アパート経営なんでも相談室112号室【人任せ】
1 ：名無し不動さん：
経営努力してるつもりなのにスレッド立てるのは人任せなのが大家。
満室にホっとしていると空室だらけになっちゃうよ･･･
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう
＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。
前スレ他は>>2以降へ。。
満室にホっとしていると空室だらけになっちゃうよ･･･
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう
＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。
前スレ他は>>2以降へ。。
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前スレは↓
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/
アパート経営なんでも相談室【111号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1206070059/
過去ログは読めない人も多いので既出、似通った質問もＯＫです。
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/
アパート経営なんでも相談室【111号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1206070059/
過去ログは読めない人も多いので既出、似通った質問もＯＫです。
次回スレ立ては>>950、>>960 >>970に書き込んだ人が順次立てて見て下さい。
（最近規制が多いので立てられない場合はダメの旨を書き込むこと）
前スレで９５０の人が立ててねって書いた人ではありませんが、皆が使うもの。皆で分担しあうほうがよいかと思います。
ということで、スレッド立て終了！
（最近規制が多いので立てられない場合はダメの旨を書き込むこと）
前スレで９５０の人が立ててねって書いた人ではありませんが、皆が使うもの。皆で分担しあうほうがよいかと思います。
ということで、スレッド立て終了！
乙
乙葉
6 ：やんやん ◆jReFkq.CTY ：2008/07/26(土) 18:15:14 ID:???
乙
こんなもの、家賃保証のがいいじゃん。
今は不動産投資の時期じゃない。
今、アパート経営を始める奴は阿呆。
今、アパート経営を始める奴は阿呆。
9 ：名無し不動さん：2008/07/27(日) 04:10:08 ID:UicLuhyh
不動産に勤めてるけどその通り。
良い土地は空いてないので今から建てるのはちょっと・・・。
むしろ駐車場経営がおすすめ。
借主の為に、大金（省エネエアコン、ドアホン等を家賃値上げ一切無しで全部屋）使える大家なら成功してますね。
良い土地は空いてないので今から建てるのはちょっと・・・。
むしろ駐車場経営がおすすめ。
借主の為に、大金（省エネエアコン、ドアホン等を家賃値上げ一切無しで全部屋）使える大家なら成功してますね。
ぃちぉっ
駐車場も地域によって需給が違うからなんとも言えない
ニーズに応じて設備の更新していかないとCSを高められないし、
家賃を値下げしていくしかなくなる
駐車場も地域によって需給が違うからなんとも言えない
ニーズに応じて設備の更新していかないとCSを高められないし、
家賃を値下げしていくしかなくなる
>>8
そうですか☆
今年から馬鹿大家をやってるようですが
私の土地を乗っ取って賃貸マンションを建てた親戚が憎たらしいです。
こいつが破綻すればとてもうれしい。
みなさん家賃を滞納してやってください。
そうですか☆
今年から馬鹿大家をやってるようですが
私の土地を乗っ取って賃貸マンションを建てた親戚が憎たらしいです。
こいつが破綻すればとてもうれしい。
みなさん家賃を滞納してやってください。
建築費一括払いは
鉄の則
飛び込み営業で建てるアパートは
建築費の半分が業者の利益かもしれないので
街の工務店に図面を見てもらうように
建築費の半分が業者の利益かもしれないので
街の工務店に図面を見てもらうように
14 ：名無し不動さん：2008/08/01(金) 07:43:06 ID:6v1rtDVh
原材料高で建てるの??
何を考えてんだか??
高値で物を買いたくないでしょ??
何を考えてんだか??
高値で物を買いたくないでしょ??
最近知ったのですが、高利回りを売りにしている（27％）
株）ランデッ○ス-戸建賃貸商品「プライムア○ット」
株）キャピ○ル-戸建賃貸住宅「ラッキー○ューブ」
ってどうなんでしょうか。
費用も1000万円もかからないみたいだし、
うまく行けば、3.6～4年で元が取れると、うたっています。
土地持ちで立地条件にもよるんでしょうけど、
アパート経営と比べてマシなのかな？
株）ランデッ○ス-戸建賃貸商品「プライムア○ット」
株）キャピ○ル-戸建賃貸住宅「ラッキー○ューブ」
ってどうなんでしょうか。
費用も1000万円もかからないみたいだし、
うまく行けば、3.6～4年で元が取れると、うたっています。
土地持ちで立地条件にもよるんでしょうけど、
アパート経営と比べてマシなのかな？
テスト
>>16
＊費用（出資？）が安く（１００～１０００万）
＊異常なほどの高金利（２７％）
＊短期間で回収出来る（かも？）
＊安全、安心、などのセリフや似たような文字がパンフレットにあふれる
＊ネットに情報が出てない
＊出資仲間を紹介するとさらに儲かる仕組みになってる
＊やたらと「豪華な会合」チャパツのあんちゃんが「セミナーの講師」、「もうかる！」「印税生活のような！」を連発。
・・・・・・ほとんどの場合詐欺ですね。円天、パシッフィックオーシャン古くはなんとか通信ってのも・・・も同じようなシステムでした。
そんなに良い条件であれば銀行、ノンバンク、ファウンド系などが貸します。
＊高金利の根拠が不明もしくは説明が付かない、あるいはなぜか海外
＊長期にわたってのビジョンが無い（短期でしか儲けが出せない）
＊元本の保証が無いのは必ず明記しなければならないし口頭での説明も省略できない。
＊ネットで情報が出ないもしくは悪いことが書いてあるのをことさらに否定する理由が説明できない
＊出資者を集めるのは「その会社の仕事」であるべきだが？
ちなみに土地代を計算しないアパート経営の荒利は20-30％というラインが常識です。
＊費用（出資？）が安く（１００～１０００万）
＊異常なほどの高金利（２７％）
＊短期間で回収出来る（かも？）
＊安全、安心、などのセリフや似たような文字がパンフレットにあふれる
＊ネットに情報が出てない
＊出資仲間を紹介するとさらに儲かる仕組みになってる
＊やたらと「豪華な会合」チャパツのあんちゃんが「セミナーの講師」、「もうかる！」「印税生活のような！」を連発。
・・・・・・ほとんどの場合詐欺ですね。円天、パシッフィックオーシャン古くはなんとか通信ってのも・・・も同じようなシステムでした。
そんなに良い条件であれば銀行、ノンバンク、ファウンド系などが貸します。
＊高金利の根拠が不明もしくは説明が付かない、あるいはなぜか海外
＊長期にわたってのビジョンが無い（短期でしか儲けが出せない）
＊元本の保証が無いのは必ず明記しなければならないし口頭での説明も省略できない。
＊ネットで情報が出ないもしくは悪いことが書いてあるのをことさらに否定する理由が説明できない
＊出資者を集めるのは「その会社の仕事」であるべきだが？
ちなみに土地代を計算しないアパート経営の荒利は20-30％というラインが常識です。
>>18
粗利益２０－３０％が常識って中古格安物件の話ですか？
新築時の表面利回りなんて１５％もあれば良い方でしょうに…
>>16
戸建賃貸は私の住んでる地方では微妙だと思います
というのも、戸建賃貸にするなら持家の方が良いって意見が多いからです
地方ではあまり戸建賃貸は人気がないかも知れませんし家賃の設定もあると思うので
まずはアパマンなどで自分の住んでる地方の新築戸建賃貸の家賃相場を調べてると
いいと思いますよ
地方でも最近の若い子は持家より戸建賃貸のが良いのかな？
そこらへんはわからないですね…
粗利益２０－３０％が常識って中古格安物件の話ですか？
新築時の表面利回りなんて１５％もあれば良い方でしょうに…
>>16
戸建賃貸は私の住んでる地方では微妙だと思います
というのも、戸建賃貸にするなら持家の方が良いって意見が多いからです
地方ではあまり戸建賃貸は人気がないかも知れませんし家賃の設定もあると思うので
まずはアパマンなどで自分の住んでる地方の新築戸建賃貸の家賃相場を調べてると
いいと思いますよ
地方でも最近の若い子は持家より戸建賃貸のが良いのかな？
そこらへんはわからないですね…
16です。
>18さん
そですよね。良い条件なら銀行やノンバンクも売りにしますよね。
>19さん
確かに、戸建の賃貸の需要って低そうに思ってました。
毎月20万円の家賃を払うなら、普通持ち家の住宅ローンを組むほうが
何かと得のような気がします。
住宅ローンが組めない人で戸建に住みたい人がどれだけいるかですよね。
そのあたりは、自分で調べてみたいと思います。
16さん、19さん コメントありがとうございました。
>18さん
そですよね。良い条件なら銀行やノンバンクも売りにしますよね。
>19さん
確かに、戸建の賃貸の需要って低そうに思ってました。
毎月20万円の家賃を払うなら、普通持ち家の住宅ローンを組むほうが
何かと得のような気がします。
住宅ローンが組めない人で戸建に住みたい人がどれだけいるかですよね。
そのあたりは、自分で調べてみたいと思います。
16さん、19さん コメントありがとうございました。
>>19
地域によるのだろうけど東京郊外であれば年間賃料÷建築費ｘ100＝20-30％ってラインが普通。
坪５０万で建てて８坪（広め１Ｋ）の賃料が７万。８４万÷４００万ｘ100＝21％
・・・もっと安く建てる人も居るし、駅からの距離や環境にも左右されるが高い賃料もある。
もちろん高い建築費を掛ける人も居るし安い賃料しか取れない地域もある。
だが少なくとも建物単体で20％を超えないと事業として成り立ちにくい。
＞というのも、戸建賃貸にするなら持家の方が良いって意見が多いからです
地方によるだろうが、東京郊外だと結構人気。いわゆる２軒長屋のような作りが結構人気がある。
古く（情緒がある）、賃料が安い（相場よりちょっと安い程度）、庭付き、子どもがいてもうるさく言われない・・など。
転勤での空き家なんかは長く住めないのと修繕費が掛かるのと賃料が高いのであまり人気がない。
テラスハウスも同じ理由。（だったら賃貸マンションのほうが防音性や防犯性に長けているので）
戸建てだとソコソコの広さを要求されるので東京だとそれなりの賃料になる。１０万以上、もっと多い場合もあるので
そうなるとローン組んで建売を買うほうが良いケースがほとんど。
そのクラスだと賃貸に住むのが会社員でも役員クラスなど補助が出ている人が多いので（買うと出ない）やはり
賃貸でもマンションを選ぶケースが多い。
という理由で東京、郊外では新築で建てる理由が無い、あるいはそれらを商品として組み込める余地が無いと思います。
ですのでその手の投資話はサギあるいはそれに近い商品と思われる。
地域によるのだろうけど東京郊外であれば年間賃料÷建築費ｘ100＝20-30％ってラインが普通。
坪５０万で建てて８坪（広め１Ｋ）の賃料が７万。８４万÷４００万ｘ100＝21％
・・・もっと安く建てる人も居るし、駅からの距離や環境にも左右されるが高い賃料もある。
もちろん高い建築費を掛ける人も居るし安い賃料しか取れない地域もある。
だが少なくとも建物単体で20％を超えないと事業として成り立ちにくい。
＞というのも、戸建賃貸にするなら持家の方が良いって意見が多いからです
地方によるだろうが、東京郊外だと結構人気。いわゆる２軒長屋のような作りが結構人気がある。
古く（情緒がある）、賃料が安い（相場よりちょっと安い程度）、庭付き、子どもがいてもうるさく言われない・・など。
転勤での空き家なんかは長く住めないのと修繕費が掛かるのと賃料が高いのであまり人気がない。
テラスハウスも同じ理由。（だったら賃貸マンションのほうが防音性や防犯性に長けているので）
戸建てだとソコソコの広さを要求されるので東京だとそれなりの賃料になる。１０万以上、もっと多い場合もあるので
そうなるとローン組んで建売を買うほうが良いケースがほとんど。
そのクラスだと賃貸に住むのが会社員でも役員クラスなど補助が出ている人が多いので（買うと出ない）やはり
賃貸でもマンションを選ぶケースが多い。
という理由で東京、郊外では新築で建てる理由が無い、あるいはそれらを商品として組み込める余地が無いと思います。
ですのでその手の投資話はサギあるいはそれに近い商品と思われる。
22 ：名無し不動さん：2008/08/04(月) 12:32:26 ID:M950dkda
東京近郊とそれ以外を同じにしちゃいかんな
地方と東京の格差は半端ない家賃相場にもでてるし…
８坪の１Ｋで家賃だけで７万とれたらいいよな…
うちらの地方じゃ４０平米ちょいで家賃６万ほどよ
沖縄や四国はもっと酷いらしいからまだうちらは中間ぐらいかなぁ
新築２０％は東京近郊限定だろうさー
地方と東京の格差は半端ない家賃相場にもでてるし…
８坪の１Ｋで家賃だけで７万とれたらいいよな…
うちらの地方じゃ４０平米ちょいで家賃６万ほどよ
沖縄や四国はもっと酷いらしいからまだうちらは中間ぐらいかなぁ
新築２０％は東京近郊限定だろうさー
>>22
＞新築２０％は東京近郊限定だろうさー
と、思うのであればなおさら 「２７％の高金利！！」 というのは有り得ない。ということになるわけさぁ～。
ただ地方だと建築単価が安い。さらに土地も安い。さらに固定資産税なんかも安い（はず）。。
だからこそ賃料も安く設定できる。さらに設備や構造に要求されるレベルが低いゆえにさらに安く出来る。
工場や街の増殖率も都心よりもまだまだ伸びるしそういった面もあるのでもしかしたらリターンも期待できるのかも知れない。
そう考えると27％はウソであっても近い数字は有り得るかも。
ただし、そういった企画出す会社の取り分があれば27％なんて数字は有り得ないｗ
えてしてそういう会社の営業マンの歩合は高率なのが常識だし、宣伝広告費も掛けているからだ。
（信用を得るために営業所も一等地な場合が多くそういう経費も莫大）
＞新築２０％は東京近郊限定だろうさー
と、思うのであればなおさら 「２７％の高金利！！」 というのは有り得ない。ということになるわけさぁ～。
ただ地方だと建築単価が安い。さらに土地も安い。さらに固定資産税なんかも安い（はず）。。
だからこそ賃料も安く設定できる。さらに設備や構造に要求されるレベルが低いゆえにさらに安く出来る。
工場や街の増殖率も都心よりもまだまだ伸びるしそういった面もあるのでもしかしたらリターンも期待できるのかも知れない。
そう考えると27％はウソであっても近い数字は有り得るかも。
ただし、そういった企画出す会社の取り分があれば27％なんて数字は有り得ないｗ
えてしてそういう会社の営業マンの歩合は高率なのが常識だし、宣伝広告費も掛けているからだ。
（信用を得るために営業所も一等地な場合が多くそういう経費も莫大）
今、投資するなら日本株だよ。
25 ：名無し不動さん：2008/08/05(火) 07:24:14 ID:bcBqKAYW
確かに土地は安い
だけど発展するなんてとんでもないな
それが地方の現状、余程恵まれた立地条件じゃなきゃ
アパートとか無理だろうな
建設費は都会と地方で違うの？？？
東京じゃRCの原価が地方の倍ぐらい違うとか？
そんな話初めて聞いたよ
東京近郊で土地が高いなら借地でやる方法もあるらしいよ
だけど発展するなんてとんでもないな
それが地方の現状、余程恵まれた立地条件じゃなきゃ
アパートとか無理だろうな
建設費は都会と地方で違うの？？？
東京じゃRCの原価が地方の倍ぐらい違うとか？
そんな話初めて聞いたよ
東京近郊で土地が高いなら借地でやる方法もあるらしいよ
>>25
RCの原価がどうかは知らんが、
レミコン工場出荷値段が違う
運送費が違う
人件費が違う
ハイセンスを求められるので設計費（デザイン料ともいう）が違う
詐欺師（デザイナーやらアドバイザーやら）が多い
資材の値段が違う
安物が売ってない（地方の建材は東京で入手出来ないことが多い、代理店の扱いが無い・安物は売らないなどの方針など）
メンドくさがりやが多い（自分でやらないので人任せ＝高価）
という意味で倍とは言わないが結構違う。 安い坪単価で地方から東京へ進出してくるがほとんど経費倒れになって倒産あるいは
どっかの会社に吸収ってパターンが多い。（拡大路線だからそうなるのかもしれないが）
借地は有り得ない。
戦後すぐくらいから借地で土地が帰ってこない人がたくさんあるため警戒感が強い。
貸すぐらいなら「自分で建ててアパート経営」する人がほとんど。
空き地を持ってればレオパや大同なんちゃらがすぐに営業に来る。
農地なら有り得るがすでに百姓の「高学歴化」が完了。多くの農家が「資産管理会社を所有」あるいはすでにアパートマンションの経営者。
というわけで望んでも「貸す側が居ない」のが現状。都心、東京郊外、その周りの衛星都市（埼玉や神奈川との県境辺境）もほぼ同じ。
RCの原価がどうかは知らんが、
レミコン工場出荷値段が違う
運送費が違う
人件費が違う
ハイセンスを求められるので設計費（デザイン料ともいう）が違う
詐欺師（デザイナーやらアドバイザーやら）が多い
資材の値段が違う
安物が売ってない（地方の建材は東京で入手出来ないことが多い、代理店の扱いが無い・安物は売らないなどの方針など）
メンドくさがりやが多い（自分でやらないので人任せ＝高価）
という意味で倍とは言わないが結構違う。 安い坪単価で地方から東京へ進出してくるがほとんど経費倒れになって倒産あるいは
どっかの会社に吸収ってパターンが多い。（拡大路線だからそうなるのかもしれないが）
借地は有り得ない。
戦後すぐくらいから借地で土地が帰ってこない人がたくさんあるため警戒感が強い。
貸すぐらいなら「自分で建ててアパート経営」する人がほとんど。
空き地を持ってればレオパや大同なんちゃらがすぐに営業に来る。
農地なら有り得るがすでに百姓の「高学歴化」が完了。多くの農家が「資産管理会社を所有」あるいはすでにアパートマンションの経営者。
というわけで望んでも「貸す側が居ない」のが現状。都心、東京郊外、その周りの衛星都市（埼玉や神奈川との県境辺境）もほぼ同じ。
28 ：名無し不動さん：2008/08/05(火) 09:59:42 ID:LjmvWg7U
こないだアパート経営コンサルの説明会行った。
そこはイニシャルを払えば９割の家賃保証でランニングを担当する制度。
この会社が存続する限り、投資的な扱いでアパート経営ができる。
仮に倒産しても近所の仲介業者に回せばいい。
ここまでだとうまい話なんだけど、結局負債を背負うのはこちらだし、リスクはあるよなあ。
アパートを７軒持って自分は管理人として気ままに暮らしてる椰子もいるみたいだし、魅力はある・・・。
そこはイニシャルを払えば９割の家賃保証でランニングを担当する制度。
この会社が存続する限り、投資的な扱いでアパート経営ができる。
仮に倒産しても近所の仲介業者に回せばいい。
ここまでだとうまい話なんだけど、結局負債を背負うのはこちらだし、リスクはあるよなあ。
アパートを７軒持って自分は管理人として気ままに暮らしてる椰子もいるみたいだし、魅力はある・・・。
>>27
ttp://myhome.nifty.com/cs/pref/s-res/0011/1.htm
借地がありえない事はないだろ？それで実際に買った場合に比べてどれぐらい利回りが増えるかは
ちゃんと計算してないからわからんけどな
レミコン工場の出荷の値段（卸値）が地方と都会で違うのは本当なのかぃ？
都会はぼったくりの卸値で地方には優しい卸値になるの？？？
人件費と運送費、特に人件費は都会と地方とでは格差激しいだろうね
ハイセンスを求めるから都会と地方で設計料が違うのか？？？？？？？？？
一般的にマンションやアパートなどの設計料って１０％前後って決まってないか？？？
どちらにしろ都会の土地持ちが一番恵まれてるって事には間違いないわ
地方じゃ万が一安く建てれても…家賃も当然やっすいから利回りはよくならんよ
ところでRCマンションでローコストを謳ってるとこなんだが・・坪３２万前後？で作れるってどうよ？？
個人的には設備やそれ以外でどんどん増えていく構図になってるんだろうと思うんだが…
外溝工事で数千万かかっちゃったりしてなｗ
ttp://myhome.nifty.com/cs/pref/s-res/0011/1.htm
借地がありえない事はないだろ？それで実際に買った場合に比べてどれぐらい利回りが増えるかは
ちゃんと計算してないからわからんけどな
レミコン工場の出荷の値段（卸値）が地方と都会で違うのは本当なのかぃ？
都会はぼったくりの卸値で地方には優しい卸値になるの？？？
人件費と運送費、特に人件費は都会と地方とでは格差激しいだろうね
ハイセンスを求めるから都会と地方で設計料が違うのか？？？？？？？？？
一般的にマンションやアパートなどの設計料って１０％前後って決まってないか？？？
どちらにしろ都会の土地持ちが一番恵まれてるって事には間違いないわ
地方じゃ万が一安く建てれても…家賃も当然やっすいから利回りはよくならんよ
ところでRCマンションでローコストを謳ってるとこなんだが・・坪３２万前後？で作れるってどうよ？？
個人的には設備やそれ以外でどんどん増えていく構図になってるんだろうと思うんだが…
外溝工事で数千万かかっちゃったりしてなｗ
>>29
とりあえずどこでもいいから探してみな？
賃貸の期間：２０年以上
土地面積：３００平米以上（建蔽率が良ければ小さくても）
形状：はがき型（あるいは建物が効率よく入る形）
駅からの距離：７分以内（あるいはターゲット層が要求する距離まで）
当然だが「市街化調整区域」なんてのは論外。工業地域もダメ。
結論から言うとそんな都合のよいものはほとんど市場に無い。世田谷成城あたりだと借地権だけの取り引きもあるが売買相場の半値ぐらいで期間も限定される。
更新も出来ないしそもそも借地権に抵当を付けられなくなったので銀行からも借りられない。
つまり全額自己資金で建てなくてはならない。
そもそも自己資金が調達出来る人は土地を持っていたり、土地の購入力も高いのでそれこそ「土地を借りる」なんてことはしない。
＞レミコン工場の出荷の値段（卸値）が地方と都会で違うのは本当なのかぃ？
何倍もしないだろうけどそれなりの価格差はある。
工場が建ってる土地の値段が違う
近隣対策費が半端なく掛かる
操業時間が短い。
ドライバー他の人件費、経費が高い
会社の経費が高い（最新の機械のリース料とか事務系のIT化など）
当然だが建材なんかも同じことが言える。ほとんどの製造工場は地方だが結局資材倉庫は近郊に作らざるを得ないし
売るための経費も半端なく掛かる。 プレキャストも同じで運送費が莫大に掛かるためある程度までのコスト削減効果しか得られない。
（プレキャスのメリット＝設計強度が出ている。なんて表現しかしなくなった理由はここにある、工期は早いけどね）
＞一般的にマンションやアパートなどの設計料って１０％前後って決まってないか？
書き忘れたが建築コンサルタントとか設計コンサルとか賃貸住宅コンサルとかｗ そういう詐欺師がバッコするのが東京。
インテリなんちゃらってのに弱いのでいらん設備や装飾を施すのが都会風なのだ。コンサルはそういうのを「見えなくする」が得意だからね。
とりあえずどこでもいいから探してみな？
賃貸の期間：２０年以上
土地面積：３００平米以上（建蔽率が良ければ小さくても）
形状：はがき型（あるいは建物が効率よく入る形）
駅からの距離：７分以内（あるいはターゲット層が要求する距離まで）
当然だが「市街化調整区域」なんてのは論外。工業地域もダメ。
結論から言うとそんな都合のよいものはほとんど市場に無い。世田谷成城あたりだと借地権だけの取り引きもあるが売買相場の半値ぐらいで期間も限定される。
更新も出来ないしそもそも借地権に抵当を付けられなくなったので銀行からも借りられない。
つまり全額自己資金で建てなくてはならない。
そもそも自己資金が調達出来る人は土地を持っていたり、土地の購入力も高いのでそれこそ「土地を借りる」なんてことはしない。
＞レミコン工場の出荷の値段（卸値）が地方と都会で違うのは本当なのかぃ？
何倍もしないだろうけどそれなりの価格差はある。
工場が建ってる土地の値段が違う
近隣対策費が半端なく掛かる
操業時間が短い。
ドライバー他の人件費、経費が高い
会社の経費が高い（最新の機械のリース料とか事務系のIT化など）
当然だが建材なんかも同じことが言える。ほとんどの製造工場は地方だが結局資材倉庫は近郊に作らざるを得ないし
売るための経費も半端なく掛かる。 プレキャストも同じで運送費が莫大に掛かるためある程度までのコスト削減効果しか得られない。
（プレキャスのメリット＝設計強度が出ている。なんて表現しかしなくなった理由はここにある、工期は早いけどね）
＞一般的にマンションやアパートなどの設計料って１０％前後って決まってないか？
書き忘れたが建築コンサルタントとか設計コンサルとか賃貸住宅コンサルとかｗ そういう詐欺師がバッコするのが東京。
インテリなんちゃらってのに弱いのでいらん設備や装飾を施すのが都会風なのだ。コンサルはそういうのを「見えなくする」が得意だからね。
31 ：名無し不動さん：2008/08/06(水) 01:10:14 ID:aGXsHKf1
こいつらは結局何を書きたいんだ
語り合いたいだけか？
どんなに書こうが地方と東京とでは利回りは違うだろうし
その差なんて実際にやってる奴にしかわからんだろうよ
机上の空論展開するだけなら御前等ｶｴﾚ
見積もりの１つでも会社名にモザイクかけてUPしてから言いやがれ
語り合いたいだけか？
どんなに書こうが地方と東京とでは利回りは違うだろうし
その差なんて実際にやってる奴にしかわからんだろうよ
机上の空論展開するだけなら御前等ｶｴﾚ
見積もりの１つでも会社名にモザイクかけてUPしてから言いやがれ
32 ：名無しさん：2008/08/06(水) 05:44:03 ID:1uXejcTs
>>14
今、当地では不用意に新規参入してはいけません。
超供給過剰の状態だからです。
家賃相場はどんどん下がっています。
家賃保証も最後まで最初の条件が続くとは考えられません。
あなたの地域はいかがでしょうか。
ゼンリンの地図を見ながら虱潰しに地域の空室状況をみてください。
９０％以上の入居率ならいいかと思いますが、それ以下ならやめた方がいい。
私も大家ですが、知人の大家はちょっと不利な立地に６階建てを建て、
５年以上になりますが、最初から満室どころか半分にもならない入居率です。
本人は売れるものは全部売り払い「どうにでもしてくれ」と投げ出しています。
最近会っていませんが、生きてはいるようです。
別の知人大家は、市内随一の好立地に土地を買い替えて５階建てを建て、
常に満室。他にも物件を所有して毎年６回海外旅行をしています。
また、近所のレオパは１０年経って大幅修繕を要求され、大喧嘩になったと
聞きました。
遊休不動産をお持ちなら、活用より売却をお勧めします。
良い値で売れないのなら、そこはアパートの立地としても再考すべきです。
「お金にしたら使ってしまうジャン」というのは個人の資質の問題です。
建物は３０年経ったらただのクズです。
今、当地では不用意に新規参入してはいけません。
超供給過剰の状態だからです。
家賃相場はどんどん下がっています。
家賃保証も最後まで最初の条件が続くとは考えられません。
あなたの地域はいかがでしょうか。
ゼンリンの地図を見ながら虱潰しに地域の空室状況をみてください。
９０％以上の入居率ならいいかと思いますが、それ以下ならやめた方がいい。
私も大家ですが、知人の大家はちょっと不利な立地に６階建てを建て、
５年以上になりますが、最初から満室どころか半分にもならない入居率です。
本人は売れるものは全部売り払い「どうにでもしてくれ」と投げ出しています。
最近会っていませんが、生きてはいるようです。
別の知人大家は、市内随一の好立地に土地を買い替えて５階建てを建て、
常に満室。他にも物件を所有して毎年６回海外旅行をしています。
また、近所のレオパは１０年経って大幅修繕を要求され、大喧嘩になったと
聞きました。
遊休不動産をお持ちなら、活用より売却をお勧めします。
良い値で売れないのなら、そこはアパートの立地としても再考すべきです。
「お金にしたら使ってしまうジャン」というのは個人の資質の問題です。
建物は３０年経ったらただのクズです。
>遊休不動産をお持ちなら、活用より売却をお勧めします
>建物は３０年経ったらただのクズです。
脳内カス、ありえねーよｗ
>建物は３０年経ったらただのクズです。
脳内カス、ありえねーよｗ
やっぱ、土地にせよ建物にせよｗ
賃貸の究極は一括化利上げじゃねｗｗ
賃貸の究極は一括化利上げじゃねｗｗ
>>31
いなかもんのねたみは怖いなｗ
いなかもんのねたみは怖いなｗ
自分で管理できないから、一括刈上げだお。
自分で管理できるような小規模なら、もち自主管理だおｗ
ユーミーマンションやヒーローマンションのように
坪３０万って書いてる処を見つけたけど
上の書き込みを見てから検索したのね
ここの実際の評判はどんな感じかわかりますか？
検索した範囲では良い事しか書いてない…
ただヒーローマンションは利回り１０％って書いてるから
それなりに費用かかるんだろうなぁ
っつうか１０％って低いと思うな
坪３０万って書いてる処を見つけたけど
上の書き込みを見てから検索したのね
ここの実際の評判はどんな感じかわかりますか？
検索した範囲では良い事しか書いてない…
ただヒーローマンションは利回り１０％って書いてるから
それなりに費用かかるんだろうなぁ
っつうか１０％って低いと思うな
http://www.enjoykorea.jp/tbbs/read.php?board_id=ptravel&nid=64016&start_range=64002&end_range=64016
ダイワハウス賃貸
ダイワハウス賃貸
40 ：名無し不動さん：2008/08/11(月) 19:57:56 ID:kJ2Ewhrw
あげ
41 ：名無し不動さん：2008/08/12(火) 14:58:02 ID:pPyKYym2
1Rのマンション経営して地域密着の不動産屋に募集かけてもらってるんだけど、
中々反響が無いらしいから他にも不動産屋任せでなく自分で出来る募集方法って何か無いですかね？
中々反響が無いらしいから他にも不動産屋任せでなく自分で出来る募集方法って何か無いですかね？
>>41
ビラまき
ビラまき
43 ：名無し不動さん：2008/08/12(火) 17:11:39 ID:+/FZXQ0K
急遽アパートオーナーとなってしまいました。
アパート経営の知識はほとんどありません。
これは読んでおけっていうお勧めのhow to本があれば教えてください。
アパート経営の知識はほとんどありません。
これは読んでおけっていうお勧めのhow to本があれば教えてください。
45 ：山師さん＠トレード中：2008/08/12(火) 23:19:09 ID:???
アホでもわかる青色申告
みたいなタイトルの本
みたいなタイトルの本
くだらない内容の本など読んでも意味が無い
>>41
チラシかなあ。。直接の募集をしないのであれば「チラシ持参の場合1万円引き！」とか書いておけばどこからの応募か判る。
この時期に引っ越そうと思う人がいないのでなにかメリットがないとダメだね。
引越し代補助とかフリーレントとかかな。。
>>43
ここ数年で出ている本がいいんだけど農家のババアがアパート経営とか鬼の指値がどーたらかーたらのはあんまり役に立たない。
買うのが目的ならばそういうのはいいのだろうけど。
税金関係が色々めんどうなので>>45みたいなのがいい。それとじゃないけど税理士とか会計士とかの知り合いがいたらちょっと
相談しておけ。相続か買ったのかはしらんがリーマンには面倒すぎなのが日本の税制。
チラシかなあ。。直接の募集をしないのであれば「チラシ持参の場合1万円引き！」とか書いておけばどこからの応募か判る。
この時期に引っ越そうと思う人がいないのでなにかメリットがないとダメだね。
引越し代補助とかフリーレントとかかな。。
>>43
ここ数年で出ている本がいいんだけど農家のババアがアパート経営とか鬼の指値がどーたらかーたらのはあんまり役に立たない。
買うのが目的ならばそういうのはいいのだろうけど。
税金関係が色々めんどうなので>>45みたいなのがいい。それとじゃないけど税理士とか会計士とかの知り合いがいたらちょっと
相談しておけ。相続か買ったのかはしらんがリーマンには面倒すぎなのが日本の税制。
境界問題があって、近所のレオパレスの登記簿を挙げたんだが。
2000年築/２Ｆ/木造/１０室/駐車場ｱｽﾌｧﾙﾄ敷き１０台
１室２０㎡/ＢＴ別/
目の前の一項一号に都市ガス・上下水本管敷設済み
４０年前からオーナーは同地を保有の為、建設時の購入では無いと思われます
このスペックで土地建物５０００万の銀行抵当権設定、なんか高い気がするのだが。
皮算用なんだけど、建坪約６１坪で単価５０万坪で考えても３０５０万。
差額１９５０万で上下水道は直近まで来てるし、付帯設備と言えば駐輪場位。
残りはｱｽﾌｧﾙﾄ工事位だけれど、レオパはこんなに高いのかな
2000年築/２Ｆ/木造/１０室/駐車場ｱｽﾌｧﾙﾄ敷き１０台
１室２０㎡/ＢＴ別/
目の前の一項一号に都市ガス・上下水本管敷設済み
４０年前からオーナーは同地を保有の為、建設時の購入では無いと思われます
このスペックで土地建物５０００万の銀行抵当権設定、なんか高い気がするのだが。
皮算用なんだけど、建坪約６１坪で単価５０万坪で考えても３０５０万。
差額１９５０万で上下水道は直近まで来てるし、付帯設備と言えば駐輪場位。
残りはｱｽﾌｧﾙﾄ工事位だけれど、レオパはこんなに高いのかな
抵当権設定の金額なんて適当でしょ。
レオパに色々話を聞きたいと思ってたんだが、
店長と担当者が一度来ただけでご無沙汰だけど、
これって見込み無いと思ったのかな？
前向きに話を聞いていたのだが・・・・ｗ
店長と担当者が一度来ただけでご無沙汰だけど、
これって見込み無いと思ったのかな？
前向きに話を聞いていたのだが・・・・ｗ
レオパレス・大東などハウスメーカーは建築費で稼いでる訳だから、別に構わんだろう。
そうでもないよ
一括借上げのシステムがある
一括借上げのシステムがある
１０経過したら終了じゃん
０よりいいｗ
社宅一棟貸しと思えばいいｗ
社宅でも解約のときがいつか来るｗｗ
社宅でも解約のときがいつか来るｗｗ
一定の収入が長期にわたり確定するｗ
今時、一括化利上げしかないんじゃね？ｗｗ
今時、一括化利上げしかないんじゃね？ｗｗ
>>50
余計な抵当は付けないはずだよ。５０００万とあればその金額が実際に貸す金額。
３０００万しか借りないのに５０００万とか余計に付けると差額分までの融資を要求されるから。
（実際には貸さないだろうけどいったん評価付けると面倒だから）
整備費（旧家屋などの解体費、造成費など）
外構工事費（塀や門扉、エントランス、アプローチ、植栽など。アスファルトや駐輪場などは別だったりする）
上下水道整備費
この辺で数百から千万まで取れる。
建物単体で６０万で３６６０万、残りから１０００万引けば数百万、消費税引けばちょうどなくなる。
廊下とかもあるから６１坪以上はあるでしょうね。
１０室で５０００万だとすると賃料設定が５万ぐらいじゃね？
余計な抵当は付けないはずだよ。５０００万とあればその金額が実際に貸す金額。
３０００万しか借りないのに５０００万とか余計に付けると差額分までの融資を要求されるから。
（実際には貸さないだろうけどいったん評価付けると面倒だから）
整備費（旧家屋などの解体費、造成費など）
外構工事費（塀や門扉、エントランス、アプローチ、植栽など。アスファルトや駐輪場などは別だったりする）
上下水道整備費
この辺で数百から千万まで取れる。
建物単体で６０万で３６６０万、残りから１０００万引けば数百万、消費税引けばちょうどなくなる。
廊下とかもあるから６１坪以上はあるでしょうね。
１０室で５０００万だとすると賃料設定が５万ぐらいじゃね？
２０００年当時で ６０万/坪は重鉄骨かRCの値段ですね、勿論内装全て込みで。
当時ウチに積水の営業マンが来た時は５６万/坪程度でしたよ。
４５～５５万/坪程度がせいぜいでしょう、軽量鉄骨でも当時はイケそうな値段。
上下水・都市ガスについては目の前の道路に敷設してあるので必要最低限の工事。
また、砂利の駐車場だった土地なので解体等の必要は無く、門戸も無く、塀は隣接してる家が作ってるのでレオパが作ったのは３M位でしかも安い金網。
植栽は無く、ｱｽﾌｧﾙﾄ部分は登記簿より約１５０㎡程度、土地改良費は安く抑えられてる・・と思う。
レオパのHPから、駐車場１万円、家賃６．２万円ですね。
どうもレオパの場合は大家に入るのが正味６０％程度(本当かw？)で４３、２万。
年利３％で２０年払いだと月々２７．７万払い、有得なくも無い様な。
当時ウチに積水の営業マンが来た時は５６万/坪程度でしたよ。
４５～５５万/坪程度がせいぜいでしょう、軽量鉄骨でも当時はイケそうな値段。
上下水・都市ガスについては目の前の道路に敷設してあるので必要最低限の工事。
また、砂利の駐車場だった土地なので解体等の必要は無く、門戸も無く、塀は隣接してる家が作ってるのでレオパが作ったのは３M位でしかも安い金網。
植栽は無く、ｱｽﾌｧﾙﾄ部分は登記簿より約１５０㎡程度、土地改良費は安く抑えられてる・・と思う。
レオパのHPから、駐車場１万円、家賃６．２万円ですね。
どうもレオパの場合は大家に入るのが正味６０％程度(本当かw？)で４３、２万。
年利３％で２０年払いだと月々２７．７万払い、有得なくも無い様な。
61 ：名無し不動さん：2008/08/17(日) 01:50:56 ID:XiLXSEni
↑そうですね。
>>59
ウチに出入りしてた大手銀行マンは付けないって言ってた。余計に貸すわけにもいかないそうな。
あくまでもそのときに貸す額までなんだそうな。
（アパートを建てるだけに貸す場合。事業に絡んだ借金であれば限度まで付けるそうな）
>>60
レオパは結構高いよ。建築で儲けて、入居で儲けて、管理で儲けて、あげくに使い込んでｗと、ものすごい会社なのだｗｗ
取り込み工事でも１００万はかたいね。「細かいところよりも実質いくら儲かるかなんですよ！」ってのが営業トークｗ
こういうところのオーナーは結構くみしやすいと思っていい。屋根に太陽温水器とか乗っけてないか？ｗ
ウチに出入りしてた大手銀行マンは付けないって言ってた。余計に貸すわけにもいかないそうな。
あくまでもそのときに貸す額までなんだそうな。
（アパートを建てるだけに貸す場合。事業に絡んだ借金であれば限度まで付けるそうな）
>>60
レオパは結構高いよ。建築で儲けて、入居で儲けて、管理で儲けて、あげくに使い込んでｗと、ものすごい会社なのだｗｗ
取り込み工事でも１００万はかたいね。「細かいところよりも実質いくら儲かるかなんですよ！」ってのが営業トークｗ
こういうところのオーナーは結構くみしやすいと思っていい。屋根に太陽温水器とか乗っけてないか？ｗ
建った後のことを考えないアフォがいるな
>>51
社員がどんどん入れ替わるので担当者が退社（卒業ともいう）すれば見込み客から外れる。
「新しく担当となりました○○と申します！」が第一声の電話の場合は、「担当がころころ替わる会社は信用できません」の一点押し。
「とにかくお話だけでも聞いてください！」は、じゃああなたの家で伺います。で反撃。
しつこい営業は「宅建持ってるよね？番号教えて。監督省庁にちょっと問い合わせて苦情いれるから」で一撃。
ほぼ宅建持ってないので「そうなんだ、フフン、そういう方とはちょっとお話できません、フフン」でチョン。
駅から遠く、住んでる人もまばらで、お金が余ってて、賃料収入が無くても（あるいは負債だけ残っても）
問題の無い人が建てる物ですよ。
社員がどんどん入れ替わるので担当者が退社（卒業ともいう）すれば見込み客から外れる。
「新しく担当となりました○○と申します！」が第一声の電話の場合は、「担当がころころ替わる会社は信用できません」の一点押し。
「とにかくお話だけでも聞いてください！」は、じゃああなたの家で伺います。で反撃。
しつこい営業は「宅建持ってるよね？番号教えて。監督省庁にちょっと問い合わせて苦情いれるから」で一撃。
ほぼ宅建持ってないので「そうなんだ、フフン、そういう方とはちょっとお話できません、フフン」でチョン。
駅から遠く、住んでる人もまばらで、お金が余ってて、賃料収入が無くても（あるいは負債だけ残っても）
問題の無い人が建てる物ですよ。
>お金が余ってて、賃料収入が無くても（あるいは負債だけ残っても）
問題の無い人が建てる物ですよ。
それアパートオーナーになる常識的な条件だろ、脳内ｗ
問題の無い人が建てる物ですよ。
それアパートオーナーになる常識的な条件だろ、脳内ｗ
>賃料収入が無くても
それは自主管理大家の顛末だな、脳内大家ｗ
それは自主管理大家の顛末だな、脳内大家ｗ
最初はあるけどローン期間の途中で「見直し」をするからそこで返済額とあまり変わらない金額しか入ってこないことになる。
（そうでない建物もあるが・・・）
ローンの期間中ずっと同じ金利（低利）
賃料が物価上昇と同じ上がり具合
近隣の平均賃料が決して下がらない
借り上げ契約の見直し額が下がらない
会社自体がローン期間中には倒産しない
会社の方針がローン期間中に変わらない
プッシュ型営業システムがローン期間中に違法とならない（新規開拓が止まったら終わりだから）
かなり条件は厳しい。
（そうでない建物もあるが・・・）
ローンの期間中ずっと同じ金利（低利）
賃料が物価上昇と同じ上がり具合
近隣の平均賃料が決して下がらない
借り上げ契約の見直し額が下がらない
会社自体がローン期間中には倒産しない
会社の方針がローン期間中に変わらない
プッシュ型営業システムがローン期間中に違法とならない（新規開拓が止まったら終わりだから）
かなり条件は厳しい。
遠いから、一括にしたよ。
自分で管理できなきゃ、しょうがないじゃん。
自分で管理できなきゃ、しょうがないじゃん。
あれこれ脳内やってても、空室じゃ意味がないｗ
業者も建物に自信があるなら
最低でも20年分の家賃を一括で前払いすべきだ
前払なんて嘘言うなよ。
１０年分固定で借り上げするだけ、その後は２年更新で借上げ家賃を下げる
１０年分固定で借り上げするだけ、その後は２年更新で借上げ家賃を下げる
私の親戚が今度アパートのオーナーになるらしいのですが、
管理は全て住宅メーカー（ダイワハウスだったかな？）に任せてしまい、
自分は殆どノータッチのようです。それってどうなんでしょうか？
良いやり方と言えるんですか？
管理は全て住宅メーカー（ダイワハウスだったかな？）に任せてしまい、
自分は殆どノータッチのようです。それってどうなんでしょうか？
良いやり方と言えるんですか？
今のご時勢、一番賢いやり方でしょうｗ
アパート代をキャッシュで支払ったならまだしも
家賃で返済だったらシラネ
家賃で返済だったらシラネ
77 ：名無し不動さん：2008/08/19(火) 21:50:03 ID:uVln2dSB
↑そうですね。
>>76
脳内だなｗ
脳内だなｗ
十人十色、住人十色
>>73
やってた。だな。。今はしらんｗ
すでに有るアパートのオーナーを取り込むためだろうが、レオパ以外のアパートを一括（１０年分だかを前払い）で借り上げたり、
建てたのを一括借り上げではなく、「前払い」するのもあった。
前者は「アパートオーナーの囲い込み」には有効。建て替え需要もあるしすでに利益が出る立地でもあるからね。
後者はバカじゃなかろうか？と思ったが利益確定するわけでそれはそれで双方にメリットがあるように思えた。
当時金融危機でどこも貸してくれないし投資に非常に懐疑的だったので個人でアパートを持つのは難しかったからね。
あのキャッチフレーズは魅力的に聞こえただろう。
やってた。だな。。今はしらんｗ
すでに有るアパートのオーナーを取り込むためだろうが、レオパ以外のアパートを一括（１０年分だかを前払い）で借り上げたり、
建てたのを一括借り上げではなく、「前払い」するのもあった。
前者は「アパートオーナーの囲い込み」には有効。建て替え需要もあるしすでに利益が出る立地でもあるからね。
後者はバカじゃなかろうか？と思ったが利益確定するわけでそれはそれで双方にメリットがあるように思えた。
当時金融危機でどこも貸してくれないし投資に非常に懐疑的だったので個人でアパートを持つのは難しかったからね。
あのキャッチフレーズは魅力的に聞こえただろう。
それ、業者ドコよ？
レオパ以外って、ハウスメーカーや大東などの売り文句もレオパと同じ一括借り上げｼｽﾃﾑなんだが。
レオパ以外って、ハウスメーカーや大東などの売り文句もレオパと同じ一括借り上げｼｽﾃﾑなんだが。
>>73
２年更新で借上げ家賃を下げるなんて嘘言うなよ。
２年更新で借上げ家賃を下げるなんて嘘言うなよ。
１０年固定の
その期間内に家賃を下げられたら
人生最高レベルの悲劇
その期間内に家賃を下げられたら
人生最高レベルの悲劇
自主管理で空室続きじゃ家賃を大幅に下げるしかないｗ
一括化利上げ、家賃保証の比じゃないぞ、哀れ脳内大家ｗｗ
一括化利上げ、家賃保証の比じゃないぞ、哀れ脳内大家ｗｗ
そうか、10年固定は
家賃が確実に10年間固定される話だと信じてたら
いきなり初年度から下げられたのかｗｗｗ
家賃が確実に10年間固定される話だと信じてたら
いきなり初年度から下げられたのかｗｗｗ
>２年更新で借上げ家賃を下げるなんて嘘言うなよ。
また脳内ですかw
また脳内ですかw
>>88
クズのこいつに言われたくないなｗ
クズのこいつに言われたくないなｗ
90 ：名無し不動さん：2008/08/23(土) 16:44:33 ID:fr/7EjSs
↑そうですね。
ほんとなら釣った魚に餌をやるわけないだろ
しばらく生簀で養殖してもらっているだけでも感謝しないと
結局料理されるけどな
しばらく生簀で養殖してもらっているだけでも感謝しないと
結局料理されるけどな
書いてあっても書いてなくても
借地借家法と判例が再優先され
業者が絶対に勝つ仕組みになっている
これが凄い
>借地借家法と判例が再優先され
業者が絶対に勝つ仕組みになっている
そうでもない、判例知らないのか？ｗ
業者が絶対に勝つ仕組みになっている
そうでもない、判例知らないのか？ｗ
三井不動産販売に約1割の賃料減額認める、サブリース訴訟で東京高裁
http://www.nikkeibp.co.jp/archives/352/352016.html
家賃保証制度
http://owner.chintai.net/investment/case/details/details15.html
http://www.nikkeibp.co.jp/archives/352/352016.html
家賃保証制度
http://owner.chintai.net/investment/case/details/details15.html
一括借り上げシステムを理解してしない者は
誰が借主で、誰が貸主であるかを理解することは
難しい
誰が借主で、誰が貸主であるかを理解することは
難しい
>誰が借主で、誰が貸主であるかを理解することは
高判なんぞリンクせんでも最判が立て続けに出ているｗ
特約の存在および保証賃料額が決定された事情が考慮されるんだよｗｗ
高判なんぞリンクせんでも最判が立て続けに出ているｗ
特約の存在および保証賃料額が決定された事情が考慮されるんだよｗｗ
>>97
判例を具体的に教えてください。
判例を具体的に教えてください。
つか、サブリース訴訟はバブル期の契約のものなんだけどなｗ
>>98
要、自助努力ｗ
要、自助努力ｗ
>>95のリンク先に判例が載ってる。
・ 最高裁平成15年10月23日判決
賃料につき一定期間の保証が付いたサブリース契約において、借地借家法32条1項が適用され、
賃料減額請求できる、相当賃料を判定する際には、賃料保証特約の存在および保証賃料額が
決定された事情を考慮すべきと判示した。
http://owner.chintai.net/investment/case/details/details15.html
・ 最高裁平成15年10月23日判決
賃料につき一定期間の保証が付いたサブリース契約において、借地借家法32条1項が適用され、
賃料減額請求できる、相当賃料を判定する際には、賃料保証特約の存在および保証賃料額が
決定された事情を考慮すべきと判示した。
http://owner.chintai.net/investment/case/details/details15.html
レオパレスとかも１０年固定を唄ってるが、早々の値下げとかやりそうｗ
家賃値下げの件で
又貸し相手の賃借人に提訴され敗訴したら
建築会社(の子会社の借り上げ会社)は値下げの件で
オーナーを提訴して勝訴することが出来るが
オーナーは誰を提訴して
収入減の補填を画策することが可能なのか
このように考えると
リスクを１人で背負っている者の存在が
浮かび上がってくる
又貸し相手の賃借人に提訴され敗訴したら
建築会社(の子会社の借り上げ会社)は値下げの件で
オーナーを提訴して勝訴することが出来るが
オーナーは誰を提訴して
収入減の補填を画策することが可能なのか
このように考えると
リスクを１人で背負っている者の存在が
浮かび上がってくる
104 ：名無し不動さん：2008/08/24(日) 22:39:47 ID:X0GEFdTg
http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
２００９年 ４月：組み上がり開始
２００９年 ８月：２００ｍくらいまで
２０１０年 ３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達
http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！
超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。
タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。
２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！
２００９年 ４月：組み上がり開始
２００９年 ８月：２００ｍくらいまで
２０１０年 ３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達
