不動産トラブル〜借主のための相談室〜4軒目

>>933
地目？今の地目と建物の主たる使用用途は何で登記されてるの？

地目は宅地です　人が住むだけの物件という事です
使用用途も住宅となります

合法的にはおそらくムリでしょう。
都市計画法違反、建築基準法違反を承知の上で
行政代執行でも、告発・検挙でもしろや！ゴルア〜！？
つていう方法しかないとおもふ・・・

仲介業者が入っていれば、重要事項説明書等を持参して
加盟の業協会か、監督部署（都道府県庁）へ相談にいくべし
場合によれば、購入価格で買取りしてもらえるかも・・・
「住宅としての使用しかできませんよ」と説明を受けておれば
こりゃ〜高い勉強代になるね。

はい　保健所からも同じ事を言われました。
都市計画法違反を承知の上だったら　営業許可の申請は
出来るそうですが　違反に問われるとまた厄介ですよね。
けど　営業許可をとっていない場合の処分がキツイそうなので
とりあえず申請はしようと思います
都市計画法については何とか　いい方法がないか検討してみます

無理矢理開業した所で
突然営業止められて借金かさんで終わりってオチだろ

そろそろレスが950近くになってきました。テンプレの私案を作成しましたので
ご意見がございましたらよろしくお願いいたします。
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不動産トラブル〜借主のための相談室〜５軒目

主に賃貸不動産を「借りて住む人」向けのご相談スレッドです。

・借地借家法は何でも借主に都合よくしてくれる魔法の法律ではありません。
・納得いかない契約書に判子は押さない→将来大家とのトラブル必至です。
・相談するときには既出でないか過去レスを調べましょう。
・意味のない誹謗中傷は読む人間を不愉快にさせ、放置のもとです。

過去スレ

不動産トラブル〜借主のための相談室〜 http://school.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1004895882/
賃貸不動産トラブル〜借主のための相談室〜 ２軒目 http://school.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1027006829/
不動産トラブル〜借主のための相談室〜3軒目 http://school.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1038145459/
不動産トラブル〜借主のための相談室〜4軒目　http://school.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1049041603/

★＜賃貸不動産板：関連スレ＞・＜関連情報URL＞>>2

＜賃貸不動産板＞

★ 敷金で困っている人どうぞ〜その８[全国版] ★
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1058340496/
賃貸住宅契約時の保証人について
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1010154108/
もの凄い勢いで誰かが質問に答えるスレPart7
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1057217932/

＜関連情報URL＞

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm
http://www.shizuoka-takken.or.jp/takken5-3.htm
原状回復とは
http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html
（社）全宅保証協会「紙上研修編」バックナンバー
http://www.zentaku.or.jp/223/index.htm

>>938
こんなページを見つけました。（これは兵庫県だけど）
http://web.pref.hyogo.jp/kaishi/tosikeikaku/ihankenchiku.htm
電気・ガス・水道まで止められちゃあ、どうしようもないよなあ。
正攻法で、真っ正直に都道府県に申請するのがよろしいのでは、というか
なぜに正攻法をやろうとしないの？

>>938
合理的な理由がひねり出せないなら、やめたほうがいい。
http://www.startingweb.com/bbs.cgi?job=bbsidx&bbsid=1124

単にどうにかすりゃぁ開業出来ると思いこんでるだけだろ

市街化調整区域は、異常に安い。
少々改装したところで、大した損にはならん。

近所でも店をやっている人がいるから
自分もできるに違いないって発想が貧困。

「だって○○ちゃんもプレステ買ってもらったんだから。
　ボクちゃんにも買ってー！」ってダダこねる子供と同じ。自業自得だ罠。

よろしくお願いします。はじめての相談です。
祖父が住んでいる実家の土地は借地です。
昨年祖母がなくなり、私の父が祖父の家の金銭管理を行うようになって
発覚したことなのですが、地代を15年ほど滞納していたらしく、
概算で12000×12×15=2160000ほど滞納しています。
しかし、貸主からは15年間督促等なにも言ってきていないらしいのです。
私の父は滞納していることを金銭管理をするようになるまでまったく知りませんでした。

１．祖父が家を離れるかもしれないため、私の父が清算を行うつもりなのですが、
　　滞納している金額のほかに損害賠償などなんらかの法的な賠償責任が発生するのでしょうか？　
　　清算を行うのは私の父ですが、連帯保証人ではありません。

