競売中の不動産についてPart2

競売に関する法律相談、お待ちしています。
前スレ
http://school5.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1052182973/l50

関連スレ
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1127933347/l50
不動産競売 第４回期間入札

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1120021988/l50
競売物件の買い方教えて　２軒目

hs

>>1の馬鹿へ。
天寿もなにも、消費されるまでに3年も掛かっている。
他の板と違って過疎板なので、dat落ち判定がぬるいだけだ。ぼけ。

>>4
保守書き込みありがとう。スレッドの消費に三年かかることがスレの存否の
重大なメルクマールになるのだという、おかしなご意見、しかと承りました。

いやこのスレのパート１はかなり有意義なものだったので、３年かかかろうと５年かかろうと続けるべきだと思いますよ。
軌道に乗ることを祈ります

>>6
有意義だったねぇ。前スレ1、どうにか競売妨害の方法はないか、という
単独質問スレだったのに、様々なノウハウが出てきたもんねぇ。
一般的な質問からコアな質問まで、すごかったねぇ。

そろそろ案件を受理すべきです。どなたか質問どうぞ

あげだな

こういう不動産は体外ロクなもんがないが
落札した後賃借り人とかヤー公が絡んでる。

遺留分減殺で勝ち取った共有持分に基づいて共有分割を申し立てようと思うのです
が、競売分割になった場合の競売手続は、通常の不動産競売の手続と同じですか？

>>11
形式競売も手続きは同じ

>>12　ありがとうございます。評価書の提出や、
買い受け価格の制限（下限）もあるということで、あってますか？

山口組N０．４の後藤組長逮捕されたな。これって登記詐欺ってことですよね？？？

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1134897025/l50
これだね

私の父が事業に失敗し、私と母も借入金の保証人になっていたため、
自己破産しました。そして、今住んでいる家が競売にかかることに
なったのですが、都合のいい話なんですがそのまま住み続ける方法は
ないものでしょうか？

>>16
建物明け渡しを引き伸ばす方策はあるが、住み続ける方法はない。
引き伸ばすにしても、半年程度である。
いまから貯蓄でもして、次の住居を探しなさいな。

>>16
親戚か協力してもらえる人に買い戻してもらってはどうでしょう。
管財人に希望してみてはどうでしょうか。

>>11
私も遺留分減殺を家庭裁判所に申し立てする予定ですが、どれくらいの期間と費用がかかるものですか？
ケースバイケースだと思いますが、よろしくお願いします。

>>19
時間と費用は裁判で決着がつくまで。

>>17>>18
レスありがとうございます。
知り合いに買い戻してもらうことも考えます。
不動産鑑定士の評価額は100万円ちょっとだったんですが
いくらくらい用意すればいいかも分からないのでやはり
専門家に相談したほうがいいんですかね。

ひゃ、100万…？

安すぎない？一体、どんな物件？

そんな安いんですか？
あ、もちろん家屋だけですよ。土地は借地です。
あと駐車場部分の出入りが制限されることもあると思います。
築20年ほどで田舎ですしね。

そりゃもしかして不幸中の幸いかも？

そうなんですよね。土地も自己所有だったら買い戻すお金も
用意するどころじゃありませんでした。

競争率も一括よりは低めじゃない？

同時廃止になるんじゃないか？

16
多分、入札する人は、いないな。
だから、親戚、もしくは、自分が信じられる人に、
最低落札価格で入札してもらいなさい。
その人に、月々いくらかで借りなさい。

>>29

おれもそう思う。基準価格が最低落札価格じゃないから気をつけな。

>29 おれもそう思う。

オレはこういうの、好んで入札するけどなぁ。
結構利益あがるんですよ。

>>29
そうでもない。
借地権モノだって、業者は落としてくる。
当たり前じゃねえか、そこに利益が出れば競落してくるよ。

不動産鑑定士の評価書の内容（評価額、評価方法etc）に異議を申し立てるにはどうすればいいのでしょうか？

>>34
評価書に基づいて定められた売却基準価額の決定の内容に違法があるとして
執行異議を申し立てることができます

ありがとうございます。
ちなみに執行異議をなさった方、いらっしゃいますか？
どの程度通るものなのでしょうか？

素人なんだけど、鑑定書に異議申し立ててなんかメリットあるの？

どんな状況なのかさっぱりわかりません。

>>34
異議申し立てしても、期間の引き延ばしが精一杯じゃない？

債務者であればなんらかのメリットがあるかもね

計算間違いをしている場合や、法定地上権の成否を誤っている場合などは、
異議が通ることもある。

どこかで見た記憶があるぞ
ブロック塀は隣家の所有なのに債務者所有に間違っているから
直させたい、とかいう質問

http://www.city.shikokuchuo.ehime.jp/inner/bbs/bbs_tree.php?bst_rec=11

市の公募で売りに出されてた土地なのですが…
最近公募価格が坪６万円の土地がありました。　
この値段で買い手がいなかったようなのですが再度公募するわけでもなく
あるところに５万円で売却したようです。
　６万円は少し高いような気がしましたが５万円なら他にほしい方もいたのに…
　　やっぱりこのような物件は一般の市民は買えないものなのでしょうか？

>>42
リンク先のどこを指すかわからない。

ま、賭けだよ。そんなに欲しかったんなら6万の時に買えばよかったのに。
ところで、広さは？

>>42
裁判所の競売なら、そういうことは無いよ。
売却可能価額未満での特別売却は無いもんね。

前スレ918ですが
その後、現在も仕事で使用している機械、設備類のほとんどが
第三者からの借り入れの担保に設定されている事がわかりました。

相手に打診してみたところその機械で仕事をして返済してもらうので
動かす気はない、移動するにもとんでもなく費用がかかる、
動かしたいならそれ相応の金額(借金分○千万、落札金額より高い+移動費)
を払うなら考えると言われました。

具体的に買戻しの話も来てるのですが、他になにかいい方法あるでしょうか？
強制執行で機械壊して運び出すとかって出来ますか？

>>40
法定地上権の成否って、裁判官が決めるんじゃないの？

>>42
ﾋﾝﾄ：随意契約

>>45
DQNな息の荒い、昭和の匂い漂う上司はどうした？

>>45
方法はあるけど、教えたらまたそのドキュン上司が大暴れしそうだから教えない。

>>16
>>私の父が事業に失敗し、私と母も借入金の保証人になっていたため、 自己破産しました。

�@貴方が、破産したのですね。

>>競売・・都合のいい話なんですがそのまま住み続ける方法はないものでしょうか？

�A結果として、ありません。

貴方が居座り続けることで、損害賠償の責を負います。
且、貴方は既に破産者です。
この債務からは、逃れることができない。
更に、建物明渡の執行を妨害すれば、執行介助者の警察官に即、現行犯逮捕のおまけ付。
はっきりいって、自身の立場を認識した行動をとることをお勧めします。
立退き料を目論んでいるのなら、明渡命令が付与された以降の、貴方の望みはゼロに近い。
破産経緯に伴う、自身の信用不安から転居先が容易でなければ、県住・市住へ入居申し込みを
福祉課経由やりましょう。
俺の経験則では、競売落札者が自住目的の場合、感情の縺れにより貴方に対して徹底的な攻勢
が予想されます。
貴方にとっても、人生のやり直し機会を逸することになるのでは・・。

>>16
貴方の考え方に、とても賛同できない。
貴方のように、競売での引渡し債務者である者が、居座りを考えることについて、
屈折した自己中心に基づく思考回路以外の何者でもない。貴方はご承知ですか？

この手の法律相談は、旧来から継続して存在し、結果は出ている。
また、何ゆえ「居座り・立退き料目的」へ思考回路がゆくのかもデーターとして確立している。
要約すると、昭和３０〜５０年の日本の古き良き「情」が立退き料という名目の「心づけの形」として
渡されたことを。されど、引渡し債務者が時代の経過と共に、貰うことを当然とした風潮として、
自ら要求し始めた。（法の根拠は一切なし。）
このような、馬鹿げたことに対し、法・商習慣は一蹴して既に４０年程になる。
>>16　　時代錯誤且、自己中心、銭下馬と断ずる他なし。ましてや、心使いの必要もなし。

>>50
そうかな？>>16がいう
>私の父が事業に失敗し、私と母も借入金の保証人になっていたため、
> 自己破産しました

自己破産は、債務者の経済的再起を目的とした面もあるから改正されてい
る。住む家を取り上げた所で抵当権者への配当などたかが知れている。
僅かばかりの立ち退き料欲しさではない愛着というかそういう執着が債務者
にはあるのだ。現行の執行ではなかなか難しいが債務者として>>16は勉強
して頑張ってみるとよい。

本来、スレ違いだが敢えて一言。
>>51
愛着というかそういう執着・・

これを、利己主義という。

現役法曹人若しくは志す者であれば、>>16の内容に筋の悪さを気づかねばならない。

>>16
まーできるとすれば
居住している住居を親族等に落札してもらって
親族と賃貸契約を交わし家賃を支払って住む
ぐらいしか方法はないな（激しく既出だが）

恋のティプオンデュオ

>>51
俺もそう思う

はい、次の質問をどうぞ。

六価クロム18トンシアン10トン塩酸4トンを貯蔵した壊れかけのタンクがあり、
過去にも80トンの流出事故を起こしている工場を競落したとして、その廃棄処理に
いったいいくらぐらいかかるもんなんでしょうかね？

土壌汚染物件が売りに出されることもあるのですか？

いくらかかかるかわからないが、調査費用・運搬・処理・汚染された残土の仮置き場確保、正常な土の搬入、もうとてつもなく金がかかりそうだ。
坪２00万とかかも。もっとかな。わからんが。

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000023323&O_court_cd=33111&O_thing_cls=2&O_tender_flg=1&PAGEID=XxW04_jp_0130&ACTION=anchor
これですがな。
近隣住宅も売るときには事故物件扱いでしょうなぁ

めちゃくちゃな物件だな、おいｗ
間違っても不動産屋は手をださんだろうなぁ。

過去に８回も液漏れって・・・

無料でも要らないな。ただ、処理のノウハウ持ってれば、もしくは
メッキ工場経営者なら、お買い得な物件だ。
ただ、じわじわガンになるような場所、ちょっと遠慮したいものだ。

とかいって、札が結構入ったりしたら面白いけど。

>>60
ホントにあるんだね〜。こんな現況見たの初めて。
「シアンのタンク」とか「六価クロムのタンク」とか、何かスゴイね。

>>63
禿同
ちぃと、筋悪いけど、落札して
府の住宅政策局か環境省経由で換地なんかやったりして・・

隣地にも滲出しているとなると、隣の人から除去費用まで請求されかねない。
まさに無料でもいらないね。
そこで隣の人が買って、駐車場にして封じ込めるというのはどうかな。

先日、上司が執行官と相手の会社に行ってきたらしいです。

話を聞いたところ
来月一杯で出て行くようにと言ってきたようです。
相手は中の機械類が第三者の担保になってるので動かせないとか言ってましたが、
執行官曰く第三者と相談、話が付かない場合、中の機械を評価して
競売で売ればいいと言ってるようで、この件はもうすぐカタがつくと言ってました。

上司から毎日イヤミを言われてたので、こんなに簡単に終わって、
なんだかなぁって感じです。もっと勉強ですね・・・

>>66
終わってないだろｗ

>>67
もう相手は打つ手無いみたいだし、
後は期日がくれば・・・もう詰んでるのでは？

競売にかかった時点で詰んでる。
で、詰んでるんだけどね、そこからがめんどくさいの。
タンパラなバカ上司もあんたんところのバカ会社も、そこら辺、なんか計画性ないよな。

すいませんが引き渡し命令に対する抗告状の書き方 手順を知ってる方がいたら教えてください。

ネットであるんじゃないの？

>>70
引き渡して欲しい側のならweb上に山ほどあるからググりなさい。
債務者引渡し拒否でズルズル延ばそうって根性なら、ご自分で探しなさい。

>72
だから70はこうやって探してるんじゃないのか

>>70
何、企んでるの？詳細不明だが・・
一般論で言うと、競売開始決定から、引渡命令送達に対する抗告は、棄却されるよ。
どうして、無意味な行動に敢えて進むの？

あっ・・ごめんよ。
賃貸借契約の建物引渡命令の話してるの？
>>70あなたの書きこみでは、内容不明です。

>>74

ただの時間稼ぎでね？

>>76
あっそう。ホームレスで、ネット環境がなくなる前に確認したら？
「棄・却・さ・れ・る」
時間稼ぎどころか秒擦。

棄却って意味に秒殺って意味があるとは知らなんだわｗ

辞書引いてみたら？日本語が不自由な>>77

>>78
いやいや、競落されてその後執行抗告しても認められることはまずないんで、
一秒で殺されはしないが、2ヶ月弱で終わりだろう。といっても殺されるわけではなく
引渡し命令が出るだけだが。

そういうのを理解できる方々が普通だと思ってましたのよ、私。

>>79

棄却されるのは言われるまでもないｗ
問題は、時間稼ぎという意見に対して→秒殺と書いた日本語が不自由な>>77

普通は２ヶ月もあれば立派な時間稼ぎなんだがね。
それとも>>77＝>>79の時間感覚ってのは一般人とちがっていて、１０年単位じゃないと時間稼ぎとは言わんのか？

うーん、IDが理解できない方なんだね（ｗ

債務者にしてみれば二ヶ月雨露しのぐために無駄な足掻きの執行抗告うつのは
秒殺でもなんでもないんだろうけれど、競落者側にとってみれば、どっちみち
追い出されるのにねぇ、と思うよ。賃貸に出すでも自己使用でも転売でもいいが、
その後のながーいスパン考えると、あながち秒殺という換喩でもいいんじゃねえの？
なんて思ってますよ。

競落して時間ギリで計画立ててるような自転車操業チックな不動産屋や、
転売益見込んでさっさと現金化しないと自分の首がしめられるような
計画性に問題のある競落者、少しでも引き伸ばして家賃浮かせよう系債務者にとってみれば
秒殺じゃないよ、という反論もでるだろうが、私、幸いにも後者の立場に
たったことが無いので、その気持ちが全くわかりませんでした（ｗ

管轄にもよるが、地方支部では通知まで１weekってところ。
判断として、秒殺は正解。

これは利用価値あるの？
５月３０日の住宅新報という新聞に載ってました。
「司法書士事務所の早期・安価な建物診断サービス」
http://www.e-shihoushoshi.com/tatemono/
耐震構造診断１２万円は激安？

>>81

をいをい、２ｃｈのＩＤはいつから固定になったんだ？ヴァカ？

あと誤解されてるようだが、時間稼ぎじゃないの？という意見がなぜか
執行抗告をたずねた本人扱いになってる。俺は>>70じゃないぞ。

だから

＞競落して時間ギリで計画立ててるような自転車操業チックな不動産屋や、
転売益見込んでさっさと現金化しないと自分の首がしめられるような
計画性に問題のある競落者、少しでも引き伸ばして家賃浮かせよう系債務者にとってみれば
秒殺じゃないよ、という反論もでるだろうが、私、幸いにも後者の立場に
たったことが無いので、その気持ちが全くわかりませんでした（ｗ

俺に対してイヤミにすらなってないよｗ

>>84
あぁ、そうですか、そりゃよかった。読むやつが判断すればいいことさ（ｗ

>>78>>80>>84　
いいから、人の相談に乗る前に、己の無知を自覚せよ。

法規引きするのに、辞書は関係ないだろうw
条文の理解に、おまいは辞書が必要なのか？！・・・とまぁ、こんな感じで
おまいさんは、粘着してることに早よ気づけ。

本題の抗告棄却について、秒殺説で良いです。
これは、漏れの勝手な妄想だが、支払督促に対する異議申立てのケースと、
引渡命令に対する抗告の意味において、混同してはいないか？
そもそも、結審して判決出てるんだからさ・・。
時間稼ぎと言うならば、裁判所行って事務官の未決箱の分量見て来な。
分量の多少の差、これが時間の差に過ぎん。

それから、>>70
いらんことせず、早よ引越し先探せ。
執行されたら、某最大手運輸業の超割高な費用請求来るぞ。（債権者の損害賠償請求として。）
蛇足だが、執行官紐付きの倉庫付引越業者は、もっと高いぞ。（なにせ、業者選任権は執行官にある）
漏れが担当した、一軒家の執行予納費用３１５万円。さすがに驚いた。

３１５万！
その動産執行の明細教えて！

>>88
事務所にファイルしてるが、実質の半金はリベートと認識してる。
もちろん、執行官へさ。

不思議に思うが、政官業の癒着は珍しくないが、そこに司も入ってるのに
何故だろう、司・業の贈収賄で逝かないのか？

執行官は準公務員だが、手数料で生活してるからなあ。
給料の保証が無い身分。
そういうこともする人も出てくるだろうな。

いや、プール制だとかで一定額の保証はあると聞いてるぞ
そうしないと都市部と郡部の担当の違いで所得がうんと開くからだそうだ

執行官職へのスキル形成って存在するの？
公証人みたいな実質的退官者互助ですか？

>>92　執行手続に造詣の深い主任クラスの書記官が試験を受けてなると聞いたよ。

執行官任用試験ってのがあるんですね。
受験資格は書記官だった者に限定されるのでしょうか？
国家資格ではないようですが・・この制度問題ありませんか？
何かと裁判所職員も厚遇されてますね。

>>94　試験制度はあるが、実施されたことはない。

>>93 or >>95 のどちらが本当なんですか？

執行官たるものが、裁判所の裁量で安に任用されちゃうわけ？
法権力の執行者だよ。。。司法制度改革ってここを早くやってほしいよ。

執行官ってそういう風な成り立ちだったのか。

税務署の徴税官は税務署長ただ一人なので、執行官もそれくらいの立場だと思ってたら、そうでもないのねー。

執行官試験はときどき各地の地裁の選考試験案内がＨＰにでる。
一定の実務経験のある民間人も受験ＯＫ

でも、>>95によると実施されたこと無いのでしょう。
民事訴訟の鳳が執行官による強制執行であるはずなのに、ひどい有様だ！
そこで、贈収賄・・ほんとに、執行費用上申書の提出すら、馬鹿馬鹿しい。
確かに、明渡強制執行費用は、相場の１０倍高い。
しかも、執行官による執行官のための、随意契約。（実際に書証なし、見積書のみ）
業者にとって、執行官の声は「天の声」

＞＞８７以降のレス参加者すごい。全く新しい視点の展開だ。

>>99　試験が実施されたことがない、というのはガセ。

昔のことは知らんけど，今現在の執行官について言えば，
>>95の言っていることはウソになるわな。

執行官であろうとも、私欲ある人間さ。
一度、甘い蜜の味を知ると忘れられぬものさ。
その意味において、防衛庁より閉鎖的な組織体であることは確実。

やさしい法律相談の方でもお聞きして、過去スレを全部読んだのですが
念のためこちらでの見解をお聞かせ下さい。


父が自営業をしているのですが、数年前からあまり上手くいっておらず
事業を縮小して何とか経営している状態です。
現在住んでいる自宅も借り入れの抵当に入っています。

つい先程母から、家を競売にかけていて買い手がついているので
7月いっぱいで退去しなければいけないと聞きました。
家の経済状況が良くない事は知っていましたが、競売の件については全く聞かされておらず
私に何も相談もなかったのでどうしていいかわからず困っています。
母は以前父の会社で働いていたので連帯保証人になっていますが、私は特に債務は負っていません。
過去スレやこの件に関するサイトも色々見ましたが、私自身、昨年から精神的な病気を患っていて、
仕事が出来る状態ではないのでお金の借り入れは無理かと思います。
それに伴ってなるべく今の家から引っ越したくないのです…
ちなみに家の現在の月々の返済額は35万円程度だそうです。

競売成立後の取り下げはどうにか出来ないでしょうか？


マルチのようになって申し訳ありませんが宜しくお願い致します。

>>103
やさしい法律相談で回答もらっただろ？
どこで聞いても同じだよ。
借金は返さず家も住み続けるなんて都合のいい話はどこにもない。

>>103
メンタルヘルス
メンヘル

格板に逝け

>>103

買い手がついたって事は競売成立、
退去を言い渡されてるって事は既に所有権移転済み。

どうにもなりません。

そこはもうアナタの家ではありません、人様の物です。
速やかに退去してください。

>>104-106
こちらの方が専門的な見解いただけるかと思ったまでです。
ありがとうございました。
スレの雰囲気悪くしてすみませんでした。

　　■□■【いつもの絡み粘着軍団警報発令中】■□■


…お客さん《カモ》、ネギ背負って早く来ないかなぁあ…　　ﾜｸﾜｸﾄﾞｷﾄﾞｷｰ…　　
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　o
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::::::::::::::::|やさ法l ﾉ￣￣|ﾉ￣￣|ﾉ￣￣||　||　　.|::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
:::::::＿_..|歓迎 !!|/＿＿ﾉ＿____ﾉ＿____ﾉ|　||　　 |::::::::::::::::::::::::::::::ﾟ:::::::::::::::::::::::::::
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|三|　　　　 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ ○　／ ::::::::::::::::::::::::::::::::
|三|　　【悩める相談者よ、迷わず来たれ!!】 　／:::::::::::::::::::::::::::::
　　＼( ID:GL+Mwh7f) 第179絡み粘着丸　／:::::::::::::::::::
　　　 ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣::::::::::::::
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吉と出るか凶と出るかは時の運！　　相談者は、自己責任で行動してください

やさしい法律相談part179 ※『やさしい』は、『優しい』では無く、『易しい』ですから念のため!!
http://school5.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1150821903/

>>107
>>104-106は十分専門的な意見ですので、参考になさってください。
競落した人間はそこを、命の次に大事な金を払って自分のものにしました。
なのに、自分が自由に使えないのは理不尽でしょ？


ところで、大阪の六価クロムとシアン8トンタンクの工場、どうなったかな？

>>109

あれを買ったら神扱い。
まあ隣人なら、ありかもしれんが。

競売初めてなんです

先日落札して、代金を納付致しましたが、まだ名義の書き換えが済んでません。
その状態で、占有者と交渉してもいいものなのでしょうか？
又、立ち退きを求める内容証明って送っていいものでしょうか？

>>111
焦るな焦るな
許可決定が出てからにせい。


ついこの前、横浜の地目墓地が30万で出てたが、個人が買ったようだ。
実は私も欲しかったが。

すいません、売却許可は出ていて代金は納付したのですが、
まだ別の許可が必要なのでしょうか？

>>113
いってらっさい。
立ち退き料は柔軟に。

ありがとうございました。

>>113
別の許可は不要。代金納付した時点で所有権はあなたのもの。
名義変更は裁判所がしてくれる。
どうしても立ち退きしてくれないときは、裁判所に引渡命令を出してもらえ。

質問です。
田舎の父の土地と家が競売にかかりました。
子の私が入札できるのでしょうか？
また、父の残債はどうなるのでしょうか？
教えてください。

>>117
被担保債務の債務者でなければ大丈夫

競売代金分だけ債務は控除されるけど
残債が残れば借金は消えない

ありがとうございます

競売後に自己破産させたら？
保証人がいるのならやめた方がいいけど。

>>117　落札してアナタ方に高く売りつけようとする香具師がいるかも。

>>103
遅レスだけど、相手とは任意での引き渡しですか？

>私自身、昨年から精神的な病気を患っていて、………
>それに伴ってなるべく今の家から引っ越したくないのです…
占有者の同居人ですな。以前、老人と難病障害者がいると
引渡しが不能になったケースがあったような、、

引渡命令は出たのかな？
駄目モトで、精神科医の診断書つけて執行抗告してみたら？

>>122　事実上の障害にはなるかもしれんが、執行抗告は通るまい。

>>123
成立した自殺対策基本法との絡みは？
「自殺の危険性が高い人の早期発見と発生回避」

強制執行は国の公権力の行使だからね
自殺されたら国賠提訴されるね〜
発生回避の為、治るまで執行停止、執行不能もありえる。

精神疾患の質にもよるが、うつ病などの疾患は引越しなどは避けた
ほうがよいとどの本にも書いてあるね。

>>124

それを根拠に個人資産を制限できるのかぁ？

やってみなければ分からんでしょ
占有者には抗告という手段があるわけですから
あとは裁判所が判断することになるのでは？

前スレを読んだ？
執行抗告は手段としてと言うより、制度として存在することは確かだが、
有効性は実務上ない。（法学談義なら無論結構なことだが・・）
時間稼ぎのつもりでも、強制執行費用の代償は大きい。
仮に、債務者兼占有者が、破産者や民事（個人）再生の場合、影響大である。

精神疾患が認められることが、明らか（診断書）なのであれば、悪いことは言わん
民商や共産党事務所へ相談して生活保護受給と住居確保（引渡命令持参で）に
動いた方が、貴方にとって良い結果を得られるのでは？

私が担当した例
債務者兼占有者が多重債務者→競売開始決定先行で破産申し立て。
免責に至った後、引渡債権者が当該執行費用の損害賠償提訴し結審。
某清掃会社のパート給の差押。（以後、自己都合退職）
後に、幾社の給差する。（全て自己都合退職）
本人保護求めるが、申請書交付すら失敗したようで、其の後連絡取れなくなりました。

推測だがホームレスになったと思う。
住所がある今のうち（職権消除になる前）手続き急げ！
引渡命令後も、粘るべきではない（あなたの住まいではないのだから。）

賃借権の先順位抵当権に優先する同意の登記は競売が
実行される前にしなければいけませんか?

