投資用ワンルームはいつまで持つのか？

投資用マンション会社や投資用ワンルーム需要はいつまで持つのか？
１０年後、２０年後はどうなっているか、語って下さい。

借りてる香具師が部屋で自殺したら終わりだな。
同じマンソンの入居者も気持ち悪いから
ドンドン転居して・・・。

不動産は色々面倒だよ
それならREIT株買った方がいい

>>1
すいません。働く側としてです。

投資用パチンコ台の方が早く確実に儲かる
その筋の方、いっしょに事業を始めませんか

マジでワンルームマンション投資はリスキー

株と築浅好立地
どっちがリスク高い？

だからREITだよ
REITってのは投資用アパートの大親分みたいなもんでそれを小分けに株として出資する形式なんだから
直接ワンルームに投資するより利益率は下がるけどリスクも下がる

いつまで持つのかってもう持ってないだろ
地方じゃ１００万以下で投売り
一等丸ごと投売り

だからREITだよ
しかもインデックスETFに限る。
今の基準価なら、低リスクで年率6%程度。
確かに現物ワンルームなら10%とかあると思うが、物件の劣化とともに売却価格も下がると考えれば非常にリスキー

>>1
の言う会社は中古物件などを扱う仲介業者、それとも
用地取得して上物建てて販売する業者？

首都圏だとワンルーム規制がぼちぼち始まっているから
自社で建てて売るようなビジネスモデルは将来的には
やりにくくなるかも。
（その辺の事情は中の人の方がよく知っていると思う。）

>>1
後者です。中で働いて六年目ですが、分かりません。

立地の悪いワンルームは資産価値が
マイナスになるよ。

経年で確実に建物劣化するし、いつからかは
スラム化、空室で賃料収入ゼロ。
それでも、固定資産税は取られる。
多数の区分所有者がいるので、建て替えもできない。

金もらって、売るなんてできない。
金を払って、手放す時代がきている。

>>13
地方は本当にそうだな。
悲惨の一言。
賃貸相場も根腐れして崩壊してる。

家賃１万5千円でも、修繕積み立て費、管理費、固定資産税はいっちょまえにかかる。
特に修繕積み立て費、管理費は都内物件と変わらんくらいかかる。
完全にマイナス資産。
地方のマンションなんぞ買ったら死亡確実。
香川に本社がある穴吹が破産したのも当然だわな。

【経済】「住宅ローン破綻増加、競売６万戸」甘い審査が落とし穴。誘い文句は「家賃と同じ」 ★２
http://kamome.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1281797417/l50

>>16
それは投資用じゃなくて、自宅用の話だろ。

投資用の住宅ローンなんて審査は非常に厳しいよ。

借金して投資って、
今やあたまおかしいんちゃうかって言われる時代だよな。

>>18
逆だろ。
いかに他人の金を使って儲けるかだろう。

大阪２児遺棄事件“第３の被害者”部屋所有者の苦悩
http://www.zakzak.co.jp/society/domestic/news/20100826/dms1008261644024-n2.htm
> 大阪市西区のマンションで、幼児２人の変わり果てた姿が発見されてからもうすぐ１カ月。
> 現場となった１室は、現在も捜査員以外の一切の立ち入りが禁じられている。
> この部屋を投資目的で所有していた大阪市内の資産家夫妻は、自分名義の部屋で最悪の幼児虐待事件が起きたことへの強いショックとともに、
> ２児の母親で、殺人容疑で逮捕された下村早苗容疑者（２３）の関係者と誤解されることにも苦しむ日々だという。

投資物件は貸せないで維持費を食うだけの不良資産化。
マスコミに追いまわされて周りからは共犯者扱い。
母親が出所したらまた風俗で働いてもらって損害賠償してもらわなくちゃねｗ

今時さ、投資用ワンルームで年収3000万以上稼いでる営業マンっているの？

>7

免震タワー以外の集合住宅は震災リスクもあるし、
維持費や、好立地で土地が高ければ税金も掛かる
事故で物件評価が台無しになるリスクもある

CFD株-Indexを運用した方が、その10倍はマシだろう

だからリートやらＣＦＤやらは現金で運用するんだろ？
ワンルームは現金使わずにフルローンでやるのさ。
目的は、団信付きだから保険、減価償却費を大幅水増ししての節税
賃貸が空いたら？　その分節税できるじゃないか！
年収１０００あれば減価償却水増しで１０年で節税３００は行く。
ってことは、９万の家賃なら３年空室が続いても節税分でカバーできるだろ。
儲かりはしないけど生命保険だと思えば安いんじゃねーか？

>>23
減価償却費を大幅水増ししたら。売るとき大変じゃねーか。
最後は自分に戻ってくるんだぞ。

>>24
はぁ？　言ってる意味がわからん。
取得価格の建物比率を多く申告するだけだ（土地の按分を小さくしてね）
当たり前のことだが、建物４７年設備１５年減価償却できるんだから
建物設備の按分が多いほうが償却が多い。

どちらにしてもワンルームなんてのは収益還元法で価格が決定されんだから
転売するときは賃料が重要なだけ。

現役営業マンぽいな。
たくさん償却落として、売った時税金掛からない売却金額って
いくらだよｗｗ計算してみろ。

わからんヤツだな。
ワンルームを取得価格以上で売れるとおもってるんか？
取得価格以下で売却なら税金かからんだろ？
ローン残以上で売れりゃ丸儲けだ。
ローン自体自分で払ってなかったんだから。

ホント頭悪いな。誰が取得価格以上なんて話ししてんだよ。
償却した分が売却価格に乗るだろ。
そりゃ10年後に半値とかで売ればその心配ないが
残がそこまで減らないぞ。
あと、償却の水増しもやり過ぎると税務署に根拠求められる事あるよ。

償却した分が乗っても１０年なら長期譲渡で２０％だろ？
仮に残債で売って償却乗せても取得価格より１００〜２００オーバー程度だ。
そこに２０％課税されても節税で３００戻ってればどっちが徳かわからんか？
このばかチン

申告も3月15日に税務所にいけ！

(´･ω･｀)

>>27
Ｘ取得価格以下で売却なら税金かからんだろ？
◯売却時点の価値（取得価額から減価償却費を引いたもの）以下で売却なら税金かからんだろ？

>>28
Ｘ償却した分が売却価格に乗るだろ
◯償却した分が売却益に乗るだろ

Ｘ償却の水増し
◯取得価格の建物比率の水増し

おまいらバカｗｗ

あ

>>13

>立地の悪いワンルームは資産価値が
>マイナスになるよ。
>
>経年で確実に建物劣化するし、いつからかは
>スラム化、空室で賃料収入ゼロ。
>それでも、固定資産税は取られる。
>多数の区分所有者がいるので、建て替えもできない。

>金もらって、売るなんてできない。
>金を払って、手放す時代がきている。

もっと悲惨なのはタワーマンション。

劣化したら必ず壊す必要があるけど
建築費=解体費と言われるぐらい解体費が高いので
ある時点から価値はマイナスになる。

>>33
スレチ

>>33
そのうち上手な解体の仕方が出てくるんだよ。
鹿島の本社ビルの解体なんか面白いよ。

爆破解体

旅客機を突っ込む

マソコに？

ケツに

痛そう

えらそうなこと言って、否定しているやつらも、実際はその程度ってことだな。

クレアスライフの物件ってどうですか？

ちなみに投資型の物件で近隣住民が建設反対とかしてると
価値が下がったりするんですか？
http://www.cl.bb4u.ne.jp/~tokyoest/

投資用のマンション会社は30年後も存在してますか？うちはファミリー向けもやってる会社ですが、将来性で悩んでます。現在26歳、定年まで会社ありますかね？

お客様に35年ローン組ませといて、30年後も存在してますか？とかなめとんのか。
会社と心中するつもりで死ぬ気で働けや。

投資向けというより、単身向けの住宅の需要は今後30年くらいは
増加傾向だよ。首都圏は。
むしろ家族世帯の減少でファミリー向け物件は販売が苦戦するのでは？

じゃあまた前みたいに新興の会社が乱立するのか
で景気悪くなって倒産ラッシュと

>>42
将来の売却価格と近隣住民の建築反対に因果関係はない
。
反対してる奴等だって法の基準の元に建ててることぐらいわかってる。
近隣住民の反対なんて、所詮金で解決されるんだからゴネればゴネだけ得なわけよ。
ただそれだけなんで、売却価格に影響なんて全く無い。
それよりも大事なのは、家賃がいくらつくか、管理がしっかりしてるか、が大事になってくる。

自己破産への道

2件も買うと、もう会社にとってはカモ同然でしょう
怒濤の攻撃をうけます
次から次へと購入をすすめる電話がかかってきます
当直だろうが休みだろうがお構いなしです
当然、卒業生名簿をコピーしたら数万円のお礼をといわれました
さすがにそこまではしませんでしたけど、こうやってリストを手に入れていくんでしょう
でもかなりしつこく卒業名簿はいわれました
話だけでもとしつこくいわれたまに行くと、すでに自分の名前がかかれた書類があるではありませんか！
そのときは、やはり怪しい・・・と思うけど、乗りかかった船というより乗ってしまっているので、
気持ち的には信じるしかないのです
数回断りましたが、しつこかったです
そして相手はプロです、次の策略にかかってしまうのでした・・・

件目はさすがのまずいと思いましたが、ずるずると買ってしまいます
２件目と３件目の間は１年くらい空いたと思います
断っていたからですね
でも、しつこさに根負けと、さらに税金が還付されるとい欲に負けて買ってしまいました
これでワンルームが３件です
このときに、「もうこれ以上は絶対かいませんから」
としつこく担当に言うと、「もうこれ以上は売りませんから安心してください」
といわれ、ほっとしたのを覚えています
たぶん、こころの奥ではだまされているのを感じていたんでしょうけど、自分を否定することになるので、できなかったのでしょう
このころが、高利の街金３件、マンションのローン（すでに入居者がいて少しマイナス）で月に８万くらいの赤字でした
彼らの口癖は
「絶対損はさせません」 「先生はラッキーですよ」
「こんなもんは還付金ですぐに返せますよ」
「先生のために自分らも努力します」などなど・・・・

結局あとはなしくずしてきに合計６件保有しました
もうこのあたりになると、セールスの電話から逃れてたいという気持ちでいっぱいです
空室はほとんどなく、それでも月のローンの支払いが約１９万円でした。
これで空室がでたらどうなるのか、不安でたまらなくなります
休む暇なく、週末は日勤、当直へとはしごです
平日は当直の回数を増やすしかありません
なんのために働いているのかわからなくなります
自分のために必要なもの、日常家電品や車なども買うと、毎月の通帳をみて、残金があるとほっとする毎日
ほとんどカネのことしか考えない毎日でした
だんだん疲労がたまり、これはやばいと思いました
この業界から手を引こう、いくらマイナスになってもいいから手を引こうと思いました
何のための仕事かわからなくなり、このままでは自分の身体だけでなく、迷惑がかかるという
ことがいちばん気になりました
そこで、不動産関係に転職した友人に恥ずかしながらすべてを相談しました・・・

友人に資料を見せました
予想通りですが衝撃の返事がきます
１）ローンの年利が高い（探せば２％台であるとか）
２）これから利息は必ず上がってくる
などなど・・・・ひと言でいえば「だ●され●るよ」
まず、どうにかして手放すことをすすめられた
そして、とりあえず地域の消費者相談センターに相談するように、
また担当の営業に電話しても仕方ないので、直接会社に電話して用件をいうようにアドバイスされました
でもこの言葉を誰かから聞きたかったのかもしれません
そこからは別人のように現状を打破するために動きました

まず、地域の消費者相談センターに電話しました
とても親切な対応をしてもらいました
まず、無料相談の弁護士による法律相談所に行くことをすすめられます
しかし、不動産、莫大な借金ということより、一般法律相談ではなく、
金融系の法律相談をしているところを探した方がよいとアドバイスされました
地域にはなかったので、県の中央にある法律相談所に予約をして、
資料一式をもって数日後に行きました
３０分５２５０円を支払います
若手の弁護士で、いろいろ話を聞いてもらいました
弁護士のところにもこういう電話はあるらしいです
でも、法律の専門家はどういうことかわかっているので、まったく相手にしないそうです
うまい話が転がり込んでくるはずがないという結論です
なぜ買ってしまったのかという初歩的な質問からされ、自分のふがいなさを改めて実感します
まずは継続して弁護の相談をしていくということで、数日後にまた法律事務所の方で詳しく話していくことになりました
そこで、相手との電話でのやりとりは録音するようにいわれました

自己破産をする方向で弁護士と契約します
そうすると、その直後からローンの返済がとたんに止まります
今まで怖かった月末の恐怖から逃れられました
久しぶりの安堵感でした
これで普通に働ける、普通に診療できると思うと、幸せでたまりません
しかし、手続きなどがたくさんあります
なんと言っても６件の物件総額１億３千万円、現在も住人が住んでいる、収入がある、
などなどものすごい問題の山積みです
それをひとつひとつ表と文章にして、裁判所に自己破産申告するための書類が大変でした
自分も頑張りましたが、弁護士さんは相当頑張ってくださいました
予想よりも早く、破産を決めてから約５ヶ月で裁判所に破産宣告をしました
借金のない生活は人として大切なものを気づかせてもらえたようでした

上、よくわからない。
月々１９万の支払いなら、お医者さんなら余裕でしょうに。

少し空き室でたとしても、家賃で充分まかなえる。
ばか高く掴まされても、金利が高くても充分回転できる。
なんで自己破産？

ところで、狙ってた1000万以下の中古マンションがすごい
勢いで売れていくんだけど、なんででしょう？

>>52

業者乙

48〜51の書き込みがネタだから

新築を家賃保証で固都税入れて数万プラス収支で十数件買ってる客がいます。
自己資金使うどころかキャッシュバックもらってんの。
しかも、客紹介して紹介料でサラリー以上に稼いでる会計士さん。
儲けさせた見返りに儲けさせてもらいました。
今の残債で買取り業者の目線以下だから絶対損無い。
買う時期、買う場所、買う価格を間違えなければ数年でかなり儲かる。

リサーチと交渉力だな。

>>48〜>>51
何回よんでも自らの意思でマンション増やして自爆した馬鹿にしかみえないｗ

>>56
>>54

http://www.data-max.co.jp/2010/12/08-minji-saisei01.html
これ、生々しくてよい。投資用マンションデベの倒産物語。
（１２）〜サブリース更改、は読み応えあり。

都内で交通の便がいい物件は大丈夫

>>58
リンク切れやリンクミスが多いのでまとめてみた
サイト全体の膨大な原稿を、システムで管理してないって信じられないが
せっかく面白いのにもったいない

http://www.data-max.co.jp/2010/12/08-minji-saisei01.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/09-minji_saisei02.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/10-minji_saisei03.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/11-minji_saisei04.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/12-minji_saisei05.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/13-minji_saisei06.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/14-minji_saisei07.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/15-minji_saisei08.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/16-minji_saisei09.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/17-minji_saisei10.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/600_10.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/21-minji_saisei12.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/22-minji_saisei13.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/23-minji_saisei14.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/24-minji_saisei15.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/25-minji_saisei16.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/27-minji_saisei17.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/27-minji_saisei18.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/28-minji_saisei19.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/29-minji_saisei20.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/30-minji_saisei21.html
http://www.data-max.co.jp/2010/12/31-minji_saisei22.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/01-minji_saisei23.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/02-minji_saisei24.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/03-minji_saisei25.html

http://www.data-max.co.jp/2011/01/04-minji_saisei26.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/05-minji_saisei27.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/06-minji_saisei28.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/07-minji_saisei29.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/08-minji_saisei30.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/09-minji_saisei31.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/10-minji_saisei32.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/11-minji_saisei33.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/12-minji_saisei34.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/13-minji_saisei35.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/14-minji_saisei36.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/17-minji_saisei37.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/18-minji_saisei38.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/19-minji_saisei39.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/20-minji_saisei40.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/21-minji_saisei41.html
http://www.data-max.co.jp/2011/01/24-minji_saisei42.html

そもそも投資用ワンルームっていつ頃からあったの？
これから先、10年後20年後もワンルーム業者は存在してるかな？

30年後は分譲マンション業者すら半減しているよ。いらなくなるからね。

業者に騙されないでコツコツやるのがワンルーム投資
http://www.oneroom-toushi.biz/
損する奴の気がしれない

>>59
山手線圏内はどうですか？

平成２３年１月１７日
関東地方整備局
宅地建物取引業者に対する監督処分について
株式会社陽光都市開発の宅地建物取引業法違反について、国土交通省関東地方整備局は、
本日、同社に対し、宅地建物取引業法に基づく監督処分を下記のとおり行いました。
記
１ 処分内容
宅地建物取引業法第６５条第２項に基づく業務停止処分
（１）業務停止期間
平成２３年２月１日から平成２３年２月２２日までの２２日間
（２）停止を命ずる業務の範囲
宅地建物取引業に係る全部の業務
２ 処分理由
被処分者は、投資用分譲マンションの販売に際し、複数の社員により、複数の相手
方である消費者に対し、勧誘の電話を断っているにもかかわらず、繰り返し電話勧誘
を行い、また、同様に相手方が断っているにもかかわらず、その理由を求め電話を長
引かせる行為や、相手方を中傷するような発言を行い、電話を長引かせる行為を行っ
た。
これらの行為は、電話による長時間の勧誘等により相手方を困惑させるものであり、
宅地建物取引業法第４７条の２第３項に規定する省令である、宅地建物取引業法施行
規則第１６条の１２第１号(ハ)に違反するため、宅地建物取引業法第６５条第２項第
２号に該当する。
（参考）株式会社陽光都市開発代表取締役望月英昭
神奈川県横浜市西区高島二丁目６番３２号

>>65
自分は素人ですが、現在の所はローンとか払っても採算が取れる物件でも
その状態がいつまで続くのかは、別途検討しないと駄目なのでは?
これはどんな好立地でも変わらないと思います。

古くなれば家賃は維持できないでしょう。特に近くに新築のワンルームが出来たら。
年数の経過と共に修繕しなければならない所も増えるでしょうし､そうなったら
修繕積立金が上がることになるでしょう。現在の条件がどんなによくても、将来は
少しずつあるいは急速に悪化するのがほとんどではないでしょうか？

もし、素晴らしい立地で儲かるワンルームを手に入れるという幸運に恵まれたなら、
次は「いつ売るか」を考えなければならないのでしょう。

分譲マンション屋が都心回帰と煽っているのだけれど、
マンション投資が分譲物件に向かわないのはどういうことだろうね

うりぬけることだけ考えないとダメよ

不動産はね。


うりぬけたいやつや、建築費でがっぽり一気に儲けたいやつらが
キャッシュフローがどうだー、インカムゲインだーとか本や雑誌や営業マン使って煽ってるだけよ。

はあーバカバカしいＷ

>>62
元々学生向けアパート運営の延長みたいだったのが、
バブルが弾けて余った地上げ用地の有効活用として、
始まっていた気がする

>>59,>>62
みんなが大丈夫だろう？
そう思う所は競争が高い

だからと言って需要が高いのとは別の話
お分かりですか？

マンション販売詐欺の電話勧誘に注意しましょう。

都心ワンルームに住んでいます。

オーナーチェンジで入居当初と大家が変わっています。
現在の大家は騙されて買わされたような気がします。

騙されたというか美味しい事ばかり言われたというか。

>>73
詐欺に騙されたようなものですね！

私もそう思います。

【銀魂】２０２話での女性陣の変化
http://g2labo.orz.hm/bridge/watch/sm14077439

プレサンスロジェ武庫之荘工事現場　施工鍛冶田工務店
平成23年６月14日9：35分頃撮影

http://www.youtube.com/watch?v=czmytqnXavg

ワンルームを借りる人がいなくなってるでしょ。
昔は小さなオフィスを借りるにも補償金が10ヶ月だったので、お金の無い人は
オフィスとしてワンルームマンションを借りて起業したりしたが、
今では小さいオフィスだと保証金3ヶ月くらいで借りられるところも沢山。
そして、レンタルオフィスも大盛況。
昔はこれから金持ちになるであろう、ちょっと貧乏な若者がワンルームに住んでいたが、
今は、ちょっと貧乏と言うカテゴリに入る人がいなくなって
貧困そのものか、普通以上の人しかいなくなった。
貧困はワンルームすら借りられずに、もっと下流の住居に住み、
普通以上の人はワンルームには住まない。

