【ＲＥＩＴ】不動産投信どうよ PART2

前スレ
http://live13.2ch.net/test/read.cgi/market/1074332620/l50

２ゲト

>>1
スレたて乙。

otu

REIT、今日もほぼ全ての銘柄が上げた。
ここ２・３日、地震で狼狽売りした個人のREITは、個人の長期ホルダーが
買ってしまった。

リスクプレミアムとか何とか言うが、
長期金利１.６％と言っても、１０年物国債を買うのもリスクそのもの
だよな。国債が絶対的安全でREITはリスクなのかねえ？
デフレの中、REITの３.５％、４％の分配金は魅力だよな。

>1さん、乙！

前スレ 979さんのコピペ

■他板過去スレ
不動産投資信託 REIT ＲＥＩＴ PART2
http://money.2ch.net/test/read.cgi/stock/1072975512/

不動産投資信託 REIT ＲＥＩＴ
http://money.2ch.net/test/read.cgi/stock/1047551589/

■オススメサイト
不動産証券化商品検索サイト　spc-reit.com
http://www.spc-reit.com/index.html

■研究サイト
不動産証券化協会
http://www.ares.or.jp/

不動産投資信託ABC
http://www.nikkei.co.jp/money2/

投資ナビ ・コム <<不動産投資専門ナビゲーション＆ポータルサイト>>
http://www.toushinavi.com/index.html

S&P格付け
http://www.standardandpoors.com/japan/ratingsactions/rating_list/rating_list_jreit.html

乙

甲

丙

丁

フロンティア凄いね。
80はともかく、70万は近そうだ。

REITは地震のリスクがつきまとうが、地震が怖いからといって
買わなければ、買う前に値上がりするリスクがある。
資金に余裕があれば、常に地震買い増し資金を半分用意しておいて
持っている資金の半分でREITを運用する。

資金枠いっぱいでREITを買っていると、ちょっと揺れただけで
狼狽売りすることになる。

半分の資金で運用 → 地震 → 買い増し → 資金枠いっぱい → 地震 → 狼狽売り
以下ループ？

資金の半分でREITを半永久に運用する。
残りの半分の資金は地震の狼狽売りを買う。
戻したら、すぐ売りキャシュにする。
私はこれで全て成功。
　　　ＲＥＩＴ運用　○千万円
　　　現金　　　ＲＥＩＴ運用の約３割
・４月の理由無き下落
・配当落ち後の、必用以上の下落
・地震報道による下落。
　　これら４・５日の運用で最高のパホーマンス

>16
投資情報のカラクリ（山本一郎・著）読んだ？

＞投資情報のカラクリ
読んでおりませんが、世の中いろいろです。
裏ばかり読んで、家マンションも買わない、年金も入らない、車も買わない、
預貯金もしない、、、、で家にこもっていてもしょうがありません。
「儲ける！儲かった！儲かっている！」真実はこれだけです。
「裏情報」あまり儲けになりません。
公開された「カラクリ情報」、全く意味なし。　すみません。

自民党のからくり本、過去から現在まで山程出ている、
しかし、戦後50年、どんなに汚いからくりがあっても自民党は
勝ちつづけている。
結局は勝ったもの勝ち。

投資法人だけはリスクをすべて個人に押し付けていて、儲かる仕組み。
不動産屋は不人気の、不良不動産だけをREITに押しつける。

こんなことはREIT当初からみんな書いていたこと。
だから、不動産に知識がある人ほどREITを買わなかった。

しかしREITは上場当初の2倍以上に上がっているじゃないか？
個人投資家に不公平な仕組みそのものはREITスタート当初から
みんなわかっている事実。

それでもあえてREITを買う。
いや、買わざるを得ない。

なぜか？
他にいい運用先がないから。

>>20
個人投資家だけでなく地銀とかも同じだね

俺は昔、不動産の一発屋、土地転がし、に手を染めていた。
あくまで、勤め人だったが。
当時”バカな客”と思っていた。
”ブツ元で買えば数百万円、安く買えるのに”と
ところがドッコイ、１０年後不動産バブルで数億円の資産家になった客も多い。
世の中、分からない。
俺は不動産の投資で１００％成功している。損こいたこと無し。
ＲＥＩＴも始まった時期がいい。
投資法人もリスクが無いわけでは無い。上手く行っているからそう思うだけ。
「証券会社もリスクは客に押し付け、手数料を稼ぐだけ」と言っても
山一證券の倒産、銀行もしかり、不動産屋もしかりです。
リスクの無い商売など有りません。
もし本当に不動産投信がリスクの無いものなら、全企業がオリジネーターに成るでしょう。

相場だから乗っかってプラスになればいいんですね.

ＲＥＩＴって値が上がっていく代物じゃないような気がｗ
不動産市況や不動産株指数に連動して値上がりするのならともかく･･･
不動産価格が上がってないなら、新発ＲＥＩＴ買う方が得なんじゃ？
そういう後発ＲＥＩＴが出るにつれて不動産価格も上がっていくんだろうけども。
そんなに直ぐに反映されるとも思えなし。

とにかく結構安くなったから
ジャカスカ買い増しでえつよ

もしや東海大地震の前ぶれ！？列島襲う天変地異
http://www.zakzak.co.jp/top/2004_09/t2004090946.html

24の意見はつまらん.どこかで書いてあるようなことばかり.

REITアナリストの山崎氏の今日のコラム
「REITはオリジネーターの保有率をはじめ、上位20社の保有比率が50%を
占めている。これらは長期安定株主である為、かつての日本株の株持ち合いの
ような状況が生まれ、株価が下がり難い」

また株式持ち合いをするようになればいいのに

持ち合いの果ては暴落しかねーんだよ　血まみれのな。

>>30
おまえ、なぜ株の持ち合いがなくなったのか、その経緯さえ
知らないのか？

JREIT　　 ３．８８％ （△０．０１％）
円債１０年１．５５％ （▼０．０８％）
円債２０年２．１２％ （▼０．０８％）
円債３０年２．４６％ （▼０．０７％）
電力株 　 ２．４９％ （△０．０１％）
ガス株.　　１．８２％ （△０．０１％）
米債１０年４．１３％ （▼０．１１％）

持ち合い＝競争の否定

>28
じゃあ、東証REIT指数もフロート化しよう！

>>31
１　バブル以前からどこも苦しくなってたから。特に収益構造を描けない銀行。
２　バブル崩壊.であぎょ〜

>>31が何も知らないということでFA？

>>33
それは株式持合いを解消させる為に外圧が用いた詭弁。
グローバル化、ビッグバンうんぬんと言うが、結局、日本経済の
失われた10年は持ち合い解消売りによる市場低迷が大きな原因だ。

市場が低迷してたらそれこそチャンス到来でもっぺん持ち合い直せばいいだけの話じゃんかー。
高値で売り抜け安く買い戻して大もうけ万歳。

じゃなんでその金がないんだ。

原因と結果を履き違えとるな。

>>38
グローバル化だかなんだか知らんが、外圧によって、日本も国際会計基準に
合った時価会計を適用せにゃならん、よって持ち合いはいかん！ということに
なって2004年の9月までに期限を切って企業や銀行は持ち合い株を放出させられる
ことになった。

外圧によって、強制的に持ち合い解消させられたニッポン株は
もう持ち合い直すことはできないんだよ。

>>31>>37
そうだよね漏れもそうだって思うよ
日本経済は嵌められたんだよな
悔しいけど

>>39
変なことを言うオヤジだ。
長谷川慶太郎の古本でも読みすぎたのか？

株価の低迷が持ち合い解消売りによる結果なのであれば、
では何でそのかつて売った持ち合い株相当の金が今
銀行にも元系列企業にも利益剰余として残っていないのだ？

問題は：
中曽根が間違えた為替水準でやっていけるはずの無い日本の製造業・
行き詰った間接金融・この構図はバブル以前から現在まで一貫して変
わっていない。
それに加えて一般にそれほどの危機感がなかったから金融緩和局面で
あれほどのユーフォリアが生まれ、そしてそれが崩壊し、企業・家計部門に
大きな負債と将来不安を残した。
　（家計部門総体ではそうでもなくうまく売り抜けたという話もあるが）
以上の３点にある。

持合いによる株価操作のし易さによって実際企業の直接金融にどれだけの
寄与があり、どれだけ保有資産をみかけ上積みできたにしろしなかったにしろ、
むしろバブル下で進んだ持ち合い解消によって企業部門は利益を得た筈で、
本業の環境には実質的影響を及ぼすようなものではない。
ましてグループ内で閉鎖的取引＆押し付け販売ばかり続けていれば財閥系の
三菱自動車がそうであったように競争力も低下していくばかり。
何で企業に金がなくなったか？　何で株価水準が１４年も低迷しているか？　
答えは簡単。その本業が立ち至らないからである。

>>41
売って得た金額が損金になっちゃったからでしょ？簿価でよかったなら
売って得た金額は余剰利益になったのに簿価を否定してしまったから
含み益がなくなりだから売った時点で含み損つまり利益は消えてしまった

一昨年の５０万円台を知っていると、個人は８０万円台を買えない。
土地神話の時代は少し違った、坪５０万円が２年後に坪８０万円に成ると、個人は焦って
買った。バスに乗り遅れると一生マイホームは買えないと思い。
ＲＥＩＴ８０万円、どうなのだろう。買いか、止めか？
俺は買いだと思う。
今のＲＥＩＴにとってリスクは地震しか無い。
それ以外の、色々言われているリスクはリスクに当たらない。

東海巨大地震、これだ、問題わ！
俺は来年２月までに起こると考えている。
http://members.jcom.home.ne.jp/proton.news/5_earthquak/5_file/5_2.html

>>43
50万円で購入したREITをホールドしつつ、60万円、70万円、80万円と
買い上がって行くのは個人でもできるんだけどね。
個人のほとんどが55-56万円で利食いしているから
今80万円で買えといわれたら、当然、躊躇するだろうね。

東証REIT指数は、後場の引け近くになるといつも上げてきます。
誰かが毎日買っている証拠ですかね？

どう考えてもこのチャート、危ないよね。
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8961.t&d=c&k=c3&t=6m&l=off&z=m&q=c&p=m25,m75,s&h=on&a=v
いわゆる、市場参加者全員が総強気の買い上がりって感じ。
いつ、バブル崩壊してもおかしくない。

で、アメリカのREITもこんな感じで値が激しく上下してるの？
それとも、実際に首都圏の地価がこんな感じで上昇中なのか。

>>41

問題は：
>中曽根が間違えた為替水準でやっていけるはずの無い日本の製造業・
>行き詰った間接金融・この構図はバブル以前から現在まで一貫して変
>わっていない。

間違った為替水準というが、そもそも為替水準は長期的にはマーケットが決めるものだろう。
この水準が１０年以上の単位で定着しているのを間違っているとはいえない。
ＪＦＥ、新日鉄、トヨタ、ＨＯＹＡその他戦後最大級の利益を上げている日本製造業はたくさんある。
本当に製造業が立ち行かないということの論証が不十分。

>何で企業に金がなくなったか？　何で株価水準が１４年も低迷しているか？　
>答えは簡単。その本業が立ち至らないからである。

企業の利益水準は何度も言うが、戦後最大を更新したのは周知の事実。
本業が立ち入ってない企業もあるが、それはその企業の個別問題だろう。
本業が立ち入っていないという、前提に疑問がある。
三菱のような不振企業だけの例をあげても、全体として日本企業の利益が上がっていないことを説明しない限り、都合のいい事実だけを挙げているようにしか思えない。

>>48
勝ち組と負け組みとの差が浮き彫りになっただけじゃん。
戦後最大級の利益を出す企業もあればお父さんする、債権放棄してもらわなければ立ち行かなくなった
企業も沢山ある。

>>47
５−６年前の国債のチャートに似ているね。
当時、このままでは債券バブル崩壊だとか、とことんまで国債を買い進む
「機関投資家の死の行進」だとか言われていたが、いまだに国債バブルの
崩壊までには至っていないｗ
現在のREITは機関投資家たちの、ポスト国債になっているような気がするよ。

つまりこのまま利回り２％突破するのか！

＞ポスト国債＜　可能性あり
地方銀行も地方の零細業者に金を貸すより
ＲＥＩＴの方が安全だ。

>>47
アメリカの不動産市場は税制等の優遇策と、
ファニー・メイやフレディ・マックといったモーゲージローンを
IOとPO=ゼロ・クーポンのストリップ債部分に分割した後さまざまな組み合わせ
比率でくっつけ直して複雑な仕組み債structured noteにして
政府系金融機関発行のＡＡＡ格付け債券として内外で売り捌くのが
低コストの資金調達手段として当然のこととして行われているので、
人為的に好況を維持されていて実態は掴みにくい。
（日本の外債ファンドにもたくさん入っている。）

モーゲージローン類似債券のリスクは金利上昇時の不況による貸し倒れ・債券価格低下と、
金利低下時の借り換えによる早期前払いで利息支払いが
止まってしまう事。

どっちに振れても危険が生じるが、しかしその一方仕組み化によって
現在価値が掴みにくい側面もある。

ある程度長期金利が上昇するまで持ちこたえて、もう少し行った所でがくっと
くるような崩れ方をする可能性が高い。

オーストラリアの市況は既に崩れ始めていて、イギリスもそろそろ？

>>50
そいで大きい所から不安定保有者化し、
今は個人にどうやって押し付けようかと国も頭をひねっているところｗ
元債券ディーラーが書いた「国債は危なくない」何て本も出てるしぃ。

>>48
ひとつだけ。

「マーケットは政治は大抵のことが出来ると思っている」元ソロモン末永徹

政府が取れる経済政策は一般に３つあると言われています。
・財政政策
・金融政策
・為替政策

為替は政策（加えて政策期待）によって決まります。
でなきゃ通貨バスケットはそもそも成立ちません。

＃外国通貨の国内での所持を一切禁止したりといった厳格な管理通貨制度下
でなくても実質的な為替管理はいくらでも可能。
個人国債がわずか０．７％の金利に釣られて６兆円も売れているのに
なぜ国外に個人の資金が出て行かず預金に張り付いたままぴくりとも
動かないのか？
１．５％のＵＳ＄金利が国内の信用のある金融機関で買えば半分になる・その他通貨の手数料の
一律ばか高・外国証券会社に口座を作るのも一苦労・（＞反対に外人が個人で証券会社
に口座を作るのは行政指導により実質禁止）ｅｔｃ　
制度的制限はみんな知ってるとおりで簡単に出て行くこともできないようになってる。
様々な情報操作・圧力団体を煽ったり鎮めたり・ばかりかあからさまな生保への電話指導だってかつてはｗ

地震は確かに怖いけどPML（４７５年に１度の大地震被害の予想損害比率・・・で良かったかな）を定めて
物件の購入や地震保険をかけてるから物件そのものは大丈夫っぽいですね。（全スレ参考）
でもテナントが逝っちゃったらどうにもならんなー

今日はきついなぁ

景気減速懸念と先日の地震の後遺症で売られた。
売ったところで、何にで運用するの？
株は簡単に儲けれれるほど甘くは無い。
個人国債、、、０.７％
１０年国債じゃ恐ろしくて買えない。５％ほどのリスクプレミアムをつけて欲しい。
ＲＥＩＴ４％以上なら惑わず買い！

不動産投資法人を立ち上げＲＥＩＴを販売するに当たり、
オリジネーターは大変なリスクを負う。
公募が売れ残り、投資口価格が純資産以下にでも成れば目も当てれない。
また、不当に不動産を高く買ったり、安く売れば、特別背任罪に問われる。
世の中、リスクを取らなきゃ儲からない。

JREIT　　 ３．９１％ （△０．０３％）
円債１０年１．５２％ （▼０．０３％）
円債２０年２．０７％ （▼０．０５％）
円債３０年２．４２％ （▼０．０４％）
電力株 　 ２．５０％ （△０．０１％）
ガス株.　　１．８３％ （△０．０１％）
米債１０年４．１４％ （△０．０１％）

日経２２５　　　　１．０２％
東証１部（加重）１．０４％

リスクを取らないと儲からない
リスクを取っても儲かるとは限らない
リスクを取らなければ損しない

>>61
でも、何もしないと言うのもリスクを負うからなぁ。

>>52
地方銀行の実情はそうみたいだね。
国債買ってるのは地銀だってずっと言われてるけど、
ＲＥＩＴもそうなってるわけで。

となると国債やＲＥＩＴが売られるのは地方まで景気が波及したとき。
いつになるだろうか・・・ｗ

リスクを取らなくてもインフレになったりするかんな

迷ってないで買えよ

今の世の中、基準である円が、円を持つことすらリスクなのです。
勿論、国債も、土地も、株も、金プラも、リスクの無い資産など無いのです。
リスクの中で生きていくしかない。

人間、生まれてから死ぬまでリスク。
生まれる国により、生まれる家庭により、美人に生まれるかどうか、
頭が良い悪い、野球が上手い、歌が上手い、
本人の努力では中々どうにも成らないリスクもある。

だから商品があがってる訳ですよ。。
株も不動産も頭打ってきた・債券は金利先高・ドルもユーロも実態は良くない・・
中国バブルがもしハードランディングしてもしばらく資金の流入は止まらないのでは

しかしそれは海外市況の話で
国内のはぜんぜん別の論理で動いてる鉄火場で何の連動もしとらんから駄目。
海外の商品ファンドってどうやって買ったらいいんだろ

一億以上持ってるなら住友信託あたりで買えるみたい
正確には海外籍商品ファンドを組み込んだオーダーメード信託だけど

ＲＥＩＴは個人年金としての一つと数えている。

海外の商品ファンドを国内向けにアレンジしたものは
三菱物産、オリックスなどが出している。

海外ＲＥＩＴに興味がある

REITは個人年金の１つと考えている。（年間60万円の分配金）
ちなみに全労災の個人年金（年間年金額36万円）、
JAの個人年金（年間年金額30万円）にも加入。

ちなみに厚生年金は16年加入、年金の受け取りができる25年まで、
あと9年は頑張って働こうと思っている。
しかし、厚生年金は将来の支給額はどうなることやらｗ
だから、個人年金やREITで自分年金を作るしかないと思ってる。

問題は、そのころ、REITがどうなってるかだな。。。

将来、REITがボロボロになったとしても
その時、住宅賃料も下落していれば
トータルでみればバランスが取れているだろう。

逆に、将来もREITがしっかりしていれば
その時は、賃貸価格もしっかりしているはずなので
トータルでみればバランスが取れているだろう。

問題は、将来的にREITと住宅賃料が連動するかどうかだ。
連動するとしたら、うまく金額を考えてREITを買っておけばリスクヘッジになる。
持ち家に住むのならば、わざわざREITなんか買わなくてもいい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ﾏﾁｸﾀﾋﾞﾚﾀ〜
　　 　 　 ☆　ﾁﾝ　　〃　 ∧＿∧　　　／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　 　 　 　　ヽ　＿＿_＼（＼・∀・）　＜　100万円越え祭りマダ〜？
　 　 　 　 　 　 ＼＿／⊂　⊂＿ )　　 ＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　 　 　 　 　 ／￣￣￣￣￣￣ ／|
　　　　　　　|￣￣￣￣￣￣￣|　 |
　　　　　　　|　　　　　　　　　|／

だ　か　ら

超　え　ね　−　ん　だ　よ

週刊ポストにＲＥＩＴネタでてる？
今朝新聞の広告でチラッと見たんだけど・・・
「ＯＬに大人気」とかなんとか・・・

これだけ人気出てくると言うことは、そろそろ逃げ時？

>>79
流動性低い状況で個人人気から高騰
→機関投資家は自動で売り（利益確定）
→個人投資家狼狽売り
→下がったところで機関投資家はおいしく買い戻し

こんなシナリオかいね？

>>79
上場当初の安値で買い、最初からインカムゲイン狙いなら、ストロングホールド
上場当初の安値で買い、キャピタルゲインも狙いたいなら利確→下がったら買い直し
最近の高値で買っているのなら、もう少し待って利確

>>81
REIT指数の利回りが3.9%を切ると、機関投資家はこれまで機械的に
一部を売ってきた。
4%になるとまた買い戻し。
今年に入ってからはずっとその繰り返し。

そういえば、秋にはいくつか出るといわれた新発ＲＥＩＴのニュースリリース、
まだでないね。

やはり、全面高！！
取り残された人、もうダメッポ
原油・鉄鋼、商品先物高いよね。
インフレの臭いがする。する。する。
こういう時から、不動産！高騰するのよね（＾＾）

JREIT　　 ３．８６％ （▼０．０５％）
円債１０年１．５１％ （▼０．０１％）
円債２０年２．０８％ （△０．０１％）
円債３０年２．４２％
電力株 　 ２．４９％ （▼０．０１％）
ガス株.　　１．８３％
米債１０年４．１８％ （△０．０４％）

不動産投資信託：上場銘柄の総資産、初の１兆円超え
http://www.mainichi-msn.co.jp/keizai/kinyu/news/20040914k0000m020067000c.html

まだ上げそうだな…

REIT投信の現状と投資のチェックポイント
http://www.asahi.com/money/fund/news/TKY200409090132.html

東京グロースリートいい感じ

JREIT　　 ３．８６％
円債１０年１．５４％ （△０．０３％）
円債２０年２．１０％ （△０．０２％）
円債３０年２．４５％ （△０．０３％）
電力株 　 ２．４８％ （▼０．０１％）
ガス株.　　１．８５％ （△０．０２％）
米債１０年４．１４％ （▼０．０４％）

アメリカの住宅価格・・９０年代半ばから倍に上げて現在も2004第二四半期に９．４％成長加速中
価格to家賃比の７５年から２０００年までの平均値を１００とすると現在１２５

香港も２００３年2ndQ -17.1%の爆下げ継続中だったのが今期は２８．７％の成長率トップに転じ
南アメリカの25.5％が次ぐ。

アメリカ・イギリス・オセアニアの価格上昇が大陸ヨーロッパに及びはじめ、
平均収入比ではアメリカ、オーストラリア、イギリス、フランス、アイルランド、オランダ、
ニュージーランド、スペインで記録的な価格にまで上昇しており、世界の2/3の地域で
潜在的バブルの様相：
最も伸び切っているといわれるイギリス・オーストラリアの経済評論家は昨年まで頑として過大評価といわなかったが
今年はもはや違う。
オーストラリアの平均住宅価格は今期-1.2%, シドニーでは-4.7.下げ始めており
イギリスも今年までとの説が専ら：

アメリカでは２０の州・人口の半分以上に相当する部分で過大評価と
HSBCのエコノミストは指摘：事実価格上昇にもかかわらず家賃は上がっておらず
空家率は１９６５年以来最高で、移民増加や人口増加によって供給不足が
起きているという説は当てはまらない。

うんぬん・・・

JREIT　　 ３．８５％ （▼０．０１％）
円債１０年１．５０％ （▼０．０４％）
円債２０年２．０７％ （▼０．０３％）
円債３０年２．４１％ （▼０．０４％）
電力株 　 ２．４９％ （△０．０１％）
ガス株.　　１．８４％ （▼０．０１％）
米債１０年４．１４％

どれがいいですかね？
個人的にはプレミアが気になってます。

プレミアは来月決算だたーね。

>>83
住友不動産系のリートはまだかいなー？？
ほんとになんも情報ないなー

こんなところでクレクレをしても出すわけがない。

プレミアどんどん上昇中だけど押し目取りたいですね

JREIT　　 ３．８５％
円債１０年１．５３％ （△０．０３％）
円債２０年２．０８％ （△０．０１％）
円債３０年２．４３％ （△０．０２％）
電力株 　 ２．４９％
ガス株.　　１．８４％
米債１０年４．１７％（△０．０３％）

