【泥棒大家涙目必死！8】最高裁でも特約無効

>>917
　　ペットを飼って良い≠建物を破壊して良い
って分かるよね？
大家が「飼って良いよ」と言ったとしても、飼い主が最善の注意を払って
ペットによる汚損破損（壁や柱、フローリングにキズをつけるとか、
おしっこなどで臭いやしみをつけるとか）はしないことが前提。
「子供可」物件でも子供がふすまに穴を空ければ補修費を払うのが当然なのと同じです。

全額返還は無理でしょう。しかし、もし必要以上に補修費を吹っかけられるようでしたら、
ハウスクリーニング代や修繕費用の相場
http://chintaifaq.net/taisaku/t_shuzenhiyousouba.html
ここのサイトを見たり、消費生活センターに相談して妥当な金額を支払ってくださいね。

ペット可物件（大家の了承を時点でそう解釈される）の現状回復費用は
判例が少なくて、判断の難しいところだね
犬なりの当然の習性として傷が付く部分はペット禁止物件と一緒には
できないだろう
床なんかは、当たり前に傷付くけど、柱はどうかとか
判例があれば、ぜひ、見たいところ

ペット禁止物件で猫を飼ってた人の判例ならテンプレにあるよ。

のび太の敷金返還奮戦記
http://www.dai-h.com/sikikin/sikikinindex.html

>>66-68 >>500
テンプレリンク定時ご紹介 age

大東の物件
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1142424837/

大東物件の大家か社員が執拗な荒し書き込み
矢印の物は全てそうです

矢印の物って「↑○○○○」って書き込み？
これ、賃貸不動産板名物の↑荒らしだよ。
とりあえず削除依頼してみたら？

あ、鯖が変わったんだね

>>917
法律は知らんがペットが傷つけたんなら費用くらい負担してやれよ
あまりにも身勝手すぎるぞ

闘うブログ

ぼちぼちブログの作成に取り掛かってます
http://hosoikansaiben2005.spaces.live.com/
「少額訴訟」の項です。
参考になるか分かりませんが‥

次スレ

http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169203471/l50

>>927
陰ながら応援

371 ：名無し不動さん ：2006/12/28(木) 01:11:37 ID:t/1ma28T
「事業用賃貸借と原状回復特約」より
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/genjoukaihuku_2.htm

＜原状回復義務の発生根拠となる合意の注意事項＞
�@ 原則 ＝ 賃借人に原状回復義務はない
�A 例外 ＝ 特約による原状回復の合意
＜特約の有効要件＞
(1) 特約により賃借人に原状回復義務を負わせる必要性・合理性があること
(2) 合意内容による賃借人の負担内容が著しく賃借人に不利でないこと
（信義則に違反する特約条項については制限解釈されて合理的な範囲内に義務を縮小される）
(3) オーナーから、具体的な修繕費用の範囲が契約書などに明記されており、
　その「通常損耗」についても賃借人が負担するものであることの適切な説明がなされ、
　賃借人が原状回復義務の内容を認識して了解したこと
　（不動活字による形式的文言は例文解釈されて効力を有しない危険はある）
(4) 合意内容が公序良俗に反しないこと
（特約条項は無効となり、原状回復義務そのものをすべて否定する扱いがなされることもある）


オーナー・管理会社のための原状回復と敷金返還（アパマン編）
http://homepage1.nifty.com/lawsection/special/genjoukaihuku/genjokaihuku_index.htm

373 ：名無し不動さん ：2006/12/28(木) 11:23:58 ID:???
>>371
それは事業用賃貸だね。だから消契法がない
それでも特約の成立はほとんど不可能ということ

この解説が判りやすいね。

第７章 （補追）原状回復をめぐる最近の判例
１項 平成17年12月16日最高裁判例
http://homepage1.nifty.com/lawsection/special/genjoukaihuku/genjoukaihuku_7.htm#tokuyaku

オーナー・管理会社のための原状回復と敷金返還（アパマン編）より
http://homepage1.nifty.com/lawsection/special/genjoukaihuku/genjokaihuku_index.htm