よってワンルームの需要は無くなる。
需要があるとすれば、山手線沿線駅近くで出張風俗の事務所用途くらいです。

20平米前後か、それ以下のワンルームなんて、一度住んだら二度と住みたくない。

かなり安くして低所得者を受け入れて、「俺は社会に貢献してる・・」と思いながら泣くか、
不良中国人に高額で貸して、また貸し、多人数入居、転出後に部屋ボロボロを覚悟するしかない。

マンション計画地の西側からのアングルです。
0：35あたりでセントポリアと商店街のかぼちゃが映ってます。
1：15あたりで北側の住居の反対のぼりも映ってますよ。
画面左下にはずっと、長屋が映ってるでしょ。
地元の人なら判るはず。


プレサンスロジェ武庫之荘工事現場　施工　鍛冶田工務店

平成23年６月14日9：35分頃撮影
http://www.youtube.com/watch?v=czmytqnXavg

鉄筋コンクリートの寿命は50年だとかなんとかいわれてるけど、これはあくまで推測で、
まだ世の中に鉄筋コンクリートの建物ができ始めてから50年経ってないから実際には誰もわからないんだよね。
俺は、結局は200年でも300年でももつんじゃないかと思ってる。
木造住宅や、海外のレンガ作りの建物なんて、作った当初の人たちは
それが何百年も使い続けられるなんて考えただろうか。

親愛コミュニティー又は東京エクセリア 及び グループの実質オーナー新畑一雄らによる反社会的活動の詳細とその対策は告発されています。新畑らに関わってしまった方は対策の為、参照して下さい。http://m.logsoku.com/thread/yuzuru.2ch.net/estate/1277376577/

関西系のプレサンスや日商エステム、日本エスリードは

金の亡者の集団って感じやな。

ワンルーム屋って何でもありかよ。

利益率５０％くらいあるんとちゃうか。

１５００万のワンルーム買って、

売りに出したら７００万でも売れん。

買った奴がマヌケ

ウイングエステートってどう？

うんこ

会社の今後を担う中心メンバーとして期待！
成果に応じて年収1000万円以上も可能！
http://rikunabi-next.yahoo.co.jp/rnc/docs/cp_s01800.jsp?rqmt_id=0007831030

ふーん

投資目的ワンルーム中古
なら１０００万以下
えきそば
が絶対条件です

冨士そばが条件とかどんな意味だ？って一瞬考えちまった

【ﾜﾝﾙｰﾑ】投資用不動産業界への転職【ﾃﾚｱﾎﾟ】
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/job/1311170878/

昨日新宿でヘギソバ食ったよ

登記簿謄本を見たら、新しい大家が高値掴みさせられてて
クソ笑った、素人大家なんて煽るから被害者が出る。

本当に、あの素人大家＆兼業大家ブームは罪作りだったと思う。

謄本に売買価格は出ないよｗｗ

乙区の債権額で分かったなんてファビョらなくてもおｋ

だから、その債権額がすでに異常なんじゃん。

だからファビョるなってあれほどｗｗ

オーバーローンもあるんだよ素人クンｗｗ

95が正しい。
96はそもそも大した知識もない営業マン。

>>97
自演はそんなに楽しいのかｗｗ

うん

建物は壊れても
土地所有権は不滅
一に立地
二に立地
立地でリッチ
これが決め手

立地と鉄筋
2大キーワード
この国で木造はやはりリスクあり。

>>92
越後の方ですか？

ちりめん問屋の隠居です。

過去の遺物だよね

リーマンは投資用とか収益物件って単語に吊られてしまうんだな。
その上相手は、そんな物件を売る為に働いてるセールスマン。
一度喰らい付いた餌食は離さないみたいな話術で落とそうとしてくる。
素人のリーマンなんか、不動産屋から見たらただの鴨だよ鴨。
一度、引っかかりそうになったけど、断って大正解だったと思うわ。

ワンルームは無理。ものすごく不人気。全然借り手がつかない。
ベッドルームとリビングが同じなんて、今時の人には耐えられないよ。物置じゃん
ほとんどの日本人が海外のアパートメントを知ってるしね

東京の駅近物件でもそうなんですかね。
ワンルームが不人気だとすると、１K/2K/2DK とかの高額物件にシフトするんですかね。

家賃保証がついている物件も多いけど、今は借り手市場。
かなり、厳しいね。

都内の人気エリアで中古区分を買っておけば両手放しで普通に儲かる

だが最近は手頃な良物件が激減してるのでオレは一棟物投資に移行

わけないじゃん。

111

サックス奏者・矢野沙織が発言を謝罪　福島物産展で「百姓が可哀想だから被爆しないといけないのか」
http://toki.2ch.net/test/read.cgi/dqnplus/1318604196/

健美家見てたら、学芸大学付近・90年代の安い物件があったんだけど、
これって電話勧誘用の釣りですか？

>>113
買え　有無を言わさず買え

>>113
あそこの業者の中には、契約するまでまともな情報開示もしないとこがあるから気を付けな。

>>115
thx

頻繁に更新しているのは、勧誘で有名なところばかりだった。
見合わせます。

>100
登記簿の土地持ち分見てみな、道路境界が壁で駐輪場もロクにないペンシル
１Rだと押入れか良くて１坪か？逆に旧公団団地なんか３５坪ついてて驚いた。

１Ｒは飽和状態
敷礼０にするか誰でもＯＫにしないとよほどの好立地でなければ難しい
近隣施設に依存している物件は時期を逸してしまうと悲惨
お金があるならバルクまとめ買い又は公売（競売含む）
流通のオーナーチェンジ物件は危険
ランニングコストの高い区分でフルローンは無謀

【ﾜﾝﾙｰﾑ】投資用不動産業界への転職【ﾃﾚｱﾎﾟ】
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/job/1311170878/

>>118
どこのエリアの話？
都心部は？

>>120
都内近郊で人気駅以外且つ徒歩７分以上の物件の話

もちろん都心部は築年数が経っていてもそこそこ早く入居者が付くが
取得簿価が高い
銀座だからといって２０�u程度の１Ｒを２０万で貸せるわけもなく利回りは低くなる

都内でもちょっと立地悪いとマンソンガラガラ
幽霊屋敷みたい

>>121
そんなとこ、人間が住まないからｗｗ

>>121
そんな場所は…。

エンドが押し売り業者から購入させられた物件はそういうのが多いよ
２３区でも山手線圏外（殆どが不人気私鉄沿線）
駅徒歩７〜１３分
１５〜２０�u
価格４００〜８００万
もちろん３点ユニット
想定利回り１０％以上（あくまでもグロスで）

全然埋まらず人伝でリーシングを頼まれる
家賃を下げたくない場合は敷金礼金０　フリーレント１ヶ月　客付業者に広告料１ヶ月
半数は入居後即オーナーチェンジでレインズ登録
損切りで不動産投資引退

何！
投資用ワンルームマンションはいつまでもつかだと！
年はもつだろ！

>>126
だから何年って書いたんだよお前は？

>>125
不人気物件でも、安くすれば決まるから、
絶対決まる値段で利回り逆算して絨毯爆撃で差し値すれば、
２０件に１件くらいはビジネスになるのがあるんじゃまいか。

ダメ元の指値は現金即決済を条件にしても２０件に１件どころか１００件に１件ぐらいかな（すぐ決まるであろう家賃設定でnet10%ぐらい）
大半は元付業者の独断ではねられ買付が所有者の耳に届きすらしない

ネガティブ想定で値段付けするのは非常に良い事だと思う

主観ではあるけど、大量の不動産チラシを楽しく眺められる人は失敗する率が低い
色々妄想しているうちに他所で決まってしまう事も多々ある

>>126
マンションの耐久は47年が目安

>>130

それ減価償却の法定年数だから

実際の耐久力とはちがうよ

大丈夫？

60年超えてからが勝負どころ

>>131
実際の耐久もそんなもん
しらんのか

うちは築55年だけど管理がいいからまだまだ平気っす

いくら表面的な管理がよくても、土台のコンクリや鉄骨が腐食してくる。

>>133
鉄筋かぶりとコンクリートの中性化ってのがあってだな、90年くらいは鉄筋が腐食されないようになってんだよ

ってか、そんくらいの知識なら不動産投資とかやめといたほうがいいよ、勉強不足

>>136
馬鹿かお前は。
昭和初期にたてられた公団でもみてこい。
コンクリがどうなってるか。

それに、バブルの時期はいい加減な建築が多く、コンクリに海砂利が混ぜられている。
だから塩分をたぶんに含み、すでに崩壊物件もあるのを知らないのか。
無知すぎる。

マンションの耐久が47年しかないとしたら
戦後に建てられた日本中のマンションが今頃ボロボロ崩壊しまくって
数万人の死者が出てるじゃねーかｗ

崩壊する前に取り壊して立て直しているだろ

>>137
>>138

公団とかバブル期の物件とかはそういうのもあるかもしれんが、それで全部の物件の耐用年数が47年ってことにはならんだろ

つか、47年って具体的な年数が出た時点で税務上の耐用年数と実際の耐用年数を混同してるんだから素直にROMっといたほうがいいよ

しかしワンルームマンションなんて、所有者の大半がそこにおらず、立て替えとかって話になったらどうなるんだろね

>>141
それは逆に言えば、全部の物件が５０年以上持つということはないといっているのだな

>>141
あたりまえ
コンクリートの品質なんて一定とかありえんのだから
90年を目安に品質管理してるが、中にはスッゲェ粗悪なものもあるからな

生コン組合とか合って、あんまし粗悪なもの出さないように値段なんかも決めて品質保ってるけど、たまに抜け駆けして安くて品質悪いの出す業者いるからな
中身なんてすぐはわからんから

アンカー間違えた

>>144は>>143な

だいたい公団も、築４０年くらい経過したら住民を退去させて、建替えるか放置されている。
大阪なんてそんなのがゴロゴロある。
つまり実質マンション耐久年数は５０年がいいとこってのが実際の結論だ。
お上もそういう判断をしているから、そうしているのだ。

机上の耐用年数47年をコンクリートの退化年数と勘違いした輩がいるスレはここですか？

ちがいます。

ここですね、わかります

http://news.livedoor.com/article/detail/6006425/

だいたい、じゃなんで机上の耐用年数を４７年とするのか
ちょっとは考えてみろ

>>149
ﾊﾞﾊﾞｱですね。
わかります。

固定資産税増税検討とか、くそ過ぎるわw
http://headlines.yahoo.co.jp/smartphone/hl?a=20111108-00000141-jij-pol
多分可決だろうな。くそ民主め

もう海外移住しかないな。

>>153
軽減税率を少し戻すだけでは？

日本はこれからどんどん増税になるに決まっているだろ。
ギリシャのようになるんだよ。
消費税だって上がる。

税金上げて朝鮮へ送金

>>155
消費税は上がるが、他は軽減されていた分が元に戻るだけだろ？

管理費ってどうよ

>155
ギリシャも大金持ちはほとんど税金払ってないみたいだね。
中の上くらいの層が一番ビンボくじ引きそうですね。

こいつらよくやるよな

図式としてはマンション投資を頭ごなしに否定するおっさんと
どっか業者のガキの仁義なき戦いってとこかな

このおっさんのコピペ回答もなかなかだが、改変コピペも秀逸だわ

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1175144981

人口、どんどん減るんだぞ？

日本人は減るけど、世界人口は増えますが？

日本人の人口が減っても、日本国の人口は減らないんだよ。

これから中国人がどんどん移住してくると思う

放射能と地震の心配あるし、外国人も敬遠すると思う。

>>118
そのとおり。よく「年金代わりにワンルームマンション投資を」なんて業者がいるが
将来も堅い需要を見込める一等地の物件をバルク買いでもしない限り、年金代わり
にはならない。

http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1321336865/
この業者は中古ワンルーム専門らしいが、どうかね？

とにもかくにも、ワンルームマンション市場は、持ち家を持つことができなかった独身高齢者が借りるので、今後も安泰。

>>168
だよね。
先週の交際相手のいない２５〜３４歳の統計数みて、都心のワンルームはウハウハだと確信した。

日本人で建設中のホテルやマンションの部屋を安く買って完成後に売るっていうのやってる人いるの?

俺の偏見かもしれないが
交際相手いない人の半数以上は実家住まいっぽいｗ

経済力がない割合も多そうだし、何より実家を出る理由がない
だからワンルームマンションは需要がない

お年寄りはワンルームよりアパートで１ＤＫに住むのではないでしょうか？

>>171
この前、大久保で焼け死んだ老人達の家賃は風呂なしトイレ共同の四畳半一間で57000円。
実家住まいでも無いし、１ＤＫでもない。

都心のトイレや風呂がないボロアパート暮らしするくらいなら、地方にある
古びたＵＲで暮らすわｗ鉄筋コンクリだしトイレも風呂もあり、家賃も格安。
57,000円も払って、風呂はまだしもトイレ無しはないわｗｗｗ

生活保護者だと他人の金って意識あるから、どうでも良かったんだろうけど。

アパートは何が怖いって失火だよね、一棟丸ごと燃えるから。
どんなボロでもマンションだと一棟丸ごとって無いと思う。

新宿区大久保という場所ではあるが、風呂なし共同トイレで家賃57000円もとっていたとは驚いた。
同じ東京都の、西八王子駅前で24時間営業のダイエーグルメシティの隣のワンルームマンションの一室を所有しているオレは、家賃50000円でしか貸せないでいるのにな・・・。

このボロアパートがそうとは言わんが、生活保護者を受け入れると決めた
大家がそれまでの家賃から生活保護規定の家賃上限まで値上げして
再設定する事もあるみたいだね。

そういうので逮捕されちゃってる生活保護ビジネス関係者もいるようだけど。

投資マンション買うのとREIT買うのはどっちがいいの？
REITのが換金性は全然優れてるけど
投資マンションもあまりいい評判は聞かないしREITのほうも
結構良くない物件を詰め込んであるような話も聞いたこと歩けど

滋賀県彦根市のファースト住宅サービスはヤクザです。
取引してはいけません。

>>175
たぶんそのパターンでしょ

>>172,>>173,>>174
\5700の間違えだろ。新宿でも大久保、落合は朝鮮人街で家賃も底辺
なはず。￥57000なら下北で風呂なし、トイレ共同の金額だ。

>>179
\5700？http://beebee2see.appspot.com/i/azuYwIqfBQw.jpg
http://beebee2see.appspot.com/i/azuY9LuZBQw.jpg
http://beebee2see.appspot.com/i/azuYwOOeBQw.jpg
http://beebee2see.appspot.com/i/azuY2dueBQw.jpg

>174
ニッパチでそこまで特定されること書かなくても・・・
線路挟んだ塾の上にあるファミリーマンション低層階の１Rなんか
集中エアコン代タダで2.8万〜で空室あり。これが現実だよ。

>>179
情弱乙。

>>179
貧困ビジネスの実態についての本でも読め！

>>169
馬鹿じゃね。
高齢貧乏独身者は、みんな公団に入るよ。あほ

>>184
低脳はけーん！

は？　事実だが。
公団在住の老人の孤独死がどんだけあるか知らないのか。

>>186
誰が今の話をしてんだ？
公団は老朽化した棟から順次建て替えていて、
建て替え後は家賃が周辺相場と同等に引き上げられるんだよ。
引き上げ後の家賃では独居老人は住めないと反対してるだろ？

>>186
ほれ、無能。
つ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yw/yw08100501.htm

>>187
アホ必死わろす
未来なんてどうなってるか誰もわからんよ　あほ

自分も独身だし、高年者になりかけの年だし、孤独死かな

公団て旧公団のURなら所得制限もあるし、物件にもよるが
ある程度の収入か貯蓄がないと入れないし
本来中間層以上向けの団地だぞ？
公営住宅は逆に逆所得制限あったりして
一定所得以下でないと入れなかったりするが
なんか、公団と公営住宅を勘違いしてる奴いるよな
しかもそんな奴がドヤ顔で

そういうのを揚げ足取りという。
公営は逆所得制限があるし、高齢になったら優遇して入れるんだよ。
だから誰も公営より高い民間ワンルームなんて入らない。
そこがこの話しの焦点だ。はぐらかし必至だな。

揚げ足取りとか言われるとは思わなかった
そんなつもりはなかったから
というか、そもそも俺の中では公団と公営住宅って外観が似てるだけで
全くの別物という感覚が染み付いてたから

>>193
公団と公営の違いも分からない馬鹿を、いちいち相手にするなよ。
揚げ足とか言ってる時点で厨房だろｗｗｗｗ

公団と公営の違いがこの話の焦点だと思っているアホは、きっと高卒だろう。

>>195
くやしいの？

>>196
高卒か

>>197
公団と公営の違いも分からないのは、中卒だと言っている。

>>198
高卒必死　揚げ足取りしかできない高卒　

この話の焦点は、公団と公営をごっちゃにしてる奴に
ドヤ顔で不動産について語る資格ないだろ？ってことなんじゃないの

>>200
その通り。

【速報】東京都人口　１３００万人突破　高齢、独居世帯が増加　集中しすぎだろ
http://ikura.2ch.net/test/read.cgi/news/1322619115/

まあまあ
公営と公団の区別はつかないが、民間は区別がついてるじゃないか
こういう人が老朽ボロアパートに住んで我々に家賃を払ってくれるのだ

オレも地方のボロアパート買って行政書士使って生活保護受け入れしようかと思ってる

>>16
おい、情弱、

http://beebee2see.appspot.com/i/azuYgqGgBQw.jpg

www

迷惑電話かけてくる会社は潰れろ【投資】
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/employee/1258217474/

そんな面白そうな電話なんてかかってきたことが無い．．．残念。

先物で客殺しされれば一発でかかってくるんじゃないの？
ああいうカモリストに一度載っちゃえば来るよ。

投資用ワンルームにお客が付かない

ガチでどんくらいまで持つのかなー？

>>208
客つけの良い管理会社に頼みましょう。

投資用ワンルームはオワコン

正社員大募集!！我らが【東京エクセリア株式会社】に集え！わがしゃは、我らの新畑一雄様
我らの希望、我らの太陽、我らが新畑一雄様【東京エクセリア】
は、4000件を超える自社管理物件を抱える賃貸管理会社です。日々、多くのお客様の「住まい探し」に貢献しています
不動産に関する事業領域が広いため、景気の？変動に強い。賃？貸管理業務全般を担当してもらうので、幅？広く知識が身につきますよ。？

とにかく！そこのプータローのあなた？頼みますから応募してください？かたちだけ、面接みたいなことをしますから？入社は即日でも可能ですし？頼みますから？
御願い致しますから、どうかご応募のほう御願い致します。？待ってますから？ホントに、ホントに、ホントに、？
あと、入社にあたって？
印鑑証明及びに実印がいりますからね。？それと一番大事なところですけど、保証人！？保証人！保証人ですよ！？
なるべく属性の高い、金のとりっぱぐれのない？絶対、損害賠償責任において即金！現金払いの出来る人！？なによりかにより、一番大事、そんな保証人をたててくださいね！？
【保証人様こそが大事な大事な資金源】なんだから！

http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1315639404/l50

新畑会長さまが「やるか、やられるか！」「おまえらに、他人の物をうばいとれるのか」って
厳しいんですよ。
頼むから、金づるども！集えっ

ｗ

マンション販売詐欺と思われているから無理

今どき投資用ワンルーム買うなんて、どんな人？

一番多いのが公務員、次がサラリーマン。

>>215

呼んだ？

いくら公務員、大企業リーマンといえどもこんなん２５００万も負債背負ったら
いざ自分の住む家の住宅ローン組もうとしたとき組めるの？

>>218
２５００万円？？
リノベーションの１０００万円ちょっとで利回り７％ぐらいのだよ。

貸すだけで儲けが出てたら誰も手放さんわ

普通に出てるけど、何か？

都会の安いワンルーム買って気楽に住もうと思ったが狭すぎ、最低25�u
はないとな・・・、それに共益費とか管理費とか高すぎ。

安い小さい1戸建ての方が良い、売れなくても潰して駐車場にできるから。

駐車料金月5000円　

うわあ　おおもうけじゃん

関東圏で最安の中古の分譲マンション探してるんだけど、どなたか最安物件が
アップされてるサイトとか教えていただけませんか？
海外を主に生活していこうと思ってるので、住所と寝るスペースさえあればどこでもいいです

