アパート経営なんでも相談室【105号室】

　　大家だって経営努力してます。がんばって5スレ目も満室に･･･

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/l50
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/

2Get!

築４０年の木造モルタルアパートを現金１４００万で一棟買いしました。
青色申告をする上で、減価償却はどのようにすればいいのでしょうか？

木造で築40年なら減価償却終わってるだろw

耐用年数の全てを経過したものは、耐用年数の２２年に０．２をかけた４．４年
を減価償却期間にすることができる、みたいなことを聞いたことがあるのですが、
２００５年の９月に開業した場合どうなるか、とか端数の０．４年がどうなるか、
とかがわからないのですが・・・詳しい方教えてくださいほととぎす。

質問は上げましょう

>>5
へ〜そういう規定があるんだ。知らんかった。勉強になるなあ。
ちょこっとぐぐってみるわ。
ただ問題は、減価償却の金額としてどこまで認められるか、だと思う。

とりあえずこんなのがでてきた。
端数は切捨てみたいよ。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/5404.htm

金額についてははっきりせんなぁ。

>>3
その前に建物の価格は？
契約書ではどうなってる？

>ALL　ありがとう御座います。
建物と土地セットで１４００万円。建物だけの値段はわかりません。
やっぱり、４年償却でいいみたいですね。所得から年間３５０万マイナスなら、
当分サラリーマンの所得税も払わなくていい・・・んですかねえ？そうなら、おいしい。
あ、土地って減価償却の対象になってないんでしたっけ？？？

>>10
当然。
土地代は減価償却不可。
40年だと建物は０円で、減価償却不可能では？

>>11
･･･そうっぽいですね。固定資産評価額が１１０万円ですが、これだけでも
減価償却の対象にできないものでしょうか？

建物の金額が仮にはっきりしているとしても契約書どおりそのまんまの金額が通るとすると、合法的に税額の操作が出来てしまうんで、なんらかの規制がかかっているとみるべきなんだけど、ネットでぐぐってもうまくヒットしないな。
税金関係の板で質問したら？
できればその結果を報告してくれるとありがたい。

建物→消費税かかる
土地→消費税かからない

購入時に消費税を払っていないのなら、建物価格0円＝原価償却できん

コピペでないから104とは少し文が違いますが、気にしないでね。
アパート建設は３社見積もりを取って、各社に見積もりの説明をして頂くのが良い。
この時、悪徳業者が存在した場合、他の２社と比較する事でその悪徳業が発覚する
可能性が高い。

それより、新規賃貸業はお勧めしません。
家賃を高めに設定すると入居者が殆どつかず、家賃を安めに設定すると家賃滞納の可能性
がある奴が入って来易くなる。さらに、大手賃貸会社やリート（不動産賃貸業投資ファンド）
は仲介不動産会社と大口提携をしている関係から、優良な入居者（契約本人及び保証人年収等
が全く問題ない）は大手賃貸会社へ優先的に回される為、個人の所まで優良入居者は殆ど回っ
て来ないのが現状の様です。

家賃滞納１ヶ月以上が発生したら、基本的に入居者には退去する方向で考えた方が良い。
家賃滞納時、
Ａ、契約者本人が当該物件に居住している場合
�@保証人に連絡�A親戚に連絡�B毎朝、毎晩、家賃の取立て�C入居者と全く連絡がとれない
場合は、入居者に異常があったとして、物件内に立ち入りする。�D安い市営住宅への転居
を催促する。
Ｂ、契約者以外の人が当該物件に居住している場合
�@保証人に連絡�A親戚に連絡、親戚から警察に契約者本人の捜索願いと保護願いを出して
もらう�B親戚がいない場合、大家が所有者責任において警察に契約本人の保護願いを出す
�C見知らぬ入居者を誘拐者又は重要参考人扱いで警察へ、その間に、大家は当該物件の入
居手続きと公共料金（水道・電気・ガス）と契約を結び、鍵を替えてその物件の住人にな
る、後日、見知らぬ元入居者が戻って来たら、その元入居者を強盗扱いで警察に通報する。
尚、入居者が勝手に鍵を変えたら、器物損壊罪の被害届を警察に出して、入居者を犯罪者
扱いする。

賃貸アパートを経営してます。
先日、借主（弟）が連帯保証人（兄）と同時に警察に逮捕されてしまいました。
刑事によると起訴されて12月で結審の可能性、おそらく弟は執行猶予で釈放だが、
兄の方は実刑とのこと。この兄弟は身寄りがなく、最近まで近所でスナックを経営してたが
現在は無職だったとのこと。家賃は今月入れて2ヶ月滞納しており、消費者金融からも借りており
これからの支払い能力はありません。年内に出てこられて居座られて滞納家賃が増えて結局
訴訟になる前に、つまり釈放前の現在の拘留中のタイミングで明渡し同意書と
残置物の所有権放棄処分同意書に署名させることはできないでしょうか？
ご教授お願い致します。

借主会いに行って署名を貰う
断られたら大家として待ってあげましょう。

>>16
国選弁護士じゃ、執行猶予は難しいのでは？服役させればいいんだよ。
執行猶予がついても軽犯罪犯せば実刑になるからね。
刑務所から出所したら、一時、公正施設みたいな所に入れるからそこで再出発。
消費者金融には破産宣告処理して。

>>16
身内に２人も犯罪者が居るとつらいね。同情します。

>>19
借り主と保証人の兄弟が>>16の身内ってことではないでしょ。

>>14
いや、たぶん消費税込みの価格だから契約書に書いてなくても（消費税として払った記憶がなくても）関係ないよ。
いまは税込み価格で表示しないといけないでしょ。

で、建物と土地の価格が契約書に書いてなければ固定資産税評価額で按分するとかいろいろ方法がある。
一番有利な方法で按分してもかまわないよ。

一番いいのは売主さんと協議して建物と土地の価格を分けて契約書に表示するのがよかったんだけどね。
土地１００万、建物１３００万でも税務署は怒らないよ。
そうすれば１３００万円を減価償却できるし。

>>20
えっ、>>16の弟と兄が警察に捕まったって書いてあります。
しかっり、文章を読みましょう。

>>22
だから、その入居者と保証人は兄弟だけど>>16とは無関係って考えるのが妥当だろ。
「>>16“の”弟と兄が警察に捕まったって書いてあります｣って、何処に書いてあるの？
それと、>>16には「この兄弟は身寄りがなく｣って書いてあるのをどう解釈してるの？

>>16本人は、その捕まった兄弟の一人が入居してるアパートの経営者って事･･･
そう考える方が9割方間違いないと思うけど。

しっかり読むのはどっちだ？>>22

>>23
だって、>>16レスに弟が警察に捕まったって書いてあるもん。
弟には16以外に身寄りがないって事だよ。

解説すると
・「16の兄」は「16の弟」の保証人をしていた。
・「16の弟」は多額の借金と家賃の滞納があった。
・「16の兄」と「16の弟」は警察に捕まった。
・「16の弟」は16以外に身内がいない。
・「16の弟」の債権（滞納家賃）が増えない様にする為に早く退去させたい。
（推定）16はアパート持っているから、「16の弟」の住む所は確保できている。
「16の弟」に対して訴訟が起きない様にするためにはどうるればよいかって質問でしょ。

16は弟思いなのだ。

何か混乱させたみたいですみません、私はこの兄弟とはまったくの他人で
ただの大家と店子の関係です。
いろいろ調べたのですが、
一番の問題は警察に留置保管されてるであろう入居者の鍵の返還なしに
明渡し同意書の署名だけでそもそも明渡しが成立するかということです。

何だ、16の兄弟ではなかったのか。つまらん、質問レスだな〜。
16の兄弟の方が変わっていておもしろい質問なのに。。。
今からでも遅くはない、戸籍の手続きして16の兄弟にしてしまえよ。
その方が絶対に面白いって。

アパートオーナーです。
建物の水漏れ防止に、1ヶ月程の補修工事を行っていますが、
入居者さんから騒音のため家賃・管理費・駐車料込み金額の半月分の減額を要求されました。
夜働いているため、昼3時からの音でないと承服できないというのです。
工事はあと1週間で終わります。
この場合応じるしかないのでしょうか？

昔から何度もクレームを言ってくる方で、既に別件で月額賃料の値下げにも応じている状態です。
このまま言いなりでは、今後のことも不安ですし、アパート経営の内情がかなり苦しいということもあります。

どうぞよろしくお願いいたします。

すでに別件で賃料値下げに応じてるんじゃ、向こうも強気に来るだろうな。
まずはそれが間違いだったけど、過ぎたことはしょうがない。

民法606条2項では「賃貸人が賃貸物の保存に必要なる行為をなさんと欲するときは賃借人はこれを拒むことを得ず」とある。
常識的に考えて日中の工事に文句を言われても対応の仕様がない。

ただ先方もいつまでどういうスケジュールでうるさくなるのか分からないと、よけい苛つくかもしれないので、あと何日辛抱してくれということははっきりさせておいたほうがよい。

向こうが勝手に半額しか振り込んでこなかったら、淡々と滞納処理をすればよい。
うちも何度かそういう難癖つけられたことがあるけど、全部つっぱねてる。
最後は法的手続きを利用することにためらいのない大家だってことを、みんななんとなく知ってるし。
（強制執行はなんどかしたことがある）

>>27
貴方の物件は難癖つければ、家賃下がるのかい。
故意に壊して難癖つけて、家賃が下がって、また、壊して、家賃が下がって・・・
悪循環だな。
途中で不具合が出たからって、それを理由に絶対に家賃を下げてはダメです。
お金掛けてもちゃんと直すべし、直した所がまた壊れたら店子の責任だな。
周囲環境的な事のクレームは無視して家賃を元に戻すべし。

昼間の騒音の苦情は無視するべきです。大家の義務はありません。
退去したければ、どうぞって感じで対応した方がいいよ。
家賃が半額ならすぐに入居者は見つかると思います。

>>28さん29さん、ありがとうございます。
家族も弱気になり困っていました。もう少しがんばってみたいと思います。
とても助かりました。

最近、親からの相続により賃貸アパートの大家になりました。
この場合、名義変更のために、入居者と再契約する必要はあるのでしょうか。

私は、契約書の振込口座も自分のものにしたいし、再契約した方が良いと思うのですが、
不動産屋が、「相続の場合は、特に名義変更は必要ない」と言って面倒くさがり、
なかなか作業を進めてくれないのです。

つまらない質問で申し訳ないのですが、どうかよろしくお願いします。

追記 当たり前ですが、名義人の私の親は亡くなっています。

>>31
契約更新のときに順番にやっていけばいいじゃん。

>>33
それも、私の地方の習慣なのか、契約更新もしてなくて、法定更新に任せてるような状況なのです。
不動産屋は、入居斡旋だけで、管理を任せてないのも関係あるのかもしれませんが。

>>31
どうしてもやりたいのなら、不動産屋に1軒いくらでって決めればやってくれるのでは？
当然、費用は貴方持ちになるけど。

>>35
一応、一軒につき手数料1万円という条件で承諾していただいてるのですが、
お話ししてから一ヶ月たってもまだ、一軒も話が進んでないもので……。

>31 契約書の振込口座も自分のものにしたいし・・
　　 ・・当たり前ですが、名義人の私の親は亡くなっています
フツー、死んだ人の口座って維持できない、のでは？

>31 おれも、親から相続したが、
振り込み口座だけ、変更してもらって
契約更新時に、貸主名を自分の名前にしたが・・・

>>31
もしかして、口座がある金融機関は亡くなってるのを知らないのですか？

税務調査が入ればいやでも銀行に認知されるわけだけど、相続税払わずに済む程度だったんかな？

いや、口座は「相続」出来るよ。オレのは番号そのまま。
ただし名前は違う。でもさ、振込みするときにもう番号しか入力しないし名前も苗字しか
確認しないと思うのでロクに知らせなくとも大丈夫。

郵便局は通知が行かないのでそのままつかえることもあるらしい。

>>39
説明不足ですみません。
口座の変更自体は、入居者に知らせました。
ただ、まあ古い契約書には、口座振替と明記してない物もありまして、
それもあって契約書を新しくしたいのです。
みなさんの、レスをみてますと、やっぱり特には変更しなくていいものなんですかねぇ……。

全部新しくするのは、手間がかかり大変でしょう。振込み先の変更を
顔見て伝えてそれでも不信がる店子には対処したら。ケースバイケースよ。
大家だから、強気でいいんじゃない。

>>43
なるほど、わかりました。
それが、いいですね。
みなさん、アドバイスどうもありがとうございます。

31 ：名無し不動さん ：2005/10/21(金) 15:57:45 ID:???
最近、親からの相続により賃貸アパートの大家になりました。
この場合、名義変更のために、入居者と再契約する必要はあるのでしょうか。
＞＞＞私は再契約すべきだと思います。
　　　１）不適者や滞納者を排除できる唯一のチャンス
　　　２）入居者の顔を見る唯一のチャンス
　　　３）家賃を変える唯一のチャンス
　　　４）契約期間を見直す唯一のチャンス
　　　５）きれいに使われているか立ち入れる唯一のチャンス
　　　６）管理会社を変える唯一のチャンス
　　　７）その他

私は、契約書の振込口座も自分のものにしたいし、再契約した方が良いと思うのですが、不動産屋が、「相続の場合は、特に名義変更は必要ない」と言って面倒くさがり、
なかなか作業を進めてくれないのです。
＞＞＞管理会社の預かり旧通帳と印鑑の返却、
　　　管理会社との契約名義変更
　　　　＜＜＜これが一番大切、誰と管理契約を締結したかが法的にはとても大事

������祭り警報����������������������������������������������������������������������
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oasis Track57 〜妹の下着〜
http://music4.2ch.net/test/read.cgi/musice/1129338818/

在日のキチガイ「拳王」がアーティストの音源を配布しまくり！！！！！！！！！！！！！！！！！犯罪行為キター！
ただ今現在進行形で暴走��！！！！！！ファビョーーーン！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

踊るアホウに見るアホウ、同じアホなら、記念まちこしなきゃＳＯＮＳＯＮ！！！！！！！！！！！！！！急げ！！！！！！！！！！！！！１１
323 名前：拳王 投稿日：2005/10/28(金) 23:13:54 ID:LeyBejxn ?###
VIPとか頭おかしいんじゃないの？
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私も書面上再契約を交わしました。
でも築年数が古いので家賃の変動はなし、住んでる皆さんには書面でご挨拶しましたが
時々、様子を見に行くと世間話などをしてコミュニケーションを取ってます。

ちょっとマジで相談。
サラリーマン　ワンルームマンション経営

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1123564286/l50
の452が
457 ：452：2005/10/29(土) 20:41:19 ID:???
皆さん本当に知らないんすか？
今まで大家然と振舞っていた人ってほとんど脳内？

極簡単に言うと不動産所得ってのは不動産賃貸収入に関する所得で小規模なもの
これが大規模（5棟10室ってやつね）になると事業所得で経費の内容が違って来るんだよ
ちなみに購入時の仲介手数料は取得費だから丸ごとでは不動産所得の経費にはなりません
＊＊＊＊＊

と、書いているがホント？どうなの？

↑
もっぺんそのスレ見て来い。。
とっくに脳内認定されてるぞ。

hosu

家賃5万の木造一戸建てのアパートを経営してますが、この度、その一戸建てのドアが腐食したため、取り替え費用として6万円、管理会社を通して見積もりがきました。

ドア代5万で取り付け代1万。この金額って相場と変わりませんか？

>>51
ドアにもいろいろありますが、玄関ドアだとしても色々ありますよね。
ズバリ、取り付け費用込みで定価の何掛けになるのでしょう？
メーカーにもよりますが6〜7掛けならまずまずだと思います。

>>51
昔ながらの木造アパートでよく見かけるようなドア？
だとしたら、そんなものって感じかな…ところで鍵は別？

>>52
ｻﾝｸｽ。すみません、定価はちょっとわかりません。ネットで色々調べたんですが、ボンヨウのドアだと、安くてこのくらいだったので、取り付け後にどの程度のドアなのか見に行ってきます。
>>53
返信ｻﾝｸｽ。
危ないシリンダーキーかと思われます・・・・・

>>54
木造アパートだと、「アブナいシリンダキー」ってのは、あんまり関係ないかと。むしろ安くていいじゃん。
いろんな侵入方法があるから、キーが駄目ならいくらでもほかにやりようがある、らしい。

>>55
そうですか。
危ない時代ですね。。。

>>54
大きなお世話かもしれませんが、取り付け前に
何処のメーカーの何という型番のドアか位聞いておいた方が
いいと思いますよ。

自分はこういう場合の商品選定と値段交渉を伴う業者の選定が
家主の醍醐味の１つだと思っていたりしています。

>>56
昨日のテレビ東京のＷＢＳでちょうどやってたけど、インターネット環境のあるアパートならこんなのもあるよ。
戸建だと厳しいけど、アパートにはいいんじゃない？

ttp://ascii24.com/news/i/hard/article/2005/08/04/657377-000.html

まあ今は他にもいろいろあるけどね。自分でやるならこれが一番簡単そう。

正直６万でガタガタ言う大家はイヤ。消費税が￥3000、不動産屋へのバックが￥6000だから
実質５万で仕事するわけ。工賃が￥10000は正直に書いているとすると
材料は４万。そのうち金物代（ドアノブ、シリンダー、蝶番）が12000ほどだから
ドア自体は25000程度ぐらい。フラッシュ戸ならそれが卸値程度。いわゆるテッパンコア戸なら
（安っぽい木目プリントで薄い鋼板が貼ってある）でもそんなもの。

＞自分はこういう場合の商品選定と値段交渉を伴う業者の選定が
＞家主の醍醐味の１つだと思っていたりしています。

そういうのは全面リフォームやるときに言って欲しいね。
チマチマ値切る大家は結局アレコレ業者が変わるからすごく汚い。チグハグだからね。

>>59
はいはい。ワロスワロス。

嫌なら出てきゃいいぢゃん。

>>59
申し訳ありませんが、自分は>>59さんに嫌われるタイプの家主です。
業者さんの台所事情は知ったことではないんです。
自分の予算の範囲内で最大限納得できる物を取り付けてもらい、
借主さんに喜んでもらうか。申込人さんに魅力を持ってもらうかが
最大の関心事です。
できない業者さんは使わないだけなのです。
出来栄えがチグハグになるのは家主の美的センスの問題でしょう。
うちではそのようなことはありません。

>>61タソ、ヤフ奥で同じようなドアを購入して、工務店か高齢者事業団に取り付けを頼む。
他に安くする方法思い付かないや・・。
ウチの知り合いの工務店さんは、ドアの取り付けだけでもやってくれるんだ。
すんごく仕事熱心で親切な大工さんもいるよな。いい大工は評判と口コミでいつも忙しい。

＞業者さんの台所事情は知ったことではないんです。

別に台所事情を書いているわけでないよ。
オクで落としたのを取り付けたっていい。作業工賃になればいいんだから。

キレイで丈夫で長持ちするのが安く出来上がればいいけど、大抵は
「ケチって安いのをつけて」ダメにしている物件が多い。

＞出来栄えがチグハグになるのは家主の美的センスの問題でしょう。
玄関ドアの話ではないんだろうけど、たとえば玄関に限定するならば
同じドアならいいのにそのつど交換したり、値段だけでメーカーを変えたりするから
色も違えば形も違う、それはボロいのがさらに加速している物件もあるよ。

せめて同じ業者に面倒を見てもらうか、自分がすべて材料選定からチェックするぐらい
やらないと無理。>>61はそうやって建物維持をしているんだろうけど大半の大家は
そんな風にやってない。

クチは出すがカネは出さない。そういうのは建物がツギハギだらけな感じがするよ。
複数の不動産屋のカンバンが下がってたり、植木が植わっていたはずの場所がゴミ捨て場になってたり
エントランスになぜかクルマが停まってたりと。。

ご相談します。
サラリーマンで、年収は５００万程度です。
別に親から引き継いだ小さなアパートがあって、こちらの年収は２２０万位です。
最近、体調が悪いので、仕事が出来なくなった時のために、もう一つアパートを購入しようと思ってるんですが、銀行はいくらぐらい貸してくれるものでしょうか？
ローンを組んでいらっしゃる方はいくらぐらいで何年のローンを組んでいますか？

>>64
・30台半ば
・借入１億
・返済期間２５年
です

>>65
おまいは俺か？

>>66
Yes!

>>64
事業として成り立つんならいくらでも貸してくれる。
すでに一棟を経営している実績があるなら、それを参考にして事業計画を作って銀行に説明すればよい。
将来をにらんだポイントは、サラリーマン大家とはいえ経営努力をして、銀行に提出した事業計画よりも良い成績を上げること。
次に融資を申し込むときの対応が変わってくる。金利も下がるし、審査もすんなり通るようになる。

追加。
管理を管理会社に丸投げしてるようなサラリーマン大家だと、管理会社の家賃保証がないと相手にされないことが多い。
銀行にとってあなたの将来がどうなろうと知ったことじゃない。貸金を確実に回収することだけ考えている。

ありがとうございました。
今日、ローンプラザに行こうと思っていましたので、参考になりました。

ケーブルテレビ回線敷設済みという事で契約したのですが、大家さんの勘違いで
敷設していなかったようです。
不動産にも敷設済みという事を確認して契約し、入居したのですが、入居後に
敷設していない事が発覚しました。
こう言った場合は、敷設して貰えるのでしょうか？
お手数ですが、御教授下さい。

>>71
もう不動産屋とか家主には、その辺のことを聞いてみたの？

聞いてないのなら、先ずは貴方が聞いてみなければ･･･
聞いたら、設置してくれるのかもしれないんだろ？

それを断られたなら、どう対処したら良いのかを質問すれば？

>72さん
聞いたのですが、ケーブルテレビ回線敷設をする場合は全ての部屋にする事になる為、
大家は敷設する気が無いみたいです。
立地条件の良さとケーブルテレビ回線敷設済みだから借りたので、かなりショックです。
お陰で未だにネットが出来ない状態です。（ネット可能なケーブルテレビです）
不動産屋の話だと敷設するか家賃を負けて貰うのどちらかだそうですが、何処まで
下げて貰えるかが気になります。こう言った前例は無いのでしょうか？

>>73
新しいところへの転居費用全て（らくらくパックでの引越も含めて）出してもらえば？

>>73
もしくは、光とかの敷設を認めてもらって、工事費を大家負担。
家賃は、光とケーブルテレビのﾈｯﾄの差額分負けてもらう。

>>71＝>>73＝185

185 名前：無責任な名無しさん[] 投稿日：2005/11/13(日) 23:21:59 ID:rqbEGaJm
>184
マルチじゃないです。色々な所で意見をお聞きしているだけです。

186 名前：無責任な名無しさん[ｓage] 投稿日：2005/11/13(日) 23:27:56 ID:hia59gcO
それをひとはマルチという

銀行と国民金融公庫とどちらが借りやすいですか?担保とか保証人とかいりますか?

>>77
借りる時の審査基準について、銀行は年収（仕事での実力）に重点を置いている
のに対して国民金融公庫は購入物件や毎月の積立預金額等に重点が置かれている
と思う。金利等が国民金融公庫の方が安いので、一般的に先に国民金融公庫で借
りれるだけ借りて、残りを銀行で借りて、それで足りなければ高金利の金融機関
等（消費者金融や闇金ではない）から借りる事になる。

>>77
勘違いしない為に
「国民金融公庫」での借り入れは自己が住む家の為のローンである事が前提条件となります
従って、賃貸物件での借り入れは無理です。

>>78サンクスです。自分で住むときだけ有効なんですね。

住宅金融公庫は自宅用。
国民生活金融公庫は事業用。

自分は、シノケンのアパートを建てるのに国民生活金融公庫で半額くらい借りました。

>>64
ですが、銀行で相談したら、保証人が二人いる、と言われました。
あてがなくて困っています。
他の金融機関もそうなのでしょうか？

>>81
それって、住宅ローンより金利が高いでしょ。

>>83
貴殿は銀行独自の住宅ローンで事業用アパートをお買いになったのですか？

なんかめちゃくちゃなことを書いてる奴が居るなｗ
>>81の言うとおり、住宅金融公庫と国民生活金融公庫は違う。
国民生活金融公庫なら賃貸物件の融資もしてもらえるぞ。

大家同士語る場復活｡ひき続きこちらもどうぞ~
大家フォーラム
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1131920347/

>>84
私は現金一括払いです。契約時に１０％支払って、物件受け渡し時に残りを支払いまいた。

>>87
なるほど。どこからも融資を受けていらっしゃらないのですね。
それなら話はわかります。
どんな有利な条件でも借金そのものが馬鹿馬鹿しく見えるでしょうね。
国民生活金融公庫は事業用物件の購入において、
自己資金が物件価格の半分くらい準備した人間にとっては
他のほとんどの金融機関よりは有利だと思います。
（住宅金融公庫の住宅ローンとは意味の無い比較だと思うので首を捻りましたw）

保証人は必要だね。死亡した場合相続出来る人が成るといい。親や子供、ヨメさんがなることが多い。もし
いないなら死亡保険を付けると不要になる銀行もあると思う。こないだ信用金庫に聞いたら
そういわれた。

ようするに「完済まで保障してよ！」ってこと。抵当取ってるくせにこういうのがうるさい。

まだ申請してないだろうから他の金融機関に話もっていってみな？
客の取り合いだから「ウチは金利が安い」「ウチは保証人要りませんよ！」とかに
成るかと思う。ウチも競合させたらそうだったから。

有利な金利掴むにはやはり車買う時みたく競合させんのが一番なんですかねぇ？
金融機関との上手い交渉の仕方というかコツありますか？
積極的にアピールした方が良い事や逆に言ってはいけない事等｡
事業系融資だから一般の住宅ローンとは勝手が違いますよね･･

>>89
ありがとうございました。勉強になりました。

都銀が金利最安値でしょ？　それを元に交渉なんだけどまあその金利までは下がらない。
むしろ都銀が融資しないような場合、信用金庫同士や○○（これは伏せさせてくれ）をぶつける。
金利は無理だが条件はいろいろと変わるぞ？

取り合えず町の信金へ行け。

>>14
俺が買った時は､個人間取引と言う事で､消費税は全く掛からなかった。
掛かるのは法人から買った場合だけと不動産屋は言っていたのだが。

>>93
厳密には消費税の課税取引がどれくらいあるかできまるんだけどね。
個人でも不動産を事業として消費税を納めている場合などは注意が必要。

両親が、家の立て替えを期に、アパート経営をします。
家賃収入と年金で生活していく予定です。
これから工事に入るのですが、今だに建築素材などを決め兼ねている様子‥。
長女として、見ていてとても不安なので、宜しければ色んな意見を聞かせて下さい。
家は都内下町で、最寄り駅から徒歩3〜4分、目の前にコンビニやスーパーがあります。
住宅と、個人経営の製造業者がメインの町。
立て替えに関しては、木造の場合は自己資金内、鉄筋の場合は、ローンを組まなければならないそうです。

>>95
もし、相続控除を期待するなら借金しておいた方が、相続税は安くなりますよ。
近隣の家賃相場や年齢層を考えた間取りをする事。
うちの近所は分譲マンソンが沢山建ちました。だから、２DKや３DKはもう建てない方がイイでしょう。
そちらは、駅の近くでコンビニもあるんだから、事務所や広めの１K何かいいのではないかな？
１Kも８畳以上でこれからは、23�u以上あったほうがイイみたいですよ。
風呂とトイレは別の方がイイみたい。あと、メンテナンスがしやすい外壁にするとか。
色々勉強してみて。

借金するとその金利分は売り上げ（家賃収入）から経費で引けます。それと賃貸住宅は
価値が低いとみなされるので相続のときに有利になります。
元々はサラリーマンでしょうか？　出来れば地元の不動産屋や銀行、そして会計事務所などへ
思い切って入って相談してみましょう。

木造かＲＣかはその場所や収益性、将来性などが大きく絡みます。もちろん建物の価値や投入できる資金などに寄って
変化しますので、出来るだけ↑の人たちの意見を聞くことが大切です。
建築屋は最後です。対外のハウスメーカーにはノウハウはありません。自分のところの商品を高く売りつけるだけに専念しているからです。
地元不動産屋は噂を気にしますから不評を買うようなことはしませんし、
会計士や銀行は収益性を気にするわけですから。（要するに味方側）

木造なら地元業者に頼むのも手です。ＲＣはある程度のノウハウが必要ですので業者選びは慎重に。
名が通っている大手が安心だということはありません。
賃貸の経営は初期投資に対するリターンが決め手ですので資金調達から入居までで勝負は決まりだと
思ってよいでしょう。ご両親には心労が絶えないと思いますのでそこらへんを
フォローするといいでしょう。

>>96>>97
レスありがとうございます。
早速両親に相談してみます。
今は引越しを控えてゴタゴタしているので、何か進展があったら、後日になりますが報告します。
アドバイス、ありがとうございましたm(__)m

超低金利だけど都銀は相変わらず審査厳しい悩｡
融資受ける受けれないのボーダー線上の場合の合否って何で決まるんだろう｡
新規じゃなく借換えだったけど断られて少々鬱｡
地銀から都銀への乗換えと云う目論見だったが

不動産やくずれの人に

家賃を水増して契約して
水増し分を毎月バックしてくれって迫られてます。

入居者を紹介して取り立てもきちんとやるからって・・・

より低い金利引き出そうとすると､｢税金との絡みもありますし等｣って
持ち出してくるよね｡少し高めの金利で経費で落とせる分と元々の金利
低い場合とじゃ大家にとっちゃどっちが得なんだろうかねぇ

>>101
オイオイ おまいは、馬？鹿？

さ~や

>>100
＞水増し分を毎月バックしてくれって迫られてます。
＞入居者を紹介して取り立てもきちんとやるからって・・・

宅建業法に違反じゃないかな？　無資格者が仲介出来ない。お店に雇われている人で
無資格者がいるが「重要事項説明」はしないよね。

取立てをしてもそれが「保障されているわけではない」のだし、無資格者ならなおのことヤバいでしょう。
店舗構えていれば保険みたいのに入っているので契約トラブル分は保障されると思うが。。

賃料のとりっぱぐれを心配するなら保証人会社とかクレジットカード払いの会社（ｱﾌﾟﾗｽだっけな？）とかを
入れればいいんじゃね？
普通の不動産屋でも賃料管理なら賃料の５％払えばやってくれるはずだよん。

＞101
＞大家にとっちゃどっちが得なんだろうかねぇ
安い金利（これだって経費で落とせる）

死亡保険担保の場合でも保険料が一括払いではなく、金利上乗せの方がいいよ。
ウチのローンはそうなってる。でも保険には入ってないけどねｗ

今ジャスト2ﾊﾟ~なんだけど､1ﾊﾟ~前後の提示受けられれば
借換えた方が良いんだろうか｡10年以上残ってて残債3千ﾏｿ位

>>97
知ったかぶりの一人よがりなやつｗ

>>106
確かに‥
97は不動産屋のセールストークまんまだなｗ

そりゃ-低金利に決まっちょるがね

横浜でアパートを建てようとしているのですが、
お勧めの管理会社はありますか？
平日は勤めているためクレーム対応や入居者の選別を重点的に
やってもらいたいと思っています。

浜は浜でもも少し区とか町名位迄絞れれば助言貰い易いだがね

>>110
ありがとうございます。

場所は西区になります。

>>106
不動産屋の紹介の建築屋ってマージンとるから薦められんな。
家の近所の不動産屋に建築屋（工務店）紹介されてビル建てた人達、建築屋が夜逃した。
不動産屋は倒産した事は知らぬ存ぜぬだった。皆その不動産屋との取引を止めて別の不動産屋にした。
だから怪しい不動産屋には、気をつけた方がイイ場合もある。
>>98サンは純情可憐な人ミタイだから、狼には気をつけろよ！

1ﾊﾟ~前後の金利で借りれる椰子って大口なんかね?

