アパート経営なんでも相談室【103号室】

2〜3年毎の更新料を日割りって・・・。

不動産屋に嫌われるタイプの大家。

嫌われるとどうなるの?
あいつ等も物件や家主の優先順位つけてるの?

店子が家賃を１年分も滞納してます。
追い出してもいいでしょうか？

いいだろうが､その前に上記にもある様にこうなる前に迅速に催促｡
金を間に挟む関係は､例え身内だろうとお互い良好関係にあろうとも､
金即ち戦いなんだから仕方ない｡

ここは
マンション対象外ですか？

賃貸対象の物件持主なら大体なんでもいい

よく見ると､アパ経営って縛っちゃ拙いよなぁ｡
賃貸経営として､幅広くいこ次スレから

いや、アパート経営でいいんじゃねえ？
マンション規模だと総額がデカそうで個人運営というより会社じゃないと
運営ムリって感じがする。塗り替えとか補修工事も数千万とか掛かるじゃん？
アパート経営って書いてあるほうが身の丈に合った表現のような気がする。

もちろん大規模のマンション経営の相談もＯＫってことで。
（でもこんなところに相談するマンションってのも住みたくねーなｗ）

漏れは､無料でしかも気軽に投稿出来るこういう場があるのは有難いなぁ｡
こういう色んな人と生の声の交流が出来る場って､今迄は金掛かるって云う印象
だったからなぁ｡しかも､突っ込んで本音を書けない所と思ってたしねぇ｡

愚痴や憂さ､経験談等同じ立場の椰子じゃないと理解出来ない事も､
略何も考えず殴り書き出来るのが有難い｡ここに居る椰子はそんな的外れな事は
書いてないしね｡

貸店舗相談も入れて欲しいな。
アパート兼貸し店舗の物件もあるわけだし・・。

アパート経営を始めようと思うのですが、

http://www.tryestate.com/rent_folder/rent_main/sakura.html
上記の物件で全１４室(入居９室)
が２４８０万円(現状での表面利回り14.6％)で売り
に出ているのを見つけたのですが。
入居率は悪いですが価格の安さで補えるかな？と思って購入
を検討しているのですが、実際価格が安ければ入居率の低さを
穴埋めできるものなのでしょうか？

>>955
土地込みでその値段なら検討する。
鉄骨造で30年近くたってりゃ、上モノは評価しない。
いずれにしろ現物を見て、今の入居者に会って見なけりゃなんとも言えない。
素人が手を出すような物件じゃないと思うな。
安い家賃で入居率を補うなんて程度の発想してる時点で・・・w

>>955
おいらもパスでつ。交通の便が良くない。
駅徒歩１０分内が原則、バス便は嫌です。

>>955
ファミリータイプだと収納が少ないし感じで狭い。
新婚さんにはちょと夢なさ杉な感じ。
シングルにはちょとデザインが古臭い感じ。今時に部屋畳だけ？
古いから原価償却終わってるんではないかな？
築何年かな？シングルだと交通の便が悪いのはネック！
バスは1時間にどの位くるの？近所のホカのアパートの入居率はどうか？
コンビニとかスーパー近くにあるの？

首都圏で１Ｋ（２０平米）の単身者アパート（学生・若者が対象）を
新築する場合、最新の設備は何が必要ですか？

設備ねぇ｡予算にも依るだろうが､一応色々参考程度に｡
独立洗面置けそうならそれのが好いだろう｡(相変わらずユニット式多いから)
照明を何ヶ所かダウンライト式にしてやる｡(小洒落た感じでいいね)
浴室に(小)窓つけたほうがいいな｡(結構､窓無い物件多いよね)
陽当り悪いなら､浴室乾燥機なんかちょっとは重宝かも｡

○玄関に一個センサ-式照明｡(パッと明かり点くと､一人の椰子は嬉しね)
○鍵はピッキング対応のやつで2ヶ所あると安心感あるやね｡
○エアコン｡これは今となっては当然か｡
○BS｡(私ならCATVではなく敢えてBSだな｡これも今となっては主流だね)
○モニタ-付インタ-フォン｡(これもいいね｡田舎者なんか珍しがるよ)
○シャッタ-は必要だね｡
○ベランダ設けれる空間あるなら､例え陽当り悪くても必ず置いた方が喜ぶよ｡
○天井は高め｡窓も大きめ｡キッチンは電気じゃなく二口コンロ置けるガスキチね｡

