☆★☆ワンルームマンション投資☆★☆　２

1 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 21:20 ID:7hHdtGw4

前スレ
☆★☆ワンルームマンション投資☆★☆
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1049262264/

比較対照として
【ＲＥＩＴ】不動産投信どうよ
http://live13.2ch.net/test/read.cgi/market/1074332620/

賃貸不動産板に立っていたスレですが、投資金額的にREITや株式投資に近いと思います。

テレアホの薦める高額物件は論外として、中古表面利回り10%以上の物件も結構な数供給されている中、不動産への分散投資を考えましょう。

2 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 21:32 ID:s9m32JDj

２

3 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 21:38 ID:7hHdtGw4

ちなみに新築をローンで買っては投資にならないことは前スレで結論でてると思います

4 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 22:28 ID:jnk+IIm+

新築ワンルームをローンで買うやつの心理について関心があるんだが。
馬鹿ばっかりじゃないだろうに、どうして儲からないもの買うのかな？

よく聞くのは「節税」とか「保険」ってやつだけど、他には？

5 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 22:35 ID:v1YSW9ke

ワンルームじゃないんだけど、不動産投資を考えてまつ
利回りは何％ぐらいあれば合格ラインですか？

6 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 22:38 ID:lpwJW44f

あんたはアホですか？
本当に不動産投資で儲けている奴が、そんなノウハウを教えてくれる
と思いますか？
不動産投資は不動産屋が利益の出る見込みのないのを、徹底的に電話勧誘する
ゲテモノのでしかないのが、判らないのでしょうか？

7 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 22:39 ID:7hHdtGw4

たぶん手取りで外貨預金以上の利回り（５％）位だと思う。
不動産はマンションだと耐久消費財に近い面と土地の持ち分で残る面があるから２０年位で上モノは減価消却できるのがよいと思う。
中古の表面利回り（各種コスト控除前）で１０％がボーダーってのが賃貸不動産板の結論だから、現金一括で買うにせよ７％位は欲しいね。

8 ：５：04/07/24 22:51 ID:v1YSW9ke

>>7
ありがとうございます。
その辺の数字を頭においておきます

9 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 22:54 ID:lQT8DlhT

でもさ、「投資」って考えたとき、不動産はあまりにも流動性リスク高いから、
もうちょっと欲しくない？

といっても、不動産の良いところはレバレッジを結構効かせられるところか。

株とかも資金管理能力高い人が有利だけど、不動産はもっとそこらへん
の管理能力が必要かもね

10 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 22:56 ID:5ut6wGC9

>>7
減価償却の意味が違うかもしれんが、
課税上の減価償却期間は、鉄筋の建物だと47年。
ちょっと前まで耐用年数60年だった。
築25年の建物に住んでますが、木造ならとっくに評価額０なのに
鉄筋だからバリバリ固定資産税取られてます。
正直、学生のとき住んでた木造アパートの家賃より高い！！
まあ、木造と違ってあと30年ぐらいは平気で住めそうですが・・・
固定資産税は地域や物件によってずいぶん違ってくるので
購入前には是非、綿密な調査を！
空室期間も税金だけはバッチリ取られますので。

11 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 22:59 ID:7hHdtGw4

>>9
そこですね。例えば個人資産２０００万の人間がポートフォリオを組むなら
現預金５００万
株　５００万
REIT　５００万
外貨　５００万
って感じですが、REITより現物不動産の方が利回りはいいわけで、中古10%　500万　のワンルームマンションなら手が届く訳です。
これが倍の金額なら500万のワンルームマンション2軒ですから。
一定金額以上ならワンルームマンション分散所有もありうる選択肢なのかと思う次第です。

12 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 23:04 ID:7hHdtGw4

補足。株式投資に使ってるパソコンの通信費、購入費も不動産の管理とあわせて経費で落とせるってメリットもある。
株板住民は、確定申告でトレード利用のパソコンの代金、経費って主張して認められたってことはある？

13 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 23:16 ID:5ut6wGC9

それから、マンションの建ってる土地の地盤やコンクリートの質も
必ず調査することをお勧めします（私、そっち方面の業界なもので）
コンクリートの質はほんとピンきりで、100年ぐらいではびくとも
しないものから、30年ぐらいで簡単にひび割れてしまうものまであります。
特に、海砂を使っているものは論外。そのあたりの杜撰さは、大手ゼネコン
か否かは無関係だったりします。
それから地盤についてですが、よく杭の長さを売り文句にしてる物件を見かけ
ますが（支持層まで50mの杭長とか）、素人目には堅牢に見えても、実情は
地盤が緩い証拠。本来はマンションのような重量物を建てるべきではない場所。
阪神大震災でも、辺り一面液状化して、杭が剥き出しになった物件が多数存在します。
それから、投資用物件を購入されるのなら地域ごとの人口動態調査も必要となります。
これを怠ると10年後、大変な目に・・・。
不動産投資は、他の投資と比較して難易度かなり高めの部類に入ると思います。
くれぐれも慎重に検討して下さい。

14 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 23:39 ID:fQXIKHy5

西の砂は基本的に海砂でしたよね。
100年といえば竹中あたりの記事をみましたが実際最近の
一般マンションの質はどうなんでしょうか？
どこでもコンクリ流す時水をじゃぶじゃぶ入れてるイメージあります。
地盤についても縦ゆれと横揺れでは違うと聞きましたが。

15 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 23:43 ID:oQBLP+CV

買って税金、保有して税金。売って税金。
はっきり言って最悪だった。もう２度とやらね。

16 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/24 23:45 ID:lQT8DlhT

保有してるだけで税金かかるのは痛いよね。
そこらへんの管理できない場合は、株のほうがらくだね。

17 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/25 01:12 ID:15e/3kGI

100年ｺﾝｸﾘｰﾄ
30年で配管ﾎﾞﾛﾎﾞﾛ‥

18 ：14：04/07/25 01:24 ID:EiAT7od1

設備の修繕は躯体の劣化とは関係ないでしょ。

19 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/25 21:14 ID:t9JhAdN1

やっぱり賃貸不動産板のほうがよくないか？

20 ：.：04/07/25 22:05 ID:u1gyKmAL

中古ワンルームマンション購入の場合、銀行の融資はどの程度受けられるんだろう。
３割程度、頭金入れれば良いの？

21 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/25 22:08 ID:3covbp9P

>>20
お前さんの信用度如何だろう。

　仕事とか、借金状況とか、そこの銀行への預金とか、、、、。
　あと、大家さん業の経歴とか。

22 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 00:06 ID:Kw7FSO0l

>>19
あっちだとテレアホ叩きで終わってしまって他の投資との比較にすら入れない。

23 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 00:47 ID:RKZ2Pn8M

>>20

物件によるんじゃないの？？

24 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 02:27 ID:nYCxs5u/

とりあえずデベがやってる投資向けってやつは論外だろうな

25 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 18:55 ID:mE80HP0m

ネタ提供のようですが、、、

投資用マンション購入検討しています。
地方都市70m2、3LDK。

ワンルームじゃないので却下ですか？

26 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 19:00 ID:P5E2vJH4

>>25
購入価格と予想実質利回りは？

27 ：不動産で大儲け(^^)：04/07/26 19:05 ID:0SJJl/SZ

1ルーム　１ＤＫ
　２ＤＫ　３ＤＫ　くらいなら
どれでも儲かるよ
オレは株なんかやらずにこっちをやって大儲けだよ
転売するだけでも儲かるし　人に貸しても大儲け！
年収は２８００万くらいかな

28 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 20:40 ID:9egHEasv

>>27
売買するたびにどのような税金がどれくらいかかりますか？

29 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 20:47 ID:zPZNjEVZ

>>28
27は脳内だから聞くだけ無駄だよw

30 ：25：04/07/26 21:05 ID:mE80HP0m

>>26
ﾚｽありなとー

店子の現月家賃83,000で、700ﾏｿ。利回り14％。
3LDK、租税20ﾏｿ。

いきたいと思ってまつ。

31 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 21:50 ID:P5E2vJH4

>>30
客がちゃんとつくのならいいんでしょうが、一部屋だけだとリスクが
高いことは忘れずにがんばってください

32 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/26 22:31 ID:Kw7FSO0l

>>25
全然ＯＫです。
マンション経営で認められる経費なんかもレスしてもらえると参考になりますね。

33 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/29 20:14 ID:jyG+cGXr

今、猛烈に勧誘を受けています。
で、識者にお聞きしたいのですが....
・投資型マンションって、自治会なんかは存在するのでしょうか？
（存在しないと、大規模補修とかは管理会社のいいなりでは？。けど、持ち主は住んでないしなぁ）
・投資型マンション（新築）は、三ヶ月や一年での検診などは行ってるのでしょうか？
（人を住まわせてから問題発覚して、それは大家さんの責任！なんていわれたらなんでやねん！って感じでしょ）

34 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/29 20:38 ID:pw1+pqMJ

>>33
一括借り上げシステム主体ですから、完全に建設会社系の管理会社の言いなりですよ。
だから、テレアホ勧誘の投資用マンションは駄目ってわけです。
そもそも、勧誘時点での表面利回りで５％程度ってのがいただけません。
例えば２０００万のワンルームマンションで、頭金２００万入れてローンを組んで、月の支払が持ち出しになるなんてケースがザラです。
そもそも、マンションは建物の価格がほとんどの耐久消費財としての部分が大きい不動産ですから、新築は高いですね。
ファミリーマンションでも５０００万のマンション買って５年したら３５００万で売れないなんてザラです。
逆言うと、一気に１０年位かけて値崩れした後は緩やかな値動きになるので、そこで買うのはありなのではと思ってます。

35 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/29 20:55 ID:KZGAv6X2

マンションに将来的な資産家散ってあるのかな・だってよく考えたら只の区画でしょ？土地は分割だし建物はボロ滓になったら慈悲で建て替えだし・関東大震災の年は猛暑だったらしいけど猛暑で井や違った大震災で壊滅したってローンは残るでしょ

36 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/29 21:02 ID:oiDK3MaJ

>>34

おいしい中古なんてもうないだろ
結構前に個人投資家の草刈場になってたとおもうが

37 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/29 21:16 ID:pw1+pqMJ

>>36
利回り10%程度の物件ならアパートでもマンションでもまだまだありますよ。
ただローンを組みづらかったりするんで資金的に難しいものが多いですが

38 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/29 21:47 ID:kpMz3I8D

10%と言っても表面の話でしょ？
12%以下はお勧めできないな。
経験者は分かると思うよ。

39 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/29 21:51 ID:pw1+pqMJ

>>38
店頭でその利回りを歌って売れないのだから、当然値切るでしょう

40 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/29 22:07 ID:kpMz3I8D

最近この手の話テレビの特集なんかでも多いけど
中古の本当に良い物件は普通手放さないし強気だよね。
金利も上がっていくだろうしおいしい時期はすぎたよ。

41 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/07/29 23:19 ID:MvshKE+Y

ワンルームマンション買うことにしました！

といっても、競売の参加を業者と契約しただけですが。

セリ落ちるといいなー。

42 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/30 07:56 ID:PeY7cVDV

マンションよりは、月極めの有料駐車場の方が管理も楽そうで
よさそうな気がするんですが、どうですかね？
土地代がけっこうかかるのかな？

43 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/30 20:15 ID:KufP1JiT

れいさんこっちのスレもきてね～ｗ

44 ：25：04/07/30 21:37 ID:k6Qa+jUd

>>42
原価償却は気になりませぬか？

45 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/07/31 00:54 ID:bWIOr7BC

株板にいて投資用にマンション買う人は負け組みですよね？

月に１％を確実に取れるなら必要ないですもんね。

>>42
土地買って駐車場は割が合わないと思います。

>>43
どこですか？

46 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 01:21 ID:5KbtgPfE

>>45
漏れは年間ならここ１０年ほどは＋１０％かそれ以上取れるが、月間だと
「確実」には取れてない。

コンスタントに毎月＋にしてるやつなんているかな？

それにリスクの性質が違うから比較しても仕方ないとおもうんだが

47 ：42：04/07/31 08:33 ID:PZRu/KCF

>>44
すみません、初心者なので意味がよくわからないんですがどういうことでしょう？

>>45
そうですか、やはり割に合いませんか。

48 ：43：04/07/31 09:38 ID:10jydDiM

>>45
れいさん
ここです。
http://live13.2ch.net/test/read.cgi/market/1091082480/

49 ：25：04/07/31 10:42 ID:r2cFod6n

>>45
そうでも無くない？
ﾃﾞｲﾄﾚよりﾏﾝｼｮﾝはもっと労働している感じ無いと思われ。
旅行したり勉強している間も、ｷｬｯｼｭ流入。

>>47
ごめん、ｸﾞｸﾞって。

50 ：42：04/07/31 16:53 ID:16wrwDcy

>>49
たびたびすいませんが、なにでググったらいいんでしょう？
原価償却という言葉の意味自体は分かるのですが、
駐車場と原価償却がどのように結びつくのかイマイチ分かりません。

51 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 17:09 ID:rPVg52JT

>>45
いろいろ経費で落とせるモノもあるし、固定収入があるのは相場を張るのでも＋ではなかろうか？
空室リスクを考えると数件保有したいところではありますが（若しくはアパート一棟買いとか）

ちなみに機械式駐車場なんかの建設は東京都とか駐車場不足の自治体では利子補給があったりします。

52 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 17:29 ID:MqxuXKE6

減価償却のこと？

53 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 17:46 ID:hVV2RGsl

10年後同じ家賃を取れるのか？

54 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 17:50 ID:Qf7+aYOd

駐車場は固定資産税が高すぎ

55 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 18:01 ID:rPVg52JT

>>53
とれないね。だから、REITなんか、新規物件の購入を積極的に進めてる。
個人のマンション投資も同じでないかな？
キャッシュで買ったとして、得た家賃を再投資。

56 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 18:43 ID:In2zV78+

>>53
新築で引っ越しましたが家賃が毎年3000円位の幅で値上がりします。
隔年の時もあるけど。

57 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 19:37 ID:HiRmMv6R

ワンルームを買うんだったら、30年ゼロクーポンを買ったほうが利口だよ！

58 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/07/31 20:20 ID:rPVg52JT

>>57
それもいいけど、外貨建て資産のリスクもあるから全部は危険でないの？
分散投資の一環ですから

59 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/08/01 00:35 ID:Z4oxqh6S

>>25,51

一つ持ってるんですが、下の住人が酷い人で入ってもすぐに出て行っちゃって大変だったんです。

空き部屋になると収入ないし、部屋の原状回復のルールが何とかって言われて敷金もとれないし。

トラブル無しならそれほど悪くないかもしれないけど

常勝トレーダーの人から見たらそれほど良くないと思います。

60 ：33：04/08/01 00:56 ID:Lm/kimh0

>34
ありがとうございます。（遅レスですが....）
やっぱり管理には問題がありそうですね。

加えて板の状況をみると、「マンション投資をやるのであれば、中古を自分で探す」じゃないと失敗しやすい。

さて、どうやって断ろうか....

61 ：42：04/08/01 05:57 ID:Q8pDXS4d

>>52
そうです＿|￣|○

>>54
そうなんですか、資産税ってそんなにかかるものなんですか
会社組織にでもすれば、多少はましになるのかな

62 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/01 12:46 ID:xnZg7sSH

資金3000万円あったとして、株式投資がいいのかアパート・マンション経営が
いいのか？
この問題について論議しているスレあれば教えてください。

63 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/01 12:48 ID:H22fjQXu

>>62
3000万ごときなら株で1億にしてから半分を不動産にまわせ

64 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/01 13:35 ID:CEnwLjv/

という>>63は資産250万円

65 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/01 14:06 ID:aAxFtieb

>>64
良い線いってるw

66 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/01 21:39 ID:Gwih8hJC

>>62

株のことがよくわかっているのであれば、やはり株でしょう。

不動産のことがよくわかっているのであれば、不動産でしょう。ただし、利回り１０％以上の物件に限ります。

67 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/01 21:43 ID:Gwih8hJC

>>63

不動産ったって、まずは自分の家を建てるんじゃないの？？

68 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/02 00:53 ID:XIDmfFWt

>>67
賃貸に住みながら賃貸アパート持っているヤツがいる。
首都圏近郊のベッドタウンに割と広い土地を相続した
サラリーマンだが、相続しても都心の賃貸マンション
に住んだま自分の土地には賃貸マンション立てて
大家業もやっている。計算の上では確かにトクなんだな・・・
直感的には信じられないけど

69 ：サムソン：04/08/02 07:34 ID:zPcMdXLh

僕も持ち家は持っていないけど、ワンルームマンションはいくつか持っています。
結構、合理的な選択と思っているのですが。。。
賃貸なら嫌になったら引っ越せばいい。持ち家なら難しい。
賃借人の方に嫌になって出て行かれたら、また新しくうめれば良い。

70 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/02 21:30 ID:GTShgtGz

>>67
それが一般的な選択だと思いますが
自分には信じられない選択です。

賃貸物件を先に持ってｷｬｯｼｭｲﾝを潤沢にすれば
持ち家はそのあと楽に手に入る、と思っています。

仮に大きなローンなんて組んだらもう終わり。
それ返済してるだけで貴重な青春が過ぎちゃう。

こんな考えの私は建築業界です。

71 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/02 22:26 ID:2gVZOpPY

>>70
そこまでわかってやっているのなら、不動産運用でいけそうですね。

72 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/02 23:26 ID:t53AEZwW

ワンルームじゃ無いけど
30年超のマンションで複数の部屋があってリフォーム済み、
東京近郊で900万以下の物件ってどうなんですかね？

自分の住居用に買ってもいいかなと思ったりするんだけど。

73 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/02 23:34 ID:Ch8wWoq2

３０年以上だと作りしだいでピンキリで誰も答えられない気が・・・。

74 ：山師さん：04/08/03 00:10 ID:397gjv3O

３０年経った辺りで配管のやりかえ等の大改修でかなり金が掛かるはず。
実際には壊れた所のみ修理し、騙し騙し使っているところが多いのではないか？
もう３０年住める様にしっかり補修すると新築時以上の金が掛かると言われている。

住民全戸が払えるとは思えないし
建て直しするにしても新築マンションの方が安くて面倒臭くない。

マンションのスラム化はこれから社会問題になってくるだろう。

コストを考えればマンションの寿命は３５年～４５年と思うのです。

75 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/03 00:23 ID:GsuQIbj3

>>73 >>74
ありがと。今住む所探してるんだけど
無職相場師だとあんまし貸してくれる所なさそうなので
ボロいマンション買った方がいいのかな？と
思ってみたんだけど、素人じゃ見分け付かなそうだね。
万一興味持ったら建築士に買う前に見てもらうけど、
賃貸の方がいいのかなぁ。レオパレスは狭いし。

76 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/03 01:08 ID:FKX8unlN

>>75
千葉の田舎に行けば400万で一戸建てが買える。

77 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/03 09:25 ID:+lObke/i

知り合いの築３０年マンションはガスの室内配管が漏れてて
修理が出来ない（漏れてるところが分からない）ので元栓を止めて
電磁調理器で飯作ってるらし

他に間取りが今の流行と違うので・・・とか言ってた。
周囲に不在で貸していた住人もいたけどだんだん貸しにくくなってるとか
もちろん激しく地域の事情にもよるだろうけど

78 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/03 09:29 ID:jNNSAYRY

こういうスレが上がってきたら日経底近いな

79 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/03 23:25 ID:hoxUPCtY

>今春の４年制私立大の入試で、新入生の数が入学定員を割り込む「定員割れ」が学校数としては
>過去最高の１５５校に上ったことが、日本私立学校振興・共済事業団の調べで分かった。
>入学者が定員の７割未満の大学も５９校（１１％）あり、少子化を背景に私大経営が苦しくなってい
>る実態が浮き彫りになった。

少子化の影響が本格化。
既存のシングル向け賃貸物件の３割から４割程度がゴミ化することも考えられる。

そのような状況になったとき、販売会社が悪い、それを放置した行政が悪いなどという
見苦しい責任転嫁をすることがないように。

中学生程度の知性があれば、現タイミングでのシングル向け住宅への投資がどのような
結果をもたらすか十二分に理解されるはず。

このスレを初めてロムされている方は前スレを一読されることをお勧めします。

80 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/03 23:52 ID:+MKHSfx4

ということは、割安物件が今からでてくると。

81 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/04 00:22 ID:zkCanRYd

安いものはもっと安くなる
高いものはもっと上がる
と言うのが相場の常

82 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/04 00:40 ID:BCyF4FEF

路線価sage

83 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/05 20:36 ID:wxvE2Sn1

でも大都市圏では下げ幅はゆるやかになってる。計算出来る下落率だよ。

84 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/06 04:02 ID:HJUzA3JH

>>75を読んで思い出したんだけど
超不人気リゾートマンションの一室を百万円程で買って
引きこもり田舎トレーダーになった人が経済板にいたっけ
あれから１年か２年たつけど元気でやってるのだろうか
そもそもそのリゾートそのマンションはまだ倒壊してないだろうか

85 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/06 08:47 ID:7E8aQhTw

もし５０戸のまんそんに入居して、４９戸が全部無人になって出てったら
エレベータ代から何から
管理費は実質自分で全戸分立て替えて払わなきゃなんないのだろか

86 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/06 10:21 ID:6zCGhLDr

>>84
それいいね。
リゾートマンションがそんな値段に暴落したのは別荘なんかの維持費が馬鹿にならないからだから。
そこを住居と定めるなら悪くない選択だね。

87 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/06 12:00 ID:H2+xKpk5

リゾートマンションってブロードバンド来てなさそうだし管理費高そうだな。

88 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/06 12:44 ID:6zCGhLDr

>>87
ADSLでは不満かな？
管理費もファミリーマンションよりは安いんでないの？
まあ、でも住むのなら素直に別荘買った方が良いと思う。
７００万くらいで大型1LDKとか2LDKとかの敷地５０坪物件出てたよ。
ちなみに場所は伊豆の下田の駅から１０分位。

89 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/06 12:59 ID:/moiJQ1A

>>88
ADSLすら来ていないところが多いのだけどな

90 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/08 09:13 ID:9RVEE5+d

来週競売の入札してくる。

ワンルームでないけどマンション。

落とせたらうれしいな。

91 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/08 14:49 ID:xE3e4ASZ

>>88
1500万出すとCATV来てる高原の別荘も買えます。
こういう暑い夏は、林を吹き抜ける高原の涼しい風のなかでトレードしたい。

少し本気。

92 ：蒼 ◆c9nrBynuiA ：04/08/08 16:07 ID:1mF5X1a3

近々ワンルームマンション購入（1戸目）にチャレンジ予定。
皆さんどんな本で勉強されたんでつか？
おすすめ教えてください。

いつかは都心のワンルーム10戸を持って
都心まで3時間ぐらいの田舎に引っ込みたいのデス。

93 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/08 20:48 ID:uytElLbv

リスク分散考えると、都心ばかりに10戸はお勧めできない。
地震一発であぼーん。

94 ：蒼 ◆c9nrBynuiA ：04/08/09 11:57 ID:O3nyHqX1

なるほど。リスク分散は大切ですネ。

ただ遠くだと管理が大変そうデス。
まず1つ買ってみてから考えてみることにします。

で、おすすめの本はありませんか？

95 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/09 21:31 ID:6/onrW7i

4万8千円のオーナーチェンジ物件。いくらなら買いますか？

96 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/09 21:33 ID:KbTQRRcs

今テレ東で
別荘特集やってるよー

97 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/10 09:09 ID:8KEsSXNR

別荘て水道料金が月、万単位の料金単位なんだね。
水道水をまったく使用しない月も万単位で請求。

98 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/10 09:16 ID:cYR7kQe9

>>95
粗利15％で380万
管理費滞納してたらその分差っ引く

99 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/10 09:49 ID:BC+Wytqf

不動産投資は、どれだけ早くおいしい情報入れてそれを独占できるかできまる。
広告出てるようなのにおいしいのはほとんどない。
できるだけ人脈広げてアンテナを張っておくのが一番大事。

100 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/10 18:36 ID:1r5TDaZ9

つぶれそうな会社（ゼネコン）とかが複数部屋出してるのを
２部屋以上買うからと言って１割負けさせたことがある。
その契約の途中で仲介業者が粗利１３％の物件も紹介したの
でそれも買った。人脈やアンテナが無い場合は１部屋ではなく
何部屋も買う、あるいは買う資力がある客と業者に思わせること。

101 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/10 18:46 ID:HOxZYOAF

供給過剰で借り手が無く、死にそうです、

102 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/10 19:43 ID:aZXstqsS

ワンルームじゃないんだけど、滋賀県南部の大津・草津あたりの巨大マンションの
林立はあれは一体何なの（？
個人地主が相続対策を兼ねた有効活用で賃貸マンションを建てるというとせいぜい５，６階の
中層マンションが精一杯で、旧農地に一帯そういうマンションが林立というのは
どこでも見かける風景だが、あれは全然そんな規模では・・・

関西ではオオミ住宅という建売屋が俳優の黒澤年男を起用した派手かつ
陰気で泥臭いＣＭを恥もなく流しているが、
近所の大？都市京都がガラガラな今、そんな住宅需要がどこにあるのか知らん。

なんぞ裏があるのか知らん？
あるいは現場の事がわからない遠隔地の金持ちに投資物件として売り込んでるとか？
あるいはこういうのをリートや抵当証券に組み込んでるとか？

建てるにあたって、どっか貸し込んでる痴呆銀行があるのだろうが、、
また数年後ややこしいことになるのか、、　
としたら計画ナントカに近い融資状況という事なのか？

103 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/10 22:11 ID:2pl6y15E

>>101
どのあたりにお持ちですか？
私も1Ｒを何件か持っていますが、1件目が悪名高い？相模原でした
1年以上借り手が無いので、捨て値のつもりで家賃を下げたらその後
4年以上埋まっています　ここに関しては建替えまで不良資産で持つ
覚悟でいます（涙）

104 ：sage：04/08/10 23:28 ID:MSQIT8bf

都心で７００～８００万円の物件がちらほらでているみたいですが、どうなんでしょうか。
１６㎡というのがなんとも...。

105 ：山師さん：04/08/11 00:42 ID:p08iZYKu

１６㎡＝９．７畳！　
風呂・トイレあるの？
粗利１５％として月１０万円で貸せるかどうか。

106 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/11 02:26 ID:73r8LM9y

>>105

３点式だけど、ユニットバスがある。
月１０万？？そんなにとらないとペイしないかな？？

107 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/11 06:54 ID:yAiqdxN9

資金が900万くらいしかないんですができますか？

108 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/11 07:18 ID:g5ME0XjM

>>106
儲けると考えると、7～8ﾏﾝ＋管理費＋修繕費
くらい欲しいね。

109 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/12 00:29 ID:ixgnZjnC

レオパレス狭い物件しかないんですが。。
無職で1年分の家賃は楽に払えるんですが
有利な契約方法って無いんですかね？

110 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/12 01:41 ID:jgxiE3t9

>>109
買え

111 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/12 02:05 ID:rT3mTOav

今年になって、あるつてで400万のマンション購入した。
都下の○×区で私鉄の各停の駅から8分、16平米。
築は昭和60年ぐらいか？
4万9千円で借りてもらっている。

けっこういい投資だったと思う。

もう一軒買いたくなってムズムズしている。
資金は現金=それでないとまったくペイしないから。

112 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/12 11:25 ID:HkGDz37t

>>111

１６㎡タイプでいいなら、築１０年で７００万円とかありますけどね。

113 ：山師さん：04/08/13 00:33 ID:tALjJ9WT

海外の公社債投信で８％くらいのものがあるので、
リスクを考えると粗利は最低１２％はないとダメなんじゃないかな。
本で読んだけど、ポイントは高く貸せる地域かどうからしいですね。
今後の利上げも視野に入れない痛い目にあいそう。
金利が上がっても家賃は簡単には上げられないから。

114 ：名無し：04/08/13 17:03 ID:4dct1Vrd

>>107
９００万もあれば、かなりいろいろな選択肢があるよ。
やや狭くていいなら、山手線内の人気エリアの物件も買えるし、ちょっと離れたところなら大きめの築浅の物件も買える。
僕のお勧めは前者だけどね。

115 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/13 18:24 ID:wxbqBjVP

>>111
貸しているマンションの月々の管理費などは誰が払ってますか。
賃貸者が家賃とは別に払っているの。

116 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/14 19:57 ID:B1kFGm4+

>>41　（ley氏）
その後いかがですか？

私は今月開札のマンションが１件あります。

117 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/17 08:36 ID:EqDVzAWO

今、TBSでマンショ選びを特集してます。

118 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/17 15:23 ID:iiJs+Q72

前のバブルの時の直前の、状況に似てないか?
あの時も銀行屋に近くの、マンション900で買えって、言われたけど
結局買わなかったなー。株が上がってきた後はジリジリと、
不動産上がるかな? 前の時も「日本列島改造」の後で
これ以上土地は、上がらんとか聞いたから、買わんかったよ。

119 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/08/17 16:14 ID:zhhwY+h2

>>116

明日開札です。

１１６さんはまさか名古屋じゃないですよね？
競争率激しそうって言われてます。
落札できるといいですね！

120 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/08/18 23:00 ID:AdOBul9E

落札しました！
ちょっとだけ忙しくなりそう。

業者が言うには名古屋はUFJの関係でこれからもかなりの物件が出てくるらしい。
入札前に言えよなー。

121 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/21 09:21 ID:kthfIkOi

>>120
競売マンション落札後について教えてください。

既に賃借人が入っている場合、どの時点から落札者に家賃が入るのですか？

122 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/21 11:10 ID:4CjE12ZJ

>>120
競売マンションなんてよく買えるな。もともとその筋の事務所だったりトラブルがあっての競売物件なんだし
落札価格にだひかれてまされたとしか言いようがない悲劇だな。
世間知らずが金を余らすとろくなことに使わんいい例だってことだな。

123 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/21 12:02 ID:kthfIkOi

落札価格ﾆﾀﾞ

124 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/21 13:10 ID:LH1rKjXP

>>122

下調べはそれなりにやってるんじゃないの？？

125 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/21 13:12 ID:LH1rKjXP

資金が９００万円あるんだったら、今は迷わず株でしょう。

126 ：(；´Д｀)ｴｪｴｪ：04/08/21 13:45 ID:DH72IQsM

沖縄の競売をたまにみていまつ。
けっこうﾊｧﾊｧできるのでつが如何せん沖縄ということもあり、当分先になりそう。
ﾏﾝｼｮﾝの全力買いだけ早めときなよ。余裕を残すべし。
ｲﾝﾌﾚに期待しているんだが､駐車場もﾏﾝｿﾝも固定資産税が痛いと聞くし･･･。
だからといって>>125みたいにするのもどうかと。
十年単位なら外貨がお勧め。豪ドル、米ドルあたり。
って、擦れ違いか…w

127 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/08/21 18:58 ID:YZhjNg6r

>>121
お金払って所有権移転が済んでからだと思います。

>>122
詳しくは知らないけどあまりびびる必要はないと思うけど。
特にワンルームなら占有屋も割が合わないのは知ってるはず。
っていうか、今はほとんどそんなのもいないと思う。