http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！
超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。
タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。
２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！
105 ：名無し不動さん：2008/08/28(木) 02:29:22 ID:yaKwz5lX
↑そうですね。
106 ：名無し不動さん：2008/08/29(金) 01:11:27 ID:a4zULX8y
↑そのとおり。
107 ：名無し不動さん：2008/09/01(月) 21:00:19 ID:xszhjKDH
↑定説です。
狭小地のアパート経営って素人には無理かな？
間口16m奥行き17mぐらいで大体四角形の土地
260平米ぐらいで大体80坪かな
これぐらいだと3階建で9戸がギリギリかな
1階に3戸作れたら良い方？
こんな小さな土地では何もやらず駐車場でもやるほうがいいかな？
間口16m奥行き17mぐらいで大体四角形の土地
260平米ぐらいで大体80坪かな
これぐらいだと3階建で9戸がギリギリかな
1階に3戸作れたら良い方？
こんな小さな土地では何もやらず駐車場でもやるほうがいいかな？
斜線制限で実際は３階は厳しいんでねーか、よく判らんけど。
111 ：名無し不動さん：2008/09/03(水) 01:38:40 ID:VZamN+bc
ｚｚｚ
３階建てはいけそうです
隣に同じようなアパートがあり３階建てなんです
役所でも聞いてみましたが３階建ては問題ない返事でした
３階が建築費と折り合いがつけば一番だとは思うんです
４階からは制限が厳しくなる話も聞きました
地域は主要幹線道路や駅にも近いです
隣のアパートが駐車場なしなのでそこ目当てに駐車場をするのもいいかも知れないけど
隣の建て主との連絡方法もわからないし
今のところはアパートの予定なんです
隣に同じようなアパートがあり３階建てなんです
役所でも聞いてみましたが３階建ては問題ない返事でした
３階が建築費と折り合いがつけば一番だとは思うんです
４階からは制限が厳しくなる話も聞きました
地域は主要幹線道路や駅にも近いです
隣のアパートが駐車場なしなのでそこ目当てに駐車場をするのもいいかも知れないけど
隣の建て主との連絡方法もわからないし
今のところはアパートの予定なんです
113 ：名無し不動さん：2008/09/04(木) 01:23:13 ID:8g2IvEZ2
↑そうですね。
アパート経営なんでも相談室なのに「そうですね」や「ｚｚｚ」など
意味がない書き込みが多いねぇ
そりゃ過疎るな
意味がない書き込みが多いねぇ
そりゃ過疎るな
>>112
２Ｆまでなら木造あるいは軽量鉄骨などのコストの安い建て方が選べる。
３階建てだとそれだけコストが掛かるので面積あたりの投資対収益が下がることになる。（トータルでの収入は増える）
所得が上がれば累進課税も増えるのでいわゆる落とし所というのも考慮してもいい。
２階建てでもたとえばロフトをつけたり、天井の高い部屋を作るなどしてデザイナー風にして入居率を高める工夫をしたり
述べ床を増やすことで賃料アップを狙ったりといろいろやれることはある。ただどちらにせよ建設コストは高くなるので
建てることに興味がある人以外はお勧めできない。（ボられてても判らないしね）
駅に近いのであればやはりアパートが良いと思います。駐車場はできれば一部コイン式の課金が出来ればいいですね。
３フロアで建てて１Ｆはがら空きにしてそこに駐車場っていうのも見かけます。（耐震性でちょっと怖いなあと思うが）
接道や敷地の形、近隣の状況によっていろいろですのでハゲるほど悩んでください。
２Ｆまでなら木造あるいは軽量鉄骨などのコストの安い建て方が選べる。
３階建てだとそれだけコストが掛かるので面積あたりの投資対収益が下がることになる。（トータルでの収入は増える）
所得が上がれば累進課税も増えるのでいわゆる落とし所というのも考慮してもいい。
２階建てでもたとえばロフトをつけたり、天井の高い部屋を作るなどしてデザイナー風にして入居率を高める工夫をしたり
述べ床を増やすことで賃料アップを狙ったりといろいろやれることはある。ただどちらにせよ建設コストは高くなるので
建てることに興味がある人以外はお勧めできない。（ボられてても判らないしね）
駅に近いのであればやはりアパートが良いと思います。駐車場はできれば一部コイン式の課金が出来ればいいですね。
３フロアで建てて１Ｆはがら空きにしてそこに駐車場っていうのも見かけます。（耐震性でちょっと怖いなあと思うが）
接道や敷地の形、近隣の状況によっていろいろですのでハゲるほど悩んでください。
116 ：名無し不動さん：2008/09/05(金) 03:00:52 ID:YJAw+AsW
117 ：名無し不動さん：2008/09/05(金) 10:45:29 ID:4VH6L7jH
>>116
利回り的には悪くないけど 崖上で土地の価値はないし 建物の補修費がこれからかなり
かかりそうだね 1部屋あたり現時点４２０００って事は実相場39800円でやらないといけないから
俺はパス 1980万円くらいなら
もうちょっと土地の価値があるものを探す
利回り的には悪くないけど 崖上で土地の価値はないし 建物の補修費がこれからかなり
かかりそうだね 1部屋あたり現時点４２０００って事は実相場39800円でやらないといけないから
俺はパス 1980万円くらいなら
もうちょっと土地の価値があるものを探す
118 ：名無し不動さん：2008/09/05(金) 15:30:18 ID:IgIoStjq
相談させてください。
両親が地元の九州でアパート等を約10棟経営しています。
法人形態です。管理業務は自分たちで、決算等は税理士の
アドバイスを受けつつ自分たちでやっているようです。
資産はどうやら年3000万～4000万ぐらい家賃収入があるようです。
大半はアパート、一部テナント。コンスタントに90%程度
埋まっていると聞いています。
両親もいい歳なので、いますぐという話ではないものの
五年後、十年後には相続の話が出てくるでしょう。
しかし私は都内でダラリーマンをやっており、申し訳ないけど
地元に帰ってアパート管理やるの('A`)ﾏﾝﾄﾞｸｾ という気持ちで、
手数料払っていいからどっかの信託やさんにでも丸投げして
ダラリーマンを続けたいというのが本音です。好きな職種で
給料もそこそこもらえるので。
こういう丸投げを受けてくれるのって、どこになるんでしょうか。
都市銀行系の信託銀行とか？ 土地活用がどうたらって言ってる
ところでしょうか？ あるいは富裕層向けの資産管理とか
言ってる都市銀行でしょうか。正直、まったくノータッチなため
知識はゼロです。管理運営、経理税務申告等全部やってくれて
家賃から手間賃引いた額を振り込んでくれて、四半期に一度
レポートがあるといった形式を希望しています。
一度両親に話を持ちかけてみたところ、そういうのはいやだと
言ってましたが、知るかと思っています。実際にやっておられる方
からの情報をいただければ幸いです。お勧めの会社とか、手数料は
何割ぐらいかとかも。よろしくお願いします。なお頻繁にお返事が
しづらい環境にあるので、遅れ勝ちになるかと思いますがご了承ください。
両親が地元の九州でアパート等を約10棟経営しています。
法人形態です。管理業務は自分たちで、決算等は税理士の
アドバイスを受けつつ自分たちでやっているようです。
資産はどうやら年3000万～4000万ぐらい家賃収入があるようです。
大半はアパート、一部テナント。コンスタントに90%程度
埋まっていると聞いています。
両親もいい歳なので、いますぐという話ではないものの
五年後、十年後には相続の話が出てくるでしょう。
しかし私は都内でダラリーマンをやっており、申し訳ないけど
地元に帰ってアパート管理やるの('A`)ﾏﾝﾄﾞｸｾ という気持ちで、
手数料払っていいからどっかの信託やさんにでも丸投げして
ダラリーマンを続けたいというのが本音です。好きな職種で
給料もそこそこもらえるので。
こういう丸投げを受けてくれるのって、どこになるんでしょうか。
都市銀行系の信託銀行とか？ 土地活用がどうたらって言ってる
ところでしょうか？ あるいは富裕層向けの資産管理とか
言ってる都市銀行でしょうか。正直、まったくノータッチなため
知識はゼロです。管理運営、経理税務申告等全部やってくれて
家賃から手間賃引いた額を振り込んでくれて、四半期に一度
レポートがあるといった形式を希望しています。
一度両親に話を持ちかけてみたところ、そういうのはいやだと
言ってましたが、知るかと思っています。実際にやっておられる方
からの情報をいただければ幸いです。お勧めの会社とか、手数料は
何割ぐらいかとかも。よろしくお願いします。なお頻繁にお返事が
しづらい環境にあるので、遅れ勝ちになるかと思いますがご了承ください。
>>118
今客付けしてもらってる不動産屋にとりあえず聞いてみれば？
いずれにしろ身内管理の引継ぎは早めに契約を把握しておかないと
延滞されたりしたばあいや建て替え売却のときにすごくメンドクサだし
揉めるよ
今客付けしてもらってる不動産屋にとりあえず聞いてみれば？
いずれにしろ身内管理の引継ぎは早めに契約を把握しておかないと
延滞されたりしたばあいや建て替え売却のときにすごくメンドクサだし
揉めるよ
120 ：名無し不動さん：2008/09/05(金) 17:57:00 ID:dFcxzx68
>>119
具体的に進める段階ではなく、予備調査段階なのです。
いざそういう局面になった際に取り得る選択肢を
調べて、比較検討を始めたいおきたいぐらいの考えです。
それにどの不動産屋の誰に頼んでいるかすら知りません。
大学入会で上京して十数年、両親も私も好きに暮らしていて
ほとんど没交渉で、相続の話はおろか事業の状況さえ
たまに電話で話す時に話のタネ程度にぽつりぽつりと
出るぐらいです。
また、前に書いたように両親は他人に任せることに
反対らしいので、両親と一緒に検討するつもりはありません。
両親にはダマで、あくまで子供として独自に検討をするつもりです。
まず最初のとっかかりとしてどこ（銀行とか土地活用会社とか）
の誰（富裕層向け窓口とかマンション経営相談窓口とか）に
相談に行けばいいか、ぐらいのアドバイスをいただければ
助かります。
具体的に進める段階ではなく、予備調査段階なのです。
いざそういう局面になった際に取り得る選択肢を
調べて、比較検討を始めたいおきたいぐらいの考えです。
それにどの不動産屋の誰に頼んでいるかすら知りません。
大学入会で上京して十数年、両親も私も好きに暮らしていて
ほとんど没交渉で、相続の話はおろか事業の状況さえ
たまに電話で話す時に話のタネ程度にぽつりぽつりと
出るぐらいです。
また、前に書いたように両親は他人に任せることに
反対らしいので、両親と一緒に検討するつもりはありません。
両親にはダマで、あくまで子供として独自に検討をするつもりです。
まず最初のとっかかりとしてどこ（銀行とか土地活用会社とか）
の誰（富裕層向け窓口とかマンション経営相談窓口とか）に
相談に行けばいいか、ぐらいのアドバイスをいただければ
助かります。
>>118
所得税の申告は税理士業務なので、
不動産管理と一緒にやってる会社は無いんじゃないかな？
そこさえ妥協できれば、記帳・申告を税理士に、
管理を不動産屋もしくは一括借上げの会社に任せれば良いかと
所得税の申告は税理士業務なので、
不動産管理と一緒にやってる会社は無いんじゃないかな？
そこさえ妥協できれば、記帳・申告を税理士に、
管理を不動産屋もしくは一括借上げの会社に任せれば良いかと
>>121
俺んちと同じだな＠他人に任せることに反対
うちの父親の名義で昭和30年台のアパートを４棟あったけど
風呂なし老朽物件で死ぬまで触らない。帳簿も全部やると宣言してたけど
大病をして2年入院 管理も帳簿は適当 俺も母もブチ切れて
俺主導で全部建て替えしたよ
今は一棟貸しで一番良い条件だった出入りのエイブルに任せてる
信託銀行も住宅メーカー系もなんとか建託もベックスや日医神和とか
相対で見積りさせたけど上の会社が一番マシだったな。
銀行系って言っても結局は上みたいな会社を仲介するだけ
どれもお勧めはしないけど・・・・
俺んちと同じだな＠他人に任せることに反対
うちの父親の名義で昭和30年台のアパートを４棟あったけど
風呂なし老朽物件で死ぬまで触らない。帳簿も全部やると宣言してたけど
大病をして2年入院 管理も帳簿は適当 俺も母もブチ切れて
俺主導で全部建て替えしたよ
今は一棟貸しで一番良い条件だった出入りのエイブルに任せてる
信託銀行も住宅メーカー系もなんとか建託もベックスや日医神和とか
相対で見積りさせたけど上の会社が一番マシだったな。
銀行系って言っても結局は上みたいな会社を仲介するだけ
どれもお勧めはしないけど・・・・
かと
125 ：名無し不動さん：2008/09/05(金) 22:32:09 ID:dpOcnHf+
利回り１０％の５０００万円の中古アパートを全額ローンで買うと
ふつうはどういう計算になりますか？
１０年で返そうとすると家賃はみなローンを返すのに回りますね
金利があるから１０年では返せないですね
２０年で返すのかな
そうなるといくら収入になるのかな
ふつうはどういう計算になりますか？
１０年で返そうとすると家賃はみなローンを返すのに回りますね
金利があるから１０年では返せないですね
２０年で返すのかな
そうなるといくら収入になるのかな
アホ市長がコンビニの深夜営業規制やろうとしてるんだけど、
これで家賃下がったら補償あるの？
コンビニとスーパーが近くにないアパートなんかだれもはいらんよ。
これで家賃下がったら補償あるの？
コンビニとスーパーが近くにないアパートなんかだれもはいらんよ。
>>125
ローンいくらで何年で金利何％で返す場合の月々の支払いはいくらになるか
って簡単に計算出来るサイトがあるのにそこを調べようともしない貴殿は…
アパート経営にあまり向いてないかも知れませんね…
月々の大体の支払いがわかったら何戸中何％居ればいいか？
家賃設定はどれぐらいがいいか？
中古なら修繕費用や改修費用はどれぐらいか？
なんて考えていくと中古アパートで１０％なんて誰も買わないかなぁ…
>>126
京都の方ですか？
実際は深夜営業停止になんて出来ないと予想してるけどねぇ
ローンいくらで何年で金利何％で返す場合の月々の支払いはいくらになるか
って簡単に計算出来るサイトがあるのにそこを調べようともしない貴殿は…
アパート経営にあまり向いてないかも知れませんね…
月々の大体の支払いがわかったら何戸中何％居ればいいか？
家賃設定はどれぐらいがいいか？
中古なら修繕費用や改修費用はどれぐらいか？
なんて考えていくと中古アパートで１０％なんて誰も買わないかなぁ…
>>126
京都の方ですか？
実際は深夜営業停止になんて出来ないと予想してるけどねぇ
128 ：名無し不動さん：2008/09/06(土) 02:38:42 ID:HLDJSV9r
>>127
書いてからそういうところがあるのに気がついた
借金を返して金利を払うと全額借りた場合は１０年だと毎月返済
するとお金は入ってこない
建物がぼろくなって土地代は残るが修繕とか費用払うと収入にならないみたい
よくわからなくなった
アパート経営って儲からないのか
利回り１５％ぐらいの物件でないとダメなのかな
書いてからそういうところがあるのに気がついた
借金を返して金利を払うと全額借りた場合は１０年だと毎月返済
するとお金は入ってこない
建物がぼろくなって土地代は残るが修繕とか費用払うと収入にならないみたい
よくわからなくなった
アパート経営って儲からないのか
利回り１５％ぐらいの物件でないとダメなのかな
130 ：名無し不動さん：2008/09/06(土) 11:02:43 ID:VedHIHOK
やっぱりそうか
利回り１０％を買うのは金を持っていて国債を買ってもしょうがないなという人だ
借金して買う場合は利回り１０％ではだめなんだ
利回り１０％を買うのは金を持っていて国債を買ってもしょうがないなという人だ
借金して買う場合は利回り１０％ではだめなんだ
ねんり％ぐらいなら1000万借りて２０年ローンで返済額が５万円。
５０００万だと毎月の返済が２５万ぐらい。
５０００万の土地付き中古アパートが10％の利回りとなると、年に５００万の収入があるということ。
２０年ローンで年に３００万返すわけだから手元に２００万のこることになる。
ここから固定資産税やら補修費を払っていく。固定資産税は１５万ぐらいかな。。補修費は収益の10％だとすると２０万ぐらい必要。
収入になるから所得税も掛かる。５００万の収入に課税される。経費として金利や清掃費などが計上できる。
となると純に手元に残るのは２００万のうち120～130万ぐらいかな。。
リスクは５０００万の借金だ。これが２０年もの長きにわたって付きまとうわけだ。
そもそも銀行は中古物件に２０年もの長期ローンは組ませない。減価償却の終わったものには担保価値を見出せないから。
短期でも空室が出たら赤字になるようではこれも貸さない。
つまり中古アパートで振るローンは有り得ないってわけ。はめ込み系のローン会社なら貸すけどね。
それと最終的に「売却」ってのがある。そもそもその中古アパートも「売り」に出ていたわけだから、新築時から売却までの期間の
賃料収入を得た後に、売却してその利益も得たことになる。
５０００万の中古アパートが再度売りに出せるまでどのくらいの機関かは分からないが土地代ぐらいは出る。
うわモノがそこそこであれば、あるいは満室であれば「投資物件」として再度売り出せるわけだ。
ヘタすると購入時と同じ金額、あるいはさらに値上がりした価格で売却できる「可能性」もないわけではない。
５０００万だと毎月の返済が２５万ぐらい。
５０００万の土地付き中古アパートが10％の利回りとなると、年に５００万の収入があるということ。
２０年ローンで年に３００万返すわけだから手元に２００万のこることになる。
ここから固定資産税やら補修費を払っていく。固定資産税は１５万ぐらいかな。。補修費は収益の10％だとすると２０万ぐらい必要。
収入になるから所得税も掛かる。５００万の収入に課税される。経費として金利や清掃費などが計上できる。
となると純に手元に残るのは２００万のうち120～130万ぐらいかな。。
リスクは５０００万の借金だ。これが２０年もの長きにわたって付きまとうわけだ。
そもそも銀行は中古物件に２０年もの長期ローンは組ませない。減価償却の終わったものには担保価値を見出せないから。
短期でも空室が出たら赤字になるようではこれも貸さない。
つまり中古アパートで振るローンは有り得ないってわけ。はめ込み系のローン会社なら貸すけどね。
それと最終的に「売却」ってのがある。そもそもその中古アパートも「売り」に出ていたわけだから、新築時から売却までの期間の
賃料収入を得た後に、売却してその利益も得たことになる。
５０００万の中古アパートが再度売りに出せるまでどのくらいの機関かは分からないが土地代ぐらいは出る。
うわモノがそこそこであれば、あるいは満室であれば「投資物件」として再度売り出せるわけだ。
ヘタすると購入時と同じ金額、あるいはさらに値上がりした価格で売却できる「可能性」もないわけではない。
兼業大家です。うちの会社は副業禁止なのですが、法人化しても大丈夫でしょうか？
こっそりやってる方、いらっしゃいますか？
こっそりやってる方、いらっしゃいますか？
ソレ言ったら公務員は兼業禁止だけれど、高校の先生はアパートやってたｗ
どうなんだろｗ？
どうなんだろｗ？
個人経営より法人経営の方が得だって言うけど
どれほど得なんだろうか
どれほど得なんだろうか
規模によっては法人化は節税効果がある。でも自分の会社に自分が雇われるわけだから
そこのところどうなの？銀行は気にしないんだろうか？
そこのところどうなの？銀行は気にしないんだろうか？
大手住宅メーカーの積水ハウス（大阪市）が建築確認を受けないまま、広島市安佐南区で
虚偽の確認番号を表示してアパート建設を始め、市の指摘で建築中の建物を撤去していた
ことが６日、分かった。
同社広報部などによると、３月ごろ、個人客から鉄骨２階建てアパート（２ＬＤＫ、４戸）２棟の
建設を請け負った際、担当した広島東支店の３０代の男性社員が建築確認を申請せず、
同社は５月上旬に着工。この社員が社内のパソコンのデータベースに虚偽の確認番号と
取得日を入力し、建築現場の表示板にも虚偽の番号が掲示された。
工事中の７月、市の調査で不正が判明。工事中止命令を受け、同社が建物を撤去した。
あらためて建築確認を受けており、工事し直す。社員は「書類を出したと思っていた」などと話し、
虚偽の入力をした経緯を話していないという。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/080906/crm0809061306014-n1.htm
虚偽の確認番号を表示してアパート建設を始め、市の指摘で建築中の建物を撤去していた
ことが６日、分かった。
同社広報部などによると、３月ごろ、個人客から鉄骨２階建てアパート（２ＬＤＫ、４戸）２棟の
建設を請け負った際、担当した広島東支店の３０代の男性社員が建築確認を申請せず、
同社は５月上旬に着工。この社員が社内のパソコンのデータベースに虚偽の確認番号と
取得日を入力し、建築現場の表示板にも虚偽の番号が掲示された。
工事中の７月、市の調査で不正が判明。工事中止命令を受け、同社が建物を撤去した。
あらためて建築確認を受けており、工事し直す。社員は「書類を出したと思っていた」などと話し、
虚偽の入力をした経緯を話していないという。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/080906/crm0809061306014-n1.htm
>>122
ああ、そういう制限もあるんですね。うーん、ありがとうございます。
願いはほんとに丸投げなんですが・・・。
>>123
実体験ありがとうございます。手数料は何%ぐらいですか？
あと123さんは本業は別にお持ちですか？ リーマンと両立
なんてしておられますか？
あと、信託という手段を考えておられる方はいらっしゃいますか？
ググった程度の知識しかありませんが、信託された側が財産の
処分権まで持つという記述にちょっとビビってますが・・・。
ああ、そういう制限もあるんですね。うーん、ありがとうございます。
願いはほんとに丸投げなんですが・・・。
>>123
実体験ありがとうございます。手数料は何%ぐらいですか？
あと123さんは本業は別にお持ちですか？ リーマンと両立
なんてしておられますか？
あと、信託という手段を考えておられる方はいらっしゃいますか？
ググった程度の知識しかありませんが、信託された側が財産の
処分権まで持つという記述にちょっとビビってますが・・・。
＞＞１３７
社名出しちゃったのでうちはとりあえず１０％以下ということでご勘弁
ただ、相場よりもかなり強気な家賃です。
それ以外にも電球代とか掃除代とかで月数万かかるけど管理は一切タッチせず。
今の仕事は月末に建物の借金が８０万ほど引かれて家賃１００万ちょい入ってくるのの確認程度
俺はしがない自営業で今は自分の家関係の問題は処理できたので殆ど関知せず
他にも借地やら店舗、駐車場もあるから親に帳簿させてる 車庫以外は殆ど動きはないからね
ただ、すぐに不動産屋や税理士に管理委託や帳簿管理できるよう整理はした これが結構大変だった。
信託とかって結局マージン高いだけだったなあ 結局ウチなんかは不動産は売却して
マンションに住んだ方がいいとか言いやがった
信託は年間１億は不動産収入ある案件じゃないとメリットは無いって
社名出しちゃったのでうちはとりあえず１０％以下ということでご勘弁
ただ、相場よりもかなり強気な家賃です。
それ以外にも電球代とか掃除代とかで月数万かかるけど管理は一切タッチせず。
今の仕事は月末に建物の借金が８０万ほど引かれて家賃１００万ちょい入ってくるのの確認程度
俺はしがない自営業で今は自分の家関係の問題は処理できたので殆ど関知せず
他にも借地やら店舗、駐車場もあるから親に帳簿させてる 車庫以外は殆ど動きはないからね
ただ、すぐに不動産屋や税理士に管理委託や帳簿管理できるよう整理はした これが結構大変だった。
信託とかって結局マージン高いだけだったなあ 結局ウチなんかは不動産は売却して
マンションに住んだ方がいいとか言いやがった
信託は年間１億は不動産収入ある案件じゃないとメリットは無いって
>>133
公務員の兼業禁止、例外があるようです。
公務員の兼業禁止、例外があるようです。
一般企業も兼業禁止が普通。職務専念の必要があるからね。
例外として、アパートマンション経営、奥さんの水商売開業、実家の家業の手伝い（役員はダメとかある）などがある。
農家なんかもそうだよね。
どれも本業とは関係ない業務でなおかつ支障が出ることも無い、親の代の資産維持などの面があるから。
畑耕すとかアパートを持っている程度で借金で死ぬほど苦しむこともないっしょ？
不動産投資は定期預金や株式投資と同じ扱い。別にやっても良いが良く思われないのが普通。
（うさんくさい、使い込みされやすい経理とかにはつけないなど）
中古アパートを全額借金で買うなどはこういうのに分類されるであろう。
ダメなのは、飲食店や店舗などの「経営」、勤務先の類似や派生業務での開業、同業他社の会社役員就任など
借金のリスクがある、本業のパクリや迷惑が掛かる、信用失墜などがある。
逆に言えばそういうのが無いのがはっきりすれば許可が出る。
業務が急拡大しているから子会社の代表と兼業するとか、同業他社と「トレード」だったり「兼務」だったりは良くある。
（サラリーマンの身分はそのままで子会社の代表として給料をもらう）
自分も大家と会社代表と雇われ２箇所と請負（個人事業主）と計四つの身分というか収入がある。
賃料収入、自分の会社からは月給での給与、雇用先からは日給の給与が２つ、請負は自営なので客さんからもらう。
会計士がよく笑ってるよｗ どれもそれだけでは食えるほどの金額にはならないんだよなあ～。。
例外として、アパートマンション経営、奥さんの水商売開業、実家の家業の手伝い（役員はダメとかある）などがある。
農家なんかもそうだよね。
どれも本業とは関係ない業務でなおかつ支障が出ることも無い、親の代の資産維持などの面があるから。
畑耕すとかアパートを持っている程度で借金で死ぬほど苦しむこともないっしょ？
不動産投資は定期預金や株式投資と同じ扱い。別にやっても良いが良く思われないのが普通。
（うさんくさい、使い込みされやすい経理とかにはつけないなど）
中古アパートを全額借金で買うなどはこういうのに分類されるであろう。
ダメなのは、飲食店や店舗などの「経営」、勤務先の類似や派生業務での開業、同業他社の会社役員就任など
借金のリスクがある、本業のパクリや迷惑が掛かる、信用失墜などがある。
逆に言えばそういうのが無いのがはっきりすれば許可が出る。
業務が急拡大しているから子会社の代表と兼業するとか、同業他社と「トレード」だったり「兼務」だったりは良くある。
（サラリーマンの身分はそのままで子会社の代表として給料をもらう）
自分も大家と会社代表と雇われ２箇所と請負（個人事業主）と計四つの身分というか収入がある。
賃料収入、自分の会社からは月給での給与、雇用先からは日給の給与が２つ、請負は自営なので客さんからもらう。
会計士がよく笑ってるよｗ どれもそれだけでは食えるほどの金額にはならないんだよなあ～。。
>>123、137
いろいろ教えていただいて大変助かりました。
うちは築5年の中規模マンション二棟以外はみな築20年を超える小さなオンボロアパート
が大半です。立地がいいんで古くて狭い割にはどこもよく埋まってるらしい
ことだけが救い。どのみち建て替えは必須なんで、その時に一括借り上げに
切り換えていくのが賢いんかなあと考え始めています。
地方なんでいい借り上げ先が見つけられるかも不安ですが、何年も先の
ことと無理にでも気楽に考えて準備していこうと思います。ありがとうございました。
いろいろ教えていただいて大変助かりました。
うちは築5年の中規模マンション二棟以外はみな築20年を超える小さなオンボロアパート
が大半です。立地がいいんで古くて狭い割にはどこもよく埋まってるらしい
ことだけが救い。どのみち建て替えは必須なんで、その時に一括借り上げに
切り換えていくのが賢いんかなあと考え始めています。
地方なんでいい借り上げ先が見つけられるかも不安ですが、何年も先の
ことと無理にでも気楽に考えて準備していこうと思います。ありがとうございました。
142 ：名無し不動さん：2008/09/08(月) 19:46:22 ID:hDWEseRW
ゴミ処理はどうしてますか
中古を買ってアパ－ト経営することになりましたが、ふつうゴミはうちのアパートの
人のを一箇所にまとめて出してるそうで問題ないのですが、
資源ごみはまとめて置く場所を作って、大家が処理していたそうですが、
私はゴミはきたないし扱いたくないです。
どうしたらいいでしょう。
中古を買ってアパ－ト経営することになりましたが、ふつうゴミはうちのアパートの
人のを一箇所にまとめて出してるそうで問題ないのですが、
資源ごみはまとめて置く場所を作って、大家が処理していたそうですが、
私はゴミはきたないし扱いたくないです。
どうしたらいいでしょう。
>>140
営利を目的とする私企業の会社その他の団体の役員等を兼ね、若しくは、自ら営利を目的とする私企業を営み、または、報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。（地方公務員法第38条第1項）
公務員はアウトじゃね？
営利を目的とする私企業の会社その他の団体の役員等を兼ね、若しくは、自ら営利を目的とする私企業を営み、または、報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。（地方公務員法第38条第1項）
公務員はアウトじゃね？
144 ：東京スカイツリー大人気で不動産業界の話題独占！：2008/09/08(月) 20:46:05 ID:???
http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
２００９年 ４月：組み上がり開始
２００９年 ８月：２００ｍくらいまで
２０１０年 ３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達
http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！
超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。
タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。
２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！
２００９年 ４月：組み上がり開始
２００９年 ８月：２００ｍくらいまで
２０１０年 ３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達
http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！
超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。
タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。
２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！
>>143
うーん？
＞例外として、アパートマンション経営、奥さんの水商売開業、実家の家業の手伝い（役員はダメとかある）などがある。
＞農家なんかもそうだよね。
公務員がアパート持ってるとか農家やってるなんてのは普通にあるけど？
こないだ殺された資産家も本業が公務員だし知り合いの公務員も資産家（アパートどころかマンション何棟も持ってる）だ。
そもそも公務員やるくらいなのは地元の資産家の娘だ息子がやるようなチンケな仕事だったんだからｗ
奥さんがスナックやってる公務員は知り合いに居ないが
＞自ら営利を目的とする私企業を営み、または、報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない
帳簿くらいはつけるのはやるだろうけどあくまで収入が奥さんならなんら問題ないってことだろ？
ＭＬＭ商法もあれは自営業に当たるからサラリーマンや公務員がやってるのはダメなんだよね。
儲かるからやらないか？って勧誘されたら「正社員じゃないからそんなのできるんだね～うらやましい」とか
「会社に知れたら首だけどあなた大丈夫？」とか言ってあげると喜ぶのではないか？
>>142
設備を作るか掃除する人を雇うかのどっちか。
うーん？
＞例外として、アパートマンション経営、奥さんの水商売開業、実家の家業の手伝い（役員はダメとかある）などがある。
＞農家なんかもそうだよね。
公務員がアパート持ってるとか農家やってるなんてのは普通にあるけど？
こないだ殺された資産家も本業が公務員だし知り合いの公務員も資産家（アパートどころかマンション何棟も持ってる）だ。
そもそも公務員やるくらいなのは地元の資産家の娘だ息子がやるようなチンケな仕事だったんだからｗ
奥さんがスナックやってる公務員は知り合いに居ないが
＞自ら営利を目的とする私企業を営み、または、報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない
帳簿くらいはつけるのはやるだろうけどあくまで収入が奥さんならなんら問題ないってことだろ？
ＭＬＭ商法もあれは自営業に当たるからサラリーマンや公務員がやってるのはダメなんだよね。
儲かるからやらないか？って勧誘されたら「正社員じゃないからそんなのできるんだね～うらやましい」とか
「会社に知れたら首だけどあなた大丈夫？」とか言ってあげると喜ぶのではないか？
>>142
設備を作るか掃除する人を雇うかのどっちか。
>>137
アパートの管理費は、地域によると思うけど家賃の3％～8％くらいじゃない？
あと、家賃補償が有ると割高になります。
管理会社から送られてくる書類と、共有部分の電気、水道料金の明細の保管。
あとは、アパート用の通帳(帳簿代わり)をコピーして、
税理士に丸投げすれば、少し経費はかかるけどかなり楽になるかと。
アパートの管理費は、地域によると思うけど家賃の3％～8％くらいじゃない？
あと、家賃補償が有ると割高になります。
管理会社から送られてくる書類と、共有部分の電気、水道料金の明細の保管。
あとは、アパート用の通帳(帳簿代わり)をコピーして、
税理士に丸投げすれば、少し経費はかかるけどかなり楽になるかと。
>>146
リーマンなら、そんなもんだろうね
リーマンなら、そんなもんだろうね
149 ：名無し不動さん：2008/09/09(火) 00:07:29 ID:tz9mrzpF
>>149
そういうこと。
人の力でキレイにするか、モノ（設備）を良くしてキレイにつかってもらうかのどちらか。
どちらんしても定期的に掃除はしなければ汚れてしまうのはあきらか。多少汚くてもごみ置き場だからまあいいいやって
思うなら放置すればよい。
ちょっと近所のアパートを見て回って来てごらん？
住民に頼むのは避けたほうがいい。あたしゃ管理人なんだ！ って言い出すやつが出てくるし、
ごみを勝手に開けてチェックするようになりかねない。
住民誰しもが厳格な分別をする基準を持っているわけではないから多少の混合ごみが出てくる。
ところが管理人気取りな人がいるとそういう細かいことが許せない「私はちゃんと分別してるのにこの人はズルしてる！」ってね。
そうなると「主」になっちゃって環境が悪くなる。
賃料が安いし権力はあるしで出て行ってくれないことになる。他の部屋は空いてるけど埋まらない。埋まっても出て行ってしまう。
もちろんうまくいく場合もあるだろうがうまくいかなくなりだすと最悪の結果になる。
数万のために、あるいは自分が時々見回るついでに掃除するていどのことと引き換えに、そういうリスクを取る理由は無い。
そういうこと。
人の力でキレイにするか、モノ（設備）を良くしてキレイにつかってもらうかのどちらか。
どちらんしても定期的に掃除はしなければ汚れてしまうのはあきらか。多少汚くてもごみ置き場だからまあいいいやって
思うなら放置すればよい。
ちょっと近所のアパートを見て回って来てごらん？
住民に頼むのは避けたほうがいい。あたしゃ管理人なんだ！ って言い出すやつが出てくるし、
ごみを勝手に開けてチェックするようになりかねない。
住民誰しもが厳格な分別をする基準を持っているわけではないから多少の混合ごみが出てくる。
ところが管理人気取りな人がいるとそういう細かいことが許せない「私はちゃんと分別してるのにこの人はズルしてる！」ってね。
そうなると「主」になっちゃって環境が悪くなる。
賃料が安いし権力はあるしで出て行ってくれないことになる。他の部屋は空いてるけど埋まらない。埋まっても出て行ってしまう。
もちろんうまくいく場合もあるだろうがうまくいかなくなりだすと最悪の結果になる。
数万のために、あるいは自分が時々見回るついでに掃除するていどのことと引き換えに、そういうリスクを取る理由は無い。
152 ：名無し不動さん：2008/09/09(火) 11:49:41 ID:YaTPPOkl
>>150>>151
貴重な意見をありがとうございます。
自分でやるのがいやなら業者を頼むわけですね。
ゴミ置き場を設置すると通行人がゴミを捨てていくそうで
撤去したそうです。
通行人がゴミを捨てないようにするにはどうしたらいいでしょう。
ネットで調べると、警告の看板を置く、監視カメラを置くと
ありますが、他によい方法がありますか。
貴重な意見をありがとうございます。
自分でやるのがいやなら業者を頼むわけですね。
ゴミ置き場を設置すると通行人がゴミを捨てていくそうで
撤去したそうです。
通行人がゴミを捨てないようにするにはどうしたらいいでしょう。
ネットで調べると、警告の看板を置く、監視カメラを置くと
ありますが、他によい方法がありますか。
>>152
施錠式のゴミ置場はどうですか？
施錠式のゴミ置場はどうですか？
>>152
駅からの距離は？地域は？
＞通行人がゴミを捨てないようにするにはどうしたらいいでしょう。
これも環境です。捨てられる構造ではなく捨てにくい構造に変えれば放置されることはありません。
警告看板はまったく効果ないです。監視カメラもその利便性を使わないのであればダメです。
撮影した映像を元に解析して犯人を特定して何らかのアクションを取る・・・これは不可能です。そこまでやる努力があれば
自分で掃除するか業者に依頼したほうがいいｗ
看板に「警告！」とか書いてあってもモラルが無い人はそんなものはまもりません。
カメラがあっても「オレだけじゃねー！」とか言い出したり犯人扱いするなら訴えるぞ！と逆切れされるだけです。
（投棄者動向を捕らえるにはカメラは有効ですが・・・）
そもそもそんな「証拠」があっても警察はなにもしません。当たり前ですが「捨てられるほうが悪い」となるだけです。
他の方法はあまりありません。すてにくい構造や設備に変える。そのうえで、
捨てる人間の特性を捉えてから解析して対策をします。昼間なのか、夜間なのか、男なのか女なのか、不特定多数なのか
特定の人なのか、車からなのか、通りすがりなのか・・・
当然ですが入居者がやってる場合があります。有料化した地域では結構多いです。
あと、都内だと原則的に皆無にするのはムリだと思って良いです。対象者が多すぎるのと、入れ代わりが激しいのと
動向が特定に偏ってないことが多いためです。
>>153
＞施錠式のゴミ置場はどうですか？
収集車が開けられないというのが困るのでダメな地域が多いです。それと鍵の管理と万が一壊れた場合の対処が
常に考えられることと、ＢＯＸ型の場合、結局フタの部分に乗せられたり、前におかれたりして投棄されることが多いので
建物や塀と一体化した構造にする以外に無いです。
清掃業者なり、行政と相談するなりすればなんらかの方向性は出ると思います。
あと、いまさらですが大家がそういう設備を作らなければならないのは賃貸住宅を事業として捕らえているので
収益を得る者が負担すべきっていうスタンスの役所が増えているからです。おそらく今後マンスリーマンションは「事業系ごみ」として
処理しろ（かなり高いはずです）となって来ると思います。
駅からの距離は？地域は？
＞通行人がゴミを捨てないようにするにはどうしたらいいでしょう。
これも環境です。捨てられる構造ではなく捨てにくい構造に変えれば放置されることはありません。
警告看板はまったく効果ないです。監視カメラもその利便性を使わないのであればダメです。
撮影した映像を元に解析して犯人を特定して何らかのアクションを取る・・・これは不可能です。そこまでやる努力があれば
自分で掃除するか業者に依頼したほうがいいｗ
看板に「警告！」とか書いてあってもモラルが無い人はそんなものはまもりません。
カメラがあっても「オレだけじゃねー！」とか言い出したり犯人扱いするなら訴えるぞ！と逆切れされるだけです。
（投棄者動向を捕らえるにはカメラは有効ですが・・・）
そもそもそんな「証拠」があっても警察はなにもしません。当たり前ですが「捨てられるほうが悪い」となるだけです。
他の方法はあまりありません。すてにくい構造や設備に変える。そのうえで、
捨てる人間の特性を捉えてから解析して対策をします。昼間なのか、夜間なのか、男なのか女なのか、不特定多数なのか
特定の人なのか、車からなのか、通りすがりなのか・・・
当然ですが入居者がやってる場合があります。有料化した地域では結構多いです。
あと、都内だと原則的に皆無にするのはムリだと思って良いです。対象者が多すぎるのと、入れ代わりが激しいのと
動向が特定に偏ってないことが多いためです。
>>153
＞施錠式のゴミ置場はどうですか？
収集車が開けられないというのが困るのでダメな地域が多いです。それと鍵の管理と万が一壊れた場合の対処が
常に考えられることと、ＢＯＸ型の場合、結局フタの部分に乗せられたり、前におかれたりして投棄されることが多いので
建物や塀と一体化した構造にする以外に無いです。
清掃業者なり、行政と相談するなりすればなんらかの方向性は出ると思います。
あと、いまさらですが大家がそういう設備を作らなければならないのは賃貸住宅を事業として捕らえているので
収益を得る者が負担すべきっていうスタンスの役所が増えているからです。おそらく今後マンスリーマンションは「事業系ごみ」として
処理しろ（かなり高いはずです）となって来ると思います。
155 ：名無し不動さん：2008/09/10(水) 22:56:54 ID:xFp+f0aB
うちのアパート専用ゴミ置き場は警告板や監視カメラつきとか書いてあっても
目の前の近所の人（人の良さそうな常識人だと思っていたのでショックだった）が平気な顔して捨てていた。
現行犯で本人に注意し今後はしないと言っていたが・・・結局、わからない時間帯（夜など）にまだ捨てているようだ。
上からカラス用ネットを張ったら少しは住民以外の投棄が減った気がするが
全く無くなる訳ではないのでこまめに見回って小奇麗にするくらいしかないかな。
教訓 アパート住民以外のたちの悪いゴミ投棄者はだいたい近所の住民
目の前の近所の人（人の良さそうな常識人だと思っていたのでショックだった）が平気な顔して捨てていた。
現行犯で本人に注意し今後はしないと言っていたが・・・結局、わからない時間帯（夜など）にまだ捨てているようだ。
上からカラス用ネットを張ったら少しは住民以外の投棄が減った気がするが
全く無くなる訳ではないのでこまめに見回って小奇麗にするくらいしかないかな。
教訓 アパート住民以外のたちの悪いゴミ投棄者はだいたい近所の住民
不動産投資に信用保証協会は利用できないと聞いたのですが、本当でしょうか？
>>156
信用保証協会に聞いた方が確実なんじゃないかね
信用保証協会に聞いた方が確実なんじゃないかね
158 ：名無し不動さん：2008/09/11(木) 02:19:05 ID:YnOO0iMu
どぶの泥さらいはどこに頼むの？
自分でやりたくないんだけど
自分でやりたくないんだけど
159 ：名無し不動さん：2008/09/12(金) 00:18:29 ID:YLx3yBl4
>158
つ便利屋
つ便利屋
ＧＳだと汚泥屋みたいなのがポンプで吸い取ってるが
161 ：名無し不動さん：2008/09/12(金) 23:54:51 ID:cVUBF0fY
>>159
サンクス
サンクス
162 ：名無し不動さん：2008/09/17(水) 07:03:49 ID:Lfh8eYFa
ご相談させてください。
新米大家なのですが以前住んでいたマンションを賃貸に出しています。その借主さんから鳩害がひどく洗濯物も干せないという苦情がありました。
いろいろホームセンターで買って防いでみたが無駄であったとのことで、マンションの管理組合から18万から20万円する防護網をすすめられている、それを敷設してもらわなければ保証金全額返還してもらった上で退去する
といってきています。写真を見ますと確かにひどい糞害があるようです。遠方のため実際見てはいませんが、被害は他の部屋でもあり、防護網を付けている家庭も多いようです。
鳩害で、このような高額な付帯設備は大家の負担になりますでしょうか。
全面的に大家負担という法的な根拠はあるのでしょうか。
新米大家なのですが以前住んでいたマンションを賃貸に出しています。その借主さんから鳩害がひどく洗濯物も干せないという苦情がありました。
いろいろホームセンターで買って防いでみたが無駄であったとのことで、マンションの管理組合から18万から20万円する防護網をすすめられている、それを敷設してもらわなければ保証金全額返還してもらった上で退去する
といってきています。写真を見ますと確かにひどい糞害があるようです。遠方のため実際見てはいませんが、被害は他の部屋でもあり、防護網を付けている家庭も多いようです。
鳩害で、このような高額な付帯設備は大家の負担になりますでしょうか。
全面的に大家負担という法的な根拠はあるのでしょうか。
>>162
以前住んでたときはどうだったんだ？
法も糞も負担したくなきゃそのまま無視。
イヤなら出てって結構は借主の自由 事故物件でもないから説明義務もなし
まあその網ってのが本当に18万の価値があるかもわからんからな
以前住んでたときはどうだったんだ？
法も糞も負担したくなきゃそのまま無視。
イヤなら出てって結構は借主の自由 事故物件でもないから説明義務もなし
まあその網ってのが本当に18万の価値があるかもわからんからな
>>162
管理会社に電話。本当かどうかの確認、値段の根拠（工事代が入っているとか安いのはないのか？など）
ハトを追いやれない事情？を聞きに役所に相談。
鳥の被害は公的な機関が行うことだからそちらに抗議するように申し入れ。
管理会社に電話。本当かどうかの確認、値段の根拠（工事代が入っているとか安いのはないのか？など）
ハトを追いやれない事情？を聞きに役所に相談。
鳥の被害は公的な機関が行うことだからそちらに抗議するように申し入れ。
165 ：名無し不動さん：2008/09/18(木) 01:51:27 ID:hE3QD4kE
↑そうですね。
166 ：名無し不動さん：2008/09/18(木) 19:45:27 ID:TlAXAK1J
遠い事をいいことにぼられているでしょう。
167 ：名無し不動さん：2008/09/20(土) 03:17:56 ID:oTi4oDvU
↑そうですね。
168 ：東京スカイツリー大人気で不動産業界の話題独占！：2008/09/20(土) 08:54:54 ID:???
http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
２００９年 ４月：組み上がり開始
２００９年 ８月：２００ｍくらいまで
２０１０年 ３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達
http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！
超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。
タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。
２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！
２００９年 ４月：組み上がり開始
２００９年 ８月：２００ｍくらいまで
２０１０年 ３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達
http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！
超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。
タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。
２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！
169 ：名無し不動さん：2008/09/20(土) 22:38:08 ID:7OeWN9zo
１Kが６室のボロアパートの大家ですけど、
地デジ用にアンテナが必要と思うのですが
配線はそのまま使えるのでしょうか？
地デジ用にアンテナが必要と思うのですが
配線はそのまま使えるのでしょうか？
ＵＨＦアンテナがすでにあれば方向を変えるだけでいいかもｗ
今大学生で実家がアパートを経営してるのですが
将来不動産関連で役に立ちそうな資格ってありますか？
やっぱり宅建とかですかね？
不動産だけで食べて行こうとは思わないのですが
少しでも多くの収入が欲しいので、ある程度の知識や資格があれば有利だと思ったので…
将来不動産関連で役に立ちそうな資格ってありますか？
やっぱり宅建とかですかね？
不動産だけで食べて行こうとは思わないのですが
少しでも多くの収入が欲しいので、ある程度の知識や資格があれば有利だと思ったので…
俺も大家二世だが、親に同じ相談をしたら
宅建持っていると義務が生じて逆に不利になると言われたが
具体的に何なんだろう?
宅建持っていると義務が生じて逆に不利になると言われたが
具体的に何なんだろう?