>>931の判例解釈はオーナー側の視点からのもので、その判例解釈の結果、
オーナー側への注意事項としてまとめられたのが、>>930(>371)の
＜原状回復義務の発生根拠となる合意の注意事項＞のようです。
最高裁判決後に書かれ、インターネットで公開されている関連文章の中では、
わかり易くレベルの高い、信頼が置けるものではないでしょうか。
オーナー側の理論武装がどんなものか知っておくのにいいのではと思います。

文章タイトルに事業用賃貸借とありますが、特約の有効要件自体に事業用、
一般消費者用の違いは無いようです。しかし、賃借者が一般消費者の場合には、
消費者契約法で特約の効力が否定されることも有るようです。

積水ハウス完全子会社「積和不動産」の情報はこちらにも

http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1147733905/
ガビ━（ﾟДﾟ;）━ン【積　和　不　動　産　part4】

>特約の有効要件自体に事業用、
>一般消費者用の違いは無いようです。
>しかし、賃借者が一般消費者の場合には、
>消費者契約法で特約の効力が否定されることも有るようです。

現状だと特約は消費者契約法無効が当然のように判決となる
やはり事業用とは天地の差があると思うよ
消費者契約法施行以降契約、更新だと、もう、最高裁なんていかないでしょ
当たり前のように無効

次スレ立てるの早すぎで落ちてね？

＞＞917　背信的契約違反となり、全額借主負担

http://www.youtube.com/watch?v=2KCSKZ4-lxI

特約無効判決が定着しただけも、だいぶん、トラブルは少なくなりしたね

相談をさせて下さい。
当方、事務所をこの度移転する事になりました。
ところが、退去の段になって、現状回復として、
・看板の設置の際に出来た外壁の汚れの為、外壁の張替
・建物の業者クリーニング
・共有部分の階段廊下、吹き抜けなど含む業者クリーニング
等を要求されています。
共有部分のクリーニングも、契約に含まれていると言う話は、本日になって大家から
通告され、大変戸惑っています。
又、当方で設置したエアコン、室内ドアなどのグレードアップについては、
撤去する際には現状回復費用が発生する為、全て大家の持ち物として収める
と言う契約になっていると言う事です。

自分が契約者ではなく、老齢の父が契約主である為、口でやり手の大家に
負かされて、不利な条件を次々と押し付けられているようで、どうにか
出来ないかと相談に上がりました。

又、大家がクリーニングを確認し、ＯＫをしない限り退去が認められず、
月末を越えた場合は翌月の賃貸も発生するようです。
どうにかできないものでしょうか。

>>939
60万以下なら小額裁判しかありません
簡単にできます
裁判所のサイトを見てください。
http://www.courts.go.jp/
ただしここはつながらない時がよくあります
共有部分のクリーニングなんて契約にあっても絶対払う必要なし
エアコンが大家のものになるなんて泥棒そのもの
クリーニングしなければ退去が認められないなんてことはない
そんな権限ある分けない
大家は犯罪者が多いので話をしても無駄
6月から消費者団体訴訟制度が始まるからそれをやってもよい
http://www.consumer.go.jp/seisaku/cao/soken/index.html
和解になっても内閣総理大臣が名前、内容を公表します

事務所として借りていたということはあなたのお父さんは事業主なんですよね？
とすると消費者契約法の適用は難しいんじゃないかと。

とりあえず、お父さんが持っている契約書の内容をよく読んで、
大家が言っていることが条文の拡大解釈になってないかどうか確認してください。
よく分からない場合は弁護士（自治体に問い合わせれば無料で相談できることもあります）
に相談してみてください。

>当方で設置したエアコン、室内ドアなどのグレードアップについては、
>撤去する際には現状回復費用が発生する
これだけならその通りです。入居者が設置したものは退去時に撤去し、
その費用＝原状回復費用は入居者負担になります。しかし、だからと言って
>全て大家の持ち物として収める
っていうのは一方的な感じがしますね。この条項について、
契約時に本当に双方の合意があったんですか？

