【実は】ｱﾊﾟｰﾄ経営なんでも相談108号室【公庫物件】
大家だって経営努力してます。がんばって7スレ目も満室に･･･
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はまとめて最初に
書きましょう
前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はまとめて最初に
書きましょう
前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
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ほかにもあればお願いします
腹が立ったのは分かるがスレタイにするこた無いだろ……
公庫=金融公庫だよな。金利メリットだけだと思うんだけど違うのか
公庫物件というより公庫からの借り入れって意味だね。
金利が安いのがメリットだったがいまや銀行のほうが安いことが多い。
ほかに公庫だから広さや質に基準があって借りる人にとっては質が高い。
オーナーも「手抜き工事」や「安っぽい質」の建物にならない保証がある。
ほかにも公庫のサイトに登録されるとか、公的な認定に弱い「だまされ系の人」なんかが入りやすい。
まあ途中で金利がガーンと上がるのでずいぶんとすっ飛んだオーナーがいるのは間違いないｗ
（最近の契約は金利が安いので少ないです）
金利が安いのがメリットだったがいまや銀行のほうが安いことが多い。
ほかに公庫だから広さや質に基準があって借りる人にとっては質が高い。
オーナーも「手抜き工事」や「安っぽい質」の建物にならない保証がある。
ほかにも公庫のサイトに登録されるとか、公的な認定に弱い「だまされ系の人」なんかが入りやすい。
まあ途中で金利がガーンと上がるのでずいぶんとすっ飛んだオーナーがいるのは間違いないｗ
（最近の契約は金利が安いので少ないです）
２点だけ
>>まあ途中で金利がガーンと上がる
公庫利用って長期固定金利と思ってたんだけど認識不足?
公庫物件＝公庫からの融資物件
これ以外に公庫物件と呼ばれる物件あるのか?
前スレの後の方のレスだと、ずいぶん沢山のメリットが有るように思った。
>>まあ途中で金利がガーンと上がる
公庫利用って長期固定金利と思ってたんだけど認識不足?
公庫物件＝公庫からの融資物件
これ以外に公庫物件と呼ばれる物件あるのか?
前スレの後の方のレスだと、ずいぶん沢山のメリットが有るように思った。
>>6
http://www.jyukou.go.jp/yusi/tintai.htmlみてね。
昔はローン初期だけ金利が低いのがあった。普通は組まないが
建設会社とかに進められて（そういうほうが利益が大きく見える）組んだ人がアボーンｗ
今はそういうのがヤバイので無くなった。
公庫物件と呼ばれるものは融資以外は無いんじゃない？公団は公団だし。。
http://www.jyukou.go.jp/yusi/tintai.htmlみてね。
昔はローン初期だけ金利が低いのがあった。普通は組まないが
建設会社とかに進められて（そういうほうが利益が大きく見える）組んだ人がアボーンｗ
今はそういうのがヤバイので無くなった。
公庫物件と呼ばれるものは融資以外は無いんじゃない？公団は公団だし。。
この度、テナントの社長から建物に看板を出したいという申し出がありました。
まだ、あまり詳しい話は聞いていないのですが・・・
聞いたところでは、シールのようなものを壁に貼るつもりのようです。
ちなみに建物は、鉄骨造りの3階建てで外壁はALCです。
この手の看板？について調べてはみたのですが、これといったサイトも見つけられません。
皆さんがお持ちの物件でこのような看板を出しているとか、心当たりがあるなど、何か情報が
ありましたらお願いします。
また、看板に関する契約（取り決め）で注意することなども併せてお願いします。
一応、看板を出したら家賃を5000円上げるつもりです。
まだ、あまり詳しい話は聞いていないのですが・・・
聞いたところでは、シールのようなものを壁に貼るつもりのようです。
ちなみに建物は、鉄骨造りの3階建てで外壁はALCです。
この手の看板？について調べてはみたのですが、これといったサイトも見つけられません。
皆さんがお持ちの物件でこのような看板を出しているとか、心当たりがあるなど、何か情報が
ありましたらお願いします。
また、看板に関する契約（取り決め）で注意することなども併せてお願いします。
一応、看板を出したら家賃を5000円上げるつもりです。
貸し店舗の看板を規定場所以外に張らせるってこと？？
Ａ３ぐらいなら数枚までは無料。それ以上は不許可。
路上から見えるなら「貸し看板」として成り立つ。別料金を取るべきだし、解約したら他の業者や
売り出しマンションの広告場所などとして貸せる。
美観とお金とお客（業者）とのなかで悩むねえ。。
Ａ３ぐらいなら数枚までは無料。それ以上は不許可。
路上から見えるなら「貸し看板」として成り立つ。別料金を取るべきだし、解約したら他の業者や
売り出しマンションの広告場所などとして貸せる。
美観とお金とお客（業者）とのなかで悩むねえ。。
やっぱ不動産屋通さないで張り紙見て入居させた奴って家賃延滞率高いな。
不動産屋が共用で活用できる不良住人リストとかあるんだろうか。
不動産屋が共用で活用できる不良住人リストとかあるんだろうか。
11 ：名無し不動さん：2007/01/29(月) 19:30:04 ID:9R64NKmj
みなさん会計処理というか税金関係はご自分で処理なさってますか？
12 ：１１：2007/01/29(月) 20:51:01 ID:9R64NKmj
聞こうと思ったことあったんだけど自己解決してしまいました。
アパートで４室だけやってるんですが、何室くらいもってから法人化したほうがいいですか？
アパートで４室だけやってるんですが、何室くらいもってから法人化したほうがいいですか？
5棟10室以上
14 ：名無し不動さん：2007/01/29(月) 21:47:09 ID:rA4MpcYv
法人化ってメリット有るの？
>>10
やっぱそうなんだｗ 難しいね。
リスト化するのは今は難しいね。個人情報とかいろいろとね。。むしろクレカを持ってるとかサラ金に借り入れがあるかどうかが
判るほうがいいんじゃねーの？多くの場合はクレサラに借り入れがある。
>>14
メリットはある。しかしその前に青色申告しような。
法人化するとまず借り入れがラク。家族が役員。新しく仕事を自営するにもスムーズ。かーちゃんのパンツまで経費で買っちゃえる。
デメリットは
事務が煩雑。事務が面倒。事務処理が増える。ブスな事務のねーちゃんと不倫してバレて慰謝料ふんだくられる。
やっぱそうなんだｗ 難しいね。
リスト化するのは今は難しいね。個人情報とかいろいろとね。。むしろクレカを持ってるとかサラ金に借り入れがあるかどうかが
判るほうがいいんじゃねーの？多くの場合はクレサラに借り入れがある。
>>14
メリットはある。しかしその前に青色申告しような。
法人化するとまず借り入れがラク。家族が役員。新しく仕事を自営するにもスムーズ。かーちゃんのパンツまで経費で買っちゃえる。
デメリットは
事務が煩雑。事務が面倒。事務処理が増える。ブスな事務のねーちゃんと不倫してバレて慰謝料ふんだくられる。
>>14
私も法人を持ってるので、親の物件を法人化しようと検討していました。
確定申告スレで相談したら、やはり最初に法人に物件を売却するときの不動産登録免許税、売却税、その後の固定資産税がべらぼうにかかる。
年間500万程度なので、見送る予定です。 給与や経費で落としたりもして、節税が年間30～40万くらいかな？
前述の元を取るのに何年かかるかｗ
私は独身ですし、控除の面でもいろいろと足りないし・・・
給与ソフトで青色申告が無難です
節税より、実生活の節約と貯金をしようかなと・・
私も法人を持ってるので、親の物件を法人化しようと検討していました。
確定申告スレで相談したら、やはり最初に法人に物件を売却するときの不動産登録免許税、売却税、その後の固定資産税がべらぼうにかかる。
年間500万程度なので、見送る予定です。 給与や経費で落としたりもして、節税が年間30～40万くらいかな？
前述の元を取るのに何年かかるかｗ
私は独身ですし、控除の面でもいろいろと足りないし・・・
給与ソフトで青色申告が無難です
節税より、実生活の節約と貯金をしようかなと・・
ああ、訂正
年間不動産収入が、固定資産税等の経費を落とす前で500万ほどの収入があるということです。
500万の税という意味じゃありません
年間不動産収入が、固定資産税等の経費を落とす前で500万ほどの収入があるということです。
500万の税という意味じゃありません
18 ：名無し不動さん：2007/01/30(火) 17:42:38 ID:6bt3diGt
規模によるけど、個人でやってる程度なら青色で十分。
が、見栄を張りたければ法人かな。
が、見栄を張りたければ法人かな。
>>18
もしよかったらここで今後いろいろ質問してもいいですか？
青色の特権は、65万控除と専従者控除ですよね。私は独身で相手がいないもんでｗ
実際まだ物件は持ってないので今のうちに税や法や管理について完璧にしておこうと思ってます。。
もしよかったらここで今後いろいろ質問してもいいですか？
青色の特権は、65万控除と専従者控除ですよね。私は独身で相手がいないもんでｗ
実際まだ物件は持ってないので今のうちに税や法や管理について完璧にしておこうと思ってます。。
20 ：名無し不動さん：2007/01/31(水) 02:06:29 ID:t9/1KnCh
>>16
法人化すると固定資産税が上がるって事でしょうか？
法人化すると固定資産税が上がるって事でしょうか？
>>20
合計の定額税金が上がるって事でしょ。
合計の定額税金が上がるって事でしょ。
法人化＝法人に所有権移動ってこと？ それとも資産管理会社として例えば清掃や入居者管理をする会社ということ？
23 ：名無し不動さん：2007/01/31(水) 15:01:40 ID:fCbeXcZV
16です。
所有権移動しないといけないみたいなんですよ。そうすれば、家賃全額が会社に入って報酬や給与で分配できる
管理会社として、所有権うつさずにやった場合家賃収入の5～10％くらいしか会社に入んないんですよー。
年間1500万とかならわかるんですが、私のような親の物件（年間500万）をどうこうするってレベルじゃうまみがないようなんですよー。
>>20>>21
「不動産登録免許税、売却税、その後の固定資産税」がべらぼうにかかる。 という意味でお願いします
取得税もかかるのかな。売った本人は確定申告でその分報告しないけないし・・・
所有権移動しないといけないみたいなんですよ。そうすれば、家賃全額が会社に入って報酬や給与で分配できる
管理会社として、所有権うつさずにやった場合家賃収入の5～10％くらいしか会社に入んないんですよー。
年間1500万とかならわかるんですが、私のような親の物件（年間500万）をどうこうするってレベルじゃうまみがないようなんですよー。
>>20>>21
「不動産登録免許税、売却税、その後の固定資産税」がべらぼうにかかる。 という意味でお願いします
取得税もかかるのかな。売った本人は確定申告でその分報告しないけないし・・・
個人ですが 相続時清算贈与と言うのに興味があります 実際やられた方 教えてください
店舗物件を法人で買おうと思うんだが社長の個人保証が必要なんだって。。
物件の抵当と法人（小額の売り上げだが利益率が高く黒字）だけではダメなのかね？
物件の抵当と法人（小額の売り上げだが利益率が高く黒字）だけではダメなのかね？
26 ：名無し不動さん：2007/02/15(木) 08:32:02 ID:jfyJAvyd
個人に追い込み掛けれないから駄目です。
>>25の属性じゃ無理。
28 ：名無し不動さん：2007/02/15(木) 22:01:34 ID:u00Nj/pc
公庫にお金借りるのを検討してるけど、
公庫だとガイドラインに沿った契約書、敷金返済をしないといけなくなるんだよね。
まあ、そのほうがトラぶらなくてよさそうにも思うけど、不安も募る。
公庫だとガイドラインに沿った契約書、敷金返済をしないといけなくなるんだよね。
まあ、そのほうがトラぶらなくてよさそうにも思うけど、不安も募る。
29 ：建築営業：2007/02/15(木) 22:40:49 ID:RL14EtV3
>>28
ところが！！！
2007年度以降の新築公庫物件は礼金が取れるようになるので、
その問題は回避できるんだな～
法人契約も有だし、ほとんど民間融資と同等の条件で貸せる。
すごい使いやすくなるので、今後は公庫が増えるんじゃないかな。
ところが！！！
2007年度以降の新築公庫物件は礼金が取れるようになるので、
その問題は回避できるんだな～
法人契約も有だし、ほとんど民間融資と同等の条件で貸せる。
すごい使いやすくなるので、今後は公庫が増えるんじゃないかな。
せっかくこのスレに出会ったので、アパマン建築各業者について
コメントしてみるよ。参考にしてくれるとうれしいね。
１）大東
超体育会系セールスと家賃保証が売り。
建物はペラペラでかなり割高。騙されて泣いている人多数。
中にはうまくやれている大家もいるみたいだけど、そういう土地なら
大東以外で建てればもっと儲かっていたであろう。
２）レオパ
レオパ以外は客付できない、仮設住宅のような貧相な１R。超割高。
1億借入して手取年50万とか、そういうプランを平気で提示する。
金利が１％上がったら収支割れ。悲惨。
３）積水・ダイワ
JAとグルになって農家に営業してる。ちなみに、彼らはJAに紹介料6%
払ってるからね。その分割高。
過去の物件は貧相だったが、最近は建物自体は悪くないね。
儲かりはしないけど、まあ無難かな。
４）東建
頑なに重量鉄骨。かなり高いわりに、外観がしょぼい。
これならRC建てたほうがマシ、といわざるを得ない。
コメントしてみるよ。参考にしてくれるとうれしいね。
１）大東
超体育会系セールスと家賃保証が売り。
建物はペラペラでかなり割高。騙されて泣いている人多数。
中にはうまくやれている大家もいるみたいだけど、そういう土地なら
大東以外で建てればもっと儲かっていたであろう。
２）レオパ
レオパ以外は客付できない、仮設住宅のような貧相な１R。超割高。
1億借入して手取年50万とか、そういうプランを平気で提示する。
金利が１％上がったら収支割れ。悲惨。
３）積水・ダイワ
JAとグルになって農家に営業してる。ちなみに、彼らはJAに紹介料6%
払ってるからね。その分割高。
過去の物件は貧相だったが、最近は建物自体は悪くないね。
儲かりはしないけど、まあ無難かな。
４）東建
頑なに重量鉄骨。かなり高いわりに、外観がしょぼい。
これならRC建てたほうがマシ、といわざるを得ない。
５）地場建設会社
最近はどの地方にも必ず数社いるね。RCのマンションが主力。
これは本当にピンきりで、超良心的にやっているとこもあるし、
ほとんど近未来通信バリの詐欺会社もある。
地域の評判を頼りに判断するしかないね。
客付けが弱い会社が多いから、その点に注意。
６）地場住宅メーカー
地場の住宅メーカーには、片手間に木造テラスハウスを
やってくれるところもあるね。まともな会社なら、ダイワ・積水レベル
の物件を1～2割安く建てられるから、お得。
でも、客付・管理はまず頼めないから、
そこは自分で別の不動産屋に依頼するしかいないね。
7)設計事務所
実は、これが最強。設計と施工を分離すると、工事費はかなり安くなる。
ただし、ローコスト賃貸の設計ができる事務所はかなり
限られている。設計事務所は、向こうから営業しないからね。
自分でツテを辿って探すしかない。プロ向け。
最近はどの地方にも必ず数社いるね。RCのマンションが主力。
これは本当にピンきりで、超良心的にやっているとこもあるし、
ほとんど近未来通信バリの詐欺会社もある。
地域の評判を頼りに判断するしかないね。
客付けが弱い会社が多いから、その点に注意。
６）地場住宅メーカー
地場の住宅メーカーには、片手間に木造テラスハウスを
やってくれるところもあるね。まともな会社なら、ダイワ・積水レベル
の物件を1～2割安く建てられるから、お得。
でも、客付・管理はまず頼めないから、
そこは自分で別の不動産屋に依頼するしかいないね。
7)設計事務所
実は、これが最強。設計と施工を分離すると、工事費はかなり安くなる。
ただし、ローコスト賃貸の設計ができる事務所はかなり
限られている。設計事務所は、向こうから営業しないからね。
自分でツテを辿って探すしかない。プロ向け。
32 ：建築営業：2007/02/15(木) 23:24:31 ID:RL14EtV3
ちなみに、俺の立場は５）ね。
本当になんにもわかんないなら、積水・ダイワにしておけば
まあ無難かな。そのほかの大手は、かなりアコギな印象。
でも、これじゃあ儲からない。借り入れを返して、税金払えば
トントンぐらいかな。かなりいい立地ならべつだけど・・・
ちょっと努力するつもりがあるなら、地場のまじめな建設会社・
住宅メーカーを探すのが吉。これだけで１割は安くできる。
本気でやるなら、設計事務所を探すのが正解。
まともな設計士を探すには、地域の経営者・自営業者からの
評判から辿るのが早いかな。
不動産屋の紹介だと、不動産屋にバックマージンが落ちるから、
結局あまりやすくならないね。
とにかく、汗をかいて、いいものを安く建てる努力を惜しまないこと！！
これだけで、あとは楽勝の賃貸経営ができる。
はじめに楽すると、悲惨だよ。
本当になんにもわかんないなら、積水・ダイワにしておけば
まあ無難かな。そのほかの大手は、かなりアコギな印象。
でも、これじゃあ儲からない。借り入れを返して、税金払えば
トントンぐらいかな。かなりいい立地ならべつだけど・・・
ちょっと努力するつもりがあるなら、地場のまじめな建設会社・
住宅メーカーを探すのが吉。これだけで１割は安くできる。
本気でやるなら、設計事務所を探すのが正解。
まともな設計士を探すには、地域の経営者・自営業者からの
評判から辿るのが早いかな。
不動産屋の紹介だと、不動産屋にバックマージンが落ちるから、
結局あまりやすくならないね。
とにかく、汗をかいて、いいものを安く建てる努力を惜しまないこと！！
これだけで、あとは楽勝の賃貸経営ができる。
はじめに楽すると、悲惨だよ。
33 ：建築営業：2007/02/15(木) 23:39:22 ID:3rPe/XRY
あと、最近は中古物件を一棟買いするのが流行ってるけど、
個人的にはどうなの？っておもう。
本当に優良な物件はオーナーが手放さないから、基本的に
ワケアリ物件しか市場には出てこない。
築20年以上の物件を利回りを基準に買ってもしょうがない！
築古で間取りに難のある物件に客付するのは、ホント大変だよ。
不動産屋だって、そういう面倒な物件の客付は正直本気になれない。
ワケアリ物件を何とかするノウハウがあれば別だけど、
素人が何とかできるような物件なら、そもそもオーナーだって手放さない。
ほんとに優良な、寝ていても金が入るような物件は、自分で建てるしかない！
これがほんとのところだとおもうなあ。
個人的にはどうなの？っておもう。
本当に優良な物件はオーナーが手放さないから、基本的に
ワケアリ物件しか市場には出てこない。
築20年以上の物件を利回りを基準に買ってもしょうがない！
築古で間取りに難のある物件に客付するのは、ホント大変だよ。
不動産屋だって、そういう面倒な物件の客付は正直本気になれない。
ワケアリ物件を何とかするノウハウがあれば別だけど、
素人が何とかできるような物件なら、そもそもオーナーだって手放さない。
ほんとに優良な、寝ていても金が入るような物件は、自分で建てるしかない！
これがほんとのところだとおもうなあ。
パナホームはどうでつか？
35 ：建築営業：2007/02/15(木) 23:58:30 ID:cBPszKlw
36 ：名無し不動さん：2007/02/16(金) 06:16:58 ID:rgElVla6
私もお尋ねしますが、ミサワはどうでしょう？
>>29
的確な評価 すばらしい 良ければ 経験年数 現在の経営規模 とか教えてください
的確な評価 すばらしい 良ければ 経験年数 現在の経営規模 とか教えてください
>>29
自己解決しました。
自己解決しました。
>>36
個人的に好きなので、一度、アパート建築の見積もりをお願いしたことがある。
メゾネットタイプのはとても良い感じだった。
結局建ててないのでその先はわからんが、ファミリータイプでメゾネットを考えてるなら良いかも。
ただし、ファミリータイプなのでシングル向けに比べ利回り低下は避けられない。
個人的に好きなので、一度、アパート建築の見積もりをお願いしたことがある。
メゾネットタイプのはとても良い感じだった。
結局建ててないのでその先はわからんが、ファミリータイプでメゾネットを考えてるなら良いかも。
ただし、ファミリータイプなのでシングル向けに比べ利回り低下は避けられない。
41 ：建築営業：2007/02/17(土) 00:50:48 ID:VusZcmrO
>>37
経験年数は、金融４年、不動産２年。まだまだ若輩者。
経営規模ってのは、俺のいる会社のこと？
ＲＣ賃貸を年20億ぐらい、そのほかの工事が年80億ぐらいかな。
どの地方にもある、地場の建設会社だね。
こんなの、参考になるのかな。
>>36
俺の地域はミサワは殆ど営業してないから、わかんない。ごめん。
経験年数は、金融４年、不動産２年。まだまだ若輩者。
経営規模ってのは、俺のいる会社のこと？
ＲＣ賃貸を年20億ぐらい、そのほかの工事が年80億ぐらいかな。
どの地方にもある、地場の建設会社だね。
こんなの、参考になるのかな。
>>36
俺の地域はミサワは殆ど営業してないから、わかんない。ごめん。
42 ：飛び込み：2007/02/17(土) 02:14:49 ID:S9XAzfhM
絶対にハウスメーカーはやめなさい！31に書かれているように、経験のある設計事務所を探すこと。
設計士の中には、賃貸を中心にやっている人がいます。
そういう人を見つけたら、施工業者も良心的な数社で見積もり競合させるので、かなり割安で建てれます。
さらに、賃貸をメインにやっている不動産会社を見つけ、管理させるという条件で、設計のプランに参加させること。
こうすれば、かなり入居希望者のニーズにあった建物ができるはずです。
設計士の中には、賃貸を中心にやっている人がいます。
そういう人を見つけたら、施工業者も良心的な数社で見積もり競合させるので、かなり割安で建てれます。
さらに、賃貸をメインにやっている不動産会社を見つけ、管理させるという条件で、設計のプランに参加させること。
こうすれば、かなり入居希望者のニーズにあった建物ができるはずです。
>>31
設計施工は別とありましたが、監理は、設計事務所に任せていいんですかねぇ
>>42
＞賃貸をメインにやっている不動産会社を見つけ、管理させるという条件で、設計のプランに参加させること
こういう話を不動産屋に話せば乗ってくるもんなんでしょうか。
設計施工は別とありましたが、監理は、設計事務所に任せていいんですかねぇ
>>42
＞賃貸をメインにやっている不動産会社を見つけ、管理させるという条件で、設計のプランに参加させること
こういう話を不動産屋に話せば乗ってくるもんなんでしょうか。
>>44
監理も専門の会社がある。たいていは設計会社か建設会社が依頼することが多い。
なあなあになりがちと思うだろうが最終的な責任が来るのでそういうことはしない。（だろうと。。ｗ）
不動産屋が絡んでくるとワケわからなくなるぞ。。とりあえずアドバイスぐらいはしてくれるだろうから
参考程度にすること。乗ってくるというかノリノリで来ることが多いのでは？
監理も専門の会社がある。たいていは設計会社か建設会社が依頼することが多い。
なあなあになりがちと思うだろうが最終的な責任が来るのでそういうことはしない。（だろうと。。ｗ）
不動産屋が絡んでくるとワケわからなくなるぞ。。とりあえずアドバイスぐらいはしてくれるだろうから
参考程度にすること。乗ってくるというかノリノリで来ることが多いのでは？
46 ：飛び込み：2007/02/18(日) 00:41:02 ID:CBwgTQpw
設計事務所(設計士)も、建物が完成して入居者が入ってしまえば、入居者からの細かいリクエストが見えなくなってしまいます。
そういう意味で、入居者(入居希望者)の様々な要求を知ることができるのは、実際に客と接している不動産屋の営業マンです。
経験のある営業マンは、時に設計士が知らないような的確なアドバイスができるので、はずさないようにしてください。
ただし、45にあるように、参考程度でいいと思います。
なお、優秀な設計士も、実際に建設会社が決まって、建物が建っているときには、そのすべてを監理できません。
その鍵を握るのは、建設会社の現場監督です。同じ建設会社でも、現場監督の力量の差で、建物は違ってきます。
担当する現場監督が、過去にどんな建物を作ったのか、しっかり吟味してください。経験のない監督はパスです。
入札する前に、担当の現場監督について、リクエストできない会社は、入札からはずしましょう！
ただ、こういう心配までしてくれるのが、本当に優秀な設計士になります。
いい賃貸をつくるには、設計士と現場監督とあなたの情熱です。
ハウスメーカーうんぬんというのは、はなから勉強不足ということですよ。
そういう意味で、入居者(入居希望者)の様々な要求を知ることができるのは、実際に客と接している不動産屋の営業マンです。
経験のある営業マンは、時に設計士が知らないような的確なアドバイスができるので、はずさないようにしてください。
ただし、45にあるように、参考程度でいいと思います。
なお、優秀な設計士も、実際に建設会社が決まって、建物が建っているときには、そのすべてを監理できません。
その鍵を握るのは、建設会社の現場監督です。同じ建設会社でも、現場監督の力量の差で、建物は違ってきます。
担当する現場監督が、過去にどんな建物を作ったのか、しっかり吟味してください。経験のない監督はパスです。
入札する前に、担当の現場監督について、リクエストできない会社は、入札からはずしましょう！
ただ、こういう心配までしてくれるのが、本当に優秀な設計士になります。
いい賃貸をつくるには、設計士と現場監督とあなたの情熱です。
ハウスメーカーうんぬんというのは、はなから勉強不足ということですよ。
>>45
なるほど。確かに良い意味だと使い慣れた業者の方が
話が早いし、品質さえ守られていれば仕事も早そうですね。
>>46
不動産屋にも打診した方が良いんですね。
でも、担当する人間のリクエストは、出来るところの方が少ないのような･･･
これは、強気で行くしかないんですねｗ
昨日本屋で「あなたの土地を賢く活かす本」というエロ本より親に見せられないｗ
月刊ハウジングの別冊の特集本を買ってきました。これで基本的な知識を身につけて、
次にどう動こうか考えてみようと思います。
まあ、ハウスメーカーの宣伝ばっかりですけどねｗ
なるほど。確かに良い意味だと使い慣れた業者の方が
話が早いし、品質さえ守られていれば仕事も早そうですね。
>>46
不動産屋にも打診した方が良いんですね。
でも、担当する人間のリクエストは、出来るところの方が少ないのような･･･
これは、強気で行くしかないんですねｗ
昨日本屋で「あなたの土地を賢く活かす本」というエロ本より親に見せられないｗ
月刊ハウジングの別冊の特集本を買ってきました。これで基本的な知識を身につけて、
次にどう動こうか考えてみようと思います。
まあ、ハウスメーカーの宣伝ばっかりですけどねｗ
>>46
ローコストゆえに利回りが良いのだからそんなにリクエストするとコストが高くなる。
はっきり言ってしまえばレオパのような物件で短期間で回収できれば良いわけで、
ＲＣであっても余計に高コストではあまり意味が無い。
常に社会情勢は変化している。
要求される設備は例えば１０数年前ならエアコン、バストイレ別程度だったが５年ほど前にはそれに
洗濯機室内設置、洗面所装備、収納設備の充実、インターホン、給湯器（流し台にお湯配管）になり
近年ではＴＶモニター付きインターホンや床暖房まで「装備すべし」ものとなっている。
間取りや基本的な配置は確かに要検討だが十分設計の段階で見えてくる。
しかし設備についてはむしろ質実剛健であるか・交換が容易であるか・設備更新に費用が安いか、他メーカーとの互換性があるか
増設、減設が可能か・・・そういうほうが大事でありイニシャルコストを押し上げるだけのものではいけない。
現場監理も同じ。
施主がすべきことはその心配ではなく、強度が十二分であるか・施工に落ち度があった場合にフォローする体制があるか・
支払うコストに見合う建物が建つか、その収益性は十分であるか・メンテが楽で低コストで出来るか・・・そういう面、つまり
設計段階でほぼすべてが決まってしまうことに注力を注ぐべきである。
ローコストゆえに利回りが良いのだからそんなにリクエストするとコストが高くなる。
はっきり言ってしまえばレオパのような物件で短期間で回収できれば良いわけで、
ＲＣであっても余計に高コストではあまり意味が無い。
常に社会情勢は変化している。
要求される設備は例えば１０数年前ならエアコン、バストイレ別程度だったが５年ほど前にはそれに
洗濯機室内設置、洗面所装備、収納設備の充実、インターホン、給湯器（流し台にお湯配管）になり
近年ではＴＶモニター付きインターホンや床暖房まで「装備すべし」ものとなっている。
間取りや基本的な配置は確かに要検討だが十分設計の段階で見えてくる。
しかし設備についてはむしろ質実剛健であるか・交換が容易であるか・設備更新に費用が安いか、他メーカーとの互換性があるか
増設、減設が可能か・・・そういうほうが大事でありイニシャルコストを押し上げるだけのものではいけない。
現場監理も同じ。
施主がすべきことはその心配ではなく、強度が十二分であるか・施工に落ち度があった場合にフォローする体制があるか・
支払うコストに見合う建物が建つか、その収益性は十分であるか・メンテが楽で低コストで出来るか・・・そういう面、つまり
設計段階でほぼすべてが決まってしまうことに注力を注ぐべきである。
いろいろアドバイスを聞いても、経験しないと判らない部分は、多々ある。
最初は、金銭的余力(信用余力)を残して計画するほうが、良いと思う。
最初は、金銭的余力(信用余力)を残して計画するほうが、良いと思う。
50 ：名無し不動さん：2007/02/21(水) 08:43:26 ID:b4PBpbkQ
木造アパートと鉄筋コンクリートアパートでは建物の資産価値がまったく違う。
>>50
資産価値が違うほど賃料は変わらん。
東京近郊の駅ほど近い物件を比較。
25平米程度のアパート、ちょっとあたらしめで大体6.5万円。
同じ広さで築10年超えたＲＣ造でも同じくらい。（さすがに下回ることは無い）
建築費用は時代が違うが少なくともＲＣのほうが3割は高いと思う。もちろん二階建てと三階立ての違いもあるだろう。
しかし部屋単位でのコストと収益性では木造のほうが有利。
資産価値が違うほど賃料は変わらん。
東京近郊の駅ほど近い物件を比較。
25平米程度のアパート、ちょっとあたらしめで大体6.5万円。
同じ広さで築10年超えたＲＣ造でも同じくらい。（さすがに下回ることは無い）
建築費用は時代が違うが少なくともＲＣのほうが3割は高いと思う。もちろん二階建てと三階立ての違いもあるだろう。
しかし部屋単位でのコストと収益性では木造のほうが有利。
52 ：名無し不動さん：2007/02/22(木) 22:42:35 ID:uQvgZDtU
>>51
東京近郊駅近なら、何を建てても入居は決まるから、木造でもRCでも
好きなほうでいいんじゃない？
利回り重視なら初期投資の安い木造、収入の絶対額を追うなら
戸数が積めるRC、ぐらいの違いしかないような・・・どっちにしろ儲かる。
地方都市の場合、しょぼい建物だと入居が決まらない。
立地が弱い分、建物の力で入居を決めるぐらいの気持ちが必要。
そうなると、必然的にRCになる。
周りを見ていると、そんな感じだけどな。
首都圏と地方では、アパート経営の考え方がだいぶ違うね。
賃貸住宅新聞を読んでいても、強く感じるところ。
東京近郊駅近なら、何を建てても入居は決まるから、木造でもRCでも
好きなほうでいいんじゃない？
利回り重視なら初期投資の安い木造、収入の絶対額を追うなら
戸数が積めるRC、ぐらいの違いしかないような・・・どっちにしろ儲かる。
地方都市の場合、しょぼい建物だと入居が決まらない。
立地が弱い分、建物の力で入居を決めるぐらいの気持ちが必要。
そうなると、必然的にRCになる。
周りを見ていると、そんな感じだけどな。
首都圏と地方では、アパート経営の考え方がだいぶ違うね。
賃貸住宅新聞を読んでいても、強く感じるところ。
>>52
あ～、なるほどねえ。 そういう違いがあるんだ。。
千葉とか茨城とか行くと大同建託だけ？現代長屋みたいなのでピンクの安っぽいラブホみたいなのを
よく見かけるが、ああいうのではないと立ち行かないわけだ。。
ただ、固定資産税や初期投資の差があまりにも開きすぎでは？
確かに木造アパで単身者向けは2~3万程度と、かなり安いのは判るが
ＲＣにすれば倍近く取れるとは思えない。
あ～、なるほどねえ。 そういう違いがあるんだ。。
千葉とか茨城とか行くと大同建託だけ？現代長屋みたいなのでピンクの安っぽいラブホみたいなのを
よく見かけるが、ああいうのではないと立ち行かないわけだ。。
ただ、固定資産税や初期投資の差があまりにも開きすぎでは？
確かに木造アパで単身者向けは2~3万程度と、かなり安いのは判るが
ＲＣにすれば倍近く取れるとは思えない。
54 ：名無し不動さん：2007/02/23(金) 01:35:49 ID:IfU5rkuG
茨城でもそんな感じですか
北陸とかにも、寒くないのかな？隣りの音絶対聞こえるぞ
みたいなアパートが農村に並んでいるけど
10年で空家だらけらしいよ。でも次々とたつｗｗ
北陸とかにも、寒くないのかな？隣りの音絶対聞こえるぞ
みたいなアパートが農村に並んでいるけど
10年で空家だらけらしいよ。でも次々とたつｗｗ
うちの方も田舎だからそんな感じかな。
周りが木造や軽鉄ばかりで、RCで建てる人いないから、敢えてRCを選んだ。
地元工務店建築の木造と比べたら、確かに三割位高いかな。
でも大手HM物と比べた場合は、一割増しくらいの建設費でできた。もちろん、オートロックや浴室乾燥等の設備は削った。見栄えを考えエントランスは付けたけどね。
それで賃料は、一番強気な値付けの木造軽鉄と同じくらい。木造軽鉄の新しめのにくらべ一割から二割増し位の家賃を貰えてます。
人口十万程度の小さい町ですが、既存の賃貸にRCが殆どなかったので選択した次第です。
近隣のもっと大きい町は、町自体には勢いは有りますが、賃貸はRCも含めて供給が過剰気味になりRC木造に関係なく客付けに苦労してるみたいです。
こちらは町に勢いがないので、供給は殆どなく古い物件が大部分です。海沿いの町ですから痛みも酷いです。
周りが木造や軽鉄ばかりで、RCで建てる人いないから、敢えてRCを選んだ。
地元工務店建築の木造と比べたら、確かに三割位高いかな。
でも大手HM物と比べた場合は、一割増しくらいの建設費でできた。もちろん、オートロックや浴室乾燥等の設備は削った。見栄えを考えエントランスは付けたけどね。
それで賃料は、一番強気な値付けの木造軽鉄と同じくらい。木造軽鉄の新しめのにくらべ一割から二割増し位の家賃を貰えてます。
人口十万程度の小さい町ですが、既存の賃貸にRCが殆どなかったので選択した次第です。
近隣のもっと大きい町は、町自体には勢いは有りますが、賃貸はRCも含めて供給が過剰気味になりRC木造に関係なく客付けに苦労してるみたいです。
こちらは町に勢いがないので、供給は殆どなく古い物件が大部分です。海沿いの町ですから痛みも酷いです。
デザイナーズマンションに気持ちが傾きかけています。
資産価値、家賃など、有利な点が多いようにおもいますが･･･
資産価値、家賃など、有利な点が多いようにおもいますが･･･
58 ：52：2007/02/25(日) 11:35:28 ID:fFiKD4NG
>>57
ハイグレード賃貸は、分譲賃貸と競合しちゃう。賃貸マンションでは、
分譲賃貸にはどうしてもグレードで勝てない。
分譲物は共用部・管理にカネかけてるからね。
つまり、分譲賃貸と競合しない範囲での企画が必要。
私の地域(県庁所在地程度の地方都市)で言えば、
家賃はファミリーで9万以下。単身者なら7万以下。
このレベルで収支が出せるプランじゃないとだめ。
そうすると、必然的にデザインで遊ぶ余地は無くなる。
あたりまえの間取りに、オートロックや追炊などの
要望の高い設備を入れていくだけで収支はギリギリになっちゃうから。
デザイナーズマンションは、金持ちの道楽という認識です。
ハイグレード賃貸は、分譲賃貸と競合しちゃう。賃貸マンションでは、
分譲賃貸にはどうしてもグレードで勝てない。
分譲物は共用部・管理にカネかけてるからね。
つまり、分譲賃貸と競合しない範囲での企画が必要。
私の地域(県庁所在地程度の地方都市)で言えば、
家賃はファミリーで9万以下。単身者なら7万以下。
このレベルで収支が出せるプランじゃないとだめ。
そうすると、必然的にデザインで遊ぶ余地は無くなる。
あたりまえの間取りに、オートロックや追炊などの
要望の高い設備を入れていくだけで収支はギリギリになっちゃうから。
デザイナーズマンションは、金持ちの道楽という認識です。
59 ：52：2007/02/25(日) 11:54:02 ID:fFiKD4NG
>>53
RCのほうが償却が遅く、固都税は高く、初期投資も大きい。
木造で満室経営できるなら、それに越したことは無い。
でも、地方の木造物件は、ホント入居決まんないんだな。
新築のうちはいいけど、５年を過ぎるとかなり厳しくなる。
家賃を下げていけばどこかで決まるけど、入居者の質は激悪。
外国人だらけになって、家賃滞納あたりまえ。無駄な苦労が多くなる。
そういうわけで、RCのほうがいいよ。木造とRC両方持っていると良く分かる。
RCのほうが償却が遅く、固都税は高く、初期投資も大きい。
木造で満室経営できるなら、それに越したことは無い。
でも、地方の木造物件は、ホント入居決まんないんだな。
新築のうちはいいけど、５年を過ぎるとかなり厳しくなる。
家賃を下げていけばどこかで決まるけど、入居者の質は激悪。
外国人だらけになって、家賃滞納あたりまえ。無駄な苦労が多くなる。
そういうわけで、RCのほうがいいよ。木造とRC両方持っていると良く分かる。
60 ：52：2007/02/25(日) 11:58:58 ID:fFiKD4NG
62 ：52：2007/02/25(日) 13:54:08 ID:xKK3SlGc
>>61
うちのケースで言うと、
RC ３階建１R24戸(一戸約30㎡) 1.2億（15年前)
３階建2LDK6戸(一戸約60㎡) 0.6億(建築中)
木造 ﾃﾗｽﾊｳｽ2LDK7戸(一戸約55㎡) 0.55億(7年前)
だから・・・RCだと、ざっくり木造の1.2倍かな。
うちのケースで言うと、
RC ３階建１R24戸(一戸約30㎡) 1.2億（15年前)
３階建2LDK6戸(一戸約60㎡) 0.6億(建築中)
木造 ﾃﾗｽﾊｳｽ2LDK7戸(一戸約55㎡) 0.55億(7年前)
だから・・・RCだと、ざっくり木造の1.2倍かな。
63 ：52：2007/02/25(日) 14:01:30 ID:xKK3SlGc
RCのワンルームは、15年間ほとんど空室無し。
退去がでてもすぐに決まる。
一方、木造テラスハウスは、ここ２年ほど、空きが出ると
半年ほどは決まらん。広告料ばら撒いてなんとか
家賃下げずに決めてるけど、そろそろ限界かな。
こういう経験すると、やはりRCかな、という気持ちになる。
退去がでてもすぐに決まる。
一方、木造テラスハウスは、ここ２年ほど、空きが出ると
半年ほどは決まらん。広告料ばら撒いてなんとか
家賃下げずに決めてるけど、そろそろ限界かな。
こういう経験すると、やはりRCかな、という気持ちになる。
64 ：名無し不動さん：2007/02/25(日) 23:35:48 ID:cn8i1kB+
都内周辺で駅徒歩１０分築１９年木造で空室率１０％程度。
地方の木造はそんなに厳しいんだ・・・
地方の木造はそんなに厳しいんだ・・・
19年も経ってれば償却してない？
66 ：名無し不動さん：2007/02/26(月) 23:15:08 ID:U+8fEGxh
すみません。相談させてください。
今のアパートの管理会社をどうにも信頼できず、
管理会社を変更するか、自主管理に切り替えようかと思っています。
もし、自主管理にする場合、今の契約書は管理会社のものなので
こちらで新たに作成した契約書で入居者の方と契約しなおさないといけないのでしょうか？
他になにか注意する点はありますか？
決まったとも聞いていない部屋にいつの間にか入居者がいたりしてめちゃくちゃなんです。
今のアパートの管理会社をどうにも信頼できず、
管理会社を変更するか、自主管理に切り替えようかと思っています。
もし、自主管理にする場合、今の契約書は管理会社のものなので
こちらで新たに作成した契約書で入居者の方と契約しなおさないといけないのでしょうか？
他になにか注意する点はありますか？
決まったとも聞いていない部屋にいつの間にか入居者がいたりしてめちゃくちゃなんです。
67 ：名無し不動さん：2007/02/27(火) 01:32:37 ID:dSWJ6byi
>>66
めちゃくちゃですな。
個人商店が好き勝手にやっている感じですか？
普通契約書は二通作成して入居者とオーナーだよね
あくまで入居者はあなたと契約しているのだから
返せといったら？
お金を借りている銀行に相談するのも手かもよ
めちゃくちゃですな。
個人商店が好き勝手にやっている感じですか？
普通契約書は二通作成して入居者とオーナーだよね
あくまで入居者はあなたと契約しているのだから
返せといったら？
お金を借りている銀行に相談するのも手かもよ
68 ：66：2007/02/27(火) 16:20:30 ID:VEdIY9s7
67さん、ありがとうございます。
でも案外地元では大きなところなので本当にびっくりしています。
契約書は持ってます。ただ管理を任せているせいか、手元の契約書をみると
管理会社と入居者が契約する形になっていて、
どこにもうちの名前が書いてないので、
この契約書のままではだめなのかと思ったのです。
自主管理にするならうちと新たに契約してもらわないとだめなのか?
どなたかお分かりになりますか？
でも案外地元では大きなところなので本当にびっくりしています。
契約書は持ってます。ただ管理を任せているせいか、手元の契約書をみると
管理会社と入居者が契約する形になっていて、
どこにもうちの名前が書いてないので、
この契約書のままではだめなのかと思ったのです。
自主管理にするならうちと新たに契約してもらわないとだめなのか?
