不動産鑑定実務スレ4

1 ：ななし：2005/06/23(木) 22:32:14

継続賃料の評価で相手方の評価書みて
疑問に感じました。

1.継続賃料は限定賃料なのでしょうか？
限定賃料は新規賃料のみだと思います。

2.期待利回りは土地・建物別個のものを出して
土地・建物価格にそれぞれ乗じるよりも
複合不動産の期待利回りをまず出して
土地建物一体の価格に乗じたほうがいいと思いますが
いかがですか？

2 ：名無し検定１級さん：2005/06/24(金) 11:59:35

(゜л゜)フンヌさん

3 ：名無し検定１級さん：2005/06/24(金) 22:30:31

>1
限定賃料は新規賃料のみだよ。
今の２つ前の基準では、継続賃料と限定賃料の概念がごっちゃになっていたらしいが・・・。

期待利回りは、複合不動産としてのほうがよいと思われ。

4 ：継続賃料：2005/06/25(土) 17:05:04

田原先生は実際実質賃料に共益費を含めるべきと主張されますが
実際はどうなんでしょうか？

5 ：名無し検定１級さん：2005/06/25(土) 17:11:12

実際って何

6 ：名無し検定１級さん：2005/06/25(土) 17:35:41

さぁ？

7 ：名無し検定１級さん：2005/06/25(土) 18:07:28

●●●不動産鑑定士実務スレ 3事例目●●●
http://school5.2ch.net/test/read.cgi/lic/1108651147/l50

●●●不動産鑑定士実務スレ　２標準地目●●●
http://school4.2ch.net/test/read.cgi/lic/1096088578/

●●●不動産鑑定士の実務について語るスレ●●●
http://school4.2ch.net/test/read.cgi/lic/1080885148/

8 ：僕たちの鑑定理論：2005/06/25(土) 18:24:36

実務の世界では、賃料に共益費や管理費を含めるのが普通。
そうしないと、まともな収益価格が算出できないしね。

9 ：名無し検定１級さん：2005/06/25(土) 18:26:50

すると、実際実質賃料に共益費を含めるとなると、総収入になってしまうことになるのか

10 ：名無し検定∞級：2005/06/27(月) 14:22:23

総収入とは、上記の共益費等を含めた賃料のほか、看板の費用とか、駐車場の費用などを含めた総額でしょ。
実務本当にやっているの？

11 ：名無し検定１級さん：2005/06/27(月) 17:39:05

実務家なら、細かいものまでいちいちあげなくとも、いわんとするところは
わかってもらえると思ったんだがなあ。

12 ：名無し検定１級さん：2005/06/27(月) 18:22:39

地価調査しかなくヒマだからage

13 ：名無し検定１級さん：2005/06/27(月) 21:27:40

地価公示や地価調査の評価書で
「外階段・外廊下を想定し、有効率１００％」という文章をよく見かけるけど
外階段はともかく外廊下は建築面積に入れた方がいいだろ。

14 ：名無し検定１級さん：2005/06/27(月) 23:07:17

外廊下ってのは、壁もなんもなくて手すりだけのやつのこといってんの？

15 ：鑑築士：2005/06/28(火) 09:00:45

大部分の都道府県では外階段や外廊下は建築面積算入となります。
外階段の形状等によっては建築面積不算入のケースもあります。
外廊下は構造にもよるが支柱があるからね。庇とは違うのよ。
13、14の話しはかなり恥ずかしいレベルだな、鑑は建築をもっと
勉強して欲しい。

16 ：名無し検定１級さん：2005/06/28(火) 10:18:24

外階段不参入のアパートは、よほどボロアパートだな。

17 ：鑑築士：2005/06/28(火) 10:32:42

>>16
ボロとかそう言う類の話ではないだろ。
でも軽鉄系の某プレファブメーカーの古いタイプのアパートは
外階段不算入出来るのがある。
木はほぼ全部のアパートが算入となります。

18 ：名無し検定１級さん：2005/06/28(火) 13:47:04

俺はいれてるよ。役所の建築指導課にも、建築士にも話を聴いたよ。
しかし、分科会でも理解している人は数人程度。１ｍ以内は建築面積不参入だと
いう人が多くて困る。

19 ：鑑築士：2005/06/28(火) 14:20:52

庇と混同している大場か鑑定士が多いね。
ところで、公示調査の対象地は規模等が小さめなためまともな
共同住宅をレイアウト出来ない、なのに立派な建物想定しちゃ
ってる鑑香具師が多いこと多いいこと・・・

20 ：名無し検定１級さん：2005/06/28(火) 17:22:38

それって、不当鑑定の理由にならないだろうか？
相鑑につきあわされるの真っ平なんだが・・・

21 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 10:08:42

詳しく想定しても、あまり鑑定価格には影響しない。
おかしな話だが、それが現実。

22 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 11:05:17

有効率は賃貸有効面積

23 ：鑑築士：2005/06/29(水) 11:23:44

よって、有効率を１００にしてもいいが、その上の方で記載する
建築面積が床面積を同じになってる香具師が多いのがおかしいわけ。
算出根拠の建築単価にも影響してくるのであるが、評価書が指定様式
なのでそのへんをどこで調整すべきか。当方は単価に吸収させてる。

24 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 11:24:46

別におかしくねーべ。
賃料水準の低い地方の住宅地域では収益価格なんて意味がない。
マイナスじゃない収益価格を出すのに苦労する。
構造はWかLS、容積率いっぱい、有効率１００％にしないとマイナスになっちゃうんだよ～
全く意味がないのに、公示では一律収益価格を出さないといけないからウザー

25 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 11:26:08

おいおい

26 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 11:27:09

てか、そもそも農家集落のような賃貸市場が形成されていないところなのに

27 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 11:30:31

地価水準が坪５万とかだぜ。

28 ：鑑築士：2005/06/29(水) 11:31:33

公示調査地点の住宅系地点で容積率一杯かつ有効率１００だと。
そんな地点があるのならさらしてもらいたい。
収益がマイナスになるようならば、その旨を明記して調整決定すべき。

29 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 11:31:49

無理に収益還元法やんなくていいじゃん

30 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 19:36:34

ｈっひおｈ；おい；いお

31 ：名無し検定１級さん：2005/06/29(水) 23:36:20

資格マニアの方、

【　　　楽に取れるハッタリ資格　１～２級　　　】
http://school4.2ch.net/test/read.cgi/lic/1114278118/l50

へ、なんちゃって資格をどしどしお寄せください　　m(__)m

32 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 10:08:52

本当に、２９さん言うとおりだね。
俺もそう思う。

33 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 13:52:34

おまいら、地価調査おわったら何か仕事あるか？
俺は無い

34 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 14:08:52

当方も受注残が乏しくて先行き心配。
競売、某財務局、銀行系一般鑑定、固定時点修正・・・
まじやばいかも・・

35 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 14:32:06

誰か仕事を手伝ってくれないですか？
３３，３４の人、若い人ですか？
連絡とれないですかね？

36 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 14:47:57

すみません変なこと聞きますが
震災でダメージをうけて、これから復興しようとする地域では
鑑定の需要は増えるものですか

37 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 15:24:37

阪神大震災時にも特に復興特需は無かったと記憶している。
建築、測量関係ならともかく・・・

38 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 15:29:32

【国土審議会土地政策分科会
　不動産鑑定評価部会
　中間とりまとめ】
という資料を見たのですが
この業界、というか士業はこれから厳しそうですね

39 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 17:04:52

制度鑑定の芽を自らことごとく摘んで時流に乗れなかった鑑定業界、自業自得だな

40 ：名無し検定１級さん：2005/06/30(木) 23:51:52

>>39
不動産、特に土地の評価について。
公的に（第三者的立場から）評価しようとすること自体がおろかな事。
相続税や固定資産税などの税金計算のためには必要かもしれないけどね。

41 ：名無し検定１級さん：2005/07/01(金) 13:21:57

他士業や大手にやられっぱなしなのに気がつかない零細個人業者集団。

42 ：名無し検定１級さん：2005/07/01(金) 19:15:09

>>34
競売仕事減ってるらしいね

43 ：名無し検定１級さん：2005/07/01(金) 20:07:39

東京では月１５件はあるよ。
地方はどうかな？

44 ：名無し検定１級さん：2005/07/02(土) 06:41:31

>>28
>公示調査地点の住宅系地点で容積率一杯かつ有効率１００だと。
>そんな地点があるのならさらしてもらいたい。
>収益がマイナスになるようならば、その旨を明記して調整決定すべき。

かっこいいこといってるつもりかも知れんけどね。
そんなことして一体何になるんだよ。
全国にそんな地点腐るほどあるんだぜ。
仮に晒してその鑑定士首にしたところで、次の奴が同じ事するだけだろ。
分科会やら何やらで、適用手法やら下落率やらが
端から決められてんのが問題なんだから。
ちなみに収益マイナスを明記なんかした日にゃ間違いなくクビだ。

ひょっとしてあれか？公示の経験がないとか？
うらやましいね、嫌味じゃなしに。あんなのずっとやってたら
土地の値段わかんなくなるよ。

45 ：28：2005/07/02(土) 09:06:36

>>44
公示調査でも、もっと自主性を持って仕事しようよ。
分科会運営に問題があると感じるのなら建設的な意見や
研究等を自らがすべきだろよ。
44みたいな評価員が多いのも現実化だと感じてはいるがね。
そう言いながら当方も通常の仕事ではほぼ関係ない地域の
公示調査の時は流され気味になったこともあるけどね。
まぁがんばってちょ

46 ：名無し検定１級さん：2005/07/02(土) 11:37:02

>>43
こちらは月３～４件ってとこだな。
それでも大体50万前後にはなるから、非常に助かってる。
単価は地裁ごとで格差はあるんだろうか？

47 ：名無し検定１級さん：2005/07/02(土) 23:40:15

地震関連のテレビを見て思った。
活断層の上に位置する土地の評価はどうなっているんだと。
米国のような法律ができた場合はどうなるんだろうかと。

ど素人の独り言。

48 ：名無し検定１級さん：2005/07/03(日) 15:52:34

一般鑑定で鑑定標準価格という考え方は存在するのでしょうか？
ウチの爺は収益還元法をいつも標準画地に適用し、
対象地に適用した試しがありません。
国税や固定と混同しているのではと思うのですが。

49 ：名無し検定１級さん：2005/07/03(日) 16:05:35

標準画地の価格を三方式によって求め、それに個別格差率を乗じて
対象地の鑑定評価額とする・・・ということをしてる香具師は結構いるが、
それとはちがうの？

50 ：名無し検定１級さん：2005/07/03(日) 16:47:40

>>43
うそをつけ。せいぜいその半分だ。

51 ：48：2005/07/03(日) 17:22:16

>>49 それと同じです。じゃあいいのですね。

ただ、標準画地を普通の戸建住宅地として想定し、対象地に開発法を適用し、
標準画地から対象地を個性率でやってるパターンもあります。

たとえば、住宅地で標準画地は200㎡・対象地は6,000㎡なのに、個性率でやってます（ｗ

しかも対象地は最有効使用は住宅団地として判定しておきながら、
開発法についての説明が一切ありません。

こんなのもいいのでしょうか？？

52 ：名無し検定１級さん：2005/07/03(日) 17:41:00

>>48
それはかなり簡易なやりかただと思うよ。依頼人がその程度でいいと承知してるなら、
それで通るんだろうけどね。そもそも、個性率をかけてるだけなら、開発法を適用した
ことにはならないでしょう。まして、開発法についての説明が一切ありませんという
のでは、なおさら開発法は行っていないといわざるを得ないでしょう。
　それから、標準画地の価格を三方式によって求め、それに個別格差率を乗じて
対象地の鑑定評価額とする方法というのは、厳密には対象地について三方式を適用した
ことにはならないと思うけど。収益還元法の適用にあたり対象地の個別的要因が想定建
物等に全然反映されないし、標準画地の価格に個別格差率（個性率ともいうね）を乗じる、
という発想は取引事例比較法の論理で、この段階で原価法・収益還元法の論理が切断される
のではないかと思う。

53 ：48：2005/07/03(日) 17:55:00

>>52

＞標準画地の価格を三方式によって求め、それに個別格差率を乗じて
＞対象地の鑑定評価額とする方法というのは、厳密には対象地について三方式を適用した
＞ことにはならないと思うけど。収益還元法の適用にあたり対象地の個別的要因が想定建
＞物等に全然反映されないし、標準画地の価格に個別格差率（個性率ともいうね）を乗じる、
＞という発想は取引事例比較法の論理で、この段階で原価法・収益還元法の論理が切断される
＞のではないかと思う。

いやー、全く同感です。52さんのところで働かせてください。

54 ：名無し検定１級さん：2005/07/03(日) 19:29:10

某財務局では「標準画地上に土地残余法を適用しないでください」
って注意書を送っているよ（笑）

無能鑑定士死亡

55 ：名無し検定１級さん：2005/07/03(日) 20:52:14

そもそも土地残や開発法の価格にはなんら説得力はないんだが。
無能というよりもそもそもそんな手法あてにしてないんじゃないの。
>>47
よい指摘ですね。実は不動産流動化信託では、活断層上にある建物の
場合には厳しい耐震性が求められます。耐震性に疑いがあれば受託
しません。

56 ：名無し検定１級さん：2005/07/04(月) 10:08:28

>>55
活断層は国土地理院の活断層図でチェックしている。活断層のあまり無い地域だし、
まだ真上に当たったことはない。活断層の所在について、もっといい資料あるなら
教えて！

57 ：名無し検定１級さん：2005/07/05(火) 14:57:14

地方で仕事をとるうえで、あると有利なコネについて聞きたいのですが。
①銀行とか役所はどの部署に脈があると役に立ちますか。
②市議や県議に多少つてがありますが意味ないですか。
③士業は弁護士、税理士などですか。
④その他
先輩方お願いします。

58 ：名無し検定１級さん：2005/07/05(火) 15:25:36

当方の場合。
１．銀行はその組織体勢にもよるが、担保を管理している部門等
　　市役所は固定、街路、管財、公園、学校教育等
２．やめとけ、一回位は発注あるがその後は無いと心得よ。
　　役人が一番嫌がる接近手段。
３．それ以外には、土地家屋調査士、測量士が組んで美味しい。
４．地道な営業努力に勝るモノ無し。じゃれつく犬も可愛くなるよ。

59 ：名無し検定１級さん：2005/07/05(火) 15:32:24

>>57
①用地、道路、都市計画、土木、公園、管財、税務など用地の買収・売払などを行うところ。
ただし特定の部署に拘らず、用地畑を歩んできた役所の中の実力者と、その人が目をかけて鍛えている部下
の信頼を得るのが吉。
面倒で嫌な仕事でもこまめに動いて、相談に乗ったりレクチャーをしたりする。

②意味がないわけではないだろうが、日常の業務を割り振ってもらう為に
議員に圧力をかけてもらうのは、逆に役所の人間から疎ましがられる。
役所の人がスムーズに仕事ができるように（議会の承認など）根回しができるとか、そういう方向で考えた方がいいのではないか？
俺は経験ないからわからんが、「多少のつて」くらいなら、ひけらかさない方が吉。

③税理士・公認会計士からは時々仕事を振ってもらえるし面倒ではない。
弁護士から振られる仕事は難しくてややこしいものが多いな。

④横のつながり。
同じ地方の鑑定士の中で、和を保ちつつ頭一つ飛び抜けることが肝要。
「若手の中ではあの人が一番」
「将来この地域の業界を引っ張っていくのはあの人」
そういう同業者の評判というのは、役所にも筒抜けだからね。

60 ：名無し検定１級さん：2005/07/06(水) 08:36:48

ありがとうございます。大変参考になります。
地道な営業努力あるのみですね。
優秀な専門家の中で飛びぬけるのも大変かと思いますが
その意気で頑張りたいと思います。
しかーし、業界の将来が明るく見えません・・・

61 ：名無し検定１級さん：2005/07/06(水) 10:39:44

確かに弁護士依頼の仕事は難しい。
証人として説明させられて、ひどいめにあった。

62 ：名無し検定１級さん：2005/07/06(水) 11:11:17

>61
もうちょいおせーて

63 ：名無し検定１級さん：2005/07/06(水) 11:24:44

俺は幸い法廷で証言まで求められたことはないが
その可能性は常にある罠＜弁護士依頼の仕事、裁判鑑定
チキンだから心理的負担が大きい
突っ込み細かいし・・・

64 ：名無し検定１級さん：2005/07/06(水) 12:38:00

>>
確かに弁護士依頼の仕事は難しい。

難しいだけならまだいい
簡易鑑定書を裁判に使う弁護士がいるらしいぞ（笑）

65 ：生涯一鑑定士：2005/07/08(金) 14:46:39

国土交通省のお役人様より「専門家としての責任は、報酬の多寡ではなく、
業務の目的や内容に応じるものです」とのお言葉をいただきました。
有り難いお言葉に感涙にむせびました。本当に不動産鑑定士になって
よかったと思います。

66 ：名無し検定１級さん：2005/07/09(土) 10:14:53

本当に泣けるね。

67 ：名無し検定１級さん：2005/07/11(月) 19:50:17

ところで不動産研究所ってどれくらい給料もらってるの？
３５歳、４０歳で、出身者さん教えて・・・
やめて、地方開業する人がたまにいるけど不思議なので。

68 ：名無し検定１級さん：2005/07/11(月) 23:34:25

>>67
マルチウザイ。
ある特定の人の給料は個人的に知っているけど、本人に迷惑がかかるといけないから書けない。
俺の聞いた所では、「思ったより全然貰っていない」っていう印象。
同い年なら大手都銀・信託の方が遙かに貰っているだろう。
比較の対象として適切かどうか疑問だが、研究所って旧勧銀鑑定課らしいから、参考まで。
それと、「人によって違うかもしれない」ということも付け加えておくね。

69 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 09:38:10

大手でも、信託でも、研究所出身でも開業する人は大勢いるよ。
俺の知人を見てみると、収入だけの問題ではなく、その人の価値観や家庭の事情があるみたい。

70 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 17:44:21

一般的に資格取得後１０－１５年ぐらいの４０－４５の人の年収は
どのくらいありますか？
勤務の場合と独立の場合で教えてください。

71 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 17:48:52

　都道府県で事業実績閲覧するとか、自分で調べれ。っていうか、
そもそも一般化不可能だろうが。

72 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 17:57:14

勤務で６５０－８５０
独立で３５０－１１００

73 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 17:57:25

某県で閲覧しましたがびっくりするくらい低かったです。
ある程度は覚悟してましたが腰抜かしそうでした。マジで。

74 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 18:02:43

独立の６５％は年収７００以下

75 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 18:04:09

>>72
上と下が大外しだろー
そんな収入レンジ狭くないよ。

76 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 18:25:20

９７％はそのレンジに入っていると思われ、残り３％は例外として
レンジから除外

77 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 18:32:10

中堅リーマン鑑定士は概ねそのレンジだろーけど
独立鑑定士の年収だろ？年所得の誤りかな？

78 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 18:34:42

おれの事務所の所長の年収
２５００万だがなー
所長アホだから他の事務所転職
しようと思っていたけど
あれでもエリートなのか？

79 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 18:36:07

ちなみに売上は約４５００万だよ

80 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 18:40:29

７７：年収というのは売上から経費を差し引いた税引き前の金額をいう。

81 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 18:44:07

一部の成功者を除いて独立組の年収は勤務組のそれよりも低いと
思われ。

82 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 19:34:00

>>80
それが年収の定義ですか？
スレ違いだから言及するのはやめておくが・・・

83 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 19:43:51

>>81
負け組が年々増加中・・・
休日や安定度を考えると勤務組のほうがいいかも・・・

84 ：名無し検定１級さん：2005/07/12(火) 21:47:54

開業者の３分の２が年収７００以下だったら何の為に皆努力して
試験受けるのか？
といっても会計士も年収９００ぐらいしかないのか　ならばそんなもんか

85 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 09:41:21

>>73
地方ではそこに計上されない公的評価、下請け、競売の比率が大きいから、
実際には記載された金額の２－３倍が売り上げだと思うよ。
都会の俺でも、売り上げは報告額の倍だもん。

86 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 10:02:24

>>85
別紙　参考資料　で
公示調査の件数が記載され、競売等も件数・報酬が記載されるから
鑑定部門の売上はほぼ把握できるよ。

87 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 10:06:00

俺にとっては年収５００あれば、仕事が楽な方がいいけどな。

88 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 11:54:30

７４は正しいのか？　真実を教えてください。
もし、本当だったら試験難しい割りに報われないので
土地家屋受験に変更します

89 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 12:10:27

>>88
ジャンルのかなり違う試験に替えられるくらいの段階かよ。
不確か？な情報にふらふらと惑わされて、お好きな資格試験を
お選び下さいませ。
がんばってね。

90 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 18:01:51

>>85
下請けとはどこから発注されてどういう案件なのか教えてください

91 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 19:37:54

大和不動産鑑定の評判、給料はどんなものでしょうか？

92 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 20:23:05

和気藹々としていて人間関係は非常に良く働きやすい職場。
給料も上位のクラス。

93 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 20:35:22

社員の方ですか？

94 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 23:14:02

>>92
給料は侘煮缶の比ではないのではなかろうか

95 ：名無し検定１級さん：2005/07/13(水) 23:20:37

所得が１５００万円ある場合、税引き後　どのくらい手元に
残りますか？ある程度、脱税できますか？　また、株のデイトレードしながら仕事をしても
１５００万円ぐらい稼げますか？　３時以降からし事をできますか？

96 ：名無し検定１級さん：2005/07/14(木) 01:18:30

鑑定士スレに頭の悪そうな学生が紛れている件について。。。

97 ：名無し検定１級さん：2005/07/14(木) 09:13:54

あのー。
鑑定士の仕事はビジネスと割り切れないものなんですけど。
一応、一般の会社で社会経験積まないと、社会的な位置づけがわからない
と思いますよ。
損得勘定だけだったら、挫折しますよ。
社会的評価は低いけど、多くの鑑定士はプライド持ってやってますよ。
鑑定士はビジネスマンではなくて、専門職業家という前提なんで。
前提を否定すれば、全くアホらしいので、廃業するしか道はないです。
現実は、本当に努力している人は精神的にも経済的にも報われてます。
楽して、金儲けしたい人は、・・・。

98 ：名無し検定１級さん：2005/07/14(木) 09:40:20

努力して報われるのには、地域にも拠るね。
首都圏ぐらいでないの。地方の新人はもうダメだぼ。

99 ：名無し検定１級さん：2005/07/14(木) 11:08:58

社会的評価は低いけど？？　そんなことはないでしょ　税理士よりは上でしょ？
地方の新人はもうダメ＞＞って所得いくらあるの？
だめなら都心にいけばよいでしょ？
北海道では民間仕事なしで　公的　毎年年間２５０万仕事あるよ　いいでしょ

100 ：名無し検定１級さん：2005/07/14(木) 11:16:10

１００

101 ：名無し検定１級さん：2005/07/14(木) 18:06:26

>>99
年間２５０万？？
２５００の間違いでは？

102 ：名無し検定１級さん：2005/07/14(木) 18:07:51

地方で民間の仕事って、実際どれくらいある？
どういう方面に営業してるの？

103 ：名無し検定１級さん：2005/07/14(木) 18:17:41

庄○先生のエクセレントフォームを
購入しようと思ってますが
出来はどうですか？

104 ：名無し検定１級さん：2005/07/15(金) 00:22:52

建物の想定で、CADを使っていらっしゃいますか？
詳しくなればなるほど、建築士には所詮かなわないんだから
やっても意味がない、といった感が否めないんですが。。
ちなみにTPプランナーを使ってます。

105 ：名無し検定１級さん：2005/07/15(金) 08:25:28

>>104
明らかに間違った想定をしているよりは、ずっといいと思うよ。

106 ：名無し検定１級さん：2005/07/15(金) 09:58:30

俺の経験からすると、自信がなくビクビクして操作しているより、建築士にたのんだ方がよほど楽。
金はかかるけど。

107 ：名無し検定１級さん：2005/07/15(金) 10:32:07

それが無難だがな。自分でやってみたい気持ちもわかるが。

108 ：名無し検定１級さん：2005/07/15(金) 16:22:23

>>103
その昔、試しに購入したが・・・一度も使わ(え)なかった。
その後、度重なる発展をとげていると思われるが・・・

109 ：名無し検定１級さん：2005/07/16(土) 11:39:20

企業所有の工場の評価で、
その工場単体では赤字続きの場合、
収益価格はマイナスになるからゼロ評価というのは正しいのでしょうか？

僕が思うに、建物に帰属する収益がマイナスで、土地に帰属する収益はその絶対値未満のプラスだと思うのですが。
土地がマイナスっておかしいですよね。

今は複合不動産は一体評価すべきというのがトレンドですが。

110 ：名無し検定１級：2005/07/16(土) 13:07:31

はあ？
だれがそんな不動産買うの？
儲かるから買うんでしょ。
だから収益価格で査定するんでしょ。
貴方がその物件を買いたいと思うの？
今時、土地を持っていれば良い、なんて
考えは終わってるよ。
勉強不足。
積算価格が好きなら、地方にいけば。
まだまだ、ＤＣＦも知らないお方が多いから。

111 ：名無し検定１級さん：2005/07/16(土) 13:25:10

ＤＣＦって、アメリカあたりでは、あてにならないからやめましょうといってる、
あの手法？
大手外資が、「うちでは使いませんので、無理に適用しなくて結構です」
といってくる、あのＤＣＦ？

112 ：名無し検定１級：2005/07/16(土) 14:59:54

そうだよ。
馬鹿にするのもいいが、鑑定評価では収益還元法でＤＣとＤＣＦ両方載せるのが
常識だから、仕方がない。
うだうだ言っている奴は仕事がもらえないよ。坊やさん。

113 ：名無し検定１級さん：2005/07/16(土) 15:09:27

直接還元法のほうが美しいよな。式が。

114 ：名無し検定１級さん：2005/07/16(土) 15:33:44

復帰価格は、収益還元法で求めるというのはホントでしょうか？

115 ：名無し検定１級さん：2005/07/16(土) 22:45:00

ＤＣＦ載せるのが常識かｗｗ
うだうだ言ってる奴は仕事がもらえないのかｗｗ
なるほどね～～

116 ：せんずりじく：2005/07/17(日) 00:13:18

藁ってれば。
うちは忙しくて笑いがとまらない。
毎年、売上高更新。
今日も仕事、明日も仕事。
稼げれば、文句は言わぬ。
DCだろうとDCFだろうと何でもやるよ。
お金かせいでナンボの世界だから。

117 ：名無し検定１級さん：2005/07/17(日) 02:11:18

毎年、売上高更新かｗｗ
この時代にねｗｗ
ＤＣＦができる鑑定士になりたいな～～

118 ：名無し検定１級さん：2005/07/17(日) 05:23:08

知り合いから聞いたが罪の鑑定士って、ヘンな宗教やってるの多いらしい。
手かざしやら、学会、エホバなどなど。

119 ：名無し検定１級：2005/07/17(日) 12:05:42

今日も休日にもかかわらず、事務所で仕事。
大変だが、金を稼ぐには仕方がない。
おかげで、老後は何とか優雅に生きていけそうな感じ。
ＤＣＦを馬鹿にするのもいいが、一人前になってから物言えよ。
自分ひとりで仕事を取ってきてナンボの世界なんだよ。
大手企業に勤めている奴は自分の力ではなく、その企業のブランド力で
仕事が勝手にくるんだよ。
偉そうなことは、鑑定士になって独立して仕事を取ってきてから言って欲しい。

