関西兵庫の芦屋西宮に住みたい☆☆☆

憧れです♪

土地高い

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毎日坂の昇り降りがキツイ。夜が静か過ぎて・・・

地価は割りと安定してる
むしろ人気地区

ＡＳＨＩＹＡ

関西では奈良生駒香芝と芦屋西宮宝塚なら
どちらが環境いいのだろう？子育て世代とか。

交通費の安い、芦屋西宮のがお買い得？

>>7
行政レベルでは生駒市と兵庫県は色々なにかと問題アリ
香芝市の方がまだマシか？
ただし住めば都なのでそんなに神経質になる必要もないとは思う

交通や街の利便性では芦屋・西宮か
その点では駅近なら生駒・宝塚も悪くない
ただ芦屋・西宮は住環境次第では車なしでも全く問題ないが
生駒、特に香芝は車必須な住環境の方が多いと思う

自然環境的には宝塚・生駒・香芝はわりとよさげ
この点、芦屋も山側は良いが結構なお金持ちでないと住めない場所がほとんど

子育て世帯的には・・・う〜ん
こればっかりは運の要素もあるので取り敢えずの校風・地域調査と通学の利便性で選んでもいいかも
（どんな優等校でもDQNが子供と同じ世代に出現すればたちまち荒れることもあるので慢心も気にしすぎも禁物）

基本的にお金があるなら芦屋・西宮あたりがいいのかもしれないが
同じだけ出すなら箕面・吹田あたりも候補として考慮してもいいかもしれない

比較的安くで治安・自然環境・利便性もある程度両立させたいなら枚方あたりもアリかと

箕面 吹田って、環境悪いで有名な大阪だろ。
奈良や兵庫のトップレベルの地域とは差がありすぎる。

東京大学合格率http://d.hatena.ne.jp/u2takada/touch/20110320/p1

やはり奈良か東京のトップレベル地域でないと日本では勝ち組とは言えない
兵庫、神奈川、京都はアッパーミドルがいいところ。

奈良は嫌いじゃないがそこまで持ち上げる程良い場所ではない
兵庫・神奈川も行政、特に警察レベルは昔から伝統的に問題有りでほとんど進歩がない
逆に大阪は世間で言われる程悪くもない
個人的には大阪も南部より北部の方が好きではあるが・・・

いま西宮の住宅事情は熱い
阪急西宮の気になってたとこに
一戸建て購入しようとしたけど手が出なかった

駅近で尼崎か宝塚に変更して
結局宝塚にした

>>11
尼は便利だし嫌いじゃない場所だけど物件買うという前提なら宝塚で正解だったんではないでしょうか
超個人的な感覚ですが尼の物件を買うなら大阪城東区あたりの物件の方が環境・利便性等全てにおいて良いと思います
もちろんお金があって大阪市内に買うなら西区・福島区・都島区や上町台地の物件が良いと思いますが・・・

東京の住みたい街ランキングで一位が吉祥寺(というステマ)

あんなところと一緒に取り上げられる芦屋が不憫だわ
東京・吉祥寺なんて伊勢丹にも去られる様な街なのに

偏差値の高い地域に住んだ方がいいね。
大阪は全域アウト。レベルが低すぎる。

奈良県の高校の10分の1の確率でしか東大に入れない
奈良県の高校の 3分の1の確率でしか京大に入れない
奈良県の高校の 3分の1の確率でしか阪大に入れない

大阪の人口の大半を占める大阪北部(泉州の180万人除く)が
あまりにもレベルが低い。清風南海ある泉州のがレベルが高そうだ。

大阪は住むとこでない。働くには最高だが。

>>14
一体どんなデータ見て言ってるの？

確かに奈良の東大寺は灘に匹敵するレベルだとは思うけど他は大阪とたいして変わらない
むしろレベルの高い高校の絶対数は人口が少ない分当然ながらかなり少ない

公立に至っては2011年データでは大阪の北野・天王寺高校の方が奈良高校より東大・京大・阪大の合格者数は上回ってる
三国丘高校との比較においても合格者数はほぼ同等数いる
ちなみに北野・天王寺・三国丘の３校全て奈良高校より卒業総数は80人程少ない
奈良で奈良高校に次いで評価の高い郡山・畝傍に至っては卒業総数が更に多いにも関わらず上記３大学の合格者数は比べ物にならない程少ない
これが何を意味するものかは推して知るべしと言ったところ

別にどの地域がレベルが高いだの低いだのとかあまり言うつもりはない
確かに奈良は教育熱心な県だと言われてはいる
が、大阪だけレベルが低すぎると断じるにはあまりに根拠が薄く、説得力を欠く

>>15
おっしゃる通り。
しかし、大阪の人口は奈良の6倍以上。
6倍以上結果でてますか？

しかも、奈良県民でなく、控えめに奈良の高校しか
言ってないよ。

大阪の公立はレベルが低すぎる。私立の少数精鋭と大違い。
何が公立王国だよ。

何なら北摂の180万人と奈良県民140万人勝負してもいいよ。
東大寺抜いてもかてそうやわw

しまった御三家の大手前入れるの忘れてた
ここも奈良高校に匹敵するくらい優秀だしもちろん他にも優秀な高校は沢山ある

奈良でトップクラスの偏差値の高校は公立では上位３校、私立では東大寺・西大和・奈良学園・育英西の４校まで
大阪の場合、この偏差値クラスの高校は（東大寺を除いて）公立だけで10校以上ある

もっとも大阪の高校生は奈良の６倍強程度（平成23年度・全日制）いるので比率で見れば奈良は優れているのかもしれない
が、経済的に厳しくても教育に熱心な家庭が偏差値の高い公立高校に進学させられる選択肢は大阪の方がずっと多いというのも事実

個人的に奈良の高校で好きなのは郡山高校と奈良高専
郡山はなんか文武両道で柔軟性のある発想の人間が多く
奈良高専は東大寺とはまた違った天才肌の人間が多いイメージがある

東大寺に行った人間はこと勉強に関しては別格に感じたw

北摂VS 奈良

奈良は東大寺を抜き、
北摂には星光と北野を加えた対決

2011年勝負
http://www.yozemi.ac.jp/nyushi/joho/kyodai/kyodai_data_2.html#ktop

ちなみに奈良高専も奈良でトップクラスだと思うけど普通の高校とはちょっと違うので扱いは別にしてます

奈良高専 郡山 共に大和郡山にあって偏差値67 68

東大寺抜きの奈良 東大は30名 京大170名 阪大調べれない？
北摂星光北野連合 東大は30いかない 京大は170軽くいる。

結果、互角

確かに奈良って東大寺ないと、田舎の自称日本一の教育県と
変わらないな。ま、阪大には東大寺なくても強い。そこが地方と違う。

>>19
ん？
こんな限定的なデータ出してどうする気なの？

それより今から関西に居を構えようとする教育に関心のある子育て世帯からしたらこっちの方が役に立つのでは？

平成23年度大学入試総括
http://homepage3.nifty.com/katu-kobayashi/zenpan/daigakunyushi_2011.htm

高校偏差値ナビ
http://www.sconavi.com/
（奈良高専は今も変わってなければ畝傍・郡山クラスと同等と認識してます）

ひょっとして>>19って奈良県民？
だとしたら同郷なんで別にお国自慢で張り合うつもりはないよ

なぜ、奈良県民が奈良自慢に反逆するのか。
小一時間。奈良県民って余所者だらけで
郷土を愛する心が全くない。

それから自称日本一の教育
秋田 富山 長野 岡山 広島 福井 他多数

なぜ、奈良県民が奈良自慢に反逆するのか。
小一時間。奈良県民って余所者だらけで
郷土を愛する心が全くない。

それから自称日本一の教育
秋田 富山 長野 岡山 広島 福井 他多数

なぜ、奈良県民が奈良自慢に反逆するのか。
小一時間。奈良県民って余所者だらけで
郷土を愛する心が全くない。

それから自称日本一の教育
秋田 富山 長野 岡山 広島 福井 他多数

>>23
気持ちはわかるんだけど奈良県民の見栄っ張り気質は井の中の蛙的とも感じる事があるもんで・・・
奈良で比較的県外移住者が多いところって生駒や登美ケ丘、高の原、あと今は香芝辺りもそうなのかな？

自称日本一の教育県は秋田・長野・富山・福井はなんか実感として共感する
長野なんかの教育現場は妙に閉鎖的で且つ排他的な県民性を感じた時期もあった

誤爆 スマソ

>>26
元々奈良は人口40万人ぐらいだったらしい。
それが今では140万人。かなり余所者含まれてるだろうね。

奈良県なんて教育県て、自分がネットで言いまくって
ここまで認知されるようになったと自負してます。

>>28
ふーん
オレが子供のときは奈良・生駒は大阪へ働きに行く人間のベッドタウン的存在だと習った記憶はある
ついでにカラーTVの普及率とピアノの保有率が全国一だと習った気がする
ちなみに当時白黒TVがまだまだ現役だったが、ウチの家には確かにカラーTVもピアノもあった・・・

ところで>>7に引っ張られて奈良の話題をしていたがスレタイ見たらおもっきりスレチだったね・・・

ベッドタウンの自慢より、東京港区、千代田区を目指そうぜ。
放射能汚染以外は

北大阪、大阪民主主義人民共和国

あれ、兵庫や京都に高級住宅地あるの？

最新雇用者報酬http://memorva.jp/job/stat/cao_kenmin_koyoushahoushuu_2012.php

うわぁ、 ID:bphvMtbdキチガイ

2012年 東大＋京大＋一橋＋東工＋国公医合格者率
順.私−−校−−−｜--人｜-東｜京｜一｜国｜-合-｜-割.-｜
位.公−−名−−−｜--数｜-大｜大｜工｜医｜-計-｜-合.-｜
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
04.◎大阪星光学院｜-216｜-17｜56｜-5｜52｜130｜60.2%｜
13.●北野−−−−｜-319｜--3｜56｜-1｜18｜-78｜24.5%｜
--.●北野男子−−｜-160｜--1｜11｜-0｜-4｜-16｜10.0%｜ 北野×２割
--.●北野男子現役｜-160｜--0｜-4｜-0｜-1｜--5｜-3.0%｜ 北野男子×３割

　　こりゃ、清風の方が完全に上だわ ww

西宮は西日本最大の被差別部落地区
夙川の夙は部落が語源
西宮北口周辺は部落地帯

>>35
適当こくなks

奈良自慢はスレ違い。

>>13
＞東京の住みたい街ランキングで一位が吉祥寺(というステマ)
＞
＞あんなところと一緒に取り上げられる芦屋が不憫だわ
＞東京・吉祥寺なんて伊勢丹にも去られる様な街なのに

・東京・吉祥寺で女性刺され死亡　強盗殺人か、少年から聴取
http://www.47news.jp/CN/201302/CN2013022801000843.html
http://megalodon.jp/2013-0228-1423-38/www.47news.jp/CN/201302/CN2013022801000843.html
　２８日午前１時５５分ごろ、東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目の路上で「若い女性が倒れている。コートに血が付いている」と通行人の男性から１１０番があった。
女性は背中や腕に刺し傷があり、搬送先の病院で死亡が確認された。

　財布などの所持品が見つかっておらず、警視庁は強盗殺人事件として捜査を始めた。
現場近くにいたルーマニア国籍の無職少年（１７）に事情を聴いたところ、事件への関与をほのめかす供述をしたため、詳しい経緯を調べている。
殺害されたのは近くに住む２２歳の女性とみて確認を急いだ。

・東京・吉祥寺の路上で若い女性刺され死亡　強盗殺人事件で捜査
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/130228/crm13022808390003-n1.htm
http://megalodon.jp/2013-0228-1126-34/sankei.jp.msn.com/affairs/news/130228/crm13022808390003-n1.htm
2013.2.28 08:39
女性が死亡していた路上を調べる警視庁の捜査員＝２８日午前８時４５分、東京都武蔵野市

　２８日午前１時５５分ごろ、東京都武蔵野市吉祥寺本町の路上で、「若い女性が倒れている」と通行人から１１０番通報があった。警視庁によると、女性は路上に背中と腕の計３カ所を刺され、血を流してうつぶせで倒れており、病院に搬送されたが、間もなく死亡が確認された。
死因は失血死とみられる。女性の財布やかばんなどが無くなっていることから、警視庁は女性の身元確認を急ぐとともに、強盗殺人事件として捜査している。

　現場は、ＪＲ吉祥寺駅から北西に約４００メートルの住宅街。



こんなところを住みたい街一位にするトンキンマスコミ
そんな吉祥寺を芦屋と一緒に並べるなんてステマにも程がある

＞「吉祥寺を訪れたことがない人もメディアや口コミで良好なイメージを抱いていた」としている。

・東京新聞:住みたい街　やっぱり吉祥寺　ネット調査:東京(TOKYO Web)
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20130202/CK2013020202000131.html

　一番住みたい街は吉祥寺−。
鉄道駅を基準とした情報サイトのアンケートで、二位の自由が丘を引き離して吉祥寺の人気が群を抜く結果となった。
以下、田園調布、新宿、下北沢の順。渋谷は十二位、浅草は十六位だった。
　不動産情報サイト「ホームズ」を運営するネクストと立教大の田島夏与准教授が共同で調査。
昨年十月中旬の四日間、都内に一年以上続けて住む二十歳以上にインターネットで聞き、六千二百九十一人が回答した。
　吉祥寺と答えたのは八百七十四人で、自由が丘より四倍以上多かった。二〇〇七〜〇九年度にも同様に調査しており、いずれも一位は吉祥寺だった。
　ネクストマーケティング部は「吉祥寺支持者の多くは、充実した買い物環境や、井の頭公園に代表される豊かな自然を挙げている」と分析。
「吉祥寺を訪れたことがない人もメディアや口コミで良好なイメージを抱いていた」としている。

・NEWSポストセブン｜「吉祥寺のような町をつくれば不動産価値保てる」と三浦展氏
http://www.news-postseven.com/archives/20130208_165590.html


東京のメディアで作られた住みたい吉祥寺
兵庫の実際に住み良い街芦屋
その差は歴然

・救急車のお礼に1億円寄付　西宮の男性、「救急搬送でお世話になりました」　遺言で市に
http://www.logsoku.com/r/newsplus/1329472984/
http://news.2chblog.jp/archives/51673800.html

1：西独逸φ ★：2012/02/17(金) 19:03:04.94 ID:???0
救急車で病院へ運んでくれたお礼にと、昨年２月に７０代で亡くなった兵庫県西宮市の男性の 遺言で市へ現金１億円の寄付があった。

市は新年度予算案に寄付金を計上し、消防、救急車の買い替え費用に充てる予定だ。

市によると、男性は亡くなる１年前、急性心筋梗塞（こうそく）になり市消防局の救急車で病院に 搬送され、助かった。
男性は「消防、救急車の整備のために１億円を市に寄付したい」と遺言を 残しており、遺族が匿名での寄付を市に申し出た。
男性の長男は「救急搬送でお世話になりました」と 話していたという。

市消防局の眞武（またけ）繁俊・企画課長は「救急搬送のお礼で数十万円の寄付を受けたことがあるが、
これほどの額は初めて」と驚いている。

ソース
朝日新聞　http://www.asahi.com/national/update/0217/OSK201202170064.html

538 名前：名無し野電車区[sage] 投稿日：2012/02/29(水) 17:11:57.01 ID:trVCyO970 [1/2]
芦屋出身の西宮市民だけど東大阪にはブサイクしか住んでないのはどうして？
540 名前：名無し野電車区[sage] 投稿日：2012/02/29(水) 17:20:50.08 ID:9Fixkfqe0
たしかに阪神間の芦屋らへんの人からすると
東大阪は男も女もブサイク、化け物の類しかいないように感じるかもね、それは認める

大阪でもこの地域はいつも色んな犯罪が毎日起きている。もう韓国にでも北朝鮮にでもくれてやれよw在日もかなり多いし、河内弁で悪評高い中河内の下品さは関西でも関東でも超有名。
東大阪や八尾などのガラが悪い中河内は土人と化物の棲むところ、人間の住む所ではない。民度も西成居住区の人間とレベルが同じですから。
まあ住めば都とも言うが…上品な西宮芦屋神戸の阪急沿線の人から見れば未開の人外魔境に見えるかもな。いっそのこと原爆でも落として汚い町並みと下品な東大阪周辺の下流階級の下賤な被差別民を一掃したほうがいいかもしれん。
東京や政令市(札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡)の人間と東大阪八尾の下層階級の人間では命の価値が違う。
関東人からするとそんな犯罪者隔離地域に住んでるのは死んでも全然惜しくない国益に影響のない汚いオッサンとヤンキーと売女とチョンと部落民だけだ。

@2witter4you(ツイッターアカウント名）＝雛 ◆LoveJHONJg(現在は2chを引退しTwitterに)
（大和川に異常なまでに粘着する2chで有名なキチガイおばさん、大阪市西成区出身の在日韓国人、八尾市在住の鬼女）見てる〜？
田舎者なので政令市(札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本等)にコンプレックスを持っており
「大和川」「武庫川」「箱根より東」などの言葉を使って特定地域に犯罪者居住地区など根拠なき誹謗中傷を行う。特に堺市や神戸市、千葉市、川崎市を目の敵にしており住民は言われなき中傷被害に遭っている。
東大阪や八尾などの中河内ほうが明らかに治安もガラも悪いのに上記政令市を東大阪より治安が悪く在日が多いと言い張る。(明らかに根拠がなく生野区の次に在日が多いのは東大阪市である)
治安に関してもデータを示せず根拠なし。
このように平気で嘘をつき、また、強い東京コンプレックスの持ち主であり関東人全体を嫌っている。
まさに人間のクズである。

西宮の太陽土地建物管理、安田商事の物件はやめとけ。
ここのマンションは上下階の騒音が響くので
管理会社に言ったが、自分たちで解決しろと言われた。
物件は、松下町の夙川ニュー〇ーポ。
住人もバカばっかり。

http://www.taiyotochi.com/about.html

進学を考えるなら奈良ってのは一般的に知られてる。
（学校のレベルが高いのかなあ）　
阪神間はまあ普通かな。芦屋あたりの金持ちの子息は
家業を継ぐ場合も多いから学歴には興味ないしね。
（それより人脈形成って感じではないでしょうか）
このエリアは東京都内の不動産価格かと
思えるくらい高止まり感があるね。（特にマンション)
それだけの価値があるのか？　よくわかりません。　

西宮も芦屋も場所によるって感じだな

便利ではあるがあんまりオススメはしない

阪急西宮から少し西には分楽あるよ
屠殺場もあるのは秘密

最近マンションばかり建って景観が悪くなってるから魅力がなくなってきているよ

夙川ニューコーポはやめとけ、騒音を出しながら
注意すると逆切れする弁護士が住んでいる。

神戸の広島不動産は悪徳業者。
ここが管理するマンションで階下の騒音で悩み
広島不動産に相談するも解決せず仕方なく出て行った部屋に
何食わぬ顔で新たに入居者を入れ小銭を稼ぐ悪徳不動産。
その入居者はまた騒音問題で悩んでいます。

しつこい。お前にも問題あるんじゃないのか。普通じゃない。

芦屋の図書館近くはどうでしょう？購入考えています。
伊勢町とか松浜町とか、程々静かで住みやすそうですが。
不便かな？

こんな迷惑メールキタｗｗ2013年03月24日 22時07分18秒 | つぶやき
こんな迷惑メールキタｗｗ
日時:3/24 20:22
差出人:仙道　京子 [写真]
タイトル:ゲストさんが信頼に取る人だと判断して、個人情報を送信させて頂きます。問題なく表示されているはずですが
--------------------------------------------------------------------------------
ご確認頂けますでしょうか？
▽個人情報
・仙道
・京子
・47歳
・東京都港区南麻布
・〒〒106-0047
＝口座情報＝
・三菱東京UFJ銀行
・普通口座3974251
・ｾﾝﾄﾞｳｷｮｳｺ
http://blog.goo.ne.jp/aliceyouareopposite/e/d03e12ddc16d094deebe6e660b29d593
香港から発信しているらしい

女子大生宅に侵入し窃盗　３３歳男逮捕

　女子大生宅に侵入し、財布を盗んだなどとして、兵庫県警捜査１課と西宮署は１５日、窃盗や強制わいせつなどの容疑で、西宮市神垣町の無職、北村正之容疑者（３３）を逮捕した。
「金に困ってやった」と容疑を認めているという。

　逮捕容疑は１０月２２日午前１時半から６時５０分ごろまでの間、西宮市内のマンション１階に住む私立大学３年の女性（２０）の部屋に無施錠の窓から侵入。
寝ていた女性の胸に覆いかぶさり、「じっとしていろ」と脅したうえ、財布（現金約４５００円入り）を盗んだとしている。

　同署によると、女性は１人暮らし。目を覚ますと北村容疑者が覆いかぶってきたため、恐怖で声を出せなかったという。
北村容疑者は約５時間２０分、女性の部屋に居座り、玄関から逃走した。
http://sankei.jp.msn.com/west/west_affairs/news/121116/waf12111610130011-n1.htm

.

阪神間モダニズム

1900年代から1930年代にかけて、六甲山系と海に囲まれた理想的な地形を有する
阪神間（神戸市灘区・東灘区、芦屋市、西宮市、宝塚市、三田市、川西市）を中心とした地域を土台に育まれた、近代的な芸術・文化・生活様式とその時代の状況を指す。
大阪府箕面市、豊中市、および神戸市須磨区・垂水区辺りまで、その文化圏は拡大していった。

京阪神の豪商階級の豪壮な邸宅を住吉村（現神戸市東灘区）の地域に次々と建築していった。
文化的、経済的な環境が整ったことから芸術家や文化人などが多く移り住み、
別荘地であった六甲の山上および緑豊な市街地となった山麓に、ブルジョワと呼ばれる富裕層を対象とした様々な
文化・教育・社交場としてのホテル・教会（カトリック夙川教会など）が造られ、リゾート地が形成された。

そして、これら西洋文化の影響を受けた生活を楽しむ独自の生活様式が育まれたのである。
それらは、現在に至る日本の芸術や文化、教育、娯楽、生活に多大な影響を与えた。
現代でも高級住宅地、ブランド住宅地として日本屈指のエリアとなっている。

http://www.palashio.com/index.html
緑豊かな日本屈指の高級住宅街【芦屋〜夙川〜苦楽園】
パリ・ミラノの洋服や靴、バッグを扱うセレクトショップや、オシャレなレストランやカフェが点在するこの街で、ステキな暮らしがたい。

世界の最も住みやすい都市トップ10　「神戸」がランクイン

■シンガポールが、世界一位

■神戸が日本最高ランクで　5 位。東日本大震災と放射能汚染で東京と横浜は、ランクを落とす。

毎年更新するECA インターナショナルの場所の評価システムは、客観的に世界 ２００ 以上の都市での生活の全体

的な品質の評価を形成する要因を評価する。

これらの要因には、
気候変動、保健サービス、住宅、ユーティリティ、社会的なネットワークとレジャー施設、インフラストラクチャ、安全性、治安、政治的緊張、空気汚染などが含まれる。

日本国内で居住環境がもっとも良いのは神戸・芦屋あたり。
芦屋の大豪邸は日本のビバリーヒルズとも称されるほど！

>>47
あのマンションはそれ以前に鳩害がすごそうに見える

119： ジャングルキャット(芋)：2013/03/14(木) 10:50:06.56 ID:k7oyps4D0
>>114
o.295 by 匿名どん　2005/09/05(月) 09:27

阪急電車で三ノ宮より西に行く時、三ノ宮で電車が止まってしまうので何度も乗り換えないといけないから、
阪神電車も方が直通で行け便利だと思ってました。
でも、ある日阪神電車に乗っていて、芦屋から乗って来た二人が、
「阪神電車は乗りたない、貧乏人のニオイがする、臭い！臭い！嫌や嫌や、はよ降りたい」
と大きな声で言ってました。

158 名前： 名無しでGO! [sage] 投稿日： 2007/08/20(月) 03:43:51 ID:vXFkvcJiO
阪急伊丹から通勤してる中途半端に金持ってる70過ぎの婆さん､
｢阪神にはろくなのが乗ってへん｡変な人ばかりや｡阪急は客層が全然違う｡
私も阪急乗る時はお洒落しなきゃいけない｡あ〜あ､芦屋に住みたいわ｣としょっちゅう言う｡


↑阪神よりマシだ、阪神より
阪神間では阪急神戸線＞＞＞JR＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞阪神という絶対的ヒエラルキーがある
尼崎の角田美代子ババアも阪神沿線だったよな


http://ja.uncyclopedia.info/wiki/%E8%A5%BF%E5%AE%AE%E5%B8%82
このページでも阪急沿線VS阪神沿線について書いてある

＞西宮には東西方向に2つの私鉄とJRが通っており、山沿いの阪急からJR西日本、阪神と海沿いに下がって行くに合わせ
住民の民度も下がっていく傾向がある。北のほうには富裕層が住んでいるが、海岸はスラム街である。

＞国道43号線を境として北部と南部で生活様式がガラリと変わることから、国道43号線は密かに「日本のベルリンの壁」と形容されている。

高級住宅街に建てられた新築マンション＝景観を破壊して作られたマンションは常識な
住むと近隣の婆に睨まれるよ

>>58
日本語で頼む

読みづらいけどこういうことかと

「高級住宅街に建てられた新築マンション＝景観を破壊して作られたマンション」は常識な
住むと近隣の婆に睨まれるよ

神戸、住んでるとこ自慢して、人の住んでるとこsageする人って、よく聞くと
全然高級住宅街ちゃうやん！て人が多いよｗ マジで。
そこ、かつての芝村やんとか
六甲の思いっきり上の方、標高えらい高いなぁ〜とかｗ
マンション名に芦屋ってついてるだけで東灘とか、聞いてる方が恥ずかしいわ。
しらんふりしてあげてるのも気がついてないねんから呆れるわ。
ほんまに育ちのいい人は、よそのこと言わんもんやわ。

大腸疾患の権威 兵庫医科大学 上小鶴孝二 先生ｗ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/doctor/1367150455/

兵庫医科大学 兵医 上小鶴孝二 明石市立市民病院
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1367150272/
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世界で最も暮らしやすい都市はバンクーバー（カナダ）日本からは大阪が12位にランクイン

英誌「エコノミスト（Economist）」の調査部門「エコノミスト・インテリジェンス・ユニット」が実施した調査で発表された。
トップ10のうち6都市をカナダとオーストラリアの都市が独占。

1位のバンクーバーは、「カナダの高度なインフラによる恩恵は大きい」との評価を得て98％を獲得した。
2位はウィーン、3位はメルボルン、4位がトロント、5位にパース、6位カルガリーと、オーストラリアとカナダの都市が続く。
7位はフィンランドのヘルシンキ、8位がスイスのジュネーブで、9位は同点でシドニーとスイスのチューリヒが並んだ。

日本からは大阪が12位でアジア最高位のランクイン。
　
比較的、住みやすい国との印象が高い欧州からは、上記のほかに、スウェーデンのストックホルム、独ハンブルクが共に14位。
パリは17位、フランクフルトと東京は18位、コペンハーゲンが21位、ベルリンが22位だった。
http://gigazine.net/news/20110222_osaka_the_worlds_12th_liveable_city/

スイス国際人材調査会社「ECAインターナショナル（ECA International）」はこのほど、世界で一番居住に適した都市のランキングを発表した。

日本の神戸は世界でトップ10入りし第5位になった。アジアランキングでは第2位だった。
また、アジアの最も住みやすい都市トップ10には香港がシンガポールと神戸に次いで第3位になった。
東京は東日本大震災および原発事故の放射能汚染の影響でランクを下げた。

＜世界で最も住みやすい都市トップ5＞
1．シンガポール
2．シドニー（オーストラリア）
3．アデレード（オーストラリア）
4．ブリスベン（オーストラリア）
5．神戸（日本）

【アジアのトップ3】　
1位：シンガポール（シンガポール）
2位：神戸（日本）
3位：香港（中国特別行政区）

芦屋海の手とかいって埋め立て地を芦屋ブランドにしてマンション建ててるけど
どう言っても、あそこはただの埋め立て地。工場か倉庫か運動場でもしとけ

他府県から芦屋に来た人達が、芦屋は住みにくいと言われてます。
また他府県の人達が、芦屋の人は冷たいと言います。
確かに、最近の芦屋の人は、冷たいです。
私には、死んでも許せない人がいます。
私と私の家族を苦しめた人、絶対に許さない。
私は死んでも成仏しない。
苦しめた人のことは、決して忘れない。
私を苦しめた人は、必ず私や私の家族を苦しめた報いが返るはずです。

>>66
冷たいというか、お屋敷町独特の付き合いかな。醤油を貸し借りする付き合いは
ないかな。それとお互いに深く検索(探り合う)事はあまりしない。
家の管理人同士だったら話は別ですが・・・・

忙しくて付き合いも出来ないのと、お金持ち同士の付き合い方になってしまって・・・

私なんぞ、言葉を信じて間違って行ったら、相手も気を使ってくれたが、こてらも
肩が凝り、胃が痛み、やっぱり庶民の鳴れた暮らしがいいなと思ったよ。

●西宮航空園(阪急西宮北口駅前）
http://www2.ttcn.ne.jp/heikiseikatsu/629000.html
http://imazukko.sakura.ne.jp/style/photo/kokuen05m.jpg
http://imazukko.sakura.ne.jp/style/photo/kokuen06m.jpg
http://imazukko.sakura.ne.jp/style/photo/kokuen08m.jpg

兵庫医科大学 兵医 上小鶴孝二 明石市立市民病院
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1367150272/

大腸疾患の権威 兵庫医科大学 上小鶴孝二 先生ｗ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/doctor/1367150455/

兵庫医科大学 上小鶴孝二 兵医
http://awabi.2ch.net/test/read.cgi/korea/1368879741/

これらのスレで真知宇先生の支持者 ファン シンパが大活躍だな

真知宇先生への名誉毀損犯罪者を追い詰めつつある

神戸市の一部の区（中央区、東灘区）に次ぐ不動産の高さだから、さすがやね
http://www.fudosan-data.com/hyogo/

土地実勢価格で246,340円／m2
http://www.fudosan-data.com/hyogo/ashiya/

芦屋クォリティ基準をクリアしている住宅は

・住宅取得価格が購入時で1億円以上である（バブル時代あれ現在であれ中古であれ新築であれ）
・敷地（土地）面積あたりの人口密度が1人/15坪以下である（土地200�uなら最大4人）
・第一種低層住居専用地域で建蔽率が50%以下、容積率が100%以下である事（1種中高層や2種高度は論外）
・主要幹線道路から300メートル以上は離れている事
・2号線よりも北側である事

こんなところでしょう。
市内で分譲されている集合住宅に関しては、殆どこれをクリアできていません。
集合住宅は5000〜7000万円以下の部屋が殆どで、なおかつ入居後の人口密度は
敷地（土地）面積1000�u（300坪）あたりで40〜50人を超えているが殆どです。
土地30坪あたりに4〜5人住んでいるというのはいわゆる「ミニ戸建て」と殆ど
変わらない人口密度なわけで、芦屋クォリティを満たす平均的な一戸建てに
住んでいる人は、実際に集合住宅住民を、ミニ戸建て購入者と全く同一視していますよ。

不動産に詳しい方ならご存知だと思いますが、現在、最も需要が多く地価も高いのは、
阪急とＪＲに挟まれたエリアでＪＲから徒歩１０分圏内です。
ＪＲ芦屋に新快速が止まるようになってから、この傾向が顕著になっています。
大阪まで１２分、三宮まで６，７分です。

よって、芦屋でマンションを買うならこの辺りを狙った方がよいと思いますよ

鑑定士は「個人のこだわりが強すぎるものは一般受けしづらく、市場価値が下がる

最近は別荘地所有者に、売り地を求めますという葉書がよくはいります。こういう業者は売って儲けようとするのでなく、広告に載せて広告料を稼ごうとしているだけです。
売りたいと思ってもこういう業者の手に乗せられないようにすることが大切です。またこういう業者は、売りに出された物件がどういうものか責任をもちません。買うことも控えたほうがいいでしょう

● 登録有形文化財に与えられる優遇措置
○ 建物の修理、補修費を２分の１を国が補助
○ 地価税を２分の１減税
○ 固定資産税を２分の１減税
○ 相続財産評価額を10分の３控除
○ 改修等に必要な資金を日本政策投資銀行から低利の融資を受けられる（要審査）

　それは『AERA』1998年9月25日号の記事のことである。
　それは赤坂の高級料亭に関するものだった。「千代新」では二人の女将が相次いで
亡くなったため、相続税対策で仕方なく店を売り、パチンコ会社（コリア系）が買い
取った。「川崎」も同じように一代で店を築きあげた川崎たけさんが亡くなったので、
国に物納された。
「満ん賀ん」も同じような運命になった・・・・・・・。
「そんな高級料亭などなくなってもよいのではないか」
　という人がいるかもしれない。そういう人は、日本の高級料亭が相続税につぶされ
た跡に何が入ってきたのかを知らないからであろう。
　入ってきたのはコリア勢なのである。戦後ずっと長い間、コリア勢、特に北朝鮮系
には税務署の手があまり入りこまないことは周知の事実であった。コリア系のバーや
クラブやレストランができるのは結構だが、税金でつぶされた日本料亭の跡に進出し
てくるのは何を示しているのかを考える必要があるだろう。

「相続税をゼロにせよ！」　渡部昇一

第１章　所得税一〇％、相続税ゼロ（人間の知力には二種類のものがある；税金を「年貢」と考えれば難しいことはない　ほか）
第２章　私有財産軽視の思想（貧富の差を拡大させたのは産業革命である；私有財産を「悪」とみなすマルクス主義の浸透　ほか）
第３章　個人のお金と国家のお金（「貧すれば鈍する」という光景を見て思ったこと；イギリスが貧乏になった原因は戦後の社会主義化政策　ほか）
第４章　金持ち優遇のウソ（お金は個人や民間企業にあることが本道である；「金持ちのいる社会のみが貧しい人の自由を保障する」　ほか）

オフィスは賃貸だったのかな。
不動産取得して、資産にしておき
銀行からの融資枠を増やせるようにしておきたいみたいな目的で
やる場合がある。

増税前の“駆け込み購入”も注目されるが、経済ジャーナリストの荻原博子氏は
「増税前に買わなきゃいけないものは高級ブランド品、絵画、墓石、仏壇など価格変動のないもの」と指摘。
増税に伴い鉄道運賃も改定される予定で、定期券や回数券なども買っておくことをすすめる。

映画や演劇の前売り券など増税前に支払いを済ませて増税後も使える商品は、早めの購入がお得だ。

そんな簡単に漁業出来たらみんなしてる
全て権利なんだよ
それに漁師増えたら困るんだよ
漁師なんて助成金や補助金出せと行政や国にたかってくる
海を埋め立てたりすると漁業補償出せと騒ぐ
漁業農業なんてなにかと優遇されてたり助成金なども多く出る
農家がビニールハウスつくっても半分近く補助金でたりする
農業漁業者が多過ぎても税金無駄になるんだよ

甲陽園ブランドと投資用ワンルームの電話営業のエスリードの企業ブランドイメージがあまりにもあわへん
個人的には、エスリード、プレサンス、エステムのファミリーマンションは買う気がせんなー

駅からの距離はともかく由緒ある土地なので、財閥系のデベロッパーに開発してほしかったです。
ただ、反対運動を考えるとおっしゃる３社くらいでないとマンションが建たないと思います。
ブランドイメージを大切にする大手デベでは無理でしょうから。

で、売れてるの？

甲陽園ブランドとか芦屋ブランドとか言ってるけど、これ↓は見といたほうがいい
www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/img/31_zu03.gif

いわゆる「震度７の帯」ってやつね。阪神大震災で一番死者数が多かった地域
「最初は活断層が原因」ってことになってたんだけど、その後の研究で神戸から
西宮にかけての地質に地震波を増幅する作用があり、さらに六甲山によって地震波
乱反射して、アレだけの被害が起きたことが明らかになってる。

尼崎での死者数は４９人だった　でも武庫川を超えた西宮では死者１０００人超
さらに芦屋、東灘では単位面積あたりの死者数が最も多かった

昔の人はこの地域が危険ってことを経験的に知ってたんで、ここらに歴史的建造物は少ない
藩の藩庁も安全な尼崎に置いた

でも昔の人の知恵を無視して阪急不動産が戦前から戦中、戦後に掛けて芦屋やら夙川っていう元々如何わしい地域
を開発して高級住宅街として売り出したのよ

その結果、大震災でこの地域で人が大勢死んだ

コインパーキングじたいが、いったん保養所跡地を
全面駐車場（開発行為にあたらないので、住民説明や折衝無しにできる）にして
数ヶ月クッションをおいてから、マンション開発計画をあげるという二段階開発
低層のゆとりある敷地利用の保養所からいきなり大規模高層マンションだと、
環境・景観が悪化するとか緑が減るとか色々反対運動がおきたりするので
デベロッパーからするとやりにくいが、いったんこれ以上環境悪化しようがない
全面アスファルトの駐車場にして、しばらくしてから開発計画をあげると、
全面アスファルトよりは緑がそこそこあって景観にも一定配慮したマンションのほうが
マシだという事で、周辺住民の反対意見も少なくデベロッパーはスムーズに開発できる

大きく育った既存樹木を保存するとかそういう地域の風致環境保全への努力はしないんですか？？？
首都圏じゃ考えられない

わたしが嫌いな余所者というのは芦屋ブランド
だけに惹かれて湧いてきたゴキブリであって
芦屋の環境とか街並みが気に入って移住して
きた人ではありませんのであしからず

甲陽園エリアは別宅として持つエリアで住むには超不便
平日は都心部のマンションで暮らして、週末にゆっくりするためだけに別宅を持つのが前提な街
食事や洗濯掃除も、お手伝いさんにまかせるのが普通

そんなところに普通に住みたがるのはド素人。奥池はもっと強烈

芦屋の奥池=別荘地でしょ。　
鉄道駅から歩けないとこは、自動車通勤が
できる人だけで、老人になると無理なのでは？　

そもそも西宮から灘区にかけて、不動産価格が
高すぎると思う。（ここは首都圏じゃないんだし）
不動産屋は、実勢価格（地価）が高いとか言うけど、
実際にはその価格ではなかなか売れないのでは？
　

私は芦屋でもお金持ちが少ない町に生まれたのですが、
小学校の頃、芦屋はコートダジュールに似て、海と山の自然に抱かれた
素晴らしい街と教えられました。
去年、南仏に旅行にいった時、カンヌやニースの街とその山側を
観光バスで走ると、芦屋とそっくりなんです。驚きました。
芦屋よりずっと面積は広いですが。自然に恵まれているので、心がやすらぐのです。
世界中の金持ちが住む南仏の良さは、こういう自然なのだと理解しました。
私は、現在仕事で東京に住んでますが都会はどうしても好きになれませんので、土地の価格や、
金持ちの所得額の多さには興味がありません。
芦屋市民が金持ちでもそうでない人でものんびりしているのは、自然の良さのため
ということを知ってもらえばと思いました。

このコピペ飽きた

ＡＳＨｌＹＡ

日本で芦屋ほど隅々まで気を遣われた街はないと思います。
東の田園調布と比較されますが、町内会レベルでの景観保護ではなく、
自治体レベルでの景観保護やお金持ち度という意味では他に例を見ません

芦屋や夙川などの高級住宅地を沿線にもつ阪急電鉄。
そのグループ企業で起きた偽装料理事件。
見た目は高級ブランドも実態はお客様に嘘をついて金儲けする三流未満ブランドに落ちぶれたね。
非常に見苦しい。

鎌倉の不動産って実売価格と路線価の開きがものすごい。

てのも大抵の地面が寺とかの宗教法人の持ち物で、
固定資産税がかからないものだから、物件が出回らないから、
出るとなるとアホみたいな金額になる。
で、みの城の20億なんだけど、地面と上物の建設費で
恐らく資産評価価格（税務的な意味でな）は大した金額じゃないと思うけどね。

