アパート経営なんでも相談室【101号室】

1 ：優しい大家さん：03/02/20 19:38 ID:PpOT0QXl

このスレッドは、賃貸板のご長寿定番スレである、

今アパート経営してる人、いる？
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/998113163/l50

の後継スレです。大家さん及び賃貸経営志望者のＱ＆Ａや情報交換にお使い下さい。
賃貸経営と同じく、長期安定運営をめざしましょう。

2 ：優しい大家さん：03/02/20 19:41 ID:PpOT0QXl

＜関連スレッド＞

ワンルームマンション投資は、専用スレがありますのでそちらでどうぞ。

ワンルームマンションの投資って
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1016723631/l50

ワンルームマンションへの投資で得した人！
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1017981892/l50

マンション経営ってどうよ？
http://money.2ch.net/test/read.cgi/manage/1035189087/l50

3 ：優しい大家さん：03/02/20 19:42 ID:PpOT0QXl

＜お役立ちサイト＞

大家さん読本
http://www.ohyasan.com

実録アパート投資
http://www.geocities.co.jp/WallStreet-Bull/8040/index.html

家主のための賃貸倶楽部
http://www.geonetwork.co.jp

日本不動産経営協会(JRMA)
http://homepage1.nifty.com/jrma/

(財)日本賃貸住宅管理協会
http://www.jpm.gr.jp

↓他にもあればドンドン貼って下さい。

4 ：名無し不動さん：03/02/20 22:33 ID:1x6TpuYu

あの～、オッチャン質問です
来月、火災保険（保障金額17,000万）の更新ですが、地震保険付帯（今まで未加入）
しようか迷ってます、他のオーナーさんはどうですか？
保障金は火災の半分、掛け金は火災の約2,5倍、ウ－ン？　ご意見願います。

5 ：名無し不動さん：03/02/20 22:49 ID:1x6TpuYu

４です
オッチャンは失礼ですね、どの様にお呼びすれば良いですか？
間違っても「キムタクと呼んでくれ」等と、ホザかないでネ。

6 ：渋谷素人：03/02/21 15:40 ID:nonAv0ub

どうも～。新スレおめでとうございます。

おっちゃん宜しくお願いします。素人なので馬鹿な質問もさせて頂きますが
御容赦下さい。

7 ：名無し不動さん：03/02/21 18:19 ID:2o3oFVg3

立地：徒歩営団仲御徒町駅1分、JR御徒町駅3分
自己所有の30坪に建築費も自己資金でアパート建設しようと考えてます
付近にはマンションが何棟か建ち始めましたが
アパートだと入居率はいまいち見込めないでしょうか？
今は駐車場ですが、最近空きが増えてますのでどうしたもんかと考え中です

8 ：名無し不動さん：03/02/21 21:20 ID:sHa3t7Cb

>>7
立地的には外国人が多いよね。

9 ：名無し不動さん：03/02/21 21:42 ID:cNDj7D2H

>>7
現状の侭と駐車場収入から、固定資産税払ったら何も残らないような気がするけど？

10 ：名無し不動さん：03/02/22 18:15 ID:NuJf1TOP

>>3
http://www.gem.hi-ho.ne.jp/smile/　大家さん便利帳
http://www.ne.jp/asahi/redc/redc/redc/　財部さんのページ
http://www.tim.hi-ho.ne.jp/kyokai-info/　日本地主家主協会

11 ：優しい大家さん：03/02/23 00:39 ID:uCIqazAq

なんだよ、オッチャンて俺のことかよ！
「１がなんでも答えるスレ」じゃないぞ。
一日留守にしたら前スレ落ちてるし。
不人気な長寿スレというのも珍しいな。
しょうがない、軌道に乗るまでは相談に乗るか。

>>4
震災危険度は立地と工法によるから一概には言えないが、
試しに十年分の保険料と保険金額を比べてみな。
俺が預かってる物件の大家さんは、ほとんど入ってないよ。
どうしても入りたいなら外資系から選べ。
国内損保は大震災になると破綻リスクが高いのでヘジにならないぞ。

>>7
・建蔽率・容積率・建築規制の有無
・希望する戸数・間取り・工法
・周辺家賃相場
・総予算／総資産
・現在の駐車場収入
・相続予定

駅近だし自己所有地に自己資金なら反対はしないが、
これくらいは情報がないと何ともいえないな。

>>10　ありがとう

12 ：名無し不動さん：03/02/23 08:48 ID:bu4VxVLQ

優しい大家さん >>1　乙です～
仲間なんで　よろしく。

「オッチャンは　ないよね～」
「不動産って相対的な世界だってこと　皆知ってんのかな～？」

13 ：名無し不動さん：03/02/23 10:25 ID:zR+5Ztft

まだ二十代なんですが全額ローンで
土地と建物かって入居させて
ローン返済して大丈夫ですかね？

14 ：名無し不動さん：03/02/23 17:49 ID:3StWg84u

>>13
年齢に関係なく　それができたら誰でも大家になれる罠。
銀行が貸してくれませんヨ！！（返済に無理がなくとも）

15 ：名無し不動さん：03/02/23 20:00 ID:7Yp5MTds

４です
>>11
ご無礼仕りました、「アニキー」有難う御座います。
地震保険ですが、如何してもと言う訳では無いのですが、他の大家さんどのように
されて居るのか、一大家としてデータ－と云いますか、加入状況解らない故、迷って
ました、まさしく此許りは保険（博打？）ですね、

>>12
複合的要素絡み合う、厄介な大家稼業、
一人で、悩み苦しむのは嫌なので、仲間にして下され～。

16 ：名無し不動さん：03/02/25 13:27 ID:e2YUen3X

相談です。私の祖母の家があるのですが（敷地７０坪、建物４０坪）家が老朽化
（築４３年位）してきてそろそろ建て替えしたいと思っているのですが、先立つ
資金がありません。そこで、２世帯住宅を建てて、しばらくの間半分を貸そうか
と思っているのですが。このような賃貸経営している人いらっしゃいますか？

17 ：名無し不動さん：03/02/25 22:17 ID:NUmVKq1z

>>16
知人のケース（三年前）ですが、駅徒歩５分商業地を所有し、５階建て自宅兼賃貸マンション
（自宅２フロア－、賃貸３フロア－）を自己資金０で建てようと、銀行に相談行ったが
どの銀行も「話すら聞いて貰えなかった」と、言ってましたよ。
この御時世なおさら、融資査定（基準）恐ろしい程、厳しいのでは？

>>11,>>12
補足お願いします。

>>11
優しい大家さん、貴方は（旧スレ名）「不動産屋」さんですか？

18 ：>>12：03/02/25 22:42 ID:cCMK37Js

>>16
２世帯住宅の片方を貸すってのは
ずいぶんと効率の悪い計画ですな～！
リスクヘッジのしようが無いでしょ。
滞納したら即破錠ってか！！
法人貸しも近頃安いし　危険もある・・・・

19 ：名無し不動さん：03/02/25 23:05 ID:akfBVlkX

いま、札幌のアパート経営は熱い！！
地下鉄沿線、土地・建物（新築）込みで５０００万切る物件があるよ！！
しかも投資利回りが１０％ちかいし・・・
また買い増ししよっかなああ

20 ：名無し不動さん：03/02/25 23:44 ID:wiMwVQpJ

土地購入資金＋建築費＋その他経費あわせて３億６千万円、１００％融資っていう
話がヤフー不動産掲示板にありましたが・・・
本当かなあ？

21 ：１６：03/02/26 09:27 ID:nfet12R0

やはり商売するのは難しいですね。私、不動産に関して全くの素人なので、
いきなり手を出すとどつぼにはまるだけかもしれませんね。まずは貯金をこ
つこつしていくしかないのかなー。もっと勉強します。レスありがとうござ
いました。

22 ：名無し不動さん：03/02/26 20:31 ID:QYjBH/mn

>>16
ちなみに場所はどこですか？

23 ：セブンティーン：03/02/26 22:55 ID:aJEToW+W

>>12
補足、有難う御座います。
>>16
ハイエナ軍団（銀行）は、ニコニコしながら厳しい取立てして来ますよ、老朽化により
見て呉れ悪くても、住めるだけ住み、その間自己資金貯めましょう。

24 ：１６：03/02/27 13:16 ID:stRGnqs8

>>22　場所は東京２３区内で駅から徒歩５分の住宅街です。
>>23　しばらくの間は貯金に励みます。でも、ただ住んでるだけでも結構お金
かかるのがきついです。水道詰まったり、湯沸かし器故障とか、先日一カ所床
が抜け落ちました（笑）
昨日テレビで不払い家賃の回収の特集やってましたね。あれ見て大家になるの
も大変だなとつくづく思いました。　　　

25 ：名無し不動さん：03/03/02 00:44 ID:Eej3OY5F

良スレage

26 ：名無し不動さん：03/03/02 01:52 ID:8uhJrts0

＞＞２４　白色申告で、全て経費で落ちます。

27 ：>>12：03/03/03 00:22 ID:KeOV3mbF

>>26
赤字じゃ～経費の落ちようがない罠。

28 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

29 ：17：03/03/04 22:38 ID:8AltYLOy

17＝旧スレ（１F５０坪テナント未入居大家）ですが
以前話しました、行方不明家賃滞納者、執念で見つけ出しましたよ～
サウナに寝泊りしてる所を確保し、部屋明渡し同意書に署名させました。
ところで、本人退去させるのは良いとして、未収家賃の回収が本人から困難な場合
保証人の収入（年金）を小額訴訟で差し押さえ、回収する事は出来ますか？
チョット、デビル（悪魔）のようですが、自分も苦しいので負を最小限で抑えたです。
>>12、>>11 または他の御仁殿ご意見願います。

１Fテナントですが、３週間前に専任解除し、数社に一般客付け依頼したら３件問い合わせ
来ました、但し３件の会社とも「帯に短し襷に長し」との事で未契約ですが、問い合わせが
あっただけでもチョット、ウキウキ、スレ相談して良かったです、ただ早く決らないと
銀行の方がヤバイかも・・・・

30 ：不動産屋：03/03/05 02:33 ID:nBDAjQcV

ヤフ解除につき復帰（ｗ　＜アホ

地震保険については
http://www.nihonjishin.co.jp/top.html
ここのＱ＆Ａでわかるかと。
ウチは再保険額引き上げ時に、気休め程度に入れた
物件あるけど、実際大地震起これば信頼度は低い。

>>20
ヤ○ー掲示板は問題外かな、結構アフォな
おっさんが多いとしか。
いっそ信憑性のない書き込みなら、こっちの
がマシかと。

>>29
年金の差し押さえは原則不可能かと。
テナントまだ空いてますかぁ。
問い合わせが全く無くなったら、値下げとか
時々やらんと、業者に忘れ去られる事もあります。
場合によっては妥協も必要かと。

みなさん今年のシーズンは如何でしたか？
（まだ終わっちゃいないが）
業者からの反応はソコソコですが
それにしては、内見まで行く数が少ない
気がするのですが．．．。
まだ空き持ってる方とかおります？

31 ：名無し不動さん：03/03/05 19:11 ID:???

アパート経営を副業にしてる人はどんな仕事を主業にしていますか？
管理人をやりながらできる仕事ってどんなものが最適でしょうか・・・？

32 ：名無し不動さん：03/03/05 22:55 ID:6PEjUS0P

オーナー兼管理人なの？　

株のデイトレードかな…

33 ：名無し不動さん：03/03/05 23:22 ID:HvYnAyTm

ライオンズクラブとか･･･

34 ：名無し不動さん：03/03/05 23:28 ID:DWNEKbZw

>>不動産屋さん
旧スレでは大変お世話になりました、また宜しくお願いします。
テナントですが、以前の閑古鳥状態に比べたら、３週間で３件の問い合わせ（１件内見）
ですよ～、ウキウキ　ワクワクしてます、と同時に自分の無知（怠慢）ほど恐ろしい
ものは無いと痛感しました。（汗
家賃滞納者の件は、「過去振り返らず、前を見る」事にしま～す。

フッと思ったのですが、滞納者は次の大家さんにも同じような迷惑を掛けますよね、
消費者金融のように、名前と生年月日打ち込むと過去の入居状況が把握出来るような
調査機関が存在すれば、自分たち大家は入居者識別の目安になり、滞納者には
「２ヶ月以上滞納すると、滞納ブラックリストに載り、部屋借り換え出来なくなる」
と圧力をかけ、滞納の抑止につながる気がするのですが？
安易な考えですいません、全国数十万、数百万？の大家の情報を把握する事は、
不可能に近いですね、ただどの大家も一度や二度　滞納やらヤクザ絡みのトラブルを
経験してると思われるので・・・
自分なら調査機関に１件１万までなら照会するけど。

35 ：17：03/03/05 23:36 ID:DWNEKbZw

>>32
>>33
笑わせないくれ～
口に含んだビール吹きこぼし、キーボードびちゃびちゃだー。

36 ：17：03/03/05 23:38 ID:DWNEKbZw

３４＝１７です。

37 ：名無し不動さん：03/03/05 23:48 ID:???

大家もいろいろ大変だからな。掃除したり電球替えたり、
住居人からクレームくる事もあるし。　中には公務員
やりながらとかって人もいるみたいだけど、そういう人は
本人じゃなくて、隠居した親とか家族が代理で面倒みてるのかな・・・

38 ：17：03/03/06 00:00 ID:SSWT2B97

>>37
確かに、苦情処理　片手間では出来ませんね、
自分も何が本業かわからなくなってます、
マンション経営、飲食店経営、節税対策の管理会社経営
全てが本業なのかな？

39 ：名無し不動さん：03/03/06 01:00 ID:CO/2VDNx

会社勤めでアパート経営は違法なんだっけ？　僕は今一応２０代で会社員
だけど多分親の年齢からみても（７０歳）、数年後には退職して何か
考えないといけないんだろうな・・・実家の家業継ぐってのもありかも
しれないけど、できれば別の仕事しながらアパート経営したいな・・・

40 ：名無し不動さん：03/03/06 22:01 ID:xa7oIDDl

>>39
？？！

41 ：名無し不動さん：03/03/09 15:31 ID:DIfKYCWu

学生だけど相続で貰ったアパートを経営してるよ。
自己資金３分の１でミズホから１０００万借りれて新築もできました。
社会に出る前に不労収入の美味しさを知ってしまったよ。

42 ：名無し不動さん：03/03/09 16:41 ID:eRXHPb/N

みなさん、部屋の埋まり具合はどうですか。
さすがに、家賃水準が下がってるのが参ります。

これで、利回りも低下です。
デフレはどこまで続くんでしょうかねえ。

43 ：名無し不動さん：03/03/09 17:36 ID:eRXHPb/N

客付け管理不動産屋を、変えた勇気ある
オーナーさん、居ますか。

客付けの能力が高く無いので、不動産屋を
変えようかと思います。
もう、２ヶ月空室の部屋が有ります。
長年の付き合いなので気まずいのですが。

切るタイミングと、体験談を経験者の方
是非、教えてくださいませ！！

44 ：名無し不動さん：03/03/09 23:22 ID:FEr8UnSg

初めて投稿します。
今、投資用にテラスハウスの購入を検討しています。
３ＤＫ（６０ｍ２弱）が６件ｘ７万円。現在５件入居中、駐車場は３台可
単純に利回り１０%目標からいうと７万ｘ５件＝３５万
３５万ｘ１２/１０％＝４２００万円くらいが妥当ですか？
実は今、借家住まいなんで空いてる部屋に住もうかとも
思ってるんですが住居兼投資って言うことで考えてるんです。
売値は５０００万の提示ですが（多分６件入居で１０%利回りから
算出したと思われ）ここらの土地は坪６０万位するので
１３０坪の土地に築１０年の３６０ｍ２のテラスハウスも
魅力かと・・・。まぁこれだけの情報からご意見を・・・
といっても、無理かもしれませんが注意点などあれば
ご教授ください。
（細かいことだけど共益費って管理会社に持ってかれちゃうのですか？
なんか管理費５%とるのに２重とりに思えるんだけどそこいら辺も
ご意見賜りたく思います。よろしく。

45 ：名無し不動さん：03/03/09 23:28 ID:FEr8UnSg

46 ：名無し不動さん：03/03/09 23:46 ID:???

>45
駐車場３台はちょっと少なめだと思う。
坪60万ってことは駅近なの？

47 ：17：03/03/09 23:49 ID:Qdv+DdI/

不動産屋さん、昨日、テナントを健康食品会社の短期借り（３ヶ月）の申し込みありましたが、
危ない会社かも？知れないので断りました、不景気だとこの様な一発会社、増えるのかな？
断って正解ですよね？
>>42
居住用の貸し部屋は、立地的（駅徒歩1,2分）に年間通して、ほぼ満室ですがテナントが・・・
インフレ希望ですが、今の小泉政権では夢のまた夢ですね、叩かれそうですが、自民なら
（亀井、麻生）または自由党小沢さん、都知事石原さんが総理にならないと駄目なような・・
>>43
自分の所も空室率（居住用）は悪くないと思うけど？（空き後2,3ヶ月以内に決る）
リホーム期間など考えると、まあ時期にもよりますが２ヶ月位仕方がないのでは、
専任解除ですが、旧スレ後半見て下さい、私（アほ大家、１Fテナント空き）は、
不動産屋さんの助言により、目が覚めました。
長い付き合いで、気まずくても、背に腹は替えられないですよね。

48 ：名無し不動さん：03/03/10 15:41 ID:vJErDUGB

積水のアパートはどうなんですか？

49 ：可愛い奥様：03/03/10 15:47 ID:???

よくも悪くも積水。

50 ：名無し不動さん：03/03/10 15:51 ID:vJErDUGB

>>49
15年満室保障してくれたら　建ててもいい？　　積水潰れない？

51 ：可愛い奥様：03/03/10 15:55 ID:???

満室保障ってなんだよ？　サブリースのこと？
満室保証なんてできるわけねーだろ。
サブリースは収入低めになる上に、15年後にはぼろぼろの建物が残るだけで
継続される保証はない。
契約期間中にローンを何とかしてそれを上回る利回りがあるなら
あとはアンタ次第。

52 ：名無し不動さん：03/03/10 16:05 ID:vJErDUGB

>>51
もう少しつきあって頂けませんか？

53 ：名無し不動さん：03/03/10 16:07 ID:vJErDUGB

>>51　　３５０坪（３６×３２ｍ）　　だと何個建てれますか？

54 ：名無し不動さん：03/03/10 16:08 ID:vJErDUGB

×何個　　○何室

55 ：名無し不動さん：03/03/10 16:15 ID:Yi57M3vI

>>53
そこの用途地域は？　建ぺい率？　容積率？　等
道路付け
いろいろ資料がないとボリュームチェックは出来ませんよ～

56 ：名無し不動さん：03/03/10 16:30 ID:vJErDUGB

>>55
南に１６ｍ　西に８ｍの道　です。　大分前ルイモーガンとか言う営業が来ましたが母が
断ったみたいなんです、だから大丈夫だと思います。

57 ：名無し不動さん：03/03/10 16:31 ID:vJErDUGB

>>55
２階建てまでなら大丈夫です。　駅まで徒歩１５分くらいです。

58 ：名無し不動さん：03/03/10 16:31 ID:vJErDUGB

多分６０％くらいだと思います。

59 ：名無し不動さん：03/03/10 16:32 ID:vJErDUGB

５８は建ぺい率です　　容積率はわかりません

60 ：名無し不動さん：03/03/10 21:01 ID:XHtswUXO

＞＞可愛い奥様

　いませんか？

61 ：名無し不動さん：03/03/10 21:13 ID:BaLWec1Y

>>58
建ぺい率で60％なら容積率は200％くらいかな？
角地なんだったら、おそらくもう少し上がるかと。

62 ：名無し不動さん：03/03/10 22:00 ID:PpW0Iv9G

>>61
北東の角地です

家賃６２０００円　１０室で１５年だと　手元に幾ら残りますか？

１０室も出来るでしょうか？

63 ：不動産屋：03/03/11 00:11 ID:S9h/mKWB

>>45

買ってもいいけど、４月まで待つんだよ！！
登録免許税が安くなるから！！

64 ：44：03/03/11 05:59 ID:eVUfqmug

>>46さんレスどうも、おそくなりました。
駅からバスで８分停留所から歩いて５分。
決してベンのいい立地とは思えないんですが
サザンに歌われたあの地名のなかにあるもので
海のイメージとはかけ離れてても高いのです。
（実際は田んぼの中）隣地の１００ｍ２の土地は
実際に１９００万でうれて、このアパートの北側の土地
（アパートの所有者の土地）も１００ｍ２、
１８００万で売りに出してます。
私としては、いざとなったら自分で住むというのは
最大のリスクヘッジ、強みだと思って勇んで銀行に
どうだといわんばかりにアイデアをまくし立てたんですが
ここのケースや素人の話に耳を傾けることなく
淡々とイカに査定が厳しいか、＜頭金はどんな査定でも最低３割
築１０年の木造だとローンは１０年だ＞と図面も大して目をとうさず
じぶんにはハードルの高いことばかりいわれました。
（どうせ個々のケースを査定する気も能力もないなら、
電話で概要いってくれればわざわざ出向かなくてよかったのに。ブツブツ）
やっぱりこの物件気になります、頭金５００万で買う方法誰か知りませんか？

駐車場３台は痛いですよね、この立地で。実際には現居住者で自転車４台、
バイク４台車２台を１世帯で所有してる人が居ましてここらを整備すれば
何とか敷地内に４台置けるかと・・・。あともし自分がすめば自分の
駐車場は近所に借りればいいかなぁと。いいアイデアだと思いませんか？
まぁ、アパートのオーナーになろうという、一般的にリッチと思われる人の
考えることではないですよね。仲介やもアパートに一緒に住んでる
オーナーは知らないっていってたけど。今日は夜１１時ころ来ますんで
ご意見聞かせてもらえると幸いです。悔しくて早起きしちゃいました。

65 ：名無し不動さん：03/03/11 12:55 ID:???

とりあえず貸してくれそうな銀行やら信用金庫とか
廻ってみな。小さいところで地元密着型だと対応がいいかもしれない。
自分の年収をリーマンなら総務で証明書出してくれるから
そういうのを持っていって「返済は大丈夫です」というといいです。
要は「投資（アパートもちたい）したいからカネを貸せ」では貸さないと言う事です。
たまたま欲しかった土地にアパートが付いて来ちゃって壊すわけにもいかないし、
古屋に住んでお金を貯めてから安い新築をするんだ。と。。。

ま、できればオーナーは別のところに住んだ方がいいよ。見張られてるようだし
ちょっと家賃を遅らせるわけにもいかないし、トラブルの矢面に立つ事になる。
新築で高い家賃ならいいが、古い、安いではDQNが多くなる確率が高くなり
それだけ苦労しやすい。専業に近い状態で持つならいいが、リーマンなら
やめた方が良い。

というわけで500万で買う方法は「返済できる収入がある」と言う事に
限る。1人で返せないなら二人三人で持つこと。親やカミさんと共同で
所有するとか。。

66 ：名無し不動さん：03/03/11 14:49 ID:2jZFv4Rf

＞＞可愛い奥様

出て来てくれませんか？

67 ：名無し不動さん：03/03/11 15:01 ID:2jZFv4Rf

＞＞可愛い奥様

出て来てくれませんか？

68 ：名無し不動さん：03/03/11 22:09 ID:MyNI426r

＞＞可愛い奥様

出て来てくれませんか？

69 ：44：03/03/11 22:30 ID:eVUfqmug

>>65さん
＜ま、できればオーナーは別のところに住んだ方がいいよ＞
やっぱり？そんな気がしなくもないんだけど、自分のほうは
気にしないつもりだけど肝心の店子に嫌がられては仕方ないですよね。
今、家内と話したらアパートに住むことは難色を示してます。

う~ん、こういうのはどうでしょう？半分自分で住むという事で
２５００万は３０年の住宅ローン、残りをアパートローンで頭金４割
といわれたら２５００ｘ０・４=１０００万を何とか工面。
（家内に借りなくてはならないので、あまりやりたくはない）
残り１５００を１０年ローンで月々１５万くらいでしょうか？
世の中甘くないですね、でも貸してさえくれたらなぁ・・・。
だってここらで５０坪の土地に３５坪の家建てたって５０００位
するんだから。一戸建ての快適さの代わりに同じリスク（借金）
で資産価値と利潤（まぁ、出れば）を求める自分は変わり者でしょうか？

70 ：名無し不動さん：03/03/12 04:56 ID:4DsY9IDf

年収１２００万
２９才
３００坪土地所有
貯蓄２０００万
２億借りれるか？

71 ：名無し不動さん：03/03/12 06:43 ID:???

>>69
46です。このスレ忘れてた。スマソ。
うーん。結構乗り気みたいなんで、水を差すようだが。

まず、ちょっと自己資金が少なすぎると思う。
10％の表面から、固定資産税、修繕費、返済を引いたら、
実質は2%位になるんじゃないのかなぁ？
これもあくまで通常かかりそうな額で2%くらいというだけで、
不測の費用がかかればマイナスになることもありえる。

あと、自分で住むのは、44の投資活動のリスクヘッジになるに過ぎず、
銀行とか貸し付ける側からは無関係。銀行への押しにはならない。

客付けも厳しいかもなぁ。テラスハウスを借りるような客層だと、
車も２台とか多そうだし。サザンのほうだと、東京への電車アクセスも
ちょっと悪いし。

事業としてみると、利回りがマイナスになる可能性が高いと思うけど、
自分で住むことでプラスになると思えるなら、良いかもしれない。
＃一つ屋根の下に大家がいるのは>65がいうとおり。

72 ：名無し不動さん：03/03/12 06:51 ID:???

テラスハウスって要は木造アパートだから、銀行の掛け目も
低いんじゃないの？
取り引き実績のない勤め人は何件回っても無理かと

73 ：名無し不動さん：03/03/12 06:52 ID:???

既出ですねスマソ

74 ：名無し不動さん：03/03/12 09:52 ID:Epk9p/yI

>>70
自営ですか？　　土地の価値によると思うんですが、なんで２億いるんですか？

75 ：名無し不動さん：03/03/12 11:48 ID:???

消防設備の保守点検を業者に委託しているのですが
法定の年二回は絶対にやらなきゃいけないのでしょうか。
そのうち一回は外観見るだけなのに結構なカネ取るし。
最近は住人で留守中入られるの極端に嫌がる人も多いし
年一回で充分な気もするんですがねぇ

76 ：しがないビルメソ ◆BDu0.rUntI ：03/03/12 16:50 ID:aC62sp4m

>>75
でも年2回は消防法で定められているから仕方ないよね。
値段は業者によってずいぶん違うよ。
うちがお客さんに頼まれてしたときは、最初は大手業者を頼んだけど、あとで業者を
変更したら半分近くまで落ちたよ。

77 ：名無し不動さん：03/03/12 17:13 ID:D3RB+xEs

平成の治安維持法フェミファシズム悪法改悪に関するユニセフ公開セミナー参加報告
http://picnic.to/~ami/repo/3224.htm

78 ：名無し不動さん：03/03/12 18:02 ID:HhDstX+K

私のおすすめの不動産屋さん。
けっこう親切丁寧で気が利くと思う。
こっちのわがまま最大限聞いてくれるし、融通がきく・・・と思う。
http://www.townagency.co.jp/
鈴木っていう若い人がいいかも。

79 ：名無し不動さん：03/03/12 18:38 ID:MulaGvVN

>74
レスありがと｡
一階ワンル－ム16部屋鉄骨3階建て建てたいので｡
土地の価値はたいして高くない｡と思う｡

80 ：名無し不動さん：03/03/12 19:39 ID:nVAqlK8b

>>79 いえいえどういたしまして。

自分も１０室１４坪建坪１４０坪なんですが幾らかかるでしょうか？

でも１６室のワンルームで２億もかけるとやばいのでは？

81 ：名無し不動さん：03/03/12 19:51 ID:rfbDaFAP

＞＞可愛い奥様

出て来てくれませんか？

82 ：名無し不動さん：03/03/12 19:55 ID:9vYQ1mT0

１６室×３階の４８部屋｡
銀行にかけあってみます

83 ：名無し不動さん：03/03/12 23:57 ID:nT7sjbZx

アパート建築を検討してます。
軽量鉄骨２階建ての建築費って坪いくらくらいなんですか？
相場がわからなくて困ってます。

84 ：名無し不動さん：03/03/13 02:14 ID:???

排水溝のメンテナンスって必要ですかね？
やるとして何年に一回くらい？
そしていくらくらいかかりますかね？
うちは重量鉄骨の３階建て。全部で５世帯のマンションです。
お答え願えると嬉しいのですが。

85 ：名無し不動さん：03/03/13 03:25 ID:???

キオズトラストの紹介で収益アパートを買った人いますか？
どんな風だったか知りたい

86 ：名無し不動さん：03/03/13 09:44 ID:aq9Ez+os

＞＞可愛い奥様

出て来てくれませんか？

87 ：名無し不動さん：03/03/13 11:16 ID:Q1/WMfzg

＞＞可愛い奥様

出て来てくれませんか？

88 ：名無し不動さん：03/03/13 11:16 ID:???

>>76
さすがにやめるワケにもいかないからなぁ(^_^;
安い業者を探すのが現実的ですねー
レスありがと。

89 ：名無し不動さん：03/03/13 11:52 ID:U/t21deP

家賃管理、税金関係ｅｔｃ
つかえるテンプレｰト、ありますか？
エクセル。

90 ：名無し不動さん：03/03/13 13:20 ID:Ieozf3lT

＞＞可愛い奥様

無視しないで出て来てくれませんか！！！

91 ：名無し不動さん：03/03/13 16:40 ID:eJs9e6bq

１４坪掛ける１０室の積水で建築費はどの位かかるんですか？

また２０年返済では月手元に幾らのこるのでしょうか？

92 ：名無し不動さん：03/03/13 17:21 ID:???

>>91
重量鉄骨なら、約1億5千万円（標準装備でオートロックつき）
返済に関しては空室がどれくらい発生するかによるでしょう。
目安としては、街の不動産屋さんを10社回って
「一括借り上げしていただきたいのですが」
と言ってみる。
答えが「１階だけでいいと思います」
なら、かなり空室を覚悟しなければならないし、
「お宅の立地なら必要ないでしょう」
と言われたら８５％くらい埋まると考えていいでしょう（２０年で）
なんにせよ、場所によります。
基本的にファミリータイプは供給過剰。
その上分譲賃貸が強すぎますので、お奨めはできません。
だってこれからもマンションは増えつづけるんですよ？
築１０年の建物になったとき、あなたのマンション（アパート？）は、競争できますか？

93 ：名無し不動さん：03/03/13 18:16 ID:AD6rgXqf

>>92
自分は一室６万くらいのアパートを考えてるんですが
坪１００万も掛けると絶対無理ですよね？

それと自分はメーカーの一括借り上げを希望してるんですがどうでしょうか？

94 ：44：03/03/13 22:06 ID:Y5GiWoRX

もう、興味のある人居ないかもしれないけど
続報。不動産屋と連絡取ったらいま、銀行３件ほど当たってるって。
基本的には頭３割で残りは何年になるか（やはり基本は１０年、）だそうです。
自分が銀行にＴＥＬで聞いたとこによると、ぜ～んぶ、６世帯分一人で使うから
個人ローンでできないかと。ＴＥＬではいい感触に思えたけど。どうせ話しつめると
難癖つけてハードル上げるんだろうなぁ。

95 ：名無し不動さん：03/03/13 23:06 ID:???

>>93
厳しい事を言う様だが、
一括借上げ希望なら、どこのメーカーに限らず利は無いと思った方が早い。
家賃保証や一括借り上げは大家のためではなく、管理会社が儲けるための制度。

96 ：名無し不動さん：03/03/14 03:56 ID:???

>>93
９５さんの言っているとおりです。
一括借り上げは慈善事業ではありません。
れっきとしたビジネスです。
これは私も最初は理解できませんでした。
が！
調べれば調べるほど、情報を収集すればするほど、担当の営業マンの言葉を考えれば考えるほど、そのからくりが理解できるようになりました。
某ハウスメーカーの子会社で日本トップクラスの管理戸数を誇る不動産会社の内訳、ご存知ですか？
約５分の４が一括借り上げなんです。
でもってうちの１Ｒの査定金額が７万円（このうち１０％取られますので、うちの取り分は６万３千円です）
うちが一括借り上げをやめて集金管理にしたら、適正家賃の提示があったわけなんですが（これくらいなら、お客さんが入るだろう、という金額ですね）
いくらだったと思います？
７万５千円（苦笑）
で、うちがいくらで募集したかと言えば、７万７千円。
もちろん全部埋まりました。
要するに！（重要）
管理会社は査定金額以上で募集するわけです。
そして、空室率が高いところは借上げしません。
どうしてもする場合は、設備を過剰にします。（と～ぜん、大家のお金で）
冷静に考えて下さい。
大企業がギャンブルしますか？
しないですよね（苦笑）
大企業がなぜ大企業になったかと言えば、少ないリスクで利益を上げ続けたからです。
もう一度、聞きます。
あなたのマンションは築１０年になっても競争できますか？
過剰に設備投資しなければ競争できないのであれば、止めたほうがいいです。
不良債権になるだけですから。

97 ：名無し不動さん：03/03/14 10:32 ID:FsYnKO/Q

親父が急死して、相続で急にマンソン、アパートの大家を
やることになってしまった・・・。

親父には長年つきあいのある管理会社の社長さんがいて
その人が、「なにも心配はない」と言ってくれてるけど、こ
この板見てると、大家とやり合ってるツワモノがいぱーい
いるようで、今から鬱だ・・・。

基本的なことはいろいろ聞いてるんだけど、大家のみなさ
ん、なにか一言アドバイスありますか？
「戸締まりには気をつけろ」みたいので結構ですので。

今は普通の会社員で、都心につとめてます。

98 ：名無し不動さん：03/03/14 15:10 ID:XglpKUFu

>>96　メーカーの１０年満室保障でもだめなんでしょうか？

99 ：不動産屋：03/03/14 15:20 ID:SXftbmQ3

>>34
今ブラックリストの作成を始めてる会社から
ガンガン広告のＦＡＸが入ってます。
１０年後は使い物になるかも。

>>97
ちゃんとお客さん付けてくれるなら、良いかと。
数が多いなら会社辞めて、アパート経営に
専念した方が割りに合う場合も。

100 ：コココムズココ：03/03/14 15:49 ID:tPkpGgHe

千葉県市川市で、敷金礼金０円で家賃６万ちょっとの１ルームに入居した。
２年以上すめといわれて２年たったが、この間、親しくなった同じ物件の
入居者に聞いたら、同じ間取りで家賃が４万円台ときかされた。おれはこの２
年そいつよりも４５万円も多く払っている上に、退去の際には戻りはまったく
見込めないわけだ。コココムズココの会社や担当がもうけているわけだが、
２年経過後もばっくれるようなんで、今、弁護士と相談している。

101 ：名無し不動さん：03/03/14 16:29 ID:???

「建てさせててください。１０年～２０年保証します」ってのは
マジで止めた方がいいみたい。うまみをみんな業者に持っ
て行かれるだけ。特にほとんどローンだったりしたら利子と
返済、管理費で手元に残るのほとんどないよ。
実際、ウチの叔父が銀行主催のセミナーでうまい事いわれて
一括貸しで建てたのだけど６年しか経ってないのに計画段階で
家賃の下落も計算に入れておいたのにその予定家賃収入の
７割しか入らなくなったと愚痴ってる。
もっとも叔父は金持ちで他に優良物件いくつも持ってるから返済
には困ってないようだが。
ただ酒が入るといつもその事オレに愚痴るのでオレが困ってる（苦笑）。

102 ：95：03/03/14 17:15 ID:???

>>98
１０年間満室保証であっても、基本は同じ。
開始当初１０年間は空室有っても満室だけど、手元に入るときには１割引。
１０年後には空室率が高いと、管理毎切られる。
仮に管理を切られなかったとしても、保証される家賃は何割か下がる。
またリフォームも大家持ちで要求される。
大家のために見えるが、結局は管理会社の利益を確保し、建設会社の仕事を
増やすためのシステムだよ。
関連スレ読んでみて。
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1023948833/
と言うか、なんでこのスレのテンプレにこのスレ入ってないの？
大家にとってかなり重要なのに。

103 ：名無し不動さん：03/03/14 17:50 ID:???

弁護士もドキュソの相手大変だね
幼稚園の先生の免許も要るね

104 ：名無し不動さん：03/03/14 18:14 ID:w6d3nALp

>>102
もしかして、あなたは弁護士なんですか？

例えば１０年借り上げ保障したら１０室６２万の家賃なら最悪で手元に１５万は残るんでしょうか？

105 ：名無し不動さん：03/03/14 21:03 ID:K4e+7yzn

またトラブル、と言うか事件です。
ウチのマンション空き巣（ピッキング）に入られ、入居者からカギどうにかしてくれと
苦情来ました、現在カギは殆どの部屋がミワロック旧型（鍵穴タテ）タイプ故、大家の
自分も、多少後ろめたい気持ちがあります。
ところで、被害に遇った入居者に見舞金を渡そうと思ってますが、幾ら包めば良いのやら
（被害総額30～40万、入居10年、家賃月10,5000円）法的（契約上）には貸主に責任ない？
けれど、心情的に心痛むので・・・
真剣なので、100万元とか50万ペソ、ウォンなどと答えないでネ。
他の大家さん、又は業者さんの見解願います。
あ～、全ての部屋ダブルロックにしないと、また金が出る～。

106 ：95：03/03/14 23:33 ID:???

>>103
あの弁護士とはまったくの別人です。
>>104
と言うわけで，弁護士では有りません。
返済額や固定資産税などの各種税金や必要経費、こう言った物で決まります。
一概にいくら残ると言えるはずがありません。
その上の>>101のレスくらいは読まれた方がよろしいかと。
当方、これを最後に名無しに戻ります。

107 ：名無し不動さん：03/03/15 09:15 ID:83ItR1fg

このスレの住人に一括借り上げなんて物に
手を出そうと考えるオーナーが存在する
事に、みんな驚いている。

建設会社にそそのかされて破産した農家が
多数存在する事なんて常識だと思っていたが。

さらに、現在はアパート投資は元が取れなくなる
可能性が十分存在する。
もちろん、土地をもっていると言う前提で。
駅から徒歩１５分以上の場所に今から建てるとか
すると、築１０年以内なら埋まるだろうが
それ以降は半分の部屋が空室になる可能性が
十分存在する。
建設ラッシュのバブルのピークの平成元年築の
物件はすでに赤字の物件も多い。

108 ：名無し不動さん：03/03/15 11:15 ID:???

>>105
見舞金を払うよりすぐドアの鍵をかえろ！

109 ：97：03/03/15 14:37 ID:fyXa7aMC

>>99
ありがとうございます。
うちの物件は、けっこう古いんですけど、駅に近いのと
親父がマメに手入れをしていたのとで、空き室はほとん
どないです。この引っ越しシーズンも移動は２件だけで
した。

今の仕事（出版社）は、海外の取材が多くてけっこう気
に入ってるので、もうしばらくはやるつもりですが、場
所によっては連絡がつかないこともあるので、そのへん
が心配です。auの海外携帯のサービスエリアなら問題な
いですね。

110 ：名無し不動さん：03/03/15 14:56 ID:???

＞１０５
入居しているマンションの１Ｆが空き巣にやられた時は、
ベランダ側のガラスに穴あけて入られたので、ガラスの交換と
ピッキング対策してある鍵を全室に追加しただけだったようです。
見舞金とやらはなかったです。
築２年だから大家さんと入居者での交流もなかったのもあるかも。
１０年も入居していて心痛むなら３，４万くらい包んでみては。
経費で落ちるんだろうし、入居者の方も期待してないだろうから
ありがたいと思いますよ。
それより鍵の追加をお早めに。店子さん減りますよ。

111 ：名無し不動さん：03/03/16 01:34 ID:JtkS87vZ

>>108
本日、既存のドア30cm上に追加のカギ（ミワロックU９）全室発注しました、
一世帯12,000円の工事費チョット痛いです。
>>110
今日夕方、奮発して見舞金（5万円）渡し、家に帰ったたら5分もしないうちに
「多大なる心使い感謝します」との電話がありました
大家にとって入居者は大切なパートナーですよね、末永く入居して戴かないと。
空き巣ですが、戸建て又は分譲マンションを狙い、賃貸など狙わないと思って
ましたが、個人所有の物件はセキュリティーシステム構築進み、より狙いやすい
賃貸に照準を換えたのかな？もし入居者が空き巣と出会い頭にぶつかり、命を
落したら・・・考えただけでも、恐ろしい。

112 ：名無し不動さん：03/03/16 16:35 ID:???

>>111
うちの大家にも見習わせたい

113 ：名無し不動さん：03/03/16 22:11 ID:NekzKysL

質問させてください。

アパート購入を検討していますが、その土地の一部に旧法借地権者おりその方が
アパートを経営しています。
このような場合、購入は見合わせるべきでしょうか？
また仮に購入を決意した場合、注意や事前に調査すべきポイントがありますでしょうか？

識者の方、ご意見よろしくお願いいたします。

114 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

115 ：名無し不動さん：03/03/16 23:13 ID:z87YcE+q

>>110
所有してる雑居ビルの飲食店に泥棒が入ったんですが、
盗難保険に入っていたらしく実質被害はなかったみたいです。
盗られたのは20万弱だとか。
うちは侵入経路になった窓にサッシをつけたんですが
この場合でも見舞金は必要でしたか？
特に店子さんからは不満はなくて、サッシをつけたことに感謝してくれてるようでしたが。

116 ：34：03/03/17 03:12 ID:1LUo6B/f

>>99
不動産屋さん、本当ですか～？
自分たち大家の為にも、10年後と云わず、早急に貴殿が調査機関立ち上げて下さい。
微力ですが、ウチの滞納者の情報こっそり教えますよ、
おおっぴらに漏らすと、やれプライバシーやら守秘義務等引っかかる恐れがある？ので
優良入居者には情も湧き、災難には見舞金も包みましたが、
滞納者には嫌悪感を懐くのは当然ですよね。

テナントまだ空いてまーす（涙

117 ：名無し不動さん：03/03/18 19:57 ID:TLkINRX0

税制改正を利用して、来年あたりアパート経営しようかと思ってたけど
なんかこのスレや他のスレ見て一気にやる気なくした。。。
どうしよ・・・

118 ：名無し不動さん：03/03/18 23:03 ID:Fg/uOFhT

>>117
大家稼業、傍から見れば楽そうですが、実際は大変ですよ。
昔のように、大家といえば親も当然など、もっての外
供給過剰の今、入居者は「大切なお客さん」と想い、お客さんの為なら
万屋の如く、動き回る覚悟があるのなら、こちら側に来てください。

119 ：名無し不動さん：03/03/19 08:08 ID:I+9zrQrC

↑訂正
当然×、同然でした。

120 ：名無し不動さん：03/03/19 10:01 ID:2y/6MBPe

>>118-119

それって他の商売の感覚ならフツーの事ですよね。
ということは葬儀屋みたいに「シロウト感覚で業界の常識を打破！」
とかできそう。

121 ：名無し不動さん：03/03/19 18:33 ID:mVzNqOMO

65です、スレのブックマが飛んでてまいったまいった。
要は銀行は「返せるあてがあるのか」なんですね。リーマンなら
年収、自営なら土地や担保になるもの、いわゆる信用貸しは医者、弁護士だけですね。
木造なら借りた事あるのですがかなりウルサイです。大手でしたけど。

収益でる物件でも銀行的に言うと年数が経過した建物は担保価値無し、資産価値の無い
土地には融資しないというのが実態です。それと普通に住宅建てようと思って
建売ではない、土地のみ買って建物を建てようと思っても出来ません。土地だけに
融資はしないからです。土地を買った後急激に変化して建物のローンが組めなくなった場合
土地と建物の双方に自社の抵当権（第一抵当）が付けられないからです。審査落ちもあるでしょうし
収入激減とか色々のことがあるからです。で、出来れば建売かマンションでってことになる。
たまに土地だけの建売（売り建てといわれる）があるが建築条件がつくので実質建売と同じ。
セミオーダーってことですね。

ま、土地は「出会い」が大切ですので縁が無ければ諦めましょう。
カネの都合がつかなきゃキャバ嬢だって遊んでくれません（笑）
今度は出来るだけ駅に近くて安い土地や中古を見つけてリフォームや新築で
ワンルームを付ける方法も考えましょう。これでローンは半減できますよ。
マスはこの辺からかなあ。。

122 ：117：03/03/19 22:40 ID:/qQuQ0Eh

>>118
アドバイスありがとうです
実は半年後に義理の兄がそちら側に行きます。
その後1年ほど様子をうかがってから、うちも考えようかと思います。

123 ：118：03/03/20 01:06 ID:GMkcMIWn

>>120
正しく、普通の商売感覚なら当たり前、だからこそ片手間や、副業感覚では大変ですよ。
葬儀屋、云われてみれば似てるかも、24時間拘束されている感じ（規模によるけど）
入居者によっては、深夜の1時や2時だろうが苦情のTEL入れてきて、そのたびに眠い目
擦りながら対応してますよ。
>>122
「アドバイスありがと」と言われても・・
ただ、自分が苦情処理に追いまわされ、愚痴を込めてレスしました、賃貸経営お互い頑張りましょう。
参考になればいいのですが、大家稼業始めたらメンテナンス関係で業者に騙されない為の、必読書
「積算ポケット手帳」建築資料研究所　出版を購入して概算金を把握してから、業者に相見積もり、
又は発注して下さいね。

124 ：117：03/03/21 20:22 ID:ZgJUyCF9

>>118
義兄が４世帯入るアパート経営始めるので、
それを見てから考える気なのでまだ私はわからないですよ～。
とても大変そうな118さんの経営してる賃貸は何世帯くらいあるのでしょうか？
世帯が多いから大変という事もありですか？
うちがやるとしたらたぶん義兄と同じく４世帯あたりまでだと思います。
あと、私がもしはじめるとしたら↑で評判悪かった
大家が隣（近くすぎ）という事なんです・・・
最悪の場合、大家（我が家）とアパート併用型になるおそれも・・・
そういう事もありとても悩んでいます。
ただ、うちの場合は本当に相続税やらそういう税金対策として考えているので
好き好んで（もしくは儲かるだろうと思って）経営するつもりじゃないんです。
旦那が自営業で外の仕事なので、なにかあれば私が大家として対応することだろうし
まだ子供もチビなのでホント考えものです。
他に土地の活用法ないかなぁ～

125 ：名無し不動さん：03/03/22 00:38 ID:gN5hS24I

>>117
申し訳ないけど世帯数言いたくない、「土地約600ｍ2、用途近隣商業80/300、RC造」
これで適当に判断して下さい、これ以上話すと業者さん、入居者に解ってしまうのでゴメンネ
又、他の物件も所有してるけどこれはヒドイので問題外。
大家が近い、併用の件ですが自分もそうですよ～
ただ近くても、遠くても入居者にとっては関係ないのでは、仲介業者さんが営業時間中は
業者さんにTEL入れても、営業時間外は自分の所に苦情のTEL入れて来ますから
共用部分の電灯交換（脚立担いで）やら掃除などウロチョロしてるから余計言いやすいのかな？
管理会社に依頼すればいいのかも知れないけれど、約20万円も支払って事務的な管理されても
不安だし、大切な財産自分で管理したいですよね。
ところで貴方は他スレ　家主より、さんでしょう。
昨日、フローリングの件でチョット書き込みしました、
スレ読んでマンション建築時、建築士の先生とやり取りした頃を思い出しました、アノ頃が懐かしいです。
自分で設計管理出来るなら、割高な積ポケ件余計なお世話でしたね、スンマソン。

126 ：117：03/03/22 16:01 ID:ltYQ7+d7

>>118=>>125
ちがいますよー、私「家主より」さんじゃないです
でも今見てきて、経営する場合は参考にしようと思いました。
ちなみにうちは関東です。
でもってファミリー向けに３ＬＤＫを考えてます。
＞割高な積ポケ件
これは義兄に紹介しようと思ったから余計なお世話ぢゃないですよー
うちが経営するとしたら
旦那の知り合いに施工関係者やリフォーム業者、大工や鉄骨屋など色々いるので
たぶんその人達になにかあったらお願いするかな～と考えていました。
実家のリフォームをした時も安くあげてもらったり
いらなくなった資材をもらったりしましたから。
大家が近すぎの件もさほど気にしなくていいみたいですね～。
考えて見れば我が家みたく税金対策だかで
母屋のある敷地内にアパート建ててる家多いし。

127 ：優しい大家さん：03/03/23 10:51 ID:mhmfI8+K

をを、軌道に乗ってる。

最近「はたらくわが家」とかいって賃貸併用住宅が流行りだが、
自宅に借家権が設定されるリスクをもう少し考えた方がいいぞ。
現行法ではDQNが入居してきても、そう簡単には追い出せないんだからな。

128 ：名無し不動さん：03/03/23 17:20 ID:XgNZtLdc

定期借家権を、有効活用してる大家さんは
いますか。

あんまり見かけないよね。
家賃も下げないとまずいのかな。

129 ：名無し不動さん：03/03/23 23:48 ID:Dnb2CjOv

>>126
勘違いでしたか～、勝手な思い込み申し訳ないです。
関東との事ですが自分も首都圏です、
本来なら包み隠さず、自分の物件内容を教えたいのですが、以前自分が仲介依頼している
業者のスレに書き込んだところ、数日後、担当営業者から「大家さん、も～2chなんかに
変な事を書いちゃ駄目ですよ～、バレバレですよ、解りやすいんだから」と言われ
赤っ恥かいた事がトラウマになり警戒している為、さらけ出せません。
建てるなら3LDKを考慮されいるのですか、入退室が少なく安定収入が得られるような気がしますよ
自分の物件は2DK○戸,3LDK○戸です、立地に恵まれているせいか年間通してほとんど空きがありません
でも近隣の1Rマンション見ていると、空きやら入退室が多いですね
少子化進む世の中、1R借りる若者が減る事を考えたらファミリータイプ方がいいと思いますよ。
これから書く事は自分の経験上の事なので見流して下さい
今は亡き親の代から、付合いある業者に空調工事見積もり出させたら見積金93万、試しに他業者に見積り
出させたら61万、この金額の差に自分自身唖然とし驚嘆しました、これ以来、工事発注時最低2社以上に
相見積もり掛ける事にしました。
ご主人が建築関係に携り、仲間の業者さんが動いて下さるのなら安心です。

130 ：名無し不動さん：03/03/25 19:57 ID:6VkOEgOE

アパート経営しようかと思っている
全くの初心者です。
アパート購入には、最低いくら必要でしょうか？

131 ：優しい大家さん：03/03/25 23:39 ID:???

>>130
中古だと築十年以上の木造で、地方都市なら一千万、首都圏は二千万から。
ただし廉価帯には滅多に良い物件はない。

132 ：名無し不動さん：03/03/26 12:56 ID:???

今日、アパートを借りてる人から「実家に戻るので引っ越します」と言われました。
次にすぐ人が入ってくれるか不安です。
田舎なのでアパートの需要ないかもしれません。
１ＤＫで築一年半です。

133 ：名無し不動さん：03/03/26 17:34 ID:mQqEBL5c

>130
こんな状況なのにアパート経営はどうなんですかねー。
http://www.330.co.jp/E-realestate/asset/defla.html

134 ：名無し不動さん：03/03/26 22:33 ID:???