２．貸主側から強制的に立ち退きや家の取り壊しを要求することは
　　できないとききましたので、滞納金を支払う代わりに今ある家を
　　取り壊し、さら地にして貸主に返すことで滞納金と相殺してもらうような
　　示談も考えていますが、そのようなことは可能でしょうか。

３．借地は貸主の許可があれば転売が可能であり、転売でえた金額の4割を
　　貸主に収めることになっているそうなのですが、上記の示談をするよりも
　　得なのであれば、示談をせずに滞納金を支払って転売も視野にいれております。
　　法的な責任を果たせばこのようなことも可能でしょうか？
　　(貸主が損害賠償などで転売をごねることがあるのかもしれません)

素人なもので申し訳ありません。よろしくおねがいします。

>>946
多分、これを知っているだけでかなり考えが変わるでしょう。

＞家賃等の賃借料 　　5年
http://www3.nsknet.or.jp/~kishin/jikou-nani1.htm

と言うわけで、５年前までの土地賃借料金については
時効の援用が出来ますです。
それ以前のは払わなくて良いよ。

>>947

・・・ということは、5年分の滞納金のみ支払えば、法的な責任は
果たしたとみなされる(5年分払ってしまえば、それ以降は普通に
地代を払っている状態と変わらない)、という認識でよいのですね。

それならば、滞納金を払って転売を考える方がよいですね。

わかりました。ありがとうございました！

>>746
続きです。
そういうわけですので、現在のたまっている賃貸料金は、
概算で12000×12×5=720000になります。
（厳密には、一年につき法定利息が５％ね。計算が面倒なので割愛。）
これをまず、頭に入れて。

＞１．祖父が家を離れるかもしれないため、私の父が清算を行うつもりなのですが、
＞　　滞納している金額のほかに損害賠償などなんらかの法的な賠償責任が発生するのでしょうか？　
＞　　清算を行うのは私の父ですが、連帯保証人ではありません。

これは祖父の負債ですから、父は一切関係有りません。
ただ、相続時に相続放棄をしないとかかってきますから、
清算をすべきだと思います。

＞２．貸主側から強制的に立ち退きや家の取り壊しを要求することは
＞　　できないとききましたので、滞納金を支払う代わりに今ある家を
＞　　取り壊し、さら地にして貸主に返すことで滞納金と相殺してもらうような
＞　　示談も考えていますが、そのようなことは可能でしょうか。

これはまず無理です。
なぜならば、貸し地というのは、更地にして返すのが基本だからです。
特に「更地にして返さない」と言う契約になっていない限りは
祖父が更地にして返す義務があると考えてください。

９４９の続きです。

＞３．借地は貸主の許可があれば転売が可能であり、転売でえた金額の4割を
＞　　貸主に収めることになっているそうなのですが、上記の示談をするよりも
＞　　得なのであれば、示談をせずに滞納金を支払って転売も視野にいれております。
＞　　法的な責任を果たせばこのようなことも可能でしょうか？
＞　　(貸主が損害賠償などで転売をごねることがあるのかもしれません)

これは、どうかな。
話し合いになると思います。
ここまでは判断できないです。買い手もいるかわからないしね。

したがって、祖父のその土地を清算するには、
貸し手から敷金を返還してもらって、
父は概算の12000×12×5=720000と、更地にして返す必要があると思われます。
状況によって変わってきますが、これが基本です。
９４８で決断したみたいですが、補足として。

１５年も地代を滞納してきた相手
（しかも時効が来てるからって７年分は払わない）に
敷金を返還してやるお人よしは
そうそういないと思う

間違えた
７年じゃない、
１０年分払わないのか
ひでえ話だな

オイラもそう思います。
このケースはモメると思うよ。
ただ、基本を知っておかないとね。

>>949
>>950

すいません。詳細なれすありがとうございます。

＞これは祖父の負債ですから、父は一切関係有りません。
＞ただ、相続時に相続放棄をしないとかかってきますから、
＞清算をすべきだと思います。

これはつまり、
１．父には清算を行う義務がない
２．祖父がなくなったときに父が相続放棄をすれば父には一切負債がまわってこない
ということですね？
父は全額返済を考えているようですが、手を出さない方が
無難ということもあるわけですね。

