不動産投資の問題点 4物件目

これからどうなるのでしょうか？

前スレ
不動産投資の問題点　３物件目（2007.8.18-2007.10.18）
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1187419616/

借地権付マンションて何か問題ある？
ハウツー本でトラブル多しとあったけど。

借地の一棟マンション買ったけど、底地いつ買えるか心配です。
一体化させたら転売予定です。

キャッシュで買ったんでしょ。利回りがいいだろうから、長期投資と考えて気長に待てばいい。
底地は相続が発生しないと。

借地なら、表面10％近いだろうから、あっという間に元本回収できる
じゃないか。もう一つ買え。

【不動産】札幌のマンションが供給過剰に…成約率、9年ぶり50％割れ [07/10/19]
http://news21.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1192803127/

前から狙ってた地下鉄の駅上ビルやっと契約できた。
築40年鉄骨5階建てのボロビルだけど、80/800で土地28坪角20ｍ/16ｍ
1Ｆ焼肉2F不動産屋であとは壁一面看板貸しの予定。
5-6年で償却終わったら土地担保にリーマン大家初の12Ｆ建ての自社ビルたてるぜ。

>4
相続後に買い取るって、難しい場合があるよ。

俺のケースでは、
隣地を買いとろうと交渉したんだけどね。
現在住んでいる人（名目上の管理者＝70代）は、ＯＫなんだけど、
持ち主の名義は、（名目上の管理者）のお父さん。
で、相続者である兄弟が5人いて、それらを探すだけで一苦労。
しかも、兄弟が生きていてくれればいいんだけど、死んだ人もいて、
その相続権が子（登記上の人物の孫）に移譲されていて、
その子供も3人いて、一部は国外に住んでいたりして、もう訳わからん状態。
でも、どっかで手を打たないと、名目上の管理者も高齢だから、
さらにその子の代になったら、さらにワヤクチャ。

結局、（名目上の管理者とその子）に金を渡して、
20年間の取得時効の経過後に登記しようとしいう話になったんだけど、
謎の相続権者があらわれて、ひと悶着ありそうで、戦々恐々。

逆に言うと、こんな土地が全国にたくさんあって、
取得時効が狙えそうなところもありそうで。
ここを狙えば、タダで手に入る。

想定最大家賃収入が3000万なんですが、3億以上借りたら厳しいでしょうか？
建築屋の見積りだと３．６億必要らしいんですが・・・。

時効に相続が絡むと、簡単には取得時効できないよ。
建築費が3億6千だと、表面利回りは10％。
取得税、固定資産、都市計画などの諸税、空き室率。賃貸料の下落リスク。
最低でも表面15％はないと。

建築費で10％以下って論外だろ？
普通、土地代も込みで７％ぐらい狙うのに。

>>10
>>11
ありがとうございます。
表面１５％ですか！2億で抑えないといけないんですね。
土地はあるのであとは建てるだけなんですが、これではまったく話にならないですね＞＜
ちなみに8階建てワンルームマンションの計画です。

ところで土地込みで７％でも厳しくないでしょうか？

>>12
いや、そんなもんだよ。
ちょっとおかしいな？と思ったらその地域の土地売買価格+建築費で％をだしてみる。
これで10％、あるいは推定経費を除いて7％を超えないとどこかがおかしい。そのおかしい理由は
建築費が高すぎることがほとんど。　（設定家賃がおかしいこともある）


なぜ土地とあわせた数字にするのかというと、最終的には売却することを想定しているからだ。

売るつもりがなくとも、
相続が必ず発生する。
返済が滞って売却せざるを得ない。
銀行に取り上げられることもある。

それらは建物と土地を切り離しては考えないからだ。（老朽化したものでさえ解体費というのが絡んでくる）

だからこそ、建物のイニシャルコストを意識しなければならない。
営業マンや銀行マンはとにかく売れればいい、貸し込めばいい、となってきている。ようするに「モラル」なんてのは無いのだ。

>>13
土地＋建築費で表面利回り１０％ですか！はぁ〜。（この時点で７％かと思いました。）
経費引いて７％ということはもっともっと厳しいですねTT

恐らく建築屋が儲け過ぎ（ふざけた見積）なんですよ。
建築地も概要もわかりませんが、土地があって建築して10％なんてあり得ません。
以前ここにおかしな建築屋がいましたが、建築屋の自己満で芸術的な創造物を作られても、利益をボッタくられても困るわけです。

私は木造アパートなら表面25％、RCで20％を目安にしています。
土地の形状や立地に問題があるなら売却して（措置法53条を使い税金はかなり安くなる）、立地と交通の便の良い所を探します。

14です。

場所は地方都市で、家賃は新築時7万ちょいくらい。（共益込み）
築20年なら6万くらいといったところです。
8階建てワンルームで部屋数は４０。まあ家賃は上記の間とって6．5万として3120/年と考えてます。

ここまで書いて思ったのですが、もしかして家賃が安すぎて成立しないのでしょうか？
そうだとしたらそもそも話にならないというのも納得ですね。。。

おもろい不動産ブログ見つけたけどＵＲＬカキコしてええのやろか？

>>17
スレに合ってるんならいんじゃね？

ほな、ＵＲＬカキコするでー。。。
わりにきついこと書いてあるんや。
http://toshikazu.livedoor.biz/

ちなみにブログのコメント５のカキコしたん俺や。

>>16
いまは建築費が高騰しすぎてて、相続税対策にしても
あたらしいマンション建てるにはきつい時期だよ。
新築でも表面利回り10％を大幅に切ると辛いよ。
駐車場にして2，3年待ってみたら？

新築はアホらしくてやれん。中古を狙うのが一番だよ。
でもその中古が基地外のように上がってどうしようもない。特に大都市圏が。
まぁ今はタイミングが悪い。転売目的所有の奴らが弱るまで待つのが得策。

株は下がったのにね

都内で土地価格がまだ上がっていない地域はないのかな？

>>23
あんた投資に向いてないよ。

現時点で値上がりしてないってことは相当な不人気地だから
今後下がることはあっても上がることはないよ。
人気地区であってもそろそろピーク付けそうだってのに。

買える奴が全部買ってしまえばもう買う奴は居ない。
あとは下がるだけ。

この国自体がかなり前にピークをつけてあとは衰退一方だからなあ。
ここ数年の地価上昇はリバウンドに過ぎないのかもしれないよ。

>>23
大島、新島などの島嶼

>>24
４年前に文京区の不動産を買ったんだがもう都内じゃ追加買いは出来ないみたいだな、残念。

東京だと表面８％で驚くべき高利回りでしょうと不動産屋が胸を張る。
この感覚の違いに愕然とする毎日だ。８％が高利回りというお題目を唱えているうち
それが当たり前になってしまったのかはわからないが、ちょっと麻痺しているね。
８％なら業者が飛んでいきますよというなら業者が買えばいい。
今の状況というか業者にはがっかりだね。正直な業者がほとんどいない。

正直だろ。お前の感覚が正しいとは限らないからな。

バブルってのはそういうもの
わかっていつつも感覚は麻痺する
高かろうが安かろうが取りあえず買わないといけないって気持ちにさせるのがバブルだよ

庶民の雑談だな。利回りだ複利だというなら株でも先物でもいいから
トレーダーにでもなりなさいよ。100万から3億5億くらいならば腐るほど
いるんだし。。。まあ1000人に一人もいないけど。

ここで不動産買いを煽っていた不動産業のものです。実際には不動産業にいたものです。
先週リストラされましたので、正直にいいます。不動産今買ったら絶対に損します。
今も価格の割り引きは行われて、割安に思える家もありますが、来年はもっと下がるでしょう。
最後に、私のような優秀な不動産営業をリストラするなんて、○○不動産！相当追い込まれてるよ！

>>32
嘘ばっかり言ってたから罰が当たったんだよ。

ロクな買い煽りなかったけどな。
優秀って自己評価は間違いだな。

そこでディフェンシブ物件ですよ

築２０年・木造・１LDK/トイレ風呂別
路線価で指値買い

収益物件で不動産屋に変化が生じてきていることは
問い合わせを一度でもしたことのある人間ならなんとなく
わかることじゃないかな。

切羽詰った大手が互いに食い合って
個人や中小へも触手を広げ
隅から隅まで潰しあってくれれば

結果オーライ

不動産屋が、
揉み手をしながら、香具師の笑みを浮かべていたら、その物件は×

不動産屋は手数料もらうだけなので、物件が良かろうが悪かろうが
関係ない。知ったか乙

そう、そして管理や・賃貸を丸投げしてもらう為に必死

http://www.hudosan.bz/
不動産投資 Wiki

ここにおわす不動産投資の達人の方々、
迷える子羊にご教授ください。

あと2，3年で、
不動産投資で失敗、一家離散みたいな
特集番組でてきそう。

エリカ様、亀田親子叩いて喜んでる貧民発見

今日ようやく店舗一棟貸しビル年率17％買った。
賃貸契約あと6年残ってるんで結構気楽。

地方で築２０年の木造アパートでも満室になるような需給関係の良好な地域は何処ですか？

>>44
銀行がお休みの日曜日にどうやって決済したの？

>>46
現金で決済すればいいじゃん。その方が諸費用も安くできる。
借り入れが必要なら後から起こせばいいだけだし。

へぇ〜金持ちは現金で決済するんだ。
よく相手が嫌がらないねｗ

>>48
現金決済したことないの？
平日は仕事あるから物件の決済は大抵休日だけど相手に嫌がられることなんてないよ。
ローンの審査やら何やら介在することも無く即決だからかえって喜ばれる。

借り入れしなくても、普通はキャッシュで取引しないよね。小切手でしょ。
契約の手付金だけじゃないの？
でも17％はすごいね。うちの地元はせいぜい12％。
エンドの人だと8％がいいところ。

現金はないね。
確認するの大変じゃん。
札束数えて終わり？
ありえない。

３〜４年前にロバートキヨサキが来日した時に
とっておきのプレゼントがありますと言って
「今日本の不動産は安いので買える人は買った方がいいですよ、私もいくつか買いにきました」
と言ってた

何千万とか現金て、ありえん
いやあるのかもしれないが、その場で銀行の窓口に預けて数確認してもらう以外
受け取れないな

>52
不動産はキャピタルゲインとインカムゲインをダブルで狙える希少な
資産なのに、インカムだけで国債利回り遥かに上回る美味しさだからな

http://music.geocities.jp/tyuipo562001

>>54 次はいつぐらいが良い時期と考えますか？

>>56
オイラは４年前の東京都文京区に不動産を購入。
今は買い時ではなく次の買い時は２０１１年頃と分析して第２弾の買い。
売り時は中国の高度経済成長が終了する２０２０年台の予定で長期投資です。

人口減がハッキリしているんだから、そんな単純化できる話じゃないだろう。
オレにはロトくじは大当たりで百万倍になる可能性があり、投資額を上回る回収率を誇る時があるのに、当たっても税金を取られない稀有な存在だ。
程度にしか見えない。

>>57 ありがとうございます
質問ばかりで恐縮ですが、買った不動産は何ですか？
あと理由もあれば教えてください。

オイラの場合は土地値に近く程度の良い中古アパート。
理由は建物リスク（大地震、火災、自殺、殺人・・・・）の影響を最小限に抑える。
元々キャピタルゲイン狙いでインカムゲインはグリコのオマケと考えていること。
それでも空室率は新築、築浅にはかなわないが立地条件でカバーできること。

>>60
地方都市だけど俺もそのタイプ
程度はかなり悪かったが色々やって満室近い。
全額融資で銀行10年でしか貸してくれなかったけど
利回りかなり良いんで十分やりくりできる。
あと七年で終わるが楽しみ
立地さえよければ、幽霊屋敷（ｗ）でも住んでくれるんだな〜

>>60 61ありがとうございます勉強になりました。質問ばかりでまたまた恐縮ですが、古アパートの修繕費用は実際どのぐらい掛かりますか？またどのぐらい見込んでいますか？
あと購入は、何割ぐらい自己資金を投入したのでしょうか？

素人同然だから参考にならないと思うが
築38年五階建て39部屋ワンルーム
購入時9400万
入居時の平均家賃が4万5千だったので
よ〜し大幅にリフォームにして6万近くまであげてやるぜっ！！
と1500万もかけたが結果は散々たる物（ｗ
今じゃリフォーム部屋も3.9ｋ
現在空室四部屋で利回り15％ぐらい。
入居者の程度は悪い。高齢or生活保護者多し
昨年夏入居者が亡くなって溶けていたことあり。
皮肉なことだが高齢者、生活保護者が多いのでその理由で退去した人0
諸先輩方からすれば、何という脳天気さなんだバカだ〜と
お叱りのレスあるかも知れないが
12％利回りで売っても良いし、ぎりぎりまで持たせて建て替えても良いし・・・
と楽観的に考えている。
銀行からは1億借りて残りはほぼ自己資金。

×3.9ｋ
○3万9千

>>62
オイラの場合、当時築２０年ものだが４年間で水漏れ１回１万８千円のみ、後は草刈がめんどくさいので砂利石を敷地にまいた費用ぐらいだな。
５年後ぐらいに建物の塗装をやる予定。
自己資金５割でローンを組んだよ。銀行だと物件が木造のため長いローンが組めなかったんで信用金庫で２０年ローン。
しかしその後の株高で上手く儲けて繰り上げ返済で今はローンなし。

うちは今のところ実質10〜12％というところか。
死人は出てないけど、家賃は購入時から2割は下がった。
厳しい世の中だよ。借金もまだまだあるしこの先不安。
ただ最初に表面利回り6〜8％で買ってたら俺はもっと地獄を
見てるところだからそんな利回りで買わなかったのはよかった。
次の買い時はまだ先だろうから、まず借金をなんとかして
余裕資金を貯めていきたい。

具体的に教えて頂きありがとうございます。
私はリーマン３０才、妻子ありなのですが皆様はどのような方々なのでしょうか？

>>67
自営で36で妻子有り
妻の父が不動産屋。
だから義理父の助言に従って安心して不動産投資できた

>>68 ありがとうございます
現在、3年後までに300万を貯め頭金(１割)で表面12%アパートを買う計画なのですが、何かアドバイスがあれば是非教えてください。

信頼できる不動産屋を持つことかな？？

>>69
ローン金利が８％になってもキャッシュフローがプラスである事。
購入から２０年たっても空室リスクが小さい事。
うーんそんな物件現在あるかな？
賃貸需要が良くて尚且つ利回り１５％以上な地域。

子供が小さいならそんなに無理する必要無いと思うよ。
高校、大学って行かせるならその時のためにお金を貯めておいた方が、、

>69

まじめな方のようなので、騙されないようにご注意ください。
もしも３年で300万円の貯蓄が精一杯だとしたら、全部頭金に入れて９倍のローンを組むのは
難しいと思います。
ローンを組めたとしても、ちょっとした不運であっという間に破綻します。
不動産投資は長い時間をかける投資なので、どこかで大抵逆風に見舞われます。
だから最終的な成功のためには、逆風時に耐えられる余裕が必要です。
ご留意ください。

破綻予備軍 多いキガス

>>63
リフォームが良かったんですかね。築年数がかなり経過しているのに、高い入居率はすばらしい。

でも建物の解体を考えた事がおありですか？
RCやS造は解体費用がかなりかかりますよ。築40年以上経過した物件を、新たに買おうという人がいるものかと…。
築50年前後で、土地費用からどのくらいディスカウントしたら売却可能か。
私には手が出ない物件です。

解体して建て替えの際、簡単には立ち退いてもらえません。高齢者や生活保護者が多ければとくに。
時間と莫大な費用がかかります。

高齢者や生活保護者は安定して長期に入居してくれるお客さんですが、立ち退きの際は非常に厄介です。

私は自営の不動産業者。アパートやマンション、ビルをいくつか保有しています。

>>70
信頼できない不動産屋とは？

>63の人
シロウトっちゅうか、全然プロじゃないの？
このスレ少子化とかファンドとかくだらん意見多いけど、
家主業は要は家賃の遅延取り漏れなく恒常的安定的に予定に近い収入が
入ればいいんだから1500は捨て金にしてもそれ現状で十分成功だぜ。
>75,76の人
あんたは脳内家主だろ。

>>78　恒常的安定的に予定に近い収入が入ればいい

その通りなんだが、これまで破たんしなかったからと言って、
今後、破綻しない恐れが無くなる訳ではないよ。
63の場合、むしろ破綻する恐れが垣間見えてきた気がするけどね。

>79
将来のことを正確に言い当てる奴はどこにもいない。
家主業は今までの実績第一じゃないの？
むしろ高齢者、生活保護者をターゲットにして、死人だしてもそのまま貸せてる
度胸と物件の運は賞賛できるよ。
建替える必要ない。ずっとこのままでいい。
どっちかというと、RCで、オートロックで、EVあって、床暖房で、みたいな物件の方が
住人もうるさいし、出入り激しいし、
金かかって気苦労多くてシロウト家主の気がするね。

素人とかプロとか、くだらないラベリングにどれだけの意味がある？
一般的にオーナーは生活保護や高齢者は敬遠する。
うちの地域だと生活保護単身者は家賃補助が47700円までだから、上限に近い賃料の所を借りたがる。

新築で高齢者やペット可という隙間狙いの物件はいいと思うが。
築40年とかだと……。
個人的には考えられない。

俺、３年前都内に中古アパート買ったんだが毎月入る家賃収入は気持ちが良いね。
労働収入とは比べ物にならんくらい気持ちが良い、労働が馬鹿馬鹿しくなるよ。

一度家賃収入を味わってしまうと麻薬のようにもっと欲しくなる。
消費することが馬鹿馬鹿しくなり収入をドンドン貯めてまた不動産を欲しがってしまう俺。

なぜかこのスレには
普通の意見をけんか腰で書き込む人がいる。
理由はわからん。

みんなイライラしてんだな
不動産は他に比べりゃのんびりした投資だ
10年20年経たないと成功か失敗かもわからんし気楽にやろうぜｗ

いらいらしてるのは株で損でもだしてるんじゃない？

http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1163996983/

どなたかこの管理費の問題に答えてください　はなはだ疑問に思ってます

http://legalpro.jp/mansion/index.html

こんなの見つけた

http://www.estate-daifuku.co.jp/categoly/kanri/kanri.html

これも

しかし不動産投資はもうかる。
平成2年築450平米の建物係争中借地権で1500万で購入。
現況事務所仕様を店舗と1dkにリニューアルする費用が1500万。
底地は買うか借りっぱなし（諸事情で供託中）
で結局25％　これで中目黒
アホみたいに儲かる。まだまだ都心にもあるんだぜ。がんばれみんな

まあ確かにそうだな。でもなかなか素人とか働いてる
奴はそんなの見つけられないよ。

借地権で利回り7％とかどさくさにまぎれて
何やってんだと言いたくなる物件がある今、
お買得の物件を一般人が目にする機会は
まずない。

不動産というだけで流動性に難アリなところ、＞90みたいな、ほとんど絶対転売不可なものに
大金突っ込むって、すげえ勇気要る。
だから利回り高いといわれてもね。

リスク取るから利回り高くなる。

今の時代の不動産投資はハイリスクローリターン。
オレの住んでいる地域は、ハイリスクノーリターン。
相続対策で無謀な行為をする香具師が多いから、相場が下がりきっている。

そんなお前はノータリーン

いや、>>90は転売も可能だ。
ローンが組めないから高くは売れないが、保有に旨みがある。
私も手が出る、というかうらやましい。

>97
そうそう。転売できるしローンもノンバンクで出るよ。
あくまで採算とれるかどうかの問題。
借地権は別にこわがるようなもんじゃないよ。

そんなお前はノータリーン

ふと、とあるAとBの隣接した土地の実勢価格を知る機会がありました。
Aは坪５０万Bは坪５万でした・・・・。何故かと思ったからＢは計画線に入っていて
Ａはかろうじて外れていました。計画線に入ってるかどうかってこんなにのも開きが出るものですか？

日本沈没　建設業以外を含む生の悲鳴


「建築基準法改定」の影響に関する緊急アンケート結果(回答554社）
http://www.douyukai.or.jp/kennki_annke-to.pdf

>>100
だって家たてらんねえだろが

http://sashinenikki.blog102.fc2.com/blog-category-5.html
こんな不動産ほしいい

>103
それ買えない奴の野次馬妄想指値日記だろ。
みてもなんの意味もないだろ。

認印だけで不動産売買って出来ちゃったりするの？

ノンバンクでしか融資を受けられない物件は、やはりかなり安くしないと売れない。
最低でも20％は欲しい。
でもかなりいい買い物をしたと思うよ。係争の内容にもよるけど。

売買契約時に本人確認は不要。認印だけで十分。
登記の際には本人確認が必要。

>>105
認め印すらいらない、民法上は口約束でも可
お互い信用できるかどうかは別物

登記がないと二重売買されるリスクがあるよ

>>100

�@都市計画の計画決定段階か
�A事業認可されて用地買収の段階か
等にもよるが
ホンマに相場の1/10なら買って損は無い思うよ

�Aなら即利益が出る
�@でも容易に除去可能な建物なら建つ&駐車場や資材置場でも使える
(坪50万の住宅地なら駐車場需要ある思う)

普通1/10までの差はないけどな

>>103
築浅、満室、権利関係問題なしの物件を
HPや店頭見てるだけのエンドユーザーの分際で
利回り９．１％は安いとか言ってるのにムカついた。
一生買えないのは断言する。

