アパート経営なんでも相談室【120号室】

大家の皆さん、色々と情報提供・知恵の出し合いをして
満室御礼への道を歩みましょう♪

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう

＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。

前スレ:アパート経営なんでも相談室【119号室】
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1278081992/

>>2-3 過去スレ＆関連スレ

アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/
アパート経営なんでも相談室【111号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1206070059/
アパート経営なんでも相談室112号室【人任せ】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1216995925/
アパート経営なんでも相談室113号室【人任せ】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1235006960/
アパート経営なんでも相談室【114号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1240146670/
アパート経営なんでも相談室【115号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1248186258/

アパート経営なんでも相談室【116号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1256735034/
アパート経営なんでも相談室【117号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1265727751/
アパート経営なんでも相談室【118号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1271837283/

次スレ立ては　>>970　を踏んだ方でお願いします。

新規に商用ビル物件の購入を計画してるんだけど、銀行さんは
融資したがらないね。
利回りは数十パーセントで、損の無い物件なんだけどね〜。

銀行を信用させるだけのデータがあれば貸してくれるよ。

１乙〜

地デジ化どうしました？いくらかかりました？

>>5
数十%てw
それ風俗ビルじゃないの？

>>8

当たり。
こういう物件には、銀行もノンバンクも貸したがら無いね。

>>7
うちは電波障害地帯で無料でCATV化。

ああ、文が変だった。
去年買った所と昨日手付打った所が同地区でCATV引き込み済みだったのです。

地上波視聴は無料だそうですが、
引き込むにはいくらか払ってるかもしれません。

test

CATVのアクトオンTVで
アパート経営の番組とかやってるね
成功談しかしないから胡散臭いけど

社宅に空室率高いワンルーム欲しい。

>>13
bs12とかでも不動産投資番組は
やってるね

株とか為替に比べて不動産はハードル高いから
スポンサーが付きにくいかもね
でも相続とかで安く不動産を手に入れたら
かなり高い確率で成功するから
個人的に否定しない

早い話安く不動産を手に入れられたなら
成功する確率はうなぎ登り

オフィスビルは居住用アパートマンションよりハイリスクだから
融資も下りにくいね

【社会】24時間エアコン使用でカビ…隣室住人に賠償命令 - 大分地裁
http://kamome.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1287062184/

今、現金あるかローン楽に組めるとしたら、どんな物件買う？
でかいマンション、テナントなど？

>>15
またお前かｗ

利回り２０％物件が欲しい

相続ったって30年ローン込みだからお先真っ暗だ

今さ30年一括借り上げでアパート作らないか？って不動産屋から行ってくるんだけど。
30年一括借り上げはここではどのような評価ですか？

>>22
定期的に保証家賃の見直しがあって、そこで減額されると手取りが減る。
修繕が必要だと言われたら修繕をしなきゃならないし、当初の想定通りには行かない。

>>22
本当に儲かるのなら、おまえになんか話を持ってこないで
不動産屋が自らやるだろう。
リスクと管理する手間を惜しんで儲かるわけがない。

セールスが有った時の親父の口癖
儲かるならお前がシロ！

搾乳される乳牛と同じかな

ググってきたけど
きめの細かい管理が必要の解釈でOK？

どこをググってきたんだよ

酪農をWikipediaしてググってきた
そしたら、乳牛は搾乳しないと乳房炎になるから
きめの細かい管理が必要、って書いてあった

ちょっと例え話が難しいなｗ

ｗｗｗ

>>26-29

この流れ、結構面白い

>>22
リスクだけ書いとく

・２年ごとの家賃更新がある
・改修費などが５年以降大幅にかかってくる
・個人情報の為、入居者の情報が教えてもらえない
・契約から２〜３ヶ月の支払免責がある
・退去後、１戸に対して１〜２ヶ月の免責がある
・家賃更新や改修補修工事を拒むと借り上げ契約終了
・３０年借り上げ業者が存続しているか不思議

>>32
>>22 じゃないけど、参考になるよ�d

「一括借り上げ」ってのと、「退去後、１戸に対して１〜２ヶ月の免責がある」ってのは
矛盾してない？

>>33
なぜ？って思うけど最近は退去後の免責条項入れてる業者が多い気がする

ちなみに２月に２０戸中１０戸退去した場合、単純計算で毎月支払われる額が半分になる
こうなると、その月の借入金が支払えないなんてこともある
でも免責金額を分割にしてくれる業者もいるから安心ｗ

建築中なんだけど、サブリースでやらせてくれと言ってきた業者さんがいたよ。断ったけど。
理由は、

・借地借家法31条１項によって、家賃保障期間内であっても家賃減額請求がいくらでもできる。
・借り上げする不動産屋が「借主」になるので、家賃以外でも極端に不利に争わなければならない。
・点検修繕計画があらかじめガチガチに組み込まれていて、拒否できない。
・修繕積立金もむこうが管理。
・敷金礼金などは不動産屋の収入なのに、入退去で不動産屋が行うのはクリーニングのみ。
　クロスの張替えなどに始まる全ての費用が大家もち。

しかもこれらの点について、口頭で一切説明がないし。ありえない。
もちろん、新築後３ヶ月と退去後２ヶ月の支払免除期間とかもあったよ。

去年貸家のリフォームしてくれた大工さんが言ってたんだけど、
大○建託の一括借り上げとか、5年10年ごとに大規模修繕を義務付けられているんだって。
それをしなかったら家賃保証できないシステムらしい。
で、5年間全然入居者のなかったシステムキッチンを撤去して新品に交換とかもあるそう。

新品同様のキッチンと洗面台をタダでゲットさせてもらったので感謝してますが、
新人大家もっと頑張れよ〜とか思ってしまう。

建託屋は建物作る時点でかなり利益乗っけるってのはマジ？

>>35
クリーニングは退居する人がやるんでしょ？
敷金を「収入」とか言ってるし何か誤解してるような

>>38　お前頭悪すぎｗ　もっと勉強しなさい

>>37
レオパなんかはそうだね。（原価で）坪２０万ぐらいのを７０万とかで売っちゃう。

業者叩いて安く作らせ、上乗せして売る。

それはどこでもやってることだけど乗せ具合がハンパないってことだなｗ


あと、プロパン業者を抱えててガスの料金がボッタとか普通。


その代わり営業力がすごいので宣伝や客付け（入居率）もすごい。
クソ高い賃料設定で押し込むのもすごい。　ただ、最近はダメみたいだけどね。

>>35
最後の新築3ヶ月、退去後2ヶ月免責がネックだな。
故意、不注意以外の修繕費は家主が出すべきだと思ってるからいいんだけどさ。
俺は、空室時の保険くらいにしか考えてなかったけど、しない方がいいな。

>>39
あー、「所得」じゃなくて「収入」だから合ってるのね
でもクリーニングの費用は退居する人がもつよね

｢いい収益物件が出ましたので見に行きませんか｣と電話してきて
物件の詳しい情報を言わない営業って何なの？見てから説明って順番が逆じゃない？
立地、値段、利回りぐらいわからなければ、半日つぶして見に行く気は起きないよ。

聞いたのに言わないの？
うちはまず物件のスペックをメールかFAXかでもらう。

だって、詳しく言ったら来てくれないんだもの

そういう業者は今後出入り禁止

■■■■■■■■■■■■■■■■■　ここまで読んだ　■■■■■■■■■■■■■■■■■

>>42
うちは洗い代金は俺負担だわ
敷金から引くけどw

今日、第一回目の口頭弁論だったんだが、敷金礼金の返還訴訟はテレビや
新聞でよく見るけど。町内会費の返還訴訟を起こされた（起こした）こと
ってある。？

>>49
？？町内会費を誰に返すんだ？

うちの3年位住んでいる店子なんだが、入居以来台所の換気扇「強」を24時間
付けっぱなしで昨日とうとう換気扇が動かなくなったそうだ。
業者を手配したが、たぶん交換になると思う。
1年365日24時間付けっぱなしって通常の使い方じゃないよな･･･
今回は交換してやるとしても、付けっぱなしでまた壊れたら店子負担で直してくれ
って言っちゃってもいいものかな？

マークミスが無ければ宅建受かりそうです＾＾

>>52
やっぱ宅建やマンション管理の資格はアパート経営する上で役に立つ？

>>53
勉強になったけど実務経験無いと駄目だと思う
名刺に書いて自己満足の世界だね

>>51
通常の想定外の使用による消耗は入居者負担だろう。

換気する理由は聞いたほうが良い。
くさい：遺体がある、放置しているごみがある
空気を変えたい：大麻栽培、多量の喫煙が２４時間

事務所用途で貸しているとか２４時間に近い店舗のような使い方なのか。。
ハッキリ判れば負担割合もはっきりしてくると思う。

新築は24時間換気が法的に義務付けられてるのに
換気扇つかっちゃいけないとか言えないから

>>53
マンション管理士、管理業務主任者は区分所有建物に
関する資格だから関係ないよ。
宅建主任者は宅建業者相手には威光があるかもｗ

>>56
同意。
それで湿気でカビ出たら「換気扇あまり使うなと言われたから」って言われそう。

>>55
昭和60年代のアパートなんだけど、機密性の高い物件ではなく木造のボロアパート
なんだよね。店子は夫婦と小学生の子供の3人で共働きなので日中は不在なのに
換気扇は全開に回っている。
理由は聞いたことはないけど、換気扇からは食べ物の臭いやタバコの臭いがする
から、窓を開けずに換気をしているのかな？と思っていた。
>>56
ってことは次回壊れても大家負担が妥当ってことだよね。

>>50
原告（店子）にです。
訴状は、回覧板不回覧による町内会費返還及び慰謝料請求です。
被告は毎月の家賃と同時に半強制的に町内会費を払わされた。しかも
回覧板を回さず知る権利を侵害されたので慰謝料を求めると言うものですが
一回目の口頭弁論では、回覧板は町内会了解のもと、１Ｆの掲示板に貼って
おり、問題はないはず、町内会費も賃貸借契約書の賃貸住宅の共同生活に関する
規約5条に町内会へは入会し町内会費は必ず支払うこと。と書いてあり、本人の
印鑑も押してあるので、返還する義務はないことを主張しました。
http://grab.by/grabs/bffc1be8213781e12a35f8498f0e4f02.png

>>56
そりゃ新築の建物はそうだよ。そして換気装置と台所の換気装置は違う機械だから
同じ用途ではない。

つまり義務付けしてない建物の換気扇の２４時間使用はおかしい。
２４時間換気の機械ではない（台所で発生する煤煙を排気する装置）ので、目的使用後は
停止する、善意の管理義務がある。
部屋の換気は窓明け等で対処すべき。

>>60
台所用の換気扇も24時間換気用の換気扇も
同じ耐久性区分で製造してある。
台所用が24時間使うと特に壊れやすいとかいうのはどんな根拠で言ってるんだ？
そんなメーカーあったらさらしてみろや。
といあわせしてやるから。

買値より高値で売って清々した〜

うちも24時間換気扇回しっぱなしだなぁ。
理由は喫煙。他の部屋に臭いがいかないように。
換気扇の音が少し変わったら、外してちゃんと掃除してるからか
今のところ3年間回しっぱなしだけど壊れてないな。

モーター物の機械は発火するからなあ 24時間は恐いよ

母が経営しているアパートに家賃を5ヶ月滞納している奴がいる
管理会社によると携帯の番号を変更して連絡取れない＆保証人も連絡が取れない
それではと一度直接アパートに行った時に保証人になっている親父が一緒に住んでいたそうだ
つい最近までは親子共に無職だったらしい

こういった場合は保証人変更ってできるんですか？
正直支払いは無理だと思うし保証人になってくれる奴がいるかは疑問だがｗ

>>65
保証人を探すのではなく、追い出すか滞納を解消させるかが先決。
あと当然だが５ヶ月まで放置した管理会社を変えること。

滞納理由を聞く
滞納の解消が出来るかを聞く（あるいは計画を聞く）
そのうえで

滞納が解消できないなら退去してもらう（負債は消えないし金利も取る）
滞納の計画がうまくいかない場合は即刻退去してもらう書面を交わす
能力の無い保証人に代わる人を探させる（立てられない場合は解約＝退去してもらう）


賃料が欲しければ生活保護の申請でもさせれば？

>>66
後出しですいません

>滞納理由を聞く
滞納理由は無職だったためだけど
アルバイト始めたので今月分から滞納分も上乗せして
少しずつ返すと言っているそうです

>管理会社を変えること
俺も今月聞いたばかりなんです
1ヶ月滞納の時点で話は来ていて管理会社も動いていたらしいが
母は不景気だから仕方が無いし息子（俺）に言うと怒られると思って黙っていたそうです

母は退去まではしなくてもいいと思っていて性善説の人なので
このままだと泣き寝入りしそうなので保証人だけでもまともな人に変更したいです

家賃は2ヶ月滞納すると払いたくても払えないんだよね
てか、中々、縮まらない
5ヶ月滞納だと十分追い出す正当事由になるよ
保証人は追加でもらうということになると非常に厳しい
保証会社に加入させるとか、分割払いで払わせる（一度でも遅れたら強制退去）
とかしか方法はないね
敷金取ってるんだったら最終的には相殺できるし
追い出したらいつ入るか分からないからね
分割払いでちょっとずつ払ってもらうしかないよな

そうそう
2ヶ月滞納したらもうまずダメ
退去に向けて動き始めないと

滞納した後ではなく、前もって相談にくるなら、色々な行政サービスを教えたり、
周辺企業との取引もあるから就職の斡旋なんかもできなくもない

不動産屋は、金融系保証会社の審査を通すのが一番
名前を出すとスレが立って迷惑だから書かない

大家は、滞納者をだした不動産屋に責任を取らせる
ダメなら即、不動産屋をかえる厳しさが必要

不動産屋に取り立てまで代行させてるの？

家主が貰うべき金銭を、管理委託料等の報酬を得て、
代理で宅建業者が督促したり取り立てたり、
って厳密には非弁行為に該当しないのかしら

ならない

>>73
どちて？

皆さんは礼金・更新料は借主からもらってる？
近頃、礼金・更新料は返還請求できるとDQNな輩が騒ぎたてているようだけど
うちは礼金は取らないけど更新料新家賃1ヶ月は貰ってる。
今後は更新料はなしにして家賃にその分上乗せした方がいいのかな？
クリーニング特約も無効とか騒いでいるがどうしたらいいかな？

地方なんで香辛料なんて無い

礼金もないの？

このご時世とれないよ

けど、敷金礼金2ヶ月、更新料２年で1ヶ月分とか
まだまだ存在するな。おそらくクリーニング代も取っているだろう
よっぽど自信があるんだろうか？

更新料をとらないって、２年経った時の更新はどうしてるのよ？

更新料をとらないんじゃなくて制度自体が無いんだよ

わかったか糞爺　文脈から読み取れよ　くず　

だからお前は家族から嫌われてんだ

関西は更新料ってないな。
家賃が振り込まれてたら勝手に自動更新。

関西って古いボロボロのアパートや貸家多いけど、
入居当時の家賃で住み続ける店子が多いせいもあるかも。

話はそれるが、近所のボケた婆さんが大家やってるとことか、
あり得ない家賃で貸してるらしく、店子が又貸しやりたい放題。

>>82　借地借家法上は問題ないけど

>>82
更新契約を結ばないってこと？
その場合、保証人はどうなるの？2年の間に死んじゃったり契約書記載の
連絡先に住んでなかったりしないの？ま〜家賃滞納がなければ問題ないのか。

うちは都心と近郊に４棟あるんだが家賃滞納は結構あるので、保証人の
確認は必須なんだよね。

11年度改正ではこのほか、前年から持ち越され、企業の抵抗が根強い環境税
（地球温暖化対策税）の導入のほか、子ども手当て導入の見返りに廃止が
決まった配偶者控除の取り扱い、証券税制の優遇措置の廃止問題、相続税の
税率引き上げ、個人所得税の最高税率アップなど、増税になる項目がズラリと並ぶ。

(p)http://www.j-cast.com/2010/10/22078417.html?p=all

>>84　爺　おまえが馬鹿なのがわかったから　さっさと寝ろ

>>81
流れを見ると、お前だけがクズみたいだよ

>>87　


必死杉だろ　糞爺ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

86 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2010/10/22(金) 20:38:44 ID:???
>>84　爺　おまえが馬鹿なのがわかったから　さっさと寝ろ



88 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2010/10/22(金) 20:45:15 ID:???
>>87　

必死杉だろ　糞爺ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

>>89




　　　　　　　　　　　早く寝ろ　くそじじぃｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

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　　　　　　　　　＿｜./　　ー◎-◎-） :::::||＿＿＿＿＿
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　　　　　　　　　　＼,＿＿_λ__＿＿,,,ノ

品のないやつが混じってるな

常口アトムの社員が合鍵を使って強姦しましたが
ウチが頼んでる不動産屋は大丈夫でしょうか？

>>93
下條アトムだから大丈夫

>>92
妄想大家だから気にするな

合い鍵で強姦って浜松のクラストみたいだな
強姦だけじゃなくて殺人までしたがな

>>92
自己紹介　乙です。

駅から徒歩15分の築40年のアパートを経営しています。
家賃が安いので、満室ですが。
最近、エアコンや給湯器が壊れましたし、そろそろ外装も塗装しなければ。
学生さんに出て行かれると、おばちゃんばかりになります。
建て替えも視野に入れています、
借り入れをしないで建て替えは出来ますが、
ハウスメーカの良し悪しなど、いろいろリスクがあります。
皆さんならどうします？

今は、デフレのせいで材料、職人すべて質が悪いよ
まぁ安くは立ててるとは思うけど

>>98
どのくらいの家賃か知らないけど

満室なら立て替える必要性を感じないんだけど
立て替えれば家賃は上がるし、今いる人は退去だし。

>>98
売り一択だな
徒歩１５分もかかるところで新築建てても５年もたん

釣りなのか盛り上げようと頑張っているのか分からないけど、ネタの振り方が無知すぎます
こちらに任しといて下さい

>>98
俺のところとほぼ同じだな。ただ満室では
なく3分の1に減ってしまってるけどね。俺もリホームや売却も検討中だけど、
ハウスメーカー大手の積水に見積りを頼んだら役9千万。立退きや手数料入れたら1億行かないくらいだった。やっぱ高いな
土地の担保も充分ですし立地条件も良いですから充分返済できますよ。って言われたけど信用していいものか？

>>103　営業　営業

>>100
以前、警察沙汰になる人がいて、家賃が安いとそういう人が入ってくるのかなと。
大学が徒歩15分なので学生さんが何人かいるんですが、来年卒業で更新と
築40年が経ち、耐震や耐火などの不安などですかね。

>>101
単身用だと不安ですね。
徒歩1分にスーパーがあるので、家族用も考えています。

>>103
積水はハウスメーカーのなかで一番高いんですよね。
うちも銀行経由で紹介して頂きましたが。

>>105
うちも積水で7年前に建てたがシングル6戸で3500万ぐらいかかったな
資金を回収するのにこのままいってあと5年、、、先は長い

>>106
シャーメゾンか？
12年で完済か。優秀だな。
サブリースとかも利用したの？

新築はほんと業者選びが大変たわ
でかい歴史のある有名どころは高いがアフターフォローも考えて云わば安心料だよな
小さい工務店は安いが・・・質も悪いし欠陥がみつかったら相当クレームいれないと動かんし
俺も金があったら財閥系の所で建てたいよ

>>107
大家は本業でないので
サブリースです。

10年目に改修が契約に盛り込まれてるので
完済はもう1年先になるかな

>>109
大変だね。頑張ってください。
自分も4万未満のボロ40年アパート経営してて、売却するかリホームするか
建て替えるかは検討中だけど。一応、積水に見積もりだけお願いしたら
本体＋解体費用9300万円、諸費用254万円、立ち退き料250万円（1件50万）
敷地面積423�u、建築面積150�u、３ＬＤＫ３階建て６戸、駐車場有り
家賃11万8000円〜12万円。自己資金2000万円、月給手取り20万（契約社員）36歳
妻子供1有りなんだが、こんなんで大丈夫かな？正直もう1000万ほど安くして
ほしいんだが、妻はメチャクチャ乗り気でいるww

地獄への切符だな

>>110

トータル約９，８００万円で立替と言うこと？
利回り厳しいね。
トータル７，５００万以下じゃないと俺なら遣らん。

>>110
9300万か、高いな
3階建てにすると2階建てより値段が跳ね上がるんだよな
10年後も入る立地？
俺だったら3階建てにしない

>>106
98ですが、うちもサブリースを利用すれば、12年ぐらいで完済ですね。

>>110
見積を取ったら2階建てで4500万ぐらいで、
3階建てにすると倍はかかると言われたので3階はやめました。
余計なお世話かもしれませんが、3階建ては2階建てよりリスクが高いので
熟考してください。

>>113
10年後はどうかわからないけど、地下鉄、学校、コンビニ、銀行、役所が10分
程度で行ける。ちなみに福岡市内。
けど、分譲賃貸に限らずの供給過多と不動産業界の厳しい事情を考えるとな。
妻は将来税金上がるだろうし、低金利の今がチャンスよ。リホームしたところで
築40年じゃ誰もこないだろうし、地価の安い今売るのは馬鹿げている。
だったら静観でいいじゃんと思うんだがな。建て替え満々なんだよな。

>>114
とんでもない。アドバイスありがとうございます。

一階は人気ないでしょ
二階、三階は埋まっても一階は空いちゃうんじゃない

>>117
その可能は大有りだね。
だから、1階は他の階より安く設定しているはず。

>>110
家賃11万8000円〜で現実的だと思う？

>>115
表面利回り8.5%程度ですね。
ちょっと確かに低いかな、、
ってこちらと1%程度しか変わらないですが。

自分も築40年入居率50%のアパートまだ抱えてるんですが
そっちをどうしたもんかと思案中です。銀行から借り入れをするなら
今なんですよねー。この金利なら自己資金使うより借りたほうが絶対いいですから

あと賃貸市場は確かに先みえないですね。10年はもつと思いますが
20年先はそれこそ移民政策でも取らない限りどうなってることやら

>>120

フルローンで金利３％弱・１０年返済だと、資産税やその他の経費考えると
実質利回り１１％ちょいないと厳しいよ。
利回り低かったら、返済期限を長めに取らないといかんね。

場所どこ？

>>119
は〜〜家族サービスも大変だぜ。まぁそれは置いといて
HOME'Sで半径1.5km周辺で大体の相場検索したら、高いところで13万
安いところで11万。築年数20年以内だと10万以下もあるにはあるけど。気持ちは
もう少し上げてほしいけど、まぁ相場通りの家賃設定だと思う。
独身タイプのマンアパだと敷礼0は珍しくないが、ファミリータイプになると
4ヶ月とかザラ。もしかして福岡だけ？それで修繕補助やサブリースのリスクヘッジ
でも行うのかな。

>>121
家賃64万4400円＋給料約20万＝84万4400円

9000万円を支援機構（固定2.5)から35年ローンで借入ると返済に32万1745円（元利）

かかるので収入は52万2600円。その中から人生や生活のやり繰りをどうするか？

銀行で頼むと金利はどれくらいだろうか？、10年固定1.9とかない？有ったとしても
それから先の金利はどうなるだろうか？、もろもろの修繕費用は幾らかかるだろうか？
災害リスク、経済リスク。解らないことだらけで不安材料ばかりww