>>
http://airw.net/kabu/rank.cgi?id=daisaku

おすすめのＲＥＩＴはどれですか？

東京グロースリート

俺にはＲＥＩＴ崩壊の
序曲が聞こえる。

＞１００
どんなところが？

ＲＥＩＴが高くなったので、
「いったん売って、下げたら買い戻す」作戦、全て失敗した。
上げだすと留まるところ知らない時有るよね。

押し目買いに押し目無し　と昔の偉い人も言っておられます

JREIT　　 ３．８５％
円債１０年１．５１％ （▼０．０２％）
円債２０年２．１０％ （△０．０２％）
円債３０年２．４２％ （▼０．０１％）
電力株 　 ２．４９％
ガス株.　　１．８３％ （▼０．０１％）
米債１０年４．０６％ （▼０．１１％）

日経２２５　　　　１．０３％
東証１部（加重）１．０５％

●家計の金融資産に関する世論調査
http://www.saveinfo.or.jp/kinyu/yoron/2004/04yoron.html

あなたのご家庭での金融商品の保有希望について、お尋ねします。
今後、１〜２年の間に貯蓄を増やしたり、保有を始めてみようと具体的に
考えている金融商品があれば、その番号に○をつけてください。（○はいくつでも）

預貯金　 ５３．９％
郵貯　　　３６．９％
信託　　　　２．２％
積立保険　７．１％
個人年金１１．０％
公共債　　　４．４％
社債等　　　０．７％
株式　　　　 ７．９％
株式投信　 ２．５％
公社債投信１．５％
外貨商品　 ３．６％
不動産投信１．０％

>>102
>>103

>106
富裕層の場合を見てみたいｗ

>108
http://www.saveinfo.or.jp/kinyu/yoron/per03.html
に階層別データがありますよ。

年間所得１０００万円以上のヒトの場合
預貯金　 ４１．３％
郵貯　　　３８．３％
信託　　　　３．５％
積立保険　７．５％
個人年金１５．９％
公共債　　　８．５％
社債等　　　１．５％
株式　　　 １５．９％
株式投信　 ４．０％
公社債投信３．５％
外貨商品　１３．９％
不動産投信２．０％

というわけで、所得が多いヒトは、
個人年金・株式・外貨商品を好むようですね

金融資産7000万円の我が家の場合（40代夫婦）
預貯金　 7％
郵貯　　　3％
積立保険　3%
個人年金　6%
国債　　　1％
株式　　　　60％
不動産投信　20％

REITは毎月配当とか、月十万とか考えて
持ちすぎたような気がするので
新規購入はやめる。

税金払いたくないので売るのもなし。

俺は預貯金の利回りが3%を超えてきたら、株式・REITなどリスク商品はすべて
売却して、元本保証の預貯金にシフトする。
個人年金も今、加入するのはあまりにも利回りが低くてリスクが大きいと思う。
恐らく長期金利が3%代になれば、個人年金ももっと有利なものが沢山出てくる
はず。
ある程度の金融資産を持っている層にとっては、
今の時点ではREITが最も有利な投資先だと思う。

>109
ありが�d

ついでに思ったが、金持ちは地金も持ってそうな気がする。

>113
そうだ金だ！今日の朝日新聞で金は人類史上２５ｍプール３杯分しか発掘されてないって記事があった。
不動産と金が財産として１番固い！

>>114
ただ金はインカム収入が入ってこない
ただ、資産として持ってるだけだよ
うちのばあちゃんも金地金5kg程保有していたが、結局持ったまま
死んだ。
資産持ってても使わなきゃ意味ないし、インカム収入を生み出さない
資産は死に金だと思うぞ。
子供や子孫を喜ばせるだけじゃしょうがないじゃん。

金をリースで貸し出せば金利もらえるよ。

リースで金を借りて何するんだ？

>>117
金鉱山会社は金の貸し借りが出来るリース市場で金を借り入れ、
先渡し（フォワード）売りに回して資金を得ます。ここで得た売却益が金の生産の資金に回され、
生産された金がリース市場に返済されます。こうした仕組みをゴールドローンといい、
金鉱山の主要な活動の一つとなっています。

他にも借りる必要ある人はいるんだろうけど。

>117
市場で売るんだろう。貸し株と同じこと。
金をリースに出すと、リース先の信用リスクをかぶることになる。
リース先が潰れると、金が一般債権に化けることになる。

世界各国の中央銀行は金を売却して
インカム収入を期待できる米国債等に切り替えつつある。

個人で所有してる地金を信用リスクにさらすなんて
本末転倒な気がすんだけどなぁ。

地金ってリスク回避のために持つんじゃねーの

金融資産15000万円の我が家の場合（50代夫婦）
預貯金　 5％
全て掛捨て保険　
個人年金　33％
国債　　　0％
株式　　　　0％
不動産投信　51％
金・プラチナ　11％

都心のオフィスビル、家賃下げまくりを実感してるわけで、
どうしてもＲＥＩＴ買う気にならん......

別に、無理して買ってもらわなくていいよ。

それはそうと、年内にも銀行でもＪＲＥＩＴ売り出されるから、これからもっとすごくなるよ。

銀行で売るって・・・マジですか？

JREITの本命は生き先の短い高齢者だと思うから
銀行でのREIT販売は極めて有効だと思う。
若い奴がREIT買っても、ちょっと上がるとすぐ売ってしまう。
定年退職者が退職金でREITを買って、年金の足しにする。
というのが、REITのイメージ

地方の投資化にとってはＲＥＩＴしか無い。
オリジネーターもほぼ信用できる。
過疎化する地方都市でアパートに投資してもダメと思う。
地価は下がるし、新築空室も多くなってきた。

金リースは、金融取引だということを理解してないと、痛い目にあうよ。

土地の状況が少々バブルっぽくなってきて、
リートはリスクの割には利率が高すぎるってはなしを聞いたんだけど、
実際のところってどうなの？

リース売りしてた金鉱山やそこに融資してた米銀は
一時ヤバイことになってたんじゃないの？

>>129
それは金相場が上昇したからでしょ

売った分量の金が自分の鉱山から掘れないことがある

1万円上がったらすぐ売るような短期のキャピタルゲイン狙い投資家は
正直言って、これからも参入してほしくない。
1000万円の資金を余裕で１年以上寝かせておけるだけの資金力がある
投資家じゃなければＲＥＩＴホルダーとしては相応しくないと考える。
それだけ余裕がない奴はＲＥＩＴに向かない、ＩＰＯか新興市場で頑張って
一攫千金を志してくれ！

せめて利回り4.5%の水準なら、長期投資も考えるのだけど・・。

>>132
キャピタルゲイン狙いの投資家が居なくなると、REITの流動性が
下がり、売りたい時に適正価格で売れなくなりますよ。

>>134 私もそう思う。短期の資金が入ってくるからこそ流動性が高まる。

>>133
ユナイテッドアーバンが4.4%
オリックスが4.33%

ご希望の4.5%には届きませんが、このあたりなら
利回り的においしいのでは。

そのうちどこかでドボーンと下げて欲しいがそんなことを言っているうちは下がらないんだろうな

時価総額が一兆円強しかないから
今のところ、需要が上回っている

上場時価総額
\1,552,633,756,000

>>136
ありがとうございます。実は、オリックスだけ
権利落ちのときに購入して、今ホールド中です。

決算発表があるたびに、個人の持ち株比率が減って、機関投資家の
比率が高まっている。
REITは株式というよりも、寧ろ債券に近い存在になりつつあると思うが・・・

リスクの質が変わってるのは確か。

不良資産＝競売できない物件・競落しても運用できない物件の突っ込み先
になるのでわとゆー懸念
↓
にもかかわらず以外に好調に推移。ヤクザ処女の外人投資家が気にしないから？
↓
玉不足に当て込んで新規に立ててる物件の採算性をめぐる懸念

機関投資家というより
投資信託の持分比率が上がってるような気がする。

スレ違いなら申し訳ありません。

当方、定年直前なのですが退職金の運用方法としてREITを考えております。
嫁（公務員）も同時期に退職なので、夫婦で5000万程度の運用を考えています。

現在
預貯金2000万程度
国債を1000万程度
生命保険1000万程度

所有していますがどれも雀の涙程度の利子しか生んでくれません。
このまま、では老後の生活に不安があるので、もう少し利率の良い運用先を考えています。

今現在、電力関係の株の購入とREITとの併用を考えています。

目標利率は平均５％ですが可能でしょうか？
もちろん電力株（２．５％）REIT(４％）の併用だけで無理でしょうが・・・
希望としては長期運用でお願いします。

投資先、投資バランスについて良きアドバイスをお願いします。

>>144
私は52歳で公務員として25年間働いた後に今年の春に希望退職しました。
妻は共稼ぎで17年正社員として勤務し、子供なし。
妻は5年前に退職し、現在はフリーで月15万円程の収入を得ています。
私の退職金の2300万円のうち、1200万円で全労災の個人年金（55歳から年間60万円）
に加入し残りの1100万円でREIT購入し（平均＠55万円）、現在22単位程あり
年間分配金は58万円程度です。
妻の退職金が700万円程度、こちらもREITを購入し（平均@55万円13単位）
妻のREITの分配金も年間30万円（月12000円）程度あります。

現在は月あたり妻のフリーランスの収入15万円+夫婦のREIT分配金56000円
=206000円で生活し、55歳以上になれば個人年金、65歳以上になれば、夫婦の
厚生年金が入ってくるので楽になるのではないかと思っています。

ＦＰ的なアドバイスが必要なので、やはりスレ違いではありますな。
ＲＥＩＴは歴史が短いから経験上どのくらい値動きリスクがあるかわかりません。
株式なみとすると本当は老人にはすすめられないと思うが、
何もしなければアウトだということなら、勝負するしかないでしょう。

145さん、ありがとうございます。大変参考になります。
REITの配分を大きくすると魅力的な配当がありますね。

146さんスレ違いでしたか。申し訳ありません。
今まで、投資といったものにほとんど興味を持たなかったつけですな。
この年にして、どうしたものかと悩む毎日です。

今現在の金融資産に2500万のREIT、2500万の電力株を買い足せば
年間200万程度の運用利益はでそうですが・・・

>>147
今まで株式投資のご経験がないのであれば、最初の数年は
金額を抑えて投資をされるのがよいと思います。

>>147
配当狙いなら

昭和シェル(5002)
信金中央金庫(8421)
エイブル(8872)

みたいなのもポートフォリオに加えて、時々リバランスするのが良いのでは？

そこで東燃ゼネラルですよ

REIT、もっと買い増したい〜。ぼーらっく、щ(ﾟДﾟщ)カモォォン！

東燃ゼネラルは私も持っています。（1000株だけですが）
その他、石光商事、中部電力、東栄リーファーラインなどの
堅い高配当銘柄も少し持っています。
REITオンリーにした方が利回り的にはいいのですが、本格上昇相場になった
時に、REITはどうしても置き去りにされる傾向があるので、そのヘッジの為に
資金の10%程度で株式も買っています。
ただ、これはキャピタルゲインも狙っている訳で、60歳以上の方で、資産を増やす
必要がない方の場合は、全部REITにしても差し支えないのではないかと思います。

>>144
電力は競争が激しくなるからガスの方がいいのでは？
REITは金利上昇局面で、あぼーんする可能性が高いよ。
資生堂とか武田とかディフェンシブ株中心に分散した方が安全。

>144
物価が上がらないのに、５％の利回りを求めるのは強欲です。

>152
全部REITって怖すぎ。介護費用や老人ホーム資金などを
差し引いた残りの余裕資金ならともかくとして。と、感じますた。

>>155
前にも書きましたが、私の場合一時払い個人年金に1200万円（55歳から年間60万円）
他にも60歳で掛け金がすべて戻ってくる養老保険など1600万円分など
にも加入しており、残りの90%がREIT、10%が高配当株です。
大切な老後資金ですから、リスクヘッジは大切ですが、逆にいえば「増やす必要が
ない資金」でもある為、利回り最重視の運用をしてもいいと思っています。

まずは出入りの証券会社を変えましょう

元本をさほど気にせず利回り重視ならグロソブはどう？

がーん。ずきぃ

７年計画くらいで、円高時に外貨為替で
円として２０００万程度のポジションを持つ。
これでＲＥＩＴの弱点であるインフレをヘッジ。

REITの弱点はインフレ？
金利上昇局面ではあぼーんする？

不動産は基本的にはインフレに強いのでは。
物価の上昇、金利の上昇、保険料などの上昇などによってインフレが
進行すれば、その上昇分は物件の家賃や不動産価格に反映されるのではないか。
確かに債券と比べられて魅力が薄くなったり、金利の負担増などによって一時的
に下落するかもしれないが、家賃の上昇などによっていずれ配当は上がりREITの下落幅
は抑えられむしろ長期的には上昇するのではないか。

地震雲出てたよ
ヤバイヨ

http://www.scream.co.jp/zishinn.jpg.jpg

レバレッジをかけているんだからインフレに強いなどとは口が裂けてもいえない

インフレ対応度

不動産＞株＞ＲＥＩＴ＞債券＞預金

ただ、不動産、株式は物件（銘柄）ごとの差が大きいから相対としてみれば悪くない方と思われ。

>>161
自分もＲＥＩＴを３０口以上持っているＲＥＩＴバカなので
インフレに強いと信じたいが、悪性インフレにはどうかな？

>>144
高配当の意味を少し考えた方がいいよ。
漏れ的には高ＲＯＥ株を買った方が報われると思われ。
参考までに、日経ネットで数字を拾ってきたが
　
【東京電力】ＲＯＥ　6.49　配当利回り　2.40
☆１９９４年最安値　２７４０円
☆２００４年最高値　２５６５円
【武田薬品工業】ＲＯＥ　17.04　配当利回り　1.56
☆１９９４年最高値　１３４０円
☆２００４年最安値　４１９０円
　
分割を無視した数字だが、武田の方がはるかにいい。
しかも高値つかみ安値売りでもだよ。

東京電力の魅力は株価が動かない事。

>>166
将来、売って利益を出したい人にとっては、武田という選択肢もありと
思うが、私がここで書いているのは「定年退職後の年金代わりの運用」と
いうことだから。
たとえば、利回り1.56％の武田で年間120万円の配当を得る為には1億円以上の
種銭が必要だが、オリックスREITなら2500万円で十分、退職金で年間120万円の
インカム収入が手に入り、年金の足しになる。

>156
増やす必要がないお金の運用なら、自分は外債も3通貨ぐらい併せて買います。
全部REITってのは、円のみの運用ってことでこわい。自分の親には勧めないでつ。
144さんは、その辺も考えておられると思うけど。

本来不動産は実物資産としてインフレヘッジのために所有するものだが、
しかしREITの場合には金利が上昇するまではという話が非常に多い。

つまり実際の収益性＜＜資金運用難の地銀や個人の金の流れが
どうなるかで左右されている相場であろうと見られてるのでは。

これに多額の投資をするのなら、地域で一番良い不動産を購入して
賃貸に回したほうが・・


まあそれは４，５年先の話かも知れないけど、
しかしその先どうなるか、国民は将来不安をかかえたまま重税にあえいでデフレが深まる
一方なのか、そのなかで個人や地銀・信金の掴んだ国債が売れないで
長期金利がじわっと上がるとか、円が信任を失って邦銀がドル調達にまたぞろ
苦しみだすとか、物価や資産価格に煙が出てきだしたら
果たして退蔵された購買力が爆発するのかは神のみぞ知る・・・・
東海沖地震だってクルクルと言ってなかなか来ないし

>>144
よく見て欲しいのだが、
武田の配当利回りは、1994年を基準とすると約５％。
元本も増え、配当金も増えている。
低金利の現在は、利回りの良いREITに資金が集まっているが、
金利上昇局面では資金が逃げると予想され、武田等の優良株に比較して圧倒的に不利。

>>167
ふふふその東京電力の株価もバブルには翻弄されまくったのだよ
東電ホルダー死屍累々であったのう

目先の配当利回りが悪くても、投資先企業が儲けつづけるならそれは
いずれは増配になって投資家へ返ってくる、という意見は一理あると思う。
ただ、企業の配当政策というのはとにかくあてにならない。世の中の
流れが変われば、また、配当をスズメの涙にして社内にひたすら
溜め込むのがはやるようになるかもしれない。その点、配当性向に
縛りがあるREITのほうが安心かなとか思うこともあるわけです。

>>166
当たり前のことですが、金利上昇局面では、私たちのような
「安全インカム派」は当然、REITや株式を売却して、元本保証の預貯金に
シフトしていますよ。

預貯金金利が3%を超える時代になれば、なにもリスクの大きいREITや株式を
配当目当てに買う必要がない。
当然その頃には今保有しているREITはすでに何度かの分配金取得により
減価償却はほとんど終わっている。
恐らく買値よりも高く売れるでしょうが、かりに値下がりしていたとしても
それまで得てきた高額な分配金によって減価償却は既にできていてタダREITに
なっている筈。

また、増配については「定年退職者の資金運用」の場合は
残された時間がそれ程長くないので、
「将来大きくなりそうな木を種をまいて水をやって育てる」のは
あまり意味がないと思います。
それよりも「今、実際に実がなっている木」を買って、すぐに
その果実を年2回収穫する方が現実的じゃないですか？

94年に安く買っても、04年までにくたばっていたら、
有利な投資も絵に描いた餅だ罠。

>>161

重要なのは、たとえインフレ局面に入ったとしても、原則として家賃はそう延びないと
言うこと。
なぜなら、現行借地借家法ではテナントが強力に保護されているので、オーナーが賃料を上昇改定したくとも
借家人が受け入れなければ、そう簡単には値上げできないのだ。
もちろん、特約締結していたり、定期借家だったりすると、契約通り改定または新規賃料で再契約
できるのだが、昨今の借手市場下では、なかなかそんなオーナー側にワンサイドで有利な契約は結べない。

結果、ある程度元本は上がっても、収入はそれほど上昇しない以上、利回りは低くなる。そんなに低いのなら
債券や株が有利ということになる。

>>144
平均寿命で考えると、あと２０数年あるわけで。
144氏が70歳以上なら、以上の考え方で正解だが、
２０数年間インフレリスクを抱えた資産運用は問題あり。
国家破産はさておき、資源・食糧問題から高確率でインフレになると予想される。
144氏の運用方法だと、額面上は下落せずとも、実質価値は大幅に減少する危険性がある。
株一辺倒もどうかと思うが、資産分散するに越したことはない。

フロンティアがかなり下げて来てるんですが、買いでしょうか？

>>177
私が144で書いたのは、今度定年退職される方への回答として書いた
ので、当然、60歳以上の人へ資金運用としてREITを勧めた。
平均寿命80歳として、あと20年程度しか時間がない人にとっては
残りの20年間でどれだけ、退職金運用によって豊かな生活をできるかが
問題であって、実質価値の劣化については、子供や孫が損をするだけの
ことではないでしょうか？
REIT以上に利回りのいい商品がでてくれば、当然そちらにシフトするだけの
こと。
若い投資家と、老後の投資とはおのずから投資スタンスが違ってくる。
老後の資金運用は将来の増配や長期的な視野にたって「元本を増やす投資」
は相続人が喜ぶだけということを言いたい。

ちなみに私は現在52歳、今年の春に官庁を希望退職して今は
REIT分配金と配当収入、駐車場経営による賃料収入と
デイトレで生活しています。
資産比率はREITの比率20%、高配当株の比率は20%、個人年金10%、
国債10%、外債10%、利回り不動産（駐車場経営）30%

REITぼーらっく、щ(ﾟДﾟщ)カモォォン！

JREIT　　 ３．８４％ （▼０．０１％）
円債１０年１．４８％ （▼０．０３％）
円債２０年２．０８％ （▼０．０２％）
円債３０年２．４０％ （▼０．０２％）
電力株 　 ２．５０％ （△０．０１％）
ガス株.　　１．８３％
米債１０年４．０７％ （△０．０１％）

>>181
144氏みたいに、ある程度の資産運用能力がある人ならまだしも、60歳になって初めて資産運用を始めるひとに対し、REIT全力を勧めるのはどうかと思うが。

>>185
老後の資金みたいななくなったら人生終わるような金を一つの金融商品に突っ込むのはだめだろ。
たとえ電力株でも債券でも外貨預金でも国債でも。

ニュースで見たのですが、地下の下げ止まりが広がっているそうです。
ＲＥＩＴに何か影響あるでしょうか？

インフレが怖いあなたにお勧めのフロンティア。
利回り悪いけど、無借金。

>>187
都心局地的にはともかく、まだまだそこまで影響力はない

JREIT　　 ３．８３％ （▼０．０１％）
円債１０年１．４８％
円債２０年２．０８％
円債３０年２．４２％ （△０．０２％）
電力株 　 ２．４９％ （▼０．０１％）
ガス株.　　１．８３％
米債１０年４．０４％ （▼０．０３％）

フロンティアは単なる利食いだろ？
また上昇するよ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ﾏﾁｸﾀﾋﾞﾚﾀ〜
　　 　 　 ☆　ﾁﾝ　　〃　 ∧＿∧　　　／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　 　 　 　　ヽ　＿＿_＼（＼・∀・）　＜　バーゲンセール、マダ〜？
　 　 　 　 　 　 ＼＿／⊂　⊂＿ )　　 ＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　 　 　 　 　 ／￣￣￣￣￣￣ ／|
　　　　　　　|￣￣￣￣￣￣￣|　 |
　　　　　　　|　　　　　　　　　|／

老後の退職金を1回きりの全力買いでREITを購入するのは確かにリスクが大きいと
思うよ。
今現在のREITは決して、安値圏とは思わないし、地震のリスクもある。
だから、一番いい方法は退職金が3000万円とすれば、それを5回ぐらいに分けて
REITを買っていく。
まず400万円でREIT6銘柄を買う（カレンダー投資で12ヶ月毎月分配金が
来るように分散させる）
REITが突飛安した日、あるいは安くならなかった場合は１年後、さらに6銘柄を
買い増しする（カレンダー投資で１銘柄ずつ）、
そうやってドルコスト平均法で6回に分けて少しずつ買っていけば、REITは
退職金の運用先には最も適したものであると思う。
ちなみに私は国債や外債、不動産などもヘッジの為に買っているが、
資金力があれば、分散するのが一番安全だというのはもちろん異を唱える
ものではありません。

うちの場合、全資産の2割までかな、REITは。
分散するしないは、資金力の問題ではないと思いまつ。

ここに書き込みをしている皆様の知識には感服をしております。
資産の保全、投資というものを、現実のものとして実践されているからでしょう。
私は国民年金の為、自分年金を作らなければ、老後の生活は考えられません。
私もＲＥＩＴは５０口保有しております。この５０口は死ぬまで地震が起ころうが、
金利が上昇し様がポートフォリオの一つとして持つことに決めております。
このスレットとは違いますが、資産分散の一つとしてＧＯＬＤ・プラチナをどうしたら
よいか迷って降ります。
資産分散として意味があるのか、それとも、つまらないのか？
よろしければ皆様の意見をお聞かせください。

>>193
そうであっても、やめておいたほうがいいような。
安全なものを中心にして、ポートフォリオの一部にＲＥＩＴならわかるんだけど。
全額ＲＥＩＴはちょっとね。

>>195
REITが現在の水準の分配金を出し続ける保証はどこにあるの？
REITの基準価格が分配金以上に値下がりしないという保証はどこにあるの？

>>193 氏の書き込みは、退職金でポートフォリオを構築したいという
要望の答えとしては不正解だけど、退職金でREITをポートフォリオに
加えたいという要望の答えとしては必要充分でしょう。
分配金が来た時に買い増しするという点などは、上手いとすら感じます。

ただ、これまでの議論の通りレバレッジの問題があるので、地震ヘッジ
が必須になりますよね。

みなさんは、その点はどうしたらいいと思いますか?
バスケット・プットなどを買っとけばいいんでしょうか?