>>124
競売をメインにしている業者に委託してやってもらってます。
手続きも全部お任せなので通常物件と同じでらくちんです。

これからは１LDKとか２DKが良いらしいって聞いたので、株で儲かったらまたチャレンジしてみたい。

128 ：MM_hantai：04/08/21 23:02 ID:uXnGh1e/

店頭市場　マーケットメイク制度に反対しよう！
証券会社に一方的に有利なとんでもない制度です。
自分の買い（売り）指値より低い（高い）値段がついているのに注文が約定しない。
自分の注文が気配に反映されない。
など不透明で不公正なシステムです。

129 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 08:43 ID:ReZ2dWGe

>>128
マルチに反対しよう！
アホの周りの迷惑を考えないとんでもない行動です。
自分の言いたい事をあちこちに書きまくる。
書いたら書きっぱなし。
など128の低能っぷりをさらしてくれる行為です。

130 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 18:07 ID:g49644Ys

まあ散々繰り返さえてる話ですが・・・

良くかかってくるマンション投資の電話を暇なときに相手にして遊んでる
んだが、どこもまあ判で押したように「表面利回り５％、金利３％前後」って
やつで、つまり
利回り５％のうち３％を金融機関、２％で固定資産税やその他の経費を
支払って残りが投資家の利益になるという説明
（というか電話をかけてるやつがわかってなくて、私が説明してやる
ことが多いがw）

しかし、まるまる２％が利益になったとしても、国債の利率が１．７％だと
考えたら、リスクプレミアムが０．３％しかない。

これで各種リスクを負担するんだからまあ馬鹿馬鹿しい話ですね。

まあ、「これから地価が暴騰するんだ！！」って考えてないとできない投資
なことは間違いないです。

向こうもそれがわかっていて、「死んだときの保険」とか「節税」とか
「年金の代わり」とか言って攻めてきますが、新入りの若い社員を
論破させて泣かせたことあります。

まあ、大変な仕事ですな

131 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 18:44 ID:6dTosx64

不動産投資に関するセミナーやＤＶＤを扱っているようです。
買った人がいたら、感想を教えてください。

クラブリッチ
http://www.clubrich.jp/

132 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 20:34 ID:HzZgPpjm

>>130
新築テレアホ物件は論外ですから、賃貸不動産板の住民と違って投資一般板の住民はREITとか比較対照の投資に詳しいから、
実質利回りには敏感でしょう。REITで実質4%(課税後3.6%)なんだから、動きが悪いのと空室リスク分のプレミアムを入れてやはり8%は欲しい。

133 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 20:40 ID:g49644Ys

>>132
ただ、「株に投資する」って言って銀行がすんなり2000万円融資してくれたら
いいのになぁ・・とは思いますけどねw

134 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 20:45 ID:g49644Ys

漏れもテレアポの勧誘のやつと話したことがあるんだけど（この間・新入社員）
年収（見込み）税込み２５０万円でまだ一つも売ってないということだった。

一つも売らないでちゃんと給料は貰えるのかぁ～って思った。

その給料は他の客からの莫大な利益で賄われてるんだろうな～

135 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 23:30 ID:XEp3/smp

>>134
テレアポで２５０万ももらえんの？？
コンビニでバイトするよりだんぜんいいわけだ。

136 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 23:57 ID:g49644Ys

テレアポ嫌う人多いけど、私も食後ののんびりしてる時間にかかってきたら
からかって遊ぶよ。
・そこの変動金利はなんに連動してるんだ？
・今の国債の金利はどれぐらいだ？
・今借金が5000万円ほどあるがそれでも買えるのか？
・駅から○分って何メートルのこと？
・今年の首都圏のワンルームは何戸売り出されてるんだ？

とか聞きます。若い営業は答えられないやつが多い。
「勉強しとけよ」って言って電話を切ります。

ただ、一回全部答えられて焦ったことがありますがw

137 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/22 23:58 ID:qnW+A0ev

そーいう場合はもちろん買うんだろ？ｗ

138 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/23 20:31 ID:/ihbXsdX

２１日のプロ野球「巨人×広島戦」（テレビ朝日系）の平均視聴率が巨人戦中継では過去最低更新の４．２％（関東地区、ビデオリサーチ調べ）だったことが２３日、分かった。

今月１８日の対ヤクルト戦に続き、２０日の対広島戦でも５．０％を記録して
五輪中の５％割れは必至とされていた。

http://www.zakzak.co.jp/gei/2004_08/g2004082306.html

139 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/23 20:34 ID:8WzaOjKi

>>138

だからどうしたって？？

140 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/24 10:45 ID:oE11O9QU

【地学】相模トラフ震源のM7地震は30年以内に70％の確率で発生と発表＝政府
ttp://www.yomiuri.co.jp/science/news/20040823it11.htm

手持ちのマンションも地震保険に加入しないとな。
ほったらかしだ。

141 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/24 15:34 ID:S2E66FWU

みなさん、地震保険は入ってますか？

私は入ってないのですが・・・・どうしたもんでしょうか

142 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/24 23:50 ID:2gqHJT9e

>>141

地震保険はマンションの住人全員が入っていないと意味がないんだよ。

143 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/25 00:05 ID:1Kxh3jW7

>>142
なんで？

144 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/25 00:07 ID:1Kxh3jW7

Q 地震が起きた場合のリスクを考えると、どうしても不安なのですが。

A．東京カンテイの『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料でも、ワンルームタイプの被害は皆無とあります。
マンションはオフィスビルと違い、１棟の中に多くの居室を持ち、多くの仕切り材や鉄筋を使用しているため、地震に対する耐性は比較的高いといわれています。
現に、多くの建物が倒壊した平成７年の阪神大震災の時でも、昭和５６年の建築基準法により改正された新耐震基準で建設されたマンションについては、大破・中破を合わせてわずか１．３%に過ぎませんでした。
更に、東京カンテイの『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料でもワンルームタイプの被害は皆無とあります。
又、地震保険に加入することで更に万全を期すことができます

145 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/25 00:21 ID:AX6tZBdc

>>143

マンションは一部損壊とかのときに、一部だけ直すというのは難しいから。

146 ：141：04/08/25 00:31 ID:1Kxh3jW7

>>145
別に治さなくても保険金さえもらえればいいんだが・・・

147 ：116：04/08/25 02:06 ID:TwzB48Iq

競落出来ませんでした。アト○ウムに持っていかれました。

自分では、落札額では利回り的に回らないと思うのでしょうがない。
また次の物件を探します。

148 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/08/27 11:57 ID:nCBsfw5B

＞１１６

アト○ウムですか・・・

利回りが合わなければ落札する意味が無いので仕方が無いですね。
物件なんていくらでも出てくるのであせったら負けですもんね。

地震保険は東京海上の超保険ってのがお勧め。
時価１００％で加入できます。

149 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/28 11:18 ID:mKs/pxhm

自分は利回りや空室リスクより大規模修繕の可否が心配。
ワンルームでも外壁くらいはやるとこ多いけど給配水管とか
専有部分の工事でどれくらいかかるか心配。
入居率高い1Ｒで２０年近く経過したものを持ってるけど
手放す気が無いんでね。

150 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/28 16:45 ID:7Z8/bnJb

最近は持ち出しモノしかないから、地震以前に、何やってもダメだね
嘘でもつかないと売れないだろうから、被害者の会とか言って訴訟とか起こして欲しいね
営業が鬱陶しくてかなわん

151 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/29 20:47 ID:G38d5wND

ワンルームマンション買って住みたいんだけど
注意点って何？

152 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/29 20:55 ID:OAYrupG/

>>151

買って住むだけだったら、何も注意することはない。
強いて言えば管理費と修繕積み立てと大規模修繕かな。
でも、５０㎡以上の物件買った方がいいよ。

住むって言っても１０年くらいしか住まないんでしょ？？

153 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/29 21:11 ID:G38d5wND

>>152
レスどうもです。
何年住むかは決めて無いです。
欠陥をつかまされないようにするには
どんな点に注意したらいいですかね？

154 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/29 21:42 ID:ZIxQziBr

中古マンションの水道管などの劣化状況って購入前に調べられますか？
中古マンションで自分で住んだり入居者にあてがあれば賃貸するなどして
流動的に運用していきたいのですがそういうタイプの方は居られますか？

155 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/29 23:30 ID:OAYrupG/

>>153

やっぱり図面ですかねえ。
注文住宅なんかだと図面はごまかしようがないし、基準が決められているので安心なんですけど、
マンションとか建て売りはわけわかりませんからね。

156 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/30 07:08 ID:Le6o4V4x

きのう某上場住宅再生企業のモデルルーム行ってきたら
うちは安値で叩いた住宅をリフォーム会社に丸投げしてるだけですって
平気な顔して行った。今日その会社の株を全て売却します。
どうしようもないDQNだったな・・・

157 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/30 10:03 ID:rZBx43XD

ワンルームマンション投資のリスクの一番恐ろしいのが、
「所有者責任」です。
ガス器具の不備で入居者にもしもの事があったらどうなります。
死亡なら施設管理者賠償責任保険で何とかなりますが、
半死になら１億円ぐらいじゃすみません。
爆発でも起こしたらどうなります。
昔、水漏れを起こして階下のブテック（毛皮）が水浸しになり、
裁判で商品・内装・営業保障で１億５千万円の判決ですからね。
投資のつもりが全てを失う。
下が店舗のマンションは買わないように。

158 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/08/30 11:21 ID:LRP8r0eW

昨日入ったレオパレスはひどい。
いきなり雨漏りしてきやがった。
しかもゴキブリの死体まで転がってるし。

出たら二度と使わん。

159 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/03 21:54 ID:aD6mZUYc

>>158
もともと玲央はそんなもんだろ
知らなかったの?ﾌﾟ

160 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/04 22:19 ID:FZq1U/xx

レオパレスで貸し出すと敷金とれないけど、実際は大家の実入りは大差ないのだろうか？

161 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/04 22:39 ID:8wfd6Lpj

>>160
退室料やらなんやらしっかり頂きますから

162 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/07 21:23 ID:QwEQSk3i

最近は借り手も知恵をつけてるからそう上手くいくかなあと思うけど

163 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/11 15:16:16 ID:p1WwRPkL

今ごろの時期に空きが出ると来春までうまらないかなぁ。

164 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/12 10:45:11 ID:wc5GRMTh

>>163

いい物件ならそんなことはないと思う。
結構今住んでいるところから出たいと思っている人は多いからね。

165 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/12 11:29:32 ID:gSsLNIqP

てｓｔ

166 ：　：04/09/12 11:34:26 ID:0e5Qy08X

ハイリスクハイリターンと言って良いだろう。
古くなった時、動きが取れず、責任だけかかる危険はある。
なるべく新しく、しっかりしたのを買う方がいいだろう。
利回りが低くてもそちらの方が安全で、転売も視野に入れることになる。

高値してきたら買っては絶対にダメだ。
供給過剰になる前兆だ。確実な前兆だ。

167 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/12 20:41:18 ID:HiGv0T42

初歩的な質問でスマソ
ワンルームマンション投資とは部屋を買うのですか？
それとも土地付き一戸まるごと買うのですか？

168 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/12 21:11:36 ID:JjniEQvk

土地付き一戸まるごと買えるような金持ちがこんなところでこそこそ話したりしない。

169 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/12 21:24:03 ID:j80tBx1r

>>168
ﾜﾛﾀ
でもその通り。部屋ごと売ってる。よく電話かかってくるでしょ？
暇つぶしに説明させてみたら良くわかる。でも電話のは買ってはいけないけど

170 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/12 21:44:58 ID:fFxbojim

都内のワンルーム一部屋の金額で
埼玉の木造安アパート一戸買えるじゃん。
そのほうが利回りもいいし、リスクも少ないと思うが。

171 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/12 21:52:48 ID:ECUvfIPk

>>157
＞投資のつもりが全てを失う。

数年前北海道で、
老後のためにローン組んでマンション土地付き丸ごと買ったけど
火山の噴火であぼーん。
という話を思い出した。

172 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/12 22:50:04 ID:j80tBx1r

>>171
それ言い出したら「北朝鮮が関東地方に原爆投下」とか
「中国で内乱発生」とか・・・（いずれも可能性はゼロではなさそう）
あらゆる投資ができないよね。

取るべきリスクを取った分、リターンがあるわけだから

173 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/13 00:38:29 ID:wUlM/BqH

下３軒、上３軒の新築アパートの下中に若い男が入居したのは良いのだが、
次々と友達がいそうろうするようになり、丸坊主、目つきの悪い男、、、、４・５人
８９３かチンピ○なんでしょう。他の入居者全て出て行きました。
宮城県多賀城の実話。従妹が二階の入居者でしたが最後に出ました。

174 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/13 01:07:08 ID:BGeLXsl1

一般社会のしがらみと隔絶された、ヴァーチャル世界で稼げるのが
相場師のいいところだからね。
その利点を捨ててまで不動産に手を出したいとは思えないな

175 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/13 07:19:09 ID:9D4OQFcl

その多賀城のアパート売りに出てなかったかい?
俺一瞬買おうと思ってたよ。

176 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/13 10:31:02 ID:7+RPXhgQ

>>173
契約違反とかを盾に追い出したりは出来ないのかな？
入居時に住む人の登録みたいな事してるでしょ？
ちょっとでももめるようならすぐ警察呼んでさ。

177 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/13 11:58:29 ID:wUlM/BqH

多賀城のアパートだが、
＞契約違反とかを盾に追い出したりは出来ないのかな？
出来ないでしょうね。出すとしても裁判に何ヶ月もかかるし、相手が相手だからね。
俺には関係無いが、大家は大変なんだろうね。
ローンを抱えていなければ良いが。
従妹が外階段を上っていると、丸坊主が”お姉ちゃん、お帰り”だからね。
誰も住めないよ！
俺が外階段をドカドカと音を出して上った時”うるせぇ～　野郎！”
ビビッタよ。

178 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/13 16:15:47 ID:u8nePScb

おれの知り合いのアパートも１年以上家賃滞納して結局大量のゴミを
残したまま強制退去させられた奴がいた。　　家主は涙目だった。

179 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/13 17:56:00 ID:EPqlA5wV

>>178
今日そういう作業やってるのをまさに見かけたw
C葉県でｗ

180 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/13 22:31:58 ID:Rul23Gat

下手な中古マンション買うよりは、８９０９で利回り８～９％台の新築
アパート買う方が余程安全と思うけどね。

ちなみに、最近は土地の仕入れが追いつかなくて、順番待ちらしいが！

181 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/14 06:12:45 ID:lHXWZwlq

あそこのは安っぽくてﾀﾞﾒ
保証あるにしても10年後からが不安。

182 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/14 11:30:52 ID:xalEzglS

アパマンね？
悪いとは言わん。
しかし、昭和４０年ごろは良かった。
土地も上がる、家賃も上がる。
アパマンの時代は終わったような気もする。
借金をして、いちかバチかするのも危険。
一括で買う現金有るなら、良いとも言えるが、
資産の固定、自由の拘束、ストレス。
これからはＲＥＩＴかな。

183 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/16 02:29:54 ID:5mh9LYo2

アパート屋からアパート買うんだったら自分で気に入った土地探して
好きな上物建てたほうがよっぽどいいのに。10～15％は回せる。
賃貸募集や管理だけ不動産屋にまかせればいい。
この低金利時代にアパートを現金で買うなんて・・・
まともなリーマンやっているんだったらその借入信用力は凄い資産だよ
しがない自営業やっているとその辺は凄くうらやましい

184 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/23 07:30:16 ID:PqWn/HoR

∠( ﾟдﾟ)／

185 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/23 07:51:19 ID:hvnrWWib

>>184
10～15％で回せるアパートは昔の話。

186 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/23 15:54:42 ID:n3YhkYhN

二本ワークソ電話うぜーよ

187 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/24 19:41:44 ID:o5R6v6ks

去年、うっかり新築マンション買っちゃいました。
損益通算で戻ってくる税金を含めてみても、初期投資に対するリターンは１０％程度です。
こういう場合、金利が低い今のうちにローンの繰上げ返済しちゃったほうが良いんだろうな。

188 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/24 20:19:19 ID:G2+v0++A

>>187
大丈夫。「今新築マンションなんて買うやつは馬鹿」って言われてるときが
一番の買い時。私も都心のワンルーム二つ買った。
ただ金利上昇リスクはあるので、繰り上げ返済しましょう

189 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/24 23:17:27 ID:1jZcUcsV

>>188

おまいら何をやらせやってんだ！！

190 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/09/27 12:06:33 ID:YbHPcQw4

競売落とした物件見に行ったらとても悲しくなった。

明らかに母子家庭で部屋は整理されてたけど、思い出の写真とか通帳や絵本がいっぱい。
結婚写真がいっぱいあって幸せそうな笑顔や家族旅行の写真。
箪笥に仕舞ってあった通帳には子供名義の物もあって、残高が段々減っていってた。
鉛筆でコメントが書かれてたけど、懺悔の言葉ばっかりでほんとに悲しくなった。

何年も前に夜逃げしてるんだけど無事だといいなあと思わずにいられなかったよ。

191 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/27 12:40:22 ID:mAd7V1g5

なんか悲しいです・・
今どうしてるんでしょうね・・・

192 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/28 09:31:37 ID:rF7JvMW4

>>190
うっぅっぅ・・（泣

193 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/09/28 11:50:42 ID:iJW4uSzs

悲しいでしょ？

汚い部屋で化粧品や嗜好品だらけなら同情しなくて済むけど
ワンルームで母子が一生懸命生きてたのが見て取れたんでせつなくなったよ。
５０センチ四方の子供の机の上に粗品の人形が綺麗に並べてありました。
ベランダには縄跳びとゴムひも。

首からかけるようにしてある合鍵もあったので
母親が仕事から帰ってくるのを一人でまってたのかなぁ？

194 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/28 12:35:46 ID:1jg0bzey

ワンルームマンション買って若い女住ませて売春すると年利何％台が普通ですか？

195 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/28 12:45:04 ID:wpapjco0

顧客の財布と女の質に依存します。

196 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/28 15:46:03 ID:agofLckl

デリヘル女は日当5～10万だってね。
売上の60％～70％くらい取るらしいね

197 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/28 17:26:30 ID:hbV2cKIF

>>193
泣けてくる話だけど現実に立ち返って、そういう残留物はどう処分するの？

198 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/28 21:30:39 ID:7X7mvSul

193と194の違いがなんとも・・・

199 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/28 22:25:35 ID:8Xh3SrVj

母子はどうしてるんでしょうね
福祉などでも方法はいくつかあったと思うけど夜逃げとなると心配ですね。
どこかで元気に暮らしていればいいな・・

200 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/09/28 22:59:56 ID:iJW4uSzs

>>197
本当は裁判所の人間に立会ってもらって許可取るらしいです。
僕はリフォーム業者に処分をお願いします。

>>199
真面目に生きてる人ほど要領悪いのかな？

相場張ってる人間にとっては明日はわが身の可能性もあるので
お互い気をつけましょう。

>>196
オープンラストじゃないと苦しい。

201 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 13:52:30 ID:G7vVbpl1

どうぞ煽らずに教えてください。
テレアホに引っかかって目先の利益(200万の担保を肩代りしたもらった)でマンション投資
してしまった場合、すみやかにどうするのがいいと思いますか?
年金利 4% ローン残高 2230万家賃保証 9万です。

202 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 14:05:11 ID:kcy4f/RC

>>201
日にちが浅いのならば、国民生活センターや消費生活
センターに泣き付く。

日にちが経っているのであれば、社会勉強の授業料と
思って諦める。

203 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 14:07:36 ID:EoZHvW1b

転売はむずかしいだろうね
あきらめて自分で住むとか？

204 ：201：04/09/29 14:17:40 ID:G7vVbpl1

>>202
もう 1 年半くらい経ってます… orz

>>203
物件なんですが、都心の千代田区にある1DKマンションの2Fです。
転売しようととある業者に1度だけ聞いたことがあるのですが、今売ると1500万ちょい
と持ち出しが 700万くらいになるということでした。orz

投資にならないのは承知で、損をなるべく出さないようにがんがるのがベストで
しょうか…

205 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 15:20:44 ID:EoZHvW1b

家賃保証９万でつか．．．．
実勢家賃はそのくらいということでおｋ？
1500万で購入したとしても、表面利回り年７．２％

こりゃきつい鴨
表面利回りだったら１０％以上は確保したいでしょ
投資用で買う人はこの値段では買わないのでは？

おしえてエロい人

206 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 15:36:35 ID:YMLRgJYk

>>205
最近では買い手が増えてきたから人気のあるところなら７％ってのも
珍しくないよ。利回り低い分、客付けの心配がないから

207 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 15:36:37 ID:oDhUsWZK

今東京で利回り　表面でも10越えるものはないよ。

208 ：205：04/09/29 16:25:32 ID:/L6uh9UK

ほぅ．．．．参考になります　ありが㌧

漏れは不動産投資できるくらいの財力は無いなぁ　orz

209 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 16:31:48 ID:YMLRgJYk

>>208
一割～３割あれば買えるよ。
１５００万のマンションなら１５０万円～４５０万円手持ちがあれば
なんとか（実はもうちょっとかかるけど）

210 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 16:31:50 ID:/vEqTFj+

不動産をデイトレできるぐらい金が有ったらなぁ・・・・

211 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/09/29 16:38:03 ID:fSvSHYXh

>>204
損切りのいいところは、流動性のまったくなくなった資金を
いくらかでも回収してその金を元にまた稼げること。

金利４％ってローンの金利？
住宅ローンの金利は計算方法が違うので
想像以上に高いよ。

212 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 17:20:01 ID:Nac6jkQL

東京都で貸し手負担が増大するような条例ができますたよ

213 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 18:52:51 ID:1HXAAguk

>>212
ぎゃーぎゃー騒ぎそうな賃借人を入れないことだな・・・
気をつけよ

214 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 19:25:11 ID:h2E+DTle

こりゃ東京のマンションもう買うのやめよう。

んでその条例の内容教えてﾁｮ！！！！！

215 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 20:46:12 ID:1HXAAguk

>>214
それぐらい自分で調べられないやつには投資はできないよw

216 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 21:34:59 ID:ioy8wYTS

>>214
一室につき、藤原紀香をひとり置くっていう
例の条例だよ。

217 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 21:38:34 ID:1HXAAguk

>>216
ワンルームじゃ邪魔だな・・・

218 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 23:18:48 ID:jO4DxR1e

供給過剰で新築以外は空き部屋だらけだよ。

219 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 23:21:31 ID:BMBUsPDJ

ワンルームは公害だよ

220 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 23:37:16 ID:jO4DxR1e

駅近の店舗が建替えすると、ワンルームのビルになるのが殆ど。

221 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/01 23:49:42 ID:8PSpHEmt

駅前の騒音住宅をワンルームと称して売るのは
まだ許せるが　そんな家買うのは線路の側にすんだことない奴だな

222 ：タマちゃん ◆Zqd1hyyoos ：04/10/02 00:50:11 ID:qajt6n48

＞目先の利益(200万の担保を肩代り

詳しく。

223 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 07:59:59 ID:jhpjv8uM

管理会社に「東京ルールでどれぐらいのコストアップになるんだ？」って
聞いたら「大丈夫です。賃借人に払わせるのが私たちの腕ですから！」
って言ってました。
うまく騙すつもりなんだろうねぇ・・w

224 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 08:34:12 ID:MVbdUkbT

今「お宅の持っているワンルームマンション、売ってください」
と言う電話がかかりまくり。
現在賃借人がいるといっても「その方がいいんです」という。
ちょっと前までは「買ってください」ばかりだったのに。

どう考えても安く買い叩いて、ワンルームマンション投資志望者に
高めに売りつけようとしているな。
そんなにやりたい人ばかりいるの？

225 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 08:45:34 ID:IiBE9/D2

ワンルームマンション業ラッシュ
でマンションを高値掴みしたい馬鹿が多いんじゃないのか？

226 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 08:47:38 ID:cxQgkZGI

仰る通りでつ。
バブル最後の年に、盛岡のライオンズマンションを借金した1300万円で買いますた。
今では家賃収入が4万円を割って完全に赤字の状態でつ。

227 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 08:56:10 ID:KhIvRDtj

>>226
空き部屋にならないだけましでは？
都内は空き期間一年以上も多い。　こうなると完全に負債！

228 ：201：04/10/02 08:59:07 ID:TMM4rcux

>>222
当時、親が一人で住んでた実家のリフォームローン(年利 6%)が200万残ってますた。
それで当初はマンション投資はできんとつっぱねてました。(元々儲からないのも向
こうが言ってましたし)
そしたら肩代りするからやってくれと言われて、それでいくらか利子を得するから
ふらふらとサインという顛末です。

今となっては、ほんとお恥ずかしい限りで。

229 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 09:02:16 ID:MVbdUkbT

>>225　
「これからマンションも供給過剰でほとんど無価値になりますよ。
中古のワンルームなんて、もう資産としては役に立たないでしょう」
と言って、安く売らせようとする。
失礼なヤツだ。
「だったら、どうして買いたいんですか～？」
と聞いたら、
「そう思わない人もいるんですよ」

…まあ、いるんだろうね。

230 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 09:03:17 ID:IiBE9/D2

株やってれば他人のお勧めは嵌め込みというのは
身に染み付いてるはずなんだが・・・

231 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 09:07:32 ID:MVbdUkbT

>>226
おお、ライ○ンズ仲間♪
バブル期に2200万円で売り出されていた物件を
9年後に680万円で買ったよ。
売り手から見せてもらった登記簿が痛ましかった…。

でも、管理費が高いから儲けが少ないんだよね。

232 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 09:46:15 ID:pE/OTXQ7

俺バブル期13500万で取引きされてたマンションを
1999年に1850万円で買った。今4800万円で取引きされる。
家賃25万円で賃貸してまつ

233 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 12:13:07 ID:KhIvRDtj

架空投資詐欺こわっ！

234 ：タマちゃん ◆Zqd1hyyoos ：04/10/02 14:16:25 ID:xo/ZadaP

＞テレアホに引っかかって目先の利益(200万の担保を肩代りしたもらった)
　でマンション投資してしまった場合、すみやかにどうするのがいいと　
　思いますか?年金利 4% ローン残高 2230万家賃保証 9万です。

あまりよくはないけど、滅茶苦茶なもんでもないという感じでしょうか？
何が悪いかというと、相場以上で買ったのがイクナイ。株で言えば高値掴み。
（中古の場合）

新築なら場所と広さにもよるが、1DKならそんなもんじゃないっすか？

235 ：タマちゃん ◆Zqd1hyyoos ：04/10/02 14:18:26 ID:xo/ZadaP

201さんにそこそこ収入があれば、すこし節税にもなるしこのまま様子見で
しょうね。200万オーバーローン組んだ形だし、建物は実質1900万と少しで買
ったことになるし。家賃9万保証なら、利回り的には（東京では）そう最悪
ってほどではないと思われ・・

金利だが、今は少し上がっていてそんなもんかもしれないです。（僕は2.65％
程度なんで、できれば３％前半以下が良かった。（しかし、自分に収入が十分
あれば、節税で金利差はやや緩和する）

こういうマンションで近年法律が変わって、損切りしたときに総合課税で節税が
きかなくなったのは痛い。東京にお住まいなら、そこに住んで居住用資産の
損切りで還付が可能かもしれないっすけどね。

236 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 14:43:48 ID:kLUV1XBH

ワンルームマンションに長期間、住む場合は借りるより現金で購入した方が
得なの。引越しする時に借りていたワンルームマンションを転売する。
買った値段と売却の値段が家賃。

237 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 14:48:52 ID:KhIvRDtj

>>236
足りないよ！
固定資産税金・管理費・積立修繕費・売買手数料＆税金

238 ：タマちゃん ◆Zqd1hyyoos ：04/10/02 18:24:42 ID:xKmgicHf

>>236

住むためにマンションや家を買うのは経済的でない。（基本）
しかし、経済的以外の面があるので人はマンションや家を買う。
いわゆる、クオリティオブライフが高まるため。

投資だったら、他にもっと効率や流動性があるものがある。

239 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 21:24:57 ID:a4ozMZyr

おれもライオンズだが、
マンションの案内用掲示板見てみ＞ライオンズ住民

産業再生機構に支援を求めた件、についてだったかなんだか、
掲示が出てるぞ。

240 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/02 23:57:58 ID:ZREKys0t

>>235
ほっとくとついつい偉そうな口調になるから制御が大変みたいだねｗ

>金利だが
>しれないです
>しれないっすけどね

241 ：201：04/10/03 11:46:40 ID:HqlKo/Pa

>>234-235
アドバイスありがとうございます。

物件は買った当時、新築のマンションでした。
場所は千代田区の小川町のそば。大手町から歩けるところです。
ちなみに私の年収は現在900万弱です。
ちなみに別に住居を持っており、そちらのローンもあります。

242 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/03 13:00:18 ID:3/a/LdOQ

>>241
私は良くはないけどまあそう悲観するほどでも無いと思います。
ただ、はっきり言って持ち出しになる可能性が高そうですが。
まあ、散々営業マンに言われたでしょうけど、保険と節税用ですね。
場所的には空室リスクは低そうですから、あくまでも「保険」と「勉強用」
と思ってた方が幸せです。
収益の上がる投資は別のところでしておいて、そのマンションは資産の
分散だと割り切ってください。
死んだら自宅とマンションが残って、家族は家賃を払わずに９万円の
収入が入ると考えたらいいのでは？

243 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 12:21:37 ID:x/mbWv6R

>>241
うちの新築物件２部屋買ってくれたら

その物件2000万で買ってあげよう。

244 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 17:05:27 ID:YxSxyEk2

これ現金買いなら美味しいかな？

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=38667&-find=

245 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 17:08:54 ID:x/mbWv6R

俺ならキャッシュ持って　持ち主と直に交渉するけどな。
6800万円即払いで絶対落とせる。

246 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 17:57:39 ID:YxSxyEk2

>>245
何で６８００万？

247 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 17:57:53 ID:h2LqED03

岡山？
西の事はよく分からないけど今後の需要はどうなんだろう？
バス便だし首都圏ならパスだけど。

248 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 18:08:26 ID:YxSxyEk2

>>247
交通機関は自家用車かバスです。

249 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 18:20:50 ID:1k+k8PFx

どうして自宅のローンが残ってる人が不動産投資用？
普通はローンの返済が最良の投資法だと思うんだけどｗ
厳しい言い方をすると借金のある人は投資できる身分じゃない。

250 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 19:09:26 ID:HXEshbSy

借金のある人が、
借金をして投資をするから、
世の中、面白い。
２０％の頭金ですると、５倍のテコを効かすことが出来る。
信用取引より大きい。

251 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/04 22:58:26 ID:KwvOPtgb

だったら為替なり先物なり　もっとリスク小さいのあるだろ

252 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/09 21:55:54 ID:n+KlcPzj

１Ｒ、買ったは良いが今度は売る時期に迷う。
賃料かなり稼いだから安くで売っても黒だけど、二束三文まで
なるなら、３０年くらい持ってても良いかなぁ。

253 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/09 22:20:12 ID:GZggxdaZ

(　ﾟ∀ﾟ)つ ttp://jpan.jp/?2ch2

254 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/10 09:16:36 ID:mM4dT+bK

>>252
50年くらいは所有した方が高く売れるのでは。

255 ：＿：04/10/11 20:13:58 ID:prf71gaN

（特に１Ｒは）改修されにくいので３０年で価値はゼロ近くになる。
５０年後は廃墟か取り壊されているかだろう。
（取り壊しにもかなり金が掛かるので、なかなか難しい）
賃貸出来るのは３５年間位と思ってほしい。

