アパート経営なんでも相談室【103号室】
店子様のおかげで、３スレ目に突入です。
前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
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2 ：2：04/10/14 22:59:45 ID:kJup5BoY
もうすぐ宅建の試験だ！！！
3ま3
4様
５ミは決められた日に出しましょう。
6 ：名無し不動さん：04/10/15 09:36:06 ID:vaUQfOeN
前スレの994です。
＞プロはダミーってすぐ判るからダミーつける位なら
＞何もしない方がいいと警察の講習会で言われたよ。
防犯カメラのダミーはダメですか。
ということは、防犯カメラ作動中のステッカーも効果ないですか？
＞プロはダミーってすぐ判るからダミーつける位なら
＞何もしない方がいいと警察の講習会で言われたよ。
防犯カメラのダミーはダメですか。
ということは、防犯カメラ作動中のステッカーも効果ないですか？
この度、１Rのマンションを新築することになったのですが土地が狭い為
１・洗濯機置場を室内にして風呂トイレが一緒のUB。
２・洗濯機をバルコニーに出して風呂トイレ別のUB。
のどちらかにしないと駄目っぽいです。非常に微妙なのですがどっちが
良いでしょうか？
１・洗濯機置場を室内にして風呂トイレが一緒のUB。
２・洗濯機をバルコニーに出して風呂トイレ別のUB。
のどちらかにしないと駄目っぽいです。非常に微妙なのですがどっちが
良いでしょうか？
8 ：名無し不動さん：04/10/15 12:07:06 ID:nehdJR+l
>1
乙！
乙！
ttp://www.fujisash.co.jp/hp/special/eco_series/eco_st.htm
これ良いですね。
電動どいうのが気になりますが、検討してみます。
知り合いの設備やさんは、こいいうのが有るの知らなかった。
これ良いですね。
電動どいうのが気になりますが、検討してみます。
知り合いの設備やさんは、こいいうのが有るの知らなかった。
>7
その土地での賃貸経営はあきらめ、土地を売る。
売った金とマンション建築資金をあわせて、条件の良い中古マンションを一棟買う。
これが正解。
その土地での賃貸経営はあきらめ、土地を売る。
売った金とマンション建築資金をあわせて、条件の良い中古マンションを一棟買う。
これが正解。
>>7
何世帯のタイプ？
世帯数を削って部屋を広くして、家賃を少し上げる。
少し収益性は悪くなるけど、長い目で見れば安定経営につながると思うけど。
>>12
条件の良い中古マンションなんてそう簡単に見つからないでしょ。
中古は目に見えないところでガタがきてるのがわかりずらいし、リスク高いし。
何世帯のタイプ？
世帯数を削って部屋を広くして、家賃を少し上げる。
少し収益性は悪くなるけど、長い目で見れば安定経営につながると思うけど。
>>12
条件の良い中古マンションなんてそう簡単に見つからないでしょ。
中古は目に見えないところでガタがきてるのがわかりずらいし、リスク高いし。
>>7･12
その土地での賃貸経営はあきらめ、土地を売る。
東京のマンション供給が一段落するまで様子見。
それから、中古を買う。
マンションの売れ行きが落ちたら、又、土地は下がるよ。
中古物件も値落ちするよ。
その土地での賃貸経営はあきらめ、土地を売る。
東京のマンション供給が一段落するまで様子見。
それから、中古を買う。
マンションの売れ行きが落ちたら、又、土地は下がるよ。
中古物件も値落ちするよ。
ちょとだけ訂正。
意味は、近いがちょっとニュアンスがちがうので。
土地は下がるよ。→土地の買い手が減るよ。
意味は、近いがちょっとニュアンスがちがうので。
土地は下がるよ。→土地の買い手が減るよ。
みんな親切だな
18 ：名無し不動さん：04/10/16 16:44:09 ID:jPaP1B5D
すみません、ちょっと質問したいのですが…
アパート(借主)の上に家主が住んでいて、同じ賃貸住人とて借主に大家だとバレずに住むって可能ですか？
アパート(借主)の上に家主が住んでいて、同じ賃貸住人とて借主に大家だとバレずに住むって可能ですか？
19 ：名無し不動さん：04/10/16 17:02:53 ID:E30a+vbA
狭いならメゾネットは？
床面積も広く取れて家賃も取れるような・・・
素人的意見ですんが・・
床面積も広く取れて家賃も取れるような・・・
素人的意見ですんが・・
>>18
近所の人に、大家が上に住んでることを知られてるかにもよるけど･･･
想像すると、その借主によるって感じかな。
借主が、その手の事を気にするかどうかなんじゃない？
近所付き合いするかとか、長く住むかにもよるかな･･･。
それから、その借主が近隣の住民に迷惑をかけたりトラブルを起こした場合などには
大家のところに苦情が来る可能性があるかも･･･。
･･･と書いてみたけど、考えてみたら契約書に大家の住所かいてあるじゃん。
近所の人に、大家が上に住んでることを知られてるかにもよるけど･･･
想像すると、その借主によるって感じかな。
借主が、その手の事を気にするかどうかなんじゃない？
近所付き合いするかとか、長く住むかにもよるかな･･･。
それから、その借主が近隣の住民に迷惑をかけたりトラブルを起こした場合などには
大家のところに苦情が来る可能性があるかも･･･。
･･･と書いてみたけど、考えてみたら契約書に大家の住所かいてあるじゃん。
＞7
に便乗します。
ベランダに洗濯機の欠点て何なんでしょう？
自分的には、風雨で汚れる事と、イメージしか思いつかないんですよ。
ベランダに干す時便利というメリットも有りますよね。
風雨対策さえ出来れば、OKのような気がします。
ベランダ洗濯機の欠点を指摘してくれませんか？
に便乗します。
ベランダに洗濯機の欠点て何なんでしょう？
自分的には、風雨で汚れる事と、イメージしか思いつかないんですよ。
ベランダに干す時便利というメリットも有りますよね。
風雨対策さえ出来れば、OKのような気がします。
ベランダ洗濯機の欠点を指摘してくれませんか？
大雨の日には洗濯できない、冬は寒い。
夜洗濯する人だと、夏は虫が飛び込んでくる。
夜洗濯する人だと、夏は虫が飛び込んでくる。
すまソ。
大家側から見てだから、大家が対策を施したベランダにすると言った意味です。
大家側から見てだから、大家が対策を施したベランダにすると言った意味です。
>>20
お返事ありがとうございまいます。
アパート付き住居を買う買わないで、私も借主からのクレーム処理等大変なんじゃないか？って言ったら一般住人として住めば大丈夫と言われて…
ほかの貸部屋とあきらかに造りが違うし、バレないわけないですよね。
お返事ありがとうございまいます。
アパート付き住居を買う買わないで、私も借主からのクレーム処理等大変なんじゃないか？って言ったら一般住人として住めば大丈夫と言われて…
ほかの貸部屋とあきらかに造りが違うし、バレないわけないですよね。
>>18
不動産屋がベラベラしゃべる場合があるからねぇ
不動産屋がベラベラしゃべる場合があるからねぇ
借主からのクレームってそんなにないよ。ﾃﾞﾝﾊﾟ系は避けようも無いが（笑）
広さとかどんな形とか判らないけど
クルマの出入り
騒音
ゴミの捨て方
共益費の使い方（￥3000も取って何にもしないとか）
ぐらいかと。どれもむしろ借主同士でもトラブる事ばかりだし、共益費という名目で
取っているのに電球交換しないとか掃除やってないとかそんなのが原因かと。
それらは清掃会社入れたり最初から共益費無しとか1000円ぐらいとかにすればOK。
逆に賃料払わないとか若い人だと深夜まで騒いでるとか、大家と同居だから人気が無いとか
そういうのが問題だろう。
大家と同じ棟に住んでいる、あるいは同じ敷地内だとイヤって人が多い。ということで
賃料が安くなってしまうことも多い。逆に大家さんと同居だから安心って人もいる。
女子の学生さんとかだと親がそう思っている（本人は遊べないんでイヤ（笑）ってのが多いが）
広さとかどんな形とか判らないけど
クルマの出入り
騒音
ゴミの捨て方
共益費の使い方（￥3000も取って何にもしないとか）
ぐらいかと。どれもむしろ借主同士でもトラブる事ばかりだし、共益費という名目で
取っているのに電球交換しないとか掃除やってないとかそんなのが原因かと。
それらは清掃会社入れたり最初から共益費無しとか1000円ぐらいとかにすればOK。
逆に賃料払わないとか若い人だと深夜まで騒いでるとか、大家と同居だから人気が無いとか
そういうのが問題だろう。
大家と同じ棟に住んでいる、あるいは同じ敷地内だとイヤって人が多い。ということで
賃料が安くなってしまうことも多い。逆に大家さんと同居だから安心って人もいる。
女子の学生さんとかだと親がそう思っている（本人は遊べないんでイヤ（笑）ってのが多いが）
28 ：名無し不動さん：04/10/17 19:08:17 ID:HpfbrQ/I
>>27
大家と一緒でも、遊んでいる奴は悪びれずに男を連れ込んでいまつ！
いっそ、田舎にいる親（教師）にタレこんでやりたいでつ！
ゴミの分別も出来ない、曜日も守らない！
大家はそのゴミをゴム手はめて分別！鬱(-_-;)
ブランドもんの避妊具なんていっちょまえに使うなよゴラァ！
ゴミの中身デジカメで撮影して、親に送ってやればよかった！
大家と一緒でも、遊んでいる奴は悪びれずに男を連れ込んでいまつ！
いっそ、田舎にいる親（教師）にタレこんでやりたいでつ！
ゴミの分別も出来ない、曜日も守らない！
大家はそのゴミをゴム手はめて分別！鬱(-_-;)
ブランドもんの避妊具なんていっちょまえに使うなよゴラァ！
ゴミの中身デジカメで撮影して、親に送ってやればよかった！
29 ：名無し不動さん：04/10/17 19:12:44 ID:/mY+eJ5G
>>28
おまえキモすぎ
おまえキモすぎ
>>29
28の言うことはもっともだと思うが。
ゴミ分別の厳しいところは大家への風当たりも強いよ。
契約書にもきちんと町内会等の規則遵守をうたってても、そういう莫迦入居者はそもそも契約書を読んでないしね。
まともな社会生活する能力も無いのに家を借りるな、と。
28の言うことはもっともだと思うが。
ゴミ分別の厳しいところは大家への風当たりも強いよ。
契約書にもきちんと町内会等の規則遵守をうたってても、そういう莫迦入居者はそもそも契約書を読んでないしね。
まともな社会生活する能力も無いのに家を借りるな、と。
分別するのが賃料に含まれているなら淡々と仕事するべきだよ。ウチの地域は有料化で
物凄い事になった。共同住宅のゴミ捨て場は文字通りゴミの山になってた。
近所のアパではブチ切れた大家が部屋番号入ったカゴを渡してそれに入れて出させている。
プライベートがうんぬんと言う人もいるが一般の家では自分の門のところに出しているのだから
同じだよ！といって通しているそうな。
もう1件は敷地のはるか奥にゴミ置き場を作っている。というか移動した。道路そばに
設置すべしと地域の決まりなのだが「オレじゃない！道路から投げ込む人がいる」って主張するゴミ捨ててる
入居者が居たんで奥に移動（笑）
>>30の言うとおりゴミにうるさい所は大家というかアパートやマンションに非常にうるさい。
入居者がDQNだったり汚れやすいのでゴミ投げ込こまれたりと、迷惑施設となりがち。
実際はそんな事も無いんだけどね。近所のババアがゴミ投げ込んでるのを見たことあるし（笑）
物凄い事になった。共同住宅のゴミ捨て場は文字通りゴミの山になってた。
近所のアパではブチ切れた大家が部屋番号入ったカゴを渡してそれに入れて出させている。
プライベートがうんぬんと言う人もいるが一般の家では自分の門のところに出しているのだから
同じだよ！といって通しているそうな。
もう1件は敷地のはるか奥にゴミ置き場を作っている。というか移動した。道路そばに
設置すべしと地域の決まりなのだが「オレじゃない！道路から投げ込む人がいる」って主張するゴミ捨ててる
入居者が居たんで奥に移動（笑）
>>30の言うとおりゴミにうるさい所は大家というかアパートやマンションに非常にうるさい。
入居者がDQNだったり汚れやすいのでゴミ投げ込こまれたりと、迷惑施設となりがち。
実際はそんな事も無いんだけどね。近所のババアがゴミ投げ込んでるのを見たことあるし（笑）
>>31の書き込み内容がイマイチ理解できない。
別に、突っかかるつもりはないけど･･･もう少し解り易く書いて。
＞分別するのが賃料に含まれているなら淡々と仕事するべきだよ
コレって、どこへのレス？
＞ウチの地域は有料化で物凄い事になった。
＞共同住宅のゴミ捨て場は文字通りゴミの山になってた。
どうして有料化でそんな事になるんだろ？
＞一般の家では自分の門のところに出しているのだから同じだよ！といって通しているそうな。
ゴミを自分の門の所に出す地域ってあるの？
別に、突っかかるつもりはないけど･･･もう少し解り易く書いて。
＞分別するのが賃料に含まれているなら淡々と仕事するべきだよ
コレって、どこへのレス？
＞ウチの地域は有料化で物凄い事になった。
＞共同住宅のゴミ捨て場は文字通りゴミの山になってた。
どうして有料化でそんな事になるんだろ？
＞一般の家では自分の門のところに出しているのだから同じだよ！といって通しているそうな。
ゴミを自分の門の所に出す地域ってあるの？
ゴミ置場は区や市の条例（？）で決まってるだろ。
家の門に出すところなんて聞いた事ないし、相当な田舎？
アパートの住民以外が捨てるのは捨てる人の良心に任せるしかないのが現状でしょうね。
家の門に出すところなんて聞いた事ないし、相当な田舎？
アパートの住民以外が捨てるのは捨てる人の良心に任せるしかないのが現状でしょうね。
アパートの１階は防犯ガラスのほうが良いですかね？
＞34
そりゃ「良いですかね？｣って聞かれたら、この場合「その方が良いでしょ｣って
答えになるんじゃないの。
その上、出来るなら全て防犯ガラスの方がベターでしょって感じ。
でも「防犯ガラス｣と一口に言っても、色々あるらしいよ。
値段にもかなり差があるみたい。
結局は、コストの問題が一番先にきそうかな。
立地条件にもよるだろうけど、シャッターや雨戸で十分な場合もあるんじゃない？
そりゃ「良いですかね？｣って聞かれたら、この場合「その方が良いでしょ｣って
答えになるんじゃないの。
その上、出来るなら全て防犯ガラスの方がベターでしょって感じ。
でも「防犯ガラス｣と一口に言っても、色々あるらしいよ。
値段にもかなり差があるみたい。
結局は、コストの問題が一番先にきそうかな。
立地条件にもよるだろうけど、シャッターや雨戸で十分な場合もあるんじゃない？
すみません、リフォームについて質問させてください。
目黒区、渋谷区近辺で良い仕事をする業者さんを探してます。
お勧め、または、ここはやめたほうがいいというところがあれば聞かせてください。
大手（三井、住友、エネスタ等）に頼めば、そこそこの仕事でそこそこの値段なの
ですが、できれば地元（近所）の業者さんで、なにかあったら、ちょくちょく相談で
きるようなところを考えてます。
物件は3ＬＤＫマンション、もうすぐ今の契約者が出ます。
目黒区、渋谷区近辺で良い仕事をする業者さんを探してます。
お勧め、または、ここはやめたほうがいいというところがあれば聞かせてください。
大手（三井、住友、エネスタ等）に頼めば、そこそこの仕事でそこそこの値段なの
ですが、できれば地元（近所）の業者さんで、なにかあったら、ちょくちょく相談で
きるようなところを考えてます。
物件は3ＬＤＫマンション、もうすぐ今の契約者が出ます。
知り合いに、エイブルに頼むのはやめたほうがいい って言われたん
だけどなんで？
だけどなんで？
>>37
スレ違い
スレ違い
>>32ちょっと分かりづらくてスマン。
＞分別するのが賃料に含まれているなら淡々と仕事するべきだよ
誰宛ってワケじゃない。賃料というかこれ「共益費」って書くべきだったね。共益費には
通路の電灯代とか電球代とかエレベータメンテとか共有部分の掃除とか含まれるじゃん。
自分でやるのがイヤなら清掃業者入れるべきだと思うよ。
＞＞共同住宅のゴミ捨て場は文字通りゴミの山になってた。
＞どうして有料化でそんな事になるんだろ？
有料化＝有料の袋に入ってないのは回収しないってこと。個人宅は残されたらみっともないんで
ちゃんと分別して出すし、有料の袋に入れて出す。
賃貸住宅だと敷地内の共有のゴミ捨て場に出すので当然の如く「オレしらね～」って感じで
有料の袋に入れない、分別しない、曜日以外のゴミを出すなどで、そのどれもが回収されないワケ。
家族向けアパならまだうるさいオバサンがいるけどワンルームなんかだとまさにゴミの山となった。
＞ゴミを自分の門の所に出す地域ってあるの？
ウチのところがそう。正確には 道路に接した敷地内 とある。具体的には一般家庭なら
門の内側で道路から見える所、門の中に入って玄関の脇で道路から見える所など。
共同住宅なら 道路に接した敷地内か専用のゴミ集積所 とある。具体的には一般家庭と同じだが
戸別の玄関前の回収はしない、戸別の収集（集積所に戸別の棚からの回収はしないなど）はしないのだ。
時間が掛かることはダメってこと。
今までは道路や歩道などの公道をゴミ集積所にしてたがそれはすべて廃止され全ての
排出されたごみは排出者が責任を持って処理すべし！となった。ということで駅近いアパやマンションの
共同のごみ集積所は近所の人間の投げ込みゴミが爆発的に増えた。理由は書くことでもないが
いままで適当に混ぜて捨ててたのがごまかせない（回収されないので）から共同住宅のゴミ集積所へ
ブチこんじゃえ！ってなった。しかも道路に面して作らなければならないのでほとんどのアパは
被害に逢っているといえる。
なおひどい捨て方してる人は住民だったり近所に住んでる人だったり通りがかりだったりといろいろ。
最悪なヤツは隣のアパのヤローが2件隣のアパの所や別のアパの集積所に投げ込んでた。有料化に抗議したいらしい（ｗ
＞分別するのが賃料に含まれているなら淡々と仕事するべきだよ
誰宛ってワケじゃない。賃料というかこれ「共益費」って書くべきだったね。共益費には
通路の電灯代とか電球代とかエレベータメンテとか共有部分の掃除とか含まれるじゃん。
自分でやるのがイヤなら清掃業者入れるべきだと思うよ。
＞＞共同住宅のゴミ捨て場は文字通りゴミの山になってた。
＞どうして有料化でそんな事になるんだろ？
有料化＝有料の袋に入ってないのは回収しないってこと。個人宅は残されたらみっともないんで
ちゃんと分別して出すし、有料の袋に入れて出す。
賃貸住宅だと敷地内の共有のゴミ捨て場に出すので当然の如く「オレしらね～」って感じで
有料の袋に入れない、分別しない、曜日以外のゴミを出すなどで、そのどれもが回収されないワケ。
家族向けアパならまだうるさいオバサンがいるけどワンルームなんかだとまさにゴミの山となった。
＞ゴミを自分の門の所に出す地域ってあるの？
ウチのところがそう。正確には 道路に接した敷地内 とある。具体的には一般家庭なら
門の内側で道路から見える所、門の中に入って玄関の脇で道路から見える所など。
共同住宅なら 道路に接した敷地内か専用のゴミ集積所 とある。具体的には一般家庭と同じだが
戸別の玄関前の回収はしない、戸別の収集（集積所に戸別の棚からの回収はしないなど）はしないのだ。
時間が掛かることはダメってこと。
今までは道路や歩道などの公道をゴミ集積所にしてたがそれはすべて廃止され全ての
排出されたごみは排出者が責任を持って処理すべし！となった。ということで駅近いアパやマンションの
共同のごみ集積所は近所の人間の投げ込みゴミが爆発的に増えた。理由は書くことでもないが
いままで適当に混ぜて捨ててたのがごまかせない（回収されないので）から共同住宅のゴミ集積所へ
ブチこんじゃえ！ってなった。しかも道路に面して作らなければならないのでほとんどのアパは
被害に逢っているといえる。
なおひどい捨て方してる人は住民だったり近所に住んでる人だったり通りがかりだったりといろいろ。
最悪なヤツは隣のアパのヤローが2件隣のアパの所や別のアパの集積所に投げ込んでた。有料化に抗議したいらしい（ｗ
>>39
今回の書き込みを読んで気づいたのは、貴方が住んでる地域と私の住んでる所とでは
ゴミの出し方・収集の仕方にかなり違いがあるようです。
一般家庭ならば、自宅の前に出しても回収してくれるんですか？
聞くと良いように思えるけど･･･。
この話の元ネタを書き込んだ人の住んでる地域の状況が解らないと
何か書いても無駄になるかもしれないってことかな？
今回の書き込みを読んで気づいたのは、貴方が住んでる地域と私の住んでる所とでは
ゴミの出し方・収集の仕方にかなり違いがあるようです。
一般家庭ならば、自宅の前に出しても回収してくれるんですか？
聞くと良いように思えるけど･･･。
この話の元ネタを書き込んだ人の住んでる地域の状況が解らないと
何か書いても無駄になるかもしれないってことかな？
41 ：名無し不動さん：04/10/19 01:29:52 ID:OKtt9EYH
>>39
最近は共益費も貰えない赤字経営の大家さんも多いんだよ。
掃除を頼む事は出来ても、ゴミの分別は自己責任ですよ。
共益費を各部屋たっぷり貰うなんて今の時代無理だ。
空き部屋で悩んでいる大家さん経営不振で悩んでいる大家さんが多いんだよ。
実際１０年もたつと色々とリーフォームに金がかかります。エアコンやガス給湯器等設備も壊れてくる。
ひどい部屋の使い方をする店子だっています。本当に見た目より儲からないんだよ大家。
「左団扇だね！」って、良くからかう人がいますが、今日も伸びた植木の剪定で筋肉痛だ。
明日は、ペンキ塗り！業者にいちいち頼んでいたらとっくに潰れています！うちのマンソン経営は。
最近は共益費も貰えない赤字経営の大家さんも多いんだよ。
掃除を頼む事は出来ても、ゴミの分別は自己責任ですよ。
共益費を各部屋たっぷり貰うなんて今の時代無理だ。
空き部屋で悩んでいる大家さん経営不振で悩んでいる大家さんが多いんだよ。
実際１０年もたつと色々とリーフォームに金がかかります。エアコンやガス給湯器等設備も壊れてくる。
ひどい部屋の使い方をする店子だっています。本当に見た目より儲からないんだよ大家。
「左団扇だね！」って、良くからかう人がいますが、今日も伸びた植木の剪定で筋肉痛だ。
明日は、ペンキ塗り！業者にいちいち頼んでいたらとっくに潰れています！うちのマンソン経営は。
やはり、、、
ここに出てくるケチケチ大家は経営不振で業者委託もできなかった（爆）
ここに出てくるケチケチ大家は経営不振で業者委託もできなかった（爆）
大家も辛いね。
土地も上物も自己資金なんてあり得ないから
みんなある程度の借金を抱えている。
税金対策にとりあえず所有の空き地にアパート建てた人
20世紀には山ほどいたね。
うちは関西だけど周り見てると
平成元年くらいまでに建てた人は何とか当初の借金返しきったか
震災の数年あとまでは家賃も高かったし。
しかし今はその古さから空き部屋と修繕費で苦しんでるね
阪神大震災（平成７年）の前後、特に震災後に建てた人は辛いね。
当然今でも当初の借金は残ってるわ。修繕費をかかり出す頃だわ。
家賃は安くなってるわ、新規の供給物件にはグレード高く太刀打ちできないわ。
まあ、当初の借金が残ってると大変よ。
土地も上物も自己資金なんてあり得ないから
みんなある程度の借金を抱えている。
税金対策にとりあえず所有の空き地にアパート建てた人
20世紀には山ほどいたね。
うちは関西だけど周り見てると
平成元年くらいまでに建てた人は何とか当初の借金返しきったか
震災の数年あとまでは家賃も高かったし。
しかし今はその古さから空き部屋と修繕費で苦しんでるね
阪神大震災（平成７年）の前後、特に震災後に建てた人は辛いね。
当然今でも当初の借金は残ってるわ。修繕費をかかり出す頃だわ。
家賃は安くなってるわ、新規の供給物件にはグレード高く太刀打ちできないわ。
まあ、当初の借金が残ってると大変よ。
44 ：名無し不動さん：04/10/19 02:43:05 ID:OKtt9EYH
>>42
お前も菜！明日はわが身だぜ！
お前も菜！明日はわが身だぜ！
45 ：名無し不動さん：04/10/19 02:55:51 ID:OKtt9EYH
>>43
剥げ堂！固定資産税の為に働いているみたいだよ、漏れ！
しかし、たとえマンソンと土地を売っても銀行ローンって借金があるから儲からん！
そのうえ東京ルールって、変な大家泣かせの法律まで出来た・・・。
相続税の対策の為に借金してアパートやマンソン建てた人が大勢いるのに。
バブルの頃は土地が値上がりしてたからね。それくらいしか先祖の土地を守る方法がなかったよ。
個人の小規模の大家はリフォームして、色んな修理して、税金払うと儲からないよ。
滞納したりする店子の方が車を持ってる。漏れは自転車だ。
家賃を値下げしてくれって言う店子の方が漏れよりいい暮らしだ。フー(-_-;)
先祖の土地を持ち続けるのは大変なんだよ。
剥げ堂！固定資産税の為に働いているみたいだよ、漏れ！
しかし、たとえマンソンと土地を売っても銀行ローンって借金があるから儲からん！
そのうえ東京ルールって、変な大家泣かせの法律まで出来た・・・。
相続税の対策の為に借金してアパートやマンソン建てた人が大勢いるのに。
バブルの頃は土地が値上がりしてたからね。それくらいしか先祖の土地を守る方法がなかったよ。
個人の小規模の大家はリフォームして、色んな修理して、税金払うと儲からないよ。
滞納したりする店子の方が車を持ってる。漏れは自転車だ。
家賃を値下げしてくれって言う店子の方が漏れよりいい暮らしだ。フー(-_-;)
先祖の土地を持ち続けるのは大変なんだよ。
>>38 ． ． ．．
アパート経営なんでも相談室【103号室】
アパート経営なんでも相談室【103号室】
>>45
「固定資産税のため」というより「借金の利息」のためだろ？ｗ
うちは築15年以上経っているが好立地や建物もしっかりしているからか
経営状況は悪くはないんだが借金が減らない。
毎月収入の半分は返済しているんだが元利金等払いのせいか中々減らないぞ！
完済まであと10年！ 頑張るぞー
と、完済した途端、相続が始まりそうな気が‥
「固定資産税のため」というより「借金の利息」のためだろ？ｗ
うちは築15年以上経っているが好立地や建物もしっかりしているからか
経営状況は悪くはないんだが借金が減らない。
毎月収入の半分は返済しているんだが元利金等払いのせいか中々減らないぞ！
完済まであと10年！ 頑張るぞー
と、完済した途端、相続が始まりそうな気が‥
>>36やって上げたいが都内は割に合わないのでかんべん。
探すなら近所の工務店とか不動産屋だが、まあ小さめな不動産屋がよかろ。つか工務店は壊滅してるだろう。
話してちょっとやらせてみて、それで全面的に任せるかどうか判断したらどうかな？
大手は会社だからちゃんとやる代わりに毎回担当が違ったりするんでそういうのがイヤなんでしょ？
工事価格はあんまり変らないと思うよ。特に都内だと駐車代とかの経費が掛かりすぎるので
歩いてこれるとか敷地内に駐車出来るとかの好条件が揃わない限り安くならないし
どこかを削っているとその分仕事が長続きしない。
>>45
＞そのうえ東京ルールって、変な大家泣かせの法律まで出来た・・・。
そんなことを言っている様じゃダメだ。
実験的に内装造作費って名目で先取りするパターンもやっているし、逆に明確になったおかげで
確実に取れる。しかも冷蔵庫の後ろとかはあらかじめクロスを張らずに済むような壁でOKということに
なったから部屋がチグハグになろうと構わないってことになる。タイルを貼る予定だよ。
というか今までボッタな大家や不動産屋が多かったってことだ。半年しか住んでないのにクロス張替えとか
おかしいよ。
探すなら近所の工務店とか不動産屋だが、まあ小さめな不動産屋がよかろ。つか工務店は壊滅してるだろう。
話してちょっとやらせてみて、それで全面的に任せるかどうか判断したらどうかな？
大手は会社だからちゃんとやる代わりに毎回担当が違ったりするんでそういうのがイヤなんでしょ？
工事価格はあんまり変らないと思うよ。特に都内だと駐車代とかの経費が掛かりすぎるので
歩いてこれるとか敷地内に駐車出来るとかの好条件が揃わない限り安くならないし
どこかを削っているとその分仕事が長続きしない。
>>45
＞そのうえ東京ルールって、変な大家泣かせの法律まで出来た・・・。
そんなことを言っている様じゃダメだ。
実験的に内装造作費って名目で先取りするパターンもやっているし、逆に明確になったおかげで
確実に取れる。しかも冷蔵庫の後ろとかはあらかじめクロスを張らずに済むような壁でOKということに
なったから部屋がチグハグになろうと構わないってことになる。タイルを貼る予定だよ。
というか今までボッタな大家や不動産屋が多かったってことだ。半年しか住んでないのにクロス張替えとか
おかしいよ。
思うんだが、ここまで貸す側に厳しいのは法律なり条例をつくる側に借りる立場の人間が多いということ
じゃないか？つまり今の中央省庁の役人達、で、親からの資産で不労所得を得ているやつらはけしからん
そういうやつらからはたっぷり徴収してやる、という構図、被害妄想かな・・・
じゃないか？つまり今の中央省庁の役人達、で、親からの資産で不労所得を得ているやつらはけしからん
そういうやつらからはたっぷり徴収してやる、という構図、被害妄想かな・・・
50 ：名無し不動さん：04/10/19 11:24:33 ID:OKtt9EYH
>>48
レスありがとうございます。漏れのマンソンの経営も前向きに考えてみます。
冷蔵庫の後ろにタイルですか・・・。普通の石膏ボードにクロス貼りの上にタイル貼れますかね？
内装造作費は、１ヶ月分くらい取るんですか？ここの地域は礼金１ヶ月も貰えなくなってるんです。
１２年前は７．３マン礼２敷２だった１Kが５．８マン礼０敷２でつ。
＞＞３６タン、タウンページで同じ区内の内装屋サンに電話してみれ！
辛抱強くね、何件もだ。漏れも何十件もクロス屋に電話して安くてイイ内装屋見つけたよ。
大手の下請けさんで仕事が安くて速くて奇麗。電話をかけた時からイイ感じだった。
こちらのリホームの条件を話すと料金やゴミ処理代や手数料とかわかるからね。
ホームプロって言う工務店何かを紹介してくれるH.Pもある。
そこでいろんな工務店の見積もりとれるよ。
近所に知り合いの工務店もあるんだが、そこの紹介のクロス屋さんは高いんだよ。
レスありがとうございます。漏れのマンソンの経営も前向きに考えてみます。
冷蔵庫の後ろにタイルですか・・・。普通の石膏ボードにクロス貼りの上にタイル貼れますかね？
内装造作費は、１ヶ月分くらい取るんですか？ここの地域は礼金１ヶ月も貰えなくなってるんです。
１２年前は７．３マン礼２敷２だった１Kが５．８マン礼０敷２でつ。
＞＞３６タン、タウンページで同じ区内の内装屋サンに電話してみれ！
辛抱強くね、何件もだ。漏れも何十件もクロス屋に電話して安くてイイ内装屋見つけたよ。
大手の下請けさんで仕事が安くて速くて奇麗。電話をかけた時からイイ感じだった。
こちらのリホームの条件を話すと料金やゴミ処理代や手数料とかわかるからね。
ホームプロって言う工務店何かを紹介してくれるH.Pもある。
そこでいろんな工務店の見積もりとれるよ。
近所に知り合いの工務店もあるんだが、そこの紹介のクロス屋さんは高いんだよ。
51 ：名無し不動さん：04/10/19 15:17:15 ID:mLnpNEXB
現在ワンルームマンション１棟所有しています。入居率ＵＰの施策の１つとしてモニター付きドアホンの導入を検討しているのですがこれって効果の程はどうなんでしょうか？
53 ：36：04/10/19 21:11:11 ID:N2ounWaG
>>48>>50
ありがとうございます。
ネット上ではずいぶん探してますが、これからはイエローページなど探してみます。
ちなみに、けっこう大きいマンションなので、玄関にハイエース３台ぐらい置けるスペ
ースがあって、工事や引越しの車はそこに止めて作業してます。
話題の東京ルール、僕も見てみましたが、なんかあたりまえのことしか書いてなくて
拍子抜けですね。まあ、悪質な大家や不動産屋が多いということでしょうか？
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-4-jyuutaku.htm
ありがとうございます。
ネット上ではずいぶん探してますが、これからはイエローページなど探してみます。
ちなみに、けっこう大きいマンションなので、玄関にハイエース３台ぐらい置けるスペ
ースがあって、工事や引越しの車はそこに止めて作業してます。
話題の東京ルール、僕も見てみましたが、なんかあたりまえのことしか書いてなくて
拍子抜けですね。まあ、悪質な大家や不動産屋が多いということでしょうか？
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-4-jyuutaku.htm
＞話題の東京ルール、僕も見てみましたが、なんかあたりまえのことしか書いてなくて
拍子抜けですね。
そうですね。でもルールとして、制定してくれたことは、有りがたいですよ。
見かけの家賃を安く設定して、あとで敷金取り戻そうといった考えの大家さん
も家賃を高く設定せざる得なくなるから、同じ土俵で競うことができますよ。
後は、契約期間内の解約には、借り手に、違約金請求できれば、貸し手、借り手
ともに対等な関係になれて良いのですがね。
拍子抜けですね。
そうですね。でもルールとして、制定してくれたことは、有りがたいですよ。
見かけの家賃を安く設定して、あとで敷金取り戻そうといった考えの大家さん
も家賃を高く設定せざる得なくなるから、同じ土俵で競うことができますよ。
後は、契約期間内の解約には、借り手に、違約金請求できれば、貸し手、借り手
ともに対等な関係になれて良いのですがね。
>>50
保証人会社を入れて敷金1か0を目指す。敷金の理由は賃料の遅滞や入居者負担分の補修費の充当。
保証人会社を入れることで遅滞の不安は解消する。
補修に関しては内装造作費としてクリーニング代+摩滅の入居者分を決める。
2万+2-5万ぐらいかと＜ワンルーム
ようするに通常の補修費分を見込んで設定する。蹴飛ばして開けた穴なんかは別だよ。
それと自分でなんでもやりたいようだけどちゃんと不動産屋と話してる？
賃料下がりっぱなし＝放置プレイ
商品に魅力が無いか大家が気に入らないかはたまたケチケチしてそうな所がきにいらないか。。
補修費先取りとかこんなの大手がとっくに始めてる。すぐに判る情報を大家に伝えないのは
なんらかのコミュニケーション障害があると推測出来るが？
保証人会社を入れて敷金1か0を目指す。敷金の理由は賃料の遅滞や入居者負担分の補修費の充当。
保証人会社を入れることで遅滞の不安は解消する。
補修に関しては内装造作費としてクリーニング代+摩滅の入居者分を決める。
2万+2-5万ぐらいかと＜ワンルーム
ようするに通常の補修費分を見込んで設定する。蹴飛ばして開けた穴なんかは別だよ。
それと自分でなんでもやりたいようだけどちゃんと不動産屋と話してる？
賃料下がりっぱなし＝放置プレイ
商品に魅力が無いか大家が気に入らないかはたまたケチケチしてそうな所がきにいらないか。。
補修費先取りとかこんなの大手がとっくに始めてる。すぐに判る情報を大家に伝えないのは
なんらかのコミュニケーション障害があると推測出来るが？
56 ：名無し不動さん：04/10/20 00:34:49 ID:UhwDzN3a
>>55
レスありがとうございます。漏れのマンソンの入居者も保障会社は使っています。
不動産屋とは、話はしています。
こちらは東京都の埼玉よりで都心の情報は入って来ていない様です。
その補修費先取りとの情報はおいらは初耳です。
なんでも、自分でやっている訳ではないです。
以前不動産屋の連れてくる掃除屋が手抜きするんで困った。
あとで漏れがやり直しの掃除する事に・・・。
より良い業者を選ばないと跡が困るので慎重に選んでいるだけです。
部屋の仕様をひたすらケチケチして汚くしたまま貸している訳ではないんです。
今年の３月、新しい入居者を募集する前に業者に頼みクロスを張替えペンキも塗り替えた。
洗面化粧台の鏡も風呂の扉も替えた。ガス給湯器も交換。ツルピカーンでつ！
「とってもきれいな部屋だ」と喜んで入居しているし。
取引先の不動産屋が自社の管理物件の客付けを優先してるようです。
漏れののマンソンは不動産屋のインターネット担当者に
「インターネットで直ぐに客付けするにはかなり家賃を安く設定しないと入居者が決まらないよ」と言われ家賃を下げた。
ちょっと昨年から今年にかけては入居者なかなか決まらない期間が続いたんで・・・。
そしたら直ぐに決まったけど。
この近辺は、東京でも田舎なんです。物価も安いしね。
いろいろ御心配ありがとうございます。<m(__)m>
補修費先取りの事、他の都心の不動産屋に聞いて勉強して見ます。
レスありがとうございます。漏れのマンソンの入居者も保障会社は使っています。
不動産屋とは、話はしています。
こちらは東京都の埼玉よりで都心の情報は入って来ていない様です。
その補修費先取りとの情報はおいらは初耳です。
なんでも、自分でやっている訳ではないです。
以前不動産屋の連れてくる掃除屋が手抜きするんで困った。
あとで漏れがやり直しの掃除する事に・・・。
より良い業者を選ばないと跡が困るので慎重に選んでいるだけです。
部屋の仕様をひたすらケチケチして汚くしたまま貸している訳ではないんです。
今年の３月、新しい入居者を募集する前に業者に頼みクロスを張替えペンキも塗り替えた。
洗面化粧台の鏡も風呂の扉も替えた。ガス給湯器も交換。ツルピカーンでつ！
「とってもきれいな部屋だ」と喜んで入居しているし。
取引先の不動産屋が自社の管理物件の客付けを優先してるようです。
漏れののマンソンは不動産屋のインターネット担当者に
「インターネットで直ぐに客付けするにはかなり家賃を安く設定しないと入居者が決まらないよ」と言われ家賃を下げた。
ちょっと昨年から今年にかけては入居者なかなか決まらない期間が続いたんで・・・。
そしたら直ぐに決まったけど。
この近辺は、東京でも田舎なんです。物価も安いしね。
いろいろ御心配ありがとうございます。<m(__)m>
補修費先取りの事、他の都心の不動産屋に聞いて勉強して見ます。
＞以前不動産屋の連れてくる掃除屋が手抜きするんで困った。
論外。オレならやり直しのうえに二度とやらせない。不動産屋と業者はくっ付いてるよ。
なんらかのバックマージンが付いているんだがそれが悪い事ではない。定期的に仕事をくれるお客が
不動産屋ってことになるからそれは「業者間価格」ってことになる。集金や打ち合わせがない分
安くしてその分を不動産屋に払っている。
大家が直接発注するのもいい。でもバリューが無いとそう安くは無いだろうし直接じゃ
言いにくい事もあるだろう。実際そういう人間にあたった事があるし。
＞取引先の不動産屋が自社の管理物件の客付けを優先してるようです。
だから～！ 自社物件を優先するのは当たり前なのさ。手数料が両手なんだから。
特定の不動産屋に客付け頼んでないの？そこの清掃業者に手抜きされてるの？
それに
＞「インターネットで直ぐに客付けするにはかなり家賃を安く設定しないと入居者が決まらないよ」と言われ家賃を下げた。
ネットに自社サイト持ってるような？会社なのに内装造作費のことを知らんてことはないだろう？と思うが。
なんか事情がよく見えないなあ。取引先の不動産屋（笑）がどの程度なのかは判らないけど
清掃がちゃんとしてないなら不動産屋にガツーンと言ってやり直しさせたりしなきゃだめじゃん。
そのために不動産屋がバック貰ってるんだから（笑）不動産屋も手抜きというか面倒がりなんだろうね。
６万の手数料で面倒なら５万で即決のほうが楽だからね。大家は二年で２４万も減益だが
そんなのはしったこっちゃないってことだろ。
そういう相手を「取引先の不動産屋」と言える理由が見えない。
論外。オレならやり直しのうえに二度とやらせない。不動産屋と業者はくっ付いてるよ。
なんらかのバックマージンが付いているんだがそれが悪い事ではない。定期的に仕事をくれるお客が
不動産屋ってことになるからそれは「業者間価格」ってことになる。集金や打ち合わせがない分
安くしてその分を不動産屋に払っている。
大家が直接発注するのもいい。でもバリューが無いとそう安くは無いだろうし直接じゃ
言いにくい事もあるだろう。実際そういう人間にあたった事があるし。
＞取引先の不動産屋が自社の管理物件の客付けを優先してるようです。
だから～！ 自社物件を優先するのは当たり前なのさ。手数料が両手なんだから。
特定の不動産屋に客付け頼んでないの？そこの清掃業者に手抜きされてるの？
それに
＞「インターネットで直ぐに客付けするにはかなり家賃を安く設定しないと入居者が決まらないよ」と言われ家賃を下げた。
ネットに自社サイト持ってるような？会社なのに内装造作費のことを知らんてことはないだろう？と思うが。
なんか事情がよく見えないなあ。取引先の不動産屋（笑）がどの程度なのかは判らないけど
清掃がちゃんとしてないなら不動産屋にガツーンと言ってやり直しさせたりしなきゃだめじゃん。
そのために不動産屋がバック貰ってるんだから（笑）不動産屋も手抜きというか面倒がりなんだろうね。
６万の手数料で面倒なら５万で即決のほうが楽だからね。大家は二年で２４万も減益だが
そんなのはしったこっちゃないってことだろ。
そういう相手を「取引先の不動産屋」と言える理由が見えない。
ネットで客なんてつかねぇよ、かなり下げないとってのは、下手すっと３割とか。
ウチも載せてもらってるけど、ほとんど問い合わせ無いらしい。
決まるのは来店客か他社経由だそうだ。
>>55
てか管理頼んでんじゃねぇの？
管理の委託先がショボけりゃ、客付け全部外部依存だったりする
からそれだけでぬっ殺されるぞ。
リフォーム業者ぐらいタウソページで探せって。
ウチも載せてもらってるけど、ほとんど問い合わせ無いらしい。
決まるのは来店客か他社経由だそうだ。
>>55
てか管理頼んでんじゃねぇの？
管理の委託先がショボけりゃ、客付け全部外部依存だったりする
からそれだけでぬっ殺されるぞ。
リフォーム業者ぐらいタウソページで探せって。
＞６万の手数料で面倒なら５万で即決のほうが楽だからね。大家は二年で２４万も減益だが
＞そんなのはしったこっちゃないってことだろ。
それはちょっと違うような。
空室に2ヶ月そこら待ってで6万で入るような地域・物件なら良いけど、
半年も空いてれば30万の減収になる。
5万で即入るならその方が良い。
うちは安くても空室作らない主義。
空き室多いマンションは寂れた感じがして借り手も付きにくい。
こちらは地域自体が飽和状態で、うちの建物も古い
それでも空室あるのは問題だが借金ないからね。
地域・物件によるところが多いと思うから
＞「インターネットで直ぐに客付けするにはかなり家賃を安く設定しないと入居者が決まらないよ」と言われ家賃を下げた。
を一概に責める気にはなれんな
＞そんなのはしったこっちゃないってことだろ。
それはちょっと違うような。
空室に2ヶ月そこら待ってで6万で入るような地域・物件なら良いけど、
半年も空いてれば30万の減収になる。
5万で即入るならその方が良い。
うちは安くても空室作らない主義。
空き室多いマンションは寂れた感じがして借り手も付きにくい。
こちらは地域自体が飽和状態で、うちの建物も古い
それでも空室あるのは問題だが借金ないからね。
地域・物件によるところが多いと思うから
＞「インターネットで直ぐに客付けするにはかなり家賃を安く設定しないと入居者が決まらないよ」と言われ家賃を下げた。
を一概に責める気にはなれんな
>>59
基本的に同意。
空室にするくらいなら家賃を下げる
ただし、下げすぎると不良入居者にあたる確立が高くなるのでその辺の見極めが必要。
うちの近辺だと、５万以上ならまぁまぁだが、４万台にまで家賃を下げるとDQNが急増するんで、５万以上の家賃を取れるレベルにリフォームしている。
基本的に同意。
空室にするくらいなら家賃を下げる
ただし、下げすぎると不良入居者にあたる確立が高くなるのでその辺の見極めが必要。
うちの近辺だと、５万以上ならまぁまぁだが、４万台にまで家賃を下げるとDQNが急増するんで、５万以上の家賃を取れるレベルにリフォームしている。
前にどこかで見たんですが自転車を管理するのはシールが良いですか？
どうも近所の分譲マンションが台数制限だか有料だかで止め易いうちの
アパートの置場利用している人いるみたい。
夜中に見てみると入居者に対し多すぎるんですよ。
調べて整理する予定ですが今後の為にどんなシール、ステッカーがいい
のか？番号管理なんかも必要でしょうか？簡単に整理する方法があれば
教えて下さい。
また入居者に確認し入居者以外であった場合の処分や対応などの方法も
アドバイスあればお願いします。
どうも近所の分譲マンションが台数制限だか有料だかで止め易いうちの
アパートの置場利用している人いるみたい。
夜中に見てみると入居者に対し多すぎるんですよ。
調べて整理する予定ですが今後の為にどんなシール、ステッカーがいい
のか？番号管理なんかも必要でしょうか？簡単に整理する方法があれば
教えて下さい。
また入居者に確認し入居者以外であった場合の処分や対応などの方法も
アドバイスあればお願いします。
入居者にシール配って貼ってないのはチェーン掛けちゃいますよ～。これで大丈夫では？
入居者以外のチャリは端っこに寄せてチェーンでひとくくりにして管理会社の連絡先を書いた
札でもさげといて取りに来るヤツには有料で引渡し、来ないやつは警察に連絡してから処分。
その後はちゃんと台数分しか停められないスタンド形式にしちゃって入居者の所有台数分にキッチリ分けるか
一方的に処分するとでかく書いた看板でも下げとく。
盗難した自転車が混じってるとやっかいなので警察には連絡すること。処分するにはあらかじめ掲示すること。
注意はこれくらいかな。ウチの所だと市役所に連絡すると安い費用で持っていって処分してくれるらしい。
＞5万で即入るならその方が良い。
そりゃそうなんだが安くするとDQNが増えるのも確か。民度が下がるなんていうと怒られるが
腐ったミカン理論によると１人の悪い人が回りに影響を与えるからね。騒音とかごみ出しで迷惑掛けるような人とは
暮らせないよね？
下げなきゃそのま減収だがDQNでも入れちゃったら最後回りのまだ高い頃に入居してくれてた人が
出て行かれたらリフォームやら新規の契約じゃ賃料がさらに下がりまくるわじゃ目も当てられない。
それと
元々の＞「インターネットで直ぐに客付けするにはかなり・・
を引用した理由は
＞ネットに自社サイト持ってるような？会社なのに内装造作費のことを知らんてことはないだろう？と思うが。
つまり最新？の方法を使っておきながら最新の手段を知らせない、知らない、勉強してない、ってのは
どうか？ってことだよ。
６万を５万に・・って所を言いたいんだろうけどそれと↑は関係無い。
結局その地域の相場観を持っているのは不動産屋。そこが下げなきゃ入らないっていうならそうかもしれないし
でも下げさせちゃえば決まるのもすぐだから楽なのも確か。よっぽど信頼出来るかどうでもいいのかは
分からないから「良く見えない」と書いたんだ。いろんな管理というか大家さんのやり方があるから
どうであってもいいけど、ムダというかもっと効率よくてその結果が入居者に還元される方法があるんじゃないかな？
入居者以外のチャリは端っこに寄せてチェーンでひとくくりにして管理会社の連絡先を書いた
札でもさげといて取りに来るヤツには有料で引渡し、来ないやつは警察に連絡してから処分。
その後はちゃんと台数分しか停められないスタンド形式にしちゃって入居者の所有台数分にキッチリ分けるか
一方的に処分するとでかく書いた看板でも下げとく。
盗難した自転車が混じってるとやっかいなので警察には連絡すること。処分するにはあらかじめ掲示すること。
注意はこれくらいかな。ウチの所だと市役所に連絡すると安い費用で持っていって処分してくれるらしい。
＞5万で即入るならその方が良い。
そりゃそうなんだが安くするとDQNが増えるのも確か。民度が下がるなんていうと怒られるが
腐ったミカン理論によると１人の悪い人が回りに影響を与えるからね。騒音とかごみ出しで迷惑掛けるような人とは
暮らせないよね？
下げなきゃそのま減収だがDQNでも入れちゃったら最後回りのまだ高い頃に入居してくれてた人が
出て行かれたらリフォームやら新規の契約じゃ賃料がさらに下がりまくるわじゃ目も当てられない。
それと
元々の＞「インターネットで直ぐに客付けするにはかなり・・
を引用した理由は
＞ネットに自社サイト持ってるような？会社なのに内装造作費のことを知らんてことはないだろう？と思うが。
つまり最新？の方法を使っておきながら最新の手段を知らせない、知らない、勉強してない、ってのは
どうか？ってことだよ。
６万を５万に・・って所を言いたいんだろうけどそれと↑は関係無い。
結局その地域の相場観を持っているのは不動産屋。そこが下げなきゃ入らないっていうならそうかもしれないし
でも下げさせちゃえば決まるのもすぐだから楽なのも確か。よっぽど信頼出来るかどうでもいいのかは
分からないから「良く見えない」と書いたんだ。いろんな管理というか大家さんのやり方があるから
どうであってもいいけど、ムダというかもっと効率よくてその結果が入居者に還元される方法があるんじゃないかな？
>>60
うちの場合は相場自体が安いので
下げる場合は審査厳しくしたり、特定の不動産屋経由に限定したりしてる。
ＤＱＮはまあ。。。慣れましたw
関西なので敷引が厳しくなってきたので
「礼金」という形で敷引分もらうようにしてる。
それも含めて値段設定は難しいね
うちの場合は相場自体が安いので
下げる場合は審査厳しくしたり、特定の不動産屋経由に限定したりしてる。
ＤＱＮはまあ。。。慣れましたw
関西なので敷引が厳しくなってきたので
「礼金」という形で敷引分もらうようにしてる。
それも含めて値段設定は難しいね
賃貸保証会社の事書いてる人がいたみたいだから注意しとくけど
更新時に問題の発生する会社が多いから注意してね。
個々の会社によって状況は変わるけど、最初の２年間は良いとして
それ以後、保証されない場合が多い。
普通の連帯保証人承諾書による契約なら更新されても、基本的には
継続されるからこういった問題は起こらないのだが．．．。
更新時に問題の発生する会社が多いから注意してね。
個々の会社によって状況は変わるけど、最初の２年間は良いとして
それ以後、保証されない場合が多い。
普通の連帯保証人承諾書による契約なら更新されても、基本的には
継続されるからこういった問題は起こらないのだが．．．。
65 ：名無し不動さん：04/10/21 11:36:24 ID:XtiXpdZo
でも、家賃滞納してるくせにクラウン乗ってるのはなんだかなあ･･･。
家なんかファミリアだもの･･。あー、新車ほしい！
家なんかファミリアだもの･･。あー、新車ほしい！
66 ：名無し不動さん：04/10/21 12:24:55 ID:IS6AmkEr
みんな画一的ですね
>>65
そのクラウンのローンも滞納と思われ・・・。
そのクラウンのローンも滞納と思われ・・・。
>>65
うちはプレオ（スパルの軽）だが文句あっか！
うちはプレオ（スパルの軽）だが文句あっか！
69 ：名無し不動さん：04/10/21 14:53:36 ID:XtiXpdZo
大家って何なんだろうね。
貧乏に耐えながらちまちまとアパートを経営して、お金にルーズな人達の生活を支えている存在。
ちなみにうちはクルマありません。
貧乏に耐えながらちまちまとアパートを経営して、お金にルーズな人達の生活を支えている存在。
ちなみにうちはクルマありません。
大家といってもいろいろ。
>>69
うちのプレオは１００万で購入。今年５年目だ。
ごみや荷物（清掃道具等）をつんだりしているので傷だらけで凹みもある。
修繕に出せばいいんだけどもったいなからそのまんま‥
税金や経費が安いからずっと軽に乗ってます（前はアルト）
去年で４年の償却期間がすぎたのでまた税金が増えるわｗ
>>70
賃貸業とは‥
ローンを組めない貧乏人のために建物（部屋）を提供する事業だねｗ
うちのプレオは１００万で購入。今年５年目だ。
ごみや荷物（清掃道具等）をつんだりしているので傷だらけで凹みもある。
修繕に出せばいいんだけどもったいなからそのまんま‥
税金や経費が安いからずっと軽に乗ってます（前はアルト）
去年で４年の償却期間がすぎたのでまた税金が増えるわｗ
>>70
賃貸業とは‥
ローンを組めない貧乏人のために建物（部屋）を提供する事業だねｗ
こんばんは、新米アパート経営者です。初めてカキコさせていただきます。
実は今回の台風被害で、床上浸水くらってしまいました。1Fが全室あぼーん
となってしまいました(全て入居者あり)。
そこで質問なのですが、このケースで部屋の修繕費を持たなければならない
のは、経営者側なのですか?(入居者はもちろん、不動産屋もそういってます)
アドバイスをよろしくお願いいたします。
実は今回の台風被害で、床上浸水くらってしまいました。1Fが全室あぼーん
となってしまいました(全て入居者あり)。
そこで質問なのですが、このケースで部屋の修繕費を持たなければならない
のは、経営者側なのですか?(入居者はもちろん、不動産屋もそういってます)
アドバイスをよろしくお願いいたします。
誰もいない悪寒・・・
住宅総合保険で20万円以上の損害は補償されるとききましたよ。
>>75
そうなんですか?