本当に大家なの？その位経験でわかりそうなんだが

>>125
専業じゃないし、管理は殆ど嫁に任せています。色々言ったのは言葉の
あやであって、いやごめんなさい。

>>124

法人なら制度融資とか歩けど、保障協会分も合わせると２．８％くらいか。
返済は１０年だが、その程度の期間を目標にしたい。
その他の金融機関では、公庫が同金利程度で自前の資金は最低でも
１〜２割の自己資金を求められる可能性大。
返済期限は１５年位までかね。
ただし、抵当権の設定が先になるので相手の了承を得る必要がある。

修繕積み立てと月の修繕費は、建物の大きさや質に拠るので
自分で調べてみるんだ。
保険は建物時価の、１／１０００位の掛け金でよいだろ。

空室率とか全然視野に入れてないな

>>127
ありがとうございます。
始めに言っておくべきでしたが>>110の積水ハウスで建てるかどうか
迷っている者です。参考になりました。

>>129

成りすます気は無いのかもしれないが、ちゃんと最初に書けよ。
書き方きついかもしれないが、そう言うのが一番嫌いなんだ。

>>130
何様だ　おまえ？　文句が言いたいならコテ付けてから言え　ボケ野郎ｗ

>>131

ならお前も付けるんだろ？

>>131

ほれ、どうした？

>>131

スレを見てないわけ無いだろうから言ってやるが、
「卑怯物」とは、お前のことだ那。

01:01:24→01:06:07→01:09:41
レス早すぎｗ　よっぽど悔しかったんだねｗ（＾Д＾）プギャー

>>135

悔しいと言う意味分かるか？
相手の言うことが出来ない卑怯者にはありえるかもしれないが、
正々堂々としてる人間にはありえない感情なんだ。

( ﾟ∀ﾟ)ｱﾊﾊ八八ﾉヽﾉヽﾉヽﾉ ＼ / ＼/ ＼
バーカ。

必死ですねｗ　小物ほどよく吠えるm9（＾Д＾）プギャー

>>137

>>131

>>131

幾らでも相手してやるから、コテと酉付けて出て来いよ。
お前が言ったことだろ？

最近は大規模規制のせいか、小物の口だけ卑怯者が増えた那。
自分で出来ないなら、最初から言うなボケ！

連レス早すぎですよｗ

＞小物の口だけ卑怯者

自分の事だからよくわかってらっしゃるのねm9（＾Д＾）プギャー

>>141

時間見てみろよ、全然早くないだろ。

で、お前は卑怯者らしく、コテも酉も付けないと。
分かりやすいな。

132 名前：あぼ〜ん[NGName:馬鹿を相手の馬頭観音 </b>◆aifH8CtXn2 <b>] 投稿日：あぼ〜ん

133 名前：あぼ〜ん[NGName:馬鹿を相手の馬頭観音 </b>◆aifH8CtXn2 <b>] 投稿日：あぼ〜ん

134 名前：あぼ〜ん[NGName:馬鹿を相手の馬頭観音 </b>◆aifH8CtXn2 <b>] 投稿日：あぼ〜ん

136 名前：あぼ〜ん[NGName:馬鹿を相手の馬頭観音 </b>◆aifH8CtXn2 <b>] 投稿日：あぼ〜ん

138 名前：あぼ〜ん[NGName:馬鹿を相手の馬頭観音 </b>◆aifH8CtXn2 <b>] 投稿日：あぼ〜ん

139 名前：あぼ〜ん[NGName:馬鹿を相手の馬頭観音 </b>◆aifH8CtXn2 <b>] 投稿日：あぼ〜ん

140 名前：あぼ〜ん[NGName:馬鹿を相手の馬頭観音 </b>◆aifH8CtXn2 <b>] 投稿日：あぼ〜ん

>>143

>>131

>>131,143

卑怯者の鏡だ那。

あまりに低能すぎて『あぼ〜ん』されちゃったねm9（＾Д＾）プギャー

>>146

自己紹介するなよ。
見ていて恥ずかしい。

そんな返ししちゃうなんて読解力ないんだねm9（＾Д＾）プギャー

>>148

何だ卑怯者君か。
コテと酉付けたら相手してやるよ。

下らないことでスレ埋めるんじゃねーよ

全然埋まらないみたいだお

なんだ『あぼ〜んくん』か。
もっとお前がマトモナ人間になったら真面目に相手してやるよ。

一生無理かm9（＾Д＾）プギャー

>>152

（ ´,_ゝ`）ﾌﾟｯ
見ていては透かし意な。
気になって、「あぽーん」してないでやがる。

下衆野郎なのか？　>>131

>>131

自分で言い出して、いまだにコテも酉も付けないのはすごいな。
どこぞのミンジョクかよ。

必死杉　m9　＾Д＾

>>155

>>131　それは卑怯者のお前の事だろ。
少しは内容のああるレスしてみろボケ！

まあまあ。カリカリすんなって。

ここのスレの住人なら、少なくとも底辺ニート達とは違うんだろうから大らかに行こうぜ。
チャオ！

どうでもいいけど【馬鹿を相手の馬頭観音 ◆aifH8CtXn2】って大口叩いてるけど最低でも一年コテやってから出て来いって話だよなｗ

どうでもいいけど【馬鹿を相手の馬頭観音 ◆aifH8CtXn2】ってカスだろ

おーぃ、ヨット氏。

こんなところにまで出没かよ。

どうでもいいけど【馬鹿を相手の馬頭観音 ◆aifH8CtXn2】
いったい、この人って、なにを1人で騒いでいたの？

お薬を飲み忘れちゃったのかね、昨日は。

馬鹿を相手の馬頭観音 ◆aifH8CtXn2
↑結局こいつもコテ捨てて名無しに戻るんだよな？　恥ずかしいヤツｗｗｗ

>>160

あれま、よく見つけてきたね。

>>162

「かには自分の甲羅に似せて穴を掘る」って言うからな。
お前らしいレスだ。

>>164
今日の標的は俺かよ・・・orz
ぐぐってわかったけどマジでメンヘラなんだね
俺は、相手できないんで　さいなら〜
暇人いたら相手してやってください

>>165

なら最初から絡むなよ。

雑談ならお帰り下さいませ

メンヘラは二度と来ないでください＾＾

>>168

どの辺がメンヘラなのか、具体的に指摘して非難しような。

なんでもかんでも反応するんは、メンヘラやろ？

触っちゃ駄目

>>170

は〜？

みんな、ごめんね、
お薬、飲んだよ〜

　　　　　　　　　　　　　　by:馬鹿を相手の馬頭観音

Jane使ってるから、この雰囲気は地元の風俗板だと思って見てたら、不動産板だったｗ

まともな意見交換を求ーーむ！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　,ｒ "⌒ ヽ、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　/　　　　　 ヽ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　./　　 　， ヽ､_ヽ
　　　　バカなんじゃないかお？　　|　　__,ノ 彡（○）
　　　　　　　, - ― - ､,　　　　　　　 i　（○ ） 彡　　i　心の病としか言いようがない
　　　　　,ｒ"　　　　ヽ､__ﾞ ､　　　　 　 i　　　　　 入,__）　常識的に考えて…
　　　　/　　 _,,,ﾉ　ミ　(〇 )　 　 　 　 i　　　ﾞ'ｰ'´　　ｒ
　　　 ,'　　（ 〇 ） ミミ. 、　i　 　 　 　 ヽ　　　ﾞヽ､__ﾉヽ
　　　 |.　　　　　（.__入__） ﾉ　　　　　／::ヽ､＿　 ／ﾉ:::|　　　　　　 ） ）
　　　 ヽ、　　　　 ヽ、ノ　ﾉ　　　　../::::ヽ::::＼ゝ◇ノ: i::|　　　　　　（（
　　　　ｒ"⌒ヽ７ゝｰ▽-ｿ〉;ヽ 　 　 |:::::::::|:::::::::＼¶/::: i::|＿＿_　.＿,, )
　┌─|　　　|　＼ヽ¶//　.| |　　　 |::::　 ! :::::::::::::Y::::::|　　:::::::|少￣"
　│ 　|　　　|　　 ヽ）/　　| |　 　　|:　/＼　:::::::::i|:::: ／| ﾞﾞﾞﾞﾞﾞﾟ
　├─|.　 -┴──┐＿. | i　 　　| /.　　＼,,,,,,,,,,／　 |
＿||＿.ヽ、__＿__＿__|＿;ミ!_|＿＿ ./　　　　　　　　 　 i
　　　　＿＿＿　　　　　　　　　　　|　馬鹿を相手の |　
　　　　＼　　　＼.　　　　　　　　　:i　 馬頭観音 |
＼　　　　＼＿＿.＼　　　　　　　　ヽ_　　　　　 ‐　　ノ ､
.＼＼　　　　￣￣￣　　　　　　　　 r⌒ヽ￣￣￣￣ヽ　 ＼
::::: ＼＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ |　　 |. 　┌──┴┐__.＼
::::::::::::| ┌─────────‐ i.＿_,|.　 │　　　 　 |─┐|
::::::::::::| │:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::/　 /:::　 ├──┬┤ ::│|
::::::::::::| │ ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::./　 /i::::::　 ||　　　 .| .|| ::::│|

罵倒観音のほうが良いと思うが。

メンヘラ観音のほうが良いと思う

世界初の水素発電住宅

住宅メーカー「新日本ホームズ」とNPO法人「里山を考える会」が二酸化炭素を
一切ださない。燃料電池で電力を賄う水素アパートを北九州市八幡東区に建築中
1棟7戸、1戸当たりの延床面積は50〜70�u。メゾネット式、2LDKと3LDK。
建設費は約8000万円、家賃は未定。
太陽光発電住宅を超える究極のアパートとなるか？

ほしゅ

>>177

遅くなったが、馬頭観音は「罵倒」にかけたのよ。
結局人様に酉付けろと言った本人は、小学生みたいな幼稚なレスして
逃げてしまって帰って来ないから、そろそろ元のスレの相談室に戻りましょう。

本当の事を言われたからって、熱くなるなよｗｗｗ

馬鹿を相手の馬頭観音 ◆aifH8CtXn2です。

自分をコントロールしようとしてもうまくできません

いろいろご迷惑をおかけして申し訳ございませんでした。

http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1222319457/

法人税率下げ財源、赤字控除枠半減で捻出 　by日経新聞

突然ブチキレた契約社員36歳妻子供1有りのほうもどうかと思うが

>>186
>>110本人ですが。
>>131は別人です。信じて下さい。
それに自分は切れてませんよww

>>187

その可能性を感じたから、一度も　>>110　と書かずに　>>131　としか俺も書かなかった。
レス書き方からして、横から絡んできた馬鹿にしか見えなかったし。

>>188
ありがとうございます。誤解していなくてよかったです。
積水とはまだ本契約は結んでいないのですが、一応妻と協議。押し切られて？ww
建て替えることにしました。
明日、福岡の桜坂に同類の物件があるということで見に行きます。
来週は山口の住まいの夢工場にも行ってきます。
それと、トヨタホームと上村建設に見積もりをお願いし結果を待っています。
まぁ、融資が下りなければ元も子もないのですが。

予想通りだなw
早いとこ、トドメを刺して楽にしてやればいいのに…

>レオパレス21、黒字予想一転、中間純損益176億円の赤字に下方修正
ttp://www.sakurafinancialnews.com/news/8848/20101029_19

>>188

お前が出てくると荒れるから出てくんな

>>189

トータル費用７，５００万円位にならないと、１０年返済と
仮定した場合幾らかの持ち出しになる。
年齢から考えると１５年返済と考えれば、８，０００万位で
ローン返済しながら必要経費を引いた上でも利益が出るのだがね。

無縁仏始まってた〜！

あ、NHKね。
悲惨だ。

福岡市内の単身者用は悲惨な状況だけど３ＬＤＫなら安心でしょ
特に中央区は人増えてるし

融資おりるといいですね

>>189

桜坂の積水アパート見てきました。
オール電化に太陽光、対面キッチンに大型のバスユニット。流石に大の大人が
4人いると3LDKでも狭いですが、見た目もオシャレで、まぁ、実際にそこで生活しないと
善し悪しは解らないのですが、妻は気に入ったみたいです。（俺はコストを下げてほしいよ）
うーん7500万ですか。自己資金全額使えば何とか成りそうですが、そういう訳にもいかない
ですからね。
それと中央区エリアじゃないんですよね。人気の赤坂や大濠の高級住宅地ではなく、西新エリア
でバリバリ庶民エリアです。修猷館や西南が近くにある文教地区ではあるのですが百道浜の方が
人気みたいですしね。あんまり贅沢も言ってられないですがww

>>197

賃貸戸数が６戸というのも気になる。
１戸の空き室で稼働率８３％に成ってしまう。
１２戸せめて９戸欲しい所かな。
土地の価格は路線化から算出して、建物は時価を使って、
土地と建物の固定資産税を算出してみると良い。
１�u当たりの年間修繕費は、大体千円位が相場かな。
うちは賃貸の経営をする場合のシミュレータの自作ソフトを
使って初期投資と借り入れその他諸経費から、利益が出せるか
計算してる。
条件は銀行より厳しい内容で出して、それでも利益が出るなら
投資するか決める。

建築費用と、戸数Ｘ家賃の収入・返済金額・諸経費を一度厳密に計算してみると
良いと思う。
６戸での家賃収入からだと、８，０００万円で１５年返済なら
大丈夫かも。

>>198
いろいろアドバイスありがとうございます。
建築不動産関係のお仕事をされている方でしょうか？
自分も空き室のことが気になったので営業の人に尋ねたのですが
空き室が出た場合は一括借り上げで補います。1割の保証料と2ヶ月の免責が
ありますが、ご安心下さい。修繕費につきましては当社のスマイルアップ
特約という｛70�u〜 14700円/月 22500円/月（11年〜）｝のがありますので
オーナー様にも入居者様にもメリットがございます。と言っていましたが
営業の言うことなので、まるまる信用するわけではないのですがね。
今日は上村建設の人が来る予定です。うーん、地元の大手工務店ということ
なのですが、どうなんだろう。

実際にあった話

店子「ケーブルテレビが観たいんだが」
大家「ご自由にどうぞ。でも壁に穴開けたりするのは勘弁な」
店子「え？」
大家「え？」
店子「観れるようにしてくれよ」
大家「俺が？」
店子「うん」
大家「それは無理だわｗ」
店子「普通は大家がするものだろｗ」
大家「そんなの初めて聞いたわｗ」
店子「ケーブルテレビを観れるようにしてくれないと出て行くからな」
大家「残念だが仕方ない」
店子「調子に乗るなよ。家賃払わないからな」
大家「保証人に請求する」
店子「俺はただケーブルテレビが観たいだけなんだが」
大家「ご自由にどうぞ。でも壁に穴開けたりするのは勘弁な」

大家の方が正しい

実際にあった話

早朝6時に大家の家にピンポン
店子「エアコンの暖房がつかないンだけど」
大家「あらごめんなさいね。夏場に冷房はどうでした？」
店子「冷房は普通に使えたけど、暖房は風が全く出てこないンだよね」
大家「7月に入れ替えたばかりだけど故障かもしれないから電器屋さんに見てもらうわね」
店子「あのさ〜家賃払っているんだからちゃんとやれよ！」
大家「今朝は寒いのに本当にごめんなさいね。すぐ手配するからちょっと我慢してね」
店子「ふざけんなよ！家賃払わないからな！」
大家「本当にごめんなさいね。でも家賃は月末までに払ってもらわないと保証会社に連絡するわ」
店子「こんなボロアパートに住んでやってるのに暖房が使えないってどういうことだ！」
大家「ちなみに、今朝初めて暖房つけたのかしら？それだったら温風が出るのにちょっと時間がかかることがあるのよね」
店子「とにかく早く直せよ！」
大家「いずれにしても、電器屋も9時にならないと連絡できないから少しの間我慢してね」

1時間後･･･
アパートの前で店子の同居人と会う
大家「エアコンの調子が悪いようでごめんなさいね」
店子同居人「あ〜暖房ですよね〜時間がたったら温風が出てきました〜」
大家「えっ！」

店子からは侘びの一言もない

温室育ちの大家って多いよな
お前ら客商売なんだからよ、もうちょっと世間ってものを勉強しろ
大家がふんぞり返って偉そうにする時代は終わったんだよタコ！

>>199

工学系の解析屋。
不動産の賃貸経営も、片手間で遣ってるだけ。

>>203
ごめんなさい温室育ちで小さな頃から何一つ不充なく大家に成りましたｗ

職歴なしで大家になってごめんね

俺が親なら、一度は社会経験つませる為に
外で修行を積ませるけどな〜、つかその予定だ。

俺が総理大臣なら核武装して徴兵制で若者に修行を積ませるけどな〜

上村建設　RC造4階建　60�u　2LDK 12戸　駐車場有り（6台）

家賃105000円　駐車場13000

総工費　9000万　手数料とかもろもろ含めても積水と変わらない。

城西に同じタイプの5階建てがあるということで営業の車で見に行ったけど
こっちは積水と比べると太陽光、オール電化等の付属はなく、まぁ一般的な
マンション。見た目だけだと積水の方が内装が明るくオシャレ。むしろ女性向き？
ブランド力では積水に劣るだろうけど、利回りは断然こっちの方がいいな。
トータルのコストも安いし、アフターとかどうなってるのだろうか？ハッピーハウス
というところで入居者の斡旋から退去の手続きまで致しますのでオーナー様の手を
煩わせることはございません。とは言っていたけど。
エレベーターが付いていたので、どの位なのって聞いてみたけど。正確な金額は
見積もりを出して見ないと解らないですが、大体1千万くらいでしょうとのこと
うーん。

温室育ちで何一つ不自由無く育った事が本当に幸せかどうかは別かと思うんだがｗ

俺、温室育ちで苦労知らずのニート大家だけど
自分は社会の最底辺だし、すごく不幸な人間以下の存在だと思うよ
仲間と額に汗して仕事をやり遂げる達成感とか
労働で火照った体に染み込むようなビールのウマさとか
ヘトヘトになって家に帰ると妻や子供に労わられる幸福感とか
そういう社会人としての充実感って金で買えない幸せだと思う
買えるなら１億でも2億でも出したいけど売ってないもんなぁ

>>211
普通に働きに行けばいいじゃん
買おうって思ってる時点で人間として終わってるわな

>>209

賃貸不動産取得の為のシミュレータだから、不動産屋への
手数料や移転登記代が勝手に計算されて少し高い予測になるが、
結果を書いておこうか。
フルローンで９，５００万円位の借り入れになる。

土地の路線価は分からないので、勝手に５万／�u想定で４２３�uに
適用して固定資産税を予測。
建物の建築坪単価は７５万円と出たが、少々お高い気がする。
地方なら、Ｓ造でも５０万円位以下で出来る所あるはず。
一度ググって見ることをお勧め。
資産課税は年間土地・建物で120万円位。
金利２．８％で１５年返済だと、修繕積み立て通常修繕保険
諸経費含めると、毎月１０万円位の持ち出しに成る。
（１１．８万円Ｘ６Ｘ１２＝８４８．６万円　１００％）

地方なら６０�u・２ＬＤＫの６戸なら、もう少し安く建築できそうな気がする。

>>211
「社会人としての充実感」が1〜2もあれば「社会人の悲哀・不条理」が8〜9の割合であるですけどね、たいがいは。
しかも、社会人として幾ら苦労を重ねても人間的に成長するより、ネジくれたり、歪んだりするケースが多いし。

仕事の達成感なんて贅沢なモノはドラマの中だけ、現実はノルマ地獄の鬱病患者予備軍や胃潰瘍持ちで通勤電車は満員。

仕事の達成感とかはニート大家や自営でも感じる事はできるはず。
人間終わってるねｗ

入れ食いですな

ネタに反応するのも2ｃｈの醍醐味です＾＾

ここまで俺の

>>212
能力が低すぎて働けない
他人様の迷惑になるから無理

>>213
ほんとうに色々アドバイスありがとうございます。
自分は大家といっても、元々先祖の土地を引き継いで不動産事業をしている
だけですから。そういう意味では温室育ちのニートに毛が生えたような身分
ですけどねww
自分も少し、いやかなり知識不足なので勉強しようかな。

ここって親の不動産引き継いで大家やってたりして、世間一般の人以上に
資産有る人が多い所なのに「うちは金有るぞー」発言って本当に大笑いｗ
痛すぎるｗ

お前は資産家なんだろうけど
他の人まで資産家かどうかなんてわからんだろ
自分がマジョリティーに属してると思い込んだほうが気はデカくなるけどさ

ちなみに俺は貧乏だよ
祖父母の代からのマンション引き継いだけど
相続したときにはまだ1.5億の借金があったし
調べてみたら3億フルローンで建ててたことが判明
>>209とほぼ同じマンションなのにｗ
相続税対策になるって説得されたらしくアホみたいに借入してた

>>222
担保になる資産持ってるんだろーが

固定資産税で死ね！！
立て替え補修ローンで死ね！！
相続税で死ね！！

エレベーターがあると２０年後に５００万くらいの改修費がかるんだぜ
オートロックでインターホンついてると１５年後に１戸１２万前後のリニューアル費用がかかるんだぜ
１０年過ぎると給湯器をオーナー負担分でちらほら交換しないとダメなんだぜ
１５年すぎると共用灯を全部換えないとダメなんだぜ
２０年すぎると配電盤のとりかえしないとダメなんだぜ

これだけは基本かかるからお前ら金貯めとけよ

やっぱり最低10年以内に投資資金回収できないと辛いんだな

ニートの不動産屋ごっこと、大家さんごっこって、楽しいですか？ｗｗｗｗｗｗ

リアル大家だけど
妄想するほど楽しい業界じゃないけどねｗ
これから大家業を目指している方には失敗しない様に頑張って下さいね

俺は妄想を糧に耐えてるよ
2000万貯まったら木造アパートを建てるんだ('A`)
あ、でも土地がもうないな…土地代込みで3500万だな
低所得者や生活保護者に貸して細々とやるんだ('A`)

DQNが豪華に造りすぎて採算がとれず破産した物件を、安く買い叩くから儲かるのです
私の為に頑張って建てて下さいね

>>228妄想大家ｗｗｗ

このスレは妄想無くして成り立ちません！

地方都市のさらに郊外（都市部まで車で20分
ド田舎といっていい）に130坪
400万の古い戸建てをの紹介うけた。

もうすでに土地だけの値段なんだろうけど、
先月まで人が住んでたというので、
住めるかどうか（若干の手直しで貸せれるかどうか）
週末案内してもらうことになった。
ちょいとたのしみ

>>225
やっぱＲＣは費用かかるな。
木造の外壁塗り替え250万なんて安いもんなんだな。

RCでエレベータある奴とかとにかく金かかる
賃貸なら木造軽鉄じゃないと厳しい

RC4階のエレベーターなしだけど建てたときから4階は常時満室
自分が住むならエレベーターなしで4階なんて絶対イヤだ
自分の家の2階に上がるのもイヤなのに

騒音を考えると俺は４階だな

>>236年配の方ですね？
うちの親(60歳)も最近階段上がるのが嫌と言ってるな。

>>238
20代です…

ｗｗｗ

>>239
どんな物件持ってんの？

>>241
>>236の通り、RC造の4階建てマンション
12戸のファミリー向け

>>242

本業は何をされてるのですか？

こちらもよろしく

賃貸経営本のウソ・ホント！？
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1288433563/l50

