アパート経営なんでも相談室【106号室】

　大家だって経営努力してます。がんばって6スレ目も満室に･･･

＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます

前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/

>1
乙

>>1LDKの人
>デザイナーズとか無垢フローリング（今回は採用しませんでした）

デザイナーズは採用しないで正解だよ。数年後にリフォーム必須だからねー。
無垢の床板なんかはいつでもできるから、今の床板がダメになったら
無垢板で床張りすればいい。

逆に売買ならデザイナーズは有利だよ。その時、流行ってるものを採用すれば
買う客は付く。数年後、ブームが去ろうが知ったこっちゃない。

皆様 どうぞアドバイスお願い致します。

60坪の借地権をもっております。
住居を取り壊し、アパート経営を考え中の者です。
地主さんにアパート経営をするのなら
地代を上げると言われましたが
やはり当然でしょうか。

どの程度、上げられるのが相場なのでしょうか。

地主様の方々からのご意見も是非お願い致します。

用途変更や建替えを容認する地主はいないな。

>>4
当たり前。
借地権があっても新築や建替なんかの場合には地主の承諾が必要。
他人のふんどしで商売しようというのが虫が良すぎる考えだろ。

教えてください。

　主要幹線駅から2分、スーパーから5分、駐車場無料、990万の新築マンション
　を賃貸用に購入したいのですが、このマンションは分譲マンションです。
　分譲マンションは見送るべきでしょうか?

ちなみに、投資効率は12%を見込んでいます。

>>7
もうちょっと条件を晒せ。
家賃設定はいくらやねん？

>>4
超馬鹿で超お人好しな地主なら、固定資産税の倍くらい。

普通の地主なら、どんなに最低でも地価の６％は取りたいところ。
むしろ、地代を上げる程度でアパート新築を承諾してくれることに驚き。

>>4
底地を持っているので逆なのだが
木造から重量鉄骨への変更の時に裁判して
固定資産税の評価額が8000万の土地で1500万取れたよ
その8年後に地代滞納したので契約解除できておいしかった
そんな状態だったけど建物だけ残ってしまって
金融屋と裁判したけど競売で買い取ったので出費が2000万くらい
結局10年かけて500万の出費で契約解除できたけど
やっぱ更地で返して欲しいな

あっ書き忘れていたけど裁判費用が400万かかったので
差し引き900万の出費だった
ちなみに地代は最低でも固定資産税額の3倍でしたよね
倍はないと思うな
馬鹿orお人よしな地主でも代が変わったら値上げるに違いない

>>7
修繕積立金は？
管理費は？
家賃相場は？
都道府県名は？
市名は？
何階で日当りは？
平米数は？
間取りは？
コンビニは？

4です。

5、6、9、10、11でお答え下さった皆様
アドバイスありがとうございます。
何分、若造なもので、世間知らずで申し訳ありません。

親が死に相続した際(6年前)に、代がかわるため200万程を
お支払いしまして、それで・・・ご報告をきちんとすれば
3000万程度のアパートにしてもよいかしらと・・・
浅はかで恐縮するばかりです。

アパートにするには再度、地主様にご報告とアパート建物の
固定資産税の6%程をお納めすることがわかり大変参考になりました。

ありがとうございました。

4(13)です。
たびたび失礼いたします。

13での間違いを訂正させて下さい。
×固定資産税の6%
○地価の6%

>>8
家賃は近隣の相場を参考に10万円とのことです。算出業者はエイブルです。
990万の物件は応募者が殺到して抽選になるとのことです。一番安い部屋で
なくて3番目くらいがよかったと思います。部屋の広さは2LDK 56m2です。

分譲ですが、見過ごすにはあまりにもいい物件のような気がします。

>>12
修繕積立金、管理費合わせて月1万。都市人口は80万を超えてます。
階数は2階で日当たりは悪くありません。最上階は1360万です。

このマンション、販売2日目で8割の申し込みがあったそうです。
一応、1万円払って、申し込みはしておいたのですが。

診断よろしくお願いします。

自分で決められないならその物件は見送り

>>13
定期的に贈答品を献上しておきましょう。
お中元とかお歳暮とかの名目で必ず配送してもらいましょう。
そうすると法律的には信頼関係が保たれていると判断されます。
信頼関係が保たれているとお得な事がたくさんです。
困ってからだと無理な話なので普段から献上しておきましょうね。
私に持ってきても絶対に受け取りませんけどｗ

地主さんの発言を考えると条件変更にお金を支払う必要はなさそうですね。
丁重に地代だけの相談をした方が無難だと思います。

そもそも立ち退きの話が出てないってことはそういう土地って考えるほうがベターな気がする

条件変更承諾＝更地価格の１０％前後
同等条件での建替承諾料＝更地価格の１０％前後
名義書換料＝借地権価格の１０％前後

借地権関係の相場は上記のようですが、
この際の更地価格とは実勢価格ですかね？
それとも固定資産税の評価額？

訂正
同等条件での建替承諾料＝更地価格の４％前後
でした

立ち退きの応じる借地人なんかいないだろ。
借地なんてのは貸す方も、借りる方も怨念の塊。
借地権を買い取りか。
底地買い取らせるか。
本来は早く白黒付けるべき。
でも、現実は両者とも現金惜しいからね。

>>16
間取り的には６畳部屋×２ １０〜１２畳ＬＤＫかな
基本的には問題ないけど金利上昇リスクが今は高い
独自の収支計算ソフトに入力したら下のようになった

最初の15年間の試算(所得税やら固定資産税･減価償却等から独自計算)
年収1000万のｻﾗﾘｰﾏﾝが自己資金1000万の場合は現金収支+10%/年
年収1000万のｻﾗﾘｰﾏﾝが自己資金500万で金利8%の場合は現金収支+3%/年
年収1000万のｻﾗﾘｰﾏﾝが自己資金500万で金利4%の場合は現金収支+5%/年
年収1000万のｻﾗﾘｰﾏﾝが自己資金0万で金利4%の場合は現金収支0%/年
年収1000万のｻﾗﾘｰﾏﾝが自己資金0万で金利8%の場合は現金収支-3%/年

23は15年返済

>>23,24
詳細なご回答ありがとうございます。自己資金500万を予定しています。
抽選で当たったらやってみたいと思います。初めての賃貸経営ですけど
がんばります。

>>22
イキナリ出て行けといって応じる人はいないが
他に利用法を考えていれば、（そういう話があれば）きっかけまちになってるはずだよ
例えば今回の相談者のような事があったときや、大規模修繕なんかの話が出たときに
そんな事を言い出すなら出て行け、というのをやんわりと言う

借地権＞＞＞＞底地権、であることを知らない
借地人はいないと思われ

で？

56m2で990万でエイブル

や　め　と　け

あるボロビルのオーナーですが
今年９月に建て直しを予定しています。
５年くらい前に定期借家法に基づいて、ある日本人と契約をしましたが
ここ最近中国人に又貸しされて逃げられてしまいました。
（勝手にいくつも部屋を作られたくさんの中国人が住んでいた）
後半年なのでそのまま中国人らに定期借家の契約書にサインさせ
ttp://www.campus.ne.jp/~kamiya/takeshi/teisyak3.htm

指紋を押させましたが、まだサインさせることのできない人もいます。
後空き室があったので不動産はなかなか人がいないといわれたので
表に張り紙を貼って人を募集していれたところ、どうも怪しげな人物を
いれてしまったようで契約書にサインはさせたものの、顔写真のない保険証で
入れてしまい、領収書はその人が働く解体屋にだしてしまった為
契約した本人はいなくなり、また別の人が住んでいます。
仕方なくまた契約書にサインさせようとしているのですが
なんだかんだ理由をつけてサインしてくれません。
このままほっといたら９月の立ち退きの時ごねられそうで怖いです。
向こうは契約書はもってないはずです。お金を払ってくれるからといって
このままほっといたら法外な立ち退き料を払わなければならないでしょうか？
それともそのままお金を受け取っていたら契約書なくても
住んでることを認めることになって立ち退き料を払わなければいけないはめになりそうですか？

ある日本人の時点でなんで弁護士いれないのか俺には理解不能

借地権の悲惨な状況を見れば、家賃10ヵ月〜２年分の立退料で済む借家なんて天国

無断転貸借の時点で追い出しをかければ合法的に追い出せたのに。
転借人の一部と契約しちゃちゃあ、まだ契約してない奴なんて、いくらでも言い訳が出来るようになる。

わずかな期間の空室がもったいなくて変なのを入居させたのも理解しがたい。

結局のところ、目先の利益に目がくらんで、高い授業料を払うことになる。

大家業やるなら最低限、民法と業界の動向くらいは勉強しとけ。

>>30
こんな馬鹿が今どきいるのか？

いちがい馬鹿とはいえない
まともな入居者が望めず、再建築なんて絶対に融資無理な物件もある
そういう大家のギリギリの状況も理解すべき

ギリギリということと勉強しないって事は別問題だろ
むしろ今まで何も考えずにやってこれてしまった事の不幸

4/3の時点で弁護士やトラブルに詳しい人に話しを聞きに言ってなかったら
最悪でも今日現在までだらだらと過ごしていたら終わりだな。
誰かに指示されないと動けない人間に事業は無理

契約書や家賃支払の証拠がなければ短期賃借権は証明できず
占有者の占有権原は使用借権と判断される
よって裁判後に強制執行で追い出すべき
しかしプロによる占有であれば短期で住民を変更するので強制執行は難しい
時間を優先させるのなら金で解決

>>38
なに頓珍漢なこと言ってるの？

脳内

>>38
金受け取ってると書いているだろうが！！
占有権原は短期賃借権

ある大都市に借地に建てた借家で経営しているラーメン屋があった
その土地は駅から１分で国道沿いの好立地だった
バブル期には地上げがなかったもののバブルが去った数年後に地上げが始まった
周りの家は全て陥落した
３ヵ月後そのラーメン屋は全焼した
あんたらがやりそうな事だ
特にボロアパート所持者はな

短期賃借権ってまだあったかぁ？
よく調べろや　http://www.bird-net.co.jp/rp/BR990222.html

オリコの家賃らくらくプランって手数料どのくらいになりますかね？
1.5%以内くらいなら使いたいです

漫画法律の抜け穴２巻P122〜P128でも嫁　馬鹿どもが

ついでにこれも嫁
http://www.ofuco-c.co.jp/syakuyahou.htm

そういや最近は占有屋が減ったな

hettene-yo

>>46
法律が改正されたからね。
今はなにがなんでも半年以内に立ち退かなければならなくった。
居座ってても金にならないうえに、強制執行。妨害すれば逮捕。
もう、うま味はないな。

いや、いまだに存在してるけどね。
最近は害人使うなど手口が巧妙化してきてる。

敷金700万預託してるなどという、時代遅れの典型的な奴も
あいかわらずいるｗ

＞敷金700万預託してる

そんな奴まだいるのかw

法律が改正されたおかげで随分助かったよな。
相手が誰だろうとガンガン追い出せるし。

俺じゃないけど、同業の奴が占有屋が居座ってるアパートを
本人がいるとわかっててパワーショベルで解体はじめたら、
凄い勢いで出てきたw

あれには笑ったな。

>>33
３月デビューの新米大家です。
なるほど「中国人ら」と契約するのはまずいですよね。
何か起こったらすぐに対応するってことですね。当たり前だけど。

起こる前に考えるのが仕事
起きたらすでに一歩遅い

何でここ、馬鹿しか居ないの？
中気老人スレか？

どのレスが馬鹿なのか指摘できないような奴に言われてもなんともいえない

>>53
馬鹿がいた

みなさん、客付けの不動産屋さんは複数にお願いしてますか？

もちろん

ん〜。
特定不動産屋さん1社と運命共同体って言うのは
考えられないなぁ〜。

やっぱり不動産投資は農耕民族にあってるんだなぁ
徹底吟味して買って
そこをせっせと耕す。

土地なしで新たに物件を取得してのアパート事業は、農耕民族のイメージじゃないな
むしろ、かなり勝算の低い博打

うちの地域、４月からゴミの分別がうるさくなった。
ゴミ収集カレンダーっていうのもできた。
案の定ゴミ置き場に「分別してください」っていうシール張られたゴミ袋が置きっ放しになってるよ。
蛍光灯とペットボトルが一緒になってるよ。
めんどくせー！

まだまともに分別収集してない地域があったんか。

>>61
そんなの当たり前w

うちの地域も市が発行してる分別パンフがあって、みんな冷蔵庫
に貼ってるよ。

うちの地域も結構雑だな
さすがに蛍光灯とペットボトルが一緒なんて事は無いけど

資源回収が徹底してなくて、
不燃ゴミで一緒なんじゃね。
＠蛍光灯とペットボトル

ペットボトルを資源回収の日に出す方がいるよね
しかも、洗ってそれだけでまとめてｗ
細かい一覧表を作成して全世帯に配ったら
燃えないゴミの日に出すようになったけど。
地域によってかなり違うようだからね。本人は意識の高い？
市町村から来たためか、もったいないとか納得いかないかも

>>61です。
>>66
うちの地域はペットボトルはペットボトルの日、蛍光灯は危険ゴミの日ってなってます。しかも蛍光灯は購入時の箱にいれろってなってるし。
３月までは燃えるゴミと燃えないゴミしかなかったから、入居者が分別に慣れるまで時間かかるかも。
でもまあ慣れても慣れなくてもやらない奴はいるよねー。
めんどくせー！

ペットボトルは販売店で回収じゃないの？

>>68
ラベルはがして洗って潰してペットボトルの日（２週に一回）に
ゴミ置き場の中に置いてあるカゴに出すんです。

そういうところもあるんだ。
勉強になりました。ありがと。

結局ペットボトルの資源効率って今どうなってんのかな
回収がスタートしたときはリサイクルすればするほど資源の無駄遣いだったけど

生ゴミと一緒に消却してるよ、仕分けはご苦労だけどさ。

正直ペットボトルにかんしては
生ゴミと一緒でいいといわれても仕分けするわ
ものすごいかさばるし

なんかさびしいね

法人の社員寮の代わりのようにアパートの一部屋を貸してた。ところが入居者が退職、その後継続して住みたいといってきたのだが。。

敷金礼金なしだとかぬかすのだがやっぱ契約解除？
それとも居住権があるの？本人は保証人にはなっているんだけどね。

家賃は会社からなら、居住権なし（判例）
結局、出て行く金が無いんだよな。
即刻、追い出さないとえらい目に合うぞ。
それから、家賃貰ったらそこで契約したも同じだから注意だな。

須山のリワードマンションはどうやって入居者を水増ししてるんですか？

>>75
契約終了時に部屋を明け渡すところまでが会社の責任だから、さっさと会社に明渡を請求しろ。

>>77
水増しって、どういうこと？

空きだらけアパートマンションの満室御礼水増しです。

アパートが満室ですっていえばいいじゃん
何の得があるのかしらねーけど

がんこおやじも納得

満室にならなかった場合社員を入れちゃいます☆

結局継続して貸すことにしました。礼金敷金は無し。そのかわり家賃は１割上げました。
もめる原因のクリーニング代も先にもらうことにしました。
保証人は転職するので保証会社が通らない。これは困ったので二人立ててもらいました。

うーん、あんまり良くなかったかな？。。。

>>84
保証人しだいだな。
いざというとき、その保証人が実力行使して部屋を明け渡すことのできるやつなら、まあセーフ。

自営業でやってる人は
屋号とか役職とか決めてますか？

越前屋

白子屋

有限会社化してるんじゃないの？

5月1日に新会社法が施行されるから、それ以降は有限会社は作れんぞ。
ま、株式会社を簡単に作れるようになるわけだが。

で、
どうしたら株式会社を簡単に作れるんだ

法務局いけば大体のことは教えてくれる。わりとカンタンだよ、面倒だけど。
残高証明もいらないしかなりカンタンになった。

不動産もってるし普通に作れるけどな

資本金の下限ないから不動産を持っている、無しは会社設立に関係ないだろ
ここは馬鹿しかいないな

利益が2000万超えてない、人も使ってない場合、個人事業で
良いです。

ある程度の規模でやってるなら、法人化した方がいいよ。
個人だと信用性がどうしてもネックになるから。

↑
それは殆どない

商用施設じゃなきゃ、法人なんて不要。

単に自分の物件を運営するだけなら、法人化のメリットには？だな
まして「信用」って、大馬鹿が一匹いるな

青色申告じゃ経費にするといろいろ税務署からつっこまれるようなのも、法人にするとあっさり落とせたりするけどな。
法人作ったことないやつがぐだぐだ言っても・・・　www

>>100
経費に関しちゃそうだよね。青色や白色の比じゃない。

信用は必要だよ。法人との契約などには結構重要。
それに、なんだろイメージもあるかな。自営っていうより、会社経営っていう方がね。

ところで、エレーベーター自動停止装置。
どうしてますか？　義務化前に導入しますか？

大して儲からないのに金ばかりかかる・・・・orz

親族経営の企業って結局法人格よりも個人の信用能力の問題にならね？
結局個人も連帯保証する場合がほとんどだし

>>101
経費はそうなんですか。
まぁ、後は法人税がネックになりそうですね。

経費による節税分額＜法人税額

だったら....orz

>>103
実際はそうだね。金融機関が個人保証要求してくるから。

>>104
そうだね。明確に試算する必要あり。

しかし、ワックスかけたばかりなのに車が真っ黒ですよ。
西川は空気悪い。家賃安くて助かってるが、環境は良くないね。

>>104
法人のほうは収支トントンにしておけば、法人の市県民税くらいのもん。

また、全部を法人化する必要も無いので、所得を個人と法人に振り分ければ、所得の分散にも役立つ。
嫁さんや息子を役員にしておけば、低コストで資産を移転させられる。

ん？既存の土地の名義を法人に移すと譲渡所得税が発生するのでは？
給与の形で所得分散というのも、相当の所得総額があり、
分散対象である扶養を離れたデカイ子供や孫のいる高齢大家族大家なら意味あるけど
１、２棟持ちの一般大家は普通に個人の不動産所得にしておく方が無難だと思うがなぁ

青色の比じゃないとか言ってる人がいるけど。
会社は普通、青色申告ですけど。ｗ

>>108
流れ嫁よ。お前はアホか？

ここでいってる法人って、
1.物件管理業務の委託法人なの？
2.サブリース運用方式なの？
3.新規取得土地・建物を所有する法人なの？
まるで具体性が無い話ばかりだが
3以外だと、法人化のメリットは見えて来ない
よほどの大規模・高収益なら別だけど

3だろ？

大家が法人を設立する話なんだから３でしょう。

3だと、既存物件を運用しているだけの
大多数の大家には、ほとんど無関係ということになる

>>107
普通に会社が銀行から借り入れをして個人から不動産を買い取れば良いだけ。
なにも贈与にする必要は無い。

個人の側から見れば、不動産を現金に変えることが意味がある。

>>112
だから譲渡所得税が発生するだろ

ここ見る限りだと、個人で1・2棟やってるの大家が多いのかな？

しかしエレベーター自動停止装置どうする？
金かかるからなー

アパートにエレベーターはないよ！

アパートにエレベーターはないよ！
シッシッ←つけるの忘れた！！

うちもないよ

>>115
譲渡益が発生しない額で売買すりゃいいぢゃん。

あの〜、土地・建物には評価額というものがあるんで、
都合よく譲渡価格を決めることなんかできないんだが
あまりに素人で頭痛い

>>120
をっ、釣れましたナｗｗｗ

>>117-118
賃ﾏﾝはスレ違い？
うちもアパートはエレベーター無いよ。

そうだろ。
アパートは、ないんだよ。

インターネットをしようとモジェラーを探した。あったのは電話線が出ると思われる穴で古い丸い。
モジェラーに変えようと、プラスティックのカバーを開けたら、中は空洞で電話線が見当たらない。
問い合わせたら、自費でお願いしますだそうだ。
この場合、借り主負担になるのですか？

当たり前だろ

貧乏怪獣モジェラー　登場

>>125
というか厳密に言うと免許の無い人間があけた時点でアウトじゃねーのか？

皆さん敷金はどのようにされていますか?
ミニミニからMKSとかいうシステムを進められているのですが、
｢全くのお任せ｣と言われており躊躇しています。
かと言って今後は敷金という考え方も廃れていきそうですし…

定期借家契約なら敷金礼金無しということにしてる

敷金はなくならないよ。
定期だから敷金ナシも有り得ないだろ。
まあ、そういう物件には良い店子は付かなくなるな。

結局「安かろう悪かろう」になるからな。
入居の敷居を下げてもＤＱＮが集まってくるだけ。

敷金礼金ゼロ物件てさ、
何かDQNな感じするよな。
物件も店子も業者もさ。

あらま？そう思われてるんだ？
ウチなんか一応1.1なんだけど場合によっては0.0だよ。。そのかわり家賃が一割高い。
礼金分を上乗せするかんじね。今移動するお金が足りない人を引っ張り込むにはちょうどいいかとおもうんだが。。

別に悪くなんかならないけどね、
今の時代敷金は見解の相違を誘発するシステム。

なんつーか借り手が付かなくてしょうがなく礼金や敷金をカットして
その結果へんな人が付いたんじゃないのか？

http://www.hamq.jp/i.cfm?i=goldenweek
連休はやっぱりこれだね

今度、賃貸アパート（業者いわくマンションらしいが）の経営を
はじめる事になりました。
新築なので、アパート名を考えるようにいわれたのですが、
皆さんはどのようにしてアパート名を考えましたか？
参考になるWEBとか、教えてもらえればありがたいと考えます。

不動産屋に流行りのパターン聞いた

>137
んー、流行ってあるの？

○○荘とか○○コーポとか今が旬だと思うぉ
若者は流行に敏感だからね☆

正直ハウス（敷金は全部返します）とか受けるよ
何せ、今の入居者、入居した時から敷金返還を気にしてる

>>136
三日三晩滝に打たれただけで簡単にひらめいたよ
「コーポ○○」
ちなみに○○は俺の苗字

甚兵衛ﾏﾝｿﾝ

昔住んでたﾄｺがそこの203
住所書くときﾏﾝｿﾝ名は絶対書かない
ちなみにそこのｵｰﾅｰのじいさんが甚兵衛だったそうな

>>141
ちょｗｗｗ

くだらん答え方すんなよ
まじめに答える気が無いならスルーすればいいだろ
性格悪い奴多いな

>>144
くだらないか、まじめかは
どうしてあなたが判断するの？

>>141
あ、それ俺が去年かった中古物件がまさにそのパターンｗ
でも、継続して住んでくれる店子さんに迷惑がかかるから
アパート名は変更してません。
まあ、若者が来ることは期待しちゃいないのでいいけどね。

前のオーナーの名前だったので
マンションの癖に

さっさと変更したよ
二ヶ月前からしつこく告知したから文句は出なかったよ

変更で文句でることってある？
旧住所でも届くようにそっちも掲げておけば誰にも迷惑かからんじゃん

レオパレスで一家５人死んだのがニュースになってるな。あのシマシマの建物なんですか？なんて
ＴＶ報道見た人は思っているだろう。
大家も真っ青だな。　あ、一括借り上げだからカンケーないのか。。

>>149
一括借上げだけど、だいたい2年ごとに家賃改訂があるから、次回はレオパから大幅家賃ダウンの交渉がくるでそ。
ｻﾞｰﾒﾝ　(-人-)

↑
何を知ったかぶりしてるやってんだ

じゃあなんでもしってそうな151が説明してよ。


しかしレオパみたいなのは良くないね。出入りが自由＝犯罪の誘発。コレはいいすぎか。。
大家も強引な営業の果てに一家まとめて死亡ってのはかなりきついな。たとえ一括借り上げでもいつか建て替えるときが
きても
「あそこは一家５人が死んだ土地なのよ〜」ってのが延々と。。

>>136
三日三晩滝に打たれただけで簡単にひらめいたよ
「スンマンソン○○」
ちなみに○○は俺の苗字

はっきり言うけど、物件名に自分の姓名なんか入れると
思い切り貧乏臭いイメージになるぞ
家賃で５％くらいの損失だな
和仏辞書（カタカナで発音が書いてある奴）を買ってきて
キレイに聞こえる言葉を適当に使えばいいんだよ

>>154
そういう、お前はどんな名前をつけてるんだ？
さぞかし、”ナウく”て、”ハイカラ”で、”モダン”な名前を
付けてるんだろな？ｗ

”ナウく”て、”ハイカラ”で、”モダン”な名前でも
木造アパートだったら笑えるね。

ウチの物件

「○○ビル」

○○はもちろん俺の名字だ
なんて名前付けてくれたんだよ天国のばーちゃん……

レオパレス斎藤

あそこの物件なのか・・・。
こういう時外観で関係付けられる物件はつらいね。
事件とまったく関係なくても、同じ地域にあると
風評被害受けるのかな・・。
ちなみに、あそこは、不動産仲介業ではなく
ホテル経営みたいなものだから事故物件であることを
申込人さんに報告する義務はないと聞いたことがあるけれど、
その理屈が通るのか否か・・・今後試されるね。