どなたかお分かりになりますか？
>>68
その業者と貴方が結んでる契約内容についてもっと詳しく・・・
その業者と貴方が結んでる契約内容についてもっと詳しく・・・
70 ：名無し不動さん：2007/02/27(火) 20:02:57 ID:baw47OhQ
管理委託契約書にかなり大家に不利なことを書いていそうだな
家賃はどこから入ってくるんだろう 管理会社なら×
72 ：名無し不動さん：2007/02/28(水) 08:02:10 ID:uqed7TP+
RCで10年落ちなら10％程度の利回りで買い手がつくが木造だと20％程度ぐらい。
同じ賃料なら１０年後RCの価値は木造の2倍。[賃料が同じということは無いが]
新築時にRCが1.2倍高いとしても10年、20年後を考えればRC以外に選択肢はないよ。
同じ賃料なら１０年後RCの価値は木造の2倍。[賃料が同じということは無いが]
新築時にRCが1.2倍高いとしても10年、20年後を考えればRC以外に選択肢はないよ。
73 ：名無し不動さん：2007/02/28(水) 22:14:57 ID:Eg/8U7DX
>>68
よく分からんけど、サブリースなんじゃね？そんなら
「決まったとも聞いていない部屋にいつの間にか入居者がいる」
「管理会社と入居者が契約する」
のも当然。
もう一度、不動産会社に管理契約の内容を詳しく聞いてみたら？
サブリースだったら、途中で管理契約を解除するのはちょっと面倒だと思う。
よく分からんけど、サブリースなんじゃね？そんなら
「決まったとも聞いていない部屋にいつの間にか入居者がいる」
「管理会社と入居者が契約する」
のも当然。
もう一度、不動産会社に管理契約の内容を詳しく聞いてみたら？
サブリースだったら、途中で管理契約を解除するのはちょっと面倒だと思う。
>>72
>RCで10年落ちなら10％程度の利回りで買い手がつくが木造だと20％程度ぐらい。
どこの投資用アパートマンションを見ても利回りは10％前後。ＲＣだと7％だとかが多い。
利回りと「価値」は違う。 ＲＣならそれこそ解体費用が多額。木造なら土地の価値だけの勝負が出来る。
>RCで10年落ちなら10％程度の利回りで買い手がつくが木造だと20％程度ぐらい。
どこの投資用アパートマンションを見ても利回りは10％前後。ＲＣだと7％だとかが多い。
利回りと「価値」は違う。 ＲＣならそれこそ解体費用が多額。木造なら土地の価値だけの勝負が出来る。
76 ：66：2007/03/01(木) 17:37:11 ID:Hk3RoICl
66です。みなさんありがとうございます。
サブリース契約ではありません。
他にも勝手に家賃下げてたりとかいろいろあって自主管理を考えはじめているのですが、
契約書は管理会社と交わしている＆家賃は管理会社経由、
となるとやはりこちらで用意した契約書で契約しなおすしかないんでしょうね。
その際、以前の印鑑登録とか免許書コピーとか、保証人のサインとかは無効になってしまって、
また全部用意してもらわないといけないのかな？
お客さんに申し訳ない･･･
こういうのって市の法律相談とかでも教えてもらえるんだろうか？
>>74
どんな手順で契約解除したのかよかったら教えてください。
サブリース契約ではありません。
他にも勝手に家賃下げてたりとかいろいろあって自主管理を考えはじめているのですが、
契約書は管理会社と交わしている＆家賃は管理会社経由、
となるとやはりこちらで用意した契約書で契約しなおすしかないんでしょうね。
その際、以前の印鑑登録とか免許書コピーとか、保証人のサインとかは無効になってしまって、
また全部用意してもらわないといけないのかな？
お客さんに申し訳ない･･･
こういうのって市の法律相談とかでも教えてもらえるんだろうか？
>>74
どんな手順で契約解除したのかよかったら教えてください。
77 ：不動産：2007/03/01(木) 20:22:35 ID:WDsFvG81
>>24
相続時精算課税制度について
私も、相続税の出る方でこの制度を選択された方のお話をぜひお聞きしたい。
私の場合、父親＝60才、私＝35才、相続税出ます。
税制改正で今年から選択可能なので、考え中です。
暦年課税の基礎控除額を捨ててまでのメリット。
所得移転ができたり、該当資産が値上がりした場合の他に何がありますか？
ぜひお聞かせください。
相続時精算課税制度について
私も、相続税の出る方でこの制度を選択された方のお話をぜひお聞きしたい。
私の場合、父親＝60才、私＝35才、相続税出ます。
税制改正で今年から選択可能なので、考え中です。
暦年課税の基礎控除額を捨ててまでのメリット。
所得移転ができたり、該当資産が値上がりした場合の他に何がありますか？
ぜひお聞かせください。
>>76
うちはいわゆる家賃保証 つまりサブリースだったんだけど 契約はあくまで
入居者と大家の直接契約 家賃は一旦保証会社に入って 家賃滞納があっても
保証会社が建て替えて払ってくれる 保証会社は募集家賃と保証家賃の利ざやで儲けてる
（敷金・礼金は保証会社が取る）つまり大家は毎月通帳を見てればいいだけ
監理と言ってもたいしたことはないのでやる気のある大家は自分でやるべきだ
解除は契約書にのっとってやりましたよ（２年更新だったので 解除の通知をしただけ）
お宅の場合は ちょっと様子が違うね そこまで好きなようにされてるということは
どういう契約になってるんだろう？ 入金される家賃は入居率にかかわらず一定なのかな？
うちはいわゆる家賃保証 つまりサブリースだったんだけど 契約はあくまで
入居者と大家の直接契約 家賃は一旦保証会社に入って 家賃滞納があっても
保証会社が建て替えて払ってくれる 保証会社は募集家賃と保証家賃の利ざやで儲けてる
（敷金・礼金は保証会社が取る）つまり大家は毎月通帳を見てればいいだけ
監理と言ってもたいしたことはないのでやる気のある大家は自分でやるべきだ
解除は契約書にのっとってやりましたよ（２年更新だったので 解除の通知をしただけ）
お宅の場合は ちょっと様子が違うね そこまで好きなようにされてるということは
どういう契約になってるんだろう？ 入金される家賃は入居率にかかわらず一定なのかな？
79 ：66：2007/03/01(木) 21:51:55 ID:Hk3RoICl
>>78
うちは家賃保障とかはなくて、本当に管理を頼んでいるだけです。
入居してるだけしか入ってきません。管理費は家賃の5％。
物件が遠方にあるものだから、気付かれないと思って勝手にできると思ったみたいです。
でも実はすぐそばに兄弟がいて、しょっちゅう見に行ってくれていて、
それで発覚したのです。
年末に退去が続いて、先月から頑張ろうと思い、他の不動産屋にこちらから募集の依頼をしてもいいか聞いたら、
「じゃあ、他で客付けした分の滞納・苦情処理、退去立会いはしません」･･･って･･･
それで管理費だけとられるのが腑に落ちなくて。
78さんは2年更新の更新時に解除したのですか？
うちはまだ2年たっていないけど、解約の3ヶ月前に文書で、って書いてあるから
3ヶ月前に通知すれば途中でもできますよね？
うちは家賃保障とかはなくて、本当に管理を頼んでいるだけです。
入居してるだけしか入ってきません。管理費は家賃の5％。
物件が遠方にあるものだから、気付かれないと思って勝手にできると思ったみたいです。
でも実はすぐそばに兄弟がいて、しょっちゅう見に行ってくれていて、
それで発覚したのです。
年末に退去が続いて、先月から頑張ろうと思い、他の不動産屋にこちらから募集の依頼をしてもいいか聞いたら、
「じゃあ、他で客付けした分の滞納・苦情処理、退去立会いはしません」･･･って･･･
それで管理費だけとられるのが腑に落ちなくて。
78さんは2年更新の更新時に解除したのですか？
うちはまだ2年たっていないけど、解約の3ヶ月前に文書で、って書いてあるから
3ヶ月前に通知すれば途中でもできますよね？
80 ：名無し不動さん：2007/03/01(木) 22:08:34 ID:lgnX+q3E
>>79
専任契約で管理まかせてるなら、
大家が直接ほかの不動産屋に募集を出すのはご法度。
「他で客付けした分の苦情処理等はいたしません」
といわれるのは、まあ、しょうがない。
大家が直で複数の不動産屋に募集依頼を出すなら、
クレーム処理や退去立会いは自分でやるつもりじゃないと。
自分で管理できないなら、もうちっとマシな管理会社を探して、
そこに管理を切り替えるのが現実的なんじゃないかな。
専任契約で管理まかせてるなら、
大家が直接ほかの不動産屋に募集を出すのはご法度。
「他で客付けした分の苦情処理等はいたしません」
といわれるのは、まあ、しょうがない。
大家が直で複数の不動産屋に募集依頼を出すなら、
クレーム処理や退去立会いは自分でやるつもりじゃないと。
自分で管理できないなら、もうちっとマシな管理会社を探して、
そこに管理を切り替えるのが現実的なんじゃないかな。
81 ：名無し不動さん：2007/03/01(木) 22:14:21 ID:lgnX+q3E
>>75
「RCなら解体費用が・・・」そりゃ、ハウスメーカーの
営業トークだよ。実際は、RCと木造でそんなに解体費
違わないし。せいぜい1.5倍程度。
だいたい、解体したいと思っても、解体費そのものより
入居者を退去させるテマとカネのほうがずっと大きいから。
そういう意味で、木造＝最低でも土地値 というのは幻想。
解体ありきの物件評価はかなり疑問だよ。
「RCなら解体費用が・・・」そりゃ、ハウスメーカーの
営業トークだよ。実際は、RCと木造でそんなに解体費
違わないし。せいぜい1.5倍程度。
だいたい、解体したいと思っても、解体費そのものより
入居者を退去させるテマとカネのほうがずっと大きいから。
そういう意味で、木造＝最低でも土地値 というのは幻想。
解体ありきの物件評価はかなり疑問だよ。
>>79
まず整理してみましょう。
賃料管理：
入金の管理や契約の管理（入居者管理）を含む場合が多い。手数料は賃料の5％というのが多いかな？
建物管理；
建物の手入れや清掃、エレベータなどの共有部分の管理を指す。賃料から％で取ったりあるいは
作業が発生した場合にマージンを請求（見えないように請求とかも）したりするケースもある。
入居者管理：
主に契約関係を含んだフォロー費用を含む管理。地場の古い不動産屋はある程度はタダでやってたりするが
大手は有料（賃料管理に含む場合が多い）のサービスである。
66さんはどうやら「不動産屋が勝手に管理」しているようですね。上のどのケースでも管理会社（不動産会社）と契約することはせず
オーナーと入居者が契約するのが自然です。
不動産会社と契約するのならまず前提としてオーナーと「建物全般に関する管理契約」が必須だからです。
すべてに関して委託を受けることが前提でないと成立しない話ですよ。その会社のモノでもない建物を使って
「空き室のリスクはオーナーに」 「勝手に入居させてごまかした賃料はポッケに」では、ボッタクリもいいところでしょう。
契約の移動ですが現在の入居者の分はさておいて「新規は別の不動産屋にやらせる」ほうがいいでしょう。
そもそも
＞「じゃあ、他で客付けした分の滞納・苦情処理、退去立会いはしません」･･･って･･･
別の不動産屋がやればいいだけですから。
そこも５％要求するでしょう。払いたくないなら立会いは自分でやるか一回幾らでやるかを交渉してもいいし、
滞納は保証会社を立てれば良いし、苦情処理はそういう会社があるからそれを入れていけば良いしで、
不満がある不動産屋に続けさせる理由はありません。
まずは別の不動産屋に相談してみてはいかがでしょうか？
まず整理してみましょう。
賃料管理：
入金の管理や契約の管理（入居者管理）を含む場合が多い。手数料は賃料の5％というのが多いかな？
建物管理；
建物の手入れや清掃、エレベータなどの共有部分の管理を指す。賃料から％で取ったりあるいは
作業が発生した場合にマージンを請求（見えないように請求とかも）したりするケースもある。
入居者管理：
主に契約関係を含んだフォロー費用を含む管理。地場の古い不動産屋はある程度はタダでやってたりするが
大手は有料（賃料管理に含む場合が多い）のサービスである。
66さんはどうやら「不動産屋が勝手に管理」しているようですね。上のどのケースでも管理会社（不動産会社）と契約することはせず
オーナーと入居者が契約するのが自然です。
不動産会社と契約するのならまず前提としてオーナーと「建物全般に関する管理契約」が必須だからです。
すべてに関して委託を受けることが前提でないと成立しない話ですよ。その会社のモノでもない建物を使って
「空き室のリスクはオーナーに」 「勝手に入居させてごまかした賃料はポッケに」では、ボッタクリもいいところでしょう。
契約の移動ですが現在の入居者の分はさておいて「新規は別の不動産屋にやらせる」ほうがいいでしょう。
そもそも
＞「じゃあ、他で客付けした分の滞納・苦情処理、退去立会いはしません」･･･って･･･
別の不動産屋がやればいいだけですから。
そこも５％要求するでしょう。払いたくないなら立会いは自分でやるか一回幾らでやるかを交渉してもいいし、
滞納は保証会社を立てれば良いし、苦情処理はそういう会社があるからそれを入れていけば良いしで、
不満がある不動産屋に続けさせる理由はありません。
まずは別の不動産屋に相談してみてはいかがでしょうか？
都内に鉄骨3階建ての15世帯程度の単身者用賃貸を建てる予定です。
設備として、テレビ用アンテナをどれ入れようか迷っています。
BSCSケーブルテレビ、光ケーブル…ほかにもあるんでしょうか。地デジとか。
全部入れるのは無駄な気がしますし。
とりあえず、インターネット用にBフレッツは入れるつもりなんですけれど、
テレビ用はやっぱりケーブルテレビがいいんですかね。
設備として、テレビ用アンテナをどれ入れようか迷っています。
BSCSケーブルテレビ、光ケーブル…ほかにもあるんでしょうか。地デジとか。
全部入れるのは無駄な気がしますし。
とりあえず、インターネット用にBフレッツは入れるつもりなんですけれど、
テレビ用はやっぱりケーブルテレビがいいんですかね。
地デジと光回線を入れるんならケーブルは無用じゃない？
85 ：不動産：2007/03/03(土) 17:44:47 ID:QVzvzcB7
>>84
ですかね。地上波アンテナとBSアンテナつければいいかな。
>>85
近隣の賃貸マンションの広告見たらケーブル入ってたんで、
うちもつけないといけないかなと。
導入費用はたいしたことないけれど、１世帯につき月額735円かかるのが痛いです。
ですかね。地上波アンテナとBSアンテナつければいいかな。
>>85
近隣の賃貸マンションの広告見たらケーブル入ってたんで、
うちもつけないといけないかなと。
導入費用はたいしたことないけれど、１世帯につき月額735円かかるのが痛いです。
87 ：不動産：2007/03/03(土) 21:16:22 ID:QVzvzcB7
月額735円なら安いんでは？
大家一括割引やってるＣＡＴＶってあるのですか？
3000円ぐらいと聞いています。
それでも他の賃貸物件に負けないために負担している大家さんが結構いますよ。
大家一括割引やってるＣＡＴＶってあるのですか？
3000円ぐらいと聞いています。
それでも他の賃貸物件に負けないために負担している大家さんが結構いますよ。
88 ：名無し不動さん：2007/03/03(土) 21:21:27 ID:8hvDUY3p
>>86
他にもよく似た質問があったので書いたことあったけど
うちにもケーブル会社の営業来たよ
一世帯に付最低2000円払えだと、その代わりテレビが見れない
とか苦情が来てもこちらが対応します。
その場合でも、地でじとコミュニティ番組が見れるだけ
散々苦情がきてもしりませんよとか脅してきたわ
ＴＶみれないなんて苦情一度も無いつーの
馬鹿かと追い払ったけど
地デジみれる工事は無料でしていったよｗ
うちの場合は、以前からアナログのケーブル放送は見れる工事は
すでにしてあっ（一円も払っていません）、
地デジみれなくなるとオーナーを脅してと考えたようですが。
で私が住んでいるファミリーマンション（賃貸）は
オーナーが4000円以上毎月払っているので、他のケーブル放送
も入居者は無料で見れますわ。正直ありがたいけど馬鹿ですね。
そもそも、商売する場所を提供してやっているわけで
無料の地デジで金を取ろうという魂胆がおかしいのだよ。
新築も今考えていますが、タダでできるのか打診してみて
ダメなら入れないよ。
ＮＴＴ光は導入して地デジ＆ＢＳは自前でやるよ
ちなみに中古状態の今の物件にＮＴＴ光は無料で工事をしてくれたよ。
感謝です。
89 ：名無し不動さん：2007/03/03(土) 21:24:54 ID:8hvDUY3p
レスありがとうございます。
今はジェイコムじゃないけれど、近々ジェイコムに会社ごと
買収されるという噂を聞きました。
そうしたら3000円になるかもしれないですねぇ。
一度ケーブル入れたあとに、やめたりなどできないから
導入は見送ることにします。要望多かったらあとで入れるってことで。
あとからでも料金かわんないっぽいですし。
今はジェイコムじゃないけれど、近々ジェイコムに会社ごと
買収されるという噂を聞きました。
そうしたら3000円になるかもしれないですねぇ。
一度ケーブル入れたあとに、やめたりなどできないから
導入は見送ることにします。要望多かったらあとで入れるってことで。
あとからでも料金かわんないっぽいですし。
ウチもJコムの営業がキタ。世帯あたり大体￥2000だね。
すでに加入している世帯が半数超えているので半額になるのは魅力だが、空き室でも費用が発生するのは痛い。
それに料金の代行支払いするわけでキックバックが発生しないどころかカネ取るっていうんだから気に入らない。
そんなことするなら「通常4000円だけど集合住宅は３０００円でっせ！」とか営業掛けたほうが契約率たかいだろ？」
近所の地図見せて「オタクだけまだ契約してませんよ～？」とか言ってて、契約してない隣のアパも色が付いてたんで
「ココ知り合いだから電話してきいてみようか？」とか言ったらあわててしまってたもんな。
そもそも電波障害地域なのになんで「地デジが見れなくなります！｝とかいうんだろうね。。
すでに加入している世帯が半数超えているので半額になるのは魅力だが、空き室でも費用が発生するのは痛い。
それに料金の代行支払いするわけでキックバックが発生しないどころかカネ取るっていうんだから気に入らない。
そんなことするなら「通常4000円だけど集合住宅は３０００円でっせ！」とか営業掛けたほうが契約率たかいだろ？」
近所の地図見せて「オタクだけまだ契約してませんよ～？」とか言ってて、契約してない隣のアパも色が付いてたんで
「ココ知り合いだから電話してきいてみようか？」とか言ったらあわててしまってたもんな。
そもそも電波障害地域なのになんで「地デジが見れなくなります！｝とかいうんだろうね。。
マルチすまそ 確定申告の時期です
昨年、途中に中古アパートを買いました が
税金（登録免許、取得）などで明らかに「赤字」なのですが
確定申告は必要ですか？
来年は黒字申告予定です
建物だけ「償却」できるようですが、中古で 土地込め
での購入で 償却期間は何年とすべきでしょうか？
細く長くがいいです、
ある人は 土地１ 建物９にして税務署通ったと言ってましたが。。
昨年、途中に中古アパートを買いました が
税金（登録免許、取得）などで明らかに「赤字」なのですが
確定申告は必要ですか？
来年は黒字申告予定です
建物だけ「償却」できるようですが、中古で 土地込め
での購入で 償却期間は何年とすべきでしょうか？
細く長くがいいです、
ある人は 土地１ 建物９にして税務署通ったと言ってましたが。。
93 ：不動産：2007/03/05(月) 07:17:04 ID:eMJnic5O
>>92
税務署通ったとありますが、調査に来て是認されたということですか？
それともただ受付印押してもらっただけですか？
常識では後者でしょう。
青色？白色？
18年分の赤字を繰り越して、19年分の黒字からマイナスできるのにね
どちらにせよ、勉強必要
税務署通ったとありますが、調査に来て是認されたということですか？
それともただ受付印押してもらっただけですか？
常識では後者でしょう。
青色？白色？
18年分の赤字を繰り越して、19年分の黒字からマイナスできるのにね
どちらにせよ、勉強必要
94 ：名無し不動さん：2007/03/05(月) 07:19:00 ID:G/0G3pvL
>>92
赤字で他の所得があれば税金の還付される。
赤字で他の所得があれば税金の還付される。
95 ：名無し不動さん：2007/03/05(月) 07:42:50 ID:fROU5NYt
自己資金100万位で、賃貸併用住宅を欲しいのですが融資は受けられますか？
土地⇒1500万
建物⇒1600万(2世帯分で片方に自分が住む)
諸経費⇒150万
年収500万、勤続8年、他に借金なし
土地⇒1500万
建物⇒1600万(2世帯分で片方に自分が住む)
諸経費⇒150万
年収500万、勤続8年、他に借金なし
96 ：不動産：2007/03/05(月) 07:45:09 ID:eMJnic5O
97 ：不動産：2007/03/05(月) 07:50:12 ID:eMJnic5O
不動産さん
勉強不足です おせーて下さい。
まず
確定申告ぜったい必要？（赤字）
固定資産償却の期間の算定（軽量鉄骨作り）
よろ。
勉強不足です おせーて下さい。
まず
確定申告ぜったい必要？（赤字）
固定資産償却の期間の算定（軽量鉄骨作り）
よろ。
99 ：95：2007/03/05(月) 12:11:16 ID:fROU5NYt
金利は、当初10年固定で試算しており、11年目以降、4㌫程度でも返済は可能です。
家賃下落も近隣類似物件の築年数の多いものに合わせて考慮しております。
家賃下落も近隣類似物件の築年数の多いものに合わせて考慮しております。
銀行は最大８割までしか融資してくれないから、あとの600万は
どこかから調達しなきゃね。
どこかから調達しなきゃね。
101 ：不動産：2007/03/05(月) 20:46:26 ID:eMJnic5O
>>98
確定申告⇒絶対必要、期限後になっても良いから絶対に。
軽量鉄骨⇒金属造のこと？
骨格材4ミリ超＝34年、3超～4以下＝27年、3以下＝19年
建物は必ず定額法。
売買契約書から土地、建物の取得価額を算出。
登録免許税、借入金利子は必要経費に算入可。
購入諸費用は、建物に算入。
18年分が赤字なら、
① 他の所得と損益通算できて、税金助かる。還付もあり得る。
② それでも損失、かつ青色なら損失申告で翌年に繰り越せる。
最初だけでも税理士に頼んだら？
基礎はきっちりやってもらって、19年以降は、少し勉強すれば
18年分をなぞってできるんじゃない？
確定申告⇒絶対必要、期限後になっても良いから絶対に。
軽量鉄骨⇒金属造のこと？
骨格材4ミリ超＝34年、3超～4以下＝27年、3以下＝19年
建物は必ず定額法。
売買契約書から土地、建物の取得価額を算出。
登録免許税、借入金利子は必要経費に算入可。
購入諸費用は、建物に算入。
18年分が赤字なら、
① 他の所得と損益通算できて、税金助かる。還付もあり得る。
② それでも損失、かつ青色なら損失申告で翌年に繰り越せる。
最初だけでも税理士に頼んだら？
基礎はきっちりやってもらって、19年以降は、少し勉強すれば
18年分をなぞってできるんじゃない？
102 ：名無し不動さん：2007/03/07(水) 16:53:52 ID:XLX6Cw50
すみません、あまり知識のない者ですが、ご相談させてください。
現在、父が所有しているアパートなのですが、
築３年で１２室、管理は建築した大手メーカーにそのまま任せてあります。
その空室保障のことなのですが、家賃収入の５％ぐらいで、
まだ新築なので空室になったことはないそうです。
この価格は適正なのでしょうか。
掛け捨てでもどってくることはないそうです。
毎年５０万円ほどのお金をメーカーに寄付している状態です。
それ以外に管理料などの費用も払っているのに。（管理といっても掃除などはやってくれません）
１億以上も借金させて、リスクを背負うだけ背負わせて
まだ利益を取ろうとする体質に嫌気がさしています。
管理会社を変えようと考えているのですが、空室保障、管理料の相場は
どれくらいなのでしょうか。
また、中部地方で良心的な管理会社がありましたら教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。
現在、父が所有しているアパートなのですが、
築３年で１２室、管理は建築した大手メーカーにそのまま任せてあります。
その空室保障のことなのですが、家賃収入の５％ぐらいで、
まだ新築なので空室になったことはないそうです。
この価格は適正なのでしょうか。
掛け捨てでもどってくることはないそうです。
毎年５０万円ほどのお金をメーカーに寄付している状態です。
それ以外に管理料などの費用も払っているのに。（管理といっても掃除などはやってくれません）
１億以上も借金させて、リスクを背負うだけ背負わせて
まだ利益を取ろうとする体質に嫌気がさしています。
管理会社を変えようと考えているのですが、空室保障、管理料の相場は
どれくらいなのでしょうか。
また、中部地方で良心的な管理会社がありましたら教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。
>>102
サブリースが95%なら、良心的な方でしょう。
サブリースが95%なら、良心的な方でしょう。
104 ：名無し不動さん：2007/03/07(水) 17:37:59 ID:hsXb/CKy
空き室保障率が5%ってのは最初の満室の期間だけなのでは？
築年数が経ってきて空き室が出てくると保障率が増して下手したら赤字経営なんて事にも‥(T_T)
どちらのメーカーですか？
築年数が経ってきて空き室が出てくると保障率が増して下手したら赤字経営なんて事にも‥(T_T)
どちらのメーカーですか？
１億以上も借金させて・・ という言い方に甘さを感じる ハウスメーカーなんて
そんなもんだろう。
そんなもんだろう。
家賃保障料なのに寄付とかな。
管理費だって家賃の5%程度でしょ？それで入居者募集、入退室時の立会い、
店子の苦情処理＆業者手配、家賃延滞時の催促＆回収etc、十分だと思うけど。
定期的に掃除もして欲しいなら、店子から管理費でも取って外注で業者頼めば？
管理費だって家賃の5%程度でしょ？それで入居者募集、入退室時の立会い、
店子の苦情処理＆業者手配、家賃延滞時の催促＆回収etc、十分だと思うけど。
定期的に掃除もして欲しいなら、店子から管理費でも取って外注で業者頼めば？
107 ：149：2007/03/07(水) 20:33:21 ID:sZsC+KPG
>>102
建築費もボラれてるに違いない。
新築物件で空室の心配するのが間違い。心配しないといけない物件なら、最初から不向きな場所。
何でもかんでも他人任せにするのがダメ。
自分で管理するぐらいでないと。
言っても遅いね。
まだ土地が余っているのなら、そこにも建てさせようとするから、
経営感覚の無いお父様が、再び騙されないよう見張っておくべし。
建築費もボラれてるに違いない。
新築物件で空室の心配するのが間違い。心配しないといけない物件なら、最初から不向きな場所。
何でもかんでも他人任せにするのがダメ。
自分で管理するぐらいでないと。
言っても遅いね。
まだ土地が余っているのなら、そこにも建てさせようとするから、
経営感覚の無いお父様が、再び騙されないよう見張っておくべし。
いずれにしても この業界はある程度経験を積まないと からくりがわかりにくい
それで食っていくつもりなら 知識を得て場数を踏まないと駄目だろう やり方によっては面白い
業界だと思うけどね それで食っていくつもりが無いなら 現状でいいんじゃない。
それで食っていくつもりなら 知識を得て場数を踏まないと駄目だろう やり方によっては面白い
業界だと思うけどね それで食っていくつもりが無いなら 現状でいいんじゃない。
109 ：名無し不動さん：2007/03/12(月) 02:07:09 ID:3GQUs4ns
>>102
107の言うとおり、サブリースしなきゃ不安な立地で
アパート経営しちゃいけない。
ハウスメーカーは建物が
新しいうちだけ耳障りのよいことを言って、古くなれば
「家賃を下げなきゃ保証は解約」「リフォームしなきゃ保証は解約」
とわめきだす。こんなのに騙されるのは、初心者だけ。
107の言うとおり、サブリースしなきゃ不安な立地で
アパート経営しちゃいけない。
ハウスメーカーは建物が
新しいうちだけ耳障りのよいことを言って、古くなれば
「家賃を下げなきゃ保証は解約」「リフォームしなきゃ保証は解約」
とわめきだす。こんなのに騙されるのは、初心者だけ。
110 ：名無し不動さん：2007/03/12(月) 02:10:44 ID:3GQUs4ns
>>102
あと、中部(というか中京地域)で良心的な管理会社といえば、
「ニッショー」がイチオシ。客付けも強く、管理も良心的。
全国チェーンの賃貸屋と違って、地域の評判で仕事してるから
そんなにあくどい事はしない。
あと、中部(というか中京地域)で良心的な管理会社といえば、
「ニッショー」がイチオシ。客付けも強く、管理も良心的。
全国チェーンの賃貸屋と違って、地域の評判で仕事してるから
そんなにあくどい事はしない。
111 ：名無し不動さん：2007/03/12(月) 02:21:48 ID:3GQUs4ns
>>108
プロの賃貸オーナーでやろうとするなら、
アパート提案営業会社に1年ぐらい勤めるとよいね。
建築業者の手口や評判、建築費の相場、入居を維持するポイントなど
非常に良く分かる。
何億と投資するんだから、事前に１年ぐらい勉強をしても
バチはあたらないと思うんだが･･･なかなか、そういう人は見かけないね。
私の知っているオーナーでホントに結果出している人は、
何らかの形で不動産業に従事した経験がある人が多いね。
プロの賃貸オーナーでやろうとするなら、
アパート提案営業会社に1年ぐらい勤めるとよいね。
建築業者の手口や評判、建築費の相場、入居を維持するポイントなど
非常に良く分かる。
何億と投資するんだから、事前に１年ぐらい勉強をしても
バチはあたらないと思うんだが･･･なかなか、そういう人は見かけないね。
私の知っているオーナーでホントに結果出している人は、
何らかの形で不動産業に従事した経験がある人が多いね。
112 ：名無し不動産：2007/03/12(月) 20:42:02 ID:qW0HONx3
なんでお勤めで経営感覚がみにつくのか。
>>112
＞働かなくても生活できる人は一年間も勤めるなんて不可能。
そもそもそういう人は余計な投資はしません。
だまされる多くの人は農家や欲の皮が突っ張った人。
>>113
> なんでお勤めで経営感覚がみにつくのか。
経営者の考え方がわかる、手口が解る。ってことでしょ？というかリーマン根性で勤めてたら何にも掴めないと思うが。。
ということで昔は同業のムスコとかを雇うとなかなか教えないのが普通だった。
今はもはや使い捨て要員だからドンドン使い倒すのが普通。
＞働かなくても生活できる人は一年間も勤めるなんて不可能。
そもそもそういう人は余計な投資はしません。
だまされる多くの人は農家や欲の皮が突っ張った人。
>>113
> なんでお勤めで経営感覚がみにつくのか。
経営者の考え方がわかる、手口が解る。ってことでしょ？というかリーマン根性で勤めてたら何にも掴めないと思うが。。
ということで昔は同業のムスコとかを雇うとなかなか教えないのが普通だった。
今はもはや使い捨て要員だからドンドン使い倒すのが普通。
115 ：名無し不動産：2007/03/13(火) 06:35:55 ID:v2xX3jTd
112です
経営の勉強を目的に働くのを前提にしたのですが…
サラリーマン根性で働くケースを考えていませんでした。
>>114
余計な投資？余計な投資をしていると思っている人っているの？
自分は騙されないと思っている小利口な奴が一番の鴨だよ。
経営の勉強を目的に働くのを前提にしたのですが…
サラリーマン根性で働くケースを考えていませんでした。
>>114
余計な投資？余計な投資をしていると思っている人っているの？
自分は騙されないと思っている小利口な奴が一番の鴨だよ。
>>115
食うに十分な収入がある人はさらに投資するなら「失敗しないように」すると思うが？
今現在なんらかの配当や賃料収入があるわけで「そこでの経験」がすでに身についている。
（ニートや親が金持ちの学生の話ってことじゃないよ）
常識が無い＝失敗する、だまされる ってことは無関係だと思います。
働く必要が無い人＝社会との接点が無いというのも想像しがたいなあ。
なんらかの役員とか会長とかに引っ張り出されていることが多い。
食うに十分な収入がある人はさらに投資するなら「失敗しないように」すると思うが？
今現在なんらかの配当や賃料収入があるわけで「そこでの経験」がすでに身についている。
（ニートや親が金持ちの学生の話ってことじゃないよ）
常識が無い＝失敗する、だまされる ってことは無関係だと思います。
働く必要が無い人＝社会との接点が無いというのも想像しがたいなあ。
なんらかの役員とか会長とかに引っ張り出されていることが多い。
117 ：名無し不動産：2007/03/13(火) 21:17:52 ID:v2xX3jTd
118 ：名無し不動産：2007/03/13(火) 21:23:22 ID:v2xX3jTd
117の続き。
私はサブリースはしていません。
家賃保証のメリットとして空室リスクの回避がよく言われるけど、
サブリース会社だって利益を目的としている以上、損をしないような金額で
家賃保証をしているのでは？
そう考えると、結局空室リスクなんて回避できていないと思うのですが、
みなさんはどうお考えですか？
私はサブリースはしていません。
家賃保証のメリットとして空室リスクの回避がよく言われるけど、
サブリース会社だって利益を目的としている以上、損をしないような金額で
家賃保証をしているのでは？
そう考えると、結局空室リスクなんて回避できていないと思うのですが、
みなさんはどうお考えですか？
119 ：名無し不動さん：2007/03/13(火) 21:58:16 ID:jjW3MKTr
実際のところ、アパート経営なんて
①カネの借り方
②ローコスト建物のプランニング
③完成後の維持管理、募集
④税金対策
のポイントだけ押さえれてばいいんだから、
経営感覚なんて上等なものは要求されてない。
従業員でも使い捨てでもなんでも、勉強するつもりで
不動産業・建設業で一年働けば①～④の基礎は
身につくんだから、それでいいんだよ。やらない理由は無い。
>>116
食うに十分な収入がある人なら経験から学習してる、とはいえないよ。
年収3000万はいけるだけの土地を持ってるのに、
1000万程度で満足してしまってる人はたくさんいる。
(つまり、年2000万は業者に抜かれているってこと)
それで本人が満足してるんならいいだろうけど、「経営者」の姿からは程遠い。
①カネの借り方
②ローコスト建物のプランニング
③完成後の維持管理、募集
④税金対策
のポイントだけ押さえれてばいいんだから、
経営感覚なんて上等なものは要求されてない。
従業員でも使い捨てでもなんでも、勉強するつもりで
不動産業・建設業で一年働けば①～④の基礎は
身につくんだから、それでいいんだよ。やらない理由は無い。
>>116
食うに十分な収入がある人なら経験から学習してる、とはいえないよ。
年収3000万はいけるだけの土地を持ってるのに、
1000万程度で満足してしまってる人はたくさんいる。
(つまり、年2000万は業者に抜かれているってこと)
それで本人が満足してるんならいいだろうけど、「経営者」の姿からは程遠い。
120 ：名無し不動さん：2007/03/13(火) 22:04:18 ID:jjW3MKTr
騙される という言葉が出てくるけど正確には不利な契約をさせられるであって
騙されるというのは単なる被害者意識でしかない 要は>>119の言うように 最大限の
利益をいかに得るかにかかっている その土地から得られる最大限の利益を いかに
自分の物にするか だろう。
騙されるというのは単なる被害者意識でしかない 要は>>119の言うように 最大限の
利益をいかに得るかにかかっている その土地から得られる最大限の利益を いかに
自分の物にするか だろう。
遠方で自分で管理ができないところはサブリースは助かるけどな。
近場で新築のサブリースは確かにもったいない。でもサブリースは
ほんとに気楽。金持ちの道楽のようなものかも。
近場で新築のサブリースは確かにもったいない。でもサブリースは
ほんとに気楽。金持ちの道楽のようなものかも。
欲ボケ老人ども乙ｗ
たまに業者がまぎれこむと 本音がわかって面白い>>123
一度スレ立てたのですが、書込が無かったのでこちらで質問させて頂きます。
相続で受け継いだ土地にアパートを建築しようと思っていますがどの業者に
依頼しようか迷っています。
>>30で建築営業さんが、色々書いてくださっていますが、当方サビ残たっぷりの
サラリーマンですので、設計事務所を探したり、やり取りに時間はとれません。
見積り(S造3F1K12室)は、積水・ダイワ・ヘーベル・大東・スターツ・地場工務店
にお願いしました。
もちろん、賃料設定・借入金利・空室見込み・大まかな設備・仕様など条件
を揃えて、合い見積もりである事を伝え、最低でも表面利益10%超で依頼した
結果、高い順にヘーベル・大東・積水・スターツ・ダイワ・地場工務店でした。
積水・大東・スターツみたいに不動産仲介・管理会社を持っている所に頼む方
が良いのか、長持ちしそうなヘーベルか、比較的低価なダイワ或いは一番低価
な地場工務店に頼むかさんざん迷っています。
仲介・管理会社を持っている所は、「うちで建てて頂くと、初回広告料只です」
「満室引渡はもちろんですが、万が一の場合引渡後○ヶ月は家賃補償致します」
「管理会社一体なので大家さんは何も心配しなくて良いですよ」
とかさんざんおいしい事を言うのですが・・・
駅近なので空室の心配はしていないのですが、住んでる所から行くのに1時間半
はかかるので、管理会社を持っている業者に頼むのも「あり」と考えています。
そうすると、大東はパスするとして、やっぱり大手の積水かなあと。
いや、仲介・管理は別に頼むとして大手・低価のダイワか、仲介・管理持ってる
けど準大手のスターツか・・・悩む。
諸先輩の皆様宜しく御教授下さい。
あっ、「リーマンが片手間に計画するな」とかは無しでね。
相続で受け継いだ土地にアパートを建築しようと思っていますがどの業者に
依頼しようか迷っています。
>>30で建築営業さんが、色々書いてくださっていますが、当方サビ残たっぷりの
サラリーマンですので、設計事務所を探したり、やり取りに時間はとれません。
見積り(S造3F1K12室)は、積水・ダイワ・ヘーベル・大東・スターツ・地場工務店
にお願いしました。
もちろん、賃料設定・借入金利・空室見込み・大まかな設備・仕様など条件
を揃えて、合い見積もりである事を伝え、最低でも表面利益10%超で依頼した
結果、高い順にヘーベル・大東・積水・スターツ・ダイワ・地場工務店でした。
積水・大東・スターツみたいに不動産仲介・管理会社を持っている所に頼む方
が良いのか、長持ちしそうなヘーベルか、比較的低価なダイワ或いは一番低価
な地場工務店に頼むかさんざん迷っています。
仲介・管理会社を持っている所は、「うちで建てて頂くと、初回広告料只です」
「満室引渡はもちろんですが、万が一の場合引渡後○ヶ月は家賃補償致します」
「管理会社一体なので大家さんは何も心配しなくて良いですよ」
とかさんざんおいしい事を言うのですが・・・
駅近なので空室の心配はしていないのですが、住んでる所から行くのに1時間半
はかかるので、管理会社を持っている業者に頼むのも「あり」と考えています。
そうすると、大東はパスするとして、やっぱり大手の積水かなあと。
いや、仲介・管理は別に頼むとして大手・低価のダイワか、仲介・管理持ってる
けど準大手のスターツか・・・悩む。
諸先輩の皆様宜しく御教授下さい。
あっ、「リーマンが片手間に計画するな」とかは無しでね。
>>125
ダイワも『ダイワリビング』で管理やってくれるのでは？
ダイワも『ダイワリビング』で管理やってくれるのでは？
127 ：名無し不動産：2007/03/14(水) 19:35:56 ID:eHjlbPSj
>>125
駅近、土地持ちなら損することは無いだろうから、すべて任しちゃえば。
家から遠くて、サビ残リーマンならそれがベスト。その分、会社での役職レースに力を尽くす。
不動産所得で、金ばら撒いて派閥も作れるし。
あなたの文章を分析した結果、
「やっぱり大手の積水」で建て、「積和不動産」で一括賃貸がベスト。
では？
駅近、土地持ちなら損することは無いだろうから、すべて任しちゃえば。
家から遠くて、サビ残リーマンならそれがベスト。その分、会社での役職レースに力を尽くす。
不動産所得で、金ばら撒いて派閥も作れるし。
あなたの文章を分析した結果、
「やっぱり大手の積水」で建て、「積和不動産」で一括賃貸がベスト。
では？
128 ：名無し不動さん：2007/03/14(水) 21:54:35 ID:5GRroIYE
経営している築４０年のアパートでねずみが出て食べ物を食い荒らされた
と賃借人の日本人から苦情が不動産屋経由で来ました。現在の所、アクションは
何も取っておりませんが、一般的に大家が対応すべきなのでしょうか？
と賃借人の日本人から苦情が不動産屋経由で来ました。現在の所、アクションは
何も取っておりませんが、一般的に大家が対応すべきなのでしょうか？
129 ：名無し不動さん：2007/03/14(水) 22:59:25 ID:VjosbyPX
>>127
実際のところ、エイブル・アパマン等の大手不動産チェーンに
「こんど賃貸アパート建てるんだけど、管理やってくれない？」
と一本TELすれば、二つ返事でやってくるよ。
家賃保証でやりたければ、エイブルやアパマンもサブリースしてくれる。
サブリース条件の合見積をとれば、いい条件も引き出せる。
地場の工務店で建てて大手不動産チェーンに管理させるのが
一番得だとおもうんだけどな。
セキスイは費用のわりにそんなにサービス良くないから、俺は
あまり好きじゃない。まだダイワのほうが若干安いぶんマシ。
>>128
そんなの大家の責任じゃないよ。取り次ぐ不動産屋の感覚を疑う。
実際のところ、エイブル・アパマン等の大手不動産チェーンに
「こんど賃貸アパート建てるんだけど、管理やってくれない？」
と一本TELすれば、二つ返事でやってくるよ。
家賃保証でやりたければ、エイブルやアパマンもサブリースしてくれる。
サブリース条件の合見積をとれば、いい条件も引き出せる。
地場の工務店で建てて大手不動産チェーンに管理させるのが
一番得だとおもうんだけどな。
セキスイは費用のわりにそんなにサービス良くないから、俺は
あまり好きじゃない。まだダイワのほうが若干安いぶんマシ。
>>128
そんなの大家の責任じゃないよ。取り次ぐ不動産屋の感覚を疑う。
130 ：名無し不動さん：2007/03/14(水) 23:33:03 ID:oJMyiF4P
>>125
○千万(○億？）もの借金をするんだから、自宅を買うのと同じぐらいの
気合をいれて計画・勉強されることをお勧めします。
業者の相見積を取られたのは、非常に良いことです。
(これすらやらない人がたくさんいる）
私なら地場工務店＋エイブルにしますが、確かに初めての賃貸経営では
ちょっと敷居が高いかも・・・という懸念はあります。
地場工務店の質はピンキリで、はずれを引くと悲惨なので。
工務店の良否の判断に自信がなければ、避けたほうが無難ですね。
ところで、業者が出してきた家賃は、どこも同じ程度でしょうか？
立地・間取・設備が同等なら、おおよそ同じような家賃になるはず。
賃貸雑誌をみて、提示家賃と近隣の相場との乖離がないかチェックが必要です。
収支表上の家賃をフカして、計算上の利回りをお化粧する業者が結構います。
後は、こっちから「○○円ならやってやる」と指値すれば、
ほとんどの業者は値引きします。必ず値引き交渉を！
大手の賃貸アパート工事の粗利は大体30％以上あるので、
遠慮することなくズバっと指しましょう！
当初の見積もりから5％は下がるはずです。
○千万(○億？）もの借金をするんだから、自宅を買うのと同じぐらいの
気合をいれて計画・勉強されることをお勧めします。
業者の相見積を取られたのは、非常に良いことです。
(これすらやらない人がたくさんいる）
私なら地場工務店＋エイブルにしますが、確かに初めての賃貸経営では
ちょっと敷居が高いかも・・・という懸念はあります。
地場工務店の質はピンキリで、はずれを引くと悲惨なので。
工務店の良否の判断に自信がなければ、避けたほうが無難ですね。
ところで、業者が出してきた家賃は、どこも同じ程度でしょうか？
立地・間取・設備が同等なら、おおよそ同じような家賃になるはず。
賃貸雑誌をみて、提示家賃と近隣の相場との乖離がないかチェックが必要です。
収支表上の家賃をフカして、計算上の利回りをお化粧する業者が結構います。
後は、こっちから「○○円ならやってやる」と指値すれば、
