【商業登記】登　記　相　談【不動産登記】　Part2

登記相談スレッドです。

前スレ
【商業登記】登　記　相　談【不動産登記】
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1189258166/

行書の質問には答えません

父が亡くなったので、家の登記簿名義変更について相談お願いします
遺産はほとんど無く相続税が発生しない件ですが、母と妹が私に相談なしにに司法書士へ手続きの依頼をしてしまいました
それで私が分割協議書に捺印してないのに、料金を払ってしまいました

内訳は、所有権移転（土地、建物）及び相続関係関係書類作成の報酬が３９０００円　印紙代１８１００円
抵当権抹消報酬９０００円　印紙２０００円
合計７０．９２０円（税込み）です
私的には母に名義変更すれば良いのではと思っていたので、この依頼をキャンセルしたいのですが可能でしょうか？
また相場的にはこんなものでしょうか？キャンセル出来たとしたら、その後どう動けばよいでしょうか？

相続どころか毎日の暮らしがやっとなので、少しでも低予算で名義変更だけしたいです

宜しくお願いします

>>3
＞この依頼をキャンセルしたいのですが可能でしょうか？

キャンセルはできるだろうけど、最低限の調査費用等は請求されても仕方ないね。

＞また相場的にはこんなものでしょうか？

そんなものだと思います。（むしろ安いという印象を受ける。）

今度株式会社設立の登記をするのですが、
株式の払込証明書には収入印紙を貼る必要はないのでしょうか？
どこを見ても貼るとは書いてないのですが、
これは印紙税額の一覧表の、
第８号文書の[預金証書、貯金証書]には該当しないのでしょうか？
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7141.htm

もしご存知の方がおられましたら、よろしくお願い致します。

>>5

> 株式の払込証明書には収入印紙を貼る必要はないのでしょうか？

収入印紙を貼る必要はありません。ご安心ください。

ちなみに匿名の掲示板で得られた答えで不安があるなら、管轄の法務局に電話して
「商業登記について質問したい」といって聞けばすぐに教えてくれます。

>>3

その司法書士の報酬は安い方だと思います。

電話して、登記する名義を変えたいと相談して、そのまま
その人に手続きを依頼するのがよいと思います。

相続登記の申請を一般の方が自分で行うこともよくありますが、
それはそれは面倒な手続きであると覚悟したほうがよいです。

正直相続の登記なんて司法書士事務所としてもやりたくないぐらい。
手間ばかりかかってあまり高い報酬も取れないし。

>>6さん
なるほど。貼る必要はないのですね。収入印紙って難しい。。
御回答ありがとうございました！

>>8
税務署に電話で問い合わせた方が確実だよ。

>4,7
ありがとうございました

質問ですが、相続登記をキャンセルして放置とかはできますか？

>>11
「放置」の意味にもよるでしょう。

割印を押すのが難しくて失敗しちゃうんだけど、同じ印鑑で複数割り印しても問題ないですかね？

>>13
問題なし。…そんなに難しいか？

>>12
文字通りの意味です
キャンセルして、自分でも手続きしないでそのまんま
無責任ですが、生活費に少しでも回したいので

>>15
そりゃ、遺産分割協議や登記手続きをするのは義務ではないから放置は可能。
でも後で面倒なことになっても知りませんよ。

>>13
割印は印影が鮮明に写って無くても構わない。

>>16
レスありがとうございます
後で面倒なこっとて、具体的にはどんなことでしょうか？

自分のものではなくなる。

不動産登記についての質問です

また、事前通知制度を利用した抵当権抹消登記の申請の際に、義務者の印鑑証明書の
添付を義務付ける根拠条文を探していたのですが

条文の「申請人」が、権利者義務者双方のことを指すのか
それとも単に申請をする人のことを指すのかが分からなくてつまづきました

例えば不動産登記令16条とか不動産登記規則47条に出てくる「申請人」は
どちらの意味をさすのでしょうか？

３行目の「また、」はミスです。読み飛ばしてください

>>20
規則48条も読まなくてはならないね。（わかりにくいけど）
結論としては、印鑑証明書は必要。

早速の回答ありがとうございます
本当にわかりにくくて困っているところです

いまのところ、令16条１項を「申請人又はその代表者若しくは代理人」の誰かが記名押印して
原則としてその印鑑証明書の添付が必要と理解しています

それと規則47条、48条をあわせて読んでいるのですが、どうしても理解できません

令16条の理解に間違いがあるのでしょうか？

司法書士による定款作成は違法だから注意したほうがいいよ。

「会社設立に必要な書類の内、登記所に提出するためのもの(例えば、会社設立登記申請書、登記申請委任状)の作成は、司法書士の業務の範囲に含まれるが、しからざるもの(例えば、定款、株式申込証)の作成は含まれない」(昭和29年1月13日法務省法務次官回答)

行政書士法
第１条の２ 　行政書士は、他人の依頼を受け報酬を得て、
官公署に提出する書類（略）その他権利義務又は事実証明に
関する書類（略）を作成することを業とする。

第１９条 　行政書士又は行政書士法人でない者は、業として
第１条の２に規定する業務を行うことができない。ただし、
他の法律に別段の定めがある場合（略）は、この限りでない。

>20
この場合の義務者は、規則47条3号（ロ）＋同48条5号＝印鑑証明必要
権利者は規則47条3号＋同48条5号＝不要
ってことじゃないの？

>>19
義務がないのに放置すると自分のものではなくなるって良くわかりせん
しつこくてすみませんがご説明いただけたらありがたいです

３人で共有している不動産について、その中の１人に贈与する場合、贈与契約書や登記原因証明情報、委任状は連名で作成しなくてはなりませんか？贈与者ごとに作成して、添付してはダメですか？
申請書は受贈者が代理して申請します。

>>26
ネタです。
>>27
それでいいです。

>>25
おかげで解決しました。ありがとうございました。

それにしても登記法の規定ってすごく複雑ですね
素人が読むにはしんどいです

>>28
ということは、相続税とか縁が無い家は主人が亡くなっても、名義変更等特に必要なしでよろしいですか？

>>30
相続税があろうがなかろうが、登記の「義務」はない。
「必要」があるかどうかはスレ違いなので、他で質問してください。

抵当権の抹消の委任状に印鑑証明書がいらないのはなぜでしょうか？
令別表とかのことでなくその理由が知りたいです。
不実に抹消されても対抗力を失わないという理由からかもしれませんが
よろしければ不実の登記で対抗力を失わない理由も教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。

ちがった委任状じゃなくて申請書の印でした。
移転とか設定には義務者の印鑑証明必要なのになぜですか？

司法書士による定款作成は違法だから注意したほうがいいよ。

「会社設立に必要な書類の内、登記所に提出するためのもの(例えば、会社設立登記申請書、登記申請委任状)の作成は、司法書士の業務の範囲に含まれるが、しからざるもの(例えば、定款、株式申込証)の作成は含まれない」(昭和29年1月13日法務省法務次官回答)

行政書士法
第１条の２ 　行政書士は、他人の依頼を受け報酬を得て、
官公署に提出する書類（略）その他権利義務又は事実証明に
関する書類（略）を作成することを業とする。

第１９条 　行政書士又は行政書士法人でない者は、業として
第１条の２に規定する業務を行うことができない。ただし、
他の法律に別段の定めがある場合（略）は、この限りでない。

行政書士？ｷﾞｬﾊｰﾀﾞｯｾｰwwwwwwwwwwww

抵当権抹消の登記申請には、原則として登記義務者の
印鑑証明書は必要ないですよ。
つまり、抵当権設定登記の登記済証を添付すれば、抵当
権者の意思確認は十分だということです。
その登記済証を添付できなければ、印鑑証明書を必ず添付
して、さらに、本人確認情報または事前通知制度をもって
意思確認としているということです。

住宅金融公庫のローンを完済し、抵当権抹消の登記をしたいのですが、
旧住宅金融公庫は住宅金融支援機構に名前が変わり、
その為、抵当権抹消の登記の前に、抵当権移転の登記をしなければならないのですが、
どなたか、この住宅金融支援機構への抵当権移転の登記の申請書の書き方がおわかりになる方、
いらっしゃいませんでしょうか？どうぞよろしくお願いいたします。

>>37さん

こんなのあったよ〜

ttp://oshiete1.goo.ne.jp/qa2989908.html

>>37
------------------------------
１／２　登　記　申　請　書

登記の目的　抵当権移転

原　　　因　平成１９年４月１日　独立行政法人住宅金融支援機構法附則第３条第１項により承継

移転すべき登記　○○年○○月○○日受付第○○○○○号

権利承継者　（被承継者　住宅金融公庫）
　　　　　　東京都文京区後楽一丁目４番１０号
　　　　　　　独立行政法人住宅金融支援機構
　　　　　　　　理事長　○○　○○

添付情報　　代理権限証書　申請書の写し

□登記済証の交付を希望しません。

平成○○年○○月○○日申請　○○法務局○○出張所

代　理　人　住所　○○市○○町○丁目○番地○

　　　　　　氏名　○　○　○　○（認印）

　　　　　　連絡先の電話番号　○○−○○○○−○○○○

登録免許税　租税特別措置法第８４条の３第１項により非課税

不動産の表示　別紙のとおり
------------------------------

（続き）

これでいいかと思います。
最初の「１／２」は鉛筆で書き、抵当権末梢登記の方には同様に「２／２」と書きます。
「登記済証の交付を希望しません。」の□にチェックを入れた場合、
添付情報の「申請書の写し」は要りません。
これに不動産を表示した別紙と、住宅金融支援機構から出された委任状をとじ込んで、完成です。
非課税なので、当然収入印紙は要りません。抵当権抹消登記申請書とともに受付窓口に提出します。

たぶん補正。

>>40
うわぁ、すごい！　びっくりです。
こんなに完ぺきなお答えが頂けるなんて･･･。感激です！
本当にどうもありがとうございます。

実は「原因」のところがよく分からなかったのですが、
これなら委任状と辻褄が合います。
これで、何とか自分で申請できそうです。

私のようなものの質問に、こんなに御丁寧に、また御親切にお答えいただき、
心より御礼申し上げます。まことにありがとうございました。

Ｑ．登記相談をしたいのですが・・・
Ａ．司法書士に頼め、自分でやろうとするな。

以上、相談終了。

謄本ってインターネット上で無料で見れないんでしたっけ？

>>44
http://www1.touki.or.jp/
無料では見られません。

住宅用家屋証明とると登録免許税安くなるみたいだけど
これって家屋だけで土地は安くならないのですか？
それと住民票移す前に証明とって、その後住民票移したら何か問題ありますか？

農地の仮担保登記について質問です

祖父から当該農地の伯父Aへの遺産分割が決まり
遺産分割書，祖父の戸籍等を準備していますが，
農地に伯父B名義の仮担保登記（所有権仮登記と抵当権）がついてます。
これを抹消するための必要書類を教えて下さい

>>40
「登記済証の交付を希望しない」とすると、肝心の抹消が
理事長の印鑑証明書が必要となったり、事前通知になるのでは・・・

>48
同時申請ならそんな事態にはならない。（不登規則６７）
それよりも突っ込みどころは、>37の管轄がオンライン庁かどうかわからないところじゃないかな。
まぁ、この程度なら補正で済むだろうけど。

>46
家屋のみです。
>住民票移す前に証明とって、その後住民票移したら
家屋所在地の住民票で家屋証明取って、登記が終わったら他の住所に移るってこと？
真面目な役所なら事後調査するので、後で追徴されます。このパターンで役所と延々揉めてる人を知ってる。

>47
特にＢがＡに対して非協力的、といった事情がないのなら
1．Ａへ相続登記
2．Ｂの印鑑証明・仮登記と抵当権の放棄証書とか解除証書とかを用意して各々の抹消登記
の順で問題ない。
分からなければ後半だけでも司法書士に頼めばよいでしょう。

>>49
規則６７条は知ってるよｗ
ただ、通知があった場合のみ識別情報の提供が省略できると理解してた。（現実に不可能だから）
不通知の場合でも適用あるの？本人確認上問題無いのはわかるんだけどさ・・・
聞くは一瞬の恥と言うことで聞きます＞＜

>>40様
本日、法務局に行ってまいりました。
申請書提出の前に、一応相談コーナーに行って、
書類一式チェックしてもらったところ、
「よくここまでやりましたね。問題ないですよ。ご苦労様です。」
と、ほめていただき、無事提出してまいりました。
これもひとえに40様のおかげです。
改めて御礼申し上げます。
本当にどうもありがとうございました。

>50
ちょっと正確なソースが無くて申し訳ないが、適用がある旨のパブコメが出てる。
ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%99%BB%E8%A8%98%E8%AD%98%E5%88%A5%E6%83%85%E5%A0%B1

当方で該当事例が出た場合には、法務局に確認するつもりだけどね。

>>49
ありがとうございます。
今の住所で未入居としてあらかじめ証明だけとっておいて登記の日までに住民票
移したら新住所で登記できるのかと思いまして。

決済が１か月先でさすがにまだ住民票移すの早いかなと思ってるんですけど
時間があるうちにそろえられるものはそろえておこうと思いまして。

>54
ああ、そういう意味か。
中古住宅を売買で取得するなら、そもそも決済後でなければ家屋証明を取れないのが原則です。
新築なら住民票を移してから家屋証明を取るほうがずっと楽です。
旧住所のままで取得する場合、役所によっては提出する書類が多くなったりして面倒なのです。

>>50
むしろ不通知の場合のための規定だと思ってたｗ

司法書士が答えています

ほれ、犬と交尾大沢佑香信者、見せてやるよ
ホストN007092.ppp.dion.ne.jp
隠れてコソコソかきこするら、かかってこいや
251 名前：名無し検定１級さん ：2008/02/27(水) 08:42:45
大沢にとっては
犬（畜生）>>>>>>おさーんニート
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/lic/1203657982/251
257 ：名無し検定１級さん：2008/02/27(水) 08:51:14
犬（畜生）に人権はない .以下のおさーんニートならねぇ？ わかるだろw
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/lic/1203657982/257
>251>257疚しいことないならホスト出せよ。口先キチガイ野郎
>>230は気楽な商売でいいよな。情報盗みとり脅し恐喝や情報を売りで飯が食えるから。
普通の会社だと>>230の行為は懲戒解雇だろ。情報盗みとったんだから。けどバレなきゃＯＫ！だろw
おい、俺は顧客情報を守らないと処罰される仕事だ。
これだけ口先基地外が情報を盗みを繰り返すからもう廃業やもなし。
顧客情報守るためにな。
ほら売れるように宣伝してやるよ.長谷川ちずること大沢祐香の犬と交尾
http://mxserver08.net/new_pm/main/affmovie1248.html
はい、名誉毀損発見
ttp://www.google.co.jp/search?q=N007092.ppp.dion.ne.jp+&hl=ja&rls=GGLG,GGLG:2006-08,GGLG:ja&start=10&sa=N

>>40様
補正ありませんでした。無事登記完了いたしました。
完ぺきなお答えをいただき、どうもありがとうございました。
登記完了の御報告とともに、改めて御礼申し上げます。

http://society6.2ch.net/test/read.cgi/koumu/1202928448/1-100
あそこの申請は何故に？？？

?

質問させてください。
どこかの土地や会社の登記簿謄本をとったら、
その人たちにばれてしまいますか？

申請者の氏名住所までわかりますか？

>>62
バレない。

>>62
記録が残るから可能性はゼロではない

>>63
レスありがとうございます。
自分も申請者の氏名を知ることはできないと思っていたのですが、
情報公開法？にからんで、知ることができるという話も聞いたことがあるのですが・・・。
関係ないんですかね？

>>64
申請書は何年間保存されるんですか？
保存される以上、なんらかの形で不正に流出する可能性があるのはわかります。
そうではなくて正式に？わかる方法があれば知りたいのです。

>>66
登記の申請書は不動産の場合は１０年、会社・法人は５年。
証明書の申請書（事項証明書・謄本・印鑑証明・要約書など）は１年。

＞そうではなくて正式に？わかる方法があれば知りたいのです。

登記の申請書は、正式な手続きを踏めば閲覧可能、ただし、かなり厳格。
その登記の申請当事者、利害関係人、およびそれらの代理人。
でもって申請書類を見るにたりる相当な理由。
単なる財産上の利害関係者は閲覧不可。（例：単に契約しただけの人、代金を支払っただけの人）

利害関係人以外で閲覧が可能なのは税務署、地方公共団体などの公権力機関（ただし理由は必要）

それから、証明書の申請書の保存期間は１年、情報公開法以外での閲覧は不可。
正直、そんなもんを見たい奴がいるのかどうかわからんがな。
情報公開で申請書のコピーを請求してった奴はいるようだが、当然個人情報に
かかる部分は公開されない。

?

父が死んで登記もせずに母も亡くなりました。
で4人兄弟のうち１人に土地を渡そうと言う事になりましたが
父が死んだときの法定相続を含めて母の分の相続？（すみません言葉がよくわからなくて・・）
中間省略登記とやらは出来るのでしょうか？

>70
中間省略云々は関係ないので説明は省きますが、お父上の遺産につき、ご兄弟間で遺産分割協議すればＯＫです。
この場合、お父上が亡くなったときにご母堂が相続した法定相続分を、さらにご兄弟で引き継いだことになります。
ただし、ご母堂が再婚であった場合などは、初婚の際のご子息（つまり貴方の半血の兄弟）にも相続権がありますのでご注意ください。

支店を移転してから所定の期間内に登記する必要があるみたいですが、
その期間を超えた場合にペナルティってあるんですか？それとも超えないような日付で取締役会などを設定して登記すればおｋ？

場違いかもしれませんが、質問します。

オンライン申請を行う時に、書類をPDF化しますよね。
私は過去のソフトを色々使いましてペイントソフトからスキャナーで
一度jpegファイルにして、そこからjpeg→PDFへ変換しています。

更にPDFに電子署名をするために
言われるがまま購入したskyPDFpro2.5（２万ほどするもの）で
電子署名のみ使用しています。

skyPDFpro2.5 はかなり高価であったために
これからオンライン申請される知人の司法書士に
お勧め出来る代物ではありません。

そこで本題です。
スキャナーからPDFに一発変換出来るソフトがあれば嬉しいのですけど、
オンライン申請に使え、電子署名が出来る安価なお勧めソフトを教えてもらえないでしょうか？

ttp://www.click-assist.com/blog/compare.php/blog/9
こちらの「電子署名が出来る」を買えば今のところオンライン申請出来るのでしょうか？

高価なPDF（電子署名）ソフトと安価の違いが今ひとつわからないので・・・。

>>73
スレチガイじゃね？

紙からなら
http://scansnap.fujitsu.com/jp/
とか？

実際使ってるわけじゃないから使い心地は知らんｗ

>>73
　参考
　っ無償　窓の杜，　有償　いきなりＰＤＦ（ソースネクスト）
　どう？

不動産登記についての質問です

書面申請で添付した登記済証が還付される法令の根拠は何法の何条何項でしょうか？

たしか規則の附則１５条２項じゃあなかったか。オンライン指定前。
登記済証制度って、良く考えてあったねえ。

設立登記の資本金について
�T取締役会ナシ、非公開会社、取締役１人、発起人１人
�U原始定款には次の記載がある
�@出資最低額２００万円
�A一口５万円の株を４０口発行する
�B全て１人発起人が引き受ける
�C成立後の資本金及び準備金の記載は無い
という定款を認証して実際に全額払い込む（払込証明つける）
計上書面は添付せず（全額金銭出資）
この場合、３２条１項３号の資本金として
発起人全員の同意書が必要だと俺は考えているのだが、
ある人に聞くと”必要ない”と言われた。
理由は
�@全額出資（不履行ナシ）だから当然に資本金は２００万円
�A会社法４４５条により払い込んだものは当然に資本金となる
�B計上書面は控除額を算出するためのものであって通達９１号
も控除額の算定方法がまだ規定されていないから不要となる。
以上。何だかハッキリ言って腑に落ちない。


教えてエロい人！！

一つの土地について、持分の一部を贈与された時の権利証があります。
同じ土地について、最近相続したので、さらに持分が少し増えて、登記識別情報の紙をもらいました。
親戚で話し合って、共有者の一人の所有にしようということになったのですが、この場合は、権利証と登記識別情報の紙の両方を添付するのでしょうか？

>>79
登記簿謄本と照らし合わせて、
登記識別情報の持ち分の合計が１分の１になれば、旧権利証は不要です。

ならなければ、（旧）権利証はまだ効力が残っているので、
所有権移転の登記をする場合、権利証と登記識別情報の２点必要となります。

>>79
そんなこともわからんド素人くんなら
両方添付すればいいんじゃないの？
ほんとうに理解できるかどうかもわからんし
しかも返却してくれるわけだし

>>80
ありがとうございます。
両方を添付することになりそうです。

>>81
ここはド素人が質問してはいけないスレだったのですか？
知りませんでした。すいません。

ここは司法書士、その補助者、その他法律に詳しい人が時間があれば回答するスレです。
暴言や煽る言葉を発する人は病んでいる人と捉えて、
（あなたが大人ならば）スルーしてやってください。

一部の人にとってウザイ質問でも、
勉強している者にとっては、簡単な質問でも大歓迎です。

>>81
行政書士は書き込みしてはいけませんよ。

11.2.4 234　所有権移転持分2分の1 a　　　持分2分の1 b
この時点で共有者はaとb
14.5.6 444 a持分一部移転　持分4分の1 c 原因贈与
この時点で共有者はaとbとc
18.3.2 277 b持分全部移転　d　原因相続
この時点で共有者はaとcとd
このような登記簿でcを単有者にするための権利書ってわかるか?
それは、aが権利取得した分とcが権利取得した分
すなわち、11.2.4 234の権利書と18.3.2 277の識別情報だ

私が言いたいことは、79自身がきちんと説明してないことだよ
だから、答えようがないわけだよ
質問の仕方がわからない香具師には、「全部つける」って回答
するのが一番親切なんだよ

訂正
それは、aが権利取得した分とcが権利取得した分
それは、aが権利取得した分と「d」が権利取得した分

>>85
（素人から見ると、）何を言っているのかさっぱりわからん。
「香具師」とか使っているやつは、司法書士ではなかろうし
素人には分かり難い回答をする、知識をひけらかす自慢したい人だね。
この手の人は、スルーするのが一番。

>>87
同意。行政書士は虫しましょう

>85
要らない識別情報を付けるってことは、シール剥がしちゃうだろ。
個人的には識別なんて知られても大したことないと思うが、やはり一般的には余計なリスクだと思う。
仮に「全部付けろ」というアドバイスが妥当だとしても、>81の書き方では質問者が怒るのは当然だろう。

資格なんか関係ねえよ
ただ、漏れ様の文章を読んでもわからん香具師は
全部つけた方がいいと言っているだけ

全部持って行って法務局職員に聞けばいいよ

何度も足を運んでいいのなら、別だが

>>90
自分の文章力の無さを棚に上げるな
ここは素人さんが質問しても良いスレ
なんだしさ。お前消えていいよ。

初めまして。質問なのですが図面と登録してある坪数が違う場合どちらが優先されるのでしょうか？
因みに図面より坪数が少ないんです。分かる方よろしくお願いします。

図面だよ。多分、測量図を元に更正登記ができると思うけど。

歩（約３・３０５７８�u）から�u換算されたのが昭和４０年代。
それ以前に作成された測量図を元にした登記簿には、１歩に満た
い地積が反映されていない。そして、�u換算する時に測量図は参照
せずに、単純に登記簿の地積を換算しただけ。よって最大１歩未満
（約３・３０５７８�u未満）の数字分、登記簿と測量図で差異して
いるケースがある。

>>92さん
>>93はちなみに、宅地以外の場合ね。
宅地は０．０１坪（歩）単位で登記されていましたから。

ありがとうございます。多分宅地ですね。
結構昔からあるんで微妙ですよね。

不動産登記で登録免許税を十万ちょい納めないといけないのですが、収入印紙を法務局で買って貼って納めてはいけないのですか？解説本とかには、三万円以上は銀行行かないといけないと書いてますが、そうなんでしょうか？

>>96
そんな話は初めて聞いたなｗ

納め方は，法によれば，「現金」で納付するのが原則となっている。
しかし例外として規定された「収入印紙」による納付がほとんどの
スクがある。例えば登録免許税が３，０００万円になったとする。
３，０００万円を預かる。それを印紙に替える。申請書に貼る。
さて勇んで法務局に向かう途中，鞄を紛失するようなことがあ
ったら，，，

以上の次第で，今般は現金納付，すなわち日銀への振込みによる
納付をするのである。これが二つ目。

http://nakao-office.jp/blog/2006/06/22-000456.php

これから大阪司法書士会に入会するヤツは
２０万円払わなくても不利益ないだろと事務局に突っぱねればOK

入会時、会館運営など名目−−大阪など８団体
http://mainichi.jp/kansai/news/20080310ddf001040003000c.html

「だまし討ち」と訴訟に　大阪の元会員、返還求め
http://mainichi.jp/kansai/archive/news/2008/03/10/20080310ddf041040020000c.html

