【金融】地に落ちたリート　投資家保護へ指標作り急務 [08/10/11]

　上場リートで初めてとなったニューシティ・レジデンス投資法人の破綻（はたん）は、業界に大きな
衝撃を与えた。リートはもともと「信頼性が高い」「ミドルリスク・ミドルリターン」などと人気を
集めてきた投資商品だが、今回の破綻で信用は地に落ち、10日のリート価格は暴落した。

　■“紙くず同然”

　上場リートの値動きを示す東証REIT指数は前日比100.04ポイントマイナスの734.10となり、
算出開始以来の最安値をつけた。専門家は、破綻はほかの投資法人にも広がる可能性があると指摘。
破綻すればリートは上場廃止となり“紙くず同然”になる。投資家は莫大（ばくだい）な損失を
こうむるため、保護のあり方も問われている。

　「銀行からの借り入れなどによる資金調達が滞った。その結果、物件購入も思ったようにいかず、
巨額の違約金が発生した」。9日に東証で会見した新井潤代表は苦渋の表情で、破綻にいたった引き金が、
今年に入ってからの融資厳格化にあったと説明した。

　金融機関による融資厳格化の原因を「リート価格の下落にある」と指摘するのは、REITアナリストの
山崎成人氏。価格下落でニューシティは投資口拡大による増資が不可能になり、「金融機関は『増資できない
ところには返済など不可能だ』と判断するようになった」（山崎氏）という。

　リート価格低下の背景には、米国のサブプライムローン問題などで業績が悪化した海外ファンドが、
損失を埋めるためリート売りを進めた要因があげられる。金融危機が広がる中、今後もその傾向は続く
可能性があり、「ニューシティのように増資ができず、融資が受けられないため破綻に至る投資法人が
続出する可能性がある」と山崎氏は予測する。

（中略）
　金融庁は9日、投資家保護のため、ニューシティに対し、（1）財産保全をはかり、不当な財産費消
行為をおこなわない（2）投資家への適切な説明をおこなう−などの業務改善命令を出した。

　しかし、一度生じた巨額の損失は返ってこない。今後は、投資家が投資にあたってリートの安全性を
はかれる確実な指標作りなど、一定の透明性あるルールの整備が求められそうだ。

ソース：FujiSankei Business i.／Bloomberg GLOBAL FINANCE　2008/10/11
http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200810110025a.nwc
東証REIT指数の推移
http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200810110025a2.jpg

関連スレッド：
【不動産】上場REIT、初の破綻：ニューシティ、負債1123億円 [08/10/09]
http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1223560138/

※依頼ありました
http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1223566635/75

な２？ニート？

3

ニートは最初から地に落ちてるよね　('A`)　俺駄目杉

投信のリート買って瀕死

最初からわかってたことじゃん。
こんなの買ってた奴は馬鹿WWW

>>6
後だしの批判ほどカッコ悪いものはないｗ

保護と補填は別次元の問題だろ。

>>6
後出しってWWW

もうREITはだめだろ
他の株がおいしすぎて、しばらくは誰も買わない

トヨタでさえ配当利回り4.5%、武富士なんて21%だ

まあ>>6はbiz＋には相応しくない莫迦だからｽﾙｰつうことで

早く売っててよかったぜ

地に落ちたエリートにスレタイが見えた俺はエリートだわｗ

早く新興不動産潰れてくれ

ダヴィンチにプロパスト早く逝け

投資家じゃなくて投機家の間違いだろ
所詮やってたのはギャンブルで保護なんぞ必要ない

リートって、金出し合って建物作って、その家賃を配当にしようって
ファンドのことじゃなかったの？
なんで、銀行の融資がなくなったらリートが破綻するの？　わからん。

ネズミ講がつぶれたってだけのこと。詐欺師ほど、口が上手くてだますの上手いしな。
「信頼性がある」は詐欺師の常套句

さて日本にもいよいよ金融危機の直撃が来るかな

リートって書くとニートみたいだ。
REITって書けよ。

初期の比較的まともそうなREITでさえあやしいと思っている
後からできたREITはもう、詐欺の匂いが充満している

残ったのは過剰なワンルームマンション

基本的に不可能じゃないの、対策は社員の密告しかない。

貧乏は全財産取られるだけ、大金持ち(仮)は保護されるとは違うのか。

森永が絶賛していた段階で駄目だと思った。

貧乏人は質素に暮らしてるのに
派手に不況風を呼ぶのは金持ってた
成金の人達だよね。
金に権力が動かされる世の中にも問題ありそう。

森永の予想だと今は日経平均2万円のはずなんだが…

森永と東国原は庶民の味方面しているだけ。最も信用しては
いけない人物。

金融工学と称して
何でもかんでも証券化するのは間違いだってこった。

プロパストはらめぇｌｌｌｌｌｌっぇええ

貧乏人達がしょぼく生きてるだけでは
経済は回らんのだよ。

森永は先月に日本株は絶好の買い時だと断言していた。ｗ

経済評論家なんて信用できないってことだね。
予想を外しても責任取らなくていいんだから。

かなり前から、告発の書き込みたびたび見られたよ。

外資系のところが、不動産の証券化に関して、かなりあこぎな商売をしていると。
かなり割増した価格で売りつけていたらしいとの書き込みだったよ。
どうしようもない物件をいろいろ入れて証券化していたと。

土地の証券化が間違い。

マネーゲームをしてる連中を保護する理由が分からない。

そろそろ投資に失敗した人を保護って甘ったれた話やめないか

どこがミドルリスクなんだ？
リスクは株と同じだろ？

リートの値段って1割2割ぐらいまで普通になってるんだな

リートを金持ちの物と思ってる奴が多すぎ

これからの金融はREIT！って
数年前の同窓会で金融系に就職した女の子が力説してたのが懐かしいな

>>1
投資家は莫大（ばくだい）な損失をこうむるため、保護のあり方も問われている。

ざけんじゃねーよ
何で欲の塊を保護する必要があるんだよ
デカい顔したけりゃ、どんなことがあってもお上に絶対にすがるな

大体「マーケットの声」とか言ってるマスコミに出てくる「エコノミスト」とかは、ほんとに役立たずの人間の屑だな

貯蓄から投資へ！
とか煽っていた日経新聞は知らんぷり(笑)