もしＢ地区アパートとかが超特価で売られてたら買う？
俺だったら、人口密度が高い地域なら買う。
人口密度が低くてBなのは買わない。
人口密度が低くてBなのは買わない。
175 ：名無し不動さん：2008/09/23(火) 00:32:17 ID:lq2JuJAR
↑そうですね。
>>172
宅建をハンパにもってたりすると死人だ沼地だ産廃だ隣地越境の瑕疵物件を格安ですっとぼけで
買ったり知らないふりして売ったり出来ないからな
それこそ資格だけもってるのなんかは棒を振ればいくらでもあたるくらいいるから雇ったほうが安い。
その人間を雇ったほうが安い
>>174
特価なら買う価値はあるわな 純粋たる運用としけ考えれば 自販機でもロッカーでも
生活保護土方部屋でも何でも使える。でも、間違えても自分で営業しようなんて思うな。他人に貸せ
宅建をハンパにもってたりすると死人だ沼地だ産廃だ隣地越境の瑕疵物件を格安ですっとぼけで
買ったり知らないふりして売ったり出来ないからな
それこそ資格だけもってるのなんかは棒を振ればいくらでもあたるくらいいるから雇ったほうが安い。
その人間を雇ったほうが安い
>>174
特価なら買う価値はあるわな 純粋たる運用としけ考えれば 自販機でもロッカーでも
生活保護土方部屋でも何でも使える。でも、間違えても自分で営業しようなんて思うな。他人に貸せ
177 ：名無し不動さん：2008/09/23(火) 09:52:47 ID:zwYiTZ90
パイプスペースが無くて、水道管がコンクリに埋め込まれてる古いマンションって水道管
のメンテが必要になったらほぼアウト？
のメンテが必要になったらほぼアウト？
俺様がきましたよ
業者登録してない大家は宅建業法は適用外
宅建持ってようがなかろうが関係ない
業者登録してない大家は宅建業法は適用外
宅建持ってようがなかろうが関係ない
一つもないｗ
182 ：名無し不動さん：2008/09/24(水) 23:01:31 ID:tNxe3wdU
↑そうですね。
183 ：名無し不動さん：2008/09/25(木) 16:00:29 ID:hWf0cLVc
ゼロゼロ物件ですが退去時には大体、いくらいりますか？
退去して見ないとわからないｗ
185 ：名無し不動さん：2008/09/25(木) 19:58:32 ID:3Yx0PgL3
ライニングとか言うパイプ内をコーティングする技術があるらしい。
それで古いマンションも買って大丈夫では？
それで古いマンションも買って大丈夫では？
186 ：名無し不動さん：2008/09/26(金) 14:07:47 ID:vddVtIEg
すみません、相談させてください。
2階の店子さんが漏水事故を起こしました。
無保険でした。（本人が不動産勤務で自分で手続きして、節約のため（？）入らなかったらしい）
原因は洗濯機の給水ホースの接続不良でした。
洗濯機はうちが他の家財と一緒にレンタルしてたものです。
初めは、払うと言っていたのですが、最近になって急に
レンタルした洗濯機に不備があったのだから、責任は大家さんにあるから
うちは一切払わない、と保証人から連絡がありました。
1階の方の家財の保障も大家さんがするようにとのことでした。
去年の11月に入居、漏水事故があったのが4月。
3月まで洗濯機を使わなかったから、
もともとの接続がきちんとされていないのが悪いとのことのようです。
本人とは一切連絡が取れず、事故のあった部屋を見たのは
漏水を止めに入った水道やさんだけで、その後、話もできていません。
1階の方が入っていた保険屋さんは
「借りたものを適切に使うのは入居者の責任だから大家さんに非はない」とおっしゃいますが
貸したほうの責任といわれてとまどっています。
2階の方は今は無職で心の病気のようです。
最終的には小額訴訟になるのかと思うのですが、うちにも少しは非があるのか、
ベテラン大家さんのご意見お聞かせ下さい。
2階の店子さんが漏水事故を起こしました。
無保険でした。（本人が不動産勤務で自分で手続きして、節約のため（？）入らなかったらしい）
原因は洗濯機の給水ホースの接続不良でした。
洗濯機はうちが他の家財と一緒にレンタルしてたものです。
初めは、払うと言っていたのですが、最近になって急に
レンタルした洗濯機に不備があったのだから、責任は大家さんにあるから
うちは一切払わない、と保証人から連絡がありました。
1階の方の家財の保障も大家さんがするようにとのことでした。
去年の11月に入居、漏水事故があったのが4月。
3月まで洗濯機を使わなかったから、
もともとの接続がきちんとされていないのが悪いとのことのようです。
本人とは一切連絡が取れず、事故のあった部屋を見たのは
漏水を止めに入った水道やさんだけで、その後、話もできていません。
1階の方が入っていた保険屋さんは
「借りたものを適切に使うのは入居者の責任だから大家さんに非はない」とおっしゃいますが
貸したほうの責任といわれてとまどっています。
2階の方は今は無職で心の病気のようです。
最終的には小額訴訟になるのかと思うのですが、うちにも少しは非があるのか、
ベテラン大家さんのご意見お聞かせ下さい。
大家の意見より法律家の意見を聞いた方がよっぽどためになると思うけど
188 ：186：2008/09/26(金) 18:07:20 ID:vddVtIEg
おっしゃるとおりです。
来週法律相談にいってきます。
今まで冷蔵庫、レンジ、洗濯機などをまとめて家賃1000円アップで貸していたのですが、
こんな事がおきるなんて思いもしなかった。
考えたら、建物は火災保険、家財は入居者の家財保険でまかなえるけど、
レンタルしている家財がトラブルを起こしたときに対応する保険がなにも無い・・
でも、うちも2階のひとが保険にさえ入っていればこんなことにならなかったんだけど。
来週法律相談にいってきます。
今まで冷蔵庫、レンジ、洗濯機などをまとめて家賃1000円アップで貸していたのですが、
こんな事がおきるなんて思いもしなかった。
考えたら、建物は火災保険、家財は入居者の家財保険でまかなえるけど、
レンタルしている家財がトラブルを起こしたときに対応する保険がなにも無い・・
でも、うちも2階のひとが保険にさえ入っていればこんなことにならなかったんだけど。
189 ：名無し不動さん：2008/09/26(金) 20:09:19 ID:qWFFqcDc
一階の人の損害の保険が特約であるでしょ
190 ：186：2008/09/26(金) 23:15:21 ID:vddVtIEg
>>189
1階の方は保険会社に請求して、16万受け取りました。
1階の方の加入している保険会社は、本来は2階の方の保険会社に請求するそうですが、
今回それが無いので、直接2階の方にに請求が行ってます。
1階の方の保険会社が負担してそれで終了、ではないのだそうです。
壁紙や天井のリフォーム代はどこからも出ないし。
仲介してくれたエ○ブルの弁護士は、
レンタルしているうちの管理責任と言っているのですが、
入居してから5ヶ月も経って、洗濯機のホースが緩んでいたから
大家の責任といわれても納得できない･･･
貸す前に業者に設置の確認をさせなかったうちの落ち度だそうです。
前の入居者が使っていたときは何のトラブルも無かったのに。
それで1階の方の家財の被害までなぜうちでもたなければならないのか？？
保証人も話の通じないひとでホントに困ってます。
1階の方は保険会社に請求して、16万受け取りました。
1階の方の加入している保険会社は、本来は2階の方の保険会社に請求するそうですが、
今回それが無いので、直接2階の方にに請求が行ってます。
1階の方の保険会社が負担してそれで終了、ではないのだそうです。
壁紙や天井のリフォーム代はどこからも出ないし。
仲介してくれたエ○ブルの弁護士は、
レンタルしているうちの管理責任と言っているのですが、
入居してから5ヶ月も経って、洗濯機のホースが緩んでいたから
大家の責任といわれても納得できない･･･
貸す前に業者に設置の確認をさせなかったうちの落ち度だそうです。
前の入居者が使っていたときは何のトラブルも無かったのに。
それで1階の方の家財の被害までなぜうちでもたなければならないのか？？
保証人も話の通じないひとでホントに困ってます。
管理委託してないのか？
192 ：186：2008/09/28(日) 12:43:56 ID:DeUyxnBa
自主管理です。
保険の更新などやってないだろうなｗ
素人自主管理は危険だよｗｗ
素人自主管理は危険だよｗｗ
194 ：名無し不動さん：2008/09/28(日) 20:08:43 ID:Xx6MvYki
土建屋の口車に乗るなよ
アパートなんて今更建てても儲からんぞ
あまってんだから
アパートなんて今更建てても儲からんぞ
あまってんだから
>>194
場所にもよるだろ
ニーズさえ捕らえれば、やはり賃貸はずっとやって行ける
昔に比べて厳しいのは事実
だから「金と土地があるから建てよう」
みたいな人なら反対ってのは判る
そんな金が余ってるなら、老後資金に回した方がナンボかマシ
場所にもよるだろ
ニーズさえ捕らえれば、やはり賃貸はずっとやって行ける
昔に比べて厳しいのは事実
だから「金と土地があるから建てよう」
みたいな人なら反対ってのは判る
そんな金が余ってるなら、老後資金に回した方がナンボかマシ
196 ：名無し不動さん：2008/09/30(火) 13:14:18 ID:dS3PLCp4
↑そうですね。
197 ：名無し不動さん：2008/09/30(火) 15:23:25 ID:xj+3aYbD
199 ：名無し不動さん：2008/09/30(火) 19:12:01 ID:wboWJSTS
需要がある地域で尚且つ周辺相場より安価に設定して
利回りよければアリじゃない
利回りよければアリじゃない
でも、壁も床も薄いから相場より元々高く貸せないし古くなると
更に厳しい 平成はじめのロフト付きバブルアパートでこういうの多かったけど
限りなくスラムなんだよね 安普請すぎだかららもうちょっと上がいいと思う
転売しようにもゴミ扱いだし よっぽど素人騙さないと売れない
更に厳しい 平成はじめのロフト付きバブルアパートでこういうの多かったけど
限りなくスラムなんだよね 安普請すぎだかららもうちょっと上がいいと思う
転売しようにもゴミ扱いだし よっぽど素人騙さないと売れない
201 ：名無し不動さん：2008/10/01(水) 20:09:16 ID:EbOuCH6g
物件購入にビジネスローン使ったことある人いる？
202 ：名無し不動さん：2008/10/02(木) 15:20:10 ID:K//mEY/U
パナホームか麦島建設で、アパートを建てようと思うのですが、
どちらがいいですか？
どちらがいいですか？
パナホーム
204 ：名無し不動さん：2008/10/02(木) 21:21:09 ID:K//mEY/U
明るいナショナル
>>205
ナショナル消滅したろｗ
ナショナル消滅したろｗ
十分な額の頭金を用意して
１０年固定の期間内に返済完了すれば良いものを
なぜか頭金０で始めてしまう破産者
１０年固定の期間内に返済完了すれば良いものを
なぜか頭金０で始めてしまう破産者
>>200
壁も床も薄いってのはアミックスの話？それとも在来工法の話？
壁も床も薄いってのはアミックスの話？それとも在来工法の話？
>>210
まあそのとおりだな。自社施工とかいっちゃったけど実は工務店にぶんなげ。
http://www.amix.co.jp/build/skill.html
＞監督さんも、普段はニコニコしているけれども、検査やチェックするときはとても
＞真剣な表情で行っていて怖いくらいですよ。
ｗｗｗ
さすがに監督は社員のようだね。
材料支給、施工方法指定ってだけであとは坪幾らで投げてる。まあ普通だけどね。
協力業者（下請け）は 自 社 施 工 と か 言 い ま せ ん ｗ
まあそのとおりだな。自社施工とかいっちゃったけど実は工務店にぶんなげ。
http://www.amix.co.jp/build/skill.html
＞監督さんも、普段はニコニコしているけれども、検査やチェックするときはとても
＞真剣な表情で行っていて怖いくらいですよ。
ｗｗｗ
さすがに監督は社員のようだね。
材料支給、施工方法指定ってだけであとは坪幾らで投げてる。まあ普通だけどね。
協力業者（下請け）は 自 社 施 工 と か 言 い ま せ ん ｗ
どこも一緒だ
今年の３月にようやくアパートが完成しました。
４世帯程度の小さなアパートですが・・。
私の地元は人口が２０万人程度しかいない田舎なんですが
町で今年の新築アパートを立てたのはうちだけだったようです。
あとは分譲マンションが乱立している状況。
早くも不安になってきました・・・orz
とりあえず新築なので満室になりましたが
不動産屋さんがなかなかお客さまを連れてきてくれなくて
建築後、１ヶ月くらい放置。
電話をしても営業マンからの折り返しの連絡もなく死ぬ思いでした。
結局、お店まで行き待ち伏せ。
1週間後に４世帯しかないのに６組と仮契約してしまったとか・・。
不動産屋さんってこんなものなんですか？
４世帯程度の小さなアパートですが・・。
私の地元は人口が２０万人程度しかいない田舎なんですが
町で今年の新築アパートを立てたのはうちだけだったようです。
あとは分譲マンションが乱立している状況。
早くも不安になってきました・・・orz
とりあえず新築なので満室になりましたが
不動産屋さんがなかなかお客さまを連れてきてくれなくて
建築後、１ヶ月くらい放置。
電話をしても営業マンからの折り返しの連絡もなく死ぬ思いでした。
結局、お店まで行き待ち伏せ。
1週間後に４世帯しかないのに６組と仮契約してしまったとか・・。
不動産屋さんってこんなものなんですか？
>>214
不動産屋も、初めてだったから慣れてなかったんだと推測され
不動産屋も、初めてだったから慣れてなかったんだと推測され
216 ：名無し不動さん：2008/10/12(日) 00:31:59 ID:9rLakyS0
↑そうですね。
217 ：名無し不動さん：2008/10/13(月) 18:22:06 ID:PPuzcaf0
知人が戸建賃貸の事業収支表？！見たいなモノを作ってもらって
検討していたので拝見さしていただいたことがあります。
賃料も割高に設定されているうえに、10年間の据え置きの固定賃料で
補修費用等の計上もない。
減価償却なんか一切計算に入れられていないのにはビックリでした。
ってか、どこもそんなもんなのかしら？！
検討していたので拝見さしていただいたことがあります。
賃料も割高に設定されているうえに、10年間の据え置きの固定賃料で
補修費用等の計上もない。
減価償却なんか一切計算に入れられていないのにはビックリでした。
ってか、どこもそんなもんなのかしら？！
えーっ。減価償却が計算されていないのは、あり得ないだろう。
220 ：名無しさん＠お腹いっぱい。：：2008/10/14(火) 06:17:15 ID:Gl404FMT
キャッシュフローだけ見たんじゃないか？
＞相場より高くするのは当たり前。
新築時は高めに設定するべし
１０年経ったら値は通らない
＞相場より高くするのは当たり前。
新築時は高めに設定するべし
１０年経ったら値は通らない
>>219
そりゃ帳簿上は計上するが客に見せる収支一覧表には載せられないなｗ
２０年で価値がなくなりますよ！って書けないんだよ。
普通はローン最終までの出入金の仮定が書いてある。
相場より高い賃料（あるいは一括借り上げの金額）が入金、清掃代、管理費、中間での見込み補修費と税金などが出金、
それらの残金が収入となるがそれには所得税は計算しないことになってるｗ
別枠で、取得税や登記代は初期経費、減価償却は収入から差し引ける数字と明記する程度。
ついでに毎月積み立てをさせることで資産形成をさせるイメージを与えるｗ
本当はローンの繰上げに使うほうがもっと有効なのだがそんなことしたら損しちゃうからねｗｗ
そりゃ帳簿上は計上するが客に見せる収支一覧表には載せられないなｗ
２０年で価値がなくなりますよ！って書けないんだよ。
普通はローン最終までの出入金の仮定が書いてある。
相場より高い賃料（あるいは一括借り上げの金額）が入金、清掃代、管理費、中間での見込み補修費と税金などが出金、
それらの残金が収入となるがそれには所得税は計算しないことになってるｗ
別枠で、取得税や登記代は初期経費、減価償却は収入から差し引ける数字と明記する程度。
ついでに毎月積み立てをさせることで資産形成をさせるイメージを与えるｗ
本当はローンの繰上げに使うほうがもっと有効なのだがそんなことしたら損しちゃうからねｗｗ
みんな奥さんが保障人になったりして買ったの？
独り者で親が反対してたら不可能？
独り者で親が反対してたら不可能？
親の反対を黙殺してまでやる物ではないと思うけど
どうしてもやりたかったら
正々堂々かつ理路整然と親を説得してからやるのが
大人としてのマナー
カモナー
どうしてもやりたかったら
正々堂々かつ理路整然と親を説得してからやるのが
大人としてのマナー
カモナー
224 ：名無し不動さん：2008/10/15(水) 10:10:16 ID:6IjO+BAX
駐車場にするならタイムスとか大手の所に貸すと相場×台数が毎月入るよ。
225 ：名無し不動さん：2008/10/15(水) 10:48:03 ID:nhJE/1wO
>>118家賃の５％で請けてます。
226 ：名無し不動さん：2008/10/16(木) 20:14:00 ID:nK0hgNt/
↑そうですね。
>>225
昔過ぎて、話を見返す気が起こらん
昔過ぎて、話を見返す気が起こらん
228 ：名無し不動さん：2008/10/17(金) 20:24:38 ID:hH3PNvIM
↑そうですね。
229 ：名無し不動さん：2008/10/17(金) 20:28:16 ID:Uj1QlcEL
確かにぃ～、wish
230 ：名無し不動さん：2008/10/17(金) 20:38:52 ID:Uj1QlcEL
↑そうですね
↑baka
↑天才現る
現在、余っている土地にセキスイにアパート建ててくれと迫られています。
総費用6000万を借金して30年返済しろと言われてるんですが。
ローン金利や保険等で、最終的に１億ほど払わされることになり、膨大な額で、
純利益が数千万出るにしても、１億返済するというのが非常にネックというか、実際に建てたときにストレスや不安になりそうで悩んでいます。
いまは建てるときではないと、スレでは言われていますが、
セキスイいわく、来年から材料費が高くなるんで今が建て時だよ～と、詐欺のような迫られ方もしています。
余っている土地を遊ばせておくのも税金の無駄ではあるので、どうすればいいんでしょうか……
総費用6000万を借金して30年返済しろと言われてるんですが。
ローン金利や保険等で、最終的に１億ほど払わされることになり、膨大な額で、
純利益が数千万出るにしても、１億返済するというのが非常にネックというか、実際に建てたときにストレスや不安になりそうで悩んでいます。
いまは建てるときではないと、スレでは言われていますが、
セキスイいわく、来年から材料費が高くなるんで今が建て時だよ～と、詐欺のような迫られ方もしています。
余っている土地を遊ばせておくのも税金の無駄ではあるので、どうすればいいんでしょうか……
とりあえず信頼できない営業との関係は切るべきだ。
ローンは最長１０年迄
10年で建てれる人は、実際ほとんどいないっしょ。
>>233
積水が、頭金なしで、30年の返済融資をセッティングしてくれて、30年一括借上の
収支計算で、結構プラスなら、年金と思ってやれば？
頭金なしで、毎年50～100万円入るような計画であれば、GOだ。
>>233
積水が、頭金なしで、30年の返済融資をセッティングしてくれて、30年一括借上の
収支計算で、結構プラスなら、年金と思ってやれば？
頭金なしで、毎年50～100万円入るような計画であれば、GOだ。
237 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 15:06:15 ID:isF6rxYe
現在、業者から、ざっと以下の様な見積もりで提案頂いておりますが、
GOするべきでしょうか？
・頭金：900万円
・総建築費（諸経費込み）：3,900万円
・利回り：11%
・返済期間：20年
・金利：2%
・間取りは、新婚さん向けの2階建（1階が１LDK、2階が6畳一間でロフト付属）
を4部屋
俺ならやらないような気がする。
さっさと契約してメリットあるのはセールスだけだよな
様は、キャッシュフローを自分で計算できないなら、やめとけ。
十分に資金がプラスになるなら、GOです。頭金なんてない方が良い。
時期的には、今から着工が、４月入居に間に合って最高の時期。
融資基準は今からどんどん厳しくなるぞ。
十分に資金がプラスになるなら、GOです。頭金なんてない方が良い。
時期的には、今から着工が、４月入居に間に合って最高の時期。
融資基準は今からどんどん厳しくなるぞ。
とりあえず自社でアパートを建てさせて最低でも２０年以上経過したオーナーを
５名程度紹介してくれないセールスマンが糞であることは間違いない
５名程度紹介してくれないセールスマンが糞であることは間違いない
巷に溢れるアパート経営の成功談は
築10年目で破綻した前オーナーのアパートを安く買い叩き
安い賃料で満室御礼大成功のような話ばっかで
全然面白くないよな。
築10年目で破綻した前オーナーのアパートを安く買い叩き
安い賃料で満室御礼大成功のような話ばっかで
全然面白くないよな。
たとえば上のように６、７千万借金してアパートを建てると、長いローンで合計１億ほど返さなければなりませんが、
最初に貯金からなんとか１、２千万ほどやりくりして、借りる額を４、５千万に減らす。
経営計画上、毎月出る２０万ほどの利益もすべて借金返済に充てて返済期間を短くする。
などして借りる額と返す期間を減らせば、ローン金利が多少なり少なくなりますよね？
でもそれをやると、預金０、アパート収入０、借金数千万という状況が続くわけですよね…？
土地以外に余裕がないのなら、普通に全額借金の３０年返済の方がいいんですかね……
最初に貯金からなんとか１、２千万ほどやりくりして、借りる額を４、５千万に減らす。
経営計画上、毎月出る２０万ほどの利益もすべて借金返済に充てて返済期間を短くする。
などして借りる額と返す期間を減らせば、ローン金利が多少なり少なくなりますよね？
でもそれをやると、預金０、アパート収入０、借金数千万という状況が続くわけですよね…？
土地以外に余裕がないのなら、普通に全額借金の３０年返済の方がいいんですかね……
245 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 17:14:58 ID:DqmMmPQx
大東建託、神崎建設ユ－ミ－マンションの賃貸契約は違法行為
大東建託やユ－ミ－マンションが山のように2年間で増えその他の健全な賃貸経営
者が悲鳴を上げているというのも、土地を持ってる農家などのオ－ナ－に確定要素もないのに
賃借人保障をウタイ建築を請負っているが需要と供給のバランスが崩れれば投資信託と同様
確定保障は無い---営業マンのト－クにだまされるな！！5年後には莫大な固定資産税が新築
だとかかってくる上いったん建ててしまったオ－ナ－には入居する際の賃借料をどんどん引き下げてくる
10年後オ－ナ－は火の車に....借金を返しながら...建物は売却..これも彼らの狙いの一つだ
問題はそれだけではない 続く
大東建託やユ－ミ－マンションが山のように2年間で増えその他の健全な賃貸経営
者が悲鳴を上げているというのも、土地を持ってる農家などのオ－ナ－に確定要素もないのに
賃借人保障をウタイ建築を請負っているが需要と供給のバランスが崩れれば投資信託と同様
確定保障は無い---営業マンのト－クにだまされるな！！5年後には莫大な固定資産税が新築
だとかかってくる上いったん建ててしまったオ－ナ－には入居する際の賃借料をどんどん引き下げてくる
10年後オ－ナ－は火の車に....借金を返しながら...建物は売却..これも彼らの狙いの一つだ
問題はそれだけではない 続く
246 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 17:16:39 ID:DqmMmPQx
続き 2窓口になる地域の不動産屋を買収している...具体的には入居促進の以来の際
自分たちのもち物件に案内すれば仲介手数料名目ではなくいわゆる裏金を別の名目で不動産仲介手数料
の3倍近く払っているケ－スも...健全な業法を逸脱した違法行為が行われている。もともと不動産の手数料
は売買代金の3パ－セント、賃貸に関しては家賃の一か月分の仲介手数料と相場は決まっている厳密な業界ル－ル
の再認識をしてほしい...
自分たちのもち物件に案内すれば仲介手数料名目ではなくいわゆる裏金を別の名目で不動産仲介手数料
の3倍近く払っているケ－スも...健全な業法を逸脱した違法行為が行われている。もともと不動産の手数料
は売買代金の3パ－セント、賃貸に関しては家賃の一か月分の仲介手数料と相場は決まっている厳密な業界ル－ル
の再認識をしてほしい...
247 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 17:18:25 ID:DqmMmPQx
続き 3公正な競争原理が働かなくなっているのが現状だ当然仲介業者である不動産業者は利のいい
大東やユ－ミ－に客を案内する有様 最近の敷金礼金仲介0なんてうたってるとこはどうやって利益を上げてるのか不思議
だったが一日家賃納入が遅れただけで入居者が入れないように鍵を変え罰金を家賃一ヶ月分とか取っていたりして裁判沙汰
にもなっているではないか--
大東やユ－ミ－に客を案内する有様 最近の敷金礼金仲介0なんてうたってるとこはどうやって利益を上げてるのか不思議
だったが一日家賃納入が遅れただけで入居者が入れないように鍵を変え罰金を家賃一ヶ月分とか取っていたりして裁判沙汰
にもなっているではないか--
248 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 17:21:14 ID:DqmMmPQx
続き 4このようなことも含めて国は一部の資金力のあるところだけが隙間をついて汚いことというか
理不尽な積み上げてきた業界ル－ルを崩壊させるようなものを取り締まってほしい-経営サイドにも入居者にもまっとうなものにしていってほしい
敷金は修繕や畳の入れ替え掃除故障したもの---自然劣化だと言われるものでさえそうでないもののほうが多かったりする-当たり前に保障も含めて
最低2ヶ月分はないと採算が合わなく普通に資本投下して当たり前にはやっていけない---ものだ--もう少し住むということの認識を正しく理解すべきだ
また仲介業者も建設業者も明らかに理不尽な行為が法律すれすれで危うく結局は無責任なものを生み出していることを...認識してほしい--そのときはそのときで
理不尽な積み上げてきた業界ル－ルを崩壊させるようなものを取り締まってほしい-経営サイドにも入居者にもまっとうなものにしていってほしい
敷金は修繕や畳の入れ替え掃除故障したもの---自然劣化だと言われるものでさえそうでないもののほうが多かったりする-当たり前に保障も含めて
最低2ヶ月分はないと採算が合わなく普通に資本投下して当たり前にはやっていけない---ものだ--もう少し住むということの認識を正しく理解すべきだ
また仲介業者も建設業者も明らかに理不尽な行為が法律すれすれで危うく結局は無責任なものを生み出していることを...認識してほしい--そのときはそのときで
249 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 17:26:09 ID:DqmMmPQx
やりっぱなしにやってたら結局しっぺ返しがくることもオ－ナ－になるときには気をつけてください 絶対入居保障なんて今だけですよ
結局財産ぶん取られるだけ---になりかねません---5年後くらいに大問題になる案件です今のうちから国は動いてほしいですはっきりいって不動産業界は無法地帯に
なってます レオパレス 大東建託 ユ－ミ－マンションのやり方は明らかに波乱を生みますよ（悪徳不動産スマイルだけの問題じゃないです
ｐｓ 続き 2の 以来＝依頼です （訂正打ち損じです）<(_ _)>
結局財産ぶん取られるだけ---になりかねません---5年後くらいに大問題になる案件です今のうちから国は動いてほしいですはっきりいって不動産業界は無法地帯に
なってます レオパレス 大東建託 ユ－ミ－マンションのやり方は明らかに波乱を生みますよ（悪徳不動産スマイルだけの問題じゃないです
ｐｓ 続き 2の 以来＝依頼です （訂正打ち損じです）<(_ _)>
251 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 19:27:51 ID:isF6rxYe
>>250
>利回りって入居率100%での計算？
はい。そうです。
>金利は何年固定？
金利は、10年固定です。
>駐車場がいらない地域？
駐車場・管理費・共益費は、家賃の80,000円の中に含まれております。
252 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 21:33:04 ID:isF6rxYe
質問です。
銀行から、借入を起こす際に、保証人が2人（配偶者と息子）必要とのことです。
もし、万が一、配偶者と息子が死亡した場合、この保証人や負債は、
息子の嫁や子供に、引き継がれるのでしょうか？
254 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 21:38:07 ID:isF6rxYe
>>254
保証人（息子）が死亡した後には婚姻関係は解消できないですよ。
死亡する前など生前に双方合意の上で解消しないとね。
生前に婚姻関係を解消すれば嫁さんには相続関係は無くなりますが、
子には死亡した後に相続はついてきます。
保証人（息子）が死亡した後には婚姻関係は解消できないですよ。
死亡する前など生前に双方合意の上で解消しないとね。
生前に婚姻関係を解消すれば嫁さんには相続関係は無くなりますが、
子には死亡した後に相続はついてきます。
256 ：名無し不動さん：2008/10/20(月) 22:02:08 ID:hFOTUqbA
大家さん 盗聴器とか設置するのわ良くないですよ。
>>251
新築時入居率100%にするのは簡単だけど、築10年で100%にするのは大変
仲介業者のやる気によって50%になったり100%になったりする面もある
地域によっても違うけど、80%くらいで見といた方がいいんじゃないのかな
10年固定を選択したということは、金利上昇リスクは低いという判断？
金利が上昇しないなら家賃は徐々に下がっていくはず
うちは田舎だから、ファミリー向けだと1世帯2台分の駐車場が必要
そこらへんも考慮してあるのかな？
新築時入居率100%にするのは簡単だけど、築10年で100%にするのは大変
仲介業者のやる気によって50%になったり100%になったりする面もある
地域によっても違うけど、80%くらいで見といた方がいいんじゃないのかな
10年固定を選択したということは、金利上昇リスクは低いという判断？
金利が上昇しないなら家賃は徐々に下がっていくはず
うちは田舎だから、ファミリー向けだと1世帯2台分の駐車場が必要
そこらへんも考慮してあるのかな？
今作るのは一番の損
どっちみち景気悪くなれば金利も下がるし
建築が減れば材料がだぶつくから安くなる。
その代わり家賃は下がるけどな
セキスイはやめとけ
どっちみち景気悪くなれば金利も下がるし
建築が減れば材料がだぶつくから安くなる。
その代わり家賃は下がるけどな
セキスイはやめとけ
259 ：名無し不動さん：2008/10/21(火) 10:32:36 ID:81JQixCt
>>14
あのさ、土地込みでも10％以上ないと難しいよ。
建物だけでその値段はどうよ？3900万？4世帯？ いまどき建売なんか800万で建ててるよ？800X4＝3200だ。
そんなやすっぽいのでもちゃんと保証もつくしな。
建物関係で利回り20％以上じゃないとダメ。
あのさ、土地込みでも10％以上ないと難しいよ。
建物だけでその値段はどうよ？3900万？4世帯？ いまどき建売なんか800万で建ててるよ？800X4＝3200だ。
そんなやすっぽいのでもちゃんと保証もつくしな。
建物関係で利回り20％以上じゃないとダメ。
>>258
セキスイはどこがダメなんでしょうか？
セキスイはどこがダメなんでしょうか？
数軒のメーカーの違うアパートを所有しているが、
ハウスメーカじゃ、割引無しでセキスイハウスがダントツに良いよ
ハウスメーカじゃ、割引無しでセキスイハウスがダントツに良いよ
>>262
ダイワか積水でなやんでいるんだが、値段教えてくれ
70平米×4部屋の場合、
ダイワと積水じゃ、同じグレードで結構値段違う？ダイワで、外溝込みで、だいたい
一部屋当り１千万ちょっとかかる見積もりなんだが。
あと、積水の一括借上げの手数料って、いくらくらいでしょうか。
ダイワは10％みたいだけど。
ダイワか積水でなやんでいるんだが、値段教えてくれ
70平米×4部屋の場合、
ダイワと積水じゃ、同じグレードで結構値段違う？ダイワで、外溝込みで、だいたい
一部屋当り１千万ちょっとかかる見積もりなんだが。
あと、積水の一括借上げの手数料って、いくらくらいでしょうか。
ダイワは10％みたいだけど。
265 ：名無し不動さん：2008/10/21(火) 18:55:38 ID:81JQixCt
アパートの契約をする時に、その会社の社長や担当の宅建免許のコピーを
取っておき、やり取りのメモをしておくと、もし、裁判になった時に有効でしょうか？
一室１千万以内が順当かな、外溝はもっとも交渉できるとこだからここが勝負
うちの積水の借上げ手数料は２０年目になるが一貫して１０％
うちの積水の借上げ手数料は２０年目になるが一貫して１０％
267 ：名無し不動さん：2008/10/21(火) 22:01:40 ID:8vMGYkqf
とにかく出生率-----ではなくて世帯率が増加してないのに新築ボンボン増やしていったら
破綻するのは目に見えてるし一部を除いて地価は下落に歯止めがかかっていない上入居率
が落ちるとフロ－の部分で取引されている価値基準も下落していくのは当然！！何だカンダ
いっても実際銀行との取引になれば土地担保だから銀行自体が持ってる債権価値も下がるという
悪循環スプレッドになりかねないんでは？ 率の確定や固定なんて幻想になると思うけど担保引き受け
してるとこの決算内容も大事！！ちょっと前とおんなじ形をかえたバブルでもない苦し紛れにとった策が意図しないミニバブル
の逃げになり---崩壊ってパタ－ンになりそうなんだけどな--
破綻するのは目に見えてるし一部を除いて地価は下落に歯止めがかかっていない上入居率
が落ちるとフロ－の部分で取引されている価値基準も下落していくのは当然！！何だカンダ
いっても実際銀行との取引になれば土地担保だから銀行自体が持ってる債権価値も下がるという
悪循環スプレッドになりかねないんでは？ 率の確定や固定なんて幻想になると思うけど担保引き受け
してるとこの決算内容も大事！！ちょっと前とおんなじ形をかえたバブルでもない苦し紛れにとった策が意図しないミニバブル
の逃げになり---崩壊ってパタ－ンになりそうなんだけどな--
平米当たりの家賃と平米当たりの建築単価考えたら
ファミリーはアホらしいし、地方では話にならないくらい儲からない商売だね
ファミリーはアホらしいし、地方では話にならないくらい儲からない商売だね
ファミリーは長期居住が多い
地方では単身向けは有り余っていて商売にならない
そもそも地方は終わってるだろ
フリーレントに敷礼ゼロ物件
空室埋めるのに2～3ヶ月の手数料やるから
優先的に埋めてくれの連中
なぜここまでしなければならないのか
それは終わっているから
フリーレントに敷礼ゼロ物件
空室埋めるのに2～3ヶ月の手数料やるから
優先的に埋めてくれの連中
なぜここまでしなければならないのか
それは終わっているから
いい方法あるけど教えない
>>266
遅レスですみませんが、情報サンクスです。
20年目で10％？ 20年前から、このシステムがあったの？
私の見積もりでは、外溝込みで一棟当り1100万円です・・・・
グレードが少し高い奴なんですが、外溝込みで1,000万が平均相場だと、
ちょいへこむなぁ。
遅レスですみませんが、情報サンクスです。
20年目で10％？ 20年前から、このシステムがあったの？
私の見積もりでは、外溝込みで一棟当り1100万円です・・・・
グレードが少し高い奴なんですが、外溝込みで1,000万が平均相場だと、
ちょいへこむなぁ。
競争させる事を、以前ちょっとは考えたけど、ダイワの場合、30年一括借上には、
けっこう厳しい基準があると思うんだよなぁ。へそ曲げられて、話がポシャるのが怖いんだよね。
70平米の4個１で、いきなり予想より安い1100万円が出たから、既に自分で決めてたんだよなぁ。
みんな競わせたり、してるんだろうか。
けっこう厳しい基準があると思うんだよなぁ。へそ曲げられて、話がポシャるのが怖いんだよね。
70平米の4個１で、いきなり予想より安い1100万円が出たから、既に自分で決めてたんだよなぁ。
みんな競わせたり、してるんだろうか。
２０年前＝１９８８年＝バブル前夜ぐらい。
バブル崩壊以降一般住宅が売れない。賃貸住宅の営業に力が入る。一括化利上げの提案を鬼のように推進→今に至る。
そういうシステム自体は２０年前からあったが資本力を背景に促進はしてなかったと思う。
ただ、建物（とガイコウも含めてだが）だけのイニシャル利回りが10％ってのは死んでいいｗ
どんだけ羊？って感じだな。
バブル崩壊以降一般住宅が売れない。賃貸住宅の営業に力が入る。一括化利上げの提案を鬼のように推進→今に至る。
そういうシステム自体は２０年前からあったが資本力を背景に促進はしてなかったと思う。
ただ、建物（とガイコウも含めてだが）だけのイニシャル利回りが10％ってのは死んでいいｗ
どんだけ羊？って感じだな。
↑なるほど、脳内大家らしいｗ（笑）
>>277
イニシャルコストだけで計算した利回りが10％程度というのは確かに糞
やるだけ無駄。打ち消しに必死なアホ営業が一匹紛れ込んでいるようだが。
地主には賃貸経営は魅力的ですよとアパート建てさせる
一方で家賃なんか払うのはもったいないからマイホームをを建てましょうと
相矛盾する行為を平気でできるのが建築屋。
利益を追求するのは企業である以上は当然だ。
しかし相手を生かし、そして自分も生きるという姿勢がなければ
そんな企業はぶっ潰れた方が社会のため。
イニシャルコストだけで計算した利回りが10％程度というのは確かに糞
やるだけ無駄。打ち消しに必死なアホ営業が一匹紛れ込んでいるようだが。
地主には賃貸経営は魅力的ですよとアパート建てさせる
一方で家賃なんか払うのはもったいないからマイホームをを建てましょうと
相矛盾する行為を平気でできるのが建築屋。
利益を追求するのは企業である以上は当然だ。
しかし相手を生かし、そして自分も生きるという姿勢がなければ
そんな企業はぶっ潰れた方が社会のため。
20年前から一括借上された人は、空き室リスクがなく、事業バッチリだった？
それとも当時の高金利で、苦しいだけだった？
それとも当時の高金利で、苦しいだけだった？
最初は公庫だったが乗換えや借換えを何度となく行っている
事業を長期で考えれば空室リスクが高い不安定なほか物件より事業性はあった
あと５年もすれば完済だ
事業を長期で考えれば空室リスクが高い不安定なほか物件より事業性はあった
あと５年もすれば完済だ
>>279
?おいおいおいｗ そんな企業ないよｗ
＞しかし相手を生かし、そして自分も生きるという姿勢がなければ
＞そんな企業はぶっ潰れた方が社会のため。
大手見りゃそうだろ？利潤を追求しなきゃ成立しない。松下はそうだった企業だがそういう精神はもう終わったよ。
トヨタみろよ？自分さえ、株主へ還元するためにやってるようなものだ。
建てたらその会社の株も買って支えるんだなｗ
一括化利上げも会社が存続しているから成立する話。リスク抱えてさらに倒産するリスクまで抱える意味がわからないｗ
20％以上あれば他の会社に移動しても成立するが10％ではまったく無いだろう。
?おいおいおいｗ そんな企業ないよｗ
＞しかし相手を生かし、そして自分も生きるという姿勢がなければ
＞そんな企業はぶっ潰れた方が社会のため。
大手見りゃそうだろ？利潤を追求しなきゃ成立しない。松下はそうだった企業だがそういう精神はもう終わったよ。
トヨタみろよ？自分さえ、株主へ還元するためにやってるようなものだ。
建てたらその会社の株も買って支えるんだなｗ
一括化利上げも会社が存続しているから成立する話。リスク抱えてさらに倒産するリスクまで抱える意味がわからないｗ
20％以上あれば他の会社に移動しても成立するが10％ではまったく無いだろう。
>>282
相手を食ってでも生き延びるのが今の時代。
騙される奴が悪いと考えるなら、このスレではっきり言うべきだろ。
今の賃貸経営はリスクを大家に取らせ、大手が大家を囲い込んでむしる商売だと。
長く賃貸経営をやってきた奴ほど新築はやらずハゲタカに徹するとか、
もう適当な時期に物件売ってこの商売やめるとか考え出していることが答えだ。
相手を食ってでも生き延びるのが今の時代。
騙される奴が悪いと考えるなら、このスレではっきり言うべきだろ。
今の賃貸経営はリスクを大家に取らせ、大手が大家を囲い込んでむしる商売だと。
長く賃貸経営をやってきた奴ほど新築はやらずハゲタカに徹するとか、
もう適当な時期に物件売ってこの商売やめるとか考え出していることが答えだ。
そもそも賃貸はそんなに甘くない
昔から賃貸経営にはリスクは付きもの、今になって始まったわけではないけどな（経験値）
昔から賃貸経営にはリスクは付きもの、今になって始まったわけではないけどな（経験値）
>>283
最近、建築屋の連中がサギ師にしか見えなくなったよ…
うちの母親が欲ぼけで大馬鹿のババアなのをいいことに、ムシられほうだいだった
父親が死んで土地財産を相続したとき、建築デベが山のように押し寄せて
明るい未来やら家賃収入のエサまきちらすもんだから調子のって１億も建築費用かけて
物件たてた。
で、２０年後、その投資が回収できたか？答えはノーだ。
建築費はただ、ドブに捨てただけ。ほんのわずか賃料収入が上がったが、１億の投資を回収するには
あと１００年かかるだろうｗ
「土地の有効活用」と銘打ってセールスかけてくる連中は、全員詐欺師。
大手銀行でも、有名デベでも同じ。
大家騙して、金むしるだけが目的だ。
最近、建築屋の連中がサギ師にしか見えなくなったよ…
うちの母親が欲ぼけで大馬鹿のババアなのをいいことに、ムシられほうだいだった
父親が死んで土地財産を相続したとき、建築デベが山のように押し寄せて
明るい未来やら家賃収入のエサまきちらすもんだから調子のって１億も建築費用かけて
物件たてた。
で、２０年後、その投資が回収できたか？答えはノーだ。
建築費はただ、ドブに捨てただけ。ほんのわずか賃料収入が上がったが、１億の投資を回収するには
あと１００年かかるだろうｗ
「土地の有効活用」と銘打ってセールスかけてくる連中は、全員詐欺師。
大手銀行でも、有名デベでも同じ。
大家騙して、金むしるだけが目的だ。
だいたい負け犬は、キチ店子もそうだけど、他人を詐欺師とかといって攻めるよなｗ
>>289
サンクス 同士よｗ
母親がアホウで苦労したよ。親父の残した遺産、建築屋と不動産屋に貢いだようなもんだ。
俺の代になって、俺が表で返答するようになってから、あいつらよりつかないよ。
「バカじゃないからカモれない」とわかったんだろう。
ものすごくわかりやすい連中ではある。
サンクス 同士よｗ
母親がアホウで苦労したよ。親父の残した遺産、建築屋と不動産屋に貢いだようなもんだ。
俺の代になって、俺が表で返答するようになってから、あいつらよりつかないよ。
「バカじゃないからカモれない」とわかったんだろう。
ものすごくわかりやすい連中ではある。
291 ：名無し不動さん：2008/10/23(木) 18:17:42 ID:HWWg8pd6
誰かが言った、大家業は待ち仕事だと…
世の中自分ひとりで回っているわけではない
>>285
１億で10％だとしてもさて２０年後はどうなってるかな？・・と思ったが２０年前だと1988年だｗｗ
バブル絶頂に近い時代ではなにもかもあり得なすぎ。
時代が違いすぎるよｗ
手抜きは横行、人手は無い、金利は高い、下落がものすごい・・・と、ひどいものだったが特に
景気に関しては当時にはまったく想像の付かない世界だった。
ほとんどは時代が悪いと思うけどね。
今ならどうだろうか？今からさらに下がる（半値以下）、さらに借り手が居なくなる（人口半減）、・・と見るならば
やらないほうがいいだろう。
１億で10％だとしてもさて２０年後はどうなってるかな？・・と思ったが２０年前だと1988年だｗｗ
バブル絶頂に近い時代ではなにもかもあり得なすぎ。
時代が違いすぎるよｗ
手抜きは横行、人手は無い、金利は高い、下落がものすごい・・・と、ひどいものだったが特に
景気に関しては当時にはまったく想像の付かない世界だった。
ほとんどは時代が悪いと思うけどね。
今ならどうだろうか？今からさらに下がる（半値以下）、さらに借り手が居なくなる（人口半減）、・・と見るならば
やらないほうがいいだろう。
最近政治では住宅ローン減税の話でてますけどこれって住宅ローン残高に対して一定額控除なのはわかるんですが
アパートのような事業ローンの収益不動産の場合は適用されないのでしょうか？
アパートのような事業ローンの収益不動産の場合は適用されないのでしょうか？
まあ、建物金利は既に100％損金だからね。
収益資産への投資＝課税
個人資産への投資＝免税（というか資産価値の無いものへの支払いだから課税するほうがおかしい）
アメリカだと自宅のローン金利も給与所得から「経費」として落とせるんだそうな。
個人であっても個人事業のような扱いなのだろう。だから何でもかんでも買う。
買えば経費で落とせる＝課税額が下がる→税金払うより別荘買ったほうがお得 （のような気がするのだろう）
日本とは違って昔から中古市場が形成されているので不動産すら個人売買が盛んに行われている。
また所有と維持にそれほどお金が掛からないというのもある。
土地の価値はほとんど無いがインフラや建物の価値はハッキリと反映される。
個人資産への投資＝免税（というか資産価値の無いものへの支払いだから課税するほうがおかしい）
アメリカだと自宅のローン金利も給与所得から「経費」として落とせるんだそうな。
個人であっても個人事業のような扱いなのだろう。だから何でもかんでも買う。
買えば経費で落とせる＝課税額が下がる→税金払うより別荘買ったほうがお得 （のような気がするのだろう）
日本とは違って昔から中古市場が形成されているので不動産すら個人売買が盛んに行われている。
また所有と維持にそれほどお金が掛からないというのもある。
土地の価値はほとんど無いがインフラや建物の価値はハッキリと反映される。
297 ：名無し不動さん：2008/10/24(金) 17:47:52 ID:boA12BXX
先日、大東の人間がアパート勧誘に来たわ。
土地だけは在るが活用してないので固定資産だけはやたらとかかる。
税金対策の為に建てるべきか否か…
土地だけは在るが活用してないので固定資産だけはやたらとかかる。
税金対策の為に建てるべきか否か…
>>297
台等だけはヤメとけでFA
台等だけはヤメとけでFA
建築屋に貢のがいやなら国に貢しかないなｗ
土地だけならコインパーキング設置したほうが無難
コインパーキング？ｗ
そんなんごくごく限られた場所だろｗｗ
そんなんごくごく限られた場所だろｗｗ
303 ：名無し不動さん：2008/10/24(金) 18:34:29 ID:E26MvwUL
銀行営業マンも同伴できたわ。
借入約1億 一括借上げ30年（10年→5年→5年→5年→5年）
初年度の3か月分家賃は大塔にプール
4ヶ月目から家賃収入 ただし15％大塔へ
管理、斡旋、補修は大塔もち
大塔が言うには22～23年で借入金はペイ出来るとの事
話がうますぎるんだよな…
>>298 302
そうなの？既に大和物件を持ってるんだが評判いい会社ってどこ？
借入約1億 一括借上げ30年（10年→5年→5年→5年→5年）
初年度の3か月分家賃は大塔にプール
4ヶ月目から家賃収入 ただし15％大塔へ
管理、斡旋、補修は大塔もち
大塔が言うには22～23年で借入金はペイ出来るとの事
話がうますぎるんだよな…
>>298 302
そうなの？既に大和物件を持ってるんだが評判いい会社ってどこ？
だめだこりゃ
大刀はスルーでおＫ
これから派遣さんが首切られて大変だな
>大塔が言うには22～23年で借入金はペイ出来るとの事
近所の２０-３０年前のマンション見て濃いよｗ
そんな話が「うますぎる」とか言ってるようじゃ死ねるｗｗ
近所の２０-３０年前のマンション見て濃いよｗ
そんな話が「うますぎる」とか言ってるようじゃ死ねるｗｗ
え？２０年前の物件？
元の地主で持ちこたえてる人っている？
家賃で借入金返済する計画がパンクして、
最終的に物件ごと売り払った人しか聞いたことないよ？
元の地主で持ちこたえてる人っている？
家賃で借入金返済する計画がパンクして、
最終的に物件ごと売り払った人しか聞いたことないよ？
成功する秘訣は
遺産相続で転がり込んだ
遊んで手に入ったカネで一括払いすること
だな
言うまでもなく
30年ローンを組んだり
汗水垂らして稼いだカネでやるような
商売ではない
遺産相続で転がり込んだ
遊んで手に入ったカネで一括払いすること
だな
言うまでもなく
30年ローンを組んだり
汗水垂らして稼いだカネでやるような
商売ではない
なんだここは脳内ばっかしじゃん
こりゃだめだ
こりゃだめだ
309が正解。
ゼロから物件建てて、収益黒字に転じるまで２０年３０年かかるって
なんの意味あるやら。
その金あったら投資信託か国債に入れたほうが不動産より儲かる。
ゼロから物件建てて、収益黒字に転じるまで２０年３０年かかるって
なんの意味あるやら。
その金あったら投資信託か国債に入れたほうが不動産より儲かる。
だめだこりゃ
脳内大家の妄想相談室になってきたなｗ
>>308
普通にいるよ。みんな儲かってる。ものすごい金持ちではないがカネはあるし、あくせく働いていない。
だが、２０年も掛かってペイするような計画を「うますぎる」とか言っちゃうのはカモ。さまにカモちゃんｗ
独身向け２５-３０平米を３００-５００万の間で建てる。
地域格差はあるが６-８万で貸す。年間７２-９６万だ。１０年で７２０-９６０万になる。
最初の投資は「３００-５００万」だよな？ １０年で７２０-９６０万の売り上げが上がるわけだ。
２０年も掛かるような計画ってのはどういうのか教えていただきたい。
それを「うますぎる」といえる理論を教えていただきたい。
普通にいるよ。みんな儲かってる。ものすごい金持ちではないがカネはあるし、あくせく働いていない。
だが、２０年も掛かってペイするような計画を「うますぎる」とか言っちゃうのはカモ。さまにカモちゃんｗ
独身向け２５-３０平米を３００-５００万の間で建てる。
地域格差はあるが６-８万で貸す。年間７２-９６万だ。１０年で７２０-９６０万になる。
最初の投資は「３００-５００万」だよな？ １０年で７２０-９６０万の売り上げが上がるわけだ。
２０年も掛かるような計画ってのはどういうのか教えていただきたい。
それを「うますぎる」といえる理論を教えていただきたい。
>>314
だーからさ、アホの大家だと
鉄筋コンクリの素晴らしいビル建てちゃうわけ。
業者もそっちのが儲かるから。
アホ大家はペイで考えない。持ちビルの立派さ豪華さ
所有財産として見ちゃう。
安普請のアパートたてて、早期回収目標するって頭ないんだよ。
だーからさ、アホの大家だと
鉄筋コンクリの素晴らしいビル建てちゃうわけ。
業者もそっちのが儲かるから。
アホ大家はペイで考えない。持ちビルの立派さ豪華さ
所有財産として見ちゃう。
安普請のアパートたてて、早期回収目標するって頭ないんだよ。
儲かる話を他人に勧めるバカはいない
みんなこの基本を忘れてない？
儲かるなら自分の会社でやるだろ。
みんなこの基本を忘れてない？
儲かるなら自分の会社でやるだろ。
だから不動産屋や建築屋が自分でやってるじゃんｗ
>>318
その赤字をひっかぶせるワケだな？ｗ
その赤字をひっかぶせるワケだな？ｗ
>>319
やれるものなら自分で全部やれｗ
やれるものなら自分で全部やれｗ
高卒のカスどもの不動産営業が騙せるバカが
富裕層の大家さん、年寄りってことだよ。
富裕層の大家さん、年寄りってことだよ。
無理だから、脳内大家にとどめておけｗ
323 ：名無し不動さん：2008/10/27(月) 22:59:23 ID:WHESVsKm
↑そうですね。
324 ：名無し不動さん：2008/10/27(月) 23:33:51 ID:/mjIw6HB
うちもお馬鹿な父親騙してマンション建てさせらられた。
満室なんか最初の５年くらいだけ。
客が客が付かなくても、保険やエレベーターの管理費、リフォーム代に固定資産税
ローンを払うのがやっとで大家業は見た目より儲からないと思う。
不動産屋は東部東上線では有名はリゾンだ！
満室なんか最初の５年くらいだけ。
客が客が付かなくても、保険やエレベーターの管理費、リフォーム代に固定資産税
ローンを払うのがやっとで大家業は見た目より儲からないと思う。
不動産屋は東部東上線では有名はリゾンだ！
325 ：名無し不動さん：2008/10/28(火) 10:53:13 ID:HgLoDYuH
これからは建築会社の無料一括化利上げが付いてないと建てちゃ駄目だよ
そんなモン倒産されたら意味も金も無くなるじゃん。
計画倒産がこれから次々連鎖で起こるよ。
来年ものすごい混乱が起きる。
計画倒産がこれから次々連鎖で起こるよ。
来年ものすごい混乱が起きる。
保険金で やれ
あの、頼れるセールスマンが
「収支見積は飽くまでも予想なんだからよ」
「誰かが代わりに責任を負う商売なんかあんのか？」
「俺は一括借り上げ赤字の連帯保証人じゃねえよ」
という可能性が０ではないことを
身をもって知った人がいる
かもしれない
「収支見積は飽くまでも予想なんだからよ」
「誰かが代わりに責任を負う商売なんかあんのか？」
「俺は一括借り上げ赤字の連帯保証人じゃねえよ」
という可能性が０ではないことを
身をもって知った人がいる
かもしれない
334 ：名無し不動さん：2008/10/29(水) 17:50:06 ID:wOHXelRl
不動産投資はいつどういう時期に始めるのがべストですか？
脳内大家だから事業の基本をしらねぇ～んだよ
>>335
あんた馬鹿ね～ｗ
あんた馬鹿ね～ｗ
>>334
今、REITを買う。
http://www.japan-reit.com/page/data-top.html
利回りで買うと危ないから、大手不動産関連がいい。
銘柄選びに迷うなら、(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信 【東証：1343】
今、REITを買う。
http://www.japan-reit.com/page/data-top.html
利回りで買うと危ないから、大手不動産関連がいい。
銘柄選びに迷うなら、(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信 【東証：1343】
うちのアパートで火災警報器の点検する
作業員がなぎら健壱にそっくり
毎回同じ作業員がきます
すっごくイヤらしい目つきで部屋をじろじろ
するんです。
何とか交代させたいんですけどね。
ちなみに京都なんです
作業員がなぎら健壱にそっくり
毎回同じ作業員がきます
すっごくイヤらしい目つきで部屋をじろじろ
するんです。
何とか交代させたいんですけどね。
ちなみに京都なんです
うちのアパートで火災警報器の点検する
作業員がなぎら健壱にそっくり
毎回同じ作業員がきます
すっごくイヤらしい目つきで部屋をじろじろ
するんです。
何とか交代させたいんですけどね。
ちなみに京都なんです
作業員がなぎら健壱にそっくり
毎回同じ作業員がきます
すっごくイヤらしい目つきで部屋をじろじろ
するんです。
何とか交代させたいんですけどね。
ちなみに京都なんです
341 ：名無し不動さん：2008/10/30(木) 02:06:14 ID:rXZdaAuN
↑同じこと2回もかくな。
つかえねーｗ
結局苦しいダマされた！っていってるやつは
返済している元本分があるから苦しい
って、言ってるだけかｗ
返済している元本分があるから苦しい
って、言ってるだけかｗ
>>343
元本の返済以外金かからないと思ってるの？
元本の返済以外金かからないと思ってるの？
>>344
元本の返済＝収入からさっぴける経費だと思ってるわけ？ｗ
元本の返済＝収入からさっぴける経費だと思ってるわけ？ｗ
まさに今脳内大家が降臨している
大家ならわかることがさっぱりわかっていない奴が
大家ならわかることがさっぱりわかっていない奴が
>>333は必死だなｗ
ｗとか語尾につける奴は本当に何もわかっていないみたいだな
335見てもトンチンカンなレスだなと思うね。
申告書作成したことがあるのかね。
仮にこいつが馬鹿営業だとしたら程度の低い奴を
雇っているところもあるもんだな。
346氏はちゃんとわかっているのにね。
申告書作成したことがあるのかね。
仮にこいつが馬鹿営業だとしたら程度の低い奴を
雇っているところもあるもんだな。
346氏はちゃんとわかっているのにね。
１億からの契約をして
恩を売ってやったセールス君も
報奨金を手にホクホク顔で既に退社
これからは何の義理もなく、情け容赦なく
借上げ家賃超大幅減額を突き付ける管理会社との
血で血を洗う戦いが待っている
場合があるかもしれない
恩を売ってやったセールス君も
報奨金を手にホクホク顔で既に退社
これからは何の義理もなく、情け容赦なく
借上げ家賃超大幅減額を突き付ける管理会社との
血で血を洗う戦いが待っている
場合があるかもしれない
別に磁場の不動産屋に依頼すりゃいいじゃん。
353 ：名無し不動さん：2008/11/03(月) 23:15:29 ID:irB4bRFh
↑そうですね。
巨額の利益を含んだアパートを建てさせて
２年くらいで斬って捨てる商売を
一度やってみたいものだ
２年くらいで斬って捨てる商売を
一度やってみたいものだ
アパート経営のこつは安普請 短期回収
これしかない
年利回り８％
ほんとは１０パーセントを狙うべし
新築で１０パーセントはまぁ都内しかない
土地代金含めると 実は それほどいかないのが都内
これしかない
年利回り８％
ほんとは１０パーセントを狙うべし
新築で１０パーセントはまぁ都内しかない
土地代金含めると 実は それほどいかないのが都内
356 ：質問：2008/11/04(火) 17:14:05 ID:zp9MxAw0
三日前にアパートに引っ越しました。
壁紙に画鋲の穴を複数発見しました。不動産屋に問い合わせたら、担当者が不在なのでとの回答…。こういった場合退去時の修理費などはどうなるのでしょうか？
壁紙に画鋲の穴を複数発見しました。不動産屋に問い合わせたら、担当者が不在なのでとの回答…。こういった場合退去時の修理費などはどうなるのでしょうか？
>>356
東京ルールによると
画鋲の穴は「大家負担」
殴って空いた穴やビスなどの穴は「入居者負担」、タバコのヤニ汚れも入居者負担だよん。
というわけで、画鋲程度の穴なら退去時に文句言われないはず。でも念押しはしておいたほうが良い。
あと、ビスの穴でもふさぐシール材が売ってるのでそれで埋めちゃえば請求できない。
あくまでも「原状回復」だから、壁紙としての性能が維持されていれば良いわけ。
だからヤニで臭くなったらそれは壁紙じゃないわけで張替え費用も入居者が負担するわけ。（減価償却分は除く）
358 ：NHK視聴大家：2008/11/04(火) 19:41:06 ID:H2Cuclfl
今NHKで凄いのやってます
見た
乞食がおめぐみに文句いうなって内容だったな
乞食がおめぐみに文句いうなって内容だったな
360 ：名無し不動さん：2008/11/05(水) 23:21:30 ID:jdU1L4ev
>>303
俺も金融機関の営業してる。大手の某会社と提携してアパートを売ってきました。
台等は家賃保証じゃなく共済でしょ？まあ、家賃保証でも管理会社に有利になってる
契約だし。自分では絶対アパートなんか建てない（父親の築30年の貸家がある）
家賃なんか途中で安くせざるをえないし、管理会社にさせられる内容になって
るでしょ？金融機関は貸付金が欲しいし、仲介料でうちの場合建築価格の
3％もらってたし（台等ではない）
もう相続対策もからんでるのならしようがないけど、よっぽどいい会社にして
建築コストを下げていかないと
俺も金融機関の営業してる。大手の某会社と提携してアパートを売ってきました。
台等は家賃保証じゃなく共済でしょ？まあ、家賃保証でも管理会社に有利になってる
契約だし。自分では絶対アパートなんか建てない（父親の築30年の貸家がある）
家賃なんか途中で安くせざるをえないし、管理会社にさせられる内容になって
るでしょ？金融機関は貸付金が欲しいし、仲介料でうちの場合建築価格の
3％もらってたし（台等ではない）
もう相続対策もからんでるのならしようがないけど、よっぽどいい会社にして
建築コストを下げていかないと
361 ：名無し不動さん：2008/11/06(木) 18:03:40 ID:k2k9WwYf
５年？無理だろｗ
安アパート？入居者を甘く見ないほうがいいｗｗ
安アパート？入居者を甘く見ないほうがいいｗｗ
未だに築年数にこだわる借主が多いから建主も>>361みたいな発想になる
築年数の縛りから開放されれば、リフォーム需要がもっと増えるし
日本は本格的に福田元首相が描いた２００年住宅へと踏み出せるのだが
まあ、絵に描いた餅だろうな
築年数の縛りから開放されれば、リフォーム需要がもっと増えるし
日本は本格的に福田元首相が描いた２００年住宅へと踏み出せるのだが
まあ、絵に描いた餅だろうな
>>361
高いアパート建てたって、築10年なら新築より家賃下げるんじゃねーの？
高いアパート建てたって、築10年なら新築より家賃下げるんじゃねーの？
ファイバーゲートとかの入居者にインターネット無料サービスを
導入している大家さんいますか？
導入している大家さんいますか？
新築だったら５年は余裕 7-8年はどうにかるけど 10年以降は修羅場
だいたいインフラや防水が10年以降腐り始めるからそこらへんから安い建物は特に地獄
アパートなんて200年ったってヤニは吸うわ風呂は痛む台所は脂だらけでもう20年で
ぶっ壊したいよ
だいたいインフラや防水が10年以降腐り始めるからそこらへんから安い建物は特に地獄
アパートなんて200年ったってヤニは吸うわ風呂は痛む台所は脂だらけでもう20年で
ぶっ壊したいよ
367 ：名無し不動さん：2008/11/07(金) 10:30:48 ID:9rXDav+v
なんだ、このスレ。
負け組みのレスばっかじゃん。不動産業でもうけた奴、いないの？
負け組みのレスばっかじゃん。不動産業でもうけた奴、いないの？
369 ：名無し不動さん：2008/11/07(金) 17:31:48 ID:9rXDav+v
賃貸業さえもできない負け組ばかりです
勝ち組ってアパート、マンション経営では無理やろ？
流通店舗でないと勝ち組になれません
勝ち組ってアパート、マンション経営では無理やろ？
流通店舗でないと勝ち組になれません
370 ：やんやん ◆jReFkq.CTY ：2008/11/07(金) 18:15:12 ID:???