スレチだとは思いますが、ほかにどこに書けばいいかわからなかったもので

>>225
ヤフーとかホームズで希望の条件で検索して安い順で表示すれば分かる。
条件を登録してあるから毎日見てる。
売れないとかすぐ売れるとか分かる、いずれ同じ様な生活をするつもり。

トランクルームとカプセルホテルでおｋ

>>226
ありがとうございます。おたがいがんばりましょう！

>>227
いや、さすがにトランクルームは不安です
潰れたりすると面倒ですし、マンションがいいです

シノケンハーモニーってどうよ。HPでは完全反響営業だが。

http://youtu.be/O7ApbvOWYAs

地方都市在住だが、100〜200万が販売価格で
入居者ありで、実質利回り12〜20％ぐらいの物件が
けっこうみかけるんだよね。
ロレックス買うくらいならこっち買ったほうがいいと思うが
なんで余ってるんだろ。

>>231
家賃収入があっても貯金が無くなるし現金なら大きな買い物出来る、
死蔵されてるお金ならいいけど。

賃貸経営だと未入居とか家賃未支払いとかメンテナンスとかリスクがある
からというのがある。

>>231
地方は人口減が進んでいるから、ババ抜きをやっている状態。
いまの入居者が出たら、次が入る可能性は、都心と比べると遥かに低い。

>231
戸建てならいいけど、マンションだと管理費やらで毎月２，３万出て行くよ。
固定資産税もあるしね。

私は福岡県で賃貸業を営んでいる者です。テレビではあまり報道されていませんが、
昨今の不況に関わらずここだけの話、実は今、西日本の賃貸業界は東北、関東から脱出したいという方の需要で沸騰しております。

中古一戸建てをふつうに貸せば、相場３万円程度ですが、これを５万円〜１０万円にアップさせる方法をお教えいたします。
３００万円で中古物件を買って、うまくやりくりして家賃月１０万円にできれば年間１２０万円、年間投資利回りは４０％です。
現に私はこの方法で、１物件で月７万５０００円を稼いでおります。 やりようによっては１物件月１７万円にもなります。
さらにオーナーしか分からない裏事情で、田舎の物件なら土地込みで１００〜２００万円から購入できるノウハウも掲載しています。

そのノウハウを「完全無料で」公開いたしております。

現職で賃貸業を営んでいらっしゃる方、これから賃貸業に挑戦してみようという方、副収入が欲しいという方、
自営が行き詰っている方、就職がどうにもならない方、必見です！ お気軽にご訪問ください。

http://blogs.yahoo.co.jp/mroksnsk6

ライジングトラストってどうですか？？

>>234
そんな低価格物件って当然ワンルームでしょ？
管理費やらなんてせいぜい一月１万程度だよ。

投資ワンルームマンションずっと持ってて
立替になったりしたら権利関係どーなるの？

西新宿とか新宿駅徒歩圏の中古激狭ワンルーム買って東京の拠点にしたいな

洗濯機置き場は不要
掃除機がいらないように床はフローリング
ネットはイーモバイル使ってるからネットも電話も不要
バス・トイレ同室で十分
２階以上でバルコニーは必要
シャワートイレは欲しいがあきらめる

購入後に再熱除湿機能付きエアコン、防犯補助キー、サーモシャワーをとりつける
購入の初期費用と年間維持費はどれくらいだろうか？

>>238
ワンルームでも普通のマンションと同じで土地の持分を売って手放すか
建て替えた物件を差額を払って買うかだろ

ただし東京だとワンルーム規制があるからバブル期の狭いワンルームだと
半分くらいのオーナーが権利を手放さないと建て替えができない
建て替え後の物件を差額を払って買うにしても建て替え前の１部屋分の所有権と
建て替え費用を払うことになるから相当高いものにつく
占有面積あたりの買取額　　４０万円／�u
占有面積あたりの新規購入額　７０万円／�u　とすると
１５�uの部屋を下取りに出して３０�uの部屋を買うと
拠出額は１５００万にもなる

>>225
>海外を主に生活していこうと思ってるので、住所と寝るスペースさえあればどこでもいいです
房総のリゾートマンションがおすすめ
http://www.tokyu-resort.co.jp/search/?hdl=result&HPSRC_AREA_ID[34]=1&SHUBETSU_ID[1]=1&area_top_flg=1&order=7

>>240
ワンルーム投資するやつは、建て替えは望まないだろうな
建て替えの時に買い取ってもらえれば御の字だが、
そこまで古くなる前に売却してるだろーが

>>242
たとえば６００万で買った中古マンションの税法上の残存価値が２００万だとする。
建て替えの際に６００万で買い取ってもらったら税金が８０万かかる。
１５００万払って３０�uの新築１ＬＤＫに交換したら
家賃は建て替え前の４万円強→１５万円弱　で年収１００万以上増える
１０２０万投資して年収１００万円以上増えれば悪くないんじゃね？

訂正
２０２０万投資して年収１００万円以上増えるんだ

>>243
そもそも、ワンルーム借りる奴が月１５万円も払えない。

>>243
600万で買い取ってもらった方がいいわ
１５００万払うなら別物件買う

>>245
世田谷区の３０�u新築１ＬＤＫなら家賃15万くらいにはなるだろ。

>>246
２０２０万円の投資で家賃−維持費用＝１５０万前後／年
ならそれほど悪くないだろ？利回りは７％超えるし
新築、築浅なら空室期間も短いし、礼金だってとれる

>>241
リゾマンは維持管理費のほうが本体より高い場合があるから気をつけねば。
私鉄辺境の普通のﾜﾝﾙｰﾑ投げ売りしてるとこ探すほうがよいかも。

>>248
房総のリゾマンの維持費はリゾートにしては比較的安いだろ
無料でも売れなくなるリスクを心配するなら勝浦とか鴨川にすれば良いし

>>349
リゾマンの管理費って、普通のマンソンに比べると割高じゃね？
温水プールとか、サウナとか、温泉権とか、住むだけならいらん施設ついてるし。
あと、海辺の物件は鉄部の錆がおそろしく早く進むよ。

房総りぞまん
窓から海が一望できる２階のお部屋
山の斜面に建つ高層りぞまん、もちろん海が一望

これ買う人って、金払って自殺したい方、としか思えない。

>>251
は？

ワンルームじゃなく2LDKの区分買おうと思うんだが、
みんなは区分の管理どーやってる？
自分で？不動産屋に家賃の数％で委託？？

委託

２３区都内の新築ワンルームマンション

確かに賃料は入ります。新築だし、立地は良いからね
ただし、全く儲かりません
それどころか３５年ローンにすると毎月お金の支払いが必要です
ローンは収入から経費、所得税を引いた後に返すものだから
糞不動産屋の計算のように返済できないのですよ

３５年ローンが終わるまで毎月返済が続く
ローン返済後にやっと家賃収入が入ってくる
年数がたてば、空室リスクも増すだろうし余計負担が掛かる

結論から言うと新築ワンルームマンション（投資用）は絶対に買うべきではない

>>255
自動車は新車、不動産は(自己使用を含めて)中古に限る

>>255
素人考えですけど、二軒目所有でプラスもしくはトントンっていうのは甘い考えですかね。二軒目は一軒目より安いものにして、そのローンを返せば返すほどプラスが多くなり、一軒目も完済が早くなる、みたいなのはうまくいかないかな。甘いよな。。

>>257
悪くないと思う。
兎に角、１軒目の返済をいかに早く終わらせるかが肝。
２軒目は２部屋分の賃料で返済するから、返済も早く終わる。

>>253
2DKだが自分でやってる
最上階、角部屋じゃなければそんなに問題起こらないと思って
実際ない

日銀：FRBのサル真似で円供給を増加
↓
円安で年内に85〜90円くらい
↓
物価が上がる
↓
原油資源等の輸入価格が上がり貿易赤字増
↓
益々円安加速
↓
輸入品の原価が上がり製造コスト増
↓
物価がさらに上がる
↓
地価が上がる
↓
売却でトータル含み益

>>260
今以上米ドルに対して円が安くなるのはFRBと米議会が許さないから
今以上円安にはならないよ。

>>260
馬鹿か？こいつ。

通貨安戦争は全然終わってない。
アメリカはもう昔と違って外需に依存しないで景気回復は出来ません。
そこをわからないと痛い目に合うよん。為替とかやってるならなおさら。

まぁ85円でUターンだよね。
市場関係者やアナリストは嘘吐きばっかだからまた騙される人出るんだろうなー。
一部のアナリストなんて円キャリー復活とか言い出したし。

ないないｗｗ

昔は関税
今は為替でコントロール。
アメリカ様にはどこの国も刃向えません。
昔みたいな内需主導の強いアメリカに戻ったなら別だけど。
もうそんなアメリカには戻りません。

プレサンスで投資マンション買ったバカは今頃どうなってんやろ？？？

別れたダンナが2000万で買って
損切りしてたワンルーム
330万で売りに出てる…
別れて正解だったかも

昭和じゃないんだから不動産は稼がない

>>268
情弱ｗ

おまえは稼げてる？ｗ

>>270
ああ、月２０万円入ってくるぜｗ

こういうの見るとワンルームってよほどの好立地じゃないと成り立たないと思う
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=23&md=area&sap=1&geo=23116&bflag=0&code=005200065120028

この物件でさえ
管理費、修繕積立金、固定資産税　で１万円／月かかるし
内装の償却は別途必要だし
敷金・礼金　０で賃貸管理手数料大家もちで家賃２万円じゃ割に合わない

>>272
立地っつーより13平米に人が住めると思うか。

>>270
笑わすなよｗ
ガキの小遣い稼ぎの話してんじゃねえ
一桁間違ってるｗｗｗ
こんなんじゃ話にならねえなあ、みなさん

もうね、不動産は稼がないんだよ
税金対策に�TＲを３部屋もってるが
もうトントンどころかマイナスに傾きそうだな
今は身軽になってキロバーに変えるわ
もってるだけならノータックスだからね

次の地震を想定してみようぜ
投資マンションがどうなるとおもう？

地盤に問題無ければ、どうってことはない。
また、防火・準防火地域なら、火災もまずない。

>>275
税金対策の１Ｒが利益出すのか？

税金対策ならマイナスは嬉しいことですよね？
私はサラリーなんですが経費がなかなか積み上がりません。。
できる人達は親名義の会社を作ったりするんですよね？車なんか経費で落とせるし。

>>279
いや、案外サラリーがいいかも、経費の分が結構あるだろ、親の会社じゃ
ないが自営だと車買っても6年たつと落とせなくなる又新車を買えば
いいけど金がかかるしガソリンとかも仕事の分しか経費にならない。
サラリーなら車を10年持っていても経費は下がらん、経費は収入に比例する
だけ。

>>280
279ですがハイレベルな話についていけてません。。今回初めて税金対策1Rの確定申告をしたレベルなのです。
きっと車通勤費をはじめとするサラリーマンの経費を申告して認めてもらえた所からの話ですよね。6年は原価償却？勉強足りないので出直してきます。。

>>280
税金対策で買う奴がいるのか？

そんな時代じゃ無いぞ！

黄色申告の時期ですね

>>280

>>280です

>>281
税金対策でマイナスって言っても1Rは不動産所得だから所得がマイナス
じゃなく0になる場合がある。
この場合はサラリーの所得は変わらず税金も下がらない、1Rという財産が
増えたことは増えたけど。

6年というのは減価償却費の事、7年目は殆ど0なので経費で落とせない。

>>282
税金対策で車を買ったのは景気のいい時の話、今は無理。

Ｑ：　先日ドル円レートが1ドル75円から82円に下落したがなぜか？

日銀によるフレキシブル・インフレーション・ターゲットの導入が主な原因である。

日銀：「消費者物価の前年比上昇率1％を目指して、それが見通せるようになるまで、実質的なゼロ金利政策と金融資産の買い入れ等の措置により、強力に金融緩和を推進していく」（2月13〜14日の金融政策決定会合）

解説：　今回導入した「目途」の実現に向けて、金融政策決定会合において、日本銀行は、資産買入等の基金を従来の55兆円程度から65兆円程度に10兆円増額することも決定した。増額はすべてが長期国債であり、2012年末までに完了する予定である。

Ｑ：　日本国民の期待インフレ率はマイナスの領域にあるが、プラスに転換することはあるか？

日銀が金融緩和を行うという政策実践を続ければ、期待インフレ率も上昇、プラスの領域へ転じ1％へ接近していくことが期待できる。

Ｑ：　人口減少が減少しているのにインフレがおきるわけがない。

人口減少下での「需要インフレーション」はおきないという意味では正しい。しかし日本が直面しているのは、以下３種類のインフレであり人口トレンドと相関しない。

○コストインフレ　（原油、資材価格の上昇）
○財政インフレ　（国債の日銀引受、）
○為替インフレ　（モネタリーベースの上昇）

上記のインフレが結果として需要インフレを生じさせることがある。

例：　2004〜2007年の景気上昇

Ｑ：　日銀によるインフレによって金利は上昇するか？

例：　米国では大量の通貨供給により通貨価値を下げたが金利はゼロ金利を保持している。

日銀のインフレーション・ターゲット導入によって金利は下がる。
貨幣の供給増加は貨幣に対する債券の相対価値を高めることになり名目金利を低下させる。

Ｑ：　ＦＲＢが円安を許さないのでは？

反例：　韓国。韓国ウォンはドルに対して相対的に安値で推移しており、米国に対して大幅な貿易黒字を保持している。

為替レートに影響を及ぼすのは「他の中央銀行と比較して資金供給量を高水準にしているか否か」という「国際的相対評価」である。
QE1（2009〜2010年）実施期間のベースマネーの伸び率は、米国の29.0%に対して日本は僅かに2.1%と、同期間の欧州の伸び率4.0%も下回り、
日米欧の間で最低だった。この間に円高が進行したことは周知の事実である。

円高デフレ観測⇒円安インフレ観測

■エコノミスト予測：

1ヶ月前：年内に60円まで円高進行　⇒　物価安　⇒　現金の価値が上昇　⇒　不動産投売り優勢
現在：年内に90円まで円安進行　　⇒　物価高　⇒　現金の価値が下降　⇒　不動産買い優勢

■全体の地価変動：

日銀が2月半ばに採用したインフレターゲットは１％以上の物価（地価も含めた）上昇率維持
↓
今後5年間で5%以上に地価が上昇する可能性あり

■ディスカウントされた物件の地価変動：

2012年2月までの時点では、期待インフレ率は年間マイナス１％程度　⇒　日銀のインフレターゲットによりプラス１％に修正
↓
2012年2月時点では、購入者は30年ローンの場合、支払い完了時のマイナス30%の資産下落を想定して購入していたが、
この前提がくずれプラス30％に期待インフレ率が転じた
↓
現在出回っている不動産は既に30%のディスカウント済み
↓
日銀によるインフレ誘導により数十％の価格調整がおきる
↓
これから反動で価格上昇の可能性がある

アホがおるで

最近、質の良い中古１Ｒが高くなって来たね。

営業がいってたことなので当てにならないけど、りーまんの時に土地を仕込めてなくて売るものがないそうですね。中古の良いのが高くなってる原因かもです。

築20年以上の築古ばかりだなぁ・・・
築10〜15年程度の物件が全然出回ってないんだけどどうしてなの？

為替なんかより、少子化だろ。人口が減ってるんだぞ
道州制とか大規模な都市計画みたいなのを先読みできないと、もう不動産経営なんて儲からん
あるいは、金に困ってる奴から現金で安く買い叩くか

特需だよ。
http://white0wine.blog10.fc2.com/blog-entry-4322.html

ワンルーム投資詐欺に遭いました

節税になりません。

新築購入から5年経ちますが
入居者が居ません

>>295
場所はどこ？

日経新聞

経常赤字最大に、１月4373億円　単月赤字は３年ぶり
春節の影響で輸出減 2012/3/8付　
財務省が８日発表した１月の国際収支速報によると、モノやサービス、
配当、利子など海外との総合的な取引状況を示す経常収支は4373億円
の赤字となった。単月の赤字は３年ぶりで、赤字幅は比較可能な1985年
以降で最大となった。

ドル買い増やす石油会社　夏場にかけ円安拍車も 2012/3/17 6:00

>>292
平成５〜10年ぐらいってバブル崩壊でワンルームの供給が低下した時期だからと思う。

>>298
つまり築古か築浅の割高物件しかないということか・・・
しかし、都内でも築古の3点式17平米とか今更買うのもリスクがでかすぎるよね・・

自分が上京した時住んでた埼玉南部の17平米、当時6.5マソだったのに今は5マソ以下になってるし、
今住んでる都内も7~8年前は17平米7.5マソとかだったけど今は6マソで借りれるからなぁ・・
何処まで下がるのか・・

>>300
安心しろ
インフレになったらまた上がる。

郊外は問題外。
都心(山手線)で２０平米以上、駅徒歩５分以内、バストイレ別、室内洗濯機置場、２階以上のオートロック。
新耐震なら古くもリノベーションを買えば問題なし。

>>302
その条件だと1000万以上しちゃうから採算とれるのか？

1300〜1500万円ぐらいなら表面７〜６％以上なので、十分採算が取れる。

>>301
いや、そうとも限らない。
供給過剰状態な物は、原価が上がっても値段は上がらないよ。

供給過剰なのに無理やり新築続けてるからね
もうどこも自分たちが生き残るためならなり振りかまわずだよ

ワンルーム規制のある行政区の物件を買うんだよ。
無規制の場所を買ってはダメ。

タワーマンションって１個に５００世帯はいるんだぞ。
マンションなかった時代の５００世帯って、一つの町くらいある。
それがあの敷地面積で集約して住めるだから、そら家はどんどん余ってくるわ。
大阪だけどタワーマンション、結構あちこち建ってるよ。
結構、即完売してる。

>>304
>表面７〜６％以上なので〜
実質利回り3〜4%ってところか・・
回収するのに時間かかりそうだなー。キャッシュかつ25年位かけて元金回収？

>>309
実質で▲１％ぐらい。

>>310
どうやって採算とるの？

>>311
１つ現金で買って、２つ目は借り入れる。
２つ目は６年で回収、３つ目は５年で回収。
そんな感じ。

1200万で買った物件
月9万の家賃だが管理費、積立修繕費、月額固定資産税を引くと手取りで7万
1200万を回収するのに1200÷84（年間手取り）＝14年かかる計算になる。
その間にもかかるリフォーム、空室期間も考えると17年くらいかな？
その時には築30年超えだけどそこからの収入がようやく利益になるわけだよね。
先は長いな。

供給過剰になったら、最後は売ることも出来なくなるだろう

>>314
そんなエリアの物件は買うなよ。

そうなると都内は買えませんが?