>>REITアナリスト

こんな商売もあるんだな

>>41
竹中も。

リートの売りが始まったな。あの笑って会見がリート業界に、どう影響するか？元々、外資運用だろ？返金ないだろ？

貸し渋りかｗ

>>43
竹中先生の本が本屋で山積みになってました(笑)
赤字を負担するのは本屋？
それとも出版社？

リートの時価評価してた不動産鑑定士も職にあぶれるんですか？

自己責任（笑）

そもそも貯蓄から投資へ！の流れのターゲット自体が定年後の
退職金貰った世代だろ、一番リスクとる必要が無い連中に
不動産とか株やらせるとか冷静に考えれば酷すぎるな。
20代30代ならまだまだ長い目で見れば大丈夫なんだろうけど

りそな銀行を国有化し
税金を注入した市場原理主義の竹中先生は
常に金融の最先端で活躍中(笑)

紙くずを買う奴が悪いｗ

>>49
近年の投資への唆しは
全国民バクチ打ちになれと言っていた様なもんだったなあ

震えるぞハート！　燃え尽きるほどリート！

大半の金融はバクチであり虚業
金をころがしてるだけ
種銭あるだけで、楽して稼げると思ってるやつらは逝くがいい

「社長、不動産の証券化をご存知ですか？」

「詳しく話を・・・聞こうじゃないか」
　　　　　　　↑
　　　　この間が良かったよな

三井のCMに頭やられたヤツは多いはず

これからはロートだ。

ゆとりしか買わないだろこんなもんｗ

新興株なみにボラが高いのに、リートがミドルリスクなんてうそだ。
だいたい、資本に対しレバレッジかけてるのに。

もともと下がってたのに、追い討ちだからな・・・。

今日の新聞広告には不動産会社からの広告が４社もあったな。
田舎なのに。

６LDKの中古物件が９８０万円だとさ。
先々週には１２８０万円だったはずなんだが・・・

９８０万円のは６８０万円になっていた。

不動産は死んだな。

日本のリートは需要があって始めたモノではなく、オフバランスするために
慌てて作った。

金融詐偽にご注意！とホームページ欄外に書いてあったが、それに近いんじゃないの？思わず、フイタ

出資金で買った不動産を運用してるってのはウソかよ

出資金持ち逃げした方が儲かるにきまってるだろう？
運用ってなんでそんな奇妙な発想がいったい脳のどこからわいてry

>>63
ウソではありません。
レジデンス（住宅系）で当初の見込み利回り（利益）を確保するのは
容易ではなさそうです。
また、９０％以上を配当に回さないと、投資法人に税金がかかってきますから、
内部留保するのも容易ではなさそうです。

え、リート？

レバレッジ崩壊だそうです。NHk今、見てみな。

今までレイトとおもってたよ

レジ系はアパートやマンション屋がオフバランスに使っているだけだから単なるリスクの投資家への投げ飛ばし。
オフィス系はまだましだが、この２年間で拡大著しいところは資金繰りが危うい。
本来は家賃収入を費用と配当に回すシンプルな商品だが、借り入れでレバレッジが効かせて収益の拡大ができるのがミソ。
出資の２．５倍までの物件が購入できるから利回りも良い。
しかし今のような金融不安で貸しはがしが銀行の主要業務になっているときは危険。
買うのなら借り入れが少なく、借り入れしているなら短期がすくなく、場所が良くてメンテナンスコストが小さいオフィスビル中心のところが良い。

>>68
初期はレイトと言ってたよな。

分配金？出ませんよ。笑顔の倒産会見。クルーザー乗り回せる生活なんて続きませんよーだ。

博打打ちなんぞ保護せんでいい
パチンコで身を崩したヤツなんか保護するか？

リートって言葉は有名なの？

最初からこうなることはわかってたでしょ、制度設計した人。
こうなるとわかった上でもなお資産価格を引っ張り上げる必要があったっつーことじゃないのか？

>>39
この女に次にあったら完璧にへこましてやれ
お前のせいでリートで莫大な損をした、謝罪と賠償をってなｗｗｗ

エコノミストだの評論家だの何とか診断士だのの大半は競馬の評論家並に適当
いって金貰ってるインチキ詐欺師なんだから信じる奴馬鹿すぎだろｗ

ＦＰ（笑）は特に家庭の財政を破壊するだけの馬鹿集団、こんなのに相談して
るやつ糞しぎるだろｗｗｗｗｗ

＞ 金融機関による融資厳格化の原因を「リート価格の下落にある

なんというか、この理屈だと、株価が半分になったから、お宅への融資はやめます
というのもあり得るんだな。

株価の下落で、トヨタやキヤノンが銀行から融資を受けられなくなり、倒産する日も
来るのかねえ。

投資家保護とかふざけんなよ
パチンカーや宝くじの損害も保護してもらわないとな

登山家を目指すなら、成功した登山家の忠告を聞くべきだ。

>>73

不動産証券化っていう言葉は知っている？

これから会社がバタバタ逝くのにオフィス系も駄目だろ

まぁ、後だしジャンケンだが敢えて言うと
不動産絡みは胴元有利は伝統みたいなものだし、パッと見で素人には厳しい。
関わらないほうがいいな、とは思っていた。

不動産というか、不動産がらみの金融ものだね・・

金融商品なんか、一般人は投資しちゃだめだよ。

ＲＥＩＴに売り殺到、初の破たん受けて連鎖懸念−大半が値が付かず
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003003&refer=jp_stocks&sid=aJu3bWRTKjYM

投資法人債市場まひ状態、ニューシティ・レジデンス<8965.T>デフォルトで衝撃
http://jp.reuters.com/article/fundsNews/idJPnTK019655620081010

東証ＲＥＩＴの95％がストップ安、初の破たんで連鎖懸念−リスク回避
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003017&sid=akB9iOuorY.Q&refer=jp_japan