そりゃ普通に被害受けるでしょ？
あの縞模様の建物（レオパレス）はそういう物件ばかりだ！とかＤＱＮしか住んでないとか（これは本当のことかｗ）

で、結局二年で契約更新なのか？ｗ

ん〜。もうしっかり載っちゃっていましたね。
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060503-00000013-mai-soci
ニュースで住所・物件名は出るわ、
ホームページで賃貸検索すると、周辺地図から間取り図まで
確認できるのか・・・。

こうなると、便利すぎるね・・・。

>>161
ストーカー並だなｗ

質問なんですけど、皆さんはアパートをいくらで建てましたか？

つ�I

坪２８ﾏｿ×３７０坪
耐震偽装が不安だぉｗ

そういう話になると必ず軽量鉄骨マンセーがくるな。。

90坪、駅徒歩3分、大型スーパーまで徒歩2分の場所（道路に面してる）だけどどんなアパート建てるのがいいでしょう？

用途地域がわからないとなんとも
都心じゃなければ３階建てとかかな
商業地なら８階建てだな

まずは自分でしっかり勉強して
掲示板以外に情報交換を出来る相手を作りましょう

>>169
情報交換できる相手はまわりにいません。貧乏ですいません。
>>168
商業地ですが、都心ではありません。人口40万人ほどの地方都市です。
その場合（3階or8階）平均的な予算はどれくらいでしょう？自己資金は3000万円ほどです。

土地は相続したもので売ってしまおうとおもったんですが賃貸でやるとどうかなと思ったので。
坪は45万円ぐらいです。

書き方が悪かったかな
用途地域が商業ならば日影規制がないため上にのばせる
それ以外だと日影規制のため容積率がいかせない可能性がある
駐車場が必要な土地柄かどうか、１階がテナントかどうかにもよるが
建坪６０坪くらいで、３階建てで７０００万くらいから
８階建てで２億くらいじゃなかろうか
９階以上は消防法がきびしいので普通はやらない
きちんと納税してる人なら、景気がよくなってきているので銀行は全額でも融資してくれますよ

陽当たりが良く、住環境良好で、風俗店やパチンコ屋などが近くにないところならば
十分に賃貸経営できていくとおもわれ

>>170
〜〜〜作りましょう〜〜〜

http://livedoor.jp/teruteru71/

http://blog.livedoor.jp

>>171
ありがとうございます。貧乏リーマンで年収300万ほどなのでローンで２億円とかは厳しそうです。
3階建てならなんとかいけそうですね。60坪なら�A部屋掛ける3の6部屋でしょうか。
うまくすればすぐ回収できそうですね。できれば仕事辞めたいけどそうすればローンが困りますね。
では仕事ですのでまたよろしくです。

貧乏リーマンだろうが、正社員の職があるなら絶対に手放すなよ
アパート経営なんてハイリスクで何があるかわからん
将来の年金も、ニートと正社員では月とスッポン

今時の新築アパート・マンションの電気設備について教えてください。
１Ｋ，１ＤＫ，１ＬＤＫ、２ＤＫ、２ＬＤＫ、３ＤＫ　の賃貸住宅では
１部屋当たり何Ａまで引込み可能にされているでしょうか？
４．５帖、６帖、８帖、１０帖、12帖、ＤＫなど、1部屋あたり
コンセントプレートは幾つ用意しておられますでしょうか？
住宅メーカーではどういう基準になっているでしょうか？

ちなみに築20年のうちのアパートでは、２ＤＫで単相３線式で
最大３０Ａです。１部屋には２個のコンセントプレートを設けて
います。
今、部屋を探しておられる方にとっては少なすぎるかなあと思って
おり、できれば配電線を太くしてもらおうと考えていますが、
費用捻出が・・・

で
その３０A　２コンセントで苦情でてるの？

先輩に聞く
中古アパートの大家になるんだけど
その物件の固定資産税　約２０万
登録免許税、不動産取得税
は、いかほどになるのでしょうか

よほどの家じゃなきゃ普通30Aだよ。
広い部屋のエアコン向けに200V通しておく程度。

すいません、自宅はオール電化でもないのに、
40,50でやってます。。。

これから、電力浪費時代だし、いいんじゃね？
基本料払うのは店子だろ？

>>175
二億までいっちゃうともう年収とか関係ないから。。返せないしｗ

物件の収益性や土地の価値で貸す上限が決まってくる。　気になるならまずは銀行や信用金庫へ相談だ。
最初は都市銀行がいいだろう。査定が厳しいのでまず破産しかねないような提案やヒントはしない。（あとでうるさいからね）

その後、その情報を持って信用金庫へGO。　もっとでっかくやりましょうよ！って言ってくるはず。
それが適正かどうかは判らんｗ　
とにかく都銀なら渋いがまあ安全マージンはありそうだ。時間が無い、時間が作れないリーマンこそそういうところに相談すべき。
建築業者にはけして相談にいってはいけない。もちろん知り合いがいるなら別だが。。

50Aとかにすると無駄に電気料金が高い。

>176
俺、一部上場企業勤めだけど、辞めるかどうかで迷っている。
300km離れた地方都市にマンション３棟持ち。
兼業は可能だけど、大変なのと、リーマン辞めたい・・。
でも３０歳半ばで昼間からプラプラしているのも変だしなぁ。
働き盛りの年齢で専業大家っている？

>>183
誰に聞いても同じだろうが、基本的に正社員の職があるなら死守すべきだろ
理由は自分でもわかってるはず
ただし、精神的に崖っぷちなら、退職してもいいよ
何が起ころうと、ホームレスになろうが、山手線に飛び込むよりマシだからね

＞でも３０歳半ばで昼間からプラプラしているのも変だしなぁ。

管理を丸投げじゃあ、いずれ立ち行かなくなるよ。
アパマン経営は最初の頃はキャッシュフローがいいから素人は勘違いするけどね。
ま、それがデベの付け込むスキでもある。

たかだアパート管理に、正業を捨てて専業する必要ゼロだわ
５棟、約80戸。清掃、入居者募集、補修等、10近い業者を切ったり、入れたりしながら
回しているが、とくに兼業で不便ないな
いざというときの融資も、サラリーマン・公務員と無職じゃ、扱いが天地ほど違うぞ

俺は1棟20戸だけどやることないな

無職で融資は難しいですかね？

資産があるから普通に融資受けれるわな。
リーマンにしがみつけ！とか言ってる人たちは、借金に借金を膨らましてる、
そっちが勘違いさん！って人たちでしょ。

基本的に職があった方が融資条件はいいよ

オレの一人息子が専業でいいなんて
言い出したら、泣くな

おれ、もーすぐ３５だけど専業になる予定。
メインの仕事で心が壊れちゃったよ(⊃д`)

確かにリーマンは辛い、
息子が逃げたらブン殴る
でも自分は別だよな
心が死んだらおしまい
お金や損得にかえられない
価値がある

もれは２４でリーマン卒業、以来自営業、当時から不動産をこつこつ購入
し、今は自営も廃業３０代半ば過ぎでほぼ無職状態。
自営当時買っておいたマンション、アパート、倉庫の上がりだけで何とか
食うにはこまんないし、人それぞれ考え次第だと・・・

経済面ではリーマン兼業だろうな
他人なら甘えるな、の一言
子供にもふざけるな、の一喝

でもよ。現実はいろいろあって、人それぞれだな
高齢ヒッキー、ニートの罵倒は甘受しよう
もちろん、オレは専業大家

う〜ん
株やってる奴はいないのか？
俺は株本業だが賃貸は隠れ蓑になる

>190
無の状態からいきなり融資後アパート経営では相手にされないと思うが、
アパート経営の無職なら規模の大小はともかく
一般に自営の不動産業もしくは、会社組織なら不動産会社の役員
ある程度の担保する物件と預金があれば、いざと結うときは都銀
でも融資担当が電話一本で飛んでくる

担当が飛んでくるってあたり前じゃ・・
しかとの大家もいるの？

好きなように生きればよし

>>199
無職・物件無の状態だけど預金がある場合で、アパート経営を始めようとするなら
最初は自己資金で始めるしかないんですかね？
預金を担保にとなると定期預金など半強制で結局レバレッジは効かせられないのかな？

>>202
最初に現物を現金で買って、その次の物件のときに担保、収益で
借りればいいだけじゃん。それで2倍。
そして次と。

会社作れば融資可能みたい
あと親がしっかりしている職業とかね＞？＞202

預金＝現金　ってことだからレバレッジは効かない。

まず土地を買う。その後に借金して建てる。　　これだと土地に全部つぎ込むことが出来る。たとえば
土地に5000、それを担保に3000融資してくれるだろう。　これが半分ぐらいとかもっと小さいと部屋数が減るのでリスクが高くなり融資のハードルも高くなると思う。
逆に規模がでかいならば融資もおりやすいし、親身ｗ　にもなってくれるだろう。

中古物件に全部つぎ込むのも同じだけど担保価値があると見るかどうかはしらん。審査受けた人おる？やっぱ土地分しか担保としてみてくれないかね？

↑
上の例だと投資8000に対して部屋数６〜８部屋、｣実質年利３〜５％にしか
ならないと思われ
これでは専業はもちろん今後拡大することも不可能
もっとも原資が相続にて億以上とか、すねっかじりで当面の小遣いだけ
欲しいとかなら話もだいぶ変わるような気もするが･･･

>>204
それは９割嘘だよｗ
うちは一応株式会社になってるけど
銀行の融資にとってはほとんど影響してない

無職だけど、今回収益物件買うのに融資受けられたよ。

>>207
それは会社の売上がほとんどないんじゃないの？ｗ
まあ売上なくても資産が潤沢にあるんなら貸してくれるかもしれない
けどさ。

>>208
資産とか所有物件とか親とかスペックをkwsk

>>209
「影響が無い」って意味がつたわらんかったのかね
個人で持っているのと法人にしている事で評価に差はほとんど出ないって事

事業で借りるわけですから、個人と法人じゃ全然違いますよ。

個人も個人事業ですが

こっ、個人授業・・・。

昔は株式会社設立すれば、それなりの財産的基礎があるってことである程度の信用はできたけどね。
新会社法施行でそれも過去の話になりつつある。
株式会社を数十年つづけてれば信用はあるけどね。

>>214
個人授業！

わっふるわっふる

個人事業は、どこにも資産なんて表れない。
法人ならば、はっきりわかる。
その差は大きいだよね。

205だけど保証協会の話によると、個人としての融資保証と法人格としての融資保証は別なんだそうな。
それぞれに担保保証をつけることが出来る。（だけど融資してくれるかどうかは銀行しだいだな）

>>206
部屋数はもっとおおいかも。地方によっては土地代が安いからなんとも言えず。地域性が大きく違うし
それこそ駅から何分離れているとか学校が近いとか色々と条件が変わる。

たとえ法人化してても、銀行から金借りる場合、個人保証はデフォだからね。
日本の制度、間違ってるよ。

俺は疲れたよ。

ヴァカ丸出しだなｗ

>>219
担保がある場合、そんな保証いらないぞ。
無担保融資だろ、それ。

個人で融資->建設->法人化
法人で融資->建設

これがゴッチャになってる香具師がおるな

山田太郎が持つ一億の物件に対する評価と
山田太郎が実質全てを取り仕切る法人が持つ一億の物件に対する評価
銀行から見れば大した違いは無い、

個人と法人は別なので、個人融資根保証付いてるような物件を
法人に付け替えたりできません。

個人保証させられたんだ？プッ　いまどきそんな人いるんだね。

いや、中小企業の多くが個人保証させられてるよ。
木村建設なんかもそうだったしね。

生かさず殺さずってとこか。
俺は疲れた。

自動停止装置だのと、厄介な事・金のかかる事ばかりで
ほんと割に合わない仕事だよ。

今日もこれから死骸処理にいってくる。

>>223
上場企業でもない限り、個人保証は当たり前だぞ
お前ど素人か
ただし、公庫で借りて、公社の機関保証は別だが
公庫で借りれるような超優良物件オーナーは
スレ違いだろ

担保がある上に個人保証なんかされない
担保がないから個人保証さされんだろが
アパートなのに担保がないってどういうことだよ。

担保が充分でも個人保証または機関保証は求められるよ
それが金融というもの
ここは本当に基本知識の無い人が多いんだなぁ

個人保証なんて求められて無いから書いてんのにｗ

はい、はい、すごいすごい

>>221
無担保融資って？
何の話してるんだか
武富士、アコムか？

収益還元法での融資ってどうなの？
無担保も可能らしいが

というか無知なのは仕方ないんだが
さも知っているかのように振舞っても何の得も無い。
利回り低くなるしあんまりメリットがあるように思えない

無担保融資
http://www.kokukin.go.jp/yuushi/atarasiku/04_shinsogyo_m.html

銀行により無担保になるか微妙だと思うが
少なくとも３大メガバンクは代取りの保証はデフォだよ！

痛いスレになっちまったなぁ
もとからか

>218
建築費の借入3000万では銀行の保証料、登記費用、抵当権設定費用、不動産所得税、
その他諸経費で実質使えるのは2700万くらい。
いくら地域が変わったとしても、１０年後の入居率を無視して木造1Ｒで地元の良心的な
(怪しい)業者に依頼しても３００万くらいはかかると思うし、地方なら賃料も安いと思われ
銀行借入２％、入居率８０〜９０％、築１０年以降の賃料引き下げ、補修費を考えると
妥当な専科と･･･

>>237
残念でした。そんなデフォはありません。
担保差し出した上に保証人ですか。
よほどに信用無い法人なんですね。

融資額と担保評価額を比較した場合に、
融資額＞担保評価額
なんじゃないの？
それならば保証人だろうな。

>>238
あんたが、どんな大法人かしらないが
一般には担保も個人保証もデフォだぜ
アパートで無担保なんて、超レアだろ
おれは一般大家なんでネタ認定しちまうがね

>240
信用あるかどうかはわからんが、うちは借り入れ約10弱、年少（賃貸収入）
1.2〜1.3億、黒の法人でがんばって節税して500位は納めてます。
個人の役員報酬の税金は当然別だよ！！

いつから零細自慢になったんだｗ

たぶんは>>240は保証の意味を取り違えていると思われ

そもそも不動産事業って
税金の関係で個人と法人を使い分けてるだけだからなー
ある物件は個人、ある物件は法人なんてごろごろしてるし

>241
一般に法人で決算してるなら
「融資額＞担保評価額」
ではなく
融資額＞担保評価額＋流動資産（キャシュフロー）の７〜８掛け」
暗いまではみてくれると思うよ

金融板から銀行マンよんでくりゃ一発でわかるんだけど。

物的担保だけで個人保証をつけない融資は可能かとえば、可能。
ただし、それなりの交渉力も必要。銀行側が何を考えているかわからないと交渉のしようがない。

まず銀行は顧客の資産をあらいざらい把握したがる。顧客の資産をコントロールするためにね。
その意味では、法人融資にもできるだけ個人保証をつけたがる。そうすれば、個人保証を口実にして確定申告の写しなんかを貰えるからね。

銀行商売はスーパーのような正札商売をやってるわけじゃない。
相手に応じてどんどん条件を変えてくるよ。
銀行のほうから飛び込み営業がきたときなんか、思いっきり強気に交渉してみるといい。

物件担保だけで融資ね〜
それじゃ、プロジェクトファイナンスだな
可能性はあるが、普通の大家にとってＳＦだ

可能性だけならいくらでもある
借入金と同じ額の定期預金にすりゃいい
馬鹿げてるだろ

↑間違い
同じ額の定期預金を担保にすりゃいい

平成元年竣工の物件は、インパクトローンを組んで建てた。
銀行はしぶってたが、こちらが一歩も引かないと結局審査は通った。
その後パブル崩壊後の90年代半ばに、１ドル90円を切るような超円高になって、さっくり返済完了。

いろんな大家がいるんだよ。

>>252
kwsk

１０００万円現金を用意できるんだが、アパート経営に乗り出すのは無謀？

人に聞くような状態で乗り出すのは無謀

>>254
正直、無謀。

1室かうというのでしょｗ

だか、オレはほとんど現金ゼロで、畑ツブしてアパート建てたぞ
まぁ、一応、公務員だから融資はラクだったのだが

働くの疲れますた。
貧乏でも良いから、管理人の仕事でもしながら、
マターリ、悠々自適の生活でもしようと思うのですが、
そんな人募集している人いませんか？

管理人なら分譲マンションの管理会社に池よ
賃貸は管理人をフルタイムで置くような大型物件、ほとんどないだろ

マンスリー系でやまほど募集してます。
でも夫婦者。

管理人なんてマターリできる仕事じゃないね。
ゴミ置き場清掃からケンカの仲介。苦情処理など激務だ。
住み込みともなれば実質的に24時間勤務。

しかも安い。年金貰ってないと生活キツいぞ。

>>248
ノンリコースローンとか言うんだっけ、借り換えのときにもっと条件交渉するんだったよ、しかしある程度の規模が必要じゃないか？

管理人さんがやっているサイトがあるから
探してどういう仕事か考えてくだされ>>259


100％悠々自適やまったりはむり

マンション一棟買いでもして、まったりならできるよ
俺みたいに
正社員辞めてバイトしてます。

なんでバイトなんだｗ

暇だからだろ。
学校いくか、同じような投資仲間みたいのを作るか、仕事をするか
どれかやらないとつまらんって

趣味もない人か
カワイソス

専業＝無職だからなぁ

今の俺がそんな感じだ。

夜間ビル警備の仕事してる
ラクだし、給料まぁまぁだし、何より友だちつか仲間ができる
専業は話する相手も限られる
人間、働ける内は、働いた方がいい

趣味っつっても、仕事並みに時間費やせる趣味持ってるヤツなんて
そんなにいないだろ。
そんなのあったら金かかるしな。

プレッシャーとか無理の無い状態で働きたいんだよね。
正社員だとそうはいかないんだよね。

>プレッシャーとか無理の無い状態で働きたいんだよね。

そのままニート発言だな
人間の本音はそんなもんだろう
会社だって使える人間は２割程度っていうからな
後の８割は単なるイジメられっこ

株で儲けて一棟買いですよ

収入は経費引いて１０００以上あり
バイト以外は、映画　小旅行　グルメ　演劇　美術館な生活
学校もいいですね
大学院でもいくか趣味系の専門でもいいですね

仕事は３月以外は暇ですね
自分で掃除とか管理はしていますが。
都内なので３月になれば満室です
投資仲間はもういらんです

>>271
園芸の趣味を持てば、管理にもいかせるしいいんじゃねーの。

>>258

畑があった場所に収益物件を建てて
利回り回るのか？
収益は場所が命ですよ。

生け花なんかは生かせそうな趣味かもなあ
ロビーとかに季節に応じていろいろと飾ったりできていいかも

>>276
そこはそれ、屋上緑化で補助金も貰いつつ。

>>277
屋上緑化はきちんとした業者を使わないと、あっというまに建物を傷める諸刃の剣。

防水、防根さえしっかりしておけばいいんよ。
そんなことさえまともにできない業者使うな。

年間７００〜８００万円くらいの収入が安定して得られる人、
本業の方は何してる？
会社を辞めるにはちょっと不安＆ヒマだし、会社員との兼業も辛い

安定して収益が得られるかどうか、なんて誰もわからん
アパートなんて水ものだからな
ただ、今までは旨くいったというだけ
オレは建築会社の営業で競争相手を増やしまくっている
ときどきヤバイなぁ、と思うこともあるが建てさせれば
後は自己責任

20年前のアパートが今でも健在、満室なんだから
なんら不安になる必要すらない。

>>282
なんら答えになってない。

分譲マンションを賃貸ししています。現在、賃料12万円ですがもう少し賃上げをしたいのです。あと三ヶ月で丸一年になりますがどのタイミングで利率はどのくらいが妥当でしょうか？

更新の前に次回の更新時より〜〜〜にあげたいという連絡をするのが一般的
利率の妥当性は客観的に見てこれなら借り手が付く
もしくは採算が取れる価格としか言いようが無い。

ここで働け！！
おもいしろい会社発見！！
ＹＡＨＯＯで「遺体処置」で検索！
ＴＯＰの会社。こんな会社があるんだと感心した。
ちなみに募集してるみたいよ〜。

コピペで募集必死、乙

砂糖で儲けたじいさまが危ないです
まだ資産の把握が終わってないのですが現金・債券・山で二億程度になりそうです
遺言を聞くと「金は人を狂わす、不動産に替えて家賃収入で家計の足しにしなさい」とのこと
したがって、郊外(横浜市内)の住宅地か大学周辺の土地を買ってアパートを建てるという形になりそうです
間取りや構造・階数で変わりますが、土地代抜きでアパートっていくらで建つのでしょうか？
漠然と考えているのは軽量鉄骨で二階建てで５万〜７万の家賃で
大学生や社会人を相手にした単身者向けのアパートかな？と考えています
ある程度の目安ってありますか？

金持ちは悠長なんだな

2億をちゃんと対処してないとと半分消えますよ。
事前にどんどん名義変えてたんかな。

とりあえずお前はジイサマの養子になってるか？

暇だな、お前ら

>>288
大漁ですなｗｗｗ

10戸以上の一軒家を貸し付けていると
不動産貸付業となるそうですが
1〜9だと業種は何になるんですか？

無職

事業と認める規模にないってことだ。

税金納める時は無職って書くの？

開業届けも出してない、職にもついてないのなら、無職でしょうね。

>294
10棟(部屋)以上だと、事業税(確定申告後の５％)を払わなければならないよ！

ありがとうございます。ちなみに二年更新契約で現在で九ヵ月経過しています。更新まで無理なのでしょうか？

>>167
なにかわかれば例のスレでな

まぁ流れも速いしここでもいいけどな

お休み

すみません↓の雑談スレで質問したのですが、こちらのスレ見つけたので再度相談させて下さい。
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1096379131/l50

イオン（バス停有り）まで徒歩2分。短大まで徒歩30秒。高速まで車で3分。徒歩１分以内にファミレス３軒。
アウトレットまで車で２分の所に親が土地持ってて腐らせてます。
広さとしては２ＤＫで各戸に駐車場２台付きなら10戸分位立てられそうです。
このまま腐らせておくのは勿体無いのでアパートを・・・と考えているのですが、立地としてはどうなんでしょう？
近くにレオパレスや、センチュリー21の物件が3〜4件建設中です。
新都市計画のど真ん中に有り、これからさらにバリバリ発展の予定なので非常に迷ってます。
目の前に幼稚園があって、歩いて10秒で公園もあり、住むには非常に良さそうな環境なので
自分で家たてちゃうのも考えたのですが家を建てるにはあまりにも土地が広すぎる・・・

とりあえず頭金として1000万位は必要？？時間空いたらかかる費用やローンなど不動産屋に行ってきます。
自分一人暮らしで大東建託の仲介のアパートに住んでるのですが、大東建託行けば詳しい話し聞けますよね？
貯金は５０万くらいしかないので頭金は親に借りようかと思ってるのですが。

まず・・親の名義の土地なら借入は親でないと出来ないはず、その場合あなたは多分保証人ですが、収入は安定してる？

つーか大刀・・・・・・

>>303
住居よりも商業施設の賃貸を考えたほうがいいんじゃないの。

大東なら借り上げてくれるし
万が一ローンが払えなくても
土地建物を渡せばチャラになるローンもあるよ

>>270
専業大家なら
電気工事士とかの資格とるとか
バイトするなら壁紙はり職人とかエアコン取り付け工事なんかの方がよくないか？

昼間のがいいと思うよ

>>304　「アパート建てるから土地頂戴」って言い続けてたらくれる流れになってきたんですよ。
　　　　　僕の収入は350万位の貧乏勤め人ですが地元ですが保証人を頼もうと思っている
　　　　　親の収入は900万位で安定してます。僕が勤めてる会社も地元では比較的有名な
　　　　　会社で信用も多少あるみたいです。

>>305　大東は危険なんですか？

>>306　メインストリートから道２本分奥にあって所有している土地のエリアが住宅街として
　　　　　広がっているんですよね。

>>307　詳しい話を聞いて来ようと思います。

親が仕事上各方面に顔が広いので、不動産業者とも繋がりがあるみたいなのですが大手に丸投げするより
建てて貰って自分で管理するほうが良いですか？素人がどこまでやれる物なのか・・・
自分でもちょっと簡単に考えてる面が有るのでもっと勉強します。