マクロの傾向だけみても意味無いでしょ
要は勉強すりゃいいんだよ。ちゃんとね

135 ：名無し不動さん：03/03/26 23:13 ID:bsj/iOiQ

↑が言ってるように、勉強して
既存の物件所有者には気の毒だけど（俺のこと）
購入するなら、安物買いの銭失いせんように。

136 ：名無し不動さん：03/03/27 04:38 ID:12k7es1I

リートを信用で２階建てすれば、実質利回りで２０パーセント近くいきますが、
わざわざ流動性ゼロのボロアポートに投資するメリットはあるのでしょうか？

137 ：名無し不動さん：03/03/27 10:37 ID:CBcMTTJ9

差し迫った話ではないんだけど、住居の一階を店舗に貸しているため
立ち退きの時に揉めるのではないかと心配です。
家賃10万で、なぜか保証金を預かっていません。
建物が老朽化しているため10年ほどで取り壊しになりそうです。
立退き料を払わずに、老朽化のため契約の更新を拒否することが出来るのでしょうか？
相続した物件で詳細が良く分かりません。

138 ：名無し不動さん：03/03/27 10:40 ID:???

>>136
前スレでも同じこと書いて無視されてただろ。
メリットがないと思うなら紙切れでも買ってろ。
リートの信用２階建てなど、全額借り入れの実物投資より危険だぞ。

139 ：名無し不動さん：03/03/27 12:29 ID:xynhweMJ

リートは配当税率１０パーセント分離課税ですが、
わざわざ所得税固定資産税等で５０パーセント以上かかる
ボロアポートに投資するメリットはあるのでしょうか？

140 ：優しい大家さん：03/03/27 13:56 ID:???

>>137
残念ながら建物の朽廃は立ち退きの正当事由から外されてしまったよ。
差し迫った話でないなら、更新の度に家賃を値上げするなどして、
自発的に退去させるがよかろう。
正直に建て替えを切り出すと、家賃の半年分は覚悟しなくてはなるまい。

141 ：名無し不動さん：03/03/27 23:21 ID:CBcMTTJ9

>>140
参考になります。今年更新の予定なので値上げ交渉をしてみようと思います。
しかし、入居しているのが不動産屋なので、苦戦は必至かと。
何かうまい方法はないでしょうか？

142 ：名無し不動さん：03/03/28 01:02 ID:???

>>141
あーそりゃきっついね　値上げは無理だよ

不動産屋は移動すると免許更新の手間費用バカにならんから、
向こうに要求する権利もあるしね

相手が骨っぽいなら、最終的に弁護士立てることを想定した方が
金かかってもまだ一番楽かもね

143 ：名無し不動さん：03/03/29 01:27 ID:???

>>142
あー、やっぱそうですか。一時立ち退きの特約はあるみたいです。
ちょっと調べてみたら、事業用の建物賃貸契約は、定期借家権に
変更できるとありましたが、これは使えますか？

144 ：名無し不動さん：03/04/01 22:12 ID:gf/z/iah

このスレ死ぬのは早すぎ！！
アゲます。

145 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

146 ：満室御礼！！：03/04/02 04:22 ID:lrJ+r/pR

前に書いた、６部屋空室になった大家ですが
全部埋まりました。
一時期はどうなることかと、本当に焦りました。

ノイローゼになるかと思いましたよ。

147 ：名無し不動さん：03/04/03 22:01 ID:aiXyimFs

満室おめでとうございます。
いいですね～。
自分の所は、まだ空いてま～す。（冷汗

148 ：名無し不動さん：03/04/04 16:26 ID:???

130は今更金持ち父さん読んで影響受けているに2000ペリカ

149 ：優しい大家さん：03/04/05 21:18 ID:ybyghX/x

これからアパート経営を始めたい人は、ブックオフの百円棚で、
バブル期に出版された不動産投資の指南書を買って読むといい。
「理屈と膏薬はどこにでも付く」ことが体感できるよ。
所詮評論家なんて、顧客の需要に応じて理屈をこねるのが商売だからね。

150 ：名無し不動さん：03/04/06 00:38 ID:???

特に同じ著者の、今の本と昔の本の内容を比べると面白いのは確か
まぁいい加減なこと　名前は出さんが

151 ：名無し不動さん：03/04/07 05:28 ID:am/xhZan

タケムラケンイチ

152 ：名無し不動さん：03/04/07 05:37 ID:???

俺は「金持ち父さん」より、竹村健一と藤田田は、凄いと思う。
実際、影響受けたし、うまくいってるし。
昭和40年代のあの発想は珠玉といえる。
どちらも、お歳のようだけどｗ

153 ：名無し不動さん：03/04/07 09:30 ID:qgoW2GY5

竹村健一の本をいま読むと酷い。
日本の農業をすべてなくせとかいってる。
そんな国ない。

154 ：名無し不動さん：03/04/07 11:26 ID:???

竹村健一って何百冊出してるんだけっけか？
自分で書いたのは、30冊ぐらいなんでしょ。
以前、テレビで自分で言ってたもんな。
「初めて読んだが、なかなかいいことが書いてある」
自分の本だろうがぁ！！！

155 ：優しい大家さん：03/04/07 16:34 ID:DWUN1CXo

バブル期には預貯金の利回りの方が高かったので、
キャピタルゲインとインフレヘッジ効果を強調していた。
デフレになると家賃の下方硬直性を利用して高利回りを強調してくる。
同じデータを加工して正反対の結論を導き出せてこそ、
腕利きのアナリストといえるだろう。

そういえば竹村は95年頃まで、ドルは紙屑になると公言していたな。
円の方が先に可燃ゴミになりそうだが。

156 ：名無し不動さん：03/04/08 04:53 ID:???

アパートローンって現在どれくらいの金利が基準ですかね？
２％くらい？

157 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

158 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

159 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

160 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

161 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

162 ：優しい大家さん：03/04/08 14:30 ID:???

>>156
借手の信用力と取引実績による。
実際には他の不動産を共同担保として差し入れないと、なかなか貸してくれないよ。
半額自己資金でも五分五分だね。

163 ：名無し不動さん：03/04/08 18:12 ID:vMrC3Hmw

上物建築代金の、借り入れ金残債１億円ですが、
いまだに、土地建物に３億円の根抵当権ついてます。
根抵当権をせめて１億５千位に下げてくれと言っても、銀行聞いてくれません、
マンション改修したくても、銀行、融資してくれません。
根抵当１億５千位に下げてくれたら、他の銀行に話もって行けると思うのですが
銀行にダメ大家と思われているのでしょうか？
利益上げてます、返済滞っていません。
自分がダメなのでしょうか？、銀行が苦しいのでしょうか？
５年前は東京○○銀行が0,25アンダープライムで借り換えどうか、と言って来ましたが
最近、借り換えの話持ち込んでも、はぐらかされました。
あの時、借り換えしてれば良かったんですが、今となっては・・・

164 ：名無し不動さん：03/04/08 18:22 ID:vMrC3Hmw

<１６３　追伸
以前、一度返済の件でトラブルありましたが、預金切り崩し
元通りにしました。

165 ：名無し不動さん：03/04/11 17:27 ID:td/wFbF0

実録アパート投資のオーナ－は
マジで破産する可能性は無いのだろうか？

オーナーの皆さんは、どう思われますか？

166 ：名無し不動さん：03/04/11 22:34 ID:???

漏れも聞きたい。貼っとくよ
>>3より　実録アパート投資
http://www.geocities.co.jp/WallStreet-Bull/8040/index.html

167 ：可能性はあります。：03/04/12 09:05 ID:qBXhCm8K

頑張っているようだけど、可能性はありますよね。

168 ：名無し不動さん：03/04/12 23:33 ID:???

いやはや、空き室３つあったのだがなんとかふさがった。
きをもむね～。ローンも固定期間が終わって繰り上げ返済しようと思ったが
資金も無ければレバレッジも無いのね。１００万繰り上げて２０万ぐらいだし。。
このまま２パーセント台が続くように、デフレの進行や隣に激安マンションとか立たないように
祈るしかないのか？

169 ：名無し不動さん：03/04/13 19:28 ID:cwETkJF2

アパート経営って結局、銀行やら建築会社は儲かるけど、
オーナーはリスクの割にリターンが少ないですよね。
特にこれから２０年は非常に厳しくなるかもね。

170 ：名無し不動さん：03/04/13 23:40 ID:???

銀行は抵当を取っているがそれも不動産なら売れないから困る。
建築会社も賃貸物件は一見儲かりそうだが意外にもコストが厳しく問われるので
一般的な建築会社では儲からない。
むしろレオパや大東なんやらが儲かっているようだ。いわゆるダマシ系だな。
いっちゃなんだが地主殺しとはこれのことだろう。

ちゃんと計画をして、やっていけばリスクは減る。ただ、昔に比べて
リターンは減ったね。土地と建物を借金しても完済までに相当儲かってウハウハだったのが
極ありふれた金利程度（でも銀行よりはましだが）のレベルだね。。あ、そう考えると
リスクはあるね。株だと思えば気が楽か（ｗ

171 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

172 ：名無し不動さん：03/04/15 01:47 ID:CkG4P4aL

>>170
＞リターンは減ったね。

つーか、破産してる大家も多いでしょ。現実に
競売物件に出てるアパートもかなり多いんだが。

地価が１２年連続で７％前後下がり、建物の償却が
２２年だろ。銀行借入金利は２．５％位で
築１５年位になると満室で回すのは
かなり難しい。
こう考えると普通じゃ赤字で良くてトントンな気が。

アパート投資は現実的には相続税対策ですね。
みなさん、本当に利益出てるんですか???

173 ：名無し不動さん：03/04/15 02:45 ID:???

まだ始めたばかりで先は分からないが、経理上はもちろん赤字。

銀行のシミュレーション(笑)では実質6.5%(３０年単利)くらい。
複利で3%とすると、早くインフレにならないとリスクプレミアム分も
無いなー。

174 ：名無し不動さん：03/04/15 21:13 ID:/AmIrb33

１０年前に比べ、家賃収入二割強落ちてます
このままデフレの波に押しつぶされそうですが頑張ります。
以前銀行にこんな事言われました
「物件売却して銀行借入完済し、税金２６％払っても１億以上残るでしょう
　売却すれば・・・残ったお金はウチに預金して下さい」
この一言は、一生忘れない。

175 ：名無し不動さん：03/04/15 22:22 ID:???

>>172
中古で程度のいいものを買ったので、儲かっている。
去年購入したが、利回り２桁いってる。
経理上は赤字で、還付金がきたが（別収入あり）、来年は数百万の黒字。
法人ではないし、事業的規模でもないので、どうやって経費を計上するかが悩みどころ。

中小企業共済金ってこの条件でもかけられるのかな。
だれか知ってる人がいたら教えてください！

176 ：名無し不動さん：03/04/16 00:30 ID:???

店舗貸しなど大口の賃貸なら良いと思いますが...
地元の組合に相談してみたらいかがでしょ。
ちゃんと帳簿つけて持って行く。

効果が限られちゃうので、それより事業規模に拡大する方に
注力したほうがいいかも。

177 ：175：03/04/16 01:39 ID:???

>>176さん
レスありがとうございます。
大口ではないですけれど、一度相談に行ってみます。

事業規模に拡大したいのですが、たかが数百万なので、次物件というわけにも行かず、ちょっと困っています。
今年度は正統に、税金払うか。。。

178 ：名無し不動さん：03/04/16 02:10 ID:???

いやー黒字というだけでうらやましい限り。

大口というのは倒産共済の話で、退職金共済ならまた別と思います。

10室無くても賃料６００ﾏｿくらいで青色申告認められたという
話もあります。
ウチは最初から１０室作っちゃいましたから詳しいことは分かりません。
しかも親父の顧問の会計士に任せっぱなし...ｽﾏｿ

179 ：名無し不動さん：03/04/16 04:55 ID:crB7Ctk+

>>175
単純に購入価格に対しての家賃収入は２ケタ
かもしれませんが、地価の下落分を考慮に
入れていますか???

家賃収入が１５％でも、下落率が７％だったら
８％でしょ。そこから建物の償却４．５％引いて
ローン費用２．５％引いたら、良くて４．５％の
利回りでしょう。

１５％の利回りの物件も極めてマレですから
あなたの物件も現状でトントンの可能性が
高く、築２０年くらいの段階で満室にならな
かったら、赤字ですね。
築２０年の物件は、本当に埋まんないですよ。

180 ：名無し不動さん：03/04/16 11:47 ID:???

170だけどみんな土地と建物を合算した数字で考えてるの？
土地は地域や環境、人気で大きく変わるからなあ。ひっくるめて計算すると
それは投資だよね。
どんなに土地価格が下落しようがそれは売却するまで確定しない数値だよね。
ま、土地価格が下がるということは家賃収入も減るということだけど。。
ウチは利益が出てる、でも土地を入れたら完全に赤字だよね。

ウチは青色申告だよ。７部屋しかないけど。
自営なら共済はいれるんじゃない？取り扱い銀行？へ電話してみれば？

181 ：175：03/04/16 16:35 ID:???

>>179
地価７％も下がってる場所じゃないので。
大体不動産なんて、買った途端に下がるのは当たり前。
でもそれを買い叩くもの技術の一つでは？
毎年下がる立地のものを買わなければいいだけだし。

なんで食い下がってるのかわかんないけど、もし自分がやりたいんだったら、もっとちゃんと市場調査しな。
大体、築２０年で満室でないといけないなんて計算どこからでてくるんだ？
出直してきな。

182 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

183 ：名無し不動さん：03/04/16 16:54 ID:???

>>181
おまえのほうが、勉強して出直したほうがいいよｗ
去年、中古買った程度の香具師にマジレスするのもなんだが。

184 ：181：03/04/16 20:09 ID:???

>>183
それは、失礼を。
日本の一般的なアパート経営事情ってことですか。

ただ、他がどういう経営してるか知らないが、うちは築２０年になる前に元が取れる。
この４月に、大丈夫な場所だと改めて感じたところだ。
そして、キャピタルゲインを計算に入れないでの結果だから、土地も残る。

地価は７％下落だというが、いつまでも下落するわけじゃない。
ずっとこの率で下落すると１５年後には地価は０になる。
そんなの現実にありえない。

利益が出る物件もあるってことで。
（最近いろんなとこに、なんでアパート経営なんてしてるの～。
無理でしょ～って人が多発してて、しかも皮算用ばっかりなので、
ちょっと辟易気味です。）

185 ：名無し不動さん：03/04/16 20:18 ID:???

みんな急げ！

笑わせてくれた人に乳晒すよ♪
1　名前：優香16歳◆qIyuKaRIN 投稿日：03/04/17 15:22 ID:32jzkS4D
優香がホンキで面白かったと思う人だけだよ

2　名無しさん＠お腹いっぱい。：03/04/16 15:22 ID:qwLNdZ3a
２ゲットズサー

3　名前：猫男爵 ◆CATe2wkeew 投稿日：03/04/16 15:23 ID:jQ4aLppV
うぉーマジかーーーーーー
http://music2.2ch.net/test/read.cgi/mendol/1050485395/l50

186 ：名無し不動さん：03/04/16 22:57 ID:IEPYzXWC

>>184
揚げ足取るつもりは無いが、地価下落率は前年度比であって
仮に毎年、７％ずつ下落しても１５年後は３０％強の資産価値（土地）がある
０になることはあり得ないね。
ただ、１５年後に地価が現在の二分の一以下になる可能性はあり得るよねー。

俺も１０年以上大家稼業してるが、建築当時に比べ利幅圧縮し、今は旨みが無い
と、言うより苦しい（入居状況によっては）とさえ感じてるよ。

又、事業規模に拡大、節税等、云々考えているのなら
自己所有物件を管理する、管理会社作れば
車、経費等個人では限界があるが、法人だと融通きくからね。

要らぬ事かも知れないが、あまり楽観しせず頑張って欲しい。

187 ：名無し不動さん：03/04/16 23:05 ID:xzUIuQ4O

東村山の木造アパート、６戸が１３００万円だって。
クルマで走行中、電柱のステ看板を見ただけなので、詳細不明。
一部屋が２００万円ちょっとだと思うと安いな。
家賃が月に５万円、年間家賃が６０万円だとすると、
４年間住めばもとがとれる。バラウリしてくれないかな。

188 ：名無し不動さん：03/04/17 00:07 ID:???

↑築３０年木賃、接道無、再建築不可、とか。

189 ：名無し不動さん：03/04/17 00:20 ID:???

20年ぐらい前は、土地持ちが新築建てると、7年ぐらいで回収できて、後儲けだったんだけどな。
今は、リスクに対して、所得税まで引いた手取りで利回り考えると全然旨みはないな。
銀行利率が低すぎるので目がくらんでるだけで、十数年前は6%の時代があったよな。
2,30年の間には利率も動き、インフレにもなるだろうが、地価が上がるのは一部の地域だろうな。

もちろん、今でもネット利回り30％以上で回している勝ち組もいるわけだが、
せめて20％以上は欲しいところだ。残念ながら今の漏れは12％だ。

190 ：186：03/04/17 01:41 ID:A7nHsa2i

>>189
十数年前、酷い時は変動金利で8.5％位の時があったよ、
当時ウチは、固定金利5.6％で組んで３、４年いい想いしたけどね
その後、固定と変動の金利水準が逆転し、慌てて銀行に変動金利に換えさせたよ。

バブル時、まわりの資産家は土地売却し、５億銀行に預ければ年間金利だけで
「2,000万以上入って来る」と、ほざいていたがあいつら今何してんだろう、なり潜めてるよ。

今後は、現状維持が精一杯でインフレの望みは・・・あるのかな？
だが、インフレは切望するね！！
固定資産税、所得税、個人事業税、法人税、税金に食われるのは嫌だよね。

191 ：名無し不動さん：03/04/17 02:28 ID:???

>>186
すみません。どうやって調べればいいかもわからないもので。
>又、事業規模に拡大、節税等、云々考えているのなら
>自己所有物件を管理する、管理会社作れば
>車、経費等個人では限界があるが、法人だと融通きくからね。
今持っている物件を管理会社を作って、名義を移すということでしょうか？
それって、贈与とかにならないのですか？

192 ：山崎渉：03/04/17 12:54 ID:???

（＾＾）

193 ：184：03/04/17 15:04 ID:???

191じゃないです。

>>186
アドバイス、ありがとうございます。
気を引き締めて頑張ります。

194 ：186：03/04/17 20:37 ID:b7IkSRlG

>>191
名義は個人のまま、
個人（大家）は、入居者からの賃料を”管理会社”を介して受け取る
管理会社の収入源は、個人（大家）から受け取る管理手数料（大家が払う管理費は全て
経費で落せる）
大家＝管理会社（代表者）は同一人物、会社に入った金は誰が使うかわかるよね。
車、PC,TV、etc自宅兼事務所は法人名義、備品だらけ又飲食、旅行、ガソリン等
数えあげたらきりが無いが会社の経費で落せる
だからと云って無駄な散財はしてないけどね
個人申告で上記に述べた事を100%経費で認めろといっても税務署、首タテに振らないよ。
これって、そこそこの物件持ってる大家、ほとんどやってるよ。

事業規模にもよるので、メリット、デメリット含め税理士、会計事務所にでも相談して。
俺の場合のデメリット、年二回の申告（個人、法人）の手間、位だけどね。

195 ：名無しさん：03/04/17 22:25 ID:???

女子トイレ内を隠し撮りで京大整形外科教授逮捕－京都

・京都市下京区の阪急河原町駅で、京都大学整形外科教授　中村孝志容疑者（５４）を
　女子トイレ内を隠し撮りしたとして、警視庁は軽犯罪法違反の疑いで逮捕した。
　近く同容疑で書類送検する。

　調べでは、教授は３月２９日午前０時１０分ごろ、京都市下京区の阪急河原町駅の
　女子トイレで、手を伸ばして個室内を上からデジタルカメラで撮影しているのを駅員に
　発見された。
　同容疑者は容疑を認め「ほかにも１０件ほどやった」と供述。
　同容疑者は現在京都大学整形外科の教授で、専門はリウマチ。

　京都大学は「事実関係を確認したうえで、厳正に対処する」としている。

196 ：名無し不動さん：03/04/18 00:45 ID:???

>家賃収入が１５％でも、下落率が７％だったら８％でしょ。

細かいことはどうでも良いけど、地価下落分は分母だと思うｿﾞ。

ウチは年率-1%で計算してる。現在8250ﾏｿが30年後5000ﾏｿ。

197 ：名無し不動さん：03/04/18 07:42 ID:KoSVJ9Yd

物事、悪く考えると限が無い、地価下落もそろそろ落ち着くだろう。
毎年７％づつ下がる訳が無い。

198 ：名無し不動さん：03/04/18 11:59 ID:QfmJiD41

一般的に家賃保証の賃料改訂って査定金額と保証家賃どちらが近隣相場と比べて格差が生じた場合なんですか？
ちなみに管理会社15％で結構高めにきてる。査定金額だと既に格差が生じてます。営業マンに聞く前に確認しておきたんです。
よろしくお願いします。

199 ：名無し不動さん：03/04/18 13:19 ID:CJ+30ShY

＞地価下落もそろそろ落ち着くだろう。
＞毎年７％づつ下がる訳が無い。

現在の地価は、まだバブル以前の１．５倍から
２倍前後高いだろう。

バブル以前に戻るには、最低あと５年から
１０年必要だろう。
つまり、あと最低１０年間前後は７％前後ずつ下落する
可能性が高いでしょう。

現に１２年間連続して、７％前後地価は下落しているし。

200 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

201 ：196：03/04/18 21:03 ID:???

>細かいことはどうでも良いけど、地価下落分は分母だと思うｿﾞ。
ウソ言いました、勘違い。　資本だから分母かと思った。

地価は誰にも分からないし、場所に強く依存する。
年率-1%(銀行がシミュレーションに使ったものだが）
というのもいいかげん。ただ、東京商業地に限って言えば
実取引価格は既にバブル以前に近いレベル。
ブランド地域（青山広尾目黒代官山みたいな）はまだまだ
高いけど、それも下がる気配ナシ。
ブランドも利便性も無い住宅地は、まだまだ下がりそう～

202 ：名無し不動さん：03/04/18 21:07 ID:???

前日清算終わったよ。あ、負債とかじゃなく家賃のね（ｗ
でも先行き暗いよね。安っぽい分譲はバンバン！建ってるし大体バブル時代より
年間着工件数多いんだぜ？
さらに家賃を３０年保証するとか言って営業掛けてるどっかの会社のツートン安普請のが
ドンドン建ってるし。。
人間も増えるわけでもないのにこんなに建ててどうすんだろね。外人向けか？
鉄筋でも木造でアパートって呼ばれるのでも良い間取りと見合った賃料、人気の設備が
揃っててなおかつ、駅近くならいいね。今年を乗り越えたら自信をつけたよ。

お金貸してくれるなら土地を買ってでももう１棟建てたいな。。先行き暗いけど
ヘンな自信がある（ｗ

203 ：名無し不動さん：03/04/18 21:16 ID:RloyMDYm

需要がない（価値が無い）原野は下落の一途をたどるだろうが
首都圏は下げ止まりの兆しが見えてきている
現に都内一部の商業地は前年より値上がりしている場所もある

バブル以前とはいつの年代を指しているのか理解出来んが、この国の地価は戦後
緩やかに（田中総理で多少弾みがついたが）上昇していたが、今から２０年ほど
前にバブルと呼ばれる急激な地価高騰が始まり現在に至っている。

２０年前の地価を基準とするなら、現在の地価は当時と等しいか高くても２割増程度だ。

不安を煽って楽しいか？
持たざる僻みか、何処かの政党支持者か知らんが引っ込んでろ。

204 ：203：03/04/18 21:19 ID:RloyMDYm

付け加えるの忘れてた
>>199に対しての答えだ

205 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

206 ：名無し不動さん：03/04/18 21:47 ID:I9+Zkl6y

207 ：名無し不動さん：03/04/18 23:32 ID:RloyMDYm

今更だが、ここに常駐している人間が誰だか解かった。
（ID???)のお二人さんよ、自問自答ご苦労
所詮、賃貸住まいの戯言（願望）か、いつの日かこっち側に来いよ
祈ってやるよ。
アバヨ、あほくさ！！

208 ：207：03/04/19 00:05 ID:WvgODviO

補足
184,193（ID???)殿、以外のお二人さん事なので
皆様、勘違いしないで下さい。

209 ：名無し不動さん：03/04/19 01:16 ID:MYnF9xTG

もう一棟建てたいな。。
可哀想・・・夢見てるんですね。
初めから何も無いのに。

210 ：199：03/04/19 01:30 ID:0l2ul+Ca

>>203
おいおい、オレもオーナーだよ。
全く、本当の事書いて叩かれるのも参るね。

商業地は確かにバブル以前の４割増程度の場所も
増えたが、肝心の住宅地はいまだに、１．５倍から
２倍の水準なのは常識だぞ。
アパート用地は住宅地だろう。
１２年連続して、７％前後下落してるのも事実だしね。

211 ：名無し不動さん：03/04/19 11:15 ID:???

オレのことか？
千葉にオヤジのアパート３棟、東京にオレのマンション１棟あるよ。
経営は始めたばかりだけど、アパートの家賃督促とか手伝ってきたし
経験はあるつもりだが。
儲かってる新参者は出てけってことか？
はいはい、さようなら。

212 ：山崎渉：03/04/20 01:31 ID:???

　　 ∧＿∧
　　（　　＾＾）＜ぬるぽ（＾＾）

213 ：名無し不動さん：03/04/20 02:33 ID:???

いやいやオレのことだろう？202なんだが。。
実際木造だけどオーナーだし。。つか、アパート用地＝住宅地とか言っているようじゃ
ダメだな。。それに建物はものすごくデフれってるぞ。
バブル（いつなんだよ？）の時はやたら豪勢だったりミニキッチンだったのが
効率的な間取りと材料の低下、人工の下落で今じゃ半額近い。それこそバブル以前のさらに以前程度で
出来上がる建物は当時よりかなり良いぞ。。

214 ：199：03/04/21 15:25 ID:NUpysLiA

しかし、オーナーのみんなは、土地が毎年７％
前後１２年連続で下落してる現実を認めたく
ないみたいね。

認めると、ホトンド全てのアパートが赤字という
事になるからねえ。でも、本当の事だから。
言っておくが、私もオーナーですよ。
みなさん、素直に認めましょうよ、
本当は赤字だと言う事実を。

215 ：名無し不動さん：03/04/21 19:55 ID:???

誰か教えてください！
実は先日アパート建築のため、銀行融資を申し込む際に
すでにもってるアパートの入居者を銀行に教えてくれと
いわれたので、管理してる業者に賃貸契約書を銀行にだすよう
指示したところ「守秘義務がある」という理由から入居者の
氏名だけしか教えられないということなんですが
そういうものですかねえ？
教えてください

216 ：名無し不動さん：03/04/21 20:38 ID:JgVL3sjE

>>215 その通りですが、賃貸物件の所有者である方が銀行へ提出するのに
守秘義務があるというのはちょっとおかしい気がします。管理業者がおかしい
気もします。ただし、銀行も、アパートの入居状況は聞きますが賃借人名
まで照会するのはおかしな話です。

217 ：名無し不動さん：03/04/21 22:58 ID:WIoaWz7X

守秘義務以前に、銀行融資申し込んだら確定申告書を添付するだろうよ。
申告書の中には入居者情報（氏名、入居年月日、賃料）等が掲載、これで十分なので
本籍、勤め先、家族構成、が載っている契約書は出す必要が無いね。
>>199
悪いが、バブル以前に建てたので赤字じゃないんだよね～。
銀行借入完済までアト数年、今は節税の為、新規物件購入を考慮中なんだよ。
価値が無い＝利便性が悪い（駅から遠い住宅地の）大家は赤字だろうが、
商業地の貸しビル（マンション）経営者は、地価もだいぶ落ち着いたと思ってるんであしからず。
自己所有物件で前年度比２％下落程度だ。

（ID???)のお二人殿、４０過ぎの手習いで始めたPC、名無し不動産をくりっくしたら色が反転した全てが
お二人の書き込みと勘違いしてしまったようです、申し訳御座いません、謝罪します。
211,213,お許しください。

218 ：名無し不動さん：03/04/22 00:23 ID:???

>217
もしや、skin30-2を使ってるとか？

219 ：名無し不動さん：03/04/22 02:57 ID:???

>214
自分が赤字物件を持ってるから、よっぽど悔しいのか？

何度も言うが、アパートでも地価計算して、赤にならない物件はたくさんあるぞ。
うちは上昇傾向にある立地だ。

こうやって成功例を書き込んでくれる良心的なオーナーから、情報を取りたいのはわかるが、
うそでしょ～、赤字でしょ～、計算しなおしなよ～っていって、実は、
（証拠は？どこで？どんな物件？家賃は？購入価格は？）
と聞きたいのか？

そうなら、素直に成功例教えてくださ～い。の方がよろしい。
速やかに、訂正してくれ。
まあ、レスつくとは思えんが。

220 ：名無し不動さん：03/04/22 06:47 ID:9a4S8V/W

折れも毎年黒字だが。安く買えば確実に黒字となる。利回りは、ネットで
１７％を超えている。とはいっても買ったのは1999年なのでまだ3年ちょい
であるが、いい買い物であった。リフォームに物件価格の３％かけて改装
しただけで、ほぼ満室が3年継続しているぞ。それにしても当時はよりどり
みどりであったが、最近はさっぱり魅力的なものはないね。

221 ：215：03/04/22 11:19 ID:???

>>217
そうなんですよ。銀行に出す必要性はないと思うのわかるんですが
管理業者の守秘義務に疑問を感じたんですよ
私も宅建免許はもっているんですが、守秘義務の正当理由の範囲と
直接取引きに関わる範囲がいまいちわからんのですよ
仮に銀行に提出したところで銀行にも当然銀行法の守秘義務があるわけだから
本人が不利益になるとは思えないのですが？
単純な解釈でいいんですかね？
細かくてすいません

222 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

223 ：名無し不動さん：03/04/22 13:59 ID:WtvShR+D

誘導されました。以下コピペです。

アパートを借りていて管理会社に知られたくないことを知られてしまったので引っ越そうと思うのですが、
その管理会社以外のアパートを借りたいのです。
しかし、不動産屋に管理会社を教えてくれと言うと何かトラブルがあったことを知られてしまいますし、
その管理会社と直接契約されるといやなので、教えてくれないのではないかと思います。
特定の管理会社を避けてアパートを借りる方法をおしえてください。

224 ：教えて：03/04/22 16:22 ID:???

誰か教えて頂きたいのですが？

6年住んだマンションの公庫のローンがまだのこって居ますが、田舎に帰る事に
成り現在のマンションを賃貸にしたいと思ってますが、公庫に黙って賃貸した場合
何か何処かでバレル可能性は有るんでしょうか？・・・・・

ばれたら、すぐ返済しなければいけないですよね～、でも、話ではよくやってると聞きましたが
実際はどうなんでしょう？・・・・プロの方誰か教えて！

225 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

226 ：199：03/04/22 22:49 ID:gjcoyoDZ

>>217
直近１２年で見れば、大赤字だろう。
１２年前に、売っておけば良かったのにねえ。
暴落中の株を持ってるようなもんだな。

>>219
＞うちは上昇傾向にある立地だ。

いくらなんでも、上昇はしてないだろう。
そりゃ、無理と言うもんだよ。
皇居の近くだって、毎年７％前後下落してるんだから。
無理するな。

>>220
＞利回りは、ネットで１７％を超えている。

本当かよ。あんまり無理するなよ。
競売物件でも、１０％越える物件はマレだぜ。
身内から安く買ったとかだろう。
又はどうせ、借地権や地上権や再建築不可物件
なんだろう。
そういうのは、オーナーと言えるのかな。
オーナーのみんな、本当は大損してるのを
素直に認めようよ。

227 ：名無し不動さん：03/04/22 23:07 ID:KwamMkmD

>>218
己を恥じますがskin30-2の事さえ、PC初心者の自分はチンプンカンプンです。

守秘義務の事でチョット伺いたい事があるのですが、２CHの書き込みを税務署が閲覧し
通信記録を管理者？から聞き出し税務調査をすることってありますか？
何方か見解願います。
実は、前年度の申告でチョット・・
不動産取得○千万だけど（損金計上解釈を・・）納税金を０円に・・
税務署に筒抜けならこれ以上ヤバイか。

228 ：名無し不動さん：03/04/22 23:51 ID:KwamMkmD

217だけど
>>199
どーしたの？何か辛い事があったの？悩みがあるならここで吐き出しな、
皆が相談にのってくれるよ、あまり自虐的にならず物事前向きに、同じ大家仲間だろ。

今まここで嘘やホラは言ってないぜ（勘違いして迷惑かけた事はあっても）
直近１２年も黒字で運営してるけどな～
信じて貰えないのか？哀しいぜ。

229 ：名無し不動さん：03/04/23 12:01 ID:F6dfdYO5

>227　通信記録を管理者？から聞き出し

管理側のこれまでの行動を見れば、わかりそうなもんだけど。
ただ、「転んでも泣くな」が２ｃｈの大原則だから、心配なら書くなってこと。

230 ：名無し不動さん：03/04/23 15:24 ID:V5SbFD+1

>>229
ありがとう。
ぶっちゃけ話は御法度なんだね、気をつける。

231 ：名無し不動さん：03/04/23 23:37 ID:zxqULWSf

暇つぶしに失敗談でも書きます、
過去マンション経営順調に行き過ぎていたんだろう、今でも順調だが
１０年前調子に乗って軽井沢に２８００万円の別荘（山小屋）を購入し、昨年売却したら
半値以下の１１００万円で売買成立、年間利用延べ日数４０日あまり１０年で４００日・・・
たかが４００日しか利用しなかった物に１７００万円も無駄遣いした。
このことは失敗と云うより自分の汚点だな。

232 ：名無し不動さん：03/04/24 05:51 ID:mPi2Ouc1

>>226 よく時代を知らずに書き子しているな。そのころは、２０％の利回り
もたくさんあったよ。今は確かに競売物件のほうがよくないなんていう
辞令もあるからな。当時は、
競売物件なんから、２５％近い物件もあった。まぁ、
勝手に決めつめるのはよくないよ。そんな瑕疵なんか全くないよ。
マーケットを知らないやつのコメントは聞きたくないよ。
どうせ買えない金のないやつのコメントだよね。
当時はローンをつけるのには本当に苦労したよ。

233 ：199：03/04/24 12:43 ID:14lZFTnY

>>232
あなたの話が本当だとすると、凄い時代だね。
今では、想像すら出来ないだろう。
２５％なんて言われても、みんな困りますよねえ。

今では、当時よりもローン組むのは難易度が
高いでしょう。

234 ：219：03/04/24 14:59 ID:zbFVHq8R

どうして信用できないのか疑問。
煽ってるだけ？

儲けが○○％っていうのは確かに証拠データを見てないから、
どうしても信用できないって人がいても仕方ないなーと少しは納得できるけど、
地価上昇傾向にある場所がないって？

しかも、皇居周辺の地価下落が理由で、日本国内すべて下落と。
ほんのちょっと調べればわかるのに、断定する時点で・・・。

235 ：名無し不動さん：03/04/24 15:02 ID:TuixN2j3

199←コイツのレス読んでると、慶応大学　金子勝やドイツ証券の武者陵司が
思い浮かんでくるのはオレだけか。
199ほんとに大家か～？もし大家なら自分の目が節穴で、
イタイ物件購入しニッチモサッチモいかないから、くだ巻いてるんだろ。

アッ！わかったぞ、不良業者に騙されたんだろ！
「お客さん、数年後は近くに駅出来ますよ～とか、区画整理始まり資産価値あがる事間違いありません」
などの甘ーい言葉に踊らされ購入したが、待てど暮せど工事始まる気配すらなし、って口だな。
だからって成功している大家を妬むのはお門違いだぞ。

236 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

237 ：名無し不動さん：03/04/24 21:57 ID:mPi2Ouc1

>>233 今のほうがローンを組むのはずっと簡単だよ。
やったことないからそんなコメントすんだよね。

238 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

239 ：名無し不動さん：03/04/24 23:19 ID:CrqUsWwF

>>226
確かに東京地裁の取り扱い物件は利回りがよくないな
それでも、10%を下回る物件なんてあまり見かけんけどね

240 ：名無し不動さん：03/04/24 23:37 ID:???

213だが、荒れてるのか遊んでるのか。。
土地込みで利回りって計算するのか？だったらオレんとこは年利で5％ぐらいだな。
つか、マンションじゃないんだから土地は関係無いだろ？
売却するまでは確定しないのだから。
199ががなってるけどどうしたの？物件持ってないなら来て書いても意味無いじゃん？

>>231
＞年間利用延べ日数４０日あまり１０年で４００日・・・
＞たかが４００日しか利用しなかった物に１７００万円も無駄遣いした。

これって一日当たり４万ぐらいか。。超高級ホテルって感じだな。

というか、「年間４０日も！」　使っているのに驚くのは俺が貧乏ヒマ無しだからか？？（ｗ

土地が下がったとか下落率がどうのとかいうやつは「損を確定」したからだよ。
売らなきゃ判らないこと。売らなきゃならない事態に陥っているならそれは
全体が失敗しているんだと。。ま、231が述べ４００日使っているならそれはそれで
所有満足度とかステータスとか値段に含まれない事もかんがみると「損ではない」と
思うけどね。

だってオレも別荘欲しいもん。東京近郊、３-５００万ぐらいのリゾマンないかな？
どこで探せばいいのかワカランのよ～。

241 ：名無し不動さん：03/04/24 23:45 ID:CrqUsWwF

>>226
皇居付近の地価変動率は△ 1.1のようです

242 ：名無し不動さん：03/04/25 00:09 ID:Fk3Rby81

やはり233は、大家でも何でもないただの人って事だな
虚勢や見栄はってほざいたはいいが、引っ込みがつかなくなり後引けなくなったんだな。
”他人の疝気を頭痛に病む”ってことか、ご苦労さん。

バブル当時、貸出金利８～９％前後、利回り２０％以上の競売物件があってもなんらおかしくない。
現在、貸出金利２％～３％、競売利回り１２，３％前後、利幅比べれば大袈裟に驚くことかね～・・・

243 ：名無し不動さん：03/04/25 01:14 ID:Fk3Rby81

>>240
217=231なんで、以前は見当違いのご迷惑かけて申し訳御座いません。
別荘なんて買って後悔したね、往復の交通費、飯は自炊（外食すればリゾート価格）
冬季の灯油代（氷点下10℃）、夏季の大渋滞、その他修繕費、管理委託費などなど・・

女房に別荘行こうと誘えば「向こうに行っても食事や掃除、家にいる時と同じ事をさせる気～」
とヒステリー起される始末です。

240別荘欲しいなんて考え、やめなはれ。
ステータスなんて一銭にもなりまへん。

244 ：名無し不動さん：03/04/25 05:24 ID:If/u82me

>>242 本当によく理解していないな。俺が書いているのはバブルの時代
じゃないよ。長銀が破綻してから、1，2年（99年、2000年ころ）のことだ。
90年ころのバブルの時代には競売なんてせずともどこぞのあほが高値
で買っていくからそんなことはおこらんぜ。
ほんと読みもしないで理解度の低いやつだ。
まぁ、金のないやつのやっかみにしか聞こえんが。

245 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

246 ：199：03/04/25 09:02 ID:Y+qr4x9S

今時、地価が上昇する地点とはどのような
場所なのでしょうか。
想像すら出来ないですよねえ。

>>242
＞貸出金利２％～３％、競売利回り１２，３％前後

１３％ー３％ー５％ー３％＝２％
と言ったところだね。
３％は利率　５％は土地部分の下落率　３％は償却ね。
これに、税金や大規模修繕費考えたらトントンだね。
家賃も下落傾向だし、４月に出られるとなかなか
埋まらなくて困るんだよね。

>>237
＞今のほうがローンを組むのはずっと簡単だよ。
購入価格の約５０％の自己資本に加えて自宅を
共同担保に入れるのが条件ね。
アパートローンは以前は以前より厳しいでしょう。
大家の現状を憂慮するレスでした。

247 ：名無し不動さん：03/04/25 14:41 ID:qcnMCz7C

>>244
あんた「そのころ」でいつの時代かを判断しろって言われても、そりゃ無理があるよ
バブル時代いわれてみればそうだよな～、クズ地だろうが何だろうが銀行に後押しされ
買いあさってる奴らが殆んどだったからな。

>>199
オレの物件、建築費高騰間際に完成したんでRC坪５０万台ですみバブルと共に家賃も上がり
バブル時、試算設定賃料を見ては、腹抱えて大笑いしてたからな～
今でも当初の設定より高い賃料で貸し、全て満室、空いても３月程で客付きするけど
これってマレか？、駅まで３００歩で着くけどね。
銀行に眠ってるカネを不動産業経営してる弟と相談し競売ワンルーム投資（とりあえず４、５戸）
するつもりだが、ヤメロって事か？
そんな事ほざいてたら、この低金利運用先なんてないだろ。

248 ：247：03/04/25 14:54 ID:qcnMCz7C

向きにならず、適当にあしらった方がいいかもな～
書いていて馬鹿馬鹿しくなって来たぜ。

249 ：名無し不動さん：03/04/25 16:01 ID:???

213だがまあ、落ち着いていこう。
競売ワンルームはうーん、どうなんだろ？ダメって事は無いと思うけど。。
とりあえず金が唸ってるなら一戸ずつ買えば？一気に吐き出しちゃうとなんかあったとき
困るし。金は持ってても困らないからね。

運用とか言わずに商売始めたら？
土地を買って、プレハブで車庫建てて貸しガレージとかね。知り合いすごく欲しがってたけど
クルマやバイクの保管場所とかいじれるスペースってないんだとさ。
廻り見回してみな？結構立体駐車の機械とかが要らなくなってるでしょ？
そいうのを入れて長期のと短期のとを入れ替えつつ、貸すとかね。土地も住宅じゃないから
山林とかそういうのでいいから安いよ。東京とかでの話だけどね。。

250 ：名無し不動さん：03/04/25 18:18 ID:If/u82me

>>249
この前、ワンルームの競売に参加したら、一般に買うより高いと思われるような
値段で落札しているあほがいた。こんなマーケットじゃ意味なし。

251 ：名無し不動さん：03/04/25 20:05 ID:fVunPS8k

リートを信用２階建てすれば、実質利回りで１５パーセント近く（最近の急激な利回り低下により２０パーセントから下方修正）いきますが、
わざわざ流動性ゼロのボロアポートに投資するメリットはあるのでしょうか？

252 ：247：03/04/25 21:15 ID:cQldVy+o

>>249
「商売はじめたら？」ん～　情けないかな、かれこれ１５年以上仕事らしい事はしてない
毎日が夏休み状態だ～、世間体もあるので何かしなければと思いつつ１５年が過ぎてしまった
たぶん寝ていてもカネが入ってくる生活に慣れ、向上心がなくなりダラケ気ってしまったんだろう
こんなオレに商売が出来るかどうか自分でも疑問が湧く・・・
貸しガレージ件、面白そうだけど、所詮オレは何かに投資して利食う事しか出来ない人間だと思う
こんなふうに、投資を考えるようになったのは、控除されるべき物件の減価償却が減りつつあり
増えてくる所得税分の穴埋めになればいいと思い考えはじめた事なので・・
だからと言って昔から株やらやっていた訳ではないけどね。

253 ：名無し不動さん：03/04/25 21:36 ID:If/u82me

>>251
ノンリコースではないが、ぼろアパートでも借入金が７０％つけば、
（もちろん「つけば」だが、）equityに対しては、それぐらいは
回るけど、流動性では比較にならんね。

254 ：名無し不動さん：03/04/25 21:46 ID:???

今度、相続対策で、アパートを（６戸1）たてるんですけど、
ちょっと田舎で、客付きが心配なので、大○リビングの
２０年賃料保障付けようと思います。
1部屋５万５０００円位といわれたのですが、
家賃保障にしての、メリット、デメリットを教えて
下さい。勿論、長期で見てのです。
大体、賃料の7～9％位なんですが。
今も、5棟位あるのですが、保障は初めて。
いかがでしょうか。

255 ：213：03/04/25 22:08 ID:???

じゃ、誰かに商売をさせたら？
知り合いはキャバクラへ通って女を釣り出してそれに
お店を持たせてるよ。で、絶対にその女とは寝ない。
なんつーか、オーナーというか出資者というか。。別に女でなくともいいのだが。
好きなものはなによ？スケベな事が好きならAV製作会社を始めたり
旅行がスキなら旅行会社始めたりと、「やりたいけどお金ないよ～」ってのは
一杯いるよ。マネーの虎ってのがあるがそういうのは昔からある。252の世界に
いないのならネット上から募集してみたら？
赤字ならソレこそ所得税が減額されるし、必要経費やら交際費やら経費扱いが増えるしね。
勿論失敗のリスクヘッジもしときゃいいし。

>>254
相続対策なら借金作りたいの？だったらもっと条件の良い土地を探して
そこへ建てたら？
家賃保証＝大家の収入保証ではないよ。短期間で見直しされるから
ドンドンと下落する。でも幾らでも下がっても「保証」はするよ。借り入れ返済額を
下回ろうと保証はする。と、いうことかと。というか、
そのアパート建てる計画は自分？そこの会社？他にも持っていてそれで「家賃保証」ってのが
信じられないな。。

256 ：税理士：03/04/25 22:38 ID:r9FCVJn4

いまどき相続対策で借金でアパートだなんて
ﾌﾟﾌﾟﾌﾟ

257 ：名無し不動さん：03/04/25 23:48 ID:abDMWJrV

>>246
都心部は地価が上昇し始めてるよ
ただ、千葉県とかかなり悲惨だね
アクアライン2兆円もかけて作ってて地価下落だからどうしようもないよね

258 ：247：03/04/26 00:20 ID:ETMP5Rya

>>213
キャバではないけどパブなら一軒、人に任せてるよ女の子使って
赤字ではないがトントンだね、青江ミナの○○ブルースの場所でね。

まわりに商売したいって言う人間いるけど、どうしても信用できない、だって
ヤ○ザ、カ○ノ屋、パチ○コ屋の経営者や従業員ばかりだから・・
デリヘルやらない、ケツ持つからって言われても新聞載るの嫌だし
また互いに利害関係ないから、一緒にGOLFに行きバカ話が出来るのであって
友人である奴らとは、あるところで一線引きたいんだ。

暇人のオレは自己責任において競売投資でもし、高額になりつつある所得税の穴埋めを
って考えてるんだけどね。

ところで自分が想像している競売ワンルームだが（立地、築年数、㎡数）にもよると思うが
２０㎡、で４５０万位を狙っているけど、どうなんだろう？

259 ：名無し不動さん：03/04/26 01:49 ID:iCCAQhyS

>>258
投資用で考えてるの?
だったらワンルームはお勧めしないな

260 ：名無し不動さん：03/04/26 05:13 ID:RlefilxJ

>>258 城南地区でその価格で買えれば、俺は会を推奨するよ。
この前、三茶の物件で、23平米で、地区13年、落札価格は、1050万円と
欝になる値段での落札であった。折れは、650万円で入札であったが。。。

261 ：名無し不動さん：03/04/26 05:57 ID:iCCAQhyS

>>260
私がワンルームの買いを推薦しない理由のひとつに
リーマンが参入しやすい価格であるため不当に高くなることが多々あるからってのがあるな

262 ：247：03/04/26 11:40 ID:ETMP5Rya

投資と言うより利食えればって考えてるんだ
１０年、１５年も持っている気はない、５年（長期譲渡の対象）過ぎたら売却
その間売却で出るであろう損金以上の家賃収益がどれだけ騰がるかが勝負だと
思ってるんで。

競売ワンルーム、そっかチョコット金がある人間なら誰でも買いに入るって事か
なんだか微妙な気分になってくるな。

263 ：213：03/04/26 12:39 ID:???

こりゃ言い方わるかったな。キャバじゃなくパブだね。
キャバ嬢にキャバは出来ないよ。
とりあえず廻りにいる人間はダメダメだね。遊びには最高だけど。
友人と仕事を混ぜないのはえらいね。同じように仕事だけの付き合いの人と
出会う努力もしてみれば？結構視野が広がって遊びの幅も広がるよ。同じように
若い男でも女でもいいから英語に堪能なのを雇ってアメリカでも逝って見れば？
１人じゃいやだろうがお供がいれば楽しく遊べるだろうし、楽しいだろうな。。
ま、説教くさくてごめん。流せ（ｗ

ワンルームはもう安いのは終わったようなきがする。やっぱどっちかというと
土地買って自分が好きなワンルームアパート建てて賃貸に出すのがいいなあ。
自分が住むんじゃないから好き勝手な外観と内装に設備をぶっこめる。
大体既成のヤツはダメ。量産の安物流し台にユニットバス。。もっと楽しんで住めなきゃね。

264 ：254：03/04/26 13:06 ID:???

>>255
相続の対象になる土地に対しての
借金を作らないといけないと言う訳では
ないのですか？（その土地に対してアパートを作るなど）
その土地を担保の借金を作ればいいのでしょうか？
>>256
税理士さんに相続税が億単位でかかると言われたのですが
相続対策で、アパート意外だと何か、
有効な手立ては有るのでしょうか？
無知な為、何も分かりません。
良いアドバイス頂けませんでしょうか？

265 ：名無し：03/04/26 14:53 ID:???

>254
お前、ちょっと頭悪過ぎねーか？、書いてる事がリア厨並だぞオイ
何をどーしたいのか、さっぱり要領を得ん
相続税を払いたくないのか、アパート建てたいのか、家賃保証が欲しいのか
お前は何をどーしたいのよ？

266 ：213：03/04/26 17:31 ID:???

とりあえず質問に答えてくれ
そのアパート建てる計画を最初に考えたは自分？建設会社？

相続とは負の遺産も受け継ぐんだよ。サラ金に借金があればそれも「相続」の対象。
で、例えば預金が１０００万あって、借金が６００万あれば、差し引き４００万が
手元に「ある」とみなして、それに対する相続税を課税する。もっともそんな額では控除の内だから無いけどね。

だから、アパートを現金払いではなく借金で建てる＞借金と遺産とを相殺＞相続税を払わずか、少なくてすむ。

その借金がアパート建築か、女遊びでヤクザからかりていようが、会社経営で銀行から貸し込んでもらっていようが
関係無い。ってこと。

264が自分の土地に建てようと思うが入居者があるかどうか、心配なんでしょ？で、
家賃保証をつけようか、迷ってると書いたよね？で、オレは

目的は「相続税対策」（借金を作る）
だったら、「駅前の土地を買ってそれに建てる」ことで入居者不足のリスクを軽減したら？
土地を買って上物まで借金すればかなりの額になるから「億単位の相続税」の対策には合っている。
担保はその土地でもいいし、他のアパートでもいいだろう。最悪手放せるところにするのが常識。

＞無知な為、何も分かりません。
冗談なら以降書かないこと。本気ならその使えない税理士を即座にクビにしろ。それが出来ないなら
親、ご先祖さんから多分受け継いだだろう財産を散逸させるにふさわしい「能力」だと思え。
こんなとこで聞く＝タダだからだろ？ちゃんと金払ってる税理士へ相談すべき。

267 ：名無し不動さん：03/04/26 20:53 ID:iCCAQhyS

>>264
私も266の意見に賛成ですね
税理士の方に相談しましょう

268 ：265：03/04/26 21:31 ID:???

すみません。
ちょっと要点がばらばらでした。
アパートを建てるのは親父（65歳）業者の営業で決断したみたい。
いままで、何棟か建ててるのですが
全て、税金対策としか親父は言いません。
今度もまた、税金対策と言っています。
なんでもかんでもアパートでいいのでしょうか？
それに変わる節税は有るのか、
お聞きしたかったのです。
要は、相続でかかる税金を減らしたい。
または、払いたくないと言う事です。
それには、どのような方法が一番の得策かを
聞きたかったのです。
とんちんかんなレスすみませんでした。

269 ：213：03/04/26 22:18 ID:???