まあ基本的には投資信託なんてインデックスかETF以外には関わらないことさ。
アクティブファンドなんて手数料だけでマイナスだ。

>>10

武富士買うとかありえないが
トヨタは本当にその配当出すのか？

>>66
俺はシューマンの「詩人の恋」とか好きだなあ

不動産価格と家賃収入のバランスが悪すぎる日本でリートが成り立つわけがない。

リート売ってたエリートがニートに・・・・

>>85
トヨタはこれからジェットコースターのように業績悪化するのにね。
自動車が２割も３割も売れなくなり始めているのにトヨタ株って。

>>87
不動産の適正価格の一つは
一年間の純収益（有り体にいうと家賃）を還元利回りで割ったものだ。

日本のバブル崩壊後に「金融工学の理解が経営を救う」とか言って
土地の利回りから逆算した資産価値というのを見てきた身にとっては
REITの利回りはどうにも理解出来ない高すぎるもんだった
でもREITって「ライト」と読むんじゃないんだ　リートって歌だよね？

本田は業績横ばいか増益の可能性があるがトヨタは厳しいな。
なぜか分かるか素人諸君。

そこで高利回りの日産ですよｗ

教えて！ルナ先生！

単体では価値がない、クズ不動産を寄せ集めて
さも、リスク分散しているようにふるまったのが「リート」

アメリカのサブプライムローンと似ている

投資家から集めた金は、パンフレットと
ファンド経営者、社員の高給に消えてしまったとさ

全て予定通りいつもの結果ですな。

地に落ちたニート

REITが出来たときはゴミ箱とか言われてたからな。
実態は現物投資なのに、投資家が投資先を判別できないとか有り得ん

本当に儲かる物件ならリートにまわさんだろ

REITが出来たときは,日本人で誰が買うの？という状態だった。
利回りが全然合わないし

収益還元法で算出したら首都圏の不動産なんて
この低金利下でさえ利回らないわけで、リートをネタにした
地上げによる値上がり益でしか儲からない構図で

不動産価格の値上がりに依存しているサブプラの思想となんらかわりない。

>>100
> REITが出来たときは,日本人で誰が買うの？という状態だった。

皆様の年金基金だよ。ｗ

一年前か・

>200７年不動産ファイナンスフェア

講演スケジュール
http://www.nikkei-3f.jp/schedule/index.html

講演内容
http://www.nikkei-3f.jp/lecture/index.html

日本版REIT（不動産投資信託）が2001年9月に初上場してから、6年が過ぎました。
当初2法人でスタートしたREITも42法人に拡大し、その資産規模は約6兆円に達しており、
さらに私募ファンドを加えた日本の不動産証券化の市場は累計で約25兆円規模まで成長しています。

このようにＲＥＩＴをはじめとする不動産の金融商品化は、ここ数年、拡大してきましたが、
グローバルな視点では、日本の不動産ファイナンスはその規模・スピードにおいて諸外国から遅れている感もあります。
今後、日本の不動産ファイナンスがアジアのハブとして生き残っていくためには、ますますの規制緩和と金融技術開発を推進し、
さらなる規模の拡大と透明性の向上をはかる必要があります

年金基金が立ち行かなくなりました。
皆様の税金で補填するので、
ちゃちゃと税金を納めてください
　　　　　　　　ｂｙ社会保険庁

BNPパリバが空売りかけてるんじゃないか？？？

スワップ取引とかデリバティブを駆使して法の抜け穴を利用してる奴。

　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　!　　　　　 　 !
　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 　 ! .!_ヽ　　∠! .!
　　　　　　 　ヒョオォォォォォォォォォォォォi　 .,＿､,＿,.　.!ォォォォォォォォォォォォォォォォォォォォォ・・・
　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　 !.　　` ─ ´ ::: ! 　　　　
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　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 .!　　　 ク　::::::::::::: !
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　 ﾘ　 オ ::::::::::::::!　　 ﾘ　　ル ::::::::::!　　 !　　　　　　　 ::::::::::::::::::::::::: ! 　　 ﾘ　　　ッ :::::::::::!　　 ﾘ　　ィ ::::::::::::::!　
　ﾘ　　ン 　::::::::::ｷ 　ﾘ　　 ガ　:::::::::ｷ 　!　　 　 　 　 　::::::::::::::::::::::::: ! 　　ﾘ　　　ク　::::::::::ｷ 　ﾘ　　　|　::::::::::ｷ 　
..ﾘ　　　　　　　 :::ｷ .ﾘ　　　ン　　 :::ｷ　!　　　　　　　　　::::::::::::::::::::::: !　..ﾘ　　　　ス　　 :::ｷ .ﾘ　　　ル　　 :::ｷ

貯蓄から紙屑へ

>>106　メンバー変ってるな。モー娘。みたいだ

　アメリカ人は「消費は美徳」などと言い，信用枠目一杯に借金し，
その借金をさらに消費するという救いようのない馬鹿どもです。
　信用が収縮したときのことなど考えていません。
　アメリカ的なモノの考え方が，現在，世界中に迷惑をかけています。

　アメリカ人の教科書には「ありとキリギリス」を載せて必修とすべき

　2003年放送　NHKスペシャル　個人破産−アメリカ経済がおかしい
　http://video.google.com/videoplay?docid=-4896448479819549272

