アパート経営なんでも相談室【118号室】

大家の皆さん、色々と情報提供・知恵の出し合いをして
満室御礼への道を歩みましょう♪

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう

＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。

前スレ:アパート経営なんでも相談室【117号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1265727751/

>>2-3 過去スレ＆関連スレ

アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
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http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/
アパート経営なんでも相談室【111号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1206070059/
アパート経営なんでも相談室112号室【人任せ】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1216995925/
アパート経営なんでも相談室113号室【人任せ】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1235006960/
アパート経営なんでも相談室【114号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1240146670/
アパート経営なんでも相談室【115号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1248186258/
アパート経営なんでも相談室【116号室】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1256735034/

次スレ立ては　>>970　を踏んだ方でお願いします。

ぃちぉっ
3月は1件も入らなかった

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適当に住み分けしてください。
他にも保証会社スレッドや借家人のスレッドがありますので参考までに。
保証会社パート５
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1234269814/
《家賃滞納者を訴えたい》
http://society6.2ch.net/test/read.cgi/court/1216747498/
京都　Ф　敷金返還請求　Ф　京都
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1075112096/

ネットで調べると「副業として」とか書いてあることが多いけど、
本業として向く職業では無いんですか？
あと、まず普通に働いてからアパートを買うべきなんですか？

アパート住民じゃない奴が駐輪場で、スケボー乗り回してうるさいんだけど
警察に通報して注意してもらった方がいいかな？
夜20〜24時の間に必ず来るから夜行性みたいな連中だし

>>6
別に本業にしたきゃすればいいだろ。

>>6
本業は地方公務員とかそんなんでしょ。

>>7
ただちに

>>8生活できますかね？
平均な収入で一般的な生活ができますかね？
>>9
それがないと難しいですか。

さっきテレビでやってたが
２０１５−２０２５年には
単身世帯が増えるんだよ
人口は減っても、世帯数はふえるんだよ
これからは１ＤＫだな

>>12
それまで持つかどうか微妙な所

http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1267567168/
実話かね？

>>11
そのくらい計算しろよ。
600万で一般的な生活とするなら

不動産所得600万得ようとすれば
NOI何％で総額いくらの不動産を運用すればいいのか。

そしてその資金を自分が捻出できるのかどうか

sage忘れスマソ
>>15
すみません。計算します。

>>11
そんなことも調べようとしない奴はアパート経営に向いていない
アパートに限らず経営者向きではないな

専業でやるってことは
完全に逃げ場のない起業独立だからな

うちは不動産収入が800万ほど。所得としては400万ほどだが
専業としちゃやってない。やるきになればできるだろうけど

10戸で家賃収入が年合計480万、
管理費とかの支出が年合計30万だと年に450万の利益で、
660万のアパートを一棟買いして30年で払うと、年120万にしかならないな・・・
5棟買えばそりゃ600万だがそううまく行かないよな。

100％儲かるなら大企業が投資しまくってるよ

34歳大家だけど不動産経営を専業でなんて考えたこともないな。
副業というか片手間でできる投資くらいの感覚でやってるよ。
専業でやってしまったら種銭が生活費にとられてしまうじゃん。
だから家賃収入にはほとんど手をつけないで貯まっていくだけにしてる。
頃合を見計らって、物件増やしていく感覚だね。

現在実質利回り13%でも、効率の良い稼ぎ方じゃないなと思い
投資先は変えつつあるけど。

やっぱりむずかしいですね。
副業でやってる人が多いのがよく分かりました。

このままずーーーーっと空き室が増えて、問い合わせ客が全く来なくなったら
どうしたらいいでしょう？
借金もゼロで土地は自分のものです。
木造アパート２戸で１２０坪です。

今後の参考にしたい。

私が住む分にはタダで住み続けられます。自分の土地と自分の建物ですから。

売ってどこかの企業に１０階建てでも建ててもらい、そこに私が無料で住み続けるという手もあります。

どちらが得でしょうか？

予言者はいません。自分の未来を決めるのは自分の責任で。

ネットで調べると「副業として」とか書いてあることが多いけど、
本業として向く職業では無いんですか？


本業にするにはリスクが高すぎるよ

埋まらなかった・・・、流石にこの時期まで来ると
マトモナ人が埋まる可能性が低くなる
不動産屋数件一般で掛けてたんだが


持て余す程じゃないけど、このまま、１年埋まらないと
売却かな・・・

>>22
本業やってなければ、金も借りられなかったよ。
本業あっての投資だよ。

>>27
初めて一般で複数の仲介業者で
募集したけど、２カ月で
５人くらい紹介（契約決定は最後）
してくれた所と、一人も紹介して
くれなかった所もあった
敷金とか家賃も同じなのに

仲介業者も数回れば
すごく熱心なところにあたるかも

>>23
>>24
＞売ってどこかの企業に１０階建てでも建ててもらい、そこに私が無料で住み続けるという手もあります。
等価交換か？もうやってるところないだろ？

駅前（10Ｆ建てＯＫ？商業地域？）とかなら問い合わせがなくなることは無いはずだがｗ


地元の不動産屋に相談したほうが良いと思うけど

地域
駅からの距離
建築に必要な資金の調達可能度
想定賃料の調査
利回り15％以上あるかどうかの計算
やる気度

が判らないとねｗ

本業じゃない理由

先祖代々の土地の維持が目的（元は農家などが多い）
さほどの成長が見込めない（投資額が大きく借り入れが難しいため）
建物の建て替え時期が来ると大きな借り入れが発生するため
超長期にわたる投資なのでリターンが見込みにくい
不労所得に抵抗がある
管理会社のめんどうくささを職業にしたくない（もともと金持ちだから）
経済能力を不動産投資に使いたくない

ほとんどはこういう感じ
本業の人もたくさん居るけど会社作ってそこの役員で給与もらって仕事は不動産屋や管理会社に丸投げして
自由に暮らしている人のほうが多い。

利益を再投資したり、ちゃんと会社（本業）として動いている人は少ない。宅建とたっついでに不動産屋を開業したり
飲食店を開業したりする人もよくいるよ。

>>21の拡大路線が当たり前みたいなレスは違和感があったけど、
>>31の理由は納得できる

>>29　何件か問い合わせあって、立会いもしたんですけどね
家賃を値下げ要求されて。値下げとか応相談とか、なんて出してないんですが
そういう交渉はしないのに何故言ってくるのか・・・


それ以来、その手の話は仲介さんで断ってもらってるけど
もう数件同じ区内に業者サン居るんで、そっちでも頼んでみようかな
確かに業者サンによって引きに差がありますね。得意不得意があるのかも

仲介業は契約させてなんぼだからな
事情があって焦ってるんじゃないのかね

　　　　　 　 　 　 　 　 　 　 　 死　　　昨　　　　過　　　お
　　 　 　 　 　 　 　 　 明　　　ぬ　　　日.　　 　 ご　　　前
　　 　 　 　 　 　 　 　 日　　　ほ　　　死.　　　　し.　 　 が
　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 ど　　　ん.　　　　た　　　無
　　　　　 　 　 　 　 　 な　　　生.　 　 だ.　　 　 　 　 　 駄
　　　　　 　 　 　 　 　 ん　　　き.　 　 誰.　　 　 今　 　 に
　　　　　　　　 　 　 　 だ　 　 た.　 　 か.　　 　 日
　　　　　 　 　 　 　 　 　 　 　 か　　　が
　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 っ　　　　 　 　 　 は
　　　　　 　 　 　 　 　 　 　 　 た

　　　ﾞ' ､,,_.　-‐　' "´￣　｀ﾞ'' 　 ..,_
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｀ﾞ'':.､
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ﾞ':.、
.　　　　　　 ｒ‐=ﾐ　　.;..　　　　　　　　　　　ヾ、 .,,__
.　　　 　 　 ヽ:::::ﾉ　_,,..　..,,_　　　　　-‐　　　　ﾞ:.、 二二ニ＝ミx
　　 　 　 　 ,,.　 '"´　,. ‐─-ミ ､　　r= ､　　 　 :.:ミ　　　　 　 :,:;/
　　　　　 　 　 　 　 {:::.:..:::::.:::::::ﾞ:.＼ヽ::::::}　 　 　 :ﾐ.　　　　　..;:/
　　　　　 .:..　　　　　＼::.::::.::.:.:.:ﾉ　 ﾞ:..￣　　　 　 :;,　　 　 .::／
　　　　-‐ ‐　　　∵∴:.:.7 ∴:´　　　';　　 　 　 　 ;:　　,.:／
　　　　 彡'　　　 : : :. .: /:. .: :. :.　　　 i　 ..,__　　 　 i,:;／
　　　　　ノ ..___,,..　-─- .._　 　 　 ヾ ヽ　　　　 　 .;:'　　┼ヽ　 -|r‐､.　ﾚ　|
　 　 　 　 ﾉ　　 　 　 　 　 ｀ヽ　　ヽ　＼　　　　 　 ;:　　ｄ⌒)　./|　_ﾉ　 __ﾉ

うちなんて家賃値引き交渉なんて無いよ。
毎度客さえ来れば一発契約です。

ただその客が全く来ないんです。
アパート前の貼り紙のみが営業媒体。
不動産屋は昔何度か頼んだけど全く紹介してくれません。
今まですべて貼り紙見た客のみです。
このままなのかなあ・・・

>>36
>アパート前の貼り紙のみが営業媒体。
これ、最強かも知れないですね。
だって、欲しい人の前に現物があるわけでしょ。

つhttp://www.youtube.com/watch?v=JnfyjwChuNU

>>36　張り紙か・・・自分でやるって事ですかね？


私は無いですけど滞納とか、管理とか任せると便利ですからね
プロの業者サン挟んだ方が、借りる人にもトラブル無いし
最終的なコストが安いと思うので、業者サンに任せてます
後は借主見つけてきてくれたら最高なんですが・・・。


私が死んだり、ボケちゃったりしたら迷惑かかるんで
自分でやるのは考えてませんよ（能力も無いし）

http://page6.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/f81714576

張り紙をこれに変えればバッチリだ

>>36
自分も>>39と同様に管理を依頼しているけれど、管理会社も管理物件と仲介物件とでは扱いが違うよ。
下手をすると、管理物件を素晴らしいと思わせるための見せ物件になっている可能性もあるし。
便利というか、苦情対応している暇が無いので、管理を任せているのだけれど、プロの目から見てどうしたら客付け出来るかなど勉強になるよ。

>>33
＞家賃を値下げ要求されて。値下げとか応相談とか、なんて出してないんですが
大手のエ＊ブルなんかも言って来るね。

店子が客でもあるから良く思われたいので「大家さんに値引き交渉してみます！」的なこと。
相場より高い。（敷金２ヶ月礼金２ヶ月とかの条件も）
早く決めたい（営業マンの都合、営業所の売り上げの都合などさまざま）
とっとと決めて、「あの会社なら任せられるな！」と、管理委託をされたい。


手数料なんか賃料下げれば下がるのだから、値下げ交渉をやるってことは自殺行為じゃないのかね？

値下げ交渉して欲しいと思ってる客の立場で考えるなら、
値下げ不可とは聞いていない仲介屋がそれを取り次がないなら、
それは不誠実な仲介屋ってことだよ？
値交渉が入ったら「客は他にもいるし」「物件は他にもあるし」でいいじゃない。
ていうか最初から値下げ不可で出しておけよ。

仲介業者が１社だけだと
値下げしないと入らない物件なのか
値下げで早く契約したい業者なのか
分からないからね

一般で何件かに仲介頼んだ方が
いいと思うがな

都内で個室型ゲストハウスを運営しようと思っています。
居住用賃貸マンションの数室を改造します。
管理人さんにＯＫさえもらえば大丈夫ですよね？

>>45
つ旅館業法

>>46
？

>>43
?

まあいくらこの先空き室が増えても、たたんでどこかのアパート借りて住む気にもなれない。
土地・建物自己所有だから、住む分にはタダだからなあ。
これがアパートたためない一番の理由。

意味不

>>49
住む分にはタダって・・・維持費かからんのか？
そんな殿様商売しているから空室増えるんじゃね？

投資物件を購入する時、売主から設計図とか地盤調査、修繕履歴などの情報は貰えるのですか？
他に知っておいた方がいい事はありますか？

>>52
あるのはある　無いのはない　全てはケースバイケース　投資物件というのは買う人が勝手に名前をつけてるだけ
あるようなものは高く売る気なので当然高い　俺は地境や書類不備で瑕疵を突っ込んで買い叩く

>>49
アパートに自分が住んでるの？
めぞん一刻みたいな感じを想像

売らなければ損しないとか、
そういう類の人でしょ、
根本的な考え方が違うから
相容れない。

ウチの親が駐車場跡に新築で建てたけど本当に安物って感じのつくり。
知り合いの建築士はマンションと同じ構造にしました。とか言ってるが
実際驚愕したよ。軽量鉄骨に石膏ボード木造にモルタ、フローリンングは合板な上、
歩くとやたら軋む。64歳の建築士と同じ世代の親にとっちゃ満足かもしれないが
明らかに今後の経営が危うい物件。本当によく考えて先のこと見つめながら建てないと
ウチみたいに残された人間が大変な重荷を背負うからね。

親が満足していれば十分だろ。
相続が重荷と考えているのなら、放棄すればいいし。

>>56
文句いうなら引き継ぐな

>>56
土地値以下で売りに出しておけばいいんじゃね

>>56 かわいそうに
うちの近所にも一昔風なアパート建ちましたよ。
新築なのに６戸中1戸だけ入ってる様子。
木造でもコンクリ風サイディングとか使えばそれなりに見えるのにな。

全然かわいそうじゃないよ。
俺の息子なら、文句は言わせない。

RC風サイディングとか使って時点でゴミ物件ｗｗｗｗｗｗｗ

先のことはわからんよ
今良いと思うのが平凡に見えて
木造風の古風なのが良く見えるようになるかもな

うちの近所の売り地や分譲地なんか元銀行の跡で地下2階まであった躯体を撤去しないで
そのまま土で埋めてたり鉄工所跡の土の色が変ってるのに建売住宅建ってるし

04年に親から継いだ2棟、築22と26のうち26の方を自宅新築で解体して判明したことは
なんと手抜き施工の数々。当時の施工会社は○島を母体としてたらしいが書類が紛失して詳しいことはわからん。
こうなると同じとこで建てた22年のが心配だわ・・・

バブルの時代の建物なんてそんなもんだろ

>>64
水が枯渇した未来の世界で、
隠された地下室から水か出た！とかなりそうだな

ならんけど

景気は回復しつつあると思いますか？

景気は戻ってるけど内需は戻ってない
プログラム開発系の人間が東京に集中してるけど製造は壊滅的に戻ってこない　完全に量産レベルは中国や台湾に
移管してる

景気はいまが最高に近い。賃貸市場もいまは景気いいけど
これから徐々にやばくなると思われる。
人口減時代へ突入。これは景気が悪かろうが良かろうが
今後数十年間は続く。我がマンションに空き家がでないことを祈るだけだ・・・

>>69>>70
レスありがとうございます
ちなみに今現在のアパート経営で実感されている話ですか？
例えば物件が高騰しつつあるとか…

お前は、相続人からアボンしといたからな。

>>70　糞ニートの心配することじゃねぇだろｗ

>>64　銀行あった所なら、場所は良さそうだな


畑でもするんじゃなければ、ドウでも良さそうだが

ショボイ計画

草加の生活保護目当てに、支給対応家賃ギリギリの物件を建てる。
必ず空室が出るから、そこに自分が偽名で住む。
一階は、ミニ店舗。
このうちの一戸にたこ焼き屋を開店する、総菜屋でも良いか、弁当屋でも良いか
仕事は昼だけ。

で管理は地場不動さん、名義は法人で・・・あくまでこそこそ地味に暮らす。
ああ契約の時は、欠席だな、
変装していくとか、どう？

自分で書いてみてせつなく成るわ。

お前ら、俺の考えてる、貧困ビジネス隙間計画の真似スンナよ。

ショボイというか100％バレる。
なんでかわかるか？

法務局かひ？

大家初心です。
大学院の息子が8戸のうち1戸に入居しており、休日の清掃や雑務をやらせてます。
こういう場合、息子にこれらの賃金を支払う義務があるのでしょうか？
ちなみに不動産屋には入退業務に、金銭面の対応だけ任せております。

別に義務は無い。
要求されてないなら

>>79
あるわけないだろ
つうか払っても青色専従者の届けしないかぎり経費参入できないぞ

家族の賃金を経費参入できないんだったら

本人→他人→家族って迂回させたら
経費にできそうだがどうなんだろう

>>82
脱税

>>821　ニートでも思いつく浅知恵を
誰もしていないのは何でか？

とか考えた事は無いのかな？
そういう話は税金スレでやれ

本人→他人の段階で所得税がかかるだろ

>>82
青で申告すりゃいいんだよ
でなきゃ法人にするか、

年間トータルで百万とかそんな規模なら脱税すりゃいいんじゃね？
重加算付いたところで、申告の手間暇考えりゃどっこいレベル

>>79　大体お前はその、ニート化しそうな息子の方だろ？

>休日の清掃や雑務をやらせてます。

で支払う「義務」、とかなんて発想せんよ

ニートが内弁慶っぷりを発揮して暴れてんだろ

>>86
青は面倒だろ
本にもおすすめで無いって書いてあった

脱税じゃなくて
別の人間が作った管理会社にメンテを依頼
管理会社に家族を雇用させるetc

就職無いスネカジリ息子が２ｃｈでパパン達から
金貰う口実を教えてもらいに来た、と
普通は>>81みたいな発想から質問するだろ。義務ってなんだよｗ


「大家初心者」　ならまず８戸全部他人で生めて
息子さんには自立してもらいなさいよ。

>>89　妄想いいからさっさと自活しろ、働けカス

>>89
青よりそっちのがスーパー大変だよ、
というか意味が良くわからない。
申告自体は申告ソフト使えば白と大差なし。

築40年以上する空きボロビルですが、
この場合も収益還元法で価格を決めるのでしょうか？
買う側としては土地代だけいいと思うのですが…

>>93
収益還元法ってなに？

現利回りはこうだ！だから価格はこうだ！
とか一律に誰かが決めてるわけ？

立地と築年数によって収益還元法による想定利回りが変わるのはあたりまえでしょ。

>>94
「書き込む」ボタンを押す前にもう一度見直した方がいいよ

ぽまいら　ゴールデンウィーク前から新規入居のお客さんが動き出したよ。
このまま行けばゴールデンウィーク中に残りの空室　埋まりそうだ。
皆の健闘を祈る。

買う側からしたら土地代だけだけど　壊すこと前提なら解体費を誰が負担するかだ

>>96　俺、出会った人に直に勧める事にしたわ
誰か居ませんか？って


多分人間関係気まずくなるだろうけど、しかたない
コレで見つかったら不動産屋には報酬やりたくねぇ
あいつ等やる気有るんか？　

ないだろ、お前の物件みたいなクズ紹介しても
誰も借りないし

いまや個人のコネで借りる人は少ない。
いろいろと便利なのだがそれがわずらわしかったりモメた時にややこしくなるのがいや。
値切ることも難しいし退去の際の原状回復もモメる原因になったりするが知り合いじゃあ言いにくいだろう。


どうしても見つけたいなら
自分の番号入れたチラシ作って近隣のアパートに入れる
自分で広告出す
自分で看板作って通りに掲げる
自分で割引キャンペーンとかを考えてそれを広告する
他の不動産屋に仲介依頼をする

そのうえで、
契約の際は自分で作った書式で契約する
契約更新などすべての作業を自分で行う
滞納督促、クレーム処理も自分で行う

これをやるってことになる。カンタンなことだよね。

↑本業じゃないととても無理だな

テスト

【調査】 鳩山内閣支持率、さらに下落２２・２％　鳩山首相の指導力「評価しない」９０・０％
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1272250577/l50

ttp://www.e-fudousanhanbai.com/category/oldapart_details.asp?id=10723
例えば何ですが、上の物件って良い感じでしょうか？
それと、下のサイトから、1000万前後で良い感じの物件ってどれがありますか？
時間のある方参考に教えていただけるとうれしいです。
ttp://www.e-fudousanhanbai.com/result.asp?syubetsu=26&change=1&hyouji02=%8C%88%92%E8&hyouji02=%8C%88%92%E8&nensuu=0&area2=&free=2&keyword=&x=106&y=25

>>104
http://www.kenbiya.com/list/t=2/z=r2

>>100　一番難しいのは客寄せだな、埋まらないと始まらん
後は中卒・高卒でも出来るわ

その埋める作業を業者がしねぇんだから仕方が無い

以前、駐輪違反について質問させていただいた新参者ですが
こちらでご指摘頂いたことを参考に、明らかに長期間放置された入居者以外の錆びた自転車について
市に連絡をして引き取ってもらいました。教えてくださった方、ありがとうございました。

話し変わりまして入居者の会社員女性が隣人が同棲しているのではないかというクレームを不動産経由で言ってきました。
深夜、2人の会話が延々と聞こえステレオやゲームなどの音も聞こえるそうで寝付けないとのこと。
不動産屋がビラを貼るとのことで経過待ちなのですが、万が一改善されないという連絡が合った場合は
大家の私が直に伺うことになるのでしょうか？この女性は改善しないなら越すと言っておりまして
私としては両方出て行って欲しくないのが本音ですが、強く出るべきか黙認するか天秤状態です。

たまに彼氏が遊びに来てる程度だろ、それは同棲とはいわんし、退去理由に出来ん
規約に入れてもどうせ、無効


苦情入れた側も、より重い形で言えば動くだろって吹っかけてきてるだけ
本質としては深夜の騒音だから、そこを注意すると良い。続けば
騒音出してる女側を退去させたら良い。


何処かのプロ市民の寝言で、迷惑行為の違約金は違法だのほざいてるけど
こういう場合の違約金って、他の入居者の為に必要なんだけどね。



>私としては両方出て行って欲しくないのが本音
ご尤も、この時期に出られてしまうと中々埋まりませんよね
俺も本当に埋まって欲しい

>>105
投資目的なら良い物件のかな？比較的新しいみたいだし
問題点ってありますか

ＵＲの空き部屋、例年なら異動期に入れ替わるはずだが
東京以外のところが今年はほとんど埋まらないらしい。
おそらく地方支店や営業所の統廃合で東京集中なんだろうな。
ttp://www.ur-net.go.jp/sumai/

民主が仕分けしてるからな、警戒してるんじゃないの
自民の流れで天下った官僚が冷や飯くうだけで
事業自体は乗せ換えで殆ど変わらんと思うよ


ってか家主すれで何でイキナリＵＲの話なんだ？
土地貸ししてるのか？

>>106
業者がしないのではなく、そもそも「客が居ない」んだよ。

輪を掛けて客が賢くなって事前に調べてから乗り込んでくるようになったから相場もわかってるし
妥協もしない。ヘタすると指名で廻って入居契約する。となるとブス物件は内覧無いまま終わり。
ムリに案内してもムダ足だし妥協しないからムダな行為。気に入らないとなれば他のお店に行くだけ。