ついこの前、親からおまえが後をやれとアパート引き継いだところなもので・・・
そんな保険があることすら知りませんでした。
ただ、うちの親も不動産屋まかせだったようなので、私と同じようなものか。
一度その住宅総合保険とやらを調べてみます。
ありがとうございました。
そうなんですか?
ついこの前、親からおまえが後をやれとアパート引き継いだところなもので・・・
そんな保険があることすら知りませんでした。
ただ、うちの親も不動産屋まかせだったようなので、私と同じようなものか。
一度その住宅総合保険とやらを調べてみます。
ありがとうございました。
>>73
保険入っていないなら自己負担だろ。
保険入っていないなら自己負担だろ。
>>77
わかりにくくてすいません。入居者側の希望は、平たく言えば元通り人間が住める環境にしてくれ
ということです。具体的には泥だらけになった床や壁等を新しくしろということです。
>>78
やはりこちらの負担になるのですか。それならそれでしょうがないです。ハァ・・・
わかりにくくてすいません。入居者側の希望は、平たく言えば元通り人間が住める環境にしてくれ
ということです。具体的には泥だらけになった床や壁等を新しくしろということです。
>>78
やはりこちらの負担になるのですか。それならそれでしょうがないです。ハァ・・・
それがまさにアパート経営のリスクだもんねえ。
運が悪かったねえ。
低地のアパートや崖近くのアパートは買わないようにしないと。
運が悪かったねえ。
低地のアパートや崖近くのアパートは買わないようにしないと。
>>80
慰めの言葉ありがとうございます。
でも、逆にこの程度ですんでよかったと思うようにします。
それに悪いことばかりが続くわけでもないでしょうし。
今度はきっとよいことが・・・起こりますように(祈
みなさんありがとうございました。
慰めの言葉ありがとうございます。
でも、逆にこの程度ですんでよかったと思うようにします。
それに悪いことばかりが続くわけでもないでしょうし。
今度はきっとよいことが・・・起こりますように(祈
みなさんありがとうございました。
82 ：名無し不動さん：04/10/21 21:43:00 ID:lvKx2lG2
>>81タン。
大変だったねー！お大事に・・。寒くなったから身体に気を付けてね。
どこの地方にお住まいですか？今年は台風の当たり年だもんなぁ。
うちは地震保険は掛けてあるんだけど、火災保険の水害の保障はどうなってるんだっけなぁ？
本当に自然の力は恐ろしいなぁ。水害も地震も怖いよね・・・。
明日、保険やさんに水害の保障の事を聞いておこうっと！
大変だったねー！お大事に・・。寒くなったから身体に気を付けてね。
どこの地方にお住まいですか？今年は台風の当たり年だもんなぁ。
うちは地震保険は掛けてあるんだけど、火災保険の水害の保障はどうなってるんだっけなぁ？
本当に自然の力は恐ろしいなぁ。水害も地震も怖いよね・・・。
明日、保険やさんに水害の保障の事を聞いておこうっと！
住宅総合なら「床上浸水」はおりるよ
>>82
自分が掛けている保険証くらい読んどけ！
自分が掛けている保険証くらい読んどけ！
住人が加入しているはずの、家財保険で、住人の家財は保障されるんでは？あとは建物の火災保険の特約でなんかあったような気がス・・
なんかすごい人が続々登場しますね、このスレ。
台風被害に遭われた家主ﾀｿお見舞い申し上げます。
でも、まだ台風は良いよ。保険さえかけておけば何とかなるからな。
地震だといくら保険かけてても１銭も出ない。
地震保険たって全壊で1000万しかでないし、保険料バカ高い
漏れとこは阪神大震災で直撃は免れたが結構被害あったが
入居者は出て行くわ。修理費はかかるわ。大変だった。
でも、まだ台風は良いよ。保険さえかけておけば何とかなるからな。
地震だといくら保険かけてても１銭も出ない。
地震保険たって全壊で1000万しかでないし、保険料バカ高い
漏れとこは阪神大震災で直撃は免れたが結構被害あったが
入居者は出て行くわ。修理費はかかるわ。大変だった。
89 ：名無し不動さん：04/10/22 09:41:28 ID:+auoz8+U
うちのかけている地震保険は火災保険の金額の半分で、3000万まで
出ることになってますよ。それにしても建て替えには足りないんですが。
うちは、前回の台風で給湯器が二つあぼーんしました。
今回の台風を見てて、災害に遭いにくい立地は利便性以上に重要なの
かなと思いました。幸いにうちのアパートは、なだらかな丘の上。
出ることになってますよ。それにしても建て替えには足りないんですが。
うちは、前回の台風で給湯器が二つあぼーんしました。
今回の台風を見てて、災害に遭いにくい立地は利便性以上に重要なの
かなと思いました。幸いにうちのアパートは、なだらかな丘の上。
90 ：名無し不動さん：04/10/22 09:46:43 ID:+auoz8+U
91 ：名無し不動さん：04/10/22 12:57:40 ID:q6YsON9c
92 ：90：04/10/22 13:14:42 ID:+auoz8+U
＞７３
まったく同じ状況です。１階全滅。腰まで泥水来た模様。
一応火災保険の総合タイプ（水害とかの保証もあり）だったので
満額でるそうですが、その金額が火災保険の５％まで、上限１００万。
１００万･･･クーラー（多分全滅のはず）入れ替えたらなくなるし。はぁ。
お互いがんばりましょう。
もちろん自宅も床上、ってこんなことしてる場合じゃなかったっけ。バイバイ。
まったく同じ状況です。１階全滅。腰まで泥水来た模様。
一応火災保険の総合タイプ（水害とかの保証もあり）だったので
満額でるそうですが、その金額が火災保険の５％まで、上限１００万。
１００万･･･クーラー（多分全滅のはず）入れ替えたらなくなるし。はぁ。
お互いがんばりましょう。
もちろん自宅も床上、ってこんなことしてる場合じゃなかったっけ。バイバイ。
誤解を招くような書き方をしたが個人商店との兼業だから‥ｗ
地震保険入ってる人いるんだね～～。ちょっと感心した。
ウチのところも入ってるよ。でも五年だけしか入れない。もうすぐ切れるので
共済関係に入る。
火災保険は多重加入しても全ての会社から出るのではなく各社均等に分けて少しずつ、
補償額までしかでない。
共済はそれとは別系統の保障だから火災保険とは別に出る。共済の種類にもよるようだけど、
ウチが入ろうと思っているは出るんだそうだ。
今は消防がしっかりしてるから全焼なんてない。よって出火の被害から回復するにはとうてい及ばない
金額しか出ない。そういう場合は弁護士入れると出るらしいよ。ヘンだよね。
ま、そういうのが面倒なんで多重に掛ける事にした。
ウチのところも入ってるよ。でも五年だけしか入れない。もうすぐ切れるので
共済関係に入る。
火災保険は多重加入しても全ての会社から出るのではなく各社均等に分けて少しずつ、
補償額までしかでない。
共済はそれとは別系統の保障だから火災保険とは別に出る。共済の種類にもよるようだけど、
ウチが入ろうと思っているは出るんだそうだ。
今は消防がしっかりしてるから全焼なんてない。よって出火の被害から回復するにはとうてい及ばない
金額しか出ない。そういう場合は弁護士入れると出るらしいよ。ヘンだよね。
ま、そういうのが面倒なんで多重に掛ける事にした。
96 ：名無し不動さん：04/10/22 17:32:40 ID:XQA8sGuw
>>95
うちの地震保険は全損の場合は火災の半額までです。もし、地震があったら足りません。
どちらの共済になさったのですか？教えてくださいますか？
地震保険高いですね。日本は地震が多いからもっと皆が入って、掛け金安くならないのかな？
地震保険代は毎年払ってます。経費で落ちるけど。
うちの地震保険は全損の場合は火災の半額までです。もし、地震があったら足りません。
どちらの共済になさったのですか？教えてくださいますか？
地震保険高いですね。日本は地震が多いからもっと皆が入って、掛け金安くならないのかな？
地震保険代は毎年払ってます。経費で落ちるけど。
ローンの保険に地震特約つけたんだけどやっぱ半額だよ。しかも全損なんてあり得ない。
今の耐震設計だと内装がバラバラになったりユニットバスが壊れたりするが本体が壊れる事は
まずあり得ない。 それでも入ったんだけどね。でも五年しかダメだと。
共済の方も800万？ぐらいしか出ないよ。むしろ多重に出る火災の方を重視して入った。
保険料も安い（共済だから）
どこの共済かってのはカンベン。生協とか都民とかいろんなのがあるんで約款のところで
普通の保険会社と多重にでるかどうか確認してみてね。
http://www.hyogoben.or.jp/shinsai/kasaihoken.htm
結局地震を起因とする火災は出ないとおもっていい。但し阪神の時は農協の共済が
出した。約款に地震を起因とする火災に免責条項を記載忘れたから（ｗ
商品開発の人はクビ、商品は物凄く加入者増えた。
で、結論的に言うと木造のアパで強固に作っておくのが最強。火災は保険でヘッジ。
配管関係は外からいじれるような形で作ってもらうとなおよし。（今時のはフレキ管だから大丈夫だけどね）
隣戸からの火災を貰わないように離すかあげ裏等を厚めの防火資材で覆うこと。
今の耐震設計だと内装がバラバラになったりユニットバスが壊れたりするが本体が壊れる事は
まずあり得ない。 それでも入ったんだけどね。でも五年しかダメだと。
共済の方も800万？ぐらいしか出ないよ。むしろ多重に出る火災の方を重視して入った。
保険料も安い（共済だから）
どこの共済かってのはカンベン。生協とか都民とかいろんなのがあるんで約款のところで
普通の保険会社と多重にでるかどうか確認してみてね。
http://www.hyogoben.or.jp/shinsai/kasaihoken.htm
結局地震を起因とする火災は出ないとおもっていい。但し阪神の時は農協の共済が
出した。約款に地震を起因とする火災に免責条項を記載忘れたから（ｗ
商品開発の人はクビ、商品は物凄く加入者増えた。
で、結論的に言うと木造のアパで強固に作っておくのが最強。火災は保険でヘッジ。
配管関係は外からいじれるような形で作ってもらうとなおよし。（今時のはフレキ管だから大丈夫だけどね）
隣戸からの火災を貰わないように離すかあげ裏等を厚めの防火資材で覆うこと。
98 ：名無し不動さん：04/10/23 00:05:51 ID:yxhKavFQ
@ホーム倶○部って安易な名前の不動産！HPダセーよ！プロに製作依頼しろｗ
ビルダーで製作？一応＠って事はネット主体の不動産屋だろｗセコイナーｗ金かけろヨ～ｗ必要経費だろ～
１０分で出来そうなindexは笑ったよｗ素人レベル以下だよ、センス無さすぎ～ｗ
お前のところは気軽に相談できないし、最悪な営業だよ！
客を客と見ない態度、会社の苦労を客に持ち込むな！ボケ、死ね。
仕事なんだから当たり前だろ！こっちは住むんだよ！
この不動産屋には相談しないほうが良いよ、お前のところのやり取り全て録音してあるよ。
証拠としてｗ 不動産を選ぶときは営業マンの人柄を見ることを覚えとけ！
ビルダーで製作？一応＠って事はネット主体の不動産屋だろｗセコイナーｗ金かけろヨ～ｗ必要経費だろ～
１０分で出来そうなindexは笑ったよｗ素人レベル以下だよ、センス無さすぎ～ｗ
お前のところは気軽に相談できないし、最悪な営業だよ！
客を客と見ない態度、会社の苦労を客に持ち込むな！ボケ、死ね。
仕事なんだから当たり前だろ！こっちは住むんだよ！
この不動産屋には相談しないほうが良いよ、お前のところのやり取り全て録音してあるよ。
証拠としてｗ 不動産を選ぶときは営業マンの人柄を見ることを覚えとけ！
99 ：名無し不動さん：04/10/23 01:05:11 ID:65AY7sgp
スレ違い・・・
101 ：名無し不動さん：04/10/23 05:23:25 ID:BOsmMw9f
最近マンション投資が盛んですが
（業者が売りたいだけでしょうが）
よく利回り10％とか出ていますが、
この利回りほどおかしいものは無いと思うのですがどうでしょう。
まず、100万円で買って、年10万円の家賃収入があれば
利回り10％なんでしょうが、
これって単利ですよね。
銀行に預ければ、複利でたとえわずかでも利子が利子を呼びます。
まあ、これを無視して、10年たったとして、家賃収入が100万円ですが
そのときにマンションの価値は100万円のままなのでしょうか？
下がっているのでは？
チラシとかをみても、このあたりのことには触れられていません。
（業者が売りたいだけでしょうが）
よく利回り10％とか出ていますが、
この利回りほどおかしいものは無いと思うのですがどうでしょう。
まず、100万円で買って、年10万円の家賃収入があれば
利回り10％なんでしょうが、
これって単利ですよね。
銀行に預ければ、複利でたとえわずかでも利子が利子を呼びます。
まあ、これを無視して、10年たったとして、家賃収入が100万円ですが
そのときにマンションの価値は100万円のままなのでしょうか？
下がっているのでは？
チラシとかをみても、このあたりのことには触れられていません。
102 ：名無し不動さん：04/10/23 11:09:38 ID:65AY7sgp
>>101
節税効果では？実際のうまみは無いと思う。
だって、例えば１０００マンで中古マンソン買って年間家賃１００万で貸せますかね？
その他に固定資産税や部屋の改装費用、共益費と修繕積み立て金がいるじゃん！
ちょと中古住宅やマンソンを人に貸すためにリホームするとクロスを張り替えたり
風呂や台所をリホームするとなんだかんだで３００万くらい掛かるんじゃない？
ざっと１０年サイクルでガス給湯器や水周りが痛んでくるし、
クロスも張替えなきゃならないし、附属のエアコン等の電化製品も交換時期ですよ。
そればかりか、DQNな入居者に当たってしまえば家賃を払わないとかもあり、
あとクロスをクリーニングで汚れが落ちないくらいにして夜逃するとか。
なかなか大家さんは苦労が多いんだよ。不動産屋は自分が儲かればイイんだよ。
オイシイ事しか言わないよ。バブルの頃不動産投資で失敗して
アボーンした会社がイパーイなのに・・・。こりもせずに甘い夢をみさせるんだよなぁ・・・。
いざ入居者と何かでトラブルになったら自費で弁護士頼む事になる。
時間と金が激しく無駄と思われ・・・。
よーく考えよー♪お金は大事だよーん♪
節税効果では？実際のうまみは無いと思う。
だって、例えば１０００マンで中古マンソン買って年間家賃１００万で貸せますかね？
その他に固定資産税や部屋の改装費用、共益費と修繕積み立て金がいるじゃん！
ちょと中古住宅やマンソンを人に貸すためにリホームするとクロスを張り替えたり
風呂や台所をリホームするとなんだかんだで３００万くらい掛かるんじゃない？
ざっと１０年サイクルでガス給湯器や水周りが痛んでくるし、
クロスも張替えなきゃならないし、附属のエアコン等の電化製品も交換時期ですよ。
そればかりか、DQNな入居者に当たってしまえば家賃を払わないとかもあり、
あとクロスをクリーニングで汚れが落ちないくらいにして夜逃するとか。
なかなか大家さんは苦労が多いんだよ。不動産屋は自分が儲かればイイんだよ。
オイシイ事しか言わないよ。バブルの頃不動産投資で失敗して
アボーンした会社がイパーイなのに・・・。こりもせずに甘い夢をみさせるんだよなぁ・・・。
いざ入居者と何かでトラブルになったら自費で弁護士頼む事になる。
時間と金が激しく無駄と思われ・・・。
よーく考えよー♪お金は大事だよーん♪
103 ：名無し不動さん：04/10/23 11:21:41 ID:6DZcOMcv
>>101
物件による。数は少ないが優良物件もあることは確か。
ただし、一般には出回らない。
証券会社や信託銀行と長年つきあってると、投資として
そうゆうのを紹介されたりする。連中、いろんな不動産を
押さえてるからね。
１５年前に３０００万で買った都心のマンション。月２０万で
貸してるけど、いつも人気で空きなし。現在の価格も当時
より上がってるのでいい買い物したと思う。ちなみに、株を
売って買ったので、借金はないです。
物件による。数は少ないが優良物件もあることは確か。
ただし、一般には出回らない。
証券会社や信託銀行と長年つきあってると、投資として
そうゆうのを紹介されたりする。連中、いろんな不動産を
押さえてるからね。
１５年前に３０００万で買った都心のマンション。月２０万で
貸してるけど、いつも人気で空きなし。現在の価格も当時
より上がってるのでいい買い物したと思う。ちなみに、株を
売って買ったので、借金はないです。
104 ：１０３：04/10/23 11:23:56 ID:6DZcOMcv
連続すまそ。
経費を引いた利回り５％以上ならいい物件だと思います。
経費を引いた利回り５％以上ならいい物件だと思います。
105 ：名無し不動さん：04/10/23 11:26:49 ID:+RnrBw3o
１５年前だと平成元年。
その当時に買って値上がりしているとは何処の地域だろう？
昭和６３年かな？
当時安く買えたのですか？
その当時に買って値上がりしているとは何処の地域だろう？
昭和６３年かな？
当時安く買えたのですか？
106 ：名無し不動さん：04/10/23 12:15:56 ID:65AY7sgp
>>103
凄いでつね！ソコは実売価格で１億以上でしょうね。裏山しいなぁ。
そういう美味しいお話は漏れのようなパンピーにはムリポ。(ーー;)
漏れの住んでるあたりは当時では超豪華仕様だった所謂億ション
１億の三〇のマンソンが売価３０００万切ってまつ！
都内でも埼玉よりは中古のマンソン値下がり続けてるよ。
んでそこ買ったとしてもね、月家賃２０万では貸せないし・・・。
やっぱイイ場所ですかね。でも、いい場所は固定資産税が高いでしょう？あと、管理費もね。
凄いでつね！ソコは実売価格で１億以上でしょうね。裏山しいなぁ。
そういう美味しいお話は漏れのようなパンピーにはムリポ。(ーー;)
漏れの住んでるあたりは当時では超豪華仕様だった所謂億ション
１億の三〇のマンソンが売価３０００万切ってまつ！
都内でも埼玉よりは中古のマンソン値下がり続けてるよ。
んでそこ買ったとしてもね、月家賃２０万では貸せないし・・・。
やっぱイイ場所ですかね。でも、いい場所は固定資産税が高いでしょう？あと、管理費もね。
物件に左右されるね。まだマンションは買ったことが無い。
利回り10％なんていわれるのは表面利回りとかいって、投資金額から得られる
賃料などの収益の割合で出す。 言うとおり100万で買ったマンションを10万（年間）で貸すような
形である。単利とか複利とかいわゆる金融系の言葉は似合いません。荒利とか純利（利益）と言う方がしっくりくるでしょう。
10万が荒利なら純利は10万-固定資産税-管理費等経費-減価償却分-借り入れ金の金利分＝純利 であろうと思います。
大体70％程度（7万）ぐらいが純利だと思います。で、10年で荒利100万、純利70万のところで
処分します。
100万のマンションがどの程度で売却されるかは10年後にならないと分かりませんが
大昔であったなら上昇しっぱなしでした。キャピタルゲインとかいうんでしたっけ？
大抵は倍になっていたので200万で売却。そうすると売却税とかは無視して計算すると
200-100＝100万（本体で儲かった分）、10万*0.7*10年＝70万 で、170万が10年で稼ぎ出した
金となります。そこへ元々の出資金額100万で合わせて270万円ということになります。
では銀行で100万預けたとします。半年複利で計算しますと10年で270万にするには
年利5％以上ないと達成できません。
年利5％を越える時代は恐らく好景気だったり資産に対して需要がある時代だということです。
そうすると元々のキャピタルゲインでしたっけ？投資したマンションが200万ではなくもっと高値で
売れると言う事です。
銀行金利が5％越えるというのはつまり投資先（銀行が貸し付ける先）がそれなりの売上が望めるということなんです。
保険会社も集めたお金を運用していました。株だったり証券だったりでしたが
商業ビルにも投資をしています。ご近所に「＊＊生命ビル」なんてのはありませんか？
それらもどこかの会社に貸しているのですからこれも投資金額の10％の予想利回りで
貸しているということです。
利回り10％なんていわれるのは表面利回りとかいって、投資金額から得られる
賃料などの収益の割合で出す。 言うとおり100万で買ったマンションを10万（年間）で貸すような
形である。単利とか複利とかいわゆる金融系の言葉は似合いません。荒利とか純利（利益）と言う方がしっくりくるでしょう。
10万が荒利なら純利は10万-固定資産税-管理費等経費-減価償却分-借り入れ金の金利分＝純利 であろうと思います。
大体70％程度（7万）ぐらいが純利だと思います。で、10年で荒利100万、純利70万のところで
処分します。
100万のマンションがどの程度で売却されるかは10年後にならないと分かりませんが
大昔であったなら上昇しっぱなしでした。キャピタルゲインとかいうんでしたっけ？
大抵は倍になっていたので200万で売却。そうすると売却税とかは無視して計算すると
200-100＝100万（本体で儲かった分）、10万*0.7*10年＝70万 で、170万が10年で稼ぎ出した
金となります。そこへ元々の出資金額100万で合わせて270万円ということになります。
では銀行で100万預けたとします。半年複利で計算しますと10年で270万にするには
年利5％以上ないと達成できません。
年利5％を越える時代は恐らく好景気だったり資産に対して需要がある時代だということです。
そうすると元々のキャピタルゲインでしたっけ？投資したマンションが200万ではなくもっと高値で
売れると言う事です。
銀行金利が5％越えるというのはつまり投資先（銀行が貸し付ける先）がそれなりの売上が望めるということなんです。
保険会社も集めたお金を運用していました。株だったり証券だったりでしたが
商業ビルにも投資をしています。ご近所に「＊＊生命ビル」なんてのはありませんか？
それらもどこかの会社に貸しているのですからこれも投資金額の10％の予想利回りで
貸しているということです。
えーと、アパート１棟買うか検討中ですが、
最寄駅ＪＲ高円寺徒歩１２分で、１ルームｘ６が築１５年で３９８０万ってどうでしょう？
全部屋４．５畳+ロフト１．５畳、ユニットバス・洗濯機置き場・エアコン有り
月収３４万くらいみたい。
ローン通るかなあ。
最寄駅ＪＲ高円寺徒歩１２分で、１ルームｘ６が築１５年で３９８０万ってどうでしょう？
全部屋４．５畳+ロフト１．５畳、ユニットバス・洗濯機置き場・エアコン有り
月収３４万くらいみたい。
ローン通るかなあ。
109 ：名無し不動さん：04/10/24 02:24:17 ID:yzlpb9YA
いやあ～、台風の次は地震ですか。・・・。・。
まるで予言スレッドだな。
まるで予言スレッドだな。
110 ：名無し不動さん：04/10/24 03:23:17 ID:VfZS+n3H
>108
個人的には、高くは無いと思う。
土地は25坪前後かな
下がっても3500万円位かと思いますが
いかがでしょう？
個人的には、高くは無いと思う。
土地は25坪前後かな
下がっても3500万円位かと思いますが
いかがでしょう？
111 ：名無し不動さん：04/10/24 04:49:33 ID:BjGt3rXn
>>108
築十五年でつか？客付け大丈夫ですかね？新築でも直ぐ埋まる時代でもないのにな・・・？
４．５畳の狭さは人気あるんですか？今満室なの？
いちどそこの周辺の家賃の相場をネットで調べた方がイイよ！
あとどんな部屋が人気があるか。今の人使用に五月蝿いよーん。
あと、値段が安いとDQNばっかにならないかにゃ？漏れは心配だな！
築十五年でつか？客付け大丈夫ですかね？新築でも直ぐ埋まる時代でもないのにな・・・？
４．５畳の狭さは人気あるんですか？今満室なの？
いちどそこの周辺の家賃の相場をネットで調べた方がイイよ！
あとどんな部屋が人気があるか。今の人使用に五月蝿いよーん。
あと、値段が安いとDQNばっかにならないかにゃ？漏れは心配だな！
>>110
２２～３坪です。キレイに詰め込んだもんだなこりゃって感じでした。
>>111
現在満室です。下見に行った際に通りすがりの近所のおじさんが
言うには、「静かで行儀がいい住人ばかりですよ」とのこと。ほんとか？ｗ
中古は満室と引き替えに、店子を選べないのが辛いところですね。
２２～３坪です。キレイに詰め込んだもんだなこりゃって感じでした。
>>111
現在満室です。下見に行った際に通りすがりの近所のおじさんが
言うには、「静かで行儀がいい住人ばかりですよ」とのこと。ほんとか？ｗ
中古は満室と引き替えに、店子を選べないのが辛いところですね。
113 ：名無し不動さん：04/10/24 12:17:51 ID:Kxce+d66
大家ではないんですが、質問があります。
賃貸として店子に部屋をかしてる時の固定資産税と空家の時の固定資産税
は違うのでしょうか？（予測では同じ）
そして、場所にもよると思いますが、８畳の部屋を例とした時に、一室
いくら計算になるんでしょうか？
お願いします。
賃貸として店子に部屋をかしてる時の固定資産税と空家の時の固定資産税
は違うのでしょうか？（予測では同じ）
そして、場所にもよると思いますが、８畳の部屋を例とした時に、一室
いくら計算になるんでしょうか？
お願いします。
釣りか？釣りなのか？
空いていようが埋まっていようが固定資産税（都市開発税も）は一緒。
所得に掛かるんじゃないんだから。
土地の広さと建物の材料、大きさ等で大きく違うよ。計算式も分厚い本で算出するらしい。
ぶっちゃけ言い値、担当役の胸先三寸な部分があるんじゃないかな？
例えば木造のアパだと３.５寸角と４寸角とで税額違う。外壁の仕上げ材がサイディングの方が高い、
内装が塗り壁とクロスとでも違うし、RC造だと減価償却が長いし高い物だから税額も段違いに高い。
マンションと建売と比べると広さが同じでもマンションの方が高い。
中古はちょっと違う。古ければその分安い。元の査定が今に比べて安いし長く使っているということで
税額も下がるから。
所得に掛かるんじゃないんだから。
土地の広さと建物の材料、大きさ等で大きく違うよ。計算式も分厚い本で算出するらしい。
ぶっちゃけ言い値、担当役の胸先三寸な部分があるんじゃないかな？
例えば木造のアパだと３.５寸角と４寸角とで税額違う。外壁の仕上げ材がサイディングの方が高い、
内装が塗り壁とクロスとでも違うし、RC造だと減価償却が長いし高い物だから税額も段違いに高い。
マンションと建売と比べると広さが同じでもマンションの方が高い。
中古はちょっと違う。古ければその分安い。元の査定が今に比べて安いし長く使っているということで
税額も下がるから。
118 ：名無し不動さん：04/10/24 15:17:14 ID:BjGt3rXn
>>112ねえ、今ヤフーで高円寺で徒歩１５分以内のアパートで検索してみたけど、
家賃４．５畳で５万ってあるかどうか見てみたら？結構相場安いよ。
でも、いま満室なら経営は大丈夫なのかな？エアコンの付け替えや給湯器交換も高いよ。
>http://rent.realestate.yahoo.co.jp/chintai?eki=%b9%e2%b1%df%bb%fb&ensen=%c3%e6%b1%fb%c0%fe&ensen_id=2184&place=%c5%ec%b5%fe&lock=2&ken_id=13&houmen_id=13&houmen_mei=%c5%ec%b5%fe&type=4&toho=ft&che=air%5fcon&m_link=&a_link=&i_link=&b=1
家賃４．５畳で５万ってあるかどうか見てみたら？結構相場安いよ。
でも、いま満室なら経営は大丈夫なのかな？エアコンの付け替えや給湯器交換も高いよ。
>http://rent.realestate.yahoo.co.jp/chintai?eki=%b9%e2%b1%df%bb%fb&ensen=%c3%e6%b1%fb%c0%fe&ensen_id=2184&place=%c5%ec%b5%fe&lock=2&ken_id=13&houmen_id=13&houmen_mei=%c5%ec%b5%fe&type=4&toho=ft&che=air%5fcon&m_link=&a_link=&i_link=&b=1
119 ：名無し不動さん：04/10/24 16:48:13 ID:BjGt3rXn
>>112
月収３６万でもローンが２０万位（４０００万２０年銀行ローンで借りて）かな？
んで管理を不動産屋に頼むと１０％位取られるでしょ。３．６万かかるよ。
固定資産税が年間いくら掛かる？（３０万位かな？一月３万位ですか？）
３０－２０－３＝７（純益）－管理代３．６＝３．４万（残りの金）
それから、エアコン壊れたら４－５万掛かりますし、給湯器も１０万くらい掛かるよ！
リフォームも１件クロス張替えで４－５万くらい、ペンキが１－２万かな。
ハウスクリーニングが１部屋２－３万掛かるんだぜぃ。
もし立替すると今住んでる店子さんをそこから出すのに１件引越し代３０万くらいかな？
木造や軽量鉄骨だと法廷耐用年数は２５年だっけ？減価償却が１０年残ってるかな？
あと１０年そのままの仕様と外壁で客付け出来るかな？
外壁や屋根の塗り替え金掛かるよ。１００万は掛かるんじゃないか
あなたの月収が１００万くらいで所得税の控除対策や
父母が資産家でこれからの相続税対策ならOKだけどね。
月収３６万でもローンが２０万位（４０００万２０年銀行ローンで借りて）かな？
んで管理を不動産屋に頼むと１０％位取られるでしょ。３．６万かかるよ。
固定資産税が年間いくら掛かる？（３０万位かな？一月３万位ですか？）
３０－２０－３＝７（純益）－管理代３．６＝３．４万（残りの金）
それから、エアコン壊れたら４－５万掛かりますし、給湯器も１０万くらい掛かるよ！
リフォームも１件クロス張替えで４－５万くらい、ペンキが１－２万かな。
ハウスクリーニングが１部屋２－３万掛かるんだぜぃ。
もし立替すると今住んでる店子さんをそこから出すのに１件引越し代３０万くらいかな？
木造や軽量鉄骨だと法廷耐用年数は２５年だっけ？減価償却が１０年残ってるかな？
あと１０年そのままの仕様と外壁で客付け出来るかな？
外壁や屋根の塗り替え金掛かるよ。１００万は掛かるんじゃないか
あなたの月収が１００万くらいで所得税の控除対策や
父母が資産家でこれからの相続税対策ならOKだけどね。
121 ：名無し不動さん：04/10/24 16:59:50 ID:BjGt3rXn
>>119
ごめんな、計算まつがえた。
３４－２０－３－３．６＝７．４万（残りの純益）だった。
（あと、住宅総合保険や地震保険も掛けないとね。）
んでこれは、１部屋５．７万で貸せて、しかも空き部屋無しの場合です。
いずれにしても築十五年だろ、
修繕費をタプーリ予算として計算した方がイイよ。
もし、ぎりぎりの所得で借金して経営すると
やがてサラ金や闇金のお世話になるよ。
ごめんな、計算まつがえた。
３４－２０－３－３．６＝７．４万（残りの純益）だった。
（あと、住宅総合保険や地震保険も掛けないとね。）
んでこれは、１部屋５．７万で貸せて、しかも空き部屋無しの場合です。
いずれにしても築十五年だろ、
修繕費をタプーリ予算として計算した方がイイよ。
もし、ぎりぎりの所得で借金して経営すると
やがてサラ金や闇金のお世話になるよ。
今はワンルームに風当たりの強い時代だからな。
苦労しそうな悪寒。
苦労しそうな悪寒。
新築は１Ｒから１Ｋにする例が増えてる
125 ：名無し不動さん：04/10/24 18:54:04 ID:BjGt3rXn
>>122今そんな奇特な人いるかね？
管理人不在のワンルームは荒れるよ。せめて毎週玄関まわりだけでも掃除しないとね。
うちの近所のワンルーム、引越しで捨てたベッド１年くらい放置だった。
草ボーボーになってるよ。あと、ポストの不要なチラシとか小まめに捨てないと
汚ならしくなるしゴミだしも管理しないと悲惨な常にゴミ出しっぱに。
カラスよけの網掛けないとゴミ荒らされるよ！
管理人不在のワンルームは荒れるよ。せめて毎週玄関まわりだけでも掃除しないとね。
うちの近所のワンルーム、引越しで捨てたベッド１年くらい放置だった。
草ボーボーになってるよ。あと、ポストの不要なチラシとか小まめに捨てないと
汚ならしくなるしゴミだしも管理しないと悲惨な常にゴミ出しっぱに。
カラスよけの網掛けないとゴミ荒らされるよ！
ID:BjGt3rXnは本物の大家だあー
外壁塗装はもう少し高いかな？
3階建ての30坪ほどの建物でクラックも碌に直さず
、しかも足場なしで塗装するんだったら100万くらいでできるけど
それ以外にも屋根や廊下、階段、バルコニーなどの
防水工事並びに塗装を入れれば倍はかかるでしょうな
それらが10年～15年毎に行われるんだから‥ｗ
外壁塗装はもう少し高いかな？
3階建ての30坪ほどの建物でクラックも碌に直さず
、しかも足場なしで塗装するんだったら100万くらいでできるけど
それ以外にも屋根や廊下、階段、バルコニーなどの
防水工事並びに塗装を入れれば倍はかかるでしょうな
それらが10年～15年毎に行われるんだから‥ｗ
>126ボラれすぎ。そんなにしないとおもう。
やはり大手リホ業者ならボラれんと思う。
>>62
チェーンで縛っちゃうんですか？
そこまでやったほうが今後の為に良いかもしれませんね。
5年程前も関係のない女子高生が止めてるのを発見し注意した時に
入居者以外のものは処分すると言ったら翌日5台くらい減ってましたよ。
ちょっとやってみますかね。
いつもマメなレス感謝いたします。
チェーンで縛っちゃうんですか？
そこまでやったほうが今後の為に良いかもしれませんね。
5年程前も関係のない女子高生が止めてるのを発見し注意した時に
入居者以外のものは処分すると言ったら翌日5台くらい減ってましたよ。
ちょっとやってみますかね。
いつもマメなレス感謝いたします。
130 ：名無し不動さん：04/10/25 01:06:24 ID:ZQBqbKHI
>>129
「入居者以外の方の駐輪禁止！罰金１万円頂きます！」
ってビラはったら無断駐輪がなくなりますた！
あと、「入居者以外敷地立ち入り禁止！ビラ入れ禁止！罰金１万円頂きます！」
って集合ポストの上に張りますた。ビラが減った。
「入居者以外の方の駐輪禁止！罰金１万円頂きます！」
ってビラはったら無断駐輪がなくなりますた！
あと、「入居者以外敷地立ち入り禁止！ビラ入れ禁止！罰金１万円頂きます！」
って集合ポストの上に張りますた。ビラが減った。
10年近く前にビラは町内会から各ポストにステッカーを貼るよう
貰い貼ってあります。
減りましたけど今はどれだけの効果があるのか分かりません。
駐輪場とゴミ置場は道路に面しているのでやりやすいんでしょうね。
エントランスからカメラで監視も考えましたが馬鹿らしすぎますしね。
貰い貼ってあります。
減りましたけど今はどれだけの効果があるのか分かりません。
駐輪場とゴミ置場は道路に面しているのでやりやすいんでしょうね。
エントランスからカメラで監視も考えましたが馬鹿らしすぎますしね。
ぶっといチェンか、大型バイク用のチェーンというかワイアーがある。
見た目凶悪なほど効果が高い。
駅前の商店主がいつも止められちゃっててキレて、電柱のかなり高い位置に
自転車をひっかけちゃった。電柱に「通行の邪魔だという警告を何度書いても
聞いて頂けないので邪魔にならない位置に移動させて頂きました」って書いてあった。
で、やっぱりぶっといチェーンでくくってあり南京錠でとめてあって連絡先を書いた
札を下げてた。
ちょっとどうかと思うが別に違法ではないようだし,止めてたやつももうやらないだろうしね。
もう一例は知り合いの持ってるビル。雑居ビルっていうのかな？人が住んでない。
で、ポスティングがすごい。１週間でダンボールイッパイになっちゃう。６室しかないのにね。
で、やっぱオーナーがキレちゃって「ポスティングを依頼された企業に一枚に付１万円請求します
「配布されたアルバイトの方にも同額請求します」って書いてあって実際に訴訟してる相手の
名前を書いてある。現在係争中の方々ですって書いてある（ｗ
ホントかよ？って思ったんで聞いたら本当だそうで、「だって万札突っ込んであると思えば訴訟なんて簡単だろ？」だって
実際裁判所からの呼び出しが来るとすぐに払うそうな。
実際にほとんどポスティングされなくなってるんだと。結局配布してる会社が
「アソコはやばい」ってんでやらなくなるんだって。
見た目凶悪なほど効果が高い。
駅前の商店主がいつも止められちゃっててキレて、電柱のかなり高い位置に
自転車をひっかけちゃった。電柱に「通行の邪魔だという警告を何度書いても
聞いて頂けないので邪魔にならない位置に移動させて頂きました」って書いてあった。
で、やっぱりぶっといチェーンでくくってあり南京錠でとめてあって連絡先を書いた
札を下げてた。
ちょっとどうかと思うが別に違法ではないようだし,止めてたやつももうやらないだろうしね。
もう一例は知り合いの持ってるビル。雑居ビルっていうのかな？人が住んでない。
で、ポスティングがすごい。１週間でダンボールイッパイになっちゃう。６室しかないのにね。
で、やっぱオーナーがキレちゃって「ポスティングを依頼された企業に一枚に付１万円請求します
「配布されたアルバイトの方にも同額請求します」って書いてあって実際に訴訟してる相手の
名前を書いてある。現在係争中の方々ですって書いてある（ｗ
ホントかよ？って思ったんで聞いたら本当だそうで、「だって万札突っ込んであると思えば訴訟なんて簡単だろ？」だって
実際裁判所からの呼び出しが来るとすぐに払うそうな。
実際にほとんどポスティングされなくなってるんだと。結局配布してる会社が
「アソコはやばい」ってんでやらなくなるんだって。
ブロークンウィンドウ理論でしたっけ、町の落書きを消すと犯罪が
減るっていうの。
あれは、管理物件についても言えますよね。常に誰かが監視してる
って思わせないと、どんどん荒れるし。
うちじゃないんだけど、不法投棄された車が置いてある駐車場があ
るんですけど、すごいことになってますよ。粗大ゴミは山積みだし
どんどん荒れてます。
減るっていうの。
あれは、管理物件についても言えますよね。常に誰かが監視してる
って思わせないと、どんどん荒れるし。
うちじゃないんだけど、不法投棄された車が置いてある駐車場があ
るんですけど、すごいことになってますよ。粗大ゴミは山積みだし
どんどん荒れてます。
134 ：名無し不動さん：04/10/25 15:40:43 ID:ZQBqbKHI
>>132
レス サンクス！やって見るね。漏れも過激に不法駐輪を懲らしめる事にします。
ビラ一枚一万円イイね！チラシ多いな。いつバイトが入れてるのか解らない。
あと、しつこいマンソンのセールスな。「投資用にいかがですか」って。
この辺空き部屋が多いつうのに。マンソン投資なんて簡単に儲かるわけないんだよな。
ほんとヴァカなんだよな。セールス撃退法おすえてエロイ人！
レス サンクス！やって見るね。漏れも過激に不法駐輪を懲らしめる事にします。
ビラ一枚一万円イイね！チラシ多いな。いつバイトが入れてるのか解らない。
あと、しつこいマンソンのセールスな。「投資用にいかがですか」って。
この辺空き部屋が多いつうのに。マンソン投資なんて簡単に儲かるわけないんだよな。
ほんとヴァカなんだよな。セールス撃退法おすえてエロイ人！
簡単。
チラシに書いてある所へ電話して抗議する。でもって訴訟。
ポスティング業者教えろ！って言っても教えないところが多いので
そういうところすっ飛ばして枚数数えて小額訴訟するんだと。
訴訟起すと裁判所から出廷のお知らせが届くんでその頃に再度電話するそうな。
向うも出廷せざるを得ないのでかなりビビるらしい。でも大きい会社は弁護士入れてくるとか。
本訴になってもこっちに弁護士が必要って事でもないのであくまで
「投げ込みしたら一枚１万円請求します」ってのをとにかく履行してくれってことで
押し切るんだと。一万払ったら投げ込んでいいよってことだから（ｗ
ポスティングを否定するってのは難しいけど支払いを請求するのは別に問題無いんだと。
それとポスティング止めさせたいなら思いっきり奥にポストを移動するとよろし。
敷地の奥の奥にポストがあるアパがあるんだがそこはほとんどチラシが無いよ。
敷地内に入りにくいようにしてしかも奥のほうにしておくと通りすがりのバイトには
いれられにくい。それと現場押さえて脅しじゃないや注意しておくとしなくなる。
ようはハンパにやらずにガッツーンと、やっちゃうと綺麗になる。
ま、そういう仕事もあるんだってこと。昔は不動産屋がやってくれたんだけど
今はやってくれる不動産屋減ったよね。
チラシに書いてある所へ電話して抗議する。でもって訴訟。
ポスティング業者教えろ！って言っても教えないところが多いので
そういうところすっ飛ばして枚数数えて小額訴訟するんだと。
訴訟起すと裁判所から出廷のお知らせが届くんでその頃に再度電話するそうな。
向うも出廷せざるを得ないのでかなりビビるらしい。でも大きい会社は弁護士入れてくるとか。
本訴になってもこっちに弁護士が必要って事でもないのであくまで
「投げ込みしたら一枚１万円請求します」ってのをとにかく履行してくれってことで
押し切るんだと。一万払ったら投げ込んでいいよってことだから（ｗ
ポスティングを否定するってのは難しいけど支払いを請求するのは別に問題無いんだと。
それとポスティング止めさせたいなら思いっきり奥にポストを移動するとよろし。
敷地の奥の奥にポストがあるアパがあるんだがそこはほとんどチラシが無いよ。
敷地内に入りにくいようにしてしかも奥のほうにしておくと通りすがりのバイトには
いれられにくい。それと現場押さえて脅しじゃないや注意しておくとしなくなる。
ようはハンパにやらずにガッツーンと、やっちゃうと綺麗になる。
ま、そういう仕事もあるんだってこと。昔は不動産屋がやってくれたんだけど
今はやってくれる不動産屋減ったよね。
亀レスだけど、地震保険に関して丁度、MSNのトップにきてたので。
tp://money.msn.co.jp/insure/column/columncon.asp?nt=10&ac=fp2004100657&cc=24
tp://money.msn.co.jp/insure/column/columncon.asp?nt=10&ac=fp2004100657&cc=24
そろそろ外壁塗装をするのですが、費用はどのくらいが目安なのでしょうか？
物件は木造２階建て、1Ｋ×12部屋のアパートです。
以前のオーナーが目立つ色に塗っていたので、ちょとシックな色にしようかな…などと考えています。
安くあげる方法やコツ、業者さんなど教えてくださると幸いです。
よろしくお願いいたします。
物件は木造２階建て、1Ｋ×12部屋のアパートです。
以前のオーナーが目立つ色に塗っていたので、ちょとシックな色にしようかな…などと考えています。
安くあげる方法やコツ、業者さんなど教えてくださると幸いです。
よろしくお願いいたします。
139 ：名無し不動さん：04/10/27 17:34:47 ID:I6Vk+3+u
>>137
ネットで相場しらべる。材料の吟味。色んな業者に見積もりをとる。アフターのいいところにする。
アンマリ安いと手抜きや材料けちるから注意しる。
知り合いの工務店あれば紹介して貰えばどうでつか？
自分でやるなら、建築塗装スレに行ったらどうよ？
自分でやるなら、下地にシーラーを塗る。んで、上塗りです。ホームセンターで材料を売ってるよ。
オートローラー（電動のローラー）とかだと塗りやすいかもな。
壁のひび割れはエポキシか何かで埋めるんだよな。ガンバレヨナ！
ネットで相場しらべる。材料の吟味。色んな業者に見積もりをとる。アフターのいいところにする。
アンマリ安いと手抜きや材料けちるから注意しる。
知り合いの工務店あれば紹介して貰えばどうでつか？
自分でやるなら、建築塗装スレに行ったらどうよ？
自分でやるなら、下地にシーラーを塗る。んで、上塗りです。ホームセンターで材料を売ってるよ。
オートローラー（電動のローラー）とかだと塗りやすいかもな。
壁のひび割れはエポキシか何かで埋めるんだよな。ガンバレヨナ！
外壁塗装は地元の信頼のおける工務店に頼め
単に塗るだけだったら安いところはいくらでもあるけどねｗ
単に塗るだけだったら安いところはいくらでもあるけどねｗ
あげ
セルフが一番安い。だがあんまりやる人少ない。落っこちたら高い物になっちゃうからね。
いろんな積算方法があって平米計るのもあるし床面積で出すのもある。
床面積で？て思われるがぶっちゃけ家の形はある程度常識の範囲なので高さも大体同じで
あとは床面積というか外周距離で壁面積が出る。
窓は養生費用として出す人もいるし1個いくらって人もいるしペンキ代と同じ単価（差し引きしない）人もいる。
ぶっちゃけ平米単価というよりも1棟幾らというのが多くなってる。三人が4日作業すればのべで
12人が作業する。その人件費とペンキ代と道具と足場の減価償却費と消耗品費（ウェスとか）で
構成される。さらに会社形式ならその運営費に作業員が雇われ（別に経営者がいる場合）だったらさらに
営業マンの給与や社長のレコの食事代とか混じることになる（ｗ
じゃあ個人でやってるのがいいかというとそうでもない。書くまでも無いが。
あえていうと「忙しい人は忙しい理由がある」 つまり技を売ってる、丁寧さを売ってる人は
引く手あまたというわけで。。
逆に言うと個人住宅規模を相手に会社形式にして組織立ってやってるのはまず良くない。
評判が良いってのがあったら知りたいぐらいだ。
地元の工務店経由が良いとは限らない。バックを貰っているのはしょうがないが
任せっぱなしってところも多いので。
出来れば近所で塗り替えたばかりで綺麗、丁寧そうな現場の家の人に紹介してもらうのがいいかもね。
いろんな積算方法があって平米計るのもあるし床面積で出すのもある。
床面積で？て思われるがぶっちゃけ家の形はある程度常識の範囲なので高さも大体同じで
あとは床面積というか外周距離で壁面積が出る。
窓は養生費用として出す人もいるし1個いくらって人もいるしペンキ代と同じ単価（差し引きしない）人もいる。
ぶっちゃけ平米単価というよりも1棟幾らというのが多くなってる。三人が4日作業すればのべで
12人が作業する。その人件費とペンキ代と道具と足場の減価償却費と消耗品費（ウェスとか）で
構成される。さらに会社形式ならその運営費に作業員が雇われ（別に経営者がいる場合）だったらさらに
営業マンの給与や社長のレコの食事代とか混じることになる（ｗ
じゃあ個人でやってるのがいいかというとそうでもない。書くまでも無いが。
あえていうと「忙しい人は忙しい理由がある」 つまり技を売ってる、丁寧さを売ってる人は
引く手あまたというわけで。。
逆に言うと個人住宅規模を相手に会社形式にして組織立ってやってるのはまず良くない。
評判が良いってのがあったら知りたいぐらいだ。
地元の工務店経由が良いとは限らない。バックを貰っているのはしょうがないが
任せっぱなしってところも多いので。
出来れば近所で塗り替えたばかりで綺麗、丁寧そうな現場の家の人に紹介してもらうのがいいかもね。
外塗装は建築士事務所も兼ねてる名の通った業者にひかれるね。
チラシにナン工程で単価いくらと明朗。保証もあるしな。まあ
うちは築10年経たけど余裕無いからする気ないけどね。2～30年後だな。
チラシにナン工程で単価いくらと明朗。保証もあるしな。まあ
うちは築10年経たけど余裕無いからする気ないけどね。2～30年後だな。
144 ：名無し不動さん：04/11/04 11:22:47 ID:efa32OH6
土地を買ってアパート経営に乗り出そうかと思っている中年です。
退職金で土地を買って・・・田舎なんで土地は2,000万くらいで手に入れ
て、と思ったりしたんですが、いろいろ勉強したら上物が２ＤＫで800万円
くらい、一棟４戸として3,200万程・・・一応車入れる場所を1台つけて100
～150坪の土地。駅まで自転車で5分以内で、建物は若い夫婦を対象とした
やや広めのキッチンがポイントで、小学校や公園、役場や消防署、病院、
図書館があるいてすぐそこです。あと商店街と空港につながる大きな道も
あるし、交通の要所。働くところも、ちょっと離れて大型小売店もあります。
さてこの物件、プロの大家の皆様から見て家賃はいくらが適当でしょうか？
・・・まったく余談なんですが、大家さんって大変な仕事ですね。
わたしなんか、なかなか決断できず、今しかない！と思いながらも決断でき
ずうじうじしています。
最初はばら色の夢を見ていたみたいです。今はもういっそ土地代金なんか
回収できなくてもいい。
退職金が土地に化けたと思ってあきらめて、アパートは自分が死ぬまで
の、それこそランニングコスト（自転車操業）。利益なんか考えた私は
甘かったと思っています。
せめて立地条件のいい土地を買うことでなぐさめにします。
退職金で土地を買って・・・田舎なんで土地は2,000万くらいで手に入れ
て、と思ったりしたんですが、いろいろ勉強したら上物が２ＤＫで800万円
くらい、一棟４戸として3,200万程・・・一応車入れる場所を1台つけて100
～150坪の土地。駅まで自転車で5分以内で、建物は若い夫婦を対象とした
やや広めのキッチンがポイントで、小学校や公園、役場や消防署、病院、
図書館があるいてすぐそこです。あと商店街と空港につながる大きな道も
あるし、交通の要所。働くところも、ちょっと離れて大型小売店もあります。
さてこの物件、プロの大家の皆様から見て家賃はいくらが適当でしょうか？
・・・まったく余談なんですが、大家さんって大変な仕事ですね。
わたしなんか、なかなか決断できず、今しかない！と思いながらも決断でき
ずうじうじしています。
最初はばら色の夢を見ていたみたいです。今はもういっそ土地代金なんか
回収できなくてもいい。
退職金が土地に化けたと思ってあきらめて、アパートは自分が死ぬまで
の、それこそランニングコスト（自転車操業）。利益なんか考えた私は
甘かったと思っています。
せめて立地条件のいい土地を買うことでなぐさめにします。