>>100
司法書士会って、お役所仕事だよね。

大阪に行ったときのこと、
仕事せずにＯＬがおしゃべり中・・・。

なんで存続しているのかがわからん。

別に司法書士会に限らないっしょ。
あと、訳の解らん財団法人も一緒。

結局、官僚ＯＢや、その他の死にかけた年寄りの天下り先にしかなっていない。

>>100
この元会員、法科大学院の合格率のことでも文句言ってた。
なんでいまさらって感じ。なにか梅迷のにおい。

不動産登記法についての質問です。どなたか教えてください。
判決・審判等が登記原因証明情報となるものは判決書正本を添付すると習いました。
なのに、相続登記の相続欠格者がいるケースで、相続欠格が判決によって確定した場合
何故判決書謄本の添付よいとなっています。なぜ正本ではなく謄本の添付でよいのでしょうか？

最後の行を訂正します！申し訳ありません！
×何故判決書謄本の添付よいとなっています。なぜ正本ではなく謄本の添付でよいのでしょうか？
○判決書謄本の添付でよいとなっています。なぜ正本ではなく謄本の添付でよいのでしょうか？

>>104
オレも正確なトコロはわからないが、レスさせてもらう。

１、正本と謄本の違い
　　登記原因証明情報として使う場合、審判・判決条項に
　　反対給付を求める記載があるケースでは、反対給付をした
　　上で裁判所書記官から執行文の付与をしてもらう必要が
　　ある。そして、執行文の付与がなされるのは判決の正本。

２、相続欠格
　　相続人に民法第８９１条の事実が認められ、それが審判・
　　判決により確定すれば、当然にその者は相続欠格者となる。
　　この審判・判決に反対給付を求める記載がされることはない。
　　

３、審判・判決の確定
　　確定証明書は、裁判所書記官に請求すれば正本だろうと謄本
　　だろうと付けるけてもらえる？

　以上１、２、３から考えればこの事例では審判・判決謄本でこと
　足りると考えられるのでは？
　　

判決による単に申請意思擬制でなく、相続を証する書面だからじゃないの

司法書士は食えない時代に入ったよ

事件数の激減
合格者の激増
会社法の制定で商業登記が激減
本人申請の激増
銀行の貸し渋り
少子化らによる新築住宅の激減
懲戒処分の激増

武士は食わねど、高楊枝っていうけど
とりあえず、サンポールとドメスト買って置こうか

>>106
なるほど、
・相続欠格には反対給付云々は当てはまらない（正本は不要）。
・謄本にも確定証明書を付けてもらえる。
だから謄本で充分事足りるということですね。

>>107
判決書が、登記申請の正に「原因」となるものは正本が必要。
対して相続欠格者の確定判決の場合、判決書は登記申請の原因ではなく原因（相続）を補足するもの
よって謄本で充分。ということでしょうか。

後者は正本要求されても添付できないっしょ。
申請人に交付されないんだから。

共同申請の原則について条文の根拠はあるのでしょうか？

表示登記の建物の位置が分かる図面とるのに委任状はいるのですか？
それと保存年限って何年ですか？

会社が不動産を所有している状態で解散した場合、不動産はどうなるんでしょうか？

>>111
６０条

>>112
公図（建図）のこと？
なら委任状はいらないよ

>>113
清算人が清算業務を行う過程で処分されるのが普通

すみません、休眠している零細企業のような場合です。
何も清算人に頼まなければ、不動産登記はどうなるんでしょう？

解散後清算せずに会社が残ったまま休眠してるなら所有不動産もそのままだよ

なるほど、その場合は固定資産税なども解散したはずの会社に請求されるのですね？

＞109 繰り返しますが、正本を求める法規がないからですよ。

　正本を求めている不動産登記の法規に係る「判決」は、登記原因証明情報に
当たる「判決」。
　つまり、この「判決」は、「登記義務者に登記をすべきことを求める内容の
給付判決」を指します。
　単に「特定人が相続欠格であること」を内容とする判決は、「給付判決」に
当たりません（もちろん、特定人の相続欠格を示したうえで、登記義務者に
登記をすべきことを求める内容の「給付判決」はありえます。）。
　給付判決ではないのですから、当該法規で正本を求めている「判決」には当たらず、
また、それ以外の法規には判決の種類を定めたものはありません。
　だから、冒頭に戻って、正本を求める規定はない、となります。
　このスレに移る前に、単に「そんな法規はない」と書いたのは、今一度、
根拠法規を自身の目で確認してもらいたかったのですが…。

　そもそも、相続欠格が確定する判決って、刑事判決でない？
　刑事の判決なら、謄本しかありえない。それこそ正本を入手しうる法規が
存在しない。

>>118
わかりやすいね

法第百二十一条第二項の利害関係人というのは具体的にはどういう人があたるのでしょうか？
申請人本人は見れるって言われたんですが、ここの具体的な例がわかりません。
司法書士でも単純にはみれないんですか？

インターネットの登記情報って
1日480円払えば、何筆でも見れるんですか?

１件４８０円ですｗ

>>122
ありがとうございます。
高いですね。

あるマンションの一室が、所有権保存→所有権移転１→所有権移転２→所有権移転３という状態になっている場合、
所有権保存登記の抹消をいきなり行なうことは可能ですか？
それとも、移転３、移転２、移転１、保存の順に抹消していかなければならないのですか？

　お願いします。
昭和６１年に、父親が自宅の隣地（農地）を買って、
条件付仮登記を受けた。
その後、何度か農地法の許可を申請したのですが、許可が下りないまま
買主、売主とも相続開始。
今回相続人から、許可申請するもまた不許可。

契約解除するしかないのかと諦めかけたのですが、
　先日知り合いから、もう時効が成立してるから、
判決を取れば農地法の許可なしで登記できると聞きました。
本当ですか？　その場合、別に争ってもいない売主（相続人）を被告として
訴訟ができるものでしょうか？

>>124
いきなりは不可。順に。
現在の名義人から真の所有者に移転すればいいだけ。
>>125
無理。

登記になるのか分からないのでこちらに書かさせていただきます

大学のサークルで営利活動(フリーペーパー)をしたいと思っているのですが
その際にオフィスや代表者やハンコはどうなるのでしょうか？
・オフィスは大学で借りるか賃貸を借りて場所を確保しなければならないのでしょうか？
・名前も代表者などを作らないとダメなのでしょうか？個人事業のように
・ハンコもサークルのハンコを作らないとダメなのでしょうか？

得た利益はサークル内のコンパなどに使う予定なのですが
人格なき集団には当たらないと思い質問させていただきます
よろしくお願いします

>127
自営業者でも株式会社にする人もいれば
屋号のみにしている人もいる。たとえ利益
があるにしても、年間１０００万円以下なら
法人格を取得する意味は無いと考える。
（１０００万を超えるなら法人の方が税金が安い）
会社法や商業登記についての質問なら答えられるが、
それ以上はわからない。誰かわかる人にパス

好きにやったらええがな。
営利活動するからといってオフィスや代表者やハンコは必須ではない。

会社を設立した際に、定款の作成から登記申請にいたるまで、
司法書士に手続きを一括して依頼したのですが、
司法書士へ支払う報酬は、定款に記載していないと費用計上できないのでしょうか？


会社法28条及び会社法施行規則５条３項によれば、
公証人への手数料や登録免許税などは特に記載がなくても設立費用にできるようなのですが、
司法書士への報酬は、どう読んでも定款への記載が必須です。

ところが世に出回ってる定款の記載例を見ると、
附則中にそのような定めを置いているものがほとんど、というか全くありません。
一方、ネット上では、専門家への報酬は創立費にできるとの説明をいくつも見かけます。
もちろん「定款に記載しないと費用として計上できない」との説明もありましたが皆無に等しいです。

結局、定款に記載していないのに費用として計上した場合でも、
税務署は目をつぶってくれるということなのでしょうか？

個人的な見解でも結構ですので、どなたか宜しくお願いします。

>>128>>129
屋号だけでもいいのですか？
オフィスは必須だったと思うのですが
それは株式会社などだけなのでしょうか？
個人事業の場合はいらないのですか？届出をしない場合限定ということでしょうか？



>>130
マルチ乙

（さらに続き）
ここまでで「もう少ししたら取れるだろう」と思っていたのですが
社長は金額があわないので会って確認したい、と言ってきたため
社長との面会の約束をしてその都度今の仕事を休み（現在は昼間働いてます）
時間を作っていたのですが、体調が悪いなどと面会を3回ほど先に延ばされ、
3/1にやっと会えたら（労働組合の人2名・私・お店の同僚1名・社長の5人で面会）
結局給料の計算はしていないままで、
「今日は話をするだけと思った」と言われまったく具体的な話が出来ませんでした。

ただこのときに（3ヶ月貯金を崩し生活していましたが底を付いたため）
「生活費がないので3/15までには一度まとまった金額を振り込んで欲しい」と
お願いしたところ「分かりました」と口頭で約束して頂きました。

ちなみにキャバクラだった為タイムカードなどはなく
全て社員の手書き出勤表、プラス指名バックや同伴バック等の計算が
私達の請求とあわないとの事でしたが、
要は私達は75万と言っていて社長は50万くらいだと言っていたので
20万程度とりあえず振り込んでくださいと言う話でした。

※私達は自分で手帳につけていた時間・売上げで請求しました。

「来週の月曜日（3/3）までには計算しそちら（労働組合）にFAXします」
との約束を取り付けてその日は解散しましたが、
やはり月曜日に連絡はなく、その週の木曜頃にやっと連絡が来たと思ったら
「パソコンが壊れて計算が出来ない」という子供みたいな言い訳。
（続く）

住宅購入の際の登記関連手続きについて伺いたいと思います。
費用は前払いしていて、未だ精算されていません。

表題登記を済ませていて、専用住宅証明なるものがあれば、
租税特別措置法74条により保存登記と抵当権設定登記の際の
登録免許税が安くなるという理解です(自信なし。)。
また、このままいけば3/31限りで租税特措法が失効するという
理解です(これも自信なし)。

この場合、司法書士が3/31までに作業を完了しなければ税を含めた
登記費用が相対的に高くなるということでしょうか。

>>130

　国税庁HP、法人税基本通達より

　第8章　繰延資産の償却

第1節 繰延資産の意義及び範囲等

（定款記載を欠く設立費用）
8−1−1　法人がその設立のために通常必要と認められる費用を支出した場合に
おいて、当該費用を当該法人の負担とすべきことがその定款等で定められて
いないときであっても、当該費用は令第14条第1項第1号《創立費》に規定する
「法人の設立のために支出する費用で、当該法人の負担に帰すべきもの」に
該当するものとする。（昭55年直法2−8「二十八」により追加、
平19年課法2−17「十六」により改正）

>>125
判決って、相手方が協力してくれないの？
協力してくれるなら時効取得の要件を満たせば
「時効取得」を登記原因として共同申請で
農地法の許可なしで登記できるよ
協力してくれないなら、時効取得で登記せよとの
判決をもらえばいいだけだ
なお、「時効取得」は原始取得である
ただ一時取得として税金が課せられるけどな

１３５さん、ありがとうございます。

相手方は、早く名義を変えて欲しいと言ってるほどですから、
登記には協力してくれると思います。
　その場合には、判決すら要らないわけですね。
２０年以上両親が土地の手入れしてきたし、仮登記のときに売買代金は
支払ったと聞いていますので、時効でいけますかね？その時は、登記所が時効成立
してるかどうか判断するんですね。
　税金のほうは、とても安い土地なので大したことないと思っています。
もう少し、農地法やらの規制を緩和して欲しいものです。もう一度知り合いに
相談してみます。
　今回は、お世話になりありがとうございました。

>>133
居住用家屋についての特例は平成２０年３月３１日まで
適用あるが、土地については、１％が２％に上がる可能性が
ある。

参考　つ　http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

あつ！　平成２１年の間違いね。

どなたか>>131を教えていただけたら幸いです

>135-136
昔は判決取って移転しちゃうケースもあったようだが
今は裁判所でも農業委員会に問い合わせたりして、すんなり判決出さないと聞いたが。

>>139
オフィス必須とか、
全然わかってないようだから本屋にでも行け
むしろ税金の心配をしろ

ありがとうございます。
そのページを見ると、居住用家屋については、平成21年3月31日
まで減税適用があるようですね。
土地の所有権移転登記の登録免許税は、
> 平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受ける土地の売買に
> よる所有権の移転の登記については1,000分の10
となっています。
売買期日が上記期間内であれば、登記手続きの時期にかかわらず
1%と読めます。そう考えてよろしいでしょうか。

>>142
３月３１日の間に受ける・・・移転の登記については
って書いてあるでしょ。

違いますよ。登記申請時点での税率だから４月１日以降だと
２％になるの。だから大問題なのにガソリン税だけに目を
奪われて気づいていない国民が多いのはマスゴミの怠慢だよね。
政治家は何してんだか？すっかり政争の具にしちゃってさ！
国民をバカにするなってこと！！

>>144
私も、おかげさまでお客さんに説明するのに苦労してる・・・

>平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受ける
は、｢所有権の移転の登記｣にかかるんですね。
｢土地の売買｣にかかると勘違いしました。
たしかに、｢売買を受ける｣なんておかしい日本語ですね。
失礼いたしました。

>>140
「時効取得の要件を満たせば」ですよ。
つまり、これは第162条に規定されている。
同条1項では、20年間、所有の意思をもって
平穏かつ公然に他人の物を占有することに
よって所有権を時効により取得できるとし
ている。これには特則があり、同条2項に
その規定がある。すなわち、占有を始めた
ときに、その物が自己の物であると信じ、
かつ、信じたことについて不注意な点がない


自分の地域では、農業委員会に問い合わせたり
せずに、すんなり登記できます。

ただ、司法書士が自ら農業委員会に問い合わせ
たりするだけです。

買主が自分の農地として、耕作し続けていたのなら
何も問題はないと思いますね。
仮登記も混同を原因として抹消すればいいし・・・

登録免許税って、意味わかってんのかね？
登記したことで利益を受けるんだから、
その利益に対して税金をかけてるんだか
らね、もちろん登記申請した時だよ

>>148
参考になります。
できれば、問題が解決する前におっしゃっていただければ大変参考に
なるところでした。今となっては全く参考になりませんが、
後学のためには大変よろしいご指摘かと思います。

>>149

なんだと、ゴラ
喧嘩売ってんのか？
出て来い
ボコボコにしてやるからよ

おまいらネットだと強気だなｗ

>>134
助かります。
有難うございました。

時効取得に農地法許可書って不要だけど
監査が入るんやったよな？

時効取得を原因とする登記申請がされた場合、登記所から農業委員
会に通知されるよ。

>>153 >>154

それがどうちたの？
ぼくちゃん

>>118　自己レス。
　書き込んだものの、一応確認してみようと本屋で探したけれど、
相続欠格に触れた本自体が見当たらない。
　大型書店でようやく次の本が見つかりました。おそらく、現在の市販本で、
唯一、欠格の証明のための確定判決に触れた本でしょう。

「実務相続登記法 補訂」 日本加除出版 5200円
の274頁以下参照。

>>150
これこれ行書さん落ち着きなさい

>>154
登記簿上の地目が田、畑である土地について、時効取得を登記原因とし
た所有権移転登記の申請があった場合、農地法の許可書の添付を要しないが、
登記官からその旨を農業委員会に対し適宜の方法で通知する。農業委員会では
実地調査をしたうえで、実体がないことが判明したときは登記完了前のときは
農地法違反なので登記の取り下げ、完了後ならば登記の抹消を当事者に指導、
従わない場合は農地法違反として告発の手段もとるとされている。
（昭52.8.22民三第4239号、登記研究第535号　参照）

実体が整っていたらOKてことですね。

田舎だと事前に農業委員に頼んでおけば実際は時効でなくても見逃してくれるという噂が無きにしも非ず

働きたくないでござる･･･

　 　 　 　 　　l／l／/ 　 ,. -−- .. ＿_　 　 　　　　　/
　　な　　絶 　 　 　 /　／　　　　　　 　 ｀ヽ、＿人/　 ご 　働
　　い　　対　　　　/／　　／　　　　　　　　 ＼　　　　 ざ　 き
　　で　　に　　 　/＿ 　 .′　　　 　 　ヽ､＼ 　＼ 　　る 　 た
　　ご　　働　 　 　 ／ ,,″　/ ,ｨ | ｌ ll |l l　ぃ ヽ ＜_　/// 　く
　　ざ　　き　　　∠　〃　-/､/ ! | ｌ ll ｌl |　l i 　 '.　/　 　 　 な
　　る 　 た 　　 ／// 　,.ｲfr�_i､| | ll |l |,-Ｈ‐　 ｉ 　 　 　 　い
　///　　く 　　/　 ｌ i 　//|/`┴1| |/|ｨ乏了ﾄ､　/／/ 　 　 で
. ’’’　　　　　.′　l｜/,小､ 　 　_⊥ _ 　　リ,ハ l　.'　／|　　∧
　 ／｀Ｖヽ.　/＼　 | | | |八　　 /ｰ--‐1｀ﾒ､厶ｨｉ |/,.ｲ|　 l　 /　∨＼
∠＿＿ 　∨　　ヽ.} | | }川ヽ.　ﾄ､　　,ｨ}/　/／ﾘ l/i/ﾘ　｜ ′
　ゝ　　 ｀Ｖ　, ‐ｧ .' ﾒ､トく＼/ヽヽ辷ク　,ｨ'/‐-/リ,∠..._　l//
　 ＼　　/／　/ //　 丶 ＼＼ ＼＿／// ／ ／ ／　 ｀メ、
　ｰ- ヽ/　 　/ // /〉 　 ＼ ヽ.ヽ　 　 /{丁iヽ　／　　／ 　 ＼　 　 　 　/〉
　　／/ ｰ- / // //／￣ ヾ ､ ヽ} 　 　 ｀ｌ | ィ＼　／ ／ 　 /∧　/ 　 //
.／　/　　 / /ー//,′　　　}｀ヾ ｉ| 　L___//　|　,.へ,.ｲ／}　//　,ﾚ'　　//
　　/　 　/ / 　//7　　　　/　　!｀ヽ、　//　,.ｨ'　／　ﾄ､く　　／｜　 〈/
.　/‐-　/ / 　///　　　　/　　/ 　 ├く/／　l 　 　　l　丶>'　　ﾉ　 〇
.　　　 /　ｰ-///　　　　/　　 ′ 　/　 |　　 /　 　 　ヽ／￣/
　　　 　 　 //´　　　　/　　/ 　　 ' 　 /ー-' .. _　　　　 　 　￣l
.　　　　　 〈/ 　 　 　 　 　 '　　 /　　/　　

>>158
何度も言ってるやろが
この木瓜がぁぁぁぁ

「時効取得の要件を満たせば」ですよ。

登記簿上雑種地で
評価が畑になっている土地の移転の価格は
畑の価格を使っていいんでしょうか？

地目変更登記は義務だから
地目変更登記してから移転登記が筋

ここで相談してもいいでしょうか？
亡くなった主人と共有の土地を義理の弟に
破格値で譲ってしまいました。
弁護士もその方がいいといったので。
しかし今頃になって私は損をしているじゃないかと
気がつき
返してもらいたいのですが
できませんか？５年前のことです。

×亡くなった主人と
○亡くなった主人の相続でということです。

>162
法務局に事前相談必須だと思うけど、たぶん近傍雑種地の評価を使えと言われるはず。

ごめん。現状が畑なんだな。上記は取り消します。

そのまま登記でおｋ。あえて地目変更したいならご自由にどうぞ。

登記されている住所がＡ市で
その後Ｂ市、Ｃ市、Ｄ市と移転し現在はＥ市です。
本籍地はＡ市ですがＤ市に移しました。
戸籍の附票をとってもＤ市とＥ市しか記載されておらず、Ａ市の附票の除票は取れません。
この場合の住所変更の登記原因は錯誤で
添付書類としてＡ市の不在住不在籍証明と権利証の写しで大丈夫でしょうか？

>169
地方によっては上申書を付けさせる所もあるので、補正が嫌なら事前に相談した方が良いと思う。
あと、原因は住所変更で良い。（実態が錯誤なら別ですが）

おたずねします

マンションなどの集合住宅に通信設備のインフラを導入する営業をしています
顧客リストの中から、オーナーの情報を得られない物件がかなりあるのですが、
登記を調べて該当住所に行ってみると更地になっている、なんてことがよくあります。
しかしその物件には賃貸居住者もおり、賃料も発生している状態です。
居住者や管理している不動産屋にあたっても、情報を得られないケースがこれもかなり多いんですが、
こういった物件の所有者の情報（書類ベース上のでなく）を取得するのに、何か方法はないものでしょうか？
宜しくご教授願います。

>>164
無理。一度売っておいて今更返せはないでしょう。
>>162
農比雑種地ってことかな？だとすれば近傍宅地�u単価はもらえない。
宅地の単価が出せないと理由を登記官に事前打ち合わせが必要と考える。
実際は農地の値段でいけるよ。
>>166
実際はそうだが、現況が農地で登記が雑種地であれば近傍地は入れて
もらえない。
>>163
行政書士は黙ってろ

新築の建物表題登記についての質問も良いのでしょうか？

ビルトインガレージがあるのですが、この床面積はどのように申請したら良いのでしょうか？
居宅として申請する場合、車庫として申請する場合の違いはなんでしょうか？

>>173
保存登記のときの登録免許税

>>172
それが、役所によっては入れてくれるし、
法務局によっては役所で入れてもらえ、と言われる。
地方ルールと言うか、難しいとこだね。

不動産登記法の添付書類の質問です。

印鑑証明書は本人確認のために添付するのでしょうか、それとも文書の真正担保のために添付するのでしょうか。両方なんでしょうか。
前者も後者も同じな気がするのですが。。


あと住民票はその人が存在することの証明ですよね？本人確認の意味はないですか？

印鑑証明書はカードがないと発行してもらえなくて、
住民票は申請すれば別に本人じゃなくても審査されるわけでもなく発行されるからという考えであってますか？

あと、印鑑証明書に文書の真正担保の意味があるのなら、
契約書や承諾書など私人が作成した文書を添付するときは必ず印鑑証明書いりますか？

でも第三者の承諾書を添付するときに第三者の印鑑証明書は添付書類になるわけではないですよね？


それぞれの事例で印鑑証明書がいるのか住民票がいるのか両方いらないのか
(両方いるのはないですよね)、、頭が複雑に混乱してます。。

>>176
うぜえ！

＞＞印鑑証明書は本人確認のために添付するのでしょうか、それとも文書の真正担保のために添付するのでしょうか。両方なんでしょうか。
前者も後者も同じな気がするのですが。。
本人がその書類を作ったことを証明する。不利益を受ける場合に使う。
訴訟法なんかでも、実印プラス印鑑証明で本人が作成した推定がはたらく

＞＞あと住民票はその人が存在することの証明ですよね？本人確認の意味はないですか？
本人確認ではなく、実在の人物であることの証明かな。税金を徴収するので、虚無人
の登記は認めないということ

＞＞印鑑証明書はカードがないと発行してもらえなくて、
住民票は申請すれば別に本人じゃなくても審査されるわけでもなく発行されるからという考えであってますか？
住民票はみんなが持っている。印鑑証明は登録しないと持ってない人もいる。

＞＞あと、印鑑証明書に文書の真正担保の意味があるのなら、
契約書や承諾書など私人が作成した文書を添付するときは必ず印鑑証明書いりますか？
登記上は不要。しかし、後の訴訟があっても大丈夫なように実印を要求する。
実際の訴訟では、認印とサインでもＯＫ。筆跡鑑定によけいな手間と費用がかかるが

＞＞でも第三者の承諾書を添付するときに第三者の印鑑証明書は添付書類になるわけではないですよね？
それは条文上のこと。条文で区別している。でも承諾書には印鑑証明はつける。

＞＞それぞれの事例で印鑑証明書がいるのか住民票がいるのか両方いらないのか
それはゆっくりと勉強してくれ。区別がきちっとできるように

>>178
長文でレスほんとありがとうございました。

だいぶすっきりしました。
承諾書とかの私文書には印鑑証明書は、条文上つけないものだしつけずに受理されるけど、
後から紛争になったら困るから申請には余計なものだけどつけるってことですね。

お礼が遅れてすみません、ありがとうございました。

違うよ。登記令読め。>>178は所々間違ってる。

>>180
どこが？

＞訴訟法なんかでも、実印プラス印鑑証明で本人が作成した推定がはたらく
＞税金を徴収するので、虚無人の登記は認めないということ
＞登記上は不要。しかし、後の訴訟があっても大丈夫なように実印を要求する。
＞実際の訴訟では、認印とサインでもＯＫ。筆跡鑑定によけいな手間と費用がかかるが
＞それは条文上のこと。条文で区別している。