あと、東京や都会に来る人がかなり減ってる。少子化の影響もあって学生がかなり少ない。
学生が減れば数年後の社会人層も確実に減る。若年の社会人は増えているが以前のようにちょっと高くても
良い設備や広い所を・・というのが減った。モノを持たないので狭くても良いからかなり安い物件を！とか
ちょっと歩いても良いのでより安いのを。。とか、そういうのがかなり増えてる。


募集も個別にチラシ配布やればよいがその費用負担は大家が出せるか？
ポイント定めて配布するにもコストが掛かる。さらにいえば同業が管理する物件にまくわけだから
かなりの反発もあろう。先細りなのに新たに広告（しかも投資額に見合った回収出来ない）を出すことも出来ない。

そんなことをやるよりも「大家さん、少し下げますか？」というほうが早いわけ。
相場よりも下がれば契約が決めやすいってこと。
隣の物件よりも多少狭くても設備が悪くても駅から遠くても、「差額が１万円も違う！」となれば
速攻で決まるってわけだ。ただし客が居ればの話だが。。。

>>112　御託はいいから客見つけて来いよ

>>113
不動産屋の仕事だろ？ｗ　

不動産屋の仕事と言うけど、管理物件と仲介物件では扱いが違うんじゃね？
管理物件にしても、大家側が管理会社側が動きやすい環境を作らないと、動くに動けないだろうし。
不動産屋に対して文句があるなら、業者変えればいい。
自分は円滑な関係を保って満室にしてもらっているから文句はないよ。

夢のような賃貸経営
ttp://www.homemate.co.jp/rent/dtl.asp?kt=01&bn=805322212205

>>116
＞高耐震重軽量鉄骨造　2階建　8戸

重量鉄骨なのか軽量鉄骨なのかハッキリしろｗｗ

見て貰いたかったのはそこがどんなド田舎かってとこだったんだけど、
楽しけりゃいっか。

>>117
重軽量鉄骨は東建のオリジナル商品じゃなかったっけ？

しっかし、確実に保証料率UP&保証賃料DOWNがすぐそこに迫ってるプランだな。
「相続税対策で建てませんか〜？」ってかｗ

>>119　色んな所が一括借り上げとかやってるけど
あんなのやるメリットってどこにあるの？　


ＣＭやってるような某企業とかはチャリンコ状態だから
需要が無いのに物件確保に血道あげてるけど、ありゃ潰れるだろ
何処かに譲渡されたらあの会社の場合はどうなるんだ？

>>120
地主の御老人には安心なんだよ。
先祖代々継いできた農地を自分の代で手放すのはイヤだ。でも子供は農家はやりたくない。
そんな時に「賃貸事業で土地の有効活用しませんか？」とレオ、大東、東建と来る訳だ。

「私、アパートなんてやった事ないし、こんな田舎に入居者なんて集まらないんじゃ･･･」
「当社で建てて頂ければ、空室でもウチが家賃払います！大丈夫です！」
「まぁ･･･。でも、募集とか解約とか苦情とか･･･」
「当社が管理します！オーナーさんの代わりに全て行います」
「まぁ･･･。でも、年数経ったら設備壊れたり･･･」
「当社が修繕します！巡回して不具合は全て当社で修理します！」


「まぁ･･･。夢みたいなお話ね。これなら託してみようかしら！」

知り合いの大工さんに聞いたんだけど、
築10年でほとんど傷んでないシステムキッチンやらの水回りを、
総取換えするらしいね。＞大○建託

ほぼ未入居でも取り換えだって。
新古品をタダ同然で分けてもらえるから嬉しいけど、
こんなシステムを承知する大家さんがいることにちょっと不安になる。

デザインが古くなるから交換なんでしょ
人生いろいろ、大家もいろいろ

違うよ。
設備入替えや外壁修繕等は保証の条件。「家賃保証」という人質を取られてる。
家主も自分で部屋なんて見ないからわからんし。挙げ句、保証料率アップ、保証賃料ダウン。

知り合いの大工さんいわく、
「儲かるところから儲けるから、気にせんでいい」
らしいです。

でも申し訳ないような気がします。

>>121
「先祖代々継いできた農地を自分の代で手放すのはイヤだ」
が理解できない。
ご先祖様は、農家をやるために農地を残してくれたわけで、
農家を廃業することが出来るのなら、農地も手放していいかと思う。

>>126
お前は何もわかってないな

>>127
ええ。さっぱり理解でない。

>>124
違わないだろ
新しい方が契約決めやすいから、まだ使えるけど設備を更新させる

ご先祖様とかなんだかんだ言うけど
「楽に簡単に儲けたいな」だ。
それだけ

>>130
あ。理解できました。ありがとう。

新築3階9戸RC造を現在経営中ですが若い学生世代の入居者が多く
・敷地にポイ捨て
・深夜の騒音
・申告なしに同居
・エントランスを汚す
・階段手摺りを一部破損させる
・ゴミだしルールを守らない
・自転車、バイクを定位置に止めない
・共用部へ私物を置く

騒音に関しては近隣より苦情が2回ありまして、注意はしました。
3月に1名退去した際に部屋の清算確認で後から確認しましたが相当な荒れっぷりで
敷金だけでは足りずでして。入居者の世代が若いだけに、他人の建物を借りて住むという感覚が
全くないように思えます。人様の建物にお金を払って住むのだからどんなに荒らしても勝手だろう
という考えからか、自宅同様に扱う。後の入居者のことを考えない。また、壊した物は弁償するという考えがない。
こんな感じなんでしょうね。
本当に大切に使って欲しいです。

>>132　ここで、そういう単なる愚痴を長々書く事に違和感を持たない
貴方だから変な学生が入るんだと思うよ

普通、長文愚痴失礼しました、とか書くもんだろ

そんなあなたに３０年一括借上

すみませんでした。
どうかお許しください。

長文愚痴禁止なのか？ｗ
誰ルールだよｗ

愚痴をどこぞに書き込むだけじゃ
借りてる人に変化がなんかおきるわけなし。

>>136
スレタイと>>1からして愚痴はスレ違いだろうなぁ

2年経営してるけどまだまだ課題はある。

>>132の愚痴はアパート経営してたら普通に思う不満だろう。
気持ちわかるわ。

> 先祖代々継いできた農地を

農民がようやく手に入れ生きる糧を育んできた、一族の魂がそこに眠ってるんだよ
楽して儲けたいとかそういうレベルじゃねえだろ
年寄りになってボロ家が老朽化しても一人で住み続ける人はたくさんいる
たくさんの思い出が詰まってる場所はここしかないんだよ
土地なら貸すという形なら誰かの役にたってくれたらいいかもしらん
最後まで譲れない財産なんだよ

>>132
＞人様の建物にお金を払って住むのだからどんなに荒らしても勝手だろう
＞自宅同様に扱う

この二つの文は矛盾してないか？
人様って・・・君は自分に「様」付けする高飛車な奴ってことがよくわかったよｗ

「自宅」（＝自己所有物）として認識しているなら丁寧に扱うと思う。
「共有物」（＝自分のものじゃない）だからこそ、丁寧になんて扱わない。
終いには「家賃払ってるんだから、どうでもいいだろ？」と開き直る。

そういう人種をターゲットにした君の負けだ。

>>141
本当にそういうレベルじゃねぇなら
真剣にどうやったら儲かるのか考えればいいだけ。

>>143
ただ単純に

農業は儲からないから廃業
↓
空き地は固定資産税が高い
↓
言いくるめられてサブリース方式で保険かけて建築
↓
予定通りお金も入ってきてウハウハ

その後は保証料が下げられて借金地獄になることも知らないんだろ。

>>144
は要するに
>>130
だろ。

魂だの先祖だの言うなら真剣にやれよというだけ

>>121

よく見かける「先祖代々継いできた農地」というフレーズは大半が
（無自覚の）作り話。

戦後の農地解放で棚ぼた式に手に入れたケースがほとんどだ。
なぜならごく少数の地主と土地を持たない大勢の小作人がいたのは
明らかなんだから。だが、ウチはもと小作農で、農地解放で土地を
手に入れた、と正直に語る地主なんてまずいない。

ぽまいら　喜べ　３〜４月に退去して空いていた部屋が

黄金週間前に全室満室になったぞ

グズグズしてるとシーズンに乗り遅れるからがんばれよ




＞戦後の農地解放で棚ぼた式に手に入れたケースがほとんどだ。
＞なぜならごく少数の地主と土地を持たない大勢の小作人がいたのは
＞明らかなんだから。だが、ウチはもと小作農で、農地解放で土地を
＞手に入れた、と正直に語る地主なんてまずいない。


・・・？
うちは三〜四代前に十一の高利貸しから金を借りて田んぼ買って
土地広げた子孫なんで先祖の血の滲む努力を自分の代で無くす事は出来ないと思っている
・・・ただし　若い頃は「早く売ってしまえば税金とかも考えずに気楽だな」っと思っていたがな。
まあ法務局行って先祖代々の土地謄本を出してもらえばすぐわかることさ。
棚ぼたで手に入れた人は無くすのも早いから今の時代にどれだけ棚ぼた地主が
残っているかは知らんけどね

>>146
うちは、先祖代々受け継いできた土地を農地解放でほとんど失った
だからこそ、残った土地をできるだけ子孫に残したいと思う

うちも半年空いてた部屋がやっと埋まったよ、お礼に業者に奢ったよ、
たなぼたという言い方はおかしいな、自作農主義という法律ができたんだから
実際耕作している人間が権利を得ただけの話、法律が変わることなんてしょっちゅう
ある、現在だって小作権はあるだろう、それをちょっと強化すれば、所有権は
すぐなくなる、ようは土地ってのは、所有よりも利用に意味があるってことだ。

そろそろスレ違いでは

30年一括借上にしてる方いますか？
デメリットって何かありますか？

>>150　だよな、アパート経営ってよりは土地活用相談スレになっちゃってる

>>151
そういや借り上げの人は来ないね。そういう人は相談する必要も無いしね。



借り上げされてた人がこないだ辞めて自主管理に切り替えてたよ。
管理費だなんだが高いらしいｗ

おまえら草刈りとシロアリの季節ですよ

除草剤撒いたから、無問題

アパートの退去に関することでかなり困っています
質問させていただきたいのですが、
ここでお聞きしてもよろしいですか？

>>156
経営者ならいいんじゃない？

>>157
経営者ではありません
大家さんと借主の間に入っていたものです
ここではスレ違いになってしまいますね・・

どこか質問できるスレをご存じないですか？

この板のスレタイ隅々まで読んで該当すると思うところでいいんじゃねぇの

マンション形18戸経営で大家も入居しています。
ここ何年か大家である私のウチにあいさつに来ない入居者ばかりです。
これって普通になりつつあるのですか？
また、入居者同士のあいさつもないようで町内の名簿記帳に行った時に
入居者同意の名前すら知らない住人ばかりで驚きました。

>>160
どっちが商売人でどっちが客だ？
商売人が客にあいさつするのが常識だろうが。

そんなとぼけたこといってる大家がおおいから世間が大家に冷たくなるんだ

まぁ入居者同士の挨拶はなくなりつつあるな
あくまで戸別なんだし赤の他人同士ってわけだ
昔は親しくなってお茶飲みくらいや世間話もしたもんだ
こう言う俺も年だなぁーって感じる

新築のアパートがまもなく完成するのですが
名前決めで迷っております。
候補は次の通りです。

・インフィニティ岡野
・フォルテ池尻
・アーバンコーポ池尻
・コーポ岡野
・シティーメゾン池尻
・ハイツ岡野
・メゾン池尻

岡野と言うのは私の苗字でして、立地は世田谷区池尻
積水RC4階・1階は貸し店舗で2,3,4階は1DK世帯です。
どれがいいでしょうか？

コーポ岡野

かな。分り安いのが一番だよ。

言葉にリズムとメロディがあると良い
CMソングを想像してみよう

メゾン池尻、かな
地名+わかりやすいのがいい

おかちゃんち池尻

平凡な名前にすると
内見の前に跳ねられる可能性アップだよ

けど気取ったのやウケ狙いも嫌だなあ

じゃあ自分のには客が付かないような名前つけたらいいじゃん

賃貸岡野

岡野プリズン

アパートの雰囲気に合わせればいいんじゃないかな
特に防犯やらデザインに力入れてるでもなければコーポやハイツでいいんでない

>>164
賃貸物件岡野荘

>>160
アパートに住んでいて隣の住民の名前なんて知るかよ。

売りに出した場合、苗字の付いた名前より
地名が付いた名前が良いと思う。
自分が売る気無くても、相続後とかわからないしね。

>>164
岡本財閥池尻ガーデンプレイス

積水のリストか

岡野スカイツリー

イジリー岡野♥

長いとうざいのだが長いほうが高級っぽいかんじ

ガーデンヒル世田谷とかグランドライン池尻とか

名前が入っているとちょっと安っぽい。あとなんとかファーストとかセカンドとか、１番館とかそういうのもださいかんじ。

ガギグゲゴの行がいいやすいかな。ガーデン、グランド、ゴッサム、ギブンズ・・・

そこに住む人にとっては住所になる名称だから
「好きな感じ」よりも「うざくない感じ」のほうが重要

↑
この行為　２ｃｈにおける宣伝行為にならん？
↓

野人岡野ヒルズ池尻

２チャンネラー岡野

岡野リバブル

岡野シリーズ　ザ・池尻

イジリー岡野

同業で悪いけどたまに笑っちゃう名前って結構あるよな。
ラブホみたいなのとか木造ボロアパートで英名使ってたり。

インフィニティ泥沼

大家の名前を使うのは昭和な気がする。
池尻って地名もいまいちピンとこない。

「メゾン東世田谷」とかどうでしょう？

もう代官山って名乗っちゃえよ

鬼畜ハウス岡野

>>164　の人気に嫉妬

たまたまさっき所有物件の前歩いてたら
「うぉおおおおおおおおおおおおおおおおおおおお
ジャンジャンジャンポンポンポン・・・」みたいな大声が聞こえたわけ
みて見るとベランダで入居者と仲間が半身で騒いでた。
知らん振りしたけどいいかな。

半身?

レジデンス岡野が見てる

岡野の尻

いやいや、ここはライオンズ・ヒルズ・岡田とか、高級っぽい名前にしようぜ！！

岡野だった・・・orz

岡山ハウス

マカロニほうれん荘か一刻館にしようぜ
空室率0%

生まれ変わってもアパート経営やりたいですか？

時代と環境による

とりあえず世田谷は入れるな

とにかくうざい。なんとか世田谷とか世田谷なんとか。。。住所見れば判るんだからそういうのはいらない。
あと個人名もいらない。田中さんがメゾン田中とか笑える。

ギャル文字にしたら？

⊃→ﾎo岡野
/ヽｨ〃ﾉ岡野
乂`ﾉ〃冫池尻

コーポ関東

それなら、コーポ日本にしておけば
どこの国のアパートかすぐにわかって便利だろ？

まあ良いじゃないか、休みなんだし

愛国コーポ大日本

フィールズヒル池尻　

池尻エリカ

Ｊ−岡野
岡野ジャパン

苗字が付いた名称で、オーナーが変わって、
名称が変わる場合、住人の住民票も変えなきゃいけないの？
役所が気を使って、一括でやってくれないのかな？

住民票にマンション名
書かれてないなあ
xx号xx号室だけどな

ファイナルクライシス岡野

ああ


ttp://www.youtube.com/watch?v=3o0VsLimqcs

日本アパート

≫7は 1秒でも 早く 通報すべき 場数 踏んじゃうと そこを 使えるのが 普通に なっちゃうよ！

>>211
いいですね　岡野をひっくりかえしてプラス地名
決定させていただきます。　ありがとうごさいました。

>>220
ついでに池尻も「ヒップポンド」にしたら？

ｘｘｘ３号館とかにすると、物件をいっぱい持ってそう・・・

調布市や狛江市なのに「○○成城」とか
三鷹市や練馬区なのに「○○吉祥寺」とか
ああいうのって効果あるのかね
俺はせこい感じがして悪印象だな

千葉なのに東京デ○○○○○○ドとか？

>>220
ヒルガーデン池尻はいかがですか？
ガーデンヒル池尻だとゴルフ場見たいかしらね？

ヘルス岡野

サッカーの岡野っていただろ
だから

野人ハイツ岡野

これでいいよ。

お前らまじめに名前に答えて、いい奴らだな。
はじめはヘンテコだなって思う名前も、そのうち慣れる。

バカなの？

ええ

フィールズヒル池尻　フィールズヒル池尻　フィールズヒル池尻　

3回しゃべってみたら舌噛んだけど？

フィールズヒル池尻 　イモ臭くなく、とんがってもいない、やくざ臭もしない
無難でいいんじゃないの

>>223
確かにせこい。ただ、三鷹で「○○吉祥寺」の場合だと
武蔵野市側の吉祥寺駅の方に近ければまだ考えられる。

阪神タイガース4番岡野

オカーノ池尻できまり

サイレントヒルおっかないの〜

てか生活費やローン返済とか抜いてほんとに帳簿上赤字だしてる人っているの？

岡野でフィールズヒルかぁ
鈴木でベルツリーと大差ないなぁ。

メゾン・OKANO
とか
ハイツ・オカノ

>>238
ウチの父親が２６年前に「ベルツリー×××」って名前でアパート建てた。
ええ、もちろんご多分に漏れず鈴木です。
昔は一ひねりしてあってユーモアがとか言われていたみたいだけど
今じゃちょっとなぁ・・。な、ネーミングセンスですよね？ｗ

岡野マンション
マンション岡野
どちらかだろうな、名前などどうでもいいんだよ、
他と、識別できれば。

仮に、グランデール岡野とでもつければ
入居者が引くね、中元、歳暮の時、グランデールではな。
名前は、他と識別するためのものであり、奇妙な名前でなければ
いいと思う。

>>240
コーポだとかよりマシｗ
ここの連中は自分の好みとか、
自分が笑われるんじゃないかとかバカな事ばっか考えてるけどなｗ

>>237
たくさんいるだろ？むしろ帳簿上じゃなくて実際に収支が赤字の人。

ダマされて赤字になっちゃった人
一括借り上げが見直しになって赤字
投資マンションが赤字

中堅以上のリーマンだと副業の赤字を給与所得から引けるので所得税の浮きが儲かる。
そのうえ資産（ワンルームマンション）が３５年後に自分の金を使わずに取得できる。

資産を増やすちゃんすですよ〜とか言われちゃってかうわけだ。

>>237
事業主貸とか元本の返済は経費に入らないぞ？
帳簿上赤字になることなんてざらにあるだろ

利回り８％空き室２０％としても６．４％

これで固定資産税だの減価償却だけで赤字になるのかって話
ローンの馬鹿は経費引いて税金払い返済するからフロー上赤字とかわめいてんでしょってこと

てか、実感として、フローマイナスじゃぁ面白くない
　　　　　↓
つまり赤字感覚なんじゃないかな

ナン億つぎ込んでも、一家の生活危ないご時世だもの

土地がこれから上がると思うぞ
買うなら土地つきを買え

ゴールデンウィーク中って、不動産屋はどうなんですかねえ。
２月からの空室が埋まらなくて、密かに期待はしてるんですが。

だめなら、２回目の値下げをしないと（トータルでー７０００円）

うちが頼んでる不動産屋は休みだぜ。
うちは満室なんで、問題無いけど、不動産屋って客商売なのにね。

値下げしてるんで高い部屋と安いので１万円ぐらい差がある
いいのかなあ

新築マンションだって売れなきゃ大幅に値下げするし別にいいんじゃね

>>252

でも借主から請求があった場合は、それなりに対応しなきゃならないんだよね。

法律上は、賃料増減請求権ってのがあるから。
実態はどうなってるかは、知らないけど。

>252　更新の時、気持ち値下げしてあげれば。

新規募集かけるとき、ある不動産屋さんは、礼金0.5、ある不動産屋さんは
礼金１とるの知ってる。高く礼金とる不動産屋さんの方が客層はいいんだけど
お客を連れてくる頻度は安い礼金の不動産屋さんの方が多いし、良く決まる。
もちろん両社とも、大家からは１カ月礼金とる。
借りる人も礼金安い方に仲介とのめば良いのにと思うだけど。

>>252
ウチは更新のときに下げたよ。￥2000ぐらいだけどね。
下げることで姿勢を見せることも大事。

あとやったことないけど更新があと半年とかになったらこのまま住むならなんらかのサービスがあるとかの
告知はいいんじゃないかな？
商品券あげるとか、ルームクリーニングのサービスとか。。１万ももらえたらラッキー！と思うだろうね。
ちんりょうは負けずに経費にも出来るしでいいことばかりだろう。更新するにも費用を払うわけで
更新してすぐ退去することもあまりないからね。

現在、中央線荻窪駅近隣にて新築3階建マンションを建築中の新参者です。
親が自主管理で苦労しているのを見ており、大手に集金管理（一般管理）
を任そうと思っています。
現在、ミニミニ（ミニテックではなく本体の管理部）かスターツアメニティ
のどちらかに絞ったのですが、何かアドバイスございますでしょうか？
いわゆる、仲介大手の系列管理管理会社ではなく、専業の管理会社の方が
小回り利くのでしょうか？
物件概要：駅10分、１Ｋ(30�u）×6戸、重量鉄骨、オートロックマンション
諸先輩の皆さまよろしくお願い致します。

>>257
＞親が自主管理で苦労しているのを見ており

ここ具体的に
話はそれからだ

258様
実家は大阪なのですが、いわゆる低所得者向けアパートでして、滞納が
多かったので、親が回収に苦労していました。
今回は親とは別に（資金援助なし）で、自己資金を自分で貯蓄して、
土地からマンションを建築します。
本業はサラリーマンですので、必ず管理はどこかに任せる必要があるの
ですが、仲介大手の管理会社がいいのか？　賃貸管理の専門業者（又は
荻窪で地場のい業者）がいいのか迷っています。
ささいな事でも結構ですので、アドバイスお願いします。

>>257
７万X6戸で４２万、年間２５万も管理費払う余裕があるならどこでも同じ。
新築じゃ建物のトラブルも少ない。入居者のトラブルもRCならあまりない。鉄骨でもちゃんと作ってあれば騒音トラブルもあまりない。

入金確認は必要だが滞納は保証会社が保証するしあとは入居者のトラブル関係だけが問題となる。
これも２４時間対応のサービスもあるからワンクッション入れたいならそういうのを探せばよい。


ただし、管理を任せた分だけ客付けしっかりやれよ！というのであればまた違う話になる。
任せられた不動産屋（あるいは自分で客付けできる管理会社）なら必死に埋めようとするよ。
その点は自主管理とは大きな違いがある。