>>107
口約束ではダメですよ。
民法の意思主義の事を言っているのだと思いますが、契約は成立していません。

>>110
表面利回り9.1%は普通にダメだろ。
お前首都圏相場に慣れすぎ。
そんな低利回りじゃ途中で破綻する危険性が高すぎて話にならない。

探せば15%〜20%以上で回る物件は普通に見つかる。
もちろん完品手間なしなんてわけには行かないけどな。

まあ件のHP主がヘボだってことには同意だがな。
普通なら件の物件は条件悪すぎで最初から俎板にすら乗らない。
築年数だとか見かけとかで見てる時点でダメダメだわな。
評価できるのはほぼ満室だって点のみ。

銀行に騙されないためにも知っとけ。

年金暮らしの高齢者に対して相続税対策として年収の３５０倍をリスク説明な
しで貸付け、返済不能にさせておきながら完全自己責任として、おばあさんが
存命中に自宅を競売にかけたみずほ銀行。実話！！。
サラ金は年収の三分の一以上貸したら違法！！銀行法には制限ないのを逆手に！
みずほ銀行の非道取り立て比べたらサラ金なんか目じゃない。

2007/11/4　の朝日新聞経済欄。

http://ginkouhigai.com/
みずほ銀行被害者の会

>>111
口約束で契約は成立します。
「口約束　契約」でググってみてください。

相手方が不正をしたり、トラブルになったり等の、
契約後の諸問題は「契約」とは別問題です。

>>114
一応ルール上はそうなんだけど、相手がシカトこいたとき
口約束があったことをどう証明するんだい？

履行が保障されないなら実質的に契約なんてなかったも同然だろ。
言葉遊びはやめようや。

>>115
元の>>105が言葉遊びのようなものだろｗ
>履行が保障されないなら実質的に契約なんてなかったも同然だろ。
同時履行の抗弁権を使えばいいじゃん。

>>114
あなたこそ意思主義と不動産売買契約について、ちゃんと理解して下さい。

ガキみたいな言い合いはヤメレ

口約束でも契約は可能。ただしトラブル発生の可能性が高いので不動産売買には不適。実際使われない。

でいいだろ。

数年前から都心の区分所有物件を少しずつ買い増してきた。
でもここに来て、政治も経済もまるっきり先が見えなくなってきた…。
なんだか不気味な雰囲気漂ってるよ。
やってくるのはチャンスか、ピンチか。
また買えるくらいたまったけど、キャッシュを握ってしばらく様子見。

口約束では契約は成立しません。
例えば不動産の売主と買主が口約束で契約し、その口約束を数人が見ていて、後日争いになった場合。
仮に口約束を見ていた数人が証人となり口約束による契約成立を証言しても、裁判所は契約の成立を認めません。

私も今後の不動産投資には懐疑的です。
積算評価も十分で高い利回り、長期的ニーズに対応し得る物件なら手が出ますが。
そんな物件はなかなか出てきません。年にひとつかふたつ目にすればいい方でしょ。

不動産投資の問題点

↑
というより、いま不動産に投資する神経が問題点だと思う。

私も評価しますが、買えるような物件ないです。
今のように売り手が希望小売価格ばかり主張するようなら
ついていけませんね。また不動産屋もこれが相場ですと
センミツヤ稼業まっしぐらでお話しになりません。
少なくとも来年までじっくり様子見がよさそうですね。
まぁ、弱るまで待ちましょう。

>>120
区分所有という事は、持分登記ですか？

みずほ銀行頭取が国会へ参考人招致か？

参議院財政金融委員会でみずほ銀行の悪質取り立てが追求される。
「場合によってはこの委員会にみずほ銀行頭取を参考人として招致する。そして実態を解明する。」
「提案は後で理事会において協議することに致します。」

http://ginkouhigai.com/index.php?itemid=139

皆さんは不動産投資に弱気なんですね。
また、小子化で需要が減るからとの意見もありますね。
安心しましたよ。大衆はいつも判断を間違えるからね。
私も愚かな大衆の一人ですが不動産投資するなら今がチャンスと考えています。

ワンパターンの煽りつまんねよ

ま、表面６％なら買いでいいだろ。

金が回ると思うなら買えば
別に止めないし

そう、不動産投資はキャッシュフローが命。

だろ？

数年前までは最高速度200kmの車で実際に160kmとか170kmでぶっ飛ばせたんだよ。
でも最近は最高速度60kmの車が売られていてびっくり。60km出すのにエンジンうならせていたら
オーバーヒートで煙が上がるよ。でも最近は最高速度40kmとか50kmの車もあるらしいね。
ガソリンも数年前は安かったのに最近は高くなって儲けるのは元売りの奴ら。
そりゃ車も売れなくなるよ。

大変だ！！
モデルルームにも新建築基準法が適応されてる！！

ワロス

北海道のニセコ辺りが近年地価上昇率連続NO１だったとか。
買手の大半がオーストラ利アンで４０００万円クラスの物件に人気が集中してて
インタヴューに購入者が「格安で投資としても最適」と答えてました。
私にはその答えが意図するところが判然としません。
海外のスキーリゾート地が凄い事になってるのでしょうか。
温暖化を見据えての中長期スタンスなのでしょうか
金持ちの道楽なのか、ほんとに投資対象と考えてるのかどんなものなんでしょうか
ご教示お願いします。　場所違い？

>>135
情報が遅すぎです。

日本人は日本のよさがわからんまま全部外人に買い取られていくんだろうな。
今度のアラブの投資ファンドは日本の不動産に20兆円ぐらい投資する予定らしい。
少子化とか金利とかサブプラとかぐだぐだ言ってる間に全部持っていかれる。
どうしようもないな。

まあ、それぞれの思惑があって金が動くんだからいいんじゃない？
投資なんだし、正解かどうかは今はわからないんだし

中国人も買ってるみたいんだな。中村が言ってたよ。

世界的には人口は増え続け、通貨は供給され続ける
原油で儲けた所で現金持ってれば損するだけ
長期的にはインフレであり現物買いするのは当然

下がって上がる直前に投資するのが王道としたら、
値上がりピーク迎えた日本の不動産に関しては投資は厳しい。
今度、不動産投資の絶好の機会来るのは１０年くらいは先かな。
その頃は世帯数減少始まるマイナス要因もあるけどね。
不動産投資は国外に出るしかないかもね。

不動産投資はマクロで考えたらいつまでたっても投資できない。
いい物件はいつの時代にもある。
本気で投資しようとする人だけにチャンスはある。

日本じゃ、「額に汗して働くのが偉い」という宗教を学校やマスゴミ
で垂れ流してるからな。
グローバル金融経済の鴨を量産して、ユダヤや中国人への生贄を育て
たら嬉しいんだろうよ

じゃキミの思い通りにしたら？
「額に汗して働くのはバカだ」と学校やマスコミが宣伝して日本中に浸透した暁には
さぞや立派な資源小国ニッポンが出来上がってるだろうね。








ところでキミは朝鮮人？

勤労勤勉は非常に重要なことだと思うが
最後の一行が不要

額に汗するのはいいことなんだが意味を勘違いしてるのが多い

農業で言えば
自分の土地を耕すのは素晴らしいことだ
自分も儲かり、世にもよりよい農作物を供給できる

逆に他人の土地を耕した上に上前はねられてる輩が多い
安い賃金でこき使われ儲かるのは地主
ただの奴隷労働を美化することは害悪

>>146
>自分の土地を耕すのは素晴らしいことだ
GHQの政策のお陰で只で貰ったんですよね。
>自分も儲かり・・・。
農業従事を条件に貰ったのに、アパート建てたり転売で大儲けですよね。

>>144
>>「額に汗して働くのはバカだ」と学校やマスコミが宣伝して
>>日本中に浸透した暁

そのぐらいのことやらないと、額汗信仰は直らないぞ。
馬鹿な日本人は額に汗して稼いだ金を守るのは自分の責任という
意識が全くない。結果、グリーンピアに化けたり、銀行に不良債
権の山作られて、何も返ってこないんだ。
読売にも「株で長期投資なんか意味あんの」とかいう投資家が多
いと書いてあった。

お金に色はない。
勝手に色をつけてるのは我々。
いいお金、悪いお金などない。
いい借金、悪い借金はあるが。

143-148で自問自答してるバカ　結構カッコいいぞ！！

多くの香具師はわかっていると思うけど自問自答ではない。
オッサンだけど、この責任は政治にある。
オッサンとしてオレに力がなかったこと、ホリエモンや村上に好き放題させた時代に生きたことを深く反省している。

>>150
アンカーくらい覚えないと結構カッコ悪いぞ！！

151-152
あいかわらず自問自答するなよ。
それかIDも出せないくらい気の弱い情けない集団のレスなのか・・・

>>153
ID出すと気が強いのかｗ
どんだけ〜
そんなに強気になりたいなら住所氏名書けよｗ

sageでない時点で、気の強さと言うより無知？

>>148
＞読売にも「株で長期投資なんか意味あんの」とかいう投資家が多
＞いと書いてあった。
事実その通りなんだが。
インデックスならともかく個別株の“長期投資”なんて無意味。

>>151
堀江や村上はヤラレたんだよ。
別にあいつ等が特段悪いことしてたわけじゃない。
もっと大規模にあくどいとこやってる連中はピンピンしてる。
粉飾額がLDとは桁違いだった日興はOKでもLDは即上場廃止。
株主の層も違う品。

そもそもLD株暴落のトリガーになったのは一部証券会社が代用有価証券の
掛け目を０設定にしたことと多くの証券会社がそれに続いたこと。
LD株そのものを担保に高レバレッジを掛けていた資金力の少ない個人
投資家が多いところでそんなことされたら暴落は当然。

当然一部の連中は暴落のタイミングを正確に把握できたわけで・・・
株の世界とはそういう世界。

農地と住宅地がせめぎあいの田舎住まいです
収穫もしないで腐らせるだけなのに早朝から農薬撒き散らすシーズンも漸く過ぎました
日本の土地持ち農家、富裕農家の現状でしょうか
くたびれもうけの農産品よりいかに土地を金に替えるかに汲々としております
次代の承継人達は相続税に現物納めて残存を放出するのでしょう
近未来実勢価格の下落圧力は想像つきましぇん
都心５０Km圏内からのレポートでした
土地開発公社がバブル期に買い漁った潮漬けの土地処分も乳と進まず負債と住民負担は増すばかり
これは概ねの自治体が該当しますな　官のばかども!!!!!嘆かわしや

まあ買えない奴は自分の甲斐性とか決断力のなさを差し置いて
何かしら別の理由を見つけ続けるだけ。
しかしこの円高はここ数日の株の爆下げにつながったけど、
サブプライムで今後の、特にアメリカの不景気考えると、
日本は昭和60年頃の内需拡大初期と同じ動きに
向かわざるを得ないんじゃないでしょうか？
国内の限りある資源を投資対象にして、買わせて儲けさせて税金を巻き上げる。
不動産が人を酔わせて巻き上げるには一番てっとり早そうですが・・

>158

俺もそう思う。
ていうかそれしかないのでは。
国民の所得がジリ貧のなか増税すれば間違いなく景気が悪くなり負のスパイラルに陥る。
そんな事何度も経験して解っているはずなのにまた増税しようとしている馬鹿官僚どもは国家反逆罪で極刑にするべし。
増税が通用するのは国民所得が右肩上がりの時だけだ。
国民の所得がジリ貧の時は資産価値をこれでもかと言うくらいうなぎ昇りに上げることが有効。
そうすれば国、地方自治体の所有する資産価値も上がり借金が増える以上に値上がりすれば少しずつ借金を減らすことさえ可能だ。
当然景気も良くなり国民所得も上がるだろう。

ま、国は輪転機を持ってるんだから、回すよね。
土地生産装置は持ってないけど

もう充分仕込んだから国は早く輪転機を回してくれんかのう。

東海地震待ちです

土地値のボロアパートばかり仕込んだから大地震大歓迎じゃ。

いま、ほぼ土地値のボロアパート、表面利回り６％なりを薦められて迷ってます。
(落合地区大江戸沿線)
一応買い換え特例が使えるの今年までだから。特例も入れると８％くらい行くので…

大地震が来たら、土地値が下がるんじゃあ、、、ないか。

>164
こんな時に買うなんてアホじゃ。
不動産も株も安く買って高く売るのじゃ。
今はむしろ短期の場合売り場じゃ。
ワシは長期なのでまだまだ持つがのー。
>165
短期では大地震で下がるだろうが結局元の鞘に戻るはずじゃ。

＞１５８
内需拡大で不動産流通活性化なんてどう捻っても無理な話でしょ
個人資産を占有している高齢層団塊世代層が消費、不動産になんぞ金廻しません
老後不安を払拭できない昨今、死ぬまで預貯金と年金で耐えられるか算段しているのがその大勢です
老後設計に不動産買えなんて指南するFPも見当たりません
団塊世代の消費ブーム到来ほざいていた連中、ででこいやー
バブル崩壊を直撃されてんですよ脂乗ってた時代に
不動産もちあげたってくいつきません　既に得ている持ち家で充分せいぜいリフォーム買換えまで
煽ったところで余裕資産ある人間が懲りずにババ抜き始めるのか程度の距離をおくでしょう

>167
そうじゃないんだよ。
不動産を買うのは高齢層団塊世代層などの日本人ではない。
海外からの過剰流動性資金が買い漁るのさ。

他力本願か
あてにならん

168


笑った。
あなたは５年くらい前のエコノミー雑誌読んでるの？
それとも北京の話でもしてる？
その北京でさえ頭打ち見え始まってるのにw

サブプライム問題の影響で外銀が資金引き上げ。
都心の不動産暴落って筋書きの可能性高いみたいね。
数ヶ月以内みたいな話。
バーゲンセールを中国マネーとオイルマネーが買い漁るということになるんだろう。
安くなったら日本人も頑張って買い出動して欲しいもんだが…。
オレも買おうとは思うが、こういうときに銀行って貸さないんだよな。

業者もあせっているんだよ。
涙ぐましい努力をしてるなと思って
生暖かく見守ろう。
そして時期が来たら叩きまくったらいいじゃない。

不動産もいいがそろそろ株の買い場が来るぞー。
準備ＯＫかい？

あららら、チェックしたら既にはっきり実感できるほど安くなってるね。
都心の中古マンション。
下げ足はやいな。
地価が下がるといろんなところに悪影響出ると思うが。
大丈夫かな。

築済みマンション売り渋りも情勢一変で我先に市場放出
建売住宅の在庫積み増し、中古住宅もだぶついてる
住宅設備投資サイクルは従来だと2010年前後から活性化のはずだけど既に前倒しで終了か
今現在の利回り勘定は画餅に過ぎないでしょう
不動産は時流に翻弄されるリスク資産です
都心の物件は商業住宅向け双方日本の成長力乖離の過剰な上昇トレンド描いただけに調整局面では反動もでかい
さらに熾烈きわめるイス獲りゲームかババ抜きか

しかしここの連中のコメント見るとニュースや噂やヘボいマクロねたでしか物
見ない感じだな。
不動産ホントに安く買おうと思ったら個別相対の世界だろ。
債務よく調べて事件物を叩いて買うようなアプローチしないと、
市況の多少の下げで買ってもたかだかしれてるよ。
投資とは言えん感じだな。

>>176
なんかおまえこそえらく一般論だな。

具体的なノウハウ出すバカはいないだろ、普通。

もともと具体的なノウハウのない奴ばっかだろｗ

またあいつか
自慢話が大好きなあいつだろ
あれやったこれやったと自慢好きな

177-179
3バカそろって何つまらんこと書いてるんだ。
新築の売れ残り値引きしてくれないかな的な情けない話ばっかりじゃ
どうしようもないだろ。

自分のこと言われていると認識しているみたい
結構敏感ｗ

だな

>176
市況の上げ下げの話してバカ扱いされるとはね。
ニュースもウワサもマクロの話もおもしろいけどね。
世間話として。
何かそういう話されると困るわけ？
困らないならいちいち絡むようなレスつけずに無視してくださいな。

>164
今、不動産買う金があるなら絶妙なタイミングである株を買う準備をしとけ！
もうその時は1週間内外にせまっているぞ！！
買ってしまえば後は来年年末までアホールドで良い。
資金は平均２倍程度にはなるはずだ！！
不動産はその後タイミングを見て買えばよい。

>市況の多少の下げで買ってもたかだかしれてるよ

平成バブルの時と５年前では不動産価格は相当違うと思うんですが（汗）

米財務会計基準審議会によるサブプライム強制時価評価が１１月１５日から始まるらし。
その辺から嵐のピークが来るんだろうな。

底や天井なんて、仕掛けた連中しかわからんよ

2007年9月29日(土)14時ごろ、突然エスリードの「しんや」？（たぶん）という人物から電話が掛かってきて、都内？
で投資用ワンルームマンションの販売を展開しているとといった内容だったので、「結構です」といって電話をきると、
すぐにまた掛かってきて、「内容も聞かずに途中で切るなんでどういう対応ですか」と叱られました。あまりの非常識
に絶句していると、「話が判らないんですか、あなたは知的障害者ですか」とか言われたので、
こちらも激怒して、「お前はどこの誰だ。どうしてうちの電話番号を知っているだ」といっても答えず、
逆に「初めて話しをする相手にお前呼ばわりするのはどういう対応ですか」とまた注意される始末。
いきなり電話を掛けてきて何を言っているだと怒っていると、「話しが判らないなら今からそっちに行くから。
住所は・・・ですね」と言って電話は切れました。その日ずっと待ってましたが現れず、ネットで「エスリード」を調べてみると、
どうもこの会社のようです。
とりあえず、＊＊＊かやばい先かと思って、地元の警察と親戚の弁護士には相談しておきましたが、
相手にしないが一番、何かあったら１１０番してくださいだって。

>>184
何を買えば良いですか？日本株？インデクスかな　
来年２倍になる株って、国内では思いつかないのですが…
教えて下さい

>>189
解らなかったら日経平均ブル型レバ２倍の投資信託でも買っとけ。

>>189
来年2倍になる株なんていくらでもある。今はまだわからないだけ。

すでに仕込んでたらここに銘柄名だけでも書けるはず。バカが提灯も付けて
くれるし一石二鳥な。だから>>184はネタ。

去年6月日経平均で15000割ったとき仕込んだ現物6銘柄今年9月18000手前で手仕舞いして
値上がり平均85％だったよタムロン太平洋金属東芝なんかおいしかった
でも今の情勢は引っかかることも多い　機関投資家達が日本株高値圏で処分しまっくてたが
ここでまた保有率あげてくれるかしらん　
大型株は機関が買い支えてくれるという定石が通用しない時代に突入した気配がするんです

スレ違い

>191
まだ仕込んでないから銘柄書けるわけないじゃん。

日経平均ブル型レバ２倍の投資信託購入まであと僅かの日にちとなりました。
皆さんご準備OKかな？

スレ違い

エスリードが自社ブランドを販売する前の販売代理物件が超DEADなんですが
今回は　省かせていただきまして
同率１位は　エスリード天神・エスリード平和！！！
　　　言わずもがな福岡進出物件ですが　空室が・・・ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
　　　平和の家賃　管理費込み　39,000！！！
　　　エスリード天神は　まさかの一部ウィークリーマンションにｗｗ
　　　お買い上げの方　　一言　　残念！！！
同率２位は　エスリード万博公園・エスリード萱島
　　　立地が重要な　M投資で　駅から遠く　しかも郊外・・・
　　　やっぱり　ファミリー物件は　傷が広がってくのがあいたっ！！
　　３位は　エスリード新大阪シリーズ！！！！！
　　　第１〜第８まで　近くに密集させる馬鹿さかげんｗｗ
　　　大阪の投資物件で　淀川越えちゃうと　だめですなぁ
　　　今日も　新大阪のエスリード村には　ピンクチラシが舞っております
　　　今後の　廃墟化に期待！！
　　４位は　エスリード梅田新道�T　�U！！！！
　　　激しく高い設定の家賃　しかもお家芸のせっまーーーい作り！
　　　あなたは２０�uない　１Kに　家賃７〜８万出せますか！！
　　　販売価格が　高かったのも入賞の　高ポイントでした。。
　　５位は　エスリード塚本
　　　礼金１５万　家賃45,000円でギリギリ賃貸がつく！！
　　　目指せ　ローンとの差額　月/30,000円！！！

いやぁ　やはりDEAD具合でいくと　昔のマンションが多かったですね
設備部分の減価償却は　１５年ですしぃ
家賃は　どんどん下がっていきますしぃ
いい立地で　設備も↑の安い物件もどんどんでてますしぃ
傷が広がって致命傷になっても　よくなることはな（ｒｙ
あ　書き忘れましたが　大阪市以外のファミリー買った人は
死亡確定です　　ご愁傷様ぁ

所有している築38年五階建て39部屋ワンルーム
空室4部屋、入居者高齢or生活保護者多
利回り15％で回っている物件を約11％利回りの15千万で購入希望者が出た。
売却益5、6千万でるんだが・・・
いつ壊れてもおかしくはない上下水道ガスを2千万前後で新しくして
この先ずっと高齢者、生活保護者専用マンションとして運営していくか・・・
今も需要があるんだから、この先団塊世代が大量発生するからずっとあるのでは・・・
そうするとローンが終わる七年後には毎月約140万前後まるまる利益。
入居者がそういう人たちだから、雨漏りや天井から生活用水が漏れようが死者が出ようが
そうそう出て行かない。
ただし、退去すると部屋が凄いことになっているのでどうしても100マソ近くリフォームしなければならない。
正直いうと、管理会社が管理が嫌なのか売れ売れうるさい（ｗ
それとも、早々売却してしまうか・・・
うむ〜迷ってます