クルーザーの上でパーティーを開きシャンパンを開けている連中がいると同時に、
何万人もの人間がホームレスになっているのがアメリカ。

ホームレスを救うのはわかるが、
パーティーを開いて儲けてた人間は
金は返さないつもりなのが納得いかないだろ。

という構図。

万が一でもこんなもんに税金使うなよ？

>>24
>貧乏人は質素に暮らしてるのに
今度のは、アメリカの貧乏人が派手に
不動産をローンで買いまくったのが
発端だよな。

>>49

貯蓄から投資へ

投資から紙くずへ

リートの仕組みがよくわからないんだが、

1. 投資家から金を集める
2. 集めた金で不動産を購入
3. 購入した不動産を賃貸
4. 賃料から管理費を除いた額を投資家に利益として還元

でいいの？

この仕組みだとしたら、購入した不動産には抵当権がついてないから、

5. 購入した不動産を担保に借金
6. 借金で不動産を購入 → 3へ

で、かなりの不動産を回せるような気がするけど、これであってる？

>>114
○

>>114
投資家の同意が必要なんじゃないの？

>>114
投資家の同意が必要なんじゃないの？
また、抵当権なんかつけたら不動産の価値が下がるよ

ＭＩＤあたりは買い時かも
売買をせず収益還元に徹していて
所有しているのはオフィスと商業ビル
今年の利回りは現在年20%超え

ニートに落ちたリート？

今までのいろんな指標はなんだったんだよこのボケども。
上等なスーツ身につけて恰好ばっかりつけやがって。

>>119
地に落ちたニート　だ

家賃の収入があるんだったら、
なぜリートが下がるのか？
ありえん

>>122
あくまでも証券として、証券市場の中の需要と供給によって生じた時価による取引だからだろ
資産流動化法、投信法読め
俺も読んでないけど

ニートは元々地に落ちたというか
地に落ちてるおっさんのゲロみたいなもの。

これ、不動産本体の価格に影響あるんかな？
ここんとこ上がってたから、少し下がると嬉しいぞ
来年買う予定なので

ミドルリスクミドルリーターンと言われていたが、一般の株と同じ
所で取引されている以上ミドルリスクなんて事はありえなく、結局
ハイリスクミドルリーターンだろうと俺はできた頃から思っていた。

それからみんな不動産の証券化＝リート（Jリート）と思っているようだが、
厳密には違う。証券化の中にはもっと小規模の私募ファンドというものが
あり、株で言うところの未公開株みたいなものがある。これをリートの
運用会社の親会社がJリートに組み入れる前の不動産に対して組成をする。
そして一部の金持ち達がその私募ファンドをかって、数年でその不動産
を倍以上の金額で自分のJリートに転売。出資者丸儲け。高値づかみの一般
投資家は丸損。これが上場されてるJリート。だからゴミ箱呼ばわれされる。

>>114
もうちょっと複雑
REITの主体が運用するSPCが不動産の所有権を信託により取得
信託受益権を元に受益権証券を発行するんだが
この部分はエクイティファイナンスになって収益にたいして直接関与出来る
但し不動産収益利回りが十分ならこれだけで良いけど利回りが低い場合デッドファイナンスとして優先する抵当権なりを使ってレバレッジを効かせる事がある
そうなると破綻したり不動産価格が低迷している時にエグジットとなると購入者は悲惨になる

頭金で物件を買って不動産業者にまる投げした方が儲かるんじゃないの？
サブリースやリートよりも楽だと思うんだけど

オリジネーター　　：不動産の原所有者。SPC等に不動産を売却して自らの事業資金調達を行う者。

アレンジャー　　　：証券化の仕組みを検討・構築し、全関係者を取り纏める者。

レンダー　　　　　：SPC等に融資を行う金融機関。

エクイティ投資家　：SPCの株式等に投資を行う物。

SPC（特別目的会社）：不動産をオリジネーターから買い取り、その買い取り資金調達のため証券を発行し、投資家へ収益配分を行う等の特別目的のため設立された会社。資産流動化法に基づいて設立される特定目的会社等を指す。

投資法人　　　　　：リートの主体となる法人。投資信託、投資法人法に基づいて設立される。

ファンド：不動産や有価証券等の特定資産に対する投資として運用するために投資家から集めた資金。

多人数からカネを沢山集めて、５年ぐらいで事業破綻は昔からあるサギのパターン。
カネ出した方は損するが、カネ集めた方には爆益が残されているのに、みんな諦める。
数年後にまた、ヒトのカネを集め始める。
他人のフンドシで相撲を取り、甘い汁吸って、その後は使い捨て　…　。
被害者は泣くだけで入れ替わるので、学習はしないし、しても既に遅く、カネは無いし。

>>114
韓国の賃貸システムがそれに似てて不動産の無限増殖が出来る

>>131
韓国ウォンが大暴落してるから
一時は東京の２倍〜３倍と言われたソウルの不動産価格も
東京以下の不動産価格まで下がったんじゃね？

森トラスト何度か弄ったけどボラ高くてそこそこ良かった
先週末持って無かったのはたまたまだったけど助かった

>>114
それを低金利が支えていたから在庫増やして投機ができた。
だから無人のタワーマンションが無数に建ってしまった。

日本で低金利維持主唱している連中の最大の理由。
>>122
現実には系列や業界法人どしうで回しているだけだからだろ。
つまりエンドユーザーゼロ。

一種のネズミ講だよ。増殖と低金利による資金繰りが命。

こんなサブプライムの延長線でしかないものが。

なんでもかんでも「金融」商品にしてしまうところが命取り、売る側も
買う側も。

いつも不動産を機転としたカジノ金融と
バブル崩壊から金融危機となって税金導入。
それで個人消費悪化となってしまう。
なので、そういうことが起こらないような規制が
必要だろうな。
あと空売りも規制すべきだろう。
　

昨日nhkでやってたけどゆとりローンの低金利10年が過ぎてローン破綻がいよいよ顕在化してきたそうだ
銀行は損金処理を進めるためにローン破綻の不良債権をサービサーに叩き売りするから
サービサーは市場価格より安く不良債権（住宅）を売ってもウハウハ状態
今後ローン破綻が落ち着くまでの数年間は銀行の不良債権叩き売りが続くから中古住宅の市場価格は下げ続けるし
新築は材料費高騰で安く出来ないから売れなくなる

そういうことを繰り返してるから、消費(内需)が
増えないんだよ。

でも起こってしまったものは仕方ない。　
当面の間、国民は節約・倹約に精を出して、
安くなった新しい中古住宅に住むことになるわけだ。

それはないな。フツー。

J-REITは貸出先のない地方銀行が大量に保有しているから、これだけ値段が
下がると地銀の資本にも問題がでてくるのでは？
金融庁も早く手を打たないと投資家以外にも影響がおよぶかもしれない。
少なくとも地銀などに公的資金注入できるようにしないと。