あと、新築なら業者のほうで一括借り上げとか提案してこないのか？ｗ

あ、サラリーマンか。。一括借り上げか管理会社のほうがいいな。
不動産屋系がいいんじゃねえ？トラブルは似たり寄ったり。大手なら大手なりにあるよ。
町の不動産屋のほうがマシなこともあるし大手でよかったってこともある。

260様、261様
早速のレス大変ありがとうございます。
大変参考になります。
管理費は必要経費と思って支払うつもりです。
あと、施工会社がいわゆる地場工務店ですので、サブリースはないんですwww
当然、大手ハウスメーカーにも色々とプランを出させましたが、防火地域
内・耐火建築物なので、大手だと限定的かつ高額見積もりになりましたので、
工務店にしました。　
まずは、今週末にミニミニとスターツのアポを取りましたので、内容を
聞いてこようかと思います。

ビル一棟借りの場合、廊下/階段/エレベーターも占有と考えてしまうんですが、
そこで消費される電気代や蛍光灯などはオーナー側・テナント側どちらが負担するのでしょうか？

入居者のひとりが隣人部屋から明け方、壁に凄い衝撃が何度もあり困っていると連絡があり。
夕方、行ってみると苦情を行った女性部屋の石膏ボード3m×2.5mに押し出された歪みがあり
こりゃ大変だと思い、隣人宅へ行ったが留守だった。一応確認の為入ったが
案の定、完全に割れてたわ。この部屋は会社員男性が入居中。一応携帯にかけたが不通。
一体ナゼあそこまで壁を破壊したのかねぇ。こりゃ修理も大変だ・・・。

うちの低所得者アパートは退去後立ち会いで部屋を見ると壁に穴あいてるもんね
ほとんど男がやるんだけど単なる個人的な八つ当たりだろな
新築RC建てるサラリーマン氏は変なトラブルも少ないだろうからうらやましいよ

もうパルコンで建てるしかない！

荻窪だったらAブル保障は来なかったのか？

>>265　そんな奴居なかったけどな。まあ、家賃安かったとは言え
普通の国立や偏差値高い大学生が店子だったからトラブルもなかったが
ＤＱＮだと家賃高くても変な奴多いよ。バブルの時が一番酷かった
有名な会社に勤めてるからってマトモってもんでもない。


>>264　←大変だな・・・借金取とかに追われてたらそいつ等が
荒らしたかも知れんが。扉蹴る馬鹿もいるからな。

住宅メーカーだろうが自社物件だろうが
専業業者はサブリースはやるよ
見積り出させると負けると思うから実名出すが地場なら
日商べっくすとか吉住ホームとか今は金が無いみたいだから条件でないであろう
レオパレスやら大刀やら

基本自分が住むように中古木造アパート買ったとして、
汚くてもいい状況の場合、どれくらい持つものでしょうか？
50年くらいは倒れたりはしないですか？
築40年くらいのは売りに出てるので40年は平気そうなんですが・・・。

>>270
余った部屋はどうするの

余った部屋は貸すという感じで。
例えば千葉で４棟空き１で１０００万で築２０年のアパート買った場合
空きが増えても良いので修繕をなるべくしなくても３０年は持ちますか？

>>272
新耐震基準以後だし
築２０年ならもちそうなきがするけどな

旧建築基準のうちのアパートは築３８年だがあと１２年はどうかな、、、
いまんとこ大規模な修繕はしてないが、
隙間風らしき風がどこからともなく入ってきてるし、
そろそろヤバそうな気がする

>>272　木造とかならとっくに寿命終了だろ
鉄筋でも２０年目安だし。構造的には大丈夫でも水周りで
資金投入しないと客来ないぞ。


そういう物件は工務店とか大手不動産会社が、大抵先に話
持ちかけられてるはずで、そういう所が手を出さないって事は
収益が出ないって事だから。逆に改修して利益出るときは先に
業者が手を回してる。


もし他にもそういった連中が同時に買いに入ってるなら
買っても回るだろうけど、全くの素人が、内装や改装を
委託した上で収益出るか？　って事だと厳しいかな

売りに出てるアパートでいい物件はないね、情報出てる段階で売れ残り物件。

持つ家は昭和３０年代でも大丈夫
駄目な家は平成２桁でもボロボロ

木造でもうちは昭和32年築だぞ。

もつ、もたないはどこで判断するの？

知り合いの大工さんの実家は築100年でまだまだ健在だそう。

すっごい安い借家買って、リフォーム頼んで、
床とかはがしたら、笑っちゃうくらいの安普請。
こんなんでも手を入れたらずっと持つらしい。

で、色々頼もうとしたら、
「それ以上するなら立て替えた方が安い」
と言われました。

梁とか土台がしっかりしてれば問題ないからね
ただそっち方面に知り合いでもいないと部材に金が飛んでいく

>>276
子供の時、昭和30年代のニコイチの家で育った。
柱がラワン材で、父は｢ラワンは木ではない、草だ」と言っていた。
築10年で白蟻その他でボロボロになり、数年後隣を買い取って立て替えた。

取り壊し時に隣の家を見てびっくりした。
同じ築年・間取りの家とは思えないくらいピカピカ。
親戚に大工がいてしょっちゅういじっていたとか。

吹っ掛けられたはずだ。

しかし荻窪で30平方
しかも新築で7万とか凄い時代だわｗ

そりゃうちの入居率が9割切るわけだな
東京も郊外から人口減り始めてるし終わりの始まりか

地方から撤退して東京本社集中にするところが増えてるから東京は大丈夫。
大阪や名古屋は無理。

改正で東京に本店移転した所多かったからな
東京が駄目なら、日本全体が駄目になってるから
東京の家主は、率は考える必要ないでしょ
地方は価格考える以前に人が居ないんだからｗ


大阪とかは、２０年債とか負債増大してて確実に増税されるから
地方自治だのキチガイが本当に実現されたら、違法な自治体のかける
独自地方税でどれだけ増税されるか分ったモンじゃない。なんであれで
知事は良くやってる、とか思えるんだろ。

良くやろうとした、とは思うけど。警察官削減を最初から潰された
ギリシャじゃないけど破綻しても公務員って頭おかしい主張繰り返して
デモしたりするから、府知事だけで何とかなるもんでもないんだろうが


名古屋市は良くなると思うよ、愛知県としては分らんが

ラワン材って硬くて高級素材だと思ってたよ。
だってノコギリで切るにも、松材の2倍はたいへんだよ。
ラワンは重くて密度が高いと思うんだが草かい？？
コタキナバル行ったらみんなラワンだけどな、当然か。

>>281　大学とか専門学校とか教育機関が近辺に
あるとそっちに募集回すと夏にもう一度埋まるチャンスあるけどね


寮があるとたいてい何人かが、寮の酷さに悲鳴あげて
部屋探しする。・・・最近は寮自体がないけど。


不動産屋が怠慢かましてると結局、自分で営業して埋めてたけど
それすら最近は使えないわ

ネットで自分で募集かけたりする大家っているのかな？

>>286
大家のサイトをぐぐれよ

>>286
大家のサイトをぐぐれよ

高額所得者の所得税増税　民主公約原案、相続税課税強化
http://www.asahi.com/politics/update/0506/TKY201005060413.html

民主党の参院選マニフェスト（政権公約）での、税制改革の原案が６日、
明らかになった。所得格差を税の再配分で是正するため、累進税率を見直して、
高額所得者の所得税を増税する。相続税も課税ベースや税率構造を見直し、
資産を多く持つ人への課税を強化する方針を明記している。

節税に精を出せ

>>289　クサレ公務員優遇政策か

旧ソ連や社会主義化してるな。民主がどうの
ってよりは官僚が法律作ってるんだが
税とっても利するのは犯罪者の議員と役人だけ

うちは木造だが築２００年だぞ
木造をバカにするな

>>284
木目や年輪のない南洋材を「草」と笑うのは国産材よりかなり安かったし
耐朽性が低く主要構造材には使わないから。
ラワンは孔が多くて肌目も荒い。柔軟で加工しやすい。
良材は家具や造作材に、DIYでも活躍。
低質のは合板に。コンパネ。型枠で使い捨て。

>>293
南洋材が耐朽性が低いってどこの素人ｗｗｗ

コンクリートが酸性化し鉄筋が錆びてきたらどうやってメンテするの？

>>295
コンクリをはつってサビを落とし防錆剤を塗りモルタルを盛る

コンパネつーか平成バブル末期の時のミヤマのロフト付きアパートなんて
鉄筋コンクリートの型枠みたいな材料で木造アパート作ってたからな

>>297
型枠用合板ってのは防水１種合板で、
見かけだけきれいな内装用合板よりずっと耐久性と強度があるんだがなｗｗ

そのアパート業者の建物がどうかはよくしらんが

>>295
心配する事は無いと思う。
私のところは、築２５年だが１０年程前に塗り替えと防水やっただけです。

ロフト付きって一時期はやったな、多分９０年初めくらいじゃね？

>型枠用合板ってのは防水１種合板で、
いや　そんなすばらしい今時規格の合板じゃなくて剥がそうとすると躯体側に
ベニヤ片が残るくらいにザラい合板ですよｗ

ロフト三角屋根の天窓付きってすげーはやったからな
もう今や雨漏り天国でｗ

>>301
ベニヤが躯体に張り付くかどうか合板の規格の問題じゃなくて
ちゃんと剥離剤を塗ってるかどうかの問題だろｗｗｗ

レオパがまた大赤字ぶっこいたから
賃貸市場は大荒れになりそうだな
迷惑な話だ

たまーにブラブラ散歩がてら1時間ぐらい周囲を歩いてみた。
「こんなところにこんな新しいマンションが・・・」ってのがたくさん見かけた。
古い一戸建てが潰されてほとんどアパート・マンション。

そして既存アパートは空室ポスターだらけ。
道理でうちも客が来ないもんだわと妙に納得した。

>>300
11平米ぐらいの狭いワンルームにロフト付けて部屋数を増やした新築物件を
今でもよく見かけるな。

マンションの1Kの部屋で壁一面の色を変える
アクセントクロスをオススメされてるんだけど実際好評なんですかね？

安い費用で他物件と差別化できるって理由で強く勧められてるんですけど
入居者に色を選ばせるならまだしも好みの分かれる色彩って面で賃貸で
やるのは、どうかと自分は思ってるんですけど

>>306　損するだけだな、業者の利益になるだけ

豹柄にすればDQNが入ってくれるよ

>>303
どういう風の吹き回しで大荒れになるのでしょうか？
御教示願えれば幸いです(ﾍﾟｺｯ

>>308　ＤＱＮは滞納リスクが増大するからな

勝手に同居したり。

札幌のマンション・アパート業は個人じゃ喰っていけなくなったよ。
複数戸所有の大手にやられて供給過剰もいいとこ。
供給過剰でも喰っていけるのは、大手のみという縮図。

>>303
レオパみたいな物件に魅力を感じないので、市場が荒れるとも思わない。
あんな壁薄ワンルーム物件なんて、勝負の対象にしていないし。
さっさと潰れてしまえ。

レオパが赤字とか新聞で出てたりするけど
都市部は影響あるのかね？

レオパと個人物件への需要って元からバッティングしないから
関係ない気もするけど

札幌に限らないだろう
これから1棟2棟しかないような零細大家がどんどん潰れていく

資本がでかいところが勝つのはどんな業界も同じだ

資本がでかくても赤字じゃどうにもならんだろｗ

札幌の大手はぼろ儲けなの？
物件持ってる業者って、賢い家主の延長線上でしかない気がするが。
で、なかには賢いつもりで失敗するとこもある。

ちょっと質問です。
（ハイパー？）インフレになったら
借金はどうなる？？
お金の価値が下がったからって
借金が増えることはないよね
担保もっとよこせって言うのかな？銀行

金利がむちゃくちゃ上がるのに家賃は上げにくい状況になる

でも本当にハイパーインフレに
なったら不動産売ればいいんでないか

ゲストハウス一軒成功。全国展開するぞ！

>>306

どういう柄だろう？

しましま、とかハートマーク、スヌーピーがいっぱいとか
キティちゃん、

>>317
強いインフレは間違いなく到来するよね。
だいたい年間１０〜３０％の強いインフレが数年間続く。
この時ハイレバで不動産投資の借金してるヤツは変動金利だから即死するわけだ。
短期的には景気が悪くなるから家賃の値上げも不動産価格の上昇も強いインフレの上昇率には追いつけない。

知り合いが賃貸併用住宅を計画してるが、自分は自宅と接しているところに
入居人がいるのはめんどくさそうで無理だな。

>>318
　いや、金利は上がらない。もし金利が上がると国債の金利分だけで
税収の大半を喰ってしまう。いまの低金利でも政府予算に占める
金利分はデカイのに、そうなると国家会計は破産。

　だから、与野党問わず低金利のまま増税する方向で一致している。

家賃や物価が上がらないならインフレではないだろ。

てか生産性が上がらないから人件費が削り取られるだけだよ。
フィリピンみたいに時給２００円になるだけ。

景気が悪いときに増税したらさらに不況になる。
結局大した税収にならず景気だけが落ち込む。
はやくインフレターゲットやるべき。

国債デフォルトでハイパーインフレ引き起こして、さらに金利上昇させて借金だけ残す・・・現実的な政策だな。

普通ならそうなんだけど、未だに不良債権って主要銀２０兆
地方銀２０兆残ってるからな。この１０数年（もう直ぐ２０年）は
ず〜っと利子分をバブル期の馬鹿どもの尻拭いで終わってる


>>328　どの国もそうやって吸収してるんだけどね、土地バブル崩壊だと
関係ない預金者や国民に債務を負担させる事が続くんだよな
与える影響がでかいから土地って売買価格に制限が掛かるんだが（実効性は低いけど）
それの債権化のテンプラを規制する法律はないからな
そうやって出来た負債が消えることはないし、米国も景気回復
とかいってるけどありえんわな。


尤もあいつ等は債務帳消しの為に他国へ略奪しに行って人を殺す
殺人集団だからなにやらかすかは知らんが。


異常にドル刷って、米債買わせて紙くずで支払う
分ってるのに米債を買った売国奴と奴隷根性
核を持たんと力関係は改善されんよね

まあなんだ
世に沢山いる労働者どもは
売る不動産持っていないから
高いインフレとかデフレになったとき
何もやりようが無い

俺達は勝ち組だよ

親に感謝しろｗ

親？
誤爆？

工務店に建ててもらったができてみると安っぽい造りだと我ながら思う・・・
あーだこーだ念入りに何度も出向いて設計の打ち合わせ聞いてもらったけど
結局素人だから向こうが押しでお奨めを選んでいた訳よ。
実際に竣工してみると建材デザインが安っぽいとか、遮音性が低いとか、間取りがいまいちとか
きりがないね。入居は要約満室になったもののイツ出られるかが問題。
ローン完済予定の15年後はダサイ安賃貸物件になってるのは確実と思われ。

>>333
実際安かったんだろ？

分譲マンションの１室を購入したのですが、管理組合が全く機能しておらず
全権を一任されて管理している管理会社も掃除はおろか何も日常管理
しておりません。掲示物も数年前のボロボロの物が汚いピンやガムテープで
かろうじて数枚掲出されている程度。共用部の電気代は管理会社名義
で契約されていると思われその分だけは経費がかかっている状況と推測されます。

それでも居住者は安定して住んでくれているので、文句を言わず管理費を
払い続けてきました。ずっと、このままじゃいかんなぁ、と思ってるのですが、
問題が大きすぎて何からどのように手を付けたらいいのか分からずダラダラ
放置してきました。現在少しこのことに労力をさけるような環境になったので
アクションを起こしたいのですが、何からどのように始めたら良いと思いますか？

ちなみに分譲所有はこれだけなので管理組合には詳しくありません。
趣味でマンション管理士なるものは取得しましたが、現実の問題には
何の役にも立ちそうもありません。やっぱり勉強と実務は違うなぁ・・と。

>>335　その程度で調子に乗りたいって所か

火傷するだけだよ、引っ込んでなって

なるほどね
レスしてくれた方サンクスです！！
m(_ _)m

【論説】 「谷亮子という小沢ロボ、また一人誕生。国民バカにしてる。長いあいだ民主党を応援していた自分が恥ずかしい」…作家★２

http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1273554308/

>>338
すれ違いだけど、893の娘なんて情弱以外投票すわけない！
地元福岡ではそのこと知られているから福岡選挙区では立候補せずに比例にまわったんだろ。
なめ切ってる

空室に新品洗濯機と冷蔵庫入れたが、変な事して苦労するより家賃下げた方が良かったような気がする

何故に新品?
備え付けるにしても中古で充分だろ

>>336
厳しいなぁｗ

ちなみに僕はまだ若いのでそれだけですが、親が収益物をいくつも所有している
のでゆくゆくは皆さんの後輩ってことになります。かわいい後輩にお知恵を貸してください。

>>342　知恵？　そんなモン無駄だろ、お前だと１００％失敗して
問題が大きくなって収集つかんようになるだけなんだし

>>342
何故そんなマンションを買ったのか理解に苦しむけど、
買ってしまったものは仕方がない。

まず組合の会合に出席して発言する。
地道にコツコツと改善するしかないと思うよ。

分譲貸しは、これからますます苦しくなると個人的意見。
在外区分所有者への「組合活動に参加しないことへの対価」として管理費などとは別の費用負担が裁判で認められたケースが出たので、協力金名目の負担を議案にあげてくる組合が増加するものと思われる。
金額は月数千円だろうが、空室続きの貸主にはボディブローのように効いてくるんではないだろうか。

>>335
それが一般的には普通だと思う。
電球が切れていなければよしとする考えもった方がいいよ。

管理に参加しないことでの費用負担は当然かと思うし
区分所有には一切手を出さなかったのは正解だったと今でも思う

例外としては自分が住んでるマンションの別の部屋買うとかなら
アリだとは思うけどね

東海地方の田舎だけど最近の不況で家賃７万くらいのとこがかなり空いてきてるな
軒なみ家賃もダンピングしだしてるしな
某不動産屋の人のはなしでもアパート経営も商売にならなくなってきてると
いってるしな

土地は今が底値だな
これから上がるぞ

アパートの北側が開いているので、
物置を建てたらどうかなと思う
建てるとすれば、連結式は高いので、普通の３万円ぐらいのを６個建てようかな

しかし、物置を建てて付加価値は上がるだろうか
客付けが良くなるだろうか
十分に利用されるだろうか

賛成！
物置いいよ
ウチも置いてる、ガレージレンタル
月極で一個3万
8個設置で6個うまってる。
物価価値は上がらない分、利用者は多い。

アパート、戸建て、テナントビル、ガレージや貸倉庫
みんなこれからやるなら何する？

>>352
少子高齢化で人口減の国で箱物投資をするのは自殺行為

老人向けとか、世の中のニーズに合うようにすればいいじゃん。
それが考え付かない人は、やらなきゃ良い。

高齢化に向けて

病院の近くでアパートがいいね

まて、今は高齢化社会が来ると見せかけておいて、10年後ベビーラッシュが来るかもしれんぞ。

手元に現金あるなら、国内の不動産に利潤目当てに投資はNG

すでに土地所有で、売りたくないけどうまく税金対策含めつつ運用したい
なら銀行からの融資期待できるし、まあええんでないかね。
立地次第だけど。すでに土地所有という大前提だから選択肢はそんなにない
向き不向きがあるから　>>352

みなさんお知恵を貸して下さい
管理物件でペットを無断で飼育している入居者がいます。
この建物は軽量鉄骨のハイツ
当然契約書には鳥獣類飼育はだめだと記載されています。
事の発端は同じ建物ないの入居者からのペットの鳴き声で相談があり
玄関から私もその問題の号室の室内からの犬の鳴き声を確認しました。
ただ入居者に電話で事実確認したら飼っていないと否認する。
間違いなく室内にいるのですが飼育もしくは現在部屋にいることを否認する相手にはどのように対処したら宜しいでしょうか。
お知恵をお借りできませんでしょうか。
ちなみに私的には退去かもしくはペットを処分・知人他人親族に譲っていただければと伝えたおりますが飼ってないの一点張り。
室内確認にダメとのことで現物を確認もできません。
でも隣は犬の鳴き声で大変困っております。
皆様のお知恵をお貸しいただけませんでしょうか。
宜しくお願いします。

毎日張り付いて鳴き声がしたら鍵開けて確認すればいいんじゃない？
苦情も出て他の住人に迷惑掛けてるのに呑気な事やってるね

土地は今が底値だな
これから上がるぞ


ないない
特に地方はもっとさがるよ
東京圏の人気あるところだけ横ばいだろうけどね

>>346
共用部分に投棄されてるゴミも私が処理しています。言っても回収に来てくれないし。
廊下やベランダの手すりも錆錆だったので訴えましたが無視。
結局玄関から所有部屋までの鉄部塗装も自費でやりました。

とにかく、住んでるお客様が気の毒なので気が付くことは自分でやってるの
ですが、もう管理費一円も払いたくないのが本音です。

在外区分所有者への特別費用請求とかもし来たらそのタイミングで
管理費支払いを止めようと考えてます。住んでる区分所有者の方が
管理に対する意識が希薄な気がします。廊下は物置と化している。辛い。

私がこれを購入した時、前オーナーがそれ以上の苦労をして完璧な
状態を演出していたのだと言うことは今なら容易に想像がつきます。

>>361
組合の理事になればいいじゃない。
普通、立候補する人がいないので、立候補するとなれるよ。

>>361
某財閥系のマンション管理会社に勤務してますが、よーやっと総会ラッシュが
おわって暇なのである程度なら答えられすよ、そんなひどい管理会社あるのか疑問ですがｗ
まぁ管理会社変更するのが一番だとはおもいますがね
ご自身でも決算書、長期修繕計画表くらいはお読みになった方が良いかと思います

>>350　うちは設置してたが、退去時に「使いませんでしたｗ」って言われた
汚かったから仕方ないけど。タイヤ置き位には使えるんだろうけど
使って原状回復だの言われたくないとか警戒したのか知らんが


ただ、レンタルするなら結構詰めて契約書つくらないと
何処かのコンテナカビ訴訟みたいにやられるから、気をつけろよ

>>357
１筆だけ土地持ってるんだけど立地は駅前徒歩10分
でも間口が狭い土地なんで道路側に１室、奥側に１室しか図面描けない
駐車場にしてるけど建てたら駐輪場しか作れない
今は現金で中古の戸建てを買ってコツコツ物件数増やしてる現状

1階の貸し店舗の美容院から一昨日、
従業員の自転車とオートバイを駐輪したいとの申し出があった為、
収容台数に余裕がある入居者専用の駐輪スペースを貸すと承諾した。
ところが、鍵を掛けるのを毎日忘れていてオープンの状態で店閉め後に帰ってしまう始末・・・。
ウチのマンションは裏手と駐輪場の門が繋がっていて、鍵を掛けないと防犯上、進入されてしまうから困るのに。
まったく困った連中だよ、ハイハイ気をつけますと言いつつ忘れる。