>>303
歳いくつ？　会社勤めはどうするの？

立地良ければ大東でも問題ないよ

>>311　25です。仕事は大好きなので辞めるつもりは全く無いです。

>>310
親がパイプを持っているなら
親から色々教えてもらって勉強すればいいじゃん

>>310
是非がむばって下さい。
あ、レポよろしく

レオパもよろしく

普通は立地が良い場合、大東、レオパは選ばないな
他で断られて、最後の選択肢が大東、レオパ
安普請で騒音トラブルも多いようだ
管理は全部おまかせで入居者と顔を合わせないようにしよう
地元での信用を大事にする人も考えもの

ごめんな、ここは不動産屋の営業しかいないんだよ
不動産屋が関わる前のアパートを建てる、土地を購入する。
こっちの話には何にも知識がないのよ

敷地の面積
大まかな土地の寸法
前面道路の幅員
用途地域
建蔽率、容積率
道路の方位
接道する長さ
くらいは教えてもらわないとなんも答えられないんじゃないだろうか・・

建築屋がいるぞｗ　まあたいしたことないが確か数人詳しいのが来てる。税金関係は暗い人が多いなｗ

建築屋の条件は、どんな建物が建てられるかだけだな
採算が取れる、入居者が見込めるという視点がない

普通は、駅からの距離。中核都市までの通勤時間を先に聞くだろ。

>>310
くれるったって、贈与税どうするの？相続時清算課税制度にしても2500万までだから無理だろう
もうちょっと勉強したほうがいい。

現実的には親の土地を借りるってだけちゃうの

308にも書いたように少し簡単に考えてる節があるので今更ですが、
石丸良博さんという方が書いた「すぐ役に立つアパートマンション経営の法律と税金実務マニュアル」
というのを仕事帰りに買ってきました。

>>319　専門用語が並んでてよく解らないのですが・・・こういう言葉の意味も解らないのに
アパート建てるなんて考えるなって感じですよね。目の前に幼稚園があってバスも通りますから
面してる道路はそこそこ広いです。

敷地は200坪（？）と言っていた様な・・・隣にエイブルの駐車場完備の物件があって、そこには２Ｋ位の
アパートが２棟（6＋4戸）立っています。土地の面積もそこの物件とほぼ同じなので
立てるとしたらその位の規模になりそうです。

週末に親と食事しながら話をする事になってますのでそれまでに勉強しておきます。
親も50過ぎて草刈等の管理が体力的にきつくなってきたと言っていたので売却を考えていたようです。
また動きがありましたら報告＆相談させて下さい。

>>324
念のため。このスレは、「自分で建てて自分で管理」という人がほとんどだから、
（管理といっても、集客・家賃回収は不動産屋任せだろうが。）
第三者にサブリース、なんていう話を出すとぼこぼこにされるということは覚えておいて欲しい。
まして、この板でのレオパ大東の評判からすると、ひどく叩かれるのは必定。

サブリースは、自分の手間はかからない分、利益の金額がかなり少なくなるのは事実だが、
それは逆に、自分の手間をどれくらいと見るかによって異なる。良質な賃借人なら手間は低いが、
悪質な賃借人が入ったら、かなり手間がかかる（この手間を大きく見るか小さく見るかが人それぞれ）。

ここで相談するからには、多少の煽りや罵倒も覚悟しておけってことだ。

すみません、ご相談させてください。

１棟アパートの購入検討をしておりまして、買い付け証明書を
出しました。
ところが仲介していただいている不動産会社の担当と元付け業
者の担当とのトラブルで話が流れてしまいました。
具体的には、指し値交渉中に元付け業者側に「先に銀行融資を
もらってこい」と言われた私の担当が「順序が違う」と反論し
最後は罵倒し合いの物別れになったようです。
私としては魅力的な物件ですので交渉を継続したいのですが、
もう担当者は関わりたくないようです。
やりとりの過程で元付け業者名はわかっております。
この場合、私が直接、元付け業者へ連絡しても良いものなの
でしょうか？　ルール違反にはなりませんか？

初投資で未熟者ですが何卒よろしくお願いいたします。

>>324
それは一種低層を前提としていますね。
分かりやすく言うと2階建てに対してゆとりのある敷地となる地域です。
このケースでは道路の幅員や方位はあまり関係なくなります。
親が直接建てるのであれば規模的にも借り入れに問題ないんじゃないでしょうか。
地域は分かりませんのでいい加減ですが今後の需要が安定しているとして供給過剰と
なる状況もないとは言えませんね。
新築可の空き地が多いようであればですが。
短大もそばにあるようですから1Ｋなどを考えるのも良いかもしれません。
需要があれば収益には違いが出てくるでしょう。
駐車場代を別として満室で事業費の1.2％は月の賃料で確保したいところです。

>>320>>321
建築屋じゃないがデベでも設計でもこんなの基本でしょ
正確にはもっときっちり調査するはず
どんなに簡単そうであってもだ
都内で駅5分200坪とだけ聞きＯＫですじゃ、この業界で長生きもできんだろ
それと駅までの距離が地方でも絶対ではないから

>>327
なんだ、ど田舎のデベか。レベル低そうだな

>>303
>メインストリートから道２本分奥にあって所有している土地のエリアが住宅街として広がっているんですよね。
↑
ｳﾁもよく似た感じで、ﾌｧﾐﾘｰﾀｲﾌﾟをﾀﾞｲﾄｰで建てた
ま、、云いたいことは山程あるがそれはﾁﾗｼの裏に書いといて、ｺﾚだけ云っとく

ｳﾁは絶対に、二度と、大刀では建てん

ちなみに監督が3回替わって最後には居なかたYo!
今では地元の中堅ｾﾞﾈにお任せ

＞監督が3回替わって最後には居なかた

笑えないが笑えた。

>>326
不動産屋ではなく私も大家なので参考になるかどうか分かりませんが・・・

売主からすると、融資が出ないと契約が白紙となり一からやり直しに
なるリスクがあるため、早いうちに物件を売却したいケースなど、
リスク回避の意味で、「融資特約」を条件に契約したいと言ってくるでしょう。
その代わりに、価格を下げるなどしますので、魅力が出てくるのだと
思います。交渉が決裂した状況からすると、おそらく他に
購入希望者がいるため、売主も強気でいるんじゃないかと。

もし直接交渉をされたいのであれば、ルール違反には変わりありませんので
不動産屋に一言断りを入れればいいのではないでしょうか。もし不動産屋が
直接やられて困ると思えば再度仲介をしてもらえると思いますし、
勝手にやっていいと言われれば、むしろそれは仲介する旨みが無いと言え、
なんらかのトラブルが起こる可能性があり、あなた様も手を出すべきではないと
いえるかも知れません。もしかしたら既に売れてしまったかも。

今後買い付け証明書には、融資を受ける旨の記述をすることをお勧めします。
そうすれば後でトラブルになりません。いい物件に巡り合えるといいですね。

>>328
物件概要を聞けば建築屋と間違え自分が狭いエリアでのみ仕事していることを自慢したり・・
やっぱり素人即戦力の営業かなにかか？
勉強になる話でもあれば、また書き込んでくれな
無理だろうけど

↑
お前、相当痛い奴だな
チョンだろ

>>333
図星だった？
使い捨てのアルバイトとしかみられてないんだから転職でも考えな

326です。
331様、ご親切なアドバイス大変助かります。
買付証明書にはローン融資が降りなかった場合は契約解除する
特約を記載しておりました。
交渉の最初の段階では「指値200まではすぐにいく」と言う話
でしたが、私は300で希望しており売主様の判断待ちでした。
ところが先方の業者が「先に銀行融資をもらってこい」と言い
だし、最後には「指値100までしか無理」と言い出したようです。
掲示板で調べると先方業者は両手狙いで他の仲介会社を敬遠す
るようなところのようですので、恐らく331様の言われるように
他の購入希望者が現れたのかも知れませんね・・。

その物件は他の不動産会社(元付け会社とは別の)からも情報を
いただいており、そこは大手ですのでそちらに事情を説明して
相談に乗っていただくのも手かも知れませんね。

＞今後買い付け証明書には、融資を受ける旨の記述をすること
＞をお勧めします。
＞そうすれば後でトラブルになりません。いい物件に巡り合える
＞といいですね。
ありがとうございます。なんて親切な方なんでしょう（涙）
売主様にアピールできる「融資を受ける旨の記述」とはどういった
ものなのでしょうか？
よろしければお教えいただけませんか？

現金の客が出てきたら、そんな条件付きは無視だな。

>>334
図星だった？早く朝鮮に帰れよ

殺伐としたスレだな

では問題です
敷金・礼金それぞれ1ヶ月分で部屋代が10万円で計10部屋あるアパートがあります、大家は全て不動産にまかせている場合
1部屋あたり入居時にいくら不動産に抜かれて、毎月いくら抜かれるでしょう？

入居時に１０００００円、毎月４０００円？

>339
てか、一律に答えが出る問題か？
それぞれパーセンテージ決めるだろ
>340
敷金は置いとくとして、礼金丸ごと抜かれるつもりか？ありえんね
そこは同族の管理会社か？
それでいて、管理料4000円？

>>341
あなた無知？それとも田舎の化石のような不動産屋のオーナーか？

ミニミニ、エイブルなどの系列店では
入居時に広告宣伝費で家賃１ヶ月分抜かれるのは常識だよ！
ミニミニなんか、下手すれば、仲介手数料を家賃の半額にした反動で
家賃１．５か月分請求される場合すらある。
広告宣伝費って、「何を広告宣伝」したんだよ！という不満が
アパマンオーナーから寄せられている。

管理費は家賃の４〜６％位抜かれるだろ？

ただ私は現実を言ったまでで、このように系列仲介業者が
理不尽に金を抜いていくのはけしからんことだと思ってるよ。

たかだかインターネットや雑誌への掲載と
物件無知な営業の内見で入居が決まったというだけで
入居者と家主から家賃２か月分が手に入るしくみ。
そんなんで金が入るのなら、俺でもアパマン仲介したい位。

管理費だって、期待できるのは家賃滞納保証くらいで
退去チェックもええ加減、苦情処理も後手後手、
それでいて管理費はしっかり取る。
更に不動産会社にマル投げすると、不動産会社の指定リフォーム業者
がやっつけ仕事のいい加減なリフォームをすることになる。当然
修理費用の幾らかは不動産会社がピンハネすることになるから
そこでも金が抜かれる。

そもそも広告宣伝費云々を言い出したのはミニミニで、
それが他の系列仲介業者の慣例になったと聞いている。

>>342
頼まなきゃいいだろ
特に管理費は高いと思うなら安い所探すか自分で管理すりゃいい
いままでどんな経営してきたんだ

>>343
オマエに言われる筋合いはない
オマエに相談を持ちかけた覚えもない
とっとと消えろ

滞納補償するなんて良心的な不動産屋じゃないかｗ

＞入居者と家主から家賃２か月分が手に入るしくみ。
＞そんなんで金が入るのなら、俺でもアパマン仲介したい位。

やりたきゃやればいい
俺んとこにも独立したからって挨拶に来るのもいるぞ

しかしなにが言いたいのかさっぱり分からん
建築屋さんの話のほうが大家にもよっぽど役に立つと思うがな

あいかわらず荒れてるね。つぶれかけ建築屋と不動産屋、
無知蒙昧大家の馬鹿争い

↑おまえみたいのが一番馬鹿っぽくねぇか？

馬鹿いうやつが一番馬鹿つーのがお決まり

みなさん脳内ですからね
私？
私は親が駐車場やっているんでその関連で覗いているのよ

駐車場ってそんな必要あるか？
というか何かやりようあるの？

最近は脳内が多いのか？
前スレだかその前だかが荒されてたからな
俺もしばらくＲＯＭにしとくか・・

>>344
申し訳御座いませんでした

ついに自演

馬鹿ばっか

馬鹿ばっか、晒しあげ

駐車場も大変だよな。
車上荒らしだのブツけたのって、結構大変だったりする。

監視カメラ付けろっていうから設置する。設置すれば近隣住人がプライバシー
どーのと文句を言い出す。

↑お前ぇ、そうとう老人じゃねぇか？流れが読めてねぇ

監視カメラ付いてる駐車場なんて、よほどの大型（100台超)でしか
見たことないぞ。

やっぱ痴呆老人の巣窟スレ

また大家業失敗した奴が暴れてるのか

やっぱり資産が少ない零細にとって大家業はまさに労働だな
安くリフォームする為にあっちこっちに電話して発注して全然楽じゃねえす

>>362
それでいいんだよ。
不労所得なんてとんでもない。

俺はKトラで建材買出しにいってる。そういう意味じゃ、土方に近いものがあるなぁ。
電話かかってくりゃ死骸処理にも自分で行くし。

だよなぁ。
大家業を事業として成立させようと思ったら、自分で働かなきゃどうにもならない。
アパマンはじめると最初の１０年くらいはキャッシュフローが良いから勘違いする大家も多いけどね。
死骸処理はまだしたことないけど　w

ところで保証人が遺体の引取りを拒絶したりすることってない？

メゾネットにＴＶドアフォンつけたいんだがやめといたほうがいいだろうか
１階と２階にないと意味無いから子機も必要な高いやつになっちゃうんだよね・・・
１階だけでＯＫなのかなあ

アパート併設の駐車場の場合、防犯用にセンサーライトを付けるのが
せいぜいかなと思う。
ネットオークションで太陽電池塔載の電源工事不要のセンサーライトが
多数出品されてたけど、あれって寿命はともかく明るさのほうは
大丈夫なの？

馬鹿スレ晒しage

遺体を引き取らないっていうか、そういう場合は役所で火葬にしてくれる。骨も無縁仏で処理してくれるし
着払いで送ってしまえ。

着払いって？？？？
やっぱり馬鹿スレ

>>365
2階はスピーカーだけつけるのは？
おれんとこは階段室にスピーカつけてる

ＴＶドアホンは、便利グッズではなく防犯グッズ
１階でしか受けられなくても、無いよりは全然魅力が違うぞ

>>371
まー　確かにそうだね。

でも物件によるんじゃないかな。
築15年のツーバイに入れてみたけど、目に見える成果は上がってないなぁ。

>>364
遺体は経験ないよｗ　お客さんが交通事故に遭って、事務所に警察から
電話かかってきた事ならあるけど。

死骸処理と聞いて俺も勘違いした。
ってよりそうとしか思わないだろ。

自宅用のマンションを買う、もしくは戸建を買う代わりに、賃貸物件付きの
自宅建築を考えてます。

貯金は１０００万円、独身（近々結婚する可能性はあり）、年収６００万円です。
普通の借金はありませんが、日本育英会から、借りたお金があります。
無利子ですが、残り３００万円程度あります。都内勤務です。

マンション購入や、ミニ戸ならローンも組めるはずです。
しかし、アパートローンはどうでしょう。ローン組めるでしょうか。
想定しているのは、地下と一階の一部を自室に、上階をワンルーム中心。
地下鉄駅１０分以内か学生街、坪１５０万以下の土地。
８０／４００で建坪２０坪の土地に、地上５階地下一階のRC（RC-Z)で。

賃貸なんて相続土地があってようやく成り立つのよ
新しく土地から仕入れなんてハイリスクそのもの
まして現金１千万じゃ、融資を加えて、
マンション１室がせいぜいだろ

>>375
成り立つ、成り立たないの部分は問題ではなく、
ローンが組めるかどうかが問題なのです。

上の方でも出てるけど、億まで行くとどうせ返せないから、
物件の収益性でローン組めるかどうかが決まるとあります。
結局は、自分が選ぶ土地、建物の吟味によって、大家家業が
成り立つ成り立たないが決まるのです。ローンもそうだと思います。

しかし、土地も持ってない段階で、どこまで借りれるのか。
土地、建物の６〜７割なら都銀でも貸してくれるかもしれませんが、
出来れば全額借り入れにしたいし。それに自分の給与水準も高くない。

耐震で話題になったペンシルビルを建てるおつもりですか？ｗ

まず住宅用のローンだが諸条件がある。自宅分が50％を超えるとか自宅の面積とか。希望にそうのはムリなので
アパート用などのローンになる。

借金だが個人的な負債があるヤツには貸さない。サラ金なんかに歴があればまずムリ。育英資金はどうかな？
まずは負債をなくすこと。
これらは銀行などに相談するのが先。

次に用地と価格だが希望の地域にあるなら別だがこれから探すのは難しいだろう。東京だよね？無いと思うなあ。

建物は20坪でペンシル型だね？建築費はかなり掛かる。狭小だとさらに建坪も小さくなる。部屋数が減るのでさらに収益が下がって
投入できる資金に制限が出る。

ということです。資金700万（相殺して残り）を忘れて考えてみるといい。なんの保証も無い人間に貸せるのは自宅用だけ。
投資資金を貸してくれるかどうかは銀行しだい。ってことになります。その最大の難関、融資　が出来るかどうかを
まずは聞いてくるべき。総額のワクなんかを教えてくれるよ。聞いてきなさい。

>>374,376
結論からいうと、あなたは１億超の融資を受けられるような属性では無い。
あなたがリーマンなら、借りられる理論上の上限は、団信の上限で確か
１億とかだったかな？

で、フルで１億超借りられるなんてのはとてつもない優良物件ですが、
地下鉄駅１０分って平凡な土地でそんなすごい融資付きません。

地下１階地上５階でＲＣ物件５階建てなんて、夢見すぎです。利回り
５％割るんじゃないかなあ？事業向けの融資金利は変動４％超っすよ。


>結局は、自分が選ぶ土地、建物の吟味によって、大家家業が
>成り立つ成り立たないが決まるのです。ローンもそうだと思います。

素人丸出しな質問しているのに、こんな大見得きるもんじゃないよ。

>>378-379
どうも親切にありがとうございます。かなり参考になりました。

ここは、みんな無職ヒッキーだから
いくらでも答えるぞ

そもそも80/400って商業地域でしょ？
容積を使い切るには前面道路幅員は6.7Ｍ必要
5Ｆなら通路、階段の他にＥＶも必要になるし3方が壁に囲まれて
いる状態が普通で採光も前面道路側から
建築費も木造はもちろん建蔽率60の地域の同構造より当然に割高
都内駅10分でそのような整形地の更地が坪150万以下もありえない
商業地域なら理論上は建蔽率100だが80で計算しているようだし25坪想定？
2階以上もせいぜい1フロアに1Ｋ2戸までとなるはず
結論としては1億じゃ厳しいし賃料も月60万以上はまず期待できない

それとこのような土地持ちであったとして企画そのものが間違っていると思う

>>383

>>374は自宅兼の物件にしておけば、住宅ローン金利で借りることが
できると思っているフシがある。

>>384
それはないけど、今賃貸だからついでに自宅を作る方がいいと考えただけです。
それと、RCとは言っても、RC-Zという安めの工法で、坪６０万（内装に凝った場合）
を考えています。但し狭小地でもこの値段かどうかは知らないですが。

やはり５階だとエレベーターが必要ですよね。（自分が長く住んでたドイツの
アパートは５階エレベーター無しだったが。）

４階エレベーター無しなら、ぎりぎり可能かな。ワンルームでほんの少し相場より
安ければ借りたい人もいるでしょう。

やはりもう少し安めの土地じゃないと、絶対に無理ですね。東西線千葉とか
総武線かな。

これでも、、２０坪×４階建てで、仮に坪６０万でも４８００万。土地が２０００万以上。
安く施工してくれる地下室メーカーに２０坪の地下室を作ってもらい１０００万。

それでも思うのは、年収の７倍くらいのローンを組む人はいるじゃないですか。
家賃収入があれば、変動４％だろうがなんとかなる気がするのですよ。

４階階段で狭いから急回転だと上まで上ったときにめまいしますよｗ

>>385
１回目の融資決済した時点で土地を取得して、そこから返済が発生するよね？
何回かに分けて決済かけつつ建築して、完成した暁に即満室にならなかった
場合に耐えられますか？…ということも金融機関も聞きたいわけですよ。

それも、安価な地域まで逃げたらなおのこと埋まらないリスクが高まるよ。
また、ご近所の競合物件は、地下室とか４階建てとかの無理をしてない分だけ
値下げ圧力に強いでしょう。

とまあ、他人がウダウダ言うよりは、信用金庫とかにプランを持ち込んで聞いて
みるといいよ。都銀は３割頭金出せない人はお断りなので行くだけ無駄。

他に担保か良い保証人がつかないと、無理でしょう。

なるほど。都銀は頭金３割ですか（私はこんなことも知らないの
ですよ）。都銀は厳しいと聞いてますが。

頭金さえ出さなくて済むなら、現金で持っておき、余裕がでたら
繰上げ返済すればいいですよね。例えば年５００万返済で、
１５００万も現金があれば、家賃収入が無くても２年は耐えられる。
今だと１年耐えるのがやっとかな。それまでに収入が発生しないと
飛んじゃうな。

やはり、地域的には都心の方が魅力ありますね。土地が高いほど
賃貸料は上がり、ある程度建物の高さがあれば土地の値段以上に
得することになりそうです。相場と建設費を見比べるだけの簡単な
計算ですから。ただ土地があまり高すぎると、ワンルームでも借りる
のが大変なほどになるから、吟味が必要ですね。

地下室に関しては、地下室を賃貸ではなく自室にするプランなのです。
安いところだと、２０坪１０００万なので、地上よりも安いくらいです。
内装が更にかかりますが。地下室付きだと、耐震性能も上がって
いいかなと考えました。自分は、この広さの地下室に、都心なら
３０００万くらいの価値はあると考えているので、そのくらいはサラ
リーマンとしての年収から払うくらいの覚悟です。

大家って傍から見ると儲かってる様に見えるのかね？
でないと、これほど無理して幻想追いかけてくるとは思えない。
現実は厳しいよ。>>385

>>388
うーん、保証人ですか。仮に失敗したときのことを考えると
親に迷惑は掛けられないし。

物件に抵当順位一位の担保を付けて、、、やっぱり頭金３０％
ですか？

>>390
あくまでサラリーマンとして普通に生活できればいいんです。
住宅費として、月１０万程度払っている現状でもいいのですが、

仮に２０年掛けて返済が完了すれば、RCならばまだまだ人に
貸せるし、老後も少しは安心じゃないですか。
あくまで大家は副業で、サラリーマンを捨てるつもりはありません。

>>392
仮に１億の借金だとして、返済期間とか勘案した？
年４％、２０年返済で月額６０万だよ。
サラリーマンを続けたとしても、満室でトントン。
利率が上がればもうアウト。

>>392
じゃあ普通に自分家たてて暮らせばいいじゃん
なんで余計な所に手だすのよ

>>393
仮にトントンでも結構。上のプラン（ネット検索して、現在考えられる
最も安い施工費）だと、１億の借入で４０００万円の土地、
６０００万の建物ということになる。

６０／３００で坪１３０万円、３０坪の土地。ヤフー不動産で
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=6&pf=13&md=area&spfrom=5000&wlk=0&geo=13104%2C+13114&lr=1&code=a3147161901atho
例えばこの土地なら、早稲田大学まで徒歩すぐ。借り手は多い。
解体費もいれるとちょっと予算オーバーだ。また実物みないと
分からないが。一応、再建築不可じゃないから良しとしよう。

この地域なら、２０平米で家賃８万行くかも。仮に６万としても、
６万円×３部屋×４階＝７２万円。これなら１００％満室。
８万だとして、９６万円。とにかく、月６０万は銀行に返せる。

自分のプランは、地下に自室を作るプランなので、自分は月１５万円
の持ち出しでも構わない。

ローンの後の収入は老後の足しになる。まあ年金みたいなものだ。

>>395
>>393の書き込みの意味がわからない時点で無理。
満室でトントンだと最低税金、必要経費は持ち出し。つまり事業としては赤字。
銀行は余程のことが無ければ貸さない。

>>396
地下室を安く作るメーカーは検索すれば多数あるし、
RC−Z工法の単価もネットで検索すればわかる。

>>395 のヤフー不動産に敷地図が無いのが痛いが、
少なくとも再建築不可ではない。

RC４階建て＋地下一階、各階に２０平米のワンルーム３部屋、
早稲田大学徒歩７分、地下一階は自室。
これがおよそ１億だと考えるのですが、駄目でしょうか。
ネットで調べる限り、この条件のワンルームは１部屋８万します。

