【ＲＥＩＴ】不動産投信どうよ

>>907
海外の影響を受けてると思われ。

結局株式も債券も米国次第だよな。
日本のREITもアメリカのREITに連れ高してるし。

>>907
五輪や猛暑などの一時的な需要は終わり、
原油高の景気への影響懸念あり（特にアメリカ）
という状況で景気の伸びは鈍化すると思われてるよ。
アメリカの景気は大統領選の行方次第で動きがあるかもね。

今日は全面安だったね。

何かの予兆じゃありませんように…。

５％〜６％来ますかね？

みながそう思っているうちは来ない。

じゃあ来ないんですね？

日本１０年国債が３％ぐらいになればくるかもな。

JREIT　　 ３．８７％ （△０．０３％）
円債１０年１．５６％ （△０．０６％）
円債２０年２．１１％ （△０．０１％）
円債３０年２．４４％
電力株 　 ２．４８％ （△０．０１％）
ガス株.　　１．８４％ （△０．０１％）
米債１０年４．１８％ （△０．０５％）

日経２２５　　　　１．０３％
東証１部（加重）１．０４％
--------------------
ところで、次スレの準備は？

不動産投信というよりは、普通の株感覚で買うのはどうでしょう？

値動きから見た商品特性がどうもつかめない。

>>910
インテルショックでハイテク損切り。その穴埋めにＲＥＩＴを利確。

というのは、どうでしょう？

インカムめあてのはずなのに同時期に買ったETFより値上げ率が高い...

　傾き生保の不良債権資産とか、いぱーい
まぎれこましてるだろうね。
　わかったら大暴落！

＞＞910
＞＞918

REITの買い時、売り時は非常にわかりやすい。
REIT指数が3.8%近くなれば、天井4%になれば底値、買い時。

これは恐らくREITの最大の購入者である金融機関の買い基準、
売り基準がそうなっているんだろう。

これまで急落した時の指数、上がり始めた時の指数調べてみ。

毎日、REIT指数と国債などの比較を続けてくれている915氏の
過去ログをさぐって、REITの価格推移を調べると、ものの見事に
921が事実であることがわかるよ。

機関投資家は国債買い支える阿呆ばかりだから
REITも何時までも保つものだろうか

ＴＧＲ（８９６３）人気ないね。
資産規模小で、弱小のバック、めいいっぱいの負債の三重苦を抱えてるからなあ。
他ファンドとの投資対象の競合もあまりないし、来期（２００５年６月期）ベースでの利回り４．８％は魅力的だと思うんだが。

ただ、マーケットで評価されないと安い値段で追加発行が行なわれて外部成長力が弱まるのが難点か。
ここをどう考えるかだな。

ＴＧＲは内容が悪いすぎるよ。
３０万代前半まで落ちないと
買う気になれない。

希望的観測も含めて、殆どは100万以上になるような気がする。

>>926
インカムゲイン狙いの商品だから
利回りがあがらなければ１００万にはならないよ

>>926>>927
REIT上場当初に比べて、3年目の現在の分配金は平均20%は増えている。
利回りは当初が5%だったのが現在は3.8%
先行グループが当初は40万円だったのが現在は80万円（利回り3.5%)
後続グループが当初は40万円だったのが現在は65万円（利回り4%）

今後の動きとしては、まず先行グループから後続グループへの資金シフトが
あって、後続グループのほとんどが70万円代をつけ、
その後先行グループが100万円を目指すと思われる。

ＮＡＶ乖離率５０％は行き過ぎちゃう？

>>925
機関投資家のあいだではTGRは上場リートの本数に数えられていないよ。

十数パーセントほど含みだ出ると、慌てて売った個人。
少し下げると、狼狽売りをする個人。
大量の機関投資家の売りは、機関投資家が全てを吸収。
そして、REITの８０％近くを機関投資家が持った。

明日月曜のJ−REIT大幅に下げるか？
買い増しのチャンスかな？

>>932
さっきの地震は南海大地震の前兆だよね。こりゃあＲＥＩＴ大暴落だな。

>>933
そして、さらに個人の持ち株比率が少なくなるわけだ。

リート、ホントにやばそう

実質的な浮動株が少なく、（機関投資家にとっても）ほかに有力な運用手段が乏しい状況で
下値はきわめて限定的。

>>932
住宅を組み込んでる銘柄はどうだろうね？
オフィスビルのみの銘柄は大丈夫だと思うが。。

―――――――――――――――――――――――――
◆REITの地震リスク＆対策について　
―――――――――――――――――――――――――
目論見書のリスクの部分を読んでいくと次のような記述があります。

「火災、地震、洪水（・・・）により不動産が滅失した場合、修復するために
一定期間賃料収入が減少し、または、不動産の価値が下落する結果、
投資主に損害を与える可能性がある・・・」

もし保有物件が被害にあった場合、被害の大小によりますが、
ファンドの収益に影響を与える可能性があるようです。

続いて、リスクを部分を読み進んでいくと、次のような記述があります。

「ただし、それらの損害を填補する保険を付与する方針としている。」

つまり、災害に備えて保険を掛けています。
しかし、地震についても保険を掛けているかというと、
地震保険は特に高額なため、すべてのファンドがすべての物件に
地震保険を掛けている訳ではありません。