>>228 戸建賃貸の大家（不動産屋のカモ）になるか思案中、
昨今は大家より店子の方が裕福なんだよ

不動産屋の管理契約で大家へのペナルティが賃料の６ヶ月分、
管理料の１００倍以上って凄い世界だな。

>>109>>233 親切だから教えてあげる、地域の人間が買わないってこと。
車一台分と思えば、いいお勉強。

初めてアパート（貸し店舗つき）を建てることになりました。
初期費用を抑えたいので、（還付金目当て）消費税業者として
登録しようと思います。

建築費用の頭金として1/3払ってしまったのですが、
今から消費税業者として登録した場合、
その1/3の分は還付されないんでしょうか？

>>247

多分実態優先に成ると思うから大丈夫と思うが、
心配なら役所や税務署に問い合わせた方が良い。

わかりました。上棟後は無理というのは聞きました。
税理士じゃないと手続きはできないのでしょうか？

>>247
確か今年の3月までに消費税業者として届けてないと還付は無い

何か、アドバイスがテキトーだな
貸店舗だって、本業がリーマンなのか、家賃規模がどうなのか…、などで
消費税については法人にしない方がいい場合もある

>>249
課税仕入れの日は、資産の譲受をした日だから、完成&登記&引渡しが来年なら今年出せば間に合う。
完成&登記&引渡しされるのが今年でも、他に事業をやってない個人なら、
今から課税事業者選択届出すれば間に合うよ。

ただ、店舗だから、早くても2015年の１月いっぱいまで消費税を納め続けなきゃいけないし、
その再来年には、変動調整で、還付された部分の大部分を返納しなきゃいけないし、
細かい数字をみてないから断言はできないけど、還付受けてもたぶん総額で損する。
初期費用だけを一時的に抑える資金繰り的な意味くらいはあるかもね。

あと、手続きは全部自分でできるよ。でも、多分249には無理だと思うよ。

間違えた。2015年は再来年じゃないし。

>>251　>>252
アドバイスありがとうございます。
総建築費は1億2千万、店舗の賃貸料は月5万〜10万、駐車場の賃貸料は
月6万ほどです。

自分でやるかどうかは、手続きの内容、必要書類を確認して
税理士報酬とのバランスを考えてみてからにします。

貸店舗の話が本当だとすると、家賃保証がない限り、確実に失敗します
消費税の心配どころではありません
机上経済だけでも、利回りは最低でも10％以上に設定しとかないと…
店舗の場合は、住居よりもリスクが高いから、最低でも15％以上が必要
つまり、１億２千万円かけたなら、年間家賃は１千８百万円が最低ライン。月に直すと150万円
まあ、建設協力金とかがあるなら別だけど

>>245
糞分譲マンションより土地ある戸建ての方がいいよ

>>246
その地域の知人（遠い親せきらしい）にもいろいろ事情を聴いてから
今日見てきました。返事はまだだけど買うことにします。

自分が移り住むことを考えてます。そういう場所、物件でした。

裏にアパートがありますが住人が無茶苦茶です。
以前は家主がいつも出入りして規律があったのですが数年前から管理会社が管理して滅多に見回りもしませんでした。
特に収集日以外にゴミ出しする住人1名と近隣住宅の塀に壁打ちサッカーする住人の子2名が悪質です。
この度、初めて自治会より管理会社に苦情を入れたところ当事者を特定して厳重注意したと自治会長宅に訪問して来たそうです。
しかし、1週間も待たずにゴミの投棄とサッカーが始まりました。
明日にでも自治会長が苦情を入れると思いますが上記の苦情程度で強制退去などはあるのでしょうか？
苦情の両名がアパート入居以来、入居者が半減しています。
管理会社にもその旨伝えています。

果たして入居者半減理由ってそれだけなのかな？？？

>>258
強制退去は無理

ゴミは管理会社に注意させるとしても、サッカーってガキがやってんでしょ？
それくらい、自分で注意しないと

>>258
大家がうんざりするぐらい大家に苦情いれるのが吉

最近のガキというか親は常識なこと教えないから。
一度軽く注意して、監視しないとな。

「民主党に政権交代してから日本の独り負けが始まった」　日本国民、みな気づき始める
http://kamome.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1289178500/l50

>>258
警察へ通報が正しい対応。

大家がいくら言っても聞かない人はいる。そういう人は犯罪レベルなので
警察に通報して警察官から注意されたほうが効果的。

逆効果も大いにある。刺されたり放火されたりは報道されるが、地味に痛いことは
報道されることもなく泣き寝入り。


ということで、ごみが近隣との共有の置き場なら監視するかして直接注意。
サッカーするアホは壁の前に駐車するか自転車やダンボールを置いて物理的にできなくする。
子供がいるなら直接捕まえて親と学校へ注意。
学校へねじ込むのではなく、「子供がサッカー大好きっぽいからクラブ活動などを紹介してやってくれ」などと
善意を装った悪意でねじ込むこと。

ゴミも球技もポスター掲示でやめるだろ
それで聞かなきゃ警察

民事不介入だろバカアホ世間知らず！

イタズラの脳内大家にマトモに突っ込むお前が世間知らず

>>266
いまだに民事不介入とかいってるアホがいるな。。どこのイナカだ？ｗ

最近のポリスは民事OKなの？
家賃滞納相談は無理だよね？ｗ

今は騒音、ゴミ、張り紙の問題とか警察に相談したら
懇切丁寧に対応してくれるよ。
騒音を出したり、ゴミの分別しない入居者とかも
悪質なら逮捕してくれるし

>>269
家賃滞納されてるアホ大家か？ｗ　よく読め

>>271
アホの俺にアホ言うなｗ
よく読み直した、犯罪レベル言う事やね？

因みに家賃滞納は一軒も無いよ、空きは多いけどなｗ

>>270
奈良県警はそんなことしてくれないです
都道府県によるな

来年から大家をはじめる者なのですが、相談をさせてください。
皆様は不動産屋への広告料って、どうされてますか？

どうしても空室が続く時に促進策としてならわかりますが、なぜ新築でも取るのか。
そもそも入居者からの仲介料と二重取りで違法なのではないか。
管理業務（お願いするつもり）の中にも広告業務が入ってるのに、さらに広告料とは。
業者の手取りが倍以上になるので、大家の弱みに付け込んで不法に搾取してる感じで納得できません。
これは一般的で合法な事なのでしょうか。別の仲介業者にしようか悩んでいます。

・新築
・広告料について、契約書には一切記載なし
・広告料は１ヶ月分以上（口頭での説明のみ）です

払いたくないなら
払いたくないですと言えばいい。

>>274
イヤなら出さなきゃいいよ。新築なら客はつけやすいしね。
管理もはずしちゃえ。ほかの不動産屋にも行って交渉すればいいじゃん？

なんかすげーなｗ
こんな人が大家始めるんだｗ

ネタだなｗ

>>277
これからもっと増えるよ。
レオパレスなどの勧誘が必死になってもっと増える→知恵があると思ってる人が自分でやれば儲かると始める

実際は素人がネットで得た知識で始めてるだけ。
別に旧来どおりになればいいってもんじゃないけど舞ルールでは通らないことも多い。
しかしそういうおかしい人でも不動産屋は客だからむげにはしない。
ハイハイ言ってテキトーに流しとけばすむしね。
条件も強気ならそれで出すだけだし、広告費ださないなら自社ネットだけに出すだけ。
大手に持っていかれても「どうせ放り出すだろ」で終わり。

不動産屋じゃないけどそういう感じ。

広告費を払わない大家がいたことに驚き

>>273
悪質の度合いによって刑事事件にできるかどうかってことだと思う。
騒音がひどくて傷害事件になったのもあるし、
廃棄物処理法違反になるようなゴミの捨て方をすれば逮捕もある。

>>275
>>276
回答ありがとうございます。
地域や業者によっても取ってたり取ってなかったりと、
どこら辺が一般的な基準なのかお聞きしてみたかったのです。
契約はまだ結んでないので、色々問い合わせてみます。

付き合ってる不動産屋は良くても、客付けしてくる不動産屋は信じられないから付けさせたくない
そういう時は、大家さんの都合で｢広告不可｣を取り決める事ができる
ネット問い合わせの客の滞納やトラブルが多いからネット掲載も断っている

ホント、古くなったアパートはだめだね。
今月、ついに半分空室になった。同時期のマンションもいずれダメになるだろう。
単価は安いが、上物がない駐車場はその分気楽だ。

>>283
「広告を制限する」ってすごいですね。
立地や物件に魅力があって競争力があるから、変な人に入ってもらいたくないという事なんだろうけれども。
非常に信頼できる不動産屋さんがいるってのも強いし。

何でもいいから、満室にして初心者大家に売ってしまえｗ

来週空室のトイレの改修工事が始まります。
かなり大きな音が出ると思うので室内工事のお知らせを各戸に
配布します。
空室の隣がイチャモンつけの夫婦なので、その対策のためのお知らせです。
裏のビルの内装工事でうるさいとイチャモンつけて現場の人とトラブルになり
工事を中断させたり、やり過ぎて警察呼ばれそうになったら後は大家と
話をつけろと逃げてきたんです。
向こうの工事責任者が良い人でうちに説明は来ましたが巻き込まれることなく
処理して下さいました。
そんな相手なので室内工事と書くよりトイレの改修工事と正直に書いた方がいいのでしょうか。
正直に書いて根ほり葉ほり聞かれてうちのトイレもやれと言われても困るし。
今まで何度か内装工事をしていましたがお知らせはしていませんでした。
でも定年でずっと家にいるようになってからイチャモンが酷いです。

そこを上手くやれないのなら
賃貸経営やめな

>>287
実際にイチャモンつけてくるかどうかわからないんだからさぁ、
今から悩まなくてもいいと思う。
体壊すよ。
イチャモンつけてきたらその時対応考えたら？
過去に色々あって言われないようにしたいのはわかるけどね。
身がもたんよ。

うちのマンションにもモノ言う店子がいるけど
鬱陶しいと感じたときは管理会社に丸投げしてるよｗ

「広告料」って名目だからって、必ず広告に使ってくれる金じゃねぇぞ。

アホ家主に多い勘違い。

あんた親切やな、また頼むで！

仲介手数料って名目だと二重取りで違法になっちゃうから、「広告料」となっているだけだね。
広告費の名目なら賃料○ヵ月分などではなく、
広告の範囲や内容と料金を明確化すべきで、この内容で１件いくらってなるはず。
料金や効果が明確なシステムだと、競争原理も働いて悪どい所も淘汰されていく。
まあ貸し手の弱みをくすぐって手取りが簡単に倍になるんだから、法で規制されるまでやめないわな。

工事のお知らせなんて業者がやってくれるぜ
連絡先とかは元請けの監督（一応）にしてくれる

>>291

＞ 「広告料」って名目だからって、必ず広告に使ってくれる金じゃねぇぞ。

じゃ…詐欺って事ですね

需給だろ、今は買い手市場、うちは広告料＋α出してるので優先的に
決めてくれる、必要経費だよ。

なんだ、不動産屋に媚びないと埋まらないボロか

そう、本来なら>>293
仲介手数料を入居者のかわりに支払うならともかく、
入居者からしっかり正規料金もらう前提ながら
「ほらほらー、もっと金はずんでくれなきゃ、あんたの物件は案内もできないよぅ？」って
なかば脅しながら通常業務すら拒んでお金巻き上げてる状態なんで、大問題だよ。

同じ地域でも広告料を取っている店もそうでない店もある。
契約内容や現状の色んな点を紙にまとめて、
議員さんなども通じ、県単位の相談窓口に相談して問題化するのが一番かな。

質問します！
判る方教えてください。生活保護の者から部屋の修繕費を払って貰えますか？
窓とか割れていたりします。

敷金ゼロ礼金ゼロ物件を元付でない不動産屋が付けた場合、元付不動産屋に家賃１ヶ月分の広告料をとらえ、フリーレントなら、契約ごとに大家出費…
ボロならしかたなさそうに見えるけど、そうでもない…
ボロで入居者が付き辛いと認識があるなら、近隣不動産屋には全てに声をかけ｢一般媒介｣にすれば、広告料負担はなくなる
｢客寄せ物件＝広告塔｣になるのだから、フリーレントも不動産屋が｢広告費用｣として負担する場合もある
保証会社の資料をよく見ると、家賃の５％が相場で｢契約管理｣｢物件管理｣のオプションがあるから、これを利用すると、入居させるだけで何にもしてくれない不動産屋よりステキ…
こういう会社は不動産屋の免許は当然あるし、マン管、FPを持ってる人が適正家賃について相談に乗ってくれる

アメリカあたりも空室率すごいらしいけど
広告費はむしろ掛けない方向にいってるんだよね。
家主が自分で募集する傾向。
いろんな商売がコスト削減努力してるのに、この業界だけ広告コストが上昇するって面白いよね。
まぁ、それだけぼったくれる業界、事業者が経営に疎いということなのだろうか。
むしろ仲介料半額とか増えてほしいくらいだが。

>>301
＞いろんな商売がコスト削減努力してるのに、この業界だけ広告コストが上昇するって面白いよね。

そうでもないよ。
飲食もどこもおなじ。ＴＶ関係と看板関係とかの既存広告業界だけが沈んでる。
ネット系広告はとにかくぼったくりだよ。

広告業の上流部は最後まで自分の内部改革に手を出してないし
飲食はもう既にやってんじゃん。
ネットはぼったくりってのは、市場や相場ができる前に新しい技術ができるからじゃないの？
だから安定した値がつく前に、次の技術が効果なくても高く売られる。
セカンドライフとかもぼったくってたよね。
ネットでも安い広告もたくさんあるし、知らない人はどこでもぼったくられる。

お前ら強気でいいな

５年後、「広告料３００％出しますのでご紹介お願いします」ってならなければいいな

俺らは寝ててもあっちから「入居させてください！」って土下座してくるから

↑アホやｗ

広告料払わないと空室が出るような田舎の大家は最初から詰んでるだろｗ

広告料が当然の地域ってやだね。
どんだけ大家が下手になってるのかと。
その結果広告料があがっても、大家の負担が増えるだけじゃん。

馬鹿な大家が多い地域ほど、そんな風になってくんじゃないの？
不景気での悪化は仕方ない部分あるけど、需給予測はずしてなお
高コスト体質に沈むってのは、面白すぎだよ。

このスレに地方大家はいないだろ

>>303
飲食の「広告費」がってことだよ。
月額10万とか普通だよ。

不動産関係は安い広告ってのはない。

それと賃貸でコスト削減とかできないからね。もうイニシャルで決まっちゃうから
あとは維持費を削るぐらいしかない。

もう11月で肌寒のに左うちわですかｗ

そういうことね。

広告業界も多少知ってるけど・・・
うまいところは食べログで満足してる。
ホットペッパーとかだと不動産でもそうだけど、リクルート系は単価高め。
高級系は同じ高級系の媒体にはどかどか出すか、むしろ無料で取材に来いって感じ。

普通に広告出して潰れていく店もあるけど、不動産業界みたいに値上げしてる？
出せるところは出すけど、そういうとこでも単価は下がってると思うよ。

それでも広告はとれなくなってるから、雑誌の休刊やら、情報誌の廃刊が相次いでる。
それとも10万の広告を定価で買ってる？わけないよね。
あの業界も値切り前提の価格設定。少なくとも今は。
同じ10万でも、広告の内容は良くなってるの。

やべぇ、俺の棲む世界がおかしいのかな。

>>312
不動産はネット経由の問い合わせが増えてるから広告費の単価下がってないでしょ

不動産業界だけ広告費が上がってるという話っぽいが。

>>312
下がってないよ。値切りができる立場でよかったね。
普通に小さいところは値切ったりはできないよ。断ることはできるけどね。
複数持ってたり規模が大きいと値切れるとは思うけどね。

10万だすと人気にかかわらず「上位」に出るように出来たりするわけよ。ぐるぐるだったかナビナビだったか忘れたが。
もうちょっと出すと取材してもらえてもっと出すと工作員が書き込んでくれたりするらしい。
ホットなんちゃらも同じ。紙媒体とのリンクがある分まだましだとか。

あと、値切り出来るのと「単価が下がってる」のはイコールじゃないよ。
広告だって相場があるけど値引きできるかどうかは顧客度合いに大きく違いがあるからね。

それに不動産関係（もちろん不動産屋自身が出す広告も）は高いままだと思う。
こないだ聞いた話では検索順位１位を取れるサイト構築が500万だとｗ
実際架空の会社が１位になってるのを見せられとか。。

>>307
田舎で大家をやる事自体が間違いだと思う

今の田舎って、都内で数年前に流行っていたゼロゼロ物件やフリーレントを真似してる不動産屋が多いね
不動産屋に広告料取られちゃう大家もDQNなんだろうね
一社を信じきって比較しないからなんだろうね
｢この大家は浮気しない｣って安心した不動産屋ほど大家に悪さする世界みたいよ
田舎ほど、不動産屋同士で、近隣の専任大家がきても専任受けない不動産屋が多いようだし
だから最初から大手にしといた方が安心だよ

http://blogs.yahoo.co.jp/fg46832001/32574446.html

広告料デフォだろ？それとも新宿だけか？

もしかして君たちはニューヨークとかで大家業してるのか？

前々からこのスレ東京の田舎蔑視があるから
スレ分裂もあり得るな

なんか、田舎にいくほど仕事は少ないはずなのに、駅前に不動産屋が密集していて、
それでもやっていけてるのは、大家がぼったくられてるとしか思えない

まあいろんな立場の人がいるよ。
たくさん持っててそれこそお殿様みたいな人もいるし、親からもらったサラリーマン大家だったり
いろいろ売り払って残ったぼろアパートだけが財産って人もいる。

不動産屋だって相手によって、手数料が半額だったり更新料が半額とか無料だったり
広告費だって取ったり取らなかったりといろいろ。
ましてや会社が違えばやり方も違うからね。

広告費もいろいろ。客付け会社に払う手数料（100％）を広告費と呼んだり
実際に広告に掲載する費用を請求したりすることも広告費だろう。
（仲介手数料＝広告掲載費も含むと考えるべきだとは思うが）

請求されたことがあるのは雑誌への掲載費だった。ちょっと大きい写真つきの掲載のときに
数千円ぐらい？だったかな。。それくらい。

自社サイトにSEOのオプションで500万か。
サイト内で物件検索もできるようなデータベースも乗っければそれくらいはいくのかなぁ。
あまり聞かないね。
つか業者のセールストークそのまま流されても・・・
検索順位1位になりますよって、30年間借り上げで超安心ですよ級のお話じゃん。
知らない会社が1位になってるのも、田舎のアパートがピカピカ満室ですよってお話。

やっぱ無駄だわ。
今時、SEOに500万円もかけるようなネット音痴の不動産屋がどれだけいるのか。
データベースもホームズのとか使って、SEOなんて普通のホームページ業者でもある程度はできる。
都市近郊の話じゃないの？
地方の不動産屋はそんな金かけないと思うが。
大手ならそれぐらいの規模でもいいが、それでも1期広告費倍増で元取れるじゃん。

まぁ、たまに高コストのシステム導入してる地方大手もいるけど。
この業界はやっぱIT系に弱いっちゃ弱いし。

俺の棲むおかしな世界じゃ、そんな感じだな。

他の業種に比べ、不動産屋は不勉強すぎる
何のノウハウもなく、大家にアドバイスする不動産屋するなんてね…
やっぱり、経験豊富な大家が一番安心だ
店子だって、怪しい街の不動産屋よりCMやっている不動産屋の方がくる
リフォーム代なんて、大手は街の不動産屋に比べて３分の１ぐらいだよ
10年付き合っていて広告料を請求された事なんて一回もない
自分の努力で埋めれないから他社に埋めてもらうのだから、大家が負担する方がおかしいでしょ

こういう板に大手不動産屋はこないからね
騒いでるのは街の不動産屋レベルだろう
DQN不動産屋が店子のフリして評判を落とそうと僻まれている
家賃滞納で追い出された店子も騒いでるね
総合して、この板に登場してくる不動産屋は大家にとっては｢いい不動産屋｣って事だ
※レオパを除く

いったい誰と戦ってるんだ

大手の賃貸屋は元ホスト上がりなどバカばっかり
客付けはしてくれるけど質の悪い入居者を書類偽造して大家を丸め込んで
何でもかんでもいれて、客付けしてやんたんだからと
大家から２〜３か月分の広告料をふんだくる　　後は知らんプリ
当然、クレーム処理もできませぬ

というのは常識だろ

>>326
鏡の中のもう一人の私と戦っています

ヤヌスの鏡

今後は人口減少幅も大きくなるし高齢者が増えれば今まで通りの賃貸経営は難しいよね
それに所得格差が顕著だし・・・最近、保証会社も通らない人増えてきた。。。
今はまだ申込が多いからいいけど不良入居者は入れならないもんね
うちは地方だけど沿線主要駅に隣接した駐車場がっあってマンション建てようかと管理会社に相談したら、
どうしても建てたいなら駐車場半分売って建築費の一部に充当したほうがいいって言われた。
もう少し様子みたほうがいいのかな。。。。

俺も俺も！
俺も主要駅の隣の土地持ってる

戦後のどさくさで、日本人から奪った土地だったりして。

主要駅と言えど地方はもうダメだよな・・・
大阪でもなんとかなるかもしれないレベルだし

大阪は日本じゃないだろ

>>333
そうだね
東京都内以外で人口が増えてるのは神奈川、埼玉だけだよね
人口が微増や減ってるとこは今後ますます厳しくなるね・・・

日本の人口自体が減少傾向なのは間違いないけど、
いきなり１割減とかもないし、世帯数は増加している。
賃貸は他の投資ほど利回り良くないけど、安定はしてるほうじゃない？

ただ物件数も非常に増えているから、勝ち負けがハッキリ分かれてきているね。
オーナーのやり方で明暗が分かれてる。

大都会埼玉の大家は勝ち組

勝ち組大家は埼玉神奈川はほんのごく一部だろｗ
東京は23区内な

いい加減「勝ち組」とか「負け組み」とか、幼稚なレス辞めようぜ。
地方なら高利回りの物件もあるし、今更都心に投資するより
よほど儲かる物件も有る。
ようは、活用次第。

東京２３区以外は地方って認識なの？

>>340
東京23区内でも寂れた地域がいくらもあるのに
23区外が地方でなければ何なんだ？

日本の首都は東京と京都だからそれ以外が地方

下北沢や高円寺あたりは築50年とか、風呂無しとかトイレ共同とか、漫画に出てきそうな物件はあるが、
キッチン無しワンルームで15万とかだよ
風呂もカプセルシャワーで済むから、同じ築面積で４部屋多く作れる
洗面所は広めに、シャワー室とトイレは小さめ
都内の入居者の要望を聞いてこうなった