ちなみに、寺の借地の立ってる賃貸は安いよ。

芦屋の上位入りを維持するために頑張る。

全国一人あたりの所得ランキング
( )内はクルマのナンバー（東京23区研究所出典）
http://tky23.or.jp/report/archives/7.html
1位東京都港区11,267千円／人（品川）
2位東京都千代田区8,989千円／人（品川）
3位東京都渋谷区7,638千円／人（品川）
4位東京都目黒区6,801千円／人（品川）
5位兵庫県芦屋市6,452千円／人（神戸）
6位東京都中央区6,083千円／人（品川）
7位東京都文京区5,885千円／人（練馬）
8位東京都世田谷区5,447千円／人（品川）
憧れのナンバープレートは?　 2013年2月26日　マイナビ調査
http://news.mynavi.jp/news/2013/02/26/078/index.html?gaibu=hon
1位品川 12.4%
2位湘南 8.6%
3位富士山 5.0%
4位横浜 3.4%
5位なにわ 2.0%

【住宅/行政】中古戸建ての評価手法見直しで「500兆円の富」創出--住宅市場で始まる「構造改革」 [11/02]
1 ：ライトスタッフ◎φ ★：2013/11/02(土) 20:43:04.28 ID:???
3000万円で購入した築20年の中古住宅が15年後、築35年になっても3000万円前後で売れる。
もしこれが実現した場合、住宅を購入するということは貯蓄をしているのと同じ。まさに
資産形成をしているということになる。自宅の資産価値を原資として、住み替えも容易になる。

■家の「事実上の価値」測る

住宅市場ではこれから、画期的な構造改革が始まる。中古一戸建ての評価手法を、国が根本的に
見直そうとしているのだ。これまでのように20〜25年で建物の価値をゼロとみなす慣行を改め、
30年、40年と築年数が経過しても、一定の住宅についてはしかるべき評価が行われる市場を
創ろうという試みである。「築年数にかかわらず、実際上の価値を測ろう」ということだ。

米国では住宅投資に見合うだけの資産額が蓄積しており、この資産額はいうまでもなく国民の
ものだ。

ひるがえってわが国では、投資累計を500兆円下回るストックしか積みあがっていない。
文字通り500兆円をドブに捨てた格好だ。しかし実際には再生・再評価できる中古住宅が
山のようにある。

ではその「実際上の価値」は、どうやって算出するのか。国交省が参考にするアメリカでは、
この実際上の価値を「残存経済的耐用年数（Remaining Economic life）」を割り出すことに
よって算出している。以下の図をご覧いただきたい。

「1.物理的耐用年数(physical life)」の少し手前に「2.経済的耐用年数(economic life)」がある。
この経済的耐用年数は一般的な木造住宅で60年程度になる見込みだが、建物のコンディション
などについてアプレイザー（評価員）が把握し「3.現実の築年数(actual age)」に対する
「4.事実上の築年数(effective age)」を決定する。そうすると「残存経済的耐用年数（Remaining
Economic life）」が出てくる。これが「事実上の価値」の基礎となる。

日本ではホームインスペクターなどの専門家が建物のコンディションを把握、その報告書を
踏まえて不動産鑑定士が評価を行うといった流れになるのかもしれない。

■築20年より価値ある築40年も

木造住宅の経済的耐用年数を60年と決めた場合、例えば築30年の中古住宅なら「残存経済的
耐用年数30年であるものの、この住宅は事実上築20年だ。したがって残存経済的耐用年数は
40年である」というふうに考えるわけだ。こうした査定手法が一般的になると、築20年で
建物の質が良くない中古住宅より、築40年で質の良いものの方が、評価が高くなる可能性が
出てくる。

マンションの場合は「管理の質」も指標化する必要がある。現実問題として、建物の寿命は
もちろん、修繕にかけるコストや、住んでいての快適性にいたるまで、マンション管理組合
の運営状態がもたらす影響は計り知れない。

しかし現状の中古マンション売買の現場では、マンション管理組合について動向を把握する
のは容易ではない。事前に把握できるのは、重要事項説明書に記載することになっている
「大規模修繕の有無とその予定」「修繕積立金の額」くらいのもの

本来は管理組合の議事録などを閲覧できればよいのだが「所有者（管理組合員）にしか
見せられない」といった対応のマンションがいまだに多いのが実情。マンションの管理状態
について公覧や第三者評価を義務付けるくらいのことをしなければ、適切な評価はおぼつか
ないだろう。

この点については、情報がどのように扱われるのかまだ明確になっていないが、おそらく
情報公開されているマンションについては高い評価をつけ、そうでないものは大幅な減点を
するなどの調整を行うものとみられる。アメリカでは長期修繕計画をはじめとする管理組合
の運営状況について、買い主はもちろんのこと、住宅ローンを出す金融機関もチェックを行う。

■金融的に高い評価を得る中古住宅とは

ところで、こうした情報を使って中古住宅の評価を行うのは誰か。

不動産仲介の担当者が高く評価するから不動産価格が変わるわけではない。言うまでもなく、
買い主が評価するからにほかならないのだが、それはとりも直さず「金融機関に高く評価
される」ことが条件となる。

ほとんどの買い主が住宅ローンを組んで中古住宅を購入するのだから、金融機関から高く
評価される中古住宅ならより低金利で、長い期間の住宅ローンを借りることができ、結果
として高い価格で売ることができる。さらに、この流れを受けて不動産仲介担当が評価を
するという順番だ。

では、どんな中古住宅なら高く評価されることになるのか。次稿で説明する。

豪邸ははっきりいって買い手がいないから
建物の価値はほぼ０
ほとんど土地値だけの評価になるけどね
土地も都市部ならともかく鎌倉あたりだと坪単価安いだろ
ホームセンターとかスーパー、マンション戸建て用地として
適地なら売れるだろうけど

マンション建たない立地で上物が使えなかったら一戸建て用地として
5300÷150�u＝35区画
35×3000万円＝10億5,000万円位でね

街のブランド力（Brand Equity）ってのは品質、高級感、希少性、憧れ、イメージなど複合的な情緒的価値によって
もたらされる「無形資産」なのに、「有形」の市選定名物のおしつけ「名産品・名物」でブランドアップとかアホ丸出しの政策

芦屋浜のさらに先を埋め立てた南芦屋浜に超高層の高齢者専用マンションが屹立。商業施設も併設され超豪華だが、税収はますます圧迫される見込み。
通常埋め立て地には中産階級を入居させ将来的な税収増加を目論むが、芦屋の場合は赤字増加要因となるのが明らか。

東灘と灘の間に、文化的境界が存在するのは、はっきり分かるんだよなあ。
石屋川が、「播州風味が辛うじて及ぶ、東の境界線」というか何というか。
御影・住吉は、文化としては明確に上方（畿内）だと思う。いわゆる「阪神間」はここまで。
六甲道から西は、どこか西国臭い。

ＡＳＨｌＹＡ

持ち家で有利な点
・ローンさえ払ってしまえば革命でも起こらない限り不動産は貴方のものです。
・家を自由に改築、増築できます。
・立派な家は人々の羨望の的です。
持ち家で不利な点
・不動産には取得コスト、保有コスト、売却コストがかかります。
・長期のローン地獄あり。失業してローンを払えなくなると不動産は没収されます。
・液状化や放射能汚染で住めなくなっても保障が得られるとは限りません。
・環境が悪化(引越しおばさん等)しても簡単には引越しできません。
・違法建築でも保障が得られるとは限りません。
・建物は劣化します。買った直後から-10％、30年で価値は０です。

賃貸で有利な点
・借金０で生活できます。
・引っ越したくなったら気軽に引越しできます。
・近所付き合いは持ち家ほどではありません。
賃貸で不利な点
・狭い物件が多いです。
・内装、外装を自由にできません。
・ペットを自由に飼えません。

マンションはエレベーターや消防防災関係の設備などの法廷点検などで公務員の天下り先機関の餌食にされる。
庭や植栽の管理なども戸建は業者と直接取引だが、マンションはなにをするにも管理会社（＝デベ）の中間マージンが厚く乗せられる。
修繕にしても戸建は中間搾取はマンションよりは遥かに少ない。

ガーデンズと映画阪急電車に憧れる

ブサメン マニーワでググってみてｗ


住友グループのくせに情けない会社です

西宮の不動産屋はなんで屑しかいないんだ？まともな接客と対応できる所一件もねーわ。エイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス。アパマンなんか足すら踏み入れないレベル。

今度いろいろあって芦屋に住むことになったんだけどいい病院ってありますか？
駅近くだとセントマリア病院があったけど…

阪神間の土地が上がってきとるね

>>110
芦屋って手術とか出来る病院が少ない。
神戸市との間には救急体制で線がひかれてるようだし、
総合病院で実績のあるとこ探すとなると
西宮市側に行くんじゃないの？　

>>111
そうかなあ？　消費税増税前の駆け込みなら
昨年どこもあったと思うが、これからは・・・
　　

>>112
西宮に良い総合病院ないぞ
兵庫医大とか市立病院とか糞だし
労災は尼崎だし

>>112
土地買ってるのは外国人投資家だよ
税金関係ない

>>113
やっぱり病院は大阪に行かないと駄目なんですかね？
次点で三宮方面？　
まあ軽い病気や怪我なら、そこそこの総合病院なら
そんなに変わらないでしょうけど。
　

子供の環境に良いと勧められ阪急西宮北口周辺でマンション探していました。
あの辺りはどうして高いのですか？とてもでありませんが手が出ません。
阪神、JRと全然違いますね。
結局、阪神甲子園で何軒かに絞りこみましたが。夏場は野球場があり騒音や治安が悪くなるらしいので二の足踏んでます。
他にお薦めの駅ありますか？武庫之荘でも考えております。

>>116
門戸厄神は？

>>113
兵庫医大良くないのですね
芦屋で出産予定なのですが、良い産婦人科知ってる方いらっしゃったら教えてください
市民病院は産婦人科ないようで個人産院しかないでしょうか

【同和地区数】　

北海道０、山形０、秋田１、青森０、岩手０、宮城０、福島８
東京２０、埼玉２６３、神奈川３１、栃木１０４、群馬２６２、茨城５７、千葉３９
山梨２３、長野３３３、静岡５２、愛知３５、岐阜２１、福井６、石川４７、富山２３３、新潟５９
三重１９３、和歌山１１１、大阪１０５、奈良７７、滋賀６７、京都１４７、兵庫３４１
岡山３７３、広島４２６、山口１５４、島根１４７、鳥取９７
香川４８、愛媛４６３、高知６９、徳島８６
福岡６１５、佐賀２０、長崎６２、熊本４５、鹿児島５４、大分７１、宮崎９、沖縄０

【同和地区人口】

兵庫県　１６万３，５４６人
福岡県　１１万４，４８２人
岡山県　５万８，６３５人
奈良県　５万６，１３０人
三重県　４万８，２３８人
和歌山県　４万６，３１６人
愛媛県　４万４，６８５人
高知県　４万３，５５２人
埼玉県　４万１，４９６人

人口増えた分、住人のマナーも悪くなった
義務教育の子持ち世帯でマンション族はとくに
治安も悪くなった

山口組がでかくなるわけだw

田辺悠介気持ち悪いよね。

>>120
それはある。下手したら川向こうの武庫之荘よりマナー悪い。

アメリカの高級住宅地の土地のサイズは最低での1エーカー（4000平方�b

芦屋市大原町の芦屋ロイヤルホームズ（外人賃貸）
元中内邸跡

オーキッドコート
ビュータワー住吉館
THE HOUSE住吉本町
住吉本町レジデンス
プラネスーペリア住吉本町
THE URBANLIFE岡本
【芦屋市】
シティハウス芦屋大原町
プラネスーペリア芦屋船戸町
グランテラス芦屋

若宮地区の住環境整備は、兵庫県芦屋市の、被災した密集市街地（図01）における復興プロジェクトである。
被災率100％の全面的な打撃を受けたことと、従前不良住宅率が高かったことから、芦屋市による全面的な建替が計画され、震災直後に発表された。
オール積層の集合住宅による建替案（図02）や、街区毎に積層、タウンハウス、戸建てと区分けされた再生案（図03）ではなく、一戸建ての住宅を残しながら、
従前アパートに住んでいた人たち、自主再建の困難な人たちのための公営住宅を街の中に混在させ、共存して街を再建していこうという、きわめて新しい方法が最終的には賛同された

歴史古い順
上町台地（大阪市)
生国魂神社（大阪市)紀元前７００年 （日本列島の神そのものを祀る神社)
住吉大社（大阪市)
日本仏教初の官寺は聖徳太子（日本仏教の祖)の四天王寺（大阪市)後に奈良の法隆寺
難波高津宮 難波京（大阪市)（仁徳天皇などの皇居)（日本初の首都)大化の改新（天皇制の始まり)はここで行われそれは大化元年〜平成２６年の今も続いている
難波津 住吉津 渡辺津（国際港湾都市（街))（物流の一大拠点経済の中心)商人が増え出す 商業都市として栄える（大阪市)石山本願寺（浄土真宗本山)（大阪市)跡地に大阪城（難波津や渡辺津（船場)の商工業が更に発展)
大阪市（難波宮、難波京)
奈良市（平城宮、平城京)
京都市（平安宮、平安京)
江戸（東京)
江戸城を築いたのは大阪の源氏

関西住宅地価ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位芦屋市
関西高額所得者ランキング（東京リサーチ調べ)
１位大阪市中央区
２位芦屋市
３位大阪市阿倍野区
関西高額所得者数ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位神戸市
北浜タワー（大阪市)２０９ｍ（１戸５億８０００万円)完売
THE TOWR OSAKA（大阪市)１７７ｍ（１戸４億７０００万円)完売
グランフロント大阪（大阪市)１７４ｍ（１戸４億５０００万円)完売
など１億円〜３億円後半などのタワーマンション大阪市に多々あり
大阪市に家賃２００万円位するタワーマンションあるがタワーマンションで賃貸は大抵高い

高齢化社会なのに山側に住む奴は馬鹿だな
西宮北口や夙川は高いし、甲子園、鳴尾、門戸厄神あたりがおすすめ

高級邸宅地の頂点に位置する「芦屋市六麓荘町」
ここ１年ほどで急激に土地が値上がりし、３年前までは１坪８０〜９０万円台が相場だった
土地価格が今現在では１００万円を超えている。場所によっては１坪１２０万円もの値が付いている所もある。
バブル時代は１坪７００万円を超していた六麓荘町の復権は近い。

BZの稲葉と言われてる家は、彼の所属会社が保有するものであって、彼の私邸ではない。
企業の元保養所の改修物件みたく残念な建物にしかみえない
芦屋のイタメシ屋のベリーニも、その会社が保有している。

神戸東灘から芦屋を見下ろす身分にならないと

岡本あたりは道狭すぎだしなんか鬱陶しい
暗いんだよね

稲葉にしろ会社にしろ芦屋在住じゃない

http://www.google.com/gwt/x?gl=JP&hl=ja-JP&u=http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54TRkinki.pdf&client=ms-kddi-gws-jp&source=sg&q=%E5%84%84%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%95%B0+%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%B8%82
関西高額所得者ランキング（東京リサーチ調べ)
１位大阪市中央区
２位芦屋市
３位大阪市阿倍野区
関西高額所得者数ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位神戸市
関西住宅地価ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位芦屋市
北浜タワー（大阪市)２０９ｍ（１戸５億８０００万円)完売
THE TOWR OSAKA（大阪市)１７７ｍ（１戸４億７０００万円)完売
グランフロント大阪（大阪市)１７４ｍ（１戸４億５０００万円)完売
など１億円〜３億円後半などのタワーマンション大阪市に多々あり
大阪市に家賃２００万円位するタワーマンションあるがタワーマンションで賃貸は大抵高い

IAEAに協力している英国の専門家

東京はキエフよりも放射能汚染されている。
関東、東京と千葉の大半のエリアは、間違いなくキエフより被曝している現実。

「でもね、東京の人間たちは大丈夫と思っている。そういう空気が蔓延していますよ。」と専門家は言う。
「放射能汚染は、濃縮しているんです。東京でも、5000Bq/kgくらいは当たり前にみつかります。
「関東の水も食品もすべて汚染されている
ストロンチウムやセシウムが溜まったホットスポットが関東の各地に広がっている。」
「東北及び関東は本当に危険です」

「関東の人間は全員被曝しています」
「子供や妊娠を望む女性、妊婦は関東地方から避難した方がいい」
http://blog.goo.ne.jp/nagaikenji20070927/e/8214ba67fd8ee071d832b6aa3cdfa1c3

在日は基本的に税金なんかを払わない（または過小払い）しかしていないので
そこで浮いた金で住吉や真田山などの住宅地や帝塚山や芦屋などにも増えている。
数年前に芦屋　六麓荘の建築基準改正も朝鮮人などの流入を防ぐ意味もあった。

詳しくは省くけど、再開発問題とか
市長が変わって市場潰して朝鮮人に大量に金払ったりとか色々やるよ
既に延田グループが旧大日本印刷跡地に大きなパチンコ屋を営業してるし。
これも小学校の校区内に入ってるのを、土地の買取手がない大日本印刷と役所の思惑で建築許可が下りた
難波の再開発・近鉄と阪神電車の相互乗り入れ・難波周辺（上町台地・鶴橋）再開発なんかで朝鮮利権がかなり動いている。
既存の商店なんかは凄い事言われている。ひょっとしたら数年以内に卸売り市場が無くなって商店街自体が朝鮮市場になりかねない。

都心の地価が上がって遊休地が売却されると駐車場（住宅地等にある）が減少すると思われます。まあ、そうなれば駐車料金が上昇するのでよいのかもしれませんが、
キャパの減少はここにはマイナスなんじゃないのでしょうか？正社員が少なくアルバイトばかりなのでそれもプラスなのかなー

　橋下市長は、前夜の講演で御堂筋沿いビルの高層化の規制緩和を紹介。今後、上層階にレジデンスが入居するビルが建設される見通しを語り、
財界人らに「大阪で金を稼いで（兵庫の）西宮や芦屋に住むなんてだめですよ。財界人の皆さん、あそこに住んでください」と呼びかけた。
それが周辺地域の新規店舗参入などの活性化につながると訴えたうえで「愛人を囲う経営者も出てくるかもしれない。じゃまた、宝石店や高級ブティックもできてくる」「皆さん、愛人の２、３人を住まわせて」と語った。

最近、近隣の中古マンションや戸建ての
値下げラッシュが来てるね。
　
新築でも残ってしまってるのは、半年しても
売れてないような物件ばかり。（元々割高？）
まあ増税前の駆け込みも終わったし、
増税で景気の先行きが見えなくなってきてるから
仕方ないんですかね。

マーケティング、販売力、ブランド力は超一流だが製造面でバイト
がつくってたり、職人が業界で評価されていないのが敬遠される理由。
ガラス越しに職人が真剣なまなざしで仕事してる。こういった物語性が
見えてこない。
ここのシェフになれば業界内で一番になれる、そういったストーリーが
ない。


旗艦店をもともと経営していたオーナーは物件売却してハッピーリタイアメント。
ライセンス受けてMD作って物販、飲食部門を全国展開しているまったくの別会社は
奴隷のように安月給で働き続けるパティシェ(笑)志望のバイトこき使って
堂々と事業継続、（元）オーナーは役員報酬とライセンスフィーを受取り続けて
年金代わりでしょ？
ストーリーとかマーケティングとかごたごた言う前に
この業界のライフサイクルとビジネスモデルを勉強しようや。

それでも満たされる事は無い。優越感を感じる事はあっても
それとは違う。どんなに素晴らしい豪邸であろうが、それ自体が豊か
さを与えるとしたら物質的な物であり、多くの方々が求めるであろう精神的豊かさとは別の物で
はないでしょうか。

卑しい鮮人はどこに住んでも何をしても鮮人であることに変わりありませんw

アニメの街だろ？＞西宮

六麓荘は異常です。 だいたい、あんな住みにくい土地にわざわざ住むのが異常だし、あそこの住民はアコギな事してカネ稼いでる人間ばかりなので、マジで関わらない方が良いです。

関西で住みたい人気の街ランク
2014年04月16日12時52分
http://news.livedoor.com/lite/topics_detail/8741790/
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/8741790/

ざっくり言うと
・2014年版の、関西で住みたい街ランキングを紹介している
・1位は大阪の梅田で、多くの大型施設やアクセスの良さが人気
・2位は兵庫県の西宮北口、3位は神戸最大の繁華街、三宮となった

http://news.walkerplus.com/article/46005/

天王寺
地主がお寺さんなど数が限定されていて競合がないので、地代が高いと言われる

若者文化があった時代があって、その随分あとに「ファッション都市宣言」で都市ブランド化した。
だから付加価値＝ブランド的部分が無くなったから文化が無くなった、とは論理的には言えない。

横尾忠則や安藤さんが三宮を徘徊していた時代はそれこそ、
北野や南京町は「危ないから近寄るな」と子供が教えられるような場所で、
それはブランドとは正反対のもの。

神戸＝お洒落なんてイメージも無く大阪と同じ土俵でやってた時代の方が怪しげな文化人を輩出していたわけだから、
停滞しているとすれば実はそれはむしろ「ブランド化」のせいなのかもしれない。
ブランド化とはいわば外部への／からの視線に依拠する表層的なexposure。それもまた文化ではあるが。

だから、もし表層的なものがもう過ぎ去るのであれば、
今はまた何か新しい潮流が生まれてくる、そんな楽しい時期のような気がする。

ブランド化で停滞している顕著な例

130 名前:番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です :2014/04/17(木) 17:44:10.64 ID:vs5Bx8a00
銀座が終わってる件

カルティエの隣が洋服の青山って(´Д｀)
http://photozou.jp/photo/show/669832/70354054

銀座「ファストファッション通り
http://www.asahi.com/fashion/article/TKY201007240302.html

http://www.brandingnavi.com/d0000/00167.html
銀座はなぜトップブランドから飽きられ始めているのか？

反町キャスター「都会はやはりエコノミーばかりですか？」
倉本氏「僕にはそう見えるんです」
反町キャスター「都会は住むところではないのですか？」
倉本氏「僕は住む気はないですね」
八木キャスター「郊外の一戸建てから、同じ地域の駅近マンションに引っ越したりするお年寄りも増えてきています。そういう気持ちにもならないですか？」
倉本氏「全然、僕はならない」
八木キャスター「不便さとか」
倉本氏「便利ということを定義すれば、自分の体内に持っているエネルギーを使う消費量を抑えるということなんですよね。便利が発達したものを豊かと言って、だけど、本当の豊かというのは、
辞書で引くと立地にして幸せとあります。幸せというのは必ずつくんですよ。日本の場合、立地ということだけを取り上げて豊かと言っている気がする」
八木キャスター「3本の柱と同じ」
倉本氏「体を動かさなくなりますよね。そうすると、高い金払ってジムに入って、何の生産性もない重いものを上げたり、下げたりとか。
どこにも行き着かない自転車を漕ぐという怪奇な行動に出るわけですね。人間が人間と違ったものになりつつあると思うんですよ

名塩に住んでますよ。

西宮もいいけど、佐用ってのもあるよ。

http://resort-kansai.co.jp/

さようか

松下町の夙川ニューコーポは欠陥住宅です。
上下階の騒音がもろに響きます。
住人もバカばっかり、管理会社も何もしてくれません。

ttp://www.youtube.com/watch?v=_RMlNAeBCx8
30年前の映画だけど芦屋川からこんなに山が見えるって合成だよね？

　ビバリーヒルズには、賃貸物件がたくさん出ています。
　ビバリーヒルズは賃貸で成り立っており、買う人は意外に少ないのです。
家の所有者は、家の中にいても退屈だから、自身は豪華客船に一年中乗って、持ち家は賃貸に出して家賃収入を得ているのです。(p.49)
　日本は土地本位制の発想だから、自分の家を立てます。
　ヨーロッパでは、土地を買っても、借地権の期限があるので100年後には返さないとなりません。
　永遠に変えるのではないのです。
「100年間を買う」、つまり、借りているのと同じ発想です。
「買うイコールモノを持つ」　という発想ではないのです。
　富裕層は常に　「買う」　ことより　「いかに使うか」　を重視しているのです。(

ニュー・リッチは当然のように　「ＰＴ志向」人間となる。　
「ＰＴ」　とは、Permanent Traveler あるいは Perpetual Traveler の略で、簡単に言えば、自分の資産を日本よりも税金のかからない、
もしくは無税の国（＝タックス・ヘイブン）に移し、しかも、日本に定住しないというライフスタイルだ。(

高級ブランンド」　と　「グルメ」　「ラグジュアリーホテル」。この３点セットがそろうと、その街は、富裕層 wealthy class の集まる街に生まれ変わる。これがジェントリフィケーション（高級住宅化）の究極の姿だ。
　そして、この現象は、前記したように世界のどの大都市でも起こっていて、銀座は世界とは周回遅れで生まれ変わったと言っていいのである

■PTとは
もともとは欧州の富裕層たちが過大な税負担を逃れるために試行錯誤の末に考え出した生活スタイルです。「国籍」「ビジネス」「居宅」「資産運用」「余暇を過ごす場所」を用途別に使い分けることによって節税をはかることが主な目的でした。
著者は欧米で発展した従来の5つのフラッグの概念を発展させ、5+1のフラッグとしました。
第1のフラッグ: 国籍を持つ国
第2のフラッグ: ビジネスを営む国
第3のフラッグ: 居宅を持つ国
第4のフラッグ: 資産運用を行う国
第5のフラッグ: 余暇を過ごす国
第6のフラッグ: 寄付をする国
■終身旅行者という究極の人生設計
PTのライフスタイルは、節税のみならず、テロや政治暴力、経済危機、自然・人的災害などのあらゆるリスク回避を可能にします。
あらゆる危険が降りかかる現在、危険を国家単位で回避・分散するのに最も有効な方法のひとつです

自民公推薦現職破り、今村さん当選…西宮市長選
2014年04月21日
http://www.yomiuri.co.jp/osaka/news/20140421-OYO1T50023.html

　２０日に投開票された兵庫県西宮市長選は、新人の前市議・今村岳司（たけし）さん（４１）（無所属）が、再選を目指した現職河野昌弘さん（６８）（無所属＝自民、民主、公明推薦）ら２人を破って初当選した。
子育て世代を中心に人口増加が続く同市で、今村さんは小中学校の仮設校舎の解消などを訴え、ネット選挙を展開。主要政党の推す現職を退けた。

　市出身の今村さんは甲陽学院中学・高校から京大法学部に進み、学生時代は学習塾「浜学園」の算数講師も務めた。会社員を経て１９９９年、２６歳で市議選に初当選した。

　西宮市は阪神大震災で人口が４０万人を割り込んだが、大阪・神戸に近く教育、住環境が良好で、現在は４８万人に回復。だが、人口急増で小中学校の教室不足は深刻化している。

　今村さんは、若者に政治参加を呼びかけるＮＰＯ法人副理事長を務めた経験から、学生ボランティアが選挙運動を支援し、フェイスブックなどを駆使。「投票に行こう」「文教住宅都市をつくる」と歯切れのいいフレーズで訴えた。
今村さんは「西宮に移り住んでもがっかりされないよう、教育環境を充実させたい」と述べた。

2014年04月21日

アメリカ/格差社会】 “独立”する富裕層　貧困層への福祉を拒否★5
1 ：かじりむし ★＠転載禁止：2014/04/23(水) 14:51:16.97 ID:???0
アメリカの自治体で今、異変が起きている。
「州」の下の行政区分である「郡」から“独立”するＣＩＴＹ＝「市」が相次いでいるのだ。
独立運動の中心は高級住宅地に住む富裕層。その動機は「所得の再分配」に対する不満と
「効率の悪い政府」への反発だ。彼らは、自分たちで「市」の境界線を決め、州議会を動かし、
住民投票を実施。法にのっとり独立を成し遂げている。誕生した「市」では、
ほとんどの業務を民間企業に委託。運営コストを半分以下に抑え、減税に向けて動き出している。

クローズアップ現代 http://www.nhk.or.jp/gendai/movie/
番組見てない人も多そうだから まず、この番組動画を見とけ なぜか、今は無料で見れるから

警察と消防だけ常設にして他の公共サービスを民間委託にしたら
予定の半額で出来ました 見習うべき点はここだよね 公務員にコスト意識は全くないから非効率なんだよ

富裕層の頭痛の種となっているのが、株価の低迷。彼らの多くは自社の株式がストックオプションの形で増えており、全体の資産に占める株式の比率が大きくなっている。
しかし、10年前に時価評価が10億円だったものが、株価の下落で3億円程度まで下がっているケースも決して珍しくはない。そこで百武社長のファミリーオフィスが頼れる強い味方となる。

「資産を正しく守っていくことで、顧客の生活がより豊かになれば」と百武社長が独自に用意した運用先の一つが、経済成長が著しいカンボジアやベトナムなどの投資先企業を選定するターゲットファンド。
金利選好の顧客の要望に応えるべく、大手会計事務所の力を借り、カンボジアの大手銀行と契約をかわし、現地の米ドル預金での運用ができるプラットホームもつくり上げた

>>153
＞西宮もいいけど、佐用ってのもあるよ。
＞
＞http://resort-kansai.co.jp/

>>154
＞さようか

こういうツッコミがきっと来ると思ったw
(私は153とは別人)

阪急西宮は急激に人口増えたけど
治安やモラルなど程度が低くなりつつあります
一駅なり外したほうが子供の教育には良いかと住みやすいですし

住んでみたり、西宮から転出さらる方はガッカリされて出ていかれるとか
関西で住みたい街ナンバーワンの想像と違ったと

>>164

そやね、門戸厄神とか夙川とかの方がイイかもね！

低くなりつつ・・じゃなくて、元々低いやん。
そら、知らずに来たら、がっかりするわな

知り合いの不動産屋が言ってたわ。
本当にガッカリして出て行く人がいるとか。
昔で言う尼崎みたいに滅茶苦茶らしいね。

「葉山の中でもとびきりの超一等地です。浜辺沿いなので、将来も海を遮る建物が建つことは無い。七月には、沖合いの一キロの名島で行われる花火大会が鑑賞できるし、
富士山、江ノ島、海岸線へのサンセットも見られる。海岸に面する土地は、企業の保養施設やホテルばかりで、いくら金があっても個人では買えない。希少価値が高い物件で、坪二百万円は下らないでしょう」（地元の不動産業者）
海岸に面した約百二十坪（四百平米）の土地の上に建つのが、地上三階、地下一階、延べ床面積約二百坪の屋上テラス付の大御殿だ。
設計は、六本木ヒルズを手掛けた入江三宅設計事務所である。「土地だけで三億円以上、建築費や設計費込みで五億円の大豪邸です」（前出・不動産業者）

愚民が六麓荘にお邪魔いたしましてごめんなさい。 できるなら犬にでもなって飼われたいです

西宮市松下町の夙川ニューコーポは欠陥住宅です。
上下階の騒音がもろに響きます。
住人もバカばっかり、管理会社も何もしてくれません。

マリエ（２１）は本名「玉木 パスカルマリエ」でカナダ国籍なのだ。父がフランス系カナダ人で、母は日本人である。
父は自動車用オイルの輸入代理店「Ｕｎｉｃｏ」の元社長であることから石油王と言われていた。母は国内でサロンを経営している。
その資産は東京の超一等地に２軒、パリ、ニース、ＬＡに１件ずつ自宅を持ち、１０億円の大型クルーザー、２０億円のヘリコプターを持つ。（ただし、どれも自己所有ではなく会社所有やレンタルである）
ニースには別荘があり、馬を３頭飼っており乗馬を楽しむという。
マリエは番組で何か事があれば「ヘリコプターで迎えにきてもらう」と言っていた。
誇張表現はあるとしても「資産家の娘」に間違いは無い。
ただし、マリエ自身「親は金持ちだけど自分は金持ちじゃ無い」と話している

孫正義の麻布の自宅、一説には総額７０憶円とも言われます。
しかし名義は関連会社の法人名義です。
社宅としてでも家賃相当額は個人への所得となり課税されます。
それを逃れるために住民票は別のワンルームマンションにおいてます。
実質的に脱税です。
白金の大豪邸でも同様の疑惑あります。

孫正義氏は麻布に総額７０億円（土地３０億円，建物３０億円，内装１０億円）にも及ぶと言われる大豪邸
の社宅に住んでいますが、これには孫正義氏が代表取締役をしている
有限会社エムエーシーという資産管理用のペーパー会社から借りているものです。

この家賃分は孫正義氏の所得になるはずなのですがそれを逃れるために
住民票が別のワンルームに置いてあるとのこと

まず一定の床面積基準。床面積240�uを超える物件は「豪華役員社宅」と認定され、一般より格安で済むはずの社宅としての家賃計算が認められなくなる。建坪73坪当たりがモノサシになっているわけだ。
次に床面積自体は問題なくても、入居者の趣味嗜好を強く反映している場合には、やはり社宅としての格安家賃特典が認められない決まりがある。
一般的には、「プールがある家」、「茶室がある家」といった例示がされているが、実際上は、明確な線引きは難しいのが現実。例示されているような装備がない場合、よほど極端なケースでなければ税務調査であまり問題視される可能性は低いだろう。
経営者側としても、「会社への税務調査で社宅の装備までチェックされるはずはない」とタカをくくっている人が多い

では、新たな船出を迎える「ソニー不動産」に勝算はあるのか。

「東京五輪開催に向けた土地バブルを見越して不動産業に参入するのでしょう。しかし、そうだとしたら発想が安易すぎるし、勝ち目の低いギャンブルに挑むようなものです。不動産業は内装、資材調達、販売など業者間のネットワークがものをいうため、
どうしても老舗が有利になる。例えば、愛知県に強力な販売網があるトヨタホームでさえ、創業１０年で売上高８００億円がやっとです。ソニーが掲げる５年で５００億円という目標がいかに厳しいか分かるはずです」（

　個人向けの売買仲介と、法人向けコンサルティングなどを行い、３年後の株式公開と、５年後の売上高５００億円を目指す。

「弊社がＩＴを駆使して低コストの仲介サービスを提供する“ネット専業不動産”を始めるような報道がありますが、
少しニュアンスが違います。既存の不動産仲介会社のように通常のオフィスを構え、個人向けの仲介と法人向けコンサルを手掛ける予定です」（ソニー広報）
どうやら三井、住友といった老舗の不動産仲介会社に真っ向勝負を挑むつもりらしい。

長く持つと下取り価格がなくなるのでコマメに回転させてきたから台数だけは多い

クルマの話ついでに、ちょっとした節税ネタをひとつ紹介したい。少し儲かってしまった中小企業向けの手法だ。
ポイントは6年落ちぐらいの高級中古車を購入すること。税務処理上、耐用年数は２年で済む。
２年といえども減価償却のパターンによっては１年目に取得価格の大半が損金になる。
数百万とか１千万円ぐらいの利益が見込まれる場合に、割と簡単に大きな金額を経費に出来る有効な策となるわけだ。
6年落ちぐらいで1千万円前後の高級車は結構あるから、社用車として購入すれば結構な節税効果があるわけだ。
その後、クルマの価値が大暴落しちゃえば面白みもないが、中古でも高い価格が維持されているものなら、その後もそこそこ高値で処分可能であることが多い

フェラーリとランボルギーニは一般的に中古車の価格も安定しています。
そのため、値落ちが少ないのです。
これは、どのような意味を持つかというと、たとえば、1,300万円の中古フェラーリを買うとします。
そのとき、300万円を頭金にして、1,000万円のローンを組みます。
重要なのは、その後です。
たとえば、2-3年後、売却したいと思ったとき、いくらくらいで売れるのかというと、フェラーリではあまり値落ちしないので1,000万円で売れたりするのです。
もちろん、変動しますが、大体、フェラーリは値落ちしない車だといわれています。
そのため、ある程度の年収があり、1,000万円のローンを長期で組めば、頭金くらいで購入することができるのです。

維持費はかかる

なにやらわからない話しブッタ切ってすまない。

転勤で勤務地が伊丹になるのだが、西宮、宝塚で住まい考えてます。
尼崎や伊丹、川西、池田はあまり治安や子供の影響面ではよくないですか？

自分なりに調べて良さげな近隣の街二つに絞った結果西宮と宝塚になりました。

西宮北口が買い物にも済むにも良いと思います。
阪急夙川は環境は良いが買い物が不便。

>>178

たしかに北口は何かと便利だね。公立小学校も人気学区が多いけど、
中学受験とかしないのならあまり意味は無いけど。

多国籍企業は国ごとに違う税制の間隙を縫って、合法的に徴税を回避する。今や国際問題になっています

カナダの電子書籍会社koboを買収した楽天は、国内の電子書籍などの注文をkoboにつなぐことで、
消費税をゼロにしている

本社やサーバーが米国にあっても、日本の消費者が電子書籍を買えば、
日本政府に消費税を納める、ということだ。
　政府税制調査会も、ようやく重い腰を上げて動きだした

「渡辺氏が100%株を保有し、長男が代表取締役を務める有限会社アレーテーという会社があります。同社は、ワタミの発行済み株式の25%以上を保有する筆頭株主。渡辺氏は同社を通じて、
ワタミ株を保有している形です。アレーテー社保有のワタミ株は、最新の有価証券報告書をもとに昨年9月末の終値で換算すると約173億円。渡辺氏が公開した個人資産と併せれば、その額は約190億円にのぼります」

 ただ、アレーテー社の株は、資産報告対象である「上場企業、もしくは資本金1億円以上の非上場企業」にあたらず、

美樹と奥さんの会社アレーテーは毎年配当だけで数億円を手にしています
一応おもて向きは損保代理店となっていますが、実態は美樹の資産運用管理が目的です

少々古いデータですが、平成19年度には年間3億5千万円の保険料が
ワタミからアレーテーに支払われました
アレーテーはそこからさらに手数料で儲けるという二重三重のおいしい仕組み

>>179-180
西宮北口でも４方向じゃ環境が全然違う
それに家賃高いんじゃない？
児童数少なくガラも悪くない宝塚オススメ
西宮は人口増えすぎて環境悪くなりすぎたって地元民が言ってた

>>184

確かに、北口は色々と入り組んではいますね。浜より西側を避ければ
良いと思います。家賃は首都圏と比べるとまだまだ安いですよ！

>>178

ファミリー向けの賃貸物件少ないけど、門戸厄神とか仁川（競馬場が有るが、、、）
逆瀬川とかも良いですよ！　

>178
車通勤なら逆瀬川とかも良いと思います。
電車通勤なら西宮北口の線路より北かな。
ただ電車通勤でも西宮北口から逆瀬川とか近いけど
一駅二駅行くだけでもわずらわしいとこがあるかも。
別のたとえになるけど、夙川は良いけど甲陽園となると面倒とか。
毎日のことですしね。

神祇官町とか、格好良い名前の町あるよね。住んでみたい。

神呪町とか怖い町名もある

http://www.data-max.co.jp/2009/07/22_133550.html
サントリー未上場

驚異的なのは寿不動産の貸借対照表である。「負債・資本の部」には、有利子負債は一切なく、株主資本が271億円も積み重なっている。その反対側の「資産の部」に目を落とすと、保有美術品がなんと121億円もある。
投資有価証券は約48億円だ。ところが、サントリー株を中心とする関係会社株式はわずか56億円余と記され、大阪・東京の一等地に保有するといわれる土地もたった５億円としか記されていない。
連結売上高が１兆5,129億円もあるサントリーの89％の株の評価が56億円余とは信じがたい。保有資産の評価額は簿価である可能性が高く、かなり潤沢な含み資産を有していると考えられる。
　さらに不思議なのはその税負担の軽さだ。法人税、住民税などの支払いはたったの71万円しかない。税効果会計の影響があるのか、法人税調整額が２億4,542万円と、税の戻し入れのほうがはるかに大きいのである。
非上場のサントリーをこれまた非上場の寿不動産が支配し、財務や税負担、資産評価など、決して透明性は高いとは言いがたい。