371 ：名無し不動さん：2008/11/07(金) 21:27:47 ID:HzikxTE+
372 ：名無し不動さん：2008/11/07(金) 21:45:57 ID:UH4EUNFl
ヨメの実家の築40年おんぼろも 大学そばなので満室です。
不動産屋経由じゃなかなか決まらないが、
大学の掲示板に出してもらうと速攻で決まるようだ。
ただし……留学生比率がやたら高くなってきた。
不動産屋経由じゃなかなか決まらないが、
大学の掲示板に出してもらうと速攻で決まるようだ。
ただし……留学生比率がやたら高くなってきた。
大学近くは有利だが
学校が移転しちゃって周辺の賃貸ほとんど破綻って例もある
学校が移転しちゃって周辺の賃貸ほとんど破綻って例もある
375 ：371：2008/11/08(土) 11:38:04 ID:M/2yhf7n
不況だし、自宅から通える大学に行く学生が増えるよ
浪人しないで現役で推薦入学がこれから増えると思われ
浪人しないで現役で推薦入学がこれから増えると思われ
377 ：名無し不動さん：2008/11/08(土) 18:10:59 ID:QyDWokKd
それなりに名の知れた大学は都会にあるのだから
早稲田とか慶応とかの傍にある物件は影響を受けないように思うが
しかし、これからの賃貸市場はどうなっていくのだろう？
設備投資をして家賃据え置きで貸し出すか？ それとも、現状維持で家賃を下げて貸し出すか？
早稲田とか慶応とかの傍にある物件は影響を受けないように思うが
しかし、これからの賃貸市場はどうなっていくのだろう？
設備投資をして家賃据え置きで貸し出すか？ それとも、現状維持で家賃を下げて貸し出すか？
378 ：371：2008/11/08(土) 18:49:24 ID:M/2yhf7n
>>377
うちのアパートは通える範囲に大学がない地域の方が、大学に入るに当たって
一人暮らしをするのに借りているケースが半数。
もう半分は、工場地帯が近いのでそこに働く方が借りているケースが半数ですね。
アパートは少なくない地域の為、差別化のためにインターネット無料という
設備投資をしましたが、その他は原状回復+αのみ。
下手に設備投資しても新築にはかなわないので、競争力がなくなってきたら
賃下げで対応するつもりです。
うちのアパートは通える範囲に大学がない地域の方が、大学に入るに当たって
一人暮らしをするのに借りているケースが半数。
もう半分は、工場地帯が近いのでそこに働く方が借りているケースが半数ですね。
アパートは少なくない地域の為、差別化のためにインターネット無料という
設備投資をしましたが、その他は原状回復+αのみ。
下手に設備投資しても新築にはかなわないので、競争力がなくなってきたら
賃下げで対応するつもりです。
質問です＞＜
融資は国金で考えていて、保証人を使わず担保入れようと思うのですが
土地路線価何掛けくらいの借り入れが可能でしょうか？
基準金利以外に特利Cも可能なようですが、どんな条件だと特利で借り入れ可能でしょうか？
できれば接道してない土地を担保にしたいんですが
担保として認めてもらえるでしょうか？
（山林は担保価値0と言われたんでorz）
土地を担保に入れるとき、筆にまたがって建っている上物がある場合
その建物とまたがっている筆も一緒に入れないといけないでしょうか？
公庫の担当者は全然審査内容を知らないらしく、とりあえず申し込みしてくださいとの話で
最初の申し込みで向こうで勝手に条件とか決められてしまいそうな印象なので
ご存知の方いらっしゃいましたら、ご教授戴きたく（＿ ＿）
融資は国金で考えていて、保証人を使わず担保入れようと思うのですが
土地路線価何掛けくらいの借り入れが可能でしょうか？
基準金利以外に特利Cも可能なようですが、どんな条件だと特利で借り入れ可能でしょうか？
できれば接道してない土地を担保にしたいんですが
担保として認めてもらえるでしょうか？
（山林は担保価値0と言われたんでorz）
土地を担保に入れるとき、筆にまたがって建っている上物がある場合
その建物とまたがっている筆も一緒に入れないといけないでしょうか？
公庫の担当者は全然審査内容を知らないらしく、とりあえず申し込みしてくださいとの話で
最初の申し込みで向こうで勝手に条件とか決められてしまいそうな印象なので
ご存知の方いらっしゃいましたら、ご教授戴きたく（＿ ＿）
>>379
土地は、路線価ではなく、固定資産税評価額で見る。何掛けかは知らない。
担保の基本的考えは、その土地を競売したときに、いくらで売れるか、という事。
接道していない土地は、家が建てられないので、担保価値なし。
建物が建っている土地は、土地だけを担保に入れる事はできない。
建物とその敷地全部を担保に入れないといけない。
土地は、路線価ではなく、固定資産税評価額で見る。何掛けかは知らない。
担保の基本的考えは、その土地を競売したときに、いくらで売れるか、という事。
接道していない土地は、家が建てられないので、担保価値なし。
建物が建っている土地は、土地だけを担保に入れる事はできない。
建物とその敷地全部を担保に入れないといけない。
>381さん
詳しくありがとうございます！大感謝です＞＜
詳しくありがとうございます！大感謝です＞＜
シャープも亀山御殿とか言って凄くアパートが増えたって言ったけど
あれも大阪移転したらどうなることやら
あれも大阪移転したらどうなることやら
>>383
それマジにどうなるコトやらだよなぁ
新規工場で最初は良いだろうけどいつか必ず移転や衰退が待っているのだから…
まっ世界のシャープだし新工場だし簡単には移転や衰退はしないだろうから
それまで利益がでれは良いねぇ
うちは狭くて４戸ぐらいしか作れない土地があって
駐車場かアパートかで迷ってる
どちらに転んでも厳しいんだよな
だけどほっといて毎年税金払うのもなぁ…
それマジにどうなるコトやらだよなぁ
新規工場で最初は良いだろうけどいつか必ず移転や衰退が待っているのだから…
まっ世界のシャープだし新工場だし簡単には移転や衰退はしないだろうから
それまで利益がでれは良いねぇ
うちは狭くて４戸ぐらいしか作れない土地があって
駐車場かアパートかで迷ってる
どちらに転んでも厳しいんだよな
だけどほっといて毎年税金払うのもなぁ…
埼玉北部にある本田寄居工場はどうなるんだろう？
ＩＣからすぐ近くに出来るみたいで地元も期待してるみたいだが
これだけ世界的に経済不安が高まるとボツになるんじゃないのかね？
ＩＣからすぐ近くに出来るみたいで地元も期待してるみたいだが
これだけ世界的に経済不安が高まるとボツになるんじゃないのかね？
国公私立医大・ハイレベル理工系大近くの大家は
勝ち組
勝ち組
人数、地域にもよるな
高学年になり
忙しすぎて自宅から通えなくなる理系学生を
虎視眈々と狙う大家たち
忙しすぎて自宅から通えなくなる理系学生を
虎視眈々と狙う大家たち
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20081031-00000000-facta-bus_all
みずほコーポも逃げ出す大東建託の視界不良
月刊FACTA10月31日(金) 17時30分配信 / 経済 - 経済総合
賃貸アパート管理・運営の大東建託のMBO（経営陣らによる買収）が頓挫した。新興不動産の破綻が相次ぎ、みずほコーポレート銀行が融資に難色を示したため、
9千億円を超える買収資金が調達できなくなった。MBOを通じた株式の非公開化に失敗した同社は「上場ゼネコン・不動産のドミノ倒し」から逃れられるか、予断を許さない。
そもそも大東建託のMBOは、創業者の多田勝美会長が保有する株式30％弱を売り抜けることが目的だった。家賃保証を条件に、アパート借り入れで地主に建てさせ、
大東建託が部屋の管理を受託するシステムが不動産市況の悪化で回らなくなり、「多田会長はビジネスモデルの限界を悟ったようだ」（米系投資銀行関係者）。その
多田会長は当初一株7000円前後での売却を想定していたが、現在の株価は半値程度に落ち込んでいる。アパートローンの有力な出し手だった米リーマン・ブラザーズ
の破綻も痛手となった。創業者が見切りをつけ、金融機関の貸し渋りに見舞われた同社はマーケットの厳しい洗礼を受けそうだ。
（月刊『FACTA』2008年11月号） 最終更新：10月31日(金) 17時30分
みずほコーポも逃げ出す大東建託の視界不良
月刊FACTA10月31日(金) 17時30分配信 / 経済 - 経済総合
賃貸アパート管理・運営の大東建託のMBO（経営陣らによる買収）が頓挫した。新興不動産の破綻が相次ぎ、みずほコーポレート銀行が融資に難色を示したため、
9千億円を超える買収資金が調達できなくなった。MBOを通じた株式の非公開化に失敗した同社は「上場ゼネコン・不動産のドミノ倒し」から逃れられるか、予断を許さない。
そもそも大東建託のMBOは、創業者の多田勝美会長が保有する株式30％弱を売り抜けることが目的だった。家賃保証を条件に、アパート借り入れで地主に建てさせ、
大東建託が部屋の管理を受託するシステムが不動産市況の悪化で回らなくなり、「多田会長はビジネスモデルの限界を悟ったようだ」（米系投資銀行関係者）。その
多田会長は当初一株7000円前後での売却を想定していたが、現在の株価は半値程度に落ち込んでいる。アパートローンの有力な出し手だった米リーマン・ブラザーズ
の破綻も痛手となった。創業者が見切りをつけ、金融機関の貸し渋りに見舞われた同社はマーケットの厳しい洗礼を受けそうだ。
（月刊『FACTA』2008年11月号） 最終更新：10月31日(金) 17時30分
391 ：名無し不動さん：2008/11/12(水) 00:27:54 ID:AW+mQocL
>>386
うちは生協の白石さんのところの学生がメインなんだが、大丈夫ですか？
うちは生協の白石さんのところの学生がメインなんだが、大丈夫ですか？
>>391
とりあえずは取っ掛かり
東京農工大学 - Wikipedia
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E8%BE%B2%E5%B7%A5%E5%A4%A7%E5%AD%A6
東京農工大学 偏差値：関東 国公立大学
http://tabutijyuku.livedoor.biz/archives/50626182.html
国立大学法人 東京農工大学
http://www.tuat.ac.jp/
ISIZE住宅情報
http://www.isize.jutakujoho.jp/
とりあえずは取っ掛かり
東京農工大学 - Wikipedia
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E8%BE%B2%E5%B7%A5%E5%A4%A7%E5%AD%A6
東京農工大学 偏差値：関東 国公立大学
http://tabutijyuku.livedoor.biz/archives/50626182.html
国立大学法人 東京農工大学
http://www.tuat.ac.jp/
ISIZE住宅情報
http://www.isize.jutakujoho.jp/
何とか大家さんも糞物件ばっかだからな
ねずみ講と同じ
ねずみ講と同じ
これからは土地を貸すのがいいんじゃね。
395 ：名無し不動さん：2008/11/17(月) 21:47:31 ID:hZWtYZVq
今度、農協で1，8%の5年固定で借りようと思うのですが、
米国のサブプライムみたいに、次回更新時に、急に
金利が上がることってありますか？
米国のサブプライムみたいに、次回更新時に、急に
金利が上がることってありますか？
>>395
説明受けてないの？
５年間は１．８％固定で６年目からは変動に移行する。
契約書にどのように％を設定するかは書かれている。
当然、日銀の政策金利が上げられていたら今よりも
上がることは容易に考えられる。
説明受けてないの？
５年間は１．８％固定で６年目からは変動に移行する。
契約書にどのように％を設定するかは書かれている。
当然、日銀の政策金利が上げられていたら今よりも
上がることは容易に考えられる。
アホが馬鹿に説明受けてるｗ
398 ：やんやん ◆jReFkq.CTY ：2008/11/17(月) 22:58:02 ID:??? BE:411983069-2BP(0)
五年やそこらで政策金利が上げられる
状態が来るとは思えんが
金融機関はどんどんと窮窮としてくるだろうから
金利を上げないようにしている訳がない
というか農協が幅をきかせているような土地柄で
借金してまでアパート経営しようなんて
自殺でもしたいのか？
状態が来るとは思えんが
金融機関はどんどんと窮窮としてくるだろうから
金利を上げないようにしている訳がない
というか農協が幅をきかせているような土地柄で
借金してまでアパート経営しようなんて
自殺でもしたいのか？
399 ：名無し不動さん：2008/11/18(火) 14:19:04 ID:iuH9e87b
>>395
398さんの言われる土地柄が心配ですが、市街地でも農協はどこでもあるもんね
自分は地銀に勤めてたんだけど数年前までは農協の貸出条件は良かったよ
うちの商品勝てなかった、たぶんどこのも勝てなかった
一度聞いてみたら農家が作った団体で農家自身が借入するからだって
少なくとも都銀みたいな騙すようなローンではないらしい
398さんの言われる土地柄が心配ですが、市街地でも農協はどこでもあるもんね
自分は地銀に勤めてたんだけど数年前までは農協の貸出条件は良かったよ
うちの商品勝てなかった、たぶんどこのも勝てなかった
一度聞いてみたら農家が作った団体で農家自身が借入するからだって
少なくとも都銀みたいな騙すようなローンではないらしい
400
401 ：名無し不動さん：2008/11/20(木) 08:56:30 ID:/TWPwS3G
仮に、アパートを建築して採算が合わなくなった場合、
アパートと土地を売却するしかないのでしょうか？
ちなみに、土地は元々、自分のものです。
アパートと土地を売却するしかないのでしょうか？
ちなみに、土地は元々、自分のものです。
採算が合わなくなるとはいったい？
>>401
＞仮に、アパートを建築して採算が合わなくなった場合
土地は持っているもので建物分を全額ローンとした場合だよね？
アパートということからおそらく軽量鉄骨か木造。となるとかなりローコストで建てられる。
となると賃料に対するイニシャルコストは掛からない＝利回りが良い＝15-30％ぐらいが目標＝それ以上の建築費がぼったくり。
ということになる。
採算が合わなくなる＝入居者が居ない。ってことになるが、相場より１万でも下げればすぐに埋まる。
下げる＝収入源・・・採算が合わない。となるが、たとえば１０室あって１万下げても月額１０万減＝年間１２０万減・・・しかし
（仮定として）７万の空き室が１年続くと８４万円なので差額１６万なんてのはたいしたことではない。
つまり、高い建物で、相場見積もりが高値で、空き室が続く、ことが無ければ採算が合わないというのはあまり発生しない。ってこと。
それを踏まえて「採算が合わない」・・つまり補填できないほどの赤字になったとすれば
「そもそもの計画が無謀」「ダマされた」ってこと。
結論として、
＊土地建物あわせて売却して負債を返済すれば土地代ぐらいは帰ってくる。
＊再度ローンを組み替えて長期化して返済額を減らす、金利を交渉する、他の銀行に切り替える。
＊てこ入れ（リフォーム、不動産屋を変える、自分で掃除したり修理、宣伝をするなどコストを抑える）をする。
＊なぜか火災になって負債消滅
の、どれか。
＞仮に、アパートを建築して採算が合わなくなった場合
土地は持っているもので建物分を全額ローンとした場合だよね？
アパートということからおそらく軽量鉄骨か木造。となるとかなりローコストで建てられる。
となると賃料に対するイニシャルコストは掛からない＝利回りが良い＝15-30％ぐらいが目標＝それ以上の建築費がぼったくり。
ということになる。
採算が合わなくなる＝入居者が居ない。ってことになるが、相場より１万でも下げればすぐに埋まる。
下げる＝収入源・・・採算が合わない。となるが、たとえば１０室あって１万下げても月額１０万減＝年間１２０万減・・・しかし
（仮定として）７万の空き室が１年続くと８４万円なので差額１６万なんてのはたいしたことではない。
つまり、高い建物で、相場見積もりが高値で、空き室が続く、ことが無ければ採算が合わないというのはあまり発生しない。ってこと。
それを踏まえて「採算が合わない」・・つまり補填できないほどの赤字になったとすれば
「そもそもの計画が無謀」「ダマされた」ってこと。
結論として、
＊土地建物あわせて売却して負債を返済すれば土地代ぐらいは帰ってくる。
＊再度ローンを組み替えて長期化して返済額を減らす、金利を交渉する、他の銀行に切り替える。
＊てこ入れ（リフォーム、不動産屋を変える、自分で掃除したり修理、宣伝をするなどコストを抑える）をする。
＊なぜか火災になって負債消滅
の、どれか。
404 ：名無し不動さん：2008/11/20(木) 15:24:54 ID:/TWPwS3G
利回り最低15％にしてるところが
非常に良いね
非常に良いね
坪80万とかアホみたいな単価でやると建物利回り15％以上なんて夢のまた夢だもんね。
大手は平気でこのぐらいのぼったくりをやる。中には坪100万とか。儲かるかボケみたいな。
大手は平気でこのぐらいのぼったくりをやる。中には坪100万とか。儲かるかボケみたいな。
「利回りは表面で」
「修繕費は曖昧に」
田舎だと坪30万で計算しても利回り15%がやっと
くだらん計算だな
坪80万とか、どこのメーカー？ありえん程の価格だが。
RC、オール電化、あと何かなぁ。
おいら、ダイワで坪40万で契約したばかりだが、軽量鉄骨、ガスだと普通かな？
RC、オール電化、あと何かなぁ。
おいら、ダイワで坪40万で契約したばかりだが、軽量鉄骨、ガスだと普通かな？
普通じゃダメだろ。
オール電化
浴室乾燥機、ミストシャワー
床暖房
ウォシュレット
自動掃除機能付きエアコン
どれか１つはやれ。
オール電化
浴室乾燥機、ミストシャワー
床暖房
ウォシュレット
自動掃除機能付きエアコン
どれか１つはやれ。
一応、上記の内、浴室乾燥機、ウォシュレット、エアコン、他に2重樹脂サッシくらいはやってます。
こんなん、大した価格じゃないけど。
こんなん、大した価格じゃないけど。
415 ：名無し不動さん：2008/11/21(金) 13:09:54 ID:qS0SBcAJ
賃貸併用住宅って実際どう？？
話聞くには良いことづくめの様だけど…。
15年後にはただで家ゲット！！
みたいな感じはむり？甘い？馬鹿？
金貰えるなら騒音、付き合いなんていくらでも我慢する。
ターゲットは一人暮らしの高齢者60代あたり。
話聞くには良いことづくめの様だけど…。
15年後にはただで家ゲット！！
みたいな感じはむり？甘い？馬鹿？
金貰えるなら騒音、付き合いなんていくらでも我慢する。
ターゲットは一人暮らしの高齢者60代あたり。
やめたほうがいい
立てるなら、近辺マンションの入居率調べないとだめだよ。
今は、ほんとに人が入らないから、入居せずにローン支払いがあり
払えなくなり、売り払って借金だけが残るって結末に。
15年後ただでってのは、常に１００％入居していることが前提だろ。
立てるなら、近辺マンションの入居率調べないとだめだよ。
今は、ほんとに人が入らないから、入居せずにローン支払いがあり
払えなくなり、売り払って借金だけが残るって結末に。
15年後ただでってのは、常に１００％入居していることが前提だろ。
417 ：名無し不動さん：2008/11/21(金) 13:53:01 ID:qS0SBcAJ
ただとはいわなくても普通に1戸建て買うよりは安くつくかなと、税金面とかも。
古くなって誰も入らなくなったらリフォームして2世帯住宅でも普通の1戸建てでも良いし。
儲け重視というより損しないための家造りプランとしてどうかなと。
入居率は当然調べる、千葉市近辺で2から3年後くらいで考えてる。
甘いかな？
古くなって誰も入らなくなったらリフォームして2世帯住宅でも普通の1戸建てでも良いし。
儲け重視というより損しないための家造りプランとしてどうかなと。
入居率は当然調べる、千葉市近辺で2から3年後くらいで考えてる。
甘いかな？
418 ：名無し不動さん：2008/11/21(金) 14:21:08 ID:KnTTzU5q
>>415
立地と今後の将来性と建築費次第
立地と今後の将来性と建築費次第
420 ：名無し不動さん：2008/11/21(金) 15:35:07 ID:QK92DVGX
利回りについて質問させてください
収入は家賃保証の金額で計算するんですか？
費用は予想の所得税とか、どのあたりまで入れて計算するのですか？
基準の計算式とかあるのですか？
収入は家賃保証の金額で計算するんですか？
費用は予想の所得税とか、どのあたりまで入れて計算するのですか？
基準の計算式とかあるのですか？
421 ：名無し不動さん：2008/11/21(金) 15:49:06 ID:KnTTzU5q
元本が保証されていてこそ、利回りという概念は有効でしょう。
建物に２，０００万円投資して年間家賃収入が３００万円だから
利回り１５％、などというのは意味がないように思うのですが。
何年で投資金額が回収できるかを考えたほうがいいのでは。
建物に２，０００万円投資して年間家賃収入が３００万円だから
利回り１５％、などというのは意味がないように思うのですが。
何年で投資金額が回収できるかを考えたほうがいいのでは。
422 ：名無し不動さん：2008/11/21(金) 18:12:52 ID:qS0SBcAJ
>>419
サンクス、やっぱ立地がすべてかな。
サンクス、やっぱ立地がすべてかな。
>>415
痴呆、死亡の相手もするつもりかい？
痴呆、死亡の相手もするつもりかい？
424 ：名無し不動さん：2008/11/21(金) 20:04:18 ID:qS0SBcAJ
>>423
軽い痴呆は保証人がしっかりしてれば良いカモだと思ってる。
でもまぁ当然審査はするし、周りに迷惑かけるくらい体力あるなら最初からパスするし、条件に組み込むのもありかと。
死亡リスクは賃貸には付きものだし職業柄死体には何の抵抗もない。60代だったら
まだそんなに心配しなくても良いし、何なら入居条件に健康診断書提出を義務付けるよ。
2～3年で入れ替わる学生より中々死なない高齢者を狙う方がこれからの時代のニーズにあってるかなと。
奴らは案外タフな生き物だし。まぁ死亡リスクはこれからどこも付きもんではなかろうか。
具体的に痴呆老人の被害にあった例があるなら参考までに示してくれるとありがたいです、参考にします。
軽い痴呆は保証人がしっかりしてれば良いカモだと思ってる。
でもまぁ当然審査はするし、周りに迷惑かけるくらい体力あるなら最初からパスするし、条件に組み込むのもありかと。
死亡リスクは賃貸には付きものだし職業柄死体には何の抵抗もない。60代だったら
まだそんなに心配しなくても良いし、何なら入居条件に健康診断書提出を義務付けるよ。
2～3年で入れ替わる学生より中々死なない高齢者を狙う方がこれからの時代のニーズにあってるかなと。
奴らは案外タフな生き物だし。まぁ死亡リスクはこれからどこも付きもんではなかろうか。
具体的に痴呆老人の被害にあった例があるなら参考までに示してくれるとありがたいです、参考にします。
>>404
バカなようなのでさいど説明。というか、アナタはハウスメーカーで建てて一括化利上げしてもらいなさい。経営はムリ。
＞売却すれば、当然、ローンは払わなくていいですね？
売却とローン残高とは別の話。
ローンが払えない（焦げた）場合は抵当付けている銀行やローン会社が差し押さえる。よってアナタに決済の権利は無い。
ローンが払えそうに無いので売却を計画している場合（まだ焦げてない）はアナタに決済の権利はある。
（その場合でも抵当つけている会社や銀行とは相談する必要はある）
売却した価格でローンが消えれば良いが消えない場合は当然残債がある。
さらに売却に絡む税金が強烈に掛かってくる。ローンが消えても税金は消えない。
さらに短期所有だと悲惨。アナタは親からもらっているようだが相続直後だったりすると悲惨、というか死ねる。
＞ちなみに、土地は先祖代々のものなので、できたら売却したくないのですが、
＞その場合、何か良い方法はご存知でしょうか？
抵当を付けない（土地担保で借金しない）
これに尽きる。 畑なら畑を続ける。空き地ならそのまま放置。駐車場ならそれ以上は望まない。アナタの代ではなにもしないほうが良いかも。
バカなようなのでさいど説明。というか、アナタはハウスメーカーで建てて一括化利上げしてもらいなさい。経営はムリ。
＞売却すれば、当然、ローンは払わなくていいですね？
売却とローン残高とは別の話。
ローンが払えない（焦げた）場合は抵当付けている銀行やローン会社が差し押さえる。よってアナタに決済の権利は無い。
ローンが払えそうに無いので売却を計画している場合（まだ焦げてない）はアナタに決済の権利はある。
（その場合でも抵当つけている会社や銀行とは相談する必要はある）
売却した価格でローンが消えれば良いが消えない場合は当然残債がある。
さらに売却に絡む税金が強烈に掛かってくる。ローンが消えても税金は消えない。
さらに短期所有だと悲惨。アナタは親からもらっているようだが相続直後だったりすると悲惨、というか死ねる。
＞ちなみに、土地は先祖代々のものなので、できたら売却したくないのですが、
＞その場合、何か良い方法はご存知でしょうか？
抵当を付けない（土地担保で借金しない）
これに尽きる。 畑なら畑を続ける。空き地ならそのまま放置。駐車場ならそれ以上は望まない。アナタの代ではなにもしないほうが良いかも。
>>420
＞収入は家賃保証の金額で計算するんですか？
違う。賃料で計算するのが原則。 というか賃料保証（あるいは一括借り上げ）するのであればそれは経営ではなく投資。保証会社のアドバイスで生きろ。
＞費用は予想の所得税とか、どのあたりまで入れて計算するのですか？
基本的に入れない。固定資産税は入れる。要するに毎年払うものについては算入、それ以外の解体費だとか取得税とか退去費用とかはいれない。
その時期にならないとわからないものや一回こっきりのものは入れない。
＞基準の計算式とかあるのですか？
無い。基本的には （年間収入ー必要経費）÷投資金額Ｘ100＝利回り（％） （但し瞬間値なのであくまで参考程度）
収入に礼金入れる人も居れば入居者から取る補修費や更新料まで入れる人も居る。
自分はこれ（予想利回り）0.9掛けてさらに0.7掛ける。0.9は入居率、0.7は賃料下落含めた安全係数。
それで15％を切らないならローリスクと判断する。（他にも駅からの距離や地域などもあるが・・）
>>421
＞利回り１５％、などというのは意味がないように思うのですが。
＞何年で投資金額が回収できるかを考えたほうがいいのでは。
矛盾している。
利回り（投資した金額に対するリターン）があるからこそ、回収月数（年数）が出る。
15＆なら７年で回収できるってことだ。421は新築での話と中古とがゴッチャ。
利回りというのは投資金額に対するリターン。ド中古だとすぐにリフォームが必要になるが
リフォーム代金は利回りに含まない。これは利回りではなく、「見る目が無い」ってこと。
＞収入は家賃保証の金額で計算するんですか？
違う。賃料で計算するのが原則。 というか賃料保証（あるいは一括借り上げ）するのであればそれは経営ではなく投資。保証会社のアドバイスで生きろ。
＞費用は予想の所得税とか、どのあたりまで入れて計算するのですか？
基本的に入れない。固定資産税は入れる。要するに毎年払うものについては算入、それ以外の解体費だとか取得税とか退去費用とかはいれない。
その時期にならないとわからないものや一回こっきりのものは入れない。
＞基準の計算式とかあるのですか？
無い。基本的には （年間収入ー必要経費）÷投資金額Ｘ100＝利回り（％） （但し瞬間値なのであくまで参考程度）
収入に礼金入れる人も居れば入居者から取る補修費や更新料まで入れる人も居る。
自分はこれ（予想利回り）0.9掛けてさらに0.7掛ける。0.9は入居率、0.7は賃料下落含めた安全係数。
それで15％を切らないならローリスクと判断する。（他にも駅からの距離や地域などもあるが・・）
>>421
＞利回り１５％、などというのは意味がないように思うのですが。
＞何年で投資金額が回収できるかを考えたほうがいいのでは。
矛盾している。
利回り（投資した金額に対するリターン）があるからこそ、回収月数（年数）が出る。
15＆なら７年で回収できるってことだ。421は新築での話と中古とがゴッチャ。
利回りというのは投資金額に対するリターン。ド中古だとすぐにリフォームが必要になるが
リフォーム代金は利回りに含まない。これは利回りではなく、「見る目が無い」ってこと。
一度安い安い中古マンションを一部屋買って貸してみるといいんじゃないのか。
>>424
痴呆はね、ガスの火をつけたすぐあとなのに、ガスの火を点けたことを忘れて放置しちゃったりするんだよ。
痴呆で火事を出すのがどれだけ多いかぐぐればわかる。
「わたしはだれですかね？」なんていう、かわいいのを想像したらダメ。
痴呆はね、ガスの火をつけたすぐあとなのに、ガスの火を点けたことを忘れて放置しちゃったりするんだよ。
痴呆で火事を出すのがどれだけ多いかぐぐればわかる。
「わたしはだれですかね？」なんていう、かわいいのを想像したらダメ。
>>427
すぐ投げるよｗ
そして売却に掛かる税金が来てびっくり！
だまされた！の連呼と不動産投資は儲けが無い（あるいは業者にぼった繰られる）の吹聴で明け暮れる人生。
>>424
＞2～3年で入れ替わる学生より中々死なない高齢者を狙う方がこれからの時代のニーズにあってるかなと。
よく理解できないのだが。。
賃貸併用住宅に年寄りを入れたいの？なかなか死なないのでローン終了後でも居座り続けるよ。
大家の都合で立ち退かせるのは至難の業。
さらにお年寄りは定期借家などでは契約しない。「追い出されては困る」からね。
もっというと大家よりも大家らしい人も居る。つまり組伏せがたい相手の場合は予想をはるかに超える苦難がありえる。
土地を持っていないのであれば
駅近く（７分以内）で、土地面積に余裕を
建蔽率ギリギリはダメ
２５平米以下のワンルームを３つ以上（狭すぎにはしないこと）
防音とリフォームしやすい構造で設計
ローンは１５年以内、長くとも２０年以内
ローンの半分は自分で絶対に払う（自宅分以上は払うつもりが無いとパンクする）
入居者はお客様
コレさえ守れば大丈夫。ローンを払いきれるかどうか、他人との生活にたえられるかどうかがボーダーライン。
ローン終了後はものすごい勢いで金がたまっていくよ。計算すりゃ判る。
すぐ投げるよｗ
そして売却に掛かる税金が来てびっくり！
だまされた！の連呼と不動産投資は儲けが無い（あるいは業者にぼった繰られる）の吹聴で明け暮れる人生。
>>424
＞2～3年で入れ替わる学生より中々死なない高齢者を狙う方がこれからの時代のニーズにあってるかなと。
よく理解できないのだが。。
賃貸併用住宅に年寄りを入れたいの？なかなか死なないのでローン終了後でも居座り続けるよ。
大家の都合で立ち退かせるのは至難の業。
さらにお年寄りは定期借家などでは契約しない。「追い出されては困る」からね。
もっというと大家よりも大家らしい人も居る。つまり組伏せがたい相手の場合は予想をはるかに超える苦難がありえる。
土地を持っていないのであれば
駅近く（７分以内）で、土地面積に余裕を
建蔽率ギリギリはダメ
２５平米以下のワンルームを３つ以上（狭すぎにはしないこと）
防音とリフォームしやすい構造で設計
ローンは１５年以内、長くとも２０年以内
ローンの半分は自分で絶対に払う（自宅分以上は払うつもりが無いとパンクする）
入居者はお客様
コレさえ守れば大丈夫。ローンを払いきれるかどうか、他人との生活にたえられるかどうかがボーダーライン。
ローン終了後はものすごい勢いで金がたまっていくよ。計算すりゃ判る。
>>412
ガス会社なら床暖は無料だぞ？（使えば回収できるから）
浴室乾燥機は漏れは数年前から既に装備
ウォシュレットは難しいところ。退去した時にそのままにするのか？
自動掃除機能付エアコンは入れた方がメンテナンスが楽になる
１Ｋならミストシャワーまで要らん
ガス会社なら床暖は無料だぞ？（使えば回収できるから）
浴室乾燥機は漏れは数年前から既に装備
ウォシュレットは難しいところ。退去した時にそのままにするのか？
自動掃除機能付エアコンは入れた方がメンテナンスが楽になる
１Ｋならミストシャワーまで要らん
>>431
戸数分の水周り、ガス周りがあることを忘れないように。
戸数分の水周り、ガス周りがあることを忘れないように。
それにしても建築費は高すぎるね。
材料、人件費がアップしたという製造側の理屈もあるだろうが
収入の基盤である家賃がアップどころかダウンしている。
ということは大家にとってみれば、
家賃収入は今後もアップしないが、費用はどんどんアップしていく
可能性があるわけで、事業の見直しを考えないと生き残ることが
難しくなる。賃貸業の存亡の危機がすぐそこに来ているのかもしれない。
材料、人件費がアップしたという製造側の理屈もあるだろうが
収入の基盤である家賃がアップどころかダウンしている。
ということは大家にとってみれば、
家賃収入は今後もアップしないが、費用はどんどんアップしていく
可能性があるわけで、事業の見直しを考えないと生き残ることが
難しくなる。賃貸業の存亡の危機がすぐそこに来ているのかもしれない。
434 ：名無し不動さん：2008/11/22(土) 10:31:40 ID:AmbgqN9S
>>433
インフレなら良いんだよ。まあハウスメーカー（大量生産）が高いのがおかしいんだけどなｗ
インフレなら、イニシャルコストは安い、相対して賃料は上げ相場、ローンは金利が高いが物価上昇率が高ければ
返済金額が小さくなっていく。
デフレあるいはそのままだとかなり厳しい。イニシャルは高い、年数進めば賃料学が下がる、金利はある（高くはならないが）、
不景気感が値下がりを招く、夜逃げや自殺が発生する、動かないから空き室が埋まらない・・・と、よろしくないことばかり。
＞賃貸業の存亡の危機がすぐそこに来ているのかもしれない。
建築費が高くなれば「持ち家率が下がる」からね、一概に言えない。それにすでに建てている人には関係ない話。
結局イニシャルコストをどれほど下げるか、パフォーマンスの良い建物は何か？を勉強しないと生き残れないってこと。
インフレなら良いんだよ。まあハウスメーカー（大量生産）が高いのがおかしいんだけどなｗ
インフレなら、イニシャルコストは安い、相対して賃料は上げ相場、ローンは金利が高いが物価上昇率が高ければ
返済金額が小さくなっていく。
デフレあるいはそのままだとかなり厳しい。イニシャルは高い、年数進めば賃料学が下がる、金利はある（高くはならないが）、
不景気感が値下がりを招く、夜逃げや自殺が発生する、動かないから空き室が埋まらない・・・と、よろしくないことばかり。
＞賃貸業の存亡の危機がすぐそこに来ているのかもしれない。
建築費が高くなれば「持ち家率が下がる」からね、一概に言えない。それにすでに建てている人には関係ない話。
結局イニシャルコストをどれほど下げるか、パフォーマンスの良い建物は何か？を勉強しないと生き残れないってこと。
>>403
土地は持っているもので建物分を全額ローンとした場合だよね？
アパートということからおそらく軽量鉄骨か木造。となるとかなりローコストで建てられる。
＞ となると賃料に対するイニシャルコストは掛からない＝利回りが良い＝15-30％ぐらいが目標＝それ以上の建築費がぼったくり。
むちゃくちゃ
東京で賃料８万とれて１０部屋のアパートだとしてもよ
年間９６０万よ
アパートが３０００万で１０部屋のアパートたつわけねぇよ
たたねぇよ
利回り３０ということは三年よ
三年でもと とれるとか 有り得ない
誰でもやるわ
１５パーセントがいいとこ
超駅前とか都会でないと１５いかない
普通は１０年がいいとこ
１５年ならやめたほうがいいかも
しかし利回り３０パーセント 三年でとか 有り得ないわ
土地は持っているもので建物分を全額ローンとした場合だよね？
アパートということからおそらく軽量鉄骨か木造。となるとかなりローコストで建てられる。
＞ となると賃料に対するイニシャルコストは掛からない＝利回りが良い＝15-30％ぐらいが目標＝それ以上の建築費がぼったくり。
むちゃくちゃ
東京で賃料８万とれて１０部屋のアパートだとしてもよ
年間９６０万よ
アパートが３０００万で１０部屋のアパートたつわけねぇよ
たたねぇよ
利回り３０ということは三年よ
三年でもと とれるとか 有り得ない
誰でもやるわ
１５パーセントがいいとこ
超駅前とか都会でないと１５いかない
普通は１０年がいいとこ
１５年ならやめたほうがいいかも
しかし利回り３０パーセント 三年でとか 有り得ないわ
>>432
それプレス外溝費用もあるよね？ 外溝は物件全体図によって、全然違ってくると思うんだけど、
おいらん所は、駐車場２台確保+普通よりわりと広くおしゃれに外溝するので、税込総コストを
建築面積で割ると、坪45万くらいになります。
>>434
うちは3LDK中心です。
大東の木造8部屋繋ぎの貧粗な物件を見てると、これらは坪30万円くらいが適正相場だと勝手に
思うんだけど、やっぱり水まわりも増えるから40万以上するのかなぁ。
それプレス外溝費用もあるよね？ 外溝は物件全体図によって、全然違ってくると思うんだけど、
おいらん所は、駐車場２台確保+普通よりわりと広くおしゃれに外溝するので、税込総コストを
建築面積で割ると、坪45万くらいになります。
>>434
うちは3LDK中心です。
大東の木造8部屋繋ぎの貧粗な物件を見てると、これらは坪30万円くらいが適正相場だと勝手に
思うんだけど、やっぱり水まわりも増えるから40万以上するのかなぁ。
失礼。上のレスの初めは、”それプラス”の間違い。
>>435
構造的にもう限界が来てる。
製造側が安く仕事を請け負うことはできませんと言うなら
事業者である大家はコストに見合う家賃収入を受け取れる状況にない
から投資することはできないと言う。
お互いが牽制するようになったら終わり。
構造的にもう限界が来てる。
製造側が安く仕事を請け負うことはできませんと言うなら
事業者である大家はコストに見合う家賃収入を受け取れる状況にない
から投資することはできないと言う。
お互いが牽制するようになったら終わり。
利回りって、金が余ってる人が、キャッシュで建てて、何年で投資額が回収できるかの目安計算でしょ？
銀行から借入して金利が入る時点で（そもそも借入金利自体それぞれも違うし）、基準がバラバラ。
土地の評価が高い所だと、アパートなんか頭金０でも、全額借入で何棟も建てられて、
それで毎年キャッシュフローで１千万プラスとかも狙える。金利はかかるけど、こういう場合は手出し金は
ないんだから、利回りとかどういう計算になるんだろうね。
銀行から借入して金利が入る時点で（そもそも借入金利自体それぞれも違うし）、基準がバラバラ。
土地の評価が高い所だと、アパートなんか頭金０でも、全額借入で何棟も建てられて、
それで毎年キャッシュフローで１千万プラスとかも狙える。金利はかかるけど、こういう場合は手出し金は
ないんだから、利回りとかどういう計算になるんだろうね。
>>436
建物単体で15％超えられないならやめたほうがいい。
30％がムリというのもおかしい。あくまで「目標」だからな。
ツボ単価４０万のＲＣもある、木造だと３０万以下なんてザラ。７坪（25平米ぐらい）なら２１０万だ。もっと高くても、共有部分込みでも
３００万以下に押さえ込める。これの３０％なら９０万。１３ヶ月（礼金0.5、更新料0.5）で割ればアラ不思議７万あれば30％ｗ
２ＤＫならさらにツボ単価が下がる（賃料も割安になるがｗ）
ただ、一部屋（世帯）３００万がどれほどの価値をその後も維持できるかは別の話だけどな。。
スタート時点で30％（あくまでも>>403、15-30＆が「目標」）を目標に出来ないならそれはすでに事業としてその分リスクが高いってこと。
そして終末期（２０年後とかローン終了時点）に通算で10％を維持できてないならそれは失敗だと考えても良い。
最初から（建物だけで）10％じゃあムリｗ
土地も込みで買ってる人（いろんな会社がやってるよな？）が8とか12％とか言ってるが
じゃあアレは土地はタダで買えたってことか？ｗ
そっちを説明してくれよ。
建物単体で15％超えられないならやめたほうがいい。
30％がムリというのもおかしい。あくまで「目標」だからな。
ツボ単価４０万のＲＣもある、木造だと３０万以下なんてザラ。７坪（25平米ぐらい）なら２１０万だ。もっと高くても、共有部分込みでも
３００万以下に押さえ込める。これの３０％なら９０万。１３ヶ月（礼金0.5、更新料0.5）で割ればアラ不思議７万あれば30％ｗ
２ＤＫならさらにツボ単価が下がる（賃料も割安になるがｗ）
ただ、一部屋（世帯）３００万がどれほどの価値をその後も維持できるかは別の話だけどな。。
スタート時点で30％（あくまでも>>403、15-30＆が「目標」）を目標に出来ないならそれはすでに事業としてその分リスクが高いってこと。
そして終末期（２０年後とかローン終了時点）に通算で10％を維持できてないならそれは失敗だと考えても良い。
最初から（建物だけで）10％じゃあムリｗ
土地も込みで買ってる人（いろんな会社がやってるよな？）が8とか12％とか言ってるが
じゃあアレは土地はタダで買えたってことか？ｗ
そっちを説明してくれよ。
まあ、田舎と都会では、そもそもの土地の評価が違うから、同じ利回り議論にはならんだろうな。
うちの近所じゃ、7万の家賃なら、新築の3LDK（75㎡）が余裕で借りれる。
うちの近所じゃ、7万の家賃なら、新築の3LDK（75㎡）が余裕で借りれる。
業者は10％で話を持って来るが
収益目当てでやるなら考慮に値しない利率
収益目当てでやるなら考慮に値しない利率
少子高齢化ってのは国家の死だね。
447 ：名無し不動さん：2008/11/23(日) 16:34:31 ID:NXOyVZ4S
このスレ初めて見たけどなんでみんた賃貸といえばアパートみたいに考える
のかな？自分で土地持ってる人は事務所、店舗、倉庫とかを検討しないのかな
場所によるけど。
利回りはアパートよりよっぽどよくない？そのぶんリスク高いけど
リスク高いから建設協力金とかで軽減してテナントも充分吟味すればいいと
思うけど。ローンも10年で償還できるように。
ま、今は企業も定借を希望するところが多いみたいだけど
のかな？自分で土地持ってる人は事務所、店舗、倉庫とかを検討しないのかな
場所によるけど。
利回りはアパートよりよっぽどよくない？そのぶんリスク高いけど
リスク高いから建設協力金とかで軽減してテナントも充分吟味すればいいと
思うけど。ローンも10年で償還できるように。
ま、今は企業も定借を希望するところが多いみたいだけど
>>447
ビルやテナントはこっち
貸ビル経営
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1179883053/
倉庫は・・・無いんだよね。ビルのほうがくわしいかも。
ビルやテナントはこっち
貸ビル経営
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1179883053/
倉庫は・・・無いんだよね。ビルのほうがくわしいかも。
449 ：名無し不動さん：2008/11/23(日) 21:10:43 ID:nRqh89x8
>>449
＞あまりに面倒な様だったらターゲット層から考え直してみます。
行政が引き受けるモノ＝困難・・・やったことが無い人にはムリ。
６０代ならまだ良いが70.80・・９０代ならどうだ？想像できるかい？
想像するよりも老健（いわゆる老人ホーム：ボランティアで行けるよ）でも見学して来い。
意外に長生き。意外に死ねる。死んだ部屋などに借り手はいない。ましてや大家が隣ではトボけることも出来ない。
住居併用住宅では避けたほうが良いプラン。これはいえる。
＞あまりに面倒な様だったらターゲット層から考え直してみます。
行政が引き受けるモノ＝困難・・・やったことが無い人にはムリ。
６０代ならまだ良いが70.80・・９０代ならどうだ？想像できるかい？
想像するよりも老健（いわゆる老人ホーム：ボランティアで行けるよ）でも見学して来い。
意外に長生き。意外に死ねる。死んだ部屋などに借り手はいない。ましてや大家が隣ではトボけることも出来ない。
住居併用住宅では避けたほうが良いプラン。これはいえる。
451 ：名無し不動さん：2008/11/23(日) 22:25:55 ID:nRqh89x8
>>450
職業柄老人とはよく接します、特に死にそうな人もしくはすでに死んで…。
その結果ビジネスになるかなと思ったわけです、単に少子高齢化社会だしなぁとも思いましたけど。
高齢者ならではの問題しっかり吟味してみます。
ちなみに>>450さんだったらターゲットはどの層にしますか？？場所は千葉市付近で。
職業柄老人とはよく接します、特に死にそうな人もしくはすでに死んで…。
その結果ビジネスになるかなと思ったわけです、単に少子高齢化社会だしなぁとも思いましたけど。
高齢者ならではの問題しっかり吟味してみます。
ちなみに>>450さんだったらターゲットはどの層にしますか？？場所は千葉市付近で。
安易にセールスの誘いに乗って契約すると
解約申し出の時期によっては違約金１０００万以上＋「実費(時価)」
を請求される場合があるので
お登りさんは要注意
>>451
普通に駅近く（5-10分以内）で若者向け単身アパート。チョイ広め。近所より高級なのにする。千葉はハデが好きなので
外観はハデめに。内装はシンプル、防音には注意。バイク乗り、車のり多いので駐車場は広めに。自転車バイク置き場は屋根つきで。
ラブホみたいな内装でも良いぞ。たまには行ってみろｗ
通路の照明はダウンライトで暗めに。外部は誘蛾灯併用で明るめに。掃除はこまめに。
敷地はコンクリかアスファルト。花壇あってもよいが枯らすな。
大家は上下よりも隣接が良い。上下だと２４時間騒音（足音）で死ねる。
ローンは半分は自分で払うこと。ローンは短期（２０年以内じゃないと死ねる）、終了後はどうするの？子供と同居か収益とするのか？
売却も視野に入れた行動が望ましい。
初期中期は学生と社会人。後期は老人も可能とすればよろし。
老人入れる場合は必ず面接を。出来れば保証人立会いで面接。
地域に通報装置の契約サービスなどがあればそれらを入れること。 多くの老朽アパートはそういう傾向。
年寄りはイヤといいつつも入れなきゃ空き室になっちゃうからね。 駅近くが都内以外のどの地域でも大事。
学校や工場近くだとやはり依存することになるので移転や倒産になると悲惨な結果しか出ない。
それというまでも無いが併用住宅で安っぽい軽量鉄骨とかにすると悲惨。とにかく騒音と振動がストレスになる。
普通に駅近く（5-10分以内）で若者向け単身アパート。チョイ広め。近所より高級なのにする。千葉はハデが好きなので
外観はハデめに。内装はシンプル、防音には注意。バイク乗り、車のり多いので駐車場は広めに。自転車バイク置き場は屋根つきで。
ラブホみたいな内装でも良いぞ。たまには行ってみろｗ
通路の照明はダウンライトで暗めに。外部は誘蛾灯併用で明るめに。掃除はこまめに。
敷地はコンクリかアスファルト。花壇あってもよいが枯らすな。
大家は上下よりも隣接が良い。上下だと２４時間騒音（足音）で死ねる。
ローンは半分は自分で払うこと。ローンは短期（２０年以内じゃないと死ねる）、終了後はどうするの？子供と同居か収益とするのか？
売却も視野に入れた行動が望ましい。
初期中期は学生と社会人。後期は老人も可能とすればよろし。
老人入れる場合は必ず面接を。出来れば保証人立会いで面接。
地域に通報装置の契約サービスなどがあればそれらを入れること。 多くの老朽アパートはそういう傾向。
年寄りはイヤといいつつも入れなきゃ空き室になっちゃうからね。 駅近くが都内以外のどの地域でも大事。
学校や工場近くだとやはり依存することになるので移転や倒産になると悲惨な結果しか出ない。
それというまでも無いが併用住宅で安っぽい軽量鉄骨とかにすると悲惨。とにかく騒音と振動がストレスになる。
454 ：名無し不動さん：2008/11/24(月) 20:40:06 ID:ixSYjcXI
>>453
>普通に駅近く（5-10分以内）
これはなぜに５分からなの？ 駅の直近の方が好いような気がするが
ちなみに、駅から徒歩９分のところにファミリータイプの物件を持っているが、内見の客には少し遠いと
言われる事がある。
駅から５分以内に物件があったなら、それで手入れさえすれば、空室の心配なんかする必要
ないのになー。
>普通に駅近く（5-10分以内）
これはなぜに５分からなの？ 駅の直近の方が好いような気がするが
ちなみに、駅から徒歩９分のところにファミリータイプの物件を持っているが、内見の客には少し遠いと
言われる事がある。
駅から５分以内に物件があったなら、それで手入れさえすれば、空室の心配なんかする必要
ないのになー。
455 ：やんやん ◆jReFkq.CTY ：2008/11/24(月) 20:44:20 ID:??? BE:411983069-2BP(0)
無駄に高くて利益率が下がるからでない?