ほとんどの業者は値引きします。必ず値引き交渉を！
大手の賃貸アパート工事の粗利は大体30％以上あるので、
遠慮することなくズバっと指しましょう！
当初の見積もりから5％は下がるはずです。
私も同意見
エイブルみたいな業者で十分
むしろ事前に人気プランなどを聞いて設計事務所に依頼すればいい
設計事務所に任せようがＨＭに任せようが拘束時間は変わらないんじゃないかなぁ
同予算でも質の高いものが建つと思いますよ
エイブルみたいな業者で十分
むしろ事前に人気プランなどを聞いて設計事務所に依頼すればいい
設計事務所に任せようがＨＭに任せようが拘束時間は変わらないんじゃないかなぁ
同予算でも質の高いものが建つと思いますよ
125です皆さんありがとうございます。
サビ残リーマンが、飲み屋でうだうだ、さっき終電で帰ってきました。
>>126さん
そっかーダイワリビングて会社があったのですね。
会社の借上げ社宅の契約書を時々目にする部門に居て、単身・ファミリー物件など
100件以上は目にしたけど、殆どエイブル等の仲介専門やその類のFC店・大東建託
関和不動産・地場不動産屋の名前しか見なかったもので、知りませんでした。
参考にさせて頂きます。
でもこれって、仲介と管理は別だから目にしなくて当然なのかな？
>>127さん
うむ、半分積水で背中を押して貰いたがっているのをよくぞ見抜いて下さいました。
でもね、スターツも1/4ぐらい背中を押して欲しいのですが、この会社の評判など
(建築・客付・管理とも）情報が少ないのです。
ご存じでしたら教えて下さい。
サビ残リーマンが、飲み屋でうだうだ、さっき終電で帰ってきました。
>>126さん
そっかーダイワリビングて会社があったのですね。
会社の借上げ社宅の契約書を時々目にする部門に居て、単身・ファミリー物件など
100件以上は目にしたけど、殆どエイブル等の仲介専門やその類のFC店・大東建託
関和不動産・地場不動産屋の名前しか見なかったもので、知りませんでした。
参考にさせて頂きます。
でもこれって、仲介と管理は別だから目にしなくて当然なのかな？
>>127さん
うむ、半分積水で背中を押して貰いたがっているのをよくぞ見抜いて下さいました。
でもね、スターツも1/4ぐらい背中を押して欲しいのですが、この会社の評判など
(建築・客付・管理とも）情報が少ないのです。
ご存じでしたら教えて下さい。
125です
>>129さん
経験豊富な諸先輩方は、地場工務店＋大手不動産仲介・管理を選択されるのですね。
確かに収益は一番良さそうに思います。
でも、やはり諸先輩方の感想で、エイブルやアパマンは客付けは良いけど広告料が
1.5か月分とか、何か買わされたりとか、そっちの評判を聞くと少し・・・
物件競争力が落ち始めたら、威力を発揮するのですかね？
あと、管理はお願いしたいけれど、駅近なのにサブリースで収益を落としたくは無い
ので、126さんの意見と合わせて、ダイワのポイントがアップしました。
>>130さん
>>131さん
129さんと同じく、工務店＋仲介・管理業者をお勧め下さるのですね。
アドバイス頂いているように初めての経験なので、設計事務所を探したり、建築立会
などに時間の取れないリーマンの身では、ある程度の大手に頼むしか無いのかなと思
っています。
あと、見積もり取った時はこちらで周辺家賃を調べて、この収益見込で、金利が
いくらで、空室見込みがいくらで、設備・仕様・㎡は最低これをクリアしてと、
条件を与えています。
収益と設備内容の土俵を揃えて、最も建築コストの低い業者を選定しようとしました。
素人の指示の悲しさで、間取りが各社全然違っていたり、バスサイズを想定してなかっ
たり、オートロックの仕様が違っていたり、ディンプルキーやカードキーであったり、
その他内装・外壁のグレードが様々で、外構費用も様々で・・・
まあ、ここから一番気に入った間取りを指定して、さらに細かく仕様を指定した二次
見積もりをとるつもりです。
>>129さん
経験豊富な諸先輩方は、地場工務店＋大手不動産仲介・管理を選択されるのですね。
確かに収益は一番良さそうに思います。
でも、やはり諸先輩方の感想で、エイブルやアパマンは客付けは良いけど広告料が
1.5か月分とか、何か買わされたりとか、そっちの評判を聞くと少し・・・
物件競争力が落ち始めたら、威力を発揮するのですかね？
あと、管理はお願いしたいけれど、駅近なのにサブリースで収益を落としたくは無い
ので、126さんの意見と合わせて、ダイワのポイントがアップしました。
>>130さん
>>131さん
129さんと同じく、工務店＋仲介・管理業者をお勧め下さるのですね。
アドバイス頂いているように初めての経験なので、設計事務所を探したり、建築立会
などに時間の取れないリーマンの身では、ある程度の大手に頼むしか無いのかなと思
っています。
あと、見積もり取った時はこちらで周辺家賃を調べて、この収益見込で、金利が
いくらで、空室見込みがいくらで、設備・仕様・㎡は最低これをクリアしてと、
条件を与えています。
収益と設備内容の土俵を揃えて、最も建築コストの低い業者を選定しようとしました。
素人の指示の悲しさで、間取りが各社全然違っていたり、バスサイズを想定してなかっ
たり、オートロックの仕様が違っていたり、ディンプルキーやカードキーであったり、
その他内装・外壁のグレードが様々で、外構費用も様々で・・・
まあ、ここから一番気に入った間取りを指定して、さらに細かく仕様を指定した二次
見積もりをとるつもりです。
134 ：名無し不動産：2007/03/15(木) 05:12:59 ID:FShnrNxm
125さんへ、127です。
スターツでやった友人います。
不満は聞いたことがありません。ただそいつは駅近で築3年だから。
133読んで、ちっょと心配。あまり豪華な１Ｋにしないでね。
豪華にした分の家賃がとれるのか計算してね。
いらぬ心配だと良いけど…
建築費で失敗した人は多いからね。わかっていても必要以上にかけるんだよね。
一生に一度か二度の建築だから。
あと相続でまだ余っている土地があるなら、売却して、それを建築資金に廻すことも考えるべし。
建築費と借入金利子が収益のポイントです。私はそうしました。
スターツでやった友人います。
不満は聞いたことがありません。ただそいつは駅近で築3年だから。
133読んで、ちっょと心配。あまり豪華な１Ｋにしないでね。
豪華にした分の家賃がとれるのか計算してね。
いらぬ心配だと良いけど…
建築費で失敗した人は多いからね。わかっていても必要以上にかけるんだよね。
一生に一度か二度の建築だから。
あと相続でまだ余っている土地があるなら、売却して、それを建築資金に廻すことも考えるべし。
建築費と借入金利子が収益のポイントです。私はそうしました。
オレも地場工務店＆大手かな。エイブルは担当者がクルクル変わることが多いと聞くね。
工務店で建てて地元の不動産屋にやってもらってる。自主管理ではあるが管理費払ってなくても
大体の面倒は見てもらってるよ。
オレの仕事
入金チェック
募集広告のチェック
不動産屋の仕事
退去の立会い
募集広告の作成（毎回変えてる）
相場のレポ（周辺の賃料相場をデータベース化している）
審査 （今は保障会社にある程度任せてる部分があるが基本的に人物像は把握してもらってる）
入退去がなければ月末に通帳眺めるだけだよ。なんかあれば不動産屋に、お任せ！って電話すれば
督促から建物補修からなんでもやってもらえる。
客付けもいまやネットからの応募が半分以上だそうで大手だけが有利な時代は終わったんじゃない？といってるよ。
ある程度建物に関わりたい（カードキーが・・とか外壁は・・・とか）のであれば大手はグンと値段が跳ね上がるので
コストと質のせめぎあいの賃貸住宅はまあむずかしいかなあ。。ＲＣなら大手かと思うが。。
スターツは不動産屋にツールを売ってる会社ってイメージが強いね。ソフトやいろいろなサービス提供をやってる。
ピタットハウスというのがスターツ関連。
管理も強いという話だよ。積水やダイワが建築関係なら、スターツは不動産関係って感じかな・・
木造や小規模住宅というよりビルやマンションなんかならいいと思うよ。
工務店で建てて地元の不動産屋にやってもらってる。自主管理ではあるが管理費払ってなくても
大体の面倒は見てもらってるよ。
オレの仕事
入金チェック
募集広告のチェック
不動産屋の仕事
退去の立会い
募集広告の作成（毎回変えてる）
相場のレポ（周辺の賃料相場をデータベース化している）
審査 （今は保障会社にある程度任せてる部分があるが基本的に人物像は把握してもらってる）
入退去がなければ月末に通帳眺めるだけだよ。なんかあれば不動産屋に、お任せ！って電話すれば
督促から建物補修からなんでもやってもらえる。
客付けもいまやネットからの応募が半分以上だそうで大手だけが有利な時代は終わったんじゃない？といってるよ。
ある程度建物に関わりたい（カードキーが・・とか外壁は・・・とか）のであれば大手はグンと値段が跳ね上がるので
コストと質のせめぎあいの賃貸住宅はまあむずかしいかなあ。。ＲＣなら大手かと思うが。。
スターツは不動産屋にツールを売ってる会社ってイメージが強いね。ソフトやいろいろなサービス提供をやってる。
ピタットハウスというのがスターツ関連。
管理も強いという話だよ。積水やダイワが建築関係なら、スターツは不動産関係って感じかな・・
木造や小規模住宅というよりビルやマンションなんかならいいと思うよ。
>>133
126です。ダイワリビングはサブリースかも。
敷金はすべてリビング。大家に入るのは家賃の95%のみ。でも客付けの心配も
掃除も管理もおまかせで大家はよほどのことがなければなーんにもしなくて
いいから楽。でも駅近しかも新築だとこれはかなりもったいないですよね。
資金に余裕があれば、お仕事も忙しいことだしそこまで割り切るのもありかも
ですが。
126です。ダイワリビングはサブリースかも。
敷金はすべてリビング。大家に入るのは家賃の95%のみ。でも客付けの心配も
掃除も管理もおまかせで大家はよほどのことがなければなーんにもしなくて
いいから楽。でも駅近しかも新築だとこれはかなりもったいないですよね。
資金に余裕があれば、お仕事も忙しいことだしそこまで割り切るのもありかも
ですが。
欲ボケ老人ども乙ｗ
あと腐れマンコもなｗｗ
あと腐れマンコもなｗｗ
劣悪アパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
アパートローンに最近申し込みましたが、金利が高すぎるので、
契約しようかどうか迷っています。
（変動３．９％、１５年、保証人要）
保証人はできれば不要の金融機関がいいのですが・・・。
情報キボンヌ。
契約しようかどうか迷っています。
（変動３．９％、１５年、保証人要）
保証人はできれば不要の金融機関がいいのですが・・・。
情報キボンヌ。
>>139
どこの金融機関？
そのネタ持って都銀を回れ。欲しい条件を持っていけばいい。オレなら２年以上の固定で2.8％以下、
返済期間は１５－２０年まで、保証人は不要ならいいがダメなら何とかするか保証会社を使わせろ（かなり高いので金利と考えるとムダです）
保証人は相続に絡む人（兄弟やおいめいなど）に頼め。相続のための公正証書を作る（死んだらコレをやるかほかの相続人から残債分のカネを配分してやる）と
のせればたいていは書く。 保証人頼んだらそれなりの付き合いは続けとけ。（常識だけどな）
子供が成人したら代わってもらえ。
どこの金融機関？
そのネタ持って都銀を回れ。欲しい条件を持っていけばいい。オレなら２年以上の固定で2.8％以下、
返済期間は１５－２０年まで、保証人は不要ならいいがダメなら何とかするか保証会社を使わせろ（かなり高いので金利と考えるとムダです）
保証人は相続に絡む人（兄弟やおいめいなど）に頼め。相続のための公正証書を作る（死んだらコレをやるかほかの相続人から残債分のカネを配分してやる）と
のせればたいていは書く。 保証人頼んだらそれなりの付き合いは続けとけ。（常識だけどな）
子供が成人したら代わってもらえ。
劣悪アパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
↑ヴァカ登場
145 ：名無し不動さん：2007/03/19(月) 19:18:02 ID:6+RAUb7T
劣悪アパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
↑ヴァカ登場
劣悪人が住む所。
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
151 ：名無し不動産：2007/03/20(火) 21:52:11 ID:efApyi/6
相続税まで脱税できるんですから⇒バカ丸出し
>>145
今、重さ辺りの処理コストが一番かかるのが、新建材だよ。
重さあたりだと、木材と比べてもコンクリートの方が安い。コンクリートは砕石等リサイクルし易いんだよ。鉄筋もしかりね。
もちろんRC造の方が重いわけだけどね。
将来はリサイクルしにくいものほど、処理コストがどんどん上がるんじゃないかな。
今、重さ辺りの処理コストが一番かかるのが、新建材だよ。
重さあたりだと、木材と比べてもコンクリートの方が安い。コンクリートは砕石等リサイクルし易いんだよ。鉄筋もしかりね。
もちろんRC造の方が重いわけだけどね。
将来はリサイクルしにくいものほど、処理コストがどんどん上がるんじゃないかな。
153 ：名無し不動さん：2007/03/21(水) 10:31:41 ID:6BAJD/Vr
都内で９坪ぐらいのアパートあるけど、皆はどう思う？
土地小さすぎて資産価値無しかな？
土地小さすぎて資産価値無しかな？
157 ：名無し不動さん：2007/03/21(水) 14:08:14 ID:uzrEpCgL
>>145
ＲＣでも一ヶ月もあれば解体できるから、高く見積もって２０００マンぐらいだろ。
引越しや住民の退去を入れれば金がかかるかもしれないが。
人件費100万×10人=1000万+重機のレンタル500万+足場などの設備500万
合計2000万
6000万はボリスギだよ
ＲＣでも一ヶ月もあれば解体できるから、高く見積もって２０００マンぐらいだろ。
引越しや住民の退去を入れれば金がかかるかもしれないが。
人件費100万×10人=1000万+重機のレンタル500万+足場などの設備500万
合計2000万
6000万はボリスギだよ
158 ：名無し不動さん：2007/03/21(水) 15:24:44 ID:6BAJD/Vr
153です
先祖代々の土地（価値１億１千万ぐらい）に２億７千万かけてＲｃを建てました
築20年なので後15年か20年で立て替えですよね
154さんの言われるように転売も考えてますけど 先祖代々の土地なので できれば手放したくはありません
住民に立ち退き料払って 高額な解体費かけて立て替えてたら
あまり儲かりはしないですね
ちなみに２億７千万はすべて借り入れで
規模は三階建てで30室です
先祖代々の土地（価値１億１千万ぐらい）に２億７千万かけてＲｃを建てました
築20年なので後15年か20年で立て替えですよね
154さんの言われるように転売も考えてますけど 先祖代々の土地なので できれば手放したくはありません
住民に立ち退き料払って 高額な解体費かけて立て替えてたら
あまり儲かりはしないですね
ちなみに２億７千万はすべて借り入れで
規模は三階建てで30室です
私の知ってる物件は、7～8年前で2000万円以上かかったて聞いたな。
記憶からだから少なく見積もるが、１フロアは250平米以上ある8階建てのホテルだったよ。
面積はあやふやだけど、聞いた金額だけは覚えてる。
記憶からだから少なく見積もるが、１フロアは250平米以上ある8階建てのホテルだったよ。
面積はあやふやだけど、聞いた金額だけは覚えてる。
160 ：名無し不動さん：2007/03/22(木) 00:13:05 ID:w0gCwPHQ
>>159
仮に250㎡×8=2000㎡=約600坪として、解体費用が2000万とすると、
坪当たり約3.5万。こんなものじゃないか？
通常、RCの新築価格は坪50万～60万ぐらいだから、
1億の物件なら、延床200坪。これを解体すれば700万。
2億の物件なら、1400万。
このあたりが相場でしょう。6000万というのは、どう見てもボリすぎ。
もしくは、アスベスト物件だったとか、特殊事情があるのでは？
仮に250㎡×8=2000㎡=約600坪として、解体費用が2000万とすると、
坪当たり約3.5万。こんなものじゃないか？
通常、RCの新築価格は坪50万～60万ぐらいだから、
1億の物件なら、延床200坪。これを解体すれば700万。
2億の物件なら、1400万。
このあたりが相場でしょう。6000万というのは、どう見てもボリすぎ。
もしくは、アスベスト物件だったとか、特殊事情があるのでは？
今どき馬鹿店子相手に悪戦苦闘の大家もいないだろなｗ
何をほざいても店子は店子、馬鹿は馬鹿ｗｗ
何をほざいても店子は店子、馬鹿は馬鹿ｗｗ
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
ちょっと相談させてください
予算があまりない状態であまりお金をかけずにアパート建設したい場合
選択肢で
１．定期借地でアパート建設 ２．設計家に依頼してアパート建設 ３．工務店に依頼してアパート建築
だとどの順番で安いですか？これらの方法以外にもっと安くアパートを造れる手段ありますか？
１３０坪ほどの土地があって何か活用しようと思ってるんです
ハウスメーカーに何も考えないで依頼するのが一番高いと思ってるんですが正解ですか？？
アパート経営経験はほとんどないんですが出来れば勉強をして家賃保証とかに期待せず
不動産屋と相談をしていきたいと思ってるんですけど、その方向であってるかな？？
予算があまりない状態であまりお金をかけずにアパート建設したい場合
選択肢で
１．定期借地でアパート建設 ２．設計家に依頼してアパート建設 ３．工務店に依頼してアパート建築
だとどの順番で安いですか？これらの方法以外にもっと安くアパートを造れる手段ありますか？
１３０坪ほどの土地があって何か活用しようと思ってるんです
ハウスメーカーに何も考えないで依頼するのが一番高いと思ってるんですが正解ですか？？
アパート経営経験はほとんどないんですが出来れば勉強をして家賃保証とかに期待せず
不動産屋と相談をしていきたいと思ってるんですけど、その方向であってるかな？？
自分で建てれば材料費のみ
165 ：名無しさん＠お腹いっぱい：2007/03/25(日) 11:12:54 ID:???
そういえば大工だった亡くなった祖父は自分で建ててたっけ。
今はもうないけど。
不動産って税金の塊だから取得した後からも大きな出費が続きます。
おまけに入居者が即決まるとも限らないし、もしローン組んでる場合は
即支払いも発生する。建設費だけでも多額だけどそのあたりまで考えて
予算も組んどく方がいいよ。当たり前のことだけど念の為。
今はもうないけど。
不動産って税金の塊だから取得した後からも大きな出費が続きます。
おまけに入居者が即決まるとも限らないし、もしローン組んでる場合は
即支払いも発生する。建設費だけでも多額だけどそのあたりまで考えて
予算も組んどく方がいいよ。当たり前のことだけど念の為。
>>167
アパート投資で一番の問題は「土地をどうするか」である。
自前で持っているなら建物だけの投資で済むわけだが、持ってないと土地+建物の投資をしなくてはならない。
都心部の土地は高いので勢い地方都市の郊外で建てる（か、すでにある中古を購入するか）ことになる。
売却するまでは土地分の投資は回収できないのでどうしても利回りが悪くなる。
そこで「定期借地」だ。まあようするに期限付き借地。
ある程度条件がいい土地を「貸してくれ」と交渉するだけだ。
うまくいけば、借地代+建物代で初期投資はすむ。 地代もいわば「経費」だから売り上げの圧縮にもなる。
最初の交渉も「借金しないでアパートが建てられて地代も入る」・・・こんな風に説得ができるだろう。
しかしそういうのができるのなら「とっくに大手がやってる」わけで。。。いかに説得力がないかがわかるね。
アパート投資で一番の問題は「土地をどうするか」である。
自前で持っているなら建物だけの投資で済むわけだが、持ってないと土地+建物の投資をしなくてはならない。
都心部の土地は高いので勢い地方都市の郊外で建てる（か、すでにある中古を購入するか）ことになる。
売却するまでは土地分の投資は回収できないのでどうしても利回りが悪くなる。
そこで「定期借地」だ。まあようするに期限付き借地。
ある程度条件がいい土地を「貸してくれ」と交渉するだけだ。
うまくいけば、借地代+建物代で初期投資はすむ。 地代もいわば「経費」だから売り上げの圧縮にもなる。
最初の交渉も「借金しないでアパートが建てられて地代も入る」・・・こんな風に説得ができるだろう。
しかしそういうのができるのなら「とっくに大手がやってる」わけで。。。いかに説得力がないかがわかるね。
>>167
１．は自分の持っている土地を貸して地代をアパート建設の資金の一部にするって意味でした
>>168氏の書いているコトとはちょっと違います
とはいえ、今の自分の土地は路線価からの計算や市役所で聞いた処では２０００万程度だし
あまり定期借地で賃貸を建てるってのはメリットないかなぁ・・・
利回りは表面で１０％ぐらいだと考えています、でないと苦労すると思うので
予算もそれに合わせて考えています
>>125氏からの書き込みを読んで地場工務店＋地場不動産がやはり一番安いんだろうなっと
邪推しつつも地場不動産につても知り合いもいないまったくの初物では当たり外れはコワイ処
自分でこのようなアパートを造りたいと設計事務所に相談するのが妥当なんだろうか？？？
>>163で書いてた１．は大手ＨＭでしか出来ないみたいだし・・・４月までに動かないと
来年３月ぐらいに完成入居を考えてるんだけど間に合わないですよね？
１．は自分の持っている土地を貸して地代をアパート建設の資金の一部にするって意味でした
>>168氏の書いているコトとはちょっと違います
とはいえ、今の自分の土地は路線価からの計算や市役所で聞いた処では２０００万程度だし
あまり定期借地で賃貸を建てるってのはメリットないかなぁ・・・
利回りは表面で１０％ぐらいだと考えています、でないと苦労すると思うので
予算もそれに合わせて考えています
>>125氏からの書き込みを読んで地場工務店＋地場不動産がやはり一番安いんだろうなっと
邪推しつつも地場不動産につても知り合いもいないまったくの初物では当たり外れはコワイ処
自分でこのようなアパートを造りたいと設計事務所に相談するのが妥当なんだろうか？？？
>>163で書いてた１．は大手ＨＭでしか出来ないみたいだし・・・４月までに動かないと
来年３月ぐらいに完成入居を考えてるんだけど間に合わないですよね？
>>169
＞１．は自分の持っている土地を貸して地代をアパート建設の資金の一部にするって意味でした
だれに貸すの？
とりあえず銀行行くべき。信用金庫とかなら地元の不動産屋も建築業者も紹介ぐらいはしてくれる。
地元をグルグルまわればいい建物ってのは見えてくる。そこに頼めば？たいてい見栄えがいいのは大手ですけど。
来年３月なら夏ぐらいまでに決定すれば大丈夫だがその前の段階でキッチリ収めないと面倒。
がんばってください。
＞１．は自分の持っている土地を貸して地代をアパート建設の資金の一部にするって意味でした
だれに貸すの？
とりあえず銀行行くべき。信用金庫とかなら地元の不動産屋も建築業者も紹介ぐらいはしてくれる。
地元をグルグルまわればいい建物ってのは見えてくる。そこに頼めば？たいてい見栄えがいいのは大手ですけど。
来年３月なら夏ぐらいまでに決定すれば大丈夫だがその前の段階でキッチリ収めないと面倒。
がんばってください。
171 ：名無し不動さん：2007/03/26(月) 23:20:32 ID:P99PAqJ9
>>169
路線価で2000万。坪30万として、70坪弱。これでアパートはちょっと
つらいのでは・・・
小規模マンション・アパートは工事費が高くつくし、物件自体の魅力も
劣るものが多い。あまり、積極的には進められない。
駐車場やレンタルボックスといった、ほかの活用方法は検討しました？
どうしてアパート経営したいと考えてる？
路線価で2000万。坪30万として、70坪弱。これでアパートはちょっと
つらいのでは・・・
小規模マンション・アパートは工事費が高くつくし、物件自体の魅力も
劣るものが多い。あまり、積極的には進められない。
駐車場やレンタルボックスといった、ほかの活用方法は検討しました？
どうしてアパート経営したいと考えてる？
>>170
169で書いていたんだけど、大手ＨＭです、具体的には
ttp://www.asahi-kasei.co.jp/maison/ikkatu/tochi/system.html
旭化成さん・・・ぐらいしかまだ見つけていません
これにするぐらいなら>>163で書いていた２．か３．にしておいた方が良いですか？？
夏ぐらいまでにってそんな遅くてもいいんだ・・・じっくり腰を据えて取り込んでいきます。
>>171
坪単価はそんなにないと思うんです、１３０坪の評価額２０００万なので坪１５～１６万？
第１種住居地域で建ぺい率６０％容積率２００％なので建てれるのは７８坪分
戸数は２階建８～１０戸の予定で家賃は駐車場、共益費入れて７万円前後満室なら・・・
８戸Ｘ７万円Ｘ１２ヶ月＝６７２万 表面利回り１０％なら６７２０万までの予算で考えています
おっしゃる通りの小規模アパートなんですが、でもあまり規模が大きくなると管理とか大変そうで
それに土地は駅近でアパート入居者よなって思っています
それに近くの駐車場はいつも満車って訳じゃないしレンタルボックスもどうかって思ってました
ただ常に満室にはならないだろうし表面利回りなんて机上の空論程度にしか考えいません
もっともっと調べないといけない処です
169で書いていたんだけど、大手ＨＭです、具体的には
ttp://www.asahi-kasei.co.jp/maison/ikkatu/tochi/system.html
旭化成さん・・・ぐらいしかまだ見つけていません
これにするぐらいなら>>163で書いていた２．か３．にしておいた方が良いですか？？
夏ぐらいまでにってそんな遅くてもいいんだ・・・じっくり腰を据えて取り込んでいきます。
>>171
坪単価はそんなにないと思うんです、１３０坪の評価額２０００万なので坪１５～１６万？
第１種住居地域で建ぺい率６０％容積率２００％なので建てれるのは７８坪分
戸数は２階建８～１０戸の予定で家賃は駐車場、共益費入れて７万円前後満室なら・・・
８戸Ｘ７万円Ｘ１２ヶ月＝６７２万 表面利回り１０％なら６７２０万までの予算で考えています
おっしゃる通りの小規模アパートなんですが、でもあまり規模が大きくなると管理とか大変そうで
それに土地は駅近でアパート入居者よなって思っています
それに近くの駐車場はいつも満車って訳じゃないしレンタルボックスもどうかって思ってました
ただ常に満室にはならないだろうし表面利回りなんて机上の空論程度にしか考えいません
もっともっと調べないといけない処です
駅近で坪15万ってどの程度の駅？
自分の近くの地域でしか想像できないけど、時間一方向2本程度じゃないのか？
仮にこんな地域だったら、単身者向けで7万は考えられない。
ファミリー向けなら、少なくとも世帯数の1.5倍の駐車場(理想は各戸2台)が必要。
まあ、俺の予想と違い、使いものになる鉄道なら別だけどね。
でも駅近15万でそんなに使える鉄道が想像できない。
自分の近くの地域でしか想像できないけど、時間一方向2本程度じゃないのか？
仮にこんな地域だったら、単身者向けで7万は考えられない。
ファミリー向けなら、少なくとも世帯数の1.5倍の駐車場(理想は各戸2台)が必要。
まあ、俺の予想と違い、使いものになる鉄道なら別だけどね。
でも駅近15万でそんなに使える鉄道が想像できない。
駅近って３分ぐらいでいける場所なんですがちょいと路地の奥地なので路線価も６．４万しかありません
表通りなら９．１万・・・少しの差なんですけどねぇちょいと片田舎なのは否めないです orz
表通りなら９．１万・・・少しの差なんですけどねぇちょいと片田舎なのは否めないです orz
>>174
周辺物件の賃料、空室率はチェックしたか。
駅の利用者は減少傾向じゃないか？
仲介屋にこのエリアでどんなニーズが強いか聞いたか？
利回りだけで単身者をターゲットにしてないか？
近くに大学とか工場でもあるならまぁ、いいんだろうが。
周辺物件の賃料、空室率はチェックしたか。
駅の利用者は減少傾向じゃないか？
仲介屋にこのエリアでどんなニーズが強いか聞いたか？
利回りだけで単身者をターゲットにしてないか？
近くに大学とか工場でもあるならまぁ、いいんだろうが。
176 ：名無し不動さん：2007/03/28(水) 09:18:34 ID:arvdH+vQ
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
178 ：名無し不動さん：2007/03/30(金) 13:56:17 ID:YT47HwLJ
入居者から預かっている敷金を盗むときって、良心が痛まないのか？
毎年春になると出て来るんだよなｗ
181 ：名無し不動さん：2007/03/30(金) 18:56:09 ID:1kkGlM5S
敷金トラブルが嫌なら賃貸じゃなく自宅買えばいいのにな
182 ：名無し不動さん：2007/03/30(金) 21:21:32 ID:NdFeTw4z
以前にご相談させていただいた66です。
事後報告です。
トラブルのあった管理会社との契約を解除し、近隣の不動産屋数社に紹介を依頼したところ
時期も良かったのでしょうが、3週間ほどで8部屋埋まり、無事満室になりました。
地域性かもしれませんが、管理会社がついていると他が紹介しずらいようで、
自主管理のほうが良かったようです。
一時は空き部屋続き、管理会社ともトラブル続きでどうしようかと思いましたが
おかげさまで自信がつきました。
これからもがんばります！
アドバイスをくださったみなさま、本当にありがとうございました。
事後報告です。
トラブルのあった管理会社との契約を解除し、近隣の不動産屋数社に紹介を依頼したところ
時期も良かったのでしょうが、3週間ほどで8部屋埋まり、無事満室になりました。
地域性かもしれませんが、管理会社がついていると他が紹介しずらいようで、
自主管理のほうが良かったようです。
一時は空き部屋続き、管理会社ともトラブル続きでどうしようかと思いましたが
おかげさまで自信がつきました。
これからもがんばります！
アドバイスをくださったみなさま、本当にありがとうございました。
183 ：名無し不動さん：2007/03/30(金) 22:22:35 ID:vB3wAz0R
１月。うちのアパートで一室だけ空いた
１／１ Ａ社の仲介で入った看護師
一週間で仕事やめて出て行った
家賃返してやった
２／２０ Ｂ社の仲介で４／１付けとして契約した飲食店員
入居予定の３／２８にドタキャン（研修で体調崩したとのこと）
こちらはひどいので一切礼金と前家賃を返さなかった。
３／２９ Ｃ社の仲介で決まった本屋店員
契約当日にドタキャン
そして今日３／３０やっと別の人が決まったが・・・
どうしてこう最近の連中は腹がすわっていないのか。
１／１ Ａ社の仲介で入った看護師
一週間で仕事やめて出て行った
家賃返してやった
２／２０ Ｂ社の仲介で４／１付けとして契約した飲食店員
入居予定の３／２８にドタキャン（研修で体調崩したとのこと）
こちらはひどいので一切礼金と前家賃を返さなかった。
３／２９ Ｃ社の仲介で決まった本屋店員
契約当日にドタキャン
そして今日３／３０やっと別の人が決まったが・・・
どうしてこう最近の連中は腹がすわっていないのか。
184 ：名無し不動さん：2007/03/31(土) 07:54:01 ID:9ua9n5cq
>>183
保証人の審査した？
保証人の審査した？
185 ：名無し不動さん：2007/04/01(日) 17:05:48 ID:XY+f1nHB
地主に土地借りて(200坪)毎月地代(16万)払って
そこにマンション(築40年)建てて経営してます。
20年前に父親が800万の更新料を払ってその後5年前に亡くなり
私が相続しました。今年地主から連絡があり更新料3000万円を請求されました。
不動産屋に相談したらそもそも更新料は法律の定めがなく払わなくてもいい
ものだとのこと、また20年前のバブルの時でさえ800万なのになぜに今3000万
なのか筋が通らない。賃貸借契約書には更新のことは書かれてません。
まだ建て替えるつもりはなくどう対応したらいいか戸惑ってます。
ご教授お願い致します。
そこにマンション(築40年)建てて経営してます。
20年前に父親が800万の更新料を払ってその後5年前に亡くなり
私が相続しました。今年地主から連絡があり更新料3000万円を請求されました。
不動産屋に相談したらそもそも更新料は法律の定めがなく払わなくてもいい
ものだとのこと、また20年前のバブルの時でさえ800万なのになぜに今3000万
なのか筋が通らない。賃貸借契約書には更新のことは書かれてません。
まだ建て替えるつもりはなくどう対応したらいいか戸惑ってます。
ご教授お願い致します。
更新のことが書いてないなら無視したら
相手は喧嘩腰の金額請求しているんだから
相手は喧嘩腰の金額請求しているんだから
>>187
名義変更できない。
名義変更できない。
書き間違えでゼロ一個多くしちゃっただけ、なんてベタなオチじゃあるまいな
>>182
お～お～、それはよかったね。事後報告をする人が少ないので参考になったよ。
自主管理といってもトラブルが無ければそれほど大変なことは無いよ。
毎月の賃料チェックのときに見て回るとかすればいいよ。行かなくなることだけはさけたほうがいい。
それと定期的に清掃するといい。汚いと生活が乱れる。
複数の不動産屋と知り合ったわけだからその中から「話が理解できる」「相談に乗ってもらえる」「ぼったくりじゃない」
業者を探しましょう。退去したときに清掃を頼むだろうから不動産屋に任せてみてそれで様子を見ればいいです。
一生懸命やる業者はすぐにわかりますよ。対応がよくて書類関係もちゃんとしてて、使ってる清掃業者もしっかりしていることが多いです。
お～お～、それはよかったね。事後報告をする人が少ないので参考になったよ。
自主管理といってもトラブルが無ければそれほど大変なことは無いよ。
毎月の賃料チェックのときに見て回るとかすればいいよ。行かなくなることだけはさけたほうがいい。
それと定期的に清掃するといい。汚いと生活が乱れる。
複数の不動産屋と知り合ったわけだからその中から「話が理解できる」「相談に乗ってもらえる」「ぼったくりじゃない」
業者を探しましょう。退去したときに清掃を頼むだろうから不動産屋に任せてみてそれで様子を見ればいいです。
一生懸命やる業者はすぐにわかりますよ。対応がよくて書類関係もちゃんとしてて、使ってる清掃業者もしっかりしていることが多いです。
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
環境劣悪のアパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
194 ：182：2007/04/03(火) 13:50:26 ID:WKKKOzae
>>191
ほんとにそう思います。結局3社のお世話になりました。
満室になったあとになぜかエ○ブルの支店長から電話があり、
次の募集の時には協力させてくださいとのうれしい言葉。
管理物件でなくとも募集してくれるみたいだけど、管理がほしいのかな？
でも新たに問題発生。
新しい入居人が庭先にゴミ袋（？）沢山ととダンボールいくつも散らかしているのです。
引っ越して間もないからかともうしばらく様子を見て、
変わらないようだったら注意しないといけないと思うのですが、
嫌なものですね。客付けしてくれた不動産やに相談するのがいいのかな？
ほんとにそう思います。結局3社のお世話になりました。
満室になったあとになぜかエ○ブルの支店長から電話があり、
次の募集の時には協力させてくださいとのうれしい言葉。
管理物件でなくとも募集してくれるみたいだけど、管理がほしいのかな？
でも新たに問題発生。
新しい入居人が庭先にゴミ袋（？）沢山ととダンボールいくつも散らかしているのです。
引っ越して間もないからかともうしばらく様子を見て、
変わらないようだったら注意しないといけないと思うのですが、
嫌なものですね。客付けしてくれた不動産やに相談するのがいいのかな？
環境劣悪のアパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
196 ：名無し不動さん：2007/04/03(火) 15:20:02 ID:0o4UH9Vk
来年から青色申告をする為に承認申請書を提出しました。収入、支出とも明瞭
なので、自分で簿記を付け様と思っています。（簿記２級程度の知識有り）
アパート経営会計ソフトで使いやすい物が、有りましたら教えて下さいませんか？
なので、自分で簿記を付け様と思っています。（簿記２級程度の知識有り）
アパート経営会計ソフトで使いやすい物が、有りましたら教えて下さいませんか？
小規模なんだろうし
簿記2級ならソフトなんか必要ないよ
集計はExcelで
簿記2級ならソフトなんか必要ないよ
集計はExcelで
ソフトなら弥生でいいんじゃないの？
アパ会計専用となるとあんましいいやつがないし。
アパ会計専用となるとあんましいいやつがないし。
>>194
＞新しい入居人が庭先にゴミ袋（？）沢山ととダンボールいくつも散らかしているのです。
すぐに注意したほうがいい。こういうのは最初が肝心。うるさい大家と思われるほうがいい。
ダンボールは放火の原因
「放火されたらアナタが責任取りますか？」
放置したごみは別のごみを呼び込む
「アナタのへやの中で散らかすのは自由だが庭先に放置していいと契約書には書いてない」
すぐに注意しないと直らないしぬれて片付けにくくなる。不動産屋に言わせてもいいが数社入っているアパートはなかなか
やってくれない。（客さえつけたらそれで終わりだから）
不動産屋（あるいは管理会社）＞＞＞隣の人＞＞＞＞大家 の順できついかな。。大家はあまりきつく言えない（カネもらってるから）人が多い。
不動産屋は仕事だからガンガン言える。隣の人から言われるのは結構きつい。そういうかんじ。
しょっぱなからだらしない人はずーっとだらしないですよ。言って直るなら元々「やらない」ですよ。
＞新しい入居人が庭先にゴミ袋（？）沢山ととダンボールいくつも散らかしているのです。
すぐに注意したほうがいい。こういうのは最初が肝心。うるさい大家と思われるほうがいい。
ダンボールは放火の原因
「放火されたらアナタが責任取りますか？」
放置したごみは別のごみを呼び込む
「アナタのへやの中で散らかすのは自由だが庭先に放置していいと契約書には書いてない」
すぐに注意しないと直らないしぬれて片付けにくくなる。不動産屋に言わせてもいいが数社入っているアパートはなかなか
やってくれない。（客さえつけたらそれで終わりだから）
不動産屋（あるいは管理会社）＞＞＞隣の人＞＞＞＞大家 の順できついかな。。大家はあまりきつく言えない（カネもらってるから）人が多い。
不動産屋は仕事だからガンガン言える。隣の人から言われるのは結構きつい。そういうかんじ。
しょっぱなからだらしない人はずーっとだらしないですよ。言って直るなら元々「やらない」ですよ。
>>200
NGワード設定しておくと良いよｗ
NGワード設定しておくと良いよｗ
最建築不可の物件は将来、建物がボロボロになった時はどうするの？
リフォームを繰り返すしか方法無しですか？
リフォームを繰り返すしか方法無しですか？
>>202
場所･規模･用途を元に建築審査会によって違う
場所･規模･用途を元に建築審査会によって違う
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
そんな物件を取得しないのが一番
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
暇な野郎だ
208 ：名無し不動さん：2007/04/06(金) 18:22:04 ID:95/1PFcB
部屋を借りるのに特別な資格は要らないからね。
いっぽう不動産を扱う場合には宅建の資格が要るだろう。
どちらが気をつける必要があるかは明らか。
特約や契約書の内容を周知する義務を負うのは不動産業者。
こっそり特約をつけて後から請求なんてせこい真似をしちゃいけない。
変な特約をつけるのなら、全国誰でもわかるように、特約の内容を
テレビＣＭで流せばいいんだよ。
いっぽう不動産を扱う場合には宅建の資格が要るだろう。
どちらが気をつける必要があるかは明らか。
特約や契約書の内容を周知する義務を負うのは不動産業者。
こっそり特約をつけて後から請求なんてせこい真似をしちゃいけない。
変な特約をつけるのなら、全国誰でもわかるように、特約の内容を
テレビＣＭで流せばいいんだよ。
>>208
自己所有の部屋を貸すのも特別な資格要らないヨｗ
自己所有の部屋を貸すのも特別な資格要らないヨｗ
環境劣悪のアパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
人様の敷金に手を付けるときって、どんな心境ですか？
＞いっぽう不動産を扱う場合には宅建の資格が要るだろう。
いらないよ。仲介業を営む場合は宅建や不動産業の届けが必要。
大家（業）は資格も要らないしなんにも制限が無い。
多くの大家は自分が手続きをしない。不動産屋に仲介を頼み、契約も代行させている。特記事項の説明も
不動産屋が重要説明事項をやってる。（これをやらないと違反だよね）
ということでほとんどの大家は「ん？ナニそれ？」なわけ。
いらないよ。仲介業を営む場合は宅建や不動産業の届けが必要。
大家（業）は資格も要らないしなんにも制限が無い。
多くの大家は自分が手続きをしない。不動産屋に仲介を頼み、契約も代行させている。特記事項の説明も
不動産屋が重要説明事項をやってる。（これをやらないと違反だよね）
ということでほとんどの大家は「ん？ナニそれ？」なわけ。
>>210
固定資産税と銀行の利息無しにしてくれたら半額にしてやろう。
職人の手間賃もただ、製品も企業の利益無しでだしてくれたら、８割引で貸してやろう。
その上でお前が10年契約で10年前払いしてくれるんなら、９割引だ。
固定資産税と銀行の利息無しにしてくれたら半額にしてやろう。
職人の手間賃もただ、製品も企業の利益無しでだしてくれたら、８割引で貸してやろう。
その上でお前が10年契約で10年前払いしてくれるんなら、９割引だ。
214 ：名無し不動さん：2007/04/07(土) 12:49:52 ID:eNTD+pP0
親が所有していた土地に、銀行からお金を借りて建てた
マンションがあるのですが、これを相続した場合
新たに銀行とローン契約を結ぶことになると思うのですが
自分がブラックだったり、属性に問題ありだとローンが通らない
なんてこともあるんでしょうか？
駅から近くの、あまり空き部屋の出ない物件で
マンションの土地が担保になってます。
ローンは残り１０年くらいです
マンションがあるのですが、これを相続した場合
新たに銀行とローン契約を結ぶことになると思うのですが
自分がブラックだったり、属性に問題ありだとローンが通らない
なんてこともあるんでしょうか？
駅から近くの、あまり空き部屋の出ない物件で
マンションの土地が担保になってます。
ローンは残り１０年くらいです
215 ：名無し不動さん：2007/04/08(日) 11:43:59 ID:2DnMD/KV
>>214
相続時にアパートローンの一括返済を求められる・・・なんて事例は
聞かない。
相続時に新たにローン契約を結びなおす必要ってあるのかな？
親が銀行と契約した条件が、そのまま相続人に引き継がれるだけのような・・・
相続時にアパートローンの一括返済を求められる・・・なんて事例は
聞かない。
相続時に新たにローン契約を結びなおす必要ってあるのかな？
親が銀行と契約した条件が、そのまま相続人に引き継がれるだけのような・・・
どうなるんだろうね？相続で名義変更はあるだろうから 借入名義も変わるんだろう
けど新たな債務者に対して審査があるとすれば可能性はあるかな？経験者の意見求む
けど新たな債務者に対して審査があるとすれば可能性はあるかな？経験者の意見求む
相続経験者だけど、家はそれまで満室だったから一括返済の請求は無かった。
有ったのは複数の銀行からの借り換えプラン。
あと相続時には再契約では無く、債務承継の手続きだった。
相続人全員の承諾とかが必要でものすごく面倒だった。
只それ以上に厄介だったのはやはり分割協議。
有ったのは複数の銀行からの借り換えプラン。
あと相続時には再契約では無く、債務承継の手続きだった。
相続人全員の承諾とかが必要でものすごく面倒だった。
只それ以上に厄介だったのはやはり分割協議。
債務がある以上実際の財産の計算は難しいでしょうが 計算は税理士とかに
任したんでしょうか？実際アパートもらっても困ると思うんだがな
