建築基準法の相談はココ パート5

質問です。

マンションで洋室をリビングの一部まで延長して子供部屋を作りたく思います。
間を仕切って2部屋にしたいのですが、ベランダ側は掃き出しの窓がありますが、
もう1部屋は窓のない部屋になってしまいます。
これは無窓の居室にあたるのでしょうか？
入口は1間サイズの引違い戸の予定です。

都市計画の用途地域の異議申し立てってどうすればいいんでしょうか？

>>885
あなた一人が異議申し立てしたところでひっくり返ることはないですよ。
時間の無駄。

>>883
動いてるとは思うんだよ行政も、表沙汰になれば怠慢だと騒ぎになるから、ただ．．．何とも言えん。

>>884
掃き出しの窓がある部屋と窓のない部屋の出入り口が引き違い又は引き戸であればOKでっすぅ〜

>>885-886
調べた、手続きとしては以下の手順を踏む。

都市計画審議会が立案→計画書・理由書・新旧対照表・計画図の作成→説明会→公聴会
→都市計画案の縦覧（意見書の提出）→都市計画地方審議会の承認→告示

該当行政に電話して「都市計画審議会お願いします」でいいんだろうが常設してないと思う
とりあえず電話してみたら。

>>887
ベリサンクス！！

ハナさん、>>846です！携帯なので、表現が淡白でスイマセン、まず一階部分の確認申請を取って一階を立ち上げ、次に２階部分の確認申請を取って作るというやり方は可能ですか？

できるできないの話しであればできる。
ニュアンスとしては「できないこともない」程度。
頼まれる方としては非常に手間がかかるので、俺なら拒否。

>>888
どういたしまして

>>889-890
>>890氏に同じく出来なくはないがしないほうが懸命
費用が総額で1.5倍位余計にかかると思う
ﾊﾅ事務所であれば理由に明確なﾒﾘｯﾄがあって
>>846氏が施工しない事、設計料を言いなりで
払うのを条件で一応受託する．．．かな

>>890さん、ﾊﾅさん、どうもありがとうございます、判り易いご説明頂きました、ですよね、業者の方は、生業でやってらっしゃる訳ですもんね
申請だけ依頼するとなると、一階部分が出来上がってみないと、先が見えてこない気がしました、全体像が浮かんでから依頼してみます。

>>887
表沙汰になって騒ぎになって欲しいところですが、私以外から問合せは１件
程度なので、残念ながら騒ぎにはならないようです。

>>893
それがいいのか悪いのかは別として、
今立ってる建物で同様の例は山のようにあるんですよ。

で、例えば増築しようだとか、金借りようとかで誰かが法務局で公図を取ったらその事実がわかる。
そこが完全に水路（or道路）としての用途が廃止されており、外観上もそれが存在しないので有れば
用途廃止・払下げの手続を踏むことによって希望者のモノに出来る制度もあるんだけど、
隣接者全員かつ土木委員、町内会長の同意もいるし、当然測量も要るから結構大変。

１件だけぎゃーぎゃー騒いだところでまず大きな騒動にはならないです。
特に貴方のケースだと直接的に周辺住民に迷惑を掛ける事もないしね。
生活道の上に勝手に建物建てるんだったら地元が黙ってないだろうけど。

>>887
ありがとうござました。

>>894
ありがとうございました。
素人＆縁もなく、建築基準法についてあまり実態を知りませんでした。
実家を建て替える際は大手住宅メーカーだったので、無理な要望なんかも
聞き入れられなかったので、もっと厳格ものかと・・・。

準防火地域にて
建築面積約80平方メートル
延べ約240平方メートル
鉄骨3階造（防火構造）
1−2階スケルトン
3階住居

で考えてるのですがなんだか色々建築屋が手間取ってると思い建築基準法改正が想像以上に
現場に凄いショックをあたえてると実感がわいてきました。
今度建築屋に会ったときに色々相談しますが一応勉強して知識得ておこうと思うのですが
2階建てにしろとか、延べ床２００平方メートル以内に収めろとか、何かアドバイスお願いします。
テナントの内装さえも神経使う事態と聞いてガクブルです・・・・。色々フットワーク良く対応する為にできることありませんか？
元々大きくはありませんが規模をもっと小さくするのが一番っていう位でしょうか？

【問50】
3　積雪荷重の計算に当たり、雪下ろしの慣習のある地方においては、
その地方における垂直積雪量が1ｍを超える場合においても、積雪荷重は、雪下ろしの実況
に応じて垂直積雪量を1ｍまで減らして計算することができる