456 ：名無し不動さん：2008/11/24(月) 22:19:07 ID:RNlmEHvG
>>454
場所にもよるが遠くても5～10分くらいまでという意味でしょ普通に考えて
場所にもよるが遠くても5～10分くらいまでという意味でしょ普通に考えて
457 ：名無し不動さん：2008/11/24(月) 22:45:32 ID:ixSYjcXI
確かに固定資産税の問題があるか・・・
相続税も高いしね
相続税も高いしね
駅から近すぎると、犯罪で敬遠される世の中です。
>>454
駅から5分以内は商業圏です。ですのでアパートなど居住の圏内ではない。
防火の制限も強いので建物のイニシャルコストが高まってしまう。
日照権も無いにひとしい。居住というより事務所や商売の場所として貸すほうが効率が良い。
建蔽率が良いので駐車場も無いような建て方をする。よってメンテに都合がよろしくない。
コンビニやスーパーが無い。あっても狭いので商品が少ない。独身者向けだと弁当やちょっとした材料があるほうが良い。
以上が直近あるいは３分程度のなど改札が見えるほどの距離の場合です。１分＝80Ｍですので300ｍ以内って
ところでしょうか？
本当は７分以内が良いのですがごく限られた範囲になってしまうので。。ちなみに１０分とあっても実際は12-5分ぐらい掛かります。
駅に近すぎるとアパートなのに事務所ばかりになります。駅前のマンション見れば判ります。
そんな場所なら風呂ユニットいれずにその分部屋数増やしたほうが安くて賃料も高く取れます。（実際そうした建て方をしてるのを見たこと無いがｗ）
直近＝デパート、商業ビル。３分以内＝事務所、コンビニなど。５分以上＝アパートマンション（事務所併用）。１０分以上＝ファミリータイプ。
という感じかな。。地域によってずいぶん違うと思うが。
駅から5分以内は商業圏です。ですのでアパートなど居住の圏内ではない。
防火の制限も強いので建物のイニシャルコストが高まってしまう。
日照権も無いにひとしい。居住というより事務所や商売の場所として貸すほうが効率が良い。
建蔽率が良いので駐車場も無いような建て方をする。よってメンテに都合がよろしくない。
コンビニやスーパーが無い。あっても狭いので商品が少ない。独身者向けだと弁当やちょっとした材料があるほうが良い。
以上が直近あるいは３分程度のなど改札が見えるほどの距離の場合です。１分＝80Ｍですので300ｍ以内って
ところでしょうか？
本当は７分以内が良いのですがごく限られた範囲になってしまうので。。ちなみに１０分とあっても実際は12-5分ぐらい掛かります。
駅に近すぎるとアパートなのに事務所ばかりになります。駅前のマンション見れば判ります。
そんな場所なら風呂ユニットいれずにその分部屋数増やしたほうが安くて賃料も高く取れます。（実際そうした建て方をしてるのを見たこと無いがｗ）
直近＝デパート、商業ビル。３分以内＝事務所、コンビニなど。５分以上＝アパートマンション（事務所併用）。１０分以上＝ファミリータイプ。
という感じかな。。地域によってずいぶん違うと思うが。
身内Ａが自身の土地にアパートなどの小さな収益物件建てるにあたって
建築費全額その身内Ａ自身が資金余力を使い切るのもなんですし、
なら身内の私Ｂが半分未満3分の１ちょっとくらいかな？
余力の一部を使ってお互い余裕を持って
お金出して共同名義にしようと相談してるのですが
よく考えると人の土地じゃないですか。毎年地代とか払わないといけないような気もしますが
別にそんな利益でるわけでもなし、共同の出資というビジネスなので
別に地代のようなものは払わなくてもいいかなとは思うのですが
もしかしたら税務的には贈与的なものにならないかちょっとだけ気がかりなんですが
どうなんでしょうか？経験者の方に色々聞かせていただけると助かりますよろしくお願いいたします。
建築費全額その身内Ａ自身が資金余力を使い切るのもなんですし、
なら身内の私Ｂが半分未満3分の１ちょっとくらいかな？
余力の一部を使ってお互い余裕を持って
お金出して共同名義にしようと相談してるのですが
よく考えると人の土地じゃないですか。毎年地代とか払わないといけないような気もしますが
別にそんな利益でるわけでもなし、共同の出資というビジネスなので
別に地代のようなものは払わなくてもいいかなとは思うのですが
もしかしたら税務的には贈与的なものにならないかちょっとだけ気がかりなんですが
どうなんでしょうか？経験者の方に色々聞かせていただけると助かりますよろしくお願いいたします。
461 ：名無し不動さん：2008/11/25(火) 12:38:28 ID:pJVYrEan
>>453
またもや具体的なレスありがとう、スルーされるかと思ってました。
専門家の方ですか？大変参考になる意見ばかりです。
特に地域の住民性とかはあの辺に住んだことのない自分にはありがたいです<(_ _)>
ラブホみたいな内装、これ家内が喜びそうですね、姫？っぽいのが好きなんで…。
個人的には好きじゃないけど好きな人には魅力的なんでしょうね。
ローン終了後のことはなんとなくしか考えてないです。納得できる金額であれば
もちろん売却もありだし、古くなって人が入らなきゃリフォームして自分たちで住むも良し、
2世帯住宅にして子どもと住むのも良しといった程度のことしか考えていないです。
漠然とＲＣ造がいいなとも思っていますが、建築費が掛かりそうなのと、いざ人が入らなくなった時に
リフォームし辛そうなイメージがありますね。でも売却を視野に入れるならそっちの方が良いのかな？
騒音の面でも良さそうですしね。
またもや具体的なレスありがとう、スルーされるかと思ってました。
専門家の方ですか？大変参考になる意見ばかりです。
特に地域の住民性とかはあの辺に住んだことのない自分にはありがたいです<(_ _)>
ラブホみたいな内装、これ家内が喜びそうですね、姫？っぽいのが好きなんで…。
個人的には好きじゃないけど好きな人には魅力的なんでしょうね。
ローン終了後のことはなんとなくしか考えてないです。納得できる金額であれば
もちろん売却もありだし、古くなって人が入らなきゃリフォームして自分たちで住むも良し、
2世帯住宅にして子どもと住むのも良しといった程度のことしか考えていないです。
漠然とＲＣ造がいいなとも思っていますが、建築費が掛かりそうなのと、いざ人が入らなくなった時に
リフォームし辛そうなイメージがありますね。でも売却を視野に入れるならそっちの方が良いのかな？
騒音の面でも良さそうですしね。
>>460
＞別にそんな利益でるわけでもなし、共同の出資というビジネスなので
＞別に地代のようなものは払わなくてもいいかなとは思うのですが
基本的に土地と建物が同じでないと面倒。一体なモノだから。
Aが全額出せる資力があれば銀行が融資するのでそちらを利用するべき。
もし出資して儲けたいなら
「Aに市場金利より高く融資する」（その代わり担保は無しか保証人程度にする）。
その場合返済期間は５-１０年程度と短めにする（長いと空き室続くと返せない）
出資割合を面積に応じて売り上げからもらう（半額出せば利益の半分をもらう）、名義は共有。
その場合「地代」を払うこと。経費から引ける。（固定資産税はA持ちだがそれを含めた金額になる）
この場合相場から言うと「合わない」はず。正当な金額から割り出すと出資額の10％以上の収益にはならないと思うが。。
地代を払わないとその分が贈与とみなされる。さらに不労所得なのに経費が落とせないので厳しい。
（法人設立してそこへの出資ならまた別だが規模が小さいとアホらしくなるので・・）
共有だと落とせるはずだがシチ面倒くさいｗ
さらにづーっと経費に関係する面倒ごとを続けていくハメになる。募集や修理、空き室の対策や入居者からの苦情や自殺した部屋の片付けなど。。
銀行から借りさせるか自分がカネ貸すほうがはるかに安全で単純でラク。さらに言えばその資金でAから土地を譲ってもらって（買い取って）
そこに自分名義で借金してでも建てろ。そっちのほうがはるかによろし。
Aは売却した金で余裕資金が出来るし、Bは土地は自前、建物がローンでリスクを取りつつ子孫に財産が残せるという好都合。
ついでに隣同士で競争出来るので賃貸商売も一生懸命になれてよろし。
＞別にそんな利益でるわけでもなし、共同の出資というビジネスなので
＞別に地代のようなものは払わなくてもいいかなとは思うのですが
基本的に土地と建物が同じでないと面倒。一体なモノだから。
Aが全額出せる資力があれば銀行が融資するのでそちらを利用するべき。
もし出資して儲けたいなら
「Aに市場金利より高く融資する」（その代わり担保は無しか保証人程度にする）。
その場合返済期間は５-１０年程度と短めにする（長いと空き室続くと返せない）
出資割合を面積に応じて売り上げからもらう（半額出せば利益の半分をもらう）、名義は共有。
その場合「地代」を払うこと。経費から引ける。（固定資産税はA持ちだがそれを含めた金額になる）
この場合相場から言うと「合わない」はず。正当な金額から割り出すと出資額の10％以上の収益にはならないと思うが。。
地代を払わないとその分が贈与とみなされる。さらに不労所得なのに経費が落とせないので厳しい。
（法人設立してそこへの出資ならまた別だが規模が小さいとアホらしくなるので・・）
共有だと落とせるはずだがシチ面倒くさいｗ
さらにづーっと経費に関係する面倒ごとを続けていくハメになる。募集や修理、空き室の対策や入居者からの苦情や自殺した部屋の片付けなど。。
銀行から借りさせるか自分がカネ貸すほうがはるかに安全で単純でラク。さらに言えばその資金でAから土地を譲ってもらって（買い取って）
そこに自分名義で借金してでも建てろ。そっちのほうがはるかによろし。
Aは売却した金で余裕資金が出来るし、Bは土地は自前、建物がローンでリスクを取りつつ子孫に財産が残せるという好都合。
ついでに隣同士で競争出来るので賃貸商売も一生懸命になれてよろし。
>>461
＞特に地域の住民性とかはあの辺に住んだことのない自分にはありがたいです<(_ _)>
おいおいｗどこに住んでるの？
＞ラブホみたいな内装、これ家内が喜びそうですね、姫？っぽいのが好きなんで…。
デザイナーズマンションなんかあるがあれは都心部だけの話。ところが地方は地方でそういう方向もアリ。
どうしてもコスト中心になってるが実は違う。面積は広めは地方こそかなえられるが、内装の充実が図られていないのが地方都市。
収納大目、ハデな外観、内装も間取りもちょっとオシャレな空間を演出。当たらし目のラブホいってこい。そして写真とってこい。
メジャーではかって来い。 かなり参考になる。（大体広さも30-45平米ぐらい）
照明器具や内装、什器の充実や棚の配置、はてはコンセントの位置やスイッチも良く考えられている。
「どれも建築業者の都合では設計されていない」
のだよ。。
コストが掛かるからといって玄関脇に流し台があるよりも部屋にあわせたい場所にあるほうがよいし、
家電製品にあふれているのでコンセントが全部で３箇所しかないとか、１０Aしか流せないとか、
アナログ放送も終わりなのにデジタル対応ではないアンテナ配線とか・・・
そういうのを目で確かめて自分で体験するには地域のラブホしかない。あれはアミューズメント施設だ。
駐車場からのオペレートもしかり。若い人はああいうのを知っているわけで、そういう憧れとかが地方には有効。
（だからといってストロボチカチカさせろって意味じゃないぞ）
＞ローン終了後のことはなんとなくしか考えてないです。
基本的には考えておいたほうが良い。人生がこれで左右されるわけだだから。
RCが良いが木造でもOK。２X4みたいなパネル工法なら騒音は小さいぞ。振動は響くので上下で分けないほうが良い。
公的融資は居住空間が50％超えてないと降りない。
銀行も割合によってはアパートローン（金利高め）になる事もおおい。そこらへんも勉強すべし。
後半年もすれば資材も安くなるし建築費も安くなるからいまから準備しとけ。
＞特に地域の住民性とかはあの辺に住んだことのない自分にはありがたいです<(_ _)>
おいおいｗどこに住んでるの？
＞ラブホみたいな内装、これ家内が喜びそうですね、姫？っぽいのが好きなんで…。
デザイナーズマンションなんかあるがあれは都心部だけの話。ところが地方は地方でそういう方向もアリ。
どうしてもコスト中心になってるが実は違う。面積は広めは地方こそかなえられるが、内装の充実が図られていないのが地方都市。
収納大目、ハデな外観、内装も間取りもちょっとオシャレな空間を演出。当たらし目のラブホいってこい。そして写真とってこい。
メジャーではかって来い。 かなり参考になる。（大体広さも30-45平米ぐらい）
照明器具や内装、什器の充実や棚の配置、はてはコンセントの位置やスイッチも良く考えられている。
「どれも建築業者の都合では設計されていない」
のだよ。。
コストが掛かるからといって玄関脇に流し台があるよりも部屋にあわせたい場所にあるほうがよいし、
家電製品にあふれているのでコンセントが全部で３箇所しかないとか、１０Aしか流せないとか、
アナログ放送も終わりなのにデジタル対応ではないアンテナ配線とか・・・
そういうのを目で確かめて自分で体験するには地域のラブホしかない。あれはアミューズメント施設だ。
駐車場からのオペレートもしかり。若い人はああいうのを知っているわけで、そういう憧れとかが地方には有効。
（だからといってストロボチカチカさせろって意味じゃないぞ）
＞ローン終了後のことはなんとなくしか考えてないです。
基本的には考えておいたほうが良い。人生がこれで左右されるわけだだから。
RCが良いが木造でもOK。２X4みたいなパネル工法なら騒音は小さいぞ。振動は響くので上下で分けないほうが良い。
公的融資は居住空間が50％超えてないと降りない。
銀行も割合によってはアパートローン（金利高め）になる事もおおい。そこらへんも勉強すべし。
後半年もすれば資材も安くなるし建築費も安くなるからいまから準備しとけ。
実践していません。
まで読んだ。
まで読んだ。
ラブホでゲロ吐くな
まで読んだ。
まで読んだ。
>>462
なるほどありがとうございます。大体のポイントはわかった気がします。
＞この場合相場から言うと「合わない」はず。正当な金額から割り出すと出資額の10％以上の収益にはならないと思うが。。
ただこの部分だけ良くわかりませんでしたが。
地代に関してはとりあえず所得が出資割合に応じての所得なら地代もその割合に合わせて満額ではなく×出資した％でよいのか気になりますがまわりでも色々聞いてみます。
地代の妥当な金額は土地評価額の５％位が妥当とは理解してるのでそんなに大きな負担にはなら無いとは思いますが、出資割合に応じて減らせたら嬉しいのですが・・・・。
法人作るほどの規模ではありませんが、法人が本当にうらやましいです。
親会社子会社など細かく分けて親子会社間で短期貸付金で調整したりしてるのとか色々目にすると個人は本当にできることが少なくて損ばかりしてる気がします・・。
お金を貸し付けるよりも大家の肩書きが実はちょっと欲しいのでＡに出資させていただこうと考えてます
時々恥ずかしい思いをする事があるので・・・
なるほどありがとうございます。大体のポイントはわかった気がします。
＞この場合相場から言うと「合わない」はず。正当な金額から割り出すと出資額の10％以上の収益にはならないと思うが。。
ただこの部分だけ良くわかりませんでしたが。
地代に関してはとりあえず所得が出資割合に応じての所得なら地代もその割合に合わせて満額ではなく×出資した％でよいのか気になりますがまわりでも色々聞いてみます。
地代の妥当な金額は土地評価額の５％位が妥当とは理解してるのでそんなに大きな負担にはなら無いとは思いますが、出資割合に応じて減らせたら嬉しいのですが・・・・。
法人作るほどの規模ではありませんが、法人が本当にうらやましいです。
親会社子会社など細かく分けて親子会社間で短期貸付金で調整したりしてるのとか色々目にすると個人は本当にできることが少なくて損ばかりしてる気がします・・。
お金を貸し付けるよりも大家の肩書きが実はちょっと欲しいのでＡに出資させていただこうと考えてます
時々恥ずかしい思いをする事があるので・・・
別に、地代はAさんが将来にわたって全額払うって事を、出資条件で記載してれば、
払わなくても良いと思うけどね。また、親子間なら、地代なんて固定資産税額だけでも
全く問題ないし。
仮に税務署が贈与とか言っても、年間110万円までの贈与ならば、他人でも認められてるわけだし。
払わなくても良いと思うけどね。また、親子間なら、地代なんて固定資産税額だけでも
全く問題ないし。
仮に税務署が贈与とか言っても、年間110万円までの贈与ならば、他人でも認められてるわけだし。
>>466
＞地代の妥当な金額は土地評価額の５％位が妥当とは理解してるので
それはあなたの解釈。Aがそうおもうかどうかは別の話。
土地に対して価値があるのであればそれなりに高い数字になる。それにAは銀行から借りて投資するほうがリターンが大きい。
（もちろん持ってる金でやるのがもっとも良いが）
複数が介在するのはよろしくないなあ。
＞地代の妥当な金額は土地評価額の５％位が妥当とは理解してるので
それはあなたの解釈。Aがそうおもうかどうかは別の話。
土地に対して価値があるのであればそれなりに高い数字になる。それにAは銀行から借りて投資するほうがリターンが大きい。
（もちろん持ってる金でやるのがもっとも良いが）
複数が介在するのはよろしくないなあ。
469 ：名無し不動さん：2008/11/27(木) 17:16:05 ID:Sscjpqh1
>>469
会社の総務部長してます。
プラス、サイドビジネスで現在10部屋のアパート経営していて、さらに20部屋建築中です。
会社に国税局の査察を何回か受けたことありますし、個人的な疑問点があれば、都度税務署に
行って、直接見解を聞いています。税理士なんかに相談しても、最終的な決定は税務署が
行うので、悩んでいる事があったら、相談にいかれた方がいいですよ。匿名で相談できますから。
会社の総務部長してます。
プラス、サイドビジネスで現在10部屋のアパート経営していて、さらに20部屋建築中です。
会社に国税局の査察を何回か受けたことありますし、個人的な疑問点があれば、都度税務署に
行って、直接見解を聞いています。税理士なんかに相談しても、最終的な決定は税務署が
行うので、悩んでいる事があったら、相談にいかれた方がいいですよ。匿名で相談できますから。
ただの税務調査を査察とか言う人がいるスレはここですか？
いや、査察だよ。昨日、国税局査察部 査察総括第二課から書類が返品されてきたし。
上場会社系列だし、以前取引先が脱税起こして、うちを調査して、証拠品持って帰った。
税務調査で一週間一人で対応した事もあるぞい。
上場会社系列だし、以前取引先が脱税起こして、うちを調査して、証拠品持って帰った。
税務調査で一週間一人で対応した事もあるぞい。
473 ：名無し不動さん：2008/11/28(金) 17:11:34 ID:TeVaHzvO
>>470
469ですが、ご返答いただきありがとうございます
私も仕事柄税務署とは付き合いがありまして
ただ税務署は肝心な部分は責任逃れもあるんでしょうけど回答をごまかしますよね
税務って判断する人間によって意見が違うし、通達なんかもすべて頭にははいらないでしょうし
ご自身も賃貸経営されてるのですね
これからも質問者の方へ適切なアドバイスお願いします
469ですが、ご返答いただきありがとうございます
私も仕事柄税務署とは付き合いがありまして
ただ税務署は肝心な部分は責任逃れもあるんでしょうけど回答をごまかしますよね
税務って判断する人間によって意見が違うし、通達なんかもすべて頭にははいらないでしょうし
ご自身も賃貸経営されてるのですね
これからも質問者の方へ適切なアドバイスお願いします
上場企業系列なのに何度も査察や調査を受けちゃうような会計をやってる総務部長がいるスレはここですか？
自慢にならないことを自慢してるよね。ｗ
>>474 >>475
まあ、ひがむなよ。
税務署ってのは、儲かるところからは、出来るだけむしりとるっていうスタイルの役所だ。
査察は全国ニュースになった他社のとばっちりだったが、調査なんてのは利益上げて
目立ってる会社には必ずいつか入るもんだ。逆に赤字企業になんか、調査いくわけない。
私の場合は、一週間二人張り付きで調査されて、3万円だけ追徴された経験もあるぞ。
金一封からも所得税を控除しろというご指摘だったよｗ
『君には、金一封で3万円上げます。ただし、所得税を控除したから、2万7000円です、みたいな』
>>473
そうですね。税務署は、担当者によって、結構意見が違います。だけど不安なら、やっぱ通達は
事前にこちらも調べた方が良いですよね。
まあ、ひがむなよ。
税務署ってのは、儲かるところからは、出来るだけむしりとるっていうスタイルの役所だ。
査察は全国ニュースになった他社のとばっちりだったが、調査なんてのは利益上げて
目立ってる会社には必ずいつか入るもんだ。逆に赤字企業になんか、調査いくわけない。
私の場合は、一週間二人張り付きで調査されて、3万円だけ追徴された経験もあるぞ。
金一封からも所得税を控除しろというご指摘だったよｗ
『君には、金一封で3万円上げます。ただし、所得税を控除したから、2万7000円です、みたいな』
>>473
そうですね。税務署は、担当者によって、結構意見が違います。だけど不安なら、やっぱ通達は
事前にこちらも調べた方が良いですよね。
アパート経営とはまるで違う方向に行ったし
誰かさんのブログみたいになったんで、この辺で一発屁でもこいとくわ
誰かさんのブログみたいになったんで、この辺で一発屁でもこいとくわ
>>476
余計な事書くから叩かれたりするって気づいてんのかい？
余計な事書くから叩かれたりするって気づいてんのかい？
>>478
気付いてたら最初からやって無いと思うぉ
気付いてたら最初からやって無いと思うぉ
480 ：HN：2008/12/02(火) 17:49:40 ID:CKFoJpbr
相談です
最近家主も不景気なのか
この前退去したテナントの敷金返却をしてもらえません
何かいい方法はありませんか
最近家主も不景気なのか
この前退去したテナントの敷金返却をしてもらえません
何かいい方法はありませんか
テナントの敷金は償却されるけどな
>>480
契約書をもう一度見直してから仲介した不動産屋に相談しろ。対応が悪い場合は自治体に不動産業のクレーム窓口があるので
そっちに電話してみること。 返金の不履行は契約違反だからね。
場合によっては内容証明を出して様子を見るという感じかな。。
契約書をもう一度見直してから仲介した不動産屋に相談しろ。対応が悪い場合は自治体に不動産業のクレーム窓口があるので
そっちに電話してみること。 返金の不履行は契約違反だからね。
場合によっては内容証明を出して様子を見るという感じかな。。
修繕費は、巨額の利益を含む
先日、アパートの壁に拳一つ分の穴を開けてしまったのですが、修理費どれくらいかかりますかな？
まだ学生なので、高額にならないかとても心配です。
まだ学生なので、高額にならないかとても心配です。
壁を一度剥がして付け替えだから２０万もあれば大丈夫じゃね。
店子はスレ違い
20万の貯金なんて、簡単だろうが．．．。
それなら>>492が出してやれよｗ
じゃあオレが出すよっ！！
それなら俺が！！
ってダチョウ倶楽部か！！！
ってダチョウ倶楽部か！！！
>>495
あーあ、つまんねーおやじだな・・・
あーあ、つまんねーおやじだな・・・
ネタバレしてしらけさせる人が居るスレッドはここですか？
だから店子はスレ違いつってんだろｗ
499 ：名無し不動さん：2008/12/08(月) 01:53:01 ID:uQL9C74e
↑そうですね。
ブッシュ
ぐらぐら
同僚に勃起時２５センチの人がいます
飲み会で女性社員に見せびらかすので肩身が狭いです
飲み会で女性社員に見せびらかすので肩身が狭いです
１センチ勝った
16センチ負けたニダ
満室御礼 だったのに
３人も出た
派遣だったらしい
寒いね～
３人も出た
派遣だったらしい
寒いね～
派遣解雇に月４万家賃補助してる自治体が出てきたぞ。
調べて、店子に教えてやれ。
調べて、店子に教えてやれ。
506 ：やんやん ◆jReFkq.CTY ：2008/12/15(月) 19:17:56 ID:??? BE:183103564-2BP(0)
そんな自治体にわざわざ物件を持つぐらいなら、
生活保護の人間をすまわせるわ。
生活保護の人間をすまわせるわ。
生活保護の人はなにかといろいろ問題あるよ
どんな問題がある？
507じゃないけど、物件のグレードが下がったり
近隣ともめて元々の住人が出て行かれると困るね。
近隣ともめて元々の住人が出て行かれると困るね。
・奇声をあげる
・窓から人の出入りを監視してる
・ゴミをためこむ
・ゴミ捨て場をあさる
などなど。
・窓から人の出入りを監視してる
・ゴミをためこむ
・ゴミ捨て場をあさる
などなど。
511 ：名無し不動さん：2008/12/17(水) 00:39:04 ID:aQPlyAdO
↑そうですね。
512 ：やんやん ◆jReFkq.CTY ：2008/12/17(水) 00:51:32 ID:??? BE:91552234-2BP(0)
今までに体験した最もインパクトのある奇声を教えてくれ
キセイ
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うちの親が祖父から相続でバブルのころに建ててしまった建物を受け継ぎました。
そのせいで毎月二十万もの固定資産税がかかってきたんですが、一階にとあるチェーン店が入っていたためこれまでは問題なかったんです。
しかしそれが出て行くことになって、上も他の会社等に貸したくても借り手がおらず毎月それだけ赤字になってしまいます。
そういうわけで苦肉の策としてワンフロアー三十坪を一切仕切りの無い一部屋として、風呂とキッチンだけつけて貸そうかと考えてます。
場所は悪くないです、すぐ近くに大きい歓楽街があります。ただ目立たない場所にあるので会社や店が入りません。
内装も借り手がほとんどいなかったようできれいなまま、建物もぜんぜんきれいです。
そういった変則的なのでは借り手はいないのでしょうか？
初期投資に何千万は今父の会社はなかなか苦しくて不可能なので、とりあえず赤字だけは防ぎたいのですが。
良かったら知恵を貸していただけるとありがたいです。
そのせいで毎月二十万もの固定資産税がかかってきたんですが、一階にとあるチェーン店が入っていたためこれまでは問題なかったんです。
しかしそれが出て行くことになって、上も他の会社等に貸したくても借り手がおらず毎月それだけ赤字になってしまいます。
そういうわけで苦肉の策としてワンフロアー三十坪を一切仕切りの無い一部屋として、風呂とキッチンだけつけて貸そうかと考えてます。
場所は悪くないです、すぐ近くに大きい歓楽街があります。ただ目立たない場所にあるので会社や店が入りません。
内装も借り手がほとんどいなかったようできれいなまま、建物もぜんぜんきれいです。
そういった変則的なのでは借り手はいないのでしょうか？
初期投資に何千万は今父の会社はなかなか苦しくて不可能なので、とりあえず赤字だけは防ぎたいのですが。
良かったら知恵を貸していただけるとありがたいです。
よくわからんけど、バブル期建築で
月２０万も固定資産税で出て行くなら売るとか
月２０万も固定資産税で出て行くなら売るとか
会社はべつに目立つ必要なんてない。
便利で静かで、最新設備が入ってるところなら借りる。
便利で静かで、最新設備が入ってるところなら借りる。
返信遅くなりました、売ろうにもこの建物を担保に銀行から借金してるんで買い手は付かないと思いまして。
最新設備とかは無いです、あのころ絶対に儲かるって持ち上げられて良く分からないまま建てたようでがらんとした部屋があるだけです。
大通りに面してるんで静かさもあまり。ただ目の前の大通りを電車が走っており徒歩一分もしないうちに市電の小さい駅ならあります。
最新設備とかは無いです、あのころ絶対に儲かるって持ち上げられて良く分からないまま建てたようでがらんとした部屋があるだけです。
大通りに面してるんで静かさもあまり。ただ目の前の大通りを電車が走っており徒歩一分もしないうちに市電の小さい駅ならあります。
何で買う側が担保を気にするんだろうか
周辺のロケーション、築年数、状態、残債、需要、
リノベにかかるコスト、現在募集してる条件etc
色んな事考えないといけないからわかんね。
契約できる水準まで下げると赤字確実なわけ？
リノベにかかるコスト、現在募集してる条件etc
色んな事考えないといけないからわかんね。
契約できる水準まで下げると赤字確実なわけ？
バブル時代だと屋上防水、外壁塗装もやって無いなら必要だし。
２０年～３０年目に大規模改修しないと。
２０年～３０年目に大規模改修しないと。
「リノベ」ではなくて「イノベ」では？
そもそも固定資産税が年間２４０万も掛かるって規模が不明。
しかも２階が３０坪しかない、１階が出て行ってしまった、借り手がいない、抵当に入っているから売れないと
わけわかめ。
土地の広さ
建物の階数
それぞれの広さ
構造（木造とかＲＣだとか）
目標家賃（あるいはいままでもらっていた賃料の額）
そして付き合いのある不動産屋との相談内容
（いない場合、相談できる業者とか知り合いがいるかどうかとか、相談した過去の話など）
しかも２階が３０坪しかない、１階が出て行ってしまった、借り手がいない、抵当に入っているから売れないと
わけわかめ。
土地の広さ
建物の階数
それぞれの広さ
構造（木造とかＲＣだとか）
目標家賃（あるいはいままでもらっていた賃料の額）
そして付き合いのある不動産屋との相談内容
（いない場合、相談できる業者とか知り合いがいるかどうかとか、相談した過去の話など）
仕事で返信遅くなりました、鉄筋で八階建てです。
借金はまだ数千万あるので一括返済は不可能、一度売ろうとしたこともあたんですが当時は会社の景気もまだ良かったんでいつか上が入ってくれるのではとやめてしまい、
しかし現在はそういう話はまるでありません。周辺はかなり売買は盛んなのですが賃貸が一切無い建物は買い手がいないようでして。
そういうわけで借りてくれる人を会社から個人に変えれば政令指定都市の本当に町の中心部なのでどうにかなるのではと思ったんです。
三十坪のがらんとした部屋にお金をかけられないので、システムキッチンと風呂みたいなのを格安で買って設置して、
十万程度で貸せたらそれでかまわないかとも思ってます。
貯金があったら部屋を複数仕切ってとか出来るんですが、
現状で銀行等からお金を借りることが出来ません。
既に借金があり他に担保になりそうなものは無いし、改装ができそうなほどの金額になる売れそうなものもありませんし。
キッチンや風呂を設置するだけでも本業に食い込みかねないので、せめて半分くらいは入ってもらいたいのですが。
借金はまだ数千万あるので一括返済は不可能、一度売ろうとしたこともあたんですが当時は会社の景気もまだ良かったんでいつか上が入ってくれるのではとやめてしまい、
しかし現在はそういう話はまるでありません。周辺はかなり売買は盛んなのですが賃貸が一切無い建物は買い手がいないようでして。
そういうわけで借りてくれる人を会社から個人に変えれば政令指定都市の本当に町の中心部なのでどうにかなるのではと思ったんです。
三十坪のがらんとした部屋にお金をかけられないので、システムキッチンと風呂みたいなのを格安で買って設置して、
十万程度で貸せたらそれでかまわないかとも思ってます。
貯金があったら部屋を複数仕切ってとか出来るんですが、
現状で銀行等からお金を借りることが出来ません。
既に借金があり他に担保になりそうなものは無いし、改装ができそうなほどの金額になる売れそうなものもありませんし。
キッチンや風呂を設置するだけでも本業に食い込みかねないので、せめて半分くらいは入ってもらいたいのですが。
>>524
広さがワカランが３０坪Ｘ８フロアってことでよろしいか？
で、そのうち1Ｆの店舗が最近退去、２Ｆがそもそも空っぽ。 ってかんじかな？で、残りは自分の会社？
３０坪にふろとキッチンつけても居住用で借りる人は居ない。広すぎて空調が効かないから。
地域的な事情がわからんが入居する人に費用を負担してもらうしかないだろう。となると自動的に店舗か事務所ってことになる。
ネットカフェ、最近はやりのドヤ、個人向けの倉庫、イベント販売、マッサージやエステ・・・そういったところかな？
近隣の駅前（自分のところじゃないぞ）で流行っているチェーン店舗の本部に電話してみな？
賃料格安と判れば開業するかもしれないから。フランチャイズだと本部がではなく脱サラした人が開業するからリスクの無いしねｗ
とりあえず黙ってたら入って来ないのだから不動産屋、商工会などで会う法人や業者、居酒屋とかチェーン店などの本部などに
声かけなきゃ始まらない。
入れちゃダメなのは、個人の飲食店（飲み屋、居酒屋など）、風俗店、目的の判らない（ナニを入れるか決まってない）倉庫、脱サラ開業（フランチャイズはＯＫ）
それと外国人の経営者（バックが外国人の場合もあるので注意）
賃料が安いのだから「連帯保証人」は複数たてること、残高証明書の提出や過去の申告書提出、決算書など、ガチガチにしたほうが良い。
でないとロクなのが入らないので結局滞納で苦労することになる。
店舗でも保証会社が使えることもあるので不動産屋に頼むか手配すること。保証会社の審査オチするは絶対にやめたほうがいい。
広さがワカランが３０坪Ｘ８フロアってことでよろしいか？
で、そのうち1Ｆの店舗が最近退去、２Ｆがそもそも空っぽ。 ってかんじかな？で、残りは自分の会社？
３０坪にふろとキッチンつけても居住用で借りる人は居ない。広すぎて空調が効かないから。
地域的な事情がわからんが入居する人に費用を負担してもらうしかないだろう。となると自動的に店舗か事務所ってことになる。
ネットカフェ、最近はやりのドヤ、個人向けの倉庫、イベント販売、マッサージやエステ・・・そういったところかな？
近隣の駅前（自分のところじゃないぞ）で流行っているチェーン店舗の本部に電話してみな？
賃料格安と判れば開業するかもしれないから。フランチャイズだと本部がではなく脱サラした人が開業するからリスクの無いしねｗ
とりあえず黙ってたら入って来ないのだから不動産屋、商工会などで会う法人や業者、居酒屋とかチェーン店などの本部などに
声かけなきゃ始まらない。
入れちゃダメなのは、個人の飲食店（飲み屋、居酒屋など）、風俗店、目的の判らない（ナニを入れるか決まってない）倉庫、脱サラ開業（フランチャイズはＯＫ）
それと外国人の経営者（バックが外国人の場合もあるので注意）
賃料が安いのだから「連帯保証人」は複数たてること、残高証明書の提出や過去の申告書提出、決算書など、ガチガチにしたほうが良い。
でないとロクなのが入らないので結局滞納で苦労することになる。
店舗でも保証会社が使えることもあるので不動産屋に頼むか手配すること。保証会社の審査オチするは絶対にやめたほうがいい。
この手の物件は素人がアレコレ言うんで無く、マージン払ってコンサルタント会社に依頼しか無い。
素人が片手間で手間賃ケチってもヤブヘビ。
素人が片手間で手間賃ケチってもヤブヘビ。
色々ありがとうございます。
会社は別の場所にあって現在は八階建ての一番上が物置代わりとして使われてます。
一階から七階まで三十坪×七がすべて開いてしまってます。
そうですか、広すぎるとエアコンの問題とかも出てきますか。
これまで不動産屋に任せてたんですが一向に良い連絡が無くて、結局もう二年経ってます。
一階がまだ入ったままなら良かったんですが、急に出て行くことになってあせってしまいまして。
今思えばのんびりとしていたんだと過去の自分を叱責したくなります。
そうですね、とりあえずチェーン店に連絡を取ってみようと思います。
あと無知な質問なのですがコンサルタント会社って不動産屋とは違うんでしょうか？
会社は別の場所にあって現在は八階建ての一番上が物置代わりとして使われてます。
一階から七階まで三十坪×七がすべて開いてしまってます。
そうですか、広すぎるとエアコンの問題とかも出てきますか。
これまで不動産屋に任せてたんですが一向に良い連絡が無くて、結局もう二年経ってます。
一階がまだ入ったままなら良かったんですが、急に出て行くことになってあせってしまいまして。
今思えばのんびりとしていたんだと過去の自分を叱責したくなります。
そうですね、とりあえずチェーン店に連絡を取ってみようと思います。
あと無知な質問なのですがコンサルタント会社って不動産屋とは違うんでしょうか？
訂正します、もう三年半あきっぱなしでした。
不動産屋変えてみるのも手の一つなのでしょうか。
不動産屋変えてみるのも手の一つなのでしょうか。
>一階から七階まで三十坪×七がすべて開いてしまってます。
致命傷だなぁ。
致命傷だなぁ。
ネタくせぇ。
>コンサルタント会社って不動産屋とは違うんでしょうか？
同じと言えば同じ、違うと言えば違うので考え方の違いです。
不動産屋もコンサルタント業やってる、どこに主軸を置いてるかの差です。
私事ですが一昨年固定資産税年間２１０万の、空室率６０％ ２４戸 一棟マンションを相続し、１年で全室埋めましたよ。
ソレまでの不動産屋は駅から遠く、土地転がしだけで募集すらして無い不動産屋だったので、相続後に即切替。
２－３月の繁盛期に家賃５％増しで募集とか、仲介料に色を付けたり色々やったですよ。
同じと言えば同じ、違うと言えば違うので考え方の違いです。
不動産屋もコンサルタント業やってる、どこに主軸を置いてるかの差です。
私事ですが一昨年固定資産税年間２１０万の、空室率６０％ ２４戸 一棟マンションを相続し、１年で全室埋めましたよ。
ソレまでの不動産屋は駅から遠く、土地転がしだけで募集すらして無い不動産屋だったので、相続後に即切替。
２－３月の繁盛期に家賃５％増しで募集とか、仲介料に色を付けたり色々やったですよ。
一番いいのは、貴賓室とか、重役室とかいう、ワンフロア１ベットの、
スペシャルな風俗店だな。３Pは当たり前のVIP風俗で、狙いは２時間１０万円～だ。
スペシャルな風俗店だな。３Pは当たり前のVIP風俗で、狙いは２時間１０万円～だ。
そっか、商業地域だったら風俗ビルもアリだよね。
ソープは実質不可能になってるから無理だけど。
ピンサロ・ヘルス・おっぱいパブ・ビデオＢＯＸ・テレクラ・カップル喫茶、ちょｗ ワクワクしてきたぞ!!
賃料高くしても全然入るし
ソープは実質不可能になってるから無理だけど。
ピンサロ・ヘルス・おっぱいパブ・ビデオＢＯＸ・テレクラ・カップル喫茶、ちょｗ ワクワクしてきたぞ!!
賃料高くしても全然入るし
ありがとうございます、本当でしてネタではありません。
良い不動産を探して相談してみようと思います。
風俗はちょっと。後が怖いですから。
良い不動産を探して相談してみようと思います。
風俗はちょっと。後が怖いですから。
ビルのオーナーならタダで女の子と・・・
それくらいできるよね？
それくらいできるよね？
ヤクザが黙ってないけどな
>>527
なにーー？！全部空いてるだと？？？
そりゃダメだｗｗ
チェーン店じゃなくて不動産屋を片っ端から廻れｗ
調子の良い不動産屋
すぐに売買をすすめる不動産屋
やたらと改造改装を進める不動産屋
ヘンな人とあわせようとする不動産屋（借りたい人じゃないひと：金融屋とかその類）
賃貸専門、売買専門ってかいてある不動産屋
それ以外のところにとりあえず３件以上は当たれ。地元ならそんな空きビルはみんな知ってるはずだ。
すぐになんらかの反応を示すよ。（専門外なら気にもかけないので答えが出ない）
それと本業に融資している銀行と会計士はナニをやってたんだ？そんなところとは今後手を切れ。
寄生しているのに宿主がしにそうなのが判らないならきるべきだな。。
なにーー？！全部空いてるだと？？？
そりゃダメだｗｗ
チェーン店じゃなくて不動産屋を片っ端から廻れｗ
調子の良い不動産屋
すぐに売買をすすめる不動産屋
やたらと改造改装を進める不動産屋
ヘンな人とあわせようとする不動産屋（借りたい人じゃないひと：金融屋とかその類）
賃貸専門、売買専門ってかいてある不動産屋
それ以外のところにとりあえず３件以上は当たれ。地元ならそんな空きビルはみんな知ってるはずだ。
すぐになんらかの反応を示すよ。（専門外なら気にもかけないので答えが出ない）
それと本業に融資している銀行と会計士はナニをやってたんだ？そんなところとは今後手を切れ。
寄生しているのに宿主がしにそうなのが判らないならきるべきだな。。
>>536
今の風俗はヤクザと切れてて、元銀行マンとか凡そ有得ない経歴なのがオーナーやってたりする。
全部が全部じゃ無いけど、暴対法以降激減。
オフィス系の貸しビルって地元じゃ余り意味無いだろ。
居住物件と違って、広範囲にチャンネル持ってる会社じゃ無いと厳しいんじゃね。
今の風俗はヤクザと切れてて、元銀行マンとか凡そ有得ない経歴なのがオーナーやってたりする。
全部が全部じゃ無いけど、暴対法以降激減。
オフィス系の貸しビルって地元じゃ余り意味無いだろ。
居住物件と違って、広範囲にチャンネル持ってる会社じゃ無いと厳しいんじゃね。
相談乗ってくれてありがとうございました。
今日から仕事の合間に不動産屋を回ってみようと思います。
今日から仕事の合間に不動産屋を回ってみようと思います。
>>62,51
レオパは結構高いよ。建築で儲けて、入居で儲けて、管理で儲けて、あげくに使い込んでｗと、ものすごい会社なのだｗｗ
取り込み工事でも１００万はかたいね。「細かいところよりも実質いくら儲かるかなんですよ！」ってのが営業トークｗ
レオパレの本質
営業はDQNだしｗ
レオパは結構高いよ。建築で儲けて、入居で儲けて、管理で儲けて、あげくに使い込んでｗと、ものすごい会社なのだｗｗ
取り込み工事でも１００万はかたいね。「細かいところよりも実質いくら儲かるかなんですよ！」ってのが営業トークｗ
レオパレの本質
営業はDQNだしｗ
儲けるのは当たり前だが、要するにオーナーにどれ程還元出切るかと言う事だよ。
545 ：名無し不動さん：2008/12/27(土) 01:03:35 ID:7QT5nzr8
↑そうですね。
222 名前：名刺は切らしておりまして[] 投稿日：2008/12/26(金) 02:25:36 ID:ZYjcEQvz
ビックカメラは、まず49億円の粉飾決算書を作りました。
ビックカメラは、その粉飾決算書を高らかに掲げて
「俺は優良企業だぞ～。公募増資するから金くれ～」と叫び、
117億円を集めました。
ビックカメラは、その公募増資を持って東証に行き
「俺は優良企業だぞ～。東証1部に上場して資金集めさせてくれ～」と叫び
東証1部に上場した上で、1020億円を集めました。
めでたし、めでたし。
※勘違いしている人が多いようですが、被害総額は1000億円を超えています。
ビックカメラは、まず49億円の粉飾決算書を作りました。
ビックカメラは、その粉飾決算書を高らかに掲げて
「俺は優良企業だぞ～。公募増資するから金くれ～」と叫び、
117億円を集めました。
ビックカメラは、その公募増資を持って東証に行き
「俺は優良企業だぞ～。東証1部に上場して資金集めさせてくれ～」と叫び
東証1部に上場した上で、1020億円を集めました。
めでたし、めでたし。
※勘違いしている人が多いようですが、被害総額は1000億円を超えています。
メガネが日本で五千円
今回の不況はさすがに厳しいかと思ったが
逆にうちみたいな7万台の安い物件に成城の医者の息子だとか部長クラスの単身赴任が入るようになった
今まで入ってた学生や新卒リーマンは難しいだろうな
逆にうちみたいな7万台の安い物件に成城の医者の息子だとか部長クラスの単身赴任が入るようになった
今まで入ってた学生や新卒リーマンは難しいだろうな
融資とおらねー
550 ：名無し不動さん：2008/12/30(火) 01:37:53 ID:2HIrsTs+
↑そうですね。
３０坪と狭いですが都心の一等地に住んでます。
不動産屋の土地評価額は７千万（今年の１０月）。
地下鉄の駅まで徒歩２分で住環境は非常に良い。
家自体は木造の築５０年で価値は無い。
私は独身の６０歳で無職ですので就職の可能性はほとんどないです。
そこでここにアパートを建てて家賃収入で暮らしていこうと思ってます。
その一室に住もうと思ってます。
ローンの支払いや雑費、税金を引いて月３０万くらいの収入が見込める
でしょうか？
因みに預金は１８００万あります。
言い忘れましたが私の土地は道路計画に入ってるとのことで２階まで
しか建てられないと聞きました。
不動産屋の土地評価額は７千万（今年の１０月）。
地下鉄の駅まで徒歩２分で住環境は非常に良い。
家自体は木造の築５０年で価値は無い。
私は独身の６０歳で無職ですので就職の可能性はほとんどないです。
そこでここにアパートを建てて家賃収入で暮らしていこうと思ってます。
その一室に住もうと思ってます。
ローンの支払いや雑費、税金を引いて月３０万くらいの収入が見込める
でしょうか？
因みに預金は１８００万あります。
言い忘れましたが私の土地は道路計画に入ってるとのことで２階まで
しか建てられないと聞きました。
今の不動産下落相場で、60歳でローンを組むのはけっこう困難。
かといって、預金を注ぎ込んだら生活できないしな。ｗ
かといって、預金を注ぎ込んだら生活できないしな。ｗ
土地を担保にしてもローン難しいんですか？
下落相場じゃ評価の半分も借りられないよ
今は銀行自体がひぃひぃ言ってる状態で、貸すと自己資本比率が下がるから
貸せません。
今は銀行自体がひぃひぃ言ってる状態で、貸すと自己資本比率が下がるから
貸せません。
普通に土地売って、温泉付き介護施設（外出自由）とかに入居したら？
アパート建てるとしていくらくらいかかるんですかね？
レオパレスに電話して聞け
敷地30坪で2階建だと
シングル用4戸でいっぱいってもんだろ
で一つに自分が住むと。
残り三戸で生活費30万を捻出？
シングル用4戸でいっぱいってもんだろ
で一つに自分が住むと。
残り三戸で生活費30万を捻出？
６部屋無理ですかね？
どうしても儲けたきゃ 違法系工務店さがせ。あとはしらん。
３部屋貸すとして生活費いくらくらい捻出できますかね？
全額ローンとして。
全額ローンとして。
>>564
それはワンルームマンションです。
それはワンルームマンションです。
>>564
そのマンション駐車場は？
あとは月30万の収益から
ローン払い ＞ 30年償却なら年80万ぐらいか？
支払い金利 ＞ 1.5％で永続（無理だが）借りれるなら最初は年35万ちょい。
修繕費 ＞新築時なら最初12，3年で一年分の収益が飛ぶぐらいをみとく。
この辺抜けばだいたいの収入になる。後税金。
入居がちゃんと埋まるなら年200万ぐらいの収入にはなるんじゃねえの？
そのマンション駐車場は？
あとは月30万の収益から
ローン払い ＞ 30年償却なら年80万ぐらいか？
支払い金利 ＞ 1.5％で永続（無理だが）借りれるなら最初は年35万ちょい。
修繕費 ＞新築時なら最初12，3年で一年分の収益が飛ぶぐらいをみとく。
この辺抜けばだいたいの収入になる。後税金。
入居がちゃんと埋まるなら年200万ぐらいの収入にはなるんじゃねえの？
担保なしで何千万も貸してくれるとでも？ｗ
商業用の値下がり方凄いな
>>551
とりあえず役所にいって建蔽率と計画線（道路）の詳細を聞いて来い。
建蔽率100％だと仮定すると述べ床３０坪（１００平米）になる。地形にもよるが都内なら２０平米で５室、実質は
４室で余裕をつけるか、小さく６室でやるかのどちらか。狭いと 入らない、安い賃料、競合多い可能性が高まります。
駅からの距離とか位置にもかかわるが店舗を１Ｆに設定する方法もあります。
金額はかなりとれるしイニシャルも掛からないのだが、ただし安定的な収入にはなりにくいので注意。
一度空くとなかなか埋まりにくいことが多い。
で、４室で１０万円取れるとして４０万の収入。年間で４８０万。
５００万の収益を出す物件に掛けられるイニシャルは３０００万程度。述べ床３０坪なので６０万掛けても１８００万、実質２５００程度出せば
十分きれいで丈夫なのが建てられる。
２５００マンの２０年ローンだと毎月返済額は１３万ぐらい。利率にも寄るけど。
４０万＋１３万＝２７万。これに固定資産税だとか修繕費を賄っていくわけで、ちょっと苦しいかも。
３０ネン以上のローンにすれば返済額は減るが最終的にひどい目にあうと思われる。
収入増やすには
イニシャルを掛けない
自分でなんでもやる
相場やニーズの把握
ってことろか。。自動販売機やタバコ屋、店舗にするとか部屋が狭くても人気があるかどうかなど、いろんな研究をすれば
それなりに収益を確保することが可能かと。。年が明けたら銀行、役所、不動産屋をぐるっとまわることだね。
なんとかパレスとかなんとか建託とかには注意。あれはお金持ちのサラリーマンがだまされるもの。
とりあえず役所にいって建蔽率と計画線（道路）の詳細を聞いて来い。
建蔽率100％だと仮定すると述べ床３０坪（１００平米）になる。地形にもよるが都内なら２０平米で５室、実質は
４室で余裕をつけるか、小さく６室でやるかのどちらか。狭いと 入らない、安い賃料、競合多い可能性が高まります。
駅からの距離とか位置にもかかわるが店舗を１Ｆに設定する方法もあります。
金額はかなりとれるしイニシャルも掛からないのだが、ただし安定的な収入にはなりにくいので注意。
一度空くとなかなか埋まりにくいことが多い。
で、４室で１０万円取れるとして４０万の収入。年間で４８０万。
５００万の収益を出す物件に掛けられるイニシャルは３０００万程度。述べ床３０坪なので６０万掛けても１８００万、実質２５００程度出せば
十分きれいで丈夫なのが建てられる。
２５００マンの２０年ローンだと毎月返済額は１３万ぐらい。利率にも寄るけど。
４０万＋１３万＝２７万。これに固定資産税だとか修繕費を賄っていくわけで、ちょっと苦しいかも。
３０ネン以上のローンにすれば返済額は減るが最終的にひどい目にあうと思われる。
収入増やすには
イニシャルを掛けない
自分でなんでもやる
相場やニーズの把握
ってことろか。。自動販売機やタバコ屋、店舗にするとか部屋が狭くても人気があるかどうかなど、いろんな研究をすれば
それなりに収益を確保することが可能かと。。年が明けたら銀行、役所、不動産屋をぐるっとまわることだね。
なんとかパレスとかなんとか建託とかには注意。あれはお金持ちのサラリーマンがだまされるもの。
イニシャルをかけるってどういう意味なんでしょうか?