寝る前に書いちゃおう。265も気になって寝れないだろうから。
もちっと情報書かないとわかんないよ。

アパート以外での相続税対策
借金がポイントだが銀行は容易には貸さない。以前だと変額保険があったがありゃひどいな。
変額保険　←で検索するとすぐ判る。
借金が名目では存在するが、その返済と同額か上回る収益を得る手段＝アパート経営。
例えば借金を上回る利率の保証付き？投資信託とか海外預金とか存在してて、なおかつ銀行が貸し付けてくれれば
同じだよね？、でも実際そんな投資があったとしてもそんなリスキーな所へは貸さないよ。
なぜか？それは「担保が付けられる不動産がある」から。つまり土地とその上の建物の双方に
抵当権を付けて、収益が上がるそのものへ抵当が取れるから。

これが株券だ、債権だってのは「紙」への抵当だから絶対に貸さない。これやっちゃったのは
バブル時代だね、銀行は直接しなくとも傘下のノンバンク系からど～～！と流れた。

相続税を払いたくないならそれは全部使っちまうのが一番。だれも課税出来ない。そうもいかんか。。
なら、子供（265？）へ生前で分与するのが税率が低いが今度は誰が親の面倒を見るかで争いが生じる。
265が結婚しててヨメさん（ムコさん）が信用できるなら養子縁組。これで倍の遺産が相続出来る。控除が倍になるよ。
さらに265のが子供を持っているならさらにそれも養子縁組。二人いれば合計４人分の控除額になる。
そこいらへん詳しい所（養子になれないとかね）は税理士へ相談。なんたって元税務署職員（のはず）なんだから。

270 ：213：03/04/26 22:18 ID:???

そういう事も含めてアパートを建てて相続税（借金を増やす事で）を減らしつつ収益も上げられる点は最強。
だが、「業者の営業で決めた」は。。。非常にまずいぞ。。265がどんな地域で
どんな環境だが判らないけど、アパートに適さない地域なら出来ればやめたほうがいい。
もし、今までのアパートも収益が出にくい、入居者が少ないならやめたほうがいい。
連休明けにでも銀行の担当がいるなら相談しなさい。銀行は預金者もお客さんだが借りてくれる人も
お客さんだ。税理士とは違って一生懸命説明してくれるはずだし、なんといっても
「不良債権」は掴みたくない。。この意味判るよね？アパート建設の融資ってのは優秀なんだよ。とりっぱぐれが無い。

そんなワケで「養子縁組」「銀行へ相談」「業者は信用するな」「不動産業者で信頼出来る人を作れ」
ぐらいか。休み明けに税理士と銀行マンに会って来い。で、ここへ報告しる。そうすっとそれを見た
人がまた銀行や税理士へ相談する＞＞アパート建ったり投資したりする＞景気良くなる。だ。。そんじゃ！がんばれ。

271 ：247：03/04/26 22:27 ID:5vzSyls/

税理士だけど、ピンからキリまでいるからな。
オレの顧問税理士（メインバンクの関係者）だけど、税務署とオレ、どっち見て商売
してるんだって疑問に思う事が過去幾度となくあった
今回の別荘売却の件でも損金発生した分を確定申告で計上しろと言っても、ゴルフ会員権の
売却損は認められるが、別荘の損金は法律上認められないなどとほざきやがったから、オレも頭にきて
別荘じゃねえ、貸家を売ったことにして計上すればいいんだよ、詰め寄り・・・
まー、融通が利かないって言うかボンクラ税理士がいるんだよね～
誰から報酬受け取ってるか考えてないんだろ。

>>213
何だか大変だね、いやーオレも264のレス読んでさっぱり解からないんで自分が、もの凄ーくバカ（プッチバカだが）
だと思ったが、良かったオレ以外にも理解できない人がいて、何だかホッとした。

投資の件だけど、オレたち夫婦、子供がいないから新規物件購入し資産増やして節税（土地自己資金、建築代金借り入れ）するか、
現状の本体マンション増税分をどこからかの投資によって補うか悩むね～・・子供（後継ぎ）いないって、なぜか淋しい
張り合いってものがない。
何だか人生相談のようになってしまった、申し訳ない適当にあしらって下され。

272 ：名無し不動さん：03/04/27 00:54 ID:???

>>268
アパートを建てるメリットは、相続税を減らすために借金をしやすい事が
かなりの比率を持つ。そういった意味では親の判断は間違ってはいない。
只、だからと言って採算が取れなさそうなところまで建てたら
場合によっては、物件を売却しないといけない。
最悪の場合、自宅を売却なんて事も多々ある。
おそらくその事を考え、見込みが薄いので賃料保証をつけようとしたのだろう。
賃料保証は大家のためで無く、業者が利を得るためのえさに過ぎない。
実際には予定通りに利を得る事は、まずないと思った方が早い。

今２６８が考える事は、アパート建築以外の相続税対策を考える事より、
相続税対策をえさに業者が利を持っていくのを防ぐ事が先決。
又それ以外の相続税対策は、ココで聞くより税理士に聞いた方が確実。

273 ：213：03/04/27 13:02 ID:???

http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140934.html
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se190792.html
どっちもフリーソフトだから落としてみな。ｴｸｾﾙで動く
アパート経営シュミレーターのほうはちょっと古いし、木造では計算結果が
ことなる。だが、大体一緒。家賃保証でもそうでない場合でもこの計算方式でOK。
入居率が「下落」しない代わりに「補償額」が下がるのだから同じか、むしろ比率はもっと下がる。

家賃のところに近所の相場を入れたのと「家賃保証」入れたのとの「総収入額」を
比べてみな。どれほどの損（保証会社に支払う分）が多いか判る。さらにすごいのは
保証を受けても下がること、礼金も無い（会社もある）し、補修費も保証しないんだぜ？
管理は不動産屋に相談してみな。管理専門の会社もある。
せっかくパソコンがあるんだからちょっと落として入れるだけで「予想」はつく。
これだったら「バカ」でも出来る。いや、オレに出来たんだからみんなできるだろ？

それと税理士なんだが元「公務員」なんだから使えなくて当たり前。こっちが勉強して
「聞き出す」のよ。そうすっと「答える」から。それと出来れば「会計事務所」ってところがいい。
民間出身だったり、会社の税務担当を受けてたりでよい。そういうてんで247の
税理士（銀行に近い）は外れだね。銀行マンの担当者いるっしょ？一回のみにでも誘ってみな。
銀行マンは結構面白い話持ってるぞ。オレは半年にいっぺんぐらい、アポとって銀行の窓口で会ったり
外であったりしてる。247も店長とかも含めて会って話しでもしてみれば？

274 ：名無し不動さん：03/04/27 14:27 ID:???

>268　要は、相続でかかる税金を減らしたい。または、払いたくない

相続税対策だけど、税金払った後に来る税務調査、それをにらんで
対策立てるのも忘れないでね。家族名義の口座とかね。生前に、
少々の節税対策してても、なんとかしてむしっていくんだもん、あの人たち。

275 ：名無し：03/04/27 14:42 ID:???

>271
養護施設に寄付でもしたら？
お土産を沢山抱えていくと、子供たちが慕ってくれるよ(w
寄付すれば節税にもなるしネ

276 ：名無し不動さん：03/04/27 16:16 ID:zUA6R7sp

>>275
ハッ！なるへそ、そんな方法があったか、名案じゃーん　
って、ちがーう　チャカすなっちゅーの。

277 ：名無し不動さん：03/04/27 16:42 ID:CKv1mOTn

ﾜﾛﾀ

278 ：名無し不動さん：03/04/27 17:28 ID:zUA6R7sp

>>213
銀行から紹介された税理士だから、切り難いってのはあるけど。
法人で払う、月々の報酬や決算期報酬、又個人申告時の報酬、ばかにならない
お金払って不愉快な思いが今後も続くなら切り時かもね、
銀行のてまえ気が重いけど近くに会計事務所があるから訪ねてみる。
　　m(__)m　　←顔文字の使い方発見したので使ってみました。

279 ：名無し不動さん：03/04/27 17:34 ID:zUA6R7sp

いけね、番号打ち忘れてしまった
276,278=247です。

280 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

281 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

282 ：213：03/04/27 21:57 ID:???

247、了解。とりあえず掛る費用（税理士代ね）をその会計士にぶっちゃけてみなチャイナ。
多額の収入があると恨まれるとかいうけど銀行マン、税理士、会計士、弁護士、医者あたりは
なんとも思ってない。
いきなり「安くやれ！」とかじゃなくさ、世間話でもいいんじゃない？アポ取りするかんじで。
265はいるかな？
>>281とか良く見かける業者の宣伝あるだろ？
書いてある宣伝文句はいつも一緒、リンク先ドメインはクルクル変わるが結局
スクエアーって会社に飛ぶ、すでに５万アクセスある。禁止ワードを潜り抜ける為だろうな。

東京都知事　（１）第２６３８２号 ←は貸金業の登録番号なんだかこれがないと宣伝出来ないんだよね。
でも８割の業者は「違法金利」で貸し付けているんだ。で、処分されるんだけど
ドンドンと新しい身分証明で取る。だから「（1）」ってのは３年未満の業者の証し。
通称「都イチ」と呼ばれる。創業２０年です！とか書いてあればウソだってこと。
265はこんなことしらんだろうけど、よく周りを見回せばどれだけ「ウソ」で儲けようと
しているか，よく判ると思うよ。お父さん？にも良く言って聞かせるか、これ見せてでもして
やめさせるか、適切な方向へ導いてね。

283 ：名無し不動さん：03/04/28 01:17 ID:GhZ0dBq4

一戸建て（親が持ってる家で空家）を貸すのは危険なんですか？
親は、１０年住むと権利ができるのでダメだといってるんですが

284 ：名無し不動さん：03/04/28 08:03 ID:XRc3ZMc+

>>283
借家法を見てみてください
どこにもそんな制約はありませんよ
http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM

285 ：265：03/04/28 10:34 ID:???

色々なご意見本当に有難うございます。
取り合えず、アパートはメゾネット36部屋満室なので
保証の必要は無いと言うことを説き伏せて
辞めさせたいとおもいます。又、
自分一人の意見では、どうにもならないので、
このページを、見せて、改めて考えて貰います。
又、進展や壁に当たったら、レスさせて貰いますので
其の時は宜しくお願いします。

286 ：現場監督：03/04/28 11:35 ID:???

初めてここを見たのですが・・
この度自分でアパートを建て替えようかと、考えているのですが、
（自分は建設関係）お金や税金はあまり分からないのですが、
2LDKを６室で本体3000万（110坪）解体、外溝、その他諸費用こみこみで
4000万で見積もりを取っているのですが、皆さんどう思いますか？
1室、駐車場、共益費込みで75000位がこのあたりの相場みたいなのですが（ちょっと田舎です）
今メゾネット？タイプ（築35年）で5室の内1室が空きで、家賃は42000円です。
電車、バスの駅も近く、スーパーやコンビニ、ホームセンター他も自転車で行けます。
別に今の所、立て替えなくてもいいのだけど、仕事が暇なので計画中です。
相続対策でもあると思いますが、ここを見ていて本当にいいのか悩んでいます。
周りの人（銀行、不動産屋、下請け業者）はいいことだと言うのですが・・・・
利回りや先のことはあまり考えていなかったので、詳しいひとの意見をききたいとおもいます。
よろしくお願いします。

287 ：名無し：03/04/28 11:50 ID:???

>286
アパート経営シュミレーター/賃貸管理ソフトの紹介
ttp://www.toushinavi.com/uritainet/ss-review.html
フリーソフトも有るから使ってみたら？

288 ：213：03/04/28 13:12 ID:???

退去させるのが面倒だね。半年は掛るよ。で、新しい引越し先の費用とか
要求されるし。大体６ヶ月分こちらが払うようになる。130万ぐらいかな。。
経費算入出来る（解体費と同じ？）んで、そこらへんは税理士、会計士あたりに相談。
アパートなんかの不動産収入があるぐらいなら申告とかやってもらってもそんなに掛らない。

結論としては建て替え推奨。古い＝人気が無い＝お先真っ暗だし、地震とかで危険。
耐震性があって高品質（人気がある設備とか）なのを安価でたてようね。でもその他の費用が高すぎかと。
本体3000だと鉄骨？RC?
似たようなアパートを探してそこの家賃とか不動産屋で調べたら？相場観みたいのが
出来る。でもお薦めはワンルームだな。収益高いし、文句出ないし。環境とかんがみてくれ。

289 ：現場監督：03/04/28 16:59 ID:???

>>288
どうも、退去は他の空きの物件がちかくにあるので、
家賃を下げるのと、引越し代は出すといったら、みんな気持ちよく移ってくれるみたいです。
構造は在来の木造でしようかと・・・（自分では木造しかわからない）
そのかわり、設備をちょっとくらいはいいものにして（キッチン、風呂、光ファイバ、TVインターホン）等、
遮音には気をつかうつもりです。
その他は、解体200、登記もろもろで100、税金100、外溝300、余裕300を見ています。
戸建ばかりを建てているので、そこそこの見た目と、設備はと思っているのですが・・
他の物件を見て、賃貸にはとは思っても、分離発注で安くできる分、そんな仕様に落ち着きました。

290 ：名無し不動さん：03/04/28 17:42 ID:XRc3ZMc+

近くに空き物件って
供給過剰？

291 ：現場監督：03/04/28 17:49 ID:???

いいえ
築35年の古い物件なので！
いろんな会社やメーカーがこのあたりは特に人気なので、と実際近所で空きは少ないと思います。

292 ：247：03/04/28 21:16 ID:eUqCOku/

ペットＯＫにしちゃうってのはどう？
ウチのマンションだけど、基本的にペット禁止にしてるが、以前たまたま入居者が子犬抱えて部屋入るところを目撃し、
すったもんだした挙句、あまーい俺は敷金２ヶ月分余分に預かり（退去時総リニューアル確約とり）、
賃料も１万上乗せで話が落ち着き今でも貸してる、退去立会いの時多少不安だが・・・
ブームだか何だか知らないけど、最近動物愛好者って多いよね、多少賃料高くても家族（ペット）の為ならって言うのがあるような気がする。

以前、新規物件購入し節税云々言ったけど、新規建築物を建てるケースの時ははペットＯＫにするつもり、入り口に洗い場造り、
室内の床はＣＦ、コンセントは床上１ｍ、天井にはカメラ取り付け外出先からでもペットの様子が携帯で見られるなどなど、又他の付帯設備等は
同様のアパート、マンションを見て参考にしようと思っているけどね、
この事は、あくまで現段階の俺のイメージなので先々仕様等どう変るかわからないけど、競売云々断念した時には実行するつのり。

>>213
会計事務所の件、連休空けに行ってミルク。

293 ：213：03/04/28 21:37 ID:???

６部屋で１１０坪か。５０㎡ぐらいかな？大きいね、で、その割に家賃が安いと。
木造かあ、梁に重量鉄骨使うといいかも。荷重受ける柱は２本抱かせか、H型にして柱４本で
受けるかにする。耐力壁として合板貼ると防音にも一役買うし、断熱も効いて来る。
狙う層はわからんけど、システムキッチンレベルは要らないと思うよ。ガス台は別の方が
故障とかのトラブルないし。エアコンはガスエアコンだとリースがある。経費算入出来るんで
検討してみて。
デザイナーズマンションがネットで探せるからそういうのも参考になるかもね。
ハデな外観（色とか）は人気あるよ。あ、東京だとね。

294 ：247：03/04/29 01:02 ID:PrWZEjZo

>>213
迷惑でなければ、自分が描いている物件構想の見解願います。
自分としては、ペットOKこれでいけるとポジティブになっているので、短所または注意点
など突っ込んだ意見願います、改善要領にしたいので・・m(__)m

295 ：247：03/04/29 08:34 ID:PrWZEjZo

>>213
294の書き込みわすれて下さい。
昨晩は酒が入っていたため、調子のいいお願いしてしまったようです。
又、本日より数日間出かけるのでココ見れませんので。

296 ：税経板住人：03/04/29 11:01 ID:???

>254（もういないか）
アパート建築による相続税対策は、
・更地がある
・現金がある
基本的にこの二つが重要。貸家立付地評価による減額と、
資産ごとの評価の違いによる減額がつかえる。
相続税対策のために借金をするなんていうのは、業者の口上。

>273
まぁ、銀行やら信金やら農協から紹介された税理士にろくなのがいない
というのは明らかなんだが。（ただの税務署OBで何の役にも立たない）

かといって、会計事務所が全てｲｲかといえばそうでもないと思う。
会計事務所は会計士による無試験で取得したの税理士業がほとんどだから、
相続税とかの資産税関係には疎いところが多い。
（事業の日常業務には強いが相続に強いとはいえない）

>292
一番いいのは、資産税専門の税理士事務所なんだが、
そうめったにあるもんじゃない。

実際に行く前にいろいろ調べたほうがいいと思う。
ネットだけでもかなりの情報は得られる。
http://www.google.co.jp/search?num=50&hl=ja&ie=Shift_JIS&newwindow=1&c2coff=1&q=%95s%93%AE%8EY%8A%C7%97%9D%89%EF%8E%D0+%91%8A%91%B1%90%C5&lr=lang_ja

297 ：名無し不動さん：03/04/29 11:29 ID:kF/7LeSH

>>296
書いてることめちゃくちゃですなｗ

298 ：名無し不動さん：03/04/30 12:43 ID:LInCm5XU

あげ

299 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

300 ：213：03/04/30 21:20 ID:???

うーん、全容が見えないんだが。。ま、いいか＞247
ペットOKの利点：モチロンペットと同居が出来る。家賃割増が出来る。内装工事が
安く済む（レベルの割にって意味で）
欠点：ペットを飼わない人は借りない。人間が住むには不適切だったりする。
　　　回転が悪い。トラブルネタを最初から抱え込んでしまう。種類の限定がムズかしい。
新築は良いが次に入る人がニオイや汚れや痛み具合で敬遠されがち。特に動物のニオイは
くさいし、落ちにくいし、材質にも左右されやすい（石膏ボードとか論外）

フローリングや畳仕上げはまず無理。ツメでかなり痛む。で、CFかタイル仕上げなのだが
それでは知ってのとおり不人気なのだ。あ、タイルは違うかな？
腰壁の位置もスプレー（オスのオシッコ）されやすいし、猫だと体をこすりつけるので
汚れたり、痛んだりしがち。結果、ハードタイプの壁紙かキッチンパネルとかタイルとかに
なり勝ち、そのかわり、グレードは上がると思われる。

その他、消臭機械や換気設備、足洗い場に共同洗犬場なんか、あると高級となるが
それなりのRC造とかでないとみっともない設備だろう。軽なのにツインターボに４WDでフルコンポみたいな
イメージではないかと。（フルコンポってのもねーな。（笑い）

あくまで「ペットを飼うのは禁止しない」と言う感じかな？オレなら大型犬で種別限定のみ許可で
訓練学校へ半年預ける条件付き。意外や、大型のほうがおとなしくフレンドリー。
小型犬はキャンキャンうるさくて絶対トラブル起す。フンとかも拾うか拾わないかのギリの線だから。。
大型犬じゃ拾わないワケにはいかない。

ま、フローリングじゃなく、最初からCFか、テラコッタタイルなんかなら新築から数年したら
OKにしたら？ってかんじかと。その時に強化タイプのクロスを張り分けりゃいいし。
共有の水道を作っておいて足洗い場のサイズで作っておけばいいね。ついでに子供用の和便器付けときゃ
最高だが。。
ということで、ペットOKがあんまりいい感じ市内のよん。住民が全員仲良く住むような
中庭があるようなつくりで多世帯なら逃げ場もあるからいいんだけどね。

301 ：名無し不動さん：03/05/01 00:33 ID:???

これからの需要を考えると、バリアフリーや緊急通報装置付きの高齢者向けも一計かと思われ。

302 ：247：03/05/01 16:52 ID:jCvtLqE/

ただいま帰って来ました。
>>213
自分が考えているペットアパート
立地、駅から多少離れている（近くに散歩出来るような公園がある）場所＝土地単価が安い、広めの土地購入、駐車場スペース確保可能
建物、在来木造又は軽量鉄骨（２DK、６～８戸）
内装、壁クロス（床上１ｍに縁切りの巾木？巻き上クロス量産モノ、下クロス撥水加工モノ、退去時下クロス張替えは退去者負担。
床、　基本的にはＣＦ（フローリング調）入退室時張替え、これも退去者負担（特約条項に謳う）
付帯設備等は同様の物件参考にするとして・・

欠点、なるほど勉強になる。
匂い、確かに石膏ボードだとクロス通り抜け、ボードに付着するね、又ハウスクリーニング位でで消臭は望めそうにないもんね。
フン、入居者がどれだけ徹底し処理してくれるかも疑問だもんね。
吠え、入居者からも、近隣の住民からも苦情が来るね、遮音にも金掛るし。
負の部分も探すと結構あるね、また凹みそうだ。

213本業はナニ？建売不動産屋さん？ハウスメーカー？住宅関連誌の人？　女性だったらプロポーズするけどな～（女房すてて）
まっ、男でも「ス☆キ」

>>296
ＨＰ見たけど、なぜか皆管理会社云々言ってる人が多いけど・・・管理会社なら建築当初（15年以上前）から作ってるし・・
資産税に強い人間をこの中から探せって言うなら参考にする。

>>301
高齢者これからの時代を考えるといいね、ただボケ徘徊、又は部屋でポックリ逝かれて俺ビックリは怖くなーい。

303 ：247：03/05/01 20:04 ID:jCvtLqE/

>>213
ここ読んだ当初は、自分と同じ普通の家主だと思っていたけど、
やり取りしているうちに違う事が少しづつ判明し、今では本業が何だか気になって仕方がない。

後生だから本業おしえて、誰にも言わないから。

304 ：名無し不動さん：03/05/01 20:42 ID:ZRz0487T

5月1日です。
みなさん5月分の家賃振り込まれてますか？

305 ：：03/05/01 21:07 ID:KcFkqC8Q

いいスレだ。

306 ：名無し不動さん：03/05/02 09:08 ID:???

あ、ゴメン。CFより塩ビ長尺か、病院とかの床材のほうがいいね。でも施工単価メッチャ高いよ。
テラコッタタイルもワクシング済みの国産品ね。でないと糞尿が染み込んじゃう。
退去時に負担てのは難しいよ。特記事項に記載があっても裁判になったらどうする？
犬ではなく小動物でゲージで飼っていたとか言われる可能性もある。募集先を最初から絞る事に
なるから、できればそれはやめたほうがいい。　となると。。
「最初から丈夫で高品質でメンテナンスが楽」な、方法を採用しておく。かな？
ちなみにクロスは紙ベースだから天井だろうが床に近くだろうが、ニオイは吸着するので全面的に
張り替えないとダメだよ。そんな高負担を入居者がするかい？
ペットOKにするならRC造だな。。で、大型犬OK（むしろ推奨）にする。駐車場も大きく取って
来客用スペースもあるといいかも。余れば外部に貸したっていいし。
中途半端に「軽量」鉄骨はやめれ。
音は響くし、揺れるし、自由度は低いし、減価償却は長いし、固定資産税は高いし、ロクな事無し。

RCはダメってなら重量鉄骨でブロックで隔壁確保すれば同じだよ。梁の周辺の処理が面倒だけどね。
建物の値段が下がってきているから安いRCでも重量鉄骨でも木造で高品質なのもあまり値段が
変らんと思う。
高品質な木造ってなんだよ！ってツッコミがきそうだが、オレんとこのはそうだよ。
周辺の中層RCの1Rが6万切っているのに7万後半だよ？広さが違うけど。
でも、防音だけは難しい。ペットOKって大きな声でいえるならそれは「高品質」だって事にもなる。防音や付帯設備の
充実、周辺環境の余裕とか。そういうのが家賃を高い水準で維持できる根拠だと思う。

307 ：名無し不動さん：03/05/02 09:09 ID:???

本文なげーってよ！（ｗ

>>301　バリアフリーを必須とするのは老人と障害者だよね？そうすると公団に
すでにあるよ。すべて平ら、駐車場も広い、家賃はめっちゃ安い。建物はピンク色だから
すぐに判るよ。
老人の場合はもっと選択肢がある。介護施設だよ。こっちは安全以外に食も確保されている。
だから民間の賃貸では供給する必要が無いよ。あ、でも公団で「優良住宅融資？」だっけな？
公団では今後建設しない代わりに優良な賃貸住宅を建てる人へ低利で融資している。でも借りる人いないけどね。

オレが考えているのはタウンハウス形式の賃貸。だれかオレに低利で2-3億貸してくれないかな。。
でなかったら俺を雇ってくれ（笑）40ﾏﾝ/月でいいぞ。土地を探す所から入居者の面接まで、最後まで面倒みちゃうよ。（笑）

308 ：名無し不動さん：03/05/02 20:24 ID:wzE353Jh

最終的にはペットアパート＝ハイグレード（躯体、内装、設備等に金が掛る）のわりにリターンが少ないように思えてきた。
まぁ建物に多少金が掛るのはいいとして、いちばんの気がかりは泣き声による、入居者及び近隣住民の苦情だね、
こればかりは、うるさいから出てけとはペットOKにしてるてまえ言えないからね、又そこまでグレードUPするなら、ワンこ、ニャンこ
対象にせず、うるさくても夫婦喧嘩程度で収まる人間様仕様にした方がいいかも。

売買仲介、客付け、不動産業者さんかー、メインは売買で年に数棟建売こなし片手間に賃貸仲介って感じでしょう。
詳しいと思った、自分は普通の大家だけど義弟二人いて、一人が内装業、もう一人は不動産業（従業員４０人近く雇って売上県下NO１
本人いわく）が周りにいるから、自分なりにプッチ知識あると思っているけど、その辺の大家って（人の事言えないけど）何も考えて
いないで、銀行、業者さんのなすがまま人間ばかりだもんね。

2,3億までは無いな、数年前に自宅兼事務所購入したし半分位ならあるけど・・・
恥ずかしいかな愚かな夢見ていたっす、男文体だけど実は飯島直子似の素敵な女性だったらいいニャーなんて。
スカラー波の攻撃うけて思考回路傷んでいるのかも。

309 ：213：03/05/02 21:42 ID:???

ああ、オレ不動産屋じゃないよ。247以外は判ると思うけど。。
叩き落してから拾うのもアレなんだが、ペットOKを「全面」に出すのはダメ。
OKなんだから家賃は高い、退去時も掛る、普段も大人しく過せ。では借主は困っちゃわない？

なんつーか、お客さんとしての認識を高めるというか、大家＝偉い。こんな図式が自分の中にあるなら
捨てた方がいいかな？と思う。勿論「投資」だって割り切るならなおさらだよね。

なんで1Rがいいのか。なんで2DKばかりで3LDKってないのか。こういうの判るよね？
同じようにハイグレード＝リターン少ない＝投資先として失敗。と思うなら、それはちょっと違うと
自分では思っている。247が地方在住ならなおさらよく考えてみたら？と思うね。

オレの予想では247はペット（特に犬）を室内で飼った事が無く、40-50歳で子供は1-2人。
奥さんとは不仲では無いがもう同居人としか見ていない。しょっている事が最近重荷に感じてきている。
こんな所か。。

310 ：213：03/05/02 21:43 ID:???

また、なげーとよ！何行だっけ？

不動産屋だと認識した原因は
＞でなかったら俺を雇ってくれ（笑）40ﾏﾝ/月でいいぞ。土地を探す所から入居者の面接まで、最後まで面倒みちゃうよ。（笑）
だね？甘いね。不動産屋ってのは片手で3％+6万持っていくぞ？もっと儲けたいんじゃないのか？普通。
結局247が書いているとおり
＞その辺の大家って（人の事言えないけど）何も考えていないで、銀行、業者さんのなすがまま人間ばかりだもんね。
そのまんまだよ。つまり何らかのアドバイスを受けるのに金を払わない、惜しいと思うのなら
「金の掛らない情報」つまりその業種だけが儲けられる情報だけをありがたく拝聴してれば？って事。
銀行は担保と取りっぱぐれしないことにしか腐心しないし、建築業者は自分のやり易い方法といかに儲けようかしかないし、
不動産屋は簡単に売買出来る事とライバル会社を出し抜く事しか頭に無い。なんたら建託とかはどれだけ絞り上げられるか
しか考えてない。そんな人たちからもらう無料の「情報」を聞いてりゃいいんじゃないの？

この程度の知識をもっているのは自分の中では普通なんだよね。306.307で不動産屋じゃないな？って
判るかと思ったんだが。。
これからは人も減ることだしアパート＞賃貸マンション＞分譲、ってパターンだけではなく
一生賃貸って選択する人も増えると思う。きっかけが投資であろうと相続税軽減だろうと
大家、オーナーって言われる立場に立つのなら良質な住宅を供給しなきゃね。それは
つまり回収総額を引き上げる可能性と入居率の低下を食い止める可能性があるんだと思う。
そういった中「どこへカネを掛けたらいいか？」というのがある。不動産屋でも建築業者でも
借りる側でも判らない、複合した見方をしなきゃね。。

>>304、気になって口座見たが１件入金ねーじゃねーか！（ｗ　明日電話しなきゃ。

311 ：名無し不動さん：03/05/02 22:02 ID:H96dMft1

小動物のみに制限すれば

312 ：名無し不動さん：03/05/03 00:01 ID:mt8Wi5q7

>>213
とんでもない、勘違いしてしまったようだね、ごめん
ペットを飼うような人間に対し、汚されるなら金掛ける必要も無いと心の中で見下していた事はあったと思う
でも本体のマンション入居者に対しては大切なお客さんだと今でも思っているが、このギャップが大家としての
自覚の無さなんだろうね、ハイグレード＝付加価値（他物件に優る）＝賃料高め、そこそこの入居者って感じだね

予想はちょっと外れているけど（子供いないし）でも都内の人にとっては神奈川（横浜）は地方だね。
アドバイス料に４０万か～冗談半分にしてもキツイな、一億転がして年480万払って尚且つ自分の手元に年利15%は欲しいし・・
そんな旨い投資ないか。結局、人を信用せず地道にコツコツ預金増やして老後に備え、バラ色の人生終焉を迎えれば善しとし
今後ハイパーインフレ（預金紙屑）など起こらない事を祈りながら暮します。

迷惑掛けたね、さようならお元気で。

313 ：213：03/05/03 00:41 ID:???

247、気分害した？そんなつもりは無いよ。ま、40万つーのは
今の収入と同じだからね。つか、一年雇ってくれるんなら嬉しいぞ（ｗ
日割りで16000円じゃん？つか、普通のサラリーマンってのは日給いいんだな。
オレは自営だけど改めて思うぞ。

実際財産管理会社ってのがあって親戚が頼んでいるが運用額ではなく利益の20％を
監理費として持っていくらしい。勿論基本料金とかもあるんだと。
その代わり相続税からなにからすべてフォローとバックアップをするとか。
内容については契約によって秘密となるが漏れ聞く（結果とかね）と、やっぱ払った金額に
合うだけの価値がある（と思う）。ま、オレのレスは金払うだけの価値があるかは
ワカラン。だが雇われてアドバイスと調査をしたことはあるよ。有料の相談相手？ってとこか。

飯島直子似だったら良かったのかな。。全然オッサンで失礼だったね。。
信頼出来る人間は相当少ないが、カネを信頼する人間は一杯いる。
そこんとこをよく考えてね。そんじゃ、大家がんばってくれ。オレもがんばっていくよ。

314 ：名無し不動さん：03/05/07 21:50 ID:???

213と247の文通で終了か？　良スレだったのに。

315 ：名無し不動さん：03/05/08 14:04 ID:???

準備だけでもしておくか…
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316 ：名無し不動さん：03/05/09 01:05 ID:l4t1F9Rb

新築じゃないんだけど電話線引き込み工事って大家持ち？
入居者が工事代金を持ってくれって言うんだけど。
電話線は入っていない。でも、黒いジャバラの管は入っている。

317 ：名無し不動さん：03/05/09 09:14 ID:j9wfj0qg

不動産賃貸業は、ボロボロ　連休前後だけでも、こんなに倒産

2003/05/08（木）
金融、不動産賃貸　株式会社アール・エス・ティー
破産宣告受ける　負債2124億円

2003/04/30（水）
不動産賃貸　パシフイツク・リアルエステート株式会社
破産宣告受ける　負債667億4600万円

2003/04/30（水）
不動産賃貸　厚木精器株式会社ほか１社
ＲＣＣより会社更生法を申し立てられ、保全命令受ける　負債171億円

不動産売買　株式会社軽井沢総合開発センター
民事再生法を申請　負債49億7000万円

2003/04/18（金）
不動産賃貸ほか　イノウエトレーディング株式会社
破産宣告受ける　負債30億円

318 ：ゆうじ：03/05/09 09:23 ID:vTnZCB5I

有事法制反対ハンガーストライキ開始！

私は、大阪に住む２５歳の男です。
私は有事法制に反対です。
その意思を表明するために
５月７日から、無期限のハンガーストライキを
自宅にて開始しました。

有事法制（戦争法）を認めてしまうと、
日本は「戦争国家」になってしまいます。
平和のために、有事法制はやめさせなければいけません。

有事法制反対の運動を、多くの人たちと共に
盛り上げていきたいと考えています。

319 ：名無し不動さん：03/05/09 23:27 ID:???

ご融資で生活応援致します

借入件数が多くなってしまった方、失業中の方、
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320 ：名無し不動さん：03/05/10 17:31 ID:5NDkeKag

自宅のリフォーム費用とかってアパートの修理費（経費）で落としてますか？

321 ：名無し不動さん：03/05/10 20:44 ID:LCzVPV3H

あたりマエダのクラッカー！
経費で落さないでどうするの。

322 ：名無し不動さん：03/05/11 18:33 ID:r1A/L/Mc

古い。。。。。

323 ：名無し不動さん：03/05/11 20:06 ID:???

古い言葉使うのがナウいんだよ！！

324 ：名無し不動さん：03/05/13 16:54 ID:Q52yoXYb

なかなかヤングやな！！！

325 ：名無し不動さん：03/05/13 19:06 ID:ZyikrNQF

ナウイ！！

326 ：名無し不動さん：03/05/13 19:14 ID:???

空き地をアパートに変えたいのですが、若干の鍵地で道路へ接して
いる幅が2.3ｍ。　市町村の条例で4ｍは必要なんですが、こんな時の
裏技を指南希望。通路部分3ｍを経て奥は100坪位あります。

327 ：名無し不動さん：03/05/13 21:22 ID:8XiHWc4X

宅建免許持ってるオーナーさんいる？
俺、毎日ヒマしてる家主なんで冷やかし半分、マジ半分で挑戦してみようかと思ってるんだが、
もし合格したら募集は別として更新を自分でこなし更新料（2年で300万以上）入ってくる計算
になるがこれって机上の空論？なにか他に問題（実際に営業しなければいけないとか）
ありますか？教えて下さい。

213過去に迷惑掛けたお詫びと言っては何だけど、もしSARSが日本で蔓延した時には
レス書いてちょ、2箱（40枚）位送るから、今、N95対応マスク買いあさってるんで、
多少の在庫保有してます。

328 ：名無し不動さん：03/05/14 02:32 ID:0SFsMQ+N

＞３０４
家賃といえば。

この春から１戸建てを貸してるんですが
こちらは何も判らない素人なので不動産屋にお任せしてるんですが
４月の１０日には振り込まれる筈の家賃が
未だに振り込まれてないんです。

電話しても、なんだかんだと理由をつけて
振り込む日を延ばそうとしてきます。
「○日までには振り込みますので」
とか言っときながら、世間はもう５月の半ばに入ろうとしてるっての。

こういう事って、結構ある事なんでしょうか・・・。
何かもうあの不動産屋に任せておくのが
怖くなってきました。

329 ：名無し不動さん：03/05/14 12:22 ID:HpSzKYsM

ん～ん、マンダム！
そんな危ない業者やめれば。

330 ：名無し不動さん：03/05/14 20:09 ID:???

大家っておいしいよね

331 ：名無し不動さん：03/05/14 22:12 ID:HpSzKYsM

大家さんは美味しくありません、毎日が戦場です。
朝９時に目覚め、今日一日何しようかなーとテレビ見ながら考えている内に、昼になり
女房のたいして旨くも無い昼食を食べ昼寝しようとウトウトしている時に限って電話が鳴り、
受話器を取れば銀行からの家賃入金のFAXサービス、「くそ、俺様の安眠妨害しやがって」と
独り言を呟きまた一眠り、そうこうしてるうちに夜になり、ご先祖さん今日一日無事で
過ごせましたと、仏壇にお手てのしわとしわを合わせて幸せと合掌していいるので、
皆さんが考えているほど、大家稼業って甘いもんではない。

あー、ホントにひまじゃー！！

332 ：名無し不動さん：03/05/14 22:14 ID:???

何室うんようしてるんですか？

333 ：名無し不動さん：03/05/14 22:16 ID:Fsfztx7g

アパート住人はバカが多くて困る。
ジジババの金儲けのために、近所の一般住民は大迷惑だ。

334 ：名無し不動さん：03/05/14 22:29 ID:HpSzKYsM

１階の貸し事務所や貸し駐車場ぬきに２階以上の居住用なら２ＤＫ、２８戸だけど
なにか？

335 ：名無し不動さん：03/05/15 00:54 ID:???

>>328
滞納、不払いは、よくある。　ウチは失踪ってのがあった。

滞納１ヶ月以上も放っておいたら黙認と見なされ抗弁事由になるぞ。
さっさと本人＆保証人に期限７日間限りで内容証明打つべし。
少なくとも保証人には書面で連絡すれ。

336 ：名無し不動さん：03/05/15 00:59 ID:???

あと不動産屋の賃貸部門は能無し社員の溜まり場だから、
これを機会に契約切れ。
賃貸専門の管理会社を探しナ。

337 ：名無し不動さん：03/05/15 18:07 ID:???

>>10
超カメレスだけど
まじサンクス
ってことで良スレage

338 ：名無し不動さん：03/05/15 21:46 ID:Gwh0OuP9

326へはとりあえず２間長屋を勧めておこう。
間違った。２軒長屋だな。今風だとテラスハウスっていうのか？
ちょっと法規上はアパートとは違う扱いらしい。
大和ハウスだったかセキスイだったか、どっかのハウスメーカーが
商品開発してたぞ。一応マジなんで調べるか、役所へ効くべし。
つか、3ｍ程度なら隣地売って貰えないかね？倍払っても良いと思うけどな。
3X2＝6㎡、つまり２坪。２００ﾏﾝぐらいか。。建造物への保障費見ても
300ぐらい。勿論役所から確認降りるかチェック必要だが。。

339 ：名無し不動さん：03/05/16 00:02 ID:ZBgy20E3

空家が何件も出てる。どうしよう。

340 ：名無し不動さん：03/05/16 00:45 ID:+d20W1am

チョチュねー！
家賃下げれば。

341 ：不動産屋：03/05/16 16:51 ID:a2FSpk7z

自己物件の更新（契約も）に免許はいらないよ。
宅建の免許も業免も。
更新なんて覚書でも出来るから、自分でやった方が得。
（自爆モード）

342 ：名無し不動さん：03/05/16 20:30 ID:+d20W1am

自爆モード（形態）って、不動産屋とは疎遠になり客付けからなにから
自分で処理＝四苦八苦するってこと、また自分にそれだけの
広告宣伝能力がないと手におえないってことかな、レインズ、アットホーム
に広告打つんでも業者でないと受け付けてくれないのでは。
まー手っ取り早いのは宅建免許所持者（名義借り週２日位出勤）を雇って
自分で不動産業始めればいいのかも、そーすればヒマつぶせるし。
でも、トーシローでは失敗するのがオチだね。

343 ：名無し不動さん：03/05/16 20:39 ID:wd89In9v

周２日では専任性が否定されれますが？

344 ：名無し不動さん：03/05/16 20:46 ID:+d20W1am

って常勤して貰わないとだめだってこと。

345 ：　：03/05/16 21:46 ID:Co3HbdwB

　　　　　　　　　　,. -──-　､
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　　　　 !　　|　ヽ|　　　　　､i　　,. イ'

346 ：不動産屋：03/05/16 23:31 ID:a2FSpk7z

>>342
いや、不動産屋の俺が自爆モードって意味ね。
不動産屋が必要なのは客つける時の広告だけ。
契約書も自分の使う大家さん少なからずいるしね。

ちなみに形だけでも開業すんのにはかなり金かかるよ。
一般的にはお勧めできない。

347 ：名無し不動さん：03/05/17 00:32 ID:fZf6FpVG

>>346
そのような意味でしたか・・
ところで業者さんの本音としては、客付けだけ依頼され更新は任されないような物件は
募集掛けても力の入れ具合（覇気）がそこなわれませんか。

また開業資金ですが、事務所開設費（通常の会社立上げ費用）以外に不動産業独特の費用
（例えば預託金）とかありますか。

348 ：名無し不動さん：03/05/17 00:48 ID:tTJa3H2l

事務所一つで開業なら営業保証金制度利用なら1000万円の供託
保証協会制度利用なら60万円の分担金納付（ただし、協会加入
に200万ほどいるが）

349 ：３２８：03/05/17 01:06 ID:rYYUWR9g

>>３３５さん・３３６さん
レス有り難うございます。
その方向で検討してみたいと思います。

350 ：名無し不動さん：03/05/17 01:31 ID:fZf6FpVG

もう一つだけ質問させて下さい。
廃業した時に供託金は戻るとして、保証協会60万協会加入金200万は戻りますか。

351 ：名無し不動さん：03/05/17 01:34 ID:tTJa3H2l

60万は戻りますが200万は戻りません。

352 ：名無し不動さん：03/05/17 01:39 ID:fZf6FpVG

ありがとうございます。
また一つ勉強させてもらいました。

353 ：名無し不動さん：03/05/17 07:36 ID:R1cCMfQy

最近、家賃水準が２、３年前より低くなって
困ってるんですよね。
特に、４月までに決まらなかった物件。
みんなも、同様なハズなのに何で話題にしないの。

杉並の私鉄、徒歩１２分の１階が３月まで６．５万で
貸してたのが、５．９万でも借り手がつかん。
他にも、４．５万のアパートを３．９万に４月から
下げました。やっと埋まった。
明らかに、２００３年度問題が賃貸市場でも
悪影響を及ぼしてる。
もう、おいしい時代は終わったよね。

354 ：名無し不動さん：03/05/17 07:55 ID:???

つうか分譲が半分以下に下がってる相場を無視して
いままで賃貸は暴利むさぼってきたんだよ。
ようやくちょびっと下がっただけじゃん。

最終的には、半額にするか、空き家にするかの究極の選択だよ。

355 ：不動産屋：03/05/17 12:52 ID:uFRspqgk

>>353
築年数は？
新築がバンバン建つような所は下がるの早いよ。
最近急落してるのは大体こう言う地域。
まぁ供給過多な地域全体に言える事だが。

築１０年超えてもスグ決まる地域も実際ある。
賃料もほとんど下げずにね。
需要過多の地域は下がってないって事。

ちなみに杉並の私鉄でも西武新宿ならダメダメ。
井の頭線ならまだマシ。
木造アパートならそれでなくとも難しいが。

356 ：名無し不動さん：03/05/17 13:44 ID:VV7UJAdJ

>354
借家法を分かってない馬鹿はすっこんでな。

357 ：名無し不動さん：03/05/17 16:33 ID:???

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358 ：名無し不動さん：03/05/17 20:54 ID:3kfI4be6

土地持ちです
木造で１ＬＤＫ６室のアパート建築するのに
いくらぐらい、かかる物なのでしょうか？

359 ：名無し不動さん：03/05/17 22:00 ID:fZf6FpVG

>>353
自分の所有物件の家賃変動状況書くね、
まず物件の詳細、RC５階建て２階以上の居住２DK×２８戸、築年数１６年
建築前に銀行へ提出した事業計画では２DK、85,000円(仮設定）
建築後、募集賃料95,000円２ヶ月で全て満室、５年後の平均賃料108,000円
１０年後103,000円、現在98,000円ってかんじ、駅まで徒歩500歩の物件なので
年間通してほぼ満室、２世帯同時に空く事は3,4年に一回あるかないかだよ。

なんだか大変そうだけど”頑張って”って言うぐらいしか励ませないけどなー。
あっ、それとさー2003年問題だけど、事務所（オフィス）のことで、居住用スペースは
あまり気にする必要無いのでは。

360 ：名無し不動さん：03/05/17 22:10 ID:fZf6FpVG

あのさー、過去の確定申告書引っ張り出して、家賃平均数字電卓ではじき出し
書いてるんで机の上シッチャカメッチャカだよー、如何してくれるんだよ。
なーんてね。

361 ：名無し不動さん：03/05/18 02:31 ID:???

>>356
つまり、賃貸が得だなんてのは嘘八百もいいとこってことでFAですな。

362 ：名無し不動さん：03/05/18 04:56 ID:???

↑何か反社会分子が混じってるね。
　「賃貸ＶＳ持家」板の人かな。

スレ違いなんで詳しく書かないけど、新規家賃は市場原理通りに
いつでも適正価格だよ。　>>359さんのような常時満室の部屋は多少
割安かもしれないけど。

もし賃貸が高いと思うなら、それは持家が高いということ。
「公庫＆銀行様の過剰融資」と「暴利デベ様」のおかげですな。
持家が「庶民の夢」の分だけ高いのは仕方がない。

363 ：名無し不動さん：03/05/18 05:01 ID:???

>>353
２００３年問題とは関係無いでしょ。ウチは満室だ。
杉並特有の問題じゃないか？

西武線沿線なら杉並病は有名だし去年裁判で公害認定されたよね？
賃貸住民には悪評高い「レジ袋税」導入は一昨年でしょ？
賃貸住人は住み替え自由だから条件のいいとこへすぐ流れちゃうﾖ

364 ：_：03/05/18 05:16 ID:???

365 ：名無し不動さん：03/05/18 12:54 ID:???

>>253
そもそも徒歩１２分なんぞ、戸建ですら厳しい立地なのだが。
値下げせず借り手がいると思う認識が甘すぎ。
アパート、マンションなら徒歩５分が限度だろ。

366 ：名無し不動さん：03/05/18 12:55 ID:???

あ、わかると思うが、２５３は３５３ね。
突っ込むなよ。馬鹿。

367 ：名無し不動さん：03/05/18 13:52 ID:/GU3jzHR

>>366
ガチョ～ン！
そーゆーことか、ＯＫ。

368 ：名無し不動さん：03/05/19 01:27 ID:???

確かに自己物件割安だと思う。
7,8年ぐらい？前のことかなー、空室が出て以前の退去者と同額賃料（110,000円）で
募集かけても６ヶ月位埋らない事があり、試しに賃料１万下げたらすぐ客付きしました
（多分たまたま、偶然だと思うけど）その時アレ？１１万×６月＝６６万の損だけど
仮に１万下げた賃料ですぐ客付きしたらその１万の値引きと６６万の損、どっちが得かなー
って考えたことがあって以来、ご近所の物件に比べ割安な賃料設定してます。

だって空室ほど勿体無い事ってないでしょ、また幸いに近隣物件との値下げ競争ならトコトン
勝負出来るし、余裕もあるしね。（これを始めるからデフレに拍車かかる要因かもね）

なぜ皆の「名無し不動産」が青くて（ID???)になって、自分が、緑にID英数字刻まれているのか
不思議だったけど、何となーくわかった気がするからチャレンジしてみる。

369 ：名無し不動さん：03/05/19 01:32 ID:???

成功！

370 ：353：03/05/19 09:08 ID:45n+hZCB

皆さん、良い立地条件の物件お持ちですねえ。
確かに、西武新宿線沿線です。

だけどさあ、書いてるのは勝ち組みの少数で
多数の大家は、家賃値下げしてるでしょ。
素直に認めようよ。

オフィスビルから改築なんかで可能な限り居住用賃貸に変えてるでしょ。
２００３年度問題の影響は大きいと思うが。

371 ：名無し不動さん：03/05/19 10:53 ID:???

３６８です
意味もない、無駄な値下げを続けてるように思われそうなので、補足
数年前から募集賃料下げずとも、新規入居者（空室後約２ヶ月ほどで）決ります、
家賃相場も落ち着いたような気がするな。

372 ：名無し不動さん：03/05/19 14:23 ID:???

結局ダメな物件は下がり、良い物件は上がらずとも下がらないってことだね。
353にだが、不動産屋から広告費取られてるよね？
それって今は客付け100％が普通らしいけど、そこんとこどうよ？
いまだに50％ならそれが原因。つまり客付け会社（駅前とかで物件を持たない不動産屋）が
紹介するまでもなく弾かれてない？
それとどうしても埋まらないなら自分でチラシ作って蒔いたりしたら？オレは
そうしようと思った事が何度かあるし、近所の大学とかに下見行った事がある。

値下げ、値下げっていうがオレんとこは上げたよ。￥1000だけど。御見合いみたいなもので
タイミングとか相場観とかそういうのが複雑だからなあ。。下げた方がすぐ決まるし、確かに空き室で
放置よりは良い。それとバブルの終わり頃のままの家賃設定ってのはもう通じないよね。

それとオフィスから改造ってのはやってるヤツいないだろ？大体建築法に合致するような
建て方じゃないんだし。。事務所と居住用とでは採光とかいろんな部分で違う。どちらかと言うと
そうやって需要を作り出したいだけだよ。実際築20年越えのビルからマンションに改築しても
３５年ローン組めないし。だからオレは影響なしといいたい。353が木造だったりしたらもっと影響なし（笑い

373 ：353：03/05/19 22:03 ID:45n+hZCB

全く、オレを煽ってる連中は勝ち組みの中の
勝ち組みだね。
家賃水準下がってるというデータが存在するん
だから、たいていの大家は下げてるはずでしょう。

＞木造だったりしたらもっと影響なし
おいおい、木造アパートが、一番投資効率良いハズだろう。
別に笑われる筋合いは全く無いと思うが。

２世のボンボンがこのスレには多い訳ですねえ。
2ちゃんの中でもトップランクですね、このスレは。
オレはまだ、３０代前半だし、２棟目は皆さんの
ような物件買いますよ。そのうち報告しますから。
銀行と打ち合わせでもすっか。

374 ：名無し不動さん：03/05/19 23:14 ID:???

353大丈夫かよ？煽ってないよ。木造を笑っているのではなく
2003年問題はオフィスビルつまり、木造アパートの需要と賃貸マンションというか
改造後の職住超近接型マンションとの需要が同じ土俵で語られているのなら間違っているといいたいのさ。

下がっている相場は事実だよ。後から建つ建物はデフレのおかげで安い建築費だし
金利も安い。オーナーも「投資」と捉えているから年利が何％だのとあまり儲け主義では
無くなったしね。
おかげでかなりの低家賃で募集をしている。その煽りで353の物件がワリを食っているのだろう。
恐らく投資物件と称された古い木造アパートでも買ったのだろう。

だったら挽回すべく努力はしたのだろうか？ここでウダウダせずに
さっさとチラシを蒔くなり、掃除をするなりしてみろっていいたい。近所のアパートでは
大家自らペンキ塗りしてたぞ？他の大家は入居者が決まるまで建物周辺を綺麗に毎日掃除するんだとか。
それは「綺麗な環境」に見せかける為なんだってよ。汚い建物や環境には汚い人間しか住まないんだと。

375 ：名無し不動さん：03/05/20 00:51 ID:???

>>353
「なんでも相談室」だったね、ｽﾏｿ
家賃が下がる話に少し過剰反応しちゃった、許せ。

環八や中杉通り等のバス路線を調べてみたら？
場所が良ければ５分毎にバスが来るし深夜まで通勤バスがある。
それで、交通便を人気のエリアへ「ＪＲ荻窪or阿佐ヶ谷or吉祥寺駅、
バス●分徒歩●分、西武線●●徒歩１２分も利用可」と変更。
荻窪南口あたりのリハウスやリバブルへ持ち込む。
もともと駅近物件が少ない吉祥寺でも（バス便があれば）いいかも。
いかがでしょ？

376 ：名無し不動さん：03/05/20 02:31 ID:???