>>197
現時点でＲＥＩＴ以外にこれだけのインカムゲインをだす商品がどこにあるの？

というかそんなの気にするんだったら、国債でも買ったほうがいいのでは？

>195
地金を買おう！スレ
http://live13.2ch.net/test/read.cgi/market/1075167867/

>>199
国内商品じゃたしかにＲＥＩＴぐらいしかないよな。
為替リスクが取れるなら、海外に求めてもよさそうだけど。。。
外債とか。

>>197
保証なんてどこにもないよ。
リスクを取るってそういうことでしょ？

保証は当然無い。

問題はその見込みがどの程度あるかって事。

もちろん食える間に食えるだけ食って逃げようというのもアリ。
今は火事ぼうぼうだけどファンダメンタルズはいいからいずれ環境が整えば・・、
という商品ではないのは確か。
みんながそう思って見ているうちに噴いたのも確かだが・・

ＲＥＩＴは以外に底固いだろう。
当分、低成長・低金利が続けば必ず３％を切るまで値上がりする。
国債だってバブルバブルと言われながら１.５％以下ですから。
リスクは国債もＲＥＩＴもそう変わりません。

資産運用は、個別の投資商品だけを見ればいいというものではありません。

REITに似た性質を持つ負債（将来の支出を含む）を持っていれば
REITを保有することは、資産と負債のミスマッチを解消する意味で
リスクを低減することになるでしょう。

ただ単に利回りだけを求めてREITを保有するのは
資産と負債のミスマッチを意図的に拡大させるという意味において
リスクを背負っています。
それが利益を生むかどうかは不明ですし、利益になることを前提とした
人生設計をすることは無謀です。

将来の生活費に備えるために物価連動債を買ったが
物価が下がり結果的に元本割れになったとしても
B/Sのバランスが取れているという意味においては失敗ではないのです。

それと同じ事をREITについて考えてみればどうでしょうか？
絶対収益を求めるだけでは、単なるマネーゲームになってしまいます。
余剰資金なら何をしようが勝手ですが、余剰ではない資金なら
適切に設定したベンチマークを目指せばいいと思います。
ALM(資産と負債の総合管理)の発想で運用すればいいと思います。

ただ、中間決算対策の為、少し無理をして価格維持をしているので、
１０月は少し下押しするでしょう。

☆子供がいない夫婦
夫が60歳で定年退職を迎えて、3600万円（平均退職金額）の退職金を貰った場合の
死ぬまでの運用シミュレーション

１．3600万円でREIT（利回り約4%）を買った場合
年間分配金144万円→月平均12万円の収入
平均的夫婦の厚生年金+国民年金=34万円に12万円足して46万円の平均月収入

残り25年生きれば、分配金収入合計3600万円で元本ただになる。
かりに10年後金利上昇して預金に乗り換えたとしても元本の1440万円は
既に回収しているので、かりにその時点でREITが値下がりして、買い値の
半値になっていたとしても、50%の元本劣化は既に10年間分の分配金回収によって
もとが取れている。

２.国債の場合
書こうと思ったら、仕事の電話が入ってきた。
いずれまた。

>>207

２ｃｈでレスなんかするより仕事しなよ。

>>208
前にも書いたけど、基本的にはREITや利回り不動産の不労所得で生活している
仕事の電話というのは以前（今年の４月まで）に勤めていた会社の後継者からの
電話だから、全くカネにはならないよ。

リートが強いな
週刊誌でＯＬに人気のリートって書いてあったけど・・・

>>207
１〜２年で暴落する可能性もあるよ。
歴史が浅く、適性価格は誰にもわからない。

>>211
60歳以上で、子供など遺産を残してやる必要のないインカム派にとっては
分配金の減配は困るが、元本の暴落はそれほど怖くはない。
ドルコスト法で少しずつ買い足していく場合なら、暴落は買い増しのグッド
チャンスだよ。

しかし余命が少ない罠

ついでに書いちゃうけどさ、>144ってさ、最初はアドバイス求む！で来たんだよね？
なのに、答えてくれた人に反論してばかり。議論したいなら、スレでも立てて
よそでやってくんない？イヤなこと言って悪いけどさ。

まあ、歴史が浅くいから、怖くて買えないというのはよくわかる。
俺もREIT上場当初の1年ぐらいは様子見組で、恐る恐る
買い始めたのは1年ぐらい前だから。
でも、1度買い始めたらすぐに含み益ができ、一部を既に利食いしたり
安値で買い戻したりしているうちに、50万円代で当初買ったのも
実質平均買い単価はすべて40万円代に下がった。
いつ暴落するかわからないから怖くて買えないというのは、東海大地震が
怖くて東京圏に住めないというのに近いのでは？

>>215
違う、アドバイス求む、に対して、答えた方だよ。
まあ、嫌われ始めているみたいだから、もう投稿しない。
仕事せずに暮らしてるからヒマだから投稿してたが、別に嫌われてまで
いる必要もないｗ
みんなしっかり儲けてくれよ。

>216
しかし、どーみても>144には、「良きアドバイスをお願いします。」と書いてある。
別人だったのか？？禿しく困惑。まあ、今更どうでもいいんだが・・・。

チューリップ・バブルのピークは１６３４から１６３７の４年間
日本のバブルは８６，７−９０の３年ちょっと
ITバブルは９７から２０００の３年弱
長かったようで後になってみれば意外と短い・というのはつまりその後が結構長引くからで。
アメリカの不動産はそろそろ４年になるが・・・
運動会のシーズンみなさん頑張りましょうｗ

>>144さん、あなたは>>144じゃなくて>>145ですよ。
>>152ですでに間違えています。(145と152のIDが同じ)

退職金でポートフォリオを構築したいなら、J-REIT全力買いは止しとけ。
買うなら様子を見ながら、せめてドル・コスト平均で買え。
それでいいじゃないですか。

それよりも、買った場合のヘッジ手段、買う場合のポートフォリオの
構成について考えませんか?

ポートフォリオといっても、リートにはオフィスビル、住宅、商業施設しかないし（おいらが知らないだけかも？）
たとえば倉庫とか駐車場とかに投資したいと思うとリートじゃなく倉庫・駐車場会社の株を買う必要があるし
それを考えるとリートと事業会社をまぜてポートフォリオ組むことが必要じゃないかなあ

>>221

倉庫リート上場準備進めてるところあるよ

REITよりいっそ森ビルの株の方が確実じゃないか？
体張って事業計画立ててるだけ

>>223
森ビルは非上場企業では

JREIT　　 ３．８０％ （▼０．０３％）
円債１０年１．４２％ （▼０．０６％）
円債２０年２．０２％ （▼０．０６％）
円債３０年２．３５％ （▼０．０７％）
電力株 　 ２．５０％ （△０．０１％）
ガス株.　　１．８３％
米債１０年４．０２％ （▼０．０２％）

3.80%になったから
来週から利確売りかなぁ。

>>226
来週は株価は低調な推移が予想されるので、消去法でREITという見方もある。
意外に利確売りは出ない予感。

なかなか買い時が来ないんですけど、
年末にかけてファンダやテクニカル的に下がりそうなタイミングはありそうですか？

>>228
(・∀・)ﾆﾔﾆﾔ

>>228
（・∀・）ﾅﾘﾕｷﾃﾞﾂｯｺﾝｼﾞｬｴ

ユナイテッドアーバンが分配金大幅上方修正ですね。
大口テナントが急に退去することになって、違約金を分捕ったかららしいですけど。

こういう話ってJリート初ですよね。
今回は新しいビル買って稼働率低下による収益下ブレを埋めているみたいですけど、
こんなのがしょっちゅう起こるようになるとリートも危ないですね。

>>228
（　´_ゝ`）っ━~　ｵｼﾒｶﾞｲ ﾆ ｵｼﾒﾅｼ

地震ｷﾀ━━━（ﾟ∀ﾟ）━━━!!!!!!　

>231
ソースどこですか？

>>234
UアーバンのHPに出てるよ。
分配金が1万3千円からいきなり5千円くらい上ブレするみたい。
一時的にね。

>>235
アーバンを売った後に分配金上方修正が出たんでつねｗ

森がずいぶん下げてるね。

利回り4%以上は↑
利回り4%以下は↓

今日のREITの上げ下げはわかりやすい。

ジョイパーク泉ヶ丘から三井住友建設が撤退するって、Uアーバンの全資産の
４％が遊ぶ事になるって訳でしょ

その埋め合わせで一口あたり5,000円の違約金が入ったからといって、今日の
＋16,000円の上げはおかしいんじゃない？むしろ下げるのが普通だと思うが

ちょうど利回り分だけ上げた計算になりますね

>>239
そう思ってみんな寄りで売ったから、寄りつきは前日比わずか6000円高の
639000円と冴えなかったんでは？
それが引けには649000円。
わからないもんです。

日本レジデンシャル投資法人は何で騰がってるんですかね？

>237

今日権利落ち日でないの？

8958は増資なしですか。

ＲＥＩＴ人気すごいね。
こんなファンドがどんどんできてまた上がりそうだね。
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/rtr/040924/040924_mbiz2251301.html

JREIT　　 ３．８９％ （△０．０９％）
円債１０年１．４１％ （▼０．０１％）
円債２０年２．０１％ （▼０．０１％）
円債３０年２．３４％ （▼０．０１％）
電力株 　 ２．５６％ （△０．０６％） 配当落ち
ガス株.　　１．８６％ （△０．０３％） 配当落ち
米債１０年４．０４％ （△０．０２％）

ジャパンリアルエステイト投資法人が権利落ちしました。
９月期予想分配金\14,600円
３月期予想分配金は発表されていません。
始値10,000円安
終値11,000円安

グローバル・ワン不動産投資法人が権利落ちしました。
９月期予想分配金\17,000円
３月期予想分配金は発表されていません。
始値17,000円安
終値24,000円安

森トラスト総合リート投資法人が権利落ちしました。
９月期予想分配金16,000円
３月期予想分配金16,870円(△０．０２％)
始値11,000円安
終値11,000円安

ジョイパーク泉ヶ丘の賃貸借って今年の8月31日に打ち切られたんだね。
何ですぐ発表しないの？

これだけの時間差があったら、近所に住んでいる人が先に情報握ったりするんじゃない？
でもそれで買ったりしたらインサイダーになるのかな

ユナイテッドアーバン　爆上げ

ＲＥＩＴしかない。
アホ〜

「ＲＥＩＴは一番奨める事の出来ない金融商品」と
どこかのアナリストが言っていたよな。
最近、何も言わんな。
アホ〜
どうしてくれるんじゃい。

すんません。２５００万の全てを投資に廻したいと考えています
ＲＥＩＴはどれぐらいの割合がいいでしょうか。

８００万くらいはどうですか？
あと、権利落ちってなんですか？？？？

おこんないで教えてください

権利落ち位ぐぐれ

１〜２割でいいんじゃないの？
配当狙いならREIT400万、電力400万とか

どうせだからどさっと行け

今日のREITあげすぎ。何を考えてんだろ、大人は。

>>250
これだろ？ヤフーにあったね。
7月24日のやつ。
経済評論家の意見
2004/ 7/24 8:57
メッセージ: 447 / 451
↓
経済評論家の意見
2004/ 7/28 10:50
メッセージ: 449 / 451
投稿者: mkuriba4649
１、先日、日経新聞を読んでいた
　ところ、お勧めできない金融商品
　の上位に、Ｊ−ＲＥＩＴが
　挙げられていた。
　曰く、高くなりすぎて、利回り
　が低いそうです。
２、ただ、日本ビルファンドでは
　利回り４％台をキープしており
　そんなに、悪いものとも思えま
　せん。（個別株の利回りの高い
　もので、２％台）
３、皆様のご意見は、どうですか
　特に、機関投資家の担当者の方
　ご意見おまちします。以上



投稿者: yagiomni
その経済評論家の意見ですが過去に当たったことはあるのですか。
あたりとはずれの確率は？利回りですが国内のインカムゲイン投資はみな環境
悪いですよねおっしゃるように比較の問題と思います。今後キンリダカでＲＥＩＴ
の株価は下落するようにいわれていますがそれもよくわからないのではないかと思
います。



ちなみに、この評論家が言った日、日本ビルファンドは780000円
今日の今現在の株価は前日比6000円高の844000円

ちなみに日経平均の7月24日は11099円
今日現在の日経平均は10814円

REITの方が株買うよりもよっぽど良かったということになるねｗ

投信の新規設定と既発物の資金流入がいつまで続くかでしょうか？

信用の担保にＲＥＩＴを入れているが、ＲＥＩＴの方がはるかに成績が良い。orz

ＵＵＲ、いくらなんでも上げすぎだろ！

来年４月のペイオフで、資金の行き先わ？
やはり、ＲＥＩＴぐらいしか無い。
投資法人の不動産仕入れ値は歴史的安値で仕入れていますから。
ＲＥＩＴも、不動産の先高を読んで値を上げると思います。
その上、分配金もかなり高い。

そろそろ一回換金したら？

>>260
ペイオフで困るような資金＝預金
だから、ＲＥＩＴのような金融商品にはいかないのでは？
いくとしたら国債が中心でしょ。
やってる人はとっくに組み入れてるはずだし。

JREIT　　 ３．８６％ （▼０．０３％）
円債１０年１．４１％
円債２０年２．０２％ （△０．０１％）
円債３０年２．３４％
電力株 　 ２．５７％ （△０．０１％）
ガス株.　　１．８６％
米債１０年３．９９％ （▼０．０５％）

>>260
国債は配当少ないから、4％前後あるＲＥＩＴは魅力的。
さらに、年内にも銀行窓販も解禁されるらしいので、
不動産に裏づけされたＲＥＩＴに
ますます流れるのは間違いないと思う。

４月までに解約が見込まれる郵貯１ヶ月定期は３兆円 以上になる模様。
大半は個人向け国債に流れるだろうが
少しはREITに流れてくるのかな

>>265
銀行や郵便局でREITを売るようになったら、結構食いつく客がいると思う。
だいたい郵貯の客の殆どは証券会社にアレルギー持ってるから。
郵便局でREIT勧めてくれないかな。

ちなみに俺も国債1500万円、新生銀行の1%定期に2500万円、
REITは2500万円分。
郵貯が3%あった時代は資産の殆どは郵貯だった慎重な人間なので
郵貯ファンの気持はよくわかるｗ

あまりにも含みが多くなったので、
９月２１日にＲＥＩＴ（１０銘柄）の半分売った。
即、売った金でＮＴＴを買ったが、今日、この下げで損切り。
午後に、配当の高いオリックスとプレミアを買い戻した。
１週間で約２００万円の損。溜め息・・・・
当分、ＲＥＩＴを動かさず静観します。反省、反省、

JREITめちゃくちゃ高い！
国債がめちゃくちゃ高いのと理屈が同じなのが原田正しい

恐ろしいほどの右肩上がり
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote=155_2003&begin=2003/03/31&end=2005/3/25&mode=D&histtype=CSV

なんでこんなに上がるかな？
うれしいけど理由がわかんないから怖くてしょうがない。

>>271
高所恐怖症ですね

ＲＥＩＴが軒並高、利回りの高さが魅力に
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040928-00000208-rtp-biz

アメリカのREITも、４月の急落を乗り越えましたね。
8月末時点で、米国債（10年物）利回りが4.13％であったのに対して、
NAREITエクイティREITインデックスの利回りは5.08％となっています。
そう考えれば、日本のREITも決して割高ではないと考えることもできます。

http://www.asahi.com/money/fund/news/TKY200409270153.html

>>264
（リスクのある）高利回り商品に魅力を感じるならとっくに
なんらかの金融商品買ってるはずだよ。
それでもペイオフまでは低金利でもいいから銀行に置いてる
ような人がわざわざ高利回りに釣られるとも思えない。

むしろ、地方金融機関が貸付先がなくてＲＥＩＴを買ってるという
ことを考えれば、ペイオフによって銀行がＲＥＩＴを売る可能性も
充分あるな…。現状のＲＥＩＴは機関投資家多すぎ。

>>275
リスクというけれど、ＲＥＩＴよりローリスクで４％も利回りがある
金融商品が他にある？

外貨建て商品なんて話にならないよ。

それを考えると、国債には及ばないもののＲＥＩＴに流れるのは確実。

ＲＥＩＴに不安のある方、手持ちのＲＥＩＴを売って御覧なさい。
良く分かります。
即、お金のやり場に困ります。
株はリスクが高すぎるし。本当に精神的に参ってしまう。
グロソブは上場来の基準価格と配当を考えると、完全なタコアシ。

どっちにしろ、個人はめ込みに見えてしかたない。
ところで、シービー・リチャードなんたらって長い名前のとこ、どうなんだろ？
何もかも未定だけど、買い増しもできん今の状況では、新たなREIT誕生きぼん。

利食いしたいのは山山なれど、売った後の資金の運用先に困るんだよな。
以前も東急REITが4%を切り、公募増資の発表があった時に68万円で売ったけれど、
結局は売値とほぼ同じ値で買い戻してしまった。
今回のアーバンREIT、増配発表後の寄りつき639000円で売った奴が3000単位分
あるんだけど、そいつらも「また安くなったら買い戻す」つもりで売ったと
思うが、今は買い戻しのタイミングを焦って待っているはず。

今日の朝のＭＳで石油高→景気後退→金利安→株安→債権高ってやってたけど
そんなもんかな。

金利連動型国債と株式とREITと外債を2.5：2.5：2.5：2.5の割合で四等分にして
さらに米国株ベアを少々買っていたら、最強のポートになるんじゃないか？

ニフティ・フィフティのバブルに似てるね。
優良投資対象には、買いだけで、売りはなし。

機関投資家の一本買い。
まあ、結末が悲惨なのは同じだ。

>>283
ニフティフィフティよりも、もっと似ているのがある。
国債。

ＲＥＩＴはすごいね。
今は売ったらおしまい。
買いぞこ成った人は指をくわえて見ているだけ。
ＲＥＩＴを持っている人に、損をしている人がいないのがスゴイ。

ＲＥＩＴは、まだまだ上げつづけます。
低金利、株低迷、地価の底打ち、原油高、建築費の上昇、
地価の上昇がそこそこでも、ＲＥＩＴの上昇は相当長く続く。
また、ＲＥＩＴの上昇は一部地価の上昇をもたらす。
この構造的上昇は意外と強い。
そりゃ〜、上げたものは何時かは下げるが、まだまだ先。
今は、山に例えれば４合目。

ユナイテッド・アーバンの件ですが
大口テナントが契約解除したことがどうして
買い材料なのか正直理解に苦しみます。

これがジョイパークだけだからまだ何とかなっていますけど、
こんな感じでテナントがどんどん抜けて行ったらみなさん喜んで買うんでしょうかねえ・・・

違約金が入るというのであれば、せいぜい好意的に見ても
次の分配金の増額分の5000円が限度ではないでしょうか？
で、分配落ちでもとの価格に戻る、というならまだ分かるんですけどね・・・・

>>286
リートが収益をほぼ全額分配しているのはご存知ですよね？
リートの分配金利回りが4％ということはPERは25倍でしょ？
株式市場の平均PERは18倍とかですから、リートが割安というのは違うんじゃないですか？

PER25倍、PBR1.3倍、時価総額1000億円、
自己資本比率60％、ROE5%の
＊＊不動産という会社があったとしたら、みなさんは購入を検討しますか？

実は僕はリート大好きなんですけど、
地味な業種の割りには買われすぎのような気がするんですよねー。

287の
「違約金が入るというのであれば」
は
「違約金が入るんだから価格は上昇するのが普通だというのであれば」
に訂正しますm(__)m

リートって株と違ってたとえ公募増資しても利回りは確保しようとしますよね？

JREIT　　 ３．８３％ （▼０．０３％）
円債１０年１．４４％ （△０．０３％）
円債２０年２．０４％ （△０．０２％）
円債３０年２．３８％ （△０．０４％）
電力株 　 ２．５７％
ガス株.　　１．８７％ （△０．０１％）
米債１０年４．０３％ （△０．０４％）

>>290
日本ビルファンドや、リテールファンドは公募増資後の利回り確保に
成功した。
東急ＲＥＩＴは公募増資を理由に3000円ぐらい分配金予測を減らした。
（が、今の株価の堅調さから行って、見通しはかなり慎重なもので
上方修正する可能性が強いと思われる）

低格付け高利回り海外債投信、残高１兆円・個人に広がる
　格付けが低く、信用リスクが大きい半面、高利回りが見込める海外債券で
運用する投資信託の人気が個人投資家の間で高まっている。主に銀行の窓販を
通じて残高を伸ばしており、公募型の高利回り債投信（47本）の純資産残高は
約１兆2000億円と年初から４割増えた。一方、海外国債で運用する投信への資
金流入は鈍り始めた。安定志向が強かった銀行窓販の顧客の間でも、リスクを
とって高利回りを求める傾向が強まっている。

　残高を伸ばしているのは、格付けが投資適格とされる「ＢＢＢ」に満たない
米国企業の社債などで運用する投信。こうした低格付け債はジャンク債とも呼
ばれる。発行している企業の経営が破たんするなどして価値が大幅に下がる危
険があるが、その分、国債や高格付けの社債に比べ利回りは高い。投信は多く
の種類の社債に投資することで危険分散を図っているが、それでも元本を保証
しているわけではない。対象が海外債券のため、円高になれば不利になるとい
った為替相場の変動によるリスクもある。 (16:01)

>>290
公募増資の目的によるとおもいます.
負債を減らすのが目的　＝＞　利回り減
新たな物件の収得が目的　＝＞　利回り確保、あるいは増

上のコピペは今日のＮＩＫＫＥＩ＿ＮＥＴにあったもの。

結局、富裕層のおカネが行き場をなくしてるんだと思うよ。
最初はゼロ金利っていっても、４−５年ぐらいのものだろうとタカをくくって
郵貯や銀行に置いていた資金も待っても待っても視力検査みたいな超低金利だから。
100万円ぐらいしか貯金がない層は別に0.1%だろうが、3%だろうが、年間３万円の
違いにしかならないが、１億円の資産を遊ばせてる富裕層だと、3%の利回りなら
年間300万円で人間一人を養える不労所得だからね。

ＲＥＩＴは今後、富裕層にとっては魅力的な金融商品になっていくと思うよ。

買っててよかった。。。

バブルの時の不動産を良く知っている。
そこまで行かなくても、不動産に裏付けられたＲＥＩＴは強いと思う。
不動産投資法人も十数社になり、ＲＥＩＴがこのように高く買われると、
都心の一等地は必ず上がる。
家賃が同じで、ＲＥＩＴが買われ、利回りが５％から４％に下がるということわ、
不動産価格が２５％値上がりする事を意味します。
不動産価格が上がれば、一口あたりの純資産の含みが増えます。
少々利回りが下がっても、家賃さえ下がらなければ、全く心配はいりません。
今の低金利・株価低迷・都心地価の底打ち、原油高騰等による建築費アップ、
近い消費税のアップなどを考えると、３％までは無風でしょう。
家賃でも上げだしたら、地価の高騰と共に暴騰します。
しかし、バブル崩壊後の不動産の氷河期時代を考えると信じられません。
が、そうなります。
乗り遅れないように、
まだまだ、３合目！！

100万円越え祭りもそこまで来てるよ！

そんなに速く上がるのは困る。
できるだけ長期にわたって、高金利の分配金を享受したいから。
三歩進んで二歩下がる・・・ぐらいのペースでいい。

俺は、キャピタル狙いなので早く100万超えてほしい

二歩は下がりません。
「三歩進んで、踊り場、また進む」です。
３％までは無風状態。
取引量に厚みが欲しいが、スルスル行くのでしょう。

>>297
＞しかし、バブル崩壊後の不動産の氷河期時代を考えると信じられません。
が、そうなります

今年発表された路線価、今、私の住んでいる家の路線価が
1985年と同じ地価になった。
1985年と言えば、俺がこの家を購入した年、土地バブルがまさに
始まろうとしていた年。
85年に約3100万円で購入した5年後の90年には8000万円で買うという
不動産屋が家にやってきた。
売らなかったが、それが土地バブルのピークで、それから14年たった今、
また買値の地価に戻った訳ですｗ
ちなみに去年と今年の路線価は0.1%ぐらいの下落はあるものの、下落が
激しかった数年前に比べるとほぼ横ばいになっていると思われる。
土地は底を打ったと思う、また家賃も。