>>128
どんなケースを想定してるの？
競売開始後に抵当権者が同意登記に応じるとは思えんのだが。

>>129
借主の泣き落とし。

>>128
確証はないが、開始決定後でも良さそうな気がする。
ただ、価格決定に影響するから、それ以前でなければならないかも。
答えを知っている人、誰か教えて。

民執59�D

みなさん教えてください。
競売で分譲賃貸１室を競落し所有権の移転も完了しています。
物件には占有者がおりまして平成６年より前所有者と期間の定めのない
契約（賃貸借契約書はナシ）をしている状況です。
私は明渡猶予期間の適用もなく即時明渡（明渡猶予期間が適用されるとしても
６ヶ月ですよね）になると思っていたのですが、書記官はそれを認めずに出て
行ってもらうには賃料の滞納等の理由がなければ無理との事で一般の賃貸借契約
と同様で競落したからうんぬんは関係ないという事なんです、そうなんでしょうか。
書記官に認めない根拠を求めたのですが競売資料の中に買受人が引継ぐ権利と
してこの契約が入っているから認めないとしか言いません。
法務局へ問い合わせはしてみるつもりですがこんなことってあるんですか？
ちなみに占有者（賃借人）は前所有者の経営している会社の従業員です。

133に書き込みした者です。
すみません訂正いたします
平成６年に締結ではなく平成１６年の２月に締結しています。

>>134　それは占有権限がないということではなく、従業員がそこで生活していることを認めているということです。
競売妨害ではなく、権限が証明できないだけで、生活基盤がそこにあることを認定してると思われます。
裁判を申し立てる以外ありません。引渡命令申立、その後強制執行申立と進みます。

調査書に黙示の使用借権と書かれてましたか？であれば可能です。
調査書に前所有者と期間の定めのない 契約（賃貸借契約書はナシ）と書かれている場合、競落者はまず占有者と交渉せよ、ということです。
交渉が不調であれば、申立をします。まぁ書記官は嫌うでしょうから、そう言ってるんでしょう。

まぁどちらにしろ、即時退去を要求しても受け入れられるとは思えないので、申し立てして下さい。

>>135さん
早速の回答ありがとうございます。
もう少しだけお付き合いして頂けませんでしょうか。

善意での生活基盤が認定されている場合は競落時の明渡請求は出来ないのでしょうか
貸室の賃貸借契約時の重要事項説明にも第三者による競落時の短期賃借権廃止の文言を
説明する義務があったので、生活基盤がありかつ善意の賃借人でも明渡さなければなら
ないものだと思っおりました。

ちなみに調査書には黙示の使用借権の記述はありませんでした。
135さんの後述の明渡裁判は一般的な貸室賃貸借の明渡裁判と同様な経緯（賃料不払等）
がないと執行は難しいということでしょうか。

宜しくお願致します。

>>136 請求することはいつでもできますが、向こう側にも拒否する権利がある、又は発生しているということです。

＞貸室の賃貸借契約時の重要事項説明にも第三者による競落時の短期賃借権廃止の文言を 説明する義務があったので
その占有者が占有している物件は短期賃借権に基づくものではなく、且つ期間の定めの無い賃借権と認定されている＝黙示の使用借権ではない、しかも占有者は主債務者等ではなく、引渡命令が出されることは、はっきり言って難しいと思います。
6ヶ月待つしか無いと思われます。
但し、ほぼ無いとは思いますが、その競売申立された物件に付いていた抵当権設定の時期が、その物件を借りていた現占有者の占有時期（借受け時期）より後であれば、引渡猶予期間等に関係なく、賃料等の不履行などが無い限り、その占有者は永遠に住み続けることができます。

>>137さん
的確でわかりやすい回答ありがとうございます。
おかげさまで賃借権の発生は抵当権設定後です。
6ヶ月を持つようにします。
本当にありがとうございました。

実家のことなのですが・・・あさって執行官が家に来ます。今からでも任意売却できますか？やっぱり弁護士に相談するのが1番でしょうか？

>>139
銀行が競売申立てをしたということでよいですかね？
それなら買受人になってくれる親戚でもいない限り
任意売却するメリットはあまりないと思いますよ

もし不動産を買ってくれそうな人がいるなら
債権者である銀行に話してみて買付証明を出させたら
どうですか？銀行が納得できる内容ならば任意売却に
応じてくれると思いますけれどもね

140さん
私は嫁に出てしまったのでいまいち内容がわからないのですが、買受人になってくれる親戚はいません。
両親は競売になってしまうと周りにしれてしまうのですよね？
それなら任意売却にしたほうが良いんじゃないかという考えみたいなのですが・・・
両親もどうしたらいいのかわからないみたいで困っております。

>>141
裁判所のＨＰを見れば競売にかかっていることはわかりますが
家に貼り紙をはられたりということはないのであまり心配することはないでしょう
どうせ出ていかなければならないわけですし

競売の正しい対処法はそのままふつうに住み続けることです
買受人が現れて接触してきたら立退きの引越費用を出してくれるよう交渉して
引越代をもらって出ていくのが賢いやり方です

お馬鹿家産が多いなｗ。
まじレスすると、
質問者１．自宅に競売開始決定通知が届いたが、・・都合のイイ話だが、このまま棲み続けるためにアドバイスを・・
質問者２．家族が・・同上・・
質問者３．同上・・俺も同居しているが、俺は借金してないから・・同上・・
こんな奴が多すぎｗ。
はっきり言おう、自業自得。
弁に逝ってこい。相談料払ってな。行政主催の無料相談へ池。２時間待ちしてな。
得られるものは、何も無いけどな。

先般、引渡債務者の相続人が介入してきたが、猶予２年禁固刑を・・半年後に実刑懲役で逝ってもらったよ。
取り調べの刑事に、｢ネットで法律に詳しい者から聞いてやった。｣だって・・さ。
物件の管轄署課長と本部の告訴専門官と私で、苦笑したのを思い出した。

追加
そうそう。彼（懲役に逝った）は、普通の人だった。車関係のセールスだった記憶。
半年＋αで仮出だろうが、人生終わったと嘆いているらしい。

>>143

ネタかマジかわからんけど、後学の為に教えてください。

「何やって」捕まったの？

２ちゃんは、これだもんな〜。
「国民の（１）生命と（２）財産を・・」が警察権介入でしょ。
当然（２）の部分です。
競売は判決に基づく、国家強制ですよ。
競売は進行形の権利主張ではありません、結論ですよ。（引渡命令付与で）
＞・・後学の為に教えてください。
ここまでで、理解不可なら逝って良し。
理解できるあなたなら、結論でましたね。はい、おしまい。

結論の出ないヤシと理解不能の方は、弁への相談にお越し下さい。

>>146

この場合、具体的になにをやったかが問題であって・・・ｗ
一口に介入といってもねぇ。

占有屋ってもう絶滅してるんでしょうか？？？

>>147
刑法犯に決まってるだろうが。
だから弁に逝って来い。

>>149

だ・か・ら　
具体的に「何をどこまで」やって「一線を越えた」のかが聞きたいのであって・・・
話がかみ合わないなぁｗ

なんか今、不動産競売のテレビドラマやってるぞ。

>>151

どんな内容？

買った女の家族の配偶者と子がむかつくわー

このドラマみたら競売のスペシャリストになれますか？？？

なんだ、>>143-144はネタか。
俺も楽しみにしてたのに。

>>154
なれますっ！

ライバルの入札予定者に対しておカネ包んで
お引取り願う
ありえね〜


使用借占有者が居住権を主張する
ありえね〜

>>157

なんじゃそりゃｗ

ヒント ： >>154

離婚のゴタゴタでローンが滞り競売開始の通知が４月ごろ
きました。こちらが任意売却して残債を整理する約束をしました。
共有名義なので相手の委任状が必要なのですが、相手が全く
署名する気配がありません。
何度も相手の弁護士経由でお願いしてるのですが連絡が取れなかったり
返事が遅くなる、書類を無くしたなど意思はあるとは思えない行動。
このままだと競売にかかり任意売却よりも残債の支払いがきつくなります。
殆どこちらの名義なので実質全額こちらが支払う事になってしまいます。
嫌がらせだとは思うのですが、相手が競売を狙ってるような場合対抗手段
はあるでしょうか？

任意売却に応じるという書面を取っていないので約束云々は諦めるしかなさそうです。
連帯債務者の承諾が無いとどうしようもありません。
貴方も弁護士を立てて任売を承諾する書面を取るか、売却先に言って取ってこさせるかです。

あと、担保設定している土地・建物の持分範囲が殆ど貴方の所有であっても、相手方が連帯債務者（連帯保証人ではない）の場合は、債務は双方が全額負担していることになっているので、
相手からが連帯債務者等であった場合（競売の場合は連帯保証人も）、このままだとお前も事故者リスト載るぞ、借入はおろか誰かの連帯保証人になったり出来なくなるぞ、と言えば乗ってくる・・・かも。
まぁ幾ばくかの金を任買する方から前払い（分割とか）してやって、結局金で承諾させるしかないと思いますけどね。

>>161
すみません任意売却をするということは公正証書に書いてあります。
かなり粘着で一生付きまとってやるなどと言ってたので嫌がらせの
ためなら事故者になる事ぐらいは覚悟してるのかも。
可能性としてもし競売になったら向こうが落札する事って出来ないですよね。
実質任意売却を阻止した本人が落札者になるなんて事があったら笑えないです。

公正証書に相手って嫁が承諾してるって記載されてるならば嫁の承諾はいらんのじゃないの？？？
嫁ってゆうか元嫁だな。

あんたの持分だけ任意売却して不動産屋に嫁の持分の買取させたらええやん。
最後の最後までもつれたら

>>159

別にあんさんを馬鹿にしたわけじゃなく、ドラマの内容を笑っただけなので
誤解したのならスマソ。

そういやあのドラマ　成り行きからして
抵当権者に任売の話し合いに持って逝く展開かと思た

>>162 公正証書原本不実記載で告発してやりましょう。
5年以下の懲役若しくは罰金50万円以下又はその併科だったと思う。前科つけてあげるしかないな。
相手方が落札することはその通りできません。
あと損害賠償も請求しましょう。
任意売却を妨害し、本来債務（残債・債権者の求償権）が無くなるはずであったのに、公正証書に記載されている内容を履行せず、相手方（>>162）と共同で合意した売買契約を妨害し損害を与えた。
このことは民法第一条の信義誠実違反にあたり、刑法第156条虚偽公文書作成、157条公正証書原本不実記載等にあたる、とかなんとか言って訴えちゃれ。
あと自分の持分を売り渡す、と公正証書を組んでるならそれ持って司法書士のところ行けば登記・・・・・・、競売開始決定が登記されちゃってるのか。
ま、賠償してもらうしかないな。

↑バカ？

次の方どうぞ

本日の難波の帝王は競売の参考になりましたわ。

遠藤憲一ことエンケン最高でした

>>169　どんな話？

エンケンが買取屋で悪さする話ですわ。動産執行の話。

教えてください。数年間の裁判の結果敗訴し（相手は不動産屋）
指示通り1年半ほど前に自宅を退去しました。もちろん引越し費用
は自己負担です。当該競売物件はまだ誰にも落札されておらず、
こまごました不必要な荷物はまだそこにあります。もう買い取る
つもりも落札するつもりもありません。今後この残りの荷物撤去
の費用は私が負担しなければならないのでしょうか？相手方にこ
の件で相談したことはありません。産業廃棄物と考えたらかなりの
費用と考えられます。よろしくお願い致します。

あなたの負担ですわ。

>>172

亀レスですまんが、法律的にはともかく、実務的には問題ないと思うよ。
落札者としては寝た子を起こしてトラブルになるより、速やかに明け渡してもらう方がいいからね。
落札する側も最初から入っている産廃の処理費は折り込んで落札するから。

どうしても心配だったら、裁判所行って、該当物件の３点セット閲覧して、関係人の聴取の所と
執行官の意見の所を読んでみたら？

>>174　撤去費用って、売却基準価額に反映されているのですか？

撤去費用は関係ないだろ

だな

老朽化した建物なら鑑定評価価格は
撤去滅失費用分が考慮されて更地より安くなるが
財物だろうと廃棄物だろうと動産は価格に反映されない
なぜならあくまで「不動産」の競売だからである

裁判所の価額には反映されないけど、
実際に入札する人はその分を差し引いた金額を考える、ってことでＯＫ？

建付減価補正てので反映してるんじゃない？

178...
まあそうゆうことですわ

レス読んでると競売決定＝落札しないと落とせない

一概には言えないが相手が銀行筋なら、これはまちがい。

開始から入札までの6ヶ月間は任意売買できる。
銀行が幾らなら任意売買に応じるかの金額を聞いておけば
その金額以上なら任意売買できる。

だから息子が親の物件を落としたいなら二人の間で売買契約をすればいい
銀行に応じる金額が払えればの話だが。

ちなみに俺は過去に何度か競売物件を任意売買の仲介した経験あり

言い忘れだが必ず

●幾らなら差し押さえと抵当権を抜いてもらえるのかを聞く
●売買契約書の提出
●決済日が入札開始までに行うこと

ま、不動産屋に仲介料払ってでも手続きはやってもらわないと
素人間では無理だけどね

↑
？？？？？？？？？？

次の方どうぞ

既出かも知れませんが質問です。
競売で落札されたので任意に引越ししました。
その際、仏壇と神棚やその他の家系に関する物が移転先に入らないので、あとで取りに行くので車庫に保管しておく事にしました。落札者も合意です。
ところが、後日引取りに行ったら全て清掃業者が捨てたとの事です。
損害賠償要求は可能でしょうか？

a

可能

普通に考えても損害賠償できますわ。まあ２０万ぐらいちゃいますか？？？

通常では、不可能。

落札者は、引渡時に残置物の放棄書面に署名を要求する。
その書面に、一部を物件所有者が保管すると云う文言があり
書面を>>185さんが所持していれば可能だが・・・。

書き込みありがとうございます。
>189さん
>落札者は、引渡時に残置物の放棄書面に署名を要求する。
このような文書はありません。

>その書面に、一部を物件所有者が保管すると云う文言
移転先に入りきらない家財があるのでので、車庫に一時（1か月程度）
保管することで両者了解してました。

>>188さんの言う通り、仏壇は精魂抜きしてますので
実質的損害は1万程度かもしれません。20万程度だと最悪本人訴訟
でしょうかね。しかし古い写真や遺品を勝手に処分されたのは許せません。
落札者に請求するか思案中です。

本人訴訟したらいいよ。それも経験になるそして結果はここで報告してもいい。

>>190　「勝手に処分されたこと」をどうやって証明する？

本人訴訟って面白いよね
訴訟マニアが存在する理由がよく分かる

>>190
確かに192の証明難しいですね。汚いやりかただけど、
相手にかまかけ録音するというのはいかがですか？

>>192
競落人が自らの責任で保管すると云う、文書でも取って有れば別だけど
裁判を起こしても、競売の場合は債務者に対しては裁判所は厳しいよね
競落人が残置物として処分しましたって言えばそれで終わり。

自ら占有を解除したんだから、残していく方が悪いと判決が出る予感。

まあそうゆう判決になる可能性たかいよな。でも本人訴訟してみたらいいと思いますよ。
訴訟になったら相手が勝手に和解してくるかもわからんし

a

任意で立ち退く＝立退き料を貰った
ごねるのは、止めましょう。

占有者の家財が残っているのに、競売で落とした人が勝手に開錠して家財を処分した例が有ったな。
占有者は、直ちに現状復帰の内容証明を出した、そんなレベルが競売に参加するなよ。

抵当権の付いているマンションの共有持分1/4はどういう価格で競売されるのですか。

そのマンションの価格の４分の１に、共有減価または市場性修正をして減価した価格となります。

>>200
ありがとうございます。
たとえばマンションが4000万円で3000万円ローンの抵当が付いてる場合
妻が1/4　夫が3/4のとき妻持分はいくら位の競売価格になるでしょうか。

妻持分だけに抵当権がついてんの？
間抜けな債権者じゃね？

抵当権は夫婦両方の全体に付いてます。

いや、抵当権はわかれてないでしょ。一括競売のはず。
マンションが共有になってて、共有部分が妻持分4分の1じゃないの？
で、離婚したかなにかで、持分4分の1の支払をしてたけど、結論として支払は停止されたと。
築何年かわからないけど、現時点での市場価格が4000万なら、基準価格は2800万。
で、4分の1で700万。
で、市場性を考慮し、3割減で500万行かない位。
多分配当の問題で残債が残るかどうか知りたいんだろうけど、妻個人の残債は750万。
最近の戸建てと違い、マンションの場合落札金額が、うなぎのぼり状態では無いため、基準価格を大幅に上回るようなこともないとは思うが、
例え残債が残ったとしても、数年後には普通の銀行とかは捨ててくれる。
というか引当済みの可能性もあるので、追いかけては来ない。普通はね。

そう言えば任売スレで、ひつこく残債残債言ってる人がいたな。んなわけないっての。

で妻分だけ競売にかけられてんの？

出てった妻の負担分だけローン支払い停止して
妻の持分だけ競売に掛けられて
持分4分の1なんて誰も入札しないだろうから
安く落札して、おいらウマーとかならないだろうか。

とかそういう発想？

>>206
そういった発想の場合どうなりますか。

どなたか、>>204さんのレスで
ででてきている、「任売スレ」は
どこのスレなのか教えてくれますか？

持分4分の1落として、私も所有者ですから鍵くださいよ、持分相応に部屋使わせてもらいますよ、
といって入りこみ、荷物や人の出入りで旦那の生活めちゃくちゃにして、泣いた所で持分を安く買う？

>>206
調査で部屋に入られて、室内写真バチバチ撮られて
閲覧始まったらご近所様に競売に掛かってるのバレて
今を過ぎれば俺のモノと耐え忍びながら最落で入札したら
オイタさんが２マソ差で落札。
んで、　>>209に続く・・・

つーか、もそっと具体的な状況を説明してよー。

競売開始決定が出ている物件を任意売却しているのですが
税金の滞納が約300万
元金が　　　　210万　
遅延損害金が　 90万

なんとか圧縮を図りたいが役所が受け付けない
国税徴収法の第48条2項（無益な差押の禁止）
国税徴収法の第79条1項（差押解除の用件　）
を持ち出して減額交渉に挑んだけど、まったく受け付けない横浜市

何とかこの案件の任売を成功させたいけど税金が足枷になっているのが現状
なんとかならないですか？
皆さんは任売の交渉事はどうやってるのですか？

被担保債権と税金を払ってくれる買主を探すのです。

債権額と対納税額の全額出してくれる買主というけども、それが至難の業。
結局競売の落札価格と同じ程度になってしまうので、買主が納得しない、又は紹介する意味がない。
代行しても同じなら、一々銀行とか相手にする必要もないし。

はっきり言ってしまうと、任売屋に頼みなさい！と言いたいところだけど、
まぁ小額ということ以外にも無理だけどね、>>211の案件の場合。
まず銀行と公的機関に交渉に行って、そんで200万の5%とか言い出したらさすがに厳しいからね。
しかも額が額だし。

>>208
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1147151601/

>>214
�d

癌で生活設計が狂ってしまい、支払いが滞った状態だったので、
とうとう今住んでいるマンションが競売に掛かろうとしている。
任意売却には応じてもらえず、依頼した二社の不動産屋もギブアップしてきた。
取り下げたいのなら、2300万円と地裁への競売申し込み経費の100万円、
計2400万円を一括で支払えと言われた。
もう手立ては無いものなのか？

>>216 そのマンションの現在の大体の時価はわかりますか？捨てるのも手です。
近年競売落札価格が大幅に上昇する傾向にあるので、金融機関が任売に応じる事が少なくなってきました。
時価よりも債務が過大な場合は捨てた方が特です。

不動産屋が言うのには、せいぜい1700〜1800万円だろうと言っていました。
それと、捨てたあとの残った債務は残ると聞きましたが。

>>218　残債は残ります。因みに任売しても残りますよ。
残るといのはね、これ言うと不味いんだけどもね、いいのです残っても。
金返せと言いに来ます、1月に1回とか。3ヶ月に1回とか。その時は、無いと言うだけです。
生活に手一杯で金無い、それで終りです。
大体が既に引当済みなので、銀行からすると特に問題ないのです。
しかも金返せと形式上言ってくるのは、彼らの形式なので特に問題にする必要はありません。
返してくださいと言いに行っている、行ったという事実がある一定の間必要なだけです。
給与その他の差押などしません。特に病気などを理由としている延滞による差押の場合は特にそうです。
但し、いわゆるまともな金融機関に限ります。

踏み倒せという事だな？

債権は、以前支払いが数ヶ月ほど滞った際に、
銀行から保証協会に移ったので、保証協会が債権者になっています。
あと、連帯保証人がいる場合は、そちらへ迷惑がかかると恐れているのですが。
連帯保証人の家も競売に掛けられるのではないかと言う不安ですが。

連帯保証人には当然迷惑がかかるよ。

>>220　いや、これからの生活に非常に余裕があり、払わなければと言うなら、払い続けても良いんじゃないですか？
予納金まで払って弁済したら任売に応じるとか言う人々ですよ。払うんですか？
まあ人それぞれでしょうな。

>>221　連帯保証人は妻とか生計を一にしている人では無いんですね？その人も持ち家ですか。
それは払えと行くでしょう。
ただ信用保証協会が債権者なら、期限の利益喪失で連帯保証人に一括で払えとは最終的に言わないでしょう。
最初は言うでしょうけど。

ここは高値落札を期待しつつ残債の額を確定させ連帯保証人と協議ですね。
あと商売関係だと割引とかあると面倒な事になるんだけども大丈夫ですかね。

>>224
親が連帯保証人になっているんですよ。
自宅で理容店をやっていますが、昔からの近所の客が時々来るくらいで開店休業状態ですね。
もういい歳ですから年金暮らしですし。

>>225　年金のある人ならば、分割支払請求が可能な場合が多いです。
その親御さんから残債を分割で支払いたい旨伝えれば、認められる可能性はあると思います。
ただ残債に対し、年金受給額が少ない場合は難しい時もあります。
現時点では連帯保証人である親御さんの家が取られることは無いと判断しますが、保証協会の意向がどうなのかは実際行ってみて聞いてみないとわかりません。

>>226
今月末には最低競売価格が決定し、地裁からその旨の連絡が来る予定です。
もう、このまま競売が終わるまで見守っていて、保証協会からの連絡を待って
その時に話し合えば良いのか、または早めに出かけて行って何らかの交渉を
すべきなのか、判断しかねています。
お金が有れば、それこそ悠々と強気に交渉出来るのですが、何も手立てが無い
ので、出かけて行っても何の進展も無いと思ってしまっています。

どうもすいません、長々と。　有難うございます。

ただ今競売手続きの進行中ですが、競売前とかもしくは競売後でも、
債権者(保証協会)の担当者に頼んで債務を減らしてもらえるという様なことは不可能でしょうかね？
たとえば、債権担当者に個人的に手数料の様なものを渡して。　

よろしくお願いします。
当方債権者で、素人ですが自分で競売開始の申し立てをしました。
決定正本もおくられてきまして、今は物件を調査中です。
通常、入札が始まる期間は、どれくらいなのでしょうか？？？
素人なので、わからないのです。大体の目安をお願いいたします。

半年から1年後の間

落札した物件(旅館)に浄化槽が付いてた。

建物と一緒に浄化槽も壊さなければならないが、
汲み取りに２６０万円も掛かる。

これって元の持ち主に払ってもらえないでしょうか？

>>228　任意売却の場合はその交渉も可能ですが、昨今の落札率の高騰により不可能です。
袖の下も無理です。よほどのことでない限り、人生を棒にふり、弱みを握られるような事はしないでしょう。

>>231無理です。
競売物件は地下埋設物等の有無に関して、瑕疵担保責任が無きものとして、入札するのが前提となっています。
物件調査書や鑑定評価書の意見も補足であり、確定的な情報では無い旨規定されています。

また地下埋設物の存在に関して、前所有者がその費用を支払う義務は無く、その要求をした場合、不当要求・脅迫等になる場合があります。
因みに民事執行法における不動産処分について、売主はあくまで裁判所と考えられてます。
売主は前所有者ではありません。よってその意味でも、前所有者に要求するというのは無理です。

>>232
でも、「袖の下」というのも可能性は有りえると言うことですね？
たとえば、「百万円の札束」をポンと目の前に差し出して、これで
債務を減額して欲しいんだがと言った個人的交渉も不可能ではないのですね？

>>233
貴方がそれをしようとするのは自由だけど、
応じてもらえる可能性は限りなくゼロに近いし、
かえって心象を悪くするだろうね。

>>234
お前さん、債権者側の仕事をしてるだろう?　　