368だけど、
353、別に驕り昂ぶるつもちは無いけど、
２世、ボンボン？そっか－その様に判断されても仕方ないかー、
俺は２０代前半で両親他界し、当時未成年の妹２人養っていく為に土方、産廃業、金になる事は
何でもやったけどね、ただ両親が残してくれた（広めの土地、木造平屋母屋、倒壊間際の
アパート）財産を必死で守ろうにも、毎年収める250万近くの固定資産税の為に労働収入
の大半が持っていかれ、このままだと妹たちに人並みの生活さえさせてあげる事が出来無い
んじゃないかと売却さえ考えていた時期もあったけどね。
その後たまたま始めた賃貸業が順調に行き現在に至ってる訳で、世の中、汗流さず物事全て
自分の思い通りに行く事ってあるのか逆に聞きたいね。

俺の一時期の苦労なんて他の御仁からすれば、何言ってやがんだと笑われるかもしれないが
みんな大なり小なり多少の苦労あるのでは？

　>374氏が言ってるように建物を絶えず小奇麗にするって、大事だと思うよ、ウチは、
シルバー人材センターのお年寄り雇い、週三日（１回３時間かけて）清掃してもらってる。
それと、俺がやってる事だけど、不動産屋さんに、月　１回はケーキ持参し労をねぎらう
って事かな、その時心の中で、俺の物件空いた時真っ先にプッシュ頼むぜって念力かけるけどね。

377 ：名無し不動さん：03/05/20 03:25 ID:???

376です
嘘いいました。不動産屋に月１、ケーキ、茶菓子持っていっていません
三ヶ月に一度あるか無いかです。
また、PC初心者ゆえ、キーボード叩くのも、右手中指一本なので誤字打ち書き消去
の連続作業してるので、多少の誤字見逃して下さい。

378 ：名無し不動さん：03/05/20 11:00 ID:???

もう一つだけ訂正させて下さい。
250万の固定資産税は現在のことで、当時の固定資産税は幾らだったか覚えて
いません、でも100数十万だったことは確かです。

379 ：不動産屋：03/05/20 13:33 ID:zHYgJOww

>>353 >>375
なかなか良いね。
吉祥寺からの路線があれば、それなりに
効果あるんだけど、無かったよな。
広告料と広告方法については前スレ参照して下さい。

380 ：不動産屋：03/05/20 13:40 ID:zHYgJOww

>>376
古い元付タイプの業者には有効＜ケーキ、茶菓子
但し先付には金、とにかく金。
特に３，４万程度のアパートじゃ両手でも知れてる
から、意識しないと難しい。

381 ：山崎渉：03/05/22 02:53 ID:???

━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅（＾＾）]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

382 ：age：03/05/25 02:15 ID:???

383 ：名無し不動さん：03/05/25 07:59 ID:4ByARcOh

あげ

384 ：取り立てに疲れた男：03/05/26 12:20 ID:HYI+gHV2

滞納家賃のような少額債権の回収を代行してくれる業者ってありませんか(筋者以外で)。
トリオやパートナーは、現況滞納者だと新規に加入できないんですよね。

385 ：名無し不動さん：03/05/26 12:46 ID:???

アパート経営で、自分で管理会社してる人いますか？
やっぱり、社員は架空で、身内の名前を使うのですか？

386 ：>385：03/05/26 21:48 ID:e70XIhWZ

自己で管理していますが、そのために、合資会社を６万円で作りました。
したがって架空ではありません。身内ですが、嬬のハハを雇っています。

387 ：名無し不動さん：03/05/27 00:32 ID:ApBnhC8g

>>386
会社を設立するメリットって何ですか？
税制面で有利？

388 ：bloom：03/05/27 00:33 ID:6EQDEpCL

http://homepage.mac.com/ayaya16/

389 ：名無し不動さん：03/05/27 18:31 ID:???

ここのキャッシング親切ですよ。
最初の支払日、最大2ヶ月後からでOKとの事。

社長さんが話の分かる人で、6件で220万借入が
あったのですが、40万融資してもらえた。
最初の支払日も２ヵ月後にしてくれました。
紹介しておくよ。
http://38370701.com/
i-mode http://38370701.com/i/

390 ：その通り：03/05/27 21:49 ID:ZNP77000

>>387

391 ：名無し不動さん：03/05/27 22:05 ID:???

>>384
なんで追い出さないんだろう？保証人から取り立てして入居者は
二度目は退去させるようにするけどな。やっぱヤバメな人に
貸しているのかな？

ウチは普通に貸しているけど面接はしない。でも不動産屋で勘だけの審査（ｗを
くぐり抜けたのだけを入居させている。
保証人は親か極親しい親族のみ。1Ｒだからそうなんだけど。

一日でも遅れたら最初は即座に保証人へ電話する。入居者へはその後。
そうすると怒る人もいるのだが、契約書通りの事であってそれを守れないなら
社会人になれないまたは通じないよと説得をする。
二度目はまずしないが、繰り返す人もいる。そういう場合は書面で警告。
速達か通知付きで送付する。

小さい規模でもすでに５．６回やっているから何十と管理していると面倒だろうね。
つか、こっち側の不動産屋が警告程度なら代行してくれないか？ウチはタダだよ。

392 ：名無し不動さん：03/05/28 01:06 ID:b4theQoo

>>384
ビルの管理会社の人に頼んでるよ。
不動産屋にたのんだら断られた。

393 ：山崎渉：03/05/28 10:21 ID:???

　　　　∧＿∧
ﾋﾟｭ.ｰ　(　　＾＾）＜これからも僕を応援して下さいね（＾＾）。
　　＝〔~∪￣￣〕
　　＝ ◎――◎ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山崎渉

394 ：名無し不動さん：03/05/29 01:12 ID:???

>>391
一日でも遅れたら督促、は賛成だけど、いきなり保証人や勤務先連絡は
まずいかと。　いちおう、信頼関係なんだし。

>>384
ヤバい香具師相手なら、滞納履歴とって教科書通りやるのが結局一番
早いかも。　司法書士なら弁護士より安いぞ。
連帯保証人を追い込んで、契約解除念書に滞納住人の判押させるウラ技もある。

395 ：取り立てに疲れた男：03/05/29 01:42 ID:4YcQt3S2

皆さんレス感謝です。

文書や電話による督促までは管理会社がやってくれるのですが、
法的措置はこちらでとらざるをえません。
「職業:裁判所へ通う人」になりつつあります。
関東一円に物件が散在しているので、管轄の裁判所へ通うだけでも一苦労なんですよ。
滞納家賃にも課税されるので、サービサーに債権譲渡して損金を確定したいんですが。

396 ：名無し不動さん：03/05/29 12:28 ID:???

>395
なんでそんな管理会社使ってる訳？
滞納家賃の取り立てまでしてくれる管理会社を知らんの？
だとしたら自業自得だ、無知なアンタが悪い

397 ：名無し不動さん：03/05/30 00:25 ID:???

一日でも遅れたら保証人へ連絡・・ってのはつまり
殆どの場合、保証人＝親なんで思いっきりドヤされるのを期待するのと
厳しい大家さんって見られる事を期待しているから。
学生の場合だと親が保証人でしかも子供に代わって振込みもしている場合がある。
そういったパターンだと「一日ぐらいいいじゃないか？」って言われるね。でも
一日と１週間と一ヶ月にどんな違いがあるか説明をしてもらう。大抵は説明出来ないね。

ところでレオパとかはホテルみたいな契約なんでしょ？普通のアパートじゃダメ？
それと支払いにクレカ経由ってのはダメ？クレカの決済の遅れはかなり人生的に痛いんじゃないかと
思うんだけど。カード会社の人が取り立て代行？（口座にカネ入れろ！って）してくれるっしょ？便利じゃない?

398 ：名無し不動さん：03/05/31 21:33 ID:???

法人（管理会社）申告完了した。
おかげ様でここ数日ヒマ潰せたよ、あー良かった。

家賃収入に対して管理費組み入れ比率の言い争いも今回で最後、痛い税理士とも
オサラバして真剣に会計事務所まわりしよっと・・・

ボヤキ。。。。
数日間書き子せず他スレ閲覧してたけど、「騙り、偽り、騙し、グル、成済まし
etc、多いんだね」ビックリ！！　これぞ正しく２CHって事かー改めて実感したね。
下手な書き込みし陥れられたらタマッタもんじゃ無いから、又静観しーようっと。

399 ：名無し不動さん：03/05/31 22:19 ID:???

>>397
銀行に相談したことあるけど、カード決済の取り扱いは審査厳しい
らしい。
代わりに自動引き落としを勧められた。手数料１回400円だったかな。
いちいち督促する手間ヒマ考えたら安いかも。
ただ、不払い（確信犯）には無力だよな～。

400 ：名無し不動さん：03/05/31 23:36 ID:oiHdUBDp

カード決済（信販）の手数料は最高７％（年間利用金額により軽減）もったいない。

２○３氏はお元気だろうか？元気ならなにより。
家訓「我を非として当う者は吾が師なり」
勉強させてもらいました（粛清してました）

「人心計り難し」って事ですか。

401 ：名無し不動さん：03/05/31 23:39 ID:???

しまった、sage入れ忘れた。

402 ：名無し不動さん：03/06/01 09:38 ID:???

なるほど～カードで決済ってのは難しいんだね。
ちょっとウチでは無理だが複数アパ持っている人だとバリューが効いて
ちょっと良いかもしんない。払うほうもポイントがドバドバつくから
お互いいいんじゃないかな？って面もあるかも。

とかかいていたら手元にカードの請求書が来てビックリ！！こんなに先月買ったかよ？？
プラスチックマネーは難しいね。つい使いがち。

それと不払い（カードで決済出来ない）の時にそれが判らないのがダメなんだね？
追い出すタイミングとかがずれるでしょ？４月分の家賃が６月？とかに支払われて
カードホルダーが５月の請求で払えない場合はどっから退去を願うのかな？

それとリボ払いだな。これが曲者らしい。７万の家賃を４万のリボにされちゃうと
一年ちょっとで枠越えちゃうね。
なんか、こう、スッキリした方法ないかなあ？とりっぱぐれと居座りと審査をもうちょいと
軽減したいんだよね。

自動引き落としでも同じ銀行でないとダメでしょ？大家がA銀行ならそこへ
口座を作ってもらって期日に振替えるってこと？それとも借主が持つB銀行から
A銀行宛に振り込まれるってことかな？

403 ：名無し不動さん：03/06/01 09:46 ID:???

>>399
>手数料１回400円

ちょっと読んでﾋﾞｸｰﾘしたんだけど（ｗ　それは賃借人全員の家賃を
一括で指定した日に口座振替する場合だよね？
賃借人が個々にこちらの口座に定額自動振り替え等を利用する場合は
手数料は賃借人持ちだよね？

404 ：399：03/06/01 20:50 ID:???

銀行の説明をあまり詳しく聞いてなかった、スマソ。

銀行には口座自動振替サービス専門の子会社がいて、賃借人の他銀行
口座からでも引き落とししてくれるみたい。手数料は賃貸人または
賃借人または管理会社の誰が払っても良いが、一般的にはお金を
受け取る方が１件ごとに手数料を払う場合が多いらしい。

不確実な情報ばかりで申し訳ない、すぐに資料が出てこないし、
ネット銀行の振込手数料に比べたら暴利なので真剣に考えてなかった。

405 ：名無し不動さん：03/06/01 21:57 ID:???

>カード決済
家主がカード会社と契約する必要が有るが、先ず、法人でなければならないし、経営年
数や資本金額など、色々と審査が厳しいから殆ど無理

>他銀行への自動振込
大家が農家で潰した田んぼに立てたアパートに住んでた事が有るが、地銀からＪＡへの
振込で手数料は\650ぐらい取られてたと記憶してる

406 ：名無し不動さん：03/06/02 15:32 ID:???

399サンクス。ちょっと相談してみるかな。
カードは本当に審査（大家側）が厳しいみたいだね。

ところが今日不動産屋へ行ったのだが〇×カードで決済しますってのが
あったぞ。ローマ字日本語名だった。やべーな、記憶力落ちてるな。。
ＴＩＮＴＡＩだっけな？そんな名前のカード（聞いた事が無いが）で支払うようだ。
借家人専門のカードかな？後で聞いてくるよ。

ついでに銀行に行ってアパート資金の相談をしてきた。審査前にシュミレートに掛ける？んだと。
今は係数が下がったらしく難しい顔してたな。やっぱ大手ではなく小さい信用金庫とかの
方が良いかな？まあ、審査じゃないからいいか。。2200借りて７万×４室じゃダメかあ？
なんか不安になってきたよ。

手数料は聞いて来れば良かったな。でも￥400とかじゃなかったと思う。もっと高いんじゃないかな？

しかし春はカネがでてくね。あっというまに５０万が飛んでいった。口座に￥900しか
残ってないぞ。固定資産税に自動車税、カードの決済にローンやリースの支払い・・
マジで調子くれていると酷い目にあいそうだ。自重自重。。

407 ：某オーナー兼”管理”会社：03/06/02 17:47 ID:iJwtS/FT

今日は銀行で記帳して　１時間かけてチェックしたら
滞納はひとつも無かった。
インターネットバンキングで通帳の記帳もできるとイイのに・・・と思うのは
私だけでしょうか？
（個人用ATM持って来いっちゅうの！！）

408 ：名無し不動さん：03/06/03 12:40 ID:KYXKD7xZ

age

409 ：名無し不動さん：03/06/03 14:24 ID:???

http://news2.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1054612825/l50
http://www.asahi.com/national/update/0603/012.html
　専用くぐり戸や専用階段　猫と暮らす賃貸マンション登場

だと。ものすごく高い賃料だね。世田谷でも高すぎ。

410 ：名無し不動さん：03/06/03 14:52 ID:???

>407
とりあえず、Microsoft Money にダウンロードとか。

411 ：403：03/06/03 17:41 ID:???

>>404
あ、レスありがとうヽ(´∀｀)ﾉ漏れはワンルームを何軒か持ってるんで
本来スレ違いの人間なんだけど「手数料」に目が留まって書き込んで
しまいました（ｗ　漏れ、以前、管理会社に勤めてたんだけど。その時の
管理費と修繕積立金は口座振替にしてて管理組合が振替手数料を
負担してたな、うん。

>ネット銀行の振込手数料に比べたら暴利
そうだよね。漏れは手数料は賃借人持ちでやってるけど・・・自分の場合は
一軒から得られる家賃も少ないから、手数料だって真剣に考えちゃう(；・∀・)

412 ：名無し不動さん：03/06/03 18:14 ID:5DGIpOk3

>>409
参考になりました。
ありがとうございます。。。

413 ：名無し不動さん：03/06/04 02:14 ID:???

>>411
手数料引落し人負担の自動振替だと、引き落とし不能の場合には
振込人（住人）が後日みずから手数料を払って入金しなければ
ならないから、うっかり滞納の歯止めになる。　‥かな？

って弱気じゃいかん、「賃料管理費は甲(賃貸人)の指定する金融機
関の自動振替とし、係る手数料は乙(賃借人)の負担とする」
という条件を２ｃｈ家主連盟申し合わせ事項にしましょ。（笑

>>409
人気の池尻三茶駒沢大エリアで新築だから、家賃は相場かも。

414 ：名無し不動さん：03/06/04 10:25 ID:???

>409
何でもカンでも煽るのヤメレ。
それとも、世田谷で新築ペット可マンションの相場を知らん素人か？

415 ：411：03/06/04 12:07 ID:???

>>413
契約書も振込み手数料は賃借人の負担、となってたから、みんなそうなんだ
とばかり思ってますた(；・∀・)

>「賃料管理費は甲(賃貸人)の指定する金融機関の自動振替とし、
>係る手数料は乙(賃借人)の負担とする」
>という条件を２ｃｈ家主連盟申し合わせ事項にしましょ。（笑

↑大賛成！ヽ(´∀｀)ﾉ「手数料を家主が負担する」ことがﾃﾞﾌｫﾙﾄに
なっちゃうと「え～！？前の家主さんは手数料、負担してくれたのにぃ～」
って言われちゃいますもんね（ｗ

416 ：名無し不動さん：03/06/05 11:47 ID:btbWOA9m

■■融資枠拡大キャンペーン実施中■■

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417 ：413：03/06/07 02:06 ID:???

>>415
ありがと、オレもその方向でやってみる。でも物件毎に事情が
違うだろからこれはネタ半分として仲介・管理に相談してね。
振替手数料の分だけ管理費値上げできる人もいるかもしれないから。

418 ：名無し不動さん：03/06/07 02:12 ID:RHCTfxov

準備だけしておけば安心できる
http://www.bi.wakwak.com/~murra/index.html

419 ：名無し不動さん：03/06/07 22:38 ID:???

よくサラ金、融資関係の宣伝カキコがあるよね？例えば
>>416とかね。カキコのときの一旦出てくる文章が変ったんだよね。
この間からIPを取るようになったんだけど、今度は宣伝費を課金するらしい。
マジで2ちゃんはお金に困っている（訴訟で）ので多分？本気でやるんじゃねーかな。

まあ、それは書き込み者の責任だからいいんだけど、こういった「小口融資」へ
安易に手を出すと「銀行からの融資審査が通りません」ってのは本当。

この間、アパ資金で相談にいったんだが思いっきり低い声で
「サラ金あたりに借金歴があったり、焦げの過去があると通りませんよ。
　勿論近親者にもそういった人（多重債務者？）がいれば通りません」

だとさ。で、勿論だが担当者には審査部門からそういった情報が来ないんで（漏れるから）
審査が通らない事実しか伝えられませんと、念押しされました。
前はこんな事言われなかったんですが、昨今大手から即小口融資（よくこのスレなんかで見かける業者）へ
渡る人が多いのでそういったのはすぐにヤミ金へ転落しがちなんで早いと3ヶ月ほどで多重債務者に
なるんだそうだ。
昔は大手→中堅→零細と順に渡ってから小口やヤミへ流れたんだけど最近はネットや携帯の網から
情報（というか宣伝ね）を掴むのが「ヤミかそれギリギリの業者」なんで取り立てが非常に違法ギリっぽくて
すぐに債務者は焦って焦げ付かせられちゃうんだよね。
貸す側（取り立てる側）も、素人が多いのでつい荒っぽいので短期で貸して短期に全額回収とか
する結果が焦げちゃうんで、転落？とみなす銀行の審査ポイントが大手で小額で
過去に延滞とか無ければOKというか、ギリギリかな。。ワカランけど

まあ、銀行で借りたきゃ、銀行以外で借りない事。カード引き落とし口座はちゃんと残高確認しとくこと。

420 ：411：03/06/08 01:36 ID:???

>>417
漏れは現在、個々に家賃が振り込まれてくる状態なので（ｗ
「全部屋まとめて自動振替にすることになりますた」なんて
言えるように（部屋を増やせるように）頑張ります(*´▽｀*)

413さんも頑張って下さいm(__)mいろいろ勉強になりました♪ありがとうヽ(´∀｀)ﾉ

>>419
>「小口融資」へ安易に手を出すと「銀行からの融資審査が通りません」

そうなんだ！？( ;ﾟДﾟ)銀行って自分に甘くて他人に厳しいんだね・・・

421 ：413：03/06/08 01:46 ID:???

リンク貼付け屋というのがいる。
２チャン等のＢＢＳにヤミ金アダルトへのリンクを貼り付けて、
読んだ人がワンクリックするといくら、というアルバイト。
だからクリックしてはイケナイ、貼付け屋を儲けさせてさらに
リンク貼付けを助長する。

ime.nuは２ｃｈの（匿名性と運営収入のための）リンク。
>>416の38370701.comが貼付け屋のＩＤだ。

422 ：名無し不動さん：03/06/08 02:54 ID:???

中野７分にペット可新築マンション１ＤＫ１２～１３マソというのが
出来たが新築なのに１ヶ月経っても結構空いてる。（家賃は相場＋１ﾏｿ）

中野でペット可にするということは女性ターゲットと想像するが
物件が大通り沿いなのが女性には痛いのかも。
場所の特性を考えないとペット可も逆効果ということか。

423 ：学生と契約：03/06/08 09:22 ID:ydfj2Ciu

学生（未成年）に部屋を貸す時、誰を契約者、また保証人にしていますか？
契約者（学生本人）、保証人（親）で宜しいのでしょうか。

皆さんのご意見お願いします。

424 ：名無し不動さん：03/06/08 10:18 ID:L/+Fc/MT

↑　よろしいです。

しょせん契約なんだから　相手（保証人含む）が約束を守るかどうかなんて
解らないわけだから、守ると思って契約するしかないのよネ～

425 ：名無し不動さん：03/06/08 11:07 ID:???

>そうなんだ！？( ;ﾟДﾟ)銀行って自分に甘くて他人に厳しいんだね・・・

よく言われるように「晴れている時に傘を貸してやり、雨が降ったら取り上げる」ですね。
振り返って自分がお金を貸す立場に立てばそういったことも判りますよね？
アチコチから借りまくりで返済も何度も延長するような人にお金を貸すかと
言われればやっぱ貸したくないですよね。

で、金融関係ではそういったデータを集める場所というか会社があって幾らをドコが
貸していて焦げ付きしてるかとかのデータを共有しあってます。銀行もそういったデータを
元に「審査」をしてます。勿論独自の調査も絡むんだと思います。

未成年へ貸す時は保護者でしょうね。所得証明書とか会社の登記簿とか
納税証明書なんかがあると、保証人としての保証？　つくかな？

法人契約なんかだと契約者が会社で保証人が入居者でした。

426 ：>学生と契約：03/06/08 15:19 ID:ydfj2Ciu

>>424さんへ。
ご指南ありがとうございます。
そうですね、日本は契約社会ではないですからね。
しかし、貸す側の立場として色々と明文化しておかないと後で揉め事の原因になりませんか。
最近の賃貸事情（賃料問題、敷金問題など）を考えると少し不安に思います。

>>425さんへ。
ご指南ありがとうございます。
保護者（親なら良いですが、第三者の場合もあります）が契約者の場合は、転貸を承諾する事になりますね。保証人の選出も考えなくては・・。
それから法人契約の場合、優良企業（１部上場とかの）なら良いのですが、会社の債務を従業員（入居者）に保証させる企業もどうかなと思いました。

427 ：名無し不動さん：03/06/08 18:43 ID:94ABipLc

↑
ま、何かあってから心配しろよ。
事故が怖いんなら車には乗るなってこった。
乗る前にあれこれ心配しても　しょうがないっしょ。
対向車につっこまれるかもしんないって思うんなら　車乗れないっしょ！？

428 ：425：03/06/08 19:04 ID:???

いやいや、学生に契約者になってもらうんよ。
保護者が保証人。え？賃貸の保証人って「連帯保証人」だよね？つか
第三者なんかに保証人になってもらう理由がワカラン。何十万もする部屋？？

法人契約だと入居者が保証人だからこそ、万が一会社が倒産した場合だと
「入居していられる保証」が入居者側に無くなっちゃうでしょ？
え～～？？オレがヘンなの～？

429 ：名無し不動さん：03/06/10 03:25 ID:???

>>426さん
オレは、いや私は学生には貸したことがないっすけど、金払いに関
しては一般に学生は良客みたい。です。　ただし家賃振込を親では
なく学生が直接払う場合は滞納が茶飯事らしい。です。　さらに問
題は学生が世間知らずなので騒いだりルールを守らない等、共同生
活上の支障があるってこと。です。　もっと最悪なのが法学部の学
生で、ヒマに任せて自分の勉強ついでに借地借家法や原状回復ガイ
ドラインを振りかざして攻撃してきたりする。します。　保証人が
近親でなく「名前を貸しただけだ」って抗弁してきたらテコズリま
するよ。　（つづく）

430 ：名無し不動さん：03/06/10 03:29 ID:???

心配でしたら、相手は学生なんだから４年の定期契約にしちゃうのは
いかがでしょ。敷金４ヶ月くらいで。

条件は明文化しても効力無いこともありまするので、重説を忘れずに。
どうしても心配なら、ウラ技は公正証書にしちゃうこと。

そして、滞納するのを楽しみに暮らせる奥義。
　其の壱「賃料４年分４８回手形払い」
　其の弐「強制執行認諾約款付き公正証書」
私は経験無いのですが、どなたか極悪非道の方、会得して下さいませ。

431 ：>学生と契約：03/06/10 09:48 ID:Us5xCuFJ

>>429さんへ。

ありがとうございます。
親からの家賃振込がベストなんですね。
その場合、契約書は契約者（学生）保証人（親）で良いのでしょうか？
不動産屋は親が契約者で、保証人も親と言っています。こんな契約でもおかしくないですか？

432 ：425：03/06/10 10:03 ID:???

＞法人契約だと入居者が保証人だからこそ、万が一会社が倒産した場合だと
「入居していられる保証」が入居者側に無くなっちゃうでしょ？

ちょっと書き方がヘンだった。
会社が倒産とか不払いをしても「社員寮」とは違い、入居者として「賃料を支払う義務」が
保証人である入居者にあるし、契約者である会社が支払うまでは拘束を掛ける意味でも
そこへ住み続けて頂く必要があるから。で、確か特記事項だったか重説に但し書きがあったような。。

ウチは一般的な１Rなんで社員寮としての契約ではなく支払いは会社が直接行う方式の
場合の契約でした。

学生さんはいいよ～。カネ払いは良いし。やっぱ学生さんが払うパターンは遅れますので
ガツン！とやっとくとそれ以降は大丈夫だったりしますけどね。
社会人だと給料をカードとかサラ金とかクルマとかに注ぎ込み出したらヤバイです。
かえってコッチの方が手が付けられない。数回遅れたら要観察、一ヶ月以上溜めたら
即時退去願うか「面接」します。期限厳守の再説明ですね。
でも、少ない部屋数なんで出来るけど多いと面倒だね。こういうのは不動産屋がやったり
は、しないのかな？

433 ：425：03/06/10 10:17 ID:???

＞不動産屋は親が契約者で、保証人も親と言っています。こんな契約でもおかしくないですか？

それもおかしくは無いけど「入居者が別の人とか妹とかと入れ替わり」になっちゃう可能性もあるっしょ？
入れ替わる時は当然新規の契約としなければならないので（礼金とか欲しいでしょ？）
それとも「入居者は契約者のお子さんの＊＊クンだけ」って特記事項とかが書いてあれば
問題なしでは？妹とかが勝手に同居してしまう場合もあるので
1Rの場合は「入居者人数」とかも制限しておくのは普通。ま、不動産屋にこれを聞いてみて、
答えがちゃんと納得出来れば問題無いかと。

434 ：>学生と契約：03/06/10 15:36 ID:Us5xCuFJ

不動産屋は、契約書で入居者を限定するから大丈夫とは言うけど、

実際に貸している人間は学生（入居者）だし、
やっぱり家賃は親が払うんだけど、何か釈然としない。
こんな可笑しな契約は、アパート賃貸借契約以外考えられない。
すっきりとした契約書はできないものか、・・。（愚痴です）

435 ：>法人契約：03/06/10 15:52 ID:Us5xCuFJ

会社が契約者で、家賃を払わなくなったら入居者には退去をお願いするしかないけど。
そのまま住み続けたいといったら入居者と契約し直して、
まてよ、ダブル契約になっちゃうかな？
でも家賃を払えなくなったら、その会社は危機的状況だということで契約そのものが危ない、。
この入居者も、危ないってことですよね。

436 ：名無し不動さん：03/06/10 15:57 ID:???

家賃は手形にして貰うのはどう？

437 ：425：03/06/10 23:39 ID:???

＞会社が契約者で、家賃を払わなくなったら入居者には退去をお願いするしかないけど。

そのとおり。
会社が払わない＝退去理由。入居者に出て行ってもらうか、「保証人」として
代わりに支払う事で「契約を維持」する事が出来ます。

入居者（保証人）が支払いを継続する事で入居契約を維持出来ます。その代わり
契約更新が出来ません。契約者が払っていないからです。勿論契約を入居者とした
新規の契約として結ぶのはOKでしょう。ダブルの契約になるのではなく
期間終了まではお金を払い続ける限りは旧の契約だと言う事ですね。

＞でも家賃を払えなくなったら、その会社は危機的状況だということで契約そのものが危ない、。
そういう事で一般的には「即時退去を願う」のですが会社倒産なんかの場合ですと
従業員の給料は債務より優先して確保されますし、失業保険も即時支給されます。
ですので半年程度なら支払いが滞る事も無いと思います。
むしろ、一般契約でリストラ組のほうがヤバイです。ボツボツ遅れだしたらあっという間に
溜まり始めます。２ヵ月溜めたらまず払えないと考えた方が良いでしょう。ですので
敷金を越えないように１ヵ月をすぎた時点でガンガン退去を要請した方が本人の為でもあります。

って、不動産屋に習いました。ま、グダグダ言うなら貸さなきゃいいんです。どちらにせよ
自分で入居者選ぶのではなく部屋が選ばれるんだから。

438 ：429：03/06/11 02:13 ID:???

>>431
ウチは学生の経験は無いけども、契約者＝学生の場合は実質的に親が
契約主体になると思う。つまり契約者および居住者＝学生、契約者代理人＝親、
連帯保証人＝親。要するに法定代理人（親権者）の同意を明示すること。
居住者は限定しておくこと。不動産屋(契約者＝連帯保証人)はヘンですね。

法人の社宅借上げで会社が倒産したら、住人を追い出すのは難しいけれども
私なら契約解除を最優先します。住人と再契約交渉して敷金をもらい
債権者委員会に払わせ、賃貸契約書を回収する。

439 ：100人に1人：03/06/11 19:04 ID:???

◎人の嫌がることをズケッと言うのはこんな奴！
＜アスペルガー症候群（自閉症スペクトラム）←脳の機能的疾患（遺伝が要因）＞
●変化を嫌う
http://web.kyoto-inet.or.jp/org/atoz3/kado/book1/Williams-Asp.htm

●接し方のルールがわからず無邪気に周囲の人に対して迷惑なことをしてしまうことがある。人を傷つけるということには鈍感（相手の立場に立って考えられない）。
●パターン的行動、生真面目すぎて融通が利かない
　毎朝の通学電車では同じホームの同じ場所から、同じ時間の同じ号車に乗ることに決めていたりする。パターンを好むということは反復を厭わないことでもある。
●アスペルガー症候群の子どもは（大人も）感覚刺激に対して敏感。敏感さは聴覚、視覚、味覚、嗅覚、温痛覚などのいずれの感覚の敏感さもありえる（特に視覚が敏感）。
●アスペルガー症候群の子ども（大人も）は予測できないことや変化に対して苦痛を感じることが多い。
http://www.autism.jp/l-02-03-aspe3.htm

●独り言を言うことが多い（考えていることを口に出す）
●物事をいつまでも同じにしておこうとする欲求が強く、そうでないと非常に不安。いわゆる「こだわり」。
●自発的に行動することが少なく、興味の幅が狭い
●物まねをしているような不自然な言語表現
●自閉症スペクトラム全体としては一万人に91人（およそ100人に1人）。
http://www.ypdc.net/asuperugar.htm

★自閉症スペクトラムの考え方(アスペルガーに至らない気質の偏りもある（遺伝性））
http://www.imaizumi-web.com/030413.html　　
　　　
★アスペルガー症候群（自閉症スペクトラム）かどうかのテスト
http://twitwi.s10.xrea.com/psy/add.htm　
http://www.geocities.co.jp/Beautycare/5917/as/marksheetmake.html

440 ：名無し不動さん：03/06/11 22:50 ID:???

キャッシングの事ならお任せ下さい。

貸金登録が都(1)の会社ですが、短期小口高利貸、紹介屋とは絶対に違いますので
ご安心してお申し込み下さい。
★ネットからの申し込みは、即日銀行振り込み対応中。
★ご来店していただけるお客様には、希望額、融資しております。
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441 ：名無し不動さん：03/06/12 21:40 ID:???

440は投稿すると宣伝広告費が請求されるのを知らない様子。
ちなみにクリックし見に行くとアクセス解析されます。もし借りたいなら
大手金融へどうぞ。次に中小、最後に零細に行く事。いきなりショボイところで
借りるとそういった情報が載る（当然だが）と大手は貸さないし、ヤミ系に流されます。
ネットで宣伝している系からハマると半年でまるはだか。対して借りてないのに
あっという間に膨れますよ。債権放棄にも応じないので注意注意。

442 ：まきしま：03/06/18 00:54 ID:7SR8TYov

はじめまして。　はじめてこちらにお邪魔します、まきしまと申します。
自分もアパート経営と言うものをしてみたくてうろうろしております。
まったくの初心者なので、経験豊かな皆様のご意見を参考に、
勉強させていただきたいと存じます。

ここしばらくは学生さんの滞納についての話題で盛り上がっているようですが、
アパート経営としては、学生向けと、そうでない人向け（独身社会人向けとか、
ファミリー向けとか）いろいろあると思うのです。
『学生向けはこの点が有利』　とか、『いや、学生向けはちょっとね』とか、
『いや、やっぱりファミリー向けだろう』とか、御意見いろいろおありかと
存じます。　皆様としては、どのようにお考えか、ご教授いただければ幸いです。
自分としては、学生向けは　学校が移転しない限りは比較的安定しているように
考えているのですが・・・　　甘いでしょうか？

443 ：名無し不動さん：03/06/18 07:54 ID:???

444 ：名無し不動さん：03/06/18 22:26 ID:???

概論ならスレを見直すだけでいいんじゃねーか？ちょっと漠然としすぎ。
逆に聞きたいがまきしまんところの条件はなに？土地持ち？駅至近？坪数と
管理方法は？
まさか土地買って建ててやりたい！資金は全部借金で！とかじゃないよね？

445 ：名無し不動さん：03/06/23 00:31 ID:???

そりゃファミリ向より１Ｒ～１ＤＫのほうが一般に表面利回りが
いいけど地域によって需要が違う。
需給がタイトなのは一般にファミリ向けだ。
少子化とパラサイト化で学生向けにも弱材料はある。

それに家主としては自分の物件を擁護したいから、地域特性を
無視した議論は不毛じゃないか？

446 ：名無し不動さん：03/06/25 21:04 ID:V4VDC0gF

>>440や>>443のようなカキコをスパム投稿と言う。spamとは
ソーセージかんずめも商品名なんだが連呼したCMが元でバカの一つ覚えで
宣伝しまくる事の代名詞となった。以前はspamメールが多かったのだが法律で
厳しく規制を受けるようになってからこういった掲示板への宣伝投稿が増えた。
そういった事で画像を持って抗議をする人達がいる。

http://tmp.2chan.net/guro-gazou/src/1056490639204.jpg

貸金業の問題と宣伝費請求問題については>>441が詳しく説明しているのであえて書く必要も
ないだろう。詳しくは運営板へどうぞ。

447 ：名無し不動さん：03/06/27 15:05 ID:V1ju0AgM

今日、予てよりエネスタ営業マンに誘われていた
「賃貸経営セミナー」東京ガス主催
内容「入居促進、空室対策と現況回復に関する実践具体策」
講師　不動産コンサルタント　株）シーエフネッツ代表　倉橋　隆行　氏
に行ってきたよん、それにしても会場内年寄りだらけ・・しかたないか賃貸経営者だから。

448 ：名無し不動さん：03/06/27 21:19 ID:yClethoA

アパート経営のシノハラ建設システム
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1052877270/

福岡本社でイマイチマイナーですが
すれでの評判は上々です…。

449 ：本社宣伝部員：03/06/27 22:56 ID:???

営業広告はもう少し自然に打ってくざさい。

450 ：名無し不動さん：03/06/28 01:34 ID:???

セミナーどうだった？
ウチは東京ガスのＴＥＳエアコンのリース品が入ってるよ。
冬の暖房はすごく良いって評判。

451 ：名無し不動さん：03/06/28 12:11 ID:PlFqso7u

金持ち父さん貧乏父さんスレッド part4
http://money.2ch.net/test/read.cgi/manage/1044323641/l50

上記スレッドに不動産投資の神降臨499氏！！！
利回り50～60％の投資物件はあたりまえ！！！
株板の諸君！！！499氏に教えを乞え！！！
以下は抜粋
彼のＣＣＲ（cash-on-cash return, １０１ゲームで出てくるので抵抗はない
と思いますが）は、５０～６０％であると言いましたが、これは誤解を招いた
かもしれません。彼も始めたころはＣＣＲが１５～２０％くらいで、徐々に向
上していって最近は５０～６０％をマークしているというだけです。その過程
では、だんだんと不動産エージェントを選別しいい関係を築き上げ、最終的に
は公募する前の物件を先に教えてもらえるようになったのです。競売物件を売
る銀行とも特別な信頼関係を築き融通が利くようになりました。また、購入後
の修理を建設業者に安くしてもらえるようもになっています。最近は、口づて
で行きつけの歯科医などを通じて、「金持ち」（高収入で大金はあるが、不労
所得はない）の出資者の金で投資をしています。もはや自分の金をつぎ込んだ
り、ローンを組んだりはしていません。
最近の彼の投資の仕方は、ますます洗練されており、まずインターネットや業
者のリストを見て、５０ほどの興味のある物件を選び出し、５０件全部に希望
価格の６５％でオファーを送りつけます。（こんなことに付き合ってくれる不
動産エージェントを見つけ出すだけでも凄いことです。）結果何と３件もオフ
ァーが受け入れられました。その時点ではＳ氏はまだ物件を見ていません。Ｓ
氏は信頼のおけるパートナーをその３物件に見に行かせ報告を聞きます。それ
で、条件が合わなければ契約はしません。５０～６０％のリターンの訳が少し
分かりましたでしょうか？

はたして彼は本当に不動産投資界の神なのか・・・それともネタ野郎なのか？

452 ：名無し不動さん：03/06/28 14:51 ID:???

ちょっと誤爆にツラレてみる。
買ったとたんに値下がりする不動産を買う前に叩いておけば時価会計でも
「開業赤字」が出ないし、安い金主がいればレバレッジ大きいから
キャッシュオンキャッシュはいくらでも高くなるでしょう。
リスクを取れるならそのスタンスは正解なんだが、不動産は１０～３０年の
レンジで考えないと話にならない。つまり将来の高金利、不動産暴落、
少子化を考えているかどうか。

ウチは３０年後に地価半額近いという計算でキャッシュオンキャッシュ
平均６％くらいだ。立地の良い地主のみなさんは多分１０～３０％で
回るんでしょうね。

453 ：名無し不動さん：03/06/28 15:08 ID:cDPBENG9

シーエフネッツの倉橋っていうのは
有名なの？

454 ：名無し不動さん：03/06/28 16:28 ID:???

いつもＲＯＭで勉強させてもらってますが、初めて質問します。

最近、私の住む某地方の新聞広告に、アパート１棟売りの広告が
出たんですが、現在満室で、利回り２０％と出ていました。
築１３年で、２DK×１２戸。郊外の住宅地にあり、3000万。
かなり良さげに見えるんですが、こんな物件を新聞広告なんかに
出すもんだろうか？と。何か見落としている点がありそうで・・・。

皆さんだったら、どうご覧になりますか？

455 ：447：03/06/28 23:34 ID:ssE7X2DF

勉強になったよ。。セミナー内容。
１）２０年前借家60％：持ち家40％→現在借家40％：持ち家40％
２）賃料下落と空室増で、賃貸住宅経営の厳しさ
３）入居物件に対する入居者の希望条件が厳しくなりつつある現状
４）仲介業者の技術レベルには、優劣の開きが発生している
５）不動産仲介業者が淘汰、プロパティマネージメントが主流
６）入居者との法的に多様化したトラブル、現状回復の概念と基準（契約書に付帯設備、清算基準を明記）
７）ペットまたは集合医療ビル＋居住用マンションにとる安定顧客の創造
８）特徴をもたせ、副業からサービス業へ

以前、2chでアドバイスして頂いた人と、講演内容がダブって思えたなぁ。
とにかく頑張らないと・・・

倉橋　氏だけど有名らしい、著書「賃貸トラブル１１０番」１００万部
TVCM「月極クラブ」その他、俺まるで知らなかったがな・・・

456 ：名無し不動さん：03/06/29 01:11 ID:???

>>454
オトリ。

457 ：名無し不動さん：03/06/29 01:14 ID:gvDYGLEt

最近チラシやインターネットで年間利回り１０％以上の高収益物件（中古、新築）
を見ますが、それは購入後もコンスタントにその利回りは続くんでしょか？

458 ：名無し不動さん：03/06/29 01:36 ID:4wblFUdf

>>454

そういう美味しいのあるのはある
借金抱えている人がどうしても売りたいとかね
ただ現地調査した
コネでそういう情報入る？
滞納1匹とかもあるしね
ということ

459 ：名無し不動さん：03/06/29 02:24 ID:XcxVQXEn

六本木・汐留に大型ビル→周辺中古ビルがリニューアルして賃貸住宅→その周辺の中古賃貸住宅は閑古鳥

460 ：名無し不動さん：03/06/29 02:50 ID:???

>>454
オトリ。
近隣工場閉鎖。
近隣大学移転。
宗教団体入居。
施工不良建物。
違法状態建築。
幹線道路建設予定。
法定更新借地。
保証金債務多額込。

461 ：可能性はある：03/06/29 08:04 ID:VZM7Z7gY

>>454　しかしながら、ちゃんと実物査定をして見れ見ればいいと思うけど、痴呆物件は最終的
にどうするか考えないといけないけどね。

462 ：名無し不動さん：03/06/29 10:17 ID:???

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463 ：名無し不動さん：03/06/29 11:58 ID:F0jZUP09

>447
乙彼。
そのほかに気づいたことはありますか？

464 ：454：03/06/29 17:53 ID:???

>456>458>460>461のみなさん、レスありがとうございます。

おっしゃるように、もちろん最終的には、自分で物件を見に行って
決めなくてはならないんですが、オトリ説も出ていたように、
下手に連絡を取ると、まだ勉強中の身なだけに、カモにされそうで
心配でした。やっぱり、先に、ご意見伺って良かったです。

質問した物件ですが、今日の広告からは消えていましたので、
もしかしたら、美味しいのを取り逃がしたかも・・・（ﾆｶﾞﾜﾗ
でも、ノリで物件に飛びついても危ないと思うので、教えて
いただいたポイントなどを自分でチェックできるような目を養って、
また次を待とうと思います。ありがとうございました。

465 ：小金を稼ぎたい方へ：03/06/29 18:57 ID:LsAyiSog

想像もつかない「〇千万やら〇億が稼げます！」
と言うビジネスより、とりあえず今のお給料に
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466 ：名無し不動さん：03/06/30 22:50 ID:???

セミナーお疲れさん。なかなかそういう機会が無いので見出しだけでも面白かった。
講師？はやばいね、結局つかさのウィークリーの焼き直し。
フランチャイズかどうかだけの違いしかない。気をつけなければならないのは
フランチャイズ商法。セブンイレブンのように高度の支援システムがあってのフラと
看板だけ貸すだけで数百（最近は訴えられるので50前後）万円もの加入料を取るだけの
場合がある。
特にヤバメなのは「ＩＴ」を謳うヤツラ。アイテーといえば最新ではないか？との錯誤を狙っている。
年齢が高く、社会性の低い（勤め人ではないとか）人をターゲティングしている場合に多い。
知ってのとおり、パソコンが導入されたとしても会社の作業効率が上がるわけではないのは
リーマンなら知っているが、大家や自営業ではいまだに電算化によって飛躍的に効率や利益率が
上がると思い込みやすい部分がある。

ま、結局はツカサになりたいなら同じ事をやればいいだけ。だが結局古くなったら
誰も見向きもしない腐れワンルームになるだけ。ラブホやディズニーと同じように
リニューアルし続けるしかない。30日ベタで貸しても７マンじゃ余分に儲かっても
管理経費が掛り過ぎる。休むことなく新しいウィ・マンを建て続けることが大事なんだから。

467 ：ヤバイ：03/07/01 06:58 ID:wlXZGof3

>>448
シノハラ建築システムについてだが、現実と非常に
乖離した事業計画を提案している。
自己資金が１割以下で６２００万円も融資する銀行が
本当に存在するのだろうか？
１Ｋアパートで７万も取れるのか？
投資利回り２９％？
百戦練磨の大家の皆様、ご検討をお願いします。

しかし、ジャスダック（店頭）市場公開企業だしねえ。
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8909.q&d=c&k=c3&a=v&p=m25,m75,s&t=3m&l=off&z=m&q=c&h=on

事業内容土地建物セット　6,200万円
土地　約38坪
建物　6世帯（1Kロフト付）・駐車場1台自己資金 550万円 <http://www.shinoken.com/image/voice/arrow.gif> 家賃 70,000円駐車場１台 25,000円収入/月 445,000円借入金 5,650万円ローン返済 312,000円利益/月 133,000円利益/年 159万6,000円投資利回 29％

http://www.shinoken.com/service/voice3.html

468 ：名無し不動さん：03/07/01 07:06 ID:OKsBOJ++

職業みてみろ公務ＩＮだ
最悪退職金がある

469 ：名無し不動さん：03/07/01 17:35 ID:???

２９％って計算が無茶苦茶ですね。これがスペシャリスト？
最初っから自己資本割れだし、多分１１年後にはＣＦ（キャッシュフロー）もアカでしょう。
こんな案件に融資をつける所ってジャックスみたいなノンバンクだと思いますですよ。
公務員なら美味しい客です。

アパートなのに（土地込みだから頑張った数字ですが）表面利回り８.６％しかなくって、
借入比率ほぼ１００％なんて、まるで借金でアズキ先物相場張ってるようなもの。
６室じゃ事業認定も難しいし、資産のかなりが土地だろうから節税にもなりません。
書いていてイライラしてきました、検討の価値無し。

470 ：名無し不動さん：03/07/01 17:55 ID:???

マジレスだが
＞１Ｋアパートで７万も取れるのか？
取れる。だって都内って書いてあるし、オレんとこもそれ以上。
但し広さが不明。24平米以上ならありえるが土地の面積からかんがみて
60/200とかのかなり良い条件の土地だと思える。

＞投資利回り２９％？
これは誇大広告。予想延べ支払い総額を割らないとだめっしょ？

＞自己資金が１割以下で６２００万円も融資する銀行が
これはわからん。但し頭金無しで住宅ローン組める時代なのだから
公務員という肩書きと自己資金と年収などがＯＫとなったのでは？
ただ、無担保というのは有り得ないっぽいのだが。。自宅抵当？ｗ

結論

土地建物セット　6,200万円から判断すると土地3800、建物2400ぐらいかと。
都内で建蔽率が高く、土地単価が安く、ということなら
「ありえなくは無い」　と、思う。だがそれは砂漠でダイヤを探すのと同じくらいかと。
それと、家賃保証が無いようなのでそういった意味では八掛けするとリスクマージンが無い。
ま、固定資産税と補修費を払い続けると土地が手に入るシステムだと思い込むのがせいぜいかな。
建物の推定価格から察すると10年が限界かと。ボロいレオパ並みのアパを維持出来る土地条件が
揃わない限り赤字になるリスクは高い。

オレのダサダサな推論はこの程度。他の人はどうかな？

471 ：470に追加：03/07/01 19:18 ID:???

ちょっと見て廻った。
この会社の利益はアパの管理、仲介、建築、土地売買あたりかと思う。
なぜか家賃保証が無いのだがそれは恐らく「空き室リスクはオーナーへ」と言う事だろう。
保証を受ける場合、賃料の10-20％を支払う事になる。だがそれではオーナーへ利益が行かなくなるｗ

管理は賃料の5％
仲介料は1ヵ月だと思われるが1Rゆえに回転率が高いので換算すると5％超えだろう。
建築による利益はそう多くないと思われる。むしろバックアップローン（自社）が
6％の金利ゆえに手堅く儲かると思われ。
売買手数料（他に諸経費と言われるもの）などが全体総額の8-10％程度に登るので
建築における利益を含まずに10年以内に得られる荒利は管理費250、仲介210、ローン300？諸経費400と
総額約1200万が得られるだろう。返してリスクは・・・
入居率リスクはオーナーへ。支払不能によるローン破綻リスクは提携した保証会社へと、非常に
よく考えられた「システム」だね。うーん、こういった会社の株を小さく買っておくほうがよいかもしれん。
ダイトウとかレオよかましだと思うし、まだ10年だそうだから破綻まではまだ時間があるからねｗ

結論：オーナーより株主がよさげ？？

472 ：469：03/07/01 22:58 ID:???

ちょっと書込みがカブってしまいましたが．．．
読みが深いですな、同意です。

473 ：470：03/07/02 12:21 ID:???

469とダブちゃったね。全額借金をさせてくれるところは誉めて良いし、
土地と建物が安く納まっているのはすごいと思う。それなりのノウハウはあると思う。

しかし1Rはトラブルを抱える可能性が高いので所有＝ステータスではない。
また、金利は3％いかないのでマトモな銀行だと思うが、では金利上昇の局面でのリスクヘッジは
無いのであっという間に転落すると思う。
アパートの建売分譲を買うと思うべきだね。自分が住む家を買う感覚で購入して
ローンの支払いが無い代わりに土地が手に入る（25年後だが）方法だと思うべきだね。

とにかく10年後（バックアップローン終了後）がヤバイ。ハウスメーカー系と同じで
安っぽい物件は淘汰される可能性が高い。建築費も安くなったが賃料も下がって、かつ
入居率も下がりつつある。そういった見えないリスクを減らす事を提案できる人間は非常に
少ない。

474 ：あこ：03/07/03 00:48 ID:Q76+eZG7

どなたかアパートを１ヶ月　できるだけ安く貸してくださいませんか？
埼玉・東京希望
夫と別居するので４年ぐらいでいいです。子供と２人です。

475 ：470：03/07/03 01:40 ID:???

474、一ヶ月ならマンスリでいいじゃん？
四年ならちゃんとした所を借りたほうがいい。
住みたい所の不動産屋、出来れば地元っぽい所で別居する事もちゃんと話して
そういったことでも相談に乗ってくれる店を探そう。

476 ：あこ：03/07/03 01:45 ID:Q76+eZG7

>475
厳しいですけど、そうですね。

（４年住むつもりです）

477 ：名無し不動さん：03/07/03 10:22 ID:BLiER5su

マンションよりまずは、福祉とか法律関係に相談しては？
公的扶助とかいろいろあるとおもいますから。

478 ：Boyaki：03/07/04 21:36 ID:kMGhbgCX

築８年の２LDKのアパートを経営しています。
多少の回転率を考慮してこの間取りを選択しました。
８年間ほとんど若年所帯の転勤族、新婚さんで回ってきました。
当初は、３年から５年の居住期間が大多数でしたが、
最近は、２年以内の短期の居住期間が多く閉口しています。
一度空室になるとなかなか入居者が見つかりません。
これもご時世なのでしょうか？

479 ：名無し不動さん：03/07/04 22:35 ID:???

時世と言えばそう。ではどこらへんが？？

なぜ短期なのか？
近所を見て回りましょう。せめてネットで近隣で絞ってアパート物件を検索しましょう。
新築で安い賃料でより広い物件が見つかります。つまり強いライバルが現れていると言う事です。
以前なら築15年以上で無いと古いとは言えなかったのですが近年は10年過ぎれば古い部類に入ります。

また、新しい物件は敷金礼金不要あるいは少ないのが増えています。引越し代金も安くなり
それだけ引越ししやすい環境であることも遠因です。
更新費用はどうでしょうか？そういった細かい点もも見逃せません。更新費用を引越し代に当てて
戻ってくる敷金を当てにして今までより広く、安く、綺麗な物件へと移るのです。

＞一度空室になるとなかなか入居者が見つかりません。
努力はしてますか？不動産屋まかせ？それも良いでしょうが、駐車場や周辺道路はまるで昨日掃いたように綺麗ですか？
外壁や通路は綺麗ですか？既入居者のベランダが汚かったり子供が騒いでいたりしませんか？
あからさまに判るDQNが入居していませんか？廊下や階段の電灯は切れたり暗かったりしませんか？

近隣の古い公団団地や公営住宅を見てみましょう。そうです、ああなってはダメなんです。
ハイソとは古いですがそういったイメージとは無縁なら「ココに決めた！」と言えないでしょう。
「仕方なし」、あるいは「値段で」決められるのです。つまり入居した時点で退去予定が決定なのです。

また築8年で「当初は、３年から５年の」がなぜ「最近は、２年以内の短期の」なのでしょうか？
たまたま偶然かもしれません。もし478が努力をしていて値下げも断行しているなら偶然だと
いえますよ。
まずは現地へ通って下さい。駅が近いならアパートから駅までの間をよく見て回りましょう。それが
ライバル達です。対策はそれからです。

480 ：Boyaki：03/07/04 23:27 ID:kMGhbgCX

そうですか・・・
＞たまたま偶然
そうかもしれません。

481 ：名無し不動さん：03/07/06 04:54 ID:5MBHsOGK

シノハラ専用スレできているよオーナーさんが頑張って啓蒙中

http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1052877270/

482 ：名無し不動さん：03/07/06 12:07 ID:???