>>366
借主はそんなもんだよな。住宅だろうがテナントだろうが。
うちもゴミの分別ちゃんとしてくれと文書をポストに入れたりするけど分別せずゴミだす馬鹿店子ばっかだよ

>>366　一般居住用と商用の連中は規約変えてもいいし
罰金つけても大丈夫だろ。商事だから賠償金設定は
居住用賃貸より厳しくしてもいいとは思う。


それで実際に変質者が出てトラブル起こしたら貸主が危なくなる
パロマみたいに拡大されてもおかしくない（実際はカナリ厳密に要旨出てたけど）

退去時の保証金ってどれぐらい、しょっぴいてる？
クリーニングや破損などは当然ぶんどるぐらい？

>>369
ガイドラインによればクリーニング代は引くのは不当

ttp://www.kenbiya.com/realestate/2453315cc
これって立地とか的にどうかな

>>369
「しょっぴく」って連行とか拉致ってことだろ
しょっぴいた上ぶんどるって
どういうこと？

>>369は
さっぴきならないところにまで追い詰められそうだ

敷金で5万入っていたとしたらそれを全額いただいた上で更に難癖つけて5万かかった、
と言って金をぶんどるということだろうｗ

そりゃ、のっぴきならねぇ話だ。

>>371
腐食が酷いな

裁判までゴネタことありますか？
近所の大家さんは敷金トラブルで裁判やったみたいで身近にもあるんだと思った。

>>376
潮風ってそんな届くの？

猫飼ってと同居してる入居者に2度注意したが一向に改善されない。
つぎはどう対応するべきか迷います。何せまったくの経営ド素人なもので
甘く見られてるようです。家賃納付者の女子大生の親御さんに連絡したものの
知ってて彼と入居してるんだそうで、この親にもあきれましたね。

ご自身が引越しした時とかみなさんどうしてます？
名義人表示変更登記とかしないと駄目なんですよね？しなくてもよかったりします？

>>379
契約違反なので退去してもらう場合もあります、と張り紙をする。

積水の新築アパート8戸のネーミングを変えるか検討中です。
現在の名前は「コーポカトウ」といいます。

しかし、この名前がダサイからと周囲からも通行人からも言われているよ、と息子夫婦が不満げに言ってきました。
私としては規模も小さい上に、判りやすいネーミングをと昔ながらのアパートメントを意識し
名前付けをしました。変に凝ったような名前や英字をかたどったものは逆におかしいと思います。
みなさまこの建物名は変えるべきでしょうか？
ちなみに不動産屋も、正直世代が古い名前ですね・・・っと苦笑いしてました。

>>362
誰に宣言すれば良いのでしょうか？組合は自動的に成立してたとしても実際には存在しません。

>>363
ありがとうございます。決算書は無いです。管理会社に言いましたが
そんなもの組合から依頼されてないし作ってないと言われました。
では、管理費を徴収してるのはおたくなのでその使途ぐらい明示できるでしょ？
とやんわり聞いたら数年放置。最近もう一度聞いたら「あんなボロボロ
管理してやってるのに、うちが引き受けなかったら他のオーナーさん困るよ？
あんただけだよ。そんなうるさいの。あんたのせいで誰も管理してくれなくなったら
どうするの？」というようなことをもう少し丁寧に言われました。
財閥系管理会社の方に言っても絶対知らない業者だと思いますが
名前を出してやりたいぐらいです。

修繕計画は無いです。竣工後一度も大規模な修繕は行ってないものと
推測されます。

>>382
コーポカトウ
別にいいんじゃね
老朽化すれば名前にアパートが
追いついてくるよ
気になるならコーポカトウ改め
コーポカ・トゥ
コーポ・カトゥ
コー・ポカトゥ

レスありがとうございます。
変えなくても良いとのご意見に一票入りよかったです。
立地が都内某所の駅前でして、非常に目立つ場所に立っております。
ですから、通行人が引切り無しに行き来するのでその点で息子夫婦は「ダサイ名前」が
嫌なんでしょうね。それともう一点、建物名は側面と前面上部に大きく掲げております。
これは小さくすべきか迷いますがいかがでしょうか？

かえるかって言うか
なんでそんな名前にしたのか謎ｗ
自分の苗字入れる意味って何

>>385
このスレでは前にアパート名を名づけた名人が一人いらっしゃるので
その人に考えてもらったらどうでしょう　池尻の物件の人。

どうせなら加藤荘かコーポ加藤の方が
味があっていいよ。
すぐ換えた方がいいね。

>>383
法律、形式論でいえば組合は年に１回総会をやらんとだめだし、
管理会社は会計業務を受託している場合は管理者（普通は理事長）へ月に１度会計報告を入れる
決算書を作るかどうかは確かにその通り、委託業務として引き受けてなければ作る必要ない
管理会社でも設備や点検だけうけるところもあれば、理事会、総会の補助から会計までやるところもある
それは管理会社との委託契約次第なのでなんともいえない

管理会社がどんな形にせよ存在するなら、組合と会社との間で委託契約書があるはずなんですよね
で、誰がそれにサインするかというとマンション側は普通は理事長です
だから役員が存在しないのは理論上はありえないわけです

とは言え現実には自主管理であったり、地権者が部屋を半分所有してたりとかで
法律なんてオール無視ってところもあるっちゃあるんです
おそらく戸数が少ない自主管理に近いマンションではないでしょうか

まぁここはアパート経営のスレなんでマンション系は微妙にスレ違いかもしれんから
捨てメアドでも晒してくれれば答えられる範囲で相談にはのりますよ
とはいえマン管もってるならある程度ご自身で答えはでているんじゃないでしょうか

>>382
満室なら何でもいいんじゃね？

add　wisteria　（加える＋藤）　でどうよ？

「加藤の鬼畜ハウス」で決まりだろ

コーポ加藤は無いな

地名+ヒルズでいいんじゃね？

登記に建物名が入ってたら変更が面倒そうだ
あと住んでる人も住所変更する羽目になるから
よっぽどの理由（空き室が多いとか恥ずかしい名前とか）じゃ無い限り変えないように

フォントかえるしかないのか
建物と同色とか

>>385
店子、店子予備軍もダサいと思ってる訳、
そっちに発想が行かないのはヤバイんで
今後は息子と良く話し合って、必要なら経営渡して行けばいいよ

おれも、どこかのスレで住民票を変えるのが面倒って書いたら、
誰もアパート名なんか住所に入れていない（ｘｘ番地203号室）って言われた。

でも、将来、物件を手放した時、アパート名に地名が入っていると買い手に敬遠されちゃうかもね。
入居者世代のセンスを重視したほうが良いと思う。

アパート名って日本だけいちいちつけるんだよね
海外だと部屋番しかない
何々通り前とかね

海外って言ってもイロイロだろうよ

私の所有物件名を参考に・・・。
コーポヤマダ
ヤマダハイツ
コーポラスヤマダ
ヤマダビル

アパートにヒルズつけるのは法度

田んぼを埋めて建てたからか、住所に字名がついてる・・
名前がかっこよくてもなあ・・こればっかはどうしよもない。

普通、字は省略して使うだろJK

エステートピアヤマダ

コーポってのはいまだに多いよ。
ウチの物件も駅前だけど結構ダサイ古臭い名前だなって批評は聞く。
たまたま店子と話してて通り過ぎた中年夫婦が「ねぇ面白いでしょ、今の時代に
コーポ○○だなんて」ってな
このコーポってのはとりわけダサイイメージが強い気がする。ハイツやメゾンもそう。
ただ、自信を持って設計してもらった建築士の力作だからどうのこうの言われても構わん。
たかが名前、本体がしっかりしていれば大丈夫。

>>396
そうか？
別に買ったら名称変更すればいいだろ。

>>396
確かに住民票は地番までだな。
◯◯号室も必要ないし。
というか、郵便物も番地と氏名だけで届くはず。

いまだに
自分の名前を物件名に含める人っているんだｗ

アパート名って付けなきゃいかんの？

変に洒落たのも嫌だしありきたりのも嫌だし難しいね

あれえ？ウチの地方は住民票にアパート名入ってるぞ
何年か前に法律が変わって、とか言われた覚えが

建物名称は住居表示には必要ないけど自治体は事務の便宜上求めることがあるってことでしょ。

転がし物件なんかだと建物名が複数ついてるのはいっぱいあって
住宅地図にも両方載ってる。
分譲モノなら登記簿の建物番号に名称が出たりするけど
アパートではそんなこともないし。

【栃木】自分の経営するアパート入居者の水道料金滞納で差し押さえ手続きに来ていた水道局職員に暴行　アパート経営男（64）を逮捕
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1274276499/

>>411
そういや思い出したが最近は水道も滞納するとすぐ止められちゃうのなｗ
東京郊外もいまや市じゃなくて都の委託業者（ようは民営化）が徴収してるから
速攻で止められちゃうｗ

賃料滞納したら水道の名義変えて料金滞納すれば干上がる？ｗ

初カキコです。
RC3階6戸を新築して立会いの内覧もなく、鍵を工務店に直接受け取りました。
私と息子夫婦で完成後の室内を見ていくと、数々の手抜きとも思える部分がありました。

★建具やフローリングに目立つ損傷跡
　壁紙クロスに汚れた手形の様な後がいくつもあり、更に撚れや皺も多数。
　フローリングの長さが足りない部分があり、無理にパテうめしてある。
　サッシ類のネジ類が足りないまま放置。締めてある部分もかなり緩い状況で外れかかったものも多数
　証明器具が斜めに固定、各部屋同じ配置なのにズレがありすぎる。
　コンセントが斜めに固定。
　キッチンコーキングが途中で破断されたまま
　雨樋の固定ネジが片側すべて抜けていて、穴あけミスのまま放置、パテ埋めもなし。
　外壁に多数の接触によると思われるクラック
　カーポートの土間における支柱固定があまくヒビが割れはじめ倒壊の恐れ。
　エントランスのタイル固定セメント不良による剥がれ。その他・・・

以上のような感じでして、
許容範囲を過ぎた箇所が多すぎるので心配になり、兄夫婦も「手抜きでしょうね、素人目にもおかしいよ」
と言われました。建築費7800万、某工務店が棟梁もかねて施工しました。
現在、クロスにカーポート、雨樋の欠陥は認めましたが、後は今後対応するとのことです。
正直メーカー製のほうがよかったと思うようになりましたがどうなんでしょうか？

>>413
７８００万÷６戸＝１３００万/１戸

高級マンションか？ｗ

>>413
第3者の専門家に相当のオカネを払って徹底的に調査したほうがいいね
もちろんそれまで建築代金は払わないように

しかしこの先かなり不透明なのにどうして７８００万も掛けちゃうんだろうね？

都内あるいは大都市で駅から７分以内
建築費だけの利回りが15％以上ある
なんらかのお金があって現金から不動産への移し変え
相続税対策

これ以外の理由がある？それともはめこまれ？ｗ

7800万も掛けたなら
最低でも月に78万の収入が無いと厳しいが
そっちの心配もした方がいいな

★赤松農水相、口蹄疫後の外遊でゴルフ

・赤松農水大臣が口蹄疫の発症後に長期間、日本を離れていたことについて、
　民主党幹部は問題だとの考えを示したうえで、大臣が外遊先でゴルフをしていたことを
　明らかにしました。

　赤松大臣は口蹄疫の発症が確認された後の４月３０日から５月８日までキューバや
　メキシコなどに出張しました。感染が広がる中、大臣が長期間、日本を離れた
　ことについては野党・自民党が危機管理上、大きな問題だと批判しており、１９日の
　外務委員会でも厳しく追及しています。

　こうした中、複数の民主党幹部が１９日夜、赤松大臣のこの時期の長期出張について
　「問題だ」との考えを示したうえで、外遊中に海外でゴルフをしていたことを明らかに
　しました。

　自民党側は今後、国会で赤松大臣の現地での日程の詳細などを追及する方針で、
　「ゴルフなどが事実であれば辞任を求めたい」としています。
　http://www.mbs.jp/news/jnn_4432112_zen.shtml

>>413
工事を依頼する前に、その会社で建てている別の物件を内覧させてもらったりしたけどなぁ。
それでも信用できないから、工事途中に写真とったり内覧しに行ったりした。
仕様と違う工事を見つけて担当者に直接電話して即改善させたり。
丸投げはだめだよ。

>>419
丸投げｗ

客（建築を依頼した大家）が契約に基づいて発注してるのになんで「丸投げ」なんだよ？ｗ
監理の手抜きだろうがｗ

>>420
契約に基づいて発注ねぇ。
その契約通りに施工されていないから問題なんだよ。

監理は工事担当者を指しているのか？
手抜きと笑いたければ勝手に笑えよ。

丸投げっていうのは同業他社に管理せずに仕事をやらせる場合に使うんだよ。

大家（発注主）が「丸投げ」するってのがおかしい。
こういう場合は「慢心してた」とかいうんじゃねーの？ｗ


監理が判らないのかい？

工事の工程管理や現場の作業内容をチェックするのは監督の仕事。
サラカンとかいうわけさ。
カントクの仕事をしてない部分を「手抜き」って言ってるわけよ。

現場で仕様書と違う仕事したり材料や工程をすっ飛ばしたりする「手抜き」とはちょっと違うけどなｗ


RC工事なら工程管理をしっかりやらないとちゃんとしたのが出来ない。カントクがおかしいと
内装だけじゃなくて構造もやばい可能性があるわけ。だから規模にもよるけど監理専門の別会社に依頼する会社もある。
木造でもそういうのを取り入れている会社もある。
完成前に中途で検査が入るわけだがそこでも別の会社が入る。建築費とは別（請求書は一緒かもしれないがｗ）なので
発注主側に立った目線での検査になるはずだよ。
建設会社も最終的にやり直しになるよりも円満に完了するほうが良いわけだから他者が入るほうが良いと思ってる。（はず）

>>413がどのような契約なのかしらないが検査会社が入ってる場合はそっちに賠償もとめることもできるよ。
（クロスのシワ程度で言えるかどうかはしらんがｗ）

>>422
はいはい、日本語に弱くて悪かったね。

>>413の工事を請け負った工務店レベルでどこまで監理しているのか説明してくれ。

>>423
日本語に弱いんじゃなくて大家としてアホ過ぎるってこと。
大家じゃないなら出入りすべきスレッドじゃないよ。


＞>>413の工事を請け負った工務店レベルでどこまで監理しているのか説明してくれ。
推測でしかないが

＞RC3階6戸を新築して立会いの内覧もなく
３階建てのRCの施工が出来るっていうなら零細工務店ではない。施工実績はゼロというのは無いだろう。

＞★建具やフローリングに目立つ損傷跡
クロスの手垢が見えるってことは下職叩いている感じが見える。
フロアも寸足らずな理由が見えないがおそらく設計図書がおかしい（現場優先でムリに納めてる可能性がある）
サッシのビスは下地が無いのか下地（窓枠だと思われる）をもみすぎてる。
RCのサッシはモルタル充填のパターンもあるし枠立てするところもあるのでなんとも言えず。
（ビスがおかしいのはとにかくまずいことではあるがｗ）

照明器具、コンセントの斜め具合は電気工事業者がおかしい。これも単価の叩きすぎかも。
タイルの剥離なんかも接着不良なのか養生が悪いのか・・どちらにせよ監理がおかしい。
あまどいも同じ。ミスがまったく無いというのはムリだが修正しないってのはもっとおかしい。

いずれにせよ図面、各工事の収まり、工事の進行、業者間の連携がまったく取れてないように思える。

規模の大小でいえばマンション分譲業者規模ならまずありえない話。
小さい自営業レベルの工務店ならもっとありえない。下職業者とは親密だし手抜きしたら次の仕事が無いからだ。
馴れ合いがあってよい面も悪い面もあるが、普通なら監督が要らないぐらいスムーズに進行するはず。工期はズルズルだと思うがｗ

あとは>>413が写真をどっかにアップロードすれば判るよ。413が神経質すぎるのか
業者がおかしいのか、あるいは話し自体がネタかどうかもね。

新築物件の当入居者について。
今ある入居者がウチの物件のつくりがチープだなんだよく話してるもんで
はっきり言って「出て行け」と言いたいがこのご時勢、我慢してる。
自転車乗りらしく、高い自転車を部屋前の共用部まで毎日運んでる様子
このことは通路を塞ぐから1階の駐輪場に置くようにと以前注意した。
しかし、この入居者は「駐輪場は鍵があっても見える場所にないから無意味です。
玄関前なら物音で気づくのも早いし盗難を防げるので置かせてください。」と返答。

我が家が経営アパート真横にあるから結構通路での会話は聞こえるし、窓からも話してるのが見えるから気になっていた。
文句言いつつ住むなら早く越せよって思いながらぐっとこらえてるが、対面したときの話し方とは真逆でおかしかったよ。
内心では文句タラタラ言ってるんだなって。
ちなみにこの入居者はクレームも過去に受けている。

�@共用部への物置
�A仲間の自転車を他人のスペースに何日も置く
�B深夜にギターを弾く
�C友人を招き明け方まで飲み会
�D玄関前の外壁に穴を開け新たにネームプレートを掲げる

ふーん

お隣で戦争が起きそうなのに相変わらず平和だねえ。

>>425
共用部分は防災上絶対に物を置かせない
そのせいで火事で死傷者出たら大家の責任

歌舞伎町の火災の例を出して
自転車置き場か部屋に置かせること

＞はっきり言って「出て行け」と言いたいがこのご時勢、我慢してる。

なんだそりゃ？ｗ

はっきりいえばいいじゃん？
迷惑な入居者だけどカネが惜しいので出て行かないで！
ってｗ

>>389
詳しい解説ありがとうございます。
自主管理に近い形なのだとは思いますが
それにしても管理費はその管理会社に払っているので
せめて使途ぐらいは明らかにして欲しい、と思います。

掃除婦は月一度くらいの頻度では見回りに来てる
とのことなので掃除と共用部分の電気代等には使われて
いるのでしょうね。掃除は共用部に投棄されている粗大ゴミ
を一番エントランスから見え難い最上階端部屋の私の
部屋の横に集めて帰るだけですが・・・。お陰様で部屋の
横にゴミ山が出来上がっています。捨てアドはどのように
取ればいいか分からない上、すれ違いとのことなので引きます。

ご丁寧にありがとうございました。

>>425
自転車置き場に置いていたずらや盗難あったら怒鳴り込んでくるなｗ
まあ、どんなアパートにも欠点あるもんでグチってストレス発散はよくあることだから。
本当にいやなら出て行くし。

最近おかしな奴おおいから家の隣にアパートは俺は建てないねえ。
住環境わるくなるし、何かに怯えて暮らさなきゃならんｗ

女子大の近くで女性専用アパートとか建てたら人気出るかな

なければでるだろう

女子大の近くで単身男専用アパートとか建てたら人気出る。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　た　ぶ　ん

>>434
お前天才だな
北に女子大があったら全室北向きで

葬儀屋の隣に老人ホームは禁止

>>435
その立地なら、高層がいい

一階には、スイーツショップを。

>>432
以上、竣工の暁には、毎月、家賃１％分を10年間私まで上納の事。


>>435　お前もな

2010.5.20【口蹄疫問題】江藤拓議員（衆議院本会議）
http://www.youtube.com/watch?v=_bgHL44MNjU

江藤議員　4分57秒あたり
「大臣が始めて宮崎入りしたのは、５月の１０日。現場の皆さんが切々と訴えよう、直接訴えようと
待っていたにも関わらず、現場から遠く離れた宮崎市にしか足を運ばれませんでした。
その時、川南町では、大きな失望と国に我々は見離されたと・・そういう声を私はたくさん聞きましたよ。」

民主議員の野次
「そういう悪口しか言えねんだろお前〜」


江藤議員　9分20秒あたり
「私は、野党の一代議士でありながら、
　地域の皆様にお詫びを申し上げながら日々をすごしてまいりました」

民主議員の野次
「ずっと謝ってろ」

>>439
オレなら女子大を建てるけどなｗ　　

ま、少子化の時代じゃあ先行き真っ暗だなｗｗｗ



>>436
近所じゃないけど特養のとなりが斎場ってのはあるぞ。　裏が病院だから万が一の際は
ストレッチャーで行き来出来るから便利だなあと思ったが、遺体搬送は霊柩車じゃないとダメなんだそうなｗｗ

>>440
マルチすんな

乙女チック仕様のアパートやマンションは男に意外と人気があるらしい

女子大の近くに女性専用アパートを造って大家として住むのが私の夢です

アパートを買い占めて風呂無しにして銭湯を作り番台になる

妄想ばっかりだな
まずは大金持ちになるのが先決だな

ここは、中金持ちの為の　健全なアパート経営コミューンです。

>>445

女装しないと来ないだろ

看護学校や女子大の周囲の女性専用賃貸はほとんど消えたよ。
規約上男連れ込み禁止の女性専用は借り手がいないんだよ。
なぜなら、規約上男が連れ込めないから。

親がそういうところに入れたがるんじゃないか？

大半が卒業までいないで途中で出ていくんだってさ。
男がいなくてもミエで出て行くんだそうだ。

田舎ではそんなことはない

賃借人保護法への対策は？

無視する

女性専用のほとんどが失敗した原因はまさに男だよな

元々総需要の半分でしかない女性ターゲットにした時点で間違ってる上に
当の女性も男連れ込めないし
モテない女に見られたくない

男から見るならば
男専用マンション（女性立ち入り禁止）なんてものがあって
住みたいと思うか？ってとこだろう

>>455
逆だよ。女性が崩壊させてるんだよ。

昔は処女性に価値があった。だから大事にするために親が入れてた。
いまはバンバンやっちゃえ！って親が容認。特に母親が「パパなんかみたいな男とけっけん刷るな！」とか
「もっと若いときは遊ばなきゃ！」とか平気で言っちゃう。


ま、男女がどうこうよりもセキュリティの高いマンション需要は今後も高くなるので
どっちかの性に偏った設計はもう望まれないね。

>>456はちょっと違う気もするけどまあいいか。

>>454
賃借人保護法って空き以上に深刻だと思うんだけど。
無視して逮捕されたら終わりじゃん！

もともと社宅、学校寮以外に偏った住民層のアパートなんて例外だろ・・・

>>413
工務店が設計を担い施工する場合以外に安く済むと思っても
大手と違い建材の型が古いものを使用する場合が多い。
確かにマージンは安くすむが欠陥や手抜きが多いのも工務店。
うちは過去にミサワと比較して地元企業に施工頼んだが不人気の上物作ってしまい後悔した。
売却したものの評価額は標準以下、第三者が構造計算しなおしても合わない箇所が複数。
何年も先を見据えるなら施工実績と評価、過去のトラブルも重点に調べることが大切。
メーカーのほうがデザインや間取りは優れていると思う。