民事訴訟法２２８条４項には
「私文書は、本人又はその代理人の署名捺印があるときには、
真正に成立したものと推定する」と書かれています。
この法律の意味は、その文書が、本人または代理人が署名または
捺印したばあいには、かりにその文書が署名捺印した時点で、
白紙であったとしても、それを主張する側が証明できないかぎり、
その文書は、本人または代理人が納得して作成した文書であると
推定するということです。借り手の側が、いくら銀行の契約書に
書かれている返済期限や金利は、当初の約束とは違うと主張し、
署名捺印した時点では、その欄は白地だったと主張しても、
契約書に署名捺印されていると、その契約書に書かれている条件
ではないと認められることは難しいのです。

他の権利の基礎となり、課税等の行政背柵の基礎ともなる所有権の
登記においては、特に虚無人名義の登記を防止するために、
住所証明書の添付が必要となる
（Ｓ３２．３．２７．第６１５号）

>>179
>承諾書とかの私文書には印鑑証明書は、条文上つけないものだしつけずに受理されるけど、

ぜんぜん違う。第三者の承諾書や同意書には印鑑証明書を添付しないと登記は通らない。
ただし法令上は、独立の添付書面ではなく、当該承諾書等の「一部」扱いになる。

民訴の推定は実印だからじゃないっしょ。
反証を封じるには実印＆証明書だけど。

すいませんこちらでよいのかわかりませんが
相談させてください。
（スレチでしたら誘導お願いします）

先日父が亡くなり、遺産を相続することになりました。
相続は貯金と、土地建物（実家）です
相続人は私と兄。
兄は遠方へ婿に入り、私は実家で父と同居していたので、
そのままここに住み続けるということで、土地建物は私が
相続する方向になっております。

そこで固定資産の評価額を調べたところ、
貯金とほぼ同額であることがわかりました。
こういう場合、やはり財産は均等に分けるという意味で
貯金はすべて兄に渡すのが普通なのでしょうか。
私個人としては、今後固定資産税もかかるし
土地の評価額と貯金が同じ価値として扱われるのは
いささか腑に落ちません。

このあたり、法律的にはやはり均等に扱うべきなのかどうか
知りたくてご相談させていただきました。
よろしくご教示ください。

本音を言えば、兄には6：4か7：3くらいで
多めに渡せばいいだろうくらいに考えておりました。
しかし、固定資産評価額をみて青ざめました。
あんな狭い土地とボロ屋（築30年以上）を相続するかわりに
一銭も現金が手に入らないのかもしれないと…

今は固定資産評価額を憎む毎日です。

ある住所の土地、建物登記謄本を取ろうとしました。
土地は出てきましたが建物が出ません。
こういう事はよくあることでしょうか？
実際に建物は存在するのですが、なにか違う方法で、
謄本を取るのでしょうか？

>187
建物はともかく、土地は固定資産税評価と相続税評価に差があるから、
相続財産として考えるなら後者じゃないの。更に価格アップですけど。
少なくとも、遺産分割調停になれば後者が採用されると思う。
あんまり実勢価格と乖離してると思うのなら、それなりに根拠を示して話し合ってみれば？


>189
田舎なんかは、建物の登記しない人も結構いる。
管轄法務局で、地番と所有者名で指定してみて出なければ未登記の可能性大。

>189
色々な可能性がある。

�@>190の言う通り。可能性大かどうかはともかく

�A底地の地番と建物の地番の不一致
古い建物によくある傾向です。たとえば底地の地番が１として、
建物を建てる。建物の底地は１番地、家屋番号は１番になる。
後に底地の地番変更が起こる。理由は色々（分筆、区画整理、換地処分等）
底地の地番が２番になれば、土地の謄本をあげるには２番と指定しなければ
あがらないのはわかりますよね？
でも、建物は底地２番ではあがりません。建物の謄本はまだ底地が１番の
ままだからです。建物の謄本をあげるなら、底地１番地上の建物と指定しな
ければ法務局でもわかりにくいため、コンピューターでは探せません。

方法�@もし自分の所有土地建物、ないし親族のものであれば、固定資産税を
　　　払っているはずです。ので、評価証明書等を見ましょう。家屋番号が
　　　載っています。
　　�A他人の所有土地建物であれば、土地のコンピューター前の滅失謄本を
　　　あさりましょう。普通にあげれば有料ですが、建物の底地を探したい
　　　がこの土地は地番変更してませんかね？と窓口に訪ねれば、無料で見
　　　せてくれます。

地番変更、あるいは町名変更、色々あります。それでもなかったら、まあ�@
の建物未登記の可能性大ですかね。

サンクス

自称「あなたの代理人」行書がないんだが

>改正戸籍法の概要
>http://www.moj.go.jp/MINJI/minji150.html
>(ｲ) ア及び(ｱ)の規定にかかわらず、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士、
>社会保険労務士又は弁理士は、受任している事件について紛争処理手続の代理業務を
>遂行するために必要がある場合には、戸籍謄本等の交付の請求をすることができる
>ものとする。この場合において、当該請求をする者は、その有する資格、当該事件
>の種類、その業務として代理し又は代理しようとする手続及び戸籍の記載事項の利用
>の目的を明らかにしてこれをしなければならないものとする。（第１０条の２第４
>項関係）

そりゃ行書は「紛争処理手続の代理業務」を行えないんだから当然でしょ

>>190
ありがとうございます。
まぁ〜兄弟なので、腹を割って相談してみます。

合同会社の社員の退社についての登記に関する添付書面は、何を揃えればよろしいのでしょうか？ご指導お願いいたします

>>196
おまえには無理だ。司法書士に頼め。

サンクス

監査役Ａが取締役に選任された場合、（Ａがいなくても員数不足ナシとして）

決議無効？

それとも取締役選任してから監査役資格喪失退任？

どっちなんだろ？

前に決まってる

質問です。

有限会社の取締役だった父が去年亡くなったのですが、その父が何口出資していたか
知りたいのですが、定款や社員名簿がどこにあるかわかりません
どこで調べればよいでしょうか？　　　　　　よろしくお願いします。

>>201
あほか。法人には権利もあれば義務もある。
定款、社員名簿とかは会社に備え付けておくことを有限会社法で義務づけられていたんだよ。
おまえがしらんもんを他人が知るわけがない。
社員名簿は会社になければどうしようもないね。
原始定款は認証した公証人役場にあるかもな。もう保存期間で廃棄だろうな。

もう株式会社だけどな。
取締役だからといって出資してたかどうかわからんし、
人に聞くか会社で資料探すしかないわな

有難うございました。

>>202
これ行書。もっと丁寧に答えなさい。

山と土地の2件の登記名義人表示変更で書士に50万請求されたんだけど、これは妥当なのかな

つまらん釣りを。。。。。

>>206
無知な　行政 “書士”ならあり得るかもねｗ

>>206
また行政書士の違法行為ですか。

どなたか教えて下さい。

亡父の土地を相続で取得し相続登記をしましたが、
今度はその土地を弟に所有権移転登記しようとしたところ、
その土地は農地から宅地への転用許可を取っていないのに
建物が建っているので、所有権移転登記は出来ないと、
依頼した司法書士の先生に告げられました。

どのようにしたら所有権移転登記ができるのでしょう？？

転用許可を取っていないのに建物が建っているので移転登記ができないのではありません。
転用許可が取れないから移転登記ができないのです。

>>210
相続なら、農地法の許可は要らないが、
贈与等では、農地法の許可が必要なんです。
で、そこが市街化区域か調整区域か、弟が農業従事者か否か、
その建物に弟が住むのかどうか、などにより、
許可が下りるかどうか、または届出だけで済むか、などの
違いがあります。
一度役所に行って、市街化調整区域かどうか聞いてみてはいかがでしょうか？

今こそ行書の出番だ

>>213
暇だからね。行書は

移転登記する“だけ”なら簡単だけど、めんどくさいなあ

質問させて下さい。

商業登記で添付書類としてたとえば株式総会議事録がある場合、
議事録に誰かの実印をついて、その人の印鑑証明書をつけるのですか？

そうでもしないといたづらで適当に登記をかえられますよね。

あと、もしその場合、添付書類がいらない申請のときはいたずら登記も可能になるのでしょうか。

>>216
登記申請書または委任状に、会社の届出印を押印する必要がある。
よって「いたずら登記」は無理。

>>217

なるほど！申請書に社印ついて、その印鑑は登記されてますもんね。
わかりました、ありがとうございました。

ちなみに議事録には取締役とかの実印押して印鑑証明書つけるんですか？

>>218
時と場合による。

所有者Ａ
抵当権者Ｂ
連帯債務者ＡＣＤ

でＣがＢを相続した場合、債権は混同により全部消滅する。
移転して抹消？移転して求償権を担保？

基本的なことですがどなたか教えてくだされ
このたび家を新築して登記することになりましたが
木造２階建て２００�u鉄骨２台分車庫つきです
評価額は３０００万相当らしいですが登記料は
いくらくらいかかるのでしょうか？

住宅用家屋証明が取れるか否かで登録免許税の税率が違ってくるからなんともいえんな

>>221
２００�uで評価額が３０００万円とは割に合わない気もしますが・・・。

とりあえず下記のように勝手に解釈します。
土地を所有して登記も済んでいて、そこに新しい家が建っていて、
その家を住居として所有すると。（減税）
それに対する、司法書士に支払う登記費用と考えます。


３０００万円で計算すると、１５万円ほどです。
２００�uで計算すると、１０万円ほどです。

ありがとうございます
２５万から３０万くらいだと言われており（司法書士の仲介者
なぜか突然現れた）
やはり割高ですね。

土地は以前から所有（登記済み）新築住居用です

新築住宅の減税が適用されたとして
３０００万の１０００分の１．５で４５０００円，これから５０００円引いて４万円，これが登録免許税。
報酬２万。表題登記７万。合計１３万円でいかが？

ごめん間違えた

新築住宅の現在が適用されたとして
３０００万の１０００分の１．５で４５０００円，これから４５００円引いて４万５００円，これが登録免許税。
報酬２万。表題登記７万。合計１３万５００円でいかが？

>>226-227
間違い

>228
おおかた問題ないと思うが。
間違いならば、具体的に指摘してほしい。

228は悪徳業者

>>221
融資は受けるのか？　それが大前提。
あと、価格は都道府県により異なる。　これも大前提。
（新築建物認定基準価格が違うため。）

無知ですみません。
融資は受けません、一括で支払済みです
愛知です。

>>227
＞表題登記７万
もし都内ならその調査士紹介して欲しいな。
滅失とセットだといくら？

>>232
では、名古屋市内か市外か。それも全然違う要素。
車庫は３０�uくらい？　居宅部分が１７０�uくらい？

■参考・認定基準価格■
名古屋市内
　木造居宅\68,000鉄骨造車庫\63,000
名古屋市外（寒冷地除く）
　木造居宅\60,000鉄骨造車庫\46,000

仕事をしたことがないID:jIztJkcuへ

あなたは試験問題の話をされているのですか？

>>221さんは、司法書士に支払わなければならない請求額が
あまりにも高額であったために、こちらに質問しに来たのでしょう。

それに対して、車庫の面積がどうのこうの、
融資がどうのこうのと、更に平米単価あたりの基準額を出してきて
「如何にも私は賢いのだ！」と言わんばかりの質問。
質問者に対しての回答としては、全くの無意味です。

相手は、２５〜３０万円の金額が妥当かを聞いているだけなので
１円単位の金額なんてどうでもいいのですよ。


>>221さんへ、
本職（司法書士）ならば、必然と相手の求めているものがわかります。
ネットでの質問ならば、ある程度推測して回答するのが出来ますので、
聞いてばかりの素人（行政書士）さんは無視しましょう。
（直接の相談ならば話は違いますけどね。）

>>235
融資があるかないかで数万円は違うでしょ？
保存の登録免許税も、基準価格によるでしょ？
東京と田舎じゃ全然違うよ。万単位で変わることもあるからね。

そもそも、基準価格は試験には関係ないでしょう？
あまり、揚げ足取って得意げにならないようにね。
まぁ、確かに回答としては一言で分かる方が受けは良いのだろうがね。
「２５〜３０万円は、融資が無いならちょっと高めかもね。」
ってのがベストかい？

>>236
もっと言えば、土地の名変する費用も入ってるかもしれんし、
土地に担保ついてたら建物追担するし、
抵当権者によっては債務者の住所も変えないといけない場合もある。
それで土地が２０筆もあれば、２０万は超えるだろうな。

って、細かい屁理屈言うなって>>235に怒られちまうな・・・。

>>221さん、土地に担保ついてなくて、今後も融資を受ける予定が無いなら、
表題登記だけ１０万円前後でやってもらうだけでいいと思うよ。　
その場合は、司法書士は関わらないから、土地家屋調査士って人に
頼めば、それで終わりだからね。「表題登記だけ、お願いします。」
って言えば、２０万円も要らずに終了するから。

>>237
何この人。
実務したことがないのがバレバレですよ＾＾

>>238
特におかしくないと思うけど？

>>239
同意

>>240
禿同

もうどちらも本題とは関係ない泥仕合になってるし、この辺りにしては如何か。
次の質問どうぞ。

皆様ありがとうございました。
土地は以前より自分名義で建物も借入なしですので
２３７さんのご指導に従いたいと思います。

特別代理人の選任審判書は作成後３か月以内のものでしょうか？
条文が見つからないのですが。

>244
昭和３１．１２．１４民事三発第１，３６７号民事局第三課長事務代理電話回答・登研１１１号３２頁
　不動産登記法施行規則第４４条ノ４の適用について
「特別代理人選任審判書謄本については、不動産登記法施行規則４４条ノ４の作成後三ヶ月以内の規定の適用はない」

ということらしいので大丈夫じゃない？

不在者財産管理人の審判書は半年くらい前の謄本でＯＫだったよ。
一応、事前に法務局に確認したけど。

子と同時に孫も同時に相続排除できますか？
孫に代襲するなら結局その親に金を渡してしまうことになるのがいやなので

>>246
廃除には理由が必要ですよ。孫に廃除されるような非行などがあるのでしょうか？
嫌だと言っても、それだけで一切相続できなくするのは無理です。

>>245
ありがとうございました。詳しいですね。

取締役をしていた会社が倒産してしまったのですが、
すぐに同業の別会社を興すことに問題ありませんか？

>>249
問題なし。

理由：
倒産したのは会社自身であり、役員ではない。
よって、次の会社を興すことは可能。
もちろん同名の会社は無理よ。

>>250
ありがとうございます。
では赤字になったら倒産させて・・・なんてことも出来てしまいますね。
意外とゆるいので安心しました。

出来てしまいますが場合によっては賠償責任を負ったり捕まったりもします。

そんなことしても犯罪関与してないとメリットないわな
赤字でも税金あるのに好んで赤字にする経営者なんていないだろ

定款に「株主は当然に取締役となる」と定めたら，
定款と株主名簿と就任承諾書で就任登記できますかね？

餅文会社にしなさい

>>255
いくら２チャンネルだからって、そうゆう中途半端な誤変換やめようよ。
わざとなら一言。

「行政書士さん場違いですよ。」

>>254
会社法第３２９条
　役員（取締役、会計参与及び監査役をいう。以下この節、
　第三百七十一条第四項及び第三百九十四条第三項において同じ。）
　及び会計監査人は、株主総会の決議によって選任する。

過疎ってんな。ほいじゃ質問しとこ。

A→B→Cの売買で中間省略登記は三者の合意があれば
できる。とまだLECが言っている。俺はありえないと思っている。
参考判決に最判昭４０．９．２１と４４．５．２を根拠にしているが、
そもそも最高裁は中間省略を認めているのではない。
勘違いして「最高裁が認めている」と言っている人が多いが、
みなさんどうお考え？

>>258
中間省略はできないと考える。
今は登記原因証明情報をつけなければいけないから、それが報告的な書式の場合にはかけないだろう。
法務省民事局の出した通達の「第三者のためにする契約」が中間ににているがそんな登記原因証明情報はみたことがない。
登記では中間省略はできないが、登記原因証明情報をうまいこと書けば、中間省略には成らないような記載ができる。
実体的にそれが問題になるかは法務局は関知しないよ。
ｂｙ登記専門職

>>259
実務では不可だが、試験では可なのか？
実務では不可だし試験で聞かれても不可なのか？

LECの回答では、試験で出たら可と答えましょうとのこと。
俺は信じてないけど

>>260
無資格者には用はない。

>>261
行政書士に用はない

有限会社にも休眠会社の適用ってあるんですか？
ほっとくとどうなるんですか？

>>263
整備法32条をお読みくだされ。

中古戸建て物件を購入します
不動産登記簿は夫婦二人の所有になっていますが、現在旦那さんが亡くなった為に奥様、子供二人が相続しているとの事です
不動産屋は古いままの登記簿で問題ないと言いますが安心出来ません
現在の名義人になっていない登記簿で契約するべきでしょうか？
宜しくお願いします

そのままでも問題ない

>>265
＞不動産屋は古いままの登記簿で問題ない

古いままの登記簿というのが理解出来ないです。
相続しているのであれば、新しい登記簿謄本があるだろうし、
新しい権利書（登記識別情報）もあるだろうし。

［以下推測］
仮に相続登記されていないのなら、
若しくは、売主にお金が無く相続登記は
今回の売買代金から捻出し、同時進行と言うことも考える。

とりあえず、旧登記簿のままであれば
死人には印鑑証明書やハンコなどありませんので
一度相続登記をしてから、質問者さんに移転登記と言うことになります。
（例外、死後３ヶ月以内　←無視してOK）


最終的には、問題ないと言えば問題ないです。
　（横道それた無駄話すいません）

>>267

>>267
大変参考になります
ありがとうございます

素人の自分が考えるトラブルは
１、普通土地は身内に相続すると思いますが仮に遺言などて他人に相続していた場合、登記簿で確認をしないと土地を相続をしていない身内に金を払う事になってしまう可能性がある

２、相続をした子供などが土地を担保に入れていた場合、抵当権のついた土地を知らずに買う羽目になってしまう（抵当権がついていない証拠が無いのでは？）
などです
宜しくお願いします

古いままの登記簿というのは相続登記をしていない状態の事です
不勉強ですみません

>>265
普通に、売買契約書に一文入れてもらえば良いでしょう。
「本件不動産については、本契約書の売主署名欄に署名捺印した者が
　相続していることを当該署名捺印者は証明し、相続の登記については
　本契約書に記載の売買代金支払日までに責任をもって行なうものとする。」
といった感じに。

・登記できない場合に無条件に契約解除できて、手付金は利息をつけずに
　返還する。などというのも入れても良いでしょうね。

>>256
>>257
江頭センセの「株式会社法（第2版）」の354ｐには，
非公開会社なら定款で「各株主は当然に取締役になる」と
定めることもできるって書いてあるけど…。

登記実務は否定？

>>272
それで重任登記が打てるとでも？

>>273
所有と経営の分離原則に反したからって、
別に公序良俗違反じゃないし、
現に株主＝取締役の会社なんてゴマンとあるわけで。

実体法の解釈上ＯＫなら、
登記手続がそれを阻んじゃマズいんじゃない。

>>274
第２９５条　３項この法律の規定により株主総会の決議を
　　　　　　必要とする事項について、取締役、執行役、
　　　　　　取締役会その他の株主総会以外の機関が
　　　　　　決定することができることを内容とする
　　　　　　定款の定めは、その効力を有しない。

第３２９条　役員（取締役、会計参与及び監査役をいう。
　　　　　　及び会計監査人は、株主総会の決議によって選任する。

>>274

定款で定めることが出来る　≠　会社法上、認められる

定款で、「株主は取締役となる」と定めても問題ないが、
あくまで選任行為を株主総会で行う必要がある。
株主となったから即取締役の身分を有することはできない。
株主総会で選任され、就任承諾して初めて取締役となれる。

>>274
というわけで重任登記が打てるとでも？

295条3項は株主総会の法定決議事項を他の機関に委譲できないことを
定めた規定にすぎないから、否定する根拠にはならないでしょう。
定款で定めるのは決議要件を加重した株主総会決議と実質同じ。

不可っていう結論には賛成だけどね。
そんなアホな定めを設ける人がいるとは思えないからどっちでもいいけど。

>>278
根拠もなしに賛同ですか？

>>265
実務上はままあるケースです。
残金決済時に、担保などが付着してない所有権を買主名義に
移転できることを確認してから残金を支払うのでさほど心配はありません。
まえもって相続人名義にしようがしまいが、仮差しや差し押さえ、
仮登記などを入れられる危険は常に存在しています。
また、相続人名義にすると、相続人が別の買主に譲渡する可能性も出てきます。
と、まあ取引に危険はつき物ですが、最初に述べたとおり、
残金決済時に司法書士が確認しますのでそれほど心配はないのです。
ただ、司法書士が確認して残金を支払った後、実際に登記申請がされるまでの数時間に
仮差しや差し押さえ、仮登記など入れられてしまう可能性は否定できませんし、
稀にですが実際にあります。このようなことが起きる場合は、売主が
経済的に困窮しているケースがほとんどですのですでに支払ってしまった代金を
取り戻すのは難しいかもしれませんね。
あと、決済時に司法書士が確認して問題が見つかり、取引が流れた場合など
売主の資力によっては、手付けが戻ってこないこともあります。

>>279
いけませんか？

>>281
>>275にて否定する根拠（２９５−３）を否定したのだから
そのまま結論を出されても理解に苦しむ。
人の根拠を否定する以上、結論を出すには
新しい根拠を提示してほしい。気になるから

これって一種の予選ですよね。
取締役の予選は原則無効なので×、というのはどうでしょう。

>>283
いや、無効じゃないし・・・。

>>283
しかも予選でもない

バカばっかりだｗ
江頭センセができるって言ってるんだからできるんだよ

>>286
じゃあ補正くらって生きていけ

>>286
江頭が書いてることを葉玉に聞くと、
「それは立法担当者とは見解が異なる」って
普通に言われるぞ。おまいは江頭派ってことだな。
オレは、法務省も登記官も葉玉派だと思うんだ。

ここのぼんくらさんたちに聞いてもしょうがないと思うけど聞きます。

国土調査の地籍調査の結果が法務局に送られる直前に、つまりは経由をしていないで、分筆登記がされました。
その結果、筆界未定地になりましたが、事業主体である市、分筆登記を受理した法務局、申請を出した申請人のうち誰が費用負担をして
地図上に線を入れるんですか？

>>288
つまり、江頭の言うことはアテにならんということだ
>>289
ぼんくらだから答えられません。よそへ行け

>>290
もともと、君らぼんくらは権利の登記にはちょっとは意見ができるが、表示の登記には全く無知。
司法書士だけしかいないのか。
土地家屋調査士でもとれよ、くず。ぺっ。

土地家屋調査士持ちの司法書士なんかごろごろいるんだけどなｗ

ごろごろ居るかは定かではないが、
私の知人の司法書士の中では
２０人に１人の割合で調査士兼司法書士がいる。

挑発的に質問すると意地になって答えてくれるアホがいると思ってるんじゃないのか？ｗ

意地になって答える
それが　【 行　政　書　士　！ 】

>>294
おまえらがくずだから、試したんだよ。知識を。
別に解答を俺は知っているし、困ってもいない。
ｂｙ法務局職員

教えて<(_ _)>
抵当権の債務者が住所を移転した場合って
登記原因証明情報って、住民票の写しでよかった
のだろうか？
印鑑証明書も添付不要なのだろうか？

>>297
住民票の写しでよい。
印鑑証明書は不要（先例）。

>>296
頭が可哀想な奴だから、みんな相手にする必要ないよ。
弁護士に頭があがらないから、司法書士に八つ当たり
してんだろうし

>>296
おまい、仕事中に２ｃｈ出来るのかよｗ

>>300
そのうち法務局のパソコンでwinny使って
パクられる奴だよ

ウソをウソと見抜けないのはｵﾜﾀ＼(^o^)／

行政書士か受験者の僻みで、局職員と書いているんだろうよ。
ここは黙って、スルーしましょうよ。

スルーできないところが弁護士との差でしょうかね

>>297
>印鑑証明書は不要（先例）。
先例じゃねーだろ。アフォ。
六法嫁。
てか、ギョーチューだろ、オマエ。

>>304
現行法では不動産登記令＋不動産登記規則だが，
元々は先例（「登記研究」質疑応答）から始まった話。
旧法時代からの本職は，そんなこといちいち気にしていない。

ということで，>>304＝受験生は，おとなしく過去問でも解いてろ。

代表取締役の変更と管轄外への本店移転が同日で生じ、
これを同時に登記しようと思うのですが、
印鑑届書は1通で足りるのでしょうか？それとも２通必要でしょうか？

>>306
５通必要。

>>306
印鑑届書は不要

>>306
２通だよ。

3通なら尚よし

>>306
商登法改正で印鑑届書は廃止になった。本年５月施行

免責的債務引受による抵当権変更登記における添付情報の登記識別情報は
義務者がいつ通知された時のものですか？

>>306
マジレスすると，１通。
（印鑑証明書は，虚無人名義の代表者就任を防止する趣旨で添付させるものであるため。）
>>312
目的不動産の所有権等名義を取得した際に通知されたもの。