今年の宅建試験で、こんなヘンテコな問題が出題されました。
宅建取引主任者に必要な知識ではないと思います。

>>896
独り言：町内会巻き込んで騒ぐと．．．あ、いや、なんでもない．．．

>>897
えー御存知のように�dでもない事態に陥っております、仕方ないとは思うのだが考え方次第で工夫できる要素を再考する、
とにかく適合判定にまわらないように工夫する、どうしても適判行く物件は仕方ないのだが．．．この物件の場合
軒高9mを超える又はスパンが6mを超えると適合判定行きになる、そうすると最低でも2ヶ月余計な期間がかかる、
地盤との絡みもあるのだがS造の（工期短縮）優位性が一気になくなるのである意味RC造のほうが有利。

あとは積載荷重に相当の余裕を持たせてﾃﾅﾝﾄの変更に備える、開口部の増減も計画変更対象になるので
慎重に慎重を期して計画する．．．くらいかなぁ

>>898
建築基準法施行令 （積雪荷重） 第八十六条
６ 　雪下ろしを行う慣習のある地方においては、その地方における垂直積雪量が一メートルを超える場合においても、
　　 積雪荷重は、雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量を一メートルまで減らして計算することができる。
７ 　前項の規定により垂直積雪量を減らして積雪荷重を計算した建築物については、その出入口、主要な居室又は
　　その他の見やすい場所に、その軽減の実況その他必要な事項を表示しなければならない。

必要だろう、仲介した物件に上記表示がない場合表示を促す、買主に注意喚起すべき重要事項だと思うよ、
雪下ろししないで屋根崩壊は最近あまり聞かないが一昔前はよくあった事故だよ。

沖縄から北海道まで全国一律の試験問題で実施されるにもかかわらず、
新潟や長野（の一部）など、ごくごく限られた地域でしか事実上対象にならないような
選択肢を入れるのは正直なんだかなぁ。

まぁ、宅建試験は4択だし、この１問が出来ないから即不合格って事にはならないんだけどね。

>>899
鉄骨造で適合判定にかからない条件
１．３階建て以下
２．面積500�u以下
３．スパン６ｍ以下
４．軒高９ｍ以下
５．高さ１３ｍ以下
６．１．５倍の水平力に対して許容応力度設計

参考までに。２階建て以下だとスパン１２ｍまでいける条件もあるけれど省略。
（その場合は建物がねじれないよう、バランスが重要）

>>899
>>900
レスありがとうございます。

宅建　問５０を語ろう！
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/lic/1192968752/l50

宅建スレでも今、話題になっておりまして、
建築士の方には雪下ろしは常識かも知れませんが、宅建試験の選択肢に
いれるのはなんだかイヤラシイ気がしたのでここにおじゃましてしまいました。
ありがとうございました。

レス、ご回答ありがとうございます。
とりあえず
３．スパン６ｍ以下
４．軒高９ｍ以下
５．高さ１３ｍ以下
６．１．５倍の水平力に対して許容応力度設計
をクリアしておけば私の場合は適合判定をスルーできるんですね。
とはいえ、チェックが厳しくなったのでテナントさんに貸す時にそのテナントさんが内装する時に
再度許可申請しないといけなんですよね？しかもチェックが厳しいから遊びの部分が無く、思うように内装ができない。
という認識でいいのでしょうか？うーん、今度建築屋に会う時に質問攻めだと大変だろうから色々調べてるんですが勉強しないといけない事が多いですね；；

>>900 >>902
わからんでもないが全国統一の資格で全国で営業できるんだから．．．温暖地域限定資格であるならともかく．．．
建築士にも温暖地域居住の人は沢山いるが豪雪地域の仕事をする時は勿論あるし、宅建も豪雪地域の物件仲介が
生涯において絶対に皆無という可能性はないでしょ。

>>901>>903
>ｽﾊﾟﾝ6m以下：敷地次第ではすぐ超える（超えたほうが物件上有利になる）階高9m以下：非常に微妙な数値で、床高・
天井高・天井懐・・・と加算するとS造のほうが有利は有利なんだがﾃﾅﾝﾄの特性上ｽﾘｰﾌﾞの予備を考慮すると逆にRCの
ほうがやり易い面があるんで再考されたほうが．．．

ﾃﾅﾝﾄは以前から申請は必要だった（従前は設計変更、最近は計画変更）が申請期間が格段に増し、ﾃﾅﾝﾄ着工までに
申請が完了してないと当該工事に着手できない、思うように内装できないという事にはならないのだが以前のように
最低限のことだけ決定して随時再考しながら作る手段が閉ざされた、設計の時点で完璧に煮詰めておく必要がある。