相談させてください。
父が倒れたのを機会に、テナントビルの経営を継ごうと決めました。
それを父に話したところ「不動産会社で働いて、とりあえず業界を勉強してはどうか？」
と言われ、就職先も知人に相談してみると言われました。
私自身は今までまったく別の業種に就いており、年齢も三十路に近づいてきたところです。
「紹介してもらった不動産会社の方にご迷惑なのでは」
「変なコネみたいなので就職難のこのご時世に…という後ろめたさ」
「早く父を楽にしてあげたいのだけれど…」
といった感情もあり、躊躇っています。

他の方に迷惑をかけるくらいなら、後で自分が苦労するほうが…と思ってるのですが
やはり、後々のことを考えるには他の会社での経験は重要なのでしょうか？

>>114
本当にやる気があるなら、自分で就職先をみつけるんだな。
人を頼っていては、あなた自身のためにならない。
甘えを捨てて、自分で何とかしなけりゃ碌な人間にならない。
若くして親の事業を継いだ世間知らずの阿呆がなんと多いことか。
とにかく色んなことを経験してくれ。

>>114
結構不動産屋て新入社員を募集してるよ。漏れの取引先も新しい事務所ビル建てたから忙しいんだと。
お父様の知り合いだと、優遇されて世間の冷たい風に当たれないかもしれませんよ。
世間の冷たい風に当たらないと、若木は年輪が出来ません。若いときの苦労は買ってでもしろ！というじゃないですか？
これからも時代は変化変化だろうし、世間知らずだと、悪い人に騙されたりするからな。
何でも勉強だよ。ガンガレ、イキロ・・・。

結局のところ不動産業について詳しくないとやられてしまう。
また、不動産業の難しいところを勉強するにも必要。ところが自分で就職探しても
使い捨て要員の会社しか就職口が無い。

知り合いに紹介してもらうってのはお互いに良い。まず雇われるほうの都合が良い。
そして雇う側の都合：まともな人材、裏切らない、やる気、将来のパートナーシップなど
願ったりかなったりの部分も多い。いまやマトモな人材も不足している。

まずは面接ぐらいしてもいいかと。　その後どうしても打破したい部分が出てくれば
自分で就職探すのも手ではないか？

様々なアドバイスありがとうございます。
やはり、経験をつむことは大いにプラスになるようですね。
この業界の求人状況などもかなり参考になりました。
まずは先方とじっくりお話をしたいと思います。
この先どうなるにせよ大変そうですが、頑張りたいと思います。

半年前に購入した五階建ての築10年ぐらいのマンソン
例の構造問題が心配で、耐震診断受けようと
連絡取ってみたら50.5万かかるとのこと・・・
高け〜

>>119
それ一部屋で50万って事？
管理組合通して1棟まるごと診断した方がいいんじゃないかなぁ。

ttp://www.token.or.jp/taishin/

情報サンクス！
一棟っす。

費用は大家もちなの?

お尋ねします。
競売物件で良さそうな中古アパートを見つけたのですが、仕事の関係で自分で手続きが出来そうにありません。
不動産屋に頼もうか、と思いますが、手数料は買値の何パーセントくらいでしょう。
他に競売物件を買うにあたって何か注意するようなことがあったら教えて下さい。

>>122
当然大家負担でしょ。けど、耐震診断受けてます！問題ありません！
って載せれば、大きなウリになるのでは？

>>123
>競売物件を買うにあたって何か注意するようなことがあったら教えて
こんなこと他人に聞いてる時点で無理だよ。競売は一般物件とは違うから。

支払いは現金一括だよ。勿論高額に入札しないと落とせないから
相場より高く買っちゃう可能性もあるしやくざーな商売な人が借りている場合もある。
リスクはそんなもんじゃないかな？
不動産屋はあちこちに専業の人（代行業者）がいるからそういう人に頼め。
いろんなオプションがあるし値段もハッキリ決まってないから交渉力次第だろう。

ありがとうございました。
大変、参考になりました。

今度アパート立てるんですが、差別化を図るために浴室ＴＶでもつけようと思います
でも意味あるのかなと思うのですがどうでしょうか・・・

間取りは１ＬＤＫ、単身者か二人くらいが住む部屋を作る予定です
４０�uから５０�u

>>127
女性専用のアパートなら、少しは効果あるような気がする。
あとは、ミストサウナも。

要するに、長風呂とかダイエットって単純発想だけど･･･。

それも東京23区内か、それなりの都会の街での話。

ふむふむ。
いまやＢフレッツくらいでは差別化にならないのでどうしようか考えてたのです。
浴室ＴＶって５万くらいでつくし意外とコストパフォーマンスいいかなと。
私の住んでるところには浴室暖房乾燥機もＴＶドアフォンも何もないので
いい設備なのかどうかさっぱりわかりません・・・
でもあったらいいなとは思うし、コストも安いんですよね・・・

TVドアフォンって現在の配線にもよるが3万で十分出来るよ。
いるいらないは、地域にもよると思うが。

私は自分で工事ですが、１９０００円でしましたよ
カラーＴＶドアフォン
素人でもできる工事ですわ

電気製品は壊れるからね。エアコンや冷蔵庫ってのは壊れないのが前提だが
浴室TVはやばそうだ。最初は見るだろうけどいらない設備だろう。
むしろ吊戸棚とかトイレに棚とかあったほうがいい。

ふむふむ
ＴＶドアフォンはもちろんつけます。４戸しかないアパートなのでオートロックよりそっちかなと。
しかしお風呂をＴＶみれるくらいゆったりの広さ（一戸建てサイズのもの）にしようとしたら
洗面が小さくなることが判明
シャンプードレッサーを普通の洗面におとしてでもお風呂を広くした方がいいものかどうか・・・
コストは当然風呂広げる方がかかりますが女性受けしそうですよねえ
それともシャンプードレッサーでシャンプーってします？

サブリースつかってる方おられます？

メリットデメリット、そもそもサブリースやってないなど
アドバイスください..

中古のボロアパートって買うとしたらいくらくらいするの？

↑
近所の不動産屋に行って聞きなさい。

>>134
又貸しだろ、家賃保証だから当然１割程度の保証料取られる、うちはやってない、保証云々より自分のAPでありながら何も口出しできないのがいやだな、初心者向けか？

>>134
サブリースなんて呼べば聞こえはいいが、
金があまって節税対策したい以外は止めた方がいい。
確実に損だよ。自分の財産管理が面倒なら信託銀行の
がましだね。
どうせ大東でしょ？　止めときなよ。

>>138
信託‥（ﾜﾗﾜﾗ

１LDKの人か？
都内なら流行りそうだ。風呂はでかいほうがいいが、一坪程度ならいらん。
洗髪洗面台は洗い物が出来るので結構好評だ。流しで下着とか洗いたくないよね？

ところでサブリースってなに？

>>140
>ところでサブリースってなに？

先ずは、ググれ！

１ＬＤＫの人です
１４０さんどうもです〜
下着は・・・洗濯機じゃだめですか・・・？

お風呂たぶん１６０ｃｍ１６０ｃｍになりそうです
１２０の１６０だったんですがカタログみたら狭そうで。
なんとかがんばっていれるとワイドタイプのシャンプードレッサーが
小さいサイズになるみたいです
今はワイドタイプが主流とのことだったので４０�u以上の物件ということで
ミスマッチになりそうなのがネックですね
どうせなら洗面台をデザイナーズマンションみたいな特徴的なものに換えますか？と聞かれたのですが
さすがに値段がたかくてきつそうです。それとも風呂場を狭くても良い方向で考えるべきかどうか。

賃貸フェアにいって一通りみたのですが、パイプむき出しの化粧台に大きい鏡だけつけたものでも
かなり立派にみえましたね。サイズ小さくても。
でもやっぱり高いんだろうなあ

>>142
1LDKで浴室の広さがそれ？　広すぎない？　首都圏じゃそれが流行りなのかな？
1LDKを選ぶ客層って、そこまで浴室の広さにこだわるかな。
シャンプードレッサーは女の子にたいしてウリになるけど。

ちなみに賃貸フェアって、東京ビックサイトのやつ？
俺も毎年名古屋から一泊の出張で行ってる。
年ごとに出展業者の傾向が違ってて面白い。数年前はピッキング対策の鍵関係が多かったけど、今年なんかは賃貸保証会社が増えて種。

＞＞１４３
広すぎます？
むしろそれくらいインパクトあるのをつけたいです。
でもたしかに浴室の広さにこだわりはあまりなさそうですよね・・・
色やデザインで妥協してワイドシャンプードレッサーにしたほうが建築費はやすいんです
浴室のサイズ変更はかなり高くなっちゃうし

シャンプードレッサーが人気があるのか、ワイドシャンプードレッサーが人気あるのか・・・
ワイドじゃないやつは６０ｃｍですね。洗濯機とおなじくらいの幅
ワイドだと８０とか９０ｃｍあって、３面鏡とかのもあるみたいです
３面鏡はたかいので、１面＋照明で幅だけ広いやつにしようと思ってたのですが。

今年の賃貸フェアは防犯グッズとかリノベーション関係がほとんどでした
どっちかというと展示物よりも経営戦略やアパート満室、税金関係の講義に人が群がってました

>>144
書き込み全般からすると、かなり金かけるみたいだけど･･･それなりの家賃を
取れそうな物件・場所なの？
それとも、他の条件が厳しいから設備で差別化？

私の考えだと40�u以上で1LDKの物件って、家賃設定と入居者として狙う層の
バランスが難しい気がする。まぁ物件の場所にもよるのは当然なんだけど･･･。

その広さで、周辺相場どの位の場所？

テレビでやってるマンション関係のCMの中の大家ってみんなバカみたいだけど世間の見る大家像もそうなのか？

160角のは一坪タイプってやつだよ。そのくらいのは「中途半端」ってことですよ。
広いお風呂とは１．２５坪タイプぐらいないとダメ。それとユニットバスだろうけど
それだと浴槽サイズが1200ミリぐらいしかない。それだと0.75坪サイズのと同じだよ。

お風呂がでかいのではなく、「浴室がでかい」ってのはあまり需要fが無い。
二人で入る可能性が高い家族向けならわかるが１LDKではあまり意味が無い。
それより大き目の洗面台やブーツが入る下駄箱、デッドスペースに収納があるほうがいい。

>>146
近所の不動産屋に行って聞きなさい。

>>129
浴室テレビは効果ありですよ。かなりの人気アイテム。
テレビドアフォンは、家族向けの需要だね。単身者では人気なし。

でも、それだけ設備に金かけても、投資に見合ったリターンは無いよ。
僻地でどうしても客が入らないとか？

みなさんどもです
周辺家賃は木造２階建て、新築アパートで４０平米６万円くらいからです。
アパートは結構建っていますが、アパートの空き情報などで検索かけてもあまりでないので
それほど空きだらけ、というわけでもなさそうです。実際夜に周辺まわってみると
１階の部屋でも結構明かりがついています。

需要的に１ＬＤＫ自体が武器になるとおもってますので、うまらないという心配はないと思います。
少なくても新築状態では。
ただＴＶドアフォンや浴室ＴＶは意外と費用が安いので費用対効果で良いかなと思った次第です
ＴＶドアフォン２万円くらいだし、浴室ＴＶも５万円くらいでした。
たとえ５年しかもたないで壊れてしまうとしても月々１０００円くらいなので家賃で吸収できそうです。
ただ浴室サイズは・・・
浴室ＴＶつけたのだからゆっくり入れた方が良いかなとも思いましたが、やはり微妙ですか・・・

浴室テレビもテレビドアフォンも、そんな高いもんじゃないので、
まず1部屋導入して試してみたら？

新築で募集するので一部屋だと変じゃないですか？
そして今いろんなバスルームの仕様をみてるのですが
１２１６でも結構いろいろあって問題なさそうですね
カラーバリエーションや鏡、カウンターなどをつければ快適そうです。
長さだけでなく浴槽の横幅を微妙に増やしたりするバージョンもあるみたいだし

こういうの見てると大家業も楽じゃないね。
他人の快適さまで心配しなくちゃならないなんて。

お客さんに喜んでもらうというのは
商売の基本だよ。

需給バランスが崩れていない立地なら
壊れやすそうなもの、
掃除が面倒になるようなものを
敢えて取り付けるようなことは自分ならしませんねぇ・・・。
特にＴＶドアホンってちょっとした故障でも基盤全取替えってことになるんだよね・・。
修理代結構かかるらしいよ。

>>152
新築で募集って事は、これから建てるの？
だったら防音に金かけるべき。最近は音への感心が高いからね。
L45入れるとか、そっちに金使ったら？

それに、
>うまらないという心配はない
と思うなら、余計に金かけて利益を圧縮する必要はないんじゃ？

ここ見てて思ったけど、質問する人って自分なりの回答を持ってるのね。
それを他人に後押しして欲しいだけなんだよ。

賃貸フェアって、各ブース見てもわかる通り、個人大家向けじゃないよ。
法人大家や不動産業者向けが多い。
セミナーはたくさん人入ってたね。

どもです。
これから立てる予定です。いま図面がだいたいできあがったので設備面で細かい打ち合わせ段階です。
今日玄関ドアとかキッチンとか決めました。

いろいろ意見を参考にした結果、やはり風呂は１２１６でいくことにしました。
ただ、シャンプーを置く棚や大きめの鏡、浴室壁面の色などで長期的に価値を高める方向になりました。

＞それに、
＞>うまらないという心配はない
＞と思うなら、余計に金かけて利益を圧縮する必要はないんじゃ？

確かにその通りなんですよね。ただ、新築時は埋まっても将来的にその保証がないので
新築時にしかいじれない部分には多少ならお金をかけてもいいかなとおもいました。
特にバスルーム関係は。

ＴＶドアフォンは周りをみるとついてない新築がないくらいなので、どっちかというと足並みをそろえてるだけですね。
住戸数が多く、オートロックの物件ならついてないのもありますが・・・。
防音はなるべく重視しているので、とりあえず隣との部屋は水回りやクローゼットで完全に遮断してあります。
問題は上下階。
Ｌ４５とはどういったものなのでしょうか・・・。
建築会社さんの話だとＡＬＣというのをいれるし防音シートというのもいれるので
普通のアパートよりはだいぶ防音仕様だとはいっていました。

>>157
ALC板入れるって事は、ユカテックなんかを使うんだね。
L45/40 というのは、遮音等級建材の事だよ。
マンションの規約などで、リフォームに関して防音措置が義務付けられている
場合がある。

ttp://www.nissho-vecs.co.jp/graninterior/QA.html

床材自体に防音等級というのがあるんですね。
ちょっと勉強不足でした。
床材は一般住宅で使うフローリングを使用する予定です。
目地にゴミがたまりづらいものを選んで、色もカラーコーディネイトの観点からやや濃いめのものにしました。
実際にその建築会社がたてた物件をみさせていただいたとき、結構しっかりしているなとおもったので
大○建託とかア○マンとかの物よりは防音もしっかりしていると思います。
一応住宅街ですが、外の音も気になることもあるのでペアサッシガラスになっています。

現在最終段階としてまだきまっていないのは外観ですね。
屋根のある戸建て風よりは四角い感じでコンクリートハウスみたいにみえるように作った方が
個性もでるし１ＬＤＫ世代だと人気があるかなと考えています。
建物のことを考えると屋根が普通にあったほうが軒の長さがとれて耐久度は高くなるのですが・・・。
あとはデザインとか色遣いとかさえ決まれば無事契約ということになりそうです。

建築会社さんのほうはいかようにもできるようで、ＲＣぽくみせるようなものとか
南フランスのようなレンガをあしらったものとか、ガルバをつかったものとか。
個人的には将来絶対サイディングは塗り直さないといけないと思ってるので
下手にレンガやガルバがあるとそのときじゃまかなとも思ってますが・・・

木造かあ。。イニシャルコストは抑えないとダメだよん。
同じ値段なら丈夫で長持ちするほう、同じ寿命なら安いほう、同じ寿命なら人気があるほう、
短い寿命ならメンテナンスしやすいほう。。そういう感じがいいかと。

それと基本的に基礎ね、基礎が丈夫でないとダメ。入れ替えが効かないから。
建てるまでも大変だが建てた後もモチベーションが下がるのも注意。
住む人はそこに生活があるのだからちゃんと面倒見なきゃだめ。コッチのほうが大変。
定期的に掃除するとか草むしりするとか。。

掃除しやすいようにコンクリにしたり砂利敷きもいいけど下地はコンクリにするとか
掃除しやすさ、メンテ要らずなように最初からやっておいたほうがいい。
階段付近や通路を砂利にすると泥を運ぶし深夜にうるさい。自転車置き場が奥だと
ガチャガチャうるさいとか盗難自転車の解体拠点や放置されやすくないように配置するといい。

経費を抑えて見栄えは良くする。ここが基本だす。
建てるまでは色々楽しいけど、あとで毎日毎月掃除して、夏は草むしりも汁！
ちょと彩りに花なんか植えちゃったり、大家さんは工夫して集客する！

>>161
そういう工夫をして実践できるのが一棟持ちの大家の有利なところだな。

どもです。
たしかに経費を抑えて見栄えを良くするってのは重要ですね。
一応そとのデザインや植木などはある程度お金がかかる方向で話しがすすんでいます。
照明つけたりとか。
通り道をレンガで舗装とか。
自転車置き場は盗難防止のために見晴らしのいい入り口に。
雑草対策は・・・
考えてませんでした。やはりコンクリでうめたほうがいいかな・・・

コンクリで埋めた方が吉。雑草は意外と手ごわいです。
最近の気候は猛暑だからすごく雑草の伸びが速いみたい、
夏の草むしりは暑くて大変だし、やぶ蚊にさされると跡が痒〜い。
うちは、洗濯機置き場にロールスクリーンの目隠ししてカッコよくしたけど
下見で感動するくせに、意外と皆使ってないみたいでした。
クロスの張替えする時にロールスクリーンは洗濯が面倒で取り外しちゃった。
TVドアフォンは付けた方がイイみたいだけど、１Rの人はあんまり集客に関係無いみたいだ。
それより、家賃と礼敷きを下げないと集客出来ないようです。
今月1件予約が入りました。んで、お陰さまでもう直ぐ満室です。

あー。もう募集のシーズンにはいっているのにまだ計画段階・・・
３月までに間に合うのだろうか
なんとか３月初旬に１室だけでも内覧できるようにしますと工事担当者がいってくれたが
細かいところをきにするよりさっさと達始める方が重要なのかもしれない

ちょっっと待て！！
木造アパートとはいえ、それなりに防音設計に気を使った物件が、4ヶ月で建つのか？
根本的なところですげー間違ってそうな気がするのは俺だけ？

２×４工法なのでパネルで組むだけだそうです。
多少高くなるけど工場で先につくっちゃってから持ち込む方式にするとのことで
なんとかなるそうですよ。
基礎のあとに組み始めれば４日で２階部分まで組みあがるとかなんとか。
実家が昔ツーバイフォーでたてたので確かにそんなかんじでした。
いろいろ調べてみると、断熱性、気密性、コスト、工期などがすべてツーバイフォーがいい感じだったので
その予定で考えています。

基礎だけはきちんと乾かしてくださいねと釘をうってありますｗ

松下電器産業のＴＶドアフォン 「VL-SW102KV」はボイスチェンジ機能付きです。

値段は張るけれど、防犯効果を売りにするなら良いかもしれません。

テレ朝家賃回収ＧメンＶＳ滞納者放送中

保証会社の取立てってあんなのが一般的なのかな・・。
ん〜・・・。

ヌルいってこと？
今回は見れなかったけど、以前見たときには、こんなんじゃ駄目だ〜っと思った記憶がある。

ヌルくてもちゃんと最後までケリをつけてくれりゃいいんだけど、保証会社のパンフみてもその辺があいまいなんだよね。

>>171
ええ、ヌルかったです。
しかし、会社名名のって全国放映されることを
鑑みての対応だったのかな・・。
それにしても、合鍵でドアを開け、契約条文を読んで入室
その後カメラさんも入室し、滞納借主さんの室内全国放送って
制裁としては最強ですね・・・。

ボイスチェンジャーですか・・・
ちょっとアパートにつけるにしては機能が充実しすぎかなあ
一番安いやつつけようと思ってたのですが。

家賃滞納ってこわいですよね
最近はクレジットカードを作らないと入居出来ないシステムとかもあるみたいで。
それだとクレジット審査をしないといけなくなるのでブラックの人はすぐわかるらしい
そうじゃなくても滞納する人はいるだろうけどね

>>173
２×４は4ヶ月で確かに建つね。
けど、防音が気になりそうだから、2階部分L45の方がいい。

家賃滞納は避けられない現実なんで、保証会社通すか審査厳しくするしかないね。
ただ、審査します　クレカ作ります　なんていうと、客が減るのは事実。

いよいよ契約ということになりそうです
みなさまどうもありがとうございました。
最後に洗面室とトイレの床をチェッカーフラッグ柄にでもできたらして貰おうと思います。
クッションフロアなので２倍の値段になったとしても面積が少ないからたかがしれてるらしい。

それであまた〜

下手したら平米８０万とかなったりして　あまりつけすぎはご注意を

>>１７５
お仲間です。
私も今、４０平米程度の１LDKを企画中です。
私は、RC造にするつもりなので、装備をどれだけ削れるかに悩んでます。
外廊下タイプなんですが、外廊下側の部屋の窓は無しにして、
ベランダ側のリビングとスライドでつながるようにしようかと思っています。
躯体に開口部が少ない方が、コスト下げられますし、防犯上も無いほうがかえって良いかなと思っています。
それで、浮いた分を使って、全戸ブラインドに使えるシャッターを付け、防犯面をアピールしようかとおもってます。
ウォシュレットも省いても良いかなと考えています。

どもです。
これからのはやりが１ＬＤＫぽいですね
ただ外廊下の窓ってキッチンの位置にもよりますけど、夏場の風通しとしてはなるべくあった方が良いと思います。
ウォッシュレットはウォームレット（暖房便座）にランクダウンとか。
建築会社さんにもよりますが一番削れるのは電化製品だそうです。
あとは外壁とか。

>>178
今の所のプランでは、外廊下側の部屋は、寝室に使うだろうと思われる配置なんですよ。
寝室に使った場合は、外廊下側の窓を開けるとは、考えられないですし、
目隠しに悩むくらいでしたら、リビングとつなげられるようにして、
普段は、１ルーム的使用を目指した方が良いかなと考えています。
ＲＣですと、２４時間換気ですから、大家としては、窓を閉め切っていてくれた方がいいんですよね。
結露も窓が有ると心配ですしね。

私の４０平米程度の１LDKの見方は、スペースの贅沢な１ルームor1Ｋです。

>176
80万/m2！？
坪ではなく…？

http://home.att.ne.jp/red/theappletree/top.html

こんなの発見。

2LDK改装中、お客さん入ってくれるといいなー・・・。

店子を客なんて言ってるようじゃ、入らんな。

店子扱いしてるとすぐ逃げちゃうよ。
おだてて気持ちよく住んでもらうのが吉。

試練が足らんな

>>184
人格者だね

そんなアマちゃんでは賃貸はやっていけない。
権利ばかり主張する悪漢店子の巣くうになること請け合いだ。

>>187
なるほど。
あまちゃんでした。

山あり谷ありだけど、頑張れ。

雑魚は雑魚を拾うから、業界も廻るんだがな。

おひさしぶりです。
先日無事契約を終えたのですが、工事見積もりが結構あがってる・・・
このままではまずいとおもい、エアコンなど見積もりより安く手に入りそうな物は
施主支給で自分でかってきてしまおうかと検討中です。
先方にもつたえており、了承はもらってます。
現在見積もりで高いなあとおもってるのは

エアコン、室内ドア、ＴＶドアフォン、照明関係（スポットライトなど）

です。この辺、施工会社に頼まず、自分で仕入れた方いますでしょうか
結局工賃いれたら変わらないのかもとおもってるのですが、エアコンとかは工賃込みでの
価格で電気量販店の方が安いし・・・

ご意見お願いします。
当初の金額より総工事費が２割も増えました （´Д｀；）

うひゃ
やられてますね、てか、やりたきゃがんがれ　・・・としか言えん

ＴＶドアフォンは2線式だから配線だけ入れてもらえばいい。
ドアはダメだな。枠との取り合いがある。照明器具も壁取り付けならいいが
ダウンライトなどは穴あけがあるから機種変更したり誤発注したりすると大変。

それより価格指値して全体の値段をさげるようにさせたほうがいい。

お客様からきっちりとお支払いを頂くのがサービスの要諦

↑物を売る商売じゃないんだよ

＞193
ＴＶドアフォンには電源直結型っていうのもあったりしますよ。
誤って、2線式のを取り付けると、基盤がショートします。

うう・・・
やはり結構たいへんなんですね
一応カーテンレールくらいは安く仕入れて、しかも取り付けできそうなので考えていますが
あとはネットで値段でてたのをプリントアウトして施工業者と交渉してみます・・・
エアコン１台１５万とかの見積もりなのでさすがに下げてくれそうなんですけどどうなんでしょうねえ
ＴＶドアフォンは簡単ですよね。以前他のところでやったことがあります。電圧さえあえばすぐつけられそう。

うちは昔2DKやったときエアコンは一部屋だけ設置したよ
でもうひとつの部屋は各自勝手に壁に穴あけされてもいやなんで
先に配管用の穴あけてもらった。もちろんタダで
今は穴あけ無料のところも多いだろうけど、そうでなければあけて
もらってもいいかもしれない
もちろん入居者がもう一台設置しなければ専用のキャップのような
もので塞がっているけど
つーか15万は高すぎ
40�u4戸の総工費差し支えなければ聞きたいな

いや契約後みたいなんでいいや

エアコンとかその設置費用とか、そんなものは地域性、物件によるよ。
全国一律の基準があるわけじゃない。

15万は高すぎるって・・
それは6畳用と12畳用では違うけどね
地域性？とか物件？？での違いが聞きたいね
2層2×4のHMかなんかでしょ？
それで物件は関係ないと思うけどなぁ

おやすみ

どもです。
エアコンは本体が１２万ちょっとで、３万くらいは取り付け工事費みたいです。
１ＬＤＫ全体を１台ですませるために大きいやつを部屋の真ん中に隠蔽配管で設置とのことでした。
ただ、高いしこんなにすごいのいらないのでは？といったらそうかもしれませんね、グレード下げましょうと言ってきました。
もちろん施主側で用意されても結構ですよともいってくれました。
問題はいくらくらいのにするかですねえ・・・。８帖用じゃ１ＬＤＫ全部無理だし

２×４工法で専有面積は全居室あわせて５５坪くらい
外構費用とか給排水とか全部あわせて総工費２８００万くらいでした。
たぶん、ほとんどの方が高い！と思われる値段だと思います。
元々２３００万くらいの見積もりだったのですが、いろいろつけていたらこの値段に・・・

>>201
総工費は別に高くないですよ
その規模で4000万以上の話も以前ありましたからね
LDK部に大容量型設置の見積もりなら高くてしょうがないでしょう
ただ地域や規格もので大きく変わるものではありませんよね
へんにぼられているのかと心配しましたが大きなお世話でした
当方許認可屋上がりで僅か賃貸も経営しているものです
その時期は試行錯誤しながらもホント楽しいですよね

それではおやすみなさい

>>201
うちは近所に家電量販店がイパーイあるんだ。その値段だと高いと思うよ。
本体もうちょっと量販店に大量購入するからって、値下げして貰えばどうかな？
取り付け費用もこっちだと１マソか〜とっても半額位じゃないかな？＠東京
ネットや奥でも家電安い所あるから、愛見積もりするのが吉！
あと、１０年すればエアコン壊れたりして交換するかもしれないから、
その時の取り外しも考えて、適切な箇所に穴を開けたりするべし。

大家同士語る場復活｡
大家フォーラム
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1131920347/

修繕費は貸手の責任　敷金訴訟で最高裁
http://www.asahi.com/national/update/1216/TKY200512160185.html

