【金融】地に落ちたリート　投資家保護へ指標作り急務 [08/10/11]

>>201
だよな。わけ分からんよなぁ(´･ω･｀)

これから棄損増資のラッシュがくる。

倒産回避のための資本増強うれしいな。

>>201
逆で証券化前提にして現物建てた。
つまり現物が空っぽと言うこと。
エンドユーザーゼロ前提で建設してたんだろ。
もともとコストだけで価値なんかねーんだよ。
これ可能にしたのが低金利。

これこそ日本型サブプライムローン。
もともと物件のニーズなんかないんだから価値なんかない。
つまり価値がゼロのものに価格つけてたんだろ。投機でな。
需要は後からついてくると考えてた。

だからやたらと空室の多い物件ばかりになった。でもまた建てる。
建設や生産と言うよりは、紙幣の印刷に近いだろ。
印刷する代わりに物件建設してんだよ。
元々価値がない物件なんだから紙屑になる。
>>209
そうそう。現物の形した先物。だから思惑だけで膨らむわけだ。
しかし現物自体のニーズはないから資金繰りが無理ならしぼむ。
サププライムローンと似ていて現物は先物の単なる担保。
物件自体はどうでもよくて、証券流す為に信用させる単なる担保。
つまり物件はオマケ。証券が本来の商品。
物件自体の価値は軽視して公信性もたせる為の手段だな。

つまり、不動産販売する為の仕組みではなくて投資家集める為の仕組み。
当然エンドユーザーの需要は軽視される。
想定した価格と実際のニーズが乖離した理由だろ。

米国のサププライムローンは空っぽや業者系列間の投機の代わりに
英語もろくにしゃべれねーヒスパニックや破産者、前科者等々利用して
住まわせた。幽霊か泥棒かの違いだな。泥棒は一応は人間なんで世界が
騙された。マクロでは米国は移民人口増えてたしね。日本は減少。

利益全部を投資主に吐き出すので、借入金返済減資は、物件売却か増資しか
方法は無いです。

唯一の返済原資は利益留保分である利益の１０％と減価償却
分で留保できたはずの家賃収入。20年均等償却として、1000億の建物が資産計上
されていた場合年間50億分が借り入れ返済に当てることが可能になります。

半年前にリートの割安さに魅せられた。
仕組みや問題点もよく調べたし、個別の決算書類も詳しく読んだ。
それでもやはり割安だと思って買い時を窺った。
下がる度にここで買えば大儲けは間違いないと思った。


…そして未だに一株も買わずに買い時を探っている俺がいるｗ

このナスダックの下げ見たらリーマン、リートへの不満爆発だよ

リート、どうしてくれるだ！笑顔で会見どころじゃねぇぞ！

架空の証券を売りつけられた気分。何が外資だよ！安全だよ！安心だよ！ふざけるな

ニートに何を期待してるんだ

外資は敵


昔も今も変わらなかった

賃貸ビル業を始めたいけどお金がない。
投資家からお金集めて始めよう。管理費で儲かれば良い。

が、

わー沢山お金が集まった、売れずに困ってる不良債権を買おう。
あっ投資家さんが怒りそうだから、新たにビルも建てよう。
増資公募しよう、レレ資金ショートしちゃうよ銀行金かして
わーい銀行が沢山お金貸してくれた、増資のお金は使っちゃっても
良いよね、銀行借り入れでビル建てよう。贅沢贅沢るるるん。
あれあれ？賃貸収入が思ったよりも伸びないぞぉ、銀行さんもうちょっと
お金かして、嫌？だったらしょうがない増資、銀行さんお金出来たよ
もうちょっと貸して、え？金かえせって？しょうがないなー。ハイ。
あれれお金無くなっちゃった。じゃあもう一回増資。

あれれ誰も投資してくれない。はたーん。

って事？

違う


色々だ

自己責任乙

REIT ＞＞＞＞＞　大手不動産屋株　＞＞＞＞＞＞　何もしない

他人の不幸で飯がうまい
今日もメシウマ！
　　＋　　　　　　　 ＿＿＿_ 　　　＋
　　　　　＋　　　／⌒　　⌒＼ +
　　ｷﾀ━━━／／･＼ .／･＼＼━━━!!!!
　　　+　　　／::::::⌒（__人__）⌒:::::＼ 　+
　　　　　　 |　 ┬　　 ﾄｪｪｪｲ 　　　　|　
　　　　＋　 ＼│　　　`ー'´ 　 　 ／ 　　　＋
　　　　＿|＼∧∧∧ＭＭＭＭ∧∧∧／|＿
　　　　＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜
　 　　 /　　─　/　　/＿　──┐ヽ|　 |ヽ　 ム ヒ　|　|
　　 Χ　　 ─　/　/￣　/　　　／ 　|￣|￣　月 ヒ　|　|
　／　ヽ　 ＿_ノ　　　_ノ 　　＼　　/ | ノ ＼ ﾉ Ｌ_い o o　だから