＞２９９様
今、ＲＥＩＴを買っているなら
ＲＥＩＴが値上がりしても、分配金は変わりません。
高金利の分配金を心行くまで御享受下さい。
これから、買うのでしたらお急ぎください。

リートのような商品に資金が流れているから、
不動産は活況なだけであって、実際の借り手は
そんなに多くはない。
ここが重要、貸しては順調に多くなっているが、
借り手はそんなにいないってことだ。

これが長く続けば、どうなるか？馬鹿でも分かるだろ。
リートは魔法の商品ではないってことだ。

＞３０４様
貴方の言う通り、魔法の商品など有りません。
ＲＥＩＴもしかりです。
上げ過ぎれば、必ず下げます。不動産バブルが良い例です。
しかし、公募価格から三十数％の値上がりでバブルを心配していたのでは
しょうが有りません。
地価の歴史観、バブルの特徴、を考え投資をしましょう。
勿論、一般論的には頂点をつけた時は売るべきでしょうが、注意を要します。
ＲＥＩＴのバブルは、不動産・株のようなバブル型では無いでしょう。

REITの買い煽りって、何かいいことあるんだろうか・・・ﾎﾞｿ

>>304

そんなのどうでもいいこと。
まあ、100万ぐらいまではいくと思うし、
そこでやばいと思ったら、売って、キャピタルゲインをゲットするし、
やばくないと思ったら、ホールドして、インカムゲインをゲットするから。

つまり、今のうち買っとけってことだよ。

REITがバブルとすると、債券もバブルなのだろう

【宝くじが】ポートフォリオを語れ【当たったら】
http://live13.2ch.net/test/read.cgi/market/1096464192/l50

REIT指数が１００００になるまではぐんぐん上昇
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote=155_2003&begin=2003/03/31&end=2005/3/25&mode=D&histtype=CSV

１００万越え祭りが目に浮かぶようです

リートに興味を持ったので今>>1から全部読んだのですが
読めば読むほど買っていいのか悪いのか分からなくなりますね＾＾

>>277
ハイリスクの商品からＲＥＩＴに流れるのは道理だが、
ローリスク（ほぼノーリスク）の商品からどれだけ流れるだろうか？
あまり過大に期待しない方がいいだろう。

>>287

ジョイパークの違約金が買い材料じゃないことについては同意。
ただ、こんなことが次々に・・というのは必ずしも同意しない。

ジョイパークのようなショッピングセンターは出て行った後どう使われるかかなり疑問だが、オフィス系は代わりのテナントを捜せばいいだけだし、レジデンスに至ってはそもそも大口テナント自体がないからだ。
つまり、大口テナントの撤退リスクが高いのはショッピングセンターに限られるだろう。
しかし、今後ジョイパークはどう使われるんだろうか・・・
ＵＵＲはとんだ不良資産を抱えることになったなんてことにならねばよいが。今この値段でＵＵＲを買うやつの気が知れない。あまりにも目先の利回りにのみ捉われた短視眼的行動としか思えないが。

つべこべ言わずに、今は買っておけ。

暴落ってことは絶対無いから。

ＲＥＩＴバブルの定義
ローリスク商品から資金が入りだしたら注意だろう。
間違いなく、今は買い！

>つまり、大口テナントの撤退リスクが高いのはショッピングセンターに限られるだろう。
>しかし、今後ジョイパークはどう使われるんだろうか・・・

けど、REITに限らず、自分の周りでもショッピングセンターが撤退したあと、
別の企業が入るって事はよくあることで、取り壊しとか、ずっと空きのままってことは
あまり見ないよね。

だから、そこまで不安材料ではないと思う。

今日は、プライムでも買っておこうかな

>>306
株・金利上昇過程の債券・＋反米感情＆民族運動が世界中で激化する
一方でカリスマ指導者の老齢化でカントリーリスクが高まる一方の高利率外債・
インフレ気味に推移して信任弱まったドル・ユーロ
まあ売り物に困る状況だし。
一方海外の資源株や商品連動ファンドは売ってねーし。
為替の証拠金取引はアレだし、先物は規制で売ってねーし。

>>314
ユナイテッドアーバン、ジョイパーク泉ケ丘の全部が撤退する訳ではなく、
「2階部分」だけでしょ。
それも2階はパチンコ屋と美容院が入っていた訳だから、ここにもっと
イメージがよくて集客効果が見込めるテナントが新規に入れば
むしろUURとしては喜ばしいのでは？

http://www.joy-park.com/floor/floor.html

パチンコ屋ではなくてゲーセンですた。
失礼。

自分で売買するのが面倒なので、新光J-REITオープンを
1千万円分買ってしまった。。。

このすれ見たら、素直に現物をかっておけばヨカタと
おもいますた。

ＲＥＩＴ
無風の中、３％まで一気に行きます。
分配金をもらいながら見ているだけ。

アーバン売った。数年の配当分も利が乗ったら、もうホールドする気にならない。
11月まで上げるんだろうけど。次は・・・利回り3％取れたらいいやってスタンスで、
どれか高値づかみしますかｗ

>>322
一千万もあればねぇ・・・

そこまで資金がない人けど、ちょっとづつ分散で買いたいという人向けだよなぁ。

学生でお金ないのでバイト代でビルオーナーファンド買ってます

>>326
買うか？今買うか？

今日もＲＥＩＴ
オール勝ち！！　みたいね。
１０月に６０万円代は無くなります。
不動産・分配金の裏付けは恐ろしい。
ユナイテットも利回りからしても当然でしょう。
明日、少し下げても、結局、３％に向かってばく進します。

おいおい、アーバンはどっかの仕手筋が入ったんと違うかｗ。

確かにちょっと異常

でもどっかで分配金払えないとかなったら
一発で連想売りだぞ

キャピタルゲインでなくインカムゲイン狙いに徹している人で、
運良く安い所で仕込んでいる人は、もう放置しておいていいのでは？
今後も上がり下がりしながら、結局は3.5〜4%%の利回りの株価位置に
収まると思うし。
ヘタに利食いしようと色気を出すと、買い戻せなくなったり、
買い戻しをあせって高い所で買ったりする結果になると思うよ。

REITばんざーい！

まだまだ、上がります。
色気だして売ると高いものにつきます。
確かです。
私が実証済みですから。
売るのは、価格・分配金・利回りだけじゃダメ。
不動産価格の動向、他の金融商品の利回り、などなど数次連立方程式を解かなくちゃ！
今年、来年は持続有るのみ。

ｙ＝ｍｘですね

2001年にジャパンREを3口買った。
公募は525千円だった。
今見たら、今日の終値は875千円。
これだけで、含み益が100万を超えている。
ほかもあわせるとREITの含み益が600万を超えている。
嬉しいことは嬉しいが、どこまで行くのか・・・・。

JREIT　　 ３．７９％ （▼０．０４％）
円債１０年１．４５％ （△０．０１％）
円債２０年２．０７％ （△０．０３％）
円債３０年２．４１％ （△０．０３％）
電力株 　 ２．５７％
ガス株.　　１．８６％ （▼０．０１％）
米債１０年４．０９％ （△０．０６％）

株でもうけたい初心者はそこら辺の糞株買うよりREIT買ったほうが絶対いいって。

半年前の再現なるか？
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote=155_2004&begin=2004/02/01&end=2004/5/31&mode=D&histtype=CSV

煽りうざいね。

ＲＥＩＴ市場規模は１兆数千億円。
個人の所有は約３千億円程度。
これから考えると、ＲＥＩＴを買っている個人投資家はほんの一握り。
機関投資家がいざとなると、国債価格を考えるとお分かりでしょう。
機関投資家の全資産に占めるＲＥＩＴなどほんの微々たるもの。
２.５％までも買い上げるでしょう。
機関投資家にとっては、どってことのないことなのです。
来年夏までには、今より５０％は上げる。

>>341
めちゃくちゃ利回り低くなるぞ。賃料収入がそんなに上がるわけないし。

煽りがたくさん出たところが天井

買った途端にいきなり下がっちゃいました(T_T)
グローバル・ワン

>>344 に同じ。(T_T)

最近このスレの住人が浮かれてたのは売りサインだったのか

浮かれてたのは、あの買い煽りさんぐらいだよ。

この１週間ほどの急騰であわてて買う。
まあ、これは良い。
ダメなのが、
今日、少し下がったぐらいでアワテテ売る。
だから、ダメなの。
買いたい投資家がゴッソリと仕入れてしまうのです。
何たって、ＲＥＩＴの規模は小さいのです。
普段は３００口、４００口と仕入れると急騰してしまうのです。
それでお仕舞い、後は下がらないのです。

こんな商品（ＲＥＩＴ）は、買ったら黙って持っていれば良いのです。
株とは違うのです。
利回り４％代のＲＥＩＴは、ツベコベ言わず、即買い！

ビルオーナーファンドのおかげでパチやめてリート中毒になった。
リートﾊｧﾊｧ

＞パチやめて
好ましい

ビルオーナー連日あがりまくってちっとも買い増しできないよ

あるいみバブルのような気がする。

>>350
株とREITの比較、債券とREITの比較はありがちだが、
パチとREITという組み合わせレスは斬新だった
正直感動した(;´Д`) ﾊｧﾊｧ

JREIT　　 ３．８２％ （△０．０３％）
円債１０年１．４８％ （△０．０３％）
円債２０年２．０９％ （△０．０２％）
円債３０年２．４３％ （△０．０２％）
電力株 　 ２．５５％ （▼０．０２％）
ガス株.　　１．８５％ （▼０．０１％）
米債１０年４．１５％ （△０．０６％）

日経２２５　　　　１．０４％
東証１部（加重）１．０５％


ジャパンリアルエステイト投資法人の予想分配金
2004/9期→2005/3期
14,600円→14,300円 （▼０．０１％）

グローバル・ワン不動産投資法人の予想分配金
2004/9期→ 2005/3期
17,000円→ 20,200円 （△０．０２％）

昨日が爆上げだったので、今日はある程度の下げは予想していたが、
思ったほどの下げじゃなかった。

来週からまた、爆上げ頼みます。

２％台まで下がる

１０年米国債昨日につづいて今日も下落で終わる予感。
月曜もREIT下げるかも。。

煽りは今日も元気だな。まぁ騙されんなよ、せいぜい。

下げるかもしれないが、一時的なものでしょう。

野村・資産管理・10月号にREIT投資の解説記事が載ってた。
テナントから預かってる敷金・保証金の類は一種の負債なので、
商業施設系REITについては、利子負債とこれを足してLTVを
計算するほうが良い、とか書いてあった。
銘柄によっては、普通の(有利子負債のみから計算した)LTVと
この修正（敷金・保証金込み）LTVの差が20%強あるようですた。
いろいろと難しいもんだのお。

↑それはかなり昔に話題になった。

>>357
いや、本当に2％になるかもしれん。
そしたらどういう理屈が出てくるんだろうか。

>>363
そんなこと、たいした問題じゃない。
REITだって普通の株式と同じなんだから。。

下がって、もう見込みなしって判断したらさっさと売ってキャピタルゲットするし、
下がっても、まだ見込みありって判断したら、ホールドしてインカムゲットするよ。

どっちにしろ、問題なし。

２％ねえ
バブルでしょうね。
でもすぐはじけるとは限らないが、
たはり、俺は売るな〜。

長期金利との差がどれまでだったら許せるかだな。
アメリカでは、１％を切っているようだけど。

【社会】「こんなに客来ないとは」 提訴された"姫路ひろめ市場"、オープン１年半で破産申請

1 ：☆ばぐ太☆ ◆JSGFLSFOXQ ＠擬古牛φ ★ ：04/10/02 13:23:49 ID:???
★姫路ひろめ市場が破産申請　オープン１年半

・姫路市の複合型飲食施設を運営する「姫路ひろめ市場」（中村浩一社長）が一日、
　神戸地裁姫路支部に自己破産を申し立てた。代理人の弁護士によると、負債総額は
　約三億二千六百万円。現在営業中のテナントは、破産宣告を受けるまで営業を
　続ける方針という。

　代理人らによると、姫路ひろめ市場は昨年四月、中心市街地の再生を掲げ、
　飲食や雑貨、スーパーなど計五十二店舗でオープンした。しかし、当初見込み
　より客足が伸びず、同年秋に赤字に転落。撤退する店舗も増え、現在一階八店、
　二階四店の計十二店が営業するだけとなっている。

　同日、市内で開かれた記者会見で、中村社長は「事業計画段階での見込み違いは
　否めない」と話し、「責任者として大変遺憾」と謝罪した。
　また、代理人らはテナントの立ち退きについて「移転先など具体的な見通しは
　立っていない。宣告を受けた後、破産管財人や地権者らと調整する」とした。

　同市場については先月九日、元出店者ら六人が、テナント募集時の過大な集客
　目標と実際の来店者数の落差などが原因で閉店に追い込まれたとして、同社
　などを相手取り、約六千八百万円の損害賠償訴訟を起こしている。
　自己破産の申し立てを受け、石見利勝・姫路市長は「残念だ。市が推進する
　都心部の活性化に少なからず影響を及ぼすと考えられる」とコメントした。
　http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sougou04/1002ke51230.html

長期金利差の比較より、まず電力株との比較じゃないか？
+1％のプレミアムで3.5％かこれに近くなると旨みはまったく無いね。
そもそも、人口減少国家の不動産って長期的に魅力なのか？
どこかの経済雑誌で、都心部の人口減少が顕著で地方都市の
優位性が今後上昇するって書いてあったけどね。

電力だってこれから自由化が進めば配当を維持できる保障はどこにもないと思うんだが。
発送電分割の可能性もあるし。
ただ、利回り２．５％以下ならさすがに半分ぐらい処分するかも。

まあ確かに不透明な部分はあるが、現に４％前後の利回りは出てるんだから
今すぐ売りってトレンドにはならないと思う。

だから、”今”は買いだと思う。

六本木ヒルズとかリート証券化してほしい

>>370

バブルで大損するタイプですね。

>>370

確かに今はブームにも乗ってるから１年ぐらいは買いは間違いない。
１００万前後まではいくでしょう。
がその後はわからない。見極めが大事。

>>372
この程度でバブルとは笑止千万

>>374

今がバブルとは言ってないよ。
いつかバブルになったときに、「だから、”今”は買いだと思う」と言い続け大損するタイプ

>>375
意味不明なわけだが（ｗ

変な人はほっときましょう。

不動産株とリートどっちがいいんだ

中国の不動産に投資するリートって無いんですか？

>378
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote=352_2003&diff1=155_2003&begin=2003/04/01&end=2004/10/30&mode=W&histtype=CSV

やっぱ不動産株か

今日は、いいことありますように。。。

>>382
無理だと思う。日経が爆上げしそうだからＲＥＩＴは売られるんじゃないかな。

ユナイテッドアーバンの分配金もらうの
ﾜｽﾚﾃﾀ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━ !!!!!

ﾘｰﾄﾀﾝ今日は安いね
ビルオーナーファンド買わなきゃ

383は神

>>368
でもどこの企業も、賃料が割安になったので、
立地・知名度の勝る都心にオフィス集中してきてるよ。
住宅系はまだしも、業務系は一層都心に集中する予感。
とすれば、都心の優位性はまだまだ続く。都内でも
田舎のほうとは断然格差がつく。

オフィス市況としては
千代田＞中央＞＞港＞＞＞＞新宿＞＞渋谷＞＞＞池袋＞＞＞＞＞＞
＞＞その他都内といった感じだな。

昨日、今日の下げで売った個人いるかな。

JREIT　　 ３．８５％ （△０．０３％）
円債１０年１．５４％ （△０．０６％）
円債２０年２．１６％ （△０．０７％）
円債３０年２．４９％ （△０．０６％）
電力株 　 ２．５３％ （▼０．０２％）
ガス株.　　１．８４％ （▼０．０１％）
米債１０年４．２０％ （△０．０５％）

まだまだ大丈夫。だって10株@＋20万だから。
まだまだ大丈夫。。

>>384
マジ質問なんですが、
分配金って株買えば自動的に口座に振り込まれるのではないのですか？

何か手続きしないといけないのでしょうか？

下がって喜べるようじゃないとREITはやってられん。

>>391
REITで分配金もらったことないけど、株の場合は郵便振替支払通知書が
送られてきて、それを郵便局に持っていかないと金にならないね。

>>393
REITも同じ。
田舎なもんで、毎回おなじ郵便局に行くと、面が割れて
ちょっと鬱 orz

>>391
口座振込みにするには書類取り寄せて手続きしなきゃなんない。
詳しくは支払い通知書の裏に書いてある。



電力株やＲＥＩＴなど配当利回りの高いものを買う
↓
配当や分配金は支払い通知書なので郵便局で現金でもらう。
↓
その金を遊びに使う。
↓
（；´Д｀）資産増えねぇ〜

すれ違いだが、12000円分の郵便為替何チャラ（配当）無くした事がある
2年後、部屋の掃除してたら出てきた。（鬱

>>396
別に配当はもらえるだろ？

今日こそは、いいことありますように。。。

いいことって、暴落による買場の到来？
いつも下げ、買場を期待してるけど、リート強いね。
昨日の下げは、まあ、これまでの上昇からすれば、どってこと無いでしょ。

>>397
換金期限がある。泣く泣く捨てた
長期保有なら、銀行振り込みも指定できるようになってるはず。
リート早くさがれや！

これって外人の保有分ってどのくらいあんのだろ？
アメリカでは確かにREITは債券の次くらいの安定資産というイメージらしいが。。
今までのところ。。。

>>400
泣くことないぞ。あの期限はその紙使える期限であって、
もらえる期限ではない。
証券代行業務やってる信託銀行に再発行してもらえ。

配当金の時効は３年のはずだが
３年以上経過してても支払ってくれる会社は多い

>>371
そんなん出るわけないだろ。
森ビルの悲願だったんだぞ。

先発１０銘柄５０口を昨日と今日で全て売った。
どうだったのだろう？
これからはキャピタル取りの短期売買でいく。
どうなるか？

日経が落ち着けばこれからまた上がるんじゃないの。

>>395
配当受取の書類と郵便貯金通帳をいっしょに持ってって
その場で貯金口座に入金しちゃえばいいんだよ

しかしまーリートは相変わらず高いなー！！
何時になれば買いやすくなるんだ？？
公募で買うしかないかー・・・・・

>>407
(・∀・)!!ｿﾚﾀﾞ

JREIT　　 ３．８６％ （△０．０１％）
円債１０年１．５９％ （△０．０５％）
円債２０年２．２１％ （△０．０５％）
円債３０年２．５５％ （△０．０６％）
電力株 　 ２．５２％ （▼０．０１％）
ガス株.　　１．８１％ （▼０．０３％）
米債１０年４．１７％ （▼０．０３％）

>>401
外人比率
参考までに8951日本ビルファンドの場合は

個人 12.0%
金融機関 59.5%
その他法人 16.9%
外国法人・個人 11.5%

他のREITもそれぐらいじゃない？

>>408
公募で買うには、どこの証券会社に
口座つくっておけばいいんでしょうか？

>>407
まじで！
明日、信託銀行へ電話してみよう。
当時と住所変わってるけどだいじょぶかな。

今日の前場ではこのまま下がるかと思ったけど、後場では
戻ったみたいだな。

しばらくは安定してくれるといいけど・・・・

>>412
野村なら間違いないのでは？
ちなみに、イートレやマネックスみたいなネット証券では
公募の案内もありません。

公募は大手だな。

以前は大手で希望するだけくれたが、最近は厳しいけどね。
Ｎ興でフロンティア10個積んだけど、3個しかくれなかったよ。

公募でもらうような商品じゃないだろ。
大手にいきなり行っても今はもらえないよ。
準王手クラスが一番いい。
手数料、管理料考えたらネット証券なんだけどね。

ビルオーナー今月調整期間かい？
株から乗り換えたんだが、動きが
何に連動しているんだかまだつかめん

>>418
公募なら、手数料はタダだし、管理料だってそこそこの預け資産があればタダだろ？
ジャパンＲＥから始まって、グローバワン位までは希望するだけ公募でくれたし、
プレミアあたりは「何とか買ってくれ」という感じだったよ。
森、レジデンシャルあたりから厳しくなったね。
ちなみに俺は公募でしかもっていない。

ビルオーナーオレも買ってるよ
個別にはどのリートがいいのかわかんないし指数で買えるからね
天井っぽい感じもあるから少しづつ買ってくよ

東京グロースリートも厳しかったのかなあ

SPCとREITどっちがいい？

>>423
普通単発もののＳＰＣはクローズされてて、一般投資家は買えないだろ？
なぜ同じ土俵で論じる？

リート、下がれ！！
下がってクレーーーーーーーーーーー！！！！！

下がれという人がいるうちは無理。それが相場でしょ。

>>419
これの配当込み指数に連動
ttp://www.tse.or.jp/topix/reit/

>>426
それじゃ「ドンドン上がれ--！！天まで上がれー！！」
と願えば下がるかも？？

なんだかんだ言って、いずれ70万円は超えてくると思うので
（規模の小さい8955、8963は例外）、70万円以下のREITを買っておけば
まず間違いないと思うよ。

◇　ＤＩＡＭワールド・リート・インカム・オープン（毎月決算コース）（運用：興銀第一ライフ・アセットマネジメント株式会社）
　主に日本を除く世界各国の証券取引所に上場または上場に準ずる不動産投資信託等（ＲＥＩＴ）に投資し、
信託財産の着実な成長と比較的高い配当利回りを安定的に獲得することを目標として運用を行います。

ソニーバンクで10/18から取り扱い
ちょっと気になる

JREIT　　 ３．８４％ （▼０．０２％）
円債１０年１．６０％ （△０．０１％）
円債２０年２．２１％
円債３０年２．５６％ （△０．０１％）
電力株 　 ２．５２％ （Ｊ‐ＰＯＷＥＲ上場）
ガス株.　　１．８２％ （△０．０１％）
米債１０年４．１８％ （△０．０１％）

よかった、狼狽売りしなくて。


>>429
早速、8954買いました。

地震を嫌気して
明日は急落キボン

地震がきたから明日は買い

今のはそこそこ大きかった、横浜
体感震度3.5？

自分はREITホルダーです。６銘柄、７口保有で、一度も売っていません。
株式よりも、パフォーマンスはいいです。
しかしです、冷静に考えると、一口当たりの純資産に対するプレミアが30％、40％というのは、
利回を考慮しても、高すぎるようにも感じます。
REITの価値が所有不動産の価値(収益を含めた上での価値)に連動するなら、
(これが当初のREITの考え方だと思います)
債権と異なり、利回だけではあまりに大きなプレミアムは、説明できないのでは？
プレミアの根拠について、みなさんはどのように考えているのでしょうか。

