賃貸マンションオーナーになったけど大損

全然元とれないじゃん、、、
このままじゃ手放すだけで自己破産になりそうだよ

一室買っただけだけど、相当きついわ

>>1

現実問題としてそういう人は多いな。
一室とかそんなじゃあ、リスク分散とかできないしな。
だからといってキミが８室経営するとかいっても失敗するだけ。
冷たいようだけど、簡単に業者にだまされたキミは
金融のお勉強をした方がいいと思う。

賃貸経営は購入価格が全てという面があるからな。
高値でつかんだら、後で挽回するのは不可能。

家賃保証付で利回り３〜４％でしょ
数年過ぎたら家賃保証の契約見直し
もちろん必ず賃料は下がる

もうどうにもならないよ。
今手放したところで借金だけが残るし結局破産っぽい。

このまま払い続けたってギリギリの暮らしが20年とか、
気がおかしくなるか、なんにしてもゴールには辿り着けそうもない。

>もうどうにもならないよ。

って、空室なのか？

4月から空室

条件がいいから
ずっと入居あるはずって説明受けてたのに

入庫があってるときも、月数千円のプラスにしかならなかったから
何十年と物件を抱える物件下落リスク考えたら、冷静に思えば大体大損だった

>>7
新築で買ったの？

マンションを建築したわけじゃないんだ

投資にしろ住むにしろマンションは素人が買うものじゃないな。

経営のノウハウをもっているプロがやってやっと利益がでるものだろう。

しかも今後は少子化と格差社会で儲かる物件の空室率が一気にあがる。
郊外じゃ家賃２万５千〜３万５千の１ルームマンションが主流になってきている。

このレベルだと管理費＋修繕費＋大型修繕費＋自己メンテナンス費＋固定資産税
を払ったら完全に赤字になる。

リゾートマンションが売値１万で売られているそうだが、
首都圏のマンションがそうなるのも時間の問題かもしれない。

今後もっと賃料が下がる可能性があるって事？
じゃあ空室だからとかのあせりもあるけど、完全に待ったなしなんですけど。
賃料下がったら、借り手が付いてても毎月赤字になるし。

金利以上の家賃が入ってくるなら、キャッシュフローマイナスでも
赤字とは言わんが？

毎月入ってくるお金より出て行くお金が多ければ
赤字じゃないの？

それはキャッシュフローがマイナスというだけ。
ローンの元本返済は収支に入れちゃダメだ

家賃収入＞支払金利＋その他諸費用（税金等）＋物件の減価相当額

なら損はしてないな。
ただ、将来の家賃の不安定性を考えると相当プラスでないと割に合わない。

もうかるかなぁ・・・と計算を前からしてみたけど
儲かりそうにないからやめた。
簡単な計算なのに買う人がいるのは不思議。

まーしかし、ぶっちゃけ >>13 が正しい。
手許キャッシュがどんどん減るようでは、あぱまん経営は成立しない。

わしの死んだ父親も、そこんとこの押さえに失敗して、ｽｯﾃﾝﾃﾝになった。
「どうにかしてくれ」と言うので、借換をやって返済条件を緩和してしのいだ。

元本部分が経費にならないので、事業としての計算と、手許現金の
計算とで分けて考えないといけない。諸税も織り込んでｼﾐｭすべき。
わしの父親の場合、ここができてなかった結果、年々売上の１割ほど
ずつ手許現金が減っていた。

保証料とかもぼったくられてるんだけど。
何とかならない・・？

保証料とかもぼったくられてるんだけど。
何とかならない・・？

いくらの物件で
管理費＋修繕費＋大型修繕費＋自己メンテナンス費＋固定資産税
などがいくらかかって、どんな感じで損なのか知りたい。晒してくれ。

>>20
例えば・・。

ローン　2100万台前半
元本返済　月々　29000円台
利息　　　月々　39000円台
保証料（団信込み）　月々　23000円台

いるんだよね、コンクリートマニア。
都心のワンルームなんで値段のホトンドはコンクリート。
50年待つまでもなく価値は激減。
権利者多くて建て替えもﾏﾏﾅﾗｽﾞ。
業者に聞いたことあるけど、建て替えはシマセンって言ってたな。
なんだ、そりゃ！
なんで、そんなもの買っちゃうかねー。

そんなん20年たったらスラムじゃないか。
よく電話かかってきて買え買え言われたけど、
相手にしたなかったお。手持ちの賃貸アパート
で大変なのよくわかってるからさ。

老人を募集して死んだらそのままコンクリ流しこんでお墓にしたらいいよ。

本当に儲かるなら、そもそも素人には回ってこないって。

なぜそんな簡単な事がわからないんだろう？
まあ、先輩だったから言わなかったけど。
結婚してなくて４０に手が届いて、同じ物件に２部屋って・・・
「賃貸に出しても、ご自分が住んでるのと同じ物件だから管理できるし安心ですよ」
の言葉を信じちゃって・・・・。

ロバート・キヨサキにだまされたんですね

わかります

投資が成功する秘訣は投資し続けること。

そもそも本当に儲かるなら投資マンションを売ってるところが手放さないだろ。
赤の他人に投資話を持ちかける詐欺と大差ない。

投資に失敗しない秘訣は投資しないこと。

賃貸にして確実に儲かるような物件を個人に売却したりせんだろ

賃貸マンションオーナーの皆様、
採算割れの賃料で我々貧民に住居提供して頂き
ありがとうございます。

どうにか持ちこたえてくださいね

ありがとう。
俺は収支完全にプラスです。
店子の皆様が入ってくださっているお陰です。

来年は新しい方に移ります
今度出来るのは敷金礼金無しだと教えてもらっちゃった

投資物件で
「そんな賃料設定で入るの？」みたいなの
多くないですか？
賃貸生活を考える若い人向けの割には
賃料が７万円〜９万円台とか。

>>34
賃料設定高くすることで物件を高く売ることしか考えてないから
実際その賃料で借りるかどうかはデベにしてみれば関係ない。

宅建とか持ってる人なら、物件見て、そんなに儲けにならないとか、
損する、これなら儲かる、とかわかるんですか？
それなら宅建取ろうかな。

>>36
いや、普通に考えればわかるだろ。
素人が業者に勧められる物に儲かるものなんて無いよ。

>>36
宅建でなく不動産鑑定士でなかろうか

新築ワンルームマンションは投資とは言わん
勉強不足！資格云々以前に常識の問題

>>36
普通に考えればわかる。
本当に儲かるなら　企業は個人に不動産投資なんか勧めない。
家賃保証なんかでも　短期間に儲けてあとはさよなら〜がオチ。

いままで不動産賃貸で働かずして食べてこられた家系が今後は激変の時代を迎えるね
毎日パチンコして遊んでいた大家のボンボン息子の慌てふためく姿
没落の姿が見られてたのしいね
いままで散々人の働いた給料を掠め取って遊んで生きてきたきた罰だから自業自得だね
日本はもうそういうぶらさがりたちを食わせる余裕はなくなってきたということですかね　ｻﾞﾏｱ

自分が住んでるところは、入居した後も購入価格を大きく上回っているけど、とても儲かりそうな雰囲気とかじゃないよ。
いつ、ヘタこいて大損に転じるか分からないから、次々に買い回していく勇気はありません。
本当に利回りのいい物件は、売主が一般人に売るわけありません。
儲かると分かっているなら販売員が買うから。
ワンルームマンションも、貸したときの家賃とか利回りとか一覧表があるけど、駅前の不動産屋で確認したほうがいいよ。

これからの不動産賃貸は厳しいですね。
私は相続大家3代目なのですが、
先代から「土地はタダでくれてやるから新築を建てて、大家をやれ」
「ただし、土地を売ることはまかりならん」
と言われています。
でも、状況を見るに、土地がタダでも、
この少子化の時代、厳しいことには変わりありません。
地方ですし、返済期間10〜25年のリスクを取ることは賢明でないように感じています。

正直な話、私は、いまのサラリーマンの暮らしを続けていけば、
家族をそれなりに養うことができる収入があるので、
さらに収入を増やすために、リスクの大きい賃貸借金投資をしたいとは思いません。
売ってはいけない土地なんか、固定資産税がかかるだけの負の資産です。
先代が死んだら、こっそり売って現金化したい、が正直な気持ちです。

とはいえ、戸建て賃貸2件総額2100万を、なけなしの貯金500万を頭金にして、　
建ててしまいました。いまのところ、入居・返済は順調ですが、
あの頭金500万あれば、家族でオーストラリアに夏休み旅行に行って、
新車に買い替えできたのにな〜、と嘆いています。
将来の財産形成（ただし、破滅するかもしれない）のために、
今を犠牲にするなんて、矛盾を感じています。
今のサラリーマン給与で私は満足しているんですから。

賃貸で成功するかどうかは、物件の立地条件のみである！！

立地条件は、〜２０年の間に変化するんですよ。
特に地方の場合は、道ができるかどうか、近所にスーパーがあるかどうかも重要で、
数年で立地イメージが変わってしまいます。
いま、問題なさそうに見えても、１０年後の未来はわかりませんからね。
そういったリスクを抱えるのは、辛いです。

>>43
土地持ちは大変ですよ。
先代がなくなると　相続税が発生しちゃうし、
今、家賃保証で建ててる人はほとんど相続税対策がほとんどだと思います

>今、家賃保証で建ててる人はほとんど相続税対策がほとんどだと思います

家賃保証でアパートとかは、地獄の一丁目行き確定ですね。
私も何社かのアパートメーカーから、話だけ聞いてほしいというので、
聞きに行きましたが、
だいたい、次のような感じでした。

返済３０年、家賃保証３０年で募集家賃の７〜８割を大家側が受け取る。
（ただし、家賃は５年毎に両社協議の上で変更）
金利は全期間２％前後の想定、
表面利回り５〜７％、修繕費は別計上
という、首吊りプラン

「地主様は通帳を眺めているだけで、毎月にんまりですよ〜」
「金利なんて、絶対にあがりませんから、大丈夫ですよ〜」
営業マンに言われたのは、本当に腹が立ちましたね。

うちは、先代から、一戸建て専門でやってました。

人口推移見れば儲からないということは、すでにかなり前から人口論の教授さんは言ってござったｗ
不動産屋は「せんみつや」（本当のことが1000個に3つしかないｗ）です。

え？せんだみつお？

>>49
「1000の物件のうち検討して良いのが3つ」で「せんみつ」かと思ってた。

>47
募集家賃の７〜８割っていうのにかなりびびった。

もうかるわけないじゃんｗ

勤め先に、毎日「マンション経営しませんか？」と電話がかかってくる。
それだけでマンション投資が怪しいかが、わかるよ。

マンションなんて最初の10年だけだよ
あとは補修だなんだと金が出て行く一方
不動産屋はそういうの一言もいわない

>>51
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3
＞不動産屋というのは、昔から「千三屋（せんみつや）」といわれ、「千に三つのことしか本当のことを言わない」といわれるほど、言っていることが当てにならないことが多い。
＞現在は「千回営業して三回成果が上がる」それほど営業が難しい意味での営業用語の一つとなっている。

チラシ配っての営業（リフォーム屋とか）も1000枚まいて3件反響（電話とかメールとか）があれば良い方といわれてます。
コッチのほうだけの意味かと思ったら「あてにならない」って意味もあったんだね。。。

スルガに続いて、アーバンも逝きました。
少子化で需要減は、いまの０歳児までは確実な現実です。
こんなに環境が悪い中、
不動産投資にチャレンジする動機を知りたいですね。

宝くじや株であぶく銭があるから、とか、
会社が潰れて一か八かでチャレンジしないとジリ貧（藤山氏ケース）という
理由ならわかりますけど、
普通のサラリーマンが、
給料で生活出来ているんなら、やる意味はほとんどないように感じますね。

よく投資本には、将来の年金不安とかで不動産投資を煽っていますけど、
将来の年金を確保するために、不動産投資で巨額の借金を背負うのは、
狙うリターンに対して、背負い込むリスクが、あまりにも大きすぎます。

ああ、なんというすがすがしいスレなんだろう。
ここだけが痛い私の心を慰めてくれるよｗ
なにしろね、
私の土地取られちゃったの。
取った奴が今年自分の資金０なのに銀行から3億も借りて
賃貸マンションを建てたの。
こっれって儲からないよね？
きっと破綻してこいつらホームレスになるよね？
それだけが私の慰めなのよ。

でも、聞きたいだけど
もし借りてる名義人がなくなったら
ローンがチャラになるの？
こんなにたくさん借りていても？？
でその連れ合いや子供は相続でｳﾏーってなるの？？

>>58
そうなるだろうね。
ほとんどの場合、ローン組むときに生命保険入らされるだろうから。
俺の知人は父親がマンション建てて数年で死んで（母親はその前に死んでた）
高校生の身で結構大きなマンションのオーナーになった。
ローンは保険金でちゃら。
周囲はうらやましがりまくり。
今どうしてるかは知らない。

>ローンがチャラになるの？

団信に入っていたら、チャラになりますね。

>でその連れ合いや子供は相続でｳﾏーってなるの？？

それなりの相続税が発生するけど現金がない、という状態になれば、
物件を手放すしかないかもしれませんね。

ただ、配偶者特別控除の枠が１億５千万までありますので、
賃貸の相続税評価額はかなり安くなるため、
いま３億の物件といっても、相続税は発生しない可能性はあります。

中央線快速止めてんのは団信か？

不景気なので賃料上げますっておｋ？

以前にクレジット板で「死んで団信」という言葉がよく出てた。

>>59
>>60

えええぇ〜！！！
これはたいへん。
訴えてやる！
どうしょう、時効が来ている。あーーーー

でも、あいつらほんとお金がない奴らだから
億単位の保険とか団信とか入っているだろうか？

>>65
物件価格と周辺賃料相場は？

間違えた。
↑は>>1へ。

>>64

どんな状況で、土地を巻き上げられたの？

age

age

借金をせず、手持ちの現金でマンションなり一戸建てを買い、それを貸して家賃収入を得る、
それでもやはりリスクは大きいですか？

物件による。

私鉄・JR・地下鉄の駅、大型スーパー３件が点在し、
住宅地の開発、マンションの建設が続いてる我が町。

家賃収入目当ての物件を手に入れるなら今がチャンスと見ていい？

>>73
そんなことはどうでもいい。
これまでの賃料相場の推移と物件価格だろ。

↑そうですね。

絶対に「儲かる」とか考えてる人は、うまくいかない場合が多い。
欲が強すぎるとオーナーは難しいような気がする。
これがコケても、こっちがあるから大丈夫くらいの
気持ちじゃないと何かあった時にちゃんと対応できないよ。
株と同じ。

>>71
30年くらい前の超インフレ時ならそれは正解だが、現在の不動産デフレ時代
では他で運用した方がいいのでは？
場所がよければ家賃は入るが、不動産価値が目減りするから単に不動産を
食いつぶして行くに過ぎないと思う。
反論ヨロ

>>77
正解。

http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
２００９年　４月：組み上がり開始
２００９年　８月：２００ｍくらいまで
２０１０年　３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達

http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！

超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。

タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。

２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！

サブプライム・バブルの象徴ですな

今いいと思っても10年20年とずっと人口減り続けることを考えれば賃貸不動産が割に合わない
投資だということはすぐにわかるはず。

>>81
正解。

つか、なんでみんなレバ効かせる事前提なの？
借り入れ金利がなく、
かつ、現状の預入金利を考えれば、
実利10%前後であれば、現在でも妥当なリスクプレミアムだと思うけど。

>>79
えーとこれは一番上の展望台で震度6ぐらいの地震でどのぐらい揺れます？

>>83
実利10%でレバ無いのを
今持ってる人は良いんだよ。

レバ無くても、経費はかかる。
実利１０％でも、入居者がいなければ絵にかいたモチ。
入居者を確保するために、設備を新調したり、家賃を下げたら、
実利は９％、８％、７％・・・・と落ちていく。
こういう状態で元金１００％を回収することが可能かどうか。
回収できるにしても、２０年３０年かかるのなら、
何をやっているのかわからない。

ボヤキだが･･
親(故人)が祖母から相続した時、すぐ建て直しの話出たんだが
俺がその間動かずに5年物件手付かずで漸くふん切って融資受けて
立て直したと。その間、親は俺が動かないのにしびれ切らし別荘買うは
何だで金使い捲くり蓋開けてみれば融資額が半分位で済んでたって話

で、今検めて融資に伴う団信の事調べたら当時相続してから2年以内位に
建て直してたら親が団信入れてた年齢だったじゃんって。
実際は2年差位で団信入れず。結果負債も俺が負うはめに。
大資産家って訳でも無いから相続税何てたかが知れてるしなぁ。
ざっくり計算するだけでもかなりの額損してる
今後は失敗をバネにか

>>87　意味不明な日本語書くな。
その程度の頭だから大損するんだよ。

>>88
いやいや、こーゆー馬鹿が富を分配してくれるんだから
金があるあいだは大事にしておかないと。

ボヤキだが･･
親(故人)が祖母から相続した時、すぐ建て直しの話出たんだが
俺が長い間動かずで物件放置。で、漸くその5年後にふん切って融資受けて
建て直したと。その5年の間、親はしびれを切らし別荘買うは
何だで金使い捲くり、親がもし金使って無ければ融資額が半分で済んでた

で、今検めて融資に伴う団信の事調べたら当時相続してから2年以内位に
建て直してたら親が団信入れてた年齢だったと。
実際は2年差位で団信入れず。結果負債も俺が負うはめに。
資産家では無いので相続税何て知れてるしなぁ。
ざっと計算するだけでもかなりの額損してる
今後は失敗を教訓に

マンションとか一戸建てを建てるのはリスク高そうだけど、
元手の余り掛からない駐車場にして賃料を取るなら固定資産税を払ってもプラスにはなるかな？

立地条件的に借り手は確保できそうなんだけど。

手堅いといわれていた駐車場経営も、
最近では車離れが進んで微妙になってきてるらしい。
もう土地だけで食っていくのはしんどいだろうね。

↓を見れば、誰でも不動産不況は予測出来ただろ
http://jp.youtube.com/watch?v=JvKeyH8i5-o

マンションや戸建てを買うのは結婚して子供が生まれる頃
つまり30歳前後の人間が多い
今この世代の人口が急減中である

>>92
これからは自分の土地で野菜を作ったり鶏を飼うほうが無難かもな
他人に土地や家を貸して金をもらってそれで食い物を買うんじゃなくて
もう自分で食い物そのものを作っちゃう
ま、食い物さえあれば生き物は生きていけるからな

>>93これからは自分の土地で野菜を作ったり鶏を飼うほうが無難かもな

その発想は気付かなかった。
うん、それが一番いい土地活用かもな。
イニシャルコストもタダみたいなもんだし、産地偽装も多いし。

自己中の極みだなw
いいか、人という字はだな、ry

>>95
左側の人間が右側の人間に寄りかかって支えてもらうんだろ？
つまり強者が弱者を踏みつける構図だな。

家庭菜園程度の規模じゃあ買った方が安く付くしなあ。
所詮は作る楽しみだけのもの。

それで充分じゃないか

金儲けよりも、生活の充実のほうが大事

↑そうですね。

一縷の望みは東京オリンピックだな
誘致が決まったら高値ですぐに売り抜けて
もう二度と国内の不動産には手を出したくない

↑そうですね。

もうやだ

↑そうですね。

にったくとかどうなの？

http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
２００９年　４月：組み上がり開始
２００９年　８月：２００ｍくらいまで
２０１０年　３月：３５０ｍ展望台付近まで
２０１０年１１月：４５０ｍ展望台付近まで
２０１１年１２月：６１０ｍ到達

http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ！
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった！

超高層ビルを「スカイスクレイパー」（天空を突く）と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。

タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。

２３区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう！

↑そうですね。

↑そのとおり。

↑定説です。

↑当たり前。

↑間違いない。

↑そうですね。

そうですね私XzXtKDJH

駐車場でいいじゃん

↑そうですね。

正直、今から賃貸物件オーナーは
失敗するんじゃね？

ウハウハだったのは10年前の話だろ

↑そうですね。

本気で聞かせて下さい。

本職の年収が1500ﾏｿを越えてきて、節税の意味で賃貸物件を購入したいのですが、
それでも儲からないですか？
額面1500ﾏｿでざっと税金600ﾏｿ近くとられる現状が悲しいのですが…
ｾｷ○ｲ30年一括とかで賃貸物件建築も真剣に考えてます。

ちなみに税金補填分をＦＸで儲けようとして100ﾏｿ負けました。

次の手は不動産かなあ、と…

>>117
そんなオーナーたくさん知ってる。
10年、15年経って、今はヒーヒー言ってるよ。
家賃保証、一括借上げは、なぜかオーナーは「ずっとこの賃料収入がある」って
勘違いするけど、2〜3年おきに賃料見直しあるからね。
そんな保証の補填額は建築費にキッチリ乗せられてる。
数年後、保証賃料・借上げ賃料の更新時期が来て、安い査定にビビル。
「そんな保証額・借上げ額じゃ儲け出ないよ」と文句を言えば
「じゃあ、今回から一般管理に切り替えましょう」と脅される。
結局、築年数が浅い時は保証なんてなくてもある程度入居者は入るし、
メーカーが損するシステムはメーカーは勧めない。

メーカーでやる理由なら相続対策くらいじゃない？

>>117
その年収がある給与所得者なら知恵はあるはずだ。人望があるかは知らんが信頼が置ける人間に事業をやらせることだ。
その出資をしてやる。小さくてもいい。
儲けの20＆、あるいは規模によっては5％でもいい。それを定期的に返却させる。これで元本と金利分にあてる。
必ず相談に乗ること。カネもだすが口も出すというのが理想。　定期的に会うことで返却を忘れないのと報告をごまかせないというのがあるからだ。


失敗は。。。まあよくあるがその辺は仕事の内容とかで配分決めてけばいい。

年利なんてアパートでもそうは儲からない。事業は違う。伸びるか失敗するかのどちらか。伸びれば金利程度では済まない。
何十倍にもなって帰ってくるし、もしかしたら自分の人生を変えることが出来るかもしれないのだ。アパートやマンションを貸していても
そういうことは起きない。むしろ延々とすんでもない部屋の払い続けるローンに嫌気を出すのが関の山。

ていうか今、借金してまで伸びる小規模事業なんて原則ないだろ

>>118
>>119
ﾏｼﾞﾚｽ感謝です。
やはりﾒｰｶｰは駄目なんですね。
自分で不動産のﾉｳﾊｳがない分、期待したのですが。

不動産以外の投資先を見つけることにします！

↑そうですね。

q

t

知り合いが首吊った
端から見ても善後策は無かった

自己破産

↑お前がな。

貸してもダメなのに、買って住んだら赤字どころじゃないわけだよな。

鬼女板でスゲーふかし発見！
築30年のボロマンション２部屋を5300万キャッシュで買った婆さんが
税金や管理費モロモロ引いても毎月手元に30万円が残るんだとよ、
いくら都内でもボロマンションの区分所有でコレは無理じゃねえか
釣りだよな？ｗ
　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓　↓
　【夢の】不動産投資をやっている奥様【不労所得】
　http://changi.2ch.net/test/read.cgi/ms/1216393013/821　

　毎月の30万は、朝になって日が昇ると1万円が財布に入ってくる感覚で、PCと電話の前で過ごすのとは雲泥の違いです
　年金の残りを数えながら使っているような他の70歳と違うのを感じます

築30年？マジ？

↑そうですね。

自営が、自分の土地に
手持ち資金使って建てるのもダメなのかな。
義理親が、いまの商売がダメだし、他の商売もリスク高いからと、アパート建てたんだよね。
約半分は自己資金だと言ってたけど。
何か新しい商売無いかと聞かれたけど、どれもアパートよりリスク高いきがしたんだよね。

>>132
別に駄目じゃないと思うよ。ただ、今からアパート経営はリスク高すぎ。
格差が拡がったせいか、びっくりするくらい非常識な人間が増えてるし
周辺と比べて余程利点のある立地とか、何か別の特色があるとかじゃ
ないとなかなか難しいと思う。

こういうの見るたびにいっつも思うけど
ダメなのかな？って聞くようならやめたほうがいいんじゃない。
客観的な決断を下せない
下すための材料がそろってないって事でしょ

自社物件持ってる不動産屋でさえ運用でヒーヒー言ってるのに
素人にこれからできることなんて何も無いってことに気づかないのかねえ

↑そうですね。

自己資金半分で自分の土地に建てるならアリじゃないの？
立地と賃料によるけど。
ただ、すぐにそれで生活していくっていうレベルを
期待するのは違うかな。臨時収入程度に思っていた方が。

自宅を建て替えでアパート併用プランにした人がいるけど、
賃料がそりゃないよって設定なもんだから空室率高くて、
結局損してる人がいる。賃料下げられないのもわかるけどさ。
入居してもらわなきゃお金入ってこないじゃん。
ライフスタイルにあわせて賃貸を住み替えるって層も確かに増えてるのかも
しれないけど、この賃料だったら買っちゃおうかって思わせたら
もう終わりなんだから。

↑そうですね。

>>137
相続対策ならいいが、臨時収入程度の目的でで資金の半分が借り入れ、
他人に居住権与え、建物や空室の心配をしなきゃならんのはやだな。

そんな俺は相続した土地を月極駐車場にしてるんだが、
維持管理の経費と固都税が稼げりゃいいと思ってるよ。
最近車を手放す人が増えてるから これもいつまで続くかわからんが。
まとまった金は銀行に預けとくのが一番楽だと思うようになった。

↑そうですね。

高利回りを狙ってクソみたいな場所で不動産投資を行うと大抵失敗する
多少CAPは下がっても良い立地でやれば投資として案外簡単に成立する
バカでもできるのが不動産投資
そんなもんだよ

>>141
そしてこれからは馬鹿じゃできなくなる。

>>139
最近は銀行も頼りにならない。　

確かに居住権は問題だが頭を使えば「店子が居住権・・」と云い出しても
対抗できる方法もあるよ。

ワンルームマンションはよほど旨くやらないと儲からないようだけど
ファミリーマンションやファミリー向け戸建ての賃貸は派手さはないが
着実に儲かるね。　今貸してるマンションも何とか元を取ったからそろ
そろ売り時かな。　