利回りだけに目が行って地方の物件に投資しちゃう奴ｗｗｗ
経営って利回りだけじゃないのにな

つか地方で儲かってる大家なんているのか？
ぼったくり不動産屋だらけなのに

>>344

具体的に何か反論してレス書いてみたら？
馬鹿にしか見えないぞお前。

鈴木ゆり子？だっけ
競売で一棟買って
所得税が高騰する前に
次を買い続けるってあったが
あれは地方しか無理だな

でも儲かっていれば
全部売却して都心に買うってのも
できるな

>>345
都心で儲かってる大家なんているのか？
バブル期からいったいどれだけ土地資産価値毀損させてるんだろうな

都内は、礼２敷２が普通
リーマンショック前より住居用家賃高騰
生活保護水準は、トイレ共同レベルしかない
まあ、貸しビルのオーナーは苦しんでるかもね

あの年収億万のオバサン大家の話だけど、｢年商｣の間違い
夫婦で四六時中リフォームやらなんやらやって純利益2600万ぐらいだったよ
８棟でコレは安過ぎる
周辺の不動産屋が扱うの嫌がるから、自分で不動産屋を始めたみたい
｢大家が自分でリフォームするアパート｣って、イヤだよね
周辺家賃相場の半額ぐらいでやってるから、周辺大家にも嫌われてる
今は、保証保険使ってないから家賃滞納者に苦しんでるようだ

>>349
地方の貸しビルオーナーはもっと苦しんでる

>>350
競売とかのかなりボロボロの物件を、ご自分でリフォームしてるんだっけ。
保証会社は使ってるって本にはあったけど、物件によって違うのかな？
「リフォーム・清掃は自力でやって節約」ってのはわかるけど、
繁忙期とか１００部屋以上あるのに全て自力でできるはずがないので、
本と実際は色々違うんだろうなと思ってオバチャン本読んでた。

つうか、自殺のあったアパートとかも買っちゃってるし、
そもそも、近くの学生相手にしてるだけだし

距離が近いっぽいからやろうと思えば出来るでしょ。

>>350
純益２６００なら十分だろ。

２、３年で１棟づつ買えるわ

http://www.kenbiya.com/realestate/2730067f3

これどう？

>>356

利回りがぎりぎりかな。
築年と内観は悪くないけど、将来考えると
取得価格さげて貰わんと遺憾かも。

>>355
法人での純利がそれじゃ、効率悪すぎる
テレ東系の本を読んでるだけだけど、借入金との純資産率を見ると資産率43％は…悪すぎる
最初から家賃設定を安くしてるけど、ここから家賃が下がって行くのを計算してはなさそうだ…
業者に任せた方が安く済む事もあるんだけどな…

総評は、リフォームコスト、経営コスト共に、素人ならではの効率の悪さが目立つ…かな
利益追求型ではなさそうだから仕方ないのかな…

アパートごと地デジ化の工事って
戸数×１０万ぐらいが目安でおｋ？

>>359
集合アンテナたてるか調整するだけだから、そんなにかからないと思う

地上デジタル放送はUHF帯の電波になるってだけの話なので
かかる費用はアンテナの立替工事と電波が弱い場合のブースター工事ぐらい。

UHF帯あるいはデジタル対応のアンテナの設置
ブースターの設置
調整

と、これくらい。
これに、CSだ、BSだ、なんとかだあとやると高額になるのと、室内への配線を引き換えるとなると
かなり高額になる。配線かえないとダメということもないが・・・

>>359が1戸10万とか言い出したのは何か理由があるんだろうな

理由なんかないだろ、情報欠如なだけ

>>361
よく勉強してるな〜
管理会社に聞いたら「地デジ映りますよ」って言われて一安心したが
当日になって入居者から苦情が殺到するんじゃないかとちょっとビビってるｗ

>>364
最近はググればわかることを「勉強」って言うのかね

>>358
資産率とか造語勝手に作られても意味がわからん。
LTVだとかまともな用語でいってくれよ。

>>365
ググるのも本読むのも同じじゃね？
俺はどっちもやらねーけどｗ
教科書読んでシコシコノート取ることだけが勉強じゃないだろ
教科書なんてまともに読んだことねーけどｗ

>>367
調べれば簡単にわかることなのに、それを勉強と言うのなら勉強不足過ぎるだろうという皮肉です

敏腕経営者です。
質問なのですが、
賃貸の管理業務を会社に依頼したら家賃の５％ぐらいの費用がかかるということは
みなさん御存じだと思います。

この費用が問題なのです。マンションの管理費と同じように
こうした管理会社に支払う費用も確定申告の時に経費として計上できますか？

敏腕経営者なら会計士抱えてるだろうからそっちに聞いてここに書き込めよ。

つかえねーな

>>369
敏腕なら当然できます。

不動産サイトに沢山売却物件が出てきて、
売却済になると一覧から消えるけど、reinsに売買結果内容が出てこない場合があります。
reinsに出てきた場合、売買価格が大体分かるので参考になります。
不動産会社サイトでも売却済になり、且つyahoo不動産一覧から消えたにも関わらず
reinsに出てこない物はどのような案件なんでしょうか？

誤爆か？
晒しあげじゃいｗ

>>372
全ての業者がレインズに取引事例を登録するわけではない。
物件が終了したのか中止になったのかにもよるしね。

レインズの話をしている時点で大家ではなく不動産屋なんだけどね、
せっかくだから…
【暴力団から学んだマヌケな不動産屋にいちゃもんつけて儲ける技】
不動産屋は、自らが売主である場合以外の物件は、売主と｢非公開にする特約｣等がない限り、公表する｢義務｣があります
不動産屋が物件を公表をしないで契約期間中に売買できなかった場合、売主は、不動産屋に損害賠償請求でき、賠償金をもらえるか、買い取らせる事ができる可能性が高い
レインズ登録すると｢登録確認｣がFAXされる事になってるので、このコピーを必ず受け取って下さい
コレを発行できない時は怪しんで下さい

>>375
状況によるけどしばらくは乗せないところ多いんじゃないか？大手は乗せると思うが。
両手になるほうがいいしね。

>>376
｢それが原因で売れなかったんじゃ〜 ｣って、いちゃもんつけて儲けよう！って事なんでしょ
レインズに載せてるけど、問い合わせたら｢直接やりたいから、待って〜｣とか言ってきたら、
その電話内容を売主に聞かせて専任を奪えｗ
と、社員に教えている

>>377
｢直接やりたいから、待って〜｣なんて言うバカ業者いるの？
通常は「お話が入っていて商談中です」だろ。

>>378
バカばっかりですけど、何か

以下の条件で短期間で融資がおりる金融期間を探しています。
諸事情で融資実行まで時間を掛けることができません。

物件：賃貸アパート
所在：都内２３区千葉寄り
金額：３〜５千万
　うち、自己資金　７〜８割
　ただし物件は現況不適格。

おすすめの金融機関（ノンバンクも可）が
あればご教示いただけると幸いです<(_ _)>

>>380
個人的にどうにかしてやろうか？
もちろん俺にたいしてもいいふうにやってもらうがな

質問の質が落ちてきたけど、ネタ切れですか？

質問です、
先日、突然親から電話があって、サブリースでアパートを建てると言ってきました。
私なりに色々調べた結果、アパートを建てるのを止めさせたいのですが、
すでに契約をしてしまった後でした。
近々実家に戻り、不動産屋と交渉しますが、
その時にこちら側のリスクをなるべく少なくなるように契約内容をに条件を付けるなど
可能でしょうか？無理な場合は総合的な判断で
違約金を払ってでも契約を解除するつもりです。

>>380
ノンバンクの高金利融資なら、2〜3日で融資実行してくれる所いくらでもあるよ

但し金利は1桁後半だから、オススメしない
特別な事情のある人のみ

>>380
>>383
おれの知り合いがやくざなのだが助けはいるかい？

ガキかｗ

質問です

隣の部屋の女のオナニーがうるさくて寝れません
どうしたらいいですか？

耳栓と音を機械的に消す耳あてみたいのもで照る

>>383
それってアパートがどうこうじゃなくて民法一般の問題でしょ
契約後に内容を変更できるかどうかは相手方次第

>>380
オリックスだろｊｋ

>>383
契約を解除するには、契約書に書いてある通りの違約金が必要
早くしないと、材料を仕入れてしまい、不可能となる
早く、電話だけでもしといた方がいいが…、業者から見たら、アナタは第三者なので、親に断らせるしかない

>>380
スルガ銀行

中古物件で築20年木造、1200万の物件だと初年度はどれくらいかかりますか？
また翌年度からの減価償却費用はどの位になるでしょう？
節税目的なので買うのはキャッシュの予定です

>>393
木造だと残りの期間が使える。
取得費も落とせるので、登記料とか仲介手数料、取得に必要だった経費が計上できる。

キャッシュで買う理由が節税とあるがどうしてそう思うのか書け。

>>393
部外者だがローンで買うメリットって教えてくれ

相続税

>>394
×節税目的なので
○節税目的で
あと築22年でしたｻｰｾﾝ
初年度経費は1200万の半分を建物としたらそれを4年償却(150万)+諸経費(120万)てとこでしょうか？
と思ったら12月に買ったとしたら150*1/12=12.5万+120万か…殆ど節税にならないですね…

>>397
だからどうしたら節税できると思うワケよ？

>>398
初年度132.5万、翌年から150万の節税になるでしょ？違う？
キャッシュ云々は忘れてください

>>399
１２００万で金融商品年利2％で240.000円
税金は20％だがリスクは少ない。
クレームも無いから維持するわずらわしさも無い。

どんな物件買うかしらんが利回り以上に経費がかかる。
一旦購入すると現金化に時間と経費が掛かり、税金も短期だと加重加算される。
さらに売却すれば税金が掛かる。値下がりすれば売却損は計上できるがそれは
ほかの所得が無いと意味が無い。

新築ならいざ知らず中古では減価償却も総額小さく短期。再投資すれば別だがそれだったら
新規更地で購入して建てるほうが正しいってことになる。

利回りが大きく見えていると思うが実際はそうでもないのが多くの中古物件に言える。
おそらく売却までのトータルで見たら損になる可能性も高い。

まあ持つステータスのようなものを求めているなら別だけど１２００万じゃあ持ってるほうが
わずらわしい。

>>400
2%の時点でなんの元本保証もされたないのは明らか

>>401
まあ定期組むよりましだし北海道に物件買うよりリスクは少ないと思うよ。

>>400
課税所得1200万位の不労所得がある年中暇人です
毎年がっつり税金取られるのがなんとも勿体ないので何かで節税したいなと
売る気はあまりなく年々増やしていってアパート経営で暇潰しつつ利益を得れたらなーって
買おうとしてる物件は学生街で安かろう古かろうでも入居率は高いです

>>403
特許保持か？

じゃあかえばいいんじゃね？

ホントなら銀行に話し持ってて駅から近い土地と新築で貸付してもらって
税理士入れて節税したほうがもっと増えるよ。
不労所得があるならの話だけどね。

>>402
2％なんて中途半端な金融商品つかまされる位なら定期の方が遙かにましだわ。

>>403
お前このままニートで結婚とかどうするつもりだ？
少なくとも正社員として働いてないと誰も結婚したがらないぞ

>>406
年収500万の社畜よりマシw

>>404
ありがとうございます
とりあえず税理士の無料相談的なものに行ってみようと思います
5000万位の新築物件をローン組んでなんたらするのも考えます

>>405
ということはアパート投資するよりか定期のほうがマシってことね。

定期は2％もつかないだろ
電力株のほうがマシ

>>409
そりゃものによるだろ
つーか利回り２％の中途半端な金融商品ってなんだ？

手持ち
不動産投資利回り　12.1％

所有REIT平均分配利回り　6.1％　　　
所有株式平均配当利回り　　　　3.01％

REITと株式は含み益もあるが土地は確かに騰がる気がしないな。
さっさと売ってしまうか運用でキャッシュフローうませなきゃあな。

リーマン大家か、妄想大家なのか知らないけど、君たちは無知すぎるぞ
大家は「賃貸オーナー」とも言うでしょ。つまりは、伸ばしたかったら、会社経営と同じ考え方が必要だ

一括で買えたとしても、社内留保を残すためにローンを組むのが普通の考え方だ
ローンを組まなければ買えないのではなく、いつでも一括で返せる優良な大家なら、銀行の接待は凄いぞ
金利は経費計上できて、ワインや松茸、和牛セットとか毎月もらえるし、キャバクラ接待もまだあるよ

そりゃ銀行がたっぷり儲かるからね
接待もするさ

銀行金利分で好きなように使った方が良いような・・・

>>414
節税考えようぜ

相続税は別だけど節税効果よりも銀行金利の額の方が大きいような
気がするんだがどうなんでしょう？　無知で申し訳ない・・・

東京スター銀行のやっている預金と連動しているローンがあるけど。これだとどうなんだろう？自分も無知だが

>>413
１２００万ぐらいじゃ無いなあ。１０億こえないとね。

>>416
金利計算のサイトでも行って計算して来い。低利ってことは返済もラク。

>>417
普通預金に入れるとその分の金利がつかないってやつだな。それはサラリーマンにはあってる商品。
イザというときの預金を普通預金にいれることで安心感を得られ、繰り上げ返済に使わずにすむって商品。
余力を運用にまわすのではなく「預金する」ってところがいいね。ただし金利はつかないので
あまりよろしくないがデフレだと有利かもしれない。
いやデフレなら早めに返済するほうがお得だな・・・

大家の場合は
早めに返済するすることで担保余地を増やし、余力で新たな借り入れを起こして投資するというループが必要。
また、そもそも一括で払えるのをローン借り入れすることでキャッシュフローが良くなり
その分をほかの投資にまわせるってこと。

脳内経営者がえらそうに

十数年前に、千昌男が同じ事やってたよな結局破産したが・・・

>>418
低利でも返済は返済。キャッシュなら返済0円だと思うんだが・・・
銀行を儲けさせてまで、節税って自分なりに30年期間おおよそのシュミレーションしたり
数人の会計士に相談してもローンでの支払いメリットって見出せなかったんだが・・・

今後はどれだけリスク減らして賃貸運営ことのが大事な気がする
３０年なんて当方もなくながいから、机上の計算通り行くなんて本気で思ってる人いたらおそろしい

>>422
確かに30年てのは机上の理論ですね　まあ一つの目安として勘弁してください
これから新築賃貸経営始めるのにリスクコントロールの意味で現金（キャッシュフロー云々
は抜きにして）でやるかローンをあえて組むか聞きたかったんです

30年なんて修繕費、家賃減額、将来金利が上昇した時のことを考えると、借入に対して収入がしっかりしているか、初めからある程度(1/4)くらいの現金を持ってないと自分は怖くて出来ないな。
15年、運が良くて20年が限度でしょ。

君たちは視野が狭すぎる
これだけでも得なんだけど、銀行の接待は最低限の話だろ
銀行で社員寮で借りてくれたり、バカで破産しそうだけど物件価値のある物件をグループの不動産屋から紹介してもらったり、
グループの経済研究所のセミナーやパーティーに招待されて人脈が広がるし、そこで金持ちが部屋を借りてくれたりするわけだ

バブルの頃には金融機関が不動産紹介とか接待は確実にあっただろうが
昨今は金融機関自体が縮小リストラで社宅なども最低限ライン止まり・・・
借り入れしてなくても最低限の催し物には招待してくれるぞ
都内メガバン・信組の話

>>424
全額キャッシュでやれば良いのでは？？？

リーマンに説明したって金儲けのシステムなんて分からないよ

確かにここ10年でリーマン大家って多くなったんだろうな・・・
マスコミが競売だの利回り云々とかで新人大家が大分参入してきたんだな
大体物事って素人がやり始めた頃ピーク向かえるんだがｗｗｗ

株の信用イケイケ組と、現物アホールド組の言い合いを見ているようだ。

古参の現物アホールド組なんかは、大手の証券会社窓口にしてるんで
インサイダー気味の情報多分もらってるだろう・・・
新規ネット証券イケイケ組は2ｃｈで情報収集の違いだ

>>421
３０年とかアホだな。時間というリスクは大きい。

>>429
バパをつかんでくれるリーマンがいるから儲かるんじゃない(≧∀≦)

新築RCとかなら最低30年とか40年だろうに・・・
自分の所有してる木造ボロアパートでしか想定できない馬鹿なやつ
そんな事も想像も出来ないから貧乏なのに、経営者としても失格ｗｗｗ

地場の工務店から一部上場のゼネコンクラスまで建築計画依頼すれば賃貸物件の
30年位までの収支計画書(あまり当てにならないがなｗ）を持って来るんだぞ・・・
>>432はマスコミにまんまと乗せられたリーマン大家だろ？

うちのアパート1階の入居者なんだけど、何度注意してもレジ袋入りのゴミを
廊下に置くんだよね。1日〜3日で無くなるのだが、先日は猫が袋を荒らして
ゴミが散乱したが全く片付けないし・・・
どうすれば廊下にゴミを出すのを止めさせられるかな？

>>436
ばかか？それぐらい許せよあほが
ごみはお前だわ

>>436
注意して止める人だったらもうしてるんじゃないか？
難しいところだな

毎回、日付入りの写真に撮って注意書きと一緒に写真をポストに投函すればいいかも　下手したらストーカー扱いだけど

どんな理由で廊下に置くのかを聞いて理解してくれるまでお話するしかないのかな？

>>440
廊下にゴミを置くのは部屋に置くのがイヤだからといい、それなら廊下でなく
ベランダに置いてくれと何度言ってもダメなんだよね。
うちの地域では放火事件などがあり防犯上も良くないし、猫に荒らされても
掃除しないので見かねて大家やるなんておかしくない？

マナーの悪いのって中国人だから言葉が通じないよな

最終的には大家が掃除しなきゃんらんだろうが、何とかして欲しいね

せめての救いは滞納が無い位なのかな？

>>444
ゴミを廊下に出す入居者は入居以来一度もまともに家賃を払ったことのないよ。

早く追い出せよｗｗｗ

>>445　ﾜﾛﾀw

>>445
そんなやつには普通、速攻クンロク入れるだろｗ

>>441
それならふた付きのポリバケツ買ってやれよ。それで解決。

>>449
それ一番やったら駄目だろ

クンロクってなに？
クンニ6回？

>>450
なんで？とりあえず当面の課題、ネコが散らかす　のを解決できるぞ。

>>446
どうやって追い出すんだよｗ
本当に出てってもらいたいけど家賃は10〜20日遅れで払うし5000円足りない時も
翌月の家賃と一緒に不足分払うんだｗ
その他にも細かいことを色々言ってくるもの言う店子でたちが悪いんだよ。

>>452
キリが無くなるからに決まってんじゃん
店子が変わんなきゃ意味が無い

>>449
そもそも家賃もまともに払わず大家の注意を聞かない店子に何でバケツを
買ってやらにゃいかんのよ？

>>445
もう問答無用だよそれ　
もう追い出す方向で考えた方がいいよ

最近俺は悟ったキチガイな入居者がいても
そいつらが出す時間外のゴミや駐車場の共用スペースに勝手に男の車違法駐車させる馬鹿な女
いいじゃないか寛容な精神で許してやろうぜ

何が哀しくて毎月たかだか1Kの部屋に住むのに8万も9万も払ってんだか
広い家と広い庭に住んでて一度も集合住宅に住んだことない俺にはまったく理解できないわ

>>456
本当に出てってもらいたい！だけど何を正当な理由に追い出したらいいのか･･･
今の時代店子に有利なことが多いし･･･いい方法があれば教えください。

>>457
1Ｋで8〜9万だったら寛容になれるけど2DKで4･8万なんだよね･･･
俺はそんなに心の広い人間にはなれないよ。

あっちのスレにもあった、DQN丸出し句読点ゼロの文章か。
出自が知れるねぇｗｗｗ

おいらの物件ではないがバルコニーにボンネット置いてるとこあるよ。

>>458
家賃上げたら？
嫌だったら出て行くかも

>>458

ごみを廊下に置きっぱなしとか入金とか、ちゃんと写真と
記録つけておけ。
家賃の値上げや、退去訴訟に有利になる。

>>455
>>454
小さなことからコツコツと・・というのがいいんじゃない？

バケツを買ってやりそこに入れさせる習慣を付けさせる。
賃料が遅れたり少なかったりしないように「予定日の数日前から電話して」あげる。
お金が入ってたら「よく出来ましたね〜」と、ほめてやる。
これらをちゃんとノートにでも細かくかいておくこと。

これ半年でもいいから続けてみな？ちゃんとできるように成長したならそれでよし。
出来なかったら更新しません、退去してくださいって言えるだろう。

>>463
廊下は共有部分だし防犯上ゴミに限らず物を置かない、置かせないのが普通だろ？
入金予定日前に電話連絡と言うのも店子がゴネるいい餌になる可能性大だよな。

そもそも大家が何度注意しても廊下にゴミを置き続けたり、家賃が遅れがちなだけで
「更新しません！」ｷﾘｯ　って正当な理由にはならないんじゃん。

>>464
たいていの契約なら、
廊下の占有は契約条項に触れるんじゃね。
ごねられて裁判になったら、認められないかもしれないが

>>458
近くで公的な経営コンサルとかはやって無い？
俺は空室とか仲介業者とかとのトラブルだったけど
無料で相談できた上に揉め事の相談受ける
場数踏んでる人だからやはり詳しい

大家って１サイクルが長いから経験なんか
なかなか積めないしな

>>464
そりゃそうだが事実ごみ出しているわけだし安い賃料ってことはイナカか古い建物ってこと。
ある程度の自由度は必要だろう。
廊下に面する窓格子にカサ引っ掛けてあったりしない？そういうのも注意するか？しないだろ？
どうしても置く、その結果散らかる、それを大家が片付ける。
そのループをさせないことから始めないと終わらないだろうよ。

賃料の滞納も理由があるはず。それを追求しなきゃ始まらない。
ただ督促するだけじゃあダメ。

家賃を、うっかり支払い忘れただけでも、更新を断る事由として使えます
逆に、滞納されたまま更新をゆるすと、面倒になります
不動産屋が更新料欲しくて勝手に更新書類を送ってしまうんだけど…
都内ミニミニは、「滞納分の家賃が残されたままでは更新しません」とか、一筆加えてある
都内ピタットの契約書は、定期になって、更新料ではなく、新規契にするって連絡があった
どこの不動産屋も更新、新規契約し直しも、２ヵ月前には連絡が来るようになってきたよ

支払いが遅れただけで更新を断って、追い出すことができるならみんな苦労してないと思うけど。

意外に知らないな…

家賃よりも更新料を優先させる不動産屋がね…
でも、大家がサインしなければいいんだよ
困るのは不動産屋だけ

>>470
大家が更新のサインをしなくても法定更新になるだけでしょ
困るのは大家だけだよね

家賃長期滞納以外の理由で大家から更新拒否した、できたことがある人いますか？
経験談を教えてください。宜しくお願いします。

>>471
違反事項のある人の法廷更新は適用外

家賃滞納があるのに不動産屋が勝手に更新契約書を送付した時点で、その後の家賃滞納は不動産屋に責任が発生する
その契約書に大家がサインしないのがコツ

滞納者の法廷更新は成立しない
なぜなら、滞納してるから払えてないでしょ？

滞納者だって分かってるのに、更新料欲しさに、大家の承諾なしに更新書類を作る不動産屋がいたら、
滞納者は、その更新契約書をタテに更新が承諾されたものだと解釈
こうなったら、その後の滞納については、不動産屋に追求できる
滞納者より不動産屋からの方が回収しやすいし、その不動産屋に嫌われたって、代わりの不動産屋は、いくらでもある
毎月、家賃入金管理をし、滞納者については、連絡した証拠が残るようにメールかファックスでする