上記以外だとウォシュレットとか｡浴室も最近エロ系から洒落た感じのやつやらの
簡易照明みたいなのあるなぁ｡こんなのも付けると個性あってオモロイ｡
簡易ジェットバス何かも個性あるなぁ｡(うち一部屋だけ付いてる)

そうだ!設備と無関係だけど､防音は上下も左右もしっかりやった方が絶対いい｡
ま､あれこれ付けてたらキリないから､上手に貴方の状況に合うやつを取捨選択
してくらはい｡付けた後､維持費かかることも計算に入れてかないと｡

質問！大和ハウスの築１２年くらいのアパートに住んでいるんですが耐震って
どうなんですかね？
積水って宣伝で震災で一棟も倒壊しなかったっていってるじゃん、
ダイワのアパートは…？誰かわかる人教えてください！
二階建て４戸はいっています。

いろいろご意見ありがとうございます
コンビニは近くにありませんが
スーパーまで８００ｍ
銀行まで６５０ｍ
中学校まで６００ｍ
小学校まで１８００ｍ
幼稚園まで３５０ｍ
鳥取環境大学までバイクで１０分

大学が最近できた影響で新しいアパートが多く存在
大体月４００００円〜５００００円くらいが相場みたいです。

>>963
じゃあ学生や単身者向きなのかな？
インターネットの光ケーブルとかの設備とか宅配ボックスとか。
ＢＳが見られるアンテナ。何が付加価値ですかね？
少しリフォームして外観をかっこよくした方がいいかもね。
今は単身者が多いのかな？
近くに新しいアパートが出来たから満室にならないのかな？

大家さんに質問

入居者さんの自転車に貼る管理用シールはどうやって作ってますか？
どこかの業者任せ？

業者まかせ。自転車のシール番号で、部屋番号が推定できるような
やり方だと、犯罪誘発になるから注意ね。
自転車がない＝不在がバレバレだから。
駐車場に○○様用なんて、個人名出してるのも、大ボケ。

>>962ダイワか。。誹謗中傷と取られると困るのであえてドコのメーカーとは
言わないが、ブレース（鉄の筋交い）がブチ切れているのが阪神大震災のとこに
報道されてました。
ＨＭ＝丈夫だということはありません。新築に近い家は壊れないっていうだけです。
木造は総持ちと言って柱と梁だけでなくそれらに貼り付けたサイディングやボード類が
耐震性を増して行くということです。でも計算には入れないんですよ。

ＨＭは大臣認定っていいましてテスト結果を役所に持っていって「これを特別に認定して！」って
言うんですね。いうなれば実物と試験体は違うということです。でもアパだと
ほとんど同じだと思います。（個人住宅でＨＭに頼んで個性的な住宅建てたい！いうのがわからんｗ）
工務店なんかと違いまして「コスト削減」がオニのようにすごいのでかなりペラペラの
フニャフニャです。木造だとある程度のしなりが良い所になったりするんですが
鉄骨ではガッチガチに堅くないと耐えられません。材料特性ですから。

木の枝を曲げても戻りますが針金だと曲がったままですね。限界超えると木の枝はボキっと折れますが
針金は曲がりが強くなるだけなんですが実は曲がった時点で「限界強度を超えてる」んですね。
ちょっと判りにくいですが完全に切れちゃうこともあります。
ですので軽量鉄骨で壁の中に鉄筋が入ってて筋交いとしている物件は地震で限界点を超えなくとも
伸びたり切れたりします。木材とは違うので伸びちゃったら戻りません。
重量鉄骨だと「ラーメン構造」ですのでこうはなりません。破断することはありますが
大抵は安全係数を掛けてあるのでまあ大丈夫でしょう。