ワンルームマンション規制で検索

不動産屋から投資用マンションなんか買って、利益が出ることあるの？
利益が出る物件は売らないってのが常識でしょ

>>317
いや、既に供給過多じゃないかと。
で、ワンルム規制とやらを調べたけど建てずらいってだけで建てられないのと違うようジャン。
そもそも建てられなくなるなら、今買っても再建築不可になるわけでむしろ買わないほうがいいねｗ

>>318
利益が出ない物件は、節税する奴しか買わない。
従って、利益が出ない物件では、買う奴が少なくなるので、値下げすることになる。

>>319
そう思うなら買わないことだ。
別に金儲けの方法をタダで教える義理も無いしな。

都心一等地だけど賃料の下落が酷い
もう全く妙味が無い

供給過剰を心配なら都心の
第1種低層住居専用地域
のマンションが狙い目かな。

オレは、地方都市を中心に、幾つかワンルームマンションを所有しているが、将来は別宅として使用しても良いと思って購入した。
だから、すべての物件が駅前・バス停前物件。

寝具・家具家電を揃えるのを考えたら、ホテルが良いと思うが。

>>325
ん？

>>320
>利益が出ない物件は、節税する奴しか買わない。
借金してたまプラーザ団地なんてどうでしょうかね？

>>318
そいう発想で自前で土地買って、上物建てて、客付けして賃料収入
得ていたのが、ツカサだよ。
企業として社員養うくらいのキャッシュフローを出すのは現実的に厳しい。
だから倒産した。

>>327
郊外はやめた方が無難。

儲かってると言ってる奴に限って糞物件をつかまされてるもんさ。
俺の物件、利回りすごいぞ！儲かってるぞと勘違いし、
査定に出したら二束三文で顔面蒼白ｗ
そういう奴多いんじゃね？

ん？俺？
儲かってるけど何か？

>>329
都心好立地の築古ボロ物件で利回り低いのはどうですか？

これからどんどん家は余る。
マンションなんて売るに売れなくなるだろう。

>>332
> マンションなんて売るに売れなくなるだろう。

今がそうだが？

>>330
おいおい、顔面蒼白だぞｗ

ワンルームマンション投資なんて銀行預金よりは利率良いね。位でやるべき。
下手したら大赤字だし。

サラリーマンが余剰資金でやるもの。
勝負したり、これだけで飯を喰ったり、遊んで暮らすつもりなら、やめなさい。

>>307
>ワンルーム規制のある行政区の物件を買うんだよ。
ワンルーム規制のある行政区の既存ワンルーム（１５平米以下）とかどうなん？

備考欄に「告知事項あり」って物件は何を告知されるん？

>>337
ババ抜き

>>337
>>302

>>338
売主か仲介屋に聞きなさい。

>>339
ババ掴みゲームだなｗ

笑い者になるなよ！

>>338
死の告知

減価償却とか、知らないのか？
まさか、時代錯誤のキャピタルゲイン狙い？

>>344
ワンルームの原価償却なんてたかが知れてるジャンよ。
てか何が言いたいのかさっぱりわからん。

ワンルーム、3室持ったら月々の経費だけで一部屋分の家賃になったでござる。

住む為に買うならいいんじゃないか
ま、賃貸の方がトータルで考えれば分があるとは思うが、じぶんで買ったマンションに住んでいるという、安心感はあるだろうね。

>>347
自分で住むのにワンルームはないだろｗ
最低でも1DKはないと。

ただ、1DKってあんまり売られてないでござる。

家賃が下がってるよなっ
３月は上がる時期だったがｗ

敷金礼金なしが当たり前だしな
街中のワンルームみててても、空き家が目立つ

>>348
べつに1Ｒでも住めるよ

>>350
よく空室が目立つって話し聞くけど今まで住んでた人はみんな何処に行ったのよｗ
人口減ってないわけだし実家にでも帰ったのかね

>>351
俺、もう37だし流石１Ｒはやだな。せめて25平米以上の1Kがいいよ。
10年前なら8万以上した、ちょっと都心から離れたバス・トイレ別・独立洗面台の部屋が7万ちょいで借りれる

実需は他でやれや

投資ようワンルームより、投資用1Kに興味があります。
スレ的に1KでもＯＫでしょうか？

>>345
分からない奴は分かる必要は無い。

>>355
まさかと思うけど、ネットでぐぐれば出てくる節税の類じゃないよね？

>>352
馬鹿だなお前は。
新築マンションがぼこぼこ立って供給数が増えているからに決まってるだろ。

>>356
>>320

>>354
ＯＫ

株と同じで、利益が出るかどうかは売却した時点で決まるよね。
800万で家賃6.6万、表面利回り10パーセントの物件があったとして、
管理費、修繕費、月割り固定資産税が月2万とすると手取り収入は月4.6万
入居率90パーセントとすると、10年の手取り収入は496万
10年後にこの物件が300万以上で売れればその分が儲けになります。
ただ実際は仲介手数料、登記費用、取得税がかかるので実際は400万以上で売らないと赤字になるでしょう。
500万で売れたとして利益は100万円。10年かけてこの利益に旨みがあるかどうかですね。

>>358
節税といっても本業の年収が高い人じゃないと旨みがなさそうですね。
年収500万程度一般サラリーマンじゃ意味がなさそう。
そんな貧乏人は手を出すな！ってことでしょうか？

>>360
しかし、日銀がインフレターゲットにするから、どうなるかわからんよ

築10年で表面利回り10パーセントの都心物件なら確実に儲かりそうですね。
ただその利回りだとどうしても築20年になってしまう。
ごく稀に、築浅の利回り10%物件がネットに載ることありますが、数日で消えるんですよねー

>>357
非正規労働者が3割を超える現代でも新築需要ってあるんだな。
みんな結構余裕あるね。
今後、非正規の方々に借りて頂く為に彼らが好みそうな地域の600万程度のワンルームかうってのはどう？

>>364
悪くない。

>>363
成約してないで消えるのばっかりだよｗ
知ってるだろ？

>>347-348
さすがに自分で住むのにワンルーム買う人はほとんどいないだろうが、
子供が首都圏の大学に行った場合に中古ワンルームを買って入居させるとか
地方在住で東京出張が多い人が都心にワンルームを買ってセカンドハウスにするとか
家族が日本にいない海外在住日本人がワンルーム買って荷物置き場にするとかなら
あるかもしれない。
その用途ので使わなくなったらそのまま賃貸に出せば良いし。

＞>366
何で成約しないで消えるの？
マジで教えてください
問い合わせた時はソッコー売れましたが?と言われました

バブル期に数千万円したリゾートマンションも今は10万円でも買い手がつかない
オーナーはただ保有してるだけで管理費と修繕積立金を毎月数万円ずつ支払い続けている状況

これが近い将来あちこちの地方で起きるのは間違いない
今後の狂った人口減の中でマンションを買うということがどれだけ恐ろしいことか少しは考えたほうがいいと思う

すでに数年前でも空室率はとんでもないことになってる

全国の賃貸住宅数と空室率（平成20年）
http://stat.ameba.jp/user_images/20100117/23/tontonmail1900/e6/ef/j/o0341050310379709444.jpg

>>368
物件名を教えてください

日本売り投資家「（日本国債バブル）18カ月以内に崩壊」
　日本破たん論者の米ヘッジファンドマネージャー、カエル・バス氏が、日本国債バブルについて「18カ月以内に崩壊する」と述べた。
日経ヴェリタスのインタビューに答えたもの。
　昨年は3月11日に起きた東日本大震災の影響もあり、31年ぶりに貿易赤字に転落したことが大きな転換点を迎えた。また、約40兆円の税収に対して、
国債の利払いだけで約11兆円と苦しい財政基盤のところに、利払いがわずか1％増加しただけでもたちまち窮地に陥ることになる。

↓

ハイパーインフレ

>>368
色々と理由はあるが、最も多いのは最初から売りに出して無かったってケース
だから問合せすると「売れちゃいました」となって、他の物件を薦められる訳ね

何でそんな事するかって？
それ位は考えて下さいよ

　　　　　　>>363
　　　　　　　　　＼　　　∩─ｰ､ 　　　====
　　　　　　　　　　 ＼／　●　､_ ｀ヽ 　　======
　　　　　　　　　　　/ ＼(　●　 ● |つ
　　　　　　　　　　　|　　 X_入__ノ 　 ミ　　　そんな餌で俺様が釣られクマ――
　　　　　　　　　　　 ､　(＿／　　　ノ　/⌒l
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　　　　　　　　　　　 ＼　＼＿　　　　＼
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　　　　　　　　　　　　　　　　＼　　 ＿＿_ ＼＿＿　　(´⌒;;(´⌒;;
　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＼＿＿＿）＿＿＿）(´;;⌒　 (´⌒;;　　ズザザザ

>>372
おとり物件かよｗ
ちなみに自分の場合は面識のある担当者に聞いたので、
本当に売り出されてたっぽい。なので特に別の物件進められなかったよ。
築15年、25平米（ＢＴ別）表面利回り12%のかなりお買い得物件だった。

>>372
実際、いい物件は１日で申し込みはいっちゃうよ。

不動産屋とのパイプは大切。
買う意志と、ファイナンスを伝えておけば、物件を照会してくれる。

むしろおとり物件を載せてる業者をさらそうぜ！
ラン○ネット：問い合わせたら先日契約しちゃいました！だそうです。
　　　　　　　物件をお探しでしょうか？条件等をお聞かせくださいと言われますた。

>>375
売り出し直後はやっぱり指値入れるの失礼なもん？
あと、興味ある物件を不動産会社に問い合わせて、電話で指値を伝えるのってあり？

>>370
> >>368
> 物件名を教えてください

無かったってことで、FA！

いまさら16平米の安い物件買うのはあり？
金をどぶに捨てるようなもん？
家賃を安く抑えたい方々に借りて頂きたく購入を検討してますが？何か？

うちの実家はバブルの絶頂期に建てて、土地コミで５０００万。２３坪。
築２５年で、今売ればたぶん2000万円くらいだと思う。
つまり、２３年で3000万の価値が落ちた。
3000/23＝130
つまり、１月１０万チョイの価値が落ちたことになる。
これじゃ、１０万で賃貸借りてたほうが固定資産税考えりゃ得だった。
が、これはデフレだった要因も大きい。これからはどうなるかわからない。
ま、売らないけど。

しかし、持ち家は、単なる金銭面だけではかれない安心感がある。
賃貸も長く住んだが、やはり借りている家って言う意識が常にあり、なんか落ち着かなかった。
持ち家はやはり、地に足が着いている安心感がある。これは確か。

>>382
土地の価値があるからそれだけの下落ですんだと思う。
マンションなんて凄いぞ。俺が最近買った物件だが、
新築時の坪単価：400万
俺の買値坪単価：90万
築20年でどんだけ下がってんだかｗ

>>378
別に失礼ではないが、言い値または高い指し値の方が優先されるだけ。

>>380
なし

>>385
なんで？

>>386
狭過ぎる。

3点ユニットバスって需要がなくなってきてるけど、
今はやりのゲストハウスとかシェアハウスみたいな共同生活形態が飽きられたら、
そういったところに入らざるを得なかった貧困層が
3点ユニットワンルームに流れてきたりしないかね？
ゲストハウス、シェアハウスって、要するにバストイレ共同の寮みたいなもんで、
大学生ならお互いのある程度の身元確認はできてるけど、
素性も知らない赤の他人と共同生活できるもんなのかね？外国人も多いんでしょ？
盗難とか多そう。

>>388
３点ユニットで、室内洗濯機置場が無いと、女の人はまず借りない。
カネの無い男が借りるなら、１Ｒで無くアパートなので、更に需要が少ない。

風呂とトイレを別にするとそれだけ他のスペースが犠牲になるだろ
風呂とトイレを別、室内洗濯機置き場、収納とか言い始めたら最低２５平米になる
築古だと3点ユニットが多いから築浅の２５平米で上記の設備だと
家賃が相当高くならないか？

都心相場の７〜８万円のレンジだね。
それと２０平米で３点ユニット＋室内洗濯機置場できる。
居室は８畳でね。
築１０年強か、２０年強をリノベーション。

バブル期の１３平米くらいの分譲ワンルームは最低限だぞ
３点ユニット、収納なし、洗濯機置き場無し
しかし家賃は割安で世田谷区や目黒区でも５万円前後

>>390
最近は、そう言う意見も多いので、風呂場は無くして、シャワー室(乾燥機能付)にすることもある。

そもそも２０平米以下では風呂とトイレを分けるのは物理的に無理だ

>>392
山手線の外はターゲットエリアで無いから、検討したことも無い。
目黒駅ならまだしも、世田谷区なんて郊外は需要を買うエリアで賃貸経営には適さない。

>>395
代官山や自由が丘も山手線の外なんだが

たとえばこういう物件もこの値段なら悪くないと思うぞ
ttp://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&sap=1&geo=13113&code=a1918337501atho

>>394
wwwwwwww

http://glip-chintai.com/special_20_1.html

そもそも１５平米以下のワンルーム借りるのって学生とかだろ？
それなら洗濯は宅配便で実家に送って母親に洗濯してもらえば良い

>>398
そんな層を入れたいなら、それでいいのでは？

とりあえずの請求訴訟だろ。
被告が出なければ、確定判決になるだけ。

東京なんかこれから放射能で汚染されていくのに、買うバカいないだろ

25平米で家賃8万越えるとなると30平米以上の物件が住宅ローンでかえちゃうんだよ
で、実際買う人が増えてる
じゃあ家賃6万になると16平米とかになる
どちらが良いとは言えないのが難しいところです

>>396
治安が悪いと思うぞｗ

>>402
間を取れ！
２０平米で７万円だ。

管理費、積立金の値上げをお忘れなく。
積立金が最近4倍に値上げをしました。

きょう５件ほどみてきた。
やっぱり空室が目立つ。
郵便受け見たら、チラシたまってるから一発でわかる。
上で誰か貼ってたけど、1/4が空室ってそのとおりだと思う。

最近は20平米でも住宅ローン組めるんだよ
恐ろしい話しです

知り合いが三井のリハウスに勤めてるけど、１０００万の中古マンションでもローン組めない低収入者がよくくるっていってた。
銀行審査が通らないんだって。

３点セットが人気ないとか言っているが、独身一人暮らしならこんな便利で使い勝手が良いものはないと思う。
特に老人の一人暮らしには、簡単に清掃ができ、おそらくこれからの少子高齢化時代には貴重な存在になるだろうな。

>>408
まあ、乞食には関係の無いスレだがな。

>>409
老人用の手摺りとかどうする？
それと３点ユニット時代の１Ｒは、室内床がフラットじゃない物件が多いよ。
何よりも、生産性が低く、死にやすい老人に貸したいか？

>>406
場所は？

>>408
それって年収250万以下の人って事だね。
250万あれば1000万通るはずだから。
仮に年収240万だと月収20万、手取り17万位？
となると家賃は6万以下だろうね。
それ考えると、16平米家賃5.5万の部屋とは延々需要がなくならないのでは？
むしろ「広さ」「ＢＴ別」にこだわって高い買い物した人は顔面蒼白？ｗ


ん？おれ？25平米ＢＴ別購入しましたが何か？

ユニットの方が掃除は楽。
でも電源がないから、ウオシュレットが付けれない。

16平米600万のワンルーム4つ買うのと、一部屋当たり20平米の一棟アパート4室買うのはどっちがいいんだろうか・・・

>>397
魅力的だけど、これだけのリフォームだと200万コース？

>>396
この間取りでバストイレ
セパレート工事費は50万位でOK？

>>417
大体OK、ただこの手のは最近多いんだけど、別にリフォームはいまどき
どこでもそう大差無く出来るから、いかに安く物件見つけるか、の原則は
変わらない

販売会社がこれやるのは、こんだけリフォームしたから想定賃料が
こんだけ上がりました、だからノンバンクで評価高く出して下さい、
その評価上がった分プラスアルファが利益になるわけ
激安じゃなくてもレインズ物件仲介で買って、自分でリフォーム入れた方が
結果安いよ。

>>416
そんぐらい。

>>415
アパートはオススメしない。
１６平米もなんだなあ。

>>418
セパレート実現で
賃料5千円位はあがるかな？
この立地だと風呂トイレ一緒で
つまり現状6万5千円位かなあ〜
分離後7万5千円でもいけそうかな？

そんな知識で儲けようと思うなよ。

>>421
代々木上原は人気エリアだが、徒歩１０分てのは賃貸として厳しい。
更に１３平米をセパレートにしたら、居室が狭くなるので更に厳しい。
6.5万円では貸せない。

利回りが高いと言うのは、何か問題を抱えていると同じ意味。
目安は表面で１０％と考えるべき。

>>423
>代々木上原は人気エリアだが、徒歩１０分てのは賃貸として厳しい。
東大の学生さんなら良いじゃないか

>>421
>>423の言うとおり、この物件をセパレートにしたら家賃が上がるどころか
むしろ借り手がいなくなる。無駄金使った上に家賃も下げざるえなくなる。
何か付加価値がつけられるとしたらサーモシャワー、カラーモニターつきインターフォン、
ＩＨ＆シングルレバー水栓、ダウンライトの照明くらいではないだろうか。
あと床をフローリングにするのも有効。

シャワートイレは電源がとれないから無理。
上部に収納を作り付けも圧迫感が出るから一長一短。

一番良いのには何も金をかけずにできるだけ家賃を下げることだ。

>>425
東大生はこんな物件には住まない。
親の年収、知ってる？

この物件のターゲットは、給料が少ないが流行に敏感である必要がある裏原宿辺りの販売員。

>>427
あと東大の先生の仮眠室＆本置き場かな

シャワールームとトイレ分けてもバスタブが無いと賃貸募集の際「バス・トイレ別」って表記できないよ。

>>427
>この物件のターゲットは、給料が少ないが流行に敏感である必要がある裏原宿辺りの販売員。
毎日、片道徒歩２５分かけて通勤とか無理だろ。

そういう人にはこの物件の方が向いてる
http://chintai360.jp/mansion/793

>>430
めっちゃ好立地だな
狭いにも関わらず
8万から9万は取れそう。
建て替え時も化けそうな立地

ダウンライト間接証明って需要
あるの？

>>431
>建て替え時も化けそうな立地
おそらく容積率は３００％くらいあるだろうけど
前面道路の関係で１６０％くらいしか使えないはずだから
大規模な再開発でもしないと化けるのは無理だと思う

>>431
いくら好立地でもここまで狭いと住むのは無理なんじゃね？
狭いワンルームならむしろセカンドハウス的に使うこと考えて
ターミナル駅徒歩圏の繁華街のド真中のこういう物件の方が好み
http://chintai.door.ac/detail/free650216.htm

10平米かあ〜w
青山より新宿？
新宿も需要高そうだけど…。

福岡市みると16平米でセパレートとか
普通に存在してるな。
東京より出来がいい区分が多いな。
賃料は激安。

バス・トイレ別のメリットって要するにウォシュレットがつけられるかどうかだろ？
ウォシュレットにこだわらないのなら狭いワンルームはバス・トイレ同室の方がスペース的に良いよ

>>435
居酒屋の店長とかの忙しい人が風呂にも入れる仮眠室として利用するのに最適
通勤時間も節約して働けるし

>>437
男はそれでいいかも知れないが、基本的に女は３点ユニットの部屋は借りたがらない。
従って、ターゲットマーケットが半分になり、空室リスクは倍になる。

>>430
富ヶ谷から原宿は自転車で１０分も
かからない。

>>440
そういう人は富ヶ谷よりも千駄ヶ谷の方が良いよ

しかしこの富ヶ谷の物件って企画的に変だよな
この立地なら１００�u超の部屋を６つくらいにして
駐車スペースを全戸分つくれば良いのに

こういう極小ワンルームは地区的に良いところでも
前面道路が二項道路とか地形が悪いとか
高級マンションには使えないように土地に建てるべきじゃね？

これとか一見安い感じ（NOI10%）がするんだけどどうなの？教えて先輩方！

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&code=a1910907601atho&frompage=1

>>444
賃料. 　　　51,000円/月
管理費　　　5,000円/月

ワンルームって修繕積立金が足りなそうな物件が多いけど、
その場合、修繕せずに放置される場合が多いのでしょうか？
やはり、修繕積立金がある程度ないマンションは避けるべきでしょうか？

>>445
そんなもんだな
赤羽って安いんだよね…。

>>446
大抵は
管理組合が機能してるから
十分積み立てられてるマンションが
大半。

>>439
女は借りたがらないけど
段々借りざろうえなくなってきてる
昨今の懐事情。

>>447
いえ、賃貸するんじゃなくて購入する場合なのですが・・・

>>448
月2000円とか1000円とか結構見かけるんですが明らかに大規模修繕が出来ないような木が・・

>>441
千駄ヶ谷は高い。

>>450
実需はスレチ。

>>449
乞食相手なら、この前、大久保で燃えたボロアパートみたいのにすべき。
あのアパート、四畳半で5.4万円。

>>446
重説か管理会社に確認。

>>453
そういう物件は社会的立場の弱い人にふっかけてるだけだよ
同じ建物の質で比較するなら新大久保周辺は麻布よりも家賃高いよ
なんで高いかというと借りてのスペックが低くて貸し手にとってリスクが高いから
家賃を高くしないと割に合わないからだよ

富ヶ谷や西原は昔からＢ地区。

>>455

麻布
http://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=13/rosen=585/eki=058509214/

新大久保
http://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=13/rosen=91/eki=009100581/

まったく説得力が無いなｗ

>>452
いや、賃貸用に購入する場合、最初の物件としてはお手軽だしどうかな？と思いまして。
入居者が退去して、借り手も付かなきゃ最悪自分が住むことも出来ますし・・