主要な投資先
１株式
２不動産
３債権
４高金利通貨
５コモディティー

すべて、暴落してる。（一部のコモディティーを除く）
まだまだ、不動産価格が下落すると仮定するなら
今は株価は底値ではないのかもしれない。

本当に儲かる不動産ならリートに組み入れないんじゃなかろうか
ちょっとあれな物件を組み合わせて、小奇麗なパンフレットで誤魔化したのがリートだろ

素朴な質問ですが、
最近まで都心の地価が上がってたのはリートのせいだったのですか

>>142
なんでリートの癖に銀行借り入れしてるんだ？
って感じだよね。画期的な直接金融商品なんじゃねーの？

文系死ねよって思う。文系の駆除を合法化するべきだと思う。

そうだよ。都心の高級マンションでローン組んだ人はかなり、ピンチだろ。「外資が安定してますらから」


どこがだよ！

導入の経緯が不良債権対策だったからなあ。
所詮その程度の物。ようやく化けの皮が剥がれたってこと。

リートが世間一般にも知られた今こそが底・・・
と思いたい300万食って100万になってしまったオレｗ

人の裏を行こうとしたのだろうけど、その程度じゃ裏じゃないんだよね。

>>140
日本人の右ならえ体質が変わらん限り、時代が変わっても何回も同じことをやるだろう。
毎回、公的資金注入するなんて無駄だよ。
それよか、取締役、株主の半分は欧米系であることを必須用件に法律を変えたほうがよい。

投資家がNYに住んでて世界がわかった気分になってるってのがおかしいな
右肩上がりならオールオッケーみたいな

固定資産を流動化しようとすること自体が間違いな。
流動化を煽ってた日経新聞の謝罪広告はまだ？

REITって、自分の中で勝手にレイトって読んでたから、
リートって何事かと思った。

リートはドイツ歌曲のこと

>>137
んな事はない。
サービサーが回収するのは抵当権で賄い切れなかった無担保のゴミ債権。
丸儲け出来るようなもんじゃない。

住宅のほうは競売業者が落札して転売。
でも立ち退き交渉で時間掛かったりすると中古住宅市場がもっと冷え込むかも知れん。

へたすりゃみんなみんな丸焼けの可能性だってある。
不動産市場の下落ってのはそういうこと・・・

マーケットサマリーの急降下グラフ見てて、ヤバいね〜

【金融】地に落ちたエリート　投資家保護へ指標作り急務 [08/10/11]

格付けA＋の表示は何だったの？リートふざけるな！

>>157

格付けなんてそんなもんだよ。誰が格を付けるんだ？

>>158
俺がつけても信頼度はかわらんな。
たぶん>>157がつけても変わらない

FP勉強してた時ずっとレイトだと思ってた。

　　　　|　ξﾐﾐﾐﾐﾐ 　　
　　　　|　: |ノ'A`|>: 　
　　　／￣: ( ヘヘ::

森トラスト、森ヒルズリートだと安全？

森さんだと、いけそうなところは自己資本でやると思うけど。

>>162
全然ダメ。
破綻リスクは小さいかもしれないが、クソ物件押し付けられまくり。

仕組みはこう。
1.子(リート)に借金させる。
2.親の物件をド高値で売る。家賃2％＜費用5％
3.利回り低下

親が元気だと、継続的に理不尽な損失を被る。

三井のやつだってトンデモ価格で押しつけられているし、ゴミ箱。

要するに普通の投資信託と同じで
運用会社が処分に困ったクソ商品を支配下の投信に買わせる
ゴミ箱の役割なんだろ

リートの無茶な計画、融資の、ずさんを問われても仕方ないよ。しっかり精算しなよ！一本、200万のドンペリの味は、いかがなものでしたか？ちゃんと元本保証して返してあげなさい！

『大和生命破綻は終わりの始まりに過ぎない。次は朝日生命が危険』
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/news/1223618083/
全文ソース
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2008&d=1010&f=business_1010_017.shtml

日本格付研究所ほか全格付け機関：【最も危険な生保】は『朝日生命』
http://money.goo.ne.jp/savings/rating/

「大和生命」は２００８年９月３日から始まった金融庁検査で２００８年９月末の
ソルベンシーマージン比率が２６．９％で事実上の債務超過が明らかとなり破綻した。
金融庁検査日程では８月２１日から始まった「朝日生命」はいまだに検査が継続中。
注意すべきは同社が所有する有価証券（株式）の 株価下落による評価損だ。
株価がこの水準で推移することになると新たに増資が必要となるが各金融機関が要請
に答えられるかは微妙な情勢。債務超過が明確になれば、大和生命の二の舞にもなりかねない。
大和生命破綻により生命保険契約者保護基金６１．９億円は底をつくことが予想される。
時限立法により２００９年３月までの破綻は国からの公的資金を充てることができるが、
２００９年４月以降の経営破綻では契約者は保険契約に対して自己責任を負うこととなる。
朝日生命が２００９年３月の決算をのり越えられるかは厳しい情勢だ。

地に落ちたエリート

に見えた

マザーズも大失敗だったな。結局は上場したもの勝ち。
買ったものは大損。

会見でのにやつき具合が・・・

紙くず買ってる奴ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

>>170
マザーズもリートも小泉、竹中でたらめ改革とともに生まれ去ってゆくという感じ。

ＲＥＩＴ証券の価格とＲＥＩＴの保有する不動産物件の価格とは意味が違う。

何故、証券が値下がりすると銀行への返済が出来なくなるんだ？物件の値段が
下がれば返済の原資が減り、ひいては銀行への返済だ出来なくなるというのはわかるんだが
証券が値下がりして増資が出来ない、そこで返済も駄目というのが分からない。

結局、金融庁の厳格指導が銀行の融資機能を歪めたというのが真相ではないか。

リートの運用額を1倍に制限してれば

リートでニートに

>>176
ならねーよ。
リートでニートになれるのは初めっから大金を持っている奴だけだ

不動産投資信託（リート）は、長期契約のオフィスビルやマンションの賃貸料を主な収入源と
していることから、業績は安定しているとされる。このため、新興不動産の倒産が相次ぐ中でも、
「リートにとっては対岸の火事」と見る市場関係者が多かった。
http://401k.jiji.com/401k/t-news/back_t-news/081010-2.html