>>901>>903
御免追加

RCは基本的に
高さ20m未満
延べ面積3000�u未満
だと呪縛から逃れられる、高さなんかでS造で
引っかかる場合は迷うことなくRC造に傾いていいです。

役所で建蔽率、容積率を調べたのですがかなり低い地域でした。
準防火地域指定には緩和ないんですかね？

それに気になったのは近隣の新築住宅、
木造や鉄骨3件ほど建ちましたが隣接50ｃｍの控えはあるのですが
敷地ぎちぎちに建ててあります！？
建蔽率はあまり守らなくても良いのでしょうか？

印象と実際は結構違うものですよ
印象だけで判断するとただのイタイ人になっちゃうので注意です

まぁ、それなりに知名度がある会社の建売住宅だとベースは同じだから、
建ぺい率がオーバするような事はまずないですよ。

>>906-908
防火・準防火地域とかが理由に建蔽・容積は緩和になる規定はありません、あくまでも火災があった時の類焼危険度で
判断するものですから、ただ類焼危険度が高い地域が往々に商売向きの土地が多く商業・近隣商業地域と重複するから
準防火=高建蔽・容積率と錯覚することが多い為何かの緩和があると考えるのだろうが ないです。

全国的に準防火地域の戸建て用地は（失礼な言い方だが）狭小の部類に該当することが多く そのように見栄がちです、
例えば10m*10m=100�uの敷地に60%建蔽・民法50cm確保して建てると間口8.8m*奥行き6.8m（59.84�u）で道路側に2.6m
の空地で終わりです（ﾎﾟｰﾁなどを確保すると車一台駐車で終わり）もっと狭い敷地になるとより顕著になりﾊﾞﾙｺﾆｰなんか
建築面積に加算しないで済む要素があると殆ど目一杯に建ってるように一見錯覚します。

>建蔽率はあまり守らなくても良いのでしょうか？う〜ん、一番厳守すべき要素 人間性疑われるよw

皆さんレスどうもありがとうございました。
そうですね、違反して無いでしょうね。

良く良く見ると新築住宅の横に細い通路があり、
そこも敷地でそれが控えなのだと思います。お騒がせしてすみません。
以前奥の家の人がその通路は奥の家の人の土地だと言ってたので
そう思い込んでいましたが、真実はわかりませんし。
家を建てる事になり、近隣事情が気になったのですが
どこでもそうでしょうが、近所はうるさいのでうっかり直接聞けません。
こちらで教えた頂き助かりました。
お忙しい所、丁寧なレス書き込んで頂き有難うございました。

>>910
法務局に行って公図や地積測量図取れば大体のことはわかるよ。

初めて質問させていただきます。

自宅の売却を考えていますが、急いでいるので
業者に売却も視野に入れています。

その際、売りに出すのに比べて何割くらいになるでしょうか？

建築基準法と全く関係がないので不動産関連の板を覗いてみることをお勧めします

今はスケルトンで建てて適合判定クリアしてもその後貸し出したテナントの内装で数値変わってくるから
内装したら使用許可とるの厳しいのかな？
スケルトンで貸しビル建てる人はどういう流れで、どんな点に気をつければいいのでしょうか？

構造なんざ内装分を余計に見込んでやっておけば問題ないが、
シックハウスの数値が変ったら計画変更≒再申請だぞ
おっかねぇおっかねぇ・・・

>>914
とにかく積載荷重設定、昔から積載荷重を甘く設定してると荷重条件が変わると大変だった、S造だと工事費にかなり影響が
でるが有利側で算定してると不利側荷重テナントが候補になったとき無条件で再計算（不可の可能性大）時間もお金も損
再計算でOKになれば計算料だけで済むがNGとなった場合貸せなくなる、テナントとしては書店の類が最大値になるんだが
そこまでは無理にしても床設計用で4600N/�uとか、過剰と言われようが後戻りできないからね躯体は、地盤との絡みもあるので
どこかで妥協点を見つけなければならないがそれは設計の仕事、建築主は資金余力を持つ事かな？

あと防災、消防設備を不利側で設定して変更に備えるかな？これも過剰だと言われるだろうが新築で300万で済むことでも
改修とか改装でやろうとすると600万とか1000万とか．．．最悪できないとか。

厳しくなったのは時代だから仕方ないがオーナー側に立つと初期投資を増やしても可変性のある建物を作るということかな？
最悪お金と時間をいくらかけても出来ない、建て替えしか方法がない．．．ということを避けるしかないんじゃないのかなぁ．．．
勿論過剰な設計のまま建物がその使命を終える可能性もあるんだけどね。

>>915
4☆前提しかないでしょ、それ以外は使うなw
これもまた変な法律だよね、まるで古い建物を駆逐しようとしてるしか考えられん。

ガレージとして、木の柱を立てて、壁を二面だけ配しても、建ぺい率に入りますか？
それともこれに屋根が付くと、建ぺい率が発生するんでしょうか？
『壁がなければ、床面積に加算されない』までは勉強しました。