>>456
西原は火葬場があるだけでＢ地区じゃないだろ
Ｂ地区は千駄ヶ谷５、渋谷２、恵比寿１などの一部

>>458
自分でケツ持つ覚悟があるんなら、もっとリスクのあるところ狙いなよ表面利回り20％ぐらいの。

>>449
肛門がうんこ臭い女って別に嫌いじゃないけど

貧困女子(手取り年収125万以下）が3/1
貧困男子は4人に1人
ほんとに借り手が何時までも居るのか不安だわ。

>>459
２丁目が江戸時代からＢな。
昔は少年院とかもあったが覚えてないの？

>>445
管理委託費　8,100円/月
修繕積立金　8,050円/月
　　　17戸
賃料査定価格は、4.5 万円 〜 4.9 万円
>>446
EV無しなら管理費高過ぎ。
修繕せずって、どの部位のこと？
修繕積立金は残高が重要。

>>450
買うときは修繕費どれだけ貯まってるか
確認して買えば問題ないだろ？

>>463
火葬場も少年院も西原じゃないの？
富ヶ谷もそうなの？

>>466
富ヶ谷は進駐軍相手の連れ込み宿街。

>>467
それはワシントンハイツがあった頃限定じゃないのか？

こういうホテルのサブリース物件ってどうなん？
http://news.biglobe.ne.jp/realestate/detail/301280009005

満室想定月収 19,750円
組合費：￥2，017　管理費：￥3，315　振込手数料：￥525
固定資産税も引いたら良くても月収１万
稼働率が悪いと持ち出しになるんじゃね？

新大久保のスラム街見ると借り手のスペックが低いってのも頷ける話だ

！！！！！！！！！！！

買付入れたのに1階だったぁぁぁあああああああああ
指が通らないことを祈るw

>>471
錯誤って知ってるか？

>>472
錯誤：その人の認識と客観的事実とが一致しないこと

そうかなぁ・・

>>470
新大久保のスラム街ってどこのことだ!?
今は外人が入り込んでおかしくなってしまったが、30年位前までは、古風なお屋敷も混在していた立派な住宅街だったぞ。

>>474
比較的高級な住宅街→若者文化の発信地→ラブホテル街→コリアンタウン

>>474
渋谷区も７０年代初頭までは住宅街だったんだから
この法則にしたがうと風俗店やラブホテルが増えてきて
その後は外人に占領されてしまうのかな

築26年
18平米

見に行ったけど管理がすごくて、マジでほしくなった。
大マンションで200個くらい入ってる。
320万円買おうかな・・　ほしい

>>477
利回りと立地次第だな

大規模はいいよな。何かと。

いろいろ見に行ったけど、やっぱり大規模がいいね。
大規模で管理がしっかりしてるとこが一番いいと思う。

福岡市人口増えてるね
駅近は狙い目かもしれんね

じつは最近の株の上昇で200万くらい儲けたんだｗ

あとやっぱり管理人がちゃんといるとこがいい。
いい加減な管理人もいるから、管理人も実際に見たほうがいい。

これとかいいと思ったけど管理費がハンパねぇｗ
日本ハウ○イングって管理会社はボッタなの？
ttp://www.landnet.co.jp/card/20131.html

管理費高いとこは、ほぼボッタクリだよｗ

ググッたら悪徳管理会社みたいｗ
ボッタ管理されてるマンション掴んだら地獄そうだわ

やっぱり、長谷工とか大京とかが直で管理してるとこがいいな

>>487
大京は極悪なボッタクリだ！

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/1090210002800/

管理　大京アステージ
管理費　5250円

>>481
地方はやめとけ。

>>477
東京？
安過ぎるな。
大島てる物件か？

ライオンズマンション今里第２　　　　　　　　　　　売り
8階/9階建24.45m2　　管理費7,400円（毎月）　400万円(税込)
6階/9階建26.10m2　　管理費5,220円（毎月）　500万円

あやしい物件だなｗ

>>492
マジで大阪はヤバい。
このマンションなんか、日本人住んでないしｗｗｗ

今里はやめとけ　大阪在住者のおれが言う　生野や布施もダメ
浪速区もダメ　

貧困ビジネスならありだが、新しい市長だとやりにくいな。

>>487
大京ボッタクリ
長谷工いい加減

やっぱ管理会社は三井三菱だろ

大阪は津波来たら大半が冠水エリアだろ

>>484
2階の北向きは…だな。

>>496
スレチだから、他でやれ。

>>496
ここはワンルームのスレだから大京はともかく三井三菱は関係ない
どちらかといえば、マルコー、杉山、スカイコートなんかについて語るべき

ところでマルコー、杉山はデベがつぶれたけど
系列の管理会社が今でも管理してるのか？
まあ物件にもよるんだろうけど

今ワンルーム投資してるの人は世代交代してるのかな？
バブル当時にリアルタイムに節税目的でマルコー、杉山の物件購入した投資家で
今でも生き残ってワンルーム投資続けてる人はいるのかな？

まあ火傷した人が多いけど
ワンルーム投資した人は比較的被害は少ない方
相場が下がっただけで物件自体は手元にまるまる残ったからな

シャトレーインとかのホテルの一室を購入した人だと権利関係が複雑だし
証券化ビジネスだとほとんど無価値になった人も多いだろ

3階 0310 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
3階 0309 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
3階 0313 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
3階 0303 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
2階 0207 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
7階 0701 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
7階 0706 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
7階 0707 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
6階 0613 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
5階 0501 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
10階 1002 3.7万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
9階 0912 3.7万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
13階 1312 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
13階 1304 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
13階 1309 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
12階 1201 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
12階 1204 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
11階 1106 3.8万円/7,000円 無/

>>504
ワンルーム投資オワタ

証券化だろ？

ワンルーム借り手がなくて、ウイークリーマンションになってるとこも多いよ

築古(築20年)を買う場合、実質利回り(管理・修繕費・月割り固定資産税支払い後の手取り)
はどのくらいの利回りを目安にしてる?
ちなみに都内です。

>>508
リノベーション無しなら８％以上。

>>509
8%で元取れんの？
元取るのに現金一括購入でも空室率考慮すると14〜15年かかるぜ？
その頃には築35年超えだし、立地が相当良くないと売るにも売れないしね。
かといって不動産投資ブログで煽ってる利回り20%超えの物件なんて、
エンドユーザーが入手するのは困難だしなぁ・・・・

>>510
都内の好立地で築２０年超の物件だと
１０００万投資とたとして
家賃収入が年間９０万〜１１０万
管理費、修繕積立金、固定資産税、退去時のリフォーム代負担、空室率を考慮すると
手取りで６０万〜７０万くらいの物件が多いんじゃないかな
税金の償却が２０万くらいとして
現金一括購入だと課税所得が４０万〜５０万
だから納める税金は１５万〜２５万くらい増える
税金支払った後に手元に残るのは年間４０万〜５０万

以上すべて考慮すると
元をとるのに最短（退去しないで１０年以上同じ人が借りてくれる）だと２０年弱
短い期間で退去、入居が繰り返されると３０年超になる

>>510
でも都内はものすごく恵まれてるよ
札幌の物件で上記のようなこと計算してみたことあるけど
物件価格２００万弱、家賃３万円強という表面利回り２０％の広告の物件だと
どう計算してみてもマイナス利回りになる

なぜなら札幌のワンルームは
敷金０、礼金０、手数料は大家負担、数ヶ月間のフリーレント、
客付け時に不動産屋に家賃数か月分の広告費
最初の６ヶ月は実質無収入で維持費（１０，０００円〜１５，０００円）が出て行く一方
６ヶ月経過後も月額手取り１０，０００円あれば良い方
退去時のリフォーム、清掃代も大家が５万円程度負担することになるし
給湯器やクリーンヒーター（暖房機）（北海道では部屋の備品）などの大物が壊れたら
数十万の出費

ちょっと聞きたいけど、入居してない空室マンションの水道や電気の光熱費って、やっぱり所有者が払うことになるの？

>>507
キチンとＤＤしないで買うからだよ。
自業自得。

>>510
どんな物件でもＯＫって訳では無い。
>>302の条件を最低条件で探せば、問題無い。

>>513
契約継続してたら所有者が払うに決まってるだろ

>>510 >>513 は
ふだん「大家はボッタクリ」と叫んでる人で
自分もぼったくる側に回りたいと思ってる人じゃないのか？
大家業なんてぜんぜんぼったくりじゃないし
そんなに儲かるもんじゃないよ

>>511
>１０００万投資とたとして手取りで６０万〜７０万くらい
いや、実質利回り8%前提なので1000万投資なら年間手取り80万以上と仮定する。
確かにリフォーム代に5%、入居率90%とすると年間の手取りは68万
税金は支払わず脱税したとする。とすると・・1000万÷68＝15年か・・・
実際は給湯器、エアコン等の取替えもあるだろうからもっとかかるだろうけど。
都内は難しいから、神奈川、埼玉辺りで15%越えを探してみるか・・・

>>511
>でも都内はものすごく恵まれてるよ
北海道での不動産投資は究極のマゾプレイだなｗ
7〜8年位前、仕事で札幌居た事あるけどそのときは18平米3点UBで家賃4.5万位だったよ。
今って3万なのか。相当下落してるなw

>>516
だから空室の場合を聞いているんだよ

>>513
そうだよ。
使わなければ使わない方法もあるが、内見の時に真っ暗って訳にも行かないだろ？
どのみち経費だ。

>>516
契約継続してたら、賃貸契約者が払うんだよ。ばかか？

>>520
言い方が悪かった。
電気も水道も使える状態にしてたらという意味。

>>516
>ふだん「大家はボッタクリ」と叫んでる人で
自分もぼったくる側に回りたいと思ってる人じゃないのか？

ちがうよ。実需を考えて30平米と40平米の区分所有してる。
ワンルーム投資を考えてたんだけど、管理費・修繕費の比率が家賃に大して大きく、
出口戦略もいまいちイメージできないのでみんなどうしてるのかと思って。

>>517
>都内は難しいから、神奈川、埼玉辺りで15%越えを探してみるか・・・
札幌の惨状は需給関係が極端に供給過剰だからだよ。
バブル期に本州の投資家に販売するために投資用物件を作り過ぎたのが原因。
だから現行の利回りばかりみて神奈川、埼玉の物件を探すなんて愚行。
探すなら都内のワンルーム規制に守られた、これ以上供給過剰にならない
地域限定で探した方が良い。

>>523
調べてみた。建てられないってわけじゃないけど結構厳しい区もありみたいね。
例えば、以下の区はワンルームの一棟物が建てられない？
文京区：■専用面積25�u以上■総戸数が15戸を超える場合は、総戸数から15を減じた数の1/2以上を40�u以上の住戸を併設
中央区：■住宅戸数10戸以上の場合、40�u以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上。その余りの住戸は25�u以上
荒川区：■専用面積25�u以上■総戸数30戸以上の場合は、住戸の半数以上は50�u以上を併設

逆に甘いのは・・
品川区：■専用面積20�u以上（第1種低層住居地域は25�u以上）■住戸数15〜19戸の場合は1戸以上、住戸数20〜29戸の場合は2戸以上、住戸数30戸を超える場合は、用途地域に応じて40�u以上
の住戸を併設
練馬区：■総戸数20戸以上■専用面積20�u以上
豊島区：■専用面積20�u以上■面積が25�u以下の住戸が15戸以上、且つ総戸数の1/3以上ある新規建築のマンションには、1戸あたり50万円程度の税金を建築主に課税する

>>524
豊島区は初年度だけだなく、竣工年度から５年間。

実質8%あれば十分。
預金金利と比べてやってるからねw

>>526
それって、取得費＝売却金額の場合だよね？
通常は売却金額＞取得費だろうし、リフォーム代もあるわけだし、さらにローン組んだら金利も掛かるし、
それらを考慮すると最終利回りは年率3〜4%位？
確かに預金金利よりはいいと思うけどさw

>>526
税金考慮すると４％くらいだよね。
超長期債利回りが２％程度だから妥当かな。
超長期債も投資用不動産も相場リスクはあるけど
不動産は譲渡費用が嵩むからある程度は利回り高くないと割に合わないからな。

それでも国債の倍は利回りあるのか…。

>>527
この２０年はデフレ続きで
日本人は完全に忘れてるけど
好立地の不動産にはインフレをヘッジする機能もあるから
資産の何割かを投資用不動産で持つのも悪くないよ

問題はマンションに寿命があることなんだよなぁ・・・
まさにスレタイ通り「投資用ワンルームはいつまで持つのか？」が重要になる。
それが80年なのか？60年なのか？40年なのか？で全然ちがうわｗ

エアー大家ｗ

>>531
好立地なら４７年経過後は速やかに建て替えが良いかと。
４５年経過したあたりで賃貸に出す場合は定期賃貸契約限定という規約を
管理組合で決議してすべての契約が定期賃貸契約に切り替わった段階で
退去日を決めて建てかえれば良い。

>>531
少々高くても好立地選べば
建て替えの話は必ず出るさ。

立替は良いけど、立替費用払って元を回収する前に流石に俺の寿命が尽きるな
跡取りが必要だわw

>>534
専有面積１�uあたりの土地の持分の価値が最低でも３０万くらいのところが
良いよね。

>>536
>専有面積１�uあたりの土地の持分の価値が最低でも３０万くらいのところが
良いよね。

逆に23区内でそれ以下の所が何処なのかを知りたいｗ
郊外でも好立地なら平米50万とかあるよ。

>>535
建て替え費用なんてすべての費用を合わせても
せいぜい１�uあたり３０万〜４０万だよ。

２０�uのワンルームで１�uあたりの土地の持分の価値が３０万だと
６００万受取って土地の権利を売るか

１０�u分の土地の権利を３００万で買い増して
３０�uの部屋を建て替える（建物の費用は１０００万くらい）か
この場合は１３００万新たに投資することになるけど３０�uの新築が手に入る

>>537
容積率３００％として更地の坪単価が１００万なら
専有面積１�uあたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
つまり更地の坪単価が１００万以上の立地なら十分に建て替えは可能ということだ

>>538
>２０�uのワンルームで１�uあたりの土地の持分の価値が３０万だと
６００万受取って土地の権利を売るか

その考えがまず違うじゃない！
単純に考えて10戸のマンションなら持分２割だから600万×0.2=120万だぞ。

>建て替え費用なんてすべての費用を合わせても
せいぜい１�uあたり３０万〜４０万だよ。

取り壊し費用もあるぞ！

>>540
>>538 の計算であってるよ

>>527
築２０年を超えると、物件の下落率はほとんど無くなる。
そこから新耐震基準までの物件が狙い目。
減価償却分もあるしな。

>>542
べつに自分で住むわけじゃないから旧耐震でもかまわないんじゃないかな。
むしろ気にするなら給水管の内部が樹脂でコーティングされたものを使っているかどうかだな。

>>533
同意はできないだろうな。

>>544
土地の価値がある場所だと所有者の話し合いはつくよ。

>>543
地震の影響で、旧耐震の物件の客付けが厳しくなっているのと、
万が一、罹災した時の復旧費用が高くなる。

>>544
今までのところ好立地でも建て替え例が少ないのは
築後４７年以上経過したマンションがまだ少ないからだよ。
東京都港区でも昭和３９年以前に建ったマンションは少ないだろ？

>>546
>地震の影響で、旧耐震の物件の客付けが厳しくなっている
これは気にする人は気にするが気にしない人は気にしない
結局は好立地なら問題ないよ

>万が一、罹災した時の復旧費用が高くなる
旧耐震の物件だと　更地の価値　＞　物件の相場
なので被災したらむしろ更地にするチャンスだ

>>546
自分は東京都港区、渋谷区に限定して投資してるけど
どんなボロ物件でも借り手はいるよ。
空室期間が長い時は賃料下げればすぐに決まる。

>>539
>容積率３００％として更地の坪単価が１００万なら
専有面積１�uあたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね

専有面積3.3平米あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
の間違いじゃね？

俺は赤坂、四谷、根津で１Ｒ貸してるが、>>302の条件を１つでも満たさない物件には、絶対に手を出さない。

>>550
ごめん間違えた。
坪単価だから

容積率３００％として更地の坪単価が３００万なら
専有面積１�uあたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
つまり更地の坪単価が３００万以上の立地なら十分に建て替えは可能ということだ

が正しい

>>552
ふう、なんか揚げ足をとる様でわるかったね。
気になって昼寝に入れなかったんで書いちゃいました。
これで納得して寝れるわｗ

芦沢さんみたいに16平米程度の物件を買い進めてる人は居ないのかな？

買うなら、一棟買いしか儲からない業態。＝業者の自社物件が最強か？

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/1090210002800/
話題の今里のこのマンション、見てきた。
マジでクソ。なんか汚いし、自転車あふれてるし
こんなもん５００万で絶対に買わない。
しかし管理でぜんぜんちがうな。

ワンルームって難しいよね。
場所によっては20平米BT別の8~9万物件よりも16平米の5~6万の方が需要あったり。
またその逆も然り。
最近は設備や綺麗さよりも安さを求める傾向があるらしい。
理想を言えばBT別の都心22平米以上をを6万円台で貸し出せれば需要はなくならない。


しかし、赤字だなｗ

>>556
日本人か？

>>558
おれはな。

でも絶対に実際に見たほうがいいよ。
築年数同じでもぜんぜん違う。
あと、見るからにＤＱＮ住人の巣窟みたいなとこもある。

>>557
都心なら
>>434　みたいな建物がどうしようもないような物件でも家賃下げれば借り手はいくらでもいる

>>560
物件自体を見るのもそうだけど、周辺の雰囲気とか知る為に見に行くよ。
自分が借り手だった場合、この物件を借りるか？の判断が出来るし。
安くても、自分が借り手だったらパスするな。って物件は買わない。

★資産２０００万からのリタイｱ生活【隠居】4
http://toro.2ch.net/test/read.cgi/cafe40/1332330626/l50

東証１部の日本エスリード、東証２部のプレサンスコーポレーション、非上場の日商エステム
と、投資用ワンルームマンションの関西御三家ですが、各社ともボロ儲けの様子ですが、
さらに躍進するにはどこでしょうか？


日本エスリードの営業って？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47654/
日本エスリードってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47365/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/
プレサンスコーポレーションの評判ってどうですか？　（就職・転職）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/179712/
プレサンスシリーズのマンションについて教えて
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47858/
プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/
大阪Pコーポレーション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84916/
株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

日商エステムのマンションってどうですか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47475/
日商エステムについて教えてください
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42054/
日商エステムってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47686/

築20年位が狙い目な。

利回りの良い3点UBタイプはもうだめだよ。
大体15％位安い家賃が相場で、高い家賃でウマーと思って買うと涙目。
募集時にAD突っ込んで、審査も緩くして、高い家賃でも入る事情あり入居者多し。
むりくり決めてる状態。

そんなの買って、家賃をバカ高く言ってるマヌケをみると
残念でならないよ。

関西、プレサンす建てまくりだよ。特に中央区

>>565
ああ。

>>566
勉強してるね！

3点式でもまだまだ行けてます

築３０年で５００万とか結構でてるけど、買い手あるのかな？

>>566
そんなもん立地によるはアホ

>>571
ワンルーム規制に守られた区なら需要はあるよ。
専有面積２５�u以上のバス・トイレ別の築浅物件だと家賃１０万円越えるからね。
狭い３点ユニットのワンルームだと家賃は４万〜７万で予算の少ない人でも借りやすい。

ただしワンルーム規制に守られた区だとそのままの広さでは建て替えができないから
話し合いが困難になるかもね。

>>571
ワンルーム規制されてない郊外や地方はいくら安くても３点ユニットのワンルームは無難
バス・トイレ別の新築物件がボコボコ建つから競争力がないから家賃をよほど下げるか
審査を甘くするかしないと入居者がいない
高利回りのオーナーチェンジ物件とか審査甘くしてフリーレントつけて
無理やり埋めて見かけ上は高利回りにした物件が多い