どう思う？

2.8ｋｗで8-10畳までＯＫ。２×4なら余裕。工事費込みで10万もあれば十分。
恐らくボラれてますよ。

別に隠蔽配管しなくていいし（交換が必要なときに出来ない）全室冷暖房にするなら
もーっとすごい容量の機種でないとむり。居室分だけ効けば十分だよ。

それとも「かなり上質な住宅」にしようと思っているのかな？
木造の物件にそんなもの要求してないよｗ
ＲＣやある程度の階層がある物件ならまだしも木造に求めるのは遮音性などＲＣに近い性能と
立地の利便性だけだよ。
エアコンが大容量で喜ぶかと思えば実は電気代が掛るからイヤって声も聞こえる。

「必要にして十分」って言葉をあげようｗ

>>206
激しく同意なんだが
>エアコンが大容量で喜ぶかと思えば実は電気代が掛るからイヤって声も聞こえる。
こういう意見があるというのは十分に予想されるが事実としては間違っている
エアコンは部屋の条件が同じなら大容量のものの方が消費電力は少ない

あとついでに言うと
それぞれにエアコンが付いた部屋があって仕切りを開けて使う場合
エアコンは２台ともつけた方が１台だけで使うよりも電気代がかからない

>>205
参考までに

【貸主死ね】修繕費は貸主負担！　敷金訴訟で最高裁
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1134703123/l50

>>205
契約書がちょっと変わるくらいで、実情は変わらないと思う。

こんばんわです。
確かに今日も電気屋まわってエアコンの値段みたら安いですねえ
近所のヤマダ電機とかだとそこそこいいのが６万とか。（工賃込み）
これをメモって施工担当者とお話したところ、さすがにそこまでは下がらないので
施主支給してもらったほうがいいかも、ということになりました。

まあ近い将来壊れるであろう物にお金かけてもしょうがないですしね。

それと知り合いのガス会社の人にお話をしたら、是非うちのプロパンを使ってくれないかということで
その部分だけ工事に割り込むことも可能と設計の人から返事をもらいました。

なんと給湯器１０万円×４台分が無料になりそうです・・・
プロパン会社はそこまでしても使用料から回収できるみたいですね

> なんと給湯器１０万円×４台分が無料

これ　ガス会社数社で見積もり取って、ガス料金が適正がどうか判断した方がいいよ。
高い使用料だとお客から苦情出るから。

↑
普通の客はそこまで気が回らない。

てか、40ﾏﾝはすくなくないか？
しかもその給湯器10ﾏﾝは仕入れ値ぢゃないだろ？

規模にもよるだろうけど、うちの場合はガス配管設備は全部ガス会社が負担した。

>>211
それ住民からしたらおもいっきり迷惑
プロパンは業者の言い値が買うしかないし
苦情が出ても機器を無料で提供されてると大家も業者を変えるには言い値で
機器を買い取らなければならない

学生の頃に入居してたマンションなんて電話配線をヤンマーの子会社の
新日本通信という会社が無料でやってたので、ＮＴＴと直接契約すること
ができずに毎月数千円も割高な使用料金を盗られた
いまのように携帯電話も無い時代だったので業者の言いなりで払うしか
なかった

大家にとっては設備を無料でやってもらえてラッキーと思うかもしれないが
入居者からすると思いっきり迷惑

新日本通信過去ログ

http://2ch.dumper.jp/0000271020/

>>211
>なんと給湯器１０万円×４台分が無料になりそうです・・・
>プロパン会社はそこまでしても使用料から回収できるみたいですね
見積もりに上がってくる数字は取り付け費込みで一台１２万円×４＝４８万
くらいですがほとんど業者の丸儲けですよ
定価１０万円くらいの機器の仕入れ値は１万１千円くらいです
継ぎ手の部材が１台あたり千円として１万２千円×４＝４万８千円
人件費が下請けに出したとしても１日あたり１人１万２０００円くらい
合計６万円くらいです　粗利は４２万円くらいです
プロパン業者にしてみればたった６万円の投資で毎年数十万円の利益に
なるんですから喜んでやりますよ

プロパンかあ。。迷惑な大家だな。ガス代が高いので同じ地域なら都市ガスの部屋に決める。
賃料が同じなら都市ガスの部屋、￥5000程度までの差額なら都市ガス。
理由
プロパンだと非常に高いから。
特に毎月出て行くガス代が「高い」のは住みにくい＝定着しにくい、ってことになる。

ガスが来ていない地域なら別だがどちらか選べるのなら都市ガスにすべき。
いっそオール電化（ただしコンロはＩＨでないとだめ）のほうが魅力がある。


＞エアコンは部屋の条件が同じなら大容量のものの方が消費電力は少ない

それ「例え」が違ってるよ。貧乏人はなるべく消費しないように高い温度設定をする。
その場合大容量で節電タイプは非常に高価なので大家がつけるようなグレードではムリ。
それに適正な容量のエアコン（一部屋分）と過小な容量の提案（１ＬＤＫ全部を大容量で）では
比べる意味も無い。

>>217
大昔の定速機ならともかく、現在日本で売っている機種は一番安いエアコンでも
インバータ機。よって容量不足の機種だと長時間（極端な場合は常に）フルパワー
運転となり効率が極端に悪化し電気代がものすごくかかる。同じような例で言うと
３０００ｃｃの車とターボ付きの軽なら６０キロ走行だと軽の方がずっと燃費がいい
が高速道路を１６０キロ巡航したら軽の方が燃費が悪いのと同じ。
エアコンの電気代がかからないようにするコツはできるだけフルパワー運転させない
ようにすること。だから短時間の外出時にエアコンを切るとふたたびつけた時にフル
パワー運転となり電気代が高くなる。２時間以内の外出ならエアコンはつけたままに
すること。

>大容量で節電タイプは非常に高価なので大家がつけるようなグレードではムリ
２年前ならともかく現在では省エネ機種以外のエアコンは販売禁止されている。
２．２ｋｗクラスの最安機種が約３万円、２．８ｋｗの最安機種が約４万円なの
で差は１万円程度だ。まあ大家は自分で使うわけではないから１万円でもけちる
人が多いかもしれないが。

>>217
プロパンガスに関する意見は激しく同意。
都市ガスとプロパンなら酷い場合には３倍くらい値段が違う。
とくに機器を無償提供してガス代で儲けようという業者は極端に高い
場合が多いし、どれだけ高くても機器を買い取らない限り変更できない。
大家がどうしても無償で機器をつけてもらいたい場合はガス屋を変更する
場合の機器買い取り価格も書面で決めておくべきだ。

どうも理解されていないようだがｗ
木造の賃貸に入るような人はなるべくエアコン付けたくないのですよ。
それと8畳程度のエアコン＝2.8ＫＷと最初に書いてある。ＨＭが提案してきたのは
もっと大容量と思われる（高いから）

一部屋だけ（それでも2.8ＫＷのサイズ）を冷やせるエアコンがあればいいわけ。
全室冷やせるエアコンは必要無いって言っているんですよ。

一台で全室冷やせるエアコンを設置したとしても、ひと部屋を十分に冷やせるエアコン一台より
「安く済ませる」可能性は低い。（ほとんど無いといえる）
理由：
設置場所が恐らく部屋中央部、ゆえに一部屋に集中出来ない
運転初期に全開で回るので消費電力が多くなる。（長時間使用による平坦化が望めない）
エアコンの能力に合わせたアンペア契約分だけ「基本料金がムダ」
人間は贅沢に出来ているので「つい冷やし過ぎ」になりがち、ゆえに電気料金が高い。

仮想の話してるんじゃないんだからさあ。相談の実態の範囲での話だよ？
いまどき2.2ｋｗを8畳につけるバカ大家もいないんじゃないか？ｗ

>>220
>>217は>>207に対するレスで
>エアコンは部屋の条件が同じなら大容量のものの方が消費電力は少ない
に対する反論でしょ？
>>220で言っている内容は「部屋の条件が同じ」ではないと思うが

みんな詳しいな。
勉強になるよ。

こんばんわ。
エアコンやプロパンに関してはいろいろ意見があるのですね・・・
確かにガスは自分ですむなら都市ガスがいいなあとはおもうのですが、将来壊れたときに
やはりそのとき無償で交換してくれるであろうガス屋さんのほうが不動産投資の観点から見るといいのですよね・・・

エアコンは２．８ｋｗじゃパワー不足でしょうか・・・
１ＬＤＫ（ＬＤＫ１１帖くらい、洋室６帖くらい）のお部屋の予定です。
一応ＬＤＫ中央につける予定ですが、洋室にも配管と電気は用意しいつでも増設できるようにもしておきます。
施工業者がだしてきたのは５ｋｗとかのやつだったみたいです
２．８じゃ全室の冷房や暖房は確かにつらいかなあとも思うのですが、今はフルパワー運転する人もいないし
これくらいで十分なのかなとも思ってます。性能もよくなってるし。
それになにより５年後くらいにこわれそうなんですよね。だから安めで抑えようかと。

そして、前提としてちょっとお金をかけてデザイナーズアパートみたいにして募集し、家賃も高めなので
どっちかというと節約節電ってかんじの人じゃない層が住むのではないかなあと予想してます。

郊外なので東京などとくらべるとずいぶん差があるでしょうがだいたい駐車場と共益費いれて
７万円から７万５０００円くらい。４０から５０平米です。（２階のほうが階段分広い）
周りの相場は全部込みで６５０００円から７万円くらいですね
完成予想図のカラーができたら内部の設備はあとでどうとでもなるので募集開始しようかなとおもってます。
早く募集しないと埋まるかどうかこわくてこわくて

>>223
たとえ賃貸でも都市ガスが来てる地域であえてプロパンにするのは理解に苦しむ
築１０年までならともかく築古のプロパン物件なんて借りてあるか？

>今はフルパワー運転する人もいないし
意味不明

エアコンの耐用年数はだいたい１０年だよ

デザイナーズアパートは旬の時期はいいかもしれないが
問題は１０年後にマイナス評価となることだ
築１０年まではどんな物件でも普通は埋まるから問題は１０年後以降

寝室のエアコンなんて機器３万、工事費１．５万、取り外し・処分費用２万＝６．５万
１０年で償却するから年償却６５００円、一ヶ月あたり５４１円
エアコンを２台つけることによって家賃を１０００円余分にとれるなら寝室にも
つけた方がよくないか？

>>224
激しく同意！最近の日本の夏は非常に暑くて寝苦しい。
夜中でもエアコン点け放しでないと眠れません。
寝室で眠れないとなると、LDKで寝なくちゃならないよな。
プロパンガスの賃貸ってこちらでは少ないです。
うちは都市ガスだからガス代はすごく安いよ。
毎日風呂入って沢山使ってもガス代は１ヶ月３０００位かな。
エアコンって、うちは同じの１２台くらいつけたけど、そのうち２台くらいは３年位でおかしくなった。
でも、１０年以上使えるのもあるし、当たりはずれがあるようです。
だから、エアコンの取替えはコOマの５年保険つきにしてる。
ここ、土曜日に目玉商品でエアコンが安い時があるからさ。
最近のエアコンは電気代も食わない節電タイプだし、運転音も静かですよね。
ま、店子さんが退去の時にあまり汚かったり具合が悪そうだと交換してる。
その時の家電量販店の特売でかつ５年の保険が付いてるものにしてる。
地域にもよるけど、凄く暑い地域にあるアパートだったら、
寝室にもエアコン付けたほうが（俺が客ならば）嬉しいかもね。

>>1LDKの人
>当初の金額より総工事費が２割も増えました （´Д｀；）

>前提としてちょっとお金をかけてデザイナーズアパートみたいにして募集し、家賃も高めなので
>どっちかというと節約節電ってかんじの人じゃない層が住むのではないかなあと予想してます。

>自分ですむなら都市ガスがいいなあとはおもうのですが、将来壊れたときにやはりそのとき無償で交換
>してくれるであろうガス屋さんのほうが不動産投資の観点から見るといいのですよね

ちょっとお金をかけるべきところとケチるべきところの思考が変じゃないか？
都市ガス地域にも関わらず機器代がかかるのが嫌だからプロパンにするとか
どうせ壊れるエアコンに金をかけてもしょうがないとか
言っているかと思うと
デザイナーズアパートにして家賃高めで募集とか言ってるし

アパートなんて最初の１０年はよほど条件が悪くない限り埋まってあたりまえ。
問題は１０年経ってからだよ。築１０年超のアパートで定着率を上げるには安く
快適に暮らせるようにした方がよい。時とともに陳腐化するデザイナーズアパート
にするよりはトランクルームをつくるとか全ての部屋にエアコンをつけるとか
都市ガスで借り手に負担がかからないようにするとかの方が重要。

＞将来壊れたときに やはりそのとき無償で交換してくれるであろう
＞ガス屋さんのほうが不動産投資の観点から見るといいのですよね・・・

これ給湯器のことかな？
この点、よく確かめて、できれば書面にしてもらった方が良いよ。

プロパンを選択出来る理由がよくわからんｗ
理由：
プロパンだとランニングコスト（ガス代）が掛るのでそういう物件は人気が無い。
機器の更新が壊れない限り不可能。所有権やらなんやらと縛りがきつい。
機器の更新が原価償却の算入出来ない（リース品でも無いので経費でも落とせない）

一番痛いのは「入居率が下がる」「賃料設定を下げざるを得ない」だな。。
ガス機器（給湯器）もリースがあるから良く考えるように。

ウチはガスエアコンでリースだよ。月額も￥1200程度で安いし故障を心配することも無い。
ガスだから暖房はパワフルで暖房費も最新のエアコンほどは安くは無いと思うが安いそうだ。
もうすぐリース切れるが再リースするか新品で新規契約するか悩んでいるくらい。

イニシャルコストを心配するならリースも検討してみてね。

>>224とか>>226とか>>228･･･
都市ガス推奨派の意見、それはそれでも良いんだが･･･

ザ〜っと読んだけど、1LDKの人が物件建てる地域に都市ガスが来てるってことは
ハッキリと書いてはないのでは？
俺が読み落としてるのかな？

>>228
所有権ってどういうの？
このあいだ買った築２０年のアパートなんだけど、元所有者が建設したときガス配管や給湯器はガス屋が付けてくれたものらしい。
つい３年ほど前も全部屋の給湯器を交換してくれているみたいなんだけど、所有権がこちらに移ってから別のガス屋に変更しても
前のガス屋から給湯器についてはなにも言われなかったよ。
もちろん、「引き続き弊社を使っていただけないでしょうか？」みたいな話はあったけど。
なんか見落としてる部分があるような感じがして不安になってきたな。

どもです。
えと一応敷地内に都市ガスはきてるのですが、周りのアパート事情を調べたところほぼ１００％プロパンなんですよ
そういう物なのかと思ってそのままプロパンで話を進めたのですが・・・
建築やさんも、壊れた時を考えるとやはりプロパン業者を通した方がいいとのことでした。
それにプロパン業者さんは知り合いをいれることになったのですが、そこの料金はそんなに高くないことは
保証済みです。知り合いがそのガス会社がプロパン入れてるアパートにすんでいるので。

まあ都市ガスにして機器代を家賃に乗せるか、家賃を機器代引いて、若干ガス代が安いかくらいの差だと思っています。

２２６さんのいうとおりお金のかけどころがばらばらかなあとも感じて入るんですが、デザイナーズアパートもどきかもしれませんけど
外壁やデザイン、後から変えられない部分などにお金をかけて電気器具はできるだけ安めにしようという魂胆です。
浴室ＴＶについては明らかにその範疇からはずれますが、まあこれだけは広告代というか
他物件とちょっと差をつける部分としてですね。

基礎をベタ基礎にして、基礎高をあげたり、防音対策をしっかりしたり、
空きスペースに収納をつけたり、埋め込み型のシーリングライトをつけたり、
ドアをつり下げ型の引き戸にしたりキッチンやお風呂、ドアの色、洗面台などにデザインで多少お金をかけてる感じです。

そして最近はやりの消費税還付をねらってアパートの前には自動販売機を置く予定です。
なんとか消費税還付されたい・・・
そろそろ手続きしないと

>>1LDKの人
言ってる事がわけわからんよ。

>前提としてちょっとお金をかけてデザイナーズアパート
木造・プロパン・遮音等級床建材不使用の、完全なる木賃アパートじゃん。
金のかけ方が間違ってる。

プロパンってだけでも相当のマイナスなのに、機器無料化の為
ユーザーにコスト負担がのしかかる訳でしょ。

不動産投資効率云々いってる割には、10年後の入居率とか全く考えてないし。
このままだと、ダメな大家の典型だ・・・・

というか、色々このスレの住人からアドバイス受けてるのに、自分のスタイル
一向に変えようとしないしね。

２３２さんへ

えと、木造といっても耐震防音、断熱効果の高い２×４ですし、
しゃおん等級はＬ４５以上のものなんです。きちんと確認とりました。

軽量鉄骨はさびがこわいのであえて候補からはずしました。
床にはさらにＡＬＣをひき、グラスウールなどで遮音ではなく吸音までする予定ですよ

都市ガスで家賃が２，０００円くらいたかいほうがプロパンで家賃２０００円安いよりいいものなんでしょうか・・・
さすがにオール電化まではむりなのですが。

そして周りのアパートはマンション以外ほぼ１００％に近くプロパンなんですけど
これって地域性なんじゃないでしょうか・・・
実際足で稼いで回りましたがこれは間違いないですよ
そういうところで都市ガスで売りにすれば入居者もきまるのかもしれませんが

浴室や基礎、防音とか結構アドバイス通りにしてみたのですがスタイルを変えてないようにみえるんでしょうか・・

>>233
それは当たり前で、その上L45/40を入れるんだよ。

>木造といっても耐震防音、断熱効果の高い２×４
だから木造。不動産広告に出るのは木造。最近じゃ木造ってだけで候補から外す人も多い。
だからレヲパなんかも、軽量鉄骨に切り替えてるんだ。

周りが全てプロパンなんて関係ないよ。それは「今」の事しか考えてない。
問題になるのは「10年後」。その頃、周りが全てプロパンって保証は？
本質的に考え方が間違ってるとしか言えないよ。

>1LDKの人

エアコンの件といい、プロパンといい、間に合ううちに考えなおした方がいいよ。

>>235
掲示板での書き込みからだけでのアドバイスに
そこまで決め付けた書き方をするのもどうかと思うけど･･･。

１０年後を考えたときに壊れたら都市ガスとプロパンの選択を新たにしなおせるほうがよくないでしょうか？
エアコンは容量次第なのですが、業務用までいらないとおもうんですが・・・
４ｋｗくらいを７万円でみつけたのですがこれじゃパワー不足ですかねえ

どっちかというと２３２さんのいうとおり１０年後がみえない世の中なので
とりあえずって感じで今はすまそうと思ってるんですよ。
あとで方向転換がしやすいように。
大型エアコンや都市ガスをいれてしまうとＰＧにしたり小型サイズのエアコンに買い直すのが大変そうで・・・

さすがに、都市ガスからPGにする可能性は無いでしょ。

>>237
>１０年後を考えたときに壊れたら都市ガスとプロパンの選択を新たにしなおせるほうがよくないでしょうか？
よく知らないけど、配管って都市ガスとプロパンは同じものが使えるの？
まあ、使えたとしても配管だけとは自費でやった方がいいね。将来都市ガスに
切り替える可能性があるから。配管を言い値で買い取りになると厄介だし。
でもそうなるとガス機器なんていくらでも安くつけられるからあえてプロパンに
する必要もないと思うけど。見積もりとると工事費込みで１１万５千円くらいだけ
ど少し頭を使えば機器、リモコン１個、工事費すべてこみで４万くらいだよ。風呂場
にもリモコンを増設すると工事費込みで１万円余分にかかる。処理費用を含めて考え
ても１サイクル（約１０年と想定）で１戸あたり７万円。１ヶ月あたり６００円弱の
償却だ。保守費用を考慮しても１０００円以内に収まる。プロパンと都市ガスなら
家賃で３０００円くらいの差がつくと思うから十分に割に合う投資だと思う。

エアコンは大きいのを一台入れるよりも１ＬＤＫならそれぞれの部屋に一台ずつ入れた
方が絶対にいい。コスト的な差は１台あたりの償却費５００円／月くらいなんだから。
エアコンに関しては量販店は工事がいい加減だから（新冷媒だと重要）機器を通販で
買って４台同じ日に工事をするということで工事専門業者に工事費交渉してつけて
もらった方がいいよ。４台くらいなら１日仕事でできると思う。新冷媒は真空ポンプ
で空気抜いてから２０分くらい待ってメーターの針が０を指しているを客自身で確認
した方がいいよ。あなたに時間が無い場合は家族のだれかが立ち会いの下で工事して
もらうこと。

都市ガス→プロパン　などというのは絶対にありえない変更だろ？
あなた言ってることおかしいよ。
あとエアコン、給湯器などの機器は（個体によりばらつきはあるが）耐用年数ごとに
に更新していくもの。買い換えが大変だとかいう考えはまったくもって意味不明。

あ、４戸で１戸あたりエアコン２台つけるなら計８台だね
場所が同じだったら真空ポンプ使ってる間に別の箇所の準備ができるから
１日で８台つけるのも不可能ではないかもね

>> 1LDKの人
あなた見栄えの良さと初期費用の安さにしか目がいってないようだけどそれは間違いだよ
設備とそれによる家賃増を考えるとき
（機器の値段＋取り付け工事費＋撤去費用＋廃棄費用）÷　耐用月数　＝　１ヶ月あたりの償却費
この値がこの設備があることによる家賃の増加分より小さければ割に合う投資だといえる
絶対に割に合わないような設備の例でいうと
ペアガラス（約１０年強で償却、更新費用莫大）、ディスポーザー（莫大なイニシャルコスト、莫大な
ランニングコスト、機器の耐用年数の短さ）、天井取り付け型エアコン（莫大な更新費用）、電動シャッター
（故障のリスク、莫大な更新費用と修理不可になる可能性）など
あと長期的な規格の変化も考慮しないと数百円の補修部品が入手できないために数十万円かかる全交換
になることも多い。多少機器の値段が高くてもキッチンとかユニットバスはナショナルとか
ＩＮＡＸとかＴＯＴＯなど長期間にわたって補修部品の心配がないところの製品が安心。それに浴室テレビ
に関しては私は止めた方がいいと思う。初期費用は安いが１０年後に同じ規格の製品が安価に手に入る保証
がないからだ。同規格の製品が手に入らない場合は壊れたまま放置するしかなくなるので
ただでさえ競争力が落ちている時期にさらにマイナス要因になる。



また将来の変化に対応できるような投資も考慮すべき。
たとえば今すぐに使わないとしてもトイレにコンセントを余分に付けるとか

都市ガス絶対主義の人がいるっぽいが、
そもそも都市ガスが来てるのかねぇ？

周辺物件がプロパンばかりっていうのは、
配管されてない可能性もあるし、弱小都市ガス会社じゃ、
プロパンと大して値段が変わらない可能性もあるし。

アドバイスをするなら、「都市ガスとプロパンで見積もり取れ」だと思うが。
何も情報もないのに「プロパンはあり得ない」とか書いてるのはやはり
都市ガス会社にお勤めの方ですかw

>>242

>>231 >えと一応敷地内に都市ガスはきてるのですが、周りのアパート事情を調べたところほぼ１００％プロパンなんですよ

>>242
まずプロパンと都市ガスでは熱量が違うから体積あたりのガス代が同じくらいでも
ガス代はプロパンの方がずっと割高。比較的安いプロパン業者もいるのも事実だが
ほとんどぼったくりに近い業者も多い。入居者からすればどんなプロパン業者が
入っているかはわからないから賢明な入居者は取りあえずプロパン物件は避ける。

>>243-244
すまんすまん。231のは完全に見落としてた。

ちなみに、日本全国で都市ガス利用率は45%、プロパンが55%なので、
日本国民の半分以上が賢明ではないという考えなわけだ。立派立派w

それはさておき馬脚表した？御託を並べた割に、全然わかってなくね？
もし、体積あたりのガス代が同じくらいなら、プロパンは爆安。
体積あたりのガス代は３〜４倍、熱量あたりのガス代で1.5〜２倍。
それぞれのガスの特性を知ってれば間違えるはずはないんだが。

で、都市ガスはプロパンと違ってガス器具が共通じゃないから、
入居者は、前入居者のお下がりを使うか、自分で新規調達しなきゃならない。
現在プロパンな人は、ガス器具をそのまま持ってきたりするから、
本当に賢明なら、月々のガス代だけで選んだりはしない。

使用料金が安い＝入居者が飛びつく、なんて考えが短絡しすぎ。

>>245
あなた読解力ないね
>日本全国で都市ガス利用率は45%、プロパンが55%なので日本国民の半分以上が賢明ではないという考えなわけだ
プロパンしか選択肢が無い地域と都市ガスが来てるのにあえてプロパンを選択するのでは
ぜんぜん意味が違うだろ。ちなみに私が住んでるところはプロパンで私設水道だよ。
あとプロパンでも自分で自由に業者が選択できる持ち家だと特に高くない
同じ業者でも機器を無償提供したアパート住民と持ち家ユーザーでは極端に売値が違う場合も多い
入居者からすればどんなプロパン業者が入っているかわからないし
かりに時前に調べることができてもわざわざそんなことはしない
賢明な借り手ならプロパン物件は避けて割安で明朗会計の都市ガス物件を選ぶ

>体積あたりのガス代が同じくらいなら、プロパンは爆安。
>体積あたりのガス代は３〜４倍、熱量あたりのガス代で1.5〜２倍
ソースは？




>比較的安いプロパン業者もいるのも事実だがほとんどぼったくりに近い業者も多い

>>246
読解力がないのはどっちだよｗww
俺は「両方の見積もりを取れ」って言ってるだけなのに、なんでそんなに攻撃的なんだ？
都市ガス社員かプロパンに恨みがある人間としか思えんよw

ソース
http://www.koganemoti.com/shoene/gas/mamegas.html
・プロパンの発熱量は、都市ガスの約２倍。
・熱量あたりの料金は約2/3倍

あと、器具については一切スルーされてしまったが、
都市ガスにした場合の大家負担となるコストは一切無視か？
周辺物件がプロパンなら、物件として劣後するわけではないから、
競争力には影響が少ないと思うが？
賢明な借り手は、ガスの種類よりも、物件の立地を重視する。

>>247
読解力がないのはそっち
>比較的安いプロパン業者もいるのも事実だがほとんどぼったくりに近い業者も多い
>入居者からすればどんなプロパン業者が入っているかはわからないから賢明な入居者は取りあえずプロパン物件は避ける

自分の家庭で使うのなら両方見積もりをとるのもありだが
実際のプロパン価格が安くても入居者にとってはそんなことはわからないから
取りあえず避けられてしまうということ。だからプロパンだけど安いんですと言っても無駄。

あなたこれまでのレスをぜんぜん読んでないね。
それに言ってることがまったく論理的ではない。
>賢明な借り手は、ガスの種類よりも、物件の立地を重視する。
そのとおりだが、何かを比べる場合は他の条件を同じにして比べないと
意味がないだろ。

http://2ch.dumper.jp/0000019027/
・プロパンの発熱量は、都市ガスの約２倍　というのは正しい
私の思い違いだったようだ

>>248
とことん馬鹿だな。都市ガスにして、設備を大家負担にした結果、
家賃を少々高めにしなきゃいけなくなったとする。
賃貸情報には、下のような感じで表示されるだろうが、
　・X駅徒歩５分 1DK 40平米 新築 100000円 設備：・・・・LPG・・・・
　・X駅徒歩５分 1DK 40平米 新築 110000円 設備：・・・・都市ガス・・・・
入居者は、この二つのうち「都市ガス」だから下を選ぶというわけだなwwww

ところで、ガスの種別を検索条件として選択できる賃貸情報サイトが
一つも見あたらないんだが、どうしてだろうな？
入居者が重要視するような項目なら、間違いなく検索条件になるはずなのに。
何か　「論理的」　な説明をお願いしますよ。
http://www.chintai.net/
http://www.apamanshop.com/
http://www.chintai-homes.jp/
http://www2.athome.co.jp/

>>249

>>239をよく読め

おい、ちょっとお前、頭大丈夫か？
なんで、お前が1DKの中の人の地域の都市ガス会社の見積もりを
決定してるんだよ。そんなの状況次第で、ぜんぜん変わってくるだろ。

それとも、「都市ガス工事費１１万５千円くらい」とか
「都市ガスとプロパンの家賃差は３０００円」っていうのは、
全国共通の常識なのかwwwwそれならすまんかったwww

ところで、賃貸情報サイトが、ガスの種別を検索条件にしない理由も
はやく答えてください＞＜

>>251
揚げ足とって言いがかりつけたいようだけど
あなた大家歴何年？それともプロパンガス屋？
他の条件が同じなら都市ガスの方が空室率が低いのは事実だよ
ソースは見つけられないけどね
それなら一ヶ月あたり数百円の機器償却なら都市ガスの方が有利だというだけ
僅かな違いならあえて不利になる方を選ぶ理由はない

プロパン物件を避けるのは以前にプロパンの賃貸物件に住んでた人に限られる
かもしれないな。自分も学生の時、２回目に借りた物件がプロパンでそれ以降は必ず確認
するようになったから。
情報サイトにのってないのは訊かれた場合にだけ答えるようにしてるんだろ

ドッ素人の集まりか？

アパート経営するのに初期投資安く上げるの基本でしょ。

因みにプロパン瓦斯は工事費は1000ﾍｲ米の建物でも0円だよ。

そんな事も知らない奴らに何聞いても無駄だぞ。

>>253 = 251

午後から外出するからレスできないからね

>>252
ちょwwおまwww自分のはソースはないけど事実ってwwwうはw
「限られるかもしれない」「自分も学生の時」。それなんてソース？

「他の条件が同じ」って、そもそも都市ガスだと初期投資額が変わり、
それにより一番重要な家賃に影響が出るから、「見積もり取れ」
って書いてるだけで、中立的なつもりなんだが。
俺は揚げ足取ってるつもりも全然ないのに、
そっちが一人で勝手にひっくり返ってる感じだよw

賃貸情報サイトは、物件ごとの個別情報（間取り図とか）を見れば、
都市ガスかLPGかが書いてあり、設定すれば簡単に検索できるはず。
入居者がまず避ける(?)ような重要(?)な要素を検索できない理由が、
　　・「重視する人が少ないから」なのか…、
　　・「賃貸業者・プロパン業者全体がグルで隠しているから」なのか…、
252は後者だと考えているんだよね。こりゃ一生かかっても溝は埋まらんww

>>254
253はおれじゃない。それと逃亡宣言乙。

プロパン業者がきてるのか？ｗ

あのさ、ダイド○建託って会社があるだろ？あそこはプロパン業者も自社の関連だよ。
他の業者より「高い」ガス代で儲けている。入居者は都市ガスが来ている地域にも関わらず
割高なプロパンガス（しかもガスコンロも新調しなきゃならん）で生活せざるを得ない。
東京に住んでてバカじゃなかろうかと思うけどな。

プロパンから都市ガスに変換は出来るがその際には無料だった工事代金を払うハメになる。
さらにメータ位置やなにゃらと新築だったら調整できるものがテキトーになるし、わざわざプロパンボンベを置く場所まで
カネ掛けて作ったものが無駄になってあほくさい。

「無料」ってのはあとで高いものになることを判ってないと思うよ。それと
入居者負担ってのが「入居率低下」になることを覚えておくといい。
古いアパートが敷金礼金ゼロだったり仲介手数料無料（大家負担）とかが
どうしてなのか？を考ええてみるといいよ。

なんだか、余程プロパンに恨みを持った奴がいるなぁ。
一人なのか･･･数人なのかは解からんが、そこまで拘るだけの訳でもあるのか？

プロパン業者がボッタくってるとか、賢い？入居者ならプロパンの物件は選ばない･･･
とかって建て前みたいな言い分だけでそんなに熱くなってるとは思えない感じだけど･･･。

いや、すべてのプロパン業者が悪い訳じゃないのよね。
ただ、機器無料にしてる業者は、ボッタなところが多い。

あと、都市ガスとプロパンの物件。同じ条件なら都市ガス選ぶ。
入居者＝客なんだから、機器コストを押し付けるようなやり方は空室を招く。　

> 1LDKの人
目先の事しか考えていないのね。デザイナーズなんて、数年後にはマイナス評価
にしかならない。本質がわかってない気がする。

今までのログ見て思ったよ
「安物で見た目だけは気にする。客は馬鹿だから気が付かないだろう。」
↑というスタンス。

みんな親切だな〜

(･∀･)ｲｲ!!

