【宅建】問題の出し合い・質問スレpart6

このスレの内容
・宅建の問題の出し合い、その問題への解答。
・宅建の分からない・理解できない問題（過去問や予想問）の質問、それに対する回答。
　過去問なら何の項目で何年度の問何番かも書いてください。

教えられる方（講師の方大歓迎）もどんどん教えてあげてください。
ちゃん独特の荒らしや誹謗中傷の方はご遠慮下さい。

過去スレ
【宅建】受験者同士問題を出し合うスレ
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1249450780/
【宅建】質問スレ【まだ間に合う】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1244286135/
【宅建】問題の出し合い・質問スレpart3
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1255160206/
【宅建】問題の出し合い・質問スレpart4
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/lic/1258692792/
【宅建】問題の出し合い・質問スレpart5
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/lic/1284211247/

40点の壁が越えられない・・・

昨日問題集やって、２２点・・・・・・orz

出題します
Ａ所有の土地の占有者がＡからＢ、ＢからＣへと移った場合において、Ｂが所有の意思を持って５年間占有し、
ＣがＢから土地の譲渡を受けて平然・公然に５年間占有した場合、Ｃが占有の開始時に善意・無過失であれば、
Ｂの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず、Ｃは１０年の取得時効を主張できる。
○or×

×

×
仮にBが悪意とかならCも瑕疵をひきつぐので

パーフェクト予想模試1、31点でした　＼(＾o＾)／今年はｵﾜﾀ

重要事項説明書で
「建物の賃借」で定めがなきゃ「利用制限事項」は説明不要？

開発許可の不要に付いてなのですが、
学校（高等学校以下）は、開発許可不要とある参考書に書いてありました。
しかし、ＬＥＣのウォーク問の解説を読むと、学校は公共施設ではないから許可がいると読めるのですが、
この部分はどう解釈すればいいんでしょうか・・・？

もう一つお願いします
都市計画事業の許可後に、
非常災害等の応急措置をする際には知事の許可がいるそうなのですが、
この非常災害等で、許可不要の似たようなケースって他になにかありませんでしたかね・・・？
思い出せないのです・・・

>>8
使っている本が古いんじゃない？
学校・社会福祉施設・医療移設は以前は開発許可不要だったが、
法改正(H19)で開発許可が必要になった。

非常災害時の応急措置には許可は要りません
当該工事施工に伴う架設工事も許可不要です

架設→仮設　スマソ

ああ、俺もミスってる
医療移設→医療施設　スマソ

>>10
ありがとう！
サブ基本書みたいな感じで使ってたんだけど
第一刷は２００６年だった。
ちなみに学校って小中も含めて許可必要って意味だよね？

>>11
ありがとう！
ウォーク問の答え見て、あれ？って思ったんだ。

手付金保全措置の概要の説明はすべての取引で説明？

イミフ

明日の今頃よくわかるよ。

あっ重説のことで貸借の時も説明するのかな？

賃貸で保全措置？
そんなん無いけど？

貸借はそもそも手付金はないのかぁー

手付金はあるけど保全措置の制限なんか無い

じゃー手付金保全措置は売買・交換の時だけ重説すればいいってことっすね！

ありがとぉー

>>11
アホ？「都市開発認可等の告示後」の事だろ・・・絶対に許可がいるじゃん

自ら売り主規制について質問です！
賠償金や違約金の定めをしてなかったときは、自分業者で相手が素人でも損害を証明すればいくらでも(二割を越えて)請求できるの？

出来ない

できるんじゃねーの？

損害賠償額の予定や違約金を定めるときは，
合計で代金の額の２０％を超える特約を定めることはできません(宅建業法38条１項)。
定めがない場合は，損害額を立証して，代金の額の２０％を超えて損害賠償を請求することができます。
損害賠償額の予定等の定めがない場合には，請求額に上限はありません。

>>23
混乱しましたーｗ
まとめて頂けませぬか・・・？

>>11

>>27
ありがとうございました！

仮換地でA所有の甲地(従前の宅地)で工事始まるため、B所有の乙地が仮換地に指定されて効力発生日にAは甲地引き払い乙地に引っ越す。Bも乙地引き払わなければならない。Bはどこに行くのでしょうか？御教授下さい。

仮換地か橋の下

Bが指定された仮換地場所かお金で清算じゃないの？

平成２２年度宅地建物取引主任者資格試験合格点予想点数　３６点
本年も宅業問３１と問３８が各専門校で正解に違いがでました。
昨年同様、実務経験がない受験生には、不利な問題でした。
しかし、本正解は１２月１日でないと、わかりません。
平成２２年度予想委員会より。「予想」は「よそう」。

刑の執行猶予を言い渡される事なくって言ったら5年待たずにいいんだっけ？？

>>31
仮換地先。
空いてないなら仮設住宅

>>35 「猶予言い渡されることなく」→実刑くらうこと？それならお勤めした後5年間はアウト。

アバウトな質問だけど、防災上必要な建築物も許可がないとダメっていうのは
開発許可済みだけ？

>>38は
開発許可で開発終了だけ？の間違い

いよいよ今日主が任者試験ですな・・・

おはようございます。
平成２１年問３１肢のウです。
今年も本試験で登場します。
「重用事項の説明」
の何処かに潜んでいます。
皆さん頑張ってください。

皆、がんばろうぜ。

2 4 4 2 4
3 4 3 2 3
4 2 4 3 3
1 4 4 3 3
2 2 3 4 1
4 2 3 1 4
2 1 4 3 2
4 1 1 4 1
4 3 1 3 4
3 2 3 2 3

やっぱりダメでした・・・来年の為に今から過去問やります・・・涙

　　　　　　　　　　　　　　　　　_,,..　 -―――-　 ､、
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消費税課税業者ＡはＢの所有する店舗の用に供する一室をＣに１ヶ月50万円の賃料で賃貸する契約をした。その時に、Ｃから敷金を100万円を預かった時は敷金に消費税を加算してた金額を請求できる？

できない。

勉強

このスレいきなり人減った。
来年に向け、徐々に活用しようと、
思ってたのに。。

処女の扇状地を造成する時はやはり開発許可が必要なんでしょうか？

>>47
質問がないから誰も書いていないだけじゃないかな。
来年は管業を狙おうと思うからこの板にはまだいるし、
俺で答えることのできる質問なら答えるよ。

本スレは無駄に盛り上がってる。

昨年の合格者ですけど、今日　今年の問題をプリントアウトして２時間で
やってみました。結果は３５点。やっぱりきめの細かい勉強やってないと
厳しいですね。堅実な知識を身に付けようと思ったら　日頃の勉強が足りないと
痛感しました。

注意書き
※　新規契約時、敷金・礼金・家賃（日割）の他、斡旋料として
家賃の 一ヶ月分をいただかせてもらいます。

これは違法か？

とりあえず違法にはならなさそうだけど？

>>52
一か月分を強要したら業法４６条違反にならないか
４６条とその額を決める国交省告示第４とを照らし合わせてみると

つい最近勉強を始めたものです

すみませんが地役権について教えてください

空き地とか、人の住んでない空き家の庭などを
勝手に通行していれば、時効で簡単に所得できてしまう権利なのですか？

その土地を通らなけ外に出られないなら
当然に地役権は発生します。

長期に使用が継続しており
外観上明白であると認められる材料があるなら
「通行地役権」の時効取得を主張する事も可能でしょう。

地役権は継続的に行使され、かつ外見上認識することができるものに限り、時効取得できる。（283条）
通行地役権でいえば、用益地の所有者が自ら通路を開設していることを必要とする。
通路を開設しないような不継続な通行地下役権の場合、当時者の好意で黙認されている場合も多く、また承役地所有者に認識されにくいので、時効取得には適さないからである。
（最判33・2・14）

>>56の
「その土地を通らなけ外に出られないなら 当然に地役権は発生します。」てのは間違いなので気にしないように。

地役権と囲にょうち通行権は全くの別物でっせ。

>>52
斡旋料って、仲介手数料の事指すのかな？

仲介手数料ならば原則家賃の半月分。
何故ならば、双方の仲介の為だから本来は両方からそれぞれ半月分取らないといけない。


しかし、それが原則であり、例外規定有る。
それは、借りる側が承諾すれば仲介手数料は家賃１ヶ月は可能…
(借りる側の承諾が前提)



だから、原則で当てはめるなら違法。
しかし例外の場合は適法。

中には、最初から仲介手数料１ヶ月分明記している所がある。
その業者は最初から１ヶ月分取る事しか考えていない。

この場合、免許権者に情報としてチクリをしましょう！

チクリすれば業者に注意します。


良いですか？
法律の間違った判断だけはしない方が良い！
半月分と１ヶ月分では明らかに異なります。

損をするのは一般消費者ですよ！

>>52
あくまでも強要と承諾は別物。

承諾なしの１ヶ月分は違法とみなします。

文面から見ると借りる側の承諾はないという事で仮定します。
それなら、消費者に不利益を及ぼす事になりますので、違法であり、改めて契約書の作成が求められる訳です。

契約というのは、一部の例外を除き殆どは双方の意思の承諾が有って成立します。
片方の一方的な強要によって契約は成立する訳では有りません。

片方の一方的な強要によって契約成立するならば消費者保護は出来ません。

>>60
貸借当事者の承諾は媒介の依頼を受ける時・・となっていたと思いますが。
契約の時ではないと思う。

第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から
受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。
以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃
（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借
に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。
以下同じ。）の一月分の一・〇五倍に相当する金額以内とする。この場合に
おいて、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から
受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該
依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五二五倍に相当
する金額以内とする。

>>61は>>60さんのおっしゃる契約が媒介契約ではなく、賃貸借契約と解釈
してのものです。

最近よく街中で仲介手数料が0,5月分(＋消費税)＝ 0,525と表記している所見受けられるが、

それが当然なんだよ！

業者は法律知った上で商売している癖に今まで普通に１ヶ月分取ってきた訳だから…それが当たり前の様に…。

それが今頃になって原則に戻す業者もあるとは情けない。

本当の事を説明しないで、何も知らない消費者に
先に>>52　を説明して承諾したことにしてるのだと思う。


信頼と実績39年の○○住宅までご相談ください。

不動産屋は年数じゃないんだなｗ

消費者に対しては確実に説明した上で同意(承諾)して貰う事が鉄則！

説明すらしないで、ただ単に契約成立させる事はトラブルの原因になりかねない。

だれか本スレたてて

>>55です。
>>56,57,58　ありがとうございました。

ちなみに、所有者の行為で黙認していた場合に、
通行中に怪我等があった場合、工作物責任が発生するのですか？

？

要するに占有者と所有者の関係になるが、本来占有者の立場はその場を占有しているだけなので、所有者と比較したなら責任は軽くなると思う。

しかし、ある事実を知った場合(悪意)、更にそれを黙認した場合…共同で責任を負わされるケースも有る点に注意しましょう。

工作物責任は
一次責任は占有者。

占有者に過失・不注意がなければ、
所有者に責任がかかる。

所有者はたとえ善意無過失であってもそれを主張出来る訳でもない


例題によると、占有者はある事実を知っていて黙認した訳だから…
その時点で過失は有るでしょう。

そういう状態では、占有者が責任を免れる訳ではないと思って下さい

>>67
工作物は何と考えてるの？

>>71
設置や保存に不十分な所があって、この為に他人に損害を与えた場合、その占有者又は、所有者がこれを賠償する責任を負う。

これを工作物責任と言い、工作物全般を指す訳だから、基本的には全ての工作物に該当するでしょう。

一次責任は、占有者。
占有者が保管上、十分に注意して損害が発生しないようにしていた事を立証すれば、責任は免れ所有者が全責任取らなければならない。

所有者は、完全な無過失責任なので、どの様な言い訳も一切通用しません。


今回の様に、占有者が所有者がやった行為を黙認して居る訳だから、十分に注意していていたとは言えないかな？と思う。

この場合、占有者はある事実を知っている訳で悪意となり、責任が免れないのではないかと思う。
過失割合の問題ではないかと思う。

妻が死んで、兄弟3人で相続する場合の遺留分は1人あたり1/6ですか？

相続人は被相続人からみた続柄で呼ぶように。
他に相続人がいるかどうかを書かないと割合は不明。
とりあえず被相続人の兄弟に遺留分はない。

>>74
書き方がわるかったです。
申し訳ありません。
被相続人には妻がなく（離婚なり死亡なり）、子が3人。
この場合の子の遺留分はどうなりますか？

子供３人を持つ配偶者のいない父親が亡くなった場合、子３人の遺留分は遺産の
二分の一。それを法定相続の割合で分ける。よって子一人の遺留分は
六分の一　でいいんじゃない。

ありがとうございました！！！

１／９？
１／３×１／３
直系尊属だけが相続人の場合なので。

>>78
直系尊属のみが相続人で該当する人が三人の場合、そうだね。
しかし、直系尊属が三人ということあるかね？

>>79
失礼、思い違いをしていた。

宅建を勉強中なので宅建スレで質問してしまいましたが、
父が危篤、母は幼い頃に離婚、私と兄と姉がもめているのです。

父親の遺言次第だよ。
遺言がなければ遺産は子3人で3等分。
遺言の内容が相続人の遺留分を侵害している場合には遺留分を主張できる。

その遺留分は各々1/9ってことなんですよね？

直系卑属のみの遺留分の合計は遺産の1/2。
子が3人いたら普通は3等分だから、子1人の遺留分は遺産の1/6だよ。
非嫡出子が混じっても1/9という割合はないと思う…

答えてくださったみなさん、本当にありがとう。
父は私に全て譲る旨の遺書を残しているんです。
兄妹の仲が悪いので、まだ死んでもいないのに、上の二人がウルサイです。
そうですが、1/6ですか・・・
ほんとうにありがとうございました。

>>85
ネタ乙

お前ら時間はたっぷりあんだろ？資格でもとれや。司法書士行政書士社会保険労務士宅建税理士とかよ
http://hato.2ch.net/test/read.cgi/news/1298253685/l50

age

契約の解除について教えてください。
宅建業者の媒介により、業者でないAとBがAの所有する宅地の売買契約を締結
した場合、契約解除について民法557条にその規定があります。
第557条
1.　買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手する
　　までは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除
　　をすることができる。
これによると、相手の履行前の解除権の行使は手付けを交付している場合のみ
適用があり、手付けを交付していない時は適用がない、ととれます。
理屈から考えると、おかしいようにも思え、また当然のようなきもするし、よく
解りません。
手付けを交付しない時の契約解除権は留保されないのでしょうか？　それとも
他に規定があるのでしょうか？

ぶっちぎり使ってればそういうのも質問できるのに

＞手付けを交付しない時の契約解除権は留保されないのでしょうか？
うん
民法557条に基づく解除権は、手付を交付しない場合は発生しない

手付を交付しない場合でも、当事者間の合意に基づく約定解除権が留保される場合はありうる
が、それは売主にとって非常に不利なので、不動産売買では普通はやらない

手付金の正体がわかりました。
本当にありがとうございます。

じょな知ったかぶるなよ

日本語でおｋ

mixiの他人物売買と二重譲渡を勘違いしてるやつか?

解除後の第三者との関係は、他人物売買ではありません｡
二重譲渡と同じです｡
不完全物権変動説で説明するのが、一般的だと思います｡

ひま

勉強始めたてだケド、何条何項って覚える必要ある？

>>98
過去問で××条○項って表現されるものがいくつかあったはずだから、
それだけを知っておけばよいよ。37条2項−クーリングオフとか。

すみません。教えてください

Aは,Bに対する金銭債務の担保として自己所有の不動産にBの抵当権を設定した後
,Cに対して当該不動産を売却した.Bの抵当権設定登記は完了したが,Cへの所有
権移転登記はまだされていない場合に関する次の記述のうち，民法の規定および
判例によれば，誤っているものはどれか？

1.Bの抵当権設定登記がAC間の売買契約締結後にされた場合でも，Bは抵当権を取得
　する事が出来る．　

2.Bは,CがAに支払う売買代金について,その払い渡し後に,自ら差押さえをすること
　によって抵当権を行使することが出来ない.

3.Cは,AB間の抵当権設定契約を知らなかった場合でも,抵当権実行前はAとの場合契約
　を解除することが出来ない.

4.Cは,Aの意思に反するときでも,AがBに対して負う金銭債務をAに代わって弁済すること
が出来る.

すみません。間違えました。

Aは,Bに対する金銭債務の担保として自己所有の不動産にBの抵当権を設定した後
,Cに対して当該不動産を売却した.Bの抵当権設定登記は完了したが,Cへの所有
権移転登記はまだされていない場合に関する次の記述のうち，民法の規定および
判例によれば，誤っているものはどれか？

1.Bの抵当権設定登記がAC間の売買契約締結後にされた場合でも，Bは抵当権を取得
　する事が出来る．　

2.Bは,CがAに支払う売買代金について,その払い渡し後に,自ら差押さえをすること
　によって抵当権を行使することが出来ない.

3.Cは,AB間の抵当権設定契約を知らなかった場合でも,抵当権実行前はAとの場合契約
　を解除することが出来ない.

4.Cは,Aの意思に反するときでも,AがBに対して負う金銭債務をAに代わって弁済すること
　が出来る.

私は、帝京大学法学部卒ですが転職したいです。
本名を言いたいのですが（笑）
投稿違反になるのでいえません（笑）

保有資格は、�@宅地建物取引主任者
�A第一種衛生管理者免許
�B日商簿記三級
�Cホームヘルパー2級
ハローワーク松戸に行ったら、アルバイト、パート、派遣、請負を問わないと検索したら、正社員しか求人がありませんでした。
東京都内だけで、10万件の正社員の求人がありました。全国で、求人をかけると100万件ヒットしました。
月収は、５０万〜100万ほど。激務なんでしょうね。

話は飛びますが、私は、コンピュータもある程度扱うことが出来ます。
使用できる言語は、Ｃ言語、ビジュアルベーシックなどです。
ちなみに、フォトショップ９を買ったので、自分でホームページを組みたいと思います。
私は、38歳ですが、こんな文系の私でも、ＩＣＴ業界に就職できますか?

長くなりましたが、親切な方の回答を、お待ちしております。

マルチうざ

３じゃん？５６７条権利のカシの規定では保護されないけど５７０条物のカシの規定の準用で５６６条が適用される。
法律それ以上の事はわからん。

>>101
全部正しいと思うんだけど
どこの問題？過去問？

１　○登記は早い者勝ち
２　○抵当権の物上代位権の行使は払い渡し前の差し押さえが原則
３　○抵当権付きの物件の売買は支障ないが、実際買う人はいない。
４　×第三者弁済は当事者の反対が有る時は出来ない。

物上保証人は第三者じゃなく当事者だから弁済可能なんじゃん？
あと５７０条は物のカシだけじゃなく判例では法律的カシにも適用されるから解除可能なんじゃないか？

皆さん今晩わ。
peacecraftjp2005です。

皆さん、そんなに、宅建ごときで、怖がらないで。

一日、１時間の勉強でも、私みたいに、５０点満点中４１点で、一発で合格します（笑）
２００２年度は、合格最低点は、３６点ですね。
今年の合格最低点は、何点でしょうね?

皆様、なんでも質問してください。
私が、出来る限りお教えしますんで（笑）

また投稿します。

でわでわ。

>>107
>>101のＣは物上保証人ではない。抵当権付きの不動産を取得した第三者だろう。
それに抵当権は瑕疵ではない。やはりこの場合４７４条が適用されるか、抵当権
消滅請求するべきだろう。
第４７４条

債務の弁済は、第三者もすることができる。ただし、その債務の性質が
これを許さないとき、又は当事者が反対の意思を表示したときは、この
限りでない。

抵当権を理由に契約解除が出来るのは善意悪意問わず
抵当権実行→所有権を失った場合のみなので３は○
「法律上の利害関係のある第三者」は債務者の意思に反して第三者弁済が可能と
するのが判例。そんでこの「利害関係人｣は物上保証人や担保不動産の取得者と
されているので４も○

つか、ケチつけるわけじゃないけど
文章ちょっと変だし、問題写し間違ってるとしか思えないんだが

頼むからおまえらみたいなレベル低い奴が知ったかぶって回答するなよ
教えられるようになってからこい
だからここは伸びないんだよ

宅建を受験しないけどレベル低いとは思わないけどな。 テキスト片手に書き込んでるような感じはうけないし 考えて書き込んでる内容だとしたら充分なレベル。
みんなまだまだ試験は先だけど頑張ってね。
コツコツ勉強きちんとした人は本試験直後の手応え以上に高得点で合格できるよ。

いや、普通にお前がレベル高い模範回答すりゃいいだけだろ
なんだいきなり

お前にいってねーよクソガキ

ひっこんでろ ヘタレヤローw

まー、レベル高いアホはさておき

１　対抗力は登記の先後で判断される→Ｂは抵当権を主張出来る→○
２　売買代金の物上代位には色々論点があるが、いずれにせよ
　　払渡し後の差押え（変な表現だな）による行使は不可→○
３　担保物権を理由に契約解除が出来るのは、利用が出来ない場合、つまり
　　地上権や質権のように占有されている場合か、抵当権が実行された場合のみ→○
４　利害関係人は本人の意に反した第三者弁済が可能→○
と言う感じで俺も全部○に一票
このなかだと２が怪しいね！

通常抵当権は登記による公示があるのが普通だから５６６条の反対解釈で原則として抵当権実行前は契約解除できないけど、登記のない抵当権は公示をかくから隠れたカシにはならないの？
５７０条の趣旨からしても善意の買い主は保護される場合もあっていいんじゃね？
例えば抵当権がついてるから銀行の融資がおりなくてマイホームが建てられないとか、、、

あっすまん
登記あった
汗

しかし宅建関連スレって何処も荒らしが多いな。それだけいくら受けても
合格できない馬鹿が多くいるってことなんだろうか？

そもそも登記なかったら対抗要件欠くから問題にならないだろ。。

１０１の４はどう考えても×
４７４条１項、２項での解釈では、第三者は利害関係を有する場合でも「債務
の性質がこれを許さない時、または債権者（債務者ではない）が反対の意思
表示をしたとき」は第三者は弁済出来ないと解釈できる。したがって利害関係
のある第三者が弁済出来ない場合もある・・とするのが正しいのではないか。

素人の意見では、

４が×だとすると、
Ｃが利害関係の無い第三者ってことかな。
登記上、Ｃには所有権がないので。

>>120
債権者じゃなく当事者な
この当事者ってのは債権者、債務者の両方を指す｡
で、「当事者が反対の意思表示をしたとき」ってなってると思うが、
これは債権者、債務者間で第三者弁済禁止の特約があったことを表す

Ｃに所有権は移転している。登記がないだけ。
利害関係のある第三者のＣは弁済出来ない場合があるということ。

>>123
サンクス
奥が深いね。

>>122
確かに当事者となっている。
この条文を国語的に解釈すれば、債権者・債務者両方ともか、若しくは
債権者・債務者いずれかが反対の意思表示したときと理解するべきだろう。

>>125
いや、判例なのよ
当事者＝両方なの

良く調べると、参考書では、
４は被担保債権の弁済で、出来ると載っていた。
２も物上代位性の所で、滅失、売却、賃貸等の場合と載っていた。

怪しいのが３かな。
>>116　の意見を見て錯誤を調べると、
要素の錯誤あり。・・抵当権の設定
重過失無し・・抵当権の設定を知らなかった。
よって、契約は無効といえる。？

まあ、錯誤まで想定した問題ではないと思うけど
（そもそも原則として、認められる範囲が瑕疵担保＞錯誤だし）
ただ、いちおう仮に動機明示なんかがあったとして、錯誤が成立したとしても
それはあくまで契約無効であって、解除とは別物なので
やはり問題にはならないんじゃないかなあ、と思います

でもこういうのも、意外に勉強になりますねえ

ばかばっかりかと思ったらまともな奴も紛れこんでるんだな

しかし本当馬鹿が多い

国語的な解釈ＷＷＷ

国語的解釈というのは文章を正確に読むという意だ

そこまで勉強してる人はほぼ合格できるだろう ロクに勉強していない人が6割いるから

国語的解釈＝文理解釈だろう
どっちにしても当事者＝債務者か債権者の片方と理解しているなら、条文を読めてないな
一項から通してよんでみ

文理解釈→ その条文に使われている言葉を、通常の用法・文法に従って解釈すること
反対解釈→類似した二つの事実のうち、一つだけ規定がある場合、規定がない方の事実について、その反対の解釈をすること
類推解釈→類似した二つの事実のうち、一つだけ規定がある場合、規定がない方の事実についても、それと同様の解釈をすること
拡張解釈→ある条文で規定されている意味を広げて解釈すること
縮小解釈→ある条文で規定されている意味を一般的意味よりも狭く解釈すること

当事者を片方だけと思う者はいないだろう。
代価弁済の場合と密接に関連付けて意見を述べたつもりだ。条文を読めて
いないと言えばそうかもしれない。

しょうがないよ｡
472条はいつも思うけど、不親切な文だと思う｡
当事者が反対の意思表示＝当事者間で第三者弁済禁止特約
と読めるわけない｡

第三者弁済が出来ないのは以下の3ケース
１．本人でなければ履行できない債権（第三者弁済自体が不可）
２．債務者の意に反した弁済（ただし、利害関係人なら可能）
３．当事者同士で第三者弁済を排除する合意があった場合(利害関係人でも不可)
で
この場合は２なので○
という風にまとめれば少しはわかりやすいだろうか。

この場合留意したいのは抵当権の担保債権だということ

は?

