【不動産神話】不動産セクター総合28【復活】

>>950
買い豚の方でないとすると新参の方ですね。分かります。

>>952
何もわかってないのですね。分かります。

>>951
悪いね　けど、前よりは悪くないか
↑
これで株は反発を始めるんだとやっと気付きました

>>954
そんなんだから勝てねんだよ。過去からちゃんと学べ。

業績なんてこれからどんどん悪くなるよ。→暴落開始。

倒産もありうる。→反発開始。

前よりは悪くないか。→暴落開始。

スルガコーポはどこらへんよ

結局のところ>>946の一行目
どんなにクソ決算でも上がることがあれば、好決算で下がることもある。
明るい展望／出尽くし＝上昇
先行き不透明／お先真っ暗＝下降

>>955
それでは過去の動きは説明がつかないのですよ
4月、5月はどうしてああいう動きになったのか
あなたのでは説明がつかないじゃありませんか

>>958
つ相場はファンダだけで動いているわけじゃない

スーパーの陳列じゃあるまいし土地や物件は上がりだしたら数年
下がりだしても数年

>>951
マスゴミの報道を鵜呑みにしているのですね、わかります。

>>958
なるよ。
最終的にはどっちにポジを取れば稼げるかで株価は動くから。大口の動きな。
それだけ。

中小企業は破綻リスクが大きいことは確か
まあ現物で買ってりゃ死にはしないよｗ

>>962
何それｗｗｗちょｗｗｗ逃げるの早杉だろｗｗｗおまえｗｗｗ戦えｗｗｗ

そろそろ締めるぞ

「不動産売りの先物ヘッジ買い」

俺について来い

>>961
マスコミなんて一番末端の情報源です、常識的に考えて。
投資に必要のないものの中で他人の意見と一ニを争う不用品。

なんかもうね、さっきから流行に乗って「分かります」を常用する奴数名が釣りとしか思えん。
決めたぞ！漏れはもう最後にわかりますがついてる奴はスルーするお。

おい、なんでこんな半端な時間にID変わったよ…。

>>964
どこが俺が逃げてるんだよｗ
955と962をあわせ読めば、もう反論できないだろ？

反論できないだろ　ってのもまた随分な自信と自負の表れだな。
尊敬に値するぜ。

つーかそんなこと書いたら是が非でも反論して論破してやろうっていう輩が現れてスレが悲惨なことになる悪寒。

またはこんなのも。

業績なんてこれからどんどん悪くなるよ。下方修正ありうる→暴落開始。

下方修正。→反発開始。

下方修正でも株価上がったじゃん。買いポジも悪くないか。→暴落開始。

業績なんてこれからどんどん悪くなるよ。→暴落開始。　

倒産もありうる。→反発開始。　　954はここで空売りする。

前よりは悪くないか。→暴落開始。　　954はここで買う。

>>968
あんたの主張のアバウトさが酷すぎて反論したくない（笑）

>>973
そういうんだよな、ド素人は。
ロムしている人はどっちが正しいか分かってくれるから反論してみれば？

反　論　で　き　る　な　ら　な　ｗ

おい！俺の締めはスルーかよ！

▼￣＞―-＜￣▼
　Ｙ● - ●Ｙ
　(＠　o　＠) 　リア厨♪　リーア〜
　 >　 　　<
　人）　 （人

>>975
どんまいっす
おやすみ。まともな人　ノシ

>>974
>>975
>>976
正解！！！

※　残念ながら荒らしが発生しましたので、次スレまでこのスレは読む価値ありません。　※

もともと真剣に読む価値なんて、このスレにはねーだろｗ
気になるのは、次のスレタイがどうなるのかだけだ。

上から目線で損してる奴のなんと憐れなこと

アルデプロの決算、どうなんだろうね？

　サンプロで....