はっきり言ってお勧めしません。
どうしてもと言うならその地域の中古物件が良いでしょう。
そのような地域なら築10年で割安なものも珍しくないと思いますよ。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/realestate/2/
地域の賃料相場は調べてみてください。
私は2DKなら坪当たり7000円以下の賃料であった場合は土地の仕入れからの
経営はメリットが少ないと思いますけど。
どうしてもと言うならその地域の中古物件が良いでしょう。
そのような地域なら築10年で割安なものも珍しくないと思いますよ。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/realestate/2/
地域の賃料相場は調べてみてください。
私は2DKなら坪当たり7000円以下の賃料であった場合は土地の仕入れからの
経営はメリットが少ないと思いますけど。
>>144
「田舎」といわれますが、東京の郊外と、本当の地方都市でも、家賃は全然違います。
新築は有利ですが、建物の構造、間取り、設備等も家賃に影響します。
アパート経営は周辺の競合物件との競争です。
周辺の同程度の物件の家賃を参考にしてください。
土地の不動産屋を何件か回って話を聞いてみると良いでしょう。
「田舎」といわれますが、東京の郊外と、本当の地方都市でも、家賃は全然違います。
新築は有利ですが、建物の構造、間取り、設備等も家賃に影響します。
アパート経営は周辺の競合物件との競争です。
周辺の同程度の物件の家賃を参考にしてください。
土地の不動産屋を何件か回って話を聞いてみると良いでしょう。
100～150坪で2000万の地域との事ですので・・
今はサラリーマン大家ブームなので中古物件も割高傾向です。
あと5～10年後にそう言ったオーナーが諦めて売りに出したところを買い叩くのが
良いような気もします。
もちろん、こまめに探せば掘り出し物はあるんでしょうけど･･･
あとやっぱり田舎だとなぁ。今、都内駅まで10分圏内でも35年ローンとかなら
月9万程度の支払いでマンション買えちゃう状況なんで。
あと5～10年後にそう言ったオーナーが諦めて売りに出したところを買い叩くのが
良いような気もします。
もちろん、こまめに探せば掘り出し物はあるんでしょうけど･･･
あとやっぱり田舎だとなぁ。今、都内駅まで10分圏内でも35年ローンとかなら
月9万程度の支払いでマンション買えちゃう状況なんで。
都内分譲マンションでの大家でも中古でしか考えられませんよね。
>>147
あぁ、そうか、それなら漏れのところよりももうちょっと田舎のイメージか。
いや、公共施設が歩いてすぐそこでその値段なら、さらにもうちょっと田舎か。
需給関係もあるんではっきりとは言えんが、新築の2DKなら5～6万くらいと見た。
で、一回入れ替えがあると中古扱いになるんで、あとは5千円引きくらいか？
あぁ、そうか、それなら漏れのところよりももうちょっと田舎のイメージか。
いや、公共施設が歩いてすぐそこでその値段なら、さらにもうちょっと田舎か。
需給関係もあるんではっきりとは言えんが、新築の2DKなら5～6万くらいと見た。
で、一回入れ替えがあると中古扱いになるんで、あとは5千円引きくらいか？
152 ：名無し不動さん：04/11/04 13:13:16 ID:efa32OH6
144です。
短い時間にさまざまなアドバイスありがとうございました。
長年の友人が不動産業を営んでいる関係で、乗り出そうと考えた家主家業です。
150さんのおっしゃるとおりで、まったくのゼロからの素人ですが、たぶん
私のような世代境遇の人間は148さんがおっしゃるとおりで、大変多ございます。
世代一般の代表的な質問にしたつもりで抽象的な質問にしすぎたかもしれません。
それでも大変参考になりました。下記は私の個人的な話になりますが、ここ数年後に政治・経済面で大きな転機が訪れるような気がします。
資産は、現金・預金、株、不動産に三等分せよと父が言っておりましたが、
父自身は不動産を入手する機会もなく（地価値上がりなど）、資産の分割は私の務めと思い、不動産入手を決意しました。
しかし自宅があるのでアパートでも・・・と。やはりなんとかがんばってみます。
短い時間にさまざまなアドバイスありがとうございました。
長年の友人が不動産業を営んでいる関係で、乗り出そうと考えた家主家業です。
150さんのおっしゃるとおりで、まったくのゼロからの素人ですが、たぶん
私のような世代境遇の人間は148さんがおっしゃるとおりで、大変多ございます。
世代一般の代表的な質問にしたつもりで抽象的な質問にしすぎたかもしれません。
それでも大変参考になりました。下記は私の個人的な話になりますが、ここ数年後に政治・経済面で大きな転機が訪れるような気がします。
資産は、現金・預金、株、不動産に三等分せよと父が言っておりましたが、
父自身は不動産を入手する機会もなく（地価値上がりなど）、資産の分割は私の務めと思い、不動産入手を決意しました。
しかし自宅があるのでアパートでも・・・と。やはりなんとかがんばってみます。
全部自己資金で建てても旨みの無さそうな物件だな。
修繕費が嵩み始める10年後くらいからは赤字の年も出そう。
もしインフレとか心配してるなら、金でも買っておくほうがよさげ。
金なら家賃を産まない代わりに、修繕費もかからんよ。
どうしても子孫に土地を残したいっていうならしょうがないが、長期的にみればごく一部の例外を除いて地下は下落していくよ。仮にインフレになって名目上は価格が上がっても、物価上昇分を割り引けば地下は下がり続ける。
不動産に資産の何パーセントを振り向けるのか知らないけど、知識のある人に資産のポートフォリオをチェックしてもらったほうがいいんじゃない？
修繕費が嵩み始める10年後くらいからは赤字の年も出そう。
もしインフレとか心配してるなら、金でも買っておくほうがよさげ。
金なら家賃を産まない代わりに、修繕費もかからんよ。
どうしても子孫に土地を残したいっていうならしょうがないが、長期的にみればごく一部の例外を除いて地下は下落していくよ。仮にインフレになって名目上は価格が上がっても、物価上昇分を割り引けば地下は下がり続ける。
不動産に資産の何パーセントを振り向けるのか知らないけど、知識のある人に資産のポートフォリオをチェックしてもらったほうがいいんじゃない？
>>152
不動産業者の友人が本当の友人なら、やめとけというとおもうよ。
程度の良い中古物件があるなら別だが。
相続税対策するほどでなければやめた方が良い
禿しくスレ違いだが、金でも金利付くよ。
緊急時、どうなるかわからんが
http://www.gold.mitsubishi.co.jp/bp/bp00.cfm
不動産業者の友人が本当の友人なら、やめとけというとおもうよ。
程度の良い中古物件があるなら別だが。
相続税対策するほどでなければやめた方が良い
禿しくスレ違いだが、金でも金利付くよ。
緊急時、どうなるかわからんが
http://www.gold.mitsubishi.co.jp/bp/bp00.cfm
>154
＞禿しくスレ違いだが、金でも金利付くよ。
金は現物を握ってこそ意味がある。
キロ単位で現物を握る。
現物を持ってりゃいろいろ融通がきく。詳しくは書けんが。
これ以上はFPスレあたりにするべ。
＞禿しくスレ違いだが、金でも金利付くよ。
金は現物を握ってこそ意味がある。
キロ単位で現物を握る。
現物を持ってりゃいろいろ融通がきく。詳しくは書けんが。
これ以上はFPスレあたりにするべ。
俺は地方はわかんないけど>>144をみると土地代は自己資金。で1棟4戸
駐車場4台分。建設費が3200万でこれが借金なのかな。
>>151さんの意見で高めに見積もっても家賃が月６×４戸。駐車場は
幾らになるかわかんないけど田舎なら３～５千円くらい？とすると
５×４台。稼働率１００％で新築で高めに見積もっても月２６万で
年３１２万。
仮に８０％で回ったとして約２５０万。ここから固定資産税、都市計画税
支払利息、所得税etcを引いていくわけだ。
後の事を考えて大規模修繕費も積み立てなくちゃいけないし、中古になれば
家賃も下がるし稼働率も下がる。
地方の地価は下落傾向止まらずだから、借入れが終わった頃には資産価値は
目減りしてそうだし･･･
まあ、最終的には本人の気持ち次第なんだけどやっぱりあんまりオススメできな
さそうな感じだね。
駐車場4台分。建設費が3200万でこれが借金なのかな。
>>151さんの意見で高めに見積もっても家賃が月６×４戸。駐車場は
幾らになるかわかんないけど田舎なら３～５千円くらい？とすると
５×４台。稼働率１００％で新築で高めに見積もっても月２６万で
年３１２万。
仮に８０％で回ったとして約２５０万。ここから固定資産税、都市計画税
支払利息、所得税etcを引いていくわけだ。
後の事を考えて大規模修繕費も積み立てなくちゃいけないし、中古になれば
家賃も下がるし稼働率も下がる。
地方の地価は下落傾向止まらずだから、借入れが終わった頃には資産価値は
目減りしてそうだし･･･
まあ、最終的には本人の気持ち次第なんだけどやっぱりあんまりオススメできな
さそうな感じだね。
157 ：名無し不動さん：04/11/05 19:15:28 ID:KS3sPbA1
156さんほか皆さんありがとうございます。
ご好意に甘え、また質問をしてもよろしいでしょうか？
新たにアパート（マンションではなく）を作ろうとしている方、最近は店子さんにアピール
するには「企画」が大事だとよく言われます。
たとえばペット可能と高齢者対応、外国人居住可、健康志向、環境志向などなど・・・
どういったトレンド（もしくは店子さんからの要望）がありますでしょうか？
わたしは車大好き、バイク大好きな方にアピールする物件にしようと思ったり
しております。（というのも、アパートでは大抵車が露天に駐車されているから）
１Ｆを駐車スペースとし、コンクリートうちっぱなしなど経費をおさえた作りに
すれば、シャッターまでは無理でも安価でメゾネットタイプに擬した作りとして
賃料を高めに設定できるのではないかと思ったのですが。アイデア倒れに終わりそう・・・
ご好意に甘え、また質問をしてもよろしいでしょうか？
新たにアパート（マンションではなく）を作ろうとしている方、最近は店子さんにアピール
するには「企画」が大事だとよく言われます。
たとえばペット可能と高齢者対応、外国人居住可、健康志向、環境志向などなど・・・
どういったトレンド（もしくは店子さんからの要望）がありますでしょうか？
わたしは車大好き、バイク大好きな方にアピールする物件にしようと思ったり
しております。（というのも、アパートでは大抵車が露天に駐車されているから）
１Ｆを駐車スペースとし、コンクリートうちっぱなしなど経費をおさえた作りに
すれば、シャッターまでは無理でも安価でメゾネットタイプに擬した作りとして
賃料を高めに設定できるのではないかと思ったのですが。アイデア倒れに終わりそう・・・
北海道のアパートってそういう作りだよね。
あれをこっちに持ってきて建てられればいいかもね。
費用が嵩むようならダメだけど。
どんなアイディアもアリだけど、とにかく徹底的なコスト削減が成功のポイントだと思う。
カネのかかる企画はダメ。
あれをこっちに持ってきて建てられればいいかもね。
費用が嵩むようならダメだけど。
どんなアイディアもアリだけど、とにかく徹底的なコスト削減が成功のポイントだと思う。
カネのかかる企画はダメ。
日本は車＝ステータスと考える奴が多いから、良い発想かもね。
ただヤンキーに入居されて近隣からの苦情に追い回されないように入居審査は慎重にな。
あとは>158の言うようにコスト削減をどれだけできるか。
それと1階が車庫になってると地震に弱くなるから、そのあたりも注意。いまどきの日本列島はどこで地震が起きても不思議じゃないかんじだしね。
それでも、そうやってあれこれ工夫して頑張るのは感心するな。ガンガレ。
ただヤンキーに入居されて近隣からの苦情に追い回されないように入居審査は慎重にな。
あとは>158の言うようにコスト削減をどれだけできるか。
それと1階が車庫になってると地震に弱くなるから、そのあたりも注意。いまどきの日本列島はどこで地震が起きても不思議じゃないかんじだしね。
それでも、そうやってあれこれ工夫して頑張るのは感心するな。ガンガレ。
わぁ、みんなポジティブだね～
正直、その土地でなければいけない理由が見えない。
もっと色々探してから決めたほうがいいと思うけど？
今後、プレミアムになる要素が土地にないときついって。
専門業者と競っていい勝負できなきゃだめなんだよ？
だからよく言われるのは「土地持ちの人以外はアパート経営するべきでない」となるわけで。
大学が移転してくるという裏情報を知ってるとか、土地を路線価よりもかなり安く買えたとか、そこに居座ってる住人を立ち退かせるウルトラＣがあるとか、設備業者のコネで通常の半額で床暖房やＩＨをつけられてメンテナンスも安いとか･･･
普通に土地を買って普通に建てて成功するなら、業者がその土地でやってると思うよ。
正直、その土地でなければいけない理由が見えない。
もっと色々探してから決めたほうがいいと思うけど？
今後、プレミアムになる要素が土地にないときついって。
専門業者と競っていい勝負できなきゃだめなんだよ？
だからよく言われるのは「土地持ちの人以外はアパート経営するべきでない」となるわけで。
大学が移転してくるという裏情報を知ってるとか、土地を路線価よりもかなり安く買えたとか、そこに居座ってる住人を立ち退かせるウルトラＣがあるとか、設備業者のコネで通常の半額で床暖房やＩＨをつけられてメンテナンスも安いとか･･･
普通に土地を買って普通に建てて成功するなら、業者がその土地でやってると思うよ。
そりゃ素人レベル。
ホントのプロはもっと別のところ見てるのよ。
分かるかなぁ
ホントのプロはもっと別のところ見てるのよ。
分かるかなぁ
>>157
> コンクリートうちっぱなしなど経費をおさえた作りにすれば、
打ち放しは、安価ではありません、高価です。
アナタの完全な無知です。
集合住宅を趣味で経営するならともかく、収益をあげることを念頭に考えれば、賃貸市場に適合した物件にしなければなりません。
ときどきオーナーの見栄で建てたかのような物件や、コスト優先で建てて市場に不適合な物件を見かけます。
加えて、数十年の時代の変動にもある程度耐えうる物件にしなければなりません。
そう言った意味で、最初の「企画」はとても大事で、賃貸経営成功の大きな要素です。
建てるまではせいぜい2年、建ててからは数十年。
プランニング、基本設計の数カ月が勝負です。
> コンクリートうちっぱなしなど経費をおさえた作りにすれば、
打ち放しは、安価ではありません、高価です。
アナタの完全な無知です。
集合住宅を趣味で経営するならともかく、収益をあげることを念頭に考えれば、賃貸市場に適合した物件にしなければなりません。
ときどきオーナーの見栄で建てたかのような物件や、コスト優先で建てて市場に不適合な物件を見かけます。
加えて、数十年の時代の変動にもある程度耐えうる物件にしなければなりません。
そう言った意味で、最初の「企画」はとても大事で、賃貸経営成功の大きな要素です。
建てるまではせいぜい2年、建ててからは数十年。
プランニング、基本設計の数カ月が勝負です。
うちは普通のHMのAPなんだが、やっぱ差別化はできんな、築９年目だが平均入居率は今のところ
９割はきってない、が最近近所に競合物件が多く出来た、今でも当初に比べれば条件緩和してる
がこの先競争力を保つためにはいっそうの条件の緩和が必要だろう、完済まで後６年、憂鬱だ、
次にやるときは最低３０年は差別化できる物件を企画したいね。
９割はきってない、が最近近所に競合物件が多く出来た、今でも当初に比べれば条件緩和してる
がこの先競争力を保つためにはいっそうの条件の緩和が必要だろう、完済まで後６年、憂鬱だ、
次にやるときは最低３０年は差別化できる物件を企画したいね。
164 ：名無し不動さん：04/11/06 12:49:58 ID:oOddRte8
でも雨漏りしちゃうと悲惨らしい
結構あるみたいよ
結構あるみたいよ
>164
雨ジミや鼻タレとかつかないように、コーティングは必要じゃないの？
雨ジミや鼻タレとかつかないように、コーティングは必要じゃないの？
>>164
コンクリ打ちっぱなしは建築コストが高いのみならず、施工が難しく
余程しっかりした職人がしないと悲惨な状況になるというのを知らないな
建築後の補修やメンテも金がかかる
新築のときはきれいだがコーティングなどメンテをしっかりとしない
すぐに黒ずんでどうしようもなくなる
借りて住むにはいいけど他人に貸すようなものではない
コンクリ打ちっぱなしは建築コストが高いのみならず、施工が難しく
余程しっかりした職人がしないと悲惨な状況になるというのを知らないな
建築後の補修やメンテも金がかかる
新築のときはきれいだがコーティングなどメンテをしっかりとしない
すぐに黒ずんでどうしようもなくなる
借りて住むにはいいけど他人に貸すようなものではない
168 ：名無し不動さん：04/11/06 21:54:55 ID:OuQ626iq
また様々なご意見ありがとうございました。161さんよろしければ、土地を見る際どういった点を気をつければ良いのでしょうか？
ご教授よろしくお願いします。
今日行った不動産屋さんで、土地というのは縁だと言われました。
私が目をつけていた物件とほとんど同条件で、坪単価3万円も安い土地が1年ほど前に売れたそうです。
やはり好きな地域を定めて、いい条件の物件がでるのを待ったほうがよいと言われました。
私が考えていた土地は、この時勢にもかかわらず発展性があるということが最近新聞に載りましたので、正直あせっていました。
162、163さん、やはり私も30年先を見据えた企画、もしくは品質を、と思っています。
もう一度建てるとしたらどういった工夫をなさいますか？上物を30年持たせようとしたらRCでしょうか？SRCでしょうか？
ご教授よろしくお願いします。
今日行った不動産屋さんで、土地というのは縁だと言われました。
私が目をつけていた物件とほとんど同条件で、坪単価3万円も安い土地が1年ほど前に売れたそうです。
やはり好きな地域を定めて、いい条件の物件がでるのを待ったほうがよいと言われました。
私が考えていた土地は、この時勢にもかかわらず発展性があるということが最近新聞に載りましたので、正直あせっていました。
162、163さん、やはり私も30年先を見据えた企画、もしくは品質を、と思っています。
もう一度建てるとしたらどういった工夫をなさいますか？上物を30年持たせようとしたらRCでしょうか？SRCでしょうか？
>>169 同意
何だか、アバウトな話ばかりになりそう･･･
それに>>168って、不動産関係に友人がいるって言ってた>>144だよね？
真剣に考えてるなら、尚更その友人や信頼できそうな地元の業者を探して
相談した方が良いんじゃないの･･･。
何だか、アバウトな話ばかりになりそう･･･
それに>>168って、不動産関係に友人がいるって言ってた>>144だよね？
真剣に考えてるなら、尚更その友人や信頼できそうな地元の業者を探して
相談した方が良いんじゃないの･･･。
>>170
サンクス。
いやね、俺が教えてもらった時は業者Ａはこう言ってて、俺はこういう疑問を持ちました。
業者Ｂは～って感じで質問したから。
要はね、業者なり不動産屋なりハウスメーカーなり建築士なりの本音と建前を見抜きたくて質問したわけ。
全部が全部、自己利益のための言葉ではないけど、全部が全部お客のための言葉でもないからさ。
いい例が家賃の一括借り上げだった。
あれ、家主のためにしてくれるんじゃないんだよね（当たり前なんだけど）。
家主から利益を奪うための商売なんだよね（苦笑）
サンクス。
いやね、俺が教えてもらった時は業者Ａはこう言ってて、俺はこういう疑問を持ちました。
業者Ｂは～って感じで質問したから。
要はね、業者なり不動産屋なりハウスメーカーなり建築士なりの本音と建前を見抜きたくて質問したわけ。
全部が全部、自己利益のための言葉ではないけど、全部が全部お客のための言葉でもないからさ。
いい例が家賃の一括借り上げだった。
あれ、家主のためにしてくれるんじゃないんだよね（当たり前なんだけど）。
家主から利益を奪うための商売なんだよね（苦笑）
173 ：名無し不動さん：04/11/07 11:18:42 ID:qqqernVs
144=152=157=168です。説明が苦手の口で本当に申し訳ない。下手な書き方になりますがご容赦ください。
土地：旧市街で役所、消防署、図書館、公民館、学校、商店街などが自転車行動範囲内にある。
工業地域があるので、環境（空気など）は隣接する市より悪く、そちらに
引っ越す人が多いため人口減中。ただし都市高速の開通、メーカー工場の新規進出など明るい材料も。
建物：１Rだと独身男性が増える（メーカー勤務の）ので避けたい。ファミリータイプにして
自分が年をとったとき、1室をあけて住みたい。ターゲットは団塊世代（お金のある老夫婦）と団塊
ジュニアのDINKS、または独身女性。一度住んだら長く、綺麗に住んでくれそうな生活重視志向の方。
私は子供が多いので、リフォーム費用などは子供に引き継いだときになんとかなると、それだけが楽観要素です。
土地：旧市街で役所、消防署、図書館、公民館、学校、商店街などが自転車行動範囲内にある。
工業地域があるので、環境（空気など）は隣接する市より悪く、そちらに
引っ越す人が多いため人口減中。ただし都市高速の開通、メーカー工場の新規進出など明るい材料も。
建物：１Rだと独身男性が増える（メーカー勤務の）ので避けたい。ファミリータイプにして
自分が年をとったとき、1室をあけて住みたい。ターゲットは団塊世代（お金のある老夫婦）と団塊
ジュニアのDINKS、または独身女性。一度住んだら長く、綺麗に住んでくれそうな生活重視志向の方。
私は子供が多いので、リフォーム費用などは子供に引き継いだときになんとかなると、それだけが楽観要素です。
>>173
アバウト。
人口がどれくらいで、どこで、何線で、駅から何分で、一番近い大きな駅はどこでそこまで何分で、
賃貸市場は１Ｒがどれくらい、ファミリーがどれくらいで、単身者とファミリーと学生の人口割合はどれくらいで、周りの標準設備はこんな感じで、駐車場はどれくらいが相場でetc･･･
そういうのがピンポイントで出てこないと。
あなたが意図的にピンぼけさせてるのならここで聞く意味はないよ。
きちんとしたところできちんと聞いてください。
天然で↑みたいな文章になってしまうのであれば、アパート経営をやめたほうがいいと思う。
俺みたいな阿呆に言われてむかつくとは思うけど、そう思う。
都心・郊外にしか住んでない俺からするとさ･･･
＞役所、消防署、図書館、公民館、学校、商店街などが自転車行動範囲内にある。
当たり前じゃん、って話になるのね。
むしろ、自転車？って思う。
俺ならまず住まないもん。
地方ならより、その地方の特色を理解しなきゃ、分析できないし。
でも↑だとなんにもわからない。
基本的に今は国が都心に人が集まるようにしてる。
結婚する年齢も遅くなっている。 出生率も減っている。 賃貸は供給過剰。
敷金などのルールも大家には逆風。 雇用状況も悪い。 地価も下落がとまらない。
こういう中で素人が参入するなら、その人なりの勝算がないとだめでしょ？
あなたからそれは見えない。
リサーチをしてるようにも見えない。
第一、設備も広さも構造も間取りも立地も教えず、周りの賃料相場も教えず、賃料を鑑定できるわけがない。
というか･･･
あなたが逆の立場なら鑑定できます？
アバウト。
人口がどれくらいで、どこで、何線で、駅から何分で、一番近い大きな駅はどこでそこまで何分で、
賃貸市場は１Ｒがどれくらい、ファミリーがどれくらいで、単身者とファミリーと学生の人口割合はどれくらいで、周りの標準設備はこんな感じで、駐車場はどれくらいが相場でetc･･･
そういうのがピンポイントで出てこないと。
あなたが意図的にピンぼけさせてるのならここで聞く意味はないよ。
きちんとしたところできちんと聞いてください。
天然で↑みたいな文章になってしまうのであれば、アパート経営をやめたほうがいいと思う。
俺みたいな阿呆に言われてむかつくとは思うけど、そう思う。
都心・郊外にしか住んでない俺からするとさ･･･
＞役所、消防署、図書館、公民館、学校、商店街などが自転車行動範囲内にある。
当たり前じゃん、って話になるのね。
むしろ、自転車？って思う。
俺ならまず住まないもん。
地方ならより、その地方の特色を理解しなきゃ、分析できないし。
でも↑だとなんにもわからない。
基本的に今は国が都心に人が集まるようにしてる。
結婚する年齢も遅くなっている。 出生率も減っている。 賃貸は供給過剰。
敷金などのルールも大家には逆風。 雇用状況も悪い。 地価も下落がとまらない。
こういう中で素人が参入するなら、その人なりの勝算がないとだめでしょ？
あなたからそれは見えない。
リサーチをしてるようにも見えない。
第一、設備も広さも構造も間取りも立地も教えず、周りの賃料相場も教えず、賃料を鑑定できるわけがない。
というか･･･
あなたが逆の立場なら鑑定できます？
>>173
>自分が年をとったとき、1室をあけて住みたい。ターゲットは団塊世代（お金のある老夫婦）と
>団塊ジュニアのDINKS、または独身女性。
>一度住んだら長く、綺麗に住んでくれそうな生活重視志向の方。
“アパート”経営目指してるんだよね？
まぁ、言い方の問題だけかもしれないけど、貴方が書いてる内容だと雰囲気としては
賃貸マンションって感じ。
その上、貴方が望んでるような住人は賃貸経営してる人なら誰でもそう思ってるタイプ。
でも、そんな人たちは今の時代なら一戸建てやマンション購入を目標にしてるか
早期に購入してるかってタイプだと思われる。
それに、最近は引退後の高齢者の方が便利な市街地を選ぶ傾向もあるようです。
おまけに「リフォーム費用などは子供に引き継いだときに･･･｣なんて書いてるけど
建築時のローンを終わらせ、それなりに収益が上がる物件じゃないとただの負の遺産。
>自分が年をとったとき、1室をあけて住みたい。ターゲットは団塊世代（お金のある老夫婦）と
>団塊ジュニアのDINKS、または独身女性。
>一度住んだら長く、綺麗に住んでくれそうな生活重視志向の方。
“アパート”経営目指してるんだよね？
まぁ、言い方の問題だけかもしれないけど、貴方が書いてる内容だと雰囲気としては
賃貸マンションって感じ。
その上、貴方が望んでるような住人は賃貸経営してる人なら誰でもそう思ってるタイプ。
でも、そんな人たちは今の時代なら一戸建てやマンション購入を目標にしてるか
早期に購入してるかってタイプだと思われる。
それに、最近は引退後の高齢者の方が便利な市街地を選ぶ傾向もあるようです。
おまけに「リフォーム費用などは子供に引き継いだときに･･･｣なんて書いてるけど
建築時のローンを終わらせ、それなりに収益が上がる物件じゃないとただの負の遺産。
>>175
同意。
お金のある老夫婦がなぜ、施工費800万円の２ＤＫに賃貸するか、理解に苦しむ。
DINKSだってわざわざ住まないでしょ、共働きでお金あるだろうし、子供産まないから貯金できるし。
結局、３５年ローンで家を買いたい若い夫婦が貯金するために一時的に住むとか、できちゃった結婚の家族がとりあえずとか、離婚した子連れとかがメインになりそう。
ある程度のお金を持っている人が借りる理由が見当たらない。
だって、８００万ならうちの１Ｋ（重量鉄骨マンション。設備はＡクラス）と施工費変わらないし。
同意。
お金のある老夫婦がなぜ、施工費800万円の２ＤＫに賃貸するか、理解に苦しむ。
DINKSだってわざわざ住まないでしょ、共働きでお金あるだろうし、子供産まないから貯金できるし。
結局、３５年ローンで家を買いたい若い夫婦が貯金するために一時的に住むとか、できちゃった結婚の家族がとりあえずとか、離婚した子連れとかがメインになりそう。
ある程度のお金を持っている人が借りる理由が見当たらない。
だって、８００万ならうちの１Ｋ（重量鉄骨マンション。設備はＡクラス）と施工費変わらないし。
つか、純利回り７％切ってる人は
ｱﾊﾟﾏﾝ経営者気取らないでね（＾＾
同じ経営者として「馬鹿じゃないの？」って思っちゃう
何の為にやってるのよ、ッテ感じ？
↑みたいなカキコきぼんぬ！
ｱﾊﾟﾏﾝ経営者気取らないでね（＾＾
同じ経営者として「馬鹿じゃないの？」って思っちゃう
何の為にやってるのよ、ッテ感じ？
↑みたいなカキコきぼんぬ！
>>168=173
今のアナタのあやふやな知識と意志だったら、アパマン経営は辞めたほうがいい。
退職金で土地を一から購入してなんて、まず採算は取れないでしょう。
普通、土地はもともとあったものという前提で、アパマン経営を考える。
>上物を30年持たせようとしたらRCでしょうか？SRCでしょうか？
大地震でもない限り、RCでもSRCでも30年、40年は大丈夫だろう。
構造的にはね。
それと、SRCなんて、概ね10階建て以上の場合だよ。
どこの地方都市か知らないけど、そんな部屋数で採算ベースに乗る地域の土地を、退職金程度で買えるとは思えない。
30年持つ企画というのは、構造的にという意味だけでなく、改築等をしながら、だましだまし30年持たせるという意味かな。
20年もすれば、たいがいの物件は陳腐化が著しく、市場からは見向きもされなくなるのが大半。
よっぽどロケーションが良くなくては、無理。
青山同潤会アパなんて、例外中の例外。
ちなみに、木造アパなら30年も経てば、ジ・エンドだろ。
今のアナタのあやふやな知識と意志だったら、アパマン経営は辞めたほうがいい。
退職金で土地を一から購入してなんて、まず採算は取れないでしょう。
普通、土地はもともとあったものという前提で、アパマン経営を考える。
>上物を30年持たせようとしたらRCでしょうか？SRCでしょうか？
大地震でもない限り、RCでもSRCでも30年、40年は大丈夫だろう。
構造的にはね。
それと、SRCなんて、概ね10階建て以上の場合だよ。
どこの地方都市か知らないけど、そんな部屋数で採算ベースに乗る地域の土地を、退職金程度で買えるとは思えない。
30年持つ企画というのは、構造的にという意味だけでなく、改築等をしながら、だましだまし30年持たせるという意味かな。
20年もすれば、たいがいの物件は陳腐化が著しく、市場からは見向きもされなくなるのが大半。
よっぽどロケーションが良くなくては、無理。
青山同潤会アパなんて、例外中の例外。
ちなみに、木造アパなら30年も経てば、ジ・エンドだろ。
>>176さんでした
それは高すぎる・・
私もそれくらいにバルコニー付きでエレベーターなしだけど
戸あたり400ちょっと重量で総タイルの4階
他エントランス12平米くらい
私もそれくらいにバルコニー付きでエレベーターなしだけど
戸あたり400ちょっと重量で総タイルの4階
他エントランス12平米くらい
照明器具ってどうしてます？
ブタの鼻みたいなアタッチメントだけで「好きなのつけてよ」って
ことにしようかと思うんだけど、見に来たときに暗いとイメージ悪
いし。
応急用の安いのつけておいても安っぽく見える気がして。
ブタの鼻みたいなアタッチメントだけで「好きなのつけてよ」って
ことにしようかと思うんだけど、見に来たときに暗いとイメージ悪
いし。
応急用の安いのつけておいても安っぽく見える気がして。
うちの場合は居室と別に玄関の上に小さい電球ついてる。
居室はなにもつけていないです。
客の好みで勝手につけてもらうで良いと思いますよ。
居室はなにもつけていないです。
客の好みで勝手につけてもらうで良いと思いますよ。
>>173さん
悪い事は言いませんからオーナーチェンジものを探すべきです。
木造2DK4つで土地代＜建物であるなら苦戦するのは目に見えていますから。
たいがいそのような地域では投資予定額の6～7割で良質な同規模のものを
探せる事が多いです。
利益も乗せやすく結局は同じ価値の土地でしかないんですよね。
キツイ書き込みをされている方の言い分も分かりますが未経験の方が丁寧に
質問しているのですからケチをつけてるだけっていうのはどうかと思うな。
悪い事は言いませんからオーナーチェンジものを探すべきです。
木造2DK4つで土地代＜建物であるなら苦戦するのは目に見えていますから。
たいがいそのような地域では投資予定額の6～7割で良質な同規模のものを
探せる事が多いです。
利益も乗せやすく結局は同じ価値の土地でしかないんですよね。
キツイ書き込みをされている方の言い分も分かりますが未経験の方が丁寧に
質問しているのですからケチをつけてるだけっていうのはどうかと思うな。
187 ：名無し不動さん：04/11/09 11:22:51 ID:XUVDn49w
どうしてマンション経営のスレはないんだろう？
アパートの方が人数が多いの？
誰か作ってけろ！
アパートの方が人数が多いの？
誰か作ってけろ！
賃貸経営ってスレタイ替えたら？
もう既にここで両方聞くような感じになってるしね。
あと大家さんの井戸端会議スレとかか。
あと大家さんの井戸端会議スレとかか。
マンションもアパートも基本は一緒だしなぁ
田舎じゃ木造、S造がアパートで、RC造がマンションとなっている。
SRC造は・・・そもそも賃貸物件が存在しない。w
これじゃあ、あんまり区別する意味が無い。
SRC造は・・・そもそも賃貸物件が存在しない。w
これじゃあ、あんまり区別する意味が無い。
一緒ということで。
親類が中古アパートの一室を買って人に貸す
（サラリーマン大家？）というのですがこの件で相談があります。
物件は人気エリア（その人いわく）で全棟１００部屋以上あり
築３４年。その１部屋を８５０万ほどを銀行から借金して買って
家賃は８万円を予定。
ここで気になるのが築年数なんです。ネットで調べたら
築３４年というのは「高齢」の部類に入るらしく建て替えの問題とか
いろいろあって心配しています。
はっきりいって買うのをやめてもらいたいのですが
大丈夫の一点張りです。
このような古い物件を買っても大丈夫なのでしょうか？
なにかアドバイスがあれば聞かせて下さい。
よろしくお願いします。
（サラリーマン大家？）というのですがこの件で相談があります。
物件は人気エリア（その人いわく）で全棟１００部屋以上あり
築３４年。その１部屋を８５０万ほどを銀行から借金して買って
家賃は８万円を予定。
ここで気になるのが築年数なんです。ネットで調べたら
築３４年というのは「高齢」の部類に入るらしく建て替えの問題とか
いろいろあって心配しています。
はっきりいって買うのをやめてもらいたいのですが
大丈夫の一点張りです。
このような古い物件を買っても大丈夫なのでしょうか？
なにかアドバイスがあれば聞かせて下さい。
よろしくお願いします。
私は１戸買いの経験ないんですが管理費、修繕費、固定資産税は引く必要が
ありますよね。
それと分譲物ですと最後に行われた大規模修繕がいつ頃か？修繕費積み立て状況は
どうなっているか？なども重要でしょう。
また建てかえ期がきても同規模あるいはそれ以上の規模の建てかえは可能か？なども
調べておくと良いかもしれませんね。同規模の建てかえが難しい物件が多いでしょう
から最重要ではないんですがね。
特別良い物件とは思いませんが大きな損も考え難いです。
また同じような物件も沢山あるでしょうから値切って買う事をお勧めしますかね。
ダメなら次、またダメなら次とどうしてもここと焦る必要もないかもしれませんよ。
ありますよね。
それと分譲物ですと最後に行われた大規模修繕がいつ頃か？修繕費積み立て状況は
どうなっているか？なども重要でしょう。
また建てかえ期がきても同規模あるいはそれ以上の規模の建てかえは可能か？なども
調べておくと良いかもしれませんね。同規模の建てかえが難しい物件が多いでしょう
から最重要ではないんですがね。
特別良い物件とは思いませんが大きな損も考え難いです。
また同じような物件も沢山あるでしょうから値切って買う事をお勧めしますかね。
ダメなら次、またダメなら次とどうしてもここと焦る必要もないかもしれませんよ。
>>194
本人がどうしてもと言っているのなら、貴方に保証人を頼んで来てるとか
じゃないのなら、ほっとくしきゃないでしょ･･･。
ある程度の答えが欲しいなら、その物件の広さや間取りなども書かないと･･･
それに850万借りるっていうけど、いくらの物件なの？
本人がどうしてもと言っているのなら、貴方に保証人を頼んで来てるとか
じゃないのなら、ほっとくしきゃないでしょ･･･。
ある程度の答えが欲しいなら、その物件の広さや間取りなども書かないと･･･
それに850万借りるっていうけど、いくらの物件なの？
築34年、24平米の都心（中央区）のワンルームを全面リフォーム予定です。
給排水菅は交換済。
風呂トイレ別なんですが、今のところ洗面台がありません。
やっぱりつけた方がいいでしょうか？
給排水菅は交換済。
風呂トイレ別なんですが、今のところ洗面台がありません。
やっぱりつけた方がいいでしょうか？
>>197
借りる立場になって必要かどうか考えよう
借りる立場になって必要かどうか考えよう
やっと一室決まりました、ほっ・・（あと一室）
200 ：りょう：04/11/14 02:16:12 ID:YN5fAoE3
アパート経営ではないのですがちょっと教えてください。
ローンで中古の家を買って貸そうと思ってるんですけど
家賃収入が80万くらいになる予定です。
ほんとは所得税を申告しないといけないんですが、
普通80万でもみんな申告してるんでしょうか？
申告しないと税務署にばれたりすることあるんでしょうか？
ローンで中古の家を買って貸そうと思ってるんですけど
家賃収入が80万くらいになる予定です。
ほんとは所得税を申告しないといけないんですが、
普通80万でもみんな申告してるんでしょうか？
申告しないと税務署にばれたりすることあるんでしょうか？
>>200
万馬券で80万稼いだのとは訳が違う。
万馬券で80万稼いだのとは訳が違う。
203 ：りょう：04/11/14 03:14:26 ID:YN5fAoE3
ってことはみんな一軒貸してるだけでも
ちゃんと申告してるんですか？
ちゃんと申告してるんですか？
>>200
不動産なんて、一番税務署に把握されやすいのに・・・w
不動産なんて、一番税務署に把握されやすいのに・・・w
しかもすぐに「お尋ね」が入り、重加算税やら延滞税やらとられて大変だぞ
207 ：りょう：04/11/14 13:12:22 ID:YN5fAoE3
》204
すいません。そんなつもりではなかったのですが
確かに犯罪行為ですね。
今から青色申告の仕方を勉強します。
ありがとうございました。
すいません。そんなつもりではなかったのですが
確かに犯罪行為ですね。
今から青色申告の仕方を勉強します。
ありがとうございました。
中古の家を年80万の収益でねぇ…固定資産税に所得税で純利益は60万前後
20年使用に耐え得るとしても1200万か、幾らの物件かしらんが分岐はこの辺だろね。
それまで価値が持続しないでせう。土地代でｶﾊﾞ出来りゃぁいいのかな？
今からじゃなくて買う前に…
20年使用に耐え得るとしても1200万か、幾らの物件かしらんが分岐はこの辺だろね。
それまで価値が持続しないでせう。土地代でｶﾊﾞ出来りゃぁいいのかな？
今からじゃなくて買う前に…
問題は維持費だよね。一戸建てなら超！がつくボロさでも学生とかだと
面白がって借りたりするんでそれなりの借主がつくが、アパだとそのまま賃料の下落や
最悪何時までたっても入居希望者が出ないということになる。だってフロ釜が壊れてる
物件とか借りないでしょ？
近所に２軒長屋の超！が付くボロ家があるがいつも人が住んでる。結構若い人の
出入りがあるよ。中はさすがに畳やふすまは新品だけどね。でもアパだったら７万ぐらいの
広さを５万少々で広めな庭付きでそばに駐車場があるしね。
面白がって借りたりするんでそれなりの借主がつくが、アパだとそのまま賃料の下落や
最悪何時までたっても入居希望者が出ないということになる。だってフロ釜が壊れてる
物件とか借りないでしょ？
近所に２軒長屋の超！が付くボロ家があるがいつも人が住んでる。結構若い人の
出入りがあるよ。中はさすがに畳やふすまは新品だけどね。でもアパだったら７万ぐらいの
広さを５万少々で広めな庭付きでそばに駐車場があるしね。
hosu
211 ：名無し不動さん：04/11/23 04:05:59 ID:5Q/iNTCj
うちの実家は農家だったのですが今では24棟180室所有してます。
重量鉄骨系やＲＣで作ると
当然負債支払いもローングで30年です持つのかな状態。
で固定資産評価が長い間高くがっくりします。
空室も気になります。
アパート系の木造は極端に固定資産評価が安くなる。
資産価値が無いので維持費は楽です
支払いも15年位で原価回収出来てしまうので
空室があっても気にするほどでありません。
これから始める人は、相続ならＲＣなどでマンション100室を一気に建ててしまうのが
良いと思うが生きてる間に回収したいのであれば木造で見た目だけお洒落なのを
1年おきに建てたのが利益は出ます。
重量鉄骨系やＲＣで作ると
当然負債支払いもローングで30年です持つのかな状態。
で固定資産評価が長い間高くがっくりします。
空室も気になります。
アパート系の木造は極端に固定資産評価が安くなる。
資産価値が無いので維持費は楽です
支払いも15年位で原価回収出来てしまうので
空室があっても気にするほどでありません。
これから始める人は、相続ならＲＣなどでマンション100室を一気に建ててしまうのが
良いと思うが生きてる間に回収したいのであれば木造で見た目だけお洒落なのを
1年おきに建てたのが利益は出ます。
>>211
いいこというね、賃貸でRCってのは理解できない、相続云々ってのは業者の口車。
いいこというね、賃貸でRCってのは理解できない、相続云々ってのは業者の口車。
>>211
見た目だけオシャレな家って。
変にコストをケチると10年くらいで外観ボロボロになるぞ。
そこそこの規模があるならRCがいいだろうけど、
中途半端に軽量鉄骨にするなら木造のほうが良いと思う。
見た目だけオシャレな家って。
変にコストをケチると10年くらいで外観ボロボロになるぞ。
そこそこの規模があるならRCがいいだろうけど、
中途半端に軽量鉄骨にするなら木造のほうが良いと思う。
やはり農家の方が多いですよね。土地がないと始まらない商売ですから。
自分も東京の某外周区で賃貸に転じた2代目の家主をやっております。
今はなんだかんだいって（固定）資産を多く持つ人が有利な税制ですが
これって将来にわたって続くのかなぁって、時々考えたりします。
無能なお上による税制変更や増税はまっぴらご免ですが、
今の自分があるのもお上のシステムのお陰なわけで。
実際、ウチなんて昔は貧乏だったらしいし…
自分も東京の某外周区で賃貸に転じた2代目の家主をやっております。
今はなんだかんだいって（固定）資産を多く持つ人が有利な税制ですが
これって将来にわたって続くのかなぁって、時々考えたりします。
無能なお上による税制変更や増税はまっぴらご免ですが、
今の自分があるのもお上のシステムのお陰なわけで。
実際、ウチなんて昔は貧乏だったらしいし…
農家です。
生産緑地法早期廃止きぼんぬ！
生産緑地法早期廃止きぼんぬ！
そうさなぁ
結局は行政に左右されるのは仕方ないんだけどね
まぁ、ただ漫然とやっていられるほど甘くはないね
結局は行政に左右されるのは仕方ないんだけどね
まぁ、ただ漫然とやっていられるほど甘くはないね
211が正解だな。で、なんでRCかっていうと「超長期ローンが組める」から。
長期ローンが組めるというのは「良く分からない金額までひっくるめて」ローンで払わせちゃえ!ってこと。
地域や相場によるが１室あたり５００万を越える建築費だと適切な値段とは言えない。
そういった金額で建てさせる場合はボッタクリあるいはボッタクリに近い内容といえる。そして
それがバレないようにするには２５年を越える超長期ローンを組ませることでごまかす。
木造だと減価償却の期間までしか組めない。２５年までが限界。ところが鉄骨（重量軽量ともに）、RC造だと
３０年と５０年が減価償却の期間。当然その分長い計画に出来る。
例えば１億円を２０年で2％で借りると毎月５０万、年で６００万が返済額となる。
ところが３５年で組めば毎月３３万、年で４００万弱で済む。仮に賃料収入が毎月８０万なら
実質収入が３０万なのか、４７万なのかは大きく違う。
手取りを大きく取る為に長期で組むならまだいいが、実際は膨らんだ金額をごまかす為。
２０年で2％で返済額が３５万までなら借りられる限界は６６００万。ところが
３５年返済なら１億以上ＯＫ。差額３４００万はいずこ？だろうね。。
長期ローンが組めるというのは「良く分からない金額までひっくるめて」ローンで払わせちゃえ!ってこと。
地域や相場によるが１室あたり５００万を越える建築費だと適切な値段とは言えない。
そういった金額で建てさせる場合はボッタクリあるいはボッタクリに近い内容といえる。そして
それがバレないようにするには２５年を越える超長期ローンを組ませることでごまかす。
木造だと減価償却の期間までしか組めない。２５年までが限界。ところが鉄骨（重量軽量ともに）、RC造だと
３０年と５０年が減価償却の期間。当然その分長い計画に出来る。
例えば１億円を２０年で2％で借りると毎月５０万、年で６００万が返済額となる。
ところが３５年で組めば毎月３３万、年で４００万弱で済む。仮に賃料収入が毎月８０万なら
実質収入が３０万なのか、４７万なのかは大きく違う。
手取りを大きく取る為に長期で組むならまだいいが、実際は膨らんだ金額をごまかす為。
２０年で2％で返済額が３５万までなら借りられる限界は６６００万。ところが
３５年返済なら１億以上ＯＫ。差額３４００万はいずこ？だろうね。。
一室あたり500万とは1Kでしょうかね。
それならRCの分譲程度の質で小さな規模のものでも業者は本来大喜びでしょう。
戸あたりそれ以上の建築費等が発生するならやはり施主の勉強不足と思っていいでしょうね。
それならRCの分譲程度の質で小さな規模のものでも業者は本来大喜びでしょう。
戸あたりそれ以上の建築費等が発生するならやはり施主の勉強不足と思っていいでしょうね。
まだ、施工前なんですが23区内で20坪の土地に6F、店舗、1K×8、2DK(家主居住）で
7500万と言われました。オートロック、エアコン、EV付きなので仕方ないかなと思って
居たのですがこれだと750万＠一室になりますよね？ぼられてますか？
7500万と言われました。オートロック、エアコン、EV付きなので仕方ないかなと思って
居たのですがこれだと750万＠一室になりますよね？ぼられてますか？
店舗、1K、2DKの面積は？
店舗が３０ｍ２、１ｋが１６ｍ２と２０ｍ２、２DKは幾つだったかな･･･
そんな感じです。
そんな感じです。
ちょっと高いかな
でも商業地のそのタイプは割高が前提となるのでボッタクリとは言えない
一般的には数百万の誤差の範囲でしょうね
以前の亀戸だか錦糸町の方かな？
でも商業地のそのタイプは割高が前提となるのでボッタクリとは言えない
一般的には数百万の誤差の範囲でしょうね
以前の亀戸だか錦糸町の方かな？
223 ：名無し不動さん：04/11/24 19:22:21 ID:LJmaCaph
家なんか、建容 40/80だもんなあ・・。
階高がある場合基礎工事その他がカネが掛かる。そうなると１部屋当たり５００万ってのは
当てはまらない。特に設備が増えるからね。
都会、特に東京なんかだとその地域の「価値」が違う。そこに住める、事務所を構えられるというのは
ある種ステータスな部分もある。例えば成城とか日本橋とか。
219の場合だと投下した資金に対するリターンで計算するといいかも。
居住分は仮に貸し出したとするか、1Rの面積に置き換えて計算する。
全ての賃料÷投下資金×100＝＊＊％・・・荒利の収益。ここからランニングコストを
引く人もいるし最初から引いて計算する人もいる。
間違えちゃいけないのは相場と掛け離れた賃料設定や地域にそぐわない店舗等の設計。
例えば事務所需要が無い所に事務所を計画してはダメだしバーがダメな地域なのに
飲食店（飲み屋）の設計してもダメ。
それと店舗の場合一旦決まってしまうとずっと使われるし,空いてしまうとずっと
空いてしまう可能性が高い。なのでそういったリスクも計算に入れる必要がある。
自分の場合だと居住用は入居率90％、店舗は70％、２DKは80％で計算してる。
下落率はそれぞれ70％、90％、80％。通算期間は２０年。それ以降はメンテ費用がかさむので
さらに係数が入るし、つか、それ以上長期だとコッチが死んでる（笑）
1Rで５００万、賃料７万だと７×0.9×0.7＝4.41万、これに12ヶ月を掛けると年間の
通算収益。で、これから修繕費や保険料やら保守管理費を引く人もいる。これの％が
10％を越えないとヤバイのだが実際は4.41万ってことは無いので7％越えが自分の中では
安心係数としている。あ、これ高層だと計算合わないんで部屋ごとじゃなく全体の金額で
計算するといいかも。
当てはまらない。特に設備が増えるからね。
都会、特に東京なんかだとその地域の「価値」が違う。そこに住める、事務所を構えられるというのは
ある種ステータスな部分もある。例えば成城とか日本橋とか。
219の場合だと投下した資金に対するリターンで計算するといいかも。
居住分は仮に貸し出したとするか、1Rの面積に置き換えて計算する。
全ての賃料÷投下資金×100＝＊＊％・・・荒利の収益。ここからランニングコストを
引く人もいるし最初から引いて計算する人もいる。
間違えちゃいけないのは相場と掛け離れた賃料設定や地域にそぐわない店舗等の設計。
例えば事務所需要が無い所に事務所を計画してはダメだしバーがダメな地域なのに
飲食店（飲み屋）の設計してもダメ。
それと店舗の場合一旦決まってしまうとずっと使われるし,空いてしまうとずっと
空いてしまう可能性が高い。なのでそういったリスクも計算に入れる必要がある。
自分の場合だと居住用は入居率90％、店舗は70％、２DKは80％で計算してる。