裁判に訴えるのも一つの手なのですね。
今はまだ其処までは具体的に進んで居ないのですが、今後の為に相談する内容
を纏めて、出来る事をしたいと思います。

別件で弁護士の先生にお世話になっていますので、其方で一度相談したいと思います。
又、契約時には設置物を大家が納めると言う話は無く、エアコンの装備が必要になった
際、一緒に電気店に出向いて、其処で口約束でそのように取り決めさせられた、
と後に聞きました。
又、本日は引渡し期限ギリギリになってから、エアコン内部の分解清掃を要求され、
手配が月末まで間に合わないような状況です。空き室満載の物件ですから、出し渋りなの
かもと思うのですが…特約で、退去も先年から此処まで先延ばしになっていますし、
二重契約の負担もあります。地元でも掃除業者に必ずリテイクを出すので有名
な大家との事。向かいの事務所も退去の際、退去させないと脅迫され、共有部分をクリーニング
させられたそうです。自分の都合が良いようになるまで、「やり直し」を命じれば幾らでも
思うとおりになると言うのは、どうにかならないものでしょうか。

>其処で口約束でそのように取り決めさせられた
基本的に、口約束でも双方の合意があれば有効です。しかし、
>エアコン内部の分解清掃を要求され
これは腑に落ちないですね。入居者が設置した設備をその建物の備品とする
契約になっているようですから、その設備の所有権は大家にあるはずです。
なら通常清掃以上の清掃にかかる費用も大家が負担するべきだと思うんですけどね。

>「やり直し」を命じれば幾らでも
>思うとおりになると言うのは、どうにかならないものでしょうか。

大家とクリーニング業者の間で、どの程度まで汚れを落とすかを
話し合ってからクリーニングを行えばいいのではないかと。
また、裁判を念頭において、クリーニング前後の写真を
撮っておいたほうが良さそうですね。

いくらクリーニングにかかったかは、あまり問題ではない
問題はいくらが消費者負担かだろ
消費者負担は汚した１平米単位、経年劣化ならその1割
本来、もめるような金額ではない

で、どうすればいいの

少額訴訟だろうね
テンプレ参照の上、まず、内容証明を送付

ok

写真等の保管をし、不動産屋立会いの下で、一応本日引き渡しとなりました。
やり直しとなった際に直ぐに対応できるよう、掃除業者は個人的な知人に頼み、大家
息子も中途確認する等を行って双方納得した状態を保つようにしての仕事でした。

実際に本日も現場で幾つかのリテイクは出したようですが、その場に業者が居た
為に説明も出来、かつカメラを持ち込んでいた事等もあって、前回の看板関連
の際程はごねられず何とか無事に切り抜ける事は出来ました。
敷金については後日振込みとの事ですが、設備の補修は全て当方で負担した形と
為りましたので、契約上では全額返還となる筈なのですが…

因みに、今回請求された内容は以下です。
・業者による物件及び二階共有部分のクリーニング
・エアコンの業者クリーニング
・自費設置した内装・エアコンなどの大家への委譲
・外壁の清掃及び、そのリテイクの費用負担
・外壁の再々リテイクにより、新規のビル看板の作りつけ
・ドア交換により大家指示の場所に保管していたドアが破損。
　その為の補修費用全額の負担
等など

全額にすると何十万かの出費ですが、大家とやりあった別の事務所は、
敷金を様々な理由で減額されたと言う話も聞きます。
※因みに、其方の事務所は共有階段の清掃費用として二十数万円の減額を敷金から
されたそうです。
とは言え、地元であらゆる方面に癒着している地主ですし、何処の事務所も
抵抗出来ないと言うのが実情の様です。

じゃあ払えば？ｗ

弁護士は何と言っているんですか？

当方でも色々と調べたのですが、やはり争える部分でのみ争っても、費用の方が
掛かり実際の利益は出ないようです。
弁護士は相談ではなく、別件の際に手短に訪ねたのみの返答なのですが、
曰く、不正は許せないと言う正義感で訴訟するのなら請け負うが、
それ以外であれば考えたほうが良い。との事でした。
又、公共機関での相談は、法人は受け付けないと断られたとの事で、
元同ビルの知人も同じような感じで推移したと聞いています。

ただ、悪評の為か人徳？か。当方が出たあの貸し事務所、とうとう入居率、
5割を切る感じですので、あちらも焦ってのごり押しなのかもと思う昨今です。

>実際の利益は出ないようです。
（°Д°）ハァ？
利益って……敷金返還訴訟は自分のお金を正攻法で取り返すだけですよ。
>不正は許せないと言う正義感で訴訟するのなら
敷金返還請求を本人訴訟で行っている人はそういう意識の人が多いです。