本来持ち出しでも構わないのに、ちゃんと税金分や必要経費が
出てしまいます。空室率３割でも大丈夫です。

>>397
ウン。銀行が貸すとは思えない。
机上の空論の事業計画で貸すなら、中小企業全部金が借りられる。

自信あるなら、銀行へ行って見れば？

ものは試しなので、一回銀行に相談に行ってみて、結果をここにアップしてください。

ちなみに、どうでもいいことだが、>>395の物件は早稲田大学へ徒歩7分は無理でしょう。
15分以上かかるし坂もあるから、学生の入居はあまり期待できませんよ。

>>397
RC−Z工法か。。これだな？
http://www.rc-znoie.com/apart.html
大臣認定取ってる様なので3Ｆ以上はムリだと思うね。３Ｆから強度計算は必要なので規格住宅以外、つまり
狭小地だとそれぞれに合わせたプラン設計するのですべて１から計算する。そうなるとこういった企画モノはダメ。


あのね、地下室工事と別に構造体が出来ると思ったら大間違い。強度計算が姉歯以来注目されているように
地下室＝基礎だから、上屋との連携計算が必要。3Ｆまではなんとかなるがそれ以上は別発注できないと
おもったほうがいい。
業者も保証関係があるので受けないよ。

なんか色々考えているようだけどまずはそのヤフーのページでも印刷して銀行行きなさい。
ここでウダウダ言ってても貸してくれるワケじゃないから。。


あなたの場合なら将来売却してキャピタルゲイン狙うのがいいと思うよ。賃貸中はこずかい程度の収入があればいい。
何千万ものリスクを負うのはリーマンとしてはダメ。恐らく管理もどっかに投げるだろうからそういうのを考えると
シノハラの物件を買うのがいい。ノンリコだしすべてお膳立てしてくれるから。
住みたい土地があればソレ持つ込んで企画してもらえばいいし、融資もノンリコだからほぼ無制限に借りられる。
頭金があればさらに有利だしね。

つか、お前ら本当、他にやること無いんだな

事業性ローンで、事業計画がトントンや赤字で貸してくれると
思ってるところがおめでたい。

皆さんどうもありがとうございます。
今のところ、これ以上のアイデアは無いので、信用金庫行くなり
してからもう一度考えてみます。

テナントの現状回復費用についておしえてけれー。
物販系で店舗を借りようと思いますが、入居時の費用は当然ハッキリ分かって全く疑問なし。
しかし退去時の目安が全くわからない。
今、話を進めてる不動産屋は、全く教えてくれないので不信感が募ってきた。
知りたいのは床の張り替え費用で、26坪、Pタイル、事務所仕上げです。
Pタイルが50枚で4,200円くらいだと言うのはネットで調べました。
工賃の相場ですが、1平米辺り1,000円くらい1,500円でしょうか？
それから、飲食ではないのに天井とか張り替える必要があるのでしょうか？

>>404
> 物販系で店舗を借りようと思いますが、
スレ違いですな。

>>404
それは不動産屋にきくものでなく、業者にきくものだろｗ
天井汚れるよ。蛍光灯のあと、パーティションなどつっぱりのあと、
たばこの汚れなどなど。

>>395
だから角地の整形地を想像するのは可笑しな話
普通は実測図等を見ずともアパートどころか戸建てにも不向きと考えるはず
また住居系の容積300を使うには7.5Ｍの道路幅員が必要になる
仮に4Ｍ道路とすれば上限は160
住居系の30坪で4Ｆを想像するのも現実的ではないよ

何度も申し訳ないが企画も間違っているが土地選びそのものも間違っていると思う

>>406

ありがとう。
もう少し広い物件を借りることになって保証金の額が上がったので、
弁護士を交えて契約の話を進めることにしますた。

エスティーライフ のダイドー?マンションを賃貸して税金が戻ってきます。 と電話で怪しい勧誘が有ったんですが
詐欺ですか？

>>407　なるほどね。

ところで、自分の理想が凝縮されたような賃貸兼オーナー住居
発見。外装だけは気に入らないが、他は完璧。
http://www.housingnavi.jp/house/hj/kaisha/030/jirei/089628001003.html

家主オーナーさん
ここで少しは勉強しましょう
http://www.geocities.jp/hudou33333/

RC-Zか。これまた良いところに目を付けたね。
短い工期に低コスト、高断熱と優れてる。

SFで建てた物件が、最後までこれにするか悩んだ。
47年というのがネックなんだよね。躯体の寿命より、賃貸住宅としての寿命が
先に来てしまう。

>>400

以前と違って、今はRC-Zでも中層賃貸ﾏﾝｿﾝが建てれるようになった筈。
確か坪４０ﾏｿ前半位からだったと思う。
去年の秋頃からの話だったかな？
それまではおっしゃるとおり３階建ての建物までしか施工できなかったけど
詳しくは早川工務店（この工法の発案者）のサイトを見てみて

業者乙

駐車場の値上げってどの程度まで可能なんですかね？
場所は高級住宅街で駐車場相場は25000円で月一回は駐車場の空問い合わせがある
私の祖母が所有する駐車場は保障金無しの15000円で9台駐車可能で砕石を敷いて屋根無しです
直接祖母にお金を渡すので本人は今の値段でいいとのこと

本題
駐車スペースを1.5倍にして屋根付き物置付き洗車用に電源・水道完備、アスファルト敷き
で、40000円の銀行振込み
駐車場の希少性と充実設備で強気の設定ですがどうですかね？

馬鹿じゃねーの

>>415
そのままの状態で2万にアップすることをお勧めする。これで9台でひと月合計18万円。
4万円6台ならひと月24万円だが維持管理費や初期投資がかかることを考えるとそう違わないと思う。維持管理に煩わされる分こっちの方が損だと思うな。

>>177
こんなサイト見つけたよ。参考になれば。

http://www.mew.co.jp/kurasi/denki/plug.html

おれも、415は馬鹿か世間知らずのどっちかと思う

>>415
「たった月1回ペースでしか問い合わせがない」のほうが正解かと。

4万円の根拠が知りたいがどうせ「４万ぐらいボッタくれるんじゃねーの？」ってことだろうと思う。

駐車場に水道あると助かるが４万も払う奴がそれを利用するかどうか、そして取り合いにあったら
誰が責任取るか？空き缶やゴミが発生するワケだがソレの処分はどうするか？など抱える問題を解決する
コストは大変だよ。　それをやる業者もあるだろうけど払うのはイヤなんだろうと思うな。。

物置なんて置いたら、盗難、放火を呼び込むだけ。

今日、アパートの草むしりして来ました。満室だと気分良くできますね。

草むしりだとまたすぐ生えてくるから、除草剤を撒いたほうがいいよ。

除草剤は便利そうですね。なにせ去年、中古アパート買ったばかりなので色々ありそうですね。

入居申し込みが入ったら、
直ぐに一般媒介で複数にお願いしている仲介依頼は下げたほうが良いですか？
それとも契約までいってから下げたほうがいいですか？
できれば業者さんの意見もお願いしたいです。
話進んでいるのに依頼したままだとやはりウザイでしょうか？
あと、下げた業者さんにも、一般媒介で宣伝してもらった実費分くらいは、
さりげなく支払ったほうがうれしいですか？
それともそんなセコイもん請求書だすのもﾏﾝﾄﾞｸｲからｲﾗﾈって感じでしょうか？
地域によって違う？

>話進んでいるのに依頼したままだとやはりウザイでしょうか？

うざいというより、すぐ連絡してくれないと大迷惑！

>あと、下げた業者さんにも、一般媒介で宣伝してもらった実費分くらいは、
>さりげなく支払ったほうがうれしいですか？

お前、すげぇ、いい奴だな。たぶん、他の大家はびた一文も払わないけど、
お前は払え！

>>426
手付けが入ったら連絡する。
手付けで優先順位を決めることは各不動産屋に言ってあるので、申込がバッティングしても、手付け優先ですよ〜と確認するだけ。

ユニットバスはどのくらいの寿命が平均なんでしょうか。取り替えるとしたらいくら位かかるのでしょうか。

手付けって何？宅建法上の違反事項だろ

手付けじゃなく、預かり金だろうね
これは入居希望者が勝手にキャンセルしても
必ず返さないとならないお金

>>425
ラウンドアップハイロード+噴霧器を購入せよ

>430
おまえね、業法は業者を縛るだけで大家には関係ないよ。
そして、賃貸借契約の大原則は民法（＆借地借家法）。大家は民法に従えばいいの。
民法は手付けを認めてますよ。w
法律の原則と例外くらい理解しておけ。

>>432
ラウンドアップはいいね。
散布すると翌年、翌々年とだんだん雑草の勢いがなくなってくる。
数年経つと雑草が弱い時期にコケが覆うようになってくる。
そうなればしめたもので、一度コケが覆うと雑草の種が飛んできても根を張れなくなるからもうそこは放っておいても大丈夫。

ベトナム戦争の時に散布された枯葉剤が原因で、
奇形児がイパーイ生まれたの知らない人がいる。
オマイが除草剤まいてさ、そんで奇形児が生まれたらどうする？
怖くねえか・・・

>>435
除草剤＝枯葉剤　だと思ってる人多いね。。
http://ha6.seikyou.ne.jp/home/AALA-HOKKAIDO/kareha.htm

確かにモンサント社がラウンドアップを製造しているが、当時の枯葉剤とは別のもの。
そして量も濃度も違う。

それでも撒くよりは撒かないほうがいい。だが＞＞435が主張するような

「奇形児が生まれたらどうするのかっっ！」と恫喝するのはいかがであろうか。。

根拠もなくただ「草が枯れる」（これは事実）ことを結びつけて「枯葉剤」（これは違うもの）と総称し、なおかつ
ベトナム戦争時代と現在を混同し、錯誤させるような書き方をするのは異常としかいいようがない。

説明書をよく読み、熟知して使用すべきものですよ。殺虫剤やゴキブリ退治剤と同じように注意して必要最小限に
使えば有益なことである。


車の運転と同じでトラックがなければ生活に困窮しますし、それらが環境破壊をするのも許容すべきことですよ。
だからこそ無駄なアイドリングをなくしたり不必要な外出は控えたり、環境に負荷を与えない排ガス装置を開発して
いるんじゃないですか？　それらと少しも変わりません。

除草剤には、いろいろリスクもあるし、せっかくの植木や植栽も傷める
地面に敷いて、日光を遮る除草シート（デュポン）とか
他の選択肢も検討した方がいいね
農業経験者なら農薬の恐さは知ってるだろ

>>433
普通は不動産屋を通すわけだし、この話題も不動産屋への連絡を起点としてるので
同じことだと思うが

>>428は大家だろ？だから「手付け」と呼んでいるだけ。
業者なら「預かり金」と書く。　

そしてその預かり金が発生する＝ほぼキャンセルしない＝他に依頼している不動産屋に終了のお知らせする。
って流れだろ。。

内金じゃだめ？

不動産屋に媒介を依頼して、手付けだけ直接もらうんか？
理解できないシチュエーションだな
民法上の手付けなら、原則解約手付けだから、審査でダメとか
貸主事情で断ると倍返しになるぞ
解約手付でないとするこ個別に損害額算定となり、メチャややこしい
あまり現実的ではない
内金なら、預かり金と同じ。相手にキャンセルされても返さなければならない。

宅建バカは、民法から勉強しなおしたほうがよいようだな　w

相変わらずオーナーが居ないスレだね(^ｰ^)

馬鹿しかいないスレだろ

法律や税金、融資は、めちゃ弱いね
なぜか建築関係はオタる

>>441
えええ？不動産屋が「契約取れました、お金も預かってます」て連絡してくるでしょ？カネだけ先にくるわけないじゃん？

預かってる間の金利を不動産ががめるのかよ

契約取れました！なら、手付けでなくて、単純に不動産屋が全額預かってるだけ。
それが普通だな。
預かってる間の金利なんて知れてるけど、危ない連中が多いか、運転資金ではあるな。
不動産屋も（もしかしたら大家も）多すぎで、過当競争でヒーヒー。

>>426
大家だけど予約が入った段階じゃ連絡してないよ
他が見に来ると連絡があったときは予約のことは伝える
正式に伝えるのは契約の後だね
あたり前だけど一銭も払いません

>>442〜>>445みたいのってなんなの？
レベルをみると同じ人かな

宅建とっただけで法律を分かったつもりでいるのが片腹痛いってことでしょ。
一連の流れを読んでみて、あれだけヒントを貰っていてなお頓珍漢な事を書いてるってことは、民法の基礎がごっそり抜けているってこと。
民法総則と債権総論くらいは講義してやらないと、理解できるところまでには達しないだろうからサジを投げているだけ。
かと言って間違った知識が広がるのもなんだからひとこと言ってる、てところ。

>>442〜>>445
>>449->>450

自演？すごく痛い

説教しかできないやつって定期的にわいて来るのなｗ

バカは常時湧いてますがw

説教するだけで何も答えてない。
悔しかったら答えてあげろ。

誰も質問してないと思うぞ
うざいから馬鹿を煽るな

おれにはたくさんの"？"が見えるが。
あぁ、そうか。
都合悪いことは見えないわけだ。

＞説教するだけで何も答えてない。
＞悔しかったら答えてあげろ。

四則演算しかできない消防が２ちゃんにきて微積分を教えろといきまいても教えることなどできない。

法律の条文はなまじ日本語で書かれていて素人でも読めば分かった気になるからたちが悪い、というのは法学入門でまっさきに習うこと。
こういう書き込みすること自体法律が分かってないことの証明になってることすらわかっていない。哀れw
どこぞの法学部に入るなり、司法試験予備校にいってみれば？　法科大学院までいけとはいわないから。

あなたは早い段階で回答している方みたいですね
一々反応して怒ってもしょうがないじゃない
名無しである以上誰でどこらに呆れているかも周りには分からないし
ただの荒らしっぽくもとられちゃうよ
参考になるよう書いたんだろうから足跡が残っていればいいでしょ

>>455
句読点すら知らない馬鹿が息巻いてもなぁ

ああ、アパートローン完済まであと２ヶ月。やっとキャッシュが手元に残るようになる。
で次の物件いってみようかな。

>>460
ｵﾒ!

大規模修繕は済ませましたか？

説教したっていいじゃないか
だって人間だもの

軽量鉄骨な人は違うな〜ｗ

馬鹿を自覚しない、本格馬鹿を慰めても仕方ないな。

>>461


大規模修繕はやってません。（汗）１Ｋ６室の小さいアパートですが（築１８年）、運転資金の５００万円で足りますかね？

アパートなんか軽量で十分じゃね。

再建築不可物件をよく扱っている人いますか？

買うの？辞めたほうがいいよ。

アパート投資では最終的に売却益、キャピタルゲインっていうのか？　そういうのも狙ってるわけで
買うときは相場よりちょっとだけ安いけど、売るときは値が付かない（建物が古くなっているから貸すことも出来ない）ので
最終的には損になってしまう。

そこが道路拡張に当たるとか、隣の人が買ってくれそうとか、駅近くで再開発の網に掛かっているとかじゃないかぎり
やめとくほうがいい。

自宅として使う予定なら別。居住用なら売却しないのが前提だからね。

＞アパート投資では最終的に売却益、キャピタルゲインっていうのか？　そういうのも狙ってるわけで
＞買うときは相場よりちょっとだけ安いけど、売るときは値が付かない（建物が古くなっているから貸すことも出来ない）ので
＞最終的には損になってしまう。

＞そこが道路拡張に当たるとか、隣の人が買ってくれそうとか、駅近くで再開発の網に掛かっているとかじゃないかぎり
＞やめとくほうがいい。


ｺｳｲｳﾋﾄｶﾞｲﾙｶﾗｺｿｵﾏｲﾗｶﾞﾓｳｶﾙｶﾝｼｬｼﾛ

＞そこが道路拡張に当たるとか、隣の人が買ってくれそうとか、駅近くで再開発の網に掛かっているとかじゃないかぎり
＞やめとくほうがいい。
この人完全に負け組だね。

はいはい、また脳内が増えてきましたよ
本物のオーナーさんのスレが読みたいなー、チラシの裏大歓迎

最建築不可の収益もの？
やめたほうがいいと思うな

>>472
ここは相談室。
本物はそんなに相談することないんよ。だって身近に相談相手がいるん
だから。

大体二年でペイできる金額で買えるんだけどやっぱ危ないのかぁ

再建築不可にもいろいろある
既存不適格、分家、都市施設絡みなどもあるが一般には接道が多い
高利回りでは違法建築などもあるしリスクが高いことには覚悟が必要
掘出し物がないとは言わないがお勧めしない

>>471
負け組みだったのか〜。。

でもさあ、少なくとも勝ち組で積極的に買う人はいないよ。　大体勝ち組な人はとっくに株に移行してるしｗ

＞大体勝ち組な人はとっくに株に移行してるしｗ

こういう発言するやつは株でも負け組み。本当に勝ってる奴は日経8000円台
のとき買って、今売ってる。

今のどん底株価で買い向かえるなら、なかなかのもんだぜ

株って判らんけど日経平均の上がり下がりの予想して投資するのもあるんでしょ？
日経平均は雨株と為替を見れば小学生でも勝てそうだけど

今をどん底なんて言うやつは株向かないからすなおに貯金しとけ。

>>476
道が足りない、というか他人の所有する私道を通行権で出入りしている状態だぬ

>>480
225は甘くないよ。1枚1500万だからね。レバレッジがでかい。
スキームわからん人は興味持たない方がいい。

しかし、エレベーターの問い合わせが何件も来てまいったよ。
どこ製のか全てチェックした。該当は無くて助かったけど、もし当たって
たら大変だね。賃貸だけに、それだけでかなりのマイナス要素。

株とアパート経営ってどっちが簡単？

株のほうはシステムは簡単だが儲けるのは難しい

大手の分譲マンションの販売員が俺の所有する物件の各部屋の住人
にチラシを配ったり、郵便桶に分譲マンションのチラシを毎日のように
やまほど入れて来て困る。入居率が下がって実害も出ている。
毎日撤去してるが、紙ゴミも増えて迷惑している。
進入を許したわけではない

なにかいい対抗手段ありませんかね涙）。

大手分譲マンションに文句をつけに行く

>>374は
利回り１２％以上の500マンぐらいのワンルームから始めるのがいいと思われる。
自己資金で２軒買える。そうすると年間８０万は溜まる。3年で240万自己資金が出来
アパートローンを使いさらに一軒買う。自己資金が溜まってからさらに事業を拡大する。

銀行のアパートローン借りるのもありだな。銀行融資で2000万ぐらい借りれば
自己資金とあわせて3000万、年間360万の粗利が予想される。

最初に最大のリスクを取る事業なんて失敗する確率が高い。全額ローンだと物件の
利回りが８％以下だと元利払いできず破綻する。

>>486
敷地内に勝手に侵入した時点で犯罪だから警告すればいいんよ。

オートロックのマンションでも、郵便受けまで出入りは
フリーになってる罠。
敷地内侵入は禁止といったって、取締りようがないだろ。
賃貸住人は、分譲マンション最大のターゲットだから、
チラシなんかより、個別訪問が活発だったりする。
家賃水準でローン支払い能力が読めちゃうから、
こんなおいしい客はないだろ

東京都内or埼玉県内南部の駅から３分の立地に、３００坪の土地を
確保して３階建ての賃貸物件を作ろうと思ってます。
資金はどれくらい必要でしょうか

それだけまとまった土地だから、やっぱり高いでしょう。
都内と言っても市部の中でも僻地、埼玉と言っても東武沿線とか
埼玉高速鉄道沿いなら安いだろうけど。

土地３〜５億（並みのレベル）、建物RCで４億前後。

>>486

両方やっているが株はスキルが必要。アパート経営は頭さえ正常なら年齢に関係なくできる。
俺は株の儲けで中古アパートを買い増している。株とアパート経営は実は相性がいい。
株は儲かるときは一気に儲かるが、駄目な時はまったく儲からん。アパート経営は株ほど
は儲からんが、毎月コンスタントに一定の収入があり、お互いを補完し合う関係だ。

>>491
ネタだろうけどヤル価値なし
分譲マンション業者だって利益を出す為に階数（戸数）を稼いでいくもの
通常3階建てでは採算が合わないし賃貸では更にハイリスク
接道条件も厳しくなったり場合によっては開発行為扱いであれこれ条件が
付いたりで個人が土地を買ってまでやる規模ではないと思う

>>493
同意
今年は乖離もきつくリバとりも難しいね
短期だと頭叩いて売りで抜くしかないのかな・・
俺レベルじゃ今年はぜんぜん儲かりません

>>494

俺はライブドアショックで今年の儲けの半分を失ったが、今回の暴落は空売りこそしなかったが現金100％
で被害はなかったよ。このような時にアパート経営してると、あせって変な売買しなくて済むんだよな。

私は今年微プラス、先月、今月は微マイナス
ナンピンする地合いじゃないですね
25日線どころか75日線、26週線まで下向いちゃいましたからね
ＮＹに引っ張ってもらうしかなさそう
賃貸は1棟しか持ってないけど助かってますよ

アパート経営のほうは三井のリハウスで管理してもらってる。５％＋消費税かかるが
家賃保障が４ヶ月分あるので安心感があり、株に集中できるな。

ま　た　株　か


15,000円割れに1000円。

>>498
ちょｗｗｗ
突っ込むところは家賃保障だろ？
不通に釣られてやれよｗｗｗ

>>486
相手の不動産屋には直接言ったか？あるいは訪問して会ったか？

やめるように言え。それでも辞めないなら今後宣伝は有料にするので支払いヨロシクと宣言。

実際に集めて集計して請求しろ。
簡易裁判所に訴えてみるか？

賃貸不動産投資を勉強するにあたり
十冊ぐらい本を買おうと思います
何かおすすめがあったら教えてください

俺のところも大損害だぜ。
一軒あたりの家賃を４８０００〜５２０００円にしてる（築6年）。
近くの新築マンションで頭金なし月７万でやられたおかげで、俺のところの
入居率８０パーセント〜１００パーセントだったのが入居率３０パーセント
〜４０パーセントに低下
してる。

俺の住んでる一戸建てには、売りませんかと査定引き受けますという連日の
チラシ投下されて電話してもやめないしいい加減ノイローゼ気味だよ。

>>502
チラシぶっこんでるバイト捕まえてウラでボコるとやらなくなるよ。

つうほうし

>502
場所柄ですかね、ご愁傷様です。
8年10年12年と3棟新築し、家賃平均54K，間取り1K〜3DK
通算入居率9割超えてます。場所は首都圏の田舎です。

コレをよく読め！！
オーナーさん　勘違いはほどほどに
http://www.geocities.jp/hudou33333/
税金対策なんて借り上げ物件でも１０年だよ
その後は　放置放置放置民

>>498

さすが相場師だな。どこまで下がると思う？

株の予想なんて半分あたるんだよ

あがるかさがるかは予想と言いません。
いついつに何円になるというのが予想です。これが半分あたるんなら
それはとてもすごいですけどね。

>>506

サンクス

>>509
それに誰か「いつ」を言明したの？

誘導age

>>501
器の小さいケチな同業者なので教えるわけにはいかん。
とりあえずメールマガジンサイトやサーチエンジンで「大家」「アパート／マンション経営」で
サーチして、メールマガジンやblogを読み漁る。
その中には本を出してる人もいるだろうし、本を推薦している人もいるだろうから
（本を出したり推薦している人は、ゆるぎない成功を収めている人が多い）それを参考にして選ぶべし。
私はであった数冊の本を参考にして、片田舎の築２０年の物件で、
１４件中６件あった空家を３ヶ月半で満室にできた。

513つづき
不動産投資については、「競売」「不動産投資」でもググる。

<ヽ｀∀´> これでウリは大金持ちﾆﾀﾞ

所有分譲マンションの賃貸を始めようと思います。

売却と賃貸の境目はどこでしょうか？

売却ならば：１８００万円
賃貸ならば：１２万／月
間取り：３ＬＤＫ

その数字の根拠は
脳内？　査定？

自己資金６８０万でプチ大家業始めたいんですがやはり地方都市？
北海道なら土地勘があるんですが。

>>516
きっちりとした査定はされていませんが、
同様の過去実績より不動産やに出してもらった値です。

>>501
知識ゼロからなの？
ある程度の知識があるなら、セミナー参加した方がいいよ。
1回の単発ものじゃなく、本腰入れてやればそれなりの知識は付く。
セミナーの良い点として、同じような境遇・目標持った人と知り合える事。