流動性がまだ悪い

>>436
バブルだから

結局は国債・電力債のり周りと実物不動産の利回りとの間で
決定されるんだろうなあ・・・。

明らかに高値で現物や信託受益権買ってるけど、
出口が来てもリファイナンスすればいいし、それが問題化するのは
当分先のこと。

国債をキチガイじみた水準まで買い上がってきた同じ人々が
REITを買い始めているからじゃない？

REITの場合、償還期限はないので、
確かに、一口当たりの純資産が端的に問題になる場面はないですね。
yahooのユナイテッド・アーバン(8960)の掲示板では、
定期的に目先プレミアが配当の何年分かが記載されていますね。
直近のメッセージNo.は411。
何％セントのプレミア、あるいは配当の何年分のプレミアであれは、
長期金利等との関係で、妥当かの問題・判断になりそうですね。
私の感覚では、20％を超えるプレミア、配当の５年分を超えるプレミアは、
何れは調整されるのではないかと考えております(根拠のない「感覚」です)。
ただ、本格的な調整は、暫くなさそうですし、
保有銘柄にもよりますが、現状では売却する気にはなれないですね。

JREIT　　 ３．８３％ （▼０．０１％）
円債１０年１．５８％ （▼０．０２％）
円債２０年２．２１％
円債３０年２．５７％ （△０．０１％）
電力株 　 ２．５５％ （△０．０３％）
ガス株.　　１．８３％ （△０．０１％）
米債１０年４．２２％ （△０．０４％）

JREITはがっつんがっつんあがってイキソウだね
プレミアがスゴイ

>>443
プレミアと野村は10月権利取りだからね。

いま、全銘柄買おうと思います。
馬鹿ですかね・・・
今現在、前日よりすべてあがっているのですが・・
いつもこんな感じなんでしょうか？

>>445
買いたいときが買い時と言って見る。
すごいですね全銘柄買い付け。
自分はビルオーナーファンドで間接的に買ってます。

いま７種類買いました
午前中から18000円あがってます・・・

うーんバブリーのでしょうか？

>>446

もし、資金があれば全買いします？？

>>447
正直買っちゃうかも。
値動きも利回りも安定してますし。

いや、実は、投資に目覚めて勉強中なのですが
通常の株式は、買い時が難しくて・・・
勝って入るのですが・・・どうも、分析がむずかしい

為替は本腰入れて
じっくりとやりたいのですが、これもまだ、よくわからないというのが本音

ただ、タンス預金が、嫌になったので、まずこっち持っていて
それから考えようと・・・・。

でも地震がきたら、首つらないといけないのかな・・・
地震のリスクはどうなんでしょうか？

>450
そんなの誰もわからん。だから、分散するわけで。REITにどのぐらい突っ込むか
については、以前やりとりがなされてるので、スレの上の方を読んでみなされ。

>>450
まあ、これで首つらなくてもいつかつりそうですね。

地震は物件により保険に入ったりしてるよ。

一応・・・1/3です。
1/6は現金でもってあとは1/6でETF、株、1/6で為替をやります。

JREIT全銘柄を見続けて下がってきたのを損切りしようかと・・・
その金を、またポートフォリオの見直しに使おうと思ってます。

なんか後場から、また爆上げ始まってるね。。。455さんのおかげ？ｗ

>454
445さんだった。スマソ。ｏｒｚ

とりあえず、全買い完了です。
人生で一番、無駄に金使った日でした。
決断は朝決めました。何買うか悩んでいたのですが

トータル１銘柄分（１００万以内）は損する覚悟は決まったんで
どうしようか決めかねてたら朝から全銘柄合計１６０００円あがってたんで
全買いしてから、考えようと・・・

とうことで、全銘柄買いで１００００円値上がり
でも全銘柄全体で８００００円あがってます

今日に限って言えば、買いたいときが買い時でした

人生で一番、馬鹿やった日です。


もうできないなぁ

そんな大層なもんじゃないでしょ。
消費したわけでもないし金借りて仕手株つかんだわけでもない。
いつ売っても最悪8割戻ってこないことはあんまり考えられない。

REIT2階建て全力信用買いだったら別ですが。

＞REIT2階建て全力信用買いだったら別ですが。

・・・・・・。

１ヶ月くらい株を１００万くらい２銘柄に投資してただけなので
１０００万の投資の値動きが・・・
これが企業株式なら、すごい損益の動きなんだろうな

まだ、自分のレベルがぜんぜん追いついてないんだよねきっと。

これからよろしくお願いします。

>>455
私が最初にREITを買ったのが今年の１月〜２月なんですが、
（8954、8956、8967、8959、8960を２単位ずつ買い）
その時はREIT急騰した直後で、さんざんこのREITスレで「高値づかみ」と
バカにされてましたよ。
確かに買った直後は急騰の後の利食いで一時的には１％ぐらい全面安で
「しまった！」と思いましたけど、
あれから8ヶ月たった今、私の購入した51万円〜56万円というのは
既にもう考えられないような安値水準になっています。
今日の高値が明日の安値、半年ホールドしていればなんとかなります。
お互いに頑張りましょう。

（8954、8956、8967、8959、8960を２単位ずつ買い）→8967ではなく、8957
（東急）

あああああああ〜
爆騰じゃ！！
先月、全部売ってしもうた、
ああああああああああああああああ〜〜〜〜〜
買った株が、、、、
ああああああああ〜〜〜
下げちょる！！！！！
全滅じゃ！たたりじゃ！

グローバル湾が投資口追加発行するということですが

発行口数が28000で
発行価額総額が21792000000とういことで

単純に割れば

１口あたり778000円くらいとなりますが
本日の値段が817000円ですので
多少割安かもしれませんが、人気が高いところなので
もっと上がりそうな気もします。

追加発行される場合、どういったことが予想されますか？

JREIT　　 ３．８０％ （▼０．０３％）
円債１０年１．５８％
円債２０年２．１９％ （▼０．０２％）
円債３０年２．５５％ （▼０．０２％）
電力株 　 ２．５３％ （▼０．０２％）
ガス株.　　１．８１％ （▼０．０２％）
米債１０年４．２２％

日経２２５　　　　１．０１％
東証１部（加重）１．０３％

今日も爆上げサンクス！

REIT株ってこれだけ含み益が増えると売りにくいですよね。
利回りもいいし。。

逆塩漬け状態ですね。

Ｅトレで　富士−J-REITアクティブオープン　毎月決算コース　
が新規取り扱いになってるなー。
買付手数料１．０５％　信託報酬１．０５％
ちょこっとだけ買ってみるかな。

>>467
手数料、信託報酬とも高過ぎ
しかも、銘柄の入れ替えまでやって、余計なコストをかけていそう
どの銘柄でもいいから、単純にバイ&ホールドの方がよさそう

>463
■売り出し必勝法■
http://members.at.infoseek.co.jp/J_Coffee/uridasi.html
http://members.at.infoseek.co.jp/J_Coffee/uridasi2.html

しかし、空売りできないから、どうなるのかな？

>>467
http://www.mitsubishi-am.co.jp/framef/532901m.html
三菱Ｊリートオープン
この前買った。手数料2.1%・・・。

三菱ってどうなの？

三菱自動車と同じ体質？

グローバルワンって貸借銘柄じゃなかったのか。

時価総額上位３つとDKAJ-REITインデックスF(毎月決算型) の比較だ
http://quote.yahoo.co.jp/q?d=c&c=8951.t%2C8952.t+8953.t&k=c3&t=1y&s=0831303a&l=on&a=&p=&z=l&q=l

まとまったカネがあるのなら、高い手数料や信託報酬を払ってファンド買わないほうがいい。
直接買った方がいい。

まあまだ１３銘柄しか上場してないからね。
これが３０,４０銘柄ぐらいになればパフォーマンスも違って
くるだろうけど。

ごめんなさい
一番安いプライムリアリティ（３０万強）を買うお金すらないんです・・・

>>475
ミニ株をかったらいいのよ
心配すな

単元が１株だからミニ株は無理ですね。るいとうにしましょう。

>>473の比較チャートを見ると、自分はファンドでいいような気がする。

富士−J-REITアクティブオープンは、今のところファンドの中では、一番成績いいと思う。

富士−J-REITアクティブオープンとDKAJ-REITインデックスF(毎月決算型) の比較
http://quote.yahoo.co.jp/q?d=c&c=0831303A&k=c3&t=1y&s=26311046&l=on&a=&p=&z=m&q=l

時価総額上位３つと富士−J-REITアクティブオープンの比較
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=26311046&d=c&k=c3&c=8951.t,8952.t,8953.t&p=s&t=6m&l=on&z=m&q=l

それから、ファンドのメリットは、分配金を手数料なしで再投資できることだと思う。
>>144のあたりにあった、退職金でどうのこうのという場合は、このメリットは関係ないが。
ちなみにＥトレの富士−J-REITアクティブオープンは分配金は再投資されない。
分配金が再投資されるなら、自分もＥトレで富士−J-REITアクティブオープンを買いたいと思う。

そういう自分は、新生でダイワJ-REITオープンを買ってます。
ＤＩＡＭワールド・リート・インカムの取り扱いも始まるので、ソニバンに口座を作ろうかと考えています。
ついでに、ダイワJ-REITオープンからDKAJ-REITインデックスFへの乗り換えも

地震ヘッジは必須だと思うけどなあ。
まあ、自分は持ってないしファンダメンタルも読んでないから、
地震があった時に何割残るかはわからないけどさ。

地震ヘッジするとしたら何を買えばよいのでしょう？

個別不動産を持っているなら、地震保険に入るなどできるけど
REIT投資家にできることなど何もないのでは？
ヘッジにカネをかけても経費にはならないぞ。

そりゃ、建設株をオーバーウェイトすれば
地震が起こったときのヘッジにはなるかもしれないが
そんなことのために建設株をオーバーウェイトしても仕方がない。
ETFを通じて間接的に保有する程度で十分でしょ。

大地震が起こっても被害を免れようと考えるほうが
無謀なのでは？
地震ヘッジするくらいなら、REITの保有を減らしたほうがいい。

>>481
ＥＴＦを持つって正気か？
地震が起きると相場がどうなるかわかってるの？

yahooのグラフは基準価額のグラフで
配当、分配金が再投資されていないから
単純にグラフを重ねても比較できないのが困るね。

地震で倒産した上場企業は無い！　心配するな。
むしろ絶好の買い場だ、全力投球の準備をしとけ。

火曜は株下落でＲＥＩＴ上がりそう。

何で地震のことばかり強調するの？
ビルが倒壊するような地震って何十年かに1度あるかないかぐらいなのに。。
そんなこと気にしてたら投資なんかできないと思う。

つーか、逆に言えばREITにはそれくらいしかリスクがないということか？

店子が家賃滞納バックレもリスクかな

その何十年に一度が近いといわれるからだろ。

>>481
ちなみに阪神大震災の翌日は、関西地盤の大林組をはじめとして
大成建設、鹿島などのゼネコン株はS高。
日経平均TOPIXは全面安だったよ。

仮に土建屋の株式を保有するとしてどのくらいの比率がいいかな。

>>471 メーンバンク（給与振込み口座）がBTMなので、累投ができてラクだったので。
　　　　体質は知りませんが、自工ほどひどくはないと信じたい。
>>475 自分も30万も突っ込めません。

阪神大震災の翌日にゼネコン株
買いあさったのは外人だったな

セクター別ファンドの「建設」でも棲んどけばいいのでは

自身の話でいえば、各リートとも個別物件、ポート全体のPML値を公表しているよね。

知ってるヒトには余計なお世話だけど、
PML値ってのは275年に1回の規模の大きな地震が起きたときに、
99%の確率で被害がこの数値以下に収まりますって言う値。
どのファンドもゼネコンとか調査会社に委託してこの数値をはじいてもらってたと思う。

ちなみに各リートともPML値はせいぜい５〜１０％位だったとはず。
てことは、関東大震災が明日来ても、せいぜい物件の数％が
ダメージを受けるくらいで済むんじゃないかな?

もちろん売りが殺到して値段がどうのこうのはあるけど、
それとは別の話ね。

自信じゃなくて地震でした<m(__)m>

相場が休みだと、週明け（火曜日）、流れが変わったりしそうで
不安ですね。
勝負した次の日が休みだと、もんもんとしてしまう。

なんか、機関投資家の陰謀が動き始めてるようで怖いわ〜

高いところに持ち上げておいていきなり突き落とすんだね

グラフを作ってみた。
HVと相関係数は、２０営業日で調べた。

http://haiiro.info/up/file/335.gif

>498
すいません。このグラフはどういったことを表すのでしょうか？
おしえてエロい人！

>>492
だったら今のうちに安いところを仕込んでじっと地震を待つってのは
作戦としてはどうなん？地震なんて何時起こるかわからんし、
起こってから買いに入ってもね、

>>487
そういうのが日常茶飯事な安ビルは物件として組み込まないだろｗ
最低でも違約金か保証金があるからリスクという程のものではないよ。

ttp://www.nikkei.co.jp/news/past/honbun.cfm?i=AT1D07063%2007102004&g=S1&d=20041007
一方、東京都心のオフィス賃料は上昇、空き室率も改善、
こりゃ益々REITはあがっていくかもしれないな。
REITの立ち上げ時期が都心の不動産の底に近かったと考えれば
今の水準も決しておかしな話ではなくなるな。

やっぱり、REITの日常的なリスクと呼べるリスクは株価変動ぐらいしかないね。

>>486
そういうことです。地震が来なきゃ、これまでの所は暴落はない。
けど、地震が来たら完全に流動性が枯渇するだろうし、被害も大きいの
ではないかという話です。大きな所は、自分の資金で運用している分に
関してはそういうことをしている筈です。

他には、金利上昇リスクの話が出ましたが、これは瞬時に対処する手が
なくなるというわけではないですね。下がる前に売ればいいです。

>>494
REITは全部が現物のアセットで構成されてるわけじゃないから、アセッ
トに数%の被害があれば、相当キャッシュ・フローが変わってきてしま
うのではないかと...

これまでの所出てきたヘッジ手段としては、ベンチマークの安プットを
買っておく(これは自分が出したアイデア)。建設株を買う。あとは、為
替の円安に着目する意見が出ていました。

数字を詰めてみたい所です。(が自分では何もできない)

>>503
そうですね。
地震が来ようが金利が上昇しようがそのときに売ればすむ話ですよね。
ここしばらくは株価上昇するでしょうから（下がるような材料はない）
今は間違いなく買いだと思います。

そのときに売れるわけがないだろ。ド素人が。
まあ、所詮は素人の集まり。下がったら書き込みが絶える掲示板では程度も知れたもの。

>>504
地震については、流動性枯渇の問題を書いてますが...
市場では、数%下がった値段では売れないでしょう。
結局持ち越すことになると思いますが、損をするであろう分をどのように
してヘッジするかという話をしています。

金利上昇に関しては、バブルになっていつか破綻するというシナリオも考
えられますが、その点については売り抜けられるものと仮定しています。

>>494
え？リートのバランスシートの左側って全部現物なんじゃないの?
他に何かあったっけ?

で、建物が半分やられればキャッシュフローが半分消滅、
数%ならその分キャッシュフローが少なくなるって理解じゃだめなのかな。
オレはそれでいいと思うんだけど。

ただ、はたしてPML値が正しいのか、とか
ここにいる人も含めて過度に地震に振り回されて
いざというとき市場が混乱するんじゃないか、
とかって問題はあると思う。

後者については、そんな時のセカンダリーのリート価格なんて無視すればいいと思う。
建物が無事ならまたテナント入れればいいんだし、
いずれ混乱も収まるからそれまで待てばいい。

金利が上昇する前に売るということは、それは同時に下手をすれば不動産価格（賃料）が
底をうった時点で売るということになりかねんと思うが。

>>507
> え？リートのバランスシートの左側って全部現物なんじゃないの?
> 他に何かあったっけ?

LTVの話です。

大規模地震が発生すると、連日ストップ安で売れないだろうね。
投資している不動産が地域分散してるREITなら、傷は少ないかな。

大地震の場合、REITだけじゃなく、主な運用商品が全部下がるからね。

阪神大震災の時も・・・

REITに並ぶ高金利投資先である電力株も、設備産業だから、発電所が
大きなダメージを受けて暴落。
電力株も社債を乱発していて、財務体質は決して高くない、
関西電力はあれから60円配が難しくなって、ずっと50円配、配当も株価も
60円配維持の東電、中部電力の後塵を拝するようになってしまった。

日本国債も一気に国力の低下ということで、値下がり。
機関投資家真っ青だった。

どっちにしろ、大地震が起これば、運用目的の利回り商品は下がるんだよ。
だから、大地震のヘッジとしては、地震に備えて買い増しの資金を
用意しておくこと、あるいは地震になれば一時的に急騰するゼネコン株を
ヘッジで仕込んでおくしかないと思うよ。

ちなみに大地震が起きれば、当然REITは下げるけれど、それは永久に下がったまま
ではなく、当然また株価は復活してくるわけだから、下がった時の為の買い増しの
資金をREIT投資資金の半分はプールしておくことは必要だと思うよ。
俺も初期資金1200万円分REITを持っている（24株分）が、1000万円のREIT用予備資金
はずっと証券口座に入れたまま。
地震が起きれば、地震直後、1週間後、1ヶ月後と3回に分けて買い増ししようと
思っている。

会社であれば社屋や工場が破壊されても自己資金や、
どこかから金借りて再建できるけど、REITは可能？
分配金を減らして再建？

大地震でREITの物件がやられる心配してるやつが多いが
お前の住んでいる家とお前や家族の命は大丈夫なのか？
まずそのことを心配しろよ。

地震リスクがないところって地学的にいえば盾状地のアフリカくらいなもの

>>513
公募増資して資金集め。

恐らく阪神大震災級の地震が起きたとしても、REIT物件は全壊は
あり得ず、多くは壁に亀裂が入る程度と思われ。
しかし、REITの株価は実際の損害以上に暴落する筈、だからそういうショック安
の押し目買いのうまみがある。

>>517
REIT物件は手抜き工事していないから地震でも壊れない。
阪神大震災級でも建物全壊は少ないから、REIT物件も壊れない。

どちら？

>>516
保険にも入ってるわけで・・・。
まあ、大地震が来たら影響が深刻なのはREITより保険会社。

全部は保険をかけていないからな。実際に地震が起きてみればPMLの真偽がわかるわけで。

このスレって馬鹿ばっかり。

お前ら、何でREITなんてやってるの？
もちろん長期で考えてるんだろ？
これから衰退していくだけの日本に投資なんて危険だろ。
これからは資源国が伸びていく時代。
長期だったら豪ドルＭＭＦ、ＮＺドルＭＭＦに投資しろよ。
配当？豪ドル、ＮＺドルに比べれば大したことない。

マンション買おうと思ったら。
パンフに阪神大震災級の地震でも大丈夫と言ってるぞ。
本当か？
国の機関が審査してうんぬんと

免震マンションだと震度7でもグラーとする程度

免震マンションは地震が来れば、数分間揺れが続き酔うらしいよ。

免震てダンパー付きだろ。
別に普通のマンションだよ。
国の審査で学校並の安全と言ってたが。

大地震でも安全なんて信用出来ないよな。
阪神並の直下型きたらマンションなんて駄目だろ

>>526
もしそうなら、神戸、阪神地区のマンションは全て倒壊してたことになるな。
で、実際はどうだったか知ってて言ってるの？

神戸は震災援助の仕事で灘区に行ったけど、外から見た限りでは
使い物になりそうもないビルが1割弱。ただ、見た目が良く、新しそ
うでも壊れてる。
手抜きをせずに、まともに作れば壊れないのかなという印象。

REITと関係ないけど個人住宅は、土壁・瓦屋根が壊れてた。

>>523
国だか公団が審査していても、高架の高速は倒れたね。

>>522
(・∀・)ﾆﾔﾆﾔ

>>527
横レスですが、概略でもいいので知りたいです。

あと、どっかにそういうデータを公開してるサイトなど
ありますかね？　
もしご存じでしたら教えて下さい。

リート買ってるやつの何パーセントが２ちゃん見てるんだろう？？

阪神大震災の時の倒壊家屋に関するデータ資料。
http://www-drs.dpri.kyoto-u.ac.jp/~ueda/files_index/paper04.pdf

>>528
阪神の件では、新幹線の橋脚がぶっつぶれたのがショックですた

阪神大震災の時には築1年未満のマンションでも倒壊してるのけっこうあったぞ。
地域格差が激しく、被害地域は南北200ｍ東西20kmなんてかんじだった。
道路はさんで北は無傷、南は全滅とかが多かった。
活断層型の場合、建物の強度より立地条件の方が大きいよ。

つべこべ言わずに今は買っとけ。

地震が怖くてREITが買えないという人は
事故が怖くて飛行機に乗れない人に少し似ている。
どちらも無理強いすることはできない。

>>532
そのデータによると鉄骨やSRCのビルで、1985年以降の建築物の場合の
損傷率は6%ぐらいだね。
高層ビルの場合はエレベーターが止まるなどの事故は殆どあったようだが
大きな滅失はなかったようだ。
まあ、滅失なしでも、外壁の亀裂などは当然あったはずでどんなビルでも多少の
損傷はあったと思うが・・・
REITの場合、阪神大震災の後に新設されたものだから、6%の滅失ビルの
経験からそういうビルには地震保険がかけてあるのでは。
もし、REITが阪神大震災以前に誕生したものなら、地震リスクの大きさは
現在の比ではなかったと思うよ。

>>536

うまいたとえですね。

大地震が東京でおこれば、被害の有無にかかわらず
REITは暴落すると思うよ。そこで買えるかどうかだな。

いつ起こるかもわからないのにそれまで待っとくつもり？

あほらし。

大地震が東京で起これば東証が機能停止して全ての銘柄が
取引できないことなりそう

ＲＩＥＴどころか建設以外は全て大暴落じゃないの？

>>539
>>540
だから一番いいのは、REIT購入資金の半分でREIT現物を購入し、
残りの半分は地震に備えて、予備資金としてプールしておくこと。
ある程度の資金力が必要になるが、機関投資家のほとんどが
こうやってるんじゃない？

>>541
俺、阪神大震災の２年前から株をはじめたから、リアルタイムで
阪神大震災の直後のマーケットを経験しているんだけど、
翌日の寄りつきはゼネコン株以外、ほとんどが売り気配だったよ。
ゼネコン株は初日はほとんどS高だったと記憶している。

地震ネタが多いってことはまだまだ行くのか

ところで、REITってPERとかPBRとかそういう指数とは無関係なんでしょうか？

>>545
無関係ではありませんよ。PERとかPBRが何を意味してるのかが
分かってるならば意味はあります。
PERが低ければ低いほど割安、とか思ってるわけじゃありませんよね？

利回り３％、１００万めざすべし

お前ら、ＮＺドルＭＭＦは利回り７％だぞ。
格付け世界一のニュージーランドに投資しないなんてアホですね。

>>546
成長期待があまりないのにPERが高いのはどうなんでしょうね？

>>548
通貨証拠金取引でレバレッジ10倍聞かせれば。。。

アヒャ

>>548
７％？
５％じゃないか？

>>548
（・∀・）ﾆﾔﾆﾔ

はたしてNZは独立国家として存続できるのか？
ごくごく小さい規模の国家だから、少子化の影響は日本よりきついかも、です。
最悪、すさまじい勢いで経済が縮小して、オーストラリアに救済合併されたりして。
スレチガイ御免。

NZが小子化したら羊を働かせろ。

オーストラリアやニュージーランドのようなマイナー通貨なんかどうでもいいだろ
経済規模が違う
http://www.nihonkaigaku.org/ham/eacoex/100econ/110step/112scal/112scal.html

それより新嘉坡通貨に投資させろ、ゴルァ！！

為替証拠品で扱ってくれよオ

明日も日経はショボショボのようですな。
ということで、ＲＥＩＴ爆上げｸﾙ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━ !!!!!

外債、外貨MMF等の利回り商品はどうしても為替変動の心配があって
大きく買う気にならない。
7年ほど前だったか、米国のゼロクーポン債を購入25年後に償還
年利回り12%という商品だったが、当時のドル円相場は１ドル145円
今は104円・・・

毎週金曜日にパチンコ代のつもりで10,000円ずつファンド買ってましたが
マッタリいい具合になってます。
パチなんてアホらしくてスッパリやめられました。
リートありがとう。

>>558
104円って何よ？
古いコピペか？

>>558
満期に1ドル80円だったとしても8.8%(単利)の利回りですね。
どのへんが嘆くところでしょう?