>230
ご回答ありがとうございました。
もし、ご存知でしたら、教えてください。
当方は債権者ですが、強制競売決定の正本が送達された時点で
債務者にも決定の知らせが届くのでしょうか？
今後は、両者にどのタイミングで競売開始の通知が届くのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

競売物件の空調機器の修理を依頼されたのですが、

物件元所有者と物件落札者が懇意みたいで、
物件に住んでる人(占有者？)も居るみたいです。

空調修繕費を前払いして貰った方がいいでしょうか？
他に何か注意すべき事柄はありますでしょうか？？

不安です。　御教示御願いします。

>>237
＞修理を依頼されたのですが

だれに？
あんたは競落者か？工事屋か？

>>236
債権者に送達された時点かどうかは忘れたが特別送達で知らせがいく。
届くタイミングはわかりません。

>>238
工事屋です。

>>240 仕事がどこから受けたの？
固定客とか得意先から回された現場じゃなければ、先払いとか着手金とか要求してもいいんじゃないの？

>>241
落札者からの依頼です。　
着手金とか内金とか受け取ってしまったら仕事断れないし、
仕事済んでから未払いが支払われるか心配。

見積もりの8割先払いで作業やって、作業終了後に残金清算と云う約束に
なりましたが、それで良かったのかな〜？

来週、見積書提出ですが、見積書の特記事項とか何か書くべき事有ったら
教えていただけないでしょうか？

>>242 具体的に何を心配してるんですか？競落されてるんでしょ。
それはもう競売物件ではありませんよ。
落札者は一般人ですか？だとしても、いちいち気にすることはないでしょう。金払ってるわけだし。
知人に競落してもらって、債務を消したんでしょう。それだけのことです。しかも8割先払いってｗ
上客じゃねぇか。

質問に答えるのは、ここのスレを立てた人がやってるのかい？
もし外野が答えてるとしたら、話がややこしくなるからな。
知性と教養の有る人がこのスレを立てたと信じたいな。

なにいってんだか

大勢の善意（その他）の人が答えてんでしょ
「確実に知性と教養のあるひと」答えて欲しいなら相応のところにいって聞けば？

>>245

どこどこ？　教えてちょ。

相応＝リアル＆有料

しょせんその程度か。

叔父の家が強制競売にかけられそうなので質問です。

叔父の家に居候して１０年ぐらいになるのですが、
執行官がきたときに家財道具とか差し押さえさせられるのでしょうか？

また叔父の妹である母親もいるのですが、急に家を追い出されるのではな
いかと心配しております。
どれくらいの期間で家をでればよいのでしょう？

>>249
競売にかけられるのは土地建物だけ
中の動産まで差し押さえられることはありません

競売で物件が売れれば最終的には立退かなければなりませんが
買受人が面会に来るまで待っていればよろしい（家賃もかかることだし）
買受人と交渉して引越代を出してもらって出ていきましょう

>>250
ありがとうございます。安心しました。

先ほど母の知人が叔父と賃貸契約を結んではどうかと言われたそうです。
（250さんの回答はまだ話しておりません）
賃貸契約を交わすと長くいれるのでしょうか？
（ただ、叔父と母は非常に仲が悪くなっており、叔父がうんと言うかは難しいと思っています）

また非常に恥ずかしいことですが、私の母はお金もなく、私も財力がありません。
母は藁をもすがる思いです。
できればもう一度、助けていただけないでしょうか。

>>251
今から賃貸借契約を結んでも意味ありません
とにかく物件の買受人に事情を説明して当面の引越代を出してもらうくらいしかできないでしょう

競売にかかると競売屋から連絡があるかもしれませんが
彼らに頼んでもどうしようもありません
とにかく物件に捨て金を支払わないことが大事です

>>252
母に今話を聞いてみました。

母が賃貸契約を結ぶ理由として、叔父にお金を貸しているからだそうです。
叔父は返すお金がないといって母に返す気がありません。
それならば、賃貸契約を結び、競売買受人から叔父に貸したお金を貰って出て行きなさいと
いうことだそうです。あるいは競売にもかけられずずっとそのまま住める可能性
すらあると言われているみたいです。
１０年以上光熱費や電話代等、家の修繕費等全て母が出してきたので
それが可能だそうですが、本当でしょうか？
明日その賃貸契約書の保証人になってほしいと言われています。

私は母の知人が好意で言ってくれているとは思っていますが
心が貧しいのか疑ってしまいます。
（タイミングが良すぎたり、その知人が叔父の息子にお金を貸していたりするので）
債権者の人が金持ちとはいえ、あまりにも理不尽なことにも思います。

またその知人は年内に絶対にでていかないといけないと言っているそうです。
地方裁判所からきた通知の日付は今月末に調査したいときてます。
そんなに早くきまってしまうのでしょうか？

>それならば、賃貸契約を結び、競売買受人から叔父に貸したお金を貰って出て行きなさいと
>いうことだそうです。あるいは競売にもかけられずずっとそのまま住める可能性
>すらあると言われているみたいです。

現在使用借だし　買受人に対抗できない　無理　
どうあがいても出て行くしかない。
賃貸契約を今さら結んでも無理。
昔から契約したように見せかけても無理
>>252が正しい。

賃貸借契約で住み続けることができるのは
抵当権より前の契約だけ
そのほかは全部、追い出される。住み続ける権利はいっさい発生しません
ということで、残念ながらでていくしかありません
競落人が交渉にくるまで住むことができるだけです

>>249
弁護士に相談したほうがいいんじゃね？
一時間一万円とかで相談してくれるよ

弁護士会とかでググってみればよい

あと、競売にかけられて落札されて出て行くのに1年前後掛かることが多い
競売に掛けられたからといってすぐに出て行くはめにはならないと思います

遺産相続→やさしい法律相談スレからきました

家…返せない借金アリの叔父名義
土地…私名義
になりそうです。
叔父は抵当権？を駆使して借金のカタに取られないようにすると言ってますが、可能ですか？
あと、仮に借金取りに家の権利が渡った場合、居住者や土地の名義人の立場はどのようなものになりますか？

上に他人名義の家が建っているため、住む事も売却する事もできずに、固定資産税の支払い義務だけはある、
なんて状況になったら目も当てられないです

債権者が叔父から金返してもらおうとしても持ってないんなら、手っ取り早く
競売にかけるでしょ。その土地の地代は叔父からもらってないのだとしたら
使用借ですな。さて、借金取り、もしくは第三者に家の所有権が移るでしょ。
そしたらあなたは地代の請求が出来る。安定した賃料収入が見込めるよ。
あなたは地主、新しい所有者は賃借人、で、その土地は地代の滞納がないかぎり
ほぼ永遠にあなたが自由に使える土地ではなくなる。地代の収入を得られるだけ。
固定資産税の支払い義務は土地の分だけ。地代は絶対に発生するから、その面では
安心だが、自由に土地を使うことが出来なくなる。土地を貸すのを辞めます、
っていっても向こうが「いやだ」といえば返してもらえない。そうなります。

>>258
なんか、微妙な感じですね。
土地使用料月100万、とかゴネる事は出来ないんでしょうか？
あと、家を改築する権利は家の権利者ですか？

>>257
どう抵当権を駆使するのかｗｗ

使用借だった場合、収去請求。
収去費用は、相手に請求できるからね。がんばれ。

>>260
とりあえず借金取りが気づいた時点で差し押さえ対象になるって事ですね、叔父に言っておきます

今回の話が逆（家…自分名義、土地…叔父名義後差し押さえ）だった場合、新たに土地の所有者になった者が
「家取り壊してくれ」って言ってきたら、自費で自宅を取り壊さなければならないと言うのをみたんですが、
それが収去請求ってのですか？
今回の場合、新たな家の所有者に対し、「家取り壊して出てってね、自費で」って言える…訳が無いですよね
叔父が出て行く時の費用を新たな所有者が払ってくれるって事ですか？？

あと、一応聞いておきたいのですが、地代はいくら位貰えるんでしょうか？

＞２５７釣りかもしれないけど。一応レスしておく。使用貸借というから親族関係か何かで好意的
に叔父という人に貸していたのだろうけど。使用貸借権とは全く権利が無いのと同じ。最初の貸し
主の好意で土地を使わせて貰っているのだから、返せと言えばそれで終わり。そんな不安定な権利
で使用貸借でよく家を建てたものだと思うだろうけど、昔からよくあること。競売になったらこん
な悲惨なことはない。銀行などもこんな不安定な権利の家に抵当権を付ける訳がない。付けたら馬
鹿と言われても仕方がない位のもの。まして競売に出たそんな家を買うわけがない。もし賃貸借契
約を買い受け人としても良いと考えるならそのことを競売裁判所に文書で連絡しておけばよい。近
隣の地代を比較して相応の地代を契約時に請求するとでも言っておくことかな。

>>261
収去費用は相手に請求できるよ。収去までの損害金も。

>>260,262,263さんの意見をまとめると
家の権利が人手に渡っても、「家壊して出てってね、自費で」の一言で更地にして終了
そんな明らかに「買い損」な家を買う奴はいないって事？
でも、>>258さんの話と食い違う気が…

まぁ、家に住めなくなる可能性は残す事になりますね…
そうなった場合、困るのは叔父だけなので脅しときます

はっきり言って叔父さんは砂上の楼閣に住んでいます。何の権利もありません。
それは叔父さんが悪いんだけどね。大体只で土地を使えると考えているのがお
かしいわけです。だから新買受人ときっちり土地賃貸借契約を締結するという意
思表示をしていれば安心して買う人もいるかなということです。

>>264
ややこしいかもね。
僕の言うのは、建物の新所有者に対し、収去と、収去までの地代相当損害金と、収去費用が請求できる。
258さんが言うのは、収去ではなくて、建物を競落されて新所有者から地代を貰ったら賃貸借が成立し、
地主（あなた）の勝手な言い分の明け渡しは出来なくなる。
262さんが言うのは、こんな物件は誰も買わない

全部正解。
この際ね、借金も払わないでアホなこと考える叔父には出て行ってもらって
新所有者に建物を収去してもらい、自分で使うか、あなたの納得する方と賃貸借契約を結んで
自分の利益になるよう考えた方が良いのでは？

叔父名義の家で叔父にどうやって出て行ってもらうんだ？

あ、新所有者に競落されたらの話ね。

連投ゴメン。
×新所有者に競落されたらの話ね。
○建物が競落されたらの話ね。

>>258さん>>260さん>>商売人さん
いろいろとご助言有難うございました
これで、叔父が納得できるように忠告する事ができます
これだけの材料を突きつけて、それでも強情を張るようだったら
他人になったつもりで行動しようと思います

　マンション屋上に女性を連れ込み乱暴したとして、警視庁は東京都あきる野市、富士通不動産株式会社指定協力会社　株式会社アイ・シー・エス（井草・コンサルティング・サービス）取引主任者 西田隆史容疑者を強姦（ごうかん）致傷容疑で逮捕した。
　調べによると、西田隆史容疑者は11月2日午後11時半ごろ、あきる野市の路上で帰宅途中の２０代の女性の後をつけ、女性の自宅マンションのエレベーターに一緒に乗り込み、ナイフを突きつけて脅したうえ、屋上に連れ込み乱暴した疑い。
　西田隆史容疑者はこのほか、強制わいせつ事件数件について「自分がやった」と認めており、動機について「仕事でストレスがたまっていた。女性が無抵抗なので犯行を重ねるようになった。」などと供述している。警視庁では余罪があるものと見て調査を進めている。
　西田隆史容疑者は富士通不動産株式会社指定協力会社である株式会社アイ・シー・エス（井草・コンサルティング・サービス）の取引主任者。
　アイ・シー・エスは「事実関係を確認し、厳正に対処する。」とコメント。
株式会社アイ・シー・エス　〒197-0823 東京都あきる野市野辺504-9
http://www.akiruno-ics.co.jp/
富士通　http://jp.fujitsu.com/

あげ

こんにちは、皆様にご相談したいことが有ります
今月の初めに裁判所から住居競売（ローン未払いの為）の連絡が
ありました。
現在は物件には住んでは居ません（空き家状態）
ローンは４５年で（新築で買いました）、頭金なしで３年しか払っていません

裁判所の公告を閲覧したのか競売に出さないでうちに
売ってくれと不動産屋からの案内が多数来ます。
債権者の交渉もいたしますとか、自己破産の為に必要に
応じ弁護士も紹介致しますとか・・・

これって信用して大丈夫ですか？？
現在私は独身で一人暮らし定職を持っていません当然お金も財産も
殆ど有りません
最終的に何百万かの残債が出ると思いますので破産宣告を
考えています。

競売にまかしたらいいやん　　　　　　　　　　　　競売制度も、いずれ無くなるしさ。

任意売却ですね。
いま現在住んでないなら競売なら引越代もらえない可能性高いので（住んでても必ず貰えるわけではないですが・・・）任意売却して引越代もらうのが良いのでは無いでしょうか？
担当者によりますけど債権者も任売で処理したいはずです。ただし競売始まった後の任売は取り下げはしないので期日までが勝負です。
ちなみに何社にも頼むのではなくて一社にしぼってやるほうが成功率は高いと思われます。またはじめから自社で買うと言う業者は（大手含む）損切りがうまくいかないとほったらかす傾向が強いのでやめたほうか良いと思います。
以上、任売業者のたわごとでした。

２７４，２７５ﾄﾞﾓﾄﾞﾓﾃﾞｽ。
競売の方が高く売れる場合が有るとか
債権者は任意売却の方が高く売れるとか言ってるし
どっちが良いのか全然わからん

破産宣告の費用（弁護士代）出してくれるのなら
任意売却もいいかなと思ったりして。

ちなみに
物件は実績を見てみると２週間以内で売れる人気のある場所です。

任売でも競売でもエンドユーザーに売却されれば時価にちかい値段になり、業者に売却されれば時価から業者利益を引いた値段になると思います。
任売なら値段の折り合いがつけられるのでリスクは低いのではないでしょうか？ただし東京のマンションなどは証券化やバブル気味の影響で高値で落札されたりもします。
が、あなたの場合は破産する予定でいるようなので売却価格の高い安いではなく、引越代をいくら積めるかに重点をおいた方がよいのではないのでしょうか？

277　ｻﾝｸｽ
引っ越し代貰えるんだね、それもいいね
何せお金無いんでその日暮らしの私には
嬉しい話だと思う。引越代１０万前後だと思うけど
私にとっては大金ですしね。

そう言えば競売の場合債務者が未納した
固定資産税は誰が払うの？？？

固定資産税は滞納分は滞納した当時の所有者にしか請求しません。あたらしい所有者に請求がいったりはしません。
買受人が継承しなければいけないのは管理費等の滞納金です。

280 何度も有り難う
やっぱりそうでしたか

踏み倒すしかなさそうだねｗ

具体的な答えになってないですね。
ようするに取りはぐれると言うことです。
もちろん抵当権設定前の滞納した税金は競売で配当されますが・・・

えっ？まだ登記簿は閲覧していなのですが
裁判者から競売手続き通知に記された年月日少し前位に
抵当権設定がされていると言うことですか？？
その前の税金は競売で配当され、その後売れるまでの税金は
債務者が負担でよろしいですか？

でもローン組んで買っているからその時に抵当権設定が
されていると思います。

よけいな事を書かない方がよかったですね。
あなたの場合はローン購入と言うことなので抵当権設定時＝固定資産税発生になるので現在競売にかかっている物件の固定資産税の滞納分が競売で配当されることはないと思います。
ごくまれに自動車税などを滞納してる状態でローン組んで住宅を購入した場合に、後日競売になり滞納分（滞納日から抵当権設定日までの分）を配当から優先的にわりあてるということもありますよって事です。
まぁない袖は振れないので5年くらいすると役所もあきらめますよ。

あげ

競売中の物件で謄本みると債権者からの差押え、市・県からの差押えがあるのですが、その後所有権が移転されてます。どういう意味？競売になることをしっての売買？抵当権設定額とその物件の額は市場取引価格は同じくらいです。１０円とかでの売買契約？だれか教えて

>>286
任売になったときのはんこ代狙いじゃないかな？

物件を安く落とすために工作してるとか・・・。
占有屋いても今の法律なら苦労はあまりないけどめんどうだから札入れないって人はいそうだから・・・。

というか、単純に競売開始後に任売して成功しただけだったりして。
全部事項の昔の登記みて勘違したとか

286です。みなさん教えてくれてありがとうです。たしかに任意売却でまわってました。

qo

なんかいい物件ありますか？

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000025301&O_court_cd=33111&O_thing_cls=2&O_tender_flg=1&PAGEID=XxW04_jp_0130&ACTION=anchor


大阪のビルが370で買えるよ。お買い得ｗ

>>293　現況、すごすぎ！！

半年も前のネタをｗ

>>295
値下げしてまた再登場したから

>>293
http://chiba.tm.land.to/up/src/up0003.jpg.html

>>297葉ブラクラ

>>38　　
古くなるけどオレの認識では
執行抗告は執行を遅延させることができるってことは知ってたんだが、
執行異議はたしか執行を遅らせる効果はなくて、なされた執行に対して
占有の奪還や、損害賠償等の請求の効果があると思ってたんだが、どうだったかな。

質問があります。

親族（おば）と金銭のトラブルがあって最終的にはおばの土地を
差し押さえて競売にかけることになり、数ヶ月前にその手続をしました。
（現時点ではまだ競売は始まってません）

ところがそのおばが固定資産税を払ってないという理由で
競売手続がストップ（保留）になってるらしいのです。

私が不思議に思うのは、競売はもともとお金が無い人が差し押さえられて
競売に出されるのだから税金など払えないケースも考えられるわけで、
それを理由に競売手続がストップするなんてあり得るのでしょうか？

それは債権者が追加される手続きの関係で、一時的にストップしているだけです。
つまり今回は自治体が参加してきたということです。

回答ありがとうございます。

ということはいずれ再開され、最終的に競売で得たお金に対して
自治体が優先的に税金分を受け取る、という流れになると
いうことでいいのでしょうか？

>>300

税金は最優先。だから、競売配当分のトップに税金を持っていって、残りを債権者に割り振る。
その手続き中。

>>303
回答ありがとうございました！安心しました。

土地所有者（おば）がいやがらせで税金払わずに逃げたら
競売ができずに泣き寝入りかも？と心配になったので。

ありがとうございました。

税金が優先される場合は、破産の場合です。
差し押さえの強制競売の場合は、最初の差し押さえ権者が優先です。
但し工事請負金額等は除きます。

どなたか回答をお願いします。
私の家(父名義土地を含む)が抵当権の実行により競落されました。
しかし、同一敷地内に父の伯父名義の土地および建物(担保外物件)があり、競売の対象とはなっていませんでした。
この場合、このままその物件に住み続けることは可能なのでしょうか？

伯父名義の土地・建物には居住可能。

回答ありがとうございました。
不動産屋に買取を求めてもらいます。

売却基準価額20,000,000
買受可能価額16,000,000
買受申出保証額　4,000,000

この物件に対し、20,500,000で入札したい場合、
入札書の入札価額って　20,500,000 って書けば
良いんですよね。

既に支払った保証金の額は減じて16,500,000って
書くのではないですよね？

保証金は関係ない。

＞この物件に対し、20,500,000で入札したい場合、
＞入札書の入札価額って　20,500,000 って書けば
＞良いんですよね。

おｋ

>>310
どうもありがとうございます。

今困っています。
競売で落札したのですが、残金が払えるあてがなくなってしまいました。
どこか買い取ってくれる不動産屋教えてくれませんか。都内の物件で
期日ももうすぐになってきました。どうぞよろしくおねがいします。

>>312　　落札したのならなるべく付き合いのある金融機関などに相談するべきです。
売却許可決定通知書があるならば、出してくれる可能性もあります。

また一時的にホームローンを組むことができる街金（消費者金融）があるはずです。
利息は鬼ですが、残金部分を出してくれるでしょう。
そして落札後に借り換えるのです。中途解約金利みたいな法外な利息を取られますが、保証金を取られるよりいいでしょう。
不動産屋に売ろうとすると相当買い叩かれます。保証金捨てた方がましです。

312さんへ。業者ですけどお話しききましょうか？

すげえな。手持ちの金ねえのに競売に手ぇ出すか（ｗ

現金もローンもだめだから泣きいれているんじゃないですか？
落札者の地位の譲渡って特定継承人以外みとめられないんじゃなかったっけ？
エンドユーザーさんみたいだし勉強代だと思って保証金あきらめるのが無難な気が・・・。
この制度でエンドユーザーに買ってほしいとかって寝言もいいとこだよね。
買ってほしいなら競売開始決定してから半年以内に占有者を退去させて、期日一ヶ月前から内部を一般公開するとかしないとねぇ。落札したら自己責任とかでエンドユーザーの購入意欲がでると思ってるんですかね？

購入意欲出しちゃったのが>>312なんじゃね

実は同時に二つ落としてしまったんです。
一つはもう手にいれたんですが、もうひとつがどうしたものやら。
買いたいって言ってる不動産やがいたのですがここにきてやはり無理そうだ
などと言ってきてこまっています。
銀行は半分くらいは貸してくれそうですがそこまでする気はありません。
なにかいい手だてはないですかね。

よくあるパターンだな。どれか落とせればいいのに大量に落しちゃったパターン。
そこまでする気ってのはどういうことなんでしょうか。
保証金捨てるくらいだったら、借り手でも落として転売した方がいいでしょ。
さては金以外の問題がでちゃったかな？

競売委託会社に乗せられた口ですかね？
あなたの選択肢は保証金をあきらめるか、転売目的で取得するかのどちらかしかないです。
競売事件が中止になればあなたの落札者の権利もなくなって保証金も還ってくるけど、そんなこと普通ないでしょ？
転売だと所有権の移転登記料と不動産屋への手数料とローン諸費用で150万くらい飛ぶんじゃないですか？しかも時間かかればもっと損するし・・・。
すべては落札価格次第、だいたい条件絞られてるのでわかりそうだけどまずは事件番号晒してみない？

いろいろありがとうございます。ここで番号などはちょっときついので
よろしければニジノウエ　ヤフーこージェエピイへメールをいただきたいと思います。
結構高く落としたので今後わかりませんが、とにかくがんばります。
冷やかしはやめてね。

>>321
ざっくりいくらよ。

俺なら開始価格二割引で買い叩くね。ま、しばらく競売参加できないのと
保証金戻ってこないのとのあわせ技を天秤にかけて考えてみ。
開始価格二割引なら現金で明日用意できるぜ

鬼だな

鬼だな。

>>322
公売と間違えてないか？
競売は保証金流してもすぐ参加できる。
ただし、保証金を流した事件には参加できないけど。

公売については詳しく知りませんけど、競売は>325の言うとおり。
しかも、この人は競売には二度と参加しようとは思わないだろうし・・・。

３０５＞　差し押さえの強制競売の場合は、最初の差し押さえ権者が優先です。

全くのいい加減な書き込み。強制競売の場合、申立債権は一般債権だから、
税金が常に優先。国税徴収法８条をよく嫁。

税金はいつでも一番

間違って、古スレに書き込んでしまいました。
誘導文章があったので、こっちにきました

購入したい競売物件を住宅ローンで買おうとおもうのですが、
銀行に業者を通さないとだめだといわれました。
業者を通すと、５％の手数料と占有者の立ち退き料実費が
必要なんだそうです。
立ち退き料実費なんていくらいになるかはわかりませんよね・・

ちなみに占有者は使用借権という形でいるそうです。
これは、ややこしいケースですか？

立ち退きってどこまでやらせるの？

鍵の交換まで？
残置物の処理は？
相手は何者？
・
・
・

と千差万別なので、ここで回答を期待しないほうがいい。

極端に言えば（立ち退き交渉のみの）手数料１０万で済む話もあれば、
こじれにこじれて実費３００万＋手数料かかる場合もある。

>>329
金もってないなら競売には参加しないほうがいい
権利関係きれいになったものを買うのと大して変わらん額になるわ

>>331

金ないから、競売に参加するんじゃないのか？

失敗すると大変だがな。

そうなんですよね。
お金が無いから・・・少しでも安いものをと思って。

業者を通せば比較的安心かなとも思ったのですが、
がっぽりとられるかもしれません。
もう少し悩んでみます
ありがとうございました

これから札を入れるんですか？
銀行が条件だしてるなら従わないと融資がおりないんでしょ？なら他の選択しがあるんですかね？他の銀行に話をもっていってみてはいかがですか？
競売はいつもニコニコ現金払いが一番ですけどね。

>>333

業者を通せば安心なのは間違いないけど、金額は出来高払いみたいなものだから
ある種の博打ではある。

みなさん、ありがとうございます。
一応、業者とも話し合ってみますが、
金額についてよく聞いてみます。

>>327
抵当権による競売は、登記と税金の発生時期の早い方が優先配当

>>333
根本的に間違ってるぞ。
金があれば本来高いものを安く買えるチャンスが出てくるってだけ。

金がない奴はありったけプラス借金で割高なものをつかまされることになる。
これ資本主義社会の常識

>>337
それでは誤解を生じる。
競売の根拠が抵当権等の担保権による場合（担保不動産競売）であろうと、
判決等の債務名義による場合（強制競売）であろうと、配当の順序は、
担保権の設定日と税金の法定納期限等が早い順に優先する。差押え債権者
が優先するわけではないし、債務名義等の一般債権は常に一番最後。
ちなみに、担保権は差し押さえ後の設定は無視される（変更登記等の付記
登記は極度額の増加のように権利が拡張される場合を除き無視されない）
が、税金については、差押え後のものであろうと、配当要求終期までに交
付要求がなされれば有効であり、一般債権に優先する。
税金同士の具体的配当の場面では、交付要求先着手主義や、担保を徴した
国税等の優先等の規定があるが、我々には関係がないから触れない。

私の場合
5年前に破産、債権は千葉銀行から千葉県信用保証協会にそして競売でもなかなか売れず
2年たって私の保証人が買い取りました。
その間、何の連絡も無く、販売し、名義が変わったなどの連絡も無く、
私は全て終わってるものと思ってました。しかし、
富津市市役所から不動産税滞納の突然の知らせ、延滞利息もつけて。
こんなことってありますか？
請求額、私が不在のときに妻が工面して支払ってしまいました。
国や県、市町村は脅しながら弱いものから徴収するんですね。

あなたが所有者なんだからあなた抜きで売買なんてできないと思うんだけど・・・。
それとも競売で三振して一度、千葉銀保証に移ったんですかね？
税金は破産しても免責にはならないからね。本来払うべきお金なんだし払えるなら払うのが普通でしょ。でも5年くらいしたらあきらめたと思うけど。
まぁ彼らも金の臭いがしたら法的手段にでるけどね。払いたいけど払えないと低姿勢で話せばけっこううまくいくと思うんだけどっ。

>>340
とれるところからとるのが税金なんだろう。
だから、役所の無駄遣いは大いに抗議すべきだよな。

>340
ネタのようだが、マジレスすると・・・、
>2年たって私の保証人が買い取りました。
誰が売ったんだ？競売で売れたのなら配当期日呼び出し状がくる。
自分で売ったのなら、連絡がないもないだろ。
管財人が売ったのなら、当然その状況は知っているだろう？
自分で雲隠れしていて連絡が届かなかったのなら、自己責任。

>国や県、市町村は脅しながら弱いものから徴収するんですね。
納税の義務ってのもしらんのかね？
税金は踏み倒す気でいながら、生活保護や自治体の保護を平気
で受けようとする方が、よほど悪いやつにしか見えないがね。

>341
>それとも競売で三振して一度、千葉銀保証に移ったんですかね？
３振なら取り消されるだけで、所有権は移らない。
買い受け申し出をしていれば、配当期日呼び出し状が届く。
だから知らないと言うことは、あり得ない。

>でも5年くらいしたらあきらめたと思うけど。
公債権の時効が５年だから普通はあきらめるけど、はなから踏み
倒そうなんて考えてる奴らに対しては滞納処分をかけるから、時
効はその物が売れるまで中断してしまうので、１０年たってもあ
きらめない・・・。

>342
>とれるところからとるのが税金なんだろう。
340は、自分は破産者なんだから「とれないところ」と主張したいら
しい。金貸しは諦めたのに、税金を諦めないのは不届きだと・・・。

いろいろ助言ありがとう。
まあ支払ってしまったんだからしょうがなけど
差し押さえて、所有者名義人はまったく使用出来ないようにしておいて
それでも税金を払えとは、法律ってそんなものですかね。
売却した金額から税金を第一に差し引いてそれが筋道ではないのかな？
今回はよい勉強しました。

言ってることがよくわからない。
差押さえたのは千葉銀でしょ？それに差押さえたって住み続けられるし、最終的にあなたの身内のものになったんじゃないんですか？現在も住み続けてるんじゃないんですか？
元々払うべきものなのだから払えるなら払うべきでは？免責おりてから5年でしょ？もう生活も安定してるんじゃないですか？あなたに余裕がないなら払わないはずだし・・・

>>340
よくよく読み直してみると

てっきり競売で売却してしまったと思っていたが、２年近くして残っていることに気づき
急いで任意売却する。売却していたものだと思っていたので当然税金がかかって
いたことにも気づかず、挙げ句の果てに延滞金まで請求されていた。

これでいいかな

これはどこにもいっていきようがない気がする。競売で売却できないというのは裁判所の
最低売却価格が高い（評価をする鑑定士がヘボで高い評価をしている）せいだと思う。
適切な評価をすれば、必ずとはいえないまでも誰かは買うだろう。
傾向としては郊外の難あり物件ほど評価が高く、駅近築浅マンションは評価が低いような気がする。

