不動産投資の問題点
マンション４部屋持っています。
今までは問題もなく家賃も毎月振り込みされていました。
これから、安いマンションをもう一つ購入し、貸し出そうと思います。
家賃滞納等のいろいろなトラブル，よくある問題点などあれば教えて下さい。
今までは問題もなく家賃も毎月振り込みされていました。
これから、安いマンションをもう一つ購入し、貸し出そうと思います。
家賃滞納等のいろいろなトラブル，よくある問題点などあれば教えて下さい。
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と、ゴキブリを主食にしてる全日本キモヲタニート選手権30年連続チャンピオンが申しています。
誰も借りなければ管理費と固定資産税の無駄
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9 ：名無し不動さん：2006/12/23(土) 09:46:06 ID:fesQfU3N
個人でワンルーム、ファミリー、事務所、立体駐車場、店舗など250戸ほど保有して
貸していますが、滞納とか募集とかのツメがだんだん甘くなります。
2～3戸しかなかった頃は色々必死だったんですが。
貸していますが、滞納とか募集とかのツメがだんだん甘くなります。
2～3戸しかなかった頃は色々必死だったんですが。
>>9
今まで最悪の経験ってなんですか？
今まで最悪の経験ってなんですか？
>>1
自分で調べろや！ニート
自分で調べろや！ニート
14 ：名無し不動さん：2006/12/28(木) 02:05:44 ID:9dCcJws5
資産凄そう・・・
15 ：地球防衛軍：2006/12/28(木) 02:14:01 ID:ZloqIpmJ
みなさん。
一発屋というのをご存知でしょうか。
とっても怖～い悪徳不動産屋の通称名です。
まずは、ご覧あれ・・・
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm
一発屋というのをご存知でしょうか。
とっても怖～い悪徳不動産屋の通称名です。
まずは、ご覧あれ・・・
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm
16 ：名無し不動さん：2006/12/28(木) 20:15:06 ID:r8Q5f+Yb
最悪度は
殺人＞火事＞自殺＞夜逃げ＞犯罪＞クレーム（大）＞滞納＞クレーム
殺人＞火事＞自殺＞夜逃げ＞犯罪＞クレーム（大）＞滞納＞クレーム
>>16
誹謗中傷は止めなさい！
お前はアホか、物事の趣旨を理解する能力無き輩じゃの～
万人に分かりやすく、事実を適示し知らしめるのが重要なる意図じゃ。
その要望に沿った最近の判決文を読めば納得するであろう。
誹謗中傷は止めなさい！
お前はアホか、物事の趣旨を理解する能力無き輩じゃの～
万人に分かりやすく、事実を適示し知らしめるのが重要なる意図じゃ。
その要望に沿った最近の判決文を読めば納得するであろう。
↑そのとおり。
↑そうですね。
22 ：地球防衛軍：2006/12/29(金) 01:00:30 ID:KfrT3e2j
>>16
貴殿におかれましては、益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。
さて、ご報告があった件について。
誰しもに対し平等なるアクセスの実現をと提供しておりますので、
ご自由にメールにてご意見或いは異論反論等をお知らせ下さいませ。
喜んでお待ちしております。
NPO不動産販売倫理委員会 広報部
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm
貴殿におかれましては、益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。
さて、ご報告があった件について。
誰しもに対し平等なるアクセスの実現をと提供しておりますので、
ご自由にメールにてご意見或いは異論反論等をお知らせ下さいませ。
喜んでお待ちしております。
NPO不動産販売倫理委員会 広報部
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm
23 ：地球防衛軍：2006/12/29(金) 01:04:43 ID:KfrT3e2j
当会のボランティア会員の方からのご報告によりますと、
呆れていました。
どうぞ、正々堂々と遠慮なきようメール下さいませ。
お待ちしております。
NPO不動産販売倫理委員会 広報部
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm
呆れていました。
どうぞ、正々堂々と遠慮なきようメール下さいませ。
お待ちしております。
NPO不動産販売倫理委員会 広報部
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm
26 ：地球防衛軍：2006/12/29(金) 01:38:10 ID:KfrT3e2j
↑以後、気をつけます。
28 ：名無し不動さん：2006/12/29(金) 02:06:20 ID:1FtevpfR
自分も４年前から毎年１部屋買い足して現在１Ｒが２つ、古団地２つです。
買値は自慢できるくらい自信あり（２つは地銀の任売）全て現金で満室
だけど、４年前と比べて生活レベル全く変わりません。
取得時の高額な取得税、固定資産税で管理費積立金既に延納気味です。
場所は都内東側と千葉で自分が３０分で行ける範囲ですが藤山さん
みたいに北海道なんかが加わったら飛行機代なんかとても出ません。
来年３月にも契約済みの古団地が一つ増えます。駅徒歩ですが旧公団
なんで土地持ち分が９０平米もあり、しかも既積立金が９０万くらい
あります。値段は３ナンバーミニバンにフルオプション加えたくらい。
みなさん、何戸買ったら生活水準向上効果が観られましたか？
買値は自慢できるくらい自信あり（２つは地銀の任売）全て現金で満室
だけど、４年前と比べて生活レベル全く変わりません。
取得時の高額な取得税、固定資産税で管理費積立金既に延納気味です。
場所は都内東側と千葉で自分が３０分で行ける範囲ですが藤山さん
みたいに北海道なんかが加わったら飛行機代なんかとても出ません。
来年３月にも契約済みの古団地が一つ増えます。駅徒歩ですが旧公団
なんで土地持ち分が９０平米もあり、しかも既積立金が９０万くらい
あります。値段は３ナンバーミニバンにフルオプション加えたくらい。
みなさん、何戸買ったら生活水準向上効果が観られましたか？
資産は増えてるんでいいんでないの？
今年あたり大地震が来て大暴落なりそう。
先行きの人口減といい
もうそろそろ
プチバブルがはじけて
土地の価格も
５年以内に
半額になりそうな
気配ですね。
先行きの人口減といい
もうそろそろ
プチバブルがはじけて
土地の価格も
５年以内に
半額になりそうな
気配ですね。
31 ：名無し不動さん：2007/01/15(月) 09:03:57 ID:Fv9EdBKp
投資用マンションの会社から3度も電話勧誘があった
漏れ、東京なのに京都の物件のご案内とかで
大阪にある（株）日本インベストとかいう怪しげな会社・・・
なんでも、マンソンをこっちが買えば家賃収入で大儲けとか・・・
だませれんぞ、いくら漏れがヴァカだって・・・
菱和ライフ事件以降そういうのって多いのかな？
怪しげなＵＲＬ張っておく、みんなも騙されるなよ、
http://www.nihon-invest.co.jp/
漏れ、東京なのに京都の物件のご案内とかで
大阪にある（株）日本インベストとかいう怪しげな会社・・・
なんでも、マンソンをこっちが買えば家賃収入で大儲けとか・・・
だませれんぞ、いくら漏れがヴァカだって・・・
菱和ライフ事件以降そういうのって多いのかな？
怪しげなＵＲＬ張っておく、みんなも騙されるなよ、
http://www.nihon-invest.co.jp/
32 ：名無し不動さん：2007/01/16(火) 23:53:55 ID:I2QQ9Fya
≫31
本当に良いと言える物件は、ネットには出さず不動産業者の顧客に先ず紹介される。
特に売却価格が億単位の物件は尚更そうで上得意の客に話が行く。
そのような（良心的な）本物の業者なら会社で面談して顧客の年収、希望する物件の条件、ローンの相談等
必要な事項について話を聞き説明をしてくれる。
電話で飛び込み勧誘するのは、区分所有の物件を売る業者で個人で買うのはリスクが大きい。
以上のように思うのですがいかがでしょうか？
本当に良いと言える物件は、ネットには出さず不動産業者の顧客に先ず紹介される。
特に売却価格が億単位の物件は尚更そうで上得意の客に話が行く。
そのような（良心的な）本物の業者なら会社で面談して顧客の年収、希望する物件の条件、ローンの相談等
必要な事項について話を聞き説明をしてくれる。
電話で飛び込み勧誘するのは、区分所有の物件を売る業者で個人で買うのはリスクが大きい。
以上のように思うのですがいかがでしょうか？
前半は一部正解。
後半は不正解。つーか単なる詐欺w
後半は不正解。つーか単なる詐欺w
まあ、本当に確実に儲かる物件なら不動産業者自ら所有するに決まってるからな。
誰でもわかることだろ。
誰でもわかることだろ。
不動産投資をしている方に質問です。
なぜ不動産なんですか？
株に比べて投資単位は大きくなるし、換金性は低い（時間が掛かる）
と思います。
いかんせん、株と比較して分散投資が難しいので、ハイリスクで
リターンは読みにくいと思うのですが。
不動産投資のメリットを教えて下さい。
なぜ不動産なんですか？
株に比べて投資単位は大きくなるし、換金性は低い（時間が掛かる）
と思います。
いかんせん、株と比較して分散投資が難しいので、ハイリスクで
リターンは読みにくいと思うのですが。
不動産投資のメリットを教えて下さい。
36 ：名無し不動さん：2007/01/23(火) 22:31:28 ID:2IM1qGy2
>>35
去年まで株やってたけど不動産投資にシフトしました。
理由は、仕事中、板ばかり見て仕事に支障が出てきたこと
2005～2006年のような一本調子の上げが期待できないと思ったこと。
株で５年10年コンスタントに毎年10％のパフォーマンスを期待できないこと。
いざとなれば買ったマンションが空室になっても自分で住めばいいやと思ったこと。
（よって妻帯者にはおすすめできない）
2000万以上の現金があれば分散投資も可能です。
自分は東京23区（それも他県と接しない区限定）でワンルームマンション投資してます。
不動産投資本の多くはローンを組んでレバレッジをかけろと指南してますが
それは自分の雇用が定年まで確実にあるという確信がある人限定です。
万が一無職になったとき、株のパフォーマンスに期待するより、毎月の家賃収入があった方が
リスクヘッジになります。
去年まで株やってたけど不動産投資にシフトしました。
理由は、仕事中、板ばかり見て仕事に支障が出てきたこと
2005～2006年のような一本調子の上げが期待できないと思ったこと。
株で５年10年コンスタントに毎年10％のパフォーマンスを期待できないこと。
いざとなれば買ったマンションが空室になっても自分で住めばいいやと思ったこと。
（よって妻帯者にはおすすめできない）
2000万以上の現金があれば分散投資も可能です。
自分は東京23区（それも他県と接しない区限定）でワンルームマンション投資してます。
不動産投資本の多くはローンを組んでレバレッジをかけろと指南してますが
それは自分の雇用が定年まで確実にあるという確信がある人限定です。
万が一無職になったとき、株のパフォーマンスに期待するより、毎月の家賃収入があった方が
リスクヘッジになります。
>>36
ご丁寧な回答ありがとうございます。さらに質問させて下さい。
都心のワンルームですと、利回りは５％前後かと思っていましたが、
１０％を確保されているのは何か理由があるのですか？
築年数が経つと入居希望者も減り、売却もしにくいと思いますが、
どの程度の年数の物件を手に入れ、どの位の期間で売却しよう
と思ってるのですか？
無職になった時の家賃収入は確かに魅力的ですが、適正な利回り
を確保し、入居者を安定的に得ないとなりませんが、そのリスクは
どのように回避されているのですか？ また、逆に現金で一括購入
することにリスクを感じられませんか？
ご丁寧な回答ありがとうございます。さらに質問させて下さい。
都心のワンルームですと、利回りは５％前後かと思っていましたが、
１０％を確保されているのは何か理由があるのですか？
築年数が経つと入居希望者も減り、売却もしにくいと思いますが、
どの程度の年数の物件を手に入れ、どの位の期間で売却しよう
と思ってるのですか？
無職になった時の家賃収入は確かに魅力的ですが、適正な利回り
を確保し、入居者を安定的に得ないとなりませんが、そのリスクは
どのように回避されているのですか？ また、逆に現金で一括購入
することにリスクを感じられませんか？
38 ：名無し不動さん：2007/01/24(水) 21:50:44 ID:OmeJM4lP
>>37
> 都心のワンルームですと、利回りは５％前後かと思っていましたが、
> １０％を確保されているのは何か理由があるのですか？
探せばないことはないよ（利回り10％物件）。
ネットでチェックするのが基本だけど、意外に有効なのが不動産屋の店頭に張ってあるチラシ。
意外に侮れない。ＹＡＨＯＯ不動産でなくてヤフオクの不動産カテゴリーってのもあるね。
訳あり物件が破格で出てる（もちろんリスクもあります）。さすがにそれで購入したことはないけど。
> 築年数が経つと入居希望者も減り、売却もしにくいと思いますが、
> どの程度の年数の物件を手に入れ、どの位の期間で売却しよう
> と思ってるのですか？
入居者募集に関してはそれは賃料にを調整すればいいってこと。
（自分は大学が近所にあるってのを条件としてます）
10年所有すれば元は取れてるんだから2割3割の査定額減少は想定内って考えなきゃ。
それも２３区内なら適正価格が形成されていて買いたたかれることは少ないと思います。
一応新耐震基準の昭和58年以降の物件ならＯＫって感覚です。
理想は購入物件は築20年以内で売却は築３０年以内だけどね。
今後消費税が上がることを考えるとあまり頻繁に売り買いするよりじっくり所有してたほうがいいんじゃない
> 都心のワンルームですと、利回りは５％前後かと思っていましたが、
> １０％を確保されているのは何か理由があるのですか？
探せばないことはないよ（利回り10％物件）。
ネットでチェックするのが基本だけど、意外に有効なのが不動産屋の店頭に張ってあるチラシ。
意外に侮れない。ＹＡＨＯＯ不動産でなくてヤフオクの不動産カテゴリーってのもあるね。
訳あり物件が破格で出てる（もちろんリスクもあります）。さすがにそれで購入したことはないけど。
> 築年数が経つと入居希望者も減り、売却もしにくいと思いますが、
> どの程度の年数の物件を手に入れ、どの位の期間で売却しよう
> と思ってるのですか？
入居者募集に関してはそれは賃料にを調整すればいいってこと。
（自分は大学が近所にあるってのを条件としてます）
10年所有すれば元は取れてるんだから2割3割の査定額減少は想定内って考えなきゃ。
それも２３区内なら適正価格が形成されていて買いたたかれることは少ないと思います。
一応新耐震基準の昭和58年以降の物件ならＯＫって感覚です。
理想は購入物件は築20年以内で売却は築３０年以内だけどね。
今後消費税が上がることを考えるとあまり頻繁に売り買いするよりじっくり所有してたほうがいいんじゃない
39 ：名無し不動さん：2007/01/24(水) 22:03:38 ID:LOLqCw7H
大阪を拠点とする同社
なぜか遠くの物件を「投資用」とか「マンションオーナー」とかで
執拗に電話勧誘する
しかもどこからか他人の個人情報をもらっていて、うざいことこの上無し
本当に儲かるんだったら人に勧めはしないことが分かっていながら
「儲かりますよ」と再三の勧誘
もういい加減にしてくれ
http://www.nihon-invest.co.jp/
なぜか遠くの物件を「投資用」とか「マンションオーナー」とかで
執拗に電話勧誘する
しかもどこからか他人の個人情報をもらっていて、うざいことこの上無し
本当に儲かるんだったら人に勧めはしないことが分かっていながら
「儲かりますよ」と再三の勧誘
もういい加減にしてくれ
http://www.nihon-invest.co.jp/
40 ：番組の途中ですが名無しです：2007/01/24(水) 22:08:12 ID:OmeJM4lP
>>37
> 無職になった時の家賃収入は確かに魅力的ですが、適正な利回りを確保し、
> 入居者を安定的に得ないとなりませんが、そのリスクはどのように回避されているのですか？
金利上昇局面でローンを組むのは怖くてできない。株で信用取引なんてできないって人はローンはしない方がｲｲと思う。
> また、逆に現金で一括購入することにリスクを感じられませんか？
自分はオーナーチェンジ物件を複数購入し空いた方に自分が住んじゃえばいいっていうスタンスです。
（所帯持ちだと取れない戦略ですね。）
現金で購入のリスクは自分が結婚して物いりになった場合のリスクですね。
ちょっと前まではそれを考慮して結婚の夢を見つつ債券・株で運用し来ました。（換金性の高さゆえ）
そのあたりをあきらめ、腹をくくったので不動産投資にシフトした次第です。
> 無職になった時の家賃収入は確かに魅力的ですが、適正な利回りを確保し、
> 入居者を安定的に得ないとなりませんが、そのリスクはどのように回避されているのですか？
金利上昇局面でローンを組むのは怖くてできない。株で信用取引なんてできないって人はローンはしない方がｲｲと思う。
> また、逆に現金で一括購入することにリスクを感じられませんか？
自分はオーナーチェンジ物件を複数購入し空いた方に自分が住んじゃえばいいっていうスタンスです。
（所帯持ちだと取れない戦略ですね。）
現金で購入のリスクは自分が結婚して物いりになった場合のリスクですね。
ちょっと前まではそれを考慮して結婚の夢を見つつ債券・株で運用し来ました。（換金性の高さゆえ）
そのあたりをあきらめ、腹をくくったので不動産投資にシフトした次第です。
ファミリー向けとワンルームでは利回りでは圧倒的にワンルームが上。
但し、ファミリー向けの方が資産価値は遥かに高い。
理想はファミリー向け高額物件とワンルームを１：９の割合で持つこと
かな。
但し、ファミリー向けの方が資産価値は遥かに高い。
理想はファミリー向け高額物件とワンルームを１：９の割合で持つこと
かな。
>>40
明快なご回答ありがとうございます。
不動産投資のメリットというか、考え方が少し見えて来ました。
株の信用取引は、担保価値がゼロになるリスクを考えて手を
出すのを躊躇してしまいますが、不動産であればそれなりの
担保にはなるだろうと思い、ローン利用も考えていました。
今後の金利上昇をどの程度と見るかですね。
明快なご回答ありがとうございます。
不動産投資のメリットというか、考え方が少し見えて来ました。
株の信用取引は、担保価値がゼロになるリスクを考えて手を
出すのを躊躇してしまいますが、不動産であればそれなりの
担保にはなるだろうと思い、ローン利用も考えていました。
今後の金利上昇をどの程度と見るかですね。
>>42
私もその通りだと思います。
利回りの良いワンルームで投資用と割り切るか、自分で
使うのも良いと思うファミリー向けを高単価、低利回りでも
手に入れるか。ちょっと考えどころですね。
都心築浅のファミリータイプを２０年位のローンで購入。
賃貸に出しておき、状況次第で自分がリタイアしたあとに
そこに住むというのを考えていたのですが、それより>>38
さんのように回転の良い学生相手として、ワンルームで
投資効率重視の方が良いかもしれないですね。
私もその通りだと思います。
利回りの良いワンルームで投資用と割り切るか、自分で
使うのも良いと思うファミリー向けを高単価、低利回りでも
手に入れるか。ちょっと考えどころですね。
都心築浅のファミリータイプを２０年位のローンで購入。
賃貸に出しておき、状況次第で自分がリタイアしたあとに
そこに住むというのを考えていたのですが、それより>>38
さんのように回転の良い学生相手として、ワンルームで
投資効率重視の方が良いかもしれないですね。
45 ：名無し不動さん：2007/01/25(木) 17:53:21 ID:q6K5jOdV
家賃保証てつぶれたら終わりだろ？
元金回収まで時間かからないの？
元金回収まで時間かからないの？
47 ：名無し不動さん：2007/01/25(木) 23:30:41 ID:ZizAjlNV
一般リーマンなでも参入して来て仲介業者はウハウハ
48 ：名無し不動さん：2007/01/26(金) 01:39:05 ID:5ols7z9/
マンション投資はデメリットだらけ
借手→入居者ニューズの進化
売却→そう簡単には売れない
内装→法律上殆どがオーナー負担
しかしデメリットを小さくする方法はある
そうです購入価格がポイントなのですよ
言い方を変えれば利回りというやつですね
立地：駅前1～3分（メジャーな駅）
広さ：28～35㎡（トイレバスセパレート）
防犯：オートロックは勿論のことデンプルキー等
築年：新築～築3年
最低上記条件にて800万～400万
借手→入居者ニューズの進化
売却→そう簡単には売れない
内装→法律上殆どがオーナー負担
しかしデメリットを小さくする方法はある
そうです購入価格がポイントなのですよ
言い方を変えれば利回りというやつですね
立地：駅前1～3分（メジャーな駅）
広さ：28～35㎡（トイレバスセパレート）
防犯：オートロックは勿論のことデンプルキー等
築年：新築～築3年
最低上記条件にて800万～400万
>48
地方都市でないと無理だろ、その金額じゃ。
地方都市でないと無理だろ、その金額じゃ。
>>48
で、利回りと言うからには、それをいくらで貸して何％取るんだい？
で、利回りと言うからには、それをいくらで貸して何％取るんだい？
実質利回りは8%くらいであんましよくない。
80%はローン組んでますが、金利が上がりそうでしばらく買い控えて返済に切りかえています。
しかし人口減少でこれ以上増やすのはこわい。
自分は低収入で独身なので金借りるのも一苦労。
80%はローン組んでますが、金利が上がりそうでしばらく買い控えて返済に切りかえています。
しかし人口減少でこれ以上増やすのはこわい。
自分は低収入で独身なので金借りるのも一苦労。
52 ：名無し不動さん：2007/01/29(月) 20:38:06 ID:9R64NKmj
ニューズ？
53 ：名無し不動さん：2007/01/29(月) 21:08:19 ID:9R64NKmj
ワンルーム持ってる方、学生がでていったあとの部屋ってどうですか？
かび臭いのとかタバコくさいのとかって清掃でもと通りになりますか？
大学の友達の入ってる部屋が友達が汚してすごいので（男友達はほとんどみんなカビやたばこ臭さがすごい）
もしワンルームもったらどうなのか心配です。その中の一人の友達が他に引っ越すときに掃除の手伝いをしましたが、
掃除終わってから、次ここ入りたくないなって思いました。
自宅で経営してるファミリータイプは、賃借人がでていった後も結構綺麗です。
ファミリータイプは結構長く入ってくれてる人がいるのでウチでは空き部屋はあまりでません。
（ただ迷惑家族に長く居座られると結構大変です）
かび臭いのとかタバコくさいのとかって清掃でもと通りになりますか？
大学の友達の入ってる部屋が友達が汚してすごいので（男友達はほとんどみんなカビやたばこ臭さがすごい）
もしワンルームもったらどうなのか心配です。その中の一人の友達が他に引っ越すときに掃除の手伝いをしましたが、
掃除終わってから、次ここ入りたくないなって思いました。
自宅で経営してるファミリータイプは、賃借人がでていった後も結構綺麗です。
ファミリータイプは結構長く入ってくれてる人がいるのでウチでは空き部屋はあまりでません。
（ただ迷惑家族に長く居座られると結構大変です）
54 ：名無し不動さん：2007/01/29(月) 21:40:57 ID:9R64NKmj
法人に土地賃貸や駐車場はわからんけど、自宅の近くに建てないほうがいいよ。
近所の住民にねたまれる。
近所住民との距離がある程度あるならいいとおもうけど。
近所の住民にねたまれる。
近所住民との距離がある程度あるならいいとおもうけど。
55 ：名無し不動さん：2007/01/29(月) 21:41:52 ID:V1oqtzJm
マンション経営をされている方、
ちゃんと確定申告していますか。
しなくても大丈夫でしょうか、確定申告したら実質何％ぐらい税金で取られるものでしょうか
ちゃんと確定申告していますか。
しなくても大丈夫でしょうか、確定申告したら実質何％ぐらい税金で取られるものでしょうか
56 ：名無し不動さん：2007/01/29(月) 22:49:58 ID:Vh0PFbs1
家賃保障って具体的な金額が保証されるんでしょうか。
例えば、借主がいない場合不動産会社が「家賃１０００円で借ります」
ということは無いんでしょうか。
詳しい方教えてください。
例えば、借主がいない場合不動産会社が「家賃１０００円で借ります」
ということは無いんでしょうか。
詳しい方教えてください。
57 ：名無し不動さん：2007/01/29(月) 23:11:33 ID:WXkdX2qB
はは、君面白いな。そりゃ詐欺じゃん。
ただ、始めの１０年ｻﾌﾞﾘｰｽしますって行ってる業者に引っ掛かる大家は見てて面白いｗ
あんた物件の価値が一気に下がる１０年後どうすんの？っていつも思うｗ
あんた物件の価値が一気に下がる１０年後どうすんの？っていつも思うｗ
確定申告初めてやったけど去年は物件購入で税金戻ってくる計算になって今日出した。
白色申告だけど毎月帳簿つけてるといろいろと勉強になるし、確定申告も簡単。
白色申告だけど毎月帳簿つけてるといろいろと勉強になるし、確定申告も簡単。
60 ：名無し不動さん：2007/01/30(火) 01:07:19 ID:A7BYItvB
質問させてください。
１件目購入考えてるものです。
地方都市駅前5分程、1千万３LDK（築15年程）
買うべき？
１件目購入考えてるものです。
地方都市駅前5分程、1千万３LDK（築15年程）
買うべき？
61 ：名無し不動さん：2007/01/30(火) 01:36:18 ID:RMRR9lVk
すぐに買いなさい
ぜったいに儲かります
あなたは強運だ
本当にすばらしい
ぜったいに儲かります
あなたは強運だ
本当にすばらしい
>>61
出来れば煽らず答えて欲しいな＾＾；
出来れば煽らず答えて欲しいな＾＾；
価格も書かずにか
もう買うしかないでしょう。今買わないでいつ買うの？
欲しいと思ったときが買い時ですよ！
早くしないと売り切れちゃう
早くしないと売り切れちゃう
計算したら苦労しそうな結果が出たので買わない事に決めました。
煽りありがとです。
煽りなかったら舞い上がったまま買ってました。
煽りありがとです。
煽りなかったら舞い上がったまま買ってました。
仲間になろうよ。大家だぜ！
>>67
そうしたいのですが、しばらくはキャッシュフローをきちんと仕上げ
投資ラインを明確にし条件に見合う物件出るまで待つ事と勉強に専念します。
全てのリスクを想定内に収める為にシュミレートを繰り返さないと･･･
バカなんで努力あるのみです･･･ﾄﾎﾎ ＞＜
そうしたいのですが、しばらくはキャッシュフローをきちんと仕上げ
投資ラインを明確にし条件に見合う物件出るまで待つ事と勉強に専念します。
全てのリスクを想定内に収める為にシュミレートを繰り返さないと･･･
バカなんで努力あるのみです･･･ﾄﾎﾎ ＞＜
久々に家賃が期日どおりに振り込まれてた。
毎月楽しみなんだけど入ってないと不安になる。
毎月楽しみなんだけど入ってないと不安になる。
71 ：名無し不動さん：2007/02/04(日) 19:43:51 ID:+vWl0jjE
うん、労多くして益少なしってのがわかるよ
普通に働くよりかははるかに楽だよ。益がでるかは頭の使い方次第かな。
株と一緒だな。損するヤツは損する。
年間不動産収入１８００万超えると税金５０％だよね？９００万超でも４３％だっけ？
法人化してもそんなに税金抑えられないよね？１８００万ほど不動産収入ある人でいろいろ節税してる人は
何％くらいまで抑えることできてる？
ものすごいリスク追って頑張ってるのに税金高くない？株なんて１０％だぜ？そのうち２０％なると思うけど。
なんかいい節税無いもんかね？
法人化してもそんなに税金抑えられないよね？１８００万ほど不動産収入ある人でいろいろ節税してる人は
何％くらいまで抑えることできてる？
ものすごいリスク追って頑張ってるのに税金高くない？株なんて１０％だぜ？そのうち２０％なると思うけど。
なんかいい節税無いもんかね？
雲の上の話だが、ひたすら買い続けるとかか？
支払いが大きければいいわけだからドンドン買うことだね。それと赤字の別法人への投資。
会計士と話してみな？色々手はあると思うよ。
会計士と話してみな？色々手はあると思うよ。
税金５０％を下げるにはどうしたらいいか
不動産屋に相談した時、借入金発生させて、赤字にすればいいのでは？と聞いたけど、意味無いって一蹴されたな俺。
不動産屋に相談した時、借入金発生させて、赤字にすればいいのでは？と聞いたけど、意味無いって一蹴されたな俺。
78 ：名無し不動さん：2007/02/05(月) 14:20:56 ID:xMwnhTW+
>>58
それやばいの？ まさに私なんだけど(･∀･)
それやばいの？ まさに私なんだけど(･∀･)
御愁傷様です。。。
最初の１０年より、１０年後がほしいじゃん。
最初の１０年の保障がほしいって、ビビリ過ぎかと・・・・。
最初の１０年の保障がほしいって、ビビリ過ぎかと・・・・。
81 ：名無し不動さん：2007/02/05(月) 16:45:47 ID:xMwnhTW+
78ですけど
言われるがままにサブリースしてしまったけど どうやばいの？
言われるがままにサブリースしてしまったけど どうやばいの？
アパートやマンションを建てる
↓
新築やまだ新しいうちはすぐに決まるし「賃料も下がらない」し、条件（敷金や礼金など）も大家側に有利に出来る
↓
１０年後
↓
募集しても「古臭い建物」は競争力が落ちて賃料も下がるし故障も増える（クレームも増える）・・管理が大変
↓
それくらいでサブリース、賃料補償会社は手を引くか大幅な値下げをしてくる。（空き室リスクが増えるため）
「やばい」ではなく、「損をしている」 あるいは
「１０年後にメチャクチャな管理をされたボロアパートを残り２５年もあるローン抱えて引き取る」 オバカさん♪ と思われている。
あるいは近所から「アソコは・・・ヒソヒソ・・」と噂される人 ってことです。
↓
新築やまだ新しいうちはすぐに決まるし「賃料も下がらない」し、条件（敷金や礼金など）も大家側に有利に出来る
↓
１０年後
↓
募集しても「古臭い建物」は競争力が落ちて賃料も下がるし故障も増える（クレームも増える）・・管理が大変
↓
それくらいでサブリース、賃料補償会社は手を引くか大幅な値下げをしてくる。（空き室リスクが増えるため）
「やばい」ではなく、「損をしている」 あるいは
「１０年後にメチャクチャな管理をされたボロアパートを残り２５年もあるローン抱えて引き取る」 オバカさん♪ と思われている。
あるいは近所から「アソコは・・・ヒソヒソ・・」と噂される人 ってことです。
83 ：名無し不動さん：2007/02/05(月) 18:02:25 ID:xMwnhTW+
ありがとうm(__)m
怪しいと思いつつ業者との言われるままにしたからなorz
怪しいと思いつつ業者との言われるままにしたからなorz
不動産屋なんて一般人は何度もお世話になることないよな？
それをいいことに平気で騙そうとする奴が多い。
それをいいことに平気で騙そうとする奴が多い。
個人所有は税金あほ臭いから法人にしようと思うけど、極端な話、赤字にしたら税金無しにとか出来るのかな？
まあ、今はまだ妄想してるだけでこれから勉強しようと思うのだけど・・・・。
まあ、今はまだ妄想してるだけでこれから勉強しようと思うのだけど・・・・。
税金払ってるおまいはえらい。
堂々としてろ。
慈善事業だと思えばいい。
堂々としてろ。
慈善事業だと思えばいい。
こんにちは60です。
色々勉強中の身です！
計算してると 殆ど表面で10％物件ばかりで到底、利回り物件としては
手が出せないのが現状なんですが
どのようにして収益物件手に入れられてますか？。
安いのは変な噂がある物件や、UBの狭い１ルームばかりで･･･＾＾；
色々勉強中の身です！
計算してると 殆ど表面で10％物件ばかりで到底、利回り物件としては
手が出せないのが現状なんですが
どのようにして収益物件手に入れられてますか？。
安いのは変な噂がある物件や、UBの狭い１ルームばかりで･･･＾＾；
表面で１０％超が出回っていたのは何年も前のこと
５～１０部屋を変える資金があり、その旨を言って
おけば銀行や不動産屋が率先して掘り出しを紹介し
てくれるかもしれないが
５～１０部屋を変える資金があり、その旨を言って
おけば銀行や不動産屋が率先して掘り出しを紹介し
てくれるかもしれないが
90 ：名無し不動さん：2007/02/07(水) 09:09:06 ID:hXStuqqx
マジなアドバイス
人口5万～程度の
地方都市の土地値ボロ物件を買い叩く。
数百万かけて基本的な部分のみリフォームする。
リフォーム代込みで利回り20％を越えるものを買い叩けたら合格。
15％以上ならとりあえず合格。
15％以下なら撤収。
地方は困窮しているので狙い目。
高齢化した大家が相続や改修を嫌って手放している。
需要がないと思われているから強気に出てこない。
人がいる限り価格次第で需要はあるので
最底辺層向け物件を狙うこと。
人口5万～程度の
地方都市の土地値ボロ物件を買い叩く。
数百万かけて基本的な部分のみリフォームする。
リフォーム代込みで利回り20％を越えるものを買い叩けたら合格。
15％以上ならとりあえず合格。
15％以下なら撤収。
地方は困窮しているので狙い目。
高齢化した大家が相続や改修を嫌って手放している。
需要がないと思われているから強気に出てこない。
人がいる限り価格次第で需要はあるので
最底辺層向け物件を狙うこと。
92 ：名無し不動さん：2007/02/07(水) 11:04:40 ID:39lsmEWL
やっぱ節税じゃないのかな？
年収５億だと税金２，５億弱だが
５億の不動産買えば所得ほぼ０
この時点で利回り１００％？
年収５億だと税金２，５億弱だが
５億の不動産買えば所得ほぼ０
この時点で利回り１００％？
93 ：名無し不動さん：2007/02/07(水) 12:29:36 ID:hXStuqqx
94 ：名無し不動さん：2007/02/07(水) 13:35:06 ID:39lsmEWL
取得経費だけでした・・ってことは５％かかるとしても２５００万の節税にしかなりません
95 ：名無し不動さん：2007/02/07(水) 13:59:38 ID:39lsmEWL
２５００万免除してその後に５０％課税だから１２５０万だ・・・
96 ：名無し不動さん：2007/02/07(水) 16:37:19 ID:W9MpUZjB
馬鹿らしい・・・
97 ：名無し不動さん：2007/02/07(水) 22:23:46 ID:ZixASPEF
>>92
ひどすぎる書き込みも釣りとすれば立派。
５億の不動産買っても、土地分は経費とはみなされない。
建物は経費にできるが、１年でゼロにならないので、減価分
しか引けない。
減価償却の仕組みを説明する気もしないが、土地３億建物２億
の鉄筋で新築なら、１年目に経費で引けるのはせいぜい500万＋
金利分ぐらい。
ひどすぎる書き込みも釣りとすれば立派。
５億の不動産買っても、土地分は経費とはみなされない。
建物は経費にできるが、１年でゼロにならないので、減価分
しか引けない。
減価償却の仕組みを説明する気もしないが、土地３億建物２億
の鉄筋で新築なら、１年目に経費で引けるのはせいぜい500万＋
金利分ぐらい。
98 ：必殺仕事人：2007/02/07(水) 22:42:52 ID:Z0rBt8q7
自殺物件は安い しばらくすれば忘れられる、賃貸にするなら、利回りがいい
気ずかれて、早く出て行ってもらえば、更に利回りUP 。安く貸して回転掛ければ
敷金没収してリフォーム掛けろ。
気ずかれて、早く出て行ってもらえば、更に利回りUP 。安く貸して回転掛ければ
敷金没収してリフォーム掛けろ。
不動産より、株の配当貰ったほうが楽だし得なんじゃない・・・・？
それなら10%以上で安定して配当もらえる株教えてくれ。
あと金利2%で金借りたいんだけど。
あと金利2%で金借りたいんだけど。
101 ：名無し不動さん：2007/02/08(木) 09:49:24 ID:Vmq2Tsxk
配当なんて２％もらえればいいほうｗ
法人化にしたら極端な話、収益を全部給与にまわして費用計上すれば税金０にできるのかな？
輪ロスＷＷＷＷＷＷＷＷＷＷＷＷＷＷ
給与への税金
給与への税金
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/tk=1/bsg=9/b=1043350000067/o=10401hS10Yp0peUDk
利回り１９％？
ド田舎の叩き売り？暴力団事務所とかなんか裏があるのか？
利回り１９％？
ド田舎の叩き売り？暴力団事務所とかなんか裏があるのか？
106 ：名無し不動さん：2007/02/08(木) 15:22:09 ID:DuLPzk5p
キャッシュで買えるならなかなかいいんじゃない？
フルローンならすべての経費や税金ひいて2％前後にならない？
フルローンならすべての経費や税金ひいて2％前後にならない？
見る限りテナントが二つしか入ってないな。
ぶっ壊して一階コンビニ、上をマンションにするといいかも
ぶっ壊して一階コンビニ、上をマンションにするといいかも
108 ：名無し不動さん：2007/02/08(木) 15:54:16 ID:2IqMj9n+
フルローンはちょっと信じられないな１％で借りれる
ならやりたいけど、もうちょっとまともな所は値段上がって
買えないよね。
ならやりたいけど、もうちょっとまともな所は値段上がって
買えないよね。
俺も法人作ろうかなー？
司法書士の先生に頼んだらどこまで面倒見てくれんだろ？
定款とかもやってくれるのかな？流れ作業的に数週間で出来ちゃったりする？
司法書士の先生に頼んだらどこまで面倒見てくれんだろ？
定款とかもやってくれるのかな？流れ作業的に数週間で出来ちゃったりする？
作ったことがある。というか起業したんで自分でやった。
頼んだほうがラクだが金が１０数万かかる。 自分でやっても１３万ぐらい？掛かった。
日本法令ってそういう書類を作ってる会社があって設立の用紙とマニュアルがついてるのがある。
とりあえずそれを買って書類は鉛筆で書いて登記所にいけ。平日の午後なら教えてもらえることもあるかもね。
最短で１週間ぐらいかな？もう少し掛かると思った。
ただ、設立したら税務署に届けが必要だし法人税も掛かってくる。盛ってるだけで結構面倒だよ。
頼んだほうがラクだが金が１０数万かかる。 自分でやっても１３万ぐらい？掛かった。
日本法令ってそういう書類を作ってる会社があって設立の用紙とマニュアルがついてるのがある。
とりあえずそれを買って書類は鉛筆で書いて登記所にいけ。平日の午後なら教えてもらえることもあるかもね。
最短で１週間ぐらいかな？もう少し掛かると思った。
ただ、設立したら税務署に届けが必要だし法人税も掛かってくる。盛ってるだけで結構面倒だよ。
111 ：名無し不動さん：2007/02/09(金) 10:05:00 ID:h1I8qHi3
法人のメリットは何？
利益プールするほうが税金安いとか
利益プールするほうが税金安いとか
112 ：名無し不動さん：2007/02/09(金) 11:16:52 ID:qrzdfyTo
法人化してもほとんどメリット無いよね。
社会的信用、相続、控除
なんかある？
社会的信用、相続、控除
なんかある？
113 ：名無し不動さん：2007/02/09(金) 12:22:14 ID:TQAs6HqQ
114 ：皆さんに質問させて下さい。：2007/02/09(金) 13:08:30 ID:69e4i4Ou
マンション経営（部屋を買って他人に貸す）の勧誘電話が多い。
「家賃が入って、税金控除が効いて、低金利の今資金運用になる、資産も増えます・・」
がセールストークだが、魅力は感じない。
①空室リスク（立地条件次第）
②滞納リスク（入居審査重視）
③管理リスク（スラム化、修繕、管理会社経費負担）
④経費負担（固定資産税、積立金）
⑤ローン負担（利回り最高は一概に信用できない）
⑥天災リスク（これは予想不可、保険加入）
⑦収入合算控除（本業はそんなに利益申告出さない）
結果的に、何でローン組んでまで、人様に貸すために買って、諸々の懸念事背負い込んでまで
やる意味あるのと反論してる。現金余剰があって、しがらみのない競売物件購入なら若干の検討事項にはなると思うんですが・・。
「家賃が入って、税金控除が効いて、低金利の今資金運用になる、資産も増えます・・」
がセールストークだが、魅力は感じない。
①空室リスク（立地条件次第）
②滞納リスク（入居審査重視）
③管理リスク（スラム化、修繕、管理会社経費負担）
④経費負担（固定資産税、積立金）
⑤ローン負担（利回り最高は一概に信用できない）
⑥天災リスク（これは予想不可、保険加入）
⑦収入合算控除（本業はそんなに利益申告出さない）
結果的に、何でローン組んでまで、人様に貸すために買って、諸々の懸念事背負い込んでまで
やる意味あるのと反論してる。現金余剰があって、しがらみのない競売物件購入なら若干の検討事項にはなると思うんですが・・。
115 ：名無し不動さん：2007/02/09(金) 13:59:54 ID:eECA4RZx
>>114
反論するまでもない。ガチャ切り。
反論するまでもない。ガチャ切り。
家賃６万９千円、管理費８千円の条件で
６５０万円で買った物件が８年後に
家賃５万円、管理費１万６千円に。
粗利で３５０万回収したけど売るに
売れない・・・
６５０万円で買った物件が８年後に
家賃５万円、管理費１万６千円に。
粗利で３５０万回収したけど売るに
売れない・・・
でも個人だと１８００万超えると住民税合わせて５０％の税金って高いよね。
法人でも４０％でしょう？
そして用途まで制限されて面倒になる
自分に給料として振り込めば結局同じことだし
昔のように個人がもっと高ければ意味あるのかも知れんけど
そして用途まで制限されて面倒になる
自分に給料として振り込めば結局同じことだし
昔のように個人がもっと高ければ意味あるのかも知れんけど