リートの安全神話崩壊。まさに衝撃的だな。

怪しげな不動産会社、ファンドが
リートをやっているのだが
リートは他人が金を出すものである。そこで他人の財布なので
自社の物件を思いっきり高値で買わせたり
売れない物件を押し込むことが実際に行われている。

強固な城を築いても、守備兵が寝ていたらもろい。
リートはつぶれにくい仕組みになっているが、ニューシティーの運営はあまりにもクソだった。

クソ運営会社を選んだ投機家の責任は重い。

>>180
CBREをクソといったら他もクソだろ。

リートも二極化が進んでるって言われてるな。
比較的優良物件を調達しやすい東急とかオリックスみたいなところや、
ケネディクスみたいな物流拠点を証券化したところはそう簡単には
潰れない。

Ｒｅｉｔって賃料収入があるから、
物凄く堅実なんじゃないの？

配当（賃料）利回り５％が半減したって
潰れる根拠にはならないだろう？

>>183
どうせ客の金だから
身内から割高に物件を購入して
新たな資金調達しやすいように身内に割高な賃料で貸してるんだろ

新規上場企業の大株主が取引先で
上場の３年くらい前から設けさせてるのと同じでは？

賃料が半減したら配当はゼロだぞ
物件を借金して買ってるんだから

をいをい物件取得の資金を、Ｒｅｉｔで集めてるんじゃないのか？



>>184
設立母体がしっかりしたところは、そんな詐欺まがいなことしてるの？
付近の賃料相場とどのくらい違うか、くらいは調べる俺でも
部屋数とか誤魔化されたらお手上げだｗ

５%で資金を調達して、利回り２%の物件を買うのがリート。

カモの利益がへっても、運用する資産がふえれば、運用報酬がふえるんだよね。

新しい商品はろくなことがない

要するに株主の金で不動産博打する会社みたいなものか？

借入金で不動産を買うという仕組みは、
REITではあまりうまく回らないのかも知れないな。

↑　なんで？



>>187
それはそれで情報開示されるはずじゃんか。
んでもってリーと価格が適正水準に下がる。

>>191
REITは利益を配当に回してしまうから内部留保がない。
集めた資金は原則投資にまわしてしまうし
金利が想定より高くなったり家賃収入が想定より下がると
すぐにキャッシュが底をつくということだろうな。
で、借金するにも増資するにも、金利も家賃収入も
自助努力でなんとかできるものではないから誰も
乗ってくれない。

たくさん借金しているREITは危険ってことだ

ニートは保護する必要なし

>>186
設立母体に関係なく割高に買わせているよ。
8951の物件の購入価格を調べてご覧。

　リートが借金しているのか
こりゃだめだな。

投資板のREITスレに行くと暴落してから必死に擁護の書き込みを続けているかわいそうな人がいるからからかってごらん。
ド素人が喜ぶんだよね。インカムとキャピタルを両方狙おうと邪なことを考えてね。

邪ではないだろ

あらら出てきたのかな。仕組みを考えればばからしい物なのにねぇ。ご愁傷様。

>>140
リートで運用ってどんだけ無能な銀行だよ。

リートって、現物を分割して証券化したものじゃないの？
それが紙くずになるってどういうこと？

上場REITはまだ良いだろ。IRも充実してるし売買も上場株みたいに簡単だし。
アルデプロの小口販売用不動産共有持分みたいな商品の方がよっぽど問題だ。
値段が上下動するわけでもないし、買取ってもらうシステムが無いまま売り出してるしな。

ミドルリスク・ミドルリターンどころか、ハイリスク・ノーリターンになってるな。
俺もリートが所有額一番低いのに、一番負けてる orz

おい！上場リートがつぶれてんだろが！レジデンスシリーズで、めちゃめちゃな勢いで、建てたけど、アーバンと同じ道だったな。

この場に及んでリート持ってるなんてボランティアにきまっとると信じていたがｗ

リートなんてゴミみたいな不良物件を高値で買うためにある

そう思っていたら見事当たったなｗｗｗ

なんで上場REITばっか批難するやつがいて、投資家保護のシステムがどーのこーの言われる所以がわからん。
あんなもん株と一緒じゃん。リバ狙いのスイングで勝負するやつがいてもいいし、賃借なら空売りで入るのもいい。
問題証券は非上場ばかりだろ。

元から地に落ちているニート

既存の大型物件ではなく、人の金で自社の建物を建てて運営してるだけ。
ある意味単なるファンドというか先物。

フロント企業との違いが解らんな。

上場リート、外資投資が多いから、まだバタバタいくよ。リーマン、リプラス、リート。どれも泡に消えたね。

だから儲かる物件はリートにしないって

>>201
だよな。わけ分からんよなぁ(´･ω･｀)

これから棄損増資のラッシュがくる。

倒産回避のための資本増強うれしいな。

>>201
逆で証券化前提にして現物建てた。
つまり現物が空っぽと言うこと。
エンドユーザーゼロ前提で建設してたんだろ。
もともとコストだけで価値なんかねーんだよ。
これ可能にしたのが低金利。

これこそ日本型サブプライムローン。
もともと物件のニーズなんかないんだから価値なんかない。
つまり価値がゼロのものに価格つけてたんだろ。投機でな。
需要は後からついてくると考えてた。

だからやたらと空室の多い物件ばかりになった。でもまた建てる。
建設や生産と言うよりは、紙幣の印刷に近いだろ。
印刷する代わりに物件建設してんだよ。
元々価値がない物件なんだから紙屑になる。
>>209
そうそう。現物の形した先物。だから思惑だけで膨らむわけだ。
しかし現物自体のニーズはないから資金繰りが無理ならしぼむ。
サププライムローンと似ていて現物は先物の単なる担保。
物件自体はどうでもよくて、証券流す為に信用させる単なる担保。
つまり物件はオマケ。証券が本来の商品。
物件自体の価値は軽視して公信性もたせる為の手段だな。