＞なぜならば、貸し地というのは、更地にして返すのが基本だからです。
＞特に「更地にして返さない」と言う契約になっていない限りは
＞祖父が更地にして返す義務があると考えてください。

更地で返すのが基本ということは、示談としてこちらから出す条件には
ならないわけですね。

＞父は概算の12000×12×5=720000と、更地にして返す必要があると思われます。
＞状況によって変わってきますが、これが基本です。

更地で返す、という概念が948の時点では欠如してました。
清算する場合、720000＋延滞利息、さらに更地で返す、というのが
基本条件ということなのですね。
よく理解できました。

>>951
>>952
>>953

率直なご意見ありがとうございます。身内の事ですが私もひどい話だと思います。
ですが、いままで自分勝手をしてきた祖父の尻拭いまで父が負わなくてはならないのか？！と
おもったのでご相談させていただいた次第です。私は父よりも考え方がドライなのかもしれません。
(ここいらへんは家庭の事情ですので割愛させていただきますが・・・)

みなさまありがとうございます。

祖父が気が付いてないだけで請求は来てるような気もするが・・・
実は祖母がその辺とりしきってたなんて事ないの？

>>956
それはもうワカランでしょ。
それに請求が来ていても、
相談者やその父に支払いの義務は無いでしょ。
それをわざわざ責任を感じて清算しようとしているのだから、
ここでは有利になるようにアドバイスすれば良いのでは？と思うよ。
それに、支払い催促も、
ちゃんと確定しない限りは時効中断としては認められないでしょ。
家庭事情も複雑みたいだから、
あんまりそこをつつくべきではないと思います。
それこそ、法的には関係無いので、
ほっておくべきと言う話になっちゃうからね。

>>942
不思議な法律ですね　都市計画法
確かにガス　電気止められたら辛いです
そもそも市街化調整区域の存在理由がよくわかりません
異常に安いという訳でもなく　不動産からも
積極的な説明はないですし。
制限して何になるのか不思議です

>>943
正攻法ですか。良い事おっしゃりますね
確かに変な方法考えないで　役所に面とむかって
相談という方法もあるとは思うのですが
署名活動から始めないと前には進まない状況だと
認識しました。法の改正なんて待っていては
浦島太郎になっちゃいますよ
だから奇策を錬ろうと努力しているのです

>>956

地代の支払いなど経済的な部分は祖母が取り仕切っていた
ようなのですが、残念ながら祖母がなくなってしまったため、
その辺りの事情は皆目不明なのです。
平成3年までは地代を払っていた領収証があるのみで。。。

>>957
＞それに請求が来ていても、
＞相談者やその父に支払いの義務は無いでしょ。

これが一番怖い、というか納得がいかないところだったので
今回ご相談をさせていただいています。
法律上は支払い義務はなく、尻をまくってしまっても
問題はないとのことでしたので一安心している
ところですが。。。

色々とアドバイスを頂きありがとうございます。
今は、転売などは考えずに地主に権利を返してしまいたいと
思っております。ただ、そのために清算などで父がお金をだすのは
納得がいかないのです。できるなら父の方からはお金をだすことなく、
土地は地主に返却し、あまりもめたくもない。。。
虫のいいお話かもしれませんが。

こういったケースで過去に同様の事例がなかったかどうか、
ある場合には結果どのようになったのか、などを
調べられる本やサイトなどどなたかご存知でしたら
教えていただけますでしょうか？


遺産相続、などで検索すればヒットするのかな？

>>914>>958
>不思議な法律ですね　都市計画法
>制限して何になるのか不思議です

>署名活動から始めないと

>だから奇策を錬ろうと努力しているのです

あんた、とことんバカだな。
常識欠如、勉強不足甚だしい。
都市計画法は、あんたみたいなバカが、
ところ構わず店をつくることを制限してるんだよ。

さっさと店開いて、畳んでしまえ。
署名活動なんて意味ないし、
奇策なんてものは、ない。

>常識欠如、勉強不足甚だしい。
あたりまえじゃないですか。当然のことです
あなた方は法律に対して専門知識を有し
それに関連する学習又は業務に乗じてらっしゃるのでしょ？
わたしら素人が常に必要とする知識じゃないことくらい
分かるんじゃないですか？
そんな大衆から見ての疑問を投げかけただけですよ