地権者からヒルズレジレンスを２億円台で買ったが、
年間２０００万円くらいだな
年間２０００万円くらいだな
新築賃貸マンション建設の資金借り入れのために
当該マンション建設中に既にそれを抵当に入れちゃうのは
業者の当然の慣習なの？
当該マンション建設中に既にそれを抵当に入れちゃうのは
業者の当然の慣習なの？
121 ：名無し不動さん：2007/02/09(金) 17:50:47 ID:69e4i4Ou
融資（金融）機関の鉄則。
建物といえる（登記できる）位に建ったら、即、担保に取る。
何かある前に、とにかく債権保全。
担保費用は所有者負担だし、抵当付けといて損することはない。
担保足りなきゃ、自宅もネ！
建物といえる（登記できる）位に建ったら、即、担保に取る。
何かある前に、とにかく債権保全。
担保費用は所有者負担だし、抵当付けといて損することはない。
担保足りなきゃ、自宅もネ！
122 ：名無し不動さん：2007/02/09(金) 20:17:50 ID:qyWvC9f0
鑑定依頼お願いします。あなたならいくらで買いますか？
中古マンション 駅10分 立地良好 駐車場近隣多し 学校近い
表示価格1000万 現在賃貸中98000円（おそらく7月頃転勤で退去有りと予想） 築１７年 2ＬＤＫ
近日中に大規模修繕予定あり
周辺商業地域の為 ほとんど法人契約 転勤族が単身で使用
どうでしょう？どのくらいまで値切ります？
中古マンション 駅10分 立地良好 駐車場近隣多し 学校近い
表示価格1000万 現在賃貸中98000円（おそらく7月頃転勤で退去有りと予想） 築１７年 2ＬＤＫ
近日中に大規模修繕予定あり
周辺商業地域の為 ほとんど法人契約 転勤族が単身で使用
どうでしょう？どのくらいまで値切ります？
124 ：名無し不動さん：2007/02/10(土) 00:02:44 ID:KScBxHpN
マンションは、ボロボロになったり傾いたり、借り手がつかなくなった最終局面
を迎えたらどうなるの？
を迎えたらどうなるの？
125 ：名無し不動さん：2007/02/10(土) 01:04:05 ID:muh74zV8
建て替えでしょ、とーぜん！
127 ：名無し不動さん：2007/02/13(火) 15:49:38 ID:A7N42ROd
仲介手数料10万円とか歌っている不動産屋以外で、
2～3億くらいの投資物件の手数料1.5%以下で受ける不動産屋って
都内だと何割くらいいるんだろう？
物件売れまくっているせいか、仲介屋も強気なんだよなぁ。
2～3億くらいの投資物件の手数料1.5%以下で受ける不動産屋って
都内だと何割くらいいるんだろう？
物件売れまくっているせいか、仲介屋も強気なんだよなぁ。
128 ：名無し不動さん：2007/02/14(水) 14:21:39 ID:ICK07qoG
築２５年。大きな中古マンションの購入を考えてます。
改装済、交通の利便性はかなり良く、問い合わせは多く人気のあるところです。売主は教授で金持ちのため売却金は不動産や任せで、格安の６５０万。
ただ築２５年ということもあり、賃貸にすると６万くらい・・とのこと。
１０年後くらいからの家賃収入を見込めるでしょうか？購入すべきか否か・・。
改装済、交通の利便性はかなり良く、問い合わせは多く人気のあるところです。売主は教授で金持ちのため売却金は不動産や任せで、格安の６５０万。
ただ築２５年ということもあり、賃貸にすると６万くらい・・とのこと。
１０年後くらいからの家賃収入を見込めるでしょうか？購入すべきか否か・・。
129 ：名無し不動さん：2007/02/15(木) 14:32:13 ID:LQmFs9Kr
６５０万を外貨預金すると年に３０万ほど入ってくる。しかもこれから日本は
円安に向かっていくから６５０万の元本も増える。
築２５年のマンションじゃ６５０万が１０年後に半額以下になってるだろう。
しかもそれまで確実に借り手がみつかるかな？
今不動産投資を日本でする人は相当ずれてると思うよ
円安に向かっていくから６５０万の元本も増える。
築２５年のマンションじゃ６５０万が１０年後に半額以下になってるだろう。
しかもそれまで確実に借り手がみつかるかな？
今不動産投資を日本でする人は相当ずれてると思うよ
ワロタｗ
それだけ円の価値が激減してるだけだがｗ３０万使い続ければどんどん目減りするぞ
それだけ円の価値が激減してるだけだがｗ３０万使い続ければどんどん目減りするぞ
不動産リスクより為替リスクのほうが大きいぞ
円高にふれりゃ預金の意味なし
円高にふれりゃ預金の意味なし
まあ、やってみてなんたらかんたら言うのは構わないけど、想像で語るのはよくない。
建坪２５で木造で３階建てのテナント物件立てると建設費ってどのくらいが目安かな？
なんか凄いぼったくられてる気がするんだけど。。。
なんか凄いぼったくられてる気がするんだけど。。。
134 ：名無し不動さん：2007/02/16(金) 22:37:11 ID:0Pi9WiVm
独身で30代後半に突入してしまった人、
賃貸アパートに住むのがばかばかしくなってきた場合
結婚の当てもないのにファミリー向けマンションを買うぐらいなら
ワンルームを複数買って賃貸したほうが運用面で効率がいいと思う
賃貸アパートに住むのがばかばかしくなってきた場合
結婚の当てもないのにファミリー向けマンションを買うぐらいなら
ワンルームを複数買って賃貸したほうが運用面で効率がいいと思う
区分所有だと地震が怖いね。
神戸のマンションの話とか聞くとホント怖い。
保険で多少は返ってくるんだろうけど、家賃入らなかったら税金かかる物置だし。
神戸のマンションの話とか聞くとホント怖い。
保険で多少は返ってくるんだろうけど、家賃入らなかったら税金かかる物置だし。
136 ：名無し不動さん：2007/02/17(土) 01:22:03 ID:ifDww43n
個人的も何も、「犯罪者と付き合ってます」と公言するのに等しいように思うけど。
まあ宗男は仮にも日本一ダーティな政治家という称号を貰ったくらいだし
あの道民が落とすわけない。
まあ宗男は仮にも日本一ダーティな政治家という称号を貰ったくらいだし
あの道民が落とすわけない。
え？何この流れ？？
ＲＥＩＴのほうがいいんじゃないの？
税金もたいしてかからない
税金もたいしてかからない
139 ：名無し不動さん：2007/02/17(土) 12:15:36 ID:WzF6Yhqu
>>138
REITじゃ自分で住めない
REITじゃ自分で住めない
140 ：城南様々：2007/02/17(土) 14:04:03 ID:i7vBeNUe
試しに少額でREITの投信買ったけど毎月配当があって、価格が鰻登り。もっと買っとけばよかった。
142 ：名無し不動さん：2007/02/17(土) 15:15:39 ID:N40YbbfF
そもそもこれほど固定資産税が低い国に不動産市場ってのはあるんだろうか？
143 ：名無し不動さん：2007/02/17(土) 15:33:42 ID:8oXMLSyd
>>142
どういう意味なのかもう少し詳しく教えてください
どういう意味なのかもう少し詳しく教えてください
土地を活用しようと情報収集はじめたらうちの土地にちょうどぶつかる感じに道路を作るかもしれないらしい。
県はその計画を無しにしてもいいらしいけど、市はやりたいらしい。
市役所行くと色々お話聞かせてくれるのかな？
もちろん行く事は行きますけど、そんなに近いわけでもないので行く前にちょこっと情報収集をと思いまして・・・・。
こういうのは普通に計画通りに実行されちゃうものなのですかね？
県はその計画を無しにしてもいいらしいけど、市はやりたいらしい。
市役所行くと色々お話聞かせてくれるのかな？
もちろん行く事は行きますけど、そんなに近いわけでもないので行く前にちょこっと情報収集をと思いまして・・・・。
こういうのは普通に計画通りに実行されちゃうものなのですかね？
>>144
やっと少しお役に立てそうな話題が＾＾；
道路計画自体が確定して無かったら極秘事項なので多くは教えてもらえないです。
県と市が仲悪かったらお互い反発しあって計画自体お流れになる事も少なくないです。
後、その計画道路の管轄も良く調べて、聞きに行った方が盥回しにされずに済みます。
国道＝国道工事事務所等
県道＝土木事務所、県道路課等
市町村道＝役場の建設課等
で、話は聞けると思います。その際、土地の所有者だと言う旨を最初に
告げられた方が情報取り易いと思われます。
>>145
ありがとうございます。もう少し調べて、最適なところに向かおうと思います。
市は助成金が何たらといってやりたい方向のようです・・・・。
もともと何十年も前からあった話らしいんですけど、市のほうでは担当の方たちが
実績をつくって、はくをつけておきたいのかな？って感じます。
出来れば中止になってもらいたいものです。
ありがとうございます。もう少し調べて、最適なところに向かおうと思います。
市は助成金が何たらといってやりたい方向のようです・・・・。
もともと何十年も前からあった話らしいんですけど、市のほうでは担当の方たちが
実績をつくって、はくをつけておきたいのかな？って感じます。
出来れば中止になってもらいたいものです。
不動産屋の相談ってどこまで無料でやってくれるものなの？見積もりくらいまで？設計しなくても見積もりとか出ます？
とりあえずの相談ならここで十分。
不動産屋が出来るのは
その地域の相場に詳しい
建築屋を知っている（要紹介料）
不動産の転がし方を知っている
その程度。
不動産屋が出来るのは
その地域の相場に詳しい
建築屋を知っている（要紹介料）
不動産の転がし方を知っている
その程度。
149 ：やめときなさい：2007/02/23(金) 22:47:48 ID:9RyiRR9r
借金してまでの不動産投資はリスク大
リスク小で利益大は、銀行とデベロッパー
税理士やっていての結論
借金しないなら良し
リスク小で利益大は、銀行とデベロッパー
税理士やっていての結論
借金しないなら良し
151 ：149です：2007/02/24(土) 05:40:31 ID:1IpZjs/E
150さんへ
根拠は金利です。
元利合わせて総額いくら返すか計算してみてください。
その総額を1年間の家賃収入で割ってみてください。
どうですか、事業として儲かりそうですか。
その際、金利は経費だから所得税の節税効果あるし…なんて計算はやらないで
単純に儲かる事業か否か、考えてみてください。
それに少子化時代のリスク＝借り手の減少、金利の上昇等も考えてみてください。
物件次第というのは逃げの言葉です。間違いの無い答えです。
問題はそんな有料物件がどれだけあるかです。
もし億が一、儲かる物件だったらと考えると否定的見解は言いづらいです。
ハルウララに大金をかける人がいて、とめられますか？
当たれば、莫大な利益ですからね。
根拠は金利です。
元利合わせて総額いくら返すか計算してみてください。
その総額を1年間の家賃収入で割ってみてください。
どうですか、事業として儲かりそうですか。
その際、金利は経費だから所得税の節税効果あるし…なんて計算はやらないで
単純に儲かる事業か否か、考えてみてください。
それに少子化時代のリスク＝借り手の減少、金利の上昇等も考えてみてください。
物件次第というのは逃げの言葉です。間違いの無い答えです。
問題はそんな有料物件がどれだけあるかです。
もし億が一、儲かる物件だったらと考えると否定的見解は言いづらいです。
ハルウララに大金をかける人がいて、とめられますか？
当たれば、莫大な利益ですからね。
152 ：名無し不動さん：2007/02/24(土) 11:50:41 ID:HmGFmGaL
>>149
私も同意見
税理士に言われるがまま100％借り入れでマンション建てたけど
まったく儲からない
ほんの少し小遣い程度は残るけど リスクと比べると割りに合わない
不動産価値の下落も考えるとマイナスかも
儲かるのは銀行と建築屋だけじゃないかな
反対に自己資金を大量に投入出来るなら(資金効率は落ちるけど) いい投資だとは思うけどね
私も同意見
税理士に言われるがまま100％借り入れでマンション建てたけど
まったく儲からない
ほんの少し小遣い程度は残るけど リスクと比べると割りに合わない
不動産価値の下落も考えるとマイナスかも
儲かるのは銀行と建築屋だけじゃないかな
反対に自己資金を大量に投入出来るなら(資金効率は落ちるけど) いい投資だとは思うけどね
＞不動産価値の下落も考えるとマイナスかも
「かも」どころか、どんどんマイナスが大きくなっていくよ。
維持費は上がり、家賃は下がり・・・
「かも」どころか、どんどんマイナスが大きくなっていくよ。
維持費は上がり、家賃は下がり・・・
>>151
レスありがとう！
なるほどねー・・・
勉強なります。
購入価格の半値を自己資金で、残りを１０年固定金利ローン（2.25％程度）で、と考えてました・・・
やはりあまかったかな・・・ いいアドバイス聞けて良かったです。
確かに住宅情報誌見ても賃貸物件って最近余りまくってるような気もしますね･･･
現金で自由に動かせるお金が500あるのですが、これから資産運用するには何が有利でしょうかね・・・
レスありがとう！
なるほどねー・・・
勉強なります。
購入価格の半値を自己資金で、残りを１０年固定金利ローン（2.25％程度）で、と考えてました・・・
やはりあまかったかな・・・ いいアドバイス聞けて良かったです。
確かに住宅情報誌見ても賃貸物件って最近余りまくってるような気もしますね･･･
現金で自由に動かせるお金が500あるのですが、これから資産運用するには何が有利でしょうかね・・・
155 ：名無し不動さん：2007/02/24(土) 14:55:14 ID:YrZgbuE8
○フルローンのシミュレーション
物件１億（土地7千、建物3千）、家賃表面6.5％で650万。
ローンが３％30年で506万。
固定資産税、修繕費、空室リスクはあるが、月々のキャッシュフローで
10万そこそこは余るみたいよ。（さらに30年後には物件が手元に残るし
ね）
固定金利期間を長くとってやってもいいんじゃないかな。
物件１億（土地7千、建物3千）、家賃表面6.5％で650万。
ローンが３％30年で506万。
固定資産税、修繕費、空室リスクはあるが、月々のキャッシュフローで
10万そこそこは余るみたいよ。（さらに30年後には物件が手元に残るし
ね）
固定金利期間を長くとってやってもいいんじゃないかな。
156 ：149です：2007/02/24(土) 15:06:21 ID:1IpZjs/E
155さんへ
元利合計いくら返済しますか
３０年後の不動産の価額はいくらですかね
家賃表面6.5％を算出した計算式と前提条件を教えてください。
意地悪な質問でごめんなさい。
元利合計いくら返済しますか
３０年後の不動産の価額はいくらですかね
家賃表面6.5％を算出した計算式と前提条件を教えてください。
意地悪な質問でごめんなさい。
157 ：名無し不動さん：2007/02/24(土) 15:12:08 ID:FxznzeU/
群馬県渋川市の空家率３０パーセント。やくざの出番。同和地区。
158 ：149です：2007/02/24(土) 15:30:00 ID:1IpZjs/E
154さんへ
税金計算のプロであって、投資のプロではないので、恥ずかしいけれど
具体的なアドバイスはできませんが、
① 命ガネだけは預金しておく
１年分の生活費は最低ライン
② 不動産投資を考える方なら、これはと思う会社の株式を長期保有する
なんていうのはいかがでしょうか
もちろん１０年、２０年単位の話です
③ 金融商品の場合、自分が理解できるものに限定する。
理解できない商品の場合、撤退時期がわからないですから。
④ ローリスク・ハイリターンは世の中に無いと信じる。
馬鹿にされても信じる。意外とできませんよ。
おいしい話がこの世の中にはあるように言う人は多いですから。
自分なりのルールを決めて、これは良いと自分が思えるものが出てきたときに
資金を拠出できるように、本業でひたすらお金を貯めるのも良いと思います。
税金計算のプロであって、投資のプロではないので、恥ずかしいけれど
具体的なアドバイスはできませんが、
① 命ガネだけは預金しておく
１年分の生活費は最低ライン
② 不動産投資を考える方なら、これはと思う会社の株式を長期保有する
なんていうのはいかがでしょうか
もちろん１０年、２０年単位の話です
③ 金融商品の場合、自分が理解できるものに限定する。
理解できない商品の場合、撤退時期がわからないですから。
④ ローリスク・ハイリターンは世の中に無いと信じる。
馬鹿にされても信じる。意外とできませんよ。
おいしい話がこの世の中にはあるように言う人は多いですから。
自分なりのルールを決めて、これは良いと自分が思えるものが出てきたときに
資金を拠出できるように、本業でひたすらお金を貯めるのも良いと思います。
159 ：名無し不動さん：2007/02/24(土) 15:41:17 ID:YrZgbuE8
>>156
>>元利合計いくら返済しますか
こんなぐらい自分で計算できるでしょ。
506万×３０だと15180万円だろ。
金利が変動したら、分からん。
>>３０年後の不動産の価額はいくらですかね
知らない。将来のことだから、何一つ確定的なことはないよ。
ハイパーインフレもあれば、日本沈没もあるわけだから。
>>家賃表面6.5％を算出した計算式と前提条件を教えてください。
相場だな。都内の新築はもう少し低いし、田舎はもう少し高い。
>>意地悪な質問でごめんなさい。
意地悪っつうより、手間だけかかって話が発展しないんだろ？どうせ
>>元利合計いくら返済しますか
こんなぐらい自分で計算できるでしょ。
506万×３０だと15180万円だろ。
金利が変動したら、分からん。
>>３０年後の不動産の価額はいくらですかね
知らない。将来のことだから、何一つ確定的なことはないよ。
ハイパーインフレもあれば、日本沈没もあるわけだから。
>>家賃表面6.5％を算出した計算式と前提条件を教えてください。
相場だな。都内の新築はもう少し低いし、田舎はもう少し高い。
>>意地悪な質問でごめんなさい。
意地悪っつうより、手間だけかかって話が発展しないんだろ？どうせ
160 ：149です：2007/02/24(土) 17:56:11 ID:1IpZjs/E
155の場合
1億円も借金して、月々10万円の余りですか。
1億円借金できる人は、手出さないですよ。
1億円も借金して、月々10万円の余りですか。
1億円借金できる人は、手出さないですよ。
都内の中古利回りでも10%行かないのが増えてきたね～
一度店子が出たら次にいつ決まるかわからない地方も怖いしな～
一度店子が出たら次にいつ決まるかわからない地方も怖いしな～
>>158
149氏へ
レスありがとうね
実は今日も数件物件見てきました。
やはり高い・・ 冷静に計算したらとても手が出せる物件では無かったです。
さて、株ですが、最近少しだけ勉強を始めてまして、毎日本と睨めっこです＾＾；
149氏へ
レスありがとうね
実は今日も数件物件見てきました。
やはり高い・・ 冷静に計算したらとても手が出せる物件では無かったです。
さて、株ですが、最近少しだけ勉強を始めてまして、毎日本と睨めっこです＾＾；
狙い目は地方
人口10万程度の駅前物件
人口10万程度の駅前物件
164 ：149です：2007/02/25(日) 07:41:29 ID:TE1SSwVS
>>162
60氏へ
こちらこそお返事ありがとう。
株について言えば、
私の場合、短期保有は絶対にせず、長期保有をメインにして、捨て金で万馬券を購入する。
というやり方です。
株の本は読みません。購入して保有するだけですから。
テクニック上手は、器用貧乏と表裏一体です。
結果、譲渡損の資料を持ってくる方のいかに多いことか。
銘柄についても、株情報の記事・本は参考にしません。
通常の新聞、週刊誌、月刊誌の通常の記事が、結果的にヒントになっています。
セブンの株を最初から持っていた人の利益を、以前日経で読みました。
優良企業は増資を繰り返しますからね。
やはり物件次第です。
60氏へ
こちらこそお返事ありがとう。
株について言えば、
私の場合、短期保有は絶対にせず、長期保有をメインにして、捨て金で万馬券を購入する。
というやり方です。
株の本は読みません。購入して保有するだけですから。
テクニック上手は、器用貧乏と表裏一体です。
結果、譲渡損の資料を持ってくる方のいかに多いことか。
銘柄についても、株情報の記事・本は参考にしません。
通常の新聞、週刊誌、月刊誌の通常の記事が、結果的にヒントになっています。
セブンの株を最初から持っていた人の利益を、以前日経で読みました。
優良企業は増資を繰り返しますからね。
やはり物件次第です。
165 ：名無し不動さん：2007/02/25(日) 16:32:52 ID:avGZItoi
株なんて１ヵ月あれば
元本半分になるし、紙クズにもなるョ
西武、山一、そごう、カネボウ、ライブドア、長銀・・・大都市周辺の郊外ならアパート経営もありかな～30年後土地残るかもだし
元本半分になるし、紙クズにもなるョ
西武、山一、そごう、カネボウ、ライブドア、長銀・・・大都市周辺の郊外ならアパート経営もありかな～30年後土地残るかもだし
5年前知人のすすめで石垣島400坪を1200万で購入
現在2600万
現在2600万
167 ：名無し不動さん：2007/02/25(日) 18:25:58 ID:jKAIpiBS
俺は相続した土地たくさん持ってるけど、リスクが恐ろしくて上物は建てられない。
しょうがないので駐車場とか、無理やり畑とかしてるけど、畑は手が回んなくて
荒地になってるほどｗ。
>>166
南の島に興味あります。土地付き中古欲しい。
しょうがないので駐車場とか、無理やり畑とかしてるけど、畑は手が回んなくて
荒地になってるほどｗ。
>>166
南の島に興味あります。土地付き中古欲しい。
168 ：名無し不動さん：2007/02/25(日) 18:52:56 ID:avGZItoi
駐車場とアパートって
税金とかの管理費って
やっぱ違うんでつか？
税金とかの管理費って
やっぱ違うんでつか？
169 ：149です：2007/02/25(日) 19:44:58 ID:TE1SSwVS
>>167
相続した土地に上物を建てないのは偉いです。
セールスたくさん来るでしょう。立派です。
>>165
借金無しなら…
借金するのなら良く考えないと
アパート経営なんて儲からないと言いたいです
① 古くなると家賃下げても入らないし
② 不良入居者追い出すのに弁護士費用かかるし
③ 建物の取壊し費用大変だし
それに、借りてくれる人が少なくなるのでは？
たとえば、マイホームを懸命に建てた親から子へ相続があって、
その子が一人っ子で、その相手がやっぱり一人っ子で、家が一軒余って…
ある程度の財産を持っている親は子供に頭金出してあげて子供はマイホームを購入。
サラリーマン世帯の69.9％が持ち家ありだし。
少ない借り手を、たくさんの貸し手が奪い合う時代がくるかも。
昭和20年代、30年代は大家さんが礼金を払っていたと親父が言ってました。
相続した土地に上物を建てないのは偉いです。
セールスたくさん来るでしょう。立派です。
>>165
借金無しなら…
借金するのなら良く考えないと
アパート経営なんて儲からないと言いたいです
① 古くなると家賃下げても入らないし
② 不良入居者追い出すのに弁護士費用かかるし
③ 建物の取壊し費用大変だし
それに、借りてくれる人が少なくなるのでは？
たとえば、マイホームを懸命に建てた親から子へ相続があって、
その子が一人っ子で、その相手がやっぱり一人っ子で、家が一軒余って…
ある程度の財産を持っている親は子供に頭金出してあげて子供はマイホームを購入。
サラリーマン世帯の69.9％が持ち家ありだし。
少ない借り手を、たくさんの貸し手が奪い合う時代がくるかも。
昭和20年代、30年代は大家さんが礼金を払っていたと親父が言ってました。
>>169
持ち続けようと思うのがいけない。
アパートの場合は新築を15年で売却し
売却額で利益を確定するぐらいの気構えが必要。
サブリースで利回りを確定させて15年で売却するのがリスクが少ない。
土地に箱を建て維持し壊し再生するという過程で最も利が乗るのは
最初の15年。
持ち続けようと思うのがいけない。
アパートの場合は新築を15年で売却し
売却額で利益を確定するぐらいの気構えが必要。
サブリースで利回りを確定させて15年で売却するのがリスクが少ない。
土地に箱を建て維持し壊し再生するという過程で最も利が乗るのは
最初の15年。
171 ：名無し不動さん：2007/02/26(月) 01:59:35 ID:6qmOp7ln
持ち続けようとしないのは同意
でもサブリースは要らないんじゃないかなぁ
新築から15年だよね？
うちはサブリースしてるけど後悔してる
二年に一度は料金の協議しなゃいけないし
どんどん下げられるよ
でもサブリースは要らないんじゃないかなぁ
新築から15年だよね？
うちはサブリースしてるけど後悔してる
二年に一度は料金の協議しなゃいけないし
どんどん下げられるよ
172 ：149です：2007/02/26(月) 07:24:04 ID:1HRjyV85
173 ：名無し不動さん：2007/02/26(月) 10:59:11 ID:yEQlJu/9
ハイパーインフレくればぼろもうけ
日本沈没すれば踏み倒し
どっちころんでも大丈夫なのがフルローン不動産投資です
日本沈没すれば踏み倒し
どっちころんでも大丈夫なのがフルローン不動産投資です
年20%位のインフレが5年くらい続くハイパーが来たら、
儲ける前にべてを失うよ。
儲ける前にべてを失うよ。
>>174
逆。多くのローンは「長期」で組んでいる。ということは物価や収入が上がる中、返済金「だけ」が上がらない。
当然だが賃料も契約期間が終われば値上げする。（他も当然上げてくる）
担保価値の上昇。
むしろデフレのほうがやばかった。
収入の下落＝賃料の抑制＝退去後に決まりにくい。
値下げ攻勢のなかで賃料だけが高止まりするわけにいかない。（他も下げてくるから）
賃料収入が下がる中、以前に契約した「高利でのローン」の返済が終わらない、組み換えが利かない。
担保価値の下落で「追加保証」を迫られる。
逆。多くのローンは「長期」で組んでいる。ということは物価や収入が上がる中、返済金「だけ」が上がらない。
当然だが賃料も契約期間が終われば値上げする。（他も当然上げてくる）
担保価値の上昇。
むしろデフレのほうがやばかった。
収入の下落＝賃料の抑制＝退去後に決まりにくい。
値下げ攻勢のなかで賃料だけが高止まりするわけにいかない。（他も下げてくるから）
賃料収入が下がる中、以前に契約した「高利でのローン」の返済が終わらない、組み換えが利かない。
担保価値の下落で「追加保証」を迫られる。
違う。金利だけは早々に上がって返済は増えるが、
巷の給料はそれに追いつかないので家賃は上げられない。
巷の給料はそれに追いつかないので家賃は上げられない。
177 ：名無し不動さん：2007/02/26(月) 14:23:03 ID:Bqg9SMQc
つーか固定で借りれよ
インフレは家賃・土地
保有者にゃ大歓迎だろ
インフレは家賃・土地
保有者にゃ大歓迎だろ
178 ：名無し不動さん：2007/02/26(月) 14:23:10 ID:We1mivgm
>>173
ハイパーインフレ(1ヶ月に40%、１年に1000%)になったら、固定金利契約は銀行から
一方的に解除されるから借金背負っていたら死ぬよ。
それにハイパーインフレはいきなり終わる(1日から1週間のレンジ)から、そのときに
どういう金利水準になるかで、さらに死ねるかどうか決まる。
財政破綻になったら、財産税がかかるよ。海外に資産を逃がしておいた方がいいんでは？
ハイパーインフレ(1ヶ月に40%、１年に1000%)になったら、固定金利契約は銀行から
一方的に解除されるから借金背負っていたら死ぬよ。
それにハイパーインフレはいきなり終わる(1日から1週間のレンジ)から、そのときに
どういう金利水準になるかで、さらに死ねるかどうか決まる。
財政破綻になったら、財産税がかかるよ。海外に資産を逃がしておいた方がいいんでは？
ローン金利は最後に上がるんが普通だが、、、
そんなインフレなら
土地は爆上げでウハウハだろ！
土地は爆上げでウハウハだろ！
181 ：名無し不動さん：2007/02/26(月) 15:35:10 ID:yEQlJu/9
実際ウハウハでしたが？
財産税で物納したやつはそのまま資産失って
延納したやつがいきのこったのですが？
財産税で物納したやつはそのまま資産失って
延納したやつがいきのこったのですが？
インフレもデフレも一長一短です。
家賃は急に上げたり下げたりできないので
デフレ時代は吉、インフレ時代は凶ですが
ローンは逆になります。
家賃は急に上げたり下げたりできないので
デフレ時代は吉、インフレ時代は凶ですが
ローンは逆になります。
>>147
ぼくのこの質問誰か答えてもらえませんか？
>>174
金か、外国通貨でヘッジしておけばOKですよ。小額を掛け捨ての保険感覚で毎月・・・。
なにせハイパーと付く位ですから小額でも物凄い守備力発揮しますよきっと。
デフレの場合は知りません。
ぼくのこの質問誰か答えてもらえませんか？
>>174
金か、外国通貨でヘッジしておけばOKですよ。小額を掛け捨ての保険感覚で毎月・・・。
なにせハイパーと付く位ですから小額でも物凄い守備力発揮しますよきっと。
デフレの場合は知りません。
184 ：149です：2007/02/26(月) 19:21:08 ID:1HRjyV85
>>170
15年後に、あなたが見切りをつけた物件を、あなたが損しない価額で、
購入するオマヌケがいるということですか
確かにいるかも
中古物件購入をお考えの方、オマヌケにならないよう
購入価額はシビアに計算、交渉しましょう。
アドバンテージは購入側ですから。
15年後に、あなたが見切りをつけた物件を、あなたが損しない価額で、
購入するオマヌケがいるということですか
確かにいるかも
中古物件購入をお考えの方、オマヌケにならないよう
購入価額はシビアに計算、交渉しましょう。
アドバンテージは購入側ですから。
185 ：149です：2007/02/26(月) 19:28:38 ID:1HRjyV85
15年後の地価なんて誰もわからないよ、
２倍３倍になる可能性もあれば逆もある
市況産業なわけで、誰もわからないよ。
２倍３倍になる可能性もあれば逆もある
市況産業なわけで、誰もわからないよ。
外国通貨でヘッジって、バカ？
インフレなら日銀が金利上げるから、円高だろが？外国通貨持ってたら大損やで、、、
インフレなら日銀が金利上げるから、円高だろが？外国通貨持ってたら大損やで、、、
188 ：149です：2007/02/26(月) 20:52:14 ID:1HRjyV85
>>1
私の知っているケースです。
① 自殺者(1軒のアパートで2人)
② ゴミを片付けられない入居者
③ 一軒のアパートで、滞納が伝染。10人のうち7人が滞納。
④ 遠隔地に購入。地元の不動産屋に管理委託したら、不動産屋が家賃を持ち逃げ。
その後契約した不動産屋には、地方都市でも住宅が余ってきて厳しいといわれる。
⑤ 入居者のタバコの不始末で火事発生。しかも10分の1焼。
⑥ 銀行に勧められて中古物件を購入。2年後に手抜き工事が発覚。
もちろん補修費用は大家負担。
①②の場合、ゴミというか入居者の財産は、警察の立会いのもと保管場所に置き、
大家負担で処分。②の場合、退出してもらうのに弁護士費用を含めて100万円。
思い出すだけでもこれぐらい。大家さんも大変です。
私の知っているケースです。
① 自殺者(1軒のアパートで2人)
② ゴミを片付けられない入居者
③ 一軒のアパートで、滞納が伝染。10人のうち7人が滞納。
④ 遠隔地に購入。地元の不動産屋に管理委託したら、不動産屋が家賃を持ち逃げ。
その後契約した不動産屋には、地方都市でも住宅が余ってきて厳しいといわれる。
⑤ 入居者のタバコの不始末で火事発生。しかも10分の1焼。
⑥ 銀行に勧められて中古物件を購入。2年後に手抜き工事が発覚。
もちろん補修費用は大家負担。
①②の場合、ゴミというか入居者の財産は、警察の立会いのもと保管場所に置き、
大家負担で処分。②の場合、退出してもらうのに弁護士費用を含めて100万円。
思い出すだけでもこれぐらい。大家さんも大変です。
191 ：149です：2007/02/26(月) 21:24:22 ID:1HRjyV85
192 ：149です：2007/02/26(月) 21:42:38 ID:1HRjyV85
>>190
⑥の様に銀行しかも財閥系の銀行に勧められると普通の方は信じるようです。
優良物件か否か見極めるのは難しいです。
入居者にしても、その方が突然リストラとかにあってしまうと…
②の入居者も地方から都内のいわゆる超一流大学に入学した人でした。
どんなに入居条件を厳しくしても、リスク０とはいかないですね
立地が一番というのは私も同感です。
立地が良くて、広い更地をお持ちならファミレス等の店舗貸しがベストかな。
ビルなんかにしないでね。
⑥の様に銀行しかも財閥系の銀行に勧められると普通の方は信じるようです。
優良物件か否か見極めるのは難しいです。
入居者にしても、その方が突然リストラとかにあってしまうと…
②の入居者も地方から都内のいわゆる超一流大学に入学した人でした。
どんなに入居条件を厳しくしても、リスク０とはいかないですね
立地が一番というのは私も同感です。
立地が良くて、広い更地をお持ちならファミレス等の店舗貸しがベストかな。
ビルなんかにしないでね。
>>187
ハイパーインフレの話だって。インフレとは訳が違うよ。
ハイパーインフレの話だって。インフレとは訳が違うよ。
>>189
ダヴィンチの粉飾の話も知ってるだろ？
株もREITも他人任せにして、リスクに目をつぶってるだけだという
ことに気づけ。自分の不動産投資にリスクがあるなら、ＲＥＩＴに
しようが、企業が何か事業をやるのだろうが、当然リスクは伴う。
バブルの頃、ゴッホの名画を大枚はたいて買い漁っていた経営者が
いたが、株買っても、株はごみに化けている可能性もある。
外貨も随分信頼されているが、外国政府なんか信用して本当にいい
の？アメリカの国債はイラク派兵に、イタリアの国債はマフィアに
流れてるから、ドルもユーロも崇拝できるほどの価値があるかどうか
ダヴィンチの粉飾の話も知ってるだろ？
株もREITも他人任せにして、リスクに目をつぶってるだけだという
ことに気づけ。自分の不動産投資にリスクがあるなら、ＲＥＩＴに
しようが、企業が何か事業をやるのだろうが、当然リスクは伴う。
バブルの頃、ゴッホの名画を大枚はたいて買い漁っていた経営者が
いたが、株買っても、株はごみに化けている可能性もある。
外貨も随分信頼されているが、外国政府なんか信用して本当にいい
の？アメリカの国債はイラク派兵に、イタリアの国債はマフィアに
流れてるから、ドルもユーロも崇拝できるほどの価値があるかどうか
>>192
⑥銀行に勧められてって、
カモられただけのようなｗｗｗ
自ら探さず提示されたものに
釣られてしまうのは、自業自得だね。
入居者のリスク保全として
連帯保証人が居るわけだしね。
ゴミの片付け云々についても、
原状回復義務範囲内になる。
⑥銀行に勧められてって、
カモられただけのようなｗｗｗ
自ら探さず提示されたものに
釣られてしまうのは、自業自得だね。
入居者のリスク保全として
連帯保証人が居るわけだしね。
ゴミの片付け云々についても、
原状回復義務範囲内になる。
196 ：149です：2007/02/26(月) 23:01:09 ID:1HRjyV85
197 ：名無し不動さん：2007/02/26(月) 23:28:51 ID:Bqg9SMQc
まぁ勉強して不動産しないとな
オレのアパート経営は、もう元本回収したし
あとの家賃収入は経費ひいたら全部利益やわwww
オレのアパート経営は、もう元本回収したし
あとの家賃収入は経費ひいたら全部利益やわwww
197に尽きる。
不動産投資も株も外債も、勉強してやらなければ、鴨られるだけ。
無能者は汗水垂らして働け。
不動産投資も株も外債も、勉強してやらなければ、鴨られるだけ。
無能者は汗水垂らして働け。
>>196
>>149さん
入居者審査についてはどうでしょう？
連帯保証人も含めて。
審査をしてるにも関わらず、「開き直り」
であれば家賃設定というか、入居者ニーズの
見直しが必要なのでは？
それとも「その人達」のニーズが必要な状況だとしたら・・・
>>149さん
入居者審査についてはどうでしょう？
連帯保証人も含めて。
審査をしてるにも関わらず、「開き直り」
であれば家賃設定というか、入居者ニーズの
見直しが必要なのでは？
それとも「その人達」のニーズが必要な状況だとしたら・・・
200 ：149です：2007/02/27(火) 06:06:52 ID:CHNz8Jlz
>>199
私の例示は>>1に対するものであり、現実とはいえ、あくまでも特殊な事例です。
連帯保証人を含めた入居者審査について言えば、最初は強気にいけますが、
築年数がたつにつれ贅沢をいえない状況になってきたというのが実情です。
どなたかがおっしゃっていたように、築年数何年とかで売却しないと、
入居者リスクが高くなります。
入居者の状況の変化(病気、退社等)についても、通知義務云々ではなくて、
こちらからもこまめに掴んでおく必要がありますよね。
優良な賃借人ほどマイホームに移行します。サラリーマンの69.9％が
持ち家ですからね。
家賃10万円を超えるとバカバカしくなりますからね。
親からも頭金出すからマイホーム買いなさいとか言われたりして…
家賃が高い物件＝優良賃借人でリスク小という図式はマイホームで没
かな？
私の例示は>>1に対するものであり、現実とはいえ、あくまでも特殊な事例です。
連帯保証人を含めた入居者審査について言えば、最初は強気にいけますが、
築年数がたつにつれ贅沢をいえない状況になってきたというのが実情です。
どなたかがおっしゃっていたように、築年数何年とかで売却しないと、
入居者リスクが高くなります。
入居者の状況の変化(病気、退社等)についても、通知義務云々ではなくて、
こちらからもこまめに掴んでおく必要がありますよね。
優良な賃借人ほどマイホームに移行します。サラリーマンの69.9％が
持ち家ですからね。
家賃10万円を超えるとバカバカしくなりますからね。
親からも頭金出すからマイホーム買いなさいとか言われたりして…
家賃が高い物件＝優良賃借人でリスク小という図式はマイホームで没
かな？
最近は簡単に回収できるよ
少額訴訟があるから一発、あとは自分でやるなり、弁護士に頼むなり60万円回収ならカネかかんねぇ
少額訴訟があるから一発、あとは自分でやるなり、弁護士に頼むなり60万円回収ならカネかかんねぇ
>>200
外資なんかは賃貸住居費全額会社負担しているの結構あるよ。
そう言う人達は敢えて購入するより賃貸を選択している。
元麻布二丁目、三丁目なんかは持ち家組の世帯所得と
賃貸組の世帯所得がほぼ同じ。
必ずしも賃貸組＝不良とは限らない。
外資なんかは賃貸住居費全額会社負担しているの結構あるよ。
そう言う人達は敢えて購入するより賃貸を選択している。
元麻布二丁目、三丁目なんかは持ち家組の世帯所得と
賃貸組の世帯所得がほぼ同じ。
必ずしも賃貸組＝不良とは限らない。
2001年→2007年
金利 ＋１％
物価 ＋２％
賃料 ＋８％
地価 ＋21％
まぁ、平均ですが・・・人口70％カバーなんで、残り30％の地域の方は知りません。
>>206
＞元麻布二丁目、三丁目なんかは持ち家組の世帯所得と
＞賃貸組の世帯所得がほぼ同じ。
＞必ずしも賃貸組＝不良とは限らない。
「かならずしも」・・・というのが「元麻布２丁目と三丁目」に限定されているのだから「例外中の例外」である。
「あえて例外」 と言いたいのであれば総数の10％程度の推測が当てはまるようなことではないか？
持ち家の世帯所得と賃貸組の世帯収入が「ほぼ同じ」 というのはどの地域でもどの所得層でもあてはまる。
しかし
元麻布の１と２丁目と限定されたなかであれば「分譲マンション」と「賃貸マンション」の所得層を比べるほうがおかしい。
あの地域で販売価格をローンを組む場合と賃料とを比較すること自体が無意味。
中古マンションで２０年以上のローンは組めないし、限界点に達している賃料額と比べた所で「世間相場からかけ離れている」ことを
ことさら説明されたところで
「必ずしも賃貸組＝不良とは限らない」 とは関係ない。 元麻布に住もうと思う世帯がＤＱＮだったり滞納しがちだとは思えないし
そもそもそういう地域の賃貸は保証会社使ったり法人契約であったりと「滞納＝被害になりえない」わけ。
例外を書くなとは言わないが例外中の例外ではただのネタでしかない。
＞元麻布二丁目、三丁目なんかは持ち家組の世帯所得と
＞賃貸組の世帯所得がほぼ同じ。
＞必ずしも賃貸組＝不良とは限らない。
「かならずしも」・・・というのが「元麻布２丁目と三丁目」に限定されているのだから「例外中の例外」である。
「あえて例外」 と言いたいのであれば総数の10％程度の推測が当てはまるようなことではないか？
持ち家の世帯所得と賃貸組の世帯収入が「ほぼ同じ」 というのはどの地域でもどの所得層でもあてはまる。
しかし
元麻布の１と２丁目と限定されたなかであれば「分譲マンション」と「賃貸マンション」の所得層を比べるほうがおかしい。
あの地域で販売価格をローンを組む場合と賃料とを比較すること自体が無意味。
中古マンションで２０年以上のローンは組めないし、限界点に達している賃料額と比べた所で「世間相場からかけ離れている」ことを
ことさら説明されたところで
「必ずしも賃貸組＝不良とは限らない」 とは関係ない。 元麻布に住もうと思う世帯がＤＱＮだったり滞納しがちだとは思えないし
そもそもそういう地域の賃貸は保証会社使ったり法人契約であったりと「滞納＝被害になりえない」わけ。
例外を書くなとは言わないが例外中の例外ではただのネタでしかない。
そのデータ、
今日テレ東系
の株式番組で
出ていたよ。
今日テレ東系
の株式番組で
出ていたよ。
賃料は大都市周辺に限れば軽く２ケタ上昇してんだろ
地価も来月発表の公示地価は、名古屋周辺を筆頭にスゲェと予想。
まぁ、実際は公示地価の数倍で取引されるんだろうが・・・。
地価も来月発表の公示地価は、名古屋周辺を筆頭にスゲェと予想。
まぁ、実際は公示地価の数倍で取引されるんだろうが・・・。
この５年は金利も長期金利は1.6％で変化ないし、
物価も横這い、まぁ、不動産と株くらいかな～。
物価も横這い、まぁ、不動産と株くらいかな～。
今頃、都心の一等地は無いだろ
俺は木更津
一応金田近辺に300坪だけ押さえてるけど
一応金田近辺に300坪だけ押さえてるけど
たぶん来月発表の公示地価も
都心の一等地じゃなく、再開発地域や名駅といった有力企業進出地域が爆上げしてんじゃねか。あと、福岡などの中核都市。
都心の一等地じゃなく、再開発地域や名駅といった有力企業進出地域が爆上げしてんじゃねか。あと、福岡などの中核都市。