このスレは、いかに本当らしい嘘をつけるかを競い合うスレになりました。

>>314
だね・・・。
試験前の受験生がいらいらしてウソを書く。
はたまた妬んで行政書士がウソを書く。

ﾔﾚﾔﾚ ┐(´ｰ｀)┌

商業登記についてご教授願います。


当方、役員数４名の非上場会社です。
・代表取締役会長
・代表取締役社長
・取締役２名

近々臨時株主総会を開き、代表取締役会長が非常勤取締役になります。
それに伴って、退職慰労金の支払いをします。
また、月額役員報酬は会長就任時からちょうど５０％減額になります。

この場合必要となる登記手続きをご教授下さい。

また、臨時株主総会議事録、取締役会議事録にどのように記載すれば
よいかもご教授お願いします。

宜しくお願いします。

>>316
代表取締役（会長）の辞任の登記を申請する。
添付書類は、会長の辞任を証する書面（一般的には辞任届）。
ただし代表者としての地位「のみ」辞任するのであって、
取締役としての辞任ではないので注意すること。

議事録は（辞任を証する書面として用いる場合を除き）登記申請に不要なので、
ここでは書き方については回答しない。

>>316
個人申請は法務局にとってとても時間の無駄になるから司法書士に任せろ。かす。

はじめまして。

取引先の不動産謄本に書いてあった住所を管轄の法務局出張所で調べたら
該当がないと言われてしまいました。本籍もわからないので、相手先の現住所
がわかりません。どうすればいいでしょうか？

>>319
意味がわからん。そもそも登記の質問なのか？

>>320
たぶん、取引先の会社の本店所在地の不動産登記事項証明書とってみたら該当がなかったと言うことなんだろうな。
よくあること。とりあえずは電話帳で電話番号調べろ。
住所は郵便がいくんだから、効けばいい。

>>321
本籍、現住所とか書いてるから、自然人のことかと思ってたよ。

相手方は自然人で、住所地の謄本を取ろうとしたら該当地番が無かった、ということじゃないの？
（なんでそんな謄本が必要なのかは知らんが）
だとしたら、分合筆・町名地番変更など色々考えられるが。

実は住居表示されていたというオチ。

すみません、是非ご相談させて頂きたく思います。宜しくお願い致します。

敷地内建物に関してなんですが登記しなくてよい条件を教えて頂けませんか？例えば○坪以内は登記しなくてよいとか…

他にもいろいろあると思いますのでお詳しい方ご鞭撻下さいませ。

>>325
基本的に、不動産（この場合建物）の登記をしなくても違法ではないので
登記しなくてもOK。　（届出≠登記）

しかしながら、第三者への対抗要件の為に登記をすべきです。

>>326
にわかが！
不動産登記法に不動産の表示に変化があったときには一ヶ月以内に登記する「義務」があるだろうが。
これを怠れば過料の刑事罰がある。

過料を刑事罰だと言うのはにわかより恥ずかしいにょ

すみません、聞き方が悪かったですね。
倫理的に登記の善悪を聞いてるのではなく単純に登記に対する規定のような物を質問したかったのですがサイトとかでも結構ですのでご存知の方いらっしゃったら宜しくお願い致します。

>>329
お前には無理だ。
規定なんてない。すべては登記官の考え一つ。
登記できる建物（登記能力がある建物）と登記能力のない建物がある。
この違いがわからない限りあんたには無理だ。

>>329
新築した「建物」の所有者は表題登記をしないといけないと法律で決まってるにょ
ただビニールハウスとかプレハブのように建物っぽいけど不登法上の「建物」には
当たらないので登記が不要なものもあるにょ
でもあなたが想像してるような例外規定はないにょ

>>331

>ただビニールハウスとかプレハブのように建物っぽいけど不登法上の「建物」には
当たらないので登記が不要なものもあるにょ

そう！そのような具体的で明確な基準が知りたいんです。アバウトって事はないと思うのですが…

>>332
だから、ないといってるだろ。
それが登記できる建物かどうか判断できるのは登記官様しかいないんだよ。
裁判官でも無理なんだよ、登記に関しては。
登記官の判断によってきめられる。

犬小屋でも登記できる？
大小にもよるでしょうが、登記官の判断で？

>>332
不動産登記事務取扱手続準則77条に一応の基準があるので読むといいにょ

>>334
犬小屋は無理にょ

>>334
馬鹿はホントに馬鹿なんだな。
建物の要件として、法務省民事局長通達、不動産登記準則に

１。外気分断性
２。人貨滞留性
３。用途性
４。永続性

と代表的なものが決められている。
犬小屋は永続性がない、取引性がない。
登記能力のある建物とは「土地に定着したもの」でなければならないから永続した定着物でないものは登記能力がない。

>>335

ご丁寧に有難うございます。早速調べてみます。

>>337
民事法務協会の「建物認定」という本を読むとなんとなく解るよ

>>336
犬小屋は少なくとも取引性はあるだろ
それと人貨滞留性と用途性は同義だ

『行政書士』は弁護士と並ぶ法律専門家の国家資格であり、個人・企業を問わず、あなたの身近な法律家としてサポートできる経営と法律のプロフェッショナルです。
http://www.h-cosmos.net/gyouseishosi/hukuchi.html

●●民事行政研究所
http://www.h-cosmos.net/hakodateminji.html

マンションの集塵庫は
規約共用部分又は法定共用部分のどちらで登記すべきでしょうか？

司法書士試験受験を考えている初学者です。
登録免許税についてご教授願います。

昭和５９年２９問
次の（ア）から（オ）の登記のうち、その登記についての登録免許税が
1000分の4によるものではないものの組み合わせは、後記（1）から（5）
までのうちどれか。

（ア）共有物の分割による所有権の移転登記

（イ）〜（オ）省略

解説
（ア）1000分の4ではない。
　　　原則として、1000分の20である。ただし、共有物について有
　　　していた持分に応じた価額に対応する部分に限っては、1000
　　　分の4の税率が適用される。

▲上記のような問題・解説となっているのですが、別表をみても
　「共有物の分割は不動産価額の1000分の4」ということしか理解で
　きず、解説の説明が飲み込めません。

どなたか詳しい方がいらっしゃったらご教授願います。

遺言持って不動産登記をしに行ったら裁判所で遺言を検査してもらって来てくださいとのことでした。

遺言書は自筆で押印もあるし、土地と建物を相続させる旨が明記されてるので問題はないと思います。
自筆が正しいことの証拠は担保するのは難しいですが
押印は期限は切れてますがかつての印鑑証明があり、完全とは言えないものの証明力はあると思います。

また、私自身の証明は遺言に加えて顔写真付きの自動車免許書と戸籍に父の戸籍・除籍で私が相続人であることは十分に証明できてたと思います。
いくら私が学生で社会的地位がないとはいえ、公的証明書で立証してるし、21歳で未成年ではないので問題ないと思います。

何故、裁判所で検査してもらえと疑われたのか理解できませんが
裁判所で検査してもらうとしても上記のように素人ながらも立証はできたと思いますので
これ以上何を立証しないといけないのか見当がつきません。
裁判所で検査してもらえと言われた場合は、どう対処したらよいのですか？
日を改めて法務局の別の人に頼めば通りますか？

自筆証書遺言は必ず家庭裁判所で検認という手続きをしないといけないの。
これを怠れば行政罰も課されるし、登記手続きもできないの。
あなたが無知な若造だとしても、それが理由だったり疑ったりされたわけではないの。
おわかり？

>>343
遺言は公正証書遺言以外は家庭裁判所で検認（検査）する必要が法律で義務付けられています。
公正証書遺言以外の遺言書は、私文書ですので偽造・変造防止のため、家庭裁判所が遺言の証拠を記録しておく必要があるのです。

家庭裁判所に行って「検認申立書」を出す。提出書類は以下の通り。
・検認申立書（分からなかったら家裁にいる人にでも聞いてください）
・遺言者及び法定相続人全員の戸籍謄本
・遺言書（写し）
あと印鑑を持っていってください。

提出すると法定相続人全員（と利害関係人）に検認期日（検認を実施する日）が通知されます。（申立から１週間程度）

検認期日に家裁で相続人が立ち会って検認し、それを家裁が記録（検認調書）します。
（立会いは義務ではないので、法定相続人全員で行かなくて結構です。）

検認が終わったら、検認済証明を申請して遺言書原本に検認済である旨を契印してもらいます。

検認済証明の契印が入った遺言を持っていけば登記も通ります。
登記以外にも銀行などの名義書換手続にも検認済証明の契印が入った遺言が必要です。

>342
歴史的な経緯があるので一言で説明しづらい。
ここ↓が良く纏まってるのでご一読あれ。
ttp://www.itojuku.co.jp/09shihoshoshi/koushi/10410.html

会社登記の、3年以上前の変更履歴を見るときは、閉鎖事項全部証明書でいいんでしょうか？
本店移動していなくても、3年以上前の変更は自動的に閉鎖事項証明書が作られてそこに入ると考えていいでしょうか？

登記識別情報や印鑑証明書の要不要を表にまとめてくれているサイトはありますか？
あったら是非教えていただけませんか？

ありません

wikiで作りませんか？

http://www31.atwiki.jp/kizune/pages/18.html

さっそくドラフトを作ってみました。
皆さんの手で充実させてください。

>>347
おけおけ

ちなみに短期間に同一登記所管轄で本店と商号を変えまくると、履歴と
閉鎖を突き合わせても全然別の会社に見えてしまうｗ
法人番号しか手がかりがないんだよ

なるほど、良く分かりました。
戸籍の電算化の場合だと、本籍移動しないと除籍が作られませんが、
登記の電算化では3年たてば自動的に閉鎖事項が作られるってことですね。

戸籍の場合は除籍を追っていくと離婚の事実が判明しますが、
登記の場合はそれほど過去の変動を調査しやすくない（隠しやすい）って感じなんですね。
法人番号があるからそれでも不正は何とか防げるんだと思いますが。

ただ閉鎖事項証明書ってのは基本的に昔の現在事項証明書だって考えてるんですが、
昔の履歴事項証明書じゃない分、過去の変更が一部しか乗らないとか何とか・・・

>>352
あれ、でも履歴と閉鎖が直接地続きのものだった場合は分かるんですよね。
履歴←閉鎖2←閉鎖1
という場合に履歴と閉鎖1を直接付き合わせて見た場合の話ですよね。

>>351
条文と別表見れば明白だから必要ない

それが印鑑届書となると結構分かりにくいんですよね。

310 名前：名無し検定１級さん ：2008/06/01(日) 02:23:10
行書はニート未満と自覚しな


311 名前：名無し検定１級さん ：2008/06/01(日) 02:40:27
ttp://www.kana-gyosei.or.jp/public/gs/company.html

２番目のＱやばいだろ〜

確かにニート未満だな

中古の戸建て物件の取引についての質問です
仮契約の前に前もって書類に目を通してみると、登記簿が最新の情報では無い事がわかりました
仮契約前に不動産業者に登記簿に登記をするようお願いをしたところ、突然取引を中止するとの連絡が入りました

契約金や印鑑証明などすべて用意してお互い乗り気のなかでの突然の契約破棄なので驚いています
やはり危ない契約だったのでしょうか？

宜しくお願いします

質問させてください。

いま公正遺言証書を用いた相続登記のための、
登記申請書を書いてるのですが、数年前の市町村合併により
公正遺言証書上の土地の所在と登記簿上のそれが異なっております。

この場合は登記申請書の不動産の表示については
登記簿上の所在を書くべきなのでしょうか？

住民票の住所

現在の住所ってことですよね。
公正遺言証書に記載されてる旧所在は登記官が新所在に読み替えてくれる・・
ことを期待して、補正覚悟で法務局突撃してきます。
ありがとうございました。

>>358
>不動産業者に登記簿に登記をするようお願い
何の登記？もうちょっと具体的に。

>>361
ご愁傷様。書類で繋がらなきゃ勝手に読み替えてくれるわけないじゃん？

>>363
うっひょい！>>361ですが、いま法務局に電話してきました。

市町村合併による町名変更はこちらで分かるので特別に町名変更等の
証明書は要らず、登記申請書には今日現在の所在を記載すれば
いいってことでした。

なら俺も初めから電話しろって感じですが。とりあえず改めて突撃してきます。
別の点で補正がありそうだけど・・

失礼。市町村合併による変更っての読んでませんでした。

>>358
手付金は払ったの？
なら倍返しされるチャンスだけど。
払ってなかったら惜しかった。

中間層略的取引だったんですね

仮契約の手付け金を払う前の事です
仮契約の前に書類を読み込んでから契約をしたいと思い、登記簿を見てみると、登記簿上は死亡したご主人の所有の土地だとわかりました
現在の所有者は奥様と子供二人の三人なのでなにかややこしいと思い、とりあえず登記をしたら手付け金を支払うと不動産業者に言ったところ、しばらくしてから、この取引は中止になりましたと電話が入りました
登記をするだけの事がそんなに大変な事なのか素人には理解出来ません
とても欲しい土地ですがなにか怪しい感じもして相談させていただきました

取引中止となったのは、たぶん、相続人の中に売ることに同意しない人がいたのでしょう。
そういう状態だと、「登記をするだけのこと」でも非常に大変です。

債務者と共有土地を担保に連帯保証人にされていたのですが
債務者が最近そこの賃貸ビルを立て
億ほどお金を借りているようです。
最近の登記簿を取ってみますと私の名前書かれていませんでした。
私の役目は終わったと見ていいのでしょうか？
それとも登記簿の取り方が間違っているのでしょうか？

>>370
抵当権設定の物件契約の登記に連帯債務者として名前がなくても、債権契約としての契約で連帯保証人になったのだから、
そいつが金払えなくなったらお前が金払わないといかんぞ。
土地を売ってでもして。
無限責任だから保証人なんかには絶対になるな。

かみ合ってないなｗ

>>371

連帯責任の重さは近頃わかったので
最近の登記簿を見たのです。
現在の借りてるもので本人だけでした。
前見た時には書かれてあったので
どうなったのかと。
自分で調べることができるのでしょうか？

そもそも連帯保証人は登記簿に載らない。
説明がいまいち要領を得ないが、共有地に勝手にビル建てられてるようだし、
土地と建物の登記簿が別だってことも知らないのではないかと疑う。
自分がどういう責任や債務を負っているのかすら理解してないようだから、
手近な弁護士か司法書士の所へいって説明してもらったほうがいいよ。

例えば不動産を乙が3分の一、
甲が３分の２の持分だったのが、半分ずつになるという話で、
利害関係人として、甲の持分の抵当権者丙がいた場合、
これが、所有権変更なのか、更正なのかで利害関係人の立場がが
変わってくるのですか？
つまり、所有権更正なら、錯誤無効ですし、登記には公信力がないので、
利害関係人は裁判になったら負けてしまうので、
承諾書を出さざるを得なくなる。
が、これが、単なる甲と乙の自己都合の変更であったなら、
利害関係人は、自己の担保が減ってしまうから、
明らかに損害を被っているわけです。
であれば、裁判になっても、一方的に承諾書出すように
仕向けられるということにならないと思いますがどうでしょうか？
丙が承諾書を出さないですむとしたら、
住宅ローンを組んでいる持分を分け合った夫婦は、
銀行の一声で、持分変更の登記ができなくなってしまうとおもいますが、
どうなんでしょうか？

>>375
受験生がこんなところで質問すんな。
みすぼらしい。

いかにもセンスのない受験生って感じだよなｗ
実体の物権変動を前提に登記を考えることができず、
手続きが実体を離れて好きなようにできると思っとる。
しかも所有権変更って、お話にならんよ。

>>377
軽蔑はいいから、おしえろよ

所有権変更ってどんな登記か調べておいで。
あとこういうときは教えてくださいお願いしますって言うんだよ。わかった？

>>379
もういいから、だまれ

ったく２ｃｈにはろくなやつがいない

お前みたいなやつがなｗｗ

質問の設定がまるっきり斜め上だからな。
能力に応じた対応をされただけ

きー、むかつく。
そこをわかりやすくいってくれる奇特なやつはいないのか

いや、質問がおかしいって言われてるんだろｗ

もういいよ。時間の無駄。もうここには２度とこない

時間の無駄ってｗ
お前一生受からないんだから、受験勉強こそ時間の無駄だな。

所有権変更なんてのが出てくる時点であり得ないから。調べろって言われても調べないし。
司法書士受験するだけ無駄。行書すら受からないと思う。

しかもこんなスレ立ててるしね。

20問質問します。解答お願い。
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1210988316/

買おうとした土地の所有者が複数いて、その土地のある古家に持ち分１０分の１のニートが住み着いて売買に同意しない
他の持ち主は同意しているのですがこの場合諦めるしかありませんか？

>>346
ありがとうございます。
非常に助かりました。感謝！

>389
結論から言って明渡しは不可能だと思う。
仮に>389が他の持分10分の9を買い取ってニートと協議したとしても
現に居住しているという状態を覆すには、それなりの理由が要るからなぁ。

つーか、これは登記以前の問題だな。

>>384
スレ違いだけど
そのぐらいで頭に来ちゃダメよ。
もし受験に受かってお客商売になると
ここに居るようなお客も来るし性格を見ますよ。
切れやすい弁護士など誰も使わないと思います。
修行、修行・・・

>>391

レスありがとうございます
かなり気に入っていた土地なのですが諦めがつきました

売り主様に一言
売買出来ない土地を売りに出すなよ〜

>>375
実務家の感覚としては、銀行（保証会社）の抵当権がくっついていたら
所有権更正なんかやらない
甲持分一部移転（原因　真正な登記名義の回復）以外の選択肢はナシ
ＢＫから承諾書出してもらうなんてメチャメチャめんどくさい
まだ真名回復の証明情報作るほうがラク

で、根本的な問題として、夫婦共有・債務者夫の場合でも、抵当権は
共有持分全部に付けるからな
間違っても債務者持分だけなんて、あ・り・え・な・い
ここが受験生の限界だ

まあそーいう以前の話ですけどね

釣り針が見えなかったんかね

抵当権・根抵当権のことで質問させてください。

登記義務者が所在不明であるため、権利者が70条3項後段によって根抵当権設定の登記の抹消を申請する場合、
登記記録上利息又は損害金に関する記録がないときは、極度額に相当する金銭のほか、
抵当権の場合と同じく、年6分の割合による利息及び損害金に相当する金銭を供託したことを証する書面を添付する。

とあるのですが、なぜ極度額の他に利息も供託しなければいけないのでしょうか？
（もし、おかしな質問だったらすいません、よろしくおねがいします。）

>>397
ああああ
すごく勘違いしてました
ごめんなさい
恥ずかしーーー！！

どんな勘違いだったのかすごく気になるんですけどｗ

1000万のマンションの相続登記の登録免許税っていくらぐらいですか？

>>400
１億円。

>>399
つ登記記録上利息又は損害金に関する記録がないときは
根抵当だから





実は旧根抵当なら載ってるけどｗ

違うっしょ。
根抵当権は利息も損害金も極度額の範囲で担保されるんだから、その額さえ供託すれば抹消していいじゃん？
って勘違いをしたんだろう。
そんなに恥ずかしい間違いでもないと思うよ。初学者ならそこに疑問すら持たない。

>>403
その通りです
そう思ってました。

ちなみにこれは、債務者が根抵当権を消すには全額弁済しないといけないから
というような考えで合ってますか？

>根抵当権は利息も損害金も極度額の範囲で担保されるんだから、その額さえ供託すれば抹消していいじゃん？
>って勘違いをしたんだろう。

アホだからそれがなぜ勘違いなのかがわからない
その額さえ供託すればいいんじゃないの？

根抵当は極度額の範囲で元本のほか利息・損害金も担保されるけれど、
極度額いっぱいまで元本で枠を埋めることもありうる
ところで休眠担保抹消の場合、根だと元本が登記簿上判断できないので
極度額いっぱいまで元本で埋まっていると考えるわけ
とすると、供託により弁済したものとして債権が消滅するためには
元本（極度額の上限）＋利息・損害金が必要になる

>>404です

>>406
つまり債務が極度額まであると推定（？）して、それ＋（債務者が根抵当権を消すには全額弁済する必要があるから）利息

という私の予想が合ってる　ということでいいんですね？

>>407
そういうことです
もっとも現行の根抵当で休眠担保を使うケースは、まだそれほどないかな

商業法人登記情報の中には、商号区とか会社状態区とか目的区とか、いろんな区がありますが、
どんな名前や内容の区でも登記をする人が自由に設定できるの？
それとも法律に区とそこに記載すべき事項が定めてあるの？

>>409
決めてある。
商業登記法よめ

>>410
ありがとうございまース

株式会社○○第○回信託型ライツ・プラン新株予約権

登記なんてアホでもできるし
法務局で丁寧に教えてくれる

司法書士に頼むだけお金がもったいない

>>413＝行政書士＝最底辺＝無資格で登記→誰でもできる→失敗→逮捕 賠償

土地に抵当権がついているんですが、土地の広さからすると更に借入をできる広さがアルのですが、少しでもその土地に抵当権がついてしまうと、その土地を使って借入をすることは、やはりできないのでしょうか？無知ですいませんm(__)m

>>415
金借りる金融機関に聞いてくれ。

やはりこの種の質問は専門的に十分に知識をお持ちの方ではないと銀行で問い合わせることしか情報を得ることは困難なんですね。無知ですいません。

>417

>416が正解。
簡単に言えば以下のとおり
（1）　1000万円の価値がある土地に、現在500万円の抵当権がついている。→もう500万円借入できる。
（2）　上記の土地に1000万円の抵当権がついている。→借入不可

土地の価値はカネを貸す方が見積もるわけだから、金融機関に聞いてくれとしか言えないのだ。

>>418さん、ありがとうございます。良くわかりました。重ねて感謝いたします。m(__)m

登記ができればイイってのは、簡単なんだけどな
登記をめぐる税や法などを深く知れば知るほど、
登記は難しいんだよ

>>420
甲が所有するA土地と、乙が所有するB土地を、それぞれ乙名義、甲名義にしたい
AとBの価格・評価額が同一であるとしたら、原因はどうしたらよいですか？

年月日交換

>>421
言っておくが、等価交換なんて原因は無いからな！

等価交換って「鋼の錬金術師」みたいでかっこいい！！！

行書レベルだと交換しか思い浮かばないんだな
聞いた俺が馬鹿だったよ

正解は「登記原因は実体に合わせてください」だ。

お互いに贈与し合ったら？


贈与税の申告も忘れずにネ

>>421
分かった！

登記の目的　所有権一瞬確保仮登記
原　　　因　平成２０年６月３０日強姦
権　利　者　逮捕
　　義務者　２次被害
　　　　　　（上記代弁者　マスゴミ）

実際のところ、交換契約はしていないだろう。
当事者は、名義変更されできればいいのだから、

原因　平成　年　月　日名義変更

これだ！

先生方ご回答の程宜しくお願いします。
築２８年の中古物件を3200万で購入予定なんですが登記費用が35万もするとのことで
これは妥当な額なのでしょうか？

>430
それだけの情報では判断しかねる。
土地建物の評価額（売買価格ではない）、銀行から融資を受けるか否か、
その融資額は幾らか等によって登記費用は大幅に変わる。

>>431
早々にご返答ありがとうございます。
銀行からは900万程借りる予定なんですが、評価額はどうしたらわかりますか？
無知ですいませんがよろしくお願いします。

仲介の不動産屋に聞くヨロシ

市役所の資産税課に行け。

>>432
抵当権設定は債権額の０．４％なので９００万円なら
登録免許税は３万６千円ですね。
所有権移転の方は不動産の課税標準額の２％です。
１０００万なら登録免許税は２０万ですね。
租税特別措置の適用があれば安くなります。

あと建物の構造（木造・鉄筋等）、新築年月日も調べるヨロシ
登記簿謄本を見るヨロシ

>432
司法書士から見積りが来ているなら、その細目を見てみれ。
登録免許税等の実費を除いた報酬部分が10万円以下なら、都会であれば妥当な金額。
田舎なら7〜8万ってところか。（所有権移転＋抵当権設定の場合）
費用の内訳を貰ってないなら、事前に貰って検討した方が良い。

注：
役所では買主に対して評価額を教えてくれない。
築28年なので、おそらく減税は効かない。

430です。
諸先生方、ご丁寧にご説明頂き誠にありがとうございました。
大変勉強になりました。またよろしくお願いします。

登記は法務局（登記所）で丁寧に教えてくれる。
司法書士に頼むと５万円以上ぼったくられる。

司法書士は登記所の天下りが特認でもらえる資格。注意しろよ。

レス乞食

■橋本善彦司法書士事務所「菩薩十則」

　１．常に先生らしく振るまうべし。客には先生が法律であり絶対だと思いこませろ
　２．連合会や書士会、支部、青年会の役員を目指し、地位名誉欲をしっかり満たせ
　３．司法書士の敵は司法書士。いやがらせや密告で、出る杭と弱い者は叩きまくれ
　４．平日の夜は料亭、麻雀、銀座へＧＯ。毎週水曜は不動産会社とゴルフで決まり
　５．バックマージンは必要悪。報酬基準がないのは幸い、絞りとれるだけ絞りとれ
　６．過払いは打ち出の小槌。支店出しまくり司法書士法人で、目指せ！濡れ手に粟
　７．知らない業務や新しいことには手を出すな。専門じゃない、難しいで逃げ切れ
　８．役職に就いたら、自分はさておき、倫理と品位を盾に単位会会員をいじめ倒せ
　９．補助者は人に非ず。名刺は持たせず、名乗らせず。安くこき使い、使い捨てろ
１０．参入障壁は高い。他業界で使えないやつでも、十二分食える。果報は寝て待て