２５平米のアパートで賃料１０万もとれんのか？
イニシャル（コスト）
賃貸の場合、建物単体の価格、建物付随（へいとか門扉とか造園とか）の価格、建物の内装や装備に関する価格。
構造を木造にするか、ＲＣが良いのか。 そのグレードやターゲット顧客のニーズに合致しているか。
塀や門扉が高級すぎないか、オートロックは必要か、手入れしない植栽は必要か。
ウッォシュレットや暖房便座が必要をされているか、床暖房も必要か、ＴＶドアホンって要望があるのか？
そこらへんをイニシャルコストという。初期費用っていうのかな。。
ランニングコストというのもあって維持に掛かる費用。
エレベータ保守費用や共有部分の照明などに関する光熱費。
リースになっている物品のリース代金。（エアコンとかガス給湯器などリース物が増えてきている）
共有部分の清掃費。
入居退去ごとに掛かる清掃費や故障のたびに出て行くお金、外壁の塗装や屋根の保守など、固定資産税などは
ランニングコストに入れても良いが計算しずらいので別途に「補修費」「諸税」という項目で考えると判りやすい。
自分でやればタダになものや、時期が見極められないモノがそういうのに入る。
>>572
> ２５平米のアパートで賃料１０万もとれんのか？
そうだよね？でも駅直近だし場所によってはそれくらい。居住用じゃなくて事務所かわりに使うところが多い。
そういう地域は風呂がデカいよりも部屋が広いとか電源が40Ａ取れるとかトイレ別とか玄関が大きいとかが喜ばれる。
だから不動産屋にいかないと判らないし調べないと地域需要が読めない。
賃貸の場合、建物単体の価格、建物付随（へいとか門扉とか造園とか）の価格、建物の内装や装備に関する価格。
構造を木造にするか、ＲＣが良いのか。 そのグレードやターゲット顧客のニーズに合致しているか。
塀や門扉が高級すぎないか、オートロックは必要か、手入れしない植栽は必要か。
ウッォシュレットや暖房便座が必要をされているか、床暖房も必要か、ＴＶドアホンって要望があるのか？
そこらへんをイニシャルコストという。初期費用っていうのかな。。
ランニングコストというのもあって維持に掛かる費用。
エレベータ保守費用や共有部分の照明などに関する光熱費。
リースになっている物品のリース代金。（エアコンとかガス給湯器などリース物が増えてきている）
共有部分の清掃費。
入居退去ごとに掛かる清掃費や故障のたびに出て行くお金、外壁の塗装や屋根の保守など、固定資産税などは
ランニングコストに入れても良いが計算しずらいので別途に「補修費」「諸税」という項目で考えると判りやすい。
自分でやればタダになものや、時期が見極められないモノがそういうのに入る。
>>572
> ２５平米のアパートで賃料１０万もとれんのか？
そうだよね？でも駅直近だし場所によってはそれくらい。居住用じゃなくて事務所かわりに使うところが多い。
そういう地域は風呂がデカいよりも部屋が広いとか電源が40Ａ取れるとかトイレ別とか玄関が大きいとかが喜ばれる。
だから不動産屋にいかないと判らないし調べないと地域需要が読めない。
>>573
ありがとうございました～♪
ありがとうございました～♪
>>570
貴重なご意見、ありがとうございます。
空き室もたまには出るだろうし、１０年も立てば家賃も下げなきゃ
ならないだろうし、難しいもんですね。
因みに、店舗の可能性はないです。
近所にレストランなど開いてもことごとくつぶれてます。
リバースモーゲージが一番いいかな。
貴重なご意見、ありがとうございます。
空き室もたまには出るだろうし、１０年も立てば家賃も下げなきゃ
ならないだろうし、難しいもんですね。
因みに、店舗の可能性はないです。
近所にレストランなど開いてもことごとくつぶれてます。
リバースモーゲージが一番いいかな。
>>551
マジれすするなら、７０００万で土地売って、
7000+1800マンで９０００マンにして、まぁ、上がりそうで堅そうな株を買う。
建築株とかな。絶対景気とともにあがるよ。
大成 鹿島あたりなら倍になる。
でもこわいから、５０００万だけつぎ込んで、
のこり４０００は貯金。
５０００マンはあんたが死ぬまでに１億にはなるよ。
ま、７０００マンでは売れないよ。多分。
マジれすするなら、７０００万で土地売って、
7000+1800マンで９０００マンにして、まぁ、上がりそうで堅そうな株を買う。
建築株とかな。絶対景気とともにあがるよ。
大成 鹿島あたりなら倍になる。
でもこわいから、５０００万だけつぎ込んで、
のこり４０００は貯金。
５０００マンはあんたが死ぬまでに１億にはなるよ。
ま、７０００マンでは売れないよ。多分。
577 ： 【だん吉】 【1452円】 ：2009/01/01(木) 02:11:20 ID:imSgEcAU
↑そうですね。
三菱商事とかがいいんじゃねえか。建設はなぞだろ。
えらいスレ違いだけど
個別株やるくらいならインデックス投信が堅いよ。
どんなに安定してそうな会社でも潰れる時はあっさり潰れるが、
インデックスは市場がある限り継続する。
しかも状況に応じて銘柄の組替えが行われるので、仕組み的に
インデックス単体で見れば右肩上がりか悪くても現状維持。
算定開始時と現在では中身は全くの別物なんだがｗ
政策的な意味合いもあって下限も自ずと決まってくる。
日経225で言えば短期的に5,000円を割る下値はあるかも知れんけど
長期的には現状が底値圏にあたるのは間違いないわな。
良さ気な銘柄に組替えでもなんでもやって数字あげてくるのは
規定路線なんだから。
株式市場なんてのは仕組みそのものが詐欺に近いと個人的に思っ
てるが、嘘もみんなが信じれば真実になるってのもまた事実。
仕組みをうまい事利用すれば結構おいしい。
コスト平均法でインデックスを買い続ける。これ最強。
個別株やるくらいならインデックス投信が堅いよ。
どんなに安定してそうな会社でも潰れる時はあっさり潰れるが、
インデックスは市場がある限り継続する。
しかも状況に応じて銘柄の組替えが行われるので、仕組み的に
インデックス単体で見れば右肩上がりか悪くても現状維持。
算定開始時と現在では中身は全くの別物なんだがｗ
政策的な意味合いもあって下限も自ずと決まってくる。
日経225で言えば短期的に5,000円を割る下値はあるかも知れんけど
長期的には現状が底値圏にあたるのは間違いないわな。
良さ気な銘柄に組替えでもなんでもやって数字あげてくるのは
規定路線なんだから。
株式市場なんてのは仕組みそのものが詐欺に近いと個人的に思っ
てるが、嘘もみんなが信じれば真実になるってのもまた事実。
仕組みをうまい事利用すれば結構おいしい。
コスト平均法でインデックスを買い続ける。これ最強。
別案として今住んでいる家をリフォームして人に貸すというのはどうでしょう？
私の家は築５０年の木造の２階建て純日本風です。
庭はほとんどないですが屋根付き駐車場があります。
リフォーム代３００万くらいかけて家賃どのくらいもらえますかね？
２５万くらいはいけますかね？
私の家は築５０年の木造の２階建て純日本風です。
庭はほとんどないですが屋根付き駐車場があります。
リフォーム代３００万くらいかけて家賃どのくらいもらえますかね？
２５万くらいはいけますかね？
583 ：名無し不動さん：2009/01/02(金) 00:56:30 ID:AB/Uo5Xv
↑そうですね。
日経マネーのコラムで榊淳司は、今３００万円で買えと
書いているけど、本当だと思いますか？
書いているけど、本当だと思いますか？
中古アパマンHPを見ると、千葉＆北関東の値落ちが凄いな。
利回り２０％とかザラにある、場所をチョット調べて見るとゴーストタウン化した木更津。
派遣切りした自動車系工業地帯などなど。
よくリサーチすれば超高利回り物件に化けるんじゃね？
利回り２０％とかザラにある、場所をチョット調べて見るとゴーストタウン化した木更津。
派遣切りした自動車系工業地帯などなど。
よくリサーチすれば超高利回り物件に化けるんじゃね？
アパート経営って儲かるんですか？
よくＣＭでみるようなのぼりが立ってるアパートはその会社が土地から建物まで
全部保有してるの？
よくＣＭでみるようなのぼりが立ってるアパートはその会社が土地から建物まで
全部保有してるの？
土地があれば儲かる。
土地もないのにやれば．．．。
土地もないのにやれば．．．。
588 ：名無し不動さん：2009/01/03(土) 00:59:34 ID:PMGS9jXT
↑そうですね。
建物建てるのに金かかるし、それは何年間で完済できるの？
完済した時には建物が古くなっちゃって空き部屋だけとか？
完済した時には建物が古くなっちゃって空き部屋だけとか？
路線価の六割で融資受けようとしたらダメだった
返済計画も問題無いと思うんだけどなー
返済計画も問題無いと思うんだけどなー
返済額が家賃収入の４割超えてるとか。
まあ 一度住宅メーカーとかから紹介受けたほうが融資もやりやすいよ
それから旭化成でも積水でもパナでもミサワでもあいみつかけて資産評価をすれば
大手どころであれば銀行と住宅メーカーも仕事がなくなって必死だからだいたい
今の時代でも満額は融資してくれるはず
単に金貸せって有志はなかなか厳しいみたい
それで大手都市銀の案件を地元の信金でもかたっぱしから聞いてみればどうにななるかも
今は銀行は選べないみたいらしいが
ウチは今まで相続で貰った都心で家賃3万の木賃を10万の家賃に建替えたけど
億かけちゃったから手取りはそんなかわんなかった
>>582
純日本家屋は貸しにくいよなあ うちの近所にもあるけどアパートなら8世帯で50万は入るのに
30年だから15万くらいでしか貸せない それこそ300万かけるなら2千万で超格安アパート作ればいいと思う
貯金は使っちゃダメだよ
それから旭化成でも積水でもパナでもミサワでもあいみつかけて資産評価をすれば
大手どころであれば銀行と住宅メーカーも仕事がなくなって必死だからだいたい
今の時代でも満額は融資してくれるはず
単に金貸せって有志はなかなか厳しいみたい
それで大手都市銀の案件を地元の信金でもかたっぱしから聞いてみればどうにななるかも
今は銀行は選べないみたいらしいが
ウチは今まで相続で貰った都心で家賃3万の木賃を10万の家賃に建替えたけど
億かけちゃったから手取りはそんなかわんなかった
>>582
純日本家屋は貸しにくいよなあ うちの近所にもあるけどアパートなら8世帯で50万は入るのに
30年だから15万くらいでしか貸せない それこそ300万かけるなら2千万で超格安アパート作ればいいと思う
貯金は使っちゃダメだよ
30年はないだろうｗ
20年で建て替えなのに
20年で建て替えなのに
594 ：名無し不動さん：2009/01/03(土) 11:35:27 ID:mxz7p7Ki
親父の後をついでアパマン賃貸で食ってる者です。
バブル末期に建てた築１７年のマンションを所有してますが、やたらと凝ったブツがついていて
それが老朽化してメンテナンス費用が馬鹿にならなくなってきました。
家賃収入からマンションのローン返済やら生活費を支払うと、ほとんど金が残りません。今後は残るどころか蓄えがへるいっぽうだと思います。
そこで築３０年を経過したアパートの売却して、ローンの繰上げ返済を考えています。
いま現在満室です。
売却するにあたり店子は退室してもらわないといけないと思っていましたが、店子付きで売る方法もあるネットで知りました。
店子を退室させて売却する方法、店子付きで売却する方法、どちらが家主にメリットがあるでしょうか？
ご教示願います。
バブル末期に建てた築１７年のマンションを所有してますが、やたらと凝ったブツがついていて
それが老朽化してメンテナンス費用が馬鹿にならなくなってきました。
家賃収入からマンションのローン返済やら生活費を支払うと、ほとんど金が残りません。今後は残るどころか蓄えがへるいっぽうだと思います。
そこで築３０年を経過したアパートの売却して、ローンの繰上げ返済を考えています。
いま現在満室です。
売却するにあたり店子は退室してもらわないといけないと思っていましたが、店子付きで売る方法もあるネットで知りました。
店子を退室させて売却する方法、店子付きで売却する方法、どちらが家主にメリットがあるでしょうか？
ご教示願います。
>>594
入居率0%の中古なんて買い叩かれると思うよ
入居率0%の中古なんて買い叩かれると思うよ
マンションにして相続すると相続税がかからなかったりするの？よく税金対策とか言われてるけど。
>>597
そう簡単なら、まだまだ売れ残るマンションは出ないだろ。
そう簡単なら、まだまだ売れ残るマンションは出ないだろ。
599 ：名無し不動さん：2009/01/03(土) 16:07:39 ID:xgAUuxnB
空き農地にアパートを建てる提案を受けてアパートを持つ農家が多いらしいですが
何のメリットがあるんですか？
何のメリットがあるんですか？
>>601
相続対策とかいろいろ。まあ農業ずっと続ける気ならば生産緑地にしちゃえば一番いいんだが……。
http://www.816asset.jp/advice/countermeasure.html
相続対策とかいろいろ。まあ農業ずっと続ける気ならば生産緑地にしちゃえば一番いいんだが……。
http://www.816asset.jp/advice/countermeasure.html
農家の人はどこからそんなお金を持ってくるの？今でも農家は実は金持ちなの？
家賃が満室分入ってこなきゃすぐ借金を農家が他のところから金引っ張ってきて
払わないといけなくなりはしませんか？
家賃が満室分入ってこなきゃすぐ借金を農家が他のところから金引っ張ってきて
払わないといけなくなりはしませんか？
>>603
釣り？
釣り？
沖縄県でアパート経営している人いますか？
調子どうですか。
調子どうですか。
日経マネー2月号でで
榊淳司という奴が今が不動産投資の買いだとほざいている
ほんとかよ？
榊淳司という奴が今が不動産投資の買いだとほざいている
ほんとかよ？
>>594
普通は入居者付きで売る。利回りが良くなるようにするので賃料と売却価格とが10％以上にするように
賃料を上げておくか、価格を下げる。
あるいは塗装やメンテを安く済ませてなるべく手が掛からないように見せかける。
利回り12－15％ならすぐに売れるよ。
マンションのほうもどうなってるかがワカランが３０年持つ気持ちなら長期メンテの計画を立てること。
それとこちらもやはり売却を視野に入れた経営にすること。
売る気が無くても「売るつもりの経営」っていうのがよろしい。
買うならこうなってるほうが良い。と思えばそういうメンテや金の掛け方が出来る。
なんの計画性もなくやってると無駄も出るし余計な事もしてしまう。逆に足りない部分も出てしまう。
普通は入居者付きで売る。利回りが良くなるようにするので賃料と売却価格とが10％以上にするように
賃料を上げておくか、価格を下げる。
あるいは塗装やメンテを安く済ませてなるべく手が掛からないように見せかける。
利回り12－15％ならすぐに売れるよ。
マンションのほうもどうなってるかがワカランが３０年持つ気持ちなら長期メンテの計画を立てること。
それとこちらもやはり売却を視野に入れた経営にすること。
売る気が無くても「売るつもりの経営」っていうのがよろしい。
買うならこうなってるほうが良い。と思えばそういうメンテや金の掛け方が出来る。
なんの計画性もなくやってると無駄も出るし余計な事もしてしまう。逆に足りない部分も出てしまう。
正直いって駐車場経営の方がよいと思う
地面にアスファルト敷いて区画を区切るだけ、さほど資金は必要無い
おれのところ４０台のスペースに常時７割強～８割の占有率かな
固定資産税（これが高い）に所得税・管理料支払っても年間３００万以上残る
不動産屋に管理委託してるから手は掛からない
セカンドインカムとしてはこれくらいで十分
地面にアスファルト敷いて区画を区切るだけ、さほど資金は必要無い
おれのところ４０台のスペースに常時７割強～８割の占有率かな
固定資産税（これが高い）に所得税・管理料支払っても年間３００万以上残る
不動産屋に管理委託してるから手は掛からない
セカンドインカムとしてはこれくらいで十分
609 ：名無し不動さん：2009/01/05(月) 07:50:50 ID:aBZY2Npd
農家がアパート経営してるのは第一に市街地の固定資産税が高いから
おまけに農業したら益々赤字が増えるから、赤字になるより建物を借入資金で建築しても通常は赤字にならない
第二に、相続税対策
第三に建築業者のうまい話を鵜呑みにするから
608さんのような駐車場需要があるような場所では駐車場にするのが一番リスクが少ないし
収支も安定すると思う
おまけに農業したら益々赤字が増えるから、赤字になるより建物を借入資金で建築しても通常は赤字にならない
第二に、相続税対策
第三に建築業者のうまい話を鵜呑みにするから
608さんのような駐車場需要があるような場所では駐車場にするのが一番リスクが少ないし
収支も安定すると思う
40台止められるとかなりの坪数だから都内だと税金がもっと猛烈にかかかるから儲からないんだよな
月極チェーンにしてもきびしいよｗ
月極チェーンにしてもきびしいよｗ
＞農業したら益々赤字が増えるから
知ったか乙。
知ったか乙。
>>610
まあそうだな。
駐車場４０台分というと５００平米以上必要。２反分かな。。東京の郊外で更地だと１８０万は固定資産税がかかる。
４０台で得られる収入は砂利だなんだとあるが１．５マンだとして８割入庫で月額４８万、年間５７６万。
差し引きで３９６万だからまあそう悪い話でもない。
イニシャルコストはせいぜい整地とかアスファルト引く程度だから投資の低い割りにリターンがある。
ただし、相続税が丸々掛かる。契約を切られやすい。ゴミを投棄されやすい。廃車を置きっぱなしにされる。など、
結構面倒なリスクがある。だからコインパーキングなどの手段も考えることもだいじ。
同じ坪数でアパート（マンション？）を建てると商業地に近いところで３０室ぐらいの規模。７万Ｘ３０室Ｘ１２ヶ月＝２５２０万。
イニシャルで１．５億掛けても返済は月額８０万ぐらいだからかなりの余裕が出る。
駅から近いとか相続が近いとか売却の予定があるとか抵当に入っているとか色々な条件で選択するってことだね。
まあそうだな。
駐車場４０台分というと５００平米以上必要。２反分かな。。東京の郊外で更地だと１８０万は固定資産税がかかる。
４０台で得られる収入は砂利だなんだとあるが１．５マンだとして８割入庫で月額４８万、年間５７６万。
差し引きで３９６万だからまあそう悪い話でもない。
イニシャルコストはせいぜい整地とかアスファルト引く程度だから投資の低い割りにリターンがある。
ただし、相続税が丸々掛かる。契約を切られやすい。ゴミを投棄されやすい。廃車を置きっぱなしにされる。など、
結構面倒なリスクがある。だからコインパーキングなどの手段も考えることもだいじ。
同じ坪数でアパート（マンション？）を建てると商業地に近いところで３０室ぐらいの規模。７万Ｘ３０室Ｘ１２ヶ月＝２５２０万。
イニシャルで１．５億掛けても返済は月額８０万ぐらいだからかなりの余裕が出る。
駅から近いとか相続が近いとか売却の予定があるとか抵当に入っているとか色々な条件で選択するってことだね。
>>612
勉強になります。ありがと～♪
勉強になります。ありがと～♪
うちの土地は区画整理したばかりの住宅地だから駐車場需要無いわ。
そこら辺に家建てる人は既に駐車場分を確保してあるし、
近所にある店も広い駐車場を確保してる。
10年～20年くらい経てば2代目が車所有するようになって需要出てくると思うけど。
だから>>608のように一概には言えないね。
そこら辺に家建てる人は既に駐車場分を確保してあるし、
近所にある店も広い駐車場を確保してる。
10年～20年くらい経てば2代目が車所有するようになって需要出てくると思うけど。
だから>>608のように一概には言えないね。
でもな、農地だとJAの不動産部が出張ってくる。
甘い予測でアパート乱造して、オマケにJAは客付けのノウハウが無い。
何軒の農家が泣かされてるんだろうな。
甘い予測でアパート乱造して、オマケにJAは客付けのノウハウが無い。
何軒の農家が泣かされてるんだろうな。
616 ：名無し不動さん：2009/01/06(火) 08:23:39 ID:S0Eb+trw
>>611
何が知ったかか知らないが、市街化の水田がどれだけ農業がやりにくいかわかってるか？
そして２反前後の田のために耕運機、コンバイン等、の機械代がかかるし、
1反当たり10万円くらいの米しかできないのに肥料、農薬代、資材代だけでも数万円かかる
機械代含めて計算したら1反当たり数十万の赤字の上固定資産税もバカ高い
何が知ったかか知らないが、市街化の水田がどれだけ農業がやりにくいかわかってるか？
そして２反前後の田のために耕運機、コンバイン等、の機械代がかかるし、
1反当たり10万円くらいの米しかできないのに肥料、農薬代、資材代だけでも数万円かかる
機械代含めて計算したら1反当たり数十万の赤字の上固定資産税もバカ高い
日本の農業は産業としては落第点だな。
GHQが農地を小分けした事によって、スケールメリットが小さくなって現在に至ると。
>1反当たり10万円くらいの米しかできないのに肥料、農薬代、資材代だけでも数万円かかる
この数万が幾らかでカナリ違うのだがｗｗｗ
GHQが農地を小分けした事によって、スケールメリットが小さくなって現在に至ると。
>1反当たり10万円くらいの米しかできないのに肥料、農薬代、資材代だけでも数万円かかる
この数万が幾らかでカナリ違うのだがｗｗｗ
農地をアパートだと回りじゃ土地貸しがおおいな。
土地貸して住宅メーカー持ちでアパート建ててもらって３０年後にアパートもらうって奴だ。
３０年の間は土地の賃借料しかはいってこないけどな。
土地貸して住宅メーカー持ちでアパート建ててもらって３０年後にアパートもらうって奴だ。
３０年の間は土地の賃借料しかはいってこないけどな。
駐車場どんどん増えてるよ。
２台目需要や営業車向け。
２台目需要や営業車向け。
車売れてないのに？
2輪向けも増えてるな
駐車場は安くなってるから微妙
これとは別だが農家は儲かるけどメンドクサイしリスクも大きすぎるよ
薬代も田んぼであれば水も買わなきゃいけないし
これとは別だが農家は儲かるけどメンドクサイしリスクも大きすぎるよ
薬代も田んぼであれば水も買わなきゃいけないし
農業やらないならさっさと転用するなり売るなりして活用しろよと思うけど。
そもそも税金を減免してやるのがおかしい。
そもそも税金を減免してやるのがおかしい。
うちで持ってる別の土地だが、囲繞地のため活用できない。
休耕地だけど宅地並み課税されてないのが救いだわ。
景気が悪化しちゃって区画整理される希望も消えたから、
あと20年くらいは持ってなきゃならないんだろうなぁ。
休耕地だけど宅地並み課税されてないのが救いだわ。
景気が悪化しちゃって区画整理される希望も消えたから、
あと20年くらいは持ってなきゃならないんだろうなぁ。
山野があるんだが昨年このまま資源インフレが突き進んで木材で財産を築く
夢をみていたのは秘密だ。
夢をみていたのは秘密だ。
626 ：名無し不動さん：2009/01/06(火) 15:23:01 ID:S0Eb+trw
>>616
米を作るなら実際には経費は半分だ。
１３万の収入にたいして設備等原価償却もろもろいれて７万ぐらい飛ぶ
手取りが６万程。
もっとも市街地では畑地にしたほうがはるかに土地生産性は高い。
一反あれば売り上げは１００万越す。
当然農業所得率は作物によるけどな。
米を作るなら実際には経費は半分だ。
１３万の収入にたいして設備等原価償却もろもろいれて７万ぐらい飛ぶ
手取りが６万程。
もっとも市街地では畑地にしたほうがはるかに土地生産性は高い。
一反あれば売り上げは１００万越す。
当然農業所得率は作物によるけどな。
628 ：名無し不動さん：2009/01/06(火) 17:14:32 ID:S0Eb+trw
市街地の田で1反当たり13万円て東北地方でないと無理だろ
1反当たり9俵、1俵当たり11000くらいが平均でそれより少ない場所はたくさんあるし
固定資産税だけでも4～5万円の所が多いぞ
調整区域の話か？
1反当たり9俵、1俵当たり11000くらいが平均でそれより少ない場所はたくさんあるし
固定資産税だけでも4～5万円の所が多いぞ
調整区域の話か？
>>628
一俵16.000ぐらいだろ？それくらいでないと採算が合わないとTVでやってたがそれはウソなのか？
一俵16.000ぐらいだろ？それくらいでないと採算が合わないとTVでやってたがそれはウソなのか？
>>625
俺もだ。山林５万坪( ´,_ゝ`)ﾌﾟｯ 固定資産税は笑えるほど安い
俺もだ。山林５万坪( ´,_ゝ`)ﾌﾟｯ 固定資産税は笑えるほど安い
レオパレスって大体坪単価幾らぐらいの施工してるの？
原価的には１８－２５万といわれている。ツートン時代の昔の話なんで今はどうかな？
それを６０万とかもっと高い金額で売る。
それを６０万とかもっと高い金額で売る。
634 ：名無し不動さん：2009/01/06(火) 23:04:18 ID:tbt+CyFH
>>630
中国地方では1.0から1.2万くらい
政令都市郊外市街化でアパートはちときついかな、賃料を高く設定できる場所
でないと採算取れないわ
うちでは、住宅地だから青空駐車場にしてるけど空きが出たらすぐに埋まる。
一家に2台3台当たり前みたいだな。
中国地方では1.0から1.2万くらい
政令都市郊外市街化でアパートはちときついかな、賃料を高く設定できる場所
でないと採算取れないわ
うちでは、住宅地だから青空駐車場にしてるけど空きが出たらすぐに埋まる。
一家に2台3台当たり前みたいだな。
米は農協なんかに出すよりも地元のホテルとか料理屋のほうが高く買ってくれるからな
倉庫いくらでもあるしって 自分ち向けにはいいのしか植えない
サツマイモもレンコンもいい値段で出るけどメンドい
農機具の借金も今はないから農協に出す義理も無いしってスレがｗ
農家の為の不動産経営ってスレが必要だなｗ
倉庫いくらでもあるしって 自分ち向けにはいいのしか植えない
サツマイモもレンコンもいい値段で出るけどメンドい
農機具の借金も今はないから農協に出す義理も無いしってスレがｗ
農家の為の不動産経営ってスレが必要だなｗ
636 ：名無し不動さん：2009/01/07(水) 07:26:56 ID:6YaX9wAL
これからは食糧危機がやってきそう
農地持ってる人がうらやましい
農地持ってる人がうらやましい
637 ：名無し不動さん：2009/01/07(水) 12:07:05 ID:COT2lELn
解体お知らせ書を外壁に貼り付ける段階になっても、まだ解体前のアパートに居続ける
大家っていますかね？
隣町に、1室だけ人が住み続けてるそういうアパートがあるんですよ。
果たして、それが大家の部屋なのか退去依頼を受け入れない店子の部屋なのかは不明ですが。
俺が知る限りでは、建て替えとなったら大家は自ら率先して仮住居に引っ越すものですけどね。
店子が居座ってるなんてケースだったら、他人事ながら嫌なものだな・・・
大家っていますかね？
隣町に、1室だけ人が住み続けてるそういうアパートがあるんですよ。
果たして、それが大家の部屋なのか退去依頼を受け入れない店子の部屋なのかは不明ですが。
俺が知る限りでは、建て替えとなったら大家は自ら率先して仮住居に引っ越すものですけどね。
店子が居座ってるなんてケースだったら、他人事ながら嫌なものだな・・・
ウチは店子は全部個人なんだけど、法人が相手の場合は消費税取ってる？
それとも普通に取らない？
それとも普通に取らない？
居住用は非課税なので取れない。
店舗も同じ。
店舗も同じ。
消費税払ってんのか？って話ｗ
住居は非課税だけど、事業用は個人だろうが法人だろうが課税対象でしょ？
なおかつ、事業所の家賃合計が年間１０００万以上になるなら
消費税を税務署に納めなきゃ。
うち、納めてますよ。
なおかつ、事業所の家賃合計が年間１０００万以上になるなら
消費税を税務署に納めなきゃ。
うち、納めてますよ。
駐車場も課税
「アパート経営」なのに、事業用が1000万超えるって．．．
馬鹿？
馬鹿？
>>643
アパート経営で事業用が１０００万超えるなんてフツーにあるだろ。
アパート経営で事業用が１０００万超えるなんてフツーにあるだろ。
実際に超えてる人はいないようだな。
なるべくお金（税金）をかけないで、アパート所有者の名義を変える方法
無いですか？
相続ではありません。
無いですか？
相続ではありません。
偽装結婚して離婚の時財産分与したことにする
>>639
店舗は課税対象
店舗は課税対象
650 ：名無し不動さん：2009/01/09(金) 07:34:38 ID:oHCCRWGY
もうみんな消費税の課税対象、非課税、不課税の区別をつけれ
導入されて何年たつんだ
導入されて何年たつんだ
払ったことないからなかなか覚えられねー
税金はちゃんと勉強しないと。
お前らバカどもは、アパート建てる時に支払う消費税が、実は全額返ってくる事を
しらないんだろうなぁ。俺なんて、2億円で建てたから、1000万円返ってくるよ。
お前らバカどもは、アパート建てる時に支払う消費税が、実は全額返ってくる事を
しらないんだろうなぁ。俺なんて、2億円で建てたから、1000万円返ってくるよ。
課税業者の申請した？
はいはい、2億ね。
無駄を削れば1億円で建てることができたのにかわいそう
２億でバラック建てたのか
2億円じゃなくて、2億ウォンの間違いでは？
２億ペソ
２億リラかも
2億ガバス
２億バーツ
米２億粒かな
お前ら、つまんねー
２円置く。
質問させてください。
居住地とは別の市区町村でアパート経営を行う場合、手続きをすれば
居住地所管の税務署ではなく、事業地所管の税務署に確定申告できるそうですが、
その手続きって、どのようなものですか？
居住地とは別の市区町村でアパート経営を行う場合、手続きをすれば
居住地所管の税務署ではなく、事業地所管の税務署に確定申告できるそうですが、
その手続きって、どのようなものですか？
あのさ、ぐぐれば出てくるようなことを聞くなって。
あとどうしても質問したいなら、税務相談室に電話しろ。
税金納めてるなら、ちゃんと税金分使い倒せ。
あとどうしても質問したいなら、税務相談室に電話しろ。
税金納めてるなら、ちゃんと税金分使い倒せ。
いまどき条件が良くないとアパート経営で生活するのは困難と思われ
売り出されるマンションも売れ残りが目立つ
賃貸も空き家が目立ち値下げ圧力がある
売り出されるマンションも売れ残りが目立つ
賃貸も空き家が目立ち値下げ圧力がある
なにをいまさらヨシコさんｗ
駅の近くでも空室率が高くなってるな
女性とか学生は共同で住む人が多くなっている
女性とか学生は共同で住む人が多くなっている
女性はともかく、学生2人は許すの？
ルームシェアってヤツか、アレは契約とかどうなんのかね。
契約で問題なきゃ別に大丈夫だし
騒いだり保証人がちゃんとしてりゃ貸す
騒いだり保証人がちゃんとしてりゃ貸す
不動産屋に管理お願いする時って管理費は普通に入居してるお客からもらってると思うけど
管理費をオーナーも不動産屋に払うってことはオーナー客両方から取るってことなの？
管理費をオーナーも不動産屋に払うってことはオーナー客両方から取るってことなの？
日本でおｋ
>>673
それは共益費ではないのか
それは共益費ではないのか
管理費は家賃を安くみせるためのもの。
一棟物件だとまぁそうだよな。
管理費込み・駐車付き、家賃１０万
家賃８万７千円 管理費６千円 駐車場７千円
両方トータルで１０万、ただ敷金・礼金の分は減るけどね。
管理費込み・駐車付き、家賃１０万
家賃８万７千円 管理費６千円 駐車場７千円
両方トータルで１０万、ただ敷金・礼金の分は減るけどね。
売却を手がけるには法人作らないと駄目なんだな、どうしよう
質問ですが、自宅マンションを賃貸に出そうかと考えてます。
夫3分の2、嫁3分の1の持分なんだけど、この先の賃貸収入・所得は
どんな感じで申告するんでしょうか？
夫3分の2、嫁3分の1の持分なんだけど、この先の賃貸収入・所得は
どんな感じで申告するんでしょうか？
すみませんが、そこまでは分かっているんですが。
その収入を単に話しあうだけで、持分無視で一方のみの所得にしてよいのか、悩んでいるのです。
その収入を単に話しあうだけで、持分無視で一方のみの所得にしてよいのか、悩んでいるのです。
>>682
正式にやるとだめ。持分に対しておなじ按分が望ましい。
賃貸にする理由が書いてないが離婚？
按分は補修費用だとか空室期間とか宣伝費だとか結局ややこしくなるので
どちらか一方に寄せるのが適当。実際に買い取ったこととなるように口座に送金したり
覚書を交わしたり、登記を変えたりするのがよい。
例えばおくさんの収入が少ないのであればダンナの分を「一括で借り上げ」して、年間30万とかの賃料を払う。
自分の分とダンナから借りている分を合わせて「入居者に貸し出す」。
そうすると入居者からの入金はすべて奥さんの収入となる。もちろん収入分の課税は奥さんにかかり、ダンナに払った（あるいははらったつもりの）
30万はダンナの雑収入となる。リーマンなら総務に相談して申告するか、黙っているかは自由。（でも脱税だからねｗ）
奥さんの収入からダンナに払った30万は「経費」となるので収入から引ける。ほかに管理するのに必要なパソコン代だとか
電話代とか文房具なんかも経費として算入できる。
これはダンナのほうも同じ。
按分すると入金のたびに分けなきゃならない。当然だけど申告もしなきゃならないです。契約なんかの手続きも承認書出したり
例えばこれが離婚したりすると入居者の生活権利まで影響を及ぼすので、やっぱりドッチかによせるのがよろしい。
正式にやるとだめ。持分に対しておなじ按分が望ましい。
賃貸にする理由が書いてないが離婚？
按分は補修費用だとか空室期間とか宣伝費だとか結局ややこしくなるので
どちらか一方に寄せるのが適当。実際に買い取ったこととなるように口座に送金したり
覚書を交わしたり、登記を変えたりするのがよい。
例えばおくさんの収入が少ないのであればダンナの分を「一括で借り上げ」して、年間30万とかの賃料を払う。
自分の分とダンナから借りている分を合わせて「入居者に貸し出す」。
そうすると入居者からの入金はすべて奥さんの収入となる。もちろん収入分の課税は奥さんにかかり、ダンナに払った（あるいははらったつもりの）
30万はダンナの雑収入となる。リーマンなら総務に相談して申告するか、黙っているかは自由。（でも脱税だからねｗ）
奥さんの収入からダンナに払った30万は「経費」となるので収入から引ける。ほかに管理するのに必要なパソコン代だとか
電話代とか文房具なんかも経費として算入できる。
これはダンナのほうも同じ。
按分すると入金のたびに分けなきゃならない。当然だけど申告もしなきゃならないです。契約なんかの手続きも承認書出したり
例えばこれが離婚したりすると入居者の生活権利まで影響を及ぼすので、やっぱりドッチかによせるのがよろしい。
>>683
丁寧にご返答ありがとうございます。タダの相談なのに、すまない気がしてますｗ
離婚ではなくて、マンションローン一括返済して賃貸に出して、新たに一軒家新築を考えています。
現在すでに共有名義なので、どうしようかと思っていましたが、けっこう光がみえてきました。
どっちかが年間家賃収入×数十％で、一括借り上げして、すべての収入と経費を一方で計上するのが
簡単そうですね。按分はめんどくさいからなしという事がわかりました。サンクスでした。
丁寧にご返答ありがとうございます。タダの相談なのに、すまない気がしてますｗ
離婚ではなくて、マンションローン一括返済して賃貸に出して、新たに一軒家新築を考えています。
現在すでに共有名義なので、どうしようかと思っていましたが、けっこう光がみえてきました。
どっちかが年間家賃収入×数十％で、一括借り上げして、すべての収入と経費を一方で計上するのが
簡単そうですね。按分はめんどくさいからなしという事がわかりました。サンクスでした。
>>684
出来れば買うほうが良い。で、一方に寄せて一方の資産とする。これが一番スッキリする。
新しく買う家は買った側の割合が多いようにする（ローンの返済する割合を増やす）。ローンの返済に収入を充てる。
売った側は現金という資産を持っているのであたしい家の頭金にして返済ゼロにするとかにする。
それぞれの金額はマンション、新しく買う家、ローン金利などを考慮して色々変化させること。
買ったほうは持分が多いので返済が大変。だけどマンションからの収入で安定して払える。
売ったほうは持分が少ないのでローン金額が少ない。それを売却したお金で補充すればローン無しかごくわずかの金額で返済が終了できる。
最終的に離婚した、どちらかが亡くなった、処分することにしたなどの場合は
賃貸に出したマンション：買った側の名義
購入した家：買った側の割合が多い按分
となります。
死別ならドッチが死んでもおそらく相続税は掛からないです。離婚の場合は財産分与ですので多いほうががっぱりもってかれるので持ってるほうが損かな？
売却するのも死別と同じですね。
総資産の割合は変化しないと思います。賃料の上がりは計算すればわかりますが結構入ってきますので生活費に使うのか
返済のみに使うのか、浮いたお金はどういう貯蓄をするのかを話し合わないとあとでもめます。豪勢な生活してはいけません。
不動産も下落傾向ですのでどっかで売却して身軽になることを考えておいたほうが良いです。
出来れば買うほうが良い。で、一方に寄せて一方の資産とする。これが一番スッキリする。
新しく買う家は買った側の割合が多いようにする（ローンの返済する割合を増やす）。ローンの返済に収入を充てる。
売った側は現金という資産を持っているのであたしい家の頭金にして返済ゼロにするとかにする。
それぞれの金額はマンション、新しく買う家、ローン金利などを考慮して色々変化させること。
買ったほうは持分が多いので返済が大変。だけどマンションからの収入で安定して払える。
売ったほうは持分が少ないのでローン金額が少ない。それを売却したお金で補充すればローン無しかごくわずかの金額で返済が終了できる。
最終的に離婚した、どちらかが亡くなった、処分することにしたなどの場合は
賃貸に出したマンション：買った側の名義
購入した家：買った側の割合が多い按分
となります。
死別ならドッチが死んでもおそらく相続税は掛からないです。離婚の場合は財産分与ですので多いほうががっぱりもってかれるので持ってるほうが損かな？
売却するのも死別と同じですね。
総資産の割合は変化しないと思います。賃料の上がりは計算すればわかりますが結構入ってきますので生活費に使うのか
返済のみに使うのか、浮いたお金はどういう貯蓄をするのかを話し合わないとあとでもめます。豪勢な生活してはいけません。
不動産も下落傾向ですのでどっかで売却して身軽になることを考えておいたほうが良いです。
死んだらパアよ
まで読んだ
まで読んだ
色々こねくり回してるけど
家賃－経費を持分ごとに按分するのが一番簡単
家賃－経費を持分ごとに按分するのが一番簡単
688 ：名無し不動さん：2009/01/16(金) 17:15:49 ID:q+jmE00N
>>687
正論
正論
>>685
おはようございます。アドバイスありがとうございます。新築不動産物件を嫁が多数保有しており、
私は父からいずれ不動産物件を相続する予定なので、スッキリさせる意味でも、自宅マンションは
嫁に売って、ローンの残金を一括返済したいと思います。
>>687
参考までに聞かせて下さい。１軒くらいの不動産収入でしかも按分なら、単に確定申告の雑収入で良いの？
それともやっぱり青色申告が必要？
おはようございます。アドバイスありがとうございます。新築不動産物件を嫁が多数保有しており、
私は父からいずれ不動産物件を相続する予定なので、スッキリさせる意味でも、自宅マンションは
嫁に売って、ローンの残金を一括返済したいと思います。
>>687
参考までに聞かせて下さい。１軒くらいの不動産収入でしかも按分なら、単に確定申告の雑収入で良いの？
それともやっぱり青色申告が必要？
>>689
不動産収入は不動産収入。
これが片方が一括で借り上げして権利としての収入にすれば雑収入。
いずれにせよ毎月の賃料を按分してそれぞれの収入に繰り込むのは面倒だし最終的にややこしいので
売却、一括で長期借り上げのどちらかがよろし。
按分で良い面はない。
不動産収入は不動産収入。
これが片方が一括で借り上げして権利としての収入にすれば雑収入。
いずれにせよ毎月の賃料を按分してそれぞれの収入に繰り込むのは面倒だし最終的にややこしいので
売却、一括で長期借り上げのどちらかがよろし。
按分で良い面はない。
口座から任意で分けるなり
帳簿上で分けるだけだろｗ何いってんだよ
帳簿上で分けるだけだろｗ何いってんだよ
こいつ、普段からいつまでもしつこいって言われるタイプだな。
減価償却や修繕費、（実際には使ってない）電話や文房具などの経費。
これらをおのおのの口座から出したり計上するのが面倒。帳簿上で書けばよいだけではない。実際に口座から出し入れしないと
色々税務署から言われて面倒。（になるってこと）
最終的に売却なりどちらかに譲渡か売却することになるのだから当初の目的（個人の居宅としての購入）は果たしたのだし
賃貸としてはどちらかに寄せるほうが面倒を抱えずに済む。だから「按分で良い面は無い」ってこと。
ただたんに帳面付けてりゃそれでおしまい。ってことじゃない。
これらをおのおのの口座から出したり計上するのが面倒。帳簿上で書けばよいだけではない。実際に口座から出し入れしないと
色々税務署から言われて面倒。（になるってこと）
最終的に売却なりどちらかに譲渡か売却することになるのだから当初の目的（個人の居宅としての購入）は果たしたのだし
賃貸としてはどちらかに寄せるほうが面倒を抱えずに済む。だから「按分で良い面は無い」ってこと。
ただたんに帳面付けてりゃそれでおしまい。ってことじゃない。
>>690
またまたありがとうございます。
という事は、一括借り上げの場合だと、嫁は青色申告、私は相続して不動産業を始めるまでは現在の確定申告のまま
（給与２ヶ所なので）でいけるわけですね。売却する可能性の方が高いけど。
やっぱり、按分して不動産収入になる場合、それだけの為に青色申告追加とか、精神的にめんどくさそう。
しかし、不動産事業で、経費って実際ほとんどかからないと思うんだけど。
父の青色申告も俺がやってるけど、今まで電話とか、文房具とか、一切経費計上した事ないや。
またまたありがとうございます。
という事は、一括借り上げの場合だと、嫁は青色申告、私は相続して不動産業を始めるまでは現在の確定申告のまま
（給与２ヶ所なので）でいけるわけですね。売却する可能性の方が高いけど。
やっぱり、按分して不動産収入になる場合、それだけの為に青色申告追加とか、精神的にめんどくさそう。
しかし、不動産事業で、経費って実際ほとんどかからないと思うんだけど。
父の青色申告も俺がやってるけど、今まで電話とか、文房具とか、一切経費計上した事ないや。
695 ：名無し不動さん：2009/01/18(日) 09:40:44 ID:avEv2KBt
>>694
減価償却費、固定資産税、都市計画税、ローンの利息くらいが基本か
減価償却費、固定資産税、都市計画税、ローンの利息くらいが基本か
>>694
＞しかし、不動産事業で、経費って実際ほとんどかからないと思うんだけど。
＞父の青色申告も俺がやってるけど、今まで電話とか、文房具とか、一切経費計上した事ないや。
帳簿を付ける（入力する）からPC購入は経費。
バックアップが必要だから外付けHDDも経費。
契約に必要な文房具代が経費。
掃除に使う道具や洗剤などが経費。（日用品のかなりの部分が落とせる）
連絡に必要だから自宅の固定電話代が経費。（ただし按分になる）
連絡に必要だから携帯電話関係が経費。（個人用と別に持てば全額経費）
様子を見に行く電車代、バス代、ガソリン代が経費。（車の購入もOKなことも）
次の投資物件を下見に行く旅行費が経費。（宴会旅行でも経費で落とせるかもねｗ）
書類を入れる家具を買ったら経費。（額が大きいと減価償却の対象）
賃貸住宅に住んでいて部屋の一角が事務所とするとその分の面積分の家賃が経費。
（持ち家だと面積割合の固定資産税分が落とせるとか色々なパターンあり）
経費で落とす＝売り上げから引ける・・・課税される売上額が下がる＝所得税が下がる
つまり売り上げを上げる、維持する目的で使うお金は経費として落とせる。経費算入すれば税金を払わずに済むし
経費で買ったものを日常生活で消耗するのも常識的な範囲なら問題なし。
事務所扱いもかなり有利。サラリーマンの生活で自宅家賃は経費で落とせないので、給与所得は源泉徴収された手取りから払う。
ところが不動産所得（販売とか他の所得でも良い）があれば必要とされる面積分の自宅家賃は経費として売り上げから引いて、その残りに課税される。
それが自営業者の手取り。（不動産賃貸も自営業者です）
（自営は経費算入が認められているが給与所得者は背広代とかクツとかを経費で落とせないのであらかじめ配慮されて課税されてます）
経費で買ったもので高額なのは減価償却の対象なのと、一旦買ったものを中古で売る（オークションでさばくとかｗ）のは
まずいです。架空の経費計上となるからです。そういうのは節税じゃなくて脱税。
＞しかし、不動産事業で、経費って実際ほとんどかからないと思うんだけど。
＞父の青色申告も俺がやってるけど、今まで電話とか、文房具とか、一切経費計上した事ないや。
帳簿を付ける（入力する）からPC購入は経費。
バックアップが必要だから外付けHDDも経費。
契約に必要な文房具代が経費。
掃除に使う道具や洗剤などが経費。（日用品のかなりの部分が落とせる）
連絡に必要だから自宅の固定電話代が経費。（ただし按分になる）
連絡に必要だから携帯電話関係が経費。（個人用と別に持てば全額経費）
様子を見に行く電車代、バス代、ガソリン代が経費。（車の購入もOKなことも）
次の投資物件を下見に行く旅行費が経費。（宴会旅行でも経費で落とせるかもねｗ）
書類を入れる家具を買ったら経費。（額が大きいと減価償却の対象）
賃貸住宅に住んでいて部屋の一角が事務所とするとその分の面積分の家賃が経費。
（持ち家だと面積割合の固定資産税分が落とせるとか色々なパターンあり）
経費で落とす＝売り上げから引ける・・・課税される売上額が下がる＝所得税が下がる
つまり売り上げを上げる、維持する目的で使うお金は経費として落とせる。経費算入すれば税金を払わずに済むし
経費で買ったものを日常生活で消耗するのも常識的な範囲なら問題なし。
事務所扱いもかなり有利。サラリーマンの生活で自宅家賃は経費で落とせないので、給与所得は源泉徴収された手取りから払う。
ところが不動産所得（販売とか他の所得でも良い）があれば必要とされる面積分の自宅家賃は経費として売り上げから引いて、その残りに課税される。
それが自営業者の手取り。（不動産賃貸も自営業者です）
（自営は経費算入が認められているが給与所得者は背広代とかクツとかを経費で落とせないのであらかじめ配慮されて課税されてます）
経費で買ったもので高額なのは減価償却の対象なのと、一旦買ったものを中古で売る（オークションでさばくとかｗ）のは
まずいです。架空の経費計上となるからです。そういうのは節税じゃなくて脱税。
なぜか自演に見えてきた
もう延々ウザいんだよ
士じゃない人が指導したらいけないことさえ知らないくせにねｗ
ぬこちゃん大好きー
税務署に電話して聞け
了
了
>>696
お返事遅れました。貴重なアドバイスありがとうございます。
>>695 はもちろん全部やってるけど、>>696 これは一つもやってませんでした。
ぼちぼち、経費計上を気をつけながらはじめたいと思います。
お返事遅れました。貴重なアドバイスありがとうございます。
>>695 はもちろん全部やってるけど、>>696 これは一つもやってませんでした。
ぼちぼち、経費計上を気をつけながらはじめたいと思います。
704 ：名無し不動さん：2009/01/19(月) 14:22:41 ID:lxOKnpFN
.