マンションそのものは買値よりちょっと下がり気味（１割程度）だけど
すでに家賃収入が購入費を遥かに上回ったよ。

>>142
大バカじゃ無理だけど普通の「バカな奴」程度なら十分にできるよ。
そんなに大したことじゃなくちょっとだけ頭を使うだけで良い。

↑そうですね。

会社経営するよりアパート経営するほうが簡単だろ
大家はいわばサービス業の社長だよ
つうか今はまだほんとどの大家は何にもやってない状態ｗ
不動産屋任せじゃダメな時代さ　
建物維持管理、空き室対策に多少の知恵と金を使えばまだまだいける
金はかけないほうがいいが、必要なモノにも金かけようとしない大家が多いね
空室が増えると家賃の値下げしようとする
リフォームの情報だって集めてみよう　
付加価値つけて満足してもらって利益をあげる
これが商売の基本だと思うけどね
それでもまあ余裕がないと無理な話ではある
ローンでたてるなら特にね　最低限地域の家賃相場から組み立てないとさ
業者は高い家賃設定でいかにも儲かりそうなことをいうよ

何かをつければ入るって訳でもないけど、
これがないと入らないっていうのがある。
でも、業者からそれを提案して、
つけてもらってけどはいらないっていうこともある。
その辺りは絶対なんていう保障はない。
それを業者のせいにすると次のアドバイスはない。
これがないのになんでそれつけちゃうの？みたいなのも困る。
エアコンなくてウォシュレットつけるって言われても。
エアコンが先だろう。どう考えても。
僻地のアパートに防犯カメラつけても意味ない。

>>147
古いアパートなんでニ層式前提で作った洗濯機置場が狭い
全自動は電気屋で一番小さいヤツしか入らないんで困った
室内洗濯機置場作ろうかって話になったが、２０万以上かかる
で、入居者には新品洗濯機プレゼントにした
新規で持ってないヤツは喜んくれた
大家も工夫しないと大変だ

↑そうですね。

うちのマンションで去年、各階廊下の蛍光灯を人感センサー方式
に交換したら電気代が半分以下になった、あと最近自販機業者がきておかしてくれと
条件が場所代月3万プラス売上10%、電気代業者持ち、これって条件いいですか。

別に

↑そうですね。

加藤ひろゆきの本によると北海道など地方は一軒家が異常に安く
50万の家もあるが月7万ぐらい取れるそうだ

五十万で（色々手を加えたら）七万円になるかもしれない
だろ

↑そうですね。

↑そのとおり。

阪神間の築14年で270世帯のマンションの3LDK一部屋を売ろうか貸そうか迷っています
市場での売値は1000万くらいですが
貸し部屋が家賃9万で8室も宣伝に出ています
これは借り手がつきにくい物件と考えて売った方がいいでしょうか？

9万で貸すならな

賃ポのオーナーか。

>>159
なるほど、家賃さえ下げれば借り手がつくということでしょうか？

環境はいいですが不便なので小さい子供がいる家庭が多いようです
そういう方は賃貸より分譲希望が多いのかと勝手に想像して、
借りてもらいにくいのかと。

↑そうですね。

>>43
馬鹿発見！

>あの頭金500万あれば、家族でオーストラリアに夏休み旅行に行って、

このアタリが相当痛い…
親御さんも大変だね。教育は大切。

≪訃報≫　児玉弘徳さんが自殺


［小卒コンプレックスの塊り］［稀代の知恵遅れ］
［昭和最後のアル中＆ニコチン中］［平成のＫＹ(空気読めない)馬鹿］
［史上最悪のハゲデブ口臭ブ男］［中年ニートの星］

として一世を風靡した、児玉 弘徳 さん（本名・コダマヒロノリ）が、
平成２０年１０月６日午前６時６分頃、東京都内某所にある精神病院内の
保護室で遺体で発見された。（享年４２歳）　

現場からは、遺書と血の付いた果物ナイフが発見されており、警察は児玉
さんが自殺したものとみて、事件の経緯について捜査をすすめている。
児玉さんは、今年８月初旬に精神病院に入院。しかし、９月以降は精神錯
乱状態が続いていたという。

謹んでご冥福をお祈り申し上げます。

　　　注〉　「保護室」というのは、鉄格子と鉄の扉で塞がれた特別な部屋で
　　　　　　　一般的に言われているところの「重度の精神病患者を逃亡防止、
　　　　　　　自殺防止の為に監禁する部屋」のことである。

↑そうですね。

↑そのとおり。

↑定説です。

↑当たり前。

このスレ読むといかにベストセラー本の影響って大きいな。
だいたい儲かる話を本に書くわけないだろ。某キヨサキ氏の
本なんて鵜呑みにするから。儲かったように信じこませて
印税で儲けるひとたちが多すぎるよ。

↑そうですね。

↑そのとおり。

↑定説です。

↑当たり前。

↑間違いない。

↑そうですね。

↑そのとおり。

↑
チョソ賃カス

レオンとかってとこから大阪の物件勧誘電話あったけど知ってる人いるかな？

借家美（ぶたみ）で〜す。

うんこ

http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1219669952

↑
このスレと比較して、どちらが伸びてるかで、真実がわかるな。
って書くと、向こうが自演ラッシュになる気がする

>>181
なるほど、どっちも過疎ではあるが、
カキコの信憑性が違う

はじめまして賃貸マンションオーナに憧れる初心者です
地元に外国人の友人が多く彼らマンション借りられなくて困ってます
私が１Roomを買って貸そうと考えているのですが
不動産屋を通さずに直接貸すのって何か面倒がありますでしょうか？

これから半年くらい勉強しようと思いますが
こんな初心者に偉い先輩から助言を貰えると嬉しいです

>>183
そいつらがどこの国の連中か知らないが　借りられない理由の本質を知らないなら
大変でしょうな　あなたが本当の金持ちで家賃もいらないという感覚であればOKだけど

ほぼ確実に近所からも苦情も来る　占有屋扱い確定

いきなりですいません。
　小学生の子供と２人で入居希望なのですが
　期限付きで２年間でいいので格安でのお家賃でお貸していただけないでしょうか？

　どなたか、そのような情報をご存知のかたお返事下さい。

あとこういうのを探すのに良いサイトがありましたら教えてください。
宜しくお願いします。　　

通常10.5万の家賃のところを3.5万円にしてくれた
なんか殺人事件があったらしいが10年前だしいっかーと思って借りたが
両隣が奇妙な宗教に入っているらしく勧誘が毎日あって精神的にキツイorz

>>186
君がライターとか特殊な職業だったら
最高においしい環境だな

悪いことが吹きだまる「場」ってのはあるぞ
なぜかはわからんが

せいぜい病気にならないようにな

独身の頃買ったワンルームマンションを賃貸に出しているんですが、
前の借り主が出て行ってから、もう半年客がつきません。
ついに今月から家賃を下げました。
でも新しい借り主はまだ決まらないです（泣）

>>189
お前が高い家賃つけすぎだ。ワンルームなら相場より1万さげればすぐ客はつくよ。
それより本当にヤバイのはファミリータイプの部屋。俺は、ひと月空室になったら、即、家賃下げるって事をしてたら、
住人が変わるたび家賃が下がって行って、新築時20万で貸してた75平米の部屋が、
10年で13万まで下がったぞ。これ以上下げたら、リフォーム代とかも考えると下手したら赤になるからもうジリ貧。
今の住人が出て行ったら絶対売る！

ファミリータイプだからヤバイんじゃなくて
クソ高い金額で買ったからヤバイんじゃねぇのか

その大損こいた家主らが、マンション買うな運動の先鋒。みっともねー

>>190
＞今の住人が出て行ったら絶対売る！

住んでいる内に売るのが常識。出来れば高い賃料で契約している内がよろし。

空き室になってから売ると「稼げない」「人が入らない」ってイメージが強くて売れない。
もちろん自分が住む理由で探している人には売れるが「元賃貸」ではイメージが悪い。

投資物件で売るか、分譲の転売として売るか・・・

その妄想こそ みっともないと思うよ。

>>189
場所はどこ？

つまりマンションは、買ったらもう八方塞がりってことか。
すんなり売れればいいけど、このご時世じゃな…
戸建てなら土地が残るのにねえ…

「マンションは住まなくなっても賃貸に出せばいい」ってのは
デベのマンション売る為の大嘘ですよー

賃貸にも出せなくなったら売ればいいんだし。
自分の持ち物じゃないものにいくらお金払っても、所詮単なる掛け捨てですから何にも残りませんよ。

買ってしまえば何かは残る。

負の資産だけど、何かは残るよね。

>>198
売れねえって今書いてあったばかりだろ
これがマンション脳か…

２００万ぐらいにすれば売れると思う

>>199
借金なｗ

知り合いが数年前に４０００万で買ったマンションが離婚するので査定してもらったら２０００万だとさｗ

まだほとんど元本が減ってないので２０００万近くの借金と、税金が待っている。
ヨメももらえる財産が負債のみと判って離婚中止ｗ

↑そうですね。

ここバカの集まり？大阪だと1戸２千万ローンで毎年節税で今2戸で80万返ってきてるし収支ずっとプラスだよ。ファミリーでは儲かるはずない事くらいわかると思うけど･･会社間違わなければ損のしようがないｗ

>>204
築何年？
15年以内に元取れないとアウトでっせ

NHKクローズアップ現代
１１月２０日（木）放送　急増する“荒廃”マンション

壁にひび、敷地内にはゴミが散乱、エレベーターは動かない･･･今、全国で、管理が破綻し、修繕が出来ずに荒廃が進むマンションが増えている。


これらの多くが
「バブル期に投資や投機目的で購入された物件。」


その後のマンション価格の下落で、転売の機会を失い、また家賃収入も減った結果、持ち主が管理費や修繕積立金を払わないケースが増えているのだ。
管理や修繕が出来なくなったマンションは値段を下げてもほとんど売れず空き家となり、さらに荒廃が進むという悪循環を引き起こしている。
背景にあるのは、バブル後の景気対策や、地価下落によって再び活性化した開発ブームがある。
マンションなど集合住宅の空き家は、今や240万戸。どうすればマンションの荒廃を防げるのか？
「社会の共有資産」として再利用する発想も紹介しつつ、日本の住宅政策のあり方を考える。
（NO.2663）

http://www.nhk.or.jp/gendai/

荒廃マンションは築30年の古いマンションではなく、バブル期に建てられた比較的新しいマンション
ローンで購入、家賃収入で払う「投資物件」の部屋が多いマンションということ
家賃収入がままならず、ローンの支払いに追われ管理費修繕積み立て滞納するオーナーにより
マンションの荒廃がさらなる空家、荒廃の連鎖を生む
マンションブームが終わった今また同じことが起きようとしている

↑そうですね。

>>204
そりゃ黒字にはなるよ。
でも3千万とか投資して、維持費とローンさっ引いたら、
年間40万くらいしかプラスにならん。
元とるまで何十年かかるんだっつーの。
本当税金対策にしかならんわ。
いざというときのリスクも考えたら、全然割が悪いビジネスだよな。

>>204
ローンでなんで節税になるのかがわからん
キャッシュの方が絶対いいだろ？

>>209
自営で確定申告してるから、経費に計上してるんだよ。
ま、それでもキャッシュの方がいいってのはその通り。
自分で住むのはごめんだし、貸しても儲けでないし、売っても大損だし、
マンションはマジ終わってるわ。

>>210
だよね、経費計上しても収入も計上しないといけないからなんで節税？と
思っただけで

そそ。俺が言いたいのはまさにこれ↓


197 名前：名無し不動さん ﾒｪﾙ：sage 投稿日：2008/11/21(金) 02:47:33 ID:???
「マンションは住まなくなっても賃貸に出せばいい」ってのは
デベのマンション売る為の大嘘ですよー


騙されると俺みたいに損するぞ。
ま、自慢だが余裕を持って購入したので、破産することはなさそうだが、
自営する前の年収（500万）で買ってたらヤバかったわ。

>>212
みんなもうそれには気づいてるから、マンションが売れなくなったんだろう。
だから2ちゃんで業者が必死に買い煽りしてんだよ。

昨晩も夜10時ちょい前に新大阪駅前にあるマンションの営業電話がかかって
きた。ここはかなり人を代えて電話してくる
金がないのにしつこいわ
俺地方在住なのに、しかもしがないリーマンなのに

家賃保証してくれる不動産屋あるだろ？
あれだけは絶対契約すんなよ。
リフォームリフォームで超ボッタくられるぞ

常識

↑そうですね。

東京都庁改修　　もしこれがマンションならどうする？

http://www.geocities.jp/toolbiru/topic/top-06.02.26.htm

>>215
そういえば、地元密着の不動産屋に（親戚で忙しい時だけ手伝ってる）
いきなりに来て「転勤が決まったので管理を任せても良いんですけど。
もちろん家賃保証で。」なんて、しかも相場の５万位高い家賃設定ほざいてた人いたな。
もちろん社長にも相談して、角が立たないように丁寧にお断りしたけど。
その後某大手他社契約したらしく、２ヵ月後くらいにもう1度来て、家賃下がってるのは
もちろん知ってたけど、もう既に又貸し又貸しで外国人が多数住んでて、扱えない状態。
最初にうまいこといっぱい言われて、請求されるﾘﾌｫｰﾑ代もﾛｰﾝだったらしく、
転勤で離れてるからやられ放題だったらしい。
少し耳に痛い事言ってくれる人のが信用できるのにね。こうなって泣きつかれても後の祭りだよ。
だからあの時「家賃設定を相場通りにすれば（勝手に入居希望者と安く交渉はしません）
「家賃保証は、私共で審査して大家様にも納得していただいた方の、入居契約期間のみです」って、
至極ごもっともな町の不動産屋の意見言ったのに。
分譲物件なら家賃の５％で管理（苦情＆家賃保証）させていただいてるって言ったのに。

>>218
満室になってるときに売れよ

家賃を下げないと入居者いない
総じて住民レベルやモラルが低下
大家の収入減でリフォーム不可
モンスター店子の跋扈

そして負の悪循環へ･･･

会社の同僚に勃起時２５センチの人がいます
飲み会に行くと必ず女性社員がいる前で自慢げに見せつけます
羨ましい・・・・・

>>219
バブルでおいしい目みちゃったオーナーで、
なかなかその感覚が抜けきらないんかね？
相場より高い家賃のとこは、平気で1年とか空室になってるのにね。

>>223
ﾊﾞﾌﾞﾙで普通にﾏﾝｼｮﾝ買っちゃった人。
あの頃、自分で住んでもﾛｰﾝは家賃以下
売っても買値以上なんて、営業の売り文句。
本当にそうなら、そんな話一般人に来ないのに騙されただけ。
それに気が付いて無くって、またもや騙されてﾛｰﾝや保証人が増えるだけ。

だれかいい加減に教えてやれよ。言っても聞かないけど・・・
土地持ちの一棟ｵｰﾅｰだって厳しい時代、個人にうまい話は無いよ。。。

>>219
２度目の来店はなにしにきたの？


>>223
相場より高いことを言う人はローンががっつり残っている人が多い。収入１０００万で返済１１００万とか逆転ケースも。
だまされちゃったんだと思うが逆転していると設定賃料を下げられない。


>>224
バブルはもう２０年ぐらい前のはなしだよ？９５年あたりから一気に不況になっていった。
その頃の人たちはローン終了してるか人生終了しているｗ

いやいや　銀行がダメでも住専とかで借りてて建物が完成したのが９８年とかも
ダラダラやってたのもいた
30年ローンざらだからまだ地獄の人もいたが運のいい人は
ちょっと前の湾岸バブルのときに元年物とかの物件一気に処分してる
でもってその時代の物件を壊してデザイナーズを作って自爆したモリモトとｗ

ババのつかみ合いだよな

【地域経済/大分】1000人離散、凍る町　大分キヤノン、突然の人員整理［08/12/09］
http://anchorage.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1228792906/

■怒る暇なく次の職探し
「怒っている暇もない。そんなことより職探し」
国東市にある大分キヤノンの工場で、約１年前からデジタルカメラの組み立てをしている２０代の男性。
１１月に請負会社から雇用契約の中途解約を予告された。年内に従業員マンションから出なければならない。

手取り十数万円で貯金もわずか。解約予告以来、１日の食事はコンビニエンスストアのおにぎり２個だけでがまんする。引っ越し代と就職活動中の生活費を確保するためだ。

工場近くのワンルームマンションでひとり暮らしの４０代の請負会社員は「驚きはありません」と話す。
これまで大手自動車メーカーの工場などを転々としてきた。企業の生産縮小は「当たり前」と思うようになった。
今回の削減は対象外だが、いつ「契約解除」を言い渡されてもおかしくない。

請負の所属会社はさまざまで、仲のいい友だちもできない。
唯一の楽しみは休みの日に近くの大分空港まで飛行機を見に行くことだ。

大分工場（大分市）の女性従業員（２８）はデジカメの検品などをしてきた。
請負会社の解雇に納得できず、上司に食い下がると、上司は言い放った。
「オレだって、この先どうなるか分からない。みんな大変なんだ」

国東工場から数百メートル離れたコンビニは１日８００〜９００人の客の８割がキヤノン従業員だ。
男性店長は「知った顔が１人２人といなくなった」と不安げだ。
もともとキヤノンの従業員を当てにして開店しただけに、「年が明けてガランと人がいなくなったらどうすればいいのか」。

国東市などでマンション３千戸以上を管理する不動産会社では、入居者の半分以上がキヤノン関係者だ。
大阪や関東に住むマンションのオーナーから電話が殺到する。ローンがあるのに、家賃収入が激減しかねないからだ。

この不動産会社も一度に退去者が出れば維持管理費や仲介手数料が入らず、数千万円の損失が出る可能性があると戦々恐々だ。

コンビニや不動産屋の経営者ってそーゆーリスクもちゃんと計算したうえで商売してんじゃないの？
期間工、派遣工で成り立つ町なんだから不景気の時はこーゆー状況になるのもわかってたよね？

まだまだ景気が良すぎてツマランね

借金したら利息が貰えるようにならないとね

賃貸マンションが儲かるんだったら、
もっとデベが賃貸マンション建てまくってるはずだよなあ
そうなってないって事は推して知るべし

マンションは儲からないよ
一番堅実なのは変形地や送電線下なんかの格安地所に3千万くらいで木造のおっぺけ
建物作って満室にして売却

＞大阪や関東に住むマンションのオーナー

こんな商売あったんだ
シノケンか？
何んにても地元の農家のおっちゃんたちが引っかからずに
泣きを見たのは小金に目がくらんで借金背負ったアホ賃オーナー
ヨカッタ、ヨカッタ

>>226
あー、そうだったかも。。９８年ぐらいからシノケンとかのヤバめの会社（アパートの建売ｗ）が外資（ノンリコースローン）と組んで出てきた。
で０６年のミニバブルまでは調子良かったｗ

ここら辺で大きなふるいに掛かるわけだｗｗ

ってか、笑えない人結構いるだろ？　関連業種全滅だぞ？半年後には結果が出る。

ノンリコースローンなら別にいいんじゃないの？

>>225
「あらためて管理をお願いできないか」と言って来たの。
家賃は「完全保証」で管理会社経由で入ってくる契約で、
ﾘﾌｫｰﾑ代金は言われるままﾛｰﾝだけ組まされてのWﾛｰﾝ。
すぐに入居者が決まったはいいけど、一向に家賃が入ってこない。
電話しても管理会社のｵｰﾅｰ営業担当と賃貸の方の入居営業担当が
まったく別の部署で、担当者が出ない。
出てものらりくらりではぐらかされる
で、ﾏﾝｼｮﾝに行ってみたら外人が住んでたと。
今更泣きつかれても・・・

　不動産屋の選択は、ヤフーの知恵袋などでは大手チェーンから選ぼうとする奴が多い
　見た目がこぎれいなのが受けるんだろうけど、大手はダメだな
　フランチャイズならマシだけど、大手直営なんか担当者がコロコロ変わるから、一番だめなんだけど、借りるほうも貸すほうも判らないんだな

>>236
地場の不動産屋って、うさんくさいおっさんと、愛想の悪いおばさんが
出てくるイメージが未だにあるからなぁ。
実際、なれなれしいし、まともに敬語も話せないようなのが多いから
客が大手に流れるのも仕方ないっちゃ仕方ない。

それは元々アパート借りに来る奴なんて相手にしてない所だよｗ

>>238
うさんくさいおっさんは出てくんな

>>237
なわけないだろ。
ていうか、地元密着型の不動産屋が全国に何万件とあるのに、
そんな言い切れるわけねー。
お前が大手チェーン業者だろ。

売買メインの不動産屋いって
愛想のいい対応求められてもなって話

マンションについて知識がないんだけど、自己資金ゼロからでもマンションオーナーができるって本当なの?

1Rの相場とかって大体どれくらいなの?　　

>>242
嘘か本当の2択なら、ホント。

ピンキリ。

>>243
全然知識がないんだけど、どこの会社で買うのがお勧めなの？

あれ、いまマンションは買い手も借り手もいないのか？　どうなんだろ、どこも空き部屋が出来た状態なのかい・・？

>>244
自己資金ゼロからでもマンションオーナーができるってのは本当。
しかし儲かるというのは嘘。
家賃から得られる儲けはごくわずかなので、
ローンと維持費を相殺できればいいほう。
おそらく足りずに、自分は住んでないマンションの維持費を
永遠に払い続けるハメになると思う。
よって、どこの会社で買うのもお勧めではありません。

「自己資金ゼロからでもマンションオーナーができる」っていうのは、
「このババ抜きのババ、ただであげますよww」という意味

いいからバカは嵌め込んでやれよ
こういうカモがいないとカネが回らん

何代も前から持っている地主みたいな土地持ちで環７以内ならアパートを安く建てれば儲かるかもね。

結局、立地と購入額の問題。
立地さえよければ入居はつく。
儲からなくても節税になる事は確かだし。
立地が良くて購入額が安ければおｋ。
大損するのは辺鄙な土地で需要のないタイプのマンションだからじゃないの？
田舎にマンションおったてて人なんて入るはずないし。
自己資金ゼロの投資だとリスクは少ないけど、儲けも少ないだけ。
一応、マンションは手に入ってる分、そういう意味では儲けじゃないの。
現金はそんなに手にはいらんけど。
儲かるっても一応プラスになる事は確かだし、ここで言われているほどの
悪い投資でもないよ。
何千万儲かるってなら確実に嘘だけど。
もしやるなら都会以外は成り立たない話だとは思うが。

>>249

> 一応プラスになる事は確かだし、

これは20年前の認識。今はどうなるか試しに買ってみな。

自己資金が1000マンでも、それを利用して1000億を借り入れる。
そして0.5％の50000万を利益としてもらう。こういう投資をすればいい。

都心は駐車場や自宅にするよりは金になるということ
ボロはボロで借りる人はいる

工場閉鎖とか派遣会社借り上げで田舎に作った人は糞みそにもならないから大変だろうけど

>>250
税金の申告をうまくやってないんじゃないの？
本当はお金戻ってくるのにそういうところで
何もしないで勘違いして損してる人多いし。

税金の申告程度でプラスになるんなら、もっとマンション売れててもいいですよね
マンション業者さん？

損益通算を知らない馬鹿には関係ない話

>>254
税理士・宅建・ＦＰを持ってる人間。
不動産業者じゃないのでわからんが立地のいい賃貸用の投資物件は売れてるはず。
売れてないのは都会でも住居用のファミリータイプのマンション
や郊外や田舎のマンション。
このご時勢にマンションを現金で買う人なんて少ないし、
ほとんどの家庭が賃貸にすんでる。
高額所得者は5部屋とか当たり前のように持ってるよ。
むしろ、税金対策してない人なんて単なる馬鹿。
せっかく稼いだお金を国にほとんど持ってかれてるわけだからさ。
働いてるうちは条件がいいものなら持った方が確実に得するよ。
1千万以上所得があるのに税金ゼロなんて人も多い。
マンション一部屋持つだけで大体税務上の所得を90万は下げられるから
普通は年間25−30万は税金帰ってくるはずだよ。
そういう事くらいは最低限、勉強した方がいい。
そんな事も知らないでオーナーやってるとしたらよほどの馬鹿。
そういうきちんとした知識を知らない人が多いから怖く感じるのでは。
投資用マンションならそういう税務操作できる。
損して得するのがマンションオーナーの金の儲け方。
これからはじめる人は覚えとくといいよ。
もし、やってる人は損益通算くらいはしらないと本当に損するぞ。

「立地のいい賃貸用の投資物件」で
「1千万以上所得」があってフルに「税務操作」して
やっと「損して得する」レベルなんだろ。
そんなもんをお前さんは一般人に薦めてまわってるのか？
違うよなあ？
ここの住人なら誰でも知ってる知識をひけらかしたかっただけなんだよなあ？

>>257
リアルなアホにびびった

>>258何がアホなのかわからん。
マンション業者の負け惜しみか？

損益通算は所得のある人なら誰でもできる

一件マンション貸してますが、
本当に税金対策程度の儲けしか出ませんね。
で、相場にあわせて年々家賃下げてるから
この先それも怪しいです。
私はローン終わってるから、赤字になっても何とかなるんですが、
今からローン組んで買うなんて、
そんなハイリクスローリターンなものはとても投資にはならないでしょう。
そういう事を言ってるんでしょ。

>>261
どこに持ってるの？
やっぱりたった1件じゃ儲けは微々たるもんだよね。
支払い終わったら2件目いかなきゃ意味ないんじゃないの。
じゃなきゃ税金対策にならんでしょ。
ローンを組む事で生命保険代わりにもなる訳だし。
それに、ローン終ったら黒字だから逆に税金増えるんじゃ？
もう定年迎えてるとかか。