>>428
＞一瞬
ワロタ

印鑑届書で「添付のものを援用する」にチェックしない方が良いケースは存在するんでしょうか？

登記なんてアホでもできるし
法務局で丁寧に教えてくれる

司法書士に頼むだけお金がもったいない

不動産登記書式精義みたら中学生でも登記なんかできるよ。

チェックしない方がよいケース・・・

援用しない場合。

>>444
自分で料理できる人もﾚｽﾄﾗﾝで食事するし、
自分で運転できる人もﾀｸｼｰを利用したり
荷物の配送を依頼したりするでしょ。
わかる？

では援用しない方がいい場合はどんな場合かと小一時間・・・

>>443
議事録を添付しない場合。
（改印だけとか。他管轄本店移転の他管轄分とか。）

なぜ議事録

>>443
ありますよ。
一通あればよいのが普通なのに、
二通もらってしまった場合
返すのも間が悪いし、捨てるのも
嫌だから

一通は議事録に、もう一通は印鑑届けに

これって、代表取締役の就任登記だよね

相続の登記をするには、申請書や、遺産分割協議書に記載する不動産
の表示を正確に把握するため、登記簿謄本を取るようにと相続の本にあった
んですが、不動産の表示って権利証に書いてありますよね？
あれじゃだめなんですか？

ダメじゃないけど。
権利証の表示は取得当時のものだから、現在は変わっている可能性がある。
変わってないことが判ってるとか、補正で面倒くさい思いしても構わないなら500円ケチってもいい。

>>452
マルチすんな、くず。

>>453
ありがとう。

>>454
すんません。このスレ知らなかったもんで。

>>443

せーさんにんせんにん

亀レスだが

農地の売買、名義変更等について質問です。

農地を150万で売って貰う予定でした。
しかし、こちらが他の自分の農地に過去に宅地に変更しないままに不法建築で倉庫を建てていたため売って貰う予定の農地の名義変更の許可が下りませんでした。
不法建築の倉庫を宅地に変更すれば売って貰う農地の名義変更が出来るのですが、その手続きにはまだ半年以上掛かります。
そこですぐ取引できるものと思って土地代を当てにしていた売主が「先に５０万円だけでも渡してくれ」と言ってきました。

不法建築をしていたこちらに非があるので出来れば売主の言い分をのんで先に５０万円を渡したいのですが、お金を先に渡した後に善意の第三者に売られるなどされるのが心配です。
売り主の言い分をのんだうえで、不法建築分の変更手続きが完了してから確実に農地を売ってもらうのに法的に良いと思われるのはどのような方法でしょうか？
よろしくお願いします。

追記です。
>>457は個人間売買のケースです。
よろしくお願いします。

>>448と>>450が矛盾しているように感じるのは気のせいか？

>>457
仮登記する

>>460
仮登記という方法があるんですね。
これから詳しく調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

>>459
特に矛盾してないけど。
>>450はレアケース。
>>448は、まぁ確かに、って感じ。

450は必要ない物を余分に客に用意させた無能者
448は本質を理解してない無能者

外資系株式会社の社員です。
社長（外人）から代表取締役に就任せよと言われ、その通りにしました。
実は社長が日本に居住していない商法違反を弁護士から指摘されたらしいのです。
代表取締役を２名で登記すれば問題なしということなのでしょう。
私は日本人で東京在住です。

ただし、私には一切の決裁権を与えられず、実印も外人社長が持っています。
名義貸しみたいなものです。
この行為で私が法律違反に問われることはありませんか？

お尋ねします。
多くのページで書き方の例として添付書類のところに「登記原因証明情報」とあるんですが、
これは戸籍謄本などや遺産分割協議書のことだと思うんですが、実際には申請書にどのように
書けばいいのでしょうか？

それと、ＡからＢに所有権一部移転の登記（例えば持分5分の１）があって、また別にＡ持分一部移転
（例えば持分5分の１）の登記があった場合、結局現在のＢの持分は5分の２とういことでしょうか？
つまり持分が移転している登記に書いてある持分を足していけばよいということでしょうか？

よろしくお願いします。

>465
前段・・・書式例に「登記原因証明情報」とあるのなら、そのとおり書けば良い。

後段・・・申請書の記載について、ということであれば、あくまでその申請で移転する持分を記載。
　　　　　その例の場合なら５分の１。

>>464
違反にはならないものと考えます。
ただし、会社で何か問題があったとき、あなたは代表取締役としての
責任だけは負わされます。
名目的なものですから、という言い訳は通用しません。

真実性担保のための不動産登記法上の具体的制度（添付情報、申請方式、手続など）を箇条書きにして頂けませんか。

新不動産登記法の使える本ありますか？

法曹会の不動産登記実務みたいな本

>>468
そんなめんどいこと自分で調べろ。
何様だ。

>>468
宿題を司法書士に聞くな！

>>469
実務に使うのか、受験に使うのか、そこが問題だ。
それによって、「使える本」の意味が違ってくる。

真実性担保のための不動産登記法上の具体的制度（添付情報、申請方式、手続など）を箇条書きにしろよクズども。

ここに司法書士なんかいないだろ

家の前の道路が近所の人全員で所有してた事が最近わかって
うちの父も1/9所有してました
父は去年亡くなったんで父が持ってた分だけ相続登記したいんだけど
近所の人の許可がいるの？（印鑑証明もらったりとか、署名してもらったりとか）

>>474
戸籍があれば相続登記できますよ。

住友不動産がおとり広告を謝罪！

>>475
戸籍って自分とこの分だけですか？
近所の人の戸籍は必要ないんですよね？

>>477
近所の人が死んだわけじゃないんだから当たり前。

サンキューです
近所の人にお願いしなきゃならないなら面倒なんでほっとこうかと思ったけど
こっちだけでできるんならやってみよっかな

土地は無くなるもんじゃぁありませんから、
早いうちにやっておいた方がいいですぜ。

名前も顔も知らねぇやつが、共同相続人になるってぇと
大変なことになりますぜ。

アカの他人が共同相続人になるなんて事があるの？

顔を合わせたことも、話をしたこともねぇ
従兄弟だのはとこだのと、遺産分割協議を
しなきゃならねぇってな事態になると面倒ですぜ。

まず連絡先すら分からねぇって事も
しばしばですぜ。

行書は書き込みすんなｗ

もういっちょ質問させてください

この場合の登録免許税は評価額の1/9でいいんですか？
それとも別の計算方法がありますか？

>>472!!

前住所通知って、なにげにプライバシーが漏れてませんか？

不正な登記防止、という趣旨は分かるけどさ。そうそう不正なことばっかって訳じゃないだろうし。
前の住所に新しく引っ越してきた人がいた場合、見ず知らずの人に、通知を見られるってことでしょ？？
登記の目的、原因、申請人とか色々書かれてるらしいし。
その辺の保護とかないんですか？

実務家の人教えてプリーズ。

>484
おｋ

>486
どのみち登記簿に載るってことは全国民に公開される情報だからイイんでねーの？

>>486
公共の福祉の観点から合理的に制限される範囲内の話。

公益法人の役員変更の登録免許税の非課税の根拠ってどこですか？
いざ探すと見つからない。

>>489
登録免許税法４条

http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxselect.cgi?IDX_OPT=2&H_NAME=&H_NAME_YOMI=%82%C6&H_NO_GENGO=H&H_NO_YEAR=&H_NO_TYPE=2&H_NO_NO=&H_FILE_NAME=S42HO035&H_RYAKU=1&H_CTG=1&H_YOMI_GUN=1&H_CTG_GUN=1
登録免許税法の別表第３の２５見ると非課税の場合が限定されているように
読めるんですけど、役員変更もここが根拠でいいのですか？

登記申請書ってA4用紙なら何でもいいの？無地じゃないとだめなの？
色のついた紙とか邪魔にならない程度の柄が入っていてもいいの？
教えてください。

>>487
言われてみればそうだｗ
ｔｈｘ

>>484
免許税じゃなくて課税価格が１／９

特例有限会社の代表取締役の変更について質問です。
現在，取締役がＡＢＣの３人で代取がＡのみになってます。
このたびＣを代取に追加することになりました。
定款に代取選任に関する規定はありません。

この場合，Ｃを代取に選任した旨の臨時株主総会議事録を添付すれば，
Ｃの就任承諾書は添付不要なのでしょう？
株主総会で取締役に選任するのと同時に代表取締役にも選任した場合，
取締役の地位と代表取締役の地位は不可分なので，
取締役として就任承諾していれば，代取の就任承諾は不要になっていると思うんですが，
この理屈は最初株主総会で代表権のない取締役として選任して，
あとから代取に選任する場合にも通用するのでしょうか？

>>495
いかにも行書さんが書きそうな質問だな。
素人は取締役と代取りの位置が不可分なんて言葉は絶対に使わない。
行書さんお疲れ。

>>494
どゆこと？

>>497
課税標準金額(1000円未満切り捨て)×税率＝登録免許税
なんだよ。
登録免許税は100円未満を切り捨て。

どこで1/9をかけるかによって最終数値が変わってくるんだよ。

消費税でも、（昔の外税表示で）
90円のもの二つ買うのに、別々に買えば94+94＝188円だが、
二つ同時に買うと189円になるだろ？

それと同じようなもの。切り捨てだの四捨五入だのが入る場合は倍率をどこでかけるかによって変わってくるんだよ。

で、あんたは、最終結果たる登録免許税に1/9かける、と発言したが、それは違うってことだ。
元となる課税標準金額に1/9かける

登記済証や登記識別情報出来ないときに、これに代わる添付情報２種類ってなんでしょうか？

471 名前： 無責任な名無しさん 投稿日： 2008/07/14(月) 19:42:00 ID:M6Iv3/aQ

宿題を司法書士に聞くな！

どっかの予備校の宿題なの？
合格率３％ぐらいでしょ。ちがうのかな。
大丈夫？

親が亡くなったんで相続登記をしようかと思ってたら
親戚はみんなやってなかったんでびっくりした。しなくていいの？
相続登記をした場合のメリットとデメリットを教えてくれませんか？

登記についてはいつまでにしなければならないという期限はありませんが、
長い間手続きをしないと、公的な証明書が破棄される可能性もあります。
また、登記しないままでいると、他の相続人の債権者が代位による相続登記という手段によって、
その相続人の持分を差押さえてしまうことがおきないとも限りません。何年も相続登記しない間に、
相続関係者が複雑になってしまい、登記が面倒になったり、できなくなってしまう恐れもあります。
http://www.bunkatu.com/touki.htmlから引用

まあだいたいどの士さんのページにも同じようなことが書かれています。

だから相続関係が簡単でたとえば常に一子相伝であれば、しなくてもいいかと。
また、登録免許税がかかるし。

じぶんも今相続登記に挑戦中です。

詳しいことは司法書士に相談されたほうが宜しいかと。

司法書士に相談したら登記はしなくちゃならんって言うに決まってるでしょ
それが自分達の仕事なんだから

あと登記の相談なら法務局に行った方がいいよ
素人でもできるように詳しく教えてくれるから

>>505
いちいち、法務局に来ないでくださいね。はあと
こっちは日々大量の登記申請を人が少ない中で処理してるんだから、相談に時間をとられることがばかばかしい。
あんたが相談にきても大局的に見れば国民のためにならないと思う。

↑
これが公務員の意識

相談員が今日もどやされてた
せつなかった
敢えて言うと相談する人に問題あると思うな
と最近感じる代書屋

どれだけ詳しく教えても聞くほうがどれだけ
理解してるのかまで考察してられない
と思われ
そこに行き違いが生じる
で、あんときはこれでいいっていっただろ！！的
クレム

TVがそういうモンスターを育ててると感じる今日この頃

>>508
敢えて言わなくても、そういうやつらは助けなくていいと思うんだよな。
金になるなら別だが。

公務員て変だよね。
普通の人には横柄な態度で、
ちょっとのことでも机叩いて怒鳴る人には
全面的に相手の言いなりになって
ひたすら相手に尽くそうとする。
モンスターは公務員が育ててるんだよ。

>>512
マスコミに洗脳されてますな

商業登記の委任状で
「当会社の」という文言を
つけるときとつけないときの
違いは何ですか

>>486
受験生かな？
本人限定郵便なので、不正な手段をしない限り見ず知らずの人に
届くことはありません
事前通知が嫌、司法書士に免許証を見せるのも嫌、という人は
印鑑証明を持って公証人と相談してください

>>515
違うだろ。
前住所の通知だ。
２連件で名変、移転で本人確認情報つけて、本人確認情報にも住所移転のことふれていなければ、
前住所地あてに通知する。不動産登記法２３条。
おまえが、受験生だろ。

>>512
民間と違って、仕える義務があるからね
ややこしい人に納得してもらうには
丁寧に説明するしかない

>>516
付け足し。

２連件の場合に限らない。
3ヶ月以内に変更登記されている場合も含む。

東大阪市の西堤にあるｾﾝﾁｭﾘｰ21のVIPハウジングってどうなの？
社長は穴見孔治って人です。
仲介手数料の他にローン事務手数料って５０万円払わされましたよ
宅建業法（私はよくわかりませんが）では違法だと聞きました。
出る所に出れば取り返せるみたいですね
時間がないのでそこまではと、考えてはいますが今度の休日に相談に行こうと思っています。
ｾﾝﾁｭﾘｰ21ってただの、FCだったんですね？私はTVでCMなどしているので
大手の不動産会社と思っていました・・認識不測でした
穴見って社長に諸費用などの説明されて、修正申告をしてもらい
ローンを通してもらわなければの気持ちが一杯で、私はお願いしてしまいました
今月中に、大阪府庁と関係各所（ｾﾝﾁｭﾘｰ本部）に提訴致しますので
５０万円返して下さい！

>>506
登記相談は法務局OBがやってるだけで、職員がやってるわけじゃない。最近は公費で相談員を配置しているというわけだ。

司法書士は元々法務局OBのために作られた天下り資格で、うかつに相談するとカネを請求される。
かつては登記所に相談にいくと、となりにある司法書士事務所に行けといわれたものだが、行政手続法が施行されてからは，登記相談に回答する義務が発生したため、司法書士に聞けというような指導はなくなった。

＞うかつに相談するとカネを請求される

無料で資格者に相談できると思ってるその神経がモンスターです。

>>520
あほか。
登記相談は職員がやってるところの方が多い。
相談員の設置基準というのがあって田舎に行けばいくほど、相談員はおけない。金がないからな。
そこでも相談者が来るから職員が調査の手を休めて、話を聞いてるんだよ。

そもそもなぜ行政書士で開業したのですか？４
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/lic/1216739016/

関係ないけど最近記入ミスってかなり減った印象があるな。。

職更で局長許可が要る場合と要らない場合の区別がわからんぽ

A株式会社にB有限会社の不動産を『事業譲渡』で所有権移転する場合の原因、書類や免許税、その他の“注意点”がありましたら、なんでも知りたいので、ご教示下さい。。

A株式会社にB有限会社の不動産を『事業譲渡』で所有権移転する場合の原因、書類や免許税、その他の“注意点”がありましたら、なんでも知りたいので、ご教示下さい。。

登記手続き中のため、謄本の発行ができない期間の事を、正式にはなんと呼ぶのでしょうか？

登記済み証を紛失した場合に司法書士に本人確認情報
を作ってもらいますが、その対象が『申請人が法人で
ある場合にあっては、代表者又はこれに代わるべき者』
だそうですが、この『これに代わるべき者』とはいった
いどうゆう人を指すのでしょうか？代表取締役の奥さん
とかでも可でしょうか？ご存知の方、宜しくお願いしま
す。

裁判所が選任する職務代行者のこと。
奥さんが選任されてなきゃとーぜん不可だわな

会社の定款を公証役場にもっていく必要がありますが、
役場はどこでも良いのでしょうか？

今後何かする場合はそこの役場じゃないとまずいとかありますか？

>>529
解散会社の清算人とかもかな？

>>531
本店と同一都道府県内ならどこでも。
>>532
清算人は代表者だろ。

>533
回答ありがとうございます

今後同じ公証役場でないとまずいことは無い
ということで問題ないでしょうか？

>>534
会社設立時以外に、一般的に公証役場に行くことは無いよ。
もちろん、公正証書を作りたいとか、そういうのは抜きで。

>>526-527
司法書士に依頼する

以上

＞＞５２９です。
ご回答ありがとうございます。
職務代行者、清算人とかですね。
あと支配人も含まれそうですね。
支店長とか登記されないものでも、権限を証する書類があれば
オーケーと聞いたのですが、いかがでしょうか？

ちなみにMS-IMEだと「せいさんにん」とうっても「精算人」という候補しか出ない。

>>537
２ｃｈを信じるなよ・・・。
業務権限があれば、誰でも良いんだよ。
どんな実務書にでも書いてある。

自分の成年被後見人、被保佐人、被補助人の未登記証明って
それぞれに金かかんの？いくらかかんの？

全部一度にとれる。４００円也

登記を行政書士に頼んだ場合、その行政書士がボッタくってたら、
どこに相談すれば良いですか？
行政書士が司法書士に登記を頼んでるかどうかは知りません。
領収書は行政書士から出ています。
登記の委任状は、多分、誰に委任するとかは書いてありませんでした。

もし行政書士が登記してたら、弁護士か司法書士に依頼すれば行政書士に登記の報酬として
払った分は全額返して貰えるよ。依頼料の方がかかるかもしれないけどｗ
行政書士会は会員の統制とか全然しないから、監督官庁の総務省に直に苦情を入れるといい。

管轄法務局に行って、自分の申請した登記申請書を閲覧すれば、
受任した者の住所氏名が確認できます。

司法書士会に電話して、
「誰々に登記をお願いしましたが、費用が高いと思うのですが。
申請してくれたのは司法書士のようですが、領収書は行政書士から出ています。
あとから司法書士から請求が来たりしませんか」
と聞いてみるとよいでしょう。

しばらく待てば、受任した司法書士が自分の発行した領収書をもって来てくれて、
行政書士のぼったくり分は返してくれるでしょう。

行政書士会に言ってもたぶん動いてくれないような気がします。

遺言に基づいて共有の相続登記をした後、遺産分割を原因として持分移転の登記はできるでしょうか？

遺言の内容による。

包括遺贈→できる
特定遺贈→できない
相続分の指定→できる
相続させる旨の遺言→できない

受験の知識だね。

すいませんがちょっと質問させて下さい。

来週居住用の不動産を登記するのですが
仲介業者に登記費用の軽減措置を受ける為に
今住んでる部屋の所有者を教えてくれと言われたのですが
これはどういう事なのでしょうか？

現在は親名義のマンションに一人で住んでいるます。
詳しい説明も無くいきなり電話で言われたので不安になりました。
よろしくお願いします。

>>547
居住用不動産を購入する場合、
一定の条件を満たすと、市区町村で証明書が交付され
それがあると登記の時の登録免許税が安くなる。

「居住用」なので、購入者が実際に住む必要があり
住民票の移動が絶対条件。
登記申請前に住民票を移せれば簡単だが
それが出来ない場合、現在地の住民票とともに
現在住んでいる住居が自己所有か他人所有か、
自己所有なら、その不動産を処分する旨の書面（売買契約書など）
他人の所有（賃貸）なら、賃貸借契約書の移しなど
判明できる資料を添付しなければならない。

それを確認するために、業者が電話をかけてきたのだと思う。
今後、必要な書類について指示があるはず。
おそらくマンションの登記簿謄本は必須。

有限会社○○があるまったく同じ場所で株式会社○○って設立できますか？
ちなみに○○は同じ名称です。

>>549
おｋ

>>547
分かりやすく言うと、セカンドハウスには減税は認められない。
あなたが今住んでいる家が、あなたの所有物件だった場合は、
原則として購入物件については減税は認められない。
だから不動産屋は今の家が誰の所有か聞いたのですよ。

>>549 駄目です。

>549
OKです。

新築住宅を建設して、銀行から明日お金が出る予定なんですが・・・
司法書士さん（以降、Ａさん）に住宅の登記をお願いしていてます。
前々からＡさんに「銀行からいつお金が下りるんですか？」
と聞かれ明日という事を伝えると、明日一緒に銀行へ行き登記代の支払いを
お願いされました。
素人の考えでは、登記が終わった後に、登記簿が終わった時点で支払いを
行うのが普通だと思っているのですが・・・
Ａさんのやり方が普通なのでしょうか??
どなたか教えてください。
ＰＳ.私って信用がないの？？と思い今日支払いをしました。

>>554さん
決済当日(残代金を支払って、買い主さんから権利書や鍵を受け取る日)に、
司法書士報酬と登録免許税を受け渡すというのが、よく見るパターンです。
一般的には、銀行からお金が出る日もこれと同じ日です。権利書の確認や
受け渡しをして、担保が設定できる状態じゃないと、銀行としてはお金を
出したくないものなので。
これも、登記を実行する前ですね。

あと、登記を申請するのには、登録免許税(印紙代)が必要になるので、
なるべく登記より先にお金を受け取っておいた方が、司法書士の資金繰りが
楽になるんですよ。登記をしておいて、後でお金を払わないということに
なっても、登記を消すわけにもいきませんしね。

なので、554さんを格別信用していないから、というわけではないと思います。
あと、抵当権設定の登記をするのには、お金が出る日を書かなきゃ
いけないんですよ。

>>555さん
早速回答ありがとうございます。
そうなんですね･･･何も事情を知らずに一人で悩んでました。
ひっきーさん、ありがとうございました。

>>554
高級クラブで「ツケ」が利くのは余程のお金持ちの常連だけだろ。司法書士だって同じ。
特に登記申請時に支払う登録免許税が大きいからね。

wikipediaより出典(商業登記でクッグる)
税理士が商業登記ができる場合とはどんな場合でしょうか?
たしか計理士、公認会計士はOKで税理士はダメとかなんかの本で読みました。
これ書いたの税理士でないかなぁ?