その後スラム化・廃墟化すれば、責任持って取り壊せとか行政に言われるかもね。
ほとんど只で売り払って、再開発してくれたらラッキーだけどね。
でもそのころは人口が減ってるから・・・

256 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/12 12:19:00 ID:GA7QH5Po

移民外国人に貸すんだよ

257 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 00:47:12 ID:XmpUf91P

立地が良ければ築３０年でも土地持分相当額程度で
売れるんじゃないの？
都内地下鉄徒歩１分に築２１年もの持っているが
全然売る気無いなぁ。

258 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 04:52:56 ID:wKFICext

どう考えても儲からないと思うけどな。
第一供給過剰杉だ。マンション買いませんかチラシウザ杉。展示会逝って放置しておくと審査落ち分を安く買えたりするくらい。
あと水回りが１０年ぐらいで死ぬ。管理費も馬鹿にならない。数年ぐらいは価値を維持できるがそれ以降売ろうとしても元は取れないよ。

どうせなら土地付きで建物全体で賃貸するほどのスケールじゃないと儲からないのでは？
あと日本の法律では居住者の方が優遇されてるので賃料滞納されるリスクも馬鹿に出来ない。
アメリカみたいに広大な土地を持ってるのなら屋根付きガレージをたくさん用意してトランクルームを賃貸させたほうが儲かりそう。
まあ場所が良ければ無難に賃貸駐車場も手間掛らずそこそこ儲かるだろうけどな。

259 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 05:08:32 ID:EHs8Kga3

マンションやるなら東大周辺に限るな。
あの学校の需要が無くなる事は決して無いし
地方から東大通うため上京してくる賃借人はいっぱいいるし
知性あれば馬鹿な騒ぎは起こしにくいだろうし
東大生の親ってリッチなのが多いらしいから滞納リスクも少ないだろうし。

260 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 05:40:17 ID:H3pHOnLr

>>259
最近の東大生の実態知らなさ杉
茶髪でピアスで眉げ一直線、ダブダブズボンの知性なんか微塵にも感じさせない
ＤＱＮ東大生ごろごろおるぞ。

261 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 13:59:41 ID:SXmb3F09

東大生もピンキリだよ
風呂なしトイレ共同家賃2万円のとこのやつもザラだし

262 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 15:35:10 ID:EHs8Kga3

>>260
東大生がそれじゃ、そこらのDQN大学生やクズフリーターどもに貸したら
それこそ悲惨な目に合いそうじゃないか？
>>261
キリの人間なんて相手にするわけない。ピンが多数派、って事が大事。

263 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 15:43:44 ID:Y2b0Ig1J

どうせ大学デビューなんだから
ちょっとびびらせてやればすぐ静かになるだろｗｗｗｗ

264 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 15:46:42 ID:wO10Bmvt

ネット上でだけやたら強がる香具師っているよねw

265 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 15:47:24 ID:Rtvk6OV3

買っても売れねーんだよな。
俺の場合、新築買って築８年までは人はいってたけど、
それ以降、入居なしで、売却依頼してんだけど、買い手がないんだ。
換金できない資産って悲惨だよ。ホント

266 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 18:58:58 ID:HRf0qDTi

犯罪・反社会的行為は知能と反比例するんで、
ドカタ100人に部屋貸すのと、
東大生100人に部屋貸すんでは、
家賃踏み倒しや騒ぎを起こす率は格段に違ってくると思うぞ。

267 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/14 21:09:04 ID:n+3qakiB

東大生もドカタと比べられる世の中になったか・・・w

268 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/21 20:56:56 ID:fF7xcPo2

今日の読売新聞に掲載された新築ワンルームマンションです。
ピアース東京グレイスタワー
1Rで1880万円。東京駅まで1060メートルが良いですね。
人に貸す事は考えてなくて現役の間はセカンドルーム。定年後に一人で移住。
値段が安いから中古で数年以内に売却しても最低1000万円は確保できると思う。
売却は考えてないけど。

269 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/21 20:58:54 ID:fF7xcPo2

>>268
サイトのアドレスです。
http://www.morimoto-real.co.jp/pa-nihonbashi/index.html

270 ：金くれ ◆NFqP54NoVY ：04/10/21 21:03:21 ID:iURjhcvu

東京大学経済学部・・。

271 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/22 00:57:15 ID:+zZ4MpnA

>>268
確かに新築にしては安いね。他が高すぎるのか？w

少し狭いけどまあこの値段だったらいいかもね。
管理がどうなのかはちとわかんないけど

272 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/22 01:06:42 ID:h5MF6lAC

このスレ地合が悪いとき必ず上がってくるね

273 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/22 08:13:40 ID:06r4A9T2

>>268
横着せずにちゃんと営業周れよなｗ

274 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/22 20:12:46 ID:H4lk6Cvi

４２０マンの空室中古１Ｒ買おうか迷っててるんだが、
相場家賃何マンなら、買い、だと思う？
俺は５マン（管理費込み）ならペイすると思うんだが。

275 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/22 20:19:44 ID:Qmf5l+w4

>>274
都内の地下鉄の駅から徒歩何分ですか。築30年、20年くらいの物件ですか。

276 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/22 20:47:31 ID:H4lk6Cvi

都内じゃなくて仙台駅徒歩10分くらいのとこ。
築は16～18年くらい。
単身赴任向けに貸す分には良いかな、と。

277 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/10/22 21:54:05 ID:A7jy4G3V

>>276
投資物件としてはちょっと高いかも。

278 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/10/22 22:01:08 ID:A7jy4G3V

>>276
ごめん。やっぱぎりぎり良いかも。

仙台って新築マンション多くないかもしれないしね。
管理会社だけはしっかりしてるとこじゃないとめんどくさいみたいですよ。

名古屋なら地下鉄徒歩５分で４５０なら結構いっぱいあります。

279 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/22 23:31:59 ID:hGcUmh1p

>241
遅レスだが。
神田で大手町まで徒歩5分くらいの1Rマンション。
三ヶ月無料で借主募集してるところあるよ。

280 ：276：04/10/22 23:51:21 ID:tsB5p+X8

>>277、278
アドバイスありがとう。仙台はＪＲ駅徒歩圏でないと借り手が
着きにくいので中古が多いらしいんですよ。
名古屋は４５０程度の中古でどの程度の相場ですか？

281 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/23 00:00:06 ID:wVDQfK3e

雪国だから徒歩10分じゃ辛くない？

282 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/10/23 00:42:14 ID:ugrsKNuu

>>276
＞名古屋は４５０程度の中古でどの程度の相場ですか？
ごめん。良くわからないんだけど家賃のことかな？

今日話があった具体例
今池（名古屋駅から5分程度の地下鉄駅）で徒歩2分
10階建ての７階で１ルーム。築２０年だけど１年前に全塗装
オーナーチェンジで家賃５．５万管理費別。管理人常駐
金額は５００万

こんな感じなら最悪５，１０年後に売却しても大きな損失はでないよね。
俺は金が無くて買えなかったけど・・・

283 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/24 00:54:59 ID:2AbbpjRX

オーナーチェンジ物件って、中を見ずに買うことになるのですか？
地方物件だと、そうそう足を運べないから焦って買ってしまうって事ないですか？

284 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/24 19:59:41 ID:eGNlGonA

都心で840万円の物件をオーナーチェンジで販売しているんだけど。
現在、月7万円で借主が居ます。
いつまで借りてくれるか分からないけど数年後に自分のセカンドルームにしたいです。
その場合は2年契約など更新を打ち切れば問題ないかな。
10年くらいは現行どおり借りてもらう予定です。

285 ：＿：04/10/24 23:56:47 ID:0YAW2ekw

マンションの実質寿命は約３０年・・・・

286 ：将来的に考えている人：04/10/25 09:56:30 ID:tnVD0DP8

マンション投資には関心はあっても、やったことがないシステムトレーダーなのですが、
購読しているメルマガに、以下のようなことが書いてありました。

＝＝＝＝ここから引用＝＝＝＝
投資利回りの点で、中古物件は新築物件をさらに１歩踏み込んだメリットを示
しているわけです。

これは中古の場合、購入価格が販売価格の２分の１ないし３分の１に下がって
も、家賃はそんなに下がらないことによります。

利回り７％というのはどういうことでしょう。15年で投資の元が取り戻せると
いうことです。その後は儲けを生み出すだけです。

◇ 中古シングルマンションのメリット ◇

[１]　不動産投資は、「利回り」と「立地」が生命線
　　　利回り＝年間家賃収入÷購入価格

[２]　中古マンションの販売価格は、新築に比べて格安
　　（「新築」で購入しても、その日から「中古」になる）

[３]　中古マンションは高利回りが魅力
　　　家賃収入は中古でも大きく下がることはない（立地が大事）
＝＝＝＝ここまで引用＝＝＝＝

実践している人に聞きたいのですが、基本的にこの考えで問題ないないでしょうか？
もちろん、あまり古いと配管腐食等のリスクがあることは認識していますが、
そのあたりを考慮しながら、中古がよい、ということで正しいのでしょうかね。
新築は投資に向かないと......。

287 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/25 10:39:42 ID:aauC/XZd

>>286
中古マンションを購入する時は必ず一括払いで購入しないと。
中古のマンションの物件の価格だけど販売価格の2分の1でも築20年以上だとね。

288 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/25 20:12:59 ID:cwf2m21C

>>286
その通りだと思うんだが、私は中古の場合物件そのものも大切だが
管理会社の力がかなり大きいと思う。
いくらいい物件でも管理会社の力が弱いと客が付かない。

逆に言えば少々物件に難があっても力のある管理会社ならなんとか
客をつける。そこがかなり大きい

289 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/25 23:11:14 ID:L21fbwBP

>>282
今池は名古屋の中心部栄まで５分。名駅は今池から１０分。
今池駅周辺は下町風＆歓楽街だよ。それに少し寂れてきている。
俺ならそういう柄の悪い地域の物件は買わない。
国立大があるか、転勤者が好むエリアにする。

290 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 00:41:51 ID:cb4VeNXm

>>286
概ね（おおむね）正しいけど、やる前にもっともっと本やインターネットで学んだ方が良いよ。
学ぶときのコツは実際に成功してる人の話を参考にすること。
間違っても業者の言うことを鵜呑みにしては駄目。
表面７％なんかで買ってたら苦しくなるのは目に見えてるよ。

あと貴方の場合、新築が欲しいみたいだから、中古の築浅がねらい目かと。

291 ：将来的に考えている人：04/10/26 11:14:16 ID:aXYM/qHB

>>287
>>288
>>290
みなさん、ご助言ありがとう。
それぞれの方が、違った切り口でアドバイスくれたので、とても参考になります。
そうですねぇ、ご指摘のとおり、もっと不動産投資について勉強する必要がありますね。

バブル崩壊後も退場させられなかったので、株式投資には自信があるんですけど、不動産
投資については、う～んと長期的な観点で見る必要があるように思うので、株式とは違った
むずかしさがあるような気がしてます。1990年頃のバブルのときにマンション投資していたら、
今頃悲惨なことになっていそうだし.......。

長期的な人口減少、高齢化、国家的財政破綻等、考えなければいけないけど、考えてもわからい
という要素が多すぎて、なかなか踏み切れません。

292 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 11:23:20 ID:ThvrwwZ4

お前ら、ボロボロ物件買って
自分で日曜大工で修繕して、プレミアつけろよ。

293 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 11:24:19 ID:hr5xRStg

バブルの頃は学校を卒業して社会に出たばかりで貯金も資産もなかったら
株式投資、マンション投資も出来なかった。
友人には銀行をお金を借りて株式投資をやった人もいたが。
もし当時、自分も同じ事をやっていたら。想像が付かない。
今は貯金もたくさんあるし親の遺産も相続したし。

294 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 15:45:08 ID:aXYM/qHB

>>292
スキルと暇があれば、それが一番いいのかもな。

古い商業ビルを買って、マンションに仕立て上げて売る、という商売があるらしいし......。

295 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 16:00:22 ID:lSOt+mBr

>>294
>古い商業ビルを買って、マンションに仕立て上げて売る、という商売があるらしいし......。

俺も聞いたことある。
詳しく教えておくれ。URL等きぼんぬ。

296 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 18:04:59 ID:hAWnjmb6

そんなの東京では5年前から主流
おまえら遅すぎｗｗ

297 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 18:10:59 ID:Wd9DKnvV

>>296
個人規模でも？

298 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 18:15:26 ID:hAWnjmb6

その頃　個人でも競売で買い漁ってたよ
今は安く買えないし、手をかけると利回りが3％程度しか回らないような
中古ビルしかないよ。

299 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 18:38:04 ID:TPdSJD/3

ワンルームや中古ビルよりＲＥＩＴの方が良くない？リスクも考慮に入れると。

300 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 18:39:56 ID:Jd+7ssj0

リートは流動性があるね
売りたい時に売れる。買いたいときに買える。

301 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 23:21:29 ID:YjEJFITm

>>294
シティホテルを改装してマンションにした物件に住んでます。
キッチン無いけどそもそも使わないので困らない。
その分家賃安いのでｳﾏｰ

302 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/26 23:58:32 ID:8MIjRQDe

ﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝは最悪だ。
犯罪に使用されやすい。ｽﾀｼﾞｵﾀｲﾌﾟで70平米くらいあるなら別だが。そんな映画みたいな部屋は夢より妄想に近い。

303 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/27 00:09:05 ID:bG84WyQ3

供給過剰で暴落必死だろ

304 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/27 01:05:51 ID:19rl67Yy

>>301
そんな生活いや

305 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/27 02:58:07 ID:Yl9b2aNf

いままで勧誘なんか来たことないのにオーナーの勧誘が来た。

よく言われてるが、日本は出生率低下で人口が減るんだから、
賃貸の利用者も当然日を追うごとに減ってくはず。

とくに回収は年単位のスパンだから、なおさらその影響は大きい。

需要の無い不動産にどれだけの価値が残るだろうか。

・・・ってことを業者が一斉に自覚しだして、売り逃げ販売攻勢をかけてるような気がする。

国債乱発・天変地異と経済的にも地政学的にも終末の様相を見せてるこの国は、
今後の円の価値すらあやしいのに流動性のない不動産はかなりやばい。

306 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/27 18:30:56 ID:+XEx0lEk

>>201
>年金利 4% ローン残高 2230万家賃保証 9万です。
これって、最初の１年は89.2万の金利を払って家賃収入が108万しか取れない
ってことですか？
それとローン無しで買ったとしても、月9万の家賃を
20年以上貰い続けないと利益にならないってこと？

307 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/27 20:04:37 ID:uVMv110i

>>306
私も気になってるんだけど、それってどこの業者？
２００万円負けないと売れなくなってるんでしょうね

308 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/27 22:09:04 ID:aD3nfP7D

別に煽るつもりは全然ないので、一つのキビシイ意見として。

普通に考えて当然200万負けても十分儲かるぐらい最初から少なくとも300万程は上乗せしてある。でもたぶん500万程。
それと見ず知らずの人から電話かかってきて、マンション買う人って基本的に投資に向いてないと思う。
証券会社に奨められた銘柄の株を買う人もヤバイが、ある意味それ以上。

マンションが高いかどうかは、利回りでわかる。
表面４．８％って地方では正気とは思えないのだけれど、ひょっとして東京では普通なのかな？
たぶん日本で東京が一番、投資物件の利回りが低いので、難しいのかも知れない。

【結論】　解約が出来る状態なら、即解約が吉のような気がする。

309 ：３０８：04/10/27 22:15:15 ID:aD3nfP7D

>>201
ごめん。ちょっと書きすぎたかも。
でも電話勧誘は悪質なのが多いから気を付けた方が良いよ。

310 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/28 00:32:47 ID:M7mdB0QF

東京は確かに借りたい人間が多いだろうけど、その分供給も多い。
っていうか、利回りが少し上がりそうになると
供給過多→投げ売り→設備充実→以前の万損資産価値下落→賃料アップ
→利回り低下→供給減少

という振幅が大きそうな気がする。

311 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/28 08:06:48 ID:9qPyLfzF

>>308
＞表面４．８％って地方では正気とは思えないのだけれど、ひょっとして東京では普通なのかな？

東京ではごく普通です。

312 ：201：04/10/28 16:18:24 ID:8ZGTqWZO

>>308-309
いや別に 2ch に書くからには叩かれるのを承知で書いたのでお気になさらず。
ちなみに解約などできません。景気回復、年収アップ、都心の地価上昇を祈るのみです。
ところで、ここの住人の皆さんは節税についての利得は計算に含めておらんのでしょうか?

313 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/28 16:43:57 ID:M7mdB0QF

>>312
節税についても当然考えているけどそれは最後の最後。
他の計算が終わったあとのおまけとして考えてる。

不良債権放出＋容積率拡大が効いてるから地価はまだしばらくはあがらないでしょう。
それに都心が地価上昇したら先に金利が上がって、賃料はなかなか上がらないよ。
長い目で見れば賃料が上がっていくだろうけど、金利は上がるわ賃料は
なかなか上がらないわで苦しい時期が出てくる。それに耐えれる体勢を
取らないと危険だよ

314 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/28 16:46:55 ID:M7mdB0QF

>>201
しかし、金利４％ってのは固定なのかな？
変動にしては金利が高すぎるけど

315 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/28 19:04:21 ID:Gleu6Qq5

>>312
物件の価格はいくらですか？
駅から徒歩何分？
専有面積は何㎡？
何LDK？　何DK?　何K？　何R？

おそらく文面から察するに、割と社会的地位の高い、紳士的な方だと思う。
しかし投資でも成功しようと思われたのなら、それなりに最低限の知識は必要かと。
コツは　「キャッシュフローのプラスを、いかに大きく保つか」　ということです。
それが家賃の下落や空室、金利の上昇などに耐える力となるからです。
最低でもキャッシュフローがプラスでないと、保有すればするほど、貧乏になりますよ。

>>313
同意

316 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/28 21:49:24 ID:M7mdB0QF

まじめに都心の新築ワンルームの購入を考えてます。
利回り５％で金利３％前後。
自己資金を多めに入れて、繰り上げ返済で早めに自分のものにしたいと
思います。中古は考えてません。

これだけでどうこうしようと思ってるのではなくて、資産の分散の意味で。
供給過剰気味なのはわかってますけど、地価は底値圏にあるのは間違いない
と思ってます。

利便性が高くて設備面が充実して管理がしっかりしてたらそんなに大損は
しないのではないかと思ってますが・・・REITも考えましたがあれは面白く
なさそうですしw

317 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 00:25:44 ID:QIKi67aZ

>>316
利回り的に決してお勧め出来ませんが、別荘的に又は（不動産投資の）練習用にワンルームを考えてらっしゃるのなら。

>利回り５％で金利３％前後。
このレベルでは将来的に赤字化が予想されます。
「新築」にこだわるよりは、「利回り」にこだわった方が得策かと。

318 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 01:11:16 ID:FZXBHOkc

最近会社にマンションの勧誘の電話がほんとに多くなった。
脈がないのに一日に何度も掛けてくるアホもいる。
会社名を名乗らずに客を装って責任者を電話に出させる事もしばしば。
第一声が「私のこと知ってますか？」だって。
そんな手口で不動産が売れるはずもない。

ともかく、明らかにマンションがさばけずにダブついている。
値崩れの予感がする。

319 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 07:56:14 ID:2mDg38Km

>>315
201氏は結構情報を書いてるよ。201で検索すれば?

320 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 08:39:22 ID:awhjYTYY

>>318
>脈がないのに一日に何度も掛けてくるアホもいる。
そうそう。
先日はある会社から、同じ日に２人からかかってきた。
２人目は前の日にも電話してきた香具師なんで、
「おたくはどうなってるんだ。いまさっき他の人からも勧誘来たぞ！」
と言ってやったら「それはどうでもいいんですが・・・」と抜かしやがるから
「こちらにとってはどうでもよくないんだよ！」と言ってやった。

リストがあって、それみて電話オペレーターが縦断爆撃してるっぽい。
ノルマも厳しそうだ。

>ともかく、明らかにマンションがさばけずにダブついている。
>値崩れの予感がする。
ほんとだよな。こんな勧誘状態垣間見たら怖くて買える訳が無い。

321 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 09:14:59 ID:dBlTO8Ym

>>316
台東区、墨田区、中央区で周辺の地下鉄の駅からで徒歩5分以内の
新築のワンルームマンションなら私が借りたいですね。
家賃は7万円から8万円までが限界。管理費は月3500円前後。
毎月の修繕積立金はオーナーが支払い。

322 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 15:14:37 ID:l2m9vIGK

管理費３５００円ｗ
世間しらなすぎ　氏ね

323 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 15:23:13 ID:yQ7XElGb

それ以前にそのエリアの新築で７万円から8万円て何？

324 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 19:48:10 ID:Ksz5WLqQ

中央区なら８万円後半～１０万円までぐらいですね（新築なら）
少々古くても家賃の下落は少なそうです（ただし駅近）

325 ：324：04/10/29 19:57:33 ID:Ksz5WLqQ

ああ、広さが２３～２５㎡、管理・設備がしっかりしてるところ、という条件でですm(_ _)m
妥協するのならそりゃあいくらからでもありますが

326 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 20:08:49 ID:SkeP84I4

とりあえず、しばらく自分が住む予定でワンルームマンション買う予定

327 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 20:16:44 ID:+kXa6VE3

俺は港区で築１０年のマンションに住んでるぞ
１LDKで月８万。
ちなみにリビングは１４畳、寝室は８畳。
もっと広いリビングのマンションに住みたい。

どっかいいとこないかな

328 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 20:44:05 ID:l2m9vIGK

俺港区に7つマンション持ってるけど
稼働率70％くらいだな。
>>327さん188000円で空いてるところ借りてくれる？

329 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 20:45:42 ID:l2m9vIGK

>>327
ちなみに羨ましがられようとして　そんな嘘ついてもすぐばれちゃいますよｗ

330 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/29 21:50:20 ID:Ksz5WLqQ

>>328
稼働率７０％って・・・よっぽどのボロマンション？
３０％も空いてるのなら常に赤字でしょ？

331 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/10/30 14:32:24 ID:3/TsLcVo

昨日あった話。

名古屋地下鉄池下駅徒歩２分　築１７年１０階建ての９階　２LDK　６００万円　
同タイプの部屋の賃料８～９万　１年前に全塗装済み
表面利回り１６～１８％

ただし、先日入居者が変死体で見つかってます。

332 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/30 17:58:50 ID:hFok9B4f

>>330
所有してる7戸のうち必ず一つくらいはあいてるな。
ローンないから赤字ではない。

333 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/30 18:29:32 ID:pkMAfCuZ

>>332
７戸持ってて稼働率７０％ってことは、いつも２つくらい
あいてるってことなのでは？

334 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/30 18:48:16 ID:hFok9B4f

そう1～2戸あいてる

335 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/30 21:02:02 ID:GPa6spbE

>>334
だんだん話が変わっていってるんだが？
算数出来ないの？

336 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/30 23:57:45 ID:ot746nPQ

>>331
その条件なら、もう少し買い叩けば意外とOKかも。
そういう場合、賃借人の１人目は事実を話し相場の半額で貸して、2人目からは言わずに風化させるらしいね。

337 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/31 00:27:33 ID:hNiM6ywa

マンションは３０数年で立て替えが必要と経済誌に載ってた。
３０年保有して資産価値はほぼゼロになるとして利回り何％なら回収できる？

338 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/31 02:56:19 ID:7sKSRlPP

>>331
その手の話しなら某有名女優の愛人の事件があったマンションの
別の部屋を賃貸に出しているが何の問題も無く借りてが着いてる。
その部屋自体も埋まってるし。
意外と借りて側は気にしないんじゃないの？

339 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/31 09:34:33 ID:24b+p4Hs

>>337
構造にもよるけどね。

【減価償却の耐用年数】

鉄筋コンクリート→47年
鉄骨造→34年
木造→20年

【実際、建物として使用可能な年数】

鉄筋コンクリート→約60年
鉄骨造→約45年
木造→約30年

30年で投下資本を回収するなら
実質利回り3.3％
表面利回り4.5％
と、一応計算上はなるけど、そんなんじゃ全然駄目。
経過年数とともに家賃も入居率も下がり、経済情勢も変わるからね。

投資は10年スパンぐらいで考えると良いよ。

340 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/31 09:35:07 ID:tERNyLw5

>>338
別の部屋ならいいけど、事件のあったその部屋はやっぱり気になるでしょう。
あと、それを値引き材料に使われそうで鬱になりますな

341 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/31 09:55:20 ID:tERNyLw5

>>339
現在価値に引き直したらもっと厳しいでしょうけど、めんどくさいのでしてませんがw
【建物として使用可能な年数】は同意しますが、賃貸に使えるかどうかは本当に
管理と使用価値次第ってところでしょうね。煽るような人は「鉄筋コンクリートでも
３０年持たない」とか言ってますが、管理の悪い物件をことさら取り上げてる気が
します。

>投資は10年スパンぐらいで考えると良いよ。
実際問題、経済情勢は専門家でも来年のこともわからないから、自分の資産の
なかでどれだけリスクを取って良いのかという考え次第ですね。
目一杯リスクを取って莫大な借り入れして不動産投資をしたら、そりゃあ当たった
時のリターンは大きいだろうけど失敗したときのダメージも大きい。

でも「金持ち父さん」もそうだけど、目一杯リスク取って成功した人が、「投資お勧め本」
を書くから惑わされてしまいますね。

342 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/10/31 22:24:05 ID:hNiM6ywa

>>339
有り難う御座います。
マンションの減価分を表面利回り4.5％でなんとか回収出来るとすると
表面利回り10％の物件でも6.5％と差し引いて見なくてはいけませんね。
さらに空室リスクとかいろいろありますから、表面利回りは15％はほしいですね。
１０年で売るとしても資産価値はそれなりに下がっているでしょう。

３０数年時の大改修で大金を掛ければマンションは延命出来ますけど、建設時以上の金が掛かるそうですね。
ライフスタイルの変化で間取りも古くさくなっているしハッキリ言えば立て替えのほうがマシ。
その金を老人達が払えるかというと無理でしょうね。

343 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/11/01 11:40:45 ID:Ws9O+s1K

>>336
二人目には言わなくても良いの？
>>338
事件と変死体でも同じかなぁ？
おじいちゃんが・・・
>>340
だまって貸すと詐欺にあたるらしいです。
５年くらい半額で貸すも考えたけど、次の人も嫌がるよね。

344 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/01 12:57:11 ID:omql7yGq

>>343
意外と早く忘れられるよ。
60年程前、都会では大空襲で何十万もの死体がゴロゴロしてたけど、そんなの気にしてる人いないでしょ。
まぁ何か出てきたら別だけどさ。

345 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/01 16:43:29 ID:38BUAa7R

入居後に、何年も前のそういう情報をわざと流して、入居者の回転を早め、礼金を稼ぐ......