>>226
そーだねー
リートえらいねー
ちゃんとほめてあげよーねー

投資家から集めた資金で不動産を買っていると思ったら
借金していたのか？

マンソンどころかオフィス街まで空室率じわじわ上がってるもんな
うちは渋谷区だけど惨い新築ビル結構見るよ

以前は多用されていた取得物件売却・転売で利益獲得する方法も
今は不動産価格暴落してるから取得物件手放すと火達磨になるしね

年利10％は大きいなあ

たりー

リート、リプラス、リーマン元社員さん、今日のNY下落に、ひとことある？W

ギャンブルで負けた人間に救済などもってのほか
マネーゲーム規制が先だろう
株を買ったら半年以内の売却は多額の手数料取るとか
投資家の短期資金によって企業がおかしくなってるのが現状

>>234
まぁそのギャンブルを、竹中を始めとして、政府が国民に推奨してたんだがな。

元々、貯蓄好きで堅実な国民性なのにねぇ。

>>233

こいつらが営業しだした時点で末期だと気付く。
その位接客が怠慢だった。

アーバンシティやレジデンスの計画中物件、とまりそうだな。まじ信用ないこと、してくれたよ。そのくせ、マンションのチラシだけ入れてきやがる。破綻したマンションの物件に6000万も使えるかよ！ローン組んで地獄みさせる気かよ

■問題の本質は、「自己資本・運転資金の不足」にある。
　それを引き起こしているのは、金融庁、日銀、椿事件をしているマスコミ、でっち上げ経済事件を起こす検察、社会に悪影響を与える判例を出しまくる司法。
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/money/1223783483/38-41
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/money/1223783483/72-76
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/money/1223783483/98-99
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/eco/1150605361/418-421
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/eco/1150605361/427-430

★日本を締め上げる《金融庁不況》
■だれかの指示がなければ、こんなムチャクチャなことにはならないはずだ。金融庁、これが黒幕である――。
　金融庁が生き残るために、「消費者保護」という錦の御旗の下で、検査体制を必要以上に厳格にし、そのツケが企業に回り、全国規模の巨大倒産を引き起こしている。金融庁の大罪は明白。
■《地獄への道は、善意で敷き詰められている》
　見せかけの安定に酔いしれ、良かれと思った制度・規制で、大多数の人の不幸を招くことになる。過激で見栄えのよいもの、絵になる話は、本質を表さない。失ってはじめてわかるのだろう。

★日本の不景気の根本的な原因は、サブプライム問題ではない
　内需があまりにも弱いから。『内需がこれほど弱い原因は、日銀の金融政策の失敗にある。』
　06年、日銀はデフレにもかかわらず、金融引き締めを行った。量的緩和解除を皮切りに、政策金利を0.25％、0.5％と引き上げた。
　それを機に、景気の先行きを示す「先行指数」がどんどん下がった。見事なほどの日銀政策の失敗例。
　「GDPデフレの時に金融引き締めを行う」のは、大学生でも解る典型的な失策。『この誤りを正さなければ、景気は良くならない。』
　引き締めの指揮を執ったのは、現・日銀総裁の白川方明と、当時の経済財政担当相の与謝野馨。だから、自分達のしたことが失敗だったとは言えない。

>>234
市場の流動性が失われ、株価大暴落だな。
証券会社もつぶれまくり。

半年間売れない株なんか価値が低すぎる。
企業は資金調達に窮するようになる。
特にリートは大困りだ。

市場閉鎖で３日間、取引ができなかっただけでアイスランドの株価は７５％オフ。
>>234のようなバカはだまってろ。

>>238
ゼファーが急成長したのはその2006年だから金利政策は
関係ないよ。
むしろ低金利に甘えた物件の供給過剰が原因。
実際売れない物件乱立しまくりだろ。

自転車操業が頓挫したからと言って貸し手恨むのはおかしいよ。
先ずは自省すべきだよ。

　新市場と言うのは大抵ルールも規制も不十分なもの。
で、もって、会計や不動産業にかかわる人間はそれをじゅうじゅう承知していた。

　目論見書？見たいなものを何度か見たけど正直、まさにノールールだなと思った。
見栄えのよい商品作って売り逃げって感じ。

　しかし、不動産業の内情を知っている人なら、この経費は低すぎるとか家賃が高
すぎるとかすぐ見抜ける。それどころかもう2年ぐらい前から一部の研修会などで
偉い不動産鑑定士さんが警告を出していた。

　とっくの昔にちゃんとした会計基準や監査をなどの指標作りが必要と指摘されて
いたのにね。まあ、リートにかかわらず金融新商品はノールールだから深入りしちゃ
駄目だよ。（ロコロンドンとか）FXだって最初のうちは規制不足で多くの人が痛い思
いをしているじゃん。（ノミ行為OKだったし今でもいろいろあるみたいだし）
　しかもテレビや雑誌は大切なスポンサーの商品に何も文句言わなしね。

>>137
と言うより皮肉なもんで、ゆとりローン自体バブル崩壊後の不良債権処理の一環として出てきた物でしょ
あと周辺業界の救済的な側面もあったみたいだし、結構前から問題にはなってるよね。
>>140
2年くらい前だったか、ある地方銀行の人に聞いたんだけどREITEに変な物件が入ってるのが増えてきてるから
相当吟味しないと危ないって言ってたよ、その銀行が購入見送った物を他の銀行が購入してて「あそこはババ掴んじゃったな」って
言ってたの良く覚えてる。