任したんでしょうか？実際アパートもらっても困ると思うんだがな
人様の敷金に手を付けるときって、どんな心境ですか？
方向転換ですか？
ウチもそう。
農業やりたくないから農地の押し付け合いｗ
農業やりたくないから農地の押し付け合いｗ
225 ：名無し不動さん：2007/04/10(火) 07:00:00 ID:e3Ad4Mqg
農地相続なら税金かからんと思ったが。
もらっておいて損はないぞ。木でも植えておけばいいだけ。
もらっておいて損はないぞ。木でも植えておけばいいだけ。
いや損だろw
人様の敷金に手を付けるときって、どんな心境ですか？
Mさんで今作ってるけどアパートなんて全然ノウハウないんだよねー
外部業者に飛ばしすぎ
A化成やら関よりは建物はいいんだけど どっちにしろ作ったら触らせないから
いいんだけど
外部業者に飛ばしすぎ
A化成やら関よりは建物はいいんだけど どっちにしろ作ったら触らせないから
いいんだけど
人様の敷金に手を付けるときって、どんな心境ですか？
>>229
仕方ないから聞いてやる なんかいやなことあったのか？
仕方ないから聞いてやる なんかいやなことあったのか？
話題ずれるが 生産緑地制度でずいぶんアパートできたんだが 生産緑地の
解除はうちの地域では 用件を満たせば出来るんだが 他の地域ではどうなんだろう？
ちなみに隣の自治体では出来ないそうだ
解除はうちの地域では 用件を満たせば出来るんだが 他の地域ではどうなんだろう？
ちなみに隣の自治体では出来ないそうだ
>>233
主たる従事者の引退・死亡を悪用
主たる従事者の引退・死亡を悪用
235 ：名無し不動さん：2007/04/11(水) 11:11:54 ID:cgWJY4Ht
質問させて下さい。
現在、公庫融資住宅（もと都民住宅）に住んでますが、
今は敷金・礼金も必要な普通の賃貸マンションになってます。
ですが、外観、内装、躯体共に下手な分譲よりグレードが高く、
遊びにくる友人も「本当に賃貸？分譲賃貸じゃなくて？」と驚かれる程です。
壁式構造、二重床・二重天井、折り上げ天井の内廊下、ワンフロア３戸、
分離型のエントランス、シンメトリーな瀟洒な外観、天井高3.2メートル、
設備は分譲以上（LD天カセ等）。更に驚くのがSIということです。賃貸なのに。
大きな玄関ドア、外壁タイル、床のタイル、エレベーターも全て特注という
造りに造りこんだ物件です。
どれほどのお金をかけたのか？考えるだけでも恐ろしい・・・。
家賃も凄いですし、入居審査はまるでオーディションの様な厳しさでした。
ここで質問ですが、個人オーナーが建てた賃貸マンションが分譲される事は
可能性としてありますでしょうか？
私としてはもう、ここが欲しくて欲しくてたまりません。
実際、2003年の募集開始から空いた部屋はひと部屋（私の住んでる部屋）しかなく
同じフロアに住むおばさまも「取り壊しまで住みたいわ～」と言っています。
現在、公庫融資住宅（もと都民住宅）に住んでますが、
今は敷金・礼金も必要な普通の賃貸マンションになってます。
ですが、外観、内装、躯体共に下手な分譲よりグレードが高く、
遊びにくる友人も「本当に賃貸？分譲賃貸じゃなくて？」と驚かれる程です。
壁式構造、二重床・二重天井、折り上げ天井の内廊下、ワンフロア３戸、
分離型のエントランス、シンメトリーな瀟洒な外観、天井高3.2メートル、
設備は分譲以上（LD天カセ等）。更に驚くのがSIということです。賃貸なのに。
大きな玄関ドア、外壁タイル、床のタイル、エレベーターも全て特注という
造りに造りこんだ物件です。
どれほどのお金をかけたのか？考えるだけでも恐ろしい・・・。
家賃も凄いですし、入居審査はまるでオーディションの様な厳しさでした。
ここで質問ですが、個人オーナーが建てた賃貸マンションが分譲される事は
可能性としてありますでしょうか？
私としてはもう、ここが欲しくて欲しくてたまりません。
実際、2003年の募集開始から空いた部屋はひと部屋（私の住んでる部屋）しかなく
同じフロアに住むおばさまも「取り壊しまで住みたいわ～」と言っています。
>235
いいマンションかもしれないけど、購入する意味って？
現に、今住んでるんだから問題無いじゃん！
いいマンションかもしれないけど、購入する意味って？
現に、今住んでるんだから問題無いじゃん！
>>235
そこまで惚れ込んでて購入したいんじゃない？
でもさ、恋愛と同じで相手（売り手）が居なきゃ話にならないよ。
グレードの高いマンションが周辺相場と同額な訳ないから値段も高いだろうし。
そもそも、賃貸用なのだから区分所有にしていない可能性も高よ。
まとめると、一棟物として相場よりかなり高い値段を出して買うと言うなら、
オーナーも考える可能性はある。
一戸だけを金に糸目を付けず買いたいといっても、
区分所有にする手間（既になってたとしても）、
ほかの共有者が居ると修繕や規約の問題とか('A`)ﾏﾝﾄﾞｸｾって誰でも普通思うからね。
そこまで惚れ込んでて購入したいんじゃない？
でもさ、恋愛と同じで相手（売り手）が居なきゃ話にならないよ。
グレードの高いマンションが周辺相場と同額な訳ないから値段も高いだろうし。
そもそも、賃貸用なのだから区分所有にしていない可能性も高よ。
まとめると、一棟物として相場よりかなり高い値段を出して買うと言うなら、
オーナーも考える可能性はある。
一戸だけを金に糸目を付けず買いたいといっても、
区分所有にする手間（既になってたとしても）、
ほかの共有者が居ると修繕や規約の問題とか('A`)ﾏﾝﾄﾞｸｾって誰でも普通思うからね。
>>235
＞個人オーナーが建てた賃貸マンションが分譲される事は
個人なの？？法人所有じゃないの？
分譲するのは結構あるよ。ただ、投資用マンションみたいな感じに
一部屋ずつ別々の人に売る感じね。入っている人に声がかかる可能性があると思うが。。
ただ、途中１０年過ぎぐらいで買うなら新築が買えるぐらいの金額を提示してくるだろうから
地域的なことを除けば新築に移ったほうがいいと思うよ。
＞個人オーナーが建てた賃貸マンションが分譲される事は
個人なの？？法人所有じゃないの？
分譲するのは結構あるよ。ただ、投資用マンションみたいな感じに
一部屋ずつ別々の人に売る感じね。入っている人に声がかかる可能性があると思うが。。
ただ、途中１０年過ぎぐらいで買うなら新築が買えるぐらいの金額を提示してくるだろうから
地域的なことを除けば新築に移ったほうがいいと思うよ。
ボロアパート建てて弱い借家人から糞高い家賃ふんだくって、敷金踏み倒して相続税脱税かよ・・・
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
地 獄 に 墜 ち ろ 人 間 の 屑 ど も
>>240
つNG設定
つNG設定
>>241
NGなら「地獄」の「獄」とか、「屑」がいいね。 「糞」というもいい。ひらがなで書かれたらダメだけどなｗ
NGなら「地獄」の「獄」とか、「屑」がいいね。 「糞」というもいい。ひらがなで書かれたらダメだけどなｗ
244 ：名無し不動さん：2007/04/11(水) 16:33:16 ID:cgWJY4Ht
>>236-238
ありがとうございます。
分譲するパターンもあるんですね。
ただ、その際にはいろいろと複雑なことも付随するんですね・・・。
ちなみに所有者は都心を中心にオフィスビルや賃貸物件も多数経営してる方です。
法人ではなく、個人オーナーです。
もともとはオーナーのお父様が建てた古いマンションが建っていた場所。
建て替えで現在のマンションになったという話です。
今の部屋に決める際に分譲物件も見ましたが、新築マンションは「ふぅ～ん」って感じ。
真新しいという以外に特別な魅力は感じず。
逆に惹かれたのは趣があって管理良好な中古物件。
いつかは購入しますが、中古しか考えていません。
高額な都心物件も紹介されましたが、生活していくには不便なので都心はパス。
新鮮で安いスーパーが近所にないとダメなので。
ちなみに今の部屋。
都内有数の某高級住宅地に立地。
もし分譲されたら？私の部屋は1LDK＋N（85平米）だけど、
相場からして間違いなく最低8000万は行きそう。。
それでも立地や環境は素晴らしいので、もし可能性があるならやはり買い取りたいです。
ありがとうございます。
分譲するパターンもあるんですね。
ただ、その際にはいろいろと複雑なことも付随するんですね・・・。
ちなみに所有者は都心を中心にオフィスビルや賃貸物件も多数経営してる方です。
法人ではなく、個人オーナーです。
もともとはオーナーのお父様が建てた古いマンションが建っていた場所。
建て替えで現在のマンションになったという話です。
今の部屋に決める際に分譲物件も見ましたが、新築マンションは「ふぅ～ん」って感じ。
真新しいという以外に特別な魅力は感じず。
逆に惹かれたのは趣があって管理良好な中古物件。
いつかは購入しますが、中古しか考えていません。
高額な都心物件も紹介されましたが、生活していくには不便なので都心はパス。
新鮮で安いスーパーが近所にないとダメなので。
ちなみに今の部屋。
都内有数の某高級住宅地に立地。
もし分譲されたら？私の部屋は1LDK＋N（85平米）だけど、
相場からして間違いなく最低8000万は行きそう。。
それでも立地や環境は素晴らしいので、もし可能性があるならやはり買い取りたいです。
資産家の物件なら、分譲の可能性はほぼゼロでしょう。
1棟売りして、高利回りの物件に乗り換えるケースなら、ないとも言えないけど
1棟売りして、高利回りの物件に乗り換えるケースなら、ないとも言えないけど
246 ：名無し不動産：2007/04/12(木) 07:19:10 ID:RrXVdGlS
質問させてください。
私の場合、土地＝相続で、
建物代(利息含める)÷年間家賃＝約16年です。
財閥系信託銀行のお偉いさんの著作を読んだら、この数字が悪くとも
１０年でなければ、トータルの収支が合わない。とありました。
建築費が高いか、賃貸物件に向かない土地だとも書いてました。
すごく不安になりました。
みなさんの数字はどれぐらいですか？
また、本当にトータルで損するのでしょうか。
よろしくお願いします。
私の場合、土地＝相続で、
建物代(利息含める)÷年間家賃＝約16年です。
財閥系信託銀行のお偉いさんの著作を読んだら、この数字が悪くとも
１０年でなければ、トータルの収支が合わない。とありました。
建築費が高いか、賃貸物件に向かない土地だとも書いてました。
すごく不安になりました。
みなさんの数字はどれぐらいですか？
また、本当にトータルで損するのでしょうか。
よろしくお願いします。
>>246
その利回りだと、16年間、現在の家賃で満室を維持できたとして、17年目からやっと利益がでる。ということですね。
空室率や家賃の目減りを考慮しつつ、シミュレーションしてみたら、どうでしょうか。
その利回りだと、16年間、現在の家賃で満室を維持できたとして、17年目からやっと利益がでる。ということですね。
空室率や家賃の目減りを考慮しつつ、シミュレーションしてみたら、どうでしょうか。
>>246
木造なら５~７年で元が取れないとやばい。
RCであれば１０年ぐらい。（しかしこれも５年で元が取れるぐらい安く建てる会社が増えた）
一部屋あたりのコストが総支払額で割ると５００万を超えるのはオーバースペックだと思うよ。
地域を見て、
オーバースペックではないか？
豪華すぎないか？
需要とマッチしているか？（家族向け地域なのにワンルームで計画とか）
ボられてないか？
というあたりが大事かと。
トータルで損をするかどうかは最終的に売却あるいは取り壊しまでいかないとわからない。
アパート経営に向かない場合でも「投資物件として買うアホ」がいることもある。
もしかしたら急に工場とか建って「需要が増える」こともある。
まあそういう予想が厳しい＝トータルで損 ってことでしょうね。。
木造なら５~７年で元が取れないとやばい。
RCであれば１０年ぐらい。（しかしこれも５年で元が取れるぐらい安く建てる会社が増えた）
一部屋あたりのコストが総支払額で割ると５００万を超えるのはオーバースペックだと思うよ。
地域を見て、
オーバースペックではないか？
豪華すぎないか？
需要とマッチしているか？（家族向け地域なのにワンルームで計画とか）
ボられてないか？
というあたりが大事かと。
トータルで損をするかどうかは最終的に売却あるいは取り壊しまでいかないとわからない。
アパート経営に向かない場合でも「投資物件として買うアホ」がいることもある。
もしかしたら急に工場とか建って「需要が増える」こともある。
まあそういう予想が厳しい＝トータルで損 ってことでしょうね。。
そりゃ、石油が出たり金が出たりするかもしれないｗ
が、可能性が０で無いっていうだけ。
明らかに賃料が安い場所なんでしょう。
が、可能性が０で無いっていうだけ。
明らかに賃料が安い場所なんでしょう。
辺鄙な場所なら更地の方が高く売れる
無理に箱もの建てたら大損
無理に箱もの建てたら大損
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
家賃保証て怪しいな。
そもそもヘボアパートも新築以外は入居しないよね。
そもそもヘボアパートも新築以外は入居しないよね。
↑ヘボアパートって何？
255 ：名無し不動さん：2007/04/12(木) 16:14:09 ID:/CbQyWVo
>>255
だから賃貸に向かない土地なんだってｗ
麻布や青山等の人気の住宅地50坪相続したとする。
この辺は道路が弱いし建築単価下げるため地下作らず、1階当たり30坪の3階建てを建築。
建築面積30坪×3フロアー＝90坪 建築費＝90坪×70万円＝6300万円。
有効賃貸面積を75坪とすると、１年分の賃料は
75坪×1.8万円×12ヶ月＝1620万円
6300万円÷1620万円＝3.88年
あくまで表面利回りだし、どの程度の建物にするかで回収までの年月が変わるが、
場所によっては４年掛からない所もある。
だから賃貸に向かない土地なんだってｗ
麻布や青山等の人気の住宅地50坪相続したとする。
この辺は道路が弱いし建築単価下げるため地下作らず、1階当たり30坪の3階建てを建築。
建築面積30坪×3フロアー＝90坪 建築費＝90坪×70万円＝6300万円。
有効賃貸面積を75坪とすると、１年分の賃料は
75坪×1.8万円×12ヶ月＝1620万円
6300万円÷1620万円＝3.88年
あくまで表面利回りだし、どの程度の建物にするかで回収までの年月が変わるが、
場所によっては４年掛からない所もある。
都合いいなｗ
べつの計算方法もあるよ。
坪当たりの賃料から計算する。
２５平米の１Ｋ（ちょっと広いよね）＝7.5坪。賃料が65000円なら坪あたり８．６００円だ。
５０平米ぐらいの２ＤＫ（これは狭いｗ） ＝１５坪 賃料が８万円なら坪で５．３００円だ。
１Ｋの建築費用が坪単価６０万であれば、60/0.86＝月数＝70ヶ月・・・５．８年で回収
２ＤＫの建築費用が坪で５０万なら 50/.053＝月数＝94・・・・７．８年で回収
実際は賃料が地域によって違うし建築費用も違う。面積や人気度（えき近いとか）によっても違うね。
延べでの計算日数だからそうそう合わないが計算根拠としては手堅いよ。
坪当たりの賃料から計算する。
２５平米の１Ｋ（ちょっと広いよね）＝7.5坪。賃料が65000円なら坪あたり８．６００円だ。
５０平米ぐらいの２ＤＫ（これは狭いｗ） ＝１５坪 賃料が８万円なら坪で５．３００円だ。
１Ｋの建築費用が坪単価６０万であれば、60/0.86＝月数＝70ヶ月・・・５．８年で回収
２ＤＫの建築費用が坪で５０万なら 50/.053＝月数＝94・・・・７．８年で回収
実際は賃料が地域によって違うし建築費用も違う。面積や人気度（えき近いとか）によっても違うね。
延べでの計算日数だからそうそう合わないが計算根拠としては手堅いよ。
260 ：名無し不動産：2007/04/12(木) 18:18:51 ID:RrXVdGlS
246です。皆様お返事ありがとうございます。
16年という数字でも大丈夫。というお答えは無いので、自己嫌悪中です。
新宿へ普通電車で50分、急行30分なので、結構良いほうかなと思っていました。
良い物件にしようとして、建築費をかけすぎてしまったのもあります。
実は、父の代で建てた物件の数字は、12年、15年、24年です。
また、中古物件が一軒あり、これにいたっては31年です。
つまり、建築費を支払い終わったところで、この建物は31歳になっているわけです。
勿論現状の収入レベルで推移してです。
借金も莫大なので(恥ずかしくて金額は言えません)、20年後、30年後に全てを失わないよう、
今のうちから整理していきます。
皆さんの、ご意見本当に参考になりました。ありがとうございました。
16年という数字でも大丈夫。というお答えは無いので、自己嫌悪中です。
新宿へ普通電車で50分、急行30分なので、結構良いほうかなと思っていました。
良い物件にしようとして、建築費をかけすぎてしまったのもあります。
実は、父の代で建てた物件の数字は、12年、15年、24年です。
また、中古物件が一軒あり、これにいたっては31年です。
つまり、建築費を支払い終わったところで、この建物は31歳になっているわけです。
勿論現状の収入レベルで推移してです。
借金も莫大なので(恥ずかしくて金額は言えません)、20年後、30年後に全てを失わないよう、
今のうちから整理していきます。
皆さんの、ご意見本当に参考になりました。ありがとうございました。
261 ：名無し不動さん：2007/04/12(木) 18:44:46 ID:YVvNH4AE
しょうがないす。１６年？６％？ 今破産してないだけでも御の字。
バブルのころは坪１００万のRC立てるのが常識で、半分の人が破産寸前。
バブルのころは坪１００万のRC立てるのが常識で、半分の人が破産寸前。
今まさに鉄骨で坪80万とか90万とのたまう業者がいるわけで
またバブルの被害者が数年後ぞろぞろということでしょうかね
それにしても今は時期が悪い
またバブルの被害者が数年後ぞろぞろということでしょうかね
それにしても今は時期が悪い
読み直して赤面した。
ねっと、グロス逆だよ
ねっと、グロス逆だよ
相続税対策というと聞こえは良いが、
相続時でないと、実際にどれくらい税金が減ったかわからないのがネック。
ある程度の年数で回収して次に行くくらいの方が良いかもしれない。
相続時でないと、実際にどれくらい税金が減ったかわからないのがネック。
ある程度の年数で回収して次に行くくらいの方が良いかもしれない。
>>260
うわあ。。これはダメだｗ
橋本あたりか。。。規模が小さい（５－８千万）ぐらいなら早めに売却したほうがいい。今なら売れるぞｗ
いつごろにどんな規模のをいくらで建てたか知りたいな。。なんとかなるかもしれないしね。。
うわあ。。これはダメだｗ
橋本あたりか。。。規模が小さい（５－８千万）ぐらいなら早めに売却したほうがいい。今なら売れるぞｗ
いつごろにどんな規模のをいくらで建てたか知りたいな。。なんとかなるかもしれないしね。。
二度目の廃品回収は終わったから
三度目を逃がすな
来年か
三度目を逃がすな
来年か
268 ：名無し不動産：2007/04/13(金) 07:42:58 ID:lZEDCIss
246です。
266さん、Ｋ沿線○中です。(推測してください)
263さん、わずかな光明が…ありがとうございます
260で書いた、築24年、31年でやっと建築費を回収できるような物件は
損切りをしてでも売却します。まだ体力のあるうちに。意外と高値で売れるかも…
31年の中古物件は、母に聞いたところ、相続税が安くなるから、借金して買ったとのこと
相続税の減少額と利息合計の差があまり無く、しかも変動・元利均等払い。
利率が上がれば、逆転する可能性もあります。
つまり地主が全てを失うパターン
相続税対策⇒借金⇒金利負担に耐え切れずパー
どっぷりつかっているわけです。
私自身は働いているので、そこそこはわかっているつもりでした
親は、ここでダメの代表となっている農家まがいの地主なもんで…
みなさん、これからもアドバイスお願いし
266さん、Ｋ沿線○中です。(推測してください)
263さん、わずかな光明が…ありがとうございます
260で書いた、築24年、31年でやっと建築費を回収できるような物件は
損切りをしてでも売却します。まだ体力のあるうちに。意外と高値で売れるかも…
31年の中古物件は、母に聞いたところ、相続税が安くなるから、借金して買ったとのこと
相続税の減少額と利息合計の差があまり無く、しかも変動・元利均等払い。
利率が上がれば、逆転する可能性もあります。
つまり地主が全てを失うパターン
相続税対策⇒借金⇒金利負担に耐え切れずパー
どっぷりつかっているわけです。
私自身は働いているので、そこそこはわかっているつもりでした
親は、ここでダメの代表となっている農家まがいの地主なもんで…
みなさん、これからもアドバイスお願いし
↑
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
盗んだ敷金でリフォームするから、タダでいつまでも新築同然！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
盗んだ敷金でリフォームするから、タダでいつまでも新築同然！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
>>269
君もやればいいのに。おおもうけできるよ。ガハハハハ。
君もやればいいのに。おおもうけできるよ。ガハハハハ。
271 ：名無し不動さん：2007/04/13(金) 11:58:42 ID:bsyzWhen
たとえば京王線 東府中駅 徒歩１０分、という立地で
返済額≦家賃なら売る必要なし。・・・・・と自分で書いといて全く説得力ないことに
気がつきました。
売るにしても、賃貸続けるにしてもしかるべき人間に相談する必要がありますね。
税理士、銀行員、不動産屋・・・どうもしっくり来ないですな、理想的なのは
かねだして不動産コンサルタントに相談することです。
ｗ合mのるさんあたりにご相談されては？
返済額≦家賃なら売る必要なし。・・・・・と自分で書いといて全く説得力ないことに
気がつきました。
売るにしても、賃貸続けるにしてもしかるべき人間に相談する必要がありますね。
税理士、銀行員、不動産屋・・・どうもしっくり来ないですな、理想的なのは
かねだして不動産コンサルタントに相談することです。
ｗ合mのるさんあたりにご相談されては？
ちょっ！
部屋で５００万ってまじ？
余程のワンルームか予算をけちらないと無理なんじゃないの？
うちはその部屋８００万ぐらいしたんだけど
ワンルームだけどさぁ
部屋で５００万ってまじ？
余程のワンルームか予算をけちらないと無理なんじゃないの？
うちはその部屋８００万ぐらいしたんだけど
ワンルームだけどさぁ
>>230
退去時の敷金返還額で大家と揉め、恨みや鬱憤を晴らしたいんだろうな。
問題の対象である大家とここの住人が別人だと脳で認識出来ず同一視してしまい、
無関係な他人に心の鬱積をぶつける事でストレスを発散しようとするのは、
いかにも幼稚で非力な小心者にしばしば見られる八つ当たりの典型だが、
ここで暴れてる分には実社会への実害はないし、哀れだからほっといてやろう。
退去時の敷金返還額で大家と揉め、恨みや鬱憤を晴らしたいんだろうな。
問題の対象である大家とここの住人が別人だと脳で認識出来ず同一視してしまい、
無関係な他人に心の鬱積をぶつける事でストレスを発散しようとするのは、
いかにも幼稚で非力な小心者にしばしば見られる八つ当たりの典型だが、
ここで暴れてる分には実社会への実害はないし、哀れだからほっといてやろう。
↑敷金着服しながら何言ってんだかｗ
>>268
大変申し訳ないが・・・ｗ
＞263さん、わずかな光明が…ありがとうございます
＞＞264で
＞読み直して赤面した。
＞ねっと、グロス逆だよ
とある。263もダメだと思ったんじゃないかな。。
とりあえず地理的に明るいこともあるので
建物の規模（ＲＣだとかひろさだとか）
チク年数
駅からの距離
人気度（１Ｋとか２ＤＫとか部屋の空き具合とか）
賃料
と、
借り入れ金額
金利
返済期間
すでに返済した期間
ということろか・・書ける範囲で書いたほうが的確なアドバイスがおいら以外からもくると思うよ。
３１年というのが本当かどうかはしらんが、金利が上がればあっという間に飛ぶぞｗ
リーマンじゃ返済できない金額だからなあ。。
大変申し訳ないが・・・ｗ
＞263さん、わずかな光明が…ありがとうございます
＞＞264で
＞読み直して赤面した。
＞ねっと、グロス逆だよ
とある。263もダメだと思ったんじゃないかな。。
とりあえず地理的に明るいこともあるので
建物の規模（ＲＣだとかひろさだとか）
チク年数
駅からの距離
人気度（１Ｋとか２ＤＫとか部屋の空き具合とか）
賃料
と、
借り入れ金額
金利
返済期間
すでに返済した期間
ということろか・・書ける範囲で書いたほうが的確なアドバイスがおいら以外からもくると思うよ。
３１年というのが本当かどうかはしらんが、金利が上がればあっという間に飛ぶぞｗ
リーマンじゃ返済できない金額だからなあ。。
現実を知らない馬鹿だから無視が一番
敷金着服なんて今時あるか馬鹿
よほどの大家にあたる自分の運のなさを恨めよ
敷金着服なんて今時あるか馬鹿
よほどの大家にあたる自分の運のなさを恨めよ
↑現実から目をそらしたい気持ちはわかるが、ウソはいかんよｗ
家賃礼金とりながら敷金盗んで、相続税まで脱税できるんですから！
しかも盗んだ敷金でリフォームするから、タダでいつまでも新築同然！
ワルにとっては天国みたいな大家家業ですなア、ガハハハハハ。
>>272
＞余程のワンルームか予算をけちらないと無理なんじゃないの？
区分所有の投資用ワンルームと土地は自己所有で建物だけの金額をゴッチャにしてるよ。
投資用ワンルームで８００万ならいいんじゃない？
賃料７万、１２ヶ月で８４万。管理費がどれくらいかはわからないが。。
１０年でモトは取れるし、売却もしやすい。築１０年の中古が４００万をきることはまずないね。
新築じゃない？？そりゃあ・・・ｗ
とにかくローンを繰り上げ返済しててでも余計な「金利」はなくしたほうがいい。経費で落とせるがそれよりも
「ローンがない」ほうがなにかといいのだ。
ローンが消えれば抵当をつけられる。これを使って次の物を買っても良いしクルマのローンの担保にしてもいい。
＞余程のワンルームか予算をけちらないと無理なんじゃないの？
区分所有の投資用ワンルームと土地は自己所有で建物だけの金額をゴッチャにしてるよ。
投資用ワンルームで８００万ならいいんじゃない？
賃料７万、１２ヶ月で８４万。管理費がどれくらいかはわからないが。。
１０年でモトは取れるし、売却もしやすい。築１０年の中古が４００万をきることはまずないね。
新築じゃない？？そりゃあ・・・ｗ
とにかくローンを繰り上げ返済しててでも余計な「金利」はなくしたほうがいい。経費で落とせるがそれよりも
「ローンがない」ほうがなにかといいのだ。
ローンが消えれば抵当をつけられる。これを使って次の物を買っても良いしクルマのローンの担保にしてもいい。
たかだか数回の引越しでもめた賃借人と
数百回とそういったことを経験している大家が言う現実
さぁどっちが現実だろうねｗ
数百回とそういったことを経験している大家が言う現実
さぁどっちが現実だろうねｗ
たかだか数百回程度の大家の言うことと、ググれば山ほどヒットする敷金サイトの言うこと。
さぁどっちが現実だろうねｗ
さぁどっちが現実だろうねｗ
それと裁判で数百回負けてるのは大家だがｗｗ
えぇ～ググった結果見て判断してるのか
うわぁ～すごいね
慰安婦問題と一緒だな
騒いだもの勝ちかよｗ
うわぁ～すごいね
慰安婦問題と一緒だな
騒いだもの勝ちかよｗ
貸家やマンション、アパートが日本中でどれぐらいあるのかな
それでたった数百回の裁判ですか
少ないねぇ～
それでたった数百回の裁判ですか
少ないねぇ～
↑じゃオマエの数百回とかいう数字も、何の説得力もないこと決定ｗ
↑で、裁判で負けたことには無反応？
家賃は滞納ばかりして
洗面台に金属を置いて腐食させたり
部屋をひどい状況にして逃げるように出て行った
あの人もブログでひどい大家だったとか
書いているのだろうかねｗ
客観性のないブログで云々はアホの理屈
洗面台に金属を置いて腐食させたり
部屋をひどい状況にして逃げるように出て行った
あの人もブログでひどい大家だったとか
書いているのだろうかねｗ
客観性のないブログで云々はアホの理屈
大家が敷金を取っているとかありませんから
間に入っている不動産屋に聞いてみたら
おれら大家は不動産屋から敷金満額返す
報告がほとんどだからねｗ
間に入っている不動産屋に聞いてみたら
おれら大家は不動産屋から敷金満額返す
報告がほとんどだからねｗ
多数が真実だと数を持ち出しておきながら、最後は論理すり替えで敗走ですかｗ
お客の敷金で畳替え、クロス交換、ハウスクリーニング勝手にやって、客観性だってｗ
お客の敷金で畳替え、クロス交換、ハウスクリーニング勝手にやって、客観性だってｗ
>>288裁判で負けてるの何故？w
敷金を大家が取っているというのは数少ない事例に
出くわした連中が感情論で言っているだけなんだな
ただでさえ不動産屋は東京ルール東京ルールと
やかましいんだからな
敷金でやかましいこと言う大家は不動産屋が敬遠して
逆に干されるわ
現実を知れ賃借人ども
出くわした連中が感情論で言っているだけなんだな
ただでさえ不動産屋は東京ルール東京ルールと
やかましいんだからな
敷金でやかましいこと言う大家は不動産屋が敬遠して
逆に干されるわ
現実を知れ賃借人ども
「確かに返した」という報告だけ受けて、敷金はリフォームへ・・・
悪徳大家のいつもの手
悪徳大家のいつもの手
>>290
だから全体のうちの何％なんだよそれは
だから全体のうちの何％なんだよそれは
>現実を知れ賃借人ども
この台詞が全てを物語っているな。
現実：大家は何も変わっていない
この台詞が全てを物語っているな。
現実：大家は何も変わっていない
自分で調べろやボケ
取ってもないものを取ったとか言う馬鹿に付き合えるか
おまえら、ほんとに勘違いしている
一部の悪徳な連中見て全体が悪とかおかしいと思わないのか
思わないならいい。今後はお前らアホだとしか見ないから
おまえら、ほんとに勘違いしている
一部の悪徳な連中見て全体が悪とかおかしいと思わないのか
思わないならいい。今後はお前らアホだとしか見ないから
ボケボケマン登場・ω・
「預けた敷金を返してください」と言うのが「やかましい」とはなｗ
もう全然ダメ
現実：大家は何も変わっていない
もう全然ダメ
現実：大家は何も変わっていない
で、裁判で負けているのは何故？
>一部の悪徳な連中
へぇー、一部ねぇ。
で正しいオマエが
「現実を知れ賃借人ども」
「やかましい」
へぇー、一部ねぇ。
で正しいオマエが
「現実を知れ賃借人ども」
「やかましい」
301 ：２４６：2007/04/13(金) 19:23:34 ID:lZEDCIss
275さん。ありがとうございます。
整理して、遅くとも来週中には書き込みますので、
皆様よろしくお願いします。
指摘を受けて気がつきました。
築31年で｢土地代｣と建物代を回収です。他の物件につられて計算してしまいました。
すごい光明が…で良いのでしょうか？
もう一度、建物だけの計算をします。
他の物件は建物代だけです。
こんな馬鹿ですが、その際には、よろしくお願いします。
整理して、遅くとも来週中には書き込みますので、
皆様よろしくお願いします。
指摘を受けて気がつきました。
築31年で｢土地代｣と建物代を回収です。他の物件につられて計算してしまいました。
すごい光明が…で良いのでしょうか？
もう一度、建物だけの計算をします。
他の物件は建物代だけです。
こんな馬鹿ですが、その際には、よろしくお願いします。
↑敷金でもっともっと儲かるぞ！いくらでもリフォームに回せるからなｗ
賃貸が気に入らない商品なら選ばなければいいだけのこと
なのにどうして賃貸選ぶの？
なのにどうして賃貸選ぶの？
文句をいいながら賃貸を選んで、また文句を言う君たち
な、ローン組んで中古マンション買わないか
な、ローン組んで中古マンション買わないか
↑必死ですね。
>>306
大嘘
大嘘
必死ですねとか逃げはやめましょうよ。
さぁ詳しく事情を話してごらん。
さぁ詳しく事情を話してごらん。
「現実を知れ賃借人ども」
「やかましい」
こんな台詞平気ではく大家は到底信じられんな
今度は根拠もなく大嘘ですか
困ったものですな
困ったものですな
>>310
敷金着服犯罪行為の加害者、いつもおまえがやってる手だよｗ
敷金着服犯罪行為の加害者、いつもおまえがやってる手だよｗ
何で敷金ちゃんと返さないの？
何でお客の敷金で勝手に畳替えやらハウスクリーニングするの？
何でお客の敷金で勝手に畳替えやらハウスクリーニングするの？
ありもしないことを言って、多くの大家を散々罵倒しておきつつ
自分たちが批判されると正義面する
君らはおかしい
自分たちが批判されると正義面する
君らはおかしい
まだ敷金トラブルの経緯言えないの
ブログで勉強中ですかｗ
ブログで勉強中ですかｗ
因業大家って言葉知ってるか？ｗ
>>314嫁
アホかｗ
アホかｗ
ここを見ている人が判断するだろう
根拠もなく他人を犯罪者呼ばわりする連中が
言う理屈がいかにおかしいかを
根拠もなく他人を犯罪者呼ばわりする連中が
言う理屈がいかにおかしいかを
善管義務、保存義務も果たさない
馬鹿店子に敷金は返せないなsage
馬鹿店子に敷金は返せないなsage
罪人が泥棒の正邪を判断するのかｗｗｗ
原状回復を拡大解釈して金盗む因業大家ｗ
ここの連中は善管注意義務を負っている意識は皆無だね
そりゃトラブルよ
そりゃトラブルよ
何で、敷金トラブルだけで5000件も検索でヒットするのか？
何で東京ルールができたのか？
何故裁判で負ける大家が多いのか？
根拠てんこ盛り
何で東京ルールができたのか？
何故裁判で負ける大家が多いのか？
根拠てんこ盛り
それが根拠かｗ
駄目だこりゃ
もっとましなのが出てこないと
駄目だこりゃ
もっとましなのが出てこないと
「賃借人ども」
「やかましい」
「馬鹿店子」
ここにいる正義面する詐欺大家どもの本心がよくわかったよ。
「やかましい」
「馬鹿店子」
ここにいる正義面する詐欺大家どもの本心がよくわかったよ。
敷引き無効判決認めるsage
消費者団体訴訟で数十年分の恨みが犯罪者大家と仲介不動産屋にいき
つぶれるわけだな
因果応報だな
つぶれるわけだな
因果応報だな
【泥棒大家涙目必死！9】最高裁でも特約無効
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1172468893/
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1172468893/
まだ具体的な事例が出てこないところをみると
こりゃお祭り好きが騒いでいるだけだな
それに検索でヒットが根拠ってひどすぎ
自分にうしろめたいことがなくて、
敷金トラブルになった事例をたくさん
あげてくれよ。あればなｗ
こりゃお祭り好きが騒いでいるだけだな
それに検索でヒットが根拠ってひどすぎ
自分にうしろめたいことがなくて、
敷金トラブルになった事例をたくさん
あげてくれよ。あればなｗ
↑こいつ、あちこちでずっと書き込んでるなsage
敷引は無効だsage
敷引は無効だsage
どうせ馬鹿店子しかいないスレだろsage
消契法前契約→特約成立せず 消契法後契約→特約無効の判決が確立！
判例 平成17年12月16日 第二小法廷判決 平成１６年（受）第１５７３号 敷金返還請求事件
要旨：賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200605.html
（敷金問題研究会コメント）
公社もかなり細かい負担区分表を準備しており、これが「一義的に明白でない」と
されると、およそ特約が成立する事例は考えられないと評価してよいでしょう。
国民生活センターサイトより
こちらは消契法で特約無効（解説付）
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200406.html
大阪敷引特約も無効（判決文 ）
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/txt/050714sikibiki-koubetisai.txt
前スレ
【泥棒大家涙目必死！8】最高裁でも特約無効
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1166515385
関連スレ
【関西の奇習終了】敷引き制度無効判決5
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1163201308/l50
判例 平成17年12月16日 第二小法廷判決 平成１６年（受）第１５７３号 敷金返還請求事件
要旨：賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200605.html
（敷金問題研究会コメント）
公社もかなり細かい負担区分表を準備しており、これが「一義的に明白でない」と
されると、およそ特約が成立する事例は考えられないと評価してよいでしょう。
国民生活センターサイトより
こちらは消契法で特約無効（解説付）
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200406.html
大阪敷引特約も無効（判決文 ）
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/txt/050714sikibiki-koubetisai.txt
前スレ
【泥棒大家涙目必死！8】最高裁でも特約無効
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1166515385
関連スレ
【関西の奇習終了】敷引き制度無効判決5
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1163201308/l50
ほれ、どうした悪徳因業大家ｗ
↑開き直りｗ
全体のうちのほとんどで敷金トラブルが発生していると
言いたいなら具体的数字を出せよ
いくら関連スレを引っ張って来ても無駄無駄
言いたいなら具体的数字を出せよ
いくら関連スレを引っ張って来ても無駄無駄
>>341
どこが多数だ、馬鹿不動産屋かお前はsage
どこが多数だ、馬鹿不動産屋かお前はsage
民間借家が全国で何百万軒あったかな
ちょっと思い出せないな
ま、そのうちの何軒で問題になってるの
全体の何％？
ちょっと思い出せないな
ま、そのうちの何軒で問題になってるの
全体の何％？
>>345
盗ってない大家がいるのは何％？
盗ってない大家がいるのは何％？
敷引は無効でした、私の負けですsage
↑そんなこといつ認めたっけ？
君やっぱり馬鹿？
君やっぱり馬鹿？
そもそも大家を叩いたのは店子の側
そして敷金トラブルがかなり起こっているかのような
印象操作をしていた。だから具体的に数字を示せと
言ったら、それに質問返しで大家の何％だとか言い出す
始末。全くどうしようもない連中だ。
そして敷金トラブルがかなり起こっているかのような
印象操作をしていた。だから具体的に数字を示せと
言ったら、それに質問返しで大家の何％だとか言い出す
始末。全くどうしようもない連中だ。
>>337のような判決あってても見えない。聞こえない。指摘されても知らないで逃げ回る、
「因業大家」昔の人はいいこというねぇ
で、問題のないってどんな根拠？
大多数の大家って何％？
逃げ回ってないで答えてくれ
「因業大家」昔の人はいいこというねぇ
で、問題のないってどんな根拠？
大多数の大家って何％？
逃げ回ってないで答えてくれ
民営借家は1200万戸ぐらいか
で、そのうちどれくらい敷金トラブル起こってるの
で、そのうちどれくらい敷金トラブル起こってるの
すべては具体的な数字ですよ
叩くなら数字を用意しなきゃ根拠なしですな
叩くなら数字を用意しなきゃ根拠なしですな
で、盗ってない大家は何％？
早く答えてくれ
早く答えてくれ
ほれ、どうした、すべては具体的な数字なんだろ？
早く出してくれ。盗ってない大家は何％だ？
早 く し ろ
早く出してくれ。盗ってない大家は何％だ？
早 く し ろ
救いようがないな
データは言い出した方が示すもの
つまり大家を叩いていた側が示すのが筋
ガキには困ったもんだ
データは言い出した方が示すもの
つまり大家を叩いていた側が示すのが筋
ガキには困ったもんだ
逃 げ ら れ な い 真 実
消契法前契約→特約成立せず 消契法後契約→特約無効の判決が確立！
判例 平成17年12月16日 第二小法廷判決 平成１６年（受）第１５７３号 敷金返還請求事件
要旨：賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200605.html
（敷金問題研究会コメント）
公社もかなり細かい負担区分表を準備しており、これが「一義的に明白でない」と
されると、およそ特約が成立する事例は考えられないと評価してよいでしょう。
国民生活センターサイトより
こちらは消契法で特約無効（解説付）
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200406.html
大阪敷引特約も無効（判決文 ）
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/txt/050714sikibiki-koubetisai.txt
前スレ
【泥棒大家涙目必死！8】最高裁でも特約無効
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1166515385
関連スレ
【関西の奇習終了】敷引き制度無効判決5
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1163201308/l50
>>360
逃げ口上みっともないｗ
逃げ口上みっともないｗ
あのうここは
左翼かなにかの巣窟ですか
もう近寄りません
左翼かなにかの巣窟ですか
もう近寄りません
せっかくマターリやってたのに
また馬鹿が暴れだしたんだな
また馬鹿が暴れだしたんだな
よってたかって、被害妄想の可哀想な店子をいじめるのはやめようよ。
つうか相手にするな。
この手の奴らは相手にすると喜ぶ。
この手の奴らは相手にすると喜ぶ。
相手にしてるレスって自演っぽい品
368 ：名無し不動さん：2007/04/13(金) 22:40:31 ID:4hrmB8wP
とりあえずage進行ししておいた方が良さそうですね。
で、今話題になってるのは賃貸アパート・マンションのトラブルのようですので
データを求められているようですね。
国民生活センターの消費生活相談データベースより
http://datafile.kokusen.go.jp/wadai/chintai.html
ここ数年は年間約14000件の相談があるようです。一部抜粋しますが
>敷金･保証金等が返金されない、敷金を上回る金額を請求されたなどのトラブルが年々増加しています。
と評価されているようです。
で、今話題になってるのは賃貸アパート・マンションのトラブルのようですので
データを求められているようですね。
国民生活センターの消費生活相談データベースより
http://datafile.kokusen.go.jp/wadai/chintai.html
ここ数年は年間約14000件の相談があるようです。一部抜粋しますが
>敷金･保証金等が返金されない、敷金を上回る金額を請求されたなどのトラブルが年々増加しています。
と評価されているようです。
なんで大家スレに
店子が乱入してるんだ
店子が乱入してるんだ
370 ：名無し不動さん：2007/04/13(金) 23:22:55 ID:4hrmB8wP
教育のためじゃないですか？
他人から物を借りている店子の分際のくせに何様のつもりだか聞いて呆れる
他人の物で金儲けしている仲介屋の分際のくせに何様のつもりだか聞いて呆れる
ガタガタ騒げば騒ぐほど入居審査が厳しくなるだけで、
別にいいと思うよ。彼らは自分たちが正義だと思い込んで
いるんだからどんどんやるといい。
それが自分たちに跳ね返ってくるとは思っていないだろうけど。
別にいいと思うよ。彼らは自分たちが正義だと思い込んで
いるんだからどんどんやるといい。
それが自分たちに跳ね返ってくるとは思っていないだろうけど。
>>301
はい了解しました。
建物と土地と値段が出るのは出しましょうか。。もしかしたらオトクなことかもしれないからね。
ついでに不動産屋とどんな付き合いをしているかを書いておくといいかもね。（手数料の割合とか）
ここの大屋さんは不動産屋にまかせっきりな人は少ないみたいなんでね。
はい了解しました。
建物と土地と値段が出るのは出しましょうか。。もしかしたらオトクなことかもしれないからね。
ついでに不動産屋とどんな付き合いをしているかを書いておくといいかもね。（手数料の割合とか）