120 ：名無し検定１級さん：2005/07/17(日) 12:19:35

>>111
>>115
>>117
いいから、士補ベテを煽るなって

>>110
>>112
>>116
>>119
いいから、３次スレに戻って勉強しろよ、特に午前問な！
論文は、鑑定士としての資質もみられてるからな

121 ：名無し検定１級さん：2005/07/17(日) 14:04:44

>120 まじレス無用

122 ：名無し検定１級さん：2005/07/17(日) 14:36:08

>>120
おい、おい、せっかく面白かったのに

123 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 00:52:15

>119さん

実務の話聞かせてください。
　　　　　　　　
　　　　２次受験生より

124 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 01:47:41

>>109
そもそも工場が赤字なのと収益価格はマイナスになるというのは
全く関係がないだろう。
収益物件でもないのに収益のみ採用しゼロ評価？

この理論だと銀座の一等地の赤字の店舗や、かなり規模のある
割におそらく借り手があまりいない高級住宅地の豪邸とか
全部タダじゃん。

君は本当に鑑定業界で働いているのか？

125 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 08:20:33

119はDCF程度で何を意気がってるんだろう。鑑定士としてのﾚﾍﾞﾙ経営者としてのﾚﾍﾞﾙが推測される。

126 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 08:44:45

実際に面と向かって話し合えばこんな議論がかみ合わないことはないのに

127 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 10:12:21

実務スレとは思えない、思いたくない程の低次元な内容だな。

ならおまいが高次元な話し出せよ～・・・だよな。

128 ：109：2005/07/18(月) 12:30:16

僕ではなく、うちの爺がそう申してるのです。

工場の評価が依頼が来て、ここ数年のその工場単体の成績が赤字続きのため
収益還元法ではマイナス？になるねぇー、だったら比準価格しか出せないねぇー
と愚痴ってたためここの方々にお尋ねした次第です。

依頼目的は、財務諸表に掲載する固定資産の簿価を出すためだそうです。

ちなみにウチの爺はアホです。

129 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 13:18:13

>>128
まず、事務所辞めなさい。話はそれからだ

130 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 14:28:20

おいらの県では、７０才以上で７５才未満の地価公示評価員が
何人も国土省からの指名からはずれたようだけど。
本人の勤務評定の問題か、それとも年齢の問題だけか？
確かに、評価員は余っているけど。
今後は本格的に引退勧告が行われるのか。
競売評価人は６５才定年制になりそうだけど、抵抗も
大きいし。
各県の動向はいかがですか。

131 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 15:17:56

>>１３０
どこの県
いい傾向ですね。

132 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 15:30:11

>>128
データが無いので、何とも言えんが、工場の場合、財務活動（要するに初期投
資の返済利子等）や特別損益を含めた純利益で赤であっても、営業活動を示し
た償却前営業損益（減価償却を足し戻したもの）は黒の場合も多いぞ。あと、
部門別の収益を比較し、管理部門について適正に配分することも必要となる。
また連結されてなくても、実際には関連会社に利益を乗せる目的で、内部取引
売上高が低目、若しくは内部仕入れが高目に計上されている場合もある。
　勉強のつもりで、自分なりに財表を修正し、裏資料として、収益価格を出し
てみてはどうか。積算一本で出すのはかえって危険では。

133 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 15:34:18

>>130
あたりまえだよね。
鑑定士は、どれだけ自分で動けるかが命。
自分の足で行って、見て、聞いて、ができないなら廃業すべき！
ほんとなら６０超えると厳しいよこの仕事

134 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 15:36:35

競売評価人の定年は今何歳？

135 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 15:41:49

そそ。営業利益でやろうね。
ってか、地域の標準的な業種の工場で計算してる？
なんか１２８のとこの爺鑑ってちょーバカじゃね？

136 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 15:44:02

>>134
70歳ではないでしょうか。
これしか仕事のない鑑定士が困るだけ。

137 ：名無し検定１級さん：2005/07/18(月) 16:33:28

>>133
あたりまえのことが通らないのが業界。
国土省頑張れ

138 ：109=128：2005/07/18(月) 17:01:09

やっぱりそうですか。皆さんのレベルとウチの事務所のレベルには
大変な開きがありますね。

あとDCF法は地価下落時は使えないと言ってます。
地価下落時＝分母の数字がマイナスになる、と勘違いしているようです。

139 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 00:46:42

だとすると地価上昇時：分母の数字はどんな感じになるの？
プラスはプラスだけど具体的には？

140 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 09:20:06

すんません、都会でなく地方の話です。
民間と公的の仕事の割合は何対何くらいですか。
民間の仕事がほとんどないのなら
営業は役所にかけることが多いのでしょうか

141 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 09:36:25

>>140
民間の仕事はありません。
公的は公示調査２００万くらいで
それ以外は新規でいきなりくれません
ので営業しても意味ありません。
地方は閉鎖的です、その地方のボスの事務所
にとりあえず入って下働きをする覚悟が必要。
ただ、公的は激減してますので、
今雇い入れてくれる事務所は皆無です。

142 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 09:57:45

都会から能力と営業力のある若者が入ってきて
自分らのシマを荒らされると、負けるかもしれないと戦々恐々の田舎鑑定士が
２ちゃんねるで工作活動に必死です。
田舎は食えない、
鑑定士なんて食えない、
と執拗に宣伝しまわる香具師の書き込みを
どこまで信用するかは諸君次第。

そもそも情報の取捨選択が出来ない、
行間が読み取れない、
ネタを鵜呑みにして諦める程度の情熱しかない、
そんな覚悟の無い奴はどこで開業しようと、どんな資格を取ろうと
大した成功は望めないだろう。

143 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 10:00:24

そういうなって

144 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 10:05:31

都会でも営業力のない奴は食えないよ。
能力の差はあまりないね。営業力の差。
でも公平に見ても、この業界のパイは縮小している。

145 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 10:24:10

>>142
田舎の実情を知らないねww
あんたこそ、都会のライバルを田舎へ押しやりたいのでないのｗｗ
人生をかけて、田舎へ行って開業しようかって友人に相談されたら、
おそらく、地方開業者は、今からってのはリスクが大きいよと助言するだろうな。
なんで？と思うよ。

まあ、人の価値観はそれぞれだし、信じる信じないは勝手だから、
しょせんここは、便所の落書きみたいなものだから。
本気なら、地方開業者の知人にいろいろ聞くと思うし・・

146 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 14:16:32

dcfがそんなに難しいとは思えないが・・・
式も運用も・・・
細項目の分析はうっ通しイが
協会の研修やったでしょ？
鑑定士以外がやってるdcfなんて、みれたもんじゃない

147 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 18:06:31

>>
70歳ではないでしょうか。
これしか仕事のない鑑定士が困るだけ。

gensoku65dayo
mutime

148 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 18:24:16

原則70だよ
無知め

149 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 18:26:21

142は馬鹿じゃないの。失礼だけど。能力や営業力以前の問題でしょう。又そんな力があっても、会社を、大きくは、できないよ。市場がないんだよ。

150 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 18:35:33

鑑定士の能力と営業力はｼﾚﾃﾙよ。都会？どの程度の営業力をいうの？又、知識のあるやつは営業が苦手なんだよ。

151 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 19:32:25

>>147
>>148
採用のとき、古い人は７０だったが、新人は６５なんだよ。

152 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 23:19:58

119はいいこと言ってるよ。
鑑定に限らないことだが会社組織が機能してるってだけだね。
そこを勘違いすると痛い目にあう。

153 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 23:21:20

無知めって、おまえらなあ。。。

業界外の人間が業界の知識を競うようなスレになってきたな。

154 ：名無し検定１級さん：2005/07/20(水) 23:55:32

>>149
禿同
もっといえば、本当に営業力のある人は参入するまえにマーケットの分析を十分に
行って、見込みがなければ参入しない
営業力があればどこに参入しても成功すると考えてるのはただのバカ

155 ：名無し検定１級さん：2005/07/21(木) 00:16:28

>>152
116、119は、２次試験スレをうろうろしている脳内鑑定士だから、さわらないで・・

156 ：名無し検定１級さん：2005/07/21(木) 07:31:21

さあ、仕事に行くぞ。119、今日もＤＣＦでがんばれ！

157 ：名無し検定１級：2005/07/21(木) 09:46:21

ありがとさん。
今週末も仕事かな。
来月のお盆あたりは休めるのかなあ。

158 ：名無し検定１級さん：2005/07/21(木) 18:37:27

暇で暇でしょうがねー
>>157はなんの仕事してんの？
ＤＤ？

159 ：名無し検定１級：2005/07/21(木) 18:46:19

本鑑定

160 ：名無し検定１級さん：2005/07/21(木) 22:24:52

159.多忙なら2ﾁｬﾝﾈﾙでｵﾅﾆｰしてんじゃねえよ。ｱﾎ、風俗でも行っとけ。おまえは経営者じゃないな。ﾚﾍﾞﾙ低すぎだな。

161 ：名無し検定１級さん：2005/07/21(木) 23:47:39

大学が日大でも、大学院が東大なら、最終学歴として
東大になるでしょ　だから、日大でたことは世間では表面に
でなくなるでしょう
三流高校でて東大卒業するのと同じ事でしょ
日大卒の東大修士
だから官庁とか大企業ででも日大卒東大修士は他の京大卒とかよりも
東大の学閥つかえるから有利でしょ　就職のときも東大院というだけで
ほかの大学と別格扱いでしょ　例え日大卒であったとしても
ようするに、今学生の人は資格受けるよりも　東大か京大の
大学院行って一流企業に入ること。

162 ：名無し検定１級さん：2005/07/22(金) 09:29:41

俺も鑑定士にならないで、大学院行けば良かったかな？

163 ：名無し検定１級さん：2005/07/22(金) 09:52:57

で、サラリーマンになって、リストラされて、やむなく鑑定士の資格を・・・

164 ：名無し検定１級さん：2005/07/22(金) 10:25:35

今、大学３年ですが鑑定士の将来ってどうなのですか？
２次スレは予備校に洗脳されてて、盲目的に試験に受かれば儲けられるという風潮です。
実務家のみなさんから見て、10年後、20年後の展望についてお聞かせください。
よくパイが減ってるとか言われてますよね、それは今後減り続ける可能性が大きいのですか
それとも一時的なものなのですか。

165 ：名無し検定１級さん：2005/07/22(金) 10:41:11

それがわかれば苦労しない。
しかしながらファンドバブルが都心から周辺に押し寄せている。
公示価格相当の３倍？で買って平気なのか？

166 ：名無し検定１級さん：2005/07/22(金) 11:11:34

164>
小さな今のパイを奪い合いたい低農は来ない方がいいなあ。
パイが少ないから合格者を減らせとか（爆）
資格者が増えないと業界としてのパワーも増えないのに。

だからパイパイ言う椰子は鑑定業界に来るな。
母ちゃんのパイパイ吸ってろ。

せめて今のAカップの市場をＣカップにするくらいの人が集まらないとな。

165＞
だめでしょ。この祭りの後はまた大量の不良債・・・こわ。

167 ：名無し検定１級さん：2005/07/22(金) 11:22:58

大量の不良資産は自己都合で言わせていただければ、
美味しい～
Ｒ○Ｃ、競売・・・
かつての共債みたいにね。
物件価格上がる時も、下げの時も仕事が発生する。
往復ピンタうれしぃー

168 ：名無し検定１級さん：2005/07/22(金) 12:05:05

>>167
禿同
バブルが来てはじけて、またバブルが来てはじける
を繰り返してほしいな～

169 ：名無し検定１級さん：2005/07/22(金) 22:21:39

大学院が東大でも、大学が日大なら、世間的な扱いは
日大になるでしょ　だから、東大でたことは最終学歴
でなくなるでしょう
三流高校でて東大卒業するのとは違う事でしょ
日大卒の東大修士
だけど官庁とか大企業ででも日大卒東大修士は他の京大卒とかよりも
東大の学閥も使えないし不利でしょ　就職のときも大学が日大というだけで
ほかの大学とは格下扱いでしょ　所詮学部は日大卒ですから
ようするに、大学が日大で東大か京大の大学院行っても一流企業に入れない
ので、今学生の人は鑑定士受けるのが一番楽で金になるということ　

170 ：名無し検定１級さん：2005/07/23(土) 09:58:18

鑑定業界でも金になるのは一部だけ。
日大出て、中小企業に勤めた方がいいのでは。

171 ：名無し検定１級さん：2005/07/23(土) 15:41:53

ほかのスレでわしが今日つくったほかほかの替え歌だ。
こっちでも掲載してやるからありがたく拝聴しろよ。

ちなみに著作権はわしにあるからな。

「鑑定士なのに」

合格したのに　廃業ですか？
金持ちになれるねって　勉強したのに
営業ベタが理由でしょうか？　性格がねじまがってるからでしょうか？

取り引きされる不動産たちをほほえんで　値段をつけたいけれど
鑑定士なのに　廃業ですか？
鑑定士なのに　涙がこぼれます
鑑定士なのに　鑑定士なのに
ため息またひとつ・・・

パイがへったのが理由でしょうか？
書けなくなるねと　評価書を眺めて
営業ベタが理由でしょうか？　性格がねじまがってるからでしょうか？
　
取り引きされる不動産たちをほほえんで　値段をつけたいけれど
鑑定士なのに　廃業ですか？
鑑定士なのに　涙がこぼれます
鑑定士なのに　鑑定士なのに
ため息またひとつ・・・

172 ：名無し検定１級さん：2005/07/24(日) 10:22:03

鑑定士の実態をうまく表現しているね。
ちなみに、俺は昨年度収入が少なく住民税非課税世帯になった。

173 ：名無し検定１級さん：2005/07/24(日) 12:09:02

オーナー経営者は一度は地獄をみるもの。血の小便を流してやっと一人前、
ということを読んだことがある。
そのていどのことは日常茶飯事とうけとめなくては。
普通の事業会社のオーナーなんか、全財産かけてるんだからね。
経営者という立場で見れば、鑑定士なんて甘い甘い。
今年はがんばれ。今年だめなら来年がんばれ。

174 ：名無し検定１級さん：2005/07/24(日) 15:23:06

血の小便を流してまで頑張る価値があるか？

175 ：名無し検定１級さん：2005/07/24(日) 16:39:06

そこが経営者とサラリーマンの分かれ目

176 ：名無し検定１級さん：2005/07/25(月) 17:31:47

経営者って・・・零細鑑定士が？？？

177 ：名無し検定１級さん：2005/07/25(月) 19:32:41

ＰＰＣという名目で、海外に買春旅行してる大先生の皆様、
そんな性欲余ってるなら、もう少しやる事あるんじゃないの。
でも、本当の経営者は事業意欲、権力欲、性欲がなみはずれて
強いのよね。半分くらいは見習いたいのも事実です。
成功してる鑑定士は性欲が強いです。
みなさん、がんばりましょう。

178 ：sage：2005/07/25(月) 20:00:00

セックスレスの私はだめかね。
欲が最近なくなってきました。

179 ：名無し検定１級さん：2005/07/25(月) 20:49:27

大学が近大でも、大学院が京大なら、最終学歴として
京大になるでしょ　だから、近大出たことは世間では表面に
でなくなるでしょう
三流高校でて京大卒業するのと同じ事でしょ

だから官庁とか大企業ででも近大卒の京大修士は他の阪大卒とかよりも
京大の学閥つかえるから有利でしょ　就職のときも例え近大卒であったとしても
京大院というだけでほかの大学と別格扱いでしょ　
ようするに、今学生の人は資格試験受けるよりも　東大か京大の
大学院行って一流企業に入るのが一番楽だよ

180 ：名無し検定１級さん：2005/07/25(月) 21:14:39

銀行系の鑑定会社にいました。
それこそ、銀行員の墓場だったよ。
学歴は、東大、京大、一橋、早稲田、慶応ばかりだけど。
出世コースからはずれた性格破綻者の巣窟。
プライドだけは高いから、つきあいにくいよ。
銀行員で４０才過ぎて、鑑定やるなんて窓際だから、
みんな卑屈なんだよね。下手に学歴あるのも大変だよ。
同期会にもみじめだから欠席するしかない。
楽しみは２次試験合格者をいびること。
大企業は本当に優秀な人いるからね。
脱落者になると、落差は大きいよ。

181 ：名無し検定１級さん：2005/07/25(月) 21:59:11

１８０＞そういう人は独立すればよいのに　なんでしがみ付いているの？
なんか　あんたの話もおかしいね

182 ：sage：2005/07/25(月) 22:19:13

いやいや職があるだけまだましな銀行員よ。
銀行員なんて５０前半で出向の嵐。
鑑定士ならまだましかも。

183 ：名無し検定１級さん：2005/07/25(月) 23:22:25

銀行員なんて５０前半で出向して、出向先の中小企業で部長とかの
役職で給料も良いんでしょ？　普通のリーマンから見れば
夢のような世界でしょ

184 ：名無し検定１級さん：2005/07/26(火) 09:11:18

>>181
そういう人っていうが、本人の意識と、端から見た人物評価は別だって

185 ：名無し検定１級さん：2005/07/26(火) 09:19:18

俺は、Ｗ大出て信託に入ったが、資格持っていたせいか、早期退職になった。
「あなたは資格持っているから大丈夫でしょう」と人事から言われた。

186 ：名無し検定１級さん：2005/07/26(火) 09:53:34

誰や？３番４番リクエストする奴は？
わしは忙しいんやで。
まあええわ。つくったろ。

「鑑定士なのに」つづき

公示なのに　１ポイントですか？
安定した資格だって言われて勉強したのに
それ以外の仕事はないのでしょうか？　需要がない仕事なのでしょうか？

取り引きされる不動産たちをほほえんで　値段をつけたいけれど
公示なのに　１ポイントですか？
公示なのに　涙がこぼれます
鑑定士なのに　鑑定士なのに
ため息またひとつ・・・

パイがへったのが理由でしょうか？
やめてもらおうかなと補助者を眺めて
ＤＣＦができないのも理由でしょうか？　専門書を読まないのが原因でしょうか？
　
取り引きしてるファンドたちをほほえんで　値段をつけたいけれど
鑑定士なのに　ＤＣＦ苦手ですか？
”ＤＣＦは想定が多くて使えません”
鑑定士なのに　鑑定士なのに
言い訳またひとつ・・・

言い忘れたが柏原芳恵の「春なのに」にのせてＰＣの前でみんな歌ってや。
たのんだで。

187 ：名無し検定１級さん：2005/07/26(火) 16:09:39

試験前後の時期になると、きわめつけお粗末な書き込みがわいてくる...

188 ：名無し検定１級さん：2005/07/27(水) 08:45:23

出向って、４０代に突入するとはじまるけど。
その前くらいから給料格差が拡大する。

189 ：名無し検定１級さん：2005/07/27(水) 10:14:04

186グッジョブ！！
でも最近何人かの同期に電話したらみんな忙しいって。
けっこうみなさん繁盛してるようですな。

190 ：名無し検定１級さん：2005/07/27(水) 11:42:09

競売評価の間取り図ソフトを購入したいのですが
さすがにワープロに印鑑では見苦しくなってきました
先生方はどのようなソフトをお使いですか？
女性が扱いやすいのがいいのですが
どなたか教えてください

191 ：名無し検定１級さん：2005/07/27(水) 12:13:06

ＪＷ　ＣＡＤ　ちょっと慣れがいるけど外にも使えるし。

192 ：名無し検定１級さん：2005/07/27(水) 20:10:43

志保はいつまで登録できるのでしょうか？

193 ：名無し検定１級さん：2005/07/28(木) 09:10:14

シホ、ウオノメ、タコに、シホころり

194 ：名無し検定１級：2005/07/28(木) 09:45:51

何言ってるの？
もう、志保制度は廃止になったから、なれるわけないでしょ。
来年から始まる新制度で合格するしかないね。

195 ：名無し検定１級さん：2005/07/28(木) 21:04:42

196 ：名無し検定１級さん：2005/07/28(木) 23:43:59

大学が近大でも、大学院が日体大なら、最終学歴として
日体大になるでしょ　だから、近大出たことは世間では表面に
でなくなるでしょう
三流高校でて日体大卒業するのと同じ事でしょ

だから教師になるなら近大卒の日体大修士は他の阪大卒とかよりも
日体大の学閥つかえるから有利でしょ　就職のときも例え近大卒であったとしても
日体大院というだけでほかの大学と別格扱いでしょ　
ようするに、今学生の人は資格試験受けるよりも　日体大の
大学院行って体育教師になるのが一番楽だよ . ..

197 ：名無し検定１級さん：2005/07/28(木) 23:45:41

大学が近大でも、大学院が日芸なら、最終学歴として
日芸になるでしょ　だから、近大出たことは世間では表面に
でなくなるでしょう
三流高校でて日芸卒業するのと同じ事でしょ

だから教師になるなら近大卒の日芸修士は他の阪大卒とかよりも
日芸の学閥つかえるから有利でしょ　就職のときも例え近大卒であったとしても
日芸院というだけでほかの大学と別格扱いでしょ　
ようするに、今学生の人は資格試験受けるよりも　日芸の
大学院行って芸術家になるのが一番楽だよ . ..

198 ：名無し検定１級さん：2005/07/29(金) 13:20:52

鑑定士は楽だが銭にならんよ

199 ：名無し検定１級さん：2005/07/29(金) 15:42:43

なんでやねん　平均年収１５００万円とちゃうの？

200 ：名無し検定１級さん：2005/07/29(金) 16:20:39

一人あたりの平均売り上げでは？w

201 ：名無し検定１級さん：2005/07/29(金) 16:32:48

売り上げでもおんなじ様なもんでしょうが
どうせ、家で一人でしてたら、費用なんかガソリン代
ぐらいしかかからへんやんか、

202 ：名無し検定１級さん：2005/07/29(金) 16:53:37

家族に手伝ってもらって一人で開業するのが一番効率はいい。
利益率も断トツ。
しかし病気、突発の事故などに遭うと一気にどん底。

203 ：名無し検定１級さん：2005/07/29(金) 17:12:01

あほか
1人でできないから
小事務所でも２～３人の兵隊がいるんだよ。
鑑定協会の求人みてみろ

204 ：名無し検定１級さん：2005/07/29(金) 17:19:07

なんで一人でできへんの？　普通は一人でしてるんとちゃうの？

205 ：名無し検定１級さん：2005/07/30(土) 01:43:18

基本的に最終的に鑑定士がチェックしてハンコ押す必要がある
という性格上、何人か人を雇ってみても結局自分がやった分しか
売上がらないという意味では限界があるな。

206 ：名無し検定１級さん：2005/07/30(土) 06:26:19

204はｱﾎ過ぎて話にならん。相手せんほうがいい。経営、仕事の実態を知らん。

207 ：名無し検定１級さん：2005/07/30(土) 10:11:42

２０２に禿同。俺も似たような経験をした。
自由業は何でも、健康大事だね。

208 ：名無し検定１級さん：2005/07/31(日) 09:23:42

鑑定事務所は一人でやっている人は珍しくありませんがね。
206は何をカリカリしているんでしょう。

209 ：名無し検定１級さん：2005/07/31(日) 15:02:57

でも、個人事務所は鑑定士本人と補助者として奥さんがやっているのが、大部分出ないの。

210 ：名無し検定１級さん：2005/07/31(日) 15:12:24

鑑定評価ってそんな零細小規模で経営している香具師が多いんですね。
電話なんかも自宅兼用で子供なんかが出ちゃったりしてるんですかね？
もう少しオフィッスらしい体裁をとれないものでしょうか？
江戸時代とかの長屋暮らし職人みたいですね。
そんなんじゃ、信用性信頼性がもてないな～　仕事の依頼あるんですか？

211 ：名無し検定１級さん：2005/07/31(日) 16:23:30

公示の評価員よりも先に競売評価人になれるところがあるそうですね。
なった人から直接聞きました。田舎は爺ばっかでスカスカなところもあるようです。

212 ：名無し検定１級さん：2005/07/31(日) 17:17:37

>>でも、個人事務所は鑑定士本人と補助者として奥さんがやっているのが、
大部分出ないの。

おいらの分科会20人鑑定士いるけど
1人事務所は1人しかいない。
奥さんと2人でやってる鑑定士は4人いるが・・
10人以上の補助者のいる事務所も
2人しかいない・・・

1人事務所はいくらなんでも能力低すぎ
公示等で大きなミスやって首にされたら終わり

213 ：名無し検定１級さん：2005/07/31(日) 17:43:44

公示の厳重注意を喰らったんだが・・

　経営はビクともせんよ。1人事務所の心配点はやっぱ健康だろ。

214 ：名無し検定１級さん：2005/07/31(日) 20:48:12

208屁。売り上げと経費、多忙さのﾊﾞﾗﾝｽだよ！一人で事例集めて会議も出て、経理もｺﾋﾟｰもするのか？ﾜｰﾌﾟﾛも欝のか？風も比肩ぞ！それで1500万も挙げるのか！因みに、当社は2億を切ったことないが一人は雑用が多くて大変なんだよ。

215 ：名無し検定１級さん：2005/07/31(日) 20:58:18

>>214　2億がネタじゃなけりゃ人を雇うのは当たり前だろ
　　　例外的なケースを持ち出されてもねぇ

216 ：名無し検定１級さん：2005/08/01(月) 06:04:18

ﾈﾀは一人だよ。経営したことないだろう。俺も開業三年は一人でやってたんだよ。如何に大変か。雑用の多さに。働いても、一人では物理的限界があるさ。苦労の割りに売り上げｱｶﾞﾗﾝよ。

217 ：名無し検定１級さん：2005/08/01(月) 11:42:59

２１６の言うとおり　よくわかる
実務スレなのに素人が書き込んでいるな
素人の言うことは的はずれであきれる

218 ：名無し検定１級さん：2005/08/01(月) 14:11:40

>>210

＞電話なんかも自宅兼用で子供なんかが出ちゃったりしてるんですかね？

　　　　ありえねぇー（ｗ

219 ：名無し検定１級さん：2005/08/01(月) 14:20:42

同意
まわりに一人鑑定士はいくらもいるが、さすがにそういう人はいないね。

220 ：名無し検定１級さん：2005/08/01(月) 17:06:05

216
雇う直接のきっかけはなんでしたの？
わし、今ひとりでやってるんだけど、どうも踏ん切りがつかんのです。
タイミングとか。
教えてたもれ。

221 ：名無し検定１級さん：2005/08/01(月) 17:24:29

>>220
売上1500万～2千万が、補助者を一人雇う場合の損益分岐点だと思う。

222 ：名無し検定１級さん：2005/08/01(月) 19:40:11

221>
さんきゅ。
売上1500～2000万までってーと、まだまだ一人でやらなきゃいけない見たいですね。
でも正直忙しくて死にそうです。

223 ：名無し検定１級さん：2005/08/02(火) 04:33:48

222さんへ。ﾊﾟｰﾄを、うまく使えば楽ですよ！

224 ：名無し検定１級さん：2005/08/02(火) 08:46:44

これからは少人数が正解です。鑑定業の公共関連は毎年減り半分以下になります。

225 ：名無し検定１級さん：2005/08/02(火) 23:44:19

一人でやっている人は企業の決算とも重なるので固定や公示の時期に
一般の仕事に対応できないだろう。
一人でも、2人でも儲けは一緒かもしらんが、一人では70までできないぞ。

226 ：名無し検定１級さん：2005/08/03(水) 14:28:16

俺はワイフと２人でやっているが、平均年収１，５００～２，０００ぐらい。
従業員を雇ってもこれから仕事が広がる見込みはないし。

227 ：名無し検定１級さん：2005/08/03(水) 20:31:57

雇わないのが正解

228 ：名無し検定１級さん：2005/08/04(木) 10:16:45

雇うといろいろ心配事も増えるが、苦労する分
人間的にずいぶん成長できたと思う
周りの鑑定士を見ていても
一人でやっている方は、一人よがりな人が多い

229 ：名無し検定１級さん：2005/08/04(木) 15:03:56

補助者を上手に育てて使えない、信用して相応の仕事も任せられない。
鑑定士なんてそんな奴ばっかだろ。俺もそうだが。。。

230 ：名無し検定１級さん：2005/08/04(木) 17:08:34

お前ら忙しい？

231 ：名無し検定１級さん：2005/08/04(木) 17:27:21

ひま

232 ：名無し検定１級さん：2005/08/04(木) 17:57:36

俺はちがう・・・と信じたい

233 ：名無し検定１級さん：2005/08/05(金) 13:07:55

ただむやみに暑い

234 ：名無し検定１級：2005/08/05(金) 13:35:40

もう、悶々として、オナルしかない。。。

235 ：名無し検定１級さん：2005/08/05(金) 14:42:46

２２９に禿同。俺もそう。

236 ：名無し検定１級さん：2005/08/06(土) 09:03:01

234に禿同。俺もこく。

237 ：名無し検定１級さん：2005/08/06(土) 09:50:11

ひまなのでなんか別の資格とろうと思うが何がいい？

238 ：名無し検定１級さん：2005/08/06(土) 10:22:43

暑い時は何もしないで、寝てるのがいい。

239 ：名無し検定１級さん：2005/08/06(土) 11:54:12

確かにひまだな～

240 ：名無し検定１級さん：2005/08/06(土) 11:56:20

>>237
ロースクールでもいけば

241 ：名無し検定１級さん：2005/08/06(土) 12:26:59

現在私は大学２回生の者です。この資格を取ろうと思うのですが、独立・銀行・事務所以外には
どのような就職先がございますでしょうか？
実際に実務を経験されてる方々の、生の声が聞きたく投稿した次第でございます。

最近パソコンを購入したばかりで、まだ操作にも慣れていない若輩者かつ生意気な
小僧でございますが、何卒アドバイスの方、宜しくお願いいたします。

242 ：名無し検定１級さん：2005/08/06(土) 15:02:12

高野連の田名部和裕参事が「原爆は広島だけのこと。この場でみんなを巻き込むのは良くない」と制した。

243 ：不動産鑑定士補：2005/08/06(土) 22:18:52

>>２４１
三年でとれれば就活のラインにのっていけるんで不動産会社や生保、商社、電力会社に入れる
可能性はある。まあ本人次第だけど。俺の知り合いは中央法在学中に鑑定士２次うかって
一番でかい某生保にいった。鑑定士もってりゃいつでも就職なんてできるし今合格者減らしてる
から売り手市場だよ。仮に在学中にとれなくとも事務所で鑑定経験積んで、その後アカウンティング
スクールや英語勉強したりしてさ、外資やｺﾝ猿にいくって感じでキャリア積むのもいいかも。
日曜日の日経新聞求人広告みればわかると思うけど、会計士や税理士よりはるかに数少ない
のに結構求人出てますよ鑑定士。

244 ：名無し検定１級さん：2005/08/07(日) 01:01:23

>>241
丁寧な人だな。キミのような人も２ちゃんに染まっていくのかと思うと‥
いや、応援してるよガンガレ！！

245 ：名無し検定１級さん：2005/08/07(日) 10:47:18

若い人は、色々な選択肢があるからいいね。
中年の鑑定士はもうじり貧だよ。

246 ：名無し検定１級さん：2005/08/07(日) 18:24:04

そのわりに仲介やってる、２次合格者もいるけど。
ちゃんと需要と供給がフィットしてないのかね。

247 ：名無し検定１級さん：2005/08/08(月) 10:38:52

なんでも若いうちだな。早い者勝ち。先んずれば人を制す。せんずれば......