それなのに維持費は同じだけかかる
下手したら持ち出しになる

訂正
ワンルーム規制されてない郊外や地方はいくら安くても３点ユニットのワンルームはやめた方が無難

なにこの３点厨はｗ
なにかと言うと、３点３点　　お前の成績が３点だろｗ

ttp://navitokyo.com/03-6415-5105/
ttp://www.takken.metro.tokyo.jp/TIGV0300?LICENSENO=13090609&CNTFLG=1&COMP_KANA=%83%74%83%42%81%5B%83%68&SRCCTG=kana&P3=10&MENUID=TIGJ0200
投資マンション購入は慎重に。パック業者で購入すると・・・

売りに出ているのはそもそも儲からないからでは？

そうだよねｗ
儲かるものを売るわけないよねｗ

プレサンスなんて、２３．４歳で年収２５００万以上稼いでるのが
ざらにいるからなー

やっぱり、売る奴は儲かるんじゃないの。

買う奴はバカだけど。

ttp://chintai360.jp/mansion/23500

この物件の相場はいくらくらいと見ます？
築２０年のバブル期の平均的なワンルーム
立地は将来にわたって陳腐化しないと思われます
駐車場も数台分くらいはあるらしい？

家賃は、ページにあるように６万円前後

相場は６００万円台だと思うのですが、いくらくらいなら投資されます？

山の上だから、坂がきつくて借り手が躊躇する。

>>581
俺だったら諸費用込で３８０万までだな。

それじゃ誰も売ってくれんわｗｗｗ

>>581
450万位かなあ〜

ワンルーム規制区って現状幾つある？
豊島、文京、新宿、渋谷位か？

都心部なら3点式でも十分たたかえる。
3点式は入居率が悪いとか情報流す背景は
新築業者や施工業者の販売戦略だろ。

間取りも悪くないし、立地は知らんけど、
込で500で代えたらいいんじゃね？

家賃　　　　管理費+積立　租税
（58000×12-13000×12-60000）/5000000＝ざっくりで10％

ま、戦えるだろ

>>587
それは間違いだ。
モノスゲー勢いで物件余ってるんだぜ。
正直この春なんざダンピングだよ。
結局は金額だからな。
投資案件なんて、値段は下げられないから
色々やってるけど、正直春で客騙しきれなかったら終わるよ。

>>586　どこもあるだろ。23区
去年の春大田区でやった新築も規制あったよ。
ちょっとネットで今拾ってみた　H19だってｗｗ
ttp://www.jcp-itabashi.gr.jp/data/23ku_oneroom.html

５００くらいなら投資妙味あり、実際の取引相場は６００台というところだと思いました

実はこの物件はREITが２００６年に１戸当たり９００で取得しています
１棟買いなら相場より安く買えるはずなのに、この９００という価格をどう考えればいいのでしょうか？
多額の土地の持分もあるようにも思えないし

>>590
株式投資信託などと同じで
REIT＝ゴミ箱　ということではないでしょうか

運用会社の役員が個人で所有する物件を支配下のREITに割高で買わせるとか
運用会社が他社と結託してお互いに自分の支配下のREITに割高物件を買わせるとか

>>581
平米同じ位で1階が3点で2階がセパレートか。
2階がセパレートに変更したのかな？

>>591
だよね。
破綻した年金と似たようなもの。
よくわからないものは、だいたいいい加減なことしてるよ。

>>587
お前さんのポリシーとして３点ユニットが良いなら、それでいいだろう。
ただ、それが世間常識なら、新築業者もわざわざ建設コストアップなるセパレートよりも、３点ユニットを採用するのな？

>>594
おれは>>587ではないが
>それが世間常識なら、新築業者もわざわざ建設コストアップなるセパレートよりも、３点ユニットを採用するのな？
新築時にやるならセパレートにしてもコストアップは１０万円までだろ。
既存の３点ユニット→セパレート　にする費用が１２０万円前後かかる。
おまえの言ってることの方が非常識だと思う。

3点が良いなんか決して言ってはないよw
都心区徒歩5以内なら
それでも十分戦えると言ってんだよw
そりゃ3点よりセパレートがいいにきまってるさ

>>596
>そりゃ3点よりセパレートがいいにきまってるさ
だよね。>>594 はアホだからそれが読み取れないだけだ。
既存の３点ユニットをセパレートにするにはペイできないくらいの費用がかかる。
そもそもバブル期の物件は狭すぎてセパレート化するのが物理的に無理がある。

バスタブの縁に仕切り立てて、セパレートもどきにする奴なら、
もう少し安くできるかもしれないね。

セパレートのメリットって
洗い場が使えることとウォシュレットにできること
しかし洗面台が風呂場にあると床が濡れてるから結局は洗い場として使えないんだよな。
洗面台は別途設置するかどうしてもスペースが無い場合はトイレ無いに設置してほしい。

洗面台、トイレ、風呂と別々にすると
スペース的に３点ユニットの２．５倍くらいになってしまう

これからの賃貸は以下の設備が最低限必要
バス・トレイ・洗面スペース　別
ウォシュレット
サーモシャワー
浴室乾燥機
室内洗濯機置き場
対面キッチン
大型冷蔵庫スペース
ガスコンロ２口以上
ビルトイン食器洗い機
２４時間換気
床暖房
加湿機能・最熱除湿機能付きエアコン
ウォークインクローゼット
ペアガラス
カラーモニター付きインターフォン
ディンプルキー

立地が全て
設備なんかはずーっと後。

>>597
シロート丸出しの馬鹿はお前だよｗ

>>595
その間違った計算、どっから持ってきたんだ？

>>601
まあそれを最低限って言っちゃったらなぁｗ

>>602
そうだな。
設計・建築なんかはプランが後回しだからなｗｗｗ
詰め込むのに必死で、これ、新築んときしか戦えませんけど・・・
なんてのを平気で書いてくる。
もうちょい、市場の厳しさを勉強とけと言いたい。

売れてるハウスメーカーはよくわかってる事が多いけど。

設備なんて最新じゃなくても良いから、清潔感が大事
賃貸ワンルームをアパートから分譲まで過去100件は見てるけど、
空室の90%以上は汚ならしい部屋ばかりだよｗ
これでよく貸し出すよね？って感じの部屋が多い。
あと、客付けの強い仲介業者選びは大事だよねー。
彼らが物件紹介しなかったら結局誰も借りてくれないんだからｗ

年収で分ける必要があると思う。
少ない人（300〜400)は5〜6万の部屋借りるだろうし、その場合は3点式？
中間層（400〜600）で節約家の人は5〜6万の三点式で、贅沢な人は8万以上のセパレートワンルーム？
そこそこ高収入（600〜）な人は8万以上のワンルーム〜１LDKって感じだと思う。
つまり、どの層をターゲットにするか？と、その人が何処に住んでいるのか？が重要。

>>607
これで仮に判断すると
大半はまだまだ3点式がスタンダード。
若者の給与は右肩下がりだから、
セパレートを選択する人は少数。
背に腹は変えられない。

3点がダメとか言ってるのは
新築、施工業者、不動産仲介業者の
印象操作だと結論（なぜなら現状大半が3点に居住で、事実と違うから）

>>608
妄想も、そこまでくると病気だなｗｗ

独り暮らしじゃバスタブにお湯張るなんて年に数回しかないもんな。

ノンホルは書き込むなよ。

家賃(価格 )が2割〜3割も違うから顧客(ターゲット層 )が違うわけですよ
ファミレスと普通のレストランを比較するようなもんです

>>607
セパのニーズは最後の高収入層のみ。
今の時代、若年層でどれだけいるよ？w

>>597
お前は頭が限り無く悪いみたいだな。
http://blog.goo.ne.jp/yk-glip/e/4dacb7d920b22ce8bd828f20ea1726f1

>>614
ここまでやるにはスケルトンにしないといけないし、使ってる商材やら考えるに200万じゃ収まらなさそうだね。

ところで管理費・修繕費は家賃の何パーセントまで許容してる？
家賃6万の物件で管理費・修繕費が1.5万だと25%だし、固定資産税も含めると約3割になる。
値ごろ感で飛びつくと後々地獄を見るよねｗ

>>614
この必死さは自演か？販売会社が電話営業しなきゃ売れないものなんだから
3,400万かけてフルリノベ（それも自社施工じゃないから割高）
して、家賃がこれだけ上がる見込みだからノンバンクに高い評価だしてもらって
4，500万販社が利益取れるわけだ。

設備がどうとかって話しは100万円と110万円もらうならどっちがいい？
そりゃ110万円、みたいな話しで、物件は取引態様見て判断すれば一般の人も
そうは判断間違わないよ。

平成7年築の物件をスケルトンにしてやったと書いてあるけど
まだ新しいのにもったいないね。

20�u以上の物件でユニットバス破損かなにかで交換が必要ならセパレート化もありだが
それ以外では割にあわないだろ。

>>614
こんな金かける必要性あるのかw？

>>597が言ってるバブル期の物件は１５�uあるかないかだからセパレート化は無理そう
この物件は１９９５年築だからバブル期の物件ではない。

あえてセパレート化して割にあうのはユニットバス破損かなにかで交換が必要か
青山とか神宮前とか代官山とか立地がものすごく良くて新耐震直後の８０年代前半の物件をスケルトンに
するというのならありかもしれない

>>617
ユニットバスはそう簡単に破損はしないぞ。
オレも、築40年のワンルームマンション所有しているが、三点セットのユニットバスは一回も修理することなく使用に耐えている。

>>620
築４０年だと東京都港区とかだろ？
広さはどれくらいで時価いくらなの？

60万で出来るセパレート施工あるよね。
フジヤマって企業のラッピックスっていう
商品。

あれやった人います？
はたから見るとかなりリーズナブルでお得に見えるが…。
どう？

どうしてもセパレートにしたいなら
売値の安い事務所仕様を買ってスケルトンにして作り直すのはどう？

３点ユニット ＝ 貧乏オーナー ＝ 乞食賃借人

セパレート ＝ 普通のオーナー ＝ 普通の賃借人


こんな感じでＯＫ？

>>616
いやいや、お前が３点ユニットを買って客付きが悪いのを嘆いているんだよな？
必死に３点ユニットをプッシュするのは、自分の手持ちのクソ物件を売りたいからだろｗ

>>607
この階層分けが正しい。
とすれば、3点でOK。
反論できないはずw
現代の若者の収入を知ってるのか？w

金あるオーナーは
たっぷり金掛ければいいだけの話
自分が住むわけでもない区分に。

>>624
セパレートはまた比率が低いし新築で購入するケースが多いだろ
だからセパレートのオーナーは高所得のリーマンや医者とか不動産に
比較的無知な人が多いと思う

３点ユニットのワンルームって新築で購入した人はほとんど破綻してるだろうし
現在所有してるのは中古で買ったセミプロのオーナーが多いと思う

カネの無い貧乏人が不動産投資とか間違っているからｗｗ

@tokyo_kantei: 原理原則論ですが、新築か中古かよりもローンを組んでレバレッジを狙うなんて素人のすることではありません。投資の上級者コースに小学生がエントリーするようなものです。

>>629
医者とか上場企業の管理職とかの高所得者がローン組んで買ってますからw

築浅（10年以内）が1千万前半で流通してるよね。
現金で買えるなら断然築浅なんだがなぁ・・・

え？え？
ローンでやるから投資なんじゃねーの？
手持ちが500とかで、500使って1R買ったら
キャッシュ・フロー、家賃分だけじゃん

ローンで500×4戸かって、家賃×4−ローン分
＝キャッシュフローは１戸の時より全然多い・・・つうのが投資じゃね？

正直、投資用マンションの使い方間違ってると思うよ

>>631
今は新築の提携ローン以外で
投資用中古不動産にローンつけるの至難だろ
だから相場も割安なんだけどな

>>631
今は５００万あれば渋谷区や港区の良いところや品川区の山以外なら
バブル期の中古ワンルームは射程距離内だからな

500マソで練馬の物件買います。

西新宿と世田谷区ならどっちが良い？
１５平米クラスの３点ユニット築３０年くらいなら

世田谷区の場所によるな

>>631
それはローンを、それだけのローンが借りられる属性の人間が言うこと。

>>634
練馬・・・。

>>635
西新宿。
但し、歌舞伎町に近い物件は避けろ。

都内で主要駅徒歩8分圏内のワンルーム持ってる人に質問です。
正直現状の景気の流れだと建て替えまで所有すると思いますが
手放す場合ってどう予想されてますか？

土地の所有面積にもよるんでしょうが、
土地の権利-解体費用-諸経費=0
ぐらいじゃないかなと勝手に予想してますが、
皆さんの考えだとプラスなのかマイナスになるのか知りたいです。

>>640
そのような場所だと、周囲一体の再開発で地上げされる時くらいしか、解体される要因はないだろうな。
その場合、土地代は高くフッカケて解体費用はタダにしてもらえればいい。

修繕積立て金が１億位たまってる物件にすればいい
そしたら解体費用はたりるかな

ＲＣの解体費なんて１３，０００円／�u〜１５，０００円／�uくらいだろ
ワンルームなら自分の持分あたり修繕積立金が３０万もあれば解体できるよ

>>639
投資用物件は自分で住むわけではないから住環境よりも需給最優先で考えたほうが良いよね
そして需給はよくても歌舞伎町とかコリアンタウンとか中国人比率が高い地区は
トラブルが多そうだから避けた方が無難

>>642
修繕積立金は解体費用に流用できないだろ？

>>645
そうなのか？
よく知らないが、建て直すならともかく
解体して更地にして売却、分配するなら貯まってる修繕積立金も分配するのだろうから
実質的に解体費と相殺できるんじゃないのか？

皆さん回答ありがとう
確かに管理理事会がどこまで上手に計画できるかで
折り合いがつくかグダグダになるかってとこですね。

原宿のコープオリンピアの所有権を手放す人って
利益でたかどうか気になるところ…。

>>647
コープ・オリンピア
あそこのマンションは、投資用ではないのでは。

コープオリンピア建て替えるの？

>>649
「コープ・オリンピア」でググった。
とりあえず、建て替えないみたい。

コープオリンピアは一階の中華料理店の持分が大きいのでこの中華料理店が同意しないと今の法律では建て替えできない。
そもそもコープオリンピアは、高級マンションの１階に中華料理店が入居しているというよりも
この中華料理店が店舗の上を高級マンションとして分譲したものだ。

建て替えといえば
新宿御苑のコープエンパイア野村は
成功した口かな…。

>>652
それも投資用マンションでは無いから。

そう考えると、投資用マンションの
建て替え計画とか誰がするんだろうね

管理理事会がある物件少なそうだし
立地よくても景気良くならなきゃ
ゴーストマンションになりかねんな

これまでに投資用で建て替えた実績は日本であるの？

投資用マンションが分譲され始めて30年位なんじゃないかい？
つまり、これからが本当の地獄だ！

仮に建て替えたとして、容積余裕がないと
元の大きさ担っちゃうから、これまた悲惨。
容積オーバーとかならそこそこ回して売り抜けるが勝ち

1DK間取りの4室アパートもありかな？と思う今日このごろ
BT別で独立洗面台、家賃6.5〜6.9万な感じで。

築50年過ぎたころから修繕管理費がバカ高くなって
修繕積立金預けてる管理会社に建て替えしねーの？
って聞いて、じゃぁ所有者の誰かが理事会長して
って話になって、高確率で全員がめんどくせーって断って
グダグダになりそう

2chがまだあるなら20年後とか
損切りのタイミングスレでもたってそうだな

投資用マンションの管理組合理事長してたことある
後任者もしっかりやってらっしゃる

>>659
減価償却が４７年だから
築４０年くらいから話あって１０年後くらいに建て替えが理想的

>>658
アパートはスレチ。

>>654
管理理事会って何だよ？ｗ
管理組合の理事会だろ？
それと理事会長で無く、理事長だからな
。

あ

ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120330-00000009-mailo-l22
消費者契約法スゲーな、販売会社は紙に何か明確な証拠のこしたのかね

これから建て替えラッシュ？
建て替え出来ず、解体出来ずも
増えるかな？→結局、社会問題→税金投入
（老朽化した危険な建物は放置出来ない理由で）

好立地なら建て替え話は出るだけは出るから後は採決次第か？

なんだかんだで建てかえないまま100年200年そのままになる物件が多くなりそうだけどな。

オレが思うには
投資用マンションの場合、たいがい所有者は住んでいるわけではないので
建て替えるにしても、所有者が土地の持ち分の権利を第三者（不動産業者など）に売却して、その業者が新たに別の建物を建築するような形になると思うな。

投資モノは所有者が住んでないから
建て替えもスムースに進みそう。
揉めるのは所有者が自身で住んで
尚且つ高齢とかのケース

いい読みだね
建て替える場合1400万円かかるよ
売りたいなら土地の権利分20万円で買い取るよ
ってなった場合
新築で2000万円で売れそうなら
第三者（業者）が100万円で権利買うよってなりそうだね

ワンルームじゃないけど、
これまでの成功例と費用の目安
●3倍以上大きく建てられる（容積率を1/3しか使っていなかった）場合：
　→ 費用負担が一切かからない可能性も
●2倍大きく建てられる（容積率を半分しか使っていなかった）場合：
　→ 1戸あたり500〜1,000万円の費用負担
●現在と同じ（容積率に余裕がない）場合：
　→ 1戸あたり2,000万円程度の費用負担

ttp://www.haseko.co.jp/tatekae/column/column_02.html

容積率が関わるから商業地の方が有利か。
現在、率を一杯に使用してても更なる緩和も期待できるから。
どう？

専有部分の給水管老朽による水漏れ被害の損害賠償ってオーナーにくるの？
というか来たんだけど？

宅建の試験問題にでてきそうな事例ｗ

誰も悪くないならオーナー負担
入居者の不注意によるものでそれが証明できるなら逆に工事費請求できる
まぁそれは無いだろうけど
工事業者に問題があったら入居者の損害金の負担と修理費を請求できる
これも証明できるならね

オーナーに責任ないと言い切れる証拠がないかぎり
マンションが古くなるほどそのリスクは高くなるよね
入居者から少額訴訟起こされる前に早めに支払ったほうがいいよ

占有部分なら所有者だよ。

家賃5万以下ならナマポが借りてくれるよ。
退去もないし、安定収入が見込めます。

>>665
大田区や港北区で１Ｒを購入すること自体が自殺行為だろーがｗｗ

>>673
老朽化ならオーナーだわな。
まあ、老朽化と書かれると保険が効かなくなるから、見積書には漏水事故と書かせろ。

さて、問題はどの保険を使うかだ。
(１)管理組合のマンション保険
(２)賃貸人の個賠保険
(３)オーナーの施賠保険

>>671
１Ｒで無いからスレチ。
失せろ！

建て替えについて法整備するなら
まずはリゾートマンションをなんとかすべきだと思う
権利者の５割の賛成があれば解体して更地売却できるとか
まあ、リゾートと普通のマンションの境界線上にある物件もあるから
リゾートの定義が問題になるだろうけど

>>677
裁判官は、同社が「客観的な市場価格を提示せず、
不利益となる事実を故意に告げなかった」と指摘し、
消費者契約法に基づく契約の取り消しが認められると判断。

　同社は「担当者が不在でコメントできない」と話している。

>>678
サンクス。でも今調べたら契約してる施設賠償保険は、
お支払いできない主な事故例のなかに「漏水事故」とありますね・・・・・

>>682
東京マリン？
賃貸用不動産の漏水事故に対する特約がついてないかな？

>>678
ちなみに、2)オーナーの個賠保険ってこう言った場合でも使えるものなの？
この場合、被保険者自体じゃなく所有物（マンション）のせいで他人に損害を与えたわけだけど・・

>>683
そう、東京マリンです。
当時のパンフレット見たら漏水事故は特約がないと駄目とある。
ただ、保険契約した時は代理店の担当者が「漏水大丈夫」と言ってたので明日確認してみます！