デザイナーズ「風」ならいいんじゃない？ちょっと変わった感じのほうがいい。
ターゲットが若い夫婦やちょっとお金持ちの若い一人暮らしなんかを狙っているだろうけど
ＲＣと競合の結果「生活音」で有利なＲＣマンションにいっちゃうだろうけどそれ判るのが
3年後ぐらいだったりする。

プロパンガスのほうがいいって言ってる人は工事代金がタダだから、だよね？
それはある意味で正しい。配管が故障したりしたら無料で直してくれるからねｗ
（都市ガスでは有料（敷地内の配管分）だがまず一生壊れることは無い）

機器が無料＝ガス代に上乗せ＝生活費を圧迫＝二度と住まない、早めに引っ越す　となるね。
これはどう見ても明らか。

安い賃料設定が出来る建物ならいいけどある程度欲しい（なんせデザイナーズ風）だろうから
こうした「マイナス面を持つ」ものを選択する意味が不明。
相談者は女性かな？女の人はそういう感じで高い安いを判断してるよね。管理面ではいいんだけど
企画面では良くない面が出てくる気がする。

プロパン云々…？？

マァ構わんが この中に大家が実際に何人いるのかな？

プロパンは工事費ﾀﾀﾞ 給湯機ﾀﾀﾞ 10年たったら今度は違うプロパン業者に切り替える １R×5万円の収入。
今時の給湯機は、都市瓦斯とプロパンの兼用ですよ。
都市をアパートに新築から引くのは余程の阿呆。

賃貸住宅は、場所と家賃以外は店子の事考える必要無し。

業者切り替えたら設備費請求されるぞ？ｗ
機器が兼用ってのは始めて聞くな？　スイッチ一つで切り替えでいるとは知らんかったｗ

＞賃貸住宅は、場所と家賃以外は店子の事考える必要無し。
まさにその通りだよ。
だから
「賃料設定に関わるプロパンガス代」も含めて考えようね、ってことだ。

↑
お前噛み付くのも良いが、よーくよーく勉強してからおいでね。

他の大家様の邪魔だから消えなよ。

お前は大家なのか？

多分多数決でお前の負け。

横から失礼
いやいやなかなか。興味深い議論ですね・・。
かくいう自分は都市ガス派かな・・。
借主さんのガス使用量を調べて徴収するのが面倒だからです。ｗ
瞬間湯沸し器は意外と長持ちするものですし、
都市ガスさんで燃焼状態を定期的に調べてくれますから楽です。

とはいえ、都市ガスにすれば家賃に上乗せしなければ云々
というのは机上の空論でしょう。
高ければ値切られるでしょうし、これを断って
空室が増えると本も子もありませんから・・。

ですから、ビジネスとして初期投資を抑えるために
プロパンを導入する考え方はアリだと思いますよ。
それで十分商売が成り立っている家主さんは
自分の地域の近所にもおられます。

なお、上記文章は縦読みができません。ｗ

なお、自分はアパートのガスがプロパンか都市ガスか
オール電化かオールガスか、
灯油代は家主徴収か借主各自注文かについて
借主さんのことを考えて云々という議論は
どうでも良いと考えております。
要は、不動産屋さんを通して、申込人さんに正確に伝わっていれば
良いことでして、後は借主さんのお考え次第の事です。
家主はトータルにお部屋を貸すのが仕事ですから、
家賃が安い高い、住み心地がいい悪いと
他にも判断材料にしていただくことがありますから・・。

木造、２×４、プロパンガス…。

マンション建設ラッシュ→少子高齢化社会へ突入→住宅供給過剰→防音、セキュリティ面において見劣りする木造物件の不良債権化…orz


目先のことにとらわれすぎずに、中長期的な視野に立って経営に取り組んでみてはいかが？

↑アホ

(´・ω・｀)どーでもええがな

＞＞266
鉄筋コンクリート・鉄骨モルタル造りのアパート一棟っていう物件も
競売物件に良く出てくるし・・・。

こんばんわ
なんだか渦中の人になってしまいましたが・・・

アパートの周辺は１種低層住宅街なので木造でみおとりしてる感じではないとおもいます。
どっちかというと駐車場とかがきちんとあるほうが重要なエリアですね。
都心じゃないので（ノД｀、）

給湯器に関してはもともと都市ガスとプロパンで迷っていたわけではなく
プロパン工事が建設会社さんの関連のものより知り合いの会社で無料でやってくれるってところがあったので
それに乗っかかるかんじで検討しただけです。
ただ都市ガスのことを不動産やさんに聞いたところ、空室で給湯器があると水抜きをしないと破裂することがある。
寒いときは特に。そういうときに機器修理代はプロパン会社のほうが確実とのことでした。
空室つくらないほうがいいんですけどね。
あと、もし都市ガスにするくらいならオール電化のほうが差別化が図れるともいっておりました。
一部でＩＨクッキングは火力が弱いのでさけるひともいますが、とのことでした。

デザイナーズ風のアパートを目指しては居ますが、あくまで自分で住んでも不自由ないような住居をめざしています。
もちろんプロパンやエアコンの台数などはなかなか理想通りにはいきませんが、とりあえず建物部分は
しっかりしたものにして、キッチンを真っ赤な扉にしたり、室内をドアや壁紙などでモダンなかんじにしたり（ドアが黒など）
ちょっとだけカラーコーディネイトでかっこうよく見せようっていう魂胆です。
まあコンセプトとしては普通のアパートより１ランクだけ上、程度のものです。
１．５倍とかの家賃をとろうとしてないのでそれなりになってしまうかもしれませんが・・・

>>228
遅レスですがリースについて教えていただけないでしょうか。
リース料はガスエアコン１基で1200円/月ということですか？
東ガスクレのサイトを見ても具体的な金額について全く書かれてないorz
それと、リースはエアコンだけですか？そのほかのガス設備などは…

教えて君ですみませんがお願いします。

>>270
木造、２×４、プロパンガス、遮音建材不使用

でワンランク上と言われても。。。。

＞２７２
すみません。床から窓まですべてにおいて防音対策はできるかぎりお金をかけてるのですが
これ以上の遮音建材というのはどういうものがあるのでしょうか・・・

都市ガスとプロパンガスの性質や原料や消費カロリーの違いを知っていて発言している人が居るとは思えないね(笑

リースはガスエアコン（東京ガス）で、月額￥2000欠けるぐらい。確か7年の契約。
工事費、機器代、そして故障のさいの修理費も含まれる。（メンテ費っていうかな）
ガス管の工事費も含まれててようするに「ガス関係の費用はタダ」ってことになりますね。

￥1200ってのは今検討している給湯器のリース代だったｗ

給湯器もリースがあって￥800ぐらいからあるよ。
どれも3年、5年、7年と期間がある。

どちらもハッキリ言えば「買った方が安い」
買えば減価償却の対象になるし建設費に含まれるので「安い金利」で資金調達出来るので
買うという選択もある。

リースにする理由：
賃料収入から引ける「経費算入が出来る」（全額が経費として引ける）
故障というリスクが無い。
リースだから。という理由で賃料以外に共益費とか設備利用費ってことで取れる。

リースにしないほうが良い理由：
買った方が安いから。　機器は安く買おうと思えば幾らでも安いのがある。
減価償却で引けるから。（全額引けないのと期間が短い、計算が面倒というのを除けば）
最近の機器は壊れないから。　（これは疑問、6室中2室がエアコンと給湯器それぞれ故障した）
リース会社を儲けさせるのがむかつくから。　（それは言えてるｗ）

問い合わせは直接電話したほうがいい。実は結構競争しているから公開したくないらしいよ。
他にも何でもリースを「引き受ける」会社があってようするにリース会社＝金融会社だから、
上手く使えば便利だと思うよ。
でもどの場合でも大抵は「買った方が安い」ことのほうが多いと思う。故障なんかのメンテ分を含む場合のみ
壊れたら元取れると思うけどね。

そんじゃプロパンを選択しないほうがいいって理由のひとつ、料金について
http://www.spacelan.ne.jp/~nomizu/tantei/tantei1.htm
「同じ熱量」での比較した資料。基本料金部分は含まれない。

比較シュミレーションがあるサイト
http://www.hokkaido-gas.co.jp/sumai/tintai/
＞お部屋探しは「ガスの種類」で選んでください
と、書いてあるのはなぜ？ｗ


災害に強いのはプロパンだと言われています。単独で供給できるのだから当たり前ですね。
しかし阪神大震災で大火災を引き起こした原因のひとつにプロパンガスがありました。
転倒して弁の部分が破損したボンベはどうしようもありませんでした。

それぞれにメリットデメリットがあります。リースもそうですがそれらを
先を見込んで選択すべきであって、近視眼的に決めるものでもないです。

>>276
戸建てのプロパンとアパートのプロパンを混同してはだめ
アパートのプロパンはぼったくりの代名詞でイメージ悪い
戸建てのプロパンはとくに割高というわけでもないので
実家がプロパンでもとくに高いというイメージを持ってる人は少ない
ただし、一度でもプロパン賃貸でぼったくらた経験があると
次からはプロパンを避ける

プロパンが必ずしも悪いわけではなく
プロパン賃貸が悪いの

>>277
だな。

プロパンガスは、H９年に規制が緩和されてから、悪質な業者が参入してきた。

大家などに「格安料金」や「節約のチャンス」などと書かれたチラシを見せて
、既存の契約事業者からの乗り換えを迫る。で、契約当初こそ安い料金だが、
半年ほどたつと突然値上がりしたりする。大家が解約を申し出ると高額な違約
金を請求。店子はガス屋が変わる度に再契約しなければならない。

こうゆうトラブルはけっこう知られてて、プロパン嫌う人多いよ。
もちろんまともなガス屋もあるんだけど、規制緩和以前のような安心感はない。

ちなみに、実家ではプロパンだけど、ボンベが自前でガスがなくらると自分で
ボンベ持ってガスをチャージしに行く。これが一番安い（w

＞戸建てのプロパンとアパートのプロパンを混同してはだめ

混同もして無いし第一「一戸建て」の話なんかしてないじゃん？ｗ
しかもURL先でも、比較しているのは都市ガスと「民営の集合プロパン」だぞ？
さらにいえば都市ガス＝￥113なのに集合プロパンでは６６％も高い\169だ。

敷設にお金が掛る山間部なんかではプロパンでよかろう。しかし都市ガスが選択出来る地域で
「プロパンガス」を選択する理由が判らん。

＞プロパンが必ずしも悪いわけではなく
＞プロパン賃貸が悪いの

そうではなく「ボッタクリプロパン業者」が悪いんだろうがｗ
あ、プロパンで契約したバカ大家が悪いってことかｗ

俺は都市ガスがあたり前の地域だけど>>273さんの地域では違うみたいだし
特に高い設定でもないのにそれほど大きな問題かね？
それが大失敗の元になるという根拠でもあるならともかく
しかし低層で建築面積30坪弱、駐車場付きとなると最低でも約80坪の敷地かなぁ
駐車場付きの満室で利回り12％弱ってところで落ち着きそう
土地持ち前提でこれだからやっぱり大家は儲かりませんな

>>279
アホｗ

おいおい建物のみなら２０％は行くだろう？
述べ床５０坪で４室、２５００万投資で７．５万×4×１２ヶ月で３６０万、
これで15％弱か。。（笑い）
1LDKを作るやつがいない理由が判ったような気がするよ。

>>281
だまれ悪徳プロパン屋

>>283
クソw

IHコンロ　？？？　只の電熱器　IHコンロ付いてる貸家見たことない

ガスエアコンは終わってるよ

アパート名は重要ですよ〜。
「レイザーラモン」なんてのはどうですか？

満室御礼フォーーーーーーーーーーーー！！

こんばんわ。
いよいよ年末なので、まだ外装デザインはラフスケッチ段階ですが
明日不動産屋にいって家賃を決め、募集開始して貰います

外観がきまらない・・・
建築やさんにはガルスパンっていう素材をどうですかとすすめられています。
ただ、高いのでガルスパンのようにみえるサイディングでもいいんじゃないかとのことでした。
なんか既に立っている建物を見せていただいたのですが、結構立派にみえるものですね
見たのは２階建てではなく３階建ての木造でしたが、ぱっとみ木造とは思えない感じでしたよ

サイディングの種類には詳しくなかったのですがググってみたら
ガルスパンってカッコいいじゃないですか
最近よく見るような気がしますね
近所でこんな感じのワイン系の戸建はなかなか上品に見えましたよ
汚れも目立ちにくそうです
ツルツルした様な凸凹のないものやタイル調のものよりは良いと
思いましたね

案外商標登録されている名称が多いのですよ
有名なのをまねするのは難しいかも
>>286
有名なとこではメゾン一刻とかねｗ

ガルスパン自分も検索してみました。
ん〜。自分は美的センスが今時でないのかな・・・。
こういう外壁のプレハブ倉庫ってかなり昔からあったなぁ〜と
ガルバニュウムが泣くんじゃないかと・・。

これから建てるなら、 スチールフレーミングがいいよ。
ツーバイフォーのスチール版。

俺はそれで可変間取りにしてる。レールだけ入れてて、壁はある程度自由になるし
1LDK 2DK 1Rも可能。トレンドやユーザーの嗜好で間取りが変更できるのが最大のメリット。
コストがツーバイフォーの2割高だけど、その分　内装をアウトレットで抑え込んだ。
周辺相場より高く設定してるが、客の評判は上々だよ。

クロス交換とか自分でしてますか？
業者に頼むと
4万以上だしね

鉄骨が主体＝鉄骨造＝減価償却が長い＝融資には有利だが建物寿命は木造と同じ＝減価償却終わらないうちに解体

それと火災には非常に弱いので注意ね。木造と鉄骨造は同じくらい。重量鉄骨は耐火構造なのでちょっと違うけど
RCほどの耐火性はないので一回火災になれば再使用不可能と思っていいよ。
解体しやすいのは木造のほう、安く済む。

可変間仕切りは木造でもRCでも出来るよ。
工法にとらわれない方がいい。資金状況や投資の期間、地域的な事情などが絡むからね。

>>293
初歩的な質問でわるいのですが
木造
鉄骨
発泡コンクリート
ＲＣ
の減価償却はそれぞれ何年くらいなんでしょうか？

はじめまして。初書き込みをします。

所有しているアパートやマンション、一戸建て住宅　→　賃貸・分譲
を、不動産仲介業者（エイブルとか）に仲介してもらうのが一般的なんですが
これを直接お客さんと契約したりするのは、法律的にはどうなのですか？

不動産に関する法律に詳しい方、教えて頂けませんか？

＞295
賃貸借契約・売買契約は有効

>>296
レスありがとうございます。
無効というか、違法なものもあるのですか！？

>>294
事務所なのか住宅なのかでも変わってくるので一概には言えないよ。
鉄骨造でも肉薄で変わるしね。

ttp://www.oshidakaikei.com/genka/genka-tatemono.html

>>294
減価償却資産の耐用年数　住宅用途
鉄筋コンクリート　47年
れんが造、石造　38年
木造　22年
鉄骨(骨格材の肉厚が4ミリ超）34年
鉄骨(骨格材の肉厚が3-4ミリ）27年
鉄骨(骨格材の肉厚が3ミリ以下）19年

>>293
スチールフレーミング工法の場合、減価償却19年。さらに防耐火構造。
ツーバイフォーの良い点と、鉄骨の良い点を合わせ持つ。
RC重量の場合は柱・木造なら壁が可変間仕切りの障害となるが、スチールフレーミング
なら完全なスケルトンインフィルが可能だよ。

問題はツーバイフォーに比較してコストが高いことと、日本では10年の実績しか
なく、他の工法に比べ技術的に確立されていない点。

これらが解決すれば、メジャーな工法になるのは間違いない。賃貸物件の主流になるだろう。

建物の寿命に関しては、構造躯体の寿命よりも、投資としての寿命が問題。
構造躯体の寿命限界まで使う人は少ないだろう。

修繕コストが嵩むし入居率は落ちてくるので、投資効率を考慮して
ある程度の所で立て替えるのが一般的。

＞297
要素の錯誤が認められる場合には契約は無効。
詐欺を伴う場合には契約は取り消しうるし、詐欺行為は違法。
公序良俗・権利濫用・信義則に反する場合には契約は無効。
なお、個人の住居として契約する賃貸借契約については
契約は有効だが個々の条項が借主を一方的に害するものである場合
その条項に限って無効。

>>301
違法、無効を判断するのは裁判所。
したがって裁判所に訴えない限り、
契約条項は限りなく有効だ。

自販機とか置いてますか？

>>303
アパート敷地内には置いてないが、駅近くに5坪の土地があって
どうにも使えない広さなので自販機コーナーにしてる。

でも、１台月に10万以上の利益があって下手な賃貸物より稼いで
くれてる（ｗ

消費税還元のために置く予定です
１５０万かってくるヽ(´ー｀)ﾉ

＞302
＞裁判所に訴えない限り、 契約条項は限りなく有効だ。
それ、何法何条何項に基づくの？

＞302
　契約無効を理由に金銭の返還請求を相手方に主張し、
そのような判決を裁判所に求めることができることは認めるよね。

　しかし、あなたの判断が正しいとすると、あら不思議。
裁判所が無効と判断する前は当該契約が有効なわけだから
契約無効を理由とする金銭の返還請求は認められないことになる。

さあ、どうする？

うわ！
ちょー屁理屈君登場。

>>306
論外。
一般法の原理・原則がわかってないな。

＞309
人身売買はどう？
＞裁判所に訴えない限り、 契約条項は限りなく有効だ。
なんてまさか考えないよね・・。

すまんが　ageるわ

まったく素人なので質問なのだが

普通　不動産屋に管理を丸投げした場合
どの位（％）管理料金とられるのでっか？

>310,ってさ有効・無効の意味知ってる？

　301も302も素直な回答と思えます。

>>310
俺はこの国の教育制度がおかしいいと思っている。
法の原理・原則ぐらい義務教育でアホにでもわかるように教えるべきだ。
そうすれば、>>310　のような化け大家も出現しないだろ。

おまえ、糞店子だろ？

>>310
それからな。
民事不介入の原則の意味も解らんだろ？
この、糞店子が。

>>311
丸投げだと賃総5%くらいかな？

>310さん、泥棒も人殺しも捕まって初めて罪になります。

法律行為の効力の有無と現実的な強制力・執行力の問題を同列に扱ってるアホは逝っていいよ

親のアパート引継ぎまだ借入れ1900万ぐらいあるんだけど、もう築15年だし、
現在年間250万の収入だし、借入れ返すことができると思います？
アパートって基本的に何年ぐらいで建て替えするものなのでしょうか？
外壁汚いのに親がリフォーム代も蓄えずリフォームできず、借入れもそんなに返さずしんでしまったので
本当に困っています。

>>318
築２３年鉄骨プレハブ・１Ｋ４部屋
年間２６０万収入。小田急線駅（三多摩地区）徒歩４分
相場の最低家賃に設定、更新料とらないから
空きがでること皆無なので、建て替える必要感じない。
資金は蓄えたが・・。
周囲の環境にもよるが、お客が来なければ、建て替える。
条件悪ければ、新築でもお客来ないが・・。

新築１年未満のアパートが売りにでてます。満室です。
３０００万で指値してたら通りそうなんですが
売り手にどうして売るのか聞くのはまずいですよね？
普通の事情ではないように思いますが気になります。
また、本を読むと自己資金があっても銀行から借りたほうが
銀行との関係ができるしレバレッジが効いてよいという意見が
ありますが実際はどうなんでしょうか？

5%
だね

そうじ他自分でするといったら3％になったな

今アパートを建てようとしていますが、自販機を置く事の
デメリットって何かあるでしょうか。
本などではよく話を聞きますが、実際に建てようとすると
今までの所誰からもそういう話を出してこないので切り出しにくいです。

金の管理は自分でやれ、
それ以外は集金、督促も含め管理会社だ。
掃除は大家がやるもんじゃないだろ、
管理会社にやらせろよ。
3%払うんだろ。

＞＞３１３
同感

>>313
経済とか法律とか、本当に重要なものは、義務教育では教えないのよ。
搾取される側に知識付けたら、国家が成立しねぇ。

>>322
デメリットがあるとすれば、空き缶なんかのゴミかなぁ。どうしても周り汚れるし。

>>313
法の原理・原則ぐらいに、同感

322>>
よほど立地条件に恵まれている場所でない限り
子供の小遣い程度しか儲からないよ
詳しくはこのスレッドを参考に
私も、独身寮や単身者向けアパートがたくさんある地域で
アパートを経営しているため、いけるかもと調べましたが
あまり儲からないようです。
それに、
深夜にガタンと音がしてアパートの場合101住人などに迷惑
がかかるのではないかと。
案外あの音室内にも聞こえるようで、酒屋前自販機で大量に
深夜に買ったとき、店主がおきてしまったのか、室内から様子
をうかがうような音がしましたね。
自動販売機の設置
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/manage/989028917/

今から市街化調整区域にある「宅地」にアパート、マンション
は　建てられないのでしょうか？

>>320

自分で調べてみて、納得できたらやってみようというスタンスでいいと思う。

本や他人の意見は、あくまで参考に。

最悪の事態を想定しておいて、そのリスクをカバー出来る体制を整えておくことが望ましい。

>>328
調整区域内にある既存宅地であればそれは宅地となりますが
現状で建物があるからといって既存宅地であるとは限りません
既存宅地であれば基本的には建てられると思います

>>295です。
私の発言に対していくつか書き込みを頂きましたが、特に違法という意見は無かったように思えました。
ということは直接入居者を募ったりしても良いのでしょうか？
メリットもデメリットもあるとは思いますが

>>295です。
私の発言に対していくつか書き込みを頂きましたが、特に違法という意見は無かったように思えました。
ということは直接入居者を募ったりしても良いのでしょうか？
メリットもデメリットもあるとは思いますが

http://home.att.ne.jp/red/theappletree/top.html

こんなの発見

電気工事士
行政書士
配管工資格
宅建
とか持ってる大家さんいますか？

行政書士
宅建
マンション管理士

・・・なら喪ってますが。

>>334
司法書士
宅建
マンション管理士
管理業務主任者
消費生活アドバイザー
日商簿記2級

ならもっているが。

>>331
誰も応えないので。
今、賃貸物件を持っていて、仲介をしてもらっているなら、
その媒介契約の種類によっては契約違反になる。
ただし、違法ではない。
これから物件を買うか建てるかして大家をはじめようと思っているなら、
まったく問題ない。当然、違法でもない。

◆敷金返還訴訟−通常損耗の入居者負担はほとんど不可能に

2006年の重大ニュースを予想することは難しいですが、2006年の賃貸経営にク
リティカルな問題を予想するのはそう難しくありません。その1つは間違いな
く「敷金」でしょう。

通常、借り主に通常損耗を原状回復する義務が生じないことは、国土交通省の
ガイドラインに加えて、多くの判例によっても確認済みです。今回明らかにな
った最高裁判決もこの点は問題にしていません。
→http://courtdomino2.courts.go.jp/judge.nsf/dc6df38c7aabdcb149256a6a00167303/321cd560c6cc179c492570d90026393d?OpenDocument

今回の最高裁判決が画期的なのは、借り主に原状回復義務があると賃貸借契約
書の特約等に明記されていても、一部の例外を除いてその特約は無効と判断し
たことです。借り主に原状回復義務が生じるケースを非常に狭く定義しました。

最高裁の言い分はこうです。

通常損耗を借り主負担で原状回復（＝修繕）する特約は借り主に不利な特殊な
契約であるから、特約や条文にさらっと書いてあるだけじゃダメだ。それだけ
だと有効にならない。
通常損耗の原状回復は本来借り主に負担義務がないのだから、そのことが分か
りやすく明確に書いてあって、にもかかわらずそのことを承知の上で借り主が
サインした証拠がなければ、借り主に現状回復義務は生じないということです。

私タバコを吸います。以前は箱の横に小さい字で「体のため吸い過ぎに注意し
ましょう」と申し訳程度に書いてあったのが、最近はパッケージ両面の3分の
1を使ってデカデカと直接的な表現の警告文が書かれるようになりました。

そのうちアメリカのようにパッケージの全部が警告文になるかもしれません。

今後、通常損耗の原状回復特約を有効にしようと思ったら、タバコの警告文と
同じにしなければなりません。誰にでも分かるように明確に警告しなければな
らない。それでも借りる（吸う）あんたは阿呆だといわんばかりに。

仲介業者は、「あなたは本当に、あなたに不利で不当な契約を承知した上でこの
物件を借りたいんですね。」と念押しする必要があります。

既契約分はどうしたらいいのでしょうか？原状回復義務がさらっと書いてある
だけなら無効です。普通はさらっとですから、原契約書のまま放置しておいた
ら、通常損耗については敷金は全額返還しないといけません。

それが嫌なら、オーナーか仲介会社が入居者のところに出向いて「本来ならオ
ーナーが負担すべき通常損耗の現状回復費のことなんですが、最高裁の判決が
出て入居者負担の特約は無効になりましたが、あなたは退去時に負担してくれ
ますか？」と聞き、新しい特約にサインを頂かなといけない。

どう考えてもNOと言われるでしょうね。

◆大家ほど素敵じゃない商売はない！？

このことが賃貸経営に与えるインパクトは小さくありません。1室30平米、家
賃6万円（平米家賃2000円）のアパートを想定しましょう。普通は退去後の表
面内装で15万円かかります（平米単価5000円×30平米）。

預かり敷金を12万円とすると、ルーズな現状回復ルールが支配した時代には、
畳だ襖だクロスだクリーニングだといって12万円全額を返却しないか、良心的
な大家でも半分の6万円は頂戴していたと思います。

ところが国土交通省ルールや判例の考え方が支配的になれば、大家は全額返還
しないといけない。つまり全額自己負担で修繕しないといけない。

例えば2年間の居住を想定すると、受取賃料144万円（6万円×24ヶ月）に対
して15万円の表面内装代（総賃料の10％超！！）はオーナーの持ち出しです。
よって手取り賃料（設備投資後のフリーキャッシュフロー）は10％超減ります。

それだけじゃありません。多分、次のファクターの方が賃貸経営に与える影響
は大きいでしょう。

故意・過失による破損があった場合にはもっと悲惨です。今までは修理代を実
費請求することが多かったと思いますが、今後は実費（新品取換価格＝新価）
ではなく中古価格（減価償却後の残存価値）しか請求できなくなるでしょう。

タチの悪い賃借人に耐用年数6年のクロスを全面ボロボロにされても、6年超
住んでいれば、オーナーは残存価値（新品価格の10％）しか請求できません。
つまりオーナー負担が0％から90％に上昇するのです。

借地借家法で借り主は厚く保護されるわ、修繕費は全然請求できなくなるわ、
おまけに家賃は下がり空室率は上がるわで、大家は踏んだり蹴ったりです。全
然美味しい商売じゃありません。

ウチが居住系からの一部撤退を決めた大きな理由はこれです。空室率の上昇と
家賃の下落だけなら、計算してリスクを経営計画に織り込むことができる。そ
んなに怖くありません。

ところが退去して、室内が「なんじゃこりゃぁ〜」という悲惨な状況が起きて
も、いくらも請求できないというリスク、まさに偶発リスク、偶発債務です。
設備投資貧乏リスクと言い換えてもよいでしょう。

★2006年からアパマン経営が成り立たなくなる理由

・どんなに借家人に部屋をボロボロにされても、修繕費は基本的に
大家の負担
・不動産関連税の増税
・不動産譲渡損の相殺控除が、不動産譲渡益に限定され、従来のように
本業の収益から控除できなくなった
・不動産価格の上昇
・金利の上昇　ローンで不動産購入してアパマン経営はほぼ不可能
・賃貸経営者の激減による、保有物件の転売が困難に
しかも損をしても一銭も返ってこない