つまり、不動産販売する為の仕組みではなくて投資家集める為の仕組み。
当然エンドユーザーの需要は軽視される。
想定した価格と実際のニーズが乖離した理由だろ。

米国のサププライムローンは空っぽや業者系列間の投機の代わりに
英語もろくにしゃべれねーヒスパニックや破産者、前科者等々利用して
住まわせた。幽霊か泥棒かの違いだな。泥棒は一応は人間なんで世界が
騙された。マクロでは米国は移民人口増えてたしね。日本は減少。

利益全部を投資主に吐き出すので、借入金返済減資は、物件売却か増資しか
方法は無いです。

唯一の返済原資は利益留保分である利益の１０％と減価償却
分で留保できたはずの家賃収入。20年均等償却として、1000億の建物が資産計上
されていた場合年間50億分が借り入れ返済に当てることが可能になります。

半年前にリートの割安さに魅せられた。
仕組みや問題点もよく調べたし、個別の決算書類も詳しく読んだ。
それでもやはり割安だと思って買い時を窺った。
下がる度にここで買えば大儲けは間違いないと思った。


…そして未だに一株も買わずに買い時を探っている俺がいるｗ

このナスダックの下げ見たらリーマン、リートへの不満爆発だよ

リート、どうしてくれるだ！笑顔で会見どころじゃねぇぞ！

架空の証券を売りつけられた気分。何が外資だよ！安全だよ！安心だよ！ふざけるな

ニートに何を期待してるんだ

外資は敵


昔も今も変わらなかった

賃貸ビル業を始めたいけどお金がない。
投資家からお金集めて始めよう。管理費で儲かれば良い。

が、

わー沢山お金が集まった、売れずに困ってる不良債権を買おう。
あっ投資家さんが怒りそうだから、新たにビルも建てよう。
増資公募しよう、レレ資金ショートしちゃうよ銀行金かして
わーい銀行が沢山お金貸してくれた、増資のお金は使っちゃっても
良いよね、銀行借り入れでビル建てよう。贅沢贅沢るるるん。
あれあれ？賃貸収入が思ったよりも伸びないぞぉ、銀行さんもうちょっと
お金かして、嫌？だったらしょうがない増資、銀行さんお金出来たよ
もうちょっと貸して、え？金かえせって？しょうがないなー。ハイ。
あれれお金無くなっちゃった。じゃあもう一回増資。

あれれ誰も投資してくれない。はたーん。

って事？

違う


色々だ

自己責任乙

REIT ＞＞＞＞＞　大手不動産屋株　＞＞＞＞＞＞　何もしない

他人の不幸で飯がうまい
今日もメシウマ！
　　＋　　　　　　　 ＿＿＿_ 　　　＋
　　　　　＋　　　／⌒　　⌒＼ +
　　ｷﾀ━━━／／･＼ .／･＼＼━━━!!!!
　　　+　　　／::::::⌒（__人__）⌒:::::＼ 　+
　　　　　　 |　 ┬　　 ﾄｪｪｪｲ 　　　　|　
　　　　＋　 ＼│　　　`ー'´ 　 　 ／ 　　　＋
　　　　＿|＼∧∧∧ＭＭＭＭ∧∧∧／|＿
　　　　＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜
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　　 Χ　　 ─　/　/￣　/　　　／ 　|￣|￣　月 ヒ　|　|
　／　ヽ　 ＿_ノ　　　_ノ 　　＼　　/ | ノ ＼ ﾉ Ｌ_い o o　だから

>>226
そーだねー
リートえらいねー
ちゃんとほめてあげよーねー

投資家から集めた資金で不動産を買っていると思ったら
借金していたのか？

マンソンどころかオフィス街まで空室率じわじわ上がってるもんな
うちは渋谷区だけど惨い新築ビル結構見るよ

以前は多用されていた取得物件売却・転売で利益獲得する方法も
今は不動産価格暴落してるから取得物件手放すと火達磨になるしね

年利10％は大きいなあ

たりー

リート、リプラス、リーマン元社員さん、今日のNY下落に、ひとことある？W

ギャンブルで負けた人間に救済などもってのほか
マネーゲーム規制が先だろう
株を買ったら半年以内の売却は多額の手数料取るとか
投資家の短期資金によって企業がおかしくなってるのが現状

>>234
まぁそのギャンブルを、竹中を始めとして、政府が国民に推奨してたんだがな。

元々、貯蓄好きで堅実な国民性なのにねぇ。

>>233

こいつらが営業しだした時点で末期だと気付く。
その位接客が怠慢だった。

アーバンシティやレジデンスの計画中物件、とまりそうだな。まじ信用ないこと、してくれたよ。そのくせ、マンションのチラシだけ入れてきやがる。破綻したマンションの物件に6000万も使えるかよ！ローン組んで地獄みさせる気かよ

■問題の本質は、「自己資本・運転資金の不足」にある。
　それを引き起こしているのは、金融庁、日銀、椿事件をしているマスコミ、でっち上げ経済事件を起こす検察、社会に悪影響を与える判例を出しまくる司法。
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/money/1223783483/38-41
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/money/1223783483/72-76
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/money/1223783483/98-99
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/eco/1150605361/418-421
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/eco/1150605361/427-430

★日本を締め上げる《金融庁不況》
■だれかの指示がなければ、こんなムチャクチャなことにはならないはずだ。金融庁、これが黒幕である――。
　金融庁が生き残るために、「消費者保護」という錦の御旗の下で、検査体制を必要以上に厳格にし、そのツケが企業に回り、全国規模の巨大倒産を引き起こしている。金融庁の大罪は明白。
■《地獄への道は、善意で敷き詰められている》
　見せかけの安定に酔いしれ、良かれと思った制度・規制で、大多数の人の不幸を招くことになる。過激で見栄えのよいもの、絵になる話は、本質を表さない。失ってはじめてわかるのだろう。