九州新幹線全線開業にむけてディックス、シノケンを今から仕込めば騰げるだろ

不動産投信市場２倍に、国交省の検討会が提言へ

　不動産投資の活性化を目的に国土交通省が設置する有識者検討会が5日に
まとめる提言の内容が判明した。公的年金基金などの安定資金を呼び込み、
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場の規模を今の2倍程度にあたる10兆円に拡大する
ことを目指す。長期にわたって安定した配当が得られる新しい不動産投資商品
の開発や、証券会社に限られている販路の広がりも重視する内容だ。
　同省の社会資本整備審議会の答申を受け、昨年9月から大学教授や業界関
係者などが参加する「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」で
検討してきた。今後の同省の不動産投資市場の政策の方向性を示す、重要な
提言となる。

[6月1日/日本経済新聞　朝刊]

おお化け銘柄　　400円奪還から上場来高値898円へ

■大穴銘柄・・ダイワボウ（３１０７）テント、鳥ｲﾝﾌﾙｴﾝｻﾞで急繁忙■
■大穴銘柄・・ダイワボウ（３１０７）テント、鳥ｲﾝﾌﾙｴﾝｻﾞで急繁忙■

鳥ｲﾝﾌﾙｴﾝｻﾞでは鳥取大学と共同で｢抗ウイルス不織布」を開発。99.99%の鳥ｲﾝﾌﾙｴﾝｻﾞ
を減少させる画期的発明。高い防護力で自衛隊、農協、大手企業、自治体から注文が
殺到。また東南アジア、中国などからの引き合いで売り上げ急増。

09年3月期連結利益は２１．２％増の17億円と大幅増収益見通し。

★チャートは一目均衡表が雲抜け、MACDが買いシグナルを示現。株価は3月17日の安値208円を
　付けた後戻り歩調。5月30日は8円高の267円とまだまだ安値圏内。

【当面の目標だが07年1月29日の423円高値を奪還後、上場来高値トライも】
【当面の目標だが07年1月29日の423円高値を奪還後、上場来高値トライも】

　　　　　　不動産セクターの動向

　業績減益　→　下方修正　→　いきなり倒産

　　　最近の不動産セクターの先行き懸念　→　いきなり倒産

>>985
最近の傾向は下方修正を省いて
いきなり子会社破綻ってパターンが多いですね

期末決算発表→新しいプロジェクト発表→いきなり倒産

>>983
流動化に資金がまた来るのか
チャート的にどうなんだろう

これはやばい
子会社整理と支店整理って殆ど同じことじゃね？

　■　　『バブル崩壊よりひどい』　不動産業者ら悲鳴

東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明
感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は
悲鳴を上げている。

「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」渋谷区内の幹線道路沿いの
土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月
中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急き
ょ実行されないことが決まったためだ。

取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は５％の手付金を
地権者に支払っている上、２０％の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、
廃業の準備に入った。

「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に
冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。同社のもとには連日の
ように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多
い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外
物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。　

冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重に
なったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資
は事実上凍結されている」と言い切る。

二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となって
いたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの
資金供給が滞っている。

ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住
宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、金融機関は融資先の選別を強めている。フ
ァンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが
止まり、 個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循
環が始まっている。

>　　　　　　不動産業界、今年に入って状況はガラリと一変したよ。
>
>都心の一等地地価去年より取引実勢価格20%暴落２月時点で。更に下げは加速しているよ。
>首都圏住宅地の価格も暴落。理由は資金繰り悪化のため。
>銀行の不動産業への貸し渋り今年に入って顕著に現れている。これは事実、手を返したよう
>に金を貸してくれなくなった。
>決算に向けて資金繰りから在庫の土地建物の売却駆け込みが３月に入って増えている。
>しかし買うのも同業者の為、一般法人相手の売り込みもうまく進んでいないのが状況。
>
>あと不動産投資ファンドは投資物件の土地建物を信託銀行に所有権移転して信託債権にして
>これを担保70%の値で銀行にノンリコースローン(ローン返済できない場合は担保債権を放棄す
>れば後は一切の債務は発生しないローン)として資金を借りて残り30%を他の投資家から資金
>を調達して目的の土地建物を購入、建設している。問題は土地の価格が30%割ると担保の信
>託債権価格が目減りして、銀行は評価損を計上しなくてはならない状況に銀行は追い込まれ
>る。建物はもともと年数の経過とともに目減りするので価値は無い。銀行はノンリコースローン
>で貸してるため目減り分の返済を求める相手先も無い。いわば日本版サブプライム問題が発
>生する日も近い。ノンリコースローンで銀行は数十兆円も貸しているから。貸した金の現金での
>返済は一切見込めない。相手は担保の信託債権を放棄すれば借金はチャラのローンだから。
>つまり暴落した大量の不動産を銀行が抱える日も近い。