↑　　　　　　　　　　　↑
大家様に悪態ついてすみません
敷金は土下座してお納めします。

と腐乱の糞店子が吐いてます。

★2006年からアパマン経営が成り立たなくなる理由

・どんなに借家人に部屋をボロボロにされても、修繕費は基本的に
大家の負担
・不動産関連税の増税
・不動産譲渡損の相殺控除が、不動産譲渡益に限定され、従来のように
本業の収益から控除できなくなった
・不動産価格の上昇
・金利の上昇　ローンで不動産購入してアパマン経営はほぼ不可能
・賃貸経営者の激減による、保有物件の転売が困難に
しかも損をしても一銭も返ってこない

↑　　　　　　　　　　　↑
大家様に悪態ついてすみません
敷金は土下座してお納めします。

と腐乱の糞店子が吐いてます。
↓　　　　　　　　　　　 ↓

>>341
>耐用年数6年のクロスを全面ボロボロにされても、6年超住んでいれば、
>オーナーは残存価値（新品価格の10％）しか請求できません
６年超も住んでくれたのなら内装ぼろぼろでも敷金全額返してもいいよ
問題は数ヶ月で転居された場合
外国のように短い期間だと違約金（日本だと敷金からの償却）とるようになる
方が自然だと思う

家賃を３ヶ月滞納しているヤツがいます。１Ｋで借主は３５才の
建設作業員です。のらりくらりと立ち退こうともしません。
良い対処法を教えてください。当方、初心者なもので。

>>347
http://www.cgj.co.jp/contents/life/NetBengoshi/NetLawer.htm

>>325,327

ありがとうございます。やはり汚れてしまいますか。それから
音の問題は気がつきませんでした。確かに夜中に大きな音が
するようだと入居率に関わりそうですね。
立地上それほど多く人が通る所ではないのでやっぱり止めたほうがいいのかな…

>>346
同感だよ。6年超なら壁紙の劣化くらいは当たり前だし、家主が費用負担して当然。
耐用年数6年のものなら、東京ルールに則れば、どんなに汚しても1割しか請求できない。

問題は短期間で出た場合。償却しきっていない場合。
今回の判例を誤解釈して、短期で破損してるにも関わらず、払おうとしない奴が
出て来るのは確実だね。

不動産セミナーで講師が言ってたのは、ユーザーに選択させる方法。
家賃　8万　退去時費用負担あり　/　家賃　9万　退去時費用負担なし　等　
契約条件を複数用意し、ユーザー自身に契約条件を選択させる事で
国交省「現状回復ガイドライン」東京都「東京ルール」をクリアする。

しかし、実際に裁判になってみないと、この有効性はわからん。

>>349
音は、建物からそれなりに離れていれば問題ないけど、
自販機にたむろする奴って稀にいるよね？　そういう場合はどうにもならない。

よっぽど儲かるならアレだけど、人通りが少ないなら、メリットよりもデメリット
の方が多そうだね。

>>349

深夜、自販機で飲み物を買ってみたら？
ドスンっていう音は、結構周りに響き渡っていると思うよ。

>>350
短期で転居した場合にの違約金を設定しても払わない奴多そうだし
かといって敷金３ヶ月で居住期間により償却（６年で全額返還、１年だと２，５ヶ月償却）とか
だと居住者の方が本当に返してもらえる不安だろうし

敷金３ヶ月を公的な機関に供託して居住期間により大家と入居者へ振り分けて
くれると双方が安心できるのだが

礼金を３ヶ月もらって、12月末から、３月始めまで退去ならばキャッシュバックとかどう？
違約金ではなく、あくまでも報奨金？の意味ならば、文句言えないのではないかな。

>>350
おまえ、大家失格だな。

>>350
こいつは、コテハンでカモフラージュした
糞店子だ。

礼金２か３取って、それを修繕費に当てればよい。

なんか、必死なコピペ君がいるようだけど、意味ないなそんな判決。

>>357
相変わらずだな。
この、糞店子が。

両親がアパート経営を考えています。
家賃収入と退職金、年金で生活していく予定だそうです。
３０年間家賃全額保証の何もかも全部やってくれる不動産会社に魅力を感じているそうなのですが、
できることなら自分たちで経営したいと考えているようです。
メリット・デメリットなどのアドバイスをいただけたらと思います。

上の不動産会社で初期費用を計算してもらいましたが、
建築などで全部で６０００万かかり、うちローンを組めるのが４０００万程度です。
あとの２０００万は両親が支払うしかないのですが、
かき集めてきてやっと支払える額なので躊躇しています。
こういう状態でアパート経営に踏み切るのはどうなんでしょうか？
立地のあまりよくない土地なので、ローンの支払いも考えると
月々１０万の収入になればいい方で始めの１０年はもうけがほとんどでないのが
不安です。

>>359
もう少し自分で勉強したり調べたりした方が良さそうだな。
少なくとも「３０年間家賃全額保証の何もかも全部やってくれる不動産会社･･･｣ってのは、
やめておいた方が無難。また、その業者の見積もりも信じない方が良い。

ある程度のアドバイスが欲しいのならば、特定されない程度に土地の在る場所や広さの情報と
どの程度の建物を建てたいのかぐらいは書かないと･･･。

>>360
すみませんでした、書き足します。
関東の東京・神奈川以外の県です。
国道近くの１５０坪の土地で、徒歩１０分のところに小さめのスーパー、
徒歩５分のところに県内で有数の森林公園があります。
周囲は田んぼが多いです

三十年家賃全額保証のプランだと、
万が一その会社がつぶれたら何の利益も残らないし、どうにもなりませんよね・・・
レ○パレスなんですが、営業が説明下手なので
両親はほとんど何もわかってなかったりします

>>361
>その会社がつぶれたら何の利益も残らないし、どうにもなりませんよね・・・

そういう事は、たしかに「万が一｣程度と思っていいけど･･･
その手の会社の見積もりは、無駄に高いケースが多い。

また無難に入居者がつく新築時はともかく、年数が経つと家賃の見直し（当然値下げ)だの
何だのと言ってくる。

自宅の近くで10軒程度の物件なら、自分で管理してもそれ程苦にはならないと思う。
一度あなたが地場の不動産屋にでも行って、それとなく話を聞いてみるのも良いかも･･･？

>>362
うーん、レオ○レスさんとは数回話し合いを進めてきてるんですが、
デメリットの方が多いですね。お断りします。

不動産屋にアパート経営について質問して教えてもらえるものか
心配なところです。何だか信用ならない先入観があるので。
他にも地元の会計事務所や弁護士さんのところへいって、
話をしたりしても大丈夫でしょうか？

>>359
レオさんを検討してるあたりで、まだ勉強不足なのがわかるよ。
家賃保証については、それでググれば問題点が山ほどわかるよ。
俺も、計画を始めて１年半くらいだから、偉そうな事は言えないけど、
勉強するにしたがって、レオさんなどは、完全眼中から消えるようになるよ。

>>364
レスありがとうございます。
ちょっと勉強してみます

>>365
アパート経営するなら家賃保証や借り上げを売り文句にしてるところは絶対にやめとけ
それに３０年保証してくれる会社なんて一社もないよ
大家の互助会による１０年保証のみ
会社による保証なんて一切ない

>>366
こういう意見を言ってくれる大家さんがいるから、ほんま助かるわ。

>>653
その大家の互助会による１０年保証でさえあやしい
築１０年以内でも入居率が悪いと家賃引き下げを要請されたり
関連リフォーム会社による割高なリフォームを強要されたりする
「この条件を飲んでいただけないと築１０年以降の家賃保証契約は更新できません」
と脅される
しかし、どんなに脅されてもそんな条件は飲んではだめ
どのみち築１０年目では保証家賃を大幅に引き下げないと更新なんてしてくれないんだから
入居率が悪い場合は１０年間きっちり保証してもらいましょう
その後は地場の不動産屋さんに頼んで損失を最小限に抑えましょう

あなたが検討している会社は確実に３０年保証してくれるとというのなら
互助会ではなく会社本体による３０年間の家賃保証で途中で家賃見直しは無い
会社が指定するリフォームを行わなくても３０年間は保証する
（定期的なリフォームが必要な場合は何年目にどのみらいの修繕費が必要か事前に
決めておく）
以上の条件に間違いがないか弁護士立ち会いの下で契約する

結局、サブリースは借地借家法の適用の有無（減額請求権）を争った幾多の判例から、
減額請求権の見通しが立っているので契約期間は３０年でも４０年でもあり得るということ。

>>359
始めの１０年が一番儲かるのにその１０年が儲からないってのはどう言う事だろう。
３０年保障云々以前の問題だと思うけれど・・・。

ほとんど管理の仕事の無い最初の１０年間にわざわざ管理費を払ってやるようなお人よしなんだから、いろいろボッタくられているんたろう。たぶん。

最初の二ヶ月分の家賃をまるまるサブリース会社に盗られてる大家もしってる。w

>>370
だよな。最初の８年分の家賃＝建物代金くらいじゃなきゃ割に合わないでしょ。
６０００万の建物なら６０万／月の家賃収入がないとだめ。

>>366の行ってることが真理、うちも某ハウスメーカーで親がどうしても心配とのことで保証つけたが、最初の２年で
ぶった切った、二ヶ月の家賃・最初の礼金等約で２００万捨てたよ、駅徒歩５分第二種住居地域で満室ならないわけがない、
条件悪いならやめとけ２０００万どころか土地無くなるそ〜、レオなら一戸８００万はかかるから８戸一か？あんな木造木賃宿、
耐用年数１０ねんだわ。

レオにうらみは無いが言っておくと、多分原価は建築費の半分以下だろうから、あんたは自分の払った金を家賃保証として返してもらってるだけだぞ、家賃保証とはそんなもんだ。

そういえば、自分も、計画初期は、家賃保証も疑わなかったし、
パナさんやダイさんの見積もりを信じてたな。
知識を得るには、やはり時間は必要なんだね。

建築会社を、見つける為にも不動産屋を回った方が良いよ。
建築会社も、建て主の当たりをつけたり、賃貸状況、家賃相場を調べる為、
同じように不動産屋を回ってるからね。
但し、情報源だと割り切り判断は、自分でね。

アパート経営でHMはタブーが基本
地場工務店や不動産屋、近所の評判などいろいろ調べた方が良い
役所の建築指導課などで近年の建築確認を取得した施工業者を調べ
物件見てまわるのも良いのではないでしょうか
また窓口や地域担当者に聞けば評判の良い業者も分かるかもしれない

マジな話してるとHMの工作員がやってきますよw

連中はこの板を時々チェックしてるからａｇｅないようにね。

>>373
ちなみに、そのぶった切った
某ハウスメーカーって、どこ？

>>379
それは言えない、HMの工作員がやってきてるかもしれないからナ・・フッ

一応、このスレには101か102からいたんだけど、
誰も彼も、レオパやHMでやろうとする人間に
　「地元設計・建築会社探せ、管理は自分でやれ、
　　客付けだけ地元不動産屋にやらせろ」
というレスばかりなのは、おかしくない？

「投資信託やりたいんですけど」って人に、
「投資信託(ﾌﾟ。運用会社に嵌め込まれるだけ。株にしろ株に。」と
答えているようで、なんか違和感があるんだが。

それでもさすがにレ○パはありえないと思うが。

脳内なんだよ。
実務が足らな過ぎ。
HMの名前も出せないようじゃあ知れてるな。

>>381
私もその頃から地場工務店や近場なら管理も薦めたりしてましたよ
命令口調ではありませんでしたが102か103以来の書き込みになります
あなたのありえないと思うところで見積をとった経験からです
1LDKさんなんかはHMなのかな？
あれくらいでやれるのであればHMも良いかもしれませんね
以前は割高としか思えないHMが多かったですからねぇ
HM、地場工務店複数社から見積をとることからのスタートで
納得したところでやるべきではないでしょうか
結果的に地場が選択されることがまだ多いと思っていますけどね

うちはここ２０年以内の物件は大手ハウスメーカばっかだよ。
地場の建築やではまともなものができないことがわかったから。

ぼちぼち湧いてきますたw

>>382
工作員か？

レオさんを「どうかな？」と言う時点で、
レオさんの飛び込み営業に丸め込まれかけてるだけだろ。
レオさんの既存物件の見学もしてないと思う。
他のＨＭを含め検討してるなら、一番出てこない答えだろ。
セキさんの名前がでるのなら、考え方の違いかなの理解できるけどね。

>>386
工作員？でビビっててこの先どうするんだ。
本当に大家やってるのか？？

>>388
ここは脳内大家か、大家予備軍ばっかでさ。
実のある内容がないよな。

>>389
現実は不動産屋との葛藤の方が問題が大きい。
いま不動産屋も多種多様で、うかうかしてると空かし食わされる。
管理は丸投げしていた方が賢いと思うことも多い。

ここ最高(>_<) http://love.1ch.cx/

昔つうか、１４年前にアパート建てようとしてさ、
レオの見積もりとった事がある漏れが来ましたよん。
木造在来工法でツボ単価が１００マソ＠＠！
タッカー＠＠いぞ！ボッタクリ〜〜〜＠＠
その値段ならRCが建つぞ！やばい会社。

>>382
システムが解ってないらしいな。
家具とかも入ってるんだろ、それには。

>>392
坪１００マンと書いてる？
１４年前でもあり得ん。
嘘だろ。

外溝込みで総費用を建坪で割れば有りうるんではないかな？
俺も金額は忘れたが、ＲＣ造並みの見積もり持ってこられたことあるよ。

建坪ではなく、のべ床だった

１Rは坪単価が上がるんだよな。
建築屋のeカモ物件。

不動産屋の付き合いも月１回くらいだと
腐るほど有る不動産屋を選ぶのに苦労するが
付け届けを欠かさない不動産屋にどうしても声を掛けてしまうよね。
今年は不動産屋からのお歳暮多かったな。

＞というレスばかりなのは、おかしくない？

オレが良く書いてたｗ
同じことの繰り返しだが、大手は信用や万が一の対応が期待が出来る（対応するとは限らない）が
地場工務店はそういう部分が不安。
しかしそれに代え難い「地元密着型の情報の蓄積」や「低コスト」が魅力。それと
細かい対応にはフレキシブルだと思う。
フォローするにはやはり設計事務所を挟んだり資金面で強い銀行などを使う必要があるし面倒である。
それを楽しみに変えられる人はいいよね。

大手だと資金面ではかなり柔軟であるが（自社もしくは関連の金融会社があるから）高コスト（というかボッタクリ）
であったり敷地や地域性を無視した、ようは営業しやすい商品を売りつける体質が問題。
駅から遠いのに１R建てさせたり繁華街近いのにファミリー^物件建てさせたりとかなり
いい加減である。

変形した敷地にあわせて建てずにまるではいりゃあいいんだと言わんばかりに
ソッポ向いているアパとか結構見かける。特に少し前の大手物件に多い。
それと防音に配慮してないんじゃない？と思うような部屋だったりメンテしにくいような構造とか
ちょっとどうかな？ってのが多い。
勿論ちゃんとしたメーカーもあります。でもそれでも「高い建築費」は要らないでしょ？
初期コストを抑えずにドコをどうすればいいんだかｗ

どのアパ建ててもそれは経営なんだし株とかと違ってどんな建物でも投資信託とも違いますよ。
立てた瞬間にゴミだったシノケンとかじゃあしょうがないけどｗ

まあ、同じようなアパートばっかりじゃ面白くねぇ。
其々でいいんでないか…

>>394
本当だろ、一戸800万ってことは24平米（８坪）で割れば坪1000万だ。

間違えました坪100でつ

年末に相談。作業場の一部を倉庫として貸そうと考えているんだが
契約書って倉庫ゆえな特記事項ってあります？
不特定多数の人が出入りしそう（相手が法人なので社員やバイトが入れ替わりで）なので
そういう関係かな。。

考えているのは
出入りの時間の制限
カギはデジタルロックにして暗証番号を不定期に入れ替え。
放置荷物の処分方法と費用負担

ほかにも考えられますか？

↑
倉庫業は倉庫業法で規制されてるから確認しておいたほうがいいよ。

今、女性専用のワンルーム賃貸ってどうなんでしょ？
管理や客付けが大変ですかね？
最近開通した某沿線の駅徒歩１０分に土地持ってます

ありゃりゃ。これはマズイなあ。。倉庫管理主任者とかの資格者も必要なんですね。
営業所分室とかにしないとダメっぽいなあ。。。

>>404
それは一定規模の倉庫だよｗ

うちは普通の契約書、
マンションやビル関係よりも神経質になる必要なないと思うけど

但し、リフト使う関係上、天井は高い方が良いな

すいません。全くの素人なんですが、
45坪くらいで駅から徒歩20分くらいの土地だと、
駐車場付のアパート建てられますか？
それとも、いっそのこと全部駐車場にした方が良いのでしょうか？

>>408
アパートは土地柄にもよるが難しそうだな。

単純に青空駐車場にするよりも貸し車庫にすれば倍の値段を設定できるよ。

>>409
即レスありがとうございます。
駐車場の需要が高い地域なので、検討してみます。

>>405
女性専用はやめたほうがいい。
一人暮らししている人の割合は、圧倒的に男が多いから。
女性専用にしても、どうせ男を連れ込んだりする人はいるだろうから
トラブルの元にもなる。

三階建てが建てられる地域（準住居とか高さ制限が少ない場所）なら鉄骨で持ち上げて
2.3Fをアパにしているのを見かけるね。でもその分出入りが面倒なのと地震が怖いからあんまり人気ないんじゃないかな？

住宅の地域でも駐車場需要が見込めるのならコインパーキングなんかはどうかな？
近所にもあるけど近くに診療所があるのと会社の事務所があるので結構回転してるよ。

倉庫の相談してたんだけど面積の下限がわからないなあ。１０坪ぐらいを
貸す予定なんだけど倉庫業法によって許可取らなきゃだめ？　住居地域だからダメだよ。

＞倉庫業法によって許可取らなきゃだめ？　住居地域だからダメだよ。

独り言？

倉庫業法だと住居地域（第一種第二種住居地域など）では開業できない。
準工業とか商業地域などでないとダメなんだと思う。（動力を使う工場とかも住居地域では開業出来ないのと同じなんでしょう）

貸してほしいって言われている所は住居地域なんだよね。

家賃保証はだめだと思ったが訂正、利殖にも定期預金〜商品先物までリスクによって細分化してるんだから、ＡＰ経営も色々あって良いな。

家賃保証もせめて１０年間、家賃の下げ見直しが無ければ良いんだけどね。
２年毎の見直しでは、何も保証にならないよね。

↑
自分管理だと不動産屋に迫られてもっと値下げしないと付けもらえない。
空室期間もかなり問題、そういうことわかって言ってない大バカ大家か？
それとも築古物件所有の管理会社から見放されてる脳内大家かな。
プゥッハハハッハ

↑
内容云々より
あなたが一番痛いよ。

↑
必死なおまえが一番痛い。
プゥッハハハッハ

↑
いや、むしろおまえが一番痛い。
プゥッハハハッハ

↑
必死なおまえがな。
プゥッハハハッハ

↑そうですね。

意味がわかってない奴がいるな→>>416

↑そうですよね〜。

ジャッジ。
>>417をスルーできなかった>>418、>>420　が、痛い奴。

家賃保証はだめだと思ったが訂正、利殖にも定期預金〜商品先物までリスクによって細分化してるんだから、ＡＰ経営も色々あって良いな。

>415、>426　・・・　。

家賃保証は、二度儲けさせてるの分かってる？
建築時にボラせて、管理時にもボラせてる。

家賃保証はだめだと思ったが訂正、利殖にも定期預金〜商品先物までリスクによって細分化してるんだから、ＡＰ経営も色々あって良いな。

建築時には、ぼられるの我慢するから、１０年くらい値下げなしで保証してくれと思わない？

>>428
ボラれ妄想のある人は大家にむいてないよ。
やめた方がいい。

また業者が沸いて出たかw

そっとして措きましょう

もっとプロ意識をもたなきゃねぇ。
業者にも店子にもバカにされるよ。
プゥッハハハッハ

管理業者よりペット対応向けの提案を受けています。
提案内容はだいたいこんな感じで
http://www.adhocpet.com/petcaremansion/rental/index.html
フローリング、壁紙等を傷のつかない専用タイプに交換し、入り口・ベランダ等に柵を付ける等するようです。
物件は
・１Ｋ２４戸ＲＣ（築８年）
・地方中堅都市
です。
業者いわく、需要は多く物件が少ない為間違いなく満室経営が可能であるばかりか賃料のＵＰも可能との事。
しかしながら不安点として
・地方都市の１Ｋで需要がそれ程あるのか？
・ペットを飼わない人には逆に敬遠されるのでは？
・現状復帰の費用は当然多くかかるが入居者がそれを負担してくれるのか？
・数年後に物件を売ろうと思ったときにそれは利点となるのか欠点となるのか？
等々があります。

ご意見頂ければ幸いです。宜しくお願い致します。

>>435

ここに書き込みできる程度の情報は、明らかにしたほうがいいですよ。
そのほうが、より適切なアドバイスを受けられるのでは？

地方中堅都市といっても、関東や関西の大都市圏などに含まれる場合もあれば、その県の主要な地方のうちの一つといった場合もありますし。

それと、アパートの周辺環境も重要なポイントだと思います。

>>436
それがわかったからどうなるってもんでもない

＞435
＞壁紙等を傷のつかない専用タイプに交換
そんな壁紙聞いたことがありません。
なんと言うメーカーのいくらする商品なのか確認した方がいいですよ。
あと、ドアも傷だらけになりますよ。ご参考まで。

>>435
私の考えだと、1K24戸の物件ってのが引っ掛かる。
これが1K8戸の物件が3棟なら、1棟をペット可にするとか出来るだろうが･･･
当人も心配してるようにペット嫌いの人は確実に対象から外すことになる。

それに1Kじゃ、小型犬だけとか1匹だけとか･･･どのみち条件付けるようになりそうだし。

私なら、先ずは他に付加価値を上げるための投資をする。

>>436
大都市圏ではありません
人口６０万程度の地方都市です
また、周辺は住宅街です
>>438
間違いました
フローリングは傷の付かないタイプですが
壁紙は下の方を何重にかするようです
間もなく見積が来る予定です
>>439
そこなんですよね
ペット需要がペット対応の物件より圧倒的に多ければ
問題ないんでしょうが。
東京なんかであればおそらくそんな状況なんでしょうけど

>>440
>壁紙は下の方を何重にかするようです

それもう一度業者さんにどのような効果が得られるか
確認した方がいいですよ。
破れ方が盛大になるだけではないかと・・・。
ボードの保護を考えているんですかね？
しかし、引っかき傷はパテ埋めして均してもらえばいいだけですから
費用を掛ける意味が判りかねます。
剥がす時ゴミが増えるだけの
効果しかないような・・・。

ペット対応のクロスはあるよ。硬い下敷きのような材質。
値段も高いし結局傷は付くしであんまりいい印象が無い。
それよりも「におい」がかなり付く。糞尿のにおいや動物特有のくささ。
クロスの張替えだけではだめ。フローリングに接したボードに流れ込んだ尿がしみこんでしまうことも多々あり。

消臭剤やイオンなどの発生器、換気扇などの設置で機械的に消臭すればよいが
暖房費その他の理由でつけない人が多い。
足洗い場の設置や既存住民のペット嫌いへの保障なども必要。
ペット同士のトラブルや鳴き声の騒音なんかの対応事案も増える。

ただしよい面もある。同じような物件はほとんど無いので需要が「あれば」
かなりの確立で成約となりうる。
一度契約すれば他に物件も無いので長い契約がありえる。
退去時に確実にリフォーム代金が全額取れる。（契約書に記載の必要）
（クロスや換気扇などのみ、床は深い傷以外は無理）

まあ新築などの案件がメインだろう。コンバーション掛ける古い物件ならありうるが。
そういうのを持ち込む不動産屋なら実際に成功している物件を紹介してもらえ。
ただの提案なら「他に成功してから」やればいい話ってこと。

↑何を解ったこと言ってるんだ、こいつ。

資金５００万、年収１５００万、医師２０台後半、投資初心者です。
ほぼ無休で働いているのですが、今のままだと給料の三割くらい税金でとられてしまうので
税金対策のためにアパートの経営を考えています。税金ゼロを目指しています。
資金は１０００万くらいに増やしておく予定です。
初心者のため、いろいろ分からないことが山積みで、ご教授いただけると幸いです。

１．関東地方で、１０戸５千万くらいのアパートを購入予定なのですが、
果たして上記のような条件でローンを組めるでしょうか？　
特に年齢がネックにならないか心配しています。

２．法律上は５棟１０戸以上でないと給与所得と事業所得を合算できない
そうですが、実際には１戸だけでも合算している方が多いのでしょうか？

３．例えば５千万（土地３千万、建物２千万）で購入、頭金１０００万
残り４千万の返済を年間３００万円で行うと仮定します。
この場合、頭金の１０００万円は必要経費として申請できるのでしょうか？
（１５００万円の給与から１０００万円を引くことができるのでしょうか？）

以上、みなさまにとってはあきれるような内容かもしれませんが、
ご回答いただけると大変嬉しく存じます。返信は必ずさせていただきます。

３の質問に追加させてください。
さらに年間３００万の返済額を経費として申請できるでしょうか？
大変失礼致しました。

１．職業と収入がいいからいけるんじゃないの？
　　ただ、実績がないから微妙かも。
２．その点は、平成１８年の改正予定（もう決まった？）なので、
　　今のところ事業的規模（５等１０室以上）と損益通算は無関係。
３．１０００万も３００万も、投資額や返済額は必要経費にはならない。
　　建物の減価償却費として、毎年少しずつ必要経費になるだけ。

アパートは、所得税の節税対策としてはあんまり向いていないと思う。
うまくやれば、収入も増えて手取りも税金も増えるけど。

その計画でどうして税金ゼロを目指せるのか分からない。
まああと税金まともに払い始めて間もないからかもしれんが
あなたが思っているほどの超効果的な節税法なんてのはないよ。
夢見すぎているといずれ脱税に手が出てしまう。
3割くらいなら素直に払っとけ。

税金対策と称して赤字経営の事業やるのはほんとヴァカだと思う

>>446さん、即レスありがとうございます。
大変恐縮ですが、レスで分からない点があるのでご教授していただけると幸いです。
２の合算についての法律ですが、来年度からは事業的規模の区別が明文化されると
解釈してもよろしいのでしょうか？　重ね重ねの質問で申し訳ありません。

>>447-448
ご回答ありがとうございます。
例えば合算できれば、車とか家賃代を経費で落とせますよね？
あと接待費と称して、外食代とか。
親を事業員として迎えれば、親への仕送りも経費で落とせます。
減価償却費の分を考慮すれば赤字と言っても、実質黒字じゃないのですか？
税金ゼロは大げさでしたが、少なくとも還付金が戻ってくるくらいの節税はしたいです。

なにがやりたいのかさっぱり分からん。

>>家賃代を経費で
>>親への仕送りも経費で
これは明らかに節税じゃないだろ
税務調査のときは労働の実体があるかどうかまでチェックされるよ。
しかもあなたはそれ以前に不動産投資と個人事業をごっちゃにしてるよ。
アパート経営とか銘打ってるけどあくまでも不労所得だからね。

>>450
ご回答ありがとうございます。
ご指摘のとおりと存じますが、ごっちゃにしているというよりも、
個人事業、投資、貯蓄を合わせてやっていきたいと思っています。
別々に行う必要もないように思えるからです。
だから基本的に１０戸以上あるアパートにしか興味がないのです。

家賃代を経費、は節税ではないでしょうか？
自分の家を兼事務室と銘打つのはよく行われていることだと思うのですが。

＞家賃代を経費、は節税ではないでしょうか？

全額は無理。
あくまで事業に使用している部分の割合の家賃しか経費にはできんよ。

開業医？開業医なら相談先は税理士先生か会計事務所へ。
給料もらってる勤務医だよね？
給与所得から事業からの赤字分は引けるよ。
たとえばアパート経営を始めるにあたって土地を購入した際の調査費や
取得の際の不動産仲介料なんかは経費扱い。よって事業からの収入から差し引ける。
初年度のみはかなりガッチリ引けるのでそれを「赤字にして」給与所得から差し引いて
課税額を下げる方法がある。

ただしそれは初年だけ。後は上がってくる賃料収入が経費を上回る（黒字経営なんだから当然だよね）
ので、さらに税金を払う羽目になる。
これを避けるためにさらに毎年なんかしらアパート建てることになったりマンション買ったりするわけ。
ところがそこまで貸してくれる銀行があるかどうかって所が心配。

開業医なら事業（病院経営のほうね）大体１億ぐらいはサラっと貸してくれる。勤務医だと半額ぐらいらしい。
不動産投資というよりアパート経営を「事業として行う」ということでいったほうがいいんじゃないかな？
元々の給与が良いしさらに今後は開業医として力を試すこともあろうと予想できるので
税理士や会計士などに一度相談すべき。せっかく頭いいのだがら税理にも強いといいよ。

あ、あと自宅を事務所として所得から引く方法だけどそれは「事業経営」してないとダメだよ。
給与所得者はすでにそういう経費分にあたるのを課税額から引いてあるそうだから。たしか１８０万だったかな。。

>>451
個人事業ってなにをやるの？開業？
事務室ってなんの為の事務室？
開業して事務室を設けてその部分を経費にといってるなら分かるけど、
ここはアパート投資のスレでしょ。

不動産所得は事業によるものではないから（事業所得ではない）
アパート経営をやることによって事業所や事業員（従業員）が必要経費に
できると思ってるならそれは間違いといってるだけ。