全く不動産鑑定士ってのは評価がいい加減な割には高い報酬を取る詐欺師だよな
どうなるかわからないが裁判所に損害賠償請求をしてみたらどうかな。

↑
ヘンなのが湧いたなｗ

>>345
>言ってることがよくわからない。
だから、ネタだって。
競売を知らないなりすましが書いているだけだって。
346と自演しているのかもしれない。
「最低売却価格」なんて、今はないのにね。
ヘンなので、汚さないでほしい。

>>348
おいおい、最低売却価格がなくなったのは最近だろ。
反論にしては少し稚拙かもよ。心も醜いしな

勝てもしない裁判を勧める阿呆が、えらそうにしている件について

>>349
仮にも書記官板。執行の話題を書き込むなら，少し調べて
反省するべきではないか？
それに，競売は基準価「額」であって，価格ではないぞ。

それに，348が346を自演といっているのも当然だと思う。
競売市場性減価という理由で2割〜5割も引いているんだし，
現実に安すぎるという批判はあっても，高すぎるという批
判があるのか？　それなら業者は買わないし,8割〜10割な
んていう売却率もありえんだろうが。

349も少し調べただけの自演なら,横スレスマソ。

おっ
書記官さまか

>>350
オレも勝てないとは思っている
>>351
ほとんど売れているのは確かだが、たいていは難あり物件が残っている。
つまり難あり物件の評価が割高な気がするといっているんだ。
売りたくても売れないのは売出価格が高すぎるからで安くすれば売れるものだと思うが。

余談を言うと鑑定士もきちんと物件の調査をしているので詐欺師というのは言い過ぎだっ
たと反省している。ただ一方で不売、一方で数十件入札の５倍以上で落札、目利きのない
奴でも明らかに評価がかけ離れてると思うのがよくある。１件当たり２０万前後の報酬を
受けるんだからきちんと納得する評価をしてほしいと思うだけなのだがな。

ちなみに自演というのは誤りだ

21日に開札した物件を落札できたようなのですが、
裁判所からの通知がまだ来ません。開札日からどの位で届くのでしょうか？

待っていれば、勝手に特別送達で来るものだと理解していますが、
間違っているのでしょうか。

間違ってない。
大体長くても14営業日と考えてる。

レス頂きましてどうもありがとうございます。

１４営業日でくるかな？２０営業日見た方がよくない？

12/21 が開札日。仮に1/10に決定通知がきたとしたら、
残金の支払期日は何日位が指定されるのでしょうか。

「支払いまで、１ヶ月の猶予期間がある」と本に書いてあるのですが、
肝心の何時から起算しての１ヶ月なのか記述がありません。orz

売却許可決定通知の期日から1ヶ月。
更に万が一それに間に合わなくても裁判所の判断で、納付日を遅らせる事ができる。
数日〜1週間とか。

これまた大変的確な即レスありがとうございます。

おれは早く蹴りつけたいから
売却決定期日に通知書受け取って即日決済してきた

時は金なり。
ただ来年まで待てば、来年の固定資産税が来ないから場合によっては考えるところだな

待てばもなにも12月21日開札なら固定資産税の発生期日までに所有権移転できるわけないと思うんですが・・・。
考えたことなかったんですけど固定資産税を日払い計算するのって義務じゃないですよね？落札者に日払い請求する債務者いるのかな・・・？

お初です。みなさん凄いっすね！勉強中の僕としては、関心させられるばかりです。

すごく気になるんですが、登記官と書記官はどうやって勉強してるんだろぅ。
司法書士より詳しいもんね。さすがに。

それはその道の研修があるんだろう

法務局採用は公務員ではランクが低いと聞いた
忙しいからか

test

金利は多少高くてもかまわないので、
代金納付期限通知書を使途明細として、
無担保で簡単に借りられるノンバンクみたいなところを
ご存知でしたら、ご紹介頂けると助かります。お願いします。

借りようとおもうのは200万位です。お恥ずかしい話ですが。

パパ、ママ

★相談します★
３０代の金に余裕がまったくない独身男です
賃貸から持ち家に脱皮したいので競売で
１２０万程度で一軒家を落札して，自分の住む家を入手したいです

もし占有屋がいたとして，引越し代１０万以下なら支払ってもいいですが
居座られたり法外な退去料をふっかけてきたら
強制執行をすると思います
強制執行の手続きをしたとして，最悪どれくらいの期間がかかりますか？
また，強制執行でちゃんとヤクザは出て行ってもらえるでしょうか？

いままでずっと賃貸で住んでいますが家賃がもったいないです．
一度入札したことがありますが，１２０万の落札者の次点で惜しくも落札できません
でした．

金に余裕がないならやめとけ。

強制執行も金掛かるって知ってる？

いずれにせよ、１２０万で手に入れるってのは止めたほうが・・・

改装必須の物件だろうから、改装にいくらかかるか想像もできん。

>>368
> パパ、ママ
すいませんでした。

車一台分くらいなので、簡単に融資受けられるだろうと
思ってたんですが、競売物件しかも第三者占有ありだと
金融機関は相手してくれませんね。

我ながら泥縄もいいところで情けないです。

>>367　別に恥ずかしい事は無い。「金融　不動産担保ローン」でぐぐる。
で、片っ端から電話する。中には競売を良く知る業者というかそれ主体？の業者も居る。
落札すると営業電話が掛かってくるし。但し200万と言えど利息が鬼。もう超鬼。
金利聞いただけでアホかと思う位鬼。

一般の金融機関はその通り占有者がいるというだけでやらない。

>>371

強制執行の費用は２０万程度なら払います
テラスハウスを普通に買うと４００万くらいしますが，
競売なら１２０万程度で落札できます

すめればそれでいいんで改装なんかDIYで１０万以下で済むと思います
１２０＋登記関係２０＋強制執行２０＋DIY改装１０＝１７０万程度なら
４００万より圧倒的に
安上がりですからこういう方法で持ち家を持ちたいと思ってます

マンションは管理費なんかが毎月必要で馬鹿らしいですから，テラスハウスの
ほうを考えてます

フリーターでカネがなくて全額自己資金でとなると１５０万程度に収めたいので
このような競売を考えてしまうのですが強制執行に必要な期間がもし，半年とか１年とかかかるようなら
計画を考え直さなければならないです．

20マンですまない

引越し代にしても２０万ですまないし。
引越し代30〜５０万計上

強制執行自体は１〜２週間で出来るけど、そこに持っていくのに
１〜３ヶ月かかるよ。

落札
↓
２週間
↓
売却許可決定（残金支払い）
↓
（支払ってから）２週間
↓
登記変更
↓
占有者と交渉（立ち退きに２〜１２週間）
↓
期限破りで決裂すると強制執行申出
↓
１〜２週間
↓
強制執行

順調にいってもこれくらいはかかる。
占有者を追いつめると中を破壊したり、火をつけたりする場合があるから要注意。

売却許可決定（残金支払い）

ここで引渡命令の申し立てをした方がよいのでは？
しといてから、引越し交渉。

申請から執行まで3ヶ月くらいじゃない？費用は案件しだいだからわからないけどあれは物量で値段が変わるんだっけかな？
しかも執行した家財道具は元所有者が受け取りにいかなければ、あなたが倉庫代やゴミ代を払わなきゃいけないし。
立ち退き費用は30〜50万みるのが普通じゃないですか？
リフォームしないみたいだけどきれい汚いの前に築15年くらいすると水周りがだめになりだすから入居して風呂入れないとかよくありますよ。
あなたは札入れない方がいいんじゃないですかね？不勉強だし見通しがあますぎ。まずは収入安定させるのが先では？

うちは落札時から交渉はじめちゃうけどね。
最近の案件は一件は公団（費用26万くらい）にぶち込んで終了。
もう一件は売却決定と同時に強制執行の手続きしつつ内容証明で脅し。結果無条件で明け渡していった。

中壊されなくてよかったね

いろいろ教えてくださってありがとうございます>>ALL
思ったより費用がかさむとしても割安だし一度は経験しておきたいと思っているので
最初の不動産は競売で買ってみます（なにごとも最初の一歩を踏み出さないと）

もし水周りが壊れていて修繕が必要としても，風呂釜をヤフオクで安く買って，
などと対処すればOKと思います．

あと，もし家を損壊する怒り狂った居住人がいたとしたら，
損害賠償を支払うことになるからそういうことをするメリットはないでしょう．

見通しが甘かったと感じて後悔するとしてもそれは次回以降に競売で買うときに
役立つ経験と考えればいいやという感じです．

>>381

おいおいｗ損害賠償請求したら金が取れると思ってるのか？
金がないから競売なんだぞ。

裁判するなんて、時間と金の無駄。

いかに、金を出さずに、尚且つスムーズに立ち退かせるかがポイント。

相手を逆上させたら自分の懐が痛むだけ。

>382
だねー。
だからまったく金がなくて立ち退きができない人もいるから交渉は押す引く両方のカードを用意しないとね。
お金ﾅｲ人がいなおるのが一番怖い。
でもどうなの？壊す人いる？うちは一度もあたったことないなー。損害賠償もそうだけど手が後ろに回るからやらないんじゃない？裁判所の執行官はその辺の説明してないのかね？

>381
ヤフオクだと安くすむと思ってるのはどうなんですか？
風呂とか自分で修理できる物じゃないとおもうけどなぁ・・・。
やめたほうがいいと思うけどやるなら400くらい準備してからやれば？

>>383

ウチは壊されなかったけど、家財のほとんどを捨ててかれた事がある。
おかげで、１００万以上の追加出費。


知り合いで通し柱にノコ入れされた業者がいる。

>384
そうなんだ・・・。
うちはマンションメインだからひどいのはなかったな。家財まるまる残っていても自分たちで処分しちゃうからたいしてかかってないかな。

この間落としたやつはかなり綺麗だった。
あんなのは、珍しいな。

ハウスクリーニング済競売物件w（清掃実施時期は最近ではないけど）

居座る元住民がいたら、自分はちゃんと住みつつ、
余った部屋に1月いくらで下宿させてやるって可能なのかな？
狭苦しいけど。

世間知らずですね

あれこれ言わず、自分の思ったとおりやってみたらどうですか？
どうせあなたのお考えと違うことには耳を貸さないんでしょ？


無駄無駄無駄

>>389
何でいきなり喧嘩腰なの
アナタが普段どんな友達にイライラしてるのか知ったこっちゃないけど、
私はそのアナタの知り合いじゃないんですよ
私の何を知ってるってんですかい

>>387

そんなお花畑な考え方をするようじゃ、競売は止めたほうがいいですよ。

391と同じ考えです。

ドラマのカバチタレを思い出している。
僕の意見でいらいらするなら占有者との交渉は難しいよ。

>>392
ちょっとまて、イライラしてるのはアナタでしょ？
私はイライラなんてしてない。
文章の中に「イライラ」って文字列があったら即相手がイライラしてると
読み取っちゃうその脳みその出来がすごいね

この入札がどうなるか
後日談きぼんぬ

>>393
板とスレの性質上、無知でしかも不勉強な奴の書き込みが
それだけでうざがられるのは仕方ない。

>>382
ところがだなぁ、手負いの占有者兼所有者ってのは、いくらこっちが下手に出ても
とてつもない要求だしてくるのがいるもんだ。
柱切られたモルタル流し込まれた、なんて話は聞くが、それやるだろ、あたしの
知り合いは、そいつらが破産宣告受けて後にそれらの請求を延々としつこくやったよ。
新しいパート先での給料差し押さえその他、どこに引っ越そうが延々追い詰めたね。
そういうクズ債務者が這い上がれないどん底にまで叩き落すことだって出来るよ。
俺としてはそいつらからあとで金取るより、そいつらの人生つぶす方が面白いから
遠慮なくやるね。

金があるならそれもいいけど、面倒くさいので俺はやらん。
というか、そこまでやられた事がない。

よほど、ど下手な交渉やったの？
それとも、とんでもないハズレ引いたの？

妄想だろ

質問です。
先日、執行官と物件を買い取った業者が来て、催告書を置いていったのですが
�@指定された期日に退去しなければ、その日のうちに強制執行になるのか？
�A強制執行の費用（運搬費・保管費など）は、誰が支払うのか？
�B動植物の移動・保管についてはどうなるのか？
�C膨大な量の荷物と廃棄物が予想されるのですが、業者として任意がいいのか？
強制執行がいいのか？
以上の点について、お教えいただけると幸いです。

�@一度、執行官が来てるなら指定日=執行日だと思う。催告書をよく読んでみて。
�A費用はあなたもち。落札者が立て替えるけど後日請求してくるでしょう。裁判所御用達の引越屋は高いよ。
�B植物は物と同じあつかいでしょ。動物は経験ﾅｲからわかりません。
�C任意のほうが良いにきまってる。強制執行までいかなければさほど費用はかからないので落札者に連絡して最低限の持ち物だけ運び出して残りは処分してもらうのがいいのでは？
この寒空に近所の目があるなか強制執行されるのはつらいですよ。

膨大な量の廃棄物の廃棄費用とか保管費用って>>399持ちでしょ？

もちろん撤去費用は債務者もちですが。
私が言ってるのは落札者に明け渡すので残りの家財は処分してくださいって頼む事です。
落札者からしたら強制執行より安くつくし明け渡して貰えるので、とれるかわからない執行費用と天秤にかけてOKだす可能性は高いと思うけど。
もちろん、自分で処分する費用が無いことを説明したり、執行日前に明け渡さなきゃいけないけど

どちらにしても退去しなきゃならないから、任意で話し合って少しでもお金もらった方が得だよ。

任意でいくらかでも引越賃もらいなさい。
早く引き渡した方が業者も喜ぶし。

いこじになってもお金もらえないだけ

>>400
別の考えもある
�@同意

�A費用は占有者持ちだが、請求してくる所有者は極小、現地保管（１〜２週間）する執行官も中にはいる。

�B庭木は不動産、差押前から第三者の名前が書いてある札が掛かっていたらその木は第三者の物。
鉢植え、動物は動産で持ち出し自由です。

�C所有者が引越代を出してくれるなら任意、出さないなら強制執行がベスト。
明け渡しは決定だから、次の住みかを見つけ必要のものは運び出しておく。
強制執行断行時には、動産の所有権放棄書類に署名押印して、ゴミと一緒に
要らない物は放棄。
知人・親戚の粗大ゴミ処分を金を貰って引受け、占有物件内に置いておけば
こずかい稼ぎ位にはなるんじゃない？

知人・親戚の粗大ゴミ処分を金を貰って引受け、占有物件内に置いておけば
こずかい稼ぎ位にはなるんじゃない？

入らんことを教えないでくれ


orz

うる覚えだけど執行官が出向く時点で売却決定から1〜2ヶ月たってなかったっけ？
この段階だとこじれてて引越金の線はダメだと思うんだけどどうかな？
うちは執行官が出向くまでは引越金をちらつかせつつ交渉するけど、その後は無条件明け渡しか執行かの2択かな〜。
この人は取られる財産があるから費用を気にしているんじゃないかな？
だったら強制執行までいかないほうがいい気もするけど、請求しない業者も多いみたいだから・・・。交渉しだいかな。
ただ言えるのは金がなければ取りようがないし、金の臭いがすれば容赦なく取ってくる。

私ごとだけど8日に明け渡し受けて9、10日で片づけて11日でリフォーム見積もり取って価格を決めて、その日にアットホームのネットだけのせて、12日に問い合わせあって、今日ﾅｲｹﾝしたら一発で・・・
来週契約だよ。
宣伝広告費650円ｳﾏｰ

アットホーム（笑）

>>408
ｸｯｸｯｸ　ﾜﾛｽｯ

えー、分譲マンションいかがっすかー。
分譲マンションいかがっすかー。

　いい競売物件を見つけました。
代金納付により自分のものになるとの事ですが、

　代金納付から引渡しまでの間に家を壊されたり自殺された場合は、
売却の不許可の申立などで、
競売の落札はなかったことに出来るのでしょうか？

　教えてくださいよろしくお願いします。

むり。

代金納入までに天災や火災があったときは申し立てできたような

413さん
ありがとうございます。

　代金を納付して所有権を自分のものにしたとしても、
やっぱり引渡しを受けるまでは安心できないですね．．．

　それが競売のデメリットなんですが．．．

競売で家かいました

占有者＝所有者でない物件は避けたほうが無難ですよ。
私は家財撤去、引越し代とかいって所有者に少し多目の小遣い
（といっても落札価格の０．５％くらい）渡したら一発でした。

占有者＝元所有者の物件買ったけど、なんも問題なかったよ。

引っ越し賃０円
強制執行なし

但し、一部屋分のゴミ処理と３ヶ月の猶予期間が必要だったが。

今 私は旦那と一歳になる子供とおばの名義の一軒家に住んでます 今日いきなり落札した方だという人が家に来ました 旦那の借金だけで生活出来ない状態で私は精神科通院 引っ越すお金も頼る場所もありません もう信でしまいたいです 何も出来ないんですよね。。

何度もすみません あの農業やってたり何年以上その土地に住んでいないと買えない土地ってありますよね？その土地を知り合いに頼んで入札して貰うはずだったのですが農業でも農機具沢山揃えてあるような所じゃないとダメみたいな事あるんですか？ちょっとその方信用しにくくて

落札されるまで新しい引越し先の一つも探さなかったからだろ

どうにかするからと言われその返事を待っているしかなかったんです 甘いんですが 今借金返済 自分の精神状態 子育て父の脳梗塞 もう私にはどーする事もできませんでした。すぐ出てかなきゃならないんですよね…

特別入札だと言ってました。

すぐに出て行かなければならないとは限らない。
落札された場合でも異議申し立て期間があり、その期間に裁判所に対して状況を申述し、退去予定の時期を延ばしてもらうとか、いろいろある。
差し当たりは、市役所などに相談して、生活保護の申請や医療保護や障害者補助を申請しつつ、落札者とも交渉するべきです。

そうなんですか。ありがとうございますm(__)m ホントありがとうございます。無知な上 精神状態も不安定で泣くしか出来なくて ダメは承知でやってみます。その異議申立ては名義人じゃなく住んでいる私が行くんですよね？聞いてばかりですみません。

名義人が特別の事情があり申述出来ない場合は、名義人と生計を一にする（していた）家族ということで、代理人として異議を申立てて下さい。
異議申立てが認められるのは難しいですが、一定期間強制執行が行われない、又は一定期間強制管理になる場合が僅かながらあるようです。

基本的に最終的には落札者から幾らかの金額を受取り退去する事になると思われるので、その覚悟が必要です。
また行くとことが無いので退去費用が必要である事を、きっちりと伝えておくことも重要です。

皆様からの丁寧なご回答ありがとうございました。
見るのがこの時間になってしまい、遅いレスで申し訳ありません。

追加の質問で恐縮ですが、
�@業者は立退料を払いたくないようですが、こちらは執行費用はおろか引越代もないので
も無いので退去できないと伝えてあります。その場合、業者としてはやはり任意のほうが
メリットがあるのでしょうか？
�A競売金額の差額(残債)の請求が金融機関から来ています。債権が回収機構に移った場合
その後の流れはどうなるのでしょうか？もちろん残債の支払いは無理ですが。

以上よろしくお願いします。

銀行が残債をサービサーに売らず、放棄しる場合ってあるの？

>>423
はよでていけよ。入札した人の身になってみろ。
金も払い、所有権を持っているにもかかわらず、
チミたちが占有しているから、困っているんだぞ。
土下座して、引越し代10万ぐらいめぐんでもらいなさい。
めぐんでくれなくても、文句を言うなよ。

>>425

金融機関としては取るもの取って、残りも請求するポーズはする。
残りが取れなければ、残りは放置。但し、請求だけはする。

あとは、自己破産なりして、一からやり直したら？
保証人がどうなってるかにもよるがな。


立ち退き関係は業者によってとる態度はまちまち。
引越し先は決まってるの？決まってるなら、
引越し代さえもらえれば、速やかに出て行くと言ってみたら？

>>425
私はみたいな引き際を知らない奴は
大抵まだ取れるまだ取れると思ってどこまでも粘るので交渉しない、
経験上徒労に終る事が多い。

丁寧に教えてくださった方有難うございました。
427さんすみませんでした。

すぐ出て行ったら、家賃がかかるのに
ただで居座っているということは
それだけ利益をもらっているということ

それがこの世の中です。
自分の身はある程度自分で守りましょう。

あとは生活保護受けるなりなんなり。

>>427貴様が>>430を買ったわけじゃねーだろ。
能書きたれてんなよ、乞食野郎！
売られる家すらない乞食野郎、氏ね。

そうですよね。
４３２のいうとおりです
乞食野郎になってみないとわからないよね。


















ｗ

>>433そうだよ、おまえが教えてやれよ。乞食野郎、いやニート野郎！

ここは差し押さえられた人が開き直るスレですか？
自分の持ち物でなくなったら、速やかに出て行きましょう。
引越し代がない？　知らんがな。

やっぱ不動産板に必要じゃね？

とりあえず次に住む所が見つかるまで、親戚etc等に頭下げてお願いして住ましてもらったらいいんじゃないか。

新しい所有者は、あなたの親戚でも友人でもないんでしょ。
ほら、迷惑かけずにすぐでていかなきゃ。

親戚、友人にまずは頼るべきでしょ。
なぜ、赤の他人の所有物を占有するの？

すみません…。

頭がおかしくなって何もできないっていうなら
そういう施設に入ったらいい、
自分の財産がどうたらとか考えてる場合じゃない

不動産板に復活させといた

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1168942782/

矢印と安田ちょんこしか書き込みのない板にまた立てたのか。
必要ないだろうに。

ここだと債務者の相談ばかりだ。

安田はダット落ち防止機能

>425
もう、いないかもしれないが・・・。
�@業者が引越代等を払いたくないのは当たりまえ。そこを交渉するんでしょ。
引越代と撤去代の合算が強制執行代より安いと判断すれば任意に応じると思うが、引越代と撤去代両方たのむのは難しいんじゃないか？
家財の量によるけど、たぶんそれだと強制執行の方が安くつくんじゃないの？
撤去するから引越代をお願いするか、引っ越すから残りの家財の撤去をお願いするかだと思う。
業者は安くて早い方を選ぶのでそれを念頭に置いて交渉してください。
�Aサービサーに譲渡されてサービサーから請求くるだろうね。取れると思えば取ってくるし、ダメだと思えば当然あきらめる。
債権の10〜20%で話が付く場合が多いのかな？今現在金銭的な余裕がなくても数年後はわからないでしょ？当然彼らもそういう事は念頭に置いてるから数年たってから請求してくるだろうから、この際だし自己破産するのがいいのでは？執行費用の請求もされないしね。
しかし、引越代ないって業者に対するブラフだよね？本当にないなら執行されたら橋の下にでも住むつもりなのかねぇ・・・

>>444

うちなんかだと、引越し代は20万までと社内で決まっている
20万で納得しなければ、強制執行します。
簡単なもんです。

445

それどこら辺の地域？
今後の参考のため聞いておきたい

>>445 普通の会社だったら３０万じゃないの。

>447
ワンルームで7万円、２ＤＫまでなら１５万円、それ以上の区分所有は20万、
1戸建てで30万円。
結局引渡命令の場合の残置物処理を含めた執行にかかる費用と、1戸建ての場
合の建図と測量図の費用を加算した額が基準。

>446
損得勘定が基本だし、執行官の費用に地域差はないから、あまり地域差はない
と思うが・・・。

競売と任意売却はどっちが得なんでしょうか？面倒なのはどっち？

面倒なのは競売

そうなんですか、逆かと思ってました

>445
うちは30万が上限かな〜。
強制執行を30万と計算してるけど早く明け渡してくれるなら同額までだすって感じです。
ただしはじめから強気で金を要求する人とは交渉しない。まぁそれはどこもいっしょか・・・
>451
任売で大変なのは不動産業者。債務者はないけん、契約、決済ぐらいしかやることがない。
確実に引越代手にはいるから競売よりもいいんじゃないですか？

2、3年前に債務者の代理とかぬかす奴が債務者と事務所に来て、金ださないと徹底的に抵抗するとか言ってきたことがあった。
非弁行為だろ？っと突き返したら管理費の延滞金まで払って無条件ででていった。代理の彼がびびって債務者にはらわせたらしい。変なのにひっかかって可哀想に・・・

大量の『板橋区清水町』事件は相続ですか？

一戸建を借りて住んでいます。
大家さんが自己破産する予定ですので、
この家は競売にかけられるとの事です。

できれば（安ければ）
買い取りたいと思うのですが、
鑑定士の調査の査定価格を下げるには、
どうしたらいいのでしょうか？

調査の日に家を汚しておけば、
少しは安く査定してもらえるでしょうか？

教えてください。
よろしくお願いします。

ごみのような者をたくさん仕入れておく。

>>ごみのような者をたくさん仕入れておく。
その様な事では評価に殆ど影響しない。

評価なんぞどうでもいい。
入札金額をいかに下げるかだ

入札者が、<<454だけになるようにすれば良い

大家と話が出来るなら、庭木に名前を書いた札を掛けるとか
隣地の所有者と地役権設定契約を結ぶとか・・・

<<454って書き間違えた、俺って大ぼけ皆さん許してねｗ

４５４です。
皆さんご親切に有難うございます。

狭い土地なので庭木も無く、
最近、差押の登記のされたはずなので、
地役権設定も出来ないと思うんです．．．
（ごめんなさい。知識が無いのでよく分からないのですが．．．）

入札者が私だけにする方法や、
入札金額を下げる方法があれば教えてください。

質問ばかりですいません．．．

ねぇよヴァーカ

>454
競売はいづれかかるのか、それとも手続きにはいってるのかどっちかな？
前者と後者で1年から1年半期間に差がでるんだよね。債権者は自己破産の申請だしたら免責おりるまで待ってること多いから・・・。場合によっては免責おりるまで半年じゃく、競売申請から開札まで1年・・・とか、かかるかも。管財人事件になればまた延びるしね。
大家と連絡とれているうちに任売専門業者を間に入れて任売で決着した方が安くて確実なんじゃない？業者の実力しだいだけどうまく損切り交渉できれば競売と同等くらいの額で確実に買える。
競売専門業者は賃借人がいる場合はゴミとか気にしないんじゃない？
撤去しろ、費用払えですむじゃん。戸建てを賃借してる人はある程度の資産はもってるでしょ？