こちらでは自動更新で更新料も取らないのが当たり前なのだ

自動更新はやめたほうがいいね

>滞納者の法廷更新は成立しない

どっかに、判例ある？　　あったら教えて。

別に通用しないわけじゃないが
法定更新は合意更新と地位が全然違うから

アナログの住人もいるだろうから未だに地デジ化してません。
いつ変えたらいいのやら…

え？

うちの設備もアナログのままだ
年明けには、やり始めなあかんな

ここは優良スレだ。

うちは地デジ化の話が出たころにやってる（はずだ）から大丈夫…と思う

>>480
アンテナの向きを変えなきゃならない地域は大変ですね
うちはアナログの設備そのままで移行できるから楽

ようやく光に対応した

　　　　　　　　_,,..r'''""~~`''ｰ-.､
　　　　　　　　　　　 ,,.r,:-‐'''"""~~`ヽ､:;:;:＼
　　　　　　　　　　 r"r　　　　　　　　　 ゝ､:;:ヽ
　　 r‐-､　　 ,...,,　|;;;;|　　　　　　　,,.-‐-:､ ヾ;:;ゝ
　　 :i!　 i!　　|: : i! ヾ| r'"~~` :;:　::;",,-‐‐-　 `r'^!
　　　 !　 i!. 　|　 ;|　l| 　''"~~　　　､　　　　　　i' |
　　 　 i!　ヽ　|　　|　|　　　 ,.:'"　　　､ヽ､　　　!,ﾉ
　　　　ゝ　 `-! 　:|　i!　　.:;:　'~~ｰ~~'"　ﾞヾ　: : ::|
　　 r'"~`ヾ、　　　i!　i!　　 ,,-ｪェI二エﾌﾌ　: : :::ﾉ~|`T　＜イエーイ、見てるー？
　　,.ゝ､　　r'""`ヽ､i!　`:､　　 ー　-　'"　:: : :／ ,/
　　!､　 `ヽ､ー､　　 ヽ‐''"`ヾ､.....,,,,＿,,,,.-‐'",..-'"
　　 | ＼ i:" ）　　　　 |　　　~`'''ー---―''"~
借家住まいの大六　家賃きちんと払えよ！

>>476
自動更新と法定更新をごっちゃにしてるアフォがいるけど気にするな。＾＾

t

今年の夏前に入居した若夫婦なんだが、引っ越してきた時に粗大ゴミを少しの間
アパート脇の軒先に置かして欲しい頼まれ、1〜2週間位ならと許可した。
ところが2週間過ぎても片付ける気配がないので、店子女房に粗大ゴミの処分の
仕方を教えたり、格安（3000円）の業者を紹介したりしてもまったく片付けない。
女房じゃ話にならないと思い、店子旦那に何故粗大ゴミを片付けないのか聞いた
ところ「金を出してゴミを処分するのがイヤだから」と･･･開いた口が塞がらない
とはこのことかとにかく今月中に片付けないなら保証人に連絡すると言い渡したが
今月は後3日。まだ粗大ゴミがある。
そもそも保証人に粗大ゴミの処分を請求できるものなのかな？

>>490
こっちで処分して処分費を敷金から引きますよ〜って紙をつくってハンコもらえば？
手配手数料として１万ぐらいかいときゃ十分でしょ？

ハンコするわけ無いじゃん

営業マンがインチキくさくて物件買うのやめた人いますか？

>>492
どっちか選ばせろよ。やらないならカネ取る。やるなら早くしろってこと。

>>490

美観やその他に対する賠償請求にしたら？

>>490
店子がやらないなら当然保証人に請求できるんじゃん
期限を決めてそれまでに処分しない場合は1日当たりいくらかの場所代を
請求すると保証人に言えばまともな保証人だったら片付けるだろう
できれば保証人と書面を交わした方がいいね

父が経営してるんだが、死亡したら相続手続きとかややこしいんですか？
相続人は母親と私です。
私は遠方に住んでいて、戻ってくるつもりもないんですが・・・。

>>497
母親が一人で経営できるなら、問題ないでしょうね。

>>497
アパートの借金は残っているの？
保証人は？
団信は？
返済済みなら問題ない。

借金がないなら相続税が高くなりそう

>>500
> 借金がないなら相続税が高くなりそう
借金がないなら、相続税分くらいの現金はあるんじゃないかな

>>497
相続手続きは難しくない。会計士とか税理士事務所に依頼すればちゃっちゃと書類と手続きをしてくれる。
相続税も計算しないとわからないが実際に相続税を払ってる人（課税される資産があるひと）は全体の７％程度しか居ない。

自宅併用とか、道路付けが悪いとか、他に借金がある（建てたときの借金でなくても可）とか、
いろんなケースで軽減されるので、まだ生きてても会計士税理士に相談して簡易に出してもらっておくと
気が楽になるし、対策も打てる。

相続税の軽減の基本は借金と軽減手法の駆使。
財産-借金＝残りの資産←これに課税
現金や株券＞不動産など軽減、査定による評価価値

これらは全部見ないとわからないしネットで聞いても一般的で大まかなことしかかけない。


経営といっても賃貸はやり方によっては楽。
建物全体と入居者の契約更新などは不動産屋（あるいは管理会社）と管理契約を結ぶことでほぼノータッチになる。
入居者の払う賃料の５％ぐらいが標準的な管理費。これに清掃費用や補修費が含まれることもあるし
別途請求されることもある。　あなたのケースではないが遠隔地の賃貸住宅はこうやって維持するほうが
カンタンで便利。
お父さんが亡くなってもそういうやりかたで維持は出来る。でも時勢的に持つより現金化のほうが
良いかもしれない。売却もタイミングによっては損になるし同じものはもう買い戻せないからね。。

>>502
相続税払うのは上から４％くらいだよ
ちなみに俺は払った

敷金についてご相談です。。。
新米なんで教えてください。

　今年の夏頃購入したアパートの住人が退去するということで、当時（１０年前くらい）支払った敷金を返してほしいと言われました。
現在の法律では敷金は全額返金されるはずなので、全額返して下さいという手紙がきました（内容証明ではない）
退去時に立ち会ったところ、１０年使っていたにしてはキレイでしたが、カビの生えている所等あったので指摘したところ、
入居してすぐに生えたので立地の問題ではないんですか？と言っています。
故意だの過失だのとなってくると全くの水掛論なんで、裁判とかしかないんですかねえ・・・。
皆さんはこういう場合どうしますか？
良いアドバイスあったら教えてください。

　当時の契約書がどうなっているのかは、購入した際の不動産屋が保管しているようですが、見せてもらったほうがいいのでしょうか？
当時の契約書の内容が、今でも効力を発揮するとは思えないので・・・。

＞現在の法律では敷金は全額返金されるはずなので、全額返して下さいという

　　　 ／￣￣￣￣￣ ミ
　 　 /　　 ,――――-ミ
　　/　　／　 ／　　 ＼ |
　　|　 /　　　,（･）　（･） |
　　 (6　　　　　　 つ　　|
　　 |　　　　　　＿＿_　 |　　 ／￣￣￣￣￣￣￣￣
　　 | 　　　　 /＿＿/ ／　 ＜　なわけねぇだろ！
　／|　　　　　　　　 ／＼　　 ＼＿＿＿＿＿＿＿＿

>>504
その人以前に借りた人には
敷金全額返してたの？

>>504
ああオーナーチェンジだね
俺は面倒だから全額返金した
俺がよく相談に行くコンサルタントは
貸す前にデジカメで部屋の中をなるべく多い枚数
撮影しろって言ってた

>>504
中古か。。とりあえず当時の古い契約書があるなら取り寄せてよく読むこと。
読めばなんか見えてくるよ。
ただ、取れてもクリーニング代ぐらいか？全額返すかモメても返さないか。
オレなら面倒っぽいなら返す。汚れてますが全額返してくださいって文章は作ってもらうけどね。

このスレにいるのは相続税払った組が多いんじゃね

ローン残ってたから相続税は払ってない

うちは1億円の負債が残ってたけど相続税払ったなぁ

いくらぐらい払った？

>>504
故意過失、カビのみ請求、劣化は面倒だしやらない。
それもスグ綺麗になるならやらない。
あくまで綺麗に使ってくれたから直す必要がないので返金という趣旨

ウチは４０００万ぐらいだったかな。たいした資産でもないのに
バブルって怖いよね。
なんとか維持してるけど難しい。

今後民主党政権では財産への課税も高めていくみたいだね。
相続税の大衆化にあらゆる税優遇制度の撤廃に資産への課税強化ってとこか。。

>>504
少額訴訟してもらって通常訴訟でうけろ

別に弁護士なんていらんぞ。答弁書なんて簡単だからな
分からなければ担当の書記官が丁寧におしえてくれる

結果はどうせ和解勧告で折半がいいところ

オーナーチェンジは自分が賃貸前の
状態知らないんだから
争っても弱いよな
どうしても返して欲しかったら
次からちゃんと撮影するとかして
証拠残さないとな

それの方が面倒になってくるから
払ってしまうのだが...

親がアパート経営をしていて、将来引き継ぐ可能性が高いのですが、
最近親に宅建をとっておくよう勧められています。
とるための勉強はしようと思っているのですが、実際宅建はアパート経営に役立つのでしょうか？
また勉強する際に、こういうことを意識しながら勉強するとアパート経営にも役立つ、なんてこともあれば教えていただきたいです。

>>517
賃貸管理してる不動産屋に何年か修行すればおｋ
習うより慣れろでしょ。

大家側と不動産屋側、入居者側の目が養える

それに、困ったときはその時の人脈が意外に役に立つよ

>>517
勉強になるけど所詮は机上の空論　実務やらないと意味ない

>>517
１００室あるとか？
持ってるほうが知識が付くがむしろ金融、交渉力、建築に対する知識を高めるほうが役に立つと思うよ。

リフォーム代を安くするとか最新の人気物件の研究とか契約交渉能力の高さなんてのは
宅建とは違う知識だからね。
もちろん宅建も取れといわれているなら取ったほうがいい。ただ今は勤務しないともらえないんじゃなかったなか？

>>520
宅地建物取引主任者にはニートでもなれます。

優秀な俺は１ケ月で合格

みんなどういう経緯で大家になったの？
家は代々地主で親からマンション貰って
20代から大家の仕事やってた

ここ数年の投資ブームで
リーマンが地方都市物件競売で大家とか都内1R物件投資とかで始めた人が
ここでは多い気がする・・・

ブームは必ず終わる
ローン返済出来ず売却される物件続出だろうな...
そもそも1Rなんて糞だから

個人的にはブーム終わって欲しくないんだが・・・
鴨ネギ大家がいればいるほど王道大家の優位性はゆるぎないからな・・・

>>517
今年の宅建の合格点は３６／５０で決まりました。
年々難しくなっていくので頑張ってね

鴨ネギ大家が来ましたよ。
初期投資が少ない分、家賃が安く設定出来て
王道大家さんより優位性が持てる場合も有るんですけど。

巷に溢れてるマニュアルそのまんまみたいですね
大家同士頑張りましょうね＾＾

都内23区で1Kの30平米を7万円代で貸す賃貸マンションを相続税対策で2年前建てたけど
少し距離あって、駅徒歩10分だけど募集開始時から52部屋全部埋まってる

近隣の25平米以下で家賃8万か9万取ってる物件がまったく埋まってない現状が
マジでメシウマすぎるｗ

>>530
築年数不明だが駅徒歩10分25平米以下で家賃8万か9万って現在の地域相場からして
無理な家賃設定なんでは？
築10年15年とかなら建築当時はウハウハだったんだろうが・・・
築浅ならオーナーが業者にうまくやられてしまった感じがする・・・

>>530
おまえそれ独占禁止法違反だから
豚小屋デビューおめ

築2年で満室じゃなかったら、満室になる時期無いと思うよ
あと数年もしたら確実に競争力落ちて行くのに先が読めてるのかな？
家賃だってこれから先は下がる一方だからなｗ

何という僻み

>>530
相続対策で全額借入かよ

で、まだ築２年・・・先は長いぞ

５年後、１０年後に波来るが、、、、がんばれよｗ

>>517
宅建試験の合格ラインは３６問、合格率１５．２％に低下（ 2010年12月01日 ）

　不動産適正取引推進機構は、今年度の宅建試験の合格者を発表した。

　合格ライン（合格最低点）は３６問（登録講習修了者は４５問中３１問）で、０２年の試験と並んでこれまでの宅建試験で最も高くなった。
合格率は１５．２％（登録講習修了者は１９．７％）で、前年度の１７．９％を２．９ポイントも下回り、２００４年以来の１５％台と低くなった。
前年度の合格ラインは３３問だった。

　合格者の平均年齢は３４．９歳。最高齢は８１歳の男性で、最年少は大阪在住の15歳の女性だった。
１８歳未満も男女それぞれ３人ずつ合格している。職業別では不動産業の２８．５％を筆頭に、建設関係１０．４％、金融関係１０．０％と続き、
学生は９．８％、主婦も３．９％を占めた。

　なお、週刊住宅新聞１２月６日発売号では１都３県の合格者を掲載します。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=37746

だってよ。取るのも大変だね。

>>533
それが周りの同時期に建てた物件とか満室になった事ないのよｗ
そういう物件情報見るのが楽しみでｗ

宅建受かった　合格書も来た　素直にうれしい

>>535
相続税対策っていったって今時フルローンで賃貸建てるお花畑じゃないよｗ
45パーくらい自己資金入れてる

営業はフルローンで建てる方たくさんいらっしゃいますよ＾＾とか言ってたけど
フルローンの収支予測持ってこさせたら家賃は30年間変動してねーし減価償却も予測にはいってねーし
速攻作り直させたら減価償却終わったら赤出る年あるわで話にならなかったわｗ

>>531
9万代のとこは何かデザイナーズマンションみたいな感じなんだけど
25平米以下で8万とか結構多いのよ
どちらもいつも募集してるけどｗ

>>540
25平米以下でデザイナーズマンションってバブルの象徴じゃないかｗ

>>537
同時期にできた物件の詳細わからないので何とも言えんが、
多分満室に成らない理由が有るんだろうよきっと

空室でお悩みの方、便利な家賃保証がありますよ。
僅か家賃の一割を負担していただくだけで
面倒な管理や店子とのトラブルも迅速に解決します。
しかも、常に満室なので空室率は0%
債務が滞る心配もなし、是非ご検討下さい

>>539
そうか
ぜんぜんおｋだな

１０年くらいで完済すれば後はゆっくり出来るな

>>543
当然2年毎の家賃見直しとか無いんですよね？
30年家賃固定なら是非お願いしたい・・・

>>545
お客様、2年毎の家賃見直しはございますが、素晴らしい立地ですし
適切な修繕を行えば、そんなに下がらないと思いますよ。
建物は当社が自信をもってお勧めしますし大丈夫です。
by大東建託

>>546
テレビCMバンバン流してるし、それなら安心してお任せできますね♪

質問ですが、アパートのローンの返済って経費になるんですかね？

ならないとなると、家賃収入ほとんど返済に回してる俺ヤバい…

>>548
なるわけねーだろアホが
脱税したいの？アホなの？

経費になるのは建物の減価償却と保険関連とローンの利子位か？

>>550
不動産賃貸業
となるので、事務に掛かる費用が経費計上できるよ。
パソコン、携帯電話代、事務所に使ってるスペース分の賃料とか固定資産税、
不動産屋との打ち合わせの会議費とか下見にいく旅費や大家向け講演会の参加費なども
経費で落とせる。

赤字であればその分は本業（サラリーマンとかでも）の所得税を下げられる。
ワンルーム投資の電話営業なんかもそんなことをいうよね。

本体だと、清掃費とか設備点検費とかも経費。
清掃は自分が行ってるなら交通費とか駐車場代とかほうき代とか洗剤とか、他にジュース代ぐらいは
落とせる。小さいけどね。

>>551
それに旅行なんかも下見にいく旅費として落として、それから持ってくデジカメ一式、
こちらは状況の記録用なんかの名目で落とす予定だよ。

>>552
旅先で立ち寄った不動産屋の名刺とか図面とか無いと突っ込まれるよ。
デジカメは大丈夫だね。

事務用品や￥100ショップのはほぼOKだけどクルマは難しいかもね。
規模を問われるらしい。

>>553
名刺なくても、ただの視察でＯＫだよ。
税理士がビビリ杉ｗｗ

税務署だってそれが不正だという証明をしなければいけないし
そんなことにわざわざ人件費さかんわ。

>>554
あんた・・・新参者だな？

不自然な経費を突っ込んで
いくら加算税をとれるかがすべてだよ
何千円何万円程度では税務職員も面倒だが
何十万何百万になったら必死に調べるだろうから
ごまかすのは無理だろう

みなし課税してくるよ。

大丈夫だというなら売り上げ計上しなきゃ課税もない。

最終的に判断するのは税務署じゃない。裁判所が判断することなのに
写真がないとダメとかアホか？そもそも、写真だって取材の証拠になるなんて確証ない。

経費として計上するのだから
立証するのは多分こっちでしょ？
自分は税調が入った事ないけど、
レポートや写真などが必要だってのは聞く。
まぁ口頭で説明できりゃいいんだろうが
忘れました、じゃ話にならないと言われてしまうだろう

ズブの素人で申し訳ないのですが
利益は出ていても減価償却や諸経費で会計上赤字になってる期があっても
その後銀行から融資を受ける際に影響はでないでしょうか？

出る

>>560
逆に減価償却で赤字にできるのにしないで黒字は無能とみなされます

以上、フルローン大家の心の叫びでした。

>>560
他に収入があれば問題ない。
それしかないのに「赤字」では融資が厳しくなる。当たり前の話だが。。

ねえ、長年(10年近く)営業してる店舗に無料で出て行ってもらう知恵ある？
競売で落札したんだけど、家賃がやすくてさ。

ありません

空室が出るとすぐに不動産会社がアットホーム、ホームズ、スーモなどに
掲載してくれるんですが、お金掛かってるんですよね？
今のところ何も請求されません。ただ親切なんでしょうか。

>>567
馬鹿か？借主（おもに）からの仲介手数料と管理業務してる場合はその手数料も儲かる
つーかそれが仕事だよ。馬鹿なの？フルローンでアパート建てちゃうタイプ？

ありがとうございます。
ただ、どこの不動産屋さんも無料でネット掲載してくれるのが当たり前なのかと。。
別途、広告料取らないのかと。
そこらへんが知りたかったのです。

その無料で掲載した投稿を見てお客をとってるので心配無用ですよ。
掲載媒介になるメディアの取り分もそこからなので安心していい。

フルローン大家乙！

>>569
DQN って、なんのことか知ってる？

>>572

「金持ち喧嘩せず」で、良いジャマイカ。
無知は勉強すれば補完できるが、
性格の悪いのは中々直らないからね。

>>572
572のことだよ

相続税の基礎控除４割縮小へ　法人税減税財源で政府税調

どうなるんだろう？

法人経営に早くしろ！
全部税金で持って行かれるぞ！

年収1000万ないと法人化する意味ないって聞いたけど
ニートから脱出できるならそれも有りかな

>>578
法改正になるからって親に
相続時精算課税で贈与をプッシュする

法人化しても同族役員報酬は経費化（給与に）できなかったりするぞ？

法人税減税も怪しいしそもそも40％以上の課税だからね。

現金化して株で運用すれば捕捉１００％だが税率は10％（２０％になるんだっけ？）だ。

菅直人首相が法人税率の５％引き下げを指示したのを受け、政府税制調査会は
１４日、企業の内部留保に対する課税の検討に着手した。

http://mainichi.jp/select/biz/news/20101215k0000m020134000c.html

>>581
これ笑えるよなｗ
法人税を減税しても結局どっかから引っ張ってくるしか無いってこと。


そんなのより支出を抑えろよ。人件費一律１０％カットとか議員定数半減とか
カンタンに出来ることからやれよ。

俺に言われても困る

「馬鹿」だ「チョン」だ=「馬鹿」だ「民主」だ
バカチョン=バカ民主

3000万くらいのキャッシュで適当な中古アパート買って経営は完全に管理会社任せ
こんな感じで利益って出せますか？
物件や管理会社にもよると思いますが、一般的にどうでしょうか。

>>585
１００％数年後に泣きを見る

仮に利回り３０％を超える物件かつ満室のやつを
「競売」で買えたとしたらまあ大丈夫

>>585
家賃−固定資産税−管理会社手数料＝利益
って意味なら出せる（入居率にもよるけど）
3000万のキャッシュがあるなら中古アパートよりも他の選択肢を考えたほうがいいかも

適当に投信買ったほうがマシなレベル

やっぱり不動産投資は難しそうですね。
ありがとうございました。

ぶっちゃけ素人はカモ
今の不動産屋はバブルの後しぶとく生き抜いてきたとこばかり
これからやるとしたら個人で動けないと厳しい
がっぽり抜かれてポイですよ

4戸とか6戸のアパートじゃないと自分でやるとか無理

俺は80戸のマンションを自分で管理してますが何か？
来年には120戸のマンションが完成予定だが既に満室
管理会社にがっぽり抜かれるくらいなら全部自分でやるよ
ちなみに借金はゼロ

　　　　　　　　 　＿＿＿_
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　　　　　 　／　　─　 　 ─＼
　　　　　／　　　　⌒　　⌒　　＼ 　　　　ハハッ　わろす
　　　　　|　 　　 　 ,ﾉ(､_, )ヽ　 　 |
　　 　　 ＼　　 　　 ﾄｪｪｪｲ　 　／　　　
　　 　 　 ／　　　_　ヽニｿ,　 く

>>592
脳内大家は物件の管理楽でいいなｗ

一応リアル大家です。
色々迷った結果、建替を選択。
融資も下りたし、後は立ち退き交渉。これが一番大変かもww

http://grab.by/7VS1

>>595
借金ゼロなのに1億弱位のキャッシュ無いの？
それとも他の事情あっての事？

申し訳ない。6割位現金いれるのか

>>596
勘違いしてますよ。
僕は、592じゃありませんよww
紛らわしかったですね。ごめんなさい。
1億キャッシュほしーーーーい。

3000万あったら野村あたりで運用する方がいいんじゃないか？
アパートは表面利回りいいように見えるけど
建物の価値がどんどん目減りしていくからなぁ
しまいにゃ取り壊し費用で数百万いるし
野村の方は普通なら3000万は残ってる
ま、何やらショックが起こるかもしれんけど

野村で運用ｗ

ないない。
どうせ野村がリートにつっこむからｗ

また70すぎの孤独なホームレスもどき老人が入居希望です。
ウチは月4,5万で敷金二月分必要なのですが・・・
手持ちが10万しかないという。今までどんな生き方してきたのか・・・
こんなのすぐに滞納するに決まってる。滞納ならまだしも、孤独死
されても困る。ダンボールで十分でしょう。

ここは常時満室のエリート大家専用スレです
負け組フルローン情弱空室地方大家はお帰り下さい

3000万のキャッシュがあって、他の選択肢ってある？
別にアパートが良いって言ってるわけじゃないけど、株（投資信託など含む）やFXとかの方が、
もっと不確実＝リスクがあるのでは？

