不動産投資の問題点

>>938
不動産投資って言っても、「安く買って高く売る」という商売の本質を
外れては儲けられないのは同じこと。テレマーケティングは「高く売る」
を地で行く売り方なのだから、「高く売りつけられる」ことを覚悟して
会うべし。ひやかしで会って、断固断る自信があるなら、止めはしないが。

>>936
俺に不動産投資のヒントを最初にくれたのは、伝統工芸品の目利きを
やってる友人。
彼は信楽だとか笠間に行って、露天で売ってる焼き物を仕入れては、
銀座の画廊を借りて展示販売会をやって、毎回何百万円と利益を上げ
ていた。
安く仕入れて高く売るノウハウとビジネスの全体像をデザインして、
実行する行動力。これが利益の源泉なので、高騰しすぎたとかゴタク
を並べても仕方ないんだよね。

業者に丸め込まれない自信があるなら、勉強のつもり話を聞いてみたら？
収益不動産投資自体は、まっとうな投資の方法だし、その仕組みを
教えてもらえるよ。

業者が安心って言ってるのは、おそらく借り上げ保障のこと。
入居者は不動産屋（管理会社）と契約して、あなたは入居者じゃなく
管理会社と賃貸契約を結ぶ。
空き部屋になろうが、住人が夜逃げしようが関係なく、毎月の家賃は
不動産屋からあなたに振り込まれる、という仕組み。

その代わり、家賃の１０％程度の手数料を業者に支払うことになる。
家賃保証のつく物件はそもそも１ヶ月以上空き部屋にならないような
優良物件だろうが、収益をとるか安心をとるか。リスクとリターンは
天秤にかける必要があるのだ。

>>946は>>938へのレスね

>>943
何が細々だかショボイだかｗ
市場をリードしているファンドや転売業者が
どれだけの利益を乗せて転売しているかも知らないくせに
偉そうに言うやつだなｗ

利幅だけじゃなく時間も投資には重要だと言うことを
全く理解できてないくせに偉そうなことばかり言ってｗ
それに鑑定士は不動産投資してないとでも言うのかい？
鑑定だけじゃなく投資もしても良いんだよｗ

２ｃｈで鑑定業士じゃ比較にならないくらい沢山儲けてるぜ！
なんて言っても誰も信用しないよ。
君が「建付減価」も知らないって事は証明済みだけどなｗ
鑑定士バカにするなら取ってからにしろよな、
あ、君じゃヒヨコ鑑定士くらいがせいぜいかｗｗ

>>948
×　２ｃｈで鑑定業士
○　２ｃｈで鑑定士業

948の書き込みにはウィットも中身もないぞｗ
必死杉

つうか、>>948は目に涙溜めながら、なんでそんなに必死になってるんだ？
建付減価＜って言って、突っ込まれたのがそんなに悔しかったのか・・・ｗｗ

２ちゃんなのに・・・・。

http://school.do-campus.net/success/02.html
不動産鑑定士受験生だから悔しかったんだろ。
弁護士、司法書士には及びもせぬが、弁理士、公認会計士クラスには
儲かるらしいからね。ヨチヨチ

いい不動産鑑定士もいるかもしれないけど
私の知ってる鑑定士はたいがいアホ

>>946
家賃保証の恐ろしいところは、あたかも30年家賃を保証するような
ことを言いつつ、実際には2年しか保証してくれないこと。2年づつ
契約更新で保証が改定されるので、最初の高い家賃を保証するよう
な甘い話が2年後いきなり梯子を外される。安すぎると文句を言って
も、もはや自己責任で誰も助けてくれない。

顔真っ赤にして頭から湯気出してカキコするから
間違えるんだよきっとｗ

小学校で新しいこと勉強して覚えてきたら
必死に親に説明するだろ
あれと一緒ｗ

>>954の言うとおりだね。

家賃保証・・・表に見えない部分で、

礼金＞保証会社取得
保証免責期間＞建物が竣工してから大体2ヶ月

つまり新築で普通に（礼金2ヶ月・広告料1ヶ月だし）募集して、決まる物件だとする。
一部屋10万円で10部屋だったら

4年くらいで計算すればわかりやすいと思うんだけど、
普通に募集

募集時　（礼金2ヶ月-広告1ヶ月）×100,000円×10部屋＝1,000,000円

4年間の賃料収入　100,000×10室×12ヶ月×4年＝46,000,000円

1回目更新料（2部屋が更新しないで出たとする）
（100,000円×8室）×　1/2（半分は不動産会社へ更新事務手数料で支払うから）
＝400,000円　・・・・ただし、最初の更新だけ計算（本当は2回目の分もある）
2回目更新料（3部屋更新なし）
100,000円×7室×　1/2　　
＝350,000円