217 ：149です：2007/02/28(水) 00:19:07 ID:zmuOM22l
みなさん、借入金有りですか？全額自己資金ですか？
ここに書き込んでいる方の多くが、収益を確保しているようなので、
もし借入金有りでそうならば、すごいノウハウの持ち主ですね。
私が見てきた例だと、お金を増やすことが目的のはずなのに、
単なる土地及び建物マニアになっている現状の方があまりにも多くて、
不動産投資に対して否定的な観点に立ってしまっていました。
よく考えれば、各人の能力次第なんですよね。当然ですよね。
再認識できました。馬鹿な自分が恥ずかしいです。
ここに書き込んでいる方の多くが、収益を確保しているようなので、
もし借入金有りでそうならば、すごいノウハウの持ち主ですね。
私が見てきた例だと、お金を増やすことが目的のはずなのに、
単なる土地及び建物マニアになっている現状の方があまりにも多くて、
不動産投資に対して否定的な観点に立ってしまっていました。
よく考えれば、各人の能力次第なんですよね。当然ですよね。
再認識できました。馬鹿な自分が恥ずかしいです。
普通、レバレッジ効かせないとほとんど意味のある投資できないだろ。
自己資金だけで何億もあれば別だが。
自己資金だけで何億もあれば別だが。
219 ：149です：2007/02/28(水) 07:45:04 ID:zmuOM22l
私の場合、1年ごとに、メインは銀行預金。
余裕のお金で株式を購入してきました。
借金無しでも買えるからという理由だけです。
親に小さいころから、借金したら、倍返さなきゃいけないと頭に叩き込まれていたもので。
当時の金利だとそうだったのかも。
今のところ、幸運にも含み益です。パーになる覚悟は当然あります。
仕方ないです。
含み益に貢献しているのはデベロッパーの株です。
リスクは大家に背負わせて、建築で大きく儲けて、サブリースで確実に儲ける。
まことに頼りになる会社です。
お客さまがダメになったときの、せめてもの利益確保の意味合いもあります。
私なりの、レバレッジを効かせた買い物だったわけだ。
余裕のお金で株式を購入してきました。
借金無しでも買えるからという理由だけです。
親に小さいころから、借金したら、倍返さなきゃいけないと頭に叩き込まれていたもので。
当時の金利だとそうだったのかも。
今のところ、幸運にも含み益です。パーになる覚悟は当然あります。
仕方ないです。
含み益に貢献しているのはデベロッパーの株です。
リスクは大家に背負わせて、建築で大きく儲けて、サブリースで確実に儲ける。
まことに頼りになる会社です。
お客さまがダメになったときの、せめてもの利益確保の意味合いもあります。
私なりの、レバレッジを効かせた買い物だったわけだ。
今日は株が暴落するから
やっぱり安定してる不動産しか残らない
221 ：名無し不動さん：2007/02/28(水) 08:56:39 ID:KvdfIbck
都心の一等地ｗは坪７０００万で暴力団にとりひきされてるらしいな
株暴落～
>>211
> >>207
> 不動産投資するなら、東京都心の一等地を狙うでしょ。普通。
> 人それぞれだと思うけど、私にとってそれ以外の場所は例外でしかない。
「都心の一等地を狙う」 こそが投資の対象。。これこそ「例外」だろう。
多くの人は「東京以外の土地やマンションやアパート」を買っている。
都心の一等地「だけ」が儲かるわけではない。地方でも儲けを出している人はいるし、なにより「自分が良く知っている地域」だけに
投資を絞っている人もいる。
あなたにとっては「それ以外の場所」ではあるが他の人にとって見れば「都心の一等地への投資」こそ例外。
それに都心の一等地の「持ち家世帯の収入額」と「賃貸世帯の収入額」が同じこととそれらとは関係ない話。
公団や自治体の団地などを除く世帯で考えれば賃貸も持ち家も「世帯収入」は変わらない。
千葉や群馬で２ＤＫ以上の賃料は５-７万程度。
一方その地域の建売は１５００～３０００万程度、多くは２５００万ぐらい。（しかもクルマ社会なのでかなり広い敷地）
ローンは３０年であれば２，５％２０００万で８万を切る。ボーナス併用ならもっと安いだろう。
月収が８０万ある都心の世帯と３０万以下の世帯を比べるのは酷だが、賃貸から建売に移行するのはどの収入層でも可能。
むしろ都心の世帯こそ「転職」や「社宅扱いの法人契約」だったりで、「３０年ローンで買うのを検討する余地なし」なのでは？
> >>207
> 不動産投資するなら、東京都心の一等地を狙うでしょ。普通。
> 人それぞれだと思うけど、私にとってそれ以外の場所は例外でしかない。
「都心の一等地を狙う」 こそが投資の対象。。これこそ「例外」だろう。
多くの人は「東京以外の土地やマンションやアパート」を買っている。
都心の一等地「だけ」が儲かるわけではない。地方でも儲けを出している人はいるし、なにより「自分が良く知っている地域」だけに
投資を絞っている人もいる。
あなたにとっては「それ以外の場所」ではあるが他の人にとって見れば「都心の一等地への投資」こそ例外。
それに都心の一等地の「持ち家世帯の収入額」と「賃貸世帯の収入額」が同じこととそれらとは関係ない話。
公団や自治体の団地などを除く世帯で考えれば賃貸も持ち家も「世帯収入」は変わらない。
千葉や群馬で２ＤＫ以上の賃料は５-７万程度。
一方その地域の建売は１５００～３０００万程度、多くは２５００万ぐらい。（しかもクルマ社会なのでかなり広い敷地）
ローンは３０年であれば２，５％２０００万で８万を切る。ボーナス併用ならもっと安いだろう。
月収が８０万ある都心の世帯と３０万以下の世帯を比べるのは酷だが、賃貸から建売に移行するのはどの収入層でも可能。
むしろ都心の世帯こそ「転職」や「社宅扱いの法人契約」だったりで、「３０年ローンで買うのを検討する余地なし」なのでは？
都心一等地なんて893か企業か国のもので
個人が手に出来る物権なんてほとんどない。
都心ニ等地で上場成金がやっと手にできる。
市民にできるのは細切れの三等地にペンシルビルを建てるか
信託受益権付きのテナントを買って利殖に励む程度。
アパート、マンション経営は地震リスクを考えると今は避けたほうが無難。
1Ｒ投資はやめておけ。
政商案件や新線沿線や都市計画にかかっている物件を安く手に入れ
寝かしておくのが一番安全。
今からだと北海道新幹線の駅予定地周辺とか、沖縄や木更津とか。
ニセコはオーストラリアで噴いてしまったが
下支えしてるのは10年後の新幹線駅開業。
沖縄はカジノ、石垣島は新空港開港で直通便が設定される可能性、
木更津は潜在的な立地の能力と外資デベの進出、
八丈島を筆頭に東京の離島なんかも狙い目。
個人が手に出来る物権なんてほとんどない。
都心ニ等地で上場成金がやっと手にできる。
市民にできるのは細切れの三等地にペンシルビルを建てるか
信託受益権付きのテナントを買って利殖に励む程度。
アパート、マンション経営は地震リスクを考えると今は避けたほうが無難。
1Ｒ投資はやめておけ。
政商案件や新線沿線や都市計画にかかっている物件を安く手に入れ
寝かしておくのが一番安全。
今からだと北海道新幹線の駅予定地周辺とか、沖縄や木更津とか。
ニセコはオーストラリアで噴いてしまったが
下支えしてるのは10年後の新幹線駅開業。
沖縄はカジノ、石垣島は新空港開港で直通便が設定される可能性、
木更津は潜在的な立地の能力と外資デベの進出、
八丈島を筆頭に東京の離島なんかも狙い目。
正常な頭の持ち主なら、都心の一等地以外で
お宝探しをするんだがな。アホは知らぬが。
226 ：名無し不動さん：2007/02/28(水) 12:44:55 ID:KvdfIbck
そもそもおまえらじゃすでにあがりすぎて一坪もかえないだろｗ
そのまえに
資産運用に
都心一等地
ありえねぇだろwww
正常な人間ならwww
資産運用に
都心一等地
ありえねぇだろwww
正常な人間ならwww
228 ：名無し不動さん：2007/02/28(水) 17:33:07 ID:m7uxUhI3
大阪市内だとどこの区がいいですか？
治安（環境）、利便性から確実な需要を見込める所としては？
治安（環境）、利便性から確実な需要を見込める所としては？
隣接する市外がいい
できれば鉄道沿線。
できれば鉄道沿線。
230 ：名無し不動さん：2007/02/28(水) 20:20:17 ID:zOU7sTjH
築３０年ワンルームアパートで駐車場無し、駅徒歩10分坂道。
画期的な使い方は有りますか？
現在は８世帯で半分借り手が有る程度。
画期的な使い方は有りますか？
現在は８世帯で半分借り手が有る程度。
231 ：正直者：2007/02/28(水) 20:57:42 ID:zmuOM22l
232 ：149です：2007/02/28(水) 21:29:47 ID:zmuOM22l
>>222
下がりました。含み益の2.8％ほど。どこまで下がるかな？
株価に一喜一憂せず。
がんばれデベロッパー。利益を確実に上げていけば大丈夫。
大家の取り分を少なくすれば良いだけ。
建築での利益を上げれば良いだけ。
こんなすごいシステムを構築した創業者に感謝。
下がりました。含み益の2.8％ほど。どこまで下がるかな？
株価に一喜一憂せず。
がんばれデベロッパー。利益を確実に上げていけば大丈夫。
大家の取り分を少なくすれば良いだけ。
建築での利益を上げれば良いだけ。
こんなすごいシステムを構築した創業者に感謝。
ま、しょせんは情報の不透明があるから利益があるのであり、
情報が完全に透明になれば、誰も利益を得られない。
裏を返せば、リターンを狙えるということはリスクがあること
と同義なのであり、株も不動産も必勝法など存在しないのだよ。
情報が完全に透明になれば、誰も利益を得られない。
裏を返せば、リターンを狙えるということはリスクがあること
と同義なのであり、株も不動産も必勝法など存在しないのだよ。
×利益
○超過利益
○超過利益
不動産しか残らないな～
株と為替がコレじゃな～
株と為替がコレじゃな～
大家もデベも利益稼いでるんだなww
やっぱり借家人が損なんだな～～～
やっぱり借家人が損なんだな～～～
よほど才能ないんだな
普通は儲かるんだけど、、、オレみたいに
普通は儲かるんだけど、、、オレみたいに
↑時代と場所？はぁ？
情報と人脈と金と分析力だろ。
情報と人脈と金と分析力だろ。
↑情報と人脈と金と分析力だろ。？はぁ？
その全てを兼ね備えてもバブル崩壊の時は皆やられたの知らないの（ ´,_ゝ`） ﾌﾟｯ
>>240はファンド並みに資金があるんだろうけど、
普通の個人では「金」は限界が有よｗ
その全てを兼ね備えてもバブル崩壊の時は皆やられたの知らないの（ ´,_ゝ`） ﾌﾟｯ
>>240はファンド並みに資金があるんだろうけど、
普通の個人では「金」は限界が有よｗ
不動産投資する際に複数の会社に相談してるんだけど、断ったほうの会社から嫌がらせ見たいのとかってありえる？
不動産投資する際の相談は１つの会社に絞ってするのがベストなのかな？
不動産投資する際の相談は１つの会社に絞ってするのがベストなのかな？
嫌がらせなんてありえねぇだろ、イヤミくらい言うのはいるかもしれんが・・・
営業マンは次にいかねば、給料もらえんから次行くわ、断って感じよければ次にその会社を指名してあげな
営業マンは次にいかねば、給料もらえんから次行くわ、断って感じよければ次にその会社を指名してあげな
仲介業者に気を使う必要なんかあるわけないじゃん。
何の役にも立たないけど
何の役にも立たないけど
株暴落してまんがな～
なんか不動産投資の平和を感じる～
246 ：名無し不動さん：2007/03/03(土) 10:35:53 ID:ui0WZPMz
不動産も暴落してるけど分からないだけだったりなｗ
株暴落って昨年末の水準に戻っただけだが？
不動産の数ヶ月単位の相場推移が分かるわけない。
不動産の数ヶ月単位の相場推移が分かるわけない。
248 ：149です：2007/03/03(土) 12:58:21 ID:QVzvzcB7
株暴落といっても安値のときに購入しているからね。
アメリカと日経平均先物、今日も暴落してんじゃんwww
朝起きてビビッタょ 400円以上の暴落 大証比マイナス300円
外貨で運用してるヤシも為替がドルが急伸 アパート経営ｳﾗﾔﾏｼｽ
一週間で７％下がった
自殺や地震じゃなきゃ
不動産じゃありえない
しかも、中国株の評価価格は月曜日にわかるが恐い。
自殺や地震じゃなきゃ
不動産じゃありえない
しかも、中国株の評価価格は月曜日にわかるが恐い。
251 ：名無し不動さん：2007/03/03(土) 13:20:11 ID:asmLPR0m
不動産もバブルじゃないの？
まだ株のほうが目に見えるだけマシ。
不動産なんかほんとの値段は売ってみなけりゃわからない。
不動産なんかほんとの値段は売ってみなけりゃわからない。
希望価格以上で売れたらメチャうれしい！
でも、値引き要求デカイ奴には売らない！ コレ、ワシの方針
でも、値引き要求デカイ奴には売らない！ コレ、ワシの方針
不動産価格は目に見えないと言うか
だいたい相場価格わかるがな 素人？
だいたい相場価格わかるがな 素人？
不動産は騰がったとはいえ、５％では回るからね。
2割も下がれば、激安なので、絶対買い。よって、下がらない。
2割も下がれば、激安なので、絶対買い。よって、下がらない。
256 ：149です：2007/03/03(土) 17:42:09 ID:QVzvzcB7
建物付きの土地なんてどれだけの買い手がいるんだか。
売り手＝買い手が同程度のレベルだったら、買い叩かれるでしょ。
自分以外はバカだという前提。
前提崩れりゃ、バカは、あ・な・た。
売り手＝買い手が同程度のレベルだったら、買い叩かれるでしょ。
自分以外はバカだという前提。
前提崩れりゃ、バカは、あ・な・た。
場所によるな
立地のいいところは椅子取りゲームで売りに出た瞬間に瞬殺で
市場から消えるからな。149はまだ不動産買った経験がないらし
い。
市場から消えるからな。149はまだ不動産買った経験がないらし
い。
公示地価の参考になるのは、売買の成立した安めの値付けだからね。
相場といっても、少し高めを出す覚悟がないと永遠に買えないよ。
相場といっても、少し高めを出す覚悟がないと永遠に買えないよ。
地価は横ばいが一番助かるんだよな
税負担大きくなるから まぁ上がれば売るけどな
税負担大きくなるから まぁ上がれば売るけどな
262 ：149です：2007/03/05(月) 07:09:24 ID:eMJnic5O
それで149は不動産売買したことあるのか聞きたい。
262←意味不明だなww
固定資産税シラネェ
しかし、株や為替やってるやつ死亡だなww
固定資産税シラネェ
しかし、株や為替やってるやつ死亡だなww
株でも電力とか不動産ＲＥＩＴなどまともなのはさほど下がってないようですね
↑そんな書き込みしたら
午後から大暴落してんな～
日経平均600円安、歴史的な連日の暴落してまんがな～スゲェ暴落
午後から大暴落してんな～
日経平均600円安、歴史的な連日の暴落してまんがな～スゲェ暴落
株、商品、為替、世界中大荒れですね。
円キャリートレードのポジション縮小と
戦争リスク（株など暴落しても比較的原油は下げてはいるが高止まり傾向＆造船重機株が物色されていた事などから推測）
でのリスクマネー縮小での事と読んでるのですが、不動産にはいつ頃から影響出てくるものですかね？アメリカの住宅市況は暗雲が立ち込めてますので
そのうち日本も感染するとは思うのですが・・・。
私は物件を建設しようと思ってたんですけど、しばらく待ってたら建設費が抑えられたりしますかね？
資源バブルも収まって資材安くなるかなーとか考えてるんですけど、実際に反映されるにはまだまだ時間かかるのかな？
円キャリートレードのポジション縮小と
戦争リスク（株など暴落しても比較的原油は下げてはいるが高止まり傾向＆造船重機株が物色されていた事などから推測）
でのリスクマネー縮小での事と読んでるのですが、不動産にはいつ頃から影響出てくるものですかね？アメリカの住宅市況は暗雲が立ち込めてますので
そのうち日本も感染するとは思うのですが・・・。
私は物件を建設しようと思ってたんですけど、しばらく待ってたら建設費が抑えられたりしますかね？
資源バブルも収まって資材安くなるかなーとか考えてるんですけど、実際に反映されるにはまだまだ時間かかるのかな？
資材価格、日本はモトモト上がってねぇし 横ばい
269 ：149：2007/03/05(月) 21:09:57 ID:eMJnic5O
149バイバイ。
２ちゃんじゃ不動産売買の経験もない厨房が語るからなあｗ
２ちゃんじゃ不動産売買の経験もない厨房が語るからなあｗ
271 ：名無し不動さん：2007/03/06(火) 08:21:09 ID:+6h7FXq6
いつもニコニコ現金払い
不動産投資はこれに限る
不動産投資はこれに限る
現金払いなら一番健全な投資でしょな
ネット利回りって何％を基準材料にしたらいいの？
不動産投資の極意は
借金しないで取得
これにつきる
物件の運用で考える場合
新築なら15年で手放し
15年以上の中古は自分が管理してとにかく粘る
これにつきる
人脈がある場合は社宅で運用してもらう
これにつきる
商業テナントはとにかく立地
信託受益権でもとにかく立地
これにつきる
例外は地方
土地値のボロ物件を買って格安で回し
利回りの数字をあげて短期転売するのも手
借金しないで取得
これにつきる
物件の運用で考える場合
新築なら15年で手放し
15年以上の中古は自分が管理してとにかく粘る
これにつきる
人脈がある場合は社宅で運用してもらう
これにつきる
商業テナントはとにかく立地
信託受益権でもとにかく立地
これにつきる
例外は地方
土地値のボロ物件を買って格安で回し
利回りの数字をあげて短期転売するのも手
276 ：名無し不動さん：2007/03/06(火) 12:54:03 ID:DvtYjdXy
建物自体にマージン乗っけられてるから土地からかったほうがいいんじゃねぇの？
278 ：名無し不動さん：2007/03/06(火) 14:39:52 ID:+6h7FXq6
30半ば過ぎて独り者なら、激安物件高利回り買って自分で住む。
自分が一番確実な客だ。元取ったら手放す。
自分が一番確実な客だ。元取ったら手放す。
279 ：名無し不動さん：2007/03/06(火) 16:07:15 ID:SVbVmZwr
不動産投資系のブログとかで有名な「○代目大家○○」
ってやつには気をつけた方がいいよｗ
新築アパートなんかの物件を、零細ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰと組んで
自分のメルマガ読者やｾﾐﾅｰ参加者に
紹介し、裏で高額なｷｯｸﾊﾞｯｸもらってるｗ
4千万の物件なら200万、6千万なら300、8千万なら400だから、
もらう方はおいしいよねｗ
「利回り○○％の今後出ない"超格安物件"！」
とか煽られて買う方も買う方だけどｗ
数百万円のﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝっていや、デカいからね。
一般ｵｰﾅｰも、ヤツのいいカモになってるのがわかんないのかな？w
ってやつには気をつけた方がいいよｗ
新築アパートなんかの物件を、零細ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰと組んで
自分のメルマガ読者やｾﾐﾅｰ参加者に
紹介し、裏で高額なｷｯｸﾊﾞｯｸもらってるｗ
4千万の物件なら200万、6千万なら300、8千万なら400だから、
もらう方はおいしいよねｗ
「利回り○○％の今後出ない"超格安物件"！」
とか煽られて買う方も買う方だけどｗ
数百万円のﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝっていや、デカいからね。
一般ｵｰﾅｰも、ヤツのいいカモになってるのがわかんないのかな？w
大家でブログやっている人達の中で金儲けに走っている人、最近目に余るよね。
ブログに集まる善意の人達の力で得た知識を、自分ひとりの力で得た知識と勘違いして、
金儲けの道具に使うとは情け無い。
ブログに集まる善意の人達の力で得た知識を、自分ひとりの力で得た知識と勘違いして、
金儲けの道具に使うとは情け無い。
ツーバイフォーで物件建てようと思うんだけど、今の時代シロアリなんてでないよね？
それと２階建ての小さなショップ向けの商業用で
パパっと数字出してもらって建設費を坪で割ったら
坪単価８５万くらいなんだけど妥当なのかな？
それと２階建ての小さなショップ向けの商業用で
パパっと数字出してもらって建設費を坪で割ったら
坪単価８５万くらいなんだけど妥当なのかな？
>>281
最低限必要な設備は建物の大小に限らず必要なので、
50坪・100坪の建物の坪単価より小さいほうがズット割高。
また、同じ建物を建築するにも前面道路が良いほうが建築費は安くなる。
同様に同じ建物でも地価の高い地区の方が建築費は高くなる。
商業地の建物なので防火地域に指定されているだろうから、防火仕様にしなければならない。
以上の様に、単純に坪単価だけでは価格妥当性を判断できない様々な理由がある。
最低限必要な設備は建物の大小に限らず必要なので、
50坪・100坪の建物の坪単価より小さいほうがズット割高。
また、同じ建物を建築するにも前面道路が良いほうが建築費は安くなる。
同様に同じ建物でも地価の高い地区の方が建築費は高くなる。
商業地の建物なので防火地域に指定されているだろうから、防火仕様にしなければならない。
以上の様に、単純に坪単価だけでは価格妥当性を判断できない様々な理由がある。
>>273
予想賃料X部屋数X１２．５（ヶ月）÷総支払額（税金関係と登記料と手数料は除く）が荒利回り
それに各種の係数（空き室リスク、リフォーム代、寿命までの賃料下落率）を掛ける。これは個々に違う。
経験だったりネットから得た知識だったり、不動産屋のデマだったりする。
>>281
シロアリは出るよ。今後は熱帯化するからとんでもないところが食われる可能性はある。しかし薬品処理が義務？だから
そこだけ確認すればいいんじゃねえ？１０年保証とかあるし。
＞坪単価８５万くらいなんだけど妥当なのかな？
外壁やボリュームが解らんがかなり高いな。ツーバイでも在来でも「木造は木造」、そうそう高くはならないのでボッタかもね。
工事は同じ条件で合い見積もりするように。
細かいところは282のいうとおり。ただ、イロイロ勘案しても85は高いと思う。
店舗の内装まではらない「ドンガラ」だけならそこは車庫並みの価格なんだし、浴室も洗面室もベランダも無いわけで
せいぜい防火隔壁と防音ぐらいで８５万にはならないと思うが。。ぼりゅーむにもよるけど。
予想賃料X部屋数X１２．５（ヶ月）÷総支払額（税金関係と登記料と手数料は除く）が荒利回り
それに各種の係数（空き室リスク、リフォーム代、寿命までの賃料下落率）を掛ける。これは個々に違う。
経験だったりネットから得た知識だったり、不動産屋のデマだったりする。
>>281
シロアリは出るよ。今後は熱帯化するからとんでもないところが食われる可能性はある。しかし薬品処理が義務？だから
そこだけ確認すればいいんじゃねえ？１０年保証とかあるし。
＞坪単価８５万くらいなんだけど妥当なのかな？
外壁やボリュームが解らんがかなり高いな。ツーバイでも在来でも「木造は木造」、そうそう高くはならないのでボッタかもね。
工事は同じ条件で合い見積もりするように。
細かいところは282のいうとおり。ただ、イロイロ勘案しても85は高いと思う。
店舗の内装まではらない「ドンガラ」だけならそこは車庫並みの価格なんだし、浴室も洗面室もベランダも無いわけで
せいぜい防火隔壁と防音ぐらいで８５万にはならないと思うが。。ぼりゅーむにもよるけど。
284 ：名無し不動さん：2007/03/08(木) 01:04:10 ID:oJl0VZW4
■ファイナンシャルアカデミーについて■
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/manage/1172591167/1-100
不動産投資のセミナー、ＤＶＤを販売してるけど
参加した事ある方いますか？
感想はどうですか？
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/manage/1172591167/1-100
不動産投資のセミナー、ＤＶＤを販売してるけど
参加した事ある方いますか？
感想はどうですか？
285 ：名無し不動さん：2007/03/10(土) 02:16:20 ID:xxYqqaLV
不動産の実物投資ってＪ－ＲＥＩＴなんかと比べてどうなんだろうね？
なんか、Ｊ－ＲＥＩＴなんかのほうが有利なような気もするんだけど・・・。
なんか、Ｊ－ＲＥＩＴなんかのほうが有利なような気もするんだけど・・・。
286 ：名無し不動産：2007/03/10(土) 06:47:19 ID:SpTibKlX
287 ：名無し不動さん：2007/03/10(土) 08:52:47 ID:tE+cIWW7
経費はらって税金も高い、事業税までかかって５５％
ＲＥＩＴは１０％のみ来年からも２０％だけ利回りは現在２～５，５％と低い
ＲＥＩＴは１０％のみ来年からも２０％だけ利回りは現在２～５，５％と低い
人類の歴史の長期トレンドとして地価は右肩上がり。
短期でも下がったのはバブル崩壊後のみ。
つまり、不動産投資は元本保証で家賃－減価償却は金利。
ノーリスクマネーの銀行預金が４％つくまでは買い。
短期でも下がったのはバブル崩壊後のみ。
つまり、不動産投資は元本保証で家賃－減価償却は金利。
ノーリスクマネーの銀行預金が４％つくまでは買い。
289 ：就職戦線異状名無しさん ：2007/03/10(土) 11:34:54 ID:8IHhWjIm
人類の歴史の長期トレンドとして人口は増加。
短期でも下がったのは太平洋戦争のみ。
つまり、不動産投資は元本保証で家賃－減価償却は金利。
ノーリスクマネーの銀行預金が４％つくまでは買い。
短期でも下がったのは太平洋戦争のみ。
つまり、不動産投資は元本保証で家賃－減価償却は金利。
ノーリスクマネーの銀行預金が４％つくまでは買い。
金利が４％つくのはインフレがおこてるからで
実質的な金利はいつの時代でも変わらない。
実質的な金利はいつの時代でも変わらない。
291 ：名無し不動さん：2007/03/10(土) 11:41:19 ID:y4bYPUN1
にしやままきにこあいたいけこんしたい
人類破滅までの過程を逆算すれば
好況と不況は所詮表裏一体。
土地は管理コストがかかり
債権は常に信用不安を抱える
資本主義経済は安定と信用と混乱によって成立している
株は恐怖に弱く債権は政治に弱く土地は自然と人間に弱い
この世に普遍なものはなく
一切皆苦、安寧に生きるべし
好況と不況は所詮表裏一体。
土地は管理コストがかかり
債権は常に信用不安を抱える
資本主義経済は安定と信用と混乱によって成立している
株は恐怖に弱く債権は政治に弱く土地は自然と人間に弱い
この世に普遍なものはなく
一切皆苦、安寧に生きるべし
確かに安定低的に低リスクで収益の上がる不動産投資は今までは魅力的だったけど、
都心部がココまで上昇するともう追っかける気力が無くなっちゃったよｗ
都心以外興味ないので、私は退場しますが残られた方々の御武運をお祈りします。
ここ数年日本中何処で何買っても現金１億円は概ね１億円の価値として扱われているけど、
不動産に関しては３年前の現金１億円が、今不動産屋に行くと３千万円くらいの価値しかないし。
不動産投資諦めて旅行やショッピングで１億パッと使いますｗ
都心部がココまで上昇するともう追っかける気力が無くなっちゃったよｗ
都心以外興味ないので、私は退場しますが残られた方々の御武運をお祈りします。
ここ数年日本中何処で何買っても現金１億円は概ね１億円の価値として扱われているけど、
不動産に関しては３年前の現金１億円が、今不動産屋に行くと３千万円くらいの価値しかないし。
不動産投資諦めて旅行やショッピングで１億パッと使いますｗ
３年で３分の１って、293は90年代の人ですか？
バブルまでの経験からすると、不動産は天井と思った後の騰がり方が
すごいよね。騰がれば騰がるほど、騰がる速度も加速して、最後は
歯止めのつかないバブルになった。
都心でも騰がり始めて３年。その他は２年に満たないから、まだまだ
序の口。
バブルまでの経験からすると、不動産は天井と思った後の騰がり方が
すごいよね。騰がれば騰がるほど、騰がる速度も加速して、最後は
歯止めのつかないバブルになった。
都心でも騰がり始めて３年。その他は２年に満たないから、まだまだ
序の口。
295 ：春わかめ：2007/03/11(日) 08:56:18 ID:Uxf0eDnS
「東京の土地を本気で購入するなら」
不動産探しは、不動産屋さんのホームページでというサイト。
特に、東京の土地を探すときには有効らしい。
ホームページで埋もれ物件！探せ！！それ～！！
不動産探しは、不動産屋さんのホームページでというサイト。
特に、東京の土地を探すときには有効らしい。
ホームページで埋もれ物件！探せ！！それ～！！
296 ：名無し不動さん：2007/03/11(日) 12:14:00 ID:xc30kEMh
大家さん学びの会とかのメーリングリストに入ってたんだが、突然有料になってびっくりした。
しかも、有料化の告知が来た瞬間からメーリングリストの配信が止められて、質問や抗議は一切出来なくなってた。
みんなで知恵寄せ合ってるのに、なんで商売にするかな。
そんな奴らばっかりだ。
しかも、有料化の告知が来た瞬間からメーリングリストの配信が止められて、質問や抗議は一切出来なくなってた。
みんなで知恵寄せ合ってるのに、なんで商売にするかな。
そんな奴らばっかりだ。
おちかれさまでした。
298 ：名無し不動さん：2007/03/11(日) 15:45:04 ID:ojJKYSMJ
今、不動産はバブルって意見が増えているけれど
ホントかどうか確かめたければ、
日比谷図書館行って住宅情報のバックナンバーをながめてみるといいよ。
数年前と比べて相場が上がってる場所、そうじゃない場所いろいろある。
具体例が時系列で調べられるので自分がターゲットにしてるところはどうなのか
自分で確かめればいいよ。不動産の場合、今売りか買いか答えは一つじゃない。
ホントかどうか確かめたければ、
日比谷図書館行って住宅情報のバックナンバーをながめてみるといいよ。
数年前と比べて相場が上がってる場所、そうじゃない場所いろいろある。
具体例が時系列で調べられるので自分がターゲットにしてるところはどうなのか
自分で確かめればいいよ。不動産の場合、今売りか買いか答えは一つじゃない。
299 ：名無し不動さん：2007/03/11(日) 17:15:40 ID:zNcVzVZA
>>293
株式市場でも同じだね
っていうか株の世界はさらに現金の価値が低下している
今の１億は３年前の１千万ぐらいの感覚
インフレになってないのが不思議なくらい
俺の資産はこの３年で２００倍になってるから
今の日本の物価の安さはまさに天国
株式市場でも同じだね
っていうか株の世界はさらに現金の価値が低下している
今の１億は３年前の１千万ぐらいの感覚
インフレになってないのが不思議なくらい
俺の資産はこの３年で２００倍になってるから
今の日本の物価の安さはまさに天国
299の資産は３年前の1000円から現在は２０万円に急増ｗ
そういうレスくると思ったｗ
待ってたよｗ
ちなみに３年前の資産は120万
超貧乏人でした
待ってたよｗ
ちなみに３年前の資産は120万
超貧乏人でした
ハイハイ、付加価値ある書き込みしてね
まずおまえがしろよ
どんな高尚な書き込みがあるのか楽しみだな
どんな高尚な書き込みがあるのか楽しみだな
馬鹿だね。299が６行も使って中身ないから、言ってるのに。
何で言われてるか分からんのだろうな。馬鹿だから、、、
何で言われてるか分からんのだろうな。馬鹿だから、、、
おまえの２行のほうがよっぼど中身ないよ 馬鹿ヤロウ
そもそも６行も使って恥ずかしいと思え
俺の貯金箱は三年前の１円から
12万倍になった。まぁ、株で3年で200倍になった会社は１社も見つかりませんでした。天才！
12万倍になった。まぁ、株で3年で200倍になった会社は１社も見つかりませんでした。天才！
結局、今の相場でも儲け方を知ってる人間が勝ち組
株で3日で120万儲かったら嬉しい。
でもここは不動産板ですよ。
でもここは不動産板ですよ。
310 ：名無し不動さん：2007/03/11(日) 23:49:58 ID:xc30kEMh
問題点といえば人口減少につきるでしょ。
これから毎年８０万人ずつ人口が減るんだってよ。
人口が減る＝お客さんが減る
それだけならまだしも、
人口が減る＝空き家が増える＝賃貸住宅が増える
なわけで。客が減ってライバルが増えるって最悪な状況。
しかもまだしばらく東京の人口は増える。
ってことは東京以外は恐ろしいことになるってことで。
日本中ゴーストタウンだらけになるんだろうね。
まあ、不動産投資だけが厳しいわけじゃなくて全産業が厳しくなるわけだけど。
これから毎年８０万人ずつ人口が減るんだってよ。
人口が減る＝お客さんが減る
それだけならまだしも、
人口が減る＝空き家が増える＝賃貸住宅が増える
なわけで。客が減ってライバルが増えるって最悪な状況。
しかもまだしばらく東京の人口は増える。
ってことは東京以外は恐ろしいことになるってことで。
日本中ゴーストタウンだらけになるんだろうね。
まあ、不動産投資だけが厳しいわけじゃなくて全産業が厳しくなるわけだけど。
だから移民を受け入れるんだよ
これはもう仕方ないこと
これはもう仕方ないこと
312 ：名無し不動さん：2007/03/12(月) 00:15:14 ID:SnQmPUP2
>311
移民を受け入れるくらいなら「生めよ増やせよ」ってやったほうがいいと思う。
日本という国を壊していいのなら移民受け入れでいいだろうが。
今の日本で毎年８０万人ずつ移民を受け入れたら、恐ろしい社会になると思うよ。
多分、中国に飲み込まれていくだろう。
移民を受け入れるくらいなら「生めよ増やせよ」ってやったほうがいいと思う。
日本という国を壊していいのなら移民受け入れでいいだろうが。
今の日本で毎年８０万人ずつ移民を受け入れたら、恐ろしい社会になると思うよ。
多分、中国に飲み込まれていくだろう。
314 ：名無し不動さん：2007/03/12(月) 00:36:35 ID:SnQmPUP2
>313
そりゃシンガポールならそれも可能だろうけど。
シンガポールって、人工的に作られた都市国家だぜ。
タクシーで国中回れちゃうくらいに小さな。
独自の文化があるわけでもない。
日本とは全然違う。
そりゃシンガポールならそれも可能だろうけど。
シンガポールって、人工的に作られた都市国家だぜ。
タクシーで国中回れちゃうくらいに小さな。
独自の文化があるわけでもない。
日本とは全然違う。
315 ：名無し不動さん：2007/03/12(月) 03:06:59 ID:SnQmPUP2
毎年80万人ずつ減っていくっていうのは、
５年後には400万人、10年後には800万人減り、３百万戸くらいが空き家になるってこと。
ヨーロッパのちょっとした国だったら消滅しちゃうくらい。
それまでに売り逃げるしかないのかね。
５年後には400万人、10年後には800万人減り、３百万戸くらいが空き家になるってこと。
ヨーロッパのちょっとした国だったら消滅しちゃうくらい。
それまでに売り逃げるしかないのかね。
316 ：名無し不動さん：2007/03/12(月) 10:44:27 ID:MSY+SWo5
供給数も調整されてますからｗ
317 ：名無し不動さん：2007/03/12(月) 10:57:53 ID:coGH9aEB
移民なんて論外だろ。犯罪は増えるし、嫌な雰囲気を作るだけだ。
ロボットを大量に生産して単純労働力とした方が未来的だ。
それに人口が７０００万人ぐらいの方が、一つ一つの住環境は良くなって良いと思う。
現状は、狭くてボロくて貧相な住居が大都市は多過ぎ。
そろそろ真剣に是正すべし。
ロボットを大量に生産して単純労働力とした方が未来的だ。
それに人口が７０００万人ぐらいの方が、一つ一つの住環境は良くなって良いと思う。
現状は、狭くてボロくて貧相な住居が大都市は多過ぎ。
そろそろ真剣に是正すべし。
一次取得で買い換えを考えて中途半端なマンションを今買う奴が十年後に地獄を見るのですよ。
>>317
ロボットの部屋を掃除する移民が必要､とクルーグマンが言ってた｡
ロボットの部屋を掃除する移民が必要､とクルーグマンが言ってた｡
不動産投資の美味しさは一生知らないまま終わっていく奴も多いだろう
321 ：名無し不動さん：2007/03/13(火) 03:08:12 ID:PjnMiVz8
人口が減っても不動産賃貸業がなくなるわけじゃないけれど。
家賃と貸す部屋の質はずいぶん変わるだろうね。
今、家賃７～８万で720平米以下のワンルームに住んでいる都心の一人暮らしでも
一クラス上がって３０～５０平米とかに住むんじゃなかろうか。
家賃はそのまま７～８万で。
10年後にそうなるくらいのつもりでいたほうがいいんじゃなかろうか？
家賃と貸す部屋の質はずいぶん変わるだろうね。
今、家賃７～８万で720平米以下のワンルームに住んでいる都心の一人暮らしでも
一クラス上がって３０～５０平米とかに住むんじゃなかろうか。
家賃はそのまま７～８万で。
10年後にそうなるくらいのつもりでいたほうがいいんじゃなかろうか？
322 ：名無し不動さん：2007/03/13(火) 03:09:26 ID:PjnMiVz8
↑打ち間違い。
×720平米以下
○20平米以下
×720平米以下
○20平米以下
人口減少しても世帯数は増加してんだが・・・
まぁ、賃貸アパート・マンションへの流れは変化ないのは確実かなぁ
戸建てはカネの無駄
324 ：名無し不動さん：2007/03/14(水) 10:06:40 ID:R/j8qsRv
不動産投資は、皆儲かったと錯覚してるだけだろう。
相当のアホ以外は
みんな儲かるだろ 普通
サービス競争・価格競争ない業種だから
立地と家賃が普通なら横並びでOKなんだから
みんな儲かるだろ 普通
サービス競争・価格競争ない業種だから
立地と家賃が普通なら横並びでOKなんだから
326 ：名無し不動さん：2007/03/14(水) 16:38:05 ID:eNzMY1MQ
先々代の言いつけを守って不動産投資をしていない地主だけど
（１棟建ててみたいけどｗ）、周り見てるとアパマン建ててる
元農家の地主はやっぱり先祖から所有してた大部分の土地を失ってる。
素人には不動産投資は長期的に孫子の代まで見ると厳しいかも試練ね。
でも、駅前とかブランドの土地なら儲かると思うよ。儲からなかったら
ここまでのブームにならない。
（１棟建ててみたいけどｗ）、周り見てるとアパマン建ててる
元農家の地主はやっぱり先祖から所有してた大部分の土地を失ってる。
素人には不動産投資は長期的に孫子の代まで見ると厳しいかも試練ね。
でも、駅前とかブランドの土地なら儲かると思うよ。儲からなかったら
ここまでのブームにならない。
327 ：名無し不動さん：2007/03/14(水) 16:57:19 ID:Bqnj0Kfa
いいよいいよ、もう。
http://xxx-uploader.myphotos.cc/src/1173790135583.jpg
http://xxx-uploader.myphotos.cc/src/1173757984232.jpg
http://xxx-uploader.myphotos.cc/src/1173790135583.jpg
http://xxx-uploader.myphotos.cc/src/1173757984232.jpg
貸店舗が一番だと思うんだけど
とりあえず場所とハコだけしっかりしてればあとは店がやってくれるし、什器も備品じゃなくって残地品にしとけば壊れても関係ない。
うまくいく店が入るかどうかが運命の分かれ目なので入居時ちぇっくはそれなりに必要だろうけど
とりあえず場所とハコだけしっかりしてればあとは店がやってくれるし、什器も備品じゃなくって残地品にしとけば壊れても関係ない。
うまくいく店が入るかどうかが運命の分かれ目なので入居時ちぇっくはそれなりに必要だろうけど
駅近くのワンルーム
郊外の駐車場２台つきのファミリーでOK
郊外の駐車場２台つきのファミリーでOK
ま、セオリーを守ってやれば、下手打つ奴が多いので確実に儲かる。
332 ：名無し不動さん：2007/03/15(木) 02:55:42 ID:Pd9jNoAW
借金してまで買わないこと
借金しても割にあうような物件はローン審査が降りるまでの間に、現金持ちにかっさらわれる。
現金なら直接競売や公売から調達できるし
とりあえずリーマンにとっては経費扱いで落せるのもデカイ（ちゃんと案分しましょうね）
借金しても割にあうような物件はローン審査が降りるまでの間に、現金持ちにかっさらわれる。
現金なら直接競売や公売から調達できるし
とりあえずリーマンにとっては経費扱いで落せるのもデカイ（ちゃんと案分しましょうね）
まあ、法律に逆らうような商売やってれば儲かるかもな。
あんまり派手な儲け方してると目つけられるよ。この日本社会ではね。
狭い社会だから。
狭い社会だから。
結局、オーナーと建築会社が儲かって そのカネは借りてる人が出す
人口減少して ひとり暮らし世帯が増加って これからは賃貸かなぁ
借金は悪ではないよ。うまく使えば味方になる。
借入は不動産のメリットでもある。
借入は不動産のメリットでもある。
>>337
いや、ごめん。そういう話じゃないから
いや、ごめん。そういう話じゃないから
339 ：名無し不動産：2007/03/16(金) 07:09:05 ID:m8q1j6lw
完全否定する人もいたので、かならずしもだめだというわけではないことを言いたかっただけ。
不動産に限らず投資する人間ならみなさん知ってるはずですよ。
わからないなら当然やめたほうがいい。
今更議論しても仕方ないのでこの話はもういいのでそのまま続けてください。
失礼しました。
不動産に限らず投資する人間ならみなさん知ってるはずですよ。
わからないなら当然やめたほうがいい。
今更議論しても仕方ないのでこの話はもういいのでそのまま続けてください。
失礼しました。
>>341
確かに完全否定は良くないね。
”ここぞ！”というネタをつかんだ時に借りるのは正しい姿
不動産貸付は儲かると錯覚して漠然と借り入れすると痛い目みたりするかもよ、っていう程度に。
ま、実際問題、銀行って自宅新築以外の投資用途の場合、あんまり貸してくれないわけだが。。。
確かに完全否定は良くないね。
”ここぞ！”というネタをつかんだ時に借りるのは正しい姿
不動産貸付は儲かると錯覚して漠然と借り入れすると痛い目みたりするかもよ、っていう程度に。
ま、実際問題、銀行って自宅新築以外の投資用途の場合、あんまり貸してくれないわけだが。。。