篠原必死だな

483 ：名無し不動さん：03/07/07 01:24 ID:???

なんだ、一撃で撃沈かよ？ｗ
システムは素晴らしいよ。まず株を買うほうがいい。来年あたりは売りだが。。
三回転目、7-8年から自社ローン終了あたりがやばい。ま、乗り越えちゃえば
平気っぽいが、今度は入居率が異常に下がる。しかもそれ以外に補修費かかるしね。
で、再ローンだ。
収益を上げるのではなく、駅に近い土地を将来手に入るシステムだと思えばOK
但しDQNを追い出すとかそういったことが出来るかな？金利も急上昇面見せてきてるし
ちょっとやばめ～～金利あがりゃすぐにすっ飛ぶからね～～

484 ：名無し不動さん：03/07/07 21:08 ID:???

485 ：名無し不動さん：03/07/10 18:52 ID:whjay06+

お～落ちそうだなんでアゲ。

今日不動産屋へいったのだが家賃相場の下落が止まらないそうだ。
これからもドンドン下がるだろうと。もーすっかりイヤになるね。
アパート建てようと思ってるんだけどやる気がうせるというか
収支計算シュミレータにまた下がった数字いれにゃならんし。

近所に大手ハウスメーカーのアパが建ちつつあるのだがありゃダメだね。駅までは
そこそこなのだが、6畳で向きもヘンな方向を向いてる（土地が南北に長い）ので
相当下げないと決まらないだろう。でも2×4っぽいパネル工法（工場生産）だから
かなり安いコストだったら合うのかなあ。

とかいいつつシュミレータ通したら利回り5.5％とか出ました（ｗ
ヤバイな。。

486 ：名無し不動さん：03/07/11 00:34 ID:djwfXvnw

もう自己資金億以上あるひとが区内とかでないと
ダメなんじゃねえのか。

487 ：名無し不動さん：03/07/11 01:59 ID:???

>>485
５．５％って、土地持ちで？　それ建築業者買えた方がイイ。
賃貸もビジネスなんだから、消費者相手の営業会社で建てるのは
どうかと思うよ。
安い業者で５．５なら・・・イタタタタ。
　
何県、都心から何分の駅から徒歩何分、のレベルで晒してみたら
レスも付くんじゃないかな。

488 ：名無し不動さん：03/07/11 03:20 ID:???

つか、ウチが建築業者（ｗ　
都下都心まで20分掛らず、駅からは遠し12分、大学近く、既存以外に競合物件無し
なんだけどね。

計画としては目標賃料72.000、占有面積28㎡、4戸+アルファ、一応住宅街です。
全体のボリュームは50坪ほどでオーナー自宅（遊び部屋？）がアルファ分です。建築費に含みます。
土地からの計算でこのボリュームが限界です。具体的な図面はまだ出来てないです。
総予算一応2千2百マン前後ですがシュミレータ通すと74000でも5.3％です（^^;
シュミレータ―はアパート経営収支計算ってやつですのでちょっと計算がキツイようなのですが
手堅いと思います。確か２７年先までの収支で全体を計算してるので低下する稼働率も込みでの数字かと。
まだ自作のと銀行のシュミレータは通してません。

実行予算は2100万/５０坪なんで坪当たり４０きってます。登記などの諸経費以外はすべて
込みですので。
仕上げはなんちゃってデザイナーズマンション風です（ｗ　木造なんですけどね。
ターゲティングは学生と社会人（男性社会人狙い）です。不動産屋的には７マン切らないと
埋まらない可能性があると言ってました。
占有面積減らして戸数増やしても今後の需要が見込めないので空き室でうめくなら
高級路線で行こうと思ってるんですが。。まあオーナー分無ければもっとパーセントが
良くなるんだと思いますが。。。どうでしょうか？みなさん？

489 ：名無し不動さん：03/07/11 12:09 ID:djwfXvnw

たった4戸じゃ家計の足しだな

経営とは別

490 ：名無し不動さん：03/07/11 16:39 ID:???

>>488
なんだ。オーナー分が50平米だから、貸したら10万、となると、本来の
収支は７％超えるね。土地建物での収支で堅い計算なら問題ないよ。
遊び部屋に使うのは、月１０万程度の部屋を借りて遊んでるのと一緒
だから、空室なんかで収支がキツくなったら素直に貸し出しなさいなｗ

あと、２階建（だよね？）、木造でその規模だと、高級路線は無駄かと。
せいぜい、設備充実路線だよね。

とりあえず、ローン割合が小さければ良いと思う。

491 ：名無し不動さん：03/07/11 18:25 ID:???

あらら、間違えた！50坪は土地面積で建坪は43坪程度です。ですので
オーナー分は8-10坪程度です。
角地緩和なんで50％なんですが延べ床は80なんで通路分含まずで40坪です。
で、総２階だと１戸８坪程度で5戸でそのうち一つがオーナー分で吹き抜け構造に
するか、下が車庫にするかでまだ思案中です。

ローン割合は全額ローンで2100です。他に諸費用分で200必要ですのでそれは
オーナーが出すようです。要するに建築費のみがローンです。
土地は自己所有のです。

皆さんは収支計算はどうだします？投資金額÷見込み収益金額？
土地も含める？自分は↑のシュミレータか自分で作ったのか、銀行ので出すのですが
ちょっと古いので係数が変化しちゃってどうも不安です。

豪華仕様といっても極一般的な設備は付けるのでせいぜい家具ぐらいかな？
これはつけるといいよ！ッて言うのがありましたらお願いします。
高級仕様っていうのは。。うーん、成城あたりのウチみたいな「雰囲気」ですか（ｗ
あくまで「雰囲気」ですよ。。そういうかんじで考えてます。

492 ：名無し不動さん：03/07/11 21:55 ID:Kpj0IvlI

三国人対策をすることをおすすめします

493 ：名無し不動さん：03/07/12 06:21 ID:???

>>492
その手飽きた。ハングル板でやれ。

にちゃんで相談かよ？厨房！
とかのほうがまだマシ。

494 ：山崎渉：03/07/12 11:04 ID:???

　__∧＿∧_
　|（　　＾＾）|　＜寝るぽ（＾＾）
　|＼⌒⌒⌒＼
　＼ |⌒⌒⌒~|　　　　　　　　　山崎渉
　　 ~￣￣￣￣

495 ：名無し不動さん：03/07/12 13:36 ID:VVxG3eyg

あんた安心して三国人にアパート貸せる？
コヴァハングル板云々というより、安全面からいやだよ
三国人ピッキング強盗団対策がなされていないアパートとか
今後入居したがる奴減るよ、俺ならボロアパート１Ｆなんて
世田谷で２万とかでも嫌だね

496 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

497 ：名無し不動さん：03/07/12 22:29 ID:???

>>491
40/80地域にアパートとは剛気ですな。
50/100で計算しちまいました。失礼。
角地なら外観に気を遣うべきでしょう。
普通はデザイン力のある業者は割高だから絶対駄目だけど、
>>491さん自身が業者というから問題ないし。

収支計算は慎重に。
修繕は、同面積のワンルームマンソンの修繕積立金×１．５で。
空室率は５％で、築10年相当の家賃で･･･ってのが普通？
家具は邪魔だから要らないと思う。
雰囲気出すなら女性向けということで、セキュリティだけど、
あんなもんにランニングコスト払うのは惜しいからイニシャルだけで。
液晶付インタホンとか窓の鍵が変なとこ付いてるやつとかディンプルキー
とか、細かい所でポイント稼ぎ。
上の方に男がターゲットとあったけど、男の需要は設備では満たせないよ。
広いロフト・・・工事費に跳ね返るし北側斜線も怖いね。ネット環境・・・
小規模で特殊な事しても損なだけだね。
土地の形によるけど、ガレージが窓から見えると喜ぶ人は居るね。
車・バイク乗り・・・それ以外は賃貸に金をあまり使わないよね。

498 ：名無し不動さん：03/07/13 03:31 ID:???

坪単価５０万超なら安いＲＣが建ちますですよ。
木造にする理由を察するとオーナの目的は税金対策？　更地固定資産税対策と
本業利益の圧縮でしょうか、オーナ分１室は「寮」名目で建てて女でも
囲うんでしょうかね。　坪３５万で建てれば賃貸利回りもあって一石四鳥。

499 ：山崎渉：03/07/15 11:57 ID:???

　__∧＿∧_
　|（　　＾＾）|　＜寝るぽ（＾＾）
　|＼⌒⌒⌒＼
　＼ |⌒⌒⌒~|　　　　　　　　　山崎渉
　　 ~￣￣￣￣

500 ：名無し不動さん：03/07/16 22:58 ID:onPFAeP7

親父が、土地がありアパート経営してるのだけど、死んで相続する場合、借金が
たくさんあれば、相続税はかからないの？

501 ：名無し不動さん：03/07/16 23:32 ID:???

アパートがついてる土地の評価は更地や普通の家屋付きとはちがって
評価が低い（相続税が安い）はずだよ。
もちろん借金があればそれも相続するので、たくさんでは困るが必要な分だけあれば
いいんじゃない？

遺産（現金で１億）、借金８千万なら差し引き、２千万が相続して得をする分なので
それにしか相続税が掛からない。実際は相続遺留分？だっけ？徴収しない分があるので
一切払わずに済むよ。
生命保険金とかも相続税が掛かる場合があるので、そういった部分にも注意。

で、そういった話は会計士事務所とか税理士が詳しいはずなので父上にそういったところへ
相談するように薦める。

502 ：ra：03/07/17 00:25 ID:FHwdgOPT

503 ：名無し不動さん：03/07/17 02:40 ID:???

相談は会計士か（相続専門の）弁護士・司法書士が良いと思います。
税理士は等価交換や養子縁組などしてくれないから。

税理士で役に立つのは企業が顧問にしてるような大物ＯＢだけですよ。

504 ：エンタの神様：03/07/17 02:46 ID:ATYd0gSK

社会は良くなります。本当です。経済は回復します。
疑っている人は、疑っても良いです。日本は良くなる。
私は、自分を信じ、良くなると思い込み、ビジネスしています。
全てを前向きに考えます。だから私は、自分のサイトの
クーポン屋も絶対に成功すると思います。全てを否定し、
マイナスイメージでは、結果は生まれないのである。
結果を出したいなら、地道に働くことです。
http://www.c-gmf.com/farewell/box09.htm

505 ：名無し不動さん：03/07/17 23:23 ID:???

『キャッシング・サマーキャンペーン』

キャンペーン期間中に限り、借入件数
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｛安心の法定利息内融資｝
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506 ：不動産屋：03/07/19 04:48 ID:HKKg9BuX

>>500,501
アパート建てて借金仕込むと、儲かんなくても相続税対策にだけはなるわな。
心からアパマン経営勧められるのは、相続対策の時だけだよ、正直言って。

ちなみに遺留分じゃなくて基礎控除その他の控除の事だと思われ．．．

507 ：名無し不動さん：03/07/19 21:26 ID:???

あ、そうだ、控除っていうんだね。オレんときは２０００万だったけど
今は５０００万だっけ？＜子供の場合
借金の総額が総資産の控除分を除いた金額になれば、相続税はタダ～♪

ちなみに新築した場合の「地鎮祭」費用も建築の際の経費算入ですので
建築業者にバカバカ振舞って下さい。全部経費として落ちます。

508 ：名無し不動さん：03/07/20 07:01 ID:???

週間ダイアモンドの2003/7/5号特集、アパート建築業者のオーバートークとウソ云々‥
内容的には何を今さらっていうレベルだけど、
要点は、悪質なアパート建築業者の常套手段として

・甘い事業計画、低い空室率、低い維持費、低い金利、家賃上昇、駐車場収入
・銀行融資が付かない事業計画（契約金タダ取りもある）
・工事費水増し、高い諸経費、工事中途変更増額、粗利益率３０％以上の暴利
・保証にならない家賃保証、給付金も家賃も減額
・会社定着率の低い担当社員、高い歩合給
・いつでもキャンペーン期間限定

だから木造で坪単価５０万なんて業者がいるわけだ。
空き地があるとすぐに営業が来るんだけど、みなさん気をつけましょう。

509 ：名無し不動さん：03/07/21 00:22 ID:???

>>508
木造３階建１Ｒアパとかでもだめ？　＞坪５０

510 ：名無し不動さん：03/07/21 10:32 ID:???

491の業者なんだけど、木造で５０万は高いよね。でも３５万ぐらいじゃ
延べ床６０坪越えないとつらいかも。それに
サイディングにコロニアル瓦、アルミのベランダに激安フローリングと
安物キッチンじゃ、マトモな賃料と入居者こないんじゃないか？
RCで５０万で出来るってのはかなりの延べ床のばあいでしょ？

実際近所周辺のアパ見てると一戸建て風のちょっと高級っぽいのは
品が良さそうな人が入ってて賃料も高いのだが、やすっぽい、いうなら
レオパ風のだとあまり真っ当そうなのはいない。日曜の昼間にドンシャンドンシャンと
重低音音楽とか聞こえてくるし。。

木造がお薦めなのは固定資産税が安いのと減価償却が大きいから。
どっちにせよ、２０年以上になれば大規模に直さざるを得ない。ゆえに
思い切って建て替えを検討出来る木造は気楽。RCじゃ解体費やらなんやら
考え込んじゃう（らしい）一応小規模の場合だけどね。
でも騒音とか住環境はRCほど良くない。鉄骨（重量）だと施工に左右されるので
住環境重視ならRCだね。でも階下への騒音は設計で変わるので注意。

>>508
悪質なアパート建築業者の常套手段として
レオ＊と大＊だね？営業はすごいらしいね。　近所でも大＊のが建ったが建築中はすごかったな。
あっという間に建ったよ。モノはそう悪くないようなきがする。デザインは・・・
重量鉄骨のヤツでグレーに薄いピンクのアクセントだから木造のとは違うが
うーん、ちょっとイヤっぽいかな。。値段幾らかなあ。。

511 ：508：03/07/22 03:16 ID:???

確かに、小規模アパートだと坪単価いくらの計算は割高だね。
それでも法定耐用年数３０年の安い軽量鉄骨プレハブ（ＳＬだっけ？）が
１Ｒ３００万前後で来たりするから、やはり木造一室４００万超は高いと思う。

491みたく外観デザインにお金かけても喜ぶのはほとんど女性。
でも女子大生（とその両親）はアパートや特に１階住戸は嫌がるよ。

３階建ならポンプとか斜線規制とか消防法とか近隣対策とか余計な費用が
割増されるから理解できなくもない。40/80地域に３階建なら日照も良いし
眺望を売りにできる。　角地を利用して両道路を窓先空地としＬ字配置にすれば
全室(２面以上)採光にできるから多少の割高は了解する。
あるいは固定資産税対策として一室３５（４０）平米以上にするために
共用スペースが多いのであれば、少しは高くても良い。
割高にするなら、そういう提案して欲しいと思う。

512 ：名無し不動さん：03/07/22 13:03 ID:???

↓の装置は本当に効果があるのか知っている人がいたら教えて。
http://www.miuraz.co.jp/preserver/index.html

電話で問い合わせたが、担当部署営業マンは当然ながら「効果あり」の返答、
有効な装置なら1～2年以内に導入を考えいるけど、どうなんだろう。
この装置の費用ね（耐用年数10年）
一括購入の場合　　350万「定期点検、故障、部品交換は別途」
リース契約の場合　月々5～6万(７年契約）以降、更新可能また新装置に付け替え
　　　　　　　　　「保守定期点検、故障、部品交換等すべて含む」

それにしても金が出る出る、１年前には受水槽ポンプ交換120万円でしょ
確定申告書みて見れば昨年の必要経費（租税、損保、修繕、償却、借入利息、管理費
清掃、水光熱費）1,860万だよ。
こんなに金がかかってる事を入居者は知らないだろうなぁ、まっ店子にゃ関係ないか。

513 ：名無し不動さん：03/07/23 05:11 ID:+py9yTnW

北朝鮮まつり４、２００３年９月５日（金）開催決定！
開戦もしくは弾圧まで、徹底的にお笑い革命を続行します！！！

　半島との相互理解は笑いから！毎回満席、北朝鮮＆
人権フェチが泣いて喜ぶ革命的お笑いトークライブの
第４弾。北朝鮮物産即売会もあり！宮塚利雄（山梨学
院大学）同志、宮川淳（レインボー通商）同志、葉寺覚明
同志は出演決定！大月隆寛先生も「ブサヨ撃退用にス
テーキまるりのフォークを持って行く」と仰ってくれています。

http://www.pinkvalley.com/festa2003/

またやるんだね

514 ：名無し不動さん：03/07/23 22:09 ID:???

>>512
配管大規模修繕だったのですね。

脱気装置はリフォーム記事なんかで名前を見ることがありますから、
それなりに効果はあるんじゃないでしょうか。
外国なら水道水は飲めないのが当たり前だから脱気ＯＫですけど
日本で脱気したら水が不味くならないでしょうか、想像ですが。

515 ：名無し不動さん：03/07/24 00:08 ID:???

>>514
ありがと。
肯定的な意見聞いて装置導入に対し疑問を抱いていた不安が多少払拭されたよ
近々営業マンに会うので、供給水の味、安全性について問うてみる。

516 ：名無し不動さん：03/07/24 13:24 ID:???

508知恵者だね？
軽量鉄骨はダメだよ、値段の比較にならない。ハウスメーカーの
アパなんか苦情だらけだよ。騒音だけではなく「揺れる」んだよね。だから
賃料が安い。安いから入居者の質が下がる。苦情がさらに増える。のループ。

レオパが軽量鉄骨と木造の複合なのだが、これもスレを見れば判るがひどいもんだ。
建築単価は８戸程度で原価2000マンぐらいだとか。。

固定資産対策と配置については気が付かなかったよ。まだ銀行から返事が来ないので
これから再考してみる。

517 ：名無し不動さん：03/07/24 14:14 ID:???

>>511
ありがとう。坪単価より一室単価で見るべきなのかな。
ちなみに、外部給排水等の付帯工事は込みでつか？

518 ：名無し不動さん：03/07/24 17:03 ID:???

>>517
全部コミコミ。含まないのはフェンスと登記関係ぐらい。

ある程度の規模以上（マンションとか）なら１室当たりって計算でいいんでしょうね。
小規模（４－６程度）だとバリューが効かない。多量に買うから安くっていうのが難しい。
極端な話、システムキッチンを数百買う契約と数台買う契約ではかたや２０万、かたや６０万と
三倍ほど違う。メーカーは質が違うという言い訳をするために材質変更をしている。（コストダウンともいうが）

普通の木造住宅と同じレベルの住宅設備だし、建物も同じレベルの材料。違うのはシステムバスが建売用の
レベルになるだけ。それとトイレにウォシュレットが付いていないとか玄関土間がタイルじゃないとか。
流し台は一番安いタイプかな。。

519 ：名無し不動さん：03/07/24 19:02 ID:jOgvPaD0

初めて書き込みいたします。
アパートの建築費用はどの程度かかるものなのでしょうか？
相続した土地がありまして、小規模にやりたいとおもっているのですが・・・。
自己資金は500万程度しかありません。面積は80坪はあるとおもいます。
駅からは5分位ですが、都心までは1時間はかかる、のどかーなところです。
（悲しいから田舎とはいわないぞ、うう）
近所の不動産やには2DK、2LDKで6万とか5.5万のアパートがざらにでています。
　アパートなんてやらないほうがいいでしょうか？

520 ：名無し不動さん：03/07/24 19:08 ID:???

悪徳会社のミニミニに相談すれば。
儲かること間違いなし。
でも悪の道に手を染めることになるけどな。

521 ：名無し不動さん：03/07/24 19:15 ID:???

すみません。スレ違いだとわっかているんですが、とっても困っています。
ココの方なら詳しいかと思いまして・・・
どなたかお知恵をお教え願います。

きょうのことなんですが、長男（小4）が、近所の友達の家の賃貸アパート（築10年くらい）
の玄関ドアに、そこの家の子が置いておいた欠けたブロックのような尖った石をぶつけて
穴を開けてしまいました・・・
私が仕事中の出来事だったのですが、帰宅するともう大家さんが来ていてドアを全部交換するそうです。
当然のように我が家で代金を支払うということになってしまったのですが、
我が家は母子家庭でまだ下に小さい子が2人いるため、私がパートをしてギリギリで生活しています。
聞きたいのは、全額我が家で支払わなくてはならないのか？です。
ドアはもちろんずっと使っていたものだし、その家の子も長男を家に入れてくれなくて
喧嘩してそうなったらしいです。そんな危ない石を置いておいたというのも・・・
もちろん悪いのはうちの子なんですが、アパートも場合経営者の保険とかもあるのかと・・・
どなたかお願いいたします。

522 ：_：03/07/24 19:17 ID:???

http://homepage.mac.com/hiroyuki44/

523 ：_：03/07/24 19:24 ID:???

http://homepage.mac.com/hiroyuki44/hankaku04.html

524 ：名無し不動さん：03/07/24 21:45 ID:M6vqPdEC

不法入国の外国人に、それと知りつつ部屋を貸した場合、大家も罪に問われますか?

525 ：名無し不動さん：03/07/24 22:03 ID:???

>521
法律系の板で聞きなされ。
http://school.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1049041603/

526 ：名無し不動さん：03/07/24 22:28 ID:???

>>519
自己資金で単純利回り１０％以上ならやる価値あり。
借入金でするなら１２％以上なければやめた方が良い。
家賃は年々減少するよ。

527 ：名無し不動さん：03/07/25 02:51 ID:???

>>515
水道脱気装置の施工例があるかと思って「脱気　水道　例」などで
検索してみましたが、赤水対策施工例は１つだけ。（美浜東エステート）
営業の人に施工件数や長期運転実績を聞いて、あまり多くなければ慎重にどうぞ。

「脱気工法：
　装置で水中の酸素を除去し、赤サビの形成を止める。
　ランニングコストが高く、効果確認に時間がかかる。水の味も落ちる。」

528 ：名無し不動さん：03/07/25 03:01 ID:???

>>521
マルチポストすな

529 ：名無し不動さん：03/07/25 03:14 ID:???

>>521
保険があるからって、加害者が免責されるはずがない。

＞アパートも場合経営者の保険とかもあるのかと
やんちゃなお子さんをお持ちの場合、他人の物への傷害保険に入っておくとかもあるのかと・・・。

どこの板に行ってもあんたに都合のいい回答が得られることはない。

530 ：名無し不動さん：03/07/25 04:40 ID:???

>>519
既製品をトレーラーで運んできて積んでホイ完成、がやれる土地なら
勝率は高い。

そういう土地が多いのに、>>519の土地がそうでないなら不利かもな。

531 ：大家見習い：03/07/25 05:40 ID:???

物件を任せるのは、どういう所が向いていますか？　今年年末完成の
新築１Ｒです。
家賃保証や借り上げには興味ないので、フツーにやりたいです。

Ａ　大手で、駅前の賃料の高そうなビルの上階の業者
　　ただし賃貸従業員の方はパートっぽい女性が多い
　　物件より徒歩14分の有名駅
Ｂ　中堅（？）チェーンで、店が最も明るい雰囲気だった業者
　　ただし従業員が殆ど若い女性。駅はＡと同じ
Ｃ　売買もある、地場のいかにも不動産屋って感じの業者
　　従業員は20代後半～50代の男性が中心。駅は同上
Ｄ　Ｃと同様。ただし売買多そう。駅は徒歩5分の無名駅
Ｄ　有名ＦＣだが店の間口が小さい。従業員はＣと同様。
　　やはり有名駅の方。　
Ｅ　若い雰囲気の賃貸専業の業者。従業員は20代～30代後半
　　物件図面の掲示が非常に多い。やはり有名駅。
Ｆ　知人紹介のＦＣ。ただし電車で70分離れた他県。
Ｇ　電車で10分程度の超有名ターミナル駅で最も立地の良い
　　大手をテキトーに選ぶ。
Ｈ　本屋で最も分厚い賃貸情報誌を手に取り、その業者を選ぶ
Ｉ　　各種情報誌で最も多く地元物件に名を出してる業者　　

532 ：名無し不動さん：03/07/25 10:19 ID:???

>>519
とりあえずスレを読んでみよう。具体的な数字はあまり出てないけどね。
建蔽率とかが判らないとどのくらいの面積が出来るか判らないよ。

駅５分なら結構いいね。とりあえずフィールド調査してみよう。ヤフーのTopから地図サイトへ
行けるのでそこから物件を中心とした地図、駅を中心とした地図を印刷しよう。
それもってお出掛けね、赤鉛筆とかで大学、コンビニ、スーパーなどを印する。
ついでに銀行なんかもチェック。

それから駅周辺の不動産屋へ飛び込んでみよう。こういった土地を持っていて
アパを建てたい、良かったら情報を知りたいって。。やっぱり地元の情報は不動産屋に
集中する。ソイツを聞き出さなきゃね。

それから銀行へ言ってみよう。出来れば貯金している銀行がよろし。通帳とかあると
なおよし。で、コレコレなんで融資ってどう？と相談。
大抵は担当を付けてくれるし、まず審査しなきゃ融資はされないので、先の話。。顔を繋ぐ程度でＯＫです。

建築業者は大手でもいいけど高いよ。でも融資やら家賃保証とかも一切やってくれる。
忙しいサラリーマンとかはいいんじゃないかな？

面倒だけど銀行と交渉したり不動産屋と話をしたりして業者も自分で探して決めたりすると
満足度高いと思うよ。家賃収入があっても自分が動いたのだから後ろめたくないしね。

533 ：名無し不動さん：03/07/25 10:26 ID:???

>>531
任せる＝管理？それとも客付け？

客付けならどこの不動産屋でも同じだよ。自社で付けるか他社からつけてもらうかの
差しかない。どうせネットにデータ流してるだけだし。有名大手ならどこでも同じ。

入居者の審査とかは地元不動産屋が地域密着しているので有利だと思う。
なんせバックレられないのだからそういう点は有利。

手数料が客付け業者に半分なのか、全額なのか、あるいは自社で付ける実力があるのか、
そういったのも加味される。
物件が多数あるなら手数料もバカにならないよ。６万違えば１０戸で６０万いっぺんに違ってしまう。

534 ：名無し不動さん：03/07/25 14:24 ID:Mg459ueR

535 ：名無し不動さん：03/07/25 18:13 ID:???

>>527
検索してくれてアリガト。
自分でも数社調べて、呉羽テクノ「クレフロス（電気防食方式）」
サムソン「ビルガード（脱気方式）」のパンフ取り寄せ中。

外付け配管や蛇口ひねって赤錆出るような物件だと入居者逃げちゃうし・・
で入居者見つけるためには家賃大幅値下げ、って事になりたくないので。

とにかく何社かの話を聞き検討してみる、ありがとね。

536 ：名無し不動さん：03/07/30 02:49 ID:zj/rYZNw

>524
今度買った競売物件、入居者が全員不法滞在だった。賃貸契約書もなし。
その代わり賃料は相場よりかなり高い。
入管にチクろうか目をつぶって日銭を稼ごうか思案中。

537 ：名無し不動さん：03/07/30 03:07 ID:IxSQsG8q

青龍刀があなたを襲うよ

538 ：名無し不動さん：03/07/30 10:14 ID:???

>536
幇助で捕まるな。

539 ：名無し不動さん：03/07/31 00:22 ID:???

契約書は退室時に出てきますよ、「敷金３００万円也」って。

540 ：不動産屋：03/08/01 10:35 ID:5oUvTrgs

>>531
業者に関しては533の言う通り。
他に言う事無し。
但し原則的に不動産屋は信用ならんので、業者に入居申込書
を送ってもらい、自分でも審査する事をお勧めする。
契約書もチェックしておかないと中小は言うに及ばず、大手の
物も結構いい加減、てか後が大変な契約書も多い。

加えて余分な事言うと、新築ってのは決まりが全然違う（良い）
から出来る限り利益を出す事をお勧めする。
無論場所にもよるが、大家から業者への広告料が１ヶ月の地域
なら半分に値切っても受けてもらえるし、うまくやればタダ。
最初に儲けて補修費として積み立てとくべし。

541 ：名無し不動さん：03/08/01 18:37 ID:q+xxHXLh

素人質問なんですが

例えば税金維持費その他引いて
その年の収入が2000万円あったとします。
しかし銀行への支払いは毎年1000万円
この場合　よし早く返したいということで、その年は1500万円
を返したとして、所得税との関係はどうなるのでしょうか
1000万円に課税なのか500万円で課税なのでしょうか

542 ：名無し不動さん：03/08/01 21:33 ID:gWNK0TaO

借入金の元本返済分は　必要経費と認められません。常識。

543 ：名無し不動さん：03/08/01 21:44 ID:q4TUARER

>>541
542の言うとおり。経費として認められるのは金利のみ。
即ち、家賃ー修繕費ー減価償却費ーマンション管理費ー借り入れ返済金利
ーその他雑費＝課税収入です。繰上げ返済うんぬんは関係なし

544 ：名無し不動さん：03/08/01 22:31 ID:8KZqfzNd

となると欲張って戸数多いマンションを建てても
税金のために経営しているようなもんだな

545 ：名無し不動さん：03/08/01 22:38 ID:q4TUARER

というか、銀行と建築屋と修繕屋のために経営してるようなもんです。
あとは税金対策で自己防衛するのみ

546 ：名無し不動さん：03/08/01 23:15 ID:XL/OZHiC

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547 ：山崎渉：03/08/02 00:54 ID:???

（＾＾）

548 ：名無し不動さん：03/08/03 02:16 ID:hrQnQZ2b

543の通りだね。でも裏技がある。
経費計上だ。

例えばパソコン買ったとする。そのお金はサラリーマンなら自分の収入から支払うのだが
賃貸を持っている場合、「事務処理などの管理に必要な機材」として経費として買える。
一発でその年の収入から差し引けるか、減価償却の対象となるかは金額などで違うけど。

それと空き室が発生したら「新しい設備」としてエアコンとかテレビとかを
「空き室に備え付ける」ことが出来る。もちろんその際に取り外した設備が
自分の自宅に使おうが自由。減価償却中だとダメだが一発で落としたものはOK。

あ、でもウチはパソコン経費で落としてないや。エアコンも資産算入されるのが
イヤなんで、東京ガスのリース（ガスエアコン）にした。壊れないしなにせ故障も保証されるから。
リース代は全額経費だよ。一緒に自宅のも混ぜるひどい大家もいるようだが。。

それと繰り上げ返済も期間短縮のほうがいい。短ければそれだけ二回めの借り入れ（大規模修繕）のときが
楽。残債があると先細り（空き室率が上がる）からねえ。。
逆に返済金額を下げて余ったお金を株などの運用率が高そうなのに切り替えるのもあり。
でも失敗しちゃうと悲惨だな。借り入れ金利の２倍をめどにやればOK?かもね。こっちは
積極運用ってことだね。

税金はすごい払うよね。不動産取引税に印紙税、登記料に消費税・・・片っ端から税金ゼイキンと。
おまえらちゃんと使えよな！ってかんじ。たかが木造の小さなアパートに何百万払ったんだろう。
これからず～～～～～～～～！！っと！！固定資産税２０万以上はらっていかにゃナランとは
すごいよね。ホントぶっとばすよ！ってかんじ。家建てたり、土地買うと判るけど
これじゃ経済が息苦しいのはしょうがないと思う。たかが住む所に物凄い税金取るから
賃料も高くなっちゃう。ローン組んで買えばヒィヒィ言うのもわかる。やっと慣れたところで
固定資産税の優遇措置（当初６年だっけ？）が終わるので固定資産税と都市計画税が倍になる。

549 ：名無し不動さん：03/08/03 04:49 ID:???

>>548
１０室無い場合は駄目ですよね？
創業経費とか、どこまで認められるんだろう・・・

凄いコストかけて打ち合わせや業者選定してるんだけど・・・

550 ：名無し不動さん：03/08/03 11:11 ID:N18HeVD0

そうだよな
４０室とか６０室のマンションになると
個人でも創業費1500万とか書いているプランが
おおいよね。何にかかるんだろうね。

551 ：548：03/08/03 21:20 ID:???

１０室というのは「事業」と認められるかどうかってことかな？ということは
東京の人だね？ウチも東京だから。
ウチは６室しかないよ。木造のアパ。でもね、ちゃんと利益出しているから
経費が認められるよ。利益無くても経費は認められるけど節税にはならないけどね（ｗ

例えば地鎮祭の祈祷料や宴会のカネも創業経費？として認められる。
近隣対策として贈り物を配っても経費。固定資産取得税だっけな？あれも経費だよ。
だから初年度は賃料や礼金が入っても税金がそれほど多くない。翌年以降ガッポリと
毎年取られる。だからパソコンとかの「経費計上」は翌年以降がよし。

549が「どこまで」とか書いているのが具体的に判らないけど打ち合わせとかの飲食代は
業者側の経費だぞ？そういうのは認められない。逆に自ら調査の為に遠くまで新幹線使ったとか
高級ホテル泊まったとかはOKかもしれない。地方の1Rマンションを持っている人は「現地調査費」として
年一回程度の旅費や宿泊費が経費算入するのが当たり前。でもそのマンションまでの領収書とかじゃないと
突っ込まれるよ？（ｗ

知り合いがハワイに貸し別荘を経営しているが堂々とハワイまで遊びに行って経費として
計上してるぞ？

552 ：548：03/08/03 21:21 ID:???

>>550
殆どは税金だよ。最初の取得税とかがでかい。それと借り入れの保証料とかもそう。億単位だと保証料も凄いと思う。
規模がでかいと近隣対策費も掛る。特に日陰斜線対策費はカネが掛るそうだ。

まあ、結局は税金が高い、運営費が高い、最初の建築費が高い。。そういったことで
賃料が高い。

良く、「持ち家の人（金持ち）に高い税金を払わせて貸家の人には低い税金（固定資産税は払わないので）にして
　それで「公平」だ」などと言う人がいるがちゃんちゃらおかしい。
普通に家を買う、建てると広さに寄るが「持ち家の場合は６年ほど半額」の措置が取られている。
しかし、貸家（賃貸アパートやマンションも）は最初から「元の算定額」を払うようになっている。
要するに「事業なんだからしょっぱなから課税」しかも住宅とは違いちょっと割高。

結局それは賃料にハネ返る。借主は契約書を見れば判るが「租税公課を払う義務はない」と明示されているが
間接的に　「持ち家の人より高額な固定資産税を納めている」　のだ。
金利も同様に関係がある。だから契約更新の時に社会情勢に応じて賃料が上がったり下がったりする。
でも、持ち家とは違い「効率的な構造」ゆえに建築費が安い。よってローンで買うか、借りるかは
微妙なバランスではある。。

553 ：名無し不動さん：03/08/04 23:34 ID:???

小規模なアパマン建築で近隣対策費とか紛争予防条例の対策費って
いくらくらい払うものだろう

554 ：名無し不動さん：03/08/05 01:37 ID:???

俺の場合、敷地に面しているお隣さんには１０万円を渡し、その他数件に５万円で
工事期間中から現在（１０年以上）に至るまで苦情らしきものがない。
それと、近隣挨拶廻りの時に町内会長を抱き込み（金の力）一緒に付いて来て
もらったのが・・多少効果があったかもね、わからんけど
建設会社の人間も一応同伴したが？？？って感じだったな。

555 ：名無し不動さん：03/08/05 03:07 ID:???

>>551-552
ありがとうございます～。

事業規模に関係なく、経費は幅広く出していいんですね。救われた気分。
固定資産税７桁だから、所得税だけでも削らないと・・・（涙

>>553
挨拶回りの手間と粗品だけでいくつもりです。
義務があるなら出費もしますけど・・・。

556 ：名無し不動さん：03/08/05 09:46 ID:8lngvILe

工事
むりなんだい吹っかけるのもいるから、
その場合はすかさす建築業者や弁護士に相談だね
バブルのときなんか、893がうるさいんだけどと
言ってきただけでうん千万わたしていたりしたそうだけど、
そんな要求に応えていられませんからね

557 ：不動産屋：03/08/05 10:10 ID:CsoS9S54

>>553
そのあたりは周囲の環境によって違うと。
隣もアパマンなら菓子折りだけでいい。
挨拶ついでに情報収集もしておくと吉。

住宅地の容積低いトコに無理して建てる場合なんか
はシンドイね、ハッキリ言って歓迎されないから。
まぁそれでも小規模で、違反とかしなければお金は
要らないかも。
金くれってヤツは、それなりの意思表示して来る事
も多いしね。

ちょっと規模が大きくなればどうせ日照権か何かで
トラブって金が（ｗ
いや、ケースバイケースだけどね。

558 ：名無し不動さん：03/08/05 20:52 ID:???

最近賃料値上げできた人いる？

559 ：551：03/08/05 22:06 ID:???

固定資産税は再度検討、精査したほうがいい。ウチなんかこのご時世に
「値上げ」しやがったぞ！役所の査定ってのはいい加減だからね。税金額の根拠を
聞きに行くと面白い。実は近隣のほうが安いはずだよ。
結局税金も「取れる所からガッポリ」っていうのが基本だから。

不動産屋と仲良くなれたら土地を買うのもいいよ。取得税は払うようだが
そこへアパートを建てるんだ。小さくてもいいんだ。小さなワンルーム4つとかね。
そうすると初年度は赤字（土地を仕入れているから）なんで所得を圧縮出来る。これを
毎年やっていけばかなりの減税になる。資産も増えてｳﾏｰ！と。。でも不動産屋がまじめでないと
ダメ。増えた分だけ管理が面倒になってくるから。。で、面倒だからってんでマンション１棟買え！とかなるんだけど
そういうのはダメ。赤字と見せかける仕入れが一回しかないから。

で、何棟も建てることで建築業者とも仲良くなれる。できれば一軒にしぼったほうがいいだろう。
地元業者だと顔が広いのでまた新しい土地の情報とかが入ってくる。で、このレスの頭に戻る（ｗ

気をつけなきゃ成らないのは会計士をちゃんと入れること。節税はこういうのが大事。
節税して自分のフトコロだけを暖めるのではなく、関連の業者たちも暖めてやれよってこと。
必ず廻りまわって自分に戻ってくるよ。

オレの近隣対策費は５万かな？それと町内会費かな。。賃料は去年だが上げた。あげたら
速攻で決まった。

560 ：553：03/08/06 02:25 ID:???

参考になりました、ありがと＞皆様

>>559
土地から仕入れるのは慎重にしたほうが良いですよ。
土地は償却できないから代金の一部を解体費造成費名目などで工事費算入するって
ことでしょうか、不動産会社の自己物件だとしても効果は知れてます。
それに最近は低金利のせいでまともな土地は買い尽くされた感じです。
がんばっても利益の出そうに無い虫食い地しか残っていない。
整形地は売りに出るとすぐ買い取り屋が持って行ってしまいます。

561 ：不動産屋：03/08/06 16:55 ID:z6q22MpG

>>553
良くご存知で（ｗ
俺もマンション用地は常時探索中。
てか何処も一緒だが。

562 ：ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU ：03/08/06 19:23 ID:???

563 ：ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU ：03/08/06 19:23 ID:???

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564 ：ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU ：03/08/06 19:23 ID:???

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565 ：名無し不動さん：03/08/08 06:56 ID:???

土地は償却出来ない。でも経費を多めにすることは売買のなかで
なんとかなっちゃうことでもある。。ま、あんまり書くと脱税指南みたいでアレだけど。

毎年建てる＝毎年赤字（その物件が）＝他の物件の黒字を圧縮＝所得税軽減（でも資産は増える）
を狙っているのでは？

駅前を散策すると結構小さい土地が余ってるよ。売りにこそ出ていないが
売りたがっているような土地は結構ある。そういったときに地元不動産屋の出番であろう。
ちょくちょく出入りしていると情報が入ってくるよ。てか、そういう付き合いは皆しないの？

566 ：白：03/08/11 00:15 ID:z1IUX2lm

こんにちは。
ウチの家族で、東京都内にアパート１棟、投資用マンション１室、湯沢にリゾートマンションを１室
所有してます。名義は祖父なんですが、高齢で管理できなくなっており、
さらに母が海外在住で一人で手におえない為、私（２５）と弟（２３）の３人で
将来的に法人にする予定があります。
現状のところ、３物件でトータル１０００万の収入があり、２００万程度の経費が発生しております。
ちなみに無借金状態ですが、貯金はあまりないようです。
このくらいの規模で有限会社なりの法人経営されてる方っていらっしゃいますか？
当初の社長は祖父に名義上なってもらうつもりですが・・・。

567 ：_：03/08/11 00:20 ID:???

http://homepage.mac.com/hiroyuki45/hankaku08.html

568 ：名無し不動さん：03/08/11 00:24 ID:fjQhi7+k

もう1回上げときます　　（右端の娘）
http://sweel.s14.xrea.com/seem/image/cgi-bin/img20030630021261.jpg

569 ：不動産屋：03/08/15 01:50 ID:uJYu0LBK

>>566
1000万ぐらいなら法人化してる人結構いる。
ただ法人化と言っても、物件を法人所有にするのは
恐らく無理、譲渡所得でガッポリいかれそうな予感。

管理会社作るなら、代表者を祖父にしておくと
亡くなった時に面倒なだけ。

570 ：山崎渉：03/08/15 11:46 ID:???

　　　 (⌒V⌒)
　　　│ ＾＾ │＜これからも僕を応援して下さいね（＾＾）。
　　⊂|　　　　|つ
　　　（＿）（＿）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山崎パン

571 ：名無し不動さん：03/08/15 23:37 ID:8TDkQftN

ショック！カネ貸さないとさ～～～＜大手銀行

だれか２２００万貸してくれ！２０年ローンで2-4パーセントぐらいで！
元利均等でも元金均等でもなんでもえーよ！
自己所有の土地担保で利回りも15パーセントぐらいなのに収入少ないから
貸さないんだと。。あ～～マジショックだよ。

572 ：名無し不動さん：03/08/16 01:10 ID:???

地元信用金庫へﾄﾞｿﾞｰ。

573 ：不動産屋：03/08/16 03:15 ID:y5JkjkBk

>>571
系列ファイナンスへＧＯ！
やっちゃってる人結構いるけど将来大丈夫かいな、とは思う。

574 ：566：03/08/16 22:56 ID:PM2V0qXx

566です　相談に乗っていただきありがとうございました
しかし相続税の問題には今後も継続的になやまされそうです…
特にウチは借金もないですし

575 ：名無し不動さん：03/08/19 00:34 ID:???

ワンルームのバルコニー、無理しないと屋根がかけられないです。
がんがって屋根かけるべきでしょうか？
代替手段あるでしょうか？

予算が・・・道路斜線が・・・（涙

576 ：名無し不動さん：03/08/19 16:06 ID:5AS/OLmc

あとからこっそりポリカで覆え

577 ：名無し不動さん：03/08/23 21:36 ID:4D72vpBZ

>>575
屋根付けたら、ベランダ？・・

578 ：名無し不動さん：03/08/26 21:27 ID:Syk2CpdN

あげないと落ちるぞ

579 ：名無し不動さん：03/08/26 21:28 ID:vzzlTgFu

おすすめ♪
http://zoetakami.fc2web.com/

580 ：名無し不動さん：03/08/26 21:40 ID:9DbyiwJd

>>571 武富士でも借りたら　（藁

581 ：名無し不動さん：03/08/27 20:43 ID:D6k5DXwQ

バブル期に流行った海外不動産投資ってどう？

582 ：名無し不動さん：03/08/27 21:54 ID:???

単身ＯＬ・リーマン向けアパートの名前で悩んでます。
建築住宅業界板のスレは当たり前のようにネタスレ化してるしｗ

なんか名付けに参考にできるようなもの無いっすか？
ＵＲＬとか

583 ：名無し不動さん：03/08/29 18:23 ID:rcTq2kKU

67坪の自宅を自宅兼アパートにする事は可能ですか？

親が年金暮らしなので借金は自分が請負う事になると
思いますが、自分の今の収入で借金返済は無理なので
アパート収入で建築費の返済＋親の生活費にあてがう
など、漠然と考えています。

いまのままでは、親が年金で生活できないので
土地を売ると言ってるのですが
住み慣れた家を売るのはどうしても嫌で
かといって、親を養える程の収入もなく
土地活用ができないものか考えています。

584 ：名無し不動さん：03/08/29 18:36 ID:VtYzGmCc

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585 ：名無し不動さん：03/08/30 12:48 ID:CAODGO3/

一階二階一部屋ずつのアパートを持っています。
1階の住人さんから、２階の人の車が替わって、小さなトラックになっていて
梯子だの機材だのが積んであって、それを使って泥棒に入られそうでイヤなので
どうにかしてくださいと言われました。
車が替わったりしたら、届ける必要はあると思うのですが（まだ届けは出てないようですが）
梯子はダメだとかそこまで言えるのでしょうか。
契約では、普通のワンボックスカーです。（お仕事が建設関係なので
その関係で使う車らしいのですが、時々停めてあるだけなのか、ずっと
停めてあるのかもよく分かりません。）

586 ：名無し不動さん：03/08/30 14:26 ID:Kt+qsJP8

アパートの老朽化による建て替えなど、大家側の都合で今の入居者に立ち退いて貰いたい時は
どのくらい前に通知しておかなければならないものなのでしょうか？

587 ：名無し不動さん：03/08/30 18:10 ID:05h1i4bf

契約の立ち退き条項について質問させてください。
条文は、
「・・・本契約を解除するときは、・・・、貸主においては6ヶ月前に通告し、期間終了と同時に
借主は完全に本物件を明渡し、立退料又はこれに類する請求は絶対にしないこと。」
となっています。
この場合は、特段の正当事由がなくても、立退き料を支払わずに立ち退いてもらうことが
出来るんでしょうか。

588 ：名無し不動さん：03/08/30 18:11 ID:???

>>586
良質賃借人には、半年か１年前に伝えたいと思うのだが・・・

しかし、ＤＱＮな友人などから「立退料取れ！」とそそのかされて
一気にＤＱＮ化して、わざわざ引っ越す予定をやめてまで居座ったり
するという例もある。ＤＱＮは伝染する！！

建て替えであるのがバレないように、例えば親戚に貸したいかのように
見せかけて、引越代くらい出してあげて、もともと出ようと思っていた
人にＤＱＮ化しないうちに出てもらうという考え方もある。

ＤＱＮ化の可能性が高い場合、建て替えである事を悟られないように
しつつ、嫌がらせをするという人も居ることはいる。というかバブル期は
地上げ屋がこういう仕事をしていた。

ＤＱＮに馬鹿正直に建て替えを告げると酷い目にあうから注意。

589 ：名無し不動さん：03/08/30 18:16 ID:???

>>587
無理。今の制度は、判例などによって、ＤＱＮ立退料がなければ強制立ち退きは
認められていない。これは、判例で「正当事由＝ＤＱＮに大金」という流れが
できてしまっているため。本当に不条理だと思うだろうが、仕方ない。

建て替えが少し先だったら、家賃値上げ要求を繰り返し、生活騒音について
ネチネチ小言を繰り返し、とにかく出たい気持ちにさせる事だね。不法行為に
ならないギリギリの戦いだよ。「建て替え」の言葉を聞かれたら負け。建て替え
業者との交渉さえも、慎重に・・。

590 ：名無し不動さん：03/08/30 18:32 ID:05h1i4bf

>>589
契約の内容が劣後するということ？ちなみに事業用の建物なんですが。
立退き料を払わないことを条件に貸しているのに納得できませんねぇ。
建替えの話が出てますけど、建替えたら優先的に入居させるという条項もあります。
家賃さえ払ってくれるなら入居してもらってもいいんですが。

591 ：名無し不動さん：03/08/30 18:48 ID:???

>590
スマーソ。事業用は知らん。他の人よろしく～

592 ：優しい大家さん：03/08/30 22:07 ID:VSFhf56A

>>583
>アパート収入で建築費の返済＋親の生活費にあてがう

計算上は可能だが現実には無理。空室が発生すれば即返済に詰まる。
賃貸経営は需給バランスが崩れて消耗戦になってるから、
借金抱えて体力勝負に出れない奴は次々と脱落している。
｢土地活用｣という耳触りの良い言葉に騙されないように。

>>585
>梯子はダメだとかそこまで言えるのでしょうか。

「荷台に梯子を積んでるから」という理由では無理だろう。
そんな手前勝手な言い分を認めてたら、鍵屋にもガラス屋にも貸せないぞ。
契約書で対象車種とナンバーが限定されているなら、
契約車両以外の駐車を理由に解除を求めることはできる。

>>590
賃借人に一方的に不利な条項は、合意の上でも無効なんだ。
借地借家法は、民法に定める契約自由の原則を踏みにじる悪法なんだよ。
「再建築後に再入居」で合意すれば立退き料は請求されないが、
事業用だと休業補償と代替物件の手当て*が必要になるから、
むしろ高くつくかもしれないぞ。短賃か定借にしとけば良かったのに。

*家賃の差額分・造作買取請求権・往復の引越し代など

593 ：名無し不動さん：03/08/30 22:32 ID:yQ0rC/lW

更新料は仲介業者も取るものなのでしょうか？

例えば月7万円の部屋の更新料で、そのうち２万円を仲介業者が取り、
大家の私の手元には５万円が渡されます。
ネットで調べてみると、大家への更新料のほかに
仲介業者が更新手数料を取るのは違法とのことなのですが・・・
代行料としても、２万円は高くないですか？

594 ：名無し不動さん：03/08/31 00:32 ID:9+on9WtX

＞592さん
585です。
レス有難うございます。
番号限定なので、元の車で駐車をしてもらうように
業者さんを通じて伝えてみます。
ご近所の評判が、あまり良くない住人さんなので、ちょっと何かあると
（夜、駐車場でなにか作業をしていたとか、駐車場に鉄パイプが放置してあるとか）
すぐに連絡が入っちゃうんですよ、はぁ・・・。

595 ：名無し不動さん：03/08/31 00:36 ID:rP5imWn8

>>593
事務手数料とか名目ついてないですか？
賃貸の不動産業者なんて土地所有者の寄生虫みたいなものなのです。
しゃぶりつくされる前に逃げましょう

596 ：５９３：03/08/31 01:16 ID:AcqyjFR2

>595
早速ありがとうございます。

「更新手数料」という名目になっていました。
以前は、同じように更新してもらっても1ヶ月分全額入ってきていたんです。
「このご時世だから店子さんからは取りづらくなったので」ということで
こちらから手数料を頂きたい、と言ってきました。
ということは、以前は店子から更新料２つ取っていたのかな・・・

597 ：名無し不動さん：03/08/31 03:47 ID:p+tc+i8+

これからのアパ・マン経営は地獄でっせ～

598 ：名無し不動さん：03/08/31 14:45 ID:???

>>588
レス遅くなって申し訳ありません。

分かりやすい説明ありがとうございました。
まあ、何部屋もあるアパートですから
さすがに親戚に貸したいから出てくれと言うのは無理があるので
相続税が払えなくなって土地を売ることにした、とかそれらしい説明を考えてみることにします。
もちろん、常識の範囲内で立ち退き料等の補償はするつもりですよ（＾＾；
助言感謝です。

599 ：名無し不動さん：03/08/31 17:32 ID:???