「最近は売れる物件、売れない物件がはっきりしています。2極化していて、
郊外の物件は資産価値が下がるので売れなくなってきています」と指摘する。
石澤氏によると、「売れる物件」は千代田区から20キロメートル圏内で、
具体的には「東は船橋（千葉県）、北は大宮（埼玉県）あたりまでで、
それを越えると売れなくなりますし、デベロッパーもつくらなくなってきています」と話す。
郊外の住宅が売れなくなってきたことについて、
石澤氏は「もはや、『老後は郊外に一戸建てを買って、のんびり畑仕事をして暮らす』というのは幻想です
。ようやく、それに気づいたということでしょう」という。
都心のマンションは、いまやリタイヤしたシルバー世代でも人気。交通の便がよく、
生活に便利。優秀な医療機関に近く、また数も多い。最近のマンションはバリアフリーも整っている。
多くの人が住んでいるので、行政サービスもしっかりしていることが、その理由だ

莫大な相続税を払わないで済む妙案はあるのか。それがあった。公益財団法人への寄付である。公益財団法人は08年12月に施行された「公益社団法人及び公益財団法人の認定等に関する法律」に基づいて設立された法人である。
最大のメリットは、個人が相続財産を公益財団法人に寄付した場合、寄付した財産には課税されない。
寿不動産の株主にはサントリー文化財団、サントリー音楽財団、サントリー生物有機科学研究所の3財団法人が名を連ねていた。この3つを、いずれも公益財団法人に衣替えし、
春子氏が保有していた寿不動産の株式などの相続財産は、公益財団法人に寄付された。
その結果、寿不動産の株主は、公益財団法人サントリー芸術財団が13.81％を保有する筆頭株主になった。もちろん同音楽財団が、公益財団法人に移行したものだ。公益財団法人になったサントリー文化財団が9.21％で第2位。
生物有機科学研究所が変身したサントリー生命科学財団は寿不動産の大株主から消え、サントリーHDの株式を0.52％保有する第8位の株主として登場した。
サントリー創業一族は公益財団法人に相続財産を寄付することで、一族の財産が外部へ流出するのを防いだ

178です。
宝塚の荒神？ってとこに決まりそうです。
ありがとうございました。

540 名前：名無しさん投稿日：2012/02/29(水)
＞東大阪にはブサイクしか住んでないのはどうして？
たしかに阪神間の芦屋らへんの人からすると
東大阪は男も女もブサイク、化け物の類しかいないように感じるかもね、それは認める

東大阪や八尾などのガラが悪い中河内は土人と化物や豚や猿の棲むところ、人間の住むところではない。民度も西成居住区の人間とレベルが同じですから。
大阪でもこの地域はいつも色んな犯罪が毎日起きている。もう韓国にでも北朝鮮にでもくれてやれよ、河内弁で悪評高い中河内の下品さは関西でも関東でも超有名
まあ住めば都とも言うが…　上品な西宮芦屋神戸の阪急沿線の人から見れば未開の人外魔境に見える
いっそのこと原爆でも落として汚い町並みと下品な東大阪周辺の下流階級の下賤な被差別民を一掃したほうがいい
東京や政令市（札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本）の人間たちと東大阪周辺のド田舎の下層階級の貧民では命の価値が違い格差がある。
関東人からするとそんなとこ周辺に住んでるのは死んでも全然惜しくない国益に影響のない汚いオッサンとヤンキーと貧乏人とチョンと部落民だけだ。

@Ffruit_Ccandy (Twitterアカウント名）＝雛 ◆LoveJHONJg(現在は2chを引退しTwitterに)＝@2witter4you @Black__Kuma、@Rose__Bear（旧アカウント名）
（大和川に異常なほど粘着する2chで有名なキチガイおばさん、大阪市西成区出身の在日韓国人、八尾市在住の鬼女）見てる〜？
政令市(札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本)を異常に嫌ってるチョン
「大和川」「武庫川」「箱根より東」「などの言葉を使って特定地域に犯罪者居住地区など根拠なき誹謗中傷を行う。特に堺市や神戸市、千葉市、川崎市を目の敵にしており住民はいわれなき中傷被害に遭っている。
東大阪や八尾などの中河内ほうが明らかに治安もガラも悪いのに上記政令市を東大阪より治安が悪く在日が多いと言い張る。(明らかに根拠がなく生野区の次に在日が多いのは東大阪市である）
治安に関してもデータを示せず根拠なし。自称兵庫県芦屋市民だが八尾市民である。
このように平気で嘘をつき、また、強い東京コンプレックスの持ち主であり関東人全体を嫌っている。在日なので皇族や皇室も大嫌いという、まさに人間のクズである
部落民の旦那との間の子供二人は知的障害者。

寿不動産の社長を兼務する佐治信忠会長兼社長は、サントリーに対する鳥井・佐治両家の支配を揺るぎないものにしようと考えている。一方で、
海外M＆Aを加速させるために資金調達の多様化は喫緊の経営課題だ。その連立方程式の模範解答が、鳥井・佐治家が支配するサントリーHDは非上場のまま、有力子会社のサントリー食品インターナショナルを上場させることだった。
一族の影響力を保つことができる妙案だが、株式市場で受け入れられるかは別次元の話だ。親会社は非上場のまま、中核子会社を上場させることには、「企業統治や情報開示の点で問題がある」（外資系の証券会社のアナリスト）との声が出ている

　海外でのM＆Aを加速させた結果、11年12月期の長短借入金と社債の残高が6629億円に膨らんだ。
海外企業の買収額は年々高騰しており、スイスのネスレや仏ダノンに対抗してM＆Aを続けるには、銀行からの借り入れに頼る経営では限界が見えてきた。株式を公開して資金調達のパイプを多様化するのは当然の選択だ。

　持ち株会社を上場させるのが普通だが、サントリーは親会社は非上場のままで、中核子会社を上場させる。こういうイレギュラーな上場方法を採ったのは、お家の事情があるからだ。

●創業家の支配を強める寿不動産と、存続のためのカラクリ
　サントリーHDは創業家の資産管理会社、寿不動産が発行済み株式の89.32％を保有する同族企業だ。
10年に世紀の大型合併といわれたサントリーHDとキリンホールディングスの統合交渉が破談したのは、寿不動産の存在がネックになったからだ。

竹中氏の不動産投資は９７年に千葉県勝浦市に別荘を購入したことから始まっている。黒潮が流れる風光明媚な興津海岸を見下ろす高台に立つ白壁に赤い屋根の竹中邸の建物は、別荘地の中でもひときわ大きい。
　謄本によると、この別荘は土地（約５２２平方メートル）は竹中氏夫妻の共同名義、
２階建ての建物（延べ床面積２２２平方メートル）は竹中氏の個人事務所である『有限会社　ヘイズリサーチセンター』の所有となっている。
同社は竹中氏の講演のマネージメントや、国や自治体から委託を受けて調査研究を行なう会社であり、竹中氏が代表だったが、昨年４月の大臣就任にあたって退任し、現在は夫人が代表を務めている。
　竹中氏は就任直後の記者会見で別荘の建物が法人所有となっていることをこう説明している。
「別荘という言い方は正確ではなくて、ヘイズ社というのは基本的にはリサーチ会社なんですね。あと講師の派遣もやっていて、私が行くことが多いんですけど、
大学の教授ですから将来的には研修の仕事もやりたいと思っていたわけです。その研修施設としてつくったもので、だからヘイズの所有になっています」
　法人所有にすれば、会社の経費でローンが支払えるし、維持費もまかなえる。個人所有より税制面で有利なのは間違いない。
　ヘイズ社は別荘購入にあたって横浜銀行から４０００万円（金利２・９２５％）の融資を受けていたが、わずか２年後の９９年９月には完済している

●豪商たちが別荘や邸宅を建てた大阪は阿倍野区内の高級住宅街。
●「照柿」では、野田達夫の叔父、卓郎夫婦が居住。「まるで福生か羽村のどこかに、京王井の頭線沿いの久我山とか松原辺りの住宅地の一部を切り取って据えたような」。
●「LJ」では、日之出の社宅があり城山が住んでいた。

不法投棄や覚せい剤＝あいりん地区＝.萩之茶屋・太子・山王・天下茶屋北・花園北
事件の起きた地域＝南津守→閑静な住宅街。Ｂ地区でもある

西成区でも天神ノ森と岸里・千本・南津守は人気地域
住所が西成区というだけであいりんと一緒にされてうざいことを除けば
ファミリー層には穴場で、それを気にしない人が転入してくる

所得は少なくていいから 俺も沖縄でのんびり暮らしたいわ

基本的にのんびり暮らしたい人は 起業に向いてないと思うよ。
病的にせっかちだったりワガママだったり ボーッとするのが嫌いな人のが向いてる。
そう言う人は数十年かけた 不動産投資とかが良いと思う。

西宮北口は以前は屠殺場があって（現在は食肉センターとして西宮浜に移転）
阪神間最大の同和地区（かつての芝村、武庫郡最大のかわた村）だった。
新大阪の日之出地区みたいなもん。
危険じゃなかったのは北西側の甲風園方面ぐらい。
そんな西宮北口界隈が「地名ブランド化」する事事体が本来はありえないのだが
うまいことやったもんだな。西宮市役所の手腕は見事。

立地がいいからな
阪神間で梅田よりって時点でアクセスとしては一番人気ってレベル

立地も環境も地歴も空気も地盤も元々最悪の場所だからｗ
いくら生活やアクセス便利でも20〜30年前は一般人は震えあがって家賃タダでも絶対に住むのは勘弁というような場所に
阪神間以外からやってきた過去を知らない人達が4000〜5000万でマンション購入している
常に全体ではなく一部の利益を徹底的に追求し、驚異的な確率で大型事業や主要施策をことごく失敗させる宝塚市役所には土台無理な話だ
まぁ圧倒的に恵まれたブランドや相対的な競争力を維持する事すらできなきなかった無能役所だからなｗ

兵庫県芦屋市　朝日ケ丘の一角 上宮川町
兵庫県西宮市　中殿町、中須佐町、森下町、神明町、西福町、芦原町、神祇官町

兵庫県神戸市灘区　神前町2丁目兵庫県神戸市東灘区　住吉宮町1丁目〜魚崎西町4丁目兵庫県神戸市中央区　南本町通5丁目兵庫県神戸市中央区　中山手通8丁目、下山手通3丁目、東川崎町、元町通2
兵庫県神戸市長田区　三番町2、四番町6、一番町〜七番町兵庫県神戸市須磨区　行平町兵庫県神戸市西区　玉津上池兵庫県神戸市垂水区　東垂水（滝の茶屋駅

ドバイは石油でないんじゃなかった？　ビジネスで儲けてるってやってたけど、砂漠しかないのに何で金が集まってくるんだろ。

完全に投機用に都市全体が設計されたから金が集まってくる。投機屋のディズニー
ランドみたいな処。ここ自体は、漁業しか地場産業の無いしがない漁村だったけど、
住居としては現実離れしたファンタジーな建物と、世界中からイベント屋を呼んで
世界中のセレブに金を落とさせる仕組みを作った。ここで、石油は出ないけど、中東
の金融基地としての施設は完備しているので、石油の取引はできるし、金融商品で
取り扱えないモノが無いくらいにシステムが整っている。だから、常に不必要な程に
斬新であり続ける必要があって、冗談みたいな建築物に溢れている。

大島てる　不動産事故物件情報サイト
http://www.oshimaland.co.jp/

どの建屋が本家かは存じません。
線路に挟まれた土地の西側に学校がありますが

テニスコートの向かいの質素なのが本家だよ。
いまは麻布に住んでるらしい。よこの幼稚園なんかもぜんぶあの方たち
の敷地たぶん税金対策だろ。会社も上場しないくらいだもの
またこの近くに宝塚市に30億寄付した人が住んでいる。またそれも質素だよ
キーエンスの創業者のひとり
このあたりは東京の世田谷や田園調布にも家があって東京といったり来たり
していた家がけっこうあったんだけど、バブル崩壊以降みんなこっちを売って
引っ越していった。であとは低層マンションできてガタガタになってしまった

サントリーの加治、ブリヂストンの石橋、キーエンスの滝沢など、大企業の創業者の資産は凄いな。
日本の高度成長期に創業して成功した一族の資産は半端ない。
女優の井川某が嫁いだある音響機器の創業者の世田谷区岡本の大邸宅は今は迎賓館として使われている。

創業者の資産は凄いが、相続税で持っていかれるんじゃないの。

相続税というのは、お前が努力して稼いだ金じゃないから払いなさいって事ですね。
俺もその考えに賛成だから相続税は9割でもいいと思う。100億なら１0億残る。

相続税回避するために毎年定期的に贈与と言う形で子や孫に資金移動させてるよね。
その方が持ってかれる税金少ないみたい。

その為に資産管理会社作ってるんだよ

芸能人とか基本的に世間知らずだから
特に若くして金稼いだ人は　尚世間知らずだからね
工務店と建築家と銀行がグルになって　金持ってる芸能人狙うからね
仮屋崎もぜんぜん家の事知らなかって　豪邸専門の業者じゃなくて
普通の建売りの業者に頼んで大変な事になったよね

約100坪で3500万ですよ！！　でもねこれでも売れない様ですね！！　
　大体不動産関係者が土地を売りたい場合は管理地と書いて連絡先を書いた看板を設置しておくものですよ。　
　買いたい人から連絡が入ると相手の懐具合いを推察しながら、売りたいと言う素振りを微塵も見せず、
「売り主様は将来こう言うご予定で．．．」等と絵空事を言い、相手が値段を言い出すのを待ってそれよりもかなり高い価格なら売って良い！！　
等と掛け値を吹っ掛け、それで断って、相手が焦って浮足立って土地を欲しくなり言い値で買ってくれるように顧客とうまく談判するのが不動産屋の腕でしたよ！！　
でもね、こんなふうに「売地」なんて書いてしまうと反対に足元を見られて値切られて、仲介手数料まで削られて挙げ句に決済条件まで酷くなってしまうものです。
往時はこのあたり坪２００万は軽くしていましたよ！！　きっと買った人は2億位投資して値上がりを待っている間にバブルがはじけ、
あれよあれよと言う間に資金繰りがどんどん悪化して、とうとうこんな安値で看板を立てるはめになったのでしょうね！！　
　　こんな売地なんていう看板を揚げてしまっては、上手くして3300万、下手すると3000万に値切られるかもですね！！　後は買い手の建設工事に食い込んでそちらで儲ける手が残っているだけでしょうね！！

基本的に利益があって、配当している上場企業は法人税を払っているはずだ。
トヨタの2009年3月期の税引き前当期利益は5604億円の赤字だったので、
このとき法人税が払えないのはわかる。しかし、10年3月期のそれは2914億円の黒字。
以降、5632億円、4328億円、13年3月期には1兆4036億円もの黒字を計上してきた。
法人税を納められないほど「体力」がないわけではない。
一方で、じつは法人税にはさまざまな「控除」項目がある。
たとえば、欠損金の繰越控除額（期間7年、大手企業の場合は80％）。
ただ、2010年以降利益を上げているので、これだけでは「ゼロ継続」の説明はつかない。
子会社からの配当や研究開発費、海外に進出している企業が海外で納めた税金分を、
日本に納める法人税から控除することもできるし、地方税の部分については工場誘致などを理由に免除していることもある。
いろいろ優遇措置を使って、法人税を払わずに済んでいる企業は少なくない。
おそらく、トヨタも税金を納めなくて済むよう、いろいろと「遣り繰り」したことは推測できる。

雲雀丘花屋敷
阿部元太郎
この地域は、大正時代に個人で開発された街です。当時は、電鉄会社による宅地開発がほとんどだった時代に、珍しいですね。
開発も、できるだけ元の地形を残し、緑を残すという理念のもとに開発されたようです

長尾山系の南斜面（花屋敷・雲雀丘から宝塚御殿山までの間）には既に富裕層が多数居住しています。山手台でも土地＋建物で1億円以上出して家を買った人が軽く500世帯以上はいます。君が住めないからって妬んじゃいけないよ。既にじゅうぶん支持されているエリアです。
山手台は二束三文どころか、バブル期に立地と地勢の良さからとてつもない高額で仕入れられている土地です。造成して坪100万以下で売っても利益が出ない事情から安売りするわけにはいかず、幸福銀行が破綻したわけで。つまり立地の良さから高値で仕入れてしまい、
バブル崩壊で高値販売できなくなった事により売れ行き不振に陥りストップした場所であり、立地の悪さから塩漬けになった一般的な郊外ニュータウンとは事情がまるで違います。
ここで叩くしか能が無いおバカさんは、その一般的な郊外ニュータウン（三田や猪名川や神戸市北区でも日本の平均的な注文住宅を建てたら総額 5000万円は必要だから、普通の人にとっては高嶺の花だね）にすら住めないから、
気に入らない山手台を叩くのです。近畿圏のニュータウンの戸建用宅地の総数ベースで98%以上は、山手台より立地が悪い（都心に対する距離・交通費、地勢、立地、眺望、環境）という現実があります

ニュータウンのくくりを除外しても、大阪平野一望の眺望が得られる山手で徒歩圏にスーパーもあってバスの乗車時間が5分程度の分譲地は珍しい。
阪神間には大阪平野一望の住宅街は多いが、バスが無い場所やバス停まで遠かったりバス乗車時間15分以上の場所が圧倒的に多い。

高木地区はどうのでしょう？高いですね

それはＭＢＡの授業で、Ｍ＆Ａ（吸収合併）の授業を受けた時に、「Ｍ＆Ａ
の中で付加価値はどこから生まれてくるのか」というディスカッションを
したのです。その中でどういう答えが出てきたかというと、例えば会社を
買収する時に借金を増やす。その借金を増やすことによって節税ができる。
これは付加価値なのだというのが一点。もう一点は、買収する時に、既存の
契約を全部、再交渉する。つまり、今まで従業員などと結んでいた契約を
破って、自分たちにとって都合のいいようにつくり直せるというのが付加
価値の源です。こういう話を聞いて、これはどう見ても新しい価値を生み
出しているわけではなく、ただ単に、以前は税金という形で国民に流れて
いた価値、もしくは従業員に流れていた価値を、株主のほうへ流している
だけである

いつも株式市場が活性化すれば、資金調達がやりやすくなると思われがち
ですが、アメリカの事例を見てみますと、むしろ株式市場が活性化すれば
するほど、会社の資金が吸い取られる可能性がある。当然ながら、会社は
新しい研究開発などよりも、自社株買いを優先して、それが会社の発展に
悪影響を及ぼす。「何でこんなことをするのか？」とよく聞かれるのですが、
答えは割と単純で、社長が株主になっています。社長はみんな、ストック・
オプションなどの株価連動報酬をかなり巨額な単位でもらって、それで
株価を上げれば社長も儲かるというわけです。
どれぐらい儲かるのか、アメリカの上位五十社のメディアンＣＥＯ報酬を
見ますと、面白いことに、ずーっと一億円ぐらいで推移していたのが、突然、
貧富の差が広がり始めた七〇年代から、急速に増えるようになって、今は
約十億円。これは一般社員の平均の約三百倍、四百倍だとよく言われて
います。この詳細は話しませんが、経営者が株価連動報酬で価値を吸い
取るだけではなく、例えば退職金を大量にいただくという形でも、会社の
資金を吸い取っている。これはまさにゼロ・サム経営ではないかと思います

会社は株主のものという間違った発想で、時価総額至上主義が横行

洗脳された経営者たちは､｢会社は株主のもの｣と主張し､なるべく短い期間に株価を
吊り上げるための即効手段だけを追求してきました｡その象徴がROE（株主資本利益率）の
重視です｡ROEというのは､株主が投資したお金をどれだけ効率よく活用しているかを
見る指標であって､決して目標にはなりえません｡ところがROEは株価と相関関係を
持っているので､ROEを上げることが目標と勘違いする経営者をたくさん作ってしまいました｡
手段と目的が逆転したともいえます｡
ROE＝当期純利益／株主資本（株主資本−負債）×100で計算します｡今のｱﾒﾘｶでは､
ROEを引き上げることが優れた経営者だと評価されるようになってしまったため､分子つまり
利益を大きくするよりも､分母を小さくする経営者が続出しています｡分母を小さくするには､
従業員を解雇したり､工場を売却して生産を外注化するなどの手段を講じるのが手っ取り早い｡
こうした経営者の多くは､自らの使命を果たしていると信じ込んでいるかもしれませんが､
そのうちに会社も社会も疲弊していきます｡
こうした環境では､長期的な研究開発投資などは当然ながらできません｡IT業界もこの
｢短期間に株価を上げなければいけない症候群｣といった病にかかっていますので､
私自身は､もはや画期的な技術は今後はｱﾒﾘｶからは生まれないなとみています｡
日本はまだアメリカほど時価総額至上主義に毒されていませんし、長期の研究開発投資に
意欲的な企業も多い。改善、改良の意気込みも衰えていないので、大きな可能性を秘めて
いると思います

武田 経営者を株主にして株価を最大化させる、という方法が必ずしも株主の利益になるわけではないということが確認されたわけですね。

岩井 はい。そもそも経営者は、株主と代理契約を結んだ代理人ではありません。会社と経営者の間の契約は、必然的に「自己契約」になってしまうからです。自己契約とは、元旦の断酒や節酒の誓いと同じで、なんの強制力もありません。
それは、経営者が倫理観をなくしたら、なんでもできてしまう。経営者とは、実は、会社のために会社に代わって意思表示や行動をする、会社の「代表機関」であるのです。

経営者の私物化した迎賓館なるものを、福利厚生施設福利厚生費
　　で処理し、有価証券報告書で通過させた監査法人の監査責任を金融庁に問う

甲子園って西宮なんだ
大阪だと思ってた

排気ガスを気になさっているなら、それほどでもないと思います。

経験則ですが、エンジン回転が低い状態で急加速のために
アクセルを踏み込んだときに燃料消費率が上がり、排気ガスが
濃くなります。

目の前の道路で大型車は比較的少なく、特に南行きは信号〜
踏切〜交差点と連続しているので、さほどは踏み込まないはず。

http://www.fm-v.com/View.aspx?nrp=p2
動画　影武者

２０年後以降の修繕積立金及び、一時金は尋常じゃない。←特に免震構造の積層ゴム維持費は以前は半端なかったです。　
５年目以降の建物分固定資産税、都市計画税の倍増に注意。←デベはほとんど説明しないので要注意です。確認しましょう。　
固定資産税、都市計画税倍増の話について。まさしく注意すること！同意見だ！！これは、新築の不動産を購入した場合に注意が必要

軽量鉄骨とは、厚さが6mm未満の鋼材です。軽量鉄骨造の建物は、この鋼材を利用して、一般的には、前もって主要部材を工場で生産し、それを現場で組み立て設置する、
プレハブ工法で造られています。コマーシャルでよく耳にするハウスメーカーが作る注文住宅や賃貸物件の多くはこの工法で造られています。

ほかにも工法はたくさんあるのですが、一般的な木造と鉄筋コンクリート造の中間にあたる工法で、上図のような違いがあります。
工場である程度製造したパッケージを組み立てるため、建築コストが安く、かつ工期が短いというメリットがあります

住宅がみな同じなのは、 施主がハウスメーカーを好む（大手しか信頼しない悲しい習性）のと、

工務店が施工する場合でも、 建材メーカーの寡占化が進んでいて、 どこの工務店でも仕入れる建材が同じだから

メリットがある分、デメリットもあります。図のように法定耐用年数は、27年。木造よりは長くなりますが、SRCやRCよりも短くなります。初期での建設費用はやすく抑えられても、
長期的にはリフォーム・修繕など耐用年数に応じたコストもかかり、高くつくという考え方もあります。また、重量鉄骨の物件に比べると、耐震・耐火・耐久・耐風、あるいは重量物の積載などに制限があります。
たとえば、屋上の利用などは、軽量鉄骨造では難しいかもしれません。また、工場で大量生産できるというコスト安のメリットの分、間取りや仕様については、
ある程度パッケージ化されています。土地は必ずしも真四角というわけではありませんから、決められたパッケージでの工法は、用地の最大効率を利用できているかという点などにおいては不利な面があります

移住本には移り住んだ際のデメリットが書いてない模様

そっちも書いてあるように第一に仕事
一応事はありますよ？あるけど田舎の所得舐めんなよ！

湿気　沖縄の湿気を舐めるといかん
革製品が翌年にはオールグリーンに変色すんぞ
それをまったくといって良いほど知らない移住者多数

天気　雨と曇りが多い　イメージはあくまでイメージなんだよ

「日本の建築が30年以上にわたり、外国の建築に対抗する力を付けてきた結果だ。1980年代のバブル経済のころ、日本では
何か建物を建てるのに、外国の建築家に依頼するのが流行した。だが日本の都市環境を考慮しない建築物に対し、建築界で
批判が高まった。そして日本で、日本人と外国人の建築家が競争する構図が生まれた。それによって日本の建築のレベルが
自ずと高まっていった」
隈氏の目に、韓国の建築は富裕層の占有物のように映るという。
「韓国ではお金持ちが別荘や邸宅を建てる。一方、日本では一戸建てを好むため、庶民も建築家に家の設計を依頼するのが普通だ。
　建築家たちは小さな家を通じて「建てる」という経験を積む機会が多い」。日本の建築の力は「蓄積された建築文化」から
湧き上がっているというわけだ。

しばしばどこが文教住宅都市なのかと情けない感覚に陥ります。お金がかかるのは十分理解できるのですが、実が伴わなければ大阪近郊の単なるベッドタウンになります。

私は、お金がかかるかからない以前に、このようなことに関心や知識のある人が”公”にいない（意思決定できる立場の人が）のが問題だと思っています

西宮は公というよりもむしろ、かつては酒屋の旦那衆が文化をリードしてきた街です。彼らは市政にも影響力を行使できました。
戦後は妙にレベルの高くないところでで平等化されてしまい、その方々の志がうまくつがれていないのではないでしょうか。
活動は細々と続いていますが、ばらばらです。行政と心ある市民の間にはギャップがありすぎて、
全く調整できていないところは大阪と似ています。県は大阪府よりも郷土顕彰にがんばっていますが、いかんせんカバーする範囲が広すぎます。

ハウスメーカーなんか頼らず、腕の良い建築士の居る工務店に頼む方が安くて品も良いよ。
ただ、その見極めはハウスメーカーの見極めより難しい。
評判を聞いたり、自分で家を見せて貰うなど、よっぽど調べないと

海外のそろった街並みはどうしてるんだろう?と思うけど、アレも大変だぞ。
家の周囲の住人と規格を決めて建てなきゃならんから実際に建つのは十数年後とか、
家がどんなにボロくなっても壊すの禁止で中身だけ直して住めとか、
電気ガス水道電話ネットの無い時代の作りの家に設備工事とメンテをせなアカンから値段ゲロ高いとか、
アレなら普通の住宅地なら日本の方がマシと思った。

開発時は周囲を山林に囲まれ、上町に通ずる道路がある以外は孤立した住宅地であった（奈良市登美ヶ丘地区に通じる道路はあったが、なぜか給水塔の先に柵があり、通行が不可能であった）。
周辺地域の開発により近隣地域への移動が可能になった。近鉄奈良線学園前駅への奈良交通バスが運行を開始してからは、交通の便が良くなったこと、住宅地としての景観が良いこと、学園前駅一帯が高級住宅地のイメージがあることなどから
当時のバブル経済の時流に乗って真弓の地価も上昇した。
真弓の道路は住宅地と一体で造成されたため、よく整備されている。歩道付の道路には、ポプラ並木が植樹され、紅葉シーズンが楽しめる。 建蔽率が厳しく、道路より一段高い宅地が多いため、住宅が整然としている。
真弓自治会管轄内は、集合住宅の建築が禁止されている。 以前、コンビニエンスストア開店に際し、景観・治安が悪くなるとして住民の反対運動が起こった。結局コンビニエンスストアは朝7時から夜10時までの営業時間で開店したが、現在は閉店した

送電網は電力会社の持ち物です。それを国や地方自治体の道路なり、民間の土地なりの地下を通すには、それだけの地代が必要になりますが、
電柱ならわずか直径数十センチ分だけです。電柱を立てるにも地代の支払が行われますが、それが電柱分だけでなく送電網全てとなると莫大な費用がかかります。

苦楽園、甲陽園、六麓荘は阪急とは関係ないを会社が開発してるし、成城学園と玉川学園は大学自身が開発してる。奥沢や大井町線の西半分は、
村が耕地整理した土地を東急が仕入れて開発してる。いろんなパターンで開発が進んだ。

高層集合住宅建築が計画された時には地域の既住住民との間で摩擦が起きることもある。
特に、幹線道路沿いの10数mは斜線規制からは逃れられないものの近隣商業地域となっている。また道路の拡幅事業の一環として一定距離のセットバックを容認すれば容積率が緩和されるなどの理由で、
ワンルームマンションなどの建設も可能である。実際に既住の周辺住民から反対運動が起きたこともあった。
また、幹線道路沿いでない地域でも、公団住宅の建替えに既住の周辺住民が計画の見直しを要求する事態に至ったこともあった。このケースでは地域コミュニティが崩壊しかねない状態に発展する危惧もあったが、
結果的に旧来の建物よりも影が小さくなる設計だったことや窓に視線対策を行うことにより、現在は一定の収拾を得た。
このように住環境を極めて重視する地域柄であることから、現在はこの地域内にコンビニエンスストア、スーパーマーケット、ファストフード、ファミリーレストランの類は存在しない

高齢化社会は、医療保険と年金で大変だ、世の中が貧しくなる、というのは、大蔵省と厚生省が作り出したマインドコントロールでありますが、高齢化社会はそれほど恐れることないんです。
今、財政再建が大変だ、日本の国は、国と地方自治体とそれから国鉄債務みたいなのをあわせて500兆円もの借金がある。
大変だ大変だといっておりますが、日本は今、外債を発行しているわけではありませんから、500兆円国債・地方債を発行していても、その分は誰か、
日本人の誰かが持っているんですから、差し引きチャラです。私たちの子孫は500兆円の国債を引き継ぎますけれども、個人資産だけで1200兆円、
皆さんの貯金があるわけです。それも子供たちが引き継ぎます。それから、不動産とか社会資本とかいうのが2000兆円ぐらいあります。
これも子供たちが引き継ぎます。だから終戦直後、何にもなしからスタートした我々の世代に比べると、私たちの子孫はずっと豊かです。

しかし、実際にはアベノミクスの効果は日本銀行の異次元金融緩和に伴う円安くらいで、
企業の業績が上向いた最大の要因は、消費税増税に伴う駆け込み需要だと思う。
　安倍政権は近く改定する成長戦略で、全国6地域の「国家戦略特区」の中で事業を立ち上げる
外国人起業家や家事・育児を手伝う外国人労働者を先行的に受け入れる方針を示しているが、これまた何の意味もない。
　この先、日本は労働力人口が減り続けるのだから、国家戦略特区だけでなく
日本全体で外国人労働者を受け入れていかなければ、企業も社会も立ち行かなくなるのは明らかだ。
いま議論されている中途半端な法人税減税も含め、アベノミクスの成長戦略は、おそらくすべて不発に終わるだろう。

では、日本が経済成長するためには、どうすればよいのか？　
まず、日本経済の6割を占める個人消費を拡大しなければならない。
なかでもメインターゲットにすべきは“懐に余裕のあるセグメント”だ。それはすなわち「高齢者」である。
　実は、今の日本では消費全体の46％を60歳以上の高齢者が占めているのだ。
したがって、いかに60歳以上の人たちの消費を刺激しておカネを使ってもらうかが、
今後の個人消費を拡大する最大のポイントとなる。
　そのためには60歳以上の消費者像を把握しなければならない。
博報堂「新しい大人文化研究所」の調査によると、自分のことを「シニア」だと思う60代は56.0％だが、
実際に「シニア」と呼ばれたいと思う60代は12.2％にすぎない。
また、同社の40代〜60代を対象にした別の調査では、自分のことを「高齢者」「熟年」「シニア」ではなく、
「大人」「アクティブシニア」と呼ばれたいと思っているという。
　要するに、中高年者は年寄り扱いされたくないのであり、そういう消費者心理を的確に掴んだ商品やサービスを提供すれば、
高齢者が消費全体に占める割合を46％から60％、いや70％にすることも可能だと思う。
※週刊ポスト2014年6月27日号

国債なんてのは国民の借金にはあたらない。
なぜか。
たとえば、生保（会社）が国債を多量に持っている。
その購入原資は、相互会社なら生保社員および、保険加入者の保険料。
損保会社も国債を多量に持っている。
国債なんか見たこともない奴がいるだろ？
なんで、これが借金なんだ？
いやなら解約しろよ、国債の買い手がなくなって、それが借金とやらで
あれば、国の借金が減るぞ（笑）そのかわり、交通事故や旦那か奥さん
が死亡しても、保険金などはいつてこない。
政治屋と財務省が悪さして、国の借金を多く早く返さないといけないと
嘘ついて、増税をするようにしむける。

会社規定では８０００円とか１万円と決まっている宿泊費。でも実際の宿代は、地方では５０００円前後の場合が多いんですね。つまり１泊する毎に
５０００円前後の小遣い稼ぎ
が出来る訳です。この差額をポケットに入れるため
行かなくてもすむ出張を無理につくる
当日出発で間に合うのに前泊する
当日帰宅できるのに現地にとどまって泊まってしまう
会社はキャッシュだけではなく貴重な時間も無駄に浪費してしまうことになるのです。
しかもこの差額は課税対象から逃れてしまっている。会社は宿泊費を経費計上していますからその分は税金がかかっていません。ところが実際は小遣い分の５０００円は出張した人のポケットにそのまま入ってしまいますから
立派な収入
本来なら給料や賞与と合わせて課税対象にしなければならないのです。

130億円とは経営しているアクセサリーショップ「ストーンマーケット」の年商で、天然石ブームの仕掛け人という。
腕時計は3800万円のリシャール・ミル、愛車は1億8000万円のエンツォ・フェラーリだった。NON STYLEは愛車に載せてもらい中村さんの自宅に向かった。
自宅は総面積880坪テニスコート12面分・総額15億円の大豪邸だった。玄関にある水晶や大理石のオブジェは計9000万円、リビングダイニングは70畳。
ソファが1000 万円、クッションは1個10万円、ワインセラーは総額5000万円という。

豪邸ってのがわかるわ。この建物、所有者は「�翫ﾖ娯亭」となっており、登記上は寄宿舎になってるらしい。この会社はこの邸宅の登記の為に設立された会社であろう。
建築開始と同時期に設立されている。エエなぁ〜、会社の経費で超豪邸に住むなんて

生駒市は、サンヨースポーツセンター（高山町）の購入と北大和体育施設（北大和３）の売却（指定避難所の体育館を除く）を前提とした「北部スポーツタウン構想」の素案を明らかにした。
サンヨースポーツセンターの購入費（約２億３０００万円）や施設の耐震改修・整備費などの経費計約１３億円は、北大和体育施設の売却費を充てる。地域住民や議会の了承を得られれば、市は今年度中に同センターを購入する意向だ。
サンヨースポーツセンターは約６・５ヘクタール。野球場や多目的グラウンド、体育館などがあり、所有する三洋電機連合健康保険組合の組合員らが利用している。
北大和体育施設は約４ヘクタール。体育館、野球場、グラウンドがあり、多くの利用者がある。アクセス面でやや難はあるが施設面で勝るサンヨースポーツセンターに一本化する形。

２年間で法人税
約３６００万円を脱税した疑いで、東京国税局から東京地検に告発された。

　関係者によると、手塚社長は知人に架空の請求書を作らせ、外注費を支払ったように見せかけていたという。
代理人の弁護士は「既に修正申告を済ませている」としている。

一時期、表舞台から身を引いていたが、一昨年末に自らのファンドを立ち上げ、低い株価純資産倍率（ＰＢＲ）で
キャッシュリッチな中堅企業への投資を開始した
――そんなに悪い経営がはびこっているか。
「日本企業は現金を持ち過ぎだ。過去２０年、日本の国内総生産（ＧＤＰ）はほぼ横ばいだ。
その間、上場企業の純資産は２倍以上に増えた。企業の持っている現金は２２０兆円程度あるとされる」
「企業に金融資産が溜まり過ぎて、滞留しているためにデフレになったと考えている。このお金を動かさないといけない。
消費税を３％引き上げるために、５兆円の補正予算を組んだ。しかし、企業に溜まっているお金を２％使えば済んだはずだ」
「資金の使い道は、設備投資でも、従業員の給料でも、Ｍ＆Ａでもいい。しかし、使いきれないなら株主に返さなければいけない。
株主はそのお金を再投資するかもしれない。個人だったら消費をするかもしれない。付加価値生んでいるのは営利企業だけだ」
「富を生んだ結果としてのせっかくのキャッシュを銀行に置いておくだけだったり、有価証券投資しているだけでは日本経済はよくならない。
お金を循環させなければならない

投資有価証券の用語解説 - 貸借対照表の借方の資産の部、固定資産のうちの「投資その他の資産」のひとつ。
企業の持ち合い株式や、関連会社の株式の他、満期までに期間が一年以上の債券、市場での価格がない有価証券などを指す。

上場企業である以上、現金の溜め込み過ぎは敵対的買収のターゲットに
なりやすくなるぞい

企業がこの低金利時代で220兆円も現預金で持ってるわけねーだろ
売掛金だったり、固定資産や外国債権になって運用されている
つうか企業が国内に投資しないのが問題、海外にいっちまう

内部留保を蓄えるのは、大切なことなんだぜ。
任天堂みてみなさい。連続で赤字たれん流しても、
会社として普通に存続していける。
巨額な内部留保があればこそ。

赤字転落、資金繰り困難になった場合、
内部留保ないと即倒産という可能性がたかまる。
実際、将来性があっても資金ショート起こして倒産した会社もある。
３年間利益なしても存続できる現金はあったほうがいい

内部留保は、不景気の時に土地を安く買ったり建物を安く建てるために使うんだから、
長い目で見れば株主の利益

配当出さないから 安定的株主が育ちにくいんだよな
なので乱高下する 配当率からしたら
たいして魅力はないのが株式市場 値が上がったら増資するし

とくにバブル時代に買いまくった土地を保有してる企業なんて含み損を多数抱えてるから実際の純資産額は帳簿上より格段にすくないから、実際の利益率は高いってのが珍しくない

逆に明治時代からあり帳簿価額1,000円だけど時価1,000億円みたいな大幅な含み益を抱えている丸ノ内ビルヂング街を抱えている三菱地所みたいな実際にはもっと純資産額あり、その結果利益率低い企業も多い

ＲＯＥ（自己資本利益率）
日本６％、英米２８％　世界平均は２２％　（日本経済新聞2013.4.3）
http://kisobi.jp/management/3071/

世界平均の１／３しか稼げない異常な日本。
利益成長が小さいから、理論株価も伸びない。　→株価が上がらない。

横井英樹氏の邸宅であった。田園調布駅を降りて、西口に出て、自由が丘方向へ銀杏並木を少し歩いたところにある。まさに、古き良き田園調布のお屋敷という感じであった
1998年(平成10年)売りに出されていたところを美白で有名なトキノ化粧品の鈴木その子社長が購入。購入価格１３億６千万円、５８０坪、なんと１坪当たりたった２３２万円。
バブルのころ一坪１０００万円していたことから考えると、４分の１である
個人の名義ではなく、会社名義になっている

パナソニックがテレビ事業を始めた茨木事業所（大阪府茨木市）の敷地約１２万平方メートルを、大和ハウス工
業に来春までに売却する方向で調整していることが２１日分かった。売却額は１００億円規模になるとみられる。

　売却予定地は名神高速道路茨木インターチェンジ（ＩＣ）に近く、大和ハウスは土地の半分超に大型物流施設を
建て、宅配便大手のヤマトホールディングスに賃貸する方向だ。残りの敷地については、茨木市などに再売却し、
公共施設や住宅地などにする案が出ている。