損切り

【記事】　広がる空き家バンク　団塊世代の田舎暮らし支援

過疎化で人が住まなくなった家の情報を、田舎暮らしを希望する都会地の人に提供する
「空き家バンク」事業が全国的に拡大している。過疎対策として定年を控えた団塊世代
をターゲットに取り組む自治体が増え、島根県内では半数の市町村が開設し、国や同県
も支援している。

　総務省によると、３カ月以上居住者がいない一戸建ての空き家は全国で２１２万戸
（２００３年現在）。県内では２万５００戸あり、５年前より１４・５％増えた。

　５年ほど前から全国的に広がり始め、国土交通省の外郭団体によると、９月現在で
空き家情報を提供しているのが全国で１１９自治体あり、県内では出雲や雲南、海士
など１０市町村が設けている。

以下省略

山陰中央新報（'07/11/16 無断転載禁止)
http://www.sanin-chuo.co.jp/sumai/modules/news/article.php?storyid=445281045

>>198

俺なら、喜んで売る

>>198
他にも書き込みしていた人だね。
短期譲渡で税金は痛いけど、今後の維持管理費や修繕費を考えれば、1億5千なら間違いなく売りでしょ。

投資物件は客の逃げ足が早いから、いつまで待ってくれるやら。

不動産屋のオトリ客。ローン条項アウトで２年売り物件晒しの運命。

>>203確かに。
築40年のボロ物件が利回りで買い手がつくとも思えない 笑 はっきり言って利回り15％でもいらないよね。
>>63 11000千万円で取得して15000千万円売却。
手数料やら諸費用がかかるのに、どう計算したら5〜6千万円の利益が出るのやら。

出口戦略を誤ったいい例。
売却して初めて利益は確定する。
利回りに固執すると売るに売れなくなる。
せいぜい築15年以内にしないと。

買い付けまで来てしまったんだが・・・
現ローン残が8000万。差額7000万。と思ったんだが

よく考えた結果売却は止めた
配管等リフォームして不安材料を無くし原価を上げるのと同時に
どんどん返済。
七年完済しないまでも
たとえば残り1千万で6千万ぐらいで親父に売却（需要があるのと場所が良いので身内に残したい）
そうすると
赤字を大量に創ることができる（本業が結構利益出ているので数年これで相殺）
＆5千万のプール金もできる。
さらに安く購入した親父もハッピー
不安は残るが
一つのハッピーよりも三つのハッピーを取ることにした（ｗ

解体建て直し＆子孫へ受け継ぐことまで視野に入れるならそれでいいと思いますよ
7000万得たところで中途半端な金額だしどこに消えるかわからんからね

でも決断した以上、後悔の無いようこれからも維持管理しっかりして
収益あげて下さい

>>207
了解です！！
ただでさえ利益出ているのに、ここで大量に利益が出たら
こらしょっと税金に持って行かれる・・・＿|￣|○

住民がそうそう出て行かないからといって疎かにせず
維持管理をしっかりやって住民共々みんなハッピーに成るよう頑張ります

S友不動産販売仲介の、S市U区駅徒歩圏内の好立地、築36年の利回り14％物件が二年以上売れないでいる。
私なら売っちゃうけどなあ。

ご存じだと思いますが、不動産の譲渡所得は分離課税ですよ。
本業の所得は関係ありません。

糞物件に1億も借金しているのだから、自分ではいい買い物をしたと思っているのでしょうが。
最低限の税知識くらいは持っていないと困りますよ。

厳しいなぁ〜
他にも不動産物件持っているから
そのタイミングではダメなの？

x60Gn+X9・・・こいつ相当なクソ野郎だな。
まえによく書き込んでた安物のFPのなれの果てじゃねえか。
オレは63指示するよ。持ってもOK、売ってもOK
最高の物件持ってるとおもうね。

しかし、不動産売却益が分離課税だという認識がないのは異常では？

>>212
thx!

>>213
副業だったから・・・（ｗ
＿|￣|○

>>212場所はどこだかわからないけど。
こんな物件ならいくらでもあるよ。買い手はなかなかつかないだろうけど。

>>206このレス見ると、税の知識が全くないからね。ちなみに私はFPではありませんよ。

>>215
今後の参考までに
x60Gn+X9さんの所有物件の概要教えてください
m(_ _)m

私は地元駅前と地方都市駅前に商業ビル各一棟。
地元は元々土地があった。
24世帯のRCマンション一棟、これも土地は最初からあり。12世帯、4世帯の木造アパートも元々土地あり。
10世帯の木造アパートは築15年の中古を買う。
8世帯の木造アパート築17年も中古を買う。

その他区分所有のマンションが3つ。1Kが2個、2Kが1個。
地元は某地方都市。地方都市商業ビル以外は全て地元。
あと自宅は築40年の古い一戸建。

>>217
そのぐらい持ってたら、結構いいキャッシュフローが続いてる
だろうに、意外に貧乏な生活してるんだね

自宅ですか。
年寄りがいて、なかなか建て替えできませんでした。
今はこっちが面倒になりましたね。
私は元々いい所に土地があったからリスクもほぼなく、かなり楽でした。

なんだかとんでもない大不況が来るんじゃないかって気配が…。
ひょっとして世界恐慌の入り口？
気のせいならいいんだが…。

>>220
不況は日本だけ。万年日本だけ不況。
欧州や新興国に比べてパフォーマンスが低いと言われているアメリカ経済の不況は実質成長率3%。
日本の最近数年の好況は実質成長率2%弱。これまでもそうだし、これからも話にならない。

今回は転売業者と一部外人がババ掴んだだけだから別に問題ないよ
彼らがバーゲンする時に日本人は買えばよろしい

いつまで待てばいいのでしょうか。
業者も粘るんですよね。結局、裁判所で買うことになったりして…
この２年とそれ以前で、無意識に焦りが出てきたのか。
感覚が完全に狂っちゃって、まるで永遠に手を出せないように思える

なんで待つわけ。
今でもいい物件、探せばいくらでもあるだろ。

>>224
少なくともここ数ヶ月は下がるの判ってて慌てて買うバカいないだろｗ
今でも良い物件はあるが値段は良くない。
今売りたいのはババ掴んだ奴か手数料目的の仲介屋だけ。

>>224
値段がお話になりませんよ

中国、アラブの金持ちの有事の際の資産移転先として
結局日本が一番安全で手堅いという評価になってるらしいですわ。
つれ高になった中途半端な収益物件はさがるだろうけど、
まともに人が住んでて今後とも需要が見込まれる立地の物件はもう
下がりませんよ。

>>227
なってない、なってない。

銀行が狂ったように融資を競い合うことがない以上地価は上がらない。
今銀行は狂ってるかい？国内を見る目だけは非常に厳しく冷静だよな。
アメリカのサブプライムとかいうアホ商品には飛びつくけど。
国内は少なくとも数年前の水準に逆戻りしなければ買い手は戻ってこないよ。

米系ユダヤ人御用立ちのGSが日本の不動産を今買い捲っているという話を聞いた。

さて不動産はめんどくさいのでJ-リートでも仕込むかな。

>>225
好材料が出たり、悪材料がなくなった後に動いたって遅いだろうが？
いつも出遅れる奴のセンスはそうだから、ダメなんだよ。

>>232
本音書けよ。
投資家の動きが鈍って困ってます。
買ってくださいってね。

いやいや、今でもいい物件はある。
本気で探せばいくらでもある。
ただ、情報は川下に降りてこないだけ。
アホが買いだと思った時にはもう手遅れ。バブルの反省してんの？

バブルの反省があるから投資家も銀行も慎重なんだろ
わかってないな〜。自分以外は馬鹿ですかｗ

探せばいい物件はあると思うけど。

今後間違いなく不動産価格が値崩れするのに、強いていい物件を探す必要もない。
値崩れし切った後に、その時点でいい物件を探せば良い。
まだまだ数年は下がるでしょ。

下がるのは東京などの都心のみでしょ。
資金力ないと勝負ならんし素人にはいい物件回らないよ。

>>230
へー、初めて聞いたよ。
ローンスターは不動産も株も売って日本撤退みたいだけどね〜

ローンスターはゴミファンドだからそんなもんだよ。
GSとは比べ物にならないよ。

ローンスターはグリーンメラーの典型。
失敗するのは目に見えていたよ

だよね。
そのうえマーケティングの責任者、不動産屋に飲み食い・女あてがわれて
くず物件バンバン買わされてたから失敗するのは当たり前

で、東京スター銀行はどうなるの？

>242
そんなこともわからないの？馬鹿じゃない？

不動産業を本業でやっていれば、常に良い物件を探している。
そして、良い物件とならないほど利益を上乗せして販売する。
だから、一般市民が良い物件を手に入れることはほとんどない。

銀座2億はガチ

>>244
だな

　':, 　　　　 ',　　　_____,,.. -‐ ''"´￣￣｀"'' ｰ　､.,　　　　　　　　 　／
　　':,　　　　',　　 ＞'　´　　　　　　　　　　　　　｀ヽ.　　　　　　 /　　し　バ
　　　':,　　　　 ／　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 ヽ.　　　　 ,'　　 な　カ
　　　　':,　　 ,:' ／　　 ／　 　,'´　　　　　　　 ヽ.　　 　 ':,/Ti　 i.　　 い　に
.　＼　　　　,' /　　　/　 ,'　　!　　　　 　;　 　',　 ヽ__　／::::| |　|　　 で
　　　＼　 / ,'　　　,'!　 /!　　!　 　;　　/!　　　i　 「:::|'´::::::::| |　.!.　　 く
　　　　 ∠__,!　　 / !メ､」_,,./| 　 /!　/　!　　 ﾊ!　|__」＜:::::」」　|.　　 れ
｀"''　 ､..,,_　 !　 /　,ｧ7´, `iヽ|　/　|ヽ､」ﾆイ､　|　 !　|^ヽ､」」 　|.　　 る
　　　　　　　i,／ﾚｲ　i┘　i.　ﾚ' 　 'ｱ´!_」 ハヽ|　　　|　　　| ∠　　　! ?
─--　 　 　/　　 !　 ゝ- '　　　　 　　! 　　 !　!　　　|　　　|　　｀ヽ.
　　　　　　/　 　7/l/l/　　　､　　 　　`'ｰ‐ '_ノ!　　　|　 i　 |　 　　｀ ' ｰ---
,. -──-'､　　,人　　　　｀i`ｧｰ-- ､　　/l/l/l |　　　 !.　|　 |
　　　　　　 ヽ.ｿ　 `: ､. 　　ﾚ'　　　　', 　 u　,/|　　　 |　 !　 |
　そ　　知　　i　　/ｰﾅ= ､ '､　　　　ﾉ　　,.イ,ｶ　　　 !　 |　 |
　の　　 っ 　.|ﾍ./|／レへ｀＞-r　 =ﾆi´､.,_　|　 i　 ﾊ　 !　,'
　く　　 て　　 !　　　　 _,.イ´ヽ.7　　 ／　 /:::|　/ﾚ'　 ﾚ'ﾚ'
　ら　　る　　 | 　　／7:::::!　　○Ｏ'´　　/::::::ﾚ'ヽ.
　い　 .わ　　.|　 /　 /:::::::レ'/ムヽ.　　/::::::::/ 　 ヽ.
　! !　　よ　　 ! ./　 ,':::::::::::!/　ハ:::::｀´:::::::::::;'　　　　',

不動産所得の税率は高いね〜。株のほうが全然安いわ。
まぁ、ここのいる奴らはろくに申告してないだろうけどｗ

業者が広告打ってるマンションなんて利回りマイナスになるような酷いのがゴロゴロ。
「家賃払う位なら買ったほうが資産が残る」
こんな中学レベルの計算も出来ないDQNが引っかかりまくってるんだろうな。

>>249
いくら利回りをキチンと計算する事の必要性を説いても、
賃貸と違って資産が残る、家賃を払うのは無駄！の一点張りの馬鹿が世間では多すぎ。

>250
賃貸を提供している大家は利回りの計算が出来ないと思ってるの？

話が噛み合ってない

ここの人たちって、物件不動産屋から買うの？
俺の経験では、良い物件は銀行経由で話が来るものと
思っていたのだが。

銀行が不動産屋に回すぶんもあるだろ

>253
どうやったら、銀行から話が来るようになるのかな。


教えて！

>255
10億くらい口座に入れて「いい投資先があったら教えてくださいな」とか言っておけば来るよ。

銀行が薦めるのってヘンな物件って印象
物件善し悪し関係なく、「こいつに貸し付けられればGood!!」っていう思考回路でくるからね

２０００万位じゃだめかなぁ

話にならん

すごいね

>>255
今銀行困ってるから（特に信託銀行）、普通に１千万も入れときゃ
不動産セミナーの案内とか来るよ。そこに顔出してアンケートに書
いておけば一杯持ち込んでくる。

投資用マンション１０室に到達
晴れて事業規模で青色申告だー

収支はプラス１０万円くらいでちゃちいものだが、会社を
辞めてもまあ飢え死にはしないというのは精神安定上いい

信託銀行か
普通の銀行のHP内で探したけど外貨貯金とMMFしかないからおかしなと思ってた

>262

とりあえずはおめでとう。
だけど、収支プラス１０万円ってのは、月々のキャッシュフローが１０万円ってこと？
だとしたら少なくない？
なにかの拍子で半分の５部屋が空室になったら、かなり多額の持ち出し？
まあ、そういうリスクとるのはいいとして、精神安定上は決してよろしくないように思えるんだが…。

>>264
500万×10室×5%／12ヶ月＝20万強が標準。
10万だと、2.5%でしか回ってないということだから、相当低いね。

１０室で十万円かあ。借金いくら残ってんだよ。状況が代わればアボーンコースだな。

普通はローンを返済した残りが10万円じゃない？

ローンの残債は１億５０００万円くらい。

現金で買い切った中古以外は、全部借り上げ保証にしている。
借上げ保証つけなければ月々のプラスは１５万円くらいになるけど、
怖くてできないすよ。

>>268
俺からみれば借り上げ保証でなんとか回ってるって現状の方が怖すぎるけどな。
周辺動レベルの物件の賃料や空室率は調べときなよ。
近い将来家賃減額になるのはほぼ間違いないと思うから。

http://socialbuilding.blog66.fc2.com/
ソシアルビルって利回り良いんだね。。。
でも危険な香がするｗ

マルチ乙

>268

うむ。肝っ玉座ってるね。
俺だったらビビって夜眠れなくなると思う。
ちなみに俺はワンルーム６部屋で月々のキャッシュフロー４０万。
それでも時々不安になる。

>>272
ローンを５年で組んでて、今は我慢でも、５年後から急速にキャッシュフローが
よくなるのかも

俺は、１Ｒを６室ももってるなら
６部屋ある１棟アパートの方がいいよ
管理費節約できるし

管理費よりも地域分散による効果の方が高いと考えてるんだろ。

もう、特定の仲介業者経由以外には、銀行は融資しなくなったよ
サラリーマン投資は完全に終わりだね

んなことはない

「キャッシュフロー」ってのは月々の純利を言ってるんだよね？

>>264
確かに。俺なんか世田谷で新築で買った１Ｋ貸してるけど１部屋で月３万ぐらいフロー出てるよ。
単純に１０件なら２０〜３０万は出ないとじゃないかな？

だから新築はダメだって。過去ログ嫁や。新築ならキャッシュ以外は。。。と思うが。。

わしの知り合いは自由ガ丘でマンションを新築したぞ。土地をかってな。
アパートやるなら田園調布とかもいいんじゃねーか　容積低いけど

277さんは知らないでしょうが、ここ2〜3日、特定の業者のところには
銀行が説明にきてますよ
疑うんでしたら、ためしに自分の取引のある業者で収益物件をお持ちに
なって、銀行にいってはどうですか？
間違いなく、融資は謝絶されますよ
別にあえて信じていただかなくても結構ですが、もう1か月もすれば
すべては明らかになりますので

金利分経費で落ちるから、せっかく借りてやろうかと思っていたのに。
それじゃ預金を取り崩すよ。

融資が無理なら買える人間が限られるから
出口がなくなって右往左往するのは来年以降だな。
金貯めてじっくり待つしかないか。

>>282
多分これまで積極的だった某王手のことだな。
実は4月、8月にすでに段階的に融資の審査が厳しくなったという噂。
ここが融資を絞ると相場が崩れる。利回り15％ぐらいの物件が多く
出るまで現金を溜め込むの吉。

規制が始まったのならあの時と同じ
終わりの始まりだね

高い金利で販売用不動産を取得した不動産業者はやばいかも。

王手といったらMSしかないじぇねーか。
せっかく買い付け出そうとしてたのに。

1年遅かったな。
去年の今頃は飛ぶように融資が出ていた。

土地は誰のものかagain

問い合わせしても適当にあしらわれてきたオラに
業者が最近FAXを流してくるようになったのはやはりあれなのか

ちなみにこの業者
問い合わせた物件が売れてもいないのに売れたと嘘をついた業者
嘘をついた相手にFAXを流せる根性がすごい

売りたい人が他にいたと思われ。
こっちは根気よくいい物件を探すだけだ。

シェアハウスって投資物件としてはどうですか？

漏れは投資専業の会社で営業やってるけど
いま、やめるために転職先さがしてる
いまさら実需マンションうれないから、
ハウスメーカー系にしようかと悩んでる
うちの社長も商売がえして戸建分譲とか
やる段取りしてるし、いそがないとそっち
をうる羽目になりそうだよ（涙

wざまーーぼったくり物件売ってたつけだｗ

>>295
受話器を手にガムテープでグルグル巻きにされた格好で営業するってホントですか？

つうか禿るほどトピづれ。

金借りれない奴には面白くないだろうけど
またチャンスやってきたな。
資金ショートしかかってる抱き屋さんの物件がボチボチ出てきた。
サブプライム様々かな。外資頼みはきつそうだな。
今日オレのところに来た物件。
1ＤＫ・2ＤＫあわせて45戸利回り17％、平成3年もの。
買わない手はないでしょう。融資ちょいシビアになったけど
手持ち共担でオーバーローンを組みましょう。
ごちゃごちゃ考えずにとりあえず買っといたら。

277は、僻み根性で病んでいますね
せっかく、規制がはいる前日におしえてあげたのですが
そんなことはないと

まあ、そういうひとは、破たんの前日まで信じないんでしょうが
人をなんでも否定してるとしくじりますよ

>>299はなに？自問自答してるの？

なんかおもしれー輩が多いな。

でもね買いたいなマンション

前からいたあいつだよ

最近、マスコミも書き始めたけど、
↓が最大の問題点だと思う
http://www.youtube.com/watch?v=SsCcu_b6HrA
http://www.youtube.com/watch?v=lJ1Mygbab-Q
http://www.youtube.com/watch?v=1-g_sMuj0MM
これはかなりキツイ
長期氷河期入りかも

何をいまさらって感じだな
少子化、人口減はこのスレで語り尽くされた

追跡！マンション悪質勧誘の実態（フジ・スーパーニュース放映）
http://www.youtube.com/watch?v=oOI8BVv8r88
http://www.youtube.com/watch?v=d9JhT9KzEpU

【マンション】迷惑電話対策室9【勧誘】
http://life9.2ch.net/test/read.cgi/bouhan/1196570891/

上の不人気、不収益物件を強引に気の弱い、世間知らずの方に契約を迫る
業者があるけど
何回も取引あるけど、俺が世話になってる業者はいいと思った

九州、福岡の不動産投資はどんな感じ？　

>>309
どけんかせんといかん

土建か銭といかん

で、どうするの？

どうしよっかー

>>306
この20年間、日本の人口は増加してきたが、夕張の地価は上がってきたか？
人口が増えれば地価が上がり、減れば下がるというほど単純じゃねえ

>>309
やめたがよかっちゃないね？

田舎は既に終わっている。
都会も物件による。

キャピタルとインカムの両方が狙えないのなら、止めとけ

これからキャピタルが狙える局面が参りましょうか。

まあ国内でキャピタル狙えるのはごくごくレアなケースだろうね。
人口激減確定で、100%衰退が目に見えている国なわけで。

俺の周りも本当にみんな結婚しないよ。
未婚率も結婚年齢もどんどん上がってる。
女性たちの多くは未婚のまま出産可能年齢過ぎちゃった人ばかり。
そんな人ばかりだからあせりもしない。
まるで、この世代で国を終わらせようとしているかのよう。

投資物件買えない奴って、将来の人口減とかネガティブな事ばかり言うね。

前回のバブル時は土地は上がることがあっても下がることはないという
土地神話のもと、銀行がアホみたいな融資をした結果のバブルだよ。
じゃ今回もそんなことが期待できるのかと言えばどうだろうね。
最近の銀行さんの姿勢はどうですか？
石橋を叩き割って橋を渡れなくするほど慎重になりましたね。
ピンポイントで上がるから全体が上がっていると妄想する人が
いるかもしれませんが、銀行の態度見れば今後上がることは
ありませんね。

>>314
過去20年間、夕張の人口は減ってるんだが。

>320

いや、俺は物件ずいぶん持ってるよ。
でもこの国に将来性は無いと思っている。
おれ自身は、この衰退する国で残りの人生のんびり生きてもいいと思っているけど
息子の将来のためを考えて他国への移住も視野に入れいている。
でもこれからやってくる激動後の世界がどんな形になるかまだ見えてこないから、
もうしばらく日本で待機中って感じ。
今の日本で攻めの不動産投資をするつもりはさらさらない。