Aがその所有する土地に、抵当権者をB、債務者をCとする1番抵当権及び抵当権者をD、債務者をCとする二番抵当権をそれぞれ設定した場合において、Bが単独でAを相続したときは、1番抵当権は消滅しない○か×

Aが、自己所有の甲土地をBに遺贈する旨の遺言をした後、同土地をCに贈与した場合、Aの死亡後、Cは所有権移転の登記を経ていなくても、同土地の所有権をBに対抗することができる◯か×

Aが自己所有の甲土地をその推定相続人Bに贈与した後、同土地をAの推定相続人Cに遺贈する旨の遺言をした場合、Aの死亡後、Bは所有権移転の登記を経ていなくても、同土地の所有権をCに対抗することができる◯か×

>>101
>>102
このふたつの投稿は非常に気になる。

受験生の人は「気にしない」「捨て問にする」が正解じゃね

>>140 ○
>>141 ○
△ （法定相続分を超える分は対抗できない）

>>144
＞>>140 ○
＞>>141 ○
＞△ （法定相続分を超える分は対抗できない）
141は法定相続分は問題としてないよー

１４２　間違い　100と101

>>145
あれ?相続人間では、法定相続分をこえる場合は登記がないと対抗できないよね?
遺贈の場合は、法定相続分関係ないから登記必要なしってことでOK?
よかったら解説よろしく｡

>>147
この問題においての遺贈については、遺言の効力が発生する前に、他の第三者に売却してる。
いわゆる生前売却なんだけど、この場合は遺言の撤回をしたとみなされる。（民法1023条）
したがって、この場合は遺言がなかったことになるから、対抗関係にならず登記なくして対抗できる。

次の問題については、「被相続人が、生前、不動産をある相続人に贈与するとともに、他の相続人にもこれを遺贈したのち、相続の開始があった場合、
右贈与および遺贈による物権変動の優劣は、対抗要件たる登記の具備の有無をもって決すると解するのが相当である」っていう判例（最判昭４６．１１．１６）
この場合には、受贈者と受遺者とで被相続人を規定とする二重譲渡があったと解されるから、登記なくして対抗することはできない。

法定相続分云々っていうのは、相続人以外の第三者が介在した時の話だね。

＞受贈者と受遺者とで被相続人を規定とする二重譲渡があったと　×
受贈者と受遺者とに被相続人を起点とする二重譲渡があったと　へ訂正

>>149
ありがとう｡判例あるのね｡
けど、Cは贈与者としての地位も承継している訳で、それなのに対抗関係に立つってなんかしっくりこないな｡

１４０の問題の意味が解らない。

Cが単独でAを相続したとき。なら意味が通じる。
ＡがＣが兄弟等で、物上保証人と場合ならわかるけど。

抵当権者が、 物的担保を相続することが有るのかな。
なんか勘違いしてるかもしれないけど・・

>>152
何故ないと思うの?

ＡとＢは親子｡ＡとＣは友人で、ＡはＣの物上保証人になった｡
Ｂは金貸し｡父親の友人だろうと担保無しで金は貸さない｡

>>153
良く考えると。以下の場合が有った。
深いね。

子供が親に、親の土地を担保にお金を貸した場合が有るか・・
でも、債務者が違う人と言う事は、親の兄弟が、
親の土地を担保にお金を貸した場合。

相続した場合は、自分の土地を担保に、親の兄弟にお金を貸した事になるのか。
なんかみょうだけど、あり得るね。

１５５だけど。

５行目の訂正。
親の土地を担保にお金を貸した場合。
→　親の土地を担保にお金を借りた場合。

あんまり背景を考える必要はないよW
要は所有権と抵当権が同一人に帰属した場合、混同により抵当権は消滅するのが原則だけど、二番抵当権がついてるから、混同の例外の｢制限物権が、第三者の権利の目的になってる場合」にあたり、抵当権は消滅しないって問題
じゃないとDは不当な利益を受けることになるし、Bは先順位で配当を受ける権利を失い不利益を受けるから

>>157
サンクス
凄いね。この問題に、そんな深い部分が有ったなんて。
ありがとね。

他にどんな意味があると思ったのか

AがBに対する債権を担保するためにB所有の土地に1番抵当権の設定をうけ、Cがその土地の上に2番抵当権の設定を受けた場合において、AがBを単独で相続したときは、Aの抵当権は消滅しない○か×

×

急にレス伸びてる

元々需要はあるんだが、明確な答えが帰ってきずらいところだから

混同により債権消滅→被担保債権の消滅により抵当権消滅っ感じかな

>>164
正解

物権の面だけに注目すると、1番抵当権は消滅しないが、債権者が債務者を単独相続している例なので、1番抵当権の被担保債権は混同によって消滅する（民法520）。被担保債権が消滅すれば、抵当権は付従性によって消滅する。

ちなみに>>140の場合は消滅しない。

混同によりＢの抵当権が消滅するとしますと、Ｂは、ＤにＡ所有土地の価値を優先的に把握されることになり、相続開始前よりも、不利益になってしまいます。従って、Ｂの１番抵当権は消滅しません。

ここに問題書いてる人とそれに答える人は日本語がホントに不自由そうだねｗ

>>167
おまえが理解できないだけでは?

な ん だ と ？ ｗ

１４０　と　１６０　の違い
混がらかりそうだけど、納得。
深いね〜。

事業用借地権の存続期間は10年以上30年未満ですか？
教えて下さい

ちがいまふ
借地借家法23条1項と同2項をよみませう

>>172
法改正され10年以上50未満でよろしいのでしょうか

>>173
2009年47点合格のオレが答えますよ｡
あの問31は一生忘れられない｡

その考え方でとりあえず試験上は良いと思いますよ｡
ただもうちょっと突っ込んで答えるならば、10年〜30年未満と30年以上50年未満を区別できると良いですね｡
事業用定期借地権では、建物の築造による存続期間の延長等の規定を排除できるのですが、期間により絶対排除しなければいけない場合と、任意に排除（特約による排除）できる場合があります。

10年以上30年未満→強行規定（必ず排除される）

存続期間を10年以上50年未満→任意規定（特約によって排除できる）
ということになります｡

ちなみに、30年未満の借地権は事業用定期借地権によらなければ、設定できませんから、
30年未満の借地権を設定するときは、必ず存続期間の延長等の規定は排除されることになります｡
もちろん事業用定期借地権を設定するには、事業用であることが前提ですから、そのこどもお忘れなく｡
ではでは｡
あの問31は一生忘れられそうにありません｡

みなさんが覚えやすい様に、もう一つつけ加えるならば、
30年以上50年未満の場合は、特約がないと存続期間の延長等の規定を排除出来ないことも覚えておきましょう｡
逆に30年未満では、特約がなくても排除されますね｡
ではでは｡
それにしても問31には困ったものです｡

2009年用の受講教材で勉強してるのですが改正点は新築住宅に関して色々と農地法・土壌汚染・自然公園・景品表示法・住宅ローン・贈与税・登録免許税・不動産所得税・固定資産税・歴史的風致でよろしいでしょうか？

>>176
買替え特例も追加で
これでよろしいでしょうか？

それだけ押さえておけば十分すぎるくらいじゃないでしょうか

７〜８行の判決文が出てくる問題の判決文の内容が理解
できない場合はどうすればいいですか？
4択以前の問題ですが…

勉強を続ければ理解できるようになります
というか判決文無しでも解けるようになります

>>180
判決文無しでも解けるようになるということはどういうことですか？

>>179
何が解らないの?具体的に頼む

>>179
それすごく分かる
本番でパニクらされそう

去年の問９とかの問題か
読んで判断するだけだよ
簡単でしょ？

どうしても解らないなら勘しかないだろう
しかし何が解らないかが解らない
日本の方ですか?

>>179
ここ２年でお目見えした新しい形式の問題ですね。
慣れていないから不安なだけではないですか？内容は基本事項だと思います。
その証拠に正解率はそう低くはないですね。読んで内容が理解出来ないという
ことは無いと思います。気持ちで負けないようにしよう。

市街化調整区域内の山林で遊園地を建設するため3000m2の規模の造成工事を行う場合は開発許可不要であるか？

答え 不要である となっているのですがなぜですか？

市街化調整区域内は常に開発許可が必要じゃないのですか？

>>187
すいません解決しました。

市街化区域内において農林漁業用建築物の建築のための1000�u未満の開発行為を行う場合に開発許可は必要であるか？

答え 不要 なのですが 市街化区域での農林漁業関係は1000�uまでは許可不要という解釈でよろしいのでしょうか？

どうせまた自己解決するんだろ

>>189
君はもう少しテキスト読んでから質問なさい｡
それでも解らないなら教えてあげるわよ｡

お前がな

>>191
すいませんとっくに自己解決してます
ごめんね

宅建業者Ａは甲土地とその上に建つ乙建物を中古物件として売買の媒介をした。
しかし、乙建物は表題登記されていない、いわゆる未登記建物であった。この
場合宅建業者Ａは業法違反に問われることがある。○か×か？

あー仕事が忙しい≡３
盆過ぎまでかかりそうだ。

>>101は難しいね。
怪しいのは4。
抵当不動産の取得者は、弁済するにつき利害関係を有しているので、債務者の意思に反して弁済することは可能。
ここで問題になるのは、CがBに対して、自身が「取得者であること」＝｢利害関係を有していること｣を主張できるのかどうか。

売買契約締結の事実のみで利害関係を有すると主張できるのであれば、C名義登記の有無は問題にならない。
これに対して、｢所有権を取得したこと｣が利害関係を基礎づけるのであれば、登記のないCはBに対して所有権を取得したと主張できない結果、Cは、利害関係を有していると主張することができない。

個人的には、1、2、3には怪しい点が見つからないので、消去法で4と答える。

利害関係者であることとと、物権を対抗できるかどうかは別だと思う

>>101は３じゃないの？

>>101は問題を貼り逃げしたままだし、写し間違いか、元から間違っている
不適切問題ということでいいんじゃねーかと思う。以下、スルー推奨。

>>196
登記がないと第三者に対して所有権のみならず、利害関係者であることも
主張できない。１７７条は物件の対抗力でありますが、それは「利害関係」にも
影響を及ぼすということでしょうか。明快で解り易いです。

>>101
は4かな〜と思うんだが回答なしなので
スルーしたい思いもある
けど精通しているわけでもないので答えが欲しい･･･

それにしても3月に時限に達してとりあえず3ヶ月延長している
登録免許税の軽減がどうなるのか少し悩ましい･･

>>196,>>200
担保不動産の第三取得者(C)は法律上の利害関係のある第三者に該当するから、
債務者が反対しても弁済はできるでしょ。売買契約が成立した時点で第三取得者に
なれるから、第三者弁済に所有権登記は必要ないんじゃないかと。
>>101は正解なしでいいような。

俺もそう思う。１９６の言っている事は理論的には正しいような気がするけどそうすると余りに具体的妥当性にかく。また〇だと解釈しても条文に反する訳でもなく何ら問題ないと思う。
よって正解なしという事でスルーしたい。

スッキリしたいので探してみたら元ネタがヤホーにあったわ
ttp://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1263728032

ネタが6月4日に上がってるから
>>101は改変して問題をダメにしてるのがわかった


元ネタは以下

Aは、Ｂに対する金銭債務の担保として自己所有の不動産にＢの抵当権を設定した後、
Ｃに対して当該不動産を売却した。Ｂの抵当権設定登記は完了したが、
Ｃへの所有権移転登記はまだされていない場合に関する次の記述のうち、
民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか？

�@Ｂの抵当権設定登記がＡＣ間の売買契約締結後にされた場合でも、
　Ｂは抵当権を取得することができる。

�AＢは、ＣがＡに支払う売買代金について、その払い渡し後に、
　自ら差し押さえをすることによって抵当権を行使することが　【できる】　。

�BＣは、ＡＢ間の抵当権設定契約を知らなかった場合でも、
　抵当権実行前はＡとの　【売買】　契約を解除することができない。

�CＣは、Ａの意思に反するときでも、ＡがＢに対して負う金銭債務をＡに代わって
　弁済することができる。

�Aと�Bの【　】部分が>>101との相違。

これだと�Aが正解（誤り）だと判断できる。

１０１はうんこだな

>>204
196だけど俺もすっきりした
さんきゅ

>>101の問題でも、払い渡し後に行使できないのは、抵当権に基づく物上代位権であって、抵当権じゃないよな。

物上代位の条文を見ると、
「抵当権は・・・金銭その他の物に対しても、行使することができる」
となっている（注、準用につき先取特権を読み替え）
なので、「売買代金について抵当権を行使する」という表現がおかしいとは思わないでつ

>>207氏
抵当権独特の性質で物上代位性があるから
抵当権の括りでいけるかと

何だよ抵当権の括りって
だいたい独自じゃねぇし

>>210
そうなのか？それはすまなかった。
近視眼的にひとつの参考書にのめり込みすぎたかも試練。
ちょっくら別の参考書を買ってくる。
手間を掛けて申し訳ないのだが
理由説明を付けてくれると今後のためになるのでお願いします。

物上代位性は担保物権が通常有する性質の一つ
留置権以外の担保物権にはあるのよ
上でも書いてんじゃん｡先取特権から準用してるって

>>212
サンキューサー！
見事に認識が狂ってた
地盤を固めなおしてくるわ

通常有する性質のことを通有性というぞ

>>201
登録免許税の軽減が延長されたなんて聞いてないぞ

つなぎ法案だして3月末に通った
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/politicsit/500153/

それの延長が来週にも成立しそう
http://www.47news.jp/CN/201106/CN2011060801000667.html

いつまで延長するかは記事からは分からなかった

>>216
ありがとう。知らなかった。６月以降はどうなっているか調べてみたい。

すいません
お願いします
報酬額の制限で
手付き金保全等について
完成物件は、１０%かつ１０００万円以下
未完成物件は、５%かつ１０００万円以下であれば
保全処置などを行う必要はないとテキストに書いてあるのですが
過去問回答には、「かつ」の部分が又はとなっているのですが
これは、１０%に引っ掛かっても１０００万円以下であれば
保全処置は必要ないのですか？

法41条の2第1項（一部抜粋）
　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買（前条第一項に規定する売買を除く。）に関しては、
同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、
買主から手付金等を受領してはならない。ただし、・・・当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額が
代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の
保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。

施行令3条の3
　・・・法41条の2第1項ただし書の政令で定める額は、千万円とする。

完成物件は、１０%かつ１０００万円以下
未完成物件は、５%かつ１０００万円以下であれば保全措置必要なし

完成物件は、１０%又は１０００万円以上
未完成物件は、５%又は１０００万円以上であれば保全措置必要
の読み違いじゃないの?

物権変動なんですが解除前、解除後とかいろいろありますがどうやって理解し覚えたらいいですか？すごくややこしく感じるんですが…

いや、ややこしいのよ｡
だから頑張って覚えるしかない｡
具体的にここが理解できないとかなら、答ることもできるけど、どうやって覚えればいいかなんて、努力するしかないから

>>221
おそらく登記の要否のことをお尋ねになっているのだと思いますが、キーワードは、�@遡及効の有無、�A本人の帰責性(登記を自分名義に戻せる地位にあるか否か)、�B対抗関係にあるか否か、�C相続関連の特殊性です。

具体的事案が、�@�A�B�Cのどのパターンに該当するか(複数該当する場合もあります)という観点から勉強なされると良いでしょう。

ただし、解除前の第三者について判例は、対抗関係にあるとして、登記を必要としています。
解除の性質についての直接効果説からは、論理的な結論とは言えないように思えるため、注意してください。

なるほど

>>223
またか｡解除前の第三者は対抗関係で処理するんじゃねーよ
第545条で保護だけど登記が必要なだけ｡
対抗関係になるのは解除後の第三者な｡

>>220
ありがとうございます
過去問見ながら書いていますが
又はとなっています
重ねて質問ですが
例えば完成物件であれば
１０%を超えても、１０００万円以下であれば保全処置は
必要ないのですか？
１０%を超えてかつ１０００万円以上であれば
保全処置が必要と言う事？

>>226
10%か1000万を超えれば必要｡
10%以下でも1000万を超えれば必要だし、1000万以下でも10%を超えれば必要
これを宅建的な感じに言えば、
10%超又は、1000万を超えれば必要
10%かつ1000万以下なら不要ってこと

>>225
保護資格要件としての登記とするのは学説です。
判例は解除の前後を問わず対抗関係として処理しています。

２２５じゃないけどいつの判例？
俺も解除前の第三者は５４５条によって保護されるから本来対抗要件としての登記は不要だけど保護要件としての登記が必要だと思っていた。

>>225
気になったんで少しggってみたんだが
言いたい事の詳細はコレ　→　ttp://okwave.jp/qa/q1251537.html
のベストアンサであってるか？

あとできればもう少しヒントｸﾚｸﾚ

取り消し前・取り消し後
解除前・解除後
時効完成前・時効完成後

これぐらい覚えてたら大丈夫なんでは？

抵当物件を取得した者が第三者弁済をした場合と、代価弁済・抵当権消滅請求
をした場合では抵当権の扱いはどのように違いますか？それとも一緒ですか？
教えて下さい。

>>229
出先のため手元に資料がありません。ごめんなさい。
詳しくは要件事実論の問題集などに書いてあります。
気になるのであれば本屋で立ち読みでもなさってください。
岡口先生の著書がおすすめです。

付言しておくと、保護資格要件としての登記なのか、対抗要件としての登記なのかは、宅建レベルでは問われないので気にしなくて大丈夫です。

>>231
相続放棄、遺産分割前後も加えると良いかと思います。

>>233
相続放棄、遺産分割前後はどうなるんですか？
テキストにのってないです（＞＜）

>>234
テキストや過去問集に載ってないのであれば不要でしたね。
宅建の試験知識は6、7年前のものなので記憶が曖昧でした。
惑わせてしまってごめんなさい。

一応答えとしては、相続放棄の遡及効には絶対効があること、遺産分割の遡及効には制限があることから、論理的帰結を導いて頂ければよろしいかと思います。

>>227
なるほど
どうもありがとうございましたー

>>232
第三者弁済と抵当権消滅請求の場合は、抵当権は消滅する｡
代価弁済の場合は、第三取得者の為に抵当権は消滅する｡
つまり第三取得者が所有者であれば消滅するが、地上権者であれば抵当権は完全に消滅せず、地上権に対抗できない地上権になる｡

保証に関する１〜５の「相談」のうち、民法の規定および判例に照らし、「可能です」と回答しうるものはどれか。

私は、AがBとの間に締結した土地の売買契約につき、売主であるAの土地引渡等の債務につき保証人となりましたが、
このたびBがAの債務不履行を理由として売買契約を解除しました。Bは、私に対して、Aが受領した代金の返還について保証債務を履行せよと主張しています。
私が保証債務の履行を拒むことは可能でしょうか。

私は、AがBから金銭の貸付を受けるにあたり、Aに頼まれて物上保証人となることにし、
Bのために私の所有する不動産に抵当権を設定しました。このたびAの債務の期限が到来しましたが、最近資金繰りに窮しているAには
債務を履行する様子がみられず、抵当権が実行されるのはほぼ確実です。
私はAに資力があるうちにあらかじめ求償権を行使しておきたいのですが、これは可能でしょうか。

私の経営する会社甲は、AとBと新たに取引関係を結ぶにあたり、
取引開始時から３ヶ月間の取引に関してAがBに対して負う一切の債務を保証することとし、
契約書を作成しましたが、特に極度額を定めていませんでした。このたび、この期間内のA・B間の取引によって、私が想定していた以上の債務をAが負うことになり、
Bが甲に対して保証債務の履行を求めてきました。甲が保証債務の履行を拒むことは可能でしょうか。

私は、AがB所有のアパートを賃借するにあたりAの保証人となりました。このたびA・B間の契約がAの賃料不払いを理由として解除されたところ、
Bは、Aの滞納した賃料だけでなく、Aが立ち退くまでの間に生じた損害の賠償についても保証債務の履行をせよと主張しています。
私は保証債務の履行を拒むことは可能でしょうか。

私は、AがBから４００万円の貸付を受けるにあたり、Aから依頼されてCと共に保証人となりましたが、
その際、私およびCは、Aの債務の全額について責任を負うものとする特約を結びました。このたび、
私はBから保証債務の履行を求められて４００万円全額を弁済しましたが、私は、Cに対して２００万円の求償を請求することが可能でしょうか。


この問題１は検索の抗弁権、催告の抗弁権があるから可能ですと解答しうるんじゃないの？
答えは解答し得ないになってるんだけど

>>234
相続放棄による持ち分の増加は登記なくして第三者に対抗できる｡

遺産分割による不動産の取得は登記がないと第三者に対抗できない｡

>>238
そうかもねー

>>238ってミス問？

おまえここ宅建スレって解ってる?
質問に答えるのはいいけど、知識自慢したいなら消えろよ

>>238の解説
1.「可能です」と回答しない。
「保証人は、債務不履行により売主が買主に対し負担する損害賠償義務についてはもちろん、特に反対の意思表示のないかぎり、
売主の債務不履行により契約が解除された場合における原状回復義務についても保証の責に任ずるものと認めるのを相当とする。」（最大判昭和40年6月30日）
したがって、「あなたが保証債務の履行を拒むことは原則としてできない。」と回答することになる。
2.「可能です」と回答しない。
「債務者の委託を受けてその者の債務を担保するため抵当権を設定した者（物上保証人）は、被担保債権の弁済期が到来したとしても、
債務者に対してあらかじめ求償権を行使することはできないと解する」（最判平成2年12月18日）
したがって、「あなたは、あらかじめ求償権を行使することはできない。」と回答することになる。
なお、通常の保証債務では、本肢のように主たる債務者の委託を受けて保証した場合で、一定の事情があるときは、
主たる債務者に対してあらかじめ求償権を行使することができる（民法第460条）。
3.「可能です」と回答しない。
平成16年の民法改正により、貸金等根保証契約の規定が追加されており、個人の貸金等における極度額を決めない根保証契約は、
効力が生じないことになったが（民法465条の2第2項）、当該規定は、法人には適用されず、法人においては、
保証すべき債務極度額及び期間の特定をしない包括的な根保証契約も認められている（最判昭和33年6月19日）。
したがって、「あなたが保証債務の履行を拒むことは原則としてできない。」と回答することになる。
4.「可能です」と回答しない。
保証債務は、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他債務に従たるすべてのもの包含するため（民法第447条）、
賃料の不払いによって賃貸借契約が解除された場合、賃借人の保証人は、賃借人が目的物を返還しない間に
賃貸人に与えた損害も保証する責任がある（大判昭和13年1月31日）。
したがって、「あなたが保証債務の履行を拒むことは原則としてできない。」と回答することになる。

5.「可能です」と回答しうる。

保証人が2人以上いる連帯のない共同保証では、各保証人は債権者に対して均等に分割された保証債務の部分についてのみ債務を負担するという分別の利益が認められる（456条・427条）。
分別の利益は、特約によって排除することが可能であり（各保証人が債権者に対して債務の全額について責任を負うという特約をつける）、その特約がついたものを保証連帯という。
保証連帯では、催告の抗弁権や検索の抗弁権が認められるが、分別の利益のない点で連帯保証と共通し、
また、連帯保証と同様に、保証人相互間の内部関係では、各保証人に負担部分が存在し、保証人が自己の負担部分を超えて弁済したときには、
超過部分について他の保証人に求償することができる（民法第465条1項、442条）。
本肢は、保証連帯であり、400万円全額を弁済した相談者は、Cに対して200万円の求償を請求することができる。
したがって、「可能です」と回答することになる。
なお、連帯のない共同保証では、分別の利益が認められるため、債権者から全額の履行を求められても原則的にはそれに応じて全額弁済する必要はないが、
全額又は自己の負担部分を超える額を弁済したときには、超過部分について他の保証人に求償することができる（民法第465条2項、462条）。

>>242
分かってるよ
１の選択肢は可能ですと回答しうるよな？

>>237
ゴメン間違えた
×つまり第三取得者が所有者であれば消滅するが、地上権者であれば抵当権は完全に消滅せず、地上権に対抗できない『地上権』になる｡
↓
○つまり第三取得者が所有者であれば消滅するが、地上権者であれば抵当権は完全に消滅せず、地上権に対抗できない『抵当権』になる｡

>>244
出題者の意図を考えれば、回答しえないと思うが｡
検索の抗弁権や催告の抗弁権で対抗できるかどうか問題文の中から読み取れない｡
おまえのはただの揚げ足とりだと思う｡

そうかー問題文の中から読み取れなきゃいいのか
その発想はなかったさんきゅー

少なくとも宅建の試験で、回答なしとなるレベルじゃないと思う

>>247
相談の内容で読み取れないんだから、『可能です』と回答しうる訳ないだろ

いや、なんか普通に保証ってとこだけに考えが言ってたわ
気付かせてくれて有り難う

>>237
代価弁済と抵当権消滅請求の場合は抵当権は消滅するが、第三者弁済の場合は
抵当権は消滅せず、移転するだけという解説を読んで解らなくなっていました。
第三者弁済のとき、混同は生じないのか、乙区の債務者はそのままだし、理解に
苦しみます。↓でその解説があります。

http://foggia2011.blog7.fc2.com/blog-entry-310.html

どこ?