>>592
分かりました。定期借家への変更を申し込むか、
建物老朽化で出て行ってもらうことにしようと思います。
どうせそんなに長くはもたない建物ですし。ありがとうございました。

600 ：不動産屋：03/09/02 00:31 ID:P0sfqOHc

>>593
＞ネットで調べてみると、大家への更新料のほかに
＞仲介業者が更新手数料を取るのは違法とのことなのですが・・・
こんな話は聞いた事ないね。
そもそも更新料なんて法律に出てこないのよ。
何処にそんな事書いてあったのかソースきぼん。

やはり前にも言った気がするが
余分な金取られたくないなら、自分でやると良い。
更新なんて簡単なんだから金のムダ。

601 ：５９３：03/09/02 01:05 ID:ONFpOEQL

>>600
ソースはこちらです
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/keiyakukoushin-trouble.html#605
これの５－（５）からです。

「更新手数料を仲介業者に支払うということになれば、
仲介業者は、宅地建物取引業法違反に問われることになるのです」
と書いてありました。

でもまあ、このスレの中で、
「まわりも暖めてやれ、それがいつか自分に返って来るから」と
書いてありましたが、
確かにそれで、うちの空室を埋める熱意につながってくるなら
ある意味「賄賂」として考えるしかないんですかね。

でも、おっしゃる通り、自分でやるようにしようと思います。
更新後の契約書は、仲介業者のつくったもののコピーでいいんでしょうか？
あっ、再び教えてちゃんでごめんなさい。

602 ：不動産屋：03/09/02 10:52 ID:P0sfqOHc

>>601
ちゃんとトップページ読もうよ？
このサイトの主曰く、
　＞さまざまなケースについての解説を試みましたが、
　＞法律の専門家ではありませんし、誤解や曲解をしている
　＞恐れもありますので、そのような場合には、ぜひ、お知らせください。
　＞間違っている部分を修正します。
自分でよくわかってんじゃン。
ハッキリ言って無茶苦茶だよこのサイト。
教えてなんかやらんがね。

更新事務手数料だろうが、仲介手数料だろうが
一ヶ月以内は適法だ、条文良く読めって感じか。
更新料その物は家主に入るんだからな。
こんな恥ずかしい事言ってるヤツはじめて見たよ。
参考資料にもならん。

その他、重説に書いてあれば、更新手数料の支払いは
入居者が合意したとみなされるから有効だし、
消費者契約法については拡大解釈と言ってよい。
この悪法のセイで裁判増えたよ、大家のみんなも
注意してないと、特約あぼーんされまっせ。

603 ：不動産屋：03/09/02 11:33 ID:P0sfqOHc

>>601
で、かばう気は無いんだけど、実際に更新契約書作って入居者
と大家双方にハンコ取りに行く作業って結構めんどいのよ。
事前に案内送ったり、電話連絡したり、挙句に賃料増減の
交渉があったりね。
２万円じゃやりたくない、出来れば自分でやってと。
面倒なので、入居者と大家を呼びつける業者もある。
どっかのアホ弁護士が数千円が適正じゃないかみたい
な事言ってたが、無知極まるね。

で、自分でやる場合は、契約書の雛型があれば
それを使って更新契約書にして良い。
（もちろんワープロで打ち直してね）
連帯保証人欄には「当初契約書に依る」とか
書いとけばいい。
（但し以後の契約にも有効な連帯保証人承諾書を
もらってる場合）
契約を更新した旨を記載した簡単な覚書を作成する
のでも良い。
どちらの場合もちゃんと割印を押してね。

てか大家さんが自分でやる場合は、入金だけさせちゃえば
いい気がしないでもない。
書面交付義務があんのは業者だけだしね、どうだろ。

604 ：５９３：03/09/03 15:49 ID:53GPIlVY

>>602-603
なるほどー、よく分かってなかったですね、すみませんでした。
今度は自分で書類作って更新してみます。
仲介業者が嫌な顏するかもと不安だったんですが、それも大丈夫そうですね。
とても参考になりました。
（情けないことにド素人で、割り印なんてのも気付かなかったんですよ）

ありがとうございました！

605 ：名無し不動さん：03/09/06 00:17 ID:???

＞67坪の自宅を自宅兼アパートにする事は可能ですか？

可能だと思うが？
とりあえずアンタの年収とか親の年金額とかインカムを書け。

土地は駅から近いのか、大学などが近いのか、まわりの相場やそういった状況も書け。
まずはそれからだ。
どちらにせよ、土地の固定資産税だけでもかなりの負担なのだから
昔なら間貸しをしたんだけど、今じゃ入る人いないからな。どうしても新築になる。

アパートで収入を得るのではなく、新築のローンと固定資産税をを払うつもりなら
かなり出来る確率は上がる。逆に条件が悪いのならすすめないよ。やはり借金は借金だからね。
売った金で年金代わりに食いつぶした方がいい。親もアンタを頼るつもりもアンタも
親の面倒を見るつもりもないだろう？そういうのがはっきりしていいじゃんか？

606 ：名無し不動さん：03/09/06 18:16 ID:huWqHTNf

素人なのですがご教授お願いします。
仮にアパートを借り入れをほとんどぜずに自己資金だけで購入した場合
は賃料収入はまるまる手元に入ってくるわけですよね。
だから自己資金ですべてまかなえばアパート経営は安定して儲かる
と単純に思ってしまうんですが、どうなんでしょうか？
私はマンションや家を買うよりアパートを買ってその１室を自宅代わりにして
なおかつ家賃収入の見込める
アパートのほうがいいかななんて素人考えで考えてるんですが。
物件にもよるのでしょうが小規模なアパートならそんなに大きくアパートの
購入費用と家やマンションの購入費用が変わるってわけでもないので、
ついでに家賃収入もあればいいかなと。

607 ：名無し不動さん：03/09/06 19:04 ID:DJqlfE6l

私の近所では土地約３０坪新築ミニ戸建４、５千万
中古木造アパートプラス５百位で買えます。
ただし築年数２０年以上です。かなりぼろぼろです
私も、事業用として昨年５件ほど見ましたが、事業用では、
リスクが大きすぎる様な気がして、止めました。
家賃は自分の小遣いだと思えれば良いのでは。
私が所有している築21年木造アパートは、空きが出るたびに
悩みの種をまいてくれます。

608 ：名無し不動さん：03/09/07 23:10 ID:???

>だから自己資金ですべてまかなえばアパート経営は安定して儲かる
>と単純に思ってしまうんですが、どうなんでしょうか？

立地によりますが土地も含めて買うと、回収するのに１０～２０年かかります。
投資を回収した後はもうけですが、築２０年のアパートの家賃や入居率は、
少子化の進んでいる将来には期待出来ません。

一方、本体は２０～３０年で大規模修繕が必要ですし、付帯設備は１５年くらいから
寿命が始まります。　管理費や固定資産税や所得税などもかかり続けます。
だから金利リスクが無いからといって、もうかるとは限らないのが現状です。

609 ：６０６：03/09/08 00:30 ID:F+MXDnEp

＞６０７、６０８

ありがとうございました。
やっぱり難しいってことですかね。

610 ：名無し不動さん：03/09/09 23:57 ID:VILu9/Pj

皆さん初めまして。ここに書き込んでいいものなのかわかんないですけど、
一つお願いします。
最近マンションオーナーになったわけですけど、そこに新しく入居した住人
が物音がうるさいから何とかしてくれと言ってきました。
それで私は欠陥があるのかと思い、施工業者に連絡して点検させましたが
異常はないとのこと。また、隣がうるさいのかと思い、一度立ち会って
様子を伺うも多少の生活音（歩く音、クローゼットの閉める音）がする程度
です。ただ、隣は夜１０時頃帰宅で就寝１時とのこと。
立ち会いの時、テレビやら大声で話したり実験したのですが（隣に協力）
それも異常なし。私的には問題ないと思うのですが。
その住人に異常はないとつげても納得しないみたいで。私の家に深夜１２時
頃電話をかけてわめきちらします。
こういう住人の人にはどう対応とればいいでしょうか？
ちなみに私と不動産屋の間ではまだ管理契約締結していません。（その住人の
せいで不動産屋が逃げ腰です）

611 ：名無し不動さん：03/09/10 01:30 ID:???

私も以前、アパートを管理していて夜中に呼び出されたことがあります。
「ちゃんと管理できないなら大家になるな」って住人に叱られました。（笑
タイヘンでしたよ、話の通じない賃借人で。

隣人の騒音なのか住人の過敏（被害妄想）なのか分からないうちは直接関与せず、
「何時から何時まで騒音行為（テレビ・ステレオ・洗濯・掃除等）禁止」と
掲示するなどで対処した方が良いです。個人の名指しはダメです。
フローリングをスリッパでペタペタ歩くだけでも深夜にはすごい騒音ですから、
防音カーペットやクッション付きスリッパなどを（全員に）斡旋するのも良いです。

もし騒音過敏であれば、「関係者には注意しておくが一定の騒音は
集合住宅の受忍義務範囲である」ことを明確にした上で、以後（非常識な
時間の）不急の連絡・呼び出しには応じないことも伝えたほうが良いでしょう。

612 ：名無し不動さん：03/09/10 13:20 ID:???

＞私はマンションや家を買うよりアパートを買ってその１室を自宅代わりにして
なおかつ家賃収入の見込める
アパートのほうがいいかななんて素人考えで考えてるんですが。

持っているお金で土地と建物を購入するのならいいが、ローンは通りにくいかもしれない。
木造だと生活音がどうしても聞こえる。同じ敷地内を他人が住んでいる事がストレスになるなら
すすめない。

土地は財産として残るが建物は残らないと考えた方がいい。古い家には住めるが古いアパに
住みたいと思う人は少ないから。つまり建物分の金額（アパートの面積）を貯金したり
株を買ったりして運用するのとどのくらい違うか？というところが検討するところ。

借りる立場だと大家が隣に住んでいるのは避けたいものだ。監視されているようでイヤ。
そうなると微妙に賃料が安めになったり、人気が出なかったりと結構募集の時に辛くなる。
アパのリスクが広がるもんね。

613 ：不動産屋：03/09/10 18:11 ID:eoCVf/Js

>>610
アパだと良くある話だね。
ま、契約書か別紙管理規定か何かに騒音出すなと
書いてある事は前提として、大体こんな感じで処理

１・原因を本人に追求させる
（何処がうるさいのか分からなければ処理できないと）
２・何号室がうるさいのか言って来たら電話をかける
（例えそいつの被害妄想でも）
３・真実なら大体これで終わり、妄想ならまたクレーム入る
４・まだ言って来るなら追い出す
（他の人からクレームなんかない、やなら出てけと）

言わないでも分かると思うが、不動産屋は出入りで儲ける
ので、大家が困ろうが退室歓迎する事をお忘れなく。
まずクレームは耳に入らないまま出て行かれると思ってね。

どうでもいいけど腰の低い大家さん多いね、ここ。
賃借人になめられると後がシンドイよ。

614 ：６１０：03/09/11 00:12 ID:hMmMdEJ7

＞６１１さん、６１３さんへ
　助言ありがとうございました。不動産屋に管理を委託してないからといって
　自ら出向いたのがいけなかったんですね。昨日本人に深夜の電話をするのは
　非常識だといったら、電話は無いのですがワン切りがかかるようになりました。
　一応隣の住人の方には、フローリングなので出来るだけ気をつけて下さいと
　お願いはしてあります。ただ昨日直接行為に出たらしいんですけどね、困った
　ことに。チャイム鳴らすわ、壁たたくわ。不動産屋から電話ありました。
　昨日は不動産屋と施工業者にも訪ねたみたいです。
　一応、大家から退去の話はしないで下さいと言われてますが、なんか退去させる
　いい方法ないですか？もう不動産屋も施工業者も私も疲れました。
　

615 ：不動産屋：03/09/11 12:16 ID:m1rVKr/d

>>614
この程度で疲れる不動産屋なんかいらない（ｗ
最近は権利意識の強いガキが多いのか、騒音に限らず
その手のトラブル多いけど、イチイチ真面目に相手してたら
身がもたんよ、慣れなきゃね。
ちなみに賃料を下げて入居申込みが入り易くした上で
入居審査厳しく（面接付き）にするのが一番の予防法。

施工会社は全く関係ないと言って良いね、いい迷惑だ。
関与させたらかわいそうだよ。
てか弱い家主と思われて今後の改修とかで足元見られそ。

不動産屋もボランティア作業でクレーム処理やってる
ところ多いけど、使うなら金払ってね。
もっとも大家に切られるのが一番恐いから、タダで
やらすのも手なんだけど．．．。

まぁ不動産屋が追い出しに入るんだろうけど、交渉が
普通に出来るなら直ぐに出てくよ。
聞いてる限りでは完全になめられてるようだけど（ｗ

616 ：名無し不動さん：03/09/11 12:29 ID:X8E21XTW

これは舐める、舐められるの問題でなく、精神異常でしょ。追いつめても事態が悪化するような。
とりあえず必要な処置を取ったという証拠だけは残しておこう。
事件、起こすかもしれないもんな。

617 ：不動産屋：03/09/11 12:49 ID:m1rVKr/d

>>614
で、イチイチ相手にしなければ実際追い出す必要なんか
無いんだけど他の入居者の手前、一応対処しておくのが
スジなので、それを自分でやるなら．．．

１．入居者とのやり取りは全て記録する。
（基本）
２．他の入居者には不動産屋ではなく極力警察を呼んでもらう。
（警察沙汰の方がやはり良い）
３．迷惑行為が多いとして警告の文書を発送。
（必ず記録を使用。出来ればもうしない旨の念書を取る）
４．入居者がガキなら連帯保証人であろう親を攻撃。
（これが一番楽）

以降３・４を繰り返す、念書たまったら法的手段も可。
ま、念書なんか絶対書かないだろうけどね。
内容証明ぐらいは送っておかないと、大家の責任を追求
されたりする場合もあるので注意。

618 ：不動産屋：03/09/11 13:10 ID:m1rVKr/d

>>616
んーとね、こう言う人って大概自分より強い人には
向かって行かないのよ。
つまり舐める舐められないは重要な要素。
少なくとも不動産屋にとって舐められない事は必須事項。

精神異常ってのは当ってるけど、こう言うやつ結構
いるのよ安いアパには、珍しくも無く。

619 ：地主：03/09/15 04:37 ID:UWsTm4PR

マンション経営を会社組織にして
家族で外食とか旅行とか
接待費他にして遊べますか？
一億以下の会社で接待費を損金にできるのは400万とか聞いたんですが、
私も親も、水関係に行くことないし
家族で外食使いきれないほどいけると愚考するしだいであります。

620 ：名無し不動さん：03/09/15 15:43 ID:xxGzEVfB

2世帯のアーパートを購入、一世帯分を賃貸にしてローンを返していこう
と企んでますが、借り手が付くかどうか心配です。

物件は、横浜市内東急田園都市線某駅（急行停車駅）徒歩16分、
50坪の土地に2階建て築15年鉄骨造です。
一世帯当たりの床面積は2階建てで65㎡、駐車場付きで家賃14万を予定しています。
なお、付近の相場は築15年のマンション55㎡で約12万、
駐車場台代は1万5、6千円です。

物件自体は購入価格、登記料、手数料、リフォーム料など込みで5200万円ぐらい。
土地の価値自体は4000万程だそうです。
両親から+銀行からの借入金4000万。年の返済200万。
家賃収入は横浜市の固定資産税+都市計画税、管理費などを引くと、
年約48万円と見積もっています。

621 ：名無し不動さん：03/09/16 01:33 ID:???

>>619
私も詳しくはないですが、会社にしなければ接待費の制限は無いのでは？

問題は大家さんに接待や調査研修旅行が認められるかどうかですが
入居者や不動産屋を接待する必要もないし、旅先で都合良くセミナーを
やっているわけもなく、少額ならともかく高額なものは難しそうですね。
バレバレですから反面調査されたら一発でアウトです。

正しくはたぶん家事関連費として按分計上するのでしょうね。

622 ：名無し不動さん：03/09/16 01:48 ID:???

いま国税庁のページ見たら「支出する金額のうち当該業務の遂行上
必要な部分が50％を超えるかどうかにより判定する」だそうです。
都合良く解釈すれば出前・弁当くらいは経費で落ちるかも。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/syotok/07/01.htm

623 ：名無し不動さん：03/09/17 08:46 ID:???

＞2世帯のアーパートを購入、一世帯分を賃貸にしてローンを返していこう

形が判らないけど大家さんと同居ってなかなか難しいよ。特に
2ＤＫ以上の家族に貸すタイプのは生活の格差が見えるからね。
隣り合った形で出入り口が分けてあるかとか、上下階とか、いろいろな要素がある。

賃料も相場より安め（駐車場込みとか）にして、その代わりに審査を厳しくする。
ＤＱＮと同居したいのなら構わないけどね。。

賃料設定も大事だが返済計画も大事。借り入れが出来るかということと、
借主が居なくとも返済ができるかということ。一年ぐらい入居者が居なくても
大丈夫！ぐらいにしないと厳しいよ。それと所得税が別途掛ってくるので
リーマンなら総務とかで相談必須。

624 ：名無し不動さん：03/09/17 22:05 ID:???

地方都市・歩１６分・Ｓ造１５年で２戸っていうところが、
なかなか中途半端ですよね。

>それと所得税が別途掛ってくるのでリーマンなら総務とかで相談必須。

普通徴収にして確定申告（最初は赤字なので税金戻ります）すれば
不動産所得はバレずに済みそうですが、どうでしょうか。
ただし公務員でしたら家族名義にしたほうが無用な疑いを避けられます。

625 ：名無し不動さん：03/09/17 23:43 ID:kx3XO05A

自分の趣味もかねて
女子供がすきそうな南欧風とか、デザイナーズ住宅風にしては？
んで６２３も言っているように収入しっかりしている共稼ぎか、常識あるかなどDQNで
ないか審査だね。
ありきたりの家より人が来ると思うし、多少は高いかもし得ませんが、入居率家賃１０年後
とか考えますと、得かもよ。

626 ：名無し不動さん：03/09/22 23:46 ID:SljvnDV7

会社を設立し、営業項目としては
小売や雑貨輸出入などを記載しつつも
実は収入の多く（100％）が不動産収入だ
という場合どうですかね。不動産収入といっても
この会社の取り分は管理費その他で全体の２０％
くらい。不動産収入が年間１０００万としてこの会社の
収入は２００万。この２００万からパソコンだの、家具だの
飲食費、旅行ｆ代金を経費として捻出。それらは上記にある
小売業や雑貨輸出入事業の経費、理由は市場調査や
顧客確保のための接待とする。残りの８００万の収入は
しかたないが自分個人の収入として固定資産税や
アパートと自宅のリフォーム代金を経費として計上する。
こんなやり方でだいぶ節税できて、かつある程度豊かで
お得な生活ができるのではないか、と妄想してますが、
実際のところいかがでしょうか？

627 ：名無し不動さん：03/09/23 01:52 ID:???

節税性の高い事業を併設するのは良いアイデアですね。

ちゃんと計算していないですが、第１種個人事業で８００万からいろいろ控除して
専従者給与を２００万くらいにすれば、全員分の所得税・住民税・事業税合わせても
２～３０万くらいかも知れません。経費と思って無駄遣いするほうがずっと損だったりします。
黒字８００万で法人化するメリットはさほど大きくないかも...よく分かりません。

最初から倒産させる計画で赤字会社を作っておき本業会社で多額の利益が出たら
移すっていうのはよくある手ですけれど、残念ながら不動産収入というのは
安定していて会社員並にガラス張りなんですよね。

やはり会計士等に相談されてはいかがでしょうか。

628 ：名無し不動さん：03/09/23 17:15 ID:8B0bzAyT

どうでしょうね。上手くいくのでしょうか。

www.aurora.dti.ne.jp/~atorasu/

629 ：優しい大家さん：03/09/24 00:16 ID:ZIjPRnfo

>この会社の取り分は管理費その他で全体の２０％

新設法人の場合、15%以上の管理料率は否認されることが多い。

>アパートと自宅のリフォーム代金を経費として計上する。

これは可能だが、調査が入った際に口裏合わせてくれる業者でないと一発で露見する。

所得税の累進税率もずいぶん緩やかになったから、
家賃収入が月額百万以下だと、法人化しても節税効果はないよ。
法人格を取得すると、ビジネスはやり易くなるけどね。

630 ：名無し不動さん：03/09/29 11:20 ID:dgB8vJAB

捕手あげ

631 ：新米大家：03/10/03 09:31 ID:5qq6sRPs

質問です。

１年くらい前からアパート大家になりました。
で、もろくも１件、アリバイ会社の発行する偽造源泉徴収票に騙され、
入居させてしまいました。
次から引っ掛からないためには、単に公的な収入証明を取るだけで足りますか？
まさか公的な収入証明書を偽造するほど手の込んだことをやる不動産屋がいる
のでしょうかね？

今回このアリバイ会社を使った不動産屋は、渋谷のＤですが、その他の不動産屋で
こんな不埒な輩はいますか？

噂には聞いていた偽源泉徴収票、この世界ではありふれたことなのですかね？

632 ：不動産屋：03/10/03 15:41 ID:2FUN/cmy

>>631
んなもんプリンタ１つで簡単に作れる。
ソフトはVectorにあるし。

でも健康保険証(社保ね)を見せてもらえば防げるし
納税証明ならまず問題ない。
(偽造できても有印公文書偽造、賃貸ごときで)

＞＞その他の不動産屋で
一部の客付が結構無茶やるらしいが
証明書なんか見る前に、入居申込書が変だから
ほとんど即審査落ちなのよね。
入居申込書見ました？

てか、何で偽造とわかったの？

633 ：名無し不動さん：03/10/03 16:27 ID:???

>>631
訴えれば？
そんなもん、背信か詐欺だよ。
大手マンソン管理の3井はそれで、
今　逮捕者がでたり、何件か裁判やってるってさ。
で、其の時に、入居者の口から不動産屋で
アリバイ会社を紹介されたと言わせる事。
直で不動産屋に言うと知りませんで交される。

634 ：新米大家：03/10/03 18:50 ID:5qq6sRPs

６３２さん、６３３さん、ありがとう。
健康保険証か、リーマン辞めてずいぶんなるから忘れてた。恥ずかし。
まあ、詐欺にあったという認識は十分にあります。

何で偽造と判ったか？
もうちょっと待っててね。
落とし前付けたら、報告する。

635 ：名無し不動さん：03/10/03 19:48 ID:UM+hSykZ

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636 ：名無し不動さん：03/10/03 20:04 ID:???

>>634
契約主体である賃借人が偽造を知っていたことを明らかにするのがポイントですよ、
契約解除のうえ礼金敷金は不法原因給付金として没収するぞ、などと脅しつつ
協力していただく。
不動産屋に関してはここの皆さんのためにも住宅局不動産業指導部にクレームして
営業停止にしてもらいましょう。

民法第96条　詐欺又ハ強迫ニ因ル意思表示ハ之ヲ取消スコトヲ得
２　或人ニ対スル意思表示ニ付キ第三者カ詐欺ヲ行ヒタル場合ニ於テハ
相手方カ其事実ヲ知リタルトキニ限リ其意思表示ヲ取消スコトヲ得
３　詐欺ニ因ル意思表示ノ取消ハ之ヲ以テ善意ノ第三者ニ対抗スルコトヲ得ス

それから保険証ですけど、最近は自由形式になりましたので
見分けるのが難しくなりましたね。

637 ：新米大家：03/10/04 13:23 ID:H1KHVx+X

６３６さん、ありがとうございます。

営業停止ってことですが、たかがこの程度のことで、都がそこまでやるの
でしょうか？いっせいに何人も声を上げればともかく、私だけのことで・・・
知り合いの不動産屋、２、３社にヒヤリングしたところ、「そんなの
いつものこと」って、あっさり言われちゃいましたよ。
ちょっとビクリーしちゃいました。
申込書が３万で、源泉票が１万、これが相場なんだって。

都に言うのと不動産屋が所属する全宅連または全日本に言うのと、
どっちが効き目あるのでしょうか？

638 ：名無し不動さん：03/10/04 14:27 ID:???

いっそうの事不動産屋相手に
裁判しかないでしょ？
入居社は水商売？金融屋？
うちも仲介屋なんで、大体検討は付きますが。
やっぱり、元付けの所を叩かないと
今後のことも有りますし。

639 ：名無し不動さん：03/10/05 01:57 ID:???

>知り合いの不動産屋、２、３社にヒヤリングしたところ、「そんなの
>いつものこと」って、あっさり言われちゃいましたよ。

そうなんですか、茶飯事とは知りませんでした。
賃借人の会社が大きければ収入明細書類を確認しないことも
多いですけど、これじゃ危ないですね。元付けはグルじゃないのでしょうか。

制裁の効果が大きいのは、やはり免許や資格の許認可権を持ってい
る都住宅局（または国交省の住宅総合整備課あたり）や
RETIO（ここは仲裁もしてくれるようです）ではないでしょうか。
実際には不動産業指導部に証拠を揃えてクレームしても警告・始末書程度かも
知れませんが、繰り返せばいずれ処分になりますから。

現時点では損害査定が難しいこともあり、訴訟起こすとすれば
契約解除後の立ち退き請求や家賃延滞時になるかも知れません。
逆に賃借人から訴訟されないためにも、賃借人が退去に応じたときは
敷金返還をエサにして覚書（和解合意書）を一筆とっておいたほうが
良いでしょう。

640 ：不動産屋：03/10/05 17:31 ID:ZgxIF5aK

＞申込書が３万
これ何の申込書？

＞「そんなのいつものこと」
まぁ、そうだね。都心部の客付業者(新宿、渋谷、池袋)
なんかは特に、平気で入居申込書にありもしない会社を
書いてきたりする。
元付(管理受けてても)も、実際そんなに問題起こらない
から取りあえず入れちゃったりする。
ま、うちは後の面倒がヤだから入れないけど。

＞都に言うのと
639に同じく住宅局でいいでしょう。

てか家賃滞納とかしてんの？
未然に追い出すのも一手だけど、いざ滞納始まって
追い出すって時の武器に使うのもよさげ。

641 ：初心者：03/10/07 03:09 ID:hsXWpkFV

初心者です。どうぞよろしくお願い致します。
現在、収益物件を研究中です。中古のアパートが近辺で売りに出されています。
築30年で2DKが6戸です。土地は約60坪でJR駅から歩いて約10分。価格は約2000万
です。近隣は工業地帯でちなみに隣も倉庫です。正直、さすがに年代を感じさせる
物件です。このような物件ははたしてお得なのでしょうか？ちなみに現在４戸賃貸中
で残りの２戸はこの持ち主が使われています。１戸3.6万で４戸なので単純計算すれあ
14.6万ですが、修繕費等を考えれば？？？どなたか相談に乗って頂ければ幸いです。
PS、この地区の坪単価は約25万です。また、頭金に1000万と考えています。

642 ：名無し不動さん：03/10/07 10:05 ID:???

>>641
築年数の割に利回り悪すぎると思うのですが…（6ｘ3.6）
立地がよければ立て替え等の後に賃料upもできそうですが
そんな良い場所でも無さそうですし、お得とは言い難いと思います

643 ：名無し不動さん：03/10/07 11:29 ID:V8Q+gChn

基本的に不動産って売りに出されてるのに、いいのないんじゃない。
いい物件は不動産屋や銀行のコネでほとんど決まると思われ・・・

644 ：名無し不動さん：03/10/07 12:15 ID:kDKMLaw8

都内２３区の駅前で１５０坪ぐらいのマンション・アパート経営と
貸しビル経営ってどっちが儲かるんでしょう？

645 ：名無し不動さん：03/10/07 18:07 ID:???

646 ：名無し不動さん：03/10/08 00:09 ID:1bpNSDgP

土地とかないけど、
資金１０００万円でアパート経営始められますか？

647 ：名無し不動さん：03/10/08 06:12 ID:MlL5tD10

土地とかないけど、
資金１5０００万円でアパート経営始められますか？

648 ：名無し不動さん：03/10/08 10:03 ID:Z4mml7X8

>>646
ローンでいけるかも
>>647
ok

649 ：名無し不動さん：03/10/08 12:38 ID:N+0zBK1A

無理だよ、冠もってないでしょ？

650 ：名無し不動さん：03/10/08 22:57 ID:1bpNSDgP

冠って？

651 ：　：03/10/12 20:52 ID:FwlKbJPm

競売に出されてるアパート（6000万）を買い取る金を銀行から融資して（アパートの
土地と建物に抵当権つけて）もらうことってできますか？

652 ：名無し不動さん：03/10/14 23:06 ID:LV5FFkQu

>>651
銀行さん次第
つまり可能でつ

653 ：名無し不動さん：03/10/16 20:53 ID:???

アプラス(と提携会社)の家賃回収サービスというものをウワサに聞いたのですが
どなたか利用している方、具体的手数料や欠点などご存知の方、
いらっしゃいますでしょうか？　プライバシー保護には甘い会社のようですが。

家賃サービス（家賃立替回収サービス）
マンション・アパートの家賃回収をお手伝いするシステムです。
アプラスの家賃サービスは、家賃の立替払いから集金回収までをカバーします。
http://www.aplus.co.jp/houjin/service/yachin.html

大手信販「アプラス」の顧客情報流出、ＤＭ会社がすでに利用　2003/8/11
大手信販会社「アプラス」（大阪市）は8月8日、7万9000名もの顧客情報が
社外に流出していることが判明した、と発表した。すでに複数の
ダイレクトメール会社に利用さている。7月に顧客から苦情があり、調査した結果判明した。
同社は警察当局と協力し全容解明に全力で調査中だという。／日本消費者新聞社

654 ：名無し不動さん：03/10/25 01:15 ID:AN3HawwZ

hoshu-age

655 ：名無し不動さん：03/10/25 02:11 ID:roImeSFB

>>641
入居者いる物件（居抜き）は、ややこしいのが多いですよ。
また、アパートで３０年経過だったら、水回りや電気配線・ガス管＆器具類･･･
雨漏りも心配ですな。
また、低額家賃なら、それなりの入居者になり、
警察とお友達になりかねませんよ。
また、現在の入居人を立ち退かせ、新築にするにも、
立ち退き交渉で足下見られ、ぼったくられる可能性もあるし･･･

ベテランさんなら、ともかく、初心者さんなら、不動産屋の良い餌食では？

656 ：名無し不動さん：03/10/25 11:06 ID:???

健康保険証で本人確認する時は、必ず現物確認のこと。
その上でコピー（出来ればカラーで）すること。
運転免許証は個人情報の宝庫。しかもそこから合法的に手繰れる情報も一杯！
仮に偽造があったら、保険証と免許証、どちらに警察は動くか考えましょう。
源泉での確認は、古手の東証一部上場クラスや非上場でも社会的に認知されてる
企業に限定しましょう。ちなみに当社では、ジャスダック、東証マザーズ、ヘラクレス
等の新興市場に上場している企業は、一部を除き非上場扱いです。

審査の原則は、複数の公的エビデンスのクロスチェック。
「何か変だな」と「異常性を発見」するのが審査です。
胡散臭さを感じたら、手間ひま惜しまずにね！

657 ：名無し不動さん：03/10/25 12:12 ID:???

>>656
おっさん臭さを感じた

658 ：名無し不動さん：03/10/25 15:18 ID:???

>>657
いやｶﾞｷの情報は要らねーし(　´,_ゝ｀)ﾌﾟｯ

659 ：名無し不動さん：03/10/27 11:31 ID:Pb0PNm0K

>>657,658
いや、この真面目なカキコは新人さんのだよ。
スレたおっさんの書き方じゃないね。

>>656
ガンバてね。

660 ：名無し不動さん：03/10/30 23:39 ID:k5uwr8M5

？？

661 ：貧乏りーまん：03/11/03 11:02 ID:jBgg9a6c

初めて書き込みます。
最近、アパート経営始めました。
新築一棟売りの物件です。
中央線沿線の為、家賃設定が高いので購入しました。
現在、月々の返済と収入が同じ比率です。
サラリーマンをやりながらですので、
管理会社に任せています。
購入に関し、びっくりしたのは銀行が
以外にお金を貸してくれたことです。
６０００万ほど、引っ張れました。
書き込みの中で、２２００万も引っ張れないと言う人が
いましたが、同じ銀行でも支店によって融資額が違う
ようです。
最近、アパート経営で成功している人の本が多く出回っていますが、
中古物件で、利回り２０％以上等、自慢されていますが、
実際の所、都内で適正な利回りはどれ位なのでしょうか。
ご意見下さい。

662 ：名無し不動さん：03/11/03 11:40 ID:70WrMm4H

新築で収支トントン・・・ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

663 ：名無し不動さん：03/11/03 11:43 ID:pjDRgq9z

>>661
ものの見事にだまされた素人さんが一人、合掌。

664 ：貧乏りーまん：03/11/03 14:58 ID:CDJvKx6/

>>663
書き方を間違えました。
家賃収入の半分が返済で、半分が手元に
残ります。月30万ほどの収入となっています。
でも、利回り20%もありません。

665 ：名無し不動さん：03/11/03 15:03 ID:???

>>661
今から固定資産税のための貯金を始めた方がいいのでは？

666 ：名無し不動さん：03/11/03 16:16 ID:4dupyH4w

ローン、固定資産税とかの税金、管理会社の手数料が主な支出。
収入からこれらを引いていくら残るか。それで利回り20％ということ
なら勝ち組みだろうね。
さらに実際は修繕のための積み立てもしたいところ。
トントンなら、他にたくさん所得があって税金を減らしたいとかでない
限りアウト。銀行は恐いよ。地価があがると救いなんだが。

667 ：名無し不動さん：03/11/03 16:23 ID:4dupyH4w

20％の分母は何かな。自己資本に対してかな。それとも借入も含む
のかな。なんにしろ、固定資産税が150万くらい、一年目は取得税が
かかるのでなんやかやで200万くらい貯金すること。まあ、月に10万
余裕が出来たと思うのが吉。

668 ：貧乏りーまん：03/11/03 16:32 ID:CDJvKx6/

>>667
アドバイス有り難う御座います。
利回りの計算は、購入金額＋諸費用全てを分母で考えています。
私の購入アパートは、利回り9%程度です。
最近になり、土地や建物の取得税を納める事になりました。
本業は、サラリーマンの為、当面の所、家賃収入に手を
付けることは無いので、税金に関しては問題無く払えます。
気になっているのは、来年の固定資産税、住民税です。
なるべく経費で落とせるところは落としたいのですが、
実際に経営されている方の意見が聞きたいです。
ちなみに青色申告を考えています。

669 ：名無し不動さん：03/11/04 12:11 ID:n24fLyaw

凍建から勧誘されてます
超個人的直感ではレオバや大凍よりはマシかな？と思ってるけど
気を付ける点があれば教えてください

670 ：名無し不動さん：03/11/04 21:20 ID:0FEkjef5

>>669
近くに大東、東建とたってたけど
大東は本当に木造。（他にもあるんだろうけど。）
外観だとそんなにわからないけど
東建は重量鉄骨でほとんどＲＣぽい。
ただし、その分建築費は高いと思うよ。
実際の住み心地はわからないけどね。

試しに大東にも提案書出させてみたら？

このスレの方々はこういった提案営業型の
話には乗らないんじゃないかなあ。

東建コーポーレーションについて教えて　Part Ⅱ
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1066949640/

671 ：名無し不動さん：03/11/05 14:16 ID:B1b1bGZe

>>668
青色って、、、だいたいどんな規模か分からんのに
何をアドバイスしたらええのんかわからん（ｗ
専従者給与払えるぐらいの規模や無いとゆうほど優遇されんと思うで。
部屋の数はなんぼや？
駐車場あんのん？

672 ：名無し不動さん：03/11/07 21:16 ID:???

皆さん　お助けください。

私のアパートの隣に別のアパートができました。そのせいでうちのアパートに
　日がはいりにくくなりました。

そこで住人Ａが「日が入らなくなったから、家賃をさげろ」といってきました。
　さらに「駐車場に線が引いてないから　引け。引けないなら下げろ」とも・・・

この住人には強く｛それは出来ない。イヤなら他を当たってください｝と言うべき
でしょうか？

どうか、皆さんのお知恵をお貸しｸ下さい。

673 ：名無し不動さん：03/11/07 21:20 ID:u6VVfqdu

>>672
何世帯貸しているアパートなのですか？
駐車場付きアパートってことでいいんですよね？
築年数は何年なのですか？
駅から徒歩何分なのですか？
現在空室は何部屋あるのですか？
最寄り駅は何処なのですか？

これくらいの情報が、マジレスには必要ですね。
アパートの需要が多い地域なら、大家有利だし、そうでないなら隣に新築物件出来たらマイナス査定でしょ。
駐車場付きアパートなら、需要も多いと思うからそんなに弱気にならなくてもいいと思いますが、判断材料が足りないです。

674 ：名無し不動さん：03/11/07 21:36 ID:???

>>673　教えていただいてありがとうございます。

ｽﾐﾏｾﾝ(ﾉ_･､) 　正確には私の両親が経営をしていて、詳しいことは
私には分かりません。私が学生のこともあり、詳しく聞くと子供が
と言われそうで・・・ただ、親が困っていたので、知恵をお借りしたいと思い
書き込みしました。

２世帯とﾊﾟｿｺﾝ教室、塾ですべてうまっています。
駐車場付きのｱﾊﾟｰﾄで、築年数は３年、バス停からは歩いて1分かかりません。
空室はありません　駅は近くにはありません。バスのみの場所です

詳しい情報がなく　すみません。私が不安なのは、法律うんぬんで、
　いろいろ脅されることです。それが怖くて・・・

675 ：名無し不動さん：03/11/08 01:28 ID:EQkyFf6b

あなた自身の立場が
「出ていってもらって結構」なのか
「出ていかれると困る・・」なのか

676 ：名無し不動さん：03/11/08 02:19 ID:???

>>674
私も親のアパート経営を手伝いながら勉強しました。

>そこで住人Ａが「日が入らなくなったから、家賃をさげろ」といってきました。

契約途中で家賃の増減を請求できる要件は借地借家法32条の通りです。
日当たり程度では減額する必要はなく従来通りの家賃を請求できますが、
周囲の空室状況を見ながら「次回更新時に多少減額(千円？)を考慮する」
くらいで溜飲を下げてもらいましょう。
「イヤなら出てけ」は禁句ですよ。

>　さらに「駐車場に線が引いてないから　引け。引けないなら下げろ」とも・・・

線が駐車枠線のことなら今すぐ引くべきです。

677 ：名無し不動さん：03/11/08 02:20 ID:???

借地借家法第32条
（借賃増減請求権）
　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増
減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経
済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当
となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かっ
て建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の
期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに
従う。
２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、
その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、
相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、
その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があると
きは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこ
れを支払わなければならない。
３　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、
その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、
相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただ
し、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当
とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割
合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならな
い。

678 ：名無し不動さん：03/11/11 13:11 ID:v/peuLoP

すいません大変な事が起きてしまいました・・・・
実家のアパート（地元の不動産屋に管理委託）
築40年2階建て全5戸、入居1戸のみ
で2階部分の廊下が崩壊してしまい、幸いな事にケガした方は
いらっしゃらなかったのですが、実質2階の方の荷物などは
運び出す事はおろか部屋に入る事も出来ず、現在どうするか
思案中です。

もともとこの方が出られたら取り壊す予定でいたので、立ち退き
（住める状態に無い）に関しては朽廃滅失が正当事由になると思う
のですが、
部屋からの荷物運び出し費用、引っ越し費用、引っ越しまでの
仮入居費用等はやはりこちらが持つのが当然でしょうか？

679 ：オナニスト ◆A4R0lAe0RQ ：03/11/11 14:22 ID:???

>>678
当たり前
その人達の立場になってみそ
わかるでしょ

680 ：名無し不動さん：03/11/11 15:20 ID:v/peuLoP

>>679
早速のレスありがとうございます。
そうですよね。
もし自分がこんな目にあったらと考えると、ある日突然昨日まで住んでいた部屋に
入る事すら出来なく・・・

取りあえずウィークリーを手配する事にしました。
後は荷物撤去費用、荷物一時保管費用、引っ越し費用は当然として、
転居先の敷金礼金+立ち退き料まで必要ですかね？
こっちが破産しそう・・・

一応、築40年という事もあり、家賃は3万円以下
老朽化による取り壊しの為に立ち退いて欲しい旨はだいぶ前から
伝えていたんですが・・・

681 ：名無し不動さん：03/11/11 21:30 ID:CtVoSjj6

法律相談して宜しいですか？

定期借家契約書のことですが、

自治体のHPを見ると〈定期借家契約を結ぶため〉親切に解説しているページがあります。
例えば、http://www.pref.ishikawa.jp/kenju/shisaku/teishaku/howto.htm
このページの文中に「中途解約」について書かれています。
《①　次の要件を全て満たす場合は、
借家人の方から１か月前の申し入れによる中途解約が法律で保証されます。～》
《*不利となるものは無効です。 *借家人の方に不利となる例
中途解約の申入れを３か月前にすること》

これ本当ですか？
（定期建物賃貸借）第38条３項は、強行規定じゃないですよね・・。

682 ：名無し不動さん：03/11/12 01:10 ID:???

初めて書き込みさせて頂きます。地方都市在住。人口約30万人。
土地有り（一等地）約100坪、資金1000万円なんですが、アパートマンション経営
しようと思っていますが大丈夫でしょうか？3階建て6戸でうち1戸は自分が住む予定
ですが個人を対象にすべきか、家族を対象にすべきか迷っています。
3LDKにしようと思ってますが、需要によっては小さい箱を多目に作った方がよいのか
どうか。よろしくお願いします。

683 ：名無し不動さん：03/11/12 02:02 ID:9C3KldLl

>682 駅から何分ですか？　１０部屋以上にしたら事業者として確定申告できるんで　税金面で有利やと聞きました。わたしの親も３件所有してて　３人の子供に相続させるんで全部無理やり１０部屋以上にしてました。

684 ：名無し不動さん：03/11/12 03:09 ID:kYyuMHh6

来年の９月から親のマンションの管理をすることになりました。
しかし、全くの素人なので何かと不安です。
賃貸マンション管理の講習会なんて無いのでしょうか？

685 ：名無し不動さん：03/11/12 10:00 ID:7LlSw7Gl

マンション建設会社の講習会とかならあるけど

管理人や管理のための講習会もほしいよな
それに、あとくされなしのために金とるほうがいいわ
あと税務相談ももらう前にしておいたほうがいいのでは？

686 ：名無し不動さん：03/11/12 11:40 ID:???

>>682
間取り以前に、1,000万円でアパートが建つのか？
それとも、自己資金が1,000万円で残りは借入ってこと？

687 ：名無し不動さん：03/11/12 12:09 ID:VtC0rE8R

本当です
中途解約は38条5項の記述のようですが、次の6項において「前二項の規定に反する
特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」と規定されていますから、いわゆる
「片面的強行規定」です。

688 ：名無し不動さん：03/11/12 14:35 ID:fxCb47NH

>>686
3LDK×6で3階建てとなるとパブリックスペースを入れて100坪以上だわな。
坪10マソで3階建ては建たんわな。

689 ：684：03/11/12 20:59 ID:kYyuMHh6

>>685
やっぱり講習会はなさそうですね。
管理関係の本を見ても物件探しや融資の話がメインな物ばかりですし…。

690 ：名無し不動さん：03/11/12 21:17 ID:aXn4DUXz

片面的強行規定・・か。

ホンマ、どこまで借主を保護するんですかね。
この国の法律は・・。
スミマセン。

691 ：682：03/11/12 21:17 ID:???

>>686
残りは借入れになりますね
借入れだと今の御時世厳しいですかね？

>>688
3LDKと書きましたが、まだ検討中の段階なので土地が足りなければ
3DKとか2LDKにするつもりですが。
これだと100坪以内に収まるでしょ？

692 ：名無し不動さん：03/11/12 21:30 ID:aXn4DUXz

ついでに、

住居定借契約の解約予告は１ヶ月ども、
残存期間に対する《損賠請求》は可能でしょうね。

693 ：名無し不動さん：03/11/12 21:59 ID:PDvs6lal

解約の申し入れの日から1ヶ月を経過することにより、建物の
賃貸借は終了するのですから、当初設定期間内で中途解約後の
残存期間については考慮の余地はありません。つまり、損害は
発生しないことになります。

694 ：名無し不動さん：03/11/12 22:24 ID:aXn4DUXz

なるほど、

損害金は発生しないが、違約金は発生しませんか？

695 ：名無し不動さん：03/11/12 22:35 ID:PDvs6lal

転勤・療養・親族介護・リストラ転職など賃借人が建物を自己の生活の本拠
として使用することが困難となるような事情がある時のみ中途解約権は生じ
ますので、本条項の適用の際には債務不履行ないし不法行為等による損害金
の問題は生じません。

696 ：名無し不動さん：03/11/12 22:39 ID:aXn4DUXz

この条項は、そこまで広義に解釈するのですか・・。

Weekly、Monthlyのアパートメント定借契約の中途解約はどうなっているのでしょうね。

697 ：名無し不動さん：03/11/12 22:53 ID:aXn4DUXz

どうも、

居住用と見なされないから違いますね。

北米から帰省して間もなく、
親の後継でマンション経営なんて嵌めになったもので、
只今、賃貸法律勉強中でして、もう無視してください。
スミマセン。

698 ：不動産屋：03/11/13 18:18 ID:kbVhUPYr

>>684,685
マンション管理士の講習とかがいいかも。
何処まで役に立つかは知らんけども。

699 ：名無し不動さん：03/11/13 19:48 ID:V1dmz7kW

>>691
> 残りは借入れになりますね
> 借入れだと今の御時世厳しいですかね？

土地建物を抵当に入れれば余裕じゃないすか。自己居住用だし、公庫も
使えるだろうし。

> 3LDKと書きましたが、まだ検討中の段階なので土地が足りなければ
> 3DKとか2LDKにするつもりですが。
> これだと100坪以内に収まるでしょ？

？？まさか容積率100%ってことは無いと思いますが・・・・
容積率150%としても床面積で150坪はいけるんで、これも余裕じゃないすか。
坪40ﾏｿとしても5,000ﾏｿ以上の借り入れになると思うが。

後はドカッとくる固定資産税とかを計算に入れて資金計画。

700 ：名無し不動さん：03/11/13 22:42 ID:???

>>684=689,685
賃貸管理のための講習あるよ。現在は認定資格の講習だけどね。
ただ実務で使える部分は少なく、どちらかと言うと営業用の講習。
ただトラブル解決関係は役に立つと思うよ。
マンション管理士は区分法以外は全く役に立たない。

701 ：名無し不動さん：03/11/14 00:11 ID:???

質問させてください。
マンションの一棟購入を検討中ですが、2点引っかかっています。
1）築30年程度と非常に古く、一部に鍾乳洞のようなツララwができていたり階段に亀裂がはいっていたりします。
　　耐久性は大丈夫でしょうか？
2）1階が店舗で舗飲み屋やクリーニング屋などが入っています。店舗は立て替え時の休業補償やら立ち退き
　　交渉が相当大変と言われていますが、実際どうなのでしょうか？
相場的にはやや安めといったところです。判断に苦しんでいるのですが、ぜひみなさんのご意見をお聞かせ
いただけませんでしょうか。

702 ：名無し不動さん：03/11/14 02:54 ID:???

1）　築３０年なら、上物は粗大ゴミと考え、購入判断をする。

2）　実際は、粘りそうな方があっさり退去してくれ、あっさり退去してくれそうな方に粘られたりと予測は難しい。　
　　再建築が決定すれば、交渉は、家主の立退き予算に応じて、建築会社の方でやってくれる。
　　この場合は、テナントにとって急な話になるので、当初は頑なに拒否されたりする可能性が高い。

　　店舗で苦労するのは、相手の死活問題だから。　それを十分に考慮して、出来るだけ前もって通知すること。
　　老朽化による建替えというのは、家主の一方的な自己都合というわけではなく、いつか来る道なのだから、
　　お互い理解し合う姿勢が大事。　　

703 ：701：03/11/14 04:33 ID:???

>702
ご回答ありがとうございます。

1）　あきれられるかもしれませんが、大部分が借入金による購入です。ということで極力現在の建物を長持ちさせ、
　　　最低でも15年程度は使いたいと考えています。ですから一般的にこの程度の状態でガスや水道を含め果たして
　　　もつものなのかどうかが知りたいんですよね。ちなみに過去のメンテ状況はほぼ何もやっていなかったwようです。
　　　やっぱり粗大ゴミ＝もうﾀﾞﾒﾎﾟでしょうか。。。

2）　なるほど時間をかけて計画的に交渉すれば良い、ということですね。了解しました。
　　　仮に十分時間をかけて交渉＆相互納得した場合、それでもやっぱり立替建築期間の営業保証を要求されたり、
　　　あるいはどうしても立ち退いて欲しい場合には立退き料を請求されたりしてしまうケースが多いのでしょうか？

うーん、ナヤム。。。

704 ：不動産屋：03/11/14 15:18 ID:MW6DsbKQ

>>700
マン管とか管理業務主任が趣旨違いなのは百も承知で
言ってるが、全く役に立たないと言う事は無い。

人のレスにケチつける前に一体何の講習か言えよ。
いや、実際予想はつくんだがね。

705 ：怖ーい大家さん：03/11/14 23:35 ID:5Yw4eILQ

私はアパート経営するのに、一人っ子のため、親の物でも、私が管理
する様になりますので、まず不動産屋に勤め、賃貸管理を学びました
宅建もついでに、取りました。
そのお陰で、不動産屋に対してのクレーム、敷金，礼金、手数料，管理
裁判、全般を網羅しています
建物の管理は不動産に委託していますが、これが馬鹿不動産が多く色々な
問題が起きますが、何もかも分かるので、遠慮なく不動産に指図出来ます。
知っているって，本当に得です。知らないのは無知です。
不動産屋のいいなりにならない様に、気を付けましょう。

私で分る事でしたら、出来るだけお答え致します。
皆さん、皆で頑張りましょう。

706 ：名無し不動さん：03/11/15 00:58 ID:???