具体的に説明してよ。

>>262
ハイリクスローリターンと言ってるのに
もう一件って






セールストークにしても苦しいにもほどがある（笑）

どうハイリスクなのか説明しろよ。
彼は金をうまく回す方法教えてくれてるよ。
セールストークってここで売れるのかよｗ

リスクに見合ったリターンとはとうていいえない。

>>261
ローンが終わった賃貸経営で赤字になる訳が無い
吊りしかありえん
という事実に、なぜ気が付かない

261じゃないが赤字だとは書いてないような・・・

空室が続いちゃえばローンがなくたって赤字だろ。

マンション派の面々

A、デベ系業者
B、マンションライフに憧れる田舎者
C、まだ親と同居してる子供の妄想
D、子ナシ夫婦
E、本当の情報弱者（馬鹿）
F、もう買っちゃって後悔してる

ここの奴はEかFだね。
人の話を全く聞いてない。

>>267
馬鹿ですか？

おすすめ？は住宅メーカーとかライオンじゃないパレスとか大きな卓とか
基本家賃保障だお仕立券つきの物件は儲からない

ゴミ屋敷中国人付きとか相場より相当安い物件を仕込んで
競争で見積りさせてフルリフォームしてそのザヤが利益だよ
結局自分の努力とノウハウ

俺なんかは空気みたいに掃除は掃除専門、壁紙、電気、水道、ガス
大工工事とかわけては電話かけて業者委託しちゃうけど
これが他の人からすると出来ないんだよね　当然だろうけど
業者の中間マージンもバカにならない

>269
管理費、修繕積立金、維持費用もあることを忘れずに。
>272
一回なじみ業者作れば問題ないけど、
１，２部屋くらいしかもってないと、なかなかなじみにはなれない。

親がマンション経営をしていますが
見た感じあまり仕事をしてないように
感じがしています。
それなのに
うちの兄貴2人は私立の高校、私立の大学、母親は専業主婦、
費用がすごいかかるとおもいます。
よく生活できるなぁ〜〜、と思います。
私はマンション経営のこと、さっぱりわからないのですが
なぜでしょうか？
ちなみに、場所は埼玉の南部です。場所的にはどうですか？

>>274
マンションを何棟も抱えてるんでなければ
ありえません。
業者は消えてください

失業者へ貸している部屋が心配

自殺されたら借主がいなくなる

家賃滞納で居座られても
追い出すと支援団体からたたかれる

経営をしてる時点で借金経営してるなら労働所得が
むっちゃあるだろうし、
完全にマンション経営だけで生活してるならそれはそれで
資産が資産を産んでいる状態なんだろうな。
とコピペにマジレスｗ
賃貸マンションなんて儲かるようになってるのに
損する事ができる事自体がある意味天才的だと思う。
町の不動産業者は自殺者でようが知らんぷりして貸し出すし、
支援団体から叩かれるって普通に法的にやれよ。

建てた当初だけだな、儲かるのは
10年程度で経費は掛かるはトラブル出てくるは空きは出てくるは賃料は下げられるは風は変わるはで
ロクなことにならない

>>275
「知り合いの」親がマンション〜あまり仕事をしていないように見える
というオチではなかろうか。
仕事はしてると思うぜ。数が増えれば管理も大変になるし。

もし本当に自分の親だったらそのうち相続する立場なんだから、
どこに何棟もっていて、固定資産税はいくらで、
入ってくる賃料はいくらで、空室率はこのくらいって
今のうちに聞いておきな。

>>278
今建てて、８年ぐらい経ちます
これからが大変なんですか！
これから心がけることはありませんか？

>>279
兄貴二人いるので
おそらくあとは継がないと思いますが
いろいろ聞いてみます。

アパート経営というのは
別に仕事をしてなく見れるのは当然　忙しいのは月末の家賃の計算とか
年度末の税金の支払いとか　年度単位のイベント処理が多い

何もしていないときに金を使わないひとじゃないとダメ
その暇なときとかにパチンコをやってたり競馬をしているようでは破産必須

>>280
兄貴が継ぐにしろ、自分が継ぐにしろ、価値は知っておいた方がいいだろ。
兄貴が不動産を持っていくなら、現金でいくら自分がもらえばいいのか知っておけば、
兄弟が結婚して配偶者が出来てもトラブルの種が減るから。
修繕費がいくらかかるから不動産の価値はそれほどないとか、
そういったこともわかっていれば兄弟があまり金額を提示してこなくても
ゴネなくていいんだよ。
うちは兄弟仲がいいから相続でもめたりしないと思うだろう。
お互いに配偶者が入ってくると違うんだよ。

立地とタイミング（金利・価格・入居率）。
これさえ間違わなければ問題なく金のなる木。
家賃とれるのに大損なんてしようがない。
自分の家の近くでとか知り合いの不動産屋が
いるからとかで始めるのが一番悪い。

>>283
これはなかなか上手な言葉のマジックだな。一応、嘘は言っていない。
確かに立地とタイミング（金利・価格・入居率）を間違えなければ儲かるだろう。
ただ、不動産が下がり続けている昨今は、
買うにはそのタイミングが最悪である事を言っていないだけだ。

いいタイミングってのは、景気が上り調子になってきたとき。
まあいつになることやら。

>>284
まったく逆だと思いますよ。
転売目的でやるならそうなんだろうけけれどもね。
価格が上昇期は金利も高いし、バブルがその例。
賃貸の家賃なんて無視で、買った値段より高くで売れるかの
短期所有が目的となる。
確かに現金所有とっぱらいで買うなら、タイミングはもう少し待ちかな。
ただ、上昇時に買うってのは株の高値追いと同じで高値掴みする可能性が
高いからすごく危険なんだぞ。

賃貸マンションオーナーは通常30年以上の長期所有をするのが基本。
しかも普通は借り入れで行うし、やるのは金持ちばかりではない。
取れる家賃相場ってのはたいして変動しないのが現状のため、
購入価格が低く、今みたいに金利が下がりまくってる時に仕込むのは
悪くない選択肢ではある。
そして、単なる土地転がしと違うのは、月々の支払いと家賃との差額が
少なければ少ないほどよいので、金利が低い状態でないと意味がない。
かつ、賃貸マンションは税金を取り戻せるのでそれをフルに支払いに当て、
もしも土地相場が上昇に傾けば売ればいいし、下がるようなら資金を
入れて月々の支払いよりも家賃の方を増える状態に保てばいいだけ。
結構、金融商品としては自分でバランス計算できるので有能。
要は借り入れの残高より高く売れればそれでいいだけ。
支払いが済んじゃったのなら手放す必要もない。
（ただし、ド田舎でおったてたりした物は人口が少ないため、
危険が高いので、入居者がたくさんついているうちに手放した方が
いい場合もあり。やるなら都心しかありえない。）
すでにバブル期の半額以下の現状からさらに大幅に下がり続けるとは
思えない、幅も限定的とみるべき。
今、投資用の相当いい物件が出てくるなら買っても悪くないよ。
対して単なる住まい用のマンションならもう少し待てばもっと値下がりを起こす
可能性が高いので、あと1・2年我慢すれば本当の大底で買えるかもね。
これくらいは最低知識として入れといた方がいいかと。

>>285
この人は、不確定要素を全てポジティブに考えてるだけのような気がする。

>もしも土地相場が上昇に傾けば売ればいいし、下がるようなら資金を
>入れて月々の支払いよりも家賃の方を増える状態に保てばいいだけ。

「いいだけ」…って、そりゃあそれが確実に出来れば不動産投資で損する奴はいないだろう。
本気で言ってるなら天然。
買い煽りならかなり悪質。

俺、無職ニートだけど、宝くじで3億当たればいいだけだから、何も問題ないよ（笑）

285が言ってる事は、これと同レベルじゃねーの？

>>285
どれくらいの年収ないし資産の人がどれくらいの資金でやるかによると思う
やったこと無いので聞いてみたいんだけど
一棟買いと違って最後にぶっ壊して自分の家とか建てるという
選択肢が無いから
最後の出口は自分の事務所か息子や孫の下宿用とかに
なるのかな？
後東京で増えすぎて月5万抑制のために課税するという危険は
大丈夫かな？

>>286
だからいってんじゃんよ、損するなんてありえない話だって。
損するのは長期投資だっていってるのに短期で手放して馬鹿みたいな
値段で買い叩かれるアホ。
最初から計算上損するような物件を掴まされた馬鹿。そんなもんか。
不動産価値なんて上がるか下がるしかないんだから
上がれば売却するだろうし、下がれば家賃で賄えるようにすれば
いいだけじゃないかよ。
ローンの返済よりも家賃を多くするってのはローンの月々の返済額を
減らせばいいだけなんだから繰上げ返済するなり、資金を入れるなり
すればいいんだよ。
金利と返済額がわかってるんだからいくら金入れればいいのかなんて
わかるじゃんよ。算数くらいは誰でもできるだろ。
それくらいの事ができない人間が不動産持とうなんて甘いんだよ。
税金の還付分とそれまでに溜まった家賃があればそれも
繰上げ返済していけば損する人なんておかしい。
途中でその金に手をつけたりしなきゃ損なんてするはずがない。
ローン残額より1円でも高く売れれば儲けだろ。
もし、不確定要素というならそこじゃなくて、入居がつき続けるのかが一番の
問題としなきゃいけない事だってわかるか？
だから、新築の場合は都心の一等地以外でやるなって教えてやってるんじゃないか。
最悪でも募集つくためにいくらまで家賃下げれるかとかいろいろなシュミレーションできるだろ。
マンションオーナーは投機じゃなくて投資なんだから損してどうすんのさ。
そういう意味ではある程度はゆとりのある人間の方がいいわな。
それに金銭的には損しているようでも不動産の箱は残るから損と捉える
必要はない。
確実に普通に買う場合より安く手に入っている訳だからな。
むしろ、あんまり使えるお金としては儲からないなぁ
くらいの話で捉えるもんじゃないのか。

>>289
入居がつき続けるのかが一番の
問題としなきゃいけない事だってわかるか？

だからこそ、みんな何言ってんだろって思ってるんじゃないのかなあ…。
なんか書いてあることがよくわからない。
都心の一等地で新築とか…。

289は一戸でも一棟でもいいけど、マンション持ってるの？

>>289
>>288は
一棟買いだとそれはわかるし間違ってないと思うんだけど
ワンルームだとどうなんだろうということね。
・ワンルームの最後の出口はどうするのか？
・毎月5万とか課税されたりすること本当に無いのか
が聞きたい。
毎日山のようにワンルームの物件の案内が来るので
いよいよワンルームは月5万の課税とかあるのかなと思って。
>>287
この例えだと例え当たってもすぐ無くしちゃう人も
貯金だけの人も有効に使える人もいるのと同じで
不動産も同じでしょう。

>>288
最後の出口の意味がわからんけど、最後となると
とっくに投下資本も回収し終わってるし、あとどれくらい使える状態なのか
しらんが、借手がつきそうにないなら他の人にタダ同然でやっても
別に全然問題ないし、売却するなりなんなりすればいいと思うよ。
おそらく50年以上後の話だろうけど、死んでるから気にするなって
言ったら悪いけど、まぁ、最終的には取り壊すか誰かが一括して買い取るかとか
そういう話合いはするだろうね。
それは処分行為になるから単独ではできないし、
オーナー一人一人が議決権を行使してその結果で決まっていくと思いますよ。
最後までやるのが面倒だと思うなら投下資本の回収が終って
ある程度儲けがでた時点でさっさと逃げればよい。
金が有り余ってるなら相続税対策にわざと持っておいてもいいけど。
ま、その人の生活スタイルや年齢やら資産によってどう動くかは
様々じゃないですかね。

月5万抑制のために課税するという危険は
大丈夫かな？
という話自体はよくわからんのでスマソ。

>>289
うわwwwww
こんなヤバい奴だったのかwwww
俺はその文章読んで
「なるほど、だから不動産投資はオススメじゃないんだな」としか感じないんだが。
君の書いている仮説は全て、豊潤な資金が無いと実現できない事だってわかってる？
↓これとかね。

ローンの返済よりも家賃を多くするってのはローンの月々の返済額を
減らせばいいだけなんだから繰上げ返済するなり、資金を入れるなり
すればいいんだよ。

で、そんだけ自由に動かせる金が無いと不動産投資は儲からないというなら、
他にもっとリスクの小さい投資がいくらでもあるだろうって話だよ。
まあ冷静になりな

なんかもういろいろこえーよ。大丈夫かよ。
営業がきてるからワンルームマンション検討してるのか？！
グ○フィンシリーズとか買っちゃうタイプなのかー？！
287の例えもちゃんと理解できないなら向いてないって。

>>293
去年どこかの都内の区で投資用のワンルームが
あまりにも増えたので一部屋当たり毎月5万円懲罰的に課税して
ワンルームマンションの投資が成り立たないようにして
建築抑制しようという条例が話題になったんですよ。
その分ワンルームでないファミリータイプのを増やして
単身者でなく家族もちに多く住んでもらおうみたいな趣旨で。

>>292

> >>287
> この例えだと例え当たってもすぐ無くしちゃう人も
> 貯金だけの人も有効に使える人もいるのと同じで
> 不動産も同じでしょう。


だめだ。お前本当のバカだ。マジで書いてある事が理解できてなかったんだな。

287の「俺、無職ニートだけど、宝くじで3億当たればいいだけだから、何も問題ないよ（笑） 」って文章は、
「お前が書いてる事は、確かに間違いではないが、
宝くじが当たる事を期待するくらい途方も無い希望的観測の上にしか、成り立っていない」って言ってんだよ。

確かに無職ニートでも、3億当たれば問題なく暮らせるだろ？
でも、そんな事を本気で期待してニートやってる奴がいたらバカだって思うだろ？
「土地相場が上昇に傾けば売ればいいし、下がるようなら資金を
入れて月々の支払いよりも家賃の方を増える状態に保てばいいだけ。」
なんて言い草は「宝くじ当たればいい」って言ってんのと同じなんだよ。

土地相場が上昇したとき、必ず希望額で売れるのか？
ローンの月々の支払いよりも家賃を高く設定して、借り手が必ずつくという保証は？
どれかひとつでも狂ったら、破綻だろ？
長文でマジレスしちまったよ。恥ずかしい。

293は別の人ね。

>>299
それはその通りだと思いますよ。
貧乏人が絶対に儲けられる話なんてそうそうないですよ。
いくら資産なくても始められるとはいえ、
最低でも数百万以上もない人間がやるもんじゃないし、
例えば年収300万のサラリーマンなんかがやるもんじゃない。
最低でも年収500万以上からじゃないとやめとくべきと私は思ってます。
あと絶対に損なんて死んでもしたくない人は
自己資金も最低でも数百万は用意しとくべきでしょうね。
いくら分をリスクをどのくらいとるのかは自由ですし。
それができない人が大家さんなんて借りてる人も信頼できないと思います。
最悪のリスク回避のために用意するお金や保険って当然、必要じゃないですか。
ローリスクとはいえ、リスクはリスクなのですから。
感覚的には一番のリスクは自由にお金を動かせないので長期の定期預金
と同じじゃないですかね。
すぐに儲かるみたいな話なら完全に嘘なので気をつけた方がいいですよ。
小さなリスクというよりもレバレッジを使って、税金を取り返すくらいの
気持ちでないと意味ないですよね。
おそらくマンションオーナーの最大のメリットは普段働いている税金が
自分のために使えるってところでしょうし。
ま、数百万の話なので1千万以上じゃないと儲けじゃないとか言うなら
儲からない投資でしょうね。
実際は100万からでも出来る訳なので、100万預けてどれだけ増やせるかと
考えた時に何があるかで比べたらいいと思います。
所詮は不動産投資は一つの選択肢ですし、
実際、私はＦＸも株式も先物も国債も不動産もだいたい平行してやってます。
小さな事もコツコツと拾って、大きい勝負にも勝つのが私のやり方なので。
ただ、あくまですべてのお金を賭ける事はなく、分散投資のひとつなだけ。
銀行の定期に預けてるだけよりはいいかなぁくらいの気持ちですよ。

>>299
おそらくマンションオーナーの最大のメリットは普段働いている税金が
自分のために使えるってところでしょうし

ワンルームマンションは年収2000万以上の給与所得の
ある人向けですね。
そういう人なら空き室や最後の出口や懲罰課税も
気にしないで済むかな？

　早　　　　　/::::l:::l::､:::::､:::::ヽ::､::::::::::::＼:::＼::::::::ヽヽ::::::ヽ　　　駄
　.く　 　 　 /:::!::::i:::!:::ヽ:::ヽ::::::ヽ::ヽ､::::::::::＼:::ヽ:::::::ヽヽ::::::',　　 目
　な. 　 　 /:l::::!::::ヽ!::ヽ:::::::ヽ:::::::＼:::ヽ､::::::::ヽ:::ヽ::::::::!::i:::::::!　　だ
　ん　　　ﾊ:::ｌ:::::、::::ヽ::::＼:::::＼:::::::＼:::｀ヽ、:::ヽ::ヽ:::::!:::!:::::ｌ
　と　　 /:::::::l::::::!ヽ:ヽ::::､:::::ヽ:::､:＼::::: ＼::::::＼::::!::::ヽ:!:::i:::l:l　　こ
　か　　!:/!:::::!::::::!::ヽ:ヽ{:::＼:::ヽ::::＼:::＼::ヽ:::::::ヽ!:::::::}!::::l::li| 　 い
　し　　j/:::ｌ:::::!:､:::!::ﾄ､:､:ヽ:::::｀ヽ{､::::::＼::::＼{､::::::::::::::::i::!::l:l ! 　 つ
　な　 　 l:i:ｌ::::i::i:､:l::lﾃ=-､:ヽ､_､::＼_,≧ｪｭ､_､＼:::::::::i::li::!::ﾘ　　　：
　い　　　!ﾊﾄ:{:!:ｉ:ﾄN{､ﾋ_ﾗﾍ､{　＞､{ 'ｲ ﾋ_ﾗ　》＼::l::!:ﾄ!!:l::l! 　 　 ：
　と 　 　 ヽ i､ヽ:ﾄ{､ヾ￣"´ l!＼　　　｀"￣"´　 |::!:l::! j:ll:!
　 ：　　　　　 !::､::::i　　　 　 ｌ 　 　 　 　 　 　 u |:::/lj/l:!ﾘ
　 ：　 　 　 　 ヾﾄ､:!u 　 　 　 　 　　　　　　　　ｊ!/ j|:::ﾘ
　　　　　　　　　　ヾ! 　　　ヽ　 ‐　　 　 　 ｕ　/ｲ´ｌﾊ/
　　　　　　　　　 　 }ﾄ.、　 -､ｰ-- ､__　 　 　 /'　!:://
　　　　　　 　 　 　 ﾘl::l゛､　　｀二¨´　　　 ／　　|/:/
　　　　　　　　 ｒｰ''"´ﾄ!::i{＼　　　　 　 ／　　/　!:/
　　　　　　　　 / ^ヽ　　ヾ!　 ヽ ＿,,、'´　 　 /　 ｊ/

>>297
逆でしょ。
上昇時が希望額ではなく、投資用はローン残高より多く売れればいいと
いうのがわかりませんか？
高く売れないなら売らなきゃいい話でしょ。
別に家賃が取れるんだから売る必要なんてなし。
高く売れる時以外は売らなきゃいいんですよ。
ちなみに勘違いしてますが、
家賃じゃなくてローンの支払いを下げる話でしょ。
自分のお金を払う事と宝クジを当てる事を比べるのはおかしくないですか？
あなたは宝クジを買える確率と宝クジを当てる確率を比べてるのですよ。
前者は誰でもできるはずですが。
借り手の問題はだからそんな借手がつかないような土地
でやるなって何度も言ってるそこは不確定要素ですねと述べていますよ。

>>296
東京に持ってないから知りませんでしたわ。

>>300
年収2000ある人で節税しないなんてよっぽどのお人よしか
愛国主義者なんでしょうね。
私の個人的な見解ですが年収2000も稼がなくても
単純に年収より自己資金がある人向けの話だとは思います。
ま、そういう人は不動産よりももっともっと
リスキーな投資をしてる場合が多いですが。

>>302
マンション投資をしたことない人なんだろうと思う。
もちろん投資しようという人は皆そう考えてやっている訳で
言ってることは間違っちゃいない。
でも絵に書いた餅を読まされてるみたいでなんだかなあ感があって
宝くじを例に出したのはそういう意味もあると思う。
一度買ってみたら？

>>302
この人は、意図的に論点をすり替えているんじゃなくて、
本当に理解できてないんだな。

-------------------------------------------
高く売れないなら売らなきゃいい話でしょ。
別に家賃が取れるんだから売る必要なんてなし。
高く売れる時以外は売らなきゃいいんですよ。
ちなみに勘違いしてますが、
家賃じゃなくてローンの支払いを下げる話でしょ。
-------------------------------------------

↑この辺とか、徹頭徹尾机上の空論で、
それが出来る保証なんかねえだろって話を
ずっ〜としてるのをまるでわかってない。
で、多分、この文章の意味もわからないだろうし、理解しようという努力もしないだろう。

でもま、他の読んでる人にはわかるだろうし、
ひとりでも多く、こういう基地外の口車に乗せられる被害者が減るなら、
俺が書いた事も無駄にはならないだろう。
じゃあ消えるわ。302は好きなだけマンション買えよ。

こういうデータはまるで無視かよ

統計局の住宅統計による空室率
1963：2.5%
1968：4.0%
1973：5.5%
1978：7.6%
1983：8.6%
1988：9.4%
1993：9.8%
1998：11.5%
2003：12.2%

>>305
302はごく当たり前の事を言ってるだけじゃないかな。
それを机上の空論といってしまえば
銀行にお金を預けててもしも銀行が倒産したらどうするんだ、
みんなお金は家のタンスにしまえっていってるのと同じでは。
1千万までは保護するって国は言ってるけど、
その絶対に保証はあるのか証明しろってみたいないいがりですよね。
保険がありますので・・っていっても保険ってなんだ？みたいな。
じゃあ、家に置いといて火事や泥棒に
あったらどうするのって事にもなります。
普通の人は、別に銀行は倒産しても1千万までは保証されてる事を前提に
銀行にお金を預けてますし、そこまで考える人っているんですか。
安全のために石橋叩くのはいいですけど、叩きすぎると壊れますよｗ

賃貸で成功するかどうかは、物件の立地条件のみである！！

>>307

302はごく当たり前の事なんて言ってないですね。
勝率10％のギャンブルを、あたかも勝率90％であるかのように騙ってます。
そこを指摘されているのに、
307は「勝率100％のギャンブルなんかないから、そんな事言うのはおかしい。
それなら銀行に金預けるのもおんなじだ」と言っています。



銀行に金預けるのは、ギャンブルに例えれば勝率99％。不動産投資は勝率10％。
どちらも負ける可能性はある事から、さも同等にあるかのように錯覚させていますが、要は屁理屈。
wとかつけてるあたり、悪意あってやってるんでしょう。

議論の内容すら理解出来てねーんだぜ

不動産投資するような奴はバカだって証明されたじゃねーかwww

マン損脳ってやつかwwwwwwwwwwwwwww

給湯器やエアコンの修理の手配だとか、
何かするにもマンション管理会社をいちいち通すから不便だとか、
仲介業者とどうつきあっていけば入居率が高まるか苦心するとか、
入居率アップの為にバリューアップするにも費用対効果を考えて悩むとか、
そういった細々したことは管理会社にまかせる場合には管理料とられるとか、
入った入居者が属性はいいけどいちいちうるさい奴で小さいことでクレームつけてきたりとか、
空室が少し長くなって背に腹は変えられないと入居を許可した入居者が問題起こすとか、
そういった事はあるけど、それを含めて楽しめる人が向いてると思うんだ。

まず、自分がこれなら投資してもいいと思えるマンションを見つけて
（自分がいいと思う物件は他の人も狙うけど）、
申し込んで、銀行に融資審査してもらって、ローン抱えて、
その上でだったらもう少し言葉に力が出てくると思うんだけどね。

俺は地方政令都市郊外でコーポ販売営業してて実家は築30数年の貸家および
貸駐車場、貸倉庫・事務所等を所有してるが自分でコーポは建てない。
貸家は古いがコーポは建てない。仕事柄お客の確定申告のお手伝いを
しているがすごく長く、リスクが高いものだと思う。
自分で自分の仕事を否定しているみたいだがそれが本心。

基本的にここの連中は勉強もしないで、損する事を恐怖と思ってるから
もっと損をする。
恐怖に対する恐怖から自由になることがお金持ちの秘訣

1、これだけフルボッコにされているのに
2、間違いだらけの理論を
3、スレ違いであるにもかかわらず力説し続ける

って、確実に業者だろうね。
そんな穴だらけのセールストークに騙される情弱は2chにはいないと思うよ。
大人しく半べそかいて消えなよ。

業者かあ？単なる知ったか君だと思うけど…。

だな。業者にしてはアフォすぎる。
このあと「どうせお前らは買えない貧乏人なんだろ」とか言い出したら、
損太郎確定だな。

どうせお前らは買えない貧乏人なんだろw

まぁ、貧乏人は儲けられないからこそ貧乏人なんだが。

緻密な計算をして利益がでるようじゃ儲からない
大雑把に計算して儲かるくらいでないと、トラブルを乗り越えられない
マジメにやりすぎて、損した〜って騒いでマイナス思考になりつづけるんだよ

損したとか言っている奴の思考がわからんｗ

武蔵小杉のタワーマンションや、三軒茶屋の全360戸のマンションの入居率知ってる？

万損脳
「都合悪いレスは全力でスルー！！
このぐらい厚顔無恥でないと不動産投資は出来ぬわ！
グワッーハッハッハッハッハ！！！」

上は極端な例だけど、一歩目算を誤ると大変だよって意味ね。
不動産投資をちゃんとやれてる人は沢山いるから不動産投資なんて絶対にするなって
ことじゃないから。

儲かる確率も1％くらいはあるから絶対するなって事じゃないよね
まあオススメはしないよってだけ。

>>321
三茶のはリートじゃないの？
不動産不況で分譲に切り替えた？
近くのトゥールジョーヌはインボイスが無茶な賃料設定しすぎて埋まらん
リートは最低の例

武蔵小杉は分譲になったらしい。
でも、その値段でいけるって思った人がいたんでしょ？

これから投資しようという人ってローンおりるの？
厳しくなってるらしいけど。

年収300万円の嫁に、２億円のアパートローンがおりたｗ
事業計画次第

ローン中のマンションて賃貸として貸すことってできるんですか？

日本はどんどん人口が減っていきます。
でも適正賃料であれば借り手自体はゼロではないでしょう。
独身の若者も増えると思います。
でもさー。単身者用の賃貸物件が増えすぎて本当供給過多になってんだよね。
うちの地域では新婚用の手軽な２ＤＫ・２ＬＤＫが少ない。
賃料が高い設定のやつはあるけど。
一番需要のあるマーケットなのにもったいない。