下落率はそれぞれ70％、90％、80％。通算期間は２０年。それ以降はメンテ費用がかさむので
さらに係数が入るし、つか、それ以上長期だとコッチが死んでる（笑）
1Rで５００万、賃料７万だと７×0.9×0.7＝4.41万、これに12ヶ月を掛けると年間の
通算収益。で、これから修繕費や保険料やら保守管理費を引く人もいる。これの％が
10％を越えないとヤバイのだが実際は4.41万ってことは無いので7％越えが自分の中では
安心係数としている。あ、これ高層だと計算合わないんで部屋ごとじゃなく全体の金額で
計算するといいかも。
>>222
数百万で誤差の範囲ですか･･･。結構でかい額なのでまけて欲しいところw
>>224
全ての賃料÷投下資金×100＝＊＊％ 稼動率100％1ヶ月当りで良いんですかね？とすると
2DKも貸したとして新築相場で計算すると1.18％ 年間なら14.24％
下の計算式がちょっとわからないのですが例で行くと年間で52.92ですよね？
で、ここから保険や支払い金利、修繕費なんかを部屋数で割った金額を引いて
500で割った割合が7％以上って事でしょうか？諸費用引く前で9％しかなかったので
そちょっときついかも･･･
数百万で誤差の範囲ですか･･･。結構でかい額なのでまけて欲しいところw
>>224
全ての賃料÷投下資金×100＝＊＊％ 稼動率100％1ヶ月当りで良いんですかね？とすると
2DKも貸したとして新築相場で計算すると1.18％ 年間なら14.24％
下の計算式がちょっとわからないのですが例で行くと年間で52.92ですよね？
で、ここから保険や支払い金利、修繕費なんかを部屋数で割った金額を引いて
500で割った割合が7％以上って事でしょうか？諸費用引く前で9％しかなかったので
そちょっときついかも･･･
あ、ただ私はリーマン大家なので家賃収入で生活しようと思わなければ大丈夫かな？
私も、アパートの建築を計画中です。
東京の管理会社の友達は、RCかALCを使った重量鉄骨でなければ、引きが少ないと言うし、
地元の不動産屋は、木造、軽量でもほとんど変わらないと言います。
田舎なので、現時点では、rcは、1割から2割程度の数です。
そこで、先輩大家さんにききたいのは、木造、軽量鉄骨の築浅（2年）位と
RCの築10年くらい（12年にしておきます。）
どちらが、引き有りますかね？
確かに投資効率考えると木造等が有利だと思うのですが、人気ではRCだと思うので。
また、建築費は、RCを10とすると、重量鉄骨ALC7.5 木造、軽量鉄骨6
このくらいで計算してるんですが実際どうなんでしょう？
東京の管理会社の友達は、RCかALCを使った重量鉄骨でなければ、引きが少ないと言うし、
地元の不動産屋は、木造、軽量でもほとんど変わらないと言います。
田舎なので、現時点では、rcは、1割から2割程度の数です。
そこで、先輩大家さんにききたいのは、木造、軽量鉄骨の築浅（2年）位と
RCの築10年くらい（12年にしておきます。）
どちらが、引き有りますかね？
確かに投資効率考えると木造等が有利だと思うのですが、人気ではRCだと思うので。
また、建築費は、RCを10とすると、重量鉄骨ALC7.5 木造、軽量鉄骨6
このくらいで計算してるんですが実際どうなんでしょう？
収益物件を購入する人はあまり転売を考えていないから
ある程度耐用年数がある鉄筋や鉄骨を購入するだろうな
木造なんて２０年ももたいないし火事になったときのことを考えれば怖くて買えない
ただし自宅は木造に限るがねｗ
ある程度耐用年数がある鉄筋や鉄骨を購入するだろうな
木造なんて２０年ももたいないし火事になったときのことを考えれば怖くて買えない
ただし自宅は木造に限るがねｗ
うーんとね、ローンの期間分を通算するの。２０年なら１２ヶ月×20で240ヶ月。
それを１年あたりに直す。てか、×20しなくていいんだけどね。一応入居率の下落傾向とか
賃料の下落とか・・。
＞下の計算式がちょっとわからないのですが例で行くと年間で52.92ですよね？
それであってます。500で割って×100で％が出ます。10％越えでしょ？ 自分の中での安心係数は7％なので
充分安心圏内です。
ちょっと付け足すというか考えると分かりますが、今７万で貸せるところが4.41万になる可能性は
少ないし、６万ぐらいまで下がれば空き室率が90％を切ることも少ないと思われます。
ゆえに年間52.92万を下回る可能性は少ないということです。同時に５００万という数値も
多すぎるぐらいなのでこちらももっと少ないでしょうということです。ですので
運用率？が7％程度でも大丈夫と考えてます。
水廻りなどを修繕するのは１０年後程度なので算入してもしなくてもいいです。
金利は売上から差し引けます。修繕費（クロスとか清掃とか）は1-5％を賃料収入から積み立てるといいです。
というか最初の２-３年は一切掛かりませんし、退去が始まっても契約内容によっては入居者負担だからです。
↑は運営していくうえでの安全係数だといえます。収益の％はいままで何度か話し合いが有りましたが
保険料とか諸費用とかどうするの？とか、中古で買う場合、新築の場合とこれまた修繕費の割合が違いすぎるしで
適当な数値が出ませんでした。あえていうと木造なら荒利20％が新築なら妥当だそうです。勿論土地代は含みません。
それを１年あたりに直す。てか、×20しなくていいんだけどね。一応入居率の下落傾向とか
賃料の下落とか・・。
＞下の計算式がちょっとわからないのですが例で行くと年間で52.92ですよね？
それであってます。500で割って×100で％が出ます。10％越えでしょ？ 自分の中での安心係数は7％なので
充分安心圏内です。
ちょっと付け足すというか考えると分かりますが、今７万で貸せるところが4.41万になる可能性は
少ないし、６万ぐらいまで下がれば空き室率が90％を切ることも少ないと思われます。
ゆえに年間52.92万を下回る可能性は少ないということです。同時に５００万という数値も
多すぎるぐらいなのでこちらももっと少ないでしょうということです。ですので
運用率？が7％程度でも大丈夫と考えてます。
水廻りなどを修繕するのは１０年後程度なので算入してもしなくてもいいです。
金利は売上から差し引けます。修繕費（クロスとか清掃とか）は1-5％を賃料収入から積み立てるといいです。
というか最初の２-３年は一切掛かりませんし、退去が始まっても契約内容によっては入居者負担だからです。
↑は運営していくうえでの安全係数だといえます。収益の％はいままで何度か話し合いが有りましたが
保険料とか諸費用とかどうするの？とか、中古で買う場合、新築の場合とこれまた修繕費の割合が違いすぎるしで
適当な数値が出ませんでした。あえていうと木造なら荒利20％が新築なら妥当だそうです。勿論土地代は含みません。
>>227
ある程度は地域の詳細がないと判断できないですけど
田舎であっても需要に対して供給不足なら賃料が安定している事も
あるでしょうが業者さんの戦略により数年で供給過剰となる場合も
考えられますからなんとも言えませんね。
空室を抑えるだけなら築10年以降はRCなどの方がマシでしょうが
木造などは賃料を抑えて対抗できますし田舎であればリスクも考え
投資額を少なくする事も悪くないでしょうね。
建築費の私の認識はRC10、ALC9、軽量8くらいですが木造、軽量の
経験はありません。
昔取ったハウスメーカーさんの見積りでは軽量12、木造11くらい
でしたが・・
RCとALCでは同じ設備、仕様、杭基礎とした場合あまり変わらない
かもしれませんね。
ある程度は地域の詳細がないと判断できないですけど
田舎であっても需要に対して供給不足なら賃料が安定している事も
あるでしょうが業者さんの戦略により数年で供給過剰となる場合も
考えられますからなんとも言えませんね。
空室を抑えるだけなら築10年以降はRCなどの方がマシでしょうが
木造などは賃料を抑えて対抗できますし田舎であればリスクも考え
投資額を少なくする事も悪くないでしょうね。
建築費の私の認識はRC10、ALC9、軽量8くらいですが木造、軽量の
経験はありません。
昔取ったハウスメーカーさんの見積りでは軽量12、木造11くらい
でしたが・・
RCとALCでは同じ設備、仕様、杭基礎とした場合あまり変わらない
かもしれませんね。
>230
ありがとうございます。
ついこの間までは、RCだけしか眼中に無かったもので、RCしか合見積もりさせてないいんですよね。
RCで10坪弱の1K18室で、坪単50万は切れそうなんですよね。
それが、この間見た知り合いの重量鉄骨が外観はおしゃれで、38万だと聞いて・・・
軽量、木造は、30万ちょいくらいなのかなーと。
ＨＭでは、軽量鉄骨造が、60万切る位だったので、眼中なしでした。
（値引き交渉はしてませんが）
ありがとうございます。
ついこの間までは、RCだけしか眼中に無かったもので、RCしか合見積もりさせてないいんですよね。
RCで10坪弱の1K18室で、坪単50万は切れそうなんですよね。
それが、この間見た知り合いの重量鉄骨が外観はおしゃれで、38万だと聞いて・・・
軽量、木造は、30万ちょいくらいなのかなーと。
ＨＭでは、軽量鉄骨造が、60万切る位だったので、眼中なしでした。
（値引き交渉はしてませんが）
建築坪単価は、あくまで目安程度にしておいた方が良いと思う。
最も重要なことは、精度の高い事業計画を作成し、その地域の賃貸市場で優位性の高い物件を継続的に維持していくことは、言うまでもないと思うけど。
最も重要なことは、精度の高い事業計画を作成し、その地域の賃貸市場で優位性の高い物件を継続的に維持していくことは、言うまでもないと思うけど。
233 ：名無し不動さん：04/12/02 03:21:02 ID:lEJaZmcR
生活保護を受けていらっしゃる入居者はどうでしょう。
生活保護者なんて、昼間から酒をのんでいるような人間のくずだという意見と、
入居者の家賃を地方公共団体が払ってくれるので、
これほど有り難い入居者はいないという、
ふたつの相反する意見があるようです。
ぼく個人人としては、どんなに空室があって、苦しくても、
生活保護だけは入れるなという意見です。
アパﾟートがスラムかしますから。
みなさんの意見はどうですか。経営に重きをおくか、入居者の質に重きを置くか？
生活保護者なんて、昼間から酒をのんでいるような人間のくずだという意見と、
入居者の家賃を地方公共団体が払ってくれるので、
これほど有り難い入居者はいないという、
ふたつの相反する意見があるようです。
ぼく個人人としては、どんなに空室があって、苦しくても、
生活保護だけは入れるなという意見です。
アパﾟートがスラムかしますから。
みなさんの意見はどうですか。経営に重きをおくか、入居者の質に重きを置くか？
生活保護は地方自治体の管轄だよね。
てことは市区町村ごとに事情は変わる。
俺の市では、正直なところ入居は断るね。過去に実際にトラブってるし。
てことは市区町村ごとに事情は変わる。
俺の市では、正直なところ入居は断るね。過去に実際にトラブってるし。
235 ：名無し不動さん：04/12/02 04:14:47 ID:lGlqdrfa
アパマンを相続税対策にと勧められるパターンだけど。
相続対策という事だったら、有限会社を設立→現物出資で資産を移す→給料を貰う
というパターンではどうなんだろう。
（マンションを建てる建てないに関わらず）
一つの欠点として勿論、借金を残して解散したら法律的にはその負債は借金のまま残せず
清算しなければならず、
従ってその時に資産はまず債権者に持っていかれその分出資者には戻ってこないので、
いったん作ったら借金＝建設融資の負債がなくなるまで元には戻せないという事にはなるが。
相続対策という事だったら、有限会社を設立→現物出資で資産を移す→給料を貰う
というパターンではどうなんだろう。
（マンションを建てる建てないに関わらず）
一つの欠点として勿論、借金を残して解散したら法律的にはその負債は借金のまま残せず
清算しなければならず、
従ってその時に資産はまず債権者に持っていかれその分出資者には戻ってこないので、
いったん作ったら借金＝建設融資の負債がなくなるまで元には戻せないという事にはなるが。
会社設立って実は相続税対策というよりも所得税対策なんだな。
古いアパートだと有効だけど、新築だと>>235のようなリスクがある罠
古いアパートだと有効だけど、新築だと>>235のようなリスクがある罠
>>235
会社組織にして個人資産を移す時に多額の税金を取られる
のと資産に占める不動産の割合が７割を超えると
相続の時に不動産の時価で評価される（株の評価額ではない）から
全く相続対策にはならない むしろ損
会社組織にして個人資産を移す時に多額の税金を取られる
のと資産に占める不動産の割合が７割を超えると
相続の時に不動産の時価で評価される（株の評価額ではない）から
全く相続対策にはならない むしろ損
238 ：名無し不動さん：04/12/02 23:37:28 ID:lEJaZmcR
＞２３４
どんなトラブルか教えて下さい。
どんなトラブルか教えて下さい。
相続予定人が設立した会社に土地を貸して
その上に建物を会社名義で建てるのはダメなの？
その上に建物を会社名義で建てるのはダメなの？
>>239
何がどうダメだと思ってるのか解るように聞いてくれ･･･
何がどうダメだと思ってるのか解るように聞いてくれ･･･
>>239
同族会社の場合、評価減しなかったはず。つまり相続税アップ。
同族会社の場合、評価減しなかったはず。つまり相続税アップ。
うちは賃貸マンション数棟あって、その他にも駐車場や戸建を貸してるんで、会社組織にしてあります。
会社資産は多くても、借り入れも多いので、自己資本は数100万程度。
さくさくっと息子に株式を譲渡してます。
不動産のまま持ってたら、小分けにして譲渡するのも費用がかかるんでね。
まあいろんな立場の人がいるんで、一概に会社が得か損かなんて言えないってことで。
会社資産は多くても、借り入れも多いので、自己資本は数100万程度。
さくさくっと息子に株式を譲渡してます。
不動産のまま持ってたら、小分けにして譲渡するのも費用がかかるんでね。
まあいろんな立場の人がいるんで、一概に会社が得か損かなんて言えないってことで。
アパート経営は税金対策のためにするのではなく
金儲けのためにするのだということを忘れるべからず
金儲けのためにするのだということを忘れるべからず
>>243
同意、営業の口車にのるな、一円でも収益が上がるようにすべし、対策はそれからだ。
同意、営業の口車にのるな、一円でも収益が上がるようにすべし、対策はそれからだ。
245 ：名無し不動さん：04/12/12 00:38:59 ID:vHL7Hkw7
都内で増えてるらしいのがＮＰＯ法人、それも生活保護を受けさせる法人。
住所がないと受けられないのでドヤ街のにあるような宿泊施設を作ってそこに放り込んで
住まわせる。
食事なんかも「共同生活」の名の元に居住者たちに作らせる。ほかの生活全般もそうだ。
そうやって「生活保護」のかなりの部分をピンハネしてしまう。
このあいだＴＶで報道してたのを見て思ったんだが。。
これ儲かりそう！！
10万ほどの生活保護費のほとんどを巻き上げてしまうし、住居も普通の家や倒産した会社なんかを
競売で落として近所周辺への嫌がらせも含めてものすごい人数を住まわせてる。
報道してたのは一軒家に30人ほどがすんでた。不法滞在外国人じゃねーっての。
行政も痛し痒し（施設作る予算も無ければヤルキも無いし）ってとこだったな。
住所がないと受けられないのでドヤ街のにあるような宿泊施設を作ってそこに放り込んで
住まわせる。
食事なんかも「共同生活」の名の元に居住者たちに作らせる。ほかの生活全般もそうだ。
そうやって「生活保護」のかなりの部分をピンハネしてしまう。
このあいだＴＶで報道してたのを見て思ったんだが。。
これ儲かりそう！！
10万ほどの生活保護費のほとんどを巻き上げてしまうし、住居も普通の家や倒産した会社なんかを
競売で落として近所周辺への嫌がらせも含めてものすごい人数を住まわせてる。
報道してたのは一軒家に30人ほどがすんでた。不法滞在外国人じゃねーっての。
行政も痛し痒し（施設作る予算も無ければヤルキも無いし）ってとこだったな。
新興宗教っぽいな・・
日本で一番儲かるのは新興宗教
ちょっと質問、大家で貸地も持ってるの多いと思うが相場教えて、ちなみにうちが貸してるのは
■用途：駐車場
■広さ：約240坪
■賃料：500/坪
借主は某葬祭業。
■用途：駐車場
■広さ：約240坪
■賃料：500/坪
借主は某葬祭業。
いや月極めじゃなく、まとめて貸す場合、うちのほうじゃ駐車場は500/坪ってのがそうばだったが、最近ジャスコが出店するはなしがあってそこは300/坪、駐車場の場合返済・減価償却ないので、相場しか決め手がありません。
車1台につき6～7坪必要だから
坪500で3000～3500
月極めの料金が5000～10000くらい？
そんなもんじゃね？
坪500で3000～3500
月極めの料金が5000～10000くらい？
そんなもんじゃね？
坪３００円で一坪貸してください。住みまつ。
アパート・マンションを建設するときの消費税って、戻ってこないのかな。
住居の家賃は消費税対象外だから、まるまる払い損になって、正直痛い・・・（>_<）
住居の家賃は消費税対象外だから、まるまる払い損になって、正直痛い・・・（>_<）
>２５４
新築なら戻ってくる場合もあるみたいですよ。
今年父が賃貸物件新築したら税理士さんが教えてくれて
戻ってきたはず。専門家に相談すればいいかも。
新築なら戻ってくる場合もあるみたいですよ。
今年父が賃貸物件新築したら税理士さんが教えてくれて
戻ってきたはず。専門家に相談すればいいかも。
>>254
確か事業用建物は戻ってくるはず（聞き覚えなので確かではない）ただ前年に事業の届けを出さないとだめ。
確か事業用建物は戻ってくるはず（聞き覚えなので確かではない）ただ前年に事業の届けを出さないとだめ。
258 ：正解！：04/12/15 19:38:17 ID:9lT7uZ7r
>>257
その通り。
既に課税事業を営んでる、or 建築以前に課税事業者として届出をしている
のいずれかに該当すれば、戻る場合もあり。
それ以外は、100%無理。
建築費と一緒に減価償却。
以上、終了。
その通り。
既に課税事業を営んでる、or 建築以前に課税事業者として届出をしている
のいずれかに該当すれば、戻る場合もあり。
それ以外は、100%無理。
建築費と一緒に減価償却。
以上、終了。
>254
駐車場を事業としてやっててもできる。知り合いで、この技を使った人居るんだが、
税務署に目を付けられるの覚悟ならやって見る価値はある。
我は、本業でつつかれるのが嫌なので断念した。
駐車場を事業としてやっててもできる。知り合いで、この技を使った人居るんだが、
税務署に目を付けられるの覚悟ならやって見る価値はある。
我は、本業でつつかれるのが嫌なので断念した。
260 ：名無し不動さん：04/12/16 01:45:37 ID:TJSpx+04
262 ：これでどう？：04/12/16 01:58:07 ID:8RCWEGM/
ザ・速報 収益物件建築時の消費税が戻る！？：相続無料相談のFPステーション
http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-topics/1_01.html
これ見て理解できなきゃ、税理士に相談しんさい
http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-topics/1_01.html
これ見て理解できなきゃ、税理士に相談しんさい
263 ：名無し不動さん：04/12/16 02:24:50 ID:y/VP4Fog
アパート経営を始めたいと勉強中のサラリーマンです。
甘い考えかもしれませんが、オーナーチェンジ物件ならリスクは少ないのかな？と思うのですが、イイコトばかりではないのでしょうね。
そこでいくつか質問させて下さい。
前オーナーが何故手放すのか？無論即金が必要とか、ローンが払えなくなってきたからとか色々あるでしょうけど、儲からないって理由も沢山あるんでしょうね？
“予想利回り9.2％！”とか書いてあって、しかも800万程度の安価な物・・。
ホントにそんなに儲かる物件をいくつも仕入れられるなら客になんて売らずに不動産屋が買って管理すればいいのに・・って疑問があります。
仕入れ値はもっと安いんだから、利回りももっと良いだろうに・・。
もうひとつは現在、住民の方が住んでいるので物件の中身は見ずに買わなければならないのでしょうか？
総合的にはラクできる分、割高だったりするんでしょうか？
無論モノによるのは理解していますが、“オーナーチェンジ”って、一般的にはアリorナシ？
宜しく勉強させて下さい。お願いします。
表面利回り8％くらいの物件を、トータル3千万円程で何件か持ちたいと思ってます。
ローン無しで買えば何とかやっていけますでしょうか？
甘い考えかもしれませんが、オーナーチェンジ物件ならリスクは少ないのかな？と思うのですが、イイコトばかりではないのでしょうね。
そこでいくつか質問させて下さい。
前オーナーが何故手放すのか？無論即金が必要とか、ローンが払えなくなってきたからとか色々あるでしょうけど、儲からないって理由も沢山あるんでしょうね？
“予想利回り9.2％！”とか書いてあって、しかも800万程度の安価な物・・。
ホントにそんなに儲かる物件をいくつも仕入れられるなら客になんて売らずに不動産屋が買って管理すればいいのに・・って疑問があります。
仕入れ値はもっと安いんだから、利回りももっと良いだろうに・・。
もうひとつは現在、住民の方が住んでいるので物件の中身は見ずに買わなければならないのでしょうか？
総合的にはラクできる分、割高だったりするんでしょうか？
無論モノによるのは理解していますが、“オーナーチェンジ”って、一般的にはアリorナシ？
宜しく勉強させて下さい。お願いします。
表面利回り8％くらいの物件を、トータル3千万円程で何件か持ちたいと思ってます。
ローン無しで買えば何とかやっていけますでしょうか？
>>261
誰に貸すかという問題だからサブリースでも問題ないはず、ただ１０戸以上でないと事業規模とは認められない可能性あり、売り上げでもそれくらいないと課税業者にはならんだろ。
誰に貸すかという問題だからサブリースでも問題ないはず、ただ１０戸以上でないと事業規模とは認められない可能性あり、売り上げでもそれくらいないと課税業者にはならんだろ。
268 ：名無し不動さん：04/12/16 09:41:56 ID:sDEDOF+2
>>263
予想利回りは今入ってる入居者を基に計算してるなら
出た途端暴落するかも。
仕入値？手数料の３％分は安くなるかな。
売って管理もしくは借り上げした方が不動産屋は儲かります。
資金はもっと効率の良い使い方がいくらでもあるし。
中は見たければ業者通して借主にお願いして下さい。
>>268
禿同、楽して儲かると思ってる椰子多すぎ。
予想利回りは今入ってる入居者を基に計算してるなら
出た途端暴落するかも。
仕入値？手数料の３％分は安くなるかな。
売って管理もしくは借り上げした方が不動産屋は儲かります。
資金はもっと効率の良い使い方がいくらでもあるし。
中は見たければ業者通して借主にお願いして下さい。
>>268
禿同、楽して儲かると思ってる椰子多すぎ。
>>270
10部屋以上所有していたところで
事業的規模にあたるかの認定は税務署がする
事業的規模になれば青色申告が出来たりして
税金面で優遇されるんだな
１k8室なら多分無理でしょうなww
10室以上でも常時10室以上になっていないとダメだし
いちど税務署に相談に行ってみれば？
10部屋以上所有していたところで
事業的規模にあたるかの認定は税務署がする
事業的規模になれば青色申告が出来たりして
税金面で優遇されるんだな
１k8室なら多分無理でしょうなww
10室以上でも常時10室以上になっていないとダメだし
いちど税務署に相談に行ってみれば？
＞禿同、楽して儲かると思ってる椰子多すぎ。
「楽して儲かる椰子多すぎ」
だからだ。畑を潰して僻地に建てたアパートで
黒字になるわけない。駅近は今でもウハウハ。
「楽して儲かる椰子多すぎ」
だからだ。畑を潰して僻地に建てたアパートで
黒字になるわけない。駅近は今でもウハウハ。
土地を持ってるか持ってないかで雲泥の差だからなあ
土地持ちがアパート建てるんだったらよっぽど僻地じゃない限り損にはならんもんなあ
土地持ちがアパート建てるんだったらよっぽど僻地じゃない限り損にはならんもんなあ
>>271 >>272
規模については書かれてないね。
そもそも売り上げが10萬しかない店でも会社組織にしてれば事業だろうし。
何世帯しかないからダメって事はないんじゃないか？
だいたい青色申告って規模に限らず自営の人ならやってるぞ。
個人でもできるはずだ。
規模については書かれてないね。
そもそも売り上げが10萬しかない店でも会社組織にしてれば事業だろうし。
何世帯しかないからダメって事はないんじゃないか？
だいたい青色申告って規模に限らず自営の人ならやってるぞ。
個人でもできるはずだ。
277 ：土地持ち駅近ウハウハ：04/12/18 11:46:57 ID:???
５棟又は１０室以上ないと事業規模として認められないyo
優遇面では一般青色だと基礎控除額１０万
事業規模では基礎控除額５５万と開きがあるのだ。
でもね事業規模になったらなったで今度は、都及び県税事務所の餌食になるyo
税務署から出回る資料をもとに２９０万を上まわる課税所得に対し
都県税事務所が事業税５％課税してくるのだ。
奴らハイエナですね、もうムカツクですよ。
優遇面では一般青色だと基礎控除額１０万
事業規模では基礎控除額５５万と開きがあるのだ。
でもね事業規模になったらなったで今度は、都及び県税事務所の餌食になるyo
税務署から出回る資料をもとに２９０万を上まわる課税所得に対し
都県税事務所が事業税５％課税してくるのだ。
奴らハイエナですね、もうムカツクですよ。
279 ：名無し不動さん：04/12/18 17:15:17 ID:nJ+19KhB
税金とる側がハイエナとは言えてる。がしかし本体まで食ったら終わりなので
生かさず殺さずってところだな。
メリットがあるとかないとかじゃなくて、資産運用の一種。
土地持っててそれをどう生かすかってところだね。駐車場にしといて高い税金払っていくか
建物建てて減価償却とリスクを天秤に掛けてより収益をだすか、
借地として貸し出してそのまま放置するか、。。そういうところじゃないの？
売っちゃったほうがいいんだけどものすごい税金取られてしかもそのカネがさらに
相続税で取られて・・・そういう風に多重に取られるから手放せない。
生かさず殺さずってところだな。
メリットがあるとかないとかじゃなくて、資産運用の一種。
土地持っててそれをどう生かすかってところだね。駐車場にしといて高い税金払っていくか
建物建てて減価償却とリスクを天秤に掛けてより収益をだすか、
借地として貸し出してそのまま放置するか、。。そういうところじゃないの？
売っちゃったほうがいいんだけどものすごい税金取られてしかもそのカネがさらに
相続税で取られて・・・そういう風に多重に取られるから手放せない。
280 ：名無し不動さん：04/12/18 20:11:51 ID:wQ8wBv8L
281 ：法人化しなくちゃ無理！：04/12/18 20:45:21 ID:wmSX3REV
>>280
法人化しなくちゃ無理！
法人化しなくちゃ無理！
282 ：名無し不動さん：04/12/18 20:56:28 ID:wQ8wBv8L
>>281
それって合資会社でもいいんですか？
それって合資会社でもいいんですか？
どんな様にすれば法人化できるの？
資産は個人持ちだし。
資産は個人持ちだし。
284 ：名無し不動さん：04/12/18 22:44:42 ID:dEqr7C3k
>>282
なんでわざわざ合資にするんだ…
>>283
いろんな本に書いてある。
確定申告のときに世話になってる会計事務所に尋ねるのもいい。
会計事務所的には法人化してくれたほうが事務所が儲かるからな。
なんでわざわざ合資にするんだ…
>>283
いろんな本に書いてある。
確定申告のときに世話になってる会計事務所に尋ねるのもいい。
会計事務所的には法人化してくれたほうが事務所が儲かるからな。
どっちに転んでも税金！税金！なにもしないのが一番か。
>>267に答えておくれよう｡･ﾟ･(ﾉД`)･ﾟ･｡
>>280
5棟10室以上で遠方に物件を持っていて
それを自分で管理しているのだったら落ちると思うよ
事業的規模になると青色申告が出来
一部でも事業に供していたら経費に落とせるし
専従者控除も認められるので非常にメリットが大きい
事業的規模になると事業税を取られるｗのが痛いがね
先にも書いたけど、経費として落とせるか否か
またどれだけの金額が落とせるかは税務署が決めることだから
相談した方がいいよ
5棟10室以上で遠方に物件を持っていて
それを自分で管理しているのだったら落ちると思うよ
事業的規模になると青色申告が出来
一部でも事業に供していたら経費に落とせるし
専従者控除も認められるので非常にメリットが大きい
事業的規模になると事業税を取られるｗのが痛いがね
先にも書いたけど、経費として落とせるか否か
またどれだけの金額が落とせるかは税務署が決めることだから
相談した方がいいよ
288 ：270ではなく271：04/12/19 01:52:06 ID:???
↑
訂正
訂正
事業規模でなくても青色申告ＯＫだyo
※「１ｋ×６部屋」一般青色扱い青色申告特別控除額１０万円
※「５棟（借家等）又は１０室以上」事業規模扱い青色申告特別控除額５５万
一般or事業規模どちらも税務署に青色申請するだけ。
ただ事業規模になると確定申告添付書類が一般に比べ多くなるのだ。貸借対照表など諸々。
それと事業規模でも一般でも車を１００％経費で落とすのは無理だと思う
出来ても５０％位じゃないかな？(税務署解釈によるからわかんないyo）
確実に１００％落とすには法人を作らないと
例、Ａは不動産収入が年間5,000万（仮定）15～20％を管理委託費を払う(経費）
↓
Ａが法人を設立(定款目的に不動産管理業務をもりこむ）
業務内容、不動産管理、家賃管理など大家さんのお手伝い(大家？）
（法人税収めるようになるけど）
Ａは750万～1,000万(極端な金額）の使い勝手が良い金が生まれる。
使途はさまざま役員報酬として受け取るも良いし、車(法人名義）買うでも良い、他
簡単に書いたけど、他にも事業を営んでいるのなら尚のこと法人のほうが良いんじゃない
知らないけど。
他にもやり方があるようなので詳しくは最寄の会計事務所or税理士にきいて下さいね。
余計な事かきますた、サイナラ。
※「１ｋ×６部屋」一般青色扱い青色申告特別控除額１０万円
※「５棟（借家等）又は１０室以上」事業規模扱い青色申告特別控除額５５万
一般or事業規模どちらも税務署に青色申請するだけ。
ただ事業規模になると確定申告添付書類が一般に比べ多くなるのだ。貸借対照表など諸々。
それと事業規模でも一般でも車を１００％経費で落とすのは無理だと思う
出来ても５０％位じゃないかな？(税務署解釈によるからわかんないyo）
確実に１００％落とすには法人を作らないと
例、Ａは不動産収入が年間5,000万（仮定）15～20％を管理委託費を払う(経費）
↓
Ａが法人を設立(定款目的に不動産管理業務をもりこむ）
業務内容、不動産管理、家賃管理など大家さんのお手伝い(大家？）
（法人税収めるようになるけど）
Ａは750万～1,000万(極端な金額）の使い勝手が良い金が生まれる。
使途はさまざま役員報酬として受け取るも良いし、車(法人名義）買うでも良い、他
簡単に書いたけど、他にも事業を営んでいるのなら尚のこと法人のほうが良いんじゃない
知らないけど。
他にもやり方があるようなので詳しくは最寄の会計事務所or税理士にきいて下さいね。
余計な事かきますた、サイナラ。
291 ：名無し不動さん：04/12/19 19:58:34 ID:1aw8uBW5
札幌の女子大近隣のアパートを検討しています。
１ＬＤＫの部屋に洗面台がないのですが、客づけに大きな影響はあるでしょうか？
１ＬＤＫの部屋に洗面台がないのですが、客づけに大きな影響はあるでしょうか？
札幌はよく知らんが、女子大生を狙ってんなら洗面台どころかシャンプードレッサーをつけなきゃ・・・
294 ：名無し不動さん：04/12/19 21:46:45 ID:1aw8uBW5
>293
新築買いを検討中です。
新築買いを検討中です。
＞291
私の感覚だけで言うと、風呂とトイレを別にするなら脱衣所的な場所を造り
そこに洗面台を置く。
私の感覚だけで言うと、風呂とトイレを別にするなら脱衣所的な場所を造り
そこに洗面台を置く。
>>291
とりあえずカメラ設置場所を確保しとけｗ
とりあえずカメラ設置場所を確保しとけｗ
299 ：名無し不動さん：04/12/20 23:31:21 ID:VInQwag6
291です。
ありがとうございます。
脱衣場は、洗濯機を置くと一杯です。
風呂の中だとどのくらい費用はかかるものでしょうか。
ありがとうございます。
脱衣場は、洗濯機を置くと一杯です。
風呂の中だとどのくらい費用はかかるものでしょうか。
>>278
遅レスだが。
個人事業で所得税＋住民税で最高税率50％いっちゃってるひとは、一部法人化を検討する価値はあるでしょう。
法人税のほうが最高税率は若干低いし、個人と法人に所得を分散する効果も出てくる。
もちろん法人を設立・維持するコストはかかってくるんで、その辺は税理士に相談してくれ。
会社組織にするといろいろ融通がきく、とだけ言っておく。
と、ここまで書いて気づいた。>290さんが同じようなこと書いてるね。
遅レスだが。
個人事業で所得税＋住民税で最高税率50％いっちゃってるひとは、一部法人化を検討する価値はあるでしょう。
法人税のほうが最高税率は若干低いし、個人と法人に所得を分散する効果も出てくる。
もちろん法人を設立・維持するコストはかかってくるんで、その辺は税理士に相談してくれ。
会社組織にするといろいろ融通がきく、とだけ言っておく。
と、ここまで書いて気づいた。>290さんが同じようなこと書いてるね。
302 ：名無し不動さん：04/12/24 20:15:59 ID:NGa/CmDc
結局アパート経営ってどうなの？儲かるの？
土地なしから始めて月8万円くらい、年間100万円儲かれば良いんだけど
無理？
土地なしから始めて月8万円くらい、年間100万円儲かれば良いんだけど
無理？
予算はいくらで？
＞302
その質問の感じから推察すると、ほぼ無理だと思うが･･･。
その質問の感じから推察すると、ほぼ無理だと思うが･･･。
ちょっと逆算してみた、収入1LDK(45㎡）60000/月×４戸=240000/月×12＝2880000
返済月150000期間25年金利2.5％で借入限度3340万なので建物（54坪）を40万/坪で
建てたとして2160万残り1180万で買える土地を探せば月８万は手取りで入る、だだ
し土地は最低100坪は必要なので坪11万程度の土地があるかにかかってる、しかしど
こでもいいというわけではない、駅から徒歩５分内の土地があればいいがその値段
では無理だろう、空室リスクもあるし滞納リスクもある、結果やめとけ。
返済月150000期間25年金利2.5％で借入限度3340万なので建物（54坪）を40万/坪で
建てたとして2160万残り1180万で買える土地を探せば月８万は手取りで入る、だだ
し土地は最低100坪は必要なので坪11万程度の土地があるかにかかってる、しかしど
こでもいいというわけではない、駅から徒歩５分内の土地があればいいがその値段
では無理だろう、空室リスクもあるし滞納リスクもある、結果やめとけ。
坪11万円の地方では1LDKで月6万円の設定は無理だし、常時満室稼動は非現実的なので8掛けくらいで計算すべき。
>305さんの計算よりももっと厳しくなるはず。
>305さんの計算よりももっと厳しくなるはず。
土地があれば比較的余裕でやれる。
>>306
305も同様のことを書いてると思うが･･･
305も同様のことを書いてると思うが･･･
土地ありならやれ
土地なしならやめとけ
土地なしならやめとけ
このスレで土地なしから始めた人いないの？
それか中古アパートはどうなの？
それか中古アパートはどうなの？
バブルでもないのに土地なしから始めるのはよほどのﾊﾞｶｼﾞｬﾈｰﾉ
>>311
いや、バブルが崩壊して地価が下がったから、むしろチャンスでは？
まだまだ地価は下がるだろうから、絶好のチャンスとまでは言えないだろうけど。
今後、土地は、立地によって地価の変動率が大きく変わっていく。
条件の悪い土地は、資産価値はジリ貧だろうが、
条件の良い土地は、資産価値として考える事ができる。
その資産価値を考えれば、建物代だけから収益率を考えれば良いのでは？
こんなこと書くと、駅近にどんどんライバル物件ができて困る訳だが・・・。
いや、バブルが崩壊して地価が下がったから、むしろチャンスでは？
まだまだ地価は下がるだろうから、絶好のチャンスとまでは言えないだろうけど。
今後、土地は、立地によって地価の変動率が大きく変わっていく。
条件の悪い土地は、資産価値はジリ貧だろうが、
条件の良い土地は、資産価値として考える事ができる。
その資産価値を考えれば、建物代だけから収益率を考えれば良いのでは？
こんなこと書くと、駅近にどんどんライバル物件ができて困る訳だが・・・。
アパート経営で家賃収入って考える奴は千万人の単位でいるんじゃないかｗ
でも、その数千万人より優位ある条件ってなんだ？
土地を持ってるとか、開発予測が当たるとか？
もし１から始めるアパート経営が儲かる仕事だったら
数年でライバルが群がるってことぐらい考えたほうがいい。
でも、その数千万人より優位ある条件ってなんだ？
土地を持ってるとか、開発予測が当たるとか？
もし１から始めるアパート経営が儲かる仕事だったら
数年でライバルが群がるってことぐらい考えたほうがいい。
>>313
土地代を、自己資金で調達できる事。
そして、資産価値の劣化しない土地、
あまり地価の下がらない、場合によっては中長期的に横ばい、上昇が見込める土地で
アパート・マンション経営に適した土地を見つける事。
これだけできれば、ＯＫではないでしょうか。
あとは、>>312 を参照。
土地代を、自己資金で調達できる事。
そして、資産価値の劣化しない土地、
あまり地価の下がらない、場合によっては中長期的に横ばい、上昇が見込める土地で
アパート・マンション経営に適した土地を見つける事。
これだけできれば、ＯＫではないでしょうか。
あとは、>>312 を参照。
315 ：名無し不動さん：04/12/26 01:58:54 ID:AqZ7Erkf
土地無しでウマイ事やりたかったら、最低限ローン無しで物件買うくらいじゃないと無理だと思う。
家賃収入当て込んでローン組んだら、歯車ひとつで死ぬよ。
「ローン無しでって、そんな金どこにあるんだよ!」って思った奴は、もうオーナーになる人種じゃないんだよ。
そういう人生だったんだから諦めた方がいいよ。
マジでそう思う。煽りじゃないよ。
そういう俺も土地無し、欲だけありの人種です。
家賃収入当て込んでローン組んだら、歯車ひとつで死ぬよ。
「ローン無しでって、そんな金どこにあるんだよ!」って思った奴は、もうオーナーになる人種じゃないんだよ。
そういう人生だったんだから諦めた方がいいよ。
マジでそう思う。煽りじゃないよ。
そういう俺も土地無し、欲だけありの人種です。
土地なしなら最低3割、安全みて5割の自己資金は必要だね。
あとは銀行さんの判断一つ
あとは銀行さんの判断一つ
土地のキャピタルゲイン（値上り益）がなくなった現在AP経営をする意味はインカムゲイン（運用益）をいかに
最大にするかにかかっている、土地を取得することから始めていては運用益計算の基になる負債が大きすぎて収
支があわない、競売物件で格安物件を探すか、ただに近い土地を見つけるか、いずれにしても安い土地が出てく
るにはもう少し待たなければならない。
最大にするかにかかっている、土地を取得することから始めていては運用益計算の基になる負債が大きすぎて収
支があわない、競売物件で格安物件を探すか、ただに近い土地を見つけるか、いずれにしても安い土地が出てく
るにはもう少し待たなければならない。
いくら待っても、アパマン経営に最適な土地が著しく安く手に入るなんてことはないだろう。
建築可でありさえすればどんな土地でもいいのなら別だけど、交通条件が最も大きな要因になるだろうから、それ相応の価格はするよ。
競売だって、改札日にゃいつも業者さんの人だかりで、安くはないって。
実感だけど、アパマン経営は、立地条件5割、物件3割、経営手腕2割ってとこかな。
土地を一から仕入れて、アパマン建てて賃貸経営しても、ホントに収支ベースに乗るの？
中古物件の1棟買いなら、可能性はあると思うけどなあ。
建築可でありさえすればどんな土地でもいいのなら別だけど、交通条件が最も大きな要因になるだろうから、それ相応の価格はするよ。
競売だって、改札日にゃいつも業者さんの人だかりで、安くはないって。
実感だけど、アパマン経営は、立地条件5割、物件3割、経営手腕2割ってとこかな。
土地を一から仕入れて、アパマン建てて賃貸経営しても、ホントに収支ベースに乗るの？
中古物件の1棟買いなら、可能性はあると思うけどなあ。
320 ：名無し不動さん：04/12/26 18:17:26 ID:6pwKOgoM
火災保険入ってない住人ってどのくらいいるんだろう？
保険未加入で火災起こした場合、誰が責任とれるのだろうか。
保険未加入で火災起こした場合、誰が責任とれるのだろうか。
本人と保証人以外ないじゃん
建物をローンで建てると火災保険が必須となるっしょ？ゆえに大家さんは掛けている。
入居者は普通火災保険に入ることを条件に契約するっしょ？ウチは新規、継続ともに不動産屋が
確認をしている。
火災での損害補償だが確か出火元が取らなくていいはず。重過失でないかぎり損害を
補填しなくていいはず。
ちょっと話がずれるが知り合いが一週間ほど仕事で自分の住むアパートへ戻らなかった。
で、久しぶりに帰ってきたらアパートがきれいに「更地」になってて呆然としたそうな。
仕事に出た翌日に下の部屋から出火、ゆえにきれいさっぱり全焼、生死確認が取れず焼死か？とかなり捜索されるも死体出ない為に
大家が気味悪がってすぐに解体→整地。で、本人いわく「あれ？オレここに住んでたはずなんだけど・・」と
自分が自分で無いような気がしたそうな。。
入居者は普通火災保険に入ることを条件に契約するっしょ？ウチは新規、継続ともに不動産屋が
確認をしている。
火災での損害補償だが確か出火元が取らなくていいはず。重過失でないかぎり損害を
補填しなくていいはず。
ちょっと話がずれるが知り合いが一週間ほど仕事で自分の住むアパートへ戻らなかった。
で、久しぶりに帰ってきたらアパートがきれいに「更地」になってて呆然としたそうな。
仕事に出た翌日に下の部屋から出火、ゆえにきれいさっぱり全焼、生死確認が取れず焼死か？とかなり捜索されるも死体出ない為に
大家が気味悪がってすぐに解体→整地。で、本人いわく「あれ？オレここに住んでたはずなんだけど・・」と
自分が自分で無いような気がしたそうな。。
>>323
あんまり中途半端な知識で物言うなや。
失火法の適用があるのは不法行為の損害賠償に関してだけ。
賃借人はそれとは別に賃貸借契約上の原状回復・返還の義務があり、こちらの債務不履行に基づく損害賠償は過失うんぬんは関係ない。
あんまり中途半端な知識で物言うなや。
失火法の適用があるのは不法行為の損害賠償に関してだけ。
賃借人はそれとは別に賃貸借契約上の原状回復・返還の義務があり、こちらの債務不履行に基づく損害賠償は過失うんぬんは関係ない。
325 ：名無し不動さん：04/12/26 23:34:02 ID:lh4dXUif
賃借人に損害賠償義務といったところで実際回収できるものでなし。
実際うちでもボヤあったが保険でカバーできたのでそれ以上いわなかった。
共用部から出火ということもあり得る。
入居者に義務づけるにも周辺相場がそうさせない。
というわけで、融資が終わってからもずっとかけてる。
住宅総合とか店舗総合をね。
いたずらでガラス割られたのも下りたし、台風で扉はおかしくなったのも下りた。
実際うちでもボヤあったが保険でカバーできたのでそれ以上いわなかった。
共用部から出火ということもあり得る。
入居者に義務づけるにも周辺相場がそうさせない。
というわけで、融資が終わってからもずっとかけてる。
住宅総合とか店舗総合をね。
いたずらでガラス割られたのも下りたし、台風で扉はおかしくなったのも下りた。
>実際うちでもボヤあったが保険でカバーできたのでそれ以上いわなかった。
保険でカバーできれば文句は言えないだろ。
>というわけで、融資が終わってからもずっとかけてる。
当たり前だと思ってたよ。
保険でカバーできれば文句は言えないだろ。
>というわけで、融資が終わってからもずっとかけてる。
当たり前だと思ってたよ。
>>324も正確じゃないぞ
ttp://daikai.net/kasai/sikka.html
＞ 賃貸１戸建て住宅に居住している方が失火により火災を起こしてしまった場合でも前記の「失火法」は適用されます。
＞ 従って、近隣への賠償責任は生じません。
住んでいる大家に対しては324の言う通り、契約にうたっているように原状回復の義務がある。
が、実質回復出来ないだろうから入居者も火災保険や損害賠償保険に入る義務（に近い状態）があるだろう。
それと多重に保険入っていてもすべては出ませんよね？
必ず各社で按分された分しか出ないはず、いわゆる焼け太りを防ぐ為です。
（一部の共済は保険会社の火災保険とは別に出ます）
大家と入居者との多重分は出ないんじゃない？
326の入居者が入ってないようだがなんで入れないの？年間8000円ぐらいだと思うが。。
ttp://daikai.net/kasai/sikka.html
＞ 賃貸１戸建て住宅に居住している方が失火により火災を起こしてしまった場合でも前記の「失火法」は適用されます。
＞ 従って、近隣への賠償責任は生じません。
住んでいる大家に対しては324の言う通り、契約にうたっているように原状回復の義務がある。
が、実質回復出来ないだろうから入居者も火災保険や損害賠償保険に入る義務（に近い状態）があるだろう。
それと多重に保険入っていてもすべては出ませんよね？
必ず各社で按分された分しか出ないはず、いわゆる焼け太りを防ぐ為です。
（一部の共済は保険会社の火災保険とは別に出ます）
大家と入居者との多重分は出ないんじゃない？
326の入居者が入ってないようだがなんで入れないの？年間8000円ぐらいだと思うが。。
土地なしで自己資金が800万円で月5万円くらい稼ぐのは可能でしょうか？
>>328
?
?
>>329なら自己資金が100％でも無理だろうな
>>329
そういう目標でさがしてみりゃいいじゃん
そういう目標でさがしてみりゃいいじゃん
335 ：名無し不動さん：04/12/27 19:37:19 ID:qpcl2dFP
このスレで実際にアパート経営してる人いるの？
>>335 ﾉｼ
アパートじゃなくてビルなら持ってる
338 ：名無し不動さん：04/12/27 22:50:43 ID:3aUnUfIW
マン損持ってるよ
事業所ビルも
各１棟
事業所ビルも
各１棟
ﾉｼ
賃貸マンソンとボロ文化住宅
賃貸マンソンとボロ文化住宅
日本ではすでに人口のピークは過ぎ今後は減る一方なのに
郊外への開発は進んでいる。何十年先を考えると
一からのアパート経営など恐くてできないような気がする。
郊外への開発は進んでいる。何十年先を考えると
一からのアパート経営など恐くてできないような気がする。
1からだから、適地を選べるということもある。
駅遠に敷地を持ってる農家が有利といえるか？
駅遠に敷地を持ってる農家が有利といえるか？
342 ：名無し不動さん：04/12/28 21:34:44 ID:JkoC3TfC
ほとんどのアパートマンションの入居者に仲介料払うとき借家人賠償保険
を入ってもらうが
私の場合旦那が大家と知り合いで保険なしで入ってた。実は最近
保険に加入されてないと知ったのだ。今凄いあわててる。
なのに旦那はのんびりで、保険入る気全くなし。保険屋の友達も近所にいるのに
どうして連絡取ってくれないのか。
勝手に私損保に電話して加入しようかな。
を入ってもらうが
私の場合旦那が大家と知り合いで保険なしで入ってた。実は最近
保険に加入されてないと知ったのだ。今凄いあわててる。
なのに旦那はのんびりで、保険入る気全くなし。保険屋の友達も近所にいるのに
どうして連絡取ってくれないのか。
勝手に私損保に電話して加入しようかな。
>>340-341 で？
345 ：名無し不動さん：04/12/29 09:39:45 ID:POZZ6sC8
>>344
土地代自己資金で土地を探し続けてるんだが、なかなかこれはという
土地に巡り会わないのよね。
自分の場合は土地勘がないところは対象外なので、探すとしても狭い
エリアになってしまう。皆さんは土地から探すような場合はどんな具
合ですか。
土地代自己資金で土地を探し続けてるんだが、なかなかこれはという
土地に巡り会わないのよね。
自分の場合は土地勘がないところは対象外なので、探すとしても狭い
エリアになってしまう。皆さんは土地から探すような場合はどんな具
合ですか。
人口ピークが過ぎても需要はしばらく継続するが
長期で見ると暗く新規で始めるにはリスクが高いんじゃないかってこと
すでに土地持ちならなんとか運用しないといけないからなあ
土地持ちでなく手持ち現金2000万でまだ大家にすらなっていないのが
現状なわけだが...
長期で見ると暗く新規で始めるにはリスクが高いんじゃないかってこと
すでに土地持ちならなんとか運用しないといけないからなあ
土地持ちでなく手持ち現金2000万でまだ大家にすらなっていないのが
現状なわけだが...