>>705
ﾊｹﾞ同

おいらも親名義のマンションの実質経営者です。
直接の担当者じゃなかったけど、勤務先が片手間ですが賃貸を
やっていましたので、そこから結構学べました。
回りの家主を見ていたら、マンション持ちの資産家であっても
経営者としての自覚のない人ばっか。
こりゃ、管理会社や部屋付業者にボラれるわな。

707 ：名無し不動さん：03/11/15 01:20 ID:klnCcvQF

京都のとある学生街に１２０坪の土地を持っています。
自宅が老朽化してきたので、できればマンションに建て替えて、
経営をしていきたいと思っています。
（隣の知り合いがど素人同然で５年前からマンション経営を始めましたが、
いまのところ空きもなく利益を出せているようです。立地はいいと思います。）

ですが、資金がほとんどありません。
ほぼ全額を銀行から借りることになります。
また、私はど素人です。周りに不動産に詳しい人もいません。
今から独学をしながら（私は公務員です。仕事をしながらになります）
経営も学んでいきたいと思っています。

こんな状態で、利益を望めるのでしょうか？
無謀でしょうか？

708 ：名無し不動さん：03/11/15 09:50 ID:V3KeuFOB

私も705さんのようにマンションを管理する予定
都内の土地にマンションを親と建てる予定ですが、わりかし資産家
もっとも私は申し訳程度しか出せませんけど（普通の20代後半が結婚＆
家購入のために持っている資金程度+α）
少しずつ資格を取得していこうと思ってます
当方しがないプログラマーなのでこんなご時世本業+αがあればと思っ
ていますし。相当の収入があるなら、家で管理人しつつ自分の仕事も
無理せずにとも考えています。
具体的には、今年は、一番合格率が高い管理業務主任者
それから宅建　マンション管理士などと広げていこうかと

他勉強すればいい資格や分野　あるいはこんな雑誌購読しろ
とかないでしょうか。

709 ：名無し不動さん：03/11/15 17:14 ID:60nYdGvn

うちは管理会社にアパートと貸し工場と契約しているが、その会社の株式を買った。
曲がりなりにも上場企業なので向こうも株主には慎重に対応する。もちろん、普段は
特にどうということもないが、「株主優待とかないの？管理費まけるとか」とか軽く言っ
てみる。まあ、別に負けてくれるわけではないが、こちらが勉強していると感じさせて
おかないと甘くみられる。

710 ：怖ーい大家さん：03/11/15 17:32 ID:+C9TqjVx

家賃収入の場合一定しないから、やはり慎重に貯蓄に回していかないと
怖い。
風呂、冷暖房、何かと修繕が多い。空室があればもう収入が減るわけだし
ローンが有るじゅう、ゆくっりできないね。

711 ：怖ーい大家さん：03/11/15 17:48 ID:+C9TqjVx

それから、土地を持っていない人は、土地を買ってまで
アパート経営は絶対に止めた方がいい。地獄を見るから。
いつもアパートが満室なんてこのご時世にありえないです。
土地を持っていても、そこへ３階建ての物を建ててしまえば
償却出来ない。　持ち出し返済では、大変です。
相続の為の、税金対策で、利益をあてにしないなら、、、
でも、空室が出てきたとすれば、またこれも返済が大変になるし
アパート経営はとんとんであれば、ありがたいと思うことですね。
利回りだって、その年によって変わるわけですし，数字はあてに
なりませんから、慎重にです。
　　　　　
　　　　　　　よ～く考えよ～お金は、大事だよ～♪

712 ：名無し不動さん：03/11/15 18:17 ID:???

駐車場にでもして置くのが一番堅いョ。

713 ：怖ーい大家さん：03/11/15 21:33 ID:uL6+M3qD

>>712
それは言えてる。

714 ：名無し不動さん：03/11/15 21:52 ID:60nYdGvn

うちは企業団地に隣接した400坪の土地に、アパート、貸し工場、貸事務所の3本建てで
経営しているが、一番稼げるのが貸し工場。クレーン付きで貸倉庫も可だが、空きが出た
ことは無い。
貸事務所は企業団地に隣接しているのがよかったみたいですぐ埋まった。なんでも工業
団地に事業所を構えるには自治体の審査があるので対外的な信用につながる。しかし小
規模で業歴があさいと審査を通らない。そこで企業団地に隣接というより食い込んでいる
うちの建物に入居して企業団地に入っているふりをする。
アパートは全部埋まるのに落成して10ヶ月かかった。このご時世なら合格とすべきかと思
うがこれ一本というのは危険だと思った。
不動産の経営は親がやっているが、さらに敷地の一角に食料品店を経営している。多角
化というのもあるが、近所の会社の人たちから情報を収集するアンテナの役割もある。
漏れはサラリーマンだが土日は親の事業の手伝いにあてている。だいたい年寄りは、書
類が苦手なので事務仕事は漏れの役割。煙草の販売も扱っているが業容拡大のため、
酒販免許の申請も準備している。今年はあかんかった。totoや切手も扱う予定。
この界隈のおっさんたちのオアシスをつくってしっかり稼ぐぞ、と。

715 ：怖ーい大家さん：03/11/15 22:02 ID:uL6+M3qD

賃貸は、退入室があるので、塞翁が馬の気持ちでいる事がいい。
空室があっても、また入るから、、、、と言う気持ちで。

716 ：名無し不動さん：03/11/15 22:13 ID:P1v5PR3k

シニア向け住宅って、どうなのかな？
市が管理等全て請け負ってくれるらしいので、
話だけでも聞きに行こうかと考えている。
入居者の斡旋も積極的にやってくれるらしいので…

717 ：名無し不動さん：03/11/16 00:36 ID:IH2yO9Q7

高齢者の居住の確保に関する法律は、
○住宅の共用部分(廊下階段等)バリアフリー設備等の整備費に対する補助
○一定収入基準以下の世帯に対する家賃減額費用に対し補助
○固定資産税軽減・所得税法人税の割増償却

だそうだが、何といっても注目は、
滞納保証付（６ヵ月）の賃貸住宅の斡旋システムだそうだ。

718 ：674：03/11/16 12:30 ID:???

教えていただいて　ありがとうございます。
現在進行中なので、また何かあったときは、お知恵をください。

719 ：706：03/11/17 13:00 ID:???

>>707
京都は全国的に見ても、学生が多いので家主にとってはかなりｳﾏｰなエリアである。
おいらは、学生時代、京都で過ごしたので、多少土地勘はあるのだが、旧市街であればそれなりに、回ると思われる。
ただ、賃貸経営なんてそれほどおいしい事業ではないよ。
室町界隈の糸へんが、構造不況で軒並みﾏﾝｿﾝになっていることを見ても、供給過剰は否めないな。
今や、ハイリスクローリターンと思われる。

立地とプランニングにもよると思うけど、全額借入は、結構厳しいかも。
そういうおいらも全額借入でやっているんだけどね。
それと、仮に旧市街で120坪の土地だと、固定資産税・都計税が結構大変じゃろ。

720 ：名無し不動さん：03/11/18 11:43 ID:q5Xsyvgr

中古の貸家物件購入を検討してるんですが、凶相地なんで迷ってます。
物件詳細は、120坪の二等辺三角形の土地に三戸の借家（築15年程）が建って2000万です。
現在満室。利回りは10％程で年間200万程は見込めるようです。
地方で駅から遠いのですが、大型ショッピングセンターや電車も通っていてとても拓け
てる土地で、この先も心配はいらないと思います。この辺の土地の平均坪単価は20万程です
ので、割安感もあります。
ただ、見事なほどの凶相地なんです・・・。　三面道路にも接してますし・・。
どんなもんなんでしょうか・・・　

721 ：名無し不動さん：03/11/18 22:45 ID:???

>715さん
その書き込み読んで、何だかほっとしました。
事情があってアパート付きの家を中古で買ったのですが
一室空いてしまって、埋まらないものだから、管理会社が値下げをしつこく言ってくる。
何回か下げたので、この辺で様子をみたいのですが、埋まるまで下げないと・・と。
勤め人なので、家賃収入があれば勿論ローンの返済の足しにはなりますけど
無ければ無いで、困ると言う所までは行かないし、とりあえずは様子をみたいと思います。
ここの皆さんみたいに詳しかったら良いんでしょうが、管理会社の担当者さん
（40代後半男性)と話してると、他のオーナーさん達が、もうちょっと年の行った方が多いからか
「このド素人の小娘が。」って思ってるのが伝わってきて、何だかしんどいです。
はぁ。。。　（いや、小娘って言っても30代なんですが。）

722 ：名無し不動さん：03/11/19 08:13 ID:pFCLYbTf

アパート経営を始めようと勉強し始めました。
よく信頼できる不動産屋とか管理会社にお願いすると本には書いてあるのですが
皆さんそういったパートナーはどうやって得られたのですか？
それから賃貸住宅フェアというイベントは勉強になりますか？
今度開催されるなら一度足を運んでみようと思っているのですが。

723 ：名無し不動さん：03/11/19 09:33 ID:???

>>721

前スレの不動産屋さんのカキコを読んでみる事をお勧めします。
ウチは返済が厳しいので、必死に動きました。
結果今では以前よりかなり高い賃料でも、入居者が見つかります。
やはり経営者感覚が無いとダメなのではないでしょうか。

724 ：名無し不動さん：03/11/19 09:34 ID:???

>>722

不動産屋も管理会社も信用しちゃだめでしょ。
みんな言ってるじゃない(w

725 ：706：03/11/19 12:34 ID:???

基本的には、業者を信頼しなくちゃいけないでしょう。
入居者や物件を管理するのは管理会社、管理会社を管理するのは家主。
管理会社はいわば家主の手足となって動いてもらう部下でありパートナー。
あくまで経営判断、経営主体は家主です。
いろいろと勉強して知識・情報も蓄えて、管理会社等との折衝術も磨きましょう。

726 ：名無し不動さん：03/11/19 23:23 ID:???

>>722.724.725
俺は基本的に信頼なんて出来ないね。
かっこ悪いけど、痛い目見たの１度や２度じゃないし。
管理だけやってる管理会社なら兎も角、不動産屋を
最初から疑ってかかるのは常識。
手足となって動いてもらうどころか手足もぎ取られかねん。

727 ：名無し不動さん：03/11/20 06:19 ID:???

＞＞726
禿同。
私も以前は管理会社に色々やられたクチ。
なかなか空き部屋埋められない上に（半年以上空きとかザラ）
切ろうとしたら管理委託契約を楯に反抗。
ついでに大家負担の工事どんどん入れてくるし、しかも見積りバカ高。
ちなみに切った後満室御礼、しかも以前の賃料は３０％安だった
らしいと言う事も判明。
程度の差は大きいと思うけど、管理会社だって営利目的でやってんだから
どこも似たり寄ったりの事してるって事も昔はわからなかった。

私から言わせれば管理委託してる時点で経営者失格だと。
諸所のコストに雲泥の差が出るのは必然。
てか管理会社いらねし。

728 ：名無し不動さん：03/11/20 18:58 ID:+rVLn+M3

722です。
皆さんありがとうございます。
やはり常に勉強なんですね。
アパートの予定地は自宅から遠く離れているので
常に管理してくれる業者が必要だと思っていたのですが....。
子どももまだ手がかかるので、そういった時間がとれません。
自分で管理できたら理想なんですが、なかなか難しいのが
現状です。
でもただ土地を持っていても負の資産なので
わずかでも現金が生み出せる資産にできないかと
思って、アパートの件を真剣に考えて実際土地のまわり
２～３キロ付近をリサーチしてきました。
かなり激戦区です。
お金を借りて、（借りられるかも未定ですが）経営していけるのか
どんな不動産屋とつきあえばいいのかと心配なことだらけです。

729 ：727：03/11/20 21:13 ID:???

＞＞722
管理なんて大して手間かかんない。
出来る限りは客付けた業者にタダでやらせればいいから関東～関西
とかでなきゃ、なんとかなる。
管理委託が痛いのは空き埋めるのに時間がかかる事なんだよね、
安めの賃料設定にせざるをえない事になるし。
今の私なら、管理委託契約とセットのアパートは、どんなに物件
が良くても買わない。

730 ：706：03/11/21 00:45 ID:???

>>725,726

理想を言うなら、管理会社抜きの家主の自主管理がイイと思うけどね。
でも、他に職があったり遠隔地だったりすると、入居者から「すみませ～ん、カギ失っちゃって部屋に入れないんですぅ～。」とか「水が出ないぞ、ｺﾞﾙｧ」とか電話されてもすぐさま対応できないぞ。

私の場合、管理委託契約書は、管理会社選定の段階で各社に提出させ、最終的には締結先との契約文面は家主自らが作成しました。
普通、家主と管理会社との管理委託契約って附合契約的（→意味がわからなければググってね）になる場合がほとんどだと思うけど、私は企業法務の仕事をしているんで契約書作成なんかは日々の仕事という事由があるからできたけどね。
だから、解約条項なんて、当然、家主にかなり有利になるように書いてます。

ぶっちゃけ、ウチの場合、月々の管理費用は月額総家賃収入の約1%です。
これには水道検針、契約更新手続きも含んでますし、ADも安いです。
地域と管理内容で差はあるけど、オプションなしで基本的な管理委託の場合、相場は3～7%ぐらいでしょう。
改装・修繕費用だって常々管理会社の見積書の細部にチェックを入れているし、私の場合、例えばクロス交換は普及品（サンゲツのSPとか）で@600/mです。
この価格でも業者から管理会社へのバックはあると思う。
管理会社が間に入った場合、相場は@1,200/mぐらいだろうか。

家賃等についても、エリア内の他物件の家賃と入居率を定期的に報告させて、自分ちの物件が競争力を維持できる最大金額に設定しています。
エリア内の他物件や新築物件の内覧にも、管理会社の担当者に申し出て連れて行ってもらい、競合物件の動向には常々注視しています。
何か特段の事情がなければ、727さんが言うように、30%安での賃料設定で承諾することは私の場合ありえない。

私に言わせれば、管理会社を管理できない時点で経営者失格だと。
総合的な意味で質の高い管理会社を選定し、かつ管理会社を管理することは家主にとって必要欠くべからざる経営者としての資質だと思う。
加えて、入居者にとっても管理会社にとっても、魅力のある物件でありつづけるよう経営努力することが肝要じゃないかな。

長文ｽﾏｿ。

731 ：727：03/11/21 01:33 ID:czxZX7+6

＞＞730
＞＞カギ
勝手に鍵屋呼んであけろやゴルァ。退出時にはちゃんと交換代も置いてけよゴルァ
＞＞水道
直すまで待ってろやゴルァ．．．．．．．は置いといて（ｗ

＞＞月々の管理費用は月額総家賃収入の約1%です。
何処までの管理か知らないけど、１％で受ける所なんて本当にあんの？
詳しい様だから言うけど、一般的に望み得る報酬じゃないのはわかるよね？
本当でも素人はマネはしない方がいいと思うよ。
客付ける力が無いのに自社物件欲しがる管理会社に捕まるのがオチだね。

＞＞だから、解約条項なんて、当然、家主にかなり有利になるように書いてます。
＞＞30%安での賃料設定で承諾することは
書いてあるけど、昔の話ね。昔経営者失格だったのは認めるよ、本当。
だから取り合えず信頼するなって人に言うのも解るよね？
貴方みたいに優秀な人と私の様な凡人とどっちが多いと思う？

後管理委託契約は専任とセットだよね？
これって客付ける時間ｏｒコストがかなり損失として出る
と思うけど、どうよ？　余程の人気地域なのかな？
専任とセットじゃないとか言うなら降参。
そんな契約受ける所、私には探せね（ｗ

もう一度言っとくけど、素人は壁紙600/mとか1%とかマネしようと
しない方がいい、別の所でやられるか総スカン喰うのがオチ。

732 ：名無し不動さん：03/11/21 01:43 ID:LRU1+PTf

５０平米の賃貸マンソンで家賃１２万管理費１万１千円の物件がある。

オートロックもないエレベーターも無い。
しかも管理会社なし、大家がうろちょろその辺の掃除をするだけで
これよ。１階表には壊れた物干やらブロックやら出しっ放し。
10ヶ月以上空き部屋でこの条件だもの。
間取りは結構いいんだが、管理費大幅に減るか、無しにしてくれないと
申し込みする気になれんよ。

733 ：名無し不動さん：03/11/21 06:10 ID:VSIdypje

＞理想を言うなら、管理会社抜きの家主の自主管理がイイと思うけどね。
＞でも、他に職があったり遠隔地だったりすると、入居者から「すみませ～ん、カギ失っちゃって部屋に入れないんですぅ～。」とか「水が出ないぞ、ｺﾞﾙｧ」
＞とか電話されてもすぐさま対応できないぞ

例え家で仕事をしていたとしても　商店の上がマンションとか
深夜2時にかぎが～とかこられたらどうするよ？
臨時で夜間は電話応対契約とかできないものか
月1万とかで　ははは

734 ：名無し不動さん：03/11/21 06:15 ID:VSIdypje

法務契約関連は顧問弁護士に相談するつもりだけどさ

735 ：名無し不動さん：03/11/21 06:23 ID:???

>>731
俺不動産屋なんだけど、０％もあるよ、専任欲しいから。
大家から確実に１ヶ月取れるし、タブ手で２ヶ月も可能。
更新料手数料は必ず半月分頂くが。でないと管理の手間賃でねからな。
この収益見りゃ、管理費なんてたかが知れてるだろ？
もっとも家賃の督促しかしねけどな、電話で、クレーム処理はただの伝言板だ。
工事はそれなりにバック取るからいいし。
ま、さすがに600円/㎡はありえねが。

あんたは信頼できね言うけど、一応マトモな商売やってんのよ。
営利目的でやんの当たり前だろ？　やられる方が悪い。
俺なんか拝金主義の社長にペコペコしながら、あんたがた大家にも
頭下げてんのよ、てか大家って人に頭下げた事ないでしょ。
友達いなそうなプライド高いタイプがスゲー多い。
勝手に自称経営者語っとれや（ｗ。

ま、信頼なんかしてくれなくて結構だけどな、どうせ入居者も大家も
こっちからすりゃタダの客だからな。
社長なんか換金出来ると思ってんじゃねぇのか。
さすがについてけねぇと思う事多いよ（ｗ

736 ：不動産屋：03/11/21 08:48 ID:???

急に人が増えたね、なんか荒れ気味だが（ｗ
まぁ酷い業者がいるのは知ってるけど、別に手足もぎゃしないよ（苦笑

何事につけケースバイケースで対処する事の多い世界だから
なんでも一概に言うのは良くないかも。
うちは管理費（５％）貰ってる大家さんの工事とかはバック
取らないし、なるべく大家さんの手間かからない様にするし。

自主管理は体感的に往復２時間ぐらいが限度じゃないかな。
うちは業者だけども、やっぱ大体そのぐらいの範囲に収まる。
話題の鍵もそのくらいの距離なら取りに来いと言える。
もっともそのぐらいはタダで仲介業者がやりそうだが。
でもリーマンの大家さんで自分で管理してる人はいるけど、
通えない距離ってのは聞いた事無いかなぁ。

常識的に考えて730さんの1%は他に業者の儲け所があるでしょ
735さんが言ってる内容でもいいし、大地主で特別待遇とかも
よくある事（売買でｳﾏｰ）。

731さんには確かに管理会社いらないね、俗に言うケチだと思う
が一番金貯めこみそ、ま、お互いに不要な存在って事で。

あと733さんの話は一部の２４時間管理してる業者でも
留守電のサイレントでも（ｗいいんでないの？

なんか誤解してたらスマソです、時間が無いので。

あ、で、何の講習か答えてよ？＞700

737 ：名無し不動さん：03/11/22 21:33 ID:???

賃貸住宅管理士　ほらよ。これでいいだろ。
少なくともマンション管理士よりは役に立つ。
実際にはコンサルみたいな資格だから、これでも実務で役に立つ部分は少ない。

738 ：不動産屋：03/11/23 07:52 ID:E1cLXoTm

>>737
なんだ、書いてきたところみると会員限定じゃないのか。
そいつはスマソ。

ああ、ちなみにコレね。
http://www.jpm.gr.jp/
ウチは勿論非会員。日時と場所がかなり制約されてたと思うので
（年一回で全国で数箇所とか、間違ってたらスマソ）
、やはり一般向けでは無いだろがね。

739 ：名無し不動さん：03/11/26 00:33 ID:abucWybQ

３階建てにエレベーターは必要か？

740 ：名無し不動さん：03/11/26 16:23 ID:xFzRMtRs

質問：
ローンの組み直しはできるのでしょうか？
具体的には、返済スケジュール全体を数ヶ月分に渡ってずらす事は、銀行は泣いてくれるでしょうか？
たった数ヶ月分でいいんです。そうすれば生活が楽になるんです。

741 ：名無し不動さん：03/11/26 17:13 ID:???

公庫だったら良かったのにね。

民間銀行に相談したら、破産予備軍扱いだろうね。

742 ：740：03/11/26 18:36 ID:???

調停は使えませんか？
銀行マンを接待してもダメ？

743 ：740：03/11/26 18:43 ID:???

確かに一時はやばかった。その時は銀行が泣いてくれました。
あと３年数ヶ月で返済が終わる。それまできついな～。給料少ないな～。
豪遊したいな～、焼き肉食べたいな～。
旅行に温泉に香港に豪華客船に。

調停は使えませんか？
銀行マンを接待してもダメ？

744 ：怖ーい大家さん：03/11/26 19:35 ID:FmApkH7T

お聞きします。
アパートローンなんですが、変動ですか、固定ですか？
金利は％ですか？
長期プライムレートの方いらっしゃいますか？現在これははありませんが。

745 ：怖ーい大家さん：03/11/26 20:01 ID:FmApkH7T

>>740
銀行と良く話し合って、払えないとは言ってないのだから、
金利だけを払っていれば、債務不履行にはなりませんから、
銀行と良く話をして、銀行はサラ金ではないので、無茶な事はしませんよ。

それと、ローンの組み直しとなると、もう少し期間を延ばしたいと言うことですよね
現在のローンを短くする事は可能ですが、長くする事はできません。
ですから、組み直しの場合、違う銀行でローンを組み直しが良いと思います。
違う銀行で何パターンか、返済額予定表を作ってもらって参考にするのが
良いと思います。

大丈夫ですよ、あまり焦らず、そのような方は大勢います、銀行と良く話ましょう
銀行マンを接待などしなくても、大丈夫ですから。

746 ：怖ーい大家さん：03/11/26 20:07 ID:FmApkH7T

>>739
何世帯の建物ですか？
償却は出来ますか？

747 ：怖ーい大家さん：03/11/28 01:05 ID:oJvUJaw8

誰も書きこみがありませんね。

748 ：名無し不動さん：03/11/28 07:19 ID:JG/lKv38

740のような困っている人から安く土地を買いたいのだが
やはり銀行と仲良くしていればよいネタあるかな
土地3億の価値があるけど期末までにイチゴー無いと倒産だ
仕方が無い、二億で売り出そう　
ほれほれ現金一億五千万あるよみたいな

749 ：名無し不動さん：03/11/28 12:36 ID:???

いい加減な事ばかりよく書く、ド素人確定だな。何を網羅しているのやら。
>>745
＞＞金利だけを払っていれば、債務不履行にはなりませんから、
もう笑うしか。
＞＞銀行と良く話をして、銀行はサラ金ではないので、無茶な事はしませんよ。
時と場合による、だが今は741の見方をするのが懸命でありよきアドバイス。
銀行を甘く見てるようだが、サラ金以上にエグイ事も十分する。
＞＞銀行マンを接待などしなくても、大丈夫ですから。
最終決定は他が下すわけだが、担当も大事。こいつが投げたら
先にはまず続かない事ほぼ決定。
>>747
あきれてしまってな、俺だけではあるまい。

750 ：名無し不動さん：03/11/28 16:12 ID:liLmg190

友人が、古いアパートもってて、居住用に貸すように不動産会社に
仲介してもらう、一般媒介契約をしたそうです(つまり借主を探す契約です。)。
しかしながら、媒介契約書を交わさなかった様ですがこれって違法なんでしょうか？
それとも、賃貸の媒介契約って専任とか一般とかなくて、
基本的に口約束なのでしょうか？

751 ：名無し不動さん：03/11/28 17:28 ID:???

>>748
一億５千万しか動かせない貧乏人が、欲の皮を突っ張らせて
一億５千万得する話を強請っても相手にしてもらえないと思われる。

世の中、金が金を呼ぶ。　金があるところに金が集まる。

752 ：不動産屋：03/11/28 18:27 ID:s8uQKySg

>>750
一般媒介（他の業者にも客付け依頼をして良い）は口約束でＯＫ。
専任媒介（他の業者に客付け依頼しちゃダメ）
は書面交付＆定期報告義務あり。

つまりその件は合法。
普通、管理会社以外は一般媒介でやるので
契約書は取り交わさないでつ。
あ、大手なんかだと媒介依頼書とか書かされるかも。

753 ：名無し不動さん：03/11/28 19:19 ID:BgL2e3XJ

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754 ：名無し初心者：03/12/07 01:30 ID:miyGWYas

初心者で、いきなりこんな物件に手を出すのは少しヘビーだと思いますが。
いま住んでいるマンションの住人（おばあちゃん）が逝って、
現状はローンだけが残り、後継者は居るが、希望する人がいない。
ローンを貸してる金融機関も分からず、マンション管理費は３年ほどで100万以上滞納。
どこから手をつけたら良いのでしょうか？
どこに行けば情報を得られるかでも良いので、ヒントだけでも下さい。
３年間誰も欲しがらないのは、おいしくないからだとは思うけど。
調べるだけでも勉強になるとは思いますので、敢えてチャレンジしてることに。
おいしい物件なら、進度をレポートします。

755 ：名無し不動さん：03/12/07 01:49 ID:???

ヒント：まず日本語を勉強せよ。

756 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

757 ：名無し不動さん：03/12/08 00:16 ID:LkEb2jrZ

アパート経営でなく、
ビル経営の人いないの？

758 ：名無し不動さん：03/12/08 19:16 ID:pY3AKSga

大地震が来るのでアパート経営はやめた方が良いぞ

759 ：名無し不動さん：03/12/08 19:23 ID:7OSCa5jC

俺は一生独身だろうと思うんだけど
家を建てるなら１Ｒ４部屋くらいのアパート建ててその１部屋に住むってのはどうでしょう？

当方地方の県庁所在地で土地は持ってません。
一戸建てやマンションを買うにしても3000万円～4000万円かかるなら
アパートと思ったんですけど。

760 ：名無し不動さん：03/12/08 23:35 ID:W/fLO9Zq

質問

自分のマンションをチラシとか作って自分で入居者を集めることは
問題ないのですか？必ず不動産屋を通さなければならないのでしょうか?

761 ：名無し不動さん：03/12/09 00:36 ID:c+1kHPRD

>>760
自由にきまってるがな

762 ：名無し不動さん：03/12/09 02:11 ID:+GzoK3mZ

ページでも作って募集したら？
ははは

763 ：759：03/12/11 15:35 ID:n87E5Qu2

過去レス読むと
土地もないのにアパート経営は危険とありますが
自分のようなケースでも危険でしょうか？

764 ：名無し不動さん：03/12/11 15:47 ID:gRkuGX5z

自己資金それなりにあって、アパート経営というより
自分の住宅ローンあまりはらわないでいいと言う感覚
ならいいんじゃないの？
部屋数少ないのだろうし、多少は特徴のある部屋にすれば
うまるでしょう。でも地方なら車必須でしょ。その場所も
あればＯＫかもね

765 ：不動産王：03/12/11 23:58 ID:???

俺は、某信用金庫で借換えのついでに期間を１０年延ばしてもらった。
返済が３分の２になったよ。
すげーらくちん。

766 ：名無し不動さん：03/12/12 20:26 ID:HxdfO61H

アパート経営が危ない投資だと言える理由（サラリーマン）

借り入れ総額が勤労所得で返済出来ない額（入居者ゼロの可能性）
土地売却で残金清算出来ない経済状況（デフレ）
素人管理によるトラブル（賃料不払いやボッタクリ業者）
資産増加に伴う勧誘トラブル（株などの投資話のセールスの増加）
見せ掛けの増収による経済破綻の可能性（金回りが良くなって使いすぎてしまう）
簡単に処分出来ないゆえの不自由さ（株や預貯金をはたいて建てた場合）
古くなった物件の寿命の見極めの難しさ（現金収入があるため建て替えに踏み切れない）
金利上昇に伴う返済計画の破綻（これは大家専業でも同じ）

まあ、一番ヤバイのは小金持ちになってつい豪遊しがちとか勤労意欲が減退するとか。。
それと「アパート投資」をさかんに営業しまくる業者に勧められて始める事が最大のリスクだね。
ほぼ最初から（返済計画やら）破綻してるから身包み剥がされます。

767 ：満室に戻りました：03/12/12 23:40 ID:iR81Yl47

業者からの事業計画書を鵜呑みにするなって事がいいたい訳ね
業者収支プランを銀行査定のように七掛けの八掛けをすればいいんだよね。
最低限の自己防衛のために。

768 ：名無し不動さん：03/12/13 00:38 ID:Dy4cLYLh

高齢者向けのグループホームを勧められています。
どなたか経営していますか？

769 ：名無し不動さん：03/12/13 01:51 ID:JrYtwe2t

そういう切り口もあるんか
もうかるわけねえ

770 ：名無し不動さん：03/12/13 18:59 ID:???

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771 ：名無し不動さん：03/12/15 18:46 ID:???

グループホームは、自分が参加するならいいんじゃないですか？

高齢者向けということで、公的融資や税金も優遇されるかもしれないけど、
賃貸人達が団体で値下げ交渉に入る場合もあり、
普通の賃貸より、管理が面倒かもね。

772 ：名無し不動さん：03/12/15 19:03 ID:???

グループホームに入るほどじじいじゃないでつ。

そうか、年寄りが団結したら怖いかも。
値上げなんかしたら、高齢者をいじめてるみたいだし。

773 ：ちょっと考えてみたけれど。：03/12/15 19:54 ID:rqWwE54j

アパート経営の本がたくさん売れている。
ということは、多くの人が興味を持っていて、余裕資金のある人がどっと参入してきそう。
ということは、実は案外儲からなかったりして　・・・
今、アパートを持っている人は戦々恐々しているのだろうか　・・・

774 ：名無し不動さん：03/12/15 19:55 ID:5oNHeEm7

http://www.mxtv.co.jp/romance/index.html

775 ：名無し不動さん：03/12/15 23:31 ID:UCSIrNnr

ここ2,3年、賃貸アパマンの建築ラッシュでしょ、でね銀行支店長から聞いた話ね。
「不良債権処理が一段落した金融機関の（都銀から信金まで）融資査定は土地持ちに対して
バブル期並にあまい、地価も底値リスク減、3%強のアパートローンは個人住宅ローンより
安全で尚且つ有益な融資先」だと、土地神話復活予感。

776 ：名無し不動さん：03/12/16 16:05 ID:Fgv1WjrU

これから自己所有の土地にアパートを建てようと思っています。
10部屋以上で事業的規模になり、青色申告の控除が多いメリットと
事業税がかかるデメリットがあると思いますが、ズバリ9部屋にする
のと10部屋にするのとどちらが良いですか？

777 ：名無し不動さん：03/12/16 17:21 ID:???

1円起業で法人を作れば、１戸でもいいんじゃないのか？

778 ：素人家主の妻：03/12/16 17:38 ID:QaADC+TN

去年夫の両親が亡くなって、一人っ子の夫がアパートを相続しました。
共働きだったのですが、家主って本当に大変ですね・・・。
片手間ではできないので私が仕事を辞めたのですが、わからないことだらけです。

今日も明日入居するという夫婦が掃除に来たのですが、奥さんに部屋が汚いと怒鳴り込まれました。
畳は新しくしたし、シンクも給湯器も全部替えて、トイレ掃除もしたし、玄関も掃いたし。
でも、窓と桟が汚いって怒鳴られました。
ついでに火災保険に入らされただの、何やかんやと文句言われました。
ご主人は奥さんをなだめていたのですが・・・。
クレームでも、普通に話をしてくれればいいのに、
怒鳴り込まれたら頭真っ白です。

程度の低い質問で申し訳ないのですが、普通、入居者が入る前にどの程度掃除するものですか？

779 ：名無し不動さん：03/12/16 19:15 ID:tyTGKbSk

ＤＱＮが住みついてしまいましたか、これからも些細な音でヒスおこしたり
でも自分はマナーの悪いゴミの出し方。
むろん隠れて猫、注意したら逆切れなどあるでしょう～

780 ：名無し不動さん：03/12/16 20:46 ID:???

アパートとかマンションって今でも余ってるのに
余ってる感じがしないのはなんでですか？

781 ：名無し不動さん：03/12/16 21:09 ID:???

>>778
業者に頼んで可能な限りで。

782 ：名無し不動さん：03/12/16 21:13 ID:???

悪いことは言わない。業者に任せろ。

そのくらいは、礼金かなんかで出るよね？
窓拭きや、桟とかもきれいにやってくれるよ。
でクレームがついたら、業者にそのまま言ってやれ。
少しでもきれいな所に住みたいのが賃貸人。

貸してやるんじゃなくて、借りてもらってるんですからね。

783 ：名無し不動さん：03/12/16 21:54 ID:???

いきなり質問ごめんなさい。どなたか教えてください。
賃貸に出しているアパートの1室の住人が、家賃を滞納した挙句
夜逃げしました。部屋の様子を見に行ったところに、借金取りらしき
人と出くわしてしまいました。その人に「この部屋の人をご存知ですか。
実は貸した金を返して貰えず困っています。ご家族とか、どなたか
相談できる人の連絡先を教えてもらえませんか」と言われました。
怖くてとっさに「頼まれて見に来たので何もわかりません」とその場を
逃げましたが、もし次に会ってしまったらどうしたらいいのでしょうか。

784 ：素人家主の妻：03/12/16 22:29 ID:QaADC+TN

みなさんありがとうございます。
今回は家を建替える間の短期間の入居で、敷金なしで礼金わずかです。
壁紙も何もかも替えて全てまっさらなのに、業者に頼まないといけないのかな？
今後の課題とします。

うちも荷物そのままで夜逃げされましたよ。
家族は皆亡くなり、保証人も行方不明でふんだりけったりです。
荷物は勝手に処分できないし、処分代にお金かかるし、最悪。

785 ：名無し不動さん：03/12/16 22:36 ID:???

>784さん、
783です。夜逃げされたことがおありですか。
家族が無く、保証人まで行方不明とは大変でしたね。
うちの場合かろうじて保証人と連絡が取れていますが、
保証人もおろおろ、当方もおろおろ、困ったものです。

786 ：名無し不動さん：03/12/16 22:38 ID:tyTGKbSk

教える義務などありません

また敷金あるだろワシらに渡せといわれても
払う必要もありません

787 ：名無し不動さん：03/12/16 22:53 ID:???

アパート解体の為
住んでる人に出ていって貰うには幾らぐらい払えば良いんでしょうか？

788 ：名無し不動さん：03/12/16 22:58 ID:???

>786さん
783です。私へのレスと思います。ありがとうございます。
初めてのことで戸惑っていますが、勉強して対処していきます。

789 ：名無し不動さん：03/12/16 23:00 ID:???

俺なら相手次第で情報交換する

790 ：名無し不動さん：03/12/17 00:38 ID:???

>>788
>初めてのことで戸惑っていますが、勉強して対処していきます。

私も親のアパートを管理していた時代、賃借人に失踪されたことがあります。
親戚の弁護士に相談しましたが、合法的に解決するのはあまり現実的では
ありませんでした。　不動産屋も役に立ちません。

保証人と連絡がつくなら幸いです、保証人を説得して(脅して)違法な
行為は(できれば念書をとってから)全て保証人にやってもらいましょう。
借金取りに保証人が捕まらないよう気をつけてください。

まずは保証人に(お高いですが)内容証明を打つこと(家賃督促のついでに
賃借人の住民票をとってもらうのがポイント)です。　そして電気メータや
郵便ポストなどから長期不在の客観的事実を記録しておくことです。

がんばってください。

791 ：名無し不動さん：03/12/17 00:39 ID:???

ちなみに合法的な手順は次のように教わりました。
「
１．賃貸借契約の解除（本人の所在が調べても分からなければ、
　裁判を起こして解除する）
２．解除後の部屋は借主の不法占有となるので、判決書などをもとに
　部屋の明渡の強制執行を申し立てる。
３．強制執行となると、執行官（役人）と一緒に部屋に立ち入ることになるので、
　執行官に家財道具の確認をしてもらう。とくに価値がないものと判断されれば、
　たぶん部屋の明渡執行の一部として家財道具を処分できるはず。
　ただし、処分の費用は事実上大家さん持ちとなる。
　価値物があるばあい、執行官に保管してもらい、あらためて競売などの手続を取る。
　」

気楽にアパート経営を始める人達は、いずれこういう苦労があることを
覚悟したほうが良いです。

792 ：名無し不動さん：03/12/17 00:42 ID:tZ77dhap

http://www.h4.dion.ne.jp/~tainou/index.htm

こういうサイトがあります。
家賃取立て担当者の方のぺーじです

793 ：名無し不動さん：03/12/17 00:43 ID:kKKjvBx7

埼玉高速駅より５分です。２５５０万でどなたかお金持ちのかた、マンションを買って下さい。
それか引越ししたい人、交換してください。　　ローンが払えないのです。

794 ：名無し不動さん：03/12/17 01:24 ID:???

競売で５００万円くらいなら入札してやる。

795 ：名無し不動さん：03/12/17 09:51 ID:???

>>784
不動産の運がない方ですね。
苦労する人は、とことん苦労します。

796 ：名無し不動さん：03/12/17 14:42 ID:???

>>784
礼金敷金は短期でもちゃんと取ったほうがいいですよ。
とらない場合は、前回の汚れ等業者に頼まないから、
最低限住める状態で引き渡すとか、ちゃんと説明をしないとね。

こっちがいくら資金的に正当なことを言ったとしても、
借りる側に、大家の立場はわかりませんって。

797 ：784：03/12/17 18:23 ID:5/6pbeBv

みなさん、ありがとうございます。
うちが頼んでる不動産屋さんは、きっちり仕事をしてくれるし、
よく話も聞いてくれて人間的に好きな人です。
不動産業界のからくりがよくわからないのですが、入居者との間に
もう１件不動産屋が入っています。
この不動産屋が説明は下手だし、良い印象がありません。
今回の入居者は電化製品が全くないとか、いちゃもんつけて来ましたが、
そんなの、部屋見に来た時や条件見たらわかるのに。
ＤＱＮには違いなさそう・・・。
今度はどんないちゃもんつけてくるかと思ったら怖いです。
クレーム処理とかした事なくて慣れてないせいもあるけれど、
まぁ、こうやって失敗しながら鍛えられて行くのでしょうね。

798 ：名無し不動さん：03/12/17 21:31 ID:???

建設費を住宅金融公庫から借りると、どんなメリット、デメリットがあるのでしょうか？

礼金が取れないとか？
審査が厳しい？
取立てが厳しい？
払えなくなったら、りすけに応じてくれる？

799 ：名無し不動さん：03/12/18 16:45 ID:???

800 ：名無し不動さん：03/12/18 18:13 ID:???

いやな不動産屋は切ればいいだけだと思うんだけど

801 ：名無し不動さん：03/12/20 19:32 ID:88kBRD04

築6ヶ月2戸空室となり3ヶ月経ちましたが、一箇所の不動産に仲介と管理を任せておいて良いのでしょうか？

802 ：名無し不動さん：03/12/20 19:37 ID:LdgMISi0

間口は広い方がいいと思います。新築で３ヶ月はきついですね！
地域はどちらですか？

803 ：名無し不動さん：03/12/20 19:57 ID:???

ありえない、色んな意味で

804 ：名無し不動さん：03/12/20 20:09 ID:???

家賃設定が甘いんだよね。
人が入らないなら、安くする。
その分持ち出しがでても、空室よりずーっとマシ。
不動産屋との契約は専属？

805 ：801：03/12/20 20:28 ID:88kBRD04

大阪近郊です。家賃は周辺の平均的な家賃プラス1000円です。（場所がいいので）間取りは3DKです。
やはりこの時期ファミリーの移動が少ないのでしょうか？
まわりの物件を見ると入居者募集の看板がいくつもの不動産屋のものがあがっています。不動産屋同士で気を悪くしないのでしょうか？

806 ：名無し不動さん：03/12/20 20:58 ID:???

不動産屋は所詮はただの仲介屋。

専属専任なんかやめて、間口を広くすべ氏。

807 ：名無し不動さん：03/12/20 23:06 ID:???

宅建業ではない不動産業を経営している場合、
宅建の合格証って飾ったほうがいいのでしょうか？

808 ：名無し不動さん：03/12/21 16:00 ID:uwAs8af6

２３区内、１階アパート、ワンルーム４部屋、家賃２４万円。
２，３階居宅、２ＬＤＫ、１０５㎡

こんな家に住みたくないか？
ローン５０００万円組んでも、３０年返済なら毎月お釣りが来る。
山手線から徒歩圏なので、空室リスクも少ない。

809 ：名無し不動さん：03/12/22 03:07 ID:???

安アパートでＤＱＮと３０年の共同生活ですか...
止めろ、とは言いません。

810 ：名無し不動さん：03/12/22 04:35 ID:???

というかなんで住まないと行けないんだ？
自分は他の所にすめばいいだぎゃ

811 ：名無し不動さん：03/12/22 08:38 ID:LqMbIStz

まああれだ、狭い土地持っている奴が、家賃収入あるから
ローンなしで家立替できますよ！と高額な箱を造らされようとしていると
いうことじゃないかね。

812 ：名無し不動さん：03/12/22 17:05 ID:qTUy4/0w

入居者が入らないから家賃を下げてやっと入ったのですが、
奥さんが家が気に入らないらしく、大声で「こんなんで家賃○万も
取られてアホらしい！」と毎日わめいています。
元からいる入居者の家賃はもっと高いし、そんな事大声で言われてご近所に
丸聞こえです。
他の入居者から家賃の件でクレームが来た時、どのように対処したら良いですか？

813 ：名無し不動さん：03/12/22 17:20 ID:???

俺なら文句いいまくって追い出すね

814 ：名無し不動さん：03/12/23 09:37 ID:J9j+cqJg

分譲マンションの部屋を賃貸にまわそうかと思っています｡
不動産屋の仲介手数料はいくらくらいですか？
2か月分と言われましたが、これって普通ですか？
それから、毎月の管理を不動産屋に委託すべきでしょうか？
結構､月々痛いですが｡

815 ：名無し不動さん：03/12/23 10:12 ID:wxYeGchz

>>814
宅建業法では借主、貸主双方から家賃の1か月分だけしか取れないはずなのにウチも2か月分に取られています。
一か月分は仲介手数料。もう一か月分は広告宣伝料だってさ。

816 ：名無し不動さん：03/12/23 10:17 ID:???

広告宣伝料って、客付けした月だけだよ？

817 ：名無し不動さん：03/12/23 12:24 ID:J9j+cqJg

>815
やっぱり､1ヶ月分ですよね？
じゃ、2か月分とるところは止めておこうかな｡
ほかをあたることにしよう｡

>816
>広告宣伝料って、客付けした月だけだよ？
あたりまえじゃん。
仲介手数料は客付け料でしょ｡

818 ：本人：03/12/23 12:51 ID:???

三井不動産／就職／新築分譲マンション（元社員）
是非ご高覧の程、宜しくお願い申し上げます
http://www.geocities.co.jp/WallStreet-Bull/8779/

819 ：816：03/12/23 14:02 ID:APzaNQSU

815に言ってるのよ、814さん。
騙されてるのか、最初だけなのに間違えてるのか？？？

820 ：815：03/12/23 21:29 ID:wxYeGchz

>>816
広告宣伝料も仲介手数料も勿論最初だけです。うちの場合はお客様（借主）から一ヶ月分の仲介手数料、ウチ（貸主）から広告宣伝料として一か月分を徴収しています。
一般的と言われるのかもしれないことだが、自己発見取引でも徴収されるのだから、結局はどちらも仲介手数料と言えますね。
一か月分を惜しむより客付けのいい不動産屋を選ぶことの方が重要かと思います。・・・ウチのは客付けも悪く困っておりますが・・・

821 ：名無し不動さん：03/12/23 22:01 ID:???

で、入った賃借人からも一ヶ月分の仲介手数料を取ると。

思いっきり違法じゃん。
まあ、みんなやってるけどさ。

822 ：名無し不動さん：03/12/24 00:02 ID:IW7jp85u

http://www.ohyasan.com/under/f-2.html#f-3

ここに詳しく書かれていますね　広告料問題

823 ：名無し不動さん：03/12/24 14:29 ID:FwNwniOT

結構、どこも空室出てるんですね・・・。
こんなご時世、皆さんは入居者の基準をどこまで妥協できます？
現在、うちは↓の条件の方はご入居をお断りしています。

・無職、フリーター、学生、水商売、パチンコ店の方。
・外国籍、高齢者（60歳以上）、ご夫婦、子持ち、同棲希望の方。

幸い現在は満室ですが、今後空きが出た時、条件の緩和を考えな
ければいけないでしょうか？

824 ：名無し不動さん：03/12/24 14:35 ID:???

賃料下げればいいんじゃないの

825 ：名無し不動さん：03/12/24 14:38 ID:???

貴方の場合は一般会社員以外は
受け付けないと言う事ですね。
今は空室率が高いので
客付け業者はアソコは(８２３サンのＭＳ）は
五月蝿いから他業者物件に付けようって事に
なりますよね。これからは厳しいんじゃない？
って言うか、アンタの部屋は
誰なら入れるの？1Ｒアパートでしょ？1ＤＫ？
良く満室だね。

826 ：名無し不動さん：03/12/24 14:39 ID:FwNwniOT

>>824
やっぱり長い目で見ればそっちの方が良いですかね？
賃料下げるか質を落とすか、悩み所です・・・。

827 ：名無し不動さん：03/12/24 14:45 ID:FwNwniOT

>>825
間取りは１ＤＫです。
現在の入居者の方は、公務員、正社員の方のみですので仰るとおりです。
ちなみに不動産屋さんは、半世紀近く付き合っている地元の個人経営の
不動産屋さんです。
やっぱりこれだけ条件つけて満室なのは、このご時世では運が良いだけ
なんですね・・・。

828 ：名無し不動さん：03/12/24 15:00 ID:???

賃料は相対だからな周りより安くなってれば別に運が良い訳でもないが

829 ：名無し不動さん：03/12/24 15:14 ID:FwNwniOT

>>828
周りの賃料相場のリサーチをしっかりしないとダメなんですね。
ありがとうございます、早速やってみます。
ちなみに東京近郊駅歩５分、鉄筋コンクリート造築２０年、南向き、
１ＤＫバストイレ別、こんな感じの物件で現在平均８万ほどの賃料
を頂いてるんですけど・・・。

830 ：名無し不動さん：03/12/24 15:23 ID:???

周りの賃料を調べもしないで、よく満室になってるな！

一概には言えんが、８万は高いと思う。
周りに同程度で６．５万位の物件出てきていない？

831 ：名無し不動さん：03/12/24 15:35 ID:???

不動産屋の言い値って事なら
相場か相場よりちょい安いぐらいでしょう
順当なんじゃないの？

832 ：名無し不動さん：03/12/24 15:41 ID:FwNwniOT

>>830
実はうちの周りはほとんど戸建であまり参考になるような物件がないんです。
また、現在の入居者の方は皆さん、５年から１０年ほどの長期で居住し
て頂いているので、すっかり相場に疎くなってしまいました・・・。
そんな中、入居者の方のご結婚の噂が聞こえてきて、ようやく危機感を持
った次第なんです。
お話だとどうやら多少高めのようですので、賃料を抑えて質を維持するこ
とも可能かもしれませんね。

833 ：初心者：03/12/27 02:04 ID:g+4RClZb

教えてください。
競売物件の購入を考えてます。
築１３年
レオパレス６室ｘ２階建て　１Ｒ　１２部屋
１６００万最低落札価格　駅から１４分
８部屋　平均４万　貸し出し中
４部屋　空き室

利回りから見ると結構いいように思うのですが
レオパレスということで、本部との条件・デメリットなどがあるのでしょうか
耐久年数などの契約があるのでしょうか
資金はあるのですが、初めてのアパート投資に向く物件であるのか
判断ができかねています。
どなたか、アドバイスいただければ幸いです。

834 ：名無し不動さん：03/12/27 04:12 ID:???

レオパレスってどんな契約よ

835 ：名無し不動さん：03/12/27 09:20 ID:???

ここみてから決めたら？

レオパ最悪！レオパレス21 Part5
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1068683101/l50

836 ：初心者：03/12/27 12:44 ID:g+4RClZb

レオパレスの借り手側の実状はだいたい分かっているのですが、大家さん側の意見を聞きたいと思います。
譲渡したあともいろいろな契約にしばられるのか？
自分で家賃を決めたりできるのか？
などです。
うーん、うまく説明できていないかもしれませんが

837 ：名無し不動さん：03/12/27 18:05 ID:wG1ew/K1

>>833
レオパレスうんぬんよりも駅から徒歩１４分というのはいかがなものかと？
自分なら住みたくないし、現に１/３空きが出てる。
やめたほうが吉！

838 ：名無し不動さん：03/12/27 18:12 ID:???

つか元同業者として、ミニミニ見ていると
もうなんか人間のする事じゃねぇだろって事
平気でやっているね。
ウジムシ以下というか、ホント業界内のダニ
的存在だな。

839 ：名無し不動さん：03/12/27 18:55 ID:???

840 ：名無し不動さん：03/12/27 20:45 ID:HbCo30qv

どなたか法律、判例などにお詳しい方にお伺いします。
契約前に手付金としてオーナーが預かってしまって審査ＯＫと言ってしまったら
その入居申込みは取り消す事はできないのでしょうか？
ちなみに手付金は不動産屋が預かってくださいと置いていったものでこちらで催促
したものではないお金になります。
ケースバイケースだとは思うのですが…。
どなたかご回答お願い致します。

841 ：名無し不動さん：03/12/27 20:51 ID:???

契約解除出来るよ
手付け金の倍返しになるけど

842 ：名無し不動さん：03/12/27 21:00 ID:HbCo30qv

ありがとうございます。
倍返しでは納得していただけずに、損害賠償を請求されそうなのですが
その場合は少額訴訟裁判とかをする事になるのでしょうか？
それとも倍返しさえすれば極端に言えば引越し日前日でも契約さえして
いなければ解除できるという事になるのでしょうか？
度々申し訳ございませんが宜しくお願いします。

843 ：名無し不動さん：03/12/27 23:08 ID:???

引っ越しの前日には手付けだけじゃなくて
契約してると思う

844 ：名無し不動さん：03/12/28 02:22 ID:???

>>842
>それとも倍返しさえすれば極端に言えば引越し日前日でも契約さえして
>いなければ解除できるという事になるのでしょうか？

なりません。

「他の損害については後日話し合うとして、とりあえず手付金だけ先に
お返しします。」などと言ってとにかく解除してしまってはいかがですか。
受け取らなければ供託するか履行の着手について争うことになります。
弁護士等に相談されると良いでしょう。

845 ：名無し不動さん：03/12/28 14:00 ID:???

結局手を出さないのが吉ということか

しかし固定資産税はマジで勘弁して欲しい
高いんだよ

846 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

847 ：名無し不動さん：03/12/29 10:06 ID:???

年収3000万以上の人のスレ
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1072659770/

848 ：名無し不動さん：03/12/31 17:28 ID:pqKygabj

>>833
＞競売物件の購入を考えてます。
築１３年
レオパレス６室ｘ２階建て　１Ｒ　１２部屋
１６００万最低落札価格　駅から１４分
８部屋　平均４万　貸し出し中
４部屋　空き室
＊＊＊＊＊＊

競売なら契約条件無いよね？半分埋まって４万（レオからの支払い？）で利回り10％越えてる
金額で落札できるならいいね。
さて問題は「レオと再契約しなければならないか？」だ。。オレなら拒否。
入居者は４万以上払っているだろう。恐らく５万。これで８室で毎月４０万、年で480万。
10％とすると落札希望価格は４８００万以下だな。出来れば３０００万ぐらいか。。
さらに補修費だが築年数が逝っているのでおおざっぱで100万／1室（ホントは建築面積で出す）12室だから
1200万は見ておく。そうすると3000+1200で4200万。雑費で400見とけばいいか。で、ざっと
計算で最初の「10％」が見えてくる。４８００万てのは根拠無いようであるような（ｗ

問題は・・・レオの物件ってことかな。よく見るツートンのヤツだともう寿命だよ。作りがひどすぎ。
狭いから学生かワケ有りしか入居しない（レオは普通の賃貸じゃないから）ので直で運営すると
滞納やら騒音やら入居の不安やらと大変。レオに限らず「家賃保障」を前面にして営業してる会社のは
建物１０年が限界。安普請だから初期の新築の雰囲気が終わったら賃貸建築物としての価値も終わり。

オレなりの結論としては半分入居で４万＊６室＝24万・・２８８万/年として後三年（築１５年まで）廻して
900万ぐらい稼げると判断。落札価格は周辺土地価格の８割+９００万を限界として入札する。もちろん
安ければ安いほどよし。（意外と補修費バカに出来ませんから）
よって金が余ってて他に賃貸物件を持ってて信頼出来る不動産屋を知っている（使っている）なら
ギリギリな金額で入札するのはいいけど、コレしかない！っていうなら駅からの遠さや取得後の転用（宅地として価値があるかなど）が
見込めない限りほかのにするよ。いうまでもないが競売初心者じゃないよね？素人が手を出すと
火傷するらしいから注意ね。

849 ：名無し不動さん：04/01/01 10:10 ID:cOTG0EVh

はじめまして。
小生、実家敷地内の老朽化したアパートの建替えを計画中です。リーマンな
ので、管理委託付を考えていますが、積水やパナホーム、ダイワハウス等で、
賃貸住宅建築後の管理委託をやっているようですが、これはどうですか？
アパマンとかに委託するより、サービスはいいんでしょうか？
教えて君ですいませんが、アドバイスキボンヌです。お願いします。

850 ：849：04/01/01 12:32 ID:0dxKJRyi

ちなみに、物件は品川区内。権利形態は、旧法借地です。
輸送力強化工事中の等級大井町線沿線です（ただし、急行通過駅）。
現在の家賃相場は、３０平米程度のワンルームで、９マソ程度でした。

851 ：名無し不動さん：04/01/01 13:36 ID:Uu2toFFj

管理委託・家賃保証・入居保証・専属専任・満室保証・家賃回収・なんとなく意味はわかりますが明確な定義がわかりません定義付けしたいと思うのですが。
ちなみに当方のＡＰ最初家賃保証しましたが２年で解約しました（管理ずさんだった）

852 ：名無し不動さん：04/01/01 14:25 ID:7PS74wFR

>>849
レスズレですが、気になったもんで。

旧借地権上の建替えのようですが、地主は承諾しているのですか？
品川あたりは、今後居住用賃貸は供給過剰ではありませんか？

853 ：名無し不動さん：04/01/01 15:59 ID:RfdfD+aB

>>849
いい加減返してやれ、地主に。
可哀想と思わんか？
>>852
契約期間内なら、建て替えに承諾は不要でしょ？
しかも彼女は旧法下での契約だし。

854 ：名無し不動さん：04/01/01 16:33 ID:???