>>329
この理論だと、世の中に出ている賃貸物件はすべてオーナーが現金で
買った物件と言うことになる。

>>331
自宅の住宅ローンとして組んだものを賃貸に出すとって意味でない？

今は公庫自体名前が変わったのでよく知らんが、昔は公庫で自宅の住居用にローンを組んでるのを
賃貸しようとすると、一括返済を求められたよ。

住宅ローンの融資条件によるんじゃない。

馬鹿は涙目で敗走したねwww

自宅の場合、原則は一括返済だろうね。

だけどこの前、銀行の融資担当と雑談で本件について尋ねたが、
銀行側としては、自宅じゃなくなったと認識したとしても、約定通りに返済していたら、
無理に一括返済を迫ることはないそうだ。ようは銀行、担当者によって対応が違う。

銀行側からすると、担保をとってるんだから、約定通り返済している
優良顧客を、みすみす逃すメリットはないって事。

みなさんありがとうございます！　そうなんです自宅用で買ってローンがまだだいぶ残ってるんですが、実家に帰ろうかと思いまして駅近くで売るのももったいなくて･･･

不動産以外にみんなどうやって運用してる？
節税対策しないの？
お金を稼いでない人の意見じゃなくて、
ちゃんと運用してる人の意見が聞きたい。

ここには投資なんてできない貧乏人とリスクと責任を負えない
チキンしかいませんよ。

>>336
ちゃんと運用してる人の話は他のところの方がいいと思う。

マンションでも堅実にやってる人は普通に高利回りで儲けてる。
儲けてるという話が出ると、必死に儲かるわけないとか
やめておけとかそんな話題しかここではでないよ。
しかもこのスレのほとんどが投資未経験。

マンションの個人オーナーは甘くないから本当に注意してね。
土地さえ持ってると様々な業者から勧誘の電話来るけど断って下さいね。

以前までだと、確かに畑や更地として持ってるよりは企業に借り切ってもらったり出来て
良かったけど、景気によって相手企業が大手でも年度末でいきなり全部屋退去とか、ホン
マ大変な個人オーナー腐るほど居るから。

本当に甘い話には注意し過ぎるほど注意して警戒して下され。

ここの業者は必死過ぎだろ
儲かる根拠もちゃんと説明出来ないくせに

4件持ってる俺から言わせれば
不動産が鉄板だったのはバブル期までだよ
こんな斜陽産業に今から参入する奴はアホ
企業だって軒並み不動産から手を引いてるってのに
素人さんがローンでだと？
100％大損するよ

騙されんなよ！

>>341
どこでいつ買ってどれくらい損したの？
職業は？

被害者意識だけ一人前ｗ

オレはサブプラ以降の賃貸オーナーだけど現状全然心配してない
現金4千マソで都内＆都下で賃貸万損5室購入
純益毎月約25マソだからそれだけでも食っていける
オマケに預金＆給料も人並み以上
物件価格なんて多少下がってもじぇ〜んじぇん平気
まあ10年持ってりゃそれなりに元はとれるだろ
ビンボークンたちは大地震が来るのを祈りつつジジイにな〜れ

中卒の奴が勉強なんてできなくていいんだって言ってるのと似てる。

しっかり勉強してお金に働いてもらわなきゃ金持ちにはなれない。

>>344
いろいろ計算したけど妄想という結論しか出なかった。

田舎のラブホテルとかパチンコ屋に貸して悲惨な状態の人もいるからね

マクロの話でいえば賃貸オーナーが多くなっても
成り立たつ為にはその家賃を稼げる借り手が沢山いる必要があるね

だから賃貸オーナーが儲かるには高い家賃を気にしないで儲けられる
仕事がほかに沢山ある時代じゃないかな

>>346
リアルだよ
金利も当分上がらんので今回手持ち現金の半分4千マソを不動産にブッコんでみた
5室とも立地重視でかなり古めの中古ワンルーム
会社徒歩5分（千代田区一番町）の物件もある
自宅近所のどーでもいいような1室のみ空で今募集中（賃料3.5マソ予定）
近くに大学多いんで３末までにはどうにかなる

自宅近所が賃料３．５万で勤務先が千代田区一番町じゃ
通勤時間は１時間以上かかりそうだな。

>>350
正解は1.5時間
でも朝は始発駅から座って通勤
会社近所物件を購入したのも将来の自己使用を考慮

>>341
騙された経験者は語る！みたいたw

>>349
奥さん何も言わなかったの？

配偶者の理解って大切だよな…
損してるときは特に

>>353
ヨメには話してない...というより何年もまともな会話すらしてない
まあ遊んでくれるネ〜ちゃん何人かいるからその点不便は感じない
寝室なんて10年前から別でオレの部屋には鍵も付けてある
当然外泊時の連絡も一切しない
小遣い稼ぎの為には多少のリスクも覚悟
人生楽しまなくてはイカンわなｗｗ

>>352
早く語れよな。
どう損したんだよ。
そもそもオーナーじゃないんじゃないの？

>>355
投資してる人ってそういう人多いんだよね…。
嫁さんには話して欲しいけど…。
自分は女だから旦那が勝手に買い物ってあんまりいい気分じゃない。
っていうか、嫁さんに内緒で買えるって不思議な感じ。現金の威力だなぁ。

家庭内離婚の不幸な人生のやつなんだか、そっとしといてやれw

>>357
たしかに不動産に限らず投資っていうのはある種バクチだからフツ〜家族には相談なぞしないだろ
もちろん居住用の家を買うときは相談したよ　それは投資じゃないから
自分が稼いだカネを自分で管理する以上は何に使おうが自由じゃね
養ってもらってるという感謝の気持ちが欠けているヨメに未練も遠慮も無い
一緒にいるのは単に財産分与が惜しいから．．．．．セコイけどね

>>395
そうじゃなくて…目的がずれている気がするというか…。
うちは家族会議するよ。どっちかがイケイケだとどっちかが止めるから
冷静になれてなんとかなってるのかもしれない。

この不動産板には買うより借りる方が安くすむからと言ってきかない賃カス君がわんさかいるじゃないか。

>>360
投資対象にもよるが基本的に投資に相談は不要　大抵ドッチも素人なんだから
お互い相手がイケイケの時に諌めてたら最終的に毎回何もしないことになる
それではバクチは張れない
自分がやりたいと思ったら損失許容範囲でやってみなけりゃ何も得られない
不動産投資だっておなじ事

>>359
ウチは、７年前に中央区の中古２ＬＤＫ買いたいんだけどって話したら
嫁が半額出すから、賃料も半分よこせって言ってきたよ
で、筆頭者は嫁の名前
余った予算で、もう一部屋１Ｋを買った
嫁は欲しそうだったが、貯金が無くなってオレの単独名義
そこそこ順調なので、１Kのほうは、あと225万、3年でモトが取れる
2LDKのほうは、あと1000万、6年でモトが取れる
どっちも、夫婦の小遣いとして消えてしまったが、貯金しておくよりは良かったと思う

手持ち資金でやってる分には損はないよ。

ローン組んで投資だと思ってるやつにはリスクばかり。金利を銀行に払っている限りリターンは少ない。
ローン期間の総支払額見てみろｗ

>>363
貯金使い切ったというのがスゴイ
個人的にはそこまでしたくない　ローン使うなんてのは論外
2LDKのようなファミリー物件は投資効率が悪いので不動産投資には本来不向き
利回りを重視するならワンルームが得なのは不変
購入金額の1％が月額賃料として取れるかどうかが簡単な目安

>>364
損がないというのはチト言い杉
1.空室
2.不払い＆延滞
3.天災
4.資金化
この４点からの損失発生リスクは常にある

言い過ぎだけどリスク的には少ないし、
仮に何かあったとしても（室内で事件とか）借金かかえる訳じゃないんだから
現金は強いよ。

>>366
おいおいｗ
＞1.空室
ローン組んでれば返済出来ずで破綻。それに比べたらリスクは低い。
それに賃料下げれば誰でも入るよ。

＞2.不払い＆延滞
保証会社があるだろうがｗ


＞3.天災
これはなんでもおなじ。現金なら盗難、銀行預金や株なら破綻や倒産がある。


4.資金化
これも下げればすぐに売れる。まあ明日現金で、、ってワケにはいかんがそれは現金か換金性の高い商品で持つべきもの。
不動産一本で持つほうがおかしい。

>>365
利回りばかり重視すると狭小ワンルームになっちゃう
狭小は、物件が余ってくると競争力がなくて、それこそ不良物件
２０�uとかの線を引いておかないと、スレタイどおり大損になる

>>369
その通りだと思う。ファミリー向けは広すぎなければ安定していて自分は好きだよ。
単身者向けはシーズンはずすと目も当てられない時があるから。

そんなウマくいくもんだと思ってる人が実際居るのかよ。
儲かるんなら企業がスベテやってるんだし。
結局は企業のリスク回避の仕組みなんだから。

本来は借金しても利益がでるんでなきゃやるべきじゃないけどな。
手持ち資金なら損してもいいってのはおかしい。

リスクを許容できるだけの自己資本は必要だが、
損失がでるようなのは自己資金でも借金でもやっちゃだめだろ。

借金してパチンコやるのは論外だが、
貯金でパチンコ打つのも投資とは呼べない。

>>369
大損なんて大げさ杉　安い賃貸の需要は不滅
都内はワンルームマンション規制があって既存物件の希少性が高まる
>>370
シーズン外すと目も当てられないのはファミリー向けも全く同じ
ウチの会社が持ってる都内所有物件の場合ファミリー向けの方が空室率が高い
>>371
住居系REITとか知らないのか？
ただし賃貸管理はマメなケアが必要
住居系は賃料収入安定しているが戸数が多いので色々手間がかかる
賃貸経営を企業規模で考えると結局オフィス賃貸が最も楽
だから個人が参入するなら住居系に絞る事は間違ってない

まあサイズに関わらずとにかく大事なのは立地
ここを間違えなければどんな状況でも大丈夫

>>373
住居系リート大暴落てますけどｗ
ムーディーズでシングルA格の会社も倒産しましたけど

>>374
NCRは資金繰りで失敗したのであって賃貸経営そのもので失敗したのではない
その程度の事も知らんのか？　ちゃんとググレカスｗｗ

ノンリコースでレバ効かせて物件高値掴みして
銀行からリファイナンス拒否られて倒産

どう考えても賃貸経営の失敗ですｗｗｗ

>>376
それどう考えても運用じゃなく資金繰りの問題でしょ？

立地・テナント・サイズ＆グレード・賃料設定とかの問題で倒産ならわかるケドね

資金繰りも賃貸経営の要素の1つに含まれるんじゃないの？

リート
1000億を投資家から集めてレバ2倍で2000億分の物件購入
しかし景気悪化で銀行からリファイナンスを断られ資金繰りに行き詰まり倒産

個人賃貸オーナー
年収500万なのに2000万のワンルームマンション購入
しかし景気悪化で給料は激減し賃貸収入も大幅減少してローンを払えずに自己破産

どちらも本質的には一緒でしょ

鑑定士も何人か仕事内にも居て色々聞くけど、薄っぺらい情報とかに踊らされてる
様な人本当に多いて。　

>>378
事業を行うにあたって資金繰りが重要なのは当然
だから全額自己資本で不動産投資を行えば問題無い

ということが言いたいのか？

>>379
鑑定士なんてそもそも役立たず
単なるデータベース屋

>>381
万能ではないにしてもいろんな顧客にあってるんだから
いろいろ見えるものもあるでしょう。

さっきからマメに反論してるのは同じ人？
どうせ平行線だよ？

>>378
ローンが払えずとかありえない。
普通は、生命保険付住宅ローンを組んで、支払いが滞っても
その物件が取られるだけ。
最近のはほとんど家賃保証もある。
ましてや、投機じゃなくて投資なんだから、自己破産なんてありえない。
もしもあるなら、貯めてた家賃をパチンコ・競馬・女・酒で
全部使いこんだとかそういった他の要因がある場合のみ。

要するにビンボー人は不動産投資には全く不向きということだ

家賃保証なんて保障してる会社が倒産したら意味ないから。
家賃保証会社じゃないけど保証人保証会社のリプラスなんて副業に手を出して破産したぞ。

オレなんか賃料保証どころか火災保険にも入って無い（爆

>>386
それは義務だろ。
保険とかそういう面はきちんとしとけ。
リアル火災になった時、しゃれにならんぞ。

>>384
貧乏人は初期費用出せないし、そもそもローンの審査に通らないから
安心しろって。
どんなにやりたくてもやれないよ。
それに銀行も職業だけでもかなり差別するし。
オーナーになれたらそれなりのステータスではあるわな。

>>387
いやオレはオーナーだから義務じゃない　
ローンも無いから自己責任
もちろんテナントには賃貸契約時の保険加入は強制してる

>>378
渋谷の平成10年築の1Kマンション→新築当時に9万で借りた人が今でも入ってる。更新更新で家賃上げて今10万
笹塚の平成13年築の1Kマンション→新築当時に12.5万。入れ替わりの際に家賃上げて今借りてる人には13万で貸してる。
12とか13�uのバブル時のアパートに毛が生えた程度の極小カスマンションならともかく、
20�u以上、オートロック、宅配ボックス、エレベーター、バス･トイレ別、浴室乾燥機、ネット対応等の物件は家賃上げても普通に賃貸つくんだぞ。

そういうおいしい物件があるのはいいけどさ。
どこで見つけるの？一度問い合わせしようものなら営業うるさいのに。
業者の損切り物件か何か？

家賃保証は一番危険だぞ。
家賃保証のかわりに不要なリフォームを強要されて、その分金が余計にかかる。
リフォーム、メンテナンスするか否かのジャッジ権を全て不動産屋にとられて、
しかも懇意の業者に割高で発注して、差分を抜かれるんだ。
家賃保証してくれる不動産屋とは絶対契約すんな。

話に出てるのは賃貸保証会社の話（リクルートフォレントシェアやＪＩＤなど）
392の言ってるのはサブリースの話（大東建託やレオパレスなど）？

派遣切りが問題になっているが、このスレ的には寮として企業が借りていた部屋を解約された人もいるだろう。
工場休止とかだと、次の入居者なんて絶望的に入らないよなぁ。
アパート1棟丸ごととかだとマジキツそう。ローンだったりしたら首くくるしか･･･。

アパートやマンションオーナーなんて皆大金持ちなんでしょ？地主とかで。（勿論棟単位で所有だよ）
景気悪くて空室幾らかできたって何とも無いんじゃないの？
そんなんで生活脅かされるようなカツカツの経営者なんて居るの？
そもそも貧乏人には縁の無い商売じゃない。通りすがりの素朴な疑問。

>>394
だからな、何度もいってるけど、ローンで買ってる人は
銀行が抵当うってるから物件取られて終わりなんだよ。
クビくくるとか自己破産とかありえない話。
飛躍すんな。
家賃保証ないとそれこそ一棟丸ごと契約してくれてる業者が倒れた
時、やばいでしょ。
まぁ、マンションの場合は普通は家賃の85％くらいで保証してくれる。
そういう状態になると儲けの部分が減るけど、まぁ最悪の状態に
なるよりマシ。
ある程度の数を管理してる会社に頼むといいよ。

>>396
これだけは賛同できない。
儲けが減るんじゃない。なくなる。
改定の時にわかる。
業者？

>>396
サブリースが必要なくらい辺鄙なところに建ててる時点で
投資として間違ってる

スレタイ通りのスレだな

>>396
＞だからな、何度もいってるけど、ローンで買ってる人は
＞銀行が抵当うってるから物件取られて終わりなんだよ。

脳内ノンリコースローンかよｗｗｗ

あのな、物件は取らても終わるとはかぎらねえよ。
確実に終わらせたきゃ団信でも使えや。

普通は団信だよな。

>>396
抵当打ってあっても競売価格が負債を下回った場合は
債権者に弁済しなければならないよ。
抵当権は債務弁済のための登記でなくて、債権者に債務を弁済させる
順位を登記しているのだから。

>>395
そんな事は無い。そういう人（金持ち）の方が多いだろうけど、老後のためにやってる人もいる。
例えば車が売れてどんどん増産しようって時なら、工場の近くは安定して見える。
1年前に今の惨状を予想できた人なんて一体どれだけいたことか。俺は株と為替で大損したよ。

不労所得って良いもんだよ
一度経験すると止められなくなる．．．と経験者のオレ様が言う

必死すぎだろwww

>>403
確かにサラリーマンとか公務員とかの給与所得はマンションだと思う。
面倒な手続きにかける時間ないし、全部代行してくれる所もある。
単なる実業家や金持ちの道楽なら小規模店舗のオーナーの方がいい。

日本語でおｋ

>>395

地主だからお金を貸してくれてたんだよ。
親の親の代からの土地。
地方だけど中心近いと土地の値段もいい。
調子にのって土地を担保にお金を借りまくり
自営の倒産に何度も追い込まれ
最後の札に賃貸マンションを去年建ててるよ。
知人のことだけどね、生活はカツカツだよｗ
貧乏人がねマイホーム建ててローンに追われてるのと一緒ｗ
払えなくなれば自分の住み家も無くなる、
この不景気、どうなってるのだろうな〜
こけたら教えてあげるよｗ

>>408
わかるなあ。地主には本当に貸すよね、銀行。
サブリースで建てて、結局借金が増えるだけであまり儲からないから
２棟建築予定の地主さんが１棟でやめた。
賃料高くて新築なのに苦戦してたから正解だと思う。

損ばっかりしてる奴は500円で勉強しなおせ。
http://webtraining.stepup.yahoo.co.jp/lecture/800000544

>>409
だが不動産の世界で成功するには、数の論理は大きい。
値段なんてあってないような世界だから、ボリュームディスカウントが半端ない。
そう考えると、１棟でダメでも2棟なら結構儲かったかもな。

そう考えると、ローンで新築を一部屋だけ買って不動産オーナー始めました、
なんてのは、つける薬がないレベルのバカ。
それで簡単に儲かるなら誰も売らねえっての。

不動産投資って一箇所にブッコむとスッゲー危険だったりするｗｗ
場所リスクとかも少しは考えろよな

>>411
それは個人のライフスタイルやらによるし、
儲かるっても回転資金は限界があるんだから売るよ。
じゃないと仕事にならんだろうよ。
バカ？

>>412
同意。
場所リスクが一番大切なのに、自分は土地持ってるからそこでとか
アホの極み。

お前等さぁ、たかがワンルームを2戸〜3戸買ってる人が儲けようと思ってやってるわけないだろ。
儲かりますよ。って営業トークて売ってたら日本クリードばりの詐欺会社だよw


いいか、ワンルームを何戸かもってるくらいの人は銀行より利回りがいいからぐらいかローン組んでた生保代わりだよ。
ワンルームで儲かってる人つーのは売ったり買ったりを繰り返してる人のみ！
買い取り業者と同じ感覚のセミプロでいろんな業者にパイプ持ってていろんな情報がきて
不動産屋並にいろんな知識を持ってて価格や賃料の相場感を持ってて
いい情報が入ったら即決即現金決済できる資力がある人のみ。


物件名と広さを聞いただけで価格と賃料の相場がわかりいくらだったら買うよとすぐ言えるぐらいの人じゃないと儲かったりしない。
儲かってる人は月に数百万単位だよ。所得税だけで1000万超えちゃうんだとさ。

マンション１戸を買う人は慣らし運転だと思ってた。
順調に行けば戸数増やしてくし、失敗して撤退するならそれも良い勉強代。
それ以上損をしなくてすんだ訳だから神様に感謝だと思う。
不動産はそれほど儲けようと思ってなかったから損してないけど、
外貨や株で損をした自分が言ってみます。
欲は投資の敵だな…。

>>414
同意。
大損なんてしないし、ホント人生の保証って感じ。
生保代わりにはなる。
ワンルームはローリスクローリターン。
儲けるとか投資とかいうほどの物でもない。
持ってて損はないが、あくまで儲けるためのものじゃない。

売ったり買ったりで儲かるのは業者とお国だけだろ。

絶対損しない、儲かるって言ったり
生保代わりって言ったり業者も大変だな。
まあどっちにしろ、一般庶民が買うべきじゃないわな。

１犯人なら購入時点で高いだろ？
査定価格より安く購入して高く売る
現金を持ってる人でコネがないと無理じゃないのか
１Rて金持ちも税金対策だよな？？？

>>418
絶対儲かるとか絶対損しないとか言われたのか？w
昔のバブてた時ならまだしも今時そんな営業トーク使ってるワンルーム屋なんてねぇよwww
メデテー奴だなwwwww

419
日本語でおＫ

１犯人

>>420そうか、このスレでそう言ってる奴いっぱいいるけど、
やっぱそいつらが馬鹿な買い煽りしてるだけだったって事か

こんなご時世なのに個人投資家に不動産投資すすめる奴は、まともな判断力持ってないか、詐欺業者のどっちかでしかないよ

今日確定申告逝ってきたわ
ワンルムの仲介手数料は建物部分と土地部分に振り分けて減価償却するのね
登記手数料は一発経費だからおんなじかと勘違いしてたわ
とりあえず10マソ超は還付ケテーイ

>>413
ローンで新築を一部屋だけ買って不動産オーナー始めたおバカさんいらっしゃい♪

え？そういうライフスタイルだからいいんだ？
こりゃ失礼。

ローンで新築を一部屋だけ買って不動産オーナーって年間どのくらい儲けられるの

>>427
平均利回り5%くらい。

入居し続けてもらえればね。退室すれば修繕費で結構消える。

ローンで新築買って利益がでるような甘い話は無い。

結局は、節税と無料の生保ってところがメインで、
儲けどうこうではないよね。
ローンの場合は自己資金なくてもおｋってところが魅力なだけ。
銀行が金を融資してくれる給与所得者向けだよ。
自営とか、無職、年金暮らしは自己資金がかけた方がいいに決まってる。
儲かるという話なら現金がいいと思う。
利回りだけを追及するなら断然中古。
時間がある人は自分で何もかもすればいいし。

>>431
同意
で、時間ある人は働いた方がいい、はるかに儲かる、はるかにリスク少ない

でも不労所得って甘い香りがする〜〜

>>432
オマイはカネも仕事も無いようだけど
普通は定職もってて貯まった貯金を如何に増やすかって考えてマンション投資を考えるんだぞ

だから儲けだす為に新築のワンルーム買う奴もいなければ儲かりますよって営業トークで新築のワンルーム売ってる業者もいねぇよｗ
ここでしきりに儲かるのか？とか言ってる馬鹿は人の話聞いてないの？日本語読めないの？情報弱者なの？馬鹿なの？死ぬの？

つまりマンション投資は儲からないという結論が出ました

儲からないとはいわないが、
利益をだすためには相応の知識や経験が必要で
なおかつ物件の調査や管理に時間がとられるわけで。

素人が名義だけ出しておいしい思いができるわけがない。

>>436
だからそう言ってんじゃん。
これからの不動産投資は、富裕層や企業が税金対策で細々とやってくもんなんだよ。
不労所得とか言ってんのは、夢見がちな素人さんか業者の買い煽りだよ。

税金対策ってのもどうなのかね。

今はいいかもしれないが、
数年経って何らかの理由で収入が激減するような事態になって
節税効果がなくなってしまえば無駄にリスクだけを背負い込んでることになる。

自分の１０年先の状況が想定できる人なんていないだろ。
わからないのにリスクだけ背負うなんてただの馬鹿。

>>434
すまん、432だが、定食一応従業員1200人の会社で管理職、42歳、
家は貸駐車場、貸事務所、貸倉庫、貸地、貸家ですので金持ちではないが貧乏でもない
ただ俺が言いたかったのは431で管理等を何もかもするってことは不労所得だろうから
そんなことする時間があれば働いた方が実入りはいいって言いたかっただけ
マンションなんかするもんじゃない。投資したお金を先にわけてもらってるようなもの

>>438
税金対策って具体的にどうやって節税するのですか？
富裕層なら相続対策も考えられるけど企業はどんな対策ですか？
具体的に教えてください

俺んとこの会社は、中小企業だけど、飛行機買ったよ。
それをリース会社経由で航空会社に貸すんだ。

飛行機は、償却期間が短いので、リース会社と契約した時点で
先の大きく損がたって、利益が将来に受け取れた。（もう終了した）

まあ、契約が終わった時点で、利益がさらにでてしまうがなｗ

節税対策にヘリどうですか？ってのあったな。

じゃあおいらスペースシャトル買うｗｗｗ

>>438
超簡単に大まかにいうぞ。
普通な年収500万のサラリーマンの人間がいれば約1割以上の50万以上は税金。
10年間だと単純に500万以上も払ってるわけ。
だけど、マンションオーナーになると一部屋につき、約100万の
赤字経費を計上できるようになるわけ。
だとすると年収500万の人が年収400万の人と同じ税金の支払いで
よくなるのとその他もろもろの分でだいたい25万円分くらいは
帰ってくるわけ。
二部屋持つとするだろ。50万戻ってくるだろ。
だとすると毎年税金50万払ってたけど、あなた払いすぎだから
この50万はお返しするよってなる。
これで年収500万の人の税金はゼロ円。
となると10年で500万円が手元に残って使えるお金になっちゃう。
これが節税。
超簡略してるから噛み付くなよｗ

>>340
あと、自分でするな、時間の無駄。普通任せるでしょ。
全部、人に任せてあとは自分の仕事するなり、自由に時間使うなり
すればいいじゃん。

企業の方は自営の人の方が詳しいからよそにあたれ。

>>445
＞だけど、マンションオーナーになると一部屋につき、約100万の
＞赤字経費を計上できるようになるわけ。

この辺が良く判らない。
確かに借り入れの金利や減価償却や管理費などが「経費」にはなるが、賃料収入には課税されるし、
収支が「赤字」（返済額が返済額を上回るとか）で買う前提が判らない。
火災はまだましだが自殺、天災による損害は保険ではヘッジ出来無い。