不動産所得は"不労"所得といったでしょ。
税務上は労働無しで得られる所得です。
よってその所得を得るために事業所や事業員は必要としない。

そっか、10室以上だから事業になるね。
ただ黒字経営で順調であれば事業税もかかってくるね。

>>444
>>455
不動産が黒字になれば、本業の節税は出来ないよね

ご両親が、本当に管理をやるのであれば、管理会社を作れば、
家賃の15％くらいなら、管理費に計上できるんでないか？
まあ10室程度では、どうかとは思うけどね。

>>457
ご両親には管理会社の経理でも担当いただけば良いのでは？

>>453
詳細なご回答を頂き大変光栄に存じます。
ご指摘のとおり、私は勤務医をしています。
黒字経営になるとのご指摘を受けましたが、
これに関しては必ず赤字に塗り替える自信がございます。
まず事務所は青山の一等地（>>452様のご指摘を受けましてワンルームにいたします）、
事業用の車はベンツのSクラス、それでも黒字に転じるようであれば
高級レストランで毎夜のごとく食事をするつもりです。
もちろん脱税に手を染めるつもりはありません。
上でアパート経営の一環として「貯蓄」をあげましたが、
それはお金をためるという意味ではなく、
あくまでもインフレ対策として土地を所有するという意味です。

考えが甘いでしょうか？
税金を払うぐらいなら、美しい女性に貢ぐ方がずっと僕は幸せなのですが。

これはもう釣りだろw

釣りではありませんよ。
僕の生きがいは仕事、女性、美しい物への耽美だけです。
だから結構、無駄遣いをしているのです。
その一部を経費として計上できれば、それ以上の救いはございません。

>>461
”税金”という美しいものを知らないお前は不幸。

そうですね。

今、医者になるためには、６年制の医学部を卒業したあと、２年間の卒後研修を受けなければいけません。

ストレートに進んだとして、医者らしい年収を得るのは２６歳以上です。

だから、「医者で２０代前半で年収１５００万円」というのは釣りか年齢詐称です。

>>461
相談に乗ってくれるお勧めの建築会社を紹介します。
Rオパレス。
大東Ｋ宅
東ＫＮ
この三社がお勧めですよ。
きっとよきアドバイスをしていただけると思いますよ。

すいません、楯突くわけではありませんが、
僕は「２０台後半」（ちなみに『台』は『代』の誤字でした）と記したはずです。

>>464
スレの流れからしてぼったくり業者でしょうか？
（良心からの紹介だったらごめんなさい）
悪徳業者からの勧誘にはうんざりしているので、その辺は敏感になっています。

真偽はわからんけど、とりあえず賃貸物件経営は甘くないよ。
法人化するなら尚更ね。不労所得なんてとんでもない！

ttp://www.poor-papa.com/starting_salary.htm
外資は含まれてない？外資はもっといいと思うが。。。

>>若い医師さん
まあやれないことはないですよ。
とりあえず全部実行してみて、医師限定パーティーで美女にプレゼントでもあげてください。
税理士に相談してもとりあえずいったとおり全部やってくれますよ。
プレゼント代も経費に入れて申告してくれますよ。
ただし追徴・延滞税（必ず来る）が発生してもなんら保障もないし面倒は見てくれません。

経費を増やしたいのなら、ここで質問してないで
税務署に開業届けした後に不動産や税務の専門家にお金を払って
相談するくらいの知恵をもってください。
それでも納得いかなかったら悪いこと言わないからひたすら医師業やっててください。まぢで。

>>463
美容とか近視手術の眼科とかならなりたて勤務医でもありえるよ。
あの辺は金さえあれば入れる私立大卒ばっかだけどね。

いままでＲＯＭってたが、
勤務医さん、やめたほうが良い。

手っ取り早く節税になるからアパートを買うとか、
黒字になるならベンツを買うとか、
それでも黒字なら高級レストランとか、、、

アパート経営で使える経費なんてたいしたもんないよ。
だいたい、毎日高級レストランで食事してそれが経費になるなら俺だって毎日（実際、毎日は無理だがw）食いに行っちゃうよ。

借入金の返済期間と減価償却のバランスとかわかる？
減価償却があれば赤字でもお金は残るとか、どういう理由でそうなるかわかってる？

せっかく医者になれたんだし、アパート経営のための融資だって普通のサラリーマンよりよさそうなんだから、
節税目的だけの理由でやるのはどうかと思うよ。

アパート経営でもちゃんと黒字をだし、税金を払っても手元に現金が残るような経営をするべき。
医者でもあり、アパート経営もし、税金もたくさん納めるけど、使える経費は「普通に」使って、無理をしないでも資産（ここではお金かな）が増えていく、、、
そんなスタイルがいいんじゃないかな。

まあまあ、釣りかどうかはふれないほうがｗ
とにかく年収の高い人は会計士か税理士に相談すべき。特に都内に投資をしようと思っているなら
それらに強い先生はたくさんいるから。地方じゃそうもいかないけどね。

なんだかさ、２０代後半で医者で美女に貢ぎたいですなんて
ほんとにヴァカじゃねえの？
アパート経営は甘い考えじゃ出来ませんよ！
時には、寒風に耐えながら電球交換する時もあるし、
店子さんが失業すれば「家賃入るかな？」ってすごく心配するし。
今みたいに安い金利でマンソン買えるとなると、空き室対策で
家賃だって仕方なく下げなきゃならない所もあるんだよ！
お金が余ってるんなら、もっと自分で本買うなり、
税理士にお金を払って相談すればいいじゃん！

まったくだ

自分で壁紙変えたり
いろいろ大変だけど
面白みがあるけどね
こういう機能つけるかなとか考えるときも楽しい

防犯フィルムとか

黒字にする気がない＝アパート経営とは言えない
税金対策で不動産購入・・・愚かしい限り。
どうせ破産するなら早い方がいい。

２０代後半の勤務医で年収１５００万なんてありえないだろ
>>463 の言うとおり自力で生活できるようになるのは２６歳から
医師としてのステータスを上げるためには医局に残りただ働きに近い
環境で実績を積み、夜間は私立病院の当直アルバイトなどで辛うじて生活することになる
キャリアアップを諦め（最新の医療との関わりを絶ち、その後は二度と最新医療とは関わる
ことはなくなる）私立の老人病院などで死んでいく老人相手の仕事をするなら都会で年収８００万くらい
地方で年収１０００万以上も可能
>>444は明らかに釣り

>>459
毎年ベンツ買うの？

税務署ってもう少し仕事してると思うぞ。

そんなに赤字にしたいなら、買った物件に一切客付けしないだけでＯＫだぜ。

東建コーポレーションの評判はどうなんでしょうか？
２０年の家賃保証に、管理などすべてお任せをうたっていますが。

おらはやらね。

いつまで経ってもノウハウが付かないけど、楽だからいいカモね
自分で何もできないし、決断もできない人間にはいいカモね
とにかく家賃保証でもなんでもやってもらったらいいカモね

使い分けによる、家賃が下落傾向の時期は保証は可、が近年のように上昇傾向になれば不可

カモカモカモカモそうカモね・・

ビクビクしてる奴がカモになるんだな、これが。

最近はやりの家賃保証なんて仕組みがイマイチよくわかんね。
ホントに１０年も２０年も空室いっぱいでも全戸満室として
保証して金払ってくれんのかいな…怪しすぎるって…

>>482

おまいの心配はもっともだ。
つまりはそういうこと。

勘違いしてはいけないのは保証会社が払うのではなくて保証を受けてるオーナーが積み立てた保険料から支払われるんであるということ、つまり基本的には共済システムなんだよ、しかしその会社が２０年３０年存在するかというと非常に怪しい。

法人に貸す時の注意ってなにかあります？

社員のための借り上げだそうですが、今までこんな話なかったもので。

>>485
契約者を法人にして、保証人を入居者にするとかって、どこかのスレで書いてあった。

ちなみに、アパート1棟全部とか？それとも、1部屋だけ？
その辺によって考え方も少し違うかな。

社員の入れ替わりの激しい会社とか業種だと、入居者の入れ替わりも激しくなるし･･･
他に一般の住人がいると嫌がるかも。

＞法人に貸す時の注意ってなにかあります？
契約者は法人、保証人には居住する本人にする。そうすると
法人が左前あるいは倒産して入金がされない場合は「居住している保証人が払う」ことで
入居者（保証人）の居住が継続出来る。

保証人が退社した場合、保証人が退去（保障出来なくなる）したので契約者（法人）との契約を解除出来る。
これで法人に好き勝手に社員の入れ替えをされることは出来ない。

一部屋だけの場合とかに使う。一棟貸しだとまた違うと思う。
一般的な注意は無いと思うよ。払いもキチンとしていると思うので。会社が借りているから
好き放題やっていいや、って考える人がいると思うがそういうのは
「あなたが保証人ですのでトラブルや異常な汚れなどで会社が払わない、責任取らない場合はあなたが責任取るんですよ」と
説明するといいかも。

>>484
＞保証会社が払うのではなくて保証を受けてるオーナーが積み立てた保険料から支払われるんであるということ
そんな契約だっけ？？聞いたことが無い。

>>487
仕組みの話ね、つまり保証料を超える支払いはしないということ、某○○建託は空室率が多くなって保証家賃を下げてオーナーから総スカン食ったのは有名な話だろ、その意味から言えば空室率の低い保証会社を選ぶが吉。

痴呆老人スレ晒し AGE

現在マンションオーナですが
法人で借りたことありますが
そのときの契約は

保証人として
法人と無関係な方の保証ももらう
でした
母親や父親でも可

私の個人保証
父親公務員＠年収1100の名前を書きました

>>485
うちは、会社の社宅として一棟貸してるけど、

・契約年数１５年
・満了、中途解約とも、６ヶ月前告知（本当は１年にしたかった）
・解約時は、賃借人が次の契約者を探す
・敷金返還は次の契約が決まるか、退去後１０ヵ月後

とか、とにかく解約に関する条項に気を使った。
通常時は安定収入で安心だけど、
出てかれる時はこっちには死活問題になりかねないからね。

>>486>>487>>490>>491
みなさん、アドバイスありがとうございます。

一棟貸ではなく、所有マンション２部屋の契約予定です。
条件が折り合えば契約しようと思います。

痴呆老人スレ晒し AGE

>491
不利な特約・条項はすべて無効なのであまり意味がないかと。。。

>>494
法人契約だから消費者契約法の適用はねーよ。

>>494

なによりもまずは、両当事者がそれに合意して、履行する意思がある。
と言う前提で契約を結んでいるので。

そんなもん知ったこっちゃないよ。
というような法人なんかとは契約もしないし、
それなりに、事前には調査はしましたよ。

あとは、495の言うとおりね。

現在、アパートを建築中ですが、父親が、税金上マンションの登記はしない！
と言っているのですが、登記はしなくても良いものなのでしょうか？
借り入れは、違うところを担保に入れているので、銀行はどっちでも良いよ。
と言ってます。管理会社の見積もりを取ったところ、
登記しないと管理契約を請け負わないと言われました。
まあ、別に自主管理でも問題ないのですが・・・
入居者を入れるにあたって、登記しないことによる
デメリットがあれば教えてください。

登記しなくても固定資産税はかかるはずだが？

登録免許税をけちってるんじゃないか？

おまいらに聞くのだが
１００坪の土地に　１Kアパート５部屋X２階建て
軽量鉄骨作り
現状　田んぼ（作ってない、市街地指定）
で　どのぐらいの金でできる？

ピンポンしてくる住宅メーカーの営業マンに聞けよ
ピンポンしてくる営業マンがいないなら
見込みのない立地

>>500
やめとけ。

>>500
やれ。

>>497
入居者には関係ない話。
持っている人（お父さん名義かな？）が処分したいときや死亡して財産として相続させるとき
名義人のものではない、と疑いを持たれるので結構面倒。結局そのときに金が掛かるので
今現在登記したほうがいい。どうせその代金は経費として認められるから。

>>500
建てたい坪数が不明だが大体８坪×10室＝８０坪（100坪土地で80％の建蔽率）であろう。
３０００万前後だが元田んぼだと基礎工事が掛かる。昔のように適当にやってたら
瑕疵担保責任で面倒しょうことになるのでちゃんとくい打ちとかやるようだろう。

それと田んぼだから軽いほうがいいだろう＝軽量鉄骨ではない。
鉄骨を選択する理由はコストかハウスメーカーの商品で選択の余地が無いのどちらかであるだろう。
どちらにせよ、あまり人気も無いし防音の面でも劣るので長期の寿命は無いとみるべき。

>>504
田んぼって軽鉄入る？
地耐力がそれなりに無いと無理っぽい感じがするけどなぁ。

人気の面では木造よりマシだと思うよ。最近は木造ってだけでスルーする客も多い。
ツーバイフォーでキッチリ作ってる建物もあるのにね。イメージって怖いわ。

考えようによっちゃあ、液状化おこすようなぐずぐずの地盤なら、建物が崩れる以前に沈んで行くだろうから、地震への対策としてはすぐれているんｼﾞｬﾏｲｶ？
どのみちどんなに耐震基準を満たした建物でも、大地震後にはかなりのダメージを受けるおそれがあるわけだし。

アパート経営成り立つような立地なら
ハウスメーカーが登記簿を調べて、今頃、数社の営業マンが
押し掛けてきてんだろ
頼みもしないのに、見積もりや経営計画を作ってもってくる。
「いくらで建つの？」なんて自分から言うような立地だと、
やめとけというしかないだろ

築30年木造だろうが
新築鉄骨だろうが
埋まるところは埋まるわけだしなぁ。

賃貸マンション経営してるんですが、今管理会社から電話があって
「法人契約で中国人の女性３人の入居」という話が不動産やからあったそうです。
コンピューター関係の会社だと言うことですが、、、
紹介することをＯＫした後で不安になりました。
こういう入居者のトラブルの例をご存知ないでしょうか。

>>509
その法人や中国人のレベル次第でいろいろある。

うちは戸建一戸とマンションを一部屋貸してる。
先輩がトヨタ系の子会社の社長で、その人に頼まれたら断れなくて契約した。

うちの物件の場合は、入居している中国人てのも、経済産業省のプログラムで各企業に割り当てられた研修生で、中国本土で100倍以上の競争を勝ち抜いてきた超エリートとのことで、実際ご近所の評判も良いんで、ホッとしてる。
もっとも一度、流し台に食用油をだだ流しにして下水を詰まらせたことはあったが。

不法入国かそれに近いことやってる中国人はまじヤバい。
まずその法人について調べてみ。

>>510
さっそくのレス、有り難う御座います。
仰るとおりその法人について調べてみます。

>>511
まず簡単なところから、その法人の電話の代表番号が104に登録されてるかどうか確認しる。
104に登録がないってことは、まだ若い会社か、一般に営業する必要のない会社=特定企業の下請けでリストラの時には真っ先に切られるところ、ってこと。
可能なら法務局で会社の登記簿を確認。
今ならネットでも登記情報を確認できる。
ほれ。
http://www1.touki.or.jp/gateway.html。

明日にならないと会社名も分からないため
まだ確認の作業は出来ませんが、
明日早速利用させていただきます。
有り難う御座いました。

>>505
結局はパイル打ったりして軽量鉄骨であろうとＲＣであろうと建つよ。重量的には
軽量鉄骨のほうが軽いと思う。資料やソースは無しｗ
基礎工事が掛かるので重量が重いほうがコストが掛かる。だが軽量鉄骨は多くの場合
ハウスメーカーが作るので「意外と高い」のだ。もちろん瑕疵担保責任も掛かるので
強度に余裕を持たせるので基礎工事も高い。

むしろ地元工務店で農家相手なんかだと「経験値的に」安く作れるので結局は
木造で地元工務店で、安っぽい作り、ってのがイニシャルコスト的に優位。

質問者もあんまり考えた無さそうなので↑みたいのでいいんでないかい？ｗ

>>514
そりゃ支持層まで杭打つなりして金かければ、なんだって建つよ。
投資なんだから、あくまで経済設計で軽鉄は無理だよね？　って事で。

というか、今見ると質問者自体がネタっぽいｗ

確かに地元工務店で木造在来は安いんだけど、建ててるトコ見ると唖然と
するような物件ばかりじゃない？職人の腕に全てを賭けて・・・なんて
俺には考えられない。瑕疵担保責任取れるとも思えないしさ。
せめてツーバイフォーだなぁ。

狭ったらしい土地に、一人でブロックを並べている爺がいた。
そん時は何してるんかな−と思ったけど、何ヵ月か後に通りかかったら、木造アパートの建築現場だった。
ひょっとしてあのブロックって基礎か？？？
今はモルタルで上塗りしてるからまったく解らないが、マジかよ。
絶対、こんなアパートには住みたくないと思ったな。

施主にｺｿｰﾘ教えてやれ

でないと犠牲者がまた・・・

土地を買って、積水のアパートをローンで建てようかと考えております。
1Rｘ8世帯　で見積もりを出して貰っているのですが、本体価格が3100万。
付帯・屋外・外構工事で750万。消費税を入れて4000万ほどです。
家賃保証20年付けているみたいなので、最低限ローン払えて10万ほど手元に残ればいい程度なのですが。

本体価格の値引き交渉とか出来るものでしょうか？あと、やっぱり先々が少々不安になってしまいます…。
（家賃保証は20年ですが、ローンは30年の予定で、今後の少子化などを考えると....）

ツーバイの下請けが地元工務店であると言う事実。

>>518
こんな馬鹿大家予備軍は去年で死に絶えたと思ったが、まだいるのか。　w
土地を仕込むところからゼロから始めてトータルとして儲けることが出来るなら、なんでセキ○イがやらない？

手元に10万円のこりゃいいって言っても、そんなの最初の数年だけだよ。

以前はアホ地主をカモにしてたけど、土地無しの奴も嵌めこみはじめたのか？

原価償却（設備）が終わる１６年目から・・・・。

いや、家賃保証20年といっても、普通家賃改定が2年毎にあるから、16年もたつ前に手取りはどんどん減っていく。

>>520
わかんねえぞ、実は本業で儲かりまくって赤字にしなきゃってんで土地買いあさっててそのままじゃ税金高いのでＡＰ・で・も、建てようか、と言う場合も無くはない、そうじゃなきゃただのバカ。

>>520
人を貶すところからしか始められないのですか…。ま、いいですけどね。
積水がやらない？って言うのは、企業として長期的な家賃収入でペイさせる事は適当ではないからだと思いますけど。
もっとも、家賃収入を主とした企業方針の会社だったら、違うとは思いますが。

>>521-522
そうなんですよ。家賃改定とか先々の事を考えてしまうんです。
一応、買おうと検討している土地の周辺地域の同じ形態のアパート相場を調べてみたのですが、
見積もりにある家賃設定と大差は無いです。大幅な家賃改定が無い限り、大丈夫かな、と。
最悪でも、10年ぐらいは10万円程度の収入があって（見積もりの段階では、月に15万円程度の収入になってます）
それ以降は、5万円程度の収入でもいいかなって思っているのですが…。
やっぱり、考えが甘いですかね…。

最低３パターンのシュミレーションが必要では？（積水以外）
俺はハウスメーカー、地元中ゼネ、工務店、分離発注で事業計画してみた。
入居率80％、敷金、礼金、管理費は収入に入れない。
金利は固定年数終了後３年ごとに0.5％上昇、家賃は10年までは相場で、
以降5年事に5％づつ下降。改修積み立て金、設備の交換等。
結果は分離発注、不動産屋さんには募集のみ委託。
家賃保障の実態はあまり分からないが、自分の資産を人に預け、大雑把な
１０万とか、５万の抽象的な数字を考えている姿勢は甘いと思います。

518はまず「過去ログ」を読む事をすすめる。理由は書くまでもないがなんで
>>520が批判的なレスを書いているかが判らないから。

ま、過去ログにも読めないのがあるのでかいつまんで説明すると。。

保障期間が２０年なのに返済期間が３０年なこと。
家賃は保証するが会社の保証はないこと。２０年間変わらない金額では「無い」こと。
固定資産税や補修費、清掃費などは大家負担なこと。（そこまで面倒見てくれる管理方法もあるけどね）
本体工事の20％以上もする付帯工事費がワケわかめなこと。（そんなに掛からない）
総合的に引き取る事で家主から徹底的に搾り取るハウスメーカーだと>>520が気が付かないマヌケさ加減なこと。
集める賃料が実は契約する金額よりはるかに高額なのと礼金や敷金などもすべて取り上げてしまうこと。
（トラブルになりやすい＝大家が恨まれる（管理会社が悪いんだけどね））

ま、そういうことだから。>>525みたいな方法がベストではないが土地を買ってまでも
やるなら525のようにシビアにやらないとむり。持ってる土地を気軽に運用したいならハウスメーカーに
おんぶに抱っこでもいいかと思うが。。
というか土地を買ってまでやるのはかなりリスキー。マジで途中で死ぬよ。

壊れたエアコンを買い換えるのは量販店で買って高じも頼むのと
通販で買って工事業者に頼むのではどちらの方が安くて信頼性が高いですか？

さすがに構造と屋根は無理だけど
キッチン、トイレ、配管、内装くらいは自分でやりたいもんだね

>>527-529
糞ハウスメーカー社員乙！

もしテナント用長屋が火事で焼けた場合、大家は建物の滅失をもって、契約
の終了を主張することはできますか？それとも店子が無過失なら火災保険と
自費でたてなおす義務があるのですか？

○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○
このﾚｽをみたあなたは･･･3日から7日に
ﾗｯｷｰなことが起きるでしょう｡片思いの人と両思いになったり
成績や順位が上ったりetc...でもこのﾚｽをｺﾋﾟﾍﾟして別々のｽﾚに
5個貼り付けてください｡貼り付けなかったら今あなたが1番起きて
ほしくないことが起きてしまうでしょう｡
ｺﾋﾟﾍﾟするかしないかはあなた次第...
○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○

>>533消失により貸すものが無くなったのだから契約を継続する理由が無い。

木造ではなくＲＣだったりわずかの損傷で済んでしまった場合は微妙。
内装やその一部を直すことで事業の継続が出来るとなると契約は有効だろう。
ただし復旧の費用負担はどうだろ？火災保険では全額でないだろうし。。

>>530
全建だと、処分代込みで７万円。
地元の家電量販だと８万円のところ。

とりあえず大家さん業に参入したいのですが
何もわかりません。　なので新築マンションの３LDKを
購入し　そこに2年すんでから賃貸か売ろうと思ってます
3000万で購入したら2年後2700万位で売れますかね？
また売ったらどの位税金かかりますかね？

最悪賃貸にして30年貸せば元を取れると思いますが

　　↑
つり人発見

>>530
コジOだと、6畳用のエアコンが特売で3マソ位から出てます。
工事はリサイクルと取り外しを入れて２マソ位だから合計５マソ位だと思う。
通販は、電話かメールで見積もり頼んで、比べれてみればどう？

>>538
本気なんですが・・

新築なら２年で資産価値自体は５００万ぐらい下がるよ。
あと３０００マンの物件買うなら購入時諸経費は３００マンぐらいかな。
諸経費ってのは税金と不動産屋に払う仲介料ね。引越し代とかは別で。
売るのは諸経費２５０万程度かかるかな。
だからコミコミ３３００万で買った物件を２年後手放したら２２５０万手元に残るってことかな。
だから２年で１０５０万円アボーン・・・。家賃４５万円ってとこですか・・・
調べましょう。

>>541
新築マンソンは、1年でかなり安くなる。あと、新築の戸建も。
探してみれば？マンソンも、売れ残りは、安くなるって事わかるよ。
住んだら、中古になるからまた値段が下がる。
だから、投資用に新築購入は損だ。（常識）

>>530
量販店で購入・工事頼む方が安いと思う。
今日、量販店で安いエアコン買ってきたよ。工事費・引き取り料込みで
55000ちょい。

余談だけど、今日申し込みに来た奴、「スロットで生計立ててる」って豪語してたよ。
儲かってるなら数社からツマム訳ない。

>>540

なるほど、2年で手放したらかなり大赤字ですね
築浅1年とかで出てくれば少しはいいかもしれませんが
売るんだったらそれは損でしょうねやはり・・・
貸すにしても　3000万を回収となると月15万としても
家賃値下げ分、リフォーム等色々入れたら30年かかりそうですね・・。

そうなると自己資金も調達できなくなりますから
家を担保にかなりお金借り入れできないと難しいでしょうね

家を担保にしたらどの位借りれるのかなぁ・・

青申告なんですが税理士使う方法以外だと簡易な仕方だと
どんなのありますか？又ソフト等でお薦めあれば願います

借り人がヘビースモーカーで壁紙・エアコン等
真っ茶色にして、２年で退去する場合でも
壁紙張り替えの等の費用はとれないのですか。
張り替えないことには、次の入居者は入りそうもないくらい
ヤニがひどいのですが・・・

>>546
2年でそれなら取れるかもね。国土交通省のガイドラインでも東京ルールでも。
まずは写真を撮って、専門業者に見積させろ。

てか、退去時に、業者を入れて立会いしなかったの？

>>545
私は爆笑青色申告５のソフトを使って申告しています。
尚、青色申告するには振替伝票が書ける事と、総勘定元帳と
貸借対照表と損益計算書の見方の知識は必要です。
私は親から１時間程、教えてもらって理解した。
>>546
運が悪かったね。敷引きで何とかするしかないね。
けど、１Ｒの場合はリホーム代は１５万円位でしょ。
家族の持ちに貸す３ＤＫの場合は１０年後退去なら敷引き金を全額返すって言っておけばそうは退去しない。
それと、２年の更新時に付近相場を調べて最低価格になる様に値引きすればいいんだよ。
例えば、契約時75000円だったとする。２年後付近相場が72000円になったとすれば、期日以内に家賃を支払えば
3000円引きにするとか。
基本的にちゃんと家賃を払ってくれる奴が入居したら、出ていかない様にする事が大切です。

時間も大切、楽して経営
http://www.geocities.jp/ha81ha81/index3.html

>>546
東京だと東京ルールで、何でも減価償却とか貸主負担になってしまい、
借主が汚しても、リフォーム代金取るのすごっく厳しい。
ただ、クリーニングで漂白しても取れない程のヘビスモのヤニって、
やはり善管注意義務違反だよね！？タバコを吸わない人もいるんだし。
業者にリフォーム代を見積もって貰って、汚した退去人と交渉する！
全額が無理でも何割か払って貰えるといいね・・・。カワイソス・・・。

>>544
自分の家を担保にお金を借りて不動産経営なんて、止めた方がいいよ。
はたが思うほど儲かりまへん。自分で土地持っていても経営厳しい時代だ。
家賃は下がるし、リホームも何かと金が掛かる。金利も上がりそうだし。
他に仕事を持っていて、余剰金で投資するなら他の方法がありそう。
家を担保に金借りるんでも、アパートローンって普通のマイホームローンよりも金利高いんだよ？
知ってるのか？あと、素人がアパートやマンソン経営するのは大変だよ。
客付けや不動産屋との交渉、家賃を踏み倒す店子との交渉やら、あなたに出来ますか？

>>551
確かにそうだよ。
払わない奴に対抗できる手段が無いからね。

よく書いてある「表面利率10％」なんて、実質0かそれ以下。

>>546
クリーニングで落ちない程度の汚れは、経年変化考慮しても張り替えから2年なら
8割前後は取れるでしょ。

>>551
家のローンなんて３％位と思ってましたが
安くて５％位なんですね５％も持っていかれたら
ほとんど利益ないしリスク大きすぎますね・・。
よっぽどいい物件がないと駄目でしょうね
自己資金の内でやろうとしても資金回収まで何十年・・。
厳しい世界ですね。　
他の方法ですか・・そうなると株とかしかなさそうですね
何か他には皆さんやられているのですか？

家賃払わないからってすぐ出て行けとはできない見たいですものね
かわいそうなんて甘ったれたことはいわないとしても
でもまぁ札幌なんで払ってくれるような人が多そうなんですが・・。

やはり、競売物件などを安く買ってみずからリフォームして
安く上げて　ちょびちょび利益出す程度が関の山かなぁ

家を建てて2階の一部を賃貸用の部屋にしようかと考えています。
そのようにすると固定資産税は一気に高くなったりするのでしょうか？

>>553はまあもう少し勉強したほうがいい。勉強したくないなら銀行に預けるか
株でもやれば？　株は現金に買えるまでは「損」が確定しないからねｗ

>>554
ウチも一部かしてるよ。地域にも寄ると思うけど延べ床の50％を越えなければ
共同住宅では無いし、住居専用住宅としての税の優遇も受けている。
ただローンは借りていないのでもしかするとローン関係でダメかもしれない。確か
公庫は50％を超えていると借りられないはず。年金のほうはＯＫだったと思うけど。

新築だと思うけど防音と人気の無さには注意したほうがいい。
借りる側としてはやはり大家と隣り合わせはイヤだしね。出入りとか監視されてるっぽくてとかね。
だからウチはちょっと相場より安くしている。それとごくたまにおすそ分けしているぐらいかな。
ウザくない範囲で接すればお互いに楽。

>>546
東京ルールだとリフォームしたところで新たな入居者に汚されるリスク高いから
リフォームせずにその分家賃を下げて汚れたまま募集すればいいんだよ
新たな入居者が汚いの嫌なら自分で掃除するでしょ

>>555
そうですね本を３冊位読みましたが
皆いいことばかり書いてあります。
皆ローンで家を担保に増やして増やしてとかいてますが
いったい何％でローン組んでるんでしょうかねぇ
怪しい物ですね・・・。
現実は厳しいようです。　株は怖いですね・・
REITならほぼ確実に年３％位にはなりそうですが
本業でお金ためて全部REITに突っ込んだ方が
よさげですね・・。
今はバブルでもないのでそんな暴落もないだろうし

アパートローンも家のローンも金利変わらない。ウチは2.05％で三年固定。
投資物件向けローンだと5％ぐらい。
557は持ってる現金はいくらなの？>>537のひとだよね？

家を担保に・・っていってもまず住宅ローンを組んでいればそれが一番抵当を取っている。
だから完済するか現金で買ったもの以外は担保に出来ないと思ってたほうがいい。
（もちろん怪しいところは二番三番と抵当をつけるけどね）

買って賃貸に出して利益が出るならみんなやってるはずだよね？
利益が出にくい、リスクがある、売却時に赤字になる可能性がある、などが
やらない理由でもあるんだよ。
でなかったらなんでレオパやダイドウなんちゃらが自社で買い付けて自社アパを建てないのかが
判るだろう。