質問されて助言なり回答得られた方｡その後､どんな感じになってたのか
みたいなのを､差し障り無い範囲で好いんで書いて貰えると､より充実する様な

959です。助言ありがとうございます。
>960　○天井は高め｡窓も大きめ
>961 防音は上下も左右もしっかりやった方が絶対いい

ＨＭは融通きくのでしょうか？規格品ですよね。
工務店で設計してもらえ、ということですね。

ちょっと書き忘れ。
木造だとどこに打っても釘が効くのでボードや合板を留め付けるときに柱以外に
筋交い部分や土台、梁に打つ。
軽量鉄骨だとそこへ留めにくいので所定の本数しか打たない。（＝設計強度までしか出ない）
木造だと壊れない限り元に戻るが軽量鉄骨では一旦歪んでしまえば元に戻らない。
火災も同じで木造なら防火隔壁の限界時間までなら耐えられるし、補修することも出来るが
鉄骨だとグニャリと曲がったままになって機械解体でしか撤去出来ない（力が掛かっているのでバネのようにはじける）
つまり木造なら半焼だが鉄骨だと一部燃えただけで全部解体せざるを得ない。

重量鉄骨か木造を勧める。重量鉄骨なら設計士に依頼する（強度計算必要だから）だろうけど
木造だと工務店直接ってのが安いが不安なら施工監理を設計事務所へ頼むか
最初から入れるとかしたほうがいい。

しっかりとした建築士の設計のもと､腕のある工務店に任せた方がいいでしょう｡
それと､後々欠陥やら納得いかない事やらを極力減らす為にも､
第三者監理として､又､別の建築士(監理が得意な方がいい)を雇った方得策でしょう

助言ありがとうございます。
っという事は軽量鉄骨の１階に住んでいる自分は
はっきり言ってある程度死ぬ覚悟いるって事ですね^_^;
あ〜嫌だわ。憂鬱。東海大地震来ないでくれよぉ〜〜〜

人権擁護法案の旗振り役はあの野中広務元幹事長。今は子分である古賀誠元幹事長らが推し進めて
おります。人権擁護委員は人権団体の構成員や弁護士会だけから市町村の推薦によって選出されま
す。利権に無関心な一般人は人権擁護委員に選出されないのです。国籍条項がないために総連や民
団からも選出される可能性が極めて高く、これらの人たち（いわゆる人権屋）に裁判所の令状不要の
関係先への立ち入り検査など「特別調査権」を与えるものであり、「警察より強権」と指摘されるこれ
らの権限を認めることは一般日本人にとって極めて危険です。
不動産関係の例を挙げますと
不法就労の外国人がマンション入居を申し入れ、それを理由に拒否すれば人権侵害となる恐れがあります
レディースマンションが“オカマ”の入居を拒否した場合も人権侵害となる可能性があります
独居老人（人権団体関係者の親など）の入居申し込みを断った場合に人権侵害となる恐れがあります
またトラブルが多いと予想される職業による選別を行った場合に人権侵害となる恐れがあります

人権擁護という美名に騙されず、常識的判断に基づいてこの法案には反対すべきだと思います

>>964
はい主なターゲットは家にこだわらない大学生
や大学と同距離くらいに大型工場があるので、そこの請負社員
をターゲットにすればソコソコいけるかな・・・と

ついでに土地面積は705�uで1�u3.5万円　路線価が無く固定資産台帳
での金額を聞いてみようと思っています。

不可設備がまったく無いのでそれらも含めて検討してみます。
ありがとうございました。

>>966
レスありがとう。
なるほど、危うくシールに部屋番号みたいなの書くところでした。

放置自転車は頃合を見て、市に引き取ってもらえばOKですよね？

とっても有益なスレですね。
時々チェックするのでぜひ続けて欲しい。

>>962オーナーですか？入居者なら引越しできるので自由にヨソへ引越せば
いいじゃないですか？
オーナーなら。。まあ早めに建て替えるなり住んでるところを賃貸にだすなり
するほうがいいですね。
耐震診断とかはやってもムダ（木造は判定出来るがそれ以外の工法は簡易判定出来ない）なので
計算上は強度が出ていることになってますので。。
補強工事もかなりカネ突っ込まないと出来ません。木造とは違って補強するのが難しいからです。
阪神大震災以降の建物ですとまあ大丈夫だと思いますが、２階のベランダで手すり持って
ゆすって揺れるようなら早くなんとかすべきですねｗ　一応地震保険なんてのもありますが
高い（特に東海地区は高い）ので、収益と今後の建て替え計画などとかんがみて
掛けるか掛けないかを検討すべきですね。