いや、少なくとも自分で事業を
特に店舗を構える客商売をなさろうという方は必須項目ですよ。
開業までのシミュレーションをやってみたら浮かんでくる問題とは思うんですが

それと事業者になろうというのに大衆、弱者という言葉を印籠みたいに使う気なら
やめておいた方が無難ですよ、特にアルコールを扱う業種は風当たり強くなってますし

けいちゃん様へ

時効とか、何とかの問題ではないのでは。
信義則が前程ではないのですか？

親族として誠意のある行動をしたいものですね。
９４６の２で勧められるべきと思う。

因みに、借地権の売買は皆無ですよ。建物のみの転売はできます。
但し、地主に買取の優先権があります。
それから、建物は相続されますので。

堤さやかちゃんの引退記念作です。
これは絶対見るしかないでしょう。
甘えたしゃべりかた、小さな身体に大きなオッパイ、そしてこの顔。
どれをとっても特Ａ級！こんな子がＡＶ女優だったなんて信じられませんね。
無料ムービー観てちょ
http://www.exciteroom.com/

これがおそらく過去に経験をした人なら
過去の失敗を活かし二度と同じ過ちを繰り返さないのかも
しれません。高い授業料と思え　と言われるなら
それも正論なのでしょう。
しかし未経験、これから初めて新しい事に挑戦しようとする者に
対して不動産にしても社会にしても説明が杜撰すぎるんじゃないでしょうか？
現状では知識のない者は発覚するまで　その問題点を発見する事ができない
周りからのアドバイスなしでは当然の結果でも自業自得とまでは
言われたくありませんね
弱者を印籠にしようとしてる訳ではなく、
なんとか解決策を錬ろうと相談に来てるのに
罵倒する声ばかりじゃないですか。

法律相談というのは、ある問題に対して、
定められたルールの中であ〜でもない、こ〜でもないと
繰返しながら、解決策を見出そうとするものです。

最初から、そのルールを逸脱した問題に対しては、
どうすることもできません。解決策なんて練ろうにも練れんのです。
よって言えることは、
解決策なんかない。諦めろ。

ところで、>914さん。
既出かもしれんが、その中古物件を購入する際に、
不動産屋さんに対して、改装して店を開業したいという旨を
言いましたか？

言っていれば、不動産屋に文句を言え。
言ってなければ、不動産屋からも文句を言われろ。

わたしがこのスレに相談にきていると言うことは
決められたルールの中でモラルを守ろうとして
解決策を見いだしにきているのです
ルールを逸脱した問題と言われますが　冒頭から規則違反を望み
逃げ道を探しにきている訳ではありません。

市街化調整区域で店舗を作ろうということ自体が、
決められたルールの範疇を外れているわけだが、しょうがないから、教えてやるか。

まず、法務局に侵入しろ。コンピュータ化されてる局なら、コンピュータに侵入だ。
次に、その中古建物を、914が建築したように登記簿を書き換える。
そのうえで、既存宅地制度の経過措置を使って自己の業務用として用途変更する。

他にも考えてやったぞ。署名活動なんて手間のかかることをしても無駄だ。
まず、人望を集める。
次に、政治家になって市街化調整区域を変える。
もしくは、都市計画法ごと改正してしまうというのもありだ。

逃げ道を探しているわけではないというが、
問題をスルーできる方法、規制を免れる方法のことを
逃げ道というのです。

>>914
>この問題をスルーできるような方法やアドバイス
>>916
>整区域の制限や規制を免れる方法

ですから、今回の場合は、逃げ道はない。
>>925
>無理な可能性が高くとも、なんとか努力
と言っているが、可能性はない。
努力する方向を変えて、さっさと別の物件を探すが吉。

というのが、ルールとマナーにのっとったアドバイスです。

以上。

>>914
あなたの人生の分岐点は
店舗として使用することを
不動産屋に伝えたかどうかである…

>>930さんへ
＞契約更新を別の不動産屋でする事は可能でしょうか？

できますよ。
大家と契約更新の直接交渉したらどうでしょう。
不動産屋を仲介したいと言ったら、別の不動産屋を大家に紹介してもらえば良いと思います。

>>914
>現状では知識のない者は発覚するまで　その問題点を発見する事ができない
>周りからのアドバイスなしでは当然の結果でも自業自得とまでは
>言われたくありませんね