　茨木事業所では、提携先のオランダの電機大手・フィリップスの技術も取り入れ、１９５８年にブラウン管カラー
テレビの生産を始め、旧松下電器産業が世界の家電大手に飛躍する原動力になった。２００１年には、プラズマ
テレビの量産を始めたが、０５年に兵庫県尼崎市に大型プラズマパネル工場が稼働したため、０８年度以降は組
み立てや開発のみを手掛けるようになった。テレビ事業の赤字転落を受け、１１年末には組み立ても終え、今年
３月末にはプラズマテレビ事業自体から撤退したため、売却先を探していた

富裕層がどんどん海外脱出中!
重税国家日本で、預金、株式、不動産……あなたの資産をどう守るか

近年、国民に対する金融、税制面での監視体制が異様に強まっている。日本は衰退国家で税収がない。
貧乏サラリーマンからはいくらも取れず、富裕層を狙うしかないからだ。税金官僚たちは、「国民みな平等」と言いながら、巨大企業の経営陣も小資産家もサラリーマンも、貧しい人たちも全部、
自分たち税金官僚の前に並べさせる。そして法律や税金の仕組みを巧みに変えて、金持ちをイジメ、金持ちから資産を奪い取ることしか頭にない。
税制改正でますます重税国家になる日本で、個人資産を守るにはどうすればいいか、今迫りきている危機と、その具体的方法を指南する。
●2014年末までの大原則 ●現金は絶対銀行送金してはいけない ●世界中の富裕層(350万人分)の
実名と住所をデータ化したウィキリークス ●余剰現金をどの通貨で保持するか ●ある程度の現金は実物資産にせよ ●「正しい納税」という言葉の気持ち悪さ

大正時代からの邸宅や、一流芸能人の別荘が居並ぶなかでも、一際大きな1000坪に及ぶ敷地面積にたたずむのは、木造とコンクリートが融合したモダンな造りの二階建てだ。
　
「土地は一昨年に買っていたが、今年になって本格的に着工し完成したばかり。ここは軽井沢でも地価が高く、坪単価は13万円程度だから、土地だけで1億3000万円、建物も合わせれば2億円は下らないのではないか

田中角栄の目白私邸は、2575坪(約8500�u)

鳩山由紀夫首相
自宅：東京都大田区田園調布。面積768平米(233坪)
鳩山会館＠東京都文京区。面積7600平米(2300坪)
他：別荘＠長野県軽井沢町。面積7207平米(2184坪)
この辺り一帯の建蔽率は１０％。つまり５０坪の家を建てようと思えば、５００坪の土地が必要となる

舛添要一前厚生労働相
自宅：東京都世田谷区代田。面積205平米(63坪)。
他：別荘＠神奈川県湯河原町の土地、約950平米(290坪)

麻生太郎前首相
自宅：東京都渋谷区。敷地面積2400平米(728坪)

菅直人副総理兼財務相
自宅：吉祥寺の借家(一戸たて)。詳細不明。写真から見る限り面積200↓平米(60坪)。
他：近くのマンション2件持ち。広さ不明。

小沢一郎民主党幹事長
自宅：東京都世田谷区。面積500坪

谷垣禎一自民党総裁　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
自宅：東京都世田谷区。面積78坪。
他：不明
自宅は田園都市線の桜新町駅から徒歩１０分、世田谷の閑静な住宅街にある。
敷地面積は約２６０平方メートル（約７８坪）。 地元の不動産関係者によると
「相場は坪単価２５０万円ぐらい」というから、土地だけで２億円近いのだ。
格子戸をくぐり階段を上がると、地上２階、地下１階の家屋が出迎える。
総床面積は２５０平方メートルを超える豪華さだ

麻布永坂の超高級住宅エリアに約3000平方メートルの敷地を持つ豪邸をすでに70億円
（土地３０億円，建物３０億円，内装１０億円
不動産登記：孫邸の屋敷は約９１０坪、地価１階、地上３階の建物の総建坪は７６０坪にも及ぶ。
建築費は土地代を含めて約６０億。完成は１９９７年末。
屋敷内には屋外と変わらぬゴルフ練習場もあり、雨も風もスイッチ１つで自由自在に調整できる

【柳井 正＠ファーストリテーディング】 邸宅＠渋谷区：敷地2600坪、建物450坪、総工費100億
このあたりの１坪の値段は２６０万前後なので、単純に計算しても土地だけで約６７億円

小佐野賢治5000坪
1986年に急死したとき、｢遺産は約10兆円｣と報じられていましたが、英子さんが支払った相続税はたった
400億円。屋敷を分割する必要もサラサラなく、早くから税対策万全だったんですな

建ぺい率とか容積率に規制がかかってるのは法律だから許せるんです
たとえば、建ぺい率が40のところで角地で防火だとそれぞれプラス10％
で60％までUPできる
ところが、世田谷区が厳しいのは法律じゃなくて、世田谷区の条例で
勝手に風致地区をきめて、建ぺい率よりさらに規制をかけてたりする
僕が見つけたのはけんぺい50％、容積100％の土地なんだけど、これに
さらに第二種風致がかかると緩和とか一切みとめられなくて40％の80％
にけんぺい容積ともに私的所有権に制限がかかる
条例で所有権を勝手に制限できるんですよ
それだけだったらまだいいけど、第一種風致とかだとけんぺいは20％まで 制限されてしまう
なんでけんぺいりつが致命傷かというと、けんぺいりつが20％で容積率が80％
だとしますよねそれだけ厳しい場所だと１種高度だったりする
１種こうどは5メートル以上は1：0.6の勾配で北側から斜線がかかってるから、3階で10メートル
だとすると、8.3メートル後退しないと３階建がたたないわけです 20％で２階だと40％しかつかえない
これが80％で２階だと160％つかえるだけに、建ぺい率が致命傷になるわけです
建ぺい率を高度規制とあわせて考えると、世田谷の風致地区は鬼の規制なんだよね
もしその土地が北から10メートルの土地だとしたら10-8.3あと隣地50センチ南
をあけると幅1.2メートルのぺらぺらの家しかたたないじゃん！ だから、土地探し1年近くかかってるわけです

ちなみに、周囲全体は1.5メートル、道側2メートル後退だから
相当でかい土地じゃないと建物はたたないよ
ttp://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/126/411/413/d00018538.html
80/200の地域である都市型３階建てなどみかけないのは50/100にさらに 風致がかかってるからだね
ちなみに商業は緩和つかえばけんぺい100％までいけるよ
だから、僕が豪邸用地をさがすときには
・用途地域
・接道方向（北道路が日影規制をのがれられる可能性があるのでベスト）
・後退の斜線をひいてみる（北側斜線、高度規制１〜３種）
・延べ床を想定して東京都安全条例（1000�u未満）をみてみる
・風致とか緑化義務とかめんどくさい系をみてみる
そのうえで、なんとかなりそうなら日影規制と天空率を建築士の人にＣＡＤ つかって見てもらう
という順番で探しているけど、まず斜線のところまでで99％アウトだね
土地探ししてもう１０ヶ月になるよ

いい土地あったんだけど、風致にかかってて防火でも 建ぺい率の緩和しませんといわれてだめだった・・・
世田谷ってめちゃくちゃ厳しいね 緑化の条件とか、外壁やねの色とか制限大杉

孫正義＠ソフトバンク】
別荘＠箱根：敷地1800坪、建物700坪、推定総工費25億円(2001年竣工)
【大島健伸＠ＳＦＣＧ】
邸宅＠渋谷区：敷地470坪、建物560坪、推定総工費35億円(99年竣工)
【澤田秀雄＠ＨＩＳ】
邸宅＠渋谷区：敷地300坪、建物380坪、建物の建設費10億円(86年竣工)
【毒島秀行＠サンキョー】
邸宅＠渋谷区：敷地420坪、建物310坪、総工費30億円(03年竣工)
【稲葉浩志＠B'z】
邸宅＠渋谷区：敷地面積130坪、建物185坪 、推定総工費7〜8億円(99年竣工)
小佐野賢治 5000坪 　建物410坪
大林組12000坪 建坪850坪

今までで掲載された戸建ての物件の最高額って、広尾の45億？？

あくまで売り手側の言い値だから。 いくら広尾だからって５２０坪で４５億は高すぎる。
都心はミニバブルだったから実際に４５億で買ったのかな？
45億だと坪単価865万になる。
広尾だったらせいぜい700万＝36億円が上限。
個人住宅としては高杉。
更地にしてマンションデベロッパーに売却するというのが最良の方法

　日本の大金持ちリスト――ともいえる“配当金長者”を調べてみた。

　１４年３月期は、過去最高の配当金を出したトヨタ自動車（１株当たり１６５円／年）をはじめ、
上場企業の約半数（７４１社）が増配（復配含む）に踏み切っている。
「好業績を背景に株主還元策を充実させる企業が続々です。個人投資家は受け取る配当金が
多くなるので大歓迎だし、企業にとっては株価上昇の要因となります。ＮＩＳＡで個人投資家が増
えているので、今後も増配ラッシュは続くでしょう」（株式評論家の杉村富生氏）

　企業の大株主もニンマリだ。ことに創業者や創業家出身者は個人投資家とはケタ違いの株を持
っている。ソフトバンクの孫正義社長は２億３１２０万株（１９．２％）を保有。配当金は１株４０円（年）なので、
９２億円以上（税金支払い前）を手にする。
http://static.nikkan-gendai.com/img/article/000/151/228/feb1cd7d0d9b345164bd4c198001775420140621183123529.jpg

普通の所得に掛る税金より安いから孫みたいなオーナー社長なら
役員報酬0にして配当金増やした方が節税対策になる

サントリーの佐治家やブリジストンの石橋家や旧財閥系のように
資産管理会社名義の保有にしてるのそこそこ居るよ、親族に非上場の資産管理会社の株保有させて
株主と役員兼任させたりしてせっせ節税と資産形成してる

『ネット起業！ あのバカにやらせてみよう』
岡本呻也著　文藝春秋刊
http://www.nin-r.com/uneisha/netbaka/index.html

赤字アピールして脱税か
どうせ経費で遊びほうけてたり関係者の懐に流れてたりするんだろ

　ヘッジファンドの運用資産が世界で拡大している。業界推計では５月末に2.1
兆ドル（約212兆円）と過去最大を更新した。世界で超低金利が続くなか、利回
りのよい運用先を求めるマネーが流入している。世界の金融当局がヘッジファ
ンドへの規制を強化しても資金流入の勢いは衰えず、ヘッジファンドが再び市
場の波乱要因になるとの警戒感も出てきた。

　ライブドアは利益成長を維持するためにM&Aを積極的に行った。それも｢錬金術的M&A｣である。　
1億円の当期純利益を持つ会社は、PERが20倍であれば20億円でその株式全部を買収できる。買収された会社がライブドアに連結された途端、1億円の当期純利益の時価は20億円から100億円に化ける。
ライブドアのPERは100倍なので、当期純利益が1億円増加すれば、ライブドアの時価総額は100億円増加することになるからである。
したがって、ライブドアの戦略は｢安い会社を買収し連結することによって自社の株式時価総額を飛躍的に増加させていく｣ことであった。
通例では、M&Aの目的は事業の統合によるシナジー効果、つまり統合された企業の企業価値が両社の単純合計よりも高まるようにすることにある。
しかしライブドアは、PERの違いによる錬金術的M&Aをその主目的としていたといってもよい。さもなければ、
インターネット関連事業を主要ドメインとするライブドアが、会計ソフト会社である「弥生」をはじめ、本業とは関連性が見られない会社を買収した理由付けができないのだ

http://www.globis.jp/164-2

http://ma-bank.com/subcatid/10?page=2
山根治blog » ホリエモンの錬金術(ライブドア事件の真相)

今の六麓荘の坪単価は平均で１００万超、好立地になると１２０万は軽く超える。

高級住宅地と聞いていたが意外と安いんだな。 うちなんか２年前で坪300万したが。

俺が住んでるトコは坪７００万だ。 渋谷は土地が高い。

農地の世田谷でも200

色々書いたが手が昔は芦屋で一番の豪邸街だったのに長期低落傾向に有るのは否定しないし、
43号線がイメージ的にも街を分断させて拍車を掛けてるのも否定しない。
でも落ちぶれた理由は他に幾つかある。
まず浜手の高級住宅街の歴史は阪神電車が開通から始まる。芦屋駅と打出駅の間には阪神間最大の海水浴場があり、
その海岸沿いは大富豪の別荘地として開けだした。そして戦前までに浜手はほとんどの田畑がなくなり全盛期を迎える。
そして戦争、半分近くの家が焼け戦後没落した大きすぎる豪邸はが次々と切り売りされたり社宅として生まれ変る。
Ｓ30年代には高度経済成長期を向かえ海が汚れだし海水浴客も激減40年代には埋め立ても始まり風光明媚な芦屋浜も消滅。
そうなると住宅地の価値も落ちますます細分化、そしてダメ押しは阪神大震災。残っていた豪邸もほとんどが倒壊し
マンションに生まれ変り、社宅も金融危機で次々にマンション化。現在はマンションだらけで芦屋川沿いを除けば限られた
豪邸が残るだけ。
現在はもう昔の面影は無くなり高級とまでは言えなくなってしまったが、阪神間では上の下または中の上レベルの住宅地。

リーマン社長じゃ買えない。
だから元々の金持ちか一発当てた経営者。
後者でなお且つ関西方面と言ったら粗野で下品は致し方ない。
容積率と建ぺい率が異常に低い。
実際の土地取引が安くても固定資産税と登録免許税、取得税で死ぬ。
欲しい時には高くて客いない時には激安。
投げ売りで坪単価２０〜３０万であっても500〜1000坪単位の売買で建物がマニアック。
固定資産税評価は凄いし・・・相続絡みとか倒産とかで出ても買う客が限られる。


芦屋倶楽部はフットワークが経営していた法人契約の会員制宿泊施設。
町内では商業行為はNGだったので表向きには「自社の保養所」としていた。

ただし、彼らは上場企業の社長になって時価総額数百億円とか数千億円の資産を手に入れたからと行って、それを売っぱらうことはできない。
上場企業の社長は自分が所有している自社の株を自由自在には売れないのだ。
5％以上の保有者は大量保有報告書が必要だし、投資家を背負った上場企業の社長ということで、自分の会社の株を売り逃げすることはかなり難しいのだ
そこで出てくるのが、自分名義の時価総額数百億とか数千億円の株を担保に、銀行などの金融機関から数十億円単位のお金を借りることである。
ここで恐ろしいことが起きます。彼らは株を担保に銀行から数十億円のお金を借りていたので、株価が下がってしまったことで、「追証」を迫られることになりました。。。
株を売れずに株担保に億のお金を借りる、株価が急激に下がってしまったことで、残ったのは数十億円レベルの借金だけになってしまったのです

仮に上場に伴い、60％の株のうち5％を手放したとしよう。上場のときに1000億円の時価総額が付けば、5％は50億円だ。普通のサラリーマンなら一生かかっても稼げない額を、一瞬で手にできることになる。
2006年にIPOを果たしたミクシィの笠原健治社長は、全体の62.75％、4万5700株を持っていた。2007年3月31日の有価証券報告書を確認すると、持株数は4万5350株に下がっている。ミクシイの株価は変動が激しいが、
上場した瞬間には時価総額が2000億円を超える値が付いていた。350株を市場で売って、普通に考えるなら数億〜十数億円のリターンを手にしたと推測できる。
とはいえ上場企業には、情報公開が義務付けられる。会計基準にのっとった財務諸表を作成しなければならないし、監査も受けるから、億単位のコストと膨大な労力がかかる。
さらに言うと、これらの情報はライバル企業も参照できる。秘密にしておきたかった情報がバレるということで、戦略上のデメリットも出てくる

新興企業の経営者はこうやって名前をだすことで 会社の宣伝もしてるからな。
逆に老舗企業の創業家なんかは 名前が表にでないようにしてるんだろうな。

これは日本の国税庁が出してた長者番付とは違って、
フォーブスが独自に調べたもので、 意図的に自分の名前を出す隠すていうのは難しいんじゃないかな
ちなみに佐治一族が去年のリストに出なかったのは、 相続が発生したのでフォーブスが調べるのに時間がかかったためだそうだ

集計期間中に、寿不動産の筆頭株主であった鳥井春子さん（9.21％保有）が亡くなっており、その名義がどうなったのか判明していなかったため、精査することが必要との判断になったと見られる。
また、同社は資産評価が簿価の上に、約9割を保有するサントリーが未上場のために、全貌が掴みにくいということもあっただろう。
金融庁に2011年3月31日に提出した「親会社等状況報告書」によると、現在はサントリー芸術財団が13.81％の筆頭株主になっている（春子さんの株式が寄付された）。
春子さんは99歳で、相続問題はサントリーにとって懸案事項でもあった。同財団は公益法人で、公益法人に寄付した際には相続税の対象としない特例がある。ファミリーの外に流出することなく、一族に資産が残った形だ

８０度の温泉が蛇口から出てくる正真正銘本当の温泉です。白浜に多い「冷泉｣とは全く比べ物になりません、
心ゆくまで本物の温泉をお楽しみ下さい。物件は小高い丘の上に佇み、遮る物なく目の前が有名な「白良浜」ですので、
夏に二度催されている白浜花火を見物するのにこれ以上の場所はございません。
広いバルコニーで家族や友人と海や花火を見ながら夕食時を過ごせば、この物件の付加価値の素晴しさに感激することでしょう

白浜でも希少な熱い天然温泉が引き込みできる（権利金別途必要）海の眺望抜

いま住んでいる自宅も、横浜市の超高層マンションの４１階だ。なんと広さは３６０平方メートル。地元の不動産屋に聞くと、
評価額は３億円は下らない。５億円でも売れる物件だという。それも、キャッシュでポンと買っている。さらに、同じフロアに１００平方メートル超の部屋をもうひとつ、所有しているのだ。
「渡辺さんは、横浜市内に一軒家も持っています」（ワタミ関係者）
　渡辺前会長の収入源は、もちろんワタミだ。
ただし、役員報酬を１億円以内に抑えるなど、高収入が世間の目につかないようにしているらしい。ワタミの「有価証券報告書」を見る限り、
個人ではワタミ株も保有していない。株はファミリー企業が保有する形にしている。このファミリー企業が、渡辺前会長の資産形成に一役買っている。
ファミリー企業は、ワタミ株の２５％を押さえています。ワタミ株だけでも、資産価値は約１８０億円。渡辺会長は約１０年前、１０％程度保有していたワタミ株を売却していますが、ファミリー企業は２５％を持ちつづけている。
このファミリー企業に毎年、多額の配当金が支払われているのです。配当は、今年も約２億６０００万円。恐らく、株式の売却益と配当などで、これまで渡辺前会長には数十億円が入っているはずです」（外食産業関係者）
渡辺前会長が巧みなのは、ファミリー企業をワタミと商取引させることで、ファミリー企業にカネが流れるようにしていることだ。
ワタミの有価証券報告書には、ファミリー企業について〈当社損害保険についての取引〉と記されている。ファミリー会社は、かなり儲かっているのか、信用調査会社のリポートは、ファミリー会社を〈ワタミ社員の保険業務を取扱う。財務面も磐石〉と評価している

海外でも資産家が自身の設立した財団に寄付するのは珍しくもない
有名なのだとノーベル、ロックフェラー、あとビル・ゲイツ
スポーツ選手だとメッシも自身の財団に寄付して運営してる

特定公益財団法人は一般的な財団法人より細かい条件と厳しい監査を受け入れる必要が有るし

事業者が福利厚生目的でプレジャーボートを購入することが少なくなく、経費と認められます。
ただし、購入後に役員が私物化してする事態が少なくないため、
税務調査では、おおむね5年ごとに、航海日誌・燃料領収書・免税軽油使用者証裏面の確認、エンジンのアワーメーター確認、従業員・バーバーマスター・港長に対する聞き込みをしています

ソニーが6月26日に開示した有価証券報告書によると、2014年3月期の平井一夫社長の年収は3億5920万円だっ
た。内訳は基本報酬1億8400万円とストックオプション（自社株購入権）が20万株。新株予約権付与日の1株当たりの
価格821円で計算すると、1億6420万円になる。このほかにフリンジ・ベネフィット相当額およびそれに伴う所得税の一
部補填等1100万円をソニーが負担しており、合計で3億5920万円になる。フリンジ・ベネフィットとは、給与以外の経
済的補助で、乗用車や住宅、子弟教育の補助、医療、食事代など、いわば“社長の役得”といえるものだ。平井氏の
それは一般社員の平均年収より多い。
平井氏のその前年度の年収は、基本報酬が1億5300万円、ストックオプションは20万株で、前出の計算で3780万
円。フリンジ・ベネフィット相当額及び所得税の一部補填等が1100万円で、合計2億180万円だった。
平井氏の報酬は前年度の約1.8倍、1億5700万円増の大幅なアップとなった。基本報酬はドル建てで13年3月期と
同額の180万ドルだったが、円安が進んだことで円換算で3100万円増えた。ソニーで年収1億円を超えているのは、
平井氏とソニー米国本社社長のニコール・セリグマン氏の2人のみである。

大東と東建は毎日募集してるよね　ハロワもリクナビも
どんな仕事か全然知らないけど予想としては地主さんのお宅に訪問して
パンフレットなどを差し出して「土地を有効活用しませんか？当社がアパートマンションを建設しましょうか？」
と訪問勧誘する仕事だと思う。「またあんたらかい　帰ってくれ」とか
言われて死にたくなりそう。アパート建てるだけ建てて空き室だらけでも
しっかりと大家から毎月ローンを払わせるし自殺や破産に追い込んでまで
お金をむしりとる血も涙もない仕事だと思う。

場所は確かに帝塚山で外装も豪華で素敵ですが、毎日南海電鉄のチンチンという踏み切りの音（帝塚山は各駅停車の駅なのでしょっちゅう踏み切りが閉まります）の中で暮らすには高すぎるお値段かと・・
買い物にも不便、電車としては阪堺電鉄の方が圧倒的に便利なので結局姫松に近いエスリード帝塚山を購入しました。外装は確かに建て替え物件＆2流デベロッパーにありがちなちょっと
ダサい感はいなめませんが（もちろんイニシアより造りもチープです、お値段が違うので）、住み心地は悪くないです

2番目の作品とされる。1920年に日本の実業家山本顧彌太がスイスから購入した。白樺派美術館の設立を考えていた武者小路実篤の依頼によるとされる。
当時の金額で7万フラン（2万円）であったという。1921年の東京での展覧会は京橋の星製薬ビルで行われている。1920年前後の星製薬ビルは多くの芸術展覧会が開かれており、
当時の公開においても「ゴッホのひまわり」が評判の作品として扱われていたことが分かる。しかし、1945年8月6日に第二次世界大戦の芦屋市空襲により焼失。:

Aさん一家は、兵庫県宝塚の閑静な住宅街に住んでいたが、Aさんの夫が他界した際、
諸事情により一家が相続できたのはその土地と建物だけであった。当時Aさんは年金暮らし、
娘も派遣社員として勤務している状態であり、決して生活に余裕があるわけではなかった。
　しかし、相続した土地は広大で、固定資産税も高額となる。早々に納税が困難になることも予想されたが、
一家にとって思い出の土地であり、できれば手放したくなかった。そこでAさんは、
当該地を活用して収入を得る方法を模索し始めた。具体的には土地を「居住部分」と「活用部分」に分割して、
活用部分に一軒家を数棟建築し、そこから家賃収入を得るという方向性で固まり、
Aさん一家はいくつかのハウスメーカーを検討することとなった。
●着工したが、融資は下りず
銀行の担当者からは「普通は融資相談をして、仮審査が通ってから、契約・着工するものですよ」
と教えられ、パナホームの進め方がおかしいことに気づいた。
Bから「定期預金を解約してでも支払ってください。当社は、今月決算なんです」

http://biz-journal.jp/2014/07/post_5321_2.html

要約

パナホームに土地の運用を任せたら、すごい勢いで食い付いた
パナは融資を受けられるし利益も出る、とにかく早くしろと急かす
融資を受けてから建物を建て、それを貸して利益を得る相談だった

しかしパナは融資をおざなりにして先に建築しようとする
しかも銀行から融資を受ける計画だったのに、
工事側へは相談者が親戚などから掻き集めて資金を用意すると説明していた

実は融資が受けられるかわからず、受けられなければ計画は頓挫するため
強引に建てるものを建ててから、あとは権利だけ主張して、借金漬けにしようという魂胆らしかった

しかしパナホームが融資をあやふやにしたことが発覚、工事は中断する

その後パナホームの工事で、残してほしいといった灯篭が打ち捨てられ
したはずの整地がされていない、防砂工事をしたといって代金を請求してきたが、工事側にきくと「そんなものはしていない」
その他、虚偽や架空請求、約束破棄の雨あられ

弁護士などへの相談からパナホームがおかしいことにいい加減気付いた相談者は、契約を取りやめる
するとパナホームは「工事代金を早く払え」と相談者を提訴した

パナホームといっても、直接顧客と実務をおこなうのは代理店の工務店だけどな。
そりゃ、悪徳工務店が代理店としてもぐりこんでてもなんの不思議もない。

生駒市は７日、来年３月に閉鎖する北大和体育施設のグラウンド（約３万平方メートル）に環境配慮型都市「スマートコミュニティ」を整備する民間事業者について、応募があった５者の中から近鉄グループ（大阪市）に決定したと発表した。
市は土地を約１０億３６００万円で売却、近鉄は環境に配慮した住宅８８戸を整備する。
市はグラウンド売却の基準価格を１平方メートル当たり４万３千円としたが、近鉄の提案額はそれを下回る３万３９００円。
だが、応募の中では最高額で、隣接する同社所有地との一体的整備による大規模なスマートタウン形成が期待できることなどが高く評価された

１０億３６００万円　÷　８８戸　＝　1177万円
建物費用（造成費込み）　1300万円
周辺平均販売価格　6000万円
6000万円　−　1177万円　−　1300万円　＝　利益3523万円/1戸
3523万円　×　88戸　＝　利益31億円
ここで坪10万円とか、安すぎｗｗｗ

まあ中小企業なら、社長の給料は年商の3〜5％が妥当じゃないかな？私はそのくらい頂いています。
他の回答者さまも仰っていますが、社長や役員の給料って、単純に多寡と言えない場合が多いです。
で、最近は不況ですので、実際に使えるお金は、いいときの3分の1ぐらいです。
会社にお金がなければ、個人から回さないとつぶれてしまいますからね。
普通のサラリーマンは、急に3分の１になったら生活できませんよね？
どの社長もそのくらいのリスクは負っています

法人税より所得税の最高税率が低いので、個人所得に回すっていうのはよくあるパターンです

あえて会社の課税所得を抑えるために社長が高額の報酬を得て、交際費はすべて社長のポケットマネーから出すのは、よくある会社の節税テクニック。

また、高額の資産を取得する場合も、何年にも分割して減価償却するのではなく、社長が私物として買って、それを会社におけば、
購入費用を（社長の報酬として）一括で経費化するのと同じ効果がありますね

ただし、収入が全て使えるお金ではなく会社に戻すので付けるお金となれば半分以下でしょうね
（目的は節税対策だったり、会社経営で収入が少なかったりすると社長が会社に貸し付ける形をとるので、
ある程度の収入にしておかないと金融機関も融資はしてくれないなどの理由もあります

帝塚山
将来の資産価値よりもこの土地に愛着のあるお金持ちを想定顧客として、オーダーメイドを持ってきたんでしょうね

わかってましたが現地ゆっくりと散歩に行ってきました。
ホームページで謳っている様な感じでは全くなかった。
今となれば高級住宅ではない、中途半端はマンションが乱立、昔20年以上前は流行っていたかもな時代についていっていない店など言えばきりがない。
年配の方が多く感じられるが決して便利ではない。車が無ければ不便の部類でしょう

将来的に土地の値段が跳ね上がるとすれば、大規模な再開発かオリンピック開催エリアですよね。
かつては高等教育機関が軒を連ねる文京の地でもありましたが、現在は12さんが仰るような状況であるので、プラウドと言えども値崩れはある事と思います。
この辺りはマンションも増え、希少価値もありませんからね

マンションポエム」とはまるで詩のようになっているとしかいいようのない、マンション広告特有のコピー表現をさしてそう呼ぶものだ。
ぼくはウェブサイトで調べているのだが（資料請求すると営業の電話がたいへんなことになるので）、
そのサイトの文字がみんな画像なのだ。だからコピペできない。なので、書き写す。
そうするとATOKに《修飾語の連続》とか注意される。これがほんとうにストレス。ええ、ぼくも連続してると思いますよー。わかってますよ

http://portal.nifty.com/kiji/140710164594_1.htm

北畠〜帝塚山あたりは、確かに立派な邸宅街ではありますが、問題は、非常に範囲が狭く、直近の周辺エリアがいきなり超下町になることではないでしょうか？
阪堺電車の西側は、概して立派な家が多いですが、東側にいくと、やや、お屋敷と普通の家との混在感が出て参ります。また、西側は、阪堺電車の塚西のあたりを超えると、玉手の下町になりますし、
東側は、13号線を超えると、雑然としたコンクリートの建物が並ぶ都会の下町になりますね。こちら側には、あのスーパー玉手もありますし。
南は、帝塚山三丁目と四丁目の間あたりで阪堺電車が専用軌道に入るあたりを超えると、今度は、少し難しいといわれる地域になります。
北側は、相生通りや晴明通にかけて、昔は古くて大きな家が続く、美しい板塀が連続する良い処でしたが、今や、規制の緩さを誇る大阪市のおかげもあって、
違法建築建売が立ち並び、古木の枝ぶりの素敵な桜までぶった切ってチマチマ家を建てているような状況です。今は昔

一番やばいのはガーデンズでしょう。
オーバーストアです。
目新しさの効果がなくなったら、時間の問題です。
というかね、テナント料を搾取するショッピングモールという
ビジネスモデル、仕組みそのものが問題なのですよ。
通常より高額な賃料相場になるから、テナントが採算を取るのは困難で
なかなか床が埋まらないという最悪の状況になる。
こういう箱は、近隣と競争が激化したり老朽化したり飽きられると、
必ず寂れまるし、場合によっては共倒れもします。

大阪市阿倍野区出身ですが、結局、大阪って、住宅街で、緑が多くて、そぞろ歩きすると色々なお店（チェーンではない）が、そこここに見つけられて、美味しいものが色々あって、おしゃれなものもあって、
昔ながらのお店と新しい粋なお店があって、生活感はありながらも素敵なところもあって、日常の買い物（スーパーに加えて、オーナーが工夫を凝らして仕入れている食糧雑貨とか）も、
文化的な買い物もちょっとした無駄遣いも気の向くままに…という場所がないのです。
まぁ路面電車の走るレトロな街の雰囲気、個人的には好きですけど。
結局、関西では、結局、西宮から東灘ぐらいになってしまうのかなぁ。
大阪市内にそういう場所が出来ると良いのですが。
大昔、ほんの一瞬、帝塚山がそうなりかけましたが、結局、お店はつぶれるし、スーパーとかも不便だし、街の範囲は非常に狭いし…で、
結局、家しかない場所になってしまいました。しかも、億ションを数千万単位で値引きしないと売れないというのは、街のイメージダウン激しい。
大阪市内に、誰かそういう街を作って下さいな

延床面積226坪の新居だけで推定5億円。 さらに隣接する2500坪もの広大な土地も買い足して、みの名義。
坪単価45万円前後といわれてますから、単純計算で12億円。合計17億円です

三木谷氏の5％ルールの届出を見ると、アークヒルズエグゼクティブタワーの住所になっているが、住んでいるのか個人事務所を置いているのかどちらだろう？
また、晴子夫人の肩書きは、フォレストテラス松濤内に事務所のある�潟Aビームなる会社の役員になっているが、経営しているレストランの会社かな？

中川元幹事長は東京・西麻布の「笑社茶利」（ショウシャチャリ）という料理屋で食事をした後、すぐ目の前にあるＡＢＣホーム「迎賓館」の中へ姿を消していた、というのだ。
ちなみに、この迎賓館は地上５階建で、普段は塩田夫妻とファミリーが居住している。
実は登記簿謄本によると、「笑社茶利」が入るビルは、ＡＢＣホーム関連会社「トップワン」が所有。実質上、トップワン経営の料理屋と見られる。
さらに、中川氏の政治資金収支報告書（秀政会）にも平成１７年１１月２２日、飲食代としてトップワンに６万４０００円の支払いが記載されていた（周知のように、５万円以下の支出は領収書の添付が必要ないので、この１回と限らない）。
つまり、ＡＢＣホーム関連会社が実質経営する「笑社茶利」で中川元幹事長は季節の会席料理を楽しみ、塩田夫妻らが待ち受ける「迎賓館」でプライベートタイムを過ごしていたのは、ほぼ間違いないと見られる

ＡＢＣホーム．は買取再販事業主体のマンション販売業者で、先代の塩田大介会長が中心となり開業した。
マンションデベロッパーや建設業者から売れ残った在庫物件等を買い取り、独自ブランド「ドメイン」シリーズ等で一般顧客や業者に転売して、平成１９年６月期は年商１５２億２２６６万円をあげていた。
しかし、平成２０年１２月、塩田大介会長が架空の仲介手数料を計上する手口で法人所得約５億１８００万円を隠蔽、法人税１億５０００万円を脱税したとして東京地検特捜部に逮捕され、また、関連して同社顧問弁護士も逮捕された。
脱税手法は平成１６年６月期までの間、新興市場セントレックスの上場を計画していたため、同増資資金を作り出すために架空の仲介手数料取引先に支払ったように装ったとされている。

投資は、中国、ベトナム、ロシア、カザフスタンと、アジア大陸を横断。成長のフロンティアを追い求める姿は投資のシルクロードをイメージさせる。」
私のほかには、ジェイコム株誤発注で一瞬にして２０億を稼いだ東京港区のＫさん（２９）が取り上げられています。
バフェット型投資スタイルの私とは全く違う方法ですが、あっぱれな方です。　リスペクト！
個人による株式売買代金は年間２５兆に達し、この１０年で約１０倍に急成長しました。
世界を席巻した１９８０年代の｢ザ・セイホマネー」と同じように「ザ・コジン」の金融資産がマーケットの主役をはる時代はもうそこまで来ています。

住友信託銀行プライベートバンキング部（大阪本店）では芦屋を含め関西エリアで総資産５億円以上の富裕層が顧客。
ＰＢ部の中川浩光部長は「自ら資産形成をした人は少なく、相続により資産を保有する２代目、３代目が多い」と話す。
こうした富裕層は資産としての不動産や特定有価証券（株式など）のウエイトが高く「分散を考えて一部をヘッジファンドに投資する投資家もいる」（中川部長）という。
このため住友信託では3000万円から投資できるヘッジファンドを用意した。
特に関西の投資家の方が「アグレッシブで新しいもの好き」（ＰＢ部の飯島勝己チーム長）という点を踏まえ品揃えを増やした。

敷地約１０００坪という邸宅
博覧会などの大観覧車。あれ、制作費は４億円ぐらい。それを公称８億円にして、中央に大きな広告を出すと、
スポンサーからポンッと４億円、５億円という金が出てくる。大儲けですよ。終わったら今度はそれを解体して別の博覧会に設置して同じことを繰り返す！
これを見て、僕は、ソフトを売ることの凄さ、モノにきちんと加価値をつければこんなに儲かるんだ！　ということを教えられた
雑誌を見ていて、通販に気づいたんです。広告料さえ払えばトヨタ、資生堂、ティファニーという世界の一流ブランドと同じ土俵で、通販は戦える！
それと従来の通販システムを変えること。従業員は雇えないし、無駄な経費も在庫も持てない。
それで全部アウトソーシングできるシステムを作り上げた。ＤＭやチラシ、注文を受ける電話、商品の発送、代金未納の場合の取立て。
これを全部アウトソーシングした。そうすると、僕１人でやれる。僕がやるのは仕入れ企画と広告作り。
年収は、あッという間に１億円を超えましたね。経常利益は倍々ゲームでした。しかも、全てアウトソーシングだから、時間は自由
１年のうち３ヵ月くらいは海外を回り、プーケットに別荘を買い、リーマンの会長なんかと近所付き合い。
フェラーリを買ってみたり、まあ、30代で若くして成功して調子に乗っていた。
税理士も雇わず、会計も自分で処理していた
犬猫が殺処分施設の狭い檻の中に何十匹と酷い状態で押し込められているのに対して、
行政の方と闘っていたりもしました。僕は、それもあって目をつけられたのかなぁ、とも思いました
マルサ、執行猶予、それからは、本当に真面目に払っています。節税というようなことも一切していません

その後02年には約23億円の経常利益をあげました。
税金を約62％払いましたから手元には残ったのは９億ほどですが。この時、会社には臨時雇いの２人の女子従業員がいただけ。
この年、僕が会社に行って働いていたのは２週間に１回、１時間だけ
調べてみるとボランティアの連中も理事も名ばかりで、あろうことか一番大切な基本財産まで食い潰そうとしていた
動物愛護運動をやっていると、よく、「寄付控除を受け、節税するためにそうした活動をやっているんだろう」なんて、邪推を受けたりします。全く違います。
今、僕が会長をやっている「財団法人どうぶつ基金」は理事、ボランティアは当然一切報酬なし、交通費、通信費自分持ちで、
お金はほとんど野良猫の不妊とワクチンなど、動物に直接使われます
お金儲けという実業の形で言えば、２年ほど前からほとんどやっていません。国際投資がほとんどですね。
僕は、相場はしません。超長期投資のみです。基本的に現物株を買います。だから今流行りのレバレッジなんて絶対にかけない
邱永漢さんの言葉にこんなのがあるんです。『お金は儲けて半人前、使って一人前』。でも、
僕は『お金は儲けて４分の一人前、税金払って半人前、使って一人前
お金をどう使うか、それは稼ぐことよりずっと難しい。だからどう稼ぐかよりも、どう使うことがみんなを幸せにするのか、真剣に考えてもらいたい

07年７月、新たな運用先としてロシア・東欧系企業のレアメタルやエネルギー関連株などで組成したファンドを億単位で買いました。ところが、その２日後、米国でサブプライムローン問題が表面化し、
たちまち10％ほど下落。一時持ち直したものの、リーマン・ショックでさらに暴落、現在、このファンドは約５０％の含み損を抱えていますね」
だが、想定の範囲内だと言う。
「僕の投資の基本は現物株による超長期投資。かつてＭさんから２０億円の投資の誘いもありましたがＭ＆Ａを核にするファンドなので断ったこともあります。株はほぼ10年単位で保有します。
道中に山や谷があるのは当然のこと。僕が買うのは株というより、国や企業の成長。エネルギーやレアメタルは長期で見れば値上がりが見込める
相場の世界では“ショック安は買い”だが、底を打ったと確信する局面でも、あえて買い増しもしなかった
あくまでも余剰資金でやり、ゼロになっても構わないと覚悟すること
もっともこんな気持ちの余裕ができたのも10億円以上の資産を持ってから。金融資産10億円あたりを境に投資マインドが変わる気がします。功を焦らず、５〜10年の単位で投資が出来るようになった。１億円しか持たない人の心理はどうか。
１日でも早く10億円に到達したいと焦るんですね。１億、２億のお金がいかにはかなく消えてしまうか、投資家はよく知っている。だから１カ月で２割儲けるとか、１年で倍にするとか、欲をかいてＦＸやデイトレに走るんです。
今回痛い目にあっているのは、恐らくそういう人たち。１億円あるなら、10年で10億にする方法を考えるべきです