ようするに持つより「買わせろ」ってことだ。そのほうがリスクが低い＆すぐに利益確定だからだ。

結論：個人をうまく踊らせて、仲介や管理をやるのが
確実に儲かる。

>>558
もう半年と車売ればなんとか2500万位かな。
三年固定でもその後５％位ですよね？
流石に家のローンは3年じゃ返せないですよねぇ・・
確かにそうですね、あまり賃貸マンションをやっている
会社というのは聞きませんね。　本当はものすごいお金があれば
小さい土地に高層マンションを建てて売れば絶対儲かると思うんですがね
上の方はかなり高く売れるし・・　まぁ最近余ってきてるので失敗したりヒューザーに
任せると人生の終焉ですが・・

＞三年固定でもその後５％位ですよね？

あはは。そんなことしたら住宅ローン抱えている人は破産するよｗ
そう単純なものでもない。ただし過去には10％超えていた時代もあるから
リスクとして考えておかなければならない。

557は５％に上がると思うなら　「貯金」でいいんじゃない？ｗ　おそらく定期預金金利も3％にはいくだろうしね。
１０００万以内に分けて別々の銀行に預ける。これなら安心確実。

＞本当はものすごいお金があれば
そういう人は賃貸とかやってませんｗ　銀行に預けたり債券買ったり株持ってたり（売買はしない）と
賃貸（経営）はやらないですよ。
それとなんか勘違いしているようですが「ヒューザー」は分譲マンションデベロッパーですよ。
建築会社ではありません。
土地を買ってそこへマンションを建てる計画をしてそれを売って儲ける商売です。

2500あるなら三つにわけて、
銀行や安定した利回り商品にする
土地やマンションなどの「投資」ではなく「資産」となるようなものにする。
（出来るだけ維持費が掛からず長期保有後に利益が出るもの）
株やジャンク債などのハイリスクハイリターンな投資商品を分散して持つ。

こんな風に財産を持つのがいいかと。
安定した預金ならそれは確実に財産として維持できる。（世間相場の金利がつくからね）
土地はまあそう下がらないだろうし売却後しにくいがほしい人も多いから。
株などはいうまでもないが常に神経を使うし紙くずになるのも一瞬。ライブドア騒動みてればわかるよね。
数百万なら遊びの範疇といえるけどそれ以上はイヤだし、第一本業以外に神経使いたくない。

まあ、株と違って、不動産は所有欲を満たすから、一概に
損得では語れないよ

借金して土地買って建物建てて・・・・って儲かる可能性はほぼ無いよ。
一般物件ならまず無理。

任売物件や競売物件なら利益出るものもある。
競売でも良い物件は金融機関が自己競落したりしてるので、市場より高額になってる
事すらあり、割安感は全くなし。
安いものは強烈な占有者が存在など、素人に扱えるようなレベルじゃないし。

任売は業者や金融機関とのコネが必要だしね。

コガネあるならFXか225かなぁ？

>>561
なるほど、ためになります。
いきなり５％まではまずいかないんですか・・。
まぁどちらにせよ変動するというのは怖いですね
元金が大きいですからね・・
最近気づいたのですがこれだけのお金をただ普通口座に入れておく
のは勿体ないです物ね
株は自分もいやですね、怖すぎますよね・・。
本業は何されているのですか？自分はしがない車屋ですが・・。

>>563
前少し不動産関係の人間に聞いたんですが
競売にもや○ざが沢山きてるそうですね・・
儲け話があるところにはくるようで・・
その人は営業で、毎月200万位もらっていたんですが
やめて宝石を売りたいっていってました。
確かに売れれば儲かるでしょうね。　

まあちょっと考えたんだけどこういうのはどうかな？

自宅を建てる。出来るだけ駅に近くて利便性ありそうなところ。
広めの土地を買う。
自宅兼用で独身者向けの集合住宅。なるべく安くするためにハウスメーカーや地元工務店なんかも当たってみる。
相場賃料より安くするとかなんらかの魅力があるような部屋にする。

自己資金３０００万までがんばってみて、建物は３０００万ぐらい、半分ぐらいを貸せばそこへの
投資分は１５００万円になるし部屋数は２-４室ぐらいになるだろう。賃料収入は14-22万程度になるし
ローン返済は20ねんで毎月１５万程度だからほとんど払わないで
「駅に近い便利な地域に自宅を新築出来る」わけ。

ローン終了時に売却すれば土地代３０００万分は戻ってくるし建物も手入れ次第では半額程度の価値はある。
リスクは入居率の低下だがそれも「自宅のローンを払う」のだと思っていれば気持ち的にも楽。

今住んでいる場所が賃貸なら（所有したら）ローンを払うわけで、かなりいい線かとおもう。
ただやっている人が少ないよね？
自分が買って住むところに他人が住むのが気に入らないんですよ。それとトラブル関係。
離れていないから結構面倒に思う人が多い。そういうのを耐えられる人ならいいかと。

>>546です。
助言、ありがとうございました。
実は、借主は急死されて
家族から敷金は返さなくていい、と言われたので
それ以上は請求しませんでした。
今後もヘビースモーカーのケースは
出てくると思うので、参考になりました。

土地が3000万で集合住宅が建つ広さが買える地方はいいですねｗ

土地が安いってことは家賃も安いってこと。
それだけなら田舎と都会の違いは規模の違いだけになるようにみえる。
しかし修繕費やリフォーム費用は田舎も都会も同じ金額がかかる。
また田舎の空室リスクは都会よりも大きい。都会ならリフォーム次第で客を呼び戻すことが出来るが、田舎では客の総数自体が減少していく。
田舎のほうがはるかに厳しい。w

え〜？東京でも３０坪ぐらい買えるじゃん？ｗ　都下だけど。
建物の延べ床90平米でそのうち２０平米×2＝７万×2＝１４万円。
自宅分は４５平米もあれば都内の2ＤＫと変わらん広さじゃん？

９０平米なら建築費はせいぜい２０００万。１０００万分は土地代にまわせば
さらに広い土地が購入出来る。２０００万だったら毎月１０万の返済で済むぞ？

集合住宅＝広い土地が無いと成立しない。と思っているのかな？

都下で20m2みたいなせまい物件で7万円取れるんだ
へぇボタン押しそうになった

ｺｺで質問でつ
>>565読んでて思ったんだが、

>>相場賃料より安くするとかなんらかの魅力があるような部屋にする。
↑
ｺｺね

賃料安い、以外の魅力ってなんだろう？
祖母が２LDK、全16戸の賃貸ﾏﾝｿﾝ建てるらしいので、何か参考になれば嬉しいです
皆様の意見聞かせてくださいﾌﾟﾘｰｽﾞ

バルコニー1.5m以上。
サービスバルコニー付。
照明をリビングには付ける。
エアコンも。
ガスは都市ガス。

というか571はドコ住んでるの？　普通新築なら２０平米ぐらいで７万とれるっしょ？
駅に近くて新築、大家が隣ってのは気に入らないが礼金無し物件ならすぐに決まる。
６万に下げたっていいんだぜ？ｗ　なんせイニシャルコストが２０００万だからなｗ

>>571
付加価値。
相場よりも高い値段設定ができるための付加価値をつければいいんだよ。
どんな？っていう例は賃貸雑誌でもネット検索でもすればすぐ気付く
話。わざわざ雑誌が分かりやすいマークを作ってくれてるだろ。
安いのは、年数経てば安かろう悪かろうでしかない。

>>569
東京都下ですが、家賃安いですよ。
20平米以上でマンソン。エアコン付きでも、6マソがイイトコだ〜。
バブルの頃は7マソ以上だったのに。ずっと、不景気だしね。
家賃が下がりすぎだ。ローンの金利も下がったから返済金も下がったけど・・。
儲かりません。なんとか暮らしていける程度。
うちは、3月で店舗が1軒出て行くから、何か対策を考えねば・・・。

都下と言っても広いよ。
武蔵野・三鷹と青梅・奥多摩とは
諸条件が違う。

たくさんのﾚｽありがとうございます
当方大阪郊外、乗り換えなしで梅田まで30分圏内、というとこです
最寄り駅まで徒歩10分、住宅街で、ﾀｰｹﾞｯﾄは新婚夫婦らしいです

ﾊﾞﾙｺﾆｰの幅等、大変参考になりました
ﾌｧﾐﾘｰ向けの物件でも、照明器具やエアコンは付いてる方がいい、という意見もあるのですね
空っぽの箱、を借りる方がお客さんとっても自由に使える範囲が増えていいと思ってました

色々考えていると新たな疑問が
和室、つまり畳の部屋は需要があるのでしょうか？
個人的には一部屋くらい和室は欲しいのですが。。。

地域にもよるけど１LDKが少ないので少しあるといいかも。
結局は占有面積だから。

和室は微妙。ベッド置くと狭くなるしフローリングに布団というのもいや。
だけど畳はいやって言う人おおいよね。ベッドなんだろうなと思う。

3LDKなら和室も、ってのはわかるが、2LDKで和室はいらない。
使いづらいだけ。
結局あとからフローリングに改装するはめになるよ。

最近はほんと畳み需要ないよね。

うちもちょっと前に3LDK和室１→和室潰して2LDKにした。
こっちのほうが需要が多い。

>>577
でも都市ガス以外は家賃を上乗せ出来る訳じゃないです。
あくまでも競争力を付ける為の物です。
資金に余裕がある時にすればいいと思います。
自分の所は1.7ｍバルコニーにウッドデッキ敷き詰め（ウリン材）
部屋の間仕切りを自由に出来るように移動式のクローゼット。
壁は全て珪藻土、フロアはコルク。
カーテンレールは木製。カーテンは７色の中から選んでもらう。
最低限のトータルコーディネートはしてある。
家賃は相場よりちょっと高め。
内覧会の時点で満室です。
賃貸→賃貸で引っ越す入居者様にはエアコン、ガスコンロ、照明は不要
になるが、新しいのが使えるとなると喜んでいる。
後、各部屋にエアコンの穴は開けてあげていたほうがいい。
防音にも気を使った。

↑
すごい豪華ですね（驚
読んでて住みたくなりますた。。。。

沢山のﾚｽ、色々なご意見、とても参考になります。ありがとうございます。
今日の時点で、２LDKの和室無し、床は全てCF、天壁ｸﾛｽ、に決定したそうです
とりあえず安く上げる、のが第一のようで、、、、

長いﾛｰﾝ払うのに特徴無しで不安だなー、なんて思う次第です。。。
皆様の意見を参考に、少しでも差別化できればと思っています。
話が進むにつれ、色々相談したいことが出てくると思うので、そのときはまたお願いします

床はせめてフローリングにしたほうが・・・。

最近の新築物件だと、床暖房、浴室乾燥機あたりはデフォだね。

>>571
あー　あと木造はやめた方がいい。
木造ってだけでスルーするお客さん、最近増えて来てるから。

防音は重要。遮音建材L45/L40を使えばアピールポイントにはなるかな。
それに分譲並の設備だね。システムキッチンに遮音床　浴室乾燥にテレビインターホン
さらにミスト浴室←これはかなりウケがいい。

クッションフロアは全部屋？　キッチン　洗面所など水周りはそれでいいと思うけど、
洋室がクッションフロアじゃ、マイナスの意味での差別化だよ。
フローリングの後付け工事は手間がかかる（床下造作工事）ので、できれば最初から
フローリングした方がいいよ。

↑
ですよねーですよねー

CFだめだよーって云ってるのに、ﾊﾞﾊﾞｧ、失礼、祖母が聞かないのですよ。。。。
ともかく寿命とのﾚｰｽに勝つのが目的のような感じになってきて、後は野となれっぽいのです
あ、建物自体は鉄筋4階建て16戸、ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ無しだったと思います

・・・あぁもぅ、、、相談すれば相談するほど鬱になってきます。。。
ﾛｰﾝは確実に漏れにまで残るのに、中途半端な箱残されても。。。。
それにこんなときに限って、友人は「お前ﾄｺ、ﾏﾝｿﾝ建てるんやろ？ｴｴよなー」とか云われて余計鬱。。
ﾛｰﾝはどれだけ続くのかわかっているのかと小一時間（ｒｙ

・・・すいません、愚痴りますた、寝ますね。。。。

とにかく洋間ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ等、できるだけ粘って交渉してみます、ありがとさんです

うわ！規模がほとんどうちと一緒。
そんで立場もにている！
負の遺産を残されても困るよね・・・。
だから俺も必死でしたよ。
エレベーターは付けられれば付けたほうがいいと思います。（６人乗で500万位）
構造はＲＣですよね？鉄骨？
恐らく２億近い開発になりますよね。
どこかで聞いたけどまさに借金コンクリート建ですね・・。

関西に詳しいわけではないけど賃貸での２ＬＤＫは築５年１０年からきついように思うがどうだろう。
私も同規模所有ですが収益力は大したことないでしょうね。

最初の企画で収支は決まるがどんなに考えたつもりでも１０年たてば市場のニーズが変わって建物は陳腐化する、賃貸物件については短期で収支を考えるべきだ。

改修しやすいように設計しておけばいいだけ。
天井と床にちゃんと裏スペースを用意しておけばいくらでも変更できる。

↑笑っちゃうな

基本的にRCで大規模投資するなら、公庫融資を受け、
公社をかめせるのがいい
建築のチェックはしっかりしているし、経営計画も堅実
しかも公庫物件というのは、入居者を引き付けるブランドになる

>>590
禿同。
床ageしておけば水回りも移動可能だからな。

↑笑っちゃうな

>>590=593=馬鹿

ってことですね。同意。
ＨＭに踊らされてください。

管理料を5%ほどはらう場合って掃除は普通含まれてますか？

含まれません。賃料管理が5％、建物全般の管理まで含むと10％ぐらいか？
不動産屋や規模にもよって違う。

ありがとうございます｡
つまり5%程度ってのは家賃の収集、遅延の際の督促とかそんなところですか？

つか、契約する不動産屋に聞け。
賃料管理とは、大家の代わりに督促や入金確認をする。月末入金なら10日払いで大家の口座に。とかね。
建物管理とは、掃除や電灯の交換、雨漏りなどの「建物全般」関する部分を大家の代わりに管理する。

騒音や近隣トラブルなどはこれらに含まれないとする不動産屋も多いが町の小さい不動産屋は
そういうのを面倒見ることが多い。


賃料管理には遅れた賃料の補填や保障はしない。
それらは保障会社といって別の会社がやたｔり、建てる時に入るケースが多い。
その場合は賃料管理と一体となっている。

人に貸してる最中に専有部分の配管が壊れたら、修理費、賃借人への補償等は
保険で支払われますか？

詳しく説明いただきありがとうございます。
不動産屋とも話をしていますが、不動産屋の言うことを鵜呑みにしていいのかと思ってうかがわせていただきました。

＞動産屋の言うことを鵜呑みにしていいのかと思ってうかがわせていただきました

あのさ、口約束で契約するの？じゃないよね？「書面を取り交わす」わけでしょ？
だったら質問すればいいじゃん？
賃料管理には「通路とか玄関の掃除代は入ってますか？」とかさあ。。
「遅れたりバックレたら誰が督促したり保障したりするんですか？」とかさ。

保障が大事なら保証人会社を最初から借主に付けさせなきゃダメだし
大家が必要とする条件を明示するか「わからない所を質問することで必要で十分な管理業務契約を結ぶ」ことができるでしょ？
業者の言いなりになりたいのなら全部お任せで管理してもらえばいいし、ある程度は大家さんの業務やりたいなら
どこまでは自分で出来ますからそれ除いたらいくらになりますか？ってきけばいい。

もしかしたら玄関の掃除をやってもらうことが賃料管理より大事な大家さんかもしれないと業者が考えるかもしれないし
（実際自分なら保証人会社を入れてしまえば賃料管理はイラネ、それよか定期清掃入れる）
新しいから建物管理は必要ないと思われるかもしれない。。

カチンとくるだろうがよく考えるように。ネットは利用するだけではなく報告することで
さらに情報が濃くなることを忘れないように。

＞人に貸してる最中に専有部分の配管が壊れたら
フロの漏水なら出るよ。漏水「被害」には出る。
修理費は契約内容によって違うと思うが。。賠償保険の条項がないとダメだろ？

自分と不動産屋の契約内容をここで聞いてるわけではないですよ。
他の人がどうなのか、(つまり5%でちょっとした掃除もやってもらっている人いるのか）を聞きたかったわけです。
それを不動産屋に聞いても答えは出ないですからね。
質問を端折りすぎたかもしれませんね。ｽﾏｿ。

不動産屋さんには募集のみ。
家賃管理、清掃は自分でやっている。

管理会社に頼んで、先月の10、25、31日と督促。
それでも1〜2月分を未納の借主がいる場合、どうする？
管理会社も困って「すみません、強く言っているんですけど・・・」だけど。

ttp://blog.livedoor.jp/shena417/archives/2005-03.html
こんなのどうですか？

>>605
ご自分で集金やってて大変じゃないですか？
トラブルとかないですか？

>>607
不動産屋さんに管理をお願いしていてもトラブルは起きる。
逆に問題が大きくなってから不動産屋さんから連絡が来ることも。
リスク管理も自分で出来ない？自分の資産だろ？
俺は新築時地元の企業（支店）に自分で営業に行った。
18戸の内11戸が法人契約。
2戸は友人の紹介。
5戸が不動産屋さんの仲介。
今の所大きなトラブルはない。
たかだか数％の手数料で不動産屋さんが真剣に対応してくれるとでも
思っている？

たしかに不動産屋の社員がみんなしっかりしているとは思えないし(というかボケっとしてるの方が多い？）、問題が大きくなってから報告来る可能性はありますね。
最近物件を購入したからこれからどうしようかと考え中なんですよ。
区分所有1戸は自分で家賃の確認はしてるんですが、最近買ったアパートはどうしようかと思ってるんです。
仕事で結構海外とか行くので。

新築で18戸なんてうらやましいです。

>>609
バブル時代なら俺も良かった。
競争力、単年キャッシュフローを赤字にしない。
上記２点を厳守すると18戸にせざる負えなかった。
つまり余裕のない状態。
だから絶対人任せなんて出来ない。
609さんのほうがうらやましい・・・。

タダで面倒見てもらっている大家は多いよ。
仲介手数料払ってるんだからそれくらいやれよ！って言われりゃ掃除ぐらいいく。
トラブルだってたいていはこなす。それも無料で。
そういう不動産屋は結構多い。

だからケースバイケース。賃料管理もやらせるし仲介も全部任せる。その代わりに
玄関と廊下ぐらいは掃除してくれよ。って交渉すりゃいいじゃん？
他人はどうか？っていったって千差万別。

アパート経営で資産を作ったら・・・次はどう使うかだよね？

これが最善の使い道。

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1138893508/l50

>>610
はやく物件ほしくて買ったのでごく普通の物件ですよ。
いわゆるお宝不動産なんて物ではないですねー。
金利上がったらどうすっかなーって感じです。

>>611
やっぱそうなんすね。
そういう事例を知っていれば不動産屋との話のときにネゴしやすいです。
アドバイスありがとうございます。

雑談用スレ:大家フォーラム　よろしくでつ
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1131920347/l50

で、普通は何ヶ月くらい滞納したら出て行け！になるの？

　３ヶ月くらい。

あることで腹が立ったので大家に文句を言うと思ってます。
でも私次の3月で退室するんですよね。ここで大家に悪い
印象を与えると敷金等、退室時に困ることになるでしょうか？
家主直接契約なのでちょっと心配してます。

>>617
「あること｣ってのが解からないと答えようもない・・・

>>618
そうですね。アパートの設備的なことです。凍結しやすいこと
の苦情と暗に「入居時にそういう話はなかった」という話を
しようと思ってます。

この冬が異常だろｗ

>>619
まだ曖昧だけど･･･

凍結しやすいことってことだけど、この冬の寒さは彼方此方で記録的な寒さで
仕方がない面もあるのでは･･･とも思えるけど。
具体的には、どのようなこと？

水抜きしてる？

冬は水道管ぐらい凍る。１０年ぐらい昔は東京でも凍ってた。
ここ何年も凍る事が無かったのだが今年は何度も屋外の立水栓が凍ってしまった。
もっと寒い地域なら出しっぱなしにしたり水抜き設備をつけてたりするのだが東京郊外じゃ
必要ないからね。
水道屋には水が出ないのを「設備が壊れた」とか考えちゃう人から何軒も電話があったそうな。

文句が正当だと思うならちゃんと言えばいいし賃料の交渉に使うとか目的があればいいが
単に「腹が立つ」程度ではあまり意味が無い。敷金精算にはあまり関係ないだろう。

トラブルはその場で連絡をして早期解決を図ることが御互いに楽。被害が拡大する前に
措置をするほうがいいし、退去時に爆発しても意味が無い。（その時言ってくれれば良かったのに、とか言われるだけ）

今アパート建ててるんですけど、明かりをどうしようか悩んでます。
玄関　廊下　洗面脱衣のダウンライトなんですが、普通やっぱり電球ですか？
設備屋さんは60型ミニクリプトン電球を使うって言うんですが、
ずいぶんちっこい電球なんで気になってます。。
玄関くらいは蛍光灯のほうがいいんでしょうか？
でもあのグリグリしたスパイラル蛍光灯って高いし・・・
みなさんはどうしてますか。　やっぱり電球ですか？

電球はすぐ切れるよ
特にダイソーなどで買うと一ヶ月もたんｗｗ

電気代4000円くらいだったが
6つほど蛍光灯のグリグリに変えたら
3000になった　電気代は大違いのようだね
本体は3倍以上のお値段

玄関廊下洗面所って点滅激しい＆短時間なので電球のほうが寿命もイニシャルコストも安い。
電球式蛍光灯は長時間点灯させてて点滅の少ないほうが定格寿命まで持つ。
外廊下の共益部分の電灯なんかには最適。

通常の口金サイズのほうが電球も安いしいざとなれば電球型蛍光灯に変更できるので
そんな器具を付けてもらうほうがいい。

というか洗面所なんか露出のソケットでいいんじゃね？￥1000しないしボール球ならそう安っぽくないし。

ウチはいろんな電球を使っているが入居する前に全部新品を「買って渡す」ことにしている。
切れたら使ってねって。。交換しておくと面倒だし切れてないからもったいないしね。
￥1000程度で喜んでもらえるなら安いよね。

私が心霊研究を始める前から興味を持っていたのは、誰が世界を動かしているのかということだった。
世界はこの世だけだと思っていたからね。私の狭い部屋の壁にあたる部分はほとんど本箱で占められているが、

そのなかに一冊の印象深い本がある。ゲーリー・アレン著「ロックフェラー帝国の陰謀」1,2,原題は（Rockefeller file)である。
当のアメリカでは発禁になったそうで、１９８４年、自由国民社発行であるから２０年前読んだ本であるが、
これでそれまでの政治、経済の疑問の多くが理解出来るようになった。私は会う人ごとに驚きを話すのだが、
当時は誰も本気にしてはくれず、陰謀じゃないの？という顔をされたものだった。

その後ロスチャイルドやらロックフェラーについてはぼつぼつと書かれるようになった。
広瀬　隆氏は「赤い楯」以降、ロスチャイルド他ユダヤ資本に詳しいし、
副島隆彦氏、中丸薫氏の著書も次々と刊行されていて参考になった。
インターネットの時代到来でネットでは大田　竜氏を始めとして詳しく取り上げている
サイトも現れているが、依然としてメジャーでは陰謀扱いにされている。

イラクでの戦争も表の政府の意向の裏にこれら見えざる政府の意志が
働いていることを読まないと理解できないだろう。

ライブドアのニッポン放送株の買占め騒ぎも、
このような巨大資本が日本のサラリーマン経営者を狙ってうごめいていることを、
あらかじめ知っていれば起きなかっただろう。
資本主義と分かっていながら日本の経営者は根っからの資本家ではないから、
資本の本当の恐さと力を知らないのではないのか。陰謀じゃないよ。

シオンの議定書を今のうちに読んでおいたほうがいいのでは。

書かれていることが一つ、また一つと現実化している。

まあロックフェラーほどの金持ち大家がここ見ているとは思えないけどな

騒音トラブルで困っています。

上の入居者は20代女性で入居5年。。下の入居者は50代女性で
入居1年ちょっとですが、もうすでに7〜8回以上、私（大家自主管理）に
苦情の電話や、上の階や、通路を隔てた向かい隣の部屋の人（現在空き部屋）
まで、洗濯機がうるさいだの、足音がうるさいだの、扉の開閉がうるさいだの
文句をつけてきます。そのたびに、洗濯機にゴムをつけたり、ビラを貼ったり、
お互いに相談を取り持ったり、保証人と話したりしましたが、
近日も苦情の電話があり、もう限界です。

アパートは築6年で鉄骨。20代女性は新築時からの入居者で、
下の階の前入居者とトラブルはありませんでした。苦情を言ってくるのは、
その50代女性だけで、他の入居者からの苦情は今まで全くありません。
当方でも検証してみましたが、さほどの騒音は体感できずに、
50代女性の入居者が神経質すぎるとの結論に達しています。

もう、相手方には、とりあえず次回の賃貸契約の更新はしない。
と、口頭で伝えました。（残り約7ヶ月。契約書は6ヶ月前。）
そうしたら、そんな話は聞いたこと無いだの、弁護士に相談するだの、
引越費用が50万かかるだの、眠れないから慰謝料だの、
お金が無いなどとごねてきます。このような場合どうしたらよいでしょうか？
やっぱり弁護士を立てないとだめでしょうか？
ちなみに仲介の不動産屋はつぶれてしまっています。
是非とも、よきアドバイスをお願い致します。

居たい・転居できないなら音を我慢しなさい　と一喝

>>629
つ受忍義務

>>629
大家としての義務（相談、ビラ貼り等）をはたしてるんだから、
それ以上の面倒を見る必要はなし。

「嫌なら出ていけ」でいいと思う。

アパート経営してる方は顧客のターゲッドは単身者に絞ってるのでしょうか？
家族のある方は今は殆ど賃貸マンションか分譲マンションを購入してしまってると
思うんですが。それと　家賃収入だけで生活は可能でしょうか。
私は会社をリストラされた独身男です。もはや働く気力もなく残りの人生は贅沢せずに
のんびり暮らしたいと思ってます。

＞＞629
あなたいい人すぎる

>>626
ありがとうございます。やっぱり電球ですね。
設備屋さんがもってきたミニクリプトン電球（Ｅ17）のちっこさにびっくりしたんですけど、
普通の口金サイズ（Ｅ26かな）にして長寿命シリカ電球っていうのを使おうかと思っています。
値段も安いし同じクリプトンガスっていうのを使っているみたいなので。

それから入居前に新品の電球を渡しておくっていうのはおもしろいですね。　参考になります。

>>630
>>632
我慢しなさい　と一喝したこともありますし、「嫌なら出て行け」と、
言ったこともあります。当方も、入居募集に、特に困っている物件でも
ありませんので、出て行ってもらいたい。と言うのが本心です。
入居審査が甘かったと言うのは、後での勉強になっていますが。

この入居者を追い出すため（なるべく金を払わず・穏便に）には、
どうしたらよいですかね？身寄りは無いみたいですし、
保証人も友人ですし、難しいとは思いますが。
もちろん次回の更新をしないという書面は作って送りますが・・・・

サイトをいろいろ見てみても、入居者側の意見ばかりしか、
書いていないので、参考になるものなどあれば、
識者の方是非教えてください。

>>636
まず滞納があればしめたもの。それを理由に追い出せる。
契約更新が半年後なら、賃貸借契約解約より、賃貸借契約更新拒絶のほうがいい。
賃貸借契約解約だと、立ち退き料を要求されるが、賃貸借契約更新拒絶なら不要。
金かけないなら、自己使用が一番。

賃貸借契約更新拒絶通知書

私が貴殿に対し賃貸している後記建物の賃貸期間は、平成○○年○○月○○日まで
の約定であります。右期間終了後は右建物は私共において使用する必要があり、右
建物賃貸借契約の更新はできませんので、借家法二条の定めに従い更新の拒絶を通
知いたします。つきましては、賃貸借期間満了後は速やかに、右建物を明け渡して
ください。
　記
一、 建物の表示
　住居表示　○○県○○市１丁目３１番１号
　　　種類　共同住宅
　　　構造　鉄筋コンクリート造　○○階建
　　　　　　○○階　○○○○号室
　　　名称　○○○○○○
　　床面積　○○平方メートル

　平成１７年８月３１日
　　　　　　○○県○○市○○丁目○○番○○号
　　　　通知人　　○○○○○○　 (認印)　
○○県○○市○○丁目○○番○○号
○○　○○階　○○○○号室
　　　　被通知人　○○○○○○　殿　　　

ポイント：
期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に通知すること。

保証人が友人というのがポイントだな。友人に「今後も保証人を続けるなら訴訟する可能性がある」と
言ってみるのも手かもしれない。
契約更新には保証人の追認はいらないのだがすでにトラブルになっているから
改めて保証人としての責任を果たせるかどうかを書面で確認させる。

もう保障したくないと思えば降りてもらう＝保証人無しでは契約更新できない＝退去
って感じにはならないかな？
まあでも>>637のとおり自己使用理由ってのが真っ当な方法だね。

>>635新築おめでとう。がんばって工夫してみて下さい。

>>633規模による。所有する財産と投資できる金額、今後の生活に必要な金額と
年齢を書くこと。　都心部だとか地方だとか近隣相場なんかが判ればなおよし。
ちなみに「働く気力が無い＝やる気が無い＝アパート経営のスタートが切れない」となると思います。
最初が大変だから。途中も大変だけどねｗ

>>629
http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20060207k0000m040078000c.html

>>635
E17の電球型蛍光灯も売ってるよ。

長時間点けているタングステン球使うときは110V球がデフォルト
長持ちするよ

>>637
>>638
詳しい回答ありがとうございます。
とりあえずそのような形にもって行きたいと考えております。
ただ、更新拒絶期限までまだ時間が多少ありますので、
もう少し様子を伺って、最終的に決めたいと思います。