本より金はかかるけどね。

>>516
築年　広さ　方角　地目　交通　管理・修繕費　固・都税　周辺環境　その他にも依るし
これだけの情報で判断はできないよ。

その数字出してもらった不動産屋に聞く方が早いと思う。

>>516
築年数とメンテ状況による。３ＬＤＫだと金額は安いが長期が望める。退去後はボロボロなので補修に金がかかる。

賃貸で12万なら年間144万。10年で1440万。メンテはほぼなしと考える。
その時点で売却。1800はムリでも半額はいくでしょ？1440+900＝10年後の予想総収益。
そこから賃貸中の補修費や売却のときのリフォーム代が掛かる。

これが5年間でもあまり変わらないと思う。売却時に「どれくらいで売れるか」に掛かっているからね。
リフォームも同じで売却時にはやらなきゃならないし壊れ具合によって大幅に変わるわけではないからね。

賃貸が面倒に感じたときや、取得時から10年以上たったときなど、手間や税金、経費や次の物件に興味が出たところで
売却（現金に乗り換える）のがいいかと。
また、賃貸中でも今は売れます。利回り７％以上あります！とかのキャッチで売れますからね。
賃貸しつつ、売却も平行して考えておけばいいわけです。

アパートは埋まりにくくなってる

すいません教えて欲しいのですが
親戚がアパート賃貸をしているます
一室の住民が二月ほど家賃の支払いも無く連絡も取れない状況です。
敷金＝未払い家賃+リフォーム代なので敷金を越えない内に部屋を綺麗にしたいのですが
住人の残している家財道具などは勝手に処分しても問題ないでしょうか？
支払いを求める内容証明は送付しましたが返事はありません。

ダメ、
即効で金を払わせろ

>>523
滞納は困りますよね。お察しします。
通常、滞納は３ヶ月以上、できれば６ヶ月以上我慢しないと、
仮に調停など法的手段に持ち込んだとしても勝ち目はありません。
ただ、連絡が取れない時点で、信頼関係を損なったという理由で
調停に持ち込めるかも知れませんが、連絡が取れない相手に
出頭させることは難しい＝調停は成立しないと思います。
そもそも、そうなった時のための連帯保証人がいるわけですから、
本人だけでなく連帯保証人と連絡を取り合って、場合によっては
連帯保証人の承諾を得た上で家財を処分し、鍵を交換してみてはどうでしょう。

＞敷金＝未払い家賃+リフォーム代なので敷金を越えない内に部屋を綺麗にしたいのですが

気持ちは分からなくもないですが、そもそもその考えが甘いと思います。
敷金はそもそもそういったことが起こらないための抑止効果でしかなく、
滞納や立ち退きが発生したときは、敷金の何倍もの費用が出て行くことは
よくある話です。それを防ぐために、保証会社を使うなど対策を施すわけです。
大家はそういったリスクを伴って当たり前ですから、だからこそ多少の下調べしか
していない素人の方には、とてもじゃないけどお勧めできないんですよ。

>>523
> 親戚がアパート賃貸をしているます
あなたと直接利害が無いなら触らないほうがいい。弁護士みたいなことやってると訴えられる。
アドバイス程度にして仲介した不動産屋に相談するように仕向けろ。


> 一室の住民が二月ほど家賃の支払いも無く連絡も取れない状況です。
保証人へ連絡しろ。それと契約書の再確認だ。

> 敷金＝未払い家賃+リフォーム代なので敷金を越えない内に部屋を綺麗にしたいのですが
まずは部屋に入って確認しなければ幾ら掛かるかがわからんだろうが。。
（契約書に入室権限を定めてないと後で揉めるぞ）

> 住人の残している家財道具などは勝手に処分しても問題ないでしょうか？
原則ダメ。保証人に取りに越させるか処分への同意書と本人から請求されてもいいとの同意書に捺印させろ。
費用負担は当然です。

> 支払いを求める内容証明は送付しましたが返事はありません。
返事が無くとも「受け取った」ことになります。同時に保証人にも出して置くように。

>>524-526
みなさんありがとうございます
教えて頂いたアドバイスを話す程度にして専門家に相談するよう勧めることにします

親がやってるアパートのCHINTAI空室情報みたけど何にも書いてないね
駅からの距離と写真と賃貸料だけ
半径50m以内に歯医者・内科・コンビニ・郵便局・クリーニング屋・薬局があるのに・・・

そういう付加価値の説明をしていないならそりゃ掲載されないだろ。
もっとも50mにそれだけあるということは騒音がありそうだな。

>>528
teka雑誌掲載されるほど、
秋質期間があるほうが問ｄ（ｒｙ

ネットで検索できることすら知らない人か．．．

コンビニ、郵便局、スーパー、歯医者、。。駅からの距離が短いなら必ずあるだろ？
徒歩10分内なら改めて書く内容でもない。

50mって書いてあるだろうが

>>533
> 50mって書いてあるだろうが
それって住宅から各施設への距離であって駅からのきょりじゃないでしょ？ｗ

いつの間に駅から近いなんて話になったんだ？ｗｗｗ

ん〜。また1台コードレス電動ドライバーがお釈迦になってしまった・・・。

今回は、３，９８０で、2年もったから良しとしましょうか・・・。
お勧めのコードレス電動ドライバー兼電動ドリルってありますかね・・・。
出来れば、１万円以下のリーズナブルなもので・・・。

チラ裏はblogでやれ。

ん？自分のことかな？
家主として、プロほど使う頻度はないけれど、
やたらと使う持っていて重宝なアイテムなんだけれど、
537さんは、些細な工事も業者に頼む方なのかな？

インパクト電動ドライバーもおすすめ

＞539
お！インパクトドライバーですか。
業者さんのＢＯＳＣＨ借りたことがありますが、
あれ良いですね・・・バリバリ感。

安いインパクトドライバーだと、15000円ほどですかね。
う〜む。

脳内乙
なんでインパクトドライバーの話が出てくるんだよ？
今なら沖縄の倒壊寸前アパートの話が出てくるのが普通だろ？

百歩ゆずってインパクトドライバーの話を良しとして、何処に使うんだよ？
まさかシンク廻りに必要とか言うなよな

＞541
今やっている作業は、空き店舗の若干打ち込み釘が甘くなって
撓んできた天井の耐火ボードをネタに木ネジで留めていく作業ですが・・。
この後、モールの固定、ドアの調整を行います。

電動ドライバーについては、これが壊れてしまったために
何かお勧めのものはないかと質問したわけでして、
プロ仕様ほどの高価なものを買う予定はありません。

ま、541さんに信じてもらえなくても自分に不都合はありませんが。

ここアパート経営だろ？
何で空き店舗の話してんだよ。

>>543
>>1見れ。他に話題もないし、おまいが何かネタ出してくれ。

相談することなんてない。
「相談室」っていうのを取ってしまったほうがいいんじゃないの。

井戸端会議だな、フツーに

マンション経営してるけど、インパクトドライバ&ドリル時々
使っているよ。今度、消火器の収納箱を壁に取り付けるつもり。

コンクリートに穴を開けるのもやってみると簡単です。

うんじゃネタを。

みんなのアパには消化器あるよね？　それ、物凄く期限とか切れてないかい？

＠なんで放置したの？
＠気が付いてるのになんで新しくしないの？
＠出入りの業者や不動産屋が交換すすめたりしないの？

ちょっと聞いてみたくなりました。

＞548
これは、＞物凄く期限とか切れてないかい
の部分がネタなのかな？
消防設備等点検報告書を提出していないということ？

小規模なアパート・マンションでは、消防設備を半年ごとに点検し
て3年に1回の点検報告書を消防署に提出してないところが多いの
ではないかな。実際、どうなんだろう。

うちはしてない

知らない業者から消火器交換の電話がかかってくるんだが
これって消火器詐欺？

うちにも

知らないヤツからオレオレって電話がかかってくるんだが
これってオレオレ詐欺？

？
＞551
詐欺かどうかは知らないけれど、消防局から
報告書の提出を催促する電話来ない？

こないよ、そんなものｗ

＞553
消防局の催促をそのままにしていると罰則があるので
すか。

点検を業者に依頼すると、費用は1Ｋ20戸のマンショ
ンでいくらくらいかかるでしょうか。

＞551
通販で買うと安いですよ。
最近取り替えたときは1本3,000円少々で、古い消火器
の処分費が515円でした。

消火器だったら、隣町の自治会のを黙って・・・・

age

>>548ですが良く見たら「消化器」って書いてあるね？小腸とか大腸とかか？ｗ＜オレ
消火器ですね。ｱﾊﾊ

ウチも6戸のアパですが消防署とかから連絡ないですよ。当時は警報装置の設置も無かったし。
確か建てたときに消火器の位置の申告はしたかと思います。
まだ5年ぐらいしか経ってないからかなあ。。

近所のアパは半分以上は古い消火器のままですよ。下手すると建築当時のまんまとか。
あんまり古いとレバーにぎったら底が抜けてケガしないかと。。

流れぶった切りですが、滞納半年の借主追い出したら部屋が壊滅状態。
トイレは配管がいかれてる。壁に小さいけど穴。台所の床を張りなおし…etc
豪快に修繕およびリフォームしたら３５万円ｗ明細書の修繕項目数があまりに
多いので笑った。

リフォーム業者からのリベートでおいしい管理会社の担当者が、下請けの
清掃会社の人間を無理に入居させてくれるそうだが、元とるまで長げえなあ。

>>559
居住年数にもよるよ。8年くらい住んでくれてるなら、35万は普通にかかるしね。
1年程度ならご愁傷様・・・

>トイレは配管がいかれてる。

ん〜。ちょっと、想像できないけれど、配管詰まりって言うことかな？

定期的にガガガッとドリルってなかったんじゃないのか

私は全くアパート経営の人ではないけど
素人でも退出時のリフォーム出来る素材って何だろうね？

硬くて丈夫な樫の木でフローリング
壁は全てペンキで白塗り

>>563
リフォームはムリだけど清掃は出来ると思うが。

フローリングは最終的に傷にされたら素人には復旧が難しい。
壁のペンキは好き嫌いが多いので結局クロスが無難。
流し台も交換するのはつらすぎるし、その他の設備も同じ。

うちは掃除はもちろんのこと、
ペンキ塗り＋フロアクッション貼り＋流し台が問題あれば手直し＋
網戸張替え＋内側窓枠（木材）塗装＋瞬間湯沸かし器内の埃取り
他、鍵の取替え＋フロアー部分はかくれんぼ君フロアー用で補修。

>>560
去年買った中古アパで、その滞納者は前の大家からの引継ぎなんですが、
なんと契約書が残って無かったです。多分３〜４年くらいみたいなんですが、
管理してくれた管理業者が死んじゃったのを機に、この滞納者の滞納が始まり、
嫌気がさした前大家が売り出したのです。えらく安かったですけど、こんな
裏があったとはｗ

まあ、３５万はそんなすごい値段でもないのですね。初の大リフォームなので
すが、大家としての洗礼を受けた気分です。

>>561
トイレの水が詰まって流れなかったのですが、配管にヒビも入ってて流した
水が漏れてる箇所もあったそうです。まあ便座自体も壊れてて丸ごと交換。
トイレ関係で8万超ですよ。どんな激しいウンコしてんだよ。

＞566
配管って塩ビ管ですよね・・・。
使い方の違いでヒビって言うのは考えづらいですよ。
無理な力が掛かったのか、冬場にたまった下水が凍結するような状況なのか・・・。

>>558
消火器って年月経つと破裂するって聞いたことある
新しいのはホームセンターで買って、古いのを引き取ってもらってます

横から失礼
自分は、粉末ＡＢＣ消火器を買っていますが、
古くなると、粉が固まって、いざという時に
使用できなくなるという話は聞いたことがありますが、
破裂するなんていう話は聴いたことがありません。

破裂事故は結構前に起きたよ
雨ざらしの消化器が錆びて下から破裂

>>569
> 破裂するなんていう話は聴いたことがありません。

圧力計が付いているのは加圧型の消火器。
付いてないのも加圧式っていうらしいがなかでガスが発生して本体に圧力を生じて薬液（粉末）を噴出させるように
成っている。　コレがやばい。

雨ざらしでさびていると底が反応ガスの圧力に耐えられずに一気に破損して本体がロケットのように飛び上がって
アッパーカット食らうそうな。（ハンドルを握っているのと使用時の位置の関係とかで体の下側にあるから）

http://www.city.himeji.hyogo.jp/syoubou/osirase/jiko/index.html

これで怪我したりしたら大家のせいでしょ？

アパート経営考えてますが地震が恐いなあ…

つ　地震保険

地震より
悪徳金融商品販売会社が保険金を支払うかどうかの方が怖いな

地震保険はあてにならないお。
建物価格の半分までしかかけられなくて、おまけに一部損壊なら5%迄しかおりないし。

私もアパート経営考えているのですが、皆さんは１部屋あたりの広さは
どのようにして決めましたか？部屋数が多い方がリスクが少なくて済み
ますが、戸建て風？みたいな物も良いような気がするのですが・・・
漠然とした質問ですいません。
都内土地約６０坪所有、周囲は皆戸建てばかりでアパートはありません。

どんな層をターゲットにするかで、おのずと決まってくるはずだが

まわりにアパートが無い＝需要がない＝あぽーん

に、ならんようにな

>>576
今の入居者のニーズを下回る部屋面積にしちゃだめだよ。
１２平米とかｗ全部屋埋まらないとリスクどころじゃないから。
土地を初めから持ってるのなら利回りが多少低くなっても
大きめの部屋にした方がいいと思う。

576です、レスありがとう。
ターゲットとニーズを絞るって難しいですね。近所にアパートがないのも気になってます。
（このあたりは昔から住んでいる人が多く、かなり高齢化してます）
よく言えば静かな町ですが、逆に活気がなく近所の商店街も寂しいです。
もっと勉強しないとだめかな？でもハウスメーカーに相談すると営業攻勢が凄そうで
ちと気が引ける・・

>>579
そこにアパートが建っていたとして、自分自身が住みたいかどうか。
単純だが一番的確。建てた結果、どちらに転んでも納得できる。

建設に当たりいわゆる表面利回りはどの程度に設定する？

半径2キロ圏内に学校関係があれば1ルームが回転が良くていい。高齢者向けの住宅も人気があるよ。手摺りをつけたりコストはかかるが需要は多すぎる

大地震来たらおしまい。止めるが勝ち。
たとえ倒れなくても火災で(ry

>>559
35万は広さにもよるが、普通の金額ですよ。
それとリフォームと通常補修は切り分けて考えた方が、コスト計算する上で
いいと思うよ。

滞納・補修と大変そうだけど、それだけ勉強になってるって事だからね。
諦めず頑張って下さい。

○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○
このﾚｽをみたあなたは･･･3日から7日に
ﾗｯｷｰなことが起きるでしょう｡片思いの人と両思いになったり
成績や順位が上ったりetc...でもこのﾚｽをｺﾋﾟﾍﾟして別々のｽﾚに
5個貼り付けてください｡貼り付けなかったら今あなたが1番起きて
ほしくないことが起きてしまうでしょう｡
ｺﾋﾟﾍﾟするかしないかはあなた次第...
○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○｡･｡○

スルー

質問させてください。

店子にエアコンのリモコンが、調子が悪い(反応が悪い・電池交換済み）
と言われたのですが、リモコンが不良だった場合、
リモコン修理費(交換)は、こっちで費用持たなくちゃだめですかね？
クーラー5年目で、新築時からの入居者です。
数日中に、不具合をを見に行くのですが・・・

本体故障だったら、こちらが修理費用は持つつもりなのですが・・・

汎用リモコン１０００円ぐらいであるやろ

>>587
契約はどうかな？

記述が無い場合は大家が出すと思うお
うちは備品が壊れたら折半で所有権は大家
それがイヤなら全額店子にしてるお
それより更新の設定してないの？
このまえフルリホームでUBやらシンクやらフローリングの交換で100万飛んだ

7年間住んでいる借主が、4年前に1年間の滞納をしており、
その後は家賃を納めてくれていますが、
滞納分に関しては一向に納める様子がなく困っています。
督促は繰り返していますが埒があかないので、退去を勧告しました。
すると借主は滞納分の全額免除と立ち退き料を要求してきました。
弁護士に相談したところ、立ち退き料は払う必要はないが、
滞納分の回収はあきらめろと言われました。
・・・そういうものなのでしょうか？

>>591
そういうもんです、と言えば身も蓋もないが、マジで金と労力の無駄だよ。
一度長期で滞納した奴は、いつ何時また滞納を再開するか分かったもんじゃない。
そんな奴あ、さっさと追い出して、明日の優良借主に期待する方が、物心共に健康的だよ。

契約書には何て書いてるの？一年間滞納を許すって事は具体的な内容は書いてないのかな？
何ヶ月滞納したら退去勧告通知して更に無視したらどうなるか？って具合いに
弁護士に相談してるのなら弁護士の指示通りやってさっさと解決しましょ、でもその弁護士は不動産トラブルを売りにしてる人？
弁護士っていっても相続問題に強い人、自己破産に強い人、交通事故に強い人って感じて゛得意分野が別れてるから注意
俺だったら契約書の作り直し＋不動産に強い弁護士探してもう一度相談して、その人の指示に従う
退去勧告する前だったら内容証明郵便で催促状×３回、内容証明郵便で３ヶ月余裕見て×３回
んで、未納分は三十万以下の小学告訴裁判で雀の涙回収

そういう〜〜に強い人ってどうやって探すの

＞一年間滞納を許す
こんな条項があるわけなかろうｗ

弁護士会に聞けば？具体的な相談内容に合わせて教えてくれるだろうし、近いほうがなにかといいって
いってくれるかもしれない。

ただ、額が微妙だろうから得意不得意もないかと。

弁護士会に聞いても教えてくれないよ
（それを扱っている人を紹介される、というか普通は相談所に予約されるだけだが）
得意不得意とか関係無し

>>591
この４年間は家賃が問題なく支払われている状態で（←ここがポイント）、
住人を追い出し、尚且つ未納分を回収するのは至難の業だと思います。
弁護士に得手不得手はあるでしょうが、おそらく誰でもそう結論付けるでしょう。
滞納額によると思いますが、費用と時間の対価を考えると、追い出せるだけでも御の字かと。

>>598
この４年間、どの程度の催促をしているかによると思います。
内容証明付きの督促状なのか、もしくは口頭でのお願い程度だったのか。
どちらにせよ、４年間一度も訴えを起こしていないわけですから、
厳しい状況には変わりありませんね。ほぼ同意見です。

どうも日本の法律は入居者側にウエイトを多く配分していますね。
家賃収入が全体的に低下する状況で、なおかつ金利も上昇・・・
このまま賃貸業者への締め付けを続けると、賃貸住宅市場の規模を
縮小させて、また不動産バブル崩壊なんてことも考えられるかと。
だって、儲からない商売には誰も手を出さないでしょ。

せめてこの板だけでも盛り上げて、戦国時代を乗り切りましょ！

>>590
”更新”って？

この板を盛り上げても、腹のタシにならんし
金利上昇って、変動で借りてたのか？
そりゃ、首吊りを予約してるようなもんだ

>>588
>>589
>>590
ご回答ありがとうございます。
店子の家に行ったら、前に入れた乾電池が液漏れしていたらしく
電池の端子が、さびさびになっていました。
そこをちょっと削ってあげたら、リモコンが正常になりました。

エアコンの汎用リモコンは知りませんでした。(テレビは知っていたのですが・・・）

今後、契約等を見直してみます。ありがとうございました。

しかし、なんで一年も滞納を放っておけるかな。
信じられん。
家主の怠慢である。

滞納する側も問題だが、家主の方こそ問題だと思う。
これ他の消費者契約なら、お金（滞納分）を払わずに済むのが当たり前だよ。

↑んな、わけね−だろ。この糞店子が。

お前、アカのクズ弁護士の言ってること真に受けてねーだろーなｗ

有利な立場を利用して結んだ、有利な条項は無効。
まあ、しかたないが基本だ。

>>602
そうなると善管注意義務違反だな

>>606
それは社会通念上、無意味なこと。
負け犬として司法に訴えてはじめて可能性があるということ。

ここも馬鹿が沸いてきたな

まぁそうだな、契約を覆すには
相手が変更に同意するか
司法の力で強制的に変えるしかない。

何の特約の話してんだよ、馬鹿だなぁ

つーか、なにが馬鹿なのかわかんのだけど。
>>606が、馬鹿ってことだろ？

自覚してんじゃんｗｗｗ

馬鹿って、名前を言われなくても自分だってわかる。
長年、言われてるもんな。

>>613
馬鹿って、お前だったのｗ

すさんだスレですね

馬鹿でもできるのがアパート経営

馬鹿でもできるアパート経営＋馬鹿ではできない株式投資の組み合わせ最高！

投資も馬鹿でもできるだろうが。
自らがやる必要なんてないし、投資組合にまかせればよいんだよ。

雨戸がかなり痛んでたんで見積もり貰ったら８部屋分で１００万円
これで給湯機が壊れたら今年は赤字だお

>>617
馬鹿って、お前だったのｗ

>>620
申し訳御座いませんでした

すみません、お教えください。
アパートの買付証明書を提出後、1週間ほどで銀行融資も確定しました。
ところが突然、売主さんが他の所有物件を売却してからでないと売れない
と言い出しました・・。その意図はわかりませんが・・。
買付証明書は法的な拘束力はないとはわかっていますが、こんなアバウト
な対応に対して何らかの対処法はあるでしょうか？？
結構労力を消費しましたので落ち込んでおります・・。

適当に書いてみる
コミュニケーション不足
証明書まで提出してもらっての拒否だからあなたの不誠実さに嫌気がさした？
競合者の出現？

>>623
競合者の出現だろうね。違約金もらって、次の物件探すとよろし。

アパート経営なんでも相談室ってことなので相談させてもらいます。
両親が実家の土地を利用してアパート経営を考えています。
ネットでどうすればいいか調べろと言われたんだけどなにをどうすればいいか・・・
昨日の話で今やっとここ見つけたところです。
とはいえ過去ログ見れないからなんともアドバイスの仕様もなく・・・
みなさんアパート経営始める前、始めてからどんなところでどんなサイトで情報仕入れていますか？
なんとも答えにくい質問かと思いますがなにとぞアドバイスの程宜しくお願いします。

まずれおぱっれすかだいとうけんたっくにそうだんするよろし
てっきかくなあそばいすうけるよろし
ぜったいこうかいしないきかするよ

>>625
人に頼るぐらいなら駐車場にでもしておけっていってやれ

全ては自己責任だといえばそれまでだけど・・・
やはり半端なく知識深めて確実に儲かると判断してからみなさん実行に移したの？

やる気が無いのにリスク取ってやる必要なんか無い。

本気でやる気がないならやらないほうがいい。

　２０万出して不動産コンサルタント相談することをお勧めするよ。

ネットで評判のいい業者を探して。２０万が高いと感じるならアパート建てるのは
やめたほうがいい。

>>621
俺もちょっと言い過ぎた　ゴメンな

ネットで探そうとするのが間違い

>>629>>630>>632
やる気はあるらしい
ネットできないから実際の業者絡まない情報欲しいと指令がきたんだ・・・
ネットで探すのが間違いときましたか・・

子供に調べてくれっていって
自分たちはボーっとしてるんだろ？その程度じゃ無理
どこいっても相手の言いなりになるよ
言いなりになったんじゃ儲かる訳無い

>>634
相手の言いなりっていうのは具体的にはどんなこと？
ひとつ教えてください・・・

実際の業者が絡まない情報だったら、ぐぐった情報を総合するしかないだろ。
あと2chの過去ログだって、にくちゃんで探すとか●買うとか手段があるだろ。

それとも、親がおまいに丸投げしたように、おまいも俺らに丸投げってこと？

>>636
なにをまるなげするのかすらわかりません・・・
にくちゃんいいね！当分これで読みまくってみます。

人口減少ってなんで起きてるのかね、
結婚してセクロスしてるのに子供できない夫婦ってそんなに多いのかしら

>>637
わかったもうレオパレスか大東建託に全部頼め

レオパ、大東ってのは、立地上問題があって
大手がサブリースを渋ったときの消極的選択だろ
３流のぼったサブリースで２年かそこらごとに
家賃切り下げられるなら、自分で納得のいく建物を
設計士なりに頼んで建てて、普通に経営した方がまし

何も考えたくないんだからほかに無い。

どなたか相談に乗ってください。
亡き母から土地を相続しました。買い手候補も何人かいて、売却したいのですが・・・
築５０年の借家が建っています。
（住人有・契約書はすべて期限切れ・家賃の滞納無し・３世帯)
速やかに且つトラブル無しで出ていってもらうにはどうしたらいいのでしょうか。
貸主が変わったから出て行ってくれーってありですか。