最終的に売却した利益を狙うのは判るがいまや買値よりも下がる可能性が高く、とても物価スライドする商品とはいえないのが不動産（特にマンションはそう）

>>446

投資にはリスクが伴う．．．．．．そんなコトもわからんのか禿っ！

ノーリスク＆ウルトラハイリターンが好きでつぅ

要はキャッシュフローはあっても儲かっていないってことか。

>>446
赤字で全部ローンなら自己資金なんてほとんど使ってないだろ。
ローンは家賃で払うんだから。
それで税金が返ってきたら現実には手元に使える金になってる。
賃料より支払いが上回ってから税金はかからん。
その間団信にも入るから死んだら、丸々ローンが消えて家賃だけ貰える物件が残る。
生命保険の掛け捨ててた部分はこれから支払わなくていいね、
その金も浮いた＼(^o^)／
ローン完済後は家賃をそのまま取れて、叩き売ってもまぁそこそこの金にはなる。
めでたしめでたしってこと。

自殺されたらその自殺した遺族にどうしてくれるんだと
賠償かけて脅すくらいの冷酷さも必要。
業者なんて知らん顔して黙って貸し出してくれるからそういう意味では心強いよ。
火災は入居者もオーナーも銀行も入るから関係ないし、
地震は地震保険あるし、それに倒壊するような賃貸マンションって聞かない。
入居者がつかない危険なところには家賃保証をつける。
あと怖いリスクは何よ？

>>448
情報起業でもやってろ。
ノーリスクではないがｗ
ノーリスクでウルトラハイリターンというと
引田天功みたいにマジックやって石油王から油田を貰うとか？
投資とはいえないなぁ、何がある？

＞ローン完済後は家賃をそのまま取れて、叩き売ってもまぁそこそこの金にはなる。
ダウト

この条件だとローン完済後なので、家賃は取れるのは嘘はない。
ただし、そこそこの金という部分が金額を
示してないところがプロの仕事だなｗ

必ず希望通りの金額の家賃をとれるか？
そもそも入居者はとぎれないのか？
ここの最大の懸念事項は完全にスルーして、やっと税金がお得になる程度なのかよ。
やっぱ一般人は不動産投資なんてやるもんじゃないな。

>>445
すまん、理解できない部分があるから教えて
給与所得が500万の独身の人でも50万も払ってる？住民税、所得税くらいか？
そるから不動産で赤字100万の基礎は？減価償却費は大きいだろうが、100万も赤字が出るのは実際赤字じゃないか？
還付金以上の赤字じゃないか？
俺、仕事柄不動産所得者の確定申告を50人くらいしてるが初年度以外で赤字になってる人いないぞ

黒字ならそれにこしたことは無いわけだが。ｗ

>>455
赤字でいいんじゃね？
儲かりすぎても税金が高くなるから、余剰資金で赤字になる物件買って利益を減らす。
で、資金が必要な時は売る。

ワンルームは新聞記事になってたような年収1ー2千万くらいの商社マンとか向きでないの？
それ以下の年収の人は
あんまり節税効果無いし
未入居時に支払い苦労する可能性あるし。
逆に億単位ある人は
一棟買いのが色々やれるし。

>>457
おまえ、バカ？

もうかる方がいいにきまってるじゃん。税金なんか、所詮利益の数十パーセントなんだから。

俺は愛人用に持ってるぞ　
もちろん貸してないから大赤字
名目上は賃貸用だが不動産屋には相場の３倍で募集出してるから
ここ３年ほどは問い合わせも全く無い
マンションの減価償却費・修繕積立金・管理費・固定資産税・
Ｂフレッツ・パソコン・ベッド・家具・リフォーム代・駐車場代
・・・全部経費処理して毎年確定申告で税金が数十万戻ってくるぞ　
その金でまた海外旅行とか行く訳だ　ワッハッハッハ
税務署さまさまじゃ〜

マンションオーナーなんて最悪だよ
今はマンション余りまくってるし
修繕費繰り返し地獄
自殺者行方不明者殺人事件あったらあぼーーーん　

吉祥寺とか高円寺とか若者に人気の街以外は辞めた方がいい

高円寺って人気かい？

高円寺は人気だよ
若者にも人気あるし、都心まで利便性も高いのでファミリー層にも。
この時期は不動産屋がパンクしてる

高円寺．．．．．．．．．．．．．ダサっ　　

自由が丘・代官山・代々木上原の方がまだマシ

はいはい

ダサくない所を教えてください。

ユダヤ金融奴隷世界は土地に税金かけ奪う仕組みで
ユダヤ株主建築屋がゴイムアパ〜ト建てて儲けませんか？と
ユダヤ銀行から土地家担保に銭借りてゴイムアパ〜ト建てて
その実ユダヤ如何様通信社ロイタ〜”とかから株大暴落！！
為替一ドル８０円！！と如何様情報流して
金利ぶち上げて土地資産奪い取る仕組みワニよ

うちも空き室だらけ

税法とか臨時に変えて救済してほしい

>>459
バカはお前。まあしっかり納税しろやｗ

>>468

だからリゾマン一棟買いは止めろとあれほど．．．．．．．．．．

＞リゾマン一棟買い
漢だな。

>>469
459が正論、節税になってない
460もマンションを賃貸にせずに持っているのはすごいが節税になってはいない

おそらく税金の仕組みを知らないから税金が還付されたら節税になってると
思うんだろう

>>472
税金が還付されたら節税．．．．．当たり前じゃん

お前はヴアカでつか？

>>473
ﾌﾟｯw　ほんとwww
源泉徴収された所得税が確定申告で還付されるのが節税だもんなwwwww
>>472はただボケただけだよな？？？まかさ天然？？？wwwww

>>473 と >>474は同一人物。
節税マンセーしてる連中は業者の工作員だろ。

税金の還付で節税というのは詭弁であり詐欺的宣伝だよ。
これはある業者が赤字投資物件を売るために考えついた方便。
その後全国の悪徳業者がダメ物件のセールス文句に使い始めた。

すでに指摘されているように黒字を出して税金を追加で払うのが正論。

http://niledrive.seesaa.net/article/106498573.html

>>476
40以上のワンルームマンションで空室多発したら
1千万くらいでローン払えるの？
それと
最終的にこの人ないし相続した子供は
マンション（ワンルームでなくても）の場合
売れないとどう処理するの？
本当に領収証だけで法人でなく個人営業だと
簡単に経費になるの？
詳しい人おせーて

>>477
数千万のマンション建て替えで
権利金数百万貰う
1000万とか一時修繕費用出して新しい部屋もらう
のどちらかだったと思うから
権利金数十万貰う

100万出して新しい部屋もらう
のどちらかで
この人だと売れない場合
権利金数百万貰う
4000万出して新しい部屋もらう
のどちらかになるの？
あほくさ。

修繕積立金たっぷりあるマンションでも
数百万出して新しい部屋もらう
権利金1000万とか貰う
のどちらかだったと思うから
ワンルームで修繕積立金たっぷりあるものでも
数十万出して新しい部屋もらう
権利金数十万とか貰う
のどちらかで
この人だと
このパターンでも
数百万から数千万出して新しい部屋もらう
権利金数千万貰う
のどちらかなの？
持っているのが全部修繕積立金が
充分なのばかりだとしても

もう税金でなんとかしてもらうしかないよ
困ってんのは半端な人数じゃないんだし

>>473　>>474
おまえら少し所得税の計算の仕方を勉強したら？
そしたら472 475のいうことがわかるよ
収入を還付金以上減らしてどうすんの？
還付金もらうために還付金の何倍もの収入を減らして実入りが少なくなってるのがわからんのか？
簡単に書くと収入−経費＝所得
所得−本人控除＝課税所得　　課税所得×税率が所得税

>>475
的確な文章力だ。感心しました。

>>475
はいはい、妄想は楽しいか？w　>473のレスは俺じゃねぇけど？www

節税マンセー？w
レスした通り、「源泉徴収された所得税が確定申告で還付されるのが節税というのがそのままだろ？」って話しかしてないが？
どこをどう解釈したら『節税マンセー』になんだよ？www　日本語理解できないのか？www

騙されてるも何も、日本の税制度には確定申告つーもんがあんの。おたくの祖国の北の国がどうかは知らんけどねw
元々は国が2ヶ所以上から収入あげてる人の所得を合算させて税率を上げ、少しでも多くの税金を搾取する為に作った制度なんだよ。
申告の仕方にもよるが、たまたま新築から数年は税金が還付になるだけであって、収入＞経費になれば当然納税になる。ま、当たり前のことだがな。
ちなみに、昔ならともかく、今時、節税をメインの売り文句に営業してるワンルーム屋なんてねぇよw
だいたいは、生命保険代わりがメイン。プラスアルファで個人年金代わりとか多少節税にもなりますよ。って話。
情報弱者w　真面目な話、自分が無知なのを晒して何が楽しいのか全く理解できないよw


お前、節税云々じゃなく自分の意見が否定されたり馬鹿にされたのが気に入らないだけなんだよな？
何が何でも自分が正しくて自分と違う意見は事実だろうが全否定したいんだよな？

世の中、自分中心に回ってると思ってんだよな？wwww

でも、ま、仕方ないか。たぶん日本に来てまだ日が浅いんだろ？お前が馬鹿なんじゃなくてまだ日本のことをよく知らないだけだよな？wwwww

不動産業界で来年始まること
1 ：名無し不動さん：2008/12/27(土) 11:29:22 ID:8Cf6tz63
実際に派遣失業者が街にあふれるのは来年
派遣社員が首になり故郷に帰っていくのも来年
派遣の人たちが住んでいたアパートが大量に空室になるのも来年
アパートやテナントの空室率を下げようと賃貸料の値下げ競争が始まるのも来年
賃貸物件オーナーたちの返済が苦しくなるのも来年
大東建託のビジネスモデルが終了するのも来年
なんとか年内持ちこたえてきた不動産・建築が息絶えるのも来年
所有権から使用権へ購入形態の価格革命が始まり、従来のマンション価格に大きく影響を与えるのも来年
正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころでなくなるのも来年
値引きにつられつい契約をし、引渡しにドタキャンするのが増えるのも来年
高値で買ってしまったリストラ会社員たちが借金を抱えてホームレスとなるのも来年
持ちこたえられなくなった人たちのマンションの投売り、アパートの一棟投売りが始まるのも来年
空き部屋ばかりで修繕積み立てや管理費が集まらず新築なのに半値以下物件が出てくるのも来年
高級賃貸物件が破格の安値で投売りされるのも来年
中間決算で時価会計を先送りにして破綻を免れた銀行や保険などが本決算できなくなるのも来年
楽しみな来年

http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1230344962/

>>481
お前の方がもっと勉強した方がいいぞｗ
確定申告の仕組みをよく調べてみろよｗ
そうしたら自分の書き込みの恥ずかしさがわかるぞｗ

>>481
お前ば〜か　なんというチンカス

じゃ医療費控除で追加納税でもしとけや

>>483
なんていうか、よっぽど儲かってないから、節税って言葉をよりどころにしているんだなぁｗ

>>487

とりあえず　税還付＝節税　は理解できたようだな

いや、税還付＝ダメ賃貸マンションオーナー は理解できるんだが

賃貸業してるが、もちろんもうかるので、所得の一部を普通に納税しています

>>489
「もうかる」なんて書くとまた厨房が大量に釣れるぞぉｗｗｗ

いやだけど『もうけ』が、普通借入金元金償還の原資なんだから、
『もうけ』まるでがないなら事業としてすでに終わってるよ。

不動産ではもう儲けられません。
現金と定期預金がベストです。
外貨建て資産ももうアウト。
コツコツがベスト。

超低金利のの現在において預金で儲けることは不可能
それは運用ではなく単に保管場所の問題
投資行為すべてを否定するのは構わないケドね

北京五輪前の鉄が高値の時に着工開始
景気最悪の年末に新築賃貸マンション完成
空室だらけで家賃落としまくり〜
これで自殺者でも出たらもう笑うしかない

金利が低いってのは経済がデフレ傾向って事。
モノの価値が下がる世の中って事だ。

そんな時に借金してモノを買うなんてバカ？

借金してモノを買っていいのは金利が上昇傾向の時。
インフレが進む時は金利が高くなる。
お金の価値が下がる時にこそ借金をしてモノを買うんだよ。

日本で超低金利が何年続いてると思ってんの？
その間に資産価値はどれだけ下がってんだよ。
肥やし乙。

>>495
別に資産価値がおちようが、この数年で毎年キャッシュフローで
数百万レベルでもうけてたら、別によくね？賃貸相場はそんなに
変わってないし、今の低金利は投資時期としては最高。

物件の値下がり以上にキャッシュが残ってるなら成功だろうね。

ただし、金利が下がっていく最中に
借金して不動産に投資するのはあまり得策じゃない。
逆流の中を川上に向かって泳ぐようなものだ。

バカな素人を騙すために、
業者は低金利の今こそ買い時みたいな事を言うが。ｗｗｗ

>>492
一生貧乏にやってたらいいと思う。
>>497
業者じゃなくても金借りるなら低金利に越した事はないと思うけど。
ま、確かに金利もまだまだ下がりそうだけどなｗ

俺、5年固定2%とかで借りてるけど
これも遡上してる感じ？

例え後から1%借り入れ組が参入してきても余り負ける気がしない。
まぁ、デフレで建築コスト10%減とかになると、それなりに痛いけどね。

家賃の下落でも新規参入が減ってどこかで均衡するし・・・
2割下落しても、満室維持できれば凌げるし。って普通か。
万が一そうなったときに、他のアパートオーナーが先に限界がくる位の競争力が持てるように意識してるけど
でもこの不景気は怖いね。
マジでドキドキ。

>>499
みんな3％台以上で借りてるから全然おｋ。

>>491
オレもそう思うのだが。。。なぜに「税金が戻る」だけで儲かったといえるのかが不思議。

たしかにサラリーマン（給与所得のみ）だと経費の計上や減価償却が無いので
そういうのがあれば「儲かった」「得をした」「節税した」と思うのだろうけど、実態として利益が出てないのを
儲かるとか投資として最高だあ！とはいえない。
生命保険代わりもおかしい。保険金として数千万も払う理由が無い。

利益が出ない（赤字）からこそ、所得税が圧縮できるのだが、賃貸で上げって来る賃料収入にも所得税が掛かる。
借金の返済の元本部分は経費計上できないし、金利や経費と減価償却の金額よりも賃料収入が少ないというのは
事業や投資としても失敗だと思う。

>>501
赤字じゃないと税金圧縮できないってのは言い過ぎ

まあ賃貸オーナーになったから必ず節税できるかっていうとケースバイケースだが・・・

お〜い　貧乏＆低脳ども

相変わらずくっだらねえコト書いてるねぇ(笑)

利益なんてゼロでいいのがまだ判らんのか？

オレが単にセカンドハウスとして購入してたら税金は一円も戻らんのだぞ
それを賃貸目的と言い切れば減価償却費＆維持費全額が所得から控除され税還付となる

こ〜んな簡単な節税も理解できんとは．．．．．．池沼ネラ〜恐るべし(笑)

おまえが馬鹿だ。単に愛人に部屋貸してる奴が、なんで賃貸不動産板で
節税とかぬかしてんだか。しかも、所得税のしょぼくてくだらん還付の話ばっか。
おとといきやがれ、ボケが！

ここは無産階級のネタミ＆願望専用スレ？

>>504
賃貸経営が主目的ではないが確かに節税だなｗｗｗ

「節税にはならない」と言い張る厨房はどう答えるん？

>>503
税務署も馬鹿ではないので、たいした数の賃貸事業してない奴が、
実態はセカンドハウスで”脱税”してたら、いつかはばれるぞ。

そして、複数年度の修正申告納税＆重加算税＆利息が加わり・・・・ああ・・・・・・
プププ、お前の破産が目に浮かぶわｗ

>>504

＞所得税のしょぼくてくだらん還付の話

それ以外の節税って．．．．相続税だけでしょ？

他スレからの転載で悪いが、以下のような合法的な経費申告によるものが節税。
環境によっては、不動産オーナーが主事業なら、他にも経費はたくさんあるだろう。


帳簿を付ける（入力する）からPC購入は経費。
バックアップが必要だから外付けHDDも経費。
契約に必要な文房具代が経費。
掃除に使う道具や洗剤などが経費。（日用品のかなりの部分が落とせる）
連絡に必要だから自宅の固定電話代が経費。（ただし按分になる）
連絡に必要だから携帯電話関係が経費。（個人用と別に持てば全額経費）
様子を見に行く電車代、バス代、ガソリン代が経費。（車の購入もOKなことも）
次の投資物件を下見に行く旅行費が経費。（宴会旅行でも経費で落とせるかもねｗ）
書類を入れる家具を買ったら経費。（額が大きいと減価償却の対象）
賃貸住宅に住んでいて部屋の一角が事務所とするとその分の面積分の家賃が経費。
（持ち家だと面積割合の固定資産税分が落とせるとか色々なパターンあり）


あきらかに実態と違う、違法行為は脱税で両者は天と地の差。脱税は犯罪行為。

税務署はそんなにヒマではないのでその程度の脱税に構っちゃいられないよ
おいらももう10年超サラリーマン大家やってるけど経費なんてある意味付け放題だぞ　　
調査なんて一度も来たことない
そもそも申告時に領収書の添付も不要だからあとで見直してみたらケタひとつ間違えて
書き込んでたりすることもあるくらいｗｗｗ

まあ所詮、給与所得がメインだからな

>>510
個人事業主？申告は白？青？
どの程度の規模でやってるの？

だからサラリーマン＋確定申告(白）だと逝ってるだろが(笑)
青は帳簿付けが義務なんだよ
白は申告書のみ．．．．要するに数字入れるだけぇ〜〜
ちなみに５室保有な

>>512
いや、今確定申告の不動産収入の部分書いてるんだけど、経費って何が含まれるのかな〜？と思って。
経費合計書き込むだけ？何か提出の時に内容突っ込まれそうで･･･。

ある意味書き放題
提出時のツッコミなんかないし聞かれたく無きゃ郵送しとけ
但し、後で問い合わせがある時に備えて領収書の保管は必要
でも今まで一度も問い合わせなんか来たことない
申告なんてマジで良心の問題(笑)

付け加えると申告しないオーナーも結構いるぞ
所詮テナントは個人だから賃料貰ってるなんて自己申告しなけりゃ判らない
だから申告するだけでもかなり真っ当な人間ということだ
サスガにオレも無申告というのは気がひけるんで経費テンコ盛りにしてちゃんとやってる

要するに脱税しないと採算取れないってことだね。
キミも賃貸マンションオーナーになって犯罪者の仲間入りｗｗｗ

>>516
貧乏人は発想が．．．．．

あのね経費テンコ盛りというのは架空計上ではないよ
万が一の事を考えて物件管理に関するものに限って盛ってるんだよ(笑)
もちろん自分なりの判断でね　
但しそれを税務署が全額経費と認めるかどうかは判らないケドね
なぜなら一度も調査無いから(笑)

不動産投資の知識はゼロみたいだから教えてあげるケド、採算が取れるか
どうかっていうのは物件売却が完了するまではわからないんだよ
まあ無職のお前にはどうでもいい話だけどね

マンション経営のトータル期間での収益が投資額を上回りなおかつ給与所得
の還付金が発生してたら節税か？
上記のほうのレスみたら収益が投資額を下回っても還付金を受け取れば節税
と書いてある人がいるみたい。

>>517
重加算税対象の修正申告は、過去7年間にさかのぼってやられるから、
納税額は、きっと数千万円だなぁ。払えるといいね。

>>517
>採算が取れるかどうかっていうのは物件売却が完了するまではわからないんだよ
おーっ、詐欺セールスの話法ですな。参考になりますｗ

>>518
あんた>>517のお客さんかい？

>>519
心配しなくても赤字物件だから問題ないんだよ。
何千万も経費を否認されてもまだ赤字なんだろう。
どうしようのない赤字で税務署員も「これって詐欺被害じゃん」て哀れに思ったんじゃないかね。

ニート必死！

詐欺師も必死！ クズマンション売らねば給料がもらえないｗ

空室だらけをどうにかしてくだせえ

売ればいいだけ

不動産の相場が読めたらそれだけで大金持ちだろうがｗ

>>520
＞心配しなくても赤字物件だから問題ないんだよ。

赤字でも「架空経費計上」してたり、そうでなくとも「悪質」とみなされれば重加算税が発生する。
空室ならまだしも入居してたとあれば賃料収入すべてが課税対象。
さらに本来経費と認められるハズのリフォーム代などが一切認められなくなる事も。

もっといえば愛人を住まわせていた場合などは「貸したとみなされる」ので、もらってない賃料分を
「売り上げがあったはず」として課税される。　たとえもらってないと事実が証明されても
賃料を取らない＝贈与とみなされたりして、結局課税されることになる。このレベルだと重加算税なので
根こそぎって感じで持っていかれる。

まあ基本的に「見つからなきゃ大丈夫！」ではあるが、見つかったら厳罰という裏返しなのだ。
正当な納税者を「バカよばわり」するのは勝手だけどねｗ


もう一度書いておくが、節税と脱税は違う。　ってこと。

>>526
赤字なら悪意でも故意でも犯罪でも加算税は課されない。課すべき本税がゼロだからね。
それと個人が他人に無料で住まわせても贈与にはならないよ。キミ税法読んだことないだろ？
貸したとみなされて課税されることも無い。
キミの脳内税務署は質が悪いみたいだ。

愛人から金をとってたとしても、他の物件とあわせて赤字って事？
それなら、節税どころか、完全な事業失敗じゃんかよｗ
キミ、才能ないから、他の事したほうがいいよ。

それから、すでに不動産はマイナスでサラリーマン所得と損益通算してるんだろ？
すべて貸したとみなされて課税で、しかも重加算税プラスで修正申告だろうね。
そのあと、市民税等も重加算税で追徴ｗ

賃貸不動産持ってて赤字出して給与の還付受けるより、不動産で黒字出して
納税したほうが俺はいいな。だって手元に残る現金は後者の方が大きいから

損してまで還付金いらん
損してまで還付金受けてそれを節税というならそんな節税受けたくねーわ

まあなぁ・・・・スレタイからして、大損なんだから・・・
もうかってないオーナーは、実際多いんだろうね。
節税という意味のない言葉で、勧誘する悪徳業者も
たくさんいるし。

>>527
＞赤字なら悪意でも故意でも犯罪でも加算税は課されない。課すべき本税がゼロだからね。

だから〜、普通は初年度以外赤字にはならないんだよ。
賃料収入から諸経費引いても赤字にならない。減価償却、金利、補修費、共益費・・・・いくら積んでも
賃料収入より多いってことは空室にならない限りまずありえない。

その赤字の理由も「架空計上」ならなおさら。実態があってもおかしけりゃ認められない。
調査が入って赤字の理由が過大な経費計上や愛人の住居なら修正、更正決定だ。悪質なら重加算税。

赤字の理由が空室、相場より安い賃料なら判るがそれは一般的には「事業失敗」と呼ぶものだよ。

愛人への無料提供だが
http://fugoh-kisya.blogspot.com/2008/04/blog-post_10.html
＞会社名義の場合、そこに住まわせている住人から適正な家賃を取っていないと、「営利追求を目的とする法人として経済的合理性がない」などの理由で問題になる。
＞タダで住まわせているのであれば、相場家賃との差額が経済的利益の供与という理屈になる

もちろん贈与とみなされる可能性も高い。実態に合わせて課税してくるからね。
贈与じゃない！というのも結構だが無料に貸していれば「本来発生しているはずの賃料収入分」は結局計上したとみなされるわけで
赤字にはならないわけだ。。

>>530
そんな生易しいレベルじゃなくなってきてるよ。

俺は、以前税務調査うけた事があるが、税務署はすごいよ。
奴ら調査するプロだから、おかしいと思ったら、トコトン食い下がってくる。
そして、ばれる。

>>533
そりゃパチンコ屋じゃ仕方ないな〜
不審船で国へ帰れば？

>>531
> 賃料収入より多いってことは空室にならない限りまずありえない。
それがよくある話だからみんな苦労してるんだよ。

無料提供は法人の場合は利益の計上をしないといけない。法人税がかかってくる。
事務所や店舗として貸してるなら消費税もみなし課税の対象になる。
自分が社長でその金額を会社に払わなければ役員賞与として所得税も取られる。
法人と個人じゃ話が違うからどっちなのかハッキリさせろ。

個人間では無償で済ませることが贈与とみなされることはない。
みなされても課税される法的根拠は無い。
個人間では「本来発生しているはずの賃料収入分」という考え方は日本の所得税法には無い。
法的根拠がないものを課税したとなると税務署員も自分の責任問題になるからしないよ。
キミみたいにバカな税務署員は見たことないけどね。

だからサラリーマンがワンルーム万損を数個持ってるレベルで
調査なんかまず入んねぇって何度も言ってんジャン
ホントにビンボー人はヒガミっぽくてヤダねぇ〜(笑)

>>536
まあ、直接税務署に、本件について通報しとくわ。後は税務署の判断にまかせる。
1千万以上追徴できると思うから、多分ほっとくわけないと思うけど。

お茶沸かして待ってるにゃん

>>537
追徴は無理だろうね。
そんな小さな案件に手は出さないし、経費のムダだから動かない。
それに大抵の個人のバックには狡猾な業者がついてる。
彼は証拠まで作ってくれるから。
そういう意味では心強いよ。
賃貸万損持ってる人は勝ち組。

＞賃貸万損持ってる人は勝ち組。

ハイハイワロスワロス（棒）

税務署に問い合わせたｗ

過剰な経費計上は認められないことがある。もちろん生活に使ったモノはダメ。
領収書は保管義務があるので、無い場合は原則認めない。
設備投資のうち寿命を延ばすような工事は減価償却となる。（その年の売り上げからは引けないので売り上げの圧縮が出来ない）
自宅改修工事を経費で落とすのは認めない（事務所部分の工事はOKだがお風呂など関係の無い工事は認めないとのこと）

愛人へのマンション提供は賃料相当分の売り上げを課税するかどうかは賃貸住宅の形式を取っているかどうかで見る。
補修工事や経費、固定資産税などを計上していたり、未入居扱い（不動産屋に広告出しているとか？）なのに居住の事実があったりすれば
賃料相当分を愛人に出していることになるそうな。賃料相当分を計上するのか贈与となるのかどうかの判定は微妙なようだ。
もちろん調べても課税するかはケースバイケースだそうな。
（個別の案件には（調べてないから）答えられないとさｗ）