なんてあくどいことをしてはいけましぇん。

346 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/01 22:06:10 ID:L9/OwU9k

アクティブに心霊現象起こして礼金を稼ぐってアリですか？

347 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 05:03:33 ID:hz2jUaH6

>>345
重要事項は説明しないといけませんから

348 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 09:53:18 ID:Snb2LhVC

しかし、マンション投資は撤退が難しいな
テレアホあたりは何か問題を起こしそうで怖いわ

349 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 12:28:01 ID:d8T6X3qE

「東京の地価、上昇見込む」企業の見方転換・国交省
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2004110211134p2

350 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 13:25:16 ID:M3XvT0zZ

>>349
乙

そろそろ地価は上がりだすんじゃないかな？
大都市圏の競売市場は相当過熱してるみたいだけど。

351 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 20:43:12 ID:XOJcSt72

>>350
まだもうちょっと続くだろうけど。
来年後半ぐらいから「あれ・・？」って感じになってくると思ってる

352 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 20:50:58 ID:4W+qQ+tb

オーナチェンジ物件で入居者がいる物件があるけどなぜが家賃が周辺の
マンションと比べると数万円も安い。都内の地下鉄徒歩5分以内の物件です。

353 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 20:54:27 ID:XOJcSt72

>>352
それだけ安いのは何か原因があるはずです。
単に前所有者が焦っただけだったらチャンスですけど

354 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 21:20:32 ID:vX4HFa91

>>350
>>351

5年後は、どうかな？

最近の都心地価の下げ止まりor上昇は、ゼロ金利下の超金融緩和状態がずっと続いているお陰と
も言える。超低金利状態でも借り手がいないから、余った金が不動産に回っているという有力な
見方がありますね。

人口の長期的な減少→経済の衰退→国家財政の破綻→大増税・金利上昇・円暴落というシナリオは
避けられない情勢。
この国の政治家・官僚は、たぶん問題を先送りし続けるだろう。
もともと、外圧が無いとドラスチックな改革ができない体質だし、諸外国の関心は日本
より中国に向いているので、外圧は過去ほどには強まりそうもないから、たぶん先送りという
選択になると思う。

そして、どうにもならないところまで追い詰められて、はじめてお手上げになって、破綻する。
過去のアルゼンチンのように......。
そうなったら、地価は......。

オレは、以前はマンション投資も考えたけど、自宅以外の不動産はなるべく所有しないことにした。

355 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 21:35:15 ID:XOJcSt72

>>354
まあ、人それぞれで良いけど、マイナス要因を大きく見積もったら
日本株も欧米株も中国株も何にも買えないよ。

リスクを取ってこそリターンがあるんだから

356 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 21:42:41 ID:HnEjnNdC

やはりリスクを取らないのが一番ということか・・・

357 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/03 21:43:57 ID:XOJcSt72

円で現金持ってるのが一番のリスクだと思うんだがなw

358 ：元 ◆sr89gRROmU ：04/11/03 21:56:04 ID:283VaW35

あのねぇ
デフレだの人口減だの言ってるけど調整インフレ来たら不動産もアホみたいに
上げるよ。
少子高齢化の進んだ欧州の不動産は下げ続けてる？
日本の人口が半分になっても首都圏の人口は半分にならないと思いますよ。
ライバル増えるのは歓迎しませんけどね・・

359 ：354：04/11/03 22:03:15 ID:vX4HFa91

>>355
>>356
あっ、言い忘れてました。株でしっかりリスク取ってやってます。
完全なドテンのシステムトレードなので、下げ相場でも利益が見込めるから、
日本経済が破綻して暴落するような事態にも対処できると踏んでいるのですが、
不動産の場合は、流動性が低いので、そうなったらヤバイかなぁ....と。

357さんの言うとおり、円資産だけじゃヤバイから、もう少し資産が増えたら、外貨で
持つことも検討中です。ひょっとしたら外国に移住も....。

360 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/04 18:28:21 ID:GaCjpitb

結局資産は極力、分散するのが一番でしょうね
不動産４５％、銀行預金３８％、外債６％、国債１.５％、個人年金６.５％、
生命保険３％・・・銀行預金の割合が多いのは仕事上の必要悪でもったいない
と思ってますが、それ以外はこれぐらいのバランスが良いのではと上記割合
で分散中です
株が下がればまた始めますが、今買うのはどんなもんでしょうかね・・・
都心の１Ｒも加熱気味で、５年前にまとめ買いしておいてよかったです
あと円資産はデフレには滅法強いですよ
低金利直前に購入した５％ものの社債や定期預金でかなり潤いました
あのまま株で持っていたらと思うとぞっとします

361 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/04 18:47:59 ID:jHH5JBao

これからは不動産80％　現金5％　外貨5％　個人年金5％　生命保険5％が正解だよｐ

362 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/04 19:52:41 ID:WOyri0Ik

興味はあるんだけど、不動産投資怖い・・
物件を選ぶのを失敗した段階で殆どアウトになってしまうし、流動性無いのが問題。

先日同僚が1LDKの投資用マンションをローンで買ったらしい。
詳しくは聞いていないが、結構な値段のようだ。
利回り＞金利ってことは手元に現金が無いのに利益を上げることが出来て
まるで錬金術みたいってことでしょ？そんな上手い話があるわけ無い。

363 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/04 21:10:51 ID:eMAOoEu+

>>362
別に普通にある話でしょ
ただ家賃は保証されてるものでもないんで
そこら辺のリスクを加味すると錬金術とまではいかない

364 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/04 21:28:45 ID:b6+5KU4b

>>362
現金購入できなきゃ投資用不動産なんて買わない方がいいですよ。
頭金くらいの現金しか手持ちがなければネットオークションでも
やった方が全然効率的。両方やってる自分が言うのだから間違い
なし。

365 ：364：04/11/04 21:35:14 ID:b6+5KU4b

で、できれば現金で買うにしても１Ｒなら３～４室
くらいは持って「空室リスク」に対処しないと。
意外と管理費やら資産税やら持ち出しもかかるんで
錬金術はおろか場合によってはマイナス資産になって
しまう恐れ充分。

366 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/05 00:29:04 ID:bLDfwFg6

修繕費と管理費って大家持ちなの？
固定資産税も払ったりしたらきびしな。

367 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/05 08:30:39 ID:VvSWt7x8

マンションの固定資産税なんてたいしたことないってw

368 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/05 16:58:27 ID:1UsZid+q

ワンルームだと管理費1万強と固定資産税月割4千強で1万5千くらいが
常時かかるコストの平均。あと店子の出入りのときのリフォーム代が
10万台後半はかかる。これをどこまで敷金で落とせるかは業者の力量。
まぁ月に無駄銭1万5千が嫌でなければ、買うべし。
確かにいったん入居すれば賃借人は長くいる時代だからね。

369 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/05 19:53:52 ID:3lz1oWqC

>>366

管理費は居住者が払うのが普通でしょうねえ。エレベーターやら外灯は居住者が使っているわけですし。

固定資産税はたいしたことないけど、何でこんなのはらわにゃならんのか疑問。
４０㎡でも年間３～４万円程度？？

370 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/06 04:09:56 ID:kIl02wrW

＞マンションの固定資産税なんてたいしたことないってw

でもワンルームの家賃なんて安いから
大した事の無い固定資産税でも足ひっぱるだろ。

371 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/06 08:15:14 ID:13zh4vhr

管理費（大家負担）と共益費（賃借人負担）は違うものだよ。

維持費・管理費・空室リスクなどを考慮して、だいたい家賃の８０パーセントが収入の目安（所得税控除前）だと考えればいいよ。

372 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/06 13:29:29 ID:vYkPNqw0

>>371

管理費と共益費はだいたい同額設定だから、相殺される場合がほとんどですよね？？

373 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/06 14:15:12 ID:bGlljKGN

>>372
私は小さいながら一棟経営だから、認識が少し違うのかも知れないけど、参考にどうぞ。

管理費・・・大家が管理会社に支払う管理代行費用。クレーム処理対応・家賃管理（滞納取立て）・定期巡回など。一般には家賃の５％ほど。

共益費・・・賃借人が毎月家賃と共に払ってくれるもので、共用部分（階段・廊下・エントランスなど）の設備費用・電気代などに当てられる。

374 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/06 15:17:28 ID:mwd82mB1

>>373
たぶん、あなただけの認識と思われ。

375 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 00:54:17 ID:pSSL4aUb

お前らはアホか？

スプレッドが30％近くあるＭＭ銘柄を売買して利益が出るわけ無いだろ？
どうせこのスレ立てたのも業者だろ。必死だな

376 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 00:56:34 ID:FZ1dAZja

>375
ワロタ

377 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 01:00:47 ID:pSSL4aUb

販売価格2000万
　　　　　　　　　　　買い取り価格1200万

こんな板でどうやって利益だすんだ？
たいがいにしてほしい。今からマンションを買おうとしてる奴、目を覚ませ

378 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 01:05:05 ID:FZ1dAZja

>377
スマソ。誤爆でなかったのですね。
このスレの人は、配当？で利益が出ると言いたいらしい。

379 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 01:11:52 ID:pSSL4aUb

>>378
ああ、あの10％の家賃保証とかってやつ？

380 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 03:57:40 ID:BVBVX3fD

俺はマンション投資してる（東京都内）

ローンが月１５万円、月額家賃が月２０万円。
よって月額＋５万円

しかし税金だ手数料だなんだで、とんとんくさい

今後、店子が交代するときの空室期間は全く見積もらず、それもリスクw

でもさ、いいじゃん　マンションオーナーとかいって女にモテレバ（w

381 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 07:49:42 ID:I7N+2q8a

スナックで「俺さぁ～新宿と港区に不動産持ってるんだよ」って言ってる
やつが居た。
漏れも言うだけなら言えるけどハズカシイ

382 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 10:41:05 ID:75uFeiZt

それは恥ずかしい

383 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/11/07 11:57:26 ID:rIBqzQWb

東京には無いだろうけど２・３００万のマンションなら下値限られてくるんじゃない？

販売価格200万
　　　　　　　　　　　買い取り価格1６０万

スプレッド２０％あるけど家賃で少し取れればリスク小さい。
サミーネットより東京電力！

384 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 13:27:56 ID:u0otCxTr

借り手がないという罠

385 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 19:01:47 ID:pSSL4aUb

家賃を生み出さない不動産は糞。

自分が住んだらいいという奴は問題外。
損きりできない奴は死ぬ。

386 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 20:16:06 ID:OrJ0ostL

東京の売れ残り物件を地方にサバくのもテレアポの仕事だ罠。
電話に応じりゃ鴨がひっかかったと深夜２時３時まで催眠勧誘。
契約したが最後ド高い金利を押しつけらえて、ハイソレマデヨ。

387 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 20:35:17 ID:tXbcbDkS

>>386
そうだね，よくかかってくるよ
地元の人が買わない売れ残りを，買うわけ無いのにね
ましてや東京のようなリスクの高い物件にはまるで興味が無いのに，しつこさだけは天下一品
でも，ついにヤフーの掲示板に嫌がらせの投稿してやったよ
これからもどんどんしてやるから，待ってろよ

388 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/07 20:58:05 ID:tVSWWM+P

>>387
>ヤフーの掲示板
URLきぼん！

389 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/09 00:14:53 ID:BA6d6vjx

テレビで見たけど実質利回り平均５％くらいだってね。
それで３０年経ったら価値はゼロ。空室リスクもある。
正直アホかと。

390 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/09 03:44:28 ID:vXTkVL3a

リートならすぐ売れて流動性もある。ワンルームなんざ買うな。

391 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/09 23:16:30 ID:BA6d6vjx

ガイアの夜明け見た？
「利回り１０％以下なら赤字」だってさ。
ワンルームだってそれは変わらない。

低利回りの物件は玄人が買うはずもなく、素人に売りつけるしかない。
「投資用マンション、低金利時代の賢い投資！」と謳ってね。

392 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/10 01:01:21 ID:/Ngdz9rn

>>391
見た。感心したけど個人には無理かも。

>「利回り１０％以下なら赤字」だってさ。

利回り１０％以下なら「売り」だと考えてるって言ってた。
ただ物件によってはホールドだとも。

他の部分では同意。

393 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/10 11:08:26 ID:61wmo5XZ

前場引けたら狙ったようにまた勧誘の電話が来た。
以前は３時過ぎると電話してきたが、先方もかなり焦ってるのか。
ってなんで俺がデイトレやってること知ってるんだよｗ

394 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/10 11:15:22 ID:CHp07fWV

>>393

先方もデイトレやってたりしてｗ

395 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/10 18:51:14 ID:tr67q2UA

キャッシュで買えば赤字っTことないでしょ

396 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/10 20:56:39 ID:AgrEUvlP

中古の木造アパート一棟買いが話題になっていろいろ調べたけどなかなかいい物件てないよ。

397 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/10 21:00:19 ID:DOSXsdjt

>>393
不思議だよねぇー
3時すぎてホッと一息ついた時にちょうど勧誘の電話がくるよねぇー
なんなんだろあれ。

398 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/11 07:40:47 ID:TXUR7VSY

>>396
正直な話　探すのが5年遅い。
今出回ってるのは、漏れら業者が5年前から競売で落としたものをお化粧して再販してるもの。
旨味があるのは業者だけで、買わされるほうは全く旨味なし。

当時競売では利回り20-25％あるものもゴロゴロしてたが、今はないだろう。
まあそれだけ悲劇的な社会情勢の中買い向かったヤツが勝ちということだ。

399 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/11 11:46:28 ID:lpcRcA1o

>>398
やっぱ、餅は餅屋、ということですね。

400 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/11 12:42:44 ID:ME3sfjRk

>>398
常に業者は，利益が出るなら自分で買うし，利益が出ないくらいの価格で売る
単にそれだけのこと

401 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/14 09:39:28 ID:B0r7nH34

利回り10%以上確実の広告を見るとこんなのインチキだと思う。
そんなおいしい物件は業者が手放さない。
又は社員が自分で購入する。

402 ：開業医＠相場の肥やし：04/11/14 22:08:22 ID:KAdGaGF+

利回り14%の築19年アパート買ったけど、入居率9割きったことないのに
赤字だよ。修繕費がおそろしく高額。建てかえたほうがよかった。

403 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/15 00:25:46 ID:JTXnEZen

>>402
修繕費ってどんな修理？
やっぱ配管関係とか？

404 ：開業医＠相場の肥やし：04/11/15 21:00:20 ID:qF1l1Yyt

>>403
配管に限らずすべてにお金かかる。あと、木造古アパートは住人DQN率激高。
家賃滞納なんてなんとも思わない連中ばっか。
駐車場で廃タイヤ燃やしてキャンプファイヤーやってるの見たときには
ここは本当に日本か？と思った。
同時期に立てた表面利回り8.5%の新築マンションのほうがはるかに何もしないで
資産増やしてくれる。

405 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/15 21:13:59 ID:zAg0msfA

中野区の駅から徒歩20分ぐらいの、木造アパートに住んでたけど住人のＤＱＮ率凄かったよ
夜中だろうと明け方だろうと、バイクの騒音が凄い、友人とか集まっていつでもドンチャン騒ぎ。
公共エリアに生ごみが散乱、ゴミ出しをまったく守らない外国人。
住人が突然失踪して、家族が尋ねてきたりとか。

406 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/19 00:22:02 ID:Hv/Ru1+h

ワンルームもアパートと変わらない客層だよね？
資産価値減価・税金・空室リスク・滞納リスク・修繕費・・・・
少なくとも表面利回りは１５～２０％はないと利益でないか。

407 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/20 19:50:47 ID:H8mIc89Q

やっぱり、配管工事あたりは15年頃にしないと駄目か
だいたい、耐用年数というのはよくできてる数字だな

408 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/22 23:52:09 ID:HfOYbZsU

車と同じくメンテをすればかなり長く保つが修理コストや集客力、
ライフスタイルの変化による間取りの陳腐化を考えると
３０数年で立て替えが妥当でしょう。

しかし、ワンルームマンションの立て替えは非常に難しいと思います。
オーナーが多く、全オーナーが立て替え費用を払えることが難しいからです。
投資目的での購入が多いのでオーナーを捜し出す事すら困難かもしれません。
３０年で資金回収、あとはタダ同然で手放すと考るべきなのです。

経費・税金・リスクも考えると表面利率１０数％ではとても買う気には・・・・・

409 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 00:33:42 ID:k1Nn1PGb

やっぱりアパート一棟買いが正しいのでしょうか？
でもワンルーム数室も捨てがたいんですけどねえ。

410 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 09:58:29 ID:FHBM6nc9

>404
すごいね。
タイヤなんか燃やしたら、有害物質でまくりだよね・・。

411 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 11:38:47 ID:rQewMPQv

マンション投資経験ゼロ、どっちかというと石橋を叩いて渡ってきた若造です。
実際マンション投資で年間何パーセント資産増えているんでしょうか
自分は毎年７００～８００万ずつ預金が増えています。これは給与なんでほぼノーリスクです。
去年預金額が１０００万だったので今年は７０パーセント資産が増えたと言えるんですが
僕みたいな人間はリスクを取らず、預金額が５０００万くらいになり、年間の増資産率が２０％
切るぐらいまで、な～んにもしない方がいいんでしょうか。

412 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 11:40:35 ID:rQewMPQv

去年預金額が１０００万×→去年までの預金額が

413 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 13:20:54 ID:qZBJj1KN

>>411
毎年７００万貯金っておまいの年収はいくらだよ・・・

414 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 13:29:57 ID:luh8OSar

>>413
マジレスするなよ
>毎年700～800万ずつ預金が増えています
>去年預金額が１０００万だったので今年は７０パーセント資産が増えたと言えるんですが
単純に考えると一昨年の貯金は0
どう計算したら毎年700～800万ずつ預金が増えてるんだ？

415 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 13:42:17 ID:qZBJj1KN

釣られちまったのか・・・orz

416 ：411：04/11/23 13:58:37 ID:3PzQuUI5

つ、釣りじゃないっすよ（汗
毎月５０万貯金してるんです。。
月収１００万で、春に還付金で２００帰ってきます。
これで年８００です。

二年前の預金はゼロでした、それから二年貯金、実質１５００万無いとおかしいんですが
ちょっと趣味やなんかで贅沢して、手元に１０００という状態です

417 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 14:20:52 ID:qZBJj1KN

>>416
突っ込みどころ満載だが職業は何ですか？
と聞いてみるﾃｽﾄ

418 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 14:26:28 ID:3PzQuUI5

えええ・・
何が変なんですか、、ドクターですよ
ダイナーズうｐすればいいんでしょうか
ここで嘘ついても意味ないと思うんだけど・・・
嘘だとしても、411のようなケースの場合、どうすりゃいいんでしょうか。

419 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 14:34:19 ID:luh8OSar

>>418
言ってることが正しいとするなら，将来設計を考えなくちゃね
開業する気なら，まだまだ足りないからひたすら貯めなきゃダメ
いずれにせよ，慌てる必要はないし，もう少し勉強したほうがいいね

420 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 14:39:49 ID:3PzQuUI5

>>419
そうです、、
ただ開業もでっかいリスクなんですよね。。
だからこそ、「今の雇用形態で不動産」も興味があったんですが
僕自身ももうちょっと勉強してみます。

421 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/23 20:05:53 ID:EIJO5NQh

医者って、一見高給取りなんだけど、
時給に換算するとかなり低賃金なんだよな
休日も少ないし

422 ：421：04/11/23 20:20:45 ID:EIJO5NQh

>>421は別に悪意やひがみがあるわけじゃなくて、
純粋に効率良く種銭を稼ぐための仕事は何だろうという
観点からの発言です。

423 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/11/23 22:57:11 ID:IL961KEi

>>408
建替えって難しいと思うけど、実際どうなるんでしょうね。
立地条件よければチャンスになる可能性もあるんですよね？
そういう意味ではやっぱり東京だよね。

でも、建替えの可能性はワンルームマンションの方が高いと思う。
普通のマンションはオーナーが住んでる事が多いので、調整難しいと思うけど
ワンルームマンションは投資案件だろうから条件が合えば話が進むかも。

424 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/24 00:01:03 ID:agTYSpMH

>>416
話のつじつまが合わないからヘタクソな釣としか見えない。
本当のことを伝えきれないにしても、釣にしても、かなり頭悪そうだね。

425 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/24 09:38:06 ID:KHL63E+7

医者ですか。
近所に開設したクリニックは初期費用10億円かかったて院長が言ってましたよ。

426 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/24 09:39:13 ID:3v1w8X0b

>>424
ﾆﾔﾆﾔ

427 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/24 12:56:55 ID:ov+/xq38

>>425
駅前の普通のクリニックなら、そんなにかからないよ。
好立地のデッカイところに新築して、かつ最新の医療機器をバンバン導入すれば別かも。

428 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/24 17:23:23 ID:GbQsx5mY

なんでもいいけど
金ある人は一棟買いでしょ

429 ：ley ◆e2FW4rUZL6 ：04/11/27 00:12:39 ID:kXsIlWEZ

今日の日経の夕刊（名古屋）に一棟売りがいっぱいでてた。
最低4000万位からで６％～１４％だったかな。

でもちょっと怪しいよね。

430 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/27 08:30:24 ID:sg9hY1o1

>>429
普通だと思う。関西でもそれぐらい。
ただ、新聞や広告に出てるのは大抵売れ残りなので、
それ以前にゲトするのが吉。

431 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/28 20:27:58 ID:5xNrY61p

一棟買い考えてるんだけど
やっぱ身内が不動産とか、不動産と仲良くなるしか
未公開情報入るきっかけが無いのがつらい

432 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/28 21:59:47 ID:K339OiTV

>>431
同意。

管理をどうするかの問題もあるので、最初の一棟は地元の物件にしとくのが良いよ。
管理会社に、まかせっきりだと退去後のリフォームでボッタくられる恐れあり。
立会いぐらいは自分でしとく方が、安くあがって良いよ。

433 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/29 22:13:04 ID:0NXGO6qL

医者か。
ティムポの皮切でも切っとけ

434 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/30 01:02:47 ID:oavCaHdi

うちの両親、マンション一棟とアパート一棟、駐車場・・・
と色々持ってる。どれも見た目はそんなに立派なものではないけど、
よく考えたらすげーな。。。

435 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/11/30 10:49:51 ID:mJBT4E5i

>>434
（・∀・）人（・∀・）ﾅｶｰﾏ

お互い親には感謝しよう。

436 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/01 12:04:36 ID:Aco6e2bL

サラリーマンが１Ｒで上げれる収益なんてよ・・・・

437 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/01 14:11:36 ID:sVM4lHCI

>>436
増やし続ければ、将来、子供の代で感謝されるぞ。

　　　　　　　　　　　　r -、,, -　、　父ちゃん元気出すクマ－
　　　　　　　 __ 　　　ヽ／　　　　ヽ__　　
　　　　　　 ,"- `ヽ,　/　●　　　　 l　）　
　　　　　／　　●　＼__　(●　●　i"　　
　　　 __/　　　●）　　￣）"__　"`;　　　　
　　.（_i　 ● 　　' __, '" ￣`'（__＿／.i⌒i　　
　　　　丶_ ,i⌒i,,_（_/　　　　● i￣￣）_|__　
　　__, '"　　￣　ヽ!　●　●)　ミ~￣_● ヽ）　父ちゃん頑張るクマー
　（_/　　　　　● i　　　 ∪　　/ ⊂{●　 |.
　　 l　●( _●)　（￣）-　　　/　　　-' 　i
　／ヽ、　 |∪l　　 T　　　　　i 　　 ● '"）
父ちゃん応援してるクマ－　

438 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/02 22:00:00 ID:lytUbG2p

マンション経営をお勧めしてるエスティアです。
参考までにどうぞ↓
http://www.estia.co.jp/index2.html

439 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/03 00:32:55 ID:fepNSp45

利回り５％って・・・。
東京は今、日本で一番、不動産投資に不向きな所なのかも知れないな。

440 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/03 12:30:30 ID:PoRq/E2b

こんな業者かましてマンションじゃそら５％だろ
アパートだよアパート
アパートほっすぃ～

441 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/03 17:45:09 ID:lnRgk2HK

>>437
ま、人間結局「金」っちゅーことだね。
親でも金持ってないと、ただのウザイ老人だもんね。
それ本音だよ。たぶんね・・。

442 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/03 21:26:29 ID:OxRlcpvn

:::::::::::::::::::::::::::::　　　　,.-ヽ
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:::::::　i;　　　　,,;'"""　`';,,,　　"`i;　　　　　|　　　　　　∪　 `l　　 |.　──　|　 ──　　　.|::::::::|
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:::::::　|.　　　 i'"　　　"; 　　　　　　　　　　　|――― ､". 　　　ヽ（＿＿|＿＿＿＿　 /::::| 新 |
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::::::::　 i; 　　　　`'-----j　　　　　　　　　|　|　　　　　|　　|っ:::::）　　l━━（ｔ）━━━━┥ |＿__|

443 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/07 18:47:03 ID:E0jRPfsZ

そこそこたまったらはじめ隊

444 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/08 22:03:06 ID:NBKblxE3

ｘ

445 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/08 22:16:22 ID:tO/YKoAL

>>416　開業医ではやってない限り若者だとその年収は不可能では？　
　　　　40歳くらいなら解るけどな・・・。
　
　　　開業医できるなら金持ちのボンボンかあ。

446 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/10 13:36:15 ID:IDa+jGVL

若いのに年収2000～3000は
継承か眼科か美容っしょ

447 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/12 00:27:03 ID:fDqKPCu1

俺は眼科医だが、週末時給１万2千のバイトを
週一やるだけで40近く行くしな。
月50の貯金なんて誰でも出来るだろ。免許あれば。

448 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/12 00:57:24 ID:Qd5S1PWX

報酬規定オーバー

449 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/17 21:31:39 ID:5q3embbb

絶対無理

450 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/19 01:22:32 ID:iveGVWQ9

庶民はマンションオーナー夢見て
夢見たまま死にますから

451 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/19 09:02:02 ID:CKuq043a

ちとﾜﾛﾀｗ
でも現実かもなー

452 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/19 11:42:13 ID:AvECTYqb

マンション

453 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/21 02:57:41 ID:A1lYjNtW

博多駅の近くのオーナーチェンジ物件
３００万ちょっとで１ＬＤＫ
築３０年くらい
表面利回り１５％ってどうでしょうか？
ご意見ください。

454 ：魔油 ◆3FNMsATrQ. ：04/12/21 02:59:45 ID:N6JpUNqW

>>453
そんなんあるんか？
前なら買えた・・・
くそ・・・

455 ：ぬるぽ神四回 ◆NISSAN67.c ：04/12/21 03:08:18 ID:V9KhHf7d

>>447
儲かってますか？ストレートで行って30で年収2000万って可能ですか？

456 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/21 09:01:15 ID:z/R8B9T7

>>453
オーナーチェンジ物件って、新しいオーナーが一棟買ってきて、
分譲で売ってるってこと？

457 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/21 11:29:10 ID:ljqDUOGQ

おまえあほかｗ

458 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/21 12:11:29 ID:ov2oAczh

業者もわざわざオーナーチェンジなんてアホみたいなこと書かずに、単に中古と書けよ、と俺も思う。

459 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/21 13:40:27 ID:uYju8TdN

オーナーチェンジ物件＝賃貸中で居住者がいる物件

460 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/21 14:24:37 ID:ljqDUOGQ

それにしてもいい物件は出尽くして、全て賃貸に回されてるな。
安値で叩いた外資や投資家がリニューアルしたものを、
低利を稼ぐ為に一斉に出した感があるな。酷い状況だ。

461 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/21 17:17:16 ID:SDq9tQ6S

＞454
おまえは基本的にアホだから、やがて身を崩す。
コツコツ働くこともオマエはできないからな。
結局は頭のいいヤツがかっさらうんだよ。大半をな。（ｗｗ

462 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/21 21:21:34 ID:rDLaqlA0

>>460
住んでる所にもよるんじゃないかな？
関東は一層苦戦してるように思う。

463 ：名無しさん＠お金いっぱい。：04/12/30 20:40:25 ID:tHJ9Lrba

福岡の賃貸マンション投資は、もう過熱しててボロボロだな。
大村って詐欺師が、いい加減なセミナーやってボロ儲けしてやがるし。

464 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/02 09:24:27 ID:YfrhfKlL

>>463
福岡のも分散の意味で一つ買おうかと思ったんだがあまりの割高さに
びっくり
九州は金が余ってるのか？

465 ：大胆な小心者：05/01/03 21:28:53 ID:yN0UbDAE

福岡は何故かワンルームマンション余り利回り良くないんだよね！
中央区だとネットで10％超える事も少ないし・・・。

福岡でワンルームをキャッシュで買う金が有るなら、新築アパート
買った方がいいかもね。

466 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/03 21:33:47 ID:PpfrDiNi

マンション投資は短期回収のみ
ぼろやは借り手がない
ぼろになるほどリフォーム金かかる
そのうち投資どころか持つだけでマイナスになるぞ

467 ：Trader＠Live!：05/01/04 22:47:00 ID:Xq0bEQAm

不動産投資は悪くないが、なぜマンションしかもワンルーム？
低額で出来るからだと思うけど、高利回り物件は稀少だし、マンション固有のリスクがある。
儲かるのはセミナーやっている連中とディベロッパーか・・・・
外国債買ったほうが良くない？

468 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/04 23:53:09 ID:+ZaLnKFd

>>467
なんで不動産投資と外国債を比べるのかが不思議だがな？

469 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/05 11:28:16 ID:7gtSY9cO

ワンルームマンション投資は最悪だ、って資産形成関連の本にかいてたぎゃ

470 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/05 11:30:16 ID:ucx2AMDN

やり方次第でしょ

471 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/06 13:38:59 ID:TYB1jHQp

マンション投資は過熱気味だな。やはりあと一年は株か。
どうせ過剰供給で下落するよ。

472 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 13:59:41 ID:tKeepmeA

>>469
時代はアパート一棟買いじゃねえの？
新築でノンリコースローン扱ってる会社は、客が物件待ち状態だってよ。

473 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 14:03:02 ID:Sf9mFO2R

表面利回りってのは株式でいうPSRの逆数でしょ。
表面利回り10％＝PSR10倍
高すぎ。株買った方が全然お買い得。

474 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 17:31:36 ID:p3amDATL

>471
平屋の一軒家４件潰してマンソン建てたら、３０世帯くらいがその土地に住めるようになるんだ。
つまり、マンソンは建てれば建てるほど、高層マンソンが増えるほど供給過剰に陥るというジレンマを内包しているのだ。

475 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 21:22:15 ID:wlMEZZUA

>>473
表面利回りっていうのは株で言う配当利回り。
インカムの不動産か、キャピの株かってとこ。
一概に比較は無理。

476 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 21:57:51 ID:G0z06aCn

>>475
表面利回りは賃貸収入÷物件価格。
賃貸収入は企業で言う売上高なのだから>>473の理解でだいたい合っている
実質利回りが株式益回りすなわちPERの逆数に相当。

477 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 22:40:35 ID:wlMEZZUA

>>476
>賃貸収入は企業で言う売上高

それって実際に家賃収入の無い人の屁理屈でしょ。
不動産の場合、表面家賃収入の約８割が実収入となるけど、
株の場合、企業の売上高の８割÷発行済株式数×持ち株数は実収入とはならないでしょ。

478 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 22:45:21 ID:x3ZcMN0J

>>477
味方は色々あれど，476が一方的に間違ってるとは言えないと思うな
不動産の場合は実収入分，建物が劣化してるからね
企業の場合は，劣化を補った後の価値が配当や株の資産価値として残る

479 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 22:51:47 ID:klBAB5cN

一番おおきな違いは資本配分権の有無。
これの違いから不動産投資は株式より少々割高でも許容される。

480 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/09 22:52:26 ID:wlMEZZUA

>>478
いやいや、決して一方的に間違ってるとは思ってないよ。
確かに色々な角度から見たほうが良いと思う。
言い方がまずかったかも知れん。スマン。

481 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/12 14:11:01 ID:FFmXeei+

漏れのお気に入り女性トレーダーサイト
両方写真載ってる
http://blog.livedoor.jp/riko1978/
http://cherry1221jp-goodspeed.blogzine.jp/privatelesson/

↓女性っぽいけど男かもしれない最近みつけた
http://blog.livedoor.jp/refneesan/

482 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 14:38:57 ID:yFHP/L1X

先日偶然見つけたんですが、管理者のこれまでの投資実録がかなり詳細に
書かれているので、思わず読み入ってしまいました。
普通に読むだけでも面白いかもしれないですよ。
http://invest.919homepage.com/user/

483 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 16:47:31 ID:HHtSNgbu

>>482
>自己紹介
>年収は750円とそこそこ恵まれている方かもしれませんが、

ﾁﾄﾜﾛﾀｗ

484 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 16:53:09 ID:f7uqaqSZ

結婚できないブスOLがローン組んで買いまくってるね。
自分が住まなくなったら、貸すとか老後のためにとか
思いっきし、不動産屋に騙されてるのが笑える。
これから人口が減り続けるって言うのにねぇ。

485 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 16:53:58 ID:HHtSNgbu

>投資利回り8％以上

もうちょっと勉強した方が・・・。

486 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 20:50:56 ID:RToFIa7A

利回り8％以上ってすごくシンプルに考えると、
1000万円の物件買って貸す事で
1000万×８％＝80万/年　ゲットってこと？

スーパー素人でｽﾏｿ

487 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 20:54:45 ID:Yw1zUXjd

>>486
そう　正しいよ。

でも実際は管理費・修繕積み立て・固定資産税入れるとそんなに回らないかもよ。

488 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 20:55:51 ID:Yw1zUXjd

先週6.1%だけどリスクが最小限のヤツ買ったよ俺。

489 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 21:15:14 ID:Ru1cfMFs

おいおい
昨日18のカウントで
今日3818って・・・>>482

490 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 22:19:10 ID:hBpuRiyx

>>489
2ちゃん等に営業かけるのは、かなり効果的ってことかな？

491 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 22:23:14 ID:j3gJIGw0

ここで営業すると荒らされる恐れがあるが
bbsがないところは頭がいい

492 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/16 22:24:33 ID:j3gJIGw0

よくみると会員ログインするところがあるな
ｺｲﾂ何考えてるんだ？

493 ：キャベとし：05/01/16 22:32:44 ID:UwH6Y+hF

新手の不動産投資が出たぞ～い！
http://wind.kakiko.com/azz285/index.html

494 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/17 00:02:17 ID:WR39++Hd

>>490
こいつヤフーの不動産トピでも営業しまくってるぞ。
第三者の振りってのは厭らしいな。

495 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/22 11:33:02 ID:swp5P6mX

>>488

表面利回り6.1%か。10%ぐらいないとなあ。

リスクが最小限って、どういった物件？？

・駅徒歩２分
・物件価格１０００万円
・東京２３区内
・築５年以内
・２５㎡以上

とかいうのだったらリスクは少ないが。

496 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/22 12:57:34 ID:RR21yHcy

最近オレのおすすめ女性トレーダーで写真もあるぜ
http://cherry1221jp-goodspeed.blogzine.jp/
両方写真載ってる
http://blog.livedoor.jp/riko1978/
http://cherry1221jp-goodspeed.blogzine.jp/privatelesson/

↓女性っぽいけど男かもしれない最近みつけた
http://blog.livedoor.jp/refneesan/

497 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/22 22:06:43 ID:H2WAAC0y

>>495
今時10％なんて言ったら笑われるよ。
5～6年前は15－20％がゴロゴロしてたけど。

498 ：大胆な小心者：05/01/23 17:26:46 ID:Lv9kjFkl

土地代だけで買えて、なおかつ建物＆入居者の程度が良い中古なら
１０％の利回りでも買いと思いますね。

出来れば道路付きが良くて、将来取り壊し後に土地を分割して売却
出来るのが理想ですが！

499 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/23 17:49:13 ID:upx3uc0K

>>498
>土地代だけで買えて、なおかつ建物＆入居者の程度が良い中古

一棟買いのことだろうけど、その時点で１５パーセントは超えてるだろ？
むしろ土地代だけで買えて、かつ建物も良いのに１０％以下の物件って存在するのか？

500 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/23 20:25:40 ID:LmLz6iJv

>>495
都内で駅徒歩２分で築５年以内で1000万円の物件などないだろう。
どこを探してもないだろう。
自殺した部屋、周りに変わった人が入居している物件なら納得。

501 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/23 23:37:45 ID:HvWYmoRA

満損なんて中古になればあっという間に値が下がる。
小楯の方が土地が残る分マシ。駐車場も管理費も積み建て金もかからん。

502 ：488：05/01/24 11:56:06 ID:pIVcIO90

先日の6.1のヤツ、借り手がすぐ付いた。

昨日は地方に9％強のヤツを見に行ってきた。
これは利回り高いけど、買わないと思う。

503 ：488：05/01/24 11:58:01 ID:pIVcIO90

今売りに出てる1棟物件は、数年前に競売などで出た物件のリニューアル再販ですよ。
当然手がかかってるから利回り低いし、気をつけないとﾔﾊﾞｲの掴むよ。

504 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/24 18:41:59 ID:35AMJq1x

Yahoo!不動産とかに載ってるこの物件とかどうなんだろう?