なにか根本的なところで勘違いをしてませんか？

だね。
大家と管理会社にやるくらいなら、戻ってこなくてもその分訴訟に使うよ。

>>952
通知書を送り、内容証明を送り、弁護士を頼まない小額訴訟で
いいんじゃないでしょうか。

弁護士を頼むとそりゃ赤字ですよ。

939の場合、事業者同士の裁判だけど、本人訴訟で大丈夫かな？

弁護士なんて必要ないでしょ。

消費者契約法も味方に付けられない状況で、あらゆる方面で癒着している原告相手に
本人訴訟をするのですね……まあ頑張ってください。

とりあえず、同様の判例があるかどうか調べてみてはいかがでしょうか？
一人で戦うには必要なことだと思いますので。

事業者の場合は消費者契約法は適用されない

あとは一昨年の最高裁の判例を持ち出すことだね
「賃貸借契約においては通常損耗の補修費は賃借料の中に含まれるのが
社会通念であること」
わかりやすく言ったら、ホテル等を出るとき、別途クリーニング代請求される？
そんなの宿泊費に含まれてるのが常識

これで訴状書いたら？

少額訴訟では、調停員（主に弁護士）も一緒に出廷するから
判決出してもらうより、調停員に和解安出してもらって、それに応じればかなり戻ってくる
というか民事訴訟法に簡易裁判所の裁判はなるべく和解させなければならない
という条項があるので
主張するところは主張し、妥協するところは妥協すること

まあどうするかは本人次第だから。
自己責任で、自分が正しいと思うようにやってみるといいよ。

行ってきました。簡易裁判所。
午前中に相談担当の人に訴状の書き方を教えてもらって、専用の机で訴状を書き、
お昼に近くのコンビニで、証拠書類のコピーを各2通。
（コンビニの場所も裁判所の人に教えてもらった）
お昼ごはんを食べてから今度は受付担当の人と話をしながら、あれこれ修正。
切手と印紙を裁判所内にある弁護士共済会みたいなところで購入。
その人が訴状に私のはんこを押して終了です。
実質2、3時間でしょうかね。
証拠書類を添付するとは知らなかったので、あまり準備していなかったんですが、
とりあえず相手から来た手紙なんかもコピーして提出しました。
とにかくやり遂げましたよ。
裁判は1ヵ月後になります。

これから大阪で部屋借りるんだけど、安心して解約引き特約のある物件を選ぶよ！

>>961
乙！
裁判までに裁判所サイトにある判例や経験者のブログなんかを読んで理論武装し、
当日どんな質問をされても自信をもって対応できるようにしておくといいよ。

頑張れ。

>>963
どうもです。
証拠書類のコピーを添付する必要があります。
枚数は被告人の数プラス1ですね。
これを被告人に送って、裁判所が1通保管して裁判官が読むということでしょう。
訴状の書式をもらって家で書くというスタイルではなく、当日、裁判所で
訴状を書いて即提出したい場合は、準備していかれることをお勧めします。
証拠書類の原本は、裁判当日にまた持参する必要があるそうです。

賃貸契約書や敷金の領収書、事件の経緯や自分の主張を書いたもの、
家主から送られてきた手紙などをコピーして証拠としました。

>>964
頑張ってください。
影ながら応援しています。

みんな頑張って、敷金取り返してるんだね
頑張らないと取り返せない
大家は強欲だから、大人しい奴を食い物にする

>>953
そういう説明する弁護士も問題だよな
あくまで銭ゲバ大家に金を渡さん為に訴えるのに
マスコミがもっと煽れば面白いんだが...どうでもいいCPばっかり

>>967
一概に問題とも言えないんだよ
日本の法律いくつある？
多分、千越えるでしょう
これ全部暗記できる弁護士いるか？
無料弁護士相談受けても、民法の規定はわかるけど
おととしの最高裁判決とか消契法わかる奴は数%だよ

弁護士も学者と同じで自分が専門としてる法律がある
敷金返還訴訟起こすなら
ネットで敷金を専門にしてる弁護士のHP見るのが一番です