賃貸住宅（マンションの一室でも）であっても個人で使っている（居住している）なら課税は無いが、他人に貸しているとなれば調べるとさ。
それも家族や親類などとそれ以外は違うそうだ。（細かいところは難しいことを言ってて判らなかったｗ）
住宅ローン減税なんか使ってる？とこれも外れるとかなんとか。。そもそも賃貸じゃ使えないとおもうけどね。


当然税務調査？に入っても愛人囲っているかは言わないけど奥さんは追求するから？バレるかもね。

この程度でも入るのか？と聞いたがゴニョってた。やはりなんかの判定基準があるのだろう。


あと、当然だけど密告や通報があれば入る。不動産は逃げようが無いので
じっくりやるのか？、すぐには動かないかもしれないが確実に入るってさｗ
ネットの書き込みじゃあやらないと思うけどね。オレはしなかったけどなんどかどこの人のことですか？とは聞かれた。

>>541 ご苦労様です。と、いう事は、

>>460
こういう、相場の3倍での募集なら、通常の3倍課税されるのｗ
それにしても、このフル計上はすげーなｗ

空室の上、固定資産税は高いしもうだめぽおおおおおおおー

>>542
税務署はヒマじゃないって事。

賃貸マンション投資って保険でいうところの中途給付金みたいなもんだな
満期前に満期金を先取りして満期時に受取る金額が少ないみたいな
投資金額＝売却金額だったらいいけど
その中途給付金みたいなのをもらって儲かったっていってもむなしいな

と個人的に思っても仕事が賃貸マンション、コーポ販売だからお客様には
口が裂けても言えない。
実家が老朽化の貸家6件持ってて上司からは10年以上前からマンション建築
を脅されながら勧められ頑なに拒否してきた。
賃貸マンションするならもっと利回りのいい方法があるのに

＞賃貸マンションするならもっと利回りのいい方法があるのに

そんなんねえだろ。

一棟なら問題ないだろ。

ド田舎の一棟買いほどオトロシイものは無い

一棟買いじゃなきゃ駄目って事は
庶民には全く関係ない話って事だわな。
俺にはローリスクローリターンの株で充分。
もちろん信用買いとかはしない。

おおすめ物件出ました
http://www.kenbiya.com/realestate/176810224

>>549
株の方がマンションの百倍危険だし、投機だろうがｗ
現物だろうが思いっきりハイリスクハイリターンの代名詞。
万損は中リスク中リターンって感じだな。

まあ、元々土地持ちでマンション建てたとかじゃなくて
借金して賃貸経営した場合は、仮に失敗しても抵当取られて終わり
元々無かった物なんだから持ってかれてもプラマイゼロ
そう考えたら、そんなに高リスクって訳でも無い気がする

自宅まで担保入れてたら知らんが・・・

>>552
借り入れでやった場合はローリスクローリターンにはなるよ。
大損とかありえない。
団信入れられるから途中で死んだら家族も喜ぶしｗ

借り入れでやるという事は、自己資本にレバレッジをかけて投資するという事。
ハイリスクだろ。

ハイリターンかどうかは知らんが。

>>551
全然危険じゃねーよ。
株は最悪でも100万で買ったものが0円になるだけ、
それ以上の損はしない。万損は無限に損をする。

株は0円になるけど、マンションは0円より高く売却出切る。

借金して物件買うのと、株信用取引するのは、同類だろうがな。

>>552
ノンリコースならな。
買った後で物件価値が激減したら、売っても負債を清算出来ない場合もある。

>>555
＞それ以上の損はしない。万損は無限に損をする。
どういう脳なんだろｗ

売却すればまあタダってことはない。
自己資金で株をやるのも自己資金でマンション投資するのもおなじ。
しかし株はゼロ（倒産）はありえる。売買を繰り返して溶かすリスクもある。

マンションは空室続いたり自殺されたり地震で倒壊すればゼロ。
しかし賃料下げたりゴマかしたり保険掛けておけば回避できる。（利回りや経費増大はまた別の話）
最終的に売却すれば購入金額を下回っても「タダ」以下にはならない。


ただし、リゾマンは別ｗｗｗ　５０万ぐらいで売ってるのをよく見かけるが、管理費なんか考えるとありゃ負債だｗ
捨てる事もできないんだろうな。。。

>>558
地震保険て保障上限5千万だっけ？
一億くらいの物件が新築わずかで倒壊したら目もあてられんな

株だってマンションだって、ゼロ円になる前に売れば同じ事だろ。
売却すればタダってことは無いのは一緒。

ただし、最悪の場合でも株は出資金だけしか損しないけど、
マンションは購入資金以上に損する可能性が有る。
管理費や修繕費や固定資産税等で継続して出費があるからな。
人に貸してるマンションに欠陥が有って賃借人に被害を与えたら
その分も弁償しなきゃいけない。

損失を限定できるのは株のほうだよ。

まあ、家賃相場ってのは、ここ２０年くらい、そんなに変動はないだろう？
そういう意味で、ローリスクローリターンは賃貸経営、ハイリスクハイリターンは
株ってとこだろうね。賃貸は、よっぽどのボケじゃない限り、自己破産とかありえん。

高卒、Ｆラン卒、在日

減価償却費 お金が残るので利益
ローン返済 お金が出るので損失

損益ライン
家賃−ローン返済−経費(減価償却費除く)いわゆるキャッシュフロー
これが＋じゃないと高卒はすねる

一般人の損益ライン

家賃−経費(減価償却費込み)が＋であれば資産は増加(土地価格変動はなしとする)

これだけ押さえとけばだいぶ読みやすくなるな

>>562
フフッ

>>563
このスレは、リアル大家がどんな損をしたのかを教えてくれるスレ
脳内で勝手に損してるヤツはこなくてよい

バカタレ共よ　投資に損はつきものじゃ

だが株で破産した香具師は昔からたくさんいるが
賃貸経営で破産した香具師なんて聞いたことがない

何もやらなければ貧乏のまま。
今の時代、何もしない事こそ最大の危険でもある。
株だろうがマンションだろうが昔から成功した人間は
これらを手段として勝ち上がってきた。
リスクをおそれずに一歩踏み出した人間が勝者となる。

じゃあ株やるわ

>>566
おっしゃるとおりです
ただ敗者にもなります

>>566
おーっ、詐欺セールスの話法ですな。参考になりますｗ

大東とかレオパの一括借り上げはどうなんだろう。
損することってあるのかな

>570
確実にオーナーの損。

そういう話はよく聞くね！

マンション経営が節税対策になるんだったら
何でデベは所得の多い奴に営業かけないの
まずはデベに金貸してくれてる銀行員の節税をしてあげればいいんじゃねー

>>565
確かに破産したのは聞かないが
破産状態にある人は何人か知っている

>>570
一括借上っていってもまだ30年借上してもらってるケースないからね
20年くらい経過したら家賃やたら下げられるだろうし、修繕も大規模になると予想される
また保証会社が倒産する可能性もある
だから借上してもらう予定でも建築する時は事業として成功するかどうかが大切
地方の郊外なんて車で5分もかからないのに建築費が同じでも家賃設定が一部屋1万円くらい違ってくるから

>>573
ばっかだなぁ。投資用に融資してくれんのはノンバンクが基本だんだよ。何にも知らないんだなw
ちなみにみずほとかＵＦＪの大手の人で買ってる人多いぞ。あと地銀や労金な。

>>574
株で失敗して自殺した人間なんてそれこそ山のようにいるぞ

一括借り上げ30年家賃保証なんて絵に描いた餅
賃料相場が下落した場合保証してる会社自体破綻する。
あんなアパートが30年後も同じ家賃が取れると思うほうがおかしい。
また、土地オーナーに提出している収支も杜撰なものが多い。
一括借り上げはまだ建物に競争力のある時借り上げ業者が
儲けるだけの仕組みの場合が多い。

借り上げてくれる所が滅私奉公利益度外視で貢いでくれるわけじゃない。
事業として借り上げる以上ちゃんと利益がでるスキームでやる。
借り上げる会社があげる利益ってのは、
結局オーナーの利益を削る事で生まれるんだよ。

いってみれば質の悪い保険みたいなもんだな。
保険をかける事で利益が増えるわけじゃない。
事態の悪化を一定の範囲でヘッジしてくれるけど、
相応以上の保険料を支払わなきゃいけない。
事態が一定の範囲を超えて悪化すれば、まったく機能しなくなる保険だけど。ｗｗｗ
しかも、当の保険屋がアボーンするリスク満載。ｗｗｗ

破産する前に物件取られるからな

俺は３月完成物件で、一括借り上げにしてるけどメリットとしては

�@保証料 家賃収入の１０％で家賃保証（家賃は２年毎に見直しは出きることになっている）
だだし、この会社は実は２０年前からこの様なシステムがあるが、一度も家賃下げた例はない様だ

�A信用力の増加
建築会社100％小会社が３０年の借り上げ保証をしてくれるという事で、土地もちから、自己資金なしで
アパート20室建てれた（15年固定2.3％）

�B一切がっさいの事務手間＆掃除なし
事務は＆掃除なんかは住人負担の共益費からやってくれる。

�C営業一切必要なし（会社のインターネット、不動産会社への募集を大手がすべてやる）

俺は例え会社が潰れても、周囲とくらべて生き残れる品質でアパート建てたつもりだから、
仮に大手が潰れたとしても住人を追い出す様な契約ではないから、逆に今までより１０％手取りは
多くなる。ずっと大手とはいい関係でいたいけどね。

まあ、大東とかレオパとか品質の悪い業者を選ぶ様なバカオーナーは、痛い目をいつかみるだろうけど。

＞２０年前からこの様なシステムがあるが、一度も家賃下げた例はない

　まあ100年に一度の大不況だからねぇ

>>581
ネタすぎるｗ　イニシャルコストと年間賃料を書いてないところが笑える。

>>581
一括って結構コワいと思うよ
建築・不動産業界なんてドコがいつコケてもおかしくない状況だよ
まして一括社宅借り上げとかじゃなくて単なる一括での賃貸管理業務委託でしょ？
管理業務で利益がとれないレベルまで空室率上がってきたらビジネスとして継続する
意味ないから撤退も早いと思うよ
契約なんて会社が倒産しちゃえば意味無いしね

一括借上げないのに、20室建てる方が、よっぽどリスク高いだろう。
逆に個人レベルオーナーが、これから大手に対抗していく時代では
なくなったと思う。

ちなみに、30年先まで、修繕計画、償却費、金利返済後のキャッシュフローが
一発で出てるよ。

>>584
もし、大手が倒れても、部屋が満室であれば、全くもんだいはない。

>>585
満室であれば問題ないって？
そりゃ問題ないよ
問題はずっと満室になる確率が低いということだ

>581
で、年額家賃は建築費に比べると何%？
建物諸経費込で10%は確保できてれば大丈夫かな。

（大東レオパみたいにそれが低かったら、結局建物価格でぼったくられてるが。）

大手がつぶれても大丈夫ということは、契約者の身元は把握してるよね。
外国人とか、建築会社の社員とか入ってなければ大丈夫かも。

（レオパみたいに社員が入っていると、倒産したとたんに空室いっぱいリスクが・・・）

一括借り上げとは

割高の建築費
同水準より高い建築費で目先の利益を確保する。

割高の賃料設定
相場より１０％ほど高い設定賃料。これにより「１０％の余裕」を取る。そうすると10％分の賃料分まで空室あるいは値下げが可能。

強引な客付け
いわゆるイケイケ営業や地元不産業者への協力で高めの賃料を押し付けて契約させる。
また査定賃料よりさらに高くしたり、敷金、礼金がいまだに２ヶ月づつとるなどかなり高い。

賃料と支払い分との差額
礼金や更新料は管理会社の取り分。管理費や清掃費なども当然利益となる。つまり査定との差額だけではない。
敷金の清算もリフォーム代を余計に取ったりとかなりひどい。

補修費
いわゆるリフォーム代などだがこれらも管理会社の言いなり以外に選択肢が無い。
相場より高い金額で補修や張替えをしなければならない。入居者と大家の両方から取ったりするところも。
また定期的なメンテナンス工事も保証が切れるなど脅しつつで高額なことが多い。

査定
いわゆる「相場」だがこれもまあ係数があるわけではないので、ぶっちゃけ「相場感」で決まる。だれもが【明日の賃料が見える】わけではないからね。
で、やはり今後は下落傾向。

まとめ；結局長い時間掛けて徹底的に絞られるのが一括借り上げ。けして利益が出ないわけではないが
借金という、どうであっても同じリスクを負うのに「大手だから安心」というのが笑える。

一括借り上げの場合、
業者の需要が基本であって借り主の需要を見ていなかったりする。
だからプランでは採算が取れても、うまくいかない場合なんかも多い。
大手に対抗できないくらいなら、やらない方がマシ。

>>588
それは、大東のやり方だろｗ

>>581
あなたを否定する訳じゃないけど15年固定金利らしいけど15年返済？

>仮に大手が潰れたとしても住人を追い出す様な契約ではないから、逆に今までより１０％手取りは
多くなる。ずっと大手とはいい関係でいたいけどね

意味がよくわからんから解説してくれたらありがたい

市中に出回ってるうちのほとんどが投資になんてならないゴミ物件だから
節税を売りにするしかないことがわかりました
本当にありがとうございました

>>581
業者はもしかしてへーベルメゾン？
説明会の内容と良く似ている。
昨年、市街化区域の農地の土地活用で見積もってもらったら、
需要が少ないので３０年借り上げ保障は無理ですと言われた。
まあ、良心的な業者だと思ったよ。

もろ詐欺なんじゃないか？？
この契約てネズミ溝レベルであり得ない話なんじゃないか？？
契約する前に弁護士に相談しないとヤバいんじゃ・・
一括借り上げは確かに個人経営では有難いんだけど、この契約内容は大丈夫か？？

マンション欲しかったんだけど、マンションっていつかは建て替えが
あったり組合の仕事があったり大変そうだと思って、ミニ戸を買ってみた。
土地は地震でもなくならないし。

でも戸建てって予想以上に管理が大変。空室時は草むしり、掃除も時間がかかる。

次はマンション買おうか思案中。安くなぁ〜れ。

「空室時」www

ミニ戸で賃貸経営なんて．．．．．．バカスグル

>>591
大手に払う１０％の保証料がなくなるから。

募集家賃60,000円の場合、
家主に54,000円、大手に6,000円入っているところが、大手が潰れると
家主に60,000円入るようになる。そのかわり、当たり前の空室リスクは
家主に戻ってくる。

借入期間は、残念ながら35年。旧住宅金融公庫です。
繰上げは出来るし、今の全固定3.3％とかと比較すると、借入残高が多い15年間に
早く元金が減るので、15年後見直しで残りの金利が5％近くならないと、損しないことを
知って変動にした。キャッシュフローが、35年×年間300万円以上あるから、良い買い物したと
思ってるよ。

1年前に今日の状況を想像できた人はいないだろう。
なのに、何故35年後の事まで想定できるのだろうか。

35年間、空地でほったらかしとくと、固定資産税年額50万円×35＝17,500,000円損するだけだよ。

買っちゃったなら頑張ってくださいよ。
そんな計算通りいくことなんて現実は厳しいですから。

東京下町在住だけど、うちの周りはもともと自営業で自宅兼仕事場(店の場合もある)だったところが不況でもうからず閉業(閉店)→売らずに大きい建物ならリフォームして空き部屋をアパートにしたり、店舗ならテナントに貸すのがふえた。

自分達は大家になり自宅住居部分は残して住むのだが、そういうとこは高齢者でもいい暮らししてる。
リフォーム代もかかるだろうが、老後の勝ち組をみて非常にうらやましい。

1年前に想定利回り20%のアパート買ったけど
まぁまぁ元が取れるかな程度の利益率。
いい勉強になったしとりあえずおＫってことにするけど
今回の大不況が想定外の痛手だな。
２年で完済予定でローン組んだが、少し厳しくなったかも。

>>598
まじで聞くが総額いくらの建築費だった？　（入居者が払う）賃料はいくらなの？？

>>598
旧住宅金融公庫＝住宅金融支援機構なら
不動産取得税が減免されるが、申請はもう済ませた？
特に面積要件で1200万円控除対象外（戸当り専有40�u未満）
の物件なら効果が大きいよ。
都税事務所の人もこれ知らないことがあるので
ちょっと注意が必要です。

>>605
もともと不動産取得税は一切かからないんです。平均70平米だから。

家に資料があるから後でしらべるけど、確か旧公庫だと、何か他に一つ
優遇があったんだよなぁ。

何千万もローン組んで儲けが月２．３万とか馬鹿すぎる
しかも入居者いなかったら赤字ってｗ
そもそもホントに儲かるんならわざわざ個人に売るかよ
先物取引の電話勧誘のレベルだろ
こんなのに引っかかる方が馬鹿　円天レベル

売った側にはどんなリスクがあるんだろうね

昔不動産投資してみたいと思ってごちゃごちゃ考えた時、分譲なら
　　都心、表面10％、築15年以内（15平米とか狭いのはNG）
が最低限必要だって結論づけてたけど、当時そんな物件あるハズも
なくあきらめてた。
でも、今年〜来年は初投資でもそういう物件にありつける可能性
がありそうなヨカンで少しwktk

でも、あまり景気悪いと給料CFの不安も出てくるからなぁ･･
所詮、小心者のサラリーマンは手を出さないのが吉かもとおもいつつ、
金がほしいよぅ

１５ヘイベイでも 恵比寿なら八万で貸せるが 八王子なら二万でも難しい

>609
ばっかだなぁ。都心で築15年以内で表面10%なんてあるわけな…













あ、あるわ。ウチで売りに出す予定の物件。ﾛｰﾝの査定も出てる。

>ウチで売りに出す予定の物件。
本当にコンスタントに10%出るなら売りに出さないって。

「カネの儲け方教えます」
まずは事務費として当方指定の口座に○万円振り込んでください

高円寺のダイナ○ティーのチラシに
『当社が責任をもって借り上げします！』って、ギャグか

>>609
＞所詮、小心者のサラリーマンは手を出さないのが吉

賢明な判断
でもその判断が本当に正しいかどうかは時間が経たないと判らない
ココに反対意見を書き込んでるチンカスの大半は「興味があるけどマジコワイ」
というヘタレ共ばかり
自分を踏みとどまらせる為に粘着してひたすら現オーナーをこきおろすだけ
所詮これも投資なんでリスクのあるバクチ
カネに余裕があるのならやってみるといい
でも首都圏限定はガチ

まあ、都会の中古物件現金狙いの人と、田舎で土地持ちの資産家では、
まったく投資方法が違うわな。

>>615
大地震来たら建物自体は被害無くとも、資産価値が下がったりするんだろうか？

地震が来ても被害が無ければ資産価値は下がらないだろう
阪神大震災で神戸の地価が下がったかい？
所詮人は便利な場所に自然と集まる
東京も関東大震災を経験しているので地歴としては危険この上ない
にもかかわらず日本の首都は東京のまま
その意味で不動産投資は建物ではなく場所が大事
但し新興埋立地は論外

>>618
一時的に高騰したが、その後、下がってるだろ。
しかも新築が多数建って、築年数の古いものは競争力がなくなっていった。

>>617

大震災後の不動産相場はどうなる？？
http://oshiete.homes.jp/qa3653265.html

>>581さんの話が気になりますね
ウチも同じような事考えていますので。
正直言ってマージンで多少やられるといっても、手堅く年収300万以上は魅力です
私は物凄く儲けよう！って感じではなくて
正直いって煩わしい事は全部任せたいんですよ。
仮に会社がダメになっても他の委託業者に頼めばいいんですよね？
>>581さんの頼んだメーカーは恐らく私が考えているメーカーと同じですので
いらぬ心配だとは思いますが。

建築費用はおいくらで
月の収支はどうなってるんですか？（何戸×何万かも教えていただければ・・・）
で、総建築費に対して頭金はおいくら用意したのでしょうか？

面倒かもしれませんが
是非とも教えて下さい。

>>621
では、少しだけ教えましょう。

セキスイではない、大手賃貸メーカーです。
この会社に対しては、ホテル事業や賃貸物件と住宅デザインに好感をもってましたので、
上野樹里が好きという事もあり、初めからここしか考えてませんでした。
田舎で、土地を多く所有していますので、初めは税金や相続税対策として、私の方から
大手に飛び込みをしました。10日くらいで、収支シュミレーションくれましたよ。
多分この時点で、借り手が見込みがない場合は、はっきりと言ってくれます。

建築費は、外溝、諸費用等すべて込みでちょうど2億円でした。頭金は特に必要ありません。
銀行及び保証会社は、その土地の利便性と担保評価、大手の一括借り上げ契約があれば、
なんとか融資してくれます。（そういった面倒な手続きは、ほとんど大手がやってくれます）
逆に建物にかかる消費税が900万円半年くらいあとに、税務署から返金してきます。
つまり、一年目のキャッシュフローは、返金される900万円+キャッシュフロー300万円の1,200万円
になります。いやー、おとくですよねぇ。（還付は裏技なので、かなりの知識がいります。
税理士と相談しましょう。青色申告初年度の人であれば、100％成功します）

月の収入は、手取りで120万くらいでしょうか。年間に税金前キャッシュフローで300万位
残る計算です。お金が入るのはそれは嬉しいですが、なにしろ荒れ放題だった土地が、
美しい街並みへと変貌していくこの毎日が、実際楽しくてしょうがありません。

はっきりと言えるのは、土地をもっている人が、上記の様なやり方で、今までもこれからも
どんどん建設してきます。自分のアパートは、他とくらべて生き残れる何かをもっているという
自信があれば、非常に魅力ある商売だと思います。逆に、土地から購入していく場合は、
かなりのリスクが増えますし、この大手はそういう場合には、あまり話しに乗らないそうです。
最悪相続税だけでも軽減できればというオーナーもいますので、そういった人達と競争していく
のはきついでしょうからね。まあ、田舎限定の話でしょうけど。

>>622
なるほど、そうですか
ありがとうございます！
私が考えているメーカーとは違いましたが、内容は似ていますね。

手取りが月120万で年で300万という事は
税金等のランニングコストで1000万程とんでしまうということなのですね…
しかし、従来取られるだけ取られていた土地が
一括借り上げという形で何の煩いも無しに活用出来るのはやはり魅力的です。

私の場合は関東の衛星都市での賃貸併用住宅としての建て替えを考えています
敷地面積は40坪ほどですが徒歩13分程ですので、条件としては悪くはなく
4階建てぐらいで勝負出来るのではと思いました。
とは言ってもまだまだ構想段階ですし、頭金を蓄えている最中です。
頭金を用意して借り上げシステムを併用出来れば…と思っています。

ご質問に答えて頂き
ありがとうございました。

>>623

＞ >>622
さん、お二方のメーカーを教えて頂けませんでしょうか。
今私も、土地活用の事を考えております。

自演なのかね
名前でてるじゃんダイワでしょ

アパート20戸で2億とはご愁傷様としか言い様がない

>>625
３５年トーンで３億も投資して３００万ｗ　笑える。。あきらかにライバルメーカーの工作員だな。。

年間１２４０万のリターンを求めるには（土地代を含まない）投資額はぜいぜい８０００万まで。
手元に中古マンション一等売りのチラシがあるが売値１億チョイでリターンは１３００万だ。
固定資産税モロモロで年間８０万ほど経費が掛かるがそれでも１千万（課税前なｗ）余裕で残る。
もちろん「土地代」も含んでいるのでおいそれとは比較できないがｗ

そもそも６万の賃料を得るために１室当たり１５００万（２０室３億）って数字がおかしいだろ？
消費税の戻りがあるとかも数年前にダメ（通達が入ってる）だしでどう考えてもネタ。
事実ならカワイソ過ぎるｗ

だから、中古買って投資と、土地持ちでの新築投資は全然違うんだよ。
そもそも中古で売ってる時点で、事業に失敗したから売りに出してるか、
何らかの事情があるダメ物件だろｗ

こっちは頭金なしで、年間300万円×30年家賃保証のリターンで、
なおかつ今までかかっていた年間50万円の税金等の支払はなくなる。
これが十分ビジネスとして成り立つから、あちこちで実際に建物が建ってる。

後、諸経費外溝込みで20室2億な。単純に部屋だけなら一室あたり900万だ。
消費税は今でも100％返ってきますが、何か？

ああ、２億かｗ　それでも９００万は高すぎるよｗｗ　ﾎﾞｯﾀｸﾘｗ　山でも造成したのか？

＞こっちは頭金なしで、年間300万円×30年家賃保証のリターンで、

あのさ、７％無いような利回りで２億の借金（頭金なしｗ）のリスクしょって、しかも３０年ローン抱えて
「保証の無い３０年保証」を受けてるところ自体が「ネタ」とか考えられない。
ネタではないというのであれば・・・

建てた業者側であれば成功だ。きっと社員旅行でコンパニオン呼んでドンチャン騒ぎしたことであろうｗ

超長期ローンで組むことで「結論を先送り」出来る。
３０年保証とは３０年借り上げますってだけで「初期の賃料を保証」することではない。
１戸当たり９００万円で建てさせたので「かなりの利益が出た」

今後出てくる問題
メンテナンスや補修工事などの「負担」
突発的な事故や天災の「負担」
金利切り替え時に「いまだ７割以上も！残る元金」の問題
２０年を超えた建物の需要
後から後から建つ「新築物件」への競争力、自分の建物の賃料下落。
自分が死んだ後の「相続問題」

とりあえずヤバいのは
経済がさらに下がった場合の「担保の追加」「一括返済問題」だな。
銀行でやられた人が居るが抵当の価値が下がったときに担保価値が無いので追加で入れるか
一括で返せとやられた。長期で組む怖さがそこにある。

長期だと５年程度ではほとんど元金が減らないので減価償却以外に目減りする要因があると
担保割れする。銀行は健全な返済であっても負債には変わりないので処分させて負債を減らしたいわけだ。
まあそうでなくとも土地代別で利回り７％切ってるのは笑える。