>>685
契約書の左側の特約欄に「漏水担保」とあればＯＫ。

>>684
賃借人の間違いだ。

>>686
なんか付けてるっぽいです。
入るときに担当者に水漏れの時に対応できる用によろしく！とお願いしといてよかったわ。
重ね重ねサンクス！

4月1日までに埋まらなかった('A`)
今日以降は厳しいかなあ

↑
学生をターゲットにしてるなら無理だろうね・・

震度７に絶えうるマンションってまだ建ってないでしょ？

耐震基準が変ってマンションオーナー全滅だな

ん？　耐震基準また変わるの？

変わりません。

ネットで探しても良い物件ってなかなかないな〜

良いのはネットに出る前に売れる。

>>696
つまり人脈が無いと駄目ってことか〜
厳しい世の中だな〜

都心はないね。
地方だと関東の業者が良い物件出してる事もあるけど。

都内の中古は、金融機関からテレアポ会社が買取
かなり上乗せして電話叩きまくってさばく

主要都心では人口増加の福岡市が狙い目

>>697
何軒かの業者に希望条件を伝えておけば、紹介してくれるよ。

>>700
福岡は賃料安い割に、物件価格が高く無いか？

>699 新しい物は、節税になる、儲かると言って
　嘘をついて売りさばく。

査定価格が低くても　高く融資する銀行


日本版サブプライムローン　を発動してもいいんじゃねー

　騙されて　銀行に金を払ってる人？

節税なんて、最初だけ。
それがさもずっと続くように言われ
別口座に家賃ともども使わないようにし、
かつ還付金もその口座にすると、
知らず知らずの間にローン完済！


なんてありえんやろ。

>>703
サブプライムモーゲージローン問題を学び直してきたらどうだろうかね？
物凄く頭の悪い文書に見えるよ。

父親が自営の内装屋でなんでもする人だから、
父親と組んで内装選べるプランなんてのをやろうとしたらレオパレスが似たような事始めてた・・

>>704
節税なんて最初だけと言っているやつ多いけれど、減価償却をちゃんとやれば10年くらいは節税効果は持続する。
減価償却を間違えると2〜3年で節税効果はなくなる。
不動産屋は売ったあとまでちゃんと面倒見ないから、けっきょくいいなり＝不勉強で自業自得なだけだと思うが。

>>707
青色申告控除も使えるしなｗ
まあ情弱にタダで教えてやる義理はないから、傍観しながら嘲笑ってるよ。

>>708
青色申告控除は事業所得にあるが不動産所得では無い

>>709
税法も知らない情弱の無知・無能が、釣れたみたいだなｗｗ
あー、ノンホルか？

なんだかんだ言って、ネットに出てる売り出し価格がリーマンショック前より安いのはもちろんだけど、
リーマンショック後からさらにジリジリ下がってる気がするのは気のせい？
融資が厳しくなってるのが原因かね？

値段を下げても融資枠が増える訳ではないよ。

売れる値段が下がっているから。

それは現金買いの話しでは？

実態は売れていない

買う奴がいないからな

だから売りたいやつは売れるまで値段を下げる。

融資はゆるい

脅迫　詐欺販売が横行してる

それを知ってて　銀行が高額融資するから
被害者拡大中

ここで煽ってる人は今売りに出してる人だったりして

バブル期に分譲されたワンルームが3千万とする。
築20〜25年の物が650〜800程度で売り出されている。
しかしその価格では妙味が無いので誰も買おうとしない。
しかし売りに出してる方もその金額では大幅に赤字のはず。
なかなか売れない。買おうとも思えない。

いまどきワンルームは2〜300万じゃない？
場所にもよると思うけど

>>719-720
そのとおりだね。
貸して儲かる商売ならデベや不動産屋の独占市場になってるはず。
実際は維持・管理・補修費が高いし、閑古鳥のリスクもある。
最悪、大地震で倒壊したら負債になるリスクもある。
確実に安定して儲けるなら仲介料・管理費・工事手数料をもらうのが一番。
素人が楽して儲けるなら定期預金が最強！

>>721
大手デベや中小不動産もみんな住居用賃貸経営を自社でやってるよw
ようは分散が大切、定期預金だけってw
どこの高金利国の人ですか？w

@suumo_journal: 【NEWS】ファーストロジック『2012年3月期 投資用不動産の市場動向調査』結果発表 http://t.co/0OSuHYO8

とりあえず、ノンホルは失せろ！

儲ける方法は安く買う事
以上!

>>323
亀レスで悪いが、その手の物件だと手堅いが利回りが全く回らんのだ

もう1年も売りに出っぱなしの物件を、
人助けだと思って指値入れたけど断られたわｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

中古ワンルームは立地による。
まあ、ワンルームに限らないけど。
値段の安いものは割に合わない。
高くても立地の良いものを選ぶこと。

2〜300万円の安いワンルームは運が悪いと持ち出しになるから投資として買うのはダメ
ただし非正規の負け組みがいくらか親に援助してもらって自己使用に買うのはありかと
負け組みが自己使用なら値段の安い旧法賃借権、旧法地上権のマンションもおすすめ
立場が弱い人は賃貸は不利だからね

>>722
客を自社物件から埋めていくので手堅い。
個人オーナー物件は囮状態だろ？
大規模でももURとかは大赤字。儲かるのは管理業者だけだろ？

エフジェーネクストやプレサンスの投資マンションはどうですか？

>>730
このスレの住民が興味あるのは
マルコーとか杉山の物件だろ

>>727
どんなむちゃな指値したんだよw半値とかか？w

>>731
16�uに人が住めると思う？

>>730
中古でも管理会社がFJネクスト、ニッテイ、明和地所、日神、菱和（の子会社）のところは手を出さない。
あんなところに個人情報知られてたまるか。

某所の菱和ワンルームが5室売りに出てるわｗ
30室中5室売り出されるとかどんだけw

>>733
16�uあれば広いほうだろ。
13�uくらいが多いんじゃね？

メゾン ド〜ってシリーズ
みんな狭いのな…。

>>736
悪い冗談ですか？

狭いワンルームは
実家が関東にあって毎週末に帰れる人じゃないと無理だな

>>736
13�uじゃユニットバス、ダイニングキッチンでおしまいな気がするが。どこに寝るの？

16平米って約7畳だろ。
十分なスペースだよ。

>>741
冷蔵庫のコンプレッサーの音を子守歌に寝るんですね。わかります。

>>740
３点式ユニットバス、ミニキッチン、バルコニーに洗濯機置き場　が標準的な設備。

それまでのアパートにはなかったインターフォンも装備されてる。
アパートには洗濯機置き場がなかったのでコインランドリーまで洗濯に行く必要があったが
バルコニーに洗濯機置き場があるので自宅で洗濯できるようになった。単身者向けは風呂の無いアパートが
多かったので狭い３点ユニットでも自宅で入浴できるメリットは大きかった。とくに自宅に
彼女を呼んだ場合はシャワーが使えないと困るでしょ？
ミニキッチンは最低限の広さだが小型冷蔵庫を置けるから冷たい飲み物も用意できる。

１３�u〜１４�uは狭いことは狭いが、下が収納になったベッドと机くらいは置ける。
ただし収納スペースがないので当時はみんな大量にもってたＤＣブランドの服の置き場所に
困ってた。

当時の標準的な家電は１４型くらいのテレビと小さくて横に長いステレオラジカセ。
空調は冷暖房エアコンが標準装備でそれまでのアパートとは比較にならないくらい快適。
８０年代前半は床がカーペットだったので小型の掃除機が必要だった。

テレビ５万、ラジカセ５万、洗濯機７万、小型掃除機２万
エアコンは部屋に付属、ミニ冷蔵庫は部屋に付いている場合と付いてない場合が
あり、付いてない場合は自分で購入すると５万以上した。
敷金　２か月、礼金　２か月〜３か月、不動産仲介手数料１か月、前家賃などで
家賃６万５０００円として入居までに５０万円くらいの初期費用が必要だった。
それに家電や家具を買い揃えるとトータルで１００万円くらいかかったと思う。

８０年代前半は１３�u〜１４�uの激狭ワンルームでも当時としては
かなり恵まれてるほうで学生で住んでる人は羨ましがられた。
ほとんどの学生は風呂の無いアパートに住み、洗濯はコインランドリー。

おひ。17平米って≒１０帖だぜ

今はプレイバック80年代状態。
こういう物件から先に埋まっていく。
大半の若者はそれ以下の収入か…。
あの頃はまだ夢もあったし、
先行きも明るい時代。
今はそれもないな…。

>>746
実際には壁芯だと２割くらい少なくなるから
居室６畳＋ユニットバスで１７�u
居室６畳＋収納＋ユニットバスで１８�u

バス・トイレ別、室内洗濯機置き場、冷蔵庫置き場とか言い始めたら
居室が６畳でも専有面積２５�uは必要じゃないかと

理想的な単身者向け住宅の広さは
バス・トイレ・洗面所（洗濯機置き場付き）別、大型冷蔵庫置き場＋食器収納付きの
対面キッチン（２口ガスコンロまたはＩＨ）付き１２畳以上のＬＤＫ、
ウォークインクローゼット付きの６畳以上の寝室　くらいの
専有面積３５�u＋別途トランクルーム付き　かな

1LDKからワンルーム（1K)に引越したけど、今の方が落ち着くという現実・・
1LDKは整理整頓やら掃除やらが大変なんですよ。
1Kといっても28平米ありますけどね。

>>748
男単身は対面キッチンとか独立洗面台とか
必要かな？

８０年代のワンルームって
それでなくても狭いのにデカイ電気温水器とか
馬鹿かと思うような物件が多いな

>>748
スレチ。

>>751
リノベーションして撤去だよ。

>>747
>こういう物件から先に埋まっていく。
>大半の若者はそれ以下の収入か…。

狭くても良いんだが、駅からの距離が遠いワンルームは
たとえ家賃が安くてもだめだな。なんでだろ？
若者ならもっと歩けよな。

郊外(徒歩10分、主要駅まで電車で20以内なら
BT別、独立洗面の25平米なら家賃8万でも埋まると言う現実

>>754
駅近もすぐ埋まるが、
出も早いよな。
仲介手数料が嵩むケース。

>>755
埋まらんよ。

>>757
どこの田舎だよw？

>>758
大都会・東京

徒歩15分はどうよ？
実質20分位歩くのかな？

１Ｒの鉄則は駅から徒歩５分以内。

＞＞757
賃貸管理してもらってる業者に図面見せられたながら
今は3点独立の時代ですよ？w
3点式?w
家賃4万代まで下げましょうw
と
やんわりは言われたが？

駅からは近くても線路沿いの物件や幹線道路沿いの物件はどうだろ？
あと徒歩５分だと商業地の物件が多いんじゃね？
やはり徒歩７分以内の住宅地で線路や幹線道路沿いじゃない物件が良いな。
４ｍから６ｍの公道に面したエレベータの無い３階建ての３階部分がベスト。

>>763
代々木上原が人気なのもわかる。
上記の条件通り。

>>764
そこまで高級なところじゃなくても
目黒区内や世田谷区内にはこの条件にあう場所が多いよね。
あと１階部分は人気無いが、道路側じゃなく専用庭が付いてる物件なら
むしろ２階よりも良いと思う。

>>760
駅まで徒歩１５分以上のところはさすがに借り手は少ないだろ。
しかし目的地まで徒歩２０分以内の場所とかどうなんだろうな。
例えば渋谷区本町から新宿とか板橋区中丸町から池袋とか。

>>766
初台、渋谷本町人気ある。
新宿徒歩圏、チャリ圏で
終電心配いらず、災害時帰宅難民に
成らず。

>>767
まあ利便性だけで選ぶ人ならそれで良いけど
代々木上原みたいな質の高さはないわな。

新宿徒歩圏なら千駄ヶ谷五丁目の新宿御苑に隣接する静かなマンションが良いな。

でも千駄ヶ谷五丁目は異様な戸建とかあるから
歴史を調べてた方が良いかもしれない

異様な戸建?
●●屋敷とか？

>>259
最上階、角部屋が問題起こりやすい理由は？

これ、安くね？

ttp://www.omega-e.co.jp/contents/arrival/detail/305

>>773
１階にしては高いだろ？
まあ、トーシンは建物は良いがね。

>>774
レス早！

そうか、高いか・・
26平米にしては安いと思ったけど。坪200万位？
買って賃貸出てったら自分で住んでも良いかもと思ったのにw

ぶっちゃけ言うと、三茶は1K激戦区。
2年前と１万以上↓だからな。
月9万保証は悪くないレベル。実際には10万では貸せない。
けど、保証止まったら恐ろしいｗｗｗ
1階で多分246沿いだろ？上に首都高走ってるから日当たりない。
入れるときAD出したり、礼金なしとか苦労するくせに出てくのも早い（集客の質の問題）
で、(9-1.45)*12/1580=0.057
利回り5.7％ってどうよ。

固定資産税が年6万として、あと仲介手数料と登記費用入れると・・・
84/(1580×1.03＋6)＋20＝0.05
実質利回り５%かよw
6％まで持ってくるには・・1330万で指値する必要があるな。ざっくり1.5割引か・・・

1階は人気ないよね。
特に女性客には。

>>776
(9-1.45)*12/1580=0.057の
1.45とは管理費と修繕費の事？
あとADとは何の事？

素人な者で…。
さーせんw

>>776
三茶はバブル期に人気なかったからバブル期仕様のワンルームの比率が低く
仕様が今風の１Ｋが儲かるので増えすぎて競争が激しくなってきているのかな？

>>779
ADはアド、つまり広告費という名の客付けしてくれた不動産屋への報酬。
礼金１ヶ月分をまるまる渡すのが一般的。

激闘じゃない地区なんてあんの？
仮にあっても電車10分でガラガラ地域なら意味ないような？

日経平均年初から3割上げたが、
不動産も、じきに上がるかな…。
関連性あるよね。
日経平均に遅行する法則。

田端、日暮里はどうですか？

これなんて、3点独立式で結構よさげなんですが・・・
ttp://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&to=15000000&spfrom=0&spto=0&wlk=15&cd=6&geo=13104%2C+13116%2C+13117&year=0&yearto=0&code=0065000ib111286

>>784
ダイナシティだから建物の仕様は良いね。
立地的には？？？だか。
フリーレントで募集掛けてる部屋も沢山あるみたいだから、客付きは良くないのが分かる。

>>784
検索したら田端２丁目じゃなくてホントは東田端２丁目じゃないか。
線路がうじゃうじゃある先の方。

家賃9万以下か・・・この仕様では安いのかな？
当たり前だけど山手駅まで徒歩5分内とはいっても人気がない地区はこんなもん？
となると、BT別でも20平米程度の物件ってよほどの立地でないと家賃8万も取れない？

以外に家賃6万、売値600万程度の3点UB物件の方がリスク少ないか？

>>788
それこそヤバい。

>>784
家賃幾ら？
9.5〜10ぐらい？

>>784
の間取りって、ドアは居室とキッチンの間にある方が良くないか？
調理する時にドアが邪魔だというなら、その時はドアを開けたままにしておけば良いし。

>>791
１Ｒか１Ｋの違いだな。

＞＞790
同じ間取りの4階が8.5万で募集中
ここ1、2年の家賃下落は結構でかいよ
＞＞789
家賃が6.5万〜7万位を境にユーザー層が異なる
BT別が6万代にならないと競合しない
試しに部屋を借りる客を装い
何軒か不動産屋で話を聞いてみるといいよ

>>793
>家賃が6.5万〜7万位を境にユーザー層が異なる
港区の家賃８万円くらいの３点ユニット物件とかはどういう分類？

＞＞794
自分が物件購入を検討する地域しかしらんす
その物件がどんな位置付けでどういった層が借りにくる地域なのか?
等を調べるなり聞き込みが必要と言いいたかっただけです
3点UBが一概に駄目とかそんな単純でないと思うんだわ

>>795
>自分が物件購入を検討する地域しかしらんす
なんで港区、渋谷区は検討対象外なん？

>>793
家賃が8.5万だと1,450万円で買ってたんでは割にあわないな。
自分なら８００万円以上では買わない。

>>784
これ7.8万〜8万でしか貸せないな

港区で3点ユニット8万って今だとちょっと高いくらい。
それ以上に賃料下落が酷いよ今は

>>798
建物が比較的新しいから7.8万で貸せるののであって
建物が古くなったら立地が悪いからさらに賃料は下がるでしょ
どう考えても７００万円以下で買わないと割に合わない
この物件って新築の時は２３００万円くらいしたんでしょ？
どういう人がこんな物件買うのかね？

新築物件、3年で収益350万、年金に
って書かれれば買っちゃう人もいるわけでｗ

2004年に買った築24年の1Ｒが
築30年ＯＶＥＲになってきたのでそろそろ換金したいところ

>>801
自分は築古の六本木の賃貸向け分譲マンションを自分で使ってた時期があるのだが
ダイナシティの営業が何度か来た。
「ここはお家賃いくらですか？毎月のお支払いがお家賃以下で新築のもっと広い
デザイナーズマンションが買えますよ」とか言って。
チラシにも価格は書いてなくて、毎月のお支払い額しか書いてなかった。

>>784
26平米のセパレートだから
現時点では10万前後取れるんじゃないかな。
築浅だし。
このエリアの詳細な相場がわからないから
違うかも知れんが。

だだ将来的には立地がアレだから
築古になるにつれて8万かな

>>796
自分が住んだこと無い地域は相場観とかイマイチ掴めないからです。
自分が実際に住んだ事のある地域なら、その周辺の環境もある程度は把握してるし、
どんな物件がどの程度の賃料か？等、沢山見てるので何となく安心できるから。
あと、資金の問題すね。これが一番大きいw

サブリース中の物件を購入したら、引き継がないとなの？
途中で解約とか難しいのかね？まぁ、契約内容しだいか・・

>>806
途中は引継ぎだけど契約更改の時に契約しなければいいと思う。

１１日午後５時すぎ、福島市陣場町の６階建てマンション６階の部屋で、
「気味が悪いものがあるので見てほしい」と部屋所有者の男性（３８）から
通報を受けて駆けつけた福島県警福島署員が、ビニールなどに包まれた
変死体２体を収納棚から発見した。この部屋を借りていた住人男性（６２）
は９日、窃盗容疑で家宅捜索を受けていた際に、屋上に逃走して飛び降り
自殺した。同署は死体遺棄事件とみて、１２日に遺体を司法解剖し死因を調
べ、身元確認を急ぐ。(毎日新聞)

これやられるとおしまいだよな。
最大のリスクだな

自殺ならまだしも、殺人となるとな。
1回の告知ではまず負けるレヴェルｗｗ

”精神的瑕疵あり”と表記しなければならないんでしょ。

最近、保険できたんだっけ？

何処まで下がるんだか・・

首都圏、再び弱含みの兆し　3月の分譲マンション賃料　東京カンテイ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120412-00000004-jsn.html

近畿も名古屋も下落。

>>808
今後5年は借り手付かないから家賃×12×5
他の入居者への迷惑料として一律2割値下げし、2割分×12×5
このくらいは保証人に実損害が発生したとして
損害賠償請求しても文句ないだろ
保証人が弁済能力あればいいが・・

あるわけないだろｗ

>>808
水商売や外国人派遣業者の借上社宅としてなら貸せない事もない。
借主への告知義務はあるけど、使用者への告知は必要ないからね。
もちろん家賃は下がるけど。

低層階の事故物件はトランクルームに改装して他の入居者に貸すのも悪くない。
住むのは嫌でも物置なら気にしない人は多いから。

死亡事故保険入ってたのかな？
これからはオーナー必須の時代かな。

必須かな？ってなんだよｗｗｗ
リスクと保険の意味わかってる？

>>818
賃貸管理会社しか入れないよ。
個人向けではない。

@tokyo_kantei: 北朝鮮の「衛生」打ち上げ失敗のニュースに隠れて（笑）、中古マンション価格推移のリリースが日経電子版に掲載されました。
東京23区は緩やかに下落傾向が続いていますが都心はほぼ横ばいですから、
春の商戦期は価格が安定していて探しやすいと思います。http://t.co/8bREoJJR

この物件、某サイト（楽待、HOMES投資）に連載されてから一週間位で情報消えたんだけどすぐ売れるような物かね？
築麻なので少し気になってました。

ttp://www.landnet.co.jp/card/22444.html

掲載いつ頃？
2〜3月なら、学生のおとーさんが、ちょっと気軽に買っていったんじゃね？
そういう人未だに多いよ。

>>822
9分かあ
1階かあ
板橋かあ〜

中途半端かな〜

まず1Ｆって点でダメだわ。ときわ台って時点でダメだわ。
850万なら考えますけどって物件だね。

１Fって時点で投資対象外、安いからっても買わない。

1階ってなんで人気ないんだろうね〜。
防犯、日当たり、視認性か。

地球上の人口の半分が女性。
女性が顧客対象とならないビジネスはしません。

道路に面していなければ問題ないだろ

分譲会社も考慮しないと、将来売れないよ（融資がつきにくい）

道路に面していないほうが泥棒さんが入りやすいよ

オレそのことよく知ってる　

>>831
むかし泥棒してたの？

＞＞823
4月初のメールに載ってたよ
賃貸中なんで子供用とかあるのかね？
＞＞825
築古2戸なんで若返りをはかりたくてw
築6年寿命が50年近くあるのは魅力的
何処まで価格交渉出来るか?は重要だなぁ
＞＞827
1階でも人通りの多い道路に面してると厳しそうだな
ただ意外に空室少いような？
ネットで検索しても街のマンションを観察してもそんな気がする