ここの大屋さんは不動産屋にまかせっきりな人は少ないみたいなんでね。
不動産屋にまかせるのって、１割くらい取られるの？
不動産屋に手数料をはらったことはないです
手数料は借主が払うものでしょ？
不動産屋から付届けや粗品をもらったことはあります
手数料は借主が払うものでしょ？
不動産屋から付届けや粗品をもらったことはあります
募集情報は各不動産屋に流れてはいるが、
当該不動産屋を選択しているのは借主だからな
その不動産屋に大家が手数料を払うのはおかしいな理屈だsage
当該不動産屋を選択しているのは借主だからな
その不動産屋に大家が手数料を払うのはおかしいな理屈だsage
あれ？仲介手数料払ってないの？
管理をまかせる費用と
斡旋手数料は別の話だろ。
斡旋手数料は別の話だろ。
そもそも他人のフンドシで金儲けしているのは不動産屋だろ
その不動産屋から手数料貰うのは理があるが払う必要はないな
不動産屋に仲介手数料を払っている馬鹿大家が大杉
その不動産屋から手数料貰うのは理があるが払う必要はないな
不動産屋に仲介手数料を払っている馬鹿大家が大杉
契約代行をするのが不動産屋だが、
いい加減な不動産屋が多すぎるから
ガイドラインや東京ルールのようなものができた
どちらも宅建業者を取り締るもので大家を取り締るものではないからね。
いい加減な不動産屋が多すぎるから
ガイドラインや東京ルールのようなものができた
どちらも宅建業者を取り締るもので大家を取り締るものではないからね。
本来仲介手数料は借主と貸主から半月分づつもらうものだが
実際は借主がひと月分負担するのが慣例になっている
「仲介手数料が半月分でＯＫ！」って謳ってる仲介業者がいるが
これは双方半月分負担っていう本来の姿に戻しただけ
最近は需給バランスが逆転しつつあるからそのうち双方半月分負担に
なるんじゃないかなあ。
もっともその前に、広告料名目で２か月分とか要求する悪徳不動産屋が
増えるのが先だと思うが。
実際は借主がひと月分負担するのが慣例になっている
「仲介手数料が半月分でＯＫ！」って謳ってる仲介業者がいるが
これは双方半月分負担っていう本来の姿に戻しただけ
最近は需給バランスが逆転しつつあるからそのうち双方半月分負担に
なるんじゃないかなあ。
もっともその前に、広告料名目で２か月分とか要求する悪徳不動産屋が
増えるのが先だと思うが。
でもさ、仲介手数料は、借り主が持つ形の方が、良いとおもうよ。短期で出られるリスクも家賃に入れなければいけなくなる。
不確定な費用が少ないほど、家賃の設定は安く出来るからね。
悪評の高いレオパレスだって、そのリスク費用が積み重なって高い賃料になってる訳だしね。
不確定な費用が少ないほど、家賃の設定は安く出来るからね。
悪評の高いレオパレスだって、そのリスク費用が積み重なって高い賃料になってる訳だしね。
結局、負担をするのは店子か大家なんでけどな
しっかりもうけるのは不動産屋だけ
最近は管理欲しさに仲介手数料双方無料もあるけどな
しっかりもうけるのは不動産屋だけ
最近は管理欲しさに仲介手数料双方無料もあるけどな
大家側も、更新料は無くすべきだとは思うけどね。
礼金は、契約期間満了しなかった場合の違約金を取ることができれば要らないな。
礼金は、契約期間満了しなかった場合の違約金を取ることができれば要らないな。
その定借契約が大家側は望むのだが、
店子に不利な契約として不動産屋が積極的じゃないからな
店子に不利な契約として不動産屋が積極的じゃないからな
あ、大家分は、
その＞広告料名目
ってやつね。
今度から拒否しようかな。
その＞広告料名目
ってやつね。
今度から拒否しようかな。
>本来仲介手数料は借主と貸主から半月分づつもらうものだが
本来仲介手数料は借主から１ヶ月分もらうものだが
が正解。「本来」を宅建法上とするなら良し。
本来仲介手数料は借主から１ヶ月分もらうものだが
が正解。「本来」を宅建法上とするなら良し。
成約時に広告料請求してくる
馬鹿不動産屋に対しては拒否すればいいよsage
馬鹿不動産屋に対しては拒否すればいいよsage
391 ：名無し不動さん：2007/04/14(土) 16:56:21 ID:xrT+OkdG
>>389
宅建持ち大家です。業法では家賃の１.０５％の規定しか有りません。
どちらからいくら貰うかは、双方の合意の契約の定めに従う事になります。
私は、空室を早く埋めたい時、仲介手数料の大家持ちを不動産屋に指示します。
宅建持ち大家です。業法では家賃の１.０５％の規定しか有りません。
どちらからいくら貰うかは、双方の合意の契約の定めに従う事になります。
私は、空室を早く埋めたい時、仲介手数料の大家持ちを不動産屋に指示します。
みなさんは、空室を客付けしてもらう不動産屋って何件ぐらい
お願いしてますか？
うちは、全国ネットワーク大手１社と駅前の不動産屋３件ですが少ない？
お願いしてますか？
うちは、全国ネットワーク大手１社と駅前の不動産屋３件ですが少ない？
最近、ほとんどの業者が広告料０．５～１ヶ月請求してくるよね。
１ヶ月空いてると思って広告料払った方がいいのか、
それとも昔ながらに払わないでもいい業者にしか付き合わない
方ががいいのか。
迷うなあ。
１ヶ月空いてると思って広告料払った方がいいのか、
それとも昔ながらに払わないでもいい業者にしか付き合わない
方ががいいのか。
迷うなあ。
394 ：名無し不動さん：2007/04/14(土) 17:28:56 ID:xrT+OkdG
>>393
これも、業法での規定がなく民法の契約の定めにより決まります。ですから、不動産屋
との力関係や交渉力により決まります。でもあまり無茶な要求すると、業者は貴方の物件
の仲介に力を入れません。物件に魅力があれば強気でいいですが、物件がだぶついて居る
地域などでは、余り無茶な要求は止めた方が無難だと思います。
これも、業法での規定がなく民法の契約の定めにより決まります。ですから、不動産屋
との力関係や交渉力により決まります。でもあまり無茶な要求すると、業者は貴方の物件
の仲介に力を入れません。物件に魅力があれば強気でいいですが、物件がだぶついて居る
地域などでは、余り無茶な要求は止めた方が無難だと思います。
>>385
更新料が取れる地域の方は羨ましい
>>386
店子に不利って言っても大家としては
建て替えかよほどのＤＱＮじゃない限り追い出したりしないんだけどね。
「定期借家」っていう名前がいけないんだろうな。
>>393
広告料については１ヶ月は払ったほうがいいと思う。
募集形態にもよるが、手数料だけでは不動産屋のやる気は失せる（笑）。
ただし２ヶ月とか３ヶ月とか言ってくるとこはやめたほうがいい。
更新料が取れる地域の方は羨ましい
>>386
店子に不利って言っても大家としては
建て替えかよほどのＤＱＮじゃない限り追い出したりしないんだけどね。
「定期借家」っていう名前がいけないんだろうな。
>>393
広告料については１ヶ月は払ったほうがいいと思う。
募集形態にもよるが、手数料だけでは不動産屋のやる気は失せる（笑）。
ただし２ヶ月とか３ヶ月とか言ってくるとこはやめたほうがいい。
396 ：名無し不動さん：2007/04/14(土) 18:14:46 ID:Xj+8b205
使い分ければ良いんじゃないかな。
年度末に余裕のある時期なら広告料取らない業者を先行。
期間差を開けて、広告料を取る業者にも募集申し入れ。
新築や築浅で客付けし易いような人気物件なら広告料なしでも取りたいと思うだろうから広告料を払わない交渉もできるだろうし、不人気ならば割増してでも(個人的に)払ったほうがいいだろ。
年度末に余裕のある時期なら広告料取らない業者を先行。
期間差を開けて、広告料を取る業者にも募集申し入れ。
新築や築浅で客付けし易いような人気物件なら広告料なしでも取りたいと思うだろうから広告料を払わない交渉もできるだろうし、不人気ならば割増してでも(個人的に)払ったほうがいいだろ。
先日、空き物件に敷金（従来通り）＋礼金１（手数料）をつけてやらせてみたら
１ヶ月もしないうちに優良店子をつけてきたぞsage
１ヶ月もしないうちに優良店子をつけてきたぞsage
>>395
>「定期借家」っていう名前がいけないんだろうな。
更新時に賃料値上げを拒否したら「追い出される」
期日に前もってだが「更新はなしね」と言われる。（引越しをせざるを得ないので余計な出費が）
むしろこういう関係が拒否られる理由。大家の権利が強くなることを望まない。
実際のところ大部分は既存の法律のままにいくのだが、中にはここぞとばかりにぼったくる大家（不動産屋）がいるために
そうなってします。特に都心部のような貸主側が優位なちいきはに多いと思われる。
>「定期借家」っていう名前がいけないんだろうな。
更新時に賃料値上げを拒否したら「追い出される」
期日に前もってだが「更新はなしね」と言われる。（引越しをせざるを得ないので余計な出費が）
むしろこういう関係が拒否られる理由。大家の権利が強くなることを望まない。
実際のところ大部分は既存の法律のままにいくのだが、中にはここぞとばかりにぼったくる大家（不動産屋）がいるために
そうなってします。特に都心部のような貸主側が優位なちいきはに多いと思われる。
裁判所の告知板みたことあるか？
明け渡し訴訟の多いこと、全部レオパだ
定期借家は強いsage
明け渡し訴訟の多いこと、全部レオパだ
定期借家は強いsage
俺は広告料取られてもいい派
いい仕事したらご褒美あげたくなるだろ
ただ広告料を払っているのに
空室を数ヶ月続けるような不動産屋なら
次回の管理契約更新を考えるな
いい仕事ができないわけだからな
いい仕事したらご褒美あげたくなるだろ
ただ広告料を払っているのに
空室を数ヶ月続けるような不動産屋なら
次回の管理契約更新を考えるな
いい仕事ができないわけだからな
>>394-397・400
レスありがとう。
不動産屋の立場になって考えてみると、やっぱり１ヶ月分多くもらえる方の
物件を優先して紹介しちゃうよね。
一生懸命ご案内していただいたならば、感謝の気持ちとして支払ってもいいかな。
レスありがとう。
不動産屋の立場になって考えてみると、やっぱり１ヶ月分多くもらえる方の
物件を優先して紹介しちゃうよね。
一生懸命ご案内していただいたならば、感謝の気持ちとして支払ってもいいかな。
こっちが払うかどうか決めれる？
広告料欲しがるところに仲介してもらったら自動的に取られてるｗ
広告料欲しがるところに仲介してもらったら自動的に取られてるｗ
↑
ただカモられてるだけだな、可哀想にsage
ただカモられてるだけだな、可哀想にsage
>>402
要広告費のところに頼んでればそれが普通。
要広告費のところに頼んでればそれが普通。
需要と供給だよね 今は市況が好転してるから 広告料払えば 即決まる
最近は空室出ても２週間と空かない 業者は限定しないでどこにでも募集出す
けど条件は結構厳しくしてる 質は落せない 不思議に良質な入居者が集まる
家賃なんて変動相場制 要は空室率を下げることだよ。
最近は空室出ても２週間と空かない 業者は限定しないでどこにでも募集出す
けど条件は結構厳しくしてる 質は落せない 不思議に良質な入居者が集まる
家賃なんて変動相場制 要は空室率を下げることだよ。
いずれにしても店子に魅力ある物件にすることだな
家賃を下げたり、広告費を払っても優良店子がつかなければ意味は無い
このカテに居る馬鹿店子どもは入れないことだなsage
家賃を下げたり、広告費を払っても優良店子がつかなければ意味は無い
このカテに居る馬鹿店子どもは入れないことだなsage
407 ：名無し不動さん：2007/04/15(日) 00:13:33 ID:XgK85dF5
あのねぇ。不動産屋だけどさ。広告料をもらえる物件はなるべく来客にすすめたり、ネット登録したり手を尽くすよ。その違いだよ。
もらえない→放置→たまたまビンゴ客が来店→契約そんな感じ
もらえない→放置→たまたまビンゴ客が来店→契約そんな感じ
あのねぇ。
広告料もらえない物件が今どきあるのか？
広告料もらえない物件が今どきあるのか？
広告料を取る所は、どの物件も取るんじゃないのか？
大家からみたら、この不動産屋は、広告料を取るけど、成約率が高いから頼もうってなもんだろ。
新築でRC物件を建てたとき、ある広告料取る不動産屋から、
｢広告料はいらないから是非扱わせてくれ｣って言われたよ。
一般で客付けしてるから、新築のときは、広告料とるその店には、頼むつもりは無かったんだけどね。
それで、空き待ち予約のお客様の客付けまでは、広告料無しと条件付けて、お願いしたよ。
はっきり言って新築ならば、ぼったくりの賃料を取らない限り、引きはいくらでもある。
不動産屋にしてみても、新築のタマは欲しいはずだから、交渉しやすいよ。
大家からみたら、この不動産屋は、広告料を取るけど、成約率が高いから頼もうってなもんだろ。
新築でRC物件を建てたとき、ある広告料取る不動産屋から、
｢広告料はいらないから是非扱わせてくれ｣って言われたよ。
一般で客付けしてるから、新築のときは、広告料とるその店には、頼むつもりは無かったんだけどね。
それで、空き待ち予約のお客様の客付けまでは、広告料無しと条件付けて、お願いしたよ。
はっきり言って新築ならば、ぼったくりの賃料を取らない限り、引きはいくらでもある。
不動産屋にしてみても、新築のタマは欲しいはずだから、交渉しやすいよ。
>>409
結局は物件の所在やグレードで決まる。
一年の内、平均360日は空き室のでない地域や、
入居希望者が退出者が出るのを順番待ちにしている物件もある。
そんな物件の大家が広告料払う訳無いｗ
空室テンコ盛りの地域なら真逆。
なんでも需給が鍵。
結局は物件の所在やグレードで決まる。
一年の内、平均360日は空き室のでない地域や、
入居希望者が退出者が出るのを順番待ちにしている物件もある。
そんな物件の大家が広告料払う訳無いｗ
空室テンコ盛りの地域なら真逆。
なんでも需給が鍵。
411 ：名無し不動さん：2007/04/16(月) 09:34:14 ID:YD7nTowk
単純な話、広告料無しの不動産屋より、5%高い家賃設定でも決めてくれるならば文句ないよな。
だけど、広告料取る不動産屋の方が、礼金０にしましょうとか、家賃下げましょうとか言ってくるだよな。
そんな対策なら広告料無しの不動産屋を使って行うって言うの。
広告料欲しいなら、広告料に見合う仕事しろよな。
だけど、広告料取る不動産屋の方が、礼金０にしましょうとか、家賃下げましょうとか言ってくるだよな。
そんな対策なら広告料無しの不動産屋を使って行うって言うの。
広告料欲しいなら、広告料に見合う仕事しろよな。
広告料とるなら、一定期間客付けできなかったら、広告料だけでなく、お客から取る仲介手数料も無料にするくらいしろよ。
そうなれば文句言わんよ。
そうなれば文句言わんよ。
敷引特約は無効でした、反省しますage
顧客を店子などと呼んで見下している時点で、大家の感覚は狂っている。
人口減で淘汰されろ
人口減で淘汰されろ
他人のもを借りているんだから店子に間違いない
大家が淘汰されて困るのは馬鹿店子sage
社会通念所上、敷引きは有効だ残念だなsage
銀行から金借りてるのも馬鹿店子だな。
判決で敷引特約は無効と確定した、私の負けですsage
淘汰大歓迎
困るのは誰でしょうｗ
困るのは誰でしょうｗ
馬鹿大家ｗ
>>421
ｗ
ｗ
淘汰されて、独占が進むのか
独占が進むと価格はどうなるんだっけ？
独占が進むと価格はどうなるんだっけ？
>>419
嘘だめ、馬鹿店子丸出しsage
嘘だめ、馬鹿店子丸出しsage
需要減少、供給過剰だから淘汰されんだろ？
先のない欲ボケ老人ゲジゲジ、あたま大丈夫か？ｗ
先のない欲ボケ老人ゲジゲジ、あたま大丈夫か？ｗ
需要減少ｗ
勉強しろよ
勉強しろよ
事業をやったこともない奴が
妄想して意見できるからすごいよな
ボクちゃんもやってみたらいいのにｗ
妄想して意見できるからすごいよな
ボクちゃんもやってみたらいいのにｗ
大家家業が「 事業 」とは！
寝言言ってないで早く借金返しな。銀行の店子ｗ
寝言言ってないで早く借金返しな。銀行の店子ｗ
大家が事業なら闇金も立派な 「 事業 」 だなｗ
世の中勉強しろ、欲ボケ老人ｗ
世の中勉強しろ、欲ボケ老人ｗ
ボクちゃんすごい妄想だな
大家は事業じゃないのか
じゃ事業税取らないで欲しいなｗ
大家は事業じゃないのか
じゃ事業税取らないで欲しいなｗ
税務署で威張ってきたら？
「俺様は大家だ、事業主だぞ」ってなｗ
近所のラーメン屋も誘えよｗ
「俺様は大家だ、事業主だぞ」ってなｗ
近所のラーメン屋も誘えよｗ
しかし「ボクちゃん」って久しぶりに聞いたなｗ
はいはい、早く借金返せよ。銀行の店子ｗ
>>431
ねぇねぇ申告のしくみ知ってる？
ねぇねぇ申告のしくみ知ってる？
↑必死ですね。
↑おまえ、バイトの時間過ぎてるぞｗ
わからないことは無視して逃げ口上か
だからダメ人間から抜け出せないんだよ
だからダメ人間から抜け出せないんだよ
まぁ、そう興奮すんなって。血管破れるぞｗ
なぁ、銀行の店子ｗ
青色、白色の分際が事業者気取りか、ボクちゃんこりゃ笑えるｗ
↑だからお前、税法とごっちゃごちゃ、なんだって。こりゃ笑えるｗ
なぁ、大家の店子ｗ
青色小僧、世の中勉強せいや
なぁ銀行の店子ｗ
なぁ銀行の店子ｗ
↑
こいつは呆れた馬鹿店子だなsage
こいつは呆れた馬鹿店子だなsage
特約は無効だった、昭和は終わっていた、俺の負けだsage
なぁ銀行の店子ｗ
↑だからお前、税法もわからないのか？哀れsage
なぁ、大家の店子sage
青色とか白色とか言葉だけで
中身はわかってないアホを
これ以上相手にするな
基地外なんだから
中身はわかってないアホを
これ以上相手にするな
基地外なんだから
↑逃げ回ってないで答えてくれ
早 く し ろ
早 く し ろ
銀行の店子とか意味不明だろ
消費者金融で金借りている程度の
認識でしか考えられないかわいそうな
奴なんだ。もうほっといてやれ。
消費者金融で金借りている程度の
認識でしか考えられないかわいそうな
奴なんだ。もうほっといてやれ。
↑青色げじげじ、答えまだぁ？
青色って何？
普通青色って言うかな
普通青色って言うかな
不快害虫「青色ゲジゲジ」は、特約無効判決に、顔真っ青にして敗走しました。
一 件 落 着
基地外スレ主が
. とか w こんな事して定期的にスレ上げてるね中年無職男は怖いね(笑)
. とか w こんな事して定期的にスレ上げてるね中年無職男は怖いね(笑)
>青色って何？
色さえわからん欲ボケ老人ｗ
色さえわからん欲ボケ老人ｗ
答えまだぁ？
わからないことは無視して逃げ口上か
だからダメ人間から抜け出せないんだよ
プギャーm9(^д^)
だからダメ人間から抜け出せないんだよ
プギャーm9(^д^)
>>460小学生以下の文章ですね。
ダメ人間さん。
ダメ人間さん。
ナニカ確定申告の話になってるのかと思ったら違うみたいだな
青色にする理由は賃貸経営の規模がでかい家主が少しでも収入を減らす為にやるだけ？
賃貸の規模が小さいうちは白い子でいいんだよな？
一般的にはどれぐらいの規模になったら青色にするものなんですか？
イッセンマン以上かなぁそれ以下だとあまり意味ないかな？
青色にする理由は賃貸経営の規模がでかい家主が少しでも収入を減らす為にやるだけ？
賃貸の規模が小さいうちは白い子でいいんだよな？
一般的にはどれぐらいの規模になったら青色にするものなんですか？
イッセンマン以上かなぁそれ以下だとあまり意味ないかな？
>>462
事業的規模の不動産貸付けでググる
事業的規模の不動産貸付けでググる
>>464
だからお前はバレバレ
だからお前はバレバレ
奴をなんとかNGできないかな
で、盗らない大家は何％？
>>462
収入を減らしたら、いつかお尋ね来ちゃうよ
収入を減らしたら、いつかお尋ね来ちゃうよ
↑いつものことだろ
>>469
お前みたいな中年無職男には関係無いだろ。
お前みたいな中年無職男には関係無いだろ。
ぐぐるのはあまり得意じゃないなぁ
アレさ検索単語に寄っては結果が鬼のように出て大半が目的じゃなかったりするから嫌い
ロボット型の宿命だし仕方がないし私の検索のやり方も下手だしね
10戸辺りから事業的規模とやらになるみたいですねぇ
って事は本当に小規模じゃない限り青い子の方がいいって事かなぁ
>>468
マジっすか？いやいやマジっすか？
確定申告って虚偽の報告とかばれるもの？
いや虚偽ちゃうしちゃんと誰かが働いたようにしたりするつもり
まぁ私はまだまだそんな確定申告とか言うレベルじゃなく
アパート建設計画段階なんですけどねぇ
アレさ検索単語に寄っては結果が鬼のように出て大半が目的じゃなかったりするから嫌い
ロボット型の宿命だし仕方がないし私の検索のやり方も下手だしね
10戸辺りから事業的規模とやらになるみたいですねぇ
って事は本当に小規模じゃない限り青い子の方がいいって事かなぁ
>>468
マジっすか？いやいやマジっすか？
確定申告って虚偽の報告とかばれるもの？
いや虚偽ちゃうしちゃんと誰かが働いたようにしたりするつもり
まぁ私はまだまだそんな確定申告とか言うレベルじゃなく
アパート建設計画段階なんですけどねぇ
アパマン事業って収入が毎月一定に近いから
ごまかしてもすぐバレる
ごまかしてもすぐバレる
まあ、色々テクニックはあるが継続性が大事だね。
公庫物件って防音面もしっかりしてるんでしょうか？
筒抜けの物件とかよくあるので・・・
筒抜けの物件とかよくあるので・・・
>>475
うざい！ここはお前みたいな奴が来る場所じゃない消えなっ！
公団住宅(RC)ならある程度の防音はあると予想される
そこらのアパート(軽量鉄骨等)は防音は紙に等しい
公団住宅でもRCじゃないなら防音は紙に等しい
上記条件から答えを求めなっ！
ここは場違いだとわかったならさっさと消えなっ！
うざい！ここはお前みたいな奴が来る場所じゃない消えなっ！
公団住宅(RC)ならある程度の防音はあると予想される
そこらのアパート(軽量鉄骨等)は防音は紙に等しい
公団住宅でもRCじゃないなら防音は紙に等しい
上記条件から答えを求めなっ！
ここは場違いだとわかったならさっさと消えなっ！
↑
馬鹿が必死だな、頭狂ってるsage
馬鹿が必死だな、頭狂ってるsage
↑
頭おかしいな、こいつ sage
頭おかしいな、こいつ sage
↑
孫は白痴だ、おれは近所の村八分 sage
孫は白痴だ、おれは近所の村八分 sage
↑
哀れ、お前は近所の村八分なんだって sage
哀れ、お前は近所の村八分なんだって sage
↑
乙女、パスタに感動 sage
乙女、パスタに感動 sage
↑
哀戦士 はガンダム
哀戦士 はガンダム
高圧洗浄機、どのタイプのものがいい？
484 ：名無し不動さん：2007/04/18(水) 23:12:16 ID:Nyfa+fSj
エンジン式最強！
ケルヒャー
486 ：名無し不動さん：2007/04/20(金) 23:54:21 ID:jn9ck26T
ウチのは東芝JV80A Made in France
ちっこくておもちゃみたいだけど、なかなかの活躍もん
ちっこくておもちゃみたいだけど、なかなかの活躍もん
アパートって２０年もすると本当に目もアテられ無い位ボロいのがあるでしょ。
だったらＳ造の三階立てとかにすればｴﾚﾍﾞｰﾀ管理費とか無くて安く上げると思うんだけど。
実際どーなんよ？
だったらＳ造の三階立てとかにすればｴﾚﾍﾞｰﾀ管理費とか無くて安く上げると思うんだけど。
実際どーなんよ？
>>478
基本的な問題だ 最新の設備をしても２０年経てば かなり老朽化する
だから償却を早くして 立て直すのが賃貸経営における ひとつの方法だと思う
堅牢な構造体を作って 更新可能な設備・内装を作る方法もあるが 建築基準法自体
ちょくちょく変わる 更新時には既存不適格建築となり変更不可となる可能性もある
結局 賃貸物件は 収支を良くして 早く償却して 立て直すのがいいと思うがどう？
基本的な問題だ 最新の設備をしても２０年経てば かなり老朽化する
だから償却を早くして 立て直すのが賃貸経営における ひとつの方法だと思う
堅牢な構造体を作って 更新可能な設備・内装を作る方法もあるが 建築基準法自体
ちょくちょく変わる 更新時には既存不適格建築となり変更不可となる可能性もある
結局 賃貸物件は 収支を良くして 早く償却して 立て直すのがいいと思うがどう？
４０年でも５０年でもそのまま使って家賃下げるのが一番儲かるような気がする。
入居者が居る場合だけど。
入居者が居る場合だけど。
490 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 17:58:20 ID:GUCpbtDi
他にも貼ったのですが、質問させてください。
当方田舎で事業をやっておりまして現在事務所が賃貸のため
適当な物件を探していたところ、そこそこの物件が見つかりました。
【概要】
市道に面した四角い土地１２０坪、くの字型に縦横建物が建っており
約４０坪２階建て事務所倉庫、約２０坪住居用一軒家２階建て和風４ＬＤＫ
囲んでいる更地は駐車場スペース。消費税手数料込み１２９０万円。
土地坪単価５万円の６００万円、建物６９０万円。
築２０年程度ですが、内装はリフォーム済みで美室。
前のオーナーも経営者だそうで、セコムの跡があったり
灯油を使った全館暖房など金かけていた設備のあとあり。
高台にあり、周辺も１００坪クラスの大きな家ばかり。
ただし地価は下落しているらしい。空き後２年ほど経過。
これを取得して、事務所をうちで使い
不要な住居部分一軒を６万円程度の賃貸で貸し出そうかと思うのですが
初めてなもので、何か注意する点とかございますでしょうか？
シロアリの検査を入れたほうがいいとか
水回りが危なくないかこうやって調べろとか
専門家のみなさま、よろしくお願い申し上げます。
当方田舎で事業をやっておりまして現在事務所が賃貸のため
適当な物件を探していたところ、そこそこの物件が見つかりました。
【概要】
市道に面した四角い土地１２０坪、くの字型に縦横建物が建っており
約４０坪２階建て事務所倉庫、約２０坪住居用一軒家２階建て和風４ＬＤＫ
囲んでいる更地は駐車場スペース。消費税手数料込み１２９０万円。
土地坪単価５万円の６００万円、建物６９０万円。
築２０年程度ですが、内装はリフォーム済みで美室。
前のオーナーも経営者だそうで、セコムの跡があったり
灯油を使った全館暖房など金かけていた設備のあとあり。
高台にあり、周辺も１００坪クラスの大きな家ばかり。
ただし地価は下落しているらしい。空き後２年ほど経過。
これを取得して、事務所をうちで使い
不要な住居部分一軒を６万円程度の賃貸で貸し出そうかと思うのですが
初めてなもので、何か注意する点とかございますでしょうか？
シロアリの検査を入れたほうがいいとか
水回りが危なくないかこうやって調べろとか
専門家のみなさま、よろしくお願い申し上げます。
地球防衛軍は正義の味方です。
キャハ。
キャハ。
>>488
ｱﾝｶｰのﾀｲﾎﾟﾐｽだよな？
ボロアパートだと、スチール製の階段はｻﾋﾞｻﾋﾞで穴が空いてるわ、色は褪せまくってるわ、マジでボロイ。
Ｓ造の低層マンソンでタイル貼りだと年数経過しても結構綺麗、３０年モンの茶色タイル貼りのライオンズマンソンとか結構綺麗なのあるでしょ？
それに既存不適格になっても、次に同じ建物が建てられないだけで設計し直せば全く問題無い。
坪単価で木造４５万・Ｓ造５５万・ＲＣ増６５万位が相場。
４５万と５５万では１．２２倍、つまり単純計算で木造アパートが２０年とＳ造２４年で同じ位。
土地の上層への有効理由を考えると三階Ｓ造も悪くは無いと思うが。
平たく二階を建てるより、小さい面積で上層に建築した方がリスク細分化出来るとオモ。
ｱﾝｶｰのﾀｲﾎﾟﾐｽだよな？
ボロアパートだと、スチール製の階段はｻﾋﾞｻﾋﾞで穴が空いてるわ、色は褪せまくってるわ、マジでボロイ。
Ｓ造の低層マンソンでタイル貼りだと年数経過しても結構綺麗、３０年モンの茶色タイル貼りのライオンズマンソンとか結構綺麗なのあるでしょ？
それに既存不適格になっても、次に同じ建物が建てられないだけで設計し直せば全く問題無い。
坪単価で木造４５万・Ｓ造５５万・ＲＣ増６５万位が相場。
４５万と５５万では１．２２倍、つまり単純計算で木造アパートが２０年とＳ造２４年で同じ位。
土地の上層への有効理由を考えると三階Ｓ造も悪くは無いと思うが。
平たく二階を建てるより、小さい面積で上層に建築した方がリスク細分化出来るとオモ。
これからは戸建賃貸の時代です！！
494 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 23:15:36 ID:yZD/sTKa
テスト
まあ、場所によるな sage
浦田健でググったら、マジで戸建て賃貸・・・・
オイオイ、占有面積と利幅考えたら駄目駄目じゃん。
っと、思うのは漏れだけですかい？
オイオイ、占有面積と利幅考えたら駄目駄目じゃん。
っと、思うのは漏れだけですかい？
>>498
坪単価なんか大まかな目安にしかならないよ
高層・低層だけでなく地盤の質、
スケールメリットやデメリットがある面積か、
前面道路の広さや建蔽率一杯に建てるのかなど等
同一地域・同一構造でも諸条件によって違い過ぎるから。
坪単価なんか大まかな目安にしかならないよ
高層・低層だけでなく地盤の質、
スケールメリットやデメリットがある面積か、
前面道路の広さや建蔽率一杯に建てるのかなど等
同一地域・同一構造でも諸条件によって違い過ぎるから。
敷金で何ぼでもリフォームできるだろボケ
>>501
条件が揃っていれば金額出るよ。
そうじゃなきゃ業者の見積もりが出ないでしょ。
自然相手の大規模開発や悪徳業者でなきゃ
見積もりを大きく外れない。
キチンとした業者は条件を揃えれば一定の金額を出す。
>個人ではなかなか難しいと思う
個人でキチンとした金額を出さなきゃならない理由が判らん。
条件揃っているんだから、概算ならちょっと勉強すれば自分で出せるし。
より正確性を求めるなら外部に見積もり取れば良いじゃん。
条件が揃っていれば金額出るよ。
そうじゃなきゃ業者の見積もりが出ないでしょ。
自然相手の大規模開発や悪徳業者でなきゃ
見積もりを大きく外れない。
キチンとした業者は条件を揃えれば一定の金額を出す。
>個人ではなかなか難しいと思う
個人でキチンとした金額を出さなきゃならない理由が判らん。
条件揃っているんだから、概算ならちょっと勉強すれば自分で出せるし。
より正確性を求めるなら外部に見積もり取れば良いじゃん。
>>488
句読点ぐらい打て。非常に読みにくい。
句読点ぐらい打て。非常に読みにくい。
あぁ間違え
70万が安値で80万くらいが多かった
70万が安値で80万くらいが多かった
>70万が安値で80万くらいが多かった
いいお客さんｼﾞｬﾏｲｶ。
ハコだけなら５５万位かな、水周りを入れるとｶﾞﾂﾝと値上がる。
水周り込みだったら怪しい程に安杉。
この場合はワンルームで小分けにするか、ﾌｧﾐﾘｰ物件とするかで大分変わる所。
いいお客さんｼﾞｬﾏｲｶ。
ハコだけなら５５万位かな、水周りを入れるとｶﾞﾂﾝと値上がる。
水周り込みだったら怪しい程に安杉。
この場合はワンルームで小分けにするか、ﾌｧﾐﾘｰ物件とするかで大分変わる所。
設備なしって・・
総事業費の話
専有150～200坪3層
他は総タイル、エントランス3坪、バルコニー、通路階段は外、ベタ、22平米1Ｋ
これらはすべてこみこみね
総事業費の話
専有150～200坪3層
他は総タイル、エントランス3坪、バルコニー、通路階段は外、ベタ、22平米1Ｋ
これらはすべてこみこみね
508 ：名無し不動さん：2007/04/23(月) 17:51:28 ID:YR/qBs7k
５０平米/１５．１５坪 × ４室 ＝ ２００平米／６０．６坪
木造４５万×６０．６坪＝２７２７万
Ｓ造５５万×６０．６坪＝３３３３万
こんなモンか？
木造４５万×６０．６坪＝２７２７万
Ｓ造５５万×６０．６坪＝３３３３万
こんなモンか？
そんなもん。建物内部設備（水道・ガス･電気）はもちろん込み。
建物の外部工事（給排水、地盤改良等）は別途。
間取りが1Kだと、さすがにもうちょっと上がるけど。坪３～５万位UP
建物の外部工事（給排水、地盤改良等）は別途。
間取りが1Kだと、さすがにもうちょっと上がるけど。坪３～５万位UP
511 ：名無し不動さん：2007/04/23(月) 21:25:58 ID:8d8gwqZT
アパートに人が入らないので、どっかの会社の寮とかにしたいんですが
その仲介をやっている不動産屋とかコンサルとかってありますか？
その仲介をやっている不動産屋とかコンサルとかってありますか？
>>511
>どっかの会社の寮とかにしたいんですが
そういう時代はもうとっくに終わりました。
多くの会社は社員寮を持たないし固定費を払いたくない。
あえていうなら派遣社員向けのドヤ向きならあるが。。かなり安いし補修費もあわないので
それなら賃料下げてかしたほうがいい。
>どっかの会社の寮とかにしたいんですが
そういう時代はもうとっくに終わりました。
多くの会社は社員寮を持たないし固定費を払いたくない。
あえていうなら派遣社員向けのドヤ向きならあるが。。かなり安いし補修費もあわないので
それなら賃料下げてかしたほうがいい。
大家にも言えることだけど不動産を持つこと自体を嫌がる時代
何年住んだら賃貸にまわして、、とかいまだに考えてる能天気がたまにいるんだもんな
素人は怖い
素人は怖い
うちの物件、エントランスにオートロック付いてないんですが、
ホテルで言うオートロック式のダイヤルキー式の鍵を付けようと考えています。 そうすると、各戸とエントランス間のインターホンが必要になるんですが、無線式で部屋端末１５台付けられるのって有りますかね？３台付けられるのは探せたんですが。
やはり有線式しか無いのでしょうか？
ホテルで言うオートロック式のダイヤルキー式の鍵を付けようと考えています。 そうすると、各戸とエントランス間のインターホンが必要になるんですが、無線式で部屋端末１５台付けられるのって有りますかね？３台付けられるのは探せたんですが。
やはり有線式しか無いのでしょうか？
都会も田舎も建築費は変わらないアフターの営繕は都会の方が安いし、
大きいのは変わらない建築費に比べて都会の方が家賃が高く設定できる
大きいのは変わらない建築費に比べて都会の方が家賃が高く設定できる
地価も含めちゃうと
地方の方が倍くらい利益率はいいんだけどね
要は田舎の方が家賃設定は高いってこと
地方の方が倍くらい利益率はいいんだけどね
要は田舎の方が家賃設定は高いってこと
>>519
一概には言えない。建坪容積率の違いもあるし、駐車場も取らなければならない。
家賃もとんでもなく違う。
それにそもそも、土地を取得してまでして始めるのがどれほど居るのか？
土地持ち同士で比べたら、東京の大家の方が地方と比べものにならんくらい良いだろ。
一概には言えない。建坪容積率の違いもあるし、駐車場も取らなければならない。
家賃もとんでもなく違う。
それにそもそも、土地を取得してまでして始めるのがどれほど居るのか？
土地持ち同士で比べたら、東京の大家の方が地方と比べものにならんくらい良いだろ。
田舎だと回転のいい１Kとか１Rで貸しにくいからな。
>>519
イメージで語っちゃ駄目だよ
地方は駐車場が絶対に絶対に必要なんだ
この駐車場が土地を食う食う
しかも駐車場はタダか5000円程度が多い
君にはわかるまい
駐車場2台置けないんですかと言われる時のつらさを
イメージで語っちゃ駄目だよ
地方は駐車場が絶対に絶対に必要なんだ
この駐車場が土地を食う食う
しかも駐車場はタダか5000円程度が多い
君にはわかるまい
駐車場2台置けないんですかと言われる時のつらさを
524 ：名無し不動さん：2007/04/25(水) 06:42:48 ID:W7Asu3Rp
実家の築20年の賃貸マンションに４月入居した人は自営やっていて車３台契約で合計7万円／月
５５平米ある３ＤＫ。駐車場の相場は5千円/台月。敷地が２８０坪あり店舗も入れて八戸だが駐車場
満杯になったｗ。
５５平米ある３ＤＫ。駐車場の相場は5千円/台月。敷地が２８０坪あり店舗も入れて八戸だが駐車場
満杯になったｗ。
最近は地方の郊外だと駐車場２台込み（無料）のアパートが多い。
地方の郊外の一般用駐車場料金て昔から相場変動なしで５千円前後が多いね。
地方の郊外の一般用駐車場料金て昔から相場変動なしで５千円前後が多いね。
敷金盗んで老後の資金か？
地獄に墜ちろ、欲の亡者ども
地獄に墜ちろ、欲の亡者ども
定期的に出てくるアホは相手にするな
無視しろ
無視しろ
都会と比べると田舎は、
家賃は安く税金が高いという印象だよね
家賃は安く税金が高いという印象だよね
本当に駐車場って土地くうよね。
各戸(１Ｋ)１台でも敷地の２／３位は持ってかれるし、ファミリーの２ＬＤＫなら各２台で２／３から３／４位食われるよね。
各戸(１Ｋ)１台でも敷地の２／３位は持ってかれるし、ファミリーの２ＬＤＫなら各２台で２／３から３／４位食われるよね。
結論は東京の方が効率がいい
駐車場が必要な地域は効率悪いってことだ
ただ最近は基地外のように東京の地価が
上がっているから微妙だな
駐車場が必要な地域は効率悪いってことだ
ただ最近は基地外のように東京の地価が
上がっているから微妙だな
土地から仕入れるとなると東京とその周辺はもう難しいな
それでも地方でやるよりかはまだマシだと思うが
それにしても駐車場つき物件を持ってて腹が立つのは
駐車場を契約してない住人が近所に路駐してるのを見たときだなｗ
それでも地方でやるよりかはまだマシだと思うが
それにしても駐車場つき物件を持ってて腹が立つのは
駐車場を契約してない住人が近所に路駐してるのを見たときだなｗ
アレ？
駐車場って建ペイ率の余った分だけ作るもんじゃないん？
なので部屋数分なかったりは当然あるんでしょ？
たまに見る駐車場がまったくない建物はアレはどうなってるんやろか？
土地には建ペイ率の分しか建てれないよね？
駐車場って建ペイ率の余った分だけ作るもんじゃないん？
なので部屋数分なかったりは当然あるんでしょ？
たまに見る駐車場がまったくない建物はアレはどうなってるんやろか？
土地には建ペイ率の分しか建てれないよね？
>>535
駐車場がなくて貸したくても貸せない状況に
陥るけど、それでもよければどうぞ
地方のほとんどの物件は駐車場１台は当たり前
2台ないと苦しい場合もあるぞ
とにかく駐車場が必要なんだ
建蔽率がどうのこうの関係ね～
駐車場がなくて貸したくても貸せない状況に
陥るけど、それでもよければどうぞ
地方のほとんどの物件は駐車場１台は当たり前
2台ないと苦しい場合もあるぞ
とにかく駐車場が必要なんだ
建蔽率がどうのこうの関係ね～
確かに。
こっちはド田舎だが、ワンルームでなければ
一部屋２台つきが常識。
３台目から３０００円程度になるが
みんな来客があった時用に借りる。
こっちはド田舎だが、ワンルームでなければ
一部屋２台つきが常識。
３台目から３０００円程度になるが
みんな来客があった時用に借りる。
>たまに見る駐車場がまったくない建物はアレはどうなってるんやろか？
駅から半径500M位だと結構駐車場の無い物件もある。
殆どはワンルームとか１LDKなど独り者用だが。
駅から半径500M位だと結構駐車場の無い物件もある。
殆どはワンルームとか１LDKなど独り者用だが。
駅から３キロほどの郊外の田舎だけど、
月極駐車場は３０年ぐらい前から５０００円で変動してない
最近は消費税を別にもらってるけどね
アパート住人用だと無料か２０００円ぐらいのところが多い
中には２台無料はざらにある
月極駐車場は３０年ぐらい前から５０００円で変動してない
最近は消費税を別にもらってるけどね
アパート住人用だと無料か２０００円ぐらいのところが多い
中には２台無料はざらにある
駐車場無料もざらだけど、
共益費や管理費は無しとか賃料込みが多くなった。
昔は共益費も儲けの一部だったけどね。
共益費や管理費は無しとか賃料込みが多くなった。
昔は共益費も儲けの一部だったけどね。
541 ：名無し不動さん：2007/04/25(水) 17:20:57 ID:+zeBSiaS
そもそも共益費の残金は大家の物ではないよ。賃借人からの預かり金は余ったら
等分に返却しないと、横領になる事の認識を持たないといけません。
等分に返却しないと、横領になる事の認識を持たないといけません。
奴の相手するなよ
都合の悪い書き込みはスルー
>>541
くだらん原則論より社会通念の方が重いな sage
くだらん原則論より社会通念の方が重いな sage
つーか、話し戻すと・・・・
木造４５万／坪
Ｓ造５５万／坪
ＲＣ造６５万／坪
でおK？
木造４５万／坪
Ｓ造５５万／坪
ＲＣ造６５万／坪
でおK？
ファミリータイプ（40㎡以上～）なら、その位だと思う。
ざっと、検索してみると地方ならもっと安いところがあるみたいだけど。
岐阜、宮崎、群馬あたりだったか、その辺だと、坪30万～らしい。
ざっと、検索してみると地方ならもっと安いところがあるみたいだけど。
岐阜、宮崎、群馬あたりだったか、その辺だと、坪30万～らしい。
社会通念のない単なる欲ボケがいるな。
埼玉だったと思うけど
RC50万程度で建てるところが
あると聞いたな。どこかは知らないけど。
RC50万程度で建てるところが
あると聞いたな。どこかは知らないけど。
姉歯レベルの賃貸物件ならいっぱいありそうだな
姉歯レベルって怖いな
アレは建築主が知らないで建てた場合も罪に問われるの？
40米ってファミリー向けなの？
単身か新婚かぐらいだろ３人ファミリーはきついと思う
1LDKってそんな感じだよな？
アレは建築主が知らないで建てた場合も罪に問われるの？
40米ってファミリー向けなの？
単身か新婚かぐらいだろ３人ファミリーはきついと思う
1LDKってそんな感じだよな？
40米なら２DKだな
今の基準だときついだろう
１LDKなら標準的だが
今の基準だときついだろう
１LDKなら標準的だが
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=geo&pf=14&geo=14205&from=0&to=0&tp=1%2C+2&lo=5%2C+6%2C+7&sp=0&yr=0&wlk=0&subGeo=1&lns=&b=40&rid=&so=7
神奈川藤沢だと、2LDK・３ＤＫで５０㎡前後って感じ。
神奈川藤沢だと、2LDK・３ＤＫで５０㎡前後って感じ。
標準的な地方のデータだよね
このへんが限界家賃だと感じるな～
このへんが限界家賃だと感じるな～
藤沢は高い方、東海道線だと平塚以西、京急線だと横須賀以南からボロカスの値段設定。
それでも人が来ない、横須賀とか米軍で食ってる町だから、軍人次第で大分情勢が変わる。
軍人住宅とか通常の１．３～１．５倍で貸してるし。
それでも人が来ない、横須賀とか米軍で食ってる町だから、軍人次第で大分情勢が変わる。
軍人住宅とか通常の１．３～１．５倍で貸してるし。
木造４５万／坪
Ｓ造５５万／坪
ＲＣ造６５万／坪
・・・・これは判った
で、普通の戸建てってどの位なの？
坪３０万とか見た事あるけど多分電気・ガス・水道とか別料金。
それとも坪３０万とかでマジ立っちゃうの？
Ｓ造５５万／坪
ＲＣ造６５万／坪
・・・・これは判った
で、普通の戸建てってどの位なの？
坪３０万とか見た事あるけど多分電気・ガス・水道とか別料金。
それとも坪３０万とかでマジ立っちゃうの？
タマホームとかで建つんじゃねーの
安普請だろうけど
安普請だろうけど
あのね、水周りに金が掛かるんだよね。
だから戸数にもよるよ。
だから戸数にもよるよ。
坪３０万で建つのならアパート一棟建てるよりリスク細分化出来て良いと思うのだが。
尤も、接道条件が良く無いと他の土地も死んじゃうけど。
単純に２５坪・容積率１００ﾊﾟｰｾﾝﾄだと・・・・
単純計算占有面積８２．５㎡
賃料１３万/利回り
７５０万。 ３０万/坪 ２０．８パーセント
８７５万 ３５万/坪 １７．８パーセント
１０００万 ４０万/坪 １５．６パーセント
３ＬＤＫと言った所かな、賃料１３万で貸して利回り２０．８ﾊﾟｰｾﾝﾄか。
スケールメリットは全く無いけど、リスク細分化を考えるなら良いかも。
尤も、接道条件が良く無いと他の土地も死んじゃうけど。
単純に２５坪・容積率１００ﾊﾟｰｾﾝﾄだと・・・・
単純計算占有面積８２．５㎡
賃料１３万/利回り
７５０万。 ３０万/坪 ２０．８パーセント
８７５万 ３５万/坪 １７．８パーセント
１０００万 ４０万/坪 １５．６パーセント
３ＬＤＫと言った所かな、賃料１３万で貸して利回り２０．８ﾊﾟｰｾﾝﾄか。
スケールメリットは全く無いけど、リスク細分化を考えるなら良いかも。
分譲するんなら玉ホームでもいいんだろうけどな
ウチの地元だと坪２５万とかあったなｗ
坪何万って、余り意味ないよ。
構造体や設備なども同一にして、
比較するならわかるけどね。
構造体や設備なども同一にして、
比較するならわかるけどね。
仕事が欲しい大工もいるからね
探せばいるよ
探せばいるよ
アフターが出来ない大工は糞 やめとけ
一昨年出してもらった見積もりでＲＣ１５室で１７坪弱で坪５３万円位の所が有った。
FCの建設会社だったな。
ただ、床スラブ１５センチでマット敷いての直張り、壁は18だけどＧＬ工法。
室内高が２３０、窓はシングルガラスと、基本性能の部分でケチってたから止めました。
室内高や床スラブは、後で変えようが無いからね。