>>642
無い

別に借主つきで売ればいいだろ
素人が交渉してもこじらすだけだ
借主つきで難癖つける買い手なんか本気じゃねぇよ
どこまで安値叩けるか試して遊んでるだけ

ｵﾘは借地人だが、出て行く気はさらさらない。
出て行ってくれなんて、現在の法律ではありえないよ。
だって、自分がよくよく困ってる訳じゃないんでしょ。
底地を持っている地主さんは苦労するのがよく分る。
でも借地人は出て行かないよ。

スレ違いだよ

契約書の期限切れって何？私には理解できない
書類上一度退去した事にして契約書の再構築
借家人にはうまく言いくるめないと死ぬよ、「書類上の退去」が超重要

契約書上の期限切れは、借地借家法に無知ゆえでしょ
通常の借家契約では、何もしなくても法定更新で、
契約は永久継続ですから
こんな馬鹿が定期借家制度にしているわけもないし

>何もしなくても法定更新で、契約は永久継続ですから

関係法例に無知なやつ。

現実、法定更新だけど
どんな関係法？

あなたの会社の１千万円の負債が熔けてなくなります。
金融系ですがお仕事をされる方を募集します。
資金繰りのお困りの経営者の方いかがでしょうか。
[email protected]

自動更新を織り込んでない契約が勝手に自動更新されるほうが怖い

自動じゃなくて法定更新な。

法定更新を織り込んでいないとしたら馬鹿だろ
まぁ、入居者が離島から状況した拓殖大学のウルトラ馬鹿なら通るだろうが、
学生課にでも相談されるとひと悶着あるな

拓殖大学のウルトラ馬鹿?
おまえどこの学生？

■学歴ネタは学歴板でどうぞ

大家は中卒が普通、高卒は超頭いいという階層ですので、
学歴ネタは荒らし認定します

＞大家は中卒が普通

いつの時代の話よｗ

>>642
つ　弁護士へGO!
お金はどっちにしろ掛かるよ・・・。
立退き料にしても、弁への相談にしても。タダで人は動かないからさ。
契約書が期限切れで、良く平気で貸してたね。
法定耐用年数はとうに過ぎてるからさ、
「これ以上住んでると危険！」とかいってさ、
住人を立退き料少々で上手に追い出せるとイイけどな。ガンガレ！

資産運用のポートフォリオの一部として土地を買うつもりで中古のアパートを取得、
経営してるんだが不労所得ではないがそれに近いな。今やっている仕事の大変さや
ストレスを考えると、こっちに逃げたくなって来るよ。

>>657
そう言うあなた、句読点くらいちゃんと打ちましょうね。

>>625
やはり本読み、　一通り理解できたら実践的なセミナーに通うといい。
それなりに金はかかるが、大失敗するよりマシだろう。

エアコン掃除スプレー。あんなの販売するなよ。
おかげで今年は2台壊された。
「使うな」って何度も言ってるし書面にもあるのに、毎年必ず壊す奴が出て来る。

窓用エアコン？

つか、エアコンの修理代ケチるなら、最初から付けるなよ
入居者のウケを狙ってつけてるのにケチを見せつければ意味ないだろ
エアコン掃除スプレーって何だ？
なもん、見たこともねぇ
故障発生原因になるようなもん、売らないと思うが謎だ
わざわざ、なもん買ってきて掃除するって、ある意味、きれい好きな入居者だな

過失なんだから請求できるんじゃないの？

::ドコでも売ってるよ。今時期はエアコンを使い始めるからカビやらホコリのニオイで
つい買ってきて使ってみたくなるんじゃないかな。。
当然だけど壊されたら住民負担。

シーズン前の５月ぐらいにエアコンクリーニングのサービスをやってやればいいのにね。
安く建ててでもってケチってりゃだいぶ残すだろうってんでわざと壊しているんじゃねーの？ｗ

>>625

積水、大和に頼め。

３階建て、最新セキュリティシステム、光ファイバーを全部そろえて、
１階辺り４フロアで７０００万から８０００万用意すれば人任せに
できるぞww
お宅の親のように無能な人間でも大家になれる。

銀行から借りるなら、積水か大和の一括借り上げにすれば一月
手取り１０万くらいに成る。
３０年ローンにすればだがなww

一括借り上げの契約書はよくチェックしとけよ。
しょちゅうこっちが不利になるように改訂されるからな。
それで10年以内に土地を取り上げられたやつを何人かしってるww

それが怖いならアパート経営はあきらめるんだな。

各部屋にJ-COMのケーブルTV引いている大家さん居ますか？
うちのマンション（3階建て戸数15戸）は一年前に全部屋無料で引きました。でもケーブルTV
のサービスを受けるのは各入居者の判断で、毎月の料金も入居者負担です。
現在8戸の入居者がケーブルの視聴の契約をしています。
そのメンテナンスの際の修理費が実費となるらしく、ケーブル自体は約10年
ぐらいもつのこと。しかしJ-COMの保険に入れば、この修理がすべて無料となり、
かつ入居者がケーブルのサービスの視聴の毎月の料金が約半額になるらしい。
入居者にとってはいいかも。保険料は毎月約2万です。
で、この保険料は高くないですか？確定申告の際にこの保険料を申告すれば
約2割戻ってくるらしいです。

http://goppa0.tripod.com/shinrei/r/

ジェイコムとかケーブルテレビって中途半端じゃね？

みなさんのご意見をお聞きしたいのでよろしくお願いします。
4戸の小さなアパート営業をしております。1Ｋが一つ空室で4ヶ月程経過中です。
仲介業者から、派遣会社と契約して入居者（日系ブラジル）を・・・・って話しが
来ています。他はみんな日本人です。
やはり入居を許すとトラブル覚悟でしょうか？
経験者の方、いましたらご意見、お願いします。

>>671
外人なら問題起こすし、日本人なら大丈夫ってことでもないし…。

ただ法人契約だと、その人が出たあとはアメリカ人・中国人・イギリス人・ペルー人・・・
日本人と、誰が住むか解からないってことでは？

あとは問題起こすってことではなくても、生活習慣の違いってのも大きい。
料理の時の臭いが隣近所で大問題とか…。

現実問題としては、その一部屋が空いていると収入が減って厳しいの？
だったら、検討するのも一つの選択肢。

>668
うちのアパートもＪＣＯＭ引いております。
未だそのような話は聞いていませんが、
そのうち来るんでしょうね。
尤も、うちの契約書には保安機までの所有権はＪＣＯＭにありまして、（2条1項）
また、ＪＣＯＭが設置した施設全てに関する修復費用もＪＣＯＭ負担（4条2項）と記載しております。

＞そのメンテナンスの際の修理費が実費となるらしく

契約内容が異なるんですかね？それとも契約変更の申し出があったんですかね？

J-COMの担当の営業マンは「今すぐに保険に入る必要はないですよ。まだ、設置した
備品等は新しいので、数年後に保険に入ればいいと思います。」と言っていたので、
一番大事なケーブルが劣化する10年後ぐらいに加入しようかと思います。

＞674
ま、10年後にっておっしゃるなら考える時間も十分あると思いますので
良いんじゃないですかね。誰に維持管理義務が帰属するのか不明な
通信設備の保険に毎月2万の出費予定も・・・。

自分なら笑って断りますが・・・。

>>668
＞そのメンテナンスの際の修理費が実費となるらしく、ケーブル自体は約10年
＞ぐらいもつのこと。しかしJ-COMの保険に入れば、この修理がすべて無料となり、
＞かつ入居者がケーブルのサービスの視聴の毎月の料金が約半額になるらしい。
＞入居者にとってはいいかも。保険料は毎月約2万です。

その説明は虚偽だと思うよ。ウチの説明とは違う＠ｊｃｏｍ東京　あなたの地域は？

ウチは６室。敗戦すべては自前、外部の増幅器などはJCOMに管理権あり。（施設はコッチが負担した）
視聴料は入居者持ち（大家が負担する部分は無い）

持ち込んできた話は
デジタル化するので設備を大幅に入れ替える（工事費、設備費は無料）
その際にセットボックス（チューナーね）が無いとすべての放送が見れない。その費用を大家が払え。
（要するに一括契約にして空き室あっても大家が払えと。）
その代わりデジタル契約だと￥5000だが一括だから安くして一世帯あたり￥2980で見せてやるよ。

ってことでした。　ということで推測すると毎月あたり
２．４万円払え（￥2980X８室）、一括で契約。空き室あっても大家はそのまま払え。ってことだと思います。

保険だとかヌカしているが同軸ケーブルは１０年以上使えますし、年間30万も払うなら毎年工事が出来ると思いませんか？
確定申告もそうですよ。当たり前ですよ。視聴料を払うのですから「経費」扱いにあって売り上げから引けるのだから。
これは「ダマシ営業」ですよ。

大家が払うことでJCOMはず〜〜〜っとカネが入ってくるし８世帯分の料金のチェックも要らないわけです。
いまどきそのサービス代金が賃料に織り込めないのはわかりますよね？だとすると
現状の入居者には新しい賃料として契約しなおせばいいが、入れ替わりの人にその上乗せ賃料で契約できると思いますか？

パススルー方式もやっている（つまり今までどおり）そうですから急ぐことはありません。

ちゃんともう一度説明に越させてみては？保険というなら「証書」をみせろと。請求書になんて書いてあるんだ？と。。

>676
横から失礼
ん〜。たぶんその話とは別の物じゃないかな。

676さんの話はかなり以前にこの板でも話題になった・・・
というか・・・私が話題にしましたｗ。

583 名前： 名無し不動さん [sage] 投稿日： 2005/05/09(月) 16:22:37 ID:???
一応自分の理解したところです。


　　　　　　　　　　　　2006/6-----------------------2008/6-----------------2011
アナログ放送　　〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜中止
デジタル放送　　　　　--　トランスモジュレーション　----+--------　パススルー　---------

　　　　　　　　　　　---　ＳＴＢが無いとデジタル放　-----+--　市販のデジタルチューナが　--
　　　　　　　　　　　　　 送が見れない期間（*）　　　　　　　　　 あれば放送が見れる

　　（*）　この期間全ての借主さんにデジタル放送を見てもらえるようにするため
　　　　 >>568の2プランの提案あり（この場合工事費は無料との事）

　　　　　2プランを拒否するとデジタル移行のための工事として
　　　　世帯あたり16,000円+部材代が必要とのことです。
　　　　そして、（*）期間中JCOMさんに加入していない借主さんがたとえ電気屋さんから
　　　　デジタルチューナーを買ってきてTVに接続してもデジタル放送は見れない。

最初からパススルーじゃないなんて．．．
ありえねー

　説明不足でスイマセン。うちの地域は大阪府下です。最初のマンションの敷地内へのケーブル
引き込み工事は無料でした。1円も払っていません。当初は総戸数から有料工事でしたので、
断っていました。しかしエリア拡大の為、無料でいいからさせて下さい、という
ことで1年前に工事は終わりました。
　あとその保険に加入すると、>>668以外に全部屋無料でデジタルチューナーを
設置するのこと、つまり入居者は無料でデジタル放送が観れます。もしその保険に
加入しなければ入居者はどうやってデジタル放送を観るのでしょうか？
結局J-COMはこの保険に加入せざる得ないようにもっていくのでしょうか？

>>676
一番最初はそういう説明でした。毎月の視聴料は家主が支払うと、もちろん
その部屋が空き部屋でも。募集する際に家賃に上乗せしたらいいと。
今時ケーブルTVが無料で観れるのを条件として部屋を探す人は居ないと思い、
当時は満室という事もあり一旦は断りました。そしたら別の無料のプランを
提示してきました。その当時はこんな保険のシステムは無かったそうです。
本当にビックリですよ。

>679
>入居者はどうやってデジタル放送を観るのでしょうか？
当然ＪＣＯＭと契約してチューナーを借りて見る事が出来ますし、
また、市販のデジタルチューナーを買って来て、
パススルーになっていれば見ることが出来ますし、
そうでなければ無理です。
地域によっては当初の予定よりも前倒しで
パススルーになっている所もあるようです。

また、保険と、そのおまけの無料で・・・というのは別物です。

＞結局J-COMはこの保険に加入せざる得ないようにもっていくのでしょうか？
668さんの態度次第じゃないですか？

>>681
ありがとう御座います。
地域によって違うわけですね。本当に保険に加入すれば全部屋無料で
デジタルチューナーを設置しますと、言ってたけどな。

いや、たぶんそのお話は本当でしょう。
ま、jcomさんも、家主から料金を徴収した方が
安定収入につながるでしょうから、
借主さんからよりも家主から徴収できる方法を
毎年考えているのではないですかね？

去年はデジタル化に伴う設備工事絡みでした。
今年は保険ですか・・・。
さて、来年はどんな提案をして来るのでしょうね・・・。ｗ

いろいろ勉強しなくちゃいけないから大変だよな

アパート経営なんか知らないのに
Ｄ東けんたくん毎日来るよしつこすぎるよ　
最初相手してなかったじじいもその気になっちゃった・・
困ったもんだ

税金対策にはなる

相続税対策だろ？

一億超える借金をアパート経営で払えるもんなの？
これから先の金利とか判んないのに

どうして相続税対策になるか考えると、直ぐわかるよ。

上物の借金なんて、土地評価額に比べたら、ダニみたいなもんだろ。

光ファイバーの業者はどこを選んでますか？うちのマンションは関電のeonetと
NTTのフレッツ光です。J-COMはまだ関西では光に対応してないそうです。
USENの光はうちの地域にはまだ未開通みたいで、他にオススメの業者有りますか？

じゃあ　地主の殆どの人がアパート建てたら部屋余るじゃん

全体ではすでに余ってる
いい物件が少ない

俺はアパートを相続された側だが、借金とボロアパートっていう負の遺産を
相続されるくらいなら、なにも相続されない方がよかったと思うよ。
親の世代みんな、ハウスメーカーとか不動産屋に騙されてんだよね。
最近もそんな悪徳業者がいるとは・・・

立地と敷地広さ、接道などの条件次第だ
今後さらに２極化がすすむだろう
上物の工夫や努力じゃタカがしれてる

>>693
興味深いね、良ければどこのＨＭ（であれば・・）で何年返済だったか教えて、うちの親戚も最近とあるＨＭにずいぶん条件の悪い話をされてるんだ。

>>689
> 上物の借金なんて、土地評価額に比べたら、ダニみたいなもんだろ。

おいおい、賃貸住宅が建ったらその土地の評価額は下がるぞ？
だからこそ相続税対策なんだけどね。。

>>693
どう騙されたと思ってる？
親の世代に他に良い方法があったとでも？

つか、本当にダメ物件で借金のがデカイなら相続放棄できたろうが

つか、話の内容がおかしいんだよな

ダメアパート＝収益があってもほぼ同額が返済に消えていく物件や
空き室率が以上に高く、半分近くが常に空いている状態の物件。
賃料保証の契約があってにっちもさっちも行かなくなっているものなど。。

相続放棄するには「惜しい」と思うんだろうね。。持っててもカネにならないがはたまた売るにも惜しい、さらに
手間隙掛かる割りにすべて返済に回ってしまい、コッチに残らないのが悔しいとか、そういうのだろうね。

借金が残ってて空き部屋だらけじゃ嫌だな
売ろうにも売れないだろうしなあ

築１０年後のアパートって空き部屋多くなるの？

借金の御蔭で相続税払わなくてもすんだんじゃねぇ？
親のやることはやってんじゃん。
何が文句あるんだよ？

税金払えよ

相続税廃止の上消費税たばこ税増税せよ

バーカ。税金払えよ、じゃねーよ。

>>704
タバコはどんどん値上げすべきだ

相続税廃止して、賃貸税、もしくは家賃に消費税掛けよ。

てか株式とＩＴ関連の増税しろよ

まあ、相続税は更新料の様なものだから。
払えにゃ、お国に返すしかねぇ。
更新料でワーワー喚いてる糞店子と似たようなものだな。

＞709
その例えはどう贔屓目に解釈しても変
そもそも国から借りているものなど無いし、
物納は頼んでも引き受けてくれないし、

>>710
そう、その考えはおかしいと思うんだ、よくそういう奴がいるが借りているんではなくて、固定資産税はみかじめ料、相続税は儲かっている奴から取るかつあげのようなもんかな。

上物あっても物納できるようになった。
固定資産税がみかじめ料だったら全国一律でないとおかしい。
よっぽど安い固定資産税しか払ってない？

アパート建てるとしたらお勧めのメーカーはどこですか
一社のパンフレット見せられて説明を聞いても　家族全員殆ど判りません

>>713
もちろんレヲパ

>>700
そうなると、多くの賃貸物件がダメ認定になるね。

>>693
まったく同感。自分で損益計算した訳でもなく、業者が出して来た怪しげな分析をもとに建設する。
俗に言う嵌め込み営業。
今、破綻している賃貸物件の多くが、このパターンだと思う。

親が田畑を耕せなくなったとき
子供が優秀→売って事業資金にする。将来何倍にもしてくれるだろう
子供が馬鹿→現金化したらたちまち消える。せめてアパートにして土地だけ残そう。
ということだろ

いい立地にアパート建てろ。ピンポイントで。

じゃなきゃ、やめろ。

事業したことないだろ？
アパート経営より危ないよ。

いい立地にアパートなんか建てないだろ？

破綻しているのはバブル期のキャピタル狙いの物件で
相続対策物件とはちと違わねぇ？

いや、相続対策物件が破綻している
借金が多いほどに相続対策になるなんてトークもまかり通る
もともと収益に目配りができてないから、よけい破綻しやすい
立地面がやはり大きい。都市部なら駅近が強いのは当然
悪立地なら素直に諦めるのがよい
地方はしらん

赤字前提の物件とか建てたりしてたくらいだもんな

色々な意見があって
ほんとに決断が難しいです

age

また大刀の営業きた、建てる土地があるかぐらい調べて来いってんだヨ

ん〜。
ある日突然テナント募集していたビルが丸ごとメディカルセンター
になったのを目撃したことがあるのだけれど、
あれって、どういう経緯で話が転がり込んでくるのかな？

質問です。東京郊外。駅歩２分。スーパー、コンビ二２分
親の土地で住宅兼アパート４戸６，７マソ貸
建築費５０００〜６０００マソ予定で作ろうと思ってます。
相続で、土地を貰うほうがいいのか、生前贈与がいいのか
教えていただけませんか？あと、土地の評価格はどこで調べればいいのですか？

>>726
アパートが建ってると評価額が下がる（これを元に課税する）ので
先に親名義で建てる。借り入れも親名義。ローン返済の保険入れておく（ローン会社が用意している）

親が死ねばローンはゼロ。
相続税も土地だけよりはるかに安くて済む。（普通に発生してもすでにローン分は保険で帳消しだからラク）

評価額は銀行や税務署、市役所などでそういう「本」がある。でもそんなの素人が見ても意味がない。
１００坪程度で駅前なら一般的な市価が出てるだろ？それがそうだと思えばいい。
それと郊外はとんでもなく賃料が下落しているところもあるのでまずは不動産屋にいけ。
行けないとかいうなら絶対にムリだから。

たぶん、相続税を気にするような財産じゃないだろうな
法定相続人の数にもよるが、１億円以下の評価額なら
ほとんど意識する必要もない

5000で建ての7万でやっても、表利で6.7%以下

典型的な10年後に貧乏大家になるパターンですな

>>729
> 5000で建ての7万でやっても、表利で6.7%以下
> 典型的な10年後に貧乏大家になるパターンですな

おいおい、大丈夫か？
＞親の土地で住宅兼アパート４戸

半分程度は「自宅分」だよ。　その分は利回りとは関係ない。

表利10％以下でやって、成功した奴いる？

こちらでもいろいろ勉強させていただいたおかげで
何とかアパート一棟を購入出来ることになりました。
地方物件の築16年ものなのですが自分では気に入って
います。
空室がありクリーニング済なのですが浴室の一部が
結構カビております。
自分で除去作業を行おうと考えていますが、この場合
水はどう調達するものなのでしょうか？
高圧洗浄機の購入も考えております。
普通クリーニング業者さんはどうしてるのでしょうか？

一棟買で物件探し始めたけど、如何せん目利き出来ないから苦戦中。
本やサイト等で良いのありますか?

>>725
たまたま、その規模の物件を探していた人がいたのかもしれんが、
大体は不動産屋（以外も含む）の横の繋がりで見つけてくるよ。
うちの物件を管理している不動産屋の社長がそんな感じで店子を見つけてくる。

一棟売りのオフィスビル（全室空室）を任意売却で購入しようとしたとき、入居者募集の相談をしにいったら、すぐに学習塾の一棟借の話を持ってきた。
いろいろと人脈があるんだってさ。

9.8％の物件購入予定です。

>>734
そういうのは人脈とは言わない。
単に「そういう物件が出たら教えてください」って言われただけの話。

>>736
まあね、知らない人は人脈じゃないというんだろうけど、
うちの物件（商業ビル）の周りの空室率が２０％超えてても、うちの物件は満室。
安いわけでもなく立地的にそれほど恵まれてないんだけどね。

はじめは>>735みたいに思っていたが、退去があっても３ヶ月で決めてくる。
というか探してくるよ。
自分で「探してくる」んだってさ。

おめでたいことでｗ

探してくるんだろ？
営業かけてんだよ。
手にガムテで受話器固定して電話掛け捲って
汗かき駆けずり回ってへこへこ頭下げてやってんだよ
俄かのど素人は黙っててくれ…まじで。

>>739
なんでそんなに怒ってる？

オフィス賃貸に入っていたら、毎日のようにチラシや電話くるわな。

>>732

> 空室がありクリーニング済なのですが浴室の一部が
> 結構カビております。
> 自分で除去作業を行おうと考えていますが、この場合
> 水はどう調達するものなのでしょうか？
> 高圧洗浄機の購入も考えております。
> 普通クリーニング業者さんはどうしてるのでしょうか？

水が出ないの？元栓開ければ？
カビは漂白剤とかカビ取りなんとかで取る。プロはさらにひたすらこするんだそうなｗ
水が出ない物件（水道料金払ってないとﾛｯｸ掛けられちゃう）なんかはタンク持って行く。
大量に水を使う場合は共用栓から取る。　無い物件はやっぱタンクか役所に開けるように手配する。
共用栓は普段はいらないがあれば便利だからなんかの工事のついでに付けるとよかれ。

>>732
築１６年の軽量鉄骨アパート（勝手に想像）なら、鋼板製のユニットバスか？
壁や天井のカビは、市販の塩素系カビ取り剤できれいになるよ
ただ、コーキング目地に入ったカビは、中まで染み込んでいることが多く
ちょっとやそっとでは取れないので、諦めたほうがいい

うちが使ってるクリーニング業者さんは、かなりキレイにしてくれるが
劇薬を使った特殊な方法なので、一般人には無理だし危険すぎるそうだ

床や浴槽の汚れはアルカリ系洗剤が有効だが、上記の塩素系と混ざると
非常に危険（いわゆる「混ぜるな危険」状態）なので、くれぐれも気をつけて

>>742
共用水栓の追加設置は、結構面倒だしお金も掛かりますよ
水道メータを１個追加することになるけど、分担金や負担金が大きい
工事費含め総額で２０万以上、下手すりゃ５０万くらい掛かることもある
空室の清掃が主目的なら、その部屋の水道を開栓した方がいいです

地方によってかもしれないけど、水道や電気って臨時の契約ができるよ
クリーニング業者は勝手に臨時契約して使っていく。

>>743
742だけどさあ、よく読んで欲しいよ。
＞大量に水を使う場合は共用栓から取る。　無い物件はやっぱタンクか役所に開けるように手配する。
＞共用栓は普段はいらないがあれば便利だからなんかの工事のついでに付けるとよかれ。

「なんかの工事のついで」って書いてるでしょ？カネ掛かるのはバカが見てもわかるっしょ？
それに共用栓はクリーニングためだけじゃないんだよ。
玄関や通路の清掃に高圧洗浄したいと思っても大型タンクなんて持ってない。共用栓があれば
「自分で出来る」わけ。

この人は「高圧洗浄機」も買おうと積極的に大家としてがんばって行こうとしているわけだから、
お金の話をするなら見合うだけの作業をするかどうかぐらいは聞くべき。
単に「＊＊万円掛かるからｲﾗﾈ」じゃダメだと思う。

>>744
＞クリーニング業者は勝手に臨時契約して使っていく。

そんな業者さん、いるんですね…知りませんでした
勉強不足でしょうか？
アパートの１室のクリーニングで、水を１０立方ほど使うんでしょうか？
電気を１００ＫＷ／ｈも使うんでしょうか？
臨時契約って工事用仮設ですか？通常契約なら基本料金の方が高いですよ
３ＤＫでたかだか３万ほどの請求しかできないのに…儲けなくなるよ？？？