20年30年かけて元金回収するつもりだとか
毎月の収入があればそれでいいんだって言うなら
別に中古アパートでもいいんじゃない

>>601
社会貢献も大事だと思う
率先して入居させるべき







うちはビンボー大家なのでお断りしますがｗ

受給が崩れていて、今後市場が縮小していくのが確実なのに、
新規参入が絶えないという異常な業界。

不確実性を低くしたいなら国債でも買ってろ。

>>605
ボロアパート買って修繕費等には一切金を使わないで
ギリギリの家賃でホームレスみたいな店子で満室にしたら
それはそれで面白そう

>>608
管理を怠ったとか言われて
逆に訴えられるんじゃないか？

誰に

ホームレス店子に

>>611
大家が毎朝点呼しにいくのは当然だろ
大家なんだから






うちは怠慢大家なのでお断りしますがｗ

何の管理を怠ったとして訴えられるんだ？
雨漏りしたときか？

>>599
3000万ぽっちを「野村で運用」なんて、このスレ的には「レオパレスでアパート経営」なみの愚行。
野村に毟られておしまい。野村のあの伝説的な「日本戦略ファンド」がどうなったかを知らないの？
一兆円ファンドが1/10以下だよ。ブザマなw

>野村の「日本株戦略ファンド」1000億円割れ、巨大投信失われた10年
ttp://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90920018&sid=aPCp5lcXtv88

それ野村に聞いてみよう

>>613
理由なんて適当に付けられるだろ
ホームレスとチョンは辞めた方がいいと思うぜ。
家賃を払わず権利ばかり主張して後後苦労しそう。

>>615

激しくワロタ

>>614
俺、それにソブリン、モルガンエマージング、野村世界不動産、個人国債
全部で1千万あったのが今では600万。何が分散投資だよトホホ。T T

>>618
＞全部で1千万あったのが今では600万。何が分散投資だよトホホ。T T

分散投資とは？

財産を分散してリスク管理すること。

普通は
不動産・証券（株券）・銀行と、３つに分けることを言う。

不動産とは文字通り、動かない財産。リスクは低いが利回りも低い。現金化もしにくいが（景気変動で）失うことも低い。
証券とは株券、債券など金融商品のこと。リスクと利回りの差はあるが保証が無いところは銀行預金とは違う。
銀行預金とは、流動性の高い普通預金や定期預金のこと。利回りは低いが安定してる点と破綻リスクが低い。金融商品とは違うのだが混合することも多し。

金融商品を「分散投資する！」って人が居るがあまりよろしくない。というかアホ。景気変動は連動することが多いため。
外為と株と投資信託に分けても結局自分が運用すれば高リスク、他人（証券会社）が運用してもり低利回りと低くないリスクは付いて回る。

やはり不動産（あるいは美術品や貴金属のような変動しにくいもの）、株券債券、銀行預金と分散するのが正しい分散投資というもの。

>606
コンビニ業界もそうだよ。
どこの業界もババを掴ませようと必死。

商圏を把握して開業プランを提案するとはよく言ったもので
本当に勝機があるのなら、自分でやるからね。
景気拡大期にシェアを奪う目的もあるが。
FCも自己資金を要するものは、不動産投資とおんなじ。
自己責任。

こんな不景気下で事業を成り立たせるには、それなりに競合に勝てる見込みが無いと。
そのうち○○○○○21が潰れると思うから、経営が破綻した大家さんがどうなるか見てみるといい。
2年前の建築受注が2700億円、今年はまだ400億円。

なんか最近叩きばっかりだな

>>606
同意だが、それ言ってしまったら、今の日本で需給が崩れてない業界の方が少ないというか、
ほとんどないのでは？

>>601

収入の確認だけさせてもらえば？
年金で食費と家賃が足りてるなら、
人助けと思って貸して上げなよ。
「情けは人の為ならず」とも言うし。

>>621
○オパレスだろうがなんだろうが経営者（大家）が立地と需給を読んで
採算ラインを把握してれば何の問題もない。

かわいそうなのは採算ラインに乗らない物件のサブリースの強制解除
にあった大家だな。まあもともと経営には向かなかったってことだが。

親戚の爺さんが
税対策として
台党さん一本で
ｱﾊﾟｰﾄ&ﾏﾝｼｮﾝを建てまくり完全に営業の言いなりになり全てお任せ状態で信用しきっています。
先の見通しとして
将来ﾈｶﾞﾃｨﾌﾞな考えとしてどのような事が考えられますか？
今から不安で仕方がありません･･･

>>626
親戚の爺さんなんかほっとけ。自分が相続するわけでもなくどうせ関係ない。

>>626
将来、バブルの時みたいに金利が爆上げする。
そして建物は老朽化&住宅のニーズが
賃貸から戸建、分譲にシフトする。
よって空室ばかりになり、家賃を下げざるおえなくなる。
収支が逆転、破産o(^▽^)o

>>625
＞○オパレスだろうがなんだろうが経営者（大家）が立地と需給を読んで
＞採算ラインを把握してれば何の問題もない。

そういう人はそもそもレオパなんかじゃやらないってことに気が付かない点で625は失格。

>>626
大刀が倒産
大刀の保証が切れるか賃料見直しでローン返済額（と修繕費）が収入を上回る。
金利が急上昇（その代わり他の人も死ぬケースでもある）

とまあこんな感じ。一括化利上げだから借り上げの、金額が下がるか倒産しない限り安泰のはず。

金利が上がったら、新築ニーズは低下すると思われ・・・
中古価格も落ちるけどね。
で、たくさん金利払うくらいなら次に金利が下がるまで賃貸ってニーズも生まれる。
かしこい大家は、低金利時に固定金利でローン組んでるから
新築の高金利調達の大家より競争力を保てる。

老朽化は常にあるリスクだけど、将来景気が活性化すると
労働者の流動が活発になり、賃貸需要は増える。

ただ、大東は市場無視の建築するから、家賃下落はレオパレス状態を覚悟しとくべき。
採算が合わない物件から切られるよね。
レオパと大東の違いは、レオパはリスクを大家に転嫁し切れなかったために会社が傾き
大東は会社が傾くよりも早く、大家にリスクを転嫁していくために会社は維持されてる。
（代わりに採算性のない大家は少しずつ沈んでいく）

>>629
レオパと他のハウスメーカー工務店で建てた場合のの収益率の差をお前は把握しているのか？

まあしてるわけないわな

次の不動産プチバブルは
消費税増税のときだよ

野村って一昨年だか大赤字出したじゃねーかよ

>>631
その差って、まさかレオパレス側の宣伝資料からじゃないだろうね？　あり得ないような前提条件を
てんこ盛りした時のご都合主義的な数値だったり。

いや、俺は 629 じゃないが、このスレ的にはちょっと信じがたいから参考までに教えてよ。
自分で調べるほどの興味はないから、面倒なら返事なしでも構わないが。

2ちゃんやってると自分で調べることが面倒になるよな
適当なスレで聞いて答えが返ってきたら
「お前いい香具師だな」とか適当に褒めとけばそいつもホルホルできるし

>>624
収入はやはり10万足らずの年金だけです。
この10年で失踪が2件（荷物そのまま）あったので、
どうしても信じられなくなっています。

>>636

１０万円／月なら食費や光熱費と家賃は成立しそうだね。
後は本人さん見て信用できるようなら、俺なら貸してしまう。
出来れば普段から連絡取れる親戚が居てくれれば良いが、
天涯孤独でも市役所とかに連絡して、民生委員さんとかに、
定期的に巡回してもらえるように、連絡してあげるかね。
そうすれば孤独死とかも予防できるし。

レオパにしても旭化成でも積水でもあいみつしちゃえば
まず最初に大東やレオパが条件で落ちる
逆に儲からない融資付けできない場所だと
旭化成や積水なんかが最初に逃げる

>>637
アドバイス有難うございます。
民生委員という手もありましたね。
アパートに民生委員の方が来られたのを
見たことがありませんでした。

>>639

アパートでも来てくれるよ。
あと体調が悪い人だと、介護認定貰って
在宅介護とかも受けられるし、更に悪くなると
病院にも連れて行ってもらえるよ。

レオパの株価暴落に驚くが、大東の株価維持には更に驚く。
根っこは同じような悪徳業者だと思うが、これが経営者の差？

経営者としては差が有りすぎだな。
都内築2年の大東物件、2年更新せず契約打ち切られたらしいぞ・・・
2箇所知ってる、さすが大東だねｗ

台党さんでアパートを建てた場合の
メリットデメリットを教えてください。

>>643
メリット
「あ〜あのアパートね」というぐらい有名な会社で建てたねといわれる。

デメリット
「あぁ〜、あの会社で建てちゃったのね」というくら評判な会社で建てたねって影で言われる。

>643
メリット：5年ほど周囲に資産家のイメージが付く。
デメリット：10年後くらいを境に、哀れみで見られる・・・かな。

>>642
だから潰れないだよね〜
損切りはやいからねｗ

ドクターズレントハウスとかクリニックレントってアパートよりはいいかな？

入居者がすぐに見つかるなら、ね。

最近あちらこちらで長期金利が上昇するという話がでてますが、
いつからどれくらに上がると思いますか？
国債暴落に伴う、バブル時並の超高金利はあり得るのでしょうか？

借金ないから別に良いやｗ

>>649
銀行の長期の固定金利を見ると判りやすいかも。
それに今固定金利なら変動しようと満期まで上がらないから心配する必要も無い。

上がったとしても10％近いようなバブルの時代なことはもう無いだろう。資金は潤沢に余ってるし
景気刺激策で低金利はまだまだ続くからね。

>>651
ありがとう。
いや、それが変動で借りてる割合多いんだよね。

>649
長期金利が上がるという話は前からあるんだけど
今言われてるのは、実際に長期金利が上がってるって話。
正確には10月から上がり始めた。
でも、今は一段落。
で、これからどうかというと、個人的には上がると思ってるけど
長期金利の先が本当に読めるなら、国債の売り買いすれば儲けられるわけで
実際に今後どう動くかはなんとも言えない。（いろんな意見がある）

ここ15年ほど、金利はいつか上がる、こんな低金利の行く末は、国債暴落の高金利！と
言われ続けてるが、ずっと低金利のまま。

おそらくあと15年はこんな状態のままだろ。

>>653
いや上がらん。日銀のしぶとさを知ってる俺からすれば。

良い物件があったんだがカネが無いｗ

ホントかねが無いとダメだよね。。。

>>656
金はあるから紹介して

>>656
おれにおしえてくれ
[email protected]まで頼む

1.2億だぜ？
砧のスタジオ近くの飲食店。利回りは出てないが地元でよく知ってるので
店舗が埋まれば利回りは15％ぐらいと踏んでる。

あとは検索してくれｗ

融資がつかないなら
売り難い＝そんなに良い物件ではない
と判断するが

659自身が地元なのでどういう所か判断できてるんではないか？
金融機関が融資しないと言う事では無いと思うんだが。

あ〜テナント物件欲しいなー

素人過ぎて何も言えない・・・・・・・・・

>>659

利回り低すぎ。
今後の事考えたら、表面で２０位無いと厳しいと思う。

無茶言うなｗ

まずは、事業計画をしっかり立ててから

都内で表面20％なんてそうそうあるもんじゃない

今は地境に難ありとか再建築不可やら１棟なのに縦に２つの区分ビルとかになってる
昭和の時代の共同ビルだったらあるわな　設備の更新がすげー大変だけど

>>660
融資は降りると思うよ。1.5億までは可能。
ただ、（全額を）借金して買っても返済可能だけどそこまでするのはちょっと躊躇するなあと。
現況の状態では店舗が埋まるかどうかは難しいしスタジオ近くだが内情は良く知ってるだけに
今後入ってくる店舗（あるいは今の店舗が）がやっていけるかも判断しづらい。
かといって住居にコンバートするのもカネがかかってむずかしい。

それと自分自身の事業につかう事務所も欲しいので
それにつぎ込んじゃうとそっちが購入できなくなるから。

検索で探し当てた人がいればだが、オレが思うに店舗が埋まれば（現況が想定賃料で借りてくれれば）利回りは十分取れる。
頼みの綱のスタジオは今後しばらくは大丈夫だが先行きは不透明だと思ってよい。
よって入れる店舗に大きな明暗が生じると思われる。飲食なら顧客はスタジオ頼りではダメ。
レンタルショップではライバルが近所にいる。小物、コンビニ、￥100ショップなどが良いと思うが
地域需要がどうだかは調査が必要。
と、こんなところ。
カネさえあれば買うところだよ。

>>669
あんた他の素人と比べて玄人大家臭するね
あえて俺はテナントには手を出したくない派だが・・・
自己所有のテナント部分を住居に変えたい位だからなｗ

ずーっと空きテナントのままって
よく見るよな
参加費を徴収して
抽選で当たった人に一年くらい
ただで貸すとかすれば
遊ばせるよりいいかもしれんな

テナントは入れるのも一苦労だがそれ以上に出すのも大変らしいぞ。
住居の比ではないらしいので、これからの事考えるとどうなんだろう？

>>669

固定金利だと、１０〜１５年の制度融資かな。
返済考えると表面で１７％以上が限度だろ。
今後の賃料低下を考えると、利回りで妥協は
しないほうが良いと思うぞ。

>>672
昔の契約ではそうだが今は契約で色々出来るだろ？それに入れる店舗（会社）にもよる。

>>673
そりゃ利回りが確定している賃貸住宅ならそうかもしれないが
都内じゃ10％をちょっと越えたあたりでバンバン売れてしまう。
あからさまな上げ底物件は売れないけどね。

経営側じゃなくて部屋をかりているの者なんですけど、先日ガスをシャワーなどに送る機械や
玄関の電気のコンセント部分が壊れてしまいました。電気の方は前からで我慢してましたが、
シャワーの方はさすがに入れないのは困るので大家さんに相談したところ、「もうあんた７〜８年も
住んでるんだし、そんなのは自分で直してよ。」と言われてしまいました。アパートの外観や
住む前のリフォームは私がやるものだけどとも言われました。

いろいろググってみたり、他のスレでも質問したところ、故意ではない設備等の修理は大家さんが直すのが大原則とあったり、
そういった設備があるのが前提で家賃を払っているので大家さんが直すものとあったりしました。
もちろん今回質問している件については故意ではなく、古いアパートなので経年劣化と思われますが、
何だか大家さんに誤魔化されてる気がしてまだ業者さんを呼んでない状態です。

わたくしの方で直すものなのか、それともやはり大家さんに直してもらうべきなのか。
専門の方がいるスレだったので質問させていただきました。

どうかよろしくお願いします。

親切なアホが答える
↓
病気の人が居つく流れ

>>675

大家だけど、当然大家側が治すものだよ。
設備が機能してる事が賃貸の最低条件だし、
経年劣化の場合は設備の不良なのだから、
大家が修繕するのが当たり前だよ。

それに７〜８年も住んで貰ってるなら、
店子に多少の瑕疵が有ろうとも、無料で
直すのが人情と思うんだがね〜。
ただ住み心地が良いなら、トラブルにしないで
何とか丸く収まるように提案しても良いか。
修繕費の見積もりとって、高くなければ半額
持ちますよとかね。

「人情紙吹雪」ってか。

ネタだからｗ

アパートの外観や住む前のリフォームは賃貸人がやるものだけど
って初めて聞いたｗ　ありえんだろｗ

>>675です。やっぱりそうですよねー。そうだと思ってました。
やはりちょっと誤魔化されてたみたいですね汗。

>>それに７〜８年も住んで貰ってるなら、
店子に多少の瑕疵が有ろうとも、無料で
直すのが人情と思うんだがね〜

私もそう思います。ずっと滞納もなく払ってきました。そういうものですよね。

とにかくそういった事で相談してみます。
「大家も金がないのよ」って口癖なんですけど、6万円×6世帯＝36万＋駐車場料なども見積もるとなくもないだろうとか思っちゃいますね。

>>679さんすみません、わかりずらかったですけど、「私がやるもの．．．」って私＝大家さんって事でした。(大家さんが話していた内容)

ご返信ありがとうございました。引き続きアドバイスがある方などいましたらよろしくお願いします。

>>680

> 「大家も金がないのよ」って口癖なんですけど、6万円×6世帯＝36万＋駐車場料なども見積もるとなくもないだろうとか思っちゃいますね。

大家は大家なりの事情もあるだろうし、人の懐を推察して判断するのって良くないぞ

675を疑うわけじゃないが、「壊れてしまいました」って言葉は真に受けないほうが良いと思う。
大抵の相談者は、自分の望む答えが帰ってくるように質問を書くから。

ありえない壊れ方をしてるのに、「自然に壊れた」とか「普通に使っていただけなのに壊れた」と言い張る入居者がうちにもいたなぁ。

一方の話だけ聞いてひどいと思う話の半分くらいは
、もう一方から聞いたらうんたらかんたら。

１３万Ｘ２５世帯で年間４０００万！も稼いでるじゃないか！というやつも居るけどな。。
毎月何百万も部屋が空こうが設備が壊れようが返済してるなんて考えたりしないんだろうね。

でもここの大家はみんなローン抱えてないような素振りだけど？ｗ

>>680
入る時の契約によるよ。
戸建ての古い賃貸とかは、そうすることもあるよ。

少額訴訟した人いる？
何回も請求書を出しているが滞納をしているヤツが一人いるんだが、
今月末も払わないなら滞納３ヶ月になる。
連帯保証人もはらわないなら正月早々に少額訴訟するしかないかな。

>>680です。古い賃貸ですが、戸建てではなく長屋にちょっと毛が生えたような古いアパートです。

今までもトイレの壁の塗装や、台所の水道からお湯が出るようにする工事など大家さんが請け負ってやってくれてたんですが、
今回になって急にそんな事を言われてしまったため困ってました。
ちょっと前にも駐車場を解約したのですが、その分を賄うためなのかペットを飼ってるっていう事で(ちなみに猫飼ってます。)
家賃をちょっと上げられそうになりました。「ペット飼ってる人は毎月払ってもらってるのよ。」とかなんとか言って８年間
毎月手渡しで家賃を払いに行ってるのに急にそんな無茶ぶりをされて本当困りました。
確かにペットを飼う場合に契約時に敷金をちょっと多く払いました。その１度の支払いでペット金？の支払いはもう済んでるはずなのに
とぼけたように「毎月払ってもらってるのよ、あら今まであなた払ってなかったの？それはまずいわね」ってめちゃくちゃ言われました。

ちょっと揉めましたが、大家さんの方で管理してる契約書にも支払い済みという事が記載されてたために事なき和解で終わりました。

そんな事が最近もあったのでなんかちょっと大家さんが信じられなくなってきたというか、勘ぐっちゃうんですよね。

それで契約書によれば「借主の故意または過失による損害は、借主が賠償する」と損害についてはこれしか記載されておらず、
「その他は法の定めるところによる」とまとめられてます。どこを見てもこれ以外の記載は見つけられませんが、
故意による損害は借主の負担だが、経年による故障(損害)は貸主が賠償を負う。という見解でいいんですかね？

↑長文すみません、よろしくお願いします。

大家側にも当然何かしらの言い分も有るだろうし、わからんなｗ
契約書うんぬん出てる時点で大家と店子の信頼関係が破綻してるがなｗ

>>688

簡単に書くと気に喰わないなら出て行く。
皆が優しい大家さんじゃないだろうし、不満持ちながら
済んでるのはつらくないか？
それでも住み慣れた都と思うなら、権利の主張だけを
考えるのではなくて、折り合いをつけることも考えないと。
戦いながら住む選択肢もあるが、緊張感漂うぞ。

>>688

もう一回言うが、おかしな使い方して壊してないなら、
法律的には貴方が勝てる。
設備の修繕義務は大家にあるし、場合に拠れば
損害賠償も請求できる（使えない期間だから小額）。
最終的にどうするか判断するのは、お前さんだ。

>675
大家に自分でコンセント治して火が出ても責任は大家だよねと言ってみる。

実際、ホームセンターに行けばコンセントなんて安いもの。知識があれば自分でも出来る。

【社会】全面禁煙アパート人気　完成前に驚異の入居率１００％　「予想外の人気に驚き。首都圏で広まる可能
http://raicho.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1293366975/

これってどう思いますか？

滋賀県の田舎の方なんですが、最近大●建託のアパートが増えてきています。
建ってるのは元々田圃だったようなところです。
多分口車にのせられて建てたんだと思いますが、大家さんたちは今後大丈夫なんでしょうか？
ご近所さんなので心配です。

知らない事が幸せな事もある大桃美代子みたいにねｗ

>>693
>知識があれば自分でも出来る。
否。電気工事士の資格をもたない人間が壁のコンセントの修理をするのは違法。

>大家に自分でコンセント治して火が出ても責任は大家だよねと言ってみる。
修理自体が違法だから、その場合の火事の責任は大家とはならない。無責任に違法行為を薦めてはいかんな。

>695
このスレを読んで察してくれ。

>>688ですが、みなさんアドバイスありがとうございます。

一応凄く住みやすい環境なので出ていくという選択はないですが、
何とかやんわりと大家さんに修繕してもらう方向で頑張ってみます。

今まで何もなかった訳じゃなく、若干ボケてるってゆうか人の(わたしの)
バイクや自転車を勝手に捨てられた事はあります。

みなさん返信ありがとうございました。

>>698
はい、読んだので気の毒になりました。

しかし、○東建託で建てて実際破綻した例を知らないんだが
本当にあるのか？

http://fund.jugem.jp/?eid=596

元々土地持ちとかの財産家に持ちかけるので破綻は珍しいかも？
損した分は他で埋めれるし。

「30年間家賃保証」とか言って、要求するリフォームをこなさないと契約延期してくれない。
ほぼ無人の部屋でもキッチン等の水回り総取り換え（しかも大○の言い値でリフォーム）。
貧乏大家には無理っす。

今日、知り合いの大工さんから電話があった。
年明け早々に新品同様のシステムキッチン、洗面台、クローゼットドアが
手に入るそうです。ありがたや。
○東建託、さまさまです。

>>699

直した設備には自分の所有権が発生。

何かするときにはいちいち書面で大家とのやりとりを
記録しておく。

時効がくる前に出ていくときにまとめて請求。

>>704スレ違いなんだからいい加減にしろ

>>703
間取りとかにもよるだろうけど。1戸あたり幾ら位なん？
50万くらい？10戸あったとしたら500万ないと契約延期出来ないってこと？

>>706
具体的な金額は聞いてないです。すみません。

ただ、内装及び水回りを取りかえるのだから、一戸当たり数十万はかかると思いますが、
リフォームするのは空き部屋で、入居者のいる部屋は除外なので、
いきなり数百万がかかることは無いと思います。

大家も店子も生かさず殺さずがモットーとか思われ。

>>707
ありがとうございます。
さすがに数百万はありえないかもしれないけど、賃貸や分譲に限らず
ハウスメーカー系だと最初に建てるときの建築費はある程度譲歩するけど、
こういう修繕費とかでメチャクチャぼってるイメージ。んで拒否したら
借家法をたてに解除。
まぁ、少なくとも500万くらいの余剰金がないと苦しいだろうな。

アパート経営よりも投資信託の分配金が注目されていますが、
アパート経営のメリットは節税？

例えば、「２ｃｈ　世界家主」で２ｃｈ分配金レスやブログがたくさん見つかります。

!omikuji!dama

!omikuji!dama

!omikuji!dama

>709
銀行のレバレッジが使えるからでないの？
リート投信買うのには貸してくれないよ。

>>709
もともとは地主って人が多いので相続税対策だったり、売却までは収支がハッキリしないので
とりあえずの利回りだけ考えている人だとか、賃貸「経営」的な部分での節税（生活経費を経費として計上させる）だったりが主だった理由だろう。