不動産投信市場２倍に、国交省の検討会が提言へ

　不動産投資の活性化を目的に国土交通省が設置する有識者検討会が5日に
まとめる提言の内容が判明した。公的年金基金などの安定資金を呼び込み、
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場の規模を今の2倍程度にあたる10兆円に拡大する
ことを目指す。長期にわたって安定した配当が得られる新しい不動産投資商品
の開発や、証券会社に限られている販路の広がりも重視する内容だ。
　同省の社会資本整備審議会の答申を受け、昨年9月から大学教授や業界関
係者などが参加する「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」で
検討してきた。今後の同省の不動産投資市場の政策の方向性を示す、重要な
提言となる。

[6月1日/日本経済新聞　朝刊]

>>992
単なる不動産銘柄の事じゃねーよな　コレ
探してくっか

不動産ファンドバブルは金融庁が定めた「ノンリコースローン」が登場して可能となった。

「ノンリコースローン」とは簡単に説明すると、
ノンリコースローンにする計画対象物件を信託銀行へ所有権移転し信託証券化し、この信
託証券を銀行に持ち込み総額の70%を銀行でノンリコースローン化。残り30%を仲間で出資
者を募りプライベートファンド化する。もし失敗しても30%の自分達出資分の損失で債権放棄
できる。ファンドだと100億の土地込み物件ビルを元金30億円の金でやれる。これが昔だと
100億丸ごと借金で更に追加担保を求められ借金地獄で仲間は次々倒産していったよ。

ところで、昨年秋過ぎより現実問題ととしてこの業界様子がおかしくなった。普通に100億の
物件を110億円で業者間での物件コロガシが頓挫し始じめた。ハバ抜きゲームが頓挫したて
ところだ。
この投資ファンドは大体が仲間内で転売して利ザヤ稼ぎしていたから、昨年の物件の転売
は今年転売しょうとしてももう不可能。土地の価格が調達時より確実に20%以上暴落してい
るから、こんな状態で数社の不動産鑑定士に査定出してもらい価格を出してやらないと相手
も再度ファンドに組め込めないから、土地の価格暴落査定で既に赤字売却の状態。しかたな
いからローンの金利払って賃料収入だけで出資分30%の回収を計算すると15年とかの数字
になる、これには出資者も怒って直ぐ返せと激怒する始末。担保債権放棄して引き上げがい
いところ。去年まで転売で散々儲けさせてやったんだからと出資者に納得させいるのが現状。

あと問題は銀行が担保とした物件信託債権の価値が30%以下になると評価損を計上しないと
いけなくなる。簡単に言うと土地価格が30%暴落すると担保割れ、建物は元々新築時以降は
価値は下がるだけだから、あと銀行が「ノンリコースローン」で貸した金の回収は、ファンド組
成者に言っても返済義務は無いからダメ、銀行自ら物件売る以外貸付金の回収のは見込め
ない。この「ノンリコースローン」最盛期には80%という物件もあった。20%暴落で銀行アウト。