利回り１０％とか言うけど
これって家賃収入の税金が考慮されていないみたいだけど
物件の購入金額が家賃収入でチャラになるまで
税金は払わなくていい、ということなの？
これって家賃収入の税金が考慮されていないみたいだけど
物件の購入金額が家賃収入でチャラになるまで
税金は払わなくていい、ということなの？
>>345
ネットとグロスって知ってるか？
ネットとグロスって知ってるか？
348 ：名無し不動産：2007/03/16(金) 17:57:18 ID:m8q1j6lw
339です。
340さんお返事ありがとう。
やっぱりわかりません。もっと勉強して出直します。
340さんお返事ありがとう。
やっぱりわかりません。もっと勉強して出直します。
いろいろあるんだが、株とか外貨とかとは比較にならない魅力が
不動産投資にはあることが分からんようじゃ話にならん。
株には配当は雀の涙しかつかないから、騰がっても売らないと利益
は得られない。
不動産はキャピタルゲインも期待できるが、インカムゲインつまり
売らなくても、利益を手にすることができるというメリットがある。
不動産投資にはあることが分からんようじゃ話にならん。
株には配当は雀の涙しかつかないから、騰がっても売らないと利益
は得られない。
不動産はキャピタルゲインも期待できるが、インカムゲインつまり
売らなくても、利益を手にすることができるというメリットがある。
このインカムゲインがネットで５％程度しかないとか文句を言う奴の
気が知れん。んなこと言ったら、株の配当なんか１％あればましな方
ではないか？
気が知れん。んなこと言ったら、株の配当なんか１％あればましな方
ではないか？
さらにローンを組まない方が得というに至ってはキチガイかと。
不動産ローン金利は騰がったとは言え、３％やそこら。
ネットで５％では回せるから、２％は利ざやが稼げる。
不動産ローン金利は騰がったとは言え、３％やそこら。
ネットで５％では回せるから、２％は利ざやが稼げる。
ローンを組む必要性。それは何よりも投資は資金の多寡で勝負が
決まるということだ。これは不動産でなくとも株でも何でも同じ。
賭博で倍倍で賭けていけば、最後は勝てることは分かるだろう？
決まるということだ。これは不動産でなくとも株でも何でも同じ。
賭博で倍倍で賭けていけば、最後は勝てることは分かるだろう？
すごく簡単な話、魅力的な美味しい物件というのは安い物にはない。
高ければ高いほど、高利回りに化ける物件が転がっているものだ。
高ければ高いほど、高利回りに化ける物件が転がっているものだ。
ということで、限られた手持ち資金で魅力的な物件を買うにはローンに
頼る以外に選択肢はない。
実際、億単位でないといい物はないので、人生の長さを考えれば、収益
不動産持ちになるには資産家の子供でない限り、ローン以外ありえない。
頼る以外に選択肢はない。
実際、億単位でないといい物はないので、人生の長さを考えれば、収益
不動産持ちになるには資産家の子供でない限り、ローン以外ありえない。
もちろん、一生、不動産投資と無縁に生きていくならよし。
体を資本にマジメに働いていけばいい。
体を資本にマジメに働いていけばいい。
ただ、収益不動産を手に入れれば、自分で働くのと同等かそれ以上の
収入を継続的にもたらしてくれることもあるということだ。
これは人間、誰しも病気もすれば失業することもあることからすれば、
とても心強いことだ。
収入を継続的にもたらしてくれることもあるということだ。
これは人間、誰しも病気もすれば失業することもあることからすれば、
とても心強いことだ。
しかし、こういう金の卵を産むガチョウを手に入れるのは当然、
容易ではない。
相当程度の予備知識と経験。リスクを取る度胸。手間隙を惜しま
ないマメさ。
こういった条件を備えていないと、不労所得クラブの仲間入りは
できない。
容易ではない。
相当程度の予備知識と経験。リスクを取る度胸。手間隙を惜しま
ないマメさ。
こういった条件を備えていないと、不労所得クラブの仲間入りは
できない。
まず、頭金３千万貯めよう。
この意志がまず難しい。
３千万貯めて、これを住宅にも車にも充てずに、投資に
回す意志を通せるかだ。
この意志がまず難しい。
３千万貯めて、これを住宅にも車にも充てずに、投資に
回す意志を通せるかだ。
359 ：名無し不動さん：2007/03/16(金) 21:50:15 ID:6Npi75ZZ
リーマンが銀行に株かFXで運用するから1億融資してくれと
頼んでも銀行は運用目的で融資しない。
収益不動産の購入目的だと融資してくれる。
利ざや稼ぐには収益不動産を買うしかない。
頼んでも銀行は運用目的で融資しない。
収益不動産の購入目的だと融資してくれる。
利ざや稼ぐには収益不動産を買うしかない。
頭金ができたら、健美屋辺りで収益不動産物件を検索する。
８千万～１億都内で検索すると200件ほど物件が出る。
この中では
http://www.kenbiya.com/realestate/47373
なんかは割りと申し分ない（一点を除いては）。
８千万～１億都内で検索すると200件ほど物件が出る。
この中では
http://www.kenbiya.com/realestate/47373
なんかは割りと申し分ない（一点を除いては）。
上の物件は、ある理由でローンが難しいと思うが、借りられたら、
とても美味しい。
北品川駅１分、品川駅１０分という立地だと、まず空室はない。
現在、満室で736万年収があるとのことだ。
3000万頭金で、5000万ローンを組むと、20年返済で月30万弱。
満室収入は60万なので、キャッシュフローは月30万プラスだ。
とても美味しい。
北品川駅１分、品川駅１０分という立地だと、まず空室はない。
現在、満室で736万年収があるとのことだ。
3000万頭金で、5000万ローンを組むと、20年返済で月30万弱。
満室収入は60万なので、キャッシュフローは月30万プラスだ。
もちろん、ケチをつけようと思えば簡単なことだ。
満室収入は不確実だし、修繕費も税金もかかってくる。
何よりも、3000万円の頭金をつぎ込んで、月々30万収入が
増えるだけということに耐えられる奴はほとんどいないの
だ。
満室収入は不確実だし、修繕費も税金もかかってくる。
何よりも、3000万円の頭金をつぎ込んで、月々30万収入が
増えるだけということに耐えられる奴はほとんどいないの
だ。
ということで、20年後ローン返済し終えた時には、3千万の頭金で
8000万のビルが手に入って、その間、月々30万以下の収入増がある
（ローン完済後は60万正味）という話でも、ほとんどの奴がケチを
つけてやらない。
だから、ほとんどの奴は永久に労働者のままなんだよね。
8000万のビルが手に入って、その間、月々30万以下の収入増がある
（ローン完済後は60万正味）という話でも、ほとんどの奴がケチを
つけてやらない。
だから、ほとんどの奴は永久に労働者のままなんだよね。
364 ：名無し不動さん：2007/03/16(金) 22:48:28 ID:OXT8NCaK
しかし、２０年は長いよな
俺は５年ぐらいしか耐えられない
まあ、長くても１０年以内じゃないとめっちゃ不安
俺は５年ぐらいしか耐えられない
まあ、長くても１０年以内じゃないとめっちゃ不安
365 ：名無し不動さん：2007/03/16(金) 22:50:10 ID:OXT8NCaK
ん？よくよく考えると２０年後は８０００万の価値あるんかいな？
上ものはないだろうね。
土地値だけかな。
ただそのころは大規模修繕も必要かもね。
ちょっと不安だなぁ。
土地値だけかな。
ただそのころは大規模修繕も必要かもね。
ちょっと不安だなぁ。
というように、ネガティブな気持ちが出てくるので、簡単には
収益不動産オーナーにはなれないってこと
収益不動産オーナーにはなれないってこと
368 ：名無し不動さん：2007/03/17(土) 00:05:48 ID:WDP7v6Ko
361>>
●容積オーバー と そんなアフォな。 ホリエモンにはなりたくない！
●容積オーバー と そんなアフォな。 ホリエモンにはなりたくない！
369 ：名無し不動さん：2007/03/17(土) 00:49:25 ID:/MktLKP5
あんまり安易に誘うのもどうかと思うよ。
例えばその品川の物件を入手して利益を上げ続けようと思ったら、
リフォームのノウハウや賃貸募集のノウハウ、管理のノウハウがそれなりに必要。
ど素人がいきなり入手してもうまくいかない。
ほかの投資と違って、不動産投資は金だけ賭ければいいってもんじゃない。
投資ってよりは、事業を始める感覚に近い。
例えばその品川の物件を入手して利益を上げ続けようと思ったら、
リフォームのノウハウや賃貸募集のノウハウ、管理のノウハウがそれなりに必要。
ど素人がいきなり入手してもうまくいかない。
ほかの投資と違って、不動産投資は金だけ賭ければいいってもんじゃない。
投資ってよりは、事業を始める感覚に近い。
3000万頭金で５０００万のローンて
やっぱ保証人いるよね？
やっぱ保証人いるよね？
361氏の一連の書き込みはとても参考になります
３０００万で現金で買うより
１億ぐらいの物をローンで買うほうがいいのか・・・
でも火事とか地震とか自殺とかあると
賃料が入らなくなってまずい事になるかな。
３０００万で現金で買うより
１億ぐらいの物をローンで買うほうがいいのか・・・
でも火事とか地震とか自殺とかあると
賃料が入らなくなってまずい事になるかな。
>>349
面白かった。
面白かった。
374 ：名無し不動さん：2007/03/17(土) 09:17:10 ID:60evg+5D
＞３７０空想ニートあいてにすんなよｗ
経費も０みたいだしｗｗｗ
経費も０みたいだしｗｗｗ
5000万借り入れか・・・担保が物件だけで、自宅は除外できれば悪い話じゃないかも。
でもテナント契約も所謂、”旧法”テナントってのがあるんだよね。
オーナーチェンジだとそれもある程度考慮しなくちゃならないか。
（まあ個人ほど厄介ではないのかもしれんけど）
>>374
そういう頭のいらないコメントはいらないよ。
でもテナント契約も所謂、”旧法”テナントってのがあるんだよね。
オーナーチェンジだとそれもある程度考慮しなくちゃならないか。
（まあ個人ほど厄介ではないのかもしれんけど）
>>374
そういう頭のいらないコメントはいらないよ。
上の品川の物件の場合、容積率大幅オーバーなので、都銀など
審査の厳しいところは難しいけど、信金やオリックスなど、
高金利な代わりに審査が甘めなところもあるので、トライして
みる意味はあるかも。
書き込みのポイントは、どうせ、不動産投資やるなら、ローン
組んでレバレッジ効かせてやるんじゃなきゃ、労力使う甲斐が
ないってこと。
いずれにせよ、不動産を見る目、経営の才覚と知識が必要なの
は言うまでもない。ただ、それを乗り越えれば、証券会社の営
業に薦められるまま投信を買うのとは比較にならない魅力があ
るってこと。
審査の厳しいところは難しいけど、信金やオリックスなど、
高金利な代わりに審査が甘めなところもあるので、トライして
みる意味はあるかも。
書き込みのポイントは、どうせ、不動産投資やるなら、ローン
組んでレバレッジ効かせてやるんじゃなきゃ、労力使う甲斐が
ないってこと。
いずれにせよ、不動産を見る目、経営の才覚と知識が必要なの
は言うまでもない。ただ、それを乗り越えれば、証券会社の営
業に薦められるまま投信を買うのとは比較にならない魅力があ
るってこと。
377 ：名無し不動さん：2007/03/17(土) 11:39:52 ID:uRNSDNsN
>>３６９ その通り
素人には無理だから、信頼出来るパートナーを見つけるのが１番。
良い時ばかりとは、限らないからね。
保険の意味でも信頼出来るパートナーの不動産業者を見つけておかないと。
保険よりは使用する頻度は高い。
最近、この類の書籍が多く発売されており
その多くは、複数の不動産業者に依頼する事を勧めて
いるが、それでは本当の意味での信頼関係は生まれない。
素人には無理だから、信頼出来るパートナーを見つけるのが１番。
良い時ばかりとは、限らないからね。
保険の意味でも信頼出来るパートナーの不動産業者を見つけておかないと。
保険よりは使用する頻度は高い。
最近、この類の書籍が多く発売されており
その多くは、複数の不動産業者に依頼する事を勧めて
いるが、それでは本当の意味での信頼関係は生まれない。
恥ずかしげもなく「本当の意味での信頼関係」
とか言えちゃうやつにはカイジの限定ジャンケン編
を読ませたい
とか言えちゃうやつにはカイジの限定ジャンケン編
を読ませたい
一人 不動産投資経験なしか失敗したアホが必死に批判してるなwww
380 ：↑：2007/03/17(土) 13:47:55 ID:60evg+5D
おうまさにお前のことだなｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
脱税すなよｗｗｗｗｗ
必至になって連投するからばればれだぞｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
脱税すなよｗｗｗｗｗ
必至になって連投するからばればれだぞｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
381 ：名無し不動さん：2007/03/17(土) 13:54:36 ID:60evg+5D
利回り９％で所得時の経費利息などで６台％
さらに減価償却税金賃料減少空き部屋リスク・・・・
脳みそお花畑さんはうらやましいです
さらに減価償却税金賃料減少空き部屋リスク・・・・
脳みそお花畑さんはうらやましいです
8000万の物件買うのにﾛｰﾝとか言ってるからいつまでたっても労働階級なのです。
383 ：名無し不動さん：2007/03/17(土) 14:12:34 ID:kk/TuDvl
借金しても儲かって不労所得たんまりならみんなやってるずら
リーマンがこぞってやり出したらバブルだよ
リーマンがこぞってやり出したらバブルだよ
資産４億賃料月３５０万ってやつならいる
競売でかって知り合いに改装させて安く上げてすげー必死だったけど
競売でかって知り合いに改装させて安く上げてすげー必死だったけど
386 ：名無し不動さん：2007/03/17(土) 16:32:09 ID:kk/TuDvl
日本人は一斉に一方の方向へ流れる修正があるからなあ
日々生存競争をしている海千山千の業者の中にのこのこ全財産握り締めて
この業界の中に入ってくと身ぐるみ剥がされるべよ
日々生存競争をしている海千山千の業者の中にのこのこ全財産握り締めて
この業界の中に入ってくと身ぐるみ剥がされるべよ
儲かるか損するかは、物件によるとおもうけど。
ところで新築と中古ってどっちがいいと思う？
中古の方が高利回りだけど、２０年後の物件の価値はどうかな？
新築だと利回り低いけど、２０年後も物件の価値はありそうだけど。
どっちがいいだだろう？
ところで新築と中古ってどっちがいいと思う？
中古の方が高利回りだけど、２０年後の物件の価値はどうかな？
新築だと利回り低いけど、２０年後も物件の価値はありそうだけど。
どっちがいいだだろう？
>>386
モレはその口。人から借りてあの本を読んだ（買えよｗ
次の週、なぜか競売で自宅近所の戸建店舗（23区内の私鉄駅近)を落としてすぐ貸しに出した。
かかった費用は2000万。ヘソクリ1000万、家計の貯蓄から1000万。家賃は月額13万。
5年以上経ったが妻には今でも話してない（ｗｗ
按分は必要だけど経費扱いでいろいろな物を買ったりできるので
財布が二つになったようで色々便利
>>387
戸建なら古くっても無問題。集合住宅の築20年以上はやめたいところ。
新築は2割問答無用に利益が載ってる気がする。処女の価値みたいなもの？
モレはその口。人から借りてあの本を読んだ（買えよｗ
次の週、なぜか競売で自宅近所の戸建店舗（23区内の私鉄駅近)を落としてすぐ貸しに出した。
かかった費用は2000万。ヘソクリ1000万、家計の貯蓄から1000万。家賃は月額13万。
5年以上経ったが妻には今でも話してない（ｗｗ
按分は必要だけど経費扱いでいろいろな物を買ったりできるので
財布が二つになったようで色々便利
>>387
戸建なら古くっても無問題。集合住宅の築20年以上はやめたいところ。
新築は2割問答無用に利益が載ってる気がする。処女の価値みたいなもの？
>>386
逆に業者が参ってるよ。競売素人に荒らされて落とせねーってね
逆に業者が参ってるよ。競売素人に荒らされて落とせねーってね
新築は自分で設計施工管理しないとね。建売は業者の利幅が厚い。
業者がリスクを抱えてるから当然といえば当然だけど。
業者がリスクを抱えてるから当然といえば当然だけど。
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セーラームーンとこのスレの共通性？
>>391
実 の字が一緒
実 の字が一緒
「金持ち父さんに書いてあるから、不動産投資は儲からない」
って論理を振りかざす奴、論理学勉強しろｗ
って論理を振りかざす奴、論理学勉強しろｗ
先月、銀行の金利ついていたワケだが、、、、半年で12000円ってヤバいだろ
アホです な
よく意味がわからないこと聞くんだね。
嫁が2000万をオリックス信託銀行の5年定期に入れ
2001年から2006年に得た利息（税抜） 90万強
継続したら利率が上がったので5年後の2011年に受け取る利息は150万程
完全なる不労所得が10年で240万
リスクは
・銀行の倒産
・インフレ（但し、仕組み預金ではないので解約自由）
2000万不動産に投資した漏れの方は
5年で700万程度の収益は上がったが、不労所得と言われるのは心外な程度に
手を煩わされている。
種銭あってもこれだから、という話
住民税、厚生年金、健康保険とリーマンにとって総合課税は不利な気がするんですが、
申告分離でパフォーマンスがいいのは何ですかね？
申告分離でパフォーマンスがいいのは何ですかね？
金持ち父さんは株式投資信託を小ばかにしていたが
不動産投資もおなじだった。
つまり東京都港区虎ノ門で１２００万のライオンズマンション買って
あちこちリフォームしてシステムバスを着替えのできるトイレに改装して
士業の人に１８万で貸してわかったことだが、
投資信託とあまり変わらないことがわかった。
やはり究極の投資は砂時計をひっくり返すかのような成長著しい国を
ある日突然、クーデターや分割内戦を起こさせてそれを長期化させるのが
一番良い投資だとおもえてならない。
不動産投資もおなじだった。
つまり東京都港区虎ノ門で１２００万のライオンズマンション買って
あちこちリフォームしてシステムバスを着替えのできるトイレに改装して
士業の人に１８万で貸してわかったことだが、
投資信託とあまり変わらないことがわかった。
やはり究極の投資は砂時計をひっくり返すかのような成長著しい国を
ある日突然、クーデターや分割内戦を起こさせてそれを長期化させるのが
一番良い投資だとおもえてならない。
オリックスまで低金利なら 不動産投資しかねぇな
東京スター銀行に預金してアパート建ててみるかな
数年前、さわかみ投信買ってたら
今は、２倍になってんだよなコレ 選択が大事
今は、２倍になってんだよなコレ 選択が大事
401 ：名無し不動さん：2007/03/18(日) 11:34:08 ID:/8zJZXHk
俺は積極的な不動産投資じゃなくて相続の引継ぎなんだけど
固定資産税待ったなしに毎年250万取られると、同価値程度の現金のほうが遥かによかったと思う
固定資産税待ったなしに毎年250万取られると、同価値程度の現金のほうが遥かによかったと思う
どこに どのくらいの土地？安いなあ
不動産が投資と言えるのは人口が増加しているという最低条件を満たしている時のみ。
今は不動産投機の時代。
将来は不動産投棄の時代。
今は不動産投機の時代。
将来は不動産投棄の時代。
>>402
固定資産税年250万が安いの？
固定資産税年250万が安いの？
388は投資が小額過ぎ。
５倍は投資しないと効果ないよ。
労力を投入するに値するか否かは、１億が目安。
月々のキャッシュフローがリーマン平均を超える水準なら、
本業に多少障害が出てもやる意味がある。
５倍は投資しないと効果ないよ。
労力を投入するに値するか否かは、１億が目安。
月々のキャッシュフローがリーマン平均を超える水準なら、
本業に多少障害が出てもやる意味がある。
>>405
わかっちゃいるんだけど、親子で地面ばっかり買いあさってももなぁ、ということで
とりえあえず勉強がてら買ってみた感じです。
株はある意味元本毀損の可能性が高い、23区内駅近の土地は基本的に価値が一定。
ある程度のインフレ追従力もある。とりあえず雰囲気はわかりました。
あとは今ある土地に建てる業者と上物の方向性を固めておく必要がありますね。
わかっちゃいるんだけど、親子で地面ばっかり買いあさってももなぁ、ということで
とりえあえず勉強がてら買ってみた感じです。
株はある意味元本毀損の可能性が高い、23区内駅近の土地は基本的に価値が一定。
ある程度のインフレ追従力もある。とりあえず雰囲気はわかりました。
あとは今ある土地に建てる業者と上物の方向性を固めておく必要がありますね。
>>407
固定資産税：5万位かな
所得税： 必要経費等をを引いた分の20％・・・
住民税： いくらだろ
あと、児童手当受給資格がなくなったので 年間-12万
年の修繕費にもよるけど残るのは100万位かな。
グロスで5％か。
固定資産税：5万位かな
所得税： 必要経費等をを引いた分の20％・・・
住民税： いくらだろ
あと、児童手当受給資格がなくなったので 年間-12万
年の修繕費にもよるけど残るのは100万位かな。
グロスで5％か。
401は更地で相続したの？賃貸不動産や居住用不動産の相続税は
現金より遥かに軽いんだけど。
現金より遥かに軽いんだけど。
>>409
総額２千万の投資じゃね。
頭金２千＋ローン５千→キャッシュフロー年２百
→５年後給料＋賃料を頭金２千＋ローン５千→キャッシュフロー年４百
→１０年後給料＋賃料を頭金３千＋ローン７千→キャッシュフロー年７百
ってな具合に複利で自己増殖させていかないと。
総額２千万の投資じゃね。
頭金２千＋ローン５千→キャッシュフロー年２百
→５年後給料＋賃料を頭金２千＋ローン５千→キャッシュフロー年４百
→１０年後給料＋賃料を頭金３千＋ローン７千→キャッシュフロー年７百
ってな具合に複利で自己増殖させていかないと。
不動産を投機って言っている天才がいますwww アホか？
人口減少で家と土地が不要になるらしい 世帯増加にどう対応していくんだ？
413 ：名無し不動さん：2007/03/18(日) 19:30:10 ID:k05hTJed
おいおい。
世帯増加がずっと続くわけじゃないぞ。
人口減少といくらかタイムラグがあるだけで、すぐに世帯も減少していく。
そんなの当たり前じゃん。
世帯増加がずっと続くわけじゃないぞ。
人口減少といくらかタイムラグがあるだけで、すぐに世帯も減少していく。
そんなの当たり前じゃん。
>>413
地方はね。23区内は別格かと
地方はね。23区内は別格かと
つか別に儲からないと思う人間は興味ないだろ。
わざわざ、来るってことは気になるんだねえｗ
わざわざ、来るってことは気になるんだねえｗ
人が儲かると嫌だから、足引っ張る事言う奴はリアルでもよくいる。
>>417
とりあえずこんなのをお勧めしておきたいな。
\15Kで株主になれて、優待\3K 優待利率実に20% ！！
ttp://biz.yahoo.co.jp/stockholder/search?detail=2709
とりあえずこんなのをお勧めしておきたいな。
\15Kで株主になれて、優待\3K 優待利率実に20% ！！
ttp://biz.yahoo.co.jp/stockholder/search?detail=2709
419 ：名無し：2007/03/19(月) 01:32:23 ID:PoNYE+iG
自分が最近思うのは、お金があれば都心のマンション買うのがいいですが、資金がなければ、
下手に、相模原とか買うくらいなら、九州とかの政令都市で物の良い物件を利回り
１２から１３％、単価にして、２５０から２８０マン程
で買うのってありだと思うんですけど。確かに、自分で管理はできないし、家賃
保証とかすると、利回り落ちてくるとはおもうんだけど、１０年くらいもって、
その上で２２０マン程だったら儲かるんじゃないかと思うんですけど、浅はかですかね。
もちろん、リフォーム費用の回収で、賃料が低いのは厳しいという面はあると
思うが、詳しくしらないけど、共済の保険で月々２５００円ほどでそれも面倒
見てもらえるともきいたことあるし、どうでしょう？
決して悪くない戦略だとおもうんですが。
下手に、相模原とか買うくらいなら、九州とかの政令都市で物の良い物件を利回り
１２から１３％、単価にして、２５０から２８０マン程
で買うのってありだと思うんですけど。確かに、自分で管理はできないし、家賃
保証とかすると、利回り落ちてくるとはおもうんだけど、１０年くらいもって、
その上で２２０マン程だったら儲かるんじゃないかと思うんですけど、浅はかですかね。
もちろん、リフォーム費用の回収で、賃料が低いのは厳しいという面はあると
思うが、詳しくしらないけど、共済の保険で月々２５００円ほどでそれも面倒
見てもらえるともきいたことあるし、どうでしょう？
決して悪くない戦略だとおもうんですが。
422 ：名無し不動さん：2007/03/19(月) 08:49:49 ID:BQRbS8x6
私は横浜川崎限定で物件を増やしています
>>408
グロスはじゃなかった。ネットで５％だね
グロスはじゃなかった。ネットで５％だね
424 ：名無し不動さん：2007/03/19(月) 10:31:34 ID:Q9fzlNC7
駅から８分以内のアパマン１棟丸ごとか戸建なら土地の価値が最低残るからやってもいいけど
資金面や需要が難しいからな
まあ、そんな金ないしリスクも取れないんで俺はできないな
資金面や需要が難しいからな
まあ、そんな金ないしリスクも取れないんで俺はできないな
みなさんやはりメインバンクは地銀なんですか？
大手では融資を受けにくいと本で読んだんですが。
大手では融資を受けにくいと本で読んだんですが。
428 ：名無し不動さん：2007/03/19(月) 19:50:07 ID:Akgsleme
【年齢】 42歳（ 今年で４３）
【顔面】 キモメン
【髪型】 前髪垂らして真ん中分け 黒髪
【髪質】 直毛
【服装】 喪男なりに気を使ってる
【身嗜み】月イチ美容室でカット
【身長】 171センチ位
【体重】 57キロ位
【生息地】板橋区赤塚
【彼女いない暦】（喪なんでいうまでもないが）年齢
【家族構成】母親（一人っ子）
【学歴】 高卒？
【職歴】 ほとんど無職だが、履歴書偽っての誰でも入れる会社に転職を
繰り返している。同じ職場で２ヶ月以上勤務無し。４２年間で
労働日数推定１６６日
【趣味】 一人カラオケ エロサイト閲覧 デリヘル巡り（一流シティホテル使用）
【特徴】 高齢喪男特有のオーラを放っている
大嘘つき（過去の虚言集）
昔、婚約者がいて自分から破談にした
母親の持ち家と年金で生息してるのに、都合が悪くなると
母親が緊急入院したり、病気になって看病するとかいう
遠方に彼女がいる。
自分で買った時計を彼女の親父からのプレゼント
（空想）の彼女の親父が探偵使って自分を調べてるのでちゃんとしないと
だめだといっててほとんど無職の実家寄生虫
【特技】 早歩き 一人遊び 一人カラオケ
【好物】 なし
【武勇伝】誰もいない事務所で枡かきながら一人カラオケ
【口癖】 結婚できないんじゃなくてしないんです
【座右の銘】排水の陣
430 ：名無し不動産：2007/03/20(火) 06:52:56 ID:efApyi/6
>>426
賃借人⇒他人のものだから、きれいに、大切に使用してくれない
賃貸人⇒それを見て怒る、注意する
賃借人⇒口うるさい大家に嫌気が差す⇒出て行く
だから近所はやめなさいといわれたことがあります。
賃借人⇒他人のものだから、きれいに、大切に使用してくれない
賃貸人⇒それを見て怒る、注意する
賃借人⇒口うるさい大家に嫌気が差す⇒出て行く
だから近所はやめなさいといわれたことがあります。
借り人→きれいに使わないと、出るとき賠償
貸し人→家賃支払いしないなら、出てくれた方がありがたい
433 ：名無し不動さん：2007/03/20(火) 10:09:20 ID:IpYv8yWZ
不労所得を得る不動産投資
お前らが不動産屋で、低リスク高リターンのいい物件あったら客に売らず
自分や身内が所有するだろうに、常識的に考えるとさ
まあ、我々素人は物件を手に入れてから、こつこつ手を入れて魅力的な物件
にするぐらいしかないわな
想定以上に、費用も手間もリスクものしかかるけど
お前らが不動産屋で、低リスク高リターンのいい物件あったら客に売らず
自分や身内が所有するだろうに、常識的に考えるとさ
まあ、我々素人は物件を手に入れてから、こつこつ手を入れて魅力的な物件
にするぐらいしかないわな
想定以上に、費用も手間もリスクものしかかるけど
>>433
そうでもないよ。運転資金は回してなんぼだから、さっさと右から左へ流した方が
いい場合も多い。資産としてずっと持って、その上で家賃収入が欲しい大家とは違う。
＞想定以上に、費用も手間もリスクものしかかるけど
これは確かにそう。
そうでもないよ。運転資金は回してなんぼだから、さっさと右から左へ流した方が
いい場合も多い。資産としてずっと持って、その上で家賃収入が欲しい大家とは違う。
＞想定以上に、費用も手間もリスクものしかかるけど
これは確かにそう。
だから、不動産屋に管理を任せる
客に売らず自分で所有？
→バランスシート考えたら客に売るだろ！
評価2000万円ぐらいの土地なら
上物にかけられる資金ってどれぐらいかな？
賃貸アパートだったら。
上物にかけられる資金ってどれぐらいかな？
賃貸アパートだったら。
438 ：かかし：2007/03/20(火) 15:49:17 ID:cliNproP
東京のマンション情報
東京で売り出されているマンションは、自己居住用、賃貸用の２つに
分類出来ます。自己居住用は、日照りとか周囲の環境が重視されます。
賃貸用は東京２３区（新宿区・渋谷区 ・世田谷区・港区・目黒区・ 大田区・
品川区・中央区・千代田区・文京区・台東区・墨田区・足立区・北区・板橋区
・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・江東区・荒川区・葛飾区・ 江戸川区）内
であれば、ほぼ相場で賃貸出来ます。
そこで、アセットとかリートとかと言う不動産用語が生まれました。
東京２３区内のマンションは、いくらで賃貸できるのかで価格が決ま
ると言っても過言でありません。
http://yuririn.suppa.jp/tmanshon/
最近の傾向ですが、大手不動産検索サイトで物件を探しても、所謂、
売れないから宣伝している物件とか、こちらでも、あちらでも見かけ
る物件とかで、掘り出し物と言えるものが見つかりません。
不動産物件検索は、不動産販売仲介各社のホームページが良いのでは
ないかと、常々思う今日このごろです。
東京で売り出されているマンションは、自己居住用、賃貸用の２つに
分類出来ます。自己居住用は、日照りとか周囲の環境が重視されます。
賃貸用は東京２３区（新宿区・渋谷区 ・世田谷区・港区・目黒区・ 大田区・
品川区・中央区・千代田区・文京区・台東区・墨田区・足立区・北区・板橋区
・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・江東区・荒川区・葛飾区・ 江戸川区）内
であれば、ほぼ相場で賃貸出来ます。
そこで、アセットとかリートとかと言う不動産用語が生まれました。
東京２３区内のマンションは、いくらで賃貸できるのかで価格が決ま
ると言っても過言でありません。
http://yuririn.suppa.jp/tmanshon/
最近の傾向ですが、大手不動産検索サイトで物件を探しても、所謂、
売れないから宣伝している物件とか、こちらでも、あちらでも見かけ
る物件とかで、掘り出し物と言えるものが見つかりません。
不動産物件検索は、不動産販売仲介各社のホームページが良いのでは
ないかと、常々思う今日このごろです。
なんか、不動産投資に否定的な書き込み見てると
否定する人って高卒並みの理由しか書けないのか？
2行レスだけの中身の無いつまらん煽りも、ずばり同レベル
世の中、車すら現金で買えないヤツもいるのに、このスレは豪気だよなぁ。
2000万現金で過少投資だからねぇ。
もともと税金対策って事まで考えてるし
死ぬ時に０または土地だけ残すのがベストな投資なんだよ不動産は
子供に現金たくさん残して死ぬのも考えもの
死ぬ時に０または土地だけ残すのがベストな投資なんだよ不動産は
子供に現金たくさん残して死ぬのも考えもの
443 ：噂話：2007/03/20(火) 21:37:13 ID:DGSieFPR
良く読んでないので点数は？？？だけどアクティブだねぇ
445 ：噂話：2007/03/20(火) 22:42:40 ID:DGSieFPR
プロでも 築20年のマンションでも、表面利回り15％以上だったら 買いますか？
>>433
不動産屋にそれだけ甲斐性ある奴がどれだけいるか。
不動産屋にそれだけ甲斐性ある奴がどれだけいるか。
自営の不動産屋は嗅覚スゴいぞ
正直、別の人種だと気づいてゾッとした
リーマンの青二才不動産社員と一緒にしたらいかん
正直、別の人種だと気づいてゾッとした
リーマンの青二才不動産社員と一緒にしたらいかん
別に。
枯れ尾花の正体見た方がいい。
枯れ尾花の正体見た方がいい。
>>448
地縁はインサイダー並みやw
地縁はインサイダー並みやw
451 ：名無し不動さん：2007/03/21(水) 00:58:23 ID:5KNSp62k
452 ：噂話：2007/03/21(水) 05:29:33 ID:sKXhABiQ
453 ：噂話：2007/03/21(水) 06:10:44 ID:sKXhABiQ
で、皆さんは特に契約時”新法”を意識してます？
新法の前に 民法理解してねぇと意味ねぇよ １番大事なのは省の通達
443併用自宅は結構よさげだね
結局、世の中、誰かが大家で誰かが店子。
今の大地主も、最初に不動産買い漁った頃には、このスレで
茶化してる連中みたいなのに、からかわれても無視したんだ
ろうな・・・
今の大地主も、最初に不動産買い漁った頃には、このスレで
茶化してる連中みたいなのに、からかわれても無視したんだ
ろうな・・・
461 ：名無し不動さん：2007/03/21(水) 14:51:22 ID:5KNSp62k
うちの近所の地主達は元からの地主（元農民、名主）だけどな
ま、借金せずに近場で１棟ぐらいなら資産の分散、相続税対策の意味はある
投機なら適当に買って売り抜けて利ざやを取るというのも、もちろんアリだと思う
ま、借金せずに近場で１棟ぐらいなら資産の分散、相続税対策の意味はある
投機なら適当に買って売り抜けて利ざやを取るというのも、もちろんアリだと思う
462 ：名無し不動さん：2007/03/21(水) 15:30:55 ID:qLFKn2tH
マンション投資の営業マンは行き場のない輩の集まりで、給料をホステスに使って
貯金も無し。それで３０，４０，５０才まで同じことの繰り返しで、不動産を扱って
いながら、自分の家も買えない。結局、使い捨ての雑巾だな
貯金も無し。それで３０，４０，５０才まで同じことの繰り返しで、不動産を扱って
いながら、自分の家も買えない。結局、使い捨ての雑巾だな
463 ：名無し不動さん：2007/03/21(水) 16:56:20 ID:3vPqic59
だいたいマンション販売電話営業に
40代50代なんて ほとんどいねぇわな お前アホだろ
あの営業、ほんとムカつく。
「減り続ける年金について個人・・・」 「いらない」っていったら「人の話は最後まで聞くもんだろう！」だと。アフォか。
会社の同じ部内に順番にかかってくるんだけど、いったい何のリストを元にかけてくるんだろう？
>>458
普通、自宅晒さないよな。
「減り続ける年金について個人・・・」 「いらない」っていったら「人の話は最後まで聞くもんだろう！」だと。アフォか。
会社の同じ部内に順番にかかってくるんだけど、いったい何のリストを元にかけてくるんだろう？
>>458
普通、自宅晒さないよな。
466 ：名無し不動さん：2007/03/22(木) 01:43:06 ID:NZSnArUh
一度名簿流れたらおしまいだな
467 ：名無し不動さん：2007/03/22(木) 10:09:58 ID:XxDN4TD8
つーか 着信拒否しろよ
何千回もかかるんだろ。
何千回もかかるんだろ。
468 ：名無し不動さん：2007/03/22(木) 11:34:06 ID:3a9FSZjX
469 ：名無し不動さん：2007/03/22(木) 16:55:15 ID:3a9FSZjX
せ
470 ：名無し不動さん：2007/03/22(木) 17:56:28 ID:3a9FSZjX
i
東京
名古屋
福岡の地価 スゲェ値上がりだな 商業地・住宅地とも
名古屋
福岡の地価 スゲェ値上がりだな 商業地・住宅地とも
またバブルが来そうだな。おれはもう売りに転じてるよ。
473 ：名無し不動さん：2007/03/22(木) 20:34:39 ID:t32bALxo
結局底値で買いあさってた業者が大儲け
一部のリーマン投資家もちょい儲け
その他大勢は高値掴み
株と違って暴落はない分、ジワジワ実感してくる
一部のリーマン投資家もちょい儲け
その他大勢は高値掴み
株と違って暴落はない分、ジワジワ実感してくる
もうはまだ也、相場の格言を知らないの？
もう天井だと思って売り急いだ奴は二度と買えない。
欧米の好景気、不動産株式上げ基調は何だかんだと十年続いてる
わけだね。日本はまだ２年だけど。
もう天井だと思って売り急いだ奴は二度と買えない。
欧米の好景気、不動産株式上げ基調は何だかんだと十年続いてる
わけだね。日本はまだ２年だけど。
475 ：名無し不動さん：2007/03/22(木) 23:03:03 ID:yKj7R5Zg
数日前の日経にマンハッタンのマンションの平均取得価格が１億５千万とか
出てたな。当然過半数は築古マンションだろ。東京中央区で中古含めて平均
値取ったら未だ４千万以下じゃないのか？面積とか分かんないけど。
出てたな。当然過半数は築古マンションだろ。東京中央区で中古含めて平均
値取ったら未だ４千万以下じゃないのか？面積とか分かんないけど。
476 ：名無し不動さん：2007/03/23(金) 00:39:16 ID:jnEm5m2n
マンハッタンと日本の都心エリアじゃ地球規模での首都と地方都市を比べるようなもんだからね
ちょっと比較は難しいね
日本のマンションは欧米の「マンション」ではないからね
ちょっと比較は難しいね
日本のマンションは欧米の「マンション」ではないからね
477 ：名無し不動さん：2007/03/23(金) 01:02:47 ID:js3F+fOw
日経じゃなく朝日だったかも知れない。
いくら朝日でも和製万損＝コンドミニアム程度の翻訳機能は有ると思うが。
ロンドンなんかも築１００年の中古が数年で何倍も値上がりしてると聞いた。
実際シンガポールや香港より随分安く、ソウルと同じくらい。
上海よりちょっと高い程度だよ。
中央区、港区、品川区あたりの湾岸のマンション。
*中国の専有面積は日本規格に直すと０．６５～０．７になる。
しかも土地は使用権のみ（地代は掛からないが）
いくら朝日でも和製万損＝コンドミニアム程度の翻訳機能は有ると思うが。
ロンドンなんかも築１００年の中古が数年で何倍も値上がりしてると聞いた。
実際シンガポールや香港より随分安く、ソウルと同じくらい。
上海よりちょっと高い程度だよ。
中央区、港区、品川区あたりの湾岸のマンション。
*中国の専有面積は日本規格に直すと０．６５～０．７になる。
しかも土地は使用権のみ（地代は掛からないが）
478 ：訂正：2007/03/23(金) 01:05:42 ID:js3F+fOw
掛ける０．６５～０．７
中国で１００㎡なら日本のチラシ換算で６５～７０㎡
何故か共有部分であるエレベータホールや廊下が紛れ混んでる。
中国で１００㎡なら日本のチラシ換算で６５～７０㎡
何故か共有部分であるエレベータホールや廊下が紛れ混んでる。
479 ：名無し不動さん：2007/03/23(金) 01:25:31 ID:d4yi+Hzs
>>477
ソウルは危険水域ですよ。何の変哲もない２５平米のワンルーム家賃が２５万円。
で、韓国の標準利回り６％で回したら５０００万なんだけど、既に１億超えてる。
上海のコンドミニアムは、内装無しで売ってるから、
内装凝りまくりの日本のコンドミニアムと単純比較はできないでしょ。
内装込みで考えたら、上海は東京より高いよ。
最近は、内装ありのコンドミニアムも増えてきたけどね。
ソウルは危険水域ですよ。何の変哲もない２５平米のワンルーム家賃が２５万円。
で、韓国の標準利回り６％で回したら５０００万なんだけど、既に１億超えてる。
上海のコンドミニアムは、内装無しで売ってるから、
内装凝りまくりの日本のコンドミニアムと単純比較はできないでしょ。
内装込みで考えたら、上海は東京より高いよ。
最近は、内装ありのコンドミニアムも増えてきたけどね。
480 ：名無し不動さん：2007/03/23(金) 01:40:06 ID:jnEm5m2n
ロンドンの家賃てものすごい高いよね
欧米では１００年以上の物件も普通にある
日本のマンションは寿命が短すぎ･･･
まあ、大地震がおきて人が死なない程度の頑丈さはあるけど
欧米では１００年以上の物件も普通にある
日本のマンションは寿命が短すぎ･･･
まあ、大地震がおきて人が死なない程度の頑丈さはあるけど
481 ：名無し不動さん：2007/03/23(金) 10:04:43 ID:js3F+fOw
上海から８０㎞離れた蘇州の、しかも中心地じゃなくスーパーもない
工業団地隣接のマンションでも１㎡１万元（約１５万、壺５０万だよ）
東京って新築はともかく中古マンションって異常に安いね。
もはや江東区辺りの昭和築を処分してもアジアの片田舎でもとても移れない。
工業団地隣接のマンションでも１㎡１万元（約１５万、壺５０万だよ）
東京って新築はともかく中古マンションって異常に安いね。
もはや江東区辺りの昭和築を処分してもアジアの片田舎でもとても移れない。
投資用マンション買っておきゃよかった
なんか都心部の投資用マンション爆上げなんだが、、、
なんか都心部の投資用マンション爆上げなんだが、、、
まあ土地が倍になるころには株価は5倍になってるだろうな。
485 ：名無し不動さん：2007/03/23(金) 14:20:34 ID:jnEm5m2n
不動産投資は金融投資の余りでやるもんじゃねえ?