衰退し未開化する国のなかで超富裕層にのこって
インドのマハラジャみたいな暮らしするのもいいんじゃないか

何をわけのわからんことを

人口ピラミッド見れば一目瞭然。

　それでも日本でやる、ほかの国よりよくわかるから。　ﾏｸﾛで負けてもﾐｸﾛで勝てるから。

コストは上がる。でも転嫁できない。こんな業界は必ず廃れる。
建築コストは上がり放題。顧客の高級志向。でも競争が激しく価格に転嫁できない。
さらに管理会社（不動産屋）のいいなりにならなければ優先順位が低いまま。そりゃ
お先真っ暗だろ。特に昔からこの商売知っている人間なら環境変化にどう対応するか
相当考えているはず。もはやかなりのセンスを持っている奴しか儲からない商売に
なってしまったよ。

>325

腕とセンスに自信のある人はやればいい。
そういう人はどんな時代でも勝てる。
それ以外のほとんどの人は、この国ではもう勝てないよ。
不動産投資やれば誰でも儲かりますよ…と、初心者を誘うべきではない。

コストの上昇はカイゼンで吸収可能。水栓の組み立て一つにしてもかなりの無駄がある。

オーナー自身でCMできるならやればいい
でも現実的じゃないからね

>>323
非難するつもりは全く無いが、現状で待機中なら
死ぬまで待機中なんでしょうね。外に出る奴はもう出てるし。

東京（都心）に関しては、食も文化も治安も含めて最高峰だから、
金持ち連中のアジアへのHUB都市になるような気がする。
だから、都心に関しては生きてる間は損はなさそう。

中古不動産購入するときは指値使え。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/79/
ザ・プチリタイヤ

こういう人　どんどん出てきて欲しいね。怖い怖い。アフォみたいにレバ掛けてる
人多いよなあ。

>>332
>都心から電車で1時間
↑のような物件をよく買う気になるよな・・・。
>立地性向や現地の需給、家賃相場の見通しはもちろん、建物についてさえ、よくよく調べることもしなかった。
とか完全にアウトじゃんｗ

もう少ししたらそういう人たちが放出した物件を安く買い叩いてあげたいねｗ

八王子だな。

一億以上のﾌﾙﾛﾝ、利回り10％未満の物件を買ったやつはほぼｱﾎﾞｿだな。

RCなら10-15％
木造鉄骨なｒ15-25%目標

RCなら13-20％
木造鉄骨なら20-30%目標

築１年と築２０年の木造が同じかよ？

築１年と築２０年のRCが同じかよ？

築１年の建売木造住宅と、築２０年タイル張りＲＣ造住宅（戸建）なら、間違いなくＲＣ造の方を選ぶだろうね。

素人だな

>>340
それだけの情報で決めちゃうんだ
へぇ〜

今日不動産屋と話したけど、やっぱり景気最悪って言ってた。
来年はもっと悪くなりそうだと。
まあ、こっちとしてはそれで投資物件の価格が下がればウレシイんだけど。

12月に入ってから値下げした物件を良く見る。まだ下がるはず。

12月限りで2割引きとかの物件見たな
業者の気持ちがよくわかるよ
じっくり待とう

>>343
気楽だなあ。
日本経済の終わりが始まっているというのに。

3600万の狭小が3200になってる
土地値ならみんなほしくなるよ

最近地上げ屋が儲からないので空室だらけの物件に桜を入居させ利回り２０パーセント以上を醸し出し
譲渡後に桜を引き上げさせる詐欺が流行っているらしいじゃん、オー怖い。

>347
> 土地値ならみんなほしくなるよ

その土地値が値下がり続けているのでみんなほしくならないよ

詐欺でもなんでもないよ
この世界はそういうこと結構あるから

お客様には最高の状態で納品する。こんなのあたりまえやろが。

>>351
客の方が納得してるんならそうでもないよ。

今年の家賃収入ようやく1億超えた。
2008年は3億にむけて更に投資するぜ。

>>348
もちろん、その逆の一見クズ物件だが磨けば光る珠も隠れてるけどね

借金はいくらだ？ROIだけで投資すると破綻予備軍。

借金残高5億ちょっと。ここ6年前からやりはじめてピーク7億超えから
2億借金減らしてついでに毎月の差引300万残る。
まだまだまだまだ。

キャッシュフローと言わずに差し引きとか素人っぽい言葉を使ってる
時点で、似非

キャッシュフローだのキャピタルなんちゃらだの言ってる人ってチャラチャラしたイメージ

帳簿は黒字でも手持ちの金がない。。。

>>358
とはいえ、投資の唯一の指標は利回りじゃなくて、キャッシュフローだろ。
いくら観念上の利回りが高くても、キャッシュフロー回らなくて、資金が
ショートとカタカナ使って悪けりゃ、ローン返済できなくなったら、アウト。
逆にキャッシュフローがずっと黒字でいけるなら、５％でも４％でも無問題。

>>360
そんなアホな。利率がどうでもいいなら、個人向け国債でも買っとけ。

>>361
個人向け国債でキャッシュフローが永久に黒字にはならないからね。

永久に黒字だと思うが。どういうケースで赤字になるのか。

永久に黒字だなwwwwwww

>>363

ハイパーインフレになって、外貨ベースで大幅な赤字に
なることはあるだろうけど、あくまで円経済の中でなら戦争で
負けて国家そのものが無くならん限りはないな。

ただ362はただの勘違いだろうけど

>>363-365
元本をローン返済する前提。無借金なら、不動産投資もキャッシュフロー
マイナスになることないのは同じだからね。

無借金なら、不動産投資もキャッシュフロー
マイナスになることないのは同じだからね。
無借金なら、不動産投資もキャッシュフロー
マイナスになることないのは同じだからね。
無借金なら、不動産投資もキャッシュフロー
マイナスになることないのは同じだからね。

>>367
そんな書き方しても>>366にはわかんねーよｗ

マジレスすれば不動産は借り手が見つからなければローンなくても
キャッシュフローはマイナスだ。
転売先も見つからなければ単なる金食い虫でしかない。

ここまで書けば何故かはわかるよな？>>366

税金、修繕費etc

>>367-369
借り手がいなけりゃ、修繕は不要なわけで、固定資産税だけだから
事実上、所有コストはゼロに近いよね。現に駐車場や更地にしてる
奴も多い。インフレリスクヘッジという面から見れば、更地でも債
券より保有コストが小さいと言えるね。

>>356
100戸以上はありそうですね（＋店舗でしょうか）
個人的には不動産は小規模では苦しい
規模大きくしてなんぼだと思ってるので羨ましい

よかったらもう少し詳しく聞きたいものです

>>370
ボロくて借り手が付かないのに修繕費をかけなければ永遠に借り手は
出てこないわな。それって投資と言えるのかね。

収益見通しが立たないのに固定資産税払い続けるってのも意味不明。
単に投資の失敗を塩漬けで誤魔化してるだけじゃん。
高く売れると決まってるわけでもないのに。

保有コストが少ないってだけではメリットとは言えないよ。
キャッシュフローは少なくともプラスでないとわざわざ資金投入する
意味がないよね。

賃貸駐車場にでもして最低限のキャッシュフローを確保するならともかく、
更地で店晒しなんてのはカネをどぶに捨ててるようなもの。
投機なら投機と割り切って考えないと。

だいたいインフレリスクを回避するために更に危険度の高いマーケッ
トリスクを背負うってのは冗談にしか思えない。

キャッシュフローがそれなりにプラスならマーケットリスクもヘッジ
できるけど、保有すること自体が資産を減らすようなら何も考えずに
ただ貯金だけしとく方が数段マシだわ。

車の値段で買った１Ｒ
もう、２年１１月も空きだ、、、、、
総会でたら、全室の３割が空きだ
不動産投資の難しさを知る

>>372
長々と書いている割に中身がないな。
しかも、お前は自分が貨幣錯覚を起こす人間だと自己主張（つまり、
自分は朝三暮四の馬鹿だと言いたいわけ）してるのだから、恥ずかし
いｗ

>372

バカだな

キャッシュフロー（の予想）よりも、
最悪の事態に陥ったときのことを考えたほうが良い。
売れず、貸せず、毎月の借金は払わなければならないとなったときに、
リカバリーできるか？
それなりの小金持ちでないと、大借金投資はやめといたほうがよい。

来るなら来い！！　右翼日本人を論破してやる！！　日本列島は日本人だけの物じゃない！！
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/seiji/1195138234/l50

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http://money6.2ch.net/test/read.cgi/seiji/1195138234/l50

通常、退去から2ヶ月あれば新入居者は見つかる。
それ以上空室が続くのは、リフォームが必要か、賃料が高いか、物件自体に問題があるか。

5億も7億も借金して、地震で火災倒壊したらどうするんだろね。

>>376,378
非常に低いリスクでも避けようと思えば、高いコストがかかる。
どの程度のリスクとの共存を快適と感じるかというだけのことなので、
リスクが徹底的に嫌いな人間は資産なんてことは考えず、日々の労働で
生活をまかないなさい。リスクのない資産は存在しないのだから。

>>378

2か月ぐらいで、新入居者は見つからないよ。
これは、うちの周辺の話だけど、半年以上は当たり前。
新築アパートでも空き室がある。
もともと、供給過多、需要減だから。
これから、人口減で需要が確実に減るから、
全国的にも厳しいと思うよ。

地震や火災は保険でリカバリーできるけどね。
そのうち、行き詰った大家が火災保険でチャラにしようと、
放火したりする事件が起きそう。

>>380
田舎者ハッケーン！！
東横線の自由が丘より都心側で駅10分以内のところは常に需要過多
なので、家賃さえ下げれば取り合いだよ。地方の金持ちの娘たちは
毎年上京してくるから。（←偏見の持ち主なので、絶対に東武や西
武沿線には娘を住まわせない）

>>381

局所の話

健美家 で買うならどの業者がいいかな

383
その時点でおわってるよ
出回りだからね

健美家で面白い物件は皆無だよ
業者がこれで売れたらラッキー値段ばかり

たしかに372は投資の前に国語から勉強したほうがいいな

建美家なら、通常買い付け証明書でギリまで、値切るだろ
さしねいれて

なんか糞物件を素人に売りつけたい業者がワラワラいるなここｗ

>>383-385
デタラメ言うな。
健美屋にはオトリ物件もよく出てるし、買い付け証明競争に
なっている物件もいくらでもあるよ。お買い得物件がないわ
けではないが、そういう物件を現実に買い勝つのは難しいだ
け。

どうも皆さん勘違いしているのだが、

「金儲けの手段」という間違った意識の方が多い。

そうでは無くて、「沢山の不動産」を持つことは「実用的」。

さらに「ステータスシンボル」であり「コレクションの対象」である。

切手やミニカーのようなものである。

390は珍しくいいこと言った！

確かに、この板を見てると「マンション今買うと得か損か」とか
「ローン返せるか」みたいなしょぼくれた話が多い。
フランクミュラーとＧショックのどちらが実用的でお得かみたい
なくだらん議論だ。実用的な時計が欲しい奴は始めからアルバ。
実用的な住居が欲しい奴は木賃アパートに住んでおればいいのだ。

うむ。例えば１億円の物件を一つ買うよりも、

１０００万の物件を５戸持つほうが、遥かに幅が広がるし、

「ステータス」がある。

世界の大富豪たちも一箇所に留まるようなのは居ない。
必ず複数を所有し、世界中に住居を持っている。

・・・我々、貧乏人だって同じことなのだ。

複数不動産と言えば、維持、管理が面倒だという
意見が良く出ると思う。

親兄弟、親戚が何の為に居るのか？

良く考えて欲しいものだ。

とくに家を持っていない親戚などはうってつけである。

維持・管理者として、下男を雇ったつもりで、住まわせるのも一つの手だ。
ついでに固定資産税や光熱費などの基本費用を払ってもらえば良い。

>>373

2年11ケ月も空室？毛呂山か？

最スピも賃貸板の住人だったのか。新年早々驚いた。

>>393
あちこちの安っぽい投資マンションを、利回り重視で買ってる人かな？

後先考えずに。

まあ、それで気持ちが豊かになってるならいいね。

安っぽいの基準がわかんね。

>>389
例えば地方の利回り20％超え物件とかですか？
あれはオトリでもなんでもないな。単なるカス物件。
健美屋でこれはお買得と思わせる物件は1000のうち
1あるかどうかだよ。あそこ覗くような人間なら
ある一定の基準で評価して優劣判定しているだろ。
武器が何もなしで利回りだけで判断している奴が
いたらそいつはカモねぎ。

>>399
山手線、地下鉄駅徒歩５分圏の築浅鉄骨で利回り８％ぐらいなら、瞬殺
で売れるね。特にエレベーター付きは買い付けがガンガン入るので、ロ
ーン条項流れを狙うとか、とにかくエントリーしないと買えない。

>>400
でも現実は相模大野徒歩10分圏内の築浅木造で8％以下だからｗ

>>401
例えば、これなんか、１年前１億１千万で売りに出てた。
http://www.kenbiya.com/realestate/99568865

>>402
知ってる。1億800万だったかな。
ハングル講座かなにかやっていなかったかな。
でもこの物件の弱点はご存知でしょう？
言わなくてもいいですが。

それからこれも結構上がりましたね
http://www.kenbiya.com/realestate/95674333
前の価格でも高いのに

オーナー一緒だね。１億８千万弱だったな。
こちらは準工だから、イマイチ

>>396
賃貸で略すな！持ち家じゃよ。

エレベータ付きの維持管理費は相当かかる。
シンドラーみたいな事故が起きた時はシャレにならん。

それでも階段物件とは賃料の安定度が比較にならん。

そうかな
俺はエレベーター物件避けるけどな

うちの自宅マンションの場合、
エレベータの点検、修繕交換、24時間サポート体制だけで、
年間数百万をかけている。
10年毎の交換部品だと1000万以上がかかる。

>409
どんなエレベーター？
月保守料で3.5万くらいが上限。安いところは2万くらいだよ。

>410
15階建て、築15年、Ｍ菱製の2基

>>411
いいマンションだね。うちも三菱でメンテだけどもすこし安い。
この物件だと、3.5万×2基×12月＝84万・・・いいとこ年間で100万くらい。

しかし何か区分所有の管理組合用の修繕費じゃないの？
いかにもぬかれてる感じがするんだけど・・・

http://www.kenbiya.com/realestate/97856bbf

ふむぅこれでもうまらんか。

>412

それには、半年毎の点検、1年毎の
人を介しての点検が入っていないんじゃないの。

>415
監視カメラ+2か月1回の人による点検付きです。
年間数百万も10年毎の交換部品1000万もしない。
2基とは言え高過ぎるね。
10年ならワイヤーロープの交換15万程度、インバータ交換55万くらい？
ホントの話ならかなり抜かれてる。業者変えた方がいいね。

409みたいのを、いわゆる経営能力ない人って言うんだろ。
商売人はベロでも後に出せって言うぐらいケチじゃないと
やっていけないのに・・・

2年前に檻っくすで、アパートローン組んだとき
２０年ローンなのに金消契約は５年になっているんだよね
５年毎に見直し再契約とか・・みんなそうなの？
最近不安になってきたんだけど。

昔もそうだけど金利が急激に上がったら見直しされるよ
２０年固定でもそう。

ヘンピな場所あコーポを叩きに叩いて買い取り、そこに数ヶ月ほど桜（知り合いの
経営する飲み屋の外人ホステスや、倉庫の期間労働作業員の寮として）を
住まわせる。
↓
個人投資家ども数名に、おすすめ物件として紹介し価格を競わせる。
↓
ありえないほどの高値で売りぬける
↓
約1年後、桜は全員撤収。
↓
賃借人は全く見つからず、あせった個人投資家は、言われるがままに大規模な
リフォームを敢行する。
↓
あれこれ四方八方、大金を投じて手を尽くすが、全くの泣かず飛ばずでついに
観念する。
↓
超安値で再び買い取る
↓
全ての設備などを、お古に取り替える
↓
最初に戻る
↓
↓
↓
無限ループで（ﾟДﾟ）ｳﾏｰ

>>419

まあ、飛び込み勧誘の電話の物件なんて、そんなもんだろ。

ただ、設備をお古に取り換える必要はないんじゃない。
余計な労賃を掛けるよりも、次のカモにその分高く売ったほうが良い

与太話やるなよ。クソが。
今年は久しぶりのチャンスなんだからマジメに考えろ。
3月にかけておそらく買うのにちょうどいい物件出てくるぜ

>>421
ははは、何必死になってんスか。知ってのとおり、同業他社はみんな命がけの
ババ抜きを仕掛けあってるってのにwww

ダメリカがバンザイするまでに、仕込むだけ仕込ん（個人に買わせる）どいて、
底値で根こそぎかっさらうのがお約束なんだから。
何も難しい事ねーんだよ、いつものパターンだよ。バブルの時と同じだよｗｗｗ

一応言っとくが、不良債権ひっかぶらさせる金融機関も、実はと言うか
当然と言うかグルだからねｗｗｗ
理由は言わなくてもわかるよなｗｗｗ


すまんね、邪魔したな。

んじゃ。

３月にかけて。

うーん、来年度のほうが出てくるのではない？

>>423

グルの理由ﾖﾛ

サラリーマン投資家みたいな本だけ読んで実践のないカモは
もう動けなくなっていて、経験を積んだ海千山千の目利き投資家
連中が物件を睨んでいるんだよ。売りたかったらそういう連中用の
価格設定しないと無理だろうね。
ま、業者がやりすぎたんだよ。

人口ピラミッドを見る限り2020年になったら、相当ヤバイね。
http://jp.youtube.com/watch?v=fn9t3mXn664
俺が手を出すとしたら、4年で資金を回収できる
純利25％以上の物件だね。
これでも、相当なリスクを感じる。

１Ｆに１Ｒもってるけど隣のオーナーはもともと無いのにクローゼット
つくったり、二段ベッドつくったり金を投じている
んで、１年以上空き室

人口ピラミッドｗ
都市部は２０２０がピークだぞｗｗｗ

事務所仕様の１Ｒ（25�u）ですが、用途変更して居住用にした場合、
どのぐらいの費用になるかご存知の方いますか？実例があれば
参考にさせてください。

>>430
やり方次第じゃないの。
風呂ユニットが10万、造作工事内装工事が25万、トイレやキッチン、給湯器等設備が10万、その他10万位。原価がこれ位だからリフォーム屋の見積だと120万、町場工務店で80万強位かな。
25�uあるならいい賃貸マンションになるね。ただ2階以上じゃないとお勧めできない。
リフォーム屋等に頼むと高いから、自分で分離発注したら？値段が全然違うよ。

>>431
なるほど、分離発注ですか。個人的にルートが全部はないので
とりあえず出入りの個人業者に聞いてみます。多謝でした！

分離発注する際の注意点は
関連設備は同一業者に頼む事。

例えば 水回りを別々の業者に頼むと
故障しても責任取ってくれない。責任逃れをされる。
水回りだけでも、設備屋、水道屋、ガス屋、電気屋、左官屋もかな、
みんな逃げるから。
安く頼める代わりに、リスクもある事を忘れずに！

個人業者に分離発注したら、
責任を取らせようとしても、書面通りにはいかないよ。
職人相手なんだから。

>>429　退職した団塊がそのまま都市に残るとは思えないんだがなw
まともな脳みそが有れば海外移住するだろ。

それと 入る職人の順番も段取らなければいけないし、
本業がある人は かなりめんどくさいよ。

リフォームは、たいした保証は無いので、
信用ある地元の業者に一括で頼む事を お薦めします。

みなさんに質問。
キャッシュで５０００万あったとしたら、どのように投資しますか？

外貨貯金、ＭＭＦ、債権系で４〜５％を狙う。
年200万の小遣いがあれば、それで家族で海外旅行にもいけるし、
中小型車ぐらいなら、気にせず買える。

>>437
ありがとうございます。
　　　不動産には投資しないのですか？

レバレッジ３倍でポンド・円の為替トレードでしょ
間違っても株に行くなよ横横相場では勝てない
ということは、投資信託系も元本割れの可能性大

>>439
レバレッジはかけない方が良い。
今の相場をみればよくわかるでしょ。

>>438

不動産は、リスクの割に儲けが少ない。今後の見通しも悪い。
借入をすれば、レバレッジ投資となり、さらにリスクが増加する。
資産は出来るだけ流動性のあるもので保有したほうが良い。

>>436

この人>>437は妄想の人だから相手にするなよ

>>441
そうなんですか？
　　　　５０００万のキャッシュの投資は441さんなら
　　　　どのようにしますか？
　　　　よろしければ教えてください。

５０００マンぽっちじゃ債権でも買っとけ

金利で生活してるといつの間にか貧乏になってるＷ

>>441

>>394

俺の投資総額、ちょうど5千万くらいだけど。
都心限定で中古ワンルームを少しずつ買い増してるよ。
内装ぼろぼろで安いのを見つくろって、懇意の業者に安くリフォームしてもらって。
で、管理費やら税金やら差し引いて不動産からの収入が年収で500万ほど。
これに本業からの収入を足して毎年一部屋ずつ増やしてます。