248 ：名無し検定１級さん：2005/08/08(月) 18:31:23

とりあえず夏休み

249 ：名無し検定１級さん：2005/08/08(月) 18:57:23

鑑定志保申請してから1ヶ月たつけど
音沙汰無し。
もう志保になったかどう調べればいいの？

250 ：名無し検定１級さん：2005/08/08(月) 19:22:22

>>249
１ヶ月くらいはヨユー

251 ：名無し検定１級さん：2005/08/09(火) 10:42:19

２４６さん。役人も夏休みを取っているんだよ。
俺のときも遅かった。

252 ：名無し検定１級さん：2005/08/09(火) 17:17:30

今年の夏も暑くて厳しい・・・公私ともに・・・

253 ：名無し検定１級さん：2005/08/09(火) 22:03:21

志保登録済んだら
連絡してくれるの？

254 ：せんずりじく：2005/08/09(火) 22:51:08

してくれるよ。
役所から「不動産鑑定士補の登録について」とかいう
お知らせが来るよ。登録年月日と登録番号が書かれて
いるから大事にしてね。

255 ：名無し検定１級さん：2005/08/10(水) 09:31:14

>>241
就職難の世代にアドバイスになるかどうかとおもいますが
大学２回生くらいなら海外を見てくるとかいろいろな
選択肢がありますね
自分の甥なら、小さくまとまるなよと言ってしまいそうですが

256 ：名無し検定１級さん：2005/08/12(金) 16:03:38

あ～ぁ

257 ：名無し検定１級さん：2005/08/12(金) 16:19:00

不動産業界に革命を起こす会社
http://www.officeconsulting.co.jp/

258 ：名無し検定１級さん：2005/08/13(土) 12:38:57

おもしろそうな会社だね
就職したら出張調査要員だね
同じことの繰り返しで
仕事の広がりがなさそう

259 ：名無し検定１級さん：2005/08/13(土) 14:09:02

盆休みだけど仕事が不調だと気持ちが晴れないね

260 ：名無し検定１級さん：2005/08/14(日) 09:42:48

盆休みも取れないでやっている会社もあるよ。
この業界は、完全に２極分化だね。

261 ：名無し検定１級さん：2005/08/14(日) 19:32:07

盆休み取れねー
せっかく休みでいきたいところあったのに
ギリギリになって依頼が来やがった
あー休みてえええええええええええ

262 ：名無し検定１級さん：2005/08/14(日) 19:33:36

今年は仕事は忙しくないがお金に余裕がある
ずいぶんいい形になってきたよ

263 ：名無し検定１級さん：2005/08/15(月) 10:35:24

固標のある年だけ金が入る。
あとの２年はダメ。

264 ：名無し検定１級さん：2005/08/15(月) 12:22:19

２６３＞
いいなあ。３年のうち２年遊んで暮らせてるんだｗ

２６１は釣りか？
でも俺も徹夜続きだが・・・

265 ：名無し検定１級さん：2005/08/16(火) 10:03:38

俺も忙しい。
というか、難しい案件ばかり舞い込んできて
最近神経が参ってきてる。不安で夜よく眠れない。
開業して間もないから断る勇気がなく、全て受けてしまい後で泣きを見ている。
自分がこんな弱いとは思っても見なかった。
ここが踏ん張りどころなのか・・・
先輩方、ご助言をお願いします。

266 ：名無し検定１級さん：2005/08/16(火) 10:07:51

最後の一兵まで戦え

267 ：名無し検定１級さん：2005/08/16(火) 10:17:51

些細なことでも気軽に相談が出来る先輩を何人か見つけることが
個人事務所レベルでは大切です。
段々とこの分野ではこの人！とか選択枠が広がります。
その分、ご自身も他の鑑定士に相談されるくらい得意分野を作って
ください。
持ちつ持たれつで切り抜けていきましょう。

268 ：名無し検定１級さん：2005/08/16(火) 10:35:24

266
がんばれ！
難しい仕事は断っちゃだめだ。
フィーが安いなら断らないとだめだが。
ちなみに俺も新人。えらそうに言ってすまん。

269 ：名無し検定１級さん：2005/08/16(火) 10:38:02

うちの分科会の新人で、簡易でも、下請けでも、調査でも何でも引け受ける人がいた。
今は体調を崩して休んでいる。お体を大切に。

270 ：265：2005/08/16(火) 12:11:43

>>266-269
ご助言ありがとうございます。
一人きりで抱え込む恐怖に初めて曝されました。
同期や先輩に気軽に相談するように努めます。
あと、体調崩す前に断る勇気も持つようにしないといけませんね。
少し落ち着きました。
ありがとう。

271 ：名無し検定１級さん：2005/08/16(火) 18:42:40

誰でも通る道、いい経験をしているよ
私も忙しい時はゴミ箱に胃液をはきながら仕事した
そうやって依頼・仕事とは何かを自分なりに理解する

272 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 01:15:10

公示の評価員でなくとも役所から仕事は取れるものでしょうか？
田舎でスカスカですが。つまり、士になったら直ぐに独立しようと思うのですが。
役所の方で、公示評価員でないと発注しないといった内規でもあるのでしょうか？

273 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 07:44:54

最低公示くらい入ってから役所の仕事をしろよ
公的評価は公示が基本
公示を自分のサインで責任とってからやれ
事例も作らず、他人のふんどしで相撲をとるな
と、俺のような中堅が役所の依頼者に言うぞ
公示ができて駆け出し鑑定士
しっかりした役所ほど出さんな

274 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 07:56:05

別に公示なんかやらなくても役所の仕事とれるよ。
事例作成は公示作業とは関係ないよ。
まさか公示調査の時しか事例作成しないなんてアフォなこと
考えている鑑香具師はいないと思うが・・・
事例作成は通年作業。事例は協会で手に入れるだけと勘違いしている
のが多いのは呆れる。
ただ思うに田舎なら公示評価員位にはせめてなっておけよ。

275 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 08:30:32

確かに依頼者のなかには公示調査以外の事例を
どれだけ集めたかで評価するところもかつてあった

276 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 09:44:54

今でもそうだよ。
特に田舎の役所の仕事の場合、宅見、農地の評価が多いから
公示調査で集まった事例だけでは絶対に賄えない。
従って鑑定の都度新たに事例を収集するわけだが、
役所が内部で査定するのに必要な事例を内々に渡してくれと要求される。

277 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 09:47:38

ある役所の人間から
「鑑定書なんてこんなもん誰でも書ける。
こちらが欲しいのは事例だけ。事例が欲しいから発注してるんだよ。
そこを勘違いするな」
ということをはっきり言われたよ。
これが本音だと思う。

278 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 10:31:33

事例収集のモデル地区となった東京とその周辺は、これからどうなるのだろう？

279 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 11:31:06

田舎でしか仕事をしたことのない先輩には
事例収集を鑑定と思っているかのような人がいる
更地評価の場合で事例が重要視されるのは分かるが
「事例収集士でなないだろう」と
俺は内心思っている

280 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 14:29:04

国有地の払下にかかる鑑定評価について教えてください。
払下の場合、併合を目的とする限定価格で評価するのでしょうか？
それとも正常価格で評価するのでしょうか？

281 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 14:50:40

担当役人と具体的に打合せをしてください。
案件によりけりですから。
例えば、休廃した元水路と単独利用な宅地とか。

282 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 14:57:44

＞まさか公示調査の時しか事例作成しないなんてアフォなこと
＞考えている鑑香具師はいないと思うが・・・

うちの爺がまさにその典型。しかもやたら集めさせるので、売買当事者の家まで行って聞き出している。
>>279のように、事例収集能力を異常に重視している。そのくせ不動産屋とは仲良くしない。
　
＞事例作成は通年作業。事例は協会で手に入れるだけと勘違いしている
＞のが多いのは呆れる。

禿同。

283 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 14:58:15

＞休廃した元水路

まさにこれです。
・広い宅地の中に公図上存在する元水路（現況は宅地の中に一体化してます）
・その広い宅地の入り口部分に横たわる里道

です。払下申請者はその広い宅地の所有者。
その土地と併合することを前提とした限定価格で評価すればいいのでしょうか？

284 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 15:28:04

買う側＝申請者は安い方がいいから→正常価格
売る側＝国側は建前上高い方がいいから→限定価格
となるが、そこは・・・書きにくい・・・担当役人と打合せ
してね。

285 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 16:10:30

地方分権法で里道、水路はもう市町村へ譲与されているところも多いのかな？

286 ：283：2005/08/17(水) 16:27:21

>>284
「コレ」と決まったものではなく、ケースバイケースなのでしょうかね。
今回のようなケースだと、正常価格と限定価格の開差があまりに激しいので困ってます。

>>285
まさにそれです。
今までは財務局が一括で特定の業者に出していたようですが、鑑定書ではなく意見書？だったようで
これという基準があったのかどうか探れませんでした。
市町村へ移管されて初めてのケースらしく、担当者もいまいちわかってないみたいで・・・
財務局時代と払下の基準があまりにも違うとヤバイですよね？

287 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 16:39:30

国ではなく既に市町村レベルですね。
担当は管財課等と思いますが、不慣れな内にこちら側有利に誘導
しちゃうんですよ。
有利とは・・・報酬沢山欲しいでしょ！
ならば、方針決まりですね。

288 ：283：2005/08/17(水) 16:46:58

>>287
ﾊｯ∑(ﾟДﾟ〃)

・・・解りました。
限定価格で押し進めます！
正常価格を併記して、この範囲であとは申請者と市で交渉汁とｗ

アドバイスありがとうございました。

289 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 16:47:36

>市町村へ移管されて初めてのケースらしく
そんなことないよ、某市で弊事務所がもう何回か鑑定評価してます。
限定価格で割増ルンルンです。

290 ：283：2005/08/17(水) 16:54:03

>>289
あ、スミマセン。当方の市では初めて・・・ということです。
そちらも限定価格で割増なのですね。
上手いこと誘導しようと思います。

291 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 17:54:09

>>277

＞ある役所の人間から
＞「鑑定書なんてこんなもん誰でも書ける。
＞こちらが欲しいのは事例だけ。事例が欲しいから発注してるんだよ。
＞そこを勘違いするな」
＞ということをはっきり言われたよ。
＞これが本音だと思う。

俺も似たようなことを聞いた。課長クラスの人から。さみしいね。
未だに新基準に準拠した評価書を書いてないんだもんね。ウチのくそ爺。
役所側には、「基準」を理解した上で評価書が「読める」人はいるんだろうか？

292 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 19:12:29

コンペが近づいてきた
先輩に、鑑定士はゴルフくらいせんといかんぞ、自営業には必要、と聞いて
始めたがなかなかうまくも好きにもなれん
コミュニケーションに良いともいうが
依頼者や補助者ともうまくやれん先輩たち見てると　？だな
５０くらいまでやめとくべきかな？

293 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 19:29:36

遅レスながら評価員でなくとも役所の仕事はもらえるよ。地方だけど。

ただし、平等に回してくるので、既に開業されている先生との摩擦がないように配慮すべし。

ましてやその先生がそれなりの大物ならなおさら。

294 ：名無し検定１級さん：2005/08/17(水) 21:43:02

公示調査作業でしか事例を作っていないものです。
ほかの作業で作成する方々は個人情報保護法に基づいて
作成目的を記した書面で一件一件収集するのでしょうか？

295 ：名無し検定１級さん：2005/08/18(木) 10:41:52

はっはっは、事例作りが自慢の鑑定士は痛いところをつかれたね

296 ：名無し検定１級さん：2005/08/18(木) 11:30:23

苦しいとこつくなよ
でも、事例作って協会のお仕着せ研修受けても
真に社会に役立つ人間にはならんな

297 ：名無し検定１級さん：2005/08/19(金) 17:15:06

鑑定士は事例作製が仕事？

298 ：名無し検定１級さん：2005/08/19(金) 17:59:12

自分で集めた事例を全部協会に渡してる？
公示や調査での作成事例がとても少ない奴は
そいつの事務所だけの財産にしていってるんじゃないかな。
俺もそうだけど。

299 ：名無し検定１級さん：2005/08/19(金) 19:28:50

新スキーム事例調査試験稼働直前となり試験施行実施地区の評価員には
説明会が実施されますが、内容をみるとかなり面倒臭いね。
公示評価員は国交省の○○と化すね。
システム構築にもかなりの負担がかかる。費用的にも対応できない地方
社団や評価員が出るね。

300 ：名無し検定１級さん：2005/08/19(金) 23:03:30

ところで、公示調査がこのままの規模で存続すると思う？
財政支出１０兆円削減とか、今、選挙でやってるでしょ
政治力のない鑑定業界が一番の犠牲になりそうな予感・・
公共事業はさらに半減されるっていうし、
公示調査も固定のポイントも３分の１ぐらいにされるんじゃない
競売評価は何とか保持したけど
将来どうなるのか最近心配でよ・・・

301 ：名無し検定１級さん：2005/08/19(金) 23:21:58

基準地めちゃくちゃ減ったよ
でも消防でもできる公示調査なんかどーでもいいよ

302 ：名無し検定１級さん：2005/08/20(土) 01:15:47

300さんの心配当たりすぎ！協会には期待せず、対応するのみ。談合もなくなるよ。爺鑑のﾚﾍﾞﾙが低すぎたね。鑑定特に、公共は悲惨だよ。依存率の高い会社はﾘｽﾄﾗ中です。

303 ：名無し検定１級さん：2005/08/20(土) 10:57:35

銀行も大手に依頼する傾向が強まっているね。
個人事業者は冬の時代。

304 ：名無し検定１級さん：2005/08/20(土) 13:24:28

こちらは公共入札の落札額が
公示調査単価並に下落してます
爺鑑、やめてよ

305 ：名無し検定１級さん：2005/08/20(土) 17:56:00

談合なしだがｷﾞｽｷﾞｽするな。鑑定は入札にむいてないな。3,4人の事務所が標準的になるだろう。補償やってても10人位が普通になる。

306 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 10:55:25

そうだね、鑑定士一人と奥さんが補助者をやっている事務所はきつい。
といって、人を雇ったら赤字になるし。

307 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 12:05:41

これからは、固定はバルク（例えば1000ポイントを入札で一括）の評価になるから
ボリュームのある事務所だけが生き残るでしょうね。

308 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 15:16:51

残念ながら東京都のような都市部でさえ、全体のバランスという観点から
協会に頼んでいるので、307は主流にならないであろう。

鑑定＝役所だけ、ではきついでしょう。
うちは高校の同級生からの紹介があり、紹介先が次を紹介してくれる
ので、営業などは要りません。

309 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 15:50:43

308
すばらしい富の連鎖ですな。
しかし友達の紹介だとそんなにお金はとれないでしょ？
一件15万くらいが限界っぽい気がしますが、実際、どんなものですか？

310 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 17:10:54

高校の同級生及びその紹介で何の仕事がくるの？
金融関係者？
友人の紹介の連鎖で仕事が入ってくる業種とは思えないのだが・・・

311 ：自慰姦：2005/08/21(日) 17:23:20

>>基準地めちゃくちゃ減ったよ
でも消防でもできる公示調査なんかどーでもいいよ

「めちゃくちゃ」ということは
3割ぐらいカットされたということで
いいのですね？

312 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 17:27:49

若手の開業者だが、
個人の開業者の将来ってあまりにも暗いよな～
公的には全く期待できないし、
民間も金融関係はすでに参入難しいし、

今までの個人開業者は、役所にぶら下がって何とか
食っていけてた。今は、激減する役所の仕事をなりふり
構わず奪い合っている。

弁護士、司法書士、税理士のように大手は、大手で
大きい仕事でやっていけて、個人開業者は、庶民相手
にほそぼそとやっていけるように何か仕事を開拓しない
とダメだな。

でもいろいろ考えてもないんだよな～
何かある？

313 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 17:28:09

地方の補助者には、いくら位支払ってますか？500以下ですよね？

314 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 17:30:19

>>313
地方の勤務鑑定士で500以下です

315 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 21:33:21

>>314
東京ではHow much?

316 ：名無し検定1級さん：2005/08/21(日) 21:55:22

東京の鑑定士で平均600万、士補で450～500万くらいだから、
補助者は400万がいいとこ。
もちろん、賞与は除いて。
大手は、これに、社会保険に加入していて、手当ても若干
出るから、補助者でも450万くらいもらえるのでは？

317 ：名無し検定１級さん：2005/08/21(日) 22:06:52

ええーそんなにもらえます？？？
田舎だけど、社保完税込み年収300マンだよ。賞与も入って。
で、交通費無し。

318 ：名無し検定１級さん：2005/08/22(月) 09:37:59

この、業界に未来はないね。

319 ：308：2005/08/22(月) 10:18:31

>309
少し説明が足りなかった。
同級生に弁護士、税理士、会計士、司法書士などがいる。
たまに飲んだりするが、それぞれの紹介で企業とか富裕層から各1/年
それから地場の東証二部企業に大学の同級生がいて、そこから年1～2
こんなんで派生も含めて月1で簡易ではない仕事が来る
後は簡易のノンバンクとかバルク、役所の
公共用地取得等が不定期であわせて月3～5程度
補助者1であるが、この前試験で休まれ調査と重なり死ぬ思いであった。

320 ：名無し検定１級さん：2005/08/22(月) 10:22:06

詳細すぎて怖い。
知ってる人が見たら身元わかるよ。

321 ：名無し検定１級さん：2005/08/22(月) 10:25:03

319さんは所得は、いくら？

322 ：名無し検定１級さん：2005/08/22(月) 10:27:35

身元わかるほどでは無いだろう
しかし、みんな結構人雇って食ってるんだよね
どこから仕事取ってんだろうと、不思議に思う。

323 ：308：2005/08/22(月) 10:28:34

首都近郊です
個人ではこの限度でしょう。
もっと凄い人がいるらしいけど、気合が違いすぎるので
参考にならないと思う。

324 ：名無し検定１級さん：2005/08/22(月) 12:08:12

同級生に弁護士、税理士、会計士、司法書士などがいない
地方無名高校、県外大学卒だ
紹介ない
めぐまれているな　友達大事にしろよ

325 ：名無し検定１級さん：2005/08/22(月) 12:52:09

地方では
補助者は300万
士補は400万
士は500万
が相場です。
それでも士は高いのでやめてもらってます
仕事の内容からして補助者で十分なので・・・

326 ：名無し検定１級さん：2005/08/23(火) 10:55:20

確かにそうです。資格者は本人一人で、あとは補助者で十分です。

327 ：名無し検定１級さん：2005/08/23(火) 11:41:41

資格者は独立できないのにプライド高い
銀行・生保の事務職を経験したおばちゃんは
能力高いし子供の教育費のために
熱心に働いてくれる
パートでも責任感高い
旦那が地方公務員で転勤なしだと、
時給普通程度でも長くやってくれる

328 ：名無し検定１級さん：2005/08/23(火) 23:15:59

不動産鑑定士の方は一日どのくらい働いているんですか？
この仕事にちょっと興味があり、今の職種と比較したいです。

329 ：名無し検定１級さん：2005/08/24(水) 08:50:45

一日実働４～６時間程度、土日は当然休み
これでも年収６００万

330 ：名無し検定１級さん：2005/08/24(水) 09:02:18

７月及び１２月～２月まで４ヶ月は一日８時間、残りは３２９の通り。

331 ：名無し検定１級さん：2005/08/24(水) 09:30:22

私も、自分自信の事務作業はそのくらいかな
パートさん２人いるからね
事務所としてはかなり仕事している
また、事務以外につきあい・営業・食事会・ゴルフ・勉強など、
結構することあるよ　人にもよるだろうが

332 ：名無し検定１級さん：2005/08/24(水) 13:52:20

>>329
年収とは売上？所得？
事務所は賃貸（月８万）、補助者は妻１人、
売上（年収）は固定の年を平均して年１０００万ちょっと。
老舗以外はこんなもんだろ
所得ベースだと、本人５００万、妻２００万くらいか

333 ：名無し検定１級さん：2005/08/24(水) 18:56:21

>>332
鑑定業者の最底辺だろー
当方、妻は関係外だが、女性補助者兼事務員１人で消費税納付してる
売上毎年あるよ。
もっとも、そろそろ１銭マソから消費税払うから、底辺業者も晴れて
課税業者になるけどさ。

334 ：名無し検定１級さん：2005/08/24(水) 20:17:39

公示の評価員になってないのですが、開業していけますかね？
田舎です。可能性を探る方法を教えてください。

335 ：328：2005/08/24(水) 23:19:35

>>329,330,331
レスどうもです。
実働以外は何をやっているのか分かりませんが（移動とか？）
思っていたよりむちゃくちゃ激しくはなさそうですね。
土日が休みってのは官公庁が休みだからってことに関係あるのかな。
>>331
やぱーりそういうお付き合いは多いんでしょうか。
自分はどちらかというと営業とかそういうのが苦手なんで、
仮になれたとしても一抹の不安があります。
果たして食っていけるのだろうかと。

ちなみに今の仕事は自動車部品メーカー設計勤務、一次下請けってやつです。
今は出向に出ている身分でそれなりに楽してますが、
本社に帰った時に待っている仕事を考えると・・・憂鬱です。
同期は毎日12時過ぎまでサービス残業、見てるこっちがしんどくなりそうでした。
しかも現場と一次メーカーの板ばさみで、精神的に病む人が多いです。
仕事はあんまり面白く感じません。
役職付かないと給料も安いですし。
まだ入社して2年目なんですが、将来を考えると
すでにこの会社じゃいろんな意味でやってけないと感じてるもので。
自分は職業専門家というのになんか憧れがあります。

336 ：名無し検定１級さん：2005/08/24(水) 23:46:58

鑑定業界は競争力が低い。
利回りだって依頼者のほうが詳しいことがよくある。
結局、役所調査士か・・・

337 ：331：2005/08/25(木) 08:33:44

以前は引きこもりでも鑑定士で食べていけたが
あなたが開業する頃（５年後か）は無理だろう

338 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 08:33:52

>>334
実は俺も、公示評価員ではないが開業予定。公示は来年４月に申請可能となる
（評価実績３年）が、最初の年は半分だし、調査、国税もないので正直不安だが、
考えようによっては、時間だけはたくさんあるので、ホームページやシステム作
りを頑張るつもり。当面は、○友と、現事務所を中心に他事務所の下請けがメイ
ンとならざるを得ないと思う。
334さんは、いつ公示評価員申請できるの？

339 ：331：2005/08/25(木) 09:02:41

開業の苦しさを知らんな
勤め人のうちに借金用のカードをたくさんつくっておけ
役に立つときがくるぞ
がんばれよ

340 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 09:51:36

昨日の『ガイアの夜明け』の再放送で
「経営者よ、借金で自殺するな」って一言がズーーンと胸に響きました。
開業者＝経営者
リーマンで鬱病になっても救いがある。
開業して精神的プレッシャーで精神疾患になっても誰も救ってくれない。

341 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 10:43:02

そう、ストレスで廃業した鑑定士もいるよ。

342 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 10:48:37

>>339
ありがとうございます。頑張ります。
司法書士に聞いたら、鑑定士は公的評価参入が確実な分、まだ楽だろ
うが、と言われました。ただ、仰る通り、資金繰りはかなりプレッシ
ャーとなりそうです。

343 ：爺鑑：2005/08/25(木) 10:50:09

開業２年ほどの若手鑑定士に泣きつかれて先週１００マソ貸した。
若手開業者も二極分化しているな。
億ション買っちゃう香具師もいれば、生活費借金する香具師もいる。
勝ち組は少数派だな。