路線京浜東北線価格（万円） 1,060
最寄駅大井町 [行き方を調べる] 管理費（円） 9,700
バス/歩（分） -/7 間取 1R
所在地品川区東大井3丁目
交通　

建物建物構造 RC 築年月 1992年12月
専有面積（平米） 18.87 所在階/建物階数 1階/5階建て
バルコニー面積（平米） 2.55 向き東
間取内訳 0 駐車場　
棟戸数 126 現況賃貸中
面積計測方式壁芯引渡時期即時
国土法　満了年月　
取引態様専属(*) 地代　
土地権利所有権消費税　
都市計画　修繕積立金（円/月） 5,200
用途地域　その他費用（円）　
特記事項家賃76000円　オートロック・有線放送・洗濯機置場
備考　
物件番号 3077573701 物件種目中古マンション

505 ：488：05/01/24 19:12:45 ID:pIVcIO90

>>504
俺の見解から言うと、築10年以上で6坪弱、１階で諸費用１４９００円、
場所は東大井３丁目ってことで、値頃感はあるけど非常に難しい物件だと思います。

それは今の人が出たら、次の賃借人が入るかどうかがまず難しい。
１階は人気がなく、東大井にしては賃料が高い。
それもこれも管理費などが圧迫している為だと思います。

実質利回りは6％強で、この物件は非常にリスキーだと思われます。

506 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/24 19:33:03 ID:35AMJq1x

>>505

そうか。確かに諸費用が高いですよね。
東大井は最近、交通の便が良くなり始めていますけどね。

507 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/24 19:35:31 ID:35AMJq1x

>>505

ちなみに、家賃はこの価格で適正なんでしょうか？？
高いとも安いともいえない微妙な感じですが。
物件次第と言うことでしょうけどね。

508 ：488：05/01/24 19:43:41 ID:pIVcIO90

この広さで東大井で家賃76000円は平均より少し高いんじゃない？
管理費修繕費が高いから上乗せされてるんだろうけど。
その分取り分が少なくなる。

509 ：488：05/01/24 19:45:29 ID:pIVcIO90

このくらいの物件なら、管理修繕費7000-8000円くらいが妥当だと思うけど。

510 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/26 11:02:06 ID:C5LcMivh

東京って災害リスクが世界一らしい。
なのに地価が異常に高いので利回りは低い。
投資対象としては、地方の物件に比べてかなり不利なんじゃないかな？

http://news18.2ch.net/test/read.cgi/dqnplus/1105494631/

511 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/26 14:52:50 ID:yjlqRlsn

災害リスクといえば
こないだの新潟県地震で、アパート自体は新築で大丈夫だったが
客の勤務先がことごとく倒壊して空室だらけになった大家を知っている。
（来春から、仮設住まいの人が順次入ることになってるらしいが）

512 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/26 22:00:15 ID:lSeC8sdL

>>511
情報乙。
こう地震が続くと、やはり木造や軽量鉄骨は駄目だなと思う。

不動産に限らず、東京一極集中の日本のシステムってハイリスクな気がする。
テロの標的にも、なり易いし。。

513 ：488：05/01/27 08:15:31 ID:1wxX+E9b

俺んち築年数200年越えてる木造だけど全然平気よ

514 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/27 09:07:13 ID:DLB0chVy

>>513
どこに住んでるんだよｗ
重要文化財とか？

515 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/27 12:46:08 ID:5VTmbf97

>>513
竪穴式住居か？

516 ：488：05/01/27 19:19:06 ID:1wxX+E9b

ごうのう

517 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/27 21:14:13 ID:F9HPSbGB

>>516
豪農？田舎の地主ってこと？

そういえばヨーロッパなんかでは、古い建物の方が却って価値があったりするんだよね。
日本では何度も建て替えさせた方が儲かるから、耐用年数が短めに設定されてるらしい。

518 ：488：05/01/28 08:48:11 ID:cOfKN59j

>>517
豪農の家を買った。
古い家は寒いけどなかなか楽しい重要文化財級。

519 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/28 21:10:10 ID:rTkCGctE

♪君たち女の子～

520 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/01/31 00:40:22 ID:I7avTwz/

♪ゴーノー

521 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/01 00:07:26 ID:+Xmz/nG/

>>519-520
ﾜﾛﾀ

522 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/04 04:36:23 ID:AuNypLHl

TBSのﾄﾞｷｭﾒﾝﾀﾘｰで、ﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝ運用で孤軍奮闘走り回ってるおばちゃんが出てた。
敷金礼金ゼロを謳い文句でやってたけど、苦労がたえなさそうな印象だったよ。。。

523 ：大胆な小心者：05/02/05 10:19:10 ID:yXANKwqn

オーナーチェンジで買って、まだ部屋の中見た事無いワンルームが
２部屋有る。
空き室は怖いし、家賃ちゃんと振り込まれてるから不満は無いけど、
入居者出たら思い切りリフォームして家賃上げるのが楽しみだね。。

524 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/05 10:56:38 ID:r2ROR6qX

東京カス女

都市部にカス女は集中してる
これには理由があって、都市には働き盛りの若い男が集まってくる学生等
当然、都市部には男ばっかりになる。
都市は慢性的な女不足なんだ
そこに住んでる男は女がいなくて大変。女はウハウハ
そういうところですごした女はタカビー女・カス女となる
でも、男で東京に住んでるからって悲観することはない
東京に住んでるってことは毎日カス女に鍛えられてるってことだからだ
俺自身生涯で一番もてたのは東京を離れてすぐの頃だった
東京カス女に鍛えられてたから。地方の女は女神に見えた
だから東京カス女に関わるなと、ちょっと地方に行けばいくらでもいい女はいる
東京で鍛えられてる男ならモテモテだよ
「都会風吹かせて気取らないこと」
それさえ、気をつければ女なんていくらでも寄ってくる

この考えに賛同する人はこれを色んなとこに貼り付けてくれ
そんで、これ以上女日照りの東京に無謀な男が行くことを防ごうじゃないか！！
もしかしたら、コレを見て上京してくる女の子が増えるかもしれないぞ
協力頼むぜ！

525 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/05 17:51:03 ID:X1AvH1eC

配当利回り１５％位付かないとやる気しねえな。
自分が住むのも賃貸で十分か。

526 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/05 17:57:03 ID:dw7NJ/iP

>>533
集中投資は怖いよ。
株と同じで１つに対して、５%以上つぎ込まないすれば安心できる。

527 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/06 02:55:04 ID:bC8T0jGZ

>>533 よろしくお願いします。

528 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/06 09:05:50 ID:Lu1B+QOA

>>533
ﾜﾛｽ

529 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/06 12:22:31 ID:uLLOEA++

>>533は気をつけてレスするように。

530 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/06 18:07:19 ID:o57YDb6l

>>533
空気嫁ｗ

531 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/06 19:07:56 ID:5ea4/GQx

>>533 わかってるよな？

532 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/06 20:11:29 ID:DWl/xX4J

↓

533 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/06 20:34:57 ID:G0vTtF4G

年金に全力投資はやっぱまずいっすか？

534 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/06 20:45:36 ID:Lu1B+QOA

>>533
m9（＾Д＾）ﾌﾟｷﾞｬｰｰｰｯ

535 ：533：05/02/07 00:35:25 ID:twc++IYA

すみませんでした。お詫びに私のポートフォリオさらします↓
http://f55.aaa.livedoor.jp/~bowmore/china_portfolio.html

536 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/07 01:23:17 ID:A0SXLfVA

本人？
勇者スレの人だよね。

537 ：laphroaig ◆ISLAY39RqA ：05/02/09 00:02:23 ID:wJzKZ6hu

＞536さん
本人じゃないです。

マイナーなページに直リンしてくれたことと、
このスレを僕も監視していたことの両方に
非常に驚いています。あわわわ。

538 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/09 00:37:39 ID:BJ6DYJTA

>>537
ご丁寧にどうも。ソニンあほるだーです。
直リンするとは、変な人がいますね。
私もそのうちに中国株考えてます。
スレチガイなので、このへんで。

539 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/19 16:04:38 ID:o2xj6n1I

個人事業者の開廃業等届出書ってワンルームだけでもださなきゃいけないんですかねー。

540 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/19 21:39:53 ID:Mope0y+s

いけねぇぞ

541 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/20 19:58:25 ID:qu0JaYCC

今月も一戸買ったぞー

542 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/21 21:54:14 ID:D+mgHAqb

よければ詳細を教えてよ

543 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/27 15:49:18 ID:yYse+Qqn

ひとつき1戸ペースだな
自分のペースを守ろう

544 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/27 21:47:40 ID:Ha+pioHz

>>543
凄いですね。
利回り１０％なら１２戸買った時点で、毎年勝手に一戸増殖する計算になるが・・・

545 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/02/27 21:53:46 ID:rE+CdC+X

　　　　　２６日証◎新報大講演会にて
　　　　　今回編集長・相場の神様・社主自らが　
　　　　　大推奨したのは

　　　　　　　　【6459】大　和　冷　機
　　　

　　　　　　　　２ヶ月に一度だけの鉄板銘柄。

　　　　　　　　とりあえず買っておけ。　　

546 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/02 13:41:04 ID:T++sGxIc

ワンルームよりアパート一棟買いがいいってことかな？

547 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 00:39:34 ID:3dUAS9vP

>>546
アパートとかマンションの一棟買いは、結構お勧め。
ある程度一箇所に集まってるから、管理もその分は楽。
但し、相当高い買い物になるので、よく調べることが重要。

ワンルームは最初の練習用には良いと思う。

548 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 03:22:31 ID:idILDqKJ

ニャンルームマンションなんていかが？

549 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 09:05:55 ID:G7LgsGOp

>>548
それは何ルームあるんですか？

550 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 09:17:33 ID:mWU43ds4

>>548
素朴でﾜﾗﾀ

551 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 11:00:43 ID:ITOd9M8J

ネコを自宅で飼えない人が買うマンションか？

552 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 11:30:27 ID:v3rm7smP

ワンルームマンションは、犬を自宅で飼えない人が買うマンション

553 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 21:07:40 ID:WIElvmOp

すみません、教えて下さい。
中古のワンルームってローン組むのが非常に難しい、と思っていたんですが、
ここ数年で変化したんでしょうか？
自分の買いたい中古に一番手がいてローンの審査中ということなんですが・・・

554 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 21:34:02 ID:A1sLiqfe

>>553

それは、その物件を担保にしたローンじゃなくて、普通のローンなんじゃないのかな。

555 ：553：05/03/03 21:49:55 ID:WIElvmOp

自宅を担保にした多目的ローンとかですかね。
それなら自宅に残債が無ければ、通り易いですよね。
ワンルーム買うのに今時ローン組むメリットが解らない
ですが、この物件は諦めた方が良さそうですね（ガッカリ）。

556 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 22:28:59 ID:+7WsZayg

平成３年に調布のライオンズマンションを１Ｒを２８００万で買った。

まだ半分ローンは残ってる

557 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/03 23:25:30 ID:MtdPB0Zk

昭和６３年に親が横浜の１Ｒを２３００万で買い、平成４年に２１００万
で売りました。賃料は７万代で貸していた記憶があります。
この間久しぶりにその１Ｒの売買の広告を見たら、６００万で家賃６万の
オーナーチェンジでした。
さて、買いでしょうか？

558 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/04 00:27:33 ID:zbMYKU9z

状況によるわな

559 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/04 10:02:31 ID:9lYy7+SX

>>557
多分一番いいときに売ったんじゃないかと。
もう20年近く経ってるわけだから
設備老朽化とか、外見劣化とかしてそう。

560 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/04 11:35:01 ID:RZblM8j0

２～３年前に別のワンルームの購入を考えたとき、５５９さんのような考え
で、どれくらい劣化してるか、入居状況はどうか、などが知りたくて参考に
そのマンションを見に行ったことがあります。
そのときエントランスの入居者掲示板を見た限りはほぼ満室でしたね。
ただ部屋の内部はだいぶ痛んでるでしょうね、確かに。
ワンルームの寿命ってやっぱり３０年くらいなんでしょうか？？

561 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/04 11:36:24 ID:4K2ZsxHz

そんなのリノベしちゃえば何でもないってｗ
うちも1200かけてリノベしたけど、賃料倍にしてもすぐ借り手あったよ

562 ：557：05/03/04 11:36:51 ID:RZblM8j0

557＝560、です。

563 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/04 11:39:20 ID:4K2ZsxHz

ワンルームなら300もかければそこそこのヤツできるでしょ。
まあ業者は利が薄いからやりたがらないけど。

564 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/05 01:27:38 ID:pVPh0c5j

>>560
３０年～４０年で大規模な補修が必要となる。
共用部だから個人では出来ない。
建設時より金が掛かるらしい。立て替えの方がまだマシ。
しかし金のないオーナーや行方不明のオーナーもいるはず。
マンション＝３５年で使い捨てと見るべき。
中古が安いのには理由があると言うことだ。

近年マンションのスラム化が懸念されているが
特にワンルームはスラム化しやすいと考えられる。

565 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/05 10:06:53 ID:0cEYOa5N

35年以上経ってる、ファミリー向けマンソン見に行った事ある
システムキッチンや白基調の壁や扉、全室フローリングなど、
若者好みにリフォームされてた
業者いわく３００万位かけたとか

がよく見ると、玄関からの通路は壁紙が張ってあったものの
室内はコンクリートの壁に白ペンキ塗っただけ

結露がむごそうだったので買うのをやめた

あと窓周りのリフォームって結構金かかるのかな

566 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/05 22:58:17 ID:Ihp8RYTb

３０～４０年時の大規模修繕とは水周り？
外壁は１Ｒでも何とかなるけど共用部分の水周りは確かに
致命的になるかもね。１Ｒオーナーは自分が住んでいない
から切実問題には感じないだろうし。

567 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 09:12:43 ID:lX1D4s2z

>>566
水回り・ガス配管・電気・共用スペースの壁などいろいろ。
配管関係の寿命は３０～４０年では？
（最近では水を活性化して給水配管の寿命を延ばすシステムを入れた新築マンションもあるね。
どれだけメンテナンスに配慮して設計してあるか確認しないとね。）
自分で色々調べて見れば判る。

こんな大事なことなのに誰も言わない。
なぜなら言ったらマンション売れなくなるからね。
ＮＨＫで特集を組んでいたくらいか。
マンションのＣＭを流している民報では無理。

同僚が「マンションを買ったので一生そこで暮らせる」とか言ってた。
しかし定年でローンの払いが終わった時、もう３０年過ぎているぞ・・・

568 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 11:04:48 ID:WiUWE2eR

このスレFAQ
・ワンルームマンション投資なんて儲からないのに→はいはい、じゃあここには来ないように
・都心で表面利回り１５％越えるような物件があれば買っても良い　　→あってもケチつけて買わないでしょ、あんた。
・少子化がわかってるのにどうしてマンシ・・・　→そんなこと子どもだってわかってる。それを考えに入れてないと思ってるのか？
・マンション買うぐらいだったら外貨建て・・・　　→スレ違いです。よそでやってください

569 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 13:06:58 ID:o7AxOeWQ

>>568
否定的な意見を排除し、なにがなんでも買ってほしいらしいな。
リスクをしっかり理解して購入するのは当然だろ？

570 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 13:33:05 ID:mL8kQjHK

築古のリスクはここ読むと充分にわかったが、現実に手持ちの１Ｒで
築２２年で１２％、築２０年で１４．６％でここ５～６年空室期間無し
で回りつづけているのも事実で、とても手離す気にはならない。
問題は追加で買うとき、築何年までを目安にするか、かと。

571 ：568：05/03/06 13:47:48 ID:WiUWE2eR

違う違う。
まともな議論に発展しないような否定的な意見を排除したいだけ。
今話されてる「新築か築古か」ってのはかなり良い感じですよ。

572 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 14:50:23 ID:ZS2nqlDP

読み終えました。で、読後感を一発

中古や１Rでも何でもよいけどさ「なんでマンションなのか？」が理解できなかった。
ここの住人は１０００万以下での投資スタイルなのでしょうが、なにもマンションで
はなく、なぜ、土地付を考えないのだろうか？
経年劣化する物件によくもまあ投資するものだと、、、あきれながら感心

都内極小一戸建てか衛星都市で探した方が後々得策ではないのか？
以前、上野で木造二階中古住宅、築４０年、６坪？７８５万円ってのがあった。
土地は腐らないぞ、権利なんかあったってクソのやくにしかならんしな。と思うが

573 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 15:01:17 ID:20xrl+HK

再建築不可の改築ものか？
それが良いと思うならそれでいいんじゃないの？
俺は自分で新築するかせめて一棟買いのほうがいいな。

574 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 15:21:20 ID:1FvDxymh

マンションなら高層マンションじゃね？

575 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 15:21:41 ID:ZS2nqlDP

>>573
>再建築不可の改築ものか？

いや、それはないと思う、なんせ玄関前が歩道付の道路だから。
オイラも５７３と考え方は似ているかと思うが
新築や一棟買は投資対効果的にうんまくなさげなきがする。
（立体）駐車場のほうが色々なしがらみを考えると得策だろうし
時代の流れに適応できる、身軽い、車は無くならない、
面積に対してマンションより投資効果がでかいだろーと。

576 ：573：05/03/06 15:43:59 ID:20xrl+HK

立体駐車場？
う～ん都心部か住宅密集地かな？
コインパーキングは数年前流行ってたようだけどどうなんだろう。

しかし6坪はちょっといたい。
接道幅、長も問題なしとして商業地域でもなければ建蔽率が・・

まあ一棟ものは株価に合わせて上昇し利回り的には旨味がなくなってきたね。
新築もワンルーム要綱等は厳しくなって素人には向かないだろうし。

577 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 18:39:05 ID:X/NeocQf

木造一戸建てもいいとは思うんだけど、補修費が嵩みまくる恐れがあるので
そこんところが怖いな。雨漏りとか床板抜けたとかそういう。

578 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/06 22:36:00 ID:rG112z5i

>>572
アパート一棟買いなどの方がリスクの分散や利回り的に有利であったり貸家などの選択肢もあるのは分かるが…
予算的に最初の投資としてワンルームマンション辺りが手頃なのも事実。

579 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/07 00:59:27 ID:g9G7qUjJ

一戸建てなら木造より軽量鉄骨の方がコストが安い。
骨組みの材料費が木材の約半分だからだ。（最近は少し鉄が値上がりしてるかも）
一戸あたり２・３百万くらい差が出るらしいよ。
大工の腕の差も出にくいメリットもある。（内部結露は心配だけど）

資産の少ない人が無理して経験のない不動産に手を出す必要もないとも思う。
これから益々住宅が供給過剰になる。便利なとこでないと空室になるかも。

580 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/07 14:30:38 ID:uH1cwgyh

>>579
それは飯場レベルの鉄骨プレハブの話な･･
木造でいうと板張りの納屋みたいなもんだから
とても住居として比較できるもんじゃないと思われ。

581 ：570：05/03/07 14:44:45 ID:4g1sHbAW

５７０で築２２年で１２％、築２０年で１４．６％で中古１Ｒを
回している、と書いた者だが、今日空室になっていた築２０年の
別物件の１Ｒが１４．３４％の利回りで借り手が付いた。
２月末退去で空室期間１週間弱。やはり築古利回り優先派かな、
自分は。

582 ：５７２：05/03/07 17:03:22 ID:7ZJ051o3

>>581
ということは、投下資金が７年で回収できるってことなので
築２０年だとあと３０年は貸せるとして、目減り考えても
資金は４倍にふくれるってことなのでしょうか？
掛かる経費ででかいのは１０年おきの外装補修(４０万円ぐらい？）

中古マンション売買では下値にリスクがありますが
賃貸としてだと投資として良さげですな～
やっぱ、場所が最優先なのでしょう

583 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/08 13:34:24 ID:x6BhG9Xz

age

584 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/08 14:48:57 ID:H2IFPD72

アパート十棟持ってるけど、そんなには楽じゃない。
百以上の部屋の空き、トラブルは、千差万別、予想できない。
うまく行けば、宝くじに当たったよなもの。
ネズミランドの周りに土地買って、作って貸してこれなんだから、
人の建てたもの買って貸して利回り１５％越えるような利益をコンスタント
に上げようと言うのだからこのスレの人、天才としか言いようがない！

585 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/08 14:50:46 ID:YGEzwk5V

まずは句読点のつけ方から勉強しろよｗ

586 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/08 16:14:49 ID:apz80gL9

>>584
ネズミーランドの近くに住みたがる香具師って
かなりDQN度高くないかい？
そんなトラブル頻発地帯に無理して建てなくても･･･

587 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/08 17:46:31 ID:YCig8vXP

アパート一棟もってたけど売っちまった
利回り云々より一棟管理は何かと煩雑。
マンションの方が利回り低いが管理は楽。
最後は粗大ゴミになるのを承知なら、
マンションの方がいいかなと思う

588 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/08 22:28:46 ID:XbZXALvi

＞587
問題は購入の際にそのマンションが粗大ゴミになる時期を読むことだね。
そのうえで利回りと照らして売買価格を交渉する。
今後築３０年超のマンションが増えるにつれ、管理の良し悪しで寿命を
迎える時期が大きく異なってくることがハッキリしてくると思う。

589 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/09 08:37:59 ID:Vm9USpG7

>>586
浦安に土地もってる元農家とかだろ。

590 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/10 17:33:33 ID:ahoOnGzU

というか、正確には、>>584のような人が建てたはいいが、
こりゃダメだと手放した建物を安く拾ってこその利回りなのですが・・・・・・・。

591 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/10 21:39:52 ID:XW4LQE0g

1,000万で２LDK50平米の築15年都心・利回り9％ものを買うか
1,200万で３LDK70平米の築10年地方ファミリ・利回り10%ものを買うか

迷っています。。

592 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/10 22:17:42 ID:MZbfo8pr

2LDK 築15年で75kの家賃は都心じゃない希ガス。

593 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/11 09:27:39 ID:Ggzqa70e

都心じゃねえだろそれｗ

594 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/11 11:59:37 ID:oOv1cF3C

>>591,>>592同意
１５坪に２部屋とリビング、キッチンっていったら３畳、４．５畳だな
トイレ付バスで足が伸ばせないやつだろ、資金回収まで１１年か、場所だな。
両方気に入らないけど５０の方は１ルームに改装が必要では？
無理に選ぶなら７０だろ、、、慌ててまで金を使いたいとは思わないが。

595 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/11 22:51:53 ID:DZBfWpjF

親がワンルームを３棟持っているんだけど
宅建を取っておくと便利？
顧客は他の不動産屋がやっていて親はオーナーというだけ。
ここで宅建は触れられてないですが。

596 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/12 01:19:48 ID:AcdvZog9

>>595
俺も親のマンション管理してて宅建持ってるよ。
一応宅建とっとくとｲｲよ。
そんなには難しくないから。

管理は出来れば、あなたがすると良い。
いずれは後を継ぐわけだし。
色々学ぶことができ、経費の節約にもなる。

597 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/12 08:15:05 ID:aelVzQmJ

ついでにマン管もどうぞ。

598 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/13 13:44:58 ID:8Km8Cagz

満漢全席

599 ：596：05/03/13 20:36:59 ID:PrES52Mh

>>597
契約は営業してくれてる不動産屋がするから
宅建を取ったとしてもどこで活躍するんだろうと
いうもが基本的な疑問です。
楽勝で取れそうもないのでモチベーションが高くないと。
契約のたびに儲かるとか。

600 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/14 00:03:26 ID:S5+gc20a

築２２年　１２００万　２ＬＤＫ（リフォーム済み）のチラシがポストに入っていた。
しかし築２０年以上になると買うの怖い・・・
相当経験ないと後何年持つか推し量れないだろう。

管理の善し悪しと言っても所詮は金の問題で
管理組合の積立金程度では大規模修繕時期は乗り切れないと思う。
だったら修繕費は安い方がいい、という考え方もある。

ガス管腐って何とかお金を集めて直しても、すぐ水道管腐りましたよ、では困りますよね。
例えば４０年たったらフォンドとか募って立て替えますということを当初から盛り込むべきだと思う。
これならスラムにならずに済むし計画的に投資出来る。

マンションは永遠に保つとか思っている人が多いけどそれが問題の根本。
新築マンション買うとき誰も何年持つか、なんて気にしないでしょ？
だから設計だってメンテのしやすさなど留意しない。
買う方も建てる方も４０年後のことは誰も気にしない。

601 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/14 01:44:12 ID:oc+4me3N

＞５９０
３３０万で賃料４万５千円の物件買います。リスクはいろいろあるけど
値段からそう焼けどはしないでしょう。
＞６００
ちなみに自宅のマンションは築２０年ちょいで専有、共用部分全ての給
配水管と共用部分のガス管を取替済みです。あと数年でＥＶも取り替える
予定とか。なので地震以外では自宅は６０年は持つ、と思います。

602 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/14 02:23:36 ID:R/VCd7gy

不動産投資をはじめ投資について考えるサイトの紹介です

http://studentfund.zero-city.com/index.html

603 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/14 18:44:40 ID:OIVZweB4

本業を他に持っている副業１Ｒオーナーです。
毎年、今の時期は入居者の出入りで胃が痛いですね。
もちろんアパート一棟ごと預けていれば不動産屋さんの扱いも
良いのでしょうが、数室預けているだけだとこちらも強く募集
のハッパを掛けられないし・・・何室くらい管理を任せれば
上客扱いになるんですかねぇ・・・ヤレヤレ。

604 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/15 01:03:46 ID:zJTYFZ+K

>>603
たぶんマンション一棟から。
そこから一棟ずつ買い増していく人も多いし、友人の大家を紹介されることもあるから。
地域や不動産会社にもよるだろうけど。

当方、マンション一棟だけ所有。
不動産会社に行くと、どの会社でも家主（やぬし）さまと言われ、かなり丁寧に扱われる。
こちらも低姿勢で、しかし、しっかりと要望を伝える。
大抵はその通りにやってくれる。あまり無理は言わない。

605 ：573：05/03/15 08:04:20 ID:HKTy+b+G

別に1戸でも数棟でも一緒じゃないの？
俺の場合1戸空き出たら3～5社には依頼するよ。
そのほうが互いに競争してくれるし確率的にも速く埋まるような気がする。
他社にもこれでお願いしていると言えば賃料設定も言いなりにならないでいいしね。
数棟所有していても古く狭い間取りのものは弱気になるかもしれないよ。

606 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/16 22:07:14 ID:SMiUyW+c

みんなマン管は持っているの？
役立つの？

607 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/16 22:11:19 ID:bm7LNIus

札幌物件ってどうかな？
豪雪地帯だから、物件はシッカリ出来てるし、
バブル崩壊後は、投資用マンションは作って無いし、
値段も底値になってるといってよい。

608 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/16 22:24:12 ID:jgq27w9o

>>607
ソフト面（住民性というかDQN度）でかなり不利かと。
経験上札幌、横浜、名古屋、京都、大阪南部はそういう点ではあまりお勧めはできないかと。
ハード面は補修とかでカバーできるけど、ソフト面で変なのに取り憑かれたらきついよorz

609 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/16 23:44:45 ID:PuAQ/lXg

>>608
沖縄はどうなんでしょうか？軽く見た感じでは地価が安いから駐車場の料金とかは取れないようだけど
その分、物件が安いようだったけど。
もしご存知なら教えてください。

610 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/16 23:53:26 ID:Vc/bUFek

>>609
地域経済的にかなり苦しそうだから、沖縄だったら観光的なものに投資した方がいいかも

611 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/17 09:29:41 ID:ADlnvip8

>>606
宅建、マン管、管業持ってますけど、
郵便局でアルバイトしてます・・・

612 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/17 14:46:25 ID:anel5pdu

宅建だけで億万長者になった人もいるし。
資格は使いようだな。

613 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/17 17:46:47 ID:+Yqyxd4x

>>609
沖縄のDQN度は恐らく天下一
日本の法律は通じません。

観光にしても海水浴は4月～10月だし
安定収入は厳しいかと。

614 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/17 18:58:24 ID:4eI2iV4A

首都圏に住んでるという前提で。。。

札幌は悪くはないかと思うが、住民がＤＱＮじゃなくて、不動産屋がＤＱＮ！
トロすぎて、物件資料請求しても、全然送ってこないし、
賃貸管理任せていても、何か問題があっても何も連絡こないし、家賃振込遅れもザラ。

最初任せていた所だけかと思っていたが、どこも同じような感じだ。ストレス溜まりまくり。
札幌だけ、時間が経つのが、本州と比べて遅いようだ。

あと遠隔地だから、リフォームやトラブルに対処が遅れがち。通常は管理業者にまかせるのだが、
前記したような状態だから、なかなか動かない。

615 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/17 21:54:23 ID:8LCL5qdY

>>610
やっぱりそうなのかな
観光に頼りきった町って感じだもんね

>>613
うへぇ　そりゃキツイです・・・
もし上手くいかなくても自分が住めたらいいや、南国に住むって楽しそうジャンって
思ってたけどそんなにＤＱＮシティーだったの・・・
確かにいつまでも狂った成人式になっちゃってるのは沖縄ですよね

616 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/17 22:01:52 ID:7vtQYyNp

遊びに行くにはいいんだけどね>沖縄

617 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/17 22:56:49 ID:9nZ/Ix+H

800万１R・8%
1000万1R・9%
1200万1K・8%

平均築年数10年
いずれも都内都心部

5年くらいまわして、ｷｬﾋﾟﾀﾙﾛｽを10%とすると
建物2700万
ﾈｯﾄ収入1250万
しめて3950万

取得費用・処分費用を差っぴくと＋500万の運用程度？を予定で買ってしまいました。

買ってるみんなはどの程度持つつもりで買ってるの？

年金代わり、とかっていう人はのぞいて。
10年回したら確実に利益は出そう。
でもそれじゃあ面白くないしなぁ。

どうせなら転売して更に高いものをかって更に大きく儲けたい

ブレーンの仲介業者に更に買い増しをすすめられてて、どうするべきか。。。。
残りの運用資金（ほとんどが投信と外貨）は6000万程度です。

618 ：617：05/03/17 22:59:52 ID:9nZ/Ix+H

こう冷静になって書いてみるとあんまりうまみはないなぁ。。
リスクを避けて高利回りのは買わなかったんだけど、それが数字に出てる感じ。

アパート一つ買ってみようかな。

619 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/17 23:44:54 ID:esUX2NP3