現物ディフェンシブ投資として
現物ディフェンシブ投資として
486 ：名無し不動さん：2007/03/23(金) 18:46:17 ID:J1Z75vAw
もう都心部の土地取引は
公示地価の５倍前後で取引されているワケだが、、、
公示地価って言うのは４倍、５倍の土地は削除されてるの知ってる？ 税金の安定化の為
だから港区・六本木や千代田区・丸ノ内などの一等地の一部すらデータに無し
公示地価の５倍前後で取引されているワケだが、、、
公示地価って言うのは４倍、５倍の土地は削除されてるの知ってる？ 税金の安定化の為
だから港区・六本木や千代田区・丸ノ内などの一等地の一部すらデータに無し
487 ：名無し不動さん：2007/03/23(金) 22:35:08 ID:d4yi+Hzs
>>486
公示地価は税金に関係ないよ。関係あるのは路線価。
４倍５倍の所は、たまたま調査ポイントに入っていないだけ。
意図的に外しているわけでもない。
まぁ、路線価は再開発地区を意図的に外しているけどね。
公示地価は税金に関係ないよ。関係あるのは路線価。
４倍５倍の所は、たまたま調査ポイントに入っていないだけ。
意図的に外しているわけでもない。
まぁ、路線価は再開発地区を意図的に外しているけどね。
公示なんか指標じゃないの？
殆んどアテニならん政府は景気回復だと馬鹿ぽいな
実際は高く買う客に持ってかれるんだろ１部の土地だけ。
機関投資家が金利上がれば逃げるから株価もsageだな。
殆んどアテニならん政府は景気回復だと馬鹿ぽいな
実際は高く買う客に持ってかれるんだろ１部の土地だけ。
機関投資家が金利上がれば逃げるから株価もsageだな。
公示地価→固定資産など、税の課税標準に利用
年度による課税変動の振れ防止の為、一定化策有り
路線価→一般的な土地取引の変動の目安として利用
※下に書き込みした人、知ったかぶりはダメよ
年度による課税変動の振れ防止の為、一定化策有り
路線価→一般的な土地取引の変動の目安として利用
※下に書き込みした人、知ったかぶりはダメよ
>>489
エイプリルフールにはまだ早いぞ。
エイプリルフールにはまだ早いぞ。
飯能とか寄居とか終の棲家以外の用途じゃ絶対買えないよな。いざってとき購入価格の30%で売れればいいほうだろうから
490はんは 素人？
シロートと言うか
アホじゃねかな～
アホじゃねかな～
つまんない議論はいいから実利８％程度の物件探そうぜ
いわゆるサラリーマン大家本には表面１０％探せとか無茶書いて
あるが、地価高騰の折、まともな物件でそんなもんない。
表面６％が相場だ。
あるが、地価高騰の折、まともな物件でそんなもんない。
表面６％が相場だ。
表面利回り10％超えてる物件ってネットの広告でよく見るけど
まともじゃない理由とかあるの？
６％だったらわざわざ不動産投資とかしたくないよね。
まともじゃない理由とかあるの？
６％だったらわざわざ不動産投資とかしたくないよね。
497 ：名無し不動さん：2007/03/24(土) 21:17:42 ID:fuJ3EJar
良いスレあげ
498 ：不動産屋：2007/03/24(土) 21:18:02 ID:ranhgzpC
ところでさ、おまえら、
定借一棟売の新築賃貸マンションがあったら検討する？
《メリット》
・土地代が不要なので初期投資が少なくて済む
・土地込みの物件より高利回り
《デメリット》
・50年後には解体更地渡しなので、土地は残らない。解体費も必要
・土地を抵当に入れられないので、自己資金が大目に必要
別に土地は要らないから、純粋に収益物件がほしいって人なら、
定借物件も魅力的だと思うんだけどな。どうですか？論外？
定借一棟売の新築賃貸マンションがあったら検討する？
《メリット》
・土地代が不要なので初期投資が少なくて済む
・土地込みの物件より高利回り
《デメリット》
・50年後には解体更地渡しなので、土地は残らない。解体費も必要
・土地を抵当に入れられないので、自己資金が大目に必要
別に土地は要らないから、純粋に収益物件がほしいって人なら、
定借物件も魅力的だと思うんだけどな。どうですか？論外？
499 ：名無し不動さん：2007/03/24(土) 21:20:54 ID:3QeH8BCv
不動産は脱税できないのがつらいな。
ばっくれても初っ端からお尋ねがくる。
その点、株や先物は申告すら必要ない。
ばっくれても初っ端からお尋ねがくる。
その点、株や先物は申告すら必要ない。
500 ：ヽ( ;ﾟ;З;ﾟ;,)ﾉ：2007/03/24(土) 21:23:08 ID:MufYfe2X
498>>借り入れ金利との相談じゃまいか？
現金もてあましてれば、土地付きでもいいとおもわれ。
ガレージ収入があったりなかったりするし。
現金もてあましてれば、土地付きでもいいとおもわれ。
ガレージ収入があったりなかったりするし。
501 ：不動産屋：2007/03/24(土) 21:26:17 ID:ranhgzpC
なんでこんなこと聞くかっていうと、
坪30万の土地を月坪300円ぐらいで定借で貸してくれる地主って、
結構いるんだよね。
つまり、坪30万の土地を、
坪当たり18万円(割引率３％で引き直せば、現在価値で約10万円)
で50年間借りられるわけだ。
これだったら、土地買うより、借りて収益物件建てたほうがよくね？
って思うわけだ。どうせ、50年たてば解体するわけだし、そもそも
俺だってたぶん生きてないし。
坪30万の土地を月坪300円ぐらいで定借で貸してくれる地主って、
結構いるんだよね。
つまり、坪30万の土地を、
坪当たり18万円(割引率３％で引き直せば、現在価値で約10万円)
で50年間借りられるわけだ。
これだったら、土地買うより、借りて収益物件建てたほうがよくね？
って思うわけだ。どうせ、50年たてば解体するわけだし、そもそも
俺だってたぶん生きてないし。
502 ：不動産屋：2007/03/24(土) 21:29:21 ID:ranhgzpC
今どき 株って
アメリカみてみろ
株は最近はダメやんけ 倍になるのか？
まぁ不動産知らず批判するアホに、公示地価知らず批判するアホ
まぁ不動産知らず批判するアホに、公示地価知らず批判するアホ
505 ：名無し不動さん：2007/03/24(土) 23:31:01 ID:b9zBYB+X
>498
借地権の物件、結構売りに出てるよね。
お！安い！って思って調べると借地権の場合が多い。
土地から買ってたらどうやっても利回り出ない位の立地のよさ（都心で駅近とか）だったらアリだと思う。
空室リスクほとんどないし、50年分の利回りも一応計算できる。
でも、坪30万の土地では、今から賃貸業始めること自体に危惧を感じる。
借地ならなおさら。
これからもの凄い勢いで人口減るんだよ。
坪30万くらいの場所は空室リスクが毎年高まっていくと思う。
借地権の物件、結構売りに出てるよね。
お！安い！って思って調べると借地権の場合が多い。
土地から買ってたらどうやっても利回り出ない位の立地のよさ（都心で駅近とか）だったらアリだと思う。
空室リスクほとんどないし、50年分の利回りも一応計算できる。
でも、坪30万の土地では、今から賃貸業始めること自体に危惧を感じる。
借地ならなおさら。
これからもの凄い勢いで人口減るんだよ。
坪30万くらいの場所は空室リスクが毎年高まっていくと思う。
借地は担保価値も低いし、結局投資妙味は特にないよ。
同じ資金でも借地で安い物件を買うよりは、所有権でローンを多く
組んだ方が賢い。
同じ資金でも借地で安い物件を買うよりは、所有権でローンを多く
組んだ方が賢い。
・土地の値段は景気に連動するのでインフレに強い資産である
・更地で持つと固定資産税が3倍
・建物は朽ちるし、維持費が掛かる
→だから貸してグロス１０％、ネット６％以上のリターンを得る
積極的に儲けるつもりなら土地の転売だし、
結局、土地が無いのは本末転倒
・更地で持つと固定資産税が3倍
・建物は朽ちるし、維持費が掛かる
→だから貸してグロス１０％、ネット６％以上のリターンを得る
積極的に儲けるつもりなら土地の転売だし、
結局、土地が無いのは本末転倒
今後、単身世帯・２人世帯が激増するわけだし
1K 1DK 2DK の、どれがいいんだろか 悩む
1K 1DK 2DK の、どれがいいんだろか 悩む
>>496
たとえばこの物件、賃貸に出したらで７～８万程度。
ttp://www.toshima.ne.jp/~liberty_/newpage9.html
表面利率１０％ね。
でも競売物件だったりすると業者は300万から、いっても400万位で落としてる。
業者は占有解いたり、滞納管理費＆修繕積み立てを全納して、リフォームしても利益を見込める金額で
あと売主ではない第三者のふりをして３％＋αをせしめる。
だから土地の持分が少ない１Kマンソンがチラシ１０％なんてべつに怪しくもなんともない。
業者は、一般人が入ってくると平気で600万とかで落としちゃうと嘆いてる。
たとえばこの物件、賃貸に出したらで７～８万程度。
ttp://www.toshima.ne.jp/~liberty_/newpage9.html
表面利率１０％ね。
でも競売物件だったりすると業者は300万から、いっても400万位で落としてる。
業者は占有解いたり、滞納管理費＆修繕積み立てを全納して、リフォームしても利益を見込める金額で
あと売主ではない第三者のふりをして３％＋αをせしめる。
だから土地の持分が少ない１Kマンソンがチラシ１０％なんてべつに怪しくもなんともない。
業者は、一般人が入ってくると平気で600万とかで落としちゃうと嘆いてる。
510 ：名無し不動さん：2007/03/25(日) 12:54:43 ID:dnfdW8sA
そんな購買意欲旺盛な一般人は業者のお得意様でもあるんだからどっちもどっちだね
競売、公売は落としたら期日までに現金納付。
とりあえず現金か出資者がひつようなんだよねぇ
とりあえず現金か出資者がひつようなんだよねぇ
300万はもちろん600万くらい現金で出せなきゃ
不動産投資なんて危ないからするな
不動産投資なんて危ないからするな
キャップレートがプラスなら、できるだけ安全な物件。
つまり、立地や地形、諸条件が整っているところがいいよ。
つまり、立地や地形、諸条件が整っているところがいいよ。
キャップレート→キャップレート－支払い利息
515 ：名無し不動さん：2007/03/28(水) 11:46:30 ID:4F113lKA
アメリカの不動産バブルがはじけたっぽい。
日本でも都心の一等地はみんな外資が持っている以上、無縁ではなかろう。
利益確定のために一気に売られる可能性だってある。
そうなりゃ、また不動産の価格はおおきく下がる。
目一杯ローン組んで投資している人はやばいことになるかもしれない。
逆にキャッシュでやっている人や、これから始める人にはチャンスだ。
下がったところで買える。
キャッシュをためておこう。
日本でも都心の一等地はみんな外資が持っている以上、無縁ではなかろう。
利益確定のために一気に売られる可能性だってある。
そうなりゃ、また不動産の価格はおおきく下がる。
目一杯ローン組んで投資している人はやばいことになるかもしれない。
逆にキャッシュでやっている人や、これから始める人にはチャンスだ。
下がったところで買える。
キャッシュをためておこう。
>>515
アメリカ不動産バブル「はじけたっぽい」ではなく
はじけた、はじけた と最近良く聞くので
都内一等地の下がった所を買おうかと狙っているが、
さすがに上がっては無いがそれほど下がってもないんだよな。
アメリカ不動産バブル「はじけたっぽい」ではなく
はじけた、はじけた と最近良く聞くので
都内一等地の下がった所を買おうかと狙っているが、
さすがに上がっては無いがそれほど下がってもないんだよな。
517 ：名無し不動さん：2007/03/28(水) 12:46:29 ID:4F113lKA
不動産は株と違って、下がるときはゆっくり下がる。
買い手が付かなくても値下げせずに半年くらい待つからね。
安く買えるとしてもまだまだ先の話。
買い手が付かなくても値下げせずに半年くらい待つからね。
安く買えるとしてもまだまだ先の話。
518 ：名無し不動さん：2007/03/28(水) 12:51:47 ID:q+k8MFKD
不動産投資はいつの時代でもアリだと思うけど
投資を借金してまでやるのはさすがにおかしいと思う
常識的に
投資を借金してまでやるのはさすがにおかしいと思う
常識的に
>>518
それはあなたの言ってる常識が非常識なため。
マイホームみたいな消費財ですら人生でギリギリ払いきるくらいの
借金をして、3分の1くらいの人は払いきらずに破綻する、
そういう生きるか死ぬか丁々発止の鉄火場が戦後60年の日本。
投資なら当然借金する。それが資本主義経済。
常識的というか、平均的な日本人はそうやって生きてきた。
どうせ破産免責すればチャラになるから、カネのないヤツほど借金する。
失うものがあるヤツは借金しない。そういうもの。
それはあなたの言ってる常識が非常識なため。
マイホームみたいな消費財ですら人生でギリギリ払いきるくらいの
借金をして、3分の1くらいの人は払いきらずに破綻する、
そういう生きるか死ぬか丁々発止の鉄火場が戦後60年の日本。
投資なら当然借金する。それが資本主義経済。
常識的というか、平均的な日本人はそうやって生きてきた。
どうせ破産免責すればチャラになるから、カネのないヤツほど借金する。
失うものがあるヤツは借金しない。そういうもの。
520 ：名無し不動さん：2007/03/28(水) 17:03:41 ID:8Y6Ynxr5
他先進国のリートに比べて高利回りと言う事で当初予想を遥に上回って買われてきたけど、
多くのリートが一番出汁所か二番出汁・三番出汁と美味しい所を他ファンドに吸われた後の
最終処分場とし扱われているが、そのリートが今後も買われ続けるのかは甚だ疑問。
国債とのスプレッドを考えると限界と思うけどな。
ここが崩れると地域も集中しているし、ロットが大きいだけに影響は大きそう。
多くのリートが一番出汁所か二番出汁・三番出汁と美味しい所を他ファンドに吸われた後の
最終処分場とし扱われているが、そのリートが今後も買われ続けるのかは甚だ疑問。
国債とのスプレッドを考えると限界と思うけどな。
ここが崩れると地域も集中しているし、ロットが大きいだけに影響は大きそう。
>>520
サラ金系の回収不能が10％ぐらいだから住宅ローンはもっと低いと思うよ。
そもそも大きな買い物＝住宅だからね。昔は貯金で建てられたんだがいまやローン前提でないと無理。
ましてやアパートなどの規模ではまずローンが前提。
それに金利分は経費として落とせる。 世の中がインフレであればあるほど返済が楽である。（しかし金利は高いけどね）
ただしどの投資でもそうだが相場がある。銀行の預金とは違う。
サラ金系の回収不能が10％ぐらいだから住宅ローンはもっと低いと思うよ。
そもそも大きな買い物＝住宅だからね。昔は貯金で建てられたんだがいまやローン前提でないと無理。
ましてやアパートなどの規模ではまずローンが前提。
それに金利分は経費として落とせる。 世の中がインフレであればあるほど返済が楽である。（しかし金利は高いけどね）
ただしどの投資でもそうだが相場がある。銀行の預金とは違う。
欧米のバブル過熱地点はキャップレート（家賃－金利）がマイナスだから
破綻は必至。
日本は地価が上がったとはいえ、まだキャップレートが２～３％プラス
だからね。労働者が資本家階級に仲間入りする最後のチャンスだろう。
破綻は必至。
日本は地価が上がったとはいえ、まだキャップレートが２～３％プラス
だからね。労働者が資本家階級に仲間入りする最後のチャンスだろう。
526 ：名無し不動さん：2007/03/29(木) 00:10:35 ID:AYYOCmX1
ワンルーム8部屋購入しますた。。年750マソ稼ぎ出してくれたす。ちなみに今の給料が約1000マソなのでかなりのプラス。28歳でした
527 ：名無し不動さん：2007/03/29(木) 00:22:16 ID:V4t5vpac
２階建ての１棟買いですか？
でもそういう地域にしては家賃かなり高い気がしますが。。
でもそういう地域にしては家賃かなり高い気がしますが。。
528 ：名無し不動さん：2007/03/29(木) 03:55:56 ID:9Y4ITXjT
>>524
あ～なるほどね。。 でもそんなに破綻（返済不可能）になるのって多い？？
確かに不動産屋は「何も考えないで即に決める人が多い」といってるけど。。
年収500万ぐらいで２０年ローンだと年額２００万ぐらいの返済にだときついので「じゃあ３５年ローンでいいや！」と
言う人が結構いるらしい。
ほかにも年収が低いからパートのかみさんの給料まで合算で借りるとか、諸費用が足りなくなって高利のサラ金系を
「紹介」してもらうとか、かなり普通じゃない。
あ～なるほどね。。 でもそんなに破綻（返済不可能）になるのって多い？？
確かに不動産屋は「何も考えないで即に決める人が多い」といってるけど。。
年収500万ぐらいで２０年ローンだと年額２００万ぐらいの返済にだときついので「じゃあ３５年ローンでいいや！」と
言う人が結構いるらしい。
ほかにも年収が低いからパートのかみさんの給料まで合算で借りるとか、諸費用が足りなくなって高利のサラ金系を
「紹介」してもらうとか、かなり普通じゃない。
530 ：名無し不動さん：2007/03/29(木) 11:26:34 ID:+S59QoC+
嫁さんのパート代合算はよく聞くね
パートなんていつまで出来るやら判らんのに
あ、今は正社員も一緒かｗ
パートなんていつまで出来るやら判らんのに
あ、今は正社員も一緒かｗ
都心部物件
早くも横ばいから値下がり傾向の気配
早くも横ばいから値下がり傾向の気配
>>529
住宅金融公庫だけで代位弁済が2万件、6ヶ月以上滞納が4万6千件（平成15年度）。
さらに1-6ヶ月滞納が100万件。
ローン実行件数は約8万件（平成15年度）。単純な推定で、2万/8万～25%が破綻してる。
6ヶ月以上滞納も実質的に破綻とすると、80%かな。正確じゃないが、だいたいの感じはつかめると思う。
公庫融資は比較的素性のいい購入者しか借りられなかったので、銀行融資だけの
人はもっとヤバイ可能性はある。
住宅金融公庫だけで代位弁済が2万件、6ヶ月以上滞納が4万6千件（平成15年度）。
さらに1-6ヶ月滞納が100万件。
ローン実行件数は約8万件（平成15年度）。単純な推定で、2万/8万～25%が破綻してる。
6ヶ月以上滞納も実質的に破綻とすると、80%かな。正確じゃないが、だいたいの感じはつかめると思う。
公庫融資は比較的素性のいい購入者しか借りられなかったので、銀行融資だけの
人はもっとヤバイ可能性はある。
住宅ローンは事故率が圧倒的に低いから金利も圧倒的に低い。
常識知らんのか？？
常識知らんのか？？
>>533
確かにそうなんだけど、この10年位ひどかったよね。
「家賃並みの支払いで桶」「年収300万でも買えます」「頭金ゼロOK」
アフォかと。
でも鉄筋ちゃんと入った物件買ってて、これから売ったら買ったくらいの値段で売れたりして。
確かにそうなんだけど、この10年位ひどかったよね。
「家賃並みの支払いで桶」「年収300万でも買えます」「頭金ゼロOK」
アフォかと。
でも鉄筋ちゃんと入った物件買ってて、これから売ったら買ったくらいの値段で売れたりして。
>>533
銀行の事故率と債務者の事故率はちがうだろ。バカか。
銀行の事故率と債務者の事故率はちがうだろ。バカか。
ゆとり返済の罠だな
537 ：名無し不動さん：2007/03/29(木) 23:36:08 ID:NUmrg35q
国土交通省は２９日、全国の分譲マンションなどを無作為に抽出して耐震強度などを
調べたところ、約１割で設計ミスなどが見つかり、基準の６０～９０％台の強度しか
ない恐れがあるなどと発表した。
うち１棟では、施工ミスで耐震強度が６６％しかないことが最終的に確認されている。
国交省は「問題がある建物は当初の予想より多く、構造計算書の二重チェックなど審査
強化を進めたい」としている。
この調査は、一連の耐震強度偽装事件を受け、国交省が築５年以内程度の中高層マン
ション３８９物件を無作為抽出し、構造設計図書の再点検などを進めているもので、
今回、中間結果として公表した。
それによると、大分県内の４階建ての賃貸マンション１棟で、施工ミスにより耐震強度
が６６％しかなかったことが判明。設計は適切だったが、耐震壁が施工されず、建物の
バランスが崩れて強度不足に陥っていたという。補強工事を進めている。
また、３９物件で、構造計算の前提となる床や壁などの重量を軽く見積もるなどの不適切
な設計が見つかり、６０～９０％台の強度不足に陥っている疑いが出た。
■ソース(読売新聞)
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20070329it15.htm
調べたところ、約１割で設計ミスなどが見つかり、基準の６０～９０％台の強度しか
ない恐れがあるなどと発表した。
うち１棟では、施工ミスで耐震強度が６６％しかないことが最終的に確認されている。
国交省は「問題がある建物は当初の予想より多く、構造計算書の二重チェックなど審査
強化を進めたい」としている。
この調査は、一連の耐震強度偽装事件を受け、国交省が築５年以内程度の中高層マン
ション３８９物件を無作為抽出し、構造設計図書の再点検などを進めているもので、
今回、中間結果として公表した。
それによると、大分県内の４階建ての賃貸マンション１棟で、施工ミスにより耐震強度
が６６％しかなかったことが判明。設計は適切だったが、耐震壁が施工されず、建物の
バランスが崩れて強度不足に陥っていたという。補強工事を進めている。
また、３９物件で、構造計算の前提となる床や壁などの重量を軽く見積もるなどの不適切
な設計が見つかり、６０～９０％台の強度不足に陥っている疑いが出た。
■ソース(読売新聞)
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20070329it15.htm
538 ：名無し不動さん：2007/03/30(金) 00:33:11 ID:3mbBLM+M
>534
昨日おまとめローン３００万付きチラシも入ってたよ。
よく見ると去年の物件だけど「新築」で何故か販売会社が
変わってる。戸建ての郵便受けに入れてどうすんだ？
そりゃ３５年で毎月家賃より高けりゃアメーバでも引いちゃって
普通は買わないだろ。
まあ問い合わせ受けても１０人に１人も審査通らないんだろうけど。
あっまた多重ちゃんかと。
昨日おまとめローン３００万付きチラシも入ってたよ。
よく見ると去年の物件だけど「新築」で何故か販売会社が
変わってる。戸建ての郵便受けに入れてどうすんだ？
そりゃ３５年で毎月家賃より高けりゃアメーバでも引いちゃって
普通は買わないだろ。
まあ問い合わせ受けても１０人に１人も審査通らないんだろうけど。
あっまた多重ちゃんかと。
>>534
学校の先輩が、まさにこの言葉で家を買ったな。
茨城県の最近まで村だったところだったが、頭金３００万円で３０年ローンだと。
家賃より安いって言ってたな。何でも営業マンに今日即決して貰わないと次のお客さん
に売ってしまうと言われたそうだｗ
学校の先輩が、まさにこの言葉で家を買ったな。
茨城県の最近まで村だったところだったが、頭金３００万円で３０年ローンだと。
家賃より安いって言ってたな。何でも営業マンに今日即決して貰わないと次のお客さん
に売ってしまうと言われたそうだｗ
>>532
へぇ～～～。。そんなにあるんだねえ。。知り合いもヨメがサラ金で借金しちゃって住宅ローンの返済も
すっとぼけてたので３回ぐらいの滞納で借り換えが不可能になったそうな。
そういうのを身近に見れば数字も納得いくかな。ローン抱えて苦し紛れにサラ金ってのは
結構聞くからね。
>>533
オレも層思ったんだが保証会社を付けるから低利なんじゃないの？いっとき保証会社がつぶれそうなほど
保証しまくった時期もあったと思うが。。ゆとり返済だっけね。。
>>539
＞家賃より安いって言ってたな。何でも営業マンに今日即決して貰わないと次のお客さん
＞に売ってしまうと言われたそうだｗ
まあそのとおりなんだけど「補修費」とかはいってないもんねｗ
それと次のお客さん（数ヶ月先かもしれない）に売る！ というのは本当だからねｗ
しかしよく買えるよね。オレにはムリ。
へぇ～～～。。そんなにあるんだねえ。。知り合いもヨメがサラ金で借金しちゃって住宅ローンの返済も
すっとぼけてたので３回ぐらいの滞納で借り換えが不可能になったそうな。
そういうのを身近に見れば数字も納得いくかな。ローン抱えて苦し紛れにサラ金ってのは
結構聞くからね。
>>533
オレも層思ったんだが保証会社を付けるから低利なんじゃないの？いっとき保証会社がつぶれそうなほど
保証しまくった時期もあったと思うが。。ゆとり返済だっけね。。
>>539
＞家賃より安いって言ってたな。何でも営業マンに今日即決して貰わないと次のお客さん
＞に売ってしまうと言われたそうだｗ
まあそのとおりなんだけど「補修費」とかはいってないもんねｗ
それと次のお客さん（数ヶ月先かもしれない）に売る！ というのは本当だからねｗ
しかしよく買えるよね。オレにはムリ。
目に見えて金が出て行く家賃は損でもったいない
購入後失う価値は目に見えないから損だと認識しない
こういう傾向を利用して、家賃を払い続けるのはもったいないと思う
気持ちを増幅させつつ返済期間をいじって毎月の返済額を家賃より少なく操作
これでイチコロ、一丁上がり
購入後失う価値は目に見えないから損だと認識しない
こういう傾向を利用して、家賃を払い続けるのはもったいないと思う
気持ちを増幅させつつ返済期間をいじって毎月の返済額を家賃より少なく操作
これでイチコロ、一丁上がり
訂正：この20年に購入したヤツのほとんどが含み損抱えてそうだね。(ここ数年に購入した人は除く）
544 ：名無し不動さん：2007/03/30(金) 12:03:09 ID:dAoR3H+w
俺は２件の賃貸用ボロ屋を持ってるけど
あまり儲かってる感じがまったくないってことは
つまり････
逆の借りるほうの立場から言えば損してないってことだろ
大家が儲かってないんだから
あまり儲かってる感じがまったくないってことは
つまり････
逆の借りるほうの立場から言えば損してないってことだろ
大家が儲かってないんだから
>>544
物件の最初から最後までを見ないとなんともいえない。がしかし多くは儲かっている。
ワンルーム１０室を建てる。初期費用は４０００万とする。（土地は含まない）
一部屋の生涯平均賃料を６万とする。空き室率は90％。 寿命は２０年とする。補修費は含まない。
6Ｘ10Ｘ12Ｘ20Ｘ0.9＝12960 ・・・１億３千万を２０年で稼ぎ出す。
そこから補修費や税金を払うわけだが。。
土地は売却しないと価値が出ないので計算に入れない（変動もするので）
利回りは建ててから１０年ほどが高い。そこで十分に回収できたら売却して確定するのも手だ。
それを買う人も居る。補修が安くあがればそれなりに儲かるからだ。
最終的には「土地の価値」だけは残る。
物件の最初から最後までを見ないとなんともいえない。がしかし多くは儲かっている。
ワンルーム１０室を建てる。初期費用は４０００万とする。（土地は含まない）
一部屋の生涯平均賃料を６万とする。空き室率は90％。 寿命は２０年とする。補修費は含まない。
6Ｘ10Ｘ12Ｘ20Ｘ0.9＝12960 ・・・１億３千万を２０年で稼ぎ出す。
そこから補修費や税金を払うわけだが。。
土地は売却しないと価値が出ないので計算に入れない（変動もするので）
利回りは建ててから１０年ほどが高い。そこで十分に回収できたら売却して確定するのも手だ。
それを買う人も居る。補修が安くあがればそれなりに儲かるからだ。
最終的には「土地の価値」だけは残る。
うわものに対する利回りでかんがえないとな
土地はへらないんだから
建て替えまでにどれだけ儲かるかがポイント
－ってのはまずないと思う
土地はへらないんだから
建て替えまでにどれだけ儲かるかがポイント
－ってのはまずないと思う
>>545
＞土地は売却しないと価値が出ないので計算に入れない（変動もするので）
＞最終的には「土地の価値」だけは残る。
土地の価値を入れずに計算する理由が全くわからないが、
最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。
ワンルームが10部屋で家賃6万円って、土地代がそれなりなことになると思うのだがそれはおいて。
そんなのが4000万で建てられるわけがないだろ、というのもおいて。
信金から借りて20年で粗利益が1億3千万。管理費と補修費と取壊し費も入れると微妙じゃないか。
おい、本当に儲かるのか。
＞土地は売却しないと価値が出ないので計算に入れない（変動もするので）
＞最終的には「土地の価値」だけは残る。
土地の価値を入れずに計算する理由が全くわからないが、
最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。
ワンルームが10部屋で家賃6万円って、土地代がそれなりなことになると思うのだがそれはおいて。
そんなのが4000万で建てられるわけがないだろ、というのもおいて。
信金から借りて20年で粗利益が1億3千万。管理費と補修費と取壊し費も入れると微妙じゃないか。
おい、本当に儲かるのか。
>>547
＞土地の価値を入れずに計算する理由が全くわからないが、
＞最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。
土地の買値と売値が一緒なら問題ない。 しかし２０年もすればかなり価値が変わってしまう。
上がればいいが、この先下がる可能性もあるわけで土地神話が崩れた現在では計算から除外するのが普通ではないかと。
＞最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。
もしかして
＞最終的には「土地の価値」だけは残る。
のこと？
それは「売却したあとで買った人」がどういう理由で買うか？の説明。
最初に建てた人が１０年で売却
↓
「土地付き中古アパート」を投資物件として購入
↓
回収が終わったので築後２０年で売却（土地の価値も上がったかもしれない）
↓
建物は古くて価値が無いので「土地の価値」だけで購入 ・・自宅とか再度アパートを建てるかは不明。
＞そんなのが4000万で建てられるわけがないだろ、というのもおいて
ワンルームなら２５平米程度。１０室で述べ床７５坪だ。建築面積は４０坪をちょっと超えるぐらい。
坪単価：５０万以下で建てられるだろ？木造のアパートだぞ？ ＲＣなら「２０年」で解体はしないよ。
土地代をどうしても含めたいのだろうが最終的に売却した時点で買ったときと同じ価格か上がっていれば問題が無い。
むしろ下落率を「算定しろ」というほうが難しいだろ？
＞土地の価値を入れずに計算する理由が全くわからないが、
＞最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。
土地の買値と売値が一緒なら問題ない。 しかし２０年もすればかなり価値が変わってしまう。
上がればいいが、この先下がる可能性もあるわけで土地神話が崩れた現在では計算から除外するのが普通ではないかと。
＞最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。
もしかして
＞最終的には「土地の価値」だけは残る。
のこと？
それは「売却したあとで買った人」がどういう理由で買うか？の説明。
最初に建てた人が１０年で売却
↓
「土地付き中古アパート」を投資物件として購入
↓
回収が終わったので築後２０年で売却（土地の価値も上がったかもしれない）
↓
建物は古くて価値が無いので「土地の価値」だけで購入 ・・自宅とか再度アパートを建てるかは不明。
＞そんなのが4000万で建てられるわけがないだろ、というのもおいて
ワンルームなら２５平米程度。１０室で述べ床７５坪だ。建築面積は４０坪をちょっと超えるぐらい。
坪単価：５０万以下で建てられるだろ？木造のアパートだぞ？ ＲＣなら「２０年」で解体はしないよ。
土地代をどうしても含めたいのだろうが最終的に売却した時点で買ったときと同じ価格か上がっていれば問題が無い。
むしろ下落率を「算定しろ」というほうが難しいだろ？
君の理屈がどうも理解できないのだが。
たしかに計算しづらいのはわかるが、入り口と出口を言うなら
新築でも中古でも、土地込みで投資して、土地込みで精算しないと意味ないだろ。
何らかの仮定を置いて計算した方がいいんじゃないか。それとワンルーム25平米は10年前の
話だ。今は30平米になってる。木造で6万円はどの辺りを想定してるんだろう。
土地持ちで、上物だけ買って儲かるという話は、投資話とは言いにくいな。相続不動産の維持でしかない。
たしかに計算しづらいのはわかるが、入り口と出口を言うなら
新築でも中古でも、土地込みで投資して、土地込みで精算しないと意味ないだろ。
何らかの仮定を置いて計算した方がいいんじゃないか。それとワンルーム25平米は10年前の
話だ。今は30平米になってる。木造で6万円はどの辺りを想定してるんだろう。
土地持ちで、上物だけ買って儲かるという話は、投資話とは言いにくいな。相続不動産の維持でしかない。
>>549
じゃあ土地込みで計算するよ。
最初に土地を買う。これが７０坪で７０００万。坪で１００万の都市近郊で駅近だ。
変形ではなく「売れやすい土地」の形。
＞ワンルーム１０室を建てる。初期費用は４０００万とする。（土地は含まない）
＞一部屋の生涯平均賃料を６万とする。空き室率は90％。 寿命は２０年とする。補修費は含まない。
＞6Ｘ10Ｘ12Ｘ20Ｘ0.9＝12960 ・・・１億３千万を２０年で稼ぎ出す。
＞そこから補修費や税金を払うわけだが。。
（ここまでは一緒）
２０年後に土地ごと売却。建物は「価値なし」ということで解体費用先方もちで売却。
外国からの投資がさかんになってて「地方都市であっても投資の対象」となる。よって１億円で売却。
７０００万+４０００万の投資で １億６千万「も」儲かりました。
これで納得か？ｗ
＞新築でも中古でも、
>>544が儲からないといってることへのレス。新築（最初からの通し計算であれば）なら儲かるってことだよ。
設定は自分でだしてよｗ もう面倒だしｗｗ
じゃあ土地込みで計算するよ。
最初に土地を買う。これが７０坪で７０００万。坪で１００万の都市近郊で駅近だ。
変形ではなく「売れやすい土地」の形。
＞ワンルーム１０室を建てる。初期費用は４０００万とする。（土地は含まない）
＞一部屋の生涯平均賃料を６万とする。空き室率は90％。 寿命は２０年とする。補修費は含まない。
＞6Ｘ10Ｘ12Ｘ20Ｘ0.9＝12960 ・・・１億３千万を２０年で稼ぎ出す。
＞そこから補修費や税金を払うわけだが。。
（ここまでは一緒）
２０年後に土地ごと売却。建物は「価値なし」ということで解体費用先方もちで売却。
外国からの投資がさかんになってて「地方都市であっても投資の対象」となる。よって１億円で売却。
７０００万+４０００万の投資で １億６千万「も」儲かりました。
これで納得か？ｗ
＞新築でも中古でも、
>>544が儲からないといってることへのレス。新築（最初からの通し計算であれば）なら儲かるってことだよ。
設定は自分でだしてよｗ もう面倒だしｗｗ
＞>>549
＞じゃあ土地込みで計算するよ。
＞
＞最初に土地を買う。これが７０坪で７０００万。坪で１００万の都市近郊で駅近だ。
＞変形ではなく「売れやすい土地」の形。
＞
＞＞ワンルーム１０室を建てる。初期費用は４０００万とする。（土地は含まない）
＞＞一部屋の生涯平均賃料を６万とする。空き室率は90％。 寿命は２０年とする。補修費は含まない。
＞
＞＞6Ｘ10Ｘ12Ｘ20Ｘ0.9＝12960 ・・・１億３千万を２０年で稼ぎ出す。
＞＞そこから補修費や税金を払うわけだが。。
1億1千万を信金で5%で元利均等払いで借りる。毎月の支払いは72万円。
もしくは3%で、毎月61万円。
毎月の家賃収入は6×10×0.9で54万円。
君の計算に乗ったのだが、本当に儲かるのか。
＞じゃあ土地込みで計算するよ。
＞
＞最初に土地を買う。これが７０坪で７０００万。坪で１００万の都市近郊で駅近だ。
＞変形ではなく「売れやすい土地」の形。
＞
＞＞ワンルーム１０室を建てる。初期費用は４０００万とする。（土地は含まない）
＞＞一部屋の生涯平均賃料を６万とする。空き室率は90％。 寿命は２０年とする。補修費は含まない。
＞
＞＞6Ｘ10Ｘ12Ｘ20Ｘ0.9＝12960 ・・・１億３千万を２０年で稼ぎ出す。
＞＞そこから補修費や税金を払うわけだが。。
1億1千万を信金で5%で元利均等払いで借りる。毎月の支払いは72万円。
もしくは3%で、毎月61万円。
毎月の家賃収入は6×10×0.9で54万円。
君の計算に乗ったのだが、本当に儲かるのか。
552 ：名無しのぼう：2007/03/30(金) 14:49:57 ID:gy/T1sTz
>>544じゃないがｗ
20年間の木造アパートの空室率90%をある程度計算できそうな
都内城南･城西じゃ駅近どころか坪100万では買える土地はないｗ
京王線・小田急線駅近の世田谷区･杉並区でさえも300万前後@坪する。
地方都市の駅近で空室率10%は疑問。
売却時に1億はやりすぎｗ 不公平の無いよう購入時と同じ7000万円が妥当だろ。
一部屋7.5坪で建坪75坪計算は論外ｗ 有効専有面積は建坪×0.85くらいは見る。
とすると建坪は約88坪、建設費は4000万円じゃなくて4400万円
土地購入時と売却時の手数料等で約600万円建設費と合わせて約5000万円
10%の空室率だと仮定すると13000万円－5000万円＝8000万円 400万円＠年
30%の空室率だと仮定すると10080万円－5000万円＝5080万円 254万円＠年
家賃の10%を保険料・維持管理費・租税とすると720万円×10%＝72万円＠年
全部現金なら空室率10%だろうが30%だろうが利益は上がる、が、
7000万円も頭金出して初期投資額12000万円の内5000万円を20年間4%で借りたとすると、
年間約364万円の返済が必要。
9割満室でも年間36万円、月にすると僅か3万円だよｗ
総額12000万円投資して、20年後にいくらで売れるかも判らない地方の不動産買って、
自然災害や自殺・火災などのリスクを背負って・・・7割しか埋まらなかったらどうするよｗ
しかも上記計算は土地購入後、即日新築アパートが出来ての計算だよｗ
20年間の木造アパートの空室率90%をある程度計算できそうな
都内城南･城西じゃ駅近どころか坪100万では買える土地はないｗ
京王線・小田急線駅近の世田谷区･杉並区でさえも300万前後@坪する。
地方都市の駅近で空室率10%は疑問。
売却時に1億はやりすぎｗ 不公平の無いよう購入時と同じ7000万円が妥当だろ。
一部屋7.5坪で建坪75坪計算は論外ｗ 有効専有面積は建坪×0.85くらいは見る。
とすると建坪は約88坪、建設費は4000万円じゃなくて4400万円
土地購入時と売却時の手数料等で約600万円建設費と合わせて約5000万円
10%の空室率だと仮定すると13000万円－5000万円＝8000万円 400万円＠年
30%の空室率だと仮定すると10080万円－5000万円＝5080万円 254万円＠年
家賃の10%を保険料・維持管理費・租税とすると720万円×10%＝72万円＠年
全部現金なら空室率10%だろうが30%だろうが利益は上がる、が、
7000万円も頭金出して初期投資額12000万円の内5000万円を20年間4%で借りたとすると、
年間約364万円の返済が必要。
9割満室でも年間36万円、月にすると僅か3万円だよｗ
総額12000万円投資して、20年後にいくらで売れるかも判らない地方の不動産買って、
自然災害や自殺・火災などのリスクを背負って・・・7割しか埋まらなかったらどうするよｗ
しかも上記計算は土地購入後、即日新築アパートが出来ての計算だよｗ
>>551
＞1億1千万を信金で5%で元利均等払いで借りる。毎月の支払いは72万円。
＞もしくは3%で、毎月61万円。
そもそも「貸してくれない」よｗｗ 担保割れじゃん。
市場価格で７０００万なら路線価ならかなり低い。。さらに路線価から算定される担保価値はもっと下がる。 となると建物の建築費ぐらいしか
担保と見てくれない。
事業用だから収益性をみるとしてもとてもじゃないが「全額ローン」はムリｗ 設定自体が「儲からない」という根拠へのこじつけ。
たとえ貸してくれるとなったとしてもそれは「予想外に安く土地が買えた」ことで実現できるわけで、すでにその時点で
建物ごと売却してしまえば「かなり儲かる」わけだ。
＞1億1千万を信金で5%で元利均等払いで借りる。毎月の支払いは72万円。
＞もしくは3%で、毎月61万円。
そもそも「貸してくれない」よｗｗ 担保割れじゃん。
市場価格で７０００万なら路線価ならかなり低い。。さらに路線価から算定される担保価値はもっと下がる。 となると建物の建築費ぐらいしか
担保と見てくれない。
事業用だから収益性をみるとしてもとてもじゃないが「全額ローン」はムリｗ 設定自体が「儲からない」という根拠へのこじつけ。
たとえ貸してくれるとなったとしてもそれは「予想外に安く土地が買えた」ことで実現できるわけで、すでにその時点で
建物ごと売却してしまえば「かなり儲かる」わけだ。
>>553
＞京王線・小田急線駅近の世田谷区･杉並区でさえも300万前後@坪する。
そういうところは一部屋が２０平米ぐらいだし、賃料も７万を超えるよ。
＞売却時に1億はやりすぎｗ 不公平の無いよう購入時と同じ7000万円が妥当だろ。
それじゃあ「最初から除外」が妥当じゃんか？ｗ
＞土地購入時と売却時の手数料等で約600万円
だから～それは「経費」なの。売り上げから除外すべき数字。
＞とすると建坪は約88坪、建設費は4000万円じゃなくて4400万円
なんで「坪５０万」に固執するの？ もっと安いよ。面積が増えてもそのまんま坪単価が移動することはない。
一部屋あたり４００万を超える投資は無駄。（木造アパートだぜ？）
借り入れの金利も除外すべきだがまあこれは建物の寿命（２０年）まで付いてくるからはずせないね。
＞京王線・小田急線駅近の世田谷区･杉並区でさえも300万前後@坪する。
そういうところは一部屋が２０平米ぐらいだし、賃料も７万を超えるよ。
＞売却時に1億はやりすぎｗ 不公平の無いよう購入時と同じ7000万円が妥当だろ。
それじゃあ「最初から除外」が妥当じゃんか？ｗ
＞土地購入時と売却時の手数料等で約600万円
だから～それは「経費」なの。売り上げから除外すべき数字。
＞とすると建坪は約88坪、建設費は4000万円じゃなくて4400万円
なんで「坪５０万」に固執するの？ もっと安いよ。面積が増えてもそのまんま坪単価が移動することはない。
一部屋あたり４００万を超える投資は無駄。（木造アパートだぜ？）
借り入れの金利も除外すべきだがまあこれは建物の寿命（２０年）まで付いてくるからはずせないね。
>>556
そもそも空室率と満室率を混同したり、建坪＝専有面積と
思っている人に言っても仕方ないんだけどさ、
>そういうところは一部屋が２０平米ぐらいだし、賃料も７万を超えるよ。
木造アパート空室率10%と予想できる例えばの場所として言っているまで。
>それじゃあ「最初から除外」が妥当じゃんか？ｗ
貴方が>>550で「じゃあ土地込みで計算するよ。」と言ったんでしょ。
最新の訂正を素に判断しちゃ悪いの？
>だから～それは「経費」なの。売り上げから除外すべき数字。
経費だろうが何だろうが掛かる費用は除外しちゃダメだろうｗ
>なんで「坪５０万」に固執するの？ もっと安いよ。面積が増えてもそのまんま坪単価が移動することはない。
貴方が75坪4000万円と坪50万円強で計算しているんじゃんｗ
スケールメリットは認めるが75坪→88坪でどれだけ違うんだよｗ
>借り入れの金利も除外すべきだがまあこれは建物の寿命（２０年）まで付いてくるからはずせないね。
金利を外せないと認めているんだから>>550で書いている「１億６千万「も」儲かりました。」を
金利払って実現する具体的方法を書いてくれよ
そもそも空室率と満室率を混同したり、建坪＝専有面積と
思っている人に言っても仕方ないんだけどさ、
>そういうところは一部屋が２０平米ぐらいだし、賃料も７万を超えるよ。
木造アパート空室率10%と予想できる例えばの場所として言っているまで。
>それじゃあ「最初から除外」が妥当じゃんか？ｗ
貴方が>>550で「じゃあ土地込みで計算するよ。」と言ったんでしょ。
最新の訂正を素に判断しちゃ悪いの？
>だから～それは「経費」なの。売り上げから除外すべき数字。
経費だろうが何だろうが掛かる費用は除外しちゃダメだろうｗ
>なんで「坪５０万」に固執するの？ もっと安いよ。面積が増えてもそのまんま坪単価が移動することはない。
貴方が75坪4000万円と坪50万円強で計算しているんじゃんｗ
スケールメリットは認めるが75坪→88坪でどれだけ違うんだよｗ
>借り入れの金利も除外すべきだがまあこれは建物の寿命（２０年）まで付いてくるからはずせないね。
金利を外せないと認めているんだから>>550で書いている「１億６千万「も」儲かりました。」を
金利払って実現する具体的方法を書いてくれよ
558 ：名無し不動さん：2007/03/30(金) 18:43:37 ID:6RVfhOlx
今マンション貸してますが、一回も確定申告したことがありません。
まだローンは支払い中で月々現金が5万程度のこります。
でも、定期的なメンテナンスをしているので実質利益なんてほとんどないんです。確定
申告することによって経費扱いなどを増やして自分の年収を減らしたりできるんですかね？
税金対策になりそうなことがあったら教えていただきたいのですが。
まだローンは支払い中で月々現金が5万程度のこります。
でも、定期的なメンテナンスをしているので実質利益なんてほとんどないんです。確定
申告することによって経費扱いなどを増やして自分の年収を減らしたりできるんですかね？
税金対策になりそうなことがあったら教えていただきたいのですが。
減価償却できないの
なるほど。これは儲からないかもしれないね。
＞1億1千万を信金で5%で元利均等払いで借りる。毎月の支払いは72万円。
＞もしくは3%で、毎月61万円。
おっしゃるとおり「赤字」だわな。
3％で６１万の返済。収入は６０万Ｘ12Ｘ0.9＝６４８万・・毎月５４万だな。。
差額は７万の「赤字」 ２０年間で累積１６８０万！
しかし「わずか月々７万円のローン（家賃並み）」で １億円もの土地が手にはいるわけだ。売却すれば差額８３００万あまりも儲かる。
貸してくれる銀行があればぜひ紹介してほしいものだ。
＞1億1千万を信金で5%で元利均等払いで借りる。毎月の支払いは72万円。
＞もしくは3%で、毎月61万円。
おっしゃるとおり「赤字」だわな。
3％で６１万の返済。収入は６０万Ｘ12Ｘ0.9＝６４８万・・毎月５４万だな。。
差額は７万の「赤字」 ２０年間で累積１６８０万！
しかし「わずか月々７万円のローン（家賃並み）」で １億円もの土地が手にはいるわけだ。売却すれば差額８３００万あまりも儲かる。
貸してくれる銀行があればぜひ紹介してほしいものだ。
561 ：名無し不動さん：2007/03/30(金) 20:53:01 ID:lZRpLo6x
>558
少なくともローンの払い分は出てるんでしょ？
だったらそれが儲けなので、税金かかります。
申告したら赤字どころか所得が増えて税金も増えますよ。
経費になるのはローンの払いのうち利息分だけです。
少なくともローンの払い分は出てるんでしょ？
だったらそれが儲けなので、税金かかります。
申告したら赤字どころか所得が増えて税金も増えますよ。
経費になるのはローンの払いのうち利息分だけです。
>>560
管理費・維持費・固定資産税は払わないの？
管理費・維持費・固定資産税は払わないの？
563 ：名無し不動さん：2007/03/31(土) 01:31:00 ID:/RV7jP51
「戸建て分譲の一建設、強度不足新たに５８８棟」 （読売新聞）
東京都練馬区の戸建て分譲会社「一（はじめ）建設」が販売した住宅に耐震強度不足が見つかった問題で、すでに判明している６８１棟に加え、
新たに５８８棟で強度不足が確認されていたことがわかった。同社は昨年６月の公表時、過去に分譲した２万７０００棟の「全棟を調査した」と
説明していたが、実際は３割程度の抽出調査しか行っておらず、問い合わせてきた購入者にも虚偽の説明をしていた。同社は昨年６月、耐震
強度偽装事件を受けて実施した自主調査の結果、２０００年６月以降に分譲した２階建て木造住宅のうち、外部の建築士に設計を委託した６８１
棟の設計にミスがあったと公表した。同社は、この際、報道機関の取材に「全棟を調査した」と説明。電話などで問い合わせてきた６８１棟以外
の購入者にも、「今までに当社から連絡がないのなら問題がないと考えてほしい」と話していた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070330-00000401-yom-soci
東京都練馬区の戸建て分譲会社「一（はじめ）建設」が販売した住宅に耐震強度不足が見つかった問題で、すでに判明している６８１棟に加え、
新たに５８８棟で強度不足が確認されていたことがわかった。同社は昨年６月の公表時、過去に分譲した２万７０００棟の「全棟を調査した」と
説明していたが、実際は３割程度の抽出調査しか行っておらず、問い合わせてきた購入者にも虚偽の説明をしていた。同社は昨年６月、耐震
強度偽装事件を受けて実施した自主調査の結果、２０００年６月以降に分譲した２階建て木造住宅のうち、外部の建築士に設計を委託した６８１
棟の設計にミスがあったと公表した。同社は、この際、報道機関の取材に「全棟を調査した」と説明。電話などで問い合わせてきた６８１棟以外
の購入者にも、「今までに当社から連絡がないのなら問題がないと考えてほしい」と話していた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070330-00000401-yom-soci
564 ：名無し不動さん：2007/03/31(土) 01:33:52 ID:xPlXMNoC
儲けるノウハウのある奴は儲けるし、ない奴は破綻するだろ。
こんなの何の商売でも同じ。
こんなの何の商売でも同じ。
>>553
東急東横線から遠ざかる路線ほど土地の売価は安くなるので坪100万は桶じゃね？
実際、漏れが購入検討した土地の話だが
「新宿から徒歩40分、最寄り駅徒歩6分、40坪、近隣商業」でそんなもんだった。
接道はあんまりよくなかったけど。
あと、現金購入になるけど公売、競売はやはり安い。
「23区内、私鉄駅徒歩5分、ターミナル駅から徒歩圏内、100坪、近隣商業、全面接道」の
土地が5000万程度で落ちたと聞いた。
この土地に６軒のエンピツ３階建プレファブ住宅が建ち分譲された。
１戸あたりの販売価格は４５００万～５０００万
販売価格： 4500万*6軒 ＝２．７億
仕入れ価格： 土地 5000万+建物5000万
----------
経費引いても余裕で1億残る。 やはりデベが一番儲かる。大家はチョボチョボ
仲介料も100万以上必要だし、やはり住宅は永遠の不良債権だ。。。
東急東横線から遠ざかる路線ほど土地の売価は安くなるので坪100万は桶じゃね？
実際、漏れが購入検討した土地の話だが
「新宿から徒歩40分、最寄り駅徒歩6分、40坪、近隣商業」でそんなもんだった。
接道はあんまりよくなかったけど。
あと、現金購入になるけど公売、競売はやはり安い。
「23区内、私鉄駅徒歩5分、ターミナル駅から徒歩圏内、100坪、近隣商業、全面接道」の
土地が5000万程度で落ちたと聞いた。
この土地に６軒のエンピツ３階建プレファブ住宅が建ち分譲された。
１戸あたりの販売価格は４５００万～５０００万
販売価格： 4500万*6軒 ＝２．７億
仕入れ価格： 土地 5000万+建物5000万
----------
経費引いても余裕で1億残る。 やはりデベが一番儲かる。大家はチョボチョボ
仲介料も100万以上必要だし、やはり住宅は永遠の不良債権だ。。。
↑訂正
前面接道
前面接道
>>564
そんな小学生でも知ってる当たり前・知識ゼロなことを偉そうに言って、楽しそうだな。
そんな小学生でも知ってる当たり前・知識ゼロなことを偉そうに言って、楽しそうだな。
>>568
利息を儲けるだけなら、銀行に預けるだけでバカでも儲けられるんだよ。
不動産投資の場合、頭を使っても儲けられない時期っていうのがあるんだ。
大家は不労所得とねたまれて、簡単な金儲けのようでかなり難しい。
利息を儲けるだけなら、銀行に預けるだけでバカでも儲けられるんだよ。
不動産投資の場合、頭を使っても儲けられない時期っていうのがあるんだ。
大家は不労所得とねたまれて、簡単な金儲けのようでかなり難しい。
>>569
株と不動産売買にはボロ儲けできない時期＝仕込み期間 が存在します。
資金力が無いところは淘汰されます。
そういう時期は大抵の場合低金利ですから逆に大家は順当に利益を上げられますよ。
駅から遠い物件は家賃の落ち込みがひどいので、その限りではありませんが。
東京5区＞東京23区＞名古屋＞大阪＞＞＞駅近＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞田舎
の構図は定説ということで
株と不動産売買にはボロ儲けできない時期＝仕込み期間 が存在します。
資金力が無いところは淘汰されます。
そういう時期は大抵の場合低金利ですから逆に大家は順当に利益を上げられますよ。
駅から遠い物件は家賃の落ち込みがひどいので、その限りではありませんが。
東京5区＞東京23区＞名古屋＞大阪＞＞＞駅近＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞田舎