俺は２０�u以下のワンルームは避けてる

俺は区分所有は眼中にない。

タラレバばっかで笑える

>>433
>>435「業者」さん
アドバイスありがとうございます。出入りの業者さんにとりあえず
一括で見積もってもらったら、90万と出ました。以前にいくつも
相見積もり取って一番安くやってくれたところなので、これでほぼ
限界だろうと思います。セパレートでこれなのでまず十分ですね。

http://socialbuilding.blog66.fc2.com/
融資絶対無理！！ｗ

・今後の見通しが悪い（人口減、サブプライム問題）
・株や債券に比べて、流動性が悪い。
・株や債券に比べて、手数料や維持コストが高い。
・一件当たりの単価が大きく、借金に依存しやすい。

今の時期に不動産投資はしない方が良い。
特に弱小資本の個人は、要注意。

株債権はどうでもいいときには流動性が無限だが
肝心なときにはないので

不動産は、どうでもいいときにも流動性がなく、
肝心な時には全く流動性がなく、その上足元を見られて叩かれる。

株は買い手がつかず無限に下がって紙切れに
不動産は賃貸でしのげるなＷ

服は古着で食い物は売れ残り半額弁当Ｗ

マンションはカラオケBOXと同じ。
痛んではくるが、自分で掃除しれくれるので
１人でも人件費かけずに何BO0でXも運営可

>>455

株はまともな銘柄なら、基本的にいつでも売買できる。
大証2部の出来高1000株ぐらいの奴なら、売れないかもしれんがｗ
不動産は売れない、貸せない状態になったら、
持っているだけで、金利や固定資産税、維持管理費がかかるマイナス資産。

こんなご時世に不動産投資をしようというアンタみないたな香具師は、
非常に貴重な存在。
不動産屋に行けば、ＶＩＰ待遇だｗｗｗ」

＞４５８はいまだ暴落時の意味が分かってないようだなＷ
売買は成立せずに値段だけどんどんさがるんだよＷＷ

平時はいくらでも取引できるのに
肝心なときに流動性なくなるＷ

よく勉強しておくように

んなこた〜ない。
株の種類によるけど商品取引の怖さに比べたら可愛いものだ。
商品や不動産の下落を経験すると株の下落なんて可愛いもの。
一応オレは経験者だし今も株や不動産はやってるが、さすがに商品取引だけは手を引いた。（金やプラチナは現物で買ってるけど）

売るに売れないってのは最近でいうとライブドアぐらいかな

金融資産と不動産
どっちも持って両輪として機能してナンボだと思いますよ


ただ今は新規で不動産投資は？なのは同意

タダでもいらない不動産はいくらでもあるんだけどなｗ

ライブドアでも最後は100円ぐらいで売れたけどなｗ

459はライブドアでアポ〜ンした経験を語っております。

泣きながら連投してるしＷ
８０％以上さがってるのに１００円では売れただってよＷＷＷ
不動産はバブルの絶頂と際底値でも２分の１でしかないのね
一瞬にして１０％下がってしかも取引は成立しないＷ

不動産さんへの激しいコンプレックスがあるようだな
山○くんはＷＷＷＷ

ペテン師のリョウくんは逃げましたか？

不動産バブル崩壊し就職氷河期で１００社以上の面接に落ち
いまはやくざの手先のペテン師か・・・・
バブル崩壊できらいになったのかな？
でも株もバブルだったんだけどｗ

株で２０億稼いだとかふかしてるくせに株はやったことないから
値動きの大きいときに流動性低いなんてこともしらないんだろう

おーい逃げるなよＷＷＷ
全室空き室とかどんだけ妄想してんだよ
＞金利や固定資産税、維持管理費


金借りてるんだＷＷＷＷＷＷ
じゃあ株は金利＞＞＞配当名時点でなにやってもマイナス資産だなＷＷＷ

>>462
少し前だとITバブル崩壊時に東証一部で２０日連続ストップ安という事例があったはず
株も売れないときは売れない

神王くんスパイダー投資はいつでてくるんだよＷＷＷ

>>472

光通信だったけ。
こんな局所的な株を標準に、株全体を語られてもなｗｗｗ

流動性が低いこととその場で売れないって事は全然別
数百億〜数千億を動かすようなレベルだと
自分の売買で全部食い尽くしちゃう可能性もあるけど
一般人はそんなこと無いでしょ。

業者ｏｒ不動産信者が居るようだなｗｗｗ

日本の人口ピラミッド

http://jp.youtube.com/watch?v=fn9t3mXn664

値段が動いてない（売り抜ける必要ない）ときは流動性は無限Ｗ
人の話きけよＷＷＷ

>>477

妄想乙！
人の話を聞いてないのは、お前！

神王それ日本株にも当てはまると思うがＷＷＷＷＷ

ていうかスパイダーはいつでてくるのＷＷＷＷＷＷＷ

つうか　おまいの空室埋まってるの？

なんでこんなにギスギスしてるのwwww

賃貸収入を夢見ていた株組がサブプライムで死んで
亡霊のように現れているからさ

金融商品の感覚でワンルームとか買っちゃった層は今頃大火傷してるだろうな

先行して買った奴らが5年目ぐらいだろ。
だからそいつらの行動がなんとなくわかるわけ。
慌てる必要もないしじっくり行こう。
しっかり査定して適正レベルになったのを確認してから
ぼちぼち動くよ。

賃貸不況真っ只中の今アパート新築の契約をしようとしているオレがいるんだが・・・

別に、人が入るとこならいいじゃん

スパイダーは１００戦１００敗の相場になったなｗ
そろそろ訴えられるぞｗｗ

都内築浅ワンルームをキャッシュで買ったんだが、客付けするのがこんなに大変だとは思わなかったよ。まあ
キャッシュだが、焦ってないのだが、ローン組んでる人は大変だろうなあ。

大丈夫なのかこれ？
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/

結構ファンドの売り物出てきたな。
現金決済で渋谷で11.5％の小ビルが出てきた。
ここで指値入れるか2-3か月待つか。

なんか、外資の多くが本当に日本から撤退しようとしているみたいね。
株と違って不動産の場合はキャピタルゲイン狙ってないので、むしろ歓迎。
５年前くらいの価格になってくれたらとっても嬉しいんだけど。

>>492
同意。
５年ぐらい前まではまだ良かった。（遠い目）
ここ数年バカみたいに不動産が値上がりしていくんで
しばらく買い控えてたが、数年前のレベルまで下がれば
また行ってみようか・・って気になる

age

>>493
もう数年前のレベルには戻らないよ。by 2003年不動産購入組

なんか、共立って言う会社の高山っツーやつが電話しつこくてたまらないんだけど。
マンション投資なんか今更やるかボケ！キャッチセールスなんて100％クズ会社が
やることだ。高山〜お前しつこいんだよ〜

電話口で言えよｗ

電話口で言えねぇ小さい人間だろｗ

銀行融資

>>497
>>498
ば〜か。存分に言ったわい。お前らのようなクズ業者は何言っても無駄だがな。

どうみても面と向かって言えないからネットに書いて憂さ晴らし

まあ、10％物件がゴロゴロあったころからすれば、いくら下がっても
高すぎだね

千葉の奥地とか、相模原市とかで新築でも利回り8％とかやりすぎだろ
あの辺は新築でも10％超えは当たり前。中古なら12％以上が当然。

なんか、共立って言う会社の高山っツーやつが電話しつこくてたまらないんだけど。
マンション投資なんか今更やるかボケ！キャッチセールスなんて100％クズ会社が
やることだ。高山〜お前しつこいんだよ〜

ttp://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/minaoshi/080123_mansion/
ﾜﾛｽ

たった5.2％の利回りかよｗ　やっぱ手を出すやつは馬鹿じゃねえか

利回りが全てではないが、５〜６％で買う奴は将来の破綻予備軍だな。
立地がすばらしい物件であることが前提で、最低最悪でも８％以上はないとな。
それができない今は買いのタイミングじゃないってことだ。

新築ワンルームマンションなんていつでもそんなもんなのに
今は、タイミング、なんていってる奴も破産予備軍だと思うけど

儲かるかどうかは別にして新築で6％なら悪くは無い。
逆にそれ以上は何か裏があると思った方がいいだろうね。
その例はかなり古い中古でその利回りだから、完全な嵌め込みだ。

もっと安全で確実に儲かる方法は他にあるけどねｗ馬鹿しかやらんだろ。
金持ち倒産になれよｗｗｗｗ

いつの時代でも、いい物件はあると思うよ。
築15年位の木造アパートが、土地値で公示価より安く買える事も。

後はローンでしょ。
取引銀行担当者が「にわか家主」みたいなのは相手にするだけ時間の無駄だと嘆いていた。

>>508、509
ワンルーム投資の営業さんですか
ご苦労様です。

つうか古い木造アパートなんか客付け大丈夫なの？

大丈夫か大丈夫じゃないかは
買い手の腕次第

>>513
内外装をきれいにする。
モルタルにカチオン塗ってタイル貼り。階段もタイル。軒やトイは吹き付け。
内装は床を張り替え、クロスを張り替える。

タイルはカチオン込みで�u5000円、クロスは�u700円で施工可能。
100万円もあればかなりきれいになる。
これで後10年は貸せる。
5年後に売却してもよし、10年後に建て替えてもよし。

>>512
利回り利回り言う奴の方が平気で危険な物件に手を出して、
収拾付かなくなるけどなｗ

>>516
文章ちゃんと読んでから書けよｗ

>>516
単なる妄想投資家の戯言だろうね。

新築利回り6％をいかに判断するかは人それぞれだけど、積算評価を等閑視し、長期で考えたら止めた方がいいと思いますよ。
新築マンションは値崩れがものすごいですから。
新築マンション自体、投資不適格だと思います。

大雑把な計算の一例だが2000万の新築で月10万の家賃なら表面利回り6％。
新築の場合は修繕費が要らないし借り手も多いので10年後に50％近く回収できているかもしれない。
この時に新築時の4割引程度で売りに出す。
めでたく借り手のいない表面利回り10％の中古物件が生まれる。

営業マンって怖いな
6％がやばいと書くと個人攻撃だからな
わかりやすいというかなんというか

>>520
1000万を年利２％複利で放置してた方が上だってことだな

>>520
120万の収入から固定資産税、保険、管理費、修繕積立金、その他雑費
ローンがあれば金利を引いて、さらに減価償却費を差し引いた純利益に所得税がかかる。
ということで手許に残る金額を10年分積み上げてもとてもとても5割は回収できない。
空室損まで考えたら：(((( ；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

2000万の新築を40年所持、捨て値で売却でいいんじゃない？

澤上社長によると、世界経済の中心が
金融から物にシフトするとの予想に加え「ゼロ金利という異常な状態が永遠に続くはずはないと
みて、銀行、不動産、証券にはファンド設立以来全く投資をしていない」。

２ちゃんの不動産カテも勢いが無くなったな。
ｵﾜﾀ

業者がくだらねえ書き込みしてんな　人間のクズどもが

なんか、共立って言う会社の高山っツーやつが電話しつこくてたまらないんだけど。
マンション投資なんか今更やるかボケ！キャッチセールスなんて100％クズ会社が
やることだ。高山〜お前しつこいんだよ〜

融資付けがうまい不動産会社とつながっていないと難しい局面。

今週末で、今期末取得対象物件を締め切りました。
来週以降ご紹介いただく物件は、４月以降じゃないと買い取れません・・・

サブプライムに揺れる不動産業界の給与、30代相場1500〜2500万の実力世界

都心部のミニバブルや全体の市況回復で復活したかに見えた不動産業界。とはいえ昨秋から、
サブプライムローンの影響で証券化による資金調達に陰りが見え、さらに金融商品取引法の
施行（07年9月）で、投資家に対するリスクの説明や煩雑な手続きが義務として重くのしかかる。
まさに転換期を迎えている不動産業界だが、実は財閥系を除けば個人の成果主義が徹底した
世界だ。最前線では30才前後で年収1,800万円程度になる人も珍しくないという給与事情を追った。

--------------------------------------------------------------------------------
http://www.mynewsjapan.com/reports/785

昨年、築３８年の積水ハウスのアパートを相続した。
祖父の時代に８００万で建築したようだ。
取り壊しも考えたが入居しているし、割合しっかりしているので
５０年もたせるつもりで今回手を入れている。
しかし、株と比較するとあんまり儲かるものではないな。

>>築３８年の積水ハウスのアパート？

嘘は止めれｗ

大爆笑ｗ
そのうち築20年のタマホームの家とか出てくるかなｗ

嘘とおもうなら、積水ハウスのリフォームにきいてみろ。
昭和４５年ごろはやった「２B型」というテラスハウスタイプだ。
まあ、あまりみることはないがまだ健在だぞ。

国立科学博物館−産業技術の歴史
http://sts.kahaku.go.jp/sts/detail.php?&key=101910241006&APage=441

築38年の積水ハウスの家をリニューアル！（2006年12月09日）
http://blog.goo.ne.jp/mokusoya/e/2e4dde5ceb6e3f47d93fe82cfadf5e11

>>533
なぜ嘘と断じるのかよくわからんのだが

>>532
俺は余剰資金が増えてきたことから、
新たに不動産投資も始めようと思って、2chのスレあさってる所だけど、
明らかにFXの方が収益は良いし、リスクも少ないな。

不動産投資は税金対策と考えればうまみはあるけど、あまり儲かるものじゃないな。

>>538

減価償却費が大きく見込めるなら、他にはない、不動産投資ならではの旨
みが味わえると思う。税引前から経費として使えるのは（投資額が大きく、
また限界税率が高くなるほど）大きい。

とはいえ、FXのことは知らないので、両者の優劣を論じられん。ｽﾏｿ

おお〜資料があったのか！ありがとう。
それほど古くからプレハブメーカーが扱っているとはおもっていなかったんだろう。
投資としては立ち退きやら古くなったことも考えろということだ。

38年も経ったら、土地代も含めて３回転はしてるだろう

アパートはないよｗ

訴訟社会になるから立て替えも難しくなるよ。おいらも大家を訴え中

個人的には店子がついてるのになんで売ったり、立ち退きをするのか疑問ではあるが
さして難しい話とも思えない。

>>543
馬鹿か？ｗ訴訟社会って何だよｗｗ

先日不動産屋が持ち込んだ物件だけど築35年の繁華街のビル。
売買金額2億円で賃料収入3000万円。
テナント数は10で全て飲食店と飲み屋。
固定資産税と管理費を引いて課税所得2200万円
ここまでは表向きの話でまだ聞いてない修繕費どれだけかかってるのか…
この先のこともあるしまだ思案中。

減価償却費のこと忘れてたけど築35年だしなあ…
税金だけガバガバ持って行かれそう。
やっぱり今回はパスかな。

はじめてなので教えていただきたいのですが築20年1ＤＫＲＣ800万物件買いたいのですが頭金500万で銀行から残りの300万かりることは難しいですか？
ちなみに地方政令指定都市 駅3線利用可能で10分圏内です

>>548
銀行で借りるのは難しいと思う。
あと物件によって融資がおりたりおりなかったり
するみたいだし固定でローン組むと金利４〜５％取られると思う。

＞＞549
ありがとうございます
ちなみに銀行以外だと信販系になるのでしょうか？

>>550
そうですね。

スルガ、セゾン、オリックスは無理かな。
信用金庫は？

なるほど
信金ですか
取引ないですがあたってみます

でも１ＤＫが８００万って‥

仮に１０坪としたって、築２０年で坪単価が８０万するってどこ？

関西ですよ

１DKなら普通のワンルームより広いだろうし場所にもよるけど
800万とか普通じゃない？
築20年だと修繕積立金は上がってきちゃっているだろうけど
利回りはいいだろうね。

手取りは月50000円ですので7.5％ですね
少しガラ悪い地域の近くですが

築２０年で単純利回り７．５％って、どうなんですか？
個人的には、もう少し利回りがあっても良いかなって思いますが

お前の考え方次第

単純というか管理費積立金固定資産税引いた五万円ですよ

土地の持分の価格が買値の３倍を超えるなら、利回り0％でも良いんじゃないの？

築２０年で 七ﾊﾟって代官山か？

どうせ不動産が探り入れてるんだろ
7.5％なんて利回りじゃ魅力を感じない
特に区分所有ならありえない利回り

>>563
やはりこの年代なら、１０％は欲しいよね？

確定申告の季節ですけど皆さんどうやってます？

普通に粛々とやってますが

今年初めて事業的規模で申告しますが何か？

価格 160万円
交通機関 地下鉄南北線「平岸」駅　徒歩3分
年利回り 20.25%
http://www.apaman-plaza.co.jp/ap_baibai_detail.shtml?1041791-0=0:m:100612

>>568
管理費なんか入居者負担で、果たして入るのかな？

>>569
入る。

>>570
まぢッスか？
奈良、おらの築３５年物にも入ってくんね？ｗｗ

>>571
やだ。

築30年の古いマンションでも、内装がキレイだから使えそうだね。

　　　　　　　　　／ ￣｀Y ￣ ヽ
　　　　　　　　/　 / 　　　　　　ヽ
　　　　　　　 ,i　/ // / i 　　i l　ヽ
　　　　　　　 |　 //　/ l | | | | ﾄ､ |　　　　　　おカネ大好きっ子だお
　　　　　　　 |　|| i／ .⌒　　⌒ | |
　((　(ヽ三/)（Ｓ|| |　 （●） （●） |(ヽ三/)　））　トゥットゥルートゥットゥルー！(゜∀゜)(゜∀゜)
　　　　(((i )　|　|| |　　　　 .ﾉ　　）|　( i)))
　　　　　 ヽ. .|　|| |ヽ､＿ ▽ _／|ﾉ　 /
　　　　　　　＼ 　　 　　　　　　　 ／
　　　　　　　　 ヽ　　 ・　　　・　 ./
　　　　　　　 　 | 　　　　　　　　 |
　　　　　　　　 /　　　 (（i）) 　　 ヽ
　　　　　　 　 （ 　　 <　　　> 　　 ）
　　　　　　　　(＿＿_) 　　 (＿＿_)

>>573
内装なんか、すぐに綺麗に出来るぉ
１Ｒなんだから、そんなお金掛からないぉ

単身者用は立地がすべてだよね

利回り25.7％・4LDK（72.64平米）
http://www.kenbiya.com/realestate/106715b5f
ルームシェア用かな・・・・皆さんならどうします？

>>577
管理費等は貸主負担だから、年収は５０万を切る
内装費用が５０万ほど掛かる→物件価格に上乗せ、３３０万と考える

実際の利回りは、税金を考慮しなくても１５％を切りそう

極寒の地で築３１年。
数年後には取り壊し？

不動産投資もそろそろ…○゛○○゛〇○○゛?