★日本の不景気の根本的な原因は、サブプライム問題ではない
　内需があまりにも弱いから。『内需がこれほど弱い原因は、日銀の金融政策の失敗にある。』
　06年、日銀はデフレにもかかわらず、金融引き締めを行った。量的緩和解除を皮切りに、政策金利を0.25％、0.5％と引き上げた。
　それを機に、景気の先行きを示す「先行指数」がどんどん下がった。見事なほどの日銀政策の失敗例。
　「GDPデフレの時に金融引き締めを行う」のは、大学生でも解る典型的な失策。『この誤りを正さなければ、景気は良くならない。』
　引き締めの指揮を執ったのは、現・日銀総裁の白川方明と、当時の経済財政担当相の与謝野馨。だから、自分達のしたことが失敗だったとは言えない。

>>234
市場の流動性が失われ、株価大暴落だな。
証券会社もつぶれまくり。

半年間売れない株なんか価値が低すぎる。
企業は資金調達に窮するようになる。
特にリートは大困りだ。

市場閉鎖で３日間、取引ができなかっただけでアイスランドの株価は７５％オフ。
>>234のようなバカはだまってろ。

>>238
ゼファーが急成長したのはその2006年だから金利政策は
関係ないよ。
むしろ低金利に甘えた物件の供給過剰が原因。
実際売れない物件乱立しまくりだろ。

自転車操業が頓挫したからと言って貸し手恨むのはおかしいよ。
先ずは自省すべきだよ。

　新市場と言うのは大抵ルールも規制も不十分なもの。
で、もって、会計や不動産業にかかわる人間はそれをじゅうじゅう承知していた。

　目論見書？見たいなものを何度か見たけど正直、まさにノールールだなと思った。
見栄えのよい商品作って売り逃げって感じ。

　しかし、不動産業の内情を知っている人なら、この経費は低すぎるとか家賃が高
すぎるとかすぐ見抜ける。それどころかもう2年ぐらい前から一部の研修会などで
偉い不動産鑑定士さんが警告を出していた。

　とっくの昔にちゃんとした会計基準や監査をなどの指標作りが必要と指摘されて
いたのにね。まあ、リートにかかわらず金融新商品はノールールだから深入りしちゃ
駄目だよ。（ロコロンドンとか）FXだって最初のうちは規制不足で多くの人が痛い思
いをしているじゃん。（ノミ行為OKだったし今でもいろいろあるみたいだし）
　しかもテレビや雑誌は大切なスポンサーの商品に何も文句言わなしね。

>>137
と言うより皮肉なもんで、ゆとりローン自体バブル崩壊後の不良債権処理の一環として出てきた物でしょ
あと周辺業界の救済的な側面もあったみたいだし、結構前から問題にはなってるよね。
>>140
2年くらい前だったか、ある地方銀行の人に聞いたんだけどREITEに変な物件が入ってるのが増えてきてるから
相当吟味しないと危ないって言ってたよ、その銀行が購入見送った物を他の銀行が購入してて「あそこはババ掴んじゃったな」って
言ってたの良く覚えてる。

倒産隔離・リスク分散・流動性確保みたいな理念はごもっともですけど、犬のクソをコーティングしてケーキと称して売りつける手段に使われてる感が否めない

ギャンブルにリスクはつき物。
保護なんて生ぬるい。

ミドルリスク・ミドリルリターンｗ

アメリカ産…リート…金融商品って…泡だったんだ…

　典型的な最終リスクをお前らに負担させるための商品。

シティレジ破綻の時点で、リートから株総下落くるとおもった。正解だったよ

元々土地転がしみたいなもんだろ

うちの近所、ビル工事止まったまんま…たしか外資系のリートだったよ

投資家も、これ以上下がる、自らの運転資金も必要らしく解約多いらしいねリート

俺がREITと抵当証券の区別がつかないうちに、破綻しやがったｗｗｗ

このへんから、もうハジけるのは、わかってたよ。リート、リプラスあたりの崩壊でね

自己責任どこいった？

知らん
潰れるのなら知る必要もないか。。

日本郵政（郵便局）の投資信託ヒデー
６２％減、最高値から８０％くらい下がってる
ttp://pub01.linkbox.jiji.com/jBox?User=jpost

リートで、みんな大損だよ

>>215
でFAだな。

一体次はどんな巧妙な手法で紙くずに価値があるかのように見せてくるのか。

速報！リプラスの子会社倒産。50億が…泡

> 金融庁は9日、投資家保護のため
まぁ気が気でない政治家はたくさんいるだろうし。

保有物件を見れば必ずしもＲＥＩＴがクソとは言えないと思うがな。
確かにレジ系は壊滅的だが、レジ系の壊滅状態をもって
オフィス系やロジ系までもがダメだと判断するのは早計のような気がする。
運営主体がしっかりしたＮＢＦ（三井系）とかＪＲＥ（三菱系）なら保有物件を
見るにあまり問題はない気がする。ＪＲＥを例にとると54棟保有で取得価格
ベースで5429億の物件を保有しているが、入居率は直近で95%程度。
賃料の遅延が発生しない限りは、100%近い賃料が入ってくる。
保有物件のポートは都心3区で17物件、都心5区で25物件あって取得価格
ベースでは都心3区の17物件でで52%を占めている。安定的にオフィス需要
のある地域に物件が集中してる上に、都心3区ぐらいになるとオフィスの成約
賃料は坪単価3.5万は割らないだろうから、収益性も高いと言えるだろう。
さらに、保有物件の含み益（鑑定価格から簿価をマイナスした損益）は1000億円
を超えてるし、資産価値の棄損に対して十分なリスクバッファがあると言える。
裏付けの資産が土地と建物で、かつＲＥＩＴは物件の概要を開示しなくちゃなんないし、
お上が1物5価も価格つけてくれるから価格の妥当性もある程度はわかるだろう。
住宅ローンの貸付債権を証券化するような債務者の質もろくにわからない
ブラインドな証券化商品なんかより、はるかに透明性が高いように思うがな。
まぁ災害リスクの懸念はあるが、それは株に投資しても同じだろうし。
上場しているが故にどうしても時価評価されてしまってキャピタルロスを投資家が
負わねばならないのがつらいところだとは思うけど。

ここまで書いたが俺は当然のようにＲＥＩTには投資してない。

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