結果選んだのは、同じ広さで坪５９万円位につきました。
千葉県です。
FCの会社は選ばなかったけど、その見積もりが有ったから、契約した会社の条件が出たように思う。
最初は、こちらの条件と全然合わなくて逆転決定の条件だったからね。
FCの建設会社だったな。
ただ、床スラブ１５センチでマット敷いての直張り、壁は18だけどＧＬ工法。
室内高が２３０、窓はシングルガラスと、基本性能の部分でケチってたから止めました。
室内高や床スラブは、後で変えようが無いからね。
結果選んだのは、同じ広さで坪５９万円位につきました。
千葉県です。
FCの会社は選ばなかったけど、その見積もりが有ったから、契約した会社の条件が出たように思う。
最初は、こちらの条件と全然合わなくて逆転決定の条件だったからね。
それはねぇ、間違いなく手を抜くよ。
値引きの部分は現場で図面とどれだけ違う施工にするかで決まってる。
見えない部分で抜けるところはたくさんあるからね。
値引きの部分は現場で図面とどれだけ違う施工にするかで決まってる。
見えない部分で抜けるところはたくさんあるからね。
業者も抜けるところで抜かないと割りに合わないからねえ
正直者が損をする時代
正直者が損をする時代
565ですが、決定したプランは、最初の見積もりから値引いて安くなった訳ではなく、
こちらの決断時期に、新シリーズの発表がありそのタイプでの見積もりを持って来た形です。
ですので、値引き幅は分かりませんが、旧タイプの時の見積もりよりは総額１割り安くなってました。
こちらの決断時期に、新シリーズの発表がありそのタイプでの見積もりを持って来た形です。
ですので、値引き幅は分かりませんが、旧タイプの時の見積もりよりは総額１割り安くなってました。
手を抜くとね評判になっちゃうの
特に地方だと致命的になっちゃうよ
小さな工務店はね
特に地方だと致命的になっちゃうよ
小さな工務店はね
あそこの大工は腕は悪いし、使う材料もカスばかりとか
腕はいいけど価格は超一流とかね
結構噂されているよ
手抜きをやればそれだけの報いはあるってことだ
腕はいいけど価格は超一流とかね
結構噂されているよ
手抜きをやればそれだけの報いはあるってことだ
やっぱ金は掛かるが第三者の建築士を雇って何度か抜打ちでチェックさせるしか方法は無いんかな。
ブログで公開するんだ。
お天道様に仕事を見てもらうんだ。
ありとあらゆることをできる範囲で情報公開だ。
さりげなく大工のおっちゃんにインターネットで
公開していることを告げ、見に来てねと言うんだ。
お天道様に仕事を見てもらうんだ。
ありとあらゆることをできる範囲で情報公開だ。
さりげなく大工のおっちゃんにインターネットで
公開していることを告げ、見に来てねと言うんだ。
数十万の小遣いハネるくらいの手抜きならまず見つけられんだろ
特に基礎部分とか
特に基礎部分とか
シャブコンベタ基礎
毎日お茶を持っていきつつ
デジカメで写して帰るだけでも
牽制になるな
デジカメで写して帰るだけでも
牽制になるな
邪魔になるだろうから、デジカメ片手に朝早く来て現場の人間が来たら挨拶して帰るとかｗ
577 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 18:38:09 ID:aW0yrvDk
今は司法書士の料金は自由化されていて、今年アパート建て最初の登記設定で
初め２５万と言う料金だが、別の司法書士に見積もり取ったら１５万でそれを、
最初の書士に言うと１０万でやりますから、是非やらせて下さいと頭を下げた。
昔頼んだ時は、法定料金で安くなりませんと踏ん反り返って居たのに。
自由化様様ですね。
初め２５万と言う料金だが、別の司法書士に見積もり取ったら１５万でそれを、
最初の書士に言うと１０万でやりますから、是非やらせて下さいと頭を下げた。
昔頼んだ時は、法定料金で安くなりませんと踏ん反り返って居たのに。
自由化様様ですね。
578 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 18:43:26 ID:aW0yrvDk
＞577です。
その司法書士は土地家屋調査士も兼ねています。
その司法書士は土地家屋調査士も兼ねています。
>>578
>昔頼んだ時は、法定料金で安くなりませんと踏ん反り返って居たのに。
昔は「報酬規定」。
で、その後公取から競争の無い統一価格にケチが付いて「報酬基準」と
一定の目安としての「基準」を設けた。
だが、これでも基準があること自体クレームが付いて今じゃ完全自由化された。
ただし、自由化が全て安くなったわけでもなく、難しかったりレアな事件は
規定や基準が無くなった分、上限も無くなり昔より高くも請求出きるようになった。
>昔頼んだ時は、法定料金で安くなりませんと踏ん反り返って居たのに。
昔は「報酬規定」。
で、その後公取から競争の無い統一価格にケチが付いて「報酬基準」と
一定の目安としての「基準」を設けた。
だが、これでも基準があること自体クレームが付いて今じゃ完全自由化された。
ただし、自由化が全て安くなったわけでもなく、難しかったりレアな事件は
規定や基準が無くなった分、上限も無くなり昔より高くも請求出きるようになった。
司法書士って駅前と法務局の近所の２ﾊﾟﾀｰﾝでしょ。
やっぱす駅前の方が競争激しいのか？
価格比較するなら駅前を何軒か回る方が楽、消費者にとっちゃいい時代。
司法書士に関しては弁護士みたく成果に差が出る訳でも無い代書だかんね。
やっぱす駅前の方が競争激しいのか？
価格比較するなら駅前を何軒か回る方が楽、消費者にとっちゃいい時代。
司法書士に関しては弁護士みたく成果に差が出る訳でも無い代書だかんね。
581 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 19:22:17 ID:o1LgTpho
質問させてください。
父が自分の土地にアパートを建てようとしています。全額銀行から借り入れです。将来的には私が相続することとなります。そこで、
１ 利回り7.8％はどうなのか。
２ 相続税がかからないように、法人を設立しようかとも考えているが、どうなのか。
教えていただければ幸いです。また、このようなことはまったくわかりませんので、勉強に適したサイトなどありましたら教えてください。
父が自分の土地にアパートを建てようとしています。全額銀行から借り入れです。将来的には私が相続することとなります。そこで、
１ 利回り7.8％はどうなのか。
２ 相続税がかからないように、法人を設立しようかとも考えているが、どうなのか。
教えていただければ幸いです。また、このようなことはまったくわかりませんので、勉強に適したサイトなどありましたら教えてください。
7.8％ wwwww
下の欄外を見ると、大家って格調高いね。
>>581
収益物件で7.8％は馬鹿らしくてやってられないレベル
だけど相続税取られると息の根を止められる
結局土地を守りたかったらボランティアしろってことだ
建築屋を養い、銀行員を養い、自治体に固定資産税
払う奉仕活動やれということだ
あと金が入ってきたからって使いまくるなよ
大体それで失敗するんだ
収益物件で7.8％は馬鹿らしくてやってられないレベル
だけど相続税取られると息の根を止められる
結局土地を守りたかったらボランティアしろってことだ
建築屋を養い、銀行員を養い、自治体に固定資産税
払う奉仕活動やれということだ
あと金が入ってきたからって使いまくるなよ
大体それで失敗するんだ
585 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 20:05:47 ID:aW0yrvDk
586 ：581：2007/04/27(金) 20:07:48 ID:o1LgTpho
＞584
ありがとうございます。7.8はやっぱり低いですか。どのくらいだったら妥当なのでしょう。
また、銀行員を養う～あたりがよくわかりません。もう少し詳しく説明していただければありがたいです。
ありがとうございます。7.8はやっぱり低いですか。どのくらいだったら妥当なのでしょう。
また、銀行員を養う～あたりがよくわかりません。もう少し詳しく説明していただければありがたいです。
587 ：581：2007/04/27(金) 20:10:07 ID:o1LgTpho
＞585
ありがとうございます。
一億強の物件なのですが、かからないのでしょうか。
ありがとうございます。
一億強の物件なのですが、かからないのでしょうか。
いいお客さんって事を言いたいんだろ、２ＣＨで聞くより何軒か有名な会社を回った方がいい。
その前に７．８％って余りに低すぎで、田舎だったら悲惨なﾊﾟﾀｰﾝだよな。
客が入らないで更に値下げ、それでも入らないから売る、でも売るに売れない。
その前に７．８％って余りに低すぎで、田舎だったら悲惨なﾊﾟﾀｰﾝだよな。
客が入らないで更に値下げ、それでも入らないから売る、でも売るに売れない。
土地を守りたいんだろ
そのためのアパート経営だろ
儲けることはあきらめろ
そのためのアパート経営だろ
儲けることはあきらめろ
地域と場所次第だよな、首都圏沿線の駅側２．３キロ以上離れるとアパート経営はチョット難しいよな。
591 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 20:15:52 ID:aW0yrvDk
592 ：581：2007/04/27(金) 20:16:51 ID:o1LgTpho
解説ありがとうございます。なんかどんどんへこんできました。。。
父なりに数社あたってみて決めたようです。ちなみに地方企業です。
人工十万ほどの地方なのですが、そんなにひどいですか？
確かに土地を守るためなのですが、かといって損害をだしてしまったら元も子もありません。。。はぁ。。。
父なりに数社あたってみて決めたようです。ちなみに地方企業です。
人工十万ほどの地方なのですが、そんなにひどいですか？
確かに土地を守るためなのですが、かといって損害をだしてしまったら元も子もありません。。。はぁ。。。
593 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 20:18:50 ID:aW0yrvDk
>>587
でも、建物？の場合数年で価値は半分以下になります。あくまで新築（1億）で相続した場合。
でも、建物？の場合数年で価値は半分以下になります。あくまで新築（1億）で相続した場合。
7.8％の計算過程に土地の金額が入っているのか
入ってないなら余計悲惨
入ってないなら余計悲惨
595 ：581：2007/04/27(金) 20:20:22 ID:o1LgTpho
ありがとうございます。不勉強ですみません。
法定相続人は3～4人です。なんとか大丈夫ということでしょうか。
法定相続人は3～4人です。なんとか大丈夫ということでしょうか。
596 ：581：2007/04/27(金) 20:22:50 ID:o1LgTpho
土地の金額は入っていません。。。こういうのの勉強方法って何がありますか？
597 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 20:23:41 ID:aW0yrvDk
>>595
他の財産がなければ、ＯＫ．詳しくは税理士に相談した方がいいですね。
他の財産がなければ、ＯＫ．詳しくは税理士に相談した方がいいですね。
1億の建物は１億と評価されません
5～6割だったかな
ま、税理士に聞いてくれ
5～6割だったかな
ま、税理士に聞いてくれ
600 ：591：2007/04/27(金) 20:26:44 ID:o1LgTpho
597
ありがとうございます。
ほかにもいくつかあります。総額が法定代理人×1000＋5000に満たなければ大丈夫とのことでしょうか。
今度相談してみます。
ありがとうございます。
ほかにもいくつかあります。総額が法定代理人×1000＋5000に満たなければ大丈夫とのことでしょうか。
今度相談してみます。
601 ：581：2007/04/27(金) 20:29:15 ID:o1LgTpho
599
ありがとうございます。
めっちゃくちゃ勉強不足です。。勉強します。
ありがとうございます。
めっちゃくちゃ勉強不足です。。勉強します。
アクセル全開で7.8％
これが限界なんだろ
ここから経費を引いて
税金払って4～5％ってところか
ずっと家賃が変わらず満室だとしても
回収期間は20年～25年
ま、難しいな
これが限界なんだろ
ここから経費を引いて
税金払って4～5％ってところか
ずっと家賃が変わらず満室だとしても
回収期間は20年～25年
ま、難しいな
603 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 20:34:38 ID:aW0yrvDk
604 ：581：2007/04/27(金) 20:35:17 ID:o1LgTpho
30年計画だそうです。どのくらいが妥当でしょうか。また、どうすればよくなるのでしょうか。。。
法人にするとか必要ないな
税理士まで養う羽目になる
個人で青色申告やればOK
勉強になるし簡単だから
やってみよう
税理士まで養う羽目になる
個人で青色申告やればOK
勉強になるし簡単だから
やってみよう
606 ：581：2007/04/27(金) 20:38:09 ID:o1LgTpho
603
ありがとうございます。
うわぁ。。そういうことですか。。価値が下がったとしても、余裕で越えます。相続税がかかるのは必至なようです。勉強してきます。。
ありがとうございます。
うわぁ。。そういうことですか。。価値が下がったとしても、余裕で越えます。相続税がかかるのは必至なようです。勉強してきます。。
607 ：581：2007/04/27(金) 20:39:24 ID:o1LgTpho
605
ありがとうございます。とりあえず父をとめます。
ありがとうございます。とりあえず父をとめます。
608 ：名無し不動さん：2007/04/27(金) 20:44:18 ID:aW0yrvDk
ある意味羨ましい。金持ちほど不勉強で貧乏大家のオレは、宅建、マンション管理士
マンション管理業務主任の資格を取得した。お金がない分を知識で補わないと。
マンション管理業務主任の資格を取得した。お金がない分を知識で補わないと。
うらやましいよ
今1億の金を動かせたら
おいらならもっとうまく・・・
今1億の金を動かせたら
おいらならもっとうまく・・・
上手く出来る奴ならローン組んで幾らでも事業拡大できるよ
それが出来てないって事は
それが出来てないって事は
相続不動産の場合って売却益はどうなるの？
普通１００万で仕入れて、２００万で売却、経費が４０万、純利６０万
この６０万に３０％課税でしょ、昭和初期とか大正・明治から持ってた土地の場合は固定資産税評価になるのか？
普通１００万で仕入れて、２００万で売却、経費が４０万、純利６０万
この６０万に３０％課税でしょ、昭和初期とか大正・明治から持ってた土地の場合は固定資産税評価になるのか？
30年計画ということはあなたがいくつかわからないけど
おそらく60歳前後までその物件と付き合いながら生きていく（うまく行った場合）
父がどうしたいかではなくあなたがどう生きたいかで決めるべきだよ
おそらく60歳前後までその物件と付き合いながら生きていく（うまく行った場合）
父がどうしたいかではなくあなたがどう生きたいかで決めるべきだよ
>>611
通常、相続財産の取得価格は売却額の５％だったかな
通常、相続財産の取得価格は売却額の５％だったかな
>>610
テコ使いすぎてぽっきり折りたくないからね
テコ使いすぎてぽっきり折りたくないからね
法人化する必要は感じられないな
キャッシュと株と土地で数十億持ってますというなら別だけど
キャッシュと株と土地で数十億持ってますというなら別だけど
土地に縛られすぎなんだな。
先祖から受け継いだ土地を守ることも大切だし、
できるならそうしたらいい。しかし守ろうとして
結果失うことになるのは馬鹿馬鹿しいことだ。
581の住んでいる地域は人口10万人程度らしい
から坪20万もしないだろ。どれぐらいの大きさかは
知らないが、そんな土地は売れるなら売ってしまう。
売れなければそれは畑でも何でもして使って放置
するしかない。どうせ評価額はたいしたことないだろ。
その他に現金があればそれを使って東京の収益物件
でも買えばいい。この方がよっぽどましな選択だ。
兄弟でもめなければね。
先祖から受け継いだ土地を守ることも大切だし、
できるならそうしたらいい。しかし守ろうとして
結果失うことになるのは馬鹿馬鹿しいことだ。
581の住んでいる地域は人口10万人程度らしい
から坪20万もしないだろ。どれぐらいの大きさかは
知らないが、そんな土地は売れるなら売ってしまう。
売れなければそれは畑でも何でもして使って放置
するしかない。どうせ評価額はたいしたことないだろ。
その他に現金があればそれを使って東京の収益物件
でも買えばいい。この方がよっぽどましな選択だ。
兄弟でもめなければね。
620 ：581：2007/04/28(土) 00:07:38 ID:HyP3lTew
皆様
たくさんのアドバイス、ありがとうございます。父に電話しまして、二人とも不勉強なので、勉強をしてから考えようとはなしました。まだどうなるかわかりませんが、頑張りたいと思います。
法人化については、賛成、不賛成、両方の意見が見受けられて、難しいですね。
私も父と同じく、先祖伝来の土地を守って行きたいと考えています。アパート経営は、土地を維持、管理するための手段ですので、その費用さえだせればトントンでかまいません。今の状態ではママなりませんが。。。
たくさんのアドバイス、ありがとうございます。父に電話しまして、二人とも不勉強なので、勉強をしてから考えようとはなしました。まだどうなるかわかりませんが、頑張りたいと思います。
法人化については、賛成、不賛成、両方の意見が見受けられて、難しいですね。
私も父と同じく、先祖伝来の土地を守って行きたいと考えています。アパート経営は、土地を維持、管理するための手段ですので、その費用さえだせればトントンでかまいません。今の状態ではママなりませんが。。。
623 ：581：2007/04/28(土) 00:19:35 ID:HyP3lTew
私が25、父が57です。
>>623
それなら、相続物件立てるのは止めとけ。
何故、上物建てると相続税が下がるかなんだが
既出の通り資産価値の算定額が建設費用より下がるからなんだ。
でこれが早くやりすぎた場合、この差が縮む事と建てることに伴い資産が増えるため
相続税を下げづらくなる可能性が高い。
又相続財産の算定の基本が（相続財産ー負債）なんで
本当に相続財産が多い場合にはある程度の残債務が必要。
それなら、相続物件立てるのは止めとけ。
何故、上物建てると相続税が下がるかなんだが
既出の通り資産価値の算定額が建設費用より下がるからなんだ。
でこれが早くやりすぎた場合、この差が縮む事と建てることに伴い資産が増えるため
相続税を下げづらくなる可能性が高い。
又相続財産の算定の基本が（相続財産ー負債）なんで
本当に相続財産が多い場合にはある程度の残債務が必要。
つーか、知識付け無いと不動産屋・銀行・税理士・その他モロモロによってタカって食われるいいお客さん。
↑
甘い人間だな、こいつ、 sage
甘い人間だな、こいつ、 sage
やっぱ甘すぎ？
要するに銀行から借金してその負債分と６割の貸家建付地評価とし減税を狙おうって事だろ。
上の方の>>605だろ、哀れ sage
>>629
そんなもの教科書的な狙いだろ、くだらん sage
そんなもの教科書的な狙いだろ、くだらん sage
>>629
お前、大家じゃないな？馬鹿不動産屋か？？ sage
お前、大家じゃないな？馬鹿不動産屋か？？ sage
敷金嵐が形変えて暴れだしたな。
634 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 01:12:26 ID:FJjDVBeU
築30年のボロアパート。その実収入は年200万。
管理が面倒なので売ろうかと思う。
実勢価格9000万円の土地、妹との名義が半分ずつ。
売れたら一人4500万円で、税金はどのくらい
もっていかれますか？
管理が面倒なので売ろうかと思う。
実勢価格9000万円の土地、妹との名義が半分ずつ。
売れたら一人4500万円で、税金はどのくらい
もっていかれますか？
差益でどの位出るか、それと確定申告考え無いとわからん。
636 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 06:33:49 ID:UhjPnR1L
みんな税理士にやってもらっているのかなぁ
法人税はさすがに無理だが、所得税は
自分でやらないか普通。
法人税はさすがに無理だが、所得税は
自分でやらないか普通。
>>639
そこまで価値が下がるとは思えないけど、上物があれば土地の価値は下がる。
だから相続対策ににアパート経営は有効ですよ～、借金してたてればさらに
有効になります営業されるんだよね。
土地持ちの相続対策で新築7.8％だと乗るかもｗ。>>581
もちろん入居状況に自信が持てるのが最低条件。
だけど全額借り入れは怖いしお父さんまだお若いから
相続税対策にはあまりならなそうな気もする。
そこまで価値が下がるとは思えないけど、上物があれば土地の価値は下がる。
だから相続対策ににアパート経営は有効ですよ～、借金してたてればさらに
有効になります営業されるんだよね。
土地持ちの相続対策で新築7.8％だと乗るかもｗ。>>581
もちろん入居状況に自信が持てるのが最低条件。
だけど全額借り入れは怖いしお父さんまだお若いから
相続税対策にはあまりならなそうな気もする。
妙に伸びてるからまた嵐かと思ったらまともなレスが大半だな
息子（娘）はある程度知識があるのに親が無知で
息子の言うことを聞き入れず効率の悪い「相続税対策」をしてしまうのが
最悪のパターンだな。
親は心のどこかで「自分が死んだ後のことは関係ない」って思ってるだろうし。
>>581がそのパターンにならないことを祈る
息子（娘）はある程度知識があるのに親が無知で
息子の言うことを聞き入れず効率の悪い「相続税対策」をしてしまうのが
最悪のパターンだな。
親は心のどこかで「自分が死んだ後のことは関係ない」って思ってるだろうし。
>>581がそのパターンにならないことを祈る
642 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 15:22:12 ID:6iW9+f1v
>>641
まずは>>581に相続税支払う必要が
あるかないかが分からないしなｗ
あるとしても、法定相続人が２人以上
居そうだし、アパ・マン建てても揉める
んじゃないのか？
本当に支払うのであれば、
財産分与をきっちり決めてから実行
するべきだろう。
まずは>>581に相続税支払う必要が
あるかないかが分からないしなｗ
あるとしても、法定相続人が２人以上
居そうだし、アパ・マン建てても揉める
んじゃないのか？
本当に支払うのであれば、
財産分与をきっちり決めてから実行
するべきだろう。
人口10万人だよ
作ってもお客さんいるの？
作ってもお客さんいるの？
人口は当てにならないかな
周辺人口や立地、国や県の出先機関、企業の進出や大学病院等の施設
交通の利便性
人口少なくても需要がある場所はたしかにある
何から何までここに書く訳にもいかないだろうし結局自分で決めないとね
周辺人口や立地、国や県の出先機関、企業の進出や大学病院等の施設
交通の利便性
人口少なくても需要がある場所はたしかにある
何から何までここに書く訳にもいかないだろうし結局自分で決めないとね
646 ：581：2007/04/28(土) 20:37:06 ID:HyP3lTew
皆様
さまざまなアドバイスをいただき、誠にありがとうございます。父は一度言いだしたらきかないところがありますので、計画を止めてくれるかどうかまだわかりません。
相続税につきましては、他にも資産がありますので、支払うことになると思います。
周辺には短大、駅があります。私個人としましては、そこまで需要がないと感じるのですが、父は大丈夫と言ってききません。根拠は不明です。
ところで、利回りをあげるにはどうすればいいのでしょうか。本を買って読んでいるのですがいまいちわかりません。
さまざまなアドバイスをいただき、誠にありがとうございます。父は一度言いだしたらきかないところがありますので、計画を止めてくれるかどうかまだわかりません。
相続税につきましては、他にも資産がありますので、支払うことになると思います。
周辺には短大、駅があります。私個人としましては、そこまで需要がないと感じるのですが、父は大丈夫と言ってききません。根拠は不明です。
ところで、利回りをあげるにはどうすればいいのでしょうか。本を買って読んでいるのですがいまいちわかりません。
建築費を下げる
田舎にこだわる意味がわからん
相続税対策ならまだいろいろできるだろうに
相続税対策ならまだいろいろできるだろうに
>>646
利回りを上げるって、大変だよ。
コストを下げて、儲けを出す事だけどね。
毎月、資本に対して、どれだけ利益が出るかって事ね。
あなたは借金して相続対策をするんでしょ？
うちも、相続対策で借金して、マンソンを建てたんだよね。
親父が、脳梗塞で２回くらい倒れたし、年齢も７０歳だったし。
駐車場にしてた更地があったし。
お父様まだ、５７才なんでしょう？あなたも２５歳だし・・・。
まだまだ、大丈夫だと思うよ。お父様に、持病があるわけでもないんでしょう？
結局、相続税を払いたくないなら、土地担保に借金しておいてくれればいんだけど。
今、借り手が不足していて、空き部屋を抱えた大家さんが沢山いるんだもん。
うちも、１年以上１階の店舗が空いてしまい、やっと今月決まりそう。
部屋も、礼金や敷金がどんどん減ってしまい、採算取れない状態です。
最初１ｋで７．３マソでも、直ぐに決まってた。礼２、敷２．最近は、５．５マソで、礼１、敷１。
ううん、敷き１だけしか貰えない、不動産屋に広告料払うから、実際ナシね。
築１５年だから、下水や揚水ポンプの交換なんかで、３００～４００位は掛かってるよ。
塗り替えや、エアコン、換気扇、ガス給湯器の交換とか、毎年お金が掛かるよ。
もし、どうしても賃貸不動産を経営したいなら、不動産の営繕や管理をしている会社で、勉強してみれば？
あと、yaooとかの不動産情報で相場の部屋の家賃とか調べてみれば？
何にどんだけ経費が掛かるかわからずには、経営なんて出来ないよ。
利回りを上げるって、大変だよ。
コストを下げて、儲けを出す事だけどね。
毎月、資本に対して、どれだけ利益が出るかって事ね。
あなたは借金して相続対策をするんでしょ？
うちも、相続対策で借金して、マンソンを建てたんだよね。
親父が、脳梗塞で２回くらい倒れたし、年齢も７０歳だったし。
駐車場にしてた更地があったし。
お父様まだ、５７才なんでしょう？あなたも２５歳だし・・・。
まだまだ、大丈夫だと思うよ。お父様に、持病があるわけでもないんでしょう？
結局、相続税を払いたくないなら、土地担保に借金しておいてくれればいんだけど。
今、借り手が不足していて、空き部屋を抱えた大家さんが沢山いるんだもん。
うちも、１年以上１階の店舗が空いてしまい、やっと今月決まりそう。
部屋も、礼金や敷金がどんどん減ってしまい、採算取れない状態です。
最初１ｋで７．３マソでも、直ぐに決まってた。礼２、敷２．最近は、５．５マソで、礼１、敷１。
ううん、敷き１だけしか貰えない、不動産屋に広告料払うから、実際ナシね。
築１５年だから、下水や揚水ポンプの交換なんかで、３００～４００位は掛かってるよ。
塗り替えや、エアコン、換気扇、ガス給湯器の交換とか、毎年お金が掛かるよ。
もし、どうしても賃貸不動産を経営したいなら、不動産の営繕や管理をしている会社で、勉強してみれば？
あと、yaooとかの不動産情報で相場の部屋の家賃とか調べてみれば？
何にどんだけ経費が掛かるかわからずには、経営なんて出来ないよ。
新規でアパート立てるのやめて駐車場にしとけばいいんじゃね？
>>650
相続対策になってないよ
相続対策になってないよ
652 ：581：2007/04/28(土) 21:20:45 ID:HyP3lTew
皆様
ありがとうございます。建築費を下げるにはどういう手段があるのでしょうか。
父は健康に不安がありまして、それで急いでいるようです。
また確かに相続税対策もありますが、利益を得たいのも事実です。
ありがとうございます。建築費を下げるにはどういう手段があるのでしょうか。
父は健康に不安がありまして、それで急いでいるようです。
また確かに相続税対策もありますが、利益を得たいのも事実です。
これ以上は税理士に相談だな
建築費を下げるにはどういう手段とか言われたら
ここのみんな脱力しちゃうよ
とりあえず
・家主さん、地主さん、もっと勉強してください！
・アパマン経営・節税テクニック これがすべてです！―サラリーマンから大地主さんまで
鹿谷哲也
1000回嫁
ここのみんな脱力しちゃうよ
とりあえず
・家主さん、地主さん、もっと勉強してください！
・アパマン経営・節税テクニック これがすべてです！―サラリーマンから大地主さんまで
鹿谷哲也
1000回嫁
もう止めようよ。
おそらく１から１０まで説明しても
又別の説明しないといけないループ状態になりそうな予感。
とりあえず、税理士と話をしてから来た方が良いと思うぞ。
おそらく１から１０まで説明しても
又別の説明しないといけないループ状態になりそうな予感。
とりあえず、税理士と話をしてから来た方が良いと思うぞ。
656 ：581：2007/04/28(土) 21:45:18 ID:HyP3lTew
皆様
いろいろとありがとうございます。不勉強ゆえに、皆様にご迷惑をかけてしまい申し訳ありませんでした。確かに、延々とループしてしまいそうなので、ここら辺で失礼します。薦めていただいた本を読んだり、税理士と相談したりして勉強します。
本当にありがとうございました。
いろいろとありがとうございます。不勉強ゆえに、皆様にご迷惑をかけてしまい申し訳ありませんでした。確かに、延々とループしてしまいそうなので、ここら辺で失礼します。薦めていただいた本を読んだり、税理士と相談したりして勉強します。
本当にありがとうございました。
658 ：581：2007/04/28(土) 21:58:26 ID:HyP3lTew
657
意地悪されたなんて微塵も感じていません。むしろ言っていただいて感謝しています。
基礎知識もないまま教えて君では、皆様も答えずらかったでしょう。重ねてすみませんでした。
では、今度こそ。また何かありましたらよろしくお願いします。ありがとうございました。
意地悪されたなんて微塵も感じていません。むしろ言っていただいて感謝しています。
基礎知識もないまま教えて君では、皆様も答えずらかったでしょう。重ねてすみませんでした。
では、今度こそ。また何かありましたらよろしくお願いします。ありがとうございました。
659 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 22:05:51 ID:2qSm3eUq
>>645
その通りだよね
地域に対する不安が有るのは、購入を考える場合も一緒。
将来もっと良い土地に購入したいから賃貸にって考えもある。
そういう人の場合は、その地域では高めな賃料設定でも、クォリティーの高い(要は、見えをはれる)ところに住みたがる。
その通りだよね
地域に対する不安が有るのは、購入を考える場合も一緒。
将来もっと良い土地に購入したいから賃貸にって考えもある。
そういう人の場合は、その地域では高めな賃料設定でも、クォリティーの高い(要は、見えをはれる)ところに住みたがる。
近所に全く使って無いS造っぽいアパートがある、多分１DKの４部屋。
解体費用引いた価格で売ってくれって感じｗ
でも坪１００～１１０万程度の値段の土地だから偉い高そうｗ
解体費用引いた価格で売ってくれって感じｗ
でも坪１００～１１０万程度の値段の土地だから偉い高そうｗ
>>654
公認会計士じゃあ、NGじゃねぇ sage
公認会計士じゃあ、NGじゃねぇ sage
662 ：名無し不動さん：2007/04/29(日) 02:18:30 ID:muFdSEa0
＞６６０
土地値＋αくらいでもしかしたら売って貰えるかもよ
よほど古くなければ結構な金額になりそうだが
土地値＋αくらいでもしかしたら売って貰えるかもよ
よほど古くなければ結構な金額になりそうだが
坪百万の土地で土地建物両方ローンだと相当高い家賃じゃないと厳しいな
そろそろ外壁塗装しなけりゃならん
２棟いっぺんだと５００万は下らんだろうな
どうするべ
２棟いっぺんだと５００万は下らんだろうな
どうするべ
>>664
ＤＩＹ
ＤＩＹ
うちはトタン壁じゃないからな
燃やして保険で
668 ：名無し不動さん：2007/04/29(日) 19:49:33 ID:CqlDkSsS
ウォッシュレットつけたら入居率あがりますかね？
プレゼントしたら？
２度目の店子は気持ち悪いから使いたがらないし。
２度目の店子は気持ち悪いから使いたがらないし。
672 ：名無し不動さん：2007/04/30(月) 22:15:13 ID:41sVI4z8
最近、親が死んで、古アパート（単身者用４室）相続しました。
旧式ガス湯沸器（室内燃焼式）怖いので
風呂も含めた給湯器を空き一部屋に新設しました。
確定申告で
掛かった80万円の経費は、修繕費になるのでしょうか？
青色申告会に入るよう勧誘されましたが
入ったほうがいいんでしょうか？
旧式ガス湯沸器（室内燃焼式）怖いので
風呂も含めた給湯器を空き一部屋に新設しました。
確定申告で
掛かった80万円の経費は、修繕費になるのでしょうか？
青色申告会に入るよう勧誘されましたが
入ったほうがいいんでしょうか？
入ったほうが良いよ
修繕費とならないものの判定
http://www.taxanswer.nta.go.jp/5402.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/5402.htm
法人でもならない限り
税理士も会計士もいらん金の無駄
何か聞きたいことがあった時だけ利用しろ
ただ青色申告会は入るだけ入っとけ
会費もたいしたことない
税理士も会計士もいらん金の無駄
何か聞きたいことがあった時だけ利用しろ
ただ青色申告会は入るだけ入っとけ
会費もたいしたことない
679 ：名無し不動さん：2007/05/01(火) 00:27:05 ID:SohMcls7
>その固定資産の前事業年度終了の時における取得価額
意味が判りません。青色申告会に入ってれば、教えてくれるのですか？
意味が判りません。青色申告会に入ってれば、教えてくれるのですか？
話題にすぐ食いつくところをみると
記帳代行しか仕事がない税理士か
もう一度言っておこう
申告程度で税理士いらん
記帳代行しか仕事がない税理士か
もう一度言っておこう
申告程度で税理士いらん
681 ：名無し不動さん：2007/05/01(火) 07:21:15 ID:b/zxKax/
>>683
馬鹿が相変わらず必死だな sage
馬鹿が相変わらず必死だな sage
今後変な絡み方してくる奴がいたら気をつけろ。
あいつだ。
あいつだ。
馬鹿が相変わらず必死だな sage
あぼーん
貸し出し金利が上がって困ります。
今回0.8％も前回より騰がります。計算上は5％までは耐えられますが、
次を3年にするか5年にするか悩むところです。
今回0.8％も前回より騰がります。計算上は5％までは耐えられますが、
次を3年にするか5年にするか悩むところです。
692 ：酒：2007/05/07(月) 17:10:57 ID:iXtMMFaz
こんにちはー私築35年の古アパートの大家です、部屋の数は八部屋で2ｋが4部屋、
1ｋが4部屋あります。すべての部屋がトイレあり風呂なしです。
全室内装をリフォームして風呂付きにしようと思っています。
予算はどのくらい必要でしょうか？
詳しい方教えて頂けるとありがたいのですが。よろしくお願いします。
1ｋが4部屋あります。すべての部屋がトイレあり風呂なしです。
全室内装をリフォームして風呂付きにしようと思っています。
予算はどのくらい必要でしょうか？
詳しい方教えて頂けるとありがたいのですが。よろしくお願いします。
693 ：名無し不動さん：2007/05/07(月) 18:59:03 ID:cEYxmtqn
4000位
694 ：名無し不動さん：2007/05/07(月) 18:59:36 ID:nnPOOv0k
現地みてないからわかんないよ。築35年で土台と給排水工事できる環境なのか？
できたとして一部屋70万以上位じゃないの？
できたとして一部屋70万以上位じゃないの？
695 ：酒：2007/05/07(月) 20:20:44 ID:iXtMMFaz
レスありがとうございます。今回考えているのは8部屋あるうちの2K4部屋1K2部屋の内装、
それと階段、アパート全体の外観の工事です。
1200万ぐらいで出来ればとおもっております。
土台と給排水工事のことはよくわからないです。
それと階段、アパート全体の外観の工事です。
1200万ぐらいで出来ればとおもっております。
土台と給排水工事のことはよくわからないです。
逆に１２００万以内で出来る業者を探すほうが早いだろ？ｗ
近所の工務店に電話だ！
近所の工務店に電話だ！
何社か見積とってみればいいんじゃね
698 ：名無し不動さん：2007/05/08(火) 17:15:15 ID:DPpd2NNy
ぶっ壊して新築しては？
699 ：名無し不動さん：2007/05/08(火) 18:49:29 ID:7BnjF5Ym
カネかけずに今のまま貸し出すのが一番得だ
それだけ古ければ、風呂付けたって、そんなに家賃上げられないだろ。
特に1Kなんか居住部分のが狭くなりすぎるんじゃないのか
シャワー位にしといた方が狭くならなくて良いんじゃないのか
仮に、６畳風呂付きと７畳シャワーのみが、ボロ(つまり安い価格帯)くて同じ家賃ならば、居住部分が広い方がいいよ。どうせガス代もケチる生活だろうからね。
まあ、広さに余裕が有れば別だけど。
特に1Kなんか居住部分のが狭くなりすぎるんじゃないのか
シャワー位にしといた方が狭くならなくて良いんじゃないのか
仮に、６畳風呂付きと７畳シャワーのみが、ボロ(つまり安い価格帯)くて同じ家賃ならば、居住部分が広い方がいいよ。どうせガス代もケチる生活だろうからね。
まあ、広さに余裕が有れば別だけど。
701 ：名無し不動さん：2007/05/09(水) 00:01:54 ID:49rijSFV
賃貸営業8年目の意見ですが700に賛成です。まぁ1200万もかからない。工務店に1200まで出せるとか言わないように。
敷地内にコインシャワーでも一つ設置で充分だよ
敷地内にコインシャワーでも一つ設置で充分だよ
築35年のアパートにを候補に入れるような借り手は、価格が第一条件だろう。
費用効果で賃料収入が上がるとは思えない。
所詮現時点で築35年アパート。もうだましだまし使って、建て替えを視野に入れる時期だと思うよ。
費用効果で賃料収入が上がるとは思えない。
所詮現時点で築35年アパート。もうだましだまし使って、建て替えを視野に入れる時期だと思うよ。
703 ：酒：2007/05/09(水) 01:40:51 ID:OnIQXKgK
皆さん色んな意見ありがとうございました。
今日工務店に見てもらいました。以前新築も考えたのですが、2階建てと3階建ての見積もりだしてもらったら4000万後半と5000万後半で、あんまり借金するのも嫌だったので。
今日工務店に見てもらいました。以前新築も考えたのですが、2階建てと3階建ての見積もりだしてもらったら4000万後半と5000万後半で、あんまり借金するのも嫌だったので。
704 ：酒：2007/05/09(水) 01:53:59 ID:OnIQXKgK
一昨年1階に住んでたおじいさんが孤独死でそれ以来大家としては人に貸すのは申し訳なくて、住んでいたほかの住人にはそれからの更新はこちらからお断りしていました。
1ｋ、2ｋの部屋なのですが各部屋に押入れが付いてて天井も高いのでそんなに狭くは感じないとおもうんですよね、ロフトなんかも十分つけられるとおもうのですが。
シャワーだけや1ｋの部屋つぶしてシャワー室とランドリー入れるのもいい考えですね。
ありがとうございます。
1ｋ、2ｋの部屋なのですが各部屋に押入れが付いてて天井も高いのでそんなに狭くは感じないとおもうんですよね、ロフトなんかも十分つけられるとおもうのですが。
シャワーだけや1ｋの部屋つぶしてシャワー室とランドリー入れるのもいい考えですね。
ありがとうございます。
宅建業法上、死者が出たら入居予定者に告知する義務があるって聞いた
それでも住みたいっていう人を断るのも申し訳ないと思わない？
それでも住みたいっていう人を断るのも申し訳ないと思わない？
ねぇよｗ
707 ：名無し不動さん：2007/05/09(水) 05:44:02 ID:GtIS7wt1
自然死の場合は、告知する必要はない。ただし借りる人から、前に住んでた人の
事を、聞かれた時は正直に答え無いと、『故意に事実を告げず、不実を告げる』
この行為は、宅建業法違反です。
事を、聞かれた時は正直に答え無いと、『故意に事実を告げず、不実を告げる』
この行為は、宅建業法違反です。
708 ：名無し不動さん：2007/05/09(水) 05:49:15 ID:mRrnBcVe
事故物件に平気で入るヤツは、経験上だが、間違いなく何らかの問題を起こす。
大抵は騒音関係、そして部屋の汚損、で、最後は家賃滞納（それも出て行くと決めてから）。
ヤツらにはそもそも社会性の感覚が欠如してる。
大抵は騒音関係、そして部屋の汚損、で、最後は家賃滞納（それも出て行くと決めてから）。
ヤツらにはそもそも社会性の感覚が欠如してる。
ちょっとスレ違いかもしれないけど、
今、コインランドリー用の洗濯機、乾燥機っていくら位なんだろう？後、ガス代(電気代？)のコストも。
10年以上前にコインランドリーの経営を考えた時は、金額が合わなくて止めたんだけど。
今値段が合うならば、自分の物件専用に小さなランドリーも面白そう。
内の物件は27室あるから、ワンセット位でどうにかならないかな？
今、コインランドリー用の洗濯機、乾燥機っていくら位なんだろう？後、ガス代(電気代？)のコストも。
10年以上前にコインランドリーの経営を考えた時は、金額が合わなくて止めたんだけど。
今値段が合うならば、自分の物件専用に小さなランドリーも面白そう。
内の物件は27室あるから、ワンセット位でどうにかならないかな？
>自分の物件専用に小さなランドリーも面白そう。
ウチの近所のアパートがソレだった。
コイン洗濯機と、コイン乾燥機がソレゾレ一台。
だけど撤去しちゃってたな、住人以外は使い辛そうだし、放り込んだら出すまで使えんから小規模はよく考えないと駄目っぽい
ウチの近所のアパートがソレだった。
コイン洗濯機と、コイン乾燥機がソレゾレ一台。
だけど撤去しちゃってたな、住人以外は使い辛そうだし、放り込んだら出すまで使えんから小規模はよく考えないと駄目っぽい
>>709
27室・・25室が常に使うとして 1室あたり週に三回使用するとする。
25Ｘ3＝75回。 75回が4週で300回。
300回で300円で9万円。
これが上限だな。。
25室が一日おきだから12.5室分が一日で洗濯。単身者世帯だと18－22時ぐらいだろう。そうすると
4時間、学生がいればもう少し長い時間が稼働時間。
30分の使用で回転するとすれば2台でぎりぎり。最低3台無いと故障とかあり得るので難しいかも。
3台あれば全員が満足はしないがそう不満には思わないだろう。しかし自室に洗濯機があれば「不要」である。
あればあったで使うが所有していればまず使わない。
27室・・25室が常に使うとして 1室あたり週に三回使用するとする。
25Ｘ3＝75回。 75回が4週で300回。
300回で300円で9万円。
これが上限だな。。
25室が一日おきだから12.5室分が一日で洗濯。単身者世帯だと18－22時ぐらいだろう。そうすると
4時間、学生がいればもう少し長い時間が稼働時間。
30分の使用で回転するとすれば2台でぎりぎり。最低3台無いと故障とかあり得るので難しいかも。
3台あれば全員が満足はしないがそう不満には思わないだろう。しかし自室に洗濯機があれば「不要」である。
あればあったで使うが所有していればまず使わない。
712 ：名無し不動さん：2007/05/10(木) 15:26:29 ID:WQyI9OML
l
713 ：名無し不動さん：2007/05/10(木) 16:54:15 ID:uJbUHDqu
洗濯機やガス乾燥機は音がうるさいからね
誰も気にしない環境だったらいいけど
誰も気にしない環境だったらいいけど
714 ：名無し不動さん：2007/05/15(火) 13:27:22 ID:o/l5l21I
高利回り物件キター
http://www.kenbiya.com/realestate/72560
http://www.kenbiya.com/realestate/72560
715 ：「うちみ」くん祭開催中：2007/05/15(火) 21:19:13 ID:???