>>346
巨大マンソン建てるならそのリスク高いけど
小さいのを何年かおきにチマチマ建てていけばリスクヘッジになる。
あんましイッキに運用すんなってこった。
喪前さんの場合は投資用マンソンでいいんじゃないのか？
それも焦って買う必要はないと思うが。
巨大マンソン建てるならそのリスク高いけど
小さいのを何年かおきにチマチマ建てていけばリスクヘッジになる。
あんましイッキに運用すんなってこった。
喪前さんの場合は投資用マンソンでいいんじゃないのか？
それも焦って買う必要はないと思うが。
土地持ちなら、ローンを払い終わるまで経営がトントンならヨシ。
相続税の軽減効果で、収益ゼロでもメリット十分だよ。
それと、賃貸でマンソンタイプって、リスク高杉。
エレベーターのいらない鉄骨造３階までが基本中の基本だ。
（駅前とかは除く）
相続税の軽減効果で、収益ゼロでもメリット十分だよ。
それと、賃貸でマンソンタイプって、リスク高杉。
エレベーターのいらない鉄骨造３階までが基本中の基本だ。
（駅前とかは除く）
先祖代々の土地をそのまま残して相続できるなら、
十分すぎるメリットだが
十分すぎるメリットだが
鉄骨４階が基本だと思うが・・
土地の条件によるけどな。
土地の条件によるけどな。
352 ：名無し不動さん：04/12/29 17:15:24 ID:FuGcAUh6
先祖代々の土地に人が住んでいて
そのまま残しているって
どういうこと？
そのまま残しているって
どういうこと？
相続税を大幅に圧縮できることが
メリットだと言っているんだが。
メリットだと言っているんだが。
相続税のシュミレーションってしてます？このまえ試算したら現時点ではこれ以上の対策は必要なしでした。
>>354
あんたもばかだねぇ
あんたもばかだねぇ
>>349
あるよ、
今となっては結構問題のある税制だと思うが
他にやりようもないもんなぁ・・・
>>355
要するに財産が課税最低額を下回ってるんでしょ
それなら余計なことしないほうが良い、自分で住んでるんだろうし
あるよ、
今となっては結構問題のある税制だと思うが
他にやりようもないもんなぁ・・・
>>355
要するに財産が課税最低額を下回ってるんでしょ
それなら余計なことしないほうが良い、自分で住んでるんだろうし
>>349は相続税免税点以下
>>358
？？？
？？？
想像力貧相な358
バブル消滅で、相続税対策は杞憂に終わりますた。
大田区内の土地の切り売りもする必要がなくなり、アパート建替えも一定の
規模のもので実現できそうです。
こうして考えると、バブル期が常軌を逸した経済状態だったような希ガス。
キャッシュフロー経営なんて脚光を浴びたが、キャピタルゲインなんていう
幻想を脱して、結局、封建時代以来の地道な経営に戻っただけでしょ。
大田区内の土地の切り売りもする必要がなくなり、アパート建替えも一定の
規模のもので実現できそうです。
こうして考えると、バブル期が常軌を逸した経済状態だったような希ガス。
キャッシュフロー経営なんて脚光を浴びたが、キャピタルゲインなんていう
幻想を脱して、結局、封建時代以来の地道な経営に戻っただけでしょ。
相続税なんて簡単に試算してもらえる。地価下落で負担のなくなった人も多いだろうけど、
頭を抱えている人も大勢いるんだよ。
それぞれ土地（立地・広さ）と相続人の数の問題だからね。
うちもアパートなしだと
物納（これも条件あるけど、とても現金払いできる金額ではなかった）になるとこだった。
頭を抱えている人も大勢いるんだよ。
それぞれ土地（立地・広さ）と相続人の数の問題だからね。
うちもアパートなしだと
物納（これも条件あるけど、とても現金払いできる金額ではなかった）になるとこだった。
結局キャピタルヘッジとしてはアパートは最適だ、と。
つか土地活用としての選択肢って他にあんまりないんだよね。
結局、農業後継者いないとなるアパートになっちゃう。
それが競争激化の源なんだけどね。
結局、農業後継者いないとなるアパートになっちゃう。
それが競争激化の源なんだけどね。
大手の建物は大体似たり寄ったり、差別化するには、デザインか。
市街化区域内で農業やっても赤字が増えていくだけだからなあ
367 ：名無し不動さん：05/01/01 16:18:28 ID:3sCwz4HC
あけましておめでとうございます。
今年もガンガン稼ぎましょう！
今年もガンガン稼ぎましょう！
うちの物件の隣に基地外おっさんがいて、困ってます。
迷惑電話や物件にいたずら、壁に「賃貸マンション反対！」という張り紙などです。
こいつ、しばきあげていいですか？
迷惑電話や物件にいたずら、壁に「賃貸マンション反対！」という張り紙などです。
こいつ、しばきあげていいですか？
まあ基地外はどこにでもいるからね。
こういうケースは警察が一番良いのでは。
税金いっぱい払ってるんだから利用しないとｗ
こういうケースは警察が一番良いのでは。
税金いっぱい払ってるんだから利用しないとｗ
相続税廃止にして消費税３０％にしろ。
>>369
ええ。警察に相談にいったんですよ。しかも、生活安全課とかではなく刑事課に。
そしたら、態度のでかいおっさん刑事が「現行犯逮捕か物的証拠がないとこっちも動けないんや。」
と、全くやる気なしなんです。要は自分で何とかしろよってことでした。
民事やると、費用かかりますしねぇ…
ええ。警察に相談にいったんですよ。しかも、生活安全課とかではなく刑事課に。
そしたら、態度のでかいおっさん刑事が「現行犯逮捕か物的証拠がないとこっちも動けないんや。」
と、全くやる気なしなんです。要は自分で何とかしろよってことでした。
民事やると、費用かかりますしねぇ…
>>370
ついでに贈与税と固定資産税も（ｒｙ
ついでに贈与税と固定資産税も（ｒｙ
しかしなんで「賃貸マンション反対」なんですか？もう建ってるんでしょ？
入居者の質が悪いとかごみの管理が悪いとかそういう部分でキレてるんでしょうかね。。
とりあえず理由がわかれば対処のしようがあるかもね。
ウチも近所に似たようなのがいます。クルマやバイクの路上駐車の苦情ですね。
ドンドン警察へ電話するようにと「小銭」を渡してあげました。封筒に10円を30枚ほどいれて
「路上駐車は犯罪だからドンドン通報してやってください！さすがは町内のドンですな！あはっは！」って
誉め殺し。
で、そいつもちょっと買い物出たりすると自宅前の路上に停めるので待ち構えて通報してやった。
もう一軒いて、そっちは金融屋らしいとのうわさ。クチ聞くとヤバイきがするので
絶対に逢わない。建築中にセットバックがどーのと役所通してきたのだが、正当な位置だったので
そのまま放置。完成してからも話が来たが弁護士以外とは話しないと言ったらそれきり。
むしろそれ以外の近所の人にはものすごい笑顔と明るい話題とちょっとしたモノを贈ったりして
付き合いを広げておいた。そしたら意外にも味方になってくれたので助かった。
元々その２軒は近所でも敬遠される人だったらしいので。。
入居者の質が悪いとかごみの管理が悪いとかそういう部分でキレてるんでしょうかね。。
とりあえず理由がわかれば対処のしようがあるかもね。
ウチも近所に似たようなのがいます。クルマやバイクの路上駐車の苦情ですね。
ドンドン警察へ電話するようにと「小銭」を渡してあげました。封筒に10円を30枚ほどいれて
「路上駐車は犯罪だからドンドン通報してやってください！さすがは町内のドンですな！あはっは！」って
誉め殺し。
で、そいつもちょっと買い物出たりすると自宅前の路上に停めるので待ち構えて通報してやった。
もう一軒いて、そっちは金融屋らしいとのうわさ。クチ聞くとヤバイきがするので
絶対に逢わない。建築中にセットバックがどーのと役所通してきたのだが、正当な位置だったので
そのまま放置。完成してからも話が来たが弁護士以外とは話しないと言ったらそれきり。
むしろそれ以外の近所の人にはものすごい笑顔と明るい話題とちょっとしたモノを贈ったりして
付き合いを広げておいた。そしたら意外にも味方になってくれたので助かった。
元々その２軒は近所でも敬遠される人だったらしいので。。
>>373
警察は我々の血税で飯食ってるのに、揉め事や犯罪を未然に防ぐ気ゼロですからね。。
>>374
うちの物件から、その基地外おっさんの家が丸見えなんで、奴はキレてるようなんです。もう建ってますし。
目隠し立てろって言われたけど、建築法、消防法全てクリアなんでやりませんって伝えましたよ。
てめーで立てろ、とも言いましたし。
どうもこいつ、在日らしいんです。60才ぐらいで独り身なんできっと頭おかしくなったのかな、と。
金融屋の方は妙に法的手段やら知識持ってたりするから、あまり敵にまわすとまずいですよね。
374氏も旨いですね。
うちも374氏と同じで、近隣住民の人たちと仲良くなって囲い込み作戦みたいな感じでやってます。
やはり、こういう頭のおかしい人たちは、人付き合い避ける（もしくは避けられる）から味方がいないんですよね。
大家家業はトラブル多くて困りますよ。
警察は我々の血税で飯食ってるのに、揉め事や犯罪を未然に防ぐ気ゼロですからね。。
>>374
うちの物件から、その基地外おっさんの家が丸見えなんで、奴はキレてるようなんです。もう建ってますし。
目隠し立てろって言われたけど、建築法、消防法全てクリアなんでやりませんって伝えましたよ。
てめーで立てろ、とも言いましたし。
どうもこいつ、在日らしいんです。60才ぐらいで独り身なんできっと頭おかしくなったのかな、と。
金融屋の方は妙に法的手段やら知識持ってたりするから、あまり敵にまわすとまずいですよね。
374氏も旨いですね。
うちも374氏と同じで、近隣住民の人たちと仲良くなって囲い込み作戦みたいな感じでやってます。
やはり、こういう頭のおかしい人たちは、人付き合い避ける（もしくは避けられる）から味方がいないんですよね。
大家家業はトラブル多くて困りますよ。
そんな張り紙くらいで訴えれんの？
そんな張り紙ぐらいって思うなら
いちいちきれるなよとことんアホだな
いちいちきれるなよとことんアホだな
368とは違うんだが・・
>>376
落ち着け。もちつけ。大人気ない。
落ち着け。もちつけ。大人気ない。
メアド消してかけよ
まぁ、ご近所トラブルはつき物だから893に金包んでやってもらうのがいい。
俺はこれからそうする。目には目を。歯には歯を、だ。
俺はこれからそうする。目には目を。歯には歯を、だ。
なんかもはやアレだね
名無し不動さん[fusianasan]
これが
名無し不動さん[fusianasan]
これが
384 ：名無し不動さん：05/01/06 00:56:12 ID:8dl3jLkC
杉並区和泉３丁目に６０坪の土地（現在はぼろ家に居住中）があって、
アパート経営を勧められてるんですけど、
そんなことして大丈夫なのか心配です。
建築屋さんは自分も住むメゾネット（総額４５００万くらい）でもペイするというんですが・・・。
賃貸マンションも安くなるといわれてるのにメゾネットに高い家賃で
入る人なんて今後もいるんでしょうか？？？
いっそのこと安普請の１K６戸にして自分が外に借りたほうがましな気もしますが、
それではご近所にも申し訳ないですし。
素人質問で申し訳ありませんがどなたかアドバイスいただけませんでしょうか？
アパート経営を勧められてるんですけど、
そんなことして大丈夫なのか心配です。
建築屋さんは自分も住むメゾネット（総額４５００万くらい）でもペイするというんですが・・・。
賃貸マンションも安くなるといわれてるのにメゾネットに高い家賃で
入る人なんて今後もいるんでしょうか？？？
いっそのこと安普請の１K６戸にして自分が外に借りたほうがましな気もしますが、
それではご近所にも申し訳ないですし。
素人質問で申し訳ありませんがどなたかアドバイスいただけませんでしょうか？
60坪なら手頃でいいですよ
道路幅員や接道幅、道路の方位、土地の縦横の大まかな寸法、用途地域
建蔽率、容積率を教えてくれれば、このスレのひとならだいたい分かる
んじゃないですかねぇ
道路幅員や接道幅、道路の方位、土地の縦横の大まかな寸法、用途地域
建蔽率、容積率を教えてくれれば、このスレのひとならだいたい分かる
んじゃないですかねぇ
386 ：名無し不動さん：05/01/06 01:14:30 ID:8dl3jLkC
いまは出先で細かいことは覚えていないのですが、
道路は西側で形は正方形、用途は第１種低層です。
道路は車２台がぎりぎりすれ違えるくらいで、駅からは歩いて１０分弱くらいです。
道路は西側で形は正方形、用途は第１種低層です。
道路は車２台がぎりぎりすれ違えるくらいで、駅からは歩いて１０分弱くらいです。
良いと思いますよ
２階の木造で１階が自宅。
中高層でなければあの地域は容積１００でしょう
全部1Kで８～１０戸その何戸分を自宅にあてるかで収益は
違ってきますけど工事費、設計料、消費税で６０坪なら
３０００万前後が良いところだと思いますよ
２階の木造で１階が自宅。
中高層でなければあの地域は容積１００でしょう
全部1Kで８～１０戸その何戸分を自宅にあてるかで収益は
違ってきますけど工事費、設計料、消費税で６０坪なら
３０００万前後が良いところだと思いますよ
388 ：名無し不動さん：05/01/06 01:31:25 ID:LnuJFnWL
勧誘してきた業者だけでなく何社にも見積もりさせるのが吉だね
お任せコースだと建物が高くなるだけでなくずーーとしゃぶられるかも
お任せコースだと建物が高くなるだけでなくずーーとしゃぶられるかも
ご助言ありがとうございます。
やはりメゾネットより１Kでしょうかね。
やはりメゾネットより１Kでしょうかね。
1Kが良いでしょう
1階は賃料も安くなりますし空室リスクも高くなりますから
全部でなくても自宅を設けるなら1階ですよ。
バルコニー、エアコン、バストイレ別はもちろん浴室乾燥機
くらい付けてちょっとしゃれて造ってもこの予算が目安です。
自宅に豪華な設備分はちょっとプラス。
1K２５平米で７万くらいでみていけばなんとかなるんじゃない
でしょうかね。
1階は賃料も安くなりますし空室リスクも高くなりますから
全部でなくても自宅を設けるなら1階ですよ。
バルコニー、エアコン、バストイレ別はもちろん浴室乾燥機
くらい付けてちょっとしゃれて造ってもこの予算が目安です。
自宅に豪華な設備分はちょっとプラス。
1K２５平米で７万くらいでみていけばなんとかなるんじゃない
でしょうかね。
大声を出すは、大家に罵声を浴びせるは、
どうしようもない入居者がいます。
追い出そうと思っています。
プロに頼んだら、いくらぐらいかかるでしょうか。
弁護士に頼んだら、いくらぐらいかかるでしょうか。
８９３に頼んだら、いらくぐらいかかるでしょうか。
経験者のかた、お願いします。
どうしようもない入居者がいます。
追い出そうと思っています。
プロに頼んだら、いくらぐらいかかるでしょうか。
弁護士に頼んだら、いくらぐらいかかるでしょうか。
８９３に頼んだら、いらくぐらいかかるでしょうか。
経験者のかた、お願いします。
393 ：名無し不動さん：05/01/06 03:39:25 ID:Gf5fSzST
今住んでるアパートの大家（友人の親）のことだけど。
昨年４月まで、自分で家賃なんかを回収してたりしたんだけど、
知人の知り合いの不動産屋が、仲介させてくれってことで、
４月以降その不動産屋と契約を結んで、家賃を不動産屋に振り込んでいたのだけれど、去年の１１月までの分（30～40万くらい）を、
どうやら使い込んでしまったらしいのよ、
で文句を言ったらやっと１０万円だけ１２月に振り込んでくれたらしいんだけど、この場合１月振り込み分から住人に対して、
大家から振込みしない様にとか、
勝手に契約の解約をしてもいいのだろうか。
しかもご丁寧に、１１月まで３万くらいの管理料を、毎月その不動産屋に払っていたらしいんだけど。
昨年４月まで、自分で家賃なんかを回収してたりしたんだけど、
知人の知り合いの不動産屋が、仲介させてくれってことで、
４月以降その不動産屋と契約を結んで、家賃を不動産屋に振り込んでいたのだけれど、去年の１１月までの分（30～40万くらい）を、
どうやら使い込んでしまったらしいのよ、
で文句を言ったらやっと１０万円だけ１２月に振り込んでくれたらしいんだけど、この場合１月振り込み分から住人に対して、
大家から振込みしない様にとか、
勝手に契約の解約をしてもいいのだろうか。
しかもご丁寧に、１１月まで３万くらいの管理料を、毎月その不動産屋に払っていたらしいんだけど。
＞393
大体は理解したつもりだけど…もう少し整理して解り易く書いてくれるかな？
答えが見当違いのになるかもしれんから…
大体は理解したつもりだけど…もう少し整理して解り易く書いてくれるかな？
答えが見当違いのになるかもしれんから…
396 ：393：05/01/06 04:22:55 ID:Gf5fSzST
>>394
申し訳ありません。
去年の４月より不動産屋を仲介させました。その時の家賃収入は、約３０万～４０万でした。
４月から１２月までの間、不動産屋から大家さんへの振込みがありませんでした。
去年の12月に１０万振込みがありました。今までの分を月々１０万づつ返していくと言っているそうです。
この先、住人が不動産屋に振込みをしても、同じ結果になりそうなので、すぐにでも振込みをやめさせたいそうです。
管理料名目で、毎月３万くらい大家さんから不動産屋に、支払っていたそうです。
ただ、住人は、この不動産屋と去年の４月より、賃貸契約を結んでいます。
申し訳ありません。
去年の４月より不動産屋を仲介させました。その時の家賃収入は、約３０万～４０万でした。
４月から１２月までの間、不動産屋から大家さんへの振込みがありませんでした。
去年の12月に１０万振込みがありました。今までの分を月々１０万づつ返していくと言っているそうです。
この先、住人が不動産屋に振込みをしても、同じ結果になりそうなので、すぐにでも振込みをやめさせたいそうです。
管理料名目で、毎月３万くらい大家さんから不動産屋に、支払っていたそうです。
ただ、住人は、この不動産屋と去年の４月より、賃貸契約を結んでいます。
>>395
解体費もせいぜい100万台でしょ
それを別として木造で4000万はかからないよ
ただぼられてるだけ
HMなんかよりマシなものでも3000万程度でじゅうぶん
この規模のRCでも5000万でお釣りがきます。
解体費もせいぜい100万台でしょ
それを別として木造で4000万はかからないよ
ただぼられてるだけ
HMなんかよりマシなものでも3000万程度でじゅうぶん
この規模のRCでも5000万でお釣りがきます。
>>393
家主と不動産屋の契約関係を明確にしろよ。
専任媒介契約と管理委託契約とのセット、もしくは家主と不動産屋の賃貸借契約（いわゆるサブリース契約）なのかどっちだ？
まあ、いずれにせよ、使い込みをするような不動産屋とは契約解除を内容証明ででも出して、その上やる気があるなら弁護士使って損害賠償請求だな。
家主と不動産屋の契約関係を明確にしろよ。
専任媒介契約と管理委託契約とのセット、もしくは家主と不動産屋の賃貸借契約（いわゆるサブリース契約）なのかどっちだ？
まあ、いずれにせよ、使い込みをするような不動産屋とは契約解除を内容証明ででも出して、その上やる気があるなら弁護士使って損害賠償請求だな。
399 ：393：05/01/06 14:40:06 ID:Gf5fSzST
>>398
後で大家のとこに行くから詳しく聞いてみるけど、長年世話になっている人の紹介だったので、
家賃回収のみの契約で、口約束だけで正式な文書があるかどうかもわかりません。
実際家賃以外は、俺たち(住人）も払っていないし。
ただ住人は、４月以降この不動産屋と契約書を取り交わしているので、
一方的な解除で後々面倒にならないか心配でして。
この紹介してくれた人も、取りあえず俺が立替払いするけど、
色々言うなら俺との関係も考えろ、見たいな事を言ってるようでして。
後で大家のとこに行くから詳しく聞いてみるけど、長年世話になっている人の紹介だったので、
家賃回収のみの契約で、口約束だけで正式な文書があるかどうかもわかりません。
実際家賃以外は、俺たち(住人）も払っていないし。
ただ住人は、４月以降この不動産屋と契約書を取り交わしているので、
一方的な解除で後々面倒にならないか心配でして。
この紹介してくれた人も、取りあえず俺が立替払いするけど、
色々言うなら俺との関係も考えろ、見たいな事を言ってるようでして。
400 ：名無し不動さん：05/01/06 14:43:11 ID:0KLmb4Zj
敷金はガイドライン以上に返金します。そして礼金はこの時代は
要らないと思うので、なしで結構です。と連絡したところ
ほぼ満室状態です。
要らないと思うので、なしで結構です。と連絡したところ
ほぼ満室状態です。
>>400 …で？
礼金なしなんて、今時、いばっていうことでなし。
敷金だって、東京都なら返すのが当然と思われてる。
なんか、偉いのか？
ほぼ満室ってことは、空室もあるだな。
駄目じゃん。
敷金だって、東京都なら返すのが当然と思われてる。
なんか、偉いのか？
ほぼ満室ってことは、空室もあるだな。
駄目じゃん。
今年から大家になる予定の大家見習いです。ベテラン大家の方に質問です。
工事を依頼した建設会社が不動産部門を持っており、ここの建設会社で建てた物件は
家賃の回収などの事務的な管理は無償でやってくれるそうです。
通常はこのような事務作業を業者に頼むと管理費として２～３％かかると言われました。
清掃などの物理的な管理業務は含まれずあくまで事務的な部分だけだそうです。
地域密着型の会社なので近所でこの会社で建てた人の７～８割はここに任せている様です。
ここのスレに書きこんでいる方は自分で家賃の回収を行っている方が多い様なので
どうすべきか悩んでいます。
ちょっと不安なのは酷い滞納があった場合、内容証明の送付、保証人への連絡などは行ってくれる
そうなのですが、店子さんが入金してくるまでは入金(つまり家賃の立替)はしないと言う点です。
でも、手数料を取られるわけではないし、兼業大家なのでトラブルの受け答えをして貰えるので
良いかなぁと思っているのですがどうでしょうか？カモられてる可能性ありますかね？
工事を依頼した建設会社が不動産部門を持っており、ここの建設会社で建てた物件は
家賃の回収などの事務的な管理は無償でやってくれるそうです。
通常はこのような事務作業を業者に頼むと管理費として２～３％かかると言われました。
清掃などの物理的な管理業務は含まれずあくまで事務的な部分だけだそうです。
地域密着型の会社なので近所でこの会社で建てた人の７～８割はここに任せている様です。
ここのスレに書きこんでいる方は自分で家賃の回収を行っている方が多い様なので
どうすべきか悩んでいます。
ちょっと不安なのは酷い滞納があった場合、内容証明の送付、保証人への連絡などは行ってくれる
そうなのですが、店子さんが入金してくるまでは入金(つまり家賃の立替)はしないと言う点です。
でも、手数料を取られるわけではないし、兼業大家なのでトラブルの受け答えをして貰えるので
良いかなぁと思っているのですがどうでしょうか？カモられてる可能性ありますかね？
＞403
無償でやってくれるのなら、カモられることはないと思うが…？
でもまぁ、タダでやってくれることにあまり期待できないのは仕方がないでしょ。
無償でやってくれるのなら、カモられることはないと思うが…？
でもまぁ、タダでやってくれることにあまり期待できないのは仕方がないでしょ。
家賃の不払いにやくざなんて・・・本気にしたら、どうするの。
不払いなんて、逆さにしても金の出ない連中。
とにかく早く退去させることが、正しい対策（これが面倒）。
その前に、ためるほど払えなくなるから、３ヵ月以上なんて
絶対に延納させないこと。
不払いなんて、逆さにしても金の出ない連中。
とにかく早く退去させることが、正しい対策（これが面倒）。
その前に、ためるほど払えなくなるから、３ヵ月以上なんて
絶対に延納させないこと。
ベイタウンの未来の姿？なのか近隣の埋立地
マンションは３０年経過し老朽化、整備・補修も最小限行われる程度です
検見川浜はココで書き込まれている内容の通り３０～４０代の世帯は
極端に少なく高齢者、さらなる高齢者（介護の必要な）で溢れかえっている
状況です。小中学校が生徒が少なく校舎は閑散としています。
唯一幼稚園だけが盛況のようですが、９割がベイタウンからの生徒で
構成されています。１０年後ベイタウンからの生徒がなくなったとき
どのような街になるかは押して知るべしです。
この街にいる人は出て行きたくても行動力も無ければ金も無ない状態です
ゆっくりここで過ごせれば本望の人が多いのです。
ベイタウンが今のところ快晴であるのであれば、
ここは毎日どんよえりとした曇り空の街です。
マンションは３０年経過し老朽化、整備・補修も最小限行われる程度です
検見川浜はココで書き込まれている内容の通り３０～４０代の世帯は
極端に少なく高齢者、さらなる高齢者（介護の必要な）で溢れかえっている
状況です。小中学校が生徒が少なく校舎は閑散としています。
唯一幼稚園だけが盛況のようですが、９割がベイタウンからの生徒で
構成されています。１０年後ベイタウンからの生徒がなくなったとき
どのような街になるかは押して知るべしです。
この街にいる人は出て行きたくても行動力も無ければ金も無ない状態です
ゆっくりここで過ごせれば本望の人が多いのです。
ベイタウンが今のところ快晴であるのであれば、
ここは毎日どんよえりとした曇り空の街です。
>>403
営業戦略
それをセールスポイントとして建物を建てさせるわけだよ
地元密着の地場業者であればやっているとこが多いね
埋まらなければ本社や営業所を移したりもするというとこもあるくらいｗ
一つ気になるのは家賃の振り込み先はどうなっているのかだな
その土建屋が振込先になっていれば会社の運転資金に
回される危険性があるね
恐らく素人がやっていると思うからトラブルが起こったときに
とこまで対処してくれるかが問題だなｗ
営業戦略
それをセールスポイントとして建物を建てさせるわけだよ
地元密着の地場業者であればやっているとこが多いね
埋まらなければ本社や営業所を移したりもするというとこもあるくらいｗ
一つ気になるのは家賃の振り込み先はどうなっているのかだな
その土建屋が振込先になっていれば会社の運転資金に
回される危険性があるね
恐らく素人がやっていると思うからトラブルが起こったときに
とこまで対処してくれるかが問題だなｗ
>>384
60坪で第一種住専なら100％ぐらいの建蔽率かな？述べ床60坪で総２階で１階は
自宅で30坪前後、２階をすべて1Rにして貸すなら8坪ぐらいで4部屋ぐらいかな。。
杉並なら20平米ぐらいでいいかとおもうが、7畳以上の広さが無いと入居率が下がると思う。
で、4部屋で7万×4で28万だ。ぶっちゃけ7掛けが10年ぐらいを見通した平均収入だと思うので
20万ぐらいが見越して良い収益だと思う。３千万で出来ると思うがかなり
安っぽい家になる。やっぱ自宅部分もあるし防音や出入り口を新設するがいこう工事なんかも
掛かるので総額で4000万ぐらい見といたほうがいいと思うが。本体3600万でがいこうやら税金やら
追加工事やらが400万ぐらいかな。
20万だけでローンはらうなら借金限界が3500万ぐらい。だけど金利上がったら一発で
返せなくなるので良く考えてね。
ただ、建築屋がメゾネットを押す理由が土地の形だと難しい。メゾネット＝長屋形式で
消防法だったかの制限を受ける場合、たとえば旗型の土地や消防車が入りにくい道路付けだと
普通のアパートが作れない。そこらへん確認したほうがいい。
60坪で第一種住専なら100％ぐらいの建蔽率かな？述べ床60坪で総２階で１階は
自宅で30坪前後、２階をすべて1Rにして貸すなら8坪ぐらいで4部屋ぐらいかな。。
杉並なら20平米ぐらいでいいかとおもうが、7畳以上の広さが無いと入居率が下がると思う。
で、4部屋で7万×4で28万だ。ぶっちゃけ7掛けが10年ぐらいを見通した平均収入だと思うので
20万ぐらいが見越して良い収益だと思う。３千万で出来ると思うがかなり
安っぽい家になる。やっぱ自宅部分もあるし防音や出入り口を新設するがいこう工事なんかも
掛かるので総額で4000万ぐらい見といたほうがいいと思うが。本体3600万でがいこうやら税金やら
追加工事やらが400万ぐらいかな。
20万だけでローンはらうなら借金限界が3500万ぐらい。だけど金利上がったら一発で
返せなくなるので良く考えてね。
ただ、建築屋がメゾネットを押す理由が土地の形だと難しい。メゾネット＝長屋形式で
消防法だったかの制限を受ける場合、たとえば旗型の土地や消防車が入りにくい道路付けだと
普通のアパートが作れない。そこらへん確認したほうがいい。
230さんおつかれ
>>403
家賃の入金管理等の事務管理なんか管理会社のコストからみれば微々たるもの。
建設会社の狙いは、必ずついて回る入居者の入れ替え時の改装工事、経常修繕、大規模修繕をきっちりとｹﾞﾄすること。
要は、建設会社は損して得をしろっていう方針。
建設会社との人間関係ができあがっていて、ちょっと断りにくいかも知れないが、相手も商売であることは肝に銘じること。
業者に頼んだところで、最終的には自己責任となることは要自覚。
建築確認の看板が立つと、いろいろな不動産屋から営業攻勢を受けると思うが、そのあたりは邪険にしないで連絡を繋いでおけばよい。
で、担当の建設会社を含めめぼしい業者を交えて入札させればよい。
その際には、媒介契約のAD手数料、管理委託契約等の諸契約案、改装費用（クロスの張り替えとか）の見積書なんかも出させること。
ちなみにクロスは材工下地処理・処分代込みで、サンゲツのSPあたりで\700～1200/㎡てとこかな。
不動産屋のサービスの質はやってみないと判らないが、そのあたり担当者と話をするなかで見定めること。
担当の建設会社とは今後もお世話にならないといけないので、良好な人間関係を保ちつつもビジネスと割り切る。
時には、他の建設会社や設計事務所を使うことも念頭に置くこと。
家賃保証ははどの不動産屋もしてくれないのが普通で、せいぜい、新築物件欲しさに竣工時満室保証しますという業者があるぐらい。
一括借り上げ契約でもしない限り、無理だな。
いろいろと慣れないことや知らないこともあって大変だろうけど、ｶﾞﾝｶﾞﾚ。
資産家としてただボーっとしてるのではなく、アパマン経営者として日々経営感覚を養うこと。
Goog Luck!
（長文ｽﾏｿ）
家賃の入金管理等の事務管理なんか管理会社のコストからみれば微々たるもの。
建設会社の狙いは、必ずついて回る入居者の入れ替え時の改装工事、経常修繕、大規模修繕をきっちりとｹﾞﾄすること。
要は、建設会社は損して得をしろっていう方針。
建設会社との人間関係ができあがっていて、ちょっと断りにくいかも知れないが、相手も商売であることは肝に銘じること。
業者に頼んだところで、最終的には自己責任となることは要自覚。
建築確認の看板が立つと、いろいろな不動産屋から営業攻勢を受けると思うが、そのあたりは邪険にしないで連絡を繋いでおけばよい。
で、担当の建設会社を含めめぼしい業者を交えて入札させればよい。
その際には、媒介契約のAD手数料、管理委託契約等の諸契約案、改装費用（クロスの張り替えとか）の見積書なんかも出させること。
ちなみにクロスは材工下地処理・処分代込みで、サンゲツのSPあたりで\700～1200/㎡てとこかな。
不動産屋のサービスの質はやってみないと判らないが、そのあたり担当者と話をするなかで見定めること。
担当の建設会社とは今後もお世話にならないといけないので、良好な人間関係を保ちつつもビジネスと割り切る。
時には、他の建設会社や設計事務所を使うことも念頭に置くこと。
家賃保証ははどの不動産屋もしてくれないのが普通で、せいぜい、新築物件欲しさに竣工時満室保証しますという業者があるぐらい。
一括借り上げ契約でもしない限り、無理だな。
いろいろと慣れないことや知らないこともあって大変だろうけど、ｶﾞﾝｶﾞﾚ。
資産家としてただボーっとしてるのではなく、アパマン経営者として日々経営感覚を養うこと。
Goog Luck!
（長文ｽﾏｿ）
レスどうもです。なるほど。他の部分で儲ける為のサービスの一環と
言う事なんですね。
>>408
振りこみ先は
店子＞建設会社不動産部＞大家でも店子＞大家でも良いと言ってました。
>>411
先日、それとなく他の所に任せても良いか？聞いてみたところ
「お客さんの方で探して来て選んでも良いし、ウチと付き合いのある不動産屋を
数件紹介して各社に見積もりを出させても良いですよ。」と言ってました。
まあ、付き合いがあるところなら改装費用とかはそこの建設屋に行くからかな？
家賃保証はたまたま、ハウスコムか何かのDMに店子＞ハウスコム＞大家の形で
店子が滞納したらハウスコムで保証します。みたいな事が書いてあったので。
一括借り上げの家賃保証は悪評プンプンなのでやるつもりは無いです。
家賃の２～３％って結構な額になるのでいろいろと考えながらきめた方が
良いですね。管理費とかよりも早く埋めてくれるとか良い店子を見つけてくれる
ところに任せたいですがこればっかりは任せて見ないとわからないでしょうし。
言う事なんですね。
>>408
振りこみ先は
店子＞建設会社不動産部＞大家でも店子＞大家でも良いと言ってました。
>>411
先日、それとなく他の所に任せても良いか？聞いてみたところ
「お客さんの方で探して来て選んでも良いし、ウチと付き合いのある不動産屋を
数件紹介して各社に見積もりを出させても良いですよ。」と言ってました。
まあ、付き合いがあるところなら改装費用とかはそこの建設屋に行くからかな？
家賃保証はたまたま、ハウスコムか何かのDMに店子＞ハウスコム＞大家の形で
店子が滞納したらハウスコムで保証します。みたいな事が書いてあったので。
一括借り上げの家賃保証は悪評プンプンなのでやるつもりは無いです。
家賃の２～３％って結構な額になるのでいろいろと考えながらきめた方が
良いですね。管理費とかよりも早く埋めてくれるとか良い店子を見つけてくれる
ところに任せたいですがこればっかりは任せて見ないとわからないでしょうし。
オレと411さんが書いたとおりで
「満室にするから建てさせてくれ」ということだ
「満室にする」というのは「最初だけ満室にする」ということだから
その後の入居斡旋などは期待しないこと
それから
家賃の２．３パーセントで請け負う管理会社ってえらく安いね
家賃保証以外の大半の大家が依頼している一般管理で７－１０㌫は取られるよ
もちろん入居斡旋や日常清掃代は別途ね
「満室にするから建てさせてくれ」ということだ
「満室にする」というのは「最初だけ満室にする」ということだから
その後の入居斡旋などは期待しないこと
それから
家賃の２．３パーセントで請け負う管理会社ってえらく安いね
家賃保証以外の大半の大家が依頼している一般管理で７－１０㌫は取られるよ
もちろん入居斡旋や日常清掃代は別途ね
うちも設計のプロなんだが
特に容積率は
部屋数など
もっとも効いてくるわけで
利回り計算、そこが違うと話にならないんだが
君わかってる？
特に容積率は
部屋数など
もっとも効いてくるわけで
利回り計算、そこが違うと話にならないんだが
君わかってる？
417 ：名無し不動さん：05/01/09 01:46:58 ID:Hg59shAb
もちつけ！
>>416
はあ？
和泉3丁目で低層だぞ
容積100で考えてなにがおかしいんだ？
建蔽率100と言われて勘違いするかねぇ
それを前提に回答してあるだろ？
俺はつっこむところじゃないだろと言ってるんだよ
1級でまともな企画図すら書けないのが多い中で60坪、素人目で正方形、
２階のアパートでプロとやらがする話じゃないねぇ
聞いてるこっちが恥ずかしいよ
はあ？
和泉3丁目で低層だぞ
容積100で考えてなにがおかしいんだ？
建蔽率100と言われて勘違いするかねぇ
それを前提に回答してあるだろ？
俺はつっこむところじゃないだろと言ってるんだよ
1級でまともな企画図すら書けないのが多い中で60坪、素人目で正方形、
２階のアパートでプロとやらがする話じゃないねぇ
聞いてるこっちが恥ずかしいよ
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よ そ で や っ て く だ さ い
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よ そ で や っ て く だ さ い
んだんだ
税金の計算方法で必要経費や建物の償却についての詳しいページありませんかね？
あ～！ゴメンごめん。容積率と建蔽率間違えた。正しくは
（建蔽率100％で）容積率100％ぐらい
でした。
で、「だいたい」ってというのが気になるよね。だいたいっていう理由は
和泉三丁目ってどういうところなのか知らない
一種低層でも40/80なのか50/100なのかが判らない（提示されていない）
（でも都内だから50/100なんだろうと推測）
述べ床６０坪というのも吹き抜けや屋根裏、車庫などで実際はもっと広く建てられるので
そうなると賃貸部分がもう一部屋ぐらい増えちゃう。
道路や地型によっては長屋形式（メゾネット）でしか建てられない
以上を持って提示された条件だけで「メゾネットってどうよ？」と言われても
売上と借金（投資額）との差分の根拠を書くぐらいしかないでしょう。
特に賃貸併用住宅の理由は
ローン返済額の軽減、ローン全額の返済、収益重視。のどれか。つまり
収益と賃貸側の占有面積が正比例するゆえに、自宅との併用で生活空間が悪くなるわけだから
それとの天秤もある。いっそ全部賃貸で・・とも悩んでるわけだから断定的な言い方は
良くないと思ってね。
（建蔽率100％で）容積率100％ぐらい
でした。
で、「だいたい」ってというのが気になるよね。だいたいっていう理由は
和泉三丁目ってどういうところなのか知らない
一種低層でも40/80なのか50/100なのかが判らない（提示されていない）
（でも都内だから50/100なんだろうと推測）
述べ床６０坪というのも吹き抜けや屋根裏、車庫などで実際はもっと広く建てられるので
そうなると賃貸部分がもう一部屋ぐらい増えちゃう。
道路や地型によっては長屋形式（メゾネット）でしか建てられない
以上を持って提示された条件だけで「メゾネットってどうよ？」と言われても
売上と借金（投資額）との差分の根拠を書くぐらいしかないでしょう。
特に賃貸併用住宅の理由は
ローン返済額の軽減、ローン全額の返済、収益重視。のどれか。つまり
収益と賃貸側の占有面積が正比例するゆえに、自宅との併用で生活空間が悪くなるわけだから
それとの天秤もある。いっそ全部賃貸で・・とも悩んでるわけだから断定的な言い方は
良くないと思ってね。
age
大家の皆さん入居者の家財保険の更新の確認はしてますか？うちは入居時の加入のみで更新は入居者に任せてますがいまいち不安です、どうしよう。
それマジで気をつけたほうがいい。
入居者なんて保険に疎い人が多いし、余計なお金かけたくないという気持ちから入ってない人いるよ。
うちも入ってない人が火を出したことがって、全焼とはならなかったけど、経済全損で取り壊したことがあった。
まえから不良入居者だった人なんだけどね。
その火事は地元のテレビにも映っちまったし。
入居者なんて保険に疎い人が多いし、余計なお金かけたくないという気持ちから入ってない人いるよ。
うちも入ってない人が火を出したことがって、全焼とはならなかったけど、経済全損で取り壊したことがあった。
まえから不良入居者だった人なんだけどね。
その火事は地元のテレビにも映っちまったし。
とはいっても更新の連絡は直接入居者に行くわけだし、確認のしようがない以前別の連絡のときに一緒に連絡したが確認は出来なかった、なんかいい方法はないでつか？
入居者保険で建物の損害はカバーできないけどね。
大家の損害については、気休めでしかない。
大家の損害については、気休めでしかない。
まあ、そうなんだよね、、、
結局は大家が建物にちゃんと保険をかけるしかない。
結局は大家が建物にちゃんと保険をかけるしかない。
家主が火災保険（場合によっては地震保険も）に加入するのはもちろん、入居者にも借家人賠償責任保険に加入してもらうことを契約の条件とすべき。
そこそこの規模の不動産屋だと、保険代理店業もやっているので更新際には保険の更新もさせて、加入申込書もしくは保険証券の写しを提出させるべきだよ。
そこそこの規模の不動産屋だと、保険代理店業もやっているので更新際には保険の更新もさせて、加入申込書もしくは保険証券の写しを提出させるべきだよ。
借家人賠償保険って、大家にあんまりメリットないよ。
不動産屋は、自分が代理店になってたりするから熱心だけどね。
不動産屋は、自分が代理店になってたりするから熱心だけどね。
それに契約しなかったからといって立ち退きなんて無理だし。
借家倍は、必要でしょう。
失火はもちろん、階下への水漏れ事故の場合の時なんか、どうすんの？
入居者の損害負担額はかなり大きいよ。
失火はもちろん、階下への水漏れ事故の場合の時なんか、どうすんの？
入居者の損害負担額はかなり大きいよ。
でも入ってくれない入居者もいる。
加入を条件に入れておけばいいだけじゃん
うちもみずもれあったが、幸い保険加入で助かったことある
水漏れ何だけど､店子は東海の保険に不動産屋から半ば強制で全員入ってるのだが
大概､水漏れも対象ですよね?
後､築浅でまぁまぁ部屋数あるのですが､最近の首都圏の単身物件ってBSは
標準みたいな感じですよね?下手すっとケ-ブルも標準か･･
他物件見てると､今､衛星アンテナないもんで付けてあげなきゃ駄目かと
痛感してるもんでして｡
このご時世なのに､鍵(ディンプル)も今一つしか付いて無いんですよね､
やっぱもう一ヶ所付けなきゃ駄目かなぁ｡
大概､水漏れも対象ですよね?
後､築浅でまぁまぁ部屋数あるのですが､最近の首都圏の単身物件ってBSは
標準みたいな感じですよね?下手すっとケ-ブルも標準か･･
他物件見てると､今､衛星アンテナないもんで付けてあげなきゃ駄目かと
痛感してるもんでして｡
このご時世なのに､鍵(ディンプル)も今一つしか付いて無いんですよね､
やっぱもう一ヶ所付けなきゃ駄目かなぁ｡
>>434
素人さん？
素人さん？
うん
じゃあもう少し勉強してちょ
和泉３丁目・・・
またライバルがorz
またライバルがorz
隣の池沼がまたやらかしやがった・・・
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>>441
何をだ？
何をだ？
もう引っ越せよ
トラブルがあったらさっさと引っ越せるように
家具付き賃貸がいいのかも知れん。
家具付き賃貸がいいのかも知れん。
衛星が見れようがケーブルが付いて様が､
そんなに入居率に影響与えない様な気がするのだが｡
そんなに入居率に影響与えない様な気がするのだが｡
>>446
50Mってのは、それほど単純でもないでしょ。
50Mってのは、それほど単純でもないでしょ。
初めてマンション建てるんだけどビルの名前がきまらねー。
○○（名前）ビルはやだし。○○(イニシャル）ビルとかが無難？
皆さんはどうやって決めました？
○○（名前）ビルはやだし。○○(イニシャル）ビルとかが無難？
皆さんはどうやって決めました？
確か､名付けのヒントになる様なサイトどっかにあったな
名前になり得そうな外来語リストだったりとか等々
名前になり得そうな外来語リストだったりとか等々
無難な名前がいいと思うよ
森ビル
キングデビル
マンションなら「ビル」にしないんじゃないのか
レティシアとかどうよ
今はやりの
今はやりの
モナーハウスとかギコビルとかは？
456 ：名無し不動さん：05/01/15 11:08:24 ID:SItEdkFc
ufoとかめぞん一刻という単語すら登録されているそうだが
真似しやがって金払え損害賠償じゃとかあとからないのかな
真似しやがって金払え損害賠償じゃとかあとからないのかな
457 ：名無し不動さん：05/01/15 11:18:27 ID:crvb2GDH
当風館
>>456
商標や商号じゃないんだから規制なんてなかろ。
商標や商号じゃないんだから規制なんてなかろ。
なんかエスポワールってのがやたら多いな
カイジかよ
カイジかよ
>エスポワール
何語なんだろう？
ほんと多いよね
何語なんだろう？
ほんと多いよね
フランス語で希望・期待という意味だそうで。
ありがとう。
うちの近くのマンションもその名前だったから気になってた。
うちの近くのマンションもその名前だったから気になってた。
＞初めてマンション建てるんだけどビルの名前がきまらねー。
マンションで「 ビル」ってなんだそりゃ？？事務所とか雑居ビルならみるけどなあ。
秋葉原のあたりで築３０年以上前っぽくて「＊＊ビルヂング」ってのがあって渋いと思う。
マンションで「 ビル」ってなんだそりゃ？？事務所とか雑居ビルならみるけどなあ。
秋葉原のあたりで築３０年以上前っぽくて「＊＊ビルヂング」ってのがあって渋いと思う。
>>463
いや、あがってきた図面が○○（名字）ビル（仮）になってたのと
結構、近所で○○(名字）マンション、とか○○（名字）ビルとかあるんだよね。
流行なら俺も、エスポワール○○（地名）とかにしようかなぁ。福本ファンだしｗ
いや、あがってきた図面が○○（名字）ビル（仮）になってたのと
結構、近所で○○(名字）マンション、とか○○（名字）ビルとかあるんだよね。
流行なら俺も、エスポワール○○（地名）とかにしようかなぁ。福本ファンだしｗ
漏れは隣がエスポワール○○だから
スターサイド○○にしてみるわ
スターサイド○○にしてみるわ
466 ：名無し不動さん：05/01/15 21:25:39 ID:chqmHI34
みなさん地震保険入ってます？
いや。
>>466
何棟かあるんで、半分くらい入ってる。
何棟かあるんで、半分くらい入ってる。
469 ：名無し不動さん：05/01/16 13:58:03 ID:W9WA/ijV
http://invest.919homepage.com/user/
これ結構詳しく書いているから面白いよ。
これ結構詳しく書いているから面白いよ。
○○荘ですが何か。
近々建替えるんで、勿論、その時には名称を変えますが・・・
近々建替えるんで、勿論、その時には名称を変えますが・・・
>>470
いいじゃないか○○荘
いいじゃないか○○荘
ときわ荘
めぞん一刻
東京ルールとやらが施行されたそうだけど、こういうのって大家には厳しい条例ばっかりだね。
更新料もなくす方向で動いてるらしいし、そのうち礼金も取れなくなりそう。
礼金貰えなかったら、どうやって仲介料捻出すりゃいいってんだヽ(`Д´)ﾉ
東京の大家さん、何か対策とか考えてますか？
更新料もなくす方向で動いてるらしいし、そのうち礼金も取れなくなりそう。
礼金貰えなかったら、どうやって仲介料捻出すりゃいいってんだヽ(`Д´)ﾉ
東京の大家さん、何か対策とか考えてますか？
475 ：名無し不動さん：05/01/18 01:33:35 ID:SyasrbeI
家賃を値上げしていくしかないだろうな
家賃に含めろってことなんだろうから
共益費も値上げだな
滞納者は即追い出す、何があろうと言い訳はゆるさねぇ
家賃に含めろってことなんだろうから
共益費も値上げだな
滞納者は即追い出す、何があろうと言い訳はゆるさねぇ
お、この板もとうとう強制ID導入か。
勘違いスマソ・・・
東京ルールは歓迎すべきだと思うよ
ようするにはっきり書けばそのとおりやっていいよっていってるんだから
今までみたいに消費者は弱者だからって言い張って
後からそんなことしちゃダメなんていわれるよりはるかにマシ
ようするにはっきり書けばそのとおりやっていいよっていってるんだから
今までみたいに消費者は弱者だからって言い張って
後からそんなことしちゃダメなんていわれるよりはるかにマシ
何の話してんだ？
敷金は家賃滞納して蒸発された時の保険。
つーか、入居時の敷居をある程度高くしとかないと
どんどん不良入居者が増えると思うんだが。
つーか、入居時の敷居をある程度高くしとかないと
どんどん不良入居者が増えると思うんだが。
敷金を家賃にしちゃいけないんじゃなかったっけ？
大家見習(まもなく物件入手予定)なので調べてみた。こんな感じか。
http://allabout.co.jp/finance/tochikatsuyo/closeup/CU20041001A/index.htm
http://allabout.co.jp/finance/tochikatsuyo/closeup/CU20040927A/
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-3-jyuutaku.htm
礼金貰ったら使わずに貯めといて原状回復費用に充てないと厳しい予感。
都内なら未だに２・２多いから１を仲介手数料、１を原状回復費用の足しってとこか。
特約条項にクロスの張替え費用とか入れるのは無理っぽいしね。
清掃代くらいは入れられるかな…
10月1日以降に東京ルールを実感した方居ますか？
http://allabout.co.jp/finance/tochikatsuyo/closeup/CU20041001A/index.htm
http://allabout.co.jp/finance/tochikatsuyo/closeup/CU20040927A/
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-3-jyuutaku.htm
礼金貰ったら使わずに貯めといて原状回復費用に充てないと厳しい予感。
都内なら未だに２・２多いから１を仲介手数料、１を原状回復費用の足しってとこか。
特約条項にクロスの張替え費用とか入れるのは無理っぽいしね。
清掃代くらいは入れられるかな…
10月1日以降に東京ルールを実感した方居ますか？
清掃代＝ハウスクリーニング特約もかなり厳しいね。
まぁ、大人しい入居者はそのまま払ってくれるけど、
もめるのも面倒だし、評判落とすから、
うちは敷金と名の付くものは、問題がなければ全部返す。
不動産屋にも、そうはっきり伝えてあるので、
うちの物件はお客さんにすすめやすいそうだ。
まぁ、大人しい入居者はそのまま払ってくれるけど、
もめるのも面倒だし、評判落とすから、
うちは敷金と名の付くものは、問題がなければ全部返す。
不動産屋にも、そうはっきり伝えてあるので、
うちの物件はお客さんにすすめやすいそうだ。
やっぱり命名って結構大変ね。カタカナ＋地名が無難ぽいけどね。
英語だとすぐ意味が連想できるのが利点であり欠点。
仏語や伊語などで意味ワカンネだけど響きが良いもの選ぶと言いのかも。
http://www.asahi-kasei.co.jp/maison/ma-net/ippo/vol26.html
英語だとすぐ意味が連想できるのが利点であり欠点。
仏語や伊語などで意味ワカンネだけど響きが良いもの選ぶと言いのかも。
http://www.asahi-kasei.co.jp/maison/ma-net/ippo/vol26.html
>>485
困った世の中でんな！
困った世の中でんな！
>>487
闇討ち必至だな
闇討ち必至だな
>>489
賃借人は法律の素人がほとんどだからな。
敷金の法的性質も知らんだろ。
そのくせマスゴミが賃借人マンセー報道するからとんでもなく勘違いする。
まっとうな家主が闇討ちされるのも時間の問題かもな。
賃借人は法律の素人がほとんどだからな。
敷金の法的性質も知らんだろ。
そのくせマスゴミが賃借人マンセー報道するからとんでもなく勘違いする。
まっとうな家主が闇討ちされるのも時間の問題かもな。
大家も法律素人。
不動産屋も敷金問題（宅建にない）はかなり怪しいけどな。
不動産屋も敷金問題（宅建にない）はかなり怪しいけどな。
馬鹿大家はそもそも争いにならないから関係ない。
なまじまっとうな法律知識を持った大家が正論を言い張ると闇討ちされかねない、ってことだろ。
なまじまっとうな法律知識を持った大家が正論を言い張ると闇討ちされかねない、ってことだろ。
生兵法は怪我のもと
資金が2000万貯まったのでそろそろアパート一棟買いしようと思うんですが、
どういうふうに資金使うのがセオリーなのかよくわかってません。（これから自分でも研究しないといけないんですが）
例えば、とりあえず一棟2000万の物件を一括キャッシュで買うのか、
2000万の物件を自己資金1000万＋借り入れ1000万で一棟買って残りキャッシュ1000万は温存するのか、
2000万の物件2つをそれぞれ自己資金1000万＋借り入れ1000万で合計二棟買うのか、
4000万の物件を自己資金2000万＋借り入れ2000万で一棟かうのかとか、選択肢がありすぎて判断つきません。
アパート「経営」だから取得はスレ違いでしょうか。
どういうふうに資金使うのがセオリーなのかよくわかってません。（これから自分でも研究しないといけないんですが）
例えば、とりあえず一棟2000万の物件を一括キャッシュで買うのか、
2000万の物件を自己資金1000万＋借り入れ1000万で一棟買って残りキャッシュ1000万は温存するのか、
2000万の物件2つをそれぞれ自己資金1000万＋借り入れ1000万で合計二棟買うのか、
4000万の物件を自己資金2000万＋借り入れ2000万で一棟かうのかとか、選択肢がありすぎて判断つきません。
アパート「経営」だから取得はスレ違いでしょうか。
2000万円で一棟買い？
地方なんだろうけど、そんなに安いんですか？
地方なんだろうけど、そんなに安いんですか？
銀行でご相談ください
こちらは戸建てで4000～5000はかたいんだが・・
23区内だと、新築ワンルーム１戸でも、少し足りないな。２千万じゃ。
499 ：名無し不動さん：05/01/22 17:18:41 ID:bghDqlov
このスレに初めてきましたが、皆さんお詳しそうなので質問させてください。
間もなく完成するアパートの保険の事です。
３つの選択がありまして、
１つ目は、JAのむてき１０型というやつ。地震保険が含まれます。年２７万。３０年で８００万円。満期で４００万戻ります。
２つ目は、三井住友海上の住宅総合保険。地震保険なし。３０年一括払い。７３万円。みなさん地震保険にはほとんど入らないと言われました。
３つ目は、UFJ紹介の保険会社。地震保険含まれて、３０年１３０万。
不明な部分もあってすみません。この中でどれがいいとかありますか？
間もなく完成するアパートの保険の事です。
３つの選択がありまして、
１つ目は、JAのむてき１０型というやつ。地震保険が含まれます。年２７万。３０年で８００万円。満期で４００万戻ります。
２つ目は、三井住友海上の住宅総合保険。地震保険なし。３０年一括払い。７３万円。みなさん地震保険にはほとんど入らないと言われました。
３つ目は、UFJ紹介の保険会社。地震保険含まれて、３０年１３０万。
不明な部分もあってすみません。この中でどれがいいとかありますか？
>>496
東京ルールがあるのでとりあえず地方の中古にする予定です。
自己資金が2000万なのか5000万なのかは別にして
資金の使い方って銀行で相談するのが普通なのですか？不動産コンサルとかではなく？
東京ルールがあるのでとりあえず地方の中古にする予定です。
自己資金が2000万なのか5000万なのかは別にして
資金の使い方って銀行で相談するのが普通なのですか？不動産コンサルとかではなく？
あ、いや、2000万のアパートを2000万でキャッシュで買う
というふうに伝わってしまったようなので2000万で一棟は無理、みたいな
レスの流れになってますが、場合によってはローンを組むことも考えています。
といいますか2000万とか3000万のキャッシュがあったときのベストな不動産投資法を
知るにはどうしたらいいかなと思いまして質問させてもらいました。やっぱり銀行相談なんでしょうか。
連続で書いてｽﾏｿ。
というふうに伝わってしまったようなので2000万で一棟は無理、みたいな
レスの流れになってますが、場合によってはローンを組むことも考えています。
といいますか2000万とか3000万のキャッシュがあったときのベストな不動産投資法を
知るにはどうしたらいいかなと思いまして質問させてもらいました。やっぱり銀行相談なんでしょうか。
連続で書いてｽﾏｿ。
504 ：名無し不動さん：05/01/22 21:06:28 ID:X9fa2s0E
505 ：名無し不動さん：05/01/22 21:51:56 ID:bghDqlov
>>500
レスありがとうございます。
http://www.sekisuiheim.com/letoit/introduction/index.html
ここのレトアWRみたいな形で、部屋は１LDKで４世帯入れます。
場所は海、山からは離れていていて近くには川が流れてます。
数年前大型台風が来たとき一度川が決壊しそうになり避難したことがありました。
避難したのは３０年以上いますがその一度だけです。
基本的に自然災害にはいままで縁がない場所です。
レスありがとうございます。
http://www.sekisuiheim.com/letoit/introduction/index.html
ここのレトアWRみたいな形で、部屋は１LDKで４世帯入れます。
場所は海、山からは離れていていて近くには川が流れてます。
数年前大型台風が来たとき一度川が決壊しそうになり避難したことがありました。
避難したのは３０年以上いますがその一度だけです。
基本的に自然災害にはいままで縁がない場所です。
>>504
営業マンですか？
営業マンですか？
504が営業マンかは知らんが、書いてることは正論と思うが。
ＲＥＩＴなんかは、レバレッジ効かせまくりだし、
現金はあっても、借入金で買いたがる資産家は多い。
ただ、２０００万の自己資金に８０００万は、ちょっとレバレッジ効かせすぎかも。
自己資金３割程度の人が多い気がするが、どうだろう？
将来の収入と、金利上昇リスクをどうみるかが判断の分かれ目。
地方ならば地価下落リスクも大きいし、借金しないってのも健全な考え方だ。
ローリスクローリターンか、ハイリスクハイリターンのどちらを選ぶかって事じゃないかな。
ＲＥＩＴなんかは、レバレッジ効かせまくりだし、
現金はあっても、借入金で買いたがる資産家は多い。
ただ、２０００万の自己資金に８０００万は、ちょっとレバレッジ効かせすぎかも。
自己資金３割程度の人が多い気がするが、どうだろう？
将来の収入と、金利上昇リスクをどうみるかが判断の分かれ目。
地方ならば地価下落リスクも大きいし、借金しないってのも健全な考え方だ。
ローリスクローリターンか、ハイリスクハイリターンのどちらを選ぶかって事じゃないかな。
>>494
自分は来月決済で、２０００万の自己資金がありますが
１０００万だけ投下して、３０００万の借り入れ。物件は４０００万。
１棟目が上手く周ってれば、キープした残り１０００万は２棟目の頭金に。
ダメなら繰上返済の原資にします。
>>503
自分の住まいと、事業用物件（商品）は運用方法を分けて考えるべき。
アパートローンなんて審査通すの大変なんだから、借りられるなら
借りちゃった方が得。収支が回ればＯＫですよ。
自分は来月決済で、２０００万の自己資金がありますが
１０００万だけ投下して、３０００万の借り入れ。物件は４０００万。
１棟目が上手く周ってれば、キープした残り１０００万は２棟目の頭金に。
ダメなら繰上返済の原資にします。
>>503
自分の住まいと、事業用物件（商品）は運用方法を分けて考えるべき。
アパートローンなんて審査通すの大変なんだから、借りられるなら
借りちゃった方が得。収支が回ればＯＫですよ。
相談します｡(首都圏在住)
今の手持ちが､集合住宅1棟→上がりが月60､ロ-ンで毎月19位消えてくので月40
の上がり｡後､借地権を持ってて､そこからが年で120上がる感じです｡
後は売ろうとしてる別荘(市場価値：300位)に現預金(借り入れ含め)800位です｡
※ロ-ンの今の設定は､年1パ-前後で2年固定です｡借り入れ総額が3500位
私の考えとしては､二通りありまして､
1.繰上げ返済しまくって先ずはロ-ン完済
2.ロ-ンは取り敢えず置いといて､借地(商業地)の立地が優良(駅から超至近)
なものですから､現状､全然有効利用されてないもので､そこのテコ入れをする｡
⇒建替えて､月50以上上がるものにする｡
これ位上がれば､集合住宅の上がり含めて借金返済がかなり加速するのでは､
と考えてます｡
2だと､銀行融資も又受けなきゃいけないのかとも思ってます｡
後､2の選択した場合､最低いくら位手元に残しとかないと住宅管理等で
首が回らなくなります?
今の手持ちが､集合住宅1棟→上がりが月60､ロ-ンで毎月19位消えてくので月40
の上がり｡後､借地権を持ってて､そこからが年で120上がる感じです｡
後は売ろうとしてる別荘(市場価値：300位)に現預金(借り入れ含め)800位です｡
※ロ-ンの今の設定は､年1パ-前後で2年固定です｡借り入れ総額が3500位
私の考えとしては､二通りありまして､
1.繰上げ返済しまくって先ずはロ-ン完済
2.ロ-ンは取り敢えず置いといて､借地(商業地)の立地が優良(駅から超至近)
なものですから､現状､全然有効利用されてないもので､そこのテコ入れをする｡
⇒建替えて､月50以上上がるものにする｡
これ位上がれば､集合住宅の上がり含めて借金返済がかなり加速するのでは､
と考えてます｡
2だと､銀行融資も又受けなきゃいけないのかとも思ってます｡
後､2の選択した場合､最低いくら位手元に残しとかないと住宅管理等で
首が回らなくなります?
追記 ロ-ンは集合住宅地そのものを担保で借入れ｡収入は今の処上記以外だと､
公的機関から9万入ります｡支出が､家賃9万､食費で8万｡全公共料金で1万2千位
現況では贅沢する気が無いので､これ以上の支出(買物含)は無
ちなみに､こういった軽い資産運用みたいな相談ってどこへ持ち込んだら
いいんですかね?現状付き合いのある不動産屋､銀行､税理士さんとかです?
公的機関から9万入ります｡支出が､家賃9万､食費で8万｡全公共料金で1万2千位
現況では贅沢する気が無いので､これ以上の支出(買物含)は無
ちなみに､こういった軽い資産運用みたいな相談ってどこへ持ち込んだら
いいんですかね?現状付き合いのある不動産屋､銀行､税理士さんとかです?