どこって　　あなたの頭の上

>>243
２は、可能ですと言ってしましそう。
宅建の過去問にも有った様な気だする。

クーリングオフで質問
契約の申し込みなどをした場所が
事務所以外ならば無条件で解除可能ということでいいんですよね？
では、申し込みをしたのが喫茶店で
契約を締結したのが事務所でも
解除できるのですか？

無条件じゃないよ

無条件じゃないな

>>255
なんのテキスト使ってる？パー宅には細かく書いてあるよ

>>251
抵当物件の第三取得者が弁済した場合と、そうでない場合とを区別する必要があります。

前者の場合、債務者に対する求償権確保のために抵当権を存続させておくことは無意味です。自らの所有物に抵当権を実行しても無意味ですよね。

これに対して、後者の場合は、弁済者の債務者に対する求償権を確保する必要があるために、抵当権は消滅せず、原債権と抵当権が弁済者に移転します。
求償権確保のために、原債権を被担保債権とする抵当権を実行できるようにしています。

>>254
物上保証人の事前求償権が認められない理由を把握すればたいしたことありません。

物上保証人は、抵当物件を売却して、その売却代金を支払う責任を負っているだけです。
そのため、物上保証人はいくら支払えばいいのか、換言すればいくらの求償権を行使できるのかは、物件が売られ金額が具体化してはじめて判明します。
事前には物件が売れるのかも分かりませんし、いくらで売れるのかもわかりません。
つまり、事前には求償権を行使しようがないんです。

>>258
使っているテキストはちと言えない
批判的な事を書くので
ちなみにそのテキストでは、８種制限でのクーリングオフ制度では
申し込み、契約場所が
事務所以外であれば無条件解除が可能となっている
申し込み、契約が事務所であれば
解除ができないのは分かるけど
パーフェクトに変えた方がいい？

>>255
無条件ではなく、原則としてですね。
申し込み場所が相手の要望による相手の自宅・相手の事務所とかであればクーリングオフできません。

>>261
それらくらくではありませんか？らくらくは驚くほど抜けが多いので､パー宅で補った方がいいよ

らくらくで合格した俺がきたよ

そんな事より仕事下さい

>>261
オレもその本「らくらく」に１票

>>261
らくらくの内容で大丈夫だよ
ちゃんと読んで過去問を解けば

仕事が終わらない。 あー忙しい

民法はあまり深くはいらないよーにな。極端な話、１７７条とか。学説に行き着くぞ

えらそーにぬかすな

>>259
遅くなりましたが、丁寧な説明・・・どうも・感謝します。

第三取得者の第三者弁済でも、抵当権が消滅しない場合もあるだろ
バカは回答するなっつてるだろうがカス共

無駄に荒れてるやつって社会人経験ないのかねぇ

六法は読んだほうがいいですか？
３周ぐらいしたらバッチリ？？

>>274
時間の無駄
過去問三周まわしな

動産を第三者に対抗するための用件は何か？

>>276
引渡しの前後
ただ宅建において動産関係は死んでも出ないので
詳しくやりたければ別スレでやりましょう

1億のビルを手に入れたが、1000万の抵当権が設定してあって
それを消したい・・という場合は、借金を立替えてキレイにすればいい
これが第三者弁済　払った1000万については求償権ゲット

でも抵当権が10億だったら・・・？って時に使うのが抵当権消滅請求
「おまえらさ　この不動産競売してもどうせ1億にしかならんやろ
だったら競売したつもりで、俺が1億出してやるから、お前ら全員抵当権消せよ」
っていう通知を抵当権者全員に送りつける
（個別の弁済は出来ない、というより「弁済」ではないので、求償権もない）

まとめといた

>>271
第三者弁済についてだけど、確かに抵当権が消滅する場合はある｡
けどそれは第三者弁済の効果で抵当権が消滅する訳じゃない｡
所有権と抵当権の混同によって消滅する｡
したがって第三者弁済では、抵当権は消滅せず、抵当権は弁済した者に移転するだけと言える｡
ちなみに、第二順位の抵当権等がついてれば、混同の例外になり消滅しない場合もある

>>278
全然まとまってないし、誰もそんなこと聞いちゃいない
恥ずかしいバカＷＷ

消滅時効の援用は出来ないという意味が今一分からないんでココにいる賢い人教えて下さい…

なぜ朝鮮工作員は日本を守ろうと奮起している人たちをネトウヨと名付け見下し嫌うのか？
それは在日朝鮮人が隠しておきたい都合の悪い事実を彼らに暴露されてしまったからである。

１、　ネトウヨに強制連行のウソをバラされた。
２、　ネトウヨに従軍慰安婦のウソをバラされた。
３、　ネトウヨに終戦直後日本において朝鮮人が残虐的テロ（朝鮮進駐軍で検索）をやりまくったことをバラされた。
４、　ネトウヨに朝鮮人がレイプ大好き民族であることをバラされた。
５、　ネトウヨに日教組と北朝鮮の関係をバラされた。
６、　ネトウヨにパチンコ業者とサラ金業者のほとんどが朝鮮人であることをバラされた。
７、　ネトウヨにマスコミ（特にテレビ局）に多くの朝鮮人が入り込み支配していることをバラされた。
８、　ネトウヨに日チョン併合の事実（朝鮮人が望んで日本と併合した）をバラされた。
９、　ネトウヨに朝鮮が反日国家であることをバラされた。
１０、ネトウヨに外国人参政権や人権擁護法案の危険性をバラされた。
１１、ネトウヨに民主党が反日朝鮮政党であることをバラされた。
１２、ネトウヨに在日特権（日本人の税金から支払われる月１７万円の特別生活保護費等）の存在をバラされた。
１３、ネトウヨに朝鮮人がトンスル（人糞酒）大好きであることをバラされた。
１４、ネトウヨに朝鮮人のチンコが９cmしかないことをバラされた。
１５、ネトウヨに朝鮮人のほとんどが精神病であることをバラされた。

すいません言い過ぎました｡

http://www5b.biglobe.ne.jp/jitumu/

消滅時効を援用できない→時効によって権利が消滅したことを主張できない

>>285
消滅時効完成後に債務者が債務を承認すれば消滅時効の権利は主張出来ないっていうことでいいんでしょうか？

>>286
うん｡そうだよ｡
まだ解りづらい?

大学生なんですけど独学でこの資格とるのは無理でしょうか？

>>288
いける｡
独学でも学校いっても合格率はあまり変わらない｡

>>287
分かりましたありがとうございます。

>>289
ありがとうございます。

ちなみに今から勉強して今年の受験するのは無謀過ぎますか？

>>291
それは何とも言えん｡
一日どの位勉強出来るかによる｡
合格まで平均300時間と言われていて、残り約110日だから後は自分で判断してくれ｡
しかし何故宅建?

>>292
助かります。参考にさせてもらいます
時間に余裕あるんで今のうち何か勉強して資格とろうかと
簿記とこの資格しかあまりしらなくて＞＜

>>251
その通り｡第三者弁済によって抵当権は移転するだけ｡
その後混同により抵当権が消滅する場合もあるが、消滅原因はあくまで混同であり、第三者弁済の効果として消滅するわけではない｡

>>279
>>294
抵当物件の第三取得者の抵当権消滅抹消のための方法は、民法上、代価弁済と
抵当権消滅請求の二つがあるという意味が解りました。
債権債務の第三者としての弁済をした時は、抵当権がその第三取得者に移転する。
したがって抵当権の抹消登記をする時は、抵当権者の承諾を証する情報を提供
して・・・という訳ではなく、あくまでも混同による末梢登記ということでいいわけですね。

>>295
ここ宅建スレだから司法書士板にいけば?

>>295
礼がないが..

>>295　昔の「滌除」

>>296　
宅建の過去問では登記の申請情報（特に抵当権）に関することは、頻繁に出題されています。
>>297
文面に謝意を表したつもりだったが、そう感じられなかったのなら、改めて
教えを頂いた事にお礼を申し上げます。

何で賃借権と借地借家法と分けたのですかね？
ただややこしくして混乱させようとしているにしか思えない

レンタルビデオも30年以上から設定可能とかにしたら大混乱

賃借権と借地借家法と地上権と地役権は全部一緒にまとめろ！と思う

じゃあ向いてないから諦めてた方がよい

>>301
何をもって困難だと言ってるのかね？

http://ime.nu/www5b.biglobe.ne.jp/jitumu/

【文化】 「日本にだけは負けたくないから」 スイーツ世界大会、韓国チームが日本チーム妨害…それでも日本が優勝★13

1 ：☆ばぐた☆ ◆JSGFLSFOXQ ＠☆ばぐ太☆φ ★：2011/06/22(水) 15:36:14.11 ID:???0 返信 tw

テレビ朝日系で21日、「トリハダ秘スクープ映像100科ジテン」が放送され、番組内では
2010年に開催されたスイーツ世界大会（ＷＴＰＣ2010）の密着ドキュメントが取り上げられた。
同大会で、日本チームは韓国チームから悪質な妨害行為を受けていたことが明らかになった。

日本チームと韓国チームは、同じ冷蔵庫を使用していたが、日本チームの作成した
ケーキのチョコレートケーキのアイスが固まらないよう、韓国チームが必要以上に
冷蔵庫を開け、日本への妨害を行った。そのため審査委員長から警告を受けたとされる。
しかし、妨害があったものの、日本チームはスイーツ世界大会で優勝した。

同番組では、警告を受けた韓国チームキャプテンは「われわれは
日本だけには負けたくないんだよ」と笑いながら語ったシーンも放送された。

ネット上では韓国チームの妨害行為に非難が殺到しており、「韓国人のプライドは、
自らの職に対するものではなく 、自分が勝つか負けるかにかかっているのか。
とにかく勝って相手（主に日本）より上になればプライドが満足する、といった感じか」
「勝つためにはなんでもする。これは職人の考えることじゃない。結局、
職人気質は韓国人にはないってことだろう」といった声が上がった。
一方で「冷蔵庫は共用でなく1チーム1つがいいだろうな。わざとでなくても
誤解を招かないように」といった冷静な意見もみられた。
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2011&d=0622&f=entertainment_0622_004.shtml

※前スレ：http://raicho.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1308720321/

何でもいいけど、そろそろ復習しとけよ。
去年三十六点合格だったが、暗記物は少なかったような。
読解力を高めようぜ！

>>307
は?おまえが文章力を磨けよ｡

お前がな

お前もな

イヤじゃダボ

すみません。
区分所有法:「定数を規約で変更できる。頭数も議決権も減らせる」等のことが書いて有りますが、理解力に乏しくどういう意味かわかりません。
1/5以上の賛成があると集会の招集が出来て、頭数も議決権も減らせるとは何なのでしょうか。もうさっぱりです。どうかお願いします。

>>312
(区分所有法では)(頭数も議決権も)1/5以上の賛成があると集会の招集が出来て、
(規約で決めることで集会の召集に必要な)頭数も議決権も(1/5未満に)減らせ(られ)る

つまり、もし1/6の賛成で集会の召集ができると規約で決めたら、そのローカルルールの
ほうが区分所有法の規定よりも優先されるってこと。
ただ、何でもかんでも規約で変更出来るわけではないよ。

区分所有法は過去問がでたら解けるレベルでいいと思うよ。
新作問題はたぶんみんな無理だから点差はつかないｗ

区分所有法

第34条　集会は、管理者が招集する。

５　管理者がないときは、区分所有者の５分の１以上で、議決権の５分の１以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で滅ずることができる。

議決権まで減らせるとはどこにも書いてない。

>>314
日本語が不自由？

区分所有者の５分の１（←この定数は、規約で滅ずることができる。 ）以上で、
議決権の５分の１（←この定数は、規約で滅ずることができる。 ）以上を

頭数を1/2まで減らすことができるけど議決権を減らすことができないのは、
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）の3/4以上でしょ。

>>315
そう言えば、過去問で定数・議決権を減ずる問題は共用部分の変更のみで、召集に関しては議決権は取り上げられていなかった。
これで、その理由を思い知れた。ありがとう。ここで恥をかかなかったら、ずっと間違ったままだった。

↑訂正　
召集に関しては議決権は→召集に関しては定数しか

スイマー

矢○○也って人の講座ってどうでしょうか？
ホントにあれだけやってれば受かるんでしょーか？

申込書の写真とる時はやはりスーツの方がいい？

>>320
もちろん！











全裸でネクタイ！

何でもいいよ

何このスレｗ

宅地建物取引業者Ａが単独で又は宅地建物取引業者Ｂと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法に違反しないものは、どれか。ただし、Ａ・Ｂともに、消費税の免税事業者であり、消費税の免税事業者については、消費税及び地方消費税を考慮しないものとする。

(１)甲所有の宅地（3,000万円）の売買について、甲から代理の依頼を受けたＡと、買主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、売買契約を成立させ、
Ａが甲から192万円、Ｂが乙から96万円を受領した。
(２)甲所有の宅地（1,800万円）と乙所有の宅地（2,000万円）の交換について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、交換契約を成立させ、Ａが甲から66万円、Ｂが乙から66万円を受領した。
(３)甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。）を成立させ、甲から51万円を受領した。
(４)甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、借主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、甲と乙との間に、
賃貸借契約（借賃月額40万円）を成立させ、Ａが甲から10万円、Ｂが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。

>>324
(２)

単なる出題？　どこか疑問？

不動産の売買において日常家事代理権を基本代理権として権限外の表見代理は原則として成立しないが、場合により成立する場合もある。
〇か×か？

↑すまん前提が抜けてた
本人（夫）は妻に不動産の売買に関する代理権を与えておらず妻が夫の同意を得ていなかったものとする。

昨年の問3の取得時効だけど
賃借権は、お金を出しているので自分の物にする意思がないと思うのだが
よく分からん、教えて

どんな問題かよくわからないのだが…
質問の意図を類推すると
まず賃料を払っていた場合もちろん所有権の時効取得は成立しない。
しかし賃貸借契約がないにもかからわず、所有者ではないやつが所有権者に無断で他の第三者に賃料を徴収し、かつ、賃借人が時効に必要な期間占有をしていた場合、善意悪意によらず、時効を援用すると取得時効が可能となる。
この場合時効によって取得するのはあくまで賃借権であって所有権ではない。

>>326
夫婦の代理権を基本代理権とした110条類推適用は
日常の範囲内の範囲なら○なので夫婦の生活レベルにもよるが
不動産の売買が日常レベルってことはありえないので×
つかこんな問題宅建では出ないだろ
>>328
所有権ではなく賃借権を時効取得するんだよ
最初のうちはよくわかんねーと思うけど勉強すれば余裕で理解できるはず

330
いや一回でたことある。過去問集に載ってた。何年か忘れたがここ十年以内だ。
問題は日常家事の範囲内と信じるにつき正当な理由の解釈だ。
判例では原則として認めないが夫婦の置かれた個別的な事情、目的や客観的な法律行為の種類、性質等を考慮して判断すべきとなっている。
つまり110条類推適用により、例外も有り得るということを示唆して判断いる。

ああ
だから個別的な事情、法律行為の種類等を考慮した結果「×」ってこと
でもそういう「不動産ならどうだろう」「高級家具ならどうだろう」
みたいな、いわゆる判断の問題は宅建には出ないだろってこと

そうだな

取引主任者の登録の欠格要件に、
『事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人からの申請により登録が消除され、まだその期間が満了しない者』
とあるが、本人が消除する理由が分からない…理由を教えて欲しい…

参考書に載ってないし、というより持ってないからわからないのだが、立法趣旨から考えると…
仮にこの規定がないと、知事から登録消滅除されると５年間登録できないのに、自ら登録消除すると５年間を待たずに登録できることになりその規定が無意味なものとなるからじゃん？
まあ俺は宅建業法あまり詳しくないからほかの奴に聞いてくれ。

>>334
本人からの申請により登録消除
→宅建主任者ではなくなる→事務禁止処分の効力がなくなる
→あれ？　俺また登録したらすぐ主任者の仕事ができるんじゃね？ｗｗｗ

これを禁止する条文だと思う。
事務禁止処分の効力が一度失効するとたぶん戻らないので、
登録の期間で制限したんじゃないかと。このあたりは想像ね。

借家人Ａは賃貸人Ｂから建物を借りて住んでいた。ＡにはＡとともに住んでいた内縁の妻Ｃと同居していない相続人Ｄがいたがその後Ａが死亡した。
この場合、誤っているものはどれか？
１.ＣはＢの明け渡し請求を拒むことはできない。
２.Ｃが無断転貸した場合、Ｂは借家契約を解除できる。
３.ＤはＣに対して原則として、建物の明渡し請求できない。
４.Ｃの居住が認められた場合、ＤはＢに対して賃料債務を負う。

これがどう問題なのか
誰か詳しく教えてくれ

913 ：名無しさん＠１２周年 ：sage ：2011/07/02(土) 21:53:57.61 ID:vEYqWa5o0
>>871
アメリカで例えると
オバマ大統領がアルカイダにいる、ビンラディンの家族に資金援助していたという事で騒ぎになってる。

オバマがこっそり９．１１実行犯の釈放嘆願書に署名
　　　　　　　　　↓
オバマ「私ははめられた！！うっかり署名してしまった！ 　私は卑怯で残忍なテロリストを絶対許さない！！」
　　　　　　　　　↓
オバマはイスラム原理主義の団体から多額の寄付を受け取っていた←追加分
　　　　　　　　　↓
オバマがこっそりビンラディンの家族に毎年、計6250万円献金
　　　　　　　　　↓
クリントンもこっそりビンラディンの家族に1000万円献金　←ここが鳩山分★
　　　　　　　　　↓
アメリカのメディアは全く報じず
ねーよｗｗｗ

スレ違いだったらすまん
五点免除の登録講習って難易度はどの程度なのかな
本試験と同レベルなのですか?