４５４です。
実は大家さんは失踪していて、連絡が取れないのです。
その親戚から「今月中に差押の登記をされる。」
ということも聞きました。
多分、もう手続きに入っていると思います。

それにその大家さんは私の遠〜い親戚なので、
激安で貸してもらってました．．．

やっぱり他の人が入札したくなくなる方法は無いのでしょうか？

一軒家って事は立ち退かされる可能性大だから引越しの準備でもしておくんですね

>>463
とりあえずだ、謄本くらい見てるんだろうな？

度々すみません 落札した人は元所有者と何も連絡せず話しもしないで 何でももう勝手にやってもいいものなんでしょうか 家の前に店舗があるのですが元所有の家の親と全く話しもしないで鍵あけて何やらやってます 荷物沢山ります

荷物は話して運ぶみたいでしたがまだ何も出来てなく 一度も話してもなかったみたいです

基本的にはね。

その人のものになったなら。
所有権て知ってる？

はい わかります　無知過ぎてすみませんm(__)m

占有権と残置物の所有権の問題はたしかにある。

今の所有者さんと元の所有者って所在不明ではないのに 全く話しも何もなしってありですか？店の大きな冷蔵庫など運ぶ所親は探してたんです ガラス屋さんと今来て開けたみたいで何かやってました

>>471
あり。
ってか、もう所有者なんだから、邪魔な物をどかすのは当たり前だろ。
話し合いなんて必要ないし、競売手続きになった時点で、荷物は撤去しとくのが当たり前。

そうなんですか。わかりました。ありがとうございました。

>463
大家行方不明か〜。なら任売はむずかしいね。管財人事件なら任売できなくないけど・・・。
入札させない方法なんてない。その物件が転売しずらいなら他人が札入れない可能性はある。
競売入札してるのは8割方、不動産業者だから賃借人がいるくらいで手を引いたりはしない。占有屋がいる場合は若干減るけどあくまでも若干。
普通に札入れて勝負すれば？

>466
話がよくわからないんですよね・・・。
あなたは>417でおばの家が競売にかけられて落札者が家にきたと言っていたじゃないですか？
会いに来た=交渉ですよ？どんな対応したんですか？
ちなみにあなたはおばさんに賃料払っていたんでしょうか？
勝手に処分は違法だけど強制執行なら別です。

>472
業者側の心情はわかるが違法でしょ？それができたら強制執行いらないじゃない。
確かに競売始まってから開札まで少なくとも6ヶ月以上あるんだから開札後の計画はしておけよ・・・、引越代ほしけりゃ任売やれよと思う。

475さん すみませんありがとうございます。 頭にこられる方 どうもすみません。からお話しするのはおかしいのかもしれませんが苦しいです 少しでも何かないかと。家は姉と二人姉妹なんです 会社やってたのですが

父親が築きあげたんですけど今の姓を継ぐ孫がいない事から次女の私もお婿にもらう事にしようと今ある店舗権アパートの裏にあった古い戸建ての家を買ってくれてたんです その名義が独身一人身のおばさんの名義で結婚するまでおばが住んでました

結婚する時そこで生活するという事でお婿をもらいました。その頃母親が違う事業を始めようとして多額のお金を騙され父親は鬱状態から失踪 最近脳梗塞になりました。会社はもちろんダメになり おばも働けず最近聞いたのはおばの名義から母親の名義に書き換えておいたみたいです

家の方には落札された材木屋さんが来ました。でも私が娘だとは知らないみたいで 店の方の話しは全くしてません 母親に聞いても話ししてないと。店の方も家も同じ方が買われたようです。旦那には借金があり毎月少しずつは親に家賃として払ってました

>>476
携帯で書き込んでるのか？
複雑な問題を携帯から、改行もせずに細切れで書き込みされるのは非常にウザイ。

とりあえず、役所などでやってる無料相談でも行けば？

一歳にならない子供がいた為夜バイトしながら生活してました お金の喧嘩でていかれちゃったり でももう無理です 相手の身内に顔向け出来ないです 今年保育園申し込みし昼間働こうと思ってた矢先です うざかったですよね… ごめんなさい。

>481
あなたがどんなに大変かを語られても私たちにはどうしようもない。
状況から察するに使用貸借（無料で住んでいる）みたいだから相手も強気にでてるのかもね。
建物は落札者の物だけど中の家財はあなたの物、勝手に処分はできません。（強制執行は別）
ただし遅かれ早かれ明け渡さなきゃいけないので身の振りを早く決めるべきでは？

>>482

不動産競売は裁判所という国の機関が公的にやっている債権者のためのサービス。

これは日本がなんだかんだいっても、
国が資本主義経済を守っている証拠。



もう遅いよ何もかも。
残置物がどうとか、何とかいっても。
もうどうすることもできない。

せめて、裁判所の執行官が来たときにここに書き込めばまだ、やりようはあったかもしれないが。

名義がどうしたこうしたと書いてあるが、

抵当権の登記がなくならないなら、所有権が誰でも抵当権権利者は強制競売申し立てできる。

情報収集が遅かったぽいか

生活保護とか受けれないのか？

年齢とかスリーサイズとか住んでる地域とかを書き込めば、より丁寧な返答が期待できます。

助けてくれる人が現れるかもw

ごめんなさい。色々ありがとうございましたm(__)m

もっとここに早く相談すればよかった… 色々すみませんでした 騙した人達からは財産がないのでいるのにどうしようもなかったです 個ろしたいよ 父が遠くにいても生きていてくれただけ救いです 母とは修復は無理ですが ホント答えて下さった方ありがとう心からありがとう

生活保護受けとけ

登録免許税なのですが、3点セットの評価書の評価額に0.02を乗じたもので良いですか。

一度不成立に終わったものをおとしたので、落札額は評価額より3割程度低いのですが、
これは関係ないということでしょうか。

>491
競売の評価額じゃなくて固定資産税の評価額のじゃなかった？
うる覚えなので・・・。売却係りに電話してきけばいいんじゃないか？

>>492
> 競売の評価額じゃなくて固定資産税の評価額のじゃなかった？

問い合わせたら、その通りでした。ありがとうございました。

固定資産税の評価証明書を取りに行ってきます。

住民票と土地建物の登記簿謄本と土地建物の固定資産税の評価証明をとってきました。

固定資産税の評価証明は、裁判所から送られてきた代金納付期限通知書を見せないと
交付してもらえないみたい。　所有者≠証明書申請者なので。持ってってﾖｶﾀ。

法務局で移してくる手もあるけどね。

誰でも見れるし、ただ。
素人だと見方がわからないかも試練が

法務局で評価証明を写す方法を教えてプリーズ。

その通りに書き写せばいいのだけど、
マンションは付属している共用部分の持分とか
土地の共有部分も移さないといけません

すみませんこの問題分かる方いますか？

１　あるものに対して所有権を有しないＡさんだがそのものを譲り受けたＢさんは所有権を有することができるのか？
物が不動産と動産の場合だとその結論は異なるのか？

２　Ａは所有する別荘をＢに売却しＢから代金を受領して登記の移転を済ませた。
しかしＢはしばらくして別荘を訪れると山火事で無くなった。ＢはＡに代金の返還を求めることができるのか？
焼失が売買契約前と契約後では結論が異なるのか？

３　売主Ａはその所有する建物について買主Ｂとの間で売買契約を締結し登記を移動し引渡しも済ませた。
しかしＢは支払期日を過ぎてもＡに代金を支払わない。Ａは建物を取り戻すためにどのような法的手段をとることができるか？
その法的手段をとる前にすでにＢがＣに転売していたときはどうなるか

マルチ

>496
>法務局で評価証明を写す方法を教えてプリーズ。
そんな方法はない。
他の登記の申請書添付の書類は、送付嘱託等の方法によらねば
見せてもらえない。

>497
>マンションは付属している共用部分の持分とか
>土地の共有部分も移さないといけません
何を言いたいのかわからん。
敷地権の話か？
所有権共有なら、マンションとは別の登記簿だ罠

>498
簡単な民法の問題。課題は自分でやれ。

そう、わかりにくいから
固定資産評価証明取った方がわかりやすいという話。

>497
>マンションは付属している共用部分の持分とか
>土地の共有部分も移さないといけません
何を言いたいのかわからん。
敷地権の話か？
所有権共有なら、マンションとは別の登記簿だ罠

498

宅建の勉強できないなら予備校池

登録免許税を事前に納付しようと郵便局にいったが、郵便局の人が要領を得ず。
あきらめて地元で一番大きい郵便局へ。
そこでも、要領を得ず、結局裁判所で印紙買って収めることにする。

早く民営化して、税の収納代行など止めてしまえよ、郵便局は

いやおみゃーの話し方が悪いんだろ
事業しようと思ったら人を誘導するのも大切な技能の一つ

503
いやそういうのはできないと思うよ。
裁判所がそういう懐がないとおもう

>>505
？？？
書き込みの趣旨がわからんが。
印紙による登録免許税納付は法務局の都合で原則３万円以下だが、
競売の登録免許税の場合は全国的に例外として印紙で納められる。
印紙を裁判所が売っているわけではないので、裁判所の中の郵便局
か売り捌き人から買うという趣旨だろう、５０３は。

ナンボ匿名掲示板でも、あまりいい加減な書き込みはしない方がい
いと思うゾ。

えー公務員に対しては異常に短気でありまして、収納用の紙を職員に投げつけ、
一方的に罵倒して帰って参りました。(裁判所の職員に対しては平身低頭であります。)


裁判所(内の売り捌き所)で印紙買って収めてもｲｲﾖ、と通知の添付書類に
書いてありますので、Okと思われます。
地元の裁判所の内部構造は良く知ってるので、当日の手続きも問題ないと思われます。

>>507
最悪の人間だな
反抗しないという前提がある人間にだけ強気ｗ

>>506

そうだとして

＞登録免許税を事前に納付しようと

の意味がわからん。
印紙を買っただと納付にならないよ。

俺はいつでも、裁判所売店で買って収めている。
この場合裁判所に渡して初めて納付。

503は印紙を買って、納付したことにして俺に印紙下さい。

>>509
納税告知書って言うモンを全国のどこの税務署でももらえる。
それを使って、郵便局を含む全国の金融機関で納付する。
税目を「登録免許税」、納税先の税務署は該当裁判所を管轄
する税務署にすれば、事前納付のできあがり。
控えを2枚くれるから、裁判所には、納付済みの領収証書（3
枚目だったかな？）の方を渡す。

勉強になった？

>>510
税務署でそのまま納付できなかったっけ。
管轄税務署でないと駄目なのかな。

結局、>>503はこの手順がわかってたのかな。

>>511
もちろん可能。
でも管轄以外だと知られると、「ここに○○税務署って書いて
振り込むように」という指導とともに振込書をくれます。
登記所では、国税の納付なので、どこの税務署のものでも断る
根拠がないので受け付けてくれます。
だからおｋね。

もっとも、窓口の若い書記官が呆けたつっこみを入れることも
あるようだが。

手順は知ってたよ。
納付書に税目番号書いて、金額とか住所氏名とか必要事項記入すれば、
郵便局で納付できるはずだって言ってるのに、
郵便局の人にはそれがわからんのです。

それは説明する能力が無いって事だろｗ

抵当権付土地で登記簿の抵当権の債務者に連帯債務者がいるときに
その債務者は本名で登記されているのでしょうか？
土地所有者は住民票の写しを法務局に提出すると聞きましたが
連帯債務者は住民票の写しを提出するのでしょうか？

債務者所有の抵当物件は、連帯保証人は載らない。

連帯保証人が個人資産を担保提供している場合は
その担保物権に、債務者・債権者・抵当額等記載

通常、連帯保証人は、連帯保証証書に署名・押印
債権者保管が普通。

連帯保証人ではなく
連帯債務者です
住民票の写しを提出しないとしたら架空の住所や架空の人物の可能性も
あるのでしょうか？

債務引受の事ね
耐震偽造で話題の重畳的とか免責的とかの奴ね

確か住民票じゃなくて、印鑑証明だった記憶が
住民票は誰でも取れるからね。

>>515
何が聞きたいのかよく判らないのですが、債務者が連帯債務者であれば
連帯債務者全員の氏名又は名称、住所が載ります。（必ず本名で）

抵当権付の土地を購入して所有権移転登記をする時に登記権利者の
住民票の写しを提出しますが、連帯債務者は関係ありません。
もちろん抵当権設定登記を申請する時にも債務者（連帯債務者）、所有権登記名義人
共に住民票の写しは添付書類にありません。

抵当権設定登記を申請する時に連帯債務者の住民票の写しが添付書類にないということは
なぜ必ず本名が登記されてると言えるのでしょうか？
債権者がしっかりしていれば債権者は連帯債務者に印鑑証明や住民票の提出を求めるでしょうが
そうでない場合や金融機関でも担当者がしっかり確認しない場合は連帯債務者は本名でない
名前や架空の名前が登記される可能性はあるのでしょうか？

>>521
たとえば登記原因が金銭消費貸借で抵当権を設定する時に債権者としても
偽名を使う人にお金を貸さないでしょうし、土地所有者（抵当権設定者）
もそんな人のために自分の土地を担保に入れないでしょう。
抵当権設定登記は抵当権者（債権者）と抵当権設定者（土地所有者）の
共同申請により登記事項（債務者等）の内容と意思が担保されているのです。

>>521
そうですね
ただ債権者が金融機関でなく素人の場合や金融機関がしっかり確認しない場合は
架空の連帯債務者が登記される可能性はあるのでしょうか？

>>522
抵当権設定契約は、あくまで抵当権者と設定者の契約なので債務者が誰で
あろうと関係ないのですが、極端な事をいえば可能性がないとは言い切れないと
思いますが抵当権者はともかく設定者が素性も判らないような人の物上保証を
するとはおもえませんが。

>>523
>>522が言いたいのは、抵当権者が勝手に関係の無い第三者を
連帯債務者として登記する事が出来るのではないか？
その逆のパターンも出来るのではないか？

と云う事を言っているのでは・・・

はじめまして。
競売で落札して強制執行で引渡しを受けたのですが．．．
家の中は油まみれ、尿の臭いもすごいです．．．
絶対嫌がらせだと思います。
元占有者（＝所有者）を訴えることは出来るのでしょうか？
よろしくお願いします。

>>523
>>524
522です。よくわかりました。ありがとう御座います。

>>525

訴えるのは可能だと思うけど、相手に取れる財産あるの？
ないのなら、裁判費用の無駄。
その分をリフォーム代に回した方が得策。

どんな明け渡し交渉したの？
業者かませた？それとも、全部自分でやったの？

まぁどんな交渉しても頭おかしい奴はどうにもならん

訴えること自身が出来るか疑問

代金納入までは、所有権は旧所有者でしょ、自分の物をどう使おうと自由
油まみれにした時期も特定しなければ無理。

売却不許可を申立てろ。
で、債権者が担保物権の毀損てことで、やらないとは限らない。

>>530
525は釣りだと思うが，一応は引き渡し命令で明け渡し執行したという
つもりのようだ。それなら，売却不許可は時期的に当然無理だし，不
動産損傷（類推）による取り消しも無理。
釣りに無知をさらけ出すことはないと思うが。

引渡し後か、じゃあ普通に民事じゃなくて刑事で被害届出すしかないな。
受理されるかどうかはわからんが。
まぁどうやっても金は取れないだろうけどね。

５２５です。
皆さんご親切にありがとうございます。
最初に自分で明け渡し交渉しようとしたのですが、
拒否されたので、裁判所に強制執行を申し立てました。

うちはまだ未確認ですが、
嫌がらせで柱などの重要な部分を
毀損させるケースもあるとききます。

私が知っている以外に何をしているか分からないので怖いです．．．
嫌がらせの時期は特定できません．．．
自己破産するくらいだから、
お金は全く無いでしょう．．．

素人が大やけどしたってわけだ。

建て直したら？

それか、大規模リフォームか。

それとも、リフォーム業者か建築士呼んで、
隅から隅までチェックさせるか。

どれも金が掛かるがね。

損害賠償ではなく実刑くらわせる。

犯行日時の特定は？

確かに犯行時期の特定は難しいな。
警察は相手にしないだろうな。

こういうリスク抜きに考えても、
昔と違って競売物件は高く落札されるし、
下手すりゃ通常価格よりも高くつく場合もある。

仲介物件を値引き交渉するほうが賢いかもな。

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000033926&O_court_cd=31111&O_thing_cls=2&O_tender_flg=1&PAGEID=XxW04_jp_0130&ACTION=anchor

誰か入札してけろ

朝鮮総連の東京本部かよｗ
外資系じゃないと買わんだろｗ

>>538
月40000円の家賃の102号室　保証金5400万円を主張（爆

3億あれば私が買いたい

3日土曜日の新聞夕刊の広告に東京地裁管轄の
競売物件で1万円の物件というのがあった。
なのに管理費が月額20万円、分類もマンション、
土地、でもなく、その他。なんだろコレ？

無剰余取消にならないの？

はじめまして、質問させてください
みなさんは強制執行の申立からどのくらいの期間で催告、断行となりましたか
こちらは来週に申し立てようかと考えています　新年度に間に合えばいいなー
なんて考えています　甘いでしょうか

強制執行の前に内容証明等で立ち退き通告した？

してあったら、２週間〜３週間ぐらいでやってもらえると思う。
（裁判所にもよるけど）

>>544
ご親切にありがとうございます
内容証明等はまだ送っていません
強制執行の申立の際に事務の方にアドバイスいただけるかなとは
思っていましたのでそういう手続きがまだ必要になるとは知りませんでした
素人は駄目ですね　はーまだまだ時間かかりそうです

立ち退き通告の内容証明送って
その返事が猶予期限付きで出ますみたいな内容だと強制執行は難しいのでしょうか
また猶予期限等は当事者同士で話し合いになるのでしょうか

住んでいる占有者の顔みなくて済むなら多少費用かかっても強制執行しようかなと
考えてました　（ここら辺の考えが甘いでしょうか）

重ねての質問で申し訳ありませんが、事例など教えていただけると助かります
気分を損ねるようなことがあれば無視してください

>>370-380あたりを参照。

普通（競売専業じゃない）の不動産屋の一般交渉例

残金納入後、速やかに占有者と面談。
退去日、残置物の処理、引越し代等の交渉を行う。
交渉が妥結したら、書面に詳細を書いて、占有者に一筆もらう。
↓
念のため、書面と同一文章を内容証明にて占有者に送付。
↓
退去日に訪問。鍵の受け渡しで終了。（まともな占有者の場合）
↓
約束破りの場合
その足で、管轄裁判所に行って強制執行の申し立て。
↓
強制執行

但し、相手がキチガイの場合は・・・・



交渉をしくじると、建物壊されたりするから、気をつけて。
金がかかってもいいのなら、近所の不動産屋あたりを代理人にして交渉してもらったら？

重ねてのご返答ありがとうございます

やはり交渉は不可欠なんですね

その場所にある建物がどうしても欲しいので
お金がかかっても代理で交渉してくれる人を探してみます
>>370-380あたりも参考にしました
立ち退き費用等の出費も前向きに考えます

本当にご親切にありがとうございました

競売中ではないのですが抵当というものについて教えてください。
親戚同士でお金の貸し借りをするんですが念のため抵当権を設定
しようということになったのですが、抵当権ってどうやってつける
のですか? 簡単に自分達でできるものですか? それとも司法書士
とかにお願いしないとできないものなのでしょうか?
宜しくお願いします

簡単かどうかは、その人次第だが
自分たちでやれないことはない。

ただ、金は貸したが、登記申請書類に不備があって
いつまでも抵当権の登記できないまま・・・とか、
後日、登記申請しようとしたら、
すでに土地が譲渡されてしまっていた・・・
てなことにならないように、プロに頼む。

↑　　549です。ありがとうございます。プロに頼むことにします

競売に掛かり土地と家が売れたのですがその宅地にたどりつくまでに
競売にかかってない私の土地を通らなければなりません
ちょうどドーナツの真ん中部分が競売に掛かったような感じです。
この場合私有地を通ることを拒否しても問題は無いんでしょうか？
とにかくどこからも入り口が無い状態です♪
買った人はわかってないと思います。。

>>552
買った人はあなたの土地を通る権利がある。
民法213条

>>553

しかし、建物の取り壊しなんかで、重機が通る事は拒否できるｗ

ついでに言えば、人の通行は拒否できなくとも、車の往来は拒否できるｗ

せっかくだからあなたが格安で落札すればよかったのに

552です。色々教えて頂きありがとうごさいます。
では、歩いて通る事は拒否できないが
車で通る事は拒否していいんですね？
ただっ広い土地の真ん中なので
車で通るなら貸すと言う形を取る事は違法では
ないですかね？
質問ばかりですみません

あなたが善意によって車を通らせてあげるなら何の問題もない
後々面倒になるから許可しないほうがいいとは思うけど

>>557
車なら常に拒否できるというものではない
具体的事情により通行権は決まってくるもの

ありがとうごさいます。
徒歩のみ許可することにします。
もうひとつ教えてください！
通行する以外の場所はもちろん立ち入りは禁止して
かまわないですよね？

>>560
質問の意図をもっとハッキリさせれば？
それと、出来れば現地の状況をもう少し詳しく。

何か思惑がありそうな感じがするが・・・

>>560

（車の）通行料を貰うのは合法。
通行する場所以外の立ち入り禁止も合法。

但し、その土地の昔の所有者があなたの先祖（父ちゃん、じいちゃん等）で
真ん中だけ売った場合は通行権付きで売ったとみなされる場合もあるよ。

袋地になっている土地がA
私が落札した土地がB
他にAに隣接している土地がC,D,E,F,G
B-Gどれを通っても公道には至れる。
C,Dは駐車場　E,F,Gは民家
Aの敷地は塀で囲ってあり、B,Cに隣接する部分に開口している。
Aに建つ建物の玄関はB向きになっており、Bを通って公道に至ることを前提とした
作りになっている。

Bに建物を新築する場合、Aの所有者が、
通路として使えないように建物建てて塞いだら違法ですか。

当方としては、駐車場であるCを通って公道に出てもらいたいのですが。

>>563
Ａの土地を分割したのは誰？

不明ですが、Bの旧所有者ではないはずです。

>>560
地役権設定を求められる場合があります。通行地役権です。
一般的に認められるのは、競落者の土地の為に必要最低限＝約50cm幅です。
また通行部分に関しては、貴方の意見も取り入れることになります。

>>563　土地の履歴が考慮されると思います。
元々A所有の土地であった場合、通行を阻害する目的を含む、または通行が阻害されることが容易に予測される場合、権利の乱用となる可能性があります。

皆様、色々ありがとうございました。
勉強になりました。今後落札者と話し合いたいと思います。

今入札を考えてる物件があるんですが、接道が位置指定道路で
持分がない場合は転売の時に住宅ローンって通らないんでしょうか。

>>568　普通は問題にならないというか気付きません。
気付いたとしても、与信に難が無ければ問題としません。

なお抵当権の設定範囲に関して、銀行側のミスの可能性があります
このミスの場合、現占有者と交渉する事が可能です。
また持分のない位置指定道路の使用に関してはスレ違いなのでｽﾙｰです。

>569
何を言っているんだ？
位置指定道路ってなんだか知ってるか？
どうして抵当権の設定範囲のミスという言葉が出てくるのか、
理解に苦しむし、普通は気がつかないって正気？
まずはググってみろ。

>568
位置指定道路であれば、原則としてローンの審査は通る。
位置指定道路は、すでに4メートル以上の幅員がある私道で
あるから、セットバックの心配もない。
普通は非課税扱いとなっているが、へその曲がった所有者
で宅地として課税を受けている馬鹿もいるが、建築基準法
上は道路として取り扱われるから、再建築もおk。
ただし、他人の土地である限り勝手に「掘る」ことができ
ないので、ライフラインがすでに完備しているかどうかは
十分に注意すべきだ。

>>570　持分の場合は殆ど在り得ませんが、私道部分が区分けされてそれぞれが独立している地域があります。
それを一括して位置指定を取っている場合があり、しかもその物件に接続していない形で抵当権範囲外として残ってしまう場合が偶に見受けられます。
これが抵当権の設定ミスです。
因みに公売などでもよくあります。差押権者が財務省で税務署が公売しててももあります。
かつてRCC送りになった物件でも、離れた私道持分（一筆の土地）をRCCに移管し忘れたというケースもありました。
そこで、私道部分が永久に残され、永久に固定資産税未納状態になることがあります。
占有者にその旨伝えて、立退き費用と絡めて所有権移転する交渉をするのも手です。
ほっといてもいいですが。

いいですよ

４月末に自宅が競売申立されます。（主債務者、夫　連帯保証人、私）
何とか任売で処理しようと、昨年12月より業者に依頼していますが
現在まで動きがありません。
自宅は10年前に2000万で購入した分譲マンション。業者の査定では
1200万との事でしたが、1150万で売りに出しています。
債務残高は850万、思い切って価格を下げて売却すべきか、
競売覚悟で退去までの期間、浮かせた家賃分をため込むべきか悩んでます。
競売による残債に対しては強引な回収が無い様なので、任売で諸経費を差し引かれ
遅延損害金も差し引かれた後の微妙な差額を得るのと、どちらが得策なのでしょうか？

任意売却で残債をきれいにしたほうがいいにきまってる。
1200万が本当なら思い切って1000万くらいに下げたら？売り急いで200万ぐらい下げることはよくある。最悪、業者に買い取りも検討してもらうのもありだと思う

>>574
やはり、そうですか。
実際にほぼ同じ間取りの同じマンション内の一室が1200万で売りに出されているので
査定は妥当な所のようです。
後、1週間で現在の業者との専売契約が終了するので、他の不動産屋に問い合わせてみます。
ありがとうございました。

（ちょっとスレチかもしれませんのでもっとふさわしいスレがありましたら誘導お願いします。）
収益物件マンションを買ったときの債務が支払不能で大家が自己破産寸前という事案なのですが
もし大家がマンションの光熱費を滞納した場合、やはり水道等とめられてしまい、
賃貸人は右往左往するしかないのでしょうか？
大家が水道料金等をはらうということで、光熱費込で借りているマンションなのですが…。

光熱費の使用名義人が大家なんだから大家が払わなきゃとめられるに決まってるでしょ。
名義をあなたに代えて家賃をその分差し引いて払うように交渉すればいいんじゃないですか？