実家って言ってるんだから地主は父親じゃないの？

855 ：849：04/01/01 17:52 ID:MPPTXGsQ

>>852　>>853
一応、地主は前向きに検討するという返事をしてくれています。ただ、承諾
されない場合、非訟手続で許可を得るということになるのでしょうか。
供給過剰は、付近の相場９万円という数字に織り込み済みと考えていました。
東京工業大学や昭和医科大学、聖戦女子大学がすべて乗り換えなしの３～４
駅で行けるロケーションなので、対象は学生中心を考えています。

>>853
地主への借地売却も、選択肢の一つです。アパート経営の採算性を見極めて
から、決断したいと考えています。ただ、土地なしでも始められるというセ
ールストークがある中で、若干アドバンテージがあるように思え、検討して
いる次第です。

>>854
地主は親族ではありません。土地賃借人は父親なので、厳密に言えば、転貸
借の承諾を得なければ、小生が建物を持つことはできないと思います。

856 ：名無し不動さん：04/01/01 20:32 ID:7PS74wFR

>>849
地主が、
前向きに検討するということは、[承諾料]の支払いは必至でしょうね。
地主がごねたら、裁判所の非訟手続には多少の時間も要しますよ。

それから、建替えを機会に、[地代アップ]も考えていそうな気配ですね。
その辺は、最近路線価が上がっていませんか？

その辺も考慮した経営計画も必要かと。

857 ：名無し不動さん：04/01/02 00:48 ID:???

>849
一般的には、
・立て替えを行う場合は、承諾料を支払う事になる。
・木造の建物から鉄骨・鉄筋の建物に建て替える場合、地代の値上げなどが行われる場合もある。(地主はそのような建て替えを好ましく思わない事が多い)
ちなみに、賃借権の売却にも地主の承諾が必要になるといった事もあるので、今後のことを考えると、地主ともめるのはあまり賢明じゃないと思う。

858 ：名無し不動さん：04/01/02 11:31 ID:YH0Niwc1

バブル期に、一部の土地を返還してもらってマンション経営していますが、
最近の賃貸不況を考えると、そのまま借地にしておいて地代をもらっていた方が、良かったかなと後悔しています。
返すにも簡単に返せないところが借地を貸すメリットかなと思います。
（旧借地権継続に満足している地主）

859 ：名無し不動さん：04/01/08 21:34 ID:???

すみませんちょっと相談させてください。
５年前に都内某所のあるセットバック済の小さなアパートを購入。
管理会社に運営を委託しております。
駅近ということもあり空室も出ず、順調に経営も進み
無事ローンも終了で一安心と思っていたら・・・
区の道路拡幅計画が持ち上がっています。（現状３ｍ→６ｍにする。）

元々、土地が狭いのと角地なので縦横１ｍづつ削られると
アパートとして成り立ちません。
私としては、このままアパート経営を続けていきたいのですが
やはり、お上には逆らってはいけないもんなんでしょうか？？
また土地や建物、は十分補償されるんでしょうか？？
ご指南よろしくお願いしますm(_ _)m

860 ：名無し不動さん：04/01/12 19:12 ID:AaEcLVAu

来年から相続税があがるらしいよ、今でも２０人に一人は課税されるらしい。うちも確実にきそう
だけど、親父はなんも考えてなさそう。相続税数千万なんていわれたら、せっかくの親父の
退職金やいままでの貯金など吹っ飛ぶんじゃないかな。でも相続税の話は息子からは言い出し
にくいよね。つーか親父とはあまり話ししないからな・・・でも借金するにしても死ぬ３年以上
前にしないといけないから、親父７３歳だし微妙な歳なんだよね。速くなんとかしなけば。

861 ：名無し不動さん：04/01/12 21:38 ID:???

両親に使わせてやれよ旅行とかさ

862 ：名無し不動さん：04/01/13 08:52 ID:PACv7RPZ

２００６年からの話でまだ政府税調の案という話だよ
決定じゃない
しかも税率を変えるわけではなく、控除額を減らす方向
つまり、今相続税を払っていない貧乏人達から少しずつ払ってもらおうっていう制度
金持ちにはあまり影響はない

863 ：名無し不動さん：04/01/13 12:17 ID:???

控除額どれくらいになるのかね。
アパート敷地は減額効くから、駐車場持ちは無理にでも
アパートとセットにしたいね。

864 ：名無し不動さん：04/01/13 13:02 ID:Ct7vIvFU

今マンションを貸している者ですが、
今度、部屋を空けてもらおうと思っています。
それで、仲介不動産に先日行きまして、話しをしたら
借り手側に、引っ越し代や次にその人が住む敷金・礼金まで
払わないといけないと言われました。
やっぱり払わないといけませんか？教えてください。
ちなみに　８月頃には空けて欲しいと言いました。

865 ：名無し不動さん：04/01/13 13:38 ID:uuWLXMUV

>>864
契約期間はどうなっていますか？
あと、あなたが借り手の場合どう思いますか？
ちゃんと家賃払ってるのにいきなり出て行けと言われて困惑するとは思いませんか？
出て行ってもらうのに法的手段とるよりお金で解決するほうが一番安上がりなのは事実なんでいろいろ考慮してちゃんと専門家（弁護士）に相談してみてはどうでしょうか？

866 ：名無し不動さん：04/01/13 14:07 ID:Ct7vIvFU

契約期間終わっています。
＞あと、あなたが借り手の場合どう思いますか？
ちゃんと家賃払ってるのにいきなり出て行けと言われて困惑するとは思いませんか？
確かにそのとうりだと思います。
ちなみに、借り手側は某一流電機メーカーが借り上げして、従業員が住んでいます。

867 ：名無し不動さん：04/01/13 16:20 ID:???

相続税より所得税とか減らせよボケんこ

868 ：名無し不動さん：04/01/14 01:46 ID:???

>>866
立ち退き交渉なんか馬鹿らしいからあきらめた方がいいよ。
このデフレの状況で、相手の懐に入る敷金まで負担するなんて
論外。だけど、そうでないと立ち退き交渉は成功しないし。

正直、似たようなマンションを自分で借りた方が安いよ。
建て替えだったら、とりあえず待ちの姿勢が一番。

869 ：名無し不動さん：04/01/14 02:21 ID:???

>>866
なら金さえ積めばキレイに行くんじゃない？
簡単じゃん

870 ：名無し不動さん：04/01/14 11:44 ID:8xv43A5J

>860
相続の話しはちゃんとつけたほうがいいよ。
私は心配だったから、父親にいろいろと言ったら他の兄弟に疎まれたよ。
「父親が生きているのに何言ってるんだ！」って。
その後父親が１年もしないうちに急逝して、相続するの大変だった。
どこになんの財産があるのかもよくわからなくて、土地、現金合わせて
結局９００万も相続で持ってかれたよ。
最後は払える現金がないと、とんでもないことになるし、評価を下げることが
できるなら、あらかじめ準備するに越したことはない。
自分の娘はそうならないように、ちゃんと考えるつもりだよ。

871 ：名無し不動さん：04/01/14 12:47 ID:???

相続については親が対策しておくのが筋なのだが
それが出来ていない場合は子が親に対策させないといけない
それも親がまだ健康な５０～６０代に話を着けて置くのが良い

そうすると子（兄弟姉妹）は２０～３０代と言うことになるが
その年代だと資産の話など興味無かったりするが
資産が多ければサラリーマンの年収十年分～くらいは
すっ飛ぶことを理解させるべき

そういう対策を取れない家が骨肉の争いを演じた挙句
資産を分散し切り売りし、木の根と幹を無くしてしまう
枝だけが残っても意味がない

872 ：名無し不動さん：04/01/14 14:29 ID:???

資産が雲散霧消するのは困るが、分散するのは普通だろうね。
被相続人全員に、それなりの食い扶持が残れば、相続としては
合格だよ。

873 ：名無し不動さん：04/01/14 14:52 ID:???

所詮は親の金

874 ：名無し不動さん：04/01/15 19:47 ID:???

オーナー審査って何をすればいいんでしょうか。
新参オーナーです。

875 ：名無し不動さん：04/01/18 04:58 ID:TGyUsxN4

特に何もしないですね、私は
申し込みがあったときに、ＦＡＸで送ってきたり
電話で連絡があって「契約します」「お願いします」
といった感じのやりとりです。
よっぽどイヤなときは断れますけど
一応、拒否権はありますから
でも、これからは入居者を選んでいられないと思うよ
大家側が選ばれる時代だと思います

876 ：名無し不動さん：04/01/19 16:42 ID:5EMYb7GB

アパートのある部屋の傷みが激しく部屋を替わってもらわなければならなくなりました。
ひと部屋だけ引越しを伴う工事が必要なので、他の部屋に移ってもらわねばなりません。
他の部屋は畳も襖も全部新しいし、別棟となると、新しいので広く、綺麗です。
しかし、原因が老朽化なので、どちらの部屋を選んでも、敷金、家賃はそのままで
考えていますが、引越し費用は負担しなければならないでしょうか？

877 ：名無し不動さん：04/01/20 21:17 ID:Tjx1pdKw

１階部分を住居として使い２・３階を賃貸にしています。
築年数３０年で建物に傷みが出てきていて
今すぐにではないのですが数年後に建て替えを考えています。
次の契約更新時にアパートの方に
「今すぐではないが数年後建て替える予定である」という旨を
伝えておいたほうがいいのでしょうか？
伝えることに関して不都合や注意点があれば教えて頂けないでしょうか？

878 ：名無し不動さん：04/01/20 22:04 ID:z7iL/jpN

いきなりの立退き要求は代償も大きい。

事前に通知しておくことも大事だが、足元を見られる可能性がある。

879 ：名無し不動さん：04/01/20 22:54 ID:???

そんな時こそ、定期借家権の登場では？

880 ：名無し不動さん：04/01/21 00:11 ID:z3PojRuj

新規の入居者には、それも良いが、、

問題は、普通契約で住み続けている借家人の対処が問題だ。

881 ：名無し不動さん：04/01/21 00:21 ID:???

事前に話して、建築士的なのを一応よんで
調べた所地震が来たら持たないと言われたっていうしかないよね

882 ：名無し不動さん：04/01/21 01:47 ID:???

>>880
一応、今年が「普通から定期への当分の間禁止」の見直しをする年なのだが・・・。
今のところ、変わるような話は出てきていないような。

883 ：名無し不動さん：04/01/21 16:34 ID:???

>882
不動産流通が滞っている原因と見る向きも多いし、反対勢力(KS党)の勢いが弱ってるから、JM党が見直しを強行するんじゃないの？

884 ：名無し不動さん：04/01/22 05:03 ID:???

更新料無しで1年～2年間の内に退去をしてくれるように
お願いしてみたらいいと思うよ
退去してもらう際は立替の為、敷金は全額返しましょう

885 ：名無し不動さん：04/01/22 18:33 ID:qHbyLVXT

来月から確定申告ですが、皆さんは準備されてますか？

１５年分の申告書はもう作れるようになっています。
http://www.nta.go.jp/

今年はこの本を見つけてなかなかわかりやすかったのですが。
http://www.skattsei.co.jp/contents/category/explain/22303.html

他にいい本とかありますか？税理士に頼まれてますか？

886 ：名無し不動さん：04/01/22 19:04 ID:+zd/h9Zy

>>885
宣伝？

887 ：名無し不動さん：04/01/22 20:33 ID:qHbyLVXT

>>886
国税庁のはいいとして…。
（ちゃんとみんな所得税はらってるよね？）

本はなかなかいいと思ったんだけどね。
他はアパート経営のハウツーものとかで
アパート経営の確定申告の本は他に見つからなかった。
イイのあったら教えてね。

888 ：名無し不動さん：04/01/22 23:24 ID:U/efm4DB

>>885
本当だ！忘れてた！！

サブリースで簡単じゃから。

889 ：名無し不動さん：04/01/23 00:19 ID:???

東京２３区内で土地を持っておりマンション経営を考えています。
一種住専６０－１５０％で、予算の都合上２階建て５０㎡強の１ＬＤＫか２ＤＫ８戸で検討中。
建築家を入れていていくつか案があるのですが。。。
案として、単純に間口６×奥行き９ｍ程度の４戸×２層の順当な案、
それに対して３×９ｍの２階建てメゾネットでロフト収納つきというプランもあり、
前者はありきたりだが無難、後者は特徴的で３ｍ間口なのによくまとまっていて非常に悩んでいます。

実際メゾネットってかっこいいのですが、お金のある一人暮らしか夫婦２人を想定できる立地と考えると、需要はあるでしょうか？
それとも無難に言った方がいいのでしょうか。

どなたかご意見お願いいたします。

890 ：名無し不動さん：04/01/23 00:34 ID:7/yxU4TK

デザインマンションで
防犯売りが基本
小規模マンションなので管理人や警備員置けないんだから
他の面でアピールしたら？

891 ：名無し不動さん：04/01/23 00:53 ID:???

個人的にメゾネットは好きです。物持ちにはロフト収納もいいよね。
お金のある一人暮らしか夫婦２人がターゲットだと、4×9mの2階建て
メゾネット６戸のほうが良くない？
メゾネットって一戸建てに住んでるかのようなゆとりが魅力だけど、
3×9mじゃ圧迫感がありそう。
間取りがどんなのか見てみないと何とも言えないけど…

892 ：名無し不動さん：04/01/23 08:05 ID:7RfAWEMR

そんなことより問題は資金面でしょう
これから建てるとなると将来メチャクチャ厳しい経営が予想されるので
自己資金は５割くらいは入れましょう
期間は２０年以内でね

893 ：名無し不動さん：04/01/23 08:32 ID:???

将来他の集合住宅と差別化していくときに
アパートの戸数だと身動きが取りづらいよなぁ

894 ：名無し不動さん：04/01/23 11:44 ID:???

確かに。ローンで賃貸住宅建てる時代じゃないね。
４畳半のアパート１戸建てて後のスペース駐車場とかw

895 ：名無し不動さん：04/01/24 02:34 ID:Sl+xKy4r

どんなに間取りを新しいモノにしても、１０年たてば“古いモノ”になる。
さらに特徴的な間取りにした場合、１０年後最悪物件となる可能性もある。
１０数年後、８戸のうち常に１戸～２戸は空室になると思います。
５０㎡強ということを考えると、最初からということもあり得ます。
家賃１０万円以下なら話は別ですけど。
今は安い部屋（ワンルームなど）が強く、高い部屋は弱いです。

896 ：名無し不動さん：04/01/24 08:57 ID:OhGHSwXm

>>895
結局万人向けで変更の効く間取り、シンプルイズベストだね。
その方が、建築コストも抑えられるだろうし。
俺も供給過多地域にアパート建てたけど、おかげさまで
建築コスト抑える＝家賃設定も抑えられるってことで満室経営
出来てるよ。

897 ：896：04/01/24 09:00 ID:OhGHSwXm

もちろん、構造部分はケチらないでね。
リフォームして再生出来るものじゃないと、意味ないからさ。

898 ：名無し不動さん：04/01/24 15:13 ID:W3N1mtNf

素人から見てもここ10年でアパートの設備増えているよな
オートロックや顔が見えるインターフォンは昔からそうだけど。
指紋照合に防犯カメラ数箇所　宅配ＢＯＸ
さいきんは安アパート新築でもシャッター付いているね
新聞で読んだけど、あれ10万だって？電動だと20とか
ますます大家なんて儲からないんじゃないの

899 ：名無し不動さん：04/01/24 17:32 ID:???

それは悩みの種だよね・・・
アパート等の規模が小さければ小さいほど保守や設備費がかえって割高になるよね
大きいとスケールメリットもあるんだけど

今は守りに入ってるけど
空きが増えたらいろいろ導入しようかとは思ってるよ

900 ：名無し不動さん：04/01/24 19:51 ID:???

収納の無い部屋だけは作ってはいけないよ。

901 ：896：04/01/25 01:06 ID:7N9Olbyv

>>899
むやみやたらに導入しても駄目だよね。
俺も今は守りだよ。

902 ：名無し不動さん：04/01/25 12:45 ID:???

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903 ：名無し不動さん：04/01/25 13:25 ID:???

>>889
予算の問題があっても、東京都区内で容積を余らせるなんて
信じられない。俺ならローン活用して３階建だな。

904 ：名無し不動さん：04/01/25 14:48 ID:???

恐いねぇ
こんな所でどうでしょうか？とか聞いて何千万の買い物するのかよ

905 ：名無し不動さん：04/01/25 23:21 ID:???

＞＞903
うちなんか東京都内で建ぺい率、容積率余りまくりなんですけど。

離島だけどね。

906 ：877：04/01/26 23:16 ID:B9C5z6WV

皆さんレスありがとうございます。
建て替えが正式に決まったら（５年は先になると思いますが）
出来るだけ早く知らせるつもりです（もちろん半年以上前に）
１０年以上住んでいる方もいますし年金生活者の方もいるので
実際その時になったら立ち退き交渉に応じてくれるか不安です。

そこでまた質問させて下さい。
１、次の契約更新の時に契約書に
　　「数年後建て替え予定であるのでその時は立ち退き交渉に応じる（交渉の場につく）」
　　という感じの文章を入れることは出来るか。
　　出来なければ別の用紙にその旨を書いてサインをもらっておく等の自衛手段？を考えているのですが
　　仮に出来たとしてこれは法的に有効なのか。
２、立ち退き交渉をするとき間に不動産屋に入ってもらいたいのですが
　　面倒なことなので関わりたがらない不動産屋が最近多いと聞きます。
　　実際そのあたりはどうなのでしょうか？
　　建て替えでこのような経験をした方がいればエピソードを聞かせて頂きたいです。
３、立ち退き交渉がうまくいった場合不動産屋に払う手数料はどれくらいなのか。
　　家賃の○割とか目安が知りたいです。
４、立ち退き交渉専門の不動産屋があると聞いたのですが
　　使ったことのある方や情報をお持ちの方がいたら教えてください。

以上４点多くて申し訳ないですがよろしくお願いします。
立退き料の総額だけでも結構な金額になる上に
不動産屋に払う手数料のことを考えると(((((((( ；ﾟДﾟ)))))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
立退き料で今住んでいる住居部分のリフォームが出来そうだ＿|￣|○

907 ：889：04/01/27 00:26 ID:???

遅レスです。
みなさまありがとうございます。

設備満載に賛成の意見も反対の意見もそれぞれあり、また、今新しいもの＝すぐ後には古いものという考えも聞かされ、いろいろ考えさせられています。

思ったのですが最近はやりのスケルトンインフィルの考え方で、躯体の耐久性を保ったうえでオーソドックスに、
インフィルを建築家の方にローコストで自由にデザインしてもらう、
そういうやりかたもあるのかもと思い始めています。
いかがでしょうか、スケルトンインフィル。。。

ちっちゃいマンションを一つ建てようと考えても、いろいろ迷わされるものですね。。。

908 ：000：04/01/27 22:20 ID:???

インフィルは分譲なら選択肢に入れてもいいが、賃貸ではどうかな・・そもそも駆体と内装を分離して考えるのは分譲の考えであって賃貸では必要性を感じないのだが。リフォームのしやすさを考慮してという意味ならｏｋ．

909 ：903：04/01/28 02:21 ID:???

>>907
スケルトンインフィル、賃貸にするには完璧に割高だぞ。

ただ、その割高な選択をしてもビクともしない財力と、
損しても将来性のある建物を建てたいという信念があるなら･･･

スケルトンは北側斜線・道路斜線・日影ギリギリまでデカいものを
作って、あとでインフィルで容積オーバーできる構造を勧める。
天井高６ｍ弱の１階住戸を作って、あとで金ができたらメゾネット
とかね。もちろん、その上に同じ造りの２階住戸が乗っている。

910 ：確定申告について。：04/01/28 05:14 ID:???

確定申告の時期ですね、みなさん！！

確定申告について、じっくりとテクニックを
語りましょうよ。
用紙を見ながら書きます。

「論点１」
まず、⑭専従者控除ですが、５０万（配偶者８６万）を
使用するのは当然ですが、⑥の給料賃金について質問です。

年収５００万円程度のアパートの場合、兄弟や子供を
「管理や集金に従事している使用人に支払う給料」
として、どの程度認められるでしょうか？
具体的には
低所得の子供に、管理を任せているのですが、月１０万
年間１２０万円程度は認められるものでしょうか？

911 ：確定申告について。：04/01/28 05:18 ID:???

「論点２」
また、個人事業税についてですが、１０部屋以上の
アパートや、年収９００万以上の場合は２９０万が
控除になりますが、事業の届出をする必要があります。

この場合、予期せずに９００万円を超えた場合、後から
申請すれば、２９０万円の控除を受ける事は可能で
しょうか？
実は、当方はこのパターンであり、認められるか
分かりません。

「論点３」
減価償却についてですが、アパートは２２年たったら
一切認められないものでしょうか？
部分的にレンガ作りなので、３８年の償却を主張する
のは可能でしょうか？
また、定額法と定率法のどちらが有利でしょうか？

912 ：名無し不動さん：04/01/28 11:13 ID:???

>>910
税務署に電話して効けば？

913 ：名無し不動さん：04/01/28 20:58 ID:???

>>910
>>911
今頃、レス付いたと思ったら質問かあ。

「こういう申告をして認めてもらった」とか
「こんな計算をしているよ」とかじゃないと
盛り上がらないだろうね。

まさに
>>912

914 ：名無し不動さん：04/01/28 21:10 ID:???

確定申告報告テンプレ

【申告方法】自分で申告、税理士に依頼
【用紙】白色・青色
【作成方法】手書き・国税ホームページ・青色ソフト他
【不動産収入】
【不動産所得】
【納税額】

こんなんで語ってみませんか？（修正大歓迎）

ちなみに…

【申告方法】自分で申告
【用紙】白色
【作成方法】国税ホームページ
【不動産収入】７０１万
【不動産所得】１０５万
【納税額】８万

です。

915 ：確定申告について。：04/01/28 23:44 ID:???

当方、残債は無いのですが、どのようにして
利益を圧迫すれば良いでしょうかねえ。

当方、１０部屋以上ですが、個人事業税って
皆さんは、払っています？

どこかに、節税をする良い方法を載せたホームページは
有りませんかねえ？

916 ：名無し不動さん：04/01/29 00:02 ID:IZ+65e9m

話すレベルとはとても思えない。
子供(家族)に給与？
減価償却を主張？
個人事業税を払ってるかって？

節税以前の問題だなｗ

917 ：名無し不動さん：04/01/29 00:15 ID:???

立ち退きかぁ
そのへんでごたついてる物件を安く買いたいものだ

918 ：名無し不動さん：04/01/29 17:40 ID:1ycwr9Fm

>>910
大丈夫かな？

今まで何してたの？？

919 ：名無し不動さん：04/01/29 19:00 ID:???

脳内経営だからだろ

920 ：名無し不動さん：04/01/29 23:29 ID:???

ロバキヨ板もよろしくお願いします。
しっかり管理されていますが、人が少ないのであまり盛り上がっていません。

http://www.vivis.jp/kiyosaki

921 ：確定申告について。：04/01/30 10:09 ID:???

意地悪しないで、テクニックを教えてくださいよ、
みなさん。

ウルトラＣの裏技が有るんでしょう？

究極の節税方法を語りましょうよ。！！！！

922 ：名無し不動さん：04/01/30 11:51 ID:???

国税ｳｻﾞｲ。

923 ：確定申告について。：04/01/30 11:58 ID:???

http://search.yahoo.co.jp/bin/query?p=%a5%a2%a5%d1%a1%bc%a5%c8%b7%d0%b1%c4++%c0%e1%c0%c7&hc=0&hs=0

青色申告すると、55万円の控除が受けられるのね。

で、給与所得者の給料も大幅に受けられると。

良い事ずくめですね。

早速、税無所に行って聞いてきます。

924 ：名無し不動さん：04/01/30 17:37 ID:yINlZwvx

皆さん、入居者が退去する際、どの程度、敷金を返却してますか？
入居者の明らかな過失以外にかかる費用は大家負担になさってますか？
今は全額返金する傾向も強くなって来ていると聞きます。
こればっかりは調べても本当のところはわからない。
よってここにいらっしゃるアパ－ト経営者の皆様にお聞きしたいのです。
よろしくお願い致しますm(__)m

925 ：名無し不動さん：04/01/30 17:47 ID:???

どの程度返却とか言う話じゃないし敷金って

926 ：あぼーん：あぼーん

あぼーん

927 ：名無し不動さん：04/01/30 21:42 ID:5udsBV1i

>>924
たぶん。経験としては、
敷金は、昔から全国的に全額解約引きであったと思うが、
ガイドライン以降は新参大家や不動産屋（管理会社）の登場で返却する傾向のようだ。
近頃は、リフォーム代などとして敷金より充当することで残金を返却する傾向になっているようだ。

終戦直後から賃貸業を営む我家も、私の管理する物件については精算して返却するようにしていが、親が管理している物件は今もって頑なに全額解約引きで対応している^^;

928 ：名無し不動さん：04/01/30 22:18 ID:???

>>925
そうなんです。私もそこで引っ掛かったのですが上手い表現方法が
見当たりませんで・・・お許し下さい。

>>927
なるほど。いろいろなｹｰｽがあるわけですよね。↓ここを読んでもそう思いました。
http://www.o-yasan.jp/yomoyama/kannshuumondai.htm

>近頃は、リフォーム代などとして敷金より充当することで残金を返却する傾向

私はそのような認識でいたのですが今日、管理を任せている不動産会社
のほうから「日常損耗についての請求（敷金から差し引く）は最近は
あまりしない傾向が・・・」のようなことを言われまして。
裁判になった時の話などをしてきたところをみると、どうもﾄﾗﾌﾞﾙに
関わり合いになりたくないからか？と思えるのですが・・・

実は以前、賃貸で数ヶ月、あるマンションに住み、退去する際
（何処も傷つけてませんし汚してもいないと思います）20万程、敷金を
預けていたのにも拘わらず更に数万円の請求を受けて文句言った
ことがあります。（結局、2～3万しか返して来ませんでした）
なので自分はそういうことはしたくはないと思っていたのですが
「敷金を全額返金しろ」と言われるのも納得行かない部分もあり
お尋ねした次第です。最低限のﾘﾌｫｰﾑ代のみ敷金から差し引かせて
貰って返却、残りは自分で負担する方向で考えてみます。
ありがとうございました。

929 ：名無し不動さん：04/01/30 22:39 ID:5udsBV1i

敷金は文字どおり全額返還して、
後でリフォーム代を別に請求したら・・
ちゃんと払ってくれるかな？

めんどいので、実はこうしたい。。

930 ：名無し不動さん：04/01/30 22:47 ID:???

関連判例をいくつか読めば、どれくらい返すべきか大体分かるよ。
裁判所に従うと、ほとんどの場合は全額変換することになるけど…

931 ：924,928：04/01/30 23:27 ID:???

>>929
そうですね。ただ入居者の立場になって考えると「差し引かれて戻って
来るほうが改めて払うより抵抗がない」人のほうが多そうですよね（ｗ

>>930
そこですよね。法律上と実際の慣習のｷﾞｬｯﾌﾟというか（ｗ
ありがとうございます。調べてみたいと思います。

932 ：ex.blue：04/01/31 05:32 ID:???

あぼーんされそうな書き込みはこちらへ。管理人が許可します。
http://www62.tcup.com/6214/blue.html
（偽「管理者1」というのは香ばしい掲示板荒らしですので無視してください）

933 ：確定申告について。：04/01/31 09:01 ID:???

みなさま、青色事業専従者給与で、毎月何万円で
青色申告していますか？

当方、１２部屋なのですが、月15万円で大丈夫
でしょうか？

このスレの皆さんは、全員青色申告していると
思われますが、この部分だけ、税務署に行っても
明確な答えは無いのです。

おしえあいしましょうよ、皆さん。

934 ：名無し不動さん：04/01/31 09:24 ID:EFV2B+go

>>933
あの～、税理士さんには頼んでないの？
私はあなたの過去の質問程度であればお答えできる知識は持ってるけど、
税理士さんに決算だけは頼んでますよ。
もちろん決算も経理ソフトを使わずに自力でも出来ますが・・・。
理由は税務署にケチつけられない様にね。
青色申告は優遇面も大きいけど、それには理由があるんだよ？分かる？
節目だけは税理士に相談したほうがいいよ。特にあなたは！

935 ：名無し不動さん：04/01/31 18:18 ID:???

>>929
だったら初めから敷金取らなければいいじゃん。

936 ：名無し不動さん：04/01/31 19:12 ID:???

敷金は担保やからね、
夜逃げなんかは無くなったし取らない人も最近多いけど

937 ：名無し不動さん：04/01/31 21:06 ID:4/LHmfnP

世の中不景気で、滞納が多いからね～。
追い出せても、未回収債権は残る。。

敷金を増額したいくらいだ罠。

938 ：名無し不動さん：04/01/31 21:08 ID:???

店舗の方は滞納あるけど
住まいの滞納は無いわー単に無精的な事はなんどかあるけど

939 ：名無し不動さん：04/01/31 21:14 ID:4/LHmfnP

最近は、住居でも法人契約の滞納が目立つ罠。
敷金でリフォーム代を充当なんぞまた夢の夢。。

940 ：名無し不動さん：04/01/31 21:17 ID:???

礼金という根拠のない制度を廃止（禁止）して、そのかわり敷金を
３～４ヶ月にするべきだね。

941 ：名無し不動さん：04/01/31 21:22 ID:4/LHmfnP

礼金の根拠の有無は知らんが。

俺んとこは、もともと敷金だっけだ罠。
更新料もとらんしノー。。

942 ：名無し不動さん：04/01/31 21:27 ID:ZGKK5oeV

更新料は関東ぐらいで地方は取ってないと思うが
関西は知らんけど

943 ：名無し不動さん：04/01/31 21:33 ID:???

なんでこう禁止にしろとかいうアホ丸出しの発言が多いのかね、この板には

944 ：名無し不動さん：04/01/31 21:35 ID:4/LHmfnP

俺もわからん。。

ちゃんとアパート経営しとるか？

945 ：名無し不動さん：04/01/31 23:04 ID:???

>>910
>>911
>>915
>>923
>>933

確定申告　質問受付　その１
http://money.2ch.net/test/read.cgi/tax/1074960705/

こっちに行ってくれ…。

946 ：名無し不動さん：04/02/01 00:12 ID:???

不動産の賃貸借は、特に法と現実の乖離が酷いからね。
いずれ何とかしなければならないのだよ。

947 ：名無し不動さん：04/02/01 01:04 ID:???

訳あって、予備知識もないまま、アパートを持っています。
たった2室なんですが、1室が半年も空いたままです。
管理会社の前の担当者はやる気アリの人で、3ヶ月は空けなかったけれど
最近変わった担当は、出来が余りよくないしやる気ナシ。書類の名前が違ってるなんて
日常茶飯事。指摘するのにも疲れた。（言うと、「今訂正してたんです｣とか言う。）
でも、他業種OLの私なんか、（たった2室のアパートで利益もあがってない事もあるけれど）
素人の小娘と思って、バカにしてるのが口調でアリアリ。
で、その1室が全然埋まらないので値下げした。
元々新婚さんをターゲットにしたアパートなのに、値下げしたとたん
学生を入居希望で見つけてきた。老人が多いエリアで、学生なんて生活の時間帯が
不規則な人間を入れたら揉めるのは必至なのに。（決め付けは良くないけど。）
会社に営業担当変更を希望したらダメかしら。
親戚が経営しきれなくなったから（老齢で）、買い取ったんだけど
ほんと、ろくな知識も無いまま始めたから気苦労ばっかりで利益なんて
雀の涙。
勉強します、遅まきながら。
他に愚痴る所がなかったので。。。単なる愚痴でした。すみません。

948 ：名無し不動さん：04/02/01 02:59 ID:???

半年も空室なんてよほどのゴミ物件なんですね。
新婚限定・学生お断りとか客を選んでる場合ではないと思いますが。

949 ：名無し不動さん：04/02/01 09:35 ID:???

学生断って誰入れるんや（ｗ
滞納率の低い優良客だろ、一般的に。
女云々以前に、そう言う類の事言うからバカにされる。

950 ：名無し不動さん：04/02/01 09:44 ID:K1XPlzNj

はあ？

951 ：名無し不動さん：04/02/01 10:36 ID:???

947です。
レスが付いててビックリ。愚痴に付き合ってくれた方、有難う。
そうなんですよ、半年空くなんて、ゴミ物件!と思って、
そんなに見つからないなら、値下げしてみましょうって言ったんです。　前の営業は
よっぽど頑張ってたんでしょうねー。今まで最長に空いて2ヶ月ちょっとだったんで。
何だか自分の中で、空かないのが普通だったんで、ええー？って感じがしちゃって。
値下げして入れるんだったら誰でも出来るじゃーん、とか。
で、学生って優良だったんですか、知らなくて恥ずかしい限りです。いや
前の持ち主（大叔父なんですが）が、「学生は夜中に煩いし、ゴミの出し方
部屋の汚し方、全てに関して、親が払ってるから自覚が無くて困る。」って断ってたんで
踏襲してました。（汗）社会人限定でした。
新規開拓って事で、自分の目で一度見るというか、体験してから結論出すのが
良いですね。前向きに考えてみる事にしてみました。

952 ：名無し不動さん：04/02/01 11:48 ID:???

半年も空くのは、代わった担当者がやる気が無いから。
不動産屋を変えなよ。
それに、学生がおいしいのは不動産屋から見て、出入りが多いから（礼金とか、リフォーム代とか不動産屋の懐に入る分が多くなる）。
大家がいやなら突っぱねるべき。環境悪化するぞ。

953 ：不動産屋：04/02/01 22:44 ID:???

>>947-952
やる気と言っても管理会社の場合、作業はほぼルーチンワーク
になると思うので、ミスの方が問題かな。
広告揚げ忘れ、記載ミス等々、自社客少ないなら即致命傷（ｗ。

あと居住用はシーズンによって成約可能賃料がかなり上下するから
その辺りで失敗する人も多いかも。
3月と同じ高い賃料で夏前に出せば、半年決まらない事もありうるわな。

学生は949,952の仰る通り、滞納少ないし、不動産屋も儲かる。
問題起こすのは若い人全般（少なくともウチの場合）なので
社会人限定だけでは意味が無いかも。
会社員→クビ→フリーター→滞納なんてパターンは安アパートなら
良くある事なので、むしろ学生しか入れない大家さんもいる。

新婚さんとか単身赴任のおっさんとかは、保証人が良ければいい客
である場合が多いんだけど、絶対数が少ないよね。

954 ：名無し不動さん：04/02/03 23:18 ID:???

952さん、953さん、レス有難うございます。
上手くいえないんですが、担当者との相性もあるんだろうな・・と
思います。
半年決まらなくて、シーズン直前に一万下げて、それで
入居希望者がなかったら、本当に物件として終わってるんだろうなと
思っていたんですが、シーズン的なものなのか値下げが効いたのか、アッサリ
希望が来たので、鬼の首でも取ったように横柄な営業で、それにちょっと
イラ付いている私、って感じで。大規模な家主さんに比べたら、客と言うのも
憚られる規模ですが、一応サイドとしては客なので、気持ちよく手数料を
払わせてくれよー・・・・と。
度々比べるのもなんですが、今までの担当者だったら、値下げしても、意外な希望者を聞いてきても
多少空きが長引いても、こんなに嫌な気持で接する事が無かったように思います。
まぁ、一番の問題は、不勉強な私なんですが。
とりあえず、担当を替えてもらおうかと。電話が来るたびに胃痛に悩まされるんで。
担当とは言え、私の苗字も正確に覚えてないので、覚える前に替わって貰おう。。

感情的で支離滅裂になってきた。。すんません。

955 ：名無し不動さん：04/02/03 23:30 ID:???

他の所にも頼めよ

956 ：不動産屋：04/02/04 07:31 ID:A2HLjhbO

>>954
シーズン直前に値下げでつか．．．。
ウチならもうちょい待つように言うかな、待った意味が無い。
てかそれ以前、最低でも９月頭には値下げした方が良いという提案はしてるが。
どっちも言われなかった？
まぁこの辺の事を言うか言わないかは会社によって180度違うんだが。

＞＞一番の問題は、不勉強な私
管理会社使ってるなら、管理会社が悪いでしょ。
大家が勉強しなきゃいけないなら、管理会社いらね。

しかし大家の機嫌取らないような営業抱えてる業者がこのご時世で
生きていられるのか（ｗ
ウチ（に限らないと思うが）なら即行クビだよ。

そんな不愉快なら管理委託契約解除がお勧め、契約してないなら
955に禿同って事で。

957 ：教えて君でスマソ：04/02/04 17:23 ID:kL1l3Ayg

15～20年以上の物件のオーナーさんにお尋ねします。
赤水対策・給水管の劣化に対して、どのような対策をとってますか？
私の物件は、築25年のＲＣ造６階（35戸程度）なんですが、最近よく○○プロテクター
といった配水管更正装置を取り扱ってる業者がよく来るんですよ。
今のところ、水質検査等で異常は出てないので、今すぐどうこうというワケではないのですが
だからといって、いつまでもほっといてイイものでもないですし、対策は必要とは思うんです。

ただ、配水管更正装置（Ｎ○Ｒとか○○プロテクターとか）の説明を聞いても、どうも効果等が怪しい感じで…、
給水管の交換より安いとは言っても500万近くしますし。

こういった装置を購入・使用されているオーナーさんがみえたら、インプレキボンヌです。
また、給水管の劣化に対して、皆さんがどういった対策をとっているのか、教えていただければ幸いです。

更正装置で延命、圧縮空気・オゾン・薬品による洗浄、管の交換
…悩みます。

958 ：今んとこ優良物件オーナー：04/02/04 17:36 ID:???

うちなんてあと１件でＡＬＬ新婚さん（１２戸だけだが）と
いうところで、ダブル公務員（本人・保証人）キタので
喜んで入れたわけだが。
○○限定なんてこだわっても仕方ないよ。

959 ：名無し不動さん：04/02/04 17:45 ID:???

>>957
似た営業がうちにもきたよ。こっちは１戸ごとのタイプで
１戸分３５万だった。いろいろ聞いた結果･･･賃貸には
意味ないね。

とりあえず、赤水が出ない程度に、高圧洗浄とかそういう
簡単で価格もこなれて安いのを定期的にやればいいよ。
極力、入居者に不安を抱かせない事を言い含めること。
高度な装置の話を入居者にしたら契約違反くらいの
念書をとってるよ。

960 ：名無し不動さん：04/02/04 21:54 ID:ahsu2H9x

>>957の書き込みを良く見かけるなあ。いや似たような質問なんだけど。
過去レスにないか？
つか、かなりの規模のマンション持っててそれも古い物件。そんな大家さんはここへ来ないと思う。
ああ、あなたがそうか。。

まあ向うから来る営業、掛ってくる電話にロクな物は無いと思ったほうがいい。
だって築25年じゃあと10年程で本体がヤバイし、現在以上が出てないならあと10年は
大丈夫だろ？こりゃダメだってなってから「交換」するか建て替えを検討すればいいんじゃない？

961 ：名無し不動さん：04/02/05 08:26 ID:pYk7dgbv

私も築２０年と１３年の大家ですが
ヤバイヤバイと言って、建て替えをけしかける業者には注意しましょうね
３０年なんて余裕です

962 ：957：04/02/05 17:14 ID:???

レスサンクスです。

>>959
１戸ずつの高圧洗浄を定期的に行うことも考えてはいます。
ただ、１戸あたりの時間が掛かるのと、思ったほど安くないのがネックですかね。

>>960
すれ違いでしたか、失礼しました。一度過去スレ等も検索してみます。
本来なら、給水管が駄目になったら交換なんでしょうけど、外部配管になると資産価値が落ちるって
聞きますし。まだ、しばらくは建て替えの予定は無いので、判断が難しいところです。

>>961
ウチの物件は、県からの融資を受け、県の指示を色々受けて建てた為、規模の割に結構費用掛けて作ったんでまだまだ大丈夫なんですよ。
地盤に杭100本以上（今はそんなことできないでしょうけど）打ち込んでたりしますし。他の同程度の物件と比べても全然クラックとか入ってないですし。
とりあえず30年は楽勝です。

963 ：名無し不動さん：04/02/06 14:03 ID:h7PgpPPd

この前　マンションのテナントを購入しました。築13年RC150坪で7000万ぐらいです。設備（空調,配管）の減価償却はいくらぐらいでしょうか？。
だれかおしえて。

964 ：名無し不動さん：04/02/06 14:08 ID:???

そんな事知らないのに買うの？
破産予備軍の方がいらっしゃるようで

965 ：名無し不動さん：04/02/06 14:11 ID:h7PgpPPd

あんたにゃ聞いてない、

966 ：名無し不動さん：04/02/06 14:19 ID:???

アホは態度も悪いと

967 ：名無し不動さん：04/02/06 14:20 ID:h7PgpPPd

帝大でですが

968 ：名無し不動さん：04/02/06 14:25 ID:???

帝大と表現する香具師はたいてい燈台・鏡台以外の雑魚。
私大以下

969 ：名無し不動さん：04/02/06 14:26 ID:h7PgpPPd

えらい　そのとうり

970 ：名無し不動さん：04/02/06 14:30 ID:???

>>969
素直でよいな。
とりあえず購入時の不動産屋に聞くのが一番早いぞ。
しっかりしたとこなら税理士もかかえてるし。

971 ：名無し不動さん：04/02/06 14:31 ID:h7PgpPPd

そりゃ　聞きました　６ぱー（私）と

972 ：確定申告について。：04/02/06 17:23 ID:???

今日、やっと確定申告書を書き終えました。

つ・か・れ・た・・・・

皆様は税理士に頼んでいるのでしょか？
やっぱ、ＯＢ税理士最強ですか？

今年は、お尋ねが来たから疲労倍増。
おととし暮れの物件なんだけど。

973 ：名無し不動さん：04/02/07 04:41 ID:???

次のスレは１０２号室になるんですか

974 ：名無し不動さん：04/02/07 12:27 ID:5Dq5O98u

お尋ねって具体的にどういうことを聞かれるんですか？
教えて下さい。

975 ：名無し不動さん：04/02/07 15:52 ID:OQZ8YY3i

960だけど
ちょっとあなたヘンだよね。県の指導受けてるから高コストなのに
なんで入れ替えの出来る配管設計じゃないの？
ほとんどの建物は耐久年数による寿命ではなく「社会的寿命」で建て替えを余儀なくされている。
近所に公団の分譲団地があるが築３０年で水周りが浴室と洗面台とが一体で、仕切りのついたトイレが一列に並んでおり
結局そんな設備だと相場家賃よりかなり安い。

建物の維持費は古い新しい関係無く一定の期間で掛ってくる。屋上の防水は速いサイクルだが
配管も長いスパンでは交換すべき設備である。そういったなかで古い建物はどうしても低家賃と
なりやすく、対して掛る費用は増えていくというジレンマがある。

間取りは判らないが公団式ならいっそ躯体構造はいじらずに、配管入れ替えと共に
大きく変更することも考えたらどうか？
近所の新築分譲でもちょっと見て廻ってはどうだろうか。今時はビックリするほど
違う（進歩している）のが判るよ。
古いから安い家賃で貸す（維持費も安く納める）。あるいは新しくして高い家賃で貸す。どう考えるかでちがうけどね。
費用対効果ってことだね。

さーてウチも今月末に１部屋空くから不動産屋の尻たたきにいかなきゃね。。

976 ：957：04/02/07 18:01 ID:???

>>975
私のことを指して言ってるのかな？
配管入れ替えの際は、部分的に外部配管にせざるを得ない構造なんですよ、ウチの場合。設計年次が古いこともあるのかもしれませんが。

確かに、築25年だと古くさいイメージでしょうけど、外壁塗装や屋上防水などきちんと整備
すれば、まだまだ大丈夫だと思うんですよね。
もちろん部屋の方も金掛けてリフォームしてますよ。いわゆる公団みたいな、和室に和トイレ、狭い台所や風呂ではないです。
そのおかげかどうか、今でも相場より高め（＋１万）の家賃設定ですけど、平均空き室率は５％程度ですし、店舗も全て埋まってますし。
設備投資やリフォームをケチらなければ、必ずしも古い＝低家賃とは限らないと思います。
建物が築年数を重ねて、老朽化するのは防ぎようがないことです。
低維持費で低家賃とする考えも有りだとは思いますが、維持費に金掛けて家賃を維持
するのもまた有りではないかと。ウチは後者でやってます。
まぁ、費用対効果があるかどうかってことですよね。

今どきの建物は進歩しているという点については、同意です。ウチも参考にさせてもらって
取り入れることができるものは取り入れてます。

977 ：名無し不動さん：04/02/07 19:56 ID:k7zttXXM

リフォーム代って、次の人に貸すためのものだから
本来は大家さんが負担するもの。
国土交通省のガイドラインでもそうなっているし。
なのに、特約で賃借人に負担させるなんて、酷いな。

978 ：名無し不動さん：04/02/08 01:22 ID:???

家賃に組み込むと長期間住んでくれる善良な借り手が損する事になるから。

979 ：名無し不動さん：04/02/08 10:31 ID:RWC46Mkb

昔は１０年以上も住んでくれる借家人が大勢いたな。
この人たちは敷金を返せなどと言わない。
どうぞお納め下さいと言ったものだ！

980 ：名無し不動さん：04/02/08 10:33 ID:???

敷金の事でガイドラインを作ったりするのはいいけど
じゃあ修繕という問題はどうするのよって事が置き去りにされてるんだよなぁ
キレイに使う人は汚く使う人より実質損をしてる訳だし（ガイドライン通りにやれば）

981 ：名無し不動さん：04/02/08 12:34 ID:???

今は複数の不動産屋にお願いしているが、ガイドラインを最も
スムーズに無視できる所がどこか見極めてお願いしたいね。
ガイドラインなんて選挙で選んだ議員が作ったものじゃないし。

今後、そういう部分で物件を持てる不動産屋と持てない所との
差が広がるんじゃないかな。

982 ：名無し不動さん：04/02/08 12:51 ID:RWC46Mkb

てーか。
もう、不動産屋は淘汰されはじめている。
東京都の新条例案もそのひとつでねーか！

983 ：名無し不動さん：04/02/08 16:55 ID:???

ガイドラインの法律化も時間の問題らしいよ。

984 ：名無し不動さん：04/02/08 17:17 ID:???

http://ime.nu/www.asahi.com/national/update/0206/006.html
すでに条例化の動き。
大家の破産が急増すれば、行政の方針も変わるかも…

985 ：名無し不動さん：04/02/08 17:38 ID:RWC46Mkb

もう、商慣習は通用しねえ。
契約書をきっちり整備して、半年や１年の短期入居者からは、
解約予告期間を十分とって、違約金も徴収するぞ！

986 ：名無し不動さん：04/02/08 18:44 ID:???

あんまり無茶な契約書は、署名・捺印があっても
無効だからほどほどにしときな
それによっぽどの物件じゃない限り、借りる方が強い時代に入ってることを
理解した方がいいですよ
昔みたいに『住まわせてやる』じゃなくて『住んでいただく』時代なんですから

987 ：名無し不動さん：04/02/08 19:06 ID:RWC46Mkb

ちゃんと賃貸経営してるんか？
オマエ、借家人だろ！バカほざくでね～え！

988 ：名無し不動さん：04/02/08 19:11 ID:VgoGlzGN

>>986
何度も言わすなよ！
契約書が無効かどうかは「裁判所が決定」するんだよ。
入居者が幾ら吼えても意味無いよ。さっさと裁判所へ行きなさい。

989 ：名無し不動さん：04/02/09 01:10 ID:???

>988
バカだなお前！
『あんまり無茶な』っていうところも読めよ
実際に地方都市なんかだと、賃貸物件があまり気味っていうのは事実だよ
人気のある物件・人気の無い物件の差が激しくなってますよね
それに都心以外だと、金のある人は賃貸じゃなくて購入しちゃってますからね

990 ：名無し不動さん：04/02/09 01:12 ID:???

あんまり無茶な契約ってのは明らかに法律に抵触してたりしない限り無いけどな

991 ：名無し不動さん：04/02/09 07:45 ID:???

マンション経営者にとって、敷金の清算なんて大きな問題じゃなかろう
経費で落ちるんだし
ウチなんかたくさん経費で落としちゃってる
いけないものまで

992 ：名無し不動さん：04/02/09 07:55 ID:???

アホ？

993 ：名無し不動さん：04/02/09 08:24 ID:ssHvuM04

>>989
いいか、最後だぞ。
『あんまり無茶な』契約も含めて、契約書自体は有効なんだよ！お互いサインしてんだろ？
それを覆す権限があるのは裁判所しかないの！分かるか？お馬鹿さんよ！
園長先生にでも聞いてごらん。

994 ：名無し不動さん：04/02/09 13:01 ID:nwxeROz7

>>993
悪徳オーヤ、ハケーン！

995 ：名無し不動さん：04/02/09 13:12 ID:???

不動産には結構色んな法律があって
全く見も聞きもしない契約が存在するって事はほとんど無いけどね、
何をもって悪徳なのか

996 ：名無し不動さん：04/02/09 13:42 ID:???

次スレ

アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/

997 ：名無し不動さん：04/02/09 20:47 ID:bDjsDzBI

>>991
オマエ、大アホ！敷金精算が経費で落ちる？
だから、店子に突っこまれるんだ罠！

998 ：名無し不動さん：04/02/09 20:50 ID:???

信義則違反、権利濫用、公序良俗違反などの契約は、例えサインをしても無効ですよ。

999 ：名無し不動さん：04/02/09 21:03 ID:Bn2fIO6s

>>998　お前は何者だ？
もう本当にこれで最後だ！
信義則違反、権利濫用、公序良俗違反
これを決定するのは誰だ？裁判官だろ？違うか？
それまでは有効なんだよ。わかったか！

1000 ：名無し不動さん：04/02/09 21:04 ID:bDjsDzBI

>>998
それは、判事になってからイエ！！

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