まあ、知らんもの同士、やりあってもしょうがないのだが。
建築費は妥当な値段だと思うがな。平均の広さが1部屋当り70�u超えてるから、坪単価40万くらいだからな。

それより、わかるか？70平米超の最先端設備の新築が、田舎ではあるが6万円台まで家賃がさがってるんだぞ？
中古買って高いリターンとか安易な計算ですげー笑える。どうせ都会のワンルームだろうが、そんな間取り需要は、
ここ数年でなくなっていくよ。利回り10％？それこそ絵に描いたもち、そんな筈じゃ・・・・て感じになるんだろうなｗ
全員退去されたら、それこそ利回り0％だ。誰も空室リスクを保証してくれてないだろうから。最近の空室問題を
理解してないのか？

わかりきったご忠告、ありがとうな。サラリーマンが副業で、30年で1億円の利益を狙う投資だけど、
それなりのリスクは全て理解してますよ。俺は保証料１０％払わずに、大型物件建てて
個人レベルで大手にまっこう対抗していく気は、なかった。後、前に書いたけど、別に立ち上がりさえ
過ぎれば、例え30年保証がなくなっても、十分やっていける物件を作ったから、それはそれで自信はある。
それにスタートが、50万円×30年＝1,500万円の固定資産税を軽減させる投資でもあったわけだ。
最悪、今の計画から1億1,500万円収支が下振れして初めて、スタートに戻ったにすぎんなぁ。

俺にとっては、中古ダメ物件にする気は、ないんだよなぁ。代々の受け継がれてきた土地を、どう
活かすかって事が、頭が痛いのでここ数年の間に、すべて売り払うか、さらに建物を建てる気だよ。

新築７０平米で６万円台ってすげーな。

人がよっぽどいない所なのか？

賃料が下落傾向である事を承知していながら35年ローンを組むとは漢だな。

新築70平米で6万円台家賃×35年で事業計画折込すみだから、何もこわくなく
投資できた。これが新築70平米で10万円とか非現実的な設定だと、多分途中で
入居率が下がって破綻する。

おそらく、ワンルームマンションは、値段がいくら下がっても、入り手がいない時代がくる。
地方は、ワンルームマンションの空室率は、5割切ってるだろうな。それでもどんどん
ワンルーム建設中ｗ

あと、俺はそうではないけど、オーナーの中には、相続税がかかるからと言って、１億円融資で
収支シュミレーション　年間キャッシュフロー0円でも、新築アパート建てる人がほんとにいるよ。

資産家達は
�@固定資産税の意味のない負担がなくなる
�Aほっとけば国にとられる資産を目減りさせて子供に残せる
という理由だけで、迷いなくアパート建ててる。

大手は必ずやってるけど、資産家集めてのセミナーはある意味異常な世界。損得よりも、
どうやって資産残すの？って事を、60歳過ぎた人たちは、しきりに気にかけてる。
こういう人たちは競争力あるんだよなぁ。初めから、もうけようと考えてないから。

>>632

ちなみになんですが
権利関係はどの様になっていますでしょうか？
最悪会社が倒産してしまった場合
入居者がオーナーに払う理由が無くなってしまうという事を先程調べました。
要するにザックリで申し訳ないのですが
一括借り上げは場合によってはメーカーと同じ立場になってしまう様なのです。

>>624
私は旭化成ですよ。
建物自体の信頼性はかなり高いようですが
建築費もハウスメーカー最高峰の様です。
他社との見積もりで値引いてもらいたいですけどね
旭化成にはちょっと拘りたいんです。
まぁ純利回りとの相談によっては破談ですけどね

「例え30年保証がなくなっても、十分やっていける物件を作ったから、
それはそれで自信はある。」というはずなのに保証を付けるのがわからん。
自信有るなら保証無しで最初っからやると思うんだが。

家賃保証で大家が儲かると思ってるってバカ？
業者は家賃保証の分で赤字を補填してくれると思ってんのかよ。
業者はちゃんと利益がでるような価格設定で契約してんだよ。
業者が得られる利益は大家の利益を削る事で生まれる。
保証なんてつけない方が利益は多くなるし損失も少なくなる。

仮に保証の下限を下回るような入居率や賃料下落が有れば
業者は躊躇なく補償額の減額を通告してくる。
賃料の保証にすらなってないから。ｗ

しかも、その業者が３５年間潰れずに営業を続けられる可能性なんてそんなに高くないし。
そういうリスクを一方的に大家が背負ってるって事もわかってないし。ｗ

要は、賃料の集金業務を高い手数料払ってお願いしてるのと同じ事なんだよな。
本業が忙しくて自分で出来ないなら仕方ないが、
それは高いコストを支払う事と同義なのを理解しとけよ。

>>636
いや、抜粋した文の最初に、『立ち上がりさえ過ぎれば』って、書いてるけどね。
もともとは>>581 の信用力の問題だよ。普通のサラリーマンに、ポンと２億円貸してくれたのは、
大手の30年保証があるからだと思ってる。後、おかげさまで完成前にすぐ満室になった。

>>634
契約は、最悪会社が倒産した場合、（入金が遅れた場合）、ただちに家主と大手との
間の賃貸契約が解除される仕組みになってたと思う。入居者はそのままです。

ますます激化する賃貸経営。
大手の参入で空室率アップだな。

2009/02/09 18:10
<日経>◇東急電鉄、賃貸マンション事業を本格化　沿線に5年で3000戸
　東京急行電鉄は9日、単身世帯や子供がいない夫婦を主対象にした賃貸マンション事業に
乗り出すと発表した。「ＳＴＹＬＩＯ（スタイリオ）」のブランド名で沿線沿いに展開し5年間で3000戸
分の物件の取得・開発を目指す。同社はこれまで分譲マンションと戸建ての販売が中心で、
賃貸住宅事業ではデザイン性の強いマンション事業だけを手掛けていたが、安定的な賃料収入が
見込める賃貸住宅事業を本格化する。
　「スタイリオ」ブランドで年600戸を開発し、5年後に年50億円の営業収入を目指す。同社の
不動産開発事業はこれまで沿線沿いに保有する土地を開発し、分譲する手法が中心だった。
賃貸住宅事業では、デザイン性が強いマンションを「トッププライド」のブランドで年30―80戸前後の
開発・取得を手掛けるにとどまっていた。

>>637
よっぽど大手が嫌いなんだな。競争相手として、脅威なのかｗ

様は、地元の不動産管理会社に管理委託すると、たいてい3％くらいは取られる。
（俺の親父は、実はこのスタイルで賃貸やってる。だけどはっきり言って時代遅れ）

そこをさらに7％加えて空室保証をさせるだけの話。めんどくさい事は全部大手がやる。
そういうスタイルの方が、圧倒的に現在の主流で、個人で空室リスクとる方が少ないんだがな。
完成前に全戸入居は、大手の営業力なくては、今時むつかしいと思う。
それを証拠に、個人オーナーが経営している個別のアパートは、閑古鳥が鳴き始めている。

大手はメンツがあるから、いちいち個々の物件の入居率が下がったからと言って、
個別に家賃改定なんてしないんだよ。（大東やレオパは知らんが）　
俺は、大手とは共存する関係だと思ってるよ。

そして、安い賃料設定とリフォーム代でぼったくられるんですね。
わかります。

今まで散々見てきたんだよな
大刀のオーナーは積水大和の悪口を言う
レオパオーナーは大刀や大和の悪口を言う
大和のオーナーは（以下略）

営業トークからしてそうだし
オーナー会等でそういう風に教育されてる

どこもやってることは同じなんだけどね

いやだから>>581の委託したメーカーは賃料を下げた実績はあまり無いんだろ？
メーカーによって違うんじゃないの？
大東は確かに裁判が数件起きているようだがね。

リフォーム代は上乗せしてくるだろうけど
どの程度なのかはわからんね。

まあ、なんやかんや言って、現在不動産投資で苦しんでいる人達は、
空室保証がないから失敗したんだけどね。

>>642
物件の品質なんだよなぁ。まじで、レオパは隣の部屋のイビキが聞こえる。

他社が埋められない空室を賃料値下げせずに埋める事ができる
魔法がつかえるメーカーさんなんですね！

リフォームをガンガンやって常に最新の設備を準備させて
競争力を維持させるのかな？
そんな無茶をするぐらいなら
家賃下げてもらった方が合理的だと思うけど。ｗ

え？リフォームなんて15年に1回ぐらいじゃないの？

ていうか>>581の目的は遊ばせてる土地をプラスにするだけなんだからさ
でもって万が一メーカーが潰れても賃料はちゃんと入ってくるし
（空室保証が無くなってしまう代わりに満室時は保証時より収入が増える）
賃料見直しだって実績としてそんなに無いんだから
別に悪いこた無いと思うけどね。

2億の借金背負うプレッシャーは実際やってみないとわからんよ
まあそんなこと言ってる俺はもっと多いけどなｗ

>>645
別にメーカーの人間ではないが、他社がまず物件を埋められない理由として
需要を無視した立地条件で、低いクオリティの物件を立てるからだと思う。
大刀は、社長が株売って逃げようとして失敗した様な会社だから、初めから
ポリシーみたいなものはないと感じていた。この板の住人なら、あそこの会社の
気質はみんな知ってるでしょう？

空室がないのは、なにも魔法を使ってるわけではなく、大刀が自滅してるだけ。
地元のダイワ物件の入居率は、今でも95％くらいだよ。

リフォームなんかは、10年以上先の事だし、結構感心するけど、最近の物件は、
リフォームに金がかからないように、資材や、施工段階で色々進化してる。

>>646
久しぶりの味方だよー（泣）。

>>647
快感だから、もっともっと借りたい・・・

確かに2億で年収300万ってのは少ないと思うけど（純利６％）
結構田舎の方だとお見受けするし
それで空室保証が付いてるんだから妥当なんじゃないかな。
2億たって別に300万入ってくるんだからさ。

一括借り上げって結構みんな批判的だよな。
余計な利潤がメーカーに行くのが気に食わないんだろうけど
世の中には面倒な事一切したくないし
空室のプレッシャーから開放されたいというニーズもあるわけで。
純利回りと信用のおけるメーカーさえチョイスすれば
賃料だってやたら下げないだろうし、リフォームだって必要以上にボらない。

なんか挙げ足取りばっかでただ煽りたいだけのアホな連中が多いなここはｗ
保障なんて保険と同じで自信があっても割りが良いと思ったら普通入るもの。
運転に自信があっても任意保険に入るのと同じ。
特に>>637は自分の考えが一番正しいと思い込んでるのが痛いｗｗｗ

すげーな
金利だけでトータルどれだけ持ってかれるんだ？
俺は極力自己資金で購入、金に余裕出来たら借り換えして
借金を借金が残ってるウチは新規投資はしないようにしてるけどｗ
このご時世だから尚更借金は怖いｗ

あんた漢だわｗ

ちなみに税金、金利、修繕引いてったら利益なんか出てないはずだよｗ
しかも経年劣化で家賃設定は下がっていくしｗ

なんの裏技持ってるのか知らないけど、せいぜい首つらないように
気をつけなよｗ

「どうせリフォームでボる気なんだろ」
なんて疑心暗鬼はまず最初に訪れるものでしょう
そこでメーカー側が素直にボってたら信用ガタ落ちで営業成り立たないよ。
慈善事業じゃないったってさ
結局相手の事も考えないと信用なんて成り立たないし商売になりません。

>>653
あんたなんだか口惜しいね
300万が純利だって書いてるじゃん。
設定は数年毎でそんな好き勝手変えられませんよ。

>>653
お前さ〜、まともな事も言ってんだからその上から目線止めろよ。
賃貸オーナーになった奴を不快に思わせてどうする？これからだ、って思ってる奴によ。性格悪いんでないの？
ものには言い方つーのがあるだろ。もう少し柔らかく意見しろドアホ

ほのかに香る自演の香り。

経済や金融が安定しているなら２億の借金で純利３００万（１．５％）でもいいかもしれない。

だけど、株が１年で半値になっちゃったり不動産の価格が１年で３割下落したり
ドル円が１年で３０円も円高になっちゃったりするときに、
１．５％の利鞘ではあまりにリスクが高くないか？

賃料は下方硬直性があるっていったって
少子高齢化で人口減少が加速中なんだし。
移民が入ってくるの期待してもいいけど、
もうちょっとリスクに見合うリターンが必要じゃね？

先祖代々の土地を守ろうと積極策に出るも
土地も家も無くす人は多いものです

一応、大手のシュミレーションでは、
�@固定期間終了後の金利上昇
�A経年劣化後の多少の家賃減額
�B修繕費の見込み額

のリスクは折込ずみです。

この時間はお客さんが増えましたね。

>>658
そりゃ、リターンが多いにこしたことはないですが。
たとえば2億円ためて、それをつぎこんで年間300万程度の利益なら激怒するでしょうが、
元金０円で、毎年300万円もらえるなんて（本当に、初年度は消費税還付で900万円プラスです）
庶民には夢のような話なんだけどなぁ。２億借りたとか、実感がないんだよね、事業用だから。

2億はいつ返し終わる予定？
返し終わったら300万以上に膨れ上がるんでしょ？

あ借り入れ期間が終了すると、もちろん急に純利が年間1,000万円に
はねあがるんだよね。35年生きなきゃｗ

お前ら釣られすぎｗ

リターンが少ないってのは儲けが少ないって事もあるけど、
前提条件に誤差がでちゃった場合にノリシロが少なすぎるって事なんだが。

即あぼーん。

住宅ローンの期限前返済は何故してはいけないか？
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/40956

＞余裕があっても自己資金を貯める事に専念しましょう。期限前返済は行わない様にしましょう。そして自己資金を貯めて投資用ローンにトライしましょう。


ｗｗｗ市ね

ちょっと前に都心のボロ35�u買って、貸してるんだが、
上階からの漏水で被害を受けた
ボケが水を出しっぱなしにしてたらしい
本業が忙しい時に、あちこち連絡とかでメンドクセー

が、入居者は可哀想だが、大家としては保険で内装が直せるんで、ちょっとラッキー

とりあえず２億借りてる人はコテハン付けるかageてよ。自演モドキ多すぎｗ

いや、もうその話は終わりました。

次、いってみよう。

暇だから計算してみた
35年　元利均等　2.5%で計算

2億の人の場合　　
月支払い　71万　総返済額30029万　10年経過後の残債　15937万

地場メーカーの場合
12000万借り入れとして
月支払い　43万　総返済額18017万　10年経過後の残債　9562万

もちろん家賃保証等あるから一概に比較はできないけどこうなる

>>669
３０年返済で１５年固定だ2.3％だよ。>>581参照

毎月の返済が769,603で10年後で残りは147,939,656（1億４８００万ｗ）　１５年後の金利切り替え時にまだ１億１７００万以上残る。

まあとりあえず（10年ぐらいまで）は大丈夫だな。１５年後は死ねるｗ
仮に１．１７億で5％まで上がったとすると
毎月の返済額は９２．５万で総支払い金利額はそこだけで４９５０万！

固定期間もあわせると１億ほどが金利ｗｗ　税金→銀行にシフトしただけｗ


１５年後なんた誰にもワカランが相場的な話でいくと現状ならば賃料は２割は下がっていくと思われる。
６万→４．８万・・・空室も目立つがメンテもガッツリな大手ＨＭなら９割は埋まるだろう。で係数０．９をかける。
４．８万Ｘ20Ｘ０．９＝８６．４万が毎月の売り上げ。ここから返済をしていくわけだ。

えーーと、５％の返済額は・・・９２．４万かあ。・・・うん？？
た、確かこないだ給湯器を全とっかえしたので１８万Ｘ20室で４００万ほど掛かったな。
追い炊き機能付きだから高いんだよなぁ〜、でこれも払えなかったのでローン組んだっけ？
７年返済だけど毎月の返済が５．６万なんだよな。。

おっかしいなあ。。キャッシュフローが３００万のハズなんだが・・・・
いやいや、貯蓄（死語）してるから大丈夫！！　　ってことだな。

はい、脳内バカオーナー達はほっときましょう。
次、いってみよう。

>>638
>普通のサラリーマンに、ポンと２億円貸してくれたのは、大手の30年保証が
　あるからだと思ってる。

これは間違い。金融機関はそもそも30年保証を信用してない。ある意味サラリーマン
だからプラスの面がある。資産家だったら事業計画なんかいい加減でも融資はするよ。
資産家はアパート経営が行き詰まってもなかなか飛ばないからね。他の資産を
売ってでも返済してくれるから。

>>633
>相続税がかかるからと言って、１億円融資で収支シュミレーション
年間キャッシュフロー0円でも、新築アパート建てる人がほんとにいるよ

相続対策でもさすがにキャッシュフロー0円はない。いくらなんでも0円
はさすがに金融機関は融資しないし施主もそこまでアホじゃない。

賃貸不動産を建築するのは勝手だが嘘までついたらアカンわ

金利が５％まで上がって賃料が下落するケースはあまりないような希ガス。

金利が上がるようなら地価や不動産価格はそれなりに上昇してなきゃおかしい。
年利５％って今に比べたら相当なインフレ率だよ。
心配するべきなのは、金利が上がっていないような状況。
デフレ進行で借金した人大損コース。

田舎で過疎化が進んでて１５年後には人がいなくなっちゃうような所は
インフレでもデフレでもダメだけど。

>>672
いいや、あってるよ。30年間上場企業が借り上げ契約するんだから。
取引相手は、どこの馬の骨とかいうわけではない。

このご時勢に、ただの個人が２億円貸してくださいって銀行にとびこんでいって、
僕の計画を信じてよ、土地もってますと言って、貸してくれる可能性は、限りなく低いな。
ましてや、15年固定2.3％なんて無理無理。これだから脳内オーナーはｗ
もっと現実を知りましょう。

資産家にとって、更地で土地を置いておくと、相続税評価時には、路線価の1.1倍が
相続税計算評価となる。だけど、その更地の上に建物を建てればその価格は1/6〜1/3
になる。知らないの？

仮に3億円の評価の土地なら、それだけで2億円以上の評価が下がる＝相続税が1億円は減らせる
ことだって出来る。建物融資の金額は相続で相殺されるから、建物の評価金額との差額も
相続税の減額対象となる。金融機関は、そもそも資産家の相続対策の融資だから、
事業計画なんて全く心配なんてしていない。相続した人は借金をすぐ返せるんだから、それこそ
競争力のある、健全経営になる。

もっと、世間を知りましょう。キャッシュフロー0円でも、不動産建てて死ぬか、死なないかで、
相続税が少なくとも何千万も違うケースはざらにあります。

http://www.daiwahouse.co.jp/daps/management/management2.html
ダイワさんのHPにいい説明図があった。

真ん中の図によると土地１億円に建物１億円融資でアパート建てるだけで、
7,300万円の相続税評価減だって。

ちなみに、相続税を払う人は、日本の人口比で、約5％です。

>>674
672だけど自分は地銀に勤めてるんで

>このご時勢に、ただの個人が２億円貸してくださいって銀行にとびこんでいって、
僕の計画を信じてよ、土地もってますと言って、貸してくれる可能性は、限りなく低いな。

大手のアパート販売業者との取引が多いからメチャクチャな事業計画でない
限り新規取引先でも全く障害にならない。大手だろうと地場だろうと家賃保証があるから
というのはプラス査定にはあまりならないのよ、一括保証はまだ30年の保証
をしたことないからあてにしてない。

自分もおそらくあなたが契約したであろうと推測される販売会社と一緒になって
アパートを売ってた時期があったからね、8年くらい前に積極的に自分が動く
のはやめたけど。
相続評価も当然知ってる、それを売りにしてるし、税金は所得税、資産税は結構
勉強しなければいけないからね。融資で負の財産＋借地権での評価軽減でしょ？

>そもそも資産家の相続対策の融資だから、事業計画なんて全く心配なんてし
ていない。相続した人は借金をすぐ返せるんだから、それこそ競争力のある、健全経営になる。
いつ相続発生するかわからないし、相続発生後借金をすぐ返済できる人など
稀だから、相続後も相続人は賃貸業を営んでいかなければならないのだから
事業計画の段階において0円なんて物件はさすがに融資しない、ていうかできない。
フロー計画の段階において0円だと数年先には確実に赤字。こんな計画は販売会社自体も
作成しない。

>相続税評価時には、路線価の1.1倍が相続税計算評価となる。

これ合ってる？

いや、すまん、>>674 の土地の評価減1/6〜1/3は、
固定資産税の減額だった。


相続税は>>675の通り。


あと、豆知識だが、市街化地域内にある、地目が畑の土地が一番やっかい。
こいつは、固定資産税は畑評価だけど、相続税は宅地の評価でくる。
つまり、市街化地域内にほったらかしにしてる畑の所有者が、一番相続で死ぬ。
昔から土地は３代相続するとなくなるというよねぇ。

>>676
>相続税評価時には、路線価の1.1倍が相続税計算評価となる。
これはダイワから、資産評価レポートもらった時に説明受けたからあってると思う。


銀行マンさんでしたか。だけど、融資審査の段階では、大手との30年の賃貸契約が
添付書類なのです。つまり、俺には信用力はないけど、大手の財務内容を知ってる
（提携している）銀行なら、査定がプラスになるという事。それだからこそ、優遇金利が
受けられるし、頭金ゼロで借りれる。ちなみに、この大手が一括借り上げシステムを
表にだしてきたのは、ここ２年くらいです。それまでは、融資時に添付書類としてあがるなんて事は
なかったと思うよ。

>>676
>いつ相続発生するかわからないし、相続発生後借金をすぐ返済できる人など
>稀だから、相続後も相続人は賃貸業を営んでいかなければならないのだから
>事業計画の段階において0円なんて物件はさすがに融資しない、ていうかできない。
>フロー計画の段階において0円だと数年先には確実に赤字。こんな計画は販売会社自体も
>作成しない。

いつ相続するかわからない。その通り。だけど、高齢者になって、例えば認知症と診断されたら、
例え後見人をたてたとしても、投資的な事は、もう誰もその人名義で一切できなくなる。つまり、自分が
すこしでもボケる前に、相続対策はしないといけないというのが前提にある。

世の中には、ものすごい地主は沢山いる。（お金はあんまりなくても、畑とか土地だけはもってる人は多い）
大東も、レオパも、そして大手もそこを狙っているからね。すでにアパート50室持ってるような人が、
このままだと相続でとられますよ（これは事実なんだけど）と言われたら、資産家のほとんどが興味を持つ。
多額の固定資産税が減るだけでもありがたいんだから、事業キャッシュフローが0ならその分もうけです。
だから、とられない為に、あと半分趣味で、大規模開発する人たちがいるのよねぇ。

それに金持ってる人は、キャッシュで不動産投資すれば、一番手っ取り早く評価減出来る。
銀行も、根底には担保評価のクリアが、実は一番の査定基準だろうしね。

あと、>>633 で書いた、年間キャッシュフロー0円っていうのは、

わかりやすく言うと、例えば15年間はキャッシュフロー0円（別にマイナスでも可）
多分その間に寿命で相続が発生。それなりの評価で相続発生。

だけど、15年後の借入金返済完了後は、一気にキャッシュフロー年間1000万円ってな感じです。
一生その物件がキャッシュフロー0円というわけではありません。あくまで借入金返済までの動きです。
誤解されてたらすみません。

業者の営業なのか脳内なのか。

>>675
これが理解出切る人 オーナー

理解出来ない人 脳内オーナー

じゃないか？

理解は誰だってできるだろ。
軽減できる税務負担以上の損失が発生しちゃったら何の意味もない。

つーか、ハウスメーカーと銀行が多大な利益をあげるスキームなのはすぐわかる。ｗ

銀行は融資がほしいだけでしょ、あと建築費の3%くらいの紹介料と。
工事が決まれば造成は地元の造成屋にしてもらっていい顔できるし。
で、相続対策として融資を受けていれば>>675以上に相続評価減になり
ますよっていうと結構乗ってくる。ただ税額で考えるとたいしたこと
ないんだけど。
683さんの>軽減できる税務負担以上の損失が発生しちゃったら何の意味もない
のとおりです。

>>684
バカ？

建築費の3%くらいの紹介料？ 旧住宅金融公庫が？上場企業である銀行が？


＞税額で考えるとたいしたこと ないんだけど。
複数棟や土地資産もってる人たちからすれば、3億円以上の資産なんてザラ。
坪単価30万円くらいの市街化区域に、畑1000坪あれば3億円資産評価ができあがり。

3億円以上の資産だと、相続税率50％なんですけどｗ
税率50％がたいした事ないって、どんだけお花畑なんだよｗ

まあ相続税なんてのは、裕福な家庭か、土地持ちにしか該当しない税金だから、
庶民には理解できないんだろうけどね。

>>685
紹介料を出していたからこそ建築屋を紹介してた。
今はコンプライアンスがどーたらでださないうけとらない＝紹介しないってだけ。

それをしらないほうがバカｗ

今できない事喋って、何バカさ加減の上塗りしてるの？
ま、バカだから、何言ってもしょうがないけどねｗ

脳内にはわからんだろうけど
何をおいても借入金の全額控除が大きかった、実感なｗ

段階的に3億以上部分が５０％だろ
基礎控除、農地の減免もあるしたいしてかからないはずだが

689のおっしゃるとおりで685は実務をおそらくしたことないんだろう。
一応勉強しましたってところなんだろうけど
さすがに地方都市で農家してて税率50％はそんなにいないよ
しかも畑1000坪なんて滅多にいないしレアケースもいいところ

農地の減免？ 市街化区域内の畑に、そんなもんあるのか？

畑1000坪？田舎には余裕でたくさんいるよ。俺んちもそう。
先祖代々の土地ってのが、結構残っている。死んで初めて査定がでて、
評価が高くびっくり！が多いだろうな。売れないよと訴えても、現金もってきなさいって
非情に税務署に言われる。

おまけに、資産家とか事業家は、非上場の会社オーナーとかで会社の株を持ってるもの。
それだけで一昔前は軽く１億円とか評価越えてた。今は多少継承しやすくなったみたいだが。

レアケースかとうかは知らんが、そもそも相続税を払う人が20人に一人だよ。
アパート建てるのは、多く考えても200人に一人くらいじゃね？
土地持ち資産家が経営してる（してた）のが、結構多いと思うけどな。
最近の大東なんてのは、その1本釣りだろうし。