銀行も投資や投機にはカネを貸さないが、土地（担保が付けられる）への投資はいまだに融資がつけやすいので
借り入れできる投資としてはまだまだ健在。

>>709
おまえ投資信託の中身ちゃんとみてるか？
タコ配分配金と利回りを混同してるようなおばかちゃん？

貧困ビジネスが今熱い！２．５畳の部屋を月1.7万から4万円で貸し出す業者急増
http://hato.2ch.net/test/read.cgi/news/1293964060/l50

マンションオーナーの老姉妹が餓死…
http://raicho.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1294585665/601-700

賃貸専従の皆さんに質問です。
賃貸やり始めて１年になるんですが田舎なので近所の人の嫉妬ややっかみが結構
あります。法人にはしています。自分はいいんだけど親のほうが気にしてるみた
いなので世間体をカモフラージュする良い対策あればご教授下さい。

あと最近株取引を始めたんだけど皆さんは毎日暇な時間どのように過ごされてま
すか？宜しければ教えてください。

スルーの方向で

暇だと？
こちとら、どうしたら満室になるか研究しとるのに…

株なんてアホらしい。専従なら金足りるだろ？
遊べばいいじゃないか。人生は短いぞ。インドアアウトドア色々ある。

>>718
オフィス借りて、其処までスーツ着て車でで出勤して、デイトレしたらいかがでしょう。
オフィスはワンルームで十分でしょう。

>>722
賃貸事業専従始めたのバレてんのにスーツ来て出勤したら、
「お金無かったのね」「騙されたのかしら」「かわいそうに」
って、近所の人間が結局色々好き勝手言うだけだと思うんだが。

>>722
こういう人多いよ。都内だと結構見かける。

カネがあまってるけど遊んでくれる人が居ないので「仕事してるふり」をしてる。
ちょっと離れたところに事務所と称して借りてそっちに出勤。
趣味のものを持ち込んだり、人と会うときの応接間にしたりと使える。


イナカじゃあやっかみもあるだろうから事務所としてちゃんと機能するようにして
パートのおばちゃんでも直接雇って休憩所兼にして自分の物件の掃除でもやらせればいいんじゃね？
外注化するのも良しだが自己雇用で出来ることもあるからね。

あ、そのババアがスピーカーになりかねないかｗ

>>724
しゅひぎむってしってるか？池沼

一人暮らししようとおもってます
家賃55000+4000で、築4年のマンションの場合、
初期費用ってどれくらいかかりますか？

物件ごとに違うんだから仲介屋に聞くか　ネットで調べろ

>>725
ババアに守秘義務もとめるバカがいるんだなｗ

ババアなんて雇わずに
事務員名目で若い女雇って
その後に…

あなたの余生は無限大の可能性がｗ

ここなんでも相談室なのに敷居高いなｗｗｗ

馬鹿には「バーカ！」って言ってやるのが２ちゃんの優しさ

オレも社長室でシャブられる妄想がとまらんｗｗ

うーん親の意見なんか気にしてる
奴いるのか
親となんか３年くらい会って無い

利回りに対してアパートを安く購入する方法はなんでしょうか？
競売？

全部にアクセスする。

競売は難しく知られていないから安かった。
しかし元々は広く入札を募って高く売るためのシステム。
ネット等で知恵が付いたり競売扱う業者が宣伝しやすくなって高くなった。

しかし債務者は競売より融通の利く任意売却で売りたいんだよ。

>>734
自分で建てる

月末に金が欲しいとかいう会社が売りに出したりするときに即買えば安い
俺なんかは20日すぎに売りたいという話を聞いたらすぐに銀行に電話して調べてもらって
契約関係の書類を見せてもらって1日で即決してるパターンだな
家賃延滞だとか中国人とかそういう物件は普通の不動産屋はやりたがらないし
即決はしたくない　そんなのは後で調整すればいいこと

>718
田舎なら畑で野菜でも作ってれば。
田舎では農業は崇高な仕事(笑)だからカモフラージュできる。

おおまかにいって
・スーツを着る
・作業着を着る

このどっちかで世間体は何とかなる
所詮見た目だ
スーツならプロボックスを作業着なら軽バンか何かに乗れば完璧

質問です。
現在、持ってる不動産は総額で8000万くらいで(実勢価格で)
大家業のみで税金的には赤字です。
この状態で銀行はお金を二千万円くらい貸してくれますか？
不動産には抵当権など一切ついていません。

>>741
赤字んとこｋｗｓｋ
それ次第

>>742
赤字というのは、去年不動産賃貸業を始めたので
リフォームなどでお金がかかったので赤字ですが
今年は多分赤字ではないと思いますが
借りたお金で新しく買う賃貸物件次第では赤字かもです。
お願いします。

それなら余裕でOK
ただしランク低い銀行な

>>744
ですか！
安心しました、ランク低い銀行、分かりました！
ありがとうございました。

ランク低い銀行は、金利が高いですか？
どのようなデメリットが有ますか？

全くの初心者です。
この春、マンションが完成します。
名義は土地、建物、ローンともに義父(年金受給者)です。
7戸ある一室に私たち夫婦が住み、残りは賃貸です。
利は少ないですが、ローン返済分、修繕費の積み立て等諸経費を引いて
30万ほどの残金があるそうです。

私たちは普通に外で働く予定ですが、その残金、年金もらってる義父のものとすると
税金などの計算はどうなるんでしょうか。
帳簿上、一番節税になる方法が知りたいです。

現在、当方専業主婦、夫はフルタイムですがバイトしております。

おいおい30万の残金ってネタｗ？？？
まさかフルローンでないよね？？？

大真面目です…。
フルローンではないようです。頭金も義父からです。
これからもっといろいろ夫から状況聞いて、実際これから
どういう流れになっていくのか、私も把握していきます(これまで蚊帳の外でした)。

七戸だからそんなもんなんじゃねぇの

＞税金などの計算はどうなるんでしょうか。

建てる前に把握してないってありえねぇｗ

>>747

たった６戸で、返済や経費引いて３０万／月なら良いほうだと思う。
ただ、返済期間が２５年とかなら厳しいと思う。
１０年ならおｋ。

>>751
恥ずかしながら、私は嫁なので、義父が打ち合わせその他に
一切同席させてくれないのです。なので夫に都度都度聞くのですが、
どうしても断片的になり、誰一人アパート経営のど素人で、
少ない情報の中、私もそこからキーワードを見つけては調べているところです。

もっと勉強します。どうかお詳しい皆さん、お知恵を貸してください。

>>753

古いタイプの親持さんなのかね〜。
でもそれは、責任を他者に押し付けない姿勢でもあるから、
恨んじゃ駄目だよ。

所得が一番低い人の所得にするのが妥当だが、資産の
譲渡が必要になるけど出来るの？

名義もなにもかも義父
ここで何を相談しても決めるのは義父
税金払うのも義父

>>754
義父のタイプは確かに古いですが、かなり自分勝手です。
息子ですらあまり信用しておらず、人の話は聞かない人で手を焼いてます。

所得が一番低い人となると、現状では私になりますが、厳しそうですね。


>>755
おっしゃるとおり、決めるのも義父なので、ここで嫁が足掻いても無駄かもしれません。
しかしローンはそのうち夫にリレーするようですし、任せておいていいのか不安です。

ありがちな、世間知らずのドケチなくせに、ころっと詐欺られ、大損する人ですので、
私ら夫婦は足さえ出なければいいんです、生活なんて自力でどうにかする気ですので、
ただただ、義父のやり方のせいでせっかくのマンションを手放すことになるとか、
今のローン以上のものを夫が背負うことになるようなことだけは避けたいのです。

なんだかなぁ
そこまで言うならそのアパートに住まなきゃいいじゃん
それか家賃払うか

まず義父に敬意を払うところから話を始めんと
まとまるもんもまとまらんよ

>>756

借り入れと金利と返済年数、それと年間賃貸収入書いてみな。
１００％の稼働率でなら、概算できるとは思う。

自分は仕事もせず、夫はバイト。
それでおいて、義父の投資（人間性含め）についてぐだぐだ言う。
情報はないが、お前らとにかくリスクを低くする為にアドバイスしろ。こういう事か。

>>757

他人を許容出来る器が小さくなったね。
権利だけを教えて、我慢を教えなかった教育のせいだろう。
相手を思いやるお互い様は、今は昔。

>>756
> 今のローン以上のものを夫が背負うことになるようなことだけは避けたいのです。

相続放棄すれば大丈夫。

一番最初の書き込みの時、もっと詳細を書こうと思ったのですが、
うまくまとめられませんでした、すみません。
私が今無職で、夫がバイトなのは、お察しのいい方はもうおおよそ見当ついてるでしょうが
家族で自営で、店舗兼住居に住んでいたからです。
義父の一存で、商売畳むことになり、私ら夫婦はいきなり無職になりました。
店舗だったので、普通の家よりは若干土地が広かったのです。

義父はもちろん夫の親なので敬意は払いたいですが(最低限のことはしてます)、
自営の頃、私は散々搾取されましたので(嫁に情報開示しなかったのはそれもある)、
正直、本当は、これを機に夫とこの土地を離れてもよかったぐらいです。

アパートに住むことになったのは(これも私らの本意ではない)、
そうすることが一番節税になるからということでした。

夫は義父に頭が上がらないのか、大体のことは言いなりです。
それが悪いこととは思いませんが、義父のしてきたことの尻拭いは今までかなり
夫がしてきています(無論私も協力せざるを得ず)。
現在、夫とその辺のことは話し合っていて、
息子だからって何もかも引っかぶることはないんだと言い聞かせているところです。

上記のことは、アパート経営とはあんまり関係ないかと思い、省略してました。
いわゆる後だし乙、ってことになりますね、本当にすみません。

私は別に楽して儲けようとかそういうのはないんです。
今無職なのも、妊娠中だからってだけで、働ける時間さえ確保できれば
また仕事探すつもりです。

私の見通しの甘いところや無知なところ、どんどん指摘してください、お願いします。

>>762

この時間ではレスは難しいから、明日まで待ちますか。
無意識でも己を正義にしたい事を含めて、後で考えましょう。
あやす見なさい。

>>762
借入額と返済額と返済期間、利率は？

マンションを手放して、ローンが残るに1,000,0000ペリカ。

何度もすみません。
762のあと、夫にいろいろ聞いてみました。
もうなんと言ってよいか、何もかもだめっぽいです。眠れませんでした。

借り入れは7000万ほど、返済額は月々30万ほど、期間は30年、
金利は向こう3年か10年？(夫もうろ覚えでしたorz)で、0.1○％(これもうろ覚え)でした。

冗談抜きで、765さんの予言通りになりそうです。

商売畳む時、義父の資産分配(義母と義姉2人います)で、
生前贈与みたいな形で、今まで商売手伝ってきたから土地とマンションを託す、
なんて義父は私たちに言ったのに、託されるまでもないかも…。

夜逃げの準備する方がマシでしょうか。

> 借り入れは7000万ほど、返済額は月々30万ほど、期間は30年、
> 金利は向こう3年か10年？(夫もうろ覚えでしたorz)で、0.1○％(これもうろ覚え)でした。
（おそらく金利は1.○%の間違い）

それを聞いてどうして
＞何もかもだめっぽいです。眠れませんでした。
ということになるのか見ている人はさっぱりわからないよ

7000万てのは小規模
ここには億単位のローン持ち多数だし
普通のリーマンでも3000万くらいのローンは組むしね

アパート経営は借金が億だろうが10億だろうが返せてれば問題ない
そういうもの

問題は賃料とキャッシュフロー
税金まで含めた収支
もちろん空き室率まで入れてのもの

とにもかくにも賃貸経営はもう始まってます
あなたの選択肢は少ない

・義父に協力し全面的にサポートする　（要勉強）
・一切経営に関わらず暮らす　口は出さない
・引っ越して心機一転新しい生活をする

どれかしかないです
何もしないのに口だけ出すってのは一番やってはいけないこと

＞義父に協力し全面的にサポートする　（要勉強）
うるさい夫婦だと義父に嫌われる

＞一切経営に関わらず暮らす　口は出さない
心配し過ぎてストレスで倒れる

＞引っ越して心機一転新しい生活をする
生活力も度胸も無い　行動したとしても夫一族から嫌われる

>>746
ランク低いってのはたぶん信用金庫とかそういうこと。
都銀はあまり助けてくれない。

信用金庫だと金利が高かったり期間が短かったりするので、良く相談することだね。

>>762
義父には保険掛けとけ。おそらく生命保険担保はしてないと思うので別口で。なんやかやいって死ねば解消する。

普通税金的には初年度は赤字になるので掛かってこない。
翌年度以降が大変だがそれも規模がたいしたことないので数十万程度。もっと安いかも。
名義的には義父に請求が来る。

親が建てたマンションに娘が住んだりするが出来ればそうしないほうが良い。
滞納したり賃料を安く設定してりしがち。それは贈与と判断されることも。ちゃんと銀行口座経由で支払うこと。
家計は分けるなどが必要。

親子が一丸とならないとなんでもそうだが解決しないぞ。良く話し合え。

>>747

>>もうなんと言ってよいか、何もかもだめっぽいです。

何もかもって経営的以外、他に何があるんだろ？？？
結果どうなっても、走り出してるんだから腹を据えるしかないと思うんだが・・・
今回の賃貸経営以外にもこれからも似た様な事あると思うけど判断するのは
あなた次第・・・

たびたび本当にすみません。
レスくださった方、本当にありがとうございます。

眠れなかったのは、752さんのレスを見たからです。
ああ、世間(アパート経営)はそういうものなのかと思って目の前が真っ暗になりました。

私の本音は、768さんの選択肢では3番目です。
生活力も度胸もとおっしゃいますがそこはなんとかします。
好きで選んだ相手とならどこへ行ったって食っていきます。どうか見縊らないでください。

しかし夫はここを離れる気は全くなく、既に私たち夫婦は夫一族からは浮いた存在です。
なので769さんのレス通り、うるさい息子夫婦と既に思われてるでしょう。

もちろん必要なことは何だって勉強します。
それと、私が何もしていないようなレスをお見掛けしますが、どうしてですか？
義父の前に出ないだけで、足りない情報を調べたり、義父を刺激しないよう
細心の注意を払って、建築屋へフォローしたりしています。
確かにもっと出来ることはあるだろうと思ってます。
無知を言い訳にする気はさらさらないです。
こちらも義父に夫婦して罵倒されながらも必死です。

口だけ出すなんてことは絶対しません。
とにかく歯がゆい日々なのです。

こちらはなんでも相談室ということで書き込ませてもらいました。
うちのように個人商店→建替えてマンション経営、って方はおられませんか？

ああ、のろのろレス書いてたら、また新たなレスが…。
ありがとうございます。保険掛けるなど、具体的なことを教えていただくと
肩の力抜けます。情けないですが、現在へなへなです…。

なんかくらくらしますがちょっと外出してきます…。

落ち着けよ
ここはアパート経営相談だし家庭の問題はスレ違いではあるが
多くの方が言うようにまず義父と信頼関係を築かないとどうにもならない
いきなりあなたに保険かけますとか言い出せるわけもないし

相手がキ印ならもう関わるな

>>772
> しかし夫はここを離れる気は全くなく、既に私たち夫婦は夫一族からは浮いた存在です。
> なので769さんのレス通り、うるさい息子夫婦と既に思われてるでしょう。

気に障ったら申し訳ないんだが、夫婦って有るけどあなただけがうるさいと感じるんだが
義父と旦那に全て任せて置いた方が、かえって良い様な結果に成るかもしれんよ・・・

>>772
商店からの建て替え、何件か話聞いてるよ。
7000万で60万＋積立？
悪く見て建物だけで年利１１％−１２％ってことか。タダ貸し抜いたらもっと良くなる。
土地が良ければ騙されてる（ブラック企業ではなく大手企業もやるレベル）し、
土地が悪ければ、収益が上がらないよりはマシだから仕方ないってレベル。
建物の面積みたいに規模がわからないと失敗かどうか不明だけどわかっても手遅れだ。
大手と銀行でも、不景気になったら土地が奪われるような計画を平気で立てるよ。
基本的に業者主導で賃貸物件建てたら悲惨なんだけど、あなたの所より悲惨な人はゴロゴロいる。
だから義父は騙されてても「普通」だ。
今どき「普通」では財産は守れないが、行動前に知恵を合わせることができず、
義父と信頼関係を築いて対処することができなかったあなたたちも「普通」だ。
「普通」が「普通」をけなしても状況は悪化するだけ。仲良くすべき。
地主の収奪を狙う業者は、普通の人から儲けられるように知恵を蓄積してるんだよ。

金利の問題があるから土地を守るには節約と繰り上げ返済しかない。

「スゲーよくこんな安い金利で借りられたね。変動で後が怖いけど今は金も余るから
　繰り上げ返済すれば破綻しないし、オヤジ勉強してるね」と旦那に言わせるｗ

>>772
そういうのがうざいと思われるよ。
＞それと、私が何もしていないようなレスをお見掛けしますが、どうしてですか？
＞義父の前に出ないだけで、足りない情報を調べたり、義父を刺激しないよう
＞細心の注意を払って、建築屋へフォローしたりしています。

義父がやりたいことをやってるんだからほっとく。
自分たち夫婦が「浮いた存在」なら、とっとと自立する。
賃貸経営の知識は本とｗｅｂで学ぶ。（カネと時間を掛けないと身に付かない）

今からやれることは
（義父が死んだ後も）借金を残さない　（保険を掛ける）
そこには住まない（他に貸して賃料売り上げを増やす）
売り上げから返済を引いた残りを必ず貯金する（させる）　（補修費などはここから払うため）
自分達の生活が成立するように安定した仕事を見つける。　（ダンナはすぐに腐るので絶対に働かせること）

金利も低く、借り入れも全額じゃなく、地理的な条件も悪くないように思うので
「もう終わったこと」にこだわらないほうが良い。

もう終わったとは、　賃貸は計画の段階で８０％ぐらいが決まっちゃう。
建てた後ではやれることが限られているため。
不動産屋で良い人を見つける、金利を低く借りる、メンテナンスなどは自分達で行う（安く済ませる）など
その程度。いまや賃料は上がることはないからね。

引越はお勧めしないな。そこに住んだ方が自分たちのお金は貯まるし、
上の方で違う事言ってるけど親の建てた家に住むの贈与税かからないよ。
それどころか所得税も減るし。家賃代わりに何か孝行すれば良いだけ。
772さんの家計はヤバいので、家賃オマケしてもらって貯金はすればするだけ正義。
引っ越した方がいいのは、そこを貸した金＞引っ越し先家賃×１．５
くらいの場合かな。兄弟いるから×２か×２．５くらいかもｗ

あと777読んで思ったのは、ダンナさん煽りすぎて殺さないようにねって事。
男が別の仕事に動き出すのは大変だし、商店だったら外へいくのはなお大変。
似たケースで、嫁に就職活動せっつかれ続けて実際に酷い鬱になっちゃって
自殺未遂ってケースもあったから。好きで選んだ相手というなら気を付けて。
ついでに、もしかしたらまだ「資産」かもしれない相続も、順番狂ったら台無しだからね。

旦那が保証人とかになってるんかな？それなら質問者さん死活問題だろ。オヤジだけでローン
組めたなら親父が３０年先も生きてるかどうかじゃね？　旦那せかすなっていうけど能天気な奴
だと全て他人事だからなぁ。
爺さんが建設決めたのもマンション建設の営業とかじゃないの？大刀とかさ。

>>776
借り入れが7000万なので建築費はもっと掛かってるでしょう？

夫に兄弟いるのに夫だけ保証人だったら
相続の時兄弟は特するだけだな

>>781　義姉なんで嫁に行ってたら保証人にはなってないかもしれん。普通長男にさせるからなぁ。
保証人なしなら爺のみのローンでチャラになるよね？

>>780
そっか、そういえば頭金とか書いてあるｗ
それじゃ完全にヤラレてるっぽいね。フルローンだったら土地も無くなる勢いかも。
気の毒だけど、商店→マンションではよくある話でもある。
素人が業者の提案を信頼して成功できる事業なんてこの世に無いからね…。

義父→旦那　のリレー返済とか組まされてるんじゃまいか？

読む限りできることないじゃん　信じて考えないようにするしかないね
それができないなら離婚だな

いまさら何かをしようとしても家庭内がガタガタするだけ。
旦那が亡くなるまでか離婚するまでは、決して口を出さずに信じきれば良い

爺様で３０年じゃ団信も入れんだろうな。

>>778
親の建てた家に同居するのと、親の建てた家に別居するのと、
親の建てたマンションの一室に住むのでは違うと思うが

義父は、相続税対策のつもりだったんだろうけど、
実際の相続はかなり、もめそうだな。

>>789
同意。　揉めてる姿が目に見えます・・・

大阪で餓死した元資産家の60代姉妹も、
きっかけは4億借金してのマンション経営っぽい。

最小限のスキルないのが手を出すのは怖いよ。

>>791　ハイリスクハイリターンだからねぇ・・素人って言うか騙す業者がこれいかんでしょう・・？
商売という名の元に詐欺働いてるようなもんだしキレイな893みたいじゃない。

>>792
手持ちの土地に貸家建てるのって、
よっぽど田舎でなけりゃ、本来はローリスクローリーターンですよ。

で、知識は無く、土地だけ持ってる未亡人だの遺族だのに持ちかけて、
賃貸住宅建てるように勧誘するなら最後迄面倒見ろよ大○住建！

反りが合わないなら、相続放棄して気を楽にするのが一番な気がする。

駅近１分の店舗・事務所ビルなら、どんな店子が入るだろ？
家賃を周辺のビルの半額なら、全部埋まるだろうか？

>>795
安くしすぎると、ヘンな不良店子が入る確率が激アップするから、やめとけ。

>>788
それを区別すると、等価交換で得た住戸はどうするか、賃貸併用二世帯住宅は？とか、
様々な不都合が出るから、区別するのは困難。全て規制するなら、親が老人ホームに
入った瞬間、家から引っ越さないと贈与税？　暴動起こるっての…。
区別は無理とは言わないが、法律か最低限明文の通達で贈与にあたる要件を定めないと無理。
「親の家を子が使わせてもらう」のが贈与の対象外なのだからね。で、明文は無い。
運用上でも、そういう事はしてないでしょ。親の実質所有物でも使用貸借が贈与に
なるのは親所有の法人の所有のケースのはず。（これを間違えてやって徴税される人多しｗ）

賃貸付きの住宅じゃなくて、「賃貸住宅の一区画を子供の住居として提供」だと課税掛かる可能性があるよ。

本来他人に貸せば利益が出るもの
賃料を払わない、ごく極端に安い
事務所として親が設定しているのを子供世帯の住居として転用

結局相場並みの賃料を払うのであればヨソに借りたほうがキチンと区別がつく。
無料なら事務所だとかそういうので設定してないかちゃんと聞かなきゃならないし、
税務署からの突っ込みを覚悟しなきゃならない。

>>797
居住用の建物（二世帯住宅とか同居とか）と、賃貸は違うよ。現状の課税ベースと
相続が発生したときとは違うからね。
同居してた場合と別居していた場合に相続税の緩和措置があるが、それと
この話での問題点は別の話。