超簡単

馬鹿でも受かる

おーい誰もいねーのか？
337の答は1ということで
以上

>>342
相続人と内縁の妻が同居している場合、
内縁の妻が居住する権利を主張できるって判例はあったが、
同居していない場合はどうなんだろ？　無断転貸借なんじゃね？
解説よろしく。

制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　土地を売却すると、土地の管理義務を免れることになるので、婚姻していない未成年者が土地を売却
　　するに当たっては、その法定代理人の同意は必要ない。

２　成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却するためには、
　　家庭裁判所の許可が必要である。

３　被保佐人については、不動産を売却する場合だけではなく、日用品を購入する場合も、保佐人の同意
　　が必要である。

４　被補助人が法律行為を行うためには、常に補助人の同意が必要である。

>>342
１と４が明らかに間違い
>>343
同居してなかったら単なる恋人だろ

始めて来た人へ、ようこそ！
戦後政界史上最大の事件です！
超簡略まとめです。

■菅総理個人の資金管理団体「が」、
「市民の会」に6250万円もの大金を献金していた。そして他の民主党議員も。

ここで、
「市民の党」＝「市民の会」＝「MPD」
(まとめて「市民の党」と呼びましょう)

市民の党は、北朝鮮と密接。思想はあのテロリスト集団、「日本赤軍」と同派の武闘派極左グループ。
千代田区平河町のあるビルを拠点に、どうやら資金洗浄や北朝鮮送金の窓口になっている。

菅の6250万円→市民の党→北朝鮮→日本に向けた核兵器
(菅の6250万も、もともと民主党から流れた政党助成金などの税金含む大金)

つまり、
「実は総理大臣が、テロリストと組むスパイだった」
という超大惨事。
オバマが実はアルカイダと組んでいたようなもの。
ほぼ確定ではあるが、これが証明できれば、外患誘致罪(刑法81条)で、
菅を合法的に死刑にできる。拉致やテポドンとの関連もある。

そして、何より驚きなのが、
「テレビがこれを報道しない」
ということ！

342
1→Ｄが借家権を相続するが、
ＣはＤの借家権を援用してＢの明け渡し請求を拒否することができる。

4→内縁の妻Ｃは借家人とはならないため、
賃料債務を負わず、相続人Ｄが負う。
ただしこの場合、ＣはＤに対して、
不当利得返還義務を負う。

ああすまん、
342→337だった。

そうか、人物関係が明記されている以上、"自称"内縁の妻なんてありえないのか。
いらん想像をしていたｗ

あと337と344は別人だからな
344は問題出したまま多分答えねえから
気をつけろ

>>347
問題文の４ではCの居住が認められた場合となっている。
その認められたというのが裁判上でDの賃借権の相続によるCへの明け渡し請求が権利の乱用で拒否
されたと考えると、賃貸借の権利関係はAとCになるような気がするが。
そう考えると当然に賃借権と供に賃料債務もCに移転するのが当然というきがするが。
違うの？

>>344は平成22年の問1だから、検索すれば答えも解説もあるね。
正答率も高かったし、あえて話題にする内容でもないような。

>>351の「賃貸借の権利関係」はBとCの間違い

賃借権を相続するのはあくまでＤであって
Ｃではなく、賃貸借契約はＢとＤとの関係となる。
したがってＡの賃借権を相続したＤが賃料債務を負うことになる。
ＤはＡの生前中同居していなったから、
必要性の乏しいのに明け渡し請求することは
権利の濫用として許されない。
しかし、その後もＣはＡの借家権を援用して
居住することが可能となる。
したがって、Ｄが賃料を支払った場合、
Ｃは不当利得返還義務を負う。
また、Ｃは賃料債務を負わないが、
仮に支払った場合、第三者弁済として474条
有効となる。
以上判例

すまん、＊Ａ→Ｄの間違い
しかし、その後もＣは＊Ｄの借家権を援用して
居住することが可能となる。

Ｃの居住が認められた場合、ＤはＢに対して賃料債務を負う。
ということは
Ｃの居住が認められなかった場合、ＤはＢに対して賃料債務を負わない。
ようにも受け取れるしこの問題文はおかしい
オレの頭がおかしいのかな

Ｃの借家権は当然認められるのではなく
ＣはＤの借家権を裁判上で認められる
ことによって居住ができるということ。
認められた場合〜の読み方が違う。
Ｃは認められなかった場合は想定する必要性がないからで、
認められるためには裁判上で行うと考えられるからだ。
もちろん認められなかった場合もＤが賃料債務を負うことになる。

なお判例ではＣの借家権とはいわず、Ｄの借家権の援用と言っているのでご注意を…

「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えおよび交換の場合の譲渡所得の課税の特例」
（租税特別措置法３７条の５・１項・２号、いわゆる「立体買換えの特例」。
以下、「本特例」という）の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
なお、各選択肢において、ほかに必要とされる本特例の用件等はみたしていることとする。

１）本特例の適用地域は、譲渡資産（従前の土地・建物等）が既成市街地等またはこれに準ずる一定の区域内にあるものに限定されているため、
　　三大都市圏またはこれに準ずる区域以外の地域にあるものについては、本特例の適用は受けられない。

２）譲渡資産（従前の土地・建物等）の用途については、その用途は問われないため、その土地が空閑地（遊休地）であったとしても、本特例の適用が受けられる。

３）譲渡資産（従前の土地）の上に建築される建物は、地上３階異常の中高層耐火共同住宅とされているため、
　　その建物の全床面積の９割が住宅部分であり、残りの１割が店舗用や事務所部分であるときは、本特例の適用が受けられない。

４）譲渡資産（従前の土地・建物等）の所有者（地権者）が取得した中高層耐火共同住宅（買換資産）については、
　　一定の期間内に当該個人の事業の用もしくは居住の用（当該個人の親族の居住の用途を含む）に供したときまたは供する見込みであるときは、本特例の適用が受けられる。

監督処分のとこで


・宅建業者Aの役員が背任罪で罰金→法人A免許取り消し
はわかるけど

・宅建業者Aの役員が3年前に傷害罪で罰金。今も払っている。
　→法人Aは免許取り消しにならない

のはなぜ？？
過去ならいいの？
5年間は役員はもちろん法人も免許は受けれないよね？
既にもってた場合はいいの？

↑追記
下記の場合3年前に罰金くらったのが今、発覚した場合

>>359
3番かな。延べ床面積の2分の1以上が居住用なら特例は受けれる。
>>360>>361
それ問題文に刑法第２０９条 （過失傷害）でって書いてなかった？

傷害罪なら免許取消だけど、過失傷害の場合は取消にはならない。
問題文よくよんでみて。

>>362
あった。過失傷害だったー。
ありがとう。
結構細かく出るんだね。

住宅用家屋の所有権移転の保存登記に係る登録免許税の税率減税措置は
鉄筋コンクリート造のみに適用あり、木造にはない


→木造の登記に適用される


木造じゃなくて新築のみじゃないの？

>>364
>所有権移転の保存登記

所有権移転登記のためにまず所有権保存登記をしようってことかな？
文章がなんか間違っている気がするけど。

あ、文章違ってた。ごめん。
訂正

・所有権の保存登記に〜

でも、新築のみじゃない？

Aには子BとCがおり、Bには子DとEがいる。Aが公正証書遺言を作成し、Aの財産全部（宅地、及び建物）をBに相続させる旨の遺言をしているが、Bの子DとEについては特段触れられていない。この場合において民法、判例によれば次の内、正しいのはものはどれか。
�@　Bが死亡し、その後にAが死亡した場合、Aの財産は代襲相続によりDとEが相続する。
�A　Bが死亡し、その後にAが死亡した場合、Aの遺言は効力が無くなりCとDとEが法定相続分を相続する。
�B　Aが死亡し、遺言通りAの財産をBが相続し、所有権の移転登記も済ませた。その後Cから遺留分の減殺請求がなされた。この場合でもBはCの承諾を得ることなく単独で相続した財産の売却をすることが出来る。

>>366
所有権保存登記の税率軽減が新築のみはその通り。
(新築の)鉄筋コンクリート造にも(新築の)木造にも適用されるから、
鉄筋コンクリート造のみとしている文章は誤りって意味じゃないかな。

>>368
そういう意味かぁ。
ありがと。

仮換地の「使用収益を開始することが出来る日」を「効力発生」の日と
別に定めた場合、仮換地について使用収益権限を有するものは
別に定められたその日から換地処分の公告がある日まで、
仮換地の使用収益を行うことが出来ない。


→○？？

仮換地について〜有するもの＝従前宅地所有者じゃなくて？

364→2？
ただし3は売買契約の効果は及ばないというだけで、
売却自体は承諾なくして可能だから〇では？
370→使用収益する権限を有する者には所有権者だけではなく、
借地権や地役権を有する者も含まれる。
のことじゃない？

住宅瑕疵担保の問題は1問出るんでしょうか？

＞＞３１２
住人の1/5、ということだけど、
よく読めばわかるかなあと

マンションの、ですけど・・

今年も追加変更点あるが
ふえてくわけもないような

!ninja

334
本人は”かけこみ消除”したつもり？
登録消除されると思って大慌て・・・
だったのかも

らく宅のみで落ちそう

>>367
３

見た目病人なのに心配と励ましを
どもありが

　　　　　　　　　　　　　　　★●日本最強伝説●★
日本刀1本で100人以上斬り殺せるほどの戦闘能力と有り余る日本刀を持ち、
銃剣と単発銃のみで80万人以上殺す等、原爆以上の破壊力を持つ携行兵器を誇り、
揚子江の川幅を2m以下にしたりするほどの高い土木技術を持ち、
沖縄で米軍上陸後も市民に玉砕命令が出せるほど命令系統がしっかりしていて、
当時オランダ領だったインドネシアにも開戦前から日本軍用の慰安婦を送り込むほど先見性があり、
韓国で文化施設はもちろん一般家庭にある辞書から料理本に至るまで処分してまわるほど暇で、
当時の朝鮮の人口の半数近くを日本へピストン輸送するほど燃料と船舶が豊富で、
中国で家々に火を放ちまくり虐殺した民間人の死体を集めてたっぷりとガソリンをまいて燃やすほど石油資源に余裕があり、
広く険しい中国大陸を大軍勢で移動していたにも関わらず、兵士や民間人が逃げる暇も無い程のスピードで動き回る運動能力を誇り、
舎から都市部まで全ての街道を余す所無く隅々まで破壊し尽くし、
11歳が戦場で暴れ回るほど逞しく、戦後に意味の無い強制連行を行いまくるほどの軍備と余裕があり、
圧倒的科学力を誇る朝鮮の反日勢力になぜか圧勝するほど運がよく、
朝鮮人を殺しまくりながら人口を2倍にするという魔術を持ち、
敗戦国でありながらGHQを手玉にとって朝鮮戦争を起こすほど政治力と外交能力に長け、
中国での最初の慰安所大一サロンにはハイテクエアコンを完備させ、
半世紀以上放置されても使用出来る毒ガスを作れる科学力を誇っていた大日本帝国が敗戦したことは、
戦後最大のミステリー
↓
ＮＥＷ！
【サッカー】女子Ｗ杯　日本初優勝！　宮間と澤で２度息吹き返し、PK戦で海堀がアメリカを止め、なでしこが日本サッカーに金字塔★14
http://kamome.2ch.net/test/read.cgi/mnewsplus/1310946581/
※ちなみに中国、韓国、北朝鮮は予選の予選で敗退

371だが…
364→367の間違い
367は2じゃね？
ひ相続人が相続させる趣旨の遺言をした後、
当該相続人がひ相続人より先に死亡し、
次いでひ相続人が死亡した場合、
当該相続させる趣旨の遺言は効力を有さず、
法定相続分により相続することになる。
この場合相続人が死亡しているため、代襲相続により、
当該相続人の子が相続することができるのでは？
解説を…

次のうち登記なくして所有権を対抗できるものはいくつあるか？
なお、１から４はそれぞれ独立しているものとする。
１．ＡはＡ所有権の甲土地をＢと通謀してＢに売却し
登記を了した。
更にＢは善意無過失のＣに甲土地を売却した。
一方Ａは更にＤに甲土地を売却した場合のＣ
２．ＡはＡ所有の甲土地をＢ及びＣに二重譲渡した。
その後ＢはＤへ甲土地を譲渡し、登記を了した場合のＤ。
(但し、Ｂはいわゆる背信的悪意者、Ｄは背信的悪意者に
あたらない者とする)
３．Ａ所有の甲土地をＡの死亡によりＢＣが共同相続した。
その後相続放棄したＣが自己の持ち分をＤに売却した場合のＢ
４．Ａ所有の甲土地をＡからＢ、ＢからＣへと売却された後、
ＡはＢの債務不履行を理由にＡＢ間の売買契約解除した。
登記が依然、Ｂの下にある場合のＢ

すまない
382の2→登記は依然Ｂにあるものとする。

384の4→登記が依然Ｂの下にある場合のＡ

３７０おねがいします。。

>>381
367の正解は�Aです。
おっしゃる通り、遺言の対象はB個人なのでBが存在しない以上遺言の効力はありません。
従って、この場合の相続は遺言のない通常の相続となります。

370→疑問点がよくわからないんだけど…

382は作問ミスなのでもう一度作り直します。
ただその後の訂正点を踏まえれば解答可能なので
考えてみて下さい。
宅建では重要な論点だと思われます。

>>385
ひとつの土地を二人が同時に使用することは出来ない。
つまり仮換地に指定された土地を指定された者が使い始めると、その仮換地の
元々の所有者（この場合の使用収益権限を有する者）はその土地の使用が
出来ないことになる。

382改題
次のうち登記なくして所有権を対抗できるものはいくつあるか？
なお、１から４はそれぞれ独立しているものとする。
１．ＡはＡ所有権の甲土地をＢと通謀してＢに売却し
登記を了した。
更にＢは善意無過失のＣに甲土地を売却した。
一方Ａは更にＤに甲土地を売却した場合のＣ
２．ＡはＡ所有の甲土地をＢ及びＣに二重譲渡した。
その後ＢはＤへ甲土地を譲渡し、Ｄへ登記も了した。この場合のＣ。
(Ｂはいわゆる背信的悪意者、Ｄは背信的悪意者に
あたらない者とする)
３．Ａ所有の甲土地をＡの死亡によりＢＣが共同相続した。
その後相続放棄したＣが自己の持ち分をＤに売却した場合のＢ
４．Ａ所有の甲土地をＡからＢ、ＢからＣへと売却された後、
ＡはＢの債務不履行を理由にＡＢ間の売買契約を解除した。
登記が依然Ｂの下にある場合のＡ

>>390
バカかお前?誰に対抗するか問題に書け

誰が誰にだな

>>389
サンクス！
やっぱりこの場合は
使用収益権限を有する者＝もともとの所有者って意味でいいんだね

すまん
１Ｃ→Ｄ
２Ｃ→Ｄ
３Ｂ→Ｃ
４Ａ→Ｃ
だった
いい訳させてくれ
携帯から問題書いているから前に書いてあることがわからない時があるのだ
本当すまん、、、
没問でもいいが答えたなら解説させてもらう

所詮は宅建の受験生レベルがどや顔で出題する必要はないだろｗ

>>390
1CD対抗関係でまだ未定
2登記あるD
3放棄は絶対的だからB
4Cは登記備えてないからA
よって2つかな

正解
簡単すぎたようだな

>>397問題ガンガン来ちゃって！

395．396→
いやあ、すまなかった
390は宅建の問題としては標準的なんだろうけど、
論点が浮き彫りになる様な適度に考える問題作るのは
結構難しいな。

いや乙

AはBに対し土地を売却し手付金を受領したが、Bは土地の値上がりを理由に
残金を支払わなかったので、登記、引渡しはしなかった。

Bがその土地をCに転売した場合、AはAB間の契約を解除しても
Cの土地を取得する権利を害する事はできない。

答え　×

Cは登記を取得してないから、土地を取得できない。

ってあるんだけど、Cの話じゃなくてAのことを聞いてるんだよね？
答えの解説の意味がわからんのだけど・・。

この試験、2択まではすぐに絞れる
けど残りの2択のうち、一つは？？？何これ？っていうのと
もう一つは、見たことあるけど正解か不正解か覚えてない！
っていうのに分かれませんか？
しっかり理解してないからかもしれないけど…

>>401
Cは土地を取得できないつーか、取得したことをＡに主張できないってことだな。
で、Ａは解除して登記もある訳だから所有権を主張でき、Ｃが引き渡しやら登記やらを要求してきても断れる

>>402
別れない｡理解してないだけ｡覚えるじゃなくて..

>>401答えには関係ないんだが、買い主Bは土地が値上がりしたから喜んで残金払うならわかるけど、値上がりを理由に残金払わないって意味わかんない

>>403
さんきゅー

>>405
その部分はしょった。
買値が値上がりしたってことでした

マンションの所有者Aの子供BがAからマンションを借りていて8年間
住んだ後、Bが友人Cにマンションを貸しCは3年間住んだ。
この場合Cの占有は認められる？

>>407
賃貸借契約であり、かつ無断転貸借でない場合は保護されるんじゃないかな。

＞＞401
まず［解説文］から
　「Cは〜土地を取得していない」
　から、
［問題文］
Aは権利を害する事が出来る。

こう読めば、Aの事であるとわかりますよね。

＞＞405
Aには値上がり「前」の値段で売る事になってしまっているから、
その後値上がりした土地を取り返し、高い値で改めて売却しようとする、
こうゆう仮定。

＞＞402
そのふたつから、ひとつに絞れ始めるまでに至りました。
頑張って下さい。応援してます。

>>407
時効の話だろ?取得時効の成立要件としての占有なら認められない｡
物権の占有権の事なら認められる｡

貸しててそいつの物になったら誰も貸さないだろｗ

>>407
ああ、(Bの時効取得に)Cの占有(期間)は認められる？ってことかな。
Bは借りている時点で所有の意志がないものとなり、時効取得できないので、
Cが何年間占有していても無意味ッス。

>>414
ちげーよ
読解力のない奴だな｡二重に答えなくていーから引っ込め

占有自体とんでもない、おれが大家さんだったら
蹴とばして追い出すな。
女と契約してたのに、ホストのゴキブリ中卒がすみつくなんて。

→407
まず端的にＣの占有は認められるか？とあるから
取得時効以外の可能性についても検討する必要がある。
(裁判では取得時効についてのみ検討する訳ではないから)
本問の場合ＣはＡとの関係では転借人と賃貸人の関係にある。
�@まず、ＢがＡに無断でＣに転貸していた場合
a．取得時効が成立しない場合
６１２条より、
原則として無断転貸を理由にＡＢ間の契約を解除し、
ＡはＢに対して明渡し請求でき、Ｃの占有は認められない。
b．取得時効について
Ａの知らない間にＢがＡに無断でＣに転貸していた場合
Ｃは賃借権の時効取得に必要な期間10年又は20年に満たないから成立しない。
なおＣがＢの相続人であった場合Ｂの占有期間と合わせて
賃借権の取得時効が完成する可能性はある。
�A次にＢがＡの承諾を得てＣに転貸していた場合、
Ｃに賃料不払いや建物を損傷する等転借人として債務不履行がない限り、
ＡはＢＣ間の転貸借に承諾を与えた以上、信義則上(1条2項)
ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除したとしてもＣに対抗できない。
�BなおＡの知らない間にＢがＣに転貸していた場合
その虚偽の外観作出につきＡに帰責性がある場合には
94条2項(通謀虚偽表示)の類推適用によりＣの占有が認められる可能性はある。

>>412
時効取得のことです
物権の占有権の事なら認められるとはどういうことですか？

>>417
めちゃくちゃだな
おまえみたいな中途半端な知識で知ったかぶる奴が一番腹立つ
裁判?笑わせるな｡
妨害排除請求?所有権確認請求?占有訴件?
まとめて裁判すんのかよ

417→*訂正
�A次にＢがＡの承諾を得てＣに転貸していた場合、
Ｃ*→Ｂに賃料不払いや*→Ｃに建物を損傷する等賃借人又は転借人として債務不履行がない限り、
ＡはＢＣ間の転貸借に承諾を与えた以上、信義則上(1条2項)
ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除したとしてもＣに対抗できない。

→419
誰もそんな意味で思ってないだろ
落ち着け
逆に取得時効についてのみ考えろとはどこにも書いてないぞ

>>418
占有権は自己の為にする意思を持って物を所持することにより成立する権利のこと｡
要は、建物に住んでれば占有権はあるって訳｡
試験にはあんまり出ないから気にしないでいーよ｡

去年の合格者だが

お前らが何言ってるのかもはや理解できないｗｗｗｗ

何はともあれ転貸借禁止の契約書かましてるだけで
実務的にはケツ蹴りあげて追い出してるだけだけどなｗｗｗ

つか、実務的な事に合わせた問題作れってほんと思うｗｗｗｗ

>>421
>>信義則上(1条2項) ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除したとしてもＣに対抗できない。
これ間違いだろ｡
それから賃借権の時効取得は占有関係あんのか?

424
信義則上(1条2項) ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除したとしてもＣに対抗できない。
これ間違いだろ｡→
判例では
合意解除等による権利の放棄はたとえ
自己の権利であっても、自己の権利を消滅させて正当に成立した他人の権利を覆す事は
信義則上、許されない。
�Aそれから賃借権の時効取得は占有関係あんのか?→
逆に何故占有が関係ない？
賃借権の時効取得の要件は判例では
a.不動産を継続して用益すること(占有)
に加え、
b.賃借の意思に基づくこと(賃料の支払い等)
の二つじゃね？
もう寝るわ
また明日
仲良くやろうぜ

合意解除はそうだけど債務不履行解除は?

債務不履行なんてとんでもない。
俺が大家さんなら、家賃踏み倒す朝鮮中卒など
どつきまわして蹴りだします。

保証会社があるじゃないか

417に書いてある様に債務不履行を除き、とある
つまりＢの債務不履行による解除の場合、賃貸人の承諾ある
転貸借は原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の
返還請求した時に転貸人の転借人に対する債務の履行不能に
より終了する。
つまりＡはＣに解除をＣに催告なく対抗できる。
合意解除か法定解除(債務不履行)かにより根拠となる理由、
結論が違うので注意が必要
それから賃借権の取得時効の要件について重要なキーワードが抜けていた。
要件は
a.継続的な用益(占有)←これは正しい

b.賃借の意思に基づくこと→
賃借の意思に基づくことが「客観的に外形上認識できること」(賃料の支払い等)
に訂正
以上は判例や根拠までは覚える必要ないが、
今年宅建受ける人はケースごとの結論と取得時効の要件は
押さえておいたほうがいいと思うよ

http://www5b.biglobe.ne.jp/jitumu/

Ｃの債務不履行と書いてある..

たしかにＢの債務不履行とＣの債務不履行としているな
しかし結論はどちらも同じだ

少し場合分けが不完全だから補足するとａ417のケース
ＡＢ間がＢの債務不履行により解除されると賃貸借契約はＡＢ間からＡＣ間の賃貸借契約に移行する。よってＣに債務不履行がない限り契約解除できない。
ｂ423のケース
書いている通り
417のケースではＣの債務不履行に限りとありＢについて抜けていた、すまない

a→Ｂの債務不履行解除じゃなく合意解除
汗

age

俺にはお前らが宇宙語喋ってる様にしか感じない
受かるとこんなもんか、、、、

賃貸の重要事項の説明で、法令に基づく制限についてはほとんど適用ない
(例えば容積率や建坪率)とあるが、適用あるのは何？
土壌汚染対策法や災害危険区域内とかのこと？

>>436
土地の貸借と建物の貸借で違うけどね。
土地の貸借は売買交換と同じ法令数で30を超えるので割愛させてもらう。

建物の貸借の場合、新住宅市街地開発法、新都市基盤整備法、流通業務市街地整備法、
農地法が法令に基づく制限ね。土壌汚染対策法は建物の貸借には関係なし。
造成宅地防災区域内と土砂災害警戒区域内に該当する場合は重要事項だけど、
これは法令に基づく制限ではなく、業法施行規則の定めによる。

>437
どうもありがとう！

不動産登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
１　建物の新築による建物の表示の登記は，管轄を誤って登記された場合、職権によって抹消される。
２　建物の表示に関する登記において，建物の種類は，建物の主たる用途により，居宅，店舗，事務所等に区分して定められる。
３　甲地を甲地及び乙地に分筆の登記をする場合は，甲地に登記されている抹消された登記は，乙地の登記記録には転写されない。
４　所有権の登記の抹消を申請する場合において，その抹消につき登記上利害関係を有する抵当権者がいるときは，申請情報と併せて抵当権者の承諾を証する情報及び抵当権者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供することを要する。

http://www5b.biglobe.ne.jp/jitumu/

全部他人物売買、一部他人物売買、抵当権とかどうやって覚えたらいいですか？

>>439
４の。
及び抵当権者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供することを要する。
お所が誤り？

>>439
3が誤りなんじゃね？登記簿見た記憶ない

441
他解一減抵解損が悪意者でも責任追及できる
場合なのね。それ以外は、善意者のみが追及できる。

35条と37条の記載事項の違いが覚えられません
どうすればスッキリ覚えられますか？

契約の締結前と締結後に考えられる事項をイメージすればいいんだよ

>>441
臀部馬鹿
赤の他人
タンポン馬鹿アンアン馬鹿
菓子馬鹿太って馬鹿
地上馬鹿星になれ馬鹿
乳首吸う量どいつもこいつも馬鹿ぞろい
一部はアモイで幻滅だ

>>446
どういうことですか？
具体的にお願いします

>>448
とりあえず35条覚えたなら、35条に記載しない37条の事項と貸借に適用されない事項
覚えれば大体解けるぞ。

>>445
重要事項ってのはその取引する物件の詳細
契約書ってのは契約に関する取り決めの事
って考えれば分かりやすいんじゃないかな

>>447
意味が解りません。解説してください。

http://www.mod.go.jp/j/approach/hyouka/seisaku/results/19/jizen/youshi/12.pdf
これ出るからな
ちゃんと見とけ