1階だとこの物件が少し気になってる
駅徒歩１１分で管理費高いライオンズだからこのスレ的には問題外かもしれないが
売買価格が比較的安く、住環境も良く（街並みが良くてスーパーも近い）、1階だけど
庭付きで道路に面していない。
理解に苦しむのはなんで３階建てでエレベータが付いているのかということ。
これでは管理費、修繕積立金が高くてあたりまえ。もともと大京の管理は高いし。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&sap=1&geo=13111&bflag=0&code=024900000051809
　　　東京都大田区上池台４丁目２２-１７

上池台　1Ｆ　維持費　狭さ

絶対ダメだわｗ

>>835
例えば近所のファミリータイプのマンションまたは戸建に住んでる家族が
子供部屋が不足した時に子供に買い与えるのに良いと思うんだ
1Ｆ　維持費　狭さ　　　はともかく
上池台　は良いだろ

>>836
そんな例あるのw？

>>837

子供ができる前も子供が巣立った後も
夫婦２人で必要な広さは２ＬＤＫで十分だろ
それなら子供が中学〜高校の間だけ近所のワンルームを買って住ませれば良いと思う
子供が使わなくなったら賃貸に出せば良いし

東京の大学に進学　　親に中古ワンルームを買ってもらう
就職してからも結婚するまでは　そのワンルームに住む
結婚したら　そのワンルームを賃貸に出し　中古の２ＬＤＫを買う
子供ができて中学生になったら近所のワンルームを買い与える
子供が巣立ったらそのワンルームも賃貸に出す

これ上手くいくかな？

首都圏は単身者向け住宅も供給過剰だよ
バブル崩壊直後からワンルーム規制を始めるべきだったんだよ

あと旧耐震のアパートやマンションの税金上げて
その代わりに建て替えにかかわる税金を免除して
建て替え後は３０�u以上限定で
供給減らしてくれないと相場が壊れてるよ

＞＞836
管理、修繕費、固定資産税で年25だよ
築古だからあと20年とすると維持費で500万
物件価格とあわせて975万
借りた場合、5×12×20で1200万
貸した場合、(5-2)×12×0.9×20で648万

維持費が高杉だわw

>>842
ライオンズは管理費・修繕積立金が高すぎだな
例えばこの物件だと家賃はせいぜい３万２０００円くらい。
それでこの維持費。下手したら持ち出しになるレベル。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=14&md=station&ln=2324&stn=2324210&bflag=0&code=a5081751401atho

>>843　の物件は売値が１００万円以下でも躊躇するわ
湯沢のリゾートマンションみたいに１０万円とかで売りに出すべき物件

実測で徒歩15分はどうよ？
その代わりBT別で25平米の洋室8.5
駅5分3点ub18平米が5.5万の地域
築浅5分BT別20平米で7.5位
6.5万だと厳しいかな・・

7分以内がいいと思うよ。
10〜15分はファミリータイプ。

>>843
そのマンション4.5万で募集でてるね
その金額が妥当かは知らんし、その金額で貸せても月のCFは2万程度か。
空室、リフォーム代考えたら本体価格分を回収するのも難しそう。
不動産って車みたいに廃車にして処分できないから怖いよな。
将来の見込み家賃が5万を割らず、且つ管理費・修繕費が家賃の2割以下じゃないと恐ろしいわ。

>>846
駅近が良いのはわかるんだけど、少し遠くても広い部屋に住みたい。という需要が見込めれば面白い物件かと思って。
その分、物件価格も安いしねｗ

>>847
1階だと３万５千円で募集してるよ
https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/bc_000092950830/

ライオンズは管理費・修繕積立金が非常識に高すぎる
とくに家賃が高いわけでもないので借りるには良い（トップやスカイコートなどと
違って他の人に言うにも聞こえも良いし）が貸すのは割に合わない

大凶ｗ

>>848
しかも洗濯機置き場もないっぽい・・・

ババ掴みゲームだな

大凶の高級ブランド
グランフォートってどうなん？

築浅、BT別、23区、780万w
分譲会社：チャイナインベストメント
なんじゃこりゃｗ

ttp://www.landnet.co.jp/card/22021.html

>>854
これ駅から何分だろ？
管理費がネック

>>848
コインランドリーは割高だから
すぐ出ていきそう。

>>854
バストイレ別よりもバルコニーの方が重要だろ
３点独立でバルコニーなしよりも３点ユニットでバルコニーある方が良いわ

バルコニーのない物件　＝　独房

>>838
大学が近い地域ならまだしも上池台じゃだめだねｗ

>>854
管理会社 �轄�人社計画研究所 ⇒悪質
管理費　　 14230円　　　　　　　　 ⇒ボッタクリ
修繕積立金 1400円　　　　　　　　 ⇒能無し

>>855
本蓮沼駅まで徒歩9分
本蓮沼〜新宿駅=30分
本蓮沼〜東京駅=30分
しかし、バルコニーがないとかｗ

こういうの見ると
マルコーって結構マトモだったんだな

マルコーは売り方に問題があったのは事実だけど
建物の質や管理はどうなん？

>>854
三田線は板橋区役所前までじゃなきゃお話にならない。

少子化だけど未婚独身も増えたからワンルームって案外需要はあるのでは？

バルコニー、ベランダのあるなし
は実はそんなに重要ではない。
特に女性なんかは部屋干しが基本だしな。

唯一、ルーバルありの場合は
客が付きやすいかな。

>>865
さすがに何十年も狭いワンルームに住み続けようという人は少ないだろ。
できれば１ＬＤＫで３０�u以上の部屋に住みたいと思うのが普通だろ。

>>866
バルコニーはものすごく重要。
バルコニーが無いとエアコンに室外機の工事がたいへん。
古い分譲マンションで一番問題になるのがこれ。集中式の古い水冷エアコンを
莫大な修理代払って使い続けることになる。
比較的新しいマンションでも勝手にエアコン工事ができないし、置ける室外機の
サイズも限定される。

あとゴミの一時置き場としてバルコニーがつかえない。

昭和４０年代に建てられた古い高級マンションは空調が集中式なので困る。
バルコニーのある部屋にしか壁掛けエアコンが付けられない。
エアロマスターとかの古い水冷エアコンは新品が手に入らないから
古い機器を修理して使うしかない。

>>860
管理費は管理会社が決めると思っているの？
頭の悪い馬鹿は失せろ！

>>865
そうだよ。

>>867
ゴキブリ来るから、バルコニーにゴミを置くな。

>>869
賃貸向け分譲ワンルームなんて管理組合が全く機能してないから
管理費は実質管理会社が決めてるよ。
俺が理事長やってたところも俺が出席するまで総会も出席者０が続いてた。

>>872
そこで出席者を多くするためと言う名目で出席者に日当払うという規約を作るんですよ。

>>873
そんなこと出来るのか？
作れるならマジ提案しちゃうぞｗ

>>869
オレも理事長やってたぞｗ
オマエは実態をどれだけ知ってんの？

>>874
出来るよ
出席率が低くて委任状ばっかりの場合、ちょっとの事なら簡単に可決する
総会、理事会出席者に日当、役員に手当て、役員に総会時交通費等々

あと、管理費は管理会社が提案してくるけど、決定するのは組合
組合が機能してなければ精査できないんだから、言いなりになっちゃうのはしょうがないでしょ
ちゃんと機能してれば管理費も積立金も好きにいじれるよ
ただ低くすればいいってわけでもないけどさ

>>876
例えば、出席者が自分だけで理事長になれば、管理費・修繕費の提案も出来るって事？
そもそも他の組合員が出席してなければ、自分の意思だけで可決も可能になっちゃうとか？
だったら、馬鹿高い組合費のマンション購入しても管理費は下げることが可能？

誤：馬鹿高い組合費のマンション
正：馬鹿高い管理費のマンション

>>877
管理費、修繕費の提案は管理組合がするんだよ
でも、組合がそこまでやるのは面倒だから、管理会社が作成して
「こんな感じでどうっすか？」って素案を持ってくる、それをそのまま提案して変更もしないのが普通の管理組合

他の組合員が出席してない場合でも、事前に議案書には載せなきゃいけないから、その場で変更は出来ないけど
自分で議案作って（素案だけ作って管理会社にまとめさせる）総会の案として配る
誰も来ない組合でも委任状が過半数あれば可決できる
だからたとえば管理費を半額にする議案作って、総会議案書を全戸発送して、委任状さえ集まればそれでＯＫ

ただ、管理費は現状の管理にかかる費用がたくさん入ってるから、仮に半額とかにしたらマンションがたがたになると思うので、その辺はしっかり精査しよう

けど、全て外注費30％以上上乗せされてるけどね

３０％は言いすぎ･･･乗ってるけど

それも、組合が独自に業者探して発注すれば済む話だし

組合が頑張って働いて経費削減するか、管理会社に任せてその分割高になるか

好きな方でいいと思うよ

投資メインで食ってるなら組合活動にも積極的に関わって支出抑えればいいし、サラリーマンが副業でやってるなら時間ないだろうから管理会社に丸投げすればいい

>>875
頭の悪い理事長だなｗ
管理会社からカネでも掴まされたか？

楽待ちに登録してる人居る？
プレミアム会員になると未公開物件情報届きます？

>>882
で、どれだけ知ってんの？

>>884
どれだけ知ってる
って言葉で表せるものなの？

試しにどれだけ知ってるか言ってみて

>>849
大京もたかいっぽいけど、日本ハウズ○ンクって所の方が高いような？
物件検索してよさそうなもの見つけても管理費が高くてがっかり。
管理会社を見るとその会社の確立がやたら高いんだよね。
ワンルームを多く取り扱ってる会社なのかね？

管理費は高くても、別に賃料に反映されるわけではないからね。
時々そういうことがわからないバカ家主が発生して、駆除したくなる。

ハウズイン○は安いよ
質が悪く、値段は安くの会社だから

管理費というのは設備で変わってくるからね
１０戸でエレベータ１基のマンションと、４０戸でエレベータ１基のマンションでは、
戸当たりの保守料が違うから、当然管理費も変わってくる

管理費と管理委託費の違いを知ることが大事

>>888
まじで？
下の物件なんて管理人巡回なのに、一戸当たり1万以上で総個数79だから、
月に80万以上だけど何に使ってんの？w
ttp://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13119/1922878401/00067978/1922878401.html

ちなみにちょいググッたら見つけた。有名なんだなw
「日本ハウズイングの悪徳商法について」
ttp://mimizun.com/log/2ch/estate/991142817/

合人社　管理組合理事長への損害賠償訴訟　敗訴
―　合人社計画研究所の控訴を棄却　―

　広島に本社を置く合人社計画研究所（代表取締役福井滋）は、
管理業務を受託した管理組合の理事長が自社の名誉・信用を毀損したとして１千万円の損害賠償と謝罪を求めて提訴し、
一審で敗訴し控訴していましたが、広島高裁はこの管理会社の控訴請求を棄却しました。
　理事長が組合員に配布した総会資料などに、
管理会社を「不明経理」「何ひとつやってくれない」
「納品書より４割高い領収書」などと書いたために、
管理会社が名誉・信用を毀 損されたとして、この理事長を提訴した事件です。
しかし、管理会社が修繕積立金を管理費の赤字補填に用いたことや納品が４割高いことは事実であり、
２年目点検によるベランダ塗装を管理会社は修理しないといったのに管理組合が直接建設会社に交渉して
実現できたことなどから、「資料の表現自体は、激越で品位 に欠ける点もあるが、公共の利害にかかる事実であり、
専ら公益を図ることを目的とするものと認められ、指摘した事実も重要な部分が真実であり違法性はない」として、
損害賠償等の請求をしりぞけました。

ハウジングは安いはずだよ。
安さで大京蹴落として、
業界最大手に躍り出た。

>>889
詳細は分からないけど、確かに７９戸のこの広さで月１万以上は多いかも
オートロックも機械式駐車場もないようだから、メンテナンス費もかからないだろうし
まぁ、ＥＶが２基あるとか、植栽剪定の頻度が高いとか何かあるのかも

収支報告見れば一番分かりやすいんだけどね･･･

ただ、これってライオンズマンションって事は昔は大京で管理してたと思うし
変更したってことは、大京より安かったからじゃない？

>>892
例えば下の物件なんて月25万くらいで管理出来てるはずだよ。
ttp://news.biglobe.ne.jp/realestate/detail/305910005207

それに自分が所有してる物件で月30万以下でEV付きのワンルームあるからその位で出来るのでは？と思ってね。

せっかくよさそうなの見つけても管理費が高いとがっかりなんですよ。

>>893
そっちの物件は戸数が少なくてＥＶにオートロックもあるのに、>>889　のマンションと変わらないね

もし興味があるなら仲介会社に連絡して、昨年の収支報告と管理組合の資産状況を見せてもらえばいい

何か納得する理由があるかもしれないし、管理会社の設定が高すぎるかもしれない
設定が高すぎれば総会やって変更してしまえばいい

>>894
>設定が高すぎれば総会やって変更してしまえばいい

下のスレ見ると恐ろしくてそんなことできませんよ
ttp://mimizun.com/log/2ch/estate/991142817/

物件価格と家賃と管理費、修繕費のバランス。
以外に良いものを探すのは難しい。というかそういう物はネットなんかにはなかなか無いですねー

まぁ、出来ないと思うならそれでいいんじゃない？
管理費と管理委託費の区別も出来てなさそうだし

業者の鴨葱になるなよｗ

なんか外周区ばっかw
都心5区でお買得はないかい？

築古で１Fだけど立地と広さはいいと思うが
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=80502718

>>899
旧耐震じゃないか・・・

>>899
２階以上なら良いけど１階というのがダメ
１階なら事務所仕様にすれば良いのに

一階はほんと人気ないな…。

住宅街なら1階でも良い気がするけどね

一階って通行者に覗き込まれるからかな？
通りに面してないあるいは対面が隣家じゃない一階ならいいよね。あとは防犯面か。

>>884
俺様は管理業務主任者だけど、何か？

>>904
みんなが一階は嫌だと思ってるんだから
一階は避けた方が無難

>>905　マヌケｗ

>>907
無資格者ふぜいがｗｗ

>>908
使い捨てフロントかｗ

>>909
は？
そんな下賤な仕事をする訳ねーだろｗｗ

>>910
よく知ってたな！

認めようﾊﾟﾁﾊﾟﾁw

先輩方！教えてください！
気になる物件が見つかったら問い合わせすると思うのですが、
修繕履歴、修繕積立金の残高やら賃借内容（入居者情報、契約が何時までか等）は直接来店して聞いた方が良いのでしょうか？
それとも電話やメールでも大丈夫なのでしょうか？

相手による

けど、メールや電話だと冷やかしだと思われるかもしれないので、来店をお勧め

修繕履歴と積み立て残高等は、仲介屋は持ってないのが普通なので、取り寄せるから時間かかる

【不動産】“管理人が○○専門家”物件、続々［12/04/14］
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1334451745/

管理人が茄子で…

＞＞913
先輩!
ありがとうございました！

>>879
お詳しいのでお聞きしたいのですが、共用部の簡単な改装工事（費用50万円程度）って総会の承認っているの？
理事会レベルで決定して実行したら問題あるのかな？

>>917
マンションによる

大事なのは昨年の総会で承認された収支
理事会一任の予備費（修繕費とか工事費とか名称は組合で違う）
の範囲内であれば理事会で実施できる

予備費を１円も取ってない場合は、５０００円の工事をするのでも総会で承認を採らないといけない

ただ、緊急的な工事の場合は別（ポンプが壊れて３００万かかる！とかそういう時に総会待ってられないから
その場合でも、後日臨時総会を開催して追認を諮ると安心

あと、たまに組合で「○○円までは理事長決済可能」とか規約がある場合もあるので、その場合はそれに従う

まぁ、まずは今期の予算を見ようってことで

北向き1階って湿気とか凄い？

ネットで連載されてる物件見てると、築古は全然動いてないが築浅はそこそこ動きがあるね。

>>920
> ネットで・・・そこそこ動きがあるね。

成約サイトを見てる？

マンション管理人っていらないよね
いつもほとんど受け付けに座ってるだけ
実質的にゴミの分別とかやってるだけだし、その仕事も
「ここはキッチリ分別しないと収集屋さんが持って行ってくれないのよぉ」
とか話を作って無駄な仕事やってるだけ
つまりただの給料泥棒みたいなもんなんだし、管理人を巡回にして管理費１／３くらいにしてほしいわ

>>919
服にカビが生える

>>919
風通しがよければ寒いこと以外は問題ない。

賃貸中の物件で実際稼動してるのか売るためのインチキの入居なのか見破る方法は
ありますか？築古物件で今の季節に買っちゃうと一旦退去したらいつ次の
入居者きまるかわからない。
知り合いとかに頼んで売るためだけに架空の入居されても合法だし文句いえない

>>925
賃貸借契約書を見せてもらう。

インチキは見抜けない

業者選びが大切だよ

>>926
契約書類でどうやって判断するの？
売るために知り合いに頼んで形だけ入居してもらっても見抜けないし合法でしょ。

>>927 業者任せじゃ騙されてババつかまされる可能性が高い

部屋番号教えてもらえれば夜間みにいって電気がついてるか確認するかエアコンが
動いてるか見に行くぐらいしか思いつかないな。

現状空室でも希望賃料で
入れる自信あるのを買えば
ノープロブレム。

>>928
賃貸契約締結が数年前とかだったら、サクラの可能性は低いんじゃない？
偽造かどうかまでは分からんがｗ

>>925
インチキ入居じゃなくても退去のリスクは常にあるんだし、
今後運用していく中で閑散期に退去になる事もあるでしょう。
どうしても心配なら、それを見込んで安く買うのはどうよ？
3か月分の賃料分を値引き交渉するとか。
あと、利回りを高く見せる為に相場よりも高い家賃でインチキ入居させてる場合がある。
なので、家賃が高かったら要注意。

>>930
>貸契約締結が数年前とかだったら、サクラの可能性は低いんじゃない？
それはそれで退去のリスクが高いような。
ワンルームの平均入居率4年も無いしね。
賃借契約4年目でもうすぐ更新って物件だと非常に危険w

囮にしろ、一般にしろ
いつかは退去するわけだから
囮云々はたいして問題ではない。
競争力ある物件を選ぶ事が大切

要は、利回り見て買う奴は情弱って事だよ。

>>933のは正論だけど、それいったら都心、築浅、広め２階以上とか
条件そろってる物件しか買えない。

リスク覚悟で利回り勝負しようとするなら今現在の入居者がいつまでいてくれるかは
非常に大切。横浜市とか入居中というだけで値段1割高いよ

要は、利回り見て買う奴は情弱って事だよ。

入居者がいつまでいてくれるなんて
不確定すぎて全く予想できない。
そこを重視したいなら、
だったらファミリー〜にした方がいいよ。
子供が高校卒業まではいるだろうとか、
ある程度読めるから。

あと高利回りは高リスク。

都心新築買うのが一番情弱ｗ

要は、利回り見て買う奴は情弱って事だよ。

>>937
ワンルームは需給悪いだけあって
中古物件の取引価格が割安だからな。
同じ立地だと２０�uで１０００万円だと４０�uだと２５００万円する。

要は、利回り見て買う奴は情弱って事だよ。

ワンルーム(20平米)、2DK(40平米)など分散させるべき。

＞＞＞要は、利回り見て買う奴は情弱って事だよ。＜＜＜

悪質ワンルーム販売会社に騙されて都心新築利回り４％の物件を買ってしまったらしいねｗｗ

>>942
札幌の一等地に築古で実質マイナス利回りの物件持ってる。
入居者がいる期間はもちろん黒字だがトータルでは赤字になる物件。