>>618
それぐらい現金持ってるんだったら、不動産では一棟買いがお勧め。

土地もついてくし、利回りもそこそこ高いし、管理もバラバラに持つよりは楽かと。
なにより何でも自分の自由に出来るのが良いよ。
区分所有だと他の区分所有者と合わさないと駄目だし。

ただ東京都では利回り的にいまいちなのかな。
あと自分の住んでる近所に持つのが長続きのコツだと思う。

620 ：617：05/03/18 00:13:59 ID:ykOlVupZ

管理のばらばらは、
家賃管理は１社になっているので大丈夫です
毎月の管理費の振込みが面倒ですが。。

でも確かにアパートも面白そうですね

個人的には今のやつらでいうと、借金で火達磨になってるひとから、
あなたの１R売り物件全部買うからたくさん引いてと（ブレーン手法）
１０％くらい切ったから
ちょっとキャピタルゲインがないかなぁと　無いかｗ

でも自分の近所に買うっていうのはそれはそれでいいかもしれませんね

621 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/18 18:25:44 ID:pGO61euN

東京圏ワンルーム家賃、都心は供給過剰で下落　住宅新報社調べ

住宅新報社は３月18日、東京圏の主要鉄道沿線175駅を対象とした
2005年２月時点のワンルームマンション家賃調査の結果を発表した。

東京圏全体では、新築物件を反映する上限家賃が７万8606円で、
04年８月の前回調査比0.35％上昇。
03年２月の調査以来、初めてプラスに転じた。
築古物件の家賃を反映する下限は６万926円で、
前回調査比0.44％下落したものの、
平均家賃（下限と上限との合計を２で除した家賃）は
前回を0.01％上回る６万9766円となり、こちらも03年２月以来、
初めて上昇した。

エリア別では、都心３区のワンルーム家賃が下限８万4182円で1.8％、
上限11万1364円で2.7％、それぞれ下落し、
これまで新築物件がリードしてきた上昇相場にブレーキがかかった。
活発な新築供給によって市場に過剰感が生じ、
一時ほどの強気な家賃設定がみられなくなってきたためだ。

山手線内側で前回調査と比べて３％以上、
下落した駅は赤坂（東京メトロ千代田線）6.12％、
白金高輪（都営三田線）5.13％、池袋（ＪＲ山手線）4.65％、
牛込柳町（都営大江戸線）3.03％の５駅だった。
（住宅新報） - 3月18日18時12分更新

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20050318-00000000-jsn-ind

622 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/18 21:37:47 ID:KqnR0otE

今から
ワンルームマンション買うぐらいなら外債買ったほうがはるかにマシ
キャピタルゲインなんてあるわけないやん
3000以上遊んでる金あるならアパート一棟。

623 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/18 21:52:32 ID:fbKx30NZ

アパートでもマンションでも一棟で買うとリスクが怖い気がするんだが。
買って半年で、自殺騒ぎに巻き込まれたオーナーの人を知っているし。
共用部分のメンテも管理組合任せにできないし。

624 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/18 22:00:08 ID:KqnR0otE

土地無しの箱なんてレバレッジかけてまで買うほどのもんじゃないと思うんだけどナー
目先の数万の不労所得に目くらんで買わされてるだけちゃうの
どーせなら条件良い土地・一棟狙うほうが良いと思うが

625 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/18 23:06:55 ID:nLcatqn6

>外債買ったほうがはるかにマシ

とは言いますが、投資額がある程度の額になると、
為替リスクがかなり怖い

豪ドルかなり持ってましたが、70円台で買って
82円くらいのときに全部引き上げちゃいました。
儲けは死ぬほどでかかったです

逆もしかりですから。

私の場合、投資額がかなり増えたんで外債はもうやりません。
（外債買ってたときはあんまり為替リスクなんて考えなかったですが）

もっとも。。。。500万程度の運用ならばたいしたことないんでしょうが。。

安心して1000万回せる投資になると、不動産投資は結構良いような気がして
買いました。

一棟買いはどうなんでしょう
ポートフォリオから言ってもローリスクの１Rを回したほうが良いような
気はします

626 ：623：05/03/18 23:16:30 ID:+vQtfhwt

>624、625
外債はいずれ自分の物になる親の分も含めて３０００万超える
（７％ものの奴）から、残りは手堅く不動産。箱が３０年超で
駄目になるとしても一棟買ってハプニングが起きるよりは１０
室くらい分散して１Ｒで持ってた方が安心。長いスパンだと
土地も箱なみに価値の低下は避けられない。少子化時代だし。
自宅（と別荘）があれば充分。

627 ：楽勝で儲かる：05/03/18 23:35:40 ID:WGbBIDPC

２ＤＫ～３ＬＤＫあたりだと楽勝で儲かる

知り合いは月１２万のローンを払いながら
そこを２１万で貸している。寝てるだけで月９マン丸儲け。
今年中に２０戸くらい増やすとか言ってた

628 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/18 23:42:31 ID:KqnR0otE

「儲ける」って表現がなー。
「CFがちょっと良くなります」たって話やろ
俺はやっぱ年くってからの年金代わりだナー
最近の買い煽り怖い

629 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 00:10:55 ID:j8uGLIzP

人口って来年がピークで減少し始めるじゃん。数十年後には確か1千万位減ってるんじゃなかったっけ。
集合住宅って供給過剰にならないのかな?
こういう投資だと数十年後ってまだ関わっていそうだし・・・。

630 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 00:23:38 ID:HOA56ZIO

やはり下手に地方に買うより都内に持ってたほうがよさそう

供給過剰になるような気がしますが、
アパート需要等が先になくなりそう。

箱が増えれば値段が下がって、値段が下がれば、好んで
アパートに住むよりRCのマンションに。

そーーーー考えていくと、結局利回り７％台の広めの１Rに
落ち着くのが一番無難か。。

631 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 00:28:31 ID:SQuyW3Rj

一部の本や雑誌ではワンルームマンション投資はやめたほうがと

言っておりますが、みなさん勇気ありますね

632 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 00:30:28 ID:Ad7Auw+V

「資産減らして時間を買う」投資だもんな
「リタイア目指す攻めの投資」より「リタイア後の投資」だとおもふ
その意味でローリスクなのは必須

633 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 01:27:18 ID:j8uGLIzP

地方には自分の永住するちといい物件。
都心には収益用の物件
という感じか

634 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 06:30:31 ID:1QmsA8RM

俺地方に住みながら東京のマンソン貸して収入得てる。
最近は住んでる地方にも複数物件購入して貸してる。
東京は地震リスクが大きいから（風評も含めて）これ以上はもういいや。
美味しい物件ももうないし。

635 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 07:00:56 ID:+5DuoJv0

賛成

636 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 11:01:22 ID:dcoCtXVf

610 名前：山師さん＠トレード中[] 投稿日：05/03/17(木) 19:23:18 ID:kz1Yj1pz
・首都圏・中部圏の中古マンション価格が弱含み　東京カンテイ調べ（住宅新報） - 18時2分
・首都圏賃貸物件成約数が３カ月連続減少　アットホーム調べ（住宅新報） - 18時2分
・２月の首都圏・建売住宅、発売戸数・契約率がともに縮小　不動産経済研調べ（住宅新報） - 18時2分

637 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 13:56:17 ID:qaRPI00R

>>629
大学は一歩先に少子化・全入時代に突入だけど、影響が深刻なのはＦランク私大であり、
国公立受験とかでは、全入って何？って勢いの相変わらずの激戦。
それと同じで、人口減少し始めたとき、影響受けるのは条件悪い郊外の物件で、
条件いい物件は、影響は限定的かと。
そして、駅近みたいな条件いい物件というものは、数が少ない有限の資源。

>>631
株だって外債だって危ないんだから、やめたほうがいいよ。

638 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 14:29:35 ID:Ad7Auw+V

既にゼニ入れた奴の自己正当化スレになってきましたね

639 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/19 16:11:45 ID:qaRPI00R

>>638
このスレだけじゃなくて、この板全体がそうなんじゃないの？

640 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/20 15:11:41 ID:eG/VZMrB

確かに今からでは１Ｒもアパートも株も外貨も大金出して
勝負はしない方が良いかも。ちまちま小金で分散投資する
のが安全パイ。そういう私も３３０万で４万５０００円の
１Ｒ買いましたが、この程度の投資だと気が楽です。
借金してまで大きな投資をする時代は取り合えず終わった。

641 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/20 21:17:44 ID:3nri+ube

それでも。。。。
やっぱり、ローン組んで6000万くらいで都内のアパート。
毎月50万の収入がある、っていうのには、ぐらつきます・・

642 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/20 21:37:19 ID:v0xLrLF5

>>641
普通の投資家なら止めとけ！業者の宣伝文句にも見えるが・・・。
ローンの金利が２％として、年間１２０万（毎月１０万円）の金利負担。
空室リスクに、老朽化による修繕費の負担を冷静に考えれば、業者の餌食。
オイラは元銀行マンだが、流動性の高いリートを買っといた方が良いよ。
地銀がリート買ってるの、あんた知らないの？

643 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/20 21:37:30 ID:DZ/jWdPs

＞641
でも、例えば８割の４８００万を借入して、その返済と管理費と
固定資産税と修繕費を払うと５０万の表面収入がどのくらい減る
かまでシュミレーションしてますか？
ローン組んでアパート買うなら、自分の親名義で団信付きｗくらい
ですよ、お薦めは。

644 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/20 21:44:10 ID:DZ/jWdPs

＞６４２
リートも今からでは株と同じで高値掴みの可能性もありますよね。
５００万以内で長期間保有なら選択肢に入りますけど。

645 ：640：05/03/20 21:55:14 ID:DZ/jWdPs

まとめ
私が今、てもとに３０００万あったら、一棟アパートは買わずに
５００万リート、５００万米国のゼロクーポン（どちらも長期リターン）
残りの２０００万で都心で１Ｒ１室、地震リスクで地方中核に１Ｒ２室
（短期リターン）を買います。天災から日本経済の没落から視野に入れ
て生き延びますわｗ

646 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/21 00:04:28 ID:1EhTFZ6P

>645
言ったそばから地方中核都市で地震。

647 ：名無しさん＠お金いっぱい。：05/03/21 01:31:09 ID:HkBy3mbj

これからはワンルームよりも特養の方が
需要はあるのでは？効率はいいのだろうか？

648 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 08:55:10 ID:TIQMnaa6

特養って何？
特定優良賃貸とは違うのか？

649 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 09:02:24 ID:A+uaYXgG

特別老後老人ホームかな。

家にチラシ入ってたが月３０万だとよ。

老人は金持ちだな

650 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 09:22:43 ID:QzhPxE+X

建物はともかく
スタッフ集めなきゃならんな。

651 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 11:47:35 ID:xsBe+33l

特養ホーム投資信託があれば購入したい

652 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 13:36:47 ID:72GEQzRb

身内で特養を経営してるが、理事長は医師で、市に特養建設地を寄贈してる。
特養は金儲けの為にやるものではない。相続対策にはなったようだが・・・。

653 ：はじめ ◆NZJg9s3.DU ：2005/03/21(月) 13:41:23 ID:exE7nnTi

同じこと考えてる人いるんだねえ。
特養についてもっと教えて。
あれって実際幾らくらい種必要なの？

654 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 14:05:54 ID:7vaTtp4j

　　　　ミﾐヽヽヽヽﾘﾘﾉﾉノノ　　　ドラえもん、ユダヤと手を組んでフジを乗っ取ろうじゃないか
　　　　ミ　　 ,,､,､,､,､,､,､,､､彡　　　　　　　　　　　　　＿
　　　　 l 　i''" 　　　　　　　i彡　　　　　　　　　／￣　　￣＼
　　　　 |　」　　⌒'　'⌒　｜　　　　　　　　　/、　　　　　　ヽ
　　　 ,ｒ-/　　＜･>　< ･>　|　　　　　　　　　|・ |―-、　　　　　 | 　はぁ？黙ってろデブ
　　　l　　　　ﾉ( ､_, )ヽ　|　　　　　　　　ｑ -´　二ヽ　　　　 |
　　　　ｰ' 　　ノ､＿_!!＿,.､| 　　　　　　　　ノ＿　ー　 |　　　　　|　
　　　 ∧ 　　　ヽニﾆｿ　 l　　　　　　　　　＼.￣｀　 |　　　　/　
　　／＼ヽ　　　　　　　/　　　　　　　　　　　O＝＝＝＝＝ |
　／　　ヽ.　｀ー--一' ノ/ヽ　　　　　　　/　　　　　　　　 |

655 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 16:14:13 ID:PYwl07D9

>653
1000万やら2000万じゃきかなそうだが。。。

個人投資の域を超える気がす・・

656 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 18:17:29 ID:xsBe+33l

だから証券化して買いやすいようにしてくれればと

657 ：あうー：2005/03/21(月) 18:22:57 ID:XXuagDFK

こんな事できますか
中古マンションを500-700で一括購入しその不動産資産を担保に投資と同額程度を
不動産担保に低利で借り入れてそれをまた中古不動産に投資っていう具わいにできないですか？
オーナー物件って10戸ぐらい持ってないと安定的な収入得られない気がするんですけど
だいたい入居率ってどれくらいで、どれくらい空き室（入居募集）の割合が10年スケールで
どれくらいなんですか？

658 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 18:30:02 ID:+efWCku1

全てインド投信につぎ込めば良いじゃん

659 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 18:30:53 ID:xsBe+33l

>>658
どのくらいのリターンあるの？

660 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 18:42:52 ID:+efWCku1

自分でしらべろ

661 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 18:47:19 ID:xsBe+33l

調べたけど日本株のがいいや

662 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 18:50:01 ID:QzhPxE+X

>>657
できるけど
中古マンション担保でいくら借り出せるか微妙。

663 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 18:51:25 ID:L6G08TOq

>>657
まず、ワンルームを担保にはなかなか貸して貰えないと思う（ほぼ無理では？）
また万一借りれたとしても担保価値よりずっとちょっとしか借りれない。

大体、1つ所持だと収入が不安定で、１０室所持すると収入安定って・・・

＞だいたい入居率ってどれくらいで、どれくらい空き室（入居募集）の割合が
>10年スケールでどれくらいなんですか？
あなたは向いていないのがすごくわかる。不動産は個別性がすごく高くて
そんなこと答えられないよ

664 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 19:02:40 ID:LGhv1ZMJ

>>657
それはバブル経済そのもの。
今の日本では、たとえできてもリスク高いor利益なし。
中国ではそれやって不動産バブルになってるみたいだね。

665 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 20:48:45 ID:72GEQzRb

実質金利（インフレ率を考慮した）が、非常に重要だね。
中国みたいにバブルで、物件が高く売れる見込みがあれば、借金して賃貸経営すれば良い。
バブルが弾け資産デフレが１５年も続いた経済環境で、国内の実質金利は二桁以上だった。
過大な住宅ローンを組んで自己破産した人間が一杯居たんだから、間違いないね。
要は、デフレが完全に終息するまで、借金してまで賃貸経営するメリットは小さいだろ？
おとなしく、長期でリートでも買っとけば大怪我するリスクは小さい筈だよ。

666 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 21:02:34 ID:72GEQzRb

マンションなどの不動産賃貸は、大金持ちが相続対策でやるもの。
相続税の最高税率５０％は、３億円超の財産に適用される。
大雑把だが５億円の更地を持ってるとして、借金してマンション経営を始めれば、
借金分が課税資産から控除されて節税になると言うのが業者のセールストーク。
それすらも、バブル崩壊直後は大失敗したケースが多かった事を忘れてはいけない・・・。

667 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 23:06:35 ID:evi5Pl3V

>>657
現状ではまず不可能。
購入価格から評価額で１～２割ダウン。
さらに評価額の６掛け以下くらいしか借りれないはず

668 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 23:25:24 ID:raAurS6l

ワンルームと特養を
買ってくれと不動産屋に言われた。
どちらも９％の利回り。
特養の方がお得よ～なの？
理事とかは別に立てる積もり。
そんなんできないから。

669 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/21(月) 23:26:31 ID:ibZ1YtJL

実際３億程度の資産の人など幾らでもいるが、そのほとんどは基礎控除やら
居住用不動産の８割減やら配偶者控除やらで相続税の心配なんていらない。
払っても２千～３千万程度。３億資産のある人なら支払い問題無いでしょ。
借金作るなんて愚の骨頂。

670 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/22(火) 00:39:57 ID:TGsBjU0z

>668
俺の知り合いの医者で、徳用の理事になりたい医者がいるんだけど・・・
場所どこ？連絡取る気ある？

671 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/22(火) 07:27:35 ID:xaTRK6fm

これからの不動産投資は、転売目的の投機ではなく
安定収入目的の投資と考えないと失敗するよ

672 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/22(火) 16:55:52 ID:ooIQme7v

ﾄｸﾖｰは数が増えると共倒れだそうだ。
理事がどれだけまともなスタッフ集められるかによるな。

673 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/22(火) 22:15:32 ID:xr3UoVpa

ちょっと質問。
平成四年新築時に1700万の抵当権（他に担保物件無し）が着いていた
マンションって、販売価格は2000万くらいは少なくともあったという
計算でしょうか？
それとも当時は今みたいに融資額が評価の8割とか厳しくなかったんで
しょうか？

674 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/23(水) 00:44:43 ID:7RBwtdUT

台無しティのマンション勧誘死ぬほどウザイ
夜中１０時に来るか普通？驚いた
よっぽど厳しいんだろうな

675 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/23(水) 10:28:23 ID:d4SPV6Eg

>>672
特養がダメならどんな投資が将来性があるの？
単なるワンルームマンションの方がダメじゃないの？

676 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/23(水) 14:22:27 ID:XDz/IWS3

介護無しで普通に生活できる老人もいっぱいいる。

677 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/23(水) 17:43:59 ID:ljFAa0fT

age

678 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 00:45:42 ID:Xw/mMqmR

では、介護不要の老人のために
老人向けワンルームとかは？
介護が必要になれば特養に推薦してあげる自社システムが
あればいちばんいいのかも？

679 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 01:25:56 ID:Xw/mMqmR

ワンルームを１棟買った場合、掃除や取り立てなどの
管理は自分でやらずに管理会社に一括頼む場合が
好ましいのですか？管理費はもったいないが、
２棟、３棟と増えてくると困難になってくる。
とはいっても経費は辛い。

680 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 01:28:49 ID:jOKc5bcM

キャッシュリッチの企業でさえ
特養には手を出さないらすぃ
利益率悪すぎるんだと

とりあえず今週のダイヤモンド買おや

681 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 01:40:52 ID:Xw/mMqmR

今週号のマンションの格付けのヤツ？
特養で検索したけどヒットしなかった。

682 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 08:45:45 ID:wqaSmbmP

>>679
当然、物件が自宅の近くにあって、全部自分でやるのが一番安上がり。
ただ定期清掃だけは格安の業者などに頼んで、他の事は自分でやると楽で安い。
管理会社はたいした管理しないのに、管理費高いし。
契約する時は５－６社程まわって、値段交渉して一番良いと思うところと契約すればいいよ。

【悪い管理会社の例】
・物件情報を他の会社に回さない→→客が付かない。
・客が付かないといって、手数料を２－３か月分取ろうとする。
・内装のリフォームをするといって間（あいだ）を取る。（大家から２０万受け取り10万で内装業者に丸投げ発注。10万ぶん取り。）

683 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 15:19:50 ID:WA/kcMg9

個人の不動産投資ってのはね
自宅があって、
ほしい金融商品も全部買って、
それでもなお金が余ってる、
そういう人がやるもんですよ

684 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 15:52:30 ID:LZXF0sQW

元本割れ必死で、毎月のしょっぱい配当
複利効果の無いファンドなんて買いますか。
普通は買いませんよね。
ただ安月給で一生会社に飼われる人間には不労所得が魅力なんだろうね
本屋いっても「サラリーマンでも大家さんに！！」みたいな本しか無いもんな。

685 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 16:13:35 ID:5txKbvOS

まあ買う物件によるわな。

686 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/24(木) 20:22:49 ID:wmkzvlDZ

団塊ジュニアのマンション購入が一巡すれば
大暴落が始まるの解ってるのに、なんで不動産投資なんて考えるかね
購入層が減少しても新築マンションは激増、耐久年数も60年とかが当たり前になってきてる
んだから、どう考えても供給過多でしょ、小学生でも解る
どんな時代にもカモが居るんだねｗ　バブルのピーク時に買ってる人も大勢居たわけだから

687 ：はじめ ◆NZJg9s3.DU ：2005/03/24(木) 21:49:57 ID:yov1gjmL

＞６６８
その特養の話聞きたい。
メールくれー。
自分で理事してもいいしな。

688 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/25(金) 16:28:44 ID:fo8UvOvP

簡単に理事なんかできんでしょ。
コンビニの店長じゃないんだから。

689 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/25(金) 16:38:23 ID:ESdxGzyq

地合が悪くなると必ず上がってくるスレ乙

690 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/26(土) 02:31:21 ID:jWwpOCBP

ま、賢いやつは今からマンション投資なんかしないし
株の運用で普通に儲けてるわなｗ

691 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/27(日) 14:11:43 ID:Ikylp8tz

9. 取引のトラブルは苦情処理窓口へ
都道府県庁の宅地建物取引に関する苦情窓口では、賃貸借取引に関する苦情を受け付けています、トラブル解決のためには、この窓口を利用するのが有効です。
この窓口の職員はすべて都道府県庁の公務員なので、不動産会社を詳しく調査する権限があります。悪質な場合には不動産会社の営業を停止させることも可能です。ここでは首都圏の窓口をご紹介します。
＜宅地建物取引に関する苦情処理窓口（首都圏）＞
東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課電話:03-5320-5071（直通）
神奈川県庁建設業課宅建指導班電話:045-210-1111（代）
埼玉県県土整備部開発指導課電話:048-824-2111（代）
千葉県都市部宅地課宅建指導班電話:043-223-3294（代）

692 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/30(水) 13:20:55 ID:FiMDk0Sb

are

693 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/03/30(水) 15:33:51 ID:yiP91N1j

こういうところで聞いてもいいものだろうか....

アセットマネジメントをやっている会社の経営分析、
あるいは業界分析....
そして、賃貸ではなく、アセットそれに対する需給バランス
などのレポートはどこに手に入るのだろうか？？？
NRI 野村総研あたりに相談したほうがいいのだろうか...

アセットマネジメント会社はミニミニ企業も多く、社長の人物
情報もDBから手に入らない状態...orz

694 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/02(土) 10:20:53 ID:8MF5UjkC

三月末は買い得だった。
業者は決算駆け込みで思いのほか値引きしてくれたし、
今月からの中古ローン減税の前で一瞬買い気が引いた。

すごいｳﾏｰなの仕込めた！！

695 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/02(土) 21:36:37 ID:E/o3wi9Y

持ってる１Ｒのうち１部屋の修繕積立金が４０００円から
８０００円に上がるらしい。利回り減るけど、大規模修繕
やった方が寿命が伸びるから良いか。ちなみに平成３築。

696 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/02(土) 22:03:34 ID:8Cw+5pDp

http://www.resort-net.com/house/cgi-bin/01/rskensaku.cgi
中古物件一覧

697 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/02(土) 22:18:57 ID:ckXvgAkF

いい物件は競売にはなかなかでないでしょう
競売物件買うなら、リフォームくらいはしないとね
落札代金＋リフォーム代金をみて投資しないと

698 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/02(土) 22:19:51 ID:ckXvgAkF

>>693
野村は不動産関連はやってないんじゃないの？
あと野村アセットマネジメントは、投資信託を運用する会社では？
日本株半額ファンドとか有名だし

699 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/02(土) 23:10:32 ID:eobzHSCo

とりあえずREITが暴落しそうだね・・

700 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/03(日) 08:54:32 ID:/91ht1ij

＞６９９
暴落したら買っても良いかな　現状では１Ｒ現物に軍配

701 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/03(日) 09:18:50 ID:Z0C2nSTc

1Ｒ現物なら自分の目で見てどのくらい値下がりリスクがあるか判断できるけど
ＲＥＩＴの場合、その点がイマイチ不安で投資できない俺

702 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/04(月) 23:02:18 ID:a9X4aYKZ

ようやく円安になってきた。
外貨を円に戻して、もう１件、１Ｒ買うべかな。

703 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 01:18:13 ID:O8Y2XQxP

東京では特に１Ｒが供給過剰では？
なんせ「投資目的」で売りまくっている。
まず一番先に沈むのは１Ｒだと思うけど？

704 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 08:09:58 ID:pkzZEjMz

株と同時並行で初めて、利益と借金で3件買いました。
2件のときはそうでもなかったけど、3件目をファミリにして
月所得が20万超えて、なんだかようやくやって良かったなと。

1件くらいじゃあんまり面白くないですねぇ。。
借金なしで5、6件持ってる人は働かなくても生きていけるね

705 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 08:50:22 ID:Wpiw0/G5

>>703
1Rって若い数年間程度しか住まないもんな。しかも、この先少子化の影響もろに被るし。
一生独身の一人暮らしでも20代後半とかになったら最低でも1DK、2Kくらいには住むだろうし。
1Rは転売等の短期投資（現状の不動産投資には向かないがw）向けかも。

706 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 12:52:37 ID:AZ33dnqX

１Rなんて物件、日本にしかないらしいね。
バブルの遺物だよな

おれは２DK以上しか買いません

707 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 20:53:52 ID:KYpMSx9P

時価４０００万のファミリータイプを１７万で、
時価４００万の１Ｒを５万５千、３３０万の１Ｒを４万５千で
貸している事実。転売時にはファミリー有利だが、長期保有
利回り優先なら１Ｒ。両方持つのがベスト。

708 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 21:09:58 ID:oRDt1po+

>>706
１Rはアメリカにもヨーロッパにもある。
意外なことに利便性から考えると日本のワンルーム賃料、特に東京の
ワンルーム賃料は割安だよ。

709 ：708：2005/04/05(火) 21:47:38 ID:oRDt1po+

（続き）
NYのStudio検索してみ。写真もあるのがあるから大体感じがわかる
月1000ドル出しても日本のワンルームと同じか狭いぐらい

710 ：708：2005/04/05(火) 21:48:09 ID:oRDt1po+

ｽﾏｿ　URL入れ忘れた
http://www.maisonintl.com/rent/index.php

711 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 23:13:14 ID:O8Y2XQxP

>>708
東京の１Ｒは余っているってことでしょう。
（入居者にとっては）これからもっと割安になると思う。

712 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 23:52:13 ID:pkzZEjMz

割安になるからといって
例えばJR基点駅徒歩圏の１R
現況9万円の家賃が5万円になることはないでしょう。
例えばそれなりの駅徒歩圏の１R
7万円が5万円になることもないでしょう。

もう下がりきっているものがこれ以上さがりません。
地方の１R賃料がタダ同然になったらわかりませんが。

713 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/05(火) 23:54:47 ID:9n59jfOD

大阪はどうでしょう？ナンバ辺りはこれからもしばらくは
いけそうじゃないですか？いろいろとできてきたから
１ルーム需要もありそう。

714 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 00:15:30 ID:obKnfD1d

ニートがもっと増えてくれれば１Ｒがもっと安くなるのになぁ。。。
ちなみにおいらのアパートは都内へ４０分エリアで２万円ぽっきりｗ
でもぼろいからそろそろ綺麗な１Ｒに引っ越したいな。家賃３万円以内で。

715 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 00:40:52 ID:4u0LRWZu

駅からちょっと離れたワンルムームは、もうスラム化が進んでるね
俺が前に住んでいたとこも１０戸中、２戸しか人が居なかった
隣の部屋なんか２年近く空室が続いてたからなぁ
１０年前は満室だったのに、築１５年でこれだからね
現在、利回り10％ある物件も数年後にはどうなってることやら
時価400万、築20年のワンルームが10年後の築30年になっていくらで売れるかね
すくなくとも俺は買わないｗ

716 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 00:47:27 ID:CB4yNWdG

特に今はストッポ高になりそうな時に買い、翌日の寄りで売るってタイプが増えてきた
こういう更にリスクを取りたくない短期筋が増えてくると崩壊したときの歯止めが利かない

717 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 01:12:52 ID:Ay/bRIlc

>>716
(･∀･)ｺﾞﾊﾞｰｸ

718 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 08:57:47 ID:YvMRQ12S

＞715
自分の余命と１Ｒの余命では、１Ｒの方が先に逝ってしまう、ということですね。

719 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 08:59:57 ID:YvMRQ12S

＞715
その場合、土地持分くらいの資産価値が残れば良いかな
業者さんにでも取り壊し前提で買い取ってもらって

720 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 09:29:36 ID:N0HsyvsJ

1Rは二極化が激しくなるだろうな。
っつーか、もうかなり激しいかw

721 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 21:05:07 ID:K3gNUmoy

>>709
1000ドル切るところはほとんど無いね。なんか自分の持ち物ながら
「よくもまあこんな狭い部屋を10万も出して借りるなぁ・・」って思ってたけど
利便性とイメージってものにお金を惜しまない人って多いんですねぇ・・

722 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/06(水) 22:12:04 ID:TeMqP5J0

＞720
ウチの姉ちゃんは曙橋徒歩1分と相模原徒歩20分の1Ｒを持ってる。
二極化の典型のような例だが表面12％と9％で回っているよ。
賃料が安い物件は、購入価格も値切れるからね。

723 ：Eキャピ：2005/04/06(水) 22:33:14 ID:xFwBADIs

４月にはいって、連戦連勝してます。推奨銘柄大当たりしてます。よかったら一度見てください。http://blogs.yahoo.co.jp/terukuhano3

724 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/07(木) 01:21:12 ID:tUQRCQZB

＞＞703
晩婚化の影響で、1Rこそはやると思ったんだけど、ﾀﾞﾒかな。

725 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/07(木) 08:57:24 ID:hnvEpCB5

>>724
晩婚であっても、上の方でも誰か書いていたけど、そこそこの年になったら
多少は広い部屋に住むんじゃないかな?金あるんだから物も増えるだろうし。
1DK,2DKあたりとかさ･･･1Rはやっぱり学生や一時期の単身赴任向けかと。

726 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/07(木) 14:39:45 ID:2FOyo98y

５００～１０００万の定期組んで
毎月チマチマ取り崩してるようなもんだろ
なんでこれが投資って言えるんだ？？

727 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/07(木) 21:40:08 ID:dv+mJUC+

建て替えの権利取りウマーな相場っていつごろ形成されるかね
当分先かなあ

728 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/08(金) 00:23:55 ID:9K72RaMw

>>726

まあ、いいじゃない。こういのもあってさ。

おれも、そろそろ千葉あたりの田舎に引っ越すかあ～

729 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/08(金) 00:25:12 ID:9K72RaMw

>>727

>> 建て替えの権利取りウマーな相場っていつごろ
おれもそれ考えてる。
マンションの需給関係から、、、先なんかなあ。。

730 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/08(金) 07:51:24 ID:m8LziLhk

建て替えの権利鳥ｳﾏー相場は必ずあるよな。
今までの保有者が修繕積み立て金、数百万と積み立ててくれてて
築年数が経ったからってそれを放棄するのは、いかにもﾄｳｼﾛ。