大家さんの井戸端会議～９棟目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129303705/710-n
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129303705/710-n
>>714
どんだけ笑わせれば気が済むんだよ・・・と。
そんな場所で。
ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!! って言うから見てみたら、
8.5％って。。。。
15％位あるのかと思ったぜ（笑）
まあ、2月の物件で売れ残ってるとこ見ると、
13～15平米程度の煮ても焼いても食えない1Ｒなんだろ。
ﾂﾏﾝﾈ
どんだけ笑わせれば気が済むんだよ・・・と。
そんな場所で。
ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!! って言うから見てみたら、
8.5％って。。。。
15％位あるのかと思ったぜ（笑）
まあ、2月の物件で売れ残ってるとこ見ると、
13～15平米程度の煮ても焼いても食えない1Ｒなんだろ。
ﾂﾏﾝﾈ
5.73万円が5,730万円に直ってるｗ
不動産何件かに聞いて廻ったら大手ハウスメーカーにまかせてしまえ
どこも同じ駅前なら人気はあるだろう
部屋はファミリーより晩婚や新婚向けの広めの１LDKが良いだろう
との返事でした
新築の仲介とか相談してくださいねだってさ
今後の予定としてはどうしたらいいかな？
どこも同じ駅前なら人気はあるだろう
部屋はファミリーより晩婚や新婚向けの広めの１LDKが良いだろう
との返事でした
新築の仲介とか相談してくださいねだってさ
今後の予定としてはどうしたらいいかな？
>>719
あはは笑ってしまうな。。１ＬＤＫが流行っているでのはなく、「はやらそうとしている」んだよ。。
あはは笑ってしまうな。。１ＬＤＫが流行っているでのはなく、「はやらそうとしている」んだよ。。
もう１ルームは供給過剰だよな
土地さえあれば、日本語不自由でもやってけるってことだな
>>722
そっかあ？カンタンだろ？
（駅前の土地を持っている）
不動産屋をたずね歩く。質問は「どこの会社で建てればいい？」と「景気悪そうだけど入るかね？」（儲かるかね？）だ。
回答は
「ハウスメーカーだね」（高いが無難でもあるし、大家に建築屋にだまされないだけの器量なしと判断した結果）
理由は「駅に近いからちょっとヘンでも人気が出る」から。
入るかどうか？の質問で出てると思うが、
「１DKなら数が少ないので競争力がある」っていうのをはしょって「１DK、いいんじゃないですか？」ってなってるわけだ。
ワンルームじゃあちょっと先行き不透明だし、広めでも怪しい。
２DKじゃあやっぱり難しい（広ければ問題ないんだがね）ので、まあ無難な１DKいいんじゃない発言になるわけ。
ぶっちゃけ言えば「説明しても理解出来ないし、ヘタに熱意入れてもあとで文句言われそう」だから。。
その意味が大きく出るのは
＞新築の仲介とか相談してくださいねだってさ
これね。ｗ
もっと熱意があれば「設計段階からカマせてくださいよ～、満室がず～っと続くようなのを考えます！」とかいうところを
「仲介「とか」相談してくださいね」・・だってｗ
とりあえずこの人は「バカにされずに」済むよな知識を勉強すべきじゃないかな・・投資はいつでも出来るが
失敗した投資から回収するのは至難の業だと理解すべき。
そっかあ？カンタンだろ？
（駅前の土地を持っている）
不動産屋をたずね歩く。質問は「どこの会社で建てればいい？」と「景気悪そうだけど入るかね？」（儲かるかね？）だ。
回答は
「ハウスメーカーだね」（高いが無難でもあるし、大家に建築屋にだまされないだけの器量なしと判断した結果）
理由は「駅に近いからちょっとヘンでも人気が出る」から。
入るかどうか？の質問で出てると思うが、
「１DKなら数が少ないので競争力がある」っていうのをはしょって「１DK、いいんじゃないですか？」ってなってるわけだ。
ワンルームじゃあちょっと先行き不透明だし、広めでも怪しい。
２DKじゃあやっぱり難しい（広ければ問題ないんだがね）ので、まあ無難な１DKいいんじゃない発言になるわけ。
ぶっちゃけ言えば「説明しても理解出来ないし、ヘタに熱意入れてもあとで文句言われそう」だから。。
その意味が大きく出るのは
＞新築の仲介とか相談してくださいねだってさ
これね。ｗ
もっと熱意があれば「設計段階からカマせてくださいよ～、満室がず～っと続くようなのを考えます！」とかいうところを
「仲介「とか」相談してくださいね」・・だってｗ
とりあえずこの人は「バカにされずに」済むよな知識を勉強すべきじゃないかな・・投資はいつでも出来るが
失敗した投資から回収するのは至難の業だと理解すべき。
725 ：名無し不動さん：2007/05/17(木) 23:45:16 ID:CzEzyH+p
地震が来たときに、建物が崩れて、住人が死んだらどうなるの？
心配で怖い。
心配で怖い。
どうなるもこうなるも、自然災害はお互い様でしょ。
そうでもねーぜ。
じゃ、例を挙げてみろよ
災害で店子が死亡したからと言って責任を追及された裁判とか知らんけど、実際ある訳？
神戸や新潟の震災で当然潰れた貸家は一杯ある訳だし、実際どーなん。
神戸や新潟の震災で当然潰れた貸家は一杯ある訳だし、実際どーなん。
くろがねーぜ。
↑
げじじｗ
げじじｗ
駄洒落解説よろ
>>729
ある
ある
734 ：729：2007/05/20(日) 16:28:31 ID:K17AuAQv
>>735
知らないくせにｗおバカくんｗｗ
知らないくせにｗおバカくんｗｗ
アパートの資金で公庫や優良賃貸とかの補助を受けて建てた方は
いらっしゃいますか？
その場合のコツなどあれば聞かせて欲しくて書き込みしました
申し込みなどは全て建築屋任せなんですか？
自分でやらないといけないもの？
公庫サイトはみたんだけど一番金利は安いんだよな？？？
いらっしゃいますか？
その場合のコツなどあれば聞かせて欲しくて書き込みしました
申し込みなどは全て建築屋任せなんですか？
自分でやらないといけないもの？
公庫サイトはみたんだけど一番金利は安いんだよな？？？
738 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん ：2007/05/22(火) 17:43:16 ID:YG6LCJqN
うちの場合、昔からアパートのノウハウもあるのだけど、今回は駅から遠いところ
なので、レオパレス２１に頼むことにしました。
こういった会社でトステムとかアミックスみたいなところもあるけど、どこも問題
ないのでしょうか？
貸ビルもやってるのだけど、その関係のスレってありますか？
なので、レオパレス２１に頼むことにしました。
こういった会社でトステムとかアミックスみたいなところもあるけど、どこも問題
ないのでしょうか？
貸ビルもやってるのだけど、その関係のスレってありますか？
740 ：名無し不動さん：2007/05/22(火) 19:32:17 ID:dMFEjO8o
ちょっとアバウトな話ですが、名古屋圏の地方35万人都市に600坪のまとまった土地があります。
車で10分くらいに大きなイオンのSCがあって、主要幹線道路からわき道に入ったところにある土地です。
普通のアパート建てるなら何室ぐらいのができるんでしょう？
スレをずーっと読むと車2台分の駐車場はファミリー向けなら地方じゃ当たり前らしいので
駐車場つけて。
車で10分くらいに大きなイオンのSCがあって、主要幹線道路からわき道に入ったところにある土地です。
普通のアパート建てるなら何室ぐらいのができるんでしょう？
スレをずーっと読むと車2台分の駐車場はファミリー向けなら地方じゃ当たり前らしいので
駐車場つけて。
まず分筆が基本だけどな、
建築条件もわからないから
みんな答えようがないんじゃねｗ sage
建築条件もわからないから
みんな答えようがないんじゃねｗ sage
ネガな奴は視野が狭いんだよｗ sage
アホが２匹来たな。
近隣に需要が見込める企業がないならと書いただろうが。
そんなんだからうちみなんて笑われるんだぞ。
近隣に需要が見込める企業がないならと書いただろうが。
そんなんだからうちみなんて笑われるんだぞ。
↑
馬鹿ヒッキーが必死だな、た～けsage
馬鹿ヒッキーが必死だな、た～けsage
>>743
そうですねえ、名古屋市から西部のエリアはもともと繊維工場が多かったのが繊維が衰退して
残っていた工場跡地にマンションがここ3-4年でメチャクチャ一気にできましたから、素人目にも
供給過剰です。
そうですねえ、名古屋市から西部のエリアはもともと繊維工場が多かったのが繊維が衰退して
残っていた工場跡地にマンションがここ3-4年でメチャクチャ一気にできましたから、素人目にも
供給過剰です。
749 ：名無し不動さん：2007/05/23(水) 09:46:39 ID:fGH4ysqY
>>739
レオパレスって、そんなにサービス良くないんですね。建物自体も貧弱ってのは
見学会行って見てますから、知ってます。隣の音が聞こえてしまうんですね。
私は、アミックスのアパート借りて住んだこともあるけど、あんなものなので
しょうね。どちらかというと、ハードより営業の会社なのでしょうね。
空調が故障しても､すぐに動かないとかもあるんですね。そのわりに、滞納には
厳しいという・・・バブルの頃みたいに人手が足りないってことは ないんだろう
けどね・・・
うちの場合、道路が４ｍ未満なのでハウスメーカー系のとこは材料搬入が難しい
とかで、相手にしてもらえなかったって経緯があるんですね。積水も見学会には
行ったんだけどね・・・
入居者は大企業とか病院関係とかで、滞納は まずないとは言ってます・・・
レオパレスって、そんなにサービス良くないんですね。建物自体も貧弱ってのは
見学会行って見てますから、知ってます。隣の音が聞こえてしまうんですね。
私は、アミックスのアパート借りて住んだこともあるけど、あんなものなので
しょうね。どちらかというと、ハードより営業の会社なのでしょうね。
空調が故障しても､すぐに動かないとかもあるんですね。そのわりに、滞納には
厳しいという・・・バブルの頃みたいに人手が足りないってことは ないんだろう
けどね・・・
うちの場合、道路が４ｍ未満なのでハウスメーカー系のとこは材料搬入が難しい
とかで、相手にしてもらえなかったって経緯があるんですね。積水も見学会には
行ったんだけどね・・・
入居者は大企業とか病院関係とかで、滞納は まずないとは言ってます・・・
751 ：名無し不動さん：2007/05/23(水) 11:21:25 ID:fGH4ysqY
>>750
最近、測量が始ったところです。路地が狭いので区役所から公園にしませんか
との話もありました。防災上はその方が良かったのだろうけどね。
固定資産税ばかり払ってても仕方ないし、まあ役所の方でもアパートが建てば
税収も上がるから、そういった面ではメリットもあるのでしょうね。
もう、通算すると５年近くレオとは交渉してきたかな・・・
最近、測量が始ったところです。路地が狭いので区役所から公園にしませんか
との話もありました。防災上はその方が良かったのだろうけどね。
固定資産税ばかり払ってても仕方ないし、まあ役所の方でもアパートが建てば
税収も上がるから、そういった面ではメリットもあるのでしょうね。
もう、通算すると５年近くレオとは交渉してきたかな・・・
>>748
おそらく競輪の町か。ベッドタウンになってしまったな。
名鉄の駅からどのくらいの距離かが勝負の分かれ目。
おかげで建築ラッシュだが、新築でも埋まらないところがチラホラだったりする。
ま、俺の意見も含めて名無しの意見なんか話半分で聞いて置けば？
それで近隣不動産屋沢山回って納得いくまで検討した方が良いと思う。
あとレオパレスや大東、東建、ついでにJAの言うことも信用しない方が良いかもな。
おそらく競輪の町か。ベッドタウンになってしまったな。
名鉄の駅からどのくらいの距離かが勝負の分かれ目。
おかげで建築ラッシュだが、新築でも埋まらないところがチラホラだったりする。
ま、俺の意見も含めて名無しの意見なんか話半分で聞いて置けば？
それで近隣不動産屋沢山回って納得いくまで検討した方が良いと思う。
あとレオパレスや大東、東建、ついでにJAの言うことも信用しない方が良いかもな。
↑
競輪の町？ｗ 糞だーけ 哀れsage
競輪の町？ｗ 糞だーけ 哀れsage
757 ：名無し不動さん：2007/05/24(木) 11:43:24 ID:GbKtapu5
>>753
レオでも、たしか代表者の親族が資金流用なんて話もありましたね。すぐに返却
したみたいだけど。
すでに、予定地域に客がいる（需要がある）ということはメリットだと思います。
家賃保証は どこでも やってるみたいだけど、何ヶ所もやる場合は一社に集中しない
方が いいかもしれない。まわらなくなったら大変だからね。
この間、道歩いてたら明和地所の営業さんから声かけられて「マンション買いませ
んか」とか言われました。自分が住むんじゃなくって、賃貸用というのも ありらしい
です。不動産ばかりに集中するのも危ないかなとも思いますね。
ＲＥＩＴなんかやってる人っていますか？
レオでも、たしか代表者の親族が資金流用なんて話もありましたね。すぐに返却
したみたいだけど。
すでに、予定地域に客がいる（需要がある）ということはメリットだと思います。
家賃保証は どこでも やってるみたいだけど、何ヶ所もやる場合は一社に集中しない
方が いいかもしれない。まわらなくなったら大変だからね。
この間、道歩いてたら明和地所の営業さんから声かけられて「マンション買いませ
んか」とか言われました。自分が住むんじゃなくって、賃貸用というのも ありらしい
です。不動産ばかりに集中するのも危ないかなとも思いますね。
ＲＥＩＴなんかやってる人っていますか？
758 ：名無し不動：2007/05/24(木) 12:28:42 ID:3BOXEkkM
今、西成区の地下鉄花園町駅からほど近いところにある土地が
日本エスコンのマンション建設予定地になっています。
ついこないだ、花園町の駅前にワンルームマンションが建設された
ばっかりなのに、次にその空き地に出来るのもワンルームマンション…
しかも、220戸…10階建て…そんなに需要ってあるんですか？？
近隣住民の人権も無視したような建設計画…
日本エスコンは本当に、会社の利益だけを考えてるんでしょうか…
地域住民を無視…
どのようにお考えになっているのか、知りたいですね。
日本エスコンのマンション建設予定地になっています。
ついこないだ、花園町の駅前にワンルームマンションが建設された
ばっかりなのに、次にその空き地に出来るのもワンルームマンション…
しかも、220戸…10階建て…そんなに需要ってあるんですか？？
近隣住民の人権も無視したような建設計画…
日本エスコンは本当に、会社の利益だけを考えてるんでしょうか…
地域住民を無視…
どのようにお考えになっているのか、知りたいですね。
759 ：名無し不動さん：2007/05/24(木) 17:02:55 ID:IWqz1eYt
西成に巨大ワンルームマンションｗｗｗ
こわすぎｗｗ
こわすぎｗｗ
>>756
頼むから幻のイオンSCを教えてちょ～ｗ sage
頼むから幻のイオンSCを教えてちょ～ｗ sage
>>756
馬鹿が食いつくから、伏字も止めておきな。
現在の話だけでわかる人なら場所が特定できる。
最後に一つ、自分が相場家賃でベッドタウン生活をしたいと思う場所かを考えてみてくれ。
毎日のことだけに駅に近い物件が同じ家賃で出たら替わりたくなるような場所だと
後々厳しくなる恐れが高いかと。
現在このスレは荒れているから、今後は不動産屋や近隣の設計事務所の話を聞いて
後は自己責任だな。
馬鹿が食いつくから、伏字も止めておきな。
現在の話だけでわかる人なら場所が特定できる。
最後に一つ、自分が相場家賃でベッドタウン生活をしたいと思う場所かを考えてみてくれ。
毎日のことだけに駅に近い物件が同じ家賃で出たら替わりたくなるような場所だと
後々厳しくなる恐れが高いかと。
現在このスレは荒れているから、今後は不動産屋や近隣の設計事務所の話を聞いて
後は自己責任だな。
つか、博識1％ 普通30％ バカ50％ 残りキチガイの
つーちゃんで、マジめな知識を得られると思ってるところが
既に終わってると思う。
情報収集なんて、こんなとこでするもんじゃないよ。
あくまでもここは、便所の落書き＆ブレイクタイムのお絵かき程度に
思っておくことだよ。
まあ、たまにはヒントになる落書きもあるけどな。
本当にまれに・・・
つーちゃんで、マジめな知識を得られると思ってるところが
既に終わってると思う。
情報収集なんて、こんなとこでするもんじゃないよ。
あくまでもここは、便所の落書き＆ブレイクタイムのお絵かき程度に
思っておくことだよ。
まあ、たまにはヒントになる落書きもあるけどな。
本当にまれに・・・
>>762
↑こいつは、残りキチガイつーちゃんｗ 哀れsage
↑こいつは、残りキチガイつーちゃんｗ 哀れsage
>>756
幻のイオンSC近郊の立地なら駅は関係ないなｗ sage
幻のイオンSC近郊の立地なら駅は関係ないなｗ sage
イオン各務原店から車で１０分の立地
http://maps.live.com/?v=2&cid=E2A0F96E73A8CFCB!244
http://maps.live.com/?v=2&cid=E2A0F96E73A8CFCB!244
767 ：名無し不動さん：2007/05/25(金) 06:15:22 ID:jt2B7JzU
>>763 釣ったり釣られたりするのが２ちゃんねるだろに。何当たり前のことしたり顔で書いてるんだか。
>>763
とは言え、この板ほど役に立たない板も珍しいけどな…
とは言え、この板ほど役に立たない板も珍しいけどな…
う～ん…結局アパートはやらない方がいいのかなぁ？
土地はあるんですよ駅にも中々に近いんですよ
広さもそれなりにあって周りにもアパート建ってて悩む
土地はあるんですよ駅にも中々に近いんですよ
広さもそれなりにあって周りにもアパート建ってて悩む
アパート以外の選択肢があればいいよね。
うちはなかったから業者借り上げのアパートを建てた。
うちはなかったから業者借り上げのアパートを建てた。
771 ：名無し不動さん：2007/05/25(金) 15:46:07 ID:CX6usm/I
駅に近いかどうかってことも 入る人の職業によるのでしょうね。
工場の多い地域なら、そんなに駅に近いってことは重要じゃないでしょう。
ファミレスなんかのサービス産業系の人の寮っていう用途もあるみたい。
ブルーカラーが多い地域というのもありますからね。
工場の多い地域なら、そんなに駅に近いってことは重要じゃないでしょう。
ファミレスなんかのサービス産業系の人の寮っていう用途もあるみたい。
ブルーカラーが多い地域というのもありますからね。
うちのアパートは業者借り上げですが、
会社契約で社宅として一棟貸しになってます。
会社契約で社宅として一棟貸しになってます。
>>772
１０年後の大修繕に向けて貯金しときゃーよｗ sage
１０年後の大修繕に向けて貯金しときゃーよｗ sage
775 ：名無し不動さん：2007/05/25(金) 19:48:25 ID:qq8kJ9Pc
アパート経営は土地が残るだけで、利益の出る甘い商品ではないｗ
でも先祖の土地を有効利用したい・・・３０年も建っているんだｗ２０年も
するとボロアパートだｗ新築が周りに出来ればそこに入るのがあたり前ｗ
取りあえず相続逃れを借金と共にするだけだｗそれだったら延納するか
物納する方がましｗ所詮アパートしか出来ない土地はゴミｗ
建築協力金などで企業に貸すほうがｗどれだけ儲けがあるかｗ
現金を残さず、相続税対策などありえないｗ
使わないボロ土地は国に変換しろｗ
でも先祖の土地を有効利用したい・・・３０年も建っているんだｗ２０年も
するとボロアパートだｗ新築が周りに出来ればそこに入るのがあたり前ｗ
取りあえず相続逃れを借金と共にするだけだｗそれだったら延納するか
物納する方がましｗ所詮アパートしか出来ない土地はゴミｗ
建築協力金などで企業に貸すほうがｗどれだけ儲けがあるかｗ
現金を残さず、相続税対策などありえないｗ
使わないボロ土地は国に変換しろｗ
↑
こういう馬鹿ヒッキーの戯言はスルーでいいからねｗ 哀れsage
こういう馬鹿ヒッキーの戯言はスルーでいいからねｗ 哀れsage
>>775
あんたの理屈じゃ世の中のAP業者は全てつぶれなきゃならんがナ
あんたの理屈じゃ世の中のAP業者は全てつぶれなきゃならんがナ
あれ？>>766は全く関係ないんじゃない？
栗の話だとばかり思ってたんだが。
栗の話だとばかり思ってたんだが。
あれ？>>740を読んだ？
四苦八苦、やっぱり溶剤シリコンが耐久、価格的ににもベストだと言うことがわかった。とりあえず１５年放置の策で行くことにする。色々３Qでした。
↑スレ間違えた、ども。
>>780
だから、なに？ｗ
だから、なに？ｗ
車社会の現実を知らんのだろｗ 哀れsage
>>781
溶剤シリコンしかない屋根も忘れずにｗ sage
溶剤シリコンしかない屋根も忘れずにｗ sage
相続税対策ならRC(借金つくることが目的なら)のほうがいいんじゃね。
木造とかだと、死ぬ前に償却も借金の返済も終わってるんじゃないか？
というか、終わってる位じゃなきゃ賃貸経営上は、まずい状態でないか？
木造とかだと、死ぬ前に償却も借金の返済も終わってるんじゃないか？
というか、終わってる位じゃなきゃ賃貸経営上は、まずい状態でないか？
787 ：名無し不動さん：2007/05/26(土) 17:07:44 ID:5kVeePQO
相続税は現金で用意しとくということは、言われてますね。レオとかは東京シティ
税理士事務所が顧問らしい。東京シティは不動産関係が多いみたいですね。
税理士事務所が顧問らしい。東京シティは不動産関係が多いみたいですね。
戸建て賃貸は、アパート経営者の目からみると利益的に優位に立つものなのでしょうか？
ダイワハウスも参戦予定らしい
どっちみちろくでもないのが出来そうだが
どっちみちろくでもないのが出来そうだが
賃貸なんぞ、ろくでもない程度のもので十分ｗ
戸建てこそ本来の民間賃貸なんだけどなｗ sage
戸建てこそ本来の民間賃貸なんだけどなｗ sage
793 ：名無し不動さん：2007/05/27(日) 18:00:54 ID:BsBlON5W
１K４戸で月22万円の賃貸収入がある土地に
一戸建て１軒建てて22万円で借り手いるか？
一戸建て１軒建てて22万円で借り手いるか？
戸建てはメゾネットとは違うんかいな。
やっすい戸建てを立てて賃料を押さえたら、結構すぐ人が入りそうな気がするんだけど。
利益には結びつきそうもないか。
やっすい戸建てを立てて賃料を押さえたら、結構すぐ人が入りそうな気がするんだけど。
利益には結びつきそうもないか。
１Ｋ４戸？
１Ｋならどれぐらいの広さだろう？今なら３５㎡ぐらい？
ミワサのサイトを見てきた、戸建賃貸で選べるプランでは最小で３８㎡でありました
真面目に考えるなら建築費と表面利回りで考えればいいのかもしれないね
ミサワの戸建賃貸チラシがこの前入ってて９８０万って書いてたっけ
建物だけなのかどうなのか詳しいトコまでは見てないけど･･･
外溝費その他諸経費いれて１２００万ぐらいで２棟作れるなら２４００万で１戸１０万ぐらいの賃料なら
２戸で２０万（2戸）Ｘ１２（か月）＝２４０万＝表面利回りは丁度１０％
１Ｋ４戸の場所なら３８㎡の戸建賃貸なら２棟ぐらいは作れないか？？
表面利回りが１０％じゃぁダメかｗ
１Ｋ４戸の賃貸で表面１０％以上出すにはどれぐらいでやればいい？いけるものか？
ハウスメーカーじゃ基本的に１０％とか行かないんだろうなぁ･･･
戸建て賃貸ってファミリー層なら入ったらずっといてくれる？家賃１０万でずっと居る？ｗｗｗ
１Ｋならどれぐらいの広さだろう？今なら３５㎡ぐらい？
ミワサのサイトを見てきた、戸建賃貸で選べるプランでは最小で３８㎡でありました
真面目に考えるなら建築費と表面利回りで考えればいいのかもしれないね
ミサワの戸建賃貸チラシがこの前入ってて９８０万って書いてたっけ
建物だけなのかどうなのか詳しいトコまでは見てないけど･･･
外溝費その他諸経費いれて１２００万ぐらいで２棟作れるなら２４００万で１戸１０万ぐらいの賃料なら
２戸で２０万（2戸）Ｘ１２（か月）＝２４０万＝表面利回りは丁度１０％
１Ｋ４戸の場所なら３８㎡の戸建賃貸なら２棟ぐらいは作れないか？？
表面利回りが１０％じゃぁダメかｗ
１Ｋ４戸の賃貸で表面１０％以上出すにはどれぐらいでやればいい？いけるものか？
ハウスメーカーじゃ基本的に１０％とか行かないんだろうなぁ･･･
戸建て賃貸ってファミリー層なら入ったらずっといてくれる？家賃１０万でずっと居る？ｗｗｗ
土地代抜きで利回り10％ってアホじゃねーのって感じだ
誰が騙されるんだよ
誰が騙されるんだよ
でもね
大抵の初心者って言い方は失礼だけど
土地を持ってる農家な人でアパート経験がない人は
ハウスメーカーに頼むぐらいしかできないと思うし
そこで高いなって思っても他社ハウスメーカーと競合させるぐらいしかないでしょ？
地場工務店や建築家に頼めば安くあがるだろうけど
家賃保証します！や募集管理メンテもうちらでやりますよ
って言われたら悩むだろ？
バカにするような書き込みはやめて貰いたいです
大抵の初心者って言い方は失礼だけど
土地を持ってる農家な人でアパート経験がない人は
ハウスメーカーに頼むぐらいしかできないと思うし
そこで高いなって思っても他社ハウスメーカーと競合させるぐらいしかないでしょ？
地場工務店や建築家に頼めば安くあがるだろうけど
家賃保証します！や募集管理メンテもうちらでやりますよ
って言われたら悩むだろ？
バカにするような書き込みはやめて貰いたいです
800 ：名無し不動さん：2007/05/28(月) 00:18:33 ID:WNQ7coHI
家賃保証しますに心奪われている時点でやばい
だからカモられるんだ
この商売は厳しい
人任せで考える奴に未来はない
甘く考えている奴がいるからバーゲン価格の中古に
ハイエナが群がる状況ができるんだからな
そのうちまたしばらくするとバーゲンがやってくるよ
ここ数年でかなりのカモが発生したからな
東京中心に
だからカモられるんだ
この商売は厳しい
人任せで考える奴に未来はない
甘く考えている奴がいるからバーゲン価格の中古に
ハイエナが群がる状況ができるんだからな
そのうちまたしばらくするとバーゲンがやってくるよ
ここ数年でかなりのカモが発生したからな
東京中心に
アパート併設の中古住宅（築30年）の購入を考えています。
アパート自体には全く魅力を感じていませんが中古住宅に魅力ありなのです。
アパートは住宅と同一敷地にある築19年で鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺のワンルーム×６室
です（入居率は４／６）。学生街にあるのでアパートの住人の入れ替わりはそれなりに
あると思いますが地域的には供給過剰気味にもかかわらず新築アパートが次々に建って
いる状態です。
質問は一般的にいってこのアパートにこれからまとまったお金が必要になってくるでし
ょうか？
アパートの家賃収入でマイナスにならなければ住宅ローンを払っていくのは苦にはなら
ないのですが・・・
アパート自体には全く魅力を感じていませんが中古住宅に魅力ありなのです。
アパートは住宅と同一敷地にある築19年で鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺のワンルーム×６室
です（入居率は４／６）。学生街にあるのでアパートの住人の入れ替わりはそれなりに
あると思いますが地域的には供給過剰気味にもかかわらず新築アパートが次々に建って
いる状態です。
質問は一般的にいってこのアパートにこれからまとまったお金が必要になってくるでし
ょうか？
アパートの家賃収入でマイナスにならなければ住宅ローンを払っていくのは苦にはなら
ないのですが・・・
確かに家賃保証に釣られるような奴は駄目だろうな
でもハウスメーカー系ぐらいで建てるとしかわからない人は多いと思う
他にどこかないかって考えてもわからないだろうし
建築家は高いってイメージもあるんじゃないかな？
実際はどうなの？建築家＆地場工務店とハウスメーカーでは建物性能は変わらずでも
安く上がるの？その後の募集はそこらの不動産に５％ぐらいでお願いするのが得策なんですか？
でもハウスメーカー系ぐらいで建てるとしかわからない人は多いと思う
他にどこかないかって考えてもわからないだろうし
建築家は高いってイメージもあるんじゃないかな？
実際はどうなの？建築家＆地場工務店とハウスメーカーでは建物性能は変わらずでも
安く上がるの？その後の募集はそこらの不動産に５％ぐらいでお願いするのが得策なんですか？
やれば必ず当たる商売なんてまずありえないんだよ
また成功のノウハウを持っていたとしても、
それを他人に簡単に教えるわけもないんだよ
自分で勉強して、経験して身につけていくしかないんだな
家賃保証でよしおいらもやってみようって奴は
全くセンスがないし進歩もないだろう
また成功のノウハウを持っていたとしても、
それを他人に簡単に教えるわけもないんだよ
自分で勉強して、経験して身につけていくしかないんだな
家賃保証でよしおいらもやってみようって奴は
全くセンスがないし進歩もないだろう
つまり馬鹿同士の煽りあいって事ですか！！
しったか同士ばかりじゃなー
しったか同士ばかりじゃなー
>>802
実際に、そのアパート見たんですかい？
リフォームにお金掛かるけど、元がとれるかなあ？
軽量鉄骨だと、原価償却が終わる頃で、
しばらくすると立替えの時期か・・・？
更地＋取り壊し代の値段＞古いアパートと土地代＋古家＞リフォーム代金＋利益・・・
良く考えようお金は大事だよう・・・♪
実際に、そのアパート見たんですかい？
リフォームにお金掛かるけど、元がとれるかなあ？
軽量鉄骨だと、原価償却が終わる頃で、
しばらくすると立替えの時期か・・・？
更地＋取り壊し代の値段＞古いアパートと土地代＋古家＞リフォーム代金＋利益・・・
良く考えようお金は大事だよう・・・♪
>806
ありがとうございます。
やはりアパートにお金を持っていかれちゃうんですね。
アパート自体は築年数並ですが 地域的には結構ある程度の古さです。
賃料収入は全く当てにしていないのですが、お金を喰われるのであればまとまったお金は
あまり手元にないので厳しいのが実状です。
場所がいいし、今はアパート住まいなので中古であっても一戸建ては魅力的です。
ありがとうございます。
やはりアパートにお金を持っていかれちゃうんですね。
アパート自体は築年数並ですが 地域的には結構ある程度の古さです。
賃料収入は全く当てにしていないのですが、お金を喰われるのであればまとまったお金は
あまり手元にないので厳しいのが実状です。
場所がいいし、今はアパート住まいなので中古であっても一戸建ては魅力的です。
つか、分筆して売れねーの？アパートだけ。
>808
多分、アパートだけでは買い手がつかないと思います。
分筆も厳しいと思います。①分筆費用②アパートは売れなさそうな点③アパートと
中古住宅がかなり近接しているからです。
多分、アパートだけでは買い手がつかないと思います。
分筆も厳しいと思います。①分筆費用②アパートは売れなさそうな点③アパートと
中古住宅がかなり近接しているからです。
①えぇ～ｗ そんなにしねーだろ
②じゃ、そんなモンと抱き合わされて
戸建をいくらで買うつもりなんだね？？
③あんたの言うかなりの接近ってどんなもんなんだ？
接道がなくなるとかそういう話ならまだしも・・・
やる気のねー奴・使えねー奴はまずは、否定から・・・だな。
いつでもどこでも。
てめーにゃ、無理だ。素直に止めとけ。
つか、こんなとこでグチってなんになる？
ここは、
お 前 の 日 記 じ ゃ ね ー だ 。
②じゃ、そんなモンと抱き合わされて
戸建をいくらで買うつもりなんだね？？
③あんたの言うかなりの接近ってどんなもんなんだ？
接道がなくなるとかそういう話ならまだしも・・・
やる気のねー奴・使えねー奴はまずは、否定から・・・だな。
いつでもどこでも。
てめーにゃ、無理だ。素直に止めとけ。
つか、こんなとこでグチってなんになる？
ここは、
お 前 の 日 記 じ ゃ ね ー だ 。
愚痴ってるわけではないのですが、人生でもっとも高額な買い物なのでかなり慎重にな
っているとは思います。そのため不快に感じるところはあるかも知れませんがどうかご
勘弁くださいm(_ _)m
本気で購入検討中ですが、中古アパートのリスク面がわからないから、大家さんとして
の経験のある方にこれくらいの築年数だと体躯の修繕等の今いる賃借人に対する賃貸人
として負担する金銭的なリスクの情報をいただきたいのです。
不動産屋にいってもおそらくは都合の悪いことは正確には教えてもらえないと思います
のである程度の予習をしておきたいと思っています。
①分筆費用は不動産登記法の改正で面倒な手続きになっており測量の費用等それなりに
かかると思います。95坪を70坪と25坪位にわける形になると思います。
分筆費用は百万位かな？と考えています。
②売出価格3000万位です。
③とりあえず最も接近しているところは10センチもないと思います。アパートの階段部
分と中古住宅の壁のところです。
この近接具合が中古住宅の外壁のリフォームにも影響を及ぼすだろうとは思っていま
す。
っているとは思います。そのため不快に感じるところはあるかも知れませんがどうかご
勘弁くださいm(_ _)m
本気で購入検討中ですが、中古アパートのリスク面がわからないから、大家さんとして
の経験のある方にこれくらいの築年数だと体躯の修繕等の今いる賃借人に対する賃貸人
として負担する金銭的なリスクの情報をいただきたいのです。
不動産屋にいってもおそらくは都合の悪いことは正確には教えてもらえないと思います
のである程度の予習をしておきたいと思っています。
①分筆費用は不動産登記法の改正で面倒な手続きになっており測量の費用等それなりに
かかると思います。95坪を70坪と25坪位にわける形になると思います。
分筆費用は百万位かな？と考えています。
②売出価格3000万位です。
③とりあえず最も接近しているところは10センチもないと思います。アパートの階段部
分と中古住宅の壁のところです。
この近接具合が中古住宅の外壁のリフォームにも影響を及ぼすだろうとは思っていま
す。
812 ：名無し不動さん：2007/05/29(火) 12:41:41 ID:VBoIGdoB
>>中古アパートのリスク面がわからないから、大家さんとして
の経験のある方にこれくらいの築年数だと体躯の修繕等の今いる賃借人に対する賃貸人
として負担する金銭的なリスクの情報をいただきたいのです。
人が住んでる限りは、外装･内装ともある程度のコストはかかるでしょう。
それでも、入居者が入ってる状態で買うわけですね。ほとんど、土地の値段って
って感じでしょうか？築25年程なのでしょうか・・・
体躯の修繕というのは聞いたことは ないですね。耐震補強とかするなら、建替え
とかも考えたほうがよいのでは・・・
詳しくなくて申し訳ないですが
1階が店舗ってアパートで､建替えで立退きとかの経験がある方っていますか？
店舗の立退きって、結構 面倒だと聞きましたが・・・
の経験のある方にこれくらいの築年数だと体躯の修繕等の今いる賃借人に対する賃貸人
として負担する金銭的なリスクの情報をいただきたいのです。
人が住んでる限りは、外装･内装ともある程度のコストはかかるでしょう。
それでも、入居者が入ってる状態で買うわけですね。ほとんど、土地の値段って
って感じでしょうか？築25年程なのでしょうか・・・
体躯の修繕というのは聞いたことは ないですね。耐震補強とかするなら、建替え
とかも考えたほうがよいのでは・・・
詳しくなくて申し訳ないですが
1階が店舗ってアパートで､建替えで立退きとかの経験がある方っていますか？
店舗の立退きって、結構 面倒だと聞きましたが・・・
813 ：名無し不動さん：2007/05/29(火) 12:50:45 ID:WaRlbuF1
ねえ、沢のお宝不動産の発掘支援ソフトって12000円の価値あんの？使ってる人いる？
戸建賃貸でググッたら１番に伏字な方のサイトが出てた
表面で都心部なら２０％↑地方でも１３％↑なんて有り得なくないか？
戸建が流行るような事沢山書いてたが･･･１０００世帯にアンケートして回答が５０世帯とか
怪しすぎｗｗｗｗ都合の良いアンケートだけの結果でしょう？ｗ
表面で都心部なら２０％↑地方でも１３％↑なんて有り得なくないか？
戸建が流行るような事沢山書いてたが･･･１０００世帯にアンケートして回答が５０世帯とか
怪しすぎｗｗｗｗ都合の良いアンケートだけの結果でしょう？ｗ
素人の有料ソフトなんてロクなものがない
逆に無料配布で掘り出しモンを見つけるとホクホク
ナンバーズ予想ソフトとか競馬予想ソフトって
買う価値あんの？使っている人いる？
買う価値あんの？使っている人いる？
オカルトって面白いじゃん
ﾅﾝﾊﾞｰｽﾞのｿﾌﾄって要するに二項定理ベースだと思うだが、競馬ｿﾌﾄってどうやって組むんだろうか。
スレ違いもはなはだしいな
>811
去年、300坪の土地で、工場が建ったままの状態で、測量と二筆を合筆したけど、
70万円だったよ。隣地立会いが10人くらいになった。
95坪の分筆なら、もっと安く済むと思うよ。
それから、隣にアパートあると精神的によくない。
人の家だと気にならない事も、自分の物だと、ささいな事でも腹が立つ。
新規募集をしなければ、お金かからないし、何か修理が必要になっても、
もう、古いからお金かけられない。近々取り壊す予定だといえば、今いる住人も
だんだんいなくなる。
何もなくても、自然に減っていくけどね。
いなくなった所で取り壊しがいいんじゃないか。
去年、300坪の土地で、工場が建ったままの状態で、測量と二筆を合筆したけど、
70万円だったよ。隣地立会いが10人くらいになった。
95坪の分筆なら、もっと安く済むと思うよ。
それから、隣にアパートあると精神的によくない。
人の家だと気にならない事も、自分の物だと、ささいな事でも腹が立つ。
新規募集をしなければ、お金かからないし、何か修理が必要になっても、
もう、古いからお金かけられない。近々取り壊す予定だといえば、今いる住人も
だんだんいなくなる。
何もなくても、自然に減っていくけどね。
いなくなった所で取り壊しがいいんじゃないか。
>821
ありがとうございます。
学生街ですのでそのあたりは大丈夫だろうと思っています。
近日中に不動産業者と接触してみる予定です。
ありがとうございます。
学生街ですのでそのあたりは大丈夫だろうと思っています。
近日中に不動産業者と接触してみる予定です。
スレ違いも何も
皮肉じゃん
皮肉じゃん
825 ：名無し不動さん：2007/05/31(木) 10:37:16 ID:7Npbypxq
過疎ってるも何も、スレ訪れる初心者に愛想が悪すぎるんだよ。本当に大家なんかしてるのか？
金持ち喧嘩せずだが、本当に大家なんかしてるのか？
>>825
最低何冊かの不動産系の本読んで来ないと話ができんわな。
愛想が悪いというのもその辺があるかもしれん。
問題で諸条件が分かってて、あとは選択するだけならアドバイスのしようもあるが
全く分かりませんがどうしましょうでは、こっちもそっけない返事しかできん。
あとアパートの経営とか買い付けとかは株とかと違ってやってる人間自体が少ないから
盛り上がりには欠けるのはいたし方ない。
あと、IDがでないスレでレベルの高い話はもともと期待しない方がいい。
最低何冊かの不動産系の本読んで来ないと話ができんわな。
愛想が悪いというのもその辺があるかもしれん。
問題で諸条件が分かってて、あとは選択するだけならアドバイスのしようもあるが
全く分かりませんがどうしましょうでは、こっちもそっけない返事しかできん。
あとアパートの経営とか買い付けとかは株とかと違ってやってる人間自体が少ないから
盛り上がりには欠けるのはいたし方ない。
あと、IDがでないスレでレベルの高い話はもともと期待しない方がいい。
教えてクン養成マニュアル思い出した
諸条件が大体わかっていて後は選択するぐらいで
ここに書き込みしたんだけど初心者のせいだろうな
馬鹿にされるだけで終わりましたがナニカ？
そりゃ大家経験ないさ！今まで不動産の事は何も知らないまま生きてきたさ！
でも知らないなりに路線価や不動産や建ぺい率やそれ以外にも調べてきて
ここに書いてみて味噌糞に言われたら悲しいし落ち込みもするわ
便所の落書きなんて気にするなって言われたらそれまでだろうけどさ…
ここに書き込みしたんだけど初心者のせいだろうな
馬鹿にされるだけで終わりましたがナニカ？
そりゃ大家経験ないさ！今まで不動産の事は何も知らないまま生きてきたさ！
でも知らないなりに路線価や不動産や建ぺい率やそれ以外にも調べてきて
ここに書いてみて味噌糞に言われたら悲しいし落ち込みもするわ
便所の落書きなんて気にするなって言われたらそれまでだろうけどさ…
そりゃ糞みたいに高かったんだろう
831 ：名無し不動さん：2007/06/01(金) 02:10:47 ID:jvcLETz+
私の住むマンションの大家が困っているのでアドバイスをお願いします。
とある住人に対して家賃の半年滞納と深夜騒音による睡眠妨害を理由に
退去するよう内容証明を送りつけました。
しかしその住人は次に行く所がないことを理由に一向に
出ていくそぶりも家賃を納める気配もありません。
内容証明には退去の期限を記載したのですが、その期限はとっくに過ぎました。
入居当初から滞納を繰り返してきた相当のDQNなので困り果てています。
このような場合、更なる強制力を持った手立てとして
大家が取り得る新たな一手は何かあるでしょうか。
とある住人に対して家賃の半年滞納と深夜騒音による睡眠妨害を理由に
退去するよう内容証明を送りつけました。
しかしその住人は次に行く所がないことを理由に一向に
出ていくそぶりも家賃を納める気配もありません。
内容証明には退去の期限を記載したのですが、その期限はとっくに過ぎました。
入居当初から滞納を繰り返してきた相当のDQNなので困り果てています。
このような場合、更なる強制力を持った手立てとして
大家が取り得る新たな一手は何かあるでしょうか。
明け渡し訴訟→債務名義→強制執行
833 ：名無し不動さん：2007/06/01(金) 03:02:19 ID:jvcLETz+
やはり訴訟ですか。
なんだか大変そうだけど参考にします。
ありがとうございます。
なんだか大変そうだけど参考にします。
ありがとうございます。
どれくらいの予算と時間がかかるもんなの？
835 ：名無し不動さん：2007/06/01(金) 10:22:00 ID:T2NzKm3K
100位で半年
837 ：名無し不動さん：2007/06/01(金) 11:10:46 ID:DISV8AMu
身近に滞納問題とかがあって、何か宅建協会の弁護士に頼んだら、意外と早く
解決できたとか言ってました。
病気で入院して滞納してるとかいうならわかるけど、タチの悪いのは困りますね。
解決できたとか言ってました。
病気で入院して滞納してるとかいうならわかるけど、タチの悪いのは困りますね。
合法的に追い出すプロがいるよ
不動産屋に聞いてみたら
100万もかかることはないし
不動産屋に聞いてみたら
100万もかかることはないし
保証人から責めましょう
841 ：名無し不動さん：2007/06/01(金) 13:14:05 ID:bq7Ok4A+
仕方ないから管理不動産いれたらいいよ
こうゆう面倒なくなるし
こうゆう面倒なくなるし
ｗ
843 ：名無し不動さん：2007/06/01(金) 20:52:59 ID:eO3yOScA
人口10万、1km以内に単科大アリ
相続税計算するとだいたい1000万程度らしいが
有名どころがこぞって相続税対策のアパートを提案
で、アパートや10階建て以下のマンションが
半径2km以内に異常な建築ラッシュ中
どう考えても部屋は埋まらないらしく
マンションの支払を手出しする話をよく聞く
下手にアパート建てるより素直に相続税払うという選択肢はどうでしょうか？
プラマイゼロならともかく、支払ができずに手放す例ってのは
実際にはどの程度発生してるのでしょうか？
相続税計算するとだいたい1000万程度らしいが
有名どころがこぞって相続税対策のアパートを提案
で、アパートや10階建て以下のマンションが
半径2km以内に異常な建築ラッシュ中
どう考えても部屋は埋まらないらしく
マンションの支払を手出しする話をよく聞く
下手にアパート建てるより素直に相続税払うという選択肢はどうでしょうか？
プラマイゼロならともかく、支払ができずに手放す例ってのは
実際にはどの程度発生してるのでしょうか？
ﾜﾝﾙｰﾑは供給過剰な感があるな、大学の入居を当て込んでも統廃合で廃校が続々出てる御時勢。
２ＤＫとかﾌｧﾐﾘｰ用なら利回り低いが定着率がいい。
で無ければ戸建てを立てて貸家建付け地として賃貸に出すとか。
でもまぁ、立地によるわな
２ＤＫとかﾌｧﾐﾘｰ用なら利回り低いが定着率がいい。
で無ければ戸建てを立てて貸家建付け地として賃貸に出すとか。
でもまぁ、立地によるわな
846 ：名無し不動さん：2007/06/02(土) 11:31:53 ID:4DZhi3pv
もうワンルームは
首都圏でしか成り立たない商売になるんじゃないの
まだ売れるなら その土地を売り飛ばして
東京に買うとかｗ
首都圏でしか成り立たない商売になるんじゃないの
まだ売れるなら その土地を売り飛ばして
東京に買うとかｗ
847 ：名無し不動さん：2007/06/02(土) 18:20:07 ID:HS+IDDsw
大学生の場合4年でほとんどが出て行くので
結構次の入居者を捜すのがめんどくさいという話を聞きます
結構次の入居者を捜すのがめんどくさいという話を聞きます
卒業生の退去時は大体４・３月一杯でしょ。
でも入居者としては３月の初めか遅くても４月には入居したい訳で、この僅か一ヶ月のタイムラグが痛い事この上無い。
その上大学生相手のワンルームなんて供給過剰な上に、大学の統廃合・少子化により更に供給過剰。
大学生を当て込んでのアパマン経営はハイリスクな時代だとオモ。
その大学が閉鎖になったらもう経営は行き詰まり。
隣の市に６大学のキャンパスがあったのだが４年位前に引き払った。
当然空室だらけで家賃暴落、駅から徒歩４０分以上で非情に交通の便が悪いから致命的。
でも入居者としては３月の初めか遅くても４月には入居したい訳で、この僅か一ヶ月のタイムラグが痛い事この上無い。
その上大学生相手のワンルームなんて供給過剰な上に、大学の統廃合・少子化により更に供給過剰。
大学生を当て込んでのアパマン経営はハイリスクな時代だとオモ。
その大学が閉鎖になったらもう経営は行き詰まり。
隣の市に６大学のキャンパスがあったのだが４年位前に引き払った。
当然空室だらけで家賃暴落、駅から徒歩４０分以上で非情に交通の便が悪いから致命的。
移民相手にでも考えますかね。
説明書にハングル語と中国語とポルトガル語を併記して・・・・・・・・・・・
説明書にハングル語と中国語とポルトガル語を併記して・・・・・・・・・・・
大学目当てで物件買う奴いまだにいるらしいね
名門大学ならまだしも糞大学なら最悪のことを想定しなきゃ
名門大学ならまだしも糞大学なら最悪のことを想定しなきゃ
>>854
駅が近所に有り、独身ｻﾗﾘｰﾏﾝ併用で賃貸出切るならアリだと思う。
大学生しか客の見込みが無いと恐ろしくハイリスク。
糞大より、分校の方が怖いよね、何せ引き払ったら客が全く付かないんだらｗ
>>849
東京の風呂無しスラム物件の典型、入口が引戸とかｗ。
この前競売に出てたが、三点セット見ると 家賃不払・賃借人失踪・名義人が違うとか、偉い事になってたｗ
家賃が下がればソレだけ店子の質が落ちる、でも店子が居ないと経営は成立しないし仕方無い事かも。
駅が近所に有り、独身ｻﾗﾘｰﾏﾝ併用で賃貸出切るならアリだと思う。
大学生しか客の見込みが無いと恐ろしくハイリスク。
糞大より、分校の方が怖いよね、何せ引き払ったら客が全く付かないんだらｗ
>>849
東京の風呂無しスラム物件の典型、入口が引戸とかｗ。
この前競売に出てたが、三点セット見ると 家賃不払・賃借人失踪・名義人が違うとか、偉い事になってたｗ
家賃が下がればソレだけ店子の質が落ちる、でも店子が居ないと経営は成立しないし仕方無い事かも。
某自動車大手系列の借り上げ→外国人入居とかなら大歓迎なんだが
何にしろ移民入れないと回って行かないね
何にしろ移民入れないと回って行かないね
中国人の留学生を入れているけど、換気扇からの油のタレが半端じゃない。
換気扇、廊下側にあるから、廊下が油で汚れる。
普通の日本人に貸してた時は、全く問題なかったんですけど。
中国人留学生、4人中3人の部屋がそうだから、食生活の違いを痛感。
換気扇、廊下側にあるから、廊下が油で汚れる。
普通の日本人に貸してた時は、全く問題なかったんですけど。
中国人留学生、4人中3人の部屋がそうだから、食生活の違いを痛感。
換気扇から油とか想像できないよ
さて以前にここでいろいろ質問してたんですけど>>170ぐらいの時です
不動産に聞いたらHMはどこでも同じような感じですな答え
今度は建築士に相談予定ですよ
また何か進んだら書き込みしますよ
さて以前にここでいろいろ質問してたんですけど>>170ぐらいの時です
不動産に聞いたらHMはどこでも同じような感じですな答え
今度は建築士に相談予定ですよ
また何か進んだら書き込みしますよ
建築士もピンキリだからな、
HMの方が平均的でまだマシなことも多いぞｗ
HMの方が平均的でまだマシなことも多いぞｗ
建築士は現場を知らないから駄目だなｗ
建築士は目前のことしか考えない
２０年３０年後のことを考えて設計できるかがポイント
その点はHMなどの方が優れてると思う
２０年３０年後のことを考えて設計できるかがポイント
その点はHMなどの方が優れてると思う
HMが坪80万とか90万とか寝言言う時代ですよ
アホらしくてこんな商売やってられるかになりますよ
アホらしくてこんな商売やってられるかになりますよ
えれえ高いな・・
もちろんそのアタリは話すつもりで賃貸なので
デファクトスタンダードであまりおかしいデザインは辞めて貰うつもりです
それ以外に気をつける部分はありますか？
こう聞いた方がいいとかこうした方がいいとか？
デファクトスタンダードであまりおかしいデザインは辞めて貰うつもりです
それ以外に気をつける部分はありますか？
こう聞いた方がいいとかこうした方がいいとか？
861 ：名無し不動さん：2007/06/06(水) 11:16:12 ID:laKTX2s3
ｵﾚはメーカーで坪40万で建てるよ
もちろん外構、給排水、電気引き込み、その他オプション全て込み。
もちろん外構、給排水、電気引き込み、その他オプション全て込み。
坪４０万とか話題の格安賃貸ですか？
863 ：NK ◆DGCF7qy2wE ：2007/06/06(水) 15:13:38 ID:???
デザイナーズのアパート
どんなのかと思ったら、
・木造在来、窓が大きく断熱皆無
・合板に壁紙を貼らずコンクリチックに塗る
・ダウンライト・スポットライトを多用
・トイレ・バスルーム・キッチン等の仕切りを半透明に
・1Rもしくは1LDKの構成
営業マンが「差別化」「超高級志向に合った」「ひとクラス上」を連呼。
笑うしか無かった。単なる時間の無駄。
どんなのかと思ったら、
・木造在来、窓が大きく断熱皆無
・合板に壁紙を貼らずコンクリチックに塗る
・ダウンライト・スポットライトを多用
・トイレ・バスルーム・キッチン等の仕切りを半透明に
・1Rもしくは1LDKの構成
営業マンが「差別化」「超高級志向に合った」「ひとクラス上」を連呼。
笑うしか無かった。単なる時間の無駄。
ごめんなさい仕切りが半透明な部屋は論外デス
っつかなんだそのフザケタ提案はそこで猛々しく怒りを見せつけるのですよ
舐められないようにね
っつかなんだそのフザケタ提案はそこで猛々しく怒りを見せつけるのですよ
舐められないようにね
>コンクリチックに塗る
最近の流行だね。すぐに廃れるｗ
最近の流行だね。すぐに廃れるｗ
デサイナーズってあれやろ？
関西でCMしてるトコ、営業いるような建築屋は他のハウスメーカーとあまり値段とか変わらない気がする
奇抜な外観とか要らないしな
デカイ建築屋か個人でやってるようなトコか
個人の方が親身になってくれそうだ
関西でCMしてるトコ、営業いるような建築屋は他のハウスメーカーとあまり値段とか変わらない気がする
奇抜な外観とか要らないしな
デカイ建築屋か個人でやってるようなトコか
個人の方が親身になってくれそうだ
コンクリむき出しのどこがいいんだろうな
単なる手抜きにしか見えん
単なる手抜きにしか見えん
コンクリは湿気を吸うからな、
経年で生じた汚れは酷いもの
最初が綺麗に見えるだけｗ
経年で生じた汚れは酷いもの
最初が綺麗に見えるだけｗ
個人は親身にはやってはくれるが
レベルが低すぎていいものができないｗ
レベルが低すぎていいものができないｗ
871 ：名無し不動さん：2007/06/06(水) 23:38:48 ID:vhJVapU0
減価償却期間についてお聞きしたいのですが、軽量鉄骨の減価償却期間は
何年ですか？
本によると、ＲＣと鉄骨と木造しかないのですが、鉄骨の３４年ですか？
何年ですか？
本によると、ＲＣと鉄骨と木造しかないのですが、鉄骨の３４年ですか？
変わってなければ、２７年
873 ：名無し不動さん：2007/06/07(木) 00:03:54 ID:9hPGGaXz
肉厚
建築費が余り変わらないとしたら、税金面では
耐用年数の短い方と長い方とどっちが有利なのかな？
耐用年数の短い方と長い方とどっちが有利なのかな？
デザイナーズで差別化はかるつもりが、お洒落を意識する非常識な若者にアピールしてしまった
とかいう話が出てきそうだな・・・
好立地、リーズナブルな家賃、万人受けする部屋で勝負したいと思う私は古い or 保守的？
とかいう話が出てきそうだな・・・
好立地、リーズナブルな家賃、万人受けする部屋で勝負したいと思う私は古い or 保守的？
いや、堅実的と思う。
デザイナーズの建物建てたけど、
入居者２順目（約５年）で底を見たｗ
３順目はなかなか付かなく苦戦中ｗｗ
入居者２順目（約５年）で底を見たｗ
３順目はなかなか付かなく苦戦中ｗｗ
藤井隆
879 ：NK ◆DGCF7qy2wE ：2007/06/07(木) 01:43:31 ID:???