511 ：名無し不動さん：05/01/24 22:00:57 ID:A4et9oDj
アパート経営って宅建の免許っていらないんですよね？
大家の免許がいるよ。
>>499 だれもレスしてないようなんで。
火災保険は売上（賃料収入）から経費として計上できる。但し貯蓄性があるとその分は
経費とみなされない場合もある。この場合だとJAのがそうだと思われる。
火災保険は数社加入してもいわゆる焼け太りを防ぐために均等割りされてしまう。
たとえば3千万のを三社入ってても総額で3千万しか出ないということ。但しこれも例外があって
火災共済は別に出る（出ない所もあるようだ）この場合だとJAのがそうかもしれない。
30年のを組む＝軽量鉄骨かと思われる。メーカー系かな？火事になると規模が小さくとも
ほぼ本体がゆがんでしまうので再起不能ですな。火災保険の場合燃え尽きるほど燃えないと
保険金が出ません。共済系だと70％焼失でも全額出るとかそういう部分も見逃せません。
恐らく農家でHMの営業に押し切られて自己資金かなりの割合で建てちゃったような感じがします。
貯蓄性を持たせるならJA、やすけりゃいいんだというならドコでも。安心したいなら安い保険+共済。
地震が怖いなら最初から耐震設計で建てるべし。保険じゃ担保されません。
保険はあくまで借金の打ち消しに間に合えばいいと思ったほうがいいです。
賃料収入が入ってきてもつい使ってしまうので貯蓄性があるのもいいと思いますがそれなら
自動積み立てにすればいいし、JAのだと保険料として400万が消えてしまうからね。
保険料を払うために建てたのなら別ですが。。
火災保険は売上（賃料収入）から経費として計上できる。但し貯蓄性があるとその分は
経費とみなされない場合もある。この場合だとJAのがそうだと思われる。
火災保険は数社加入してもいわゆる焼け太りを防ぐために均等割りされてしまう。
たとえば3千万のを三社入ってても総額で3千万しか出ないということ。但しこれも例外があって
火災共済は別に出る（出ない所もあるようだ）この場合だとJAのがそうかもしれない。
30年のを組む＝軽量鉄骨かと思われる。メーカー系かな？火事になると規模が小さくとも
ほぼ本体がゆがんでしまうので再起不能ですな。火災保険の場合燃え尽きるほど燃えないと
保険金が出ません。共済系だと70％焼失でも全額出るとかそういう部分も見逃せません。
恐らく農家でHMの営業に押し切られて自己資金かなりの割合で建てちゃったような感じがします。
貯蓄性を持たせるならJA、やすけりゃいいんだというならドコでも。安心したいなら安い保険+共済。
地震が怖いなら最初から耐震設計で建てるべし。保険じゃ担保されません。
保険はあくまで借金の打ち消しに間に合えばいいと思ったほうがいいです。
賃料収入が入ってきてもつい使ってしまうので貯蓄性があるのもいいと思いますがそれなら
自動積み立てにすればいいし、JAのだと保険料として400万が消えてしまうからね。
保険料を払うために建てたのなら別ですが。。
514 ：名無し不動さん：05/01/25 00:16:42 ID:XT00TE56
>>509
現在のローン金利１％はわかりますが、レートはどの様にして決まるのですか？
とりあえず、低金利ローンも一つの財産と私は考えます。よって、残す！
509さんの考えなら、２に賛成。但し、借入れ先は国金とか中小公庫かな(509さんの形態にもよる)。
場合によっては、有限会社なんか設立して、そこに保有させると有利かも。
個人だと事業税結構取られますから。
ちなみに、私はローン返済せず、余剰資金(現金)は海外で運用しています。
円高のイメージ強いですが、ユーロや豪ドルなので今回もへっちゃらです。
現在、ファンド研究中ですが、この手の話はスレ違いなのでやめておきます。
国金とかで借入れ実績作っておけば、将来短期的に設備資金が必要になった時にも、
機動的に借入れし易いかと考えて、自分では実行しています(物件Aの将来の借入れを視野に入れて、物件Bでの借入れを起こしている)。
相談は銀行はやめなされ！ロクなことにならないでしょう。というか、ロクなアイディア持っていないでしょうから。
おせっかいな私が相談に乗って差し上げたい位．．．。
現在のローン金利１％はわかりますが、レートはどの様にして決まるのですか？
とりあえず、低金利ローンも一つの財産と私は考えます。よって、残す！
509さんの考えなら、２に賛成。但し、借入れ先は国金とか中小公庫かな(509さんの形態にもよる)。
場合によっては、有限会社なんか設立して、そこに保有させると有利かも。
個人だと事業税結構取られますから。
ちなみに、私はローン返済せず、余剰資金(現金)は海外で運用しています。
円高のイメージ強いですが、ユーロや豪ドルなので今回もへっちゃらです。
現在、ファンド研究中ですが、この手の話はスレ違いなのでやめておきます。
国金とかで借入れ実績作っておけば、将来短期的に設備資金が必要になった時にも、
機動的に借入れし易いかと考えて、自分では実行しています(物件Aの将来の借入れを視野に入れて、物件Bでの借入れを起こしている)。
相談は銀行はやめなされ！ロクなことにならないでしょう。というか、ロクなアイディア持っていないでしょうから。
おせっかいな私が相談に乗って差し上げたい位．．．。
>>513
詳しくありがとうございます。
こちらは東海大震災が騒がれている地域なので
どうしても地震後のことが気になってしまうのです。
でも保険屋さんは地震保険なんてほとんど入らないって言うので
もし地震が来たら皆どうすんの？って思う。
もう建ててしまったアパートなので耐震設計にはできないので
火災のことを考えてJAにしようかと思います。
詳しくありがとうございます。
こちらは東海大震災が騒がれている地域なので
どうしても地震後のことが気になってしまうのです。
でも保険屋さんは地震保険なんてほとんど入らないって言うので
もし地震が来たら皆どうすんの？って思う。
もう建ててしまったアパートなので耐震設計にはできないので
火災のことを考えてJAにしようかと思います。
516 ：名無し不動さん：05/01/26 22:43:11 ID:efMdteEX
来たときは来たときです。マジレスです。
自分が生きているかどうかも分からないというのもありますし。
過剰なヘッジをしていたら、どんな商売も成り立ちません。
このリスクは仕方ない、という割り切りです。
そもそも、保険会社だって地震保険はロクなヘッジが出来ていないでしょう。
自分が生きているかどうかも分からないというのもありますし。
過剰なヘッジをしていたら、どんな商売も成り立ちません。
このリスクは仕方ない、という割り切りです。
そもそも、保険会社だって地震保険はロクなヘッジが出来ていないでしょう。
>>507
景気が戻ったらあっというまにインフレになって
みんな土地買いそうだけど、
それでも地方の地価ってそんな下落リスクありますか？
これからの日本全体の人口減少と景気とのバランスだから、
未来は誰にもわからないといえばそれまでですが。
景気が戻ったらあっというまにインフレになって
みんな土地買いそうだけど、
それでも地方の地価ってそんな下落リスクありますか？
これからの日本全体の人口減少と景気とのバランスだから、
未来は誰にもわからないといえばそれまでですが。
インフレが地価とリンクすると考えるのも疑問だなぁ。
土地は利用価値がなければ意味がない。
人が住みたいとか、そこで商売したいと思わないと・・・
人口減少が長期波動だとすると、土地投資は、かなりリスキー。
土地は利用価値がなければ意味がない。
人が住みたいとか、そこで商売したいと思わないと・・・
人口減少が長期波動だとすると、土地投資は、かなりリスキー。
今は収益還元の考えが主流だから土地だけ持っててもコスト（税金）がかかって負担になるだけ、それに見合う利用が出来なきゃ持つ意味ない。
520 ：名無し不動さん：05/01/27 11:19:07 ID:D5TDNwEZ
人の逝く浦に未知あり鼻の耶麻
>>520
そりゃ、株式の格言。もともと土地はキャピタルゲインなんて狙う投資対象じゃないから。
地方圏となったら、どんな好況・インフレが来ても、地価上昇はないと見るが。
キャピタル狙うなら、インドか、ブラジルの土地でも買った方がいいかと。
そりゃ、株式の格言。もともと土地はキャピタルゲインなんて狙う投資対象じゃないから。
地方圏となったら、どんな好況・インフレが来ても、地価上昇はないと見るが。
キャピタル狙うなら、インドか、ブラジルの土地でも買った方がいいかと。
522 ：名無し不動さん：05/01/28 00:12:05 ID:WbPKmged
貸店舗のスレなどはありますか？
＜当方貸主
いろいろなトラブルなどの質疑応答しているようなスレを探しているのですが､見つかりません｡
スレ違いで申し訳ありませんが､誘導いただけたら幸いです｡
＜当方貸主
いろいろなトラブルなどの質疑応答しているようなスレを探しているのですが､見つかりません｡
スレ違いで申し訳ありませんが､誘導いただけたら幸いです｡
貸店舗なんてなると、賃貸不動産よりも、ビル管理みたいなテナントの話になるな。
・・・といって、2chのどこにいったら良いかわからんが。
・・・といって、2chのどこにいったら良いかわからんが。
ビル経営なら経営板かなぁ。
トラブル毎に小分けして各専門板にいくとか（水漏れ､法律、マナーetc）
店子の業種に関連した板に逝くとかでない。
トラブル毎に小分けして各専門板にいくとか（水漏れ､法律、マナーetc）
店子の業種に関連した板に逝くとかでない。
525 ：522：05/01/28 09:51:08 ID:WbPKmged
526 ：名無し不動さん：05/01/28 10:33:11 ID:tXNBxBAS
ここじゃダメ？
漏れはアパート系と事務所系（＋１店舗）貸してるから、わかることなら答えるけど。
（大家井戸端スレの方がいいですかね）
大家さんの井戸端会議～４棟目
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1102030964/
漏れはアパート系と事務所系（＋１店舗）貸してるから、わかることなら答えるけど。
（大家井戸端スレの方がいいですかね）
大家さんの井戸端会議～４棟目
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1102030964/
527 ：名無し不動さん：05/01/28 10:54:21 ID:8ikQ1QI0
皆は、素人みたいだけど大体、土地建で表面利回りどんだけで回ってます？
>>526
ありがとうございます｡
テナント経営は義父がしていまして､最近体調が思わしくないのでサポート(気休めですが)の
意味でいろいろ(貸主･借主etc)見ておこうかと考えた次第です｡
なにぶん何も知らないので･･･
(現在も軽微な問題があるので)相談させていただくことがあるかもしれませんが､
そのときはよろしくお願いいたします｡
ありがとうございます｡
テナント経営は義父がしていまして､最近体調が思わしくないのでサポート(気休めですが)の
意味でいろいろ(貸主･借主etc)見ておこうかと考えた次第です｡
なにぶん何も知らないので･･･
(現在も軽微な問題があるので)相談させていただくことがあるかもしれませんが､
そのときはよろしくお願いいたします｡
530 ：526：05/01/28 17:28:45 ID:tXNBxBAS
とりあえず聞きたいこと聞いてみりゃいいのに。
>>529
心得ています｡
井戸端スレは､確認しておりました｡
>>531
そのようですね｡
個人でテナント･･･は少ないのかな？
>>532
またの機会にさせていただきます｡＜長文書いたのですが､書込み失敗で･･･挫けましたｗ
そのときには､ぜひ相談にのってください｡
心得ています｡
井戸端スレは､確認しておりました｡
>>531
そのようですね｡
個人でテナント･･･は少ないのかな？
>>532
またの機会にさせていただきます｡＜長文書いたのですが､書込み失敗で･･･挫けましたｗ
そのときには､ぜひ相談にのってください｡
534 ：名無し不動さん：05/01/30 23:52:59 ID:C+BCiBVJ
こちらで伺ってよいの分かりませんが、書かせて頂きます。
実家の建替えを考えているのですが、自己資金も乏しいため
もしやるなら賃貸併用型をと思い、さる大手HMに大まかに相談しました。
単身者賃貸向きの立地ではあるが、やはり自己資金がないときついかも
との展開になりました。
自分としては、一括借り上げ可能ぐらいなら土地（と新築建物）なら
将来親から引き継ぐ価値があると考えています。
はたして、他社に相談しても同じ結果になると思っていいでしょうか。
実家の建替えを考えているのですが、自己資金も乏しいため
もしやるなら賃貸併用型をと思い、さる大手HMに大まかに相談しました。
単身者賃貸向きの立地ではあるが、やはり自己資金がないときついかも
との展開になりました。
自分としては、一括借り上げ可能ぐらいなら土地（と新築建物）なら
将来親から引き継ぐ価値があると考えています。
はたして、他社に相談しても同じ結果になると思っていいでしょうか。
>>534
>一括借り上げ可能ぐらいなら土地（と新築建物）なら
>将来親から引き継ぐ価値があると考えています。
あまり価値がない土地なら、相続の時点で売ってしまうって考えなのかな？
その辺の貴方の考えも含めて、親とちゃんと相談したことある？
そもそも、建て替えの目的は？
建て替えても、親だけが住むの？貴方も住むの？
>一括借り上げ可能ぐらいなら土地（と新築建物）なら
>将来親から引き継ぐ価値があると考えています。
あまり価値がない土地なら、相続の時点で売ってしまうって考えなのかな？
その辺の貴方の考えも含めて、親とちゃんと相談したことある？
そもそも、建て替えの目的は？
建て替えても、親だけが住むの？貴方も住むの？
536 ：名無し不動さん：05/01/31 01:25:46 ID:u2yH25+D
>535
レスありがとうございます。
建替え目的は老朽化したためです。（築40年超え）
自分はマンション購入してローンにおわれてます。
親は資金は持ってるものの、さらなる老後のためのもので
建替えの資金投資には消極的です。
親の田舎に家もあるし、しっかりケアしてくれる老人ホーム
に入ってもいいという考えを持っています。
賃貸収益でローン返済可能ということになれば、すぐにでも建替えて、
将来的には同居も検討することになります。
（小家族なので少々居宅スペース狭くともよしです）
それがダメなら、家は取り壊してコインパーキングにでもするつもり
のようです。（親が生きてるうちの売却は考えにありません）
不動産とか建設業界のこと詳しくないので、A社とB社では違う回答
になることがおおいにありえるのなら、他社にも相談してみようと
思うのですが、変わらないようなら建替えはあきらめることになります。
レスありがとうございます。
建替え目的は老朽化したためです。（築40年超え）
自分はマンション購入してローンにおわれてます。
親は資金は持ってるものの、さらなる老後のためのもので
建替えの資金投資には消極的です。
親の田舎に家もあるし、しっかりケアしてくれる老人ホーム
に入ってもいいという考えを持っています。
賃貸収益でローン返済可能ということになれば、すぐにでも建替えて、
将来的には同居も検討することになります。
（小家族なので少々居宅スペース狭くともよしです）
それがダメなら、家は取り壊してコインパーキングにでもするつもり
のようです。（親が生きてるうちの売却は考えにありません）
不動産とか建設業界のこと詳しくないので、A社とB社では違う回答
になることがおおいにありえるのなら、他社にも相談してみようと
思うのですが、変わらないようなら建替えはあきらめることになります。
>>536
金かかる訳でもないだろうから、とりあえずもう一社ぐらい相談してみれば？
私の考えだが…
一括借り上げで将来的に問題なさそうな場所なら、一括にしなくても大丈夫。
中途半端な場所で、HMの勧めるままに一括にすると数年先にどうなるか解らんぞ。
貴方の場合先ずは、その辺をちゃんと相談できる人間を探した方がいいかも？
金かかる訳でもないだろうから、とりあえずもう一社ぐらい相談してみれば？
私の考えだが…
一括借り上げで将来的に問題なさそうな場所なら、一括にしなくても大丈夫。
中途半端な場所で、HMの勧めるままに一括にすると数年先にどうなるか解らんぞ。
貴方の場合先ずは、その辺をちゃんと相談できる人間を探した方がいいかも？
力量のある建築事務所に相談してデザイン物件とする、併用ならそれもいいかも。
539 ：名無し不動さん：05/01/31 07:47:47 ID:bcAvmgzJ
近郊の地主大家は大変だな。
ガハハハ。
一括借り上げってむいてそうな所は一括じゃないほうが儲かるし
ＨＭがすすめるような所はそもそも賃貸向きじゃなかったりする
ＨＭがすすめるような所はそもそも賃貸向きじゃなかったりする
541 ：名無し不動さん：05/01/31 13:10:15 ID:dk5bkzoF
質問よろしくです。
今所得が年間2800万（全て給与所得）ほどあります。
所得税があんまりにもばかばかしいので中古アパート経営を考えるようになりました。
純利が６％以上あるいい物件で、しかも損をだすことによって所得税控除を受けたいと
二つの相反する条件をどうすれば満たせるか、ずっと考えていました。
そこで1つ思いついたのですが、
僕にはいま所得がほとんど無い両親がいます。
ある程度まとまったお金は持っているみたいなので、
例えばその両親から5000万を年利１５％で借りるとします。
元金は10年後とかに一括返済みたいな感じで。
当然、公証人役場にて金銭貸借契約を結びます。
そうすれば、利子として７５０万は毎年払いますよね?
投資5000万で純利６％（利子以外で）なら300万入るわけで、
でも実際は利子分引くと赤字450万でるわけで。
こうやってでた赤字450万は、僕の所得と通算すれば５０％分225万とくしますよね。
親に入ってきた利子所得に対しての税金とかもありますが、そういうことは抜きにしても
こういう方法って可能なのでしょうか?
長文＆おしえてくんですみませんが、アドバイスいただければ有難いです。
今所得が年間2800万（全て給与所得）ほどあります。
所得税があんまりにもばかばかしいので中古アパート経営を考えるようになりました。
純利が６％以上あるいい物件で、しかも損をだすことによって所得税控除を受けたいと
二つの相反する条件をどうすれば満たせるか、ずっと考えていました。
そこで1つ思いついたのですが、
僕にはいま所得がほとんど無い両親がいます。
ある程度まとまったお金は持っているみたいなので、
例えばその両親から5000万を年利１５％で借りるとします。
元金は10年後とかに一括返済みたいな感じで。
当然、公証人役場にて金銭貸借契約を結びます。
そうすれば、利子として７５０万は毎年払いますよね?
投資5000万で純利６％（利子以外で）なら300万入るわけで、
でも実際は利子分引くと赤字450万でるわけで。
こうやってでた赤字450万は、僕の所得と通算すれば５０％分225万とくしますよね。
親に入ってきた利子所得に対しての税金とかもありますが、そういうことは抜きにしても
こういう方法って可能なのでしょうか?
長文＆おしえてくんですみませんが、アドバイスいただければ有難いです。
543 ：名無し不動さん：05/01/31 13:46:36 ID:dk5bkzoF
>542
早速の解答ありがとうございます。
当然両親にも利子としての収入が入るのでその分所得税が
かかりますが、今のところ殆ど収入がないので（むしろ道楽で赤字の喫茶店経営とか
してるので、、）かかったとしても１０％程度かと思っています。
その差額分が得するのではと考えています。
もちろん、僕個人として考えれば１５％といったような高い金利でお金を借りることは
大損ですが、家族単位で考えればかなりの節税になるのではと思った次第です。
やっぱり、税理士さんに聞くしかないですかね？
早速の解答ありがとうございます。
当然両親にも利子としての収入が入るのでその分所得税が
かかりますが、今のところ殆ど収入がないので（むしろ道楽で赤字の喫茶店経営とか
してるので、、）かかったとしても１０％程度かと思っています。
その差額分が得するのではと考えています。
もちろん、僕個人として考えれば１５％といったような高い金利でお金を借りることは
大損ですが、家族単位で考えればかなりの節税になるのではと思った次第です。
やっぱり、税理士さんに聞くしかないですかね？
544 ：名無し不動さん：05/01/31 14:03:52 ID:VA7N44Tk
545 ：名無し不動さん：05/01/31 14:18:10 ID:dk5bkzoF
>544
へーー。そうなんですか。
情報ありがとうございます。
一度足を運んでみようと思います。
初めてなので、ちょっと緊張しますが、、。
へーー。そうなんですか。
情報ありがとうございます。
一度足を運んでみようと思います。
初めてなので、ちょっと緊張しますが、、。
546 ：名無し不動さん：05/01/31 14:30:33 ID:dk5bkzoF
>545
自己レスすまそ。
近所の商工会議所のホムペ覗くと、
次の無料相談は2月21日だって、、。
まだまだ先だ、、。
情報としてはありがたかったです。
544さん、さんくすです。
自己レスすまそ。
近所の商工会議所のホムペ覗くと、
次の無料相談は2月21日だって、、。
まだまだ先だ、、。
情報としてはありがたかったです。
544さん、さんくすです。
よくわかりませんが、例えば4000万の自己資金で
表面利回り10%の4000万のアパートを買ったとして
いろいろ引いた一年のキャッシュフローが200万～300万というのは非現実的じゃないと思います。
もしそうなら、ローンもないし空室が出てもそれほどあせらなくてもいいし、
かなりローリスクでそころそのキャッシュフローが可能になると思うのですが、
どうして多くの人はそうしないのでようか。
1）4000万で200～300万のキャッシュフローは現実的じゃない。
2）もっとふつうローン組んでレバかけるから、みんなハイリスクになって失敗する人が多い。
3)そもそも4000万の現金を持ってる人が少ない。
4)他にもっといい投資がある。
これのどれなんでしょうか。最近アパート考えはじめたので
基本的な質問で怒られるに違いないと思ったのですが思い切って聞きました。長文失礼
表面利回り10%の4000万のアパートを買ったとして
いろいろ引いた一年のキャッシュフローが200万～300万というのは非現実的じゃないと思います。
もしそうなら、ローンもないし空室が出てもそれほどあせらなくてもいいし、
かなりローリスクでそころそのキャッシュフローが可能になると思うのですが、
どうして多くの人はそうしないのでようか。
1）4000万で200～300万のキャッシュフローは現実的じゃない。
2）もっとふつうローン組んでレバかけるから、みんなハイリスクになって失敗する人が多い。
3)そもそも4000万の現金を持ってる人が少ない。
4)他にもっといい投資がある。
これのどれなんでしょうか。最近アパート考えはじめたので
基本的な質問で怒られるに違いないと思ったのですが思い切って聞きました。長文失礼
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>>547
あえてマジレスするが…
自 己 資 金 四 千 万 な ん て ど こ に あ る ん だ ？
質問に見せかけてくだらん自慢するなヴォケ
Λ＿Λ . . . .: : : ::: : :: ::::::::: :::::::::::::::::::::::::::::
/:彡ミ゛ヽ;）ー､ . . .: : : :::::: :::::::::::::::::::::::::::::::::
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>>547
あえてマジレスするが…
自 己 資 金 四 千 万 な ん て ど こ に あ る ん だ ？
質問に見せかけてくだらん自慢するなヴォケ
すいません、四千万は予定といいますか例えばです。
自慢ではなくマジ質問のつもりでした。（四千万が非常識なら自己資金三千万の仮定でもいいです）
>>548さんのレスから判断すると、ほとんどの人は3)番ということなんでしょうか。
しかし自分で書き込んだあとに、年200万だと元を取るまで20年かかるので
中古のアパート買ったとしたら相当老朽化しているでしょうし
20年後のリフォームなり入居者確保は投資の割に合うのかなという疑問も出てきました。
上物の価値はゼロだとすると土地は一体いくらで売れるのか・・・
自慢ではなくマジ質問のつもりでした。（四千万が非常識なら自己資金三千万の仮定でもいいです）
>>548さんのレスから判断すると、ほとんどの人は3)番ということなんでしょうか。
しかし自分で書き込んだあとに、年200万だと元を取るまで20年かかるので
中古のアパート買ったとしたら相当老朽化しているでしょうし
20年後のリフォームなり入居者確保は投資の割に合うのかなという疑問も出てきました。
上物の価値はゼロだとすると土地は一体いくらで売れるのか・・・
>>549
0） 表面10%が非現実的。
表面10%になる理由は投資額が少ないことにある。
→投資額が少なくて済むような物件は、一度空室になったらなかなか埋まらない。
→埋まらない間は利回りゼロなので、家賃を下げてでも入居させる。
→低い家賃で借りる奴には、DQNが多い。
→修繕やら家賃滞納やら。
＞空室がでてもそれほどあせらなくてもいい
両親健在だしまだ結婚しなくていいや、という３０女と似た結果に。
0） 表面10%が非現実的。
表面10%になる理由は投資額が少ないことにある。
→投資額が少なくて済むような物件は、一度空室になったらなかなか埋まらない。
→埋まらない間は利回りゼロなので、家賃を下げてでも入居させる。
→低い家賃で借りる奴には、DQNが多い。
→修繕やら家賃滞納やら。
＞空室がでてもそれほどあせらなくてもいい
両親健在だしまだ結婚しなくていいや、という３０女と似た結果に。
すみませんがアドバイスお願いします。
退室後のリフォームなのですが、このたび単価を見直ししていたところ、
新聞のちらしに「畳表替＠２３００円 材料 手間 配達 税込み
本日より３日間限り」三○畳 というのがありました。
これまで管理会社の表替が＠５０００円でしたので、コスト面で
大変興味をもっています。こういった「ちらし系」の畳のメリット、
デメリットなどアドバイスお願いします。当方関西です。
退室後のリフォームなのですが、このたび単価を見直ししていたところ、
新聞のちらしに「畳表替＠２３００円 材料 手間 配達 税込み
本日より３日間限り」三○畳 というのがありました。
これまで管理会社の表替が＠５０００円でしたので、コスト面で
大変興味をもっています。こういった「ちらし系」の畳のメリット、
デメリットなどアドバイスお願いします。当方関西です。
＞551
メリット・デメリットに関しては解らんが…
その表替え2300円（込み込み）というのは、かなり安いと思う。
だから、3日間限りの大特売なんでしょ。
賃貸物件での表替えの費用で、5000円ってのは相場。
ちなみに、自宅用だと1万円ぐらいかな。
最近の畳屋は、一般住宅でも賃貸物件でも和室が減ったので仕事がなく
かなり厳しいと聞いてます。クロス張りや建具なんかもやっているとか
大手のリフォーム屋の下請けでもやってれば、いくらかはマシでしょうが…。
その手のチラシで大家自身が管理してる物件の表替えの注文を受ければ
次回も頼まれるかもって期待してるんじゃないのかな？
メリット・デメリットに関しては解らんが…
その表替え2300円（込み込み）というのは、かなり安いと思う。
だから、3日間限りの大特売なんでしょ。
賃貸物件での表替えの費用で、5000円ってのは相場。
ちなみに、自宅用だと1万円ぐらいかな。
最近の畳屋は、一般住宅でも賃貸物件でも和室が減ったので仕事がなく
かなり厳しいと聞いてます。クロス張りや建具なんかもやっているとか
大手のリフォーム屋の下請けでもやってれば、いくらかはマシでしょうが…。
その手のチラシで大家自身が管理してる物件の表替えの注文を受ければ
次回も頼まれるかもって期待してるんじゃないのかな？
>552
アドバイスありがとうございます。
あまりに単価が安かったので、ひょっとして...と疑ってましたが
安心しました。ただ値段が値段だけに物には少々不安が残ります。
この値段で今までと同じ品質なら管理会社は儲けすぎ？？
アドバイスありがとうございます。
あまりに単価が安かったので、ひょっとして...と疑ってましたが
安心しました。ただ値段が値段だけに物には少々不安が残ります。
この値段で今までと同じ品質なら管理会社は儲けすぎ？？
>553
アドバイスありがとうございます。
やはり５０００円は相場でしたか。
>その手のチラシで大家自身が管理してる物件の表替えの注文を受ければ
>次回も頼まれるかもって期待してるんじゃないのかな？
そうゆう思惑があったのですね。納得、納得。
大変参考になりました。
アドバイスありがとうございます。
やはり５０００円は相場でしたか。
>その手のチラシで大家自身が管理してる物件の表替えの注文を受ければ
>次回も頼まれるかもって期待してるんじゃないのかな？
そうゆう思惑があったのですね。納得、納得。
大変参考になりました。
>>555
貴方はサラリーマンかな？
そのチラシの畳屋？もそうだろうが、当たり前の話だけど自営業って仕事がないと
1円もお金入ってこないから…
欠陥住宅の話なんかでも、下請けの中でも孫請けとかその下になると初めから赤字になる
金額でも仕事を受けちゃったりするのもそんな理由でしょ。
だから手を抜いたり、材料の品質落としたり…となってしまう。
貴方はサラリーマンかな？
そのチラシの畳屋？もそうだろうが、当たり前の話だけど自営業って仕事がないと
1円もお金入ってこないから…
欠陥住宅の話なんかでも、下請けの中でも孫請けとかその下になると初めから赤字になる
金額でも仕事を受けちゃったりするのもそんな理由でしょ。
だから手を抜いたり、材料の品質落としたり…となってしまう。
安い畳は仕上げが雑で表も中国製。でも「畳」は畳です。普通に使える。
なんで雑かというとパートのおばちゃんとかが取り替えるから。持って帰る系のところはそうです。
面倒なのは大家さんが業者到着まで待たなければならないこと。見ず知らずの作業員にカギを
預けられるのならばいいですが。。
また、出来上がってきてからも再度かぎ持って待ってなくてはならない。
入居者からクレームが来ても以前なら管理会社に言えたが今度は良く知らない業者、しかも
使っている本人じゃない人からのクレーム。どう対処されるか予想つきますね。
そういう見えない部分を管理会社や不動産屋に払っているということですね。
畳屋さんは4000-4500、管理会社は1000-500円の間で折半してると思いますよ。
もうひとつ言うと
チラシ営業系業者（と呼ばれてます）はオトリ広告で釣ります。もし畳専門でなければ
浴室やベランダ増設など金額の張るリフォームを売る為です。
チラシで電話させて、業者から訪問して、何度もしつこく営業します。呼ばれて行くワケなので
断りにくい状況を作ります。特に「アパート持っている」なんて知れたらかなりしつこいですよ。
そうではない業者も居ますがまず怪しげだと思っていいと思います。
特に「大手と取引」「大手の子会社」なんてのが危ないです。実際に親会社が責任取るわけでもありませんし
営業手段がキレイだともいえません。
安い価格はそれなり、安い価格にする為になんらかの抱き合わせがあると思ってよいです。
もしかすると本当に安くて丁寧で耐久性のある畳表を使ってる業者に出会えればよいですが
そうでない可能性が高いということです。
なんで雑かというとパートのおばちゃんとかが取り替えるから。持って帰る系のところはそうです。
面倒なのは大家さんが業者到着まで待たなければならないこと。見ず知らずの作業員にカギを
預けられるのならばいいですが。。
また、出来上がってきてからも再度かぎ持って待ってなくてはならない。
入居者からクレームが来ても以前なら管理会社に言えたが今度は良く知らない業者、しかも
使っている本人じゃない人からのクレーム。どう対処されるか予想つきますね。
そういう見えない部分を管理会社や不動産屋に払っているということですね。
畳屋さんは4000-4500、管理会社は1000-500円の間で折半してると思いますよ。
もうひとつ言うと
チラシ営業系業者（と呼ばれてます）はオトリ広告で釣ります。もし畳専門でなければ
浴室やベランダ増設など金額の張るリフォームを売る為です。
チラシで電話させて、業者から訪問して、何度もしつこく営業します。呼ばれて行くワケなので
断りにくい状況を作ります。特に「アパート持っている」なんて知れたらかなりしつこいですよ。
そうではない業者も居ますがまず怪しげだと思っていいと思います。
特に「大手と取引」「大手の子会社」なんてのが危ないです。実際に親会社が責任取るわけでもありませんし
営業手段がキレイだともいえません。
安い価格はそれなり、安い価格にする為になんらかの抱き合わせがあると思ってよいです。
もしかすると本当に安くて丁寧で耐久性のある畳表を使ってる業者に出会えればよいですが
そうでない可能性が高いということです。
>>556
私は兼業大家です。
やはり品質には期待しないほうがいいみたいですね。
有難うございました。
>>557
アドバイス有難うございます。
>安い価格はそれなり、安い価格にする為になんらかの抱き合わせがあると思ってよいです。
たしかにそのとおりですよね。つい値段にばかり目がいってしまって...
大変参考になりました。
もう一度考え直します。
私は兼業大家です。
やはり品質には期待しないほうがいいみたいですね。
有難うございました。
>>557
アドバイス有難うございます。
>安い価格はそれなり、安い価格にする為になんらかの抱き合わせがあると思ってよいです。
たしかにそのとおりですよね。つい値段にばかり目がいってしまって...
大変参考になりました。
もう一度考え直します。
559 ：名無し不動さん：05/02/02 08:10:24 ID:wfGDw9G6
ファミリー物件のアパート経営したいんですけど、
東京だと調達金利ってどれくらいなんでしょう？
東京だと調達金利ってどれくらいなんでしょう？
自分で調べられない人は雇われのままでいたほうがいい
雇われのまま出世するのもひとつのやり方だよ
雇われのまま出世するのもひとつのやり方だよ
調達金利って良くわからないんだけど、普通に銀行で借りると2.4％ぐらいだよん。
ちなみに土地担保だけじゃ貸してくれないところが多い。というかそんな銀行あるなら教えてくれ。
ちなみに土地担保だけじゃ貸してくれないところが多い。というかそんな銀行あるなら教えてくれ。
井戸端スレから来ました。よろしくお願いいたします。
既存の物件に防音、遮音設備を施すことについての相談です。
RC、築6年目、10階ワンフロア4部屋、キッチン＋7,5畳のワンルームタイプ。
学生入居者はなし。駅・踏み切りから50メートル。
居室間の遮音は、隣室の会話音、深夜のいびきは聞こえる程度です。
加えて、開口部は普通のサッシで185×185、線路踏み切りの音が気になります。
そして今年の空室率は2割。
そこで、各内壁への遮音施工、線路に面する吐き出し窓の遮音ガラス換装等を考慮中です。
しかし、実際の遮音効果と、収益改善の費用対効果から、疑問もあります。
皆さんのお考えを聞かせてください。
既存の物件に防音、遮音設備を施すことについての相談です。
RC、築6年目、10階ワンフロア4部屋、キッチン＋7,5畳のワンルームタイプ。
学生入居者はなし。駅・踏み切りから50メートル。
居室間の遮音は、隣室の会話音、深夜のいびきは聞こえる程度です。
加えて、開口部は普通のサッシで185×185、線路踏み切りの音が気になります。
そして今年の空室率は2割。
そこで、各内壁への遮音施工、線路に面する吐き出し窓の遮音ガラス換装等を考慮中です。
しかし、実際の遮音効果と、収益改善の費用対効果から、疑問もあります。
皆さんのお考えを聞かせてください。
洩れは逆だな｡先､不動産屋とかの専門の椰子に訊いてから､
施工に取り掛かった方がいいんでない?金費やして効果なきゃ無駄骨じゃん
施工に取り掛かった方がいいんでない?金費やして効果なきゃ無駄骨じゃん
>562
俺本業は工務店やってて、防音工事はこだわってるんだけど、防音工事って結構金かかるよ。
というか細かいところまで徹底してやらなきゃ効果が出にくい工事なんだよね。
だから必然的に金がかかる。実際には物件を見なきゃなんともいえないけどね。
部屋のつくりによっては、壁面に石膏ボードを重ね張りするだけで効果が見込めることもあるし。
というわけで俺だったら家賃を下げる方向で考えるかな。
どうしても防音工事したいんだったら業者選びは慎重に。
防音の知識がある業者ってめったにいないよ。
俺本業は工務店やってて、防音工事はこだわってるんだけど、防音工事って結構金かかるよ。
というか細かいところまで徹底してやらなきゃ効果が出にくい工事なんだよね。
だから必然的に金がかかる。実際には物件を見なきゃなんともいえないけどね。
部屋のつくりによっては、壁面に石膏ボードを重ね張りするだけで効果が見込めることもあるし。
というわけで俺だったら家賃を下げる方向で考えるかな。
どうしても防音工事したいんだったら業者選びは慎重に。
防音の知識がある業者ってめったにいないよ。
レスありがとうございます。
すごくためになります。
>>563
やるとすれば空室からですね。
>>564
＞金費やして効果なきゃ無駄骨じゃん
それが一番怖いです。
防音という目に見えない要素には、新規入居者は食いつきにくいだろうな、と。
すごくためになります。
>>563
やるとすれば空室からですね。
>>564
＞金費やして効果なきゃ無駄骨じゃん
それが一番怖いです。
防音という目に見えない要素には、新規入居者は食いつきにくいだろうな、と。
>>565
いくつか、質問させてくださいませんか。
>>562の建物に施工する場合、
ⅰ まず、内壁の防音として、
夜に隣室の会話音（40dbくらい？）が気にならない程度を目標とすると、
どんなものが、いくらくらいでありますか？
ナショナル住宅等の防音用内張りは、カタログ的には、1枚で17dbダウンなど
とされていますが、実際はどうでしょう。
ⅱ また、外の列車通過音防止用のガラス窓で、実効性があるのは、いくらくらいですか？
ⅲ 同様に、木板フローリング床で、上階の足音防止の方策は、いくらくらいでしょう？
ちなみに、家賃は、
去年までの入居者の場合は、5,0万円ですが、
今年からの入居者に対しては4,5万円に値下げしています。
（新家賃の額は、相場および駅目前という条件からは格安です。）
”止めとけ”も含めて、プロの目から見た、忌憚の無いご意見を聞かせてください。
いくつか、質問させてくださいませんか。
>>562の建物に施工する場合、
ⅰ まず、内壁の防音として、
夜に隣室の会話音（40dbくらい？）が気にならない程度を目標とすると、
どんなものが、いくらくらいでありますか？
ナショナル住宅等の防音用内張りは、カタログ的には、1枚で17dbダウンなど
とされていますが、実際はどうでしょう。
ⅱ また、外の列車通過音防止用のガラス窓で、実効性があるのは、いくらくらいですか？
ⅲ 同様に、木板フローリング床で、上階の足音防止の方策は、いくらくらいでしょう？
ちなみに、家賃は、
去年までの入居者の場合は、5,0万円ですが、
今年からの入居者に対しては4,5万円に値下げしています。
（新家賃の額は、相場および駅目前という条件からは格安です。）
”止めとけ”も含めて、プロの目から見た、忌憚の無いご意見を聞かせてください。
＞ナショナル住宅等の防音用内張り
これはボードではなく、厚み2ミリくらいのウレタンかゴム製のシートのことです。
これはボードではなく、厚み2ミリくらいのウレタンかゴム製のシートのことです。
１は、分からない。
２は、うちの物件のまん前に国道が通ることになっちゃったが、ベランダ側はインナーサッシをつけて二重にして体感できる程度に静かになった。
一間幅の掃きだし窓一箇所でで10万ほど。
３は、いっそのことフローリング風のクッションフロアにするだけでも静かになる。フローリングが痛んできたら検討してみては？
いずれも具体的な数値までは計測していないので、あくまで体感だけどね。
２は、うちの物件のまん前に国道が通ることになっちゃったが、ベランダ側はインナーサッシをつけて二重にして体感できる程度に静かになった。
一間幅の掃きだし窓一箇所でで10万ほど。
３は、いっそのことフローリング風のクッションフロアにするだけでも静かになる。フローリングが痛んできたら検討してみては？
いずれも具体的な数値までは計測していないので、あくまで体感だけどね。
>>562
>>居室間の遮音は、隣室の会話音、深夜のいびきは聞こえる程度です。
RC造でワンルームだと2部屋でコンクリ打って、仕切はブロック積が多いですよ
その場合だとブロック面の隣の音は木造並に聞こえる場合ありです。
壁を叩いてみるとわかると思います。
窓は防音用のエアタイトサッシに取り替えると外壁を一部剥がさなければ
いけなくなるから工事費すごいです。
>>569 氏の言っているような既存の窓の内側にもう一枚エアタイトサッシを
取り付ければ遮音効果大ですし、大工さんだけの工事ですみますよ。
私が今いる家は、その工法です。
>>居室間の遮音は、隣室の会話音、深夜のいびきは聞こえる程度です。
RC造でワンルームだと2部屋でコンクリ打って、仕切はブロック積が多いですよ
その場合だとブロック面の隣の音は木造並に聞こえる場合ありです。
壁を叩いてみるとわかると思います。
窓は防音用のエアタイトサッシに取り替えると外壁を一部剥がさなければ
いけなくなるから工事費すごいです。
>>569 氏の言っているような既存の窓の内側にもう一枚エアタイトサッシを
取り付ければ遮音効果大ですし、大工さんだけの工事ですみますよ。
私が今いる家は、その工法です。
迅速かつ詳細なお答えありがとうございます。
>>569
すごく参考になります。
ところで、防音の得意な工務店は希少だということでしたが、
どうやって、探せばよいでしょうか？
当ビル新築時の建設会社や管理会社とは別に探したいのです。
>>570
＞2部屋でコンクリ打って、仕切はブロック積が多いですよ
まさにそれなんですよ。
サッシの貴重な経験談をありがとう。
>>569
すごく参考になります。
ところで、防音の得意な工務店は希少だということでしたが、
どうやって、探せばよいでしょうか？
当ビル新築時の建設会社や管理会社とは別に探したいのです。
>>570
＞2部屋でコンクリ打って、仕切はブロック積が多いですよ
まさにそれなんですよ。
サッシの貴重な経験談をありがとう。
>562
まず防音工事の要訣は3つ。
1 質量の大きな材料を使う
2 ずべての面を2重構造にして間に空気層を設ける
3 隙間をふさぐ
このうちのどれか１つだけだけでも効果はあるけど、3つがそろったときに相乗効果をもたらします。
ナショナルの遮音シートは使ったことないので、ググって見ました。
高比重物質混入を謳っているところから１の効果を狙った商品のようです。
この手の商品は、単純に質量と性能が比例してると考えて良いので、費用対効果で見て鉛シートの圧勝じゃないですかね。
業界の定番は鉛シートです。
っていうかここまで金かけなくても、空室の部屋に12.5mmのボードを重ね張りして試してみては？ボードだったら1枚300円くらいだし。
俺の持ってる物件は木造ばかりだけど、壁面の防音工事はボード（12.5mm）の2重張りだけです。
これだけでも隣室の会話はほとんど聞こえないレベルになるよ。
まず防音工事の要訣は3つ。
1 質量の大きな材料を使う
2 ずべての面を2重構造にして間に空気層を設ける
3 隙間をふさぐ
このうちのどれか１つだけだけでも効果はあるけど、3つがそろったときに相乗効果をもたらします。
ナショナルの遮音シートは使ったことないので、ググって見ました。
高比重物質混入を謳っているところから１の効果を狙った商品のようです。
この手の商品は、単純に質量と性能が比例してると考えて良いので、費用対効果で見て鉛シートの圧勝じゃないですかね。
業界の定番は鉛シートです。
っていうかここまで金かけなくても、空室の部屋に12.5mmのボードを重ね張りして試してみては？ボードだったら1枚300円くらいだし。
俺の持ってる物件は木造ばかりだけど、壁面の防音工事はボード（12.5mm）の2重張りだけです。
これだけでも隣室の会話はほとんど聞こえないレベルになるよ。
間違えた
↑これ書いたの565です
↑これ書いたの565です
>>573
詳細かつ実践的なお答え、ありがとうございます。
ご存知のとおりナショナルの遮音シートは高額な上に、遮音効果も不明ですので、
すごく迷ってましたが、これで構想が具体的になってきました。
① ボードは、普通の市販のプラスターボードでよいでしょうか？
遮音効果・費用などから、特にお勧めのブランドなどがありましたら。
② また、空気層の件ですが、
今回の重ね張りの際には、既存のボードと新たなボードの間に空気層は必要ですか？
それとも、既存のボードに新たなボードを密着させる方式でかまいませんか？
③ 隙間を塞ぐという意味で、また上下階の防音という意味で、
天井面にも同様のボードを張ることは、やる方がよいでしょうか？
それとも、費用対効果からNGでしょうか。
床面をクッションフロアに張替えることは、少し先になりそうなので、
その替わりにどうかな、と考えています。
ご多忙の身に、重ねて質問してしまい恐縮です。
気が向いたときに、お答えいただければ幸甚です。
よろしくお願いします。
詳細かつ実践的なお答え、ありがとうございます。
ご存知のとおりナショナルの遮音シートは高額な上に、遮音効果も不明ですので、
すごく迷ってましたが、これで構想が具体的になってきました。
① ボードは、普通の市販のプラスターボードでよいでしょうか？
遮音効果・費用などから、特にお勧めのブランドなどがありましたら。
② また、空気層の件ですが、
今回の重ね張りの際には、既存のボードと新たなボードの間に空気層は必要ですか？
それとも、既存のボードに新たなボードを密着させる方式でかまいませんか？
③ 隙間を塞ぐという意味で、また上下階の防音という意味で、
天井面にも同様のボードを張ることは、やる方がよいでしょうか？
それとも、費用対効果からNGでしょうか。
床面をクッションフロアに張替えることは、少し先になりそうなので、
その替わりにどうかな、と考えています。
ご多忙の身に、重ねて質問してしまい恐縮です。
気が向いたときに、お答えいただければ幸甚です。
よろしくお願いします。
577 ：名無し不動さん：05/02/09 20:58:23 ID:3eyLbjug
>562
1 プラスターボードでOKです。
俺はそのとき一番安く手に入る材料を使うし、科学的客観的な計測をしてないので、、メーカーによる違いはわかりません。
ただの感覚だけど多分あんまり違いはないんじゃないかなぁ。
メーカーの違いより、どれだけきっちり施工するかの方が重要な気がする。
少しの隙間も作らないとか、スイッチボックス内もボードで囲むとか、以前のボードとの目地を違うところにするとかそういうことですね。
2 空気層を設けたほうが良い結果が出るのは当然なんだけど、元が１ｋですよね？
空気層＋下地材＋プラスターボードで少なくとも100mmは壁がせり出してくる。
ただでさえ狭い１ｋで100mmって結構大きいんじゃないかと思うんですよね。
下地が必要って時点で工賃も高くなるし。
ということで試しにボード張りだけで試してみては？っていう提案なんですよ。
3 多分やらないほうが良いでしょう。
自分自身床面の防音についてはまだ試行錯誤中なんですが、天井の防音工事をするより床の防音工事をしたほうが効果は高いです。
1 プラスターボードでOKです。
俺はそのとき一番安く手に入る材料を使うし、科学的客観的な計測をしてないので、、メーカーによる違いはわかりません。
ただの感覚だけど多分あんまり違いはないんじゃないかなぁ。
メーカーの違いより、どれだけきっちり施工するかの方が重要な気がする。
少しの隙間も作らないとか、スイッチボックス内もボードで囲むとか、以前のボードとの目地を違うところにするとかそういうことですね。
2 空気層を設けたほうが良い結果が出るのは当然なんだけど、元が１ｋですよね？
空気層＋下地材＋プラスターボードで少なくとも100mmは壁がせり出してくる。
ただでさえ狭い１ｋで100mmって結構大きいんじゃないかと思うんですよね。
下地が必要って時点で工賃も高くなるし。
ということで試しにボード張りだけで試してみては？っていう提案なんですよ。
3 多分やらないほうが良いでしょう。
自分自身床面の防音についてはまだ試行錯誤中なんですが、天井の防音工事をするより床の防音工事をしたほうが効果は高いです。
>>573
お、目一杯プロですね。普通の工務店の人だと
それだけの知識ないですからただものじゃないですね。
俺は一応音響の勉強したから知識だけはちょこっとあるけど
実務ないから素人同然
おそれいりました
できたら他の防音関係スレにもアドバイスしてやってください
お、目一杯プロですね。普通の工務店の人だと
それだけの知識ないですからただものじゃないですね。
俺は一応音響の勉強したから知識だけはちょこっとあるけど
実務ないから素人同然
おそれいりました
できたら他の防音関係スレにもアドバイスしてやってください
某有名メーカーの遮音シートがオークションで出回ってるので
安く買って自分で施工してみてます。
効果は・・・・ まだわかりません（施工中のため）
気休め程度にはなればいいな～。
でも シート張るのだけ他人に頼んで本業をやったほうのが
断然お金になると気付いた今日この頃･･･
難しいですよね・・・・
そういえば 防音出すためのボード２枚張りのときは一枚目の石膏ボードの継ぎ目に
パテを打ってから空気層もうけて次の壁作ってたのです。
薄い下地材で壁作れば ５cmですむかなぁ…
あと クッションフロアの下に入れるクッション材もあるとです。
知り合いはレトロタイル調のクッションフロアをアパートに使ってました。
道具そろえてやる気になれば 床のクッションフロアぐらいなら自分でできるそうですよ。
いっそのこと クロスのみ全面改装の方向でいかがですか？
安く買って自分で施工してみてます。
効果は・・・・ まだわかりません（施工中のため）
気休め程度にはなればいいな～。
でも シート張るのだけ他人に頼んで本業をやったほうのが
断然お金になると気付いた今日この頃･･･
難しいですよね・・・・
そういえば 防音出すためのボード２枚張りのときは一枚目の石膏ボードの継ぎ目に
パテを打ってから空気層もうけて次の壁作ってたのです。
薄い下地材で壁作れば ５cmですむかなぁ…
あと クッションフロアの下に入れるクッション材もあるとです。
知り合いはレトロタイル調のクッションフロアをアパートに使ってました。
道具そろえてやる気になれば 床のクッションフロアぐらいなら自分でできるそうですよ。
いっそのこと クロスのみ全面改装の方向でいかがですか？
コンクリート壁の場合、ボードで空間つくると「太鼓効果」で
音を増幅させるといわれるが・・・
木造壁は大丈夫なの？
音を増幅させるといわれるが・・・
木造壁は大丈夫なの？
すごいな、ＤＩＹ板かよここは
>>577
迅速かつ的確なお答えありがとうございます。
お忙しいところ、早速とお時間を割いていただき恐縮しております。
プロの視点からの、貴重なアドヴァイスを伺えたことは、とても幸いでした。
また、何かありましたらよろしくお願いいたします。
>>578
サッシについての詳細なフォローが、とても助かりました。
ありがとうございます。
>>579
おお、DIYですか。おつかれさまです。
ご示唆から、色々な施行の可能性を検討できますね。
情報ありがとうございます。
>>580
場合によっては、そういう懸念もあるんですね。
情報ありがとうございます。
迅速かつ的確なお答えありがとうございます。
お忙しいところ、早速とお時間を割いていただき恐縮しております。
プロの視点からの、貴重なアドヴァイスを伺えたことは、とても幸いでした。
また、何かありましたらよろしくお願いいたします。
>>578
サッシについての詳細なフォローが、とても助かりました。
ありがとうございます。
>>579
おお、DIYですか。おつかれさまです。
ご示唆から、色々な施行の可能性を検討できますね。
情報ありがとうございます。
>>580
場合によっては、そういう懸念もあるんですね。
情報ありがとうございます。
>>580
板で並行に挟まれてると反響してうるさくなるけど
密閉しないである程度逃げ場作ったり
断熱材かなんか充填したり、内側ジグザグにすると軽減されるよ。
ちなみにツーバイ住宅は板×根太×板だから、特に響く。
板で並行に挟まれてると反響してうるさくなるけど
密閉しないである程度逃げ場作ったり
断熱材かなんか充填したり、内側ジグザグにすると軽減されるよ。
ちなみにツーバイ住宅は板×根太×板だから、特に響く。
お応えいただいた皆さんのお陰で、あらゆる情報が集まり、
私の疑問は全て解答を得ることができました。
ありがとうございました。
的確なお応えで、構想は飛躍的に具体化しました。
望外の喜びです。
またご面倒をおかけするかも知れませんが、よろしくお願いいたします。
私の疑問は全て解答を得ることができました。
ありがとうございました。
的確なお応えで、構想は飛躍的に具体化しました。
望外の喜びです。
またご面倒をおかけするかも知れませんが、よろしくお願いいたします。
>580
木造の場合は最初から空気層があるようなもんだから、後は質量を大きくする方向で施工すればOKと自分では思ってます。
ちなみに壁がコンクリの場合でも空気層を設けるのは効果あるみたいよ。
吉野石膏が実験したレポートがあるんだけど、やみくもに質量を大きくするよりも空気層を設けてから質量を大きくする方向のほうが効果が大きかったっていう内容だったと思う。
。
webにもpdfであがってたと思うから興味があったらググって見て。
木造の場合は最初から空気層があるようなもんだから、後は質量を大きくする方向で施工すればOKと自分では思ってます。
ちなみに壁がコンクリの場合でも空気層を設けるのは効果あるみたいよ。
吉野石膏が実験したレポートがあるんだけど、やみくもに質量を大きくするよりも空気層を設けてから質量を大きくする方向のほうが効果が大きかったっていう内容だったと思う。
。
webにもpdfであがってたと思うから興味があったらググって見て。
ウチの場合(木造在来)の上下の遮音何ですが､
吊天井の石膏ボード2重の遮音シートって感じです｡賃貸として十分ですかね?
施工者にALCも入れた方がいいのか?って訊いたら､
独自で実験したけど､あんなもん効果無いとかホザキやがって採用しようと
しなかった｡(今思うと施工期間短縮の為の口八丁としか思えない｡)
でも､他の業界に関係してる香具師等にあたってみると皆異口同音に効果あるって
言うんだよな｡もう完成しちゃって人住んでるんだけど､
空室になった部屋から順次後付ですがALC敷く事出来るんですか?
ちなみにその施工者は高めのフローリング採用するのがいいとかって､
言ってたなぁ｡まぁ､第三者監理も付けづにやったもんで､終始嘗められてたな｡
吊天井の石膏ボード2重の遮音シートって感じです｡賃貸として十分ですかね?
施工者にALCも入れた方がいいのか?って訊いたら､
独自で実験したけど､あんなもん効果無いとかホザキやがって採用しようと
しなかった｡(今思うと施工期間短縮の為の口八丁としか思えない｡)
でも､他の業界に関係してる香具師等にあたってみると皆異口同音に効果あるって
言うんだよな｡もう完成しちゃって人住んでるんだけど､
空室になった部屋から順次後付ですがALC敷く事出来るんですか?