宅建って　難しくなったんですね！
昔 やった時は　もっと優しかった。
みなさん 御苦労ーさんです

ところで マンションの資格と　同時受験は・・・？
内容が 相当　かぶっているのでは ・・
余裕・自信がある方は　考えてみては・・

内容が被っているのは鑑定士か司法書士も同じでは？

鑑定士と司法書士では、確実に　ダメ
同時受験は　当然　やらない
いづれか　一方も　無理　

なんで？

　　　↑
こっぱずかしいことを　お尋ねくださいますな
単に　能力が　ない　だけです

>>457は渡部陽一やろ

宅建　と　マンションの管理士 と　管理業務主任者は、
簡単なのは どっちですか

同時受験は、　無理ですか・・？
経験者の体験談が ききたーーーい

主たる債務者が債権者に対して債務の承認をした場合
連帯保証人の債務についても、時効中断の効力を生じる。

→○（絶対効）

ってあるんだけど「承認」は他の連帯保証人に関係ないんじゃない？

保証人がした承認は相対効（その保証人のみ影響）
債務者のした承認は絶対効（あらゆる保証人に影響）
だよ

連帯債務と連帯保証の絶対効はどうやって覚えたらいいですか？

ゴロ

>>461
え、債務者の絶対効って
請求、時効、免除、履行、混同、相殺、更改だけじゃないの？

承認なんてなくない？

お前ら宇宙語話すな

何言ってるのか訳わかんねーよ
ｂｙ　2008年合格者

>>459
宅建と管業は、ほぼ同レベル｡
マンション管理士だけ飛び抜けて難しい｡

>>459
オレは同時受験して三つ共通った｡
仕事しながら、12月から勉強して軽く1200時間はやった｡

>>467
やっぱ真面目な人がトリプル合格するんだよな
おめでとう　すごいよ

461の言ってる事で合ってるよ

>>464
まず保証債務であることを思い出すべし。

会社の取締役が執行猶予付きの懲役刑を受けた時は、執行猶予期間が満了するまでは本人も会社も免許を貰うことは出来ない。

これって一応は取り消し処分を受けた後の話なの？禁固や懲役刑は欠格事由となり、免許取り消しなのは分かったけど、執行猶予付きの場合はどうなるの？

>>471
>執行猶予付きの場合はどうなるの？

>執行猶予期間が満了するまでは本人も会社も免許を貰うことは出来ない。

免許取り消し事由の有罪判決は執行猶予を含む

なるほどありがとう。つまり取り消し処分を受けた後の話てことか

Ｈ18年　問7なんだけどさ
Ａ銀行からＢ社が金を借りてＣがその全額の連帯保証人になって土地を担保に出している
また、ＤもＢ社の連帯保証人になった

で、選択肢�Aに
「ＣがＡ銀行に対して債券全額につき保証債務を履行した場合、その半額につきＤに対する求償権を取得する。」
ってあるんだが、俺は○だと思ったのよ
で、回答見たら
「ＣＤは連帯保証人であり、Ｓは自己負担部分を越えて全額弁済したから、Ｄに対し、その負担部分につき求償権を取得する
そして、ＣＤの負担部分は平等なのだから、Ｃは履行した債務の半額につきＤに求償できる」
って書いてあるんだわ
おかしいよな？これ
これって連帯債務の考え方で、連帯保証じゃねーよな？

>>475
訂正
あ、ごめん。俺は○って思ったんじゃなくって、×って思ったら
正解は○だった

通常の保証契約だと他の保証人に負担分の求償を求めることは出来ないけど、連帯保証契約だと
求償出来るよ

>>477
なるほど。ありがとうございました

親が契約書とか何もなく子にマンションを貸した場合、子は20年住んだら時効取得になるんでしょうか？

>>479
占有の意思があるかどうかじゃないの？スタートのときにね

親のマンション→子供に貸す→子供は「親の持ち物を借りてる認識」ならダメでしょ
っていうか親子なら相続あるし時効とか意味がないんじゃない？

占有の意思じゃなくて所有の意思な｡
ちなみに時効取得は税金高いぞ
相続にしろ

質問
A所有の不動産について、Bと間で売買契約を締結した場合、下記問題は〇か×か？（民法の規定）

引き渡しを受けたものが建物である場合、Bは、当該建物に瑕疵があるため契約した目的を達成することができないときは、特約を定めていなくても、Aに対して修補を請求することができ、これに応じないときは、当該契約を解除することができるか？



正解
できない

なぜですか？

>>482
売主の瑕疵担保責任の内容は損害賠償と解除｡
瑕疵修補請求は特約でもない限り当然には出来ない｡
瑕疵修理請求は請負人の瑕疵担保責任の内容の一つ

>>483
なるほど。わかりやすい解説ありがとうございました。

管理人さん
今のままでいいの？

いいですよ

http://www5b.biglobe.ne.jp/jitumu/

>>482
この問題文では建物の権利の瑕疵なのか、構造上の瑕疵なのか判然としない。
出題者は構造上の瑕疵としているのだろうが、明確でないのでどちらとも
いえない。

権利の瑕疵だろうが内容は損害賠償と解除だろ
瑕疵修補請求は出来ん｡
ばかかおまえ?

言われてみると、成るほどと、
深いね

別に深くない

482の問題は修補請求が出来るかどうかを問うているのでない。
契約を解除できるかを問うている。

解除は出来るよ。ただ問題では、○か×か聞いてるのに正解は[できない]というのは482が勘違いしてるだけなんじゃないの？
正解は[×]ってなってないか？

損害賠償・修補請求・解除をあたかも強行規定でもあるかのように
主張してるバカがいる

>>494
だから瑕疵修補請求は、｢当然」にはできないって言ってるだろ
別に強行規定のように言ってない
アフターサービス基準とかあるし、契約書にはうたうから普通出来るけど、>>482の問題は特約無しが前提だろ
文盲野郎

>>492
違う
修補を請求することができ、これに応じないときは、当該契約を解除することができるかを問うている
文盲野郎

>>496
>特約を定めていなくても、Aに対して修補を請求することができ、
特約を定めてないんだからそもそも修補請求できない。
修補請求が出来ないんだから応じる応じないという話にすらならない。
つまり解除できるかどうかで正解を出すような問題じゃない。
わかった？492も496も文盲野郎だわ

選択肢の中に明らかに間違った記述が一つでもあれば、
その肢は「誤っている」として扱うのが試験のおやくそくだぞ。

秋は　受験シーズン　です

マンション管理員検定　　　９月下旬
宅建　　　　　　　　　　１０月末
万巻　　　　　　　　　　１１月末
管業　　　　　　　　　　１２月初　

今年から　ひとつ　増えた
これを　済まさないと　正月が　来ない

12月にはビジ法もあるぞよ

　　↑
ありがと　燃えてきた

貸金は何月よ？

管理いん検定ﾜﾛﾀｗ

正しいのはどれか？の問題で気がついたら4つとも×（正しくない）になった時めっちゃ焦るのは俺だけ？
ああいう時はどう対処すればいいですか？

買主が修補請求をしてはならないという規定は民法にないはず。
するしないは自由。
一方売主は民法を盾にそれを拒絶することが出来る。
であるから、482の文章中に誤った表現は無く、目的を達成できないのだから
契約を解除できる。

「請求することができる」ってのは
「するしないは自由でしょ」とかいうくそしょーもない話じゃなくて
「請求権がある」ってことだから

ていうか今こんなレベルの話してるやつが
あと2ヵ月半で本試験に挑むってあるいみスゴイな

>>506
俺は試験の範囲内で言っているのではない

試験の範囲外とかいらんしｗ

>>497
だからそう言ってるだろうが文盲
>>496を読み帰せ

>>505
おまえそれマジで言ってるなら宅建は向いてないよ
屁理屈こねれば×が○になると思ってるの?
二年前の割れ問も正解は一つで救済はなかった
国家試験ってそういう物なのよ｡
まずは理解しようと思わなければ受かりませんよ

>>482は修補請求できないから。特定物売買には法定責任説が適用されるのが判例の立場。それによると、債務不履行責任である修補請求は不可なわけ。

>>509
読み返した方がいいのはお前だと思うよ。まじで文盲なのかよ。
まあ本番もその調子で頼むわ

採草放牧地の賃貸借は、登記がなくても引渡があったときは
その後に採草放牧地を取得した第三者に対抗できる。
○か×か

高層住居誘導地区内の建築物の容積率上限で
正しい算出方法はどれか。
�@D5−J2
�A（3−r）÷12
�B（A1−S）×4M
�C（5K＋S）＋（5÷ak）

513と514両方正解できれば満点取れる素質あるぜ。

さっぱりわからんなw

解らんけど解答してみる
>>513は×
理由 採草放牧地の対抗要件が引き渡しになる理由が解らない｡

>>514
�Bか�Cだと思うが、勘で�B

>>512
勝手にまとめてにげるなよ｡
>>482から読め｡
問われているのは、修補を請求することができ、これに応じないときは、当該契約を解除することができるかだろ?
で答えは修補請求権はないから×だ｡
それを492のあほが、
『482の問題は修補請求が出来るかどうかを問うているのでない。
契約を解除できるかを問うている。』
とかバカなこと言うから
『違う
修補を請求することができ、これに応じないときは、当該契約を解除することができるかを問うている』
と返した｡
解除出来るかどうかで正解を出す問題じゃねーのは解ってるよハゲ

それをおまえが、応じる応じないがどうのこうの...おまえには、一から十まで説明が必要なの?

>>511
は?修補請求が債務不履行責任?

>>519債務不履行の相手方には完全履行請求権があるの知らんのか？

完全履行請求権があれば担保責任の規定必要なくない?
それとも完全履行請求権利にも帰責自由必要?

修補請求って損害賠償や解除より酷な場合あるよな｡売主に求めるべきではないと思ってしまう｡

>>521
債務不履行は故意・過失があってはじめて成立する
瑕疵担保責任は無過失責任
コンセプトとしてはまったく別物の制度だよ

>>521完全履行請求も債務不履行責任だから帰責性が必要。瑕疵担保責任は無過失責任。ただ、無過失責任の分、消滅時効は短い。
>>522建物の場合で軽い瑕疵の場合に多大な費用要するときは修補しなくていいみたいな規定なかったっけ？あれは、請負の規定だったかな…

>>523
じゃあ隠れた瑕疵の場合は、修補請求できるの?

>>525契約責任説なら特定物、不特定物問わずできる。法定責任説なら不特定物ならできる。

実際は
買主側が、瑕疵について売主の故意・過失を立証できる場合
→不完全履行として完全履行請求・損害賠償・解除が可能

買主側が、瑕疵について自分が善意・無過失であると立証できる場合
→瑕疵担保責任として損害賠償・解除が可能

という流れになる
長々書いたが実際こんなもん宅建の得点には繋がらない内容だと思うｗ
>>482なんか即答「×」でいいだろ　何をさまよってんだよｗ

>>524
正解。本人に帰責事由なく担保責任のなかで修補義務を負うのは
目的物の完成+引渡しをその契約内容としている請負のみ
+ただし瑕疵が重要でない+額が過大な場合は必ずしも義務を負わない
（これも宅建には出ないだろうけど一応）

ちなみにこの場合でも「修補請求をして、断られた場合は契約解除ができる」
と言うことはない
なぜなら請負契約+建物の場合、「完成した時点で」
どんなに瑕疵があろうと契約の解除は条文上不可であるため。
（635条。こっちは宅建に出るかも）

>>526
その理由が知りたいのだが、説明できるかね?

>>529特定物売買において特定物に元々瑕疵があった場合、その瑕疵ある特定物を引き渡すことが債務者の債務の全てである。
だから、その特定物さえ給付すれば債務者は債務の履行を終えたと言える。しかし、瑕疵あるものを給付してそれで終わりにするにはあまりに買主保護に欠けるから、瑕疵担保責任の規定があるとする。
そうすると特定物にしか瑕疵担保責任は成立しないというのが法定責任説で判例。不特定物だと債務不履行責任を問えるのみ。よって債務者の帰責性必要。

一方、契約責任説だと、瑕疵のないものを給付するのが債務の履行を終えたと言える条件だとする。そうすると、特定物だろうが、不特定物だろうが隠れた瑕疵さえあれば瑕疵担保責任が追求できることになる。
そして債務者に帰責性がなければ瑕疵担保責任、帰責性があれば債務不履行責任を問えるとする。
ただし、契約責任説は瑕疵担保責任が成立してもそれによってカバーされない所は債務不履行責任が問えると考えるため、完全履行請求権もできるとする。

どうでもいいけど試験に100％出ない話はヨソでやれよ

>>518
もういいからw後だしで何言ってるんだかw
もう話しかけないでくれよ文盲野郎。

http://www5b.biglobe.ne.jp/jitumu/

526あたり〜530
ずれてるよ。
また、来年やることになりそうだね。

>>532
何が後だしなんだか..
まぁもういいよ

>>534ずれてない。むしろ宅建レベル超えてるだけ。

学説以外は宅建レベルの議論だろ。
宅建の民法は難しいの。

常に復習復習を重ね、実務でもだいぶ固定した知識として
使えるようになってきたが、民法だけはステップアップしないと
ダメということか。広く浅くが宅建だから仕方のない側面もあるが。

>>513>>514
答え


時間の無駄

>>513>>514を正解できる勇者はいないのか。

農地法は3条〜5条だけやってりゃいいよ
試験にでねー範囲はマジで時間の無駄だから
>>513とか見る必要すらないよ

>>513は農地にあたるなら、農地法所定の許可が所有権移転の要件だから、対抗不可

宅建には学説は全く必要ないよ。
むしろ売買と請負の瑕疵担保責任で何故、効果(結論)が異なる
のかを理解する方が余程試験にも役立つ、実践的な対策だと思うよ。

宅建の　申込期限は　本日で終了　忘れた方は 又、来年までお待ちください

でも　下記は　今からでも　間に合います。
詳細は試験実施機関のホームページで確認ください。

　　　　　　　　　（申し込み期限）
マンション管理員検定　８／１９
マンション管理士　　　９／３０
管理業務主任　　　　　９／３０

正解は○

採草放牧地の賃貸者は、引き渡しをもって第三者に対抗できる。

誰も正解がでなかったね。

本試験に絶対でないから大丈夫

絶対にでないと言うことはないぞ。宅建は高得点取らせないために数ヶ所に地雷を設置するから。

不動産の所有権、土地の賃借権、建物の借家権の時効による
取得の違いを分かりやすく教えてください。

自分で考えろ馬鹿

理解できないなら理解できる本探せば？
それでも理解できないならその部分は捨てよう

不動産の所有権は物権で、土地の賃借権及び建物の借家権は
債権という違いがある。
民法では取得時効の対象を所有権又は所有権以外の財産権と
しているので、債権たる賃借権(借家権を含む)は本来は取得時
効を認められない筈である。
しかし賃借権は継続的な権利関係があり、占有を伴うから物
権類似の効果を認めることができる。
したがって、所有権の取得時効は民法の規定通りで処理できるが、
賃借権(借家権を含む)は債権だから
�@不動産の継続的な用益(占有している事)
�A用益が賃借の意思に基づくことが外形上認識できる事(賃料の支払い)
を満たした上で、取得時効完成に必要な期間を経過し、援用
すれば取得時効を認められる。
これらの要件が要求されるのは、真の所有権者に時効中断の
機会を与えるとともに、継続的な事実状態が存続する場合に、
時効の援用を認める事が制度趣旨に合致するため要求される。

→543
何故？

483に既に答が出てるので比較のため、一部引用させてもらうと…
�@(特定物の)売主の瑕疵担保責任の内容は
損害賠償と解除｡
瑕疵修補請求は特約でもない限り当然には出来ない｡
�A(土地の工作物の)請負人の瑕疵担保責任の内容は
瑕疵修理請求及び損害賠償請求

�@の場合
売主の瑕疵担保責任に解除を認めないとしたのは、昔(明治時代)は日本がまだ、
貧しく中古建物の売買が多く、当事者は瑕疵があっても現状のまま取引する事が
一般的だったので、現状のまま引き渡せば債務の本旨に従った履行をした事になり、
債務不履行責任を負わないとした。
しかし、瑕疵があるのに買い主が修理せよと主張できないのは不公平だから、
民法は損害賠償請求権又は(契約の目的を達成できない時に)契約解除を認めた。

�Aの場合
(土地の工作物の)注文者が契約解除できないのは、
請負人が莫大な費用をかけて完成した物を撤去することは請負人にとって
過酷であり、社会的経済的損失も大きいからである。
しかし、請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替える以外ない場合には
一般の請負人の瑕疵担保責任の内容と同様に、契約解除が可能となる。

以上、受験生で理解した上で、覚えようと思う方は、
違いを理解するとすぐに暗記できると思います。

>>545
それなんでなの?公示もない土地なのに、何で引き渡ししただけで保護されちゃうの?
違う公示の仕方が定められてるとか?

>>553
まじ?土地の工作物の請負って解除不可じゃない?
建て替えるしかない場合は、その費用分の損害賠償出来るんじゃないの?

>>553建物は担保責任の解除は無理やろ。債務不履行での解除なら格別。

確かに請負の瑕疵担保責任について民法は、土地の工作物の
瑕疵があっても契約解除できないとしてした。(635条但書)
これは前記の通り、請負人が莫大な費用をかけて完成した物
を撤去することは請負人にとって過酷であり、社会的経済的
損失も大きいからである。
しかし、建築した建物に重大な瑕疵があって建て替える以外
ない場合には、もはや契約解除を認めても請負人にとって
過酷であり、社会的経済的損失も大きいとは言えない。
従って、一般の請負人の瑕疵担保責任の原則(635条本文)に戻り、契約解除が可能となる。

>>557
判例あるの?軽くでいいからソース下さい

それらしい事言ってるが、>>557はｳｿだから騙されるな

http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/57-138.pdf

判例がコレのことなら解除権は認めてないので良く読みましょう
あくまで「建替え費用を損害賠償として請求する」ことが許されているだけです
ちなみに宅建の範囲と隔たりのある話はそろそろウザイです

>>560
その判例そのまま過去問にでてるんだが..
全然範囲逸脱してないです

宅建受験生にとって有益な話ではないかもしれず、あまり学説を語りたくないの
だが…
判例平成14年9月24日で
請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替える以外ない場合には、当該
建物を収去することは社会的経済的に大きな損失をもたらすものではなく、〜建
て替えるに要する費用相当額の損害賠償請求を認めても635但書に反するものとは
言えない。
この判例の趣旨から学説で瑕疵担保責任に基づく解除を認める説、債務不履行責
任に基づく解除を認める説等に分かれ(もちろん否定説もあるが…)、担保責任説が有力に主張された。
また、請負契約における解除も認める判例があったと思うんだが、年月日は探したが分からない。
ちなみに自分が持っている参考書には本件の様な特殊なケースでの担保責任説等の説が載っている。
(否定説は少数)

いや、建替え費用は損害賠償として認めるか？って話だけなら範囲だからいいんですけど
では解除権はあるか否か？みたいな話とか
学説とか、ワケわかんない農地法の問題とか続いて、いい加減しつこいんで・・

とにかく請負の場合は、解除できないでいいな
判例はないだろ｡じゃあ条文優先するからなバカヤロー
学説なんかしるか｡

そうだな
もうしない

いつまでこんなクソの役に立たない問題やってんだ？
出題者の自己満足のオナヌーだぜ

結局判例ないのかよ｡
ふざけるな｡

>>562
判例もないのにどうして解除できると言い切れるの?
学説があるかどうか知らんが、推論問題が出る訳じゃあるまいし、試験で｢解除出来るか」と問われたら｢解除出来ない」が正解だろう｡

判例があるかないかただ今調査中
判例が下級審レベルなら判例なしになる。
但し、この件については635但書の趣旨から解除可能となる判決がでる可能性が高いとされてきた。
それからこの問題のオリジナルを作ったのは俺じゃないからな。

なにこの哲学板

平成22年の樋の選択肢�@って悪問じゃね？
�@土地の賃借権は、物権ではなく、契約に基づく債権であるので、土地の継続的な用益という外形的かつ客観的事実が
存在したとしても、時効によって取得することはできない

で、答えは「取得できる」なんだよな。アホかよこれ。

「所有の意思」ではなく「賃借」から問題に入って
本来は「物権」である「賃借権」を無理やり「債権」にもっていっている
確かに「債権」として扱われれば時効取得できるが、この問題はひでーよ
一時間も調べちまった
でもスッキリしない
誰かシンプルに納得できる説明ある？
「債権」と言い切ってるから「時効取得可能」なんて勘弁してほしい

>>571
なんかミスってる。すまん、訂正

平成22年の問3の〜

あ、すまん。今意味がわかった
これは「賃借権」を時効で取得するってことで、土地自体を時効取得するって意味じゃねーんだな
おっし、自己解決
「借りる権利」を時効取得するって概念が皆無だったわ

>>573
自己解決乙
ちなみに賃借権は債権だし、物権も時効取得可能

>>574
ほー・・・そうなのか
でもそこまで踏み込むとやばそうだからライトな知識でとめておくよ
サンクス

物権が時効取得できないなら所有権も取得できないだろＷ

逆だよ
基本的には物権のみが取得時効の対象となる
（所有権だけじゃなく地上権や地役権なんかも）
ただ不動産の賃借権に関しては
債権だけど例外的に取得時効にかかるんだよ

電子処理組織を利用して、登記の交付請求をする場合
交付された登記書自体も送付してもらえるんですか？

>>578
たぶん普通郵便で送られてくるよ。送り主は行政書士事務所とかそんなやつｗ
おそらく癒着システムと思われるｗ

>>579
なるほど、そういうことかｗ
サンクス

独学の場合統計はどう情報収集すればいいのですか？

ネット

あっち　こっち　のスレで　過去問やってけど　なんで・・？

過去問って　調べれば　どこかの本に　答えも解説もある。
それより　自分の　疑問を　書いてみたら　・・

法定の矛盾点を　感じるくらい　勉強して　疑問を　書いてみたら　・・

・・。

平成21年　問題17　選択肢�A
市街化区域の土地において700�uの開発行為を行おうとする場合に、
都道府県知事の許可が必要となる場合がある。

この選択肢はふざけすぎだろ
答えは○なんだよな
理由見て発狂したわ

しかし、平成22・21年だけ妙に難易度たかくねーか？

>>585
あれか、知事だか自治体で開発許可の数字を小さく出来るってやつか
こういう問題はカスだと俺も思う
問題のための問題としかいいようがねーよな
2000�u・5000�u・10000�uの基本をキッチリ聞く問題が良問だと思うわ

三大都市圏あたりは500平方メートル以上で開発許可必要とかだから、
現実的な出題だと思うけどね。300平方メートルまで下げることができると
らくらくにすら書いてあるんだし、知らないほうがかっこ悪い。

つか、2000・5000・10000は国土利用計画法だろｗ

あと平成22年はボーダー36点で過去問の中ではかなり易しいレベルだよ。

まぁ問題ってのは相性もあるからなぁ
俺も22年と21年は点数低かったな
一回目は40点いかなかったよ。
20年からは常に40点+だったけど
不思議なもんだよな

俺はらくらく使ってないねー
ユーキャンでやってるんだが、全くのど素人（不動産に関係ない仕事してるし）の俺にとっては良い基礎勉強教材だったな
でも、過去問やって愕然としたわ
テキスト何周もやったけど、見たことも聞いたことも無い問題のオンパレード
全然出来なかったもんな
ユーキャンのみで受かった人とかありえないわって思った
ま、人それぞれかな

>>585 >>586
それくらい知っとけ

H21年の問21の選択肢�C

換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存ずる権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する

というのは、換地が無い＝代わりの土地は無いよ＝抵当権があっても一緒に消えちゃうよ　って意味でしょうか？

＞換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存ずる権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する
これは土地区画整理法104条第1項そのまんま。抵当権であっても例外ではない。
抵当権の消滅については抵当権者と抵当権設定者の2者間の問題だろう。

>>585>>586
あなたたちレベルな人がいるとホッとするわ。

1000 3000 10000 だよな…？

開発許可を受けた開発区域内において云々・・・
工事完了後に予定建築物以外の建築物を新築するときの
知事の許可が必要か？っていう感じの問題が
いまいち理解できなくて悩んでる

必ず知事の許可が必要なパターンと
非常災害のはＯＫだから、必ずしも必要というわけではないパターンと
公民館とかは許可はいらないから、必ずしも必要というわけではないパターン

全部がごっちゃになってる。誰か助けて
どうも行き詰ってる

そこは飛ばしてOKだぞ。ほとんど影響ないから他をやっとくべし。

>>594
そこは都市計画法の一番の頻出分野で、落とせないところ。
許可要・不要のケースの違いは理解出来たら、「何だこんなことか」と思うだろう。
独学で合格しようと思ったら、自分で理解出来るまでやらないと・・・。
必ず理解出来ると思う。