施工期間モロモロ考えても大手の方が無難。倒産のリスクも少ないし手抜きで開き直りもないし

確かに積水施工とか書いてる物件は決まりやすいな。
まぁ建築に慣れてるのは少ないわけで難しいですな。

>>461
大手も開き直ってどんだけ裁判抱えてると思ってるんだｗｗｗ
大手だからこそ裁判なんてへっちゃらっていう面もある

大手の工作員が見えます。

高＊＊＊＊グループハイグレードマンソン
建築コストＶＳ固定資産評価が低すぎＷ
これで、解り易いと思うけど

固定資産税にびっくりしなくて済むけどさ　（獏）

今は大手じゃ訴訟までなんては滅多にないだろ
鬼みたいな契約書があるし　うちも納期でもめたけど違約金が1週間で50万だったな

うちの街にも貸事務所の空き、ビルごと何年もそのままだけど、
そういうオーナーって金持ちだから喰うに困らないんでしょ？
ここ１０年ほどの傾向として、空室アパートもそうだけど、
人の動きが全くないんだよね。
昔なら空いても埋まったり、また引越ししたりと動きがあった。
今ならもう街が死んだようになっている。

【普天間】 「鳩山政権、最初から知恵も戦略もなし」「首相、自分が作った世論に自ら踊らされた」…財界関係者や沖縄県民、呆れる
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1274678146/

>>467
国ごと騙されたんだよ。
http://www.youtube.com/watch?v=kZpSfahQ--0

共用灯をＬＥＤにした人いますか？
この時期から虫が湧いて困ります。

ＬＥＤだと虫来ないのか？

>>469
本人も騙すつもりなんかなかったと思うよ。
ただ政治はその国の国民性の映し鏡といわれている。
その国民の器以上のものを期待しても無理というもの。
小泉然り、安倍然り、福田然り、麻生然り、鳩山然り、
これほど日本の最高学府を出た優秀な人間をしてこのありさま。
政治を恨む前に、日本人に生まれたことを恨むんだ。
これが日本人のポテンシャルそのものなんだよ。

>>471
紫外線カットで虫がよらないらしいよ。
うちも導入したから、今年の夏場が楽しみだよ。

虫もそうだけど
単純に電気代節約と交換の手間が減ること考えて
LED化は当然かと

E26タイプの電球なら2,000円以下で手に入るから、費用対効果は高いよ。
うちは夜中ずっと点灯しているから、電気代も結構かかる。
LEDに交換してから電気代が1/3程度になったよ。

でもお高いんでしょう？

電球式形状のLED照明を使える場所なんかバストイレぐらいだろ。

元を取るには1-2年掛かる。

白熱球が￥50、電球型蛍光灯が￥500、ＬＥＤが￥2000（こんなんで有名メーカー品売ってるか？）

消費電力は58Ｗ、12Ｗ、8Ｗとなる。
６時間点灯で白熱球と比較すると１-２年で元が取れる計算になるが、蛍光灯との比較だと
かなり厳しく、５年以上掛かると思われる。

これに製品寿命が加味されるわけで、ＬＥＤ電球が５年以上の寿命（あるいは製品保証がつくか）がないと
意味が無い。
以前電球型蛍光灯（国内メーカーＴ社製）が結構な割合で短命だったこともあって、以降安いものは使わないことにした。
国内メーカーのＬＥＤ電球だと販売価格が3000円以上するので、そうなるとさらに元を取るには時間が掛かる。

それと、全面的に発光するタイプはまだ無いので、電球型蛍光灯とは完全には置き換われない。
ダウンライト形式や一方のみ照らすタイプの器具以外はＬＥＤを採用する理由は無い。

そしてすでに電球型蛍光灯（あるいは通常の蛍光灯）を利用している人はさほどのメリットが無い。
超寿命ゆえの交換頻度の低減や、ちらつきの無い性能や、「エコに挑戦」している程度しかのメリットしかないため。


あと、当然だが点灯時間が短いトイレや出入りの際にしか点けない玄関灯などは白熱電球でも問題ない。
元が取れるほどの差が出ないしむしろ頻繁にスイッチングするダメージのほうがはるかに大きいから。


長時間点灯したり高所に設置してあったり日焼けしては困る場所にあったり熱の発生が困る場所にはＬＥＤは最適。

オマイらがみんな飛びついてスケールメリットで1/4ぐらいになったらオレも買うわ

>>476
築後にLED外灯に交換してくれって言ったら、無料でやってくれたｗ

>>478
自分の物件の外灯に付けてあげようかな。
電気代は店子さん負担だけど、寝る前に消さないでずっと点けておいても電気代がかからないし、防犯にもなるでしょ。
これくらいのサービス、安いものだよ。

Ｔ社で2500円でした。Ｐ社Ｓ社だと3000円。
小虫はどうなんですかね？

LED電球は家電メーカー以外も参戦してるから
値下げ競争は激しいと思うよ
中国韓国メーカーも出てくるだろうし

1000円切ったら替えるかなってくらいに考えてる

カタログ値ではあるけど寿命が40000時間とすると
1日12時間点灯で約9年持つ

所有物件が遠いなら交換の手間も減るし替えると良いだろね

かなり初期に買った中国製LEDナツメ球、今では明るさが半分以下になったよ。
LED電球は蛍光灯みたいに劣化しないと聞いてたけど、
中にいくつも入ってるLEDが死ぬんだね。

パナが4月にLED電球総入れ替えした
角ばってた以前のデザインにソケットに当たる等の苦情があったとのこと
まだまだ安定するのには時間がかかるし急ぐこともないと思う

>>472
おお、なるほど~と思いつつ、
小泉、安倍、福田、麻生、
何となくスルーと反対票に入れて、
鳩山政権になりかけて、50年の人生初めて危機を感じ自民党に入れました。

結局負けました。

LEDは熱と湿気に弱いんだな。
つまり野外に於ける連続使用には弱いってことだ。
何せこれからの商品だから、実践データがないのがつらい。

企業向けだけど蛍光灯型ＬＥＤを
レンタルする会社があったな

>>487
屋外照明は屋外用の付けるのが普通じゃないの？
そういえば、屋内用を屋外に付けて切れたって、業者の人が苦笑してたよ。

>>481
＞電気代は店子さん負担だけど
共有部は大家が負担しろよｗ


オレが国内メーカーなら「５年保証」をうたうよ。価格は相場よりちょっと高く。

５年後まで持たなくてもそのころにはもっと安くなってるだろうから保証もしやすいし、
保証が付くから買う人も増えるだろうしね。そもそも５年後まで保証書を持ってるほうが少ない。

>>490
共有部はもちろん負担しているよ。
各戸の外灯って、門灯か・・・。

今日、新築の所有アパートに久々に行ってみたが
結構汚れてた。。。入居者のモラルというか吸殻もごみもチラホラ
ざっと片付けたがね。
あと、共用部にダンボール、サーフボード、自転車置いてあった。
こういうの困るね、通路塞いでさぁ。
ポスト周辺の痰や唾の跡みたいのもあったし。
ああ怖い・・・。

ほっぽてるお前のが怖い

善良な住人は「大家仕事しろ」と思ってるだろうな

悔しいな、悔しいな（笑）

以前併用住宅でごみトラブルについてご指南頂き解決しました。
ありがとうございます。

話し変わりまして、エントランスが共用のつくりな為に入居者と私達は同じ出入り口を使用します。
そこで最近よく、各戸のドアホンカメラで度々見てくる住人がいまして、
私に用があるならドア開けて声をかければいいのにって思ってしまいます。
入り口付近の掃除中は、終わるまでずっとライト確認点灯(様子を見ている場合強制的に点く)で
大家が掃除してるのを見て楽しんでいるのでしょうか・・・。

住人もだがあなたも相当だな

>>496

まずは心療内科に掛かることをお勧めするが。。

対策として

カメラが作動を示すランプ部分にカバーをして「確認しているかどうかわからないように見えないようにする」

作業中はカメラ部分にフタをする、電源を落とすなどして「カメラを無効化」する。

気にしない。むしろディズニーランドの人みたいに「カッコ付けて掃除」する。

チェックしてる人に「ドアホンが外れているようですが大丈夫ですか？」と話しかけてみる。

ドアホンを外す。

物件を売却するか大家世帯分も賃貸に出す。


一番カンタンなのは「エントランスの清掃も業者に出す」ってこと。
自分でやるから疲れるわけで、他人にカネ払ってやってもらえｗ

住人も住人だが大家も大家だと思う典型だな

乙・・・

スーパーマリオギャラクシー2でもやるか

まずはとりあえず大家が掃除と草刈りだな

>>502
不労所得なんて有り得んｗ

入居者同士のトラブル発生。
ギターベースを深夜3時過ぎでもやってくるから壁とドアを思いっきり蹴ったらしい
そこで胸倉つかみ、苦情言われた側が一回足蹴り。
この住人、前にも楽器で注意受けたのに、懲りないね。

懲りないんじゃなくて人間的な問題
入居させた大家が悪い

そういうこと。ちゃんと判断してから入居させないとダメだよ

契約の時にギターを抱えてるならともかく
入居前に判断は難しいと思う

普通はピアノ楽器演奏禁止や夜１１時以降はTVやステレオも含め音を出す行為の自粛など
を契約書に盛る

別にギター持っててもそれは構わない　そんなのの制限は出来ない。音を出して演奏しなきゃいいだけ

契約のときにギターで歌ってるならともかく、ギター持ってるだけでは判断できないよ

>>504
けいおん！の影響だな

＞夜１１時以降は

＞音を出す行為の自粛

（；´Д｀）ﾊｧﾊｧ

>>511
オマイの自慰は絶叫系なのか？

はいはいわろすわろす

エアギター可

「寝てられない酷い騒音」は実際に計測してみると生活雑音以下のことがしばしばある。
感度を上げて計測したら居住者本人のいびきで振り切れたりするのね。

家族の音なら気にならないが、隣人だと気になるもんだ

そういう人はアパートとかに住んじゃいけない

管理会社に対応してもらわないの？

>>518
自主管理なんだろ

自主管理とは勇気あるなぁ

うちは退去立会いと募集以外は自主管理だなぁ

すごいねぇ

てすと

てす

>>504
その２軒のうち１軒は引っ越すのは必至だね。
でもこういう場合、エレキを鳴らす騒音男は残るというのが悲しい現実。
つまり図々しいから深夜にエレキひくわけで。

ある20代の女性が電気料金延滞しているから確認お願いしたいと私に連絡があった。
行ってみると返事は無く、電気は点いてるから電話してみる。
一週間変わらず、不安になり、鍵を持って確認へ・・・。
開けてみればごろ寝しながら男女がスナック菓子食べながらテレビを見ていた。
ありゃニートだね。間違いなく。
「お金ないんで、親から今度もらってきます。」の女の一言。

>>526
そのうち家賃滞納されるよ

そういうのって東京？

除草剤をまいたら雨が降ったでござる

ドクダミに効果覿面な薬剤おせーて
家主のおばあちゃんが腰痛くて草むしり出来ないんだ

−ドクダミのお風呂−
ドクダミは、煎じて飲用するだけでなく、入浴することでも、いろいろな効果がある。
市販の入浴剤と比較すると、自然な緩和作用が大きな特徴。
血液循環の改善、消炎作用、保温効果が高くなり、冷え性、更年期障害、生理不順、腰痛、アレルギー性湿疹、アトピー性皮膚炎、皮膚病、ニキビ、吹き出物によい。また、心身をリラックスさせ、血行をよくし、新陳代謝を高め、皮脂分泌を活発にする。
入浴は、乾燥葉茎を煎じて、液を浴槽に流し込む方法と乾燥したドクダミの葉茎を布袋に入れる方法がある。

いやいや、むしっても地下茎でバカスカ生えてきて
敷地のアスファルト破壊するんで根絶したのです

【社会】引っ越し大手「アートコーポレーション」会長（６４）、１６歳にわいせつ行為　芸能プロから「会長の力で少女を芸能界へ」と紹介受ける
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1275481793/l50

アパート経営のポイントは、利回りだ。１０％以上で回らないなら止めるべき。
家賃下落時代に新築だから大丈夫という言葉はない。
家賃保証だから大丈夫という言葉はない。保証付きは保証会社が儲かるようになってるから、家主側の利益がなくなる。
それに、保証と言っても入居率が悪ければ保証家賃は下がる。これ当たり前。
相続税が安くなる？これも嘘。節税以上に金利がかかる。つまり、税務署に払う金を銀行に払うだけのこと。
土地の固定資産税が安くなる？これも嘘。建物の固定資産税が増えて、ほとんど変わらない。
かえって、アパートがあるから売却しにくい状態になる。
不良資産になるのも現実味。
※自殺、殺人、事件等のリスクを除いてもだ。

>>534
10%以上で回っているし、家賃保証も入れていないし、入居率は100%だし、相続税対策でも無い。
優良資産だから売却するつもりも全く無い。
どう？

リスクを取れないやつは、資格がない、国債でも買ってろ。

毎月分配型投資信託なら利回り１０〜２０％のがたくさんあるよ

芝生なんで、除草剤が難しい

>>538
芝生を枯らさないやつあるぞ

>>539
それは草も枯れない

>>532,538
除草剤の選び方、使い方　初心者なんでも相談室
http://gimpo.2ch.net/test/read.cgi/engei/1248766444/

女装剤

女装罪

女装座位

除草剤は爆弾作るとき必要だね

除草剤と火薬は同じ会社が作ってる

>>530
ドクダミはそのままにしておく。

大家ってヒマなやつが多いんだろうなと思わせるスッドレですね

悔しかったらおまいも大家になれよ

スッレド
スドッレ
ドッスレ

大家だが　別に悔しがる商売じゃないと思うが。

アパート持つなら中古にしな。
利回り１５％以上の。
間違ってもぼったくりのハウスメーカーはいかん。
土地があるなら、その土地を売って、中古を買いな。
返済は１０年だよ。長期はいかんよ

新しくたてるのは建築屋を儲けさせるだけだな

中古なんかにしたらメンテに負われて大変だぞ

バイクと同じだね

良いのは中古で出てこないだろ

近々良い中古を買うかもしれない初心者です
先輩方よろしくお願いします

東京圏ナンバー別平均地価ランキング（1�uあたり）
100万：【品川】108
90万：
80万：
70万：
60万：
50万：【練馬】54
40万：【足立】40
30万：
20万：【多摩】27、【川崎】26 (※【なにわ】25)

10万：【所沢】17、【横浜】17、【大宮】16、

【習志野】15、【相模】15、【八王子】15、【湘南】14、【川越】13、【野田】12、【春日部】12、【柏】11

10万以下：【千葉】9、【熊谷】6、【つくば】5、【土浦】4、【成田】4、【袖ヶ浦】3

【最新版】首都圏ナンバー序列【正式版】
ＳＳＳ：品川
ＳＳ：練馬
S：足立
A：多摩、川崎、
Ｂ：所沢、大宮 、八王子、習志野、横浜、
Ｃ：熊谷、袖ヶ浦、成田、千葉、春日部、川越、野田、相模、湘南、
Ｄ：山梨、高崎、宇都宮、水戸
Ｅ：那須、群馬、つくば、とちぎ、土浦

横浜って、実は全然たいしたことないんだねｗ

湘南に至っては、ただの田舎。。。ｗｗ

>>552
激しく同意。長期返済は死ねる。ソースは俺

ここからは自分語りだから不快なら読み飛ばしてください

農家を対象とした土地活用と相続税対策のセミナーに参加した祖父は
業者の言われるがままに農地にマンションを建てた。完成後間もなく死去
親父が相続するも、親父も数年後に死去
当時の俺は不動産知識ゼロの学生で借金もたんまり残っていたが
祖母と親族に「○○家の土地と財産は死んでも守れ！」と押し切られて相続
ところがセミナーに参加していた祖父以外の農家も挙って建てた為に
都会でもなければ駅から近いわけでもない場所にマンションが密集していて
入居者を奪い合って家賃値下げのチキンレースが始まり
祖父が建築時に考えていた返済計画は既に破綻
このままだと家賃収入が月々の返済額を下回りそうなところまで追い込まれてる
完済まであと30年。このペースで返済を続けていける気がしないので
逃げられるうちに売却して借金を返そうかと考えてるが
祖母からは「代々守ってきた土地と財産をお前は手放すのか！お前は○○家の恥だ！」と責められてる

このスレには俺みたいな悲惨な情弱大家はいないと思うが
これから不動産経営を考えてる人は、こういうケースもあるということを知っておいてほしい
長文ｽﾏﾝ

こえええなああ

そうだな、うちも最初ハウスメーカーの営業がつれてきた銀行で３０年以上の
ローン提案受けたが、親父を押し切り公的金融短期で組んだ、去年返済完了して
いまは余裕のよっちゃんだ。

不動産収入なんて素人が儲かるわけがない。
利益でてる奴なんてほんの一部だよ。
媒介、代理、建設、税金などリーマンの夢の不動産収入は、これらの利益を生み出す養分に過ぎないのが現実。
みんながハイエナのように群がって利益くいとられるのに、儲かるわけないよ。
知識あるやつが儲かるようになってんだ

ハウスメーカーの糞高いアパートの予算書見てみろ。
返済は長い。家賃は下がらない。入れ替え時の修繕費は少な目。
すべてが建築をとりたいがためのインチキ。
保証会社もグルから驚く。
結果、上がりは駐車場だけという有り様。それなら、初めから駐車場だけにすればいいのに。
高い家賃がとれるのは最初だけ。みんな頭冷やせよ。少子高齢化。

良いのは中古で出てこないだろ


これがすべて
もうかる物件をわざわざ売る奴はいない

一階だけでも店舗入れるとかなり違うよね
30万くらいの賃料もきっちり入れてくれるし

俺はおととしアパート購入したばかりの素人大家だけど
運が良かった。
もちろん最初失敗もしたが、全て挽回できたし、今では
二棟目目指して頭金貯めてるよ。
投資のこつさえわかれば、ぼろ儲けはできなくても、まぁまぁ
良い投資にはなると思う。

でも、実際やってみて、それほど儲かるようにはできていないね。
国の税金システムがそうなってるんだ。
だから、安易な気持ちで投資しても大抵損してしまうと思う。
やるなら勉強のつもりで頭金を総支出の７割程度までもってこれれば
何とかなると思うよ。

10部屋で、１ヶ月20万程度の収入では
老後の生活費はまかなえないでしょうか？

>>568
一部屋2万？
それだと効率悪い。

>>564
オーナーが高齢者で資産整理で売るとかがあります
滅多に無いけど

>>565
テナント付きは収益の大半がそれを占めていて
この御時世、空きになるとなかなか入らず
リスクが大きいと不動産屋がアドバイスくれました

>>569
アパートの純利益では？アパートの改装費などは積み立ての項目で将来補う事にして。事前に説明すればって区分所有法にあったはず

大手ハウスメーカーでアパートはじめて1５年、まったく儲からん。
入替えに40万のリフォーム、ペンキ塗り替えに400万、給湯器交換に10万、
古い間取りの２DKだから1LDKに改装してくれと言われたよ。
もう、壊してもらいたいよ。
そしたら、解体に300万かかるとさ。
今、売りに出そうかと思案中です。

リフォーム代ぼったくられてない？

近所のセ○○イアパートが大きな改修工事に取り掛かった
ああ１５年たったんだなーとおもた
壁なんか全然くすんでないのに塗り替えるんだろな
あれじゃ儲けなんかぶっとんでしまうわなー
ひでー話だ

だから国債でも買っとけって・・・orz

>>569
諸経費を除いて、おおよそ20万程度の収入があります
生活していけるか心配です
当方田舎の地方です

ここで言うことじゃない、しっかり働けょ

修繕費を積み立ててて家賃収入が滞りなく
空室率が一定なら生きていけると思うけど

>>559
破綻の原因は長期返済が悪いのではなくリスクヘッジがされてないから。

祖父（高齢）の名義であれば死亡保険をローンに組み込むべきだった。
相続した息子（親父さん）にも生命保険を掛けておくべきだった。
文句を言いそうな祖母、親族に「経営の説明」をしておくべきだった。（役員にするなど責任を自覚させるべき）
管理会社などの法人役員にして保険でヘッジすべきだった。

今後出来る対策は管理を行う法人を設立して祖母を役員にして役員向け生命保険に加入させる。（加入できればの話だが）
リフォーム、ランニングコストに掛かる部分を自前で用意する（安い金額で行う）
ほかとの差別化の徹底
返済の猶予あるいは借り換えで金利低減を目指す（10ヶ所以上銀行を廻るべき）
売却をする（身内などに安値で提供してやれば財産をヨソ者に渡すわけじゃないから祖母も納得するだろう）


もし時間がさかのぼれるなら
＞ところがセミナーに参加していた祖父以外の農家も挙って建てた為に
情報交流が低かった（あるいは業者側から分断されていた）

＞入居者を奪い合って家賃値下げのチキンレースが始まり
勝てる賃料設定にすべきだった（イニシャルコストの低減：複数業者との合い見積もりなど）

＞完済まであと30年。このペースで返済を続けていける気がしないので
償却期間の短い木造にすべきだった（木造なら２０年ローン程度で済む、投資額分は５年程度で回収済みになることが多い）

＞農家を対象とした土地活用と相続税対策のセミナーに参加した祖父は
そもそもハメコミ系のセミナーに行くべきじゃなかったｗ　農協だと思われるが。。

>>574
大手との契約ってどういうのか知らんが
そういうのって無視しちゃいかんの？

・・・参ったな　この時期に一軒　退去の連絡が来たよ。　
うちの地域は一時に比べれば景気も少し良くなっているが
流石にこの時期の即入居は厳しそう。


　旅立つ店子に幸あれ〜。

>>574
うちも今年15年目で工事したよ
プール資金全部吹っ飛んでﾜﾛﾀ

大体、普通の木造のアパートならば
何年くらいで工事が必要になりますか？

>>580
するしないは自由

立地だけ良くて、安かろう悪かろう、放任主義

これからはコレ

工事って
屋根とか外壁塗り替えのこと？

管理会社の工事ってぼったくりじゃない？

住宅ローンじゃないから生命保険は駄目でしょ。相続人が連帯保証人になる。
借金のたらい回し。
そもそも建主が高齢だからね。
これからアパートは問題が出るよ。家賃下落時代だからね。
おいらの町では、アパートの破綻が出たよ。近くの大学の学生減少で空室増加。
アパートローン返せなくなった。

>>580
別の業者でやると保証が切れる。
保証って言っても無いのと同じだけどなｗ
あと、補修も特殊だったりするのでそのＨＭ以外の業者だと合わないことが多い。
（部品が専用だったり寸法が特殊だったりで結局同じだったり高くつくことも）

>>583
外装が10-15年、給湯器関係が7-10年、設備（風呂とか）が10-20年。屋根は20年ぐらい持つが
外装の塗り替えと同時ってのが多い。ステンレス屋根や瓦だとまず補修がいらないがイニシャルが高くなる。