昨年、地価上昇に伴い利回り８％の好ファンド物件のごく普通に行われていた転売手口。

利回り８％超のオフィース複合ビルの売却において、売却価格を吊り上げるために、全テナ
ントと家賃を２０％UPする賃貸契約改定し、高利回りと２０％以上の地価上昇を伴い高値で
同業ファンドヘ売り抜けたつわものがいる。地価の上昇に見合った賃上げは正当な事由。当
然物件の価値も上がる。
　賃上げには裏がありテナントに賃上げ認めさせる代りに、賃上げ相当の契約期間分をテナ
ントに解決金として支払い、当然解決金にな色が付けて全テナントに賃料契約改定に応じさ
せた。通常の２年契約で地価が下がれば家賃値下げはテナントに値下げの権利は生じる。
契約期間内であっても相場が下がれば値下げは認められる。最高裁で判決が出ているので
契約期間中に賃下げは認めないなどの契約は無効となる。
　つまり相場が下れば値下げに応じますと、最高裁の判決を持ち出して値下げ契約にも応じ
ますと言って契約改定をしていった。当然彼らは転売するのでなんとでも言ってテナントを納
得させているわけ。 このような事が実は高く転売するために行われた物件が多く存在する。
地下の下落は賃料利回り査定において不動産鑑定士は賃料の値下がりを計算し物件査定
するので、地価下落は担保物件自体の評価を著しく下げざるえなく、不動産ファンドの元本の
下落再評価を招く事になる。つまりこれからの地価の下落は賃料利回りの低下にもつながる。

全ての新興不動産を空売る

>一棟借り運営会社

そういえば不動産ファンド物件のほとんどが丸投げ一棟貸だったね。一棟借りた
不動産運営会社が必死になってフロアーを埋めに歩くが、彼らあまり埋まってな
いようだね。ここにも裏があってファンド組成側の息が掛かった一棟借り運営会社
という落ちがある。どんな手段を使ってもいいからファンド側に一棟分の賃料100%
入ってくればいい。一棟借りの運営会社は二年契約でやっているから、埋められ
ず利益出せなければ契約解除。不動産ファンドとしては組成した時点で賃料100%
確保していれば全フロアー埋まって計画利回り確保、そのまま不動産ファンドのゴ
ミ箱と呼んでいるの不動産上場REITに埋め込む、高値でREITに転売できれば後は
しった事じゃない空室率のからくりがあるのよ。まあ外資系資本はえげつないよ。
必死に埋め歩くのは中小のプライベート不動産ファンドだけ、彼らは自分達が倒れ
てしまうから必死にさがすよ。彼らの場合は転売目的もあれば地道に自前で小額
投資で大型物件を管理運営さえできれば良いというところもある。

次スレ

あのさ　
とりあえず月曜は寄りは高いよな？

>>999
月曜日になればわかるよ

このスレッドは１０００を超えました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ／○
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。　　　　 ／￣　//
　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ／￣￣　　　　//
第３回2ch全板人気トーナメント開催中！　　　　　　　／　jukai tour　//
選対スレでは一緒に投資したり協力したり　　　　　　＼＿　　　　　　//
空売りしたりする仲間を絶賛募集中。　　　　　　　　　　　　＼＿　　//
まだ樹海に行っていない人は気軽に選対スレまで！　　　　　　＼//
市況1のため、この板のため、何かしてみない？　　　　　 ∧Ｓ∧//　　／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　∧＿ ∧　　　　　　（・∀・//）　＜　選対スレはCtrl+F→「ナメ」で検索！
　　 ∧＿∧　　∧＿∧　　 ∧＿∧ 　◯（　　ﾟ∀ﾟ ）◯ 　　　 [8888//8]　　＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　(ﾞﾞヽ　ﾟДﾟ）') （　 ･ω･）　∩　´∀｀）ｎ　＼　　　 ／　　　　 /:::(つ//⊂):＼　　　 ,,s,、
　 ＼　　　　/⊂　　　　つ 〉　　　 _ノ 　 _／ ＿＿ ＼_ 　　 /::::/　○ﾉ::::::::::丶　　( '∀') < ｲｿｹﾞｰ
　　（(⌒) 　(　 .人　 Ｙ　　ﾉ　ノ　ノ 　　（＿／　　 ＼＿）／::/（　ヽノ:::::::::::::::::ゝ /::|S|つ
　　　｀｀ヽ＿,)　し'（＿）　 し´（＿） 　　　　　　ｌｌｌ 　　　／:::ノ し（_＿）::::::::::::/　/:::|_)(_)