344 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 11:08:58

資金は国民公庫から借りたらいい。
開業時だけの特別融資というのが受けられる。
手形決済のない事業で公庫から見ると不良債権化しにくい
業種だから1,000くらいは大丈夫だろう。
金利は2％台だから、知人、親類から借りるよりよほどいいぞ。

金を借りることに抵抗はあるかもしれないが、ある程度の
先行投資は必要でしょう。
尚、下請けと産油が本業となると、自身を売り込む機会が少なくなる。
認知されるまでに数年かかるとしても、地道な営業は必要でしょう。

345 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 11:36:52

俺の周りでは3次に合格したら直ぐに独立する奴が多かったけど。
つぶれた奴はないね。全員地方だけど。
開業資金は500マンじゃ足りないかね。地方だけど。

346 ：331：2005/08/25(木) 12:23:37

公庫金利がいくら低いといっても簡単に借りるな
最低限にしろ　借金癖がつく
事務所は自宅、車、机、備品は知人からもらうくらいの覚悟でいけよ
1000万100回払いだと月11万で8年4ヶ月しばられる
その点消費者ローンは高利といっても月末の支払い時に
２週間くらい借りるのにとても役立つ
俺も開業３年間はよくお世話になった
プライドすててゼロから行け

347 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 12:36:19

いつでも銀行から借りられるように当座貸越枠を確保しておくといい。
三次合格即開業者じゃ枠設定は難しいが。
当方は１０００マソの枠を銀行プロパーで確保している。
同様の香具師多いはず。鑑定士のにならず弁護士や税理士等の士業用
の商品用意してる銀行が沢山あるはず。
事実上使途自由だから便利だよ。
バブル時にはやったフリーローンみたいに投機に突っ込んで不良債権化
するのは恐いけどね。

348 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 13:12:43

借りて3年ほど経って、初めて返済が始まるようなプランはないかな？

349 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 18:41:31

自宅で開業すると仕事がまったく
はかどらないんだが・・・

350 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 20:13:43

>>333
小さな事務所を借りてやっているが、
補助者等のいない一人事務所だ。
俺も、売上1000万ちょい、所得700万程度だが、
やっぱり鑑定業者の最底辺レベルか･･･
来年(再来年だったか？)以降の消費税が憂鬱だよ。

>>349
事務所でも、一人なら同じだよ。
注意する人がいないから、自堕落な生活にすぐ陥る。
納期直前には、いつも徹夜して帳尻を合わせている。

351 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 20:58:15

売り上げ1億だが所得800万一人が絶対楽だよ！人件費すごいぞ！

352 ：名無し検定１級さん：2005/08/25(木) 21:26:19

うちの場合、資料、簡易の調査、事例作り等雑用は補助者。
鑑定書の作成は本人の分担。
固定の提出時等最多忙時は派遣1名を更に頼む。

特に忙しくないときは、補助者だけが動いている感じ。
一人が悪いとは言わないが、50過ぎたらできそうにないし、
仕事以外でも多少社会と関わって行きたいので、仕事のある、なしに
関係なく補助者には来てもらっている。
無駄といえば無駄です。

353 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 07:46:18

プラニメーターを使ったことがないんだけど
便利なの？

354 ：338：2005/08/26(金) 08:23:38

>>344,346,347
サンクスです。細かい点は今調べているところなので、こういう具体的な情報
はとても参考になります。

355 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 10:01:21

公庫、銀行は貸すのが仕事
鑑定業は在庫なし　
売上１億事務所はともかく
個人事務所、開業者で借り入れするのは
どこかまちがってると思って
自分の立ち位置を見直したほうが良いと思うが

356 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 10:16:14

>>355
そのような考えを持つ方も当然いるよね。
当方は。
毎月安定的に入金がある業種ではないので資金繰りの点や精神的安定のため
いつでも借り入れ出来る枠をキープしておく必要があると考える。
１２月や３月は入金が多いが、そうでもない月がある。
銀行等との付き合い上、年度末等で借入、年度初に返済なんてのが結構ある。
当座貸越でセルシオとか即金で購入して、徐々に返済している。

357 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 12:17:58

実査行くのにセルシオなんかいらんやろ。
小回り効く軽が一番やで。

358 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 12:23:05

＞353
倉庫、事業所などで法面、池等がある場合、
開発法で宅地造成を想定して有効宅地の面積を求める場合は
ないと困ると思う。

それから、道路幅員を図るのには、地面を転がす計測器よりも、
電波の反射で距離を測定できる機器の方が使いやすいと思う。

359 ：高卒不動産屋：2005/08/26(金) 12:37:04

>>358

３斜法で計算しても
かわらないとおもいますが・・・

360 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 12:44:00

複雑な形の場合めんどくさいジャン

361 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 13:15:59

プラニ高いジャン

362 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 13:20:42

スキャナで図面読み込んで
ソフトで（JWCADとか何でも）計れば済む。

363 ：名無し検定１級さん：2005/08/26(金) 17:09:39

JWCADの使いにくさったら!　俺はたちまち降参した。

364 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 01:09:45

>361
小さいのなら7万くらいで買えるよ。
容積率加重平均なんかでよく使います。
長く使えるものだし、損はない。

365 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 10:11:37

精度は高いのですか？
コロコロ並じゃいやです。

366 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 16:19:34

通信で実務補修を受講中、あるいは通信という形を経て
鑑定士になられた方、いらっしゃいますか？

新制度でも通信による実地演習が行われるらしいですが、
いままでがどのような感じだったの教えていただけませんか？

もちろん、現地にいって対象地なり事例地なり見ていかないと
力が付かないのは承知の上です。

367 ：名無し検定1級さん：2005/08/27(土) 17:47:31

いくら通信だからっといっても、実務を経験させるでしょ。
現地の実査なしで鑑定士になれるわけないでしょ。
常識で考えろよ。
だから、金の無い、時間の無い、やる気の無い、３無い人間
にはこれから鑑定士にさせないということを役所が決めたまで。

368 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 18:27:51

新制度においても通信による実地演習が行われますけど。

369 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 18:35:43

法地と崖地の違いを教えてください。

370 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 18:55:59

一日でも早く開業したもの勝ち的見解がまま見受けられるが、
やはりパターン化された課題演習だけでは、難しいと思いますよ。
依頼者は再建地区可能かどうか、用途地域も何も知らない状態から依頼して
来ますから、こっちの方で前さばきをしてあげないといけない。
だから、ある程度じっくりと試行錯誤をして結論を出す訓練が必要となるが
短期間に様々なパターンをやっていると、そこまでできないと思う。
住宅団地のすみの方の更地をその辺の平均単価で査定した人がいるけど、
実際は公民館用地として開発許可時に決まっているので査定はゼロでないと
いけないとかは、実際にやってみないとわかりません。

371 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 18:58:43

鑑定士には細かい指摘を喜ぶ人がいるので訂正しておく
再建地区→再建築

372 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 19:44:02

>>370　そんなレベルは爺なら誰も出来ません。

373 ：名無し検定１級さん：2005/08/27(土) 20:05:08

教本はおそらく、方式の展開、試算価格の調整なんかがメインだろう
が、実際には一から調べる訓練が必要なんだ。

374 ：名無し検定１級さん：2005/08/28(日) 01:25:34

いい会社教えて

375 ：名無し検定１級さん：2005/08/28(日) 11:07:37

370
そのとおりだな
俺も自分のサインで、自分の事務所で評価書出す時は怖かった
今でも怖い時がある
開業時の資金、営業を心配する前に
自分の技量を心配する方が先だな

376 ：名無し検定１級さん：2005/08/28(日) 11:07:54

>>351
売上1億だと、経営者の所得は1,500万ぐらい？
それとも2,000万以上？まさか2,500万台に乗る？

資金繰りとか、会社経営とか、従業員の問題とか
一人事務所の場合とは比較できない様々な苦労が多いとおもうが、
経営者の怪我や病気といった不測の事態にもある程度対処できる組織を持ち、1000万かつそれだけの所得を稼いでも、
一人事務所の所得をはるかに上回る所得を稼いでいても、
一人事務所で所得800万の方がいいと本気で思ってる？

377 ：名無し検定１級さん：2005/08/28(日) 11:11:03

　　↑
>>376
いけね、削除し忘れた。
「1000万かつそれだけの所得を稼いでも、」
この文書はカットして。

378 ：名無し検定１級さん：2005/08/28(日) 12:02:03

>>売上1億だと、経営者の所得は1,500万ぐらい？
それとも2,000万以上？まさか2,500万台に乗る？

売上1億でも従業員20人いて
支店も持ってたら所得1000万切るよ。
デューディリは大変。

379 ：名無し検定１級さん：2005/08/28(日) 18:30:07

売り上げ減が大きいと大手は大変だよ！堀江の野郎、投資してくれんか！

380 ：名無し検定１級さん：2005/08/28(日) 19:35:09

>>>>売上1億だと、経営者の所得は1,500万ぐらい？
それとも2,000万以上？まさか2,500万台に乗る？

そんなに少ないんですか？　ショック。
今、3000万台くらいの売上でそれくらいの所得ありますが、
それきいたら業務拡大する気がうせる。

381 ：名無し検定１級さん：2005/08/28(日) 20:22:40

380さん内訳は？一人で、やってんの？

382 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 00:03:33

俺は380ではないが、
一人で売上3000万台はありえんでしょう。
かなり使えるレベルの補助者と事務員の計2人は、
最低限、必要だと思うが。
しかし、3000万台の売上で、2000万前後の所得とは
380さんは、かなり安く人を使っていると見たが。

383 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 00:57:14

>>382
ドウイ。
一人でこなせる限界は売り上げ1500万～2000万がせいぜい。
相当美味しい特別な仕事を受注してるなら別だがね。

384 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 05:19:27

鑑定の仕事は、毎年確実に減少しているが、何か手は打ってますか？周辺業務も同様ですよね。経費削減しかないですか？

385 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 08:45:03

　　　Ａ＿Ａ　　　　　
　　,.´　　　ヽ
　　!　ｲ!ｌ|l|ｉ|l」
　　ｌ| |!OヮOﾉ! 　～♪
　　⊂)j乃!⊃
　　　ノ/ |i
　　｀iつつ
これを見ると今年の受験に落ちます。
これを今から１時間以内に３回他スレにコピペすれば１００％、受かります。
貼らないと
落　　ち　　ま　　す

386 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 09:26:53

>>385
おれ本職だから関係ねーよ

387 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 10:04:21

鑑定業に明るい未来は無いね。
１％の勝ち組みと９９％の負け組みの業界だから。
個人事業者にはとても無理。

388 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 10:09:47

おっ、941が来たな

389 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 10:25:34

>>387
なぜ暗いのですか

390 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 10:43:17

nnnn

391 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 11:27:32

380です。
優秀な補助者とバイトさんで回してます。
あとは外注です。
デューデリは一切してません。確かに単価は高いかもですね。
一件100万台の仕事が年間に数件あります。

392 ：名無し検定１級さん：2005/08/29(月) 17:55:56

継続だねｲﾁｵｸ5千万を六年維持したが今年は固評いれても一億しかない。補助者などの給与など上げていくと3000万では維持できなくなるよ。会社は成長拡大を続けることでﾊﾞﾗﾝｽを保っているから。

393 ：名無し検定１級さん：2005/08/30(火) 17:57:59

この業界は、明るいかな？
３８７に禿同。

394 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 00:19:43

今年度受験したものだけど、デューデリと鑑定どっちやってる会社がいいかな？

395 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 08:44:34

デューデリも鑑定も再開発も用買も担保も公示も固評もひととおりしたが
売上に困らなければデューデリなんてするもんじゃない
初心者が勉強するにはいいかもしれんが
それも１年か100本もすれば要領つかめる

396 ：ななし検定∞級：2005/08/31(水) 10:10:18

そう、デューデリはマシンのようにひたすら機械的にこなすのみ。
鑑定ではないよ。単価の低い、物件調査。鑑定士でなくてもできる。
不動産鑑定士として本鑑定をしたいのなら、鑑定をちゃんとやってる
会社に入るべき。
デューデリは聞こえはいいが、つらい仕事です。うちにはたまにしか
依頼がこないので助かっています。
きちゃったら、これまた大変。
短い納期で、安価な報酬で（1件5万から10万）、しっかりと調査報告書
を作成して、しかもロールアップがある場合もあるから。いやだねえ。

397 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 11:27:52

>安価な報酬で（1件5万から10万）

まあ下請けならそんなもんだから割りに会わないかもね。
でもスケジュールはタイトだけど、一般鑑定と違って勉強になることも多いし、ロールアップで
外人投資家と丁々発止やり合うのも面白いよ。何事も経験だと思う。

398 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 11:28:00

３９５、３９６に禿同。
ＤＤは鑑定ではない。俺もやらされたが、体壊すぞ。

399 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 11:44:59

外に仕事がないからデューデリやるってのが一般的なスタンスじゃないかな。
そんな業務の会社に、最初っからいくのは同かと思うが。
鑑定が出来ないことには、鑑定士として問題だしね。
デューデリ会社にいて、つらくてやめました、なんてことになったら、
履歴書を汚すだけ。

400 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 13:36:59

デューデリってだいたいが銀行のバルクセール絡みだよね。
都銀の不良債権処理も大方終了しつつあるから、今後は激減？

まあ競売はいつの時代もあるし、デューデリも無くなることはないだろうけど。

401 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 18:34:09

ＤＤの外人投資家ってどんな人？
一流外人はＮＹ、二流はロンドン、三流ヨーロッパ
四流アジア（中国）、五流が日本って本当か？
俺は英語ができんので彼らのレベルがわからん

402 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 18:50:25

>>401
喪前が五流以下ということだけはわかった。

403 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 18:58:46

結局わたしはどうすればいいんだー

404 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 19:17:15

やっと実務２年たったが、しほにもなれず、いまだ実務補修の内容や時期
すら不明・・いつ不安定な身分は解消されるのだろうか？？

405 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 19:54:50

403＞
わしに抱かれろ。（女だよな？）

DDの下請けは、調査の責任を問われないのと報酬回収の必要性がないのが、イイ。
ってことは、DDやっててもいつまでも責任ある仕事ができない。あーんど
債権（報酬）回収の経験が踏めないってことだ。
まあ、言ってみれば、サラリーマンの延長だわな。契約社員程度のレベル。

406 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 20:53:17

４０５＞
下品な人。業界の質が落ちるわ。
結局わたしはどうすれば？批判じゃなくアドバイスをくださいよ。

407 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 20:58:05

DDを下請けでやってる香具師らは負け組。元請けは美味しいよ。

408 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 21:19:40

ＤＤ＝
まともな不動産屋なら当然知っていることを
さもありがたっがって報告書にまとめる仕事
　　　　　　　　　　　　　　　　　

409 ：名無し検定１級さん：2005/08/31(水) 21:49:05

>>405
>>報酬回収の必要性がない

どゆこと？

410 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 01:43:39

>>409
４０５さんの依頼者は不良が多くてなかなか約束通りに
報酬を払ってくれないからそれを回収するのにまた手間
がかかる。ということじゃない。

411 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 02:24:11

>>406
現時点では個人事務所でもいいからしっかりした鑑定士がいる
所で数年働いて、基礎作ってからDDの会社で1～2年やってから
大手なり外資なり行く（その後は転職重ねるなり独立するなり）
というのがベストじゃないか。

たぶんここ見てる中でもDDと簡易の違いが分かっていないのも
いると思うが、DDは別に簡易鑑定のさらに簡易な安い奴ではなく
要はプライシング。つまりは究極的には１行でこれいくらとやれば
よい。だから業者取材をしてこいとか言われる。基本的にこればっか
やっている鑑定業者だとまず評価書が書かせてもらえない。忙しいから誰も教え
てくれなし新人はただの使い捨ての駒。ただし今日経とかで求人してる
カタカナの企業はこのプライシング能力を欲しがっている事が多いので
転職とかはしやすい。

412 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 08:36:29

おれも４１１のようなパターン
鑑定でいろいろな考え方に触れて幅を広げておけ
ＤＤは「１０００万円で買うか？高いか？なら５０万円でどうか」の世界
補助者は就職先ないからＤＤ会社に行くのだろうが
鑑定士としての力はつかない
試験受けてわざわざ鑑定士になるんだろう
最初から特異で狭い世界にはいるのは...
今ＤＤばりばりやってるやつも最初は鑑定から始めてるぞ
ＤＤやってるやつもＤＤするため鑑定士になったのではないと
思っているやつ多い
うちの補助者は「先生（おれのこと）がなにもＤＤしないでも」と
ＤＤは補助者の担当
ＤＤさせながら、借地や収益ビルの考え方など鑑定の基本的なこと教えてる

413 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 09:06:22

412>
もういい加減「先生」と呼び合うの止めない？

414 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 09:36:26

社長って呼ばれるより軽い感じだから先生でOK

415 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 10:59:47

鑑定士って先生なの？
先に生まれただけじゃない。

416 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 11:34:56

貴重なアドバイス本当にありがとうございます。本当かわからないけれど、信じます。

417 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 12:33:21

俺はどちらでもかまわない
爺鑑には先生と呼ばないと機嫌が悪い
自分より年下にはさん付け
依頼者の８割はこちらを先生と呼ぶ
先生と呼ばれるとがんばろう
恥ずかしいもの出せないと思うので良い面もある
変に自己否定することもない
ただ、補助者という言い方は仕事を手伝ってくれる人に対して
ちょっと失礼な気がする

418 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 12:35:17

うちは助手と呼んでいる。相手にもそう紹介している。

419 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 14:10:28

いいな　おれもそうするよ

420 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 18:17:46

401
ＤＤの外人投資家ってどんな人？

①イングランドのお城に住んでる貴族
　資産1000億　プライベートジェットで
　世界中の別荘を飛び回る毎日　日本など来る暇ない
②外国投資銀行のサラリーマン　癖があって本国から
　極東に飛ばされた　日本人相手に憂さ晴らしの毎日

さて、どっちだ

421 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 18:56:45

>>420
下らないこと考えてる暇あったら、もうちょっとネットや２ちゃんに慣れてから書き込めよ。
ヒント：レスアンカー、機種依存文字

422 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 18:57:17

ヒント：sage

423 ：名無し検定１級さん：2005/09/01(木) 19:10:20

そうだそうだ

424 ：名無し検定１級さん：2005/09/02(金) 09:42:21

そこに行けば　美味しい仕事が待っていると言うよ
だれも皆　行きたがるが　遙かな世界

その国の名は高知県
四国にあるユートピア
どうしたら行けるのだろう？　教えてほしい

425 ：名無し検定１級さん：2005/09/02(金) 10:16:24

>>424
あんたがどこに住んでるかにもよるが、普通は飛行機で行けるよ。
関西方面からなら、自家用車でも可。

426 ：名無し検定１級さん：2005/09/02(金) 10:50:00

この資格って不動産業者に舐められてるんですか？
どんな応対があるかおもしろい話聞かせてください。

427 ：名無し検定１級さん：2005/09/02(金) 13:04:59

はあ？

428 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 10:14:15

舐められては無くても、うざがられてたりはするかも・・・

429 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 10:17:34

不動産業者に価格を聞きに行く不動産鑑定士

430 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 10:31:27

情報の一環として「不動産業者の考えてる」価格も知っておきたいからね。

431 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 10:42:05

>>430
主に価格を聞きにいくのは、情報の一環としてじゃないよ

432 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 11:28:11

>>426
不動産の価格を聞きにいって追い返されるぐらいだよ。
それ以上の応対って別にないでしょｗ

433 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 11:54:06

不動産業者は高卒、短大卒のＤＱＮ多いから、
うざがられることはあっても、馬鹿には絶対できないだろ。

434 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 12:01:43

今年だけで事例をたまに聞きにいく不動産業者の紹介で3件、
相続、破産の案件があった。
ただ価格を聞きにいくのではなくて、人そのものを知ってもらう
ことも必要だろう。
最初は全部飛び込みから始めましたよ。

435 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 13:28:02

>>434
不動産屋経由でくる相続の案件ってどんなの？
普通の画地ではないよな。

436 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 13:31:17

>>434
価格を聞きにくる鑑定士に、価格査定を頼む不動産業者ってなんだろ。
価格がぐるぐる回ってるなｗ

437 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 13:35:18

ある雑誌に東京のマンション価格について
特集記事が載っていました。
鑑定士の方の話も記載されてるかなーと思って
読んだのですが（さらっと）
全然載ってませんでした。
そんなもんですか。

438 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 13:39:46

そんなもんですよ

439 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 13:45:23

>>435
以前は市街化区域の大規模宅地が定番だったが、財産評価基本通達が改正されてからは
なくなったな。あと貸家建付地とかかな。

440 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 14:40:44

434
相続発生したら、他県にも数件あるし、権利者が複数いるから鑑定をとってきっちりしたい。
それに建物の一部が区分所有の場合で賃貸中という場合もある。
破産した場合、勝手に銀行が処分すると後から文句がでる可能性。
鑑定がとりたい。こんなかんじがか。
地場で長くやっている不動産業者には、いろいろ相談がくるからね。

441 ：名無し検定１級さん：2005/09/03(土) 14:52:41

事例を収集するのが目的でなくても、不動産業者とは仲良くしておくと、
色々メリットがあるよ。

442 ：新人：2005/09/03(土) 15:03:01

>>441
大変参考になりました
ありがとうございました

443 ：新人：2005/09/04(日) 14:17:32

大規模地なんだけど、開発行為に該当すると時間かかるんで、分筆して申請したら通ると思う？
客に聞かれてあせったよ

444 ：名無し検定１級さん：2005/09/04(日) 15:15:17

何の申請するのでしゅか？

445 ：名無し検定１級さん：2005/09/04(日) 15:16:54

街路の条件が満たされれば、通ることがあるよ。
但し何回にも分けて小規模な開発をすると金利負担で果たして有利がどうか？

446 ：閑低勘：2005/09/08(木) 09:56:31

１８工事実質的に始まりましたね。
まずは、確定確認をしっかり頼みますよ。
道路がどのような道路か？建築基準法上の道路でないものが散見されます。
適法にサクッと再建築出来るかどうか、インフラなど従前の記載事項を
鵜呑みにせずゼロから調査をしてください。

447 ：２流鑑太郎：2005/09/08(木) 17:43:07

複合不動産の評価をしています。
建物の還元利回りを元利逓増償還率で出そうと
思っていますが設備部分の耐用年数が少なくなるにつれて
還元利回りが急上昇し、設備部分の耐用年数がゼロになると
エラーになってしまいます。
収益還元法に強い鑑定士様教えてください。

448 ：名無し検定１級さん：2005/09/08(木) 18:06:04

>>447
何を困ってるの？当たり前でしょ。
元利逓増償還率ていうのは、n年間の毎年の年金が一定率gで増加することを前提として、
元本の現在価値を求めてるのだよ。前提となるnが0なら求められる訳ないよ。

449 ：名無し検定１級さん：2005/09/08(木) 18:16:20

　n年間に年利と償却額を均等配分するんだから、ｎの値が小さくなれば、
率は大きくなるし、ゼロだとエラーでると思います。どこでトラぶってい
るのかもう少し詳しくお願いしやす。

450 ：２流鑑太郎：2005/09/08(木) 18:17:49

ありがとうございます。
基本利率5％、躯体割合0.8、設備割合0.2、変動率0.5、
躯体残存耐用年数26年、設備耐用年数1年
の設定のもと建物の還元利回りを求めたところ、
25.536％と破格の利回りが出てしまいます。
やはり、複合不動産の評価にあたっては、設備部分を
還元利回りに反映させない方が無難なのでしょうか？

451 ：２流鑑太郎：2005/09/08(木) 18:22:04

25.536％→26.296に訂正します。

452 ：名無し検定１級さん：2005/09/08(木) 18:39:57

>447
古い建物でも稼動していたら、今後も使うから残存耐用年数が1
というのは変ではないですか。
この場合、大規模修繕を繰り返して耐用年数の延長を見込み、
修繕費を若干加算する方法で私は対応している。

尚、一般的な不動産投資の利回りに地域、対象不動産の種別、状況等で
加減して、耐用年数等から直接は利回りを求めない方法もあり、こっち
の方が極端なバラツキがでないので複数の地点を同時に評価する場合は、
使いやすいと思う。

453 ：名無し検定１級さん：2005/09/08(木) 18:42:05

複合不動産ということは最終的には総合還元利回りで資本還元するんだろ？

建物の利回りが26.296％でも土地が4.5％として、土地建物の価格比が8:2で8.86％、
7:3で11.04％になる。
因みに設備の耐用年数を2年にすると、建物の還元利回り16.03％、総合還元利回り
は上と同じ前提でそれぞれ6.81％、7.96％になる。

築14年の建物だと思うけど、それほど不自然な数字ではないと思うが。

454 ：名無し検定１級さん：2005/09/09(金) 06:25:36

償却率含む利回りなんだから価格比で按分してどーすんだ

有期なんだから再投資分が乗っかる分利回りが大きくなり価格から必要再投資額がひかれるってこった
なんで建物だけの利回り求めてるかよくわからんが

455 ：名無し検定１級さん：2005/09/09(金) 06:37:34

ついでいうと土地残余で建物価格に元利逓増償還率ぶっかけるのは土地残余が永久還元だからいつも耐用年数Maxだから
んでもって複合不動産の評価でどーしても元利逓増償還率つかって建物価値見せたいなら
法定耐用年数から出した残存年数じゃなくて経済的残存耐用年数だっつって逃げろ

と，基準とかゆうのに書いてあった希ガス

456 ：２流鑑太郎：2005/09/09(金) 09:15:43

みなさん、ありがとうございます。
個人的には、機関投資家等が要求する期待利回り（Ａクラスビル）及び
近隣の粗利回りからズドンと還元利回りを決定してしまいたいのですが
そうすると、土地残余法適用の際の基本利率とのバランスが
取りにくくなるためためらっています。
例えば事務所ビルの還元利回りを７％（永久還元）とした場合、
土地残余法適用の際の基本利率はどう決めていくべきなのでしょうか？

457 ：名無し検定１級さん：2005/09/09(金) 20:35:57

>456

あくまで理屈だけど。。
その事務所ビルの積算価格を試算してるなら土地建物の構成割合は
少なくとも積算ベースであればわかるでしょ。
で、建物の築年数も当然わかるだろうから、基本利率をXとおけば
事務所の還元利回り＝X+建物積算価格割合×建物の経済的残存耐用年数ベースの償却率
これで基本利率を逆算できる。
ただしこれは土地基本利率＝建物基本利率が前提だけど。建物が最有効使用であるなら
この考えもまあありでしょう。

ただ文面を読んでて気になったけど、還元利回り・期待利回り・運用利回り・
割引率・内部収益率・償却率等々いろいろあるけど、利用する場面・違いを理解できてる？
還元利回り＝期待利回りだと思ってる人とか、？？？と思うことが多々あります。