今は建て替えに対して漠然とした不安を煽っているが、
実は非常にｳﾏｰな権利鳥合いが始まるね。

731 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/09(土) 02:17:59 ID:sGNQTeOB

分譲マンションの建て替えは無理でしょ
それぞれの住人に事情があるんだから、それをまとめるのは大仕事だよ

地上げみたいに金にものを言わせても難航するんだから
住民に負担を求める建て替えなんて論外だよ

というか全国で成功例が80件しかないらしい
確率が低すぎて投資というレベルになっていない
適当なＩＰＯに投資したほうが楽だし確率が高いじゃん
仮に建て替えが増えてきても大手デベロッパーが絡んでくるから
一般投資家が入り込む余地はないよ
逆に言えばデベロッパーが儲からない建て替えは失敗する可能性が高い

732 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/09(土) 06:46:43 ID:ijAJhBEs

マンション持ってない奴の僻みかよｗ

733 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/09(土) 08:07:09 ID:u+8h8FaV

>というか全国で成功例が80件しかないらしい
ソースは？

734 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/09(土) 08:18:23 ID:ijAJhBEs

大体建て替えのときデベが絡むのは当然。
その議論は家主とデベの間での協議になる。
デベは容積率緩和などを利用し、戸数を増やすなどの措置を取って
既存家主と新規住民のバランスを図る。

よって容積率が緩和された都心部の築古物件ならリスクは少ない。
郊外で築古だと悲惨な可能性がある。

735 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/09(土) 11:50:37 ID:sGNQTeOB

>>733
http://www.haseko.co.jp/tatekae/partner2.html

マンションは築30年で建て替える必要がある、と言われ続けていたんだが
全く科学的根拠がなく、実際は40年経っても問題がないことが少しづつ解ってきたんだよ
木造でも築30年程度ならゴロゴロあるし普通に住めるんだから、鉄筋なら当然ね

結局、建て替える必要性がないから計画も頓挫するんだろ
中古で買ってローンを抱えてる人や自分でリファームした人も大勢居るわけだから
どう考えても難しいよ

736 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/09(土) 12:02:44 ID:My8cJj3H

ていうかヨーロッパの方では築２００年ぐらいの物件でも
改装だけして普通に住んでるよ。
むしろ古いほうが価値が上がるぐらい。

２００年前のヨーロッパの建築技術＞＞＞＞現代の日本の建築技術

な訳がない。
立て替えた方が業者が儲かるから、日本の物件は耐用年数を実際より、かなり低く設定してるんだよ。
たくさんの人が住むから２００年もつかと言えば、もたないけどね。

737 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/09(土) 12:33:06 ID:UxzsF6w/

鉄筋コンクリートだと、施工が大きな問題なのだが
東海道新幹線の橋脚のコンクリートより山陽新幹線の橋脚のコンクリートのほうが
先に寿命が来るっていわれてるしね
手抜きで立てた鉄筋コンクリートは中が腐ってボロボロになるが、
ちゃんとやってるところは長持ちする

738 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/09(土) 15:03:18 ID:m2cGgctR

>>736
２００年持たないであろう理由は、雨の質変わったとか他にもありそうだな。

あと少子化だが、団塊Jrで親世代の数が多いため、子供の絶対数は増えているらしい。
あくまで一時的なものだがな。

739 ：山師さん：2005/04/10(日) 07:11:10 ID:F/1p6fq9

弁護士のサイトにマンションの建て替えの事が書いてある
ttp://www.9393.co.jp/qdaigaku/takashima/index.html

鉄筋コンクリートの骨組みだけなら１００年以上保つだろう。
（地震による設計基準の見直しとかあるとマンションの価値は激減するが）

　しかし、それには３０～４０年ごとに配管関係の入れ替え・壁とかの補修が前提条件で
やたらと金が掛かるので事実上『老築化』し、『メンテより立て替え方がマシ』状態になる。

マンションのスラム化はずっと前から海外では問題になっている。
せめて寿命を延ばす工夫・メンテが安く済む工夫が『設計段階』であるべき。
それには消費者が賢くならないとダメだ。

740 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 10:33:16 ID:rlh37yZF

なんか最近このスレ、けっこう良い感じ。
参考になる

741 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 10:45:54 ID:w+RRsm9m

お前らは１０年落ちの車に乗りたいか。
誰でも新車がいいよな。

マンションも同じだよ。

築マンション３０年＝１０年落ちの車。

742 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 10:54:12 ID:XJsjBDMo

10年落ちのベンツ（＝好立地築30年マンション補修済み）と新車の大衆車（＝立地悪い新築マンション）
ならどうよ？

743 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 11:00:34 ID:veOLnqZh

新車といっても現代だろ？
トヨタの高級車ならトヨタがいい。

744 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 11:28:51 ID:rlh37yZF

>>743
イメージだけにだまされる頭の固いやつだな。
ヒュンダイの車も値段の割に最近は随分いいよ。

但し、俺は乗らないがな・・・

745 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 11:37:39 ID:/bjNpJo/

現代、ディーラーが嫌いなんだよ。
担当者じゃなくて、会社がな。

746 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 11:47:22 ID:w+RRsm9m

ヒュンダイといっても使ってるが部品は日本メーカー製。
工作機械も日本製。

対して違いはないよ。
安くないから買わないが。

747 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 12:22:55 ID:yp2HbkGC

ヒュンダイなんて乗ってる奴は朝鮮人しかいないだろ

748 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 14:38:05 ID:gco4lCBW

在日でも乗らないと思うけどな。
悪どく稼いでるモンはベンツだし、底辺の奴らは軽の中古だろ。

冬ソナブーム時に買ったおばさん１確だな。

749 ：山師さん：2005/04/10(日) 15:46:58 ID:F/1p6fq9

車は良い例えだ。
アジアでは日本の中古車が活躍している。
エンジンを３０万㎞毎に交換し１００万㎞程度まで使い倒すらしい。
人件費が非常に安い為、修理が安く出来るからだ。

マンションも同じ、お金さえあればいくらでも補修し１００年以上快適に住める。
そんな経済的に見合わない事をやらないだけの事。
立て替えのほうがずっと良いが、しかしそれすら非常に難しい。

750 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 15:51:14 ID:hG+tgI+w

7日後以内に死にます
無残な姿で死にます
回避する方法は1つ
このレスをコピペしてほかのスレに7つ貼る事です。
100％これをやってください
本当に死にます.
ごめんなさい。死にたくないんです

751 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 15:56:35 ID:070+L3CH

そのうちヒュンダイに石を投げ始める香具師も出てくるわけで

752 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 16:04:11 ID:rlh37yZF

>>751
そんな程度の低いことしないよ、日本人は。
どっかの国じゃないんだから

753 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 16:13:44 ID:SoGSYINw

おまいら１Rに住んだことあるのか？部屋に台所があるんだぞ。
水周りが部屋の中にあるなんて最低じゃないか。
買うなら駅徒歩５分以内の１Kにしろ。もちろん都心のな。

754 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 17:29:49 ID:rlh37yZF

>>753
1Kも同じだよ。部屋と台所に筋が入ってるかどうかで違うだけだ・・

755 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 20:31:27 ID:rbBz86+G

地震国で劣化した鉄筋コンクリのマンションに住むのは
自殺行為じゃないのか？
阪神淡路でも古いマンションが倒壊してたじゃないか。

756 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/10(日) 20:38:08 ID:rlh37yZF

>>755
倒壊したのは「古い」からじゃないよ。耐震設計がなされているかどうかの違い。

757 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/11(月) 00:42:32 ID:7MJQ9DL+

こういう個人年金投信やってるやつって、、
４０代～６０代中心にゃんやろね。

にしても、マンションつったって、土地資源に限りがあるわけだから、、
このさきの引き続いての、金融商品ネタをディスカッションでもして
ストックする必要あるね。

次は、賃貸貸しオフィスかあ？？

758 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/11(月) 01:13:01 ID:UHeF+Eqk

なんか有名な建築士の自宅をてれびでやっていたが
むき出しの鉄筋。先がHの形した・・・あの鉄をはりめくらしてあった。
すごい重装備だった

759 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/11(月) 11:26:07 ID:0sMgIl/i

>>758
H鋼は
鉄筋じゃなくて
て　っ　こ　つ

760 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/11(月) 11:31:55 ID:0uI6IdmE

鉄筋の建物は、骨がコンクリで、鉄が筋肉なわけだよね

鉄骨の建物は、骨は鉄なわけだが、筋肉は何なんだろう

とふと考えてしまいますた

761 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/11(月) 11:34:44 ID:/7cnFuEY

>>760
骨と筋肉が全てにある訳ではないよ。
プレハブは筋と皮だしｗ

762 ：weK ◆UFh7dCP9LM ：2005/04/11(月) 23:53:57 ID:EwoZns4+

763 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/14(木) 23:26:53 ID:cnjAO03X

age

764 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/17(日) 21:08:18 ID:zeyu83Qk

昭和53年に建ったワンルームを親が持っていたけど今どうなっているかな。

765 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/17(日) 21:58:00 ID:jy0LB4TA

>>764
２７年前ですか・・・いくら何でももうボロボロでしょうね。その頃のビルは
作りも貧相ですし。でも買った時期が良かったから元はとったかもね。

766 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/18(月) 14:54:05 ID:qZjMcgKg

都内近郊駅近の3LDK新築マンションを投資用にローン組んで買おうか迷ってます。

店子はその不動産屋が手配できるとのことで、利回りはざっと5%位なんだが危険ですかね～？？

皆様教えてくだされ。

767 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/18(月) 19:25:04 ID:2bTOo2wI

まあ港区に6件マンション持ってる俺が診断して差し上げるが、
マンションの値段と広さ場所くらいは書いてください。

768 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/18(月) 19:35:51 ID:2bTOo2wI

マンションちゃね新しいうちはこっちの思う賃料で貸せるもんです。
しかし最近は飽和状態でそれもままならなくなってきています。
利回り5％は表面利回りでしょうか？手取りでしょうか？

新築時表面5％ではおそらく得はしないでしょう。
新築時手取り5％でもそれほど美味しくありません。
デベを潤わせるだけです。

マンション経営に一番重要なことは、投資額回収時にどのくらいの価値が残っているかということです。

769 ：766：2005/04/18(月) 19:48:53 ID:H1qE3b9Q

レスありがとうございます。

＞767　広さは62m2で価格が約3000ﾏｿです。南西角部屋です。
　　　　　不動産屋の話だと企業の社宅向けとして貸出すそうです。

＞768　5%は表面です。若いうちはそんなに儲からなくても老後の年金の足しなればいいかな位に考えてました
　　　　　が少し甘かったですかね～。

770 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/18(月) 20:04:57 ID:2bTOo2wI

表面5％でどれだけ手取り取れるか考えてみなよ。
しかもローン終了時に大規模リフォームなどをして再販しないと価格が付かないかもしれませんし。
今でさえ築２５年ものはリフォーム済みでないと思った価格で売れない状況です。

年金の足しのつもりが、老後の足手まといになる恐れさえあります。
しかもその社宅契約だって、いつまで続くか分かりませんし、
賃料改定で思った利回りで回らなくなることが安易に想定できます。

それなら都心部一等地を研究して、その中での出物を複数狙ったほうがいいと思われます。
築年数が経っていても、それらを上手に購入できれば築浅の部屋を旨く購入したことになりえます。

771 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/18(月) 20:09:44 ID:9BbpOyH+

はっきり言って都心を勧めるね。特に築年数がたったあとはかなり違うと思うよ。

772 ：766：2005/04/18(月) 20:50:05 ID:H1qE3b9Q

やはり、リフォームが問題になりますよね。わかりました。

それと、「都心部一等地を研究して、その中での出物を複数狙ったほうがいいと思われます。
築年数が経っていても、それらを上手に購入できれば築浅の部屋を旨く購入したことになりえます。」
って言われてますが物件の価値が下がりにくいという意味なのでしょうか？

素人でｽﾏｿ。

773 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/18(月) 21:05:12 ID:2bTOo2wI

>>772
要するにリフォーム済みで、且つ売主が換金を急いでいるものを値切るのが醍醐味です。
もはや中古で一般的な管理なら上出来と考えるべきです。
それと最低限の修繕がきちんとなされていれば買う対象になるでしょう。

マンション自体が年齢を重ねことは当然のことと思って諦めて、
自分が所有する空間（部屋）を如何に新鮮に保つか、また賃借人に飽きられないように創意工夫するかが
そのもの自体の価値を保つ手段ではないかと思います。

これからは築年数より、空間年数が重要になって行くと思われます。

774 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/18(月) 21:56:43 ID:onZjLWWk

>772

私もあなたと同じような物件勧められました
色々考えた末、港区と中野区に１ＤＫと１Ｒ
（いずれも築１０年くらい）を２０００万で。
今は家賃が１６ｍ
手取り１４ｍ

１０年くらい持って売ろうかなと思ってます。

ファミリーも魅力的だったんですが、
ファミリーの場合、最悪自分が住んでも
良い、というような条件で買えば良いのでは。

775 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/19(火) 04:16:34 ID:/5PPflW/

表面５％で儲かるなら業者は薦めないって

776 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/19(火) 21:54:14 ID:qB8tCihg

昭和６０年ものと平成４年もの、の１Ｒを持ってます。
昭和６０年ものはもう築２０年なので売ることも考えましたが、
未だ高利回りで回っているし、購入価格の９割は回収している
ので当分このままにしておこう、と思います。
平成４年ものも既に全体の大規模修繕が行われている所なので、
共用部分のメンテがしっかりしていればあと１５年くらいは耐用
年数があるのではないかと考えています。

長文ダラダラですが、要は資産価値が上がるわけではないご時世
で売り時を見つけるのは難しいかと・・・

777 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/20(水) 15:56:55 ID:AXd6Xomz

>>776
昭和60年ものはいくらで何時購入したの？
それと現在の利回りは？

778 ：776：2005/04/20(水) 16:50:50 ID:ihnvTuaf

９９年の７月に４５０万くらいで購入。当時から昨年末まで家賃６万で
賃貸。今年２月から、５千円下げた５万５千円で新しい店子が入った。
老朽化の観点では手放し時期を考えるけど、なかなか売りたくない状況
でしょ？

779 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/20(水) 16:57:09 ID:ifmRcXKJ

>>778
管理費修繕はいくらなの？

780 ：776：2005/04/20(水) 19:04:08 ID:mvjR3HvW

管理が４千、修繕が６千、固定が年３万くらい。
あ、実利１０％超えてるわ。

781 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/20(水) 22:59:24 ID:AXd6Xomz

>>778
その４５０万って、かなりの値引き交渉した結果なの？
最初の言い値はどのくらいなんだろ

782 ：776：2005/04/20(水) 23:57:39 ID:43ZnQrcj

４９０万→４５０万です。
ちなみに同時に６５０万と６３０万の１Ｒ（上で書いた平成４年もの）
を買う契約をしている最中に営業マンが持って来てくれた話しです。
現在は何故か３部屋とも５万５千円の同じ賃料で賃貸中。

783 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/21(木) 00:55:07 ID:eNncwDg5

値引きってその程度なんだね
言い値550万から100万引くのが当たり前って世界だと思ってた
じゃ、広告に出てる物件の値段は参考にしていいんだね

784 ：初めまして。：2005/04/21(木) 03:14:35 ID:5kXVjwYv

六本木から駅近5分。1R。1300万。
ただ築35年っていうとどうでしょう？
投資用に一括での購入を考えてますが
とりあえずのリフォーム代と
これからの修繕費を考えると
初心者なのでわかりません。
想定利回り10％との広告でしたが。
どなたかアドバイス宜しくです。

785 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/21(木) 06:46:28 ID:NfMcLwAs

>>784
そんないい物件あるんですか？
今はいいものが出るとすぐ売れちゃうから、即買うべきですよ。

786 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/21(木) 08:40:47 ID:2c2YI3YU

>>784
買う気はないが賃貸に出たら使う。

787 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/21(木) 22:55:24 ID:J6q+N9FX

六本木、広尾界隈の古めの投資用マンションは魅力的だよね。
でも築３５年までいってしまうと、水周りがエライ心配。
自分の部屋の占有部分だけ直せば良い、という問題でもなし。

788 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/21(木) 22:56:57 ID:/a1sTX1g

>>787
築35年ってのはかなり躊躇しますねぇ・・
でももし水回りの状態が判定できる才能があるのならかなり有利ですね。

789 ：山師さん：2005/04/22(金) 00:49:12 ID:6qBEMw3B

仮に１０％で回ったとして、最低後何年使えるのか考えて。
（きっと後１０年も持たないよ。）
そこから買える値段を弾き出すべき。
素人は築２５年以上の中古には手出しない方が良い。

790 ：784：2005/04/22(金) 12:32:34 ID:evZoXV5h

アドバイスをくれた方有難うございます。
そうですよね、
1月からの物件らしいですけど
本当に良い物件なら
もう売れてるはずですよね。

791 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/22(金) 12:39:21 ID:cOg9/O1B

買え！！！

792 ：山師さん：2005/04/22(金) 14:35:54 ID:6qBEMw3B

中古は当然安いので（見た目の）利回りが高くなるから素人は騙されやすい。
残りの寿命が短くなるからトータルでいくら回収出来るか計算すべき。
（リフォームにいくら掛けるかとか含めて）

793 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/23(土) 00:39:14 ID:zRn6wbYL

いまは雑誌でワンルーム投資とかが特集されててブームになってるから、
なかなかいい物件は出てこないかと
いい物件は自分で持ち、不良物件を素人に嵌めこむからなぁ

794 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/29(金) 19:34:05 ID:GmbIwl4H

ガス管・給水・排水等がダメになったらもう価値なくなるから、
築３０年越えているマンションの売り出しは『ゴミ捨て』でしょ。

795 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/29(金) 20:59:54 ID:WtlPDQXi

電車に突っ込まれ１００人死んだら

796 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/29(金) 21:04:30 ID:rF9wN1xS

プレミアがつく

797 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/30(土) 11:08:59 ID:0pli8eZR

＞794
ガス管、給排水管取替は意外と費用はかからない。１Ｒではないが
自宅ＭＳ（Ｓ５６築）で共用も含めて全戸、持ち出し無しで取り替えた。
１Ｒでも積立金多いところは何とかなるんじゃないか、と。

798 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/30(土) 13:55:10 ID:BS8l1+og

思っているほどかからないのが実情。
ただし管理会社がいい場合ね。

799 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/30(土) 14:56:14 ID:a7jhj3IB

すげーよ。

http://blog.livedoor.jp/kakutoukurabu/

800 ：797：2005/04/30(土) 21:30:17 ID:o3TW4AdC

それより時代に合わせて適当なリフォームが必要で、意外と
こちらに費用がかかる。バブル期の豪華仕様１Ｒを買ったは
いいが収納が全く無く、借り手がなかなかつかないなど。
この部屋はスペースが充分あったので収納作ってからは空き
無しで回っているけど。

801 ：797：2005/04/30(土) 21:33:10 ID:o3TW4AdC

今は収納ベッドがある古めの１Ｒで迷っている。いまどき収納ベッド
などニーズがなかろうと思っていたら、収納ベッド指定で借り手が
見つかったりするので。急ぎの単身赴任などでは便利なのかな？？

802 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/04/30(土) 22:36:56 ID:E7a3WwCf

もし私がワンルームに住むんだったら収納ベッドのほうがいいなぁ。
自分で貸しててなんだが、あの狭い空間にベッドを置いたら生活しにくそうだ・・

803 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/01(日) 06:29:41 ID:YXeOpJeS

俺ワンルーム7坪を500万かけてスケルトンリフォームした。
豪華仕様になった

804 ：797：2005/05/01(日) 11:18:58 ID:+xz/aMKT

＞803
ネタでつか？
都心でもそれじゃあ、元が取れないよ。
ワンルームリフォームなら上限100万くらいでしょ。
でも収納撤去するのって幾らくらいかかるんだろ？？

805 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/01(日) 11:46:26 ID:t6QSgu1L

（　ﾟдﾟ)自分で住むんでそ

806 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/01(日) 14:23:10 ID:QJq06v+3

やっぱり株だな。
今のところ年20～30％でまわせてるし。
不動産は換金性が低すぎるね。
いろんなしがらみがありすぎる。
100坪ぐらいの土地を持ってて、上物立てて貸すんならいいと思うけど。

807 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/02(月) 08:17:32 ID:9MkZOjzX

>>804
ネタじゃありませんよ
今は賃料85000円で貸してますよ。
賃借人は大喜びですｗ

808 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/02(月) 08:18:24 ID:9MkZOjzX

賃借人→賃貸人の間違い

809 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/03(火) 04:21:14 ID:WO0opz4W

ワンルームをスケルトンリフォームって...。

ほとんど意味を感じない。

もともとスケルトンみたいな状態なんだから。

810 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/03(火) 13:58:11 ID:JTwCzh/Z

H16年度確定申告の還付金はまだかぁ～～～。
おれは待ちくたびれている。

811 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/03(火) 14:25:01 ID:K4YE5ltC

>>810
うちはもうとっくに振り込まれたけど・・？

812 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/03(火) 17:20:09 ID:BQSGqSv3

還付申告をした時期によって、かなり差が出ます

813 ：811：2005/05/03(火) 23:05:37 ID:K4YE5ltC

うちは３月１４日だったけど・・・まあ田舎だから税務署も処理が少ないんでしょうね。
それと額が小さいからかな？２０万円ぐらいですから

814 ：名無しさん＠お金いっぱい：2005/05/04(水) 10:56:14 ID:eUGOe+ML

空き室のリスクを減らすために１K×4くらいのアパート１軒の方が良いぞ

815 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/04(水) 13:13:29 ID:P8SGoz5Y

4室くらいじゃ余計空き部屋リスクがあるだろ
１っこ空けば７５％

816 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/05(木) 22:22:20 ID:ons82dhw

>815 ？？？

817 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/06(金) 05:44:18 ID:MFhr3S6j

>>816
いろいろな地域場所に分散して部屋を持つのは
株と同じで基本中の基本ですよ。
一軒4室を持てばそれだけ空室リスクが大きくなるわけで
当初4室での想定利回りが計算されているにも関わらず、
一部屋空室となってしまった場合、利回りが急減してしまうってことでしょ815の言いたいことは。

818 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/07(土) 18:07:19 ID:CxN26eNj

空室リスクは賃貸にはつきもの。
自分はそんなに資金がなかったのでまず１Ｒを２室買い、４年後に
１室買い増し、２年後の今春もう１室買った。
あくまで副業なので手取りでは２室で充分なのだが、空き部屋にな
ると維持費が痛いので念のためもう１部屋買っておいたところ、昨秋
３室とも同時に空きになったので維持費捻出のため４部屋目も購入。
結局、全室うまったので今は４部屋分の家賃が入ってくるけれどその
金額をあてにはしていない。買い増しの＋αは維持費捻出のための
ストックという感じで別枠で貯めている。
なんかネズミ講にはまったような気もするが、トータルでは間違い
なく得をしている。

819 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/07(土) 18:31:10 ID:/R4J0Bry

ちょっと質問です。
住むつもりで買ってすぐ、やっぱ貸しに出します。
って簡単にできますか？
そういう時は不動産屋も買ったときのとこに頼むの？
わかりずらい文章ですいません。

820 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/07(土) 18:34:29 ID:Y/pe4824

簡単にできるよ。
頼むのはどこでもいいでしょ。

821 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/07(土) 18:37:14 ID:/R4J0Bry

ありがとうございます。
投資用で物件探すと数が限られちゃうので、
これなら探すのも楽しくなりそうだ。
お金ないけど。

822 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/07(土) 18:53:40 ID:Y/pe4824

俺は最悪自分で住んでも構わない物件しか買わない。
まあ不動産投資はコツがあるから、失敗しながらｶﾞﾝｶﾞってくらさい

823 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/07(土) 18:58:53 ID:/R4J0Bry

はい、がんばります。

できたら今度コツも教えてください。

824 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/07(土) 19:03:47 ID:Y/pe4824

顔も知らない人にタダでコツなんて教えられませんよ

825 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/07(土) 19:11:32 ID:/R4J0Bry

ですね、勉強します。
また質問しにきます。

826 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/08(日) 00:02:00 ID:4Fvpjp+c

「絶対損しない投資用マンションの選び方」鳥海耕二
ってのを読んだ。

開いたら

　　「か　　わ　　　な　　　い　　　こ　　　　と」

って書いてあった

（嘘）

827 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/10(火) 12:57:49 ID:L9i7sySj

そこまで改行したりスペース入れるほどの内容じゃねぇな
スレの流れも一気にとめやがってｗ

828 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/12(木) 23:15:09 ID:7kilngZV

>>826
すごい威力だな、おい

829 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/12(木) 23:15:57 ID:7kilngZV

●シンガポール政府系不動産会社キャピタランドとバーレーンの投資銀行
　アルキャピタ銀行は11日、共同で日本の賃貸マンション専門に投資する
　不動産投資会社を設立したと発表した。全国主要都市で、まず今後
　1年半の間に3億ドル（約317億円）を投資する。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　日経新聞５月１２日

830 ：昨日の株板の人：2005/05/13(金) 04:14:58 ID:Rz0ZW3MS

東南アジアに在庫掴まさせるつもりかよ　ﾜﾗｽ

831 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/13(金) 11:06:09 ID:2BbwJc2c

大家が東南アジア資本で
店子も東南アジア人。

アジアンマンション作って観光地化すれば？

832 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 16:16:40 ID:919TJu21

質問でありんす。
まず家を住宅ローンで買って、
次に投資用に家を買うとき、住宅ローンって組めますか？
住む目的でないと組めないとかありますか？
質問専門ですいません。

833 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 16:31:54 ID:jXZjW6K3

>>832
「住宅ローン」は投資用には組めません。

834 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 16:36:11 ID:919TJu21

なるほど
ありがとうございます。
最初に買ったとこを貸し出して、
新たに買うなら組めますよね？（住むがここも将来貸し出すつもりで）

嘘ついてたらおこられるかな？

投資用専門ローンとかあればいいのにな～

835 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 16:50:27 ID:4JjNfxYt

公称年利10％とか。そんな儲かるなら建てた土建屋で保有すればいいじゃん。
グループのローン会社で顧客に借金させて空き室リスク、災害リスク等は客に負わせて
半債務奴隷化するのが狙いにしか見えないんだが。たまに空き室ゼロ保証みたいなのを
自前の管理会社名義でサービスしてるとこもあるけど、あんなんダミー会社でそ？
傾いたらとっとと解散してドロン、じゃないのかなあ。

836 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 21:19:34 ID:jXZjW6K3

>>834
自分が住むと言ってローンを組んでその後転居
っていうのは出来るみたいですけど。
銀行とかノンバンクとか投資用のローンは組めますよ。
もちろん住宅ローンよりも金利は高いですけど。
ネットにはいろいろ不動産投資している人たちの体験記みたいなものありますよ。
購入時に仲介不動産屋に相談してみると紹介してくれる場合もあります。

ただ、投資する前には徹底的にいろいろ調べてくださいね。
こんなところで相談しているようではダメです。

837 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 21:51:08 ID:919TJu21

>>836
わかりました、ありがとうございます。

838 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 21:55:57 ID:EoL1Nh4R

よく本屋に行くとでてるんだけど、
次々ローンを組んでってさ、一戸空けば持ち出しになっちゃうような物件を
何件も持って喜んでる大家さんって基地がい沙汰だね～
それと金利１％上がっただけで空室何戸増えることになるのかね～

839 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 22:18:43 ID:4JjNfxYt

仮に毎月10万として年に120ﾏｿか。んでも一月空いたら10ﾏｿ飛ぶし。半年空いたら60ﾏｿ・・・。

都合よく経年劣化していく中古のワンルームに次々借りてなんて見つからんだろ。
取ってつけたような設備てんこもりの新築がいくらでも次々乱造されてるのに。利息どころじゃないやん。

840 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 22:23:13 ID:jXZjW6K3

>>838
そう思ったらそうしなきゃ良いだけの話。

841 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 22:29:16 ID:4JjNfxYt

現金でポンと買うならリスクは低いのかもしれないけど、たぶん業者の目的は自社のグループ金融会社にローン組ませることにあるんでしょ？

http://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E3%83%AF%E3%83%B3%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%80%80%E6%82%AA%E5%BE%B3&btnG=Google+%E6%A4%9C%E7%B4%A2&lr=
ちょい検索しただけでもやっぱ投資用「ワンルーム」は詐欺に近いような希ガス。

842 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/14(土) 22:46:30 ID:3NJDY+pr

借金して１R買うような経済力で
恥ずかしくて大家なんて言えんだろ。
リスク減らすためのはずが
増やしてどうすんのっていう。

完全に不動産屋と銀行のカモだよな。
せいぜい５ｋ作ってから３ｋアパート一棟買くらいで良いかと。

843 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/15(日) 10:29:00 ID:ExNUQQ0P

借金して投資するのは、レバレッジをきかせてより高い利回りでまわせるから、
不動産関連企業はどこでもやってるんだけどな
べつに借金が悪いことではない

でもワンルーム投資とかを煽ってる側は、不良物件をローンで投資家に嵌め込んでたりするから、
リスクは大きいけど

844 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/15(日) 19:36:15 ID:mtvtxHWp

不良物件って具体的にどんなの？
①駅から遠い　②収納が無い　③いまどきＢＴ同室　④日照が悪い　等々
物件探していてネックが一つも無い不動産なんてなかなか見つからんが

845 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/15(日) 20:00:51 ID:sB6MxfiS

突然、すみません...
今、中国が不動産バブル真っ最中のようですが、
中国に賃貸物件とかお持ちの方、いらっしゃいますか？

人民元の切り上げも期待して検討中...
でも、ローン組むのは難しそうですね。キャシュないとダメかな？

846 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/15(日) 21:36:30 ID:Q5TxMoUs

中国の不動産バブルって弾けかけてないか？

847 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/15(日) 22:37:04 ID:8BRmbr7J

>>845
>846の言うとおり弾け始めてるように私も思うんだが。
上海にこの間言ったんだけど、未だにマンション建ててるんだけど
建築済みのマンションを夜見てみても真っ暗。

つまり「売れるけど誰も住まない」状態です。

明らかにババ抜き状態なので最後の「ババづかみ」にならないようにしましょうね

848 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/16(月) 01:13:49 ID:96rNPd2N

皆さんは宅検もってﾏｽｶ?