の構図は定説ということで
572 ：名無し不動さん：2007/04/01(日) 12:27:29 ID:Vr5LK6LR
土地を売ったことあったけど
なかなか思ったように売れないんだよな、これが
なかなか思ったように売れないんだよな、これが
>>573
逆だろ、逆。売り物が少なく、流動性が少ないから激しく乱高下する。
逆だろ、逆。売り物が少なく、流動性が少ないから激しく乱高下する。
まだ困る人がいないからな
ここ数年チャンスとばかりに借金してパンパンの人がいるから
この辺がこの次の破滅候補なんだけどね
ここ数年チャンスとばかりに借金してパンパンの人がいるから
この辺がこの次の破滅候補なんだけどね
576 ：名無し不動さん：2007/04/01(日) 14:24:42 ID:vAkMpG5x
金のない香具師はやってはいけない
特に貧乏サラリーマンはやってはいけない
不労所得に憧れる気持ちはわかるが、現実は違う
金がないなら、節約とサラリーUPに励め
特に貧乏サラリーマンはやってはいけない
不労所得に憧れる気持ちはわかるが、現実は違う
金がないなら、節約とサラリーUPに励め
ま、資本家仲間が増えると困るしね
>>574
それは都心の一等地。それこそ東京5区だけ。一般人はレバレッジ利かせても手が出ない世界
それは都心の一等地。それこそ東京5区だけ。一般人はレバレッジ利かせても手が出ない世界
ま、日本が１００人の村なら、５人のホームレスと１０人のワーキング
プアと４０人のブルーワーカーと４０人のホワイトカラーと５人の資本
家でできているからな。
資本家として成功できる可能性は５％未満。
プアと４０人のブルーワーカーと４０人のホワイトカラーと５人の資本
家でできているからな。
資本家として成功できる可能性は５％未満。
580 ：名無し不動さん：2007/04/01(日) 15:57:53 ID:Vr5LK6LR
向うから「売ってくださいお願いします」という値段と
金に困って手放す不動産の価格は倍以上違うんでないかな
>>579
ホワイトカラーはそんなにいないだろ
日本にスーツを着てるブルーカラーが多い気がする
後、資本家も１％未満な気もする、０.１％程度
金に困って手放す不動産の価格は倍以上違うんでないかな
>>579
ホワイトカラーはそんなにいないだろ
日本にスーツを着てるブルーカラーが多い気がする
後、資本家も１％未満な気もする、０.１％程度
581 ：名無し不動さん：2007/04/01(日) 16:02:26 ID:vAkMpG5x
資本家になりたいとは思わんな
適当に賃労働者をやって、子どもを育てられたら、それでいい
適当に賃労働者をやって、子どもを育てられたら、それでいい
平成19年 東京23区住宅地の公示地価ランキング
平均価格 上位の価格 下位の価格(円/㎡)
１ 千代田区 1,827,000 2,900,000 960,000
２ 港区 1,435,100 2,750,000 868,000
３ 渋谷区 1,025,300 1,700,000 580,000
４ 中央区 788,200 1,070,000 550,000
５ 目黒区 746,700 1,230,000 561,000
６ 文京区 721,500 1,040,000 561,000
７ 品川区 657,800 1,200,000 489,000
８ 新宿区 626,200 829,000 468,000
９ 台東区 605,400 695,000 471,000
10 世田谷区 563,000 790,000 297,000
11 中野区 494,600 671,000 387,000
12 大田区 485,700 1,020,000 344,000
13 杉並区 469,600 598,000 397,000
14 豊島区 468,300 638,000 390,000
15 荒川区 424,500 489,000 360,000
16 北区 375,100 466,000 316,000
17 板橋区 374,800 515,000 297,000
18 江東区 362,000 498,000 310,000
19 練馬区 355,100 484,000 236,000
20 江戸川区 324,600 408,000 255,000
21 墨田区 314,000 322,000 306,000
22 葛飾区 283,500 392,000 173,000
23 足立区 263,000 427,000 180,000
平均価格 上位の価格 下位の価格(円/㎡)
１ 千代田区 1,827,000 2,900,000 960,000
２ 港区 1,435,100 2,750,000 868,000
３ 渋谷区 1,025,300 1,700,000 580,000
４ 中央区 788,200 1,070,000 550,000
５ 目黒区 746,700 1,230,000 561,000
６ 文京区 721,500 1,040,000 561,000
７ 品川区 657,800 1,200,000 489,000
８ 新宿区 626,200 829,000 468,000
９ 台東区 605,400 695,000 471,000
10 世田谷区 563,000 790,000 297,000
11 中野区 494,600 671,000 387,000
12 大田区 485,700 1,020,000 344,000
13 杉並区 469,600 598,000 397,000
14 豊島区 468,300 638,000 390,000
15 荒川区 424,500 489,000 360,000
16 北区 375,100 466,000 316,000
17 板橋区 374,800 515,000 297,000
18 江東区 362,000 498,000 310,000
19 練馬区 355,100 484,000 236,000
20 江戸川区 324,600 408,000 255,000
21 墨田区 314,000 322,000 306,000
22 葛飾区 283,500 392,000 173,000
23 足立区 263,000 427,000 180,000
金融的に考えれば、不動産投資の成否と土地所有の有無はほとんど
相関性ない。
相関性ない。
>>584
それで先祖代々の土地を失ったアフォを沢山知ってます。
それで先祖代々の土地を失ったアフォを沢山知ってます。
586 ：名無し不動さん：2007/04/01(日) 22:29:34 ID:r80TfiaX
>>585
具体的にお願いします
具体的にお願いします
単なるやっかみだから
588 ：名無し不動さん：2007/04/01(日) 23:49:11 ID:m083fiqX
５７９って馬鹿だろうなｗ１００人中５人もホームレスがいるかよｗｗ
589 ：名無し不動さん：2007/04/02(月) 01:21:35 ID:nO76GTLL
フルローンで不動産投資する人って、もう自己破産覚悟なんだろうね。
一か八かで、失敗したらそれしかないもんね。
ときどき成功する人もいて、資産ゼロから億万長者へって言い出すんでしょ。
でもそういう人はごく一部。ほとんどは自己破産。
やっぱりある程度自己資金のある人間が、慎重に進めていくのが本筋だと思う。
一切冒険しなければローリスク、ローリターン。でも銀行預金よりは利回りがいい。
どのくらいのリスクをとるかで、リターンも変わってくる。
レバレッジのかけかたは、その人の経験と能力と資金力次第…っていう現実的な不動産投資ができる。
経験も資金もない人は、フルローンは絶対にやめるべきだと思います。
一か八かで、失敗したらそれしかないもんね。
ときどき成功する人もいて、資産ゼロから億万長者へって言い出すんでしょ。
でもそういう人はごく一部。ほとんどは自己破産。
やっぱりある程度自己資金のある人間が、慎重に進めていくのが本筋だと思う。
一切冒険しなければローリスク、ローリターン。でも銀行預金よりは利回りがいい。
どのくらいのリスクをとるかで、リターンも変わってくる。
レバレッジのかけかたは、その人の経験と能力と資金力次第…っていう現実的な不動産投資ができる。
経験も資金もない人は、フルローンは絶対にやめるべきだと思います。
590 ：名無し不動さん：2007/04/02(月) 07:42:17 ID:Xw7G6ATT
正確にいうと、フルローンで投資できる時代は都心の不動産価格上昇と金利
上昇により終わったということだろう。
上昇により終わったということだろう。
リコースで投資してるやつの気が知れん
592 ：名無し不動さん：2007/04/03(火) 23:47:09 ID:F5cl4ZN9
>>583でその気になって書いてた俺だが、
その話を親にしてみると、やっぱり建物が古くなると入居者の質が悪くなって
家賃の払いが悪くなったりしたらしい。（昔…地方のお坊ちゃま、今…美容師＆ラーメン屋）
あと１Fをコンビ二にした賃貸だったが、役所移転に伴い、売上げが落ちて
（もちろんこれが原因ではないと思うが）自己破産したという話を聞いた。
ちなみに勧められたオーナーのマンソンは、建築費用約８５００万円前後で
家賃は、満室で約６０万円／月らしい。うちの親曰く「８５００万円はキツイよ～」
とのこと。土地を担保にお金を借りたとのこと。
賃貸収入でどこまで返済出来るかねぇ・・・
目的は、母親の老後の収入（土地が母親の名義）、相続対策なので、
どこまで利益重視か良く判りません。あと、法人化するか検討中と言ってました。
その話を親にしてみると、やっぱり建物が古くなると入居者の質が悪くなって
家賃の払いが悪くなったりしたらしい。（昔…地方のお坊ちゃま、今…美容師＆ラーメン屋）
あと１Fをコンビ二にした賃貸だったが、役所移転に伴い、売上げが落ちて
（もちろんこれが原因ではないと思うが）自己破産したという話を聞いた。
ちなみに勧められたオーナーのマンソンは、建築費用約８５００万円前後で
家賃は、満室で約６０万円／月らしい。うちの親曰く「８５００万円はキツイよ～」
とのこと。土地を担保にお金を借りたとのこと。
賃貸収入でどこまで返済出来るかねぇ・・・
目的は、母親の老後の収入（土地が母親の名義）、相続対策なので、
どこまで利益重視か良く判りません。あと、法人化するか検討中と言ってました。
593 ：名無し不動さん：2007/04/04(水) 13:44:26 ID:HiE5pVvK
結局、不動産投資というのは、ほとんど儲からないという結論でよろしいのでしょうか？
たまたま安く仕入れることが出来た物件が、何年も保有して相場が騰がり高値で売れれば儲けが出るという感じかな。
多くのリスクを抱えてやることじゃねぇーな。
たまたま安く仕入れることが出来た物件が、何年も保有して相場が騰がり高値で売れれば儲けが出るという感じかな。
多くのリスクを抱えてやることじゃねぇーな。
代々の家業としてやるか、更地の固定資産税を払うのの埋め合わせくらい。
ゼロから銀行に金借りて、変な不動産会社・管理会社・賃借人の対応で忙殺されては
割に合わない。
ゼロから銀行に金借りて、変な不動産会社・管理会社・賃借人の対応で忙殺されては
割に合わない。
595 ：名無し不動さん：2007/04/04(水) 17:05:13 ID:1eFWYE27
個人の不動産投資やリートが活発なのは低金利時代だからだよね？
これからはダメなのかな？
これからはダメなのかな？
普通の人が利回り6％とか言われるとびっくりするよね
不動産投資やっている人からすると
その利回りは馬鹿にしているのか
というぐらいの感覚の差
不動産投資やっている人からすると
その利回りは馬鹿にしているのか
というぐらいの感覚の差
インサイダーぎりぎりじゃないと儲からん
>>599
入居者の不払いや、何々が義務化に伴いなどの
リスクも内包しているしな。
あと、火災や不可避の地震によるリスクもある、
保険っつってもなぁ。
１０年以上の計画を立てても、その通りにはいかない。
計画でも、唯一サジカゲンができる、
家賃、入居率、借入分の支払、公租公課、修繕（大中小）
をちょこちょこ数字を弄くるくらい。
入居者の不払いや、何々が義務化に伴いなどの
リスクも内包しているしな。
あと、火災や不可避の地震によるリスクもある、
保険っつってもなぁ。
１０年以上の計画を立てても、その通りにはいかない。
計画でも、唯一サジカゲンができる、
家賃、入居率、借入分の支払、公租公課、修繕（大中小）
をちょこちょこ数字を弄くるくらい。
でも経費ってもう一個財布があるみたいでリーマン的には良いんだよねぇ
602 ：名無し不動さん：2007/04/05(木) 20:53:56 ID:JMydlpP1
数千万の物件買って、毎月十数万の収入でリッチ気分
10年後、その原資分を単純にとり崩していたことに気づく
10年後、その原資分を単純にとり崩していたことに気づく
603 ：名無し不動さん：2007/04/05(木) 21:07:55 ID:n4gbCe5E
気付かない馬鹿も多い
迷惑なことに、
馬鹿ほど、不動産投資を熱心に進める
迷惑なことに、
馬鹿ほど、不動産投資を熱心に進める
時価４５００万のマンションを１７万で貸している
利回り最悪だが売る気にもなれない
親の代から２０年近く貸しているし既に５０００万
以上の賃料が入っているから元は取れている
長く持っていれば不動産は損はないか少ないかだ
利回り最悪だが売る気にもなれない
親の代から２０年近く貸しているし既に５０００万
以上の賃料が入っているから元は取れている
長く持っていれば不動産は損はないか少ないかだ
ワンルームマンションを自己資金２００万でやりたいんだけどどうですか？
物件は新築で２３００万ほど場所は井の頭沿線でつ
１０万で賃貸つけれるそうです
物件は新築で２３００万ほど場所は井の頭沿線でつ
１０万で賃貸つけれるそうです
>>606
築20年以上のワンルームの相場を不動産サイトで探してみると良い。
同地区のファミリー向けよりもズット安い坪単価でしか売れないよ。
それと新築時表面利回り5%程度で20年後の家賃も一緒に想定してみる。
現金買いでも薦めないなｗ
築20年以上のワンルームの相場を不動産サイトで探してみると良い。
同地区のファミリー向けよりもズット安い坪単価でしか売れないよ。
それと新築時表面利回り5%程度で20年後の家賃も一緒に想定してみる。
現金買いでも薦めないなｗ
ところでどうして新築のほうが利回り低いの？
>>608
(￣o￣??)ｷｮﾄﾝ…
新築を買うのと中古を買うのとの話をしているのではなく、
新築時で5%なら20年持ち続けたとき、当然新築時より家賃取れないだろう？
もちろん、周辺家賃相場が上がることもあるだろうが一般には想定しない。
(￣o￣??)ｷｮﾄﾝ…
新築を買うのと中古を買うのとの話をしているのではなく、
新築時で5%なら20年持ち続けたとき、当然新築時より家賃取れないだろう？
もちろん、周辺家賃相場が上がることもあるだろうが一般には想定しない。
612 ：名無し不動さん：2007/04/06(金) 00:09:57 ID:vpKX3Vk2
２０年前に買った５４００万のマンソンが４５００万で売却できれば儲かると思うよ
ってか、どんなマンションだよ
ってか、どんなマンションだよ
某不動産会社がバブル真っ盛りに国土法の
関係かなんかで格安に売り出したんだよ
抽選の倍率高かったけどコネで当選したら
新築後１月で３倍くらいにはね上がった
だから購入時の実勢は１億５０００万くらい
ペラペラ喋るからバカなんだな・・・俺
関係かなんかで格安に売り出したんだよ
抽選の倍率高かったけどコネで当選したら
新築後１月で３倍くらいにはね上がった
だから購入時の実勢は１億５０００万くらい
ペラペラ喋るからバカなんだな・・・俺
結局、株も不動産も設けるには選択眼が必要ということで。
アパート借りてるヤツなら最悪のとき、不動産は住めばいいし、土地の価値はゼロにならない分、株よりはいい
アパート借りてるヤツなら最悪のとき、不動産は住めばいいし、土地の価値はゼロにならない分、株よりはいい
株を買ってるやつなら最悪のとき、株は売らないで眠らせておけばいいし、上場廃止の確率がゼロに近い分、不動産よりはいいｗ
618 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん ：2007/04/06(金) 13:17:03 ID:???
なかなかゆかいですな
619 ：名無し不動さん：2007/04/06(金) 15:10:43 ID:zs7Xjes0
超一流企業はちゃんと再生されます
620 ：名無し不動さん：2007/04/06(金) 17:30:52 ID:55OYK3DA
＞超一流企業はちゃんと再生されます
本当かね？ 資本金１００億以上の企業の平均余命知ってる？
調べてから株はやったほうがいいよ。
本当かね？ 資本金１００億以上の企業の平均余命知ってる？
調べてから株はやったほうがいいよ。
621 ：名無し不動さん：2007/04/06(金) 19:32:14 ID:Ep0whx9J
最近上場倒産激減だな、景気回復の証拠かも知らんがＭＳＣＢで
増資繰り返し株価１０分の１なんてゴロゴロしてるぞ。
上場会社は株券刷って滅茶苦茶甘い条件で引受先探せば決して逝く
ことはないが旧株主は悲惨の極み。その点地面は埋め立てない限り
増えないしマンションだって原材料上がってるし簡単には作れない。
株は輪転機廻すだけで株数（面積）幾らでも増床できる。
電子化で輪転機も不要になりハードディスクのビットになる。
株は好きだけどやっぱり赤の他人がやりたい放題できちゃうわけで
一株主の努力じゃどうにもならない。
増資繰り返し株価１０分の１なんてゴロゴロしてるぞ。
上場会社は株券刷って滅茶苦茶甘い条件で引受先探せば決して逝く
ことはないが旧株主は悲惨の極み。その点地面は埋め立てない限り
増えないしマンションだって原材料上がってるし簡単には作れない。
株は輪転機廻すだけで株数（面積）幾らでも増床できる。
電子化で輪転機も不要になりハードディスクのビットになる。
株は好きだけどやっぱり赤の他人がやりたい放題できちゃうわけで
一株主の努力じゃどうにもならない。
>>620
倒産リスクはあるねぇ。バリュー投資とかですら、サラ金やFリテみたいに
上下があるし。
ETFでいいじゃん。VTIとVEUかっとけば。倒産はあり得ないし。
定期預金みたいなインデックス投資が素人にはぴったり。
不動産みたく現物投資は面倒。バーチャルなのが楽ちん。
倒産リスクはあるねぇ。バリュー投資とかですら、サラ金やFリテみたいに
上下があるし。
ETFでいいじゃん。VTIとVEUかっとけば。倒産はあり得ないし。
定期預金みたいなインデックス投資が素人にはぴったり。
不動産みたく現物投資は面倒。バーチャルなのが楽ちん。
623 ：pipu：2007/04/06(金) 20:31:41 ID:ZKOfVrMU
今、3大都市では地代が値上がりしていると言われているけど
買ったら得かな～？
今、賃貸に住んでいて家賃8万ぐらい取られているけど
10年、住むことを考えるとゆうに1000万超えるよね。
投資目的も多少は考慮するとしても
自分が住むことを考えると、年間100万ぐらい取られて
10年で資産価値ゼロの賃貸と
ほぼ地代だけで、中古物件を買ったとすると
固定資産税で10年で120万取られたとしても
800万程度のキャッシュは浮くことになるんじゃないでしょうか
これって、間違い？？？
買ったら得かな～？
今、賃貸に住んでいて家賃8万ぐらい取られているけど
10年、住むことを考えるとゆうに1000万超えるよね。
投資目的も多少は考慮するとしても
自分が住むことを考えると、年間100万ぐらい取られて
10年で資産価値ゼロの賃貸と
ほぼ地代だけで、中古物件を買ったとすると
固定資産税で10年で120万取られたとしても
800万程度のキャッシュは浮くことになるんじゃないでしょうか
これって、間違い？？？
>>623
その３大都市で「地代」が上昇している土地付き中古住宅が1000万円で買えるのか？ｗ
「地価」上昇の地域より「地代」上昇の地域の方がより都心部に近いぞｗ
しかも、その土地値で買うことができるオンボロ家屋に10年間一切維持費が掛からないとはｗ
その上、その物件の売買時に仲介手数料や不動産取得税が掛からないんだからｗ
もちろん現金購入なんだろうけど金融収支テラワロスｗ
その３大都市で「地代」が上昇している土地付き中古住宅が1000万円で買えるのか？ｗ
「地価」上昇の地域より「地代」上昇の地域の方がより都心部に近いぞｗ
しかも、その土地値で買うことができるオンボロ家屋に10年間一切維持費が掛からないとはｗ
その上、その物件の売買時に仲介手数料や不動産取得税が掛からないんだからｗ
もちろん現金購入なんだろうけど金融収支テラワロスｗ
価値ゼロの上モノに少なくとも10年住む
何を意味するかっていうと解体費用も頭に入れとか無いとね
それでも多少は浮くかもしれないけど気楽な賃貸と違って
不動産を管理所有するのって気苦労は絶えないからそこをどうみるかだね
本人のライフスタイル次第かと
何を意味するかっていうと解体費用も頭に入れとか無いとね
それでも多少は浮くかもしれないけど気楽な賃貸と違って
不動産を管理所有するのって気苦労は絶えないからそこをどうみるかだね
本人のライフスタイル次第かと
＞不動産を管理所有するのって気苦労は絶えないからそこをどうみるかだね
賃貸投資目的で買うならマンションの区分の方が楽かな？
戸建とか一棟アパートだと管理大変そうだよね。
マンションだと取りあえずの管理はやってくれるし・・・
だけど、戸建とかだと土地持てるし。
どっちがいいのかな？
賃貸投資目的で買うならマンションの区分の方が楽かな？
戸建とか一棟アパートだと管理大変そうだよね。
マンションだと取りあえずの管理はやってくれるし・・・
だけど、戸建とかだと土地持てるし。
どっちがいいのかな？
627 ：名無し不動さん：2007/04/07(土) 03:40:32 ID:ZjkWIaKp
立地的に手堅い所に90坪更地で持ってるんだけど
有効利用方法に関しては迷ってる
俺はそこに上物立てる資金的余裕はない
もったいないので、母親にデザイナーズタイプファミリー用の２軒を
建設することをそれとなく進めた（もちろん収入は全部母へ）が乗り気では
なくリスクを嫌い、駐車場を進められた
駐車場は他の土地でやってるけどさほど良いリターンは得られないし、
舗装化にはある程度の投資金額も必要
かといって先祖からの土地を金に困ってないのに手放すのは相当抵抗がある
企業ならその土地を売却するんだろうが･･･
結局、駐車場か･･･
有効利用方法に関しては迷ってる
俺はそこに上物立てる資金的余裕はない
もったいないので、母親にデザイナーズタイプファミリー用の２軒を
建設することをそれとなく進めた（もちろん収入は全部母へ）が乗り気では
なくリスクを嫌い、駐車場を進められた
駐車場は他の土地でやってるけどさほど良いリターンは得られないし、
舗装化にはある程度の投資金額も必要
かといって先祖からの土地を金に困ってないのに手放すのは相当抵抗がある
企業ならその土地を売却するんだろうが･･･
結局、駐車場か･･･
投資１Ｒマンションを始めたいんですけど
たとえば年に１００万の家賃収入があって
ローンの返済でマイナスになっても所得税とかかかるんですか？
たとえば年に１００万の家賃収入があって
ローンの返済でマイナスになっても所得税とかかかるんですか？
>>627
時間貸し駐車場がいいよ
ttp://www.amano.co.jp/Parking/index.html
ttp://www.signal.co.jp/jyouhousys/tyuusha/index.html
時間貸し駐車場がいいよ
ttp://www.amano.co.jp/Parking/index.html
ttp://www.signal.co.jp/jyouhousys/tyuusha/index.html
>>628
収入100万円
固定資産税＋都市計画税10万円
銀行利子10万円
ローン支払い額 年間100万円
としても８０万円分の所得税と住民税が来ます。
青色にしておけばあと７０万引けるので７０万
あなたの収入にもよりますが、税額アップ分だけで10万は超えますよ。。。
収入100万円
固定資産税＋都市計画税10万円
銀行利子10万円
ローン支払い額 年間100万円
としても８０万円分の所得税と住民税が来ます。
青色にしておけばあと７０万引けるので７０万
あなたの収入にもよりますが、税額アップ分だけで10万は超えますよ。。。
↑建物の減価償却を差っぴくの忘れてました。
RCの場合 建物価格 の1/47 を引けますね。
RCの場合 建物価格 の1/47 を引けますね。
つまり大損
633 ：名無し不動さん：2007/04/07(土) 12:30:36 ID:ZjkWIaKp
>>633
月極めは固定資産税程度にしかならなんからなぁ。
月極めは固定資産税程度にしかならなんからなぁ。
635 ：名無し不動さん：2007/04/07(土) 23:46:30 ID:pGgBkUrE
＞駅近、商業エリア、大通りではないから無理です
だったらアパートもやめたほうがいい。
これから毎年80万人ずつ人口が減っていく。
厳選された特上立地の物件を除いて、10年後には空室だらけで悲惨なことになる。
ローン返せなくなるよ。
だったらアパートもやめたほうがいい。
これから毎年80万人ずつ人口が減っていく。
厳選された特上立地の物件を除いて、10年後には空室だらけで悲惨なことになる。
ローン返せなくなるよ。
636 ：633：2007/04/08(日) 00:47:20 ID:S9jFjqlw
>>635
大規模工業地帯のすぐ近くで、学校も近いので店子には困らないと思います。
建てるとしたら、全額自己資金、集合アパートではなくて切り売りできるように
1軒屋タイプを２棟と考えています。今のところ駐車場にする確立は６０％
ぐらいです。
今までは市のほうに税金免除で貸してました。しかし、その土地で
相続税６５０万もかかってしまいました･･･で、我に返って契約更新は
この4月からしていません。
必然的に有効利用（投資）していかなければならないので悩ましいです。
大規模工業地帯のすぐ近くで、学校も近いので店子には困らないと思います。
建てるとしたら、全額自己資金、集合アパートではなくて切り売りできるように
1軒屋タイプを２棟と考えています。今のところ駐車場にする確立は６０％
ぐらいです。
今までは市のほうに税金免除で貸してました。しかし、その土地で
相続税６５０万もかかってしまいました･･･で、我に返って契約更新は
この4月からしていません。
必然的に有効利用（投資）していかなければならないので悩ましいです。
接道が大丈夫なら戸建てだな
ただまともなのを建てとけ
悪いことはいわん
ただまともなのを建てとけ
悪いことはいわん
638 ：名無し不動さん：2007/04/08(日) 17:14:21 ID:23Gur4kw
家賃収入は今後どうなるかわからんね。
結局時価を相当えぐったような値段で買って時価よりちょい下で売るぐらいの
タイミングしか儲けるチャンスないんじゃあないの。更に譲渡税もかかるけど。
不動産投資は儲けるの難しそうだね。
結局時価を相当えぐったような値段で買って時価よりちょい下で売るぐらいの
タイミングしか儲けるチャンスないんじゃあないの。更に譲渡税もかかるけど。
不動産投資は儲けるの難しそうだね。
単価の伸びに比例して家賃が上がったか
と言えば上がっていない
坪40万の時代から坪60万へ
今は80万以上で見積もってくる業者もあるぐらいだ
大家にしてみれば坪80万なら坪40万の時代の
倍の家賃を取らなければならないが実際は
新築のプレミアムが少し乗った程度の家賃だ
これがいい商売なのか
業者はいろいろな理屈を並べて誘いをかける
しかし明らかに昔と比べてこの商売は儲からなくなった
もうハゲタカになるしか儲けられないのだろうか
だとすれば、またしばらく待つしかない
俺はそろそろ一部を売り抜けようと考えている
と言えば上がっていない
坪40万の時代から坪60万へ
今は80万以上で見積もってくる業者もあるぐらいだ
大家にしてみれば坪80万なら坪40万の時代の
倍の家賃を取らなければならないが実際は
新築のプレミアムが少し乗った程度の家賃だ
これがいい商売なのか
業者はいろいろな理屈を並べて誘いをかける
しかし明らかに昔と比べてこの商売は儲からなくなった
もうハゲタカになるしか儲けられないのだろうか
だとすれば、またしばらく待つしかない
俺はそろそろ一部を売り抜けようと考えている
4-5年前の不良債権処理真っ只中の取引が一番儲かったはずだね。
債務者は銀行に借金棒引きの抹消させて買い手から非課税の裏金もらい、
買った方は裏金出してもバブル時の20分の1位の値段で仕入れてここ1-2年で
大部分転売完了。
まあ金融機関が今の調子で貸しつづけたらまたバブル来るだろうけどね。
しかし前の教訓で行くと、実は上がったときより下がったときの方が投資家
はもうかるね。上がって一番儲かるのは国税だけだね。
オレの結論言うと、これから10年位税収増やすためにも
だらだら上げ放任じゃないかな
債務者は銀行に借金棒引きの抹消させて買い手から非課税の裏金もらい、
買った方は裏金出してもバブル時の20分の1位の値段で仕入れてここ1-2年で
大部分転売完了。
まあ金融機関が今の調子で貸しつづけたらまたバブル来るだろうけどね。
しかし前の教訓で行くと、実は上がったときより下がったときの方が投資家
はもうかるね。上がって一番儲かるのは国税だけだね。
オレの結論言うと、これから10年位税収増やすためにも
だらだら上げ放任じゃないかな
騰がるのは既定路線。
騰がるときの儲け方は難しいね。
騰がるときの儲け方は難しいね。
642 ：名無し不動さん：2007/04/08(日) 23:29:42 ID:HMkhsKfn
よく言われていることではあるが。
騰がるのは一部だけで、残りのほとんどは下がるよ。２極化ってやつ。
騰がるのは、まず東京。
そして地方ごとの中核都市。
さらに各県の県庁所在地とそれに並ぶ街。ここは中心部のみ。
最後に風光明媚で暮らすこと自体がエンターテインメントになる観光地。
それ以外はこのままずーっと下がり続ける。
買う人はいなくなる。
タダになっちゃう場所も多いと思う。
ていうか、今、田舎と言われている場所のほとんどは、２０年後には無人地帯になる可能性が高い。
騰がるのは一部だけで、残りのほとんどは下がるよ。２極化ってやつ。
騰がるのは、まず東京。
そして地方ごとの中核都市。
さらに各県の県庁所在地とそれに並ぶ街。ここは中心部のみ。
最後に風光明媚で暮らすこと自体がエンターテインメントになる観光地。
それ以外はこのままずーっと下がり続ける。
買う人はいなくなる。
タダになっちゃう場所も多いと思う。
ていうか、今、田舎と言われている場所のほとんどは、２０年後には無人地帯になる可能性が高い。
643 ：名無し不動さん：2007/04/09(月) 00:47:47 ID:ztdANKWL
今後、金利は上がるし人口は減るしで、不動産は下がりやすいんじゃない？
644 ：名無し不動さん：2007/04/09(月) 01:12:23 ID:m0EhDEXG
しかし、インフレを念頭に入れるとなぁ
日本円と同様なリスクはあるな
減るといっても景気ほど急激ではないし
逆にド田舎なら現時点であってないような地価だから下がりようが
ないという見方もできる
日本円と同様なリスクはあるな
減るといっても景気ほど急激ではないし
逆にド田舎なら現時点であってないような地価だから下がりようが
ないという見方もできる
不動産屋の誘いにホイホイ乗って、都内で買った新築ワンルームの
マンションがどんどん増えて現在７件。
３０年～３５年ローンで、総額１億２千万円の借金になってる。
家賃収入は７５０万円、支出（返済＆管理費）がやっぱり７５０万円。
月々の暮らしぶりは全く変わらず、不動産の収入と支出だけが膨らんで
本業の年収並み。
これってどうなの？
マンションがどんどん増えて現在７件。
３０年～３５年ローンで、総額１億２千万円の借金になってる。
家賃収入は７５０万円、支出（返済＆管理費）がやっぱり７５０万円。
月々の暮らしぶりは全く変わらず、不動産の収入と支出だけが膨らんで
本業の年収並み。
これってどうなの？
キャッシュフローがマイナスでなければ、成功だろ。
元本は減って、不動産が残るわけだから。
元本は減って、不動産が残るわけだから。
最悪
３５年ローン最後まで終わらせて、家賃収入が６０万円といったって
寿命なんてあんまり残ってないだろうし、
定年退職のとき売れるもの売って、ほかの物件を完済させるつもり。
家賃収入が月２０万でも残れば、年金に上乗せで楽できるかな？
という算段。
寿命なんてあんまり残ってないだろうし、
定年退職のとき売れるもの売って、ほかの物件を完済させるつもり。
家賃収入が月２０万でも残れば、年金に上乗せで楽できるかな？
という算段。
元本もへり不動産価値も減るｗ
ワンルームなので土地ものこせない
ワンルームなので土地ものこせない
ローン完済まで足でなければ、チャラ以上にはなるからいいじゃないの？
でも銀行とかをノーリスクで儲けさせてやるためにリスク背負っているみたいなものかも。
でも銀行とかをノーリスクで儲けさせてやるためにリスク背負っているみたいなものかも。
本人がよければどうでもいいよ
何年耐えられるかは知らないけど
何年耐えられるかは知らないけど
自分が死んじまったら、借金帳消しになるから恩返しにはなるよね。
653 ：名無し不動さん：2007/04/10(火) 02:28:50 ID:pdsND637
>645
ホイホイ買う前に似たような大きさの中古は見なかった？
家賃から逆算すると７戸合計４千万くらいじゃないかなあ、
区分所有じゃなく中古１棟買っちゃった方が良かったね。
メリットを探すとすれば652さんの言った借金帳消し「だけ」のような。
ホイホイ買う前に似たような大きさの中古は見なかった？
家賃から逆算すると７戸合計４千万くらいじゃないかなあ、
区分所有じゃなく中古１棟買っちゃった方が良かったね。
メリットを探すとすれば652さんの言った借金帳消し「だけ」のような。
>>639
株でもなんでも同じだが仕込みに適した時期があるだろ？
株でもなんでも同じだが仕込みに適した時期があるだろ？
655 ：名無し不動さん：2007/04/10(火) 14:42:14 ID:vl6oUlb7
656 ：名無し不動さん：2007/04/10(火) 15:25:36 ID:eehOes0+
不動産投資に使える資格はありますか？
宅建、不動産鑑定士？
宅建、不動産鑑定士？
不動産はようするに
・人口減少(少子化)
・金利上昇
・地価上昇(都心回帰)
で、今更やる必要はないってことですね、やるなら２～５年前ぐらいから
してないと意味がない(基本安いときに買わなければいけない)
そして今からやろうと思えば、かなりハードルが高い、もう立地のいい場所は
ほとんど売れているからサイドビジネスでやるならしんどい、
やるなら不動産屋になれってことですね(笑
・人口減少(少子化)
・金利上昇
・地価上昇(都心回帰)
で、今更やる必要はないってことですね、やるなら２～５年前ぐらいから
してないと意味がない(基本安いときに買わなければいけない)
そして今からやろうと思えば、かなりハードルが高い、もう立地のいい場所は
ほとんど売れているからサイドビジネスでやるならしんどい、
やるなら不動産屋になれってことですね(笑
ネットでホイホイ探して、地方都市で買った中古ワンルームの
マンションがどんどん増えて現在６件。
現金決済なので総額０円の借金で済んでいる。
家賃収入は３５０万円、支出（管理費）が８０万円。
本業の収入減らして余暇を満喫。
これってどうなの？
マンションがどんどん増えて現在６件。
現金決済なので総額０円の借金で済んでいる。
家賃収入は３５０万円、支出（管理費）が８０万円。
本業の収入減らして余暇を満喫。
これってどうなの？
>>658
出口はどう考えてるの。
出口はどう考えてるの。
660 ：名無し不動さん：2007/04/10(火) 15:57:20 ID:YtGTPwh3
＞＞658
いくら投資したか知らんけど、その一見すると利益に見えるのものほとんどは
元本の切り崩しだろう。実質利率、耐用年数、大規模修繕経験済みかどうか
によるだろうね。
どうせやるなら資金の半分を外債、投信積み立て、株を買って
残りは現金でいつでも動かせるよう待機ってほうがいいな俺は。
まあ、価値基準は人それぞれだろうけど。
いくら投資したか知らんけど、その一見すると利益に見えるのものほとんどは
元本の切り崩しだろう。実質利率、耐用年数、大規模修繕経験済みかどうか
によるだろうね。
どうせやるなら資金の半分を外債、投信積み立て、株を買って
残りは現金でいつでも動かせるよう待機ってほうがいいな俺は。
まあ、価値基準は人それぞれだろうけど。
ま、あれだけの情報じゃなんとも言えないが
タコが自分の足食ってうまいうまいと思っているだけかもな
タコが自分の足食ってうまいうまいと思っているだけかもな
>658、659
平成初期築、大規模修繕済みがほとんどなので耐用年数はあと１５年くら
いだね。それまで持っていると確かに元本の切り崩しになるので出口の時期
は考えている。
ただ２５００万の投資で実利１０％超えているのでなかなか出口に行く勇気
がでない。店子も特に途切れないし。
外債とかも６％ものを８万ドルでやっているけど為替リスクとか今イチ魅力
がないしな。
平成初期築、大規模修繕済みがほとんどなので耐用年数はあと１５年くら
いだね。それまで持っていると確かに元本の切り崩しになるので出口の時期
は考えている。
ただ２５００万の投資で実利１０％超えているのでなかなか出口に行く勇気
がでない。店子も特に途切れないし。
外債とかも６％ものを８万ドルでやっているけど為替リスクとか今イチ魅力
がないしな。
>>656
もちろん両方使える。
てか、最低宅建試験は合格しておくと見聞も広がるし、
仲介屋や売主も目に余るあこぎな事は控える。
注：宅建同等の知識と試験合格はやはり違う。
余裕があれば鑑定士・建築士・司法書士・調査士など
持っているに越したこと無いが一般人は中々取れない。
あと、区分所有の物件や一棟ものマンションなんか所有するなら、
マンション管理士まであれば尚良。
その他、易しい所としては消防設備士乙６、昇降機検査資格など。
もちろん両方使える。
てか、最低宅建試験は合格しておくと見聞も広がるし、
仲介屋や売主も目に余るあこぎな事は控える。
注：宅建同等の知識と試験合格はやはり違う。
余裕があれば鑑定士・建築士・司法書士・調査士など
持っているに越したこと無いが一般人は中々取れない。
あと、区分所有の物件や一棟ものマンションなんか所有するなら、
マンション管理士まであれば尚良。
その他、易しい所としては消防設備士乙６、昇降機検査資格など。
665 ：名無し不動さん：2007/04/10(火) 21:23:41 ID:WZX++ZZL
>>658
なんでそんなに税金払うの好きなんだ？
なんでそんなに税金払うの好きなんだ？
666 ：名無し不動さん：2007/04/10(火) 22:08:43 ID:YtGTPwh3
中古６軒で２５００万てどんだけボロいんだよ
ウンコつかまされたって気にならんもんかねえ
ウンコつかまされたって気にならんもんかねえ
宅建と司法書士持っているけど、取引でそんなに役には立たない
あらかじめ業者の手数料を計算できたり登記の必要書類が用意でき
たりするぐらいだよ
資格より買おうとしている物件の実勢価格とか賃料相場とか空室率
とか周辺の開発計画とか現実的な知識の方がよほど大切な気がする
あらかじめ業者の手数料を計算できたり登記の必要書類が用意でき
たりするぐらいだよ
資格より買おうとしている物件の実勢価格とか賃料相場とか空室率
とか周辺の開発計画とか現実的な知識の方がよほど大切な気がする
>>667
うちは夫婦で>>663の簡単じゃない奴の半分以上持っているが、
大変役に立っているよ。
周辺売買相場・賃貸相場は仲介屋とネットで概ね見当が付く、
それに不動産関係の資格の知識を生かして紹介された物件の売値の正当性や
利回りを良く見せるため賃料が不自然に高過ぎないかなどの判断がほぼ即座に付く。
それを元に仲介屋と話をしていくうちに周辺の開発計画とか、
誰が何処を買ったかなど教えてもらえるよ。
うちは夫婦で>>663の簡単じゃない奴の半分以上持っているが、
大変役に立っているよ。
周辺売買相場・賃貸相場は仲介屋とネットで概ね見当が付く、
それに不動産関係の資格の知識を生かして紹介された物件の売値の正当性や
利回りを良く見せるため賃料が不自然に高過ぎないかなどの判断がほぼ即座に付く。
それを元に仲介屋と話をしていくうちに周辺の開発計画とか、
誰が何処を買ったかなど教えてもらえるよ。
670 ：656：2007/04/10(火) 22:53:41 ID:eehOes0+
>>663
とても参考になります。
やはり、鑑定士が一番役立ちますかね。賃料等から物件価格を出すのが鑑定士の仕事ですもんね。
ところで、｢注：宅建同等の知識と試験合格はやはり違う。｣これ、どういう意味ですか？
とても参考になります。
やはり、鑑定士が一番役立ちますかね。賃料等から物件価格を出すのが鑑定士の仕事ですもんね。
ところで、｢注：宅建同等の知識と試験合格はやはり違う。｣これ、どういう意味ですか？
現実に試験に合格するのと宅建程度の知識は常時あるのとでは
差があると言いたいのでは？
ちょっとだけ資格マニアな気はするけど否定もできない
差があると言いたいのでは？
ちょっとだけ資格マニアな気はするけど否定もできない
>>670
>>671の通り。
ワンルーム一個買ったくらいで不動産のプロみたいな口ぶりの人が居るけど、
不動産資格の中では最も簡単な部類の宅建でも、きちんと合格するまで勉強すると
結構広範囲な知識が着く。
私の経験上では仲介屋と話して、価格マッチングだけを
優先しているように思える事があるけど、そう言う人や質問しても答えられなかったり
薄っぺらな回答しか出来ない人は大抵宅建持ってないか昔の取得者が多い。
>>671私は決して資格マニアじゃないよ、
たまたま不動産が好きで仲介屋に騙されたくなくて勉強しただけ。
>>671の通り。
ワンルーム一個買ったくらいで不動産のプロみたいな口ぶりの人が居るけど、
不動産資格の中では最も簡単な部類の宅建でも、きちんと合格するまで勉強すると
結構広範囲な知識が着く。
私の経験上では仲介屋と話して、価格マッチングだけを
優先しているように思える事があるけど、そう言う人や質問しても答えられなかったり
薄っぺらな回答しか出来ない人は大抵宅建持ってないか昔の取得者が多い。
>>671私は決して資格マニアじゃないよ、
たまたま不動産が好きで仲介屋に騙されたくなくて勉強しただけ。
自宅マンションが１０年前に５５００万円、高かった、長かった（遠い目）
投資用マンション購入の見返りで、不動産業者が自宅ローンの残債を
肩代わりのうえ無利子で貸してくれて、思いがけず４５歳で自宅は完済！
投資用物件の儲けより、持家の借金が無くなったほうが嬉しい。
気分的に軽くなるのもあるし、
投資用物件の買い増しでも、自宅のローンがなければ金融機関から
するといいお客さんらしく、融資が通りやすい。
投資用マンション購入の見返りで、不動産業者が自宅ローンの残債を
肩代わりのうえ無利子で貸してくれて、思いがけず４５歳で自宅は完済！
投資用物件の儲けより、持家の借金が無くなったほうが嬉しい。
気分的に軽くなるのもあるし、
投資用物件の買い増しでも、自宅のローンがなければ金融機関から
するといいお客さんらしく、融資が通りやすい。
ローンの無い一軒家を持ってるってのはそれだけで信用になるからな
銀行って恐ろしい
銀行って恐ろしい
実利１１％には税金、元本の価値減少が考慮されてませんよ
中古ワンルームの出口＝売り時だけど
８年前に都内地下鉄１分のところにＳ５８年築を８３０万で購入
以降８万５千円で賃貸を続けていた
管理費と税金を除いて手取りで年８０万、８年で６４０万の益あり
今年から入居者が替わり賃料が７万５千円に下がった
そろそろ売り時でしょうか
８年前に都内地下鉄１分のところにＳ５８年築を８３０万で購入
以降８万５千円で賃貸を続けていた
管理費と税金を除いて手取りで年８０万、８年で６４０万の益あり
今年から入居者が替わり賃料が７万５千円に下がった
そろそろ売り時でしょうか
>>676
今はいくれで売れます？
今はいくれで売れます？
査定はしていませんが１６㎡の部屋が８８０万で出ていました
私の持っている部屋は２２㎡なので指し値があっても１０００万
は切らないと思います。
私の持っている部屋は２２㎡なので指し値があっても１０００万
は切らないと思います。
転売すると税金が懲罰的に高いのは取得後何年以内だっけ？
東京まで38分 24㎡×６戸 新築 駅8分 利回り11％は買いなのかな
38分の内訳による。徒歩38分なら買い。
682 ：名無し不動さん：2007/04/11(水) 21:38:03 ID:f504WAYe
新築でファミリータイプの一軒家って無謀かね
もちろん投資賃貸用で
もちろん投資賃貸用で
>>679
5年未満
5年未満
買値より安く売る場合でも税金高いの？
売値－買値－買ったときの費用－売ったときの費用＜0なら
譲渡税はかからないよ。
＞＝0 だと、5年以上で20％ 5年未満で39％だろ
譲渡税はかからないよ。
＞＝0 だと、5年以上で20％ 5年未満で39％だろ
借り手がついてるなら、全く売る必要なし。
>686 アドバイスありがとうございます
>687 金融商品の運用には異論があるけど売却自体はどう思いますか？
マンションの寿命３０年が定説になっているけどあと６年で建替え
という雰囲気が全く無いので結局売る気になれないんですが
>687 金融商品の運用には異論があるけど売却自体はどう思いますか？
マンションの寿命３０年が定説になっているけどあと６年で建替え
という雰囲気が全く無いので結局売る気になれないんですが
>>688
さすがにマンションの寿命３０年てわけはないと思うけどなあ
少なくとも今から建てられるマンションはね。
３０年というと節目で大規模修繕しようかという時期かも
しれないけど、たかだか３０年で建て替えはないでしょ。
さすがにマンションの寿命３０年てわけはないと思うけどなあ
少なくとも今から建てられるマンションはね。
３０年というと節目で大規模修繕しようかという時期かも
しれないけど、たかだか３０年で建て替えはないでしょ。
東京はもうすぐ地震が来るからそんなにもたない
周期から見ても間違いない
周期から見ても間違いない
>>688
そのマンションは全戸ワンルームですか？
それとも分譲ファミリー向けマンションで
一部ワンルームがあるマンションですか？
それにより選択が違ってきます。
マンションは管理を買えなんて言葉が有りますが、
投資用ワンルームマンションは管理の悪いファミリー向けなんて
可愛いほど酷い管理のマンションが多いです。
自分が住むわけでなく、利回り重視の投資用ワンルームだと
余分なお金を払いたく無いので、管理費･修繕費が十分でなく、
管理組合も殆ど機能していない所が多いです。
なので、通常のファミリーマンションとは同じ様に考えないほうが良いですよ。
建て替えなんて現実的に難しいでしょう。
売れるうちに売ったほうが吉と思います。
そのマンションは全戸ワンルームですか？
それとも分譲ファミリー向けマンションで
一部ワンルームがあるマンションですか？
それにより選択が違ってきます。
マンションは管理を買えなんて言葉が有りますが、
投資用ワンルームマンションは管理の悪いファミリー向けなんて
可愛いほど酷い管理のマンションが多いです。
自分が住むわけでなく、利回り重視の投資用ワンルームだと
余分なお金を払いたく無いので、管理費･修繕費が十分でなく、
管理組合も殆ど機能していない所が多いです。
なので、通常のファミリーマンションとは同じ様に考えないほうが良いですよ。
建て替えなんて現実的に難しいでしょう。
売れるうちに売ったほうが吉と思います。
ワンルームでも管理費、修繕費はマチマチですよね
特に修繕費は五千円超から五百円まで幅ありすぎ
管理を選ぶか利回りを選ぶか
特に修繕費は五千円超から五百円まで幅ありすぎ
管理を選ぶか利回りを選ぶか
>売れるうちに売ったほうが吉と思います。
築何年までなら買いますか？
築何年までなら買いますか？
築20年以上は構造関係なく過去の遺物
安さ以外に武器のない建物
だからもし俺が買うとしたら
2年で回収できなければ買わない
区分所有なんて所詮その程度のもんだ
安さ以外に武器のない建物
だからもし俺が買うとしたら
2年で回収できなければ買わない
区分所有なんて所詮その程度のもんだ
>>694
中古物件で築２０年の利回り１０％買うのはありえないわけですね。
中古物件で築２０年の利回り１０％買うのはありえないわけですね。
>>695
ありえない
ありえない
自分なら築１５年で１５％くらいが理想だな
新築時の３分の１以下で売っているケースも多い
築２０年でも粗利５０％で売る人はいないでしょ
新築時の３分の１以下で売っているケースも多い
築２０年でも粗利５０％で売る人はいないでしょ
698 ：名無し不動さん：2007/04/12(木) 20:42:34 ID:kVwOAGKN
区分で？ 一棟物？
区分で20年で10パーセントは絶対に買わない
一棟物なら他の条件しだいかな
区分で20年で10パーセントは絶対に買わない
一棟物なら他の条件しだいかな
＞自分なら築１５年で１５％くらいが理想だな
こういうのはどこで売ってるの？
＞区分で20年で10パーセントは絶対に買わない
素人にはこういうものしか変えないと思うけど。
こういうのはどこで売ってるの？
＞区分で20年で10パーセントは絶対に買わない
素人にはこういうものしか変えないと思うけど。
投資したことない奴がゴタク並べても意味ないだろｗ
>699
値引きの交渉くらい覚えないと不動産は買えないよ
利回りも自分で上げないと
値引きの交渉くらい覚えないと不動産は買えないよ
利回りも自分で上げないと
最近はじめた奴は今の利回りが普通だと思っているんだよな。
ちょっと前は利回り30％超えたものもあったし、結構いいものもあったのに
そういうのを知らないから今の状況でも平気で買い付け入れられる。
まぁみんなが賢くなったらやりにくくなるからカモも必要なんだろうけどね。
ちょっと前は利回り30％超えたものもあったし、結構いいものもあったのに
そういうのを知らないから今の状況でも平気で買い付け入れられる。
まぁみんなが賢くなったらやりにくくなるからカモも必要なんだろうけどね。
703 ：名無し不動さん：2007/04/13(金) 10:36:34 ID:P8lr2Ui7
利回りの話題で私も質問させてください
私の地域で賃貸マンションアパートですと9.5～10パーセント程です
テナントの場合ならどのくらいが目安になるのでしょうか？
グロスで18パーセントで持ち掛けられているのですが
アパートやマンションと違い 今の店子さんに出られると
一気に収入がゼロになるリスクが不安です
ちなみに土地は300坪 建物100坪
今はマンガ喫茶が入ってます
私の地域で賃貸マンションアパートですと9.5～10パーセント程です
テナントの場合ならどのくらいが目安になるのでしょうか？
グロスで18パーセントで持ち掛けられているのですが
アパートやマンションと違い 今の店子さんに出られると
一気に収入がゼロになるリスクが不安です
ちなみに土地は300坪 建物100坪
今はマンガ喫茶が入ってます
商業は住宅よりリスクプレミアムを乗せて評価すべきだが、
どの程度乗せるかはノウハウによる。
どの程度乗せるかはノウハウによる。
>>701
だな。
仲介手数料もしかり。 漏れはその物件を直接あつかっている不動産屋に行く。
そして、不動産屋どうしの紹介料にあたる1%分を割り引いてもらった。
3000万の物件100万近く仲介料とるから1%でもでかいよ。
だな。
仲介手数料もしかり。 漏れはその物件を直接あつかっている不動産屋に行く。
そして、不動産屋どうしの紹介料にあたる1%分を割り引いてもらった。
3000万の物件100万近く仲介料とるから1%でもでかいよ。
706 ：名無し不動さん：2007/04/14(土) 15:01:21 ID:DCEP1See
売ってください、って自分から出向くと足元見られない？
買ってください、って向こうから持ってくる物件にはおいしくない
のが混じってくるけどね。
買ってください、って向こうから持ってくる物件にはおいしくない
のが混じってくるけどね。
べつに自分地の隣接地を指名買い、とかじゃないわけだから必死に見られなければ大丈夫だろうね。
交渉については全てケースバイケース。
一般論で語るのは知ったか馬鹿-
一般論で語るのは知ったか馬鹿-
そこまで言い切るあんたは何者？
710 ：名無し不動さん：2007/04/14(土) 20:17:27 ID:q7e2BwKg
いいじゃんよ、債券だと利回り１．５％でありがたがってんだろ
賃貸収入で元取れれば後は二束三文で売ってもｲｲじゃんよ
賃貸収入で元取れれば後は二束三文で売ってもｲｲじゃんよ
最近株にも投資を始めたが、値動きが気になって本業に支障が出そうな感じ。
素直に景気に連動してくれる都会の土地はなんだかんだいって安心
素直に景気に連動してくれる都会の土地はなんだかんだいって安心
712 ：名無し不動さん：2007/04/14(土) 21:00:53 ID:DCEP1See
投資用マンションの商談いくつか受けたけど、諸費用は業者が
負担してくれるというのは普通なの？
負担してくれるというのは普通なの？
普通普通
714 ：耐震偽造設計＜指示をした総研四ヶ所猛の親族の会社：2007/04/14(土) 21:25:42 ID:???