>>558
単にwikipediaが間違っているだけ。

すいません。合筆登記を元に戻すことはできますか？よろしくお願いします。

本店移転の添付書類って株主総会議事録だけでできますか？
ちなみに取締役会は設置してません。

司法書士は法務局OBの天下り資格。
法務局に行っても，分からなければ司法書士事務所に行けといわれた。

しかし，法務局はきちんと手続きを説明しなさいということで，行政手続法が出来てからは，法務局にいけばタダで登記相談ができるようになっている。
うっかり司法書士に相談したらカネを取られるから注意が必要。

>>561 できるよ。

土地の登記で質問です。
親から子・孫へ土地を登記する予定ですが、贈与と売買が混ざる予定です。
登記簿？には、一度ずつ「これは売買で移転」「これは贈与で移転」などと
書かれるのでしょうか？
他人が登記簿を見れば、どのような名目で所有者が移転したか、すぐにわかるのでしょうか？

>>564
登記をするのには贈与の日付と売買の日付が必要になります。
単純に贈与と売買で所有権を移転した場合には、登記簿を見れば、
どのような原因と日付で所有権が移転されたのかはわかります。

わかってしまうのに何か問題があるのでしょうか？

回答ありがとうございます。
やはり理由も細かく載るのですね。
問題というか、どうしても細かなことを教えたくない
人物が一人いるだけです。わかるのならわかるで
仕方ありませので、心しておきます。
ありがとうございました。

新規事業を始めるので土地の購入を考えています。
そこで国民生活金融公庫の新規開業ローン（設備資金）を利用したいと思って
国民生活金融公庫に申し込みしたのですが、

話を聞いたところ貸出しの前に一旦、土地を自分名義にしたあと後日、抵当権を設定してから
貸出しを実行をするとの事のようですが、私の解釈の間違いでしょうか

これですと登記と決済のタイミングが合わない
これって一度は自分で立て替えないといけないのでしょうか？
それとも同日に全てをやるとか何か方法があるのでしょうか

お金を一旦支払ってから融資を受けるような形なので、土地の購入不可能と思うのですが

何かよい案があったり、何かこのことに関してご存知の方おりましたらアドバイスお願いいたします。

>>567
そういう時のために司法書士がいて、決済を行います。

買主への融資と、売主への代金の支払いと、(あれば)売主から抵当権者への
残金の支払いと、売主から買主への不動産の引渡と、登記用の権利書の引渡と、
買主への移転登記の申請と、公庫への抵当権の設定の申請を1日で行います。

申請はその日のうちに行われますが、実際に登記が完了するまでに多少時間が
かかります。

現実にこの方法で、毎日大量の融資が行われ、土地が売買されているので、
ご心配なさらずとも大丈夫ですよ。
公庫も司法書士も仲介業者もみんなプロですから。

とても分かりやすいアドバイス感謝いたします。
ヒッキーさんのアドバイスにより道が開けたような気がいたします。
何かまたありました際には、ご相談よろしくお願いいたします。

>>568
つ「つなぎ融資」

先日、代表変更の手続きを行うこととなりました
新代表は、新しくうちの株を購入した別の法人がなると相手方は仰います
代表取締役　株式会社○○代表取締役××太郎
法務局で確認したら、法人は代表になれないので、ここには自然人の名を書けといわれ
そのことを先方に伝えると、「そんなはずはない。法的根拠をしめせ」とのことです
代表変更の臨時株主総会は明後日にあり、すでに相談できる窓口はしまっております

金銭面などの事情も重なり、もはや一刻の猶予もない状態で、登記をつき返されたらと思うと頭が痛いです…
もしわかる方がいらっしゃるなら、どうかお願いします

会社法331条

>>571
一刻の猶予もない状態でこの状況w
その感じじゃ他の書類も揃ってないでしょ？
HPなんかでしらべて司法書士に片っ端に連絡とって
すぐに動いてもらうのが最善の策ですな。

５７２様
３３１条読みました。ありがとうございます。一応の根拠であるとはできそうです
相手はおそらく「いや、例外があったはずだ」とか適当なことを言ってくるでしょうけども

５７３様
書類は一応の暫定完成は出来ております
出来ておるのですが、そこが気に食わないと、数日前に行った臨時の総会でつき返されました
そこで、法人の名前に直して法務局へ持っていったら、自然人〜の指摘を受けたのです

立場が弱すぎて一方的な指示を受けるだけなのが辛いです。返答ありがとうございました

ダメだこりゃ

>>574
相手だって株式会社なんでしょ？わかりそうなもんだけどなぁ。
へんなのとかかわっちゃったね。

がんばってとしか言いようが無い・・・

>>574
「・・・代表取締役として　株式会社○○の代表取締役である××太郎氏を選任し・・・・」
というふうに すればいいかな。
いずれにしろ代取は自然人しかなれないけど

法務局は親切に教えてくれるのは事実らしいけど
本人申請は、あまりいいことではないよ
相続登記や会社登記や判決などの単独申請なら構わない
けれど、売買などの共同申請などは、やはり司法書士に
委任すべきだと思いますね
まあ、それでも自分でやりたければどうぞって感じです
かね(笑)

>>578
とは言え、こんな無理を言う客には正直来て欲しくないなあ。
法務局の説明で納得しないなら、
司法書士の説明だって、納得しないだろう。

>>579
直接言われれば大人しくなるんじゃないの？
言ってきかなかったら相談料だけ頂いて帰ってもらいましょう。
相手も本気だったら根拠を示して言ってくるはず、要は嫌がらせがしたいだけ。

>>580
いやあ、こういうのって、理屈じゃないみたい。
不動産でお世話になっている会社とかだと、むげには断れないし。

昔の商法の時代、取締役３人、代取１人の株式会社で代取死亡。
この場合は、欠員を選任しなくても
とりあえず残った取締役の中から代取を選任できたろう。

で、残った２人の任期が来て、総会を開いたのだが
相変わらず従来の取締役２人しか選任しない。
「これじゃ、法務局で却下ですよ」と新しい社長に説明しても
「今までこれでＯＫだっただろう」と言って聞かない。
結局、本人申請したが、当然、補正指示→取り下げだったよ。

これにはさらに後日談があるのだが、またそのうち。

一流の司法書士ってなんだろうか、なんてこと
たまに考えてみます。

1.実務経験が豊富な人
2.法律知識が豊富な人
3.商売上手で事件件数が多い人
4.誠実で正義感のある人で尊敬できる人
5.名声があり、コネがある人
6.本音と建前の区別ができる人
7.説明を丁寧にする人
8.堅実で当事者の意思確認の労を惜しまなくやる人
9.依頼者を平等に接することができる人
10.要領の良い人

こうやって、例を挙げていっても、とにかく司法書士に
一流なんか存在しないのではないかと思う。
すべて必要なのが、司法書士って職なのか

司法書士（笑）　

質問です。
地上権は民法上、土地工作物または竹木の所有目的で設定するものとされていますが、それ以外の単なる「露天駐車場に使用する目的」での地上権設定登記は可能なのでしょうか？

>>584
無理。

>>585
可能。

>>585
>>586
見解が分かれているようですが、理由を教えてください。

>>571
どうなったかな？

司法書士ベテふるぼっこｗ

日司連が発行する月報司法書士２００５年８月号６８ページ末尾から６９ページの冒頭部分において、次の通り記載されている。

『定款作成代理権を司法書士にも付与されるべきであるとの要望が挙げられた。これに対し執行部は、昭和二九年通達により、
現在も司法書士に定款作成代理の権限はないものと扱われているが、現在法務省に対しこの先例の廃止の申し入れをしている旨答弁した。また、電子定款の認証について一部公証役場では司法書士による扱いを認めていないところがあり、
このような扱いについて日司連として抗議をしている旨報告した。』

そして、当該先例である昭和２９年の通達は、未だに廃止されておらず、現在においてもなお有効であることが平成１８年に確認されている。

ウィキペディア　行政書士　ノート
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%8E%E3%83%BC%E3%83%88:%E8%A1%8C%E6%94%BF%E6%9B%B8%E5%A3%AB

そんなものは、行書をとれば良いだけのこと

相続登記なんて金借りる予定ないならやる必要なし。
司法書士をもうけさせるだけ。

>>591さん
ああ、その考え方はどうかと……
2代くらいで既に収集が付かないことになる例を見ますんで。

あと、担保の抹消ですね。「金借りたり、不動産売ったりする予定が
なければ、放っといてもいい。司法書士を儲けさせるだけ」理論で、
10年くらい経ってから困ることに。

後世の司法書士を儲けさせるということですね。

別に登記はしたくないならしなくてもいいと思うけど、
どうせ遺産分割協議もしないんだろ？
次世代、次々世代になると相続人が増えて協議を取りまとめるのは相当苦労するぞ。
見ず知らずの親族に頭下げて、交渉して、代償金払って、
やっと実印と印鑑証明をもらえた。なんていうことはよくあることだ。
最悪、弁護士に依頼して報酬を払うはめになる可能性もある。
登記を抜きにしても、遺産分割協議書の作成とその付属書類の収集だけはやっといほうがいい。
苦労するのは自分じゃないからかまわないと言われたら仕方ないが、
ろくに知りもしないで適当なことを吹聴するのはやめてくれ。

しかし、このスレ、うそ教えるやつ、あるいは知識の不足したやつ多過ぎ。
まぁ、>>591が正しくないのは、みんなが言ってるが、
>>591の文章を正しく言い直すと↓こうだろう。

＞相続登記なんて金借りる予定ないならやる必要なし。
＞登記しなくても、俺の子孫が苦労するだけ。
＞俺は子孫が苦労しようが興味ない。

>>567->>570も間違いだし。
まぁ、１０月から株式会社として統合するから、
民間の苦労を各公庫なども分かるようになるだろう。
設定された謄本を持って行ったら融資してくれる、民間じゃ有り得ねぇ。

>>584->>587は未解決だし。条文も判例もハッキリ書かれてるのに。

まあ公庫は特殊だから実務で当たったことなければ知らなくても仕方ない。
俺も初めて当たったときは「何それ？」だった。

今の少子化社会だと相続登記なんか無駄だと思うけど。
子供が一人なら特に。
親が死亡したら子のときはほっといて、孫の代で相続登記すれば充分じゃね？
登録免許税が１回分浮くし。

俯瞰してみれば、そういう考えも悪くはないかもしれない。

が、少子の世代の相続が発生するのは、主にその５０〜６０年後だ。
現在の被相続人の多数は多子の世代。
なのに十把一絡げに無駄だと論ずるのはいかがなものかと。

それに、相続問題の当事者は子だろ？
それを放置したツケを払うのは自分じゃなくて、その子（孫）なんだぞ。
俺が孫だったら、なんで放置してんだよ。って思うけどな。
多少事態が悪化するかもしれないど、面倒くさい、または金がもったいないから、
今は放置して将来の子供に任せよう。
っていうのは、親の姿勢としておかしくないか？

わずかばかりの手間・費用を惜しむバカは、後々苦労すればいいんだよ。
苦労する子孫は、バカな祖先をもったと諦めるしかないね。

相続登記でも、対抗力が問題になる場合だってあるのにねぇ。

土地の登記で質問です。
過去に譲渡担保で名義変更（a→b）した土地があります。
債務は決済されましたが、登記はbのままです。

今回、この土地を売却する場合、
1.いったんaに名義を戻してbが売却
2.実質はbなので、そのままbが売却

どちらでしょうか？

>>601さん
よくわからないんですが、元はaさんが持ってた土地を譲渡担保で
bさんに所有権移転登記をしたんですよね？
「債務は決済され」たというのはaさんがお金が支払ったという
意味でしょうか。それとも、お金が支払われなかったから、
土地はbさん所有になって残金がaさんに支払われたという意味ですか。

前者の場合でしたら、そもそもbさんは売却できません。
譲渡担保の所有権移転登記を抹消して、aさんが第三者に売却した旨の
登記をします。
後者の場合だと、bさんが売却することになります。

601さんの文章は矛盾した所がありますので、譲渡担保と土地の売却に
ついて何か誤解なさっているのだと思います。

中間省略登記はできないので、
1でよろしいかと

2.実質はbなので、そのままbが売却
この意味がわかりません
実質は、ずっとaのままだと思います。

有難うございます。
大きな間違いをしてまして・・・
↓
過去に譲渡担保で名義変更（a→b）した土地があります。
債務は弁済されましたが、登記はbのままです。

今回、この土地を売却する場合、
1.いったんaに名義を戻してａが売却
2.実質はａなので、登記はbのままａが売却

1ですね。有難うございます。

>>591は悪いことを教える悪の手先

こちらが適当かと思い、移動して来ました。
よろしくお願いします。

マンションを売って戸建てに住みかえしました。
マンションは主人と私の父との共有名義で二分の一ずつです。

買いの方が早かったので
今の戸建てのローンを主人一人の名義で組み
マンションが売れたらその代金を返済の1部にあてます。
そしてこのたびマンションが売れました。

具体的な数字は
マンション売り代金　1700万
ローン返済分　　　　1500万　になります。
（全体で2500万のローンを組んでいます）
さらに今の家を買う時に350万援助してもらっています。

この場合、戸建てのほうに父の持分を入れ
共有名義にするのが贈与税対策に良いと思うのですが
普通はどのようにするのでしょうか？
この方法でよいのか分かりません。

御返事頂けると有難いです。
よろしくお願い致します。

「どのように」というのは
共有名義のやり方ではなく、
こういった場合の対処方法です。

>>606
もう少し、具体的に話してください。

１、３５０万円を援助したのは、あなた(妻)のお父様ですか？
２、それは、贈与税がかかるから贈与にしたくない、ということですか？
３、今の戸建ての土地建物の名義は、全てあなたの夫名義ですか？
４、マンションは、ローンなどの残債は無かったのですか？
５、マンション売り代金1700万とローン返済分1500万の差額は、誰がどうするのですか？
６、今の戸建ての土地建物は、いくらで買いましたか？
７、住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例(相続時精算課税)はご存知ですか？

対処方法？　代物弁済か売買でお父様の持分を入れる、ということでしょうか？
３５０万円についても、そのときにお父様の名義を入れなかったのに、今から
持分を入れることについて、金融機関に言った上で、真正な登記名義の回復か、
何らかの処置をすべきでしょうけど、そういう類のことが知りたいという意味ですか？

>>606
ここは登記のためのスレだからねえ。
贈与税とかの税金問題をメインに聞きたいのなら
板違いだよ。

>>608
御返事ありがとうございます。
１、そうです。
２、そうですし、もしも離婚とかなった時にモメないようにです。
３、そうです。
４、マンションのローン返済のために350万出してもらいました。
　　ですから残債はありません。
５、仲介業者に払う分を除いて主人の実家に返済します。
　　主人の実家からもローン返済のために援助してもらったので。
６、2750万です。頭金250万を現金で支払い、残り2500万をローンにしています。
７、仲介業者の話では家を買う前にしか利用できないとの事でしたが・・

>>609
すみません。

>>610
こういう場合、一般的に贈与税がかからないように、みなさん対処されます。
そこで、このスレで話したこと（具体的な資金の内訳と出資者）を税理士か
その人たちがいる掲示板で聞いた方が良いでしょう。
それで、具体的な対処法としては、出資をした人（マンションの方も
からめて考えて下さい。）全員の持分を入れれば良いのですが、逆に、
親から子への住宅資金の贈与ということで、家を買う前とか関係なく
贈与を受けた年の翌年3月15日までに家屋を取得する費用に充てて、
その家屋を同日までに居住の用に供して、申告すれば良いと思います。

その辺り、自分の持分や親の持分を入れたいのかどうかにもよりますし、
そもそも、ローンを組んだ金融機関が、ローンの債務者以外の持分が
入ることを許すかどうか、という問題もあります。

とりあえず、これらを考えた上で、税理士板などへどうぞ。

司法書士事務所に不動産登記をお願いしたいのですが、
たくさんある事務所のどこに行くべきか迷っています。
信用、信頼できる司法書士か否かの判断って簡単ではなさそうですし。
選択の参考になりそうなご助言がもしありましたら教えてください。
ちなみに場所は神奈川県の大和市または相模原市です。

>>612
そんなこと分かるわけがない。
私は、法務局の横にある司法書士事務所ならば不動産登記に強いかなと思い、
法務局まで出かけて司法書士事務所を外から観察し、司法書士事務所の
ホームページも参考にして、怪しくなさそうなところにした。

>>612
司法書士会に電話すれば、何人か紹介してくれる。
さすがに、会が紹介するのは、
あまりおかしいのはいない。

今は、オンライン申請が可能なので、
不動産所在地の司法書士でなくても無問題。
予め、オンライン申請を取り扱っているかどうか
確認しておくといい。

不動産登記のオンライン申請なんかどこの司法書士もやってねーし、全然無問題じゃねーよｗ
あんな使えねー制度作ってほんとアホだよな。

>>612さん
僕が登録してたら、「ちょっと遠いけど、うちではどうですか？」とか
言ってしまいそうな位置です。(笑)

よっぽど難しい案件でなければ、普通の司法書士事務所なら対応できると
思いますよ。債務整理や訴訟を中心にやってる所だと、今は忙しいから
断わられるかもしれないですけど。

相模原市には、結構沢山の司法書士がいるんですね。あれだけ活気がある
街なんだから、当然かな。

ともあれ、>>612さんの懸案がうまく解決しますように。

612です。ご親切に回答していただきありがとうございます。

インターネットで見つけたよさそうな事務所に
電話で予約してから伺って司法書士の方に一度実際に
話を聞いてもらって、手続きをお願いしようと思います。

十年ほど前の相続登記では、相続人が6人もいて
代襲相続や米国在住の相続人もいてとっても大変だったのですが、
今回は公正証書遺言があるので前よりはだいぶ楽そうです。
それでも、貧乏暇なし状態なので自分で手続きするのは
大変です。こちらの土地でも良い司法書士さんと
巡り合えることを願っています。

ありがとうございました。

今年の3月、30数年の住宅ローンを残一括返済しました。
即座に借り入れをしていた銀行へ、抵当権解除の手続きを依頼しました。
（もちろん有料）
同じくしてお付き合いのある不動産屋さんに、
件の土地家屋を売却の方向で仲介依頼をしていました。
（新たに土地つき住居を取得した為）
昨日、不動産屋さんから連絡があり、
「銀行の抵当権が解除されていない」との事
（法務省で確認して来たそうです。）
すぐに銀行へ問い合わせをした所、
「担当者が不在で判らない、来週まで待って欲しい」
と・・・。

半年も解除しないのは香ばし杉ｗ
さて、どんなペナルティを課せられるでしょうか？

謝罪だけ。

>>618
抹消登記の手続まで、銀行（経由で司法書士）に依頼したの？
たいていは、銀行から抹消関係書類が債務者のところに送られてきて
債務者が自分でやるか、司法書士に依頼するかなんだけど。

>抹消登記の手続まで、銀行（経由で司法書士）に依頼したの？
抹消登記とはなんでしょうか？抵当権の解除のことでしょうか？
すみません、無知で。

>>621
抵当権の解除と（抵当権）抹消登記は別物。

抵当権の「解除」は、抵当権そのものの効力の話であり、
当事者間なら、口頭による意思表示だって有効。
けれど、不動産に関する物権（この場合は抵当権のこと）の得喪は
登記をしないと、そのままでは第三者に対抗できない。
だから、抵当権の抹消「登記」を法務局に申請する。

あなたが銀行に依頼したのが
抵当権を解除する手続（行内での稟議、解除関係書類の作成）なのか
それとも、解除後にする抵当権抹消登記申請を
銀行経由で司法書士に依頼したのかってこと。
（登記のための委任状を書いて渡したのか？）

>>621
たぶん銀行は抵当権を解除して抹消登記に必要な書類を
あなたに渡してると思いますよ。
その書類持って不動産屋に司法書士紹介して貰ってください。

>>623
担当者が忙しくて、抹消まで気が回らなかった(忘れてた)だけだと思うが。
>>622
完済したんだから、稟議ってほどのモンじゃない。
抵当権を解除にしろ弁済にしろ、書類を債務者に渡すまでを依頼して、
それを全く忘れてただけなんじゃないのか？
普通は、書類を渡すときに、司法書士に知り合いが居ないなら、こっちで
やっておきますけど？って聞かれるんだよ。返済したときには、まだ
登記まで考えないのが大半の銀行(信金含む)のやり方だ。

みなさん、レス有難うございます。
明日、結果が判り次第書き込みさせて頂きますね？

>>624
金融機関にもよるぞ。

書類だって、手渡しではなく、一方的に郵送してくる銀行もある。
設定契約書のみならず、金消の原契約書やら
保険の質権設定承諾書なんかに混じって、
解除証書や金融機関の委任状、資格証明書などてんこ盛り。
これに、合併とかがあったら、客はわからんよ。

客から依頼や問い合わせがあった場合には、
「封筒ごと持ってきてくれ」って言うようにしないと
抜けているのか、客が忘れたのか、わからん。

まあ、普通は司法書士に頼んでくださいなってな紙ペラが
入ってる気がするんで、届いてないとは思わなかったんだけど、
どうですかねぇ。

>>618さんん
まぁ、仮に社内の手続が止まってたとしても、「調べてみたら、
郵便事故で戻ってきてました。すみませんね。ハハハハ」くらいの
ことしか言わないと思いますよ。
銀行マンだし、絶対「こっちの手落ちです」とは言わないでしょう。

そういえば、昔、銀行の担当者が
抵当抹消を半年ぐらいほったらかしにしていて
クレームをつけて支店長まで呼び出して、怒鳴りつけたら
その後の融資を断られた人がいたなあ

>>628

で？

今、祖父から父への相続登記をやっているんですが、家の権利書がないので、
不動産の表示がわからないのですが、どうやって調べればいいんでしょうか？
ちなみに、その建物が建っている土地は3筆にまたがっているようです。
教えてください。

登記記録を調べる

登記記録請求書に記載する不動産の表示はどうしたらいいんですか？

ブルーマップで調べる。

市役所から通知来るでしょう
固定資産税を払え、と
その通知みれば、わかるよ

あと、固定資産評価証明書は
市役所で取れるでしょ

それで、法務局で家屋番号らから
登記事項証明書でわかるでしょ

住んでられたら、住所地の番地じゃないの？

>>634
＞住んでられたら、住所地の番地じゃないの？
住居表示と登記に使う地番が異なる場合が多いから、苦労するのだが。

>>633
ブルーマップで調べられるのって、土地の表示だけじゃないですか？

>>634
権利書なくすような家ですので、固定資産税納付通知書も捨てたみたいです。
あと、固定資産税評価証明書を請求するのって、住所じゃ取れないんじゃな
いんじゃないんですか？

法務局でだいたいの場所と所有者を記入して要約書請求すれば出してくれるよ

司法書士に相談すりゃいいですよｗ

>>632
登記所で調べるには、まず、ブルーマップというぶとい本がその辺にあるので、
そこから、自分の住所を探してください。黒い数字がが住所を表示しています。
次に、該当の敷地に記載されている、青い数字を探してください。
それが地番です。
要約書を請求するときに、↑の土地を書いて、建物は書けるところまで書いて、
窓口の人に、土地の上の建物の要約書も下さい。って言えば、両方出してくれます。
土地３筆、建物１棟で、2000円です。

けど、登記所で調べるのは、漏れが生じる可能性があるので、
役所もしくは都税事務所に行くことをお勧めします。
固定資産税の係は、所有者から検索できるので、登記簿上の所有者の氏名と
だいたいの所在から、固定資産評価証明書を請求してください、こちらのほうがより確実です。
だいたい土地３筆、建物１棟で、400〜1600円くらいです。

これで解決するかどうかはわかりませんが。

市役所の税務課に行って、名寄帳という俗称の書類の謄本を
もらってくるとか。
未登記の不動産は補充課税台帳などと呼ばれる書類に記載
されていることが多いですよ。
とはいえ、大抵の自治体では、本人や相続人しか閲覧・謄写
できないと思います。

>>637-640
ありがとうございます。大変参考になりました。
権利書ないとたいへんなんですね。まー、なくすほうが悪いんだろうけど。

この程度は全然大変じゃないよ

>>641です。
今日市役所にいって、評価証明書もらってきました。
被相続人の名前と、物件の所在所のところに全物件とかいたら、詳しい所在地
を書かなくても評価通知書をもらえました。

皆さんのアドバイスのおかげです。ありがとうございました。

おいおい、評価証明書や名寄せ帳を盲信すると、
とんでもないことになることがあるぞ。

中国地方の某市に、被相続人名義の二十数筆の不動産について
評価証明を請求したら、「墓地」の分が証明書に入ってなかった。
電話で確認したら、非課税物件なので評価証明に入らないって。
非課税である旨の記載とともに掲載できないかと聞いたが駄目だった。

謄本で別の土地に分筆の記載があったので、
念のために登記情報サービスでチェックして
分筆分が墓地になっていたのが確認できたけど、
こういうケースだと、権利証無し、評価証明無しで
見落としがち。

それから、自治体によっては共有不動産について
名寄せでは共有者が出ないところがある。
共有不動産が私道とか、課税点以下だと
納税通知も来ないから、地道に調査しないとね。

株式会社の役員変更に関して質問なんですが，
取締役の任期が平成１９年６月３０日で任期切れになってるにもかかわらず
退任登記をしてない状態になってしまってます。
この場合，平成１９年５月に取締役の任期を１０年に伸張する決議をしたことにして議事録をつくっておけば，
登記上は問題ないですか？

>>645
「決議をしたことにして」ってのは聞かなかったことにして、

基本的にはＯＫだけれど、その取締役の任期は
前回の就任あるいは重任の時から１０年になるから
気をつけてね。

ありがとうございます＞＜

>>644
ありがとうございます。
確実を期して人と登記簿で確認すべきだと書くべきでした。
私道はどうだったかな(何か聞いたことがあった気がした)と思ってたんですが、
なるほど、墓地ですかぁ。

非課税物件でも評価証明入る市区町村もあるよ
地域によって、取扱いが違うんだな


どれだけ調べてもわからん場合もあるわけだ
権利書も万全じゃないし
近辺の登記簿全部調べてもわからん場合もある
だから、物件の漏れはある程度仕方ない
協議書は後日のためにちゃんと保管しとくんだよ
書類さえあれば、登記はいつでもできるから

だいたい譲渡制限付きの株式会社に
任期は必要だろうか？

要らねえだろ、普通に・・・・・・

でも、痴呆書士の飯の種がなくなるけど

分譲住宅地とかだと、私道をもっている可能性がけっこうある。
共有持分のケースと、細かく分筆した挙げ句、
自宅とは別のところの私道を持っているケースも。
（敷地と私道が隣接していると、独占使用するのがいるため）
こういう場合は、面倒だけれど公図を見てから
怪しそうな地番はブックを素早くチェックして確認。

一度、そうやって私道持分を見つけたのはいいけれど
なぜか分譲会社の所有権移転請求権の仮登記が付いていて
相続人から、なんとかしてくれと頼まれた。
その分譲会社は清算血了していて、清算人探すのに苦労したよ。

>>650
会社法立法時の議論を勉強しなはれ

ちなみに、任期撤廃に反対したのは弁護士会

そんな会社は合同会社にしとけよって話だ。
わけもわからず株式会社にしたがるアホが多すぐる

>>650
むしろ、司法書士としては、小遣いにもならん役員変更が無くなってホッとしているわけだが。
いや、貧乏な事務所は知らんがな。

そもそも、譲渡制限会社だろうが、上場目指してるところやら家族経営やら色々ある。
譲渡制限付きだからって、任期が不要と一律に決め付ける視野の狭さが怖いわ。

>>654

役員変更なんてほとんど役員が変わらないだろ

書類って言っても、日付変えるだけ、内容ほとんど同じ
１時間もあればできるし、補助者に任せても大丈夫
しかも郵送で申請することもできる

あれで３０，０００円って・・・・・

>>655
いつもやってる、付き合いのある家族経営だけなら良いよ。
そういうのばかりじゃないから。
同じ役員変更でも、同じ値段では やってらんないような仕事って
たくさんあるだろう。かといって、不動産でも付き合いがあったり、
高くもしにくい状況だったり。
更に言えば、「いつもと一緒で」と言われて全員重任で議事録作って
印鑑貰って申請したら、平取が「先月辞めたが登記されていない。」
って懲戒申立てされたりしたら、ってリスクもある。