>>595
こういう奴に要注意な

凄いな。やらなくていいのか、やらなきゃいけないのか惑わされるw
やらんでいいとこやっとけとかw

相対評価の試験だから嘘情報で惑わすべテなんかがいる
気をつけることだな

H20　問２１って何で×なの？

第1種中高住居に火葬場新築。
都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築できる。

法令上の制限だけはいつまでたっても苦痛だわ。民法、業法は過去問やってても苦にならんのになー。早く試験終えて楽になりてえよ

火葬場が建てられるのは第2種中高住居から
→つまり第1種中高層は×、許可必要

卸売市場と焼却系（火葬場だけじゃなくてゴミ処理場系も）は
特殊建築物の中でもさらに特殊な扱いになってるから
そんなに繰り返し出る論点じゃないけど覚えとくといいよ

レスありがとうございます
：用途地域が指定されているところは、知事の許可は必要ない
：非常災害のでも、開発の邪魔になるのは知事の許可が必要

この二つは理解できたんだけど、それ以外が違いが判らない


あと22年の権利関係って、それまでの年の問題構成と違いますよね
それまでのは大体理解できたんだけど、22年のはちょっと厳しい
22年のを暗記はできても、今年も似たような問題構成だったら
落としてしまうかもしれない。権利関係がコワイな

　　 ∧､､∧
　　/ ･ω･ヽ
　 ｜(^^^^)l
　　`ー――′

>>603
ていうかまず開発許可関連のものだけキッチリ抑えて
建物の種類とかはまた切り離して考えた方がいいよ

つまり
工事前(公告前)
基本→何も建てられない
例外
・工事用のプレハブ
・知事が”開発工事に支障がないと認めた”建築物

工事後(公告後)
基本→予定建築物のみ
例外
・用途地域内においては法令通り　
・それ以外の地域は知事の”許可を得た”建築物

まずこの基本を押さえること

次に
市街化調整区域を開発したケースにおいては、ちょっと特殊で
・開発許可が必要だった→とにかく建築に知事の許可が必要
・開発許可が不要だった→知事の許可不要

となっています

あとやや応用的な知識として以下の二つ

・開発許可に同意していなかった地主（つまり、開発地域内でありながら
開発工事とは無関係、という立場に置かれているもの）が
自分の土地を使って建築する分には問題なし(工事前も工事後も)
（つまりこの場合は、法令上の制限のみが問題となる）

・知事の”許可”については、国が行う場合は”協議”でいい

この試験、許可とか届出とかいろいろややこしいよな
ゴッチャになるわ

宅建業法の広告に関して聞きたいのですが
建築確認、中間検査、完了検査のうち建築確認があれば建物の場合
広告できるということでしょうか？

はい
契約時期もそのようになってます(賃貸除く)
例外的ケースとしては建築条件付き宅地くらい

このスレで質問して、「来年受けるのか？」と言われた人は受かります
言った人は落ちます

22年度の実話

>>598
２ちゃんの功罪をはっきり認識したほうがいいと思うよ。
使い方を誤ると振り回されることになる。
最後は自分で信用できるものと出来ないものを区分することだと思う。

>>602
ｔｈｘ！！

ついでに、
H２０　問１３　３

一時使用ではない建物所有目的のCに賃貸契約。
Cに対しては契約開始から30年経過しないと売主は解約申し入れできない。
→×になってるけど　

30年しなくてもできるってこと？

>>614
最初の方の1年が経過すればが×
期間の定めがない場合は、建物なら３ヶ月後にいつでもできる。

地区計画の区域(再開発促進区等)内で土地の区画形質の変更の際に国・地方公共団体が行う行為は届けでは不要ですか？

>>605->>608
ありがとうございます。
もう一度レスを見ながら参考書を読みなおしてみます
理解できたら報告します

>>615

Bに貸すのは民法上の土地だよね・・？
土地は1年で、Cに貸す建物は3ヶ月後にいつでもできるんだよね。

最初の1年経過〜もあってない？？

平成20年の問13って、BもCもAから借りるのは土地だよ。
Bには民法、Cには借地借家法が適用されるって違いがあるだけで。

民法上の契約は期間を定めなければ、いつでも解約の申し入れができる。
借地借家法では、建物のある土地の賃貸借契約を貸主が解約したければ、
期間満了時に正当な事由とともに更新拒絶をするか、借主の契約違反を
待つしかない。30年を経過したからといって、貸主からの一方的な
解約申し入れはできない。

平成23年度宅地建物取引主任者試験申込者数　231,759名（対前年比+3,545名）

過去問だが、22年21年が一番難しい・・・・・
20年からはチョロイ
なんなんだこの差は

俺は18年度の民法１発目の地雷問題考えたやつに悪意を感じるわ。
受験者パニくらせるのはいいが１問目ってのはひどいと思うｗ

21年は割れ問で盛り上がった年

22年は簡単じゃね？ひねった問題ほとんどないし

どうだろうなぁ・・・・
俺も過去問やってみて、21年と22年は傾向が変わってるきがするけどね

22年を難しいと思ってるやつは「木を見て森を見ず」だな

業法の簡単さ（つまり得点UP）を見れば一目瞭然なのにね

去年(22年度)の合格発表前の35点スレには、
22年度の試験が簡単だったという話はない、という根拠不明な主張を
繰り返していた人(人々？)がいたなぁ。　合格点は残念ながら…

22年を難しいと感じた人は謙虚に復習した方がいいよ、まだ間に合う。
難しいからできなくてもいい、と謎の思い込みをする人はヤバイ。

俺は〜

年度別の過去問やらなかったから〜

何年が難しいとかわからないけど〜

まぁ〜

時間がある人は〜

年度別を解いてみると〜

傾向とかわかるかもな〜

どの部分が足りないとかもわかるかもな〜

あはは

四択問題で落ちるバカいるの？
都市伝説だろ？

結局、22年の分かれ目ってのが35・37条じゃねーのかな
民法は確かになんとなく読みづらい文章が多かったきがする
でも22年の業法が簡単だとは言い切れないな

630だが
ちなみに、俺の場合は何故か「法令・その他」がポイントゲッターだから
宅建業法を多少間違えても問題が無い
民法は60％狙いだけどなｗ
今のところ、民法60％、業法80％、法令・その他90％って感じ（税だけ微妙に弱点だけど）

マンション管理員検定 試験
申し込み期限　平成23 年8 月19 日（金）です

お忘れなく・・

優秀成績をおさめた最上位合格者には、当協会認定ピンバッチを贈呈　です。
ピンバッチが　ほしい

いらねーよハゲ

平成22年用のテキストつかって何か問題ありますか？
たとえば法改正など含め

テキストぐらい新しいのかえよ〜

法改正もちょろっとあるよ〜

あはは

>>634
今年は２２年のテキストがそのまま使える。
細かいこと言えば登録免許税の1.3％ぐらいか。

とりあえずテキスト買うかで悩むくらいなら買えよ｡
本当受かる気あるのかねぇ〜?

実務的な質問なんだけど
37条書面と契約書って現在の宅建業では一緒になっているけど、
本来は別個の物だよね。
そして本来の民法で売買契約では口答で契約は成り立ち、契約書は必要としない。
けど、のちの紛争防止から契約書を作成している。

そこで疑問なんだけど仮に37条書面と契約書を別個で作成した場合で
内容に違いがあった場合で紛争が起きた時、どちらが優先させるのかな？
宅建業法で定められている37条書面の方が優先されるのか？

ダ〜ブル管理に積立金♪

(笑)

俺なんか平成十七年のテキストでやってる

平成17年から今までに法令の改正点がいくつかあるから、
さすがに止めたほうがいいと思うが

22年は民放が難しく、それ以外はとても簡単だったんだよ
これは当時のスレの総意だ

おいおい、

近年の法改正でまだ出題されてないものが幾つかあるだろ？

LECの100日前の大作戦会議でも言われていたぞ。

間違いなく狙われるな、あの3つは…

>>638
話し合いで解決｡
折り合いがつかなきゃ裁判所が判断してくれる｡

所得税の過去問やってるとブチ切れそうになってくるわ。

2010年度の問23の選択肢3と4の贈与税の解説できる人いたら
教えてください（＞＜）

問題書いてくれ

>>646
肢3　2,000万円の所得制限があるのは住宅取得資金贈与の非課税の特例
肢4　相続税は一律20％と決まっているのではない。又、3,000万円+相続人一人当たり600万円
　　　の基礎控除もある。

自分の使用する基本書（23年版）には「相続時清算課税の住宅取得資金贈与の特例」について
「この特例では贈与者（親）の年齢制限が除外され、贈与者（親）の年齢制限は無い」
となっている。
ところが、租特法70条の３では、贈与者である親の年齢は60歳未満と規定して
いる。
前々から不思議に思っていたのですが、どこか自分で思い違いをしているのでしょうか？

>>649
訂正4行目　65歳未満

>>638
全然実務的じゃないんだが｡
そんなことまずないから、判例もないだろう｡

http://2chbbs.net/user/pic2ch/bbs8/img/13126123520017.gif

【問題】宅地建物取引業者は、５年ごとに登録免許税を納付して免許の更新を受けなければならないか。

×

>>644
>>651
だからあくまでもこれは「こういう場合どうなんの？」って話だよ。
基本的に買主売主の主張が食い違っているから裁判になるんだろうけど
その裁判ではどっち（契約書か37条書面）が重視されるのか？って質問です。

１．相続時精算課税制度（一般)
対象・・・65歳以上の親による贈与
2500万までは相続税に回せる。超える分は一律20％の贈与税

２．相続時精算課税制度（住宅用）
対象・・・親（年齢要件なし)による一定の「住宅用資金」の贈与
2500万までは相続税に回せる。超える分は一律20％の贈与税

３．住宅取得用の贈与税軽減特例
対象・・・直系尊属による一定の「住宅用資金」の贈与
1000万までは非課税。所得要件あり(年所得2000万まで)

この3つの制度がごっちゃになってなければ問２３はタダのサービス問題

>>656
質問したいのですが、２の場合、年齢要件なしということは、親が７０歳であっても相続時清算課税の
住宅取得資金贈与の特例を受けられると言う意味ですか？

>>655
だからそんな判例ないって｡
もちろんそんなの定めた条文もないから、裁判しないと解らない｡
それともそれを議題に議論したいって意味?

>>657
親が70歳ならわざわざ住宅用資金に限らなくても
同じ内容の１が利用できるから受ける必要がない（この説明でわかる？）
要するに、あくまで１が受けられない人（＝65歳未満の親）であっても
それが住宅用資金ならば、特例として受けられるのが２
租特法条文に「65歳未満｣ってあるのも、そういう意味だよ

つうか贈与税はたぶん出ないぞ。他を完璧にしたらやれよ

>>659
解りやすい解説ありがとうございます。
ただ、今年から相続時清算課税については、贈与する側が６０歳以上の親
もしくは祖父母に改正されたんですかね？

>>660
確かに贈与税は１６年・・１９年・・２２年に出題されてる。
今年と来年は出ないことになってる。・・・でもちょっと心配。

>>661
ああそれは無視していいよ
宅建の問題は4月時点の法令が適用されるけど
対象者の拡大の話はまだ国会通ってない状態だから

>>663
あ、そうなんですか。ありがとうございます。

>>656
問23の選択肢3は
２．相続時精算課税制度（住宅用）
対象・・・親（年齢要件なし)による一定の「住宅用資金」の贈与
2500万までは相続税に回せる。超える分は一律20％の贈与税

ってことですか？
虎の巻使ってるんですが所得要件2000万以下になってるんですが…

再調達原価を算定しようがないから
既成市街地は原価法を利用できない。

既成市街地はどうして再調達原価を算定できないのか、誰か教えて

模試で高得点者が続出中

シラスは宅地に向いている？

【宅建】宅地建物取引主任者305【糞ﾓｷｭｖｓFPﾇﾗｰ】
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/lic/1311686872/160-235
http://megalodon.jp/2011-0822-1604-54/yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/lic/1311686872/160-
特に225-235

>>658
別に議論したい訳じゃないし、判例もないって知っているけど、
単純に考察したいだけ。
もしこうならどうなのかな？って。

666→答え知ってて聞いてるから教えたげない

>>666
原価法による鑑定ってのは要するに
「今その不動産をイチから作るとしたらいくらかかる？」
と、言う話なので、そもそも土地にはあんまりなじまない

埋立地や造成地のように、工事で作り出した土地の場合は
使えるケースもあるけど、既成の市街地ならほぼ不可能
よって取引事例や収益還元法で鑑定をするのです

>>665
いちおう虎の巻確認してきたけど、
相続時精算を単体で利用するケース（「原則」ってあるほう）
には所得要件ないよね？
2000万以下っていう所得要件がついてるのは
贈与税軽減（つまり>>656で言うところの３）を組み合わせる
ケースなので、よく表を見てみてね

>>672
あ、既成市街地って土地のことなのか
既成市街地って、地域（建物があったりもするひとまとまりの区域）のことかと思ってた
土地だから再調達原価を算定できないのか

わかったよ、ありがとう
>>671ごめんよ、予想を上回るおばかでorz

>>673
ありがとう
やっとわかりました

>>670
そういうことなら契約書優先だろうな｡

>>676
答えてくれてありがとう。
でも理由は？なぜ契約書優先とおもうの？

>>677
37条書面つーのは、宅建業者から交付されるただの契約の内容を記した書面にすぎず、双方の合意を記したものとは言えないと思う｡
一方契約書の作成は契約成立とは関係ない｡
では何故契約書を作成するかというと、契約後に意内容の明確化や紛争の防止等の為に作成される｡
民事訴訟においては契約書は典型的な処分証書であり､一般に､当該契約の成立及び内容を立証するための最も重要な証拠方法になっている｡

以上考察｡どう?

３７条書面は裁判になりやすい問題ベスト１０じゃないけど
そういう感じで羅列している内容のようなもの
あくまでも契約書に漏れていた時に、よく裁判になってもめるのを
これでおぎなうよ！というのが３７条

訳せばこんな感じ？

>>678
なんで？
宅建業法では「契約が成立したときは契約の内容を記載した書面をだす」って趣旨だよね。
そもそも契約が成立したってことは民法でいう「双方の合意があった」って事、
そして国の認可を受けた業者が国家資格者である宅建主任者が押印し、チェックした法律に基づいた書類を
交付する。

こっちの方が法的に双方の合意があったから作成されてるんだけど？

／⌒⌒γ⌒　、
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　l　　 i"´ ￣｀＾´￣｀゛i　|
　|　　 |　　　　　　　　 |　|
　ヽ　 /　,へ　 　 ,へ　ヽ./
　　!､/　　 一　　　一　V
　　|6|　　　　　　| 　 　 .|
　　ヽl　　　／( ､, )＼ 　）　 ／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　　| 　　ヽ ヽ二フ ） /　＜　みんな　俺の代わりに　頑張ってくれよ
　　　丶　 　　　　 　.ﾉ　　　 ＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　　 |　＼ ヽ､＿,ノ
　 　.　|　 　　ｰ-ｲ

>>680
37条書面てのは、契約成立後に宅建業者から一方的に交付するものだろう｡
相手方が作成した訳じゃ無し、宅建業者でない相手方が宅建業法に縛られる必要はないだろう?
もちろん双方合意があって契約が成立した事は前提だが、相違点は契約書と37条書面の内容のことであって契約成立のことじゃないだろう｡
普通契約書には双方の署名捺印が必要だろう?
例えば売買金額に契約書と37条書面に違いがあったとして、契約書に相手方の署名捺印があれば、契約書に書かれた金額で合意したと考えるべきで、宅建主任者の署名捺印がされただけの契約書でもない37条書面が優先されるべきじゃない｡
仮に37条書面にも相手方の署名捺印があったとしても、それは契約書ではなくただの37条は書面で、契約内容を証明するものじゃないだろう｡

宅建業者が仲介の場合は、契約当事者である双方の合意の証である契約書が優先されるべきなのは言うまでもないと思う｡
まぁ37条書面と契約書に相違があれば、善管注意義務違反で宅建業者に損害賠償出来るのは間違いないだろうな｡

>>682
＞相手方が作成した訳じゃ無し、宅建業者でない相手方が宅建業法に縛られる必要はないだろう?
そりゃ個人は宅建業法に縛られないのは当たり前だけど当然裁判所の判断は民法と宅建業法に基づくでしょ。

だから
民法＝契約には双方の合意で成り立ち契約書は必要ない。
宅建業法＝宅建業者が仲介した契約の後、契約の合意内容を書面にて表す義務がある。

なにが言いたいかって言うと37条書面ってのはきちんとした法で「今回不動産取引の契約内容はこうですよ」
って書面に表した物って事なんだよね。
わかる？「契約の内容を書面に表した物」なんだよ。
だから当然買主売主の同意と合意が得られた後に作成され法に基づいて作られているわけ。
それが当人同士の契約書に劣るの？
契約書も当人同士で合意を確認できる物ってのはわかるけど、だったら37条書面を作る意味なくない？
そもそも宅建業者は契約書を作成する義務なんか無いんだから対して意味のない37条書面を出して終わりで
良いんじゃないですかね？

「業者として37条書面は出しますんで、契約書は当人同士で作成してくださいね〜」でいいじゃんってことでいいの？

>>684
37条書面を公文書か何かと勘違いしてないか?
37条書面てのは宅建業者が契約成立後に交付しなければならない契約内容を記した書面｡
ただそれだけの物だろ?
37条書面を交付するのは、宅建業者の義務で間違いがあれば義務違反になるだけ｡
それこそ契約の成立にも内容にも関係ないし、処分証書とも言えない｡

法律上の行為がその書面によってなされたものを処分証書と言うが、契約書は処分証書の典型例

話をぶった切って申し訳ないが、混乱してるので誰か教えて欲しい


宅建業者Ａが保有するマンションを宅建業者Ｂに委託販売してもらう時
当然、Ｂが当該地の知事（場合によっては国土大臣にも）に10日前に届出を出さなきゃいけない
で、標識の掲示義務なんだがＢだけがすれば良い場合と、Ａがしなきゃいけない場合の区別が今一つわからん
・「マンションの所在する場所」についてはＡ
・「案内書の標識」はＢ
はわかるんだけど、「マンションの所在する場所」という標識って何？地図？この看板はどこに建てるの？
「案内書の標識」っていうのは現地案内所内部に掲げる標識のことだよね？
今一つイメージがわかなくって、答えに納得いかないんです
誰かわかりやすく教えてください

普通の宅建業者の標識には免許番号やら免許の有効期限が
書いてあるけど、あれの下に「この場所における業務の内容」
って付いてるのが現地用の標識だよ

てか標識ってべつに詰まるポイントじゃないから
何をどう説明すりゃいいのかサッパリわからない
とりあえず現地には売主の標識置いて
案内所とか作る場合そこには設置する業者の標識置けばいい
ってのが分かってれば区別に混乱することはないと思うんだが

>>687
なんていうのかな・・・
例えば、販売地の最寄の駅に「〜マンション分譲地はこちらです」みたいな地図というか案内図を立てる場合とか
現地のモデルルームに立てる標識の違いというか・・・・

ここでいう標識とは業法で定められた記載内容を記したもので地図とか
案内図の事ではありません。専任の取引主任者を置くべき場所か否かで
様式は異なります。標識とはどんなものか、そこが理解できてないのでは
ないですか。

>>689
じゃあかっこつけてねーで教えてやれよカス

H16年問43のことじゃねーの？
宅建業者Aが売主、宅建業者Bに販売代理依頼
�@AおよびBは当該マンションの所在する場所について、法第50条第一項に規定する標識をそれぞれ掲示しなければならない

で、答えは×　この標識の義務はAだけだ
その反面
�AAおよびBはその案内所について、それぞれの法第50条第一項に規定する標識に専任の取引主任者の氏名を記載しなければならない

で、答えは×　こちらの標識はBの義務。Aは標識すらいらない


さて上手く説明してやんなさいよ>>689さんよ

過去問1年分どれぐらいの時間で解いてる？
100分じゃ遅い？

>>690
これは教えるとか言うレベルの問題ではない。それぐらいのこともわからないか。

>>692
問題結構見慣れちゃってるから１時間でできちゃうよね。
とりあえず過去問は時間考えないでやって模試で時間測った方がいいんじゃないか？

>>692
俺は一時間ぐらいかな
やりこんだ人で10年分4時間でいったひとがいたね
あ、4択○×にして1時間ね
>>693
俺も説明が欲しいね。それぐらいのことがわからないから教えてくれよ

標識にはよー、３種類あってよー、そいぞい記載事項が異なるんは知っちゃーらなー、こがな基本事項ようっ、おいー。

まだわかんないの？つか何がわかんないのかわかんないよ
http://www.yuka-home.jp/image/10A_gif.jpg
標識ってのはこれだよ、これ
ちょっとだけ書式が違うけど

で

現地に置く標識
→売主が置く。どんな売り方でもそう。

案内所等に置く標識
→その案内所を設置した業者が置く。売主が設置した場合売主が。
別の媒介業者が設置したような場合はその業者が置く。
※この場合は売主業者の名称と免許番号が必要

要は物件があって、例えば一団の土地なんか売る時に
その近くにテントとかを立てて案内所として受け付けるわけでしょ
その時
テントにはテント作った業者の
土地には売主業者の標識を
それぞれ掲げておく、ってことだけまずは押さえればいいんじゃ
ないかなと思う

敷金と保証金の法律上の違いって何ですか？
また、現状回復のために使う場合、両者ともに同じように清算できますか？

試験に出ない事は考える必要もない

わかったかタコ

　,,,,,,.........､､､､
　　　 ,,(::（:ヾヾ//ﾉ;;ﾉ;;;::ヽ,,
　　　 l ;/　　￣￣￣　 ヾヾ､
　　　l ;l　　＝ 三 ＝　　 .|;;;i
　　　l / ,--―'､　>ー--､ ヽl
　　　i^|　-<・> | | <・>-　 b |.　　 ／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　　|| 　　￣　| |　￣　 　|/　 　 |
　　　　|　　 ／(oo)ヽ　　 |　　　＜　　今年は３７点以上が合格！！　
　　　　ヽ (⌒)＿＿_ノ　 /　 　 　 ＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　 _, -r┤~.l.　ニ　　／i､＿＿
　 （ ｆ　|　|　ヾ.ｰ--／ |:::::::|::::::::
　　l.ヽ人八_　,,￣）＼ |:::::::|::::::::::
　　 ｀ー┬‐-ｰ'

今日のつまみはたこの刺身にすっか

キンキでも食うか

>>700
「担保として預けておく金」の総称が保証金
そんでその一種が敷金
というのが大まかな定義

実務上は事業用＝保証金、住居用＝敷金って感じで使う
いずれも担保だから清算は当然可能（っていうかそのためのお金）

ＡとＢが共有している甲土地につき、ＡＢ間において10年間は甲土地の分割はしないとの
共有物不分割特約をした。この場合、5年を超える部分につき無効となり、ＡＢ間の共有物
不分割特約は５年に短縮される。○か×か。

過去問イラネ

>>706
不分割特約そのものが無効

共有者は5年を越えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができるっしょ？

でも、五年を超える契約は無効とも、短縮されるとも書いてないよ

>>710あ、ごめん。>>709は>>708に対するレスでした
で、確かに無効とも短縮とも書いてませんね
また過去問でもそのような問題は出てませんね
結論としては「気にするな」ってことでしょう

ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%B1%E6%9C%89%E7%89%A9%E5%88%86%E5%89%B2

＞短縮できる規定が存在しないため、無効と解されている。
ですって。

>>712
おー。勉強になりました！さんくす

AがBとの間に締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を
現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが瑕疵担保責任を負わないことと
する特約を定めた場合、その特約はいずれも有効である。

A　宅建業者
B　宅建業者でない買主

>>714
瑕疵担保は同業以外には全員適用ですね
ただし、瑕疵について事前に説明があれば責任を負わなくてもＯＫ

>>711
いや過去問出てるから受験生には常識的な知識だよ

21年の一瞬割れた問題な
一週間後にはまとまってたけど

>>715
正解は×になってます

>>718
現状有姿で引き渡す＝瑕疵説明済み　ってことでしょうかね？

21年合格者だが、多分表現の違いだろ｡
瑕疵を説明してればその瑕疵について担保責任を負う必要はないが、｢瑕疵担保責任」って言葉は更に隠れた瑕疵があった場合の責任を負うかどうかを想定してるんじゃない?
ちなみに21年の割れ問は｢瑕疵担保責任」って表現じゃなく、｢担保責任」だったな｡