まだ青色申告と格闘中。決算書合わないよお。

取り敢えず帳尻合わせてだしちゃうかな。還付金貰いすぎのほうに
しなければお尋ね来ても大丈夫だよぬ？

初めて不動産投資してみようと思います
地方の都市で築24年エレベーター無しの4階にある1DKキッチン4.5洋室7.5畳の物件が売値200万円であるのですが
僕の自己資金が350万円、一応買えるのですがやはりトラブルを想定して資金的にある程度の余裕が無くては難しいのでしょうか？
家賃は4万+修繕費＆管理費4000円+2年間分の保険を見込んでいます
あと駐車場が無い物件です

>>582
自転車で生活できるところならお買い得。入門用としては最適だろう。

>>582
駐車場にテーマを絞ります

そこが車を必要とする地域なのか？
不動産屋で、周辺地域に駐車場を用意出来るか？
そんなことを考えておくと良いと思います

物件的には、１ＤＫなのでそれほど必要は無さそうですが‥

>>582
投資額だけなら本体価格が２００万は良い値段だね。
最悪のケースでも生活に影響がないでしょう。
がんばってください。

今気づきました

>地方の都市で築24年エレベーター無しの4階にある1DK‥
良く考えて下さい
「エレベーター無しの4階」
つまり、階段で４階まで昇るって事

みなさん有り難うございます
当該物件を売っている不動産屋さんが扱っている駐車場は当該物件の近くに無いそうです

なにぶん地方なので大学生でも車が無いと生活しづらいですが、私鉄の駅が徒歩五分以内にありますし、徒歩１５分以内に飲み屋街があるので良い場所かなあと思っています
エレベーター無しの四階はやっぱり大変でしょうね、僕はエレベーター無しの三階で生活しましたが四階だとまた違うんでしょうね

後、トイレとお風呂が一緒のユニットなのはマイナスでしょうか？

>>587
>後、トイレとお風呂が一緒のユニットなのはマイナスでしょうか？

そりゃマイナスもマイナス
ましてや地方でしょう？

トイレ・風呂が別は当たり前
１０年ほど前から、洗面化粧台が独立して付くようになって来てます

トイレ・風呂が一緒となると、今の賃料で貸せないと見た方が良い
最低１割引いて考えて、当然買値も１割引く様に交渉しましょう
個人的には、もっと引ける気がする‥

最近は下落傾向だとかよく言われるけど
健美家見ても去年から全然下がってないね。
数年前の水準を憶えているから、それと比べて
滅茶苦茶高い。もう１〜２年待たないとこの強気な
姿勢は改まらないのかな。

いや、今年の後半には慌て出すと思う。
ネットは知らないけどここのところ毎日物件見て担当者と話してる。
この２年出来なかったレベルの交渉が出来るようになってる。

ただ売主が状況の変化に鈍感。端数切って何とかなるだろ程度にしか思ってない。
と言うかまともな業者は、去年とは明らかに市況変わったって自分から説明する。

売主が鈍感なのは私も痛感した。
それで問い合わせ自体やめてしまった。
これは当分駄目だと思いましたよ。

あと数ヶ月も経てばあきらめて投げてくるでしょ

都内大田区で形状難ありの102平米
親が不動産はもう面倒だから好きに運用しろと
言われた。
名義は書き換えないでするのだが厄介なのは
築45年オーバーの木造二階建て
家賃滞納気味の借家人がいるが家賃収入には
困ってないのでほっといておいたら家賃未払いの
時効5年以内で150万ほど
この住人追い出すのは可能なんで問題ないが
ここに2000万ほどかけて家を立てて借家にする
メリットはありますか？

向こうのスレ反応ないので引っ越してきました。

>>593
正直な話が、これだけでは分からない

まず、建て替えなんですよね？
あるいはリフォームですか？

例えば持ってる土地は借地だったら、持ち主に建て替えの許可をもらいます
木造→鉄骨などに変更した場合、借地料金がアップします

また、肝心の２，０００万円掛けてやって収入があるかは不明です
どれ位の収入になるかは、不動産屋に聞いてみて下さい

>>591
利払いすらできないような巨額な負債を抱えたオーナーってもう
いないからね。投売り状態には当分ならない。

今持ってる人は切羽詰ってないので、なかなか値を下げない、
買うほうは安くないと買わない、
→　当分動きが無くなるってことになるか。

道路財源の特別税が廃止
　　　↓
道路を作れなくなる
　　　↓
土建屋が業績悪化
　　　↓
土建屋保有物件投売り
　　　↓
安い物件を僕が買う(・ω・)ノうほ〜

>>597
道路財源が廃止→軽油が安くなってトラック業者うはうは
→トラック業者が不動産買い捲る→高騰→マズゥ〜

利払いは出来るって、交渉で要求される価格の水準は相当厳しくなってるよ。
買主が慎重になってる。キャッシュ持ってる奴でさえハードル上げてくる。
と言うかそもそも融資が下りなくて競合相手がどんどん降りてる。

売主はこれをいつもの年度末のことみたいに思ってんじゃないの？

もうリーマンには融資がおりないんだけど、まだ
売り側には情報のタイムラグで理解されてないね

>>594
おはようございます。
自分もちの土地です。
更地にして完全な建て替えで考えてます。
土地担保で2000万都合でも自己資金でも
どちらもいけます。
近隣不動産屋回ってみると土地売りは
少ないようです。
魅力的な戸建賃貸でも狙って見るかな
というとこです。
企業の社宅狙いもいいかなと。
目の前が右に中学校左に小学校なので
環境はそれほど悪くないと思ってます。

>>601
自己資金を持っていると言うことですので、私があなたの立場なら
賃貸物件を建てると思います

ただし、物件については引き続き調査が必要になって来そうですね
率の高い１ルームにすべきか、あるいは新婚さんなどに向けて２部屋か
思い切って戸建て賃貸か‥

こればかりは「調査をして下さい」としか言えません
また、>>601さんの考え方にもよるでしょう

>600
今銀行が貸したい先はサラリーマンしかないよ。
業者は腹いっぱいで貸しはがしにあってる最中・・・
ということで、はがし物件から良いの選んで
ローンつけてもらったらいい。
駅近のテナント、店舗ビル買えたら上等。
賃貸マンションは当面新築ラッシュで家賃競争きついよ。

そうなんですか。
でも「はがし物件あります？」なんて面と向かって聴けないしなぁw
それは冗談として、
駅近って３分くらいでないと、テナント店舗ビルって、大江戸線の落合とか東中野とか、
もともと安くてモノが出てたエリアだとこれからレジより賃料下がりませんかね。
新宿、豊島、中野、渋谷北あたりの、比較的ボロイエリアのモノ紹介されてるけど、
何か周辺に似たようなボロの店舗ビルかなりありますよ。

投資物件は人気だから、買い手の競合激しいよ。居住物件をコンバージョン
しないと。

駅近でも徒歩3分はだめ。改札横、改札まん前あたりで、
笑笑、ツタヤ、吉野家、マクド入りそうな奴。
探せば出てくるよ。
ビル自体はボロでいい。いいテナントつければ勝手にキレイにしてくれる。
ようは立地だけ。
賃貸マンションは今も競合してるけどこれからもっと激しくなる。
中小型の駅前店舗、駅前事務所ビルとかは新規供給がないから賃下げ圧力少ない。

駅近ってほんと改札目の前ってことなんですね。
店舗って飲食店やレンタルビデオなんですか。
何か、匂いまでしてきそうなイメージの湧くご教示ありがとうございます。

東京の話をしてもね。
地方都市じゃ駅の近くよりマクドナルドの近くのほうが価値がある。

>>608
生きてるだけで、大変なんだね

まあ不動産はこんな閑散の時ほど思いっきり叩いて買っといたら
いいんだけどね。

>>610
と言っても、なかなかいい売り物は出ないし、ちょっと目を引く物件は
瞬殺で消えるよね。歩道付きの東南角地、相場で出てたから、様子見し
てたら、１週間後に問い合わせても売れましたって

いい物件は広告に出る前に売れちゃうから、なかなか手に入らない。
チラシに出ているのは良さそうに見えても現地調査すると難あり物件ばかり。
競売物件も最近は落札価格が高すぎて入札しても手に入らない。
もう少し市場が冷え込んでくれるとありがたい。

>612

いや。
広告前に売れるものもあるけど、定価で広告出してて売れない物件で業者の抱えた
ものは換金急いでて意外な値段で応じてくるものもある。
情報力のある不動産屋つきあってたら弱ってる業者結構教えてくれる。

オレの住んでいる地域じゃ、まず無理だな。

＞情報力のある不動産屋つきあってたら

地域密着型、大手不動産系、銀行と、マメに顔出してますが
紹介してもらった覚えがほとんどありません。
いつも物件すぐ見にいって、ちゃんと図面引いて、紹介物件を競ったこともあるし。
現金持ってるとアピールしてるんですが
ローラー作戦が足りないのか、それとも付け届けとかそう言う「つきあい」なんですか？

どんなものが欲しいかちゃんと言ってないんじゃね
それか情報もらってからぐずぐずしてるか

希望条件の明確化と、即断即決ですか。
やはりぐずぐずしてたのかも…
今度、何がいけなかったのか聞いてみます。

>>615>>617
不動産は特殊な情報ルートじゃなくて、結局は数の勝負だよ。
10件や20件買い付けが通らなかっただけでめげてはいけない。
毎週２通買い付け証明を入れ続けたら、そのうち、大台越えの
値引きに応じる物件も出てくる。

鬼のような指値が通るまでガンガレということか・・・

不動産屋が多い都市圏ならいいけれど、
人口10万程度の地方都市なら、
すぐに業者同士の横の連絡で、
「鬼のような指値をするバカがいる。相手をしないように」と
お触れが回る。

俺は、それで不動産投資を諦めた。

不動産は東京だよ。物件数が違う。利回りは悪いけどね。

>
地域密着型、大手不動産系、銀行と、マメに顔出してますが
紹介してもらった覚えがほとんどありません。・・・か。

本気で買う気見せてたら、はがしどころか、銀行の飛ばし物件でも教えてくますよ。
現実的でない指値やヤジ馬にしかみえない連中には相手も真剣にはならないね。
ちょっとしたリスク背負う気持ち見せないと。
それと不動産屋は小さいところが意外なものもてるよ。
大手で大々的に処分されたら困るようなわけあり所有者の物件とかね

取りあえず、種銭貯めて今後の不況に備えてGO！だ。

うちも不動産やだけど、指値する馬鹿は回状まわして、
二度と相手にしないようにとの連絡のリストがくるよ
とくに、最近は素人が鬼のようななんて団体つくってる
ようで、その団体にはいってるのがわかれば、
指値以前に物件ださないよ

鬼じゃない指値すれば言いだけジャン。

＞現実的でない指値やヤジ馬にしかみえない連中には相手も真剣にはならないね。
＞ちょっとしたリスク背負う気持ち見せないと。

３年くらい前までは地元の人と、付き合いとか意識せず、
こう言う物件あるよ、じゃうちでやってみるかって感じで和やかに買ってました…
ただ、この３年くらいは回されてくる物件がかなり採算微妙だったんです。
相手怒らせるのが怖くて、無理な指値はしなかったんですが、そうすると相手が、
「いくらなら確実に買いますか」と迫ってきて、結局言ったら全然合いそうもなかった。

それで焦って、結構無理してあらためて指値するけど駄目、と言う繰り返し
やはり相手には引いている様子が見えていたのかも知れません。
私も土地これだけ騰がるの初めてで、かなり気を使ってしまいました。

不動産屋の電話営業とは
ttp://jp.youtube.com/watch?v=yCxYVx-xzTU
ttp://jp.youtube.com/watch?v=MgCZBVyzia4

>>623
気持ちは分かる。でも、バブル崩壊時は貧乏買い手のチンポを喜んで
舐めてた不動産屋がいるのも事実。その反面、貧乏買い手、小銭持ちを食い物にして
生き残った不動産屋もたくさんいるのも事実。

お互い、不況時は持久戦だよ。俺も頑張る。君も頑張れ。

やっぱりね。そうだろうと思ったよ。
おいらも業者と接してみて、従順な客を選んでいるような
ふいんきがしたんだ。そういう態度で来るなら、しばらく放置するしかないね。

6〜8％みたいな低利回りの物件買っても

持久戦ってのは、敵に補給が続いて、自分に援軍の見込みがない時にするもんじゃないお

で、何を戦うんだ？

低利回りぱーんち♪

結局、>>618と>>619のどちらが王道なんですか？

鬼のような現金指値を乱発

これでOK

>>623
上客を取られまいと、偽の回状回すから業者同士疑心暗鬼ｗ

指値がどうだろうと手数料が入ればいいんだからｗ

例え値下げされたって、手数料はキッチリ入るからね

そういう問題じゃないだろ
きっちりもらったら業法違反だしな
指値しない客に売るのはあたりまえだろ

指値駄目なの
じゃ指値しなくてもいいぐらい価格が下がらないと
問い合わせできないよ

最初の値付けなんて、これで売れたらラッキー！
なわけで、それで買う馬鹿はいないわな。

指値するような奴は客じゃね〜という
本音がチラホラ見えただけでもよかったな。
俺なんかブラックリスト入りだろうなｗ
ブラックリスト外れるまで潜伏するしかないかアハハ

値引きがないなんて、よほどの安マンションだろ

程度問題だろ。
俺は必ず根拠をもって指値する。
あとは交渉。
駆け引きがあるのは当たり前。
どんな業界だって同じ。

>>643
そうだな
いきなり「１００万下げて」なんて言うやつは
他の業者にその値段を持って言って交渉に使うだけだからな

根拠なんて、ただの俺理論じゃん。ｗ

>644
もともとの総額によるけど100マン単位はこの時期基本じゃないの？
しかし今年久しぶりに一棟買った。
鉄骨3Ｆ　ユニット　築18年の1Ｋ10戸　利回り13％　当面食えるね

>>646
１棟だったら、１部屋と違って管理費・修繕積み立てを払わずに済むね
もっとも、その分は自分でやるようだけど‥

１８年って言ったら、水周りなんかやるようでしょ？
これから大変だよ
まあ、裏技があるんだけどね

20年目で水周り・外壁だな．．．

南無

大塚駅６分の35坪くらいのテナントが２つ空いているのですが
どこに頼めばいれてくれるでしょうか？

大塚駅周辺の不動産屋

>>646
100万って値段によるだろ。普通は1割以内の指値だが、1億の物件で
9千万で指値入れてもそう変じゃない。

大塚６分は難しい

>>649
大塚ならデリヘル入れるしかない。
事務所と嬢の待機部屋に良し。

利回り良いのが出てきたな。
駅徒歩2分　土地540�u　建物1250平米　利回り12.5％
今日さっそく指値入れて13.5％目指します。
ノンバンクはまだまだローンつけてくれるよ。

>>654
何％で借りてるんだい？

賃貸物件過剰　１部屋が空室になると、利回り０％になります。固定資産税
や維持管理費修繕費がでるから、利回りは−３％になりますよ。
投資はマイナスもあって当然。火災保険掛けられる物件が人気上昇中だが
理解できるようになりました。入居者もタバコ好きで焼酎が好きな孤独老人が
好まれています。家賃収入はもうっ期待できません。

>>656
満室でも、修繕費を入れたら０％って計算かな？
それってキツいだろう‥

個人大家にとっての「美味しい時代」は終わったのだよ

投資用マンションで、マンスリーマンションのプランを持ってくる
業者がいるけどどうなの？

普通の賃貸より何割か高い賃料を設定してるし（相場も確認した）
家賃保証もつけてくれるようだけど。

土地区画整理組合の事業が終って、来年から固定資産税が発生する宅地300坪
アパートを勧められたり、売却を勧められたり

売却して税引き手取り約一億
6.5％程度の配当のファンドに預けておくと手取りで年500万
もちろんファンドの配当元本は不確実
ただ不動産を持ちつづけるリターンとリスクも不確実
売却せずアパート経営の収入と安全性のメリットはこれ以上？

不確実なものと不確実なものを比べてどっちが上かってｗ
ゆとり世代？

>>659
家賃保証（2年）は販売価格上乗せ部分で回収済み。
3年目からは家賃保証条件改定で逃げちゃう。

個人的な見解でよければ
どっちかわからなければ流動性の高い方のがいいんじゃないの？

ファンド持ってて不動産が爆下がりしたらファンド処分して不動産投資。
不動産市場が動かないor上がる（上がらないだろうが）ようならファンド所持。

まあ一億売却が確定ならいいけど、条件悪ければ当然鬼指値入れられるよｗ

銀行からＭ＆Ａの話が来た。
うちの賃貸用の法人口座で、3ＬＤＫ120戸のマンション保有してる法人
買いませんか、ローン付きでという話。
フルローンなので手元出す必要ないけど利回り10.8％なのでどうしょうか思案中。

Ｍ＆Ａって言わないだろ、そういうのｗ

法人の売買は裏に何かあると怖いよ

相続で、800�uの土地がある。
田舎なので、路線価4.5ぐらい。
形が悪い上に、南側にマンションが建っていて日当たりも悪い。
造成＋下水道で500万はかかる。
固定資産税は更地で30万/年。
さて、どうしたものか・・・
戸建賃貸を建てようと考えたが、
地域の家賃上限はせいぜい7〜8万ぐらいで、
全額借金だと、借金を返すだけで苦しい。

新築戸建が7万でしか貸せないところだろ駐車場の方がマシかもね
車依存してる地域はいくらでも需要あるから

3000万で売る

3000万を投資信託につぎ込んで200万円の配当を得る

>>664
隠れ債務がでてきた時とかの補償があれば買えるけど、まあ無理だろうな

物件売却でなく法人M&Aって時点で相当怪しいと思うが。

許認可規制業種の営業権とかそういうのがついてると価値ある＞法人
いろいろ注意点はあるだろうが。

嵌め込み決定w

１９８９年以前の自家用電気工作物になってる物件はやめておいたほうがいい

＞
確かに20億ローン付けてやるからとか
法人名義の預金2億付けるとか言われてるので銀行が飛ばしたくてしょうがないんだろな。
しかしモノ自体は平成13年築のSRCなので興味はあるんだが・・・
隠れ債務とかはちょっといやだね

>>676
デューデリをしても絶対大丈夫とは言えないところが怖いしねえ。
よくある話だし実施問題なくやってる人も大勢いるけど、万が一事故ったら洒落にならないし慎重に。

本当に最近ろくなものが出てこないね。
どんな計算したらその価格みたいな物件ばかりで。

地価が上がっているから強気なんだろう。

1億円の物件に7000万円の買い付け出したらアッサリ断られた。
鑑定評価6000万円だったんで色付けてやったのになあ。
ちなみにネットで12％の予定だった。

朝鮮人は、国旗、国歌を貶めて日本人を一致団結させる要素を無くしたい。
朝鮮人は、、９条を守れと言って自衛隊に国民を守れなくさせたい。
朝鮮人は、南京大虐殺、従軍慰安婦、強制連行という嘘で子供達を洗脳して、
罪悪感を植え付け、捻くれさせて朝鮮人に逆らえない日本人を育てようと躍起になっている。

日教組の上層部は成りすましの朝鮮人が占めており、
此れが故に、日教組はあらゆる判断に於いて反社会的な組織なのである。

日本人の子供を殺したい日教組は、ＡＥＤの設置を頑強に拒否した事がある。
日教組が熱烈支持する民主党は、外国人参政権で日本の主権を在日朝鮮人に売り渡そうとしている。
これらに反対する常識的、平均的日本人を、朝鮮人は「右翼、ネット右翼」と呼びたがる。
彼等は「日本人」という言葉の代わりに「ネットウヨク」という言葉を使用している。

朝鮮人は、チベット大虐殺に反対する声を上げる常識的日本人を、「ネットウヨク」と呼んで罵倒した。

朝鮮人一人当たりの犯罪率は統計資料より中国人を抜いて日本一であり、 本名を名乗らず
偽名を使って日本人に成りすまして犯罪を犯している。
朝鮮人は戦後、駅前の一等地に住まう人々を襲い、強姦し、殺し、土地を占領してパチンコ屋、サラ金屋を立てた。
戦後、朝鮮人は余りに大々的に犯罪を犯しまくったが為に、
朝鮮人である事が暴露されると犯罪者であると告白しているも同然と言う状況になってしまっており、
此れが為に朝鮮人は、偽名を使い出し日本人に成りすました。
如何なる他のマイノリティ、例えば在日中国人、スイス人なども、偽名を名乗ったりなどはしていない。
ここからも朝鮮人が偽名を名乗る理由がはっきり分かるであろう。やましくなければ本名を名乗るのが当然だ。

【日教組⇒朝鮮人と其のシンパ】

SRCとRC免震、さてどっち？

アメリカだったら銀行回ったら一気に半額にいくのによ。
不動産やぼりすぎだって。

土地を大手飲食店に貸してます　
更地で貸して建物は先方の所有物という状態です　
先方にまた違う飲食店に転貸しをしたいと言われたのですが
注意点や問題点などありますか？　
よろしくお願いします

>>684
普通借地か事業用借地のどっち？
あと原契約に転貸条項はある？

>>685　
ありがとうございます
普通借地です
転貸し条項はありません

普通借地の場合、法定地上権があるので建物所有者の権利は非常に強い。
地権者都合による解約は事実上不可能なので、頑張って賃料を払って貰うのが得策かと。
（詳しくは解説書でも読んでくれ）
賃借人が転貸するには「書面による同意」が必要なので内容は慎重に検討を。
転貸するとよくあるのが「転借人が賃下げしてくれと言ってるので賃下げしてくれ」という話。
揉めて供託でもされると面倒なことになる。
そこで転貸を認める代わりに事業用借地への変更を要求するのがベスト。
10年から設定できるのでそこはご相談ということで。
そうすれば違約があれば強制的に解約できるし、期限がくれば必ず更地にして返還してもらえる。
教科書的には上記の通り。
まあこれまでの賃借人との関係もあるしそこは上手くやってくれ。

>>687
ややこしそうですね
もし転貸しする事になれば事業用借地に変更してみたいと思います
ありがとうございました

ここはむっちゃ勉強になるね

アパートを取り壊すんで定期賃貸借でやろうかと思うんだけど
何か契約するんで注意点はありますか？

>>689
定期借地権は10〜20年だったものが法改正で10〜50年になった。
20年以上の契約なんて事実上普通借地権と変わらないので、
個人的にはやはり20年にしておくべきだと思う。
延長はできないけど再契約は可能な訳だから基本的に問題はないはず。

公正証書化する必要があるので事前に公証役場で雛形を貰っておけばいい。
一般的に賃借人がそれなりの企業の場合、賃借人が用意する契約書は自分が有利な条項が多い。
もしくは賃貸人側にとっていろいろと不備が多い。
特に中途解約時のペナルティに関する規定には要注意。
あと意外と見落としがちなのが原状回復。
具体的にどのような状態にしてもらうのか記載しておいた方がいい。
その上で周辺状況に合わせて協議の上取り決めることができる旨を記載する。
また思いついたら書くよ。

物件又貸しは普通にあるだろうからそこについてもきちんとしたほうが良い。

>668

駐車場にしても、固定資産税を考えると儲けはほとんどない。
また、駐車場需要のある場所でもない（路線価4.5で周辺の1/3は田畑）

688です
事業用借地で調べてもわからないのですけど　
私がA　私が賃貸し契約している人がB　Bが転貸する飲食店をCとしまして　
私が事業用借地契約をBとした場合　その効力はCに及ぶのでしょうか？　
期間満了時や契約違反の場合にCに立ち退きを求める事が出来きますか？
よろしくお願いします