アソシエントテクノロジーの大株主はＭ＆Ａコンサルティングすなわち村上ファンドであった。
村上とは数年前に当時麻布かどっかにあった秘密基地みたいな彼の事務所で初めて面談した。
鷹のような眼が印象的であった。後年、村上は｢自分は投資のプロ」といっているが、
彼のトラックレコードを見る限り、非常にお粗末な結果だと思う。
つまりベンチマークと変わらないではないか。
ちなみにＮ証券における最近の私のトラックレコードは２年で４００％を越している。
投資については天性の勘が必要であることはウォーレンバフェットも語っているが、
村上にはそれがなかった。彼にあったのは官僚に気に入られる才能と文才であった。
ライブドアの堀江と会ったとき彼に最初に言った。
佐上「堀江君のライブドアは１５００人で１５億の経常利益、
うちは３人で２２億の経常利益だね。君は商売へたっぴんだね。」
堀江「ハイ、すみません。僕商売下手なんです。教えてください。
でも佐上さんの会社２０億も経常利益があれば４００億の価値がありますよ。そっちの話が得意なんです」
堀江はある日プライベートジェット機３機分ぐらいの札束をもってで私を(正確には私の会社）を買いに来た。
宮内亮二から金銭受け渡しの方法を聞いたが、それは今裁判で話題になっている
匿名投資組合を使ったグレーなスキームと全く同じ方法であった。
私は宮内にリーガルチェックは済んでいるのかと尋ねた。宮内はしどろもどろしながら、
｢要するに誰も言わなきゃばれないんですよ」と言った。言語道断、私は宮内にディールを断り、丁重にお引取り願った。
数百億の金と数百億円分のライブドア株券が目の前から消えた瞬間である。正直、当時は惜しいなあと思った。
今となってはやはり私の選択は正しかったと思える

ホリエモンって、純朴で、いい男で、
「ハハー、参りましたぁ」
　そう言って、笑ってた。
　ところが、驚いたことに、その翌週、宮内亮治（ライブドア元取締役）がやってきて、突然、こう言った。
「佐上さん、会社、１００億円で売ってください」


2012/07/23(月) 23:47:30.49 ID:bsOoWJiV
.660 : 朝まで名無しさん
僕もまだ修行が足りないから、この誘いに乗りかけて、
「プライベートジェット20億か、田園調布の家15億か、安いわ〜行ったろか」なんてネット見てにんまりしていた。　
　ところが、話を聞いていくと、おかしい。要はのちに摘発されるスキームなわけです。それで、脱税では、と言うと、彼、平然とこう言った。
「いや、佐上さんと僕が黙っていればバレません」
　僕は呆れて怒鳴ってしまった。
「宮内君、『天知る、地知る、君知る、我知る』っていうこの言葉、知ってるか？　『神さまが見ている。世間が知っている。
君が知っている。我が知っている』という意味や。
一番怖いのは何か、わかるか？　『我知る』なんだよ。自分は誤魔化せないだろ。だから、変なこと、やっちゃダメだよ」

三年間
に約二億円の所得を隠し、法人税約七千五百万円を脱税したとして、
大阪国税局は二十五日までに、同社と佐上社長を法人税法違反容疑
で大阪地検に告発した。同社は重加算税二千八百万円を含む計約一
億円を追徴課税され、修正申告した模様だ。
　関係者の話によると、同社はペンダントやネックレスなど装身具
の原材料として、タイから安価なルビーを輸入していたが、架空の
仕入れ先名を輸入申告書に記載するなどの手口で仕入れ価格を水増
しし、一九九七年一月までの三年間の法人所得が赤字であるように
見せかけて申告していた疑い。
　隠した所得は割引金融債券（二億円分）の購入に充てていたという。
　開運のお守りとして通信販売していたペンダントやネックレスは
一個七、八千円から一万円までで、年間二億円を売り上げていた。
　同社は資本金二百万円の有限会社で、二年前、商法の改正で最低
資本金が三百万円まで引き上げられたことから昨年六月に解散し、
新たに別会社を設立して営業を続けている。

実際、本当のお金持ちは日々「節税」のことばかり考えているといっても過言ではないでしょう。
　たとえば、お金持ちといえば高級外車がつきものです。しかし、彼らはステータスとか見栄を張りたいとか、
そんな単純な理由で買っているわけではありません。購入代金を経費として計上することで節税につながります。
　どうせ税金を払うなら、少しでも減らすために高い買い物も厭わない。言い換えれば、
所得を消すために高級外車を保有しているわけです。一般的なサラリーマンが
見栄を張るために無理をして高級外車を手に入れるのとは、まったく意味が異なるわけです。

　法人を立ち上げて、個人の資産を法人名義にすることで各種経費を計上するというのもよく使われる手です。
なかには相続税対策として、自分の子どもをあらかじめ会社の株主にしておく方もいます。
財産をそのまま相続させれば相続税がかかってきますが、会社の資産は株主のものなので、
最初から株主にしておけば相続税は関係ありません。あるいは、海外に資産を分散させておくのもお金持ちの常套手段といえるでしょう。
　このように、本当のお金持ちというのは、どうやって税金を安くするかに日々心を砕いています。
それをするかしないかでは、年間数百万円、場合によっては数千万円単位の違いになるわけですから、それも当たり前の話です。

3億の高級マンションを買って10年かけて減価償却して
全部税金で3億支払わせて
10年後に1億で売ることができれば、その分は全部利益になる
メリット
寝てても家賃
減価償却・ローン金利他による節税
デメリット
利回りとローン返済＋修繕費のバランスが難しい
空き部屋リスク
不動産屋と馴染みにならないと良い物件は回って来にくい
手続きが難しい

ウェリス上本町ローレルタワー
建築コストは総工費の1割程度です。ここが安いのは、用地の取得金額が安かったのと商業地だから容積率が高く土地の面積の割に戸数を詰め込めれるから

帝塚山って高級住宅街の代名詞的存在ですが、商業施設等のランドマークが無いため、実際に立ち入った事のある人は少ないでしょう
帝塚山の魅力の一つに万代池公園の存在があります。オシャレな住宅街と使える公園。これがセットである場所って意外に無いんですよね。
宅地の大きさにもバラツキがあり一戸建てだけではなく分譲マンションや賃貸マンションも多くあります。
その画一的ではない「モザイク感」がとても大阪らしく、また帝塚山の魅力でもあります。
地下鉄御堂筋線「西田辺」駅迄1.5km程度、地下鉄四つ橋線「玉出」駅迄1km強
古いお屋敷ばかりでなく新しい戸建てがある。戸建てばかりでなくマンションも多い。こういうと雑多な街並に思えますが、
ここ帝塚山は戸建て／マンションともに優れたデザイン性で統一感を保っています
建物は、本当に個性的です。しかし、主張は強いのですが、全体としてのバランスは保たれています

現物株(現物)とは、受渡しすることができる株式のことだな。有価証券そのものだ。信用取引での株の売買に対して、通常取引の株を「現物株」として区別しているんだ

梅田北ヤードや堂島は特殊な場所・用途ですので実際住むには問題が多すぎます。自慢やセカンド、投資向きです。
扇町は現実的に住むということを考えれば唯一の選択なのは間違いありません
ここは南向きの眺望が確保され、南西方向には梅田の高層ビル街が一望に見渡せるし、
都会の景色を堪能するにはかなりいい立地だと思われるが。しかも、徒歩圏内に北区隋一の公園もあり、
有名大病院も隣接しているとなると、希少性も高い
北野病院、扇町小学校、天満中学校と南北一列に並びいずれも条例で200m内の風俗営業規制がかかっている
バリバリの救急病院ですので救急車のサイレンは覚悟しておかないといけません
北野病院は金持ちしか相手にしないことで有名。しかも、病院周囲は違法駐輪駐車の温床。
日常使うには使いにくいと思う。紹介状がなければ最初はかなり初診料高いです
医者が京大系列であるというだけ。大学病院とでは全然違います。
扇町公園の夜がさびしいと言う方は、
よく知らないんでしょうね夜の人通りやスポーツしてる人が深夜も早朝もいて明るい公園ですよ

芦屋の神戸屋の雰囲気が最高！

そして、安い！ 美味しい！

焼きたてパンが出てくるまで粘ってるのは俺です…。

設計監修が坂倉建築研究所だし、間取りはいいし、言う事なしですが、唯一の不安の種は長谷工です。
長谷工が施工したマンションはどれも同じ外観ですものね。なんだか昔の画一的な団地のようなイメージで、今の時代にあまりにもそぐわない気がしま す。
しかも、長谷工ってタワーマンションの実績がほとんど無いんじゃないですか？購入を検討する人にとっては不安要素が大きいですよね。
概ね、土地を高値購入したデベは建築費を下げる為、安く仕上げる長谷工・熊谷組・三井住友・東海興業・大末建設等々（債務免除組や更正・ 再生企業組）を使う例が多い。
ここ２〜３年、積水ハウスは積極的にかなりの高値で都心のマンション用地を購入してる場合が多く、
また、長谷工が先行取得し・事業持ち込みした用地でのマンション建設が多い。いずれにしろ、土地の高値購入が建築コストを下げ要因として
従来のグ ランドメゾンの質が低下してる感がする。長谷工は独特の低コスト施工能力はあり、一般の大衆向け型マンションでは通用するが、
高級型マンション・超高層マンションとなると？？？って感じ がする。所々、低コスト化（＝部材の品質ダウン、画一的な部材、大量生産型の部材）の表情が現われていると思

タワーは毎月の管理費や修繕積立費を最初から高く設定してしまうと買い手がなかなか付かないので安く設定しています。ですので実際に修繕する際に、各住戸から不足分の一時金とゆう名目でまとめて徴収する形になります。
その時に管理組合で低層階と高層階の意見がまとまりにくく、（お金を出しても良くしたいと考える派とローンの支払い等でなかなかまとまったお金が出せない派など）なかなか話が前に進まない傾向にあるのが問題視されているそうです

将来的な管理費・修繕積立費などのコスト面や、大規模修繕の際の高層と低層の所得格差ゆえの問題を考えるとタワーマンションは10〜12年程度住んで、売り抜けるのが賢明だと考え、
結局買うのをやめました。短期での住み替えならいいマンションだと思います。

天６商店街は近いうちに天王５商店街のようになる。なぜか？ もともと人の流動が少ないロケーションだから。 大半が古き良き時代の業種ばかりで、今魅力ある店舗ラインナップがない。 もう高齢の店主ばかりで時代の変化から取り残されていく。
黒門市場やからほり商店街、あべの商店街などシャッター店舗化がすすみつつある。三宮と元町をつなぐという人の流れの必然があっても、高齢化してトレンド変化に鈍感な個人経営者の集団だから。
つまり天満のこれからは微妙かもしれない。個人所有店の脆弱性は、うめだの第1〜4ビルや、あべのベルタなどが証明してる。
確かにそうですよね。 天神橋筋商店街で活発なのは南森町駅〜天満駅までとその前後100ｍくらいまでかな。
繁昌亭という新たなプチ拠点ができて天満駅までの人の動きが活発化した。 でも天満駅から天六って行く人なんていないんですよね。天六にはこれといった魅力が何もないから

西日は遮光一級のロールカーテンをオーダーしました

基本的にフィルムを貼る事をお勧めしたいですね
暑さの問題も有りますが、角部屋は開口部も多い分紫外線を遮断しないと家具や床や住まわれてる方々が日焼けしてしまいますよ

私の住居は東向なので、朝は朝日で起床。生駒山の景色もよくて幸せです。

都島区セントプレイスタワー
飛行機うるさすぎです。
こんなタワーの真上をバンバン飛行機が通るのに 飛行機の”ひ”の字も言わなかった営業マン。
ほんと信頼しきってただけに腹立たしい

間口が小さくないと、ほとんどが建売業者が先に買ってしまいます

60坪以上の土地は、エンドユーザーに情報が入る前に 直接、建売業者に買わないか打診します。
両手商売出来て、建売売るときにも手数料取れる場合 があるから美味しいのです

マンション選びの優先順位は人それぞれだと思いますが、 どこのデベかというのは、かなり大事です。
一般的には、野村、三井、三菱、住友、電鉄系、積水、関電等が有名ですね。
デベは親会社等の母体が絶対倒産しない所が安心です。 ただ上にあげたデベの物件でも当たり外れはありますね。

歴史のあるデベは今までの経験と実績により
建築仕様においても独自の社内規定をもち、細部に至るまで品質を重視する 事が多いです。
デベ、設計事務所、ゼネコンのトライアングルで適度に緊張感を持ちながら
真摯に良い建物を建てている確率が断然高いという事です。
2流デベの中には売れればｏｋ、安けりゃｏｋ、瑕疵にならなければｏｋと
品質を割り切ってる所が多いかな、、、
残念ながら販売担当者や購入者では理解できない専門的な部分も多いですね

夕陽丘とか四天王寺の周辺は、場所としては、歴史的建築物や古寺が沢山あり、丘から夕日を望める美しい場所なのに、
そのような方向で整備されていません。なんら思想のある環境整備をせず、ファッションホテルができるに任せた行政の失策は咎められるべきでしょうね。
阿倍野区の晴明通や相生通付近なども、板塀の家や大きな桜などが切り倒され、次々と違法建築のミニ建売に侵食され、
貧しい景観の下町に変貌しています。行政に大阪市を愛する気持ちがないのでしょうか。大阪市役所の幹部の何％が市内に住んでいるのでしょうか

http://sutekicookan.com/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%B8%82%E3%81%AE%E4%BD%8F%E7%92%B0%E5%A2%83

ところが今までの日本の行政が、大変間違えたのは、音楽堂や美術館を作る、ここもそうですが、必ず森の中へ作ったんです。これは文化が衰える一番速い方法なんですね。
文化的な町、世界的に有名な文化都市は、劇場や美術館がどこにあるか、たとえばニューヨークにカーネギーホールという、
お聞きになったことがありますか、有名なんですよ、カーネギーホールはどこにあるかというと、7番街という一番の商店街のど真ん中なんです。パリのオペラ座はどこにあるかというと、サンチノーレというブチックがたくさんあるど真ん中にあるんです。
売春婦が一番立つところにあるんです。ウィーンのブルーム劇場というのは、環状道路の真ん中にある。
だから音楽会に行く人帰る人が商店街を歩くんです。したがって商店街も流行るんですね。音楽会に行った人も帰りに飯を食うとかお茶を飲むとかできるんです。ところが日本は、明治の初めから、文化というものは大変崇高なものだと、
ルノアールとかベートーベンしかないと思ってますから。ですからそういうものと猥雑な商店街を一緒にするなんて恐れ多いと思ったんですね。これがこの、明治からの今日に至るまでのエリート官僚の一番悪いことです。
それでなるべく商店街と分けて、遠い森の中、緑の中に作ったんです。したがって音楽会に来た人は、飲まず食わずで帰らなくてはいけない。商店街には文化的な人が来ない

あの人は都会的な人だ」とは言うが、「あの人は都市的な人だ」とは言わない。「都市」と「都会」とは違うのである。
「都市」とは建物等の施設（ハードウェア）が大量に集まっているところを言う。「都会」とは都市的生活と産業が集積された結果、
創造性と洗練されたライフスタイルが定着し発展する状況を指す。そうした観点から言うと、
いままでの我が国の政策はもっぱら都市整備政策であって、都会振興政策ではなかった。これからは都市整備から都会創造へ転換していかなければならない

用途地域には以下の12種類があります。
http://www.pref.osaka.lg.jp/sokei/tosikeikakuseido/chiikichiku.html
第一種低層住居専用地域
　低層住宅のための地域です。住宅や小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校、診療所などが建てられます
第二種低層住居専用地域
　主に低層住宅のための地域で、第一種低層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積が150平方メートル以下のお店などが建てられます
第一種中高層住居専用地域
　中高層住宅のための地域です。第二種低層住居専用地域に建てられるもののほか、病院や大学、床面積が500平方メートル以下のお店などが建てられます
第一種住居地域
　住居の環境を守るための地域です。第二種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積3,000平方メートル以下のお店、事務所、ホテルなどが建てられます
第二種中高層住居専用地域
　主に中高層住宅のための地域です。第一種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、床面積1,500平方メートル以下のお店や事務所などの利便施設が建てられます
第二種住居地域
　主に住居の環境を守るための地域で、第一種住居地域に建てられるもののほか、床面積10,000平方メートル以下のお店、カラオケボックスなどが建てられます。
準住居地域
　道路の沿道地域にふさわしい施設と、住宅との調和を図るための地域です。第二種住居地域に建てられるもののほか、客席の床面積が200平方メートル未満の劇場などが建てられます
近隣商業地域
　住宅地周辺で日用品の買物などをするための地域です。住宅のほか、床面積が10,000平方メートルを超えるお店、カラオケボックスなどが建てられます
商業地域
　銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域
　主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きくない工場や、住宅、お店などが建てられます

大阪市には高級住宅街のバロメーターである第一種低層住居専用地域がない。
聖天山風致地区だけど帝塚山は第二種中高層住居地域。第一種じゃないのが情けない。
「ない」じゃなくて、「なくなった」の。相続税対策で泣く泣く売らざるを得なかった人が沢山いる。しかもそのあとにできるのは安っぽいマンションだったりする

悪くはないんだけどなー３点がネック。
1.化学系工場の跡地。同じ工場跡地のＯＡＰでは、対策後でも駐車場などから基準値何倍もの毒物が検出。
2.隣が花見のメッカ。春は酔っ払いや夜桜見にくるヤンキーや若者がうるさそう。敷地内にも来るかも。
3.隣が拘置所。数え切れない死刑が執行されている。最近では、池田小児童殺傷の宅間守が死刑に

高速道路の音はまったく気になりませんでした。その代わり、日中、大川を走る平べったい砂を運ぶ船の音がすごく気になりました
ブルーシート

１３５ｍの桜ノ宮リバーシティ ウォータータワープラザなどは
超高層のはしりで庶民には高値の花の億ションでしたよね

近くの桜ノ宮リバーシティ・ウォーターパークタワーは、築２０年を機に管理会社を見直した結果、管理費・修繕費とも６割近くになったそうです。
知り合いの住民の方から聞いたのですが、もっと早く理事会に提案しておけばよかったと後悔されていました。
一生の買い物をしたのですから、皆さんで提案して、金利が高くなる前に一緒に早くローンを返しましょう。

「聖人君子のような、たとえばM氏の女遊びのひどさは有名ですからね。彼らのようなオーナー経営者は、
自分の資金を投入したネイルサロンや飲食店も持っています。登記簿謄本などにも名前が出ないように、
株を持っているだけなので、表沙汰にはならないですけどね。当然、非上場の株です。そういった実質支配している店に
色々と処理させていたりもします。

帝国ホテルにもずらっと黒塗りが並ぶ事はあまりなくなってきた

ブガッティ､アルピナ､ポルシェ､フェラーリ､アストンマーチン､AMG､TVR､ランボルギーニ､ロールスロイス､マクラーレンみたいな高級車って・・・・。
たまに走行しているところを見る事はありますが、街中で駐車しているところってあまり見ないです。
コインパーキングや時間貸しの駐車場で見ることはほとんどありません。なぜなら車のサイズ（幅や車高）は一般車と大きく違うということに加えて、
一般大衆車と同じ場所に駐車して、恨みや嫉妬や妬みなどから傷やら10円パンチを付けられる可能性も高いからなんです。
こういった超高級車は一体どこに駐車しているのか？！
都心などの街中では高級ホテルや百貨店などの特別な場所に駐車しているんです。
それも段差のない正面玄関の横で、警備員さんなどが常駐しているような区画に駐車しているんです。
・・・・こういった車に乗る方はもちろんお金持ちなので、超高級ホテルや百貨店では超太い客。
したがって駐車スペースの提供なんて当然なんですよね。
さらにそのホテルなどのハイヤーを使って目的地に乗り付けることになるんです。
普段どこに駐車しているのかと気になった方、高級ホテルや百貨店の周りを見なおしてみてください。
警備員つきの場所に1台1000万円超の高そうな車が停まっている可能性が高いですよ。
本来なら駐車スペースではないところに駐車する、これぞ超高級車乗り最大の

残念なことは、この環境の破壊は続いているということです。帝塚山も、邸宅の住民の種類が大分昔と変化してしまったと言わざるを得ません。昔は作家や教育者や官民の幹部などがかなりおられました。
（良い悪いを言うつもりはありません）お洒落なお店も、大半は、女子大の連続的な撤退もあって、経営は青息吐息です。（少数ですが、長きに亘り、地域住民や転出者の支持を得ている素晴らしいお店もあります。
とはいえ、先日芦屋川の付近を歩いていたら、長い間影響していたのに、帝塚山3丁目から撤退したしぇそわという仏料理店を発見し、死別した友人に再会したような気持ちになりました。
残念ながら、帝塚山は、こういうお店を維持できない街になってしまっているのでしょうね…）現実には、道一本隔てると、もうスーパー玉出が建つ種類の街区です

1986年12月、旧国鉄の淀川貨物駅跡地を対象として実施された
「桜之宮中野地区都市型集合住宅プロジェクト開発設計競技」において、松下興産（現、MID都市開発）、近鉄不動産、当社の3社グループの提案が最優秀に選ばれた。
施設は、竣工時、RC造としては国内最高の高さ（139ｍ）となった地上41階建ての超高層住宅「ウォータータワープラザ」と、音楽ホールや温水プール、レストラン、
店舗を有する「タワープラザアベニュー」で構成され、大阪市の中心部を流れる大川（旧淀川）沿いに、21世紀に向けた快適な都市生活を提供している。
設計は当社が担当し、建物中央部には吹き抜け空間を設け、採光と通風を確保するとともに、ホテル感覚のエントランスロビー、
児童図書館を設けたスカイロビー（20階）、超高層の眺望を楽しめるビューロビー（40階）など、
共有空間の充実が図られている。超高層では国内初となるRCダブルチューブ構造を採用したことで、
住戸スペースに柱や梁のないシンプルな空間形成が実現でき、多様なニーズに応じた住戸プランの提供が可能となった。
設備面では、快適な居住環境の確保および安全性・利便性とともに、維持管理の容易さと耐久性の向上をめざした

僕は「ここは駄目だよ、衰退する街だよ」と思っています。要するに何かが足りないんですよ。元佃だって、佃煮屋さんなんかけっこうあっておもしろいけれど、それだけなんです。
何かが足りないというのは、高度な資本主義社会に対応できていないんです。たとえば、若者たちが集まる今のお台場の町にしても、
本当なら佃島や月島の人が出ていけばいいところなんです。しかしそんな頭は働かないから、他所からきた資本に占められてしまい、地元はさっぱり。
　どっちつかずなんですよ。つかり「ここは埋立地で、伝統なんかそんなものは全然ないんだって」というだけの開放感もない。元佃は佃煮の古い土地だとか、
そんなことをいっていても、時代に即応して少しは何とかしようというものもないんです。だからここはもう衰える一方だって、僕らは考えているわけです。

ここは住宅専用地、工業専用地と分けて行政するのがやりやすいという官僚的発想なんですよ。省エネルギー型の生活、
美意識に変えなければならない。例えば、歩いて暮らせる街づくり。だいたい１キロ半径の中にすべてのものがあると。住宅もあれば商店街もあればオフィスもあれば、遊興施設もあれば病院も学校もあると。そうすると、
少なくとも１０年間に２５％ぐらいのエネルギーを減らせます。そうすると、今の原子力発電も順次やめていくことも不可能ではない。この東日本大震災を機会に、官僚主導の文明から自由選択の文明に変える、これが１番大事なポイントですね

今回ご紹介するのは、三陽商会の商品 を扱うアウトレット、
（G&B）グリーンアンドブルー
もちろんHPはありません。宣伝もしてい ません。
三陽商会のアウトレットのブランドものがたくさん あります。セールしてなくても50%OFFのものも あります。
取り扱いブランドは、三陽商会のライセンスものですね

江坂店 大阪府吹田市江坂町1-13-33進和江坂ビル1Ｆ　
南港店 大阪市住之江区南港北2-1-10ＡＰＣビル

千里山で一番高い場所が三角点です。場所は千里山神社の隣の公園にあり、見晴らしもよく大阪のほうまで見渡せます。
駅には路線バスが通っておりません
千里山マーケットがつい最近まではあったんですが、千里山周辺の開発に伴い現在は一時的に閉鎖されています。
将来図では綺麗な建物の中にある程度店舗が改めて入るのでマーケットの再現のようになるようです。
今は団地が全て解体されて以前のニュータウンと呼ばれた頃の建物が古くなったので一新という形をとるようです
ロータリーを中心に直線の街路が放射状に伸び、その延長線上の北部と南部に小さなロータリーを配置し、
全体を放射状に構成する設計となっています。この開発に際して、水道、電気、ガス、下水道の整備が行なわれ、当時としては最も先進的な内容となっていたそうです。
現在ではこの周囲全域が市街地で昔の郊外の面影すらない状況ですが、この地区は樹木が多く所々に田園郊外の面影を残し、古くに計画的な住宅開発が行なわれた痕跡を見かける事が出来ます
田村書店の初店舗である1号店はここのようですその様な古さを感じさせません

関大通りラーメン屋さんが知っているだけで６店舗あります
イオン・南千里駅と千里山駅の中間くらいに位置

緑地公園から梅田まで自転車で行きたいのですが一番良いルートって
どう行けば良いでしょう？
154 名前： ななしやねん 投稿日： 2013/04/19(金) 15:17:56 ID:J4SQxZNQ [ p18009-adsau08doujib4-acca.osaka.ocn.ne.jp ]
高川の土手は三国あたりまで信号ないのでいいよ。
植物園のそばから入る。
今は工事中でちょっと狭いけど自転車は通行可。
三国から十三大橋へ。中津から坂を下れば梅田

地形図を広げると、市販の道路地図などに比べて色分けや強調もされていないので素っ気ないと思われるかも知れませんが、道路地図にはない大事な記号が載っているのです。
それは植生記号です
一般の道路地図では、このような植生までは掲載していないものがほとんどです。
このうち役に立つのが、未耕地の中の広葉樹林の記号です。
何故かと言いますと、目指すカブトムシやクワガタの棲む雑木林はクヌギ、コナラ、アベマキなどの落葉広葉樹林だからなのです。では、怪しげな広葉樹林をマークしていきましょう。
因みに針葉樹林はスギやヒノキの植林地のことが多いですが、この植生記号というのはけっこう大雑把なので実際は針葉樹と広葉樹が入り組んでいたり、
良い雑木林があっても記号として表現されていなかったりしますので、地形図の記号だけで判断は出来ません。しかし大きな手がかりであることには間違いありません。

どの車にも会社の看板入ってるところ見ると経費で買ってるな♪

昭和57年、千里ニュータウン20周年記念イベントの一環として募集が行なわれたもの。現地には標柱が立つ。
「野鳥楽園」千里北公園
「駅広夜景」北千里駅付近
「桜並木」 千里中央筋
「新都市俯瞰」千里中央公園
「ビル群爽涼」千里中央付近
「副都心黎明」千里中央
「池畔散策」千里南公園
「新都市躍動」桃山台駅付近

著者は、心の無意識までを含んだ四次元の地図を作成する作業の全体を、「アースダイバー」と名づました。258万年前から現在にいたる地質の変遷を示す「第四紀地図」図と考古学の発掘記録、
それに現代の市街図を組み合わせて、土地のもつ「本当の姿」を明らかにしていきます。またその作業には、古代人の心の構造を教える人類学、歴史学、心理学などあらゆる知が境界を越えて動員されます。
今回その対象となるのは、大阪です。現在の大阪は5000年前にはほとんどが海面下にありました。南北に走る細長い上町台地だけが、古くからある陸地です。その南北の線を軸に、そして東の生駒山脈から発する死のパワー(デュオニソス軸)が、東西に力を加え、
その座標軸が大阪の基盤をつくっていると著者は考えます。そしてその交点にある四天王寺が大阪の中心となっています。物差しをもつ聖徳太子=太子信仰は、職人的世界のバックボーンになっています。
一方ミナミ、キタ、ナニワなど大阪の中心地は、「くらげなす」砂州の上に成立し、それゆえに浮遊する世界=都市=商業を発展させえたということなります。
大阪の古層にある、南からの海洋民、半島から到達した「海民」をキーワードに、大阪の無意識へとダイヴィングするスリリングな冒険を試みます。

・都市の活気は、人の目が届き、子供が遊べる歩道が源泉。歩道の脇の商店（含:飲食店）の店主/客や、絶えない歩行者が、一種の自治で治安を良くし、子供たちも育てる。逆に、居住専用区にしてしまうと、歩行者を減らし、活気を減らす。
・１階を歩道に向けた商店にするのはよい。屋台も効果的。
・住民の戸数密度は高い方が多様性が増し、活気が出る。ただし、一部屋に詰め込まれる人数は少ない方がいい。人口密度だけだとこの２つが区別できない。
・人がスパースな田園都市構想は、この点で間違っている。
・公園が活気を創るのではない。公園は、上記のような店舗付き歩道が隣接した時には活気に繋がるが、そうでなければ人が歩かず、治安悪化につながる。
・いい眺めがあっても人が公園に来るわけではない。人は、他の人を眺めに歩道や公園にやって来る。
・公共施設を公園に集めてはいけない。サンフランシスコのCity Centerのように人が歩かず、治安が悪化する。公共施設はダウンタウンや店舗のある街区に点在させるべき。

・古い建物は、賃料が安く、歩道の多様性に貢献する。古い建物を一掃してはならない。
・公園/新しい居住専用高層アパート/自動車（高速道路）を推進した、ル・コルビジェは間違っている。日陰の暗い公園には誰も来ない。19世紀の不衛生なロンドンからの脱出を目指した田園ユートピア構想は、都市の衛生状態が改善した今には有効ではない。
・スラム＝治安が悪いとは限らない。人が長く住んでいるスラムは、却って治安が良い。窓から人が歩道を眺めていて、何かあれば介入する。（例：ボストンのノースエンド）
・所得制限付の低所得者住宅を作るのは良くない。所得が増えると住民が出ていかざるを得なくなり、地域の愛着に繋がらず、上記の効果に繋がらない。
所得が増えれば家賃が上がる（家賃補助が減る）という形で、長く住んで貰うのが良い。中流階級を呼び戻すのではなく、中流階級が育つ街になる。
・道と道との間が長いのは、人が歩かない街区ができやすく良くない。
・道に接する長さが長すぎる建物は、多様性を減らすので良くない。
・活気ある風景と、それがはるか先まで続く見通しとが共存すると混乱を招く。２階の歩道上への張出しや、T字路などで視界を区切ると効果的。並木もよい。

自動車は、広大な駐車場を必要とし、高密度性を失わせる。自動車を締め出すと、人が道路を自由に横断できるようになり活気が増す。公共交通機関/商店に荷を運ぶトラック/バス/タクシー以外の自動車は都市から締め出すべし。
・一方通行路にするとバスの乗客が減る。
・高速道路や線路沿いは、人通りが少なくなり、治安が悪化しがち。
・活気が出て人が集まると、効率よく稼げる業種が多く集まるが、来る人の多様性も失われることによって、人が歩く時間帯が限定され、その街区はさびれる。
・多様性、個別、ボトムアップ/帰納法が、都市の活気に繋がる。都市計画者の演繹法は、往々にして都市の破壊につながる。都市は、生物のような複雑系であり、部分ごとにすべて個別である。
・行政/建設業者は、怒涛のようなお金で、都市を（善意の思い込みで）壊していく。これに対抗できる政治力を持てる位の地域規模が必要。
公園が必ずしも善でないこと、単一の住宅/ビル/ショッピングセンタばかり並ぶ街区や自動車の多い都市は活気がないことなど、ごもっともと思いました。
今の"スマート・コミュニティ"思想に足らない視点は「ボトムアップ」/「多様性」かもしれません。ル・コルビジェやユートピア田園都市を痛快に酷評しているこの本

300�u（90坪）以上の土地が売りに出ると、その9割以上は建売業者が
速攻で買い付け、分筆やミニ開発で地域性や住環境が壊される。最低敷地面
積ぎりぎりに分割されて、上物も外構も景観も植樹も極限までコストダウン
した周辺の良好な環境とはかけ離れた最低ランクの建売住宅が立ち並ぶ.

第一京浜に面した一等地。元々は飲食店街で、中心部の約２３０坪の土地は元々８名で共同保有していたが相続などの過程で土地が細分化され、複雑に。05年ごろから地上げが始まったが、東西の広域暴力団も登場。
10年１月には同区の駐車場で射殺後、切断された元稲川会系幹部の遺体が発見される。犯人は元兄弟分で、再三、暴力を加えられた末の怨恨とされた（懲役25年確定）が、この地上げで対立しての犯行との一部報道も。
　しかも、現在も写真のように、競売妨害としか思えないような建築物が複数立ち、なかには営業しているところも。
　要するに、地上げが完了していないのだが

親水性は最も優先されるべき要素で、可能な限り水際に遊歩道をとり、視点場にはバルコニーを設けるなどの手法は成功している。
目立たないがそこに設置されているフェンスは素材、ディテールまで秀逸である。実はこのフェンスの存在が水際をキリッと締めることに成功している。
　夕刻から歴史的な橋梁はライトアップされ、公園の照明が点灯し始める。バラ園周辺にジョギングや散歩に訪れる市民は、昼よりもむしろ多く感じる。
ただ想像していたより歩道照明が明るくしかも輝度が高く。天神橋のライトアップも引き立たない。中之島公園通りの照明も明るすぎて情緒がない。中央公会堂のほんのり照らし出された夜景を見るとやや残念だ。

水際部の処理も５~10年という高い確率の建築物への浸水予測にも関わらず、パラペットなど目障りな高潮対策の設備を排し、親水性を確保するコンセプトやデザインは評価される。
　淀屋橋から上流にかけて難波橋間は、イベント等の賑わい空間として石材が多用され、階段護岸など幾何学的であるが、新たな植栽部や垂直壁の基部に土盛し、堅苦しさを緩和している。
　難波橋から阪神高速道高架橋までは、ローズガーデンの再整備地区である。この地区は、トイレやレストランの建物構造や色彩がすっきりとしたデザインで配置されている。
また、バラを主体とした植栽もゆとりをもって配置され、街灯や木製スチールが上品な仕上がりとなっている。阪神高速道から上流は、樹林地から片側勾配で広い芝地や駐輪スペースと寝ころびベンチ、斜路型展望テラスが適度に配置され、居心地のいい空間である。

《技術と造形が調和したデザイン》
技術と造形に対して、規範となり得る的確性、創造性または革新性を有し、周辺環境と構造物、全体と細部において、
それらが調和することによってトータルな質の向上に寄与している作品
《時間の蓄積に耐えるデザイン》
期待される機能を長期間発揮するとともに、時間が経つとともに作品を含めた空間全体の魅力や価値が増していくような工夫がなされている作品
《社会制度や仕組みのデザイン》
作品の実現に向けたプロセスにおける事業手法、検討体制、維持管理など、現状の社会制度や仕組みに対して柔軟かつ適切な創意工夫がなされている作品
《豊かな公共性を有するデザイン》
利便性や快適性の向上、環境との調和、様々な活動の許容など、利用者の観点から十分な考慮と工夫がなされ、かつそれらが適切なコスト・資金、資源
（資金、人的資源、使用材料、エネルギーなど） によって実現されており、豊かな公共性を有する作品
《地域の生活・文化創造に向けたデザイン》
地域固有の歴史、文化、景観等について十分に理解するとともに、作品においてそれらへの配慮、工夫を行うことにより、地域の生活・文化創造の展開への寄与が期待される作品

文化価値は経済活動の余剰として実現されるのではなく、経済活動の目的でなければならない。
公共事業の存在理由の問われるいま、文明の目標としての美しい国土の実現を誓うより他に国土運営を委任された土木技術者への信頼を繋ぎとめる手はない。
その目標へ向け旅立つにはいわゆるデザインという文化的営為が不可欠である。しかしながら機能や経済性、
環境、美観、社会性、歴史性という多様な価値の連合的精華であるデザインは機械的な基準によって自動的に生成されはしない。
それは混沌から新しい秩序を求める生命の証しであり、創造的技芸であって、その成就はすぐれて生きる個人の知力と識見に依存するところがおおきい。
それゆえデザイン技術の繁栄は個人の恵知を自由に競わせ、すぐれた個性を見い出し、育てる社会制度を必要とする。
ルネサンス以来の、創造する個性の全能を讃える時代は去ったと言ってよい。それに代わって、宇宙法則の胎内で成立する人間の技術、
生態系のうちでのみ生存を許される個体生命、そして歴史的空間や社会システムの懐で生きる個人。つまり近代的な個我を超えた、超越的な時空からの照射によって生かされる脱人文主義的人間像が浮かび上がる時代に我々は入った。
技術美は、この新しい文明パラダイムのなかで、自然征服の象徴ではなく、人間の恣意を超える美的秩序の象徴として再評価されるであろう

我国ではデザインと言うと,　マスコミに登場するファッションを思い浮べる人が多いのではないか．その為か,　表面的な飾り,　本質とは無関係の余計なもの,　一種の遊び,　売らんが為の一時のはやり流行,　時には誤魔化し．それがデザインであると考えてはいまいか．
つまり,　デザインとはまともなエンジニアが手を出すべきことではない,　そう考えているのではないか

千里山は高級というイメージもあるけども、 それにもまさる利便性ですな。
それにしても、車で通るときにいつも思うが、 あの駅前は何とならんのか。
日本一渡るのが難しい踏み切り、そして、人があらゆる方向から飛び出す
可能性を秘めた噴水ロータリー

200平米を超えると固定資産税が高いんですよね。
500平米程度の土地を購入したいと思っているんですが・・・
敷地が広い場合の節税対策をご教示ください。
433 ：名無し不動さん：04/12/26 16:33:37 ID:???
最近1200平米位の土地を買いましたが種目が山林なので固定資産税が
10万ちょいで安いです。
場所は甲陽園
434 ：名無し不動さん：04/12/26 17:09:41 ID:???
なるほど、山林なら安いんだ。

自宅を個人名義にせず会社名義にしてるんじゃないですか
会社のオーナーが多いから　いろいろ方法あるんでしょうね。
あと自宅の一部で料理教室などやってるのも多いし最強は宗教
の施設扱いでしょうやっぱり。

吹田市は、円山町＞千里ニュータウン戸建て地域＞千里山西（ミニ戸あり）＞
山田西三丁目（阪急王子住宅）＞山手町二・四、垂水町一（一低住居地域）＞
千里山東四＆千里山松ヶ丘＞＞五月ヶ丘北・・・かな。

実は私も昨年御影に立ち寄り、余りの変貌に驚いた人間の一人なんです。
まだポートアイランドが造成中の頃から20年近く御影に住んでいた私にとって、
当時の風情ある御影の景色が今も目に焼き付いて離れません。
当時の御影を形容すると、「坂」と「緑」と「大きな石垣」でしょうかね。
どこまで歩いても巨大な自然石で組んだ石垣が続く大邸宅、石垣こそ小振りだけども瀟洒な邸宅、
濃い緑に覆われた自然豊かで静かな環境が子供の頃からのお気に入りで、誇りでもありました。
邸宅の側溝はこれまた石垣と同じ自然石で出来ていて、流れる水音も実に涼しげでした。
たまに出かける大阪へ向かう阪急電車から眺める六甲山は春夏秋冬の四季を感じさせてくれました。
山桜から始まり、新緑や紅葉の季節はキレイだったなあ。
いつからでしょうか、側溝をコンクリートで固める工事が散見されるようになったのは。
震災後は一層景観が壊れた、との友人の知らせを受け、昨年久し振りに御影を訪れ、
かつて住んでいた場所にも立ち寄りましたが、最初に阪急御影駅周辺が、
どこぞの新興住宅地風になっていたのには驚きました。
それに留まらず、駅北側の風情のある邸宅が、線路沿いに空き地となっており、
深田池周辺もコンクリートで整備されていたんです。
武田の屋敷に至る区画もマンション建設反対運動の幟が林立し、
歩いているうちに何だか物悲しさが溢れてきました。
白鶴美術館周辺の数百メートルは以前の雰囲気を辛うじて保っていましたが、
全体としては「自分にとって」魅力ある場所ではなくなっていました。

ただ、昔の御影を形容する「御影＝お屋敷街」というシンボルは既にない、と言っても過言ではありません。
今の御影を例えて言うと、「昔の名声で売っている老舗レストラン」のようで、味もサービスも全く別物になっています。