>>798
＞「賃貸住宅の一区画を子供の住居として提供」だと課税掛かる可能性がある

あなたでも他の人でもいいけど、これは気になるので、可能ならソース欲しいです。
別に通達や判例でなくても、どこかの税理士系サイトの注意書きでも何でもいいので。

戸建貸家を含む一般的な住宅ならよくて、賃貸住宅の一区画だと
いわゆる社会通念上特別な利益の提供と言えない（住宅タダ貸し無税の理由）
範囲から逸脱するんですかね…。

>>799
他人に貸してる時と親族に貸してる時は
賃借権割合とかで値打ちが変わるよ
この点はやたら税務署は厳しいよ

>>799
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO073.html
相続税法9条を合理的に解釈すれば、
親が所有している戸建て賃貸であろうとアパートの1室だろうと、経済的利益を受けたら贈与税が発生する。
親と同居してる場合は経済的利益が不可分だから、厳密に運用できないだけだろう。

>>799
親と同居してないと課税されるよ。ソース？税務署にでも聞いてでも調べろよ。

>>747
＞名義は土地、建物、ローンともに義父(年金受給者)です。
＞7戸ある一室に私たち夫婦が住み、残りは賃貸です。

所有権のある親世代は「住んでない」ことになる。７戸のうち１戸を子供世帯にタダで貸し出す。
事業性のある部分を「タダ」で貸したら、なんのために建てたのか？ってことになる。
帳簿には建築費、創業費の全額が計上され、そこから減価償却をしていくわけだが、
無償となればその分の面積は減価償却に計上出来ない。（よって償却分の税金が課税される）

じゃあ住宅じゃなくて事務所として計上すれば償却も出来るし、でいいじゃん？ってことになるが、それも無償となれば
事務所としての賃料分が入ってこないことや固定資産税の按分の分が経費として計上できない。（事実は住宅として使っているため）


もし何でもＯＫってことになると、超金持ちな人がでっかい超高級マンションを建ててかなりの面積を
「居宅用」として私用するのに、建築費の全額を減価償却に当ててしまえばその分（他の部屋の賃料収入から差し引かれてしまい）課税できなくなる、ってことになる。
また、世帯が違う場合（子供世帯のみが住むなど）、そこに賃貸借契約が無い場合、無償提供ということになり、
課税がされる場合もある。また同居ではないので相続税の緩和（優遇？）措置も無い。

＞いわゆる社会通念上特別な利益の提供と言えない（住宅タダ貸し無税の理由）
税務署の解釈次第だよ。
例えば超高級住宅を購入してこれを会社の会議室として提供して賃料を吸い上げる方法もある。
アグネスチャンなんかそうだよね。法人税を逃れられるのと、本人は給与所得と不動産所得の両方の良いところを取り、
（恐らく）住宅は減価償却を計上してさらに所得税を圧縮していると思われる。
これらは課税逃れではなく節税ではあるが、解釈次第ではやられちゃう。

>>799
ということで、最初から言ってるが、

親が建てた賃貸住宅に住むなら賃料を払う。金額は相場が正しいが、半額程度も良い。（管理人のように掃除するから、などの理由があればＯＫ）

そこには住まないで他に借りる。　

それぐらいしか出来ないわけ。おそらく同居するほど広い世帯を設定して建築してないだろうし
同居しても管理人代わりに掃除やクレーム処理を「タダ」でやらされると思われる。

ここから先は推測だが、
建築費、創業費を全額減価償却として計上している。
子供世帯に「管理人委託費、清掃費」を払っていることにしている。
と、別世帯に住んでいれば同一性を問われないので、外注費として計上しているだろう。

清掃などの労働の見返りとして「タダで住まわせる」なんてのも（昔から）あるのだが、
結果的には相談に来ている嫁にとっては迷惑な話でしかない。
住まわせてやってる、掃除は毎日やれ、苦情処理もちゃんとやれ、おまえらは働くことも出来ないのか？　などと
言われるだけになる。あげく税金が追徴されたらきっと「おまえらが払え！」と言われる。
なんせ、「タダで住まわせてやってるんだから」ね。。

すいません、質問させてください。
親が所有しているアパート・テナントの管理会社を設立しようと考えています。
親の賃貸収入は月々350~400程、年間で4000万くらいでしょうか。親の歳は63です。
現在私は22歳学生、就職先は不動産販売仲介大手です。
このような条件では課税逃れとしてみなされてしまう可能性はあるでしょうか？

40越えの時の子供か〜とーちゃんエロ過ぎｗ

>>804
ものすごいのほうで誘導しました。こっちが良いね。

管理会社を作るのは法人の設立。司法書士とかに依頼かな。
しかしその規模なら会計士か税事務所が入ってると思うので管理会社を作るのはそこに相談が良い。

管理会社はそのまんま、管理をする会社なのでその規模なら十分必要。
資格は無いがマン管と色々あるので取って勉強しといたほうが良い。
実務（清掃とか保守とか）は外注でＯＫ。
事務所はあったほうが体裁は良いだろう。
管理費はやはり20％以上は無理。せいぜい10-15＆というのが・・と税務署の見解だってさ。

これから就職だそうでまずはおめでとう。しっかり仕事しながら勉強してください。
ほかに今やるべきことは親に生命保険掛けとくことと会計を明瞭にしてもらうことだね。
それと関連してる業者（建築業者、メンテナンス、清掃、会計事務所など）の連絡先や担当者と顔なじみになること。

それともっとも大事なのは「親と仲良くやっていくこと」だ。
すぐ上の>>747を見てみろ。不仲ってのはロクでもない。
社会に出て「他人とも仲良くやってく」ことを学ぶわけだが、まずは親子がちゃんと向き合わなければ
財産はあっという間に散っていく。　まあがんばってね。

>>806
誘導していただき、かつすぐに答えてくださってありがとうございます。
懇意にしている税理士の方がいらっしゃいまして、そちらに色々と親のほうから相談しているそうです。
事務所は自宅の一階をテナントとして貸していましたが、そちらの方が早晩転居なさるので、そこを事務所とするつもりです。
親は根っからの商売人で、自営業を営んでいて、休みの日に競売の情報を裁判所に見に行くのが最近の趣味です。
自分もたまに付いていきますが、あれやこれやと議論をしていると中々楽しいです。

今まで教えていただいたコトでほとんどの知りたかったことは得られたのですが、
最後に、不動産管理会社を立ち上げて役員を一人決めるときに、自分がそれになると兼業になってしまうと思うのですが、
そこの対処方法というのはどういったものがあるでしょうか？

747はオヤジがあれじゃん・・　

>>807

兼業は勤め先が社則で禁止してなければ問題ないだろ。

兼業が原則不可という条件でご解答願いたいです。

>>810
> 兼業が原則不可という条件でご解答願いたいです。

不可なら駄目だろ。

えーと、その場合の対処方法をお聞きしたいのですが・・・
つまり、そんな対処方法は存在しない、ということなのでしょうか。
例えば自分で会社を立ち上げて役員には親がなってもらい、私は給料をいくらか頂くような形で相続税対策、贈与対策をするということはできるのでしょうか？

>>812

税務署は兼業関係ないよ。
見るのは、所得だけ。

>>812
兼業不可なのに給料もらうつもりか

>>812
親が６５まで待つと
相続時精算課税が使えるよ

でも民主が相続税に厳しいから
法改正になるかもね

>>800-803
ありがとうございました。
賃貸住宅の場合、償却とかの問題もあるので、確かに税務署に対して
一貫性のある主張ができないケースはヤラレ放題になりますね。
また、住宅タダ貸し無税の件も、特例的で解釈次第という事なので、
賃貸住宅でやるのは危険そうですね。
やはり特例的なものはそれと同じケース、つまり自宅として建てられたり、
長く使った事がある一戸建てあるいは分譲マンションなどで、賃貸に出して
おらずそういう会計処理もしていない不動産をタダ借りして住むくらいしか
無税使用貸借はやらない方が良いのですね。

>>812
企業の多くが兼業不可って雇用条件にしているには理由がある。

同業で起業されては困る
会社のライバルに情報を売る可能性がある
労働への集中度が下がる
繁忙期の残業をさせられなくなる（拒否すれば解雇も出来るが事実上出来ないため）
副業の負債発生が本業への影響が出ないことは無いから
税務がメンドウ（源泉以外はやりたくないため）
副業で「社長」と呼ばれてテングになるから
社長より偉い人（収入がある）を使うことが出来ないから

ようするに「会社オンリーの奴隷が欲しい」ってこと。

＞例えば自分で会社を立ち上げて役員には親がなってもらい、私は給料をいくらか頂くような形で相続税対策、贈与対策をするということはできるのでしょうか？
自分が管理会社の代表取締役ってことか？給与が発生してもしなくても
「兼業の禁止」には引っかかる。規制してるのはカネじゃなくて「役務」だから。

ただ、不動産関係だと、そもそも親が不動産持ち、金持ちってのはいるので、管理会社の役員とか親の会社の役員とかなら
兼業ＯＫってのはあるかも。
知ってる会社では飲食店の経営、不動産賃貸業、保険会社代理店はＯＫって感じ。
本業に影響の無い業種や影響の出ない権利物的な仕事であればってことだろう。

俺は新卒の就職活動の時親が自営業だったら
隠せって言われたなあ
個人的には親がサラリーマンより経営者の方が
上だって思ってるから不本意だった
でもウソつかないと内定はでなかったね

町のパン屋とかでも隠さないとダメなの？

>>820
なんか会社が嫌になっても
逃げ場があるから駄目らしいよ

>>819
>>820
親が自営ってのは就職とは関係が無い。親の職種で就職できないなどの差別はダメだしね。

逆に親がパン屋だったら食品関係はむしろ雇用されやすいし、農家なら銀行系も硬い。
小売店も関連する職業の会社なら雇用されやすいだろう。
業界の事情も知ってるし、将来の顧客でもあるからね。

困るのは、せっかく雇っても辞めちゃう人。
ウソを付く人や損害を与える人もそう。

>>822
いや不採用理由も自営業だから駄目とは
言わないよ
それは差別だしね
なんか適当に違う理由をつけるよ

今はサラリーマンの子供なんてうじゃうじゃだからわざわざ没個性にする必要はないだろ
どっかの就職コンサルとかの入知恵か？

今は根本的にマニュアル対応しかできないゆとりｱﾎばっかだから自営業出身は歓迎だろ

自営業で不合格でリーマンで合格なんてありえん

>>824
ブラック企業と、本来ブラック企業が似合う体育会系の発想として一般的だよ。
ブラック企業は長く続けても旨味を提供できないから逃げ場の無いのを好む。
体育会系は努力自体に価値を見いだせみたいな考えだから似た思考になりがち。

そして最近は昇進ポスト不足でブラック企業的発想が増えてきているし、
試用期間だけだった契約社員期間を伸ばすとかブラック化する企業も増えてる。

>>825
根本がおかしい

＞ブラック企業と、本来ブラック企業が似合う体育会系の発想として一般的だよ。
そこに就職したいの？　そんなところにしか就職できないの？

ドコの会社だって奴隷のように働いて都合よく辞めて欲しい。だけど
人一倍自立して働けるひとなら大歓迎。良い人材は良い人材を育てる。
自営や経営者の子供ならそういう苦労を見てきているので評価は上がっても下がることは無い。

ブラックだという会社でもようは「いくら稼げるか？」が勝負。
サラリーマンの子供が良いならそういう基準で雇用するのだから一律に「親が自営であることを隠すほうが有利」だと言い切ってしまうのはどうか。

サラリーマンの子供がダメとは言わないが、適材適所で採用されていく。
不動産関係ならリーマン有利ってことはまず無い。親がリーマンで金持ちってのは少ないからね。

そう思っていろんな金銭的人的時間的資源を投入し、育てたら独立や親の家業を継ぐため辞める。

そんな人間、いらんだろ。

>>827
じゃあ「新卒でも経験あり」で面接挑んで来いってことだな。
就職した瞬間から中途採用と同じだけの技量と経験を発揮できるってことだろ。

そんな人間いないってのｗ

だったらなおさら自営の親の苦労を知ってるやつを雇うって。
辞めても今度は客になったり協力会社になる可能性もある。（ライバルってのもあるがｗ）
そういう度量が無い会社に就職したいのかな？ｗ

>>828
自営って言っても社員10人くらいから
100人くらいもいるからな
後者だったらそりゃ特別待遇だがな

一般論だし、825から横槍入れただけの俺は就職活動とかする気ゼロｗ

あと、採用する人間が会社の利益を考えていると思うのも間違いだよ。
「自分にとって使いやすいかどうか」の方がよほど重要。
そして、自分が貧しい（行く所が無い）から働くという人間にとって貧しさは価値。
自分より恵まれた人間を取るメリットを考える度量のある奴ばかりではないよ。

そして、採用した奴がクズでも良い会社という事もいくらでもあるし、
逆に採用した奴が賢く理性的でもブラック企業という事もいくらでもある。

一般論ｗ
マイ理論が一般論ｗ
何でも知ってるようでも経験値がゼロｗ

仕事しなよ。いろんな経験しなよ。いろんな人の話を聞いて回れよ。
そのついでにアパート経営もしろよ。

>828
お前の読解力の無さと、独りよがりの考え方にうんざり。

まあ会社が嫌になって逃げられても
会社は損
ノウハウを身につけられて、親の商売に戻られても
会社は損

採用しても損ばかりだから
不採用って結果だな

まぁ、普通の考え方として、
逃げ場がある人間より、逃げ場がない人間のほうが企業は使いたがるだろ

大家（オーナー）さんやるなら借りる側の心理もよ〜く勉強必要あり！

このサイトは結構役に立つよ。

http://chintaitokutoku.web.fc2.com/index.html

宣伝通報しとくわ

初歩的な質問なんですが
建設途中のアパートがるのですが(2010年12月31日現在）
2月中旬完成予定なのですが
今年の確定申告はするのでしょうか？
大まかな手順を教えてください
参考になるサイト等ありましたら教えてください！

>>831
このスレ、君にはちょっと居心地悪いんじゃない？
人とカネを管理する側になるのに就職活動なんて要らない人もいるんだよ。
「たたき上げの社長」とかって、それが珍しいからそう形容されるんだ。

>>837
売上ゼロなのに申告するのかいな
還付申告か？

>>837
個人の所有になるのであれば２２年１２月までのお金の収支を申告。
アパートの建設に関係あるもの、例えば不動産仲介料とか登記代だとか
土地の調査費とか建設会社の着手金とか、そういうのは来年度（２３年１〜１２月まで）に
計算することも。
そこらへんはどうなの？

昨日クビになった

内容証明出したら連帯保証人の親が3ヶ月分の滞納家賃を振り込んできた。
やれやれだ。

08年竣工・小田急線某駅前
鉄骨造3F階 1k×8世帯

について相談があります。
実はこの物件はわたしの母が建てたものでが去年他界した為、娘のわたしが譲り受けました。
わたしは25歳のOLです。
父は幼少期すでに病死、両親が他界してわたしに委ねられたこのアパートの清掃管理について最近気になり、こちらに相談にきました。
自宅が6駅ほど離れている為か、竣工後に1度見に行ったくらいで他界後、休日を利用し様子を見に行ってきました。
が・・・あまりに敷地、共用部にポイすてや吸殻が多くあり、何ヶ月も未回収のゴミ袋らしきものも・・・
更に、エントランスドアや各戸ドアもかなりキズや汚れがありました。
生前は母が自身で清掃をしていたようで、誰もやらない今までの状況が露になったわけです。
募集退去の仲介は不動産屋に任せてあるのですが清掃は専門の業者などに委託するのが普通なのでしょうか？
よろしければ教えてください。

清掃業者に依頼するのが普通。
仲介する不動産屋と仲が悪くないならそこに相談して紹介してもらう。
清掃内容や金額は見積もってもらうこと。
清掃に不満があれば業者ではなく不動産屋に入れること。

高圧洗浄とかの清掃は年1回ぐらい、あとはほうきで掃除する程度のを
月数回入れればいいんじゃないかな？金額は抑え目にしておかないと
年間結構な金額になるからね。

まずは自分で掃除しにかよったらいいんじゃない？
最初は大変だが一定度きれいになればそんなに大変でもないよ。通う方が大変。

あんたがほっとき過ぎたんだろ。
さっさと掃除に通いなさい。

入居者さんで綺麗好きな人がいたらその人にお願いすると言う手もある。
風呂なしトイレ共同のボロアパート持ってた時に頼んだことある。
月2万で業者よりピカピカにしてくれた。
無駄に広い廊下にも毎月ワックスかけてくれた。

トイレ掃除がない分もっと安く頼めると思うよ。

ボロアパートなんだけど床が抜けそうで怖い
床鳴りするし冷蔵庫がある所がへっこんでる感じ
微妙な上り坂を感じる

みなさん自分の物件は
こういう機能が付いてるから
相場より家賃が多少高くても入るって
何か自慢してください

私の物件はこのままでは賃料を叩かれる
一方になりそうです
工事の値段によっては一か八かやってみたいです

広さ

結構ハッタリが効くのはカラーテレビドアホン

>>850
大家ブログでその意見見てなるほど〜と思い付けてみた。
先日用事があって店子さんちを尋ねたら、
ピンポーンと鳴らしたとたんに「はーい？」と開けてくれた（初対面）。

田舎ではあまり意味が無いかと。

うちではモニタ付きドアフォンは評判がいいよ。NHK、新聞を始めとして各種、訪問セールス、宗教勧誘に
対して効果抜群みたい。いまの機種は相手の静止画記録も残るタイプが多いから相手も警戒して無茶な
こともできないようだし。

>843

25歳ＯＬで迂闊にアパートに掃除しにいったりするとなめられる恐れがあるぞ。
かなり年上の男性（親族でそういう人がいればいいんだけど）経由で、近隣の
不動産屋に管理委託するのが良いと思う。もっと言えば、手取りは減るけど、
どこかの会社に一括借上してもらえば尚安心だね。

天涯孤独のアパート持ちの２５歳ＯＬか

いまだに不動産業は（独身）女性には厳しい。

>>849
>>850
>>851
レスありがとうございます
広さはありますし政令市です
ドアホンがはったりききますか...
参考になります

えっと流れを読まずに質問してすみません。

親が持ってる土地付一戸建ての賃貸物件を生前贈与してもらうことになりました。
（生前贈与には余計な費用がかかりますが、やむをえない事情がありまして・・・）

でも、名義変更だけで家賃収入は親にそのまま行きます。
それは全く異議はないのですが、

私の年間所得が家賃分増えるんですよね？
→　所得税増える　→　かなり困ります。

そこで考えたのですが、

　・家賃振込先を私にする
　・親を管理人として雇う
　・給料として家賃相当を親に支払う

このやり方でプラマイゼロになるでしょうか？
ちなみに別々にすんでますし生計も別です。

もし上記の方法でＯＫとしますと、雇用契約書を交わすだけで良いでしょうか？
どこかに届出が必要などありますでしょうか？

どうぞよろしくお願いいたします。

>>857
ひとつ間違うと往復ビンタで贈与税を取られる。
（親→857の不動産贈与の分は仕方ないとして毎年の857→親の家賃収入分まで取られる）

失敗した場合の被害額が大きいので、税理士に相談するべき。
これが身内の相談でも、下手なアドバイスをせず税理士の所に連れて行くよ。

その上で思ったことを書くけど、
振込先は偽装でしかなく真相が露見したら大変な事になるし、
管理人は家賃の１割か多くても２割（必ず認められるわけじゃない）だし、
給料はきちんとアドバイス受けて確定申告しないとダメだし状況によっては難しい事もある。

そしてアドバイスを受ける際は、生前贈与の動機も話して、全体として相談すると良いよ。

>>858さん

ありがとうございます。
生前贈与で相続時精算課税制度を利用する予定です。
ちなみに超田舎の物件なので非課税額内に収まるようです。

税理士には相談したいのですが、
なかなか日程が合わないのと
行くまでにいくつか要点をまとめたいと思い
色々考えてしまいます。。。

でも、早めに相談に行くようにします。
ありがとうございました（*＾＾*）

>>850
これぜんぜん効果ないね。ついてりゃいいね！ってその程度。
それよりシャワートイレのほうが効果的。但し新品に限るけど。

>>846
逆のケースを知ってるぞｗ

新築の物件から住んでる住民に清掃を頼んでいたらいつの間にか大家のように振舞ってて
付け届けしない住民や業者には嫌がらせ。
自由勝手に改造。
清掃をしたりしなかったりといい加減。（大家が遠い＆高齢＆信用してるので任せきり）
と、やりたい放題。　だからオレは絶対にお勧めしない。ガチでやりあったからね。

>860
本当にカラーモニタドアホンの効能を知って書いてるのかね？w
「ぜんぜん効果ない」ってのはちょっと眉唾だな。あなたが付けた1件の人が
たまたま気に入らなかっただけのことを、大袈裟に言わないようにw

>>860

古いのは捨てるのか？

NTTに勝手に光対応集合住宅に登録されてた
工事の承諾もしてねーのに好き勝手やりやがって

いろんな意見が欲しくて再度書き込みます。

858さんの助言どおりプロに相談は絶対します。
今のところ相談相手の筆頭は司法書士さんになりますが
なかなか予約が取れません。（大阪市在住なんですが・・・）


その前に考えられるだけの節税の方法を知りたいのです。
「ふざけんな！」と言われるのも覚悟の上です。

生前相続しても、相続した物件の家賃は親に行きます。
それは全く文句もありません。
ですが、登記移転するとその収入が私のものになるので
所得税が大幅に変わってくるようです。

ようです・・・と言うのは、
現在、病気療養中＆休職中＆傷病手当で生活しているからです。
だからこそ、このようなコアな話題を家族でする時間があったのでしょうけれど・・・。


法に触れず、家賃を母に、私には何も負担がかからない方法はないでしょうか？

勝手なように思える質問でしょうし、私自身もそう思います。
それでも、裏技がございましたらどうか、ご伝授下さいませ。

要不要かはわかりませんが、相続の背景などを書かせていただきます。
かなり重いし、グダグダ文章ですので読み飛ばしてくださって構いません。


当方、37歳♀独身会社員 （現在療養中のため休職＆傷病手当生活中です）。
母は67歳、年金生活者です。（父も健在）
母とは住んでいる県も生計も別です。
兄が二人おりまして両方とも既婚です。
上の兄は養子に行き子無、下の兄は実家の近く在住で子有。
不動産贈与には双方にOKをもらっています。

本来であれば死後相続の予定だったのですが
養子に行った上の兄の奥さん（義姉）が
数年置きに理由を絶対言わない借金を作ります。
当初は100万ほどでしたが、金額よりも兄義姉夫婦と徒歩圏内に住んでいる
義姉の実の父母には絶対言えないからと
兄経由で私の父にお金を借り、数年かけ返済、というのを数度繰り返しています。
その額がどんどん上がるのです。
一番最近は去年で、1千万になってました・・・・今までは返していましたがこれから先は分かりません。

というか、なぜ、人に言えない借金を繰り返すのかが理解できません（by 母＆私）

父はともかく、母は私や下の兄に確実に何かを残したいようで
生前贈与を・・・との運びとなりました。

また、生前贈与に踏み切ったの大きな理由の一つに
私は役所的にはかなり重い障害を持ち（2級）、一生独身宣言をしているので（子に遺伝は絶対NG！）
そんな私の老後を心配してのことだと思います。

支離滅裂でスミマセンが、相談内容は本気です。
どうか、よろしくお願いいたします。