849 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/16(月) 07:21:01 ID:G9bdHp74

(；´･ω･｀)　あ、あのう・・・
http://human5.2ch.net/test/read.cgi/nohodame/1114344672/l50

850 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/18(水) 23:06:13 ID:Zs3CQNhf

ＷＢＳで今、特集やってるね。

851 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/19(木) 11:26:07 ID:NGxRxzEk

さんのよんよんまるのにゃんにゃんにゃん♪
あーどれすもにゃんにゃんにゃん♪
てーんこてんじぇいぴー♪

852 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/20(金) 15:49:49 ID:tUbzzqUh

中国の不動産なんてとっくの昔にバブル突入してる。
キャッシュ有り余ってる富裕層ならともかく
借金して買うなんてありえん
高値で信用買いして樹海行きのリーマンみたいにならないようにね

853 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/21(土) 22:01:35 ID:2J6aDE7u

ようやく借り手がついた。
環八沿線の駅徒歩５分、築２年の１ＬＤＫで
１２万円／月は、高かったのかな。

854 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/21(土) 23:18:50 ID:aeST2fO9

その条件で高いのかはわからんけど、一人暮らしで月12万の家賃出せる香具師はそんなに多くないとは思う。

855 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/22(日) 02:48:05 ID:/zyY/9vl

ぶっちゃけ、築何年までなら購入対象になるよ？
俺、15年かな

856 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/22(日) 03:09:32 ID:rGULkRQm

上海、香港の不動産バブルははじけたらしいよ。

857 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/23(月) 00:33:00 ID:e8gxIsT2

480万で家賃6万のワンルームどうですかぁ？

858 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/23(月) 06:00:42 ID:+NJm13Yw

もうマンションｲﾗﾈ(･ロ･)

859 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/24(火) 09:02:17 ID:l31kDxur

ｲﾗﾈになったとき、換金に困るのがマンションだぽ

860 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/24(火) 10:31:05 ID:I3mnY3T0

ｲﾗﾈになった時、換金価値が無くなってるのは
株でも債券でも外貨でも同じぽ。

861 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/24(火) 21:48:12 ID:POQc5jnl

>>857
俺が住むために買う。

862 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/24(火) 23:27:34 ID:ukxn9Zsu

株や債権はイラネになったら維持費かからないぽ。

863 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/25(水) 14:40:58 ID:m2xd9nFj

5/17（火）のオープニングベル（テレ東）に、東京カンテイの中山登志朗氏が出演。
マンションにもPER（価格÷賃貸相場）という概念があることを初めて知った。
それによると、トップ５は

①新宿　13.2倍
②センター南　13.8倍
③東向島　14.17倍
④品川　14.45倍
⑤新富町　14.69倍

城南（世田谷等）は価格が高いため、埼玉等は家賃が高いためにPERが大きくなるそうな。
株式投資同様、立地別のPERが一覧できるサイトがあるといいね。

>>852
そんなことない。
法人企業向けに前もって賃貸の仮契約した後に購入すればいい。人脈が必要だが。。
（オレは一物件を共同保有）

>>857
新築マンションのオール電化率って、東京では数％だけど、四国では３５％まで上がってる。
九州も急増してるし。
維持費といっても修繕だけでなく、周囲の新築マンションへのキャッチアップ費も考慮しないとね。

864 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/25(水) 14:43:36 ID:m2xd9nFj

（誤）埼玉等は家賃が高いために
（正）埼玉等は家賃が低いために

865 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/29(日) 22:28:59 ID:zca4z3wE

age

866 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/29(日) 22:40:35 ID:+zFnDm4q

ジープランニングってとこからよく電話がかかってくるのですが、
実際どうなんですかね？

867 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/29(日) 23:58:47 ID:cMjN8wHj

俺もワンルーム投資をしたいが、
実際に物件によっての将来性の見極めが慎重になるよ。
年率9％と言われても、そう甘くは無い現実も知っているし。
今の時代はまだまだ慎重になる･･。

868 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 17:37:24 ID:XNTU4IN1

利回り１０％の呼び込みで始めて丸３年たちました。
都心部の中古１Ｒでしたが、順調？だったのか、
家賃が途切れることもなく、ここまできました。
回収率からすると、約２６％程度ですが、不動産屋
曰く、家賃が変わってないので、3年前と同程度の
金額で売買が可能だとか。

売り払うか持ち続けるか。。

869 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 18:43:51 ID:LplJZJ7S

（　ﾟдﾟ)いいねえ

870 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 19:44:45 ID:QxmtHmFX

はっきり言って都心部の中古のワンルームはまだまだ買いだよ。
しかしもういいのは随分少なくなったけどまだあるよ。
家賃は上向きだし。
あと２，３部屋買いたい。

871 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 20:03:42 ID:VP8LEqQt

嘘と思うかもしれないが、3年前にスケルトンﾘﾌｫ500万かけたワンルームを850万で買った。
画家さんの趣味の部屋で贅沢な作りに変えたが、地方に引っ越す為手放す気になったと。
誰に聞いても信じてくれないが、これホントの話。場所は都心三区、10分圏内に4駅。

872 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 21:44:14 ID:QxmtHmFX

「ワンルームなんて儲かるわけ無いじゃん。ばーか」とかいう
自分でやってない人のウザイ書き込みが無くなってきたのは嬉しい。

>>871 のように自分の買った物件をいろいろ紹介して欲しいです。

私も順次書いていきます。

873 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 22:04:07 ID:uyocrxo2

大日本帝国万歳

874 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 22:10:32 ID:XNTU4IN1

一番の決め手はやっぱり転売のタイミングにこそあると思うんですが

ちなみに私の場合、
中古1K　築5年　1000ｍ　家賃9m　n利10%
中古1R　築8年　650ｍ　家賃6.2ｍ　ｎ利11%
すべて中野区内です
投資金額は手数料もろもろで2000m弱です

今年で4年目、当初の予定では5年目処で転売でしたが、
順調なのでまだもってようかと。

皆さんは転売のタイミングとかはどのように考えるんでしょうか
もっとも投資金額全部戻すまで持つ、っていうのもひとつの手
のようなきもしますが。。

875 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 22:14:48 ID:VP8LEqQt

ｵﾚも今持ってるもう一つのが転売期かもと思ってる。
というのは、そろそろ設備が古くなってきて更新したいが、
費用を考えると正直萎える。いい中古があれば買い換えたいが
なかなか良いのもないのが実情。もう少しこのまま貸しながら、並行的に中古探し。

876 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/30(月) 22:16:23 ID:VP8LEqQt

>>874
築年数浅いからもったいないと思われ。
大幅なリフォーが必要になってから対策は考えれば良いのでは？
物件に問題がないのであれば、それまではどんどん回収すべきでしょう。

877 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/31(火) 04:05:49 ID:5oDXRZR2

築年数経ってても、客が絶えないと転売する気になかなかなれない。
本当に３０年くらいで駄目になるかどうかもわからないし。
まぁ新規に買うなら、築浅がもちろん良いが。

878 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/31(火) 05:56:04 ID:4jPWQRmG

建物の築年数も確かに重要だが、今は部屋自体の価値を高めれば客に好まれると思う。
要するにスケルトンリフォームなどをすれば、立地が余程でなければ築30年でもお客は耐えないのは実証済み。

879 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/31(火) 12:35:59 ID:nchVG8vA

それじゃ素人の投資家以上に目利きが利く筈の不動産関連業者がそういった物件見逃しているのはなんで？

880 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/31(火) 13:59:35 ID:4jPWQRmG

だからﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝするｲﾝﾃﾘｯｸｽとかが流行ってるんじゃん。
ある程度の広さのもので、ある程度の値段のものならまだしも
ﾜﾝﾙｰﾑは大きなお金かけて改装する人がいないってのが盲点なのよ。

881 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/05/31(火) 21:37:39 ID:GaoO4dH2

>>879
あなたの論理では株式市場ではアナリストが一番儲かってることになるのだが

882 ：880：2005/06/01(水) 06:17:35 ID:GEwgLv4D

880の補足だけど、業者は価格の安いワンルームを改装してまで販売しない。
ﾘﾌｫなどをするのはまあ50㎡クラス以上で2ＤＫ・3ＤＫなどの古い間取りを、
1ＬＤＫなどに変えて改装費を上乗せして販売すると(ﾟдﾟ)ｳﾏｰな訳。

投信組込み系はビル一棟とかはやるけど、個別の物件には関心はないし、
一般の業者なんて仲介や媒介だから、扱ってる物件の一つ一つなんてそれほど真剣に見てない。
探してる俺らのほうが余程真剣にしてて、探してる地域や物件に関しては詳しいと思う。

883 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/01(水) 07:38:31 ID:GBaA87vw

７年前に自己資金１３００万円で、新築１R３室を購入。
場所は中央区、台東区、豊島区。家賃は７年間変わっていない。
収入は３部屋で年間３２０万円程。節税効果は７年間で約１８０万円。
固定資産税は年１５万円。最近は節税分とトントン。
残債は４０００万円。今回、株での儲けで１０００万円繰上返済。
今後１０年で完済予定。月々の持ち出しは無し。
さてさて、１０年後に１７年もの１R３部屋、家賃３００万円で借金
無しになれそうだが、いつ手仕舞うか。。。
投資効率は非常に悪いね、やっぱり。

884 ：883：2005/06/01(水) 22:44:48 ID:GBaA87vw

とりあえず、自分でつっこんでみる
投資総額２，４００万円（繰上返済あり）１７年間拘束
完済後、１７年もの３部屋が借金なしで年間３００万円の家賃
表面利回り１０％で買い手ありとすると、物件価値は３０００万円
つまり、１７年間かけて６００万円の儲け
年率に直すと、単純計算で（６００万円／１７年間）／２３００万円
＝０．０１５３・・・
う～ん。定期預金と変わらない。完済後（１８年以降）持ち続けないと
利回りが上がってこない。リスクを考えると。。。
やっぱり、投資に向かないワンルーム。。。。

885 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/01(水) 23:14:10 ID:5oTKF1mC

>>883はそもそも３部屋でいくらだったの？

886 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/02(木) 01:58:03 ID:zOOs3CFi

譲渡損の損金算入ができなくなった今となっては負け

887 ：883：2005/06/02(木) 04:48:30 ID:U/St6irg

>>885 6400万
ちなみに広さはどれも２５平米を少しかけるぐらい。
中央区の物件は、金融系の会社が借り上げてる。
台東区のは、地下鉄の駅の上に建っていて、弁護士さんが事務所にしてる。
豊島区のは、大学の近くで学生が借りてくれている。ここだけが３，４年に
一回借主が変わる。

888 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/02(木) 05:09:18 ID:BdXVHrJ0

>>887
なんで新築買ったの？
利回りが悪くなることは分かってたと思うんだけど。

889 ：883：2005/06/02(木) 05:34:03 ID:U/St6irg

>>888
当時（７年前）、株と為替と不動産への分散投資というのが
話題になっていて、株への投資資金の半分を移動した。
不動産投資は初めてだったので、特に深い考えもなく、新築を買った。
ちっちゃな部屋なら、ばら売りも出来るかと思い、１R３部屋にした。
ちなみに為替は、やっていない。

890 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/02(木) 05:59:58 ID:l6pFXqOj

おれは2000-2001年にキャッシュで中古３部屋買ったが、目黒区と港区に６０㎡台のもの、
江戸川区の一戸建てを１０００万後半-２０００万台前半で買った。
あの頃は買い手不在で自分でも少し怖かったが、今や全て１８万以上で貸せてる。
不動産価格も上昇して手放しても買値の１．８倍くらいになる。

891 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/02(木) 08:18:53 ID:41DOPc3n

GJ
ヨカタネ

892 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/02(木) 23:43:28 ID:pdw9nVof

修繕積立金１，０００円のワンルームって、大規模修繕のときどうするんだろ？

893 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/03(金) 00:20:43 ID:nBtTXmTZ

数部屋持っている人は賃貸の仲介はどういった形で依頼してるの？
一つの業者に一括で？

894 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/03(金) 06:14:19 ID:otr2FwA/

物件の近所の業者に

895 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/03(金) 06:41:47 ID:JcXdWcZB

>>893
私は一括で依頼してるけど。
つけてくれる不動産屋がいい不動産屋

896 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/03(金) 19:20:17 ID:wTCeC1Y/

築10年のワンルームマンションを自宅用に現金一括500万で購入しようかと
考えているのだが諸費用込みで600万かかったとしても、
毎月家賃5万の部屋を賃貸してると思って積み立てていくと
5万×12=60万×10=600万
10年で600万になり元が取れる。
そのころにはマンションも劣化しているだろうが後は管理費と税金だけを払えば
いいだけで住宅にはそんなお金かからない！生活にゆとりができる！

こういう考えは甘いですか？
小さな話で恐縮ですが・・・

897 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/03(金) 19:27:19 ID:0syFXSDR

（　ﾟдﾟ)まあまあじゃん

898 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/03(金) 20:57:17 ID:JcXdWcZB

>>896
それだけでは何とも言えないけど、今後の補修にどれぐらいかかるかも計算して
部屋の程度にもよるけど賃貸にまわして借り手がつくような部屋ならいいんじゃないの？

899 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/03(金) 21:46:29 ID:dffGkwzp

＞８９６
あと５００万のマンションを４５０万に値引きしてもらいなよ。
諸費用といっても現金なら、業者に２０万、司法書士の登記に１０万
不動産取得税に１０万、引越し代に１０万程度なので、合計５００万
の範囲で収まる。現金ですぐに契約、と言えば大概、１割は引いてく
れるよ。

900 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/04(土) 00:13:04 ID:ZOYH1+pB

>>896
家賃相場が５万円程度の１Ｒでも管理費、修繕積立金、固定資産税等が毎月２万円程度必要になる
また家賃の下落も考慮する必要がある。

１０年後の家賃の下落を２割程度の４万円とすると１０年間の期間平均家賃が４．５万円

４．５－２＝２．５
２．５ｘ１２＝３０

１０年後に家賃が下げ止まったと仮定しても２０年ほどかかることになる。

901 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/04(土) 11:13:08 ID:+oU/959Y

ていうか、１Ｒに１０年以上住みたいの？　それなら駅徒歩３分以内、
３０㎡以上のＢＴ別、キッチンも独立型、くらいにしないと後悔するよ

902 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/04(土) 11:47:18 ID:n4oWoaoi

脱線・・・

■ペット（犬&猫、以下同）数対人口比率
米国43%、ロシア38%、フランス29%、、、日本20%（14位）

■ペット購入意欲
・全世帯（4,800万）中、30%が現在ペットを保有。★米国は60%。
・全世帯中、40%が将来ペットを保有したい。

■結論
ペット飼育可能なマンションの需要は増加する。
特に、団塊世代が大量退職し始める'07からは、ペット需要（ペット飼育可能なマンション）需要が増加する。

903 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/04(土) 21:19:26 ID:Z7YByGzF

都心部にマンションが大量供給されてるってのをマイナス材料として見てたけど
よく考えたら、それだけ小売業やサービス業の需要が増えるわけで長い目で
見たらワンルームマンションにとってもプラス材料かなぁ・・って思えてきた

904 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/05(日) 03:05:38 ID:uUNVa3n5

確定申告の還付金が来ました。手取り３万円弱。
内訳：還付金７万円強－税理士手数料４万円強。
感想：ばかばかしくて笑ってしまった。
必要経費として出した領収証、ほとんど却下されちゃったよ。
来年からは全部自分でやる。

手取家賃１３０万円／年で、減価償却以外に計上できる経費って
大体幾らまでかな。１００万円超えるようじゃ「お尋ね」きちゃう？
再来年、賃貸契約終わったら自分で住む方が良さそうだな・・・。

905 ：９０４＝８１０：2005/06/05(日) 03:09:45 ID:uUNVa3n5

↑でした。失礼

906 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/05(日) 05:50:53 ID:TUufc4MO

>>904
税理士取りすぎ・・・
うちは株と２つの申告をやってもらったけど、１万５千円ぐらいだったです。
還付金は１８万ぐらいでした（普通のサラリーマン）

自分で申告したらいいんだろうけど、申告の時期は仕事が一番忙しい時期で
１万５千円なら金を払った方がずっといい

907 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/05(日) 08:01:39 ID:99B6+lMA

>>904
俺の場合、今年は、エアコン、パソコン計４０万円ほど経費計上したよ。
確定申告は税務署のHPで入力して印刷して提出してます。
株は特定口座、不動産だけは手書きしてる。１日あれば申告書を作成で
きるし、郵送で終わり。今まで「お尋ね」されたことはありません。

908 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/05(日) 08:21:36 ID:WM5A7RRM

>エアコン、パソコン計４０万円ほど経費計上

これって貸してる部屋に備え付けの分のことだよね？
自宅用（管理人用）なら５棟１０室レベルでないと少し変だよ。

＞手取家賃１３０万円／年で、減価償却以外に計上できる経費

管理費として最大８パーセントぐらいまで認められてるけど、
１０パーセントの１３万ぐらいかな？
初年度なら初期経費も加えて最大２０～３０％でもOKかも。

＞手取家賃１３０万円／年で、１００万円超えるようじゃ「お尋ね」きちゃう？

笑うとこだよね？
でも年収が少ない場合、「お尋ね」がすぐ来ることはないよ。
普通は何年分か結構な額が貯まってから。

909 ：９０４＝８１０：2005/06/05(日) 11:24:02 ID:uUNVa3n5

>>906-908
レスありがとうございます。
そうかぁ。。。やっぱり、何でも経費に計上していいってわけじゃないのね。

前年の確定申告のときは、ほとんどを経費で落とせたんで、結構戻りが大きかったんですよ。
で、今年は調子に乗ってバカスカ買い物や飲み食いに使って、全部経費にしちゃうつもりだったんですが、
そう都合良くいきませんよ、という話なのでした。

しかし、今回の還付金は固定資産税とトントンだから、全然手元に残らないなorz.....

910 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/08(水) 11:30:07 ID:aP8ONxzK

キャッシュで2k出来たんで
マンション買いたいって税理士に言ったら
真顔で「土地無いと意味ないですよ」って言われちった

911 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/10(金) 10:29:55 ID:EmBMByRe

◆富裕層（資産100マン$以上）の投資状況

　　　'03　　'04
株式　 35%　→34%
債券　 25%　→27%
現金　 10%　→12%
不動産 17%　→13%

912 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/10(金) 12:16:08 ID:T/bdlX0j

1000以下の資産でマンション投資とかアフォ。
フージャースの株持ってる方が100倍マシ。

913 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/11(土) 22:22:35 ID:5QC0Y7Xt

ミクロな話題ですまんが、１Ｒよりは１Ｋ、１Ｋよりは１ＤＫ
が時代のニーズに合っていると思いませんか？

914 ：マンションは最高に儲かるね(^^)/：2005/06/11(土) 23:07:03 ID:2JlmNKOp

ｵﾚは手持ちの５００万をそれぞれ１００マン＊５
ずつ頭金にして、５戸のワンルームを買ったよ

月々のローンは５戸分で２８万だが、そこを全部賃貸に出しているので
月９８５００＊５　で４９２５００円も定期収入があるんだ

ローン差し引いても２１２５００が毎月の儲けってわけさ

寝て、テレビ見て、せんべいかじって、屁をこいているだけで
２０万以上も確実に収入があるのはうれしぃね
年に５回は海外旅行に行ってるヨ(^^)/

あ、株なんてのはバカのやるもんだヨ

915 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/11(土) 23:17:37 ID:5QC0Y7Xt

＞914
５戸もワンルーム持っていれば、固定資産税と管理費が馬鹿にならない
わけだが、腹括って滞納してんのかな？

916 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/11(土) 23:22:02 ID:ELrwlkxk

滞納５年こらえろそしたら時効だ

917 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/12(日) 00:25:55 ID:bh9jT78O

＞＞ローン差し引いても２１２５００が毎月の儲けってわけさ

たったこれだけ？空室が一個でも出来たらやばいんじゃねえの？
多分釣りだろうけど。

918 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/12(日) 09:02:49 ID:CIk6ATtH

引きこもりのガキの脳内妄想だろ

919 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/12(日) 13:36:15 ID:esreMFsU

１９００万弱の現金で１Ｒ４戸買って、額面２０万３千円の家賃。
管理費と固定資産税除くと１４万５千円の収入。
空室リスクもあるし、海外旅行に行く余裕も無いわな。
他に仕事して稼いでるし。
ただ資金運用の一環としてのサイドビジネスなら悪くはない、とは思うけど。
ミソは賃借人の交代時に力入れて、店子を見つけてくれる業者とパイプ
を持つことかな。

920 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/12(日) 15:50:19 ID:pczhdXy4

君らコピペにも熱心に応えるんだな。

921 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/12(日) 16:15:49 ID:chJE0Wfi

>>920
あぁ、暇なんでな。

922 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/12(日) 18:59:49 ID:y5fXcvBA

節税対策としては
アパートとマンションどっちが有利でしょうか

923 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/12(日) 19:08:50 ID:CIk6ATtH

>>922
実際たいした意味ないん（　-д-)だよ

924 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/13(月) 16:05:13 ID:JueWm1J9

色々経費が使えるお♪

925 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/18(土) 17:22:01 ID:DA9dUI94

２００７年度の税制改革内容は２０日（月曜日）に発表ですって。

不動産所得は廃止ですって。何ですかねこれは？？
（今日の読売新聞１１面）

926 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/18(土) 17:24:51 ID:Oadc9aBi

>>925
読売が馬鹿なのか。　>>925 が馬鹿なのかどっち？
「不動産所得」は廃止って別に政府の決めることじゃないし。

927 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/18(土) 17:35:23 ID:DA9dUI94

>>926

こんなバカレスがつくとは思わなかったが...。

「不動産所得は廃止」というのは不動産所得という分類を廃止するという意味で、
日本語の省略形としては正しい。
読売新聞に書いてある文章そのままなんだからね？？
その意味を理解した上で、「不動産所得は廃止」というのは何だろうね？？という問いかけなんだが。

まずは、今日の読売新聞１１面を読もう。読んでから書き込んでくれ。

928 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/18(土) 20:17:28 ID:Oadc9aBi

>>927
こんな文章力のないレスがつくとは。
言ってる意味ぐらいわかってるが、もっと読んでない人間にもわかるように
書けってことだ。
こんなことのためにわざわざ読売新聞をかわなきゃならんのか？
何様のつもりだ？

929 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/18(土) 20:23:13 ID:z4eOdm5k

「不動産所得は廃止」というからには、
不動産所得は所得税の課税対象からはずすということだろ？
普通に考えて。

930 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/18(土) 20:34:08 ID:M7bIOe+w

んなアホな
どっかの勘定に統合されるだけだろ

931 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/18(土) 20:49:55 ID:Oadc9aBi

http://www.zeiken.co.jp/wtax/tax20050523_01.htm

＞２）「不動産所得」と「事業所得」との統合も含めた所得区分整理

今のところ実質的な影響はわかりませんけど、どなたか税金に詳しい方
いませんか？

932 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/19(日) 07:42:26 ID:iVLZZcl2

不動産所得に税金かからなくなるん？
やっほーーーーーーーーーＡＡ略

933 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/19(日) 22:07:39 ID:Bf3xr2kY

経費積み増し放題で実質無税生活に突入ってこと？
それはありがたいぞ、ぶひ～～

934 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/19(日) 23:59:36 ID:VodyoKfo

ttp://psa.ameblo.jp/entry-9ed48856e6cdd56f0c1f2339eac18dd5.html

935 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/20(月) 00:02:53 ID:VodyoKfo

ttp://www.mof.go.jp/singikai/zeicho/kaiken/kiso_b35.htm

936 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/20(月) 15:20:40 ID:XK/cuNgO

マリリンマンション

937 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/20(月) 20:59:19 ID:nxfMbbgd

>>934 >>935

だ、誰か幼児にもわかるように解説してください。
何度読んでも意味がわかりませんです・・・

938 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/21(火) 18:35:59 ID:YT8v8VKP

増税こそすれ減税は無い

939 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/21(火) 23:10:53 ID:LKBRflvl

>>938
いや、大体だけど
下層階級＝ちょびっと減税（というか福祉）
上流階級＝大幅減税
中流階級＝大幅増税

となるようにしていくとおもうな

940 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/21(火) 23:12:51 ID:5qxfOpbp

あかんやんけ

今日細木数子が「持ち家は不幸になる」言ってたぞｗ
これで馬鹿女が賃貸仮まくってくれたらはっぴ～

941 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 03:18:36 ID:k2v1npV4

>>939
すでに上流階級の大幅減税はおわってるでしょ？
金持ちの所得税を減税して税収が減ったから、次は消費税で回収します。

942 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 06:40:29 ID:an1BmKmZ

　個人が保有不動産を貸し出して得た収入である不動産所得は廃止を検討する。会社員が投資用マンションを第三者に賃貸した場合などは雑所得とする方向だ。
　その場合、経費が賃貸収入を上回って赤字が出ても、給与から赤字を差し引いて所得税を減らす仕組みが使えなくなる可能性がある。この仕組みを利用して節税目的でマンションを購入した投資家に影響が及ぶ。

943 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 07:34:33 ID:DRnQtCjl

>得た収入である不動産所得は廃止を検討する
　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　不動産所得税？？

944 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 07:34:49 ID:DRnQtCjl

やじるしの位置が・・・

945 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 14:28:08 ID:fUPEpXTj

>>942
雑所得のマイナス（雑損失？）は損益通算できないの？
おすえてえらいしと！

946 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 15:07:53 ID:1qA54pvs

これで素人大家
あぼ～んだな

947 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 15:26:08 ID:DRnQtCjl

専業大家はどうよ？

948 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 16:55:45 ID:1qA54pvs

専業で赤字節税に頼ってるようじゃやばいんでないかい？

949 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 19:39:51 ID:PR+iUMEJ

>>946
おいおい
マンソンは負債以外の何者でもなくなるの（；ﾟдﾟ)かよ

950 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 19:43:38 ID:fTfp1DrV

つーことは法人化する動きが出るわけで
それで儲かるのはﾄﾞｺﾀﾞ？

951 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 22:04:38 ID:1qA54pvs

不動産流動化関連の株は買ってて損ないのかな
もう遅いかな・・

952 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 23:05:17 ID:DvQ4J+vt

セコク素人大家やってますが
一昨年位から串田氏等のとんでも地震予言にビビリの私は、
馬鹿にしながらも命の縮む思いです。皆さんは何か地震対策してますか？

953 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/22(水) 23:39:25 ID:SxKfbXYM

地震対策ですか？
僕は湯船に水を張っています。

954 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/23(木) 01:17:11 ID:p+i4dUL9

結局素人は
銀行と、銀行と組んでるこういう業者の肥やしに過ぎないんだお
http://www.28083.jp/

955 ：952：2005/06/23(木) 09:02:06 ID:BQdU2E+v

>>953
有難う御座います。私も個人的には同じ様な事やってます。
マンション投資の場合、震源地や規模にもよるのでしょうが
悲惨な打撃を受けざるえないのでしょうか？地震保険など
あてになりませんしクダラナイ地震予言の噂だけでもリ－トや
不動産株がかなり下がるので気にかかります。

956 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/23(木) 11:14:38 ID:paaoe3tg

資産の中の不動産の占める割合を考え直せボケ

957 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/24(金) 04:25:49 ID:6AxjCFgk

>>956
煽りに釣られるな！ボケ！

958 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/24(金) 12:45:12 ID:xvdesIwM

そんな事言ってもしょうがないだろ！

959 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/24(金) 13:01:47 ID:pEKHY2nY

956の言うとおりだろ。
別の資産でリスク分散すりゃいいじゃん

960 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/24(金) 15:51:07 ID:6AxjCFgk

>>959
952は株板でも有名な粘着不動産株売り煽り厨房なんだよ

961 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/25(土) 09:51:52 ID:U1SOZBN5

なんか職場にニッテイとかいう業者から勧誘の電話がきたんですけど
これって悪徳な業者ですか？

962 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/25(土) 13:41:04 ID:XHAZcp1g

>>961

まあそうかな。と言うよりはアホ業者だな。

963 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/26(日) 03:33:45 ID:HQ1UoOCd

>>945
個人所得税は、現在事業所得や不動産所得は
マイナスの所得とプラスの所得を通算できるが
（損益通産という）
配当所得、一時所得、雑所得は損益通産できない。

964 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/26(日) 11:44:14 ID:w576IoCk

http://prdemocra.exblog.jp/i2

965 ：　：2005/06/26(日) 13:34:04 ID:LZJunt8/

966 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/26(日) 14:57:12 ID:U/CY6kxN

大チャンの行く寿司屋って、どんな寿司屋なんだろう？？
ホリエモンは、知り合いの寿司屋を六本木ヒルズに呼んで握ってもらうこともあるそうだが。

967 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/27(月) 21:30:19 ID:c0LkgbuH

次はスレタイに中古の文字を入れようよ。
新築と勘違いして煽ってくる人間が減るようにね。

968 ：945：2005/06/28(火) 11:31:34 ID:y56Ei4L4

>>963
ご回答まりがとござます。

969 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/28(火) 13:46:55 ID:a71wuhKa

とりあえず現時点では
２年前にREIT買った奴の圧勝

970 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/28(火) 20:19:48 ID:pzuEn90K

>>969
それは言えるかも。まあ上手い人は上手くやってるかもだけど。

971 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/28(火) 23:19:30 ID:BCYzeALZ

>>970

竹中大臣がETF買ったら絶対儲かるって言ってたときに買えば、今頃1．5倍だからねえ。
日経平均でもいいから、100万円あるんだったらそっちを買った方がいい（かも）。

今考えてみると、竹中大臣が絶対儲かるといったら、絶対儲かるに決まってるよなあ。

972 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/28(火) 23:47:26 ID:f87ccYAh

>>969
やーほんと　これは正しい罠

973 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/29(水) 00:10:37 ID:p6w3ZJ3s

タラレバの結果論はあんまり意味ないと思うぞ。
今だと原油売れば絶対儲かると思うんだけど、
本当に儲かるかどうかは後になってみないと
わからないわけなんだな。

974 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/29(水) 02:13:59 ID:7i3rYG3l

農産物等は増産すればいいが
資源は有限だからなぁ。

975 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/06/29(水) 12:03:46 ID:REzF9Xf1

>>973
トライアンドエラーこそ学習の真髄だと思うが・・

976 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/07/02(土) 11:42:26 ID:CM82kJac

http://www.shinoken.com/index.html

ここってどうなのさ？

977 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/07/02(土) 21:14:49 ID:PMbLJ7Ce

>>976
新築のワンルームマンション買うよりははるかにマシ！
ただ、最近客が多過ぎて利回り落ちてるから、福岡で買うなら
別の会社の方がお勧めかも。

まあ、利回り悪いって言っても毎月黒字で節税にはならんから、
ここのアパート買うなら早期に１０室の事業規模目指した方が
よいですぞ。

978 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/07/02(土) 21:17:57 ID:v/hSLDc1

回収するかしないかで精一杯でしょ

979 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/07/03(日) 08:34:48 ID:GTQaBOEF

追い銭なしで回収出来るなら、土地が残るアパートの方が良くね？

980 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/07/03(日) 10:39:10 ID:mbd8U028

家賃５万のワンルーム買うなら、価格はいくらくらいが適正ですかね？

981 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/07/03(日) 10:40:40 ID:ZcOpg90x

>>980
管理費修繕積立金は込み？それとも別?

982 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/07/03(日) 11:04:03 ID:5pqHyFmB

管理費修繕積立金は別で、
家賃５万円だと新築で１０００万円（場所的に全体に空家にならないところで）
中古なら１０００万円以下
でないと、リスクのみ

983 ：980：2005/07/04(月) 03:03:00 ID:N7Io9E4i

結局、４６０万ほどで話しがまとまりました。
一応、５０万引きです。家賃に管理費等込みで５万ですが、
利回りのみ重視より、大規模修繕の有無や空室リスクの少
なさも考慮するとまぁ、良い物件かな、と。

984 ：名無しさん＠お金いっぱい。：2005/07/04(月) 06:13:37 ID:Ry/AiAPy

一方的に質問して、一方的に結果報告。
アドバイスした人間の立場なし。

985 ：980：2005/07/04(月) 17:14:30 ID:Ic9M0I95

失礼しました。
５０万引きが通らないとふんでいたので、交渉が長引くことを
考えての質問でした。自分の感覚では５００万超なら買いを辞め
た方が良いかな、と思っていたので他の方の意見を参考にしたか
っただけです。