4年間で、全部で8ヶ月空いてたとする(ありえないほど高い数字だけど）
空室（マイナス）賃料＝800,000円

合計　46,950,000円

うへぇ、418じゃないし。
>>418ｽﾏｿ


かたや、、家賃保証する。

礼金も更新料も空室もない。
免責が2ヶ月あるから、

100,000円×10室×（0.85〜0.9（保証率））×46ヶ月（免責2ヶ月ひく）
＝41,400,000円　　保証率90％で計算

4年間で　5,550,000円　差が出るんだよ。

実際には、保証無しなら、2回目以降の入居でも
礼金分の上乗せがあるわけだから、
さらに差は開く・・・・

保証の方もずーっと同じ保証率（もしくは保証料）でやってくれるわけじゃないからね。

あ、計算間違えたし・・・Ｏｒｚ

普通なら、4年で48,000,000円だから
差は、7,550,000円だ。

4年で750万・・・って。
保証会社は儲けすぎだよ。

ローン返済の３０年間家賃保証のプラン持ってくる大手もあるよ。

まあ家賃保証あれば夜逃げされちゃうと業者のほうが困るから
アヤシイ店子には貸さないよう業者も企業努力するけどね。

それ良心的な家賃保証。

業者によっては
家賃一室10万円見込める地域なら募集賃料を一割減の9万円に設定される。
さらに保証料を募集賃料から一割取られる。
（10万円が8.1万円になってしまう）
募集開始から３カ月は募集期間として保証しない。
ようするに、新築完成後即入居しても大家への入金は４ヶ月目から。
もちろん、３ヶ月間の家賃も礼金も業者のポケットへ。

毎月の管理費と修繕積み立て費を法外に請求。
大規模修繕も指定の業者で行わせる。
これらの条件を望まないと保証は出来ない契約。
もちろん建物自体も割高。

なんて業者もある。

http://www.empnet.co.jp/user_index.php/module/Default/action/Static/contents/mel_21.htm
参考

>>961
そんなタカピーな業者あるのか？

６社くらいの不動産業者と営業の話したが、家賃保証の有無に
関わらず、買ってから店子つくまでは業者が家賃払ってくれる
(しかも日割りできちんと)とこばかりだったぞ。

大家のおいしい部分に業者様がどんどん侵食して
食い物にしつつある今日この頃皆さんどうお過ごしですか
大家は生簀の中で養殖される魚に成り下がったのでしょうかね
ああ嫌だ嫌だ

滞納二ヶ月で強制退去、敷金二ヶ月を違約金として没収してくれた
優しい管理会社もありますよん

リスクなくしてリターンなし。　あったりまえのことだわさ。

>>957
広告料なんて取られるの？

>>967
そりゃ任意だけど、出せば早く埋まる場合もある

今度の確定申告が初めての青色申告にチャレンジなんだけど、質問
不動産所得のほかに、事業所得がある場合。

確定申告書Ｂの一票と二表は、まとめて書くんだろうけど、
青色申告決算書と収支明細書は、不動産所得用と事業所得を別々に
作成するんでしょうか。

青色申告ソフト買ってみたら、不動産所得とそれ以外で別々に
データを入力しなければいけないみたい？

節税対策？どうですかね？これは・・・。
変動金利だから金利上昇したら・・・・。
アドバイスください。
http://www.daina.co.jp/invest/merit/index.html

>>969
税務署に電話

>>970
投資用マンションの基本モデルですな。

確認しておくこと
・周りの似た物件（駅からの距離、面積）と比べて妥当な家賃か？
　新築だから高い目の家賃というのはなしね。更新で下がったら悲惨。
・最初の持ち出しで、登記など諸費用が５０万くらいかかるけど
　頭金とは別？これは業者が負担してくれる場合があるので確認。
・固都税がおそらく毎年３万くらいかかる、年間収支は少し落ちるよ。

感想としては月の持ち出し１万は大きいかな。いまは金利上昇期だし、
月々のローン返済額が将来数千円くらい上がる可能性を覚悟しないと。

福岡の状況には明るくないけど、頭金なしで月々の収支もプラマイ０、
くらい営業にふっかけて交渉してみたら？

都心ビルの賃料１割上げ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070429AT1D2301R28042007.html

>>973
ワンフロアー300坪以上の築浅Ａクラスビルの話ですね。

それってもともと利回り２％とかでしょｗ

丸ビルや新丸ビルの底地取得価格なんて知らないが、
２％なんてもんじゃなくて２０％以上の利回りじゃね？

そうなの？
六本木ヒルズは現在２％台らしいけど
まあ最初の1年は１５％くらいだったな

>>976
新丸ビル　ワンフロアー　家賃諸々年6億程　もうアフォかと

次スレは>>980にお願いしよう

建て方しらない

>>978
本社住所一つで数百億単位のビジネスを取れたり取れなかったりする。
学歴・容姿・資格、何一つとっても目に見えるものでしか簡単には信用は
手に入らない。「わが社は本社墨田区ですが、丸の内の会社に負けないぐら
い」などという説明、誰も聞きたくない。

自宅だって住所と一戸建てかどうかで信用度が決まるからな
ローン組む審査だってそう

この携帯全盛な世の中でも固定電話番号は重要だし。

でも新丸に本社、より支店で数フロアーというのが理想かな。

「人は見かけで判断してはいけない」
ということわざがあるくらい、人の見かけは重要。

>>981
やっぱり豊田市ではダメでしょうかねぇ。

>>985
インフラと資金を自己解決していれば無問題

時価総額１位がド田舎の国

銀座の路面店は売り上げナンバーワンでないという知られざる事実。
銀座の家賃は売り上げが多いから高いわけではなく、会社の格を決める
から高いんだね。

>>988
単に坪単価と商機のバランスなら新宿、渋谷の方が上だろうね。

新宿駅は東京の顔で東京駅は日本の顔

新丸ビルに出店しているのは郊外田舎で成功した店。
新丸ビルに買いに来てるのは郊外田舎住民の貯めに貯めた金。

>>990
すまん、店の話はいいんだ。オフィス入居で。

次スレ建てた。店子募集中

不動産投資の問題点　２物件目
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1177939693/l50

>>992
乙。入居ｷﾎﾞﾝ（