>>577

やっぱりそうですか…。
賃借り人の保護という観点から、借地借家法のような、何か他の法律がないかな、と思ったのですが
甘かったですね

住宅公庫で借りて分譲マンションを8年前に購入しましたが、すでにギブアップ
3ヶ月延滞。住宅公庫は6ヶ月で期限の利益の喪失。
その後競売えの段取りえと進むらしいですが。
その時任意売却にするとの主張はいつ頃が最適なのでしょうか？
どなたか教えてもらえませんでしょうか。
残債500万ぐらい残りますが、残債の返済を、例えばその後月に1万払いますと約束しましたら、
私が死んだ後、子供にその返済が残るのでしょうか？

あと任意売却を希望しました時、他に不動産を所有のときはその不動産にに担保がつくのでしょうか？
任意売却での債務は当該分譲マンションだけの処理になるのでしょうか？
どなたか教えてくださいませんか？

>>579
任意売却にするって、買い手のあてがあるの？
ないのに、競売は嫌だ任意売却がいいと言っても通らないよ。
残債は、あなたに他に財産があれば、それを差し押さえに来るでしょう。
それでも完済できないなら、払うと言おうと言うまいと、
時効消滅するか、あなたが払うか、自己破産しないなら
子供に相続される。

時効消滅5年で完成、で終わりがいいでしょうかね

>>579
任売の時期は差押が入ってない今が一番いいじゃないかな？
公庫は競売よりも任売で抵当物件を処理するのが基本だから
まず受けてくれると思う。
ただ公庫は税金で運営してるくせに競売にするか任売にするかは
担当者の腹一つなので担当者とこじれると即競売とかになるので
下手、下手にで協力させてください的な態度をとるのが吉。

残債についてはサービサーに債権譲渡されて、そっちから請求してくる。
サービサーと交渉すれば残債の10〜15％で決着する事が多い
みたいだけど、取れる相手からはもちろん全額とります。
他に所有してる不動産が担保割れしていないのなら
差押してくるし、サラリーマンなら給料も差押してきますよ。
子供には支払義務はないですけどあなたが死亡して
相続をすれば義務が発生します。
時効消滅も債務名義を取るに決まってるので10年。
返済能力がなければ自己破産するのがいいんじゃないですか？

>>580
普通は任売はじめてから買い手を探すんだと思うんだけど。
公庫のマニュアルはまずは任売、それでだめなら競売。
私は一度、自己破産した人の任売で一年引っぱった経験があるけど
後半はさすがにヒヤヒヤしながらやってたよ・・・

皆様、ご親切に教えていただきましてありがとうございます。

＞残債についてはサービサーに債権譲渡され・・・

残債は残りが全部債務が続くと思ってましたが、ケースバイケースでの考慮があるのですね。

自己破産をしたいですが、別に法廷地上権がついた土地だけがあって苦労してます。
その土地が残債の3倍ぐらいの価格ですので、不動産所有ありで破産ができず困っています。

>>583
もちろん基本的には残債は全額返済ですよ。
ただしサービサーは不良債権を3〜8%で買い取っているので10〜20%の支払いで終わらせる場合が多々あるみたい。基本的には回収の見込みのないゴミ債権だから、0よりはということでの妥協案ですが取れるなら満額とりにくるはず

評価額<滞納管理費の為、売買基準価額が10000円になってるマンションを
落札したら、滞納管理費絶対払わなきゃダメですか。

そりゃ買ったらもれなく支払い義務も付いてくる。

払わなきゃ所有権移転できないってわけじゃないから未払いのまま使用する事も可能だけど、あなたにも支払義務はあるから管理組合が裁判起こしたら負けるよね。
｢あなたにも｣って書いたのは本来払うべきは前所有者であって、あなたは特定継承人だから前所用者が払わない場合に払う義務が生じる。
だからあなたが代わりに払ったら前所有者に請求できる。まぁ差押くらうぐらいだから取れないだろうけど10年後はわからんからね。
あんまり滞納金が貯まってる場合は時効になってる分もあるかもね

ありがとうございました。とても参考になりました。

>>588
競落は原始取得じゃなかったでしたっけ？
根拠法令や判例分かれば教えて貰えるとありがたいです。
私も競落して悩んでます。

>>590
競落は特定承継だよ。
区分所有法8条

>>591
早速にありがとうございます。あとで区分所有法調べてみます。
因みに、承継されるということは、前主には不当利得で請求するということでしょうか？
重ねてすみません。教えて下さい。

>>590
何を悩んでいるの？
法的にはこうだよって書いたけど現実的には落札者が払うことになるよ。ただ管理費の滞納は競売の外の事で管理組合と債務者と落札者の話だから、払わなくても使用できるよってこと。
でも、あなたも滞納するなら管理組合は最悪、再度競売申し立てればいいしね。そこまでするかどうかわからないけど・・・。

>>592
こんな内輪の資料で申し訳ないけど参照してみてください。
http://members.athome.co.jp/athomeTime/294_0606.pdf
何度も言ってるけど基本的には滞納分を回収するのはむずかしいよ。
回収できたらラッキーぐらいで計算しないと・・・

>>594
594さんありがとうございます。
今携帯なので、明日見させてもらいます。
ありがとうございました。

594さんありがとうございました。
裁判所の評価額は確かに滞納分を加味していましたからね、滞納分は払っておこうと思います。
その上で求償してみますね(^O^)

済みませんが、教えてください。
競売で建物と土地を売りました。しかし、建物が競売にかかった土地以外に
はみ出しているのですが、この部分については、泣き寝入りしなければなら
ないでしょうか？それとも賃貸など他の方法がとれますか？
後、その家で使っていた浄化槽も、宅地外にあるのですが、それを使用せず、
宅地内に設置することを求めるのは可能でしょうか？

>>597
どちらも妨害排除請求が可能

馬鹿で申し訳ありませんが、妨害排除請求とは、どういう事でしょうか？

>>598
侵害部分の建物を収去して明け渡せ
浄化槽も撤去して明け渡せ
と請求できるということ
弁護士に相談しましょう

ありがちうございました。弁護士に相談してみます。

競売中ではないのですが、、。
今、分譲賃貸に住んでいます。区分所有者と連絡が取れなくなり
マンションのローンの支払いがなくなったそうです。
そして地裁に申し立てがあったということで、執行官が部屋を見に来るそうです。
これは何をしに来るのでしょうか？
現在賃貸で住んでいる自分は何をしたらいいのでしょうか？

>>602
競売のための資料つくり。
あなたに非はないのだから、別に普通にしていたらいいよ。
賃貸借契約書を見せてといわれるかも。

>>602
チャンスじゃん
買っちゃいなよ

602です。
自分にはマンションを買うような余裕は全くないので
数ヶ月のうちに引っ越すしかなさそうですね。
いろんな人が所有者を訪ねてくるので不安に思ってました。
物件探しを始めることにします。
レスどうもありがとうございました。

訪問してくるのは任売業者だね。都内なら会えるかもな。
裁判所から鑑定士が来てから6ヶ月前後で開札して落札者が決まる、さらに6ヶ月引き渡し猶予があるから、あと1年くらい住めるんじゃない？
他の人も言っていたけどあなたが悪い訳じゃないので、そのまま住むもよし、立ち退くのもよし。
立ち退くなら敷金の返金とか急な引越代のこと考えて家賃払わないのも手かもね。連絡とれないなら、大家も夜逃げしてる可能性があるし。催促されたら払えばいい

おいおい
法律変わったんですよ

法律変わったって、602は不法占有じゃないし、賃借権を対抗できるよ。
敷金は新所有者から返してもらえるし、相手が自分で使いたければ
立退料も払うでしょ。

>>607
短賃保護は廃止されて猶予期間ができたんでしょ？もちろん猶予期間中は買受人に賃料払うけど
>>608
敷金の返還は抵当権設定前の賃貸借だけじゃなかった？

>>609
差し押さえを勝手にイメージしていたんだけど、
抵当権に基づく競売ならたしかに対抗できないね。
それなら606さんのいうとおり、敷金相当額まで家賃払わないのがいいね。

それに敷金は「旧所有者」に請求すべき性格のものだし

そのまま住みつつ、大家には家賃を払わないで、買受人の交渉待ちがベターっすね（家賃未払いで契約解除の可能性があるが催告されたら払う方向で）。
まぁ分譲タイプなら転売目的だろうから猶予期間移行に住むのはむずかしいんだろうなぁ・・・。
それとも普通なら不安だから退去するのかなぁ・・・

正直引っ越し代とか考えると競売になる前に
格安で買い取ってしまうのが一番得だとは思うが
まぁ新しいオーナーが収益物件として買ったならそのまま住めるし
立ち退きを希望するなら家賃の六か月分以下を貰ってすぐ出て行くか・・・

>>614
賃借して住んでたのと住宅ローンを組んで住むのとはどっちが得かは難しい問題じゃない？
それに競売前の任売だと銀行の息がかかった不動産屋の可能性が高いから安く買えるかは微妙な気がする。
こういう案件で成功したのあんまりないかな・・・

それほど高い値段になると思えないが

今払ってる家賃より管理費込みでも安いのが普通でしょ

実家の土地・家が競売で落札されました。ところが物置兼離れ家が親が勝手に娘の私名義にしていました。落札された不動産屋さんは私名義の建物を解体し更地にして明け渡して欲しいと言って来ています。
解体費用も100万ぐらいかかるらしく困っています。この建物放棄する事は出来ないでしょうか？不法占拠で訴えられるのでしょうか？

逆。
むしろ100万円位貰える案件。

617です
今まで色々迷惑かけられている為、早くこの親と縁を切りたいんです。
お金も要らないし、出したくもありません。
今更放棄出来ないでしょうか？

本当はあなたのものではないのだから、自分には関係ないものとして
放置しておけば？
何を言われても、私のものではないから関係ないと突っぱねればいい。

それはそれで面倒なことになりそうだけどな

放置しておいて済むのならそうしたいのですが・・・

>>619

不動産屋に交渉して、所有権放棄するから、勝手に処理してって言えば？
不動産屋が、がたがた言ったら、放置の方向で。困るのは不動産屋だし。

ありがとうございます。不動産屋さんと交渉してみます。

>>624

618氏の言うとおりではあるよね。100万どころではないと思う。
その物置兼離れ家が競売にかかっていなかったとしたら
これは入札した不動産やさんが責任を負うわけでしょ。

あとは自分の考えでしかないけど、、、。

使用貸借って言われたら撤去費用払う事になるし
こんなもんちゃうの

ありがとうございます。
使用貸借です。やはり撤去費用は私が出すしか解決方法がないようですね。

私がお金を出しで建てたわけでなく名義を使われたんですが、相手方から見れば使用貸借になると思います。

>>628
実態はどうあれ登記の名義人があんたなら対抗できるだろ。

>>629
そう思うよ。

すみませんが、質問させてください。

先日一戸建てを落札して近々入居予定なのですが、近所の方に挨拶に伺ったときに、
「近所の大型ビルのせいでこの辺一帯は共同アンテナだから、アンテナの組合に入ってほしい」
と言われました。それで、確認したら、出資金２万円で負担金として年間2000円払うようです。

で、ここで問題が・・・
事情を詳しく伺ったら、現在の地上波の間は組合を存続させるけど、地上波が停止になったら
解散、清算するとの事です。
清算したときに、いくばくかの残余金が出た場合（必要経費のほとんどをビルから貰ってるので、まず間違いなく出るらしい）、
この残余金は私が貰っていいのでしょうか？
組合に前の持ち主の親戚もいるので、知らない振りして貰うのも難しいです。

また、出資金の取り扱いはどうしたらいいのでしょうか？
組合側には「前の人の分があるからそれで構わない」といわれましたが、
不動産に付随した権利として、出資金・残余金を共に私のものとしてしまっていいものでしょうか？

それは競売とはいまいち関係の無い話だけど、不動産に付随した権利ではなく、組合は加入（出資）した人の権利です。
組合に加入する事が義務となっているのであれば違いますが、この場合任意ですのであくまで加入者の権利です。

ただ、実際にテレビを設置してみて、映像の乱れがある等の問題が無い場合は、加入しないのも貴方の自由です。
まぁ隣近所の付き合いもあるし、入らないわけにはいかないような気もしますが。

あぁ、肝心な事を言うのを忘れてました。
加入する時は、新たに入りなおしてください。前所有者の名義をそのまま借りて組合に加入してもいいことはありません。
貴方の名義で加入する方がいいです。前所有者の出資金の清算金は貴方が受取るのではなく、組合の剰余金として、組合員に分配されるべきものです。
万が一の余計なトラブルを回避する為、加入金等を惜しまない方がいいでしょう。

>>632-633

ありがとうございました。

【香川】競売で落札した民家の元の持ち主に退去を迫り、勝手口のドアを持ち去る　善通寺署巡査部長（58）書類送検
http://news22.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1176377438/

競売物件見に行ったらゴミが2�b近くあって、天井が近かったよ・・・
下の層に鈴をつけた飼い猫っぽいミイラがあったよ・・・
ヤモリみたいなのがぶわっと、いっぱい逃げていったよ・・・
なぜだかゴキブリはいなかったよ・・・

（ ´・ω・）初めての壮絶鬱物件だった・・・

猫は家につくから
エサがなくなりゃ出て行くのが普通なんだけどなー

自分の経験からだけど、猫が家外出入り自由なあばらや物件は、家の中で猫が死んでいることが結構あった。

すみません。こちらのスレでいいのかわかりませんが教えて下さい。

現在賃貸の物件に住んでおります。
近々執行官が部屋に来るそうなんですが、写真撮影は強制なんでしょうか？
どこからどこまでが任意、強制なのかがわかりません。何をしに来られるかもわかりません。

既出かもしれませんがご回答もしくはスレ誘導お願いします。

>>639

亀だけど、写真撮影は拒否できない。

ケイバイ物件いっぱい買った人に、一度は聞いてみたかった。
入札数１で落札したことある？
もしあるなら、それは最低入札価格の何倍だった？？
ただの興味なんだけどね。

買った事あるよ。当時は最低入札価格だったけど、最低価格＋１万。
直ぐに取り壊して、更地で売りに出したら、隣の住人が買ってくれた。
聞いた話じゃ、占有者が壊れ気味な人で直接買うのは怖かったそうだ。
ウチは壊すつもりだったから、交渉は楽だった。強面の同業と２人（もちろんヤクザではない）で
「さっさと退去しろ、引越し代は払わん」って言ったら一週間もしないうちにいなくなってた。

>>641
私は買受可能価格で　1.006　倍で落札しました。
入札する人数も事前にわかっていました。
だからこの金額にしました。

>>643
>入札する人数も事前にわかっていました。

なぜ？？

買受適格証明発行数

競売で家買うやつ、買うのはいいけど元の持ち主どんな奴か気をつけないと
放火とか下手すれば殺されるかも知れんぞｗ
用心しないとなｗｗ

そればっかりは気にしても仕方無いだろ。

立ち退き交渉の際に上手くやらんとな

「正当防衛」で対処できるので安心して。

駅近の分譲が競売で600万円で出ました
4LDKで販売当初は4000万近くだったと記憶
15年前の分譲です

入札したいのですが入札者が殺到すると予想されます
どの位上乗せしたら良いものでしょうか？

それはオークションの手法に関する相談であって、法的な回答はできない。
4000万円以上用意していれば、ほぼ確実に落札できるものと考えるが。

スレ違いだが、

近所の不動産屋に相談して落札代行頼んでみたら？

司法受験生母体の脆弱化の深刻

旧司法試験　志願者数　50166→49991→45885→35782　（年々減少）
DNC適性試験　志願者数　39866→24036→19859→18450　（年々減少）

その結果⇒司法修習生のレベル低下の恐れ

>>649
ちょっと安すぎないかい？

>>653

そんなもんでしょ、１５年前なら。ちょうどバブルが弾ける直前か直後だし。
で、高金利で借金して、会社が傾いて給料上がらず・・・競売っていう典型的コースかと。

質問です。競売物件（一軒家）を落札しましたが、何度交渉しても元住人が
出て行きません。競売物件で、落札した物件に住んでいた住民が逃亡した場合
落札者は鍵屋を呼んで勝手に入っても良いという話を聞いたのですが、私の
場合で、元住人が旅行にいって家を空けている隙に鍵屋を呼んで家に侵入し
鍵を付け替えて、そのまま住むという事は可能なのでしょうか？

とりあえず、強制執行の申し立てしろ。
話はそれからだ。


話をこじらせて、家を破壊されないようにな。

>>648
それは無理
もっと法律勉強したほうがいいよ

>>655
そういう奴等は発狂したら何し出すか分からん
よくそんな競売物件買うねぇ
ある意味買う方が悪いよ
殺されても自業自得で諦めれww

ニュースで放送されるの楽しみにしてるぞ

競売の通知のようなものが来てから、不動産屋さんが多いときには一日に3社くらい
くるんですが、うちの個人情報というか借入れ情報のようなものがどこかから漏れてるんでしょうか？

皆さん専門的な法律用語のような言葉で色々話されるのですがとても不安です。。。

で、どうしたいの？

あなたの家の懐具合は法律で公開されました。

>>659
そう怖がらなくてもいい。
裁判所で競売の情報を入手しただけ。
漏洩したんじゃなくて誰でも入手できる情報だから。
なんで彼らが来るかは『任意売却』で検索してみな。

これってどこの物件？
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=9085
広大な山林の中に１０００坪の畑（農地法上の畑か不明な様子）
市町村によっては農業の資格がとれてしまう面積
家庭菜園の域を超えているのでないかと思うのだが、、、、。

実務家の意見では農地とわからなければ山林として売却される様子、、、。

農地とわかったらどうするのでしょうか？

月極ガレージの更地を所有しています。付き合いのない不動産屋がきて、隣地の古家付土地を買わないかと言ってきました。
隣地の所有者は数年前に倒産したのですが、名前は変わっていますが今でも所有しています。
不動産屋の話では、もうすぐ競売物件になるので、その前に売ってしまいたいとの事。
謄本をあげると、市や、県の差押さえになっていました。消費者金融らしき業者の名前もあります
売値は路線価程度を言ってきています。欲しくても相手にならない方がいいのでしょうか？

>>663
>隣地の古家付きの土地

それは法的な回答が難しいな。
つまり、その土地と家に値段分の価値を認めれば買えばいいし、そうでなければ買わなければいい。
月極のガレージがあるという事は、それなりに利用者がいればガレージの拡大を計画してみるのもいいだろう。

>>633
任意売却でしょ。
その不動産屋が信頼できるかどうかまではわからないが、通常の任意売却なら抵当権等をちゃんと削除して買取ることは可能。
興味あるなら話だけでも聞いてみれば？

>>663

土地を売るなら、まず隣から声をかけるという基本原則にのっとっただけですね。
土地を広げたいと思っている人は多いですから。
土地が広くなると元々の土地の価値も上がりますからね（場所にもよりますが）

しかも路線価なら良心的だと思いますよ。こういう隣地取引だと路線価の一割増しとか
ありますから。（路線価と実勢価格がかけ離れている場合もありますが）

>>662　登記簿上農地でないので問題なし。

>>667
農地法は現況主義ではないでしょうか。特に現在の所有者が農業従事者の場合は
はどうなりますか？
うちの親戚の農家には現況農地ですが地目が原野とか山林とかを
持っている人がいますので、、、。

農地法は現況主義です。

この場合は登記が山林のようなのでそのまま買い受ければいいと思いますが、
買い受け希望者が素人なのでくだらない議論になっています。

実務を知らない人が机上の議論を振り回すと迷惑する典型的な事案です。

はじめまして。
６３３さんと同じような状況で隣地（古家付）の取得を考えています。
農協（訪問、管財人は弁護士さん）と仲介業者さん（手紙）の両方から接触がありました。
どちらと交渉したほうがよいのでしょうか？
仲介業者さんの手紙には「特別価格○○円以上で内々に売却予定」とあります。
この価格を相場？と考えて、管財人の弁護士さんと交渉すればよいのでしょうか？
弁護士さんと交渉した方が安心な気もしますが、管財人の立場としては、高く売りたいのだと思われ、
必要以上に払うことにならないか不安です。
建物は古く、中には荷物も沢山あるようです。廃車などもあります。
これらの処分まで含めて考えてどちらと交渉したほうが賢明なのでしょうか。
よろしくご指導お願いいたします。

農協が金の貸主なら農協側で。

破産手続きなら管財人です。業者は権限がありません。

６７１さんありがとうございます。
農協が貸主だと聞いています。農協側と一度話してみたいと思います。

６７２さん、ありがとうございます。がんばって交渉してみます。

債権者には資産を換価する権原はない。

無駄だと思うが。

私的にはまず業者に接触した方がいいと思うけど。
>>675が言う通り、債務者が破産申立てをして管財人事件になっているなら、管財人の承諾を得ないといけないと思うが、素人が交渉なんてしても良い結果なんてだせないと思うので、まず業者に話をして業者に交渉をまかせるのが得策だと思う。
その業者はまず購入希望者を見つけてから管財人、債権者に交渉をもちかけるつもりなのじゃないかな？
もちろん、業者と管財人、債権者の交渉がうまくいかなくて門前払いされるかもしれないが、そうなったら直接あなたが交渉すれば良いでしょ？
ただその業者が信用できるかどうかはわからないので判断としては難しいかもしれない、好意にしてる不動産屋に頼むのも任売は実務を知らない業者ができるものではないので難しいと思う。
ある程度大きいと図書館に行くと一冊は『任意売却』の本があると思うので読んである程度勉強して業者の話を聞いてみるのがいいんじゃないかな〜？
管財人、債権者にいきなり連絡とっても、時価に近い金額のやりとりになると思う。

大変勉強になりました。ありがとうございます。

>>677
債権者は高く売りたい。
管財人は早く売りたい。

それが理解できればどっちに行くべきかわかるはず。

>>678
途中から話がそれてるからかもしれないが、相談者の質問は｢債権者（+管財人）と業者のどちらと話し合いすればいいか？｣じゃなかった？
債権者と管財人は足並みそろえてるんだし分けて考える必要ないんじゃないの？
しかも、この案件は破産事件なのに債権者が任売の話を持ってきたことを考えると、
債権者は抵当権者でしかもオーバーローンなんじゃない？
債務者が破産したので破産財団に判子代を幾らか納めると言う約束で管財人に協力してもらってるんじゃない？
このパターンじゃないと債権者は出てこないんじゃないかね。

回答お願いします。

�@A・B・C・D共有（四分割）の土地にAの家屋が建ててあります。
　競売でAの土地と家屋がEに落札された場合にB・C・DはEに対して
　各々の占有地上の家屋部分の撤去を要求出来るのでしょうか？

�A家屋部分の撤去を求めない場合、土地を賃貸として要求出来るのでしょうか？
　その場合、１坪20万で要求出来るでしょうか？
　ちなみに、１坪８万の宅地で立地条件の良い場所です。　
　

>B・C・DはEに対して 各々の占有地上の家屋部分の撤去を要求出来るのでしょうか？

Ｅが借地承諾請求



>�A家屋部分の撤去を求めない場合、土地を賃貸として要求出来るのでしょうか？
>　その場合、１坪20万で要求出来るでしょうか？
>　ちなみに、１坪８万の宅地で立地条件の良い場所です。　

坪８万の宅地ってどんな田舎だ？電気通ってるのか？
固定資産税課税額の２倍取れればいいんじゃねｗ

知ってる所だと地価が１４０/坪で、　５０坪占有の借地設定で年間１３万。

>>681
地方都市で坪八万という地域はいくらでもある。

地方都市のつぼ八だと調整区域じゃないの？

>>681
随分、亀レスだね。
もう、相談者いないから意味ないだろうけど、
これさ、一つの土地（分筆してない）を共有で所有していて、
その土地に抵当権付いてるっていう落ちじゃないのかな？

坪８の土地に共有で抵当なんてゴミのいい所だなw

ゴミのいい所？

無知ですいませんが、意味を教えていただけませんか？

ちょｗ　おまっwww　マジで爆笑した

公告日 平成19年5月28日 閲覧開始日 平成19年5月28日
入札期間 平成19年6月27日〜平成19年7月4日
開札期日 平成19年7月11日 売却決定期日 平成19年7月17日
事件番号 平成19年（ケ）第23号
売却基準価額 10,000円 買受申出保証額 2,000円
買受可能価額 8,000円
評価書上の交通 伊豆急行線　伊豆稲取駅　北東方　約２ｋｍ（直線距離）
参考交通 伊豆急行線　片瀬白田駅　南西方　1.87km
伊豆急行線　伊豆熱川駅　南西方　3.66km
種別 区分所有建物 物件番号 1
所在地 賀茂郡東伊豆町稲取字カラ沢３０１０番地７１
家屋番号 稲取３０１０番７１の１２０８
建物の名称 １２０８号
種類(登記) 居宅 種類(現況)
構造(登記) 鉄骨鉄筋コンクリート造１階建 構造(現況)
専有面積(登記) １２階部分　５４．９７平方メートル
専有面積(現況)
間取り ２ＬＤＫ バルコニー
面積 不明
管理費等 38,610円 敷地利用権 所有権
占有者 債務者・所有者 築年月 平成1年07月
階 １２階 総戸数

ちなみに豪華なバカデカいリゾートﾏﾝｼｮﾝｗ

でも管理費が４万近くw　でも占有５５平米ｗ

金持ちにはｵｽｽﾒ

>>687 >>688
こういう場合はとりあえずBITのURL貼ろうよ。
リゾートマンションの競売って延滞金すごいね・・・。
売り情報もいっぱいあるよ・・・。
やっぱり100万以下で落ちるんじゃないの？
原価300万前後なら商売になりそうな気もするけど、
東京在住なんでさっぱりわからん。

>>689

事件番号入ってるからいいんじゃないの？

で検索してみたら・・・
＞〈BIT〉　管理費等の滞納あり(多額)　エレベーターあり　
管理費・修繕積立金年額463,320円 一棟の建物の床面積が既存不適格の可能性有

って・・・どうしろって言うんだｗ

この間取りでこの設備だったら横浜なら実勢で３５００万は行きそうだ。

賃貸で住んでいる物件の大家が自己破産して別の管理会社が競売したんですが、契約時に不動産から何も聞かされないわ重要事項説明書も貰ってないわで…
こういう場合自分はどうしたら良いんでしょうか？