あの耐震偽造設計を指示した総研四ヶ所猛の親族の印刷会社（株）四ヶ所を使う、安倍晋三の妻の実家『森永』と『社団法人福岡県宅地建物教会』と『九州不動産公正取引協議会加盟』の進める不動産物件は危ない。耐震偽造設計の不動産を買わされる。気をつけて買わないように！
ま、知ったかクンたちはゴタクはいいから、実際に経験積め。
物件を見て指値を入れて、ローン組んで、決済済ませて、家賃が
入ってきてキャッシュフローがどう回るか経験して初めて物を言
え。
物件を見て指値を入れて、ローン組んで、決済済ませて、家賃が
入ってきてキャッシュフローがどう回るか経験して初めて物を言
え。
>715
10部屋以上賃貸やっていますが何か？
現金あるんでローンは組んだことないけど、
ローン組むのも経験として必要なのかなｗ
10部屋以上賃貸やっていますが何か？
現金あるんでローンは組んだことないけど、
ローン組むのも経験として必要なのかなｗ
>>715
漏れも２棟現金
漏れも２棟現金
718 ：名無し不動さん：2007/04/15(日) 08:46:46 ID:Q3bc4/Je
３０部屋ってローンの残高いくらになるの？
自分はマンション６つで、ローン残高１億２０００万円だぞ。
サラリーマンの限界だ・・・
自分はマンション６つで、ローン残高１億２０００万円だぞ。
サラリーマンの限界だ・・・
720 ：名無し不動さん：2007/04/15(日) 10:39:00 ID:Q3bc4/Je
どこの馬の骨か分からないやつらに部屋を貸している分けですよね。
３０部屋貸せば選んでも事故率高いんでは？
722 ：名無し不動さん：2007/04/15(日) 11:08:38 ID:Q3bc4/Je
あの、私は120戸所有で6億ぐらい借金あります。
サラリーマンでもペーパーカンパニー作ればなんとかなります。
安く物件買っとけば転売もそこそこ利益出ますよ。
サラリーマンでもペーパーカンパニー作ればなんとかなります。
安く物件買っとけば転売もそこそこ利益出ますよ。
本出してる人ですか？
リスク分散だな。不動産こけても自己破産して食べていけるという。
もともとノンリコースかもしれないし。
もともとノンリコースかもしれないし。
>725
あります。サラリーマンという立場だから借りれんですよ。
まだまだやりますよ
あります。サラリーマンという立場だから借りれんですよ。
まだまだやりますよ
728 ：名無し不動さん：2007/04/15(日) 13:07:43 ID:Da1+PqN2
本だしている人といえば、
広瀬智也のやってる品川の玄品ふぐのＦＣはうまくいってるの？
情報キボーン！
広瀬智也のやってる品川の玄品ふぐのＦＣはうまくいってるの？
情報キボーン！
729 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん ：2007/04/15(日) 13:12:29 ID:???
東京から50キロ以内で15％くらいの築浅一棟を買って自己資本を20％くらいで回せばよいだけのこと。
ただし10年後も客がついてること。
ただし10年後も客がついてること。
１２０もあれば専業でやれば
それだけでリーマンの年収は超えるんだがｗ
それだけでリーマンの年収は超えるんだがｗ
古くなると設備はまずくなるよ これからは12年でポンコツだろ
50ｷﾛ圏と言っても、駅から遠かったら悲惨だけどな
久しぶりに２０％利回り物件の話しがまとまった
買値は微々たる額だけどまぁ満足
買値は微々たる額だけどまぁ満足
735 ：名無し不動さん：2007/04/16(月) 07:04:29 ID:oQznSnIW
サラリーマンで２億もローンが組めるってどんな年収だよ。
>>735
志村、ネタ、ネタ！
志村、ネタ、ネタ！
737 ：名無し不動さん：2007/04/16(月) 09:12:22 ID:wKs6dPt6
私もサラリーマンで２億の借金だけど
土地を持ってたか借りられたんじゃないかな
土地を持ってたか借りられたんじゃないかな
・大企業の重役クラス
・ＧＳ等外資
くらいしか思いつかない
・ＧＳ等外資
くらいしか思いつかない
739 ：名無し不動さん：2007/04/16(月) 12:08:38 ID:oQznSnIW
自宅のマンションだけは担保に出せない小心者の自分。
競売情報ってチェックしてる？
誰かこの中でマンション経営の営業していいか？
一応都内で賃貸経営の最古株なんだが
一応都内で賃貸経営の最古株なんだが
ｲﾗﾈ
割高な都内は必要なし
風俗も優良店には呼び込み居ないし。
出口戦略の宣伝やめてください
>>741
日本語で桶？
日本語で桶？
東京は地価や物件は2倍しても家賃は2倍取れなかったりして旨味ないからな
そりゃトヨタやソニーの株買うようなものだから。
鉄板だからな。
天変地異か盆と正月が同時に来ないと埼玉が東京を上回ることはないし。
天変地異か盆と正月が同時に来ないと埼玉が東京を上回ることはないし。
５億借金して１棟ものを都内に買った人いるよ
もちろん地主だから銀行もよろこんで貸したんだろうよ
もちろん地主だから銀行もよろこんで貸したんだろうよ
751 ：名無し不動さん：2007/04/16(月) 22:50:24 ID:UYdMaHwN
>>750
物件が担保になってるよそれ
物件が担保になってるよそれ
今日、叔父さんがアパートで死亡しているのが発見された。
良く聞く、 独居老人の孤独死 だ。
叔母さんが発見したのだが、死後２週間近く経過しているらしい。
夕方、連絡が入ってさっきまで走り回っていた。
俺は地方都市に住んでいて大阪に１Rをいくつか持っているが
俺の所有物件でこんなことはごめんだ。
良く聞く、 独居老人の孤独死 だ。
叔母さんが発見したのだが、死後２週間近く経過しているらしい。
夕方、連絡が入ってさっきまで走り回っていた。
俺は地方都市に住んでいて大阪に１Rをいくつか持っているが
俺の所有物件でこんなことはごめんだ。
それ用の臨時住人なんか探せば腐るほどいる
あとは付近住民が何も言わなきゃ相場貸しでOK
良心がとがめるなら床くらいは張り替えておく
あとは付近住民が何も言わなきゃ相場貸しでOK
良心がとがめるなら床くらいは張り替えておく
学生のころ、隣の部屋の奴が急死した。
しばらくしたら不動産屋から電話がかかってきて、
「顔見知りだったんですってね。安くするから」と言われ死んだ奴の部屋に移って２年住んだ。
家賃が半額になって実にありがたかった。
しばらくしたら不動産屋から電話がかかってきて、
「顔見知りだったんですってね。安くするから」と言われ死んだ奴の部屋に移って２年住んだ。
家賃が半額になって実にありがたかった。
狂ったように分譲アパート建てまくってるのがウケル
俺の近所でもアパート建てまくってるけど、デッカイ一棟モンのアパートが多い。
ファミリー世帯１０軒入れる物件とか。
金は掛かるが、文筆して５・６０坪クラスの小さいアパートを小分けにした方がいい。
リスク細分化しないと、バーストとして丸々借金のカタ。
ファミリー世帯１０軒入れる物件とか。
金は掛かるが、文筆して５・６０坪クラスの小さいアパートを小分けにした方がいい。
リスク細分化しないと、バーストとして丸々借金のカタ。
758 ：名無し不動さん：2007/04/17(火) 10:04:12 ID:LBWT8Bie
物件探していて、えらく安い一棟物アパートが売りに出ていた。
大規模リフォーム済で、相場の半額くらい。
詳細を聞いてみると、一室で住人が孤独死したためだった。
自然死だったけれど、発見されたのが亡くなってから1ヶ月後くらいで、夏場だったので臭気がでてしまったとか。
しかもそれが近所に知れて噂が広まってしまったのだという。
さすがに買えなかった。
もうひとつ。
賃貸募集で不動産屋を回っていたとき、近所に相場よりえらく安い賃料の部屋があった。
聞くと、部屋の住人が自殺したのだという。
でも部屋で死んだわけではなくて、共有部の外廊下から飛び降りたのだという。
ほぼ新築、都内一等地のワンルーム。10万円の部屋が7万円になってた。
半年以上空いているという話だった。
俺の不動産投資歴は3年だけど、直接出会った訳アリはこの２軒。
大規模リフォーム済で、相場の半額くらい。
詳細を聞いてみると、一室で住人が孤独死したためだった。
自然死だったけれど、発見されたのが亡くなってから1ヶ月後くらいで、夏場だったので臭気がでてしまったとか。
しかもそれが近所に知れて噂が広まってしまったのだという。
さすがに買えなかった。
もうひとつ。
賃貸募集で不動産屋を回っていたとき、近所に相場よりえらく安い賃料の部屋があった。
聞くと、部屋の住人が自殺したのだという。
でも部屋で死んだわけではなくて、共有部の外廊下から飛び降りたのだという。
ほぼ新築、都内一等地のワンルーム。10万円の部屋が7万円になってた。
半年以上空いているという話だった。
俺の不動産投資歴は3年だけど、直接出会った訳アリはこの２軒。
逆に相場通りなら気づかなかったわけで
めちゃくちゃ欲しいわその物件
飛び降りたのではなく地縛霊に押し出されたのです
除霊も可能かどうか
除霊も可能かどうか
ここで言われているほど事件物件って賃料に影響しないぞ
知っているところは賃料２０万で貸している
高級マンションなので相場よりは安いだろうけど借りる人
は平気で借りる
知っているところは賃料２０万で貸している
高級マンションなので相場よりは安いだろうけど借りる人
は平気で借りる
そもそも自殺した人が居るなんて話を
住む前に知られることってあるの？
住む前に知られることってあるの？
安くすると平気で入ってくれるらしいね
まぁ保証人に多大な迷惑をかけることになるから
部屋の中で変死しないようにすることだな
まぁ保証人に多大な迷惑をかけることになるから
部屋の中で変死しないようにすることだな
つぎの住人までは告知義務があるんだっけ？
IHクッキングヒーターって人気あるの？
これから貸し出す予定の部屋に付けるかどうしようか迷っているんだけど。
これから貸し出す予定の部屋に付けるかどうしようか迷っているんだけど。
ガス給湯が外にあるならホースでもってくればいいやん 壁に穴あける
http://home.tokyo-gas.co.jp/kiki/kiki_08.html
http://home.tokyo-gas.co.jp/kiki/kiki_08.html
今日、葬儀屋に遺体を運び出してもらった。
荷物整理に中に入ったがやはり臭うわ。
大体の状況は把握できた。
不動産屋は中が全て片付いたら連絡してくれとのこと。
とりあえず明日は葬儀、週明けに荷物を搬出する。
荷物整理に中に入ったがやはり臭うわ。
大体の状況は把握できた。
不動産屋は中が全て片付いたら連絡してくれとのこと。
とりあえず明日は葬儀、週明けに荷物を搬出する。
>>768
乙
乙
>768
>770
ガス管は部屋まで来ているんだけどIHにするのっておかしいですか？
見た目のすっきり感と油の飛び跳ねが少なそうなことからキッチン回り
が汚れにくくていいかなと思っているのですが。
>770
ガス管は部屋まで来ているんだけどIHにするのっておかしいですか？
見た目のすっきり感と油の飛び跳ねが少なそうなことからキッチン回り
が汚れにくくていいかなと思っているのですが。
アンカー間違えた。
× >768
○ >767
です。
× >768
○ >767
です。
ガス管きてるなら、ガスも電気もいけるんだから、
現状のキッチンは2口設置型？それとも1口ビルトイン？
ニーズはシングル？ファミリー？
それとキッチンの高さは？
2口ガスコンロ設置のタイプにIHなんかおかれたら
調理する面が低すぎてそれこそ、ミニチュア専用キッチンになっちゃうよ。
使いずらさ100点だ。
迷わずガスコンロおいてやれ。
元が１R用の1口ビルトインなら、IHに変えたほうがいいよ。
合うやつも出てるはずだから。
キッチン自体を交換するなら、
キッチン幅160以上＝2口ガスコンロのシステム
それ以下＝IHでもガスでも
それが、一般的なニーズだ。
高級賃貸系は別だがね。
あ、安価間違えてた。>>768じゃないよなｗ
>>766だ。
現状のキッチンは2口設置型？それとも1口ビルトイン？
ニーズはシングル？ファミリー？
それとキッチンの高さは？
2口ガスコンロ設置のタイプにIHなんかおかれたら
調理する面が低すぎてそれこそ、ミニチュア専用キッチンになっちゃうよ。
使いずらさ100点だ。
迷わずガスコンロおいてやれ。
元が１R用の1口ビルトインなら、IHに変えたほうがいいよ。
合うやつも出てるはずだから。
キッチン自体を交換するなら、
キッチン幅160以上＝2口ガスコンロのシステム
それ以下＝IHでもガスでも
それが、一般的なニーズだ。
高級賃貸系は別だがね。
あ、安価間違えてた。>>768じゃないよなｗ
>>766だ。
東京圏ではまだワンルームの需要が足りないから本格的に供給されるだろう。
ブームでたくさんアパートをほしがってる人がいる。
ブームでたくさんアパートをほしがってる人がいる。
アパート作りすぎ。ほしがる人はいても借り手がいるかどうか？
777 ：名無し不動さん：2007/04/19(木) 07:51:36 ID:OtkAlvqe
供給過多のような気がする。
778 ：名無し不動さん：2007/04/19(木) 08:02:45 ID:IA1TvL7z
沖縄県の方へ（命に関わる注意事項です）
沖縄県での選挙ですが、どうか民主党だけは避けてください。県民の生命に関わる可能性があります。
民主党の最大の公約は一国二制度（※）ですが、一度「一国二制度 沖縄」等で検索をお願いします。
この際、民主党のＨＰで調べても良いです。以下の注釈↓と矛盾することは書いてないはずですから…
※一国二制度
簡単に言えば沖縄を中国と日本の共有物にし、そこに3000万人の中国人を入植させます。
（つまり沖縄人口の 96% を中国人にして、実質、沖縄を中国人の居住地とします。）
さらに「自主」の名の下、沖縄で有事が起きても自衛隊は干渉できません。
3000万人の中国人が、少数派となった130万人の日本人に何をしても、です。
そして中国人の反日感情の強さは、ほとんどの日本人の理解を超えるものです。
今回の選挙で民主党が勝った場合、「自主」「発展」を連呼しつつ段階的に進めていくことになります。
自主と言っても、自主を認めるのが「住人の96%が中国人となった」後だということに気をつけてください。
発展と言っても、新沖縄の少数派となった「少数民族日本人」の発展ではないことに気をつけてください。
沖縄県での選挙ですが、どうか民主党だけは避けてください。県民の生命に関わる可能性があります。
民主党の最大の公約は一国二制度（※）ですが、一度「一国二制度 沖縄」等で検索をお願いします。
この際、民主党のＨＰで調べても良いです。以下の注釈↓と矛盾することは書いてないはずですから…
※一国二制度
簡単に言えば沖縄を中国と日本の共有物にし、そこに3000万人の中国人を入植させます。
（つまり沖縄人口の 96% を中国人にして、実質、沖縄を中国人の居住地とします。）
さらに「自主」の名の下、沖縄で有事が起きても自衛隊は干渉できません。
3000万人の中国人が、少数派となった130万人の日本人に何をしても、です。
そして中国人の反日感情の強さは、ほとんどの日本人の理解を超えるものです。
今回の選挙で民主党が勝った場合、「自主」「発展」を連呼しつつ段階的に進めていくことになります。
自主と言っても、自主を認めるのが「住人の96%が中国人となった」後だということに気をつけてください。
発展と言っても、新沖縄の少数派となった「少数民族日本人」の発展ではないことに気をつけてください。
779 ：名無し不動さん：2007/04/19(木) 14:45:54 ID:jiwEnhOg
銀行で不動産投資ローンを組むのに有利な職業を探しているですが、
銀行と関わる専門職で不動産鑑定士と司法書士があると思いますが、
どちらの専門職が銀行の評価が高いのでしょうか？
銀行と関わる専門職で不動産鑑定士と司法書士があると思いますが、
どちらの専門職が銀行の評価が高いのでしょうか？
どっちも糞、銀行に高く評価されたいなら一流企業に勤めろ
昔不動産始めたときは銀行行っても門前払い、相手にもされなかった
毎日のように銀行回ってどこにでも断られた
10年経ってある程度実績できたら向こうから家に営業に来る
店頭より利率低いし今は借りてくれとうるさい
あいつらまた不良債権の山作るんだろうな
毎日のように銀行回ってどこにでも断られた
10年経ってある程度実績できたら向こうから家に営業に来る
店頭より利率低いし今は借りてくれとうるさい
あいつらまた不良債権の山作るんだろうな
まだアパートは たらんのう
ある会社は今年ＲＣを30棟売るらしいが
需要に追いつくか
団塊退職金もあるし
ある会社は今年ＲＣを30棟売るらしいが
需要に追いつくか
団塊退職金もあるし
まだアパートは たらんのう
ある会社は今年ＲＣを30棟売るらしいが
需要に追いつくか
団塊退職金もあるし
ある会社は今年ＲＣを30棟売るらしいが
需要に追いつくか
団塊退職金もあるし
基本的に居住用はオフィス需要増で都心から駆逐され、城南城西の
居住用需給が逼迫。北上中。
居住用需給が逼迫。北上中。
785 ：名無し不動さん：2007/04/19(木) 21:23:26 ID:gsm1uHPx
業者乙
まだまだあがるね。
今度のビル3.5億でゲット。
もう6億の買い手見つけた。
6か月後の決済だけど0.5億の手付を公正証書で撒いてカチンコチン。
3-4年先までとりあえず上がるよね。
今度のビル3.5億でゲット。
もう6億の買い手見つけた。
6か月後の決済だけど0.5億の手付を公正証書で撒いてカチンコチン。
3-4年先までとりあえず上がるよね。
競売物件？
あがったらはっぴー
下がっても儲かるからよし
下がっても儲かるからよし
なんかもうどうなってんだろ。
ここんとこの不動産の高騰ぶりは。。。
利回り下がる一方だし、とてもじゃないが買っても採算に合わん。
でもそれでも買ってくやつがいるんだよなー。
もうアフォかと。
ここんとこの不動産の高騰ぶりは。。。
利回り下がる一方だし、とてもじゃないが買っても採算に合わん。
でもそれでも買ってくやつがいるんだよなー。
もうアフォかと。
>>789
リートのせいでへんなバブルが再来しそう
リートのせいでへんなバブルが再来しそう
給料上がらんから賃料も容易に上げられんし…
利回り考えたら損が出始めてるわorz
今のうちに売るか
利回り考えたら損が出始めてるわorz
今のうちに売るか
6%でもありえないよ
誰が買ってるの
馬鹿じゃないの
誰が買ってるの
馬鹿じゃないの
６％あれば固定資産税や老朽過分はまかなえる
それでキャピタルゲイン狙いだろう
あるいは馬鹿な芸能人などが買わなければ払わなくていい不動産取得税やら減価償却費分
税金が免除され〝節税した〟などとだまされてかってるとか
それでキャピタルゲイン狙いだろう
あるいは馬鹿な芸能人などが買わなければ払わなくていい不動産取得税やら減価償却費分
税金が免除され〝節税した〟などとだまされてかってるとか
795 ：名無し不動さん：2007/04/20(金) 22:01:21 ID:Vx/aR4tC
現物不動産を持つ唯一最大のメリットは相続税対策でしょ。
相続税の心配が無いなら、REITのほうが何倍もマシ。
相続税の心配が無いなら、REITのほうが何倍もマシ。
何処がだよｗ
あんなもん不動産の悪い所と株の悪い所の寄せ集めじゃねーかｗ
あんなもん不動産の悪い所と株の悪い所の寄せ集めじゃねーかｗ
結局時期なんだよ。REITもって2年経ったが倍になったし
運よかったね
799 ：名無し不動さん：2007/04/21(土) 13:32:45 ID:Y+fkS3iB
なんでノウハウ本の事例は不労所得で食えるんだ？
いくら増やしても家賃収入とローン返済がとんとんだよ。
資産が増えるのと節税と生命保険替わりになるメリットは
がんがん増えるけど。
いくら増やしても家賃収入とローン返済がとんとんだよ。
資産が増えるのと節税と生命保険替わりになるメリットは
がんがん増えるけど。
804 ：名無し不動さん：2007/04/21(土) 14:24:28 ID:wf9DcNdN
んー
不動産投資をやった事の無い俺の素朴な疑問なんだが、
やっぱｷｬｯｼｭで買ったとしても、利回り低くねーかな？
どうしても期待する利回りを出そうとすると、安く買って高く売る、
ってせにゃならんから、だったら株を投機的に安く買って高く売るのと
あんま変わらんよなあ……と思ってしまう
儲ける方法教えて。
不動産投資をやった事の無い俺の素朴な疑問なんだが、
やっぱｷｬｯｼｭで買ったとしても、利回り低くねーかな？
どうしても期待する利回りを出そうとすると、安く買って高く売る、
ってせにゃならんから、だったら株を投機的に安く買って高く売るのと
あんま変わらんよなあ……と思ってしまう
儲ける方法教えて。
安く買って高く売る
商売の基本ですよ
商売の基本ですよ
厳密に言えば不労所得なんて存在しないからな
クリックするだけのイメージ持たれがちな株やらFXやら債権やら銀行利子でさえ
情報を集め自分で判断し方針を決めリスクを背負う、印税なら入ってくる金をいかに管理運用するか等
サラリーマンよりはるかに高度な労働が必要
さらには物件の賃貸となるとトラブル産業と呼ばれるだけあって
物件や庭の清掃修繕管理、クレーム処理、防犯、役所や銀行関連、諸届、etc
どうみても不労ではない
現金で買って管理委託したとしても
そこにはオーナーである限り経営判断という重労働がある
クリックするだけのイメージ持たれがちな株やらFXやら債権やら銀行利子でさえ
情報を集め自分で判断し方針を決めリスクを背負う、印税なら入ってくる金をいかに管理運用するか等
サラリーマンよりはるかに高度な労働が必要
さらには物件の賃貸となるとトラブル産業と呼ばれるだけあって
物件や庭の清掃修繕管理、クレーム処理、防犯、役所や銀行関連、諸届、etc
どうみても不労ではない
現金で買って管理委託したとしても
そこにはオーナーである限り経営判断という重労働がある
自分の場合、頭金ほぼなし、諸費用も業者が出してくれてるし
確定申告も業者任せなので、なんか生活に全く変化なく、ただ
物件とローンが残ってるというイメージ。
苦労
確定申告も業者任せなので、なんか生活に全く変化なく、ただ
物件とローンが残ってるというイメージ。
苦労
>>809
だから実入りが少ないんだよ
だから実入りが少ないんだよ
23区内、駅徒歩５分以内だから基本的に心配してない
813 ：804：2007/04/21(土) 21:21:56 ID:wf9DcNdN
なんでもそうだが
勉強してない奴は勉強してる奴に食われるだけ
仕事以外に何もしたくねーなら給料あげるために努力するしかない
勉強してない奴は勉強してる奴に食われるだけ
仕事以外に何もしたくねーなら給料あげるために努力するしかない
不動産にしろ証券にしろ、周りの奴で投資してる人って少なくね？
2chにいると全員投資家に見えるから麻痺する。
2chにいると全員投資家に見えるから麻痺する。
>>816
口にしないだけだよ
口にしないだけだよ
２ちゃんだと実際か脳内か知らんが、成功例ばかり鼻高々に語って、
失敗した事例（多数？）は黙ってるから余計に感覚がマヒする。
失敗した事例（多数？）は黙ってるから余計に感覚がマヒする。
>>816
リアルじゃ失敗して夜逃げなんてのはよく聞くがなｗ
2chだと成功例ばかり
俺はというと投資に対して悪いイメージがいまだにあるので周りには言わない
日本社会じゃ専業で投資してますなんて言うと人格まで疑われる
リアルじゃ失敗して夜逃げなんてのはよく聞くがなｗ
2chだと成功例ばかり
俺はというと投資に対して悪いイメージがいまだにあるので周りには言わない
日本社会じゃ専業で投資してますなんて言うと人格まで疑われる
５件ほどの物件、ローンの借り換えしたんだが、書類の束、束、束
新旧の銀行・ローン会社、火災保険も変更、司法書士事務所・・・
まだこれから管理の振込変更とかなんやらかんやら。
今度の青色申告に向けて、嫁さん専従者にするかな。名義だけじゃなく
実際に作業してもらわないとサラリーマンの片手間だとパニックだわ。
新旧の銀行・ローン会社、火災保険も変更、司法書士事務所・・・
まだこれから管理の振込変更とかなんやらかんやら。
今度の青色申告に向けて、嫁さん専従者にするかな。名義だけじゃなく
実際に作業してもらわないとサラリーマンの片手間だとパニックだわ。
不動産投資は資産５億のうちの現金１億ローン無しなら
メリット高い
有り金全部とかローンしてとかは論外
老朽化しても３０年で価値無し、建替えは有り得ない
メリット高い
有り金全部とかローンしてとかは論外
老朽化しても３０年で価値無し、建替えは有り得ない
>>822
30年で価値無しってのは擦り込まれすぎ。
30年で価値無しってのは擦り込まれすぎ。
鉄筋は余裕で50年持つが入居するかどうかはまた別の話
てか五億あったら不動産なんて出る金が多くて面倒な事する必要が無い
>>820
5件もあるなら自分が専従で奥さん働くってのがベストかもね
奥さんが経営の素質あるならその逆でもいいし
てか五億あったら不動産なんて出る金が多くて面倒な事する必要が無い
>>820
5件もあるなら自分が専従で奥さん働くってのがベストかもね
奥さんが経営の素質あるならその逆でもいいし
そもそも不動産がアセアロ全体で３割程度だったとして、
それだけ資産があるなら、そもそもリスクとって不動産投資しようと思わねーや俺
やっぱこのチキンぶりがダメなんだろうな俺
それだけ資産があるなら、そもそもリスクとって不動産投資しようと思わねーや俺
やっぱこのチキンぶりがダメなんだろうな俺
>>825
申告分離で良い商品があれば乗り換えたいですね。良いネタしりませんか？
申告分離で良い商品があれば乗り換えたいですね。良いネタしりませんか？
自宅とか別荘とか取り崩したくない預金、債券とか
さっぴくと５億でもそんなに余裕は無いよ
１億ぐらいは回転させなきゃ
さっぴくと５億でもそんなに余裕は無いよ
１億ぐらいは回転させなきゃ
本当に５億もの資産あるんなら
２ちゃんで時間浪費して、しかもお山の大将してるのって、
人間度低いすぎｗ
２ちゃんで時間浪費して、しかもお山の大将してるのって、
人間度低いすぎｗ
というか赤字なんだろ
830 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 11:01:11 ID:pEjRWgk+
耐用年数は電化製品でも建築物でも少なく出されている。
さもないと保証問題との絡みがあるから。
耐用は税金の算出などに使うが、税金算出以外に耐用の残存を当てはめる訳にはゆかない。
メーカー公表耐用年数と、実際耐用年数は別で、実耐用年数を理由に裁判しても
保証問題以外の例えば敷金裁判でも家主がメーカー耐用年数を越えても実耐用年数で勝てる。
住居建築物は木造時代は60年とされていたが、今は税法では22年（実際22年で破損して住めなくなる家は無い）、耐用40～48年だったかな？忘れた
さもないと保証問題との絡みがあるから。
耐用は税金の算出などに使うが、税金算出以外に耐用の残存を当てはめる訳にはゆかない。
メーカー公表耐用年数と、実際耐用年数は別で、実耐用年数を理由に裁判しても
保証問題以外の例えば敷金裁判でも家主がメーカー耐用年数を越えても実耐用年数で勝てる。
住居建築物は木造時代は60年とされていたが、今は税法では22年（実際22年で破損して住めなくなる家は無い）、耐用40～48年だったかな？忘れた
投資額３千万前後がここの平均かな
手取りで１９万程度
専業にはちょっと厳しい数字だね
手取りで１９万程度
専業にはちょっと厳しい数字だね
>>832
その19万で次を買うんだよ
その19万で次を買うんだよ
物件１を担保に物件２を担保に物件３を担保に・・・
そして地獄を見る。恐ろしい。
そして地獄を見る。恐ろしい。
>>834
普通は1軒目をローンで買って、賃料を支払いに充ててくわけだから、
2件目に1軒目の賃料を突っ込む分には普通かと。
ファンダメンタルさえよければ、倍倍で物件が増えそう。
悪かったら・・・増えるのは借金だがな
普通は1軒目をローンで買って、賃料を支払いに充ててくわけだから、
2件目に1軒目の賃料を突っ込む分には普通かと。
ファンダメンタルさえよければ、倍倍で物件が増えそう。
悪かったら・・・増えるのは借金だがな
不動産の最大のリスクが換金性の低さ
いざと言う時売りに出しても何年も売れなかったりする怖さがある
買い増しするのにも余裕見て堅実にいかないとあっという間に火の車
いざと言う時売りに出しても何年も売れなかったりする怖さがある
買い増しするのにも余裕見て堅実にいかないとあっという間に火の車
大丈夫大丈夫と我慢しているうちに茹で蛙になっちゃったんだ
あのダイエーですら
あのダイエーですら
不動産投資本に感化されて、
素人が一人前に不動産屋へ問い合わせしてくるらしいよ
でも所詮薄っぺらな知識だから甘い考えで入ってくるらしい
次のバーゲンを演出するためのカモが必要なのかもしれないが
やりすぎの素人には銀行とか不動産屋とか助言してやればいいのに
素人が一人前に不動産屋へ問い合わせしてくるらしいよ
でも所詮薄っぺらな知識だから甘い考えで入ってくるらしい
次のバーゲンを演出するためのカモが必要なのかもしれないが
やりすぎの素人には銀行とか不動産屋とか助言してやればいいのに
個人事業主になる以上みんなプロです
>>835
キャップレートが長期金利より結構上なので、キャッシュフローが
回る限り、いくらでも買い増した方が儲かる。
通販大家の3年で資産10億理論がそれ。
実際には利息だけでなく元本も返済しなければならないので、簡単
ではないが。
キャップレートが長期金利より結構上なので、キャッシュフローが
回る限り、いくらでも買い増した方が儲かる。
通販大家の3年で資産10億理論がそれ。
実際には利息だけでなく元本も返済しなければならないので、簡単
ではないが。
しっかし自演ってのは醜いな。気づいてないと思ってるのは本人だけだもんなｗ
845 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 17:45:24 ID:GUCpbtDi
質問させてください。
当方田舎で事業をやっておりまして現在事務所が賃貸のため
適当な物件を探していたところ、そこそこの物件が見つかりました。
【概要】
市道に面した四角い土地１２０坪に、
縦横くの字型で建物が建っており
約４０坪２階建て事務所倉庫
約２０坪住居用一軒家２階建て和風４ＬＤＫ
囲んでいる更地は駐車場スペース
消費税手数料込み１２９０万円。
築２０年程度ですが、内装はリフォーム済みで美室。
前のオーナーも経営者だそうで、セコムの跡があったり
灯油を使った全館暖房など金かけていた設備のあとあり。
空き後２年ほど経過。
これを取得して、事務所をうちで使い
不要な住居部分を６万円程度の賃貸で貸し出そうかと思うのですが
初めてなもので、何か注意する点とかございますでしょうか？
シロアリの検査を入れたほうがいいとか
水回りが危なくないかこうやって調べろとか
専門家のみなさま、よろしくお願い申し上げます。
当方田舎で事業をやっておりまして現在事務所が賃貸のため
適当な物件を探していたところ、そこそこの物件が見つかりました。
【概要】
市道に面した四角い土地１２０坪に、
縦横くの字型で建物が建っており
約４０坪２階建て事務所倉庫
約２０坪住居用一軒家２階建て和風４ＬＤＫ
囲んでいる更地は駐車場スペース
消費税手数料込み１２９０万円。
築２０年程度ですが、内装はリフォーム済みで美室。
前のオーナーも経営者だそうで、セコムの跡があったり
灯油を使った全館暖房など金かけていた設備のあとあり。
空き後２年ほど経過。
これを取得して、事務所をうちで使い
不要な住居部分を６万円程度の賃貸で貸し出そうかと思うのですが
初めてなもので、何か注意する点とかございますでしょうか？
シロアリの検査を入れたほうがいいとか
水回りが危なくないかこうやって調べろとか
専門家のみなさま、よろしくお願い申し上げます。
>>844
ここで自演して何がとく？
ここで自演して何がとく？
>>845
シロアリは通常、売主の瑕疵に入れとくもの。
値段書かれても場所がわからないと金銭妥当性は？？？
具体的じゃなくてもターミナル駅からXX駅の私鉄駅X分などは書いて欲しい。
とりあえず、人が死んでなくて、近隣に異常な人がいなければ無問題な気もするけど
シロアリは通常、売主の瑕疵に入れとくもの。
値段書かれても場所がわからないと金銭妥当性は？？？
具体的じゃなくてもターミナル駅からXX駅の私鉄駅X分などは書いて欲しい。
とりあえず、人が死んでなくて、近隣に異常な人がいなければ無問題な気もするけど
848 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 18:04:56 ID:GUCpbtDi
>>846
自慢ではないですよ。
中古物件を見る目がないので
お知恵を拝借したいと思っております。
優良物件とは思いますが
それが売れ残っているのはなぜか
単に広すぎて使いでがないだけなのか
何か落とし穴があるのか、それを見抜く方法がありますか？
また賃貸に出すとこういうトラブルになりやすい
というあたりを伺いたいのですが。
自慢ではないですよ。
中古物件を見る目がないので
お知恵を拝借したいと思っております。
優良物件とは思いますが
それが売れ残っているのはなぜか
単に広すぎて使いでがないだけなのか
何か落とし穴があるのか、それを見抜く方法がありますか？
また賃貸に出すとこういうトラブルになりやすい
というあたりを伺いたいのですが。
849 ：ミサ：2007/04/22(日) 18:07:25 ID:KdrFhaJm
http://rizonet.hp.infoseek.co.jp/tokyo-hudou/
アセットとかリートとかと言う不動産用語が生まれ、宅地建物取引業者各社の用地担当者は目を血眼にして走り回っている。
不動産を証券化するにしても、なににするにしても、業者が不動産を扱う場合、安く買取り高く売却する鉄則は昔も今も同じである。
アセットとかリートとかと言う不動産用語が生まれ、宅地建物取引業者各社の用地担当者は目を血眼にして走り回っている。
不動産を証券化するにしても、なににするにしても、業者が不動産を扱う場合、安く買取り高く売却する鉄則は昔も今も同じである。
>>848
仲介業者の重説を読めばよし
仲介業者の重説を読めばよし
中央線の高円寺，阿佐ヶ谷あたりで駅から10分以内の場所，特に丸ノ内線も
アクセス可能な南側に，異様としか思えないペースでアパート，学生寮が
建ちはじめてる。土地を仕入れたのは2，3年前か，もしくは前から土地は
あった人が自宅兼アパートに建て替えているのか。手を出すのはもう遅いかな?
アクセス可能な南側に，異様としか思えないペースでアパート，学生寮が
建ちはじめてる。土地を仕入れたのは2，3年前か，もしくは前から土地は
あった人が自宅兼アパートに建て替えているのか。手を出すのはもう遅いかな?