自業自得なんて言っちゃって、すまみせむ。

もし、不動産屋に店舗使用を言っていたなら、あなたが正しい。
リセットできる。

また、その事を言ってないなら、弱者を盾にした不動産屋への嫌がらせ。
いい大人になって、知識がなくて、その問題点を発見する事ができないバカ。
「マネーの虎」でも、当然罵倒されるよ。
規制や許可について調べるのは、売上計画を考える以前の問題。

「店舗として使用したいという旨伝えていない」とかなり前の方のレス発言している。

まぁ事業主になるって事は
俺が全部仕切るその変わりミスは全部被りますよって事だからな〜
この段階で済んで御の字って所だと思うけどねぇ俺は

>>975
そうでしたか。そういうことなら自業自得です。

そうですね。事業を始めるからには如何に成功させるかに手を尽くすべきでしょう。
始める前から転んでるようですが（藁）。

まあ、その分被害も少ないし、自分がやったことだから仕方ない罠。

>>914
周りに店持ってる人らがいるから諦めきれないんだろうけど、
これから事業やってくんならすぱっと割り切れる決断力も必要よ
今のあなたには蜘蛛の糸すら垂れてない

あとは、その周りで店舗構えてる人に相談というか話聞いてみるくらいだな
なんかやたら世間体気にしてるようだけど、誠意とぶっちゃけ十分なお礼があればプラスに持っていけさえする

>>964

>>978
けんちゃん、どうした？
>>964で名前を間違えられたこと、そんなに怒ってるのか？
今回は、許してやんなよ。な、おじさんからのお願いだよ。

前レス間違いです。すみません。

>>964

信義則。おっしゃることはわかります。
しかしですね、誤解してほしくないのですが、今の物件、
売れるなら売って儲けようと考えているわけではないのです。
地代を15年も滞納していると知ったとき、
父はどのように処理をしようか途方にくれておりました。
15年分すべて返す必要があるとおもっていましたから。

売却／転売を考えたのは、売却益で滞納金の返還ができ、
なおかつ父にも貸主にも利益があると考えたから。
信義則にもとるとは考えておりません。

>>979

そんな、怒ってないですよ(~_~;)
貴重な意見を頂いているのに怒るなんてそんな・・・

我が家には色々と家庭の事情というやつがありまして。
自分たちで好きに行きたいから干渉するな、といって
今まで好き勝手に生きていた祖父と祖母。
父が苦しかった時に親らしいことをなにもしなかった祖父と祖母。
それでも、祖母がなくなり、動けなくなった祖父を父が面倒みるのも
まぁ親子だからしかたがないこと。。。
それはまぁそれでいいんです。しかしですね。
勝手に生きてきた祖父と祖母の「負の遺産」まで父が背負い込む
というのは私としてはどうしても納得がいかないのです。
200万、300万というお金をぽんと出せるほど裕福な家庭ではありませんし。

父とも色々と話をしておりますが、一切尻をまくって逃げ出すこともできる
としても、せめて更地にして返すくらいのことはしたい、という方向で
固まりかけています。
ただまぁ、貸主が地元ではがめついことで有名(嫌われ者らしいです)なので、
話し合いにならずふっかけてくるようならば、一切関係ないといって
突っぱねる、という話になりそうです。

これを機会に少し法律の勉強をします。
こういった身の回りで起きる事についての法律的な知識は
持っておかないとだめだなぁと痛感しました。

今回は色々と教えていただき、皆様ありがとうございました。

誰とは言わんが、殺人を躊躇している人に、殺人をすすめる行為も犯罪だぞ。
もちろんメールなどですすめてもダメ。
一週間位前、２０代の女性がタイーホされていたな。

「自分を信じて！」「落ち着いて深呼吸して！あなたならできる！」とか書いてた。

不動産板の質問スレでも、違法脱法の質問はよくあるので、
テンプレに追加きぼん。
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不動産トラブル〜借主のための相談室〜５軒目

主に賃貸不動産を「借りて住む人」向けのご相談スレッドです。

・借地借家法は何でも借主に都合よくしてくれる魔法の法律ではありません。
・納得いかない契約書に判子は押さない→将来大家とのトラブル必至です。
・相談するときには既出でないか過去レスを調べましょう。
・意味のない誹謗中傷は読む人間を不愉快にさせ、放置のもとです。
・犯罪や違法行為の質問は放置。助長・教唆する回答も禁止です。