>>692
事前に大家が自己破産することを不動産屋が知っていたとでも言いたいの？
普通に考えたら、それは滅多にないことだろ。

それに賃貸物件での話なら、今の貴方の契約内容などは落札者にそのまま引き継がれるから
特に問題はないはず。

買受人がやる気なら六ヶ月で追い出されるけどなー

勿論そのまま住むつもりですが、また再契約で敷礼など払うハメになってしまった
詳しい事は今月中に解るみたいですが、もう何がなんだかでパニックです

>>695
再契約だの・・・また敷金や礼金を払うだの・・・
あくまでも貴方が納得して行う以上、誰も止めません。
お好きなように・・・

何か再契約や敷金礼金を払わなくて済むと言いたげだが
どうしても引っ越したくないなら他に無い。

>>692は、マルチだから終了。

http://sashinenikki.blog102.fc2.com/
勉強になるよ

>>695
>競売による所有者の変動で敷金・礼金を再び支払う

通常、そのような事はしなくてもいい。
ただし、再契約については必要な場合もあるな。

単なる不法占有者なんだから、再契約出来るだけ有難いと思うか、嫌なら退去すれば良い。

単なる不法占有者じゃないから6ヶ月の猶予期間があるんだが・・・。

>単なる不法占有者じゃないから6ヶ月の猶予期間があるんだが・・・。

それは違う、契約して無いので占有屋だろうが以前からの居住者だろうが一律に不法占有者。
例え占有者が占有していても同一に明渡し六ヶ月の猶予期間。

嘘はイカン

>>704
ﾔﾚﾔﾚ・・・
あなたは誰にでも猶予期間がつくと思ってるの？
そもそも法が猶予期間を認めてるのに不法ってどういう意味だよ。
猶予期間中は合法です、不法なら猶予なんていらないじゃないか。
あなたはどんな場合に猶予期間がつくか正確にわかってないんじゃないの？
猶予期間が付くのは差押前に正当な賃貸借に基づいて賃借してた賃借人だけ。
だた、悪意の占有者も馬鹿じゃないんだから自分たちが占拠するにあったて
正当な賃貸借だと主張して、それが裁判所に認められる場合もある。
それがごっちゃになってるんじゃないの？占有者すべに猶予期間が付くわけじゃない。
そもそも、引渡命令の申立は6ヶ月経つと申請できなくなるんだけど・・・。
抵当権に対抗できる権利を有する占有者、抵当権に対抗できないが猶予期間がある占有者、
無権限の占有者、きちんとわけて考えて。
一般的には不法占有者＝無権限の占有者。
ttp://www1.jaja.co.jp/kochi-chisai/html/tetsuzuki6.htm

皆様レス有難うございます
とりあえず管理会社が住み続けられるよう最善を尽くしますと言ってました
後は新しい大家さん次第です

それにしても大家が自己破産ってよくある話なんですかね？？

>>705
>大家が自己破産

不動産は現金や有価証券の次に資産性の高いものだから、破産すれば当然競売などで現金化される。
壺や宝石なんかよりよっぽど換金性が高い。

すいません，ちょっと質問させてください。

土地に抵当権が２つ（債権者は異なる）がついていて，第１順位の抵当権者
が担保権の実行としての競売を申し立てた場合，

その競売手続の中で第２順位の抵当権者の債権についても配当がされるんでしょうか？

>>707
あまればね。
抵当権は上位から順に設定額が配当されので1番抵当の設定額を上回れば2番抵当にも回ってくる可能性がある。
ただ、実際には上位抵当の2年分の金利や競売の申立費用も配当金から差し引かれるから、
抵当権設定の金額と落札金額だけで判断すると失敗することもあるよ。

>>708
ご教示ありがとうございます。
そうすると，競売が実行されて買い受け人が不動産の所有権を取得した場合，
以前設定されていた抵当権は必ず全て消滅しているという理解でよろしいので
しょうか？

>>709
必ずではないけどね。
抵当権設定後の権利は消滅するけど、抵当権設定前の権利はそのまま買受人に引き継がれる。
抵当権の設定時期しだいかな。
まぁ少なくともこの場合なら2番抵当は必ず消えるかな。

甲区乙区どっちの「権利」の話？

両方。
甲区の事まで心配する人もめずらしいね。
抵当権はもちろん、前所有者の所有権、税金の差押、金貸が嫌がらせでした仮差押もね。

>>703
新法なら正解



>>707
>悪意の占有者も馬鹿じゃないんだから自分たちが占拠するにあったて
>正当な賃貸借だと主張して、それが裁判所に認められる場合もある。

何と言うか、君が馬鹿なんだよ。
余り恥の上塗りをしない方が良いのでは無いかな？
正当云々言ってるが、旧法短賃適当案件でも買受人と契約が無い時点で不法占有者。


反論は意味無しだよ、タマタマこのスレ見ただけだから二度と来ないだろうし。

本気で言ってるの？
私は占有者は占有権原の有無でちゃんとわけるべきだと主張してるんだけど。
＞例え占有者が占有していても同一に明渡し六ヶ月の猶予期間。
この一文はおかしいでしょ？
占有者が何に基づいて占有してるいるかが大事なのに、占有者には一律猶予期間があるみたいなこの文を正解って・・・
単に占有者だったら前所有者（債務者）、使用貸借者（債務者の家族）も占有者に入るんですけど。
私はこの5月の末に代金納付して7月2日に執行官と占有者（債務者）の面会に立合ったばっかりなんですが、
猶予期間があるならどうして引渡命令がでたんですかね？ちなみに開札日は4月末。

ttp://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035081&O_court_cd=31111&O_thing_cls=4&O_tender_flg=1&PAGEID=XxW04_jp_0130&ACTION=anchor
恥の上塗りって言うけど、稀有な事案だけど実際にこういう案件あるしね。
この物件が必ずそうだとは断言できないけど、配当要求後に訪問して小金をだして賃貸借契約結んで追出して
リフォーム代その他を落札者から請求しようとするこすい占有屋が何人かいて関東でも年に5,6件あるんですよ。

まさか占有者すべてに猶予期間が与えられるなんて暴論を主張する人が2人もいるとは思えないので、
どうせ自演なんでしょ？あなた競売したことあるの？

>>714リンク先、いい感じだねぇ（ｗ
工務店も全部グルならしょうがねえなあ。工務店も工事費用を収入として
税申告してるだろうしな

>>703×
>>704○
>>713×
>>714○

c-14(2)参照

質問させてください。

土地で競売にかかっているものの中に、「売却外物件あり」という形で、
プレハブ小屋や車庫が建っているものがあるんですが、
これって、競落後に、家賃をもらって使用し続けてもらったり、
自分で使用したり、いらなくなったら取り壊したりすることは可能なのですか？

>>718
家賃というか地代ね。
あくまでも土地はあなたの物で建物は第3者の物。
だからあなたが勝手に使ったり、壊したりはできない。
所有者と任意に話合って使用撤去するか、収去訴訟するか、そのまま地代を貰って使用させるかのどれか

>718

ご回答ありがとうございます。
やっぱり、邪魔だからといって、勝手に撤去しちゃいけないんですね。

差し押さえされて競売にかけられてた所有者がいなかった物件に住んでいて、来月から新しい所有者に変わり契約する場合は、今月にするべき？来月にするべきなのでしょうか？

>>720
意味が分からない。
所有者のいない物件に住んでいるってことは、
空家なのであなたが勝手に入り込んで住んでいるってことなんだけど。
大家が夜逃げして競売になったと言うことかな？
あなたと前所有者との賃貸借契約が抵当権設定前から結ばれていない限り、
新しい所有者があなたと賃貸契約を結ばなければいけないきまりはない。
だから、そのまま住み続けられるかは新しい所有者しだい。

http://sashinenikki.blog102.fc2.com/
色々事情はるみたいだよ

競売対象物件に未登記建物があったため土地の一部に法定地上権が成立しています。
この法定地上権、未登記建物が壊されると解除になるのでしょうか？
それとも普通の地上権のように再建築可能なのでしょうか？

>>722
宣伝乙　どうしようもない素人の不動産ブログだな、それ

よろしければ皆さんの意見を教えて下さい。
気に入った680万の競売物件があり代行業者に依頼しようかと思案中です。
業者選定やそれに付随した注意点やﾎﾟｲﾝﾄなどｱﾄﾞﾊﾞｲｽお願いします。
参考までに場所は香川県で物件は戸建て､現在は空き家(動産少しあり)で周辺相場は1200〜1500です。

人に聞かないと怖いんだったら普通の中古物件かえばいいのに

>>725
予算しだい
ほんとにほしい個人が入札してきたら相場近くになるだろう・・

>>725
競売はすべて自分で手続き踏んでこそ、うまみがでるんじゃないかい？
業者には1,2%くらい手数料払うんでしょ？
最終的には時価の1割引程度になっちゃうんじゃないの？リスクが下がるわけじゃないし。
前々から思ってたんだけど代行業者が占有者と引渡交渉するのって弁護士法違反じゃない？

近所に競売物件あるから見てみたんだけど、隣が凄いゴミ屋敷だったｗｗｗ

2007年6月9日リチャード・コシミズ京都講演会
http://video.google.com/videoplay?docid=-5531771243763964471&hl=en

独立党
http://www15.ocn.ne.jp/~oyakodon/newversion/dokuritu.htm

>>723　壊されれば消滅。

調べたけどよくわからないので教えてください。
借りて住んでるマンションが競売にかけられ、所有者が変わりました。
先日、引渡し命令が裁判所から送られてきました。
所有者が強制執行の手続きをしていけば、あと１、２ヶ月（くらいですか？）
内に出て行かなければならないのでしょうか？
賃借人の６ヶ月の猶予期間というのはこの場合どうなるのでしょう？
引越しや部屋の荷物の処分があるため、なるべく長く住みたいのですが。
住んでいる部屋の契約は競売の裁判（審理？）中に切れましたが、更新料を
払わず家賃だけ払い続ける契約を元大家として、住んでいました。
そのとき契約書は交わしていません。
大家（所有者）が半月ほど前に変わったので、今月の分は新大家に払いました。
とりあえず、６ヶ月の猶予期間がどうなるのかと、長くていつまで住めるのか
などをお聞きしたいです。
できれば素人でもわかるようにわかりやすく教えていただければと思います。
よろしくお願いします。

>732
結論から言うと、もう1ヶ月くらいで強制執行をされる可能性が高い。
引渡命令を取るくらいだから買受人はあなたと賃貸借契約を結ぶつもりはないんだろうけど、相手と話し合ったのかな？相手の主張は？
賃貸借の6ヶ月の猶予期間はあなたには適用しない。
猶予期間が適用するのは正当な賃貸借契約が存在する場合。
あなたの場合は競売中に契約が切れて、前大家と口約束で更新したと言うことだが、差押登記以降の賃貸借の新規契約・更新は無効。
よってあなたは単なる無権限占有者。
私が買受人なら無条件明渡を拒否するようなら躊躇無く強制執行する。
強制執行の費用は50〜100万であなたが払わされる。
なので、あなたはこの土日に選挙に行ったら転居先を探しましょう。

>>733
ありがとうございます。
相手は不動産会社で建物は建て替えるから出て行ってほしいとのことです。
電話でしか話したことがないのですが、いつまでに出て行かないといけない
ですか？と聞いたら、そのあたりはまだ決まってないと言われたまま連絡が
ないです。
強制執行の費用は所有者と聞いた気がするのですが僕の勘違いですか？
僕が払わないといけないならタイヘンですね。

あなたが見聞きして知っているのは多分旧法の時代。
執行費用だけでなく不法占有の損害の請求もありえる。

>>735
ありがとうございます。
きびしいんですねー。でも居住者はまだたくさんいるし、店舗も入っている
から、こういう場合交渉すればもう少し待ってもらえるんですかね。
相手次第って言われそうですが。
新所有者（不動産会社）はなんで何も言ってこないのだろう？
強制執行をするメリットはあるのですかね。困ったなー。

>>736
引渡命令は強制執行をするために取るものだから
まず間違いなく強制執行をしようとしているんでしょうね。
強制執行のメリットは占有者の手から取り戻すことですよ。
はっきりいってこの場合は強制執行のデメリットはひくいよ。
強制執行は執行費用の回収の問題がでてくる。
所有者に対して行う場合は経済の悪化で競売にかけられているわけで、費用を請求しても
払う資力がなければ回収しようがない。
その点、賃貸借人の場合は賃貸借人自体の経済状況が悪化している
わけではないので比較的回収は楽。
まぁただ当然100％確実に回収できる保証はないので普通は交渉するんだけどねぇ。

ただあなたの場合、更新ができない事か更新することに問題がある事気づいてたんじゃないの？
じゃないと口約束の更新だか契約だかはおかしいでしょ？
買受人はその辺のことを踏まえてあなたを金銭目的の悪意ある占有者だと思っているのかもしれない。それだと交渉なく強制執行もあるかもね。
引渡命令の意味わかるよね？裁判所があなたの占有を認めてないんだから
すぐに退去したほうがいいと思うよ。
>>735が言うとおり損害請求もありうる。引渡命令がでるってことはすでに代金納付済みなので。
代金納付日から損害は発生していることになるからね。

皆様に質問させてください。

特別売却なのに、売却基準価格よりも高い金額で売却されている物件があるのはなぜでしょうか？

その値段ならば欲しいと思う人が札を入れただけのことでしょ。
特に不思議がる必要は無い。

地方の戸建てメインだからなのか､よく空家には気をつけろって聞くけど今まで困ったことが無い
最近は特に法改正によりスムーズに引き渡しばかりの私はラッキーなの？

>>737
遅レスすみません、ありがとうございます。
新所有者と話しました。手続きの都合上そうなったとのこと。
でも２ヶ月後くらいには出て欲しいとのこと。
１ヶ月後に会って話しましょうと。
まあ、牽制の意味もあったのかもしれませんが、先に必要な手続きをされてた
のかもしれませんね。という僕の見方は甘いですか？
でもまあ、なんとか２ヶ月以内に出て行けるようがんばります。
ありがとうございました。

>>738
特別売却で複数の買受申出人が競合したときの手続きは裁判所により異なる
民事部か執行官に尋ねるのが一番

アセンション

すいません素人ですが質問させて下さい。

例えばRCCに二億五千万の借金があり、任意売買の交渉で一億五千でRCCと合意したとします。

その後その土地が二億で売れた場合、差額の五千万はRCCにいくのでしょうか？

調べてみると、同じ町の同じ丁が
えらく競売にかかってることに気がつきました
全部別の所有者です
こういうことって土地に何かあるとか
目に見えない何かがある可能性ってあるんですか？

過去データ調べてるんですが、
売却基準価格より、売却価格が安いのは
どういう意味なんでしようか？
実際払うのはどちらの金額なのですか？

>>746
>売却基準価格と売却価格

落札した価格で買い取りできる。
売却基準価格というのは、裁判所等が調査して出した不動産の目安の価値なんだが。

>>747
即レスありがしとうございました
そうすると裁判所が判断した相場より、安く落札された物件は
一般的に見て
殆ど不動産価値のない物件ということでよいですか？

続けてすみません
ネットでは物件の画像や評価などダウンロードして
見られるサイトはありますけど
過去データは閲覧できません
1年〜2年前のデータを見たいんですが
裁判所には資料はのこっていますか？
残っている場合、誰でも閲覧可能ですか？

>>748-749
>相場と過去のデータ

落札価格については、その入札期間中にどれだけ値が釣り上がったかによるから、実際の不動産価値とは連動していない事が多い。
だから一般に、競売は相場よりもずっと安く買い取る事ができる。
過去のデータについては裁判所に聞いてなければ、不動産業者に聞くといいだろうな。

たしか物件の元所有者等でないと見られなかった気がするなー
それとも落札価格とか表面的な事だけなら誰でも見られたのかな・・・
どの道金かかるけど

レスどうもありかとうございました

スレ違いかもしれませんが、お尋ねします。
夫婦２分の１ずつの共有でマンションを購入しましたが、
経済事情の悪化により支払いが滞り、このたび競売にうつることになりました。
マンション購入時の保証人は、夫方の父となっています。

質問というのは、競売事件中にもし私が何らかの事情で死亡した場合、
もう２分の１の債務を持つ夫、また保証人である夫方の父に、
経済的な迷惑をかけることはありますでしょうか？
たとえば私の債務が二人のほうにまわってしまう、などです。

不動産を持つものとして必須知識かも知れませんが、
恥ずかしながらわかりません。
詳しい方、どうかご教授ください。
よろしくお願いいたします。

自殺（あるいは他殺）などよからぬことを考えてる可能性がある人に
教えてくれる人はいないと思うよ。
死ぬぐらいならそのまま自己破産しろ。
たかがカネだ。人生はリセットできる。

>>754さま

たしかに、あまりにあまりな質問でしたね。すみません。
経済的なこと以外にも諸々あって、
ちょっと発作的に頭に浮かんでしまいました。
少し頭を冷やして、落ち着いたら自己破産も検討したいと思います。

おかしな質問でしたのに親身にお答えくださって、
ありがとうございました。

>>753
あなたが自殺しても残された人がつらいだけですよ。死ぬ覚悟があるなら
なんでもできますよ、がんばりましょう。

さて、正直言うと持分ごとの支払い請求はありえないので旦那さんとあなたで
マンションの債務の全部を返済することになります。
また保証人である義父には遅かれ早かれ請求がいくでしょう。
自己破産すれば当然請求されますし、自己破産しなくてもあなた方夫婦が支払えない
場合も請求されます。
ですので競売後の残債が重要になってきます。
競売ではなく任意売却という方法もあるので両方のメリット、デメリットはこのスレを
全部読めばだいたいわかると思いますので一度全部読んでから、
もう一度わからない事を質問してみてはいかがでしょうか？

あきらめちゃだめですよ。

>>756さま

実はもう、競売事件として裁判所にまわっているのです。
もっと早い時期に他の手だてを考えられればよかったのですが・・・
前スレから読み返してみて、いろんなご意見を参考にしたいと思います。

ただ、買ったはいいが維持できなかったのは自分たちの責任ですものね。
不動産のような金額の大きいものの購入は、
もっと慎重にシミュレーションすべきだったと自戒しています。

一晩休んだらずいぶん冷静になれました。
お返事ありがとうございました。

>>757
競売中でも任意売却できるよ。ただし競売が終了したら無理だけど。
任意売却と競売とを比較したら500〜600万は返済額に開きがでるんじゃないかな。

そんなに必死で考える必要はないんだ。
審査も通ったんだしあんたは世の中が用意した仕組みに乗っただけ。
自分を責めるから良からぬことを考えてしまうんだ。
金や家は命の引き換えにするようなものじゃない。
どうってことはない、「しくじっちゃったﾃﾍｯ」で笑って破産して出直せ。

突然ですが質問させてください。

Aの土地上にBの家とCの物置が存在している。
B、Cの占有権限は使用借権。
Aの土地が競売に係り、これを競落した場合Cの建物とBの物置にはどういった対応ができるでしょうか？

B、CとAとの間に土地の賃借関係はないから法定地上権は成立しないと考えていいのでしょうか？

>>760
占有権限が使用貸借なのだから法定地上権が成立することはありません。

>>761
レスありがとうございます、法定地上権は問題にはならないようですね。

となると、Bが今後もAの土地上に住み続けたいと主張した場合でも期間や目的が定まっていない限り
こちらが土地の返還を請求すればBには立ち退いてもらえるのでしょうか？

もし立ち退いてもらえるとして、その場合はBの家はどう扱うのがベターでしょうか。

すいません、教えて欲しいのですが、売却許可が出ましたが、確定はしてません。債権者が執行抗告をしたみたいですが、この後どうなるでしょうか。

競売中の物件にすんでいます、家賃を1年間まとめて払っています。
来年の6月まで払っていますが、競売で10月ごろに所有者が変わります。
11月から6月分の家賃は2重に払わないといけないのでしょうか？

>>764
　「裁判所の方から来ました〜」　みたいに執行官が来ませんでしたか？
その時にそう答えていたなら大丈夫ですよ

>>765
そのあとのはなしなんです、競売にかけられてるとかしりませんでした。
裁判所からのひとも競売とかぜんぜん言ってくれず部屋の間取りと家賃の額を聞きにきただけです。

よそで相談してみます、皆さんありがとうございました。

>>763
執行抗告が妥当であれば売却決定は取消しになるということもあるんじゃないか、理由がなければしばらくすれば確定するﾖ。
>>764
ていうか、出て行かなきゃいけない場合もあるﾖ。まあ、いてもいいから家賃払ってくれといわれれば払わないといけないだろうな、前の所有者に払った分を返してもらえばいいんじゃないの。
そもそも来た人って本当に裁判所の人なのか。家の中で何かなくなったものないか、キャッシュカードとか。

>>768
ありがとうございます
「裁判所の方からきた」
と言ってました。
家賃戻してもらってそれを当てるしかないですね。
返してもらえなければ2重払いもありうるでしょうね。
ありがとうございました。

支払った証拠があるなら申し立てればいいんだよ。
今からでも民事執行部に行って領収書とか振込みの証書とか見せてきな。

>>770
支払った事実があるかどうかではなく、支払を対抗できるかの問題だし
それを裁判所にいっても意味ないよ。

賃借権はあるんだよ、滞納していても。債務者でない賃借人なのだから対抗ではなく
買受人に移転してから６ヶ月猶予期間があるだけです。賃貸期間が後１年でも１ヶ月
でも６ヶ月で出るしかない。敷金払ってあるだろうから、家賃支払いは止めてしまった
方が安全です。できるだけ、滞納したほうが得です。潰れた大家に払っても死金に
なります。新所有者と賃貸借契約をむすべれば、安泰ですね。潰れた大家が滞納家賃の
請求訴訟なんておこしませんよ。

>>364
ハァ？冬期間が詳しいわけねえだろ
特認は全部ウンチってのしらんのか

スレ違いかもしれないんですが、質問させてください。

競売の物件に興味を持ち始め、BITのHPを見たりしていろいろと勉強しているのですが、
BITには、全ての競売物件が掲載されているわけではないのでしょうか？

沖縄県の競売情報や、新潟県湯沢町の競売情報が見たいと思ったんですが、
見つからなかったので質問させていただきました。
（沖縄県は那覇地方裁判所管轄になるようですが、プルダウンで選ぶことができず、
湯沢町は新潟地方裁判所を選択後、湯沢町のチェックボックスがありません）

その時にある競売情報の地域しか出現しないようになっているんでしょうか？

ご存知の方いらっしゃいましたらご回答お願いいたしますm(_ _)m

>>774
そもそもBITがどこが運営しているかわからないんだよね。
裁判所が運営してる気がするんだけど・・・。
質問の答えだけど、徐々に対応裁判所を増やしているみたいで
すべての裁判所に対応しているわけではないみたい。
トップにどこの裁判所を追加したとか載ってるよ。

ちなみにBITなんて見ても勉強にはならないと思うんだけど・・・

>>775
素早い回答ありがとうございます。
一週間ぐらいかかることも覚悟してたので助かりました。

僕もBITの運用元は気になっていました。
でも三点セット含むあれほどの情報量をどっかの会社や、まして個人が
運用できるわけはないだろうと思い、勝手に裁判所の元締め？
みたいなところが運用してるんだと思っていました。
なので、無い地域があるのはおかしいと思った次第です。

勉強のほうは、本当に全くの素人なのでどんな物件があるのかや、
用語もわからず右往左往している状態だったので、まずは競売のメリットを理解しようと
過去データや用語などを調べている段階です。
教えて！gooなどでも、競売は「素人が手を出すもんじゃない」と一蹴されているコメントが多々あり、
話があまり膨らんでなさそうだったので、困窮しています。
もしこれから覚えるのに適したサイトなどがあれば教えていただけるとありがたいです。

この件に限った話じゃないけど、先ずは2chで聞いてみようとか・・・
教わろうなんて考えるところが全くの素人ってことなのかな。

素人というかヒキコモリ的というか効率悪い

俺たちはぐれ者だからな

http://sashinenikki.blog102.fc2.com/
こんな物件がほしい！！

引渡し命令は落札者なら誰もが申し立てしておきます。話合いと両面から追い出し
をする格好は取ります。実際強制執行で断行までやる業者はいないでしょう。
法的には無条件で退室しなければならんが、任意でお金を請求する（お願いする）
入居者はいます。ある程度なら金渡して綺麗に明け渡してもらったほうが、
手間暇掛けずに業者は安上がりです。場所や家財の量で違うが、10万円程度なら
払ってしまうでしょう。

>>780
もう、その腐れ脳内ブログを貼るな、うっとうしい

競売に掛かった物件の家財の処分（払い下げ）はいつ行ってるんですか？
どこに聞けばいいのか教えてください。

裁判所

>>781
代金納付前に追い出すから、引渡し命令の申し立てなんか滅多にしないけど。
反対に空家の場合は強制執行→断行するし。
それと今どき１０万じゃ若い女の子ですらでていかないから。

sikkou.jpを誰がやってるかは、ドメイン情報でわかる。
ドメイン所有者の連絡先電話番号も出ている。

東京地方裁判所
平成16年（ケ）第2257号
(平成17年（ケ）第2630号)
(平成17年（ケ）第2708号)

スレ違いなのは分かっていますが、競売関連のスレがここしかありませんので質問させていただきます。
競売で自宅を買いたいのですが、忙しい身な上に不動産関係の知識もゼロに近いので、競売代行業者に依頼したいと思います。
お勧めの業者さんはどこでしょうか？教えてください…

親しい不動産屋に頼んでください。
賃貸オンリーで無い限り、どこでも代行しますよ。手数料も規定の手数料だし。

数ヶ月前に競売物件のマンションを購入しました。
その際に管理会社から前所有者の管理費滞納分をすぐに払うようにと
振り込み用紙が送られてきたのですが（300万円以上。
すぐに払えば延滞金は免除するようにすると）
この物件が管理費の滞納による先取特権に基づく競売でしたので
配当がでるまで待った方がよいと考え弁護士に相談して配当が出てから
支払うということになりました。
その後配当が決まり管理組合が300万円以上の配当を受けることになったのですが
よくわからない計算で200万円近い請求が来ました。
弁護士によるとそれでもその金額に関しては延滞金の部分は交渉してあるとのこと。
配当が滞納金よりも多いのにどうしてそれ以上の金額を請求するのかよくわかりません。
現在弁護士に相談していますが競売に詳しい弁護士でないので
こちらからあまりいろいろ言うことも憚られます。
お詳しい方がいらっしゃれば教えてください。
よろしくお願いします。