面積計算の基本は屋根と柱の有無

>>918
ありがとうございます。
という事は、屋根が付いて、柱と壁二面の時点で、建ぺい率に加算されるとの解釈で良いんですね？
柱と壁三面で、外と解釈されるので、床面積には入らないと聞きましたが、建ぺい率は『床面積』で換算されるんですよね？

>>919
間違いました
建ぺい率は『建築面積』で換算されるんですよね？

その前に構造的にもつのか？

>>921
上物は諦めて、ガレージを壁無しで囲うだけの計画に変更しようか迷っています
今現在、既存の建物で、建ぺい率ギリギリみたいなので、車庫が建ぺい率に入るかどうかで、悩んでいます。

＞壁がなければ、床面積に加算されない

構造的には問題あるが　壁が無くても
四隅に柱を建てて　屋根をかければ
すべて建築面積にも床面積にも算入だろ

>>923
http://www.google.com/gwt/n?u=http%3A%2F%2Foshiete.homes.jp%2Fqa2750212.html&_gwt_noimg=1&hl=ja&mrestrict=xhtmlchtml&inlang=ja&client=ms-kddi-jp&q=%E3%82%AC%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%80%80%E5%BB%BA%E3%81%BA%E3%81%84%E7%8E%87

教えてください。
採光についてですが、将来的に２部屋に分ける１２帖程の洋室ですが、
採光の計算は２部屋に分けて考えるのでしょうか？１部屋で計算する
と条件はクリアするのですが、分けてしまうと１つの部屋が採光
不足になってしまいます。１つの部屋として申請すれば良いのでしょう
か？ちなみにその部屋に建具を２つつけてしまいますが....
訳あって開口を大きくすることが困難なので困っています。トップライトも
付けられません。

>>923 携帯からなので、いきなりの貼付け、失礼しました。ここで見たんですが、やっぱり意味が違うんですかね？
せっかく、床下にピットまで自作したのに、なんか凄く凹んでいます…

>>917-924
（用語の定義）
第二条 　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 　建築物　土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）以下略

ﾊﾅの注：基本的には雨を防いで濡れない部分に用途があれば建築物です、細かくいえば屋内的用途が発生して容易に移動が
出来なければ雨が降り注いでも建築物に該当します（実例：自走式多段ｸﾞﾚｰﾁﾝｸﾞ床駐車場：判例がある）
建築物に該当すれば建築面積も床面積も発生します、機械式の雨に濡れる立体駐車場は建築物ではないが（準用工作物扱い）
床面積算定（15�u/台）する。

>>925
建築基準法 第二十八条 （居室の採光及び換気）
４ 　ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。
注：ふすま、障子＝引き違い・引き戸の類、←建具が前提であれば一室で計算してかまいませんです。

>>926
>>846さん？

ハナさん、こんにちわ！そうです！私でした！ｽｲﾏｾﾝ、携帯からだったもので…いつもお世話になってます、やっぱり建築面積に入るんですね…最終的には、柱と屋根だけでなんとかなると思っていましたが、それもダメだとなると、どうしたらいいものかと。

あれから、ご指導頂いた通り、役所に相談しに行ってきました。
土間まではOKとの事だったので、そこの部分だけは、今ほっつらほっつらやっています。

>>928-929
だから >>859で >壁があろうとなかろうと屋根があって用途（自動車を駐車するとか）が発生したら床面積になります。
と書いたろう、>どうしたらいいものかと．．．どうしようもないよ合法的に法的手続きをして建てるしかないよ。
>今ほっつらほっつらやっています．．．程々にしておかないと正規に建てる時汗水垂らして作った土間をお金かけて壊すようになるよw

私はスレッドタイトルに従って、丁寧にお話させて頂いたつもりです、今、設計士さんにお願いしたら、大丈夫と言う返事を頂きました。
どうしようも無い結果では無いですよね？
中途半端に、四角四面に相談を受けられるんであれば、こういったスレッドなど、立てないで頂きたい。

ハナさん、そう思われませんか？
法律関係を調べるんであれば、別に他でネットで調べれば良い訳で、このスレッドは、どういう意図で立てられましたかハナさん？
要は、あと、どういう方法があるかぐらい、アドバイス頂けても良いと思いますが

これで最後にします
結果としてハナさんという建築家に相談したら『ダメ』でしかなく、今日、打ち合わせをした建築家の方は『出来ます』という返事を頂いた事になります
私もある方面の専門家ですが、相談を唄っておいて『無理』の一言で片付ける、中途半端な仕事は、一切やった事がありません