よくＴＶに出てるデブのオバチャンのカリスマ大家ってどうなの？
24棟で200室持ってるんだっけ？
クズ物件を格安で購入して自分で直すとか何とか・・・
24棟で200室持ってるんだっけ？
クズ物件を格安で購入して自分で直すとか何とか・・・
結局クズ物件はあんな乞食婦の掃除ババアをやらないと儲からない
やたら持てばいいってもんじゃないよ 税金もかかるし
世帯数があそこまで多いと面倒
やたら持てばいいってもんじゃないよ 税金もかかるし
世帯数があそこまで多いと面倒
漠然とどうなのって
アパート持ってないのに来るなと言う気は無いが
ちゃんと質問できるぐらいには知識つけてきたら？
アパート持ってないのに来るなと言う気は無いが
ちゃんと質問できるぐらいには知識つけてきたら？
特売物件って クズでっせぇ！
プロも見向きもしない。
プロも見向きもしない。
>>709
馬鹿じゃないのか？
一般的に見たらクズ物件だからこそ特売に並ぶんだろうが。
良物件なら期間入札の時点で落ちるか、それ以前に任売で決まるっつーの。
クズ物件の中にも、実は手の入れようで再生できたり阻害用件を排除できる
案件が稀に含まれるわけさ。それを見極めて、最終的に投資物件に仕立てる
ことが出来るかどうかって話なんだよ。
普通のプロはそんなことしなくても他に稼ぐ手段はあるから、好き好んで
そんな面倒なことする必要がない。素人はプロ以上に面倒を嫌う。
その面倒を一手に引き受けるからこそ大きな利回りが見込めるんだよ。
馬鹿じゃないのか？
一般的に見たらクズ物件だからこそ特売に並ぶんだろうが。
良物件なら期間入札の時点で落ちるか、それ以前に任売で決まるっつーの。
クズ物件の中にも、実は手の入れようで再生できたり阻害用件を排除できる
案件が稀に含まれるわけさ。それを見極めて、最終的に投資物件に仕立てる
ことが出来るかどうかって話なんだよ。
普通のプロはそんなことしなくても他に稼ぐ手段はあるから、好き好んで
そんな面倒なことする必要がない。素人はプロ以上に面倒を嫌う。
その面倒を一手に引き受けるからこそ大きな利回りが見込めるんだよ。
クズを価値のあるものにするところが凄いんじゃねーの？
>>711
> クズを価値のあるものにするところが凄いんじゃねーの？
そうじゃない。とにかく安いのを買う。これが秘訣。
安いというのは「金額が低い」ってことじゃない。価値に対する「値札」が安いかどうかってこと。
賃貸は土地や環境の条件（駅から近いとか大規模工場があるとか）にかなり左右されるが、もうひとつ大事なことがある。
それは建物の価値。
建物が一見ぼろくてもちょっとした方法で使いやすくなるとか、本業が建築だから安くてきれいに直せるとか、そういうのがポイント。
それは不動産業（大家業でもよい）をやったことがあるなら間取りや単価を良く知っているはず。
それをいかに「恥も外聞も無く叩ける」か？ってこと。
自分でやればすべての作業費はタダ。なるべく自分でやるか、入居者に賃料値引きしてやると持ちかけて押し付ける。
自分で出来ないのはすべて業者を３社以上呼んで値段の叩きあいをさせ、支払い時にさらに切る。
場合によっては追加工事分を踏み倒す。
物件でとにかく安いのを買ってこれをやってるだけ。
見極める力もある程度必要だが「効率さえ無視すれば」だれでも出来る。プロは最終的に売却が目標だが
ただ単に所有するだけなら多少ボロがひどくても安けりゃイイ！って入居者を探して突っ込めばつじつまが合う。
たくさん抱えれば「いかにも大家業で大成功！」に見えるからね。
> クズを価値のあるものにするところが凄いんじゃねーの？
そうじゃない。とにかく安いのを買う。これが秘訣。
安いというのは「金額が低い」ってことじゃない。価値に対する「値札」が安いかどうかってこと。
賃貸は土地や環境の条件（駅から近いとか大規模工場があるとか）にかなり左右されるが、もうひとつ大事なことがある。
それは建物の価値。
建物が一見ぼろくてもちょっとした方法で使いやすくなるとか、本業が建築だから安くてきれいに直せるとか、そういうのがポイント。
それは不動産業（大家業でもよい）をやったことがあるなら間取りや単価を良く知っているはず。
それをいかに「恥も外聞も無く叩ける」か？ってこと。
自分でやればすべての作業費はタダ。なるべく自分でやるか、入居者に賃料値引きしてやると持ちかけて押し付ける。
自分で出来ないのはすべて業者を３社以上呼んで値段の叩きあいをさせ、支払い時にさらに切る。
場合によっては追加工事分を踏み倒す。
物件でとにかく安いのを買ってこれをやってるだけ。
見極める力もある程度必要だが「効率さえ無視すれば」だれでも出来る。プロは最終的に売却が目標だが
ただ単に所有するだけなら多少ボロがひどくても安けりゃイイ！って入居者を探して突っ込めばつじつまが合う。
たくさん抱えれば「いかにも大家業で大成功！」に見えるからね。
>>712
アパート経営は長い。建物の寿命最後まで計算（清算）しないと儲かったかどうかは判らない。
だからとにかく安いのを買って安く直していけば「安く手に入れた」となって、
それに客入れちゃえば利回りが付くって寸法。
入居さえしちゃえば儲かっているように見える。督促だなんだは保証会社が代行するから手間も要らない。
入らないのは下げれば入るからとにかく下げるか何らかの条件を付けて入れちゃう。
ところが最終的に売却してみないと判らない面がある。土地の価値の下落、建物寿命、入居者の自殺や天災など、問題がある。
特に中古物件は土地ごと買うので、土地の価格がパフォーマンスにかなり響く。
安いってのはそれだけリスクが高い。買った価格よりも高く売れる理由がないからだ。
ただ良い面もあって「高い物件よりも痛手が少ない」ってこと。
１億が30％も下がったらかなり痛いが、２０００万のゴミ物件が半値になっても１０００万の損でしかないからだ。
そして元々２０００万の物件は「そもそもが底値」なので下がりにくいのだ。
アパート経営は長い。建物の寿命最後まで計算（清算）しないと儲かったかどうかは判らない。
だからとにかく安いのを買って安く直していけば「安く手に入れた」となって、
それに客入れちゃえば利回りが付くって寸法。
入居さえしちゃえば儲かっているように見える。督促だなんだは保証会社が代行するから手間も要らない。
入らないのは下げれば入るからとにかく下げるか何らかの条件を付けて入れちゃう。
ところが最終的に売却してみないと判らない面がある。土地の価値の下落、建物寿命、入居者の自殺や天災など、問題がある。
特に中古物件は土地ごと買うので、土地の価格がパフォーマンスにかなり響く。
安いってのはそれだけリスクが高い。買った価格よりも高く売れる理由がないからだ。
ただ良い面もあって「高い物件よりも痛手が少ない」ってこと。
１億が30％も下がったらかなり痛いが、２０００万のゴミ物件が半値になっても１０００万の損でしかないからだ。
そして元々２０００万の物件は「そもそもが底値」なので下がりにくいのだ。
理屈はわかってるつもりでも、いざ競売物件となると、
本当にこれでいいのか？となかなか踏ん切りがつかない。
金玉が小さいのです。ﾊｲ
本当にこれでいいのか？となかなか踏ん切りがつかない。
金玉が小さいのです。ﾊｲ
小額からスタートしたけりゃ借地とか市街化調整地域で５００万以下の物件から始めればいんじゃね？
>>716
ババア乙ｗ
ババア乙ｗ
クズっていうかあれは大家というよりも日曜大工で特売をひたすら修理してるだけだから
あそこまで朽ちてるのはやらないがTVドアホンや換気扇交換位は俺もやってるよ
プロが拾わないというか解体しか価値の無いのをやっつけで住めるようにしてるだけ
あそこまで朽ちてるのはやらないがTVドアホンや換気扇交換位は俺もやってるよ
プロが拾わないというか解体しか価値の無いのをやっつけで住めるようにしてるだけ
今、麻生さんが消費税を値上げするって息巻いていますが、
店舗・事務所で、特に契約書に消費税に関する記述が無い場合でも
値上げ分の税金分を請求できるものなのでしょうか。
消費税導入時や５パーセントにアップしたときに、結構揉める例があったと聞きました。
古くからいる店子さんでも税金だから当たり前と理解してくれる方と家賃増額だ！と
払ってくれないケースがあるらしいのです。
店舗・事務所で、特に契約書に消費税に関する記述が無い場合でも
値上げ分の税金分を請求できるものなのでしょうか。
消費税導入時や５パーセントにアップしたときに、結構揉める例があったと聞きました。
古くからいる店子さんでも税金だから当たり前と理解してくれる方と家賃増額だ！と
払ってくれないケースがあるらしいのです。
>>719
同時に消費税分を上げればいいだけ。便乗してなければ全く問題なし
文句は日本の政府に言ってくれ。増税を認めた政治家を選んだ国民のあなたが悪い
税務署になんか意見があれば言えばいいだろということ
国の決めたことを大家に言うのは筋違いと言えば諦める。
税務署も税金分は払わなかったら訴えられると脅してくれるよ 心配するな。
同時に消費税分を上げればいいだけ。便乗してなければ全く問題なし
文句は日本の政府に言ってくれ。増税を認めた政治家を選んだ国民のあなたが悪い
税務署になんか意見があれば言えばいいだろということ
国の決めたことを大家に言うのは筋違いと言えば諦める。
税務署も税金分は払わなかったら訴えられると脅してくれるよ 心配するな。
>>719
いままで消費税を取ってないものを上げるのはまずい。法で禁止されているわけじゃないのだけどね。
維持に掛かるお金（清掃費とか）が上がればその分はのせるべきもの。
賃料がもともと取っていればそりゃ値上げするにきまっとるｗ
いままで消費税を取ってないものを上げるのはまずい。法で禁止されているわけじゃないのだけどね。
維持に掛かるお金（清掃費とか）が上がればその分はのせるべきもの。
賃料がもともと取っていればそりゃ値上げするにきまっとるｗ
>>721
日本語でおk
日本語でおk
消費してません！
借りてるだけです！
借りてるだけです！
724 ：名無し不動さん：2009/01/24(土) 00:50:19 ID:BWME4BEV
親がアパートを経営していて、不動産屋に家賃を滞納されて困っています。
不動産屋とは30年以上のつき合いで、店子から手渡しで家賃を受け取り、
管理費を差し引いた金額を、親の銀行口座に入金してもらっていました。
（通帳を預けて、振込でなく入金）
修繕や設備費用など、しっかりと取られていたし、最近では空室が結構あったりと
多少の不満はありつつも、よく管理してもらっていましたが、この２年くらい
集めた家賃をきちんと入金してくれなくなり、10ヶ月分溜めたまま、ついにその不動産屋は倒産しました。
担当者だった人が、そのまま別の不動産屋に移り、
「自分に管理させてくれ。必ず清算するから」と言っているそうで、
親はそれをとりあえず信じて、期限を定めて待つことにしたそうです。
待っていても、本当に払ってもらえるのかどうか怪しい……ように思うのですが、
この場合、どのように対応するのが賢明なのでしょうか。
不動産屋とは30年以上のつき合いで、店子から手渡しで家賃を受け取り、
管理費を差し引いた金額を、親の銀行口座に入金してもらっていました。
（通帳を預けて、振込でなく入金）
修繕や設備費用など、しっかりと取られていたし、最近では空室が結構あったりと
多少の不満はありつつも、よく管理してもらっていましたが、この２年くらい
集めた家賃をきちんと入金してくれなくなり、10ヶ月分溜めたまま、ついにその不動産屋は倒産しました。
担当者だった人が、そのまま別の不動産屋に移り、
「自分に管理させてくれ。必ず清算するから」と言っているそうで、
親はそれをとりあえず信じて、期限を定めて待つことにしたそうです。
待っていても、本当に払ってもらえるのかどうか怪しい……ように思うのですが、
この場合、どのように対応するのが賢明なのでしょうか。
725 ：名無し不動さん：2009/01/24(土) 01:47:34 ID:G59Bw/FZ
質問ですが見積もりで工事費込み
鉄骨(重か軽か聞きませんでしたが)坪単価75万、て言われました。
他は当たってませんが、工事費別で提示するとことかあるんでしょうか？
素人の私でも割高感有りますので、半年くらい待った方が良いですかね？
ちなみに場所は練馬区副都心沿線で周りは築10年超えでも９０％入ってます。
鉄骨(重か軽か聞きませんでしたが)坪単価75万、て言われました。
他は当たってませんが、工事費別で提示するとことかあるんでしょうか？
素人の私でも割高感有りますので、半年くらい待った方が良いですかね？
ちなみに場所は練馬区副都心沿線で周りは築10年超えでも９０％入ってます。
>>724
さっさと裁判
さっさと裁判
>>724
＞親がアパートを経営していて、不動産屋に家賃を滞納されて困っています。
親が決めたことに従うか、あなたがすべて責任もってあたるのかをまず最初に決めろ。
そもそも１０ヶ月も不払いして倒産とは放置するほうがおかしい。賃貸経営者ではなく、たんなるカモ。
勉強するつもりがないならそのまんま向こうのいいなりになるか、売却して身軽になれ。
>>725
＞素人の私でも割高感有りますので、半年くらい待った方が良いですかね？
親戚の工務店とかか？
特に縁がないなら別の業者を当たるなり、手元にある図面の数字（面積とか部屋数とか）と相場とかここに書いて
分析してもらえ。架空の話じゃなんとも言えず。
＞親がアパートを経営していて、不動産屋に家賃を滞納されて困っています。
親が決めたことに従うか、あなたがすべて責任もってあたるのかをまず最初に決めろ。
そもそも１０ヶ月も不払いして倒産とは放置するほうがおかしい。賃貸経営者ではなく、たんなるカモ。
勉強するつもりがないならそのまんま向こうのいいなりになるか、売却して身軽になれ。
>>725
＞素人の私でも割高感有りますので、半年くらい待った方が良いですかね？
親戚の工務店とかか？
特に縁がないなら別の業者を当たるなり、手元にある図面の数字（面積とか部屋数とか）と相場とかここに書いて
分析してもらえ。架空の話じゃなんとも言えず。
>>726
>>727
ありがとうございました。
親が経営から退くなら私が引き継ぐことになると思いますが、
今のところ傍観者といったところで、感想（意見ではなくて）を言うくらいです。
とにかく、非常によろしくない状況だということがよくわかりましたので、
これ以上損害が大きくなるようなら、何とかして親のやり方にストップをかけるつもりで
見守ることにします。
>>727
ありがとうございました。
親が経営から退くなら私が引き継ぐことになると思いますが、
今のところ傍観者といったところで、感想（意見ではなくて）を言うくらいです。
とにかく、非常によろしくない状況だということがよくわかりましたので、
これ以上損害が大きくなるようなら、何とかして親のやり方にストップをかけるつもりで
見守ることにします。
729 ：名無し不動さん：2009/01/24(土) 13:15:35 ID:G59Bw/FZ
>>725です。
見積もりしてもらった人は20年前に自宅を建築した方で
今回自宅のリフォームをお願いした時に大分安くやってくれました。
ちなみに２０㎡４戸家賃7万くらいで考えてます。
周りは築１０年以上でも１８㎡６万でも９０パー入ってます。
待った方が良いと思うのは原材料下落になればという考えです。
見積もりしてもらった人は20年前に自宅を建築した方で
今回自宅のリフォームをお願いした時に大分安くやってくれました。
ちなみに２０㎡４戸家賃7万くらいで考えてます。
周りは築１０年以上でも１８㎡６万でも９０パー入ってます。
待った方が良いと思うのは原材料下落になればという考えです。
>>729
＞ちなみに２０㎡４戸家賃7万くらいで考えてます。
小規模だね、それなら木造でも良いくらい。
木造と鉄骨での賃料の違いはそれほど無い。RCとなれば別だけどね。
１００平米弱、述べ床３０坪じゃあ割高なのは当たり前。材料費じゃなくて作業の人件費の割合が高い。
木造のほうが安いと思うが小規模なのでそう変わらないような気がする。
総額で２２００万ぐらいか？ 基本的に都心から通勤圏内で１世帯５００万だと高い部類に入る。年利で20％前後の稼動が条件。
自宅なら満足度で計れるが賃貸は
利回り（築３年以上経ってからの利回りが通年での利回りと思う）
人気の間取り（広さなど）
設備
生涯入居率（解体するまでどの程度入居期間があったのか）
でしか、計れない。そして勝負できるのは
ほとんどがイニシャルコスト（建築費）でしかない。ランニングコスト（清掃費や修繕費、改装費）は比較するには違いが大きすぎる。
となると、人情的にはその業者に出すほうが良いが、他業者に見積もりを出すのが正しい行動。
建築費を抑えれば賃料も下げる余地が出来るが、一方で安っぽい部屋や不人気では定着性を見出せない。
また木造（重量鉄骨含む）などで高級感を出しても所詮RC造に比べると賃料に差が出てしまう。（防音性とかそういうところが賃料に出てくる）
とまあ、こんな感じ。
原材料下落よりも業者の倒産のほうが率が高いと思うよ。
それと不動産屋と銀行は当たったか？全額資金持ってても銀行から１０年でも借りておくと色々と便利。
＞ちなみに２０㎡４戸家賃7万くらいで考えてます。
小規模だね、それなら木造でも良いくらい。
木造と鉄骨での賃料の違いはそれほど無い。RCとなれば別だけどね。
１００平米弱、述べ床３０坪じゃあ割高なのは当たり前。材料費じゃなくて作業の人件費の割合が高い。
木造のほうが安いと思うが小規模なのでそう変わらないような気がする。
総額で２２００万ぐらいか？ 基本的に都心から通勤圏内で１世帯５００万だと高い部類に入る。年利で20％前後の稼動が条件。
自宅なら満足度で計れるが賃貸は
利回り（築３年以上経ってからの利回りが通年での利回りと思う）
人気の間取り（広さなど）
設備
生涯入居率（解体するまでどの程度入居期間があったのか）
でしか、計れない。そして勝負できるのは
ほとんどがイニシャルコスト（建築費）でしかない。ランニングコスト（清掃費や修繕費、改装費）は比較するには違いが大きすぎる。
となると、人情的にはその業者に出すほうが良いが、他業者に見積もりを出すのが正しい行動。
建築費を抑えれば賃料も下げる余地が出来るが、一方で安っぽい部屋や不人気では定着性を見出せない。
また木造（重量鉄骨含む）などで高級感を出しても所詮RC造に比べると賃料に差が出てしまう。（防音性とかそういうところが賃料に出てくる）
とまあ、こんな感じ。
原材料下落よりも業者の倒産のほうが率が高いと思うよ。
それと不動産屋と銀行は当たったか？全額資金持ってても銀行から１０年でも借りておくと色々と便利。
731 ：名無し不動さん：2009/01/24(土) 16:15:02 ID:G59Bw/FZ
>>730
ご丁寧にありがとうございます。
おっしゃるとおりの総額です。
駐車場も必要なので工夫すれば１７㎡×６戸も出来るんですが
今家の周りは老朽化したマンションが多くアパートバブルです。
不動産屋もあたったほうが良さそうですね。
ご丁寧にありがとうございます。
おっしゃるとおりの総額です。
駐車場も必要なので工夫すれば１７㎡×６戸も出来るんですが
今家の周りは老朽化したマンションが多くアパートバブルです。
不動産屋もあたったほうが良さそうですね。
732 ：名無し不動さん：2009/01/25(日) 01:16:05 ID:MXeOkvlf
一応、木造であれば僕は25平米強4戸で
外溝込み（土地抜き）で1700万円ちょっとで今建ててる。
そんな業者も、探せばあるかも。
外溝込み（土地抜き）で1700万円ちょっとで今建ててる。
そんな業者も、探せばあるかも。
これから賃貸は最低30平米以上ないと話ならんよ
1人暮らしに30もいらない
都心の古い物件とか１１平米とか凄いのあるしｗ
場所にもるけど、ワンルームは飽和状態だから昔ほど旨みは無い。
場所にもるけど、ワンルームは飽和状態だから昔ほど旨みは無い。
今は不景気だし仕事もない
借りる人間その者が居ないんじゃないか
空き室率多いだろうな
借りる人間その者が居ないんじゃないか
空き室率多いだろうな
仕事はいくらでもあるよ。
たんに選り好みしてるだけの話。
現実をいつまでたっても見ない、見ようとしない若者が多いが。
たんに選り好みしてるだけの話。
現実をいつまでたっても見ない、見ようとしない若者が多いが。
派遣社員の大量失業状態における建前と本音
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
さいたま市臨時職員１００人募集 →応募はわずか８人
全国展開するさいたま市の介護会社 →応募は１件のみ
ラーメンチェーン店１５０人中途採用 →面接にきたのは２０～３０人
タクシー会社運転手１万人の新規募集 →１週間で説明会に訪れたのはわずか１４０人
新潟県上越市臨時職員８０人募集 →申し込みは２２人
（定員がいっぱいになった場合、追加募集を検討）
ＪＡおおいた（数千人の派遣切りが見込まれる大分県） →問い合わせ約５０人のうち元派遣社員は数人だけ
日本養豚生産者協議会１００人の求人 →応募５７人のうち元派遣社員は２割に満たず
---------------------------------------------------------------------------------
さいたま市臨時職員１００人募集 →臨時じゃ意味ない
全国展開するさいたま市の介護会社 →介護はやりたくない
ラーメンチェーン店１５０人中途採用 →ガラが悪いからやだ
タクシー会社運転手１万人の新規募集 →底辺の仕事だからやだ
新潟県上越市臨時職員８０人募集 →臨時じゃ意味ない
（定員がいっぱいになった場合、追加募集を検討）
ＪＡおおいた（数千人の派遣切りが見込まれる大分県） →JAは人間腐ってるからやだ
日本養豚生産者協議会１００人の求人 →Ｂ落民がやってろ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
さいたま市臨時職員１００人募集 →応募はわずか８人
全国展開するさいたま市の介護会社 →応募は１件のみ
ラーメンチェーン店１５０人中途採用 →面接にきたのは２０～３０人
タクシー会社運転手１万人の新規募集 →１週間で説明会に訪れたのはわずか１４０人
新潟県上越市臨時職員８０人募集 →申し込みは２２人
（定員がいっぱいになった場合、追加募集を検討）
ＪＡおおいた（数千人の派遣切りが見込まれる大分県） →問い合わせ約５０人のうち元派遣社員は数人だけ
日本養豚生産者協議会１００人の求人 →応募５７人のうち元派遣社員は２割に満たず
---------------------------------------------------------------------------------
さいたま市臨時職員１００人募集 →臨時じゃ意味ない
全国展開するさいたま市の介護会社 →介護はやりたくない
ラーメンチェーン店１５０人中途採用 →ガラが悪いからやだ
タクシー会社運転手１万人の新規募集 →底辺の仕事だからやだ
新潟県上越市臨時職員８０人募集 →臨時じゃ意味ない
（定員がいっぱいになった場合、追加募集を検討）
ＪＡおおいた（数千人の派遣切りが見込まれる大分県） →JAは人間腐ってるからやだ
日本養豚生産者協議会１００人の求人 →Ｂ落民がやってろ
元々こういう人種は都内に住めないからそんなに心配はない
相場相当の金額だったら十分に勝負できる
億ションの外人向けとかはきついだろうね
ウチは減ってないよ 田舎学生もなんだかんだで来るし
今は単身赴任の部長クラスのサラリーマンなんかが10万台を借りてた人が
6-7万台に下がってる
相場相当の金額だったら十分に勝負できる
億ションの外人向けとかはきついだろうね
ウチは減ってないよ 田舎学生もなんだかんだで来るし
今は単身赴任の部長クラスのサラリーマンなんかが10万台を借りてた人が
6-7万台に下がってる
近所は派遣切りの影響が大きいけど、うちはファミリータイプだから
比較的影響が少ない。今のとこ退居ゼロ。
家賃相場がどこまで下がるかが不安。
比較的影響が少ない。今のとこ退居ゼロ。
家賃相場がどこまで下がるかが不安。
私の疑問は、なぜ保証人会社への加入を賃貸の必須条件とし、その費用を
借主に負担させるのかということです。
従来からまたは現在の大部分の不動産業者さんが、きちんと連帯保証人の
確認をして、または保証人がいない場合に限り保証人会社を通して、
契約を結ばれていると思います。もし、保証人会社への契約を必須とすると
不動産会社では保証人の身元確認業務や滞納金催促業務の軽減、家主にとって
は収入の確保と良いことばかりです
しかし一方で、借主にとっては（特に保証人を準備できる人にとっては）、
保証人会社へ支払う費用の負担しかありません。つまり、保証人会社のサービスは、
（保証人がいない人からの依頼でない限り）不動産会社や家主へ向けられて
いるのですから、保証人会社を必須の条件にするのであれば、保証人会社への
費用は、不動産会社や家主が支払うべきと思います。しかし、現実的には、物件
情報には家賃、敷金、共益費などは表示しても、保証人会社の利用が必須であることは
書いてない場合がほとんどで、物件を絞り込んだ後の契約直前に説明されるため、
それでは仕方ないと今回の私のように契約をする人も多いのではないかと思います。
つまり言いたいことは、保証人会社の利用を賃貸契約の必須条件とすることは、借主にと
って一方的に不利な条件・条項であって、不当なのではないかということです
これでは、真面目に払うのがばかばかしくて、きちんと取り立て業務してもらおうかと、
逆に支払いを遅らせたくなるくらいです。回収が大変なのであれば、その時になって、
回収業者へ業務委託をすればよく、取立て業務が発生したときにその料金を請求すれば済む
話ではないのでしょうか。そもそも、10万近い請求が毎月発生しているのに、請求書も発行しない、
受領書も発行しない、振込み手数料も利用者負担とするうえ、自動振込み手続きをしろと
いってきたり、不動産業界ってとても怠慢に思えます
もっと、経営努力すべきです。保険とすれば、家主が払うのが筋ということになりませんか。
弱い立場の人に払わせようとの意図が見え見えです。家主は経費で落とすこともできます。
保証人に代わる制度としては賛成ですが、２年で家賃の30％とか50％はいただけないと思います。
保証人制度そのものが無くなることを望みます
借主に負担させるのかということです。
従来からまたは現在の大部分の不動産業者さんが、きちんと連帯保証人の
確認をして、または保証人がいない場合に限り保証人会社を通して、
契約を結ばれていると思います。もし、保証人会社への契約を必須とすると
不動産会社では保証人の身元確認業務や滞納金催促業務の軽減、家主にとって
は収入の確保と良いことばかりです
しかし一方で、借主にとっては（特に保証人を準備できる人にとっては）、
保証人会社へ支払う費用の負担しかありません。つまり、保証人会社のサービスは、
（保証人がいない人からの依頼でない限り）不動産会社や家主へ向けられて
いるのですから、保証人会社を必須の条件にするのであれば、保証人会社への
費用は、不動産会社や家主が支払うべきと思います。しかし、現実的には、物件
情報には家賃、敷金、共益費などは表示しても、保証人会社の利用が必須であることは
書いてない場合がほとんどで、物件を絞り込んだ後の契約直前に説明されるため、
それでは仕方ないと今回の私のように契約をする人も多いのではないかと思います。
つまり言いたいことは、保証人会社の利用を賃貸契約の必須条件とすることは、借主にと
って一方的に不利な条件・条項であって、不当なのではないかということです
これでは、真面目に払うのがばかばかしくて、きちんと取り立て業務してもらおうかと、
逆に支払いを遅らせたくなるくらいです。回収が大変なのであれば、その時になって、
回収業者へ業務委託をすればよく、取立て業務が発生したときにその料金を請求すれば済む
話ではないのでしょうか。そもそも、10万近い請求が毎月発生しているのに、請求書も発行しない、
受領書も発行しない、振込み手数料も利用者負担とするうえ、自動振込み手続きをしろと
いってきたり、不動産業界ってとても怠慢に思えます
もっと、経営努力すべきです。保険とすれば、家主が払うのが筋ということになりませんか。
弱い立場の人に払わせようとの意図が見え見えです。家主は経費で落とすこともできます。
保証人に代わる制度としては賛成ですが、２年で家賃の30％とか50％はいただけないと思います。
保証人制度そのものが無くなることを望みます
>>742
＞保証人会社への費用は、不動産会社や家主が支払うべきと思います
必須が条件なんだから「他の物件へ行けば？」ってこと。他にもいっぱい部屋は余ってます。
＞物件を絞り込んだ後の契約直前に説明されるため、
＞それでは仕方ないと今回の私のように契約をする人も多いのではないかと思います。
「仕方が無い」ではありません。それはアナタが探すときに「保証人は用意できるので保証会社必須以外の物件を探しています」と条件を提示しなかったからです。
つまりあなたのミス。
＞回収が大変なのであれば、その時になって、
＞回収業者へ業務委託をすればよく、取立て業務が発生したときにその料金を請求すれば済む
負債（滞納賃料）以外の費用を請求しないのが常識です。
貸し金でも、徴収費とか手数料名目では取ってはいけないと法で定められています。アナタはその違法行為をやれと主張しているのと同じです。
＞家主が払うのが筋ということになりませんか。
違います。
もしそれらの経費を大家が負担するなら賃料にその分の上乗せをしなければなりません。
＞保証人制度そのものが無くなることを望みます
貸す側も同じことを望みます。少なくとも滞納したらペナルティを課す事が出来るとか、滞納したら即効で追い出せるように
法が整備されるべきです。あなたならきっと賛成してくれると思いますが。。
＞保証人会社への費用は、不動産会社や家主が支払うべきと思います
必須が条件なんだから「他の物件へ行けば？」ってこと。他にもいっぱい部屋は余ってます。
＞物件を絞り込んだ後の契約直前に説明されるため、
＞それでは仕方ないと今回の私のように契約をする人も多いのではないかと思います。
「仕方が無い」ではありません。それはアナタが探すときに「保証人は用意できるので保証会社必須以外の物件を探しています」と条件を提示しなかったからです。
つまりあなたのミス。
＞回収が大変なのであれば、その時になって、
＞回収業者へ業務委託をすればよく、取立て業務が発生したときにその料金を請求すれば済む
負債（滞納賃料）以外の費用を請求しないのが常識です。
貸し金でも、徴収費とか手数料名目では取ってはいけないと法で定められています。アナタはその違法行為をやれと主張しているのと同じです。
＞家主が払うのが筋ということになりませんか。
違います。
もしそれらの経費を大家が負担するなら賃料にその分の上乗せをしなければなりません。
＞保証人制度そのものが無くなることを望みます
貸す側も同じことを望みます。少なくとも滞納したらペナルティを課す事が出来るとか、滞納したら即効で追い出せるように
法が整備されるべきです。あなたならきっと賛成してくれると思いますが。。
だったら家買うかホテル住まいにすればいいんじゃね。
いつごろから滞納者に対して
司法の判断が甘くなったの？
司法の判断が甘くなったの？
品川のホテルじゃないが法律はガッツリやってるよ マスコミが社会党マンセーの報道をしすぎてるのがある。
どっちかというと旧法だったり契約書に穴があったりした契約書で占有されたり突っ込まれてる
鍵なんか変えるのがモメてるのは底辺な奴らが知恵つけすぎて弁護士や社民党が煽る
どっちかというと旧法だったり契約書に穴があったりした契約書で占有されたり突っ込まれてる
鍵なんか変えるのがモメてるのは底辺な奴らが知恵つけすぎて弁護士や社民党が煽る
＞滞納したら即効で追い出せるように法が整備されるべきです
これはありえないなｗ
延滞したらペナルティってほうについては契約書に盛り込めるだろうが、
利息取れよ。
これはありえないなｗ
延滞したらペナルティってほうについては契約書に盛り込めるだろうが、
利息取れよ。
>>747
> ＞滞納したら即効で追い出せるように法が整備されるべきです
>
> これはありえないなｗ
> 延滞したらペナルティってほうについては契約書に盛り込めるだろうが、
> 利息取れよ。
ありえない→保証j会社入れる＝入居者負担・・・ってことだよ。
> ＞滞納したら即効で追い出せるように法が整備されるべきです
>
> これはありえないなｗ
> 延滞したらペナルティってほうについては契約書に盛り込めるだろうが、
> 利息取れよ。
ありえない→保証j会社入れる＝入居者負担・・・ってことだよ。
速攻追い出せる法律が成立するのに1万ガバス
ガバスってアンタｗ 懐かしいな、ファミ通だかマルカツの雑誌紙幣だっけか
借りる人が代表の会社が連帯保証人とかって良くある事なの？
・・・同じ人じゃん！って思うのですが・・・・・
・・・同じ人じゃん！って思うのですが・・・・・
>>751
社長が入居者、保証人が社長の会社法人ってことか？
個人と法人は基本的には別扱い。
ウチでは無いケースだけどこれでは契約できないなあ。
契約者が法人で、保証人（入居者が保証人になる）なら出来る。
賃料の支払いが法人、居住の契約者が法人。 会社が払えない場合は保証人（入居者）が支払うことで居住し続けることができる。
会社が払えなくなれば社長も払えない、となると、保証人には居住権が無い（契約者ではないので、退去させられる。
社長が入居者、保証人が社長の会社法人ってことか？
個人と法人は基本的には別扱い。
ウチでは無いケースだけどこれでは契約できないなあ。
契約者が法人で、保証人（入居者が保証人になる）なら出来る。
賃料の支払いが法人、居住の契約者が法人。 会社が払えない場合は保証人（入居者）が支払うことで居住し続けることができる。
会社が払えなくなれば社長も払えない、となると、保証人には居住権が無い（契約者ではないので、退去させられる。
零細じゃ、個人だろうが法人だろうが同じことだな。
その社長がいくつも会社経営してようが、会社がコケルときは社長も
損出すわけで。
その社長がいくつも会社経営してようが、会社がコケルときは社長も
損出すわけで。
同一生計と変わんないわなｗ
756 ：名無し不動さん：2009/01/26(月) 21:02:51 ID:kvz4LtLV
それでまた同じ社内の人間を書く馬鹿がいる。。。
つぶれるときはいっしょだろと。。。
つぶれるときはいっしょだろと。。。
758 ：名無し不動さん：2009/01/27(火) 14:00:39 ID:QEVD4WNt
無限ループか？
零細の保証人になってくれるのなんて、親兄弟ぐらいだよなｗ
西品川のコーポ原田の大家氏ね
理由も言わない私怨・・・
762 ：名無し不動さん：2009/01/29(木) 22:15:40 ID:JU5LJo9a
融資の相談に行ったら俺のとこは変動金利(3.2パー)のみだって。
皆さんは気にしますか？
皆さんは気にしますか？
中古マンションの借換えで固定３．５％って言われたけど。
まだ思案中
まだ思案中
今なんて変動でいいじゃん。
固定なんて10年11年をみて考えるのでいいと思うけど。
固定なんて10年11年をみて考えるのでいいと思うけど。
>>763
償却後が一番おいしくない？
償却後が一番おいしくない？
腐ってる鴨
>>767
次に備えるための金です
次に備えるための金です
>>769
次はキャッシュで建てるのか？
次はキャッシュで建てるのか？
773 ：名無し不動さん：2009/01/30(金) 18:05:50 ID:VD1xhOpc
ものすごく無知で申し訳ないんですが、今度まとまったお金が入ってくるので
アパート経営をしようと思ってるものです。
45歳、子供あり、夫なしで老後の生活が心配なのでと考えてです。
それで、色々本など読んでみたのですが、今は新築を建てるよりも
中古なのかな？と思ってるところです。
田舎の方に住んでます。
築12年 ワンルーム10戸 年間収入満室時340万の物件です
現在のところ、満室でのオーナーチェンジです。
販売価格2600万です。
これは考える価値ありそうですか？
アパート経営をしようと思ってるものです。
45歳、子供あり、夫なしで老後の生活が心配なのでと考えてです。
それで、色々本など読んでみたのですが、今は新築を建てるよりも
中古なのかな？と思ってるところです。
田舎の方に住んでます。
築12年 ワンルーム10戸 年間収入満室時340万の物件です
現在のところ、満室でのオーナーチェンジです。
販売価格2600万です。
これは考える価値ありそうですか？
田舎にワンルーム？
なんかピンとこない。
なんかピンとこない。
ど田舎に大学が移転してきてワンルームがわんさか とか、かな
>>773
土地は何坪ありますか？
土地は何坪ありますか？
779 ：773：2009/01/30(金) 19:42:44 ID:VD1xhOpc
皆さんありがとうござます。土地は40坪です。
田舎ですが、一応小さな市です。人口8万人あまりです。
その小さな市の中に大学が4つあるので
ワンルームはかなり多いんです。
近所の不動産屋さんの募集チラシのみの情報なんです。
田舎ですが、一応小さな市です。人口8万人あまりです。
その小さな市の中に大学が4つあるので
ワンルームはかなり多いんです。
近所の不動産屋さんの募集チラシのみの情報なんです。
780 ：名無し不動さん：2009/01/30(金) 22:11:07 ID:+eJ1VEz2
首都圏郊外１ルームで家賃は３万５千円の部屋に６０歳後半男性単身者がいます。
連帯保証人が亡くなって身内は九州に姪がいるだけとのこと。
連帯保証人には相続人がおらず、姪は無職で保証人になるのは嫌とのことです。
年金収入月額１３万円ですが１０年以上入居して１度も滞納はないです。
でも、賃貸保証会社には断られました。
若い人よりは孤独死の腐乱死体なんてリスクは高そうですね。
以前「あおい協助会」とかいう保険みたいな記事を見たことがあります。
自殺や殺人に対応していたと思います。
最近の募集情報がわからないのですがご存知の方いらっしゃいますか。
今後入院や亡くなったりしたらどうしましょ。
連帯保証人が亡くなって身内は九州に姪がいるだけとのこと。
連帯保証人には相続人がおらず、姪は無職で保証人になるのは嫌とのことです。
年金収入月額１３万円ですが１０年以上入居して１度も滞納はないです。
でも、賃貸保証会社には断られました。
若い人よりは孤独死の腐乱死体なんてリスクは高そうですね。
以前「あおい協助会」とかいう保険みたいな記事を見たことがあります。
自殺や殺人に対応していたと思います。
最近の募集情報がわからないのですがご存知の方いらっしゃいますか。
今後入院や亡くなったりしたらどうしましょ。
>>779
そこにある大学が少子化
そこにある大学が少子化
大学生見込んで建てたはいいが大学その物が統合して移転した。
とか、よくある
とか、よくある
784 ：名無し不動さん：2009/01/31(土) 10:04:14 ID:To/Yp55k
こんなニュースもありますが、都市部、地方で経営されてる皆さんはどう感じますか？
東京・愛知、12月は人口流出 ３大都市圏流入、08年は伸び鈍化
総務省が30日に発表した住民基本台帳に基づく2008年の人口移動報告によると、
都市部への人口集中に歯止めがかかった。12月の単月では東京都は9年ぶり、
愛知県も5年2カ月ぶりに転出超過となり、急速な景気減速を映した格好だ。
通年では3大都市圏への転入超過が続いているものの、増加数は15万4078人と
前年比で約3000人の減少。5年ぶりに伸びが鈍化した。
08年の東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の転入超過は15万1696人で、
前年より増加幅が約3500人減少した。名古屋圏（愛知県、岐阜県、三重県）の
転入超過は1万3525人。自動車、電機など製造業の不振を反映し、増加幅が前年比約4000人減となった。
一方、大阪圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）は1万1143人の転出超過。
依然として人口流出が続いているが、前年より減少幅は縮んだ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090131AT3S3001Z30012009.html
都市部で人口が減少しても、賃貸に影響あるレベルではない印象もあったり
地方が増えるかもしれませんが、どちらかというと実家暮らしが増えるだけなのかなと。
東京・愛知、12月は人口流出 ３大都市圏流入、08年は伸び鈍化
総務省が30日に発表した住民基本台帳に基づく2008年の人口移動報告によると、
都市部への人口集中に歯止めがかかった。12月の単月では東京都は9年ぶり、
愛知県も5年2カ月ぶりに転出超過となり、急速な景気減速を映した格好だ。
通年では3大都市圏への転入超過が続いているものの、増加数は15万4078人と
前年比で約3000人の減少。5年ぶりに伸びが鈍化した。
08年の東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の転入超過は15万1696人で、
前年より増加幅が約3500人減少した。名古屋圏（愛知県、岐阜県、三重県）の
転入超過は1万3525人。自動車、電機など製造業の不振を反映し、増加幅が前年比約4000人減となった。
一方、大阪圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）は1万1143人の転出超過。
依然として人口流出が続いているが、前年より減少幅は縮んだ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090131AT3S3001Z30012009.html
都市部で人口が減少しても、賃貸に影響あるレベルではない印象もあったり
地方が増えるかもしれませんが、どちらかというと実家暮らしが増えるだけなのかなと。
＞７８１
自然死はしょうがないねぇ
自然死はしょうがないねぇ
単月で語っても無意味。
今度は2月3月になれば、やまほど都市部に若者が出てくるからな。
今度は2月3月になれば、やまほど都市部に若者が出てくるからな。
シゴトの無い田舎に戻って家族仲良く練炭囲まれてもねぇ
まあ 人口減＝＞労動力減＝＞生産力低下＝＞供給減＝＞インフレ＝＞好景気 となるからおｋ
まあ 人口減＝＞労動力減＝＞生産力低下＝＞供給減＝＞インフレ＝＞好景気 となるからおｋ
日本の場合はお金を大事にしすぎるので
インフレにならずにデフレ＝＞不況に
インフレにならずにデフレ＝＞不況に
>>781
たしかどっかの保険会社が自殺保険みたいのを作ってたよ。大家向けの保険。
とりあえず出来ることは
本人と定期的な連絡を約束させること。ハガキを出させるとか電話させるとか、コッチが電話しても良い）
入院のさいは連絡がつくようにすること。
死亡保険を大家名義で入れること。（保険料は大家が負担したら？死んだら儲かっちゃうし）
姪の連絡先を聞いておくこと。保証人じゃなくて遺品の引き取り先とかそういうの）
死亡保険入れるのがいいんじゃないかな？死んだら１００万も出れば片付け費用ぐらい出ちゃうしね。
たしかどっかの保険会社が自殺保険みたいのを作ってたよ。大家向けの保険。
とりあえず出来ることは
本人と定期的な連絡を約束させること。ハガキを出させるとか電話させるとか、コッチが電話しても良い）
入院のさいは連絡がつくようにすること。
死亡保険を大家名義で入れること。（保険料は大家が負担したら？死んだら儲かっちゃうし）
姪の連絡先を聞いておくこと。保証人じゃなくて遺品の引き取り先とかそういうの）
死亡保険入れるのがいいんじゃないかな？死んだら１００万も出れば片付け費用ぐらい出ちゃうしね。
790 ：名無し不動さん：2009/01/31(土) 22:00:04 ID:+tjp8X2S
おそらく今年は未曾有の大不況になりそうですが
これからの都心にある物件の空室対策としてとるべき手段は設備投資、それとも家賃減額
のどちらを採るべきなのでしょうか？
これからの都心にある物件の空室対策としてとるべき手段は設備投資、それとも家賃減額
のどちらを採るべきなのでしょうか？
経験から言っておくが、設備投資しても、DQNが住んでたら何の意味もないがな。
便利になって、ますます出て行かなくなるだけで、そんなDQNがいるところにまともな店子なんて来なかった。
腐ったミカンと同じで、設備投資しようが何をしようがDQNがいる限り無駄。
これから地価もますます下がり、まともな店子は家を購入などして出て行き、
残るのは地価が下がっても買えないDQN。DQNが単品ならいいが、つるみだしたらやりたい放題されるぞ。
便利になって、ますます出て行かなくなるだけで、そんなDQNがいるところにまともな店子なんて来なかった。
腐ったミカンと同じで、設備投資しようが何をしようがDQNがいる限り無駄。
これから地価もますます下がり、まともな店子は家を購入などして出て行き、
残るのは地価が下がっても買えないDQN。DQNが単品ならいいが、つるみだしたらやりたい放題されるぞ。
都心物件は妥協せずにどんど値下げして客付けしておかないと
もっと賃料は下がる
住んでる人間には値上げはしないで残ってもらったほうが無難
でも、値下げしろというのは出てってもらったほうがいい
もっと賃料は下がる
住んでる人間には値上げはしないで残ってもらったほうが無難
でも、値下げしろというのは出てってもらったほうがいい
794 ：名無し不動さん：2009/02/01(日) 11:02:34 ID:rvDpSefb
>>794
＞>値下げしろというのは出てってもらったほうがいい
＞この理由を教えてもらえませんか？
794ではないが
知る限り値段を下げろというのはロクなのがいない。
期間が短期。（より安いほうへと流れるから？）
更新の際に色々言ってくる。
退去時もうるさい。
DQNが多い。あるいはDQN予備軍。
「オレは客だ」的な目線で来るので面倒。
賃料下げるのは結構だけど、下げた分だけ良い入居者になるわけではないので。
＞>値下げしろというのは出てってもらったほうがいい
＞この理由を教えてもらえませんか？
794ではないが
知る限り値段を下げろというのはロクなのがいない。
期間が短期。（より安いほうへと流れるから？）
更新の際に色々言ってくる。
退去時もうるさい。
DQNが多い。あるいはDQN予備軍。
「オレは客だ」的な目線で来るので面倒。
賃料下げるのは結構だけど、下げた分だけ良い入居者になるわけではないので。
更新のときに、職場に電話確認必須だな
職もないのに、うそ書くやつが増えそうだ
職もないのに、うそ書くやつが増えそうだ
おいおい あおい飛んでないか 飛んでたら集団訴訟ものだな
>>789
姪に、なにかあったら一定期間内に遺品の引き取りか、引き取りできなかったら
処分をしてもよい旨の一筆をとっておこうと思います。
生命保険とは気づきませんでした。低額の終身保険なら保険料も安そうですね。
転出のとき本人希望なら、その時の返戻金相当額で買い取らせてもよさそう。
>>797
やっぱり、そう思います？
最近の情報がなさ過ぎますよね。
姪に、なにかあったら一定期間内に遺品の引き取りか、引き取りできなかったら
処分をしてもよい旨の一筆をとっておこうと思います。
生命保険とは気づきませんでした。低額の終身保険なら保険料も安そうですね。
転出のとき本人希望なら、その時の返戻金相当額で買い取らせてもよさそう。
>>797
やっぱり、そう思います？
最近の情報がなさ過ぎますよね。
昨日業者に行って雑談してたらRC・鉄骨系の値上げでファミリータイプでも７５～９５万坪だと。
木造は４０数万/坪
今は新築は駄目だな、木造にしても鉄部品高いし。
逆に中古物件は持ちきれなくなった有料物件が出てて買い時。
木造は４０数万/坪
今は新築は駄目だな、木造にしても鉄部品高いし。
逆に中古物件は持ちきれなくなった有料物件が出てて買い時。
801 ：名無し不動さん：2009/02/01(日) 18:00:53 ID:1sxrbnTT
うちは木造1Rあたり単価400万円。
約9坪だから単価44万円か。
一応、妥当な値段なのかな。
約9坪だから単価44万円か。
一応、妥当な値段なのかな。
802 ：名無し不動さん：2009/02/01(日) 19:35:13 ID:Xyu8Lmx2
相談させてください。
親戚が、中目黒１０分（第一種低層地域）で木造アパートを計画しています。
平均専有床30平米（+ロフト12平米 高さ140㎝）×４部屋で、１階、２階、
どのくらい家賃はとれるでしょうか。
親戚が、中目黒１０分（第一種低層地域）で木造アパートを計画しています。
平均専有床30平米（+ロフト12平米 高さ140㎝）×４部屋で、１階、２階、
どのくらい家賃はとれるでしょうか。
>>802
不動産屋に相談。ラクに７万は超えるが８万以上は払えないだろう。
それとロフトはあんまり人気が無い。使いにくいから？建築金額が高い割りに賃料とれないから？？
取れそうな金額のサイズの賃貸建てるのが得策かと。
不動産屋に相談。ラクに７万は超えるが８万以上は払えないだろう。
それとロフトはあんまり人気が無い。使いにくいから？建築金額が高い割りに賃料とれないから？？
取れそうな金額のサイズの賃貸建てるのが得策かと。
804 ：名無し不動さん：2009/02/01(日) 23:15:01 ID:hP3gXZLj
805 ：名無し不動さん：2009/02/01(日) 23:22:16 ID:Pcl2/oxc
あそこら辺はアパート多いし、空室も目立つよ
>>804
田宮 乙
田宮 乙
油といっしょで鉄も需要が減ると高炉を止めたりするんで
底値はたいして変化しない
底値はたいして変化しない
>>802
既設でもってるのか？ロフトのある物件だからって高くは貸せないから7万くらいで限界じゃないか
既設でもってるのか？ロフトのある物件だからって高くは貸せないから7万くらいで限界じゃないか
>>807
まだまだ含み損が残ってて、業界団体が鉄鋼メーカーに交渉中。
工業製品・建築・鉄材系の需要が急落・そして値上げのダブルパンチ。
今年の夏辺りから価格を下げて量を出す作戦に出ると思われ、暫くは木造以外駄目だな。
まだまだ含み損が残ってて、業界団体が鉄鋼メーカーに交渉中。
工業製品・建築・鉄材系の需要が急落・そして値上げのダブルパンチ。
今年の夏辺りから価格を下げて量を出す作戦に出ると思われ、暫くは木造以外駄目だな。
812 ：名無し不動さん：2009/02/02(月) 18:50:14 ID:cGjYZqgD
経営学の板の方にここを紹介していただいて来ました。
どうか宜しくお願いします。
銀行の紹介でテナントビル付き土地を購入しました。
購入にあたり、法人を作り、自己資金＋借り入れで、
収入（約１５０万/月）で銀行の返済（約１００万/月）です。
返済元金は費用ではないので、黒字になり、法人税、市県事業税を払ってます。
役員報酬は挙げてますが、現金不足のため未払金が毎年増えてる状態。
税理士さんの指導で、役員報酬で調整してますが、
個人の税率が上がり、無駄な税金を払ってる状態です（他社で給与所得あり）
不動産賃貸業をやってる方はどのような運営をやってるのでしょうか？
詳しい方がいらっしゃったら良い知恵、ご指導をお願いします。
どうか宜しくお願いします。
銀行の紹介でテナントビル付き土地を購入しました。
購入にあたり、法人を作り、自己資金＋借り入れで、
収入（約１５０万/月）で銀行の返済（約１００万/月）です。
返済元金は費用ではないので、黒字になり、法人税、市県事業税を払ってます。
役員報酬は挙げてますが、現金不足のため未払金が毎年増えてる状態。
税理士さんの指導で、役員報酬で調整してますが、
個人の税率が上がり、無駄な税金を払ってる状態です（他社で給与所得あり）
不動産賃貸業をやってる方はどのような運営をやってるのでしょうか？
詳しい方がいらっしゃったら良い知恵、ご指導をお願いします。
なんで購入前にそんな事が判らなかったのか、電卓叩けばカンタンに判る事だと思うけど。
減価償却処理をひょっとして土地の割合多くして目先の利益でドツボにハマったとか。
減価償却処理をひょっとして土地の割合多くして目先の利益でドツボにハマったとか。
>>812
何言ってんの？
未払いに源泉なんか払わなくていいよ
役員報酬下げすぎたんじゃないか
あまり動かさないほうがいいぞ
税務署につつかれるからな
まさか管理委託してないだろな
自社でしろよ
あと目的最初から増やしとくべきだったかもな
って何入ってるか知らないけどさ
何言ってんの？
未払いに源泉なんか払わなくていいよ
役員報酬下げすぎたんじゃないか
あまり動かさないほうがいいぞ
税務署につつかれるからな
まさか管理委託してないだろな
自社でしろよ
あと目的最初から増やしとくべきだったかもな
って何入ってるか知らないけどさ
815 ：名無し不動さん：2009/02/03(火) 07:45:06 ID:4zNCrZjO
今すぐ売却して身軽に←良いチエ
まさか役員報酬月150万円とかにしてんじゃないだろうな。。。
別法人建てるなら節税対策をしても課税評価額が１０００万を超えた辺りって感じかな。
＞購入にあたり、法人を作り、自己資金＋借り入れで、
＞収入（約１５０万/月）で銀行の返済（約１００万/月）です。
この辺がすごいね。テナントが撤退したら死ねるｗ
とりあえず経費を節減することと、税金を節約すること。
>>696にすでに書いてあるけど
帳簿を付ける（入力する）からPC購入は経費。
バックアップが必要だから外付けHDDも経費。
契約に必要な文房具代が経費。
掃除に使う道具や洗剤などが経費。（日用品のかなりの部分が落とせる）
連絡に必要だから自宅の固定電話代が経費。（ただし按分になる）
連絡に必要だから携帯電話関係が経費。（個人用と別に持てば全額経費）
様子を見に行く電車代、バス代、ガソリン代が経費。（車の購入もOKなことも）
次の投資物件を下見に行く旅行費が経費。（宴会旅行でも経費で落とせるかもねｗ）
書類を入れる家具を買ったら経費。（額が大きいと減価償却の対象）
賃貸住宅に住んでいて部屋の一角が事務所とするとその分の面積分の家賃が経費。
（持ち家だと面積割合の固定資産税分が落とせるとか色々なパターンあり）
経費で落とす＝売り上げから引ける・・・課税される売上額が下がる＝所得税が下がる
つまり売り上げを上げる、維持する目的で使うお金は経費として落とせる。経費算入すれば税金を払わずに済むし
経費で買ったものを日常生活で消耗するのも常識的な範囲なら問題なし。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊
法人の売り上げが１５０万、返済が１００万では実質５０万しか残らないのに年間１８００万に課税が掛かるってことか。
折り合えず減価償却とか清掃費とか管理費はどうなってるの？
＞収入（約１５０万/月）で銀行の返済（約１００万/月）です。
この辺がすごいね。テナントが撤退したら死ねるｗ
とりあえず経費を節減することと、税金を節約すること。
>>696にすでに書いてあるけど
帳簿を付ける（入力する）からPC購入は経費。
バックアップが必要だから外付けHDDも経費。
契約に必要な文房具代が経費。
掃除に使う道具や洗剤などが経費。（日用品のかなりの部分が落とせる）
連絡に必要だから自宅の固定電話代が経費。（ただし按分になる）
連絡に必要だから携帯電話関係が経費。（個人用と別に持てば全額経費）
様子を見に行く電車代、バス代、ガソリン代が経費。（車の購入もOKなことも）
次の投資物件を下見に行く旅行費が経費。（宴会旅行でも経費で落とせるかもねｗ）
書類を入れる家具を買ったら経費。（額が大きいと減価償却の対象）
賃貸住宅に住んでいて部屋の一角が事務所とするとその分の面積分の家賃が経費。
（持ち家だと面積割合の固定資産税分が落とせるとか色々なパターンあり）
経費で落とす＝売り上げから引ける・・・課税される売上額が下がる＝所得税が下がる
つまり売り上げを上げる、維持する目的で使うお金は経費として落とせる。経費算入すれば税金を払わずに済むし
経費で買ったものを日常生活で消耗するのも常識的な範囲なら問題なし。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊
法人の売り上げが１５０万、返済が１００万では実質５０万しか残らないのに年間１８００万に課税が掛かるってことか。
折り合えず減価償却とか清掃費とか管理費はどうなってるの？
減価償却なんて一度決めたら変えられないし、税理士付けてるのに経営成立たないならもう駄目じゃね？
あと、金利も経費だわな。
あと、金利も経費だわな。
821 ：名無し不動さん：2009/02/03(火) 21:55:26 ID:6UMEvO5Q
812です。
皆さんありがとうございました。
給与収入も生活に困らない程度あるので、
今は「実入り」期待してませんが、12年後ローンが無くなれば
年金を当てにしなくてよい生活が出来るかと考えて購入しました。
返済100万のうち、金利は年３．２％、
減価償却費は建物、車両2台。
管理費は不動産屋さんに収入の５％/月でお願いしてます。
物件からの実質収入０円ですが頑張ってみます。
813～820の方、ありがとうございました。
皆さんありがとうございました。
給与収入も生活に困らない程度あるので、
今は「実入り」期待してませんが、12年後ローンが無くなれば
年金を当てにしなくてよい生活が出来るかと考えて購入しました。
返済100万のうち、金利は年３．２％、
減価償却費は建物、車両2台。
管理費は不動産屋さんに収入の５％/月でお願いしてます。
物件からの実質収入０円ですが頑張ってみます。
813～820の方、ありがとうございました。
>>821
＞今は「実入り」期待してませんが、12年後ローンが無くなれば
ローン期間の延長すれば返済額は下がるよ。金利と共に交渉すれば？
不調に終わったならば他の銀行に相談ｗ
管理はどんなのを？１５０万の５％は・・・７．５万か。年間８０万近くが「消えている」ことになるね。
店舗数がワカランがそれも交渉すれば？それだけで手取り６００万の10％を超えてるよｗ
削れるところは削る。管理なんかなんもしてないところもあるから自分で出来る。
出来ないのはそのつど頼めｗ
なんかあったら・・・→そのときに頼め ８０万までなら「お得」だ。
＞今は「実入り」期待してませんが、12年後ローンが無くなれば
ローン期間の延長すれば返済額は下がるよ。金利と共に交渉すれば？
不調に終わったならば他の銀行に相談ｗ
管理はどんなのを？１５０万の５％は・・・７．５万か。年間８０万近くが「消えている」ことになるね。
店舗数がワカランがそれも交渉すれば？それだけで手取り６００万の10％を超えてるよｗ
削れるところは削る。管理なんかなんもしてないところもあるから自分で出来る。
出来ないのはそのつど頼めｗ
なんかあったら・・・→そのときに頼め ８０万までなら「お得」だ。
期間延長はお勧めできないな、それだけ利息負担増だから。
銀行も特別な理由がないと期間延長も渋るだろうし。
それより借換したほうがいい
銀行も特別な理由がないと期間延長も渋るだろうし。
それより借換したほうがいい
静岡県で部屋数10部屋の2階建てアパートを経営してるものです
現在2階4部屋は埋まっているのですが、1階4部屋中2部屋が現在空室となっています
不動産屋から1階は防犯上嫌がる人も多いんですって言われました
また部屋とベランダの壁が低いため嫌がらる人もいるとのこと
そこでフェンス設置してみるのもひとつの方法だと思うのですが
形状も色々ありそれによって値段にもかなりの差があることがわかりました。
皆さんは1階部分どんな感じにしていますでしょうか？
現在2階4部屋は埋まっているのですが、1階4部屋中2部屋が現在空室となっています
不動産屋から1階は防犯上嫌がる人も多いんですって言われました
また部屋とベランダの壁が低いため嫌がらる人もいるとのこと
そこでフェンス設置してみるのもひとつの方法だと思うのですが
形状も色々ありそれによって値段にもかなりの差があることがわかりました。
皆さんは1階部分どんな感じにしていますでしょうか？
826 ：名無し不動さん：2009/02/04(水) 23:43:52 ID:OlhzX3ei
>825
外側の地面、窓に面しているところは特に、砂利などの石を敷く。
家の周りを人が歩くときに、音がして気配が分かるように。
あとは一般的な防犯装備を付けるか付けないかかな。
女性向けに作った部屋は、最初からベランダなしのサンルームとか。
外側の地面、窓に面しているところは特に、砂利などの石を敷く。