そのときはまた、質問させていただくかもしれません。
ありがとうございました。

更新拒絶でも、立退料は発生するがな
通常契約なら貸主は基本的に更新拒絶できない
家賃不払いを理由とするなら、普通の立退きも更新拒絶も一緒
ちいと甘過ぎないか？

甘いというより、もともと、立退きなんて簡単じゃないし
弁護士代使わず、立退料だけで成立すればラッキーって世界
あわよくばって話でしょ

E17の電球型蛍光灯でもいいのだが器具に入らないとか電球自体が高いとか
安売りにならないとか色んな意味で賃貸には合わない。
もちろん共有部分には消費電力では白熱より有利だけど。

俺んとこは通路などの共用部分はともかく、
部屋の電球は消耗品扱い、借り主負担にしてます。
切れっぱなしで出て行くやつも結構いるみたいだが、
電球代までは敷き引きしてません。問題ありますか？

現在、アパートを立てるべく業者を選定中ですが、
ある業者からスチールフレーミング工法の使用を打診されています。
この工法について、>>291,299で触れられていますが、短所などご存知の方
おられましたら、教えていただけないでしょうか。

>>647
上で長所短所書いたが？
追加で短所を書くとすれば、SF工法熟知している現場の職人がほとんどいない点。
だから、SF工法に対しての知識を、647が持っていないなら避けるべき。

SF工法アパート経営システムの事だろ？CMでおなじみの？ｗ
あれはやめた方がいい。高すぎる。建てるなら自分でやるべき。
自分で勉強して、建設業者探して、不動産屋見つけて・・・って手間を惜しむなら
アパート経営は無理だ。

アパートシステム提供もする会社じゃなく、建築だけの業者選定した方がいい。

業者まかせで儲かるなら、業者自身が自分で建ててる。
嵌め込まれないようにな・・・・・

>>648
ありがとうございます。

この件は父親がやっているのですが、
一応、設計士、建設業者、不動産屋等も自分たちで探し、見積もりを
取ってからアパート経営を自分でやっている税理士に意見を聞いて、
損益計算も自前でやってみて検討しているようです。
その中で、業者も試行として作るので安くやりますよ、という話で
スチールフレーミング工法の件が出たようです。

ほかの業者と比較しても、安いのは確かに安いようです。
ただ、この工法に関する知識は確かに少ないので、不良なものを
立てられるリスクがありますね。もう少し話を聞いてみてからどうするか
決めてもらおうと思います。
いずれにしても、ありがとうございました。

こんな画像とか。
ttp://www.family-nest.com/prestkasumigaoka/sincyoku.html

確かに強度はありそうだけどS造と一緒で錆が出始めたら一気にアボーンしそうだな。

>>649
>設計士、建設業者、不動産屋等も自分たちで探し、見積もりを取ってからアパート経営を自分で

すまない。アパートシステム売り込みに来た業者の話しを鵜呑みにしてると思ったよ。
そこまでしてるなら、嵌め込まれる可能性は高くない。
SF工法の物件は、しっかり建てれば極上ですよ。
広い空間　可変間取り　耐久性　耐火性のどれを取っても。

ただ、確立されてる技術とは言えないので、施工に伴うリスクは付きまとう。
俺の場合は、アメリカまで見学にいったよ。日本じゃあまり例が無かったので。
別スレに書いたが、現地の賃貸事情なんかも勉強してきた。

あと、うちも工事期間中・完成後の建物を、業者が他の客に見せたりする事で
建築費を押さえた。この辺のスキームは649と似てるね。
さらに、内装をアウトレット材入れる事で、かなり安くあがったよ。

ああ　あと実際に何軒も自分の目で見ないとダメだよ。当然だけどさ。

>>650
そうだなぁ。日本では10年の歴史しかないから、今後どうかわからんね。
俺が現地見てきた範囲では、構造部分が錆で逝っちゃってるって事は無かったけど、
日本と気候が違うからなぁ〜

結局わたしは中古の一棟買いとかしたけど
新築を造ろうと考えていたときは、ゼネコンの前に欠陥マンションバスター
とかやっている設計士に相談したな。
まあ立替とか二棟め、あるいは大規模修理とかはそこに頼むだろうな

>>650,651
ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

ところで、アウトレット材というものはどこで調達するのでしょうか？
もしよければ教えていただけないでしょうか。


私達は今回、それこそ土地探しから始めたのですが、アパートを建てて
実際に経営し、資金を回していくためには非常に沢山の知識が必要に
なるという事が分かり、また厳密に損益の計算をしてみると労力の割に
儲からないのだなという事が分かって来ました。更にその計算すら20年後などの
予測になるとあてになるか分かりません。はっきりいってアパート経営というものは
素人には荷が重いと思われ、少し後悔しています。
嵌め込み系業者がいたる所にいるのも、そのような知識を施主から隠蔽することで
得られるマージンがかなりあるからなのでしょうね。

>>654
俺が購入した建材屋は個人・一般客は対象じゃないから無理だよ。
主に卸・流通やってるとこだから。

一般向けでアウトレット扱ってるのは何社かあるが、その中では住宅創庫かな。
ttp://www2.jutakusouko.com/index.html
ttp://www.casanavi.co.jp/
それと、当然だけど全てを教える訳いはいかないよ。俺らが手間暇金かけて
構築したノウハウでもある訳だし、それが飯の種にもなってるんで。

SF工法もアウトレットも着眼点はいいと思う。けど、それを駆使するには
相当の手間暇がかかるよ。
アウトレットは施主支給を受けてくれるかが肝心。施工メーカーは嫌がって拒否したり、
通常よりも高い工事費要求してきたりする事が多い。

だから、できれば内装は別の業者に施主支給で頼んだ方がいい。
人件費に比べ、コスト削減しやすいのが建材だからね。

システムキッチンとかユニットバスの定価なんて、ほとんど詐欺だよ。
実際にうちが買ったのは、分譲用のシステムキッチン15万とか、
ミスト・浴室乾燥付きユニットバス30万とか。

手間暇惜しまず勉強して、いい業者探せば、やっただけのリターンは必ずあるんで
頑張ってよ。

ああ　そうだ。書き忘れた。
上にも書いたアウトレット建材屋は、現場行かないと意味がないから。
ネット上に掲載する間に売れてしまったり、価格が安すぎて掲載できないものも多い。

ネットで見ただけで判断しない方がいい。

素朴な質問なんですが・・・。
アウトレット建材で、アパートの戸数分 揃えられるもんなんですか？

>>657
時と場合と建材屋による。

>>NK住人さま

いろいろと教えていただきありがとうございます。

>それと、当然だけど全てを教える訳いはいかないよ。俺らが手間暇金かけて
>構築したノウハウでもある訳だし、それが飯の種にもなってるんで。
それはもちろんですよね。
いかに自分なりの勝てるパターンを見つけられるかが、アパート経営を
続けていかれるか途中退場になってしまうかの境目だと痛いほど感じています。

我々も途中退場になってしまうかは最後までわからないのですが、出来るだけ
最善の手を尽くしてみたいと思います。

ノーブランドの安物アパート建ててはダメだよ

>>650亜鉛鋼板だから大丈夫だろ？
だけどこれで建てるなら木造で十分。構造も含めて２０年以上の耐久性はいらないと思っているから。

だってさ、募集するときに築２０年以上なんてのは「論外」だから。（２０年後はわからんけど）

それと今までだってある軽量鉄骨（ＨＭ系プレハブ）とどう違うかがわからん。
外断熱？そんなのは注文住宅なら常識のことだしね。

馬鹿じゃん、今時、木賃って。
在日収容所でもつくるつもりかwww

普通の人には木造とＲＣ造の区別はつくがＲＣ造と（重量）鉄骨造の違いは判らない。
木造でも在来と２×４の違いも判らないしましてやスチール2×4の違いなんかもっと判らない。

要するに需要の要求は防音性や住みやすさ、トータルでの賃料との兼ね合いなど。
そこには基本的にＲＣ造対そのほかの工法でしかない。

そうなるとＲＣではない一般的な二階建てアパートで比べるならコスト面で強い工法（というか企画）が
強い。特に税制面での強みは木造にある。

二階建て以上なら選択肢は少ない。重量鉄骨かＲＣ造だろう。どちらもきちんと強度計算の上で設計される。
当然だがコストが掛かるのでより長期の借り入れなどを考慮しなければならない。

ようするにスチール造？ペラい材料で構築される建物はあくまで「木造に対抗する」程度の
商品でしかない。建築コストが木造より掛かるのなら意味が無いし、賃料に影響が無い性能は
必要ではない。（５０年持ちます！とかは商品価値が見出せない）

テスト的にやるのは結構だがそれは「試せる大家」だけの話。
どういう生活の仕方をするかが｢判らない」賃貸で軽量鉄骨の外断熱を試す度胸はオレになはい。

質問させてください。

両親が首都圏近郊に、10戸程度の1Rアパート（家賃5万円台）を
建築中です。3月中旬引渡しです。入居募集に関して、
どのように行ったほうが良いでしょうか？
入居需要は、徒歩5分にある某国立大学の学生のみです。
駅からは30分以上遠いので、それ以外の需要は、ほとんど見込めません。
近隣は、学生アパートが乱立しています。競争も結構激しい感じ。

建物の引渡し時期が、予定よりも遅くなり、内覧可能が合格発表
ぎりぎりです。当初はその数ヶ月前に完成予定だったので、
日程の余裕があるはずで複数の不動産屋を回り、募集をお願いしようと
思いましたが、なにせ、竣工予定からしてギリギリなので、
仕方なく1社に専任媒介で集金管理を含めて任せようと思っています。
気合い入れてやりますと言っていましたが。気合だけで決まれば
苦労しないですけどね（笑）。（悪評高きエイ○ルです。）

小さい不動産屋は、大学内のブースに入れないので、どうしても
大手の仲介屋に頼るしかありません。
集金管理なども当初は自分で行うつもりでしたが、管理を任せるのと、
任せないのでは、客付けの度合いが違うと思うので、
仕方なく集金管理を任せると言った感じです。特に必要性もありません。
最初の客付けがうまくいけば、2年で切ろうと思っていますが・・・

皆様は、どのようにしたら、良いと思いますか？
もし、エイ○ルで決めるとして、何か契約の際に、
注意点等あれば、あわせて教えてください。
教えてちゃんで、申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

生協、学生課ルートは？
業者を通すと仲介手数料が発生するので、敬遠される大学もあるぞ
生協、学生課ルートを使うと、当然、業者に手数料を落とせないので
専属専任媒介は不可能となる

アパート２棟12室を保有しており、新しい物件（中古）を都内に探していますが利回りが低すぎで手を出せません。更地で買って駐車場にしようかと思うのですがどうでしょう？

もっと利回り低くならない？

駐車場の方が収益高いなんて、ある意味、当たり前
相続税や固定資産税を計算した上での結論なら、駐車場もいいだろ

>>663
それぞれ考え方があるだろうし、木造が好きならいいんじゃないの？

時代に逆行してる感じはするが、木造で客が入り儲かると試算できてるならかまわない。

ただ、木造が不人気なのも事実としてある。避けるお客さんが増えてきてる。
うちも1棟木造アパート持ってるが、他の物件(RCマンション　軽鉄アパート　SF)に比較して
契約率(空室率ではない)が低いので、売却する予定。

うちは退出時と契約不成立だった時、アンケート取ってる。
木造物件は、不満点のほとんどが「木造」に起因するもの。
例をあげると、「木造だから地震で倒れそう」など。

>>665
合格発表時期は、生協の中に賃貸仲介各社ブースを作って、
新入生の入居者を勧誘する（ある意味サークルの募集ような）感じなので、
特に、生協や学生課が業者を敬遠していると言うわけではないです。
学生課も斡旋してますが、結局同じ場所でやってます。

>>668
駐車場の方が収益が高いなんて知らなかった。

場所にもよるんだろうけどさ。

>>671
コインパークなんかだと、場所によっては儲かりそうだからねー

>>663
私も同意見ですね。
2層までなら建築費が安いにこしたことはありませんよね。
重量やＲＣなら築10年以降もそこそこ稼いでくれますが2層中心の低層地域なら
私も木造にすると思います。

>>670
意味が違うな。問題になるのは学生課や生協直接募集との「一時金」の差
学生課なんかだと仲介手数料０で、業者を通すと１ヵ月が学生負担となる場合がある
おのぼりさん学生だと知らずに業者に飛びつくが、
先輩がその学校にいるとアドバイスを得て、学生課をまず探す
大学そのものは地元企業に機会を与える立て前があるから業者を嫌うわない
嫌うのは入居者である学生
少なくとも、その業者が一時金をどう設定しているかを知ることは大事
基本的には、一般媒介にして、学生課などと両立てにできるようにするのがいい

>>674
一時金に関しての生協直接募集(学生課)と、業者の差はありません。
国立大でも民営化の弊害かなんだかわかりませんが、
当方のところは、どちらも、仲介手数料1ヶ月とっています。
同じ会場の中で生協も、みずからちゃっかり商売しています。
去年下見に行ったのですが、部屋を探すと言うよりも、
どの業者に、最初に声をかけられて、ひっかかるか(笑)
っていう感じです。

基本的には、一般媒介にして、学生課などと両立てにできるように
するのがいいのは、承知していますが、何せ竣工がギリギリなので、
手間隙かける時間が無いのが問題なので、どのように進めていけば、
良いのかなぁって感じです。

木造が不人気なのは構造に起因する。これは同意できるが問題は構造ではなく
「ローコスト設計が原因」だということだ。

揺れや音の問題なんかはそのものずばり、ローコストが原因。
耐震性を気にされる物件ということは古いのかな？　適材適所で余分に耐震性を持たせてあれば
恐怖を感じるようなことは無いと思うが。。

ＲＣや鉄骨、それにＳＦ工法かな？これらは強度計算したり大臣認定を取ったりするために
強度を考えて作ってある。悪く言えば耐震性に余分を見ている。

一方木造は厳密な強度計算は無い。2×4も基本仕様書はあるが強度計算を必要とはしていない。
かくして「ローコストな設計」で出来上がるのだ。
税制上の有利さを利用するために安かろう悪かろうで作られる。

それらとより長期の製品寿命を持たせられるＲＣ造や重量鉄骨造を比較することは
あまり意味が無い。同じように「最初から長期に使えるような設計」をされたものと
「構造が違うのだ」という論点で比較することも意味が無いのですよ。

木造だからダメ。ではなく、「製品の性能を極限までまで考えられた設計」がなされたものなのか
そうでないものなのかが重要なんですね。

木造でも適切なコストと綿密な計画があれば安っぽい重量鉄骨よりも入居率は高いですし
満足度も高いです。

あんまり気にしないようですが税制上も有利ですよ。他の工法よりより早く原価償却が出来ますからね。
自分はやりませんでしたが、本体と付属の設備では償却期間が違いますのでバラで作ると
より早く償却できます。
その分だけ所得を圧縮できます。もちろんＲＣ造の長さは借り入れの抵当に入れる場合に有利ですが。。

木造が入居者に嫌われるのは、騒音問題でないの
雑誌の入居者アンケートでも、求めるもの防音性能がトップとかだし
木造＝上下・隣の音が筒ぬけってイメージが強い
また現実もそうだろ

マンソンの隣の部屋との間がコンクリだと勘違いしてるやつ
多いよなｗ

>>678
いま壁をたたいてみたけど、コンクリじゃないの？

>>678
お前の棲家はワンルームか　w

>>676
>他の工法よりより早く原価償却
木造22年 SF19年だよ。

入居者に「しっかりした木造だから大丈夫」と言ったところで、イメージというか
先入観があるので、それを変えさせるのは困難。

キチンと作ろうが「あくまで木造」なんだよね。防音だってうちの物件は
上階にL40使ってるし、他に比べて劣ってるって事はないと思うんだ。

劣ってなくとも、「木造」というだけでお客さんは嫌がる。自ら進んで木造を
望む人はなかなかいない。
外観の写真見て気に入ってくれたお客さんも、概要の木造っていう項目見て
契約に至らないって事なんて、日常茶飯事だよ。
契約率は他に比べてかなり劣ってる。

あくまで俺の個人的価値観かも知れないけど、賃貸住宅の質向上っていう流れの中で
あえて新規に木造って選択肢はないなぁ。
お客さんが敬遠するものを、わざわざ建てるのは・・・

もちろん、家賃を低く抑えた物件を想定し、それで利益出る試算ができてるのであれば
木造でもかまわないと思うけどね。

>>677
結局イメージだよなぁ。現実がどうであれ。

そういえば、1LDK氏はその後、順調なんだろうか？

メゾネットだと木造でも充分だけどな

メゾネットで１、２階とも１戸で使える２階建て、
１棟２戸くらいならツーバイでも充分だろうな
アパートというより、限りなく戸建て貸家に近いけど
一般のアパート、マンションじゃ、木造は、
広告か資料段階ではじかれるだろう

昔からある連棟てやつだね

軽量鉄骨でマンション名乗ってる物件も多いしなｗ

そりゃ詐欺に近い

>>685
昔からとなると長屋だな

★　日本終了のお知らせ　★

　　 悪法電気用品安全法

4月からPSEマークの無い電気製品（新品・中古)の販売が禁止されます！！
2001年以前の製品の大半にはPSEマークはありません。それ以降の製品でも
マークの無いものがあります。
電気製品の買い替えでPSEマークの無い古い製品の下取りが出来なくなり ますし、
中古店でも買取してもらえなくなります。

これは個人だけでなく、中小・零細企業や個人経営にも適用されます。
PSEマークのない電気製品が2006年4月から販売禁止＝価値0円になってしまいます。

今後オークションの売買も制限されてしまうかもしれません。
また、今後販売される電化製品には車検制度のように一定の期間で点検を行わなくては
いけなくなり、点検をしない場合は製品が使えなくなるようにタイマー機能が付けられるという
案も出ています。

この法律は検査機関の財団や法人を作り、新たな天下り先を確保するための悪法といわざるを得ません。

国民のほとんどはこの法律をまだ知らずにいるのです。
この法律について、少しでも議論の場を！！

まとめサイト
http://www8.atwiki.jp/denkianzen/
【経産省】 "いろんな電気製品（新品・中古）、ＰＳＥマークない物は４月から売買禁止"で、ネットなどで不満続出★10
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1140097634/l50

>>689
マルチうぜーよ死ね

そういえば既存の戸建てやボロアパートも火災報知器の設置が義務づけられている
んですよね（現在のところ猶予期間で数年後には必須）？
戸建て、アパートでどのくらいの費用がかかるのかな。
みんさん設置費用とかどうなさいますか？

猶予期間ぎりぎりだと設置業者をえらべそうにないので今の内に設置しておいた方が
工事費用交渉の余地があると思うのですが。すでに既存アパートに火災報知器を後から
設置された大家さんいらっしゃいますか？

既存物件の場合は配線から工事するなんて費用がかかりすぎるから、電池式のにするしかないんじゃない？
で、導入時は大家負担で取り付けるとして、以後の電池取替え等のメンテナンスは入居者任せ、という風になると思う。
いずれにしろ期限が迫れば報知器の叩き売りもあるだろうし、しばらくは静観したほうがよいと思われ。

ちなみにうちの場合、一階が店舗の下駄履きマンションは最初から火災報知機が住戸にもあるけど。

>>693
>電池式のにするしかないんじゃない？
そんなのでいいのか？

>いずれにしろ期限が迫れば報知器の叩き売りもあるだろうし
むしろ品不足になると思うぞ

ところで各部屋に１個の設置が必要なの？

後付けなら、乾電池式がいいよ。安くて手間がかからない。
入居者いる状態では厄介なので、入れ替わりの時にでも設置したら？

値段は1個5000-10000もあれば十分。

火災報知機取り付けは簡単だよ。天井や壁にビス止めするだけ。
ただし、2年程度毎に電池交換が必要になる。

普段頼んでいる点検業者に詳細を聞くのがいいと思う。

>>696
火災報知器として機能すればいいというのなら電池式で十分だろうが
そんなものがこの法律に適合してるんですか？
もし非適合品を使って火災になったときは法的責任を追及されないでしょうか？

>>697
適合してるって。少なくとも管轄消防署の認証は受けてる。
乾電池式だから　ってのは関係ないよ。
電気工事やっても基本的には変わらない。スプリンクラー　二酸化炭素の消火システムは別。

まぁそこまで心配なら、防災業者におまかせすればいいんじゃないの？

まずは、管轄消防に相談してみたら？
俺の住んでるNKのように、連絡先が出てるハズだよ。

ttp://web.city.kawaguchi.saitama.jp/ka/web_p01.nsf/doc/061a327673f6b19a49256f310001501a?OpenDocument

ただね、業者にまかせる場合、法外な金取る悪質業者もいるので注意。

ああ、ごめんごめん。「３ｍｍ以下の軽量鉄骨」だとは思わなかったからさあ。
その通り木造だと２２年、三ミリ以下の金属造だと１９年だね。
http://www.m-net.ne.jp/~k-web/genkasyokyaku/genka-tatemono.htmが判りやすいかな？

最低ラインでも４ミリの２７年を選択するよね？イメージだとどうしても３４年の重量鉄骨な感じがしちゃって。。
（ローンの期間をなるべく長く設定できるように減価償却の期間も長めを選択する意味で）
てっきりそんな価値があるほうだと思い込んじゃった。

概要にも「軽量鉄骨」で書いておいてね。耐火被覆が無いような住宅には住みたくないからさ。

２月中旬で契約満了の人が「４月に引っ越すので更新料を負けてくれ」って
不動産屋から電話が来ました・・・。
「いつ越すんですか？」って不動産屋に聞いたら「はっきり解らないそうです」
「え〜！火災保険とかも切れてしまうし、もしもの事があったらこまりますよね？」
って言ったら「保険は速攻続けてもらいます」って言ってたけど。
ホント更新手続きを不動産屋に頼んでるのに、意味ないじゃん。
今までこんなに自己中な店子初めてだ〜。更新料も貰えないで、
そのうえ、水漏れや小火でも起こされたら大家はタマリマセン。
さあて、どうやって追い出すかな？できれば３月中に出て行ってくれ！

>>701
保険を更新するならいいんでないの？
更新料は法的裏付けがないから、不動産屋の揉めたくない気持ちもわかる
敷金等も含め、不動産慣習はトラブルになって明るみに出ると
大家が不利になることの方が多い
そこを上手くおさえてる不動産屋はかえって安心できるよ
やたら強気で裁判になると逃げ腰になる不動産屋よりずっとまし

>>702
レス、サンクスです。
しかし、この店子は１月に不動産屋から更新の有無を尋ねている。
更新の切り替えは２月１４日でした。
今の職（看護）を変わるので引っ越すそうだが、
次ぎの仕事場がはっきりと決まってないのではないかと推測します。
にしても、引っ越すなら１ヶ月前に申告するのが普通だし・・・。
このままズルズルと居座られたりすると嫌です。
不動産屋は、店子の家賃の保証会社の更新までは、面倒みてはくれない。
家賃の不払いが起こるのは困ります。

【賃貸住宅】「敷金」「礼金」なし増える
http://news18.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1140329111/l50

>>701です。
先ほど、店子の勤めている病院に電話して、在籍を確かめたら「もう、おやめになったそうです」
やはり、病院やめてたんだ〜！今は、バイトしてるみたいな感じ。
そいつは、共用廊下に酔っ払ってキャバレーの立て看板を置きっぱなしにしてるし・・・。
ガムを咬んで廊下にポイ捨てするし・・・。はやく追い出したい〜。

　　　　　〈｀ｰ─-､＿ノ＾j
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　１：肩ロース　　　　　　　 　 　６：ヒレ
　２：肩　　　　　　　　 　 　 　 　７：ランプ
　３：リブロース　　　　　　　　　８：そともも
　４：ばら　 　 　 　 　 　 　 　 　９：テール
　５：サーロイン 　 　 　 　 　 １０：すね
　11：>>701

↑
ちょとﾜﾗﾀ

>>705
701です。先ほど、店子に電話しました。「３月に越して欲しいんですけど」
と話したら、「３月はシフトが決まってるんで、４月上旬頃越します」と
「それでは、次ぎの入居者が決まりにくい」と正直に言ったら
「悪いから更新料全額支払います」だと。
お〜助かったぜ。結局不動産屋が「４月に越すなら大家に交渉して上げる」
って言ってたらしい・・・？書類が届くのも２月１１日の日付だったんだと。
更新確認の連絡が遅いよね・・・店子も更新すっかり忘れていたんだって。
不動産屋は店子に次に越す所を紹介して手数料が欲しかっただけなんだろな。
大家の俺って、心配ばかりして馬鹿みたい。チラシ裏スマソ・・・。

　　　　　〈｀ｰ─-､＿ノ＾j
　　　　　　｀> 　　　　＜＿＿, ─-､＿_＿_
　　　　　／ 　 　 　 　　　　　j 　 　 　 　　/￣￣￣Tー‐─┬''⌒ヽー-- ､
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　１：肩ロース　　　　　　　 　 　６：ヒレ
　２：肩　　　　　　　　 　 　 　 　７：ランプ
　３：リブロース　　　　　　　　　８：そともも
　４：ばら　 　 　 　 　 　 　 　 　９：テール
　５：サーロイン 　 　 　 　 　 １０：すね
　11：>>702

流行の家賃保証てただの紙切れだぜ
最高裁の判決みてみ

そうなのか？

５ヶ月家賃滞納していたDQNが夜逃げしました。
取りあえず内容証明は出しましたが不在で戻ってきました。
母親が保証人ですが一緒に飛んだ模様です。
残置物はそこそこあります。
さて、藻前らならどうします？

何で５ヶ月も放っておいた？

>>712
アパート経営の入門書に、必ず出てくるような設問
つまらん

とりあえず荷物はリサイクル業者に処分。お金に換えて（たいていはマイナスだが）もしあとで
取りに来る場合はそれみせればいいんでないかい？
保証人には裁判起して請求をしておく。どうせ回収できないけど。

これでいい？ｗ

泣き寝入り

これでいい？ｗ

結論は木造が一番だな。
ﾌﾟﾛﾊﾟﾝにして給湯設備は業者負担。
鉄骨やRCは金かかるだけだし、無駄な耐震性、耐久性、防音性など賃貸には必要ない。
見た目だってｻｲﾃﾞｨﾝｸﾞしてしまえば、鉄骨RCと見分けがつかない。
よって、木造しか選択肢はないんだよ。
わかったかい？

いやいや、鉄骨だな。減価償却が１９年と短い３ミリ以下の軽量鉄骨だ。
いまや入居者は木造なんか選ばない。だから
「鉄骨造」と書ける、軽量鉄骨が最高。
耐力壁だってベニアで取れるんだぜ？

どなたか教えてください。
都内借地に築３０年の古アパート持ってます。
外装内装ともリフォームしようと考えてます。（予算は2000万）
不動産屋には、そのリフォームなら年間賃料は400万程度とれると言われてます。
借地アパートのリフォームで銀行は融資してくれるものでしょうか？
もしくは、銀行以外に借り入れする方法はあるのでしょうか？
ちなみに私は自営業で年収500万ほどです。

> 借地アパートのリフォームで銀行は融資してくれるものでしょうか？

ラクに融資してもらえるだろ。 借地の権利は地主の権利よりずっと高い
地域にもよるが最低６割じゃねぇか

> ちなみに私は自営業で年収500万ほどです。

ああ、無理。

>>718
ｱﾌｫ?
見た目違いがないのに、金かけて鉄骨にする馬鹿はいない。
木造で客が入らないって？
どこの田舎ﾓﾝだよw

鉄骨・RCﾏﾝｾｰしてる奴は素人

嫌なら入居しないで結構
入れ替わりが激しければ、礼金2ｶ月分もうかる。

アパート経営っていくらぐらいあればできるんでしょうか？
土地は親が持ってます、資金5億ぐらいでいけるのかな
建物は積水ハウスとか住友林業とかに頼めばいいんですか？

>>719
リフォームだと融資期間が短い。
１０年だとすると毎年２００万、さらに金利が5％近いのでかなり厳しい状況になる。
400ｘ１０年＝４０００万、投資額が２０００万+金利だ。あんまり引き合わないだろう？

銀行というかｘｘ信用金庫とかいってみな？結構相談に乗ってくれる。まずは都市銀行で
その厳しさを知ってからのほうが社会経験になるけどなｗ
（都銀で借りられるならそっちのほうが金利安かったり信用が増えたりする）

まあ建て替えも視野に入れてかんがえてみれば？
そっちのほうが地代があがるだろうけどもしかしたら買ってくれって話になるかもしれないし
相対的な価値が上昇するかもしれないからね。

>>722
規模による。まずは地域と広さと液までの距離を。
建物はスキなので建てろ。軽量鉄骨がいいらしいぞｗ

>>720
見た目に違いなくても（あると思うけど）、
見る前に、広告で「鉄筋」「鉄骨」「木造」の違いは確認するだろ
不動産屋の店頭でも聞くだろ
都市ならなおさら、今時、木造なんてあり得ない
うちは練馬だけど鉄筋だよ
「鉄骨」ですら防音悪いというイメージが蔓延している
練馬なんて都市というのも恥ずかしいが、新築で木造は考えられない選択

>>723
建替や大規模修繕なんかの場合は、地主の承諾が必要じゃなかったかな？

練馬だってよ　ﾌﾟ
木造で客入らんって、物件の魅力がよっぽど無いんだねw
余計な金かける必要はまったく無い
だいたいなあ、賃貸だぜ？
賃貸になに求めてんのよ！
所詮は貧民相手だろーがw

>723
ありがとう。参考になったよ。
建て替えも視野にいれてかんがえてみるよ。

>>719
俺も建替えの方がいいと思うなぁ。
リフォームしても築年が変わる訳じゃないからね。

その年間賃料400万程度っていうのも、空室率など考慮してるか怪しいし。
築30年の物件に、2000万かけてリフォーム。どうみても効率的じゃないよ。

>>725
で、お前の貧民相手の「木造」はどこに建ってるんだ？

RCとその他（鉄骨・木造）って、立地とかの条件違いすぎない？
RC=マンション、その他=アパート
そこそこ都心なら集積度を上げてRCのマンションだろうけど
郊外ならエレベーターのいる３階建て以上はつらいし、
建築費もそんなにかけられないから鉄骨になるんじゃないか？
駅遠や田舎ならメゾネットの木造２階もあるのかな