ちなみにその施工者は高めのフローリング採用するのがいいとかって､
言ってたなぁ｡まぁ､第三者監理も付けづにやったもんで､終始嘗められてたな｡
587 ：名無し不動さん：05/02/11 01:50:33 ID:cBjed95A
はじめまして。
じつは今度一軒家の平屋建て（4ＤＫ）築15年を500万円弱で買おうと思っています。
家賃は月60000円が相場らしいのですが
どう思いますか？
じつは今度一軒家の平屋建て（4ＤＫ）築15年を500万円弱で買おうと思っています。
家賃は月60000円が相場らしいのですが
どう思いますか？
>>587
どう思いますか？って言われても…
一戸建を買うなんて、そりゃ良かったですネェ。じゃダメ？
そもそも「アパート経営なんでも相談室｣に書き込んだ上に、質問したいんだか
何だか解らないような内容…どうしっろって言うの？
どう思いますか？って言われても…
一戸建を買うなんて、そりゃ良かったですネェ。じゃダメ？
そもそも「アパート経営なんでも相談室｣に書き込んだ上に、質問したいんだか
何だか解らないような内容…どうしっろって言うの？
土地つきでその値段なら・・・ まさか離島とかぢゃね～だろ～な w
家賃6万のエリアでその売値は何かウラがある。間違いない！
家賃6万のエリアでその売値は何かウラがある。間違いない！
590 ：名無し不動さん：05/02/11 02:51:41 ID:cBjed95A
＞どう思いますか？って言われても…
？
賃貸用です。買おうというか買うことが決定したというのかな。
競売で初落札したんです。
手続きはこれからだけど。
駅からはあるいたら30分以上かかるけど
バスは頻繁に通ってる。
ひとつ難なのはすぐ商業地域（飲み屋街）なので
環境はあまりよくない。
あるいてすぐにピンサロらしきものがある。
？
賃貸用です。買おうというか買うことが決定したというのかな。
競売で初落札したんです。
手続きはこれからだけど。
駅からはあるいたら30分以上かかるけど
バスは頻繁に通ってる。
ひとつ難なのはすぐ商業地域（飲み屋街）なので
環境はあまりよくない。
あるいてすぐにピンサロらしきものがある。
直感で言うと、俺なら買わない。
その物件の地価の高騰が望めるなら別だけど。
賃貸用なら、コストの割りにうまみが少なそう。
その物件の地価の高騰が望めるなら別だけど。
賃貸用なら、コストの割りにうまみが少なそう。
質問の仕方と同じような姿勢で､安易に買ったんだろ｡
今後どうするんだろうね｡
今後どうするんだろうね｡
>>586
木造なら普通。十分かというとそうでもない。
理由
二重張り＝防火関係で絶対に必要とされる寸法（２０ミリ）のために張らなきゃならない。
ついでに遮音シートはっときゃいいよね～ってかんじ。
発生側の方で遮断したほうが効果が出るのは判りますよね？子供にドタバタするな！というように
音を発生させない、発生しても伝えさせない、伝達しても減衰させるのが大事。
上の階の仕上げが
＊フローリング（普通もしくは裏にクッションがついた防音タイプ）
＊遮音材（耐火ボードやゴムシートや鉛シート等の防音資材）
＊下地合板
＊根太材
の順に施工してあればかなり上等。ＲＣ造なんかだと浮き床工法+フロア仕上げというのが
ローコストで早いってんでかなり増えてる（というかほとんどコレだろ）
ＡＬＣをどうするのかわかりませんがＡＬＣ板はダメです。理由は質量が軽いからです。
水に浮かぶ＝木と同じ質量、ですから。もしフロアの上にＡＬＣを並べて。。と考えるなら
１ミリの鉛シートを隙間無く壁に８０センチほど立ち上げて敷き詰めて、そこへ裏クッションのフロア張ってください。
それもクギは使わずノリでです。
表面で発生した音はクッションで減衰され、鉛で遮音されて階下へ伝わります。
木造なら普通。十分かというとそうでもない。
理由
二重張り＝防火関係で絶対に必要とされる寸法（２０ミリ）のために張らなきゃならない。
ついでに遮音シートはっときゃいいよね～ってかんじ。
発生側の方で遮断したほうが効果が出るのは判りますよね？子供にドタバタするな！というように
音を発生させない、発生しても伝えさせない、伝達しても減衰させるのが大事。
上の階の仕上げが
＊フローリング（普通もしくは裏にクッションがついた防音タイプ）
＊遮音材（耐火ボードやゴムシートや鉛シート等の防音資材）
＊下地合板
＊根太材
の順に施工してあればかなり上等。ＲＣ造なんかだと浮き床工法+フロア仕上げというのが
ローコストで早いってんでかなり増えてる（というかほとんどコレだろ）
ＡＬＣをどうするのかわかりませんがＡＬＣ板はダメです。理由は質量が軽いからです。
水に浮かぶ＝木と同じ質量、ですから。もしフロアの上にＡＬＣを並べて。。と考えるなら
１ミリの鉛シートを隙間無く壁に８０センチほど立ち上げて敷き詰めて、そこへ裏クッションのフロア張ってください。
それもクギは使わずノリでです。
表面で発生した音はクッションで減衰され、鉛で遮音されて階下へ伝わります。
面倒なんでhttp://www.bankyo.co.jp/みてみて。これが浮き床工法。
ＲＣはコンクリの床にこれ並べて仕上がった床面にフロア（クッション付きとか無しとか）を
張ってる。
木造でも原則同じで、階下へそのままの形で振動や音を伝えない＝遮音 ということです。
天井側ですが基本的には
＊断熱材（繊維系で減衰させる）
＊遮音シート（安いのも高いのもそうかわらず）
＊耐火ボード１２ミリ
＊耐火ボード１２ミリあるいは１２ミリ不燃ロックウール化粧吸音板 （ソーラトンとか）
です。
遮音シートに期待しないのは天井面への施工は難しいので完璧に出来ないからです。
ソーラトンが望ましいのは階下の音を吸収するからです。床と逆方向の仕上げだと思ってください。
基本的に遮音は
音を出さない。出た音を伝えさせない。伝わる音は減衰（遠回り、運動）させる。伝わった側で振動させる面を
やわらかいものにする。 です。
窓も同じで単なる窓ではなく、雨戸付きしかも防音雨戸で、防犯ガラスと網入りのペアガラスで
内側にラブホみたいに木戸が付いてれば最高ですね。
ＲＣはコンクリの床にこれ並べて仕上がった床面にフロア（クッション付きとか無しとか）を
張ってる。
木造でも原則同じで、階下へそのままの形で振動や音を伝えない＝遮音 ということです。
天井側ですが基本的には
＊断熱材（繊維系で減衰させる）
＊遮音シート（安いのも高いのもそうかわらず）
＊耐火ボード１２ミリ
＊耐火ボード１２ミリあるいは１２ミリ不燃ロックウール化粧吸音板 （ソーラトンとか）
です。
遮音シートに期待しないのは天井面への施工は難しいので完璧に出来ないからです。
ソーラトンが望ましいのは階下の音を吸収するからです。床と逆方向の仕上げだと思ってください。
基本的に遮音は
音を出さない。出た音を伝えさせない。伝わる音は減衰（遠回り、運動）させる。伝わった側で振動させる面を
やわらかいものにする。 です。
窓も同じで単なる窓ではなく、雨戸付きしかも防音雨戸で、防犯ガラスと網入りのペアガラスで
内側にラブホみたいに木戸が付いてれば最高ですね。
色々見解あろうが､この施工業者のALCは意味なさない発言は､
そんな間違いでもないのか･･
そんな間違いでもないのか･･
またまたすげえ。。。
ここ数日の間に、防音関係がすごく充実してるね。
素人目に面白いのは、
防音・遮音の大原則というものはあるが、
具体的な施工となると、絶対的な教科書があるわけでなく、
各工務店さんが、経験や試行錯誤から、独自に方法を模索しているんだなってわかったこと。
つくづく業者さんの選択って大事だね。。。
ここ数日の間に、防音関係がすごく充実してるね。
素人目に面白いのは、
防音・遮音の大原則というものはあるが、
具体的な施工となると、絶対的な教科書があるわけでなく、
各工務店さんが、経験や試行錯誤から、独自に方法を模索しているんだなってわかったこと。
つくづく業者さんの選択って大事だね。。。
どうせマルチか釣りだろ
まーそうね＜意味なさない 但し業者が耐火ボード等を床下に挟み込んである（ＡＬＣを置こうとする位置関係）ならの話。
何もない状態よりかはＡＬＣひいてあるほうがまし。
ＡＬＣの欠点は「質量が軽い」こと。防火や断熱の面では有利だったりするがこと遮音となると
しんどい。しかも意外と硬いので音が伝わりやすい。同じ厚さなら耐火ボードを重ねたほうが重いし
同じ重量ならもっと薄く施工できるから選択肢としてはＡＬＣは扱われにくいのだ。
＞独自に方法を模索しているんだなってわかったこと
というよりは「コスト」ですね。しかも入手しやすさと施工コストでしょうね。
ＡＬＣはウチでは専門工事店の材工一式でしか手に入りにくい。しかも外壁貼る位無いと高いのだ。
床用ＡＬＣパネルってのもあってそれだと遮音性あるよ。でも厚いし高いし、重いしとプレキャスト板と
同じじゃんかあ？ってかんじ。安いＡＬＣ＋鉄骨なんてのはみんなこれね。現場打ち込みないから安いしね。
＞１ミリの鉛シートを隙間無く壁に８０センチほど立ち上げて敷き詰めて
これ、「床と壁に」に変えてね。
鉛の船に乗る感じね。鉛シートも結構安いんだが重過ぎるんでほとんど施工に使われない。
ただ最終兵器なんで最後の切り札として使う事多いかな。
知らない人多いだろうけど耐火ボードも何種類もあってウチは賃貸の床と腰壁はスーパーハードボードってのにしてる。
洗面所とキッチンは防湿ボード、居室天井は普通のと、三種類使ってる。当然ロスが余計に出るし高い（少量多種だからね）。
ところがこれやっとくとお徳。
酔ってカベ殴っても穴が開かない。脱衣所にカビが生えてもボードまで黒くならない。
重いから防音性が高い。とメリットがある。当然寿命末期までヘナヘナしてこない（ようだ）。
まあ換気扇常時通電になったんで最近は関係なくなってきたかもね。 そんな材料もあるってことです。
何もない状態よりかはＡＬＣひいてあるほうがまし。
ＡＬＣの欠点は「質量が軽い」こと。防火や断熱の面では有利だったりするがこと遮音となると
しんどい。しかも意外と硬いので音が伝わりやすい。同じ厚さなら耐火ボードを重ねたほうが重いし
同じ重量ならもっと薄く施工できるから選択肢としてはＡＬＣは扱われにくいのだ。
＞独自に方法を模索しているんだなってわかったこと
というよりは「コスト」ですね。しかも入手しやすさと施工コストでしょうね。
ＡＬＣはウチでは専門工事店の材工一式でしか手に入りにくい。しかも外壁貼る位無いと高いのだ。
床用ＡＬＣパネルってのもあってそれだと遮音性あるよ。でも厚いし高いし、重いしとプレキャスト板と
同じじゃんかあ？ってかんじ。安いＡＬＣ＋鉄骨なんてのはみんなこれね。現場打ち込みないから安いしね。
＞１ミリの鉛シートを隙間無く壁に８０センチほど立ち上げて敷き詰めて
これ、「床と壁に」に変えてね。
鉛の船に乗る感じね。鉛シートも結構安いんだが重過ぎるんでほとんど施工に使われない。
ただ最終兵器なんで最後の切り札として使う事多いかな。
知らない人多いだろうけど耐火ボードも何種類もあってウチは賃貸の床と腰壁はスーパーハードボードってのにしてる。
洗面所とキッチンは防湿ボード、居室天井は普通のと、三種類使ってる。当然ロスが余計に出るし高い（少量多種だからね）。
ところがこれやっとくとお徳。
酔ってカベ殴っても穴が開かない。脱衣所にカビが生えてもボードまで黒くならない。
重いから防音性が高い。とメリットがある。当然寿命末期までヘナヘナしてこない（ようだ）。
まあ換気扇常時通電になったんで最近は関係なくなってきたかもね。 そんな材料もあるってことです。
601 ：名無し不動さん：05/02/11 23:01:02 ID:x3cUcBfe
木造だと､その上等な施工(+吊天)でも音するのは､どうしようも無いんでしょうな
何も防音しないで聞こえるのが10とすると､6位の音が下に聞こえる感じ?
何も防音しないで聞こえるのが10とすると､6位の音が下に聞こえる感じ?
みなさん、大手だと仲介はどこに依頼してます？
うちはセンチュリー21、エイブル、地元の有力仲介企業です。
うちはセンチュリー21、エイブル、地元の有力仲介企業です。
家は中部なのでニッショー
605 ：名無し不動さん：05/02/13 09:25:58 ID:eGD5tGFd
【ﾌﾞｯﾁｬｹ】ｱﾊﾟｰﾄvsﾏﾝｼｮﾝ【ﾄﾞｰﾖ??】
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/news/1108251851/
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/news/1108251851/
耐火ボードや防振ゴムシート挟み込んで、防振吊り木使って遮音シート挟み込んだ
二重張り天井ならほとんど聞こえない。かなりドシンドシン歩き回っても揺れは伝わるが
音は聞こえない。（ドスドスした低音のみがどこからとも無く聞こえる（低音は無指向性だから）
不愉快な、フローリングにスプーンを落とすような音やTVやラジオの音声等の生活音が聞こえなくなる。
防音になんら配慮しないのを10とするなら2か3、あるいは1かもしれない。これは
音の質によって大きく違う。
低音な部分はこれはRC構造で無い限り遮音出来ない。質量でさえぎるしかないのだ。
ドラムのような打楽器も難しい。フローティング構造にすれば出来るが現実的ではないしそもそもシェルの設定がRC造という・・・
普通の生活に置いて不愉快な音とは高音で連続する、聞きなれない音で、人の話し声に近い
音質（音感）が耳障り。街中で聞かされる電話の会話のようなといえば判り易いかも。
音が意味を無さない＝不愉快ということですね。で、やはりそういったものは高音中音が多い。
出しやすい音はカットしやすいです。カーペットひくだけで消えますし、イスを引かずに持ち上げれば
音はしません。
でも配管が発する排水音は流さないワケにはいきませんので設計段階から生活に配慮した位置や材料で
作るわけです。
二重張り天井ならほとんど聞こえない。かなりドシンドシン歩き回っても揺れは伝わるが
音は聞こえない。（ドスドスした低音のみがどこからとも無く聞こえる（低音は無指向性だから）
不愉快な、フローリングにスプーンを落とすような音やTVやラジオの音声等の生活音が聞こえなくなる。
防音になんら配慮しないのを10とするなら2か3、あるいは1かもしれない。これは
音の質によって大きく違う。
低音な部分はこれはRC構造で無い限り遮音出来ない。質量でさえぎるしかないのだ。
ドラムのような打楽器も難しい。フローティング構造にすれば出来るが現実的ではないしそもそもシェルの設定がRC造という・・・
普通の生活に置いて不愉快な音とは高音で連続する、聞きなれない音で、人の話し声に近い
音質（音感）が耳障り。街中で聞かされる電話の会話のようなといえば判り易いかも。
音が意味を無さない＝不愉快ということですね。で、やはりそういったものは高音中音が多い。
出しやすい音はカットしやすいです。カーペットひくだけで消えますし、イスを引かずに持ち上げれば
音はしません。
でも配管が発する排水音は流さないワケにはいきませんので設計段階から生活に配慮した位置や材料で
作るわけです。
>防振ゴムシート挟み込む
これって､(木造在来)完成後でも後付出来ます?25㎡で値段幾ら位が相場かなぁ
これって､(木造在来)完成後でも後付出来ます?25㎡で値段幾ら位が相場かなぁ
吊天井の石膏ボード2重の遮音シートだと､10の音を4位にしてる感じですかね?
609 ：名無し不動さん：05/02/13 21:28:03 ID:LehxS12P
私はサラリーマンですが、築50年以上の一軒屋を知人に月3万で1年ほど貸しています。
固定資産税&都市計画税(62,000)と火災保険(77,000)の必要経費を除けば年間20万程度の収入なので、確定申告もしていません。
（修繕は自分達でやるという話なので修繕積立費はもらっていません）
これを月6万に家賃を増やしてちゃんと確定申告しようかと思うのですが、税金はいくらくらいになるのでしょうか？
また増やした3万を修繕積立費とすれば確定申告しなくてもいいのでしょうか？そのときは増やした3万を専用の通帳に積み立てる必要があるのでしょうか？
固定資産税&都市計画税(62,000)と火災保険(77,000)の必要経費を除けば年間20万程度の収入なので、確定申告もしていません。
（修繕は自分達でやるという話なので修繕積立費はもらっていません）
これを月6万に家賃を増やしてちゃんと確定申告しようかと思うのですが、税金はいくらくらいになるのでしょうか？
また増やした3万を修繕積立費とすれば確定申告しなくてもいいのでしょうか？そのときは増やした3万を専用の通帳に積み立てる必要があるのでしょうか？
610 ：名無し不動さん：05/02/13 22:54:53 ID:Du6BR+Z9
いまいち、減価償却の意味がわからん。。。
>>607と608はちょっと前のレス読んでないのか？
遮音シートを天井に追加で張る事は非常に困難。上向きに貼り付けるのだが重みで
タッカーの針が抜けるか周辺が切れる。
よってベニアか耐火ボードに鉛シートを貼り付けた材料があるのでそれを張り、さらに
仕上げ材にクロスかソーラトン系の天井材を張る。鉛資材が坪２万に仕上げ材で施工手間で
20-30マンぐらいかかると思うよ。大体鉛資材は定価でしか手に入らないし施工も二人は必要。
＞防音になんら配慮しないのを10とするなら2か3、あるいは1かもしれない。
４以下でしょ？↑
吊り天井って軽天ボルトでスチールチャンネルの事務所みたいのかな？木で組んであるのは
そうは呼ばないし。。
>>609が女性で扶養に入っているならやめたほうがいいと思う。不動産所得は６０万ぐらいだと
扶養から外れるし所得税も取られる。
＞これを月6万に家賃を増やして
目的は「修理費」なのか、所得税を払う為なのかだ。
修理費は入居者が払うというならそのままのほうがいい。大規模な修理が必要なら
すぐにやっちゃってそれを原価償却の対象にして必要な金額（減価償却に当てられる金額）を追加で
もらう風にするほうがいい。 多分先に預かる形では所得とみなすと思われる。
入居者負担の良い点は「修理費を払わずに済む」と「修理（費）を心配しなくて良い」だ。
悪い点は「修理した部分の権利を主張」されること。契約書に明記することが大事。
修理費を見込まなくて良いというのはかなり楽。特に水周りの修理は高くついてしまうので
回収が見込めにくい古く安い物件はこの辺が大事。
遮音シートを天井に追加で張る事は非常に困難。上向きに貼り付けるのだが重みで
タッカーの針が抜けるか周辺が切れる。
よってベニアか耐火ボードに鉛シートを貼り付けた材料があるのでそれを張り、さらに
仕上げ材にクロスかソーラトン系の天井材を張る。鉛資材が坪２万に仕上げ材で施工手間で
20-30マンぐらいかかると思うよ。大体鉛資材は定価でしか手に入らないし施工も二人は必要。
＞防音になんら配慮しないのを10とするなら2か3、あるいは1かもしれない。
４以下でしょ？↑
吊り天井って軽天ボルトでスチールチャンネルの事務所みたいのかな？木で組んであるのは
そうは呼ばないし。。
>>609が女性で扶養に入っているならやめたほうがいいと思う。不動産所得は６０万ぐらいだと
扶養から外れるし所得税も取られる。
＞これを月6万に家賃を増やして
目的は「修理費」なのか、所得税を払う為なのかだ。
修理費は入居者が払うというならそのままのほうがいい。大規模な修理が必要なら
すぐにやっちゃってそれを原価償却の対象にして必要な金額（減価償却に当てられる金額）を追加で
もらう風にするほうがいい。 多分先に預かる形では所得とみなすと思われる。
入居者負担の良い点は「修理費を払わずに済む」と「修理（費）を心配しなくて良い」だ。
悪い点は「修理した部分の権利を主張」されること。契約書に明記することが大事。
修理費を見込まなくて良いというのはかなり楽。特に水周りの修理は高くついてしまうので
回収が見込めにくい古く安い物件はこの辺が大事。
612 ：609：05/02/14 01:06:24 ID:7T+e1eHI
>>611
レスありがとうございます。私は旦那のほうです。
家賃の増加は（給料が減り）生活が苦しくなってきたからです。
増加分3万円を修繕積立費（必要経費）とみなして節税できるかな？と思ったのです。
（家賃の増加は店子も了承済みで、修繕費はあくまで店子が出す条件に変更はありません）
面倒な確定申告をしなくて済むならベストですが、確定申告する場合は修繕積立費というのを通帳のコピーか何かを添付する必要があるのでしょうか？
レスありがとうございます。私は旦那のほうです。
家賃の増加は（給料が減り）生活が苦しくなってきたからです。
増加分3万円を修繕積立費（必要経費）とみなして節税できるかな？と思ったのです。
（家賃の増加は店子も了承済みで、修繕費はあくまで店子が出す条件に変更はありません）
面倒な確定申告をしなくて済むならベストですが、確定申告する場合は修繕積立費というのを通帳のコピーか何かを添付する必要があるのでしょうか？
614 ：名無し不動さん：05/02/14 04:13:47 ID:Z71eB+Hx
あ、もしかして必要経費として認められているのは、使った費用だけなのですか？
積立費も必要経費だと思っていました
積立費も必要経費だと思っていました
>>615
積立金は経費にはならない。
将来の修繕の予定のために積立金を積んでおいて、万一相続でも発生すればごっそりと相続税で持っていかれるよ。
事業としてやりたいんなら、税法の基礎とは言わん、せめて簿記の基礎くらいは勉強しておくが吉。
その上でいろんな対策を考えな。
積立金は経費にはならない。
将来の修繕の予定のために積立金を積んでおいて、万一相続でも発生すればごっそりと相続税で持っていかれるよ。
事業としてやりたいんなら、税法の基礎とは言わん、せめて簿記の基礎くらいは勉強しておくが吉。
その上でいろんな対策を考えな。
いろいろとアドバイスありがとうございます。
大変恐縮なのですが、続けて質問させて下さい。
減価償却費なのですが、親から相続した不動産の取得価額はいくらとするのでしょうか？
大変恐縮なのですが、続けて質問させて下さい。
減価償却費なのですが、親から相続した不動産の取得価額はいくらとするのでしょうか？
税務署に電話するか直接資料もっていってきけよ
暇な時期なら基本は全部教えてくれる
暇な時期なら基本は全部教えてくれる
時節がらか、決算・税務申告関係の話題が出ていますが、こちらも頭の痛い問題、
本日、日本テレビ系列11時半位からのニュースで敷金問題、都の条例を取り上げるようです。
本日、日本テレビ系列11時半位からのニュースで敷金問題、都の条例を取り上げるようです。
減価償却というのは消耗していく資産を経費算入するためにある（と思う）
アパート経営だと建物や付帯設備の外部構築物（門扉とかエントランスまわり）がそうだ。
ローンが終わる頃＝資産を稼ぎ出した＝財産としての建物価値＝終期ということです。
木造だと２２年、鉄骨だと３０年、RCだと５０年だっけな？この年数で割ったりします。
銀行のローン期間設定もこれらが根拠ですので中古アパだと建物に資産価値を見出さなかったりします。
エントランスや塀は１０年です。ですので建物工事にいれがちな土間工事なんかは外溝工事に算入してもらうと
それだけ早く減価償却が終わります。（毎年の減価償却費が増える（短期間になってしまうが）
＞価償却費なのですが、親から相続した不動産の取得価額はいくらとするのでしょうか？
４０年以上経っているということでしたので取得したと思われる金額（当時なら数万円でしょう）の２０分の一しか
引けません。但し最低金額というのが決まってるはずでしたのでそれは引けます。
取得額が算定根拠となりますので相続した物件は税務署で聞いたほうが早いです。多分↑だと思います。
取得（相続）したときではなく建てた時が始まりで償却資産もし切れていない部分（負債）も相続すると解釈するでしょうから。
さっきも究極の経費算入考えたんだが聞くだけ聞いて実行に移さないだろうだと思うのでやめた。
税務署で聞いて来るを報告するのを期待しているよ。
アパート経営だと建物や付帯設備の外部構築物（門扉とかエントランスまわり）がそうだ。
ローンが終わる頃＝資産を稼ぎ出した＝財産としての建物価値＝終期ということです。
木造だと２２年、鉄骨だと３０年、RCだと５０年だっけな？この年数で割ったりします。
銀行のローン期間設定もこれらが根拠ですので中古アパだと建物に資産価値を見出さなかったりします。
エントランスや塀は１０年です。ですので建物工事にいれがちな土間工事なんかは外溝工事に算入してもらうと
それだけ早く減価償却が終わります。（毎年の減価償却費が増える（短期間になってしまうが）
＞価償却費なのですが、親から相続した不動産の取得価額はいくらとするのでしょうか？
４０年以上経っているということでしたので取得したと思われる金額（当時なら数万円でしょう）の２０分の一しか
引けません。但し最低金額というのが決まってるはずでしたのでそれは引けます。
取得額が算定根拠となりますので相続した物件は税務署で聞いたほうが早いです。多分↑だと思います。
取得（相続）したときではなく建てた時が始まりで償却資産もし切れていない部分（負債）も相続すると解釈するでしょうから。
さっきも究極の経費算入考えたんだが聞くだけ聞いて実行に移さないだろうだと思うのでやめた。
税務署で聞いて来るを報告するのを期待しているよ。
ありがとうございました
休みが取れたら税務署に相談に行きたいと思います
休みが取れたら税務署に相談に行きたいと思います
623 ：名無し不動さん：05/02/15 09:00:03 ID:WzAXgZs6
すみません 質問させてください。
大阪の北東部のベッドタウン
快速の止まるＪＲの駅から徒歩４分
新築1.3億鉄骨 20㎡の1R×12室 家賃は約6万
これを頭金3000万出してスッテンテンになって購入すると
サラリーマン大家は生きていけるでしょうか？
大阪の北東部のベッドタウン
快速の止まるＪＲの駅から徒歩４分
新築1.3億鉄骨 20㎡の1R×12室 家賃は約6万
これを頭金3000万出してスッテンテンになって購入すると
サラリーマン大家は生きていけるでしょうか？
>>623
まず､自分の計画･見込みは？
まず､自分の計画･見込みは？
もう確定申告の時期なんで、税務署が不急の相談に乗ってくれるのは４月以降だと思われ。
626 ：名無し不動さん：05/02/15 11:16:58 ID:I0WvP8fO
>>623
論外です、死亡確率９０％
論外です、死亡確率９０％
>>623
ここでそんな質問してるようじゃ、アウトって気がする。
ある程度の答えを出せるような情報も書いてないし、そのぐらいの事すら
解ってないのに…って感じ。
まぁ、年収数千万のサラリーマンなら平気かも？
ここでそんな質問してるようじゃ、アウトって気がする。
ある程度の答えを出せるような情報も書いてないし、そのぐらいの事すら
解ってないのに…って感じ。
まぁ、年収数千万のサラリーマンなら平気かも？
1.3億のうち頭金が3000万てことは1億がローンなんでしょ？
ローンの条件は？
自分で金利計算してみた？
家賃6万の設定も新築だからこそ。
将来的には大規模修繕や空室、物件の陳腐化による値下げも織り込んで計画立てないといけない。
普通なら破産コースだと思うけど、どういう人がこんな話持ち込んできたの？
ローンの条件は？
自分で金利計算してみた？
家賃6万の設定も新築だからこそ。
将来的には大規模修繕や空室、物件の陳腐化による値下げも織り込んで計画立てないといけない。
普通なら破産コースだと思うけど、どういう人がこんな話持ち込んできたの？
629 ：名無し不動さん：05/02/15 11:57:10 ID:WzAXgZs6
>623 です。
近所の工務店（売り主）の勧誘電話で興味を持ったのですが
やはり、致死率は高そうですね。
質問の仕方（情報）すら判っていない全くの素人でごめんなさい
逆に、どんな情報を出せば、判断材料になるのでしょう
近所の工務店（売り主）の勧誘電話で興味を持ったのですが
やはり、致死率は高そうですね。
質問の仕方（情報）すら判っていない全くの素人でごめんなさい
逆に、どんな情報を出せば、判断材料になるのでしょう
630 ：名無し不動さん：05/02/15 11:59:55 ID:TkyozSuV
632 ：名無し不動さん：05/02/15 13:39:22 ID:p01ppvCW
給与以外に80万くらいの不動産所得があってもﾊﾞﾚﾅｲんじゃないかな?
なんでﾊﾞﾚるの?
なんでﾊﾞﾚるの?
そこに不動産があるから
過去レスを読まないから
思うに1.3億というのは土地も込みの価格だろ。
>>623の建物だけでこの価格はありえね～。
サラリーマン大家をやりたいなら一棟買いじゃなくて、まずは一室からはじめていろいろ経験を積んだほうがいいと思う。
それが面倒くさいなら最初から手を出さないことだ。
>>623の建物だけでこの価格はありえね～。
サラリーマン大家をやりたいなら一棟買いじゃなくて、まずは一室からはじめていろいろ経験を積んだほうがいいと思う。
それが面倒くさいなら最初から手を出さないことだ。
637 ：名無し不動さん：05/02/15 19:06:27 ID:2dGJB6mz
＞個人で賃貸契約を結んでいれば税務署にはバレないんじゃない？
普通に貸しても「個人と個人」だぞ？
建物や土地をもっているとそれを「どうしている」かをチェックしている。
たとえばだ、田舎のいとこが上京してきて「間借り」したとする。
見た目は今までどおり家族で暮らしているところへ「同居」するわけだ。でも金払っている。
これは発覚しにくいしまた課税しづらい。生活を一としているとみなされるからね。
ところが空家あるいは空き室を持っている、あるいは過去に大家業をしてた物件を（今は住居にしている）改造して
住んでいる。とかね。こういうのは捕捉されやすい。特に他人に貸す場合はかならず契約書を作っている。
無い＝トラブルの原因だからね。ここでも時々相談されることだし。
税務署的には契約書がることはありがたい。さかのぼって課税するに断固たる「証拠」だからね。
脱税ってのは割に合わないよ～。追徴だけじゃなく「懲罰的課税」と未払い期間の金利（6％ぐらい？）まで毟り取られる。
だから素直に払ったほうが良いし、むしろ「節税」する方向でかんがえたほうがいい。
時効の年月が短いんだが今はいろんなのがデータベース化されているから発覚すると
あれやこれやと根こそぎつつかれるからねえ。自分は無いけど聞く話は悲惨だよん。
反面調査片っ端からやられてごらん。取引中止とか当然だけど訴訟起こされることもあるとか。
普通に貸しても「個人と個人」だぞ？
建物や土地をもっているとそれを「どうしている」かをチェックしている。
たとえばだ、田舎のいとこが上京してきて「間借り」したとする。
見た目は今までどおり家族で暮らしているところへ「同居」するわけだ。でも金払っている。
これは発覚しにくいしまた課税しづらい。生活を一としているとみなされるからね。
ところが空家あるいは空き室を持っている、あるいは過去に大家業をしてた物件を（今は住居にしている）改造して
住んでいる。とかね。こういうのは捕捉されやすい。特に他人に貸す場合はかならず契約書を作っている。
無い＝トラブルの原因だからね。ここでも時々相談されることだし。
税務署的には契約書がることはありがたい。さかのぼって課税するに断固たる「証拠」だからね。
脱税ってのは割に合わないよ～。追徴だけじゃなく「懲罰的課税」と未払い期間の金利（6％ぐらい？）まで毟り取られる。
だから素直に払ったほうが良いし、むしろ「節税」する方向でかんがえたほうがいい。
時効の年月が短いんだが今はいろんなのがデータベース化されているから発覚すると
あれやこれやと根こそぎつつかれるからねえ。自分は無いけど聞く話は悲惨だよん。
反面調査片っ端からやられてごらん。取引中止とか当然だけど訴訟起こされることもあるとか。
まあ3年さかのぼるんだが
36ヶ月分の追徴課税
所得税 地方税な
36ヶ月分の追徴課税
所得税 地方税な
>>623
とても勉強になります。
新築で表面利回り６．６％
ローンの支払いだけでも考えれば即死ボンぬ。
こんな条件で平気な顔で勧誘してくる業者がいるということはｗ
こちらを殺す気マンマンですね。
多分苦しくなったところで「買値の三割で買い取りますよ」攻撃か？
正直半額ぐらいで考えてもいい物件かな。
とても勉強になります。
新築で表面利回り６．６％
ローンの支払いだけでも考えれば即死ボンぬ。
こんな条件で平気な顔で勧誘してくる業者がいるということはｗ
こちらを殺す気マンマンですね。
多分苦しくなったところで「買値の三割で買い取りますよ」攻撃か？
正直半額ぐらいで考えてもいい物件かな。
>>623
地方の状況は知らないんだけど、首都圏だと土地を入手して新築だと
利回りは8%あたりになるかな。できたら10%を目指したいけど、立地が
良ければそこまでの利回りは難しいかな。
問題の物件も利回り10%近くなら買ってもいいよと言ってみたら。
それから、最初に入手する投資物件の場合、自己資金は半額程度あった
方がいいんじゃないかな。
地方の状況は知らないんだけど、首都圏だと土地を入手して新築だと
利回りは8%あたりになるかな。できたら10%を目指したいけど、立地が
良ければそこまでの利回りは難しいかな。
問題の物件も利回り10%近くなら買ってもいいよと言ってみたら。
それから、最初に入手する投資物件の場合、自己資金は半額程度あった
方がいいんじゃないかな。
お蔭さまで確定申告できそうです
税務署に質問したところ、20年以上経過した木造住宅の減価償却費は書かなくて良い(書けない)ということでした
収支決算書には何も添付しなくてよいとも言われましたが、固定資産税や火災保険料の証拠はいらないのですね
税務署に質問したところ、20年以上経過した木造住宅の減価償却費は書かなくて良い(書けない)ということでした
収支決算書には何も添付しなくてよいとも言われましたが、固定資産税や火災保険料の証拠はいらないのですね
６万×１２で７２万。１２ヶ月で８６４万。１０年でも８６４０万しか上がってこない。
駅から近いということで土地面積を逆算。２０平米で三階建て（コスト面だとこんなもん）四室だろう。
1F面積は２０×４部屋で８０平米。建蔽率が80％で約100平米。実際は１１０平米ぐらいかな。
３０坪程度の土地に三階建ての鉄骨賃貸ってところかな。
駅近いということで坪１２０万で３６００万円の資産価値アリとみなしても厳しいね。
その土地が入手しづらいとかで資産価値が２００万近くあるなら別だが家賃設定からみても１００万はきりそうだね。
頭金入れて残り２０年の借金だと返済額が毎月５０万。あがりが７２万じゃ金利3％超えたら氏ぬね。
空き室が４つ出る可能性があるので４８万で差額補填出来ないとなると厳しい。
今後の金利上昇局面を乗り越える算段が無いなら手を出さないほうがいい。買うなら７―８０００万ぐらいが
いいせんだろうね。土地３千万に建物4000万かな。この辺が妥当なライン。
駅から近いということで土地面積を逆算。２０平米で三階建て（コスト面だとこんなもん）四室だろう。
1F面積は２０×４部屋で８０平米。建蔽率が80％で約100平米。実際は１１０平米ぐらいかな。
３０坪程度の土地に三階建ての鉄骨賃貸ってところかな。
駅近いということで坪１２０万で３６００万円の資産価値アリとみなしても厳しいね。
その土地が入手しづらいとかで資産価値が２００万近くあるなら別だが家賃設定からみても１００万はきりそうだね。
頭金入れて残り２０年の借金だと返済額が毎月５０万。あがりが７２万じゃ金利3％超えたら氏ぬね。
空き室が４つ出る可能性があるので４８万で差額補填出来ないとなると厳しい。
今後の金利上昇局面を乗り越える算段が無いなら手を出さないほうがいい。買うなら７―８０００万ぐらいが
いいせんだろうね。土地３千万に建物4000万かな。この辺が妥当なライン。
648 ：名無し不動さん：05/02/16 15:57:14 ID:+KXtVKlm
623です。
みなさま、ホントに中途半端な質問に
時間を取って頂き、ありがとうございます。
物件はJR○槻 徒歩4分 阪急○槻市駅徒歩7分
開発から取り残されたような住宅地にあります。
映画館や図書館、官公街もすぐ横で
数年先に関大が来るので
学生が入ってくれるかなと、軽く考えていました。
資料によるとオートロック、フローリング バストイレ別
年間収益は約905マンなので粗利で 6.9%
土地は約40坪強 地元の工務店が売り主です。
年金対策にしたかったのですが、甘い考えのようでした。
みなさま、ホントに中途半端な質問に
時間を取って頂き、ありがとうございます。
物件はJR○槻 徒歩4分 阪急○槻市駅徒歩7分
開発から取り残されたような住宅地にあります。
映画館や図書館、官公街もすぐ横で
数年先に関大が来るので
学生が入ってくれるかなと、軽く考えていました。
資料によるとオートロック、フローリング バストイレ別
年間収益は約905マンなので粗利で 6.9%
土地は約40坪強 地元の工務店が売り主です。
年金対策にしたかったのですが、甘い考えのようでした。
649 ：名無し不動さん：05/02/16 15:59:14 ID:cJLbnI4B
今ある店舗（工場）兼用住宅をアパートに建て替えたいんだけど、
立て替えるお金がない。
費用を貸してくれるかわりに、そこの管理を任すとかいう条件で
やってくれそうな不動産屋知りませんか？
立て替えるお金がない。
費用を貸してくれるかわりに、そこの管理を任すとかいう条件で
やってくれそうな不動産屋知りませんか？
＞店舗（工場）兼用住宅をアパートに建て替えたいんだけど
工場付きは許可されないよ。工員が住む為以外は生活環境が悪いので共同住宅としては
建築許可が出ない。共同住宅のみなら道路付け他の条件が良ければ普通におります。
工場やってたなら信用金庫とか銀行と取引あるでしょ？ちょっと営業マンに聞いてみな。
土地担保だけで貸してくれると思うぞ。いくつか回ればそういう金融機関に出会える。
土地担保金融とか危なげなのがあるが金利が5％以上で危なすぎ。まずは銀行や農協などへ相談だ。
＞物件はJR○槻 徒歩4分 阪急○槻市駅徒歩7分
だから～最初にこういうのを書かないとワケわからんわけよ。諸条件が判らないと
書かれた範囲を元に推測するしかないからね。
土地が４０坪ということで１２０万、４８００万あたりか。。１３０００万から引くと
８２００万が建物。述べ床で２０平米×12室で240平米、廊下とかで延べ２７０平米ぐらいか。。
９０坪ぐらいかと思うが建蔽率が100％でも８０坪だぞ。。ｗ
さて坪単価９０万ぐらいの鉄骨賃貸住宅ということで見た感じがどんなもんだろうか？と思う。
オートロックにエレベータに常駐管理人がいるのか（ｗ
基本的に建物と土地は分離して「荒利計算」をしたほうがよいと思う。
中古物件はひっくるめて計算（建物に価値が無いから）してもいいけど新築に近いのは
建物のみでの収益率と、土地単独での収益率を勘案すべきだね。
623がその地域に土地を欲しいと思うなら借金の返済を入居者が行ってくれて（賃料収入がこれ）
１０数年後に一部改造あるいは壊して自分が土地を手に入れるという理由であれば極端な話
赤字で回っててもイイワケよ。投資金額に対してのリターンを期待するならやめたほうがいいって
感じかな？つか３千万持ってるなら後もう少しがんばって4000まで貯めてから土地を買って
担保に入れてアパを安く立てたほうがいいんじゃない？好きな間取りで好きな仕様で作れるよ。
少なくとも坪９０万な超高級賃貸だってそのときに作れるワケだから（ｗ
工場付きは許可されないよ。工員が住む為以外は生活環境が悪いので共同住宅としては
建築許可が出ない。共同住宅のみなら道路付け他の条件が良ければ普通におります。
工場やってたなら信用金庫とか銀行と取引あるでしょ？ちょっと営業マンに聞いてみな。
土地担保だけで貸してくれると思うぞ。いくつか回ればそういう金融機関に出会える。
土地担保金融とか危なげなのがあるが金利が5％以上で危なすぎ。まずは銀行や農協などへ相談だ。
＞物件はJR○槻 徒歩4分 阪急○槻市駅徒歩7分
だから～最初にこういうのを書かないとワケわからんわけよ。諸条件が判らないと
書かれた範囲を元に推測するしかないからね。
土地が４０坪ということで１２０万、４８００万あたりか。。１３０００万から引くと
８２００万が建物。述べ床で２０平米×12室で240平米、廊下とかで延べ２７０平米ぐらいか。。
９０坪ぐらいかと思うが建蔽率が100％でも８０坪だぞ。。ｗ
さて坪単価９０万ぐらいの鉄骨賃貸住宅ということで見た感じがどんなもんだろうか？と思う。
オートロックにエレベータに常駐管理人がいるのか（ｗ
基本的に建物と土地は分離して「荒利計算」をしたほうがよいと思う。
中古物件はひっくるめて計算（建物に価値が無いから）してもいいけど新築に近いのは
建物のみでの収益率と、土地単独での収益率を勘案すべきだね。
623がその地域に土地を欲しいと思うなら借金の返済を入居者が行ってくれて（賃料収入がこれ）
１０数年後に一部改造あるいは壊して自分が土地を手に入れるという理由であれば極端な話
赤字で回っててもイイワケよ。投資金額に対してのリターンを期待するならやめたほうがいいって
感じかな？つか３千万持ってるなら後もう少しがんばって4000まで貯めてから土地を買って
担保に入れてアパを安く立てたほうがいいんじゃない？好きな間取りで好きな仕様で作れるよ。
少なくとも坪９０万な超高級賃貸だってそのときに作れるワケだから（ｗ
騙されるなよ
653 ：名無し不動さん：05/02/18 13:23:19 ID:reWLG3u8
623 です。
みなさま、ありがとうございました。
騙されてるって気が、ひしひしと湧いてきました。
目的が、年金対策なので
老後でも、しっかり形のあるものをと考えたので
新築がいいかなと考えていました。
たしかに、空室や金利変動のリスクは頭にありませんでした。
もう一度、出直してきます。
また、くだらない質問をするかもしれませんが
その時も、よろしくお願いします。
m(__)m
みなさま、ありがとうございました。
騙されてるって気が、ひしひしと湧いてきました。
目的が、年金対策なので
老後でも、しっかり形のあるものをと考えたので
新築がいいかなと考えていました。
たしかに、空室や金利変動のリスクは頭にありませんでした。
もう一度、出直してきます。
また、くだらない質問をするかもしれませんが
その時も、よろしくお願いします。
m(__)m
654 ：名無し不動さん：05/02/18 16:12:38 ID:X+km/YqP
親が持っている貸しビルに中国人や韓国人が又貸しで住んでいる！親は公務員で忙しくヤハリ遺産なのでのほほんとしてるが・私が相続したらすぐにでも追い出すつもり・・法律的に問題ないよね？
法的に問題なくても食いついてくる団体はいっぱい居るから注意しる。
656 ：名無し不動さん：05/02/18 17:12:36 ID:CkwZAXW7
>>654
うちもきちんと不動産屋に仲介してたのに、勝手に中国の人に又貸しされそうになった事があったよ。
なんか日本語がおかしかった人が出入りしてた。一つの事務所の部屋4つに区切るって言いだすし。
あやしいと思ったら、貸す人の会社の登記簿とって足で調べた方が良いです。
まるで、私立探偵みたいだけど仕方が無いんだ。不動産屋も頼りにならない所があるから。
内の場合、登記簿の会社がなかったので、お断りしました。
今は亡き親父が老骨に鞭打って、電車乗り継いで遠くまで行って調べてくれた。
そんじゃないと、今頃は犯罪の巣窟のマンソンになってたかもな・・・。
あの時はサンキュー、パパ・・・。
うちもきちんと不動産屋に仲介してたのに、勝手に中国の人に又貸しされそうになった事があったよ。
なんか日本語がおかしかった人が出入りしてた。一つの事務所の部屋4つに区切るって言いだすし。
あやしいと思ったら、貸す人の会社の登記簿とって足で調べた方が良いです。
まるで、私立探偵みたいだけど仕方が無いんだ。不動産屋も頼りにならない所があるから。
内の場合、登記簿の会社がなかったので、お断りしました。
今は亡き親父が老骨に鞭打って、電車乗り継いで遠くまで行って調べてくれた。
そんじゃないと、今頃は犯罪の巣窟のマンソンになってたかもな・・・。
あの時はサンキュー、パパ・・・。
657 ：名無し不動さん：05/02/18 17:30:25 ID:X+km/YqP
654です！そうなんですか？うちの親はよく調べもせず貸して
勝手に店舗やら中国人が20人住めるように改築され散々です！
一応定期借款にはなってますが・私があまりに口出すと親におまえには関係ない扱い！
なんだか乗っ取られそうで・・ヤキモキしてます！一応家賃40万はトドコウリないのですが・・
勝手に店舗やら中国人が20人住めるように改築され散々です！
一応定期借款にはなってますが・私があまりに口出すと親におまえには関係ない扱い！
なんだか乗っ取られそうで・・ヤキモキしてます！一応家賃40万はトドコウリないのですが・・
658 ：＜＜急募!!＞＞：05/02/18 17:33:22 ID:VNEwY15y
初めましてアメリカ村店舗.comと申します。
現在弊社では事業拡大の為、
不動産・企画営業をして頂ける方を緊急募集しております。
是非がんばってみたいと言う方は気軽にご応募ください!!