「チープな」とは、多少お金をかければ日本中どこでも手に入れられる風景、という意味で使いました。
御影の風情とは、自然石が経年変化でいい色合いになって苔むす雰囲気が肝心であって、
それは何十年という年月と地域住民の質とが相まって形作られるものです。
その意味で、風情や雰囲気は、決してお金では買えない、と私は思います。

時代は変わるよ。そして感じている人間も変わるのだ。
昔は存在しない。心の中で十分だよ。
270 ：253：2005/07/28(木) 12:51:21 ID:???
そういうセリフは、緑豊かな風致地区で育った事のない人に特有ですね。
あなたのようなセリフを何回言われたことか・・・・
その度に質問したら、大抵がコンクリートに囲まれた環境で育っていますね。
確かこのスレは「近畿の高級住宅街を語ろう」でしたよね？
私はかつての御影は確かに高級住宅街に相応しい景観を有していた、と証言できます。
それでは269さんにお尋ねしますが、かつての御影周辺と現在の御影周辺とで、
現在の方が魅力的な街並みだと断言できますか？あなたが今おいくつか知りませんが、
もし比較出来ない年齢であれば、少々無責任な発言ですね。
現在の阪神間が十分魅力的だ、というならそれはそれで結構です。
人にはそれぞれ趣味がありますし、イミテーションでも満足する人も大勢いますから。
私は多少の利便性を犠牲にしても、景観を守ろうとする事は古臭いとは思いません。
老舗料亭やレストランと同じで、街のブランド価値はそこにある、と思っていますんで。
味覚に関してもコンビニやファミレスだけで育った人は、その味が当然と思うのと同様に、
住居に関しても古いものは駄目、新しいものはOKという理屈が出てくるのでしょう。
ただし、今の御影周辺程度の景観なら、日本中どこでも手に入る、と言えますね

つまりは「近くにコンビニがなければ嫌」とか 「生活コストが高いから近くにスーパーを！」とかいう庶民は
ああいう場所に住んじゃいけないんだよ。
車でまとめ買いするとか、酒屋や米やに配達させるとか、 そういう生活が出来る人達が少なくなって
憧れだけが強い庶民がなだれ込むからレベルが低下するんじゃないの？
海側から六甲山を見るとモザイクみたいだよ。 まあ今の厨達にとってはそれが当然の風景だろうが。

路線価：国税庁が公開してる相続税・贈与税算定のための基準地価。
公示地価：国土交通省が公開してる公共用地取得や、正常な土地取引価格の
　　　　　目安で、不動産鑑定士が標準的な土地の価格を算出。
　　　　　路線価よりは高い。（町名以外に、広さ、形状等も公開）　
実勢価格：不動産仲介の担当者の方の経験に基づく言い値。　
　　　　　（事情もあるが、一般的に公示地価より高目）　
住宅ローン会社は、土地の担保価値を、路線価/0.8程度でみる。　
（公示地価よりは安目）

北摂、阪神間で駅から歩ける人気の宅地の場合、路線価が150-200の
場合が多い。例えば200(1平米、千円）と仮定すると、
坪あたり67万円となる。公示地価や実勢価格はこれより2-4割高いので
80-100万円となる。（土地形状や接道状況によって増減）
Webサイト、不動産屋さん、銀行のローン担当者、知り合いの
不動産屋さんや実際に売った人に話を聞いて、妥当な相場を知る ことが重要。

一般的に、地価が高くなるとミニ分割で住宅密集街となり半スラム化する。
奈良の登美ヶ丘の一部や百楽園なんて、阪神間山手の95%の場所よりは
高級（住民の富裕度が高い）だが、地価は大阪のドヤ街や尼崎の駅前より安い。
ま、六麓荘もJRアマ徒歩圏より地価安いんだけどね。
つまり地価はなんの参考にもならん。一戸あたりの土地の平均価格と集合住宅
及び賃貸アパートの少なさがなによりも重要。

貧乏人の癖に、邸宅街の雰囲気を享受したいというアホが多いから
邸宅街のミニ戸密集化、庶民マンション化がとめどもなく進む。
５０００万しか予算が無い癖に○○に住みたいとかな。
そういうやつらを鴨にするのがデベ。
そして住み始めると、邸宅街自慢をはじめるｗ
うん億の屋敷が近所にあるだの、○○の会長が住んでいるだの。
個人的に、住宅街の坪単価は50〜90万前後がベストだと思う。
これぐらいが一番街並みが変化しにくい（分筆やマンション化が穏やか）。
120万を超えると一気にミニ開発の流れが大きくなる。
因みに六麓荘は80万、目神山や奥池は30万（ただし建蔽率50%換算では50万以上）ですな。
土地を選ぶ時は、自分の予算で200�uの建物がたてられる一種低層を探すのがいいよ。
容積率100%なら必要な土地は60坪になるね。5000万なら坪単価83万ほどが最適という事になる。
ミニ戸やマンションしか買えない地域というのは、自分の身の丈にはあっていないと考えるべき。
容積率100%換算で、60坪の土地が買える場所が自分にとって身分相応な住宅地ですよ

失われた10年の後、日本はどうすればよかったのだろうか。
　「この段階で日本経済の体質改善と構造改革を進めるのには、三つのことが考えられた」「第一はIT産業、とりわけ情報コンテンツ産業の充実である」「第二は都市構造の改造。職場（生産手段）と住宅（労働力再生場所）を分離する近代工業社会の都市から、
職業も住宅も公共機関や教育・医療機関も混在する知価社会的集約型にすることだ」「第三は高齢化に対応した年齢感・人生観の変更である。
…つまり『70歳まで働くことを選べる社会』の構築である」。このうち実現できたのは、「当時開発途上にあったIT産業の振興とその利用技術の普及」くらいで、そのほかは改革が遅れた。

212 ：堺屋太一：2014/05/31(土) 22:31:08.02 ID:m52jAG4h.net
・今や先進地域の都市間競争は中核１００人の争奪戦となっている。リチャード・フロリダは、これを「クリエイティブ・クラスの争奪」と呼んでいる

車は新御堂筋しかないから朝は千中−梅田50分です
千中方面も夜の8時以降は新大阪、江坂止まりが交互にやってくるので朝より時間がかかります

環境良いかもしれないけど、北急沿線は車を使う人にとっては不便ですね。
営業・ファミリー問わず、中国道や名神をそんな頻繁に使うことがあるんだろうか？近畿道は摂津あたりで朝大渋滞だし。
どちらかというと阪神高速→市内経由→各方面のほうが日々の使用頻度が高いと思うけど…
北摂は阪神高速の乗り口まで遠いね。
南森町までは新御堂の渋滞、豊中からは塚本まで渋滞。
使わない人には全く気にならないこと、だけど考慮に入れといてもいいんじゃないかと思います

断層、あるみたいです。
豊津駅近くの垂水町２丁目のマンション（社宅跡地に建設された）コミュで話題になっていましたよ

桃山台って東側よりも西側の方が雰囲気いいと思いますよ。
お店も多いし、近隣で有名な飲食店なんかは西側に集中してます。
東豊中とか上野も徒歩圏内ですから。

北千里
適当にカーブが続く街路樹の整備された道路・歩道、それに大規模から中規模程度の公園が点在しており、大阪の街特有の雑多な感じが一切ありません。
ニュータウンといえば、なんとなく無機質なイメージを持ってしまいがちですが、ご存じの通り千里ニュータウンは「オールドタウン」。いい具合に枯れた街並みは、ゆっくり歩きたくなる大変落ち着いた雰囲気です。
もう一つの特徴は坂道の多いこと。街全体が緩やかな南斜面となっています。
随所に坂がある、ではなく街が全体的に坂道となっておりフラットな道路が殆んどありません

商業施設は駅前に集中しており、それ以外は戸建て街と集合住宅群にきっぱりと別れます。
非常に大雑把にいえば、北側が戸建て街で南側が集合住宅群。南側には、一部民間分譲マンションが林立するところもあります。
「文化住宅」「連棟戸建て」「ペンシルビル」といった大阪の街ではどこでもお目にかかれる建造物が、ほぼ見当たらない整然とした街並みは、圧巻です

車移動では、東西に貫ける中央環状線、並行して走る中国自動車道が便利。西に向かえば岡山・姫路方面、
東に向かえば近畿自動車道を経由して門真・八尾方面方面から堺方面、名神高速道路を経由して京都・名古屋方面に。有料道路を利用してのアクセスはピカイチ。
南北に通る新御堂筋は、大阪市内中心部につながる大動脈。東西のアクセスが有料道路と並行しているのに対して、こちらは無料の自動車専用道路。
通勤時にはマイカー通勤の人で大変込み合います。

話を千里に戻しましてですね…
私の知ってる限りでは、
あの変は万博が出来たあたりから土地の値段が上がっていきまして、
立替のため地権者がかなり入るマンションが多いです。
そのため、よそからくる人に対してかなり価格は上げているみたいです。（当然地権者はタダですよ）

地権者＝タダは間違いとしても、土地を所有していた地権者がタダでマンションの一室をもらうというケースはあると思うのですがその話と違うのかな？

対価交換だったっけかな？地権者がタダ同然で新築のマンションに入れるってのは
実際の話のはずですよ。あとは広さが欲しいだとか欲を出せば追加で費用が発生しますが、
贅沢いわなきゃタダ同然のはず。その分、地権者以外の人への価格設定が割高になって
るはずですが。でなきゃ地権者が再建を決めるわけないですよね・・・。
千里中央界隈の立替え、かなり進んできましたけど、実際入居したらどうなんでしょうか？
地権者と新たに入ってくる人たちでは所得層も違うのでは？（だって新しい人達は高い物件
買ってるわけだから、それなりに金持ちだろうし）そうなると管理組合とかで揉めたりしそーだなぁ

いい店って、ある意味そこに住む住民が作るもんなんだよ。
ここの住民の大半は転勤族だし、５年も経てば住民の多くが入れ替わる。
常連って育たないし、老舗なんてこの地では無理でしょう。
いい店も一つの文化ですし、関西の文化を真っ向から否定し無難なものしか求めない土地柄ですから大手のチェーン店しかできませんよ。

洗練された都会のオシャレなお店があるわけでもない。
かといって、下町情緒な人情商店街があるわけでもない。
最低限の生活必需品の買い物には困らないけど、
＋αがなにもない。
住民以外の人は全く立ち寄りたいとか散策したいとは思えない街なのですよ

私もおしゃれなお店やこだわりのある小さなお店が少ないなぁと思ってました。
転勤族が多く流動性の高い場所だからというご意見にもなるほどなぁと。ここの土地柄ですものね…。
住まいする住宅そのものや身近な人や自然、地元のお店を大事にすることが街の質を作ることにつながるのでしょうね

大企業のサラリーマンなんかより ＪＲ駅周辺の大きな旧家の集まっているような所の方々
のほうが地味に見えても実は先祖からの土地持ちだったりするので
マンション・アパート・駐車場経営なんかを されていて、相当裕福だったりしますよ

幹線道路沿いでも1〜2km離れていても測定値は殆ど変わりませんよ。
田舎と比べると阪神間は山の手だろうが浜の手だろうがどこも1桁悪いです。
緑地が多い場所は空気が綺麗そうというイメージがあるので
騙されるだけで、実際には岩園と深江浜で空気は大差無いです。
まぁ実際工場や幹線道路の近辺より、山の手の住宅街のほうが
なんとなく気分が良い、測定値がそんなに良くなくても
「環境が良いとなんとなく感じる」のは事実なので、そういうのも人間にとって大事なのかもしれませんが。

以前国道２号線沿いのマンションに住んでいましたが、ベランダ手すりなんて直ぐに黒ずみ
洗濯物をベランダに干す気にはなれませんでしたが、現在は２号線より５００ｍ程北の
マンションに住んでいます。ベランダの汚れは半分以下で以前とは全く比べ物に為りません。
やっぱり幹線道路沿いは空気悪いですよ。

本書は都市計画家による西洋と東洋の都市の違いについて考察から、東洋の都市にある「隠れた秩序」の存在を提起したエッセイです。
　本書によると西洋の建築の特徴は、形式や装飾を重んじて外部を重視し、遠目からでもはっきりとした外観を持ちます。また都市は全体の構想から決定され、左右対称だったり正面性や構成的均整美が重視されます。
これに対して東洋、とくに日本の建築は内容を重んじて内部や生活を重視し、近目にしか分からない質感を重視しています。またその都市は部分の集合によって非対称であったり不整合であったりし、全体像のはっきりしないものになっています。
著者はどちらがいいとは言わず、それぞれの思想の違いであると結論し、日本の都市に対して、個性の充実や柔軟性というメリットをあげる一方で、景観的な修正によって修景することは可能であるとしています

確かに千里線は北急に比べてスピードは遅いけど、実は本数はそこまで変わらないですよ。ちなみにどっちも普通のみ。
出勤時間帯で1時間当たり千里線は10本(6分に1本)、北急は12本(5分に1本)。昼間で千里線は6本(10分に1本)、北急は7本(9分に1)。
まあ毎日のように新大阪へ行く必要がある人は別ですが、梅田に行くなら千里線の駅近に住んでれば大した差はないですね。

そして運賃は25％引き（笑）
北千里−梅田（260円）、千里中央−梅田（350円）

私は梅田からの帰りにいつもゲンナリしてますかよ… 京都線はバンバン来るのに、北千里行きは本数少ない。
少しでも早く帰ろうと直通ではなく、淡路で乗り換えを選らんでも、連結が悪く、寒い寒い吹きさらしの駅で待ちぼうけ…

機械式P
平面Pか自走式P
車が汚れるからやっぱり駐車場は地下自走に限りますな

西宮ハーバー前の新築マンソン買ってる香具師いる？
なんか綺麗でよさげだけど知り合いの不動産屋に駅遠で５年で半額になるから絶対やめとけって言われたけどどうかな。

41やめとけ、周りは震災復興の団地タイプのマンションばかりで近辺に同グレードの物件が存在せず相場というものがない。
それだけにブランド品がごとく割高なプライスタグがつけられてるが逆に下がりだすと相場という歯止めがないだけに
周りの団地レベルまで下がる可能性あり。現に１〜２割売れ残ってる。

芦屋（人口9万人）サマーカーニバル花火大会　6000発
宝塚（人口23万人）観光花火大会　3000発
猪名川花火大会　4000発
もう惨めでアホ丸出しショボイ情けないダサい激ショボで地元利権（ホテル・商業者・警察手当て・職員手当ての為）の為の官製税金投入花火大会なんていっそやめろよ
打ち上げ現場周辺がDQNで溢れて交通規制やらで市民や近隣住民に迷惑かけたり、捨てられたゴミの回収費用（税金、同和利権）が増えるだけでろくなことない

花火に限らず、あらゆる市事業は
市民の為に見せかけて、利害関係者の為に やっているといっても過言ではないからな。
花火なんて、スポンサーや寄付金や観覧料だけで やってるところなんていくらでもある。
採算とれず税金投入しまくっている時点で 開催理由は自明。

私は、日本の不動産取引の矛盾を是正するべく1992年株式会社レーサムを設立致しました。当時日本で最も高く評価される不動産は、�@更地、次に�Aテナント空室の建物＆土地、
そして最も評価が低いのが�Bテナント付建物＆土地であり、「壊して作る」が常識だったのです。
　私は、そもそも収益価値をもたらす�Bテナント付建物＆土地が最も高く評価されるべきと考え現状との矛盾に着目し、そのオーナーチェンジのセカンダリーマーケット創出の起爆剤となるべく起業に至りました。
　また起業してまもなく、日本では不良債権問題がクローズアップ、やはり不動産担保付不良債権の世界でも、
�@更地は不況の中での値段調整次第で売れても、�Bテナント付建物＆土地の取引は滞るという現象が発生しました。この矛盾解消も、まさにレーサム設立趣旨の真骨頂であり、
私たちは不良債権の市場創出にも挑戦することとなりました

不動産投資のプロに最も求められる能力は、将来のキャッシュフローの予測であります。人口動態、空室率、賃料の上昇や下落のみならず、用途や容積の変化による街の変化から、対象物件がどのような影響を受けるかを十分に検討しなければなりません。
必要な改善策を準備した上で、投資の決定と運用ができるかが問われています。
　都心では、開発できる更地が少なく、既存建物の中には、より収益力が高いテナントが入居する機会を奪う日本の借地借家法の問題もあります。鑑定評価においては、過去の取引事例に影響を受けすぎ、予想される将来の収益からみた価値を査定するのは困難です。
　当社は、サブプライムローン問題、リーマンショック、３．１１（東日本大震災）の打撃を受けながらも、借地借家法の矛盾と対峙し、不良債権の権利調整を日常的に行いながら、
不動産投資機会の創出を続けて参りました。そんな中私たちが身に付けたコア・コンピタンスは、物件が生む将来の収益予測の精度の高さです

それを通じて、まだ市場が気付いていない潜在価値が顕在化される時に生まれる追加の収益により、投資家に対して、より高い安定性や収益性を提供できると自負しております。一方で、当社が途上段階である点は、社会に対する説明力や、開発可能な立地に対する建物のデザイン、
国際的なリーシングネットワーク等です。これらの必要な力は外部との連携や中途採用によって補充する必要性を認識しております。
GDP520兆円の日本で、不動産は2,500兆円あると言われており、そのうち証券化されたものは40兆円に過ぎません。これはGDPの30％以上の不動産が証券化されている米国の状況に照らし合わせれば、日本では今後約150兆円になる可能性もあるということになります。
つまり、証券化されない不動産は約2,350兆円も存在しているということです。この潜在市場を踏まえ、当社は、未来においても社会的役割を果たせる物件を目利きし、その潜在力を収益に変えるプロセスをお客様と共に体験して参りたいと考えております。

一般に、本人が相続税対策をしなければならないと思っている人ほど、相続対策が必要でない場合が多い。
例えば、都心一等地の200�u未満の土地に高度利用した古いビルをご所有で、その賃貸収入を得ており、
更にそのビルが時価ベースでご自身の総資産の半分程度を占めているというお客様。
その多くが借入も無く十分な現預金をお持ちであり、相続により資産を減らしてはいけないという意識も高く、相続対策を急がれてしまう傾向があると認識しています。

http://www.raysum.co.jp/servicedata/01_additional_purchase

大学の移転でまちに若い人の姿が減り、さらにマンション化が進み、「もう、昔のようなお屋敷まちではない」という声を幾度となく耳にした。
大邸宅が並ぶ景観とステイタスはこのまちの強烈な個性であったが、今日それが崩れつつあるのは確かである

有名な老舗も昔ながらの味を守り続け、ファンは絶えない。散歩がてら、ふらりと立ち寄れるような、小さな路面店が帝塚山にはよく似合う。このまちでは、地域のお客様の声を大切にしながら、
“好き”だから“こだわる”というお店が自然に集まり、育っていくという不思議な力が備わっているようにも思える。
（逆に、お客様のニーズをうまくつかめず、帝塚山ブランドや高級路線を掲げて出店している所は、成功していないようだ。）
さらに、有識者や舞踊研究家など、都市文化を支える多くの著名人が、この街を拠点にして活動しているのも、偶然ではないだろう。常設の文化施設、コンサートホールやギャラリーが
あればさらに文化的土壌が育まれるかもしれない。一方で、その施設がなかったからこそ、いろいろな店舗がライブハウスになったり、公園がステージになったり、古い蔵が踊りの稽古場になったりと、既設の空間を、
既成の枠組みにとらわれずに再活用しようというエネルギーや知恵が生まれた。その結果、ここにしかないオリジナルの「場」やエンターテイメントが生まれ、
人々の共感を得て、驚くほどの発信力・集客力を発揮している。それは、高級住宅街のステイタスや上品さだけでは語れない、もうひとつの新・帝塚山文化である。

なんと坪単価230万円〜320万円、現在販売は８戸で6900万円（97�u）〜1億5900万円（164�u）。同じ市内の住之江区の南港で坪単価100万円程度ですから、3倍も違います。
まあ、この物件を買う顧客は1億円だって安いと思っている人たちでしょうから、このくらいは大したことないでしょう。
何しろこの価格のうち安い価格帯は東京では普通の会社員が買う価格に近いからです。ただ、東京でも坪単価300万円はなかなかの価格です。

高級住宅地は、日本の近代化を象徴するもののひとつである。それは当時理想とされた欧米的な生活様式を実現する場であり
(だからこそ近代国家の中枢を占める軍人たちが多く住んでいた)、健康で文化的な中流家庭の生活をつくる場でもあった。
消費社会研究家の三浦展が、現存する東京西郊の高級住宅地を歩きながら、近代・中流・家族の歴史に思いをはせる。

のどかな地方は幻想でしかない!地方はいまや固有の地域性が消滅し、大型ショッピングセンター、コンビニ、ファミレス、カラオケボックス、パチンコ店などが建ち並ぶ、
全国一律の「ファスト風土」的大衆消費社会となった。このファスト風土化が、昔からのコミュニティや街並みを崩壊させ、
人々の生活、家族のあり方、人間関係のあり方もことごとく変質させ、ひいては人々の心をも変容させたのではないか。
昨今、地方で頻発する不可解な犯罪の現場をフィールドワークしつつ、情報社会化・階級社会化の波にさらされる地方の実情を社会調査をもとに探り、ファスト風土化がもたらす現代日本の病理を解き明かす

自然・農村・都市・旧郊外の破壊、地域文化の喪失、環境・エネルギーへの負荷、流動化と匿名化による犯罪の増加、
大量浪費空間の出現による現実感覚の変容、大量消費による意欲の低下、生活空間の閉鎖化による子どもの発達の阻害、
アイデンティティ危機から生まれるナショナリズム―ファスト風土化がもたらすこれらの問題から地域を守るためにはどうすればよいのか?中心市街地の衰退を阻止する方法から、
人が集まる街づくりや建物・場所の潜在力を引き出す街づくりの試み、子どもが遊び育つ街や真の田園都市の姿、そして風土と建築の関係までを、社会学・都市計画論・建築学などの論客一〇人が明らかにする。

ファスト風土の外にこそ多様な世界がある

エイチ・ツー・オー（H2O）リテイリングが運営する阪急うめだ本店は、通常消費が盛り上がらない真冬の2月と
真夏の8月も変わらない売上高で推移し、利益目標に達しているとのこと。
リピーターを増やすための品揃えやイベントなど、
同店の取り組みを紹介しながら、規模を追うより顧客満足度を高め、
安定的に稼げる仕組みを作ることが成熟時代の成長の条件であると分析しています。
これは小売業界では画期的な事態です。あべのハルカスなど大改装したにも関わらず、その効果が薄く、とんでもない
状況になっていますが、阪急うめだはオープン以来、好調を維持し続けています。
ロケーションの良さもあるでしょうが、それだけで片付けてはいけないでしょう。
イベント性を高めてフロアごとに様々な提案をする仕掛けを作っていること、阪急沿線には高齢者が多いことから
外商に力を入れたこと、ネット通販も積極的に活用したこと、これらの工夫の成果だと私は感じています。
小売業界においては、この阪急うめだの成功事例は大きな研究テーマとして見るべきだと思います。

T型フォードの発売からリーマン・ショックまで一〇〇年。自動車の世紀だった二〇世紀が終わり、消費文化は大きな曲がり角を迎えている。大流通グループ「セゾン」を牽引し、無印良品を生み出した堤と、地域の文化の衰退を憂慮する三浦が、消費の未来、
日本の将来を語る。「これがいい」ではなく、「これでいい」という「無印」の思想は、企業主導ではない個人主体の生き方を勧めるものである。本当の消費者主権とは何

i浜崎の家は披露山内でも海が見えて人気のあるA地区ではなく、限りなくC地区に近いB地区で、加えて最も低地にある。
土地の形も大半の区画と違って正方形じゃない。角地と言えなくもないが、端っこの余りと言う方が適切。
また披露山の邸宅はそこそこの庭を確保してるのが一般的だが、こいつは敷地みちみちに建物を作ってる。人間性が出てるよな。
悪趣味な内装をリフォームするのはそう費用もかからないが、減築して庭を造るのは容易じゃない。
披露山は逗子ICからもかなり距離がある山頂の住宅地なので、ここに住む人間は自然を求めてる。なのに庭はないし海も見えない。
割安なのはこれらの理由がでかい。

97年の中古を購入してリフォーム
今回の不動産HPの情報でバレた
ライフスタイルブックで、最近建てた新築のように語ってたから、みんな誤解するよね

安倍晋三の下関事務所は、「株式会社東洋エンタープライズ」（本社・下関）が所有者になっている。
東洋エンタープライズは、年間売上げ350億円の大手パチンコチェーン「七洋物産」（本社・福岡）の100％子会社。
東洋エンタープライズは、下関駅前の「国鉄精算事業団」の土地を破格の安値で落札、パチンコ店を中心とした巨大アミューズメントビルを建設した。
下関の高級住宅地にある安倍晋三の2000平方メートルの豪邸も以前は同社所有で、地元では“パチンコ御殿”と揶揄されている

金融では、短期の運転資金が最も安全、
長期の設備資金はそれよりもリスクが高い。最も危険なのは長期の消費者金融である
」「80年代からのアメリカの借り手創りも、この順に広まる。ジャンク・ボンドは運転資金、アジア投資やITブームは設備資金、そして21世紀になって急増したサブプライム・ローンは
最も危険性の高い低所得消費者への長期融資である」「サブプライム・ローンはペーパーマネー体制を支える究極の借り手だった

六麓荘バブルの頃には、坪700万円が相場でした。1000坪の敷地に総額90億円をかけて建てた家もあります。この町の町内会に入会するには50万円かかる

福祉を隠れ蓑にして、利権ハコモノ行政は加速化しているからな。
社会福祉法人や土建業者や地権者と癒着して、税金投入で保育園や特別擁護老人ホームを建てまくってる。
開発行政では、安物建売業者と癒着してミニ開発させまくりで街のブランドや住環境を売り飛ばしまくり。
やりたい放題。

白浜周辺のリゾートマンションは、昭和40年〜昭和50年代に建てられた古いものばかりです。
バブル期の少し前、日本経済が右肩上がり、安定成長期の時代です。
現在となっては、物件価格は下落し、投げ売りのような物件も多く、中にはタダ同然の物件もあります。
（例外なく管理費・修繕費が高いですが・・）
最早、一部の富裕層の道楽ではありません。
しかし、僕はマンション購入にはイマイチ乗り気ではなりませんでした。
資産的な価値が期待できないし、月々の管理費・修繕費もかかる、将来の大規模修繕など、
リスクに見合わないんじゃないかと思ってました

山間は湿気で家が痛む。海辺は潮で痛む。常に生活して手入れしてない家はあっという間に痛むよ

リゾマは今や安い物が多いが買った後の維持費が大変。管理費や修繕積み立て
固定資産税等。だから俺は賃貸にしてる

成金会社の社長って車→豪邸→クルーザー→ヘリコプター→自家用ジェット
が出世の段階だからな

　（構造）
┌──┐　　　　　　　派遣会社
│■ ■|　　　　　　　┌──┐　　
│■ ■|　→出資→ .| □ □│─　雇用　→　●
│■ ■|　　　　　　　 | □ □│←　登録　─　△
　大企業　　　　　　　　　↑
　　　│　　　　　　　　　　│
　　　└─雇用依頼──┘

　（金の流れ）
┌──┐　　　　　　　　派遣会社
│■ ■|　　　　　　　　┌──┐　　
│■ ■|　→派遣料→.| □ □│──　給料　→　●
│■ ■|　　　　　　　　 | □ □│　　　　　|　　　　　△
　大企業　　　　　　　　　↓　↑　　　.　 　│
　　　↑　　　　　　　　　　│ .│　　 　　　 │
　　　└─利益配当──┘ └ ピンハネ┘

　　　　　　　　　派遣業売上　　　企業配当　　　従業員給与 .
平成12年度　　　+2112億　　　　+6110億　　　　+6000.4億
平成13年度　　　+4857億　　　　-2750億　　　-7兆4584億
平成14年度　　　+7867億　　+2兆2888億　　 -9兆9090億
平成15年度　　　+9009億　　+3兆 129億　　-12兆7125億
平成16年度　+1兆4010億　　+4兆3643億　　 -6兆3276億
平成17年度　+2兆5746億　　+8兆3080億　　　　　+1805億
平成18年度　+3兆9584億　 +11兆9968億　　 +3兆1406億
平成19年度　+5兆　 40億　　 +9兆8184億　 -20兆7593億
　　合　計　 +15兆3225億 　+40兆6755億　　-53兆2457億 ←←◎

一般に修繕積立金は築年数が嵩むに従って増額されて行きます。
管理費は戸数の多いマンションの方が安いです。
固定資産税は土地の持ち分の少ない戸数の多いマンションの方がが安いです。
構造によっても違います。最近は少なくなりましたが、SRCが高いです。
なので、一口に「2〜3億の高級マンション」と行っても築年数やタイプによって違います。

買収先のI.Tリミテッドは2億3000万円でBAPEの全ての権利を購入。
有限会社ノーウェアは2009年より2億以上の赤字が続き年末には負債総額が10億3000万円に。
更に金融機関への借入が25億2300万円、直営店の店舗賃料が17億、合計すると43億1100円の負債となった。
その43億あまりを全てを買い取ってもらう事となった
「負債が43億の会社を2億3000万円で買うのはまず考えにくい。既に倒産してもおかしくない状況です。
これは買い取る際に債務保証として20億くらいある個人資産をITの管理下においている可能性もあります。」と公認会計士。
賃料400万の六本木ヒルズの最上階の「倉庫」も現在は引き払い、原宿の豪邸も長尾智明名義からノーウェアの名義に変更されている。
現在住んでいる豪邸はITと賃貸契約を交わしている可能性も高いが、逆にITが全ての負債を担保しており、NIGO氏は借金を免れた訳なので、かなりの幸運な例との事。
では何故このような膨大は借金をITが引き受けたのか？
中国人はブランド志向が非常に高くシャネルやグッチなどのブランドや日本のファッションブランドはかなり注目されている。
しかしブランド志向が高い割にオリジナルブランドが少なく、中国で人気のある他国ブランドを買収して自国で展開して
いきたいのではないでしょうか？

芦屋市（兵庫県）の山手に、敷地面積約３００坪、地上３階・地下１階建ての豪邸を構える。
２０００万円から３０００万円ものフェラーリを、新型が出るたびに買い替えた。１０年で約１５台を購入。
現在も自宅などには、フェラーリ４台とポルシェ２台を所有しているという。出頭したときに乗っていたカイエンも１０００万円クラスの超高級車だ。
「ＩＴバブル」の波に乗り、アクセス社株の約３０％を保有する村上容疑者の資産は、推定６００億円以上に。
同年には約２億５０００万円を納税し、大阪国税局管内で１２位の高額納税者になった。
決算で、部下に指示して約９億９２００万円の純損失を約２億３５００万円の純利益とする虚偽の有価証券報告書を提出

借金漬けの財政、減らない不良債権。
公的部門や企業部門が負の遺産にあえぐ一方で、「個人金融資産は着実に増加しています。
その額は、１２００兆円から(1996年)、１４００兆円に。
この巨額マネーを市場活性化など、日本経済再生の原資として活用しようという声が強くなってきています。
１，３８６兆円（2001年3月末現在）
内　　訳
預　　　金：４６９兆円（　銀行：２９９、　農協・信金：１７０　）、・・・・・・・・・・・・・・・・・・
郵便貯金：２４９兆円、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
保険年金：３９０兆円（　簡保：１１２、生保：１３５、企業年金：８２、　その他：６１　）、
株　 　式：　９０兆円、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
国債など：　９１兆円、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
現　　金 ：　３７兆円、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そ の 他：　５９兆円・・・

平成の成金　　2001年
2000年中に上場した主なオーナー経営者の自社株式による創業者利益
http://www.asahi-net.or.jp/~ud3t-krym/050-narikin/narikin.htm

ゴッホの「ひまわり」の連作は12点あった。これはキリストの12人の弟子を意味していという

７枚目のひまわりは、背景色がロイヤルブルーという某国のサッカーのユニフォームのように深い闇の色である。
７枚目のひまわりも個人蔵だった。日本国芦屋市打出在住の貿易商である山本顧彌太が所有していたのだが、終戦まであと９日という昭和２０年８月６日の阪神大空襲で焼失してしまった。
山本氏自身は難を逃れ、戦後、自伝の中で、「居間の壁に埋め込んでいたので持ち出せなかった。
銀行の地下金庫に預けてもらうように再三依頼していたが、断られていた」という意味のことを書く。もちろん真偽不明だ

映画「おしゃれ泥棒」などにみられるように欧米では贋作が多く出回っている。とくにゴッホなどは真贋論争がたえない。お人よしの日本人が偽物を騙されたという懸念がないわけではない。
実際に小林英樹らは芦屋と東郷青児美術館の２点は贋作と断定している

芦屋市の実業家、山本顧弥太（こやた）が白樺派の作家、武者小路実篤が進める美術館建築構想のために２万円（現在の約２億円）で購入した。
美術館建設構想は、大正１３年に大阪で行った国内３度目の公開の後に頓挫

「ゴッホ」にいつまでだまされ続けるのか―はじめてのゴッホ贋作入門
著者が指摘する贋作は次の作品。（タイトルは便宜上）
『左利きの自画像』『寝室のスケッチ』
『芦屋のひまわり』『カミーユ・ルフラン』
『オルセー美術館のジヌー夫人』『東京のひまわり』

タレントを抱えたライジングは、平社長の指示で架空の役員報酬費、外注費などを計上。
3年間で26億3000万円の所得を隠し、10億2000万円の法人税を脱税した。平社長は5億円を超える裏金を手にした。

逆さ合併」で勝ち「相続税」で負けた、田中角栄・真紀子

もう今村昌平が好むようなドロドロの土俗なんてなくて、過疎化が進む死んだような地方しかない

ハタケをつぶし山を削ってのこの自然の「ベッド・タウン」化は極端にまで進んで、西宮の場合で言うと、背景にそびえる六甲山系つづきの甲山の山頂めがけて小ぎれいで
「モダン」な住宅群がせり上がる風景、これはもうちょっとした観物（みもの）である。それ自体が一見に値する。美しいと言っているのではない。みにくさにおいて一見に値すると言っているのだ
ただ、この「ベッド・タウン」、日本のなみの「ベッド・タウン」と違って、昔からある「ベッド・タウン」だ。この「ベッド・タウン」が形成されたのは1920年代から30年代にかけてのことだが、
当時の日本の標準からいえば、超モダンで、時代の先端を行っていたにちがいない。「昭和のモダニズム」の尖兵でもあれば、その象徴でもあった。
こういう当時の超モダン、ハイカラな「昭和のモダニズム」に徹底して−いかれた−のが谷崎潤一郎だった
彼の代表作「細雪」は、古い日本を愛着して書かれた作品ではない。彼がその中に住み、生きていた新しい日本にいかれて書いた作品だ。
彼は芦屋、西宮に住み、そのあたりの事物をこよなく愛したらしくて、いや、そこに異常なまでに執着したらしくて、
たとえば西宮のたたずまいの描写は「JR」線の下のちっぽけなくぐり抜けのトンネルに至るまで今行ってみてもその通りのかたちのものとして残っている

阪急曽根駅近辺は昭和初期より近郊住宅地として開発され、大きな石垣を持つ屋敷が立ち並び、かつては｢西の芦屋、東の曽根」と並び称されていた

このニュータウンの名は「水と緑の健康都市・箕面森町」。大阪府が約１千億円の公費を使い、造成した新興住宅地である。
３１４ｈａもの広大な山地を切り開き、そこに２９００戸、人口にして９６００人の街を立ち上げる予定らしい。
１万人規模の街を目標にしていますが、まず無理でしょう。議会の一部では、いいところ、その３分の１と言われています。
造成計画はバブル期に始まったので、買った土地の値段もいまよりずっと高かったのです。かりに完売しても７５０億円の赤字。
もし宅地が売れないと、大阪府は莫大な借金を背負うことになりかねません」
さて、ニュータウンのために掘ったトンネルだが、これが箕面の滝を人工滝に変身させる元凶になった。工事が始まったのは平成11年。
このときからトンネル内で毎分９トンもの水が湧き出し、
そこで、トンネル内の溢れた水をポンプで吸い上げ、いまは川へ還流しているのである。
詳しい水量は不明ながら、箕面の滝に流れ落ちる約２割はポンプ水だそうだ。
　しかも、ポンプを動かす電気代が、年間３千万円
地下の水脈を切断。その結果、トンネルの周囲にある５つの川の水が枯れてしまったのだ

どんなトンネルでも掘れば必ず水が出る。出た水は長いトンネルの場合はどうしてもポンプで何処かへ送らねばならぬ。箱根の下を通る丹那トンネルの大量の湧水はポンプで
送られて熱海市・沼津市の上水道となっている。箕面の場合、それを川へ流していると云うだけのこと。しかも、そうして返された水の量は、滝の流量の１割以下に過ぎない
トンネル内の湧水は、滝があろうとなかろうと、滝とは関係なしに、ポンプでどこかへ捨てねばならぬのに、まるで、滝の水量を維持するために水を汲んでいるかのような表現である。
トンネル湧水は、滝の上の箕面川、茶長坂川に流されているが、一部は滝とは全く無関係な千里川にも捨てられている。これが何よりの証しであるのに、そのことには口をつむぐ。
これは大規模開発は、何が何でも、無駄な開発であり「悪」であるとして、反対しようとする一部政治家、一部マスコミ、一部学者が作り上げた欺瞞的表現である。彼らはとかくセンセーショナルに人々を煽動

今回の広島を含め日本国中に危険な住宅地は存在すると思われる。一体、何故こんな結果になってしまったのであろうか？その背後にあるのは、
宅地造成という錬金術の存在である。山であれば大した資産価値にはならない。しかしながら、山の裾野や中腹を削り取り、平らにした上で宅地造成すれば一夜にして大変な資産価値となる。

その結果、地主とディベロッパー双方が濡れ手に粟で得た利益を山分けする事になる。そして、造成された宅地はマイホームの所有を夢見る人達に売却される事になる。

傾斜地は非常にリスクが高い。
地権者は地盤の保全の義務を追うので、自分の土地が崩れてしまったら、下の方の
被害者に対して弁済義務を追う。
その一方で、更に上に住む人の土地が崩れれば、その下敷きになる可能性も秘め
ている。
自分の土地を頑丈にする必要があるものの、上に住む人がいい加減ならば、安全は
担保されない。
人の住む場所の上に山林があったら、それが崩れないように頑強に保全されていな
い限り、安全とは言えなくなる。

神社のあるところっていうのは昔から災害がない＋耕作地として利用してない
で、田んぼとかは本来の地面よりも１メートルぐらい低くなってる
自宅の回りに神社があってその地面よりも自分ん家が一メートルぐらい低かったら、すなわち元田んぼってこと

神戸も阪神大水害とかあったので、ハザードマップを見たら
なぜか山の中の神戸大学は比較的安全で 調べたら、あそこ大昔は立派な「寺」だったみたいだ。
そういう場所はやっぱ安全なんだなー。
そして「滝（土石流）」をあらわす「高」「鷹」が入った地名は
やっぱり阪神大水害で被害出てたし、ハザードマップでも要注意だった

セゾンの提清二氏が“モグリ営業”／公正証書不実記載でも告発さる 経済ジャーナリスト　中野忠良
経営危機にあえぐセゾン・グループの総帥・提清二（７２）が 「居宅」として届けている建物をグループの会員制ゲストハウスと
しながら、一般客に結婚式場などに利用させる“モグリ営業”を していたことが一部マスコミで報じられた。
　ここを「住居」としているはずの提清二は、ここに住んでいないのに
住民登録しているとして、公正証書原本不実記載（虚偽登録）の罪で 告発状が提出されていることも分かった。
　問題の建物は、港区南麻布の高級住宅街にある。一角に「米荘閣」と 名付けられた地上２階、地下２階、延床面積６５００平方メートルの
南欧風洋館が建っている。
　平成２年に完成した同建物は、セゾングループの不動産管理会社 「エスピーエイチ」（小沢輝義社長）が所有、管理。同社は
「グループの会員制ゲストハウスとして、海外からのお客様を迎える 迎賓館、グループで社員の福利厚生に利用」と説明する。
　だが、この「米荘閣」は、ブライダル雑誌などにも紹介され 「披露宴人数６０〜１５０名（着席）料理１人１万８０００円
（フランス料理）ビュッフェ１人１万５０００円、ウェディングケーキ ５万円」と案内がある。
　これを見ても一般客に利用されていることがはっきりしているが、 結婚式場としての営業には消防法、食品衛生法による許可が必要なの
だが、一切届出はしていないという。