買ってもいない人間が批判ばっかり
バカじゃね

スレタイ通りに、これだけ大損しましたっていう武勇伝を聞きたいなぁ。

>>692
　任侠の世界に入ったこともないやつがヤクザを批判するなんておかしい
　アムウエイしたこともないヤツがアムウエイを批判するなんておかしい
　今まで一人も殺したことのないヤツが人殺しを批判するなんておかしい

と同じくらいの正論乙ｗ

>>694
おまえは残念だ

>>694
可哀相なやつ

>>694
童貞がセックスを語るな
免許ない奴がクルマを語るな
投資もできない臆病者が投資を語るな
って言ってるんだよ

わかるか?坊や

処女のわたしは、ＳＥＸに興味もっちゃいけないですか？

いや、まあ・・・
とりあえず、あって話そうか

いやん・・・

>>695-697
スレタイどおり大損だしてんのか、すげえ心に余裕がなくなってんだなお前。

>>701
一人だと思ってる馬鹿発見

3人も大損してんなら一人くらい大損話してよ。

チンカス君ドモよ
ワンルーム万損投資っていうのは場所が問題なんだよ
ド田舎の一棟モノなんてバカのやること
都内で田舎者人気の高い場所なら賃料の底値が見えてるから確実に利が取れる
たとえば神宮前・南青山・吉祥寺・渋谷とかだ
素人はまずこのあたりの中古をひとつ買ってみるといい
但し、修積+管費の合計は1.5マソ以下限定でな

過当競争の時代

７０平米なのに賃料が７万のド田舎なのに固定資産税が５０万以上ってのが異常。
しかも地目が畑？？ｗ　なんだそりゃ？

公務員ってマンションオーナーになれるの？　変じゃね？

カネもってるんだからいいじゃん別に。

>>704
チンカス乙！

チンカスは意外とニガイぞ

チンカスはツナマヨに似ている

お前ら、バカどもよ。
利回り10％以上じゃなきゃ、投資する意味ねー！

俺なんか、利回り200％

新手の詐欺ですか？

最近投資会社やめました

実際金かかってしゃーないからみんな辞めときな

>>712
脳内厨

お馬さんにかければ数十倍くらいたまに出る

この間、１００円で1900万円ついてたね。＞馬券

マンション投資の成功確率は馬券買うレベルなんですね、わかります

そこまで高くない

デリヘル呼んで予想以上のカワイコちゃんが来るぐらいの確率だ

戦後〜バブルまではほとんどの不動産投資は成功した
今からするとひっくり返るような利回りだったし失敗する方が難しい

バブル崩壊で拡大しすぎてた投資家が全滅
その後の参入組は美味しい思いこそしてないが安く仕入れてるのでそこそこでしょう

だた実利回りで数%しかないものを多額の借金して投資する今のスタイルが
どこまで通用するのか

金融危機が実体経済危機になった今はフルローン組は撤退せざるを得ないだろうね
満室のフロー前提の人は特にこの3月にも終了かもしれんよ

築30年くらいの貸家なんかはすぐ元が取れてたみたいだな
家賃に比べて建築コストがすごく上がってるな
もう少しコストが下がればマンション経営もなんとかなるとは思う。

不況でマンション内で硫化水素自殺とかが増えてくるだろうし
従来の安易な賃貸業はビジネスモデルとして終わってる
資産家でもない限り、これからの時代賃貸業はリスク高すぎ
リスクを考慮しないで儲けられてたのは景気のいい時だけ

ttp://www.kashichi.jp/faq.html
> Q)ローンを組むことに抵抗があります。

> A)このようにおっしゃる方は少なくありませんが、みなさん、購入後は満足していただけています。
> いまのような低金利の時代には、資金を調達して高利回りで回転させるほうが、堅実といってもいいくらいです。
> 欧米では一般的な個人ローンを活用した資産運用は、まだ日本ではそれほど定着しているとは言えません。
> 保険会社が出来た頃、社員の方々は「保険という商品を知っていただくのが、まずは仕事だ。契約はその後」
> と頑張られたそうです。弊社も、このような仕組みがどんどん広がり、認知されればと願っています。

マンションのオーナーになるのは保険に加入することのようなものだという話のようですがここの住人的にはどうなの。

とにかくローンで買うのはヴァカでつ

うーん現金で買う方が馬鹿だと思うけど？

完済せずに早めに死ぬ気ならローンで買えばよい
完済する気なら現金で買えばよい
ただそれだけのこと

現金で10億円ほどもってます











うそ

現金をもってて、ローンを組むのが正しい
金利が低い今は無駄だが、金利の高い時期なら、効果がわかる

デフレの時にバランスシートを拡大させるバカ発見。

>>729
大バカ発見
デフレだから現物確保しつつ保険かけられるから良いんだろ

>>730
意味不明

東京スター銀行の住宅ローンみたいだ

難しく考えることは無い
インフレなら借金をデフレなら貯金を

官僚がみんな借金して買い占める　→　政府紙幣ばら撒く　→　強制インフレ　→　？？？

借金かかえても首をつらなくてもいい方法があるらしいので
やるだけやらりゃーいいじゃない？

役人ドモに人並みの知能指数があればインフレ起こすだろな

>>731
団信付きだから保険代わりだよ。4件持ってポックリ逝ってみろ、1件につき家賃が85,000円だったとして、管積が約10,000円でも手取り家賃は75,000円。
なんにもしなくても月に30万、年間360万。固都税が1件につき50,000円としても年間340万。仮に空室リスクを見て80%で考えたとしても年間約270万の不労所得になる。
また、築古でなければ、場所(当然都内で)や広さにもよるが、戸あたり800万〜1000万なら業者が瑕疵担保とか無しで無条件で引き取ってくれるから3000万〜4000万のお金が入ってくる。
他の相続資産の内容にもよが、これだけの臨時収入があってもマンションだと、上物は固定資産の評価額、土地は路線価×地積×共有持分が相続税の額になり、貸してると更に税が安くなる。
新築で買ったものを売却すれば当然簿価割れするので短期譲渡所得税もかからないので売値分が丸々手元に残せる。
生保が倒産するようなご時世なんだから保険代わりに持つのは決して悪くはない。




ただし、あくまで生保がわりだから当然のごとく本人は亡くなったらメリットは無い。家族にどれだけ残してあげられるかって話なんだけどな。

上物評価は、購入価格-減価償却費累計だと思う。
土地は路線価の1.1倍と聞いたけど、どうなんだろ。

>>737
事業ローンを使用する時点で収支計画が破綻している
収益の半分は利息で消える
住宅ローンに比べて高い利息の事業ローンにおいては変動金利が原則
金利上昇時は即死

頭が痛くなるね、いろいろ考えていると。
お金を儲けたり残したりするのは気苦労が多いね

>>739
家はキャッシュで買え
車もそうだ
工場の投資はキャッシュしか認めん
運転資金なんて借りるのはもってのほか、金貯めてから事業開始しろ


と同じ事言ってるじゃんかｗ脳内乙！

金利上昇リスクをとりたくないなら、初めから固定金利選べばいいだけ
（この方が、銀行を徳させるだけだがな）
収益の半分が仮に利息で消えても、半分手に入ればそれでも十分
待っているだけでは何も手にはできない

大きな資産のお陰でひだりうちわの父の姿を見て、
「不動産」という漢字を「不働産」だと思い込んでいた。ｏｒｚ

>>741

今の時代　無借金経営の企業が優良であることは間違いないのだが．．．．．

まあオマイはオマイの考えでハイレバ投資でガンガレよ

>>743
今の時代に限らず、いつの時代でも無借金経営出来るような企業は、そもそも超優良企業だろ

まあ、それは良いとして
そもそも無借金でアパマン建てられる程の資産家なら、もっといくらでも利回りの良い投資先がナンボでもあるだろ

牛とか原野とかな

インチキ健康食品やエセ漢方というのもボロ儲けできるぞ

Ｍ資金はどう？

不動産ってレバ1、5〜2くらいないとかなり寒いことになるだろ

>>739
ローン組んでワンルーム買ったけど毎月プラス収支ですよ。管積固都税引いてもね。
ぶっちゃけ値引きで自己資金10万しか出してないからレバ200倍以上きかせてNOIで300%以上で回ってますよ。

問題は5年後、10年後だな。

レバレッジ＋自己破産→８９３の得意技
一般人はまねできねーよ

>>739
わからんやっちゃな

おおまか>>737が正しい
>>728で書いたが、現金を持っていて、それを担保に借金する
ローンの金利負担は実質0.5％で金利上昇は関係が無い
デフレになっても、支払える現金があるのでリスクは無い
別に、保険料負担をしておけば、ローン組んだヤツが死んじまえば、借金なし、担保の現金は残る
ローンのみでも現金のみでも意味が無い


金は保険

>>748
そもそもNOIの計算がわかってないようだけど

いずれにせよ　レバ200つうのは怖杉　FXじゃないんだから

自己資金0だとレバ∞？

まぁ、担保があるからせいぜい2倍なのかなとは思うのですが・・・

他の大家さんが頭金1000万円で計3000万円で建てているものと同等のものを
頭金0円で2000万円で建てれば、同じ土俵で勝負できてるわけなので
大家業ってなかなか面白いですよね。

もちろん頭金を貯めるのもリスク軽減になりますが
案外、初期コスト削減の方が王道なのかなと感じます。

ローン申請した当初見積もりよりも、かなりコスト削減に努めたので
個人的にはぶっちゃけオーバーローンになってしまったんで
レバはマイナス？なのですが・・・

ということで多分ですが、不動産はレバレッジで見ない方が良い気もします。
初期投資からの利回りの方が判断しやすいですよ。

通りすがりで。

>>753
わかりやすさって大事だよね。
端的に投下した資金が何年で戻ってくるかって指標で俺はやってます。
単純すぎるかも知れないけど・・・。

収入−経費（購入価格＋修繕価格＋税金（住民税、所得税含む））＝○○円
で何年で土地がそっくり残るか。

皆さんには笑われるだろうけど、経費が回収できればいいと思ってる。
利子は土地そのもの。

オーナーです。最近追い出し屋対策などと名前をつけて滞納者を
擁護する法律屋がいるようですが、こいつらこそ社会的弱者を食い物にして、
オーナーの生活を踏み荒らす最低の奴らだと思います。
このような法律屋をのさばらせてはいけません。みなさんそう思いませんか？
http://yaplog.jp/lawyaz-klub/
http://www.kyoto-su.ac.jp/graduate/pro/lawschool/kyoin/takashima/index.html
http://www.t-kakehashi.com/
http://local.yahoo.co.jp/detail/spot/fb5cd5af7f193db3c02474cd1a18ec5e/

学校を出て何年も経て「自分探し」の旅は楽しかったかい？

皆、思うんだよ。「本当の自分はこんなんじゃない」「本当の自分は
もっとユーモアがある」「実は個性的」「もっと秘めた能力がある」
「チャンスがあればもっと自分の頭の良さを見せられる」・・・と。

でも、自分探しの旅の終局点にきたね。お疲れさま。

そう・・本当の自分・・本当の君・・・前から薄々分かってただろう？
自堕落で、無計画で、月に２０万の金を稼ぐにも必死。何の余裕もない。
かつて見下してた歯車にも思える人間よりさらに低い生活レベル・・。
それが本当の自分なんだよ。チャンスはあったはずさ、月並みだが
学び直す事もちっぽけでもまともな仕事に就くことも。でも、君はそれを
やらなかった。

自分探しの旅に出て、そして自分に出会った。今の君が自分自身さ。
わずかな金を稼ぐこともできない。それが本当の自分さ。
ああ、分かるよ。社会が悪い、大企業が、政治家が悪いと。
でも、実際、普通に生きてる人がたくさんいるのも事実だ。

楽になれよ。生きた証を残すのでもいい。ある者は大樹を選び果実に
なり、あるものは都会の雑踏で鉄の馬車と対峙し、ある者は空に飛び、
ある者は蒼い海に身を任せる。

軽蔑されて生きるより、「それほど苦しかった」と思わせる様を見せろよ。
軽蔑されるより「何かを訴え
たかった」と思わせろよ。

本当の自分は見つかったのだから。

110 ：名無しさん＠九周年 ：2009/02/21(土) 09:25:59 ID:9Clsaxks0
軸足を債権回収会社(ジャスティス)と賃貸保証会社(MAGねっと)に移して
商売にならない高利貸しは畳むだけ、金返せじゃなくて家賃払えになるだけ。
まだまだメシウマは遠いよ。

>>752
NOIは収入からかかった経費全部差し引いた手取りを投下資金で割るんだよ。
資金10万、家賃からローンの支払いと管積引いた手取りが約3.6万、固都税約6万、取得税初年度約12万、売主物件で仲手無し、込み10契約で登記費用等は全て業者持ち。
ちなみに礼金は2ヵ月丸々入ってきてるよ。不動産屋に勤めてるから。

>>756
コピペにマジレスあほらしいけど、
自分は海外に十数年住んでた。
いろいろ事情があり苦労して日本に戻った時は既に
転職できる年齢を越え過ぎていた。
わざとではないよ。これは事故。
それでしかたなく、自分はこの職に就いたが、
待っていたのは、あんたのような人を見下す管理会社からの騙し討ちだった。

あんたが俺達を食い物にするから、我々は追い詰められて食べて行けなくなり鬱病になるんだよ。
人のマンションで相撲を取っているくせに、オーナーを馬鹿にするのもいい加減にしろよカス！

>>759
具体的に、賃貸で損した話プリーズ

>>758
ホントに不動産屋か？

取得税初年度ってどういう意味だよ。
あと、ＮＯＩでローンの支払い引いちゃったらおかしいだろ。
引いてプラスならそれにこした事ないが、それはＮＯＩとは呼ばないぞ。

投資家「ふう、今日のところは
なんとか致命傷で済んだﾆﾀﾞ」
　　　＿＿＿＿＿＿　　　　　┬-.‖
　　　|　　∧＿∧　　|　 　 　　 | | ‖
　　　| 　<;;:)∀´>　　|　л　　　Ｙ　‖
　　　|　,-　 　 　＼　 ( E) 　 　 |　‖
　　/:~￣￣￣￣￣:/.|　　　　　|　‖
　 ,|:::::.　　　　　.......::/| |　　　. /　 ‖
　/.:::::　　　　.. ...::::::|'(/＼＿／　　‖
../:.:::　　　　　 .. :.:::/.:/　　　　　／‖＼
/.:::.　　　　 ....:::..:::/.:/
'￣￣￣￣￣￣ _/
|_|￣￣￣￣￣|_|

>>761
不動産屋にもバカはいっぱいいる

脳内投資家なんて相手にしちゃダメ。

このスレって区分所有？それとも一棟？

一部屋なら躍らせて買った馬鹿
一棟買って大損とか言ってる奴は死んでいいよ

しまった…
躍らされての間違いorz

仕事もしないで一人で２ちゃんやってる人賢いなあw
なんで就職できないんだろ？

自己資金ゼロでサラリーマン大家さんとか逝って
フルローンで一棟買っちゃったバカは大損してると思うぞ。

芯でいいっつーか、芯でると思うが。ｗ

ソース無しでだだ「思う」って楽しいよな。オナニーみたいな快楽って感じw

俺って将来きっとものすごい豪邸に住んでると思う

>>769って素敵な男性だと思う。

オーバーローンでアパートを建てちゃった僕もいますけどね。
一応建物だけで表面12%取れれば大丈夫かなーと。

まあ儲かってるならいいんじゃね

チンカス貧乏人が定職も無いくせにマンション投資なんかしようとすると自滅するよ
ちゃんとお金を貯めてから買いなさいね

<<769
死ぬのは３年後
執行を待つ死刑囚と同じ気分
ハイパーインフレという恩赦を祈りながらｗ

七年殺しみたいだ

>>775
テメーヴァカかｗ
定職がねぇ貧乏人がローン組めるわきゃねぇだろがｗ

>>776
ハイパーインフレなら、ローン組んで資産買った奴こそが勝ち組

経済をもっと勉強しようねｗ

だから恩赦を受けるんだろ

日本語をもっと勉強しようねｗ

あ、恩赦だったなｗ恩恵と流し読みしてたよ

ところで、昨日から、さらに16部屋追加投資の準備に入りましたよ！
これが実現すると、家族で50部屋の新築物件保有になる。
頭金0でも、倍々で増えていくわこりゃw
不労手取り実収入１千万円はすぐそこか。

恩恵でも似たような意味になるだろボケ

>>781
1室あたり年20万のあがりってスッゴイど田舎だな

税引前キャッシュフローだからな

でも50部屋の管理ってマジで大変そうだな
リーマンの副業レベルじゃ無理だな

その辺、どうなんだろうなぁ、実際。

父は地元の不動産管理会社で3％で管理してもらってるが、月１回報告で、基本的には
何も手間いらずだ。ただし、結構外観とかまめに掃除してる感じはしない。

大手も24時間応対してるし、多分月一回報告かな？そんなに大変な仕事とは
思わないんだよなぁ。この前、父の溜め込んでた一年分の書類で青色申告やったけど、
一日で余裕で出来た。

順調にいってるうちは丸投げで問題無いだろうケド空室が増えてきたときどうするの？

スレ違いだったら申し訳ないんですが、よかったら教えてください。
２月から都内のワンルームマンションに月８．２万円払って済んでます。
分譲タイプのマンションを大家から借りるという形式です。
　
　けっこう綺麗でいろいろ手が入ってて気に入ったのですが、
家族からカビ臭い匂いが体についてるとクレーム。
どうも洗濯機の中から臭ってくるようなんです。ちなみに１階です。
いろいろ脱臭にチャレンジ中です。

　で、その洗濯機がシャープ ES-E62ってドラム式のタイプで、
けっこう難有りみたいに記述がありまして、
少しビクビクしてます。９７年製造との事なので、
１２年目でもうサポート期限過ぎてるんだろうなと
思います。
　
　この洗濯機が壊れても、修理ってもう無理かとも思います。もし壊れて、修理不能だったら、
大家が別の洗濯機入れてくれるんでしょうか。
それとも借主の自分が同程度のを買わなきゃいけないなんてなるんでしょうか。
　よろしければお教えください。

>>788
洗濯機付きの契約じゃなければ残置物＝＞http://okwave.jp/qa4446159.html

>>789
早速のレスありがとうございます。
契約書に設置してある設備という事で洗濯機と書いてあったと思います。

契約書に載ってる設備なら修理・交換にかかる費用は大家負担。
但し交換の場合も新品が来るとは限らない。
基本は同等品だから。

>>788
＞２月から都内のワンルームマンションに月８．２万円払って済んでます。
＞家族からカビ臭い匂いが体についてるとクレーム。

まず聞きたいがワンルームを家族で住んで良い契約で借りたのか？


洗濯機がカビ臭いのは全自動洗濯機のばあい内側の水槽の裏側にカビが生えている場合が多い。
洗濯槽を洗う洗剤で洗えばきれいになるのでニオイもしなくなる。

もうひとつは配管からの臭気が上がってくる場合。
洗濯パンが付いているだろうから当然トラップもついているはず。
そのトラップの清掃が行われていない場合ニオイがそこから発生してくる。

>>791
修理は借主持ちと書いてあったような気がします。
新品で無くてもいいですが、同等品という事なんですね。
勉強になりました。

>>792
一人暮らしのワンルームから家族のいる所に行くと匂うとの事。
洗濯パン無しで、フローリングに穴を開け、排水につながってます。
排水溝からの匂いはほぼ無くなったと思うので、多分洗濯機水槽
裏のカビだと思います。
　液体漂白剤を使った洗濯の後に、洗濯槽洗剤をやってみようと思います。

＞＞修理は借主持ち

　メチャクチャ強欲な大家だな

225 ：名無しさん＠九周年 ：2009/02/24(火) 12:49:19 ID:/TXX/WA20
>>219
個人で置き換えて言うと
借金してマンション買って、人に貸してを繰り返して
収入が上がった！と言ってるのと同じ

ソフトバンクの場合は借金は減らずに増え続けている

いつつぶれてもおかしくない

フルローン大家がいつも物件物件と言うのも同じことだな
既存の物件じゃCF足らないから借り入れを増やし数で補おうとしてる

>>794
契約書読み返そうかと思ってるんですが、
その大家が凄いのが、「電話無かったら、黒電話、ＮＴＴより２割安く売りますから」
みたいに言ってきて、今時、黒電話２割引で買うやついないだろ？
また、そんな値段で売りつけるか？
と心の中で呆れました。

40年間契約書変わってないんじゃないのか？
そのうち電話加入権付きとか出てきたりして

電話加入権ってなんですか？

電話の権利

電話加入権ってなんですか？

電話加入権のことを知らない世代がもういるのか？

電話加入権って何だべ？

だから電話の権利だよ

アパートの大家がｹｰﾀｲ売ってるのか

>>805
加入権廃止はどうなった？
http://society6.2ch.net/test/read.cgi/regulate/1131270894/

>>798
うちの会社で借りてる物件の契約書で手書きの契約書あるぞ。
自動更新って書かれてて、甲のばあちゃんが死んで×印が名前に
かぶってて、横に子供の名前が書き込まれてる。

俺の物件もこんくらい長〜く借りてくれたらいいのにって思った。

重文？

>>798
築５年位のけっこうきれいなマンションですが、
６０代と見られる大家は日本人なのに、名刺の名前が
アルファベットのみ　と　個性的と思われます。
メルアドが書いてあるのは、ＰＣ頑張ってるなと思いましたが、
スカイプのＩＤも書いてあったのは、ちょっと不思議です。

電話加入権なんて、現在ほぼ価値無しなんですよね？

頭金50万くらい（もしくは0）で1億のマンション買いたい。
不動産屋と手を組んで頭金1千万払ったことにして銀行から融資を引き出す。

こういうのって良くある話らしいんですが、実際のところどう思います？
税務署とかにバレる可能性はないんですか？私文書偽造ですよね。

>>809
価値無いな。いまや独身だったら電話引かない人がほとんど。携帯があれば十分だしね。
おそらくそういうのを知らない人かサギっぽい人。いわゆるおのぼりさんをカモにしているような感じ。

都内はこういう人多いよ。　資産の上がりで食ってる人、働いたことが無い人、昔大もうけしてセミリタイヤしてる人。
ぼっちゃんオジョウちゃんで芸術家肌な人も大体こんな感じ。
５０過ぎてて髪の毛茶色とかに染めてるのはまず信用しないほうがいい。「普通じゃない」からね。

住宅ローンの話か？　　ノンリコの話か？
どっちにしろ抵当付くのに何したいんだかワケワカメ
そもそも税務署は関係ない

>>812さん　

アパートローンの話です、すまそ。銀行騙して融資を通すってことです。
頭金ないと（当然実績も）今銀行相手にしてくれないらしいんで。

頭金の1千万どっから用意したんだ〜とか将来何かのきっかけで突っ込まれたやばいかなと。

１０００万ぐらい持ってても誰も驚かないし気にしない。
２０代前半とかだとわからんけど。

>>811
　なんか２月に会ったのに、2000円未満で売ってそうなペラペラのジャンパーを着てたので、
ちょっと　普通じゃない　って感じでした。あまり悪口を書いてはいけないんだろうなあ
とも思うんですけどね、、、笑
　

>>813
現金か預金が無いとダメなんだぜ？
知り合いの銀行マンが言ってたが「お金に色は付いてないですから」ってさ。

ヤクザから借りてこようが人だまして集めようが「カネはカネ」ってこと。
あなたの口座にあればあなたのもの。現金で持参しても同じ。
でも不動産屋が抱えてるだけじゃ証拠にならない。

有印私文書偽造＆同行使および詐欺罪の単なるフツ〜の刑法犯

でもやっぱり税務署は関係ないから安心汁

>>816さん
不動産屋が諸費用として受け取ったという書類（領収書等）を用意しても駄目ですか？
よくある手法らしいんですけど。

>>817さん
なるほど。調べてみたとこ時効は3年のようですね。

税務署は関係ないですか、じゃあまずバレルことは無さそうですね。
しっかり返済していけば誰も損しないし。

ビビるくらいなら最初からやるな
てか通報厨全盛なのに2chで相談してる時点でどうかと思うぞ
他人はリスク負ってくれない

相場並の物件価格なら融資金額は今時50％程度が限度
他に担保（不動産・人）が無ければ90％の融資は多分無理

>>818
銀行に確定申告の書類の写しを毎年出すからばれるぞ。

それよりも担保が十分あれば問題ないよ。

>>819
すいまそん。経験豊富な方々の意見も聞きたかったので。

>>820
50％は厳しいですね。1千万ズルしても大した物件買えないなんてどんだけ不況なんですかね。
でもそれだけしこむには良いタイミングなのかな。

>>821
リーマンなんで源泉徴収表しかないのですが、確定申告の書類は必要ですか？？

確かに担保があればいいんですがね…。

どんだけ不況というか地価はこれから下がるから焦らなくていい
数年あれば1000万くらい貯まる
売り物件が無くなることは無いしむしろ増えていく

>>822
不動産事業を始めれば確定申告するようになる。
ばれれば融資の際は契約書って単なる貸付書類だから、すぐ返せって言われたらどうする？
だから、銀行がいきなり返せとか言ってくることができるのよ。
当然に土地建物には抵当権設定するから抵当権を行使されれば終わりってこと。
足りなきゃ、保証人に請求や給料の差し押さえ訴訟起こされる可能性もある。

あくまでも可能性だけど実際起きていることでもある。

３ヶ月ぶりの円安じゃ〜〜〜〜
資源インフレ再来〜〜〜
ガソ180円看板見たくない〜〜〜

>>822
嘘ついたら期限の利益の喪失だろ？
でもバレようがないけど。
90%融資は今の時期無理だろ、担保切れだわ

漢ならど〜んとやっちまえ

担保割れは、第二抵当での融資でもOKという銀行もあるし、
それならおいらが10％部分貸してやるという銀行もいる。

>>828
10％では全然足りないと思う。土地まで購入だとまず5〜6割程度しか無理だし
第二抵当ではほとんど評価なしだし無理なんじゃないか？

おっす。3月に入って、6部屋の内、3部屋の住人が退去決定しましたｗ
借金残が、4000万円。やばいっす。

そういうときアニメの主人公だったら
オラ、ワクワクしてきたぞーっ
ていうんだろうけどな。