別に塗り替えしなくてもよいがボロく見えるのでやったほうがいいし、設備も新しくするか更新したほうが
決まりやすい。そういう投資だと思えばいいのだが最初から持ってると、ローンが終わるころに
新しいローンが始まり、なおかつ築年数がかさんで入居率も下がって賃料も下がってかなりしんどいものに感じるケースが多い。

特に上向きじゃない景気が20年続いているので余計にそう思うんじゃないかな。

親が所有しているアパートを相続するのって
かなり相続税はかかることを覚悟した方がいいのでしょうか？
当方、精神病で無職です

ケースバイケース。
精神病とか無職とかは考慮されない。

相続人はあなた一人？

共用部に自転車置いてる入居者にいい加減、駐輪スペースに置くよう促したが全くきかない・・・。
門と鍵付きの駐輪スペースにも拘わらず係わらずだ。
最初、門に鍵掛けれるようにしたら置くと言ってきたのに、結局はドア前の通路に止める。
しかもあちこちにぶつけられたタイヤ跡や傷が手摺りやエントランスドアなんかに付けられて困るんだなぁ
共用部は大家の修繕全額負担場所だからね。

これから土地が上がればこのスレの住人はウハウハなんだけど
上がらないかな

ジジイしかいないからな
上げるとしたら中国人

金持ってる中国人は高級マンションでも買うんじゃないか？

>>592
本当にインフレが来れば土地持ちはマンセー

東京圏ナンバー別平均地価ランキング（1�uあたり）
100万：【品川】108
90万：
80万：
70万：
60万：
50万：【練馬】54
40万：【足立】40
30万：
20万：【多摩】27、【川崎】26 (※【なにわ】25)

10万：【所沢】17、【横浜】17、【大宮】16、

【習志野】15、【相模】15、【八王子】15、【湘南】14、【川越】13、【野田】12、【春日部】12、【柏】11

10万以下：【千葉】9、【熊谷】6、【つくば】5、【土浦】4、【成田】4、【袖ヶ浦】3

【最新版】首都圏ナンバー序列【正式版】
ＳＳＳ：品川
ＳＳ：練馬
S：足立
A：多摩、川崎、
Ｂ：所沢、大宮 、八王子、習志野、横浜、
Ｃ：熊谷、袖ヶ浦、成田、千葉、春日部、川越、野田、相模、湘南、
Ｄ：山梨、高崎、宇都宮、水戸
Ｅ：那須、群馬、つくば、とちぎ、土浦

横浜って、実は全然たいしたことないんだねｗ

湘南に至っては、ただの田舎。。。ｗｗ

>>590
障害者認定されてれば考慮されるよ

綺麗にして設備関係を程ほどにいまどきにして
おけば昭和40年代築でも全く問題なし
BSアンテナも地上デジタルもTVインターホンも光ファイバーも（NTTの設備だが）すぐにつけた

>>598
都会で駅から近いんでしょ

アパートにアスペクト使われていることが分かった。
除去には莫大な費用がかかりすぎてちょっと払えない。
こういうのってあとで店子が肺気腫になったときに訴えられたら負けるのかな？
たとえ、除去じゃなく封じ込め工事したとしても。　そのまま放置は論外？
（もちろん、アスベストが崩れてないかの半年に一度の定期検査はするけど）

だって、アパートに何十年って住まないでしょ
長くて五年ぐらいじゃない？
通常数年で退去だから良いんでは？
ダメ？詳しい人

>>600
>訴えられたら負けるのかな
金もらってる以上、安全で快適な生活を保証する義務あるから余裕で負けるっしょ
解体が一番と思うけど、封じ込めるにしても100％漏れないってことないんだし
古いんだろうから解体しかないと思うけど、最悪隣からも訴えられる

>>600
なんでアスベスト使われてるかどうかなんて検査したんだ？
知らなければ何も問題が無かっただろうに

実際建築物の防火剤やＰタイルや石綿ボードのアスベストなんてのは改装や解体時の削ったり崩したりした
以外は問題ない。問題になってるのは生産工場の周りや鉄道ブレーキとかの
沿線や周りに住んでた人はだめだけど。仮に肺気腫になったとしても裁判での因果関係なんかは出せないよ
訴えるのだってタダじゃないし所詮住んでる人間なんかの生涯賃金計算してもたかが知れてる

そりゃ　古ビルの共同空調ダクトに直接吹き付けてあってそれがﾎﾞﾛﾎﾞﾛ崩れてるとかならアウトだが

札幌で一番大手の不動産業者（株式会社常口アトム）の社員が、
合鍵使って入居者をレイプしていたらしいな、複数件判明。

そんなエロマンガ見たことあるけど。

>>605
それって最近のニュース？
そういうのって前宅建協会のセミナーで10年前にまるで同じ事件（被害者はレイプ後殺されたけど）
があったことを取り上げて、危機管理を説明してたな
>>603
今時って、重要事項説明書か、契約書かどっちかにアスベストの可否を
かきこまなきゃいけなかったんじゃなかったっけ？

>>606
ttp://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_.html
ググったけど↑くらいしか見つからなかった
これには、調査してる場合は説明しろと書いてある

>>606
昔のは浜松のクラストって会社の営業部長が強姦殺人した事件
スペアキーを20数個作ってたとか

会社員です。
ダイワの併用住宅を新築しましたが入居者のマナー違反やモラル低下がうかがい知れ
なかなか難しいなぁと困憊しているところです。３人の入居者ですべて埋まっていますが
ある会話をたまたま耳にし、「はぁそう思って入居してるのか・・・」と残念な気分にさせられました。
内容は、個人経営で尚且つ極小世帯の併用住宅であるために、規約というものを破ってもどうってことない
との内容です。現に共用部の破損を報告しなかったり、真夜中に楽器を弾いていたり、同居を堂々としていたり、ペットの猫をかっていたりと
通常の中大規模の集合住宅では考えられないモラル違反が多いのです。
営業の「入居者とコミュニケーションをとるに、打って付けの併用住宅ですから、オーナー自らも住む安心感で
非常にリラックスして経営できます。」なんて全くで精神的に疲れます。
住宅ローンで比較的融資がらくだった併用という基準の共同住宅を建てて後悔してるのもあると思います。

管理もダイワがやってんの？
そうなら入居者の監督指導はあっちの責任だからちゃんと言いつけなさいよ
何度言っても従わないなら出てもらえば良いんだし

>>603
これから知らなければ問題なしで通るのかな？
不動産屋によっては自主的にアスベストの点検の有無と耐震診断を重要事項説明書に
別紙で添付するところもあった。　ま、不明？や知らないでまだ通せそうだけど、>>607の
リンク先の圧力がこれからどんどん高まりそう。

>>609
ざまぁｗｗ

>>611
儲かってない上場企業なんかでもゴロゴロあるから
じゃあ　その一等地にあるアスベストテナントビルから問題があるから家主が撤去費がないから退去することも
できない　昭和の時代のスーパーなんてアスベストだらけですよ　それを黙ってるのが某外務大臣なんだし

>>606
>それって最近のニュース？

先月とかじゃなかったかな。
元々は去年くらいに強姦で捕まったんだけど、その後に余罪が判明。
おそらく氷山の一角だろうね。

【北海道】常口アトム5【賃貸】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1252365104/

ことしの固定資産税の請求がついにきた
税額さがってないし

>>612
死ね

>>616
ごめんね

>>615
4所帯のアパートで18万円だわ
土地は親の所有なので建物のみ

そういうのは中古のほうが得だな

建物は古くなれば税額さがるもんなの？

最近タバコの吸殻をカーペットや外壁に押し付けてそのままポイ捨てする輩がいて困る。
犯人探しと言うか明らかに入居者もしくはその知り合いであると思う。
どうしてそういうことができる神経なのかねぇ

>>621
タバコ吸って、脳ミソが破壊されてるから

アパート経営が節税になるとか、? ほとんど節税の恩恵はないね。
むしろ、かなりの増税になるｗ
アパート経営始めの数年間は、固定資産税は安いけど、すぐに高くなるｗ
所得税も３年くらいは、安いけど、すぐに増えるｗ
当然、市民税も増えるｗ
建物の固定資産税は当分下がらないｗ。
アパートはじめて税金が増えるなんて、知らないアホが多いｗ。
オマケに、確定申告に税理士使って、さらに余計な金がかかるｗ。
家賃はあからず、修繕費がかかりノイローゼになった奴がいたよｗ。
保証・借り上げとか甘い言葉に騙されて、法外な修繕費とられても、文句の言えない家主は可哀想だよｗ。
気が付けば、ローン払った後の上がりは駐車場の上がりだけｗ。大笑い。

>>623
そんなに草生やすなよ
雑草だらけだぞｗ

>>620
年々一定に減価償却していくでしょ？

>>623
節税目的で不動産賃貸やってるんだったら
とりあえず設備投資して赤字出さないと

節税目的って事は本業は
物凄く儲かってるんじゃないの

>>614
昔の事件の教訓を不動産会社のほとんどが生かせてないというか
防ぎようがないか。社員の不正な合い鍵作成は。

性欲＞理性

管理会社の雇用条件に要去勢手術って付け足せばおｋ

節税効果があるのは最初の三年間だろうね
その後は課税所得がプラスになるから、増税になる
家賃収入がさがらないでいればいいが、さがると持ち出しになるしね
アパート経営は入居者の確保がポイントだね

>>629
これからはさらに入居者確保が難しくなるよね
供給超過剰で人口も減る

今、全額借入でアパート経営してる人は大変だね

毎月15万返済で、家賃4万5千円ｘ４戸。

１戸でも空きになると赤字になっちゃうのでけっこう怖い。

その家賃なら、返済８万円／月＊１０年程度じゃないと自分なら買わないな。

俺は返済毎月24万円、家賃36万円。
新築フルローン15年返済。
空室率2割までは何とか。

最近セーフティネット融資のお誘いがあった。
金額小さい上にちゃんと条件満たさないといけないけど、使った方いますか？
保証料と金利併せて、1.5%（5年固定？）だったか。

このご時世、やっぱり追加で建てるのは微妙だよね。
冬に一棟思案中だけど、まだ踏ん切りついてない。

築浅でローン残高の多い大家から
次々に破綻していくだろうな

そういう物件は拾いたいが
供給が増えすぎて中古相場が下がり続けるから買うタイミングが難しい

>>633
使える物はつかった方がいいかもですね

フルローンなら最低８年間は経費以外は内金されることをお勧めします。

>>635
破綻大家カムォーン

>>609
きちんとした管理会社に変えて、何回も注意するようにしたほうがええよ

>>635
こういうのはたいてい大東建託なりなんなりが
抵当権設定前に縛りをかけてあるから
買おうにも買えない状況になってるよ。

>>639
どゆこと？詳しくお願い。

>>631
どこで騙されたのかしらないが
どんな収支計画たてるとそんな糞な数字がでてくるんだ？

既存不適格（耐震不適格、建ペイ率、容積率オーバーや再建築不可）の不動産は将来、賃貸出来なくなるってホントかな？
なんでも将来は住宅借りるのに国が補助金だすようで、その時に既存不適格の物件には補助金が降りないらしい。
それが本当ならヤバイわ。

そんなことになったら大変な大家がたくさんいるから
そうはならんだろ

>>642
民主党ならやりそうな雰囲気だな。

大規模リフォームブーム、建て替えブームくるな
建設業者ウハウハだ

家賃滞納の入居者が27万2000円未払い
ついに退去通告出したと不動産屋から連絡ありました。
今まで滞納は無いと思っていましたが不動産屋が肩代わりで振り込んでくれてたんですね。感心・・・。
来週水曜に原状回復の立会いです。

>>646
ｋｗｓｋ頼むよ、
それって滞納何ヶ月？、退去通告出したらすぐに出って手くれたの？
あと、家賃保証？

>642
財源ないでしょうが

耐震補強は必ず施すべき
ボロでも入居者に何かあったらオーナーの責任
ウチは筋交いに一部鉄筋入れて700万オーバー

ボロアパート羨ましい

１棟物件を買うかどうか検討中なのですが、ここに実際に自分で購入した
という大家さんはいますか？（自分は相続でした）
購入するときにどんな点に注意したのかアドバイス頂けたらと思いまして。

ちなみに物件は23区の一番東よりの方の区なのですが、築20年鉄骨造、駅
徒歩5分圏内で表面10強%位の１棟（住居）ものです。
23区内で10％超えって中々見かけない気がするので、ちょっと面白そうだ
と思ってみているのですが、流石に金額でかいので経験者の話が聞けたら
良いなと思いまして。

自分で調べた範囲では、賃料設定は他と比べて高いということはなさそう、
その近辺の平均坪単価で土地値みても売値よりは高い評価になりそうです。
その他修繕費、固定資産税、所得税、空室率などを加味して簡単にですが
シミュレーションはしてみました。20年固定ではちょっとCFがタイトに
なりそうです。

他にチェックすべき項目などあれば是非伺いたく。

市販の本にいくらでも書いてあるだろ

買おうと思ってたんだが値切ったらほかにかっさらわれた。8％しか利回りないんだぜ？？

値切る必要の無い物件は言い値で買え。が痛い教訓になりました。

8％しか利回り無い物件を買わなくて良かったと思うけど

今日も中古アパート見てきたけど、管理がひどくてろくなのなかった

>>651
利回り10％はショボすぎ
このスレの大家たちは利回り50％は当たり前だよ

>>653
当然値切るって、現金の即金でだろ？

即金だけど表に出してる金額が必要だったみたい。200万ほど値切って買い損ねた。
6000万しない物件だった。

まあハナから縁が無いモノだった。って思ってるよ。　つぎこそよい物を見つけたら値切らずに買うよ。


>>654
東京とその周辺はそんなもんだよ。10％を超えだすとあっという間に売れちゃう。
みんなカネあるのかあるいは死にそうだから資産の圧縮掛けてるのか・・・・

現金だとそのまんまだが土地に変えれば評価額が算定基準だし賃貸ならなお低い。

東京はたいへんだな

>>651
俺も検討中です。頑張りましょう同輩
不動産投資の学校[入門編]という本が読みやすかった

>>651
結局売却まで見据えた計算しかないのだが昨今の事情からいえば
そういうのでは判断できない。10年前思い返せば判るが当時よりあがってるところはほとんど無い。

となると当面の賃料下落が発生するかどうか
当面のメンテナンス費が発生するかどうか
空室率が増加するかどうか（地域的に見てって意味で）
不動産屋から見て客付けしにくい物件かどうか

さらに
メンテナンスしやすい建物か
自分が見に行ける範囲か
買った値段でいつでもばいきゃくできそうか

こんなかんじか？　とりあえずかすめとられる前に素早く判断出すべきだな。

>>656
確かに相続ならあり得る％ですな。
私も１つはそれで手に入ったものですし・・・
でもできればもっと長生きして欲しかったな・・・

>>660
おお、お仲間が。^^
お互い頑張りましょう。
お勧め本、早速探してみます。

今度東京で、賃貸住宅フェアなるものが
開催されるようですが、行ったことがある方いらっしゃいますか？

何か役に立つ(勉強になる)ものがありましたでしょうか？
業者の勧誘だけですか？

よろしくお願いします。
http://www.zenchin.com/chintai-fair2010intokyo/

買うかどうかの判断は難しい・・これはと思った物件でも考えてるうちに
さらわれる、けど良かったと思う気持ちが半分、１０年後に後悔してる
と思うよ、収益不動産は日常の手間が無くていいんだが。

>>651
築20年なら最低でも15％程度なきゃ手出したくないね

>>663
何年か前にいったことがある。もう景気もそこ打った感じではあったせいか盛況。（の様子）

良い点
有名人のセミナーなどが無料
いろんな情報が見れる
営業マンと話が出来る（商談、世間話など幅広く）
他の展示会と違って殺気立って無い。（みな腰が低い）
超高級なことから下世話なことまでとりあえずなんでもある


悪い点
飲み物はタダだったような気がするが食べ物は無かったような。。外に行けばなんかあるけどね
休む場所が無い気がした
セミナーが見れるように工夫してあるがやっぱり時間が足りない
平日開催なのでヒマな人か不動産屋しか居ない

一回は言ってみるべき。入場券要らないんだっけ？必要なら事務局だかなんかにきけばいいし。
今年はいけそうなんでいこうと思います。

>>663
住宅や建設関連の展示会によく行くけど楽しめると思うよ。
勧誘もほとんどなく、向こうも興味持ってくれそうな人に話しかけてくる感じ。

今はこんなセキュリティがあるんだー、こんな壁塗装も出来るんだー、
って賃貸だけじゃなくて普段の知識として見ても興味深い。

ソニー下抜け。
とりあえず引けまでは売り継続。

>668
おっと、間違えた。
お構いなく。

大家と株
お決まりだな

良い物件はますます少なくなってるな
景気が良くなってるのか？

>>666
レストランあるよ
今回、森永卓郎ぐらいしか面白いのないね

>>640
競売の事例を繰ればわかるよ。

借金で建てたアパートは儲からんよ。今のハウスメーカーはグレードを高くしないと、入居者が集まらんと考えている。
でもね、頼みの共稼ぎ新婚さんの数が激減して、新築でもなかなか決まらない。
やっと入っても、更新前に出ていく。空けばリフォームとかで金がかかる。
家賃は下がる一方で採算割れも時間の問題。
いくら家賃保証があるから今のところ安心しても、この先は不安要素ばかり。
中古を現金で買えば別だかね。

と、中古を買った人が自分に言い聞かせています

>>674
借金で建てる人がほとんどだよ

>>676
営業マンの口車に乗せられて安易に建てるなってことかな。
原資が借金にしろ現金にしろ自分自信がちゃんと採算が取れそうなのか調べてからね。

借金だからダメとか、中古だから良いとか、
ズレてるわけよ。

借金で中古を買って儲かるの？
担保はどうするの？

>>679
分譲を買う場合は
貸してくれるのは
ノンバンクぐらいだな

一棟買う場合は...
別の商売で成功するくらいかな

自分の土地に建てるもの
買うんじゃ無理

>>673
詳しく言えないなら最初から言わなきゃいい
悪魔の証明させる気かよ

まさかとは思うが、このスレの住人で借金して建てた奴はいないよな？

>>683
ナニ、ソレ？

普通借金だろう、なに言ってんだ？？？

まさかとは思うが、このスレの住人で借金しないで建てた奴はいないよな？

>>683
相続した土地に9年前に9500万借り入れして3棟16戸大手ハウスメーカーで建てましたが

超低金利時に建てれて幸運でした。はい

16戸×3棟で9500万？
すごい買い物上手だな

>>685
煽りじゃなくてマジレスだが貧困上弱がアパート経営なんてするな

元来アパマン経営は土地持ちがやってるんだが、そこに下らん小金持ちがやってきて現金で買いあさるからダメになる

>>687
よく大手ハウスメーカー（積水、三沢、大和あたり）が4戸とかの小さなヤツを
連棟で建てるけど、あれってメリットあるの？
4戸と4戸並べるなら8戸を1棟で良くない？建築費高くなるよね？

相続とか考えてるのかな。角部屋が増えるからかな。

建築費はほとんど変わらんよ
相続がスムーズなのもあるし後々何らかの理由で4戸だけ売るって選択肢もできる

>>691
土地の形状や日当たりもあるんじゃないか

>>688
普通だろ。
俺は知り合いの建築屋に1億で24戸のマンソン4棟建てさせたよ。

>>689
なんか変なのが紛れ込んでるな、ここは大家スレだぜ。

>>687
賃貸経営は１０年目以降から大変なんですよ

>>695
そんなことないです。
私は全額借入で破綻していく大家を何人もみてきました

借入は悪くないですが、借入が半分になるくらいまでは内金して返済にあてるべきです。

>>696お前何様なんだよ偉そうに

>>696
うちの婆さんは爺さんの遺志に従ってマンション建てて
最初はウハウハ状態で豪遊したり家族親族に気前よくバラまいてたけど
10年経ったころから空室が出てきて返済プランが苦しくなって今や崩壊寸前
借金はまだ3/4くらい残ってる
今から言っても遅いが返済に充てるべきだったと思うｗ

>>698
そういう人は経営に向いてない
ほとんどの人がフルでなくともローンで建てる
現金で建てる人は地主くらいしかいない
でも豪遊なんてせず、しこしこ返済し修繕費用のために定期預金してる
だから借金したからダメではない

ちなみに俺は経営に向いている

法人でマンション経営やってるけど、償却費より返済金額が大きいと、税金でもってかれる。
税金払うのいややと思って、役員報酬で利益でないようにすると資金繰りがもたん。だから、
どんどん個人から会社への貸付金が膨張する。この貸付金が余りにでかいと相続の時に
問題になる。。。
じゃー償却費と返済金額がほぼイコールになるようにすると、利息がもったいない。。。

なんかいい案あったりする？やっぱしゃーない？

>償却費より返済金額が大きいと、税金でもってかれる。
すまん。これは間違いだわ。
正確には、償却費より返済金額が大きいと、資金繰りがタイトになって、
役員報酬なりの経費を払える原資が不足する事になり易い。

>>701
そういう人は経営に向いてない
なんで計画もなしにマンション建てちゃったの？

>>701
償却費＝返済元金じゃないの？

>>699
返済比率にもよるけれど、借金があっても減価償却費と金利分が経費で大きく計上出来ているうちは何とかなる。
確かに返済比率を減らすまでは繰上返済にあてる計画で貯蓄だね。
現金で建てたら修繕費と税金以外は当然豪遊でしょｗ

まあそもそも寝ててもカネが入ってくるのを経営というのもおかしな話だがｗ

要は創業費を抑えて相場並みの賃料を得てそこそこの経費を計上できて返済その他が破綻せず
その上で利益が出てればいいわけで。


まあみんな税金がもったいないと思ったり金利がもったいないと思うからイロイロいじるわけだｗ
経営が向いているも何も無いと思うよ。普通の会社とは違って、マトモなら赤字で飛ぶことも無いからね。

>>699
一昔前はフルローンでもそれに見合った資産をもった人が賃貸経営してました。
もし、賃貸経営が厳しくなっても身銭を切ることで乗り切ることができました。

今は何も資産がなく、机上だけの計算で賃貸経営することは非常に危険です。。。

何の資産もない奴が賃貸経営するから金貸せって言っても銀行が断るだろｗ

>>708
そもそも抵当付けるんだから資産が無い人はローン組めない。

物件の価値が高ければ単体の担保力で貸すだろうけどね。
あと、ＨＭ系の一括借り上げなんかも担保力のひとつだから多少ムリな設定でも貸しちゃうｗ


ローンでおかしくなっちゃうのは

明らかに高値で買ってる（建ててる）
他の借金などがおかしくなった
他の事業の担保にも入ってる（その事業が飛んだ）
明らかにカネ使いが荒い
無計画な使い方

コレに尽きるだろ？　

>>708
土地を担保じゃないの？

買う物件を担保に借り入れ
それを繰り返し物件を増やす
一つ破綻したらドミノ倒しに…
お〜コワ！
　　　　＿＿＿_
　　　／＿＿＿ ＼
　　_/_/＿＿＿丶 丶
　 /｣｣｣(｀八´)|　|
　｜＿つ￣(_￣u丶ノ
`／ /| u ﾉ＿丶　｜
/　ム|　〈ｪｪ〉 u｜
＼/　ﾊ 丶 ￣ ノ ∧
　＼/ ＼_二二_／　丶
　 ｜　　＿＿ (ﾐ丶_|
　 ｜　 ｜す｜ ﾋ | |
　 ｜　　＼／　| 丶|
　　＼　　　　 丶_ノ