では、各ファンドはどんな地震対策をとっているのでしょうか？

ここで、REITの地震リスクを語るときに必ず使われる単語「PML」について
ちょっとご説明します。

■PMLとは・・・

「Probable Maximum Loss」の略で、日本語でいうと
「（地震による）予想最大損失率」といいます。

定義付けすると、

予想使用期間中に想定される最大規模地震による損害の
予想復旧費用が再調達価格に対する比率

となります。（ちょっと複雑過ぎてよくわかりませんねー）

簡単にいうと（簡単過ぎますが）、
比率が高いほど耐震性が低い、逆に、比率が低いほど耐震性が高い、という訳です。

地震の多い日本では、地震の被害を教訓として、建築基準法を改正してきました。
1978年の宮城県沖地震後、1981年に大改正が行われ、
耐震基準が大きく変わりました。
従って、PML値は物件の設計年度によって大きく変わるのだそうです。


さて、各ファンドは、物件を購入する際、様々な物件調査をしますが、
その一つにこのPMLの調査も含まれます。
ファンドによっては、「PML何％以上の物件には地震保険を付与する」とか
「PML何％未満の物件を取得基準とする」など
基準PML値を指定しているところもあります。
一般的に、ファンド全体で10%未満が目安のようです。

そこで、各ファンドの平均PML値と、それに対する保険の有無を調べてみました。
（この数値は一専門家の意見であり、保証されるという訳ではありません）

左から、平均PML値／地震保険の付与（物件名：PML値）


♪日本ビルファンド投資法人（上場時目論見書による）
：4.8%／無

♪ジャパンリアルエステイト投資法人（追加発行時目論見書による）
：4.97%／無

♪日本リテールファンド投資法人（平成15年6月末時点）
：2.3%／無

♪オリックス不動産投資法人（2月期決算短信による）
：8.0%／有（ランディック赤坂ビル：21%）

♪日本プライムリアルティ投資法人（追加発行目論見書による）
：4.4%／有（朝日生命横浜日本大通りビル：28.7%、安田生命池袋ビル：19.1%）

♪プレミア投資法人（4月期決算短信による）
：6.9%／無

♪東急リアル・エステート投資法人（上場時目論見書）
：6.1%／無

♪グローバル・ワン不動産投資法人（上場時目論見書）
：3.4%／無

※　但し、これらの数値＆保険の有無は
各ファンドの決算短信、または目論見書等発表時点であり、
今後は変更する場合があります。

このように、ファンドによって平均PML値が異なりますし、
また地震保険を付与する基準も異なります。

これによると、8955日本プライムと8954オリックスは地震保険を
かけているらしい。

まあ、この資料自体が今年の4月時点のものなので、その後あらたに
かけているＲＥＩＴがあるかもしれないけれど。

その二次保険について阪神大震災の時に英economistの記事が出てた。
行政指導によって商業物件と住宅用物件とで海外の保険会社で２次保険にかけさせて
でカバーさせる率が違ってて、住宅用はきわめて低い・だからああいうふうに
保険が全然下りなかった・・・
何時だったっけな。地震発生から結構すぐの号だったと思う。

そうやって売り煽りが出てくれると、こっちは買いやすい

でもマジ明日は（もう今日か）下げそうだな。
浅間山で下げて、地震でさらに投げが出る。間違いない。

売りか、買うか？さあ。どっち！？

仮に東海地震（駿河湾沖？）があったとしても、
首都圏での被害は限定的だと思うんだけどね。
固有振動の関係で運悪く倒壊するビルはあるかも？

ま、地震はいつかくるだろうが、来るとしても５０年後と
踏んでおれなら買いかな。

なにやら江戸時代初期の地図を持ってるといいらしいよ
東京の土地はもともと沼地だったのを徳川家康以来埋め立て工事をして
作ったもので、関東大震災の時の倒壊の被害はその盛った地盤のない所と一致
していたとか。
まそれ自体より火事の方が怖いが

>>943
売却設定価格に達すれば売り
達しなければホールド
インカムゲインがあるので
ある程度の含み益があれば
あわてて売る必要は無し

売るのはいいが、次の運用商品はどうするんだ？

もちろん一端売って、下がったところで買い直すんでしょ？
問題はどれだけ下がるか判らない事だな(^^;A
４月の時点では約１割下がった。
ここのところのREIT価格の上昇と噴火、地震のマイナス要因は
利益確定の売りに走る人が少なからず出るはず。

金融機関はこういう地震だの、噴火だのでの狼狽売りはしない。
自社基準の利回り的に売りの水準になったら、機械的に売るだけで。

最近、しみじみと感じるのは、ここにきて、ホルダーの書きこみも
売り煽りの書きこみも毎日１件以上はある。
それだけREITに対する関心が高まってきたということで、嬉しい。
恐らくネガティブな投稿者は「REITを安売りしてしまって買い戻しを狙っている」
個人が大半だろう。
今、2chでは今、実際にREITをホールドしている奴よりも、「元ホルダー」の方が
３−４倍は多くいるような気がする。

この地震でも下げないこと、残念。
プレミア１０口、買い増しました。

REIT 株価指数
2004/9/3　1,403.19　-13.11
2004/9/6　1,398.84　-4.35

JREIT　　 ３．８８％ （△０．０１％）
円債１０年１．６１％ （△０．０５％）
円債２０年２．１８％ （△０．０７％）
円債３０年２．５２％ （△０．０８％）
電力株 　 ２．４７％ （▼０．０１％）
ガス株.　　１．８２％ （▼０．０２％）
米債１０年４．２９％ （△０．１５％）

今日は、全面安の展開でした。
やはり、地震には敏感に反応するのか？

調整局面と地震が重なった・・・って感じじゃないですか？

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Ｊリートはまだまだ堅調だと思うよ
これから１００万越え祭りが待っているはず