連投失礼

>>745
ご指摘ありがとうございます

＞「なんかの工事のついで」って書いてるでしょ？カネ掛かるのはバカが見てもわかるっしょ？

「なんかの工事のついで」って、たとえば？
クリーニング業者を使わずに自分で洗いをしようと考えている家主さんですから
十万単位の出費は、絶対に二の足を踏むと思ってレスしたんですよ

＞玄関や通路の清掃に高圧洗浄したいと思っても大型タンクなんて持ってない。共用栓があれば
＞「自分で出来る」わけ。

高圧洗浄は「高圧な分、水の使用量が少ない」のはご存じですか？
１８リッタータンクがあれば、３０分は回せますよ
３０分あれば、どれだけの壁面積、床面積が清掃できると思います？？

それに、家主さんなら、入居者に「掃除するから水わけて」と頼めます
タンク１杯で１００円、１０杯で１０００円も払えば、たいていの入居者は
喜んで水汲みをして、「いい家主さんだなあ」と思いますよｗ

＞この人は「高圧洗浄機」も買おうと積極的に大家としてがんばって行こうとしているわけだから、
＞お金の話をするなら見合うだけの作業をするかどうかぐらいは聞くべき。

がんばろうとしているのは私も分かりますよ
だからこそ、適切なアドバイスが必要なのではないでしょうか？

高圧洗浄機ったって、ＴＶ通販で買える２〜３万の家庭用で充分
プロの塗装屋が外壁塗り替え前に使う、エンジン式のなんて要らないわけで
むしろ、きちんとお金の話をしないと、無駄銭使わせることになりませんか？
そっちの方が不親切ですよ

>>747
あのさあ、園芸用スプレーじゃないんだから18Ｌで３０分とかありえない。どこのメーカーか教えて欲しいね。
家庭向けでも毎分6Ｌ使いますよ。それこそ水道直結ぐらいがいいかと。

＞それに、家主さんなら、入居者に「掃除するから水わけて」と頼めます
＞タンク１杯で１００円、１０杯で１０００円も払えば、たいていの入居者は
＞喜んで水汲みをして、「いい家主さんだなあ」と思いますよｗ

どこの田舎の大家？ｗ
いまどきは断られるし、嫌われます。入居者は部屋に入られるのをとても嫌います。あげくに重い「18Ｌ入りタンク」を
浴室だか台所だかから、エッチラオッチラ運んで挙句に￥1000ですか？ｗ子供の使いじゃないんだから。

ケチってる大家だと思われてるのが気が付かないのかな。。いや、ケチなことは大切だけどそれが
入居者に知れてはダメなんですよ。

共用栓が高圧洗浄機だけにしか使わないのだ！的な話ならいらないね。。もっと有用な使い方もあるし
それがカネを生む方法もある。
自分の主張が正しい！と思い込んでる反論はムダですよ。。

たかが10分で1000円もらえるならやるだろｗ

どこでもシャワーＢＵＢでも使っとけ

>>749
１０杯を１０分で出来るんだ？それは凄い水道だなｗ

732です。
皆さんご親切なアドバイス大変感謝です。
すごく勉強になります！

購入予定のアパートは共用栓はないです。あれば外回りの掃除にも
便利でしたね。
空室はクリーニング済の紙が置いてありましたが、ご指摘の通り
浴室のコーキング目地部分のカビがひどく業者さんでも落としきれ
なかたんでしょうね・・。やっぱり素人では無理なんでしょうか？
以前、貧乏大家さんが集うスレで「次亜塩素酸ﾅﾄﾘｳﾑ　原液で全て解決。」
という書き込みがありましたが危険なんでしょうかね？？

高圧洗浄機は同じスレで東芝のJV-80Aが紹介されてましたが2万円くらい
で買えるそうです。外壁コンクリ部分や浴室カビまで結構使えるみたい
ですね。吐出水量は6ﾘｯﾄﾙ/分のようです。もっと高性能な洗浄機なら
水の節約ができるんでしょうかね。自分でも調べてみますね。

あと現在、12部屋中の3部屋が空いております。何とかアピール性を
高めようと、共用空スペースに各戸用の小型物置の設置や光ファイバー
の導入なども考えております。何かワクワクしてきております！

＞浴室だか台所だかから、エッチラオッチラ運んで

＞１０杯を１０分で出来るんだ？それは凄い水道だなｗ

頭悪いやつがいるっぽいけど、「ホース」ってのを見たことないの？

最近は銀行も収益還元法で土地を見てくれるような事を聞きますが
接道幅の足りないような土地はやはり担保価値としてはゼロか
それに近くなるのでしょうか？。

>>754　銀行なんかだと
接道幅が足りない＝建築許可が下りない（2ｍ以上の接道が最低条件）＝融資価値なし＝担保価値ゼロ

接する距離によるんじゃない？　いわゆる旗型なんて土地だと共同住宅の許可が下りないことがあるので
そういうところの土地を担保に借りるのは難しい。

すでに建ってて築年数も浅くその条件以外の条件（駅近いとか広さとか入居率とか）がよければ融資はあるんじゃない？
ただ、それも建築許可が下りてる合法の物件でないとムリだと思います。
万が一ダメだとして土地を取り上げても「売却困難、売却価格が低い」土地では担保能力が低いとみなされるでしょうね。
（取り上げて競売掛けて売れたとしても売主として瑕疵担保責任を負わないといけないから）


＞頭悪いやつがいるっぽいけど、「ホース」ってのを見たことないの？
きったねーホースを部屋の中に入れるのがイヤｗ
￥1000くれてやるから水よこせっていう大家がイヤｗ
断ると逆切れするかも？と心配しなきゃならないのがイヤｗ
18Ｌタンク一つで３０分高圧洗浄できるというのに１０杯くれという大家がイヤｗ
自分の都合でしか考えてない大家がイヤｗ

売却益を物差しに使うとしたら担保価値は無いに等しいでしょうね
だからこそ安く高利回りの物件があるんだし・・・

>>746
臨時は１日くらいだから数百円の支払の様ですよ。
>>752
高圧洗浄機はマジおすすめ　でも扱いが大変だったりします。
これ以降の話題はスレ違いになりますのでこちらでどうぞ
【高圧洗浄機どこのがお勧め? 】
http://that4.2ch.net/test/read.cgi/kaden/1059898311/l50

>>754
公道に２mも接してないんじゃ、利用価値は無いんだろうね、公道自体は４m以上あるの？

地域柄なのか中古一戸建てで3.6の私道〜通行権のみのような土地
建て替えが難しい土地が結構出ています。
そのまま、もしくは少し手直しして賃貸に出せば
中古マンションを買うより効率いいのかなと思って
色々研究している所です

相続税対策で出てきた土地は、大抵３つか４つに分割されるからな。
奥の土地は私道を通らないと、玄関に達しない。

今度の土曜日にＰＣ工法での建設契約をむすびます。
1室55平米×12室で11500万円。3階建てエレベーター無し。
いろいろ調べてここまできたけど、少しではなく大いにびびっています。

車2台分の外溝こみその他諸費用も込みでの価格ですが、このくらいが相場でしょうか？
基礎杭（20M弱）の工事費も入っております。
どうなのでしょう？初めての建設でびびっています。

>>761
＞1室55平米×12室で11500万円
坪単価：５７．５万円か。。一戸あたり９５８万円・・・・・高すぎないか？それともこんなもんか？
設定賃料は？　都内ならイケそうだが郊外や地方なら即死だろ？ｗ

木造や鉄骨も検討したの?

車2台分→各戸2台分の24台分です。

>>763
何を今更って話を・・・もう、まな板の鯉だろ。

こりゃ地方都市だな。。北海道？
なんかどうなんだろう。。。ダメだと思うけどな。。銀行はなんていってるの？

>>761
表面利回り１０％位かな？

そう地方都市なんです。
とりあえず資金は公庫利用です。
株を処分すれば8000万くらいは有ります。
だだ地方が故にＲＣ物件は、公営住宅以外ほとんど無し。
自分の所以外は、ＲＣの計画は無いみたいです。（7件くらい建築会社あたりました）

あえてＲＣを選び競合の結果決めた金額なんですが、もっと安くできたのかとその部分がしりたいんです。

表面利回りは、9％くらい（土地は自己所有）

割安物件を買うための人脈ってどうやって作るの？

>>767
その利回りは建物（と付帯設備込み）だけだよね。。うーん、ちょっと厳しいかな。。

安く出来たかどうかはすでに７件も見積もりとか交渉とかしたんだよね？じゃあ余地ないんじゃない？
むしろ保証や補修工事が適正かどうかとかが大事でしょ？

他の工法も検討したようだしね。。

現金はつｋっこまないでなるべく借り入れで。金利は経費で落とせます。
公庫以外のほうが安い所もあるかと思うので借り換えの検討も。

鉄もコンも陶も価格が上がっとるからなあ
と、材料屋の俺が言うてみた

もう競売って高くなりすぎてるの？

>>767
投資一般スレで話した方かな。
20Ｍの杭基礎こみで総事業費なら高くはないでしょ。
都内と比較すれば、むしろ割安ではないでしょうかね。
しかし一室55�uで7万あたりとなると坪4000円少々で2台分のスペース付き。

まあ相場より高く貸せそうですから一度満室にしてしまえば楽になりますよ。

ん〜。エレベーター無しの3階建・・・。
3階部分4世帯だよね・・・。
7〜8年後には家賃8掛けにしないと埋まらなくなりそうな・・。

有効な地震対策ってやりようないんですかね
地震保険は内容が凄い微妙だし

3階建てまでならエレベーター無しでもいけるよ
むろん、底辺物件だけど、
利益＝底辺物件＞＞高級物件
ということも、稀にはあるし、
立地上、高級物件は阿呆なケースも多い

ワンフロア4世帯の3階建てでＥＶって・・
ほぼ3階部分の為だけにってことかな？
設置するのもアホだとしか思えん。
うちの4階ＥＶなしで築15年だけど2階〜4階は家賃かわらずだけどな。

近くに4階建てで各部屋に広めのワンルームかな？30平米いかないか1室のみ
でエレベーター付のマンションあるよ
大家は何がしたいのかわからんよｗ

普通に２階住民もエレベーター使うよ
贅沢に思えるけど、それが高級物件

その高級物件とやらはどこで幾らで貸してるのかなぁ？
その地域でＥＶなしの相場とどれだけ違うか調べてみたいねぇ。
うちも都内で近所にもあるけど高級ではないかな。
ただの勘違い物件でしかない。

エレベーター　あればあったで、管理・メンテ大変だし　トラブルも多いよ。
ガム吐き捨てる奴なんてザラ。

家賃上昇効果があるかはわからんけど、うちの場合空室率は相対的に低い。

この中で専業大家っているの？
いるのなら資本金、経験年数、年収を
教えてほしい

３階建てまでならＥＶなしの方がいい。
４階建てだと微妙、昔はなかったけどね。

資本金なんてあるのか

法人化してる人は大抵一千万じゃないのかな

法人化の場合、短期借入として社長が貸し付けてる場合もあるし、
これも自己資本でしょ？
うちは１０，０００千円の資本金に７０，０００千円の貸付。

↑　金持ち大家さん　うらやましい

法人所有で建てるんならそんなもんじゃないの？
管理会社なら資本金+役員貸付はそんなにいらないだろうけど。

管理会社だと、所有権は別で節税にならないよ。

>>788
サブリース

管理料がそんなに取れなくなったから節税効果は薄くなった

今、お願いしている管理会社が経営難で、調子が悪いらしくて困っています。
そこに建てて頂いて、完成後１７年程診て頂いた物件の屋根が壊れたので、
先日、修理をお願いしたところ、あまりにも高い見積り額に驚きました。
他の業者さんにも打診したら、もっと安くていい材料でやってくれるところばかりです。
そこで、管理会社に連絡して工事しないでくれと言ったら、もう材料用意したからキャンセルできない
と言われ泣く泣く、屋根を直してもらいました。
よその不動産業者さんや、大工さんに聞くとうちが頼んでいる所は、最近ふっかけるようになったという
評判が出てるそうです、他の業者のやっかみを差し引いてもその評判はあたってそうな感じです。
今回のことは１７年間まかせっきりで、うちのアホさの勉強料としても、今後は別のところに見てもらいたい
と思っています。管理契約を破棄するのにはどうしたらよろしいのでしょうか？
また別の業者さんに頼むには、管理契約お願いしますっていえばいいのでしょうか？
とてもばからしい質問ですが、業者さん、大家さんで教えてくれる方いらっしゃいましたら
レス付けて下さい。

それよかさ、見積頼んだだけなの？
それとも修理を発注したの？
見積頼んだだけで勝手に材料用意したんなら無視すればよかったのに。
今の管理契約には契約をやめる場合の条項はないんですか？

>>791
それは、貴方は管理会社のカモにされてますね。カワイソス・・・。
管理会社との当初の契約書とかはないんですか？
逆に、「あんまりボッタくるんなら契約を解除する！」って、
悪徳管理会社にはっきりと言ってやればどうよ？！
他の不動産屋も管理はしてくれる所はあるでしょうが、何件かあたって、
何％でどんな管理をしてくれるのか、聞いてみたらどうですか？
相場は、集金だけで５％、なんだかんだすべてで１０％くらいですかね？
不動産会社も、不景気だから、いい加減な工事でぼったくりするのが多いもん、
もし、家賃を自分で集金できるのなら、管理を頼まなくてもいいんじゃないかな？

つか期限の定めなき契約ならいつでも解約できるし、
期限の定めがあれば、その時、解約すりゃいいだけ
ツブレカケ管理会社なんて危ないから逃げたいんだろ？
他のみんなは既に逃げているからツブレカケなんだと、わかってるだろ？
サッサと切れよ

気が弱いにも限度がある
業者契約に借地借家権並みの保護措置があるとでも思ってるのか？
こういう糞虫みたいな大人のイジメられっ子みてると
イライラする

収益物件買い増しタイなー

屋根が壊れたので自分の目で確認した？
それさえうそかも知れない。
もしくは壊しておいて修理させてるかも知れない。

馬鹿？
そもその倒産リスクの高い管理会社に修繕をまかせるなんてキチガイ
管理会社に修繕までまかせるのが能なし
切れよ、白痴！
屋根なんて大規模修繕だろ。３社以上にアイミツ取らせるのが常識。
こういう馬鹿は、そのツブレカケ管理会社に敷金まで預けたりしてる。
倒産したらどうなるか？
入居者からは訴訟の嵐で、先祖代々の土地は競売の恥晒しだろ。

暑いからあんみつ食いたい

まで読んだ。

>>797は正論だと思うけどね。業者の食い物にされてどうする？頭悪すぎる。

そういう時は僕に売ってください

築15年、12部屋、現在3部屋空きの木造アパートを購入しました。
地方物件なのですが、バス停まで徒歩1分くらいで、300m先に
総合ショッピングセンターなどもあります。
ハウスメイトに聞いたら10%での一括借上も進められました。
現状の空室率を考えたらこれもアリかなと考えておりますが
如何でしょうか？？

>>801
＞築15年、12部屋、現在3部屋空きの木造アパートを購入しました。

その入居者も含めての「一括借り上げ」なの？　それは相手がお得。すでに契約者が居るので募集せずに済むから。


一括借り上げだと10-15％が相場との差。礼金や敷金の減価償却分などは管理会社が取ってしまうので
実質は20％以上が管理会社（借り上げ会社）のものとなってしまう。
補修費などはすべて大家持ち。だから片っ端から大家負担で直すハメになりやすい。
（入居者負担だなんだというと今はモメるので多めに見てやる＝大家負担　って結果が多い。立会い面倒だからね）

ということで手間は一切ないがその分もうけは少ない。　購入時の金額に対して「まあ、こんなもんでもいいか」とか
「最終的に売却したときにカネになればいいや」と思っているから、一括借り上げ。　なんせ面倒が無いからね。

大家気分を味わいたい。まだ自分は動ける（時間に自由がある）、これが初めての物件だ、などというのは
自分でやるといい。　やってから「やっぱムリ！」となればその時点で一括借り上げをしてもらいえばいい。
べつにソコの会社だけじゃなくてどこでもやってる。

どこの借り上げシステム持っている会社も「赤字になるような物件は契約しない」んだよね。つまりひっくり返せば
儲かる物件＝客を付けられる物件　ってわけ。借り上げやってますよ！やらせてください！ってのは「儲かりますよ」ってこと。
だからそういう所はまずは自主管理。面倒になったら管理会社入れてみる、その後やっぱり手放しで考えたい＝借り上げ会社、ってこと。

この時期に３部屋開いてるってことは、苦戦する物件だな。
さっさと中をいじって、付加価値つけたほうがいいよ。

勉強不足にもほどがある、脳内大家か身内の所有物件か？

↑誰へのレスだよ。この認知障害ジジィ

801です。
ありがとうございます。なるほど実質は20％以上が管理会社の取り分と
なってしまうのですね。勉強不足でした。
私は関東圏に住んでいて、物件は東北にあるものですから、管理は委託
するしかないと思っております。
管理費5％でいろいろな管理会社に交渉したいと思います。
確かに付加価値を付けないと満室経営は難しいようです。
費用効果で考えると、光ファイバなどが良いようですね。
最近はインターネット無料のサービスなどもあるようですが、1Rで若者
が多い物件ですので良いかもですね。

まず、水周りをきれいにしろ。

単身者用アパートのユニットバスって、何年くらいが交換の目安ですか？

http://www.homeclip.co.jp/houhou/ReformCasesSearch
リフォーム事例

新宿から１００ｋｍぐらい離れたある地方都市の築２０年ぐらいの
物件を購入し、空き部屋を自分の趣味のために改造し、管理室と
して週末管理人として赴任する大家ってどうよ。

地方こそＲＣで立てるべきだな。20年で借入金返済してもまだ
法定耐用年数が２７年あり収益物件として売り出せるし、内外装
リフォームで周りの木造アパート以上の家賃設定が可能。

>>810
いや、そうとは言えないよ。
RCは法定耐用年数が47年と長い。
躯体の寿命より、賃貸物件としての寿命が先に来てしまう。
これは賃貸経営として致命的ですよ。

いくら内装変えたとしても、築40年って書かれてる時点で、見に来る客は少ないでしょう。

もちろん住居用の話だけどね。

>>811
こことは全然関係ない話ですまんが別スレに年初に貼った写真を見てみたいんだが。

>>811
話が矛盾してるな？　鉄骨ツーバイがいいって言ってたのになｗ

建物構造なんて立地次第だろ
六本木に木造アパートを建てる馬鹿はいないし
埼玉の貧民街にRCを建てる馬鹿もいない
それだけの話だ

本質は何故「土地次第なのか？」
結論を早め知った口きいてると後悔しますよ

>>812
なんの写真？　年初となると、事務所の棚に埋もれてるなぁ。
入居　退去　物件物色　写真は山ほど撮影するから、探すのも大変だ。

>>813
意味不明。

千葉で撮ったと書いてあった。残ってたら宜しくね。

都内であれば親戚の築30年過ぎても満室キープしてるな。
築浅の同面積よりは賃料10％くらい安いけど。

地方はどうだろう。
今後土地代に対してＲＣの解体費が5割とか高くなりそうなら
最後まで所有したくはないな。
賃料や空室率では築年数が進んでも有利じゃないかと思うが。

RCとその他じゃ防音性へのイメージが違いすぎる
築40年が敬遠されるなら、木造（ツーバイ）、鉄骨なんかも
広告段階で敬遠されるよ

>>814
埼玉の馬鹿ならいっぱいいるんじゃないか？

４０年の木造ってあるかな

>>821
賃貸物件でってこと？
別に珍しいとも思えないぐらいに在る。

おれ、前に住んでた賃貸は戦前のだったよｗ

フー、やっとアパートのローンが終わった。さあもう金利はどんどん上がってくれ。あまり低金利だと
周りに竹の子のようにアパートが乱立して困るから。

ローンの次は税金地獄

新規物件買うがよろし

建替えがよし

立地環境のいい中古物件を探して買うべし。

中古は興味ないね。

心配せんでもローン終了→建物老朽化→空室・家賃低下
の連鎖で、ローン分の収益なんて消えて無くなるからさ

中古が興味ないといってる奴、
今時の供給過剰状態で、新築、改築して収益が出ると考えるやつは甘すぎ、馬鹿
よほど立地に恵まれている奴は別。

投資スタンスは色々

山手線駅から徒歩3分、築50年の木造アパート30戸貸してる。
外国人・水商売NGで風呂なしトイレ共同月5万と強気の商売やってるが
ほとんど2週間で決まる。最近では空いてないかと問い合わせがあるので
3000円〜値上げを考えてる。
もちろん建て替えが理想だが300�uもある借地なので現状の規模の建物と
なると軽く2億は超えてしまう。
とても怖くて借金できない。

借地ってことは固定資産税は地主もちか？うらやましい

借地代に当然含めてあるだろｗ

借地権者の方が、底地権者より固定資産税高いのだが
借地権＞底地権なのを知らないのか？

固定資産税は底地権者が全額支払うんだけどね。
借地権＞底地権は、相続税に関する借地権割合にことね。
権利関係での借地権＞底地権は以前のお話ね。

木造で50年？ほんまかいな。

建て直したほうが安くつくと思うが。

>>836
こいつも屑のアホ業者だろ。
トロさが論外だなｗ

知識レベルの差が２ちゃんのいいところじゃないか、素人の意見にも学ぶところはある

全然学ぶところないんですけど

千葉貧民街の木アパ検討中。
自分的な耐用期間が終わるのが１５年後として、その頃にも住宅地として土地の価値があるか悩み中。
老朽化後の土地の処遇って、どう考えたもんでしょ…

都内に築１８年の中古アパートをほぼ土地値で買って運用中です。３年ほどになりますが建物
の程度が良いせいか修繕が今のところありません。後４年でローン終了です。

>>842
追い出しが難しいので建て直しは無理。
リホームで騙し騙しつなげ

>>844
借地借家法、知らないのか？

>>844
どうせ実務経験のないアホ業者だろｗ

最近滞納で一人追い出しました

滞納する粕は、どんどん追い出さにゃあかん

滞納者は基本的に立ち直れないよね。タガが外れたから滞納しちゃうわけで
１ヶ月待てば来月にまとめて払ってくれるようなことは無いよね。

俺は管理会社が、「本人さんはすごくいい人なのできっと払ってくれます」と
しつこく言ってくるので。滞納⇒保証人に払わせる…を半年も続けたが、結局
立ち直らなかった。っていうか、「いい人」は家賃払ってくれる奴だけだ。

滞納は癖になる、毎月遅れるやつは同じだ、催促するとすぐ入れる、今は段階を踏んで
催促するようにしている、最後は退去勧告なんだが・・

家賃は滞納しても、ブランド物買ったり、旅行行くからなｗ

駐車場にベンツ当たり前、
フェラーリも見たことあるぞｗ

給食費滞納から家賃滞納に広がっている
公団の滞納は酷いらしいよ
そのうち民間に広まるだろな

公団はとっくに民営化されているのだが

国鉄がJRになっているのにと同じこと

>>854
民営化といっても独立行政法人だからな
いちいち上げ足とるやつって、屑業者か粕借主か？

公団は元々かねが無い＆強い態度には出ないって思い込みからじゃね？

>家賃は滞納しても、ブランド物買ったり、旅行行くからなｗ

これはあるねぇ。金が無い無い言うくせに
車・携帯・ヤニ・酒・ギャンブル・旅行・私立学校　等
↑よりも、優先順位が下。それが家賃。

借主の過剰保護に起因するものだよ。簡単には追い出せないのを、知った上で
やってる。

粕は確信犯だから容赦無用！

たぶん、今の公団の物件、一般の民間よりず〜と高いと思うよ
都心の高級物件、高層物件ゾロゾロ

それは都心や新築ね

そういや、公営住宅（市営・県営・国営）の家賃回収てのはどうしてんだろう？

今さっき入居者に呼びつけられた
「電気・水道・ガスは大家が事前に連絡を取って、入居者が入る前に全部通して
おくのが当然だ。」と怒鳴られた。
これって大家がやるものなのか？借家人の名前で勝手に契約していいの？

ダメ

賃貸はじめての人なんかなｗ

｢入居者の名前がわかっているんだから、やっておくのが当然だ。」
「ワシは借家を50軒持っていた。」「大家の時は全部自分でやっていた。」
「おまえとワシとではレベルが違う。」
「ワシから見ればおまえなんか糞だ。」とまで言われた。
今でもムカムカしている。