>>719
>>720
ウォーク問の解説では現状有姿で引き渡す特約は有効で
瑕疵担保責任を負わない事にする特約は無効になってます

宅建業者が売主の場合、瑕疵担保責任を負わないとする特約は常に無効でいいんでしょうか？

>>721
買主も宅建業者なら瑕疵担保責任を負わない特約は有効になるでしょ。

売主（一般人）の代理人（宅建業者）として売却代金を受領したら、代理人に印紙税がかかりますよね？
それなら、その代理人が売主に代金を渡したときには印紙税はかかりますか？
一般人の売却＝印紙税はない
でも、金銭の受領に領収書を発行したら印紙税はかかる？
ちょっと区別がわかりません

>>723
代理人が売主にお金を渡せば当然印紙税はかかります。
受領を証明するものであれば、営業に関するもので有る限り
印紙税の対象になります。

代理人が印紙を貼った後にってことだろ？
通常は貰う側、対等の契約の場合は折半になるが、
この場合は業者が払ってれば払う必要はない。二重課税だ。

>>725
印紙税は領収書の作成者に国が課税します。
契約がどうのとか、二重課税とか考える必要はありません。
金銭の受け取りの受託者が委託者に金銭を渡す時、委託者が領収書
を発行すれば、領収書を発行した委託者に課税されます。
実務ではどうやっているか知りませんが。

>>726
うそつけ
営業に関係のない個人売却には印紙税がかからんぞ

>>727
それは前提条件。つまり営業に関しないものは印紙税の対象ではない。

>>728
君の話は余計に混乱する。

秋は　いい季節だ。
宅建　マンション管理士　管理業務主任　と　試験の季節だ。
今年から　マンション管理員検定　とやらの　試験も　ある。
全部　やって　いい正月が　迎えれる。

重要事項説明で例えば
共有部分に関する規約があるとき（その案も含む）はその内容
ということでないときは説明は不要なのはわかるんですが

それ以外で契約解除に関する事項という風な場合は、その事項に定めが
なくても、ない旨を説明する必要があるで良いんでしょうか？

>>731

「建物の区分所有等に関する法律第二条第四項に規定する
共用部分に関する規約の定め（その案を含む）があるときは、その内容」

個人的にわかるわからないといった感覚的なものではなく、法律の条文に
「あるときは」と書いてあるから、ないときは説明不要になるんだよ。

「契約の解除に関する事項」は主任者が説明すべき内容だから、
「定めがない」なら、ないと説明しなきゃいけないね。
「定めがない」という状況がいいのかはしらんｗ

『問題』
ＡがＢから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるＣがＡに
対して連絡してきた。甲土地はＣからＢ、ＢからＡと売却されており、
ＣＢ間の売買契約がＢの強迫により締結されたことを理由として
取り消された場合には、ＢＡ間の売買契約締結の時期にかかわらず、
Ｃは登記がなくてもＡに対して所有権を主張することができる。

取り消しの後のＢＡ間の売買契約なら先に登記を得た奴が勝つだろ

A登記前A善意無過失→C勝ち
A登記前A善意有過失or悪意→Cの勝ち
登記後→二重譲渡問題

てゆうか順次譲渡じゃないの？
二重譲渡？

>>736
ちげーよ
だったらやったもん勝ちじゃねーか

>>734
お見事！その通り。
回答は『×』のようです。実は私は間違えました。

「解説」強迫による取消し前にBA間の売買契約が行われたのであればCの勝ち。
しかし、取消し後の第三者との関係では登記を得た者が勝つ。
二重譲渡と同視できるためである。

だって
C→B→Aでしょ？

>>735
あなたも流石！

間違えた。脅迫の話だな。すまん

用は「せっかく取り消しにしたやったのに登記しない奴がバカ」ってことだ
これが「取り消し」ではなく「無効」であれば話が違う

すいませんが、この問題の解説願えませんでしょうか？

『問題』
ＡがＢから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるＣがＡに
対して連絡してきた。
Cが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、
取得時効の進行中にBA間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、
その後に時効が完成しているときには、Cは登記がなくてもAに対して
所有権を主張することができる。

>>743

公然と占有すれば　時効は成立する。
時効完成までの　所有権の移転は　時効完成の妨げにならない。

時効完成後に　ＡＢ間で売買があった時は、二重譲渡の問題となり
先に　登記した方が　勝ち

管業　と　万巻　やってるけど　同じような問題が　ある。
おたくも　やってみたら　いかがですか・・

>>744
ありがとうございます。勉強になります！

>>745
時効に限らず、ほとんどの第三者との”○○後”の対抗要件は、登記によって決まるよ

宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者でないＢからＢの自宅近くの喫茶店で宅地の買い受けの
申し込みを受けて、自ら売主としてＢと売買契約を締結した場合、宅地の引き渡しがあるまでは、
いつでも手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がある場合、ＢはＡが契約の履行に着手して
いても、手付を放棄して契約を解除することができる。○か×か。

相手方が履行着手後は×

>>747
×

嘘やん、どう考えても○やん

>>748
>>749
一般人Bに有利な特約だから○じゃね

>>751民法の知識しかないから×にしたが、消費者法や他の特別法に規定してるなら知らん

クーリングオフでいいじゃねーかと思ったら、申し込み後、何日ってかいてねーわ

通常、履行着手後は手付け放棄での解約は不可
で、この場合は特約があるからＯＫ

たださ・・・特約の書き方が気になる
＞自ら売主としてＢと売買契約を締結した場合、宅地の引き渡しがあるまでは、
＞いつでも手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がある場合

これってさ、業者Ａが放棄する場合は手付けの倍額を支払わなくてもいいという特約とも解釈できね？
その特約なら無効だよな
あんまり良い問題じゃねーな

>>753
意味がわからん
なんで倍額払わなくても良い特約って解釈できたの

>>754
「宅地の引渡しがあるまでは〜」がＢだけにかかる意味なら別にいいけど
意地悪な解釈をすれば、「宅地の引渡しがあるまでは〜」は
Ｂが支払いに着手していて、Ａがまだ引渡しをしていない状態で
Ａが手付けを放棄すれば解除できるとも解釈できるじゃん（時系列として解釈）
Ａから解除しためれば倍額払わなければいけないでしょ？

主語がわかりにくいというか文章が変だと思った

例えばさ、Ｈ22年問17の�B

開発許可を受けた開発区域内において、当該区域内の土地の所有権を有し、かつ、
都市計画法第33条第1項第14号に規定する同意をしていない者は
開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、
その権利の行使として建築物を新築することができる。

ってのがある
答えは○だが、もしこの開発区域に用途地域が定められていなければその権利者の建築物は作ることができないだろ？
許可をもらえば作る「権利」はあるという解釈であれば問題ないけどね

>>755
手付の放棄は手付を払った側がする行為で、
手付を貰った側は、手付の放棄じゃなくて、手付の(倍額)返還だろ？

成るほど、特約が有効か無効かも考える。
引っかけ問題対策として重要って事か。

実際、そういうくだらない引っ掛けもあるからな
あんなもん知識・思考を問う問題じゃねーよって思うわ

［○×問題］
他の土地に囲まれていて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため
その土地を囲んでいる他の土地を常に無償で通行することができる。

>>760
「常に」という言葉は全てを無に帰す問題だな

ただ宅建の場合は「常に」や「絶対」などが本当にそのとおりである場合が結構ある。
「常に」や「絶対」だからといって安易に間違っていると決めつけて一点差で泣く。

>>760
民法210条に規定される通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して、
償金を支払わなければならない（民法212条）のが原則。但し、民法213条に分割によって
公道に通じない土地が生じた時は、その土地の所有者は公道に至るため、他の分割者の
所有地のみを通行することができ、この場合においては償金を支払うことを要しない。

>>763
丸写しじゃなくって自分の言葉で簡潔に説明できるようになろうな

>>763 様
管業　と　万巻　やってるけど　この宅建のスレも　参考にしてます。
この　解説で　よく理解できました。
宅建　がんばってください　感謝　感謝

平成22年の「抵当権消滅請求」ってどうでも良い問題？
過去十年でこの年しか出ていない

あ、ごめん。21年

やらんでも問題ない。そんなことより業法やるべし

税法で質問です
登録免許税についてですが
所有権移転で売買、贈与の場合税率は
１０００分の２０となっていますが
(土地に関しては、売買による移転の登記については、
１０００分の１３　これは平成２３年４月１日〜平成２４年３月３１日まで
)となっているのですが
ということは、今現在は１０００分の１３ということですか？

>>766
抵当権消滅請求と代価弁済はセットで覚える事項。
今年あたりは代価弁済が出るかも。・・・・用心のため。

>>770
また知らない単語が出てきた・・・・
もういいや、基礎だけやる

>>771
抵当権請求権と代価弁済をセットで覚えるってのは、>>770の言うとおりだけど、
ここら辺はまずもって抵当権の基本というか仕組みがわからないと理解できない
と思うから(といっても抵当権請求権と代価弁済に限っていえば択一プロパー的
要素が高い部分だからむりくりに暗記してもいいのかもしれないがやはり効率悪い)
思い切って無視するのも一つの手だよ。
てか、ここまで宅建業法に偏向した現在、抵当権関連が苦手ならば、思い切って
抵当権ごと捨てるのもアリかと。というのも、抵当権の分野は出るとすれば判例から
めてくる、つまり、(ちょっとした)事例問題の形が専らだから、ややこしいんだよね。
その意味で、費用対効果の観点からするとあまりよろしくない。

根抵当権消滅請求もあるよ

>>773
根抵当権も捨てましょう。

それと択一プロパーって言ってしまったけど、これは論文との関連での表現で、
宅建はそもそも択一オンリーでしたね。ちょっと忘れてください。
とにかく、もう時間もないのでしょうから(といってもいつ頃本番あるのかは忘れた)
抵当権関連に自信のない人は今からやるのは、(真摯な学習態度は尊重するけど)
試験対策としては得策ではないかと。

抵当権はここ５年間毎年出てる。
今年はどういった形で出るのか興味がある。実務においても抵当権は
避けて通れない問題。やはり抵当権の基本事項は押さえておくに越した
事はない気がする。まだ時間はある。

抵当権が重要なのはもちろんのこと。
現時点において、民法以外の分野が｢ほぼ完璧｣なら思い存分やり込めばいいと思う。
それこそ、最高裁判所判例解説(一審二審も理解するため判例百選では頼りない)
を読み込むなり、道垣内先生あたりの担保物権法を読み込むなり。

ただ、抵当権が重要であるということと、合格するためにやりこむべきかは｢全くの別問題｣。
宅建業法や法令による制限に少しでも不安があるならば、点数配分および難易度
(≒理解の容易さ)から考えて、そっちを最優先すべきだと思う。
その上で、いざ民法に本格的に挑むとしても、まずは、抵当権と同様に｢頻出分野｣である、
かつ、｢攻略しやすい｣意思表示・代理・物権変動・賃貸借(借地借家法含む)あたりから
攻めるべき。

(宅建試験を愚弄する気は全くないが)実務において抵当権が避けて通れないという点に全
く異論はないけど、本当に実務の動向をも含めての理解をしたいのならば、司法試験や司
法書士試験(根抵当権の場合)レベルの勉強が必要であって、宅建レベルでは到底無理。
とにかく、宅建試験｢合格｣を目指すのであれば、攻略しやすい部分から強弱をつけて勉強
すべきであって、その意味で、その他の分野があやふやな人が、頻出だからといって複雑な抵
当権の勉強をするのは、結局、得点に繋がらない可能性が高く賢明な選択ではないと思う。

本試験では選択肢は全て読んだ方がいいでしょうか

出した１や２の解答に自信がないなら

�@�A�Bを読んで尚かつ自信がないなら、でしょ？

所有の意思をもち平穏かつ公然にＡ所有の甲土地を占有するＢの取得時効に関し、民法の規定および判例により正しいのを選びましょう。

1.ＣがＢの取得時効完成以前にＡから甲土地を買い受けた場合には、Ｃの登記がＢの取得時効完成の前後を問わず、Ｂは登記がなくても時効による甲土地の所有権取得をＣに対抗できる。
2.Ｂが４年間所有の意思をもって自己占有し、引き続いて16年間Ｄに賃貸していた場合、Ｂは時効によって甲土地の所有権を取得できない。
3.甲土地が農地である場合においてＢは農地法に基づいた許可を受けたときに限り、時効による甲土地の取得が可能となる。
4.Ｂの父が15年間所有の意思をもって平穏かつ公然と甲土地を占有しＢが相続によってその占有を承継した場合でもＢが後５年間占有しただけでは、Ｂは時効による甲土地の所有権を取得できない。

>>780
４？

>>780
消去法で３

根抵当ムズいぃ〜〜

>>780
1だね。
時効取得完成前の譲渡は、登記の時期に関係なく時効取得完成に勝てない。

>>784
取得時効完成前なら対抗できるんじゃねーの

>>784
時効完成前なら占有者Bが勝つし、後なら二重譲渡じゃねーの

>>780
1だと思うよ
このばあい、ＢとＣは対抗関係にならないから
登記はまったく関係ない


時効成立！

さきに考えることは
対抗関係にあるかどうか…
対抗関係にあるんだったら、登記の先後で勝負がきまる

時効完成前の第三者登場の場合
「ＡとＣ」はＢからみれば当事者と同じ扱いになる

1かな
占有してるから。登記も関係ない

よって
ＢとＣは対抗関係にならない

ゆえに時効成立

>>788
ばかじゃねーのお前
１をよく読め

>>780は関わらずって時点で１では無い

登記じゃ無くて、取得時効完成の前後を問わずってとこはどうなの

占有がうんぬんではなくて
「Ａ＆Ｃ」→Ｂだから
対抗関係ではない（Ｃ Vs Ｂ）ではない
よって
177条関係なし

ゆえに時効成立

>>791
だから
登記なんて一切関係ないんだって…

Q BかCの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合には、Bの登記がCの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Cは登記が無くても、時効にかかる甲土地の所有権の取得をBに対抗する事が出来る？

A 不動産を時効により取得したCは、Bが時効完成前に所有権を取得したのであれば、その登記の時期が時効完成前後に関わらず、登記がなくてもBに所有権の取得を対抗出来る。

答え3?

>>795
その通り
よって>>780の1.「Ａから甲土地を買い受けた場合」
となっているから
登記関係なし

よって時効取得ＯＫ

>>780
１

A→C→Bという流れ
つまりBとCは第三者関係では無く、当事者間の争い
なので、登記関係なく時効取得できる

>>793の解釈は間違い

>>791
お前がバカじゃねーの

これ、超有名な判例からの抜粋だよ

>>798
微妙に間違い


結論はＯＫ

>>800
どこ？

Q BからCへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したDがいる場合、Dがそれを理由にして所有権登記をBから取得する前に、Dの取得時効につき善意のCがBから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けた時は、Cは甲地の主有権をDに対抗出来る？

A 不動産を時効により取得したDは、Cが取得時効完成後にBから所有権を取得し登記を受ければ、Cの取得時効についての善意悪意に関係なく、Cに対して所有権を主張出来ない。


これとごっちゃになってるんじゃね

>>780は過去問（平成10年の問題２）で解答は１

>>793
違う

時効取得は第三者か当事者かを考える
まず
�@A→Cに売り渡される
�AA→Bに時効完成により渡る
�Bしかし、実際には�@の時点でCに所有権が渡っているので、C→Bに渡っていると解釈できる

つまり当事者間の戦いなので、Bは登記がなくても対抗できる

>>802
の場合は第三者関係なので登記が必要

�@B→Dに時効完成
�AB→Cに売却＆所有権移転登記
�BB→Dに所有権移転登記

つまりBとC、Dは二重譲渡関係
第三者関係なので登記を備えたほうが勝つ

久しぶりにこのスレ覗いたけど本気で合格目指すにはこのスレは見ない方がいいな
間違った回答とか見ると知識がごっちゃになってしまう
勉強効率も問題集の解説めくる方が断然良いし


という事でサラバッ！

これは意味分からんからスルーでよし
時効の第三者、当事者関係は難しすぐる

取得時効完成前に譲渡を受けた時点でCは占有者Bに勝てない
完成後に譲渡を受けたなら、二重譲渡だから登記の先後で勝敗がきまる

でいいのかね。ややこしす

>>808
そうそう
CｖｓBの関係だから当事者バトルになる
完成後なら二重譲渡なので三角関係

　　 ∧､､∧
　　/ ･ω･ヽ
　 ｜(^^^^)l
　　`ー――′

営業保証金の不足額を供託した場合は2週間以内に不足額分の営業保証金を供託し、供託した旨を届けなければならないとありますが。
保証協会に加入の業者の場合還付充当金の場合も供託した旨は2週間以内に届け出が必要なのでしょうかもきゅ。それとも供託の届出は保証協会がするから業者は届出は義務はないのでしょうかもきゅ。

本物ｷﾀｺﾚ

>>810
保証協会がやってくれるからいらねーんじゃ

取引主任者は本籍地が変われば遅滞なく変更の登録を申請するとともに当該申請とあわせて宅地建物取引主任者証の書き換え交付を申請しなければならない。○か×か。

>>813
○

×、本籍が変われば遅滞なく変更の登録
主任者証の書き換え申請は自信ないけど、主任者証に本籍まで書かないのでわ

>>815
嘘・・・だろ？お前

>>816
マジ…だぜ？俺は

>>817

具体的には、下記の4つの事項について変更が生じれば、変更登録申請書を遅滞なく提出する必要が生じることになる
1）氏名
2）住所
3）本籍
4）宅地建物取引業者の業務に従事している場合は、当該宅地建物取引業者の商号（または名称）および免許証番号


こんなん超絶低レベルだぞ

>>813
ただ主任者証の書き換え交付申請に本籍地は無い

・ 商号又は名称
・ 代表者の氏名
・ 主たる事務所の名称又は所在地

だから結果×

>>818
前半はそうだけど書き換え交付申請はまた別だよ。住所氏名の変更時だけだぜ！
俺の勝ちだーーー！！！

いまさらだが
>>804は微妙に間違い
「Ａ＆Ｃ」→Ｂだよ
なぜなら、時効は「遡及効」があるから

Ａ→Ｃ→Ｂという解釈だと、時効の開始時期がよくわからんからね
普通の売買の流れになっちゃうじゃん

【○×問題】
宅地建物取引業者Ａ社の常務取締役が刑法２０６条（現場助勢罪）により
懲役１年執行猶予２年罰金１００万円の刑に処せられ、すでに猶予期間を
満了したが、その満了の日から５年が経過していないので、Ａ社は免許を
受けることができない。

×

×
罰金を支払ってから五年じゃないか

AがBから手付金としてお金を受領しようとする場合において、当該マンションについてBへの所有権移転登記されたときはAは保全措置を講じなくてもよい。×



>>821
確かに、>>804の考え方は間違えている。
しかし、だからといって、｢Ａ＆Ｃ｣→Ｂと考えるのも間違いだよ。
｢あえていえば｣、Ａ→Ｃ→Ｂという考えた方(>>798)が正しい。

ここで、｢あえていえば｣としたのは、厳格には、Ａ＆Ｃ→ＢはもちろんＡ→Ｃ→Ｂと考えるのも
間違いだから。
(自分が調べた宅建レベルの解説書には書かれていなかったけど)それが事実、問題の元
となった判例は、｢当事者の関係｣という表現ではなく、(注意深く)｢当事者『類似』の関係｣
と表現している。
つまり、そもそも取得時効の効果としての権利取得が承継取得ではなく原始取得の性質
を有する時点で、｢→｣を使って考えられるようなものではない。

ついでに言うと、「Ａ＆Ｃ」→Ｂだと言っておきながら、その根拠に｢遡及効｣を持ってくるのは、
支離滅裂だよ。
なるほど確かに、時効完成によってその効果は起算日に遡及する(144条)。しかし、その趣
旨は、時効の起算日から満了時までの複雑な法律関係を画一的に解決することにあるわ
けで、少なくとも｢Ａ＆Ｃ｣→Ｂが正しいことを導く根拠としては一切貢献しない。

さらに言っておくと、｢遡及効｣ってのは、いわば法技術であって、それをして、万事解決
できるような絶対的な概念ではない。
たとえば、Ａが詐欺取消をすれば、その効果として｢遡及効｣が働く(121条)が、そうだと
すれば、当該詐欺取消｢後｣にＡがＢから登記を戻す前に欺罔行為を働いた者Ｂから
物を譲り受けた者Ｃ(96条3項にいう｢第三者｣ではない(判例))が、Ｂから登記の移転
を受けたとしても、詐欺取消によって遡及効が働いている以上、Ｃへの譲渡および登
記の時点ではＢは無権者であるし、また、登記に公信力はないのだから、Ｃが登記を
具備するか否かに関わりなく、Ａは当然にＣに対して自己の所有権に基づく返還請求
権を行使できることになるが、そのような結論はとらないことは勉強している皆さんからす
れば周知の事実。

ぶったぎりでごめん。
ちょいと聞いてくれ。建築関係の会社を経営している奴がいるんだけど、
そいつがさ、市街化調整区域に電気、ガス、水道を通してなお且つ
ばっちり基礎まで打ち込んだ建物まで建てて近隣に迷惑かけまくりのバカがいるんだけど。こういう奴って
本来払わなければいけない税金を免れていたりしないのかね？もしつっつき所満載ならどこに告発したらいい？
でなければ正当に土地を取得して仕事をしている人がばかを見るんだよね。知識豊富なみんなの意見を聞きたいです。

>>829
建築許可が下りてるなら暴れるだけ無駄
それにしても市街化調整区域によく許可がおりたもんだな

>>829
申し訳ないが、よそで聞いてくれ。
みんな試験前なんだから。

受験生のスレだし、力になれないだろ…
医学部志望の予備校生に心臓移植の執刀を依頼するようなもんじゃないか

>>830
政治屋の先生に頼めばそんなの簡単。

では、災害危険区域内にある建物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは都道府県の規則で定めなければならない。○か×か？

×、条例？

基本書に特例容積率について次のような解説が有ります。
「特例容積率適用地区においては、土地所有者等の申請に基づき、特定行政庁が
複数の敷地について特別の容積率の限度を指定することにより、敷地
間の容積率の移転が可能となる。」
この場合の敷地間の容積率が移転するというのはどういう意味ですか？

>>834
そいはよー、市町村の条例やいしょう。

>>836
容積率に遊んじゃーる未利用の部分が残っちゃーたらもったいないさけに
容積率のトレードじょ。例いば容積率10分の50の場所があるとすらなあ。
Ａ地が１００平方米の10分の30しか使ってやんとひたらよ、使ってやん
10分の20をばＢ地にあげてからＢ地の容積率をば10分の70にひたることが
できらっちゅうんじょ。

・ＡがＢに債権を有し、ＢがＣに対して債権を有している場合において、Ｂが自らＣへの債権を行使しても、Ｃが当該債権の履行を完了するまでは、ＡはＢに代位してＢのＣに対する債権を行使できる。○か×か？

・請負人に建築させた建築物に重大な瑕疵があるために契約をした目的を対することができない場合にでも、注文者は当該契約を解除することはできない。○か×か？

Ａが死亡し、ＢおよびＣが相続人である場合、ＢＣ間におけるＡの遺産分割協議後に、ＤがＡに対して強制認知の訴えを起こし認知請求が認められた場合、ＢＣ間の遺産分割協議は無効となる。○か×か？

>>838
×
●
×
かな

○
○
×

また何故そんな答えになるの?

>>838
×
○
×

×
×
分からん

>>838
請負契約の工作物は解除出来ないんじゃなかったけな
目的が達成出来ない場合は請負人から賠償金ってことだから2問目は×

新築建物の売買契約を解除することできても、請負契約は解除できないんだったっけ???