当たり前の話だけど
フルローンかそれに近い状態で建てたとして
繰り上げ返済は初期にガンガン返すのが一番効果がある

逆に半分以上返してから繰り上げするのはあまり効果がない

この簡単な理屈が理解できない大家を大勢見てきた

うちの周りでは破綻した大家はあんまり聞かない、恵まれた地域なのかな。

俺は破綻しそう
築17年、借金返済が苦しくなってきた
土地ごと売ろうと思う

>>714
原因は？

>>715
叩かれたくないからノーコメントでｗ

築17年の物件はローン無し(担保提供無し)。
だけど、私生活が乱れてサラ金づけ→借金返済が苦しくなる→土地ごと売却してサラ金を精算。
って感じか？

>>714
いわゆる15年落か？

17年も経てばリフォーム費用が嵩み
反面減価償却等も減り税金も上がって・・・

まあ今の時点でカツカツなら早めに売った方がいいね
これから先良くなることは無いし

>>717
そんな酷い理由じゃないけど
最近の流れ見ても失敗談語るとﾌﾟｷﾞｬｰされるじゃんｗ
まぁ好きなように想像してくれｗ

>>720
ﾌﾟｷﾞｬｰしないよ。
お前さんには気の毒だが、失敗談が一番タメになるし。
俺も築15年の中古に手を出そうとしてるし、教えてほしい。

>>720
失敗経験談はためになるから是非
壺でストレス解消するようなアホは無視すりゃええねんで？

言う必要なし

家から近くて、築２０年、利回り１５％以上、１ＤＫ、３５�u×６〜８
土地５０〜７０�u、２０００万円でないかね

>>720
m9(^Д^)プギャー

築２４年、利回り２０％、土地３００�u以上、１ＤＫ×８
なら見つけたんだが買いだろうか

そりゃあ買いだろう
いくらかしらんが
１Ｋはよくあるんだが、こういうのはこれからダメだと思う

築24年利回り20なら買うね

順調なら5年で回収だろ？
家賃20％切り下げても6年で回収じゃん

所有権かどうか
接道は、躯体は、実利回りはとか
他にもデータは必要だし、>>726
は飛びつくと騙されるぞ

飛びついて騙されたレポートまだぁ

うちの住民、リストラされたとかで半年近くも引きこもって、家賃も滞納しはじめたのですが、追い出すにはどうしたらいいでしょう

>>731
保証人と相談だろ？

なんでそんなクズに貸しちゃったの？

>>732>>733
20年以上親と入っていて、保証人は死んだみたいです。
親の年金でなんとか生きていて、家賃まで金がまわらないとのことです。
迷惑なのでせめてバイトでもして家賃払ってくれと言ってるのですが、働く気がないみたいです。

前に1年近く滞納して夜逃げされてから
二週間遅れたら催促するようにしている。
一回でもためると次がきつくなるもんな。

よく一年も放置してたなｗ

強制代執行手続きをとれ

大家業って自宅を事務所費としていくらか計上してもいいの？
あと、国保MAXできたのですが、どこかに勤めて社会保険に入るくらいしか対策無いですかね？

>>734
お前が親代わりとなって養ってやればいい

>>734
保証人の子供がいるだろ？そいつに督促掛けとけ。

本人には

滞納の解消は可能か？
出来るのであればいつまでか？

出来ないあるいは難しい場合は生活保護の申請か退去のどちらかの選択

生活保護の場合は上限額があるはずなので地域の相談窓口へ大家があらかじめ聞いとけ

生活保護が受けられないことがほとんどなので放り出す手続きか準備をしておくこと。
滞納の督促を書面で。
話し合いをしてその書面。（期限区切って払います的な内容で）



とりあえず住んでてもらうほうが良い場合は生活保護、出てって欲しいならとっとと裁判所へ。

>>738
事務所として使ってる面積はOK。あと、トイレ、洗面所、玄関、廊下なんかも按分可能。
普通のマンションなら半分ぐらいは認められるので賃貸なら半額は経費、自己所有なら税金（固定資産税とかいろいろ）、
建築費の償却も可能。

国保はイロイロな方法があるが社会保険の方が安いのであれば法人設立して社長（給与所得になる）になればOK。
あとはカネを同まわすかは会計士とかと相談してくれｗ

>>682
以下は架空の話であり実際の建設業者と一切の関係はありますん。

まとまったカネは欲しいが先祖伝来の土地は売れない火車さん（仮称）は
自己所有の土地に賃貸を建てる契約で大西ファイナンスからつなぎ融資を受け、
完成後は大西建物管理と一括借り上げの契約を交わす。
よせばいいのに満室賃料の数年分の保証金を受け取ってしまう火車さん。

大西は客付けにかかるが新築なのでとりあえず満室にはなる。
ちゃんと保証金をキープして借上賃料のほとんどを銀行に返済していき
賃料相場が上昇とまでは行かずとも下落しなかったら何十年かでペイする。
「毎月の小遣いになって２０年後に建物がタダで手に入るも同然なんですよお客さん！」
現況満室なら現行賃料で電卓叩けばそういう目論見が成り立つので
火車さんは無事につなぎ融資から低利の銀行に乗り換えることができ、
すっかり安心して受け取った保証金を使い込んでしまう火車さんの人生ｵﾜﾀも同然。

742続き

銀行は土地建物両方に担保権設定して貸すのは建物代金だけでリスクが小さいし、
＞一括借り上げなんかも担保力のひとつだから多少ムリな設定でも貸しちゃうｗ
なんてこともあり担保権設定前の借り上げ契約はマイナス要因にならない。

ところが周辺賃料相場が下がって空室が増え返済が滞り、競売にかかる。
そこでは銀行の担保権設定前の一括借上契約（糞特約あり）が最先になってる。
特約によると一括借り上げ賃料は賃貸状況に応じてフレキシブル。
競売の落札者は保証金を返して違約金を払えば一括借り上げ契約を解除できるが
それでは採算が合わなくて現実には買い手はない。
値段下げて何回か売り出されて競売は取下になる。
ﾅﾝﾀﾗ債権管理が銀行に損が出ない程度の額で債権を買いとり、
家賃設定が下がってまた満室に近くなるが賃料はﾅﾝﾀﾗ債権管理に渡って火車さんの手元には来なくなる。
その先どうなるのかはまだ見えない。

まあ競売の前に任意売却させられるわけだが・・・ｗ

しばりがどーたらよりも保証金を返済できないから縛りが解けないわけで、
それ込みの金額で売却ってわけだ。となると一般の市場には出回りにくい（儲かるから）

買い手が無いんんじゃなくて相場と離れているからだよ。
それにまだ表面化してないだけ。結構売却ネタはあるし買うやつも居る。

＞その先どうなるのかはまだ見えない。

けどまあ所有権移転まで行って塗り絵の完成だろうと思うんだ。
その間に火車さんが寿命を全うして相続が絡むのがポイントだよね。
気の長い合法的な取り込みとか貸し剥がしとかコンビ打ちとかそんな感じ。
なんか聞くところによるとＳＦＣＧに居た人とかがファイナンスや債権管理にいるんだって？
ヤメ検もいるんだって？
火車さん、大西の営業に接待されたクラブで中国人の若い子を紹介されてしばらく囲ったじゃない。
ああそれで保証金使っちまったんだね。
欲に目がくらんだ火車さんに勝てる相手じゃないよね。

レオパ300切った、この先は？

火車さん何も慌てることはないですよ、
任意売却は断って国税だけはきちんと払っていれば
あなたのアパートは人手には渡らないよ、
我々が守っているようなものですからﾊﾊﾊ
って大西さんはきっとそう言ってますよ。
売っちゃったら終わり、それきり蜜を啜れなくなるからね。

人が出来る事は自分もできると思って自分で勉強してやらんとダメよ

>>728-729
他の人に取られました...orz
半年売れてないから油断してました
http://toyama.cbiz.co.jp/index-toushi.htm
気になったのはこの辺はアパート激戦区で
反対側に同じ棟が建ってて２部屋空いてたのと
１階の年金生活者が駐車場を物干し場にしている様で...


まあ本命の物件は別にあって唾付けてます

北海道は1000万円くらいで20％、30％の物件が
ゴロゴロあって羨ましいね
まあ冬が厳しいとかで維持費もそれなりに掛かるんだろうけどさ

そのレベルになると家のない人への住宅供給ボランティアだな　

>>738>>741
そういうのって法人でなくて、個人事業主でも認められるものなの？

会計士より税理士でしょ

>>752
認められるよ。というか法人も個人も事業のために必要な経費は認められる。

他に按分するものは
携帯電話代、固定の電話代、ネット代
駐車場、自動車（購入費とか維持費とか）
ガス代、電気代、水道代など。。。

自家用（生活に使うもの）と、事業用（仕事のために使う、必要なもの）とが分離しがたいものは
経費として按分して計上できる。大体20〜50％ぐらいじゃないかな。ウチは半分にしてる。

携帯もいまや安いので連絡用の携帯を持つことも考えてよいと思う。そうすれば全額経費。
洗剤や掃除道具も経費に計上。もってかえって家で使ってるこも多いがこれはあまり言われない。
（高くも無いんだから事業用と家庭用は分けてくださいねとか指導はされると思うけどね）


パソコンとかコピー機なんかは事業用だから全額を経費。事業で使ってるのを個人が相乗りしているという感じ。
ネット代は使う内容がメールや地価の検索だとか情報の収集などに使っているのが多いなら全額も可能。


分離しにくいものなら按分、分離できるものは全額経費、分離が可能ならなるべくそうする。
そうすれば会計もわかりやすいし突っ込みも無い。

>>750
そうでもないですよ
実際見に行くと空室が酷く
想定利回りは全然当てになりません

>>752
必要な経費を経費として申告していないならアホだぜ、
旅行に行ったって物件調査費だろ(今、うちの嫁は物件調査に東京から博多の実家に里帰り中だよ)、
大家の特権は賃料収入だけじゃない」って幾つになったら理解できるんだい？

物件調査でタイかカンボジア行きたい

山と谷があって密林地帯に踏み込むんですね

調査で旅行はバレると面倒だからなあ。。。

うん、調査したら一発で説明もとめられるなあ
合理性、正当性を説明できるかだｗ

大家向けセミナーとか不動産業者と面会とかなら大丈夫だけどね。

入場券、領収書、名刺、見積書なんかあれば言い訳できるが、税務署員に言い切れるかな？

そういう点では按分は半分ぐらいまでは大丈夫。


ところで修繕費の積み立てを経費計上できないかなあ。

>>754
詳しい解説ありがとう。
親が事業税をはらっているぐらいの規模で大家業やっているけど
担当の税理士が自宅を事務所経費として一切認めてくれないらしいんだ。
そんな税理士ってよっぽどなのかな？
>>756
個人事業主でも物件調査費として旅行費を経費扱いにしている人は結構いて、
当たり前に認められているのが現状でおｋ？

>>762
税理士が認めないｗ　税理士ってのは元税務署員ってのが普通。
だからつっこまれそうなことはしないってことかもね。

部屋が空いていれば事務所としての用件を満たすようにすればいいんじゃねえ？
コピー機、FAX、PC、電話機を置く
電話機は事務用のやつにする（ハフオクで中古でも買っておけ）
私物は置かない。

これなら問題にならないだろう。事務所だしｗ
その部屋とトイレと玄関とたどり着ける通路分の面積を出しておけば？

あと、税理士変えてもいいんだぜ？
認めない根拠はなあに？ってきけばいいじゃん？　税務署に質問したっていいんだしさ。

>>763
やっぱ、顧客側にあまりよい税理士ではないっぽいっすね。税理士は変わってもらう方向でいく。
やっぱりみなさんきちんと事務所っぽい体裁は整えておくのが当たり前なのかな？
家がごちゃごちゃでうまく分離できるかどうか苦労しそうだ。
>>754
分離できなくても7割ぐらいまで居事務所経費としてもっていきたいけど、それは危険かな？

>>764
応接間位だったらいいんだろうけどウチなんかはこたつあってメシ食ってて
夜布団しいて寝てる場所で事務所相当やりたいと言ったら無理だと言われたｗ

うちのじーさんはそれで腹たって自分で庭潰して家建てて事務所にしようとしたが
余りにも出来が良くて他人に貸してしまった　
もちろん建築許可なんか取ってない　未登記だが税金払ってる
何のタメに作ったんだよーｗ
まあ金庫は枕元になきゃ気がすまない人だったからなあ。

>>764
7割にする根拠があるなら認められるよ。

自宅の7割が事務所用途ならなんら問題ない。だが事実上7割に満たないと認められない。


ところが半分までならある程度は認められる。
リビングで時々計算したりFAX受け取ったりすれば立派な事務所。
あとはトイレと台所と廊下が半分、これで自宅（３LDKぐらい）の半分は事務所用途となる。、


つか、7割にするのと5割にするのでどれくらい違うか？？
差ほどでもないだろ？だったら認められやすい5割程度にとどめておくべき。

ソレよりも洗剤、掃除道具、携帯電話を経費計上するほうがはるかによいだろう。
もちろん賃貸経営に必要な分だけだがねｗｗ

土地は所有地で、積水ハウスで10戸くらいのアパートで4800万って高すぎかな？建てる気は微妙だけど営業で見積もりもってきたんだけど、アパートってこんな高いの？

普通なら平米数×平米単価で価格は出ます。
あとは供給排水や外構など。

世帯あたり500万が投資限界点かと。
取れる賃料X12ヶ月X6年・・・これぐらいが安全圏。　これが10年ぐらいでやっと500万だと
かなり厳しい。

利回りで言うと10％以上無いと厳しい。利回りとは（得られる年間収入ー経費）÷投資金額X100＝　ｎ％

木造なら20％ぐらいが目標で、重量鉄骨なら15％、RCなら10％ぐらいを目指すことが多い。
借り入れが無いか少ないのであれば利回りは低くてもかまわない。
借り入れがあると金利上昇の際に打つ手が無いので利回りと初期投資額が重視されることになる。


ちなみにハウスメーカー系のは高い。賃料保証などのシステムを買うようなもの。
あと最新の研究結果かな。　流行の先端はやはり開発費を掛けているメーカーにはかなわない。
また、安くないので見合った結果は期待できる。競合となれば同じ賃料ならHM系に有利。

ただし、値下げ限界は初期投資が少ない物件にはかなわない。5000万で建てたのと3000万で建てたのでは
余裕が違う。　一定のクオリティがあれば安いほうが人気だからね。
だからRCで建てるひともいれば木造の安いので建てる人も居る。

地域によって賃料が様々なのに
保有資産総額も様々なのに
具体的な数字を書けるのが不思議。

ん？都内の話だろ？
カッペは専用スレ立ててそっちでやれ

都内だったらマンションだろｗ
都内でアパートとかチマチマやるなよｗ

ん？>>1が読めないのか？
田舎に行くほど学力がないって本当だったんだな

アパートとマンションの違いって何よ

アパートはちっちゃい
マンションはおっきい

>>766
詳細にありがとう
半分は広く世間でみとれられているということかな。
パソコンとその周辺商品（インクリボン、HDD,デジカメetc）と通信費は全額挑戦してみる。
実際、不動産屋とのやりとりはメールの添付ファイルでいろいろやりとりしたりする。
FAXはうちにないけど。
とりあえず親は贈答用という名目で商品券を年に10万前後購入して経費に当てているよ。

3階建てのマンションとかもあるしな

FAXくらい買えよ

自宅を案分して事務所費って、なにを案分してんだい？
自宅の固定資産税？

>>779
自宅は訳あって賃貸なんです。
>>778
やっぱ事務所としてはないと体裁がわるいかな。実務的にはもう無用になっちゃってるけど。

俺は自宅の事務所費は一切、計上しないよ。
自宅を事務所費に計上したら「税務調査に行くから」って云われたときに断りようがなくなってしまうじゃね。
税務署員に来られちゃったら気持ちが良いもんじゃない。
これだったら万一こられったって玄関から上にはあがらせる必要がないから、何かと詮索されないですむ。

>>781
自宅を入れなくても税務調査は断れないし
自宅に来るときは来る

>>782
そうなんだよね、当然そのときは誠心誠意の対応はするけど家の中には入れない、ってこと。
経費で買ってる物の現物を事細かく見られたくはないいんだよ。

税務署来てるのに玄関から一歩も入れないとかｗｗ

>>781
＞自宅を事務所費に計上したら「税務調査に行くから」って云われたときに断りようがなくなってしまうじゃね。
法人と違って個人でも結構調査にくるものなん？

>>785
法人、個人は関係なく、怪しい経費とかが膨らんでたら、調査に来る。

>>767
積水でその値段だと激狭か？しかも鉄骨でしょ？
うちは名が通ってないＨＭで木造準耐火構造で
少し広めの１ｋ一戸５５０万くらいでした。
モニターホンくらい付ければ良かったorz

>>770
一回計算したほうが良い。いなかも都会もさほどかわらん。

投資金額は田舎の方が低い。土地や建築費が安いからね。とくに土地が安い。
同時に賃料も安い。これは給与が安いのではなくて需要と供給のバランスが影響を強く与えている。

連動して広さが違う。都会（東京のド高い地域は別）だと狭くするしかないが田舎じゃ広く出来る。
広けりゃ建築費も高くなろうと思うが水周りが増えるわけじゃにからさほど高くなるわけでもない。
むしろ坪単価が下がるので投資額の面積比率はさらに良くなる。


そうなるとターゲットの建築費と賃料との割合になるわけ。
１Kで500万掛けて賃料8万を狙うのと、２DKで500万程度で抑えて賃料8万狙うのと、これがどう違うのか？
ようは投資効率とリターン（利回り）と同じ。


むしろ>>770がどうして不思議がるのかが理解できない。
みんな「利回り」を気にするのに770は保有資産総額が気になったり、地域賃料相場が気になるのだろうか？

空室率や人口動向を分析するほうがはるかに正しいと思ううだけどな。。

>>788
安心しろ、俺にはおまえの云ってる方がまともだと思えるよ、>>770は脳内経営してるだけだろｗ

>>788
2DKと1Kが同じ賃料だったら
2DKの方が後の経費が
いろいろかからないか？

昨日の中吊り大賞で更新料の事やってたけど
更新料取ってる地域の方は大変そうだな

>>776
＞とりあえず親は贈答用という名目で商品券を年に10万前後購入して経費に当てているよ。
そりゃ脱税ｗ

むしろちゃんと経費とそうでないもの（生活費）と分けたほうが良い。きっちり分けてもいいし
分けられないものは按分すればいいだけ。
あと、FAXはおいとけ。家庭用の安いのでもいいし、プリンタ一体型でもよい。うちはプリンタ一体型。
FAXはむしろ家庭には必要ない機械だからこれあれば仕事用、仕事場、仕事に使ってる。。となる。

賃貸の自宅ならちゃんと経費計上できるよ。金額もわかりやすいしね。でもぜいぜい50％ぐらいまで。
これで年間50万以上？売り上げからから引ける。　商品券購入は急にやめると突っ込まれるから
徐々に減らすなどしてねｗ

>>783
税務調査は徹底してやる場合もあるから事務所しかなくても自宅があればそっちにも調査する場合があるよ。
だって　「隠している」　かもしれないじゃん？ｗ

自宅ならむしろ好都合の場合もある。いったん乗り込んで調査したならばそれ以降は税務署が認定したもおなじ。
按分率もずっと同じだし落とせる品もそれが基準となる。税務署の見解に変化があってはいけないからねｗ

うぜー奴だな
お前中学の時「タバコなんて吸っちゃダメ！」とか言ってうざがられてただろ

調査はいるくらいなら、ほぼアウトと思っていい
入らない？なら安心してはいけない、見てないだけ

不動産屋だけど、うちの社長によれば、調査入って手ぶらで帰ることはまず無いってね
向こうは相手の小細工心得たもんだから、そんなもの認めません、て言われて終わりだって

月極駐車場だと車のナンバー調べたりして
個人分を抜いてないかとか

鉄道オタクの星川薫はパワハラゴミムシ

税務署の職員が一生懸命調べて
元がとれるくらいの額をごまかしてれば
職員は割に合うから調査するだろう

税金に関しては大家歴長くてもレベル低い奴多いな。
事業経験あって良かった。

レベル低い奴多すぎ

レベル低し

えっと、家じゃないから、
レベル高い話を（笑）

嫁１、実子3、うち既婚者１、孫１、

で、孫１と娘婿１を養子にした。
他に認知とかの心配はない。

相続発生で妻は1／2
子供都合5名、3000だっけ非課税枠・・・合計1億5000、

さてここの総資産はいくら位あるでしょうかっ？

なものどうでも良いけどさ、
早速、家庭訪問が入ったそうだよ。欲張るとロクな事無いからね。

ちなみに、家庭訪問は、養子実行後1年も経てないはずＷ
これで、相続開始に成っても縛りはきついと思う。

良くある話だけどさ。

>>802
相続税では養子は複数いても1人のみ認定

昔々、何十人も養子つくって脱税した人いたからな
ってか、それ、自分で計算して出したのかｗ？
ならもっと勉強しないと・・・

そんなことするなら
孫とか嫁とか婿とかに融資したほうが良いけどね

レベル低い奴多いな。

会計士が、かんでるはずだよ。
お客さんの前では、何も言わずに黙っとけと言われたらしい。

ちょっとお伺いしたいんですが、
今回不動産屋を通さず店子さんと直接取引をする予定をしてます。
こちらも特に費用がかからないので礼金やら敷金は頂きません。

ただ保証会社には契約をお願いしたいと思っています。
保証会社にTELすると代理店（不動産屋）を通して欲しいと言われて困っています。
不動産屋を通すとお互い費用が発生するので通したくはないのですが、
大家と取引する保証会社は存在しないのでしょうか？

どんな馬の骨だからしらんが最初から敷金礼金も払う気も無い奴の保障なんかする会社ねえだろ
泥棒に金貸して盗むなと言ってるようなもん　
手数料があるから保障会社が成り立ってるんだし。
ケチりたきゃ保障なしの直でやれ