倒産隔離・リスク分散・流動性確保みたいな理念はごもっともですけど、犬のクソをコーティングしてケーキと称して売りつける手段に使われてる感が否めない

ギャンブルにリスクはつき物。
保護なんて生ぬるい。

ミドルリスク・ミドリルリターンｗ

アメリカ産…リート…金融商品って…泡だったんだ…

　典型的な最終リスクをお前らに負担させるための商品。

シティレジ破綻の時点で、リートから株総下落くるとおもった。正解だったよ

元々土地転がしみたいなもんだろ

うちの近所、ビル工事止まったまんま…たしか外資系のリートだったよ

投資家も、これ以上下がる、自らの運転資金も必要らしく解約多いらしいねリート

俺がREITと抵当証券の区別がつかないうちに、破綻しやがったｗｗｗ

このへんから、もうハジけるのは、わかってたよ。リート、リプラスあたりの崩壊でね

自己責任どこいった？

知らん
潰れるのなら知る必要もないか。。

日本郵政（郵便局）の投資信託ヒデー
６２％減、最高値から８０％くらい下がってる
ttp://pub01.linkbox.jiji.com/jBox?User=jpost

リートで、みんな大損だよ

>>215
でFAだな。

一体次はどんな巧妙な手法で紙くずに価値があるかのように見せてくるのか。

速報！リプラスの子会社倒産。50億が…泡

> 金融庁は9日、投資家保護のため
まぁ気が気でない政治家はたくさんいるだろうし。

保有物件を見れば必ずしもＲＥＩＴがクソとは言えないと思うがな。
確かにレジ系は壊滅的だが、レジ系の壊滅状態をもって
オフィス系やロジ系までもがダメだと判断するのは早計のような気がする。
運営主体がしっかりしたＮＢＦ（三井系）とかＪＲＥ（三菱系）なら保有物件を
見るにあまり問題はない気がする。ＪＲＥを例にとると54棟保有で取得価格
ベースで5429億の物件を保有しているが、入居率は直近で95%程度。
賃料の遅延が発生しない限りは、100%近い賃料が入ってくる。
保有物件のポートは都心3区で17物件、都心5区で25物件あって取得価格
ベースでは都心3区の17物件でで52%を占めている。安定的にオフィス需要
のある地域に物件が集中してる上に、都心3区ぐらいになるとオフィスの成約
賃料は坪単価3.5万は割らないだろうから、収益性も高いと言えるだろう。
さらに、保有物件の含み益（鑑定価格から簿価をマイナスした損益）は1000億円
を超えてるし、資産価値の棄損に対して十分なリスクバッファがあると言える。
裏付けの資産が土地と建物で、かつＲＥＩＴは物件の概要を開示しなくちゃなんないし、
お上が1物5価も価格つけてくれるから価格の妥当性もある程度はわかるだろう。
住宅ローンの貸付債権を証券化するような債務者の質もろくにわからない
ブラインドな証券化商品なんかより、はるかに透明性が高いように思うがな。
まぁ災害リスクの懸念はあるが、それは株に投資しても同じだろうし。
上場しているが故にどうしても時価評価されてしまってキャピタルロスを投資家が
負わねばならないのがつらいところだとは思うけど。

ここまで書いたが俺は当然のようにＲＥＩTには投資してない。

　　　　　　　　　　　　　○　○○　○○　○○
　　　　　　　　　　○　　　　　　　　　　　　　　　　○
　　　　　　　　○　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ○
　　　　　　○　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
　　　　○ 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
　　　○　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
　　○　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
　　　　　　　　○○○　　　　　　　　　　　○○○　　　　　　　 ○
　○　　　　○　　●　　○　　　　　　　○　　●　　○　　　　　 ○
　○　　　○　　　　　　　 ○　　 　　○　　　　　　　 　○　　　　 ○
　○　　○　　　　　　　　　○　　　○　　　　　　　　　　○　　　　○
　○　　○　　○○○○　　○　　○　　○○○○　　 ○　　　○
　　○　　○○　　　　　○○　　　○○　　　　　　○○　　　　○
　　○　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
　○　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
　○　○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○　　 ○
○　　○　　　○　　　○　　　　　　　　○　　　○　　　　○　　○
○　　○　　　○　　　○　　　　　　　　○　　　○　　　　○　 　○
○　　○　　　○○○○　　　　　　　　○○○○　　　　○　　○
　　　　○　　　　　　　　　○○　○○　　　　　　　　　○ 　　　○
　○　　　○　　　　　　　○　　○　　○　　　　　　　　○　　　○
　　　　　　○　　　　　　　○　　　　○　　　　　　　　○ 　　　○
　　　○　　　　○　　　　　　○　○　　　　　　　　○　　　　○
　　　　○　　　　　　○○○○○○○○○○○　　　　○
　　　　　　○　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
　　　　　　　　○　○　○○○○○○○　　○