854 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 18:28:20 ID:GUCpbtDi
>>847
ありがとうございます。
近所で聞いたところ、自殺ではないよう。
事業が傾いたので出て行ったとのこと。
場所的には、最寄り駅まで車で１０分、歩きは３０分以上かかりそうです。
北陸地方の乗り換え駅なので関東、東北、アクセスはまぁいいほう。
新幹線は開通待ちですが、駅はここからさらに遠くにできる予定。
立地は、階段状の住宅地、高台の一番上から２段目。
階段もなく道は全面舗装ですが、坂がきついので登るとしんどい。
宅地造成は３０年ほど前からで、すでに老朽化した家がほとんど。
上に行くほど家も土地も大きくなり、おそらく１００坪クラス超がほとんど。
エリア内の新築は現在２～３軒、三分の一は手付かずの空き地。
聞いたところ、坂を登るのがいやで上は空き地が多いのだとか。
昔は高級住宅地と言われたそうですが、今は老人ばかりです。
この中古物件は土地のみ坪５万円の計算になりますが
少し離れた一等地は地価がまだ上がっており坪２０万円以上
新築がじゃんじゃん建っております。
『シロアリは通常、売主の瑕疵に入れとくもの』
現在は内装屋兼不動産屋が所有しておりますが
シロアリについてはそこが調べるはず、ということでしょうか？
よろしくお願いします。
ありがとうございます。
近所で聞いたところ、自殺ではないよう。
事業が傾いたので出て行ったとのこと。
場所的には、最寄り駅まで車で１０分、歩きは３０分以上かかりそうです。
北陸地方の乗り換え駅なので関東、東北、アクセスはまぁいいほう。
新幹線は開通待ちですが、駅はここからさらに遠くにできる予定。
立地は、階段状の住宅地、高台の一番上から２段目。
階段もなく道は全面舗装ですが、坂がきついので登るとしんどい。
宅地造成は３０年ほど前からで、すでに老朽化した家がほとんど。
上に行くほど家も土地も大きくなり、おそらく１００坪クラス超がほとんど。
エリア内の新築は現在２～３軒、三分の一は手付かずの空き地。
聞いたところ、坂を登るのがいやで上は空き地が多いのだとか。
昔は高級住宅地と言われたそうですが、今は老人ばかりです。
この中古物件は土地のみ坪５万円の計算になりますが
少し離れた一等地は地価がまだ上がっており坪２０万円以上
新築がじゃんじゃん建っております。
『シロアリは通常、売主の瑕疵に入れとくもの』
現在は内装屋兼不動産屋が所有しておりますが
シロアリについてはそこが調べるはず、ということでしょうか？
よろしくお願いします。
856 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 18:34:21 ID:GUCpbtDi
>>849
ありがとうございます。
田舎暮らしの記事もありますね。
生活に必要なスーパーや病院は整っておりますが
いかんせん、若い人間はみんな県外に出て行く
過疎化地帯ではあります。
３０年前は坪１０万円以上したそうで
当時は高値の花だったそうですが
今は坪５万円と半額になっているそうです。
不動産屋がどれくらい安く買ったかはわかりませんが。
ありがとうございます。
田舎暮らしの記事もありますね。
生活に必要なスーパーや病院は整っておりますが
いかんせん、若い人間はみんな県外に出て行く
過疎化地帯ではあります。
３０年前は坪１０万円以上したそうで
当時は高値の花だったそうですが
今は坪５万円と半額になっているそうです。
不動産屋がどれくらい安く買ったかはわかりませんが。
860 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 18:38:33 ID:GUCpbtDi
ここのスレ主は下記のスレも立ててます。
特技はコピペと荒らし活動と自演です。
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1175714667/
皆さん応援してあげて下さいね。
特技はコピペと荒らし活動と自演です。
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1175714667/
皆さん応援してあげて下さいね。
864 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 19:43:03 ID:cE5wUUWG
にんげんのくず、天下り役人の出番です
地球防衛軍は正義の味方です。
キャハ。
キャハ。
>>860
坪５万の土地なのに１０００万越えですか。お得なのかな。
もうこうなったら建物次第。
写真とか見せられてもやっぱりわからない世界。
もう自分の仕事にとって良いなら買うしかないんじゃない？
漏れは都内だから、坪１００万オーバーの世界で
建物なんて二足三文な世界の人間です。
坪５万の土地なのに１０００万越えですか。お得なのかな。
もうこうなったら建物次第。
写真とか見せられてもやっぱりわからない世界。
もう自分の仕事にとって良いなら買うしかないんじゃない？
漏れは都内だから、坪１００万オーバーの世界で
建物なんて二足三文な世界の人間です。
坪100万なら建物二束三文じゃないだろ
>>867
いや。建物自体に価値無し。だって固定資産税の建物分は万の単位まで行かないし（ｗ
いや。建物自体に価値無し。だって固定資産税の建物分は万の単位まで行かないし（ｗ
869 ：名無し不動さん：2007/04/22(日) 22:33:16 ID:GUCpbtDi
>>866
改築改装を何度かやったみたいで
見た目はきれいなんですが、
その下はどうなってるかもわかりません。
ちなみに
仕事で東京へ行ったときに、無料の住宅情報誌など暇つぶしに見るんですが、
東京にあったら一億出しても買えないだろうな、とは思います。
掲載物件で比較すると三億四億規模ではないかなと。
もっとも渋谷にあるようなおしゃれな作りでもないし
立地も空き地だらけで、同じレベルで比べるのは無理がありますが。
改築改装を何度かやったみたいで
見た目はきれいなんですが、
その下はどうなってるかもわかりません。
ちなみに
仕事で東京へ行ったときに、無料の住宅情報誌など暇つぶしに見るんですが、
東京にあったら一億出しても買えないだろうな、とは思います。
掲載物件で比較すると三億四億規模ではないかなと。
もっとも渋谷にあるようなおしゃれな作りでもないし
立地も空き地だらけで、同じレベルで比べるのは無理がありますが。
サラリーマンで青色申告で事業規模の物件持てるものなの？
新築マンションだと、サラリーマンの年収じゃとてもローンが組めない。
価格的には中古アパートの１棟買いだろうけど、中古だとローンが
組みにくいよね。
新築マンションだと、サラリーマンの年収じゃとてもローンが組めない。
価格的には中古アパートの１棟買いだろうけど、中古だとローンが
組みにくいよね。
うん
不動産投資ってやってない人から見ると、ものすごい危ないことやってるみたいに思われてるね。
それと頭がいいと思われてるらしい。
実際そんなことないが好きじゃないとめんどくさくてできないだろな。
それと頭がいいと思われてるらしい。
実際そんなことないが好きじゃないとめんどくさくてできないだろな。
「約４０坪２階建て事務所倉庫」 は普通の人は買わないでしょ。
だから安いんじゃ？
心配なら検査してくれる所に頼んでみては？
だから安いんじゃ？
心配なら検査してくれる所に頼んでみては？
うちはもう１棟あったからローンの審査下りた
でもどこもかしこも中古アパート取得煽ってるけど
今の状況じゃよっぽど立地よくないとリスクでかいよね
誰が売りぬけるかってなチキンレースな感じがしてる
でもどこもかしこも中古アパート取得煽ってるけど
今の状況じゃよっぽど立地よくないとリスクでかいよね
誰が売りぬけるかってなチキンレースな感じがしてる
かさ上げした足場での猿芝居合戦
グランドステージ
株は上がらんね。もう2年ぐらい行ったり来たりで、売却もしてないので
わずかな配当があるだけ。不動産は決まった家賃が入ってくるのであり
がたい。
わずかな配当があるだけ。不動産は決まった家賃が入ってくるのであり
がたい。
>>878
上がってないのは日本だけだよ。他所は上がってる。今月だけでもかなり儲かってる。
不動産と違って金融資産は国境を越えるのが簡単だから、国際投資を考えた方がいいよ。
海外に投資しても、不動産を目利きするより楽。英語は必須だけど。
上がってないのは日本だけだよ。他所は上がってる。今月だけでもかなり儲かってる。
不動産と違って金融資産は国境を越えるのが簡単だから、国際投資を考えた方がいいよ。
海外に投資しても、不動産を目利きするより楽。英語は必須だけど。
参入者が少ないほど競争がないので、敷居の高い投資にする。
機動力があればそれでもよいが。
機動力があればそれでもよいが。
今日今年に入って二棟目決済しました。
まあうまく買えてる感じです。
一昨年買った一棟、去年買った一棟は利益乗ってもう売却できました。
税金も結構くるけど、何か金融機関に対して自信ついたわ。
好事魔多しの戒めは忘れんけどサラリーマンでも
腹すえてやれば結構出来るよ。
まあうまく買えてる感じです。
一昨年買った一棟、去年買った一棟は利益乗ってもう売却できました。
税金も結構くるけど、何か金融機関に対して自信ついたわ。
好事魔多しの戒めは忘れんけどサラリーマンでも
腹すえてやれば結構出来るよ。
882 ：名無し不動さん：2007/04/24(火) 00:14:18 ID:vTeLP2oQ
３年前に都内に購入した傷みの少ない築１７年の中古アパート。
建物価格は新築の１２分の一ぐらいだったので１年以内に回収できた。
仲介手数料その他購入時経費と将来の解体費用を２年目で回収できた。
３年目から随分楽になったよ。フゥー。
建物価格は新築の１２分の一ぐらいだったので１年以内に回収できた。
仲介手数料その他購入時経費と将来の解体費用を２年目で回収できた。
３年目から随分楽になったよ。フゥー。
883 ：名無し不動さん：2007/04/24(火) 00:20:16 ID:emFN9e0m
>>882 そろそろ売り時でないの？
884 ：名無し不動さん：2007/04/24(火) 00:30:27 ID:HUG7w9di
２０年モンだと地価－解体費用 って感じの物件が結構あるね
885 ：名無し不動さん：2007/04/24(火) 00:32:13 ID:vTeLP2oQ
築２２年でも利回り１２％とか１４％で回っていてると
どうしても売る気になれん。今日、更新の連絡着たし
大規模修繕も決定したし。
どうしても売る気になれん。今日、更新の連絡着たし
大規模修繕も決定したし。
20年で価値0って誰が決めたんだよ。まだまだいけるでしょ。
20年で価値ゼロって言われたことあるよ
不動産屋と銀行に
不動産屋と銀行に
上物はゼロだろうなぁ
中古不動産の価格は土地の相場＋建物の相場じゃないよ。
トータルでの収益性。
例えば、優良な商業地に下手糞な建て方をした築浅アパート
が建ってるとビルに建て替えられないため更地より遥かに
価値が低い。
トータルでの収益性。
例えば、優良な商業地に下手糞な建て方をした築浅アパート
が建ってるとビルに建て替えられないため更地より遥かに
価値が低い。
892 ：名無し不動さん：2007/04/24(火) 10:45:16 ID:CVyCm348
価値が無い上物（程度の良いもの）で稼ぎまくるのが中古の醍醐味。
利回りで逆算したら、今は買えなくなる。
築20年以上の物件なのに、利回り10％切るって
考えられないだろ。土地の価値があればまだ
救いがあるが、ほとんどは利回りをいじったクソ物件だからね。
築20年以上の物件なのに、利回り10％切るって
考えられないだろ。土地の価値があればまだ
救いがあるが、ほとんどは利回りをいじったクソ物件だからね。
例えば、埼玉の西武の支線沿線で１時間に一本バスが来る農地
（地価坪５万＊１００坪）に5000万の新築アパートを建てても
収益性ゼロなので建物代どころか解体費引く必要ある。
それでも全空ならましだが、２室ぐらい家賃２万の生保が入っ
てたら、引き取り手いない。
（地価坪５万＊１００坪）に5000万の新築アパートを建てても
収益性ゼロなので建物代どころか解体費引く必要ある。
それでも全空ならましだが、２室ぐらい家賃２万の生保が入っ
てたら、引き取り手いない。
アパートに限らずマンションも
中古物件は誰が解体や大規模修繕費用を負担するかのチキンレースだよ
中古物件は誰が解体や大規模修繕費用を負担するかのチキンレースだよ
ところで897氏は物件持ってるの？
どんなルールで買っているのか教えて欲しい
どんなルールで買っているのか教えて欲しい
逆に更地に新築を建てるのより遥かに安いので、ビジネスチャンス
があるわけ。892の言うとおり。
があるわけ。892の言うとおり。
>>904
頭金とローンの条件は？
頭金とローンの条件は？
>>903
大学生は結構立地じゃなかったリッチらしいよ
大手不動産屋から聞いたからそうなんだろう
今の時代、苦学生は死語だね
ということで地方大学の近くに中古物件持っていますが
学生はほとんど入ってません
大学生は結構立地じゃなかったリッチらしいよ
大手不動産屋から聞いたからそうなんだろう
今の時代、苦学生は死語だね
ということで地方大学の近くに中古物件持っていますが
学生はほとんど入ってません
少子化で子供一人当たりに投下される資金は増加＞築浅マンション
教育費は年々値上がりで苦学するような者は大学行けない＞高卒就職
まさに二極化してる
教育費は年々値上がりで苦学するような者は大学行けない＞高卒就職
まさに二極化してる
910 ：名無し不動さん：2007/04/24(火) 11:33:30 ID:e5rnrwK/
いや、今は奨学金で金簡単に融資してもらえるからだろ
金がなくて大学いきたくてもいけない香具師なんてほぼゼロだろ
まあ、大学の経営難で弱小私大自体がアボーンの可能性があるが
金がなくて大学いきたくてもいけない香具師なんてほぼゼロだろ
まあ、大学の経営難で弱小私大自体がアボーンの可能性があるが
>>891
>例えば、優良な商業地に下手糞な建て方をした築浅アパート
が建ってるとビルに建て替えられないため更地より遥かに
価値が低い。
↑それを「建付減価」って言うんだよｗ
別に知らなくても不動産投資は出来るし、
知ってたからって勝てるとも限らないが、
人様に講釈垂れるなら知らないとハズイぞｗ
>例えば、優良な商業地に下手糞な建て方をした築浅アパート
が建ってるとビルに建て替えられないため更地より遥かに
価値が低い。
↑それを「建付減価」って言うんだよｗ
別に知らなくても不動産投資は出来るし、
知ってたからって勝てるとも限らないが、
人様に講釈垂れるなら知らないとハズイぞｗ
古くなった中古物件欲しいけど
めぐり合わないなー
めぐり合わないなー
907とか見ても
ババ抜き東京大会には参加したくないな
ババ抜き東京大会には参加したくないな
近所にうまいラーメン屋がなかったので、適当な物件を買い貸に出した。今は行列
916 ：名無し不動さん：2007/04/24(火) 19:57:59 ID:2i2UCHZ6
専有面積より土地の持ち分の方が大きいボロマンション買った
これなら立て替えにも堪えられる？
（第一種中高層住居専用地域）
これなら立て替えにも堪えられる？
（第一種中高層住居専用地域）
>>916
容積をある程度余らせているなら可能性がある。
ただ、建て替えには4/5以上(区分所有者＆専有部分)の賛成が必要なので、
区分所有法の特別決議上の要件が一番高い。
様々な年代＆様々な経済状態の人達が集まっているから一筋縄では行かない。
最終的にはお金が一番の問題になることから、
修繕費が潤沢に有り、余った容積分を分譲して
建築費に当てるにしても人気地区で無いと厳しい。
今の所、成功例も少ないし、その殆どが一等地。
>>916の所在地が山の手線内且つ中央線より南側でなら見込みはある。
容積をある程度余らせているなら可能性がある。
ただ、建て替えには4/5以上(区分所有者＆専有部分)の賛成が必要なので、
区分所有法の特別決議上の要件が一番高い。
様々な年代＆様々な経済状態の人達が集まっているから一筋縄では行かない。
最終的にはお金が一番の問題になることから、
修繕費が潤沢に有り、余った容積分を分譲して
建築費に当てるにしても人気地区で無いと厳しい。
今の所、成功例も少ないし、その殆どが一等地。
>>916の所在地が山の手線内且つ中央線より南側でなら見込みはある。
>916,917
皇居のすぐ近くのマンションあったでしょ。
ボロだけどほとんど上場企業のトップクラスしかすんでないところ。
毎朝黒塗りの車が行列してたところ。
管理費があまりまくって、ほぼキャッシュで立て替えられる！
しかも建て替え後の占有面積が広くなる！
皇居のすぐ近くのマンションあったでしょ。
ボロだけどほとんど上場企業のトップクラスしかすんでないところ。
毎朝黒塗りの車が行列してたところ。
管理費があまりまくって、ほぼキャッシュで立て替えられる！
しかも建て替え後の占有面積が広くなる！
919 ：916：2007/04/24(火) 22:18:43 ID:2i2UCHZ6
>913
だよね
地方は築１５年程度経つと売値が新築時の５～６分の１になる
それを買い叩いて賃料を少しだけ相場より下げて客付けすれば
元は充分取れる
だよね
地方は築１５年程度経つと売値が新築時の５～６分の１になる
それを買い叩いて賃料を少しだけ相場より下げて客付けすれば
元は充分取れる
921 ：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん ：2007/04/25(水) 09:05:39 ID:yDU2YTR8
和式の3点ユニットはどうかな
922 ：名無し不動さん：2007/04/25(水) 11:18:59 ID:C/x2CPfE
中古の築１５～２０年ものは手入れの仕方で痛み具合がピンキリなんでそれを見極めるノウハウ持ってれば美味しいビジネス。
>>923
まあまあ
まあまあ
>>923
恥の上塗り必死杉
恥の上塗り必死杉
926 ：名無し不動さん：2007/04/26(木) 20:15:30 ID:PcOtuthw
沖縄米軍再編でグアムは不動産ブーム
http://news.ameba.jp/2007/04/4400.php
http://news.ameba.jp/2007/04/4400.php
俺は891だが、923じゃないぞ。
でも、923の言うとおり。実践の伴わない奴ほど、ジャーゴンを
使って悦に入りたがるｗ
でも、923の言うとおり。実践の伴わない奴ほど、ジャーゴンを
使って悦に入りたがるｗ
928 ：名無し不動さん ：2007/04/27(金) 11:08:12 ID:k/+GXVcV
グランドステージを安く買って貸せば儲かりそう。
ジャーゴンという言葉を初めて知ったよ。
グランドステージってなによ。どこぞのマンションのシリーズ名しか
ひっかからん。
グランドステージってなによ。どこぞのマンションのシリーズ名しか
ひっかからん。
不動産鑑定の世界では当たり前の用語を不動産投資のスレに書いているのに、
特殊な集団内でしか通用しない隠語と同意語としてケチを付けるのもどうかと思う。
>>911の言い方もどうかと思うが、>>891が勉強不足なのも明らかでしょう。
素人も玄人も一緒に仲良くやってくれれば良いんだけど。
特殊な集団内でしか通用しない隠語と同意語としてケチを付けるのもどうかと思う。
>>911の言い方もどうかと思うが、>>891が勉強不足なのも明らかでしょう。
素人も玄人も一緒に仲良くやってくれれば良いんだけど。
俺は不動産鑑定の世界は特殊な集団と思うけどね。
用語は知らなくても現象を知ってればいいんじゃないかな。
用語は知らなくても現象を知ってればいいんじゃないかな。
ケチをつけるというより、不動産鑑定の用語を知ってたら不動産投資
ができるわけじゃないだろ。話の流れは上物の価値がゼロになるなら
ないという話なのだから、その流れに乗った話ができなければ、単な
るクイズマニアでしかないということだよ。
ができるわけじゃないだろ。話の流れは上物の価値がゼロになるなら
ないという話なのだから、その流れに乗った話ができなければ、単な
るクイズマニアでしかないということだよ。
中小企業診断士には会社経営はできず、不動産鑑定士にも不動産投資は
できない。用語を振り回したところで意味ないんだよねえ～
できない。用語を振り回したところで意味ないんだよねえ～
不動産鑑定士になる必要もないし、宅建取る必要もない
ただ知識は役に立つよ。自分なりの基準がないと
お買い得かどうか判断できないでしょ。
ただ知識は役に立つよ。自分なりの基準がないと
お買い得かどうか判断できないでしょ。
知識を自分の判断に役立てることができればね。
中古の上物をどう考えるかという話題に自分なりの切り口を提供できる
かどうか。その意味で911は何も言えてないのだから、役立たず。
中古の上物をどう考えるかという話題に自分なりの切り口を提供できる
かどうか。その意味で911は何も言えてないのだから、役立たず。
奥義とまでは言わないけど
秘訣を他人にべらべら喋らないと思うよ
ここではヒントらしきものを拾って
自分なりにアレンジする人の集まりじゃないの
911は大人気ないけどな
秘訣を他人にべらべら喋らないと思うよ
ここではヒントらしきものを拾って
自分なりにアレンジする人の集まりじゃないの
911は大人気ないけどな
秘訣をしゃべる必要はないが、考え方の筋道を示してみれば、他人の
見方を参考にすることもできる。それすらできない奴がほとんど。
見方を参考にすることもできる。それすらできない奴がほとんど。
938 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 14:42:30 ID:btk3vmmF
今日から休みなんですが家いたらエストラ？なんとかっていう会社から電話来て
投資しないかって感じでした。都内なので今後収益まちがいないとのことですが、
あまり不動産投資について知らないもので・・・で、さっそく近くの本屋（池袋）
の大型店でびっくり・・。いろいろ本でてるんですね・・・。自分にもできるか
分かりません。まずはエストラなんとかと言う会社が説明してくれると言う事
なんですがだいちょうぶですかね？電話来たのも本買ったのもさっきのことなんで
過去レスみてないですが。
投資しないかって感じでした。都内なので今後収益まちがいないとのことですが、
あまり不動産投資について知らないもので・・・で、さっそく近くの本屋（池袋）
の大型店でびっくり・・。いろいろ本でてるんですね・・・。自分にもできるか
分かりません。まずはエストラなんとかと言う会社が説明してくれると言う事
なんですがだいちょうぶですかね？電話来たのも本買ったのもさっきのことなんで
過去レスみてないですが。
939 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 14:45:07 ID:HM8paw2c
家に電話してくる業者なんてあやしいよ。
気をつけて。
気をつけて。
>>932-933
>>911は
>別に知らなくても不動産投資は出来るし、
>知ってたからって勝てるとも限らないが、
と言っているじゃない。
勝てる勝てないではなく>>934が言うように知識は役に立つし
自分なりの基準を持てるようにもなる。
資格にしたって鑑定士持ちなら不動産投資で必ず勝てるとは限らない。
しかし、鑑定士の知識は間違いなく役に立つ。
鑑定士をバカにする気も判らなくも無いが、口に出して言わなくても良いのでは。
持ってないのに一方的にバカにしても回りから見れば寒いよ。
それにしても一部、皆と仲良く出来ない人が居ますね。
実社会でも肩で風切って、自分の意に合わないものは
捨て台詞で生きているんですかね。
>>911は
>別に知らなくても不動産投資は出来るし、
>知ってたからって勝てるとも限らないが、
と言っているじゃない。
勝てる勝てないではなく>>934が言うように知識は役に立つし
自分なりの基準を持てるようにもなる。
資格にしたって鑑定士持ちなら不動産投資で必ず勝てるとは限らない。
しかし、鑑定士の知識は間違いなく役に立つ。
鑑定士をバカにする気も判らなくも無いが、口に出して言わなくても良いのでは。
持ってないのに一方的にバカにしても回りから見れば寒いよ。
それにしても一部、皆と仲良く出来ない人が居ますね。
実社会でも肩で風切って、自分の意に合わないものは
捨て台詞で生きているんですかね。
>>938
株よりもリスクが少ないとか思うかもしれないけど、ローンを組んでまで、
家賃で返済するとリスクが大きくなる。
自分の場合、真面目そうな単身赴任男が入居していると思っていたら、
架空の銀行口座などを作る住居地にされて、家賃を踏み倒すわ、室内を
破壊されるわで大損害をこうむった。
警察は敷金があるのだから後は民事裁判しろと言うが、自己破産するような
奴を追っても賠償金が取れないと弁護士も諦めろと忠告される。
貸金業の負債が1兆円というニュースが先日もあったけど、ここ最近の
自己破産ブームで家賃を踏み倒されたりすると、株の大暴落なみの損害を
受けることは覚悟してね。
株よりもリスクが少ないとか思うかもしれないけど、ローンを組んでまで、
家賃で返済するとリスクが大きくなる。
自分の場合、真面目そうな単身赴任男が入居していると思っていたら、
架空の銀行口座などを作る住居地にされて、家賃を踏み倒すわ、室内を
破壊されるわで大損害をこうむった。
警察は敷金があるのだから後は民事裁判しろと言うが、自己破産するような
奴を追っても賠償金が取れないと弁護士も諦めろと忠告される。
貸金業の負債が1兆円というニュースが先日もあったけど、ここ最近の
自己破産ブームで家賃を踏み倒されたりすると、株の大暴落なみの損害を
受けることは覚悟してね。
942 ：938：2007/04/28(土) 16:31:08 ID:btk3vmmF
あ、返答ありがとう。リスクがあるのですか？まったく安心で保障？もする
ようなお話でして。明後日にでも自宅伺っていいですか？ということですが、午前
電話来てすぐにでも説明してくれるって、親切な気もするし・・でもリスクはねえ。
ちなみに会社は上場予定の大きな会社らしくてその辺も後で説明してくれる
そうです。今日２回電話もらっただけでどうしようか迷ってますが>>939 >>941の
言う通りリスクあるなら今は慎重に考えてます。全く知識なくても安定収入、っていう
のが魅力的ですが。
ようなお話でして。明後日にでも自宅伺っていいですか？ということですが、午前
電話来てすぐにでも説明してくれるって、親切な気もするし・・でもリスクはねえ。
ちなみに会社は上場予定の大きな会社らしくてその辺も後で説明してくれる
そうです。今日２回電話もらっただけでどうしようか迷ってますが>>939 >>941の
言う通りリスクあるなら今は慎重に考えてます。全く知識なくても安定収入、っていう
のが魅力的ですが。
>>940
>>資格にしたって鑑定士持ちなら不動産投資で必ず勝てるとは限らない。
こういうこと言ってる時点でやばいぞ。
不動産投資で勝って得られる収益は、不動産鑑定で細々稼ぐのとは比較に
ならないほど大きいのに、不動産鑑定を有難がってどうする？
不動産投資を自分でやる才覚がないから、しょぼい不動産鑑定なんかやっ
てるんだろうに。
>>資格にしたって鑑定士持ちなら不動産投資で必ず勝てるとは限らない。
こういうこと言ってる時点でやばいぞ。
不動産投資で勝って得られる収益は、不動産鑑定で細々稼ぐのとは比較に
ならないほど大きいのに、不動産鑑定を有難がってどうする？
不動産投資を自分でやる才覚がないから、しょぼい不動産鑑定なんかやっ
てるんだろうに。
>>938
不動産投資って言っても、「安く買って高く売る」という商売の本質を
外れては儲けられないのは同じこと。テレマーケティングは「高く売る」
を地で行く売り方なのだから、「高く売りつけられる」ことを覚悟して
会うべし。ひやかしで会って、断固断る自信があるなら、止めはしないが。
不動産投資って言っても、「安く買って高く売る」という商売の本質を
外れては儲けられないのは同じこと。テレマーケティングは「高く売る」
を地で行く売り方なのだから、「高く売りつけられる」ことを覚悟して
会うべし。ひやかしで会って、断固断る自信があるなら、止めはしないが。
>>936
俺に不動産投資のヒントを最初にくれたのは、伝統工芸品の目利きを
やってる友人。
彼は信楽だとか笠間に行って、露天で売ってる焼き物を仕入れては、
銀座の画廊を借りて展示販売会をやって、毎回何百万円と利益を上げ
ていた。
安く仕入れて高く売るノウハウとビジネスの全体像をデザインして、
実行する行動力。これが利益の源泉なので、高騰しすぎたとかゴタク
を並べても仕方ないんだよね。
俺に不動産投資のヒントを最初にくれたのは、伝統工芸品の目利きを
やってる友人。
彼は信楽だとか笠間に行って、露天で売ってる焼き物を仕入れては、
銀座の画廊を借りて展示販売会をやって、毎回何百万円と利益を上げ
ていた。
安く仕入れて高く売るノウハウとビジネスの全体像をデザインして、
実行する行動力。これが利益の源泉なので、高騰しすぎたとかゴタク
を並べても仕方ないんだよね。
業者に丸め込まれない自信があるなら、勉強のつもり話を聞いてみたら？
収益不動産投資自体は、まっとうな投資の方法だし、その仕組みを
教えてもらえるよ。
業者が安心って言ってるのは、おそらく借り上げ保障のこと。
入居者は不動産屋（管理会社）と契約して、あなたは入居者じゃなく
管理会社と賃貸契約を結ぶ。
空き部屋になろうが、住人が夜逃げしようが関係なく、毎月の家賃は
不動産屋からあなたに振り込まれる、という仕組み。
その代わり、家賃の１０％程度の手数料を業者に支払うことになる。
家賃保証のつく物件はそもそも１ヶ月以上空き部屋にならないような
優良物件だろうが、収益をとるか安心をとるか。リスクとリターンは
天秤にかける必要があるのだ。
収益不動産投資自体は、まっとうな投資の方法だし、その仕組みを
教えてもらえるよ。
業者が安心って言ってるのは、おそらく借り上げ保障のこと。
入居者は不動産屋（管理会社）と契約して、あなたは入居者じゃなく
管理会社と賃貸契約を結ぶ。
空き部屋になろうが、住人が夜逃げしようが関係なく、毎月の家賃は
不動産屋からあなたに振り込まれる、という仕組み。
その代わり、家賃の１０％程度の手数料を業者に支払うことになる。
家賃保証のつく物件はそもそも１ヶ月以上空き部屋にならないような
優良物件だろうが、収益をとるか安心をとるか。リスクとリターンは
天秤にかける必要があるのだ。
>>943
何が細々だかショボイだかｗ
市場をリードしているファンドや転売業者が
どれだけの利益を乗せて転売しているかも知らないくせに
偉そうに言うやつだなｗ
利幅だけじゃなく時間も投資には重要だと言うことを
全く理解できてないくせに偉そうなことばかり言ってｗ
それに鑑定士は不動産投資してないとでも言うのかい？
鑑定だけじゃなく投資もしても良いんだよｗ
２ｃｈで鑑定業士じゃ比較にならないくらい沢山儲けてるぜ！
なんて言っても誰も信用しないよ。
君が「建付減価」も知らないって事は証明済みだけどなｗ
鑑定士バカにするなら取ってからにしろよな、
あ、君じゃヒヨコ鑑定士くらいがせいぜいかｗｗ
何が細々だかショボイだかｗ
市場をリードしているファンドや転売業者が
どれだけの利益を乗せて転売しているかも知らないくせに
偉そうに言うやつだなｗ
利幅だけじゃなく時間も投資には重要だと言うことを
全く理解できてないくせに偉そうなことばかり言ってｗ
それに鑑定士は不動産投資してないとでも言うのかい？
鑑定だけじゃなく投資もしても良いんだよｗ
２ｃｈで鑑定業士じゃ比較にならないくらい沢山儲けてるぜ！
なんて言っても誰も信用しないよ。
君が「建付減価」も知らないって事は証明済みだけどなｗ
鑑定士バカにするなら取ってからにしろよな、
あ、君じゃヒヨコ鑑定士くらいがせいぜいかｗｗ
948の書き込みにはウィットも中身もないぞｗ
必死杉
必死杉
http://school.do-campus.net/success/02.html
不動産鑑定士受験生だから悔しかったんだろ。
弁護士、司法書士には及びもせぬが、弁理士、公認会計士クラスには
儲かるらしいからね。ヨチヨチ
不動産鑑定士受験生だから悔しかったんだろ。
弁護士、司法書士には及びもせぬが、弁理士、公認会計士クラスには
儲かるらしいからね。ヨチヨチ
953 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 18:16:23 ID:8MNQte+s
いい不動産鑑定士もいるかもしれないけど
私の知ってる鑑定士はたいがいアホ
私の知ってる鑑定士はたいがいアホ
>>946
家賃保証の恐ろしいところは、あたかも30年家賃を保証するような
ことを言いつつ、実際には2年しか保証してくれないこと。2年づつ
契約更新で保証が改定されるので、最初の高い家賃を保証するよう
な甘い話が2年後いきなり梯子を外される。安すぎると文句を言って
も、もはや自己責任で誰も助けてくれない。
家賃保証の恐ろしいところは、あたかも30年家賃を保証するような
ことを言いつつ、実際には2年しか保証してくれないこと。2年づつ
契約更新で保証が改定されるので、最初の高い家賃を保証するよう
な甘い話が2年後いきなり梯子を外される。安すぎると文句を言って
も、もはや自己責任で誰も助けてくれない。
顔真っ赤にして頭から湯気出してカキコするから
間違えるんだよきっとｗ
間違えるんだよきっとｗ
小学校で新しいこと勉強して覚えてきたら
必死に親に説明するだろ
あれと一緒ｗ
必死に親に説明するだろ
あれと一緒ｗ
>>954の言うとおりだね。
家賃保証・・・表に見えない部分で、
礼金＞保証会社取得
保証免責期間＞建物が竣工してから大体2ヶ月
つまり新築で普通に（礼金2ヶ月・広告料1ヶ月だし）募集して、決まる物件だとする。
一部屋10万円で10部屋だったら
4年くらいで計算すればわかりやすいと思うんだけど、
普通に募集
募集時 （礼金2ヶ月-広告1ヶ月）×100,000円×10部屋＝1,000,000円
4年間の賃料収入 100,000×10室×12ヶ月×4年＝46,000,000円
1回目更新料（2部屋が更新しないで出たとする）
（100,000円×8室）× 1/2（半分は不動産会社へ更新事務手数料で支払うから）
＝400,000円 ・・・・ただし、最初の更新だけ計算（本当は2回目の分もある）
2回目更新料（3部屋更新なし）
100,000円×7室× 1/2
＝350,000円
4年間で、全部で8ヶ月空いてたとする(ありえないほど高い数字だけど）
空室（マイナス）賃料＝800,000円
合計 46,950,000円
家賃保証・・・表に見えない部分で、
礼金＞保証会社取得
保証免責期間＞建物が竣工してから大体2ヶ月
つまり新築で普通に（礼金2ヶ月・広告料1ヶ月だし）募集して、決まる物件だとする。
一部屋10万円で10部屋だったら
4年くらいで計算すればわかりやすいと思うんだけど、
普通に募集
募集時 （礼金2ヶ月-広告1ヶ月）×100,000円×10部屋＝1,000,000円
4年間の賃料収入 100,000×10室×12ヶ月×4年＝46,000,000円
1回目更新料（2部屋が更新しないで出たとする）
（100,000円×8室）× 1/2（半分は不動産会社へ更新事務手数料で支払うから）
＝400,000円 ・・・・ただし、最初の更新だけ計算（本当は2回目の分もある）
2回目更新料（3部屋更新なし）
100,000円×7室× 1/2
＝350,000円
4年間で、全部で8ヶ月空いてたとする(ありえないほど高い数字だけど）
空室（マイナス）賃料＝800,000円
合計 46,950,000円
うへぇ、418じゃないし。
>>418ｽﾏｿ
かたや、、家賃保証する。
礼金も更新料も空室もない。
免責が2ヶ月あるから、
100,000円×10室×（0.85～0.9（保証率））×46ヶ月（免責2ヶ月ひく）
＝41,400,000円 保証率90％で計算
4年間で 5,550,000円 差が出るんだよ。
実際には、保証無しなら、2回目以降の入居でも
礼金分の上乗せがあるわけだから、
さらに差は開く・・・・
保証の方もずーっと同じ保証率（もしくは保証料）でやってくれるわけじゃないからね。
>>418ｽﾏｿ
かたや、、家賃保証する。
礼金も更新料も空室もない。
免責が2ヶ月あるから、
100,000円×10室×（0.85～0.9（保証率））×46ヶ月（免責2ヶ月ひく）
＝41,400,000円 保証率90％で計算
4年間で 5,550,000円 差が出るんだよ。
実際には、保証無しなら、2回目以降の入居でも
礼金分の上乗せがあるわけだから、
さらに差は開く・・・・
保証の方もずーっと同じ保証率（もしくは保証料）でやってくれるわけじゃないからね。
あ、計算間違えたし・・・Ｏｒｚ
普通なら、4年で48,000,000円だから
差は、7,550,000円だ。
4年で750万・・・って。
保証会社は儲けすぎだよ。
普通なら、4年で48,000,000円だから
差は、7,550,000円だ。
4年で750万・・・って。
保証会社は儲けすぎだよ。
960 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 19:43:34 ID:fs2XhvM4
ローン返済の３０年間家賃保証のプラン持ってくる大手もあるよ。
まあ家賃保証あれば夜逃げされちゃうと業者のほうが困るから
アヤシイ店子には貸さないよう業者も企業努力するけどね。
まあ家賃保証あれば夜逃げされちゃうと業者のほうが困るから
アヤシイ店子には貸さないよう業者も企業努力するけどね。
それ良心的な家賃保証。
業者によっては
家賃一室10万円見込める地域なら募集賃料を一割減の9万円に設定される。
さらに保証料を募集賃料から一割取られる。
（10万円が8.1万円になってしまう）
募集開始から３カ月は募集期間として保証しない。
ようするに、新築完成後即入居しても大家への入金は４ヶ月目から。
もちろん、３ヶ月間の家賃も礼金も業者のポケットへ。
毎月の管理費と修繕積み立て費を法外に請求。
大規模修繕も指定の業者で行わせる。
これらの条件を望まないと保証は出来ない契約。
もちろん建物自体も割高。
なんて業者もある。
業者によっては
家賃一室10万円見込める地域なら募集賃料を一割減の9万円に設定される。
さらに保証料を募集賃料から一割取られる。
（10万円が8.1万円になってしまう）
募集開始から３カ月は募集期間として保証しない。
ようするに、新築完成後即入居しても大家への入金は４ヶ月目から。
もちろん、３ヶ月間の家賃も礼金も業者のポケットへ。
毎月の管理費と修繕積み立て費を法外に請求。
大規模修繕も指定の業者で行わせる。
これらの条件を望まないと保証は出来ない契約。
もちろん建物自体も割高。
なんて業者もある。
963 ：名無し不動さん：2007/04/28(土) 20:57:24 ID:fs2XhvM4
>>961
そんなタカピーな業者あるのか？
６社くらいの不動産業者と営業の話したが、家賃保証の有無に
関わらず、買ってから店子つくまでは業者が家賃払ってくれる
(しかも日割りできちんと)とこばかりだったぞ。
そんなタカピーな業者あるのか？
６社くらいの不動産業者と営業の話したが、家賃保証の有無に
関わらず、買ってから店子つくまでは業者が家賃払ってくれる
(しかも日割りできちんと)とこばかりだったぞ。
大家のおいしい部分に業者様がどんどん侵食して
食い物にしつつある今日この頃皆さんどうお過ごしですか
大家は生簀の中で養殖される魚に成り下がったのでしょうかね
ああ嫌だ嫌だ
食い物にしつつある今日この頃皆さんどうお過ごしですか
大家は生簀の中で養殖される魚に成り下がったのでしょうかね
ああ嫌だ嫌だ
滞納二ヶ月で強制退去、敷金二ヶ月を違約金として没収してくれた
優しい管理会社もありますよん
優しい管理会社もありますよん
リスクなくしてリターンなし。 あったりまえのことだわさ。
967 ：名無し不動さん：2007/04/29(日) 07:04:10 ID:7bB9Vl6w
>>957
広告料なんて取られるの？
広告料なんて取られるの？
>>967
そりゃ任意だけど、出せば早く埋まる場合もある
そりゃ任意だけど、出せば早く埋まる場合もある
今度の確定申告が初めての青色申告にチャレンジなんだけど、質問
不動産所得のほかに、事業所得がある場合。
確定申告書Ｂの一票と二表は、まとめて書くんだろうけど、
青色申告決算書と収支明細書は、不動産所得用と事業所得を別々に
作成するんでしょうか。
青色申告ソフト買ってみたら、不動産所得とそれ以外で別々に
データを入力しなければいけないみたい？
不動産所得のほかに、事業所得がある場合。
確定申告書Ｂの一票と二表は、まとめて書くんだろうけど、
青色申告決算書と収支明細書は、不動産所得用と事業所得を別々に
作成するんでしょうか。
青色申告ソフト買ってみたら、不動産所得とそれ以外で別々に
データを入力しなければいけないみたい？
970 ：名無し不動さん：2007/04/29(日) 09:09:01 ID:+P0jNqX3
>>969
税務署に電話
税務署に電話
>>970
投資用マンションの基本モデルですな。
確認しておくこと
・周りの似た物件（駅からの距離、面積）と比べて妥当な家賃か？
新築だから高い目の家賃というのはなしね。更新で下がったら悲惨。
・最初の持ち出しで、登記など諸費用が５０万くらいかかるけど
頭金とは別？これは業者が負担してくれる場合があるので確認。
・固都税がおそらく毎年３万くらいかかる、年間収支は少し落ちるよ。
感想としては月の持ち出し１万は大きいかな。いまは金利上昇期だし、
月々のローン返済額が将来数千円くらい上がる可能性を覚悟しないと。
福岡の状況には明るくないけど、頭金なしで月々の収支もプラマイ０、
くらい営業にふっかけて交渉してみたら？
投資用マンションの基本モデルですな。
確認しておくこと
・周りの似た物件（駅からの距離、面積）と比べて妥当な家賃か？
新築だから高い目の家賃というのはなしね。更新で下がったら悲惨。
・最初の持ち出しで、登記など諸費用が５０万くらいかかるけど
頭金とは別？これは業者が負担してくれる場合があるので確認。
・固都税がおそらく毎年３万くらいかかる、年間収支は少し落ちるよ。
感想としては月の持ち出し１万は大きいかな。いまは金利上昇期だし、
月々のローン返済額が将来数千円くらい上がる可能性を覚悟しないと。
福岡の状況には明るくないけど、頭金なしで月々の収支もプラマイ０、
くらい営業にふっかけて交渉してみたら？
>>973
ワンフロアー300坪以上の築浅Ａクラスビルの話ですね。
ワンフロアー300坪以上の築浅Ａクラスビルの話ですね。
それってもともと利回り２％とかでしょｗ
丸ビルや新丸ビルの底地取得価格なんて知らないが、
２％なんてもんじゃなくて２０％以上の利回りじゃね？
２％なんてもんじゃなくて２０％以上の利回りじゃね？
そうなの？
六本木ヒルズは現在２％台らしいけど
まあ最初の1年は１５％くらいだったな
六本木ヒルズは現在２％台らしいけど
まあ最初の1年は１５％くらいだったな
>>976
新丸ビル ワンフロアー 家賃諸々年6億程 もうアフォかと
新丸ビル ワンフロアー 家賃諸々年6億程 もうアフォかと
次スレは>>980にお願いしよう
建て方しらない
>>978
本社住所一つで数百億単位のビジネスを取れたり取れなかったりする。
学歴・容姿・資格、何一つとっても目に見えるものでしか簡単には信用は
手に入らない。「わが社は本社墨田区ですが、丸の内の会社に負けないぐら
い」などという説明、誰も聞きたくない。
本社住所一つで数百億単位のビジネスを取れたり取れなかったりする。
学歴・容姿・資格、何一つとっても目に見えるものでしか簡単には信用は
手に入らない。「わが社は本社墨田区ですが、丸の内の会社に負けないぐら
い」などという説明、誰も聞きたくない。
自宅だって住所と一戸建てかどうかで信用度が決まるからな
ローン組む審査だってそう
ローン組む審査だってそう
この携帯全盛な世の中でも固定電話番号は重要だし。
でも新丸に本社、より支店で数フロアーというのが理想かな。
でも新丸に本社、より支店で数フロアーというのが理想かな。
「人は見かけで判断してはいけない」
ということわざがあるくらい、人の見かけは重要。
ということわざがあるくらい、人の見かけは重要。
>>981
やっぱり豊田市ではダメでしょうかねぇ。
やっぱり豊田市ではダメでしょうかねぇ。
>>985
インフラと資金を自己解決していれば無問題
インフラと資金を自己解決していれば無問題
時価総額１位がド田舎の国
銀座の路面店は売り上げナンバーワンでないという知られざる事実。
銀座の家賃は売り上げが多いから高いわけではなく、会社の格を決める
から高いんだね。
銀座の家賃は売り上げが多いから高いわけではなく、会社の格を決める
から高いんだね。
新丸ビルに出店しているのは郊外田舎で成功した店。
新丸ビルに買いに来てるのは郊外田舎住民の貯めに貯めた金。
新丸ビルに買いに来てるのは郊外田舎住民の貯めに貯めた金。
>>990
すまん、店の話はいいんだ。オフィス入居で。
すまん、店の話はいいんだ。オフィス入居で。
>>992
乙。入居ｷﾎﾞﾝ（
乙。入居ｷﾎﾞﾝ（