458 ：名無し検定１級さん：2005/09/09(金) 20:44:24

あ、建物の償却率は厳密にやりたいなら躯体と設備で分けてね。

459 ：名無し検定１級さん：2005/09/10(土) 01:31:47

還元利回り＝期待利回り

需要の少ないものはこれでいいのではないかと思うのですが。
どうでしょう？

460 ：名無し検定１級さん：2005/09/10(土) 09:06:33

需要の多い少ないは関係ないのでは？
期待利回り＝IRRってことで使う人が多いのかな。

461 ：名無し検定１級さん：2005/09/10(土) 11:04:20

投資家が期待する還元利回りが
期待利回り

462 ：名無し検定１級さん：2005/09/10(土) 16:25:07

実務的にはそうなの？
でも還元利回りと期待利回りは明らかに別物でしょ。
両者が一致するとすれば復帰価格＝投資額のとき。

463 ：名無し検定１級さん：2005/09/12(月) 02:50:56

競売の事件数が半減して
執行官さえリストラされてるって本当ですか？
評価人もそのうち・・・

464 ：名無し検定１級さん：2005/09/12(月) 08:46:19

当県地裁では、月３～４件→１件程度に激減
任売に回っているのか

465 ：名無し検定１級さん：2005/09/12(月) 09:40:38

>>463
当方の地裁は今のところ現状維持だが
都会や北海道では激減していると聞いた。
あと2～3年のうちに田舎の当方にもその波がくると予測している。

466 ：名無し検定１級さん：2005/09/12(月) 17:17:50

競売の評価人でまだ儲けてるのは東京地裁の配下くらいじゃない？

467 ：名無し検定１級さん：2005/09/12(月) 18:00:17

鋭いね。

468 ：名無し検定１級さん：2005/09/13(火) 17:26:13

基本が12万だが利益出ないだろ。人件費で赤字かな。一人なら黒字だが忙殺されるよ。書記官は、おいしい仕事と思ってるし責任あるしな。

469 ：名無し検定１級さん：2005/09/13(火) 21:47:35

糖狂血再の系賠表香忍がおいしいと言われるのは、単価は原則○○万程度だが、
毎月安定して一定件数（これは部外秘だが知ったら驚く）の発注があり、
しかも、これが原則（ミスをしない限り）定年まで継続しているからさ。

470 ：名無し検定１級さん：2005/09/13(火) 22:24:54

>>469
一昔前の逢坂血再みたいだね。
当時たった数人で競売を独占してたのを
血気盛んな某氏たちが相当突き上げをして突破口を開いた。
仮にも公平を最も重視するところなんだから
その辺を突付いてみ給え。
ところで糖狂血再の評価人選任条件はどのようなものかね？

471 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 01:54:16

まんこ

472 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 04:20:45

競売で利益は、無理。調査事項多い。

473 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 10:01:01

５５歳以下、筆記、面接試験がある。プラスアルファとしてコネ（推薦人）も必要かな？

474 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 10:12:03

今は他県とほぼ同じだろう。コネは不要。

475 ：事情通：2005/09/14(水) 12:08:45

金利が上がったら戸建の競売ラッシュが始まるだろう

476 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 13:08:07

競売以外で仕事あるかな。固評は全国でﾌﾘｰなのは、どの位なんだ？半分か。

477 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 17:15:43

ちょっと教えて下さい。Jリートの鑑定評価書って一般に公開されて見ることできますか？

478 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 17:30:25

＞477
証券会社を通じて、目論見書を請求すればいい。

479 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 17:52:18

目論見書を貰えばよいのですか。即レスサンクスでした。

480 ：はじめ：2005/09/14(水) 18:34:24

都心出身で地方で開業することは可能ですか？

481 ：名無し検定１級さん：2005/09/14(水) 19:18:18

＞480
できる。
ただ、東京から来て何も地域の実情がわからない人に発注する
企業、役所はまずないだろう。
10年辛抱できますか。

482 ：安心丸：2005/09/14(水) 19:53:53

なるほど・・・

483 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 10:44:15

確かに１０年辛抱すれば仕事が回ってくるかも。

484 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 11:19:55

地方なら公示調査相路固定だけでも生きていけそう。スローライフで。

485 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 11:29:26

>484
公示をするには3年実績(所属事務所長の押印)が必要で、署名した鑑定書のコピーも必要。
これがけっこうきついように思われる。噂では申し込みしたが、失格もいるとか。
それから公示、調査、相路は誰でも入れるが、固定は市町村が選ぶ。
わざわざ新しい人を指名することはまずないから、爺さんの引退か実力者の
推薦がないと難しいのが現状。

486 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 13:18:40

都心出身者が当県にきたら、俺らはまず彼の力量を疑うが･･･
都心で通用しないようなやつじゃないのかと
依頼者も知らないやつに発注する前は彼の評判を俺らに聞く
試験通っただけで実績なく、鑑定士でございと言われても、ちょっと困る

487 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 14:40:14

485や486なんかみてると詰まらない業界だな。廃れていくだろう。

488 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 15:27:28

つまらない業界であるかもしれない。
ただ、調整区域の許可基準が県、市でかなり異なり、南向き宅地の選好度が
都市で異なる等、不動産の地域性というのがあるから、地元精通者が有利。
この点、会計や登記処理は東京の人が京都からの依頼を受けた場合、
電子申請など最新の事項を別にすれば、東京も京都も同様に処理できる。

故に大手の寡占化が進んでいるとはいえ、個人事務所も多数存在する。

489 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 16:03:03

宅建と比べてどっちがむずいですか？
それから何時間で受かりました

490 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 16:35:54

地元鑑定士って能力あるか？爺鑑の時代は終わっただろう。

491 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 17:05:16

地方はまだ爺鑑の天下だ。
能力もなにも、若いというだけで信用されない。

492 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 17:08:09

>>481
>>486
地方出身者が都心で鑑定士になって
Ｕターンした場合はどうでしょう。

爺鑑て何歳くらいから言うのですか。

493 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 17:39:12

爺鑑定士は、DDや時価会計はできないかも知れないが、地元の経緯、事情を
知っているという点では、役所に非情に重宝される。
役所はとにかく前例と異なることはしたくない。
他所から来た人にはとうてい無理な領域といえよう。

今風の能力という意味では、企業の方が売り込みやすいが、それなりの
人でないと相手にされないであろう。

494 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 18:06:10

J-REITがファンドに組み入れる地方物件の評価は在東京の大手鑑定機関が評価してるのが実態。
そもそも地方ででかい顔してる爺鑑には評価不能だろ、つか事例として把握すらしてないんじゃね？

495 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 20:27:25

爺は何も知らない。新基準も登記法の大改正もDCFも開発指導要綱も。

ある会社から工場の土地の評価を依頼され、当該工場が赤字だから
収益価格は出せないと言っていた。マイナスの利益を還元してもマイナスの収益価格が
算出されるからと思っていたようだ。

恐ろしいほど何も知らない。
ただ事例集める事だけは一流。
氏ねよ。

496 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 20:53:41

すいません！
ちょっと教えていただきたいのです。

登記法改正前の地積測量図のことなんですが、法務局備え付けの地積測量図は残地計算
でだすのが一般的だったのでしょうか？
三斜求積図による求積表付の分筆確定図（隣地所有者の承諾あり）の面積と法務局備え付けの
地積測量図の面積が大きく異なっているので、
どっちが実測として正しい面積なのかわからないのです。

よろしくお願いいたします。

497 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 21:25:29

不動産登記上は、分筆されて新しくできた地番は実測、分筆された方は残地
表示でこっちは実測しないで元地面積から新地番の面積を控除するはず。
ゆえに確定図が正しい。

498 ：名無し検定１級さん：2005/09/15(木) 23:21:25

不動産の適正な価格を求めるのが不動産鑑定士の仕事だと思うのですが、
適正な価格が分かっても、現実には不動産は
市場価格で取引されると思います。

ならばそもそも適正な価格って奴にはどんな意味があるのですか。
自分で考えたのは、不動産に税金を掛ける上では、
適正な価格が必要となると思うが
それ以外には思いつきません。
他にはどんな点で必要となるのですか。
以上、今勉強中の者から質問です。

499 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 00:36:04

>>498
釣りか？俺は釣られたのか？
一応まじめに書いておくと、何が適正な価格かというのは
さておき、なぜ評価書が必要になるか？つまりはその鑑定
評価額を鑑定士が適正だと保証する必要があるから。

公共の買収なら評価額は売り主にも買い主の公共団体にも
不当な利益のない中立の価格であることを保証するため
評価書が必要とされる。

民間同士の売買でも、その売買価格が適正なのかと言うことで
評価書を取る場合がある。つまりその売買価格は当事者間で決めるが
それが適当だと保証するため第三者たる外部の鑑定士が評価書かく。
例えばどう見ても１千万のブツを３億で売買すれば贈与税がかかる場合
があったり、社内のｏｋがでないとかいう問題が出る。

つまり鑑定評価書はその価格を保証するという側面がある。後々問題が
起きればその鑑定士のクビが飛ぶ可能性さえある。そんな感じに鑑定士
が必要とされている。極論すれば適正な価格を出すのが仕事でない場合
もあるということ。

500 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 00:59:24

あるべき価格なんてないんだよ。鑑定士アホすぎ。主役じゃないんだよ。気付よ。

501 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 01:07:06

まあまあ。。。この世はみんな主役さ。。。

502 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 01:19:43

調区の農地の道路用地買収はﾀｸﾐ的評価が多いですよね？純農地が正解ですか？

503 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 01:35:31

＞502
損失補償の意味があるから、宅見の価格になる。
国、県、指定都市による29条の許可不要を前提とする。
準農地で評価すると、誰も売らない。
実務スレの割には程度の低い質問だ。

504 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 04:17:14

損失補償基準では農地の事例からﾋｼﾞｭﾝするようになってますか？

505 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 09:02:08

４９５さん、工場の収益価格の件について教えていただきたいのですが、そういう場合どのようにして収益価格を試算するのですか？

506 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 09:17:07

503のようにはならない。損失補償基準をよく読むと。

507 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 09:54:37

497様
助かりました。とてもわかりやすく教えていただきまして
ありがとうございます。

508 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 09:59:13

503
理論上は同種の農地
実務上は転用可能な価格、安いと誰も協力しない

農業生産法人が同じ農地を買うと農地の価格

大都市の継続案件の場合、事業機関が長いから後の方では、先の価格を
基準とした場合、相当の無理が出てくる。
問題が生じた場合、鑑定士の評価によると役所は逃げる。

509 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 10:05:29

>>505
>>495をよく読め。土地の評価なのだから最有効使用判定のうえ土地残余法。

510 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 10:28:54

５０９さんありがとうございます。そうですよね。
土地、建物一体の評価ならどうなりますか？

511 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 10:43:38

508さん。理論の矛盾。道路用地買収で調区の青地白地を宅見で。ﾘﾝﾁもおなじ

512 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 10:55:27

>>511
青いこと言うな。
よくある話だ。
農政局はおかんむりだがな。

513 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 11:13:12

よくわかってるがﾊﾞﾗﾊﾞﾗな価格ですよ！

514 ：498：2005/09/16(金) 21:28:29

>>499
いや、まじめな話釣りではないです。
あなたが釣りと思ったのは、たぶん俺のレベルが低いからでしょう、スマソ。

鑑定評価額の必要性については分かりました。
中立な視点で不動産を見た時の価格が必要となる場合があるからですね。

もう一つ質問ですが、
あなたの話では極論では適正な価格を出すのが
仕事でない場合もあるとありますが、
実際に実務でその適性でない鑑定評価額を出した時、
鑑定士が適正であると保証するためにはどんな根拠を持って説明するのか
そこのところのロジックが分かりません。

あと実際にクビがとんだ鑑定士とかいるんでしょうか。
今ちょうど中央青山の会計士が逮捕されてますが、
そういったことが鑑定士にもありえるということでしょうか。

515 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 22:04:11

>>510

事業収益。
財務諸表を分析して標準的な単年度償却前営業利益を査定。
そこから経営帰属収益（役員報酬）と正常運転資金利息を控除。
還元利回りは正直難しい。
とりあえずは基本どおり自己資本利回りと借入金利から基本利率を査定して、
そこに償却を要する評価対象資産の償却率を加算する。
でもこの場合、借入金利はともかく、自己資本利回りの根拠付けが難しい。
株式の発行時価総額に対する税引前利益の割合をみてそれらしい数字になるなら
それを使うのもまあ一つの方法。厳密に考えるとちょっとまずいけど。

ちなみにその工場、財団登記されてるの？

516 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 22:18:51

515さんありがとうございます。営業利益が赤字の場合は収益価格についてどのように考えますか？

517 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 22:25:11

>>516
>>515は標準的な営業利益を査定すると仰ってるよ。
ホテル、特に日本旅館とかもフツーに営業利益赤のケースは多いな。

518 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 22:37:16

>>516

それは減価償却費を足しこんでもまだ赤字ってこと？
赤字でも黒字でも不動産自体の価格は変わらないから、本来ならマイナスの暖簾を査定することによって
不動産の価格を試算する。でも現実的にはまず不可能（資産・負債・資本すべて時価評価し直すことになる）。

まあケースバイケースだけど、こんな感じか？
①財務分析した結果、アップサイドシナリオを現実的に見込める
→アップサイドシナリオに基づいて純収益を査定。ただ、その場合でも費用項目については要注意。
　変動費と固定費を把握して、矛盾のないシナリオにすること。このあたり、矛盾だらけの評価書多し。
②アップサイドを見込めない
→積算ベースで試算、最後に一体減価して評価額を決定。
　一体減価率、根拠は一概にはいえないので、自分で考えてください。
　更地価格をメドに減価するのもまあありはありだけど、財団登記された工場であるなら
　更地価格をメドに減価してますという説明はどうかと思う。
　工場抵当法の趣旨と矛盾しませんか？という突込みが入るかも。それに対する切り返しができるならいいけど。
　

519 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 23:05:42

５１８さん勉強になります。いずれにしても、営業利益が赤だからって結果としての鑑定評価額がゼロというのはありえないという解釈ですか？

520 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 23:21:52

不動産は個別性強いのに、標準的収益ですか？

521 ：名無し検定１級さん：2005/09/16(金) 23:57:42

「財務諸表を分析して」って書いてあるじゃん。
財務諸表から査定したその会社の安定的な純収益って意味だろ？少なくとも俺にはそう読めるぞ。
「標準的収益」＝「どんな工場でも同じ」って意味だと思う方がバカ。そんな訳ないだろ。

522 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 00:31:33

>>520
要するに例えば、赤字の原因が経営者の放漫経営とか経営努力不足に起因するモノなら、
それらを標準的な健全なものに変更すると想定して収益を試算するってことでしょ。
標準化するとはそういう意味と思われ。

523 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 03:15:06

赤字のことですよ。標準化なんて簡単にいえますね。そんな能力が鑑定士にありますか？専門家でも将来見通せないのに。

524 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 07:23:38

分析や予測もできん輩が偉そうにしている業界と推測

525 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 09:45:44

>>523,524
だったら勉強しろよ。
確かに会計士レベルの分析は無理かもしれんが
何も努力せずにそうやって言い逃れする奴は多い。情けないね。
企業活動についてのマクロ的指数ならあるだろ。
その企業が拡大傾向にあるのか縮小傾向にあるのか、
それくらいなら財務分析の基礎を理解してれば大づかみにはできる。
だいたい523は専門家でも将来見通せないっていうけど、
将来を厳密に見通せる人間なんて一人もいないんだよ。
だから過去から現在にかけてのトレンドが将来も続くと予測するんだろ。
こういう奴らが見てて恥ずかしくなるようなDCFやるんだろうな。

526 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 10:08:56

はじめまして。
私は、学生時代に都市開発に興味を持ち、そのような仕事ができるのは
公務員であると聞かされ、２年程勉強していたのですが、結果はさっぱりでして
結局、小さな会社に就職しました。しかし、不動産鑑定士でもこういう業務
に携われると、どこかのHPを拝見し、（この時、初めて鑑定士という資格を知りました）
夢がかなうかも！？と思っているのですが、現実どうなんでしょうか？

受験板では、アンチ公務員が多いので、とても書き込めませんでした…

527 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 11:13:16

会計士ﾚﾍﾞﾙの分析を相手にして何の意味あるか。

528 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 13:07:09

>>526
お前に学歴があるなら、鑑定士とってデベロッパーに潜り込め、中途採用で。

529 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 13:16:36

学歴…日当コマ船なんですよね…
だからって、あきらめはしないですよ！

530 ：名無し検定１級さん：2005/09/17(土) 21:29:10

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531 ：名無し検定１級さん：2005/09/18(日) 12:28:16

全国不動産鑑定士ネットワークの求人が出ておりますが
仕事内容は全国から送られてくる評価書のチェックと
考えてよろしいでしょうか？

532 ：名無し検定１級さん：2005/09/18(日) 16:55:19

給与いくら？

533 ：名無し検定１級さん：2005/09/18(日) 17:08:35

TACのWeb講座はどんなんでしょうか
受講された方いたら情報キボウ
使い勝手とか、聞きやすさ、見易さなど
お願いします。
当方、受験歴３・会社員

534 ：名無し検定１級さん：2005/09/18(日) 17:12:42

全国ﾈｯﾄは、危ないの？

535 ：499：2005/09/18(日) 19:29:11

>>514
いやたまにネタをふる奴がいるから。

適当な価格を出すのが仕事ではなく、依頼者が必要とする価格の適正を保証する
のが仕事だということ。
例えば住宅地の戸建住宅であればある一定以上の鑑定士ならそこそこ似通った
評価額になる。しかし上の方でもでてる赤字の大規模工場なんかを評価すると
それこそかなり評価額に幅が出てくる。その時に自分の出した評価額はこんな
根拠があってこういうロジックで構成されていますから適正ですよと言うのが鑑定評価書。
ちょいと厳しい場合にあれこれ屁理屈を書いたりもする。

鑑定士を辞めさせられた奴はまだいないと思う。
山奥に大規模な別荘団地を造る計画がある。今はただ同然の山林だがこれを別荘に
すると全体でこんなに価値が上がりますという評価書を鑑定士が書く。業者はこれを
基に銀行やらの出資者から金を集める。この計画が破綻すると誰が悪かったんだという
事になり、やはり鑑定士が悪かった。最終的に損害賠償。
で億を請求されようとしてるやつはいたような。
ちなみにこれはやはり裁判になるだろうが、その時も相手方が誰かから評価書を取る
だろう。

536 ：名無し検定１級さん：2005/09/18(日) 21:07:55

資格剥奪だっけ？
除名処分には何人かなってるじゃん。
抵当証券がらみばっかりだけどさ。

537 ：名無し検定１級さん：2005/09/20(火) 06:16:19

536さん。全国ﾈｯﾄのこと？

538 ：名無し検定１級さん：2005/09/20(火) 10:35:39

537は鑑定士じゃないのか？
協会から処分内容の文書が送られてきてるだろ。
たいていは会費未納で除名だけど、不当鑑定の場合は
内容の詳細が書かれてたはず。何年か前にもあったな。

539 ：名無し検定１級さん：2005/09/20(火) 15:22:28

>>535
それは現実にはありえない。
事業者の経営手法等が正当だったかも立証しなければならないから。
損害賠償額の算出も不能だし、キミの考えは論理の飛躍にすぎない。

540 ：535：2005/09/20(火) 18:15:40

>>539
いや素人にわかりやすく説明しただけだし。
抵当証券がらみの訴訟なんかもざっくり説明すると
こんなかんじだろ。
そんな所にケチ付けられてもなあ。なんならあんたが
事細かく説明してやってくれ。そんな細かい説明が必要
訳ではないと言うことが話の流れから分からんのかなあ・・・・。
「今勉強中の者から質問です。」に答えただけなのに。
違うというのなら俺にかみつかずお前が説明しろよ。

>>538
あと俺は犯罪者集団を率いているわけでも危ない仕事を専門
にしている訳ではないので、何をしたらどんな罰則があるかな
んていちいち細かく調べていない。そして誰がどんな処分を
食らったかなども興味がない。いざとなったら調べるけど。

でも一番重い国交省の鑑定士登録消除ってだれかくらったのか？
戒告とか期間停止は見たかもしれんが。
鑑定士を辞めさせられた＝協会ではなく国交省、それも業者では
なく個人の鑑定士としての登録を剥奪されたという事だぞ。

541 ：名無し検定１級さん：2005/09/20(火) 20:03:05

殺人を犯した鑑定士もいたな。あれは登録消除されてないのか？

542 ：名無し検定１級さん：2005/09/20(火) 21:32:29

今年２９歳で、今年の本試験おそらくダメです。来年、合格できた
とすれば３０歳ですが、就職先見つけるのやはり困難になるの
でしょうか？？？　どなたか助言お願いします。

543 ：名無し検定１級さん：2005/09/20(火) 23:43:46

>>541
存在自体が削除されてしまったわけだが

544 ：名無し検定１級さん：2005/09/21(水) 02:56:05

死刑か

545 ：名無し検定１級さん：2005/09/21(水) 14:12:25

>>542　そんなことはない。どーにでもなる。

546 ：名無し検定１級さん：2005/09/21(水) 18:13:31

>>542
今から鑑定士試験を受験しようという時点で将来を見誤っている。
３０歳で合格したとしても、結婚もできない薄給の事務所しか就職できない。
それでも、将来独立を夢見て就職したとしても、３５歳になるころは
この業界はさらに萎縮しているので開業どころではない。
結局、薄給の従業員のまま、リストラに怯えつつ人生を送ることになる。

２０代のうちに、普通の会社に就職することを勧める。

547 ：名無し検定１級さん：2005/09/21(水) 18:51:17

>>546
そうかもしれません。　しかし、鑑定士をめざしたからには、もう１年
やってみます。　鑑定業界の将来は、そこまで暗いのでしょうか。

548 ：名無し検定１級さん：2005/09/21(水) 19:27:42

新人開業を目指すかたにはかぎりなく暗い
私は20年やってるが、この業界は廃れていく
0にはならんがな

549 ：名無し検定１級さん：2005/09/21(水) 21:22:06

業歴１５年、５年前開業だが、ぎりぎりの感あり
０から始めるにはあまりにも時代に遅れている

550 ：名無し検定１級さん：2005/09/21(水) 22:14:03

ネガティブ人生送ってる奴らの嘆きを聞いてもタメにならんよ。
こいつらまともな鑑定士？じゃないから。

551 ：名無し検定１級さん：2005/09/21(水) 23:46:39

>>547
>鑑定業界の将来は、そこまで暗いのでしょうか。

日本は本格的な景気回復の道を歩み始めているのに、
鑑定スレでは、どうしようも無いネガティブ発言が目立つだろｗ
優秀な奴はしっかり儲けているが、そんなのはどの業界でも当たり前のこと。
正直、根暗でネガティブな香具師が多いのは事実。
そして、分科会等でそんなしょうもない連中とイヤでも関わっていかなければいけない。
根暗が伝染しそうで、マジ鬱だよ。

552 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 01:34:53

550はｻﾗ鑑か売り上げｲﾁｵｸ以下又は社員10名以下
土俵が違うね
予測、需給、あなた鑑定士？

553 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 01:39:10

551の所得は3000以下はないだろう？
ﾚﾍﾞﾙの低い世界なら偉そうに岩内でくれ

554 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 03:07:38

>>551
> 日本は本格的な景気回復の道を歩み始めているのに、

どうだろうね、特に不動産は。人口減少も始まったようだし。

555 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 05:12:47

551が鑑定士なら寒すぎる
550もね

556 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 07:30:13

儲けてるとは550.551の売り上げと所得、社員数を教えろ
右肩上がりでしょうな
たぶん

557 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 08:40:34

２０年もやってる方の感覚は本当
２０年の中で、合格、下積み、独立、結婚、子供誕生、病気など、
業務以外でもいろいろな経験をされてきたと思う
俺の周囲のベテラン鑑定士（５０代）の話はためになることが多い
素直に聞いてみれば

558 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 09:14:52

受験者が試験問題を云々言うのは痛い
ｻﾗ鑑が日本経済を語るのも同様

559 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 09:20:48

これから開業予定の方は、開業地域の新人鑑定士の話を、聞いてみたら

560 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 09:35:48

手みやげ持っていって、社会人としての礼を十分尽くせよ
そして話は割り引いて聞け
親しくない人に恥ずかしい部分は話さないよ　普通

561 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 10:19:12

東京にｵﾘﾝﾋﾟｯｸが誘致できたら
特需ありますか

562 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 10:21:04

私は40代だが50過ぎでｷｬﾘｱの長い先輩がいる
社員も相当数おられるが鑑定比率は30程度
鑑定では食べさせていけないとのこと

563 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 17:05:01

鑑定士は最低いくら所得あれば誇りが満たされるのだろう
1500万以上かな

564 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 20:47:56

月100から300

565 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 21:24:51

独立を考えて鑑定士の資格を取ったけど
今は債権回収会社に勤めています。

566 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 22:14:35

なんで点検データFD2枚提出せにゃいかんのだ？今年から暗号化するんだからメール
でOKだろうに。

567 ：名無し検定１級さん：2005/09/22(木) 22:52:41

２枚提出する意味が全く分からん
なんでだろうな…

568 ：名無し検定１級さん：2005/09/23(金) 00:10:16

えっ?　ＦＤ2枚出すなんて聞いてないし、手引きにも書いてないが･･･
ローカルルール?