今回は暇つぶしに見てきただけなんだけど、まー見た目だけは斬新だよ。
感じたのは「生活しにくそう」だって事。
>万人受けする部屋
これが一番だよ。そんな奇抜で派手な事しなくても、いいお客さんが付いて
くれれば良い訳で。
深夜のド●キに集まる人、デザイナーズ物件がこんな人たちのニーズに
合致してたら嫌だよねｗ
駐車場はローダウンのアルファード 中古セルシオなんか置いてある。
そんなイメージが浮かんでくる。
感じたのは「生活しにくそう」だって事。
>万人受けする部屋
これが一番だよ。そんな奇抜で派手な事しなくても、いいお客さんが付いて
くれれば良い訳で。
深夜のド●キに集まる人、デザイナーズ物件がこんな人たちのニーズに
合致してたら嫌だよねｗ
駐車場はローダウンのアルファード 中古セルシオなんか置いてある。
そんなイメージが浮かんでくる。
880 ：名無し不動さん：2007/06/07(木) 08:49:46 ID:VVTRte9B
881 ：名無し不動さん：2007/06/07(木) 09:11:21 ID:9hPGGaXz
>>874
確定申告で経費として計上できる期間が長いか短いかって話ですよね。
所得税の事を考えていくなら長い期間のほうがいいかもね。
同じく計上できる借入に対する金利も最初は多くて段々割合が少なくなりますよね。（元利均等）
課税所得を少しでも平準化させるなら耐用年数は長いほうがいいと思います。
確定申告で経費として計上できる期間が長いか短いかって話ですよね。
所得税の事を考えていくなら長い期間のほうがいいかもね。
同じく計上できる借入に対する金利も最初は多くて段々割合が少なくなりますよね。（元利均等）
課税所得を少しでも平準化させるなら耐用年数は長いほうがいいと思います。
882 ：名無し不動さん：2007/06/07(木) 12:46:31 ID:EG2+mCaP
すみません、アパートについて勉強中で質問です。
「アパート経営ならこの１冊」という本読んでるんですが、３LDK（５０平方メートル）を作るときに
建築予算で一部屋４５０万として計算しているページと別のページでは、６００万～７００万が建築費で
書いてあるページがありました。
両方土地代は抜きのようです。
実際には、どっちの方が現実のアパート建設に近い予算なのでしょうか？
「アパート経営ならこの１冊」という本読んでるんですが、３LDK（５０平方メートル）を作るときに
建築予算で一部屋４５０万として計算しているページと別のページでは、６００万～７００万が建築費で
書いてあるページがありました。
両方土地代は抜きのようです。
実際には、どっちの方が現実のアパート建設に近い予算なのでしょうか？
883 ：名無し不動さん：2007/06/07(木) 12:59:03 ID:HOHUBqql
８７１です。
返信ありがとうございました。
返信ありがとうございました。
１部屋当たり４５０万単価で造れるとしたら
かなりいろいろな部分を削ってると思う
７００万ぐらいは普通に建てるならかかるだろうな
かなりいろいろな部分を削ってると思う
７００万ぐらいは普通に建てるならかかるだろうな
885 ：名無し不動さん：2007/06/07(木) 16:50:21 ID:7GL8AO6p
>>884 坪四十万円かあ、結構かかるなあ。地元の優良工務店に頼んだらもう少し安くならんかなあ
886 ：名無し不動さん：2007/06/07(木) 17:27:57 ID:EG2+mCaP
887 ：名無し不動さん：2007/06/07(木) 17:39:29 ID:EG2+mCaP
>>887
ぜんぜんダメポ
ぜんぜんダメポ
そうです。新築では儲かりません。
新築でやるのは慈善事業なのです。
なのに高いグレードの部屋を要求され、
敷金ぼったくりと言われて悲惨な状況です。
原価で商品売れと言われているようなものです。
もうこの商売をあきらめましょう。
新築でやるのは慈善事業なのです。
なのに高いグレードの部屋を要求され、
敷金ぼったくりと言われて悲惨な状況です。
原価で商品売れと言われているようなものです。
もうこの商売をあきらめましょう。
計算が間違ってるんじゃないの
891 ：名無し不動さん：2007/06/08(金) 08:28:53 ID:OOe7k+L1
>>890 グレードにもよるでしょうが3LDKなら建築費はいくらぐらいです？
あるメーカープランでは１Kで１０戸ほどの建築費の総額が
７２００万ほど
表面で９％ぐらいだったかな？
それで部屋が広く戸数がとれなくなるほど利回りは悪くなるんで
3LDKとか想像つかないな
賃貸戸建で建物だけで９８０万って上に書いてあるけどね
でも諸経費はわからないって書いてるしな
７２００万ほど
表面で９％ぐらいだったかな？
それで部屋が広く戸数がとれなくなるほど利回りは悪くなるんで
3LDKとか想像つかないな
賃貸戸建で建物だけで９８０万って上に書いてあるけどね
でも諸経費はわからないって書いてるしな
家賃相場によるだろ
そもそも３ＬＤＫとか、建てる人は税対策なので、儲けようとは思ってないでしょ。
利回りは良くない＝負債が多い＝税制上有利 みたいな感じ。
利回りは良くない＝負債が多い＝税制上有利 みたいな感じ。
そんなこたーない
そもそも３LDKとか希少じゃないか
いいかもな
いいかもな
税対策の人は土地価格ゼロだから
利回りはいいよ
利回りはいいよ
898 ：名無し不動さん：2007/06/08(金) 18:06:40 ID:arypkesv
うちは12室で
5700ほどで建てる
１Ｋ22だがね 重量です
5700ほどで建てる
１Ｋ22だがね 重量です
１Ｋが成り立つ立地条件は羨ましい
おいらの地域も1K無理。
最低でも40㎡以上だな。
坪単価60万として、
15坪×60万＝900万
この大きさで取れる家賃は
5～6万ってところだから、
72万÷900万=8％
回収は最低でも20年かかりそう。
なのに百姓が未だに建てまくっている。
おいら賃貸素人百姓どもと戦うのは
もうあきらめた。
最低でも40㎡以上だな。
坪単価60万として、
15坪×60万＝900万
この大きさで取れる家賃は
5～6万ってところだから、
72万÷900万=8％
回収は最低でも20年かかりそう。
なのに百姓が未だに建てまくっている。
おいら賃貸素人百姓どもと戦うのは
もうあきらめた。
そうだねえ、１Kで成り立つような所に土地がほすぃ( ﾟдﾟ)ﾎｽｨ…
902 ：名無し不動さん：2007/06/08(金) 21:05:45 ID:dCkkbFfm
うちの近所は主に学生メインで1Kばかりだが
入ってるところと入ってないところがはっきり分かれてる
壁の薄いところは悲惨だし
大家の管理の良いところは繁盛
ただ、どこもカラスがひどいらしく
すべての建物でベランダにネットを張ってる
入ってるところと入ってないところがはっきり分かれてる
壁の薄いところは悲惨だし
大家の管理の良いところは繁盛
ただ、どこもカラスがひどいらしく
すべての建物でベランダにネットを張ってる
1Kだと部屋の広さ的に不動産取得税が丸々かかってくるのがなあ
40平米以上なら大幅に軽減もしくはゼロになるからな
40平米以上なら大幅に軽減もしくはゼロになるからな
904 ：名無し不動さん：2007/06/08(金) 23:45:10 ID:dCkkbFfm
アパートでも建てようかと思ってたら
コンビニの話が迷い込んできて
結局コンビニ建てた
不動産取得税が忘れた頃に来たよ
コンビニの話が迷い込んできて
結局コンビニ建てた
不動産取得税が忘れた頃に来たよ
905 ：名無し不動さん：2007/06/09(土) 09:22:19 ID:iVrqyH7U
あぁ～ コンビニやっちゃった‥
店舗建て貸しは利回りやイメージは良いけど中途半端な立地だとたとえ協力金が出ても撤退した後は悲惨だよ～
コンビニ経営で儲かる人は稀だからね‥。
店舗建て貸しは利回りやイメージは良いけど中途半端な立地だとたとえ協力金が出ても撤退した後は悲惨だよ～
コンビニ経営で儲かる人は稀だからね‥。
コンビニって、下手に儲かるとすぐそばに直営店作って潰してくるアレですか？
907 ：名無し不動さん ：2007/06/09(土) 10:06:41 ID:lVOU57hE
上空から下界を見て太っておいしそうになった果物とか豚を見つけて
すーと舞い降りてきて食らっていく鳶と言うのが不動産取得税だな。
おまけに県とか府だから市や区と違い文句を言っても警察に文句を
言っている様で歯が立たない。くそったれ。
すーと舞い降りてきて食らっていく鳶と言うのが不動産取得税だな。
おまけに県とか府だから市や区と違い文句を言っても警察に文句を
言っている様で歯が立たない。くそったれ。
908 ：名無し不動さん：2007/06/09(土) 10:43:27 ID:iMr0se+C
アパート話しかこない土地とコンビニ話がくる土地では
利用価値は雲泥の差だから心配無用だと思うよ
しかも同じ広さの土地でも、数分の一の借金で数倍の利益が出るし
なにより借金を抱えることによるリスクがほとんど無い
相続税対策にはならんけどな
利用価値は雲泥の差だから心配無用だと思うよ
しかも同じ広さの土地でも、数分の一の借金で数倍の利益が出るし
なにより借金を抱えることによるリスクがほとんど無い
相続税対策にはならんけどな
高齢者を受け入れてるオーナーはいらっしゃいますか？
教えて欲しいのですが、具体的なトラブルとかよろしければ教えていただきたいのですが。
教えて欲しいのですが、具体的なトラブルとかよろしければ教えていただきたいのですが。
910 ：名無し不動さん：2007/06/12(火) 15:42:19 ID:FY8xKe5a
木造でも２５年返済でいいかな？
>>910
１０年後の修繕費用は入れてある？
１０年後の修繕費用は入れてある？
建築費上がったね。
去年RCで５５平米の2LDK建てたんだけど、
今年、同じ戸数で41から45平米の1LDKの見積もりとったら、1戸あたり50万円程度しか違わなかった。
ザクッと5000円の家賃の違いじゃあ家賃の設定苦しいし。
どうすっかな～
去年RCで５５平米の2LDK建てたんだけど、
今年、同じ戸数で41から45平米の1LDKの見積もりとったら、1戸あたり50万円程度しか違わなかった。
ザクッと5000円の家賃の違いじゃあ家賃の設定苦しいし。
どうすっかな～
建築費は水物だからな。
家賃も水物になってほしい。
家賃も水物になってほしい。
解体費は値上がりの一方だね・・・
フル入居が見込めないようなのは２０年をすぎる前に売ってしまうという選択肢もｗ
フル入居が見込めないようなのは２０年をすぎる前に売ってしまうという選択肢もｗ
>>913
なったらなったで困るぞｗ
なったらなったで困るぞｗ
簡単に売買できる立地ならいいよねｗ
917 ：名無し不動さん：2007/06/14(木) 14:46:01 ID:Q/q9Bz/a
東建、レオパ、大東のみが勧誘に来る土地は
はっきりいってアパート以外の利用法は無いし
他のアパートに比べても立地で明らかに不利な場所が多い
アパートに失敗したときに転用できない土地は危険
はっきりいってアパート以外の利用法は無いし
他のアパートに比べても立地で明らかに不利な場所が多い
アパートに失敗したときに転用できない土地は危険
さっきポスとみて空室率調査のマーケティングやってたよ
満タンなら大規模営業が始まる
満タンなら大規模営業が始まる
入居直前の部屋の各部のチェックリストはふつうだけど、
今度から各部の写真を追加しようと思ってる。
部屋全体を一枚の写真に収めるいい方法ないかな。
今度から各部の写真を追加しようと思ってる。
部屋全体を一枚の写真に収めるいい方法ないかな。
>>918
それはどういうことですか？おせーて下さい。
それはどういうことですか？おせーて下さい。
やっと意味がわかた。
学生、庁舎街なんで1DKのアパート作ろうと思っているんですけど
やっぱ工事費の高いRCで作った方が将来の修繕費考えてもお得なのかな？
でも坪70万って高いなぁ…
100坪建てようと思ったら7000万か…そんなねーよ…
やっぱ工事費の高いRCで作った方が将来の修繕費考えてもお得なのかな？
でも坪70万って高いなぁ…
100坪建てようと思ったら7000万か…そんなねーよ…
あのさ、アパート経営なんでしょ？
イニシャルかけないほうが、いいに決まってるでしょ。
S造にしとけ。
で、見た目とプランに効率よくはったりかけて、
1部屋あたりの広さはケチるな。
結局こういう建物が、高い利回り産むんだよ。
で、早い段階で資金回収して、そっから考えればいいじゃん。
イニシャルかけないほうが、いいに決まってるでしょ。
S造にしとけ。
で、見た目とプランに効率よくはったりかけて、
1部屋あたりの広さはケチるな。
結局こういう建物が、高い利回り産むんだよ。
で、早い段階で資金回収して、そっから考えればいいじゃん。
926 ：名無し不動さん：2007/06/19(火) 00:49:38 ID:hZUUvwSe
地方ですが、駅から１０分で生活に便利な一戸だでを
１２００万円で買いました。
築１２年ですがとてもきれいです。建坪７０平米です。
初めて賃貸で貸そうかと思っています。
家賃７万円ぐらいに思ってます。
なにかアドバイスはありますか。
「サラリーマンでも大家さんになれる」藤山勇二
は読みました。
１２００万円で買いました。
築１２年ですがとてもきれいです。建坪７０平米です。
初めて賃貸で貸そうかと思っています。
家賃７万円ぐらいに思ってます。
なにかアドバイスはありますか。
「サラリーマンでも大家さんになれる」藤山勇二
は読みました。
927 ：名無し不動さん：2007/06/19(火) 01:08:15 ID:EeT1Qx+K
>>925
お答えいただいて有り難うございます。
自宅部分＋残りアパートで大家さんをやろうかなと思っています。
現在注ぎ込むことが出来る資金が大体5000万
金策を頑張れば何とかかんとか7500万までは可能かなという懐具合で
50坪の土地で1Kアパートが7万程度で貸せる場所なので
なるべく貸しアパート部分を増やしたい…
でもRCだと予算の都合上部屋多く造れないなぁと悩んでいました。
S造ってRC造と比べて耐久年数的にはどうなのでしょうか…
お答えいただいて有り難うございます。
自宅部分＋残りアパートで大家さんをやろうかなと思っています。
現在注ぎ込むことが出来る資金が大体5000万
金策を頑張れば何とかかんとか7500万までは可能かなという懐具合で
50坪の土地で1Kアパートが7万程度で貸せる場所なので
なるべく貸しアパート部分を増やしたい…
でもRCだと予算の都合上部屋多く造れないなぁと悩んでいました。
S造ってRC造と比べて耐久年数的にはどうなのでしょうか…
躯体の耐久は当然、RCの方が上だよ。
けど、築３０年すぎて、RCだろうが、S造だろうが
集客力が高い物件でいられるかといったら、
正直どっちも同じ。
結局集客力がなくなった時点で、何か戦略を実行しなければならなくなるでしょ。
安くそのまま貸すのか、大規模リフォームかけて利回り上げるのか
立て直すのか、更地にして売るのかetc・・・
だから、返済が完全に終わるまで確実に集客力があるように
はったりが利くいいものを、安く・・・が、基本の考え方だよ。
RC（工法）やメーカーなんかにこだわる必要なんてどこにもないよ。
まあ、木造はイヤだ！ってこだわりはわかるんけどねｗ
あと、何もなくても集客が見込めるエリアでないなら
（大学とかで見込んでて、撤退されたら終わるから）
無理にレバレッジかけなくても（全力借りしなくても）いいと思うよ。
その分儲けは減るけど、安全マージンは残すべきだ・・・と俺は思うから。
けど、築３０年すぎて、RCだろうが、S造だろうが
集客力が高い物件でいられるかといったら、
正直どっちも同じ。
結局集客力がなくなった時点で、何か戦略を実行しなければならなくなるでしょ。
安くそのまま貸すのか、大規模リフォームかけて利回り上げるのか
立て直すのか、更地にして売るのかetc・・・
だから、返済が完全に終わるまで確実に集客力があるように
はったりが利くいいものを、安く・・・が、基本の考え方だよ。
RC（工法）やメーカーなんかにこだわる必要なんてどこにもないよ。
まあ、木造はイヤだ！ってこだわりはわかるんけどねｗ
あと、何もなくても集客が見込めるエリアでないなら
（大学とかで見込んでて、撤退されたら終わるから）
無理にレバレッジかけなくても（全力借りしなくても）いいと思うよ。
その分儲けは減るけど、安全マージンは残すべきだ・・・と俺は思うから。
929 ：名無し不動さん：2007/06/19(火) 23:02:43 ID:R7cbhPTu
そう考えると木造で建てるのが一番良いかもですねー
RCだと解体費も馬鹿にならないみたいですし
木造アパートってなんかぼろそうなイメージ持っちゃうんですけど
よくよく考えると今の住んでる家も木造だって気付いた…
木造でも防音設備しっかりすれば騒音対策は問題ないかな？
騒音問題で揉めるのがアパートやる上で一番心配…
あと木造だと坪60万くらいなのかな？
RCだと解体費も馬鹿にならないみたいですし
木造アパートってなんかぼろそうなイメージ持っちゃうんですけど
よくよく考えると今の住んでる家も木造だって気付いた…
木造でも防音設備しっかりすれば騒音対策は問題ないかな？
騒音問題で揉めるのがアパートやる上で一番心配…
あと木造だと坪60万くらいなのかな？
物件だけは色々と見ている不動産屋の意見も参考になる。
テリトリーによって人気物件の傾向などの意見も聞ける。
テリトリーによって人気物件の傾向などの意見も聞ける。
私は、RC造は否定しないけど、自宅一体でその面積だと、やっぱりS造選ぶかな。
学生は、初めての賃貸がほとんどだから、見栄えや、装備で選んでしまうんだよね。
生活してみて初めて、防音に意識を向ける。それで、親が金持ちの学生は、夏休み位には退去してしまったりするんだよな。
それと、住居併設なら、自宅部分はもちろん１階にするんだよな。新築時は埋まるだろうけど、一階を賃貸にするとキツいぞ。
そのクラスの家賃でも、２階以上の部屋と１万円の価格差をつけても、１階だけに空室ができるのは、ざらだかね。
学生は、初めての賃貸がほとんどだから、見栄えや、装備で選んでしまうんだよね。
生活してみて初めて、防音に意識を向ける。それで、親が金持ちの学生は、夏休み位には退去してしまったりするんだよな。
それと、住居併設なら、自宅部分はもちろん１階にするんだよな。新築時は埋まるだろうけど、一階を賃貸にするとキツいぞ。
そのクラスの家賃でも、２階以上の部屋と１万円の価格差をつけても、１階だけに空室ができるのは、ざらだかね。
庁舎勤務のような人は、広さにも余裕があるようなRCを選ぶんだろうな。
一概には言えないね。
立地は大きいと思うよ。
立地は大きいと思うよ。
934 ：名無し不動さん：2007/06/20(水) 22:54:51 ID:b2OE74Yr
うちは>>924>>927さんと良く似てます。
都内、JR駅から5分に10年前に木造2×4で3階建てを建てました。
建坪が50坪で延べ面積が約150坪です。坪60万でした
1階ワンルーム月7万5千で6部屋、2階もワンルーム月8万で6部屋そして
3階を自宅にしました。
各階はALCコンクリート入れて遮音ボードも入れて3重床構造、
隔壁は遮音シート2枚をそれぞれ石膏ボード4枚で挟みました。
10年間騒音の問題は起きてません。
やはり立地と地元のRC造の相場(月8万5千～9万5千)より安いので
空いても2ヶ月で埋まります。
なんと2階より1階の方が女性の入居率が高く少し神経を使います。
ローンはあと10年です。
都内、JR駅から5分に10年前に木造2×4で3階建てを建てました。
建坪が50坪で延べ面積が約150坪です。坪60万でした
1階ワンルーム月7万5千で6部屋、2階もワンルーム月8万で6部屋そして
3階を自宅にしました。
各階はALCコンクリート入れて遮音ボードも入れて3重床構造、
隔壁は遮音シート2枚をそれぞれ石膏ボード4枚で挟みました。
10年間騒音の問題は起きてません。
やはり立地と地元のRC造の相場(月8万5千～9万5千)より安いので
空いても2ヶ月で埋まります。
なんと2階より1階の方が女性の入居率が高く少し神経を使います。
ローンはあと10年です。
RCの騒音は酷いよ。
床天３０ｃｍ隔壁２０ｃｍの分譲MSに住んでいたことあるけど
これでもRC独特の騒音があるからね。
床天３０ｃｍ隔壁２０ｃｍの分譲MSに住んでいたことあるけど
これでもRC独特の騒音があるからね。
建坪30坪で1K4戸とれるかな？
3戸にして大きめにしておいた方が無難かな？
3戸にして大きめにしておいた方が無難かな？
アパート経営してる人の地域って大抵１・２種低層住居だと思うんだけど、建蔽・容積率とか何パーセントの所ですかい？
今、更地で持ってる所が ６０／２００の所です。
今、更地で持ってる所が ６０／２００の所です。
ALCのCはコンクリートなんだが
940 ：名無し不動さん：2007/06/21(木) 14:58:44 ID:ZZg5jjYP
木造三階だてのアパートが有るのは知ってるけど、構造計算も必要になるからあんまり一般的じゃないよね。
木造三階建てにALCボードって考えたこともなかったんで分からないけど、十分な厚みのボード入れられるんだろうか？
木造三階建てにALCボードって考えたこともなかったんで分からないけど、十分な厚みのボード入れられるんだろうか？
うちは木造２階だけど外壁だけALC使ったけど、
床天、屋根もALC使うべきだった。
床天、屋根もALC使うべきだった。
木造３Ｆ建てはむずかしいぞ。かなり規制がうるさい。
防火上イロイロするので通常は鉄骨かＲＣで作ることになる。
防火上イロイロするので通常は鉄骨かＲＣで作ることになる。
>>942
ごめん。建てる気は無いんだけど、上で木造でALC入れて三階建てたとあったから気になった。
ごめん。建てる気は無いんだけど、上で木造でALC入れて三階建てたとあったから気になった。
3Fのアパート建てるなら
規制ガチガチの木造より軽量S造の方が安く上がるのかな？
防音だけは木造でもS造でもしっかりしときたいんだけど…
規制ガチガチの木造より軽量S造の方が安く上がるのかな？
防音だけは木造でもS造でもしっかりしときたいんだけど…
945 ：名無し不動さん：2007/06/21(木) 18:17:53 ID:dO12B4fx
アパート経営をしている会社員です。目標は早く会社を辞めれるようにアパート経営で
不労所得月１００万円を獲得することです。
ブログ参照してください
http://red.ap.teacup.com/hikuson/
不労所得月１００万円を獲得することです。
ブログ参照してください
http://red.ap.teacup.com/hikuson/
年収のデータが細かすぎだなｗ
いいじゃね、税金安くてｗ
950 ：名無し不動さん：2007/06/22(金) 16:57:18 ID:EHt0PY4i
>>948 たしかに市街化調整区域じゃあなんもできんな。ただの田舎。
951 ：名無し不動さん：2007/06/22(金) 19:53:24 ID:buat+8IH
アパートを建てるのに祖母の土地に
自分が1500万、父が3000万、祖母が1500万だして建てようと思っているのですが
このように複数が出資してアパートを建てた場合どのような問題点があるのでしょうか。
アパートでの収益は全部管理をする自分が受け取る事になっているのですが
それは法的に問題ないのかな？
自分が1500万、父が3000万、祖母が1500万だして建てようと思っているのですが
このように複数が出資してアパートを建てた場合どのような問題点があるのでしょうか。
アパートでの収益は全部管理をする自分が受け取る事になっているのですが
それは法的に問題ないのかな？
952 ：名無し不動さん：2007/06/22(金) 20:00:30 ID:EjixmmVN
祖母が死んだら土地は誰のもんだ？
>>951
登記をどうするかによって贈与税がかかるんじゃない？
登記をどうするかによって贈与税がかかるんじゃない？
954 ：名無し不動さん：2007/06/22(金) 20:17:18 ID:buat+8IH
土地は相続で100%自分の物になります。
登記はどうしたらベストなんでしょうか
まぁ誰にお金がいっても一家で生活してるので
それほど大きな問題は生じないのですが…
登記はどうしたらベストなんでしょうか
まぁ誰にお金がいっても一家で生活してるので
それほど大きな問題は生じないのですが…
955 ：名無し不動さん：2007/06/22(金) 20:22:09 ID:EjixmmVN
つか、父親がいるのにおまえのものになるのか？
相続税対策とか考えた結果？
本来なら出資者に、出資割合に応じた権利があるんじゃないの？
父及び祖母からの贈与にならんの？
相続税対策とか考えた結果？
本来なら出資者に、出資割合に応じた権利があるんじゃないの？
父及び祖母からの贈与にならんの？
956 ：名無し不動さん：2007/06/22(金) 20:25:39 ID:buat+8IH
土地に関しては祖母の養子になることが決定してるので
自分が全部相続する手はずになっています。
自分が全部相続する手はずになっています。
つうか、それって建物の登記を
自分1/4 乳1/2 祖母1/4にしないと、
贈与税かかるでしょ。
土地の相続だけど、あんたが養子に入って
他の法定相続人がいなければ、6000千万までは免税だよ。
他にも資産があると、それ以上は相続税かかるけどね。
自分1/4 乳1/2 祖母1/4にしないと、
贈与税かかるでしょ。
土地の相続だけど、あんたが養子に入って
他の法定相続人がいなければ、6000千万までは免税だよ。
他にも資産があると、それ以上は相続税かかるけどね。
わり。土地の相続って書いたけど、相続って読みなおしてくんね。
土地の話で書き始めたけど、それ以上資産がありそうな気がしてきたからさ。
土地の話で書き始めたけど、それ以上資産がありそうな気がしてきたからさ。
登記を自分1/4 父1/2 祖母1/4にした場合
原則的にアパートで得た収入をその比率通りに分配しなくてはいけないって事なのかな？
なんだかすごいめんどい事になりそうですね…
父が65超えていれば生前贈与で2500万まで自分の方に引っ張って来れて
楽みたいなんだけどなぁ…
原則的にアパートで得た収入をその比率通りに分配しなくてはいけないって事なのかな？
なんだかすごいめんどい事になりそうですね…
父が65超えていれば生前贈与で2500万まで自分の方に引っ張って来れて
楽みたいなんだけどなぁ…
だったら、オヤジと、叔母から、金借りた形にして
（借用書かいて、家賃の上がりから返済すれば、
これは贈与とみなされないから贈与税かからない。
ちゃんと返してないとダメだけどね。）
自分１００％で建物登記すればいいｼﾞｬﾝ。
で、返済しながら、生前贈与で毎年110万づつバックしてもらえば
叔母ちゃん生きてる間にかなり節税できるかと・・・
叔母ちゃん長生きしてくれればしてくれるだけ、節税効果ありだから。
3年以内に相続が発生すると、意味がなくなるから早めにね。
（借用書かいて、家賃の上がりから返済すれば、
これは贈与とみなされないから贈与税かからない。
ちゃんと返してないとダメだけどね。）
自分１００％で建物登記すればいいｼﾞｬﾝ。
で、返済しながら、生前贈与で毎年110万づつバックしてもらえば
叔母ちゃん生きてる間にかなり節税できるかと・・・
叔母ちゃん長生きしてくれればしてくれるだけ、節税効果ありだから。
3年以内に相続が発生すると、意味がなくなるから早めにね。
>>951
果たしてそれが得策かな？
その１５００万を３分割して、５００万でヨット、５００万で
中古フェラーリ、５００万で賃貸用の中古マンション買って、
一気に愛車フェラーリ、趣味はヨット、仕事は賃貸不動産業という
バブリー君が誕生するんじゃねーか？
果たしてそれが得策かな？
その１５００万を３分割して、５００万でヨット、５００万で
中古フェラーリ、５００万で賃貸用の中古マンション買って、
一気に愛車フェラーリ、趣味はヨット、仕事は賃貸不動産業という
バブリー君が誕生するんじゃねーか？
>>960
あー借用書書いてお金借りるのはいいっぽいですね。
ちなみに3年以内に相続発生しちゃうと贈与扱いになっちゃうのかな？
逆に3年以後に借金残ったまま亡くなってしまったらどういうなるんでしょう…
ちょっとスレ違いになってごめんなさい。
あー借用書書いてお金借りるのはいいっぽいですね。
ちなみに3年以内に相続発生しちゃうと贈与扱いになっちゃうのかな？
逆に3年以後に借金残ったまま亡くなってしまったらどういうなるんでしょう…
ちょっとスレ違いになってごめんなさい。
964 ：名無し不動さん：2007/06/22(金) 22:36:39 ID:VYu8/eRl
たった1500万くらいでバブリー君になれるのか？
966 ：名無し不動さん：2007/06/22(金) 22:44:34 ID:VYu8/eRl
>>965
全面ガラス張りのガレージを造るのも維持費のうちだろ。
全面ガラス張りのガレージを造るのも維持費のうちだろ。
>>965
実際にお金持ったことないでしょ？
実際にお金持ったことないでしょ？
実は今日も貴族品買っちゃいました。
なんつーかなﾏｲｸﾛﾐﾆならぬ、ﾏｲｸﾛ貴族品。
プチよりももっと小さいから。
なんつーかなﾏｲｸﾛﾐﾆならぬ、ﾏｲｸﾛ貴族品。
プチよりももっと小さいから。
金ってか、３年前に金のインゴット買っとけば良かった～。
大損こいた～。
大損こいた～。
だからタイマーかけるなっつの。
サーバ台数増やしてくれ。
サーバ台数増やしてくれ。
>>969
１０年ぐらいまえ１グラム３桁だったけどな。
１０年ぐらいまえ１グラム３桁だったけどな。
やっぱり現実の話をしなければ意味無いからね。
金が無くても、全てを実現する方法をとらないと意味が無いよ。
金が無くても、全てを実現する方法をとらないと意味が無いよ。
親子間の借金についてぐぐって見ましたが
これ税務署に難癖着けられたらとんでもないことになりますね…
3000万借りて年200返しで15年ローンとか税務署の人は納得してくれるかなぁ
どっからどうみても贈与目的にしか見えませんよねｗ
あと最初の登記を3人で分けた場合の家賃の流れをご存じの方教えてください。
2人が家賃権利放棄って無理なのかなぁ。
これ税務署に難癖着けられたらとんでもないことになりますね…
3000万借りて年200返しで15年ローンとか税務署の人は納得してくれるかなぁ
どっからどうみても贈与目的にしか見えませんよねｗ
あと最初の登記を3人で分けた場合の家賃の流れをご存じの方教えてください。
2人が家賃権利放棄って無理なのかなぁ。
現実その１・・・安月給
現実その２・・・将来不安定
現実その３・・・家畜
現実その４・・・都会の地価は高い
現実その５・・・田舎の地価は安い
現実その６・・・都会へのアクセス方法は発達している。
現実その２・・・将来不安定
現実その３・・・家畜
現実その４・・・都会の地価は高い
現実その５・・・田舎の地価は安い
現実その６・・・都会へのアクセス方法は発達している。
しかしレオンの表紙がグラハムとＩＷＣって・・・笑
だからタイマー組むなっつの
↑
こいつ、煩いｗ
こいつ、煩いｗ
978 ：名無し不動さん：2007/06/23(土) 03:20:26 ID:0NOfCrJE
売りアパートに良いものはない、良ければ売るわけない
と書いてあった↑けどそうなの？
アパート経営より良い商売があって売るとか、
資金が必要で売るとか
良いものでも売りに出されることはないのかな？
と書いてあった↑けどそうなの？
アパート経営より良い商売があって売るとか、
資金が必要で売るとか
良いものでも売りに出されることはないのかな？
>>978
そりゃ、世の中の日々の中でいくらでもあるでしょう。アパートに限らず、株でいい銘柄が安値で買えるか
とかすごい美人の嫁をもらえるかどうかとか割りのいい仕事が自分に巡ってくるかとか。
株に例えるなら、株が売られるような地合いの時には、どんなにいい銘柄だって売られる。
たとえ将来株が上がると分かっていても売るやつは出る。
それをじっと見てて底値と思えるとき買える判断ができるのかと、その時に買える資金を
用意できるかどうかの問題でしょう。
アパート業界にしても、必ずいいアパートがたくさん売られる時期は巡ってくるはず。
今の不動産はバブルっぽくなっているわけで、これから日本の金利が上昇を始めてくるので
そうなれば金利でアップアップになる見通しの甘いアパート経営者がたくさん出てくるから
いいアパートとて売りに出されるし、悪いアパートならそれこそ捨て値で売られるでしょう。
そこで買えるかどうかです。もちろんその時には金利が高いから借金して買うのはリスクがあります。
故にキャッシュをたくさん用意できる投資家の方が有利です。
とはいうものの、本当の金持ちなら好景気不景気なんて気にしないでアパート買えるんだろうなあ。
そりゃ、世の中の日々の中でいくらでもあるでしょう。アパートに限らず、株でいい銘柄が安値で買えるか
とかすごい美人の嫁をもらえるかどうかとか割りのいい仕事が自分に巡ってくるかとか。
株に例えるなら、株が売られるような地合いの時には、どんなにいい銘柄だって売られる。
たとえ将来株が上がると分かっていても売るやつは出る。
それをじっと見てて底値と思えるとき買える判断ができるのかと、その時に買える資金を
用意できるかどうかの問題でしょう。
アパート業界にしても、必ずいいアパートがたくさん売られる時期は巡ってくるはず。
今の不動産はバブルっぽくなっているわけで、これから日本の金利が上昇を始めてくるので
そうなれば金利でアップアップになる見通しの甘いアパート経営者がたくさん出てくるから
いいアパートとて売りに出されるし、悪いアパートならそれこそ捨て値で売られるでしょう。
そこで買えるかどうかです。もちろんその時には金利が高いから借金して買うのはリスクがあります。
故にキャッシュをたくさん用意できる投資家の方が有利です。
とはいうものの、本当の金持ちなら好景気不景気なんて気にしないでアパート買えるんだろうなあ。
↑ おまえ、それが4年前までだって気が付かなかったのか？
キャッシュがあってもレバ効かせるために借金するんだよ。
そうもしないで今の時期、現金でアパート経営って・・・
投資の話じゃないの？
本当の金持ちなら、自分でアパートなんかやらないよｗ
それこそファンドだろ。
キャッシュがあってもレバ効かせるために借金するんだよ。
そうもしないで今の時期、現金でアパート経営って・・・
投資の話じゃないの？
本当の金持ちなら、自分でアパートなんかやらないよｗ
それこそファンドだろ。
金持ちの定義がバラバラだぞ。
きちんと定義づけしろよ。
年収１００万以下の人→ﾎｰﾑﾚｽ
年収１００～４００万の人→貧乏人
年収４００～８００万の人→貧乏人
年収８００～１５００万の人→わりとゆとりがある貧乏人
年収１５００～３０００万の人→小金持ち
年収３０００～５０００万の人→中金持ち
年収５０００万～１億の人→金持ち
年収２～３億の人→大金持ち
年収３～１０億の人→超金持ち
きちんと定義づけしろよ。
年収１００万以下の人→ﾎｰﾑﾚｽ
年収１００～４００万の人→貧乏人
年収４００～８００万の人→貧乏人
年収８００～１５００万の人→わりとゆとりがある貧乏人
年収１５００～３０００万の人→小金持ち
年収３０００～５０００万の人→中金持ち
年収５０００万～１億の人→金持ち
年収２～３億の人→大金持ち
年収３～１０億の人→超金持ち
おまえがまず学べ
年収と金持ち加減は何も関係がない
資産がいくらあるのかだけだ
年収と金持ち加減は何も関係がない
資産がいくらあるのかだけだ
船を基準にすればこうなる。
年収１００万以下の人→ﾎｰﾑﾚｽ→→海に遊びにいった子供の頃が懐かしいです。
年収１００～４００万の人→貧乏人→カヌーやゴムボート買って遊んでます。
年収４００～８００万の人→貧乏人→ジェットスキーやってますが楽しいですね。
年収８００～１５００万の人→わりとゆとりがある貧乏人→船は高いので無理ですが、中古ボートが買えました。
年収１５００～３０００万の人→小金持ち→500万以下の小型モーターボート買いました
年収３０００～５０００万の人→中金持ち→1000万以下の中型モーターボート買いました
年収５０００万～１億の人→金持ち→2000～3000万の小型クルーザー買いました
年収２～３億の人→大金持ち→5000～6000万の大型クルーザー買いました
年収３～１０億の人→超金持ち→2～3億円のモーターヨット買いました
年収１００万以下の人→ﾎｰﾑﾚｽ→→海に遊びにいった子供の頃が懐かしいです。
年収１００～４００万の人→貧乏人→カヌーやゴムボート買って遊んでます。
年収４００～８００万の人→貧乏人→ジェットスキーやってますが楽しいですね。
年収８００～１５００万の人→わりとゆとりがある貧乏人→船は高いので無理ですが、中古ボートが買えました。
年収１５００～３０００万の人→小金持ち→500万以下の小型モーターボート買いました
年収３０００～５０００万の人→中金持ち→1000万以下の中型モーターボート買いました
年収５０００万～１億の人→金持ち→2000～3000万の小型クルーザー買いました
年収２～３億の人→大金持ち→5000～6000万の大型クルーザー買いました
年収３～１０億の人→超金持ち→2～3億円のモーターヨット買いました
まあ、貧乏人が金持ち定義しようとしても、
何か目印になる枠の中に入れないと、定義できないという
悲しい現実だろ。
何か目印になる枠の中に入れないと、定義できないという
悲しい現実だろ。
>>982
年収に３を掛けたまえ。それがだいたいの総資産だよ。
年収１００万以下の人→総資産３００万以下
年収１００～４００万の人→総資産３００万～１２００万
年収４００～８００万の人→総資産１２００万～２５００万
年収８００～１５００万の人→総資産２５００万～５０００万
年収１５００～３０００万の人→総資産５０００万～１億
年収３０００～５０００万の人→総資産１億～２億
年収５０００万～１億の人→総資産１億から３億
年収２～３億の人→総資産６～１０億
年収３～１０億の人→総資産１０～３０億
年収に３を掛けたまえ。それがだいたいの総資産だよ。
年収１００万以下の人→総資産３００万以下
年収１００～４００万の人→総資産３００万～１２００万
年収４００～８００万の人→総資産１２００万～２５００万
年収８００～１５００万の人→総資産２５００万～５０００万
年収１５００～３０００万の人→総資産５０００万～１億
年収３０００～５０００万の人→総資産１億～２億
年収５０００万～１億の人→総資産１億から３億
年収２～３億の人→総資産６～１０億
年収３～１０億の人→総資産１０～３０億
だいたいこのクラスの人が我々リーマンの年収ぐらいのお小遣いを
年間に使う人達だな。毎月のお小遣いが我々の月給ぐらいってこと。
>>年収３０００～５０００万の人→総資産１億～２億
年間に使う人達だな。毎月のお小遣いが我々の月給ぐらいってこと。
>>年収３０００～５０００万の人→総資産１億～２億
年収８００万の４０歳が４０００万の物件に住んでいるが、
ローンが２０００万残っており、預貯金が５００万あるとすれば、
４０００＋５００－２０００＝２５００万だから
だいたい合ってるのが分るだろ。
ローンが２０００万残っており、預貯金が５００万あるとすれば、
４０００＋５００－２０００＝２５００万だから
だいたい合ってるのが分るだろ。
988 ：名無し不動さん：2007/06/23(土) 11:59:08 ID:8pUVrFm+
>>981
年収300万、総資産2億円の俺は貧乏人ですか？
年収300万、総資産2億円の俺は貧乏人ですか？
都内に親の家があって、キャピタルゲイン・・・
不動産相場が上った結果、資産を得た人のモデルケースだよね。
年収３００万の実力程度じゃあおそらく、
そのまま相続は不可能だから、かなり持っていかれることになる。
宝くじにあたった貧乏人と同じということかな？
不動産相場が上った結果、資産を得た人のモデルケースだよね。
年収３００万の実力程度じゃあおそらく、
そのまま相続は不可能だから、かなり持っていかれることになる。
宝くじにあたった貧乏人と同じということかな？
例えば賃貸マンション経営で年収５０００～６０００万
得ようと思えば、物件は８億円ぐらいのが必要になるわけだ。
１部屋あたり年間１５０～２００万(家賃１２～１５万）
近くの収入×世帯数３０ってわけよ。
得ようと思えば、物件は８億円ぐらいのが必要になるわけだ。
１部屋あたり年間１５０～２００万(家賃１２～１５万）
近くの収入×世帯数３０ってわけよ。
年収３０００万ぐらいの人達はだいたい税金で１０００万ぐらい
持って行かれるわけだな。
もちろんエンゲル係数はものすごく下がるので、余裕資金が
かなりあるわけだ。
持って行かれるわけだな。
もちろんエンゲル係数はものすごく下がるので、余裕資金が
かなりあるわけだ。
賃貸不動産物件に例えればこうなる
年収１００万以下の人→賃貸物件２５０～１３００万・・１Ｒマン、ボロマン１世帯程度
年収１００～４００万の人→賃貸物件１３００～６０００万・・ボロアパート１棟、中古マン数世帯
年収４００～８００万の人→賃貸物件６０００万～１億・・普通アパート、中古マン１棟
年収８００～１５００万の人→賃貸物件１億～２億 ・・高級アパート、中古マン１棟
年収１５００～３０００万の人→賃貸物件２億～４億 ・・中級賃貸１棟
年収３０００～５０００万の人→賃貸物件４億～８億・・・高級賃貸１棟
年収５０００万～１億の人→賃貸物件８億から１４億・・・高級賃貸１棟
年収２～３億の人→賃貸物件２０億～４０億・・・高級賃貸４～５棟
年収３～１０億の人→賃貸物件４０億～１４０億・・・高級賃貸１０棟以上、３００世帯のオーナー
年収１００万以下の人→賃貸物件２５０～１３００万・・１Ｒマン、ボロマン１世帯程度
年収１００～４００万の人→賃貸物件１３００～６０００万・・ボロアパート１棟、中古マン数世帯
年収４００～８００万の人→賃貸物件６０００万～１億・・普通アパート、中古マン１棟
年収８００～１５００万の人→賃貸物件１億～２億 ・・高級アパート、中古マン１棟
年収１５００～３０００万の人→賃貸物件２億～４億 ・・中級賃貸１棟
年収３０００～５０００万の人→賃貸物件４億～８億・・・高級賃貸１棟
年収５０００万～１億の人→賃貸物件８億から１４億・・・高級賃貸１棟
年収２～３億の人→賃貸物件２０億～４０億・・・高級賃貸４～５棟
年収３～１０億の人→賃貸物件４０億～１４０億・・・高級賃貸１０棟以上、３００世帯のオーナー
年収５００万と言っても、黒字減らしの為に毎年３０００万程度の土地や物件、マンションを買って賃貸に回す人も居る訳。
だから、純サラリーマンと確定申告組みと分けなきゃならん。
確定申告組でも、上記の如く黒字減らしで物件を買って年収５００万の人も居れば、８００万収入あるが何も税金対策して無い人までいろいろ。
だから、純サラリーマンと確定申告組みと分けなきゃならん。
確定申告組でも、上記の如く黒字減らしで物件を買って年収５００万の人も居れば、８００万収入あるが何も税金対策して無い人までいろいろ。
>>992
これを見りゃ分るだろ？
年収の大小にかかわらず、全員が大家さんを名乗れるんだよ。
宝石、地金、預貯金、有価証券、不動産などは全て大小＝規模
で判断されるわけだが、ぶっちゃけた話、持てないかどうかで
言えば、誰でも持てるってわけ。
これを見りゃ分るだろ？
年収の大小にかかわらず、全員が大家さんを名乗れるんだよ。
宝石、地金、預貯金、有価証券、不動産などは全て大小＝規模
で判断されるわけだが、ぶっちゃけた話、持てないかどうかで
言えば、誰でも持てるってわけ。
996 ：名無し不動さん：2007/06/23(土) 14:14:48 ID:PJARFZVd
ここにいる人はみんな銀行からお金借りてアパート経営してるの？
銀行の金利はいくらですか
銀行の金利はいくらですか
>>996
２％
２％
998 ：名無し不動さん：
＞＞９９７
そんなに安いんだ
だれか新すれたてて
そんなに安いんだ
だれか新すれたてて