質問させて下さい。
現在夫婦共有マンションを妻の名義にしたいと思うのですが、司法書士に任せず自分で行う場合どうすれば良いのでしょうか？
尚住宅ローンが公庫で約５年残っています。

>>657
まず、公庫の取扱いをした金融機関に行って、妻の単独名義にしても良いか
聞いてくることが先決です。OKであれば、贈与ならば贈与税の心配がないかを、
売買ならば、譲渡所得税や不動産取得税などがどうなるかを、それぞれ
税理士の板で聞いてきてください。
そのうえで、やると決まったら、法務局で書類の作り方を聞いてくると良いです。

リスクは常にある
リスクのために高い金もらってるんだろ
司法書士って・・・・・・・
リスクなければ本人申請でやるんだろ
役員変更で実際株主総会を開催してないのに
書面上だけで開催したことにして登記するこ
と自体、懲戒処分になったりするわけだが、
開催しろとも言い難いし、やるせないわ

まあ、漏れが本職でないから言えるわけだがw

どーせ全員同意なんだからみなし決議にするだろ。知ったか乙

初歩的な質問問で申し訳ありません。
持ち分（２分の１）の、そのまた持ち分１０分の１を（全体の２０分の１）人に売りたい場合、
全体をベースにして２０分の１を売買と書けばいいのでしょうか？
それとも１０分の１を売ると書くのでしょうか？

>661
20分の1でおｋ
あくまで、新規取得者が取得する持分を記載すると覚えればよい。

質問させてください。

現在、取締役１名のみの特例有限会社なのですが、

（１）本店の移転
（２）新たに取締役を１名増員
（３）現取締役が代表取締役に就任

以上の登記を行いたいと考えています。

特例有限会社変更登記申請書は、それぞれに１通ずつ作成するのでしょうか？
１枚にまとめて記入してもよいものなのでしょうか？

相続登記をするため、登記事項証明書をもらってきたんですが、これって、
相続手続きで、他に使うことってあるのでしょうか？
もう捨ててもいいのでしょか？

663 １枚にまとめて記入してもよい

登記の事由

　　本店移転
　　取締役及び代表取締役の変更


664 日本語で説明してくれ

>>664です。
相続登記の申請書に記載する不動産の表示を調べるため、登記所で全部事項
証明書をもらってきました。
で、この全部事項証明書は相続登記以外の相続に関する諸手続きで必要に
なることはあるのでしょうか？
ないようでしたら捨てようと思うんですが。

>>663
本店をどこからどこに移転するんだ？
それによっては、２カ所の法務局に申請する必要があるし
その場合は、記載が変わってくるよ。

相続登記前の証明書なら必要になることはありません。
捨てても構いません。
万一、必要なのは、相続登記後の証明書です。
必要なときに、法務局で取ればいいでしょう

そっか。考えてみれば登記をしてしまえば、もう過去のものになってしまうんですね。
ということは要約書とか言うのでよかったのかな？

先週、法務局に「公図が間違っている、現地と違ってるから直して欲しい」と
お願いしに行ったのですが「昔の紙の公図と今の電子公図が合ってるので、地図の
訂正は出来ない」といわれました。現地行けばわかるのに、なんで直せないのでしょう？
それと法務局が地図の訂正をする場合って、どんな場合でしょうか？

相続登記の添付書類の遺産分割協議書を原本還付をしたいので、コピーを添付
したいのですが、コピーのタイミングはホッチキスで止めて、署名、押印、割印
をもらってから出よいのでしょうか？

>>670
隣地所有者等利害関係人の実印付き同意書取ってから訂正申立すれば訂正するよ
わかんなきゃ調査士へ
>>671
押印前なら原本2通作ればいいじゃん
コピーも申請人が割印しなきゃならんから手間はかわらんよ？

>>672
そういわれればそうですね。でも、協議書のの最後に何通作成し各自1通所持
するって書く部分(市販の本には書いてあったのですが)と作成した協議書
の数が違ってくるんですが、大丈夫なんですかね？

通数を訂正して登記用に一通とでも追記すれば済むじゃないか。
それがイヤなら自分の使えばいいんじゃね。
どうせ各自持ってても使うことなんかないんだし、法務局が代わりに証拠を保管してくれると思えば。

そうします。
ありがとうございました。

>>670
公図が間違っているって、どう間違っているの？

公図は、実際の土地の形状を正しく表わすものではないので
位置や形状の多少の違いは、どうしようもないよ。

俺が知っているのでは、現状は公道がまっすぐ伸びているのに
公図上では客の土地の一部が、その公道を分断するように飛び出していて
役所の道路図面とかと照らし合わせても
明らかにおかしいと言うことで、公図が修正されたケースはあった。

>>676
道路の位置と当該土地（土地Ａとします）の位置がおかしいのです。
Ａと道路は現地は接してますが、公図は接してません。
紙の公図時代に周辺の土地の多くが、ある会社の敷地として買われて
大規模に合筆した経緯があり、登記簿上ではＡは合筆せずそのまま飛び地のように
残ってます。だから、紙の公図と今の電子公図はＡという土地の位置に変化がない
ということで、地図訂正で直す案件ではないということでした。

だから公図を現地のようにするには、分合筆の申請でないと出来ないと
言われました。基本的に法務局は地図訂正はやらないと、他の調査士から
指摘されたことがありましたが、では地図訂正をする場合とはどういう
時にやるのでしょう？
役所の道路図面とか、公的な図面と齟齬が生じた場合のみなんでしょうか？

>>677
つまり、公図上は土地Ａが道路と接道していないわけか。
公図では、土地Ａと道路の間に、土地Ｂが存在するのね。
で、登記簿上も土地Ｂがまだ残っていると。

これは、いくら法務局に「現地では接している」と主張しても無理。
土地Ａと道路の間に土地Ｂが存在しないと言う証拠にはならない。

本地と道路の間に、狭い別筆の土地が入っているケースは
案外ある。俺が知っているケースでも２カ所あるな。

これは地図訂正だけでは済まない話で
ＢをＡに合筆するか、その反対に、Ｂを道路として
自治体に寄付するかだね。

>>678
Ｂ土地って言っても、ある会社の広大な土地、で、Ａはそこの中に飛び地のように
公図では存在してて、現地はＡは飛び地になってなくて道路に接してます。

□□□□道
□□■□道
□□□□道
□□□□道

コレが公図。でも現地は

□□□□道
□□□■道
□□□□道
□□□□道

こんなふうになってます。実際には紙の公図は道路がかなりクネクネと曲がっていて
新しい公図は滑らかな曲線に変わってます。

＞これは地図訂正だけでは済まない話で

ってことは地図訂正は必要ってことですか？だったらなぜ地図訂正を先にしてくれない
のでしょうか？、ってか地図訂正すれば、なにも面倒な申請は不要だとおもうのですが。

>>679
「地図訂正だけでは済まない」ってのは
地図訂正よりも、もっと難しいってことを言いたかったんだ。

このケースで難しいのは、
道と接している土地が間違えなく■であって、
しかも、それがＡ土地であるということを
どうやって証明するかってこと。

そういう測量図面とかある？
あるいは■の土地の、地積測量図が法務局にある？
道路との境界に杭とか鋲が入っている？
道路は公道？公道だとすると、自治体との間で境界確定している？
■とまわりの□との間も、杭や鋲が入っている？

繰り返しになるけれど、公図は土地の正確な形状や
位置関係を表したものではない。
例えば
□□□□道
□□■□道
□□□□道
□□□□道
　　　↑
この列が、実は道として使用されていると言うこともあり得る。
仮にそうだとすると、表面的には■の土地は道に面していることになる。
だとすると、上の図は間違えではないことになる。

いずれにしろ、公図の訂正にこだわるのではなく
測量も含めてきちんとした調査をした方がいいよ。
土地家屋調査士に相談してみな。

>>680
あれ、↑の位置がずれちゃったな。

□□□☆道
□□■☆道
□□□☆道
□□□☆道

☆印の土地が現状では道として使用されていることもあり得る。

と読み直してくれ。

＞あるいは■の土地の、地積測量図が法務局にある？
測量図はありませんでした。

＞道路との境界に杭とか鋲が入っている？
Ａに直接入ってる杭はないけど公道との境の境界はあります。

＞■とまわりの□との間も、杭や鋲が入っている？
ないです。

やっぱり、法務局の公図が間違っているという公的な証拠
（役所の道路図や、法務局の測量図など）がないと
地図訂正は出来ないってことでしょうか？
一番気になるのは、どういう理由があれば地図訂正ってするのか
ということです。

>>682
公道との境にある境界が、
道路とＡあるいは■の土地の境界とかどうかは不明だな。
（意地が悪いように聞こえるかも知れないけれど）

■の土地について地積測量図がないし、
周囲の土地との境界にも杭や鋲がないとすると、
■の土地はＡであること、さらにＡは道路に面しているという点について、
現時点では、はっきりとした証明が出来ないと思う。

あなたは訂正する理由について、何度も聞いているけれど
誤りであるとはっきりしているなら、訂正してくれる。
大切なのは、「誤りである」という客観的な根拠なり証明。
それさえ明確であれば、訂正してもらえる可能性は高い。
あなたがいくら「間違っている」と主張したところで
他の人の権利もからむだけに、法務局はそれぐらいでは動かない。

>>676のケースは、その土地の地積測量図、
道路をはさんで反対側の土地の地積測量図があった。
測量図で計算された地積と登記簿の地積は一致したし
測量図にはちゃんと、面している道路も記載されていた。
さらに道路図面もあって、それらはブルーマップとも一致していた。
だから、法務局でも、現地を確認しただけで
公図を訂正してくれたわけ。

どうしても納得がいかないとなると、あとは裁判しかない。
けど、これも証明の世界だからね。

役員登記についての質問ですが・・・

父がとある有限会社の役員をしていました。
ただ結構前に辞めた後にその会社が倒産してしまったのですが
役員の登記（連帯保証人？）の抹消をしていなかったらしく、債務をまとめて弁済しなければいけなくなったそうです・・・。

これってやはり弁済しなくてはいけないのでしょうか？

登記が残ってても弁済する必要はないが連帯保証人だったのなら弁済しないとダメにきまっとる

　土地を売りますが、権利書を失くしています。この場合、
失くした旨を書いて申請すると、法務局から本人限定受取
による事前通知がされるとあります。
　本人限定受取について郵便局へ取りに行く「基本型」と
自宅へ配達して貰える「特例型」があるようですが、私は
「特例型」が良いのですがどのような手続きをすればよい
ですか。

>>684
まずは、債務を弁済しなければならない、とされる根拠をはっきりさせましょう。
有限会社の役員を勤めていたという一事をもって、会社の債務を肩代わりさせられる
ということは、ありません。
したがって、会社の役員登記と債務の弁済とは何の関係もありません。
（連帯保証人？）と書いてありますが、連帯保証契約を締結するには、
書面でもってしなければならないので、その提示を求めてみて下さい。

>>686
ご指摘のような「基本型」「特例型」というような事前通知の類型はありません。
普通に申請すれば、登記簿上の住所に送付されます。
局留めにできるどうかは不明ですが、おそらくできないのではないかと思います。
そもそも、不動産を売却する際、その買主が身内ではない他人の場合は、
ほとんど事前通知ではやらせてくれません。
仲介業者あたりに相談してみて下さい。だめということであれば、
多少費用はかかりますが本人確認情報でするしかないでしょう。

>>686
自然人なら事前通知の場合の本人限定受取郵便は特例型。
なお特例型でも郵便局に取りに行くことが出来る。
しかし通常の売買なら本人確認情報になると思う。
（買主が借り入れする場合は特に）

マンションの相続登記ですが、
マンションの土地と建物に関して
ひとつの登記申請書でまとめて申請できますでしょうか？

あるいは登記申請書は土地と建物それぞれ提出しなければいけないのでしょうか？

その場合必要な添付書類もそれぞれに添付しなければいけないでしょうか？

マンションの課税標準価格は建物の分だけで土地の価格はゼロなのですが、
登録免許税は土地に関してはゼロ、建物に関しては相続の場合の率をかけた額と
という計算でいいでしょうか？

ややこしいこと質問してすいません、
もし差し支えなければ教えて下さい。

>>689
登記申請書は１通で良い。
マンションの敷地である土地の価格がゼロということは
通常有り得ないから、役所に聞いてみた方が良い。

ややこしいことではない。むしろ基本中の基本だ。

>>690
土地が敷地権かどうかも確認しないで
申請書が１通でも良いとは言えないだろ。
古いマンションの中には、土地は敷地権ではなく、
共有で登記されているケースは少なくないぞ。

もしかしておかしな質問
かもしれませんがお願いします。

借地人が住んでいる
土地を分筆した結果、枝番が付き
借地人の現在の建物登記の住所と
異なってしまいました。
これは当該建物登記の有効性に
重大な影響があって建物登記も
新しい地番に更新した方がいいでしょうか？
それとも大した問題ではないでしょうか？

質問の動機は
土地の持ち主が土地を第三者に
譲渡した場合に借地人の建物登記の有無が
旧借地契約条件の維持に
重要である、と聞いたからです。

よろしくお願いします。

ここは２ちゃんだ
いいかげんな回答も多い

気になるなら直せば？という程度
時々、地番と所在が違っていて見落とす輩はいるからな

>>692
無問題。
土地と建物の登記簿見れば、
建物登記と土地分筆登記の前後がわかる。

>>691
敷地権じゃなくても、普通に一括申請可能だ。
昔は文句言う登記官がいたが、それでも「無理なら却下しろ」と言えば、
１００％通ってた。今なんて文句言うどころか、一般人の本人申請では
１件で登記の目的「所有権移転」で良いと普通に説明してる。

>>694>>695
早速ありがとうございました。

>>696
本当か？
俺、司法書士だけど、それは知らなかった。

できるお。本職が知らないのは恥ずかしいお

>>698
ホントに司法書士かよ？

>>696
当地では登記の目的「所有権移転」
ではＮＧ。

大手の不動産登記専門事務所だと、件数稼ぎのために一括でやらせないところも多い。
そういう所でしか働いてない奴は本職でも知らんかもね。昔のオレのことだが。

>701
素人さん相手には対応違うのかもよ

法務局がそーいう場合は分けてくれって言ってたから、どうしても一括でって依頼じゃなければ
たいていの司法書士は今でも分けて申請してるっしょ。できることは当然知ってると思うが。
ちなみに登研の質疑に、目的は「○持分全部移転・所有権移転」だとある。

>>703
権利者（ｏｒ相続人）のところは、どう記載するの？
あと、今のオンライン申請の申請ソフトで対応可能？

>>704
持分後記のとおりだろ。
作成支援ソフトは、当然対応はしてないけど、
各不動産のところに自由に書けるところがあるから、そこに書いとけばいいだろ。

登記の目的　所有権移転及び甲持分全部移転
原因　　　　　年月日売買
権利者　　　乙　持分後記のとおり
義務者　　　甲
添付書類　　略
課税価格　　単有分と共有分と合わせる、土地と建物とは別にする
登録免許税　土地の分と建物の分と合わせる
不動産の表示
　甲地　　　　　　　　　　価格はそのまま
　乙地　　持分２分の１　　持分の価格
　丙地　　持分３分の１　　持分の価格
　丁建物　持分２分の１　　持分の価格

けっ、めんどくせぇ
取下げ、再使用証明、補正にでもなったら
何しているか、わからんし

分けろや

おれ、独立してから不動産の表示欄に価格書いたことないわ。
不動産番号だけで申請する時どうしてんの？

不動産番号だけってのはない
なんか不安になっちゃうから

不動産番号だけってのはやめたほうがいいお
チミだけじゃなく、受付のシトも不安になるお

ご教授いただければ幸いです。
登記識別情報が通知されるのは、申請人自らが登記名義人となる場合
とされています　21条。
甲が乙に不動産を売却した後乙が死亡し、その相続人は丙とします。
甲から乙への所有権移転登記の申請人は、甲及び丙になるとおもいます　62条。
登記名義人になるのは乙だと思います。
よってこの場合、丙には登記識別情報は通知されないのでしょうか。

>>710
甲が乙に不動産を売却した後で、丙が相続したのだから
丙は不動産の所有者＝登記名義人ではない。
丙は単に登記義務を相続したにすぎない。
だから、丙に登記識別情報は通知されない。

謝罪文

私、平秀章（ひら　ひでのり）は以前勤務しておりました
東大阪市の不動産会社を私の問題等ではありますが「クビ」になり、
その腹いせで２ｃｈ等、不特定多数の掲示板に東大阪市西堤の
センチュリーについて数十件、事実無根の内容で書き込みました。
しかも「お客に」なりすまして誹謗中傷、個人を特定する内容にて
業務を妨害し、信用・名誉毀損する行為をしました。
その行為について深く反省し、この掲示板をお借りして謝罪致します。
又、センチュリーを含む不動産業界の皆様にも、
お客様を惑わす様な行為について
謝罪します。今後一切この様な行為は致しません。

平　秀章

>>711
質問しておいて恐縮なのですが、設問は不動産の買主たる乙が死亡
した場合ですから、丙は不動産の所有者です。丙が乙の一般承継人
として、甲から乙名義への所有権移転登記をする場合を想定してい
ます。登記義務者が死亡した場合とは異なります。
ご教授お願いできないでしょうか。
それとも、わたしのこの説明が間違っているのでしょうか。

>>713
711ではないが、横から解答してみる。
結論から言うと、識別は通知されない。理由は、710で君が言っているとおりだ。
713が間違っているのは、説明ではなく、711の読み方だろう。

おそらく、711が言いたいのは、

「丙は不動産の所有者＝登記名義人ではない。」
の部分は、甲は、所有者だが、登記名義人ではないので、
法21条でいうところの”所有者（申請人）＝登記名義人”ではない、というこだろう。

「丙は単に登記義務を相続したにすぎない。」
のところは、ちょっと俺も理解しづらいが、単なる誤植（筆がすべった）、もしくは
登記権利者も単に登記を申請する権利を有しているにすぎず、
登記義務者側から見れば、登記申請に応じる義務を有しているという意味か（強引か？）、
または、最終的に丙に登記名義をもってくるために、甲→乙への登記を申請せざるを得ない、
という観点から、登記義務という表現になった（これは厳密には間違えている）。
ということではないかと思う。

蛇足だが、実務においては、連件で相続登記を入れるから、識別がなくても困ることはないだろう。

最後に、上から目線ですまんが、本筋では711は正しいことを述べている。
君は、教えてもらう立場なのだから、そのくらいの柔軟性をもって、
レスを解釈する謙虚さが必要ではないか？
と、ほろ酔いのおっさんは思うぞ。

少なくとも丙は、甲乙間の売買で所有権を取得したものではない
だから甲乙間の売買で名義人になるのは乙
だから乙に通知されるが、実際は申請人である丙が受け取る

で、遺産分割なり、法定相続人が一人なり、で丙の単独所有となることが
決まっているなら、連件で相続による移転も出しちまえ
コピーの手間が省ける

ついでに書いておくと、丙が当該物件を相続しなくとも、甲乙間の
売買による移転の申請人になることは可能

>>713>>714
つ「平成18年2月28日民二523号通知」

710です。
711さん、714さん、715さん、レス有難うございます。
711さん、714さん、不快な思いをさせてしまい申し訳ありません。謙虚さがたりませんでした。
711さん及び714さんの見解と715さんの見解がわれている、ということなのでしょうか？
それとも、715さんの見解にはお二人とも同意しているということでしょうか？
条文を素直に読めば識別は誰にも通知されないということになると思うのですが、
しかしそれでは不便とも思うのです。自分なりに調べたのですが，なかなか難しいです。

ご教授ありがとうございました。

　AからBへの所有権移転登記を申請する前にBが死亡したため、
相続人CがBに代わって、AからBへの所有権移転登記を申請した
場合、登記が完了したときは、登記官は実際に申請した相続人Cに
対して登記識別情報を通知する。
（717さんが紹介された先例の要旨）

719さん、わざわざ先例をまとめていただきありがとうございました。
すべての謎が解けました。

皆様、大変ありがとございました。
　　710より

この度、住宅用の土地を取得する予定です。
ついては所有権移転登記申請を自分で行う予定です。
ただ、土地の中の一筆に4分の1の共有持ち分のがあります。
これも他の1分の1の持ち分の土地と同様に、
所有権移転登記申請処理を行って良いのでしょうか？
(他の共有持ち分の名義人の同意書等の必要の有無)
どなたかご教授ください。

>>721
>他の共有持ち分の名義人の同意書等

不要です。

>>721
なかなか大胆な人ですね。
普通、他人から購入する土地を自分で登記しようとするなんて人は滅多に居ませんよ。
絶対に間違いが無いように、事前に全ての書類を法務局で確認してもらった方が良いですよ。

私は朝鮮人です★裁判ですよ♪スルガ銀行
スルガ銀行は違法銀行です。
スルガ銀行は個人情報保護法１７条および１６条に違反し，機微情報の取得および目的外利用を行いました。
裁判では，機微情報の目的外利用についてスルガ銀行支店長の自白が記録された録音テープが提出されました。
この違法行為はスルガ銀行が特定集団だけを標的とした違法規定によるものであり，
したがって，偶発的・個別的な違法行為ではなく，スルガ銀行による意図的・組織的・継続的な違法行為です。
すなわち，スルガ銀行の預金口座開設規定自体が違法規定です。
スルガ銀行はこの事実を隠すため，裁判において前記違法規定の提出を拒否しました。
また，スルガ銀行は銀行法施行規則１３条の６の７等で禁止されている機微情報の利用を違法に行い，
さらに，利用目的の事前明示義務に違反しました。したがって，個人情報保護法１８条２項違反です。
スルガ銀行は裁判で「本人確認が完了しないときは個人情報保護法１８条は適用されない」などとウソをつきました。
スルガ銀行は違法行為の隠蔽のため，裁判で前記違法規定の提出を拒否しました。
http://360.yahoo.com/victimsagainstillegalbanksuruga　違法銀行スルガと闘う被害者の会VAIBS

不動産業をしています。5年ぐらい前に土地を分譲したんですが、仮登記のまま
ほったらかしにされてます。固定資産税は今までで13万ぐらい立替てますがこれ
からのこともあるのでなんとかしたいのですが、どうすればいいでしょうか？

相手に相談

>>721
現金一括払ですか。

>>725
仮登記にした理由は何ですか？　農地？

>>725
仮登記を本登記にする
相手に協力してもらい共同申請する
協力してくれなければ裁判して単独申請

>>689 で　マンションの土地と建物の相続登記に関して
ひとつの登記申請書でまとめて申請できますでしょうか？
と質問したものです。
遅くなりましたが、コメントくださった皆様ありがとうございます。

書類がほぼそろったので来週でも　一括申請で
とにかく登記所に行ってこようと思います。だめなら
顔洗って出直すつもりで。

農地を宅地にして分譲して売りました
仮登記にした訳ですが、売って相手が家を建てたんですがすぐにおばあさんが
亡くなったんですよ。3人兄弟なんで誰のものになるか分からないからとりあえず
仮登記でいいって言うんでそうしました。
できれば一括がいいんですが、無理なら分割もしかたないと思ってます。

すいません，増資の際の現物出資について質問です。
時価１０００万円の土地を社長から現物出資してもらって１００万円分の新株を渡すという話しがあるんですが，
募集株式発行の株主総会決議の際に「現物出資財産の価額」を当該財産の時価の１０分の１で定めることに関して登記上問題はありますでしょうか？
なお増加する資本金の額も全額組入の１００万円を予定しております。
資本金の額の計上に関する書面の「給付された財産の価額」が時価を指しているにも読めるため，
もしそこに時価を記載するとなると５００万以上は資本に組み入れなければならないということになりそうなので困ってます。

>>732

　会社法は問題ないけど、個人から法人への低
額譲渡だから時価で譲渡したものとみなされて
個人に譲渡所得税が課税される可能性がある
けどそれでもいいの?