不動産投資には大きく分けて、住宅や商業施設、オフィスビルなどを購入してそれを賃貸に出し、賃料収入（インカムゲイン）を得る方法と、購入した不動産を転売して収益（キャピタルゲイン）を得る方法の2つがあります。
基本的に長期間の安定収入が不動産投資の魅力ですが、海外からのニーズも含めて物件を選択する事により、大きなリターンを得られる場合も有ります。今後急増するであろう相続税対策に関しても、
不動産を利用する事で非常に効果的に節税できる可能性が有ります。資産の組替えによる相続対策は不動産投資として大きな魅力です
最大のポイントは適正な賃料相場を把握し、現在の利回りを鵜呑みにしない事です。次に長期的な運用が出来るエリアかどうかを人口推移・今後の開発環境等を踏まえた上で検討します。
また、相続対策であれば不動産評価額が重要になりますので、売買価格と同様調査が必要です。注意点は多岐にわたります

※寄付金メイン現在８割以上集まる楽天が建設するドーム型施設の起工式。なんと、完成後は相馬市に寄贈するそうです。

寄贈するのは固定資産税を支払いたくないからだろ

維持費は楽天関連の企業が管理

無職で株式配当2％の場合（株価増減無加味として）

金融資産1.0億円→可処分160万円／月割14万円←ドカタ以下の貧乏生活レベル
金融資産1.5億円→可処分240万円／月割20万円←派遣社員並みの生活レベル
金融資産2.0億円→可処分320万円／月割26万円←独身限定の生活レベル
金融資産2.5億円→可処分400万円／月割33万円←既婚ならギリギリの生活レベル
金融資産3.0億円→可処分480万円／月割40万円←既婚でも中流生活レベル
金融資産3.5億円→可処分560万円／月割46万円←既婚でも中流ちょい上の生活レベル
金融資産4.0億円→可処分640万円／月割53万円←独身なら十分な生活の出来るレベル
金融資産4.5億円→可処分720万円／月割60万円←既婚でもそこそこの生活が出来るレベル
金融資産5.0億円→可処分800万円／月割66万円←独身ならそこそこ贅沢の出来る生活レベル

というのは、例えば南千里開発株式会社という会社が、このうちの数億円もの保険料をぽんと支払ったことになっているんです。
この会社がいわゆる契約者ということになるんだろうと思うんです。そこで、その契約の中身を見てみますと、保険金の受け取りは末野社長の家族という、こういう手口のようであります。
　南千里開発株式会社について、私、登記簿をとって調査してみました。それによりますと、所在地は大阪府の吹田市高野台三の七の五、こうあります。
ここは末野社長の自宅なんですよ。自宅の住所と同じなのです。そして、例えばこの末野社長の豪邸がこのように載っておりますが、
ここがこの会社の所在地になっているのです。
　そこで、私、これは資本金は大体三千万円なんですけれども、登記されている取締役三人、代表取締役は末野社長の二十四歳になる娘さん、
あとの二人は息子さんと夫人、こういうファミリー企業なんです。それで、登記簿の所在地とされている自宅には南千里開発株式会社という表札はありません。
ＮＴＴの一〇四でこの住所を言って南千里開発株式会社を問い合わせてみたのです。そうしたら、そういう会社の届け出はございませんとＮＴＴの返事でした。
　一般に世間ではこういう会社のことを幽霊会社とかペーパーカンパニーとか言うのじゃないかと思うのですが、こういう会社がぽんと数億円も保険料を支払ったというのですよ。保険料を一括して前納するやり方、いわゆる貯蓄型保険と、こう言われているわけですが、
この保険金を年金形式で毎年受け取っていくというようなことにしますと、この末野社長の家族は、たとえ会社がなくなっちゃっても、年間数千万円を生涯受け取り続けることができるのですよ。そういう契約をしているのです

野村周史、戦争中、中国の満州帝国で満州鉄道の運営に関わり、
日本の旧運輸省とのコネクションを強く持ち、そのため大阪で大手タクシー会社を経営してきた
アイビー化粧品の会長であり、東邦生命の保険代理店も経営し、
１９７９年（昭和５４年）４月２３日の当選から三期大阪府知事を務めた、岸昌（きしさかえ）の後ろ盾でもあった。要するに、野村周史という男は、関西の政界のフィクサーとも言える人物だったのだ。
政治家が指定した企業に、フジ・インターナショナル・アートから絵画を数点販売する。フジ・インターナショナル・アート側は、領収証を発行して絵画を企業に納入。
しかし、その中の数点を秘かに政治家に渡す。やがて、絵画が十分値上がりした頃に、政治家は必要に応じて絵を売って政治資金を捻出する。
この仕組みを福本と椎名悦三郎が構築し、多くの政治家が利用するようになったのだ。 福本という男は、表社会の政治家と裏社会の暴力団とを繋ぐパイプ役とも言える人物だったのだ。そのためか、歴代の首相は就任すると、必ず福本のところに挨拶に馳せ参じていたという。
政治資金の捻出だけでなく、清濁合わせ飲むという政治家にとって、非常に重宝した男だった。
この福本邦雄のところに、許栄中から電話が掛かってきた。「野村雄作という男を預けるので、秘書にでもして面倒を見てくれないか」という内容だった
野村雄作。　大阪方面で中堅企業６０社を支配するコスモ・タイガー・コーポレーションの社長

この福本がこうした政治団体の監査役を勤めさせたのが野村雄作なのです。福本・野村の手がけた有名な案件というと、
大阪の中津駅周辺の地上げがあります。平屋に住む高齢者に脅迫・暴行を加え、
家屋を買収し、そこに高層ビル、ショッピング・モール等を建設しました。
この時、東急建設の社員と暴力団山口組系の先代古川組の組長・古川真澄が脅迫の罪で警察に逮捕されました。
野村雄作は東邦生命の大阪代理店も経営しており、各生命保険会社が資金をどんどん提供しました。

赤坂6丁目で発砲事件がありました。このビルに主として入居しているのがアイビー化粧品です。
アイビー化粧品と聞くとすぐに思い起こさせるのが、会長の野村雄作です
２年位前に野村雄作そしてその子供の周平は、某会社経営者に対しいわゆる「美人局」により6400万円を詐欺したとして逮捕されました
許永中の通名は野村永中、そうです戸籍上は上記野村雄作の兄であり、先代古川組の組員であったということがあります。
つまり撃ち込みはアイビー野村雄作に対する何らかの催促というか確認ということになるでしょう。

大阪といえばど根性やどケチばかりが強調されるが、それだけではなくて羞じらい、慎しむ含羞文化もある。それをもっとも端的に示すのが大阪文学の含羞派「帝塚山派」である、と語るのだ。
「含羞の帝塚山派」とはいかがなるものか。
「騒々しく猥雑（わいざつ）な大阪の文学とは無縁にヒューマンやピューリタンな作風で大阪を温かく清潔に描き、人生と誠実に向き合った作家の一群」
「帝塚山学院長をつとめた児童文学者の庄野英二、その弟の作家、庄野潤三、彼等の招きで教壇に立った藤沢桓夫、杉山平一、長沖一など、この大阪の作家たちを私は堀辰雄の四季派になぞらえ帝塚山派ととらえたい」
「大阪はこれら帝塚山派の作家たちをさほど顕彰し、語ってこなかった。原色でどぎつく、品位に欠ける、そんな大阪増の氾濫する仲で、
私たちは美しい文学をないがしろにしすぎたのである。自省をこめ、帝塚山派の評価をはからねばならない

基本報酬だけではなくストックオプションもつけての億単位の額でありますが、それに加えて
フリンジ・ベネフィット及び所得税の一部補填が１１００万円！
フリンジ・ベネフィットとは何なのかといいますと
給与以外の経済的補助で、乗用車や住宅、子弟教育の補助、医療、食事代など、いわば“社長の役得
おいおい、億を超えた報酬を貰っているのに

芦屋西宮の知的障害者施設で未成年利用者に性的な行為をして淫行条例で逮捕された三田谷学園の堂垣直人(西宮市老松町)は、結局どういう有罪になったのか？

卑しげなバカが集まってくるからいいかげん阪急はハイソイメージで売るのやめて欲しい。

経営破たんした和牛預託商法の安愚楽牧場。出資者約7万3000人から総額約4200億円に上る資金を集めたが現在でも怒りに震える出資者は数多いが
千代田区の皇居に近い家賃90万円のマンションに住んでいるというのは驚くが、やはり財産を隠し持っているという想いが出資者たちによぎった。
マンションは約300平方メートルのメゾネットタイプ。家賃は優に100万円を超えるようなもので、不動産業者によると、買うなら5億円近くしてもおかしくはないという。
長男の会社名義で借りて、ともに住んでいるという。元社長は「（病院への）通院のため
息子のところにいます。息子が社宅として借りていて、家賃はたぶん90万円です」と証言。さらに追及されても「息子の会社のことなのでわかりません」

芦屋市東山町２５２番１

1 234.46 m2（約70.92坪） 8180万円
3 294.80 m2（約89.17坪） 8980万円
4 310.22 m2（約93.84坪） 8380万円
6 253.69 m2（約76.74坪） 7980万円

東京・渋谷区の高級住宅街の広大な敷地に工事用防壁で覆われた建設中の屋敷。その主は日本人４位の資産家で楽天の会長兼社長、三木谷浩史氏だ。土地・建物費は推定約23億円。
地価は３年前の取得時に比べ７割近く上昇しているとみられており、アベノミクス効果が富裕層の資産価値を大きく押し上げている。
.用地を取得した2011年の地価公示によると、このエリアは坪当たり約475万円。登記簿上の宅地面積は880平方メートル（約270坪）あり、
土地代は約13億円とみられる。また、事情に詳しい関係者によると、坪当たり建設費は約250万円で、総工費は約10億円と推計される。
.リスト・サザビーズ・インターナショナル・リアルティの高野友紀子マネージャーによると、都心の高級住宅の単価は昨年10月から20％上昇し、07年以来の水準。三木谷邸の近くには麻生太郎財務相も居住するなど名家や資産家が多く、
高野氏は「代々からなる富裕者層が住むステータスエリアで、利便性が良く、代官山や青葉台と並ぶ高級住宅地。売買物件自体が少ない」と話し、希少性が高いという
三木谷氏の新居近辺の坪単価は今年に入ってから20％ほど上昇しており、現在800万円以上するとの見方を示した。購入時の11年から約68％上昇した計算だ。
家屋は丹下健三事務所出身で、06年に日本建築家協会優秀建築選などを受賞した城戸崎博孝氏が設計。同氏は、庇下のスペースを利用しフレーミングを施すことで、家の中から庭園を眺めた時、
「四季折々の景色を美術館の画のように楽しむことができる」と説明。「ワインのように時を経て熟成していくように建物がバリューを増す」と評した。

540 名前：名無しさん投稿日：2012/02/29(水)
＞東大阪にはブサイクしか住んでないのはどうして？
たしかに阪神間の芦屋らへんの人からすると
東大阪は男も女もブサイク、化け物の類しかいないように感じるかもね、それは認める

東大阪や八尾などのガラが悪い中河内は土人と化物や豚や猿の棲むところ、人間の住むところではない。民度も西成居住区の人間とレベルが同じですから。
大阪でもこの地域はいつも色んな犯罪が毎日起きている。もう韓国にでも北朝鮮にでもくれてやれよ、河内弁で悪評高い中河内の下品さは関西でも関東でも超有名
まあ住めば都とも言うが…　上品な西宮芦屋神戸の阪急沿線の人から見れば未開の人外魔境に見える
いっそのこと原爆でも落として汚い町並みと下品で民度の低い東大阪周辺の下流階級の下賤な被差別民を一掃したほうがいい
東京や政令市（札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本）の人間たちと東大阪周辺のド田舎の育ちが悪い下層階級の貧民では命の価値が違い格差がある。
関東人からするとそんなとこ周辺に住んでるのは死んでも全然惜しくない国益に影響のない汚いオッサンとヤンキーと貧乏人とチョンと部落民だけだ。

@Bear_Justaway (ﾂｲｯﾀｰｱｶｳﾝﾄ名）＝雛 ◆LoveJHONJg（2chコテ名）＝@2witter4you @Black__Kuma @Ffruit_Ccandy @MAUVE_BEAR（旧垢名）
（「大和川」という言葉に異常なほど執着する2chで有名なｷﾁｶﾞｲ、大阪市西成区出身の在日韓国人、八尾市在住の鬼女）見てる〜？
政令市(札幌仙台横浜川崎千葉相模原名古屋京都堺神戸福岡熊本)を異常に嫌ってるﾁｮﾝ
「大和川」「武庫川」「箱根より東」「などの言葉を使って特定地域に犯罪者居住地区など根拠なき誹謗中傷を行う。特に堺市や神戸市、千葉市、川崎市を目の敵にしており住民はいわれなき中傷被害に遭っている。
東大阪や八尾などの中河内ほうが明らかに治安もガラも悪いのに上記政令市を東大阪より民度が低く治安が悪く、ガラが悪く在日が多いと言い張る(明らかに根拠がなく生野区の次に在日が多いのは東大阪市である）
自称兵庫県芦屋市民だが、実際は近鉄沿線のDQN八尾市民である。
このように平気で嘘をつき、また強い東京コンプの持ち主であり関東人全体を嫌っている。在日なので皇族や皇室も大嫌いという、まさに人間のクズである。
部落民の旦那との間の子供二人は知的障害者。

生活保護率は土地柄とか民度を表すし、行政予算を他へ使えるかとかもあって重要だよね
大阪市なんて市税収入の５０％が生活保護費だけどまだ法人税が莫大にあるからいけるけど

平成24年度　生活保護受給率ランキング　（20政令市41中核市・東京都対象外）　全国平均1.67 %

1位　 大　阪　市 5.71 % 22位　 熊　本　市 2.16 % 43位　倉　敷　市 1.50 %
2位 函　館　市 4.68 % 23位　 名古屋　市 2.12 % 44位　船　橋　市 1.40 %
3位 東大阪 市 4.19 % 24位　 宮　崎　市 2.03 % 45位　新　潟　市 1.39 %
4位　 尼　崎　市 3.98 % 25位　 久留米　市 1.96 % 46位　いわき　市 1.32 %
5位 旭　川　市 3.93 % 26位　 千　葉　市 1.89 % 47位　横須賀　市 1.29 %
6位 高　知　市 3.82 % 27位　 横　浜　市 1.88 % 　48位　川　越　市 1.24 %
7位 札　幌　市 3.76 % 28位　 岡　山　市 1.87 % 　49位　静　岡　市 1.17 %
8位 京　都　市 3.22 % 29位　 大　分　市 1.85 % 　50位　大　津　市 1.16 %
9位 神　戸　市 3.18 % 30位　 盛　岡　市 1.80 % 　51位　前　橋　市 1.08 %
10位 長　崎 市 3.10 % 31位　 相模原　市 1.76 % 52位　柏　　　市 0.96 %
11位 堺　　　 市 3.04 % 32位　 福　山　市 1.72 % 53位　郡　山　市 0.95 %
12位 青　森 市 2.93 % 33位　 秋　田　市 1.69 % 54位　浜　松　市 0.93 %
13位 福　岡　市 2.86 % 34位　 高　槻　市 1.66 % 55位　金　沢　市 0.87 %
14位 豊　中　市 2.58 % 35位　 下　関　市 1.66 % 56位　高　崎　市 0.80 %
15位 　鹿児島　市 2.57 % 36位　 西　宮　市 1.65 % 57位　長　野　市 0.76 %
16位 　北九州　市 2.49 % 37位　 宇都宮　市 1.63 % 58位　豊　橋　市 0.67 %
17位 　松　山　市 2.43 % 38位　 姫　路　市 1.62 % 59位　豊　田　市 0.59 %
18位 　広　島　市 2.36 % 39位　 高　松　市 1.60 % 60位　岡　崎　市 0.58 %
19位 　和歌山　市 2.34 % 40位　 仙　台　市 1.59 % 61位　富　山　市 0.42 %
20位 　川　崎　市 2.25 % 41位　 さいたま市 1.57 %
21位 　奈　良　市 2.17 % 42位　 岐　阜　市 1.56 %

政府統計の総合窓口　http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/GL08020103.do?_xlsDownload_&fileId=000006892320&releaseCount=1

資本主義における成長（生産）の3要素は何かといえば、労働（力）と資本と土地である。
人口減時代に突入して労働人口が毎年30万人ずつ削られている現状では、成長戦略に“労働”は使えない。
ベビーブーマーのときのような人口ボーナスは遠い昔の話だ。
資本はどうか。産業革命以来、世界の成長を支える資本は圧倒的に不足してきたが、高齢化が進んだ先進国では今やカネ余りで、
ほとんどの国がゼロ金利の状態である

国土の狭い日本は成長に使える“土地”があまりないように思われがちだが、実はそうではない。さまざまな規制があるために、
土地の活用が制限されてきた。たとえば都市計画法で規制されている市街化調整区域。これを取っ払ってしまえば、大都市圏の土地供給はほぼ無限になるのだ。
規制権限を中央から自治体に委譲すべき

減価償却期間をこの20年間に建設されたものに関しては半減する。減価償却期間が短縮されれば、
コストが増えるので節税効果後があるうえに、償却はキャッシュフローが一気に増すので、生保など民間の投資マネーも入ってきやすくなる

そもそも国が決める容積率に何か根拠があるのかといえば、国土交通省のさじ加減一つである
本来、容積率は安全性を基準に決めるべきものだと私は考える。安全性は時代とともに変化する。
頑丈な素材が開発され、優れた工法や耐震技術が生み出されれば、安全の基準も変わってしかるべきだろう。
地域差もある。この地域、この場所だったら、どういう工法や技術を使えば安全に建てられるのか、
信頼できる専門家に判断してもらって、それを基準にそれぞれの自治体が決めたほうが、安全性に適った容積率になるはずだ。

そもそも容積率がなぜ重要かといえば、それが不動産の価値を決めるからである。不動産の市場価値は、商業的に貸し出し可能なスペースがどれくらいあるかで決まる。
土地の面積に対して容積率400％なら延べ床面積（建物すべての階の床面積の合計）は4倍、800％なら8倍。そこに投資してペイするかどうかで、
その建物の商業的な価値が弾き出される。今の時代は、容積率次第でその土地が生み出す富が規定されるのだ。そうした観点からすれば、
日本の都市では容積率によって創出される富がまだまだ少ない。容積率が低すぎるのである

世界ではそれぞれのコミュニティで容積率などの建築基準を決めている。街の景観を守るためにドイツでは庭木を勝手に切れないし、
スイスのインターラーケンでは観光地のイメージを損ねないように「2階の窓からゼラニウムの花が表に垂れるように植えなさい」というルールがあったりする

結局は役人のさじ加減の範疇で収まっている。役人の目こぼし程度の緩和ではなく、もっと大胆に権限を自治体に委譲するくらいでないと、
成長戦略にはならない。「容積率、建蔽率、高さ制限など、すべてにおいて、都道府県に権限を委譲せよ
権限を中央から各自治体に委譲するといっても、安全基準や街並み基準などは従来よりも厳しくすべきだろう

金持ちが松濤に家建てたって話は時々聞くけど、松濤なんて狭い地域だし よく出物があるよな。
それだけ維持できずに出ていく人も多い土地なのかな？

松濤は容積率低いから土地の坪単価はふつうは５００万もしないと思う。
１００坪の敷地なら５億円までだと思うが２７０坪とまとまった広さがあると希少価値が高くなるのかな。

武富士の息子みたいに、一年の半分以上をシンガポールや香港で 過ごすとか、相続税対策を徹底的にやってないと
数百億円とか、とんでもない額の相続税が課税されそう。

会社名義にしていれば相続税はかからんよ
テレビの豪邸自慢でよく出てくる國分利治さんの自宅もあれは会社名義で本人は賃貸を払っている形にしている

法人所有にしたところで今度は株式に相続税がかかる

相続の時には３年連続赤字にすればいい

赤字にするのって簡単じゃないぞ とくに楽天規模になるとまず無理 しかも３年連続って減損処理し続けるのはまず不可能

日本国内に不動産を大々的に構えても税金がかかって損をするだけでしょうからこの程度に抑えているんでしょうね。
他の目的に転用できそうなシンプルな形をしているので 暫くしたら社員用の施設に転用じゃないですか？

日本の家はなぜ25年しかもたないのか？
http://books.rakuten.co.jp/rb/11913373/
ビニールクロスとグラスウール断熱材が犯人

日本の住宅は「腐る」。もののみごとに「腐る」。だから短命である。
なぜか？壁紙に塩ビクロスを張り、グラスウール断熱材を詰め込むからである。
塩ビクロスとグラウールで、なぜ、家が「腐る」のか。塩ビクロスで内外の温度差はそのまま湿度差となる。
それは空気も湿気も遮断する。よって境界面で「結露」が起きる。その結露が逃げ場を失う。
グラスウールがこれを吸う。ぐっしょり濡れる。そこにカビが発生する。壁の内側はカビが繁殖し腐っていく。

東大阪でシャッター街になっていない商店街は、布施と小阪と瓢箪山と長瀬くらい

治安は局所的に良かったり悪かったりと両極端。 ちょっとした高級住宅街は、
警察が重点的に見まわっているので安全だが、ちょっと町工場街とかになってくると一気に車上荒らしとかが増えてくる。
実は布施署管内ではこれは全体的な傾向としてあることで、長瀬や弥刀のあたりも、そんな感じである。
家を買う時は、周囲の雰囲気も読み取る必要があるのが東大阪の特徴

そもそも私が日本人の“持ち家信仰”に警鐘を鳴らしてきたのは、日本ほど「買った瞬間に住宅の価格が下がる」国は世界にないからだ。買った時が一番高く、
その後はどんどん値下がりして、一戸建ては10年後には銀行の査定だと土地の値段だけになってしまう。

欧米は日本と逆に買った時が一番安く、徐々に価値が上がって将来の資産になる。しかも、たいがい値上がり率は銀行預金や株式よりも高くなる。

日本で住宅の価格が下がる理由は二つある。一つは「街並み」の問題だ。アメリカの場合、住宅街は時と共に磨かれ、充実していく。
最初は殺風景な新興住宅街でも、だんだん樹木が大きくなって街並みが整備されていくと街そのものに落ち着きが出てきて、10〜20年後には高級住宅街になる。
つまり、街並みにはワインと同じようにビンテージがあり、時間が経てば経つほど熟成されていくのである。
一方、まだ日本人は街並みが住宅の商品価値を上げる最大の要因だということに気づいていない。だから、住民に街並みを磨き、壊さないようにするという配慮がない。
新興住宅街は出来上がった時が最もきれいで、時と共に寂れていく。
代表的な例は東京の田園調布だ。かつて田園調布は日本の高級住宅街の代名詞だった。ところが今や、その面影は全くない。
1980年代のバブル期に相続税対策で多くの家が土地を切り売りしたり、借金をして庭先に子供の家や賃貸住宅を建てたりしたため、
広々としていた区画が細切れになって家が建て込み、街並みが貧相になってしまった。日本は相続税の問題が足枷となり、
高級住宅街を世代を超えて維持することがきわめて困難なのである。

>>428
ふーん、相変わらず下らない無差別大量絨毯爆撃カキコしてるんだね。元気でなによりだ。
話は変わるけど、


神戸市の東、芦屋西宮の知的障害者施設で未成年利用者に性的な行為をして淫行条例で逮捕された三田谷学園元職員の堂垣直人(西宮市老松町)は、結局どういう罪になったの？
被害者家族のケアを芦屋市役所と兵庫県警はちゃんとやったのか？
差別や虐待は環境を選べない子供には関係ない。

http://www.youtube.com/watch?v=JxMzW3ZlV4g&sns=em



まあ、こっちに座れよ。薩摩白波のヤクルト割りでも奢るよ。一杯呑んで落ち着くんだ。

京都のこの地域は、無理矢理、和風建築を建てさせるための稚拙な条例が施行されているので、フラットな屋根は駄目、丸い柱は駄目、総二階は駄目、外観は和風建築の色じゃないと駄目とか、
安っぽい建売しか建てられないような中途半端な制約が事細かに決められており、洋風の建物を建てたい人は、これらの規制に合わせながらデザインするので、結果的に、とてもおかしな建物が乱立することになります。
とても幼稚な発想で、こんな規制と首っ引きでデザインすることすら不愉快ですが、規則は規則、この建物も、和風建築として建築許可が下りています。ちなみに、外装色は、和風の土壁の海藻色として許可されています。

最近の車は腐食には強く車が新しい間は塩害なんて受けませんよ、塩害が出てくるのは車が古くなり塗装やメッキが劣化したり深い傷を放置し錆びが出した後ですね

確かに車の鉄板の防錆はよくなってるけど、エンジンルーム内には補機類を固定するボルトは鉄だし、バッテリーの端子とか、
アルミで出来た部分は、塩害を避けられないし、下回りもかなり塩害にはよわい。
それに家の塩害も、特にコンセントの端子や、配電盤、各種配線に、電化製品の塩害も海近くでは深刻なものがある。
しかも家の場合、錆から漏電が発生して、最悪の場合、火事になる事もあるらしい

神戸のマンションに住んでたんですが、ステンレスの物干し竿に錆が付いて困ったそうです。
ステンレスのはずなのに、何で錆びるのと不思議に思って色々聞いてみたら、空気中を漂ってる鉄分がステンレスの表面に付着して、それが塩害で錆びてたそうです。
元々鉄はステンレスにくっつくとすぐに錆びになるそうだけど、潮気を含んだ風だと空気中の鉄分がくっつきやすくて錆びやすいので、余計そうなるそうです。

天下の三菱地所グループのマンションです。
マンションは管理を買えと言われますがデベロッパー子会社の能力や評判はどうですか？

金融コンサルタントの顔を持つ闇のフィクサー・Ｚ氏は、かつては地方で活動していたが、現在は首都圏を本拠としているという。
「裏稼業の一つが土地転がしです。キレ者で不動産業にも明るいＺは、権利が複雑に入り組んだ地域に狙いをつけ、土地を買い漁り、
ねんご懇ろのヤクザに周辺の土地を地上げさせ、まとめて転売する。そうして大きな利益を上げていたんです。

、当然日本はボーダーレス化の中に入りまして、今までとは全く違った尺度で考えなければいけない。つまり日本で工場を作るか、上海で作るか、あるいはアメリカで作るか、どこが一番安いかで、
企業は動くんです。その結果、今までどんどん増えると思っていました工場が90年代になってから減り出しました。事業所が全部減り出した。
このことはまだ、企業の方にも、自治体の方にもそれほど理解されていないです。よく自治体に行きますと工業団地を作っています。埋め立てをやった。この工業団地を作ったときには、
バブル時代でどんどんと経済が成長していましたから、10年ぐらいで工場がくると思っていました。最近は経済成長率が衰えたからこの調子では30年くらいかかりますねっていう人が多いんです。
つまり30年経ったら工場が増えて埋まると思っているんです。そうじゃないんですね。30年経ったら日本の工場が減っている。今工場が建っているところも空き地になるんです。この現象がまだまだ理解されていないんですが、そういう時代に来たんです。
だからそれを止めようと思ったらもっと規制緩和して日本の効率を高めなくてはいけない。そのためには年功賃金制度も終身雇用制度も変えなくてはいけない。そういう大変強烈な変化が求められている時代が来た。これがボーダーレス化であります。

、「バブルとは、一国の経済の実質価値と表面価格の差が開きすぎた時に起こる調整現象」というものです。
不動産でいえば、物件（皆さんの住まいの近くにある商業ビルを想像してください）の購入価格は、本来その物件が持つ価値、つまり収入＝運用利回りに応じて決まります。当たり前の話ですが、儲かる物件は値段が高く、儲からない物件は値段が安くなるはずです。
日本の80年代バブルでは青山の一等地が坪１億円を超えましたが、その１坪を運用（その土地を駐車場にしたり、建物を建ててお金を稼ぐこと）して得た1年間の利益（＝利回り）を見るとまったく割に合いませんでした。
利回り10％を期待するなら、１億円の土地が投資家にもたらす利益は年間1000万円なくてはなりませんが、実際は100万円にも満たなかったのですから値段が下がらないとおかしい。
しかし当時の日本では、その原則に反して値段が上がっていったわけです。「日本経済はこれからもっとよくなるだろう」という期待によって。

中国の地方都市を訪れたとき、しきりに「なぜここにシェラトンとかウェスティンという５ツ星ホテルが建つのか、意味がわからん」とつぶやいておられました。
後に、そのカラクリわかりました。地方のお役人と結託した不動産業者が安値で土地を仕入れ、政府の息がかかった金融機関のマネーで商業施設を建築し、そのおつりでホテルを建てていたのです。
その謎解きをした時、邱先生は次のような指摘をしました。
政府の肝入りで建てられた商業施設の１階には、決まってルイヴィトン、シャネル、エルメスなどのブランドが入っていて、
それらを誘致するために、各不動産業者は家賃を３年ぐらいタダにしたり、内装費用を数百万元払うといった負担をしてきた。
しかし３年たっていよいよ家賃を支払う時期になると、ブランドショップは近くに新しくできた商業施設に引っ張られ、また３年の無料賃貸と数百万元の内装費用をもらう。
そうなるとせっかく３年間我慢した意味がなく、挙げ句の果てに我も我もと他のブランドも逃げ出してゴーストタウン化する。
ディベロッパーもしょせんは借金でビジネスしているわけだから、３年も経てば当初の資金も底をつきはじめる。これからは家賃収入で借金の返済をしなければならないが、肝心の家賃が入らない。こうして資金ショートする――。

●老後の生活を脅かす住宅ローン

　60歳を迎えた時点で「残債1000万円」のケースは珍しくない。そうなると、退職後の生活を住宅ローンに脅かされながら生きることになる。

　ある70代の女性は、55歳の時に1700万円を借り入れて25年ローンを組み、千葉県に家を買った。
最初は順調でも、年金生活になると返済に窮するようになり、銀行に相談に行くと毎月の支払額は下げられたものの、完済年齢は「97歳」になったという。
たまらず、任意売却と自己破産することになった。

　教訓として「週刊文春」は「返済額は月収の20％に抑えること」、
「サンデー毎日」は「退職時点でのローン残額をできるだけ少なくすること」を提案している。

　しかし、これだけでは不十分だ。さらに、これから住宅ローンを組もうと考える人には、もう一つアドバイスがある。
地価の下落スピードを考えて、「できるだけ資産価値の減らないエリア」を選ぶということだ。
地価の下落スピードが住宅ローン（元金）の減るスピードよりも速ければ、不動産を売却した場合、借金だけが手元に残ってしまい、自己破産せざるを得なくなる。
反対に地価の下落スピードが住宅ローン（元金）の減るスピードよりも遅ければ、不動産を売却した場合は資産が手元に残るので、不動産を売ることに躊躇がなくなる。

　ただし、「できるだけ資産価値の減らないエリア」とはどこかといえば、
都内の一部人気エリアなどの超高額不動産ばかりで、他のエリアは「老後破産」リスクに悩まされることになる。
結局のところ、少子高齢化、地価下落時代に35年ローンはリスクが高すぎるのだ。

ソニー不動産が仕掛ける新常識 仲介手数料も「かかった分だけ
不動産売買において、仲介業者が受け取る仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円（税別）」が法定上限と定められている。
上限とはいうものの、通常の取引ではこの価格を仲介手数料として支払うのが一般的だという。
最初に示した中古タワーマンションの事例では、約7600万円で成約したので価格の3％の228万円に6万円を足した約234万円が、
売主が支払う上限の手数料だ。しかし、ソニー不動産に依頼したことで実際には約139万円で済んだという。
加えて売却査定価格も他社より500万円近く高く、実際に高い価格で成約したという。高く売却できて、
おまけに仲介手数料が安い。売主にとっては、うれしい条件ともいえる。


小売がスーパーに駆逐されてきた構図と同じ。 不動産は時代に取り残されてきた業界だけにビジネスチャンスの宝庫。
価格は曖昧、手数料は高い。いわゆる実体価格（銀行借り入れ時の担保価値）で流通させれば
動き出すお宝市場。ネットの普及で世の中が、実は絵に書いた餅価格？に気が付き始めた。
株のように売買される本当の価格に容赦なくすれば、ドカーンと一時的には暴落しても、そこから流動化される。
結局はそれが街を活性化させ地方自治体を助けることになる。地方創生はこれが最良策だし、他に有益な方法はない。

オフィスは情報通信や法律会計などの企業で開業までにほぼ満室となりました。今後も森ビルは虎ノ門ヒルズに隣接する地区の再開発を進めるとともに
１０年間で総事業費１兆円をかけて虎ノ門や六本木周辺で１０件程度の大規模再開発を推進していく計画です。
ところが、それで森ビルの独り勝ちというわけにはいきません。森ビルの場合、これまでの大規模再開発で累積した
有利子負債は２０１４年３月末時点で約１兆円にも達しています。森ビルを三井不動産と比べると売上高が５分の１なのにもかかわらず有利子負債は半分もあるのです。
この有利子負債の比率の大きさに森ビルの危うさが如実に見てとれます。しかも１０年でさらに１兆円の総事業費を注ぎ込むというのですから、
虎ノ門ヒルズの華々しいオープンの一方で、森ビルの経営がはたしてうまくいくのかどうか、疑問視している人たちも少なくないのです

かつては住民税を含めた所得税の最高税率が78％に達した時期もあった。今は最高55％まで下がったが、それでも江戸時代の「五公五民」よりひどい。その結果、世界でも富の集中が少ない国になっているのだ。
日本は諸外国に比べて相続税も高く、現在の最高税率は50％である。このため、たとえば東京・田園調布に不動産を所有していた知人は、相続コンサルタントのアドバイスで、
相続税対策として借金をして敷地内に賃貸アパートを建設。
ところがバブル崩壊で地価が下がり、本人の死後、たしかに相続税はゼロになったが、借金が相続財産を上回って借金だけが残るという悲惨な結果になった。
同様の例が多々あるため、かつての高級住宅地・田園調布も、今や区画が小さくなって普通の街並みになりつつある

何人かのオーナーに、カード不可にした理由をうかがいました。
「カード会社に手数料をとられたくないので」
「カード会社が発行する商品券を使われたくないので」
「売上は誰にも知られたくないので」
「少額で頻繁にクレジットカードを積極的に使うのは、いまは低所得者層でしょう。ポイントを稼ぎたいのと、後日払いで。金ばなれのいい人たちを相手にしたいので」
などなど、でした。
・カード会社から不必要な影響を受けたくない⇒売掛で後日入金がいや、面倒を回避
・売上を推察されたり、把握されたりする材料を与えたくない⇒税金対策
・クレジットカードを積極的に使わない、金銭的に余裕のあるクラスをターゲットにしたい⇒顧客の選別

1985年度 関西学院大学 42-45 レナウンローバーズ
1991年度 関西学院大学 6-28 オンワードオークス
1993年度 関西学院大学 23-28 アサヒビールシルバースター
1999年度 関西学院大学 17-33 アサヒビールシルバースター
2001年度 関西学院大学 30-27 アサヒ飲料チャレンジャーズ
2007年度 関西学院大学 38-52 松下電工インパルス
2011年度 関西学院大学 28-38 オービックシーガルズ
2012年度 関西学院大学 15-21 オービックシーガルズ
2013年度 関西学院大学 16-34 オービックシーガルズ

Rettyは問い合わせに返事もよこさないクズサイト

コピーライターとしての最後のコピー。それは尼崎市からの依頼であったかもしれないとのこと。尼崎市長が怒ってぶっとぶようなコピーを作って下さい、といわれらもさんは面喰らった（？）。
その末に作ったコピーは「ぼくがすきな　まちをすきな　きみがすき」。らもさんも自ら言うように、『バラードであり、青春の香気が感じられる』、とてもよいコピーであると思います。
ぐるっとまわってリフレイン＆余韻が続くような感じがいいですね

ファッションの美術館がミッドタウンにありますね。あれも港区が一部
助成金を出している。大部分の運営は自分でやっているという仕掛けになっている。東京とか
軽井沢とかいくと、そういうのがごまんとあるわけです。軽井沢だけでも40 から50 あるんで
すね。軽井沢で前のソニーの社長をしていた大賀さん、大賀ホールというのがありますが、あ
れは14 億くらいで寄附をすると大賀さんが言って、町長さんがぜひ欲しいと、その代わり大
賀という名前を付けてくれと言ったら、寄附者の名前を付けたらいけないというのがあるんで
すね、それで前の通りを大賀通りと地名を変更して、それで大賀ホールと付けたんですね。運
営費のほうは大賀財団と半々持ちでやっている。町民の利用は町がもって、有名なコンサート
は大賀財団が年４回やるというような形で、日本国中にはいろんな施設がありますが、法改正
をしないでもできることが相当にあると思うんですね。芦有道路は、まだあるんですね、そう
いう災害のときの対応がなくても道路を造るという人もいると思いますけど、そういうのを多
いに活用して、その末に法改正を言わないと、先に法改正を言いに行ったら、「おまえのとこ
ろ、こんなことできるのにやってないじゃないか」と逆ネジ食わされる可能性がありますから
ね

イタリア人デザイナーの「ガエタノ･ペッシェ氏
フランク・ロイド・ライトは建物全体が関連したデザインに統一され、一つの生命体のように機能を持ち自然と一体化するという理念で有機的建築（Organic Architecture）を提唱したが、
オーガニックビルは「テラコッタ風」外壁・「コンピュータ制御の給水システムで管理される132個の植栽」と無理に環境と調和させているようにも感じてしまった。
例えばフランク･ロイド･ライトの代表的な作品、落水荘は森の中の滝を建築物の一部にしていることがすばらしいが、オーガニックビルは都心のど真ん中にあるので、
植栽で覆ってしまい熱反射を和らげたりすることのほうが面白いのかもしれない。
しかし132個の植栽は全て違う種類のものが植えられており、西に面しているにもかかわらず元気に育っているのは見事だし、
都市部には既に自然と呼べるものは無く、悪条件下では調和ではなく抵抗に映ってしまうのも仕方ないところ

デザイン物件は公共事業か 一部のマニアくらいしか需要がないからな
事業としては成り立っていかんのよ

イラストレベルどまりでちゃんとした図面を描けない設計事務所って実在するからね。
賞を取ったりして結構名が知られているところでも。
１：しっかりした図面を描けないので現場で作業が止まりまくり
２：とにかく古いものを大切にせず安易に壊しまくる
３：見立てにこだわり本来の用途でない部品を使用してトラブル頻発
４：安直に他所のデザインを残念な形でパクる
５：耐久性を考えていないので数年で歪んで施主から訴訟を起こされる
自分のサイトで実績を発表しているところが多いけど、年を経るにつれて施工した土建屋が
絞られてきて最近はほとんど一社ってとこはヤバイです（トラブルが多くて逃げられてる）。

142 ：名刺は切らしておりまして：2014/12/16(火) 23:07:56.39 ID:50ttJCWM
デザイン重視の設計屋はどこもそうだろ ちなみに大手ゼネコンやハウスメーカーの技術者も
設計事務所丸投げだからまともな図面かけんからな

低層階に市民も使える無料図書館を開設することや、公開空地など洗練されたデザインを採用し、容積率を上乗せできる同市の「都心部機能更新誘導制度」の適用を受けている。
ＬＩＮＥは当初数十億円の建設費用を見込んでいたが、ゼネコン側は百数十億円という見積もりを提示したもよう
金融緩和効果や公共工事の増加に加え、２０２０年の東京五輪開催決定で、建設・不動産業界が活況となっている。一方で、建設需要の急増や人手不足で建材・人件費が跳ね上がり、
入札不調や開発計画の縮小が相次いでいる。ＬＩＮＥ福岡社屋も、こうした活況ゆえの影響を受けているといえる