契約違反のときは問答無用で立ち退かせられる。
期間満了のときはそれなりの時間的余裕をもって事前に通告しないとだめ。

……と言ったら、信用する？
しっかり自分で調べるべし。

新築ワンルームマンション投資で、フルローンで、収支はトントン。
35年後にようやく収益が得られるようなモデルというのはどうですか？

最近（に限らない？）、新築ワンルームマンション投資を進めてくる
業者は、年金・生命保険・節税といううたい文句で売りつけようとし
てきます。

たいていは、頭金が必要だったり、金利と家賃の関係で途中でマイナス、
あるいは最初からマイナスだったりしますが。

最近、買い手の付かない新築マンションが増えているせいなのか
この手の勧誘があちこちからかかってきます。

にもかかわらず、この手の話題があまり出てこないので、
質問させていただきました。

勧誘がくる＝カモリストに掲載されている。

げっ、そういうこと？
源泉まで渡しちゃったけど、それが回付されているってこと？
一応個人情報保護云々はあったはずなんだけど。

おいしい物件ならなぜわざわざ他人にバラで売ると思うんだか。

金主が一棟買いするって。

売る側は、買った人間が儲かるかどうかなんてどうでもいいからな。
手数料さえ入ればいいから、とにかく売る。

節税目的なんていう売り方は、投資の人間なら買いませんと言ってるわけ。
だから不動産投資じゃないんだわ。

>>693
事業用借地建ってる建物を賃貸する場合（ＢがＣに貸す場合）、
必ず期限があること、期限までに立ち退かなければならないことを契約前に説明する義務があります。
（不動産業者がいる場合はＡとＢの契約の写しを交付する必要がある）
また一般的には期限の約半年前に、ＡはＢに、ＢはＣに対し期限の到来を書面で通知し、
原状回復の内容や明け渡しまでのスケジュールを協議することが多いようです。
結論を言うと「可能」です。

>>694　>>701
可能なんですね
詳しく教えていただきありがとうございました

不動産投資って・・・
一物件当たり損失２００マンぐらい出せる。５物件もあれば５００万は損失を出せる
だったらウハウハじゃねえか（とくに収入の多い奴は）

税務署から監査が入っても跳ね返すノウハウはある・・ようだ
このまえ勧誘の奴が言ってたぞ
超お得な投資じゃないか〜！死角なんてない投資だろ？

損失が出せるって、、、　本当に損しちゃったら、　それ損じゃん

>>704
減価償却やら何やらの実際に自分の懐から出て行くわけじゃない
帳簿上の損失で累進課税率の区切りを１段下げることができれば
手元に残る現金で見た場合有利になる場合もある。

まあこの手の「節税目的の」不動産「投資」の場合、単に損する
だけで終わることがほとんどだけどな。

普通は有利にならないんだけどね。

数年後は所得を産み出すお荷物になってしまう。
ローンの支払いは損益として見なされないからね。

さらにローンの支払いが終わったころには資産価値はなく、
固定資産税と管理費と修繕費を払わなくてはいけない更なるお荷物になる。


節税したいなら中古物件を購入してリフォームで損金を出しつつ、
出口戦略がしっかりできてなきゃいけないもんさ。

不動産投資を節税目的でやろうとすると大抵失敗するってな。

だって損するんだから、得なわけ無いわな。
減価償却は現金が出て行かないって、購入するときに何年分も先払いしちゃってる。
高く売れればいいけど、抱え込んでにっちもさっちも行かなくなる

それはバカ高ワンルームマンションの話。
アパートの場合は、相続税対策。

借金することが相続税対策かｗ
資金の流動性を失くして、評価額を下げることが相続税対策かｗ

うらやましいな。
相続税対策に悩まなくて良い奴はｗ

稼ぎに追いつく貧乏なし

借金すればすぐ追い越せます

>>710
世の中には土地だけで何億も持ってて
維持しようとしたら借金造らないと行けない人が
いるんだよ。わかるだろ。

相続税の税率は４０％とか５０％とかだからね。
金融資産は放っておくとそれだけで半値になる。
借金とかではなく何とかして資産の評価価値を下げないといけないんだよ。

新築ワンルームマンション１室だまされて買った俺ですよ
思い返すたびにあのとき断っとけば・・・と後悔しきり
賃料保証にしてるんでいいけどもう半年空き家だよ

取り返しのつかない失敗ってこういう事いうんだな

>>716
場所はどこ？
頭金と、それから保証賃料-ローン返済額はいくらですか。

半年も空室？
そんなに客が付かないんじゃもう永久に家賃保障はずせないんじゃ？

>>718
心配しなくても保証会社の方から外しにかかってくる。
もしくは大幅な減額要求が来る。
くわしくは自分でぐぐれ。

てか家賃保証の財源はオーナーが先払いした分だということに気付けよ。
新築時に割高に払った分のカネを少しずつ返してるだけなんだよ。

>>719
その仕組みに気づかず騙される人が多い。
ちょっと考えればすぐ分かること。
慈善事業じゃあるまいし。

家賃保証と相続税対策の売り文句

業者に丸投げシステムで儲かるわけがない

家賃保証している大手で建てると高いよな
地場の工務店で建てたらものによったら半額とかになるんじゃないか
それで大手より安く貸せばいいじゃないかｗ

相続税の人は、投資じゃないからいいんだよ。

まっかな状態にして相続することに意義があるんだから。

>>723
いや、あの新築ワンルームは月々のローン返済を家賃で相殺するシステム
だからキャッシュフローは大幅なマイナスにはならないんだろ。

家賃収入なんて相続に加味されないよ。
それはPLだろ。

相続した時点でのBSなんだから。

>>725
根本的に、ＢＳとＰＬが判ってない可能性があるよ

相続における不動産投資の本質がわかってないな。
業者の断片的な売り文句じゃなく、金を出して本を買って読めば正しいことが書いてある。
投資だし単純なものじゃないよ。

相続対策なら、まずは60坪以下の自宅を建てるのが賢明だね。
60坪以下なら、場所はどこでもいいので、麹町に建てても夕張に
建てても同じように相続税は免除される。坪1000万のところなら
6億まで無税。わざわざ赤字のアパートやることない。

無税は勘違い。評価額の2割に課税だった。
とはいえ、６億の不動産の評価額が半分の３億として、その２割だから
６千万に対して相続税がかかるだけ。基礎控除で相続税がかからない金
額だし、少しローンを組んでおけば、他に財産があっても相続税を払わ
ないでいけるだろう。やはり相続税対策には都心の土地だよな。

地価が高いところに小規模自宅＋農業資格とって農地買いまり。

でおっけー？

節税のためなら、いくら人生がつまらなくなってもかまわないならお勧めする。

資産の持ち方はいろいろあるが、
わざわざ不動産資産に固執する必要はないと思う。
資産を適度に分散させて、その中の不動産評価額を下げさせたいのなら、
上記のような相続対策は有効かな。

俺はまじめに農業してみたいな。
山間に3000坪ほどでいいから野菜農場作ってログハウスでも建てて。
そこでゆっくり暮らしながら投資を楽しむ。
単に仕事に疲れてるだけかもしれんが。

>>733

俺は四国に住んでいるが、
山林、畑2000坪付き中古家（宅地200坪）が2000万で
広告に載っていた。
田んぼは無いが、田んぼは地元のＪＡと付き合いがないと、
水が回ってこない。（←これ、重要！）
だから、畑主体のこの物件、お買い得かもな。

>>734
水を回さないなんてさすが天下のＪＡ様だな。
さすがに四国は遠いな。
でもどうせ買うなら雪の降らないところの方がいいか。

不動産投資については、数百万程度しかないなら金融商品（外貨ＭＭＦとか）で
無難に回したほうがいいと思うよ。

しかし今年は固定資産税の支払1000万超える。
ちょっと個人としては投資しすぎたな。

>>736
ってことは、今年たんまり買い込んだの？
センスありやすね。

>>735

まあ、農地（田んぼ）は農家じゃないと買えないけどな。
素人目には、畑も農地なんだが、畑の売買ができるのはなんでだろう。

>>738
調整地域を購入→開発→住宅販売ですか？

農地を売買してるのが世田谷区ですがｗ

農地法無視？

農転すればいいだろ。
農転しても調整区域内じゃ住宅は建てられないけど。

農地法の3、4、5条くらい理解しとけ

>>743
お前、言葉はキツいけど結構優しいな

確かに不動産を購入したり所有の土地に建物をたてれば評価が下がって
相続税対策にはなる　が落とし穴がある


















購入や建築するのは即金現ナマであることが前提age

ムダに改行しないでちょーらい

間違った不動産相続税対策として、
団体生命保険に加入しないというのがある。
借金と資産を棒引きして、確かに相続税は払わんでいいが、
借金付きの不動産を相続した子孫は、苦労する。

>>747
相続対策とは、負の資産を人為的に作る事では？

もしかしたら健康のためならいつ死んでもかまわないと考えているのかな？

同じ遭遇の人、語り合いましょう！

ワンルームマンション経営　被害者の会
http://live27.2ch.net/test/read.cgi/market/1209545236/1-100

>>748

間違っているように感じる。

１．借金付きの収益不動産＆相続税ゼロ　
２．借金チャラの収益不動産＆一定の相続税

借金額と相続税額を天秤にかけた場合、
たいてい、借金＞相続税となり、
２のケースのほうが安くなる。

ちゃらってことは終焉が近いってことだろう。
結局立て直すんなら、死ぬ前のほうがいい。

一番の問題は「死期」がいつになるか分からないって事。
それならば生命保険の方がまだまし

返済が順調に行き始めたらまた借り入れ増やせばオーケー

借り入れ増やせばオーケー （笑）


簡単に借り入れできたらいいねｗ

返済が順調に行ってるってことは担保が増えてる
借り入れの方は簡単

机上の空論者乙ｗｗｗｗ

不動産を担保にした借り入れなんて机上の計算が全てだがｗ

>>758
だからさ、その机上の計算はいいとして実行できなければ意味ないでしょ？

担保があるのに実行されないわけ？ｗ

おいおい、大丈夫かよ

やったこと無い人は、銀行から金借りる事が
凄まじく大変みたいなイメージがあるんだろうな。
実際担保が無きゃ大変だけど。

そんな当たり前のこと今更言われても。

銀行が無担保で貸すのはせいぜい500万までだ。
えげつないサービサー付きでね。

当たり前の事がわかってない人がいるって話してるのに
それすらわからんとは

>>764
だからいつまでも不動産屋や税理士の仕事が無くならないんだよね

ATMでポチッとやれば金出てくるやんｗ

>>766
あんた、まだ借りてんの？ｗｗｗ

移民庁創設で、何かが変わるかも。

保証会社が儲かるな

フリーローンは簡単に借りれる。
借りて収益不動産を仕入れて、うはうはだ。

>>770
入居者がキッチリ入ればの話ね

難局を迎える経年マンション　現状と課題を整理し、対応策を考える
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
>役員のなり手不足やマンション管理への無関心、さらに、ルール違反者の
>増加がトラブルの火種となっている現状が浮き彫りになっている。そして、
>こうした問題が滞納者の増加や修繕積立金不足にもつながっており、事態
>を深刻にしていることが明らかになった。

http://socialbuilding.blog66.fc2.com/blog-entry-136.html
あほだわこいつ

不動産大手、三井不など３社が当期最高益　３月期

2008年05月12日20時11分

　大手不動産５社の０８年３月期連結決算が１２日、出そろった。４社が増収で、三井不動産、住友不動産、
野村不動産ホールディングス（ＨＤ）の当期利益が過去最高を更新した。各社とも賃貸オフィス事業が好調だった。
建築確認を厳しくした改正建築基準法の影響で、数社の分譲マンション販売が一部遅れたが、影響は軽かったという。

　最大手の三井不動産は「東京ミッドタウン」や東京駅前に開業した「グラントウキョウノースタワー」などが売り上げ増につながった。
入居済みのオフィスの賃料値上げも進んでいるという。三菱地所は海外不動産子会社の売却で売り上げが減ったが、営業利益、
経常利益は過去最高を更新した。

--------------------------------------------------------------------------------

オフィス系は最高益だと

昨年の話だからなぁ
今年はどうなることやら

昨年の話を今年のことのように言うのはどうかって思うんだ。
公示価格にせよ何にせよ。
うちの田舎の叔父さんがこの３月
「土地もまた上がり始めたし東京でマンションでも探してみっか」
と言い出したときは、まさか地方では２年遅れの雑誌を発売してるのかと思った

踊り場と見れば、今の調整など短い話

申告漏れ：賃貸アパート大手「レオパレス２１」が２８億円
http://mainichi.jp/select/biz/news/20080516k0000m040198000c.html

東京圏は有望かもね。
地方圏は無理そう。

http://www.kenbiya.com/realestate/117365367

こんな感じの物件を買って自分で住んでローン完済で
3年ほどで賃貸に出そうと思ってるんですが

どうせ賃貸ならと中古物件を家賃と思いながら購入
完済後、賃貸に出すという方法に問題点なんてありますか？

やっぱり、空き部屋になってしまって管理、修繕積み立てで赤になったり
地震やなんかで崩壊するリスクがあることでしょうか？

ヤドカリ作戦の場合、
自分が大家で、かつ、自分が賃貸人になっている意識が必要。

自分がヤドカリ（大家兼賃貸人）になるメリットは、
100％家賃が入ってくる、文句を言われない、程度。

あ、あと、低利の住宅ローンが使え、税金優遇制度があること。

>>782
ありがとうございます

それ良いじゃないですか！
完全に見落としてた


ヤドカリ大作戦で低利住宅ローンでマンションもらえるなんて最高！

自演

>ヤドカリ大作戦で低利住宅ローンでマンションもらえるなんて最高！

家賃受けるとるのも、払うのもお前だけどなｗ

この人　破産しそうだけど大丈夫？

旧耐震以前の区分と、座間から徒歩２０分って。。。座間なんか競合考えたら買えねえだろ？

http://blog.livedoor.jp/koumei-netbird/

あったこともない人の心配しても仕方ない

自分より下を見つけて安心するパターンだなｗ

たしかに安心だが 数年後 拾いたいな。

所有物件が５０棟、１００棟、１０００棟と増えていき
寡占化が起こらないってことは、拡大成長の過程でどこかでずっこけるってことだろ

目利きがあるなら、仲介業やコンサルタントに徹したほうが賢いんじゃね？

>>790
管理丸投げとかにしてても、何かとクレームがあって、ほっとくわけにはいかない。
個人でやるなら10棟ぐらいで限界。専業でも50棟は無理だろう。

10棟も行ってたら管理会社作るだろう．．．

>790

そう言われると、なぜ大資本がシステマチックなビジネスとして大々的なアパマン経営をしないのかも不思議だな。
リスクが小さくて確実に利益が上がり、拡大し続けることができるのならば、企業だって手を出しそうなものだが。
大規模にやればリフォーム費用だって管理費用だってずいぶん抑えられるはずだが…。

>>793
アパマン経営は安定収益はあるけど利益が上がり続けるわけではない

>794

即レスｱﾘｶﾞﾄﾝ。
規模を拡大していけば利益は大きくなり続けるんでない？
しかも規模のメリットが出てくるはず。
例えばエアコン交換するだけだって、一棟持ってる弱小大家がホームセンターで買うのと、
1000棟持ってる企業がメーカーから一気に買い付けるのでは全然価格が違う。

>>795
もちろん理屈で言えばそうなんだけど
比例して従業員も必要になる

「大資本」でやるにしては規模が小さすぎる、、というか
東京等の極一部でしかできないのが実情
なので一般的な大家さんである「小資本」がやるのが市場規模として自然なだけ。

大資本はオフィス向けで大々的にやってるからね。

小規模のアパマンはCPが悪くなるからやらない。

おまいら重大ニュースですよ。物件の側に携帯アンテナはないかい？
無線LANや携帯で接続している奴必見

無線ＬＡＮや携帯基地局の健康面での危険性について
EUが勧告を出しましたよ
http://www.google.com/search?source=ig&hl=ja&rlz=1G1GGLQ_JAJP275&q=%E7%84%A1%E7%B7%9ALAN%E3%80%80%E9%9B%BB%E7%A3%81%E6%B3%A2%E3%80%80%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%83%89%E3%83%AC%E3%82%B9%E3%80%80%E3%82%B6%E3%83%AB%E3%83%84%E3%83%96%E3%83%AB%E3%82%B0&meta=

いたるところで見るコピペだなｗ
気にしてたら表も歩けないぞ

言い出しっぺなんだけど、

>>796
>一般的な大家さんである「小資本」がやるのが市場規模として自然なだけ。
初めは小資本でもその中の一部勝ち組みが、法人成りしてどんどん増やしていくってことはないのかな？
（その過程ではオフィスビルにも乗り出すけど。）
１棟、１０棟って増やしていって、その先が知りたいわけ。
１００棟のアパマン所有企業がいないということは、途中で拡大は止まっててるということだよね。

>>800
止まってるんじゃなくて、売却してもっと効率のいい収益用不動産に乗り換えてるだけ。

>>800
レオパレスとか知らないの？

>>800
もちろん成功して法人化してどんどん棟を増やしているとこもあるのはある。
昔は「背番号ビル」と笑われながらも地道に増やしていった森ビルなんかもそうかもな。

だがな、昔ながらの大家業をやってる人は相続で引き継いだとか、
代々の土地にアパートを建てただに終わる。
最近の金持ち父さんブームで若い奴がやってるのも、年金代わりのイメージでやってるだけで
将来ビックになってやる！みたいな野望はないからなｗ
物件数を増やしリスクを大きくするよりも、ある程度物件が増えたら管理会社を作る。
大家＆管理会社で運営するのが継続安定の道。

月山とかいう人が何百棟もやってるんだっけ。
ま、個人は不労所得で年収が3千万もなったら、あくせく働く気力が
失せて、呆けるだね。

>>802
レオパは建築・管理です
オーナーは田舎の地主がほとんどです

ジーライフ報道
http://jp.youtube.com/watch?v=oOI8BVv8r88
http://jp.youtube.com/watch?v=d9JhT9KzEpU&feature=related

個人の迷惑勧誘録音のフラッシュ
http://jp.youtube.com/watch?v=yCxYVx-xzTU&feature=related
http://jp.youtube.com/watch?v=MgCZBVyzia4&feature=related

関連スレ
【マンション】迷惑勧誘電話対策室10【勧誘】
http://life9.2ch.net/test/read.cgi/bouhan/1206238178/

>>803
管理会社を作っても、会社を相続するようなんだけどねｗｗｗ

日本語でおｋ

悪いニュースだらけだね
最低でもあと数年は厳しいだろう

ライバルは少ないほうが良いからなｗ

都内の一棟買い中古マンションで表面利回り５％前後の物件が
よくありますが、これだとローン払って持ち出しになりますが、
こういった物件を買われる方はどのような目的なのでしょうか？
今からキャピタルゲインを狙うのも難しいそうですし、実際に
こんな価格で成約になるのでしょうか？

中古マンションで表面利回り5％ってｗ

新築ワンルーム投資に騙された奴がローンと相殺するために売り出してるんだろ。
そんな価格ではまず成約しない。

俺だったら築浅でも表面利回り10%以上は確保できるように買い叩く。

>>811
こんなぼったくり価格でもカモが食いつかないかなというスケベ心と
値引きするにしても最初に吹っかけとくことで後のお得感を演出しやすいから。

指値しないなんてありえないからな

>>812〜814
目黒区や東横線沿線の一棟マンションなどでは5〜6パーセントの利回りが普通みたいなのですが、ここらへんの物件は指し値入れても難しそうですよね？

>>815
自分の非常識な価格設定は棚に上げて
強烈な指値を入れたら非常識だと怒る業界だから無理でしょう。
もっとしおらしくなるまで放置が一番です。

>怒る業界

まさに言い当てｗ

別に非常識でも怒りはしないだろ、やんわり皮肉でも言って断るだけ。

非常識な価格と非常識な指値か
これは当分かみ合いそうにないな

鬼指値してたらその地域では不動産買えなくなるぞ。
彼らは妙にネットワーク網が整ってるから。

鬼指値って何

指値を持っていくか行かないかは仲介業者の責任なんだから、
買い手が遠慮する必要ない。安すぎたって、別に無視される
だけで何かペナルティがあるわけじゃないよ。

自分たちが鬼上乗せしといて、良く言うなｗｗｗ

ネットワーク網怖いよ〜
妥当な価格になるまで
問い合わせするのやめとこ

>>824
ってか待つ気があるんなら、最初っから諦めて安いの買えば？

ネットワークなんてないって。同じ不動産屋の中でも営業マン同士
競争してるのに。取り次いだ電話メモ残さないなんて日常茶飯事。

指値入れられて怒るってのは、馬鹿な価格で買い取ってしまった、自らの阿呆さ加減
を怒ってるわけだろ？

仲介なら、伝えるだけだもんな。

軽くあしらわれるというのはあったな。去年の話。
また嘘を言う営業マンもいた。売れてないのにもう売れたとか。
去年は物件の売り手を優遇しても、買い手の立場を考えて行動する
営業マンと遭えなかった。買い手も今後事業やっていかなければ
ならない以上、限度というものがある。それを超えたら誰も手を出さなく
なるのは当然。セミナー聞いてその気になったカモが動けなくなった今、
買いたいと言ってくれる人は大事なお客様だと思うけど、対応をみると
そうでもないんだな。

一元さんを大事になんかするかって話。

ネットワーク云々言い出してる人は買い付けの仕組みすら知らなかったんじゃないか？
ウゼー客として認識されて以降相手されなくなる事はあるだろうが
怒らせるとかそういう類の話じゃないし

契約を迫る時に怒りというか、
なんで買い付けさっさと入れないんだこら〜
という鬼気迫る思いを感じることはあったよ。
こっちは条件あえば買うとサイン送っていたのにな。

それは妙な駆け引きをしたからじゃね？
条件に合致してないのに迫ってきたの？

>>サイン送っていたのにな

口で言え、バカ

833は文盲だな

>>831
それは男も女も化かし合いだから、文句言っちゃいかん。
先に好きと言った方が負け。

中古アパートを手放す側の理由として、
オーナーが年で、管理が面倒なので
という理由が多いような気がするのだが、
こう言っておけば購入する側が安心する
とかいうマニュアルが業者で広まっているんか？