>>733
所得税？と思って調べてみたら、本当に課税されるんだね。
税務的に悲惨なことになるんだな。
勉強になった。

仮登記の名義人は誰なのか？
おばあさん？
亡くなっても本登記できるんじゃ

割り込み、申し訳ありません。些細な問題なのですが、
どなたかお答えいただければ、うれしいです。

会社の支配人が、会社を代理し、司法書士の先生に不動産登記の申請を依頼する場合。



１　会社（株式会社とする)の代表取締役の氏名を申請情報の内容とする
　　必要はあるか
２　支配人の氏名を申請情報の内容とする必要はあるか

私の考えでは
１　不登令３条２号は申請人が法人の場合は代表者の氏名の記載を
　　要求しており、これには例外がもうけられていないので、必要。
２　支配人は中間の代理人に当たるため、不要。

マルバツだけでもいいので、お答えいただければ嬉しいです。

△

＞２　支配人は中間の代理人に当たるため

キミが受験生なら、会社法を再度勉強しましょう。

>>736
つ ヒント
令３−２には「代表者」の氏名が必要と書いてあるんであって、「代表取締役」とは書いていないよな。

>>738
会社法じゃなくて商法ね。

>>740

ご指摘ありがとん

残りかすの商法を忘れとったわ

>>737-739
レスポンありがとうございます。
先生方のヒントを元に私の考えをまとめると。
支配人が会社のためにする行為の性質は、代理ではなく、代表である。
令３−２は代表者の氏名を要求しているから、支配の氏名は
申請情報の内容となる。
代表者の氏名の記載は一名で足りるから、代表取締役の氏名は不要であるが、
記載しても誤りではない。

どうでしょう？

しかし、支配人が会社のために登記を申請すろ場合、登記事項証明書を添付しますが、
これは、資格証明書ではなく、代理権限証書ですよね？そしてこの場合、資格証明書
は不要(36条１項２号）。本条との整合性は？ＡかＢかでお答え下さい。
Ａ　立法の不備だから気にすんな、覚えよ。
Ｂ　君の合格は平成３０年だな。
長文、失礼しました。

本試験でも実務でも代理権限証書と資格証明書を区別したことない
でも本職です

>>742
確かにそういう疑問を持つのはわかる。しかし、代表取締役の氏名を書いても意味がないん
だよね。だって、支配人は代表者個人か具体的、個別的な登記の委任を受けているわけ
ではないし、そもそも、その支配人が現在の代表者から取締役会の決議に基づいて選任
されてたとはかぎらないから。だから、代表者のことろは支配人の氏名を書いているよ。

>>743
旧法の時は、本人申請でなければ代表者の氏名は申請書に記載しなかったし、代表者事
項証明書も代理権限証書の一部と解されていたからね。

>>742
銀行なんか代表取締役が１０人くらいいるよ。
すると、支配人から司法書士が委任を受けた場合、誰の名前を書けばいいか分かんないよ。
支配人は「自己の権限で」会社のために登記を申請する権限があるのだから、敢えて代表取締役の名前を書く必要はない。

まあ、登記される事項ではないのだから、深刻に条文の文言どおりの解釈をしなくてもいい、ってことよ。

>>743-745
レスありがとうございました。
疑問がとけてスッキリしました。

大変お世話になりました。

質問〜

相続の分割協議書には「登記簿のまま」で相続対象物を書くようにとよく言われますが
借地権のように登記がされていないようなものはどうしたらいいんですかね？

今回分割対象になっているのは、建物は共有登記されているが借地権が登記されていないって条件です。
つまり、底地権者→借地権者→建物所有者(使用貸借権者)という構図です。

>>747
借地権（賃借権か地上権）、それを登記するとしたらどうする？
不動産、契約日、存続期間、etc・・・、それを書けば完璧でしょう。
（まぁ、実務的には不動産と契約書名と契約日、設定者名くらいかな。）

>>748
レスさんきゅーっす

借地権は旧法賃借権っす。
んで、家族うちうちの契約で、地代の収受すらしてないというか、借地権者が修繕や損保、公租公課の支払いと引き換えに借りて、それを更に底地権者に転貸し・・・という厄介な案件です。
一応相続人の方は全員借地権の存在を認めてるんでラクなんですが。

契約日は遠い昔の契約書からわかるとして、いつ更新したのか、存続期間はどれだけなのかサッパリなんです。
不動産の地番はわかる。契約者は被相続人。契約日もたぶんわかる。設定者はわからん。
でも旧法賃借権の存在は各人認めてる。
いっそ契約更新をしてはどうかと言ってみても、それは嫌だという。

こんな状況でどうしたものやら・・・。
ぶっちゃけ、ちゃんとした書類作れるか自信ない・・・。

契約更新して契約書を新たにするのが一番だろうけど、それがかなわないなら
現契約書をコピーして協議書に添付すればいいんじゃないのかな？

それを相続人全員が了承して署名捺印すれば、協議書としては成立するんじゃない？

借地権なんていちいち登記しねえよ
くだらねえ

>>751
登記しかできない、代書屋の鑑ｗｗ

>>749
＞契約日は遠い昔の契約書からわかるとして
古い契約書があるなら、万事ＯＫじゃん。

会社の登記のことで質問させてください。
親父と私の小さな会社なのですが、今日会社の謄本を見て、本
年役員の任期を更新すべきであったことに気付きました。
しかし、今は任期を10年にすることができるそうで、
ならば私どもも例えばこの春に10年にしましたと決めれば
(普段から議事録は作ったことがありません。)
あと何年も放っておくことができるということになるのでしょうか？

教えてください。

>>754
役員の任期について定款変更して、
ちゃんと議事録残しておけばｏｋ。

ただし、延長した任期は、最後に選任されたときからカウントだよ。
５年前に就任した取締役を、今年になって定款変更して
任期を６年とした場合、残りの任期は１年だからね。

>>755ありがとうございます。

てきとーなこと教えるなよ
5年前に就任した取締役がおり、今年になって任期を6年にしても残り任期が1年にはならない

>>757
じゃあ、どうなるの？

>>758
任期が２年としたら３年前に既に退任してる。

>>754

　今年の定時株主総会で任期満了退任する
予定という意味?それなら、株主総会で定款
変更して任期を延長すれば、現役員の任
期も延長する。(ただし、任期の起算はあく
まで選任時からだから注意。)
　そうではなく、今年の定時総会で選任を忘
れて既に任期満了退任してしまったという意
味ならば、定款変更しても、退任した役員が
退任しなかったことにはならないよ。きちん
と役員変更してね。
　もちろん、新しく選任された役員は定款変更
後の任期が適用されるけど。

質問です
銀行で住宅ローン借りたら登記簿に記載ってされるんですか？

住宅ローンは組むんです。借りられません。
ちなみに組んでも登記はされません。
担保で不動産に抵当権などを設定した場合には普通登記されます。

>762さん　早速ありがとうございます
抵当に設定されることなくローンは組めるのでしょうか？

>>763
どこの金融機関でも、無担保で住宅購入用の資金は貸しません。

前にマンションの登記のことで質問したものです。
本日登記所で登記申請を完了しました。
登記所で2回相談担当の人のアドバイスを受けて
出したのでたぶん不備があったとしても軽微な
ものしかないと思います。
本人で手続きをするのはかなり大変で自分の
仕事の時間を割かれてしまったわけで司法書士の
方にお願いするのとどちらが経済的かは
微妙ですね。
いろいろコメントをくださった方に御礼申し上げます。

管轄する法務局によって登記方法はバラバラで困ってしまいます
例えば、港区で会社設立をする場合、資本金を銀行口座に入金する際、「預け入」はダメで、出資者個人名で振込みをして、通帳に誰が振り込んだかが分かる様に印字しなければなりません。
これに対して、中央区や千代田区では、資本金の入金があれば、誰が入金しようが関係無く、金額だけ印字されればOKなので「預け入」をするだけで大丈夫です。
この一例からも分かるように、管轄する法務局によって取り扱いはバラバラなので、どの法務局で登記するかによって様々な書類を変える必要があります。とても重要なことなので統一して頂きたいものです。

いや出資者の記載は必要だろ・・・

不動産の登記は委任状があれば代理でも出来ると聞きましたが
司法書士などの資格がある人しか代理出来ないのでしょうか？
家族の相続登記で人数が４人なのですが、家族の分の登記も
委任状でできるのでしょうか？
というか、郵送で申請すれば、誰がやっても一緒でしょうか？

>>768

司法書士でなくても代理できます。また、相続登記は相続人のうちの一人から（委任状なしで）申請することもできます。

ただし、

�@　遺産分割協議書を作る場合は全員の関与が不可欠であり、その場合、登記申請書を全員の連名で作るのも、手間として大差ないこと
�A　登記が完了した後、「登記識別情報通知（従前の権利証に代わるもの）」が「申請者のみ」に発行されるシステムであるため、全員が「登記識別情報」を持つためには全員の連名で申請する必要があること

などを考えると、全員の連名で申請書を作成し、申請することをお勧めします。
（なお１人だけから申請した場合、その方に交付された「登記識別情報」は相続人全員のためのものになりますが、誰か一人がこれを保管するとなると、相続人間の公平の意味では疑問が残ります。

連名でやってみます。
本当にわかりやすい解説、ありがとうございました。

>>768
>>769のを要約すると、
「昔で言う、『権利証』のようなものを誰か１人が受け取っても良いならば、
　その人に委任状を出すことで、１人が申請できます。代理でやっても、
　反復継続しなければ、一般人でも可能です。しかし、信頼できる人が
　いないならば、全員が申請書に押印して登記すれば、全員の印鑑がないと
　昔で言う、『権利証』のようなものを受け取れません。」

ちなみに、郵送でも良いですが、戻ってくる書類も郵送にしたい場合、
その旨を申請書に記載し、返信用封筒に書留分の切手を貼って申請書に
添付しないといけません。
ちなみに、一般人が申請書類や添付書類を自分で作る場合、経験がある人
でも、何度か法務局に呼び出されるか、こういう書類が足りないから
送ってください、と言われることがありますのでご注意を。

>>769
もうちょっと登記識別情報について勉強しような。登記済証と混同してる
>>771
日本語でおｋ

>>770

すみません。マジで間違えてました。

最後の段は誤りです。

相続人のうち１人から登記を申請した場合にその方のみに発行される「登記識別情報通知」は他の相続人が権利を処分する際には使用できません。
申請者以外は「権利書なし」の状態になってしまうため、１人からの申請はまったくお勧めできません。

と訂正させていただきます。>>772様に感謝。

>>766
港でも預け入れでできるよ。
口座名義がおかしかったんじゃないのか？
自分は間違えていないと思うんだったら、不統一事例として報告すれば？

>>769>>773
�Aの前提が間違えてるよ。
768は「代理」って言ってるのに、
なんで相続人の１人から申請した場合の話をしてるんだ？

>>771
郵送通知の場合は、768は司法書士じゃないから本人限定郵便だろ。

>>768
772以外は結構おかしなことを言ってるから気をつけろよ。
全員が申請書に押印してもいいが、
どっちにしろ、補正と識別情報の受領の委任状は必要だぞ。
全部代理でやったほうが手続が楽だ。
あと、郵送はやめたほうがいいな。
申請前に相談で申請書を見てもらったほうがいい。
いずれにせよ、補正だなんだで何回か登記所に行くことになると思うしな。

みなさん。本当にありがとうございます。
ということは、結論として一番良いのは、
私が全員からの個別の委任状をもらって、
それぞれの代理人として、私が全員の申請を兼ねる。
そして、方法は、郵送ではなく直接法務局へ行って申請、
受け取りも法務局へ行くこと。
これでよろしいでしょうか。
何度もすみません。

委任状には
【上記登記申請に関する登記識別情報通知の受領に関する一切の件を委任する】
を必ず入れておくこと

>>775
窓口へ直接行って申請しても、最後の登記識別情報の受け取りは郵送でも可
但し、郵送費用はお客様の負担になるし、普通郵便不可なので高い

よっぽど遠方でなければ、直接もらいに行ったほうが早いとは思うので
とりあえず参考まで

法律家気取りが常駐してると聞いて飛んできましたｗ
なるほど

ヤミ司法書士の出鱈目情報が混在しています

注意！注意！

ヤミってなんだよｗ
ただの教えたがりの受験生とか補助者とか素人だろ
なんしろ、ここで見たことは忘れて最寄りの法務局に行くのが一番だ
家族の相続登記ぐらいならやましいことはないんだし

父が亡くなりました。
家の名義は登録免許税が高額なので父名義のままにしておこうかと思います。
そして、家に抵当権が設定されていますが、父の死亡保険金を充当するという
契約なので抵当権を抹消しようかと思います。
ただ、このような契約の場合、家の名義を変えないと抵当権を抹消することは
できないのでしょうか。
被相続人名義のままで抵当権を抹消する方法はありませんか？

大脇・鷲見合同法律事務所の川口一幸は
相手側に「弁護士はお金がかかるから雇わなくていい」
といっておきながら、
最後には、「あんたの将来なんか考えたくもないわ！」と発言したり
そういう言葉が法的にどうかはしらんが、
そういう言葉を人にいう畜生だってことです。
それから、浅井宏は、「別れてくれ！別れてくれ！」といっているのに
わたしがつきまとったなら、それはまた問題もありますが・・
最後まで「親に結婚の報告をした」だとか「仕事をやめて、いっしょに
生活して、婚姻・・・という順番にしたい」だとか
最後の最後までそういっていって、固定電話が通じなくなったんですから〜
そして、業者や弁護士をつかってまでして
別れて、さらに、その最後の最後まで
人のなんの関係もない昔の作り話を弁護士にして、また人を落としいれようと
して、
反省もなにも、罪悪感も・・・・人を傷つけたなんて、おもってもみないぶた
愛知県大府市若草町　刈谷市（株）東陽貿易課　川口もみんな悪徳
人間とはおもえないわ

川口はこの問題をうやむやにするんじゃね〜の

>>781
原則として無理です。
方法はありますが、司法書士に依頼するならば無理です。
ヒント；もし、お父様のフリをすることができたら？


以下、業界内の人に向けての独り言。
多分、１０年後には出来る様になってる気がするけどな・・・。
一部で有名な某司法書士などが働きかけてるらしい。

>>783
レスありがとう。
昔、司法書士の勉強をしたことがあるので司法書士に依頼しなくても
自分で登記申請することはできると思いますが
父の死亡保険金を充当するという契約なのに
父のフリをすることは無理でしょう。

>>784
抹消に必要な書類には、債務者の死亡の事実は記載されません
ええ、そういうこってす

じゃ、ついでに独り言
証明情報を添付するのに、共同申請って意味あるのかー？
義務者単独で抹消しても真正は確保できるだろー
てか、単独行為で解除したら権利者の出る幕なんてねーよ

被相続人名義で書類作るのは私文書偽造・同行使にならんの？

http://society6.2ch.net/test/read.cgi/koumu/1202928448/101-200
何故に、不動産オンライン申請は破綻したか？

>>784
法務局にバレるかバレないかの話だと思うんだ。
で、昔と今では、不登法改正により、違うところ多いから気をつけてね。

甲の相続人が乙、丙の場合に乙が甲の不動産Ａを遺産分割による相続登記
をする時に丙の本籍と現住所が違う場合、分割協議書に実印を押した丙
(印鑑証明書に記載のある丙）と戸籍簿謄本で相続人と確認された丙の同一性
を証明する書面(丙の本籍と現住所の両方が記載されている書面）というのはなにか
必要になるのでしょうか？

長文ですいませんが教えてください。

長文ではないが何言ってるかわかりにくい
本籍にしろ住所にしろ、一致しないのなら両者の繋がりを証明できる戸籍・附票・住民票等が必要

>>789
不要
印鑑証明書、戸籍謄本の氏名生年月日で同一人と判断できる

○>>790
X>>791

>>790>>792
おまえら相続登記やったことないだろ。
不動産を取得しない相続人の住民票なんかいるはずがない。
先例も出てる。
昭４３．３．２８、民事三発第１１４号民事局第三課長回答・先例集追�W１３２５頁、
登研２４６号５６頁、月報２３巻５号１６８頁

添付書類としては不要だが、司法書士としては入念に確認したいので提示を求めている。
（他の事務所がどうやってるかは知りません。）

とりあえず>>791と>>793で正解。

>>790-794
ありがとうございます。とりあえず今は自力でやるんで必要ないんですね。

相続書類を登記以外にも使う場合は取っておいた方がいいよ

いろいろアドバイスありがとうございます。

あげとこか

地価はつくられている」（経済界）

今回の不況は、ファンドや証券化、不動産鑑定のウソ、
何でもありの金融業界が招いた惨事です。
また、建築基準法の改正、貸金業法改正、不動産鑑定規準の改正など、官製不況という側面もあります。

今回のバブルは、米国の証券化に始まり、証券化に終わりました。
ファンドは利回りを吹かし、鑑定も「言い値鑑定」により、その価格を吊り上げてきました。
しかし、不動産価格の上昇は頭打ちになり、米国発の金融不安により、金融機関の貸し渋りや貸し剥がしが横行し、資金ショートによる倒産、破綻が発生しました。
黒字倒産はその典型例です。

つまり、米国の住宅地の上昇が前提の証券化が、世界的な資本社会のバブルを生んでいましたが、債権を担保に資金を集め、ファンドをつくる。そのファンドを担保に資金調達をする。その繰り返しが、無限の連鎖になり、世界同時不況となっています。
そもそも、不動産が、証券化により動産となってしまったことが、金融と不動産が負の相乗効果を生み、未曾有の大不況となったと考えられます。

ファンドを取り巻く、プレーヤー達にも問題がありました。
詐欺師的なブローカー、コンサルタント、アセット・マネジャーなど、元外資系企業の怪しい連中が暗躍していました。
景気もよく、また、投資ブームもあり、投資家は言われるがままに、多額の出資を行なっていました。

質問です。相続登記に添付する相続人の
「戸籍謄本」は、「戸籍抄本」に代える
ことが出来ますか？

存命中の「相続人」なら可能。

質問します。。
取締役会設置会社でない株式会社で、代表取締役を定款によって選定するときの添付書面は
選定を証する書面として、定款又は定款の変更に係る株主総会議事録だと思うのですが、
この選定を証する書面には商業登記規則６１条４項の印鑑証明書は必要になりますか？
また、もし必要な場合、添付書面を定款にする場合と総会議事録にするときの場合、
それぞれ誰の印鑑証明書が必要になりますでしょうか？

>>802
非取会設置なら、印鑑証明は取締役の就任時に必要となる。代表取締役は不要。
ただし、印鑑届には必要となるが。

あほう

ふふふふふふふ

かつて不動産の登記済み権利証って立派な紙で
出来ていて大切に保存していたのですが、

今は登記完了証と登記識別情報通知という
薄い紙だけしかもらえません。
この登記完了証と登記識別情報通知のどちらかあるいは
両方とも昔の権利証のように耐火金庫などにいれて
大切に保存すべきものなのですかあるいは
これらの書類はなくしても支障はないものなのでしょうか？

>>806
＞かつて不動産の登記済み権利証って立派な紙で出来ていて

立派な紙だったのは司法書士が権利証用紙として和紙使ったり、
表紙付けたりしてたから。

これが正しい歴史

★台湾……………日清戦争の結果、清から譲渡されたもの
★満州の利権……日露戦争の結果、ロシアから引き継いだもの
★ミクロネシア…第一次世界大戦の結果、国際連盟による委託統括地
★朝鮮半島………条約を結んでの併合

当時は侵略も戦争も植民地支配も犯罪ではありません。
しかし戦時中でも民間人の殺害は国際法違反で犯罪。 原爆投下や東京大空襲は民間人大量虐殺の大犯罪。
中国の便衣兵戦術はやはり戦時国際法違反。

そして朝鮮人の徴用は国際法（ハーグ陸戦慣習に於ける条約）に認められた合法行為です。

>>806
識別情報通知書に記載されてるパスワードさえ覚えてれば
通知書自体は捨てても問題ない。
逆にいくら金庫に入れててもパスワードが誰かに知られてたらやばい。

>>382-383
ありがとうございました。

>>806
その、登記識別情報通知っていう紙ペラの下部分にシールが
貼ってありますよね。その中身にパスワードが書かれていて
大事な部分なので、そのシールを剥がさずに、そのまま耐火金庫に
入れておいてください。
以後、担保をつけるとか、売却や贈与をする際に必要になります。

家と土地を相続したので、登記名義を変えようと思っています。
書類関係は調べて大体分かりましたが、登録免許税は
どうやって計算するのでしょうか？

登録免許税という言葉まで持ち出してきて、それを聞くか？
相続、登記でぐぐればすぐ出てくると思うけど。
釣りか、特別の意図がありそうだな。

>>812
10万円の収入印紙を一枚貼っておけばいいよ
額が間違っていれば、登記所から電話がかかってくるからそれから
貼り足すなり、還付の手続きを取ればいい

814に付け加えれば、切手でも可。

>>812
固定資産税の評価額が必要です。
市区町村の役所の税務課などで証明書を取得しましょう。
（東京２３区は都税事務所だっけ？）

>>812
国税庁のホームページより
登録免許税の税額表
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

なお、固定資産税評価額は毎年送られてくる固定資産税の
納税通知書にも載っていると思います。

>>816-817
ありがとう。

居宅で木造陸屋根・かわらぶき２階建（新築）

どの価格で計算すればいいのか分かりません…。

>>819
つ｢新築建物価格認定基準表｣

　夫は１０年前に亡くなっていますが、子どもはいません。
夫の両親は亡く、夫の兄弟５人中４人が亡く、調べたら
甥姪など１８人もの相続人がいることが分かりました。
１８人は、全国に散らばっており、かつ疎遠な人も
含まれ、とても一堂に介して遺産分割協議をすること
は困難です。
　ネットを見ていたら「相続分譲渡証明書」があり
ました。私は、相続財産である不動産の時価を、
１８人の相続割合で計算して対価としてそれに
見合う金銭を渡すつもりでいます。
　この場合、１８枚の「相続分譲渡証明書」を作り、
各人に送り、署名押印して返送してもらい相続登記
を申請すれば、私名義になる思えますが、実務上
このような方法が採られているのしょうか？

820さんありがとうございます。
表題登記をしてもらって、各階平面図を見せてもらったら、
２階の一部が陸屋根、またある部分がかわらぶきになってました。

基準表見てたら、陸屋根の価格とかわらぶきの価格が異なるんだけど、
それぞれ計算したらいいんでしょうかね？
ちなみに１階部分はどう計算すればいいんでしょうか…。
バカな質問ですみません。

>>822
＞陸屋根の価格とかわらぶきの価格が異なる
そんなわけない。

参考：http://houmukyoku.moj.go.jp/chiba/standard/tatemono.html

>>821
相続分譲渡証明は、相続登記の時も使うよ。
押印は実印でもらって、印鑑証明を付けるのを忘れずに。

遺産分割協議が、全員が合意しない限り、
効力が生じないのに対し、
相続分譲渡証明は、仮に反対する人がいたとしても、
合意した人の分は効力が生じるのが大きな違い。

>>822
悪いこと言わない、プロに頼め。1

>>823
これは地方によって変動するということはないのでしょうか？
今日私が見た価格は異なったと思ったのですが…。
勘違いでしょうか？見方を誤ったのかな？？

>>825
都道府県で異なるよ。
だから、プロか地元の法務局に確認しないと駄目。

>>821
「遺産分割協議」は個別の資産を対象にして協議できるが、
「相続分譲渡証明」は総相続財産に対する持分の譲渡を意味
する。と言う訳で両者は根本的に性質が異なる。
まあ、実務では両方とも同じような意味合いで利用されているが。
むしろ、相続分譲渡証明より「相続分がないことの証明」がよく
利用されている。

＞「相続分がないことの証明」がよく利用されている。

これは昔の話ではないかぃ？

相続分譲渡だと贈与税や譲渡所得税の問題が生じたりはしないのでしょうか

この板で実務では・・・って言うヤツはたいてい実務を知らない

821です。いろいろ有難うございます。
実際には、プロに依頼するつもりですが、
私のように18人の疎遠な相続人を相手に
する場合、プロの先生はどのような
アドバイスをされるのでしょうか？

下手すると年単位の時間がかかるので覚悟しろ、と言う

クレーマーとか暴力団関係者とか弁護士とか
いたりするから気をつけよう

詳しい人教えてください。

登記制度って商業登記にしても不動産登記にしても
取引の安全性などの観点から設けられてると認識してます。

会社法では登記事項に変更があった場合には2週間以内に変更登記しろ、
と規定されているのも変更があったにも関わらず、登記簿の変更をしなかったら
登記制度の意味がなくなる、という意味だと思います。

しかし、不動産登記に関しては登記事項に変更があっても変更登記は義務ではないですよね？
これはなぜなのでしょうか？

法律に定められていないから、とかではなく、なぜ商業登記と不動産登記で
変更があった場合の変更登記に義務と任意という違いが出てくるのか知りたいのです。

どなかたおわかりになる方、ご指導お願いします。

不動産登記をせずに不利益を受けるのは登記権利者自身だから

商業登記の場合はその企業と取引関係に立とうとするものが
不実の登記を信頼して不測の損害を蒙る恐れがある。
不動産登記の場合，登記をしなかったために不利益をこうむるのは
基本的にその登記されるべき権利の名義人だけ。つまり自業自得。

ん？ちょっとおかしくないか？
たとえば、金貸しがとある人に金を貸すときにそいつの父親を
連帯保証人にしようとしたとしよう。
で、そいつの父親は土地を持ってるから、貸し倒れても回収は出来ると言われ
登記簿で確認すると確かに父親は土地を持っている。
じゃ、貸したろかと金を貸したとする。
しかし、実はその土地は父親が赤の他人にすでに譲渡済みで
単に登記をしていなかっただけ、ってことになると
金貸しは被害をこうむると思うが。