今のところ、株のヘッジにちょうどいいね。

>>561

満期に1ドル45円とかになっているからだろ。

>>563
それでも4.97%。
しかもこれからの日本円と米ドルの動向を想像するとかなり安全確実。
それでも駄目ならユーロドルロングでヘッジできる。
もし世界情勢的に、ヘッジで買うべきものがユーロじゃなくて人民元なら
もう諦めろ。何買ってても駄目だきっと。

>日本円と米ドルの動向を想像するとかなり安全確実。
為替の予想ほどあてにならないものはない

>>562
他のＲＥＩＴ銘柄上げてるのにマイポートフォリオの株とＲＥＩＴ銘柄下げました orz

JREIT　　 ３．７９％ （▼０．０１％）
円債１０年１．４８％ （▼０．１０％）
円債２０年２．０８％ （▼０．１１％）
円債３０年２．４５％ （▼０．１０％）
電力株 　 ２．５５％ （△０．０２％）
ガス株.　　１．８２％ （△０．０１％）
米債１０年４．１０％ （▼０．１２％）

台風がどう影響するか冷や冷やでしたが。
今日も上げ基調で、よかったです。

バブルに気をつけて、見守らないと。。。。
でも、配当がしっかりしてるから、はじけてもきっと
そんなに下がりにくいだろうというのは、
楽観し過ぎですかね？？

いったん下げ基調に転換した時はがんがん下げますよ。
今までの例で行くと。
これでもか！これでもか！というぐらいにね。ｗ
思わず投げたくなりますよ。

ただ、下げるだけ下げた後、底打ちして、
また上昇に転じますから、焦らないことでしょうね。
狼狽売りするのではなく、底打ちまで待って、買い増し
するのがいいんじゃないですか？

>>558
逆に日本円だけ持ってるリスクもあるんだよ。

今日も爆上げお疲れ様でした。

ユナイテッドアーバンやグローバルワンのような、
今回だけ特別に分配金が高いってやつは権利落ち前に売った方が安全かな。

もし売るつもりなら、今すぐ売るのが安全
「今回だけ特別に」のニュースでいくら上がってんだよ。

>>573
でも、他のREITも上がってるからなぁ・・・。
その材料だけで上がってるわけではないとオモワレ。

>>574

「もし売るつもりなら」の話だよ。
ホールドし続けるくらいの愛を持っていないなら、ここから先の
上がるか下がるかのリスクは捨てた方が良いというのが俺の意見

そりゃー、ブームだし投信の流入で上がる可能性もあるけど

>>575
売るつもりはないけど「愛」じゃないよ。
株の場合、その会社の製品やスタンスや社長の人間性に惚れて、ホールドする
という「愛」の要素はあるけど、REITはただ利回りがいいから買ってるだけで。
もっと安全で利回りのいい運用先が出てくれば、そっちにシフトする。

>>576
株で「愛は勝つ」のでしょうか？

最後に買いは勝つ


のか？

JREIT　　 ３．７９％
円債１０年１．５０％ （△０．０２％）
円債２０年２．１０％ （△０．０２％）
円債３０年２．４６％ （△０．０１％）
電力株 　 ２．５５％
ガス株.　　１．８２％
米債１０年４．１１％ （△０．０１％）

セキュア・インカム・ファンド、っていう
新しい不動産インカムファンドの情報を聞いたのですが、
誰か詳しく知っている方はいらっしゃいませんか？
どこにも出てないんで・・・。
元本保証で利回りは4％は出すみたいらしいんですけど。。。
ホントかいな？

>580
「元本保証」でカネを集めると出資法違反です。
預貯金じゃないんだから「元本保証」はあり得ません。

ま、いつかは「その日」がくるんでしょうな。
しかし、内部精通者の私でも、各銘柄そろってここまであがるとは
思わなかった。

>>582
それだけ地銀の運用難は深刻なんだろう。

金持ち父さんシリーズを読んで不動産投資に興味をもちました
知識０から何を始めたらいいでしょうか

>>584

ＲＥＩＴ空売り

>584
不動産板のスレを全部読む
http://money3.2ch.net/estate/

JREIT　　 ３．７９％
円債１０年１．４７％ （▼０．０３％）
円債２０年２．０７％ （▼０．０３％）
円債３０年２．４３％ （▼０．０３％）
電力株 　 ２．５６％ （△０．０１％）
ガス株.　　１．８４％ （△０．０２％）
米債１０年４．０６％ （▼０．０５％）

>ＮＹダウ、一時１万ドル割れ

明日のREITは爆上げか？

>>582
ヤフーREITトピの最初の方のログを見ても、事情通らしき専門的なことを
書いている奴程、REITに対してネガティブで、５０万円代になったとたん
「これ以上はバブルで危険水域」と手放しているようだからね。

ユナイテッド・アーバン投資法人の資産の取得に関するお知らせ
http://www.united-reit.co.jp/press/image/press_1097651924054.pdf

日本リテールファンド投資法人の２月期予想分配金が上方修正されました。
\14,246→\14,724

JREIT　　 ３．８０％

西武関連のごたごたにまきこまれそうなREITってないの？

>>582
ないとおもう
今日は爆上げするか市場に引きずられ微安か

昨日、ＵＳ　ＲＥＩＴも上がってるし環境は悪くない。
あとは利食い、換金売りがどこまであるかだ。

あ

もう少し下がんないかな、買えないよ。

>>596
オマエはいくらに下がっても買えない

JREIT　　 ３．８０％
円債１０年１．４６％ （▼０．０１％）
円債２０年２．０７％
円債３０年２．４３％
電力株 　 ２．５６％
ガス株.　　１．８５％ （△０．０１％）
米債１０年４．０１％ （▼０．０５％）

日経２２５　　　　１．０５％
東証１部（加重）１．０６％

長期金利もまたかなり下がってきちゃったねぇ。
長期金利とＲＥＩＴの利回りが同じ動きしてるし。
どちらも地方金融機関が買ってるってことだろうな。
地方経済が今のままならずっとこの調子かも。

今日はまずまずの結果でした。

ビルオーナー分配金35円に上昇マンセー

今月中に60万円台はなくなる予感

REITって株式分割はないの？

ビルオーナー好調
分配金もアップ
いいよいいよ

REIT(Real Estate Investment Trust)

>>603
クローズドエンドは分割も自社株買いも無い。

無いと思うんだけど、、、

無いような気がする、、、

ひょっとしたら有るかも、、、

本当は漏れも教えてほすい。

分割のメリットってREITの場合当てはまりますか？

>>607
流動性が高くなることはいいと思うけどね。
高くなる→益々個人が買いにくい　のループはちょっとなぁ。

>>606
自社株（投資口）の公開買い付け（買戻し）があった気がする。

大証のカントリーファンドでだったけど。

分割なんかするな。変な刺激を与えるな。

売買単位を５０万円以下にするように東証が要請しているらしいが、
REITはこの要請の対象外なのかな

下手に1→1.2とか分割すると端株が大量発生してまずくなるんじゃあ？

REITが買いたくてうずうずしてきた

分割するくらいなら、日本プライムリアルティのように
始めから安くすると思うが

ビルファンドが１２月の権利前に１００万円つける。
↓
ボーナス、ＲＥＩＴになだれ込む。
↓
１月から・・orz。

上がったものはどこかで下がるとは思うんだけど、私は素人だから読めないんですよね。

リート株価１００万超えたら１→２の分割あるような気がする

リート今日も強いね

全買いの445です。ずっと見てますが、
朝下がって昼前から上がり出すパターンが多いですね。
買う事を検討されているなら、覚えていて損はないですよ

↑皆がそのことに気づいたら、
午後から下げるのよね。

買って、利益が出たので売る。
翌日、また上げるので、買って少しの利益で売る。
翌日、またまた上げる、の繰り返し。
どうなるのだろう？

JREIT　　 ３．７９％ （▼０．０１％）
円債１０年１．４８％ （△０．０２％）
円債２０年２．１１％ （△０．０４％）
円債３０年２．４７％ （△０．０４％）
電力株 　 ２．５５％ （▼０．０１％）
ガス株.　　１．８３％ （▼０．０２％）
米債１０年４．０５％ （△０．０４％）

不動産投信、新規上場に急ブレーキ・規制強化が影響2004/10/19, 13:30,
日経速報ニュース, 884文字

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の新規上場に急ブレーキがかかっている。
昨年度は6社が上場したが、今年度はまだ2社にとどまり、住友不動産系など
2社が上場を来年度以降に延期する見通しだ。東京証券取引所や金融庁が市場の質を
高めるため、規制を強化していることが背景にある。地価の底入れ期待からＲＥＩ
Ｔの人気は過熱気味だが、当面は健全な市場育成のための調整期間になりそうだ。

　住友不は年内にも資産規模で1000億円程度のＲＥＩＴを上場させる予定だったが、
来年度以降にずれ込む見通し。福岡地所（福岡市）も約800億円で立ち上げるＲＥＩ
Ｔの年内上場を断念、来年5―6月に延期する方針だ。
　東証は10月にＲＥＩＴの増資規制を導入。上場申請日からさかのぼって半年以内
に増資した場合、割り当てを受けた者は上場から半年間は投資口を売却できないと
した。「上場直前に特定企業に割当増資し、上場時の売り出しで短期的に利益を得
ようとする事例が出ている」（東証）ため。
　住友不と福岡地所は上場前の増資と売り出しを計画していた。規制強化で、計画
を変えない限り上場を半年以上、先延ばしする必要がある。今年度、市場では6―7
法人の上場が見込まれていたが、現時点では年度内に新規上場の予定はない。
　金融庁もＲＥＩＴの運用会社を認可する基準の適用を厳格にしている。以前は
兼務でもよかったコンプライアンス（法令順守）担当者を専任とすることを要請。
また、購入物件を決める社内の投資委員会の運営について、弁護士など第三者に
拒否権を与えることなどを求めている。
　ＲＥＩＴの母体は従来、大企業中心だったが、最近は外資や独立系の中小企業の
参入も増えつつある。金融庁はコンプライアンスなど社内管理体制の充実を運用会
社に強く求めていくことで、市場の質を高める。
　ＲＥＩＴは投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設などに投資し、その
賃料収入を配当に充てるファンド。東証に13社、大阪証券取引所に1社が上場して
おり、東証の時価総額は約1兆6000億円に達する。機関投資家や個人投資家の人気
を集め、東証ＲＥＩＴ指数は上昇基調にある。


↑
最近のREIT上昇の原因はこれですね。

>>622
まあインチキ案件上場しなくていいと思う。

今日も14時すぎたらリート全体的に強含み

突然のフロンティア暴騰はこれのせいか？

JREIT　　 ３．７６％ （▼０．０３％）
円債１０年１．５０％ （△０．０２％）
円債２０年２．１４％ （△０．０３％）
円債３０年２．５０％ （△０．０３％）
電力株 　 ２．５３％ （▼０．０２％）
ガス株.　　１．８３％
米債１０年４．０６％ （△０．０１％）

オリックス不動産投資法人の２月期予想分配金が発表されました。
\13,821→\13,012（▼０．０２％）

>>622
あんまり規制強化するとＲＥＩＴの内部費用がかさんで投資利回りが落ちるんだよな。
投資家としては規制もホドホドにしてもらいたいものだ。

>>625
今日の下げの原因はそれだな。
オレとしては、今まで消極的だった地方物件の取得に関心を示し始めたことにより多く失望しているが・・・。

グローバルの追加口価格強気すぎ.しらける

>>627
でもまあ全部首都圏の物件ではなく、ある程度分散した方が地震リスクの
軽減にはなる。

>>622
> 「上場直前に特定企業に割当増資し、上場時の売り出しで短期的に利益を得
> ようとする事例が出ている」（東証）ため。
> 住友不と福岡地所は上場前の増資と売り出しを計画していた。

住友不は儲け損ねたわけですか？

>>629
そうは言っても、首都圏のビルが全部倒壊するような地震があれば、
オレの命もないだろうからなぁ・・・。

後１年ぐらいはバブリーな予感

>>631

そこで生命保険ですよ。

フロンティア何でこんなに上げてんの？

リート今日も強いよリート

グローバルの上げ方にワロタｗ　はめ込みか？

グローバルは前からおかしな動きをしているよね

>>627
今日は下げすぎだね
仕込んでみました

野村が配当を下方修正して
大幅に下がっちゃいましたね。
あれがなければ、かなり好成績だったのですが・・・・

オリックスなんでこんなにさげてんだ
しんじられない

オリックスは配当下方修正だったかな

>>641
にしても４％あるじゃん。他のに比べたら優良じゃないか

他のリートは予想より上方修正が当たり前だったから
サプライズだったのかな

JREIT　　 ３．７５％ （▼０．０１％）
円債１０年１．４６％ （▼０．０４％）
円債２０年２．０９％ （▼０．０５％）
円債３０年２．４７％ （▼０．０３％）
電力株 　 ２．５５％ （△０．０２％）
ガス株.　　１．８４％ （△０．０１％）
米債１０年４．０１％ （▼０．０５％）

IDUが下げてるわけだが

>>641-643
てか、下方修正じゃないだろ。
予想よりは上方修正だったよ。
だけど、下げてる。

あらら、野村じゃなくてオリックスだったですね
お恥ずかしい。

朝は下げですが、何だかんだいって、結局、あがりましたね。
REITは強いなぁ。今日は下がると思っていたのですが。
上げ相場のときは下がるかもしれませんが・・・

しかし、買ってから１０日で合計１３万の値上がりというのはちょっと
できすぎですかね。
バブルっぽくて、売り時を悩んでしまいますね。

ユナイテッドアーバンは権利落ち前にいったん売った方がいいのでしょうか？

>>647
確かリート全銘柄購入したかたでしたね。
「東証リート平均」を自分で組めるなんてうらやましい。
悩みもうらやましい。

JREIT　　 ３．７４％ （▼０．０１％）
円債１０年１．４４％ （▼０．０２％）
円債２０年２．０６％ （▼０．０３％）
円債３０年２．４３％ （▼０．０４％）
電力株 　 ２．５４％ （▼０．０１％）
ガス株.　　１．８４％
米債１０年３．９７％ （▼０．０４％）

配当は株式と同じく権利取りの日に保有してればＯＫでしたっけ？
３ヶ月持ってなきゃ駄目とか聞いたような気がするんですが。
違いました？

>651
株式と同じく権利取りの日だけで桶

ラブホ（レジャーホテル）を証券化したＲＥＩＴが最近注目を浴びてますがいかがでしょう？
ラブホって不動産では最も回転率が高く高収益なんで、期待できると思うんですが。
これとかどうかな。利回りけっこういいみたいだけど。

http://www.gfs-21c.com/jigyo/hope/hope01.html

>>653
機関投資家のほとんどは手をださないからパス。

>>653
そりゃまぁ回転率はいいだろけど・・・

ラブホって、つぶれて廃墟になってるのをよく見かけるよね。

>>653
匿名組合とREITは危険性が全然違うぞ。

>>648

そういう質問を、ＲＥＩＴファンの多いスレに投げても意味のある答は得られないと思うんだが。
「売れ」と言われたらただの煽り
「売るな」と言われたら書き込み者の主観が反映

２５歳。
去年まで金無し君だったけど、オンラインカジノとパチンコで
二年で３５０万貯めた。一度やってみなよ。
初回のみだけど、１ドル以上のチップを買えば３０ドル（４０００円くらい）貰える。
もらうだけもらってプレイせずに換金することもできるし、ルーレットで赤か黒に
思い切って賭けてしまえば５０パーセントで二倍になる。
金なきゃオフラインでゲームすればいいだけ。暇つぶしになる。
ビデオポーカーとかスロとか色々あるのでマジでお勧め。

http://kashima.fc2web.com

>>653
ラブホは構造不況産業。

>>653
駐輪場のほうがましだね

森トラストが下がりつづけてるけど
いつまで下がるんだろ？

今日はリート微弱でした

たまには下がらんと困るよ

JREIT　　 ３．７４％
円債１０年１．４９％ （△０．０５％）
円債２０年２．１２％ （△０．０６％）
円債３０年２．４９％ （△０．０６％）
電力株 　 ２．５３％ （▼０．０１％）
ガス株.　　１．８５％ （△０．０１％）
米債１０年４．０１％ （△０．０４％）

日経２２５　　　　１．０６％
東証１部（加重）１．０８％

地震だ地震だ
北海道は揺れていないけど

今回の地震で狼狽売りでないよなあ

天変地異リスクがＲＥＩＴアホルダーを襲う

ちょっとどきどきです。どうなるかなぁ
相場が下がるなら
ここは買い増す為に資金投入なのか？？

ちょっとやそこら下げても買う気にならない。
4.5％まで待つよ

月曜日はビルオーナー買いたして見ます

下げたら買いだろ

震度6強2回はちょっとしゃれになってないんじゃねえ？

まあ今日が土曜日だったのがせめてもの救いだが。

確かに救いですねぇ。
でも、狼狽売りを狙って買い増しかなぁ

しかし、早くも暴落か・・・orz

新潟の物件組み入れてるのは
日本ビルファンド投資法人　（新潟テレコムビル）

日本プライムリアリティ投資法人（新潟駅南センタービル）

だけですね

>>673
それでビルやマンションが倒れてもしたらそうだろうけどねぇ。

8955どうしようか。マジ迷う。

ところで月曜日は建設株は買いかもしれませんね。

阪神大震災の時は、初日全面安後、建設株が暴騰した。
でも今回は災害の程度が大したことない。
株価は反応薄でしょうね。

>>678
全面安？　日経−9円とかだったが・・（終値も−90円くらい）

前に地震がおきたときは、暴落したよね。
今回はもっと暴落するかな？？

>679
確かに翌日はそんなもん。その後がひどかった。

>>661
駐輪場に投資する金融商品ってなんでしょうか
興味あります

新潟市内は目立った被害が無いので
これで安くなるんなら買い場到来だと思います

新潟の地震なんぞ実質なにも関係無いんだから
下げたら黙って買い

高すぎで手が出なかったから下がって欲しいぞ

これだけ思惑が強いなら、明日は寄り天だろうな

絶対狼狽売りする馬鹿はたくさんいるから買い。

>>686
寄り底でしょ
地震売り→押し目買い→引け変わらず
こんなとこだろ

REITはいいと思うんだけど、とにかく高過ぎ。ｗ
いくら、金利低い、デフレ、って言っても、
この値段では、ほぼ、リスクは無視したような値段だと思う。
なにごとだって市場環境が変われば、コスト超過ってのはありうると思うが・・・
初期に投資してる金持ち連はうはうはでしょうけどｗ

もし、こだわるなら、REIT半分、建設不動産株半分に付け変えると言う選択肢は
ありうる。変形の利確だが、
不動産市況自体の価値の増大を狙うなら、その方が自然、
建設不動産株には、なかなか配当利回り高いものも多く、
危険分散という意味にはなる。（リスクの低いひとつよりも違う2つ）

２５歳。
去年まで金無し君だったけど、オンラインカジノとパチンコで
二年で３５０万貯めた。一度やってみなよ。
初回のみだけど、１ドル以上のチップを買えば３０ドル（４０００円くらい）貰える。
もらうだけもらってプレイせずに換金することもできるし、ルーレットで赤か黒に
思い切って賭けてしまえば５０パーセントで二倍になる。
金なきゃオフラインでゲームすればいいだけ。暇つぶしになる。
ビデオポーカーとかスロとか色々あるのでマジでお勧め。

http://kashima.fc2web.com

これだけREIT投信が出てきたから高値でも買わねばならないのかな

早く買わないともうすぐ60、70万円台はなくなっちゃうよ。
ただ、8954は微妙。

>>689
お前はいくらに下がっても買えない

>>689
アホか。リートはまだ４％弱の配当利回りがあるぞ。
建設不動産で４％の配当を越えるところって言ったら１社しかない。

>>694
リートの分配金利回りって3%台だと思うけど、
利益を全額配当に回している割には低いと思う。

おまけに法人税免除してもらってこの利回りだから、
一般事業法人と比べてずいぶん低い。

東証一部全体の益回りは法人税を払って約5%、
リートは払わないで3%台。

>>695
言ってる意味がわからん。結局、利回りは、投資家が貰える利回りが実質の利回りだろ。
要するにソトーみたいに１０％の利回りが適正と言いたいのかな？

まぁ、もちつけ。

単純に、REITのリスクと利回り3%台を天秤にかけて
「割りにあう」と判断するか「割りにあわない」と判断するかの話だろ。
そんなのは個々人の主観でしかないから、終わりの無い平行線だわな。

それにしても、REITに関係ない新潟の地震で
「狼狽売り」を期待している奴らって痛すぎるな。
ましてや、寄り底なんて考えられんでしょ。
安く買いたくて必死なのは分かるけどさ。

>>695
確かにそういう見方もできるな。
つまり配当をすべて投資家に還元するREITが
高く評価されてるのは、市場より（不動産賃貸業の）
収益性が低いことの裏返し・・
ただ、配当に回さず、市場より”収益性が高い”はずの
事業に再投資している一般事業法人の評価がいまいちなのは、
その”高い”収益性が疑問視されている訳だが・・

前に地震が起きたときは、狼狽売りで、かなり下がったよね。４、５か月は元に戻らなかった。
今回はそれを期待してる奴が多いんじゃないかな？

>>695
発行時の価格からすれば利回りは5% 程度でしょ。
なぜ今の利回りが 3.5%程度になってるかというと、
それは市場が決めていること。REITの責任じゃないよ。

>つまり配当をすべて投資家に還元するREITが
高く評価されてるのは、市場より（不動産賃貸業の）
収益性が低いことの裏返し・・


REITは高い配当金が値下がりのリスクの保険になってるから・・・
たとえば、4%のREITだったら、時価が下がって元本割れしたとしても
分配金が4%のままだったら25年持ってれば、元本タダになる。
一般事業法人の配当1%の株だったら100年たっても元本がとれないからね。

＞一般事業法人の配当1%の株だったら100年たっても元本がとれないからね

一般事業法人の配当1%未満の株だったら100年たっても配当では
元本がとれないからね

>>699
それっていつの話ですか？

明日売ろうと考えている人、手を上げて〜！

利回り４％台では、買う気がおきないですね。
せめて、６、７％にならないと。
リスクが大きすぎるし、米と比べても割高！

>>698
東証一部銘柄が益回り5%でリートが3%なのは
確かに東証一部銘柄の方がリスキーだという市場の評価なんだろうね。
より高いリスクプレミアムを要求されているということか。

>>696
オレは全く意見が違って、内部留保分も株主の持分だと思うよ。

ちなみにリートってPER30倍近い銘柄が大半だけど、
成長業種でもないのにこのPERは高いとは思わない?
トヨタや日産と比べてどうだろう。

>>700
オレもリートの責任ではないと思うよ。
現にリートの社長さんたちと話をすると異口同音に
「今のリートの価格は高すぎるとは思うけど、
価格は投資家が決めることですしねー・・・」
って感じだから。

>695
>706
まともな議論が出来そうな人発見。

確かに配当に回すかどうかは関係なく、
利益はすべて株主のもの・・投資理論の基本
配当性向が影響するのは、市場とその企業の事業の
収益性の比較による。
市場より、その企業の事業の収益性が高ければ、
配当に回さず、再投資してもらった方が有利。

内部留保も含めて、一般事業法人よりREITが高い評価を
受けている、つまりPERが高いのは、まさにその事業に対する
収益性やリスクの評価＝REITがやってる不動産賃貸業は
収益性は低いかも知れないが、非常に安定性も高いということを
評価しているのであって、必ずしもREITが高過ぎるとは思っていない。