じゃあ出て行って下さい。終了

「ワシは借家を50軒持っていた。」 でも今は・・・・

哀れ

電気水道は契約しなくても通じているよな
ガスは開通に入居者の立会いが必要

うちは、ガスはオール電化なので詳しく走らないが
ガスはわしの経験上　
そんな感じで、管理会社が電気水道に連絡するように
契約者に伝えている

まあ大学生や中国人がわからんといったので
そいつに契約しておくぞといって契約しておいたことはあるけどね

>>863
かなりのハズレくじ引いたね。今後もクレームの嵐だろうな。
終いには家賃滞納→開き直って逆切れなんてことも考えられるパターンだ。







・・・・・・・・自分のところにも同じダニがいるのでorz

同じようなダニ多いよ。家も買えない、引越しも出来ないダニ。
　さんざん文句を、聞いたあと。退去ですかって聞くと返事が
　ない。そこまで、強気で文句をゆうのなら、腹くくって言え。

>>866
今後一日でも滞納したら即刻保証人に請求して下さいｗ　本人に数回コールしてアリバイ作っておけば
文句の言いようもないだろうしね。（連帯保証人に直接請求してももちろん問題ない）

なんか言われたら
＞「ワシは借家を50軒持っていた。」
のだから、滞納なんか「しない」でしょう。とか
＞「おまえとワシとではレベルが違う。」
レベルが違うのだから　「滞納なんてしないでしょう？ｗ」といってあげるといい。　

なにかあるたびに「レベルが違う」としつこく言ってやるといいです。騒音がうるさいと苦情が来れば「レベルが違うのだから静かにしろ」とか
そういう感じで。

追い出したいと思っても難しいですから相手の揚げ足を取るように。常にマークしておけばアラが出てきます。

書き忘れたｗ

＞「ワシは借家を50軒持っていた。」
そのような方には「こんな手狭なアパートでは満足できないでしょう〜？どうぞ引越しされたらどうですか？」という感じで
ほめて出す。あちらのほうに駅に近くて広くて安い物件が空いたそうですよ？とかね。

持っていたから、広い家に住んでたってわけじゃないわなｗ
お前らの家、広いか？

>>873
埋まらなかった１ＤＫをふたつ繋げて住んでる。
家の広さより不労所得で暮らせることの方が大事だｗ

ミサワのBell Lead KURA〜蔵付きのアパートって、入居者の評判はどうなんでしょうか？
付き合いのある不動産屋さん達には、こぞって「やめた方がいい」と言われました。。

なぜやめた方がいいのか聞いたのか？
理由もいわずに言われたのか？
しかも「こぞって」まで。

滞納している入居者の、部屋の鍵を交換してやろうと思ってるんだけど、
どういう手順ですればいいのかな。その部屋、家族4人なんだけど、高校生の
ガキが夏休みで、昼間も部屋にいるんだよね。部屋に誰も居ない時に、鍵交換
しないと意味無いよね。誰か鍵交換した大家さん居ますか？

地価と土地税制より

土地の保有税（固定資産税）が存在ことにより、土地保有のコストが上昇
する結果、税率は割引率を高め、地価を低下させる。しかし、日本の土地の
固定資産税の実行税率は無視できるほど低い。
９５年当時の日本の宅地の固定資産税の実効税率は、アメリカの１０００分の
１４から１００分の１３程度にとどまっている。
都市圏の市街化区域内農地については、９０年まで長期営農継続農地制度が
存在し、現在は生産緑地制度によって代替されたが、固定資産税を相続税の
優遇措置を受けることができる。農地に対する固定資産税率は宅地よりも一層
低い。

>>877
自分が滞納者を追い出した時は、全て保証会社まかせだったけど、
�@内容証明で通告
�A民事訴訟で立ち退き請求
�B強制執行

ってな流れだった。
本人が留守の時に鍵交換もやっていたけど、鍵交換しても
たいていは家賃払ってくれないと思うので、あんまり意味なさそう。

＞877
イキナリの鍵交換はお勧めしない。
4人家族だと、知人宅に転がり込む可能性も少ないから、
鍵代の他ホテル宿泊費用まで失ってしまう。
泥棒に追い銭

夜討ち朝駆けが一番

>>877
と言うより違法だろ、へたすりゃ逆に訴えられるぞ、｣以下参照
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200205.html#top
正攻法は>>879だろう、そんな余裕のない方にはとりあえずロックブロックを勧めるね、
もしくはアロンアルファ・・

>>879
>>880
>>881
ありがとう御座います。民事訴訟して、強制執行するには相当の弁護士費用
が掛かるので最終手段と考えています。とりあえず来週中に10万円支払いが
無い場合はロックブロックします。その場合は入居者にロックする日時を
通知しなきゃ駄目なんですよね。こんな事本当はしたくないですよ。

勝手に鍵を変えたら、家主といえど犯罪になるんじゃないか？

子供が大きくてよかったな、小さい子供のいるところはやりにくいって知り合いの
管理会社が言ってたよ、好きで滞納しているわけじゃないのは分るが、こっちも商売・・

882さんロックもいいですが、入居者は金がないのだから保証人へ請求
したほうがいいのでは、ないか。または、本人の勤め先へ請求に行くとか
行動による圧力に効果がありますよ。代理人を立てずに権利者本人が厳しく
取り立てたって警察は事件化しませんよ。

今後は保証会社をかますのが良いかと。

>>883　一時的なロックブロックでも違法なんでしょうか？
>>884　その通りです。他の入居者の目もあるのでこんな事はしたく無いですよ。
>>885　連帯保証人にはもちろん連絡はしました。もう定年した老人で、金は無いの事で、
　　　なんでも好きにしろって、言ってます。当方は関西地方ですが、連帯保証人は
　　　東海地方に住んでいて、遠くてなかなか行けません。また勤め先は教えてくれません。
　　　何とかして探ってみます。
>>886　そうですよね。でもこの入居者は、入居後数年間は滞納一切無くて、去年ぐらいから
　　　滞納が増え始め、最初は良い人だったのに。リストラに合ったみたいです。

日本の民間賃貸の利回りは、消費者金融をしのぐ。
あくどいことばかりをやらないように。

>>885
＞本人の勤め先へ請求に行くとか行動による圧力に効果がありますよ。
＞代理人を立てずに権利者本人が厳しく取り立てたって警察は事件化しませんよ。

消費者金融の取り立てと同じ。嫌がらせ的な取り立ては違法。

教えてくれない部分が弱点ですから、其処を攻めるのが勝敗の鍵です。
職場にはライバルがいるはず、知られたくない家賃不払いなんて、大家
に職場に来られたら。。。。。生真面目な人は。。。
像さんとアリさんの闘いですよ。。。あははっはぁぁ
追い込む前に穏便にもう1人近場の保証人を取ってからでもイイけど
三文判で十分ですから。「急がばマワレェぇぇ」

8８９３ちゃん、この世は建前では生きていけません世ぉぉぉぉ

>>888
何を根拠に言ってんだ、利回り３０％の物件なんて聞いたこと無いぜ

>>877
鍵交換よりもサッシを取り外して窓無し状態にしてやった方が効果的

>>892
あほ。日本の民間賃貸は、ほとんどが相続した土地を使ってる。
利回りでいけば、消費者金融をしのぐあくどさ。
家賃取り立てのやりかたでも、消費者金融の方がはるかに穏やか。

>>894
相続した債券→利回り無限大
相続した株式→利回り無限大
相続した預貯金→利回り無限大

どう考えても建物に対する投資やメンテ費が必要な不動産投資よりも
相続した資産（＝投資ゼロ）で利回り無限大の預貯金、株式、債券の方が有利だと思うが

俺の考えのどこが間違ってるか説明してくれ

>>895
やっぱりあほだな。
土地については相続時から誤魔化しがあるし、都市部で賃貸に回る
土地の資産価格じたいが人為的に数千倍にひきあげられてるんだよ。

俺の周囲にも大家を職業にしてるのがいるが、
こいつ等一生働かないで生きていけると余裕。

>>887
鍵を取りかえるのは違法だから考えなしにやるとしっぺ返し食らうよ。
連帯保証人に圧力をかけつつ、職場に連絡などしたほうがいい

土地の資産価格が人為的に引き上げられたとしたら
（価格ってのは人と人がいて決定するもののはずだから意味がよくわからんが）
賃貸物件経営は苦しくなるな

>>896
だったら、相続した預貯金で不動産を購入して不動産経営するのは
利回りも低くて割に合わないから「あくどい商売」ではないんだね？

>>896は放置しろ、大家じゃないことははっきりしてる、相手にするだけ無駄だ

地価と土地税制より

相続税は金融資産で相続するか、あるいは土地で相続するかという世代に
わたる問題を考えるときに重要になる。土地の課税評価は金融資産に比べて
低く評価されるために、金融資産で相続するよりも土地で相続する方が相続
税を節約することができる。この意味で、相続税は土地の需要に対して強い
誘因を与えている。その結果、相続税は地価を高める原因となっている。
　さらに、生産緑地地区内の農地については、相続税が減免される。農地は相続
財産として、きわめて重要な資産である。その結果、相続税は地価に対して
無視できない影響を及ぼしている。

>>901
ではなぜ相続税の無いＥＵ諸国の都心地価が
東京都心よりも高いんですか？

アパート経営は本当に儲かるのか？今は、どこにでもアパートがある。
アパートでも特化した方がいいのか。たとえば、孤独老人専門とか

>>902
はあ〜？
まあ、都市によってもそんなとこも有るかもな。
相続税がないから高くなるんだろう。
「相続税は地価を高める原因となっている。」多分ここだけを読んだんだろう。
この種本では、日本では、相続時に土地について評価を恣意的に低く評価するから
日本の相続税は地価を高める原因になっていると書いてあるんだよ。
ちなみに、居住用では８分の１の評価。それも実勢価格ではないもののだ。
生産緑地に至っては、チャラ。相続税なし。

なんか勘違いしてるな、なぜ土地の評価が低いか？それだけ換金性が乏しいからだろう、現金は１００％評価、当然だ、
生産緑地に至っては３０年間農地としての利用以外に転用できない、という縛りがあるから相続税が免除されてる、あんたの言い方は
ひがみにしか聞こえないがな。

え、ホントに相続税かからないの。
うちの近くにも生産緑地とか立て札が立ってる。
とても農業に適してるとは思えないが。
偽造農地？ふざけるなよ。以前相当問題になったじゃないか。
ホントに相続税とかないのか？

しかたない。別に農業だけじゃない。
中小企業なんかの土地も相当な減額だし、いつの間にか住宅に変わってるなんて
ざら。単に持ってる間税金がかからないようにしてるんだ。
それは普通の住宅地でも同じだし、最終形態は生活保護を受けるときでも
不動産だけは別。持ってても生活保護を受けれる。
日本では不動産だけは特殊なんだ。金を生む一番の手段。
一方で住むためだからと言いつつ、他方で高く売る。
もう特別扱いをしない方がいいんだがな。
そうすれば、ほとんどの土地は今よりかえって値下がりするから
固定資産税なんて安くなる。高い土地ほど優遇されてるから、一律に
扱えば固定資産税は高くなり、値段も安くなる。しかし、そんなのは
東京の２３区内、それも一等地だけだよ。
日本の９７％の土地は、固定資産税を一時的にも上げた方が長い目でみれば
地価が下がり固定資産税も下がる。
ほんの数％の土地のために馬鹿な制度を存続させてるんだ。
ちょうど相続税なんて４％程度の人しか払ってないのと同じ。

>>882
つ　カギロックを有効にする方法ですよ。
>>http://www.rals.net/yonigeya/oidashi3.htm
悪い子は早く居なくなれ！
正直モノが勝つ世の中にしたいものですな。

あと、最期の手段だけどさ、「滞納分をちゃらにするから、出て行って欲しい」
ってゆうのはどうかな？[夜逃のすすめ」ですよ。
>>http://www.rals.net/yonigeya/newpage2.htm#yonige
区役所とかだと、住む所無い人が住めるような
「非難所」あっせんしてくれたりするから。
入居者が区や市に相談するといいんだけどね。

以前、夜逃した人達を８９３からかくまってさ、
んで、区の避難所に避難した事があったんだ。

意外とさ、区や福祉の世話を避けてさ、大家にだけ迷惑掛けるのは
や　め　て　欲しいよね。
困った時は、国の世話になってもいいじゃん。
大家なんて、ちっと儲からない　ボ　ラ　ン　テ　ィ　ア　だもん。

>>904
>、居住用では８分の１の評価
こんなん聞いた事がないけどどういう計算式なの？
居住用不動産を安く見積もる器量があったら
バブル前に買った土地がいつの間にか値上がりしてて
売却しても相続税を払えないなんていう悲劇は起きなかったはずなんだが・・・

小規模住宅用地のことだろう、けど２００�u以下の部分６分の１だから勘違い、どうも>>904は
自分の家も持ってない反厨のようだ、無視

>>903
このスレッド最初から読めば分かるとおり、大家は大変なんだよ。
それだけ余計な仕事が多いってことは、誰かさんが言っているとおり
アパートを相続されたり、もしくは遊休地を持っている奴以外は
アパートに手を染めないほうがいい。もっと確実に儲けられる方法があるはず。

仮に、土地を持っているからアパート経営・・・って考えている奴でも、
賃貸に対する知識や経験が欠落していれば、やはりお勧め出来ないね。

>>908
>>909
ありがとう御座います。とても参考になりました。来週中に1ヶ月分支払いが
無ければ、ドアロックすると先方には伝えてあります。先方は支払います、と言って
いましたが、どうなることやら・・・。またアドバイスお願いします。

もし親の遺産が現金一億円あって
駅から５分以内、築５年以内、利回り１０％以上
で４０００万円位（ネットで探すと札幌とかでまれにあったりする）
の物件を根気よく探して２棟アパートを買ったとした場合
多く見積もって空室率、諸経費４０％かかっても手取り手取り４８０万円
残りますよね。それに手元には一千万円強の現金が残ってますし。
これだけで生活していけそうな気がするんですけどいかがでしょうか？

>>915
大丈夫でしょう！
うらやましい！

>>915
最初の数年はその計算でいいが
実際は家賃で生活しているのではなく
建物の償却分を食いつぶしているのだと思われ

現金１億円あったらNTTドコモ株を買う
それ以上の売買しなくても配当利回り2.27％だ
さらに現物買いで余裕を持って売買して
多少の運用益をプラスできなかったら
結婚するな、馬鹿の子孫を残すな

馬鹿がいないと潤わないよ

>>915
<2006/9>収入8.0 費用7.0 減価償却3.2 純益-2.2 税金0.2 キャッシュ10.8
<2007/9>収入8.0 費用7.0 減価償却3.2 純益-2.2 税金0.2 キャッシュ11.6
<2008/9>収入7.9 費用7.0 減価償却3.2 純益-2.3 税金0.2 キャッシュ12.3
<2009/9>収入7.8 費用7.0 減価償却3.2 純益-2.4 税金0.2 キャッシュ12.9
<2010/9>収入7.7 費用7.0 減価償却3.2 純益-2.5 税金0.2 キャッシュ13.4
<2011/9>収入7.6 費用7.2 減価償却3.2 純益-2.8 税金0.2 キャッシュ13.6
<2012/9>収入7.5 費用7.4 減価償却3.2 純益-3.1 税金0.2 キャッシュ13.5
<2013/9>収入7.4 費用7.6 減価償却3.2 純益-3.4 税金0.2 キャッシュ13.1
<2014/9>収入7.4 費用7.8 減価償却3.2 純益-3.7 税金0.2 キャッシュ12.4
<2015/9>収入7.3 費用14. 減価償却3.2 純益-9.9 税金0.2 キャッシュ5.5
<2016/9>収入7.5 費用9.0 減価償却3.2 純益-4.8 税金0.2 キャッシュ3.7
<2017/9>収入7.7 費用9.0 減価償却3.2 純益-4.6 税金0.2 キャッシュ2.1
<2018/9>収入7.6 費用9.0 減価償却3.2 純益-4.7 税金0.2 キャッシュ0.4
<2019/9>収入7.6 費用9.0 減価償却3.2 純益-4.7 税金0.2 キャッシュ-1.3
<2020/9>収入7.5 費用9.0 減価償却3.2 純益-4.8 税金0.2 キャッシュ-3.1
<2021/9>収入7.4 費用9.0 減価償却3.2 純益-4.9 税金0.2 キャッシュ-5.0
<2022/9>収入7.3 費用9.0 減価償却3.2 純益-5.0 税金0.2 キャッシュ-7.0
<2023/9>収入7.2 費用9.0 減価償却0 純益-1.8 税金0.2 キャッシュ-9.0
<2024/9>収入7.1 費用9.0 減価償却0 純益-1.9 税金0.2 キャッシュ-11.1
<2025/9>収入7.0 費用9.0 減価償却0 純益-2.0 税金0.2 キャッシュ-13.3
(単位百万)

※2001年築とする
※費用には不動産以外の個人支出4.0を含む（多すぎかも。915がどの程度の生活を望むかによる）
※税金は固定資産税・所得税などを全て含む（少なすぎかな？）
※築12年目からエアコン・給湯器の故障が相次ぐ
※築15年目に塗装工事＋屋根葺き替えなど（６百万円）・・・面倒だから償却扱いにしない
※築16年目以降に順次部屋のリフォーム（年1.0百万円）
※札幌近辺の単価を勝手に「想像」して算出
※純益＝収入−費用−減価償却
※キャッシュ＝前年キャッシュ繰越＋純益＋減価償却−税金
※建築費用は6500万円、減価償却は22年とした。年間償却費＝3.2


おかしなところは勝手に直してちょ。特に費用面

>>917の言うとおり償却分で食いつないでいる状態になってるね。
費用をいかに減らすかがポイント。また築15年目くらいで売却するのがよろしいかと

あと、築１４年前後で、給水ポンプや下水ポンプが壊れたら大変だぞ。
すぐに、１００マソ〜３００マソの金が掛かるよ。
うちのマンソンは雷が落ちて、で下水ポンプが「あぼーん」した。揚水ポンプも同じ頃壊れた！
すごい出費になったよ。マンソンの大家って設備代が思ったよりもずっと掛かるよ。
小さなマンソンでも、こんなに維持するお金掛かる、その割りに儲からないよ・・・。
今年は、水道設備が良く壊れるんだよなあ。浴室のパッキンや、水洗トイレのパッキンやら・・・。
水道屋を呼ぶたびに、いくら金掛かるんだろう？ってビクビクしてるよ・・・。

悪い不動産屋にひっかかると、地方の空き部屋の多いマンソン売り付けられるよ！
ちょっとお金持ちの香具師だと、まんまと騙されるらしいから気を付けて。

>>915
細かいところだが、札幌はアパートの新築が増えているので、
家賃が下降気味で、収入は少しずつ目減りしていくぞ。

一億あるなら分散。　普通に預金しても２００万ぐらい。取り崩しつつであっても１０年は余裕で暮らせる。。しかし・・・

多くの人は途中でダメになるようだ。現金ならやはり使ってしまうから。
カンタンには売れない土地とかがいいと思う。そういう点ではアパへの投資はいいだろう。

しかし地方都市はやめれ。状況が見えないのと人口減少してるのに無謀。
やはり自分の近所。出来れば都会がいいだろう。ついでに自分もそこに住んでしまえば管理人要らず。

最悪放り出そうと思っても買い手はすぐに見つかるし、解体すれば駐車場としても収入が上がってくる。

コインパーキングなら
1Ｈ￥400なら１８時間稼動で￥7200の上がりだ。これで６台置ければ￥42.000/1日になる。
３０日で120万円。リース代は一台あたり１万ほどのようだ。　もしこの半分の稼動（９時間しか稼げなかった）としても
６０万だ。
実際に都会のコインパに行って半日見ててみな？どの位置に何色のクルマが止まったかをチェックするだけでいい。
１時間ごとに見に行けばいい。どれほど「空き駐車スペースが無い」か判ればいいのだから。
入れ替わりが激しいほど儲かるのだよ。３０分単位でも２０分とかで出てもマルマルもらうのだから。

ヘタにピル建てるぐらいならコッチのほうが管理ないぶんだけ儲かるかもね。。駅に近く、需要が逼迫してて
アパート建てても日が差さないとかならかなり有利。

1億で分散って．．．

昔から財産は三つにわけろといいます
土地バブル以降土地の比重が凄く高まってるけど

せっかく１億円の「現金」持っているなら、アパートという選択は無いと思う
不動産は流動性の低さがリスクだから
１億円の「土地」なら税金の関係もあり理解できる

築3年のアパートの大家をしているものです。
最近、退出時のクリーニングをすると、
浴室の鏡の汚れが落ちず、
クリーニング業者から「交換するしかない」と言われます。
ここ半年ほどで4件も交換することになりました。
業者いわく「この鏡は他の物件より汚れが落ちにくい」そうです。
交換になったホテル勤務の元入居者からも、
「普通の浴室用の鏡ではないような気がする。
自分の使い方で交換になるのはおかしい」とクレームが来ました。
モノは積水化学のユニットバス一体型のセット品です。
若い入居者が多いので（１ｋです）、
浴室使用時の鏡の手入れが悪いのだと思うのですが、
それにしても3年ほどで交換になるのは困ったものだと思いまして。
鏡が悪いのか、入居者が悪いのか、
クリーニングの仕方が悪いのか、そういうものなのか、
皆様の物件での鏡の交換時期や気をつけていることなど、
アドバイスをいただけたらと思います。

ねぇよ、疑問があるならメーカーと業者に聞け

>>929
そうですか・・・。
メーカーには確認したのですが、
「浴室用です。特に落ちにくいというのは聞いたことがない」と言われ、
「ホームセンターに売ってる洗剤とスポンジで試してください」で終わりでした。
クリーニング業者も一応洗剤等で磨いたりはしているようで、
「やったけど落ちなかった」と言われました。

皆さんはどうしてるのか（けっこう頻繁に交換しているのか等）、
気になったので質問してみました。
やはり、入居者にもっと注意してもらうか、
3年ほどで交換していく気持ちでいるしかないのかな・・・。

>>930
うちのマンソンは、築１４年ですが、ユニットバスの鏡を交換したのは
２件です。（クリーニングしてもダメというか、鏡の禿げが目だったので。）
入居者の使い方にもよると思いますが、３年で４件は多いような気もします。
ホームセンターで色々な鏡を売ってますよ。
業者に頼むと高いから自分でイイのを選んで交換するのは？
あと、メーカーに苦情を言ってもダメなら、
消費者センターとかで相談してみたらどうでしょうか？
入居者の方には、直接水をかけない様にとか、入浴後に換気扇を回すようにとは
しおりかなんかで伝えた方がイイかもしれませんね。
湿気がこもりやすいユニットバスなのかしらね？
だとしたら、カビもすぐに生えそうで困りますよね。

クリーニング業者がダメなんじゃないの？

>直接水をかけない様にとか、

おいおい、防水ミラーじゃないんかい？
オレ、あきらかにおかしいと思うぞ。
ミラーじゃなく、クリーニング業者。
ヨゴレじゃなく変質ならミラーがおかしいが。

原因はカビでしょう。
換気設備が良くないんでは？

シオリを渡すのは危険ですよ
昔世話好きのジイ様大家さんがエライ目に逢いました
一人暮らしのノウハウを書いていて、その中に
「UBで除湿機を使うと洗濯物がすぐ乾くしカビが生えない」
運悪く洗濯物が落下して火災発生

>>931さん
参考になります。お答えいただきありがとうございます。
築14年で2件ですか・・・
3年で4件はやはり多いみたいですね。
やはり業者まかせにせず、
ホームセンターの鏡も見に行って見ます。

>>932さん
私も少し疑ってます。
いろいろネットで調べたところ、
お酢をつけて拭く、酸性の洗剤をまぶし放置後
メラミンスポンジにクレンザージフをつけてこする・・・など、
いくつか家庭用に紹介されてるようでしたが、
素人がクリーニング業者に「お酢はやってますか？」などど
聞くのも失礼かと思ってしまい（苦笑）聞けずにいましたが、
どういう処理をしたのかきちんと聞いたり、
今度退出者のクリーニングに同行して様子を伺ってみようと思います。

>>934さん
カビですか。
管理している不動産業者によると「水滴が白い跡として残ってしまって落ちない」
汚れが主なようですが（それも書くべきでしたね、すみません）、
確かにカビも心配です。
一度、退出者が出たときに確認してみます。

皆様
自分自身の家には浴室に鏡がなく、
交換時期なども知らなかったため、大変参考になりました。
まずは、業者が何をしているのか把握し、
ホームセンターなどで鏡の種類を見てもっと安くいいものを探してみようと思います。
回答をいただき、自分の疑問に自信がつきました。
ありがとうございました！