建物を壊すのが社会経済上の不利益にあたるらしいね
だから請負の解除はできない。忘れてたわ

マンション管理士 と 業務主任をやってるんだけど
宅建もかなり難しいですネ

昔 取った時は、ラクラク取れたけど、今取れるだろうか？
このスレに 書きこまれる問題 さっぱりわからん
みんな　すごいですね！　

でも こんなところに　書きこんでいて　受かるんですか ？
まーー　がんばって　ください。

それと　マンション管理士 と 業務主任　も　狙ってるみなさーーん
申し込みを　お忘れなく・・　　申し込み はじまってますよーーーー　　

>>838
問題出した人、答え書いておくれ

>>837
文面通りに読めばその通りなのですが、そうする意味が解りませんでした。
特例容積率適用区域制度を設ける意義が理解できないのです。

宅建業者の使用人が懲役刑を受ければ法人も同様に免許欠格になるのに
取締役が執行猶予判決を受けても
退社すればすぐに法人は免許を受けられるのは何故ですか？

そういう決まり。

Ａにはいずれも法定相続分２分の１ある成年に達した子Ｂ及びＣがいる。
Ａが精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く状況に陥り後見開始の
審判を受け成年被後見人となった場合、Ｂ及びＣはＡの法定代理人となり
得ることができる。

○？それとも×？

>>827
いまさら読んだが、一生懸命、ごくろうさま
当事者類似の関係なんて百も承知なんですけど…
だから、｢Ａ＆Ｃ｣→Ｂとしたわけ

Ａ→Ｃ→Ｂという考えた方
これだったら、ＡとＢは当事者ではない、と誤解するでしょ？

だから初めに「微妙」に間違ってるよねって書いただけなのに、
まあ、ここまで一生懸命ご反論なされるとは…。

ちなみに>>828は横道にそれすぎ
「時効」制度はかなり強力な制度なので、「詐欺」とは次元が異なるので。
時効制度の趣旨から考えないと。
遡及効ということばだけで、「詐欺取消」同じように関連づけることはできないよ。

>>852
○
後見人(法定代理人)になれるかは家庭裁判所の判断次第だが、
少なくとも禁止する条文等はないはず。

>>848
・債権者代位権の行使は、債務者が自ら権利を行使しない場合に限って許され、債務者が既に当該権利を行使している場合には、その行使の方法または結果の良否を問わず、債権者は代位権を行使すること能わず（判例）

・仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができない時は、注文者は契約を解除することができる。但し、建築物その他の土地の工作物については、この限りではない民法６３５条

・相続の開始後、認知によって相続人となった者が遺産の分割を請求しようとする場合において、他の共同相続人が既にその分割その他の処分をしたときは、価額のみの支払の請求権を有する民法９１０条

>>852×だが、そもそもAが生きてるのに法定相続分ってなんなんだよ
推定相続人というならわかるが、相続自体全く無関係だな

ちょっと休憩
http://www.youtube.com/watch?v=sj-c5kgkKbg

>>856
過去問からの出題なんですが…(^。^;)

>>858それは相続のことよくわかってない初学者落とすためだけのサービス問題なんだろね

>>858
平成18年　問12　
成年Ａには将来相続人となるＢ及びＣ (いずれも法定相続分は２分の１) がいる。
Ａが所有している甲土地の処分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
正しいものはどれか。

１　Ａが精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く情況になった場合、
Ｂ及びＣはＡの法定代理人となり甲土地を第三者に売却することができる。

これかな？
この肢は手続きをせずに法定代理人となっている(と読める)から×となる。
>>582とは意味が違うんじゃ？
「Ｂ及びＣはＡの法定代理人となり得ることができる。」なら手続きすればなれる
可能性があるから○でいいはず。

この肢は手続きをせずに法定代理人となっている(と読める)から×となる?
後見開始の審判もされてないのにどうして法定代理人になることできるん?

時効の援用について質問です
甲は乙に１００万円貸していたが、その後１０年が経過した
そこで、乙は時効の援用をしようとしているが
次の中で正しいのはどれか？というものなのですが
過去問ではなく予想問題なのですが
時効の援用は、時の経過により永眠する者は保護しないというのは
法定証拠の提出である

答えは×です
何ででしょうか？

>>862本当に『永眠』になってる？
たぶん、前段は実体法説で、後半は法定証拠説だから。

ＢがＡに対して有する金銭債権についてＡが代物弁済する場合に関する次の記述ののうち、民法の規定によれば正しいのはどれか？

�@ＡがＢに対する金銭債務の弁済に代えてＣに対するＡの金銭債権を譲渡する場合に、その金銭債権の弁済期が未到来のものである時は、弁済としての効力はない。
�AＡが不動産の所有権をもって代物弁済とする場合、Ｂへの所有権保存登記その他第三者に対する対抗要件を具備するため必要な行為を完了しなければ、弁済としての効力は生じない。
�BＡの提供する不動産の価格が1,500万円で、Ｂに対する金銭債務が1,000万円である場合、ＡＢ間で清算の取り決めをしなければ、代物弁済はできない。
�CＢがＡから代物弁済として土地家屋の所有権の移転を受けた後には、その建物に瑕疵があっても、Ａの責任を追及することはできない。

　　　　　 ,,(::（:ヾヾ//ﾉ;;ﾉ;;;::ヽ,,
　　　 l ;/　　￣￣￣　 ヾヾ､
　　　l ;l　　＝ 三 ＝　　 .|;;;i
　　　l / ,--―'､　>ー--､ ヽl
　　　i^|　-<・> | | <・>-　 b |.　　 ／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　　|| 　　￣　| |　￣　 　|/　 　 |
　　　　|　　 ／(oo)ヽ　　 |　　　＜　　お前ら全員不合格　　いったい何回受けてんだチンカス
　　　ヽ (⌒)＿＿_ノ　 /　 　 　 ＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　 _, -r┤~.l.　ニ　　／i､＿＿
　 （ ｆ　|　|　ヾ.ｰ--／ |:::::::|::::::::
　　l.ヽ人八_　,,￣）＼ |:::::::|::::::::::
　　 ｀ー┬‐-ｰ'

297 名前：可愛い奥様[] 投稿日：2011/09/09(金) 18:00:09.46 ID:PeLUaRHk0
それでも、生きてゆく　9月8日放送

問題の場面

http://iup.2ch-library.com/i/i0414733-1315558682.jpg

391 名前：可愛い奥様[sage] 投稿日：2011/09/09(金) 17:26:47.43 ID:bD7ojX2t0 [6/8]
JAP18マジだった。。。
＞見つけた（パンドラだけど・・・）！２７分頃〜見てみ。ゴミ箱に捨てられとる
＞http://channel.pandora.tv/channel/video.ptv?ch_userid=wmnnx&prgid=43296284


983 名前：名無し募集中。。。[] 投稿日：2011/09/09(金) 18:24:42.00 0
>>981
韓国語で「１８」は「シッパル」と発音する
これが韓国語で「FUCK YOU」を意味する言葉に発音が似てることから
「１８」が罵倒の隠語として用いられる

つまり、「JAP18」は

JAP FUCK YOU

と解釈できる

>>864
２

>>864
３
１　弁済期が未到来でも弁済としては有効。
２　当事者間には不要。
４　土地家屋の場合は瑕疵担保責任は付随する。

>>864
2
>>868
だって2は第三者って書いてない？

賃貸借と使用貸借の違い案外難しい

対価いらないの明らかに違うだろ？

相続時精算課税制度について、住宅取得資金の特例で
直系尊属から贈与を平成２３年に受けた場合
１５００万円が非課税となる
答え×　
１０００万円であるとあります
何でですか？
１５００万ではないのですか？

過去問、平成20年40番、宅地建物取引業者Ａが、自ら売り主として、
宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合、
Ａは、瑕疵担保責任を負うべき期間として、引き渡しの日から２年で、
かつ、Ｂが瑕疵を発見した時から30日以内とする特約を定めることが
できるっての×になってるけど何故？瑕疵担保責任の追及期間を
「引き渡しの日から２年以上の期間内」の特約はＯＫなんじゃねーの？

知ったときより１年以内に行使できる民法の原則よりも
買主に不利な特約となるから無効特約とされる。

>>872
1500万は22年度（去年）の非課税額だからでは？
23年度は1000万円
ttp://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
[国税庁]　6　非課税となる金額　参照

ttp://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/03-1.html
三井不動産販売のHPだが
今年度の話についてはここの「住宅取得等資金の非課税制度」の項のが分かりやすいかも

>>873
30日以内に〜のくだりが買主にとって不利な特約と判断されて無効になる
2年以内に瑕疵見っけて言ってくれたら責任持つけど
例え購入直後でも瑕疵見っけてから31日経過したらうち無関係な
って鬼だろ

今更だが過去問なら【十影響】のサイト見ると良いぞ
解説もついてて助かる

>>875
ありがとうございます
では、今年の試験では、１０００万円が正しいのですか？

適用要件を狙い撃ち
５０ｍ＾２以上、工事費１００万円以上
と、２０００万円以下

○×チェック

・Ａは宅建業法違反により、懲役1年及び罰金100万円を科せられたが、
懲役刑には2年の執行猶予がついた。この時、執行猶予期間が経過すれば、
Ａは宅建業の免許を取得できる

・婚姻している未成年は成年擬制されるが、当該擬制は主任者登録を申請した
段階において判断されるため、その時点で離婚していた場合は、原則として
登録を受けられない

・民法においては「建築物の外壁は境界線から50センチ以上離す」と定められて
いるが、建築基準法では「耐火構造の外壁ならば境界線上の建築が可能」と
なっている。このとき民法の規定は排除されるため、境界線上の建築が可能となる

・借家契約においては、借主に不利な特約は原則無効であるため
「内縁の妻に対して借家契約の承継を認めない」と言う特約は無効である。

・Ｘは自己の所有する市街化区域内の土地3000�uを1500�uずつに分筆し、それぞれ
Ｙ、Ｚに売却した。当該土地は隣接していて、規制・監視・注視区域には当てはまらない。
この時、ＹおよびＺは国土交通利用法に基づく事後届出を出さなければならないが、
売主であるＸに届出義務はない。

・建築基準法の日影規制は、あくまで住居等の日照を確保する趣旨であるため
建築物の敷地が海、川、公園、広場などに接している場合は緩和される。

test

・×　罰金刑もついてるから
・×　一度結婚したら成人扱い
・○　建築基準法の方が強い？
・○　わからん。
・○　
・×　わからん

５問目×に訂正。2000�u以下だから届出いらない。

>>878
×
×
○
>>879
×
○
○

執行猶予で罰金が付いてる場合って
執行猶予が終わってから5年間なの？それとも罰金を支払ってから5年間なの？

(禁錮刑以上の)執行猶予で、5年超はあんまり聞かないから、
(欠格に該当する)罰金刑から5年のほうが通常は長くなるんじゃね？
執行猶予だけなら期間満了後すぐに免許がもらえるし。

ちょっと混乱したので助けて･･
営業保証金と弁済業務保証金なんだが
保証金を取り戻す際の公告はそれぞれ
[営業保証金]＝宅地建物取引業者
[弁済業保証金]＝保証協会
が行うってことでよかった？
供託所と金のやり取りするとこが公告を出すって
覚えてたんだが情報元が分からなくなった･･　orz


無駄知識だが執行猶予は1〜5年（法で決まってる）

執行猶予は判決直後から起算だから
同じ5年経過でも罰金支払い後の方が遅く終わる

878
×　宅兼業法違反なんで5年は無理
×　一度大人になった者と子供には出来ない
○　だぶん
889
×　契約は当事者間のみ可能？
×　市街地区域内の事後届出は2000m2から　
○　わからん

刑罰大変だよね

>>887
宅建業法違反だからじゃなくて、宅建業法違反＋罰金だから、な

>>886
どっちも業者じゃね

はっきり言ってやろうか・・・・
宅建なんてもっていても、なーーーーんにも役に立たないぞｗｗｗ
不動産業界なんて、ひでーーもんだｗｗ
仲介なんてアホくせーぞｗ
大の大人が学生のアパート探しにつきあって、どんだけの報酬もらえんだ・・・
あほくせーーから　ほかの資格にしなさいｗｗｗ　　　

手続き情報、免許の基準
（1）免許の基準（宅地建物取引業法第5条）

免許を受けようとする者が次に掲げる欠格要件の一に該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事項の記載が欠けている場合には免許を受けることができません。
（参考）
【免許の欠格要件（宅地建物取引業法第５条第１項）】
1）5年間免許を受けられない場合
免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、
廃業の届出を行った場合
禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反により罰金の刑に処せられた場合
宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした場合　 など
2）その他の場合
禁治産者、準禁治産者または破産者で復権を得ない者
宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

>>892
知らんけど、とにかく罰金＋宅建業法違反、暴力系の犯罪、背任罪のみ５年ダメだから
覚えとけカス

なんか盛り上がってるなｗ

>>886
>無駄知識だが執行猶予は1〜5年（法で決まってる）

そうだったのか、ありがとう。

>[営業保証金]＝宅地建物取引業者
>[弁済業保証金]＝保証協会

あっているよ。

>>895
ありがとうございます
おかげでスッキリしました

今から、過去問と、TACのセレクト300やって合格できますか？
ビジネス法務3級と2級の間位の位置に自分はいて、そのレベルまでの民法なら何とか
民法はできるつもりです。

民法できるなら楽勝だろ。民法できるならね。

やはり民法がけっこうネックになってくるということですね。

民法は6〜7割正解できるとして、業法がんばります。
一般？（最後の5問）を落とさないようにする勉強方法ってありますか？

免除科目は不当景表法は簡単。常識でいける。去年はちょっと難しかったけど。
統計は当日にでもやれば間に合う。住宅支援機構も範囲が狭いからいける。
土地、建物は過去問でもみるぐらい程度でフィーリングでいいでしょ。
そこに時間使うなら他を完璧にした方がいいと思う。

・国土交通省が発表した平成22年の一年間の新設住宅着工戸数は81万3000戸で対前年比5.6％の増加を示した。

・平成23年地価公示（平成23年3月発表）によれば、地方圏全体の平成22年の1年間の地価変動率は、商業地がマイナス4.8％、住宅地がマイナス3.6％であるが両者ともに下落率が縮小した。

・平成23年3月31日現在における宅建業者数12万5854業者で前年度比1120業者の減少。取引主任数は88万7731人であり、そのうち宅建業に従事している取引主任者は28万724人である。

>>901
一個もわからん

景品は不動産のチラシ眺めるといいかも。

アホか、不動産屋のチラシやなんてメチャクチャやんけ。だからこそ業界が大金払って５問免除してもらってんやんけ。それぐらい感覚で理解しいなボンクラが。

なんか血圧の高い人がいるな

ごめんなさい。

農地を農地として得る場合は許可が必要
原野を売っているので、３条の許可は必要ない

とりあえず農業委員会には届けで必要！！！

お上がやることは許可不要

>>901
誰かこれの答えを

>>907
お上がやること許可不要でも市町村は許可必要が落とし穴だよな

>>878-879です
答えは××○×××

答えが割れてるのだけいちおう解説いれときます

4
借地借家法では借主に不利な特約は原則無効ですが
「造作買取請求排除」と「内縁承継排除」の特約はOKです

6
日影規制の例外の例外です
建築物が道路や川、海に接してる場合、日影規制は緩和されますが
緑地・公園・広場に接している場合においては緩和規定がありません
（なぜなら公園や広場にも日照は必要だからです）

>>910
乙
読み返してみると、良い勉強になった。

ありがとう。知らなかった

>>901
○×○

時折見かける難しい○×で外れると
過去問やってついた自信がサラサラ崩れてくwww
しんどいけど　あと一月　がんばんべ

おまいらもｶﾞﾝｶﾞﾚ!!　(｀･ω･´)

免許換えの申請をしたら免許証番号が変わるから
取引主任者も登録の移転の申請が必要ですか？

>>915
イエス！

○×チェック

・Aの土地をBに売ると言う売買契約を結んだが、実はその土地はXのものだった。
買主Bはそれを知っていた（売主Aは知らなかった）。この契約が履行不能に
陥った時、AおよびBはいずれも自分から契約を解除することが出来る。


・隣の土地の木がはみ出してきた場合、はみ出してきたのが根ならば
自由に切り取って構わないが、枝なら「切り取れ」と請求する権利しかない。

・1000万の貸金を被担保債権として、土地に抵当権を設定した。
うち900万を返済した後、残り100万が返せず抵当権が実行された場合でも
土地の一部ではなく、全体が競売にかけられる。

・用途地域内において、公園になる予定の土地は宅地である。

・宅建免許を受けている者が一年間業務を行わなかった場合、
「免許を受けてから一年以内に業務を開始しなかった」「一年以上業務を休止した」
いずれの場合においても免許が取り消される。

・新たに不動産を取得した場合、売買、贈与、新築のほか、増築したような場合でも、
その増築部分を取得したとして、不動産取得税が課せられる。

>>915
変更の登録ぜよ。なんちゃーない登録の移転は義務やないき「必要」とか
「しなければいけない」が出ちゅうがは１００パーセント(×)ですろが。

・買い戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記の付記登記として甲区に記録される。

・合体による登記は、既に登記された建物とまだ登記されていない建物とが合体する場合にはすることができない。

・所有権の登記がある土地と所有権の登記がない土地との合筆の登記を登記官は職権でできる。

・所有権に関する仮登記を本登記にする際、利害関係人があるときにはその者の承諾が必要だが、常にそれのみで足る。

>>917
×
○
○
○？
○
○

>>920
○
×
○

>>922
最後×で

皆様、最後の追い込みでお忙しいところ失礼します。
借地借家法（借地）からの質問です。
【問】
AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Cに移転した。
Bは、Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。
この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいのはどれか。
という問題の解答の選択肢の一つに
Cの建物の取得が売買によるものであるときは、Cは、当該建物の所有権移転登記すれば、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申し立てをすることができる。
というのがあり、解答は誤りで
「借地権の譲渡を、借地権設定者Bが承諾しない場合には、裁判所にBに代わる許可を申し立てることができる。しかし、その申し立ては建物の譲受人Cではなく借地権者Aがやる」

となっており、「申し立ては借地権者Aがやる」といのは分かるのですが、すでにAからCへ譲渡が行われているので、買い取り請求しかできないのではないのでしょうか？
裁判所に承諾に代わる許可を求めれるのは
「これから譲渡しようとするとき」と「建物を競売で取得したとき」ではないのでしょうか？
ユーキャンの参考書ではそのような説明になっており、らくらく宅建の参考書では問題文の解答のような説明になっており混乱しています。
分かりずらい質問で申し訳ありませんが、どなたかご教授願います

>>924
譲渡後(設問最初の設定)に、Bの承諾に代わる許可の申し立てはできないし、
たとえ譲渡前でも、C自身が申し立てをすることはできない。

二重に間違っているのをありがたいと考えるか、ややこしいと考えるかの違いかな。
ただ、設問最初の設定にこだわりすぎると正解がわからなくなる過去問はいくつか
あるし、選択肢単独で完結する誤りのほうを優先すると考えたほうがいいよ。

ググって釣れた平成6年の問11とエスパー

だとしたら鉄板だが十影響の過去門解説はどう？

譲渡人Aは、借地権つきの建物を譲受人Cに譲渡する以上、
当然に借地権設定者であるBの承諾、または、それに代わる裁判所の許可を得て、
適法に建物を使用できるようにする義務を負っている
ttp://tokagekyo.7777.net/brush_echo/land-lease/0611ans.html

と書かれていて個人的にはああと納得できた。

>>925
ですよねー｡やっぱそうですよねー｡
>>926
は?疑問はそこじゃないです....

>>925
深いな。
借地権者しか、譲渡に対する所有者への承諾を請求できないのか。
譲渡後には、譲渡されているのだから、承諾されたものとみなすって事だよね。

>>917
×
Ａは契約の解除がきないがＢは出来る。
Ｂは悪意だから、損害賠償請求はできない。

>>928
承諾されたものとみなしちゃダメだろ
無断譲渡で解約原因になる
後から承諾もらおうとしても手遅れ

そっか、云われてみるとそうだね。

わからないのでご教授お願いします
民法についてです
甲は未成年者であるが、乙と売買契約を締結した
この場合法定追認が成立するとして
正しいかどうか？
甲の法定代理人柄が乙の財産に強制執行をした場合も
柄がされた場合も
法定追認となりえる

答えは、○でいいのでしょうか？

法定代理人が強制執行→追認
強制執行を受けた→追認にならない

余談だがこんな問題いくらやったって点になんないと思うよ

宅建は薄く広くだもんな

参考書見てると深いところも抑えないとと思うけど
過去問やってると薄く広くが重要だと実感するよな

難問ばっかムキになってたら、足もとがお留守ですよ状態になっちまってた
定番といたらあと鉛筆転がしてもある程度いきそう

>>934-935
そうそう。
難しい問題はみんなできないからホント鉛筆ｺﾛｺﾛ程度でいいよね。
基礎勉ができてれば何解いてもある程度点数とれる。
やっぱこの時期知らない知識いれるより無難に過去問解いてる方がいい気がする。

>>931です
ありがとうございます
確かに難しい問題ですよね
解けなかったです
予想問題として載っていたのですが
民法とかだと隣地関係とか組合とかも出ますよね
そういうのってどうやって対策を得るべきでしょうか？

それと法定追認に法定代理人が強制執行を受けた場合を
含まないというのは民法１２５条には載っていませんが
親族編の条文に載っているのでしょうか？
よければ何条か
教えていただけないでしょうか？

条文じゃなく判例
出先だしそろそろ宅建範囲外だから興味あんなら詳細は自分で調べてね

あ、組合は無視でいいよ
相隣関係はテキストと過去問だけやりゃいい
予想問題とか要らないよ宅建は

>>937法定追認事由に規定されてない→追認じゃないってことだからわざわざ規定しないでしょ

>>931です
ありがとうございます
無知ですいません
判例だったんですね
判例などもどんどん可能な限り読み込んで生きたいと思います

○×問題
租税特別措置法第36条の2の特定の居住用財産の買い替えの場合の長期譲渡所得の
課税の特例に関して、譲渡資産とされる家屋については、その譲渡に係る対価の
額が3000万円以下であることが、適用条件とされている。

２億円以下だろ

ジジイに売って、午後買った。

勉強ばかりしていると、
「いかにも落ちそうな雰囲気の奴だね」
と、思われるので、
やめて明快そうに見えるように振舞ってみたら、
動揺隠して逆説唱えてくるんで、
病人にはかなわないな、
とウイルス持ちの人間から遠ざかりました。

>>942
×
適用要件は、１０年、５０ｍ＾２以上。
譲渡資産の譲渡価格（収入金額）が買換資産取得価格（購入価格）の場合に適用。

問題
甲は乙に対して建物を売った
乙は仮登記をしたが、必要書類がなかったので本登記をしなかった
その後甲は柄にも同建物を売った
柄は登記を備えた
乙は柄に対抗できるか？

仮登記には対抗力は無いけど、
登記の順位は仮登記が先。
必要書類を揃え、仮登記を本登記とすると。
２重譲渡は登記の先後できまるので、乙が勝つ。

注）買うときは、仮登記有無も確認しましょう。
　仮登記が本登記になった時、負けてしまって、損害賠償請求しかできなくなる。

柄は本登記じゃないの？

柄 → 丙

辞書見たら「へい」と読む
ずっと「がら」だと思ってた
ひとつ賢くなった

「瑕疵」を、宅建の勉強するまで
ずーっと「ひご」と読んでた

判例っつーか常識的に考えればそうなるだろ｡
強制執行されたら法定追認になるって...
強制執行したもん勝ちじゃん｡
未成年者と契約しても、強制執行すれば確定的に有効になるんなら全然未成年者保護されてないよね?

９４６の訂正
より少ないを追加
資産の譲渡価格（収入金額）が買換資産取得価格（購入価格）より少ない場合に適用。

>>947

現時点では無理だが、仮登記を本登記にすれば、対抗できる

さらに、仮登記を本登記に申請する場合は、現本登記者の同意が必要