>>790
配当の金額も計算の詳細もわからないのに、ここで回答ができるわけがない。
気になるなら他の弁護士に聞きに行ったら？

先取り特権に基づく競売というのが、区分所有法上の管理費滞納による競売申立なのかわかりませんが、管理組合が受けるべき配当金が500万円以上だったと。
で、管理費の滞納分が200万円以上だったと思われます。
つまり、管理費の滞納以外にも管理組合に対して支払うべき債務を当該区分所有マンションの所有者が負っていたんだと思います。
どんなケースがあるのか分かりませんが、一般的には費用、利息、元本の順で配当に充当していきますが、このうち利息いついて、延滞金と遅延損害金にわかれている場合があります。
延滞金は7％、遅延損害金は14.6％。
可能性として考えられるものの一つとして、管理組合が受け取った配当部分は管理費の滞納分のうち延滞金と遅延損害金の一部で、残りの元本部分のかなりの部分が未回収となっているのかもしれません。
その未回収の元本部分が請求にある200万円の可能性があります。

物件調査書に管理費の滞納の欄があると思いますが、そちらを今一度確認した方がいいです。

>790
現況調査報告書，評価書，物件明細書＆裁判所に行って管理組合の債権をチェック。
裁判所で配当表を見せて貰い，管理組合にどれだけ配当が行っているかもチェック。

その上で，未回収分があるかチェック。

質問です。
（このスレ１９９〜にも似た内容がありましたが）
持分が半分くらいの共有者がいるマンション。
今は共有者が単独で住んでいる。という物件がありました。
もし落札したらどうなるのでしょうか？
普通手を出さない気がするのですが、どんな人が落札するのでしょうか？
家賃半額とれますか？

強制競売〔（ヌ）事件〕なら共有持分の売却というのが考えられるけれども，担
保権実行事件〔（ケ）事件〕では，ちょっと考えにくい事件ですね。無いわけで
はないのでしょうが・・・。

以下は，共有持分の売却という前提で。
共有者かその関係者が落とすことが多いだろう。ただ，任売でその人達には話が
いっているだろうから，それでも競売物件として出てくるということは，その現
在住んでいる占有者の経済状況が良くないという可能性が高い。
一般的には収益物件として購入するのだろうが，そのような現占有者が適正家賃
の半分くらいを滞りなく払っていけるかは疑問。

ありがとうございます！
ちなみに〔（ヌ）事件〕でした。

おしえてください。住宅ローンを３ヶ月滞納しています。明日 ４ヶ月目の支払日で
ローン会社(銀行)に支払を10日まで待っていただくようお願いしましたが 聞いていただけませんでした。
代位弁済になったら すぐ一括返済請求 競売になってしまうのでしょうか 10日に ４ヶ月分支払いしても 一括になるのでしょうか どなかたおしえてください

代位弁済とは保証会社の代位弁済ということでしょうか。
それでしたら一括請求で競売になります。
保証会社に債権が移管されている場合、10日に4か月分を支払ってもローン継続とはなりません。
移管されていない場合、銀行を説得しましょう。
ちなみにそこで感情的になるとまずい事になるので冷静に。

銀行から 保証会社に移る代位弁済です。
保証会社にうつるのが今日と言われています。すみませんが おしえてください

教えると言いましても、あまり有意なことも言えないんですが、この場合思いつくのは3択位でしょうか。
�@お金を親戚でもなんでも用意して弁済
�A普通は不可能ですが、�@等を利用した借り換え
�B目的不動産をいい値段で買ってくれるお客を見つける

あとは・・・、放置するという手もあります。
取り合えず、保証会社の担当者に、
延滞した分の返済金は確保した。ついては、今後の支払い見通しも返済率等にも問題なく見通しが付いた旨伝えて、分割をお願いしたいと申し出てみてはどうでしょう。

>>797
そもそも、何で滞納しているの？
１０日にとりあえず支払うって言うけど、
その金はどこから用意したの？
一時的に競売を先延ばしにしても
根本的な問題の解決ができてなければ、時間と労力の無駄。

滞納＝払えない状況なんだから、
すっぱり家をあきらめて、任意売却でローンを一括返済。
借り入れを無くした方が、長い目で見れば得なケースが多い。
自宅を失いたくないばかりに、あれこれやった挙げ句
借金を増やして全部失う・・・・
こういうパターン、少なくないよ。

保証会社に移ったら 全く猶予なく一括請求なのですか？保証会社から連絡がきたら お願いしたら待っていただけるものなのでしょうか？ 銀行は 待てないと言って聞いてくれません

>>802
自分の言い分や、聞きたいことだけ書くなよ。
ケースバイケースのことがあるから、事情を書けよ。

極端な話、あんたが無職で収入の当てもないのなら
分割とか猶予だなんてまず無理。
住宅ローン以外の多重債務者の場合もまず無理。

待たない。

保証会社にうつったら通常は無理。
一括請求が通常。極々まれに担保価値との関係で待ってくれる場合がありますが期待しない方が良いで
しょう。
これは債務者の属性や債権者の性にもよります。

方法としては，
１　親族に代わって一括して払ってもらうか，
　というのが，唯一といっていいくらいの方法でしょう。

但し，
２　多重債務の場合で，かつ，働いている場合
　には民事再生による住宅条項で救済される場合があります。
　もっとも２は不動産の関係等で無理な場合もありますし，期間制限があります。

親もブルーカラー本人もブルーカラー風情が見栄をはって家なんか買うから
競売に取られるんだろう
身の丈にあった市営住宅や安アパートで一生を過ごせばいい

つくろう　無防備・平和条令　戦争しないまち札幌
１０月１４日までに５万人の著名にご協力を！
政党、宗教、地域、日本、世界は関係なし。
ただ、孫、ひ孫、やしゃ孫の時代の自由と平和のために
今、命を捧げる。
ご先祖さん有り難う。そしてたくさんの子供たち
有り難う。
北回動啓サッの組織的犯罪ストーカーの一被害者より
正解正解 大正解
帽子をかぶったエヘン虫に注意
そんなのカンケーネー
今生きる、一秒を捧げる

現在退去交渉中の競売物件の動産処分について質問なのですが

建物を新築して数年後に玄関先に増設した風除室は債務者が解体して持っていっていい物なのでしょうか？

http://www.alpha-net.ne.jp/users2/knight9/nerima.htm

こんな事もあったんだね。
今後こんなことがおこることはないけど、引くところ間違えちゃだめだよ。

>808
風除室って簡単に取り外せるものなの？
付合物だとか従物とかで所有権が移っている可能性が高いと思いますが・・・。
三点セットの評価書にはどのような記載がされていましたか？
執行官に聞いてみた方が良いかも知れません。

質問です。
競売の手続を手続き中なのですが、仕事の都合で弁護士に任せてます。
公告されたらネットやFAXサービスで公告されたことを確認できると思うのですが
弁護士曰く、「一般人には閲覧できないよ。」と言われました。
そんな、不動産業界の人しか閲覧できない競売ってあるのでしょうか？

ちなみに、土地は個人名義ですが敷地内の建物は不動産会社（法人）名義です。
競売にかけてるのは土地で、落札後は建物は撤去になります。

>>811
>不動産業界の人しか閲覧できない競売

業者内で行っている競売であればそうだが、公売で行われる競売に関しては、誰でも入札に参加できる。
Yahooが行っているように、競売＝オークション形式の入札販売それ自体は誰でも行ってよい。

>>811
誰でも執行官室で閲覧できますよ。
地元新聞にも大々的に載ってます（ウチの県）。

>>812-812
回答ありがとうございます。
要約すると

・業者内で行っている競売はあり、業者しか見れない
・でも執行官室に行けば業者でなくても閲覧できる

という解釈でよろしいでしょうか？

>>814
>業者内で行っている競売はあり、業者しか見れないが、執行官室に行けば業者でなくても閲覧できる

違う。
ネットで公示してあれば見られたり、執行官室で閲覧できるのは公売の競売（けいばい）だ。
業者間の競売（きょうばい）は、原則として参加している業者しか入札できないものを言っている。
Yahooオークションなどは消費者向けの競売（きょうばい）に当たるな。

>>815
よくわかりました。丁寧な回答ありがとうございます。

>>810
後付のものなので解体して取り外しも可能なようでした。
で、執行官に聞いたところ風除室は建物と一体となっているので買受人に所有権が移るとのことでした
ちなみに三点セットでの風除室についての記述は｢風除室が増築されている｣のみでした

どうもありがとうございました

今競売の入札額について迷っているのですが、
築２４年の木造、土地付き一戸建ての建物で基準価格が２２０万。
既に空き家の状態みたいなのですが、その付近の同じような一戸建て
の相場は５００万〜６００万程度みたいです。
不動産屋が入札する場合リフォーム代などを見てどの程度で入札してくると
予想できるでしょうか？

旦那が失踪中ですが、自己破産の手続きを始めているようです。
始めている旨の連絡後、一切合切こちらからの連絡を無視されているので
いったい何処まで進んでいるか解りません。

お伺いしたいのは、今現在私たち母子の住んでいる旦那名義の家は
何時頃から競売にかけられるのか。通知はありますか？
ローンは５月から滞納しています。
いつ追い出されるんだろう・・と思うと不安で夜も眠れません。

>>818 相場が5〜600なら、その値段で入れれば落とせる。
少なくとも特殊事情が無い限り、理論上不動産屋はその値段では落とせないことになる。
落札価格予想はちょっと難しい。つか新築が売れる地域なのかもわからんし。

>>819　競売開始の申立がありそれが受理されると、競売開始決定の通知があります。
場合によりまちまちですが、滞納から6ヶ月目には確実に申立られてしまうと考えられますので、遅くともあと1，2ヶ月で申立をされます。
その後その地域やスケジュールの都合の都合もあると思いますが、6ヶ月前後長くても1年かかると考えていいと思います。
つまりそれまでは住んでいられます。
その後は、各市役所等の窓口が経済的な問題にも相談に乗ってくれます。

http://sashinenikki.blog102.fc2.com/
任売情報。
これって本当か？

>>820
滞納から６ヶ月・・やはりそろそろなんですね。
その後少しは住んでいられるとの事ですが、いつ追い出されるか不安なのは嫌なので
次の住まいを早く探さないといけませんね。
県営住宅の募集、がんばります。
ありがとうございました。

>>822
もうすでにいないかもしれないけど。

滞納から6ヶ月はあくまでも目安で確実に滞納6ヶ月＝競売申立ではないよ。
6ヶ月経ってはじめて任意売却の交渉を始める銀行だってある。
私の知ってる案件では滞納18ヶ月でまだ差押されてない。
申立は担当者しだいなので悩んでも意味がない。
なのでいつ申立があるかではなくて申立られてからいつまで住めるかが問題だと思う。

かなり大雑把に書くと
申立→（6-8ヶ月）→開札期日広告（1ヶ月）→開札（1-3ヶ月）→明渡
少なくとも開札までは住んでいても問題ない。
（裁判所の執行官が物件の査定のために部屋に立ち入るけど）
開札後は落札者と明渡しの交渉になる。明渡しを拒絶していると強制執行などに
発展するけど、場合によっては明渡費用なんかをくれたりもする。
個人的な意見だけど、今後母子家庭になって経済的にも余裕がなくなるんだろうから、
実質家賃タダなんだから住めるまで住んでいたほうがいいと思う。

で、力ずくで追い出されたり強制執行の費用を請求されて余計痛い目を見る・・・と
人を不幸にするのが好きだねぇ

>>824
あなたはいったいどの国に住んでるの？

現実をしらなすぎｗ
留守中の鍵の付け替えなんて幾らでもあるし
強制執行の費用を請求するのはごく普通だし
強制執行が簡単になったことで立ち退き料の相場も十万前後
決定的なのは住めるまで住んだ後すぐに
子供を抱えて引っ越し先がすぐ見つかるのが当然と思ってるのが致命的。

債務者の中にはどうにかなるだろうと考えが甘い人間が多いからな。オレんちよりいいテレビもってるし

>>826
あなた何言ってるの？
落札の8割前後が転売業者なのにわざわざ法を犯して鍵なんて取り替えるわけないだろ。
年に数回あるかないかの稀有な例を持出してどうするの？
それに、退去費も普通の業者なら20−30万前後だよ。
ただこれはもちろん必ずもらえるものじゃないから、その辺は交渉ごとだろ？
それに強制執行費を請求されるとか言ってるけど、「請求＝回収」だと思っているのかい？
断行までいっても費用回収できないから退去費用を出して手打にするんだろ？

致命的なのは>>823よく読んでないことだね。
すくなくとも開札までは問題なく住めると言っているだけで、執行断行までねばれとは言ってない。
開札まで住んでも、執行までどんなに早くても2ヶ月半から3ヶ月。
URもあるんだし3ヶ月あって入る部屋がないならどこも入れないだろ。
言ってることがむちゃくだけどあなた現場ふんでるのかい？

粘られて痛い目みてる奴か、リフォかけて売れなくて痛い目をみてる奴だから放置が妥当だよ。

>>828
見苦しすぎｗ
八割って言う数字もかなり適当だけど、さて二割に当たらない根拠は？
交渉事って言い出したらうまく交渉すりゃ百万取れるかもなぁ
今回のケースでは資力十分でしょうね。
そりゃ大人一人ならなどうとでもなる、でもねぇ子供連れでホイホイ動けると思ってるの？
>実質家賃タダなんだから住めるまで住んでいたほうがいいと思う。
これはどう聞いても執行断行までねばれと言ってるよねぇ。
信号無視しても大丈夫な事が多いからやっちゃえっていってるようなもんだ

>>831
見苦しいのあんただろ。
競売やってる所はどこだって落札結果をデータベース化してるんだよ。
それにエンドユーザーが落札すると法を犯してまで明渡をせまるのかい？

>交渉事って言い出したらうまく交渉すりゃ百万取れるかもなぁ
今回のケースでは資力十分でしょうね。

ごめん、この一文意味不明。

>子供連れでホイホイ動けると思ってるの？

1日2日で転居しろと言ってないんだけど・・・。

>これはどう聞いても執行断行までねばれと言ってるよねぇ。

それは君の日本語の理解力の問題。そう読み取るのなら国語を勉強しなしたら？

そもそも君ね>>826で言っている実務経験のなさからくる矛盾に気づいてないの？
強制執行すると費用と時間がかかって、しかも費用の回収が難しいから立退料を支払うんだよ。
強制執行費用を請求して必ず取れると思ったら立退費用なんて用意しないだろ。
じゃぁなんで相場があるだよって話にならないか？しかも10万前後？
金をやるのが目的じゃなくて立退せるのが目的なんだよ、最低限部屋を借りる費用がなかったら意味ないじゃん。

もう一度聞くけど実際に競売の現場ふんだことあるの？

荒れてますね。
基本的に明け渡しの為のお金は穏便かつ転売時の風評被害軽減の為(&諸々のリスク軽減)。
荒い業者だと交渉すらせずに断行(その他嫌がらせ)で追い出しにかかりますね。曰く，統計的にはコスト軽減になる，と。
代金納付後の賃料相当損害金等で追い掛け回している例もみたことある。
顧問先もそれ系だったなぁ…

>>831
> それにエンドユーザーが落札すると法を犯してまで明渡をせまるのかい？
尚更だろ。
> 1日2日で転居しろと言ってないんだけど・・・。
学校やらなんやらがあるし一ヶ月二ヶ月じゃ不本意な結果になる可能性高いね
>>実質家賃タダなんだから住めるまで住んでいたほうがいいと思う。
どれが赤信号でどれが黄色信号かわからない人にとっては
限界まで住み続けろって以外に解釈のしようがないだろ
それにお金が本当に無くて身動きが取れない人なんてほとんど居ないよ

ぐちゃぐちゃ並べてるけど結局相談者が不幸なケースに当たったらどうするのかって発想が一切無い。

>>833
よく読んだの？何度もくり返してるけど私は「少なくとも開札までは問題ない」としてるんだけど。
それを踏まえて「住めるまで」の期間は相談者が決めればいいんだよ。
開札以降のことを大雑把に説明したのは相談者がもう見ていないかもしれないからで、
相談者がまだ見ていれば追加の質問があるだろうからそれに答えればいいだけ。
こっちは単に選択肢を提示ているだけであって最終的に決めるのは相談者本人だろ。
だから「個人的意見」とわざわざ付け加えているだよ。
こっちは競売の簡単なスケジュールをだしてるんだから子供の学校を中心に考えるならそれに合わせた
予定を立てればいいだけでしょ。

不思議でしょうがないなんだが、現状ちゃんと整理して把握してるのかい？
相談者は「滞納5ヶ月、競売申立はまだ、名義人が破産準備中、転居先を探し始める予定」
まだ、申立もされていないのに『6ヶ月＝申立』を鵜呑みにして今から転居先を探し始めてるんでしょ？
それはどう考えても相談者の得にはならないだろ。少なくとも申立されてからでも遅くない。
ただ、精神的にいやだって言うならそれはしょうがない事だけど選択肢を与えることが悪いとか馬鹿なんじゃないの？
ちなみに名義人が破産申立したら債権者は免責がでるまでまつ傾向にあるから、管財人事件になったらプラス4,5ヶ月の
時間的猶予がでる場合もある。
あなたはそういう細かいことを考えた上で反論してるのかい？

>ぐちゃぐちゃ並べてるけど結局相談者が不幸なケースに当たったらどうするのかって発想が一切無い。

たんなる君の知識不足からくる勝手な思い込みで危ない、危ない言ってるだけだろ。
こっちは開札日を区切りにして話してるんだから、代金納付日（所有権移転）じゃなて開札日だよ？
もう一度よーく考えたら？
3度目だけど、実際に競売の現場ふんだことあるの？

>>834
833は、脳内。素人相手にマジレスするのはみっともない。スルー汁。

何度も無視してるのはその質問があまりに馬鹿げてるから
回答を聞いてお前はどうやってその真偽を確かめるの？
>>834
君はどこまでいっても自分が持ってる「常識」を相手が持っていて当然
相談者はその常識の元に行動して当然という発想でしかないんだよお前。
「急ぐ必要は無い」と「住めるまで住め」は
いつまで住めるのかわかっている人にとっては同じ意味と取れるかもしれないが
相談者のようにいつまで住めるのかわからない人にとっては全く違う意味になるって分かってる？。

>>836
脳内迷惑。
素人はろむってろ。

ハイハイ脳内しか言うことがないよねｗ

質問です
ずっと前から住みたかった住宅地で、競売にかけられた家を発見しました。
不動産に関しては素人なんですが、不動産屋にお願いして落札してもらって
大丈夫でしょうか？
競売で１３００万ぐらいで出てるんですが、他には
いくらぐらい用意すればいいでしょうか？
教えて下さい。

>>839
競売にはリスクもあるので↓の本くらい読んだほうがいいよ。

平成17年施行の民訴法等の改正や改正不登法など、最新の法令や実務に合わせて改訂！
安心できる競売物件の見方・買い方 〔第4版〕―危ない物件の見分け方
競売実務研究会　編
2007年02月11日発行
Ａ５判・414頁
定価　3,465円(税込)
http://www.minjiho.com/new_detail.php?isbn=9784896283693

>>840
ありがとうございます。
早速、読んでみます。
一応、色々と自分なりに調べてはみたのですが、、、
間に入って貰う不動産屋って、やっぱり競売物件をたくさん扱っている
所の方がいいでしょうか？
それとも、地元の不動産屋？
教えて下さい。

>>841
落とすだけなら誰でもできるけど、そりゃ依頼するなら経験あるところのほうがいい。
競売物件を落とすなら、事前に物件の調査したり、落とした後も占有者がいたらその処理も必要だし。

>>841
不動産について素人なら競売物件には手は出さない方がよい気がするのは私だけかな？
ただどうせ代行業者に頼むくらいなら任意売却に持っていく方が確実に購入できるし物件の状況も把握できるからいいんじゃない？
まぁ期日が近いんだろうから難しいんだろうけどやってみる価値はあると思うけど。

競売専門の代行業者に依頼してください。
任意売却できる物件なら債権者と交渉してくれます。
物件によっては銀行融資も可能です。
人気の物件は、売却基準価額の２倍くらいで落札されます。
加えて、占有排除に３０万円から１００万円くらい必要です。
他に登録免許税、取得税を支払います。

>>842
そうですか、やっぱり経験ある所の方がいいですか、、、
そういう所には、全然行った所がないので、良い業者さんに当たればいいんですが、、、
>>843
普通に買えれば、それが一番いいんですけど、、、
どこかの不動産屋さんが落札して、普通に売り出してくれるの待った方がいいですかね、、、
>>844
売却基準価格の２倍ですか！！！！
２倍は、ちょっと無理かも（；；）

うーーーん

>>845
>どこかの不動産屋さんが落札して、普通に売り出してくれるの待った方がいいですかね
これがベスト。

プロは、いくつも売買するので、一軒失敗しても他で取り戻せばいいが。
君、家を何件も買えるほどお金持ち？
失敗したら首を吊らないといけないレベルなら、止めとけ。

>>846
失敗したら、、、、かなり辛い状況です。
なんせ、義理の父母と暮らす為に家を捜してる最中なので、、、
義父母の家を担保にお金を借りて、プラス自分たちの貯金とローンで
家を購入しようと思ってます。
義父母の家は、土地が狭いので、同居にはちょっと、、なのです。
義父母の要望と夫の要望をかなえられる住宅地が殆ど売りに出されなくて
とほほ、、、と思っていたので、競売に出されたのを知って、思わず
心が躍ってしまったんですが、、、
もう少し、落ち着いて考えてみます（＾＾；

>>845
任意売却って言うのは通常では住宅ローンを滞納している不動産を債務者（所有者）、債権者（銀行）と
交渉して売却する方法のこと。
競売申立中の物件の任意売却の場合は売却基準価格を基準にすることが多いからその前後の価格を提示すればおｋでるんじゃない？
まぁすべてはその交渉業者の力量しだいだけど・・・。

私的には>>846に賛成かな。
安いから競売で不動産を手に入れようなんて事は知識がない人がやると危険だよ。
代行業者に頼むにしても手続的なことをしてくれるだけでリスクは全てあなたが負うんだから。
競売に限らず不動産を取得しようとするときはある程度勉強するべきだよ。

競売物件は美味しいぞ
特に皆が避けたがる物件程美味しい
占有者の排除なんて凄く簡単だしね

知識や能力、経験がある人間なら、おいしい物件かそうでない物件か、見分けられる。
知識も能力もない場合、危ない物件をつかむことがある。
リスクをとるだけの時間的、資金的余裕がないなら、やめておいた方が無難。

まあ、凄く気の弱い人がアウトローとやり合うは辛いね
しかし、そこそこ頭の回る人でハッタリが見抜け人なら簡単
仮に小突かれたら刑事確定するので警察を利用すればよい

瑕疵担保責任が事実上存在しないのが痛いよな。
三点セットだけじゃ見抜けない問題点もあるし

であるから安いわけだけど、昨今の基準価格自体が高すぎる。

買受人からの申し立てによる売却不許可決定はそこそこ出てるね。
どんな申し立てをしてるのかは知らないけど。

競売で不動産をゲットしたのですが、
ゲットできなかった方がヤクザを使ってよこせと脅してきます。
もうヤクザときたら法律も通用しそうにないし、手放すしかないんでしょうかね・・。
誰かアドバイスお願いします。

>855
録音→警察へどうぞ。
逆に美味しい。

質問というか相談なのですが、一戸建を落札し代金を納付して所有権が移った後で物件の水道が使えない（水道管が完全に件外土地を通っていて使用許可が貰えない）と判明した場合、

どうしたらいいんでしょう…orz

三点セットのどこにもそんなこと書いてなくて普通に上水道有だったのに(´つω；`)

かわいそう

どなたか教えてください。
競売物件開札されましたが、開札後、売却基準価額と買受可能価額を知るにはどのように
したらよいでしょうか？裁判所に電話しましたら、利害関係がないと教えてもらえない
そうです。利害関係者ぶるのも１つかもしれませんが。

>>857
素人の手におえる状況じゃない。
すぐに弁護士のところへＧＯ。

>>856
ある過激派（先日殺人事件が起きたばかり）の暴力団だと分かったので、
黙って手を引くことにしました。
警察が動いても、住んだ後に何かありそうです。
ありがとうございました。
本当に理不尽な世の中です。

>>857
競売では瑕疵担保責任を問えないので基本的には泣き寝入り。

現況調査報告書に上下水道ありとの記載でもあったのなら
現況調査の懈怠を原因とする国家賠償請求をすることが
考えられるけど、まず認められないだろうね

教えて下さい。
　競売の物件公告が掲載される何日ぐらい前に、裁判所は
債務者や債権者に競売の最低売却価格を通知するものなん
でしょうか。
　

>857
現況調査報告書記載の執行官＆評価書記載の評価人と連絡を取ってみる。
書記官室に行って話をすれば連絡先を教え，連絡をくれるように伝言を頼めば，
あなたの連絡先を執行官＆評価人に話してくれるはず。

駄目なら国賠でしょうが，水道工事費くらいで揉めたくないでしょうから比較的
容易に話し合いに応じてくれると思います。
そんなに筋の悪い事件（勝ち目のない事件）ではないと思います。

瑕疵担保責任は問えないのですが，その原則は変容しています。

>>864
執行官、評価人と連絡をとってどうなるの？

評価書の記載違いを指摘しての和解（示談）へ。

執行官が示談に応じるわけないでしょｗ　公務員なのにｗ

この場合は評価人でしょう。

ちなみに同種のケース（水道が親族の隣家からのものだった）での経験あり。

>>869
あー、なるほどね。

質問です
競売にかかっているアパートの１室の賃借人（契約者）が
建設会社で、部屋の改装工事の費用として３００万円かかったこと
また、その工事代金が未収であることを主張しています。
賃貸契約と工事契約の書類はそろっているようですが、
時期的には抵当権の後です。
留置権や先取特権などの登記はありません。
また、部屋の実際の占有者はその建設会社の従業員が転借しています。
建設会社が主張する３００万円は
買い受け人が継承しなければならないのでしょうか？

>>872
この手のやり口は年に何件かあるよね。
競売で買受人が継承するのは抵当権設定前の賃貸借権だけ。
マンションの管理費等の未払分の継承は民事執行法ではなくて区分所有法に基づいてのこと。
だからこの手の債権はあくまでも前所有者と工作者のものだから、買受人には関係ない・・・・・・はず。
偉そうなこと言ったけどこの手の案件あつかったことないんだよね。
普通に引渡命令でると思うけど、彼らは内装したことによって価値が増価した事による請求する気なのかねぇ？
それなら増価はいらないから元に戻せで決着つく気もするんだけど。
まぁたぶん退去費目的の事だろうからいくらかの和解金で決着つけるのが一番多いのかな？
他の人の意見が聞きたいな。

物明の３に記載されていれば引受
　　　４に記載されていれば引受ではない