メールで済むだろって意見には同意。

569 ：名無し検定１級さん：2005/09/23(金) 07:39:18

農地価格の収益価格どうされてますか？

570 ：名無し検定１級さん：2005/09/23(金) 10:01:35

どの業界でも勝ち組と負け組がいる。
鑑定業界では勝ち組は首都圏に集中し全体の５％ぐらいかな。

571 ：名無し検定１級さん：2005/09/23(金) 12:03:54

>>568
手引き４ページの下から３行目

572 ：名無し検定１級さん：2005/09/24(土) 05:41:59

仕事はおもしろいが
収入が
雇用すると大変

573 ：名無し検定１級さん：2005/09/24(土) 09:47:57

確かに書いてある。よく読んでるね。最近は、全然読んでなかった。

574 ：名無し検定１級さん：2005/09/24(土) 10:26:48

メールがだめなのは情報漏洩をふせぐためだと説明を受けた。
何のための暗号化なのだろう
それとも簡単に強度に信頼が無いのか
念には念を入れたのだろうか。役人の手間じゃないから。

575 ：名無し検定１級さん：2005/09/25(日) 23:31:02

でも点検の奴って幹事のPCに取り込むだけだろ？
極端な話別に暗号化する必要も無いんじゃないかと。
幹事の手間が1つ増えるだけだし。そのうち分科会で
そういう暗黙の掟みたいなものができるのではないか。

2枚というのは郵送途中の事故の可能性を考慮しただけ
で、メールがダメというのは万が一事故起きたときにメール
でいいよと言ったらそいつの責任問題になるからそれがいや
だったと言うだけじゃないか。

メールはダメだけど郵送OKというのも愉快だな。
どうせなら手渡しオンリーにすればいいのにｗ。

576 ：名無し検定１級さん：2005/09/27(火) 11:46:43

こそっと添付メールですます。
安く(無料)て早くて寧ろ安全かつ整理管理が楽々。
入力等のミスが発見されてもサクッと直してスイッとメール。
こそっとね。

577 ：名無し検定１級さん：2005/09/29(木) 19:16:22

そろそろあげとくか

578 ：バフェットからの手紙：2005/09/30(金) 20:33:30

①従業員１人　　売上１０００万の一般鑑定専門会社

②従業員２人　　売上２０００万の一般鑑定及び競売評価兼業業者

③従業員１０人　売上４０００万のＤＤ会社

あなたが投資家だったらどの会社に投資するだろうか？
私なら②に投資する。

579 ：名無し検定１級さん：2005/09/30(金) 21:15:03

＞５７８
従業員少ないとこ、DDやってないんですか？

580 ：名無し検定１級さん：2005/09/30(金) 21:29:43

バフェットが鑑定業界に注目するとは・・・
鑑定業界に資格無し！！

581 ：名無し検定１級さん：2005/10/01(土) 16:24:15

従業員０人　売上５００万のDD下請け業者

582 ：名無し検定１級さん：2005/10/01(土) 18:16:35

田舎だが2億維持は
できなくなった
5人辞めてもらう

583 ：朝日新聞：2005/10/02(日) 11:26:52

談合を行っている鑑定士は自首すべきだ

584 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 11:27:48

ＴＶの安城のことか？

585 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 13:05:23

談合はすべきではないと思う
協会は知らぬふりは止めて徹底的に指導したほうがよい

586 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 14:38:39

ジャンボの収益還元法を適用する際、管理費を実額で計上しようだと思いますが、
「共益費を除いた管理費を計上すべきか」
「総収益で共益費を計上した上で管理費全額を計上すべきか」
悩んでいます。
また、管理費のうちどれが共益費なのかもいまいち分かりません。

587 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 15:24:02

基本的には共益費は通り抜けだから収益にも費用にも計上しない。
ただ共益費がどれくらいかを明確に示しておきたいなら費用にも
同額計上し、さらに（通常は共益費だけでは管理費をまかなえない）
足が出る分を賃料収入の何パーセントかを計上すればいいのでは？
共益費は賃借人が管理費として支払っている分。

588 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 17:31:41

>>586
> ジャンボの･･･

なんだか久しぶりに聞いたな。3次試験を思い出したよ。
最近は総収益に共益費も含めるのが一般的だと思うよ。もちろん総費用にも計上。

589 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 17:42:26

> ジャンボの･･･

この前、うちの同僚が、クライアントに向かって、ジャンボの･･と口走って
しまってたのには笑った。わかんねえよ、向こうは。

賃貸人は、管理費を賃料収入の一部として考えていることが多いよ。だから、
足が出ることよりも、余分にとってることとなっているケースが多いです。
よって、588のとおり、両建てにする方がいいと思うよ。
不動産投資家はほぼ100％こう考えてる。

590 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 18:35:06

ジャンボってなんですか？

591 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 22:15:49

　 ∧＿∧ 　　
　（　´∀｀）＜　ぬるぽ

592 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 23:25:45

余分にとれればいいが。

593 ：名無し検定１級さん：2005/10/02(日) 23:27:23

>>590
尾崎

594 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 00:04:28

じゃんぼ、じゃんぼ、じゃんぼと仲間達

595 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 08:48:25

国や政治家に馬鹿にされない資格にしましょう

596 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 09:09:48

590
鶴田

597 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 09:17:37

590
飛行機

598 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 13:11:23

590
比準

599 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 13:12:50

人間関係苦手でリーマンは向いてないんだけど、不動産鑑定士なら
食っていけますか？

600 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 15:17:01

590
宝くじ

601 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 17:39:19

賃料の評価の仕事を受注するメリットあるの？
報酬は安いし、時間は価格の評価の倍かかるし、
理論的な評価書書けないし・・・・

602 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 17:50:02

>>601
報酬は高いだろー

603 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 18:08:50

安いよ。
価格評価の報酬が
３０万とすると６０万くらい貰わないと割りに合わないが
実際３０～４０万位しかもらえないだろう。
下手すると裁判所からお呼びがかかる。
しかも、年１本位しかないから
論文・書籍の読み込みを含めてかなり時間がかかる。
賃料の評価やるくらいなら競売評価書10本書いた方がマシ。

604 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 18:15:11

私は賃料関連は数件しかしてないが、いずれも①投資物件としてはいくらか、
②では適正な賃料はいくらか、③仮に撤退をお願いするときはいくらかで、
①+②又は①+③だった。
100万も払えんからでだいたい片手もらいました。
理論的なことを書かないと、裁判所に後で出されたときに困ります。

難しい案件は依頼するほうもわからんから依頼するわけだから、時間が
かかっても丁寧にやればそれなりの報酬はもらえると思う。

605 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 19:36:49

流れを切って申し訳ない。競売やってる人は間取り図作成ソフト使ってますよね？
初心者にも扱いやすいおすすめのソフトはありますか？

606 ：名無し検定１級さん：2005/10/03(月) 19:43:13

流れを戻して申し訳ない。
賃料の評価依頼は地方では非常に少ないので
切り捨ててもいいと思う。

607 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 08:04:03

仕事の醍醐味
贅沢を捨てれば
面白い

608 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 09:50:56

難しくて割に合わないという仕事でも
苦しんでやり遂げてこそ成長がある。
一度謝絶すれば、自分の能力はそこで止まる。

以前ここで弱音を吐いた時に、踏ん張りどころだと叱咤激励されて
何とかやり遂げることができた。
あの時逃げていたら、同じような仕事が来たらずっと逃げ続けなければならなかっただろうと思う。
ここで先輩方に貰った言葉に感謝している若輩新規開業者です。

賃料評価、もし依頼来たらやってみる。

609 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 10:07:52

若い人は良いね。おじさんはもう疲れたよ。

610 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 10:11:47

>>609
そういわずにファイト！

611 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 11:48:06

608
おお、やりとげたんだ。お互いがんばりましょう！

612 ：裁判官：2005/10/04(火) 12:07:14

賃料評価書を読む機会がよくありますが
アホみたいな内容。
鑑定業界に資格無し。

613 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 15:07:59

理屈が通った鑑定ができれば、問題ないです。
既存不適格の接道要件がない家は、単純に裏地半値で▲50％ではいけません。
耐用年数に応じた有期還元でもすれば文句は言われますまい。

614 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 16:06:02

建築基準法施行後で接道要件を満たさないまたは満たさなくなった
建築物は既存不適格と言うのかな？
違反建築物と呼んでいるが・・

615 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 17:28:29

鉄骨の高層事務所ビルの
経済的耐用年数ってどれくらいにしてる？

616 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 18:43:32

40年ですが。

617 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 18:59:37

35年って具合悪いかな？

618 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 19:10:52

別に余裕かと。何階建てですか？

619 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 19:49:52

違法建築物って建築確認または検査済み証をとらないで建てられた建物なんでは？
摂動要件みたさなくなったものは既存不適格でしょ？
違った？

620 ：○○主事：2005/10/04(火) 19:54:44

>>619
全然違う。
ド素人にもほどがあるよな。

621 ：名無し検定１級さん：2005/10/04(火) 19:59:30

>618
地下2階付15階建なんだが…どう？

622 ：名無し検定１級さん：2005/10/05(水) 12:03:27

釣られてみるかな。
既存不適格とは、建築時「適法」状態の建築物であるが、その後
「法」が改正され新法下においては「こりゃアウトじゃん」って事。
例えば、新耐震には適合しなくなったとか、斜線制限が厳しくなっ
ちゃったから飛び出ちゃってるぞ～とかね。
御上が勝手に法を変えちゃったんだから、仕方ねーべーと言うこと。

接道要件なくしちゃうとか。でかい敷地に建てたはずなのに建築後
敷地切っちゃって建蔽率とか容積率アウトになっちゃったーとかは
違反状態になった建築物・・・違反建物。
既存不適格建築物は当該建物が存する間は、仕方がないが、建て替
え時には原則現行法に適合した建築をしなくてはならない。
さて昼飯だ～

623 ：名無し検定１級さん：2005/10/05(水) 13:20:27

↑正解

624 ：名無し検定１級さん：2005/10/06(木) 10:15:26

みなさん、どうか教えてください。
他のスレッドにも同じ質問をしたんですが、
不動産鑑定の仕事は、建築士の受験資格である「実務経験」として
認められますか？？
どうかご回答をお願い致します。

625 ：建築士：2005/10/06(木) 10:26:22

認められません。
超超例外的に昔昔、財所員が一人認められたらしいと聞いたことがある。

626 ：名無し検定１級さん：2005/10/06(木) 10:40:00

そうなんですか、ご返答ありがとうございます。
私は不動産鑑定士を目指していて、建築の知識の裏付けとして、
一級建築士の資格も取得したいと思っていました。
二級までは学歴のみですが、さすがに一級となると難しいですね。

627 ：建築士：2005/10/06(木) 10:46:39

>>626
学歴のみで２級の受験資格あるんでしょ？
と言うことは建築系の大卒以上ですね。
ならば、実務２年クリアすれば一級は難しいことない。
建築系大卒で建築業界にいる人はほぼ全員と言っていいほど一級持ってるよ。
無い方が恥ずかしい・・珍しい。

628 ：名無し検定１級さん：2005/10/06(木) 10:55:52

>>627
いや、私は高卒なんです・・・
さっきのレスで「二級までは学歴のみ」と書いたんですが、
それは学歴のみでＯＫっていう意味でした。すみません。
年齢がもう２５歳なので、働きながら通信制の大学へ通い、
学歴は補おうかと思っていました。
理想ばかり言って、行動が伴わない軟弱モノです。

629 ：名無し検定１級さん：2005/10/06(木) 11:35:37

622と619は何が違うわけ？同じことじゃないの？

630 ：建築士：2005/10/06(木) 11:52:20

>>629
全然、違うでしょ。
建築時適法に建てたのにその後、法が改正され、新法に適合する
建物に改造または建て替えしろーって言われても困るので、まぁ
そのままでも違反扱いはしないよ。
って言うのと、
当初適法建築であっても、人為的に不適法状態にしてしまうのは
違うよね。
当初から不適法状態の建築物は言うまでもないよね。

631 ：名無し検定１級さん：2005/10/06(木) 13:42:11

>>619=>>629
実務の前に文章読解力を付けて出直してこい。あとレスアンカーの付け方も覚えなさい。

632 ：629：2005/10/06(木) 18:57:11

630さんありがとう。

633 ：名無し検定１級さん：2005/10/06(木) 22:25:11

誰か教えて欲しいんだが…

現況は更地。建物の設計図はある。建築確認はまだ。

完成後の建物の賃料(新規賃料)の評価を行う場合
想定条件を付して鑑定として受けられるの？
基準には実現性・合法性うんぬんとかあったような
気がするんだが…実現性って何？建築主の資力のこと？

それとも意見書とかで出す方が一般的なの？

634 ：名無し検定１級さん：2005/10/07(金) 09:27:15

おれなら意見書だなあ。
現物無いんじゃ、こわくてできん。

635 ：名無し検定１級さん：2005/10/07(金) 09:38:08

おれなら鑑定評価書だなあ。
ただ、建物の設計図の内容を相当吟味するよ。嘘が多いんだな。
一般の鑑定士諸君に出来るかな？

636 ：名無し検定１級さん：2005/10/07(金) 16:56:35

所有者、依頼人への信頼度、付き合いの深さとギャラを
総合的に勘案して割に合えば評価書。

意見書はヘタレな感じがするので基本的に受けない。
鑑定風の仕事はするけど責任は取りませんよ・・・・・・
というのなら最初からしなければいいじゃんと。
あくまでも基本的にはだけど。

637 ：夢見る少年：2005/10/07(金) 22:46:33

プライベートファンドの不動産鑑定評価を行っている
会社に転職を希望していますが
機関投資家から訴えられる可能性があると聞きます。
能力を伸ばしたいけど賠償は怖いのが実情です。
実際はどうなのでしょうか？

638 ：名無し検定１級さん：2005/10/07(金) 23:23:49

　／　鑑定　＼
　 /　　／　＼　＼
　|　　　　(ﾟ)　(ﾟ) 　 |
　|　　　　）●（　　|　　エヘエヘすぐに行きます
　＼　　　　∀　　ﾉ　　仕事ください
　　＼＿＿∪ ／
.　　／　　￣￣＼

639 ：名無し検定１級さん：2005/10/07(金) 23:31:28

>>638
んなもん鑑定に限らず、営業職全部だよ、ニート君

640 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 11:45:47

>>633
一般的には建築確認が済んでいれば評価書でも可能だろう。
そうでなければ意見書が普通。依頼内容によって鑑定書でなければ
いけない場合もある（たとえば開発型の証券化）。
鑑定書なら前提条件を詳細に記述する（確認通知書、設計図書など）
636の意見書はへたれとかいうのは論点が違う。要は依頼目的。

641 ：633：2005/10/08(土) 13:21:08

おまいらマジレスありがとう。

依頼目的は証券化じゃないので、特別に評価書じゃないと
いけない理由はないと思うのだが…

ただ、よく覚えてないが建築確認の有無が想定条件でできるか
の指標になっていなかったけ？どこかで聞いたような…

642 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 16:37:30

競売評価はミスすると首になるため2重チェックが不可欠ですが
鑑定士本人が書いて従業員にチェックさせる方法と
従業員が書いて鑑定士がチェックする方法と
鑑定士本人が書いて後日自分でチェックする方法
のうちどれが効果的なのですか。

643 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 16:40:24

鑑定士本人が書いて従業員にチェックさせて、後日自分でチェックする方法

644 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 16:47:05

そんな簡単に首になるものなのか

645 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 17:59:04

クビになんてならないよ。
恥ずかしいから自ら辞めるんでしょ。

646 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 18:40:45

俺の評価書なんかあちこちミスがある

647 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 19:07:32

首にはならないが
仕事が回ってこなくなる・・・

648 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 20:39:29

事務所内鑑定士の相互チェックが効果的。

649 ：名無し検定１級さん：2005/10/08(土) 21:43:48

ミスが多いと
書記官からの視線がイタイイタイ

650 ：名無し検定１級さん：2005/10/09(日) 10:19:41

６４７さんの言うとおりだね。

651 ：名無し検定１級さん：2005/10/09(日) 11:42:40

首にしてほしいね。漏れら若手がなかなか競売評価人になれない現実をなんとかしてほしい。

652 ：名無し検定１級さん：2005/10/09(日) 12:07:07

だから簡単には首にならないって。

653 ：名無し検定１級さん：2005/10/09(日) 12:14:58

首にすると
裁判官の責任問題に発展するので
自らの引退を強要される。

654 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 10:45:53

裁判官は、そこまでは行かないよ。
鑑定士はクビにはならんが、仕事がこなくなる。

655 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 10:51:34

>>651
あんなのは年取って
やる仕事。若いうちから
競売とくれといっているやつは
落ちこぼれのサラリーマンが
鑑定士になったくち。

656 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 11:18:10

鑑定士は基本的に落ちこぼれですが、何か？

657 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 11:33:14

>>655
ニート君な君はギョウショでもう受けな。

658 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 12:10:00

東京の上場リートが購入したビルの事例を事例カードにしたいんだけど、建物に多めに
配分してもまだ50%以上高いみたいなんだよね。どう補正したらよいものやら。
そもそもあれ適正価格と言っていいのかね？

659 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 12:15:29

建付増加でガバチョと補正してるよ

660 ：配分の仕方：2005/10/10(月) 12:27:10

>>658
ファンド系の取引はどれも一見超高価格。
更地案件は皆無だから、土地と建物につき価格を配分し結果的に
土地価格相当を求めるわけ。
建物相当価格を積算価格として、これを土地建物価格から引いて
残りが土地相当価格ですよと決めて事例化していた。
ところが超高価格案件はどうやって配分すればいいだろうか？
従来からの方法では土地が周辺更地取引価格や公示等の価格の何倍にも
やってしまう。ならば思い切って？建物再調達原価でやってもまだまだ
倍以上の水準・・・なんじゃこれ～
土地建物積算価格割合で配分してみたら、建物再調達原価の倍以上の
建物価格・・・これまたびっくり・・・あんなボロ？ビルが坪２５０マソ以上
更地取引価格が一番お安い商業地は今多いですな。

661 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 13:46:35

>>657
鑑定士も鑑定村のニートですが、何か？
あなたも、はやく気づいてね。

662 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 13:53:48

手前勝手な定義を作って持ち出すところが・・・・だな

663 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 15:53:58

>>659
100/150とか100/200とかになると思うけど、根拠は書いてる？備考欄とかに。

664 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 16:04:00

>>663
投資用不動産のため建付増加、て感じ

665 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 16:10:10

数字の根拠まではかかないよ

666 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 16:37:16

>>664-665
ありがと。特に根拠書かなくても鑑定官からとやかく言われたりはしないと。

667 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 17:22:04

建付増は無理がある。
伝家の宝刀：事情補正だな・・・投資ファンド等　＋１００とか

668 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 17:38:43

>>667
それだけはあり得ないね。自らを否定することになるからね。

669 ：勘定款：2005/10/10(月) 18:01:37

>>668
Ｗｈｙ？

670 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 18:32:43

>>669
リートがファンドに組み入れる不動産（信託受益権）を購入する場合の価格は大手鑑定機関
の鑑定評価額（正常価格）そのままか少し低い水準とするのが常。
鑑定士が正常価格というお墨付けを与えているのに事情補正する訳にはいくまい。

#公的価格とはかけ離れた水準にあるその評価が妥当だったか否かは数年後に明らかに
　されるだろうね。

671 ：勘定款：2005/10/10(月) 18:36:26

前段、そんなこたーない。
後段はセコンド。
660の指摘はどう考える？

672 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 19:06:32

実際の事例カードでは投資用不動産ということで建付増価でやってるな。
但し標準化補正ではなく、更地価格補正でやってる。

673 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 19:16:12

建付増加でいい根拠はどこにありますか？
立体的利用上容積率等は制限内におさまっている建物です。
建付増加で対処するのは妥当性に欠けると思います。

674 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 20:49:50

賃料値上げ　年＋5％

675 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 20:54:00

補正せずにそのまま使え

676 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 21:13:12

>>675
それでもいいかと思う。調整の段階で外す。つまり賑やかし。
どだいバブルの片棒担いでるわけだし。まともな事例たりえない。

だいたい積算価格を大幅に上回る収益価格を試算してその収益価格をそのまま鑑定評価額
にしてるんだろ？そんなのがまともな評価といえるか？

Jリートの評価書書いてる香具師、回答きぼん。

677 ：士補：2005/10/10(月) 23:05:50

投資用不動産からまわりの土地価格出そうとするのがそもそも無理じゃねえか？
収益価格は物件の個別性がモロに影響するから、Aクラスビルと近くのしょぼいビルの土地価格が同じになるわけない。
契約条件が少し違っただけで価格は大きく変わるしね。
Aクラスビルは同じようなスペックのビルと比較すべきと思うね。
あくまで似たようなスペックとか条件のビルからじゃないと、期待する価格なんて出ないと思われ。

678 ：名無し検定１級さん：2005/10/10(月) 23:17:43

>>677
そういうふうに考えたくなるのもわからんでもないが、そうだとすると「不動産の地域性」とか
「最有効使用の原則」とかの今までの不動産鑑定評価理論の肝の部分を否定することに
なるね？

679 ：士補：2005/10/10(月) 23:26:18

>>678
こういうのが要説の標準的使用と最有効が一致しない事例の４つめに出てる奴じゃないか？
べつに理論を否定してるとは思わないよ。

680 ：名無し検定１級さん：2005/10/11(火) 09:47:52

そんなに深く考えなくても大丈夫。
ベテラン鑑定士は気楽にやっているよ。

681 ：名無し検定１級さん：2005/10/11(火) 21:41:39

>>676
今の収益物件って内々で価格が決まっているわけではなく
入札で価格が決まってるのも多々あるわけで、つまりはそこには
市場が出来ているわけで、その評価書がまともじゃないというのなら
鑑定理論に不備があると言うことにならないか？

682 ：名無し検定１級さん：2005/10/11(火) 22:14:50

入札といっても資金力があるプライスリーダーはとかく
流れを自分でつくる傾向がある。正常な市場とはいえなく
なりつつあるのが問題なのでは？

683 ：名無し検定１級さん：2005/10/12(水) 17:12:06

今年の2次試験って170人しか合格しなかったんだな。
やっぱり修習受け入れ先が極端に少ないから絞ったのだろうか？
俺もアンケートには受け入れ→×に印してFAXしたが
うちみたいな個人事務所に来ても勉強にならんし、修習生に申し訳ないと思って×にしたんだが・・・。
必死で勉強してきた受験生には逆に悪いことをしたのか。

684 ：名無し検定１級さん：2005/10/12(水) 17:31:07

>>682
仮に正常でないとしても市場がある以上はそれに対応するべき
ではないのかと思う681です。

例えば、誰も買わないであろう山林を宅見として評価して後に
不当鑑定で処分されるというのなら話は分かるが、今のオフィス
ビルならその価格で別の買い手が複数いるような状況な訳で
その価格での評価が全くおかしいという事は無いと思うが。

685 ：名無し検定１級さん：2005/10/12(水) 17:32:28

>>683
いや単に3次試験がなくなる分2次試験で絞っただけじゃないの。

686 ：名無し検定１級さん：2005/10/12(水) 17:57:00

１７０は少なすぎるな、いきなり。
政治的だね。
やっぱり修習人数の影響か。合格して修習先なしでは国交省も責任
問題だし。
今後うちらにもプレッシャーかかるかもうよ。昔会計士であったみたいだし。」

687 ：名無し検定１級さん：2005/10/12(水) 19:26:26

>>684
まさにバブルを追認してるような気もするが。

>>686
プレッシャー？？漏れは自宅開業で細々とやってるから修習生の受け入れなんか全く不可能だよ。

688 ：名無し検定１級さん：2005/10/12(水) 22:08:54

私の事務所でも修習生受け入れは無理。
心情的には使い捨てのような非情なことは絶対にできない。
考査に通るだけの指導をきちんとしなければと必死になってしまだろう。
でも時間的にも経営的にもそんなボランティアをする余裕はない。
結局、中途半端な心構えでは修習生に申し訳がないから、受け入れ×。
ほとんどの事務所はこんな感じだと思われ。

689 ：名無し検定１級さん：2005/10/13(木) 09:49:36

６８８に禿同。まったく同感。
でも、この業界はこれからどうなってゆくのだろ？

690 ：名無し検定１級さん：2005/10/13(木) 10:11:54

しかし修習生の窮状を見過ごすことも出来ない。
考査に通らないような不十分な指導でもいい、形だけでも修習したいというのであれば、
心で詫びて笑顔でうけいれることを、考えないでもないと思うこのごろ（優柔不断）

691 ：名無し検定１級さん：2005/10/13(木) 10:36:29

そんな頼りない指導鑑定士先には行きたくない。

692 ：名無し検定１級さん：2005/10/13(木) 10:46:58

じゃあやっぱり受け入れるのよすわw

693 ：名無し検定１級さん：2005/10/13(木) 10:50:27

>>691
頼りがいのありそうにふるまう
親分鑑定士の子分になされるよりは
ずっといいかもよ。

694 ：名無し検定１級さん：2005/10/13(木) 13:09:02

今のままでは鑑定業界に期待しないよ

695 ：名無し検定１級さん：2005/10/14(金) 10:38:58

おれもそう思う。若い人は他業界を目指したほうが良い。
この業界で成功するのは、ほんの一握り。

696 ：名無し検定１級さん：2005/10/14(金) 10:53:36

何をもって成功というの

697 ：名無し検定１級さん：2005/10/15(土) 00:55:21

金持ちってことじゃないか？
どこいっても厳しいのは変わらない。

698 ：名無し検定１級さん：2005/10/15(土) 08:46:28

独立してれば1千ﾏｿはあるんでしょ

699 ：名無し検定１級さん：2005/10/15(土) 08:51:39

減損会計の評価された方いますか？

700 ：名無し検定１級さん：2005/10/15(土) 08:57:08

？普通に評価すりゃいいだろう

701 ：名無し検定１級さん：2005/10/15(土) 13:43:18

HPやﾌﾞﾛｸﾞ立ち上げたら効果ある？

702 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 05:05:48

質問です。
鑑定士取得後に、将来は外資不動産金融への転職を考えている場合
谷澤とその子会社のＴＭＡＸではどちらがいいのでしょう？

ＴＭＡＸを選んだほうが、転職に有利なような気がしますが。。

703 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 07:49:38

開業よりｻﾗ鑑で外資系
地方は？

704 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 09:56:40

地方は欲を出さず、公共に専念したほうがいいのでは。

705 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 10:08:22

階層別効用比の資料って何かある？
オーソライズされた基準とか…

いつも適当にやってたから…

706 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 10:08:46

その公共事業がない。
競売と固定（３年）が食い扶持。
これがなくなれば、壊滅。
なにしろつぶしがきかない。

707 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 10:28:18

>>702
転職には谷澤のほうが断然有利なのは間違いなし！
大和も良いんでない？

708 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 10:46:18

＞＞その公共事業がない。

それでも400万ぐらいは
営業しなくても来てるが・・

709 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 10:52:10

４００マンでは食えないよ。
１５年前は４０００万だよ。

710 ：静岡競売評価人：2005/10/16(日) 10:59:43

震災後に戸建住宅を評価する場合
評価書にどう記載して逃げるべきでしょうか？
一般市場性減価で落とすか
土壌汚染のように注意を喚起するのみでいいのか
教えてください。

711 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 11:06:58

＞＞４００マンでは食えないよ。
１５年前は４０００万だよ。

400万は東京都多摩地区の話だから
4000万の地域ではおそらく
4000万×0.5＝2000万位あるだろう。

712 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 11:18:05

そのとおり、するどいね。
あと競売。昔は馬鹿にして
ほっておいたのに。いまや
大事な米びつ。これで馬鹿な
身内を食わしている鑑定士の
多いこと。でも将来はダンピングで
１０００万以下でしょう。

713 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 11:35:36

>>705
・古い資料　階層別効用比率に関する実証的研究
　　　　　　日本不動産鑑定協会東京会　1989.3
・補償業務での規定
　損失補償取扱要領　別記二　別表第２（第４条第２項に定めあり）
　店舗・事務所ビル、事務所ビル、店舗併用マンションなど６パターンの
　効用比率を規定。　
　「公共事業ではこの割合で補償して、みなさん納得されています」と言える、かな？

714 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 11:58:33

ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/tax/1034913713/
上記は、税金経理会計板での「不動産鑑定士への転向を検討するすれ」ですが、
自称現職の方や、明らかに万年鑑定士受験者らしき連中が、
もっともらしく、しかも面白おかしく不動産鑑定士を貶める発言を繰り返しています。
お暇な現職の方がいらしたら、本当の鑑定業界の実態を伝えるレスをお願いします。

715 ：714：2005/10/16(日) 12:03:48

>>714でつながらない方は、下のアドレスでお願い致します。
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/tax/1034913713/l50

716 ：705：2005/10/16(日) 12:28:31

>713
助かります。

これ以外に一棟の分譲マンションや店舗ビル賃料
とかの資料があれば、実証性もあるとか言えるんだろうが…

717 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 13:15:01

>>705
どの地方の人かわからないが、首都圏なら東京カンテイあたりで近隣マンションの
価格表を入手して比率を出してみる、という手もある。
上で「損失補償取扱要領　別記二」をあげたが、第４条の原則は近隣の賃料、分譲事例を
もとに階層別効用比率を求めるのを原則としている。「別表第２」はこれでもいいよ
という扱い。

718 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 13:43:53

>>712
東京地裁お抱えの評価者は今や美味しい競売命ぢゃん

719 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 18:10:48

競売利益ある？人件費かかるよね。

720 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 18:20:06

利益は少なくても数をこなせば。
それにほかに仕事もないし。
路線価の数倍の危ない評価書
かくよりはいいよ。

721 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 18:27:27

一件当たり平均いくらなの

722 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 18:29:12

こうしてみると証券化は公共用地買収と同じで価格ありきなんだな。
バルクセールのDDのがよっぽどマトモなようだ。

723 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 18:45:52

だって鑑定だもの。

724 ：名無し検定１級さん：2005/10/16(日) 19:43:14

鑑定士の役割がようわからん
馴れ合いは国のお墨付きか

725 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 09:28:30

>>724
君も運用を考えるほどの不動産を持てば、
自然と不動産鑑定士というものが見えるようになるんだよ

726 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 18:23:23

ｸﾀﾞﾗﾅｲ資格？
評価がわかる？

727 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 18:38:15

競売やってない事務所では平均年収はどのような感じですか？
独立するか迷ってます。

728 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 19:52:21

＞＞７２７
競売もＤＤも仲介もやらない事務所は
法人化すらできないと思いますよ。

ところで更地分譲が最有効使用の大規模地を評価する場合
土地残余法（分譲宅地上）を適用する必要は
あるのですか？

729 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 19:58:32

全体地上にアパート等の賃貸物件が想定建設できるのなら土地残適用しる

730 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 19:58:50

ないと思われ。
開発法と直接比準でヨロシ。

731 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 20:11:10

早速ありがとうございます。引退するまで雇われ鑑定士でいいとおもってましたが、
会社が希望退職者を募るようになり、独立の道を模索してました。
ＤＤも少なくなってきたようですね。