まあ、いろんなレベルの人間が市場にはいるってことで、
いいんではないの？

今回の新潟の地震は改めて不動産を保有することに伴うリスクの高さを再認識させられた。
明日からのＲＥＩＴの相場に心理的に悪い影響を与えることは間違いない。
ひとまず売り。利益確定かな。

勝手に売っといてください。誰も止めません。

>708
こういう時って
成り行きですかね？
指値なら-1000円くらいで注文売りしとけばいいのでしょうか？

買値が高い人は、利益があるうちに売るという選択肢もあり得る。
しかし、２５日に売るのは、タイミング、非常に悪い気がするが。

売って、個人向け国債でも買うのかい？
REIT売っても次の運用が困ると考えるのは漏れだけ？

気配みる限り狼狽はなさそう

みんなが同じことを考えるから無理かな。

これで下げないと
明日以降安心感＋強さ再認識でさらに上昇に弾みがつくでしょう

金曜空売りしまくった神いる？

716誤爆でした　失礼しました

全面安やん

>>718
これ、下げた内に入るの？

全面安というのは、市場全体が全面安ってことでしょ？
阪神大震災の時もこんな感じ、200円安どころじゃなかったけど。
（お昼までほとんどの株が売り気配で値段がつかなかった）

>>708-709

ワロタ
本当に売るつもりなら、売る前にスレに書かないっつーの。

地震でもちょっと下がるだけかぁ
いったいどこまでいくのやら

このプレミアの下げは何！？

>>723
権利日だから売っときたい人も
いるんです

なんか全体的にマチマチですね。
大きく下げたのは時価の小さいプレミアとグローバルワンだけ

JREIT　　 ３．７５％ （△０．０１％）
円債１０年１．４４％ （▼０．０５％）
円債２０年２．０７％ （▼０．０５％）
円債３０年２．４４％ （▼０．０５％）
電力株 　 ２．５５％ （△０．０２％）
ガス株.　　１．８６％ （△０．０１％）
米債１０年４．９３％ （▼０．０８％）

http://www.nikkei.co.jp/china/news/20041025c2d2201g25.html
これ良材料かな。

プライムの信用買残が多すぎる。　なんで？数ヶ月後に暴落ですか？
詳しい人、解説求む。

新潟地震の影響も軽微に終わり、本日のＲＥＩＴ相場は終始堅調に推移した。
しかしこれは、来るべき首都圏での大地震へのリスクを織り込んでいるとはいえない。
今後、地震国である日本の各地で発生する地震の度に不動産保有に伴うリスクを想起させられ、
弱含みに推移することが予想される。
よって、今後は売り推奨で望みたい。

>>729
来るべき首都圏での大地震　って何？

>730
週刊誌によく記事出てまつ。

REITの地震保険代わりに地震関連銘柄買っておいたんだが
あまり上がらず、期待はずれ。
とりあえず利益確定しておいたが、今後はどうリスクを分散させるか悩むな。

>>731
週刊誌に踊らされて投資するのかぁ

週刊誌銘柄はやめよう。

＞よって今後は売り推奨でのぞみたい
日経なんか今年のはじめ、REITの利回りが4.5%もあった頃から
「売り推奨」と書いている。
それからあるじゃんやZAIも、こんなに上がる前はずっと「REIT」は
割高で、買える金融商品ではないと書いてた。
それなのに上がった後になってようやく「REIT特集」とかやりはじめたｗ

いつも思うのだが
配当落ち日に配当分以下のマイナスで売るのって
何考えてんの？

世間が特集を組み始めたわけだから、そろそろ天井が近いぞ

マネー誌にはいつもどうり割高だと叩いていてほしい

REITが高いのは、過剰流動性のため。
株式や債券として、正しく認識されていない。そこにアノマリーがある。
となると、今後のREITは・・

マネー誌のまねーしたらイカンザキ

と言ってみたかった？

>>722

アホ
新潟の長岡の田舎に物件持ってたＲＥＩＴなら下げただろうがな。

新日鐵と王子製紙がREITに参入
市場規模が膨らむね

>>738
729によると週刊誌が売り推奨してたらしいから、まだ大丈夫では？

上がっても、上がっても、ヤフーの掲示板にはほとんど投稿がない。
この2chでも、REITスレで生き残っているのはここだけ。
いかにREITが個人投資家に不人気かの証明だね。
（その方がホルダーとしては安心できるんだがｗ）

今、ＲＥＩＴ現物で株信用でやってます。
この1ヶ月ＲＥＩＴが株資産の下落を防いでくれて助かった。
結構私のような人多いのでは？

野村とプレミアの下げは10月の配当が確定し終わったから？
野村を長期ホールドするなら今仕込んだほうがいいかな？

>>746
仕込もうと思ったときが仕込み時です。
これはマジで。

>>746
あの利回りでよく野村を買う気になるな。

リート指数は結局僅かながら上げでした

JREIT　　 ３．７５％
円債１０年１．４４％
円債２０年２．０６％ （▼０．０１％）
円債３０年２．４３％ （▼０．０１％）
電力株 　 ２．５５％
ガス株.　　１．８４％ （▼０．０２％）
米債１０年３．９６％ （△０．０３％）

プレミア投資法人が権利落ちしました。
１０月期予想分配金13,800円
４月期予想分配金は発表されていません。
始値20,000円安
終値13,000円安

野村不動産オフィスファンド投資法人が権利落ちしました。
１０月期予想分配金12,900円
４月期予想分配金は発表されていません。
始値15,000円安
終値10,000円安

そろそろ天井かと言われる時は、まず天井ではありません。
これは他の相場にも等しく当てはまるものです。
皆が幸福感に浸り、さらなる上昇基調が続くと確信したとき、
それが天井になるのです。
もうひとつ言うと、天井が近くなると上げが加速する現象が見られます。
今のチャートはキレイな右肩上がりです。この角度が上向きだすと要注意です。

REITの下げに国債の下げが先行すると思う。
地震のP波のように。

王子製紙、新日鐵、住友信託銀行が共同でJ-REIT参入へ(spc-reit.com)

でも上場は来年度以降だって。つまんねーの。

>>751
REITの天井と、一般の株の天井とは違うと思うんだけどね。
一般の株は相場が終了して天井をつけたら、「株価のお里帰り」が起きて
相場が始まる前の、最初の株価水準まで戻るんだけど、
REITの場合、最初の株価位置までは戻らずに、ある一定の利回り水準まで
下げてきたら、そこで底を打ち、しばらく横ばいの動きになった後、
また上昇を始めると思う。

＞７５２
国債の下げはＲＥＩＴにとってはむしろ上昇要因です。
国債の下げは当然長期金利の上昇を伴い、これはインフレ圧力となりますので、
都心部の優良不動産は暴騰するでしょう。

>>755
金利の上昇はREITにとっては、下げ要因だと思うけど。
（運用先がなくて消去法でREITを買っている層が逃げて行くでしょ？
かくいう私もそうだけど）
長期金利が上がっても、日銀が短期金利の上昇を腕づくで抑えて
預金者にとってのゼロ金利政策が続くのであれば、長期金利上昇恐るるに
足らずだと思うけどね。

>>755-756
不動産価格上昇という上昇要因と
金利上昇という下落要因と
どちらが大きいか、それ次第でしょう。

すべての銘柄が上昇という理由がわからないのですが。。

ファンドが買ってるんじゃないの？

いい情報屋さんおしえて

>754
漏れはＲＥＩＴも株も同じだと思う。
確かにアセットの性質としては全く異質だが、結局売り買いするのは生身の人間であり、
人間というものは古今東西老若男女を問わず似たような心理や感情を持っているからです。
チャートとはそんな人間心理がグラフ化されたもの。だから似たようなものになる。
今まで何度もバブルが生まれては消えという繰り返しがされてきたのです。
株でもバブル後最安値をつけた昨年４月頃は、利回り３〜４％がゴロゴロしてたけど誰も
見向きもしなかった。

>757
一般的に、不動産価格上昇より金利上昇のスピードの方が速いから
短期的には下落相場かもしれんが、長期的には、不動産価格上昇に加え
金利上昇によって賃貸料アップという２重のメリットがあると思われ。

>>754
その頃、利回り３−４％で放置されていた株、私はしっかりと買わせて
もらってました。
その株が徐々に上昇して利回り２％代になってきたので、その株を利食い
して、徐々にREITにシフトしたんだけど・・・
結局、超低金利時代は「利回り」に収束するんじゃないかな？
REITのリスク要因は地震と金利上昇だと思うよ。
だって、元本保証の預貯金金利が３％になったら、私が真っ先にREITを
売却して預貯金にシフトするもの。
REITホルダーってそういう人がほとんどどじゃないのかな？

>>762
「金利上昇によって賃料アップ」っていうのはどういう理屈だい？

>>763
当然、無リスクの金利が３％なんてことが起これば誰もREITには投資しないね
現実の投資家はリスク中立の世界では生きていないわけだから

リスクに対してどれだけリターンを求めるかは投資家によって違うから単純に利回りの比較だけではどっちが優れた投資先かは判断できないけど、
REITは元本割れのリスクはあるというけれども、ここまでのチャートを見る限りはそのリスクも大して考えなくて良いだろうという心理的な後押しがあるからREITに投資してみている

>>765
そうとも言えないんじゃないかな。
金利が３％でも、不動産価格の大幅な上昇が見込めれば、REITは買われるよ。
要は、下落要因としての金利上昇と上昇要因としての不動産価格上昇のどちらが大きいかということ。
そして、それは主に金融政策によって決まる。

>>766
いや、REITの利回りと金利が同じ水準だった場合の話。
リターンが同じなら誰もリスクのあるREITに投資しないでしょ？ってこと
不動産価格が上昇＝REITの利回りが大きくなるってことだから、そうなると話は違ってくる
紛らわしかったかもしれん　ｽﾏｿ

結局は投資家の効用に依存するんじゃないかと。
・預金金利３％です。絶対元本割れありません
・REIT利回り５％です。でも元本割れるかもしれません
この二つのどっちがいいかは人それぞれだと思う。
この状況でREIT買う人は下の方がいいと思っただけで。

>764
金利上昇によってＲＥＩＴを組成する物件の取得のコストがかかる。
しかしそれを賃料に転嫁させるわけだが、そこにはタイムラグがあることにより、
金利差の恩恵を享受するというメリットがあるわけさ。

要するに、REITはまだ生まれておよそ3年だから将来のことはまだわからないってことでしょ？

767です

>>767の文章、後半は>>766の
>要は、下落要因としての金利上昇と上昇要因としての不動産価格上昇のどちらが大きいかということ。
と同じ内容だった・・・ｗ

物件取得時の金利＜貸す時の金利
　　　a　　　　　　　　b

　→(b−a)×aの時で算出した賃料　でｳﾏｰってこと？

>769
金利の動向（利上げ利下げのタイミング）とＲＥＩＴ相場の相関関係については、
ＲＥＩＴ先進国である米国の状況を検証してみると興味深い事実がわかるよ。

>>768
金利上昇で取得コストが上がったからといって、それを賃料に転嫁できるとは限らない。
賃料は、賃貸需要に大きく依存するからね。
それに、賃料の転嫁までタイムラグがあるということは、
それはデメリットであり、REITの下落要因ではないの？

地震リスク
この冬が震災のピーク

地震がリスクっていうけど、
REITに組まれてるのって多少の地震でどうこうなるような物件じゃないじゃん。
新潟のも影響なかったし。

猛暑の年の冬は危ない

歴史的台風上陸

ただ、JREITが奇跡的に有利な金融商品だと思うのは、
不動産価格が歴史的な底値のときにREITを組成する物件の取得を
しているということ。
だから、8951〜8960あたりまでの初期REIT（森REITも含む）は
これから不動産価格が高くなっていったとしても、
きちんと利益は出しつづけることができると思う。

アメリカの不動産投資信託は巨大ハリケーン並のバブル

>771
大体そうです。計算式の意味はちょっと不明だけど（ｗ
金利上昇局面って長期的に一方通行になりがちだからその差はけっこう大きい。

>773
確かに需給面の懸念はある。
それと、金利下降局面では確かにデメリットになるが、どうみても今後は長期的な上昇局面と思われ。

＞＞預金金利３％です。絶対元本割れありません。
こんなに金利が良くなってる頃には不動産価格（賃料）は大幅に上げてる罠。
物価の上昇（賃料の上昇）なしに金利なんか上げてたらそれこそ日本の経済や不動産市場
は確実に崩壊するよ。

需給面が悪ければ金利の大幅上昇もありえないということ。

>>775
地震による直接被害など誰も気にしてない。
保有者が狼狽して投げ売りするリスクのことをみんな心配してるんだ。

といっても、半分以上を機関投資家が保有しているいま
そのリスクも無いわけだが。

>>781
まあ例えばの話だから数字に突っ込まないでｗ
例えば今の金利は無いようなもんだけど、
「配当利回り３％とかいってるけど元本割れの可能性あるくらいだったら、
この超低金利で預金してた方がマシだって」って考えの人もいるでしょ？
そういうことが言いたかったわけです。

>>782
いや、だから直接被害はないってのに何で狼狽するのかと
狼狽する奴は被害出ると思ったから狼狽するんじゃないの？

地震ｷﾀｰ→あわわわREITﾔﾍﾞｰ
みたいな思考？＜狼狽する人

>>784

> 地震ｷﾀｰ→あわわわREITﾔﾍﾞｰ
> みたいな思考？

おそらく、そんな思考を782がするんだろう。

>>765

> 当然、無リスクの金利が３％なんてことが起これば誰もREITには投資しないね

そこでキャピトルゲインですよ

>>784
ここのスレ住人は投げ売らないでしょ。

> 地震ｷﾀｰ→あわわわREITﾔﾍﾞｰ
> みたいな思考？＜狼狽する人

そう。何も考えずに億単位で購入してる翁とかがやりそうじゃん。
俺らは大丈夫かもしれないが、何も知らない老人たちが動揺して動き出すと
売りが売りを呼びそうな罠。

で、おまえらはどこらで売り抜ける予定？
俺は100万越えたらREITから足を洗う予定なんだけど。

いまはチキンレースに挑んでいる心境。

>>788
株式市場がこれだけ弱いと消去法で、国債とREITが
買われる気がする。
売るのは「○○万円になったら」というのではなくて、利回りが3.5%以下に
なったら売る、、、というか、今までもそうしてきた。

>>787

他人が馬鹿だと思い込んでいると、痛い目に遭うよ。

なんか今月オリックスが66万前後でうろうろしてんな
この辺りが限界なのか？

被害出ると思ったから狼狽するんじゃないと思いますよ。
不動産保有についてまわるリスクを思い出させるからこそ狼狽するのです。
普段の生活ではみんな地震のことなんて頭にないようにね。

＞７８８
チキンレースだと自覚している間はまず暴落はおきません。
皆が長期上昇を確信し、安心感に浸ったとき。
そこが往々にして天井となります。

JREIT　　 　３．７７％ （△０．０２％）
円債１０年　１．４４％
円債２０年　２．０６％
円債３０年　２．４３％
電力株 　 　２．５６％ （△０．０１％）
ガス株.　　　１．８５％ （△０．０１％）
米債１０年　３．９８％ （△０．０２％）

>794のようにいつも引っ張って来られてる方ありがとうですが
これはご自分でまとめられているのですか？
それともどちらかのネタでしょうか？
差し支えなければ教えてください。

>>792
不動産保有のリスクって物件の被害以外にあります？

入居者が入らないこと。
周りに変な入居者が入ること。
入居者が家賃を滞納すること。

>>797
地震関係ねーじゃんｗ

>>798
???

>>799
地震が起こったら、

>入居者が入らないこと。
>周りに変な入居者が入ること。
>入居者が家賃を滞納すること。

これらのことを思い出して狼狽するっていうのが意味分からない。
それらが地震によって引き起こされるならまだしも。

ほんまに一発ぐらい投資法人所有の建物崩壊するぐらいの
地震起きて欲しいわー

>794
■ネタ元
円債利回り
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
米債利回り
http://www.bloomberg.com/markets/rates/index.html
日経２２５・東証１部利回り
http://markets.nikkei.co.jp/data/japanidx/index.cfm?ref=2

■価格などを自作エクセルシートにコピペして利回り算出
JREIT利回り
http://www.spc-reit.com/search-reit/top.html
電力株利回り
http://quote.yahoo.co.jp/quotes?s=9501.T&s=9502.T&s=9503.T&s=9504.T&s=9505.T&s=9506.T&s=9507.T&s=9508.T&s=9509.T&s=9511.T&s=9513.T&d=v5
ガス株利回り
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=9531.T%2b9532.T%2b9533.T%2b9534.T%2b9535.T%2b9536.T%2b9537.T%2b9539.T%2b9540.N%2b9541.T%2b9542.T%2b9543.T%2b9544.T&d=v5

すばらしいです。ありがとうございます。
これからも応援しています

>>802
ちなみにどういう感じで投資してるの？ちょっと興味がある。

>804
時価総額に比例する方向で

昨日は結構REIT下がってるじゃん

>>791
まだまだ上値があると思うよ。
75万円くらいにはなってもおかしくない。

>>807
今日も下がってるよー

>>808
オリックスは恐らく今が底値でしょ？
テクニカルで見ても。
次の分配金予測からいくと652000円が4%ラインだから、この辺りで
底打ちするのでは？
前場1個買い増ししたよ。

今週中は我慢。

11月からに期待。

株高とか、他に目移りする物が出てきたら下げるんじゃない？

リートはわけわかめ。グローバルワン、なんでこんなに大口が来るわけ？

ＲＥＩＴを担保に株の信用取引してる香具師多いから、
株の動きに連動しやすいと思われ。

JREIT　　 　３．７７％
円債１０年　１．４９％ （△０．０５％）
円債２０年　２．１１％ （△０．０５％）
円債３０年　２．４９％ （△０．０６％）
電力株 　 　２．５６％
ガス株.　　　１．８６％ （△０．０１％）
米債１０年　４．０９％ （△０．１１％）

グローバル・ワン不動産投資法人の追加発行分を算入しました。
この影響が△０．０１％です。

本日発売の「週刊実話」（１１／１１号）の記事に、
「直下型の恐怖！次は関東が危ない」というのがありました。
ＲＥＩＴ保有者及び購入検討中の方は必見でつ。

「週刊現代、ポスト、文春、新潮、朝日」あたりは参考になるけど
「週刊実話、アサヒ芸能」あたりになると、怪しい感じがするのは偏見ですか？

偏見ともいえるし、そうでないともいえる。
地震と金利のネタはループになりがちだけど気になるよね。

無責任な噂話はここの板ではしないほうが身の為ですよ。

まあ２００６年まで、ですか？

今まで上げられたリスク以外に漏れが危惧することとしては、
ＲＥＩＴ同士で優良物件の奪い合いになり、取得コストがかさんでくることです。
（これはもうすでに実際起こっています。）
そうなると、将来の利回りが悪化することは確実でしょう。

さらに、物件が取得できないとクズ物件で組成されたＲＥＩＴが続々と登場してくる。
今のＲＥＩＴブームに便乗してそういうのまで無条件に買われるようになってくると、
いよいよバブルも末期といえるだろう。

おせっかいだけど結構頑張って更新してるみたいだよ。http://blog.livedoor.jp/kabukichi88/

日本のＲＥＩＴなんてバブルとは程遠い。
アメリカの本家ＲＥＩＴを見たらまだまだだと。

漏れもアメリカのＲＥＩＴで持ってて上がってるが、
為替差損でやられちゃった。。（泣

今円安でしょ？

いつ仕込んだんですかね？

>>824
？

>>823
どこの証券会社で買ったの？
おしえて、おしえて

不動産投信って、投信という名前でスルーしてしまった。
高値で買った不動産を投資家に嵌めこむのが目的だと。

不動産投資組合株式
という名前だったら、買ったのになー。

今の価格水準ではどっちにしても買わないが。

＞８２５
１年半前でつ。
ＦＸでドル／円の売玉建てるなどしてヘッジする必要がありまつね。

＞８２７
スンマソン
米国のＲＥＩＴに投資する投資信託ですた。
質バンクで買えるやつ。

>>829
RESさんくす
確か質バンクは手数料高かったような..
ちなみに今週CITIの口座解約しますた

>>823
今年の４月にＦＲＢの利上げ政策に転換したのを嫌気したのかアメリカのＲＥＩＴ
が１気に１５％ぐらい垂直落下。
そのときに５銘柄仕込んどいたのが、暴落前の水準以上に回復して１２％から３０％
以上値上がりしました。
仕込んだ銘柄の当時の水準での利回りが最低７％で最高１０％くらい。
１２％なんて銘柄もあったけど、経営が安定してないのか過去の配当のぶれが激しく
パス。利回りと過去の配当の安定的成長性を考えて５銘柄を選びました。

アメリカでは四半期に１度配当がもらえるので、５銘柄の配当の合計
＄２００が３ヶ月ごとに証券口座に振り込まれるのがうれしいです。
でもドル安の基調が続くと予想される点が不安材料。

>812
グローバル・ワン不動産投資法人の追加発行分が、今日から売れるようになったのよ。
確か￥81万ぐらいだったから、買った人は「ウマ〜」ですね。

>>831
アメリカのオフィスビルや商業ビルの賃料はバブルだというのはかなり前から
言われている・・・
いずれ米国の不動産バブル崩壊すると賃料が下がって分配金の減少は
避けられないのでは？
アメリカに比べると、まだ日本の方が安全だと思えるけど。

>>833

>アメリカのオフィスビルや商業ビルの賃料はバブルだというのはかなり前から
>言われている・・・

低金利政策でアメリカでは住宅市場がバブル気味というのは承知してますが
オフィスビルや商業ビルの賃料までバブルなんでしょうか？
一応過去５年くらいの配当実績が安定的に成長してる銘柄を選んだつもりなので
バブルのような感じはしませんでした。
金利が上がればまた下がるとは思いますが、配当の安定成長が続くことを祈るしか
ありません。

>アメリカに比べると、まだ日本の方が安全だと思えるけど。

日本はまだアメリカに比べて実績が無い点が不安要因ですが、
一応ＪＲＥＩＴは昨年の４月に三銘柄を仕込んでます。
２５％〜５０％くらい値上がりするとは思ってみませんでした。
今のＪＲＥＩＴのレベルは過熱気味でとても手を出せません。
暴落を待って仕込む機会を待ってます。

>>824

将来に対して見ればね。
過去から見れば、円高というのが普通の言い方だよ

>>834
２００４年１０月２８日（木）
ウォール・ストリート・ジャーナルによりますと、世界の商業地で
最も不動産の賃料が高いのはＮＹの５番街で２位のパリのシャンゼリ
ゼより５割も高く、９位の東京・銀座の約３倍の価格ということです。
ダントツで世界一高い家賃となったＮＹの５番街の賃料は１年間で
１２％の上昇ということですから、日本のバブル期並みの急上昇です。
　「原油バブル」の方は昨日のＷＴＩ原油先物が３ドル近く急落した
ことで沈静化する可能性が出てきましたが、米国の「不動産バブル」は
ファイナンスの規模が大きいことや商品先物の直接的な参加者数と比べ
て裾野の広がりが大きいことを考えると、米国で一番の問題は「不動産
バブル」かもしれません。
　原油相場の場合は先にＯＰＥＣが来年の原油需要を減額修正したように、
価格上昇自体が調整装置になり、相場の行き過ぎが修正される面があります。
それに反して、不動産市場は少々厄介で、日本でもバブル崩壊後１０年以上
も経って、不良債権処理や減損会計の問題を終了できずにいます。
ＮＹの商業地の問題にしても、日本の場合の賃貸契約が２年毎の更新である
のに比べて、米国は５年毎の更新が一般的という事情があり、テナントは
相場が下がった場合でも、高い家賃を払い続けなければなりません。
右肩上がりの相場が止まったところから後の処理が長くかかることが
原油と異なるところです。