神戸空港のターミナルビル建設工事に際しても胡散臭い話がある。コンペで神戸製鋼所の提案が採用され、落札価格は約39億6千万円。
神鋼が元請けとなり、竹中工務店、新井組、イチケン、湊建設工業（神戸市）の4社JVが施工した。計画では鉄骨3階建てだったが、
その後、設計変更で屋上の一部に4階を増設し、工事金額が当初予定の4割増の56億円に膨らんだ。
「当初、神鋼幹部は大変な赤字工事と嘆いていたが4階の増設で黒字になったらしい」（地元関係者）。それ以上に設計変更の理由に驚く。
隣接するポートライナー空港駅のせいで見晴らしが悪化。市議会からの「夜景の眺望が悪い」との要求が出たため、一部を4階建てに変更したのだという。
「ターミナルの屋上増設が突然浮上するとは考えにくい」（前出の関係者）。赤字覚悟の安値で受注しておき、後で設計変更して工事費を膨らまし黒字化するのは建設業界の悪しき慣行との指摘もある

来月から始まる在日、帰化人強制送還祭りでどれだけの
人間が芦屋、西宮からいなくなるのかなw

円安の影響をモロ受けた。経費も含め、数百万円の規模で違ってくる。ボクシングのような潤沢に資金があるわけではないプロスポーツは大きな影響を受ける」と、苦しい胸のうちを明かした
一方で、円安の恩恵を受ける人々もいる。
　卓球のワールドツアーファイナルの女子シングルで優勝した石川佳純（21歳、全農）は、賞金10万ドルを獲得して、「こんなにもらったことはありません。
もし時間があれば、家族や友達と旅行に行きたいです」と大喜びだったが、現在のレートだと日本円にして約1185万円。もし1ドルが100円台ならば100万円は違ってくる。
100万円あれば十分に友達との旅行は可能だろう。テニスの錦織圭の今季の獲得賞金は431万ドル。大会時期の為替によって左右するが、単純計算すれば、1ドル≒100円と1ドル≒118円では約8000万円も違う。
当然、輸出産業はプラスの影響を受ける。海外でプレーをしている日本人選手だ。ヤンキースの田中将大投手は、7年総額、1億5500万ドルという巨額契約を結んだ。
メジャーは、12か月の分割、もしくは、月2回の24か月払いなどで支払うが、マー君の年俸を1年に換算すると1ドル≒100円では、
22億1429万円が1ドル≒118円になると、26億1286万円となって約4億円も違ってくるのである。国内で税処理をすると、その分、税金がかかってくることになるが、
日本人メジャーリーガーの一部は、海外に設立した会社で経理処理をするなど節税対策をしている選手もいて円安の影響はプラスに変わるようになっている

「わが社ではリニア建設を躊躇（ちゅうちょ）しています。というか、リニア計画への参入には後ろ向きです」
それは一体、なぜ？
「採算が取れるかが怪しいからですよ。おそらく受注したら、１�qあたり数十億円とか数百億円の枠での受注となるでしょう。
つまり、弊社がその額面以内で工事を終えられるかということです。
これまでの整備新幹線は、国と自治体のお金で建設されたから工費がオーバーになってもカバーしてもらえた。
だが、今回は違う。ＪＲ東海は、１９８７年の国鉄民営化の時に国から東海道新幹線を約５兆円で買い取りましたが、その時の借金がまだ約３兆円残っています。
そういう会社がＢさんが望むのも、やはりリニアは整備新幹線同様に国費や公費を投入すべきということだ全額自費負担でリニアの建設を手掛けるということは、
工期が延びて工費がかさんでも、最初の受注額以上はビタ一文、弊社には入りませんからね」

一方、MBKはエグジット（出口）戦略として同社を上場するしかない。MBKが同社株式を同じく投資ファンドであるアドバンテッジ・パートナーズから取得したのが13年2月。つまり別ファンドによる2次買収だったわけだ。
その買収額は430億円ほどだったと推定されている。アドバンテッジはコメダの持ち分78パーセントを所有していたが、
コメダ創業者からの購入額は36億円、MBKへの売却による自社取り分は約257億円と推定できる。つまり約220億円の売却益を得たことになる。
では、1次取得者だったアドバンテッジが見事な売り抜けを果たしたその分、2次取得者となったMBKは高い買い物をしてしまったのか。
実際、MBKがコメダホールディングスの全株式を他のファンドや事業会社に相対で売却しようとすると、取得額の430億円をスタート金額とするのは難しい。
コメダの直近の年間経常利益額は14億円ほどであり、EBITDA倍率（時価で表されている企業価値が、年間に創出される企業のキャッシュフローの何倍になるかを示す。その会社を取得した時に何年分のキャッシュフローで賄えるかも意味する）は30倍以上、
つまり株式取得額の430億円を回収するためには30年以上の回収期間を要することになる。前述のとおり同社の設備投資額が少額なら、減価償却費もEBITDA計算上は無視できる範囲だろう。
一般的にM＆Aの適正額は、EBITDA倍率7倍程度とされ、積極的なM＆Aで日本電産の永守重信会長兼社長は「自分はEBITDAが10倍を買収の上限としている」と述べている
MBKはコメダを上場させて市場で株価を形成させ、その株価を基準として相対で持ち株を売却するか、市場放出するしかないのだ。
つまりコメダの上場準備はMBKのエグジット準備にほかならない。今MBKがエグジット態勢に入ったのは、「コメダの快進撃は今がピーク」と見たからではないか

たとえば、個人経営のマンションやビルを法人にした企業なら、償却費やオーナーの報酬を取れば、
ほとんどが赤字だ。しかし、一年間に二百万円ずつ赤字を出していても、その土地の値段が一年間に
平均二千万円も上がれば、五年に一回ずつ根抵当権を引き上げて借入金を増やしても、何という
ことはない。結果として、赤字続きで借金は以前より増えたが、オーナーは大資産家になった、
という例がたくさんある。
そうした「値上がり経営」の中小零細企業が百万以上もあることを前提にして、日本の経済は
成り立ってきた。経常赤字企業が広く存在していることに、大企業もある程度は依存していた。
そんなビルで支店を営み、そんなマンションに社員を住まわせていたのである。
　それどころか大企業自身にも同じ体質と気質があった。社宅や福利厚生施設など収益につながらない
資産にも、盛んに投資した。収益にならなくとも資産価格が上昇し、含み資産の増加という形で
究極的には経営にプラスになると見ていたからだ。事実、第一次、第二次の石油危機を、二十年前に
買った社宅を売却することで切り抜けたという企業も少なくない。今も、不動産売却益や株式含み益を
抽出して営業赤字を埋めている企業や貸倒れ償却をしている金融機関は実に多い

東京都財務局は24日、旧知事公館の一般競争入札を行い、43億6800万円で住友不動産が落札したと発表した。2008年に売却を決定してからまったく買い手がつかずにきたが、
松濤1丁目で2200平方メートルという恵まれた条件の土地もようやく市況の好転で買い手がついた。
都知事公館をめぐっては、石原慎太郎知事時代の2008年に、誰も住み手がいないことから、売却を決定した。電力料金、警備など費用面で年間200万円もの維持費がかかっていた。
2008年に48億円で買い手を公募し、複数の外国大使館へも呼び掛けたが売却はできなかった。さらには、2009年に33億5000万円の条件で公募したが、大使館需要はなく、また、民間の買い手も現れなかった。
公共財のために地方自治法で、大きな値下げでうることはできないこともあり、長らく塩漬けとなっていた。ただ、不動産市況が好転したことで、
一等地が少なくなっていることもあり、松濤1丁目でまとまった土地である知事公館にも注目が集まったようだ。

会社が持株会制度を採用して、従業員に株を持たせようとする理由はひとつだけです。
安定株主を増やすこと,これだけです。
株をずっともってくれる人が増えると株価が下がりにくくなる為、経営者としてはそういう株主を増やしたいわけです。
福利厚生として持株会をアピールする会社もありますが、これは基本信じてはいけません。

政府は、株式などの有価証券を計１億円以上保有する高額所得者に対し、
銘柄や時価を記載した書類を税務署に提出することを２０１６年から義務づける。
　海外で株式を売却する課税逃れを防ぐのが狙いだ。
　２６日召集の通常国会に、所得税法など関連法の改正案を提出する。
　提出が求められるのは、「財産債務調書」という書類で、年間所得が２０００万円超で、
有価証券を時価で総額１億円以上持っている個人が対象になる。有価証券が１億円未満でも、
不動産や預貯金、美術工芸品などを含めた総資産が３億円以上だと提出しなければならない。
全国で８万〜９万人が対象になるとみられる。
　調書には、有価証券は銘柄ごとに保有数や時価、取得額を記入しなければならない。
有価証券の保管を委託している金融機関の所在地や、美術工芸品などを保管している場所も書く必要がある。

馬をいくらで買ったか、現役はどのくらいの期間だったかによって変わるよ
毎月の諸経費をざっくり60〜100万(100までかからないはずだけど)として
ヴィルーシーナは40ヶ月くらい現役だったから2500〜4000万
ヴィルーシーナは43350万円の賞金を稼いでるので
だいたい3350万円が諸経費で残りの4億から馬代を引いた金額が儲けだね

中央獲得賞金4億6,079万円のうち、佐々木（馬主）の取り分が80％らしいから
3億6,863万円だと思う。

１００％佐々木所有じゃなくて、ノーザンファーム関係者と半分ずつの権利持ちだと思うよ。
名義は佐々木でも、実質共同所有。
最初から引退後はノーザンに戻す約束で半分だけ所有権を売る。
大手の牧場の良い馬はそういう売り方しかしない。勝手にどっかへ持って行かれたら困るから。

じゃあヴィルシーナに付ける種牡馬とか口出しできんの？
仔が生まれたら真っ先に買う権利もらえる程度？

この辺で砂浜が残ってるのは甲子園浜と香櫨園浜(御前浜)と塩芦屋ビーチくらい
浅瀬の干潟(ひがた)は河川の生活排水の有機物を分解してくれるが、周囲が閉鎖的で潮の流れが悪かったり、有機物流入が許容量を超えれば海がリンや窒素で富栄養化し、植物プランクトンが増えすぎ赤潮が発生したり、
赤潮で死滅したプランクトンが沈殿、嫌気性ヘドロとなり硫化水素が発生、海底が貧酸素水塊となり青潮発生で生き物全滅みたいなことがおこる
去年も御前浜で青潮は発生してるし随分前に芦屋ベランダで青潮発生し魚が浮いてきた
時期的に9月〜10月強い風のあと
原因はヘドロなんだが、ヘドロを浚渫したところでヘドロを産むメカニズムを解明しないとまたヘドロができる。
つまり生活排水を止める。干潟を造成する。ヘドロを砂で覆いアマモなどを育て酸素量をふやす、閉鎖地域の海水の流動化などの対策がいる。
芦屋は下水道普及率100％でリンや窒素を除去する高度処理下水処理場があるといいながら、実は大雨の時河川に汚水垂れ流しである。
岩園町と42号線から下の地域って未だに合流式下水道だから家庭の雨水と汚水が同一配管使ってるので大雨の時溢れた汚水が芦屋川、宮川に流れるのだ。
南芦屋浜水道や宮川でチヌやハゼ釣ってる奴は便器の中で釣りしてんだから涙目だなｗｗｗ
まあそれはいいとして、甲子園浜はもともと高度成長期の波に乗ったとある市長のせいで埋め立てられる運命だったが、市民が根強く反対し今では干潟がシギやチドリの鳥獣保護区になってる。
これに反対してなかった西宮市民は四日市ぜん息のにのまえになってた。

干潟にはアサリやゴカイがいて生物の多様性と海水の浄化、アマモなどの藻場は魚の産卵場になる。
そういう海域がなく、防波堤や埋立地で海流を堰き止め、垂直護岸で囲まれた海岸線だけの深江〜遠矢浜のあたりは海がドドメ色で悪臭をはなつ。
干潟がいかに重要かわかると思う。
芦屋シーサイドタウンがあるあたり、昔は打出海水浴場がありその後香櫨園海水浴場にとってかわり香櫨園遊園地から移設した音楽堂などがあり随分賑わった。
戦争前は青々とした松並木に覆われ、イワシ、マダイ、ハモなどの好漁場でもあった。
鳴尾には苺畑が多くあり、室戸台風の塩害で全滅したためこういうのの影響で沖の防波堤ができた。
香櫨園海水浴場は昭和30年代後半に水質悪化で閉鎖。
それと共に漁師の漁業権放棄などがあり周囲の埋立開発が進んだ。
自然に不要なものはなく人間の都合で取り除けば、不都合がおこりやがてその必要に気付かされるときがくる。
科学が追いつき下水の高度処理技術やヘドロの再利用技術などが開発されようやく近年、干潟の重要性に気付き出した。
大成建設の英虞湾での浚渫土を利用した干潟造成事業など参考にぜひ、甲子園浜にで実施してもらいたい。 http://www.taisei.co.jp/giken/topics/1196408576695.html
こういう流れで甲子園浜がよみがえればどうなるか？
つまり今現在、甲子園浜で紀州釣りしてるおっさん。君はアマモの上に水中で分解されないヌカをまきちらすことになるわけだ。
集魚剤の成分表をみれば炒りヌカと書いてますね。○ヌパワーの裏みてごらん。
ヘドロの上の砂にようやく芽吹いた藻場。その上に富栄養化させる有機物の不法投棄。毎日毎日同じ場所。干潟による有機物分解の処理能力超えたらどうなるか。藻場が全滅したら魚はどこで産卵するの？
赤潮青潮発生でまた死の海へ。

�@　合流式下水道
【長所】
・布設する管が１本で済むため、施工が容易であり、また経済的である。
・少しの雨であれば、雨水の汚れ※1も浄化センターで処理することができる。
※1：雨の降り始めに合流管に入ってくる雨水(＝初期雨水[しょきうすい])は道路上の汚れ(＝きょう雑物)が混ざっているため汚れの程度は大きいです
【短所】
・大雨で雨水の量が増えると、雨で希釈された未処理の下水やきょう雑物が雨水吐[うすいばき]から公共用水域に放流されてしまう。
・道路上にある集水桝[ます]を通して下水の悪臭が出てくる。

�A　分流式下水道
【長所】
・大雨の時でも汚水は、全て浄化センターで処理することができる。
【短所】
・雨水の汚れ※1は、そのまま河川などへ放流される。
・布設する管が２本必要となり、道路幅が狭い場所では施工が困難であり、費用も大きくなる

資産を持っている人は、その資産を運用することでさらに富を増やすことができます。例えば2億円の資産がある人が、利回り5％の債券や株式にお金を投資すると、年間で1000万円の収入を得ることができます。これは働いたお金ではありませんから、
いわゆる不労所得ということになり、しかも元本の2億円はなくなっていません。つまりお金持ちの人は、お金を減らすことなく、毎年、資産が生み出すお金で自身の資産を増やすことができるのです。
これに対して、一般的な労働者は、自分が働いた対価としてお金をもらいます。もし毎年、給料が増えていき、年収が1000万円を超えれば、2億円の資産から不労所得を得ている先ほどの資産家よりも年間に稼げる金額は多いことになります
（資産家が運用している2億円の元手はここでは考えないことにします）。つまり、経済が成長し、給料が増えるスピードが資産運用の利回りを超えていれば、資産のある人とない人との格差は縮小するわけです。
しかしピケティの分析によると、過去数百年間にわたって、資産からの収益が所得の伸びを上回っており、資産を持つ人と持たない人の格差は拡大してきたそうです。
しかも、これから先は、所得の伸びが鈍化すると予想されており、格差はさらに拡大する可能性が高いということです
もっとも、この理論に対しては反対意見もあります。資産運用の世界にも厳しい競争があり、利回りが高い優良な投資案件にはお金が集中しますから、資産の蓄積が進むと結果的に収益が下がってくるという現象も観察されています（収穫逓減）。
また資産の中には、使い物にならなくなってしまうものもありますし、リーマンショックのような事態が何度も発生すると、資産を毀損してしまうこともあるでしょう。

ヌカは水中で分解されますよね。 しかも比重が軽いから堆積しにくい。
ヌカは水中で浮遊している間に微生物が付着して、いわゆる活性汚泥の状態になる。
つまり、むしろ水質浄化作用を発揮する。
また、栄養塩はかならずしも害悪とは限らない。瀬戸内海の海苔類生産高が高いのは栄養塩の恩恵。
もしヌカがそれほど悪いものであれば和歌山の紀州釣りはとっくに廃れていたのではないでしょうか。

代表的な金融商品（投資先） は主に３つあって、
�@不動産　
�A株式
�B債券
不動産には現物と不動産を証券化した投資信託（reit）がある。
世界市場に分散投資したいならETF（上場投資信託）のRWOやRWX、IYR
などがある（米国ETF）　
株式ってのは平ったく言うと、会社の所有権をバラ売りしたもの。
会社の流動資産、固定資産、利潤は株主の物。
債券は簡単にいうと金貸し。

投資方法にも色々あるけど、よく言われるのは分散投資。
これってのは、世界市場全体で見れば長中期的に経済は成長してきたし、
これからも成長すると考えられるので、ならば世界市場を丸ごと全部買えば
いいという理屈。（ウォーレン・バフェットはこれを”無知に対するリスクヘッジ”
と揶揄している。これに対し橘玲は”経済学的に最も正しい投資法”と賛美している。

日本人は戦後からバブルにかけて盲目的に銀行預金＋自宅不動産という
資産運用しかしてこなかったが、これからは自分で自分の年金を運用する必要がある
（世界に一つしか無い黄金の人生設計より要約）

岩井克人によると資本主義の本質は差異の利潤化。初期は価格差、
現代は情報格差が利潤（カネ）に変わる。（そういう意味で情報商材の
出現は歴史的な必然）これらの差異（市場の歪み）は株式市場を始め、
我々の生活空間のありとあらゆる場所に落ちている。
（臆病者の為の株入門より）

株式投資で知っておいて損しない概念にPBR（株価純資産倍率）と ROE（株主資本利益率）がある。株式っていうのは、会社の所有権を
発行した株式の数に分割してバラ売りしたもの。例えば、会社が 10億円の不動産と10億円の現金と10億円の在庫を持ってたとして、
この会社の資産は30億っていう計算になる。一方でこの会社が、 3000万の株式を発行していたとする。株式が会社の所有権をバラ売りした
ものなわけだから、この株式の価格は30億÷3000万＝100円でないと
おかしいことになる。でも株ってのは市場で取引されているので、買いたい
人間の数と売りたい人間の数のバランスで価格が決まる。
つまり今の理論価格（PBR１倍）より安い時に買えばいいということ。 （これが世間でいうところの割安株投資）
ROEっていうのは簡単に言うと利回り。つまり、さっきの会社が一年間に ９億の利益を上げていたとする。そうすると、ROEは９億÷30億で
33パーセントとなる。会社が全額内部留保したとすると、理論株価は
10年で10倍、50年で10万倍。これがアインシュタインが言うところの、
最も偉大な発見、複利の効果ってやつで、ウォーレン・バフェットおじさん はこれを利用して世界一のお金持ちになった。

ROEが高い企業は米国に多い。これはアメリカの企業が、株主の利益を 第一に考えているから。日本では、企業は社会に貢献し、従業員を
養うものとの考えが強いため、ROEが非常に低い。比較的マシな某衣料会社、某家具会社
でも17パーセント前後。世界一排他的な国日本に進出できている高ROE米国企業
はおすすめ。VISA、スタバ、ケロッグ、コカコーラ、マクドナルド、
フェイスブック、Amazon、ナイキ、マイクロソフト、アップルなどなど。
（Amazonは去年は赤字だけど）この中でも、KOとMCDとMSFTはバフェットが
いうところの消費者独占型（キャッシュカウ企業）＝その会社が提供する
製品が全世界でデファクトスタンダード化、数学のモデルで言うとポリアの
壺化していて、市場をあらかた支配してしまっている状態なので買って ずっと持っておくと良いと思われる。
KOMCDMSFTに共通するのは、決して製品そのものは良いものでは無いということ。
コカ・コーラが健康に良くないのは論を待たないし、マクドナルドより
旨いハンバーガーなんて世界中に掃いて捨てるほどある。マイクロソフトの
windowsはアップルMacに比してクラッシュしやすく、ウィルスに弱い。
（工学部の教授でウィンドウズを使っている人は稀。それくらいウィンドウズは
製品としては☓）なにが言いたいかというと、良いものが売れるとは 限らない、ということ。

日本の場合は、海外の分散投資の方法は通用しないよ。
去年は２０％も円安になって、世界中の株があがったから、債券やREIT,世界の株に
分散しとけばすごい儲かった。だから、今はそういうので安全だと勘違いしてしまう。
でも、日本は世界の中でも極端に特殊。
日本株に投資しても、たとえば２０００年の日経平均は２万円なんだから、
いまだにマイナス。
アメリカやドイツ株なんて歴史上の高値圏だから、過去のどんな高値で飛びついた
人も、儲かってるわけだが、日本だけ違う。
海外債券や不動産投資をしても、たとえばドル円なら９０年代には１６０円、
２０００年代でも１４０円ってのがあって、海外で３−４％の利回りを稼いでも
為替でドカンとヤラれる。 つまり外債や海外不動産でも安全ではない。
かといって、日本国債はほとんど金利がないから、もう、投資先がないんだよね。
だからアメリカなら資産運用の大半が株や債券、不動産なんだが、日本の 主力は、銀行預金。
だから、こうやれば絶対安全っていう投資がないんだよ。
去年よかったから、みんなが、世界の株と債券とREITに分散しとけば、十分
稼げるという錯覚が起こるんだが、これから為替や株がどう動くかは中長期では 予想できない。
だから、いつでも柔軟に変化できるように、世界の株のETF、世界の不動産のETF、
新興国株ETFをちょっと混ぜるとかにするのがベスト。
ETFなら、もし、予想と逆に行ったときに、３０秒でポジションを解消できるからね。
あと日本株はチャートを見ながら柔軟に運用すれば、まだまだ稼げるけど

バーナードリーチは実用より美学的関心を優先させた純粋芸術としての陶芸に対し、実用的な日用陶器を作ることを擁護した。リーチは陶磁器に重要なのは絵画的な絵柄でも彫刻的な装飾でもなく、
日用品としての用を満たす器の形状や触覚だと考えた。このため、リーチの制作スタイルは1950年代から1960年代のミッドセンチュリーのアメリカ合衆国でカウンターカルチャーやモダニズム・デザインに大きな影響を及ぼした。

ルーシー・リー電気式陶芸窯から生み出されるその軽く薄い作風に対しては、強い火と土窯から生まれる日本風の重厚なものに強く傾倒していたリーチから手厳しい批評
しかし、独自の方向性を大きくは変えることなく模索を続け、やがて、象嵌や掻き落しによる線描や釉薬、
緻密な成分計量に基づく理論的工法などによる独特の繊細かつ優美な作風を確立した。リーチものちにこれを認め、推奨するまでになっている。

【内容】
円安、株高だけど不動産が一番オイシイ!
ふつうの会社員が働かないで年収3000万円!
唯一、会社員が圧倒的な有利なのが「不動産投資」なんです! 現在の日本はバブル経済の頃以上の金余り状態になっています。
信じられないかもしれませんが、お金は余っているんです。そして、そのお金は私たちの給料に還元されるわけでなく、
不動産などに流れこんでいるのです。
低金利の今、信用のある会社員なら年収に関係なく、確実に「不労所得」を得るチャンスが来たのです。
「自分で働かなくても、安定的に収入を得られる方法はないか?」
「50歳で引退しても、サラリーマン時代と変わらない収入を得られる方法はないか?」
「年金代わりになる収入源を、自分で作る方法はないか?」
「安定した収入を得ながら、家族とゆっくり過ごす時間はないか?」
――そんな妄想を叶えてくれる方法を、全て公開します!

・新築一棟木造アパート派であること。（金融機関の融資が出やすい）
・中古物件は購入しない。（設備の劣化でお金が掛かるため）
・新築アパートと言っても既に建っているものを購入するのではなく、土地から仕入れてプランニングする。
・RC造物件は価格が1億円を超えてくるため、出口（売却）で苦労する点と、コスト（修繕費・税金等）が高いため避ける。
・基本的に築15年までの売却して利益を確定させる（木造は法定耐用年数が22年と短いので、時間が経過すると金融機関の融資が付き辛い）
・一棟の戸数は8戸以上であること。戸数が少ないと抜けたときのダメージが大きい。
・店舗、事務所ビルはやらない。区分マンションも旨みが薄いため、最初から一棟物件を推奨。
・駅から徒歩15分以内での立地重視。
・基本的にシングルタイプ。ファミリータイプはクリーニング代等が高額になるのでやらない。
・1つの工場や大学等に入居者を依存しているようなエリアは企業や大学の撤退でダメージを食らうので避ける。
後はこの本のある意味「キモ」でもありますエリアについては、やはり「人口の減少」について言及し、戸数で見れば需要に対して供給は過剰である点も認めておられます。
ですが著者はそれでも「本当に入居者のニーズに応えた物件はむしろ少ない。過剰なのは真のニーズに応えていない物件だ」と一刀両断！

まず北海道は「寒冷地としての特別な費用が掛かる」点から余計な出費が増えるとして対象外としています。
続いて東北エリアは今回の震災で多大なダメージを受け、復興の予定が未だ見えないことから対象外。
次に「名古屋」です。名古屋はJR名古屋駅の西側エリアが地価の安い未開発エリアとして推奨しています。
名古屋では元々、相続対策等で地元の建設会社と組んでの建設が多かったため、賃料が全体的に高めのため、差別化が出来るとしています。
さらに「大阪」です。大阪は土地を購入してアパートを建てるという手法があまり広まっていないので、名古屋と同じく差別化が図れるエリアだそうです。
「京都」は文化都市にして古都なので、埋蔵文化財や景観条例等の法令で建てられる建物が制限されてしまいます。それが他の都市との違い。
ですが、全国一学生の多い都市である点と、近隣の「滋賀県」の大津や草津も抱きこんで構想すれば十二分に成功できるエリアだそうです。
「神戸」は灘区・東灘区等の高級住宅街のあるエリアは避けて、西の「垂水区」「長田区」「須磨区」を推奨。
そして著者のお膝元である「九州」では勿論、福岡です。特にJR博多駅の西側エリアが便利で、著者もそこに物件を集中しているそうです。
他では九州新幹線の開業で便利になった「熊本」。熊本市は新たに政令指定都市に仲間入りしました。
鹿児島も平地が少ないので元々のアパートが少なく、差別化が図りやすいエリアになるとのことです。
他には「浜松市」「岡山市」もエリアが絞りやすい土地だそうです。「四国」「山陰地方」は残念ながら上がってませんね。

田舎の山林や空室だらけの収益物件などは、資産価値もなく換金も難しいため、相続人にとっては迷惑な資産でしかないからだ。「争族」とよく言われるが、
相続をきっかけに家族同士の戦いが起きるが、子供の人数分に戸数を割り当てれば、無駄な争いも回避できるだろう。
しかし、立地の良いタワーマンションならば、資産価値、換金性ともに高く、相続人ももらってうれしい資産ということになる。その点はタワーマンション節税の最大の利点である。
タワーマンションを相続した場合には被相続人が亡くなってすぐに売却せずに、じっくりと保有しながら賃貸に出すなどして少なくとも数年間は保有して売却をする。
とにかく、課税逃れの意図を表に出さないような行動が必要になる

相続税対策の富裕層や投資目的の外国人たちが買い進めているタワーマンション。昨今の東京の新築マンション相場をリードしてきた存在だが、相続税対策のために買い求める富裕層は注意が必要だ。
40階の部屋を購入した方が手持ち資産（特に現金）の圧縮ができる上に、相続税評価も抑さえることができているために、事情を知る税理士や富裕層はすでに利用していた。
しかし、メディアにも徐々に取り上げられるようになり、さらには、相続税を含めた税制改正が行われるタイミングも重なったことで、タワーマンションの特に高層階は売れに売れた。
さて、なぜ、相続に有効かと言われる点だが、取引価格は高層階になればなるほど高額だが、相続税としての評価額は一律であるために、相続評価額にギャップが生まれる。例えば次のような例だ。
--- Ａマンション-----分譲価格----相続税評価額
5階--70平方メートル--6000万円---1500万円
40階--70平方メートル-8000万円---1500万円

かつては知る人ぞ知る節税方法だったこの方法も、実は過去には失敗例もあり、天国から地獄に突き落とされることもある
国税不服審判所による主な認定事実は次のとおり。
・マンションの購入目的は相続税の節税のため。
・父親名義で購入したが、息子がマンションを売却するまでの間に、このマンションを訪れたことはない。実際にはたまに窓を開け、水を流しに行く程度だった。
・相続人はマンションを購入した翌日には、売却を依頼する一般媒介契約を締結していた

全国の賃貸派を置き去りにしてマンション購入した理由は
買った理由
（1）　私の場合、いつも物件をほぼピンポイントに絞っての家探しなので、賃貸だけでなく中古分譲も視野に入れたほうが、選択肢が広がるから。今回、ちょうど対象物件内から手頃な間取り、方角のものが出た。
（2）　アベノミクスの効果が出たら出たでデフレからインフレへ。出ないと出ないで、国家債務の問題が噴出して、
いずれは、輪転機グルグルでの返済作戦になり、どっちに転んでもインフレになりそう。　ゆえに低利の長期固定金利ならば、お金を借りれるだけ借りておいたほうが、トクに思えたため。
（3）去年末からのアベノミクス相場のおこぼれで、頭金を捻出しても、それなりに手元に投資資金が確保できて、自分の個人B/Sの中で不動産に過重にウェイトにはならずに済みそうになったため。
といったところでしょうか。
私のような人間が出来るだけ巨額の借金をするには、家を買ってフラット35を物件価格の90％まで申し込むのが王道です。今回は、フラット35の審査も通ったので、
固定金利2.05％で35年融資をロックインしました。頭金を払おうと思えば、もっと払えたのですが、それでは今回のディールの意味がないので、フラット35の上限である90％まで申し込みました。
正直、これまでの家賃支払額　＞＞＞　ローン支払額＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税であります。これまでの家賃との差額は、各種インデックスファンドやETFでも積み立てて行こうかなと思っております。
もし、万が一、引っ越したくなっても賃貸に出した場合の想定家賃は、（ローン支払い額＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税）に対して、120％〜130以上はキープできそう（プロの不動産投資でいうDSCRってやつですね）なのと、
中小企業金融円滑化法のありがたーいご配慮により、今やフラット35で買った物件を賃貸に出すことは、住所変更届けを出すだけで可能になっておりますので、モビリティ確保の観点からも問題ないと判断しました。もちろん、空室リスクはありますが。

心情的には、さあ来い！東京オリンピック！　ハイパーインフレ大歓迎だぜ〜！と言ったところです。
まあ、今回思ったのは、当たり前ですが、住宅ローンの本質は、でっけえ信用取引だな、ということと区分所有のマンション購入って要するに、
高級スポーツクラブとかゴルフ場の会員権みたいな もんだなあ。権利の購入であって、フィジカルに「自分のもの」とかいう実感はよくも悪くも全然ないわけであります。
今回のマンション購入にあたってはこの本↓と
マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)沖有人朝日新聞出版
のらえもんさんの「マンション購入を真剣に考えるブログ」と、湾岸マンション中古ナビが大変に有用でございました。ただいまマンションをお探しの方には激奨しておきます
http://wangantower.com/
http://wangan-mansion.jp/

投資家におすすめの街・賃貸・分譲マンションPart12 - 2ちゃんねる

http://anago.2ch.net/test/read.cgi/stock/1416530818/l50

山林で数haや1ha以下の細切れの土地は有効な使い道も少ないし管理も放置になり勝ちだ
山林なら最低でも数千〜数万haの規模でまとまらないと効率的な運営ができない
今後の国土保全を考えると山林にかかる固定資産税や治山税みたいな公課を高くして
管理意欲の薄い民有地は公有地に所有権を移転集約していくプログラムが必要だと思う

山林所有は思ったより大変そうだな。
間伐するために伐採業者を依頼すると一株切るのに\５万はくだらない。
固定資産税は小銭程度だが、管理費はバカにならんよ。
放置したためにトラブルを起こした場合、（傾斜地の土砂災害、倒木による周辺家屋破損 送電線の切断等）賠償金問題も発生するしな。

伐採する前に樹木の種類と性質を知っておく必要がある。
沿岸部の傾斜地の別荘地等に自生しているような常緑樹の類（ウバメガシ、マテバシイ、スダジィ等）は株から切っても次から次へと萌芽更新する。
再生力も極めて強く、上へ上へ伸びて巨大化し樹冠をつくるので常に薄暗い。
地面に日光がささない為潅木はおろか下草すら生えない為土がむき出しになり
土壌も悪くなる。成長も早く巨大化してからでは手がつけられない状況に陥る
ブナ科は定期的に間伐や枝打ちをしないとやっかいな種類だよ。 伊豆半島などで見かける放置された別荘地が良い例。

桜や松、杉などは伐採すると必ず枯れ朽ち果てる。切り詰める場合、処置は重要。
処置しないとあっという間に枯れて倒木や土砂流出の原因になる。
山林の樹木を伐採するのであれば、坊主のままにしないで（特に傾斜地）
面倒でも適当な高さの木や苗を植林すべし。
全国に広がる放置山林が土砂災害の原因にもなっているらしい。
山林所持者は自分の山林の樹木にもう少し関心を持ったほうがいいと思うよ。

フジタのサイバーの株だけで考えると４半期の株の配当が１億６８００万円で、
仮に同じ配当金額で１年とすると、１億６８００万円×４期＝６億７２００万円となり、
所得税が約４割、住民税など他の税金を加算すると、ざっと、
６億７２００万円×０．５＝３億３６００万円になります。 半分は税金で持ってかれます。
さて、この３億３６００万円ですが、自由に使えるもんかな？と疑問です。
というのは、サイバー株の追加発行の時の引き受け割り当て分とかの為に貯金したりとか、
はたまた、サイバー株を買い増しするのか、何らかの形でこの配当は、サイバー株維持の為の資金としなければいけないように
思います。いわば、サイバー株に追われる生活です。
病院でも常に最新医療機器を導入しようと考えれば億単位で予算が要りますから、病院経営維持のため、
医療機器購入代金に追われて苦しい生活が続く事があります。
規模や株の保有数が大きいと、個人資産でも、維持の為、青息吐息になる側面があるのではないでしょうか。
サイバーに固執しなければ別ですが。

大阪都市圏の古い郊外住宅地といえば阪神間、北摂、帝塚山などが挙げられる。しかしこうした場所の大規模な近代住宅建築の多くがマンションや小さな分譲住宅に分割されてしまいかつての面影を殆ど留めていない。
　しかし浜寺公園駅の東部に所在する、昭和初期に浜寺土地株式会社によって開発された浜寺昭和町界隈では現在でも点ではなく面として巨大な数寄屋の豪邸の美しい街並みを見ることができる。
芦屋や近くの帝塚山、あるいは京都都心のように景観が破壊されなかった理由は、都市計画法第9条第1種低層住宅専用地域に指定されており「マンション※」建造が不可能なせいだろう。
浜寺を歩くと高層の建造物が全く無く、日当たりが良くて、気持ちの良い感じがする。「マンション」は文化財建造物と景観を完全に破壊する。伝統ある高級住宅街に醜悪で貧乏臭い「マンション」などいらない。
この地区は瀬戸内海の海流により風向きが良いため大阪市内に比べれば空気の汚れはぐっと少なくさわやかです。また夏場の体感気温も都市に比べて低くなっています。
また水道水も地下水利用の割合が高く、大阪市のような激烈な不味さはありません

日本のＧＰＩＦ（年金積立金管理運用独立行政法人）が、世界の不動産市場で主要なプレイヤーの一つになるのではないかと注目を集めている。
120兆円以上の運用資産総額を誇る世界最大の年金ファンドだけに、リスク性資産へ目を転じたことで海外不動産の購入に注目が集まる。
ＧＰＩＦの基本ポートフォリオは昨年10月に、国内債券35％、国内株式25％、外国債券15％、外国株式25％に変更された。よりリスク性資産で積極運用を目指していくことが確認された。
昨年11月末時点でのポートフォリオと運用額は次のとおり。
国内債券：49.61％　64兆9282億円
国内株式：18.23％　23兆8635億円
外国債券：12.14％　15兆8863億円
外国株式：17.41％　22兆7828億円

◆目的
・安定収入　56％
・多様性　　31％
・インフレヘッジ　6％
・高リターン狙い　6％
◆組み入れ比率
・11〜20％　33％
・1〜10％　 53％
安定収入狙いで、10％程度を組み入れる。つまり12兆円程度が直接的に不動産保有するか、かもしくはＲＥＩＴなどの証券で間接的に保有するという予想だ。その際の望ましい投資地域としては、北米が約7割と圧倒的に高い割合となっている。
北米の不動産そのものに価格の割安感はないものの、妥当性から見れば外れが少ない点などが評価されているのか

　上場企業トップが今年受け取る配当金のランキングを東洋経済がまとめ、10億円以上は8人で、1位はソフトバンク社長の孫正義氏で92億4840万円になることがわかった。
これは、東洋経済オンラインが、同社が発行する「会社四季報」などを基に、1株あたりの配当金から予想配当金として算出したもの。結果は、次のようになる（左から氏名、会社名、配当予想金、配当性向）
1　孫正義　　ソフトバンク　　92億4840万円　6.8％
2　柳井正　　ファスリ　　　　73億5593万円　32.6％
3　鈴木郷史　ポーラオルビス　23億8176万円　106.6％
4　永守重信　日本電産　　　　17億6903万円　26.2％
5　前澤友作　Ｓトゥデイ　　　14億5460万円　35.9％
6　里見治　　セガサミー　　　13億4477万円　244.4％
7　田中良和　グリー　　　　　11億2195万円　11.8％
8　西河洋一　飯田グループ　　11億2051万円　51.0％
ほとんどが創業者であり筆頭株主である。特に1、2位の孫正義氏、柳井正氏は日本を代表する大富豪であり、現在も会社の事業規模を世界に向けて拡大を続けようとしている。
5位の前澤氏、7位の田中氏はともに30歳代。6位の里見氏は先日、自宅から銃弾が見つかるという刑事事件も発生している。
珍しいのは8位の西河氏で、筆頭株主でもなく創業者でもない異色の存在でもある。飯田グループは建設会社6社が統合したものだが、
西河氏はグループのアーネストワンのトップだった。グループ内では売上高の割合も高く株式割り当ても多くなり、株主順位は2位で個人筆頭株主となっている。
他に若手では9位に、コロプラ創業者の馬場功淳氏で、9億7685万円となっている。

人間は住むことについていえば、とても不可解なこだわりをもっている。ことさら不毛な土地に執着したり、わざわざ飢えるために貧寒な土地を求めて住んだり、ほとんど正常な判断を絶する不可解な非合理な衝動をもった動物に思える。この理由はなかなか説明できない。
でもたしかなことは、人間はかならずしも、物が豊かに手に入り、居心地のよい生活ができ、気候も温和でしのぎやすいところに住みつくとはかぎらないことだ。
　そんなことをいうわたしも、大学をでてからこのかた、日暮里・谷中のあたりに前後四、五年、田端界隈に前後五年、御徒町に三年ほど、文京団子坂に十年以上、本駒込に十二年ほど住みついてきた。
よくかんがえると、山手環状線の御徒町、上野、日暮里、田端、駒込駅の内側を出ないで、こだわりつづけたことになる

田舎の実家がまさに屋敷だったが、 家屋から庭からメンテに金かかりすぎ
相続の時に誰も維持したくなくて押し付けあい
土地に価値ないと悲しいぞー