732 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 20:36:09

>>全体地上にアパート等の賃貸物件が想定建設できるのなら土地残適用しる

最有効使用が更地分譲なのに
全体地にアパート建設したら
めちゃくちゃな評価書になりそうですが・・・・
あらかじめ両方ともエクセルで試算しておいた上で
最有効使用を判定すればいいのかな？

733 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 21:13:42

更地分譲→戸建住宅地かもしれないが・・・
おそらく、開発法による価格で一丁上がりーだと思うが・・
極力三方式適用につとめ・・って言うか、評価書の格好をつけるために！
全体地を賃貸利用出来る可能性を検討した→土地残余法適用
これも求めているクライアントもある・・・財務○×▲・・とか
収益価格が低位に試算されるが、調整決定時に蘊蓄を並べる。
一般クライアントなら造成前宅地報酬→宅見報酬にアップするかも。

734 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 21:15:30

>>728
別に法人化しなきゃならん訳でもなかろうに。

735 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 21:36:40

容積率２００％、駅距離２０００ｍのような所は
開発法、土地残余法両方とも適用し、
高い方を比準価格と関連づければいいだろう。

736 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 21:41:31

＞＞７３０
直接比準は無理でしょ
標準化補正をすべきだと思う。
クライアントからは不評だが・・・

737 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 22:29:36

>>733
GJ!!
全く同意見です。

738 ：名無し検定１級さん：2005/10/17(月) 22:48:49

直接比準と言うより
ビック比準価格：大規模地としての比準価格。当然標準価格後個別的要因比較をして対象地比準価格。
あと、
スモール比準価格：分譲地完成後の宅地比準価格。手順はビックと同様、分譲地全各地の比準価格を求めるもよし。

739 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 03:29:30

減損会計の評価された方おられますか？

740 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 08:23:03

三十路、メーカー勤務で不動産や金融の経験なくても大丈夫？

741 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 09:43:33

大丈夫。普通の能力があれば通る試験。
ただ、独立後営業が苦手な人は、勧められない資格。

742 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 09:57:09

営業て具体的にどんな感じでやってますか？

743 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 10:14:13

政治家の秘書を連れてお役所にご挨拶

744 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 10:54:11

>>743
一番やっちゃいけない営業。

745 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 11:27:20

738>
スモールひじゅんはできればやりたくないね。

746 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 12:12:27

代表標準地と指定基準地を時系列に
折れ線グラフにしてみたところ
株価のような動きをしていました。
不動産下落率は株式市場と関連があるのでしょうか？

747 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 12:22:58

株価のような動きとは、株価の何の指標をさしておられるのかな？

748 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 12:25:54

バブルのときも連動してたなあ

749 ：名無し検定１級さん：2005/10/18(火) 13:09:37

下落率が落ちたり、上がったりしてます。

750 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 11:23:02

規制により宅地化できない現況雑種地の評価は
取引事例比較法だけでいいのでしょうか・・・？
何だか格好がつかなくて落ち着きません。

751 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 11:51:37

>>750
当方なら・・・
駐車場とか資材置き場の可能性が全然ない雑種地でなければ、収益価格を
試算します。

752 ：750：2005/10/19(水) 12:57:52

>>751
ありがとうございます。
人里離れた場所なので飾り程度にしかならないと思いますが
やはり収益価格も付け加えておきます。

753 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 15:47:49

ここにおられる方で詳しい方アドバイスお願いします。
鑑定大手４社以外でおすすめなところはありますか？
希望地は東京です。

754 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 17:09:29

おすすめって・・
本じゃあるまいし

755 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 18:04:52

>>752
それだとむしろ収益価格はやらない方がいいような気がする。熟成度の低い宅地見込地だよな。

漏れの場合だが、市街化区域内の高圧線下地で建物建築不可、現況駐車場の土地の評価で
駐車場収益に基づく収益価格を参考価格として算出（試算ではない）したことはある。
評価額は比準価格だけでやった（収益価格は検証として）

参考まで。

756 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 19:27:12

>>752
755同様、熟成度の低い宅見で処理すべし、当方も調整区域内の青地を
農作物収益価格に期待性を加味して算定した。宅地化の蓋然性は１０年～１５年程度
で割引。宅見は評価額決定の過程で結構分量とるので、評価書の見栄えもＯＫ。

757 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 19:41:32

宅地化不可の土地は匠として把握かい？
検証の意味で安いであろう収益価格を評価書に敢えて記載し調整決定文で
モミモミした方が成果品の恰好つくと考える。
ちなみに、財務○×・・・は調区内雑種地の評価に収益価格を要求している。

758 ：750：2005/10/19(水) 21:13:48

>>755-757
ご意見ありがとうございます。
対象地は調区、風致、公園（都計法・告示済）の３つの網がかかっている現況雑種地（地目山林）で、
宅地化して利用できる可能性はゼロではないけれど限りなくゼロに近いと思われます。

収益価格にしても控除方式による価格にしても、参考価格にしかならないですよね。
数字の信憑性もないし、気は進まないのは事実ですが、
かといって事例自体がほとんど無いところなので取引事例比較法すらも相当怪しいです。
収益も控除も両方くっつけて体裁整えた方が良い様な気がしてきました・・・。

759 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 21:20:18

ま、その土地の価値も限りなくゼロに近そうだな。
財務○×・・・は知らんが、公共用地買収なら比準オンリーだな。

760 ：750：2005/10/19(水) 21:35:49

>>759
用買なんです○|￣|＿
下手にいじくらずに比準一本で逝っちゃった方が良いですかね？

761 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 22:00:53

>>760
用地買収は取引事例比較法メインだよな。「公共用地取得に関する損失補償基準」参照。
重要なのは民民の取引事例を集めること。

762 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 22:02:23

ま、役所はおしなべて前例主義だから、担当者に直接聞く、あるいは過去の類似の評価書を
見せてもらう、でもいいんじゃない？

763 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 22:12:03

地価公示の業務実施要領を紛失してしまったのですが
どうすればいいでしょうか。

764 ：750：2005/10/19(水) 22:21:11

>>761-762
そうですね。
やはりぶっちゃけであちらの意向を聞いて対処したいと思います。
多分、多めの民民の事例こそが望みだとは思うのですが。
ありがとうございました。

765 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 22:37:17

今年士補登録して次の実務補習行けるんだけど
回避して来年の修習に行く組もあるのかな
俺は３次受けた方がいいと思ってるんだけど
三振アウトで試合終了だから迷うところだな

766 ：名無し検定１級さん：2005/10/19(水) 22:45:36

俺の知ってる奴は今年の補習回避して修習行くってさ
無理して惨事試験受ける必要ないよ

767 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 00:47:08

>>755
利回りはおいくつ？

768 ：ｙｙｙｙ：2005/10/20(木) 16:00:19

今年、鑑定士2次試験に合格したものです。現在、就職活動中です。
谷鑑、大和、住信から内定をもらっており、正直、迷っています。
気持ちとしては、谷鑑にいこうと考えていますが、この3社に対する
評判はいかがなものでしょうか？

769 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 16:00:43

【新製品】島津製作所が植草モデルの手鏡を発売【経済学者の鏡？】
http://news18.2ch.net/test/read.cgi/news7/1128071929/

770 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 19:23:51

>>768
優秀なんだね。ひとつわけてくれ（笑）

771 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 22:16:29

>>768
鑑定業者は大手といえど所詮は中小企業ということを忘れずに・・・
独立開業を目指すなら鑑定大手がいいし、特に考えていなければ信託がいいと思う。
企業として比較した場合、信託と鑑定大手では比べ物にならないよ。
中年まで勤めたとしたらその時の給与の差は・・・

例えば、一級建築士とって、将来開業したいなら、
薄給でも、超有名な建築士事務所に弟子入りしたほうがいいが、
開業を考えていないなら、建設関係の一部上場企業に就職したほうがいい。

結論として、世間の評判がどうかというより、自分は将来どうしたいかを考えて
決めるべきだよ

772 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 22:24:51

独立するには大手がいいってよく言われますけど、何でなんですかね？
多くの類型ができるから？コネができるから？

773 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 22:30:25

>>765
修習を甘くみない方がいいよ
あれだけ、実務３年＋３次試験と同レベルといってるからな
半分くらいは容赦なく落第させる気じゃないか
３次の合格率を考えると半分くらい落としても別に文句ないしな
それに、今年の２次の合格率みると合格者は相当優秀だろ
バカの積み残しが多く受験する３次の方が楽とみてる

774 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 22:35:50

>>772
信託の鑑定業務はオマケ。社内の扱いもそんなもの。
鑑定のスキルを身に付けるなら鑑定業者がいい。

775 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 22:49:48

法律事務所も会計事務所も中小や零細なんて表現しない。
資格者数や所員数と事務所の実力は、関係しないよ、司法でも。
有力著名な弁護士でも1人事務所もあれば100人以上もある。
事務所経営に大手も中小も関係しないでしょうに、マジで。

776 ：名無し検定１級さん：2005/10/20(木) 23:00:47

>>775
何を言いたいのか今一分からんが、
鑑定大手の給与水準と、大手銀行の給与水準とに大きい開きがあることは確か。
初任給が１０００万を超え、数千万円～数億円の給与をもらっている弁護士がごろごろいる
法律事務所とは全く別の世界である。

777 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 15:31:30

７７４さんのとおり。俺も信託出身だけれど、出世の見込みは無い。
ただ、世間体はいいかも。

778 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 17:23:18

価格形成要因調書の作成にあたって、
「大規模事業用地の売却状況や大規模商業・業務施設の開業状況」を
書かなければなりませんが、みなさんどうやって調査していますか？

779 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 17:25:52

地元紙にのってるのを書く

780 ：ｙｙｙｙ：2005/10/21(金) 18:16:43

774、777さんに質問です。私のイメージとしては、信託銀行は、
銀行とつきますが、簡単に言えば、不動産屋だと思っています。
ということは、鑑定はとても大切な部署なのではないのでしょうか？
世間体は良いとか書かれている一方で、出世の見込みも無いと言うことは、
あまり、給与も良くないと考えてよろしいのでしょうか？

781 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 19:03:08

今月暇過ぎてなんか欝
いいなおまえら忙しそうで

782 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 19:30:35

みんな地下工事の他はたいして仕事ないだろ、ってもっぱらのウワサ。
俺もそう・・・

783 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 19:41:29

教えてください。
普通は実務補修の費用は会社が持ってくれるのですか？それとも自己負担ですか？

784 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 19:46:38

うちは自己負担なり

785 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 20:10:01

>>780
774、777ではないが、信託銀行における鑑定士は総合職でなく専門職だからで内科医？

786 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 20:20:04

>>782
うちもだ
忙しいときに限って、全く依頼が途絶えていた先とか、知り合いから仕事がきて
死ぬ思いをするし、暇なときに限って電話１本入らねえ
ほんと季節労働者だよｗ売上の波が激しすぎる

787 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 20:30:43

つうか、うちは忙しすぎて締め切りを守らないのが常態化してるけど、、、
おまけにアホボスと第２アホボスが手当たり次第にキレまくって
業務量と恐怖量で圧死寸前だっつうの

788 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 21:15:00

>>787
そりゃ仕事受け杉だな。だいたい納期守らなくて大丈夫なんかい？

789 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 22:43:04

>>768
住信はやめとけ。鑑定やりたいなら住信ではやれないだろ。
信託鑑定室はどこもじじいの巣窟だぞ。

790 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 22:43:45

>>780
世間体が良いのは信託に勤めてるからでしょ。
鑑定業者の場合、例え大手でも一般人は知らんし、怪しいとさえ思われる。
鑑定なんて軽視もいいとこ、誰でもできるくらいに思われてる。
信託行けば分かるよ。

791 ：名無し検定１級さん：2005/10/21(金) 23:19:45

大和は知らないけど、谷鑑ならマネージャークラスになると年収が1000万は行くし悪くないと思う。

792 ：名無し検定１級さん：2005/10/22(土) 10:30:04

本当に信託銀行は不動産屋です。
ただ「銀行」と名が付くだけ世間体が良いだけでは？

793 ：名無し検定１級さん：2005/10/22(土) 13:13:58

近所のおばちゃんの反応
信託勤務→へえー頭いいのね
鑑定勤務→鑑定団？

コンパの女の子の反応
信託勤務→リッチでしょ
鑑定勤務→鑑定団？

田舎のばあちゃんの反応
信託勤務→立派になったね
鑑定勤務→鑑定団？

田舎の同級生の反応
信託勤務→エリートだな
鑑定勤務→鑑定団？

794 ：名無し検定１級さん：2005/10/22(土) 13:19:05

妻いわく、奥さん連中に旦那の職業を説明するのがややこしいので
単なる会社員、会社は有名でないとこと言っているらしい。

鑑定士の認知度なんてそんなもの

795 ：名無し検定１級さん：2005/10/22(土) 13:58:33

12ちゃんのなんでも鑑定団の方が鑑定士より頭よさげに見えるのだが・・・。

796 ：名無し検定１級さん：2005/10/22(土) 14:01:03

仮換地の鑑定評価で参考になる本をご紹介くださいまし。

797 ：名無し検定１級さん：2005/10/22(土) 15:44:18

>>794
自分がまだ勤務鑑定士だった頃の、家内のケースと全く同じ。
独立した今は、不動産関連の自営業者と言っているらしい。

鑑定士の社会的認知度は、税理士・司法書士よりはるかに下だからね。

798 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 04:17:37

田舎ではｱﾎな二代目がいて能力もないのにｴﾘｰﾄと思ってるな。

799 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 08:37:20

地方でも不動産屋なんか鑑定士がｱﾎと気付きはじめました。
先生とは蔑まれている呼称です。

800 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 08:49:19

はいはいわろすわろす

801 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 10:46:43

明らかに容積未消化で最有効使用とは言えない事務所ビル(貸家敷)の評価
がきました。一応満室稼動です。
すごく基本的なこと聞きますが、貸家敷の取壊して基準にないですよね。
これは、立退料のことや、それ以前に借地借家法で借家人は保護されている
から、貸家敷で取壊しは現実的でないから考えないということなんですかね?
ということは、最有効使用ではない貸家敷を現状所与として評価するなら
正常価格ではなくて特定価格でしか評価できないといった考え方で
いいんですかね?詳しい方教えてください。

802 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 11:25:46

>801
特定価格は、法令等による社会的要請を背景とする評価です。
（SPC、REIT、民事再生、会社更生等）

803 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 11:34:14

７９７に禿同。不動産鑑定士の知名度は最低。
不動産屋と間違えられるし、行政書士、弁理士や中小企業診断士より知名度は低い。

804 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 12:00:58

つーかもう開業すんのバカらしくね？
開業＝ＤＤ屋か事例屋でしかない。
転職繰り返してる奴の気持ちもわからんでもないなあ

805 ：爺鑑なりかけ：2005/10/23(日) 13:17:58

鑑定士は無名のままでいいんだよ。
知ってる人だけ知ってりゃいいの。
稼いでいるのがばれたら、増えちゃうだろ。

806 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 13:43:33

稼いでいればな。
稼いでいなければただの虫けらになる。
弁護士は稼いでなくてもステータス高いが、
稼がない鑑定士は、フリーターと同列だな。
ほとんどの鑑定士はすでにその状態だがな。

807 ：　：2005/10/23(日) 14:27:16

暇でしょうがねえよ
事例作らなくちゃなんねーけどやる気が起きねえ

808 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 15:18:56

>>806

ステータス

おまえ、仕事選びの根本が間違ってるようだな
学生?

809 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 16:11:07

>>801
喪前が考えてる正常価格というのは、最有効使用の不動産でしかあり得ないのか？

810 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 21:18:05

>>801
何でそういう考えになるのか・・・？
貸家敷の取壊し最有効だってあるが。
３次試験の答練の例題にだってバンバン出てただろ。

811 ：806：2005/10/23(日) 21:58:12

>>808
おまえこそ学生だろ
俺も昔は、他人からどう見られようが、収入が低かろうが、
自分のやりたい仕事、生きがいがもてる仕事を、ひたむきにやれば
それでいいと思ってたよｗ
でもな、結婚して、子供が成長していくうちにどうしても欲がでるしなｗ
貧乏で、よく分からない職業ってのはいろいろキツイよｗ
だから、必死で稼いでいる・・・

812 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 22:19:15

日本不動産鑑定協会から、購入した不動産に関する
取引価格と使途に関するアンケートが届きました。

まず、回答する必要性に関する説得力のある解説が欲しいのですが、
見あたりません。業界にとっては地価の有用な情報が得られると
思われるのですが、それが一般消費者にどのように還元されるのかが
いまいちよくわかりません。どなたかご教示願えませんでしょうか？

また、消費者の利益となる活動を日本不動産鑑定協会が
行っているかについて、質問があります。
例えば宅建業協会も１つの業界組織ですが、
不動産取引の紛争の相談窓口を設けて消費者の利益になるような
活動を行っていると私には見えます。
一方、どんなことでもいいのですが、日本不動産鑑定協会の
消費者の利益に直接繋がるような活動とはどんなものがあるのでしょうか？

以上ご意見などお寄せ下さい。
どうぞよろしくお願い致します。

813 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 22:27:12

>>812
まず、そのアンケートに対し貴兄が回答する必要性はありません。

後段の消費者の利益に直接繋がるような活動について、一つ挙げるなら、主に不動産の価格や
有効利用等に関する無料相談を街頭で行っております。

814 ：名無し検定１級さん：2005/10/23(日) 23:13:06

問題は市町村の名前語って詐欺のようなアンケートやってたことなんだが

815 ：>>812：2005/10/23(日) 23:24:25

>>813
ありがとうございます。

確かに、回答する義務はなさそうなのですが、
折角　不動産鑑定協会の存在を知ったので、
その活動に自分が納得できたら、
アンケートに回答しても良いと思っています。

無料相談はいいですね。

それにしてもＷＥＢページを検索しても、
協会の地価調査アンケートに関する
説明が見つからないのが気になります。

816 ：>>812：2005/10/23(日) 23:25:03

>>814
ありがとうございます。
そういう裏話も勉強したいのですが、
もう少し詳しくお聞かせ願えませんでしょうか？

817 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 03:11:44

うまい釣りっだｎ

818 ：808：2005/10/24(月) 09:50:32

>>806
必死で稼いでるのは俺も同じ。妻子４人だ。
ステータスなんか気にしてない。
貧乏でなければ、よくわからない仕事でかまわない。

819 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 10:21:16

>>814
どこだ？そんなこと初めて聞いたぞ。

820 ：ｙｙｙｙ：2005/10/24(月) 11:42:36

791さん、谷鑑のマネージャークラスで1000万ですか。
その分、若手は搾取されているのでしょうか？

821 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 12:13:50

たにかんさんちのマネージャーならそのくらいもらってもいいのでは？

822 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 14:23:22

140 ：名無し検定１級さん：04/12/20 17:35:30
昨日の日経に田に館が二次合格者の募集広告出してた
昨年とはずいぶん変わったものだな

141 ：名無し検定１級さん：04/12/20 22:58:28
それって賞与年3回ってあった事務所のこと？
この業界よく知らないんですが、年3回って多いな。

142 ：名無し検定１級さん：04/12/20 23:48:29
＞140
おそらく大量に辞めていくからだろう。
あそこは激務で離職率が高い。

搾取＆激務＆搾取＆激務……

823 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 15:23:17

>>822
コンプ？

824 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 15:37:28

YES。。。。
大手行きたいっス。

825 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 16:53:31

大手に行きたいだの、年収、ボーナスを気にしてるような奴はそもそもこの業界には向いてないな。

826 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 17:33:55

でも、この業界の忙しさはどこも変わらないのでは？
そしたら、年収やボーナスが多く出るほうが長く続くのでは？
また、田に感は、大量に辞めているとしたら、今回の募集でも大量に
雇うのではないでしょうか。大量採用が無いということは、世間が
思っているほど、辞めていく人は少ないのではないでしょうか。

827 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 20:34:22

よくよく考えたら、たにかんさんちのマネージャーの年収が1000万円って少ないよな。
能力で言えば信託の課長さんと同じくらいでしょ？
良く思いすぎ？

828 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 23:02:11

本鑑定だけだろー
部下がやったの決済するだけなら超高給

829 ：名無し検定１級さん：2005/10/24(月) 23:08:29

決裁だけで１０００万かよー。
爺事務所以上の搾取構造だな、きっと。

830 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 00:44:56

>>826
そもそも長年勤めるという感覚がイタイな・・・・・。

でも谷間はいい所だとは思うが。辞めていくのはもっと
いい所を見つけたからという奴が多いようではある。

知り合いにあそこのマネージャーがいるが年収はしらん。
ただしファンド関係の評価書ではそいつの名前をよく見ると
同期でも評判だ。正直なところ自分で書いた評価書でもないのに
名前乗っけるリスクを考えると結構貰ってもいいのではないかと
思う。

831 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 00:52:01

＞827
シニアマネージャーだともっといくし、それより上だと1500万は超えると聞いたことがあるよ。
仕事は部下の決済中心だし恵まれていると思う。

832 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 09:30:51

独立する場合、士になって即という人が多いのですか。
2次合格から実務積んでおおよそ何年くらいで独立する
ものなのでしょうか。

833 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 09:45:16

＞832
今までだと、実務経験3～4年で鑑定士になって、さらに3、4年後の独立が多いかな
事務所へのお礼奉公や公的評価の資格要件を考えるとそんなもの。
年齢にして30代後半から40代前半がピーク。

834 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 13:40:14

↑↑↑これが従来からの一般的なケース。
最近の都会部では士になってすぐ独立という人もいる。そういう人は公的評価には入れない、または
入らないで、ＤＤなど若さを生かして数をこなしている。
年齢にして２０歳代後半から３０歳代前半。

835 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 13:43:39

>>832
㌧ｸｽです。制度が変わるこれからはもう少し早くても
いけそうですね。

・・・独立できるなら。

836 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 13:46:56

>>834
あざーす。すぐ独立する人もいるんですね。
実務は3-4年経験すれば大丈夫ということですかね。

837 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 15:53:43

＞836
事務所による。
大手専業事務所で修行すると4年もすると独立するだけの力がつくが、中小や田舎で修行しても力はつかない。
834に書かれている若くして独立って奴は本鑑定はろくにできないからデューデリ中心になる。

838 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 16:38:56

大切なことを忘れている人が多いようだ。
以前、ある信託銀行鑑定室が某上場企業から評価依頼を受けた。
女性の鑑定士3年目を派遣したが、女性というのは構わないが、
20代ではちと心配だし、若いのをよこすというのは当社を軽んじて
いると上層部が誤解しても困るので、最低30代に変えてくれとの要望が
あった。
役所、個人の依頼主ならもっと年齢から来る重厚感を好む。
こういうことも知っていても損はないだろう。

839 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 16:55:34

ちょっと考えれば>>838の言ってることが全くナンセンスだということがわかる。

840 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 17:07:55

８３８の言っていることはかなり本質的なことだが・・・
普通に社会人１５年くらいやってれば気づくぞ

841 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 17:25:43

　自分の息子が心臓手術をする時に、執刀医が20代のニキビ跡の残る
青年だとして、どう思いますか。

単なる骨折や、ただ価格を出せばいい安もの評価は別ですけけど。

842 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 18:28:55

>>840-841
業界内部の人間ではないな。受験生か？
50歳代以上の所謂爺鑑より30歳代の若手の方が余程優秀なのを知らんのか？
クライアントだってちゃんと知ってるぞ。

843 ：若手鑑定士：2005/10/25(火) 18:36:48

地価公示の参加要件によると
鑑定士補になってから３年間、評価書を作る必要があります。
現在の事務所では私が評価書を作って
所長のハンコをおして発行しています。
自分のハンコ押さないと地価公示参加要件を
満たせないのでしょうか？

844 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 18:39:19

大切なことを忘れている人が多いようだ。
下手に重鎮に頼むと納期や表現、価格の変更等クライアントの
要望をまったく聞かないから、いろいろな意味でのフットワークの軽い
若手が重宝されることもある。
こういうことも知っていても損はないだろう。

年齢は関係ないとは言わないが、その時の年齢・経験に応じた戦略をとれば
何の問題もないと思うが。

事故を起こして救急車で運ばれた先の病院で緊急施術が必要と診断されたが執刀医が
20代のニキビ跡の残る青年しかいないからと違う病院に行く訳にはいかないでしょ。

845 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 18:49:21

>>843
満たせません。

今までは事務所の控えの評価書の所長の下に自分の名前を付け足す
という軽い偽造でどうにかしてきた奴も多い。

しかし昨今はそこらへんがかなり厳しくなってきており、下手をすると
評価書の提出先（の正本）まで調査する位の勢いがあるらしい。

実際その偽造がばれて申請者の新人だけでなくそこの社長までペナルティで
申請を却下された事があったしな。

846 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 19:23:10

＞＞845
ありがとうございます。
ところで所長と私２人で署名・捺印した場合、
2倍の鑑定評価実績が必要なのでしょうか？

847 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 20:47:36

>>846
必要ではない。

848 ：井戸端会議スレの８３２：2005/10/25(火) 22:17:47

840 名前： 837 投稿日： 02/11/01 20:07

832さん、勉強がんばってください。鑑定士の２次は努力すればきっと
合格できると思いますよ。ちなみに書士は２％くらいの合格率ですから
運にもけっこう左右されるみたいですし、ケアレスミスは命とりになる
そうです。

＞＞おかげさまでなんとか２回目で合格できました。
　　この場を借りてお礼申し上げます。

849 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 23:15:39

評価書の提出先の調査ってどんな権限でやってんだよ。
普通いきなり評価書見せろって言われてみせるバカいるか。
そんな内部資料を平気で公開する会社なんてないだろ。

850 ：名無し検定１級さん：2005/10/25(火) 23:57:17

一応公文書だよね評価書って。それを偽装したら刑法にあたらないか？

851 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 01:16:27

鑑定評価書は公文書ではない。従って有印私文書偽造罪だな。

852 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 09:28:11

でもさー
簡易でも競売でもない一般鑑定って
俺んとこなんか相続絡みや訴訟絡みの個人依頼主が多いんだよな。
それを、依頼主の名前から載ってる評価書のコピーを提出って
すげー抵抗ある。
つか、個人情報に触れないのか？
そもそも守秘義務はどーなんのよ？
お上だから構わんのか？
でも依頼主に対してめちゃくちゃ罪悪感がつのる。

853 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 10:25:53

>>852
ちょっと幼稚すぎないかい？国交省はわれわれ鑑定士の監督官庁ですぞ。

854 ：質問：2005/10/26(水) 11:35:56

「今後の不動産鑑定評価のあり方」という資料について。

【不動産鑑定士等1人当たりの鑑定評価報酬額の推移】というのがあり
3年に1度固定資産税評価替え関係業務が増大するとして、折れ線グラフは
3年間隔で山ができています。
ということは、このグラフは民間と公共含めた合計の売上高ということでいいですか。
だとしたら、固評のない年はつらいですよね。