興味あるので調査中。
利回りよりは価格上昇で稼ぐというかんじか？
新しすぎてチャートの意味が無いからどうなのかよくわからん。

US-REITなら円に替えずにドルで持っておけばいいだけでは？

>>836
その記事はＮＹの商業地の賃料の高騰について述べているのでは？
アメリカは国土が広いですし一部の値域でバブルが発生しても
日本のバブル崩壊のような影響がアメリカ全国で起こるとは考えられません。

またＪＲＥＩＴの物件はオフィスビル系だと東京に集中してるものが多いですが
アメリカだとオフィスビル系もリテール系でも割りと広範囲の値域に
分散してるようです。

賃料が１年間で１２％も値上がりしてる物件を組み込んでるなら
収益の大部分を配当してるのですから配当も１２％値上がりするはずですが
所有銘柄の配当もこの数年はほぼ変化してないのでバブルの影響はないと思ってます。
むしろ不安要因は金利の上昇とドル安ですが長期的には影響は少ないと楽観してますが、
将来のことですからなんともいえません。

賃料が取れてるうちは安定してるが
要は　ここの株高すぎて買えない香具師が
煽っていること

リートって分割するのかな？

分割の話が出るところを見ると浸透してきた証拠か。
REITの場合は分割のメリットが無いことは覚えておきたい。

>>841
今は単価が高くて買えないと思ってるやつが買いやすくなるだろ。
分割本来の形だ。

>>831
どこの証券会社で買ったの？
おしえて、おしえて

分割はまず1口100万超えてからでしょう

今日も堅調でしたね。
で、気づいたんだけどたまに買い板を無視したような売り物が
出て大きく下げても引けではまず戻ってくる。（例えば今日の８９６２とか）
ＲＥＩＴって最もデイトレ向きなんじゃ？

>>845
デイトレには不向き。
1年REIT相場を見ている投資家ならわかると思うが、
いつもいつも、引けピンになるわけではない。

それに個人的な希望だけど、デイトレーダーや短期派には、REITを
買って欲しくない。
今年の3月、短期派の流入によって、異常にREIT相場が過熱してその後急落。
あの二の舞はコリゴリ。

>>846
いや、そうじゃなくて買い板を無視したような売り物が出て
買い板と売り板が大きく開く場面があった時に買い板の少し
上で買う。株だとそのまま売りに押されて行く事も多いが
ＲＥＩＴはその日のうちにある程度は必ず戻る。

>>845
リートでデートレは効率悪いよｗ
引けにかけて戻すのは、上昇相場ではよくあること。

JREIT　　 　３．７６％ （▼０．０１％）
円債１０年　１．５０％ （△０．０１％）
円債２０年　２．１２％ （△０．０１％）
円債３０年　２．５０％ （△０．０１％）
電力株 　 　２．５４％ （▼０．０２％）
ガス株.　　　１．８５％ （▼０．０１％）
米債１０年　４．０７％ （▼０．０２％）

日経２２５　　　　１．０８％
東証１部（加重）１．０９％

配当面で言えば賃料だから店子の経営次第つまり経済状況に左右される。
価格は期待で決まるから見えないな。株同様の損きりのタイミングがキモなんじゃない？
今の状況はよくも悪くも不動産バブルを期待してるような感じ。長期的に見れば下落するだろうからREITに再び浮上するだけの将来性があるかどうかだな。
日本からだと時差や手数料で分が悪いが外国株の方が儲かりそうな感じ。
資金有るなら国債でも充分な配当だし、積極的にREITにしておく理由は無いなあ。

じゃあ、買うなよボケ。

>>851
では国債など買われては？
一般人が買う場合は0.8%ほどの利率ですから、1億円あれば年間税引きで
64万円の配当は入ってくるでしょう。
私はリスクの多いREITを買って、2000万円の元本で72万円の分配金を
いただくつもりですけど。（残念ながら1億円もないんですよ、あはは）
ちなみに今年に入ってからのパフォーマンスは・・・
日経225　最高12195円　現在10771円　（最高額に比べて現在は88%)
TOPIX　　最高1225円　現在1085円　（最高額に比べて現在は88%）
REIT（8951）　最高　892000円　現在892000円（最高額に比べて現在100%)

要するにREITは現在最高額更新中。

>>851
資金の行き先のない地方銀行が国債もREITも買ってるのが現状。
国債かREITかの二者択一ではなく、国債もREITもあわせて買っておくのが
無難だな。

たとえば、30年放置できるキャッシュが1億円あって、長期の運用しようと
思ったら、どんなポートを組むのがもっとも効率がよくて、もっともリスクが
少ないと思いますか？
マジレス希望。

マジレスすると野村にまかせなさい

ところで、8959が10月で権利落ちになったのですが、
分配金はどのようにしてもらえますか？

>>857
寝て待て

>>857
来年1月頃、配当金分の郵便為替が送られてくる。

>>855

その1億を俺に預ける。
30年後に2億にして返してやる。

投資初心者です。ついこの前までREIT買おうと思ってたんですが
関東で大きな地震が発生したらどうなるのか、と疑問に思い踏ん切りがつきません。
不動産からの収益が元になっているだけに影響が大きそう・・・。
こんな心配してる漏れはチキンでしょうか。

漏れは今日、ＲＥＩＴ利益確定して、ライブドアに乗り換えますた。

>855
何のための運用なのか？
どういう正確の資金なのか？
まずはそれからだ

>861
本日発売のフライデーに記事がありました。
「衝撃！首都圏壊滅Ｍ８巨大地震のＸデー」
売りあおりではありませんが、情報提供まで。
あと、815も参照のこと。

＞８５５
円、ドル、ユーロ資産に３分割して、それをまた株、債権、商品等のオルタナティブに３分割する。
これ王道。

あと、一部をゴールドの現物で持つというのも悪くないアイデアだ。

ゴールド現物なんて強盗が喜ぶだけじゃん。

カラダに埋め込んでおけばいいのさ

>>864
thx

>>855
配分はその時々の経済状況によってかわるだろ。
債権、株（およびREIT)、現預金の配分、あるいは通貨別の配分、
いろいろかわってくるな。ま、どれか一つだけってのはありえんよ。

リスクをとりたくないなら、国債にでもしておけばいいんじゃない？

>>861
いま、関東でＭ８クラスの直下型地震が起こったら、
日本の経済は壊滅的な打撃をうけ、日本の財政も破綻するのが
目に見えてるな。REITはおろか、株は全滅だろうな。
日本国債も危ないかも。日本政府が大量に持っている
アメリカ国債も危ないかもね。

何もってても危ないんじゃないか？

巨額の財政赤字を考えると国債だけというのは・・・・（(；ﾟДﾟ)ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
長期金利の上昇によって国際大暴落っていうのはありそうなパターン。

何もってても危ないっていう状況になればゴールドの出番だ♪

>>872
３０年債を償還まで持ってるなら、購入後暴落しようが関係ないでしょ。
もうクーポンは確定してるんだし。デフォルトの場合は諦めるしかないけど。
最近だと３０年債が表面利率２．５％くらい。

長期金利の上昇によって国際大暴落　ってよくわからないのですけど、
一体どういうことになるのですか？

>>871

よく考えたらそうですよね。
私も地震が怖かったのですが、
首都直下型大地震が起こったらREITだけ売られるとかそんな
次元の問題ではないですよね。

とりあえず、60万円台のものから買ってみようと思います。

＞長期金利の上昇→国債大暴落

今、国債を異常なぐらいに機関投資家が買っているのは、景気が不透明で
質への逃避という意味で安全な国債を買っている。
それが長期金利の上昇する時期は景気が好転して、株式市場もどんどん上がる、
国債よりも株式の方がはるかにパフォーマンスがよくなるので、国債を売って
株式にシフトする。
よって、長期金利が上がると国債は暴落する。
一般に債券と株式は反対の方向で動く傾向。
ちなみに、今のところ、債券と同じような買われ方をしている。

国債の人気が無くなるから長期金利が上昇するんじゃないのか？

今のところ金融機関（日銀までも）が国債を買い支えているから、
債券価格が下がらない（金利が上がらない）事態になっていると思うが。

もしも、これから景気が上昇して、お金の流れが債券から株式に流れれば、
株価は上がり債券価格は下がり長期金利が上昇すると思う。

来年にかけて景気はピークアウト、
日経、長期金利とも低下傾向、
REIT利回りは３％を目指す。

>>871
そこで金の登場ですよ。
錬金術完成のリスクもちょびっとありますが(w

>879
錬金術はすでに完成してるんだぞ。
プラチナを材料に使わなければならないのが難だがw

>>880 等価交換ってヤツだな(w

錬金術はともかく、新鉱山発見っていうリスクはあるんだろうか、無いんだろうか？

>874
長期金利が上昇して１０％とかになったとして、今の超低金利時に発行された国債を３０年も持ってられる？
当然有利な金融商品に乗り換えるでしょう。
そうすれば、国債価格が下落して実質利回りが、市場金利に見合う程度にまでにならないと誰も買わないため、
そこまで下がる。
それが市場原理。

>875
短期では株もＲＥＩＴも大暴落だろうが、首都圏壊滅は壮大な復興需要を生み出す。
これは建設・不動産その他周辺セクターなどあらゆる内需関連を巻き込んだ、企業収益の拡大機会となり、
中長期では株にとっては大きなプラス。
一方でＲＥＩＴは大暴落どころか上場維持不可能になりそうな悪寒。つまりは紙切れ。

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マルチポストうぜぇ

多分
REITの利回りは３％を目指すのだろう。
地価も家賃も上がらざるを得ないのだろう。
その原因が悪性インフレであろうが。

>>883

だからといって、上昇トレンドの今、
何もしないで、ただ見ているだけってのも馬鹿じゃねえ？

ＮＴＴを買って大損をこいた。
ああ、あのままＲＥＩＴを持っておれば、、、
アナリストも日経も「ＲＥＩＴは最もダメな投資先」と言っていたのに。
話にならんよ！　ヘドが出そうだよ！

いつ起こるか分からない関東大震災の後の後を読んで今から投資しても
ダメなのだろう。
先の先まで読んで投資して、現実は、先すらハズレ、財産無くして、
ああ、溜め息すら苦しい毎日です。

俺がREITに興味をもって買おうと思ったのはEZTVの特集だったな。

thx!　フジテレビ

アナリストなんて詐欺師だろ

関東大地震リスクヘッジに国際投信のグローバルソブリンを持ってます。
関東大地震→日本株爆安→連鎖世界株安債券高→グロソブｳﾏｰ

>>892
円暴落→日本株爆安→連鎖世界株安債券高
　↑これが抜けてますよ。

阪神のときの７９円もそうだが、大地震が来ると短期的には円高になるんだよな
復興資金・保険金支払いのために外債大量売却の予想→円高

>>894
いいこと聞いた。
その反動で地震前より円安に振れるはずだから、いまから買い下がった香具師の勝ちだな。

で、大地震はいつ起こるの？
大地震が起こるかもしれないから買わないの？

あほらし

>>882
そもそも長期金利の指標の一つが１０年物国債利回りなので、
市場原理もなにも、長期金利＝国債利回りのようなもののわけですが…。

国債大暴落が怖いなら、１０年債、２０年債、３０年債を時期を分散してかって、
また時期も分散して買えばいいんだよ。

長期金利１０％なんて事態になるとしたら、日本の信用が最悪の事態に
なっているというようなもんで、むしろ国債の償還リスクの話になるだろうね。
ま、その時には日本企業の株も国際優良企業を除けば全滅かもしれない。
REITはもちろん大暴落してるだろうし。日本円以外で持っておかないとだめだろうねぇ。

日本で長期金利が１０％程度になる時は猛烈に好景気でインフレ率が高く
株価や地価は棒上げで政府が景気抑制策を取る必要があるときだと思う

89年だったかな？
5年ものビッグの利回りが6%とかになったのは。
あの頃の長期金利ってどれぐらいだった？
公社債投信の利回りが7%、郵貯の定期預金も4%ぐらいだったね。
あの頃は。
銀行の期日指定も4%近かった。
あんな時代が再びくるんだろうか（遠い目）

あの頃の俺は社会人になったばっかりで、とにかく5000万円貯めたら
6%のビッグに全部預ける、そうしたら年間300万円の不労所得で食って行けると
信じこんでいたよ。
まさか、銀行の定期預金が0.1%の時代がくるなんて・・・夢にも思わなかった。

>>898
そんな好景気ないよｗ
むしろ日本の国債格付けがガタ落ちしてるはずだよ。
１０％になるまで景気抑制策を取ってないような政府だったら
ありうるかもしれんが。

日本政府の債務は通貨発行権を持つ自国通貨建てだから格付を気にする必要あるのだろうか

ごちゃごちゃ言ってないで、とにかく今はREIT買っとけ。

日本の場合、国債の買手は国内投資家がほとんどだから、問題ない。
つまり家族内で親が子に借金してるようなもの。
いつでも、子の預貯金召し上げでチャラにできる。

あれが悪い、これが悪いと言っていたら何も買えません。
世の中悪い商品だらけです。
よい商品はすでに売り切れです。

>903
漏れはむしろ最近は利益確定の売りにまわってます。
配当をいただいた上、期待していなかったキャピタルゲインまでたんまりいただきました。
(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ

>>902
格付け＝デフォルトリスク　だな。
日本の財政赤字を考えたら、余裕を持って笑ってられるほどではない。

ビッグだっけ？１０％の商品出たよねあのころ

＞９０８
１０％の確定利回りのやつあったね。
最終日なんて行列ができてテレビで報道されてたのを思い出した（ｗ
ビッグじゃなくてワリコーじゃなかったっけ。

１０年、２０年後は老齢化で経常収支は赤字。
REIT　→　外貨　と徐々に移していくつもり。

>>909
１年ものなら瞬間風速的にそういうのも珍しくもないかな。
長期金利で１０％とは全然違うけど。

利回りだけなら、ＦＸで豪ドルまたはＮＺドルを買う。コレ最強。
証拠金に対する利回りは年利７０％以上。

>>912
それもあくまで短期的なもの。
政策金利の変化でスワップ金利が逆転してマイナススワップ払わされる
可能性がある。適当なとこで売り抜けられればいいが、為替リスクがどう
働くかもわからん。

たしかもっとも金利が高かったのは89年（平成3年）10月で、長プラが8.9％だった。
行列が出来たのは今は亡き（ｗ長銀などが販売していた「ワイド」だよ。
俺はそのころ新人だったが、かき集めて300万を預けた。5年後、倍近くになって返ってきた。
その後はしばらく、野村の「スーパーゴールド（金積み立て）」、日興の「チャンス（短期公社債投信）」、
信託の「ビック」で運用、さらに利回りが低くなってからは郵便局の「定額貯金」、証券の「長期公社債投信」
で運用した。預けるときは定額貯金は「たった2.4％か」と思って預けたが、先月満期10年で返ってきたら、
1.2倍ぐらいになってたよ。
その後はご承知のとおり、実質ゼロ金利時代だから、株（REIT含む）に一部を振り替えた。
相続もあったおかげで、金融資産は1億5000万ほどになったが、運用には困るね。
REITは確かに高杉と思うが、売っても他に買うものがないのが実情だ。
とりあえず、すべて公募で持っているので（例：ジャパンREは525千円）、まあ暴落するまで持っていようかと
思っている。

REITを含む高配当銘柄って、配当以上に配当落ちすることが多いことを、ここにいる人なら知っていると思います。
それなら、分配金をもらわずに、権利落ち前に売り、権利落ち後に買い戻せばいいですよね。私はそれを実践しています。

REITをやる人はあまり信用取引をやらないでしょうが、私はやっています。
私が利用しているイートレードは買い方金利が1.9パーセントです。
つまり信用でリートを買えば、REITの利回り−1.9パーセントの利益がでます。
さすがに担保までREITというのは自主規制していますが、ケンタッキーやソトーといった高配当株を担保にぎりぎりまでREITを買っています。

よくREITはバブルだと言われますが、バブルかどうかは終わってみなければ分かりません。
私もオサーンと同じく暴落まで付き合うつもりです。

オサーンはREITをいまだに持ち続けている
数万人の個人投資家の平均像だと思う。

2003年問題とかでREITがよろよろしてた頃に
REIT全力信用買いしていれば・・・

ひょっとするとまだ初動かもしれない気がする

で、お前らリート今も買い増してる訳？

2008年問題や2010年問題も控えてるらしいよ。
とにかく「たら、れば」の話は禁句（ｗ

>921
前に書いたが、漏れは今年半ばあたりから利益確定売りにまわってる。

あぁ2004年半ばに売らず持ち続けていれば・・・

インカムゲインで１０万
キャピタルゲインで７０万
かわいく稼いだ。
今は８９５５を６株だけ持っている。
（安定していて好き）

ＲＥＩＴは次の４月に暴落の予感・・・

オリックスREITを先週買い増しした。
これでオリックスは6個目。
といっても、買った後すべてのREITを持ちっぱなしという訳ではなく、
権利取り前に半分利食いして残りの半分で分配金取り、その後半分買い戻すと
いうスタンス。
多分、俺とオサーンは同世代かな？
似たような運用歴だよ。
俺の場合は、8000万円の運用資金のうち、2000万円がREIT。
最初に買ったのは2003年の冬頃だから、かなり安値で仕込んでいること
もあって、ゼロ金利が解除になって、元本保証の金融商品で運用できる
まではREITとつきあおうと思っている。

リートに集まるのは金持ちが多いな。仕手株に集まる奴とは根本的に違うね。

>>915
ポジションをとり続ける気なら、キャピタルゲイン税の分だけ抜かれるのが気になるハズだが。。。

>>914
売っても他に買うものがない、全くその通りだ。
それがそのまま地方金融機関にあてはまる。
需給面でも、新規上場も少ない、追加発行も少ない状況では
この高値も当然だな。規制で新規上場が止まってるのもあるみたいだし、
当分は高止まりだと思うよ。新規上場が一杯出てきたら下がると思う。

デフレは、そう簡単には終わらない。
政府も日銀も、デフレ脱却のシナリオを描けない。
低金利を続けざるをえないでしょう。
中国、技術革新、、、、潜在的生産力も無尽蔵。
世界戦争にでもなり、焼け野原にでも成らない限りデフレは続く。

>928
分配金も税金かかるでしょ。税率は同じ10パーセント。
むしろキャピタルゲインはみなし入庫で節税できるから分配もらうより得だよ。

権利取り前に半分利食い半分権利落ちというのは、これまでの場合でいくと
分配金以上に権利落ちは下げる傾向があったから、そのヘッジ目的で。
今のところ、うまく行ってると思う。
全部売ると買い戻せなくなる事が多いので後悔する。
8953、50万円代で仕込んだのを6株持っていたのに、70万円そこそこで
全株売却、売った当日は儲かったとホクホクしていたが、最近は大失敗
だったと思っている。

REITは当面は暴落しないと思う。 東京電力が暴落しないのと一緒。
この低金利時代だから、4％くらいになったら買いたいという奴がうようよいるよ。

REITは株ではなく、コンソル債と思えば惑わない。
税率も今のとこる１０％得する。

8955、上がりもしないし下がりもしないから面白くない。

リートインデックスファンドであるビルオーナーもまったり

日本レジデンシャル投資法人の追加発行皆さん
申し込みますかー？
どんなもんでしょう？

>>937
分配金が3％UPって書いてるけど、
3.27+3=6.27%（45000円）
になるってことですか？

うんにゃ、平成十六年十一月期の予想分配金が当初の17033円から
17552円に約三％上昇した、ちゅうことじゃ！

日本レジデンシャル投資法人
２期が　１１３０３円
止めとくよ。
オリックス、プレミアあたりをじっくり持つよ。

>>940
日本レジデンシャルの第一期は2003/12/ 1-2004/11/30の１１ヶ月なので
ちょっと特別。第二期から６ヶ月になるので、１１３０３円は別に大きく
下がってるわけじゃないよ。

ただ、今の水準（利回り3.27%）は高すぎだよね。
今回の追加発行で需給面で改善して少し下がるんじゃないかな。
それから買うってのでもいいんじゃないかと。

>>941

ただ、追加発行時までこの株価を維持していれば一口あたり純資産は１．１５倍ぐらいになりそうだ。
そう考えると純資産に対するプレミアムは３０％弱
主要銘柄のプレミアムが５０％を超えている現状では、悪くない水準ではある。
利回りも今期ベース、来期予想ベースで見ればそうだが、追加取得で来期は上方修正は確実だし、来来期はもう少し行くだろう。

ただ、レジデンシャル系はＣＡＰレートが低いからそう高い利回りは出ないだろうが。
ＣＡＰレートが低くても、高いＬＴＶで利益をだす、方針は金利が上がると通用しないだろうし。

個人的には将来レジデンシャル系の核となる銘柄と睨んで数ヶ月前から保有しているが。

JREIT　　 　３．７６％
円債１０年　１．５１％ （△０．０１％）
円債２０年　２．１４％ （△０．０２％）
円債３０年　２．５１％ （△０．０１％）
電力株 　 　２．５４％
ガス株.　　　１．８３％ （▼０．０２％）
米債１０年　４．０５％ （▼０．０２％）

１０月末まで
http://haiiro.info/up/file/1084.gif

１１月１日の時価比率
http://haiiro.info/up/file/1085.jpg

続きましては、ユナイテッド・アーバン投資法人の追加発行です、皆さん
申し込みますかー？
どんなもんでしょう？

>>945
大型物件ばかりだが、都心部の物件と思いきや、すべて郊外型物件。
都心部はもはや競争が激しくて利回りに乗らなくなったと思われる。
物件取得競争も行き着くとこまできたということかな。
そういうわけで、今回の増資はパス。

>946
そうやって組成の中に不良な物件の割合が増して行き、どんどん質が落ちておく。
で、そのことに誰もが気付きだしたら暴落が始まる悪寒。

郊外だがそこそこの物件だと思うけど？

少なくとも不良物件じゃないよ。

>>948
たしかに不良物件というほどのものではなさそうだけどね・・・。

>>949
それより、ダイエー碑文谷は不良物件化しないのかな？

よし！日本レジデンシャルを買います。
築浅物件大量購入で見栄えが良い！
（購入価格は妥当なのかなー？一抹の不安はあるが・・・・）

一抹の不安って、現実になることけっこう多いよね。

>>951
http://www.nric.co.jp/cms/press/2004-1028-03.pdf
今回の大量購入と同時に物件を売却してるが、
きっちり購入価格以上で売却してるよ。

新築でまだ稼働率の低い物件や、建築中の物件の購入もしてるから、
これからどうなるかはわからんけどねぇ。

REITって土地転がしでも稼ぐんですね

>>954
右から左で儲けてるように見えるかもしれんが、
内外装リニューアルしたりして稼働率を上げたり、やるべきことをすれば
物件の価値はあがるということ。賃料や稼働率の上昇はＲＥＩＴの
分配金にも反映されるわけだから、そういう能力の高いＲＥＩＴは
評価されるんだと思うよ。

呼んだ？

8951明日90万達成するかな

なんだかんだ言っても8951は強いな

>>951
もう高値になっていて、利回り低すぎない？

今日はREIT弱いな

>>959
他の金融商品と比較するもないからな良い商品、まー当分の間
値を維持し続けることを期待する。将来的には銀行で売り買い
もするらしいしなー、富裕層の購買意欲に期待します。

銀行で売り買いって、ダイワJ-REITオープンとかDKAJ-REITインデックスとか
それともREIT現物ってこと？

>>962
リート現物とＥＴＦ現物が銀行窓口で可能になるとか

>>961
いや、日本レジデンシャルの利回りが他のREITに比べて低すぎないかっていうことなんだけどね。