俺は保障なしの直で１人入れてるけど
今のところ滞納はないね。
ケースバイケースだろうな。

こういう大家んとこの管理業務はテキトーにこなすことにしてる
長い付き合い考えて必要な経費と思ってちゃんと不動産屋通せや

管理業務テキトーにやるなら即効管理会社かえたるわｗ

どうぞどうぞ
持ちつ持たれつの社会の機微を解しない非常識な奴は願い下げ

ビジネスと言っても結局は人と人の信頼関係で成り立つものだからね
金というより人間関係の基本的な話よ

>>809 811
説明不足でした、区分所有での話しなので管理会社や
敷金礼金の事は保証会社とは関係ないです。
スレ違いでしたか？
滞納の心配というのもありますが安心を買いたいんです。

不動産屋を通し保証会社に加入させる
一旦は敷礼を取った形にして金は入居者に戻す
この際金の移動をせず領収だけでもいい
不動産屋には手数料は払うが電話連絡先としてはやってもらう
手数料は折半なり好きにすりゃいい

何でこんな簡単なことができないんだろうねえ
自分で交渉すらできない赤ん坊みたいな人間が大家だ区分所有だの言ってるのが何か恐ろしいわ

>816
転勤で仕方なく大家になった人も多いんだから、きついことを言わんでも。

>>808
全国に500社あるらしいけど半分ぐらい当たった？＜保証会社

普通に大家直接で契約する会社あるぞ？

1ルームの10部屋を、それぞれ3万円で入室させて、
色々引くと、つきに21万円くらい収入があるのですが、
老後もこれだけで生活できるのでしょうか？
当方、田舎です

自分で判断出来ないものが他人に判断出来る訳ない。

年金は？

>>819
老後が何年ぐらいなのか→２０年程度
１Rの需要が見込める地域なのか→右肩下がりなのでせいぜい１０年
返済、修繕費はあるか？→返済は無いが修繕費が５００万掛かる
他に収入が無いか？→国民年金のみ
子供があるか？→居ない


当面の生活は可能だが１０年ぐらいで需要が終わる。そのころに今と同じ金額で
売却出来ればいいが需要の無いアパートを買う人は少ないと思われる。
また、そのころに修繕費が掛かる。外装、設備、改修費などだ。老齢だと借り入れも難しくなってくるだろう。

子供（相続してくれる人）が居ればまた別だが、居ないということで話を進めると。。

５-８年で売却を考える。
なるべく高値で売れるようにキレイにする。掃除と草刈だけでもよい。
賃料の貯蓄と売却金と年金で残り１５-１２年を暮らす。売却時に２０００万あれば十分すぎる。（年金が１００万ぐらいで）

売却のタイミングは難しいが早くなる分には問題ない。遅いとおそらくどんどんと価値（価格）が下がるような気がする。
持ちきってもいいが相続する人が面倒にならないようにするのも年寄りの仕事。
３世帯しか居ないのに解体も出来ない、新しい人が入ることも無い物件は持ってる意味が無い。

売却なんて嫌じゃぁ〜
代々受け継いできた土地を売却したらご先祖様に合わせる顔がないじゃろぉ〜

>>822
お前さんは意外と堅実派だね、俺は>>819ではないが参考になるよ

今後の国の状況を考えると、立地的に大家業が商売として成立する収益物件
なんて１０分の１以下だろうし、物件の質的にも大手ＨＭで建てた築１０年の1Ｒなんて
作りが古くて今後は淘汰される。

つまり、まわり１０件の物件のなかで誰が見ても１番選ばれるような物件で
あれば買ってもいいと思うが、先祖の残した土地なんてほとんど立地面で悪いことの
ほうが多いだろうし「がんばれ」としか言えん。

ちょいと郊外
賃貸物件まるごと売りに出したり
アパート更地にして売りに出したり
最近非常によく見る

郊外は更地にしたらヤバイと思うけどな
更地って売れなかったらもう何処までも下がるし

>>819
病気すると大変よ。
うちは親父が4年病院入ってるが
入院費月12万その他お見舞いの交通費など3万、計15万は掛かってる。
その程度の所得なら問題ないが
不動産所得が多いと、所得制限に引っ掛かるからもっと掛かるだろうね。

一昨年一棟買って、今年借金繰上げ返済
来年もう一棟買い増します。
不労所得が既に本業を大きく超えてしまってるんだけど
不労所得だけ増えても人生観が虚無的になってしまって
いかんね。
不労所得はなるべく考えないようにして、サラリーマン頑張るけどさ。

棟数がもっと増えると今度は逆に
何で薄給でサラリーマンなんぞやらないといけないの？ってなるけどね

そして本業であるアパート経営とは別に趣味の事業とか手を出して
失敗するってのが定番

今すでにアホくさいところもあるけど
まだ３０台前半ですし、今からリタイアしたんじゃ
残りの膨大な時間をどう潰すかで呆けそうなので・・・
中国取引の会社で、中国には月の１／３ほど出張します。
５０台まではきつい仕事で頑張って、その間にも
棟数増やして５０で引退しようと思っていますが、皆さん
不労所得だけの方は何をして時間を潰してるのですか？
金だけあっても空しい気がするんですが・・・

>>831
１０年後とか価値がさがりそうな可能性とか平気なの？

>>832
価値は下がるでしょうね。
・価値が下がっても耐えられるような物件
・付加価値を付けられるような物件
・基本インカムゲイン中心の資産運用
を目安に投資してますので、ヘッジはそこそこ効いてる
と思ってるのですが・・・

>>831
大丈夫、あと数年もすれば強いインフレが来て大家業が破綻するからwww
不動産の価値も家賃も上がらず強いインフレで金利だけが急上昇www

家賃は下がらないだけマシだと思わないとな
家賃が上がるなんて期待を抱いてはダメ

>>834
インフレは確実に起こるでしょうね。
フルローン大家さんもしくは８割以上ローンで
資金調達してる大家さんは破綻でしょうけど
私は自己資金最低６割ルールを心がけてますので
問題ないです＾＾

大家はやりようによって手堅いビジネスだと思いますよ＾＾

普通に家賃値下がり率は見込んで投資しますが・・・＾＾；
皆さん原価法のみで投資額算出してるのですか？
私は基本収益還元法と原価法の組み合わせですが・・・＾＾；

>>824
郊外というか田舎じゃ仕方が無い。北海道とか九州の物件みてみな？
ものすごく安い、ものすごく人が居ない、ものすごく空室。

昔と違って農耕だけで食っていけないわけだが現金収入の低さはやばすぎる。
仕事が無い→若者が居なくなる→必需品以外の消費が無い→仕事が無い・・・これがループしすぎてる。
いまさら政治が悪いだ若者の○○離れだとか論じている場合ではない。

若者向けの住まいは都会以外ではもう終焉を迎えつつある。

ただし生き残りはあろう。　安い部屋を求める外国人は増えるだろうし昔若者だった４０代の人で独身の人や離婚した人など単身者は増える。
それが老齢化した１０-２０年後にも残れる広さや利便が高ければよい。
（となるとやはり都会だけが生き残れるチャンスが残っているのかな・・・）

>>834
おい、借金まみれのフルローン大家と一緒にすんなよｗ

ここにいるやつらは、何かあっても別の不動産処分して返済できたり
蓄えを内金に充てることができるやつばっかだろ

>>831
性欲やお金の次は尊敬や名誉ってのが男の欲望。

お金には際限が無いのでいくら持ってても邪魔にならない。←の人は延々と金を集め続ける。

これだけあるから社会奉仕に使ってみるか？←な人はいろんな人から絶賛賞賛されて名誉活動にハマる。

ちょっと豪華に使ってみるか？←な人は豪遊の楽しさにやみつき（これが一番多いと思う）

これを資金にちょっと会社でもやるか？←な人は成功する人が少ない気がｗ

これを人に貸さずに自分が発案した仕事をやらせる←カネの力で自由自在に操れる麻薬ののような力に魅了される


若くして持ってる人は最後の人が割りと多いかな・・くもの糸にすがるようにカネにすがる人が結構居るからね。
鬼畜のようなことをする人を良く見かけるよ。

>>839
表向きはねｗ

>>840
なるほど。
マズローの欲求５段階説ですね。
私はお金そのものは生活できるだけあれば十分で
月に２０万でも十分やっていけます。
その他の余剰資産をいかに使うか？というところで、
社会奉仕と企業を組み合わせた今流行の社会起業家を目指してますｗ
社会にも貢献して、（そのうち法人化すると思いますが）自分の会社の
利潤も高められるような。
もちろん不動産とのシナジー効果も狙ってますｗ

>>くもの糸にすがるようにカネにすがる人が結構居るからね。

これだけが注意ですね。
なるべく、自らは目立たないように自分の資産は明かさないようにしてますｗ

>>838
>都会だけが生き残れるチャンスが残っている

その通りかと・・・

地方（１５０万人以下）の都市は２極化が進み残念なことになるでしょう。。。

まさかとは思うがこのスレに地方大家なんていないよな？

いるけど何か？

うわぁ…ご愁傷様ですｗ

>>844
地方の基準を教えてくれ

横浜は地方かね？

順位　　　　都道府県市(区) 法定人口 推計人口 増減率(%) 　　　　種別推計人口の統計年月日↓
東京都 特別区部 8,489,653 8,839,097 +4.12 特別区部 　 2010年5月1日
1 神奈川県 横浜市 3,579,628 3,679,488 +2.79 政令指定都市 2010年5月1日
2 大阪府 大阪市 2,628,811 2,666,693 +1.44 政令指定都市 2010年5月1日
3 愛知県 名古屋市 2,215,062 2,258,284 +1.95 政令指定都市 2010年5月1日
4 北海道 札幌市 1,880,863 1,891,494 +0.57 政令指定都市 2010年3月31日
5 兵庫県 神戸市 1,525,393 1,538,245 +0.84 政令指定都市 2010年5月1日
6 京都府 京都市 1,474,811 1,464,592 -0.69 政令指定都市 2010年5月1日
7 福岡県 福岡市 1,401,279 1,458,063 +4.05 政令指定都市 2010年5月1日
8 神奈川県 川崎市 1,327,011 1,417,944 +6.85 政令指定都市 2010年5月1日
9 埼玉県 さいたま市 1,176,314 1,218,431 +3.58 政令指定都市 2010年5月1日
10 広島県 広島市 1,154,391 1,172,823 +1.60 政令指定都市 2010年5月1日
11 宮城県 仙台市 1,025,098 1,035,651 +1.03 政令指定都市 2010年5月1日
12 福岡県 北九州市 993,525 981,462 -1.21 政令指定都市 2010年5月1日
13 千葉県 千葉市 924,319 959,357 +3.79 政令指定都市 2010年5月1日
1 東京都 世田谷区 841,165 867,356 +3.11 特別区 　　　　　　　2010年5月1日
14 大阪府 堺市 830,966 838,928 +0.96 政令指定都市 2010年5月1日
15 新潟県 新潟市 813,847 811,789 -0.25 政令指定都市 2010年5月1日
16 静岡県 浜松市 804,032 807,884 +0.48 政令指定都市 2010年6月1日
17 熊本県 熊本市 727,978 730,109 +0.29 中核市 　　　　　　　2010年5月1日
18 静岡県 静岡市 723,323 716,173 -0.99 政令指定都市 2010年6月1日
19 神奈川県 相模原市 701,630 713,885 +1.75 政令指定都市 2010年5月1日
20 岡山県 岡山市 696,172 705,145 +1.29 政令指定都市 2010年5月1日

>>842

マズローｗ　まさにそれ。
安全に生活できるレベルに到達したとき人のたどる道は決まってる。
増大する要求を満たすか新たな欲求を探すか。。

要求とはカネを稼ぐこと。結果が預金通帳に残るので達成感がある。またバカでも判りやすい。
高度な取引を行うことで自分を高められると思い込むことで自己保身が出来る。

欲求とは名誉とか尊敬とか。議員活動なんかもそんなもののひとつ。誰一人「自分の意見を通すために議員になりました」っていうやつがいないように
地域住民のためだとか国民目線でとか言って、とにかく（他人からの）尊敬とか名誉を求める。タレント性って意味に近い。


自己実現ってのがマズローでは最高位だったかな。　お金を持ってる人はこれを目指すべきだと思ってるし自分もそうなりつつある。
842もおそらくそれに近いものを考えていると思われる。
昔で言うと遊び人とか金持ちの道楽って言われる類だ。

例えば老人がグループで暮らせるホームを作ったりする。資金は出してあげて人にやらせる。やりたい人はたくさん居るし
行政からもちゃんとお金が出る。ただし経営は厳しい。というか投資した金額に見合った利益がなかなか出ない。（だから人件費を叩くわけだ）
それをちゃんと見合った給与を出す。その代わりちゃんと働いてもらうのと見合う人だけを厳選する。

そういうのを我慢して継続すると自然と人が寄るようになる。そのうちもうひとつ、さらにもうひとつと増えていく。
周りは尊敬と羨望（お金持ちという目線と実業家という目線で）の目で見てくれる。自分はただカネを出しただけなのにね。
そうなると最初はボランティア的なものからだんだんと町の顔役や福祉関係の役員や会長をやってくれだとかとなってくる。
カネも出ないし面倒なことではあるが。。

そこで得た人脈や地域のしがらみをうまく利用することと自分が設定した自己実現目標がぶれてなければ
相当なモノが出来上がってくるわけ。世間がすごい！というものか、自分なりにすごい！と思うものかはわからんけどね。

また、カネにたかってくる人もいるがある水準まで行くとたかるものが変わってくる。あなたの持つ人脈や実行力にすがるようになってくる。
これはまた違った麻薬のように陶酔出来るモノでもある。

大家の喜びは住むところがない人への住宅の供給、まあ、ボランテアの喜びと同じようなことだ。

>>843
地方は人口減で税収が減りインフラ維持が出来なくなるのでコンパクトシティ構想。
メインの鉄道駅周辺半径３００ｍ程度の範囲にインフラを集中整備し人を集める。
それ以外の場所はインフラ整備が殆ど無くなり（人が住みにくくなる）不動産の価値が大きく減少する。

2000万あったら、どんな物件買う？

何も買えねぇ

家賃2.5万円のプレハブ建てる

>>852
2000万あったらそれを頭金に8000万の借り入れ起こす。
合計１億で10％以上の利回りか築年数の浅い物件を買う。もちろん東京。


現金一括のみなら都心の空き地を購入してコインパ駐車場。
土地担保に建物を後から建ててもいいし売却してもよし。

問題はなかなか売ってない事。

>>852
メガバン株現物で買うかな。

首都圏に大地震が来たら謝金してる東京の大家はみんな破産だな

謝金→借金

>>857
土地値中古アパート所有で地震保険に入ってるから全壊なら大儲け。

首都圏に大地震が来ると
土地、円、債券、株は暴落
金利が急上昇
家賃は暴落
借金してる大家は破産

中古の再建築価格は安い評価だから大儲けは出来んよ。

法人だと制度融資だから、金利は固定だな。
返済期間が１０年で、２．４％位。
上手に使えば、３億弱位まで借り入れ出来る。

>>860
土地は急上昇するよ。とりあえず建てる場所を確保するために地上げが始まる。
賃料も同じ。破壊を免れた建物はものすごく上がるだろう。　倒壊した建物は賃料が取れないがｗ

借金はまあ。。難しいな。

地震保険の掛け金、RCだと再建１億２，０００万で
掛け金十年纏めて４０万程度だったぞ。

地震保険は最大でも再調達価格の半分しかおりない
しかもすべての被害に対しての上限がきまっていて
上限に達すると金額枠を按分した額しかおりない

首都圏の大地震はこの上限を大きく超える可能性が高い

以下を参照
http://allabout.co.jp/finance/gc/8732/

>>865

心配に成って契約書見たが、延べ床の７０％以上なら全額だったよ。
保険金額は２億弱で、出る金額は同等の建物再建時価額みたいだが？？？

>>866
地震保険は50%までと法律で制限されてる

>>867

保険屋さんに、確認してみます。

８６５読むと総額が５兆円で
仮に加入してる人の被害総額が２０兆円なら
４分の一しか出ない

こんな基本的なことさえ知らない大家がいるんだな
ちなみに地震保険に入れるのは住居用途だけで
事務所用途等はいっさい地震時の保険はない

いや俺も通常は５０％と言うのは知っていたのだが、今の建物が
割と小さくて４階建てで延べ床８００�u位のものだから、1億２，０００万
程度で再建できるように保険に入った積りだった。
つらつら思い出すに、２億弱で入って半額出れば２〜３，０００万の
自己負担で再建できると考えた結果の気がする。

地震保険は半分しか出ないね。しかも減額あり。契約時に何度も念押しされたぜ？

保険料もすごく高かった。

まあこれからはあれだな
借金はまずいな
インフレは起きないと思う
新規に建てても家賃が高ければあれだな
古くても綺麗で雰囲気が良ければ安い方に人は惹かれる
そんな時代があと５年は続くな。
それからでもいいんだよ
新築は。

インフレ来るなら、金利の安い今の内に、
固定金利で借りた方がお徳と思うが。

地震保険は田舎じゃないと意味ないとか常識と思ってたが
不動産持ってて知らない奴もいるのな

まあ実際東京壊滅したら国が金出すかも知れないけど
その国すら崩壊しそうだし

１９３０年代の様な国家破産は絶対無い。。
あるのは、格差の多様化。

バランスを崩した奴が負ける
身の程を知れという事だよ。

>>875

たしかに。
都心では気休め程度の金額しか出ないだろうな。
元々たいした掛け金じゃ無いから、諦めも付くのジャマイカ。

>>873
＞古くても綺麗で雰囲気が良ければ安い方に人は惹かれる
雰囲気はおいておくとしても、古い＝綺麗はほとんど成立しないでしょ？
古いのを綺麗にするとかなり費用かかるからそんなに安くも貸せないのでは？

>>875
いったい誰が崩壊させようとしてんだかｗ　どうしてこうなった？と思うよ。

普通に考えりゃ（国債の荷が重いというなら）借金返済して行くのが先だろうし金利が重いというなら借り換えすればいし
どうしても払えなさそうなら木の葉をお金（紙幣増刷）に変えりゃいいわけで。
アフォとしか言いようもないｗ

と考えると>>876
＞バランスを崩した奴が負ける
というのは言いえて妙。　完全に崩れてると思うわ。谷亮子の背負い投げで一本か？ｗ

紙幣増刷したら、それこそインフレになる

インフレになったら土地物件の価格が跳ね上がるから売り抜けるだろJK
こんなこともわからない奴が大家やってるなんて信じられんよ

インフレ時の、通貨が暴落してる時売る馬鹿いるかよ
こんなこともわからない奴が大家やってるなんて信じられんよ

地震のリスクもあるし
借金返したら駐車場やってるのと同じような収入なら
駐車場やってるほうがいいのにね

消費税による駆け込みで新築アパートは増えるだろうよ。

消費税の還付方法があるから増えないよ

賃貸は抵家賃時代に入った。
空室は増える。

だが新築は増えないので都心のように人口が減らないエリアは安泰

まさかとは思うが東京以外で大家やってる情弱はいないよね？
これから空室だらけだよ？
東京は安心だけどね

蒸着

消費税の還付方法があるから


詳しく

>>888

こう言う奴って、本当に大屋さんなの？
何か下品だね。

同じことしかいえないオウムがいるな

まさかとは思うが東京で大家やってる情弱はいないよね？

いなかは安心だけどね

まさかのために興和火災

駅から5分、スナックやパブばかりの商業ビルを買おうかと思うが、
勝算有ると思う？
表面利回り１９％で、店子付き。

>>895
買ってレポートして下さい

>>896

水商売だけの物件って持った事無いから、
持ってる人の感想聞きたいのに〜。
近くにそれなりの規模の製造工場もあるし、
移転の予定も無い見たいだし、横浜も
近いから良いかなと思うが、何か落とし穴は
無いかと・・・。

>>869
ウチは土地値ボロアパートなので建物価格はゼロ。
しかし地震保険に入ると全損時に新築価格の半分の金額が保険金となる。
阪神淡路大震災の時は実際に支払われた保険金は上限の２割程度だと聞いている。
関東大震災程度までなら上限を超えることはないと思われる。

>>895
面白そうだな
店子が出そうなら居抜きさせて店長雇って賃料取ればいいし

と書いてみるテスト

>>895
893のみかじめ料付きｗ

>>900

みかじめ料って、ビルオーナーが払うの？
お店してる、店子さんが払うと思ってたのだが。

>>901
とりやすいところからとる
とれるならりょうほうからとる

まぁ繁華街だといろんなかたちがあるんじゃないか？
893の息がかかった不動産屋とかメンテ会社をつかわないと面倒なことになったり

やはり心配してる心当たりの話しが出てくるな。
其のほかにもお水系の売上動向とか、店子さんの
景気も心配だし。
店の経営方針に口出せないしな〜。

>>898
地震保険普及してなかったしな

>>895
知り合いがそういうビル専門。利回りは15％以上じゃないと買わないってさ。
リスクが合わないんだそうな。

キャバや飲み屋は夜逃げ、引き払いが多いそうな。
そのうえ、支払い遅延、恫喝、値下げ交渉とはんぱない。日本人じゃない人も多いし
ママも百戦錬磨だからすごいって。
だから手出ししにくいから利益が出るんだとかｗ

明日は日曜だし、皆物件見に行かないの？
平日も大事だが、休日の動向も見たい気がするのは
神経質かね？

>>906

やはりそうか。
移管される保証料は購入額の１／３位あるのだが、
今後の事が心配。
恫喝されてビビル事は無いが、不毛な時間を
費やされる可能性大かね。

情報ありが�d。

>>908
まあだから最初の保証金が高かったり空いてもすぐに埋まったりする。
そういうのをリスクと見るのかビジネスチャンスとみるのかが違うんじゃないかな？
普通の賃貸とはかなり違う感覚でいないとムリ。

恫喝はさほど無いといってた。
ただ、滞納されたり更新時の交渉が面倒だったり、相手が深夜が昼間の人だから（体が空くのは早朝って人がほとんど）
時間帯がたいへんだったりする。

まあでも利回り考えたらいいんじゃねえ？
イヤならまた売ればいいんじゃねえかと思う。もちろん銀行は貸してくれないと思うけどｗ

おはようございます
８７６だけど
まだまだ、これからだな

地震保険掛ける人いるんだな。

新耐震基準以降の物件、ましてや最近なら
活断層の真上に建ってるか、液状化が起こる場所に建ってる以外
震度７でも無事だろうに。

もっとも活断層調査が近所でされてなきゃ不安ではあるが

>>905
確かに調べてみると近年は地震保険の加入率が上がっているな。
保険金の総枠が変わらない中で加入率が上がってしまうと保険金が足りなくなるリスクがあるな。
まぁそれでもウチのような土地値ボロアパート（昭和５７年以降の建物ではある）の場合最低でも
解体費用が出ればOKなんで加入は続けておくわ。