855 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 11:45:13

＞854
地方の鑑定士は固評がなくても他の公的評価で食べていけるよ。
それに固評が加わって四国や東北だと3年に一度家が建つと言われている。
その他競売もあるから地方の鑑定士は優雅なものだよ。
実査や公示の点検ついでに釣りなんかもできるし。
今は東京の民間中心の鑑定士と田舎の鑑定士が有利な時代だよ。
中途半端な政令指定都市あたりの鑑定士には受難の時代。

856 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 12:53:46

漏れは資格を寝かせてる万年士補なんですが、
地方で開業は難しいといわれるのは、何らかの参入障壁がそれぞれの県にあるということでしょうか。
県によっては数年に一業者も増えてないようなところもあるようだし。都市圏が飽和なら当然
おいしいところに群がるのが自然ですよね。

857 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 13:11:34

＞856
合格者の試験地分布もみるとわかるように地方での合格者が極端に少ない。
地縁や血縁のない土地で一から開業したいなんて人は珍しい。
弁護士でもそうでしょ。
地方に行けば名士とおだてられて収入も安定するのにゼロワン地域は減らない。
もう一点、各地方会の閉鎖的な体質もあるけどね。
入会するのに推薦者や多額の保証金が必要とか。
飽和とか言われても最低限人並みの暮らしはできるのでわざわざ地方にって人
は多いよ。

858 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 14:19:18

公認会計士と税理士は統合して「公認会計士」へ、
司法書士は名称変更して「弁事士（べんじし）」へ、
行政書士と社会保険労務士は統合して「法務士」へ、
土地家屋調査士と測量士は統合して「測量士」へ。
訴訟代理権が認められるのは、弁護士、弁理士、弁事士の
「３弁」のみです。

859 ：　　　　　：2005/10/26(水) 14:51:16

調査士と弁理士は統合して「調理士」へ

860 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 16:52:47

>>849
権限なんてない（多分）。見せる必要もない（だろう）。

問題はそんな所ではない。
あんたは自分のクライアントの所に国交省からそんな軽い嫌がら
せがあっても何ともないのか？
「あの先生の評価書に疑義が生じて・・・」なんて言われたらこっち
の信頼問題だし、クライアントの監督省庁も国交省だとしたら保身で
売られるかもしれない。

そもそも評価書は第三者に見せていけない書類ではないだろう？
何も知らない個人客のお婆ちゃんが国の言う事だからと開示したら
そこで事務所が潰れると。そんなリスクを背負いつつ社員のために
徹底抗戦する事務所があるのかと。

そこら辺のことを国交省も鑑定士も分かっていて圧力をかけられて
るんだよ。

861 ：名無し検定１級さん：2005/10/26(水) 21:33:10

調査がしだいに廃止されるって知ってる？

862 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 09:46:54

一時東京でそうゆう事が話題になった。

863 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 09:54:31

なってもかまわん

864 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 09:56:49

調査時公調共通地点を国の予算でカバーしたりしているから、そのうち廃止？
って予想もしていた・・・が、どっこい地価上昇になれば、国土法が元気回復
するとなると同法により地価動向注視しなくちゃならないので調査が元気になる。
監視区域発令になれば、第三鑑定復活・・・なんてなればうれしさこの上ない。

865 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 10:08:57

調査って地価調査のことかな？
漏れんとこの県は半分以上が都市計画区域外だから
調査がなくなったら価格指標が無くなって非常に困る。

866 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 12:47:15

第三鑑定・・・悪夢だあ～
でもＤＤよりいいかも

867 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 14:59:16

東京では調査のポイントは一人2～3件、費用倒れまではいかないが、あの報酬では･･･。

868 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 15:58:23

作る事例が多すぎなんですよね。第三鑑定って経験ない世代なんですが、
その当時は儲かりましたか？

869 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 17:50:48

第三鑑定、初期の頃はどこでも入れたし毎月200とか売り上げあったらしいよ。
20年くらい前の個人業者は楽だったらしい。

870 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 18:05:21

>>866
なんで悪夢？
儲かったんだろ？
第三鑑定復活してくんねーかなー

871 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 18:06:43

現実的に復活はないけど、
今の業界の状況を考えると、願ってもないことだなｗ

872 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 19:10:06

>>868
事例多いのか？東京では新スキーム試行されてるけど少ないよ。自分で補充したり焼き直し
しないととてもじゃないが足りない。

873 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 21:56:10

>>860
個人なんて相手に評価書あまりだしてないけど。
個人なら逆に個人情報保護法にひっかかるだろ。
国交省から評価書みせろといわれて素直に出すようなへたれ企業は
零細ぐらいだろ。一流企業はかなり厳しいよ。

874 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 21:57:49

>>860
多分じゃねえよバカ。

875 ：名無し検定１級さん：2005/10/27(木) 22:11:04

＞872
新スキームの回答状況はかなり酷いみたいね。

876 ：名無し検定１級さん：2005/10/28(金) 00:07:55

回答率は従来のアンケートとあまり変わらないんじゃないかな？5%～10%程度だろう。

877 ：名無し検定１級さん：2005/10/28(金) 13:51:34

年内に銭になる仕事しないとやばくね？

878 ：名無し検定１級さん：2005/10/28(金) 14:16:56

うちは今年はだいじょうぶ

879 ：名無し検定１級さん：2005/10/28(金) 15:13:57

来春の公的評価報酬入金まで厳しいな・・・

880 ：名無し検定１級さん：2005/10/28(金) 18:41:04

>>873
個人が鑑定士から取った評価書の扱いで個人情報保護法に
ひっかかる可能性があるのか？
鑑定評価書をクライアントがどう使おうが勝手ではないのか？

で、君は日本語が読めるのか？
実際に企業が出すか出さないかの問題じゃないと書いてるだろうに。
クライアント側にそんな申請をされること自体が事務所の信用問題とな
ること、事務所の存続までかけてその事務所が申請する新人のために
争ってくれるのかという事を書いたんだが。

君がもう独立してる鑑定士だとして自分の所の新人が申請でひっかかり
国交省からここまで厳しいことを言われた時に、俺様の所は1流企業にしか
評価書を出していないからと自分の事務所の存続をかけてまで争うのか？

人間としては立派な心がけだが、事務所が潰れたら自分だけでなくその
新人やその他従業員まで路頭に迷うんだが・・・・経営者としてはどうかと思うぞ。

881 ：名無し検定１級さん：2005/10/28(金) 19:22:19

地方事務所に勤めている方にお聞きしたいのですが、民間に対する営業は
どんな形で行っていますか？
私の勤めている事務所は他士業や銀行などからもポツポツと仕事を頂いて
いるのですが、より業務を拡大したいと思い自分から営業に出て行きたい
と考えているので宜しければアドバイスを頂けたらと思います。
今考えているのは、今まで頂いたところに又挨拶に伺う。
異業種交流会に積極的に参加、同業他社へのあいさつ回り、不動産会社等
への飛び込み営業などです。

882 ：名無し検定１級さん：2005/10/28(金) 23:55:05

地方では民間の仕事なんて皆無に近いんじゃないの？

883 ：名無し検定１級さん：2005/10/29(土) 14:56:06

>>879
ご同感です。

884 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 12:51:52

利回り3.○％
緊張する・・・

885 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 13:53:09

客単価下がり杉。縮小均衡で貧乏商売。

886 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 14:26:55

公示を時給換算すると恐ろしく安い単価になるｗ

887 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 14:39:34

時給５０００円の仕事×利益率７０％×８時間×２０日×１２ヶ月＝年収７００万（残業除く）のリーマンと同じ

退職金、年金、事業リスク等を考えると、時給１００００円以上の仕事をせんと合わないよｗ

888 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 14:44:19

＞887
リーマンには定年があるし経費も自由に使えない。

889 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 14:46:29

我々は体壊すとおしまいだよ。
何の保証もないし、同業者は陰でニンマリｗ

890 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 16:01:22

国民年金基金に加入している同業者っている？
今、加入すべきかどうか、思案の最中なんだ。

891 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 16:50:36

加入してるよ　制度が出来たときからね。
当時は有利だったが、最近は相でも無いな。
ま、全額経費にはなるし、ほかに代わるもの知らんから、
余裕があるなら入っておいたら？
　ただし途中換金できないから貯蓄代わりにはならん。
そういう目的なら、個人年金のほうがいいかも。

892 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 18:26:26

年金の話なんだけど、会社組織として自分も従業員登録（社長でも何でも）しておけば
国民年金ではなく、厚生年金にはならんのでしょうか？
そこら辺のこと余り詳しくないので誰かご意見を下さい。
最近常々思うことが一つ。
別のスレでも話題になっていたけど、公共の仕事を新規で取るのってホント難しい。
固定は当然のこととして、市役所や町役場単位だと昔からの付き合いのところに全
部回ってしまう。
俺はまだ事務所だけど、同期で独立した友人がめちゃくちゃ苦労してる。
あと異業種交流会とか参加して仕事につながった人いますか？

893 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 19:40:23

↑
初歩的な話題過ぎる。勉強しろよ。

894 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 19:58:17

もちろん厚生年金に加入できるけど、会社が5割負担だぞ。

895 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 20:00:12

異業種交流かｗ
鑑定士の立場・・・・つらいよ
お互い、仕事をシェアーし合うのが目的だけど
鑑定士の場合、ただの乞食状態だからなｗ
弁護士、税理士、会計士、司法書士等に仕事紹介できる鑑定士っているのかよｗ

896 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 22:18:36

木村剛によると
10年後は金利5％になってもおかしくないとのこと。
そうすると証券化評価に携わった鑑定士は賠償かつ除名ですかね？

ある雑誌に
全国鑑定士ネットワークがゴルフ場の評価を200件おこなった
と書いてありましたがハイレベルな鑑定なのでしょうか？

897 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 22:22:12

そうだな。10年前の金利水準もそんなもんだったし。
証券化の鑑定は特定価格だから不当鑑定にはあたらないのでは？
ハイレベルな鑑定とやらの意味するところがワカラン。

898 ：名無し検定１級さん：2005/10/30(日) 23:24:30

金利が上がるということは景気が良くなって賃料も上がるということだ。
鑑定士は経済に疎いな。

899 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 00:09:26

金利が上がると証券市場に金が回らなくなり利回り3～4%の上場リートは暴落するということだ。
厨房は現実のマーケットに疎いな。

900 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 00:12:50

＞899
お馬鹿さんだな。
景気が良くなって賃料が上がってもＲＥＩＴが暴落するとでも思っているのか。
なぜ金利が上がるのかもわからないみたいだな。

901 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 01:26:20

>>897
特定価格は現況を最有効使用として評価するだけのこと。
投資家が訴えて鑑定評価に妥当性が認められないとの判決がでれば
不当になるのだろうよ。

902 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 08:21:46

＞900
お馬鹿さんだな。
なぜ金利が上がるのかもわからないみたいだな。
いまの金余りはバブル期の比じゃない。
ではなぜインフレにならないのか？
大量の不良債権によるデフレプレッシャーがあるからだよ。
したがって、不良債権処理が終われば、政府債務残高からみても
インフレがやってくる。
そうすると金利も急上昇するがその時リートから他のの金融商品に
資金がシフトするだろう。そのとき元本割れが続出し
機関投資家及び鑑定士は地獄を見るだろう。

903 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 16:56:39

恐れ入ります。資格手当てとして鑑定士、鑑定士補手当ては普通はどれくらいつくものですか？？
教えてください。

904 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 18:37:53

＞902
インフレで地価や賃料が上がらないと思っているアホ発見

905 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 19:16:38

皆さんにお聞きしたいのですが、大手、準大手を除く鑑定事務所に勤務している
鑑定士、鑑定士補の方はだいたい年収は幾らくらいなのでしょうか？
鑑定士補４００万前後、鑑定士６００万前後位が相場なのでしょうか？
ちなみに私の友人でＤＤ専門の会社に勤めていた士補は月給２５万、残業手当一
切なしという条件に嫌気がさしたのかその会社をやめて他の事務所に転職しました。

906 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 19:28:39

>>905
貴兄が期待しているような答えなんか帰ってきませんよ。
一つ言えることは年収や待遇ばかり気にしてるような人は、どこの業界に行っても相手にされない、
ダメだということです。

貴兄はどんな仕事がしたいのですか？

907 ：名無し検定１級さん：2005/10/31(月) 21:25:58

904
横れすだが、
実際にインフレで一律に地価が上がるかは疑問。
地代は土地価格に連動してるとは俺は思ってないぞ。

ただし政府債務残高ひとつを取って「インフレがやってくる。」
と考えるのはどうかと思う。
インフレ上昇率と金利上昇率を考えて政策運営をするのは不可能と思われ。

908 ：名無し検定１級さん：2005/11/01(火) 09:59:27

９０５さんが期待しているような給与は、よほどの大手か信託でないと無理でしょう。
実力をつけるまで薄給で我慢して、独立することですね。

909 ：名無し検定１級さん：2005/11/01(火) 10:20:25

鑑定士で年収600万というのは東京では最低の水準だよ。
鑑定士になったばかりの業界経験3～4年の年収だね。

910 ：名無し検定１級さん：2005/11/01(火) 23:28:34

最低の水準じゃないよ。もっと低い奴はいっぱいいる。

911 ：名無し検定１級さん：2005/11/01(火) 23:42:51

>>906
年収や待遇面をはっきり要求できないやつは自分の
能力に自信のないやつと思われるからやめたほうがいい。
私は履歴書にもずばり年収を書きこんでそのとおりの年収をもらえた。

912 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 00:13:38

＞910
年収600万以上の求人がいくらでもあるんだけど

913 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 08:26:06

年収285満の鑑定士補ですが何か？

914 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 09:42:14

住民税非課税世帯の鑑定士ですけれども、何か？

915 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 10:24:27

所得600万ギリの開業鑑定士ですけれど、呼びましたか？

916 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 11:12:39

所得税0ですが、なんでしょうか。

917 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 12:06:09

今日も寝てるので起こさないで下さい★

918 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 17:55:33

明日から４連休可能（笑

919 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 19:11:07

年収240の士補ですが何か？

920 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 20:18:33

マジで競売やれてない事務所だと、所得７００万以下の事務所ってザラじゃないの？

921 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 21:01:19

競売なんてサムイ仕事がウレシイなんてカナシイ業界だねえ・・・

922 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 21:11:54

【高い？】不動産鑑定士の年収は？【安い？】

http://school5.2ch.net/test/read.cgi/lic/1130917011/l50

923 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 21:17:04

不動産鑑定士は高品等の人種ですから

924 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 21:30:58

先生とか言い合ってるのに、所得がそんな寒いんじゃあ空しいね。
廃業して一から出直せ。

925 ：名無し検定１級さん：2005/11/02(水) 21:59:58

この業界って激務ですか？

926 ：名無し検定１級さん：2005/11/03(木) 00:35:00

高度な知識と豊富な経験と的確な判断力もつ練達堪能な専門家様だからな

927 ：爺鑑定士補：2005/11/03(木) 00:48:03

年収８００万の士補ですが何か？

928 ：名無し検定１級さん：2005/11/03(木) 09:59:24

年収１００万の士ですが何か？

929 ：名無し検定１級さん：2005/11/03(木) 18:14:07

年収１２００万の補助者ですが何か？

930 ：名無し検定１級さん：2005/11/03(木) 18:29:36

>>929
笑い話でもなく、若手開業者が、補助者に負けている実態は確かにある。
士になって、爺から高い給与やれんから独立しろって言われて独立したが、
補助者時代より年収落ちた・・・・
補助者時代は、大卒最底辺の給与だったが、
今は、生きていくのがやっと・・・

931 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 12:20:53

イ㌔

932 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 16:51:18

>>930
残念だけどその低かった給料でさえ自分の実力が給料に
見合ってなかったとしか・・・・・。

もう一度補助者の給料水準でいいから雇ってくださいとお願いしてみたら。

933 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 17:37:27

先生方ご教授願います。
賃貸事例カードの全体建物の建築時期の「中古」とは、どういうケースなのでしょうか？
手引きには書いてないようなのですが・・・
たいしたことではないのですが、気になるもので
よろしくお願い致します。

934 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 17:40:29

独立して初めて自分の無力さ、人のありがたみが分かるな
今法務局から帰って来たところだが、閲覧室には
銀行マン、サラ金屋、ハウスメーカー屋などがいて
自分の会社の愚痴、好き勝手にこぼしてたぞ
みな小ぎれいな身なりしてたけど、このうち何人会社やめても
食べて行けるかな？　おれら鑑定士も同じ

935 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 17:48:19

>>933
当方もこの使い分けは前から疑問。
建築時を記入して新築なら分かるが、中古になるケース・・・
わりかまへん。

936 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 19:48:46

だいたい１年から２年までなら新築としている。
今年は１８年公示だから１６年までは新築っていうかんじ

937 ：９３３：2005/11/04(金) 20:21:37

>>936
>>935
ありがとうございます。
賃貸借の開始が新築時かそうでないか、で区別するのかとも思ったのですが、
それだと建物全体の項目にあるのと合わないのですよね。
すっきりしなくて気持ち悪かったものですから。
>>936
参考とさせて頂きます。感謝。

938 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 20:55:35

>>936
大いに疑問。
築年月を記載させておいて、中古はおかしいよな。
建築時期　平成１５年８月　中古　かい？
たとえ、古くても
建築時期　平成１０年８月　新築　だろー

939 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 23:11:34

>>934
同意。
俺の彼女は早く独立して事務所を開いてくれと言う。
しかし田舎鑑定事務所勤務の俺が独立したところで公共の仕事（固定、公示除く）
を取れるわけではなく、民間需要も望めない。
競売の評価員申請まであと６年もあるし、独立したらとてもじゃないが生きて行けん。
情けない話だが、そこそこの給料で今の事務所で雇って貰うのが一番だと実感。
ちなみに事務所は従業員１０人くらい、士２人、他士業資格者１人、補助者３人、残り
事務の地方中堅事務所。
売上は多分１億いくかいかないか位、これって多い方ですか？

940 ：名無し検定１級さん：2005/11/04(金) 23:49:40

>>939
従業員１０人居て、売り上げ１億だと
経営的にはちょっとカツカツかもな。
多分その事務所の所長一人が上前はねてホクホクってことは無いだろう。

941 ：939：2005/11/05(土) 00:09:54

>>940
従業員10人居ても、3人はパートのおばちゃんなので人件費はそんなに掛かってない
と思われます。
鑑定4,500万位、競売1,500万位、補償コンサル3,500万位、公示・調査・相評併せて
700万位、固定3年に1度で2,000万位（年700万位か）、外よく分からない。
正直人が多すぎと思うのは気のせいですか？

942 ：名無し検定１級さん：2005/11/05(土) 00:15:59

>>939
横から失礼します。
確かに少し人数が多いですね

943 ：939：2005/11/05(土) 00:19:46

>>942
正直事務の人間が多すぎです。
自分がもし経営者なら
士2人、他士業資格者1人、補助者2人、事務2人の計7人で十分かと思います。
固定の路線業務もやっているので、実際の売上は1億～1億2,000万というところ
だと思います。
いずれ公共の仕事が減ったら、今の半分の人数で十分だなと思う今日この頃。

944 ：942：2005/11/05(土) 00:23:35

>>939
ボクは大手に居ますが、事務はやはり多いですね。
この辺りのコストカットをそうしていくかが経営
のセンスを問われることになるんでしょうね。

945 ：939：2005/11/05(土) 00:34:23

>>942
ボスの考えとしては、将来も会社を残していきたいので自分も含めた若手に
葉残ってもらいたいとのこと。
となると仮に10年後を考えた場合、士3人（ボス除く）、他士業資格者1人、
事務方2～3人（アルバイト等も検討）が妥当なラインでしょうか。
人件費で士600万×2、他士業資格者600万、事務方全部で300万、約2,100万
売上高5,000万で考えると利益率50％で、約2,500万。
収支で考えて＋400万・・・・・。
頭痛い。

946 ：名無し検定１級さん：2005/11/05(土) 00:36:56

俺が経営者なら
補助者2人+事務１人にするか
事務も兼務の補助者３人にするか。

他の方と同じで７人体制くらいでやる。
売り上げ１億だとそこらへんがボーダーだと思う。

947 ：942：2005/11/05(土) 00:37:47

>>939
士はボス含め３名までがラインかと思いますがいかがでしょう？

948 ：939：2005/11/05(土) 00:39:29

>>946
その辺りが妥当かと思います。
士2人、補助者兼事務3人、外資格者1人、今の売上ならその程度が妥当かと。
経営って難しいですね。

949 ：939：2005/11/05(土) 00:41:13

>>942
そうですね、自分を入れて2人で十分かと思います。
6～7人体制で行かないと、正直経営苦しそう。
ボスには上納金払わないといけないし。

950 ：名無し検定１級さん：2005/11/05(土) 00:41:35

>>945
人件費だけで月３００万か・・・ぞっとするな。
俺の事務所は月１７０万。
月売り上げ目標は・・・頭痛い。

951 ：945：2005/11/05(土) 00:43:42

>>950
もし自分が経営者になったら大リストラを行いそうで怖い。
とりあえず事務方は大幅に切りかねない。
>>950
失礼ですが、何人体制ですか？

952 ：942：2005/11/05(土) 00:47:30

>>939
おつでした。
明日は事例点検です（やってますか？）ので、本日は
失礼いたします。新スレが立ちましても942で入ります
ので、今後ともよろしくお願い致します。
ちなみに30代前半なんですがお幾つくらいでいらっし
ゃいますか？失礼な言い方があったかと思いまして。
では、また・

953 ：950：2005/11/05(土) 00:49:46

>>951
自分入れて7人体制でふ。
自分の役員報酬はたった35万/月のへっぽこ経営者だよ・・・

954 ：939：2005/11/05(土) 01:00:41

>>942
いえいえ、色々ご相談に乗っていただきありがとうございました。
こちらも939で入りますのでお願いします。
ちなみに私も30代前半です。
事例点検は補助者がやってます。
>>950
ご自分で経営してちゃんと利益をあげていることが素晴らしいですよ。
それでは今日は失礼します。

955 ：名無し検定１級さん：2005/11/06(日) 01:45:03

東京のAス○エアについて、どんな企業か誰か教えてください。

956 ：名無し検定１級さん：2005/11/06(日) 13:01:02

まるちうざい

957 ：名無し検定１級さん：2005/11/06(日) 15:12:24

地下工事くらいしかないなんてヤバイ

958 ：名無し検定１級さん：2005/11/06(日) 15:47:58

俺は意見書もあるぞ（苦笑

959 ：名無し検定１級さん：2005/11/08(火) 19:30:56

事情補正

960 ：名無し検定１級さん：2005/11/08(火) 23:17:26

資格さえ取れば安定した生活が約束されると思ってた頃に戻りたい

961 ：名無し検定１級さん：2005/11/09(水) 01:20:12

>>960
無垢だったんやね。

962 ：名無し検定１級さん：2005/11/09(水) 03:05:24

補償ｺﾝｻﾙのｽﾚ誰か立ち上げて欲しいが私しゃわからんので

963 ：名無し検定１級さん：2005/11/09(水) 09:58:25

９６０さんに同感。俺もとんでもない勘違いをしていた。
サラリーマンでのんびりやっていた時の方が良かったよ。

964 ：名無し検定１級さん：2005/11/09(水) 13:57:18

俺はしょぼい会社の三流サラリーマンだったから
紆余曲折はあったが開業して良かったと思ってる。
年収では、一流企業のサラリーマンの足元にも及ばないが、
昔に比べれば、はるかに稼いでるから。
それにサラリーマン･補助者の時代は、のんびりなんてできなかった。
のんびり度は今が最高だな。最もだから収入が低いのだけど。

965 ：名無し検定１級さん：2005/11/09(水) 16:44:02

>>959
売り急ぎか？

966 ：名無し検定１級さん：2005/11/09(水) 18:13:04

>>953
７人体制で役員報酬３５万て、いくらなんでもネタだろ
それなら一人補助者で雇ってできないものは下請けに出した方がいいじゃん
馬鹿馬鹿しい

967 ：名無し検定１級さん：2005/11/09(水) 20:37:26

人生学歴や資格ではないが高卒県庁職員のおっさんに
えらそうにされると腹が立つ

968 ：名無し検定１級さん：2005/11/09(水) 20:57:11

まだまだ修行が足りんな。

969 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 10:32:05

そう、我慢我慢、仕事がもれえればいいじゃない。

970 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 13:43:29

仕事をもらえてるなら、な・・・
そうじゃねえんだろ・・・

971 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 14:21:55

耐用年数まじかの事務所ビル（空室率５０％）なんですが、
有期還元した方がいいっすか？それとも永久還元でも良いのかな？

972 ：９７１：2005/11/10(木) 14:22:30

ちなみに賃貸事務所ビルです。

973 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 14:34:27

>>971
有期還元がベター
または大規模修繕費用＆賃料減額改定込み

974 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 21:30:15

鑑定士から転職したい・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

975 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 21:30:38

金にならない仕事ばっか・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

976 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 21:31:21

時給換算すると・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

977 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 21:31:54

公務員になっときゃよかった・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

978 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 21:32:21

将来を考えるとますます・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

979 ：名無し検定１級さん：2005/11/10(木) 23:23:21

>>978
公務員もこれから人員削減。
日本の将来自体が暗いような気がしてならない。
鑑定士とって普通の会社に出戻ることはできんだろうか？

980 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 00:04:58

当方実務スレを覗き見した受験生ですがみなさん暗いですね･･････

981 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 08:39:42

同世代の公務員より年収低い人ばかりなんですか

982 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 11:09:56

973
やっぱ、有期ですか。立ち退き料だして取り壊しではなくて、大規模修繕で
対応するのですね。
ありがとうございました。

983 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 14:42:02

公務員どころか、中小企業の社員よりも低いよ。

984 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 15:07:39

トータルで考えればそういうことに・・・（w

985 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 20:13:09

>>981
同世代の公務員は雲の上の存在。
ライバルは、中小の高卒工員。

986 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 20:28:34

ここは、実務家スレッドだろ。
万年受験生は覗くだけにして、レスするなよ。

987 ：985：2005/11/11(金) 20:30:38

正真正銘の実務家ですが・・・・・・
今、工事してますが、あれはボランティアですか？

988 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 20:57:08

いや、公示調査は生活保護です

989 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 21:03:22

年金です。

990 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 21:05:06

公示してるとつくづく
鑑定士は国交省の奴隷なんだと思ってしまう

991 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 21:07:39

または都道府県の犬・雄。
裁判所の岡っ引き。

992 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 21:12:28

鑑定士はまさに役人の奉公人。
当然、収入は役人未満。
当然、役人様の方が身分が上
経費削減でまず切られるのは役人の給与ではなく鑑定士の報酬

993 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 21:19:28

自分も実務家だが、お前>>987本物か？
こっちは、民間中心だが、この時期かなり忙しいぞ。
公示なんて手の抜きっぱなし。

994 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 21:21:39

手を抜いてもボランティア

995 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 21:25:40

>>993
いいな～
こちらは役所からの依頼がちらほら
公示はどう考えても安すぎる

996 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 21:29:14

やめればいいのに。

997 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 22:49:32

地方では公示はやめたくてもやめられない

998 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 22:54:47

次スレは？

999 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 22:58:04

皆さん宅建から出直し

1000 ：名無し検定１級さん：2005/11/11(金) 22:58:24

千

1001 ：１００１：Over 1000 Thread

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