家の周りを人が歩くときに、音がして気配が分かるように。
あとは一般的な防犯装備を付けるか付けないかかな。
女性向けに作った部屋は、最初からベランダなしのサンルームとか。
827 ：名無し不動さん：2009/02/05(木) 00:36:56 ID:d5uzYG+r
年300万の家賃収入だと税金いくら取られますか？
取られるって言い方だと叱られますが。
取られるって言い方だと叱られますが。
>>826
レスありがとうございます
砂利は一応近所で売ってる防犯用砂利？ってのが売ってたので
一面敷いてみました
建物の構造上オートロックは無理なんですが
テレビドアホンは2月後半に導入する予定です。
家の近所を見て歩いて他の物件などを見てみたんですが
だいたい先端は平たくなってるタイプでした
これだと手をかけて掴むことが出来てしまうかなと思ったわけです
それとも私が考えすぎなんでしょうか
引き続きフェンスや1階部分の防犯どのようにしているか教えていただけないでしょうか
レスありがとうございます
砂利は一応近所で売ってる防犯用砂利？ってのが売ってたので
一面敷いてみました
建物の構造上オートロックは無理なんですが
テレビドアホンは2月後半に導入する予定です。
家の近所を見て歩いて他の物件などを見てみたんですが
だいたい先端は平たくなってるタイプでした
これだと手をかけて掴むことが出来てしまうかなと思ったわけです
それとも私が考えすぎなんでしょうか
引き続きフェンスや1階部分の防犯どのようにしているか教えていただけないでしょうか
829 ：826：2009/02/05(木) 00:56:09 ID:uSA/nsQv
>828
参考にならないかもだけど、僕はそれ以上はやらないかな。
垣根とかフェンスとかは、死角を作るので避けたし
必要があれば網目状のフェンスを設置するとこまで。
あとは、砂利を敷いてることとかを少し仲介業者さんに強調してもらって
防犯意識の高い大家さんだと言ってもらう・・・くらい？＾＾；
参考にならないかもだけど、僕はそれ以上はやらないかな。
垣根とかフェンスとかは、死角を作るので避けたし
必要があれば網目状のフェンスを設置するとこまで。
あとは、砂利を敷いてることとかを少し仲介業者さんに強調してもらって
防犯意識の高い大家さんだと言ってもらう・・・くらい？＾＾；
830 ：826：2009/02/05(木) 01:00:15 ID:uSA/nsQv
ドアはオートロック以外にも、ディンプルキーとか、二重ロック式とかいろいろ。
世帯数があれば、某会社にネットのインフラ整備をお願いすると
防犯カメラを設置してくれるなんてサービスもあるね。
世帯数があれば、某会社にネットのインフラ整備をお願いすると
防犯カメラを設置してくれるなんてサービスもあるね。
831 ：826：2009/02/05(木) 01:07:55 ID:uSA/nsQv
>827
折角なので適当に答えてみるが
収入300万－（減価償却50万＋経費30万＋基礎控除38万）×0.05＝約9万円
例えばこんな感じかな？
あとは適宜変えてみて。あってるかどうかわからないけど。
折角なので適当に答えてみるが
収入300万－（減価償却50万＋経費30万＋基礎控除38万）×0.05＝約9万円
例えばこんな感じかな？
あとは適宜変えてみて。あってるかどうかわからないけど。
832 ：名無し不動さん：2009/02/05(木) 01:54:48 ID:XNdjeOh+
去年初めて収益物件買いました
初めての申告を迎えるのですけど
みなさん青色それとも白色ですか？
私みたいに初めてで物件も一つだけなら
白色の方がいいのでしょうか？
物件はテナントで年に800万弱程度です
初めての申告を迎えるのですけど
みなさん青色それとも白色ですか？
私みたいに初めてで物件も一つだけなら
白色の方がいいのでしょうか？
物件はテナントで年に800万弱程度です
833 ：名無し不動さん：2009/02/05(木) 08:18:08 ID:5tnc+bGc
ぱっと思いつくのは、
①10部屋以上だと、青色だと65万以上の控除がある『事業的規模』
②届出をすれば、仕事がない親族に給与があげれる
これくらいじゃね？青色のメリット
①10部屋以上だと、青色だと65万以上の控除がある『事業的規模』
②届出をすれば、仕事がない親族に給与があげれる
これくらいじゃね？青色のメリット
ちゃんと計算してんなら、青だろ
別にアパートはたいして仕訳なんてないんだからたまにソフトに入力する
程度でまにあうし
別にアパートはたいして仕訳なんてないんだからたまにソフトに入力する
程度でまにあうし
現在、土地１５０坪、築30年、２ｄｋ、約36平米、風呂トイレ別、部屋数1階６、2階６の１２戸、全部屋分の駐車場（軽が好ましい）
という物件を所有しています。
現在は満室で年５００万程度の収益があります。
中国地方の中堅都市で、主要道路までのアクセスが容易で、最近、住宅やアパートが
増えてきました。
借入等は一切ないのですが、だんだん自分で管理していくのが面倒になってきましたので、
売却でもと少々思っています。
いくら位なら適正な売価になるでしょうか。
近くの戸建て物件などは５０坪、１００平米程度で２５００万程度でより販売しているようです。
かなり抽象的ですが、ご教授お願いいたします。
また、その他、いくつか物件を所有しているのですが、信頼の出来る大手の管理会社に
すべての管理をお願いする場合、お勧めの管理会社はありますでしょうか。
私の住んでいる土地は地場の不動産会社がわりと強くて、どうもいまひとついい加減な感じがして・・・。
という物件を所有しています。
現在は満室で年５００万程度の収益があります。
中国地方の中堅都市で、主要道路までのアクセスが容易で、最近、住宅やアパートが
増えてきました。
借入等は一切ないのですが、だんだん自分で管理していくのが面倒になってきましたので、
売却でもと少々思っています。
いくら位なら適正な売価になるでしょうか。
近くの戸建て物件などは５０坪、１００平米程度で２５００万程度でより販売しているようです。
かなり抽象的ですが、ご教授お願いいたします。
また、その他、いくつか物件を所有しているのですが、信頼の出来る大手の管理会社に
すべての管理をお願いする場合、お勧めの管理会社はありますでしょうか。
私の住んでいる土地は地場の不動産会社がわりと強くて、どうもいまひとついい加減な感じがして・・・。
俺も中国地方だが、何県なの？それでえらい違う。
お前が売ってもいいと思える額が適正価格だよ
>>836
＞現在は満室で年５００万程度の収益があります。
年利２０％だと２５００万が売価。
この辺の設定にしておけば築３０年でも売れる。だって５年持ってれば土地が「タダ」で手に入るから。
すぐに売れる。
１０％だと５０００万。本来ならこれが適切かと思うがこれで買う人は少ないだろう。
2500～5000ぐらいで設定を。
相場の土地代で計算して、そこから退去させる費用、解体費、整地などの費用を引いた価格が「売れる値段」かと。
＞現在は満室で年５００万程度の収益があります。
年利２０％だと２５００万が売価。
この辺の設定にしておけば築３０年でも売れる。だって５年持ってれば土地が「タダ」で手に入るから。
すぐに売れる。
１０％だと５０００万。本来ならこれが適切かと思うがこれで買う人は少ないだろう。
2500～5000ぐらいで設定を。
相場の土地代で計算して、そこから退去させる費用、解体費、整地などの費用を引いた価格が「売れる値段」かと。
漏電火災警報器について質問お願いします。
築１7年の４件（８畳＋キッチン１畳）平米延べ９６M2の木造
１部屋３０A
です。消防点検しないといけないのでしょうか？
今業者がきているのですが、もろ高額です。
１年目、漏電火災警報器を老化で１５万円取り付け
２年目、５年契約として１５万円で保守点検
（消防署にはいっていず、点検も漏電火災警報器のみ）
３年目、漏電火災警報器とペアだからと変流器で１８万円ちょっと。
ネットでみるといかがわしい業者もあるようです。
自治体の無料の弁護士さんのところにいく予定ですが、
皆さんのところはどうですか
少しでも資料をもっていきたいので
宜しくお願いします。
築１7年の４件（８畳＋キッチン１畳）平米延べ９６M2の木造
１部屋３０A
です。消防点検しないといけないのでしょうか？
今業者がきているのですが、もろ高額です。
１年目、漏電火災警報器を老化で１５万円取り付け
２年目、５年契約として１５万円で保守点検
（消防署にはいっていず、点検も漏電火災警報器のみ）
３年目、漏電火災警報器とペアだからと変流器で１８万円ちょっと。
ネットでみるといかがわしい業者もあるようです。
自治体の無料の弁護士さんのところにいく予定ですが、
皆さんのところはどうですか
少しでも資料をもっていきたいので
宜しくお願いします。
火災報知器なんてDIY屋で2000～3000円で売ってるぞ
それで十分
一軒家じゃないんだから連動する必要もないし
それで十分
一軒家じゃないんだから連動する必要もないし
>>842
軟禁して警察へ通報
軟禁して警察へ通報
>>841
費用は共用部電気代２０００円/月、浄化槽管理３０００円/月、その他固定資産税３０万程度/年
あとは、その都度修繕が発生した時にでる臨時の出費くらいですかね。
なにもなければほとんど儲けですね。
費用は共用部電気代２０００円/月、浄化槽管理３０００円/月、その他固定資産税３０万程度/年
あとは、その都度修繕が発生した時にでる臨時の出費くらいですかね。
なにもなければほとんど儲けですね。
>>842
よくわからんが少なくとも
「法律で取り付けが強制されているモノ」以外は付けなくてよろしい。
漏電遮断装置（ブレーカーのＢＯＸ内にある）はいまは最初から付いているし、電気屋の仕事。
火災警報器（住宅用火災警報器）は２２年４月までに付けること（義務、自治体によって時期違う）
変流器 ？なにそれ？ｗ
述べ床がかなり大きい賃貸は消防設備が必要だが小規模はいらないよ。せいぜい消火器の設置ぐらい。
そりゃああれこれあるには越したことは無いが火災になったら「火災保険でカバー」するから良いんだよ。
そもそも漏電で火災が起きるなら「電気工事をした人を訴える」ってことだ。不良工事が原因だからね。
というわけで、
新規の契約はしない。
すでにある契約は解除しにくい（賃貸経営者と業者の契約＝消費者保護の範疇外）
不要なものは「付けない、外さない」 （外さない：外す工事代金を請求される）
親しい業者や不動産屋経由以外の業者を使わない。飛び込みや電話営業の業者も絶対にダメ。まずロクなのがない。
相手の話は聞かない、ハンコ押さない、だれかに代理で断ってもらう。約束しない。
よくわからんが少なくとも
「法律で取り付けが強制されているモノ」以外は付けなくてよろしい。
漏電遮断装置（ブレーカーのＢＯＸ内にある）はいまは最初から付いているし、電気屋の仕事。
火災警報器（住宅用火災警報器）は２２年４月までに付けること（義務、自治体によって時期違う）
変流器 ？なにそれ？ｗ
述べ床がかなり大きい賃貸は消防設備が必要だが小規模はいらないよ。せいぜい消火器の設置ぐらい。
そりゃああれこれあるには越したことは無いが火災になったら「火災保険でカバー」するから良いんだよ。
そもそも漏電で火災が起きるなら「電気工事をした人を訴える」ってことだ。不良工事が原因だからね。
というわけで、
新規の契約はしない。
すでにある契約は解除しにくい（賃貸経営者と業者の契約＝消費者保護の範疇外）
不要なものは「付けない、外さない」 （外さない：外す工事代金を請求される）
親しい業者や不動産屋経由以外の業者を使わない。飛び込みや電話営業の業者も絶対にダメ。まずロクなのがない。
相手の話は聞かない、ハンコ押さない、だれかに代理で断ってもらう。約束しない。
847 ：名無し不動さん：2009/02/05(木) 16:34:54 ID:5tnc+bGc
>>847
そうですね。築年が古くても、その分家賃を相場より安く設定すれば、客層が少し落ちるかもしれませんが、
客付けは出来ますものね。
ただ、管理が面倒なんです。全部管理会社に丸投げして、修繕から改修、募集退去まで全部面倒
見て欲しいのです。
そうですね。築年が古くても、その分家賃を相場より安く設定すれば、客層が少し落ちるかもしれませんが、
客付けは出来ますものね。
ただ、管理が面倒なんです。全部管理会社に丸投げして、修繕から改修、募集退去まで全部面倒
見て欲しいのです。
>>848
賃料管理５％も出せばほぼやってくれるよ。賃料保証（借り上げ）はいらないだろ？業者も古いと出来ないし。
修繕はおまかせにして承認式にすれば？あと、補修費として何十マンか預けるなどすればよろし。
これで入退去の補修は出来る。大規模なのはそのつどかな。。
業者によっては10％くれってところもあるかもね。結構面倒だったり責任がでるからね。
賃料管理５％も出せばほぼやってくれるよ。賃料保証（借り上げ）はいらないだろ？業者も古いと出来ないし。
修繕はおまかせにして承認式にすれば？あと、補修費として何十マンか預けるなどすればよろし。
これで入退去の補修は出来る。大規模なのはそのつどかな。。
業者によっては10％くれってところもあるかもね。結構面倒だったり責任がでるからね。
851 ：名無し不動さん：2009/02/05(木) 18:07:05 ID:5tnc+bGc
852 ：名無し不動さん：2009/02/05(木) 19:57:28 ID:2asUc7a4
多分、築五十数年？のビルですが、もう何年も空いてた部屋に入居者が
つきそうで嬉しいです。
つきそうで嬉しいです。
>>853
851だけど今の時期に売るのはやっぱりもったいないと思う。できれば俺が買いたい
くらい。建物が古くなったら月極駐車場も一考だと思う。場所にもよるけど。
俺も月極駐車場と会社に土地を丸貸ししてる、住宅街だけどね。で、近所の不動産屋
に管理してもらってるから手間いらないし。
851だけど今の時期に売るのはやっぱりもったいないと思う。できれば俺が買いたい
くらい。建物が古くなったら月極駐車場も一考だと思う。場所にもよるけど。
俺も月極駐車場と会社に土地を丸貸ししてる、住宅街だけどね。で、近所の不動産屋
に管理してもらってるから手間いらないし。
855 ：名無し不動さん：2009/02/05(木) 22:02:14 ID:d5uzYG+r
新規ですが管理会社は地元に強い個人不動産か
全国展開してるアパマンショップ的な有名どころどちらが良いですか？
あと管理費って５％くらいなんですか？
全国展開してるアパマンショップ的な有名どころどちらが良いですか？
あと管理費って５％くらいなんですか？
自主管理にきまってるだろ
＞あと管理費って５％くらいなんですか？
賃料管理費な。あくまでも賃料の管理だけ。
でも実質はすべてやるハメになるｗ
入居者の管理＝入退去の立会いをやる＝客付けけ、契約もやる。自動的に補修などの手配もやるとなると
自然にリフォーム全般に絡むことになる。
となるとほぼ建物の管理まで絡む結果となる。
賃料管理費な。あくまでも賃料の管理だけ。
でも実質はすべてやるハメになるｗ
入居者の管理＝入退去の立会いをやる＝客付けけ、契約もやる。自動的に補修などの手配もやるとなると
自然にリフォーム全般に絡むことになる。
となるとほぼ建物の管理まで絡む結果となる。
>>854
レスどもです＾＾。
近所の不動産屋さんでの管理ですか。
伏字でかまわないので、良い業者さんならお教え願えませんか。
物件がいくつもあり、その都度、クレーム等で電話がきたりで仕事に支障がでてきて・・・。
多少、手数料を払っても、１００％の安心感は無理かもしれませんが、それに近い
感じで運営できれば御の字ですねえ。
レスどもです＾＾。
近所の不動産屋さんでの管理ですか。
伏字でかまわないので、良い業者さんならお教え願えませんか。
物件がいくつもあり、その都度、クレーム等で電話がきたりで仕事に支障がでてきて・・・。
多少、手数料を払っても、１００％の安心感は無理かもしれませんが、それに近い
感じで運営できれば御の字ですねえ。
>>854
連投すみません。
駐車場等も考えましたが、解体業者にたずねると、結構な金額がするのですね（汗
旧○満屋さんなど、ウン億かかっての解体らしいですね。
となると、上物を壊して更地にして採算があうかとなると微妙です。
連投すみません。
駐車場等も考えましたが、解体業者にたずねると、結構な金額がするのですね（汗
旧○満屋さんなど、ウン億かかっての解体らしいですね。
となると、上物を壊して更地にして採算があうかとなると微妙です。
５％なら、入居者募集から建物管理（定期清掃含む）まで全部やるとこが多いよ。
家賃保証も敷金の範囲でやる。
家賃保証も敷金の範囲でやる。
５％なら、入居者募集から建物管理（定期清掃含む）まで全部やるとこが多いよ。
家賃保証も敷金の範囲でやる。
家賃保証も敷金の範囲でやる。
自主管理では客付けが難しくなる。
空室期間が長くなって結局は大損になる。
空室期間が長くなって結局は大損になる。
すげー超理論だな
管理まかせりゃ空室埋まるなら
世の中の丸投げ系大家はみーんな上手くいってなきゃおかしいわなｗ
世の中の丸投げ系大家はみーんな上手くいってなきゃおかしいわなｗ
でも、管理してる物件と管理してない物件が客への候補にあったとして、
管理してるほうをすすめるだろうな。
管理してるほうをすすめるだろうな。
地域にもよるんだろうけど、人口20万程度の小規模地方都市と、一桁万人の過疎地じゃノウハウも違うだろうし。
今は工業都市で期間工・外国人労働者相手の大家業やってるトコが一番厳しそうだけど。
今は工業都市で期間工・外国人労働者相手の大家業やってるトコが一番厳しそうだけど。
>>867
>今は工業都市で期間工・外国人労働者相手の大家業やってるトコが一番厳しそうだけど。
ガクブルだな、そういう人を見込んで建てた人も多いだろうな
うちの会社の近くも以前大学が移転するって噂が流れて学生相手の1Rコーポの
大家さんがみんな慌ててた。つうか一番慌てたのは金融機関勤務の自分だけど
>今は工業都市で期間工・外国人労働者相手の大家業やってるトコが一番厳しそうだけど。
ガクブルだな、そういう人を見込んで建てた人も多いだろうな
うちの会社の近くも以前大学が移転するって噂が流れて学生相手の1Rコーポの
大家さんがみんな慌ててた。つうか一番慌てたのは金融機関勤務の自分だけど
870 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 03:47:35 ID:ATMtkiQz
もぅぼろぼろアパートなんですけど
６部屋２部屋入っています。
家賃３万ちょいくらいで、今後、入居してくれるかわかりません。地方なので。
でも、畳を床に変えようと思っています。
こういう投資は、やめたほうがいいですかね？予算は６万くらいです。
管理不動産は床にしたほうがいいと言ってるみたいですが。
６部屋２部屋入っています。
家賃３万ちょいくらいで、今後、入居してくれるかわかりません。地方なので。
でも、畳を床に変えようと思っています。
こういう投資は、やめたほうがいいですかね？予算は６万くらいです。
管理不動産は床にしたほうがいいと言ってるみたいですが。
入居決まってからやる事にすればー
お年寄りに入ってほしいなら畳
ただし、ちゃんと匂うきれいな畳な
日焼けしてるわ、窓際にカビ跡があるわとかはダメだぜ
ただし、ちゃんと匂うきれいな畳な
日焼けしてるわ、窓際にカビ跡があるわとかはダメだぜ
874 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 13:16:02 ID:ATMtkiQz
ありがとうございます。
入居予定見込み薄いならば、極力お金はかけないほうがいいみたいですね。
入る方は年配や、出稼ぎの外国人、でも働き口がなく現在は外国人は居ません。
これから外国人は入らなくなると思います。
できれば、低収入のある若者に入ってほしいのですが、難しいところです。
入居予定見込み薄いならば、極力お金はかけないほうがいいみたいですね。
入る方は年配や、出稼ぎの外国人、でも働き口がなく現在は外国人は居ません。
これから外国人は入らなくなると思います。
できれば、低収入のある若者に入ってほしいのですが、難しいところです。
>>874
低収入の若者は滞納率高いぜえ。
低収入の若者は滞納率高いぜえ。
定収入の誤記でわ？
877 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 17:45:07 ID:ATMtkiQz
誤字でも気にせず打ち込みましたが、その誤字は誤解を招きますね、定収入です。
うちも、今後ますます、未入居が増え、維持されていきそうです。
6部屋のうち4部屋は埋めていこうと思います。
やはり、単身男性若者向けで、女性に持てそうな内装を心がけるようにします。
うちも、今後ますます、未入居が増え、維持されていきそうです。
6部屋のうち4部屋は埋めていこうと思います。
やはり、単身男性若者向けで、女性に持てそうな内装を心がけるようにします。
まあオレみたいなプロオーナーは自主管理が基本なのさ。
管理させても損の方が多い。
リフォーム一つとってもすべて高い訳。
おまえら大体内装の高い安いすらわからないだろ？
言われるまま払ってるんだろどーせ。
高いに決まってるだろ。業者が利乗せるんだから。
クロス単価ぐらいならわかるかしらないが。
まあドシロートは管理丸投げして利回り落としとけって話だよ。
管理させても損の方が多い。
リフォーム一つとってもすべて高い訳。
おまえら大体内装の高い安いすらわからないだろ？
言われるまま払ってるんだろどーせ。
高いに決まってるだろ。業者が利乗せるんだから。
クロス単価ぐらいならわかるかしらないが。
まあドシロートは管理丸投げして利回り落としとけって話だよ。
自分の労働力もちゃんと計算にいれとけよ。
タダ働きしてるから利回り高いってのは間違いだからな。ｗ
タダ働きしてるから利回り高いってのは間違いだからな。ｗ
副業で賃貸やってる香具師なら、普通管理入れるだろ。
それに、管理会社頼んでても、リフォームは自分でやれば問題ないし。
それに、管理会社頼んでても、リフォームは自分でやれば問題ないし。
881 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 19:12:09 ID:ATMtkiQz
内装関係は、自分でできるようにしていきます、ぼろアパートなんで。
アパート名を変えるってむずかしいですか？
アパート名を変えるってむずかしいですか？
入れようが入れまいが管理会社がやる事なんてたかが知れてる。
上でちょっと勘違いしてる人いるみたいだけどな
上でちょっと勘違いしてる人いるみたいだけどな
883 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 20:22:41 ID:O1H01DfT
3500万一括借りたいのだが
年収350万 貯金700万 (親の土地担保)土地価格100万×45坪
厳しいかね？
年収350万 貯金700万 (親の土地担保)土地価格100万×45坪
厳しいかね？
884 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 20:34:50 ID:wwgkne0v
家賃3万なら何もしなくても、これから入居が増えていきそうな気がするが。
最近は、とにかく家賃が安い物件に人気が集中してるように思える。
以前には見向きもされなかった風呂なし、トイレ共同の築40年アパートが満室になった。
最近は、とにかく家賃が安い物件に人気が集中してるように思える。
以前には見向きもされなかった風呂なし、トイレ共同の築40年アパートが満室になった。
885 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 21:42:39 ID:87oIhnO9
リホームは
不動産管理会社に
すべて任せましょう！
レンジフードの換気扇を お湯と漂白剤で綺麗に
してますか？
不動産管理会社に
すべて任せましょう！
レンジフードの換気扇を お湯と漂白剤で綺麗に
してますか？
886 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 21:47:51 ID:87oIhnO9
室内設備
給湯器
エアコン
コンロ
水栓金具
照明器具
換気扇のモーター
トイレ水回り
洗面台
窓ガラス、網戸 サッシのタテツケ
資金かかるよ
給湯器
エアコン
コンロ
水栓金具
照明器具
換気扇のモーター
トイレ水回り
洗面台
窓ガラス、網戸 サッシのタテツケ
資金かかるよ
888 ：名無し不動さん：2009/02/07(土) 21:56:27 ID:V1GOHz9M
初心者ですいません。３０坪の土地に二階建四部屋のアパート建てようと思ってます。幾らぐらいかかるんですか？
プロ（大家）は、プロ（管理会社）に任す。
894 ：名無し不動さん：2009/02/08(日) 00:20:27 ID:eSYSuil7
>>884 そこは地方ですか？入居者は男？どんな感じの人？年齢は？
立地条件は？ 家賃滞納だと、満室になっても本末転倒ですよね。
立地条件は？ 家賃滞納だと、満室になっても本末転倒ですよね。
895 ：名無し不動さん：2009/02/08(日) 00:40:46 ID:wlNfmT7y
896 ：名無し不動さん：2009/02/08(日) 00:48:03 ID:eSYSuil7
普通に考えれば、土地の暴落の可能性ない限り大丈夫なんじゃないの？
だって、返済できなければ、その土地をで解決できるんだから。
だって、返済できなければ、その土地をで解決できるんだから。
897 ：名無し不動さん：2009/02/08(日) 00:50:04 ID:eSYSuil7
でも、俺であれば、その土地を売って、安い土地アパート、リフォーム代含めて
3500万以内のものを買う。
3500万以内のものを買う。
>>895
厳しい
厳しい
室内設備
給湯器 ヤフオクで5000円
エアコン ヤマダの展示品で取り付け込み3万
コンロ ミニキッチン化
水栓金具 ミニキッチン化
照明器具 島忠で5000円
換気扇のモーター ミニキッチン化
トイレ水回り ＵＢ化 20万
洗面台 ＵＢ化
窓ガラス、網戸 サッシのタテツケ 既設網戸なんてｲﾗﾈ
給湯器 ヤフオクで5000円
エアコン ヤマダの展示品で取り付け込み3万
コンロ ミニキッチン化
水栓金具 ミニキッチン化
照明器具 島忠で5000円
換気扇のモーター ミニキッチン化
トイレ水回り ＵＢ化 20万
洗面台 ＵＢ化
窓ガラス、網戸 サッシのタテツケ 既設網戸なんてｲﾗﾈ
色々考えたら青色よりも法人にしちゃった方が有利だな
みなさん税務申告はどうされてますか？
うちは税理士に依頼してます。
でもその顧問料が馬鹿にならない。
法人化しているので、決算時に２１万円
毎月の記帳代が２６、２５０円（２５０００+消費税）／月
贈与の処理などで株を移動した時などは別途（２０万円）くらい
あと、法人以外にも個人名義で家賃収入があるので、
個人の確定申告してますがその処理で２１万円。
経費の見直しを考えた時、一番に思いつくのは以上の顧問料を
なんとかできないか？ということです。
うちは税理士に依頼してます。
でもその顧問料が馬鹿にならない。
法人化しているので、決算時に２１万円
毎月の記帳代が２６、２５０円（２５０００+消費税）／月
贈与の処理などで株を移動した時などは別途（２０万円）くらい
あと、法人以外にも個人名義で家賃収入があるので、
個人の確定申告してますがその処理で２１万円。
経費の見直しを考えた時、一番に思いつくのは以上の顧問料を
なんとかできないか？ということです。
908 ：やんやん ◆yanyan72E. ：2009/02/09(月) 08:07:28 ID:??? BE:152586645-2BP(0)
かわりに、どこまでやると税務署が来るとか来ないとか、
そういう情報を教えてくれるからかなぁ。
税理士はいた方が得する感じ。
しかし、その税理士はちょっと高くないか?
そういう情報を教えてくれるからかなぁ。
税理士はいた方が得する感じ。
しかし、その税理士はちょっと高くないか?
>>906
脳内な態度がウザイんだよ、カスｗ
脳内な態度がウザイんだよ、カスｗ
青色なら会計ソフト入れてPCでやっちゃえば良いのでは？
新ｖｅｒ出ても小額で住むし。
記帳もタイプするだけで簡単だし、確定申告もボタン一つでOKだし。
どんなに節税してもソロソロ課税対象額１０００万台に突入してしまいそうなので、そろそろサブリース用のペーパーカンパニー建てようかと思う今日この頃。
学生時代から管理・経理・・を爺に小遣い貰ってやってたけどノートパソコンあれば結構簡単ですよ。
契約書とかリフォーム後の写真、各種登記書類等々、全てスキャンしてPCに入りますし。
新ｖｅｒ出ても小額で住むし。
記帳もタイプするだけで簡単だし、確定申告もボタン一つでOKだし。
どんなに節税してもソロソロ課税対象額１０００万台に突入してしまいそうなので、そろそろサブリース用のペーパーカンパニー建てようかと思う今日この頃。
学生時代から管理・経理・・を爺に小遣い貰ってやってたけどノートパソコンあれば結構簡単ですよ。
契約書とかリフォーム後の写真、各種登記書類等々、全てスキャンしてPCに入りますし。
913 ：名無し不動さん：2009/02/09(月) 17:51:27 ID:wY6E6ub2
俺は、親のボロアパートを手伝うんだけど
皆さんは、法人として投資会社？的に運営しているってことですか？
普通のアパート経営ではそういうのは不必要ですよね？
皆さんは、法人として投資会社？的に運営しているってことですか？
普通のアパート経営ではそういうのは不必要ですよね？
規模や権利関係による
家賃3.5にしたいんだけど、今の入居者が5だから万一広告が目に付いたらと
思って広告出せません。
こんなときどう対処してます？
ちなみに４部屋で３部屋埋まってますけど。
今は広告出せないかわりに口コミで3.5入居者に事情話して知り合い紹介し
てねって言ってます。
思って広告出せません。
こんなときどう対処してます？
ちなみに４部屋で３部屋埋まってますけど。
今は広告出せないかわりに口コミで3.5入居者に事情話して知り合い紹介し
てねって言ってます。
>>908
税理士と完全に手を切るつもりはないのですが、
トータルで考えると、やっぱり高いですよね。
>>909
貴方も結構な金額を支払ってらっしゃるのですね。
>>911
毎月の記帳だけでも自分でしようかと検討中ではありますが・・・
>>912
決算で５万円ですか？とても安いですね。
税理士と完全に手を切るつもりはないのですが、
トータルで考えると、やっぱり高いですよね。
>>909
貴方も結構な金額を支払ってらっしゃるのですね。
>>911
毎月の記帳だけでも自分でしようかと検討中ではありますが・・・
>>912
決算で５万円ですか？とても安いですね。
917 ：名無し不動さん：2009/02/10(火) 02:41:31 ID:d0F6VIUv
ボロアパートだけど、とにかく部屋を埋めたいと思っています。
今入居しているのは、いずれも50過ぎの男女です。
もうすこし、若い人でお金をちゃんと払ってくれる人に入って欲しいです。
で、今度自分でリフォームをするのですが、壁紙、これを派手な色とか
そういうのにしようとかと思いますが、やっぱり、まずいですかね？
普通の白系のほうがいいのかな？
個性を出したほうが、喜ばれるような気がしています、違うか・・
今入居しているのは、いずれも50過ぎの男女です。
もうすこし、若い人でお金をちゃんと払ってくれる人に入って欲しいです。
で、今度自分でリフォームをするのですが、壁紙、これを派手な色とか
そういうのにしようとかと思いますが、やっぱり、まずいですかね？
普通の白系のほうがいいのかな？
個性を出したほうが、喜ばれるような気がしています、違うか・・
>>917
デザイナー風にすると良いが流し台が古かったり窓が古かったりでどうにもならないことが多い。
やるなら思い切ってやるしかないが地域によっては若い人が少ないので入らないことも。
きっちりきれいにして逆に「純和風」にしてしまえば？
そうすりゃ若い人も年よりも入る確立が高い。
デザイナー風にすると良いが流し台が古かったり窓が古かったりでどうにもならないことが多い。
やるなら思い切ってやるしかないが地域によっては若い人が少ないので入らないことも。
きっちりきれいにして逆に「純和風」にしてしまえば？
そうすりゃ若い人も年よりも入る確立が高い。
921 ：名無し不動さん：2009/02/10(火) 13:33:41 ID:d0F6VIUv
参考になります～ 水周りって重要なんですね。
結局、親には普通のでいいといわれました。 木枠がオーク系でクロスが白。
やっぱ、独身男性中心になると思います、そうすると、オーソドックなものを好むと思いますし。
個人的には、真っ赤で柄が入っているものとか、原色でパープルとかにしてみたかったのですが
普通だと、入らないだろうし、個性があると目に留まって、ひとつ気に入ったところが
あれば、OKされやすいと思います、それが、今回の壁紙だったのですが。
流し台は安くても15000円くらいはしちゃいますね。
もぅ照明や、畳から床、クロス張替え、塗装などで、7万は出ると思いますので・・・
結局、親には普通のでいいといわれました。 木枠がオーク系でクロスが白。
やっぱ、独身男性中心になると思います、そうすると、オーソドックなものを好むと思いますし。
個人的には、真っ赤で柄が入っているものとか、原色でパープルとかにしてみたかったのですが
普通だと、入らないだろうし、個性があると目に留まって、ひとつ気に入ったところが
あれば、OKされやすいと思います、それが、今回の壁紙だったのですが。
流し台は安くても15000円くらいはしちゃいますね。
もぅ照明や、畳から床、クロス張替え、塗装などで、7万は出ると思いますので・・・
腰板付きクロスにしておくと、受けがよいぞ。
クロスも長持ちするしな
クロスも長持ちするしな
それにするなら、クロスも木目のやつでいきたいですね。
カントリー風に。
カントリー風に。
お風呂が昔風のタイル張りでトイレが汽車便改造洋式で、なぜか居室がカントリー風ｗ
だいたい自宅も新築したことがないヤツの発想じゃね？ｗ
926 ：名無し不動さん：2009/02/10(火) 20:23:10 ID:HxclnEjS
投資としてアパートを持っているんだが、数か月賃貸管理会社から家賃が振り込まれない。
賃貸管理会社はすぐ変えるれるが、未入金分は取り返すことができるか分からない。
投資は自己責任とは言うけど、予期せぬことがあるね。管理会社のネコばばなんて。
ハトにまめ鉄砲状態だ！！！笑ってくれ！！！
賃貸管理会社はすぐ変えるれるが、未入金分は取り返すことができるか分からない。
投資は自己責任とは言うけど、予期せぬことがあるね。管理会社のネコばばなんて。
ハトにまめ鉄砲状態だ！！！笑ってくれ！！！
管理会社、その地域で一番でかいところにするのが、一番いい。
小さいところだと何しでかすかわからん。
小さいところだと何しでかすかわからん。
管理会社から入金が無いって
結構よくある事の部類じゃないの？
結構よくある事の部類じゃないの？
929 ：名無し不動さん：2009/02/10(火) 22:01:37 ID:Y4K+Yy1m
>>921
下手にリフォームするより家賃を下げたほうが良いのでは？
実際、近所のアパートの大家は不動産屋に勧められるままにリフォーム（畳、襖、塗装等）
を空室の全てにやったが未だに一つも成約していない
下手にリフォームするより家賃を下げたほうが良いのでは？
実際、近所のアパートの大家は不動産屋に勧められるままにリフォーム（畳、襖、塗装等）
を空室の全てにやったが未だに一つも成約していない
畳や襖なんかの和室をいくらリフォームしても埋まらないよ
ウチは和室に全部石膏ボード貼り付けて真っ白洋室にして板張りにしたらすぐに決まった
金かけないように既存の床や漆喰壁は撤去しないでそのまま埋めてどうにか50万で済ました
ウチは和室に全部石膏ボード貼り付けて真っ白洋室にして板張りにしたらすぐに決まった
金かけないように既存の床や漆喰壁は撤去しないでそのまま埋めてどうにか50万で済ました
>>907
法人分が毎年50万円ですか。贈与が２０万。
よくそんなに払えるなーという気がします。
以前、自社株の贈与の申告を、株式の額面で申告してやりました。
で、その年の秋ぐらいに、お尋ねが来て、修正申告をする事に
なり、税務署員が半日がかりのマンツーマンで、純資産価額での評価方法、
類似業種比準価額での評価方法を、教えてくれました。この時の
贈与は、追徴覚悟で小分けして贈与していたので、株式評価が三倍に
なったものの、追徴は１５万円くらいでした。
土地もそんな感じで、ここ１０年は、毎年、贈与税の申告をしてる。
当然、法人の申告書も自分でやってます。法人の申告書なんて、
前年、前々年の申告書を参考にすれば、誰でも書けるのでは?
法人分が毎年50万円ですか。贈与が２０万。
よくそんなに払えるなーという気がします。
以前、自社株の贈与の申告を、株式の額面で申告してやりました。
で、その年の秋ぐらいに、お尋ねが来て、修正申告をする事に
なり、税務署員が半日がかりのマンツーマンで、純資産価額での評価方法、
類似業種比準価額での評価方法を、教えてくれました。この時の
贈与は、追徴覚悟で小分けして贈与していたので、株式評価が三倍に
なったものの、追徴は１５万円くらいでした。
土地もそんな感じで、ここ１０年は、毎年、贈与税の申告をしてる。
当然、法人の申告書も自分でやってます。法人の申告書なんて、
前年、前々年の申告書を参考にすれば、誰でも書けるのでは?
>>931
俺の場合は、アフォなことに
大家業だけじゃなく他の事業も同じ法人でやっていて
他の事業が大黒字で誤魔化しまくりなので、
微妙なさじ加減をアドバイスしてもらうためにも税理士が必要だったりする。
俺の場合は、アフォなことに
大家業だけじゃなく他の事業も同じ法人でやっていて
他の事業が大黒字で誤魔化しまくりなので、
微妙なさじ加減をアドバイスしてもらうためにも税理士が必要だったりする。
税理士はしょせん小手先
本当にやりたいなら会計士に頼みましょう
本当にやりたいなら会計士に頼みましょう
>>931
暇なので、記帳・決算を自分でやりますと父に持ちかけたのですが
「一度税理士に頼んだものを打ち切るとなると、相手の税理士はどう思う？
必要な時に力になってくれるだろうから、今のまま依頼を続けるように」
ときつく言われ、そのまま引き下がってしまいました。
確かに、打ち切り方は慎重にしなければね。横のつながりもあることですし。
多分、相続（両親が亡くなるまで）が済むまでは、現状維持でしょうかね。
顧問料、馬鹿にできないほど高くつきますけど。
暇なので、記帳・決算を自分でやりますと父に持ちかけたのですが
「一度税理士に頼んだものを打ち切るとなると、相手の税理士はどう思う？
必要な時に力になってくれるだろうから、今のまま依頼を続けるように」
ときつく言われ、そのまま引き下がってしまいました。
確かに、打ち切り方は慎重にしなければね。横のつながりもあることですし。
多分、相続（両親が亡くなるまで）が済むまでは、現状維持でしょうかね。
顧問料、馬鹿にできないほど高くつきますけど。
連投すみません。
それにしても、税理士の力を拝借することなんて、貸しビル業であるんでしょうかね？
収入も明確だし経費もしれてるし、脱税しにくい業種だと思うのですが。
税務署が乗り込んでくることなんてあるんでしょうか？
>>931さんの所に「お尋ね」が来たのも、「相続」の問題であって、
賃貸業の経営上の問題ではないですものね。
それにしても、税理士の力を拝借することなんて、貸しビル業であるんでしょうかね？
収入も明確だし経費もしれてるし、脱税しにくい業種だと思うのですが。
税務署が乗り込んでくることなんてあるんでしょうか？
>>931さんの所に「お尋ね」が来たのも、「相続」の問題であって、
賃貸業の経営上の問題ではないですものね。
いいじゃん、日本経済の為になるんだから。
高い高い言われてもあなたがどれくらいの規模の経営してるかわからんのだから
何も言える訳ないでしょ
＞税理士の力を拝借することなんて、貸しビル業であるんでしょうかね？
ごく普通にあります、一定の規模超えたら自力の方が珍しいかも
＞税務署が乗り込んでくることなんてあるんでしょうか？
当然あります、たとえ税理士通していてもね
でいきなり打ち切りじゃなく記帳だけ自分でやれば？
といっても実質の経営者は親の様だし名義もそうなら口出すことでもないね
何も言える訳ないでしょ
＞税理士の力を拝借することなんて、貸しビル業であるんでしょうかね？
ごく普通にあります、一定の規模超えたら自力の方が珍しいかも
＞税務署が乗り込んでくることなんてあるんでしょうか？
当然あります、たとえ税理士通していてもね
でいきなり打ち切りじゃなく記帳だけ自分でやれば？
といっても実質の経営者は親の様だし名義もそうなら口出すことでもないね
>>933
いつもの脳内大家さんですか？
いつもの脳内大家さんですか？
脳内大家が一番だよ、損しないからね。
税理士と会計士の差がわからない人には、まさに猫に小判やね
脳内大家が一番だよ
儲かりもしないからね。
儲かりもしないからね。
取締役会というものがあるわけだから、議論があってもよいでしょう。
暴走を止めてくれる人も必要だしね。
人の意見を聞く度量も経営者には必要だ。
YESマンだけで周りを固めたワンマンの末路は．．．。
暴走を止めてくれる人も必要だしね。
人の意見を聞く度量も経営者には必要だ。
YESマンだけで周りを固めたワンマンの末路は．．．。
その税理士がよほど使えない奴ならともかく・・・・、
赤字にあえいで緊急にコストカットしなければいけない状態じゃないなら、
親御さんのいうとおり、そのまま使い続けてもいいような気がするけどねえ。
士業とか政治家とか先生がたとの付き合いって、
無駄が多いように思えるけど、案外、それだけじゃあないとこがあるん気がする。
と・・・あなたより多く税理士に払っていた俺が言ってみる( ´,_ゝ`)ﾌﾟｯ
（決算期直前のさかのぼっての黒字減額とかさせてるけど・・・税務署こないから納得はしてる）
赤字にあえいで緊急にコストカットしなければいけない状態じゃないなら、
親御さんのいうとおり、そのまま使い続けてもいいような気がするけどねえ。
士業とか政治家とか先生がたとの付き合いって、
無駄が多いように思えるけど、案外、それだけじゃあないとこがあるん気がする。
と・・・あなたより多く税理士に払っていた俺が言ってみる( ´,_ゝ`)ﾌﾟｯ
（決算期直前のさかのぼっての黒字減額とかさせてるけど・・・税務署こないから納得はしてる）
私のところは決算のみ5万円ですが記帳や年末調整は自分でやっています。
記帳は税理士と相談のうえ弥生会計を使っています。
家賃も経費も毎月毎年同じパターンなんです。
親父のときは別の税理士でしたが、私が貸付業を引き継ぐ際に自分の人脈の若手税理士に替えました。
父のときの税理士は老衰で亡くなりましたのでちょうどよかったのかも。
法人化したのも私の代になってからですが、父のときは年に30万円は払っていたと思います。
記帳は税理士と相談のうえ弥生会計を使っています。
家賃も経費も毎月毎年同じパターンなんです。
親父のときは別の税理士でしたが、私が貸付業を引き継ぐ際に自分の人脈の若手税理士に替えました。
父のときの税理士は老衰で亡くなりましたのでちょうどよかったのかも。
法人化したのも私の代になってからですが、父のときは年に30万円は払っていたと思います。
>>940
ひょっとして、アパート経営に会計士が使えると思ってる？（笑）。
ひょっとして、アパート経営に会計士が使えると思ってる？（笑）。
まぁ、いいんじゃ無いの？
金が回れば景気がよくなるんだし
金が回れば景気がよくなるんだし
>>947
いつもの脳内大家さんですか？
いつもの脳内大家さんですか？
お金のある人は使う！
使うことが日本を不況から救うのです
使うことが日本を不況から救うのです
税金に取られるぐらいなら、自分が落としたい先に落とすわな
>>943
＞人の意見を聞く度量も経営者には必要だ。
謙虚に受けとめます。ありがとうございました。
>>944
＞士業とか政治家とか先生がたとの付き合いって、
＞無駄が多いように思えるけど、案外、それだけじゃあないとこがあるん気がする。
無駄じゃないところをこれから探してみます。ありがとうございました。
>>945
税理士に依頼されているのは決算のみでも、今特に困っていないご様子ですね。
今後の参考にさせて頂きます☆
＞人の意見を聞く度量も経営者には必要だ。
謙虚に受けとめます。ありがとうございました。
>>944
＞士業とか政治家とか先生がたとの付き合いって、
＞無駄が多いように思えるけど、案外、それだけじゃあないとこがあるん気がする。
無駄じゃないところをこれから探してみます。ありがとうございました。
>>945
税理士に依頼されているのは決算のみでも、今特に困っていないご様子ですね。
今後の参考にさせて頂きます☆
☆に腹が立ったｗ
953 ：名無しさん＠大変な事がおきました：2009/02/14(土) 14:31:59 ID:???
８４２です。
８４３，８４４，８４６さん有難う。
東京消防庁に問い合わせしました。
もよりの消防庁がみにきました。
漏電火災警報器は住宅用火災警報器とはちがい、
外壁の構造と１５０M2以上の建物、５０A以上の共用住宅には
義務付けられています。
でもここの方をみると知らないというより、
わかるようになってない法律のようです。
この５０Aがよくわからない。
総合なのか、最大契約量でいいのか？
みな言っていることが違う。
面倒だから総合で・・とされても小規模アパートでは
高いです。
８４３，８４４，８４６さん有難う。
東京消防庁に問い合わせしました。
もよりの消防庁がみにきました。
漏電火災警報器は住宅用火災警報器とはちがい、
外壁の構造と１５０M2以上の建物、５０A以上の共用住宅には
義務付けられています。
でもここの方をみると知らないというより、
わかるようになってない法律のようです。
この５０Aがよくわからない。
総合なのか、最大契約量でいいのか？
みな言っていることが違う。
面倒だから総合で・・とされても小規模アパートでは
高いです。
954 ：名無しさん＠大変な事がおきました：2009/02/14(土) 14:32:35 ID:???
（漏電火災警報器に関する基準）
第22条 漏電火災警報器は、次に掲げる防火対象物で、
間柱若しくは下地を準不燃材料（建築基準法施行令第１条第５号に
規定する準不燃材料をいう。以下この項において同じ。）以外の材料で
造つた鉄網入りの壁、根太若しくは下地を不燃材料及び準不燃材料以外の
材料で造つた鉄網入りの床又は天井野縁若しくは下地を
不燃材料及び準不燃材料以外の材料で造つた鉄網入りの
天井を有するものに設置するものとする。
1．別表第１(17)項に掲げる建築物
2．別表第１(5)項及び(9)項に掲げる建築物で、
延べ面積が150平方メートル以上のもの
3．別表第１(1)項から(4)項まで、(6)項、(12)項及び(16の2)項に
掲げる防火対象物で、延べ面積が300平方メートル以上のもの
4．別表第１(7)項、(8)項、(10)項及び(11)項に掲げる建築物で、
延べ面積が500平方メートル以上のもの
5．別表第１(14)項及び(15)項に掲げる建築物で、
延べ面積が1000平方メートル以上のもの
6．別表第１(16)項イに掲げる防火対象物のうち、
延べ面積が500平方メートル以上で、かつ、
同表(1)項から(4)項まで、(5)項イ、(6)項又は(9)項イに掲げる
防火対象物の用途に供される部分の床面積の合計が300平方
メートル以上のもの
7．前各号に掲げるもののほか、別表第１(1)項から(6)項まで、
(15)項及び(16)項に掲げる建築物で、当該建築物における契約電流容量
（同一建築物で契約種別の異なる電気が供給されているものにあつては、
そのうちの最大契約電流容量）が50アンペアを超えるもの
《改正》平12政211２ 前項の漏電火災警報器は、
建築物の屋内電気配線に係る火災を有効に感知することが
できるように設置するものとする。
（消防機関へ通報する火災報知設備に関する基準）
http://www.houko.com/00/02/S36/037.HTM#s2
第22条 漏電火災警報器は、次に掲げる防火対象物で、
間柱若しくは下地を準不燃材料（建築基準法施行令第１条第５号に
規定する準不燃材料をいう。以下この項において同じ。）以外の材料で
造つた鉄網入りの壁、根太若しくは下地を不燃材料及び準不燃材料以外の
材料で造つた鉄網入りの床又は天井野縁若しくは下地を
不燃材料及び準不燃材料以外の材料で造つた鉄網入りの
天井を有するものに設置するものとする。
1．別表第１(17)項に掲げる建築物
2．別表第１(5)項及び(9)項に掲げる建築物で、
延べ面積が150平方メートル以上のもの
3．別表第１(1)項から(4)項まで、(6)項、(12)項及び(16の2)項に
掲げる防火対象物で、延べ面積が300平方メートル以上のもの
4．別表第１(7)項、(8)項、(10)項及び(11)項に掲げる建築物で、
延べ面積が500平方メートル以上のもの
5．別表第１(14)項及び(15)項に掲げる建築物で、
延べ面積が1000平方メートル以上のもの
6．別表第１(16)項イに掲げる防火対象物のうち、
延べ面積が500平方メートル以上で、かつ、
同表(1)項から(4)項まで、(5)項イ、(6)項又は(9)項イに掲げる
防火対象物の用途に供される部分の床面積の合計が300平方
メートル以上のもの
7．前各号に掲げるもののほか、別表第１(1)項から(6)項まで、
(15)項及び(16)項に掲げる建築物で、当該建築物における契約電流容量
（同一建築物で契約種別の異なる電気が供給されているものにあつては、
そのうちの最大契約電流容量）が50アンペアを超えるもの
《改正》平12政211２ 前項の漏電火災警報器は、
建築物の屋内電気配線に係る火災を有効に感知することが
できるように設置するものとする。
（消防機関へ通報する火災報知設備に関する基準）
http://www.houko.com/00/02/S36/037.HTM#s2
>>953
＞この５０Aがよくわからない。
＞総合なのか、最大契約量でいいのか？
１室当たりではないのか？
とりあえずもう一度、電気工事業者に聞いてみるか電力会社へ。
http://jointbox.net/modules/k_d_hyoujun/content0075.html
によると（５）だね。となると世帯別で50Ａ以上ってことだ。
http://www.tempearl.co.jp/prod2/ef.htm
価格は１～数万円だね。
後付けする理由は無い。なぜなら「義務なら新築のときから取り付けるもの」だからだ。
http://www.hosyu-kyokai.or.jp/Fire-fighting%20equipment%20maintenance%20center/Warning%20equipment/Short%20circuit%20fire%20alarm%20machine.html
そもそもメタルラスの外壁にはスリーブ入れなきゃならないって法で定められているので
漏電する工事自体が違法、手抜き。
＞この５０Aがよくわからない。
＞総合なのか、最大契約量でいいのか？
１室当たりではないのか？
とりあえずもう一度、電気工事業者に聞いてみるか電力会社へ。
http://jointbox.net/modules/k_d_hyoujun/content0075.html
によると（５）だね。となると世帯別で50Ａ以上ってことだ。
http://www.tempearl.co.jp/prod2/ef.htm
価格は１～数万円だね。
後付けする理由は無い。なぜなら「義務なら新築のときから取り付けるもの」だからだ。
http://www.hosyu-kyokai.or.jp/Fire-fighting%20equipment%20maintenance%20center/Warning%20equipment/Short%20circuit%20fire%20alarm%20machine.html
そもそもメタルラスの外壁にはスリーブ入れなきゃならないって法で定められているので
漏電する工事自体が違法、手抜き。
９５３，４です。
955さんありがとうございます。
だいぶ前の建物でラスモルタルです。なので第２２条にかかるんです。
漏電火災警報器は新築時につけたのですが、
老朽化していると業者が老いた母にとりかえさせたんです。
１昨年、漏電火災警報器を老化で１５万円取り付け
昨年冬、５年契約として１５万円で保守点検
（消防署にはいっていず、点検も漏電火災警報器のみ）
昨年夏、漏電火災警報器とペアだからと変流器も変えろと
１８万円ちょっと。
他の業者に来たりすると設置場所によるけど、
両方で15万円以下なんです。
倍以上とってます。
955さんありがとうございます。
だいぶ前の建物でラスモルタルです。なので第２２条にかかるんです。
漏電火災警報器は新築時につけたのですが、
老朽化していると業者が老いた母にとりかえさせたんです。
１昨年、漏電火災警報器を老化で１５万円取り付け
昨年冬、５年契約として１５万円で保守点検
（消防署にはいっていず、点検も漏電火災警報器のみ）
昨年夏、漏電火災警報器とペアだからと変流器も変えろと
１８万円ちょっと。
他の業者に来たりすると設置場所によるけど、
両方で15万円以下なんです。
倍以上とってます。
９５６です。
他の業者に来たりすると →聞いたら
の間違いです。
他の業者に来たりすると →聞いたら
の間違いです。
なんだかレスの流れが専門的過ぎて、頭が痛くなってきた
俺のような新米大家にとっては勉強になるからありがたい
漏電火災警報器・変流器
値段はそう高くない。
取り付けは資格がいるので個人ではできない。
あと出張費とかだ。
相見積もりをとることが必要。
http://www.tempearl.co.jp/prod/keikei.htm#keihou
http://www.tempearl.co.jp/prod2/ef_ct.htm
値段はそう高くない。
取り付けは資格がいるので個人ではできない。
あと出張費とかだ。
相見積もりをとることが必要。
http://www.tempearl.co.jp/prod/keikei.htm#keihou
http://www.tempearl.co.jp/prod2/ef_ct.htm
漏電遮断器でよくない？
963 ：名無し不動さん：2009/02/17(火) 22:14:09 ID:w5a/Xsrf
ねえ関西の地銀の、アパートローンの審査通るかなあ・・・
建主債務者 祖父（79）無職、土地で数億 1億2000万借入予定
私、法定相続人で保証人29歳無職、債務なし、彼氏なし・・・・・
建主債務者 祖父（79）無職、土地で数億 1億2000万借入予定
私、法定相続人で保証人29歳無職、債務なし、彼氏なし・・・・・
土地持ちじゃなきゃ無理だな
土地でpayできる金額でも、毎月の返済能力がなければ
今は貸してくれない、無色な時点でoutだと思うわ。
地銀でなくて、ネット銀行であれば可能かも試練。
だいたい、地銀で断られた人がネット銀行にと言う流れ。
今は貸してくれない、無色な時点でoutだと思うわ。
地銀でなくて、ネット銀行であれば可能かも試練。
だいたい、地銀で断られた人がネット銀行にと言う流れ。
>>963
これからたてるのか どこよ？？？
これからたてるのか どこよ？？？
>>963
個人では1億までしか融資してくれなかった。某都銀では、だけど。
個人では1億までしか融資してくれなかった。某都銀では、だけど。
ソレは業者の腕の見せ所。
流動性の高い担保がどれだけあるかによるんじゃないだろうか
数億が5億とかならポンと貸すだろうね
今は貸したがってるから（優良な案件のみの話）
いずれにせよ土地から買っててのは厳しい
今は貸したがってるから（優良な案件のみの話）
いずれにせよ土地から買っててのは厳しい
いや、優良だって貸さないよ。
今、自己資金比率で苦しんで、劣後債乱発してることしらないのか？
今、自己資金比率で苦しんで、劣後債乱発してることしらないのか？
優良でもここで書いてる様な素人じゃダメだな
無職や未婚は関係ないけど相続人が女って事で難儀される 祖父なり親は事業者なのか？
無職や未婚は関係ないけど相続人が女って事で難儀される 祖父なり親は事業者なのか？
だいたい、どこのアパートだよ。ふつう、施工会社がサポートしてくれるだろうが。
＞＞９７３
正解
ハウスメーカーなんか融資とセット、
地場の工務店では無理だろうけど
正解
ハウスメーカーなんか融資とセット、
地場の工務店では無理だろうけど
土地売って、数億円であそべばいいじゃん。
税金なんてせいぜい２割だろうし。
税金なんてせいぜい２割だろうし。
正解だね。
土地売って現金もってたほうがいい。
今は地価下がったから、元々はもっと高値だったんだろう
それを、売るのは今更感があるだろうけど、億単位であれば生現金にしたほうが・・
土地売って現金もってたほうがいい。
今は地価下がったから、元々はもっと高値だったんだろう
それを、売るのは今更感があるだろうけど、億単位であれば生現金にしたほうが・・
生
ハァハァ
ハァハァ
生億あれば、アメリカの家買って別荘ってのもいいでしょ。
それか、半分残して、あとは金に変える、あがると言う人も居れば下がると言う人も
いて、わからないけど。
それか、半分残して、あとは金に変える、あがると言う人も居れば下がると言う人も
いて、わからないけど。
経営の話してんのに別荘って、馬鹿なの？
今の時代に、数億の土地の上に、アパート1億2000万でおったてて、
50年くらい塩漬けするのは、どうだろうなぁ
50年くらい塩漬けするのは、どうだろうなぁ
今から借金してアパート建築は地獄を見る悪寒。
本人が相続対策と言ってるのに売って現金とか素人ばっかりだな
最も相続なら詳細なことわからないと対策しようもないけど
最も相続なら詳細なことわからないと対策しようもないけど
無職で、資産なしでは保証人になれない
売って現金にして、都内山手線内側にマンション建てれ。
もちろんローンな。
それで無問題。
もちろんローンな。
それで無問題。
79歳だと資産あっても保証人になれないでしょ。
そだね、土地売却山手線沿いのボロアパートを3棟買う。
3棟で18室、入居率50％維持して、家賃は3万 27万の家賃収入で
普通に暮らしていく、普通に会社で働いたりして。
これから、ボロアパート需要が出てくるからさ。
3棟で18室、入居率50％維持して、家賃は3万 27万の家賃収入で
普通に暮らしていく、普通に会社で働いたりして。
これから、ボロアパート需要が出てくるからさ。
合わないだろ
だいたい、79歳なら、認知症少しははいってるだろ？
その時点でアウト！父名義でアパート建てれません。
まともな司法書士なら、父の投資なんか認めません。
その時点でアウト！父名義でアパート建てれません。
まともな司法書士なら、父の投資なんか認めません。
昔はそうかもね。今は軽い認知症でも、成年後見人制度（補佐等含む）使っても、投資行為をさせてくれない。
基準が厳しくなってるよ。心配なら、使う予定の司法書士に相談するといい。
ｓぢかし、４人の連帯保証ってすごいな
基準が厳しくなってるよ。心配なら、使う予定の司法書士に相談するといい。
ｓぢかし、４人の連帯保証ってすごいな
法定相続人
つか、本人の意思確認と署名捺印の実行ができるかにかかっているなｗ
1500万ぽっちで4人かよｗ
それは、借りる金額が1500万で不動産が数億あるんだから
どうやったって貸すでしょ。これが、1億となれば話は変わってくるけどさ。
どうやったって貸すでしょ。これが、1億となれば話は変わってくるけどさ。
相続する時点で分割必至なのに建てたの？？
2億もあったら確実に相続税来るだろうに。
2億もあったら確実に相続税来るだろうに。
担保にした土地が時価2億円とは書いてるけど、総資産がいくらなのかは書いてない
999
悪徳業者に引っ掛かるなよ
坊ちゃん地主
坊ちゃん地主
1001 ：１００１：
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もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。
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