相続税対策の換金売りの方がましと思うが。

> 相続税対策の換金売り
随分レアな売主だなあ

>>836
「儲からないから」なんて本音言ったら誰が買うんだ？
もっともらしい理由なら何でも良いじゃんｗ

実際、手放してその資金でホームに入るって人もいるだろうな。
体の自由がきかなくなってきたら、なににせよ無理だよ。

>>837
遺産相続で揉めて投売りとかならありそうだけどなｗ

>>840
それが一番旨い物件ですｗ

もめなくても、相続人に分配するためには売るわな。

相続財産の評価を下げるために持っていた不動産は、相続後は売れるようになる。

>>843
>相続財産の評価を下げるために持っていた不動産
どういう意味？
何か忌避物件でも建てるの？

情報を早く掴んだ業者が買って転売するから旨い物件はない。
最近の業者は仲介だけじゃなくて、もっとエロいことを考えてるからな。
でも去年ぐらいからエロさがプンプン匂うようになって敬遠されるように
なったから困ってるだろうね。

紹介した物件をこっちが買ったら、10万円謝礼払うと
名刺の裏に書いたらかなりの量の物件情報が業者より
早く掴めるようになった
特に事業不調、離婚、破綻した人などの情報を集めるよう書いた為
市場価格の半額以下で買うのもざら
事業再生コンサルにもリベート払って色々紹介してもらってる

>>844
更地のままじゃ評価が高いからアパート建てるだろ。
土地の評価は下がるし、現金よりアパートの評価は低い。
それを売るってこと。

感覚的にはバックがどうたらよりも
話を振ったら即断するかどうかってのを評価基準にされてる気がするケド。

10万もらうより、自ら抜くほうが得だわなｗ

業者以外で自分で抜く人間が果たしてどれだけいるのか？

その10万はどう会計処理してんだ？

>>851
言　え　る　訳　ね　ぇ　！

なんで、普通に処理すりゃいいじゃん。
もしかして違法だとか思ってるの？

>>852
コンサルタント料とかでおkだよ。
お前やったことないんだろ？

相手が領収証出してくれるか？
出さないだろｗ

普通に出してくれるよ
キャッシュバックや謝礼と勘違いしてない？

別に領収書なしでも経費計上できない訳じゃないしなｗ
監査が入ったときに、渡した相手に確認が行く可能性があるってだけで

俺にも10万円くれよ！

不動産屋は裏の小遣い稼ぎが出来るｗ

表でどうどうとやりゃいい、誰も文句言わない

も　ら　っ　た　こ　と　に　し　た　く　ね　ぇ　！

申告してたら半分も使えねぇじゃねぇか
あぁ？

申告するバカがいるかよｗ

バカに払う金はない
と金言があります。

良い言葉だなｗｗｗｗｗｗｗｗ
払う金はないと言うより、払わなくても気付かないのかもなｗ

>>865
そりゃ気づかなかったorz

相続で今手元に一億の資金があるが、どんな投資をすればいいでしょうか

俺に貸せ。　倍にして返してやる

>>867
ロコロンドンで儲けましょう

>867
都内で優秀なテレアポ業者から新築１Ｒを４つか５つ購入するのが最強でしょ。

いや、定期預金が最高じゃね？

>>867
一億だとそれを元手に何かしらしないとなあ
不動産投資もいいけど株は？
その額ならどこの証券会社でもVIP待遇
まあ儲けるのまた別だが
結局、本と現場での勉強しかないと思う
10億あったらスイス銀行の元金保障で年20％金利のがあるんだけどねぇ

すげー妄想で笑った

>>872
1億ぐらいでＶＩＰ待遇になるわけないだろ

>>867
1億を100億にしたいのか、年+5％にしたいのか、でアドバイスは変わる。

>>872
サンクス。ずっと不動産投資しか考えてなかったけど、スイス銀行もあるのか。ちょっと調べます。
>>874
相続だから子供に残してやりたいし、老後の年金にできる程度の運用もしたいから、
低リスクで年5、6%の運用がいいかなと思います。

低リスクで5%なんて夢のような投資先があるなら俺がやりたいくらいだ。

低がどの程度なのかによるけど
銀行預金レベルだったら夢のような話だな十四年で二倍か

為替リスクが容認できるなら外貨預金にすれば年5%余裕じゃない？

日本円で5%で回すのが難しいって話だろーが。

対象通貨の長期金利を見ろ。それよりも大幅に高いものは高リスクな投資だ。
自国通貨よりも高いってことはそれだけ為替リスクも高いってことだ。

豪ドルなら年6%以上付くぞ

1豪ドルが一年で1.06豪ドルになっても、
1豪ドル=100円が一年で一豪ドル=94円になれば意味がない。

今の経済情勢をみると94円になるよりも106円になる確率の方が高いんだけど
資源国通貨をなめちゃいけない

1ドル115〜120円がレンジだと信じてた人は一年で1ドル95円になって死んだ。

それが為替リスクさ。

1年ね。
長期で見れば為替リスクはそれほど大きな問題ではないだろ。
たとえば豪ドルの6%で見ると11年預ければ倍になって帰ってくるから、
その間の為替レートの1割変動など誤差みたいなもの。
ドル相場も1年で見れば大きく変動するかもしれんが、10年単位で見ればボックス相場。

FXでハイレバ効かしてやってるヤツなら速攻で死ぬけど、普通に預金だけじゃそんなに問題ない。

最近の投資家は購買力平価も国ごとのインフレ率も考えないんだね。

経済学の基礎だと思ってたけど。
まあ誰もが理論通りに動いてるわけじゃないから裁定取引で儲ける人がいるんだけどね。

はずれの評論家ばっかりでまともに不動産投資やってる奴出てこねえなあ。
カスばっか。

そもそも投資ってのが意味が分からん。

不動産って沢山所有して実用に、便利に使ったり、

あるいは友人や親類縁者に自慢するためのものじゃねーか？

不動産は自己満足の世界？

>>888
とりあえず、３つ揃っておめでとう♪

不動産に限らず、何か買うってのは自己満足じゃないの？

2003年頃までに買った奴らの出口になるほど
今の連中は甘くはないよ。
自分だけおいしい思いができるほど世の中甘くない。
逃げたければ引き受ける後の奴のことも考えて値段
つけるんだな。今時買い付けが入る物件がどんなものか
業者ならわかるだろ。

>>890
kwsk

所詮は>>890も「わからない」人だったかｗｗｗ

711 ：サーティースリーエステート：2008/06/08(日) 23:48:42 ID:gbRjWm9n
葛飾区の訳有り物件情報
http://maps.google.com/maps/ms?num=50&hl=ja&ie=UTF8&msa=0&msid=106782501579908053774.000438000c95d453e8750&om=1&ll=35.72481,139.870527&spn=0.004216,0.009892&z=17

713 ：名無し不動さん：2008/06/09(月) 04:28:05 ID:wacaAH4R
>>711
こわい物件じゃないのか？
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1199271450/280

レイコフ結局自己破産かよ。

今年になってからの不動産業界の暴落ぶりは
経験したことがないくらいひどい。

>>894
バブル崩壊の方が酷かったろうよ？

今は何となく先の予想がつく
あの頃は、何にも無かったし

漏れは経験して無いけど、角さんの頃の
「日本列島改造」の時はどうだったんだ？

お初です
このスレでいいのかどうか･･･。
浦安に１５００坪の土地があり
ホテル建設用地最適という話がある。
そんなとこに建設主となりたい企業など
あるのだろうか？

>>896
どこにでも、それなりに需要はある
ただ浦安で１，５００坪って言うと埋もれる気がする

上ものが中古で思いっきり古ければ、リフォームしてやり直せるので
古い＝安ければ、それなりに買いに来る企業はあるだろう

逆に中途半端に新しければ、値段も下げにくいだろうし
そうなれば買いにくいよね

>>897
更地or建物がたいしてない資材置き場か？みたいです。
明日現地確認してきますが･･･。
うちのボスはホテルがいいんじゃないかと。
小さめのショッピングセンター？
マンション用地？

今回の地震で、土砂崩れ以外で倒壊したものってあまりないみたいだけど、
同じ規模の地震が関東で起きても、俺が買おうとしている平成築の木造
アパートは、倒壊しないってことでオーケー？

はいはいオーケー

不動産投資のノウハウプログラムあります

http://peitaro.blog116.fc2.com/

保守

>>901
つ NGワードに追加

最近競売に興味があるんだけど
この人の情報を買った方いますか？
本も出されてる方なんですけど買おうか悩んでます
http://nakamurakazuharu.com/cartletter.html

>>904
宣伝乙

サラリーマンです。

昨年、投資用マンションをがばがば買わされて（もちろんローンだが）
青色申告したら所得税が全部戻ってきた。

固定資産税の請求がどばっときて還付金をあらかた使うことになった。

昨日、住民税の通知を見たら今年の住民税が０になっていた。

来年、反動でがばっと税金上がるのかなあ。今年、浮いた分はちゃんと
残しておかないといけないな。

税の還付効果はともかく、
投資からＣＦはどうなんだ？
俺の会社にも、業者の電話から投資用マンションを買わされて、
オーナー気どりのアホがいるが、傍から見ると大損しまくりの馬鹿。

「買わされて」と言っちゃってるあたり、CFの実態は推して知るべしだな

ＣＦってキャッシュフローのこと？

月々だと赤字のがいくつか（新築）と、黒字（中古とマンスリー）のを
ならすとトータルで１万円弱の黒字。

儲けているという感じはないけど、大損もしてないと思うけど・・・

赤字になってる新築を買う必要があったの？黒字の見込みがあるんなら申し訳ないけど。

月々の赤字や黒字ってローンの回数によって全然変わるっしょ？

10年ローンで金利固定なら、赤字もわかるが、
30年ローンで金利変動なら、アポーン候補。

>>906
>来年、反動でがばっと税金上がるのかなあ。

それはない。

新築を買う人を馬鹿にするんじゃない。むしろ感謝をすべき。

その人が投売りしてくれるからこそ、利回りがある。

がばがばって何個買ったの？

まともに不動産投資してる奴ホントにこなくなったな

１００坪の土地所有。
５０坪づつ、２区画に分けて、戸建て賃貸を建設計画中。
１軒当たり１０００万で、総投資額２０００万。

頭金500入れて、残りは借金。
借金1500万、20年返済、金利3.5％、家賃8.5万、入居率95％で計算して、
税引き後の年間粗利が40〜60万ぐらい。修繕費、広告費は含まず計算。
利回りは、表面１０％、手取り２〜３％の予定。

賃貸の仕様は、6.3ｍ　ｘ　6.3ｍの総2階建て。２ｘ４で床面積24坪。
クルマ2台可。庭アリ。室外ペット可（室内ペット可にする可能性もあり）
1坪風呂。ＩＨ。格子入りペアガラス。

いかがなものでしょうか。
先達のお知恵を拝借したい。

>>918
全て立地によるんだが…。
オール電化の賃貸戸建は大人気だよ！

場所を言わなきゃ

>>918
一軒家の家賃8.5万の場所で入居率95％はありえん。
2軒しかないと1軒空いたらその時点の空室率50%だよ。
借金返済までの20年間、平均入居率95%は麻布や青山でもどうだろう。

>>917
力をためているのさ
今みたいなくだらないタイミングで
動く必要がない人たちは
死臭のする時はハイエナ
何もない時は熊のように冬眠
だから今は静かなんだよ

＞
くだらんな。
不動産は債権債務と表裏一体だろ。
相場全体がいい時でも個別の死臭はあるもんだ。
どんな時も目を光らせれば必ずいいものがあるぜ。w
今日もいい案件が出てきた

>>919
オール電化はイニシャルコストが高いな。
エコキュートで30〜40万ぐらいするし、
レンタルしても月6000円ぐらいかかる。

ガスだと、ガス会社持ちで工事してくれる。

給湯等全部タダなのは大きいよなｗ

損得言うならエコキュートはダメダメ。
電機温水器だね。

俺は北海道だから事情が違うんだろうと思うが、ファミリー向けの
オールガス（給湯・暖房・調理器）物件は戸建だろうがMSだろうが入居率悪い。
単身物件ならまだいーけど。
客の反応は、灯油給湯・暖房でIHならOK。オール電化大好きって感じ。

最初の設備投資でケチるなよ。
後々入れ替えなんて二度手間イヤだろ。

>927
灯油の給湯はウルサイから街中では使えないんだよ。

原付の２段階右折なんかやる人まずいないよね
今日車で走っていたら中国銀行の行員が道路の真ん中走って
銀行の中へ消えていきましたよ。なぜ中国銀行員だとわかるかって
それはおいらも中国銀行に入っていったからだよ。

間違えたスマン

>>928
街中ではないだろう
>家賃8.5万

破綻

http://www.kokusaipress.info/19-06t.htm

現在、>>906さんのような投資型新築マンションを知り合いの業者に勧められています。
利回りは５％弱です。不動産投資は未経験で知識もほとんど無く、あまり気が進まない
ので断りたいのですが、突っ込まれずに納得せざるを得ないようないい断り方を
教えていただけないでしょうか？

「10%以上。欲を言えば15%以上ないと魅力を感じない」と言えば？

>>933
「そんなに良い話なら、なんで不動産に詳しいお前は買わないの？」

リスクがあって5%じゃ、定期預金のほうがいいな。ｗ

この手の投資マンションは大抵うまく行って5%弱だからまともな買い手がつかないよな

>>934-936
皆さんのご意見をまとめると、旨みが無いということですね。
どちらにしても、千万単位の投資をするには知識不足なので、
もう少し勉強してみます。ありがとうございました。

>>937
>>938

>>933と>>938は同じ人？
断るはずだったのに、もう少し勉強するとは…？
それとも>>938が断り方のセリフなのか？
なにがなにやら

５％の利回りでいいなら、REITでいいじゃん。
糞リートって言われてるやつなんて利回り１０％超だよ。

そりゃ元本割れもあるけど、不動産だって同じだし。

>>940
今回は当然断ります。今まで株式ばかりだったので、不動産投資の事も
多少勉強しようと思ったんです。
分かりにくかったですね。すいません。

中堅不動産会社の株　
と
郊外ぼろアパート現物

買わなきゃいけないなら、どっち？

不動産は買い手がつかないときはどうにもならない。
が、最低土地代は保証される。

>>943
買わなきゃいけないなんて状況ないだろｗ
どっちも買うわけがない

>>943
釣られてみると、
郊外ボロアパートだね。
俺もいるけど、中堅不動産会社はいま暗黒だから

>>933
> ので断りたいのですが、突っ込まれずに納得せざるを得ないようないい断り方を
> 教えていただけないでしょうか？
逆になぜ自由な時間を「オマエの言うことなど聞きたくもない」という相手に裂かねばならないのかを聞きたい。

投げる奴が出てきたら買いの姿勢で、今みたいに
先行して買った連中が長期譲渡で売りやすくなった
時期に買う必要はない。
特に今は銀行が厳しいから、慌てることはない。
この商売でうまくやるには条件のいい時に仕込む。
これしかない。だから今は最悪の状況。
933の人はやらなくてよかったね。利回り5％弱ｗ
そんなものに引っ掛かったらここにいるハゲタカさん達の
餌食になるよ。

死肉ってうまいのか？　腐ってないのか？
それとも虫の息で生きてるうちに食うのか？

そりゃ死肉を食ってりゃ当たるときも有るだろよ。

最近誰もあげないね。

・・・今日も古ビル買ったよ。利回り現況で13.5％　満室17％　その内倍で売る。

15%上回るんならいいな。

板違いかもしれませんけど　質問させてください
テナントを相続して　今は借り手もなく空いているのですけど
借りたいという方が現われて交渉中です
そこでもし契約が成立した場合　一般的には賃料はいつから頂けるのでしょうか？
先方に鍵を渡した時からですか？　
先方の仕様に改装して実際に店舗がオープンした時からですか？　
よろしくお願いします

契約した月を日割りで計算

>>954さんありがとうございます　
つまり一般的には契約後に先方が改装にかけた
数ヶ月の間も賃料は頂けるわけですよね？　
相手は飲食店なんですけど　
実際に店舗がオープンしてからが一般的だと言うのですが・・・　

そんなのは契約次第
気になることがあるなら仲介とかに相談しろ

>>956
何度もすみません　
契約しだいということは　
契約した日から請求しても　
無茶を言ってるわけではないということですよね？　
無知でお恥ずかしいです

>>957
自分が負けてあげようと思うなら、実際にオープンしてからにしてあげたらいいし。
一般的には引渡ししてから賃料発生させてるけど。
だって、引渡ししたってことは、他の人に貸せないんだから。

なんかゴルフ場まるごと売り物が出てきたな。
9ホール分は土壌汚染なんで人間にゴルフ練習場に貸して、
残りは牛の放牧にどうかだって。
クラブハウスが結構出来がいいんで（鉄筋、レンガ、煙突、浴場、サウナ、ラウンジ）
買ってみるかな？
しかし都内のミニ戸値段で買えるのは、考えると何か間違ってるような気がして・・
まあ銀行貸してくれるみたいなんでやってみます。

>>958
ご親切にありがとうございます
確かに私の気持ち次第とは思いますけど　
占有しているにもかかわらず
相手の事情(改装に時間がかかる)で支払って頂けないのが一般的！と言われたのが気になりまして　
本当にありがとうございました

>>959
所詮、山林だもん

>>959
外資が二束三文で買い取って、カジュアル化して高収益を上げてるって事業モデルがあったような。

GS系のアコーディア・ゴルフとかね。

収益モデルさえくめればゴルフ場に投資するのもあり。

>>960　そんな無茶なこと　テナントさんが言ってきてるの？
不動産業者はいないの？
私も店舗借りているけど　契約日から支払いました。
後でもめると面倒だから、個人対個人で契約しない方がいいです。
そんな店出て行く時ももめそうだな。
口コミで直で借りてきた時も　契約には不動産屋を入れた方がいいよ。

最近はテナント入らないから、そう言うこと多いよ。

いまからそんな事言うテナントは後々いろいろ言ってきそうだな。
テナントが退去する時に設定した設備を買い取れ！とかｗ

>>960
強気に貸せる立地だったら、強気に交渉。
そのテナント以外入居が決まりそうになければ、ある程度条件は飲んでも入居してもらうほうが良いでしょ。

今度買うビル、債権処理の都合で店舗付き戸建て（居酒屋盛業中）が
オマケについてきた。
ちょっとしたビジネス街のビルの谷間なんで結構儲かりそう。
不動産もうちょい下がってくれたらもっと買うね。
次は原宿あたりで出ないかな

副都心線効果で沿線軒並み強きだよ

ワンルーム家主はわあわあ言ってるけど

まちがいなく日本の不動産はこれから5倍になるね。
土地のことだけどね。マンション区分所有はこれからどんどんさがるよ

5倍?

まだバブル再来を期待してる地面士がいてたのか。

>>970
>まちがいなく日本の不動産はこれから5倍になるね。
あるあｒ…。

















ねーよ！！！！！！！！

土地は下がる一方だけど建物は上がるよ。
原材料費の高騰でもう上がり始めてるし、これからは下がる要因も少ない。
売れないのに価格が上がるという悲惨な状況になりつつある。

次の10年は中古物件弄りでしょ。

ものすごいインフレが来て不動産の値段が5倍まで上がるってことはあるかもね。
値段が上がるってよりはお金の価値が下がるってことだけど。

>>975
ここ３〜４０年の商品の値動きを見ても、全てのものが同調して値上
がりしたわけではありません。大幅に値上がりしたものもあれば、
全く値動きのないもの、逆に値下がりしたものなど様々。
インフレ率というのはあくまで平均的なものです。

値段は最終的には需給で決まります。
売値が上がっても需要が付いてくるのであれば値上がりしますが、
需要が付いてこなければ値上げしたとしても単に売れなくなるだけ。

どれだけ原価が高騰しようと需要のないものには高値は付きません。
キャピタルゲインを狙うのであればインフレ云々ではなく需給動向
を追うべきでしょう。

事後にはアレコレと説明出来るが、事前予測ってのは難しいわな。

それこそ百花繚乱・百家争鳴ｗ

そういうわけではないよ。

物事に理由があって、そうなっているわけなのだから。

>>978
では一ヶ月区切りで今年１２月までの予測をしてみてよ。

予測せずにどうやって投資するの？
鵜呑み、言いなり？

あぁ投機ねｗｗｗ
納得

いい訳はいいから予想してよｗ　笑？

予想できると言いつつ、その実は言い逃れでは無いですよね

977 名前： 名無し不動さん [sage] 投稿日： 2008/07/24(木) 05:05:08 ID:???
事後にはアレコレと説明出来るが、事前予測ってのは難しいわな。

それこそ百花繚乱・百家争鳴ｗ
978 名前： 名無し不動さん [sage] 投稿日： 2008/07/24(木) 12:28:47 ID:???
そういうわけではないよ。

物事に理由があって、そうなっているわけなのだから。

↑
予想出来るのですよね？
ＹＥＳかＮＯでお願いしますよ。

SAY YES〜

>>982
予想できる。マネーストックの伸び率がたった1%しかない（通常は8-10%)のだから、
銀行が金を貸してない。地価が上がることはない。バブル崩壊以降、波はあれどトレンドとして下がってるでしょ。

銀行が蛇に睨まれた蛙の今
どうしようもないな
当分様子見だろ

>>984
いつまで上がらないの？