ウチは新築から５年間は地震保険掛けてました。５年で建築費分の売上げを上げましたので
そこまではどんなことがあっても大丈夫なように。ということで。
それ以降はまあ、経営上のリスク分ということです。再度掛けたいですが年間15万以上ですし、
保険金額の限界点も低く、それだったら自分に生保掛けたほうがいいってことでしたｗｗ

>>975
うちは燃えない粗大ごみに出してる＞放置チャリ
年数回しかないのが難点だが

へぇ、いまどき放置自転車を市が引き取ってくれるんだ。
いい市だね。

放置自転車の処分は、本当に住民の持ち物でないかを充分、チェックね。
できれば、「処分します」のラベルを貼って、１ヵ月くらい様子を見る。
防犯シール付きなら警察に問い合わせを。
盗難車と知らず、勝手に処分するのはマジィから。

>>978
そのかわり固定資産税しこたま払ってますから（＾＾；）

>>979
>できれば、「処分します」のラベルを貼って、１ヵ月くらい様子を見る。

なるほど！
参考にします。ありがとう。

>>979
横から失礼
うちの地方だと、防犯シールつきの自転車なら
多少ヘシャゲテいても警察官が持っていってくれます。
防犯シールが無くてもバンバン警察に連絡入れています。
道路に出ている自転車なら100パーセント持っていってくれます。
嫌な顔一つしないでと言えば嘘になりますが・・。

こういう時こそ納税者の権利で､本来奴隷となるべき請う無員をこき使わなきゃ

978

自転車は誰かの持ち物だから
勝手に廃棄できないよ

だから、区役所に持って行ってもらう

当たり前だよな

オレ交番に相談したけど持って行ってくれなかったぞ？
地元じゃないシールだったし住民のじゃないようだからってんで本人へ
連絡するか持っていってくれっていってもダメだった。

何度か話題に出ているかも知れませんが、税金対策上個人青色申告がいいか会社経営にしたほうがいいかご意見をお願いします。
現状アパート3棟で年間賃収約９００万円、所得税約１５０万円くらいです。

年間９００万で所得税が１５０万も掛かる訳が無いだろ。
どこの国なんだ？

九百万あるなら税理士でもやとえ

設備どうしたらいいって質問あったが､
防犯に少し気を遣ってやった方がいいだろう｡色々今あるから､コスパがいいのを
つけてやったらいいかも｡普通ガラスでも防犯フィルム貼ってやると､
効果ある等｡だとすっと､浴室の窓ってのも少し考えものかも｡防犯も兼ね備えて
る物ならいいだろうがけどね｡　この点は下見に来た女が結構気にしそうだね

その900位だと､只の青色と青色専従者一人設けてのだとどっちが節税だろう?

>>985
賃収3000ﾏｿ以上or相続税がかかる
どちらにも当てはまらなければ個人でいい
専従者有無どっちがいいかはちょっとわからんが

>>984
「県を跨ぐと防犯シールは意味を成さないということですか？」とか
食い下がってみました？
確かに、敷地内の放置自転車については扱いを嫌がりますが
防犯シールつきなら実にその所有者のおよその住所や
名前も判るようでして自分にはチョロリと漏らしていましたよ。
「ではその所有者に返してあげてください。」というと、
大概、「判りました。」といって解決しております。

ところで、次スレスレ題は「貸し店舗」取り扱いもよろしくお願いします。

「貸し事務所・貸し店舗」　でよろしく

>>991
984じゃないけど、自転車の防犯登録は7年で記録が処分されるんで、それ以前のものはわかりません、と切り返されます。
それよりも最近の素材価格の高騰のせいか、どうも古自転車を持ち去るドロボーがいるみたい。
なんか放置自転車が減ってるんだよなぁ。
住人はチェーンで自転車置き場のバーに自転車をくくりつけてるから、持って行かれるのは放置自転車のみ。
苦情も来ないし被害（？）の実態も分からないから、様子見中。