＜＜募集内容＞＞
■職種 ・・・・・大阪アメ村内における企画営業
■仕事内容 ・・・・・不動産管理のお仕事です。
研修期間中はアメリカ村周辺のリサーチを
兼ねて学んでもらう作業を行って頂きます。
※未経験の方でも分かりやすいように指導致します。
～飛び込みの営業など一切ありませんので安心してご応募ください。～
■雇用形態 ・・・・・正社員
■応募資格 ・・・・・２０歳～３０歳くらいまで
明るく真面目でトライ精神のある方
■最寄駅 ・・・・・地下鉄御堂筋線 心斎橋駅 徒歩3分
■勤務時間 ・・・・・９：３０～１８：３０
■給与 ・・・・・月給 １８万円 (＋高率歩合給制度あり)
■待遇 ・・・・・交通費全支給
■休日・休暇・・・・・土・日・祝日・年末年始・夏期休暇
■試用・研修期間・・・・・研修期間３ヶ月間 (給与は本採用時と同額)
■会社ホームページ・・・・・http://www.americamuratenpo.com/
＜＜応募・選考について＞＞
■応募方法 ・・・・・お電話にてご応募下さい。06-6241-0057(採用担当者：増田）
■採用担当 ・・・・・増田
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■勤務時間 ・・・・・９：３０～１８：３０
■給与 ・・・・・月給 １８万円 (＋高率歩合給制度あり)
■待遇 ・・・・・交通費全支給
■休日・休暇・・・・・土・日・祝日・年末年始・夏期休暇
■試用・研修期間・・・・・研修期間３ヶ月間 (給与は本採用時と同額)
■会社ホームページ・・・・・http://www.americamuratenpo.com/
＜＜応募・選考について＞＞
■応募方法 ・・・・・お電話にてご応募下さい。06-6241-0057(採用担当者：増田）
■採用担当 ・・・・・増田
＞なんだか乗っ取られそうで・・ヤキモキしてます！一応家賃40万はトドコウリないのですが・・
カネさえ入ればいい。って感じかな？＜親
入金チェックは厳しくね。一日でも遅れたらガンガンやるべし。それと
入管へ電話するのは「自由」だからね～。とりあえず親のモノだし又貸し状態？なのも
黙認してるんでしょ？今は一旦空いちゃうとなかなか埋まらないから「ある程度」はしょうがないね。
実際にトラブルに発展した例？はいくらでもあるから上手く行くほうが難しいって
思ってたほうがいいよ。一応保証人の調査だけはしておいたほうがいいよ。
カネさえ入ればいい。って感じかな？＜親
入金チェックは厳しくね。一日でも遅れたらガンガンやるべし。それと
入管へ電話するのは「自由」だからね～。とりあえず親のモノだし又貸し状態？なのも
黙認してるんでしょ？今は一旦空いちゃうとなかなか埋まらないから「ある程度」はしょうがないね。
実際にトラブルに発展した例？はいくらでもあるから上手く行くほうが難しいって
思ってたほうがいいよ。一応保証人の調査だけはしておいたほうがいいよ。
やつらはいきなりトンズラするからやばいよ。
なまじ荷物を残されるから処分に困る。
処分した後、難癖つけてこないともかぎらんし。
なまじ荷物を残されるから処分に困る。
処分した後、難癖つけてこないともかぎらんし。
662 ：名無し不動さん：05/02/18 21:57:24 ID:Nz+nCH9p
>>660
近隣住民にとっては･･･
近隣住民にとっては･･･
そういえば中国からの留学生を下宿させてさんざん面倒見てやった挙句、強盗殺人でその留学生に殺された老夫婦がむかしいたな。
そんなのはレアケースだと思いたいが、去年のサッカーのワールドカップ見てると、連中が腹の中で何考えてるか・・・ｶﾞｸｶﾞｸ((( ((;ﾟДﾟ)) )))ﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
大陸も半島も反日教育には力いれてるみたいだし。
そんなのはレアケースだと思いたいが、去年のサッカーのワールドカップ見てると、連中が腹の中で何考えてるか・・・ｶﾞｸｶﾞｸ((( ((;ﾟДﾟ)) )))ﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
大陸も半島も反日教育には力いれてるみたいだし。
あ～そうそうこれ見て。
http://cool.kakiko.com/korea00/long.html
そこの
45 - 46 物件貸したらエライ事に…
が参考になる。ちゃんと払っているときはうまくいっているのだが
一旦しくじってしまうと周りがハンパなく死んでくぞ。
http://cool.kakiko.com/korea00/long.html
そこの
45 - 46 物件貸したらエライ事に…
が参考になる。ちゃんと払っているときはうまくいっているのだが
一旦しくじってしまうと周りがハンパなく死んでくぞ。
665 ：名無し不動さん：05/02/19 03:02:55 ID:qjPO0swU
654です！皆さんレスありがとうございます。
そうなんですよん！始めに貸した日本人が家賃を半年滞納したあげくチョンに又貸しとんずら！その時も親は弁護士にも相談せず
そのままチョンと再契約（もちろん調査などしてない）私はやっぱ犯罪がね怖いよ！定期借款も後三年なので親二人退職金ともう何件かの
物件を担保に借金しビルを立て直す計画があるのですが・・親はチョンに口約束で又貸しと・
私はそんなつもりさらさらなく・・すっぱと切りたいが・・あいつらに殺されかな？
そうなんですよん！始めに貸した日本人が家賃を半年滞納したあげくチョンに又貸しとんずら！その時も親は弁護士にも相談せず
そのままチョンと再契約（もちろん調査などしてない）私はやっぱ犯罪がね怖いよ！定期借款も後三年なので親二人退職金ともう何件かの
物件を担保に借金しビルを立て直す計画があるのですが・・親はチョンに口約束で又貸しと・
私はそんなつもりさらさらなく・・すっぱと切りたいが・・あいつらに殺されかな？
>663
いろんな中国について詳しい人に聞いたけど、
中国人は殺人なんて全く平気、だからね。
人殺しなんて、なんとも思ってない。
そういうお国柄、そういう風習、歴史、伝統の国。
だから今の共産党政権が殺人をおかした奴を逮捕して死刑にするのは
ほとんどの中国人はおかしいと思ってる。
でも、共産党が怖いからいえないだけ。
中国人と友達になったら、どんなに親切にしても、簡単に裏切られて殺される確率高いよ
いろんな中国について詳しい人に聞いたけど、
中国人は殺人なんて全く平気、だからね。
人殺しなんて、なんとも思ってない。
そういうお国柄、そういう風習、歴史、伝統の国。
だから今の共産党政権が殺人をおかした奴を逮捕して死刑にするのは
ほとんどの中国人はおかしいと思ってる。
でも、共産党が怖いからいえないだけ。
中国人と友達になったら、どんなに親切にしても、簡単に裏切られて殺される確率高いよ
667 ：名無し不動さん：05/02/19 04:38:24 ID:qjPO0swU
665です！誤字がありました～
口約束で又貸し→また貸すでした～
口約束で又貸し→また貸すでした～
そっか。。まずは親を説得したほうがいいね。ビルを乗っ取ることは出来ないが
使い続けることは出来るからね。（家賃滞納しない限り一方的な解約は出来ない）
契約は必ず「書面」にすることと、日本人か帰化した人を連帯保証人に入れること。
現時点で出来るのは入管へ通報することだね。やつらも安く使いたいから違法滞在者を
使う。だから怪しげな仕事でなくとも入管が入ると誰もいなくなる。
うまく立ち回らないと殺されるよ。マジで。一人６０万が相場だというのを良く聞く。
国に帰れば６０万だと大金持ちだからね。一発で稼げてしかも楽で捕まらないからね。
使い続けることは出来るからね。（家賃滞納しない限り一方的な解約は出来ない）
契約は必ず「書面」にすることと、日本人か帰化した人を連帯保証人に入れること。
現時点で出来るのは入管へ通報することだね。やつらも安く使いたいから違法滞在者を
使う。だから怪しげな仕事でなくとも入管が入ると誰もいなくなる。
うまく立ち回らないと殺されるよ。マジで。一人６０万が相場だというのを良く聞く。
国に帰れば６０万だと大金持ちだからね。一発で稼げてしかも楽で捕まらないからね。
669 ：名無し不動さん：05/02/19 11:59:21 ID:qjPO0swU
中国人は留学生とかなんとか・・皆若いです！店舗の方のチョン女が意味不明！又貸し相手に脅されてるとか・
ハッキリした住所も言わないし・・お歳暮に韓国ノリダンボール一箱と朝鮮人参酒を送ってきたりで・・
ちなみに従兄弟は中国人と結婚している・・
ハッキリした住所も言わないし・・お歳暮に韓国ノリダンボール一箱と朝鮮人参酒を送ってきたりで・・
ちなみに従兄弟は中国人と結婚している・・
670 ：名無し不動さん：05/02/19 12:18:37 ID:T/Y8YoEZ
ワンルームマンション経営で、こんなものも必要経費にしている
というのを教えてください。
というのを教えてください。
ワンルームマンション経営だけ…。
>>670
オレは株式会社でマンション経営してるから普通の会社が経費に出来るようなものは経費で落とせる。
たとえば接待交際費や福利厚生費なんかも、会社規模と比較して相当な範囲内ならOK。
だけど一部、個人事業で経営している物件もあるんだけど、そっちは結構うるさく言われるよ。
オレは株式会社でマンション経営してるから普通の会社が経費に出来るようなものは経費で落とせる。
たとえば接待交際費や福利厚生費なんかも、会社規模と比較して相当な範囲内ならOK。
だけど一部、個人事業で経営している物件もあるんだけど、そっちは結構うるさく言われるよ。
小さいアパだけどＰＣとかプリンタは経費。掃除に週二回行ってることになってるので
電車賃とかそこで飲むジュース代とかｗ
基本的に部屋を維持する為の費用ならＯＫ。遠くなら年数回の点検の為の旅行代も
経費になる。新幹線代や飛行機代が落とせる。（領収書とか半券残るようなのだと持ってないとダメだよ）
チケットショップの領収書ならＯＫじゃないかな？
知り合いは九州にワンルーム持ってて年２回旅行がてら行ってる。ホテル代も落としてるぞ。
別の知り合いは都内だけど玄関の前だけ掃除しに行ってることになってる。
電車代が往復￥1000に食事代が800くらいで一回当たり￥2000を毎月８回行ってる。
￥16.000が１２ヶ月なので１９万が経費となる。どう？結構落とせるよね？
まだ税務署からのツッコミが無いようだけど、まあギリギリだろうな。実際に業者に頼めば
それくらい掛かるし、時々は本当に行ってドア拭いたりしてるようだしね。
電車賃とかそこで飲むジュース代とかｗ
基本的に部屋を維持する為の費用ならＯＫ。遠くなら年数回の点検の為の旅行代も
経費になる。新幹線代や飛行機代が落とせる。（領収書とか半券残るようなのだと持ってないとダメだよ）
チケットショップの領収書ならＯＫじゃないかな？
知り合いは九州にワンルーム持ってて年２回旅行がてら行ってる。ホテル代も落としてるぞ。
別の知り合いは都内だけど玄関の前だけ掃除しに行ってることになってる。
電車代が往復￥1000に食事代が800くらいで一回当たり￥2000を毎月８回行ってる。
￥16.000が１２ヶ月なので１９万が経費となる。どう？結構落とせるよね？
まだ税務署からのツッコミが無いようだけど、まあギリギリだろうな。実際に業者に頼めば
それくらい掛かるし、時々は本当に行ってドア拭いたりしてるようだしね。
674 ：名無し不動さん：05/02/19 15:43:30 ID:T/Y8YoEZ
ニフティなんかのネット代もOKですよね。
675 ：名無し不動さん：05/02/19 16:46:29 ID:Um2rUe7y
今度、築２４年、６階建てＲＣ造のアパートの配管にライニングをする予定ですが、どなたか自分のアパートの配管にライニングをした人はいますか？
いや通信費は「按分」だよ。管理会社みたいにしてないだろうから
自宅の電話を連絡用にすると「自家用：管理用＝80：20」ぐらいか。。携帯電話代も同じ。
メールで連絡をもらう場合は専用のアドレスなら全額、自家用と併用なら按分。
切手は全額認められるんだが実際に郵便出してないとダメ。電話は基本料金も通話料も
按分の対象です。ネット代は落としてないけどメールと同じでプロバ代とＡＤＳＬ料金を合算して
（不可分だから）按分だろうね。半分は大丈夫？
電話＝不可欠だし呼び出し音でわかるがメールはこちらから読み込みに行かないと連絡取れないので
そういった労力分を含めて半分はイケるかと。。それとこういうところで情報を集めることも含まれるからね。
新聞代は。。えーどうだろね。経済新聞はＯＫ？ｗ
自宅の電話を連絡用にすると「自家用：管理用＝80：20」ぐらいか。。携帯電話代も同じ。
メールで連絡をもらう場合は専用のアドレスなら全額、自家用と併用なら按分。
切手は全額認められるんだが実際に郵便出してないとダメ。電話は基本料金も通話料も
按分の対象です。ネット代は落としてないけどメールと同じでプロバ代とＡＤＳＬ料金を合算して
（不可分だから）按分だろうね。半分は大丈夫？
電話＝不可欠だし呼び出し音でわかるがメールはこちらから読み込みに行かないと連絡取れないので
そういった労力分を含めて半分はイケるかと。。それとこういうところで情報を集めることも含まれるからね。
新聞代は。。えーどうだろね。経済新聞はＯＫ？ｗ
実際に修繕にかかった費用は当然経費になるとして、
修繕積立金は経費として計上できるんでしょうか？
修繕積立金は経費として計上できるんでしょうか？
公庫融資でアパマン経営してる人いますか？
礼金更新料取れない分ってどこから回収してます？
礼金更新料取れない分ってどこから回収してます？
>>677
そんな費用科目はないよ。経費にはできない。
実際に修繕を行って支払をしなきゃ費用にはならない。
修繕費が小さければそのまま費用として認められる。
金額の大きなものは資本的支出として建物の価値が増加したものとして、その後減価償却により処理したりする。
（細かいところは自分でぐぐって勉強してくれ）
ただこのテの処理の一番の問題は、物件の寿命の最後の最後で、物件を取り壊すなんてとき。
物件を壊すのだから資本的支出で処理することは出来ない。
てことは何千万という解体費用が一気に経費となってしまう。
損失の繰越で何年かに分散することは出来るが、事業全体でそれに対応するだけの収益をあげていないと、ただの損で終わってしまう。
そんな費用科目はないよ。経費にはできない。
実際に修繕を行って支払をしなきゃ費用にはならない。
修繕費が小さければそのまま費用として認められる。
金額の大きなものは資本的支出として建物の価値が増加したものとして、その後減価償却により処理したりする。
（細かいところは自分でぐぐって勉強してくれ）
ただこのテの処理の一番の問題は、物件の寿命の最後の最後で、物件を取り壊すなんてとき。
物件を壊すのだから資本的支出で処理することは出来ない。
てことは何千万という解体費用が一気に経費となってしまう。
損失の繰越で何年かに分散することは出来るが、事業全体でそれに対応するだけの収益をあげていないと、ただの損で終わってしまう。
>>678
公庫融資で建てられたってプレートが建物のどこかに貼ってない？
まずはそんなもの取り外せ。
仲介の不動産屋には銀行からの借り換えで公庫融資は完済したって言っとけばそれで無問題。
もっとも今どき礼金や更新料取れるなんて、よほど人気物件なんだな。羨ましいよ。
公庫融資で建てられたってプレートが建物のどこかに貼ってない？
まずはそんなもの取り外せ。
仲介の不動産屋には銀行からの借り換えで公庫融資は完済したって言っとけばそれで無問題。
もっとも今どき礼金や更新料取れるなんて、よほど人気物件なんだな。羨ましいよ。
681 ：名無し不動さん：05/02/19 19:50:00 ID:T/Y8YoEZ
不動産の広告や競売の公告が入っているのだから、新聞代（朝日新聞）も按分（５：５）で処理してOKですか？
>>672
うちと似てるけど、
個人事業で経営してる分は「会社」に管理任せている。
家賃保証付契約でね。税務署にもよるけど15％くらいは管理料として認めてくれる。
会社も売り上げ増えるから経費も増やせるでしょ。
漏れところはに「資産保有会社」と「管理会社」分けて
同じような家賃保証付き契約で「管理会社」に管理料払っている。
両方の会社から給料でてるわけ。
まあ、その「管理会社」は外部の管理会社に丸投げしてるわけだが。
うちと似てるけど、
個人事業で経営してる分は「会社」に管理任せている。
家賃保証付契約でね。税務署にもよるけど15％くらいは管理料として認めてくれる。
会社も売り上げ増えるから経費も増やせるでしょ。
漏れところはに「資産保有会社」と「管理会社」分けて
同じような家賃保証付き契約で「管理会社」に管理料払っている。
両方の会社から給料でてるわけ。
まあ、その「管理会社」は外部の管理会社に丸投げしてるわけだが。
>>680
そんなことして大丈夫？
ばれたら借入金一括返済させられるんじゃないかなあ・・・
＞もっとも今どき礼金や更新料取れるなんて、よほど人気物件なんだな。羨ましいよ。
まだまだ「取らない物件」の方が少ないと思うけど、どうなんだろ。
680さんは取ってないのかな？仲介手数料とかどうやって捻出してるの？
そんなことして大丈夫？
ばれたら借入金一括返済させられるんじゃないかなあ・・・
＞もっとも今どき礼金や更新料取れるなんて、よほど人気物件なんだな。羨ましいよ。
まだまだ「取らない物件」の方が少ないと思うけど、どうなんだろ。
680さんは取ってないのかな？仲介手数料とかどうやって捻出してるの？
>>678
うちの場合(借りてるマンション)は､更新手数料(不動産屋の)だった気がする｡
うちの場合(借りてるマンション)は､更新手数料(不動産屋の)だった気がする｡
>>683
入居者が誰だか公庫は把握できないわけだから、入居者から聞き取り調査しようと思ったら現地に出向いて直接聞くしかない。
で公庫の人間がそんな面倒なことはまずしない。
漏れの公庫融資の物件では、子供用の砂場が猫のトイレになっちまったんで、住人の要請でアスファルトを敷いた。
同様に建物脇の植え込みもゴミの不法投棄を誘発するからと言われて、撤去した。
そういうの全部公庫融資の条件だったと思うけど、なんも言ってこんよ。
入居者が誰だか公庫は把握できないわけだから、入居者から聞き取り調査しようと思ったら現地に出向いて直接聞くしかない。
で公庫の人間がそんな面倒なことはまずしない。
漏れの公庫融資の物件では、子供用の砂場が猫のトイレになっちまったんで、住人の要請でアスファルトを敷いた。
同様に建物脇の植え込みもゴミの不法投棄を誘発するからと言われて、撤去した。
そういうの全部公庫融資の条件だったと思うけど、なんも言ってこんよ。
＞修繕積立金は経費として計上できるんでしょうか？
もう少し前のレスを見てないだろうね。ここの最初から見てみな。
もう少し一緒に勉強してみようか。
毎年３０万を「修繕積立金」として売上から抜く。３０万分の課税を逃れるわけだ。
５年後に水廻りを修理した。１５０万掛かった。減価償却の対象にならない工事内容だと仮定する。
当然だが積立金から引き当てる。その年の売上からはその年の分の３０万しか引けない。
荒っぽいが一割の課税だとして、すると毎年３万、五年で１５万分得（免税）される。
積み立てしないで１５０万をその年に引いても１５万円分お得なワケだ。もう少し言うと
総売上から引くから課税の累進段階が下がるので税率が下がるかもしれない。（こっちのほうが得かも）
いっぺんに１５０万を用意出来なかったのでローンを組むときもあろう。なんせ積み立てしてないから。三年ローンだ。
その年の売上から１５０万を引く。さらに金利10％なら１５万（金利分）が今年の売上から経費として引ける。
来年はえーと、１０万くらい？再来年は５万ぐらいが引ける。
税金払う金額は同じか少し安くなる。しかしその分以上ローン会社に行く。だが売上から金利は経費として引けるので
さらに累進分が下がるし、ローン組むことで個人的な信用度も上がる。
ということで、修繕積立金って項目は無いし似たような制度もないがそのときに
借り入れしたり一括で払ったりと色々検討する余地はある。減価償却の対象となる工事も
税務署によって「見解」が違うのでやりあう価値はある。
たとえば外部のペンキ工事だが防水の面から「補修」なら経費だと思うが、美装（外観性を向上させる）なら
資産価値の向上につながるので減価償却の対象であろう。（実際はどう？）
減価償却だと最後の分が引けないので一括で引くほうがいいっていうが
毎年一定額が引ける方が良い面もある。大体そうなんだが引けなくなる＝その工事部分の寿命だから、
その頃に別の工事を始めてまた減価償却する項目を作る。つまり積極的に補修するってこと。
もう少し前のレスを見てないだろうね。ここの最初から見てみな。
もう少し一緒に勉強してみようか。
毎年３０万を「修繕積立金」として売上から抜く。３０万分の課税を逃れるわけだ。
５年後に水廻りを修理した。１５０万掛かった。減価償却の対象にならない工事内容だと仮定する。
当然だが積立金から引き当てる。その年の売上からはその年の分の３０万しか引けない。
荒っぽいが一割の課税だとして、すると毎年３万、五年で１５万分得（免税）される。
積み立てしないで１５０万をその年に引いても１５万円分お得なワケだ。もう少し言うと
総売上から引くから課税の累進段階が下がるので税率が下がるかもしれない。（こっちのほうが得かも）
いっぺんに１５０万を用意出来なかったのでローンを組むときもあろう。なんせ積み立てしてないから。三年ローンだ。
その年の売上から１５０万を引く。さらに金利10％なら１５万（金利分）が今年の売上から経費として引ける。
来年はえーと、１０万くらい？再来年は５万ぐらいが引ける。
税金払う金額は同じか少し安くなる。しかしその分以上ローン会社に行く。だが売上から金利は経費として引けるので
さらに累進分が下がるし、ローン組むことで個人的な信用度も上がる。
ということで、修繕積立金って項目は無いし似たような制度もないがそのときに
借り入れしたり一括で払ったりと色々検討する余地はある。減価償却の対象となる工事も
税務署によって「見解」が違うのでやりあう価値はある。
たとえば外部のペンキ工事だが防水の面から「補修」なら経費だと思うが、美装（外観性を向上させる）なら
資産価値の向上につながるので減価償却の対象であろう。（実際はどう？）
減価償却だと最後の分が引けないので一括で引くほうがいいっていうが
毎年一定額が引ける方が良い面もある。大体そうなんだが引けなくなる＝その工事部分の寿命だから、
その頃に別の工事を始めてまた減価償却する項目を作る。つまり積極的に補修するってこと。
ん？
今度テナントをコンビニと賃貸契約するのですが(12年間)、
普通の賃貸借契約と定期賃貸借契約とどちらにするべきでしょうか。
契約終了についてこちらに決定権がある定期建物賃貸借の方が良いでしょうか？
普通の賃貸借契約と定期賃貸借契約とどちらにするべきでしょうか。
契約終了についてこちらに決定権がある定期建物賃貸借の方が良いでしょうか？
店舗は定借
中途解約は違約金
で良いのでは
中途解約は違約金
で良いのでは
店舗は定借
中途解約は違約金
で良いのでは
中途解約は違約金
で良いのでは
693 ：名無し不動さん：05/02/23 12:38:13 ID:PV9g4kB3
>691
ありがとうございます。
テナントは定期賃貸借に向かないといわれた事があったのですが
同時に正当な事由というのもなかなか認められないともきいたので
どうしたものかと思っていたのです。
やっぱり定期賃貸借で行きたいと思います。
ありがとうございます。
テナントは定期賃貸借に向かないといわれた事があったのですが
同時に正当な事由というのもなかなか認められないともきいたので
どうしたものかと思っていたのです。
やっぱり定期賃貸借で行きたいと思います。
694 ：名無し不動さん：05/02/23 19:20:09 ID:xi3kFGNX
アパート経営をしている伯母が入院し、代わりに留守番をしている者です。
伯母が手術直後で会話ができないので、こちらでお伺いしたいのですが、
入居者が水道の蛇口の上のつなぎ目の所から水がポタポタ落ちると言ってきました。
たぶんパッキンを変えたら大丈夫だと思うんですが、こういう場合は家主側の
負担になるのでしょうか？（パッキン交換だけだと自分でできるので材料費だけですが）
それとも各自で換えてもらうべきものなのでしょうか？
よろしくお願いします。
伯母が手術直後で会話ができないので、こちらでお伺いしたいのですが、
入居者が水道の蛇口の上のつなぎ目の所から水がポタポタ落ちると言ってきました。
たぶんパッキンを変えたら大丈夫だと思うんですが、こういう場合は家主側の
負担になるのでしょうか？（パッキン交換だけだと自分でできるので材料費だけですが）
それとも各自で換えてもらうべきものなのでしょうか？
よろしくお願いします。
使ってて消耗するのが当たり前だから大家負担。
通常とは違う消耗や破損は借主負担。
パッキン交換は家主が自分でやっても業者がやっても、入居者が大家に承諾もらって自分でやっても良い。
まあトラブルになるから大家から業者に依頼してやってもらうのが一番良い。
パッキン交換なら数千円、ついでに他のところや部屋も交換して小一万円になるようにすれよりいいやね。
例えば網入りのガラス。防火の関係で入っている窓が多い。これって熱割れするので
１０年程度、場合によっては数年で割れる。切断面からの水分進入で中の網部分が錆びて膨張して
割れることもある。部屋の内側にシール張ったり厚いカーテン下げっぱなしで室内側との温度差で
膨張伸縮が上手くいかずに割れることもある。
普通に使ってて自然に割れたのは大家負担だが、例えば防犯の為のシール状のシートを張ってたりすると
それが原因となるので借主負担。ファンヒーターの温風が当たっての熱割れも借主負担。
でも特約で謳っていると又違う。法律では一方的な負担を強いる契約は無効となるがたとえば
入居時に新品に入れ替えたばかりの網入りガラスが割れ事はまず無いので
その部分のみ「理由を問わず割れたら入居者負担」というのもあり得る。
基本的に資産が稼ぐ＝減価償却していく＝壊れる（磨耗する）ということ。大抵は大家負担じゃないかな？
通常とは違う消耗や破損は借主負担。
パッキン交換は家主が自分でやっても業者がやっても、入居者が大家に承諾もらって自分でやっても良い。
まあトラブルになるから大家から業者に依頼してやってもらうのが一番良い。
パッキン交換なら数千円、ついでに他のところや部屋も交換して小一万円になるようにすれよりいいやね。
例えば網入りのガラス。防火の関係で入っている窓が多い。これって熱割れするので
１０年程度、場合によっては数年で割れる。切断面からの水分進入で中の網部分が錆びて膨張して
割れることもある。部屋の内側にシール張ったり厚いカーテン下げっぱなしで室内側との温度差で
膨張伸縮が上手くいかずに割れることもある。
普通に使ってて自然に割れたのは大家負担だが、例えば防犯の為のシール状のシートを張ってたりすると
それが原因となるので借主負担。ファンヒーターの温風が当たっての熱割れも借主負担。
でも特約で謳っていると又違う。法律では一方的な負担を強いる契約は無効となるがたとえば
入居時に新品に入れ替えたばかりの網入りガラスが割れ事はまず無いので
その部分のみ「理由を問わず割れたら入居者負担」というのもあり得る。
基本的に資産が稼ぐ＝減価償却していく＝壊れる（磨耗する）ということ。大抵は大家負担じゃないかな？
そこのパッキン交換なら、ホームセンターで200円足らずのパッキン買ってくるだけで簡単に修繕できる。
自分でやれ。
自分でやれ。
普段から顔見知りならいいんだがそうでない人が業者でもないのにパッキン交換しに
入ってくるのはイヤだろう。まあそんなことで失敗も無いが万が一治らなかったあるいは
さらに水が漏って被害が拡大したりすると目も当てられない。その点業者にだす＝何かあっても業者の責任
っていうことで言い訳が立つ。
多分パッキンがダメなら１０年は経過しているだろうからそろそろ業者との付き合いがあっても
良い頃だと思う。こんな細かい仕事をやってくれる業者ならちゃんと仕事しそうじゃん？
入ってくるのはイヤだろう。まあそんなことで失敗も無いが万が一治らなかったあるいは
さらに水が漏って被害が拡大したりすると目も当てられない。その点業者にだす＝何かあっても業者の責任
っていうことで言い訳が立つ。
多分パッキンがダメなら１０年は経過しているだろうからそろそろ業者との付き合いがあっても
良い頃だと思う。こんな細かい仕事をやってくれる業者ならちゃんと仕事しそうじゃん？
>>695
( ･∀･)つ〃∩ ﾍｪｰﾍｪｰﾍｪｰﾍｪｰﾍｪｰ
うちも昨年秋に、網入りのガラスが勝手に割れてました。
ガラス屋さんいわく、網部分が錆びたのが原因とのことだったけど、
原因分かるまでｶﾞｸﾌﾞﾙでした･･･(ガラス高そうだったので)
ところで、何故、防火と網入りガラスが関係あるのでしょうか？
てっきり防犯や耐久性を考えてのことかと思っていたのですが。
( ･∀･)つ〃∩ ﾍｪｰﾍｪｰﾍｪｰﾍｪｰﾍｪｰ
うちも昨年秋に、網入りのガラスが勝手に割れてました。
ガラス屋さんいわく、網部分が錆びたのが原因とのことだったけど、
原因分かるまでｶﾞｸﾌﾞﾙでした･･･(ガラス高そうだったので)
ところで、何故、防火と網入りガラスが関係あるのでしょうか？
てっきり防犯や耐久性を考えてのことかと思っていたのですが。
なら記入
網入りガラス設置は
建築基準法の隣地からの延焼ラインからくるもの
1Fは隣地から3m以内の開口ガラスは網入りに
2F以上の場合は5M以内は網入りにする必要あり
ｽﾏｿ、メートルは逆かも
あとは厨房排気フードや、トイレ・風呂排気フードが
同じように延焼ライン内の壁面に設置されている場合、
防火シャッター付きにする必要あり
要は隣が火事の時、影響うけないようにするため
民法上、隣地と自分の建物との最低距離は50cm以上と決まってるため
延焼ラインにかかる建物はよくあるのだ
てなかんじか
網入りガラス設置は
建築基準法の隣地からの延焼ラインからくるもの
1Fは隣地から3m以内の開口ガラスは網入りに
2F以上の場合は5M以内は網入りにする必要あり
ｽﾏｿ、メートルは逆かも
あとは厨房排気フードや、トイレ・風呂排気フードが
同じように延焼ライン内の壁面に設置されている場合、
防火シャッター付きにする必要あり
要は隣が火事の時、影響うけないようにするため
民法上、隣地と自分の建物との最低距離は50cm以上と決まってるため
延焼ラインにかかる建物はよくあるのだ
てなかんじか
700 ：694：05/02/23 22:55:44 ID:xi3kFGNX
皆さま、ありがとうございました。
「使ってて消耗するのが当たり前だから大家負担」、覚えておきます。
でも、例えば台所備え付けの蛍光灯が切れた時も大家が交換しないといけないのでしょうか？
電球は別ですか？
またよろしくお願いします。
「使ってて消耗するのが当たり前だから大家負担」、覚えておきます。
でも、例えば台所備え付けの蛍光灯が切れた時も大家が交換しないといけないのでしょうか？
電球は別ですか？
またよろしくお願いします。
>>697
混合栓のコマの取替えとか、業者でないと取り寄せが難しい部品はともかく、パッキンの取替えくらいは大家がやるよ、うちは。
入居者にとっちゃあ、設備業者も大家もどっちも顔見知りじゃないでしょう。
なら、こういう機会に大家の顔を覚えておいて貰うってのも大家の経営戦略のうち。
そうじゃない大家さんも居て、それで経営が回ってることもわかってるから、これは経営スタイルの問題だね。
混合栓のコマの取替えとか、業者でないと取り寄せが難しい部品はともかく、パッキンの取替えくらいは大家がやるよ、うちは。
入居者にとっちゃあ、設備業者も大家もどっちも顔見知りじゃないでしょう。
なら、こういう機会に大家の顔を覚えておいて貰うってのも大家の経営戦略のうち。
そうじゃない大家さんも居て、それで経営が回ってることもわかってるから、これは経営スタイルの問題だね。
＞原因分かるまでｶﾞｸﾌﾞﾙでした･･･(ガラス高そうだったので)
ほとんどは錆びと熱収縮の違いでの割れです。ちなみに防犯性は一切ありません。
厚いし高いと思われますが型押し（向こうが見えにくい）は安い。一番高いのは網入り透明ガラスが高いです。
>>699が正しいです。付け足すと
普通ガラス+防火雨戸（普通の鉄板で出来ているヤツ）でも網入りガラスと同じです。
延焼防止ってことです。火事の現場を時々見ますが網入りではない窓はちょっと水が掛かっただけで
割れます、つまりそこから火が入ってしまうことが多いです。
もしお隣が火事だったらまず最初にすべての雨戸を閉めて下さい。これだけで１０分は延焼してしまうのを
防げると思います。でも逃げ送れないように注意。
＞例えば台所備え付けの蛍光灯が切れた時も大家が交換しないといけないのでしょうか？
蛍光灯がおかしくなった場合は大家持ち。電球や点灯管（グロー管）は
「前入居者が使用していた物を無償で使っている」という判断が出来る。つまり本来は
新しい入居者が自分で買ってきて揃える。ということです。あなたのところでは照明器具とか
ガスコンロは備え付け（大家持ち）ですか？持ち込みですか？それらと同じだということです。
同じように「インターホンや呼び鈴の電池」も同じです。
ウチは入居時に渡す説明書に「電球や電池等は入居者持ち」と説明しています。ガスコンロも
前の入居者がきれいなのを残していった場合は「預かり」しますがボロイ場合は処分費をもらいます。
預かっておいて次の入居者には「譲る」ようにしています。所有権とか処分費とか
世間的にお金が掛かるようになってしまったので細かいですが決めてます。
ほとんどは錆びと熱収縮の違いでの割れです。ちなみに防犯性は一切ありません。
厚いし高いと思われますが型押し（向こうが見えにくい）は安い。一番高いのは網入り透明ガラスが高いです。
>>699が正しいです。付け足すと
普通ガラス+防火雨戸（普通の鉄板で出来ているヤツ）でも網入りガラスと同じです。
延焼防止ってことです。火事の現場を時々見ますが網入りではない窓はちょっと水が掛かっただけで
割れます、つまりそこから火が入ってしまうことが多いです。
もしお隣が火事だったらまず最初にすべての雨戸を閉めて下さい。これだけで１０分は延焼してしまうのを
防げると思います。でも逃げ送れないように注意。
＞例えば台所備え付けの蛍光灯が切れた時も大家が交換しないといけないのでしょうか？
蛍光灯がおかしくなった場合は大家持ち。電球や点灯管（グロー管）は
「前入居者が使用していた物を無償で使っている」という判断が出来る。つまり本来は
新しい入居者が自分で買ってきて揃える。ということです。あなたのところでは照明器具とか
ガスコンロは備え付け（大家持ち）ですか？持ち込みですか？それらと同じだということです。
同じように「インターホンや呼び鈴の電池」も同じです。
ウチは入居時に渡す説明書に「電球や電池等は入居者持ち」と説明しています。ガスコンロも
前の入居者がきれいなのを残していった場合は「預かり」しますがボロイ場合は処分費をもらいます。
預かっておいて次の入居者には「譲る」ようにしています。所有権とか処分費とか
世間的にお金が掛かるようになってしまったので細かいですが決めてます。
>>699 >>702
ﾚｽありがとうございます(・∀・) 延焼防止ですか･･･色々勉強になりました。
ていうか防犯性無いんですねorz
ガラス割れにくくて良さそうだなーとか思ってました。
網入り透明ガラスも入ってる窓があるので、気を付けて使いたいと思います。
ﾚｽありがとうございます(・∀・) 延焼防止ですか･･･色々勉強になりました。
ていうか防犯性無いんですねorz
ガラス割れにくくて良さそうだなーとか思ってました。
網入り透明ガラスも入ってる窓があるので、気を付けて使いたいと思います。
704 ：694：05/02/24 23:22:43 ID:qZFcNDXi
705 ：名無し不動さん：05/02/25 06:30:32 ID:8gotpLmy
アパート（建物部分）購入にかかった金利は経費算入できますが、
借入先が金融機関ならローンはどれでもいいのでしょうか。
無担保のカードローンから借り入れた場合も支払利息を経費参入できますか?
借入先が金融機関ならローンはどれでもいいのでしょうか。
無担保のカードローンから借り入れた場合も支払利息を経費参入できますか?
修理や保守契約のような支払い先が判れば問題ないでしょう。無いと認められるかどうか不明。
その金融機関（サラ金だって金融機関）の発行する金利と元本の返済一覧表みたいのを
もらって見積もり書や領収書と一緒に保存しておくといいと思います。
無担保だとどれにいくら支払ったか不明になりやすいので目的別のローン（修理ならリフォームローン）なら
業者の見積もり書が必須ですし、支払いの因果関係がはっきりしますので出来るだけそうしたほうが良いです。
アメリカでは確か個人の収入から家や車のローン金利が経費扱い出来るそうで。
年収５００万で８００万の5％ローン持ってれば500-40＝460万から所得税を取るとか。
だから借金に抵抗感が無いんだろうと思う。日本も住宅ローン減税があるがほぼ一生に１回しか使えないし
クルマだって耐久消費財だってローン金利が経費扱いならもっと消費伸びると思うけどな。
その金融機関（サラ金だって金融機関）の発行する金利と元本の返済一覧表みたいのを
もらって見積もり書や領収書と一緒に保存しておくといいと思います。
無担保だとどれにいくら支払ったか不明になりやすいので目的別のローン（修理ならリフォームローン）なら
業者の見積もり書が必須ですし、支払いの因果関係がはっきりしますので出来るだけそうしたほうが良いです。
アメリカでは確か個人の収入から家や車のローン金利が経費扱い出来るそうで。
年収５００万で８００万の5％ローン持ってれば500-40＝460万から所得税を取るとか。
だから借金に抵抗感が無いんだろうと思う。日本も住宅ローン減税があるがほぼ一生に１回しか使えないし
クルマだって耐久消費財だってローン金利が経費扱いならもっと消費伸びると思うけどな。
犯罪チックな質問をさせてください。
サラリーマン大家が自己所有のアパートに空室があった場合に、
そこに住みつつ自らが勤める会社から家賃補助ってもらえたり
しないでしょうか？
会社の総務には、契約書と家賃を納めていることを証明する
領収書に類するものを提出する義務があるのですが。
賃貸契約者を親戚とかにすればいける？
サラリーマン大家が自己所有のアパートに空室があった場合に、
そこに住みつつ自らが勤める会社から家賃補助ってもらえたり
しないでしょうか？
会社の総務には、契約書と家賃を納めていることを証明する
領収書に類するものを提出する義務があるのですが。
賃貸契約者を親戚とかにすればいける？
＞自らが勤める会社から家賃補助ってもらえたり
自分が貸している部屋の賃料＜会社からの家賃補助 なの？？
会社から家賃補助もらうと所得税上がらない？
その差額が賃料収入と補助の差額とおなじくらいじゃない？
自分が貸している部屋の賃料＜会社からの家賃補助 なの？？
会社から家賃補助もらうと所得税上がらない？
その差額が賃料収入と補助の差額とおなじくらいじゃない？
712 ：名無し不動さん：05/02/27 00:45:10 ID:FWiw21kO
下記のアパートですが、外壁が傷んできたので、塗り直そうと思います。
そこで、質問がございますので、宜しくお願いします。
Q1: ポリウレタン2回塗り税込み合計１４５万円だったのですが、相場なのでしょうか？
（外壁1,700円ｘ227m2＋屋根1600円ｘ187m2＋鉄骨部1400円ｘ204m2＋洗浄足場２２万円＋諸々）
Q2: どのような色が良いのでしょうか？（バルコニーとサッシはホワイトです。）
・建物 ：木造アパート築１１年（総二階、外階段の典型的アパート）
・外観 ：サイディング外壁＋コロニアル屋根
・間取り：ワンルームｘ４戸＋２DKｘ４戸
・立地 ：神奈川県央の工業団地に隣接
・入居者：現在、大学生から若夫婦までバラバラ。空き3室。
付き合いの関係上、建ててもらった工務店以外に頼むのは、気が引けるのですが・・・
ご回答に必要な情報が足りないのでしたら、お教え願います。
そこで、質問がございますので、宜しくお願いします。
Q1: ポリウレタン2回塗り税込み合計１４５万円だったのですが、相場なのでしょうか？
（外壁1,700円ｘ227m2＋屋根1600円ｘ187m2＋鉄骨部1400円ｘ204m2＋洗浄足場２２万円＋諸々）
Q2: どのような色が良いのでしょうか？（バルコニーとサッシはホワイトです。）
・建物 ：木造アパート築１１年（総二階、外階段の典型的アパート）
・外観 ：サイディング外壁＋コロニアル屋根
・間取り：ワンルームｘ４戸＋２DKｘ４戸
・立地 ：神奈川県央の工業団地に隣接
・入居者：現在、大学生から若夫婦までバラバラ。空き3室。
付き合いの関係上、建ててもらった工務店以外に頼むのは、気が引けるのですが・・・
ご回答に必要な情報が足りないのでしたら、お教え願います。
713 ：７１２：05/02/27 00:47:18 ID:FWiw21kO
Q1は見積もりの事です。宜しくお願いします。
>>712
個々の見積もりの値段見ても解らないけど、物件の大きさと145万って値段は
相場だなぁって感じ。
でも、その物件を同じ内容で100万でやる業者もいると思うんだよねぇ…
ただ手抜きされても解りづらい仕事だし、ペンキ屋選びって難しい。
私の考えだけど、相場でいいからシッカリちゃんと仕事して欲しいって思うだけ。
ウチも今年はやるようかな…
個々の見積もりの値段見ても解らないけど、物件の大きさと145万って値段は
相場だなぁって感じ。
でも、その物件を同じ内容で100万でやる業者もいると思うんだよねぇ…
ただ手抜きされても解りづらい仕事だし、ペンキ屋選びって難しい。
私の考えだけど、相場でいいからシッカリちゃんと仕事して欲しいって思うだけ。
ウチも今年はやるようかな…
つか、木造アパートはやったことないんで教えて。
サイディングの上に塗装をし直すの？
それが普通のサイディングのメンテナンス方法なんですか？
サイディングの上に塗装をし直すの？
それが普通のサイディングのメンテナンス方法なんですか？
Q2→A.先ずはその業者とかに提案させればいい｡その間に他の建物や本やら
ネット等々で見てイメージを自分自身で湧き易くしといた方がいいだろう｡
敢えて明と暗で云うなら今の傾向としては明るい色調だろうな｡
下見来た人がそこに決める決めないは､第一印象で4割方決まるという｡
女の場合だと更にその割合は高いだろう｡
ま､他物件と良い意味での差別化を図ってくれ
ネット等々で見てイメージを自分自身で湧き易くしといた方がいいだろう｡
敢えて明と暗で云うなら今の傾向としては明るい色調だろうな｡
下見来た人がそこに決める決めないは､第一印象で4割方決まるという｡
女の場合だと更にその割合は高いだろう｡
ま､他物件と良い意味での差別化を図ってくれ
レスありがとうございます。
>>714
信用できる地元の工務店なので、相場ならば頼む事にします。
>>715
ここで質問しているくらいなので、普通かどうか分かりませんが・・・
塗料は、SK化研のクリーンマイルドウレタンで、以下の工程だそうです。
目地シーリング補修 → 高圧洗浄 → 下塗り → 上塗り
>>714
信用できる地元の工務店なので、相場ならば頼む事にします。
>>715
ここで質問しているくらいなので、普通かどうか分かりませんが・・・
塗料は、SK化研のクリーンマイルドウレタンで、以下の工程だそうです。
目地シーリング補修 → 高圧洗浄 → 下塗り → 上塗り
>先ずはその業者とかに提案させればいい｡
>敢えて明と暗で云うなら今の傾向としては明るい色調だろうな｡
業者さんが言うには・・・
・かわいい系ならパステル調、シック系ならモノトーン調。
・最近は流行が多様化しているが、どちらかというと、イエローなどのパステル調が流行している。
・パステル調は、「やっちまった...orz」率が高いし、流行が過ぎるとイタい。
・遠くからも見える角地に建っているので、派手な色で目立つ必要はあまりない。
・最終的にはオーナーの好みだが、無難に、グレーが良いと思う。
>他の建物や本やら ネット等々で見て、イメージを自分自身で湧き易くしといた方がいいだろう｡
建物をデジカメで撮って、PhotoShopで外壁をパステルに塗ったりしたのですが、決められませんでした。
色決めの役に立ちそうなホームページがあるのでしょうか？
>決める決めないは､第一印象で4割方決まるという｡ 女の場合だと更にその割合は高いだろう｡
そうなんですか、空き室が多くて困っているんです。 OTL
なんとなく、パステル調が良さそうに思えてきましたが、、、、、、激しく悩みます。
>敢えて明と暗で云うなら今の傾向としては明るい色調だろうな｡
業者さんが言うには・・・
・かわいい系ならパステル調、シック系ならモノトーン調。
・最近は流行が多様化しているが、どちらかというと、イエローなどのパステル調が流行している。
・パステル調は、「やっちまった...orz」率が高いし、流行が過ぎるとイタい。
・遠くからも見える角地に建っているので、派手な色で目立つ必要はあまりない。
・最終的にはオーナーの好みだが、無難に、グレーが良いと思う。
>他の建物や本やら ネット等々で見て、イメージを自分自身で湧き易くしといた方がいいだろう｡
建物をデジカメで撮って、PhotoShopで外壁をパステルに塗ったりしたのですが、決められませんでした。
色決めの役に立ちそうなホームページがあるのでしょうか？
>決める決めないは､第一印象で4割方決まるという｡ 女の場合だと更にその割合は高いだろう｡
そうなんですか、空き室が多くて困っているんです。 OTL
なんとなく、パステル調が良さそうに思えてきましたが、、、、、、激しく悩みます。
719 ：名無し不動さん：05/02/27 14:58:42 ID:JZVltkrY
>>718
本当に最近は、パステル調多いね。
イエローとかピンク系とか可愛い色。
サッシが白だから何でも合いそうですね。
「やっちまった」ってなると痛いっすね。
塀だけとか部分的にできるなら、
小部分だけ「パステル調」でもいいかも。
小部分、そこだけ試しに塗り、
あとで手直ししても経費があんあまり掛からないとか出来ないかな？
本当に最近は、パステル調多いね。
イエローとかピンク系とか可愛い色。
サッシが白だから何でも合いそうですね。
「やっちまった」ってなると痛いっすね。
塀だけとか部分的にできるなら、
小部分だけ「パステル調」でもいいかも。
小部分、そこだけ試しに塗り、
あとで手直ししても経費があんあまり掛からないとか出来ないかな？
素人なんでよく解からないのだが､外壁だと光触媒がどうこうと聞くのだが､
汚れとかに対しての光触媒なんだろうか?
汚れとかに対しての光触媒なんだろうか?
>>720
テレビで見たような覚えがあるけど…
タイルのような外壁材で、雨が降ると汚れを浮かせて流してしまうって
感じじゃなかったかな…。
高層ビルや道路沿いの建物向けとかと言って紹介していたような…。
でも、かなり高かった覚えもある。
テレビで見たような覚えがあるけど…
タイルのような外壁材で、雨が降ると汚れを浮かせて流してしまうって
感じじゃなかったかな…。
高層ビルや道路沿いの建物向けとかと言って紹介していたような…。
でも、かなり高かった覚えもある。
先輩方にお聞きします。
ひたすら利回り追求と節税目的併存という二パターンが、大家のスタンスと
してあると思いますが、現状ではどちらが多数派なんでしょうか。
やはり、節税のメリットがないのに、表面利回りの悪い物件に食い付いて、
火傷を負うケースとかもあるんですかね。
ひたすら利回り追求と節税目的併存という二パターンが、大家のスタンスと
してあると思いますが、現状ではどちらが多数派なんでしょうか。
やはり、節税のメリットがないのに、表面利回りの悪い物件に食い付いて、
火傷を負うケースとかもあるんですかね。
723 ：名無し不動さん：05/02/27 19:19:02 ID:JZVltkrY
>>722
利回り追求のつもり→家賃下落→なるたけ経費掛けずになんとか生活。
ってトコですかな。
本業の儲けがたっぷり、税金対策したい方は大家になりなさいな。
「赤字大家さん」となり節税する方は、どうぞ頑張りなさい。
利回り追求のつもり→家賃下落→なるたけ経費掛けずになんとか生活。
ってトコですかな。
本業の儲けがたっぷり、税金対策したい方は大家になりなさいな。
「赤字大家さん」となり節税する方は、どうぞ頑張りなさい。
＞ひたすら利回り追求と節税目的併存という二パターンが、大家のスタンスと
うーん、どうなんだろうね。週末不動産屋と話す機会があったんだけど
都下だとまだ空いた土地に建てて収入を得るという感じが多く、収益中心でもないし
節税目的だけでもない。まあ農協にだまされた！って言う感じのがおおいかな。
でも新しい大家さんだと収入は欲しいわ、経費は掛けたくないわ、ドンドン客つけろ！とうわで
かなり自分勝手なのが多いとか。すべて業者に任せきりというのも多いとか。
自分が感じる範囲だとソコソコ収益＝業者任せきり＝最近入らないけど賃料補償＝将来不安だなあ。ってかんじ。
土地ごと、あるいはマンション１部屋賃貸とかそういうのはやけどしそうだよね。
でも、自分の住む土地を買うつもりならほぼ無償で１０数年後には手に入る手段でもあるから
火ダルマになる覚悟で買えば？と思う。
うーん、どうなんだろうね。週末不動産屋と話す機会があったんだけど
都下だとまだ空いた土地に建てて収入を得るという感じが多く、収益中心でもないし
節税目的だけでもない。まあ農協にだまされた！って言う感じのがおおいかな。
でも新しい大家さんだと収入は欲しいわ、経費は掛けたくないわ、ドンドン客つけろ！とうわで
かなり自分勝手なのが多いとか。すべて業者に任せきりというのも多いとか。
自分が感じる範囲だとソコソコ収益＝業者任せきり＝最近入らないけど賃料補償＝将来不安だなあ。ってかんじ。
土地ごと、あるいはマンション１部屋賃貸とかそういうのはやけどしそうだよね。
でも、自分の住む土地を買うつもりならほぼ無償で１０数年後には手に入る手段でもあるから
火ダルマになる覚悟で買えば？と思う。
住宅保険のスレでも質問させていただいたのですが、いつもは不動産会社に頼んで
入居者に必須で住宅保険に入ってもらって いたのですが、今回直接契約のために、
入居者の方にどれくらいの火災保険に 入ってもらったら良いか、悩んでいます。
いままで、火災保険に関しては、まかせっきりだったので、今回再検討してみて、
こんなにも入居者によって違いがあり、びっくりしています。やっぱり住宅保険の
提示額によっても、入居者の初期費用の印象は違ってきますよね。
出来るだけ負担は安くしてあげたいです。が、こちらに対しての保証は手厚く（笑）
東京23区・ワンルーム・RC造・20平米・女性専用です。今までは、
A入居者。家財646万個人1000万借家1500万保険料20000円
B入居者。家財441万地震132万個人1000万借家1500万保険料19000円
C入居者。家財360万個人1000万借家500万保険料9500円。
基本的には、C入居者あたりの金額が理想ですし、付き合いのある保険会社も、
C入居者あたりの感じでよいんじゃないですか？なんて言っていますが、
借家人賠償が500万だと、 少し安すぎるような気がするのですが、どう思われますか？
地震は付けさせたほうが良いと思いますか？入居者の方は、何もわからないので、
お任せで良いと言っています。よろしくお願いします。
入居者に必須で住宅保険に入ってもらって いたのですが、今回直接契約のために、
入居者の方にどれくらいの火災保険に 入ってもらったら良いか、悩んでいます。
いままで、火災保険に関しては、まかせっきりだったので、今回再検討してみて、
こんなにも入居者によって違いがあり、びっくりしています。やっぱり住宅保険の
提示額によっても、入居者の初期費用の印象は違ってきますよね。
出来るだけ負担は安くしてあげたいです。が、こちらに対しての保証は手厚く（笑）
東京23区・ワンルーム・RC造・20平米・女性専用です。今までは、
A入居者。家財646万個人1000万借家1500万保険料20000円
B入居者。家財441万地震132万個人1000万借家1500万保険料19000円
C入居者。家財360万個人1000万借家500万保険料9500円。
基本的には、C入居者あたりの金額が理想ですし、付き合いのある保険会社も、
C入居者あたりの感じでよいんじゃないですか？なんて言っていますが、
借家人賠償が500万だと、 少し安すぎるような気がするのですが、どう思われますか？
地震は付けさせたほうが良いと思いますか？入居者の方は、何もわからないので、
お任せで良いと言っています。よろしくお願いします。
726 ：725：05/03/03 11:46:04 ID:R8wN7pes
ちなみに入居者の方は、大学生で、築4年。家賃月71000円です。
727 ：名無し不動さん：05/03/03 15:18:02 ID:dFE50tSx
>>725
うちは、家財３００万、地震１２０万、個人１０００万、借家１０００万、保険料は２年で９２６０円です。
あと、 同じプランで類焼特約が付いたのは、保険料１２５３０円。
ニッセイの団地保険です。
東京２３区重量鉄骨３階建、２３平米の１Ｋです。郊外に近いので家賃６３００円位。
２０代から３０代位の会社員さんがほとんどなので、保険の額は抑え目に押さえてます。
不動産屋だと自分の所が代理店やっていて、保険料は２年で２万位です。
全労災等の共済だともっと保険料は安いみたいだけど、
契約は個人でやって貰わないとダメみたいだし、
期間が１年で更新なのであきらめました。
うちは、家財３００万、地震１２０万、個人１０００万、借家１０００万、保険料は２年で９２６０円です。
あと、 同じプランで類焼特約が付いたのは、保険料１２５３０円。
ニッセイの団地保険です。
東京２３区重量鉄骨３階建、２３平米の１Ｋです。郊外に近いので家賃６３００円位。
２０代から３０代位の会社員さんがほとんどなので、保険の額は抑え目に押さえてます。
不動産屋だと自分の所が代理店やっていて、保険料は２年で２万位です。
全労災等の共済だともっと保険料は安いみたいだけど、
契約は個人でやって貰わないとダメみたいだし、
期間が１年で更新なのであきらめました。
不動産経営で有名な加盟店入っているひと居ますか？
実際どんな現状なのか気になっています。
あれやこれやと語っていただける方、お願い申す。
実際どんな現状なのか気になっています。
あれやこれやと語っていただける方、お願い申す。
差別されるには朝鮮人の方にもそれなりの原因がある、例えばあの有名な朝鮮人詩人の金素雲氏
は、その自伝の中で次のように書いている
日本人所有の家を借りたなら、家賃は一切払わなくてもよいというのが、その当時（昭和の
初期―筆者注）同胞の間では常識化していた風習だった。
「お前らは国まで盗んでいったじゃないか。家賃ぐらい何だ！」
――こちらにはこんな腹があったが、引っかけられた日本人の側では恨み骨髄にならざるを
得なかった。家賃をもらうどころか５，６ヵ月分の家賃に当たる金を＜立退料＞という名
目で払わなければならなかった。こんなとき、その仲介の役割を果たすのが、いうなれば叔父
の職分だった。（同胞が集団居住する町には、こんなブローカーが必ず何人かいた）
１，２年ただで住んでは＜立退料＞をせしめて家を空けてやることもあったが、時には引っ
越した次の日に大家から立退料を取ってまた引っ越していく、そんな場合もあった。
その立退料の半分ぐらいにあたる金が叔父のようなブローカーの懐に入ってくる。もちろん
これは４，５０年前の昔話ではあるが、こんなやり口がその後長い間い年月を通じて、大多数
の日本人の生活感情の底に＜チョーセンジン＞を敬遠し蔑視する後遺症の種となったことも事
実である。
は、その自伝の中で次のように書いている
日本人所有の家を借りたなら、家賃は一切払わなくてもよいというのが、その当時（昭和の
初期―筆者注）同胞の間では常識化していた風習だった。
「お前らは国まで盗んでいったじゃないか。家賃ぐらい何だ！」
――こちらにはこんな腹があったが、引っかけられた日本人の側では恨み骨髄にならざるを
得なかった。家賃をもらうどころか５，６ヵ月分の家賃に当たる金を＜立退料＞という名
目で払わなければならなかった。こんなとき、その仲介の役割を果たすのが、いうなれば叔父
の職分だった。（同胞が集団居住する町には、こんなブローカーが必ず何人かいた）
１，２年ただで住んでは＜立退料＞をせしめて家を空けてやることもあったが、時には引っ
越した次の日に大家から立退料を取ってまた引っ越していく、そんな場合もあった。
その立退料の半分ぐらいにあたる金が叔父のようなブローカーの懐に入ってくる。もちろん
これは４，５０年前の昔話ではあるが、こんなやり口がその後長い間い年月を通じて、大多数
の日本人の生活感情の底に＜チョーセンジン＞を敬遠し蔑視する後遺症の種となったことも事
実である。
マルチポストだが因果応報のたとえだな。
有名な加盟店ってナニ？？
732 ：名無し不動さん：05/03/04 05:44:30 ID:7X0rkuBl
投資用ワンルームマンション経営
http://ryouhin.hp.infoseek.co.jp/mansion.html
http://ryouhin.hp.infoseek.co.jp/mansion.html
733 ：名無し不動さん：05/03/04 12:00:34 ID:n3hoPqjr
スレ違いかもしれませんが質問させてください。
もし適切なスレがあれば誘導していただけるとうれしいです。
今度、鍼灸院を開業するのですが、
近所で、自宅の敷地に鍼灸院を建てて営んでいたが
先生が亡くなって使われなくなった物件があり、
そこの家の方に貸していただける事になりました。
このばあい、この建物について私と大家？の間で
賃貸契約を結ぶ事になると思うのですが、
法的な手続きや住所の取り扱いとかはどうなるのでしょうか？
私も大家になる方もお互いに賃貸契約や
法的な手続きには素人なので困っています。
よろしくお願いします。
もし適切なスレがあれば誘導していただけるとうれしいです。
今度、鍼灸院を開業するのですが、
近所で、自宅の敷地に鍼灸院を建てて営んでいたが
先生が亡くなって使われなくなった物件があり、
そこの家の方に貸していただける事になりました。
このばあい、この建物について私と大家？の間で
賃貸契約を結ぶ事になると思うのですが、
法的な手続きや住所の取り扱いとかはどうなるのでしょうか？
私も大家になる方もお互いに賃貸契約や
法的な手続きには素人なので困っています。
よろしくお願いします。
公証役場にいって契約書つくってもらえ、終了
大き目の文房具屋、あるいは事務系の用紙が置いてあるようなところへ
賃貸の契約に関する書類一式下さいって言う。
中身イロイロ書いて特別なことを追記する。（解約したら中の機材等すべて撤去する、その費用はどっちが払うとか）
双方納得する内容になったら割り印押して収入印紙貼って終わり。
よくわからんなら近所の不動産屋いって「契約の書類作って！半月分の手数料で！」と叫ぶ。
それと初めて「開業する」ようだけど、手続きがいろいろある。届け出も必要だろうし
カネも物凄い掛かる。鍼灸院なら業界団体あるいは卒業した学校や修行した先とかへ
相談しなさい。こんなところで相談することでもないし。（スレ全然違うし）
http://society3.2ch.net/hosp/（医療）
http://money3.2ch.net/manage/（創業）
http://life7.2ch.net/credit/（運転資金調達ｗ）
資本は体力と信用なのでがんばってね。
賃貸の契約に関する書類一式下さいって言う。
中身イロイロ書いて特別なことを追記する。（解約したら中の機材等すべて撤去する、その費用はどっちが払うとか）
双方納得する内容になったら割り印押して収入印紙貼って終わり。
よくわからんなら近所の不動産屋いって「契約の書類作って！半月分の手数料で！」と叫ぶ。
それと初めて「開業する」ようだけど、手続きがいろいろある。届け出も必要だろうし
カネも物凄い掛かる。鍼灸院なら業界団体あるいは卒業した学校や修行した先とかへ
相談しなさい。こんなところで相談することでもないし。（スレ全然違うし）
http://society3.2ch.net/hosp/（医療）
http://money3.2ch.net/manage/（創業）
http://life7.2ch.net/credit/（運転資金調達ｗ）
資本は体力と信用なのでがんばってね。
736 ：名無し不動さん：05/03/04 13:26:46 ID:n3hoPqjr
>>734
公証役場でぐぐってみました。
こーゆー所があるんですね。
相談してみます。
>>735
初めて開業する上に資金もあまりないもので
業者さんを通さない方がやすあがりかなーと（＾＾；）。
契約書類のひな形みたいなものはネットで手に入ったので
それでもいいのかなあ？とか、
住所が母屋と同じだったら郵便物はどうなるんだろうとか
素朴な疑問があったので聞いてみました。
学校の先生とかもその道のプロではないので
正確な所はよくわらないようです。
ですのでこちらで質問させていただきました。
励ましまで頂いて（＾＾；）超がんがります。
公証役場でぐぐってみました。
こーゆー所があるんですね。
相談してみます。
>>735
初めて開業する上に資金もあまりないもので
業者さんを通さない方がやすあがりかなーと（＾＾；）。
契約書類のひな形みたいなものはネットで手に入ったので
それでもいいのかなあ？とか、
住所が母屋と同じだったら郵便物はどうなるんだろうとか
素朴な疑問があったので聞いてみました。
学校の先生とかもその道のプロではないので
正確な所はよくわらないようです。
ですのでこちらで質問させていただきました。
励ましまで頂いて（＾＾；）超がんがります。
＞住所が母屋と同じだったら郵便物はどうなるんだろうとか
ちゃんと書かないとだめじゃん、質問内容が良くわからないと答えようもない。
同じ敷地内にあるが別の建物の場合（建物別に郵便受けがある場合）
それぞれ別に郵便物が届く。なぜか？
看板掲げる＝郵便屋さんは別の人が使っている＝こっちはこれ、あっちはそれ。と分けて入れる。
門のところに郵便受けがある場合
別のを付けるほうがいい。ちゃんと＊＊鍼灸院とかわかりやすく明示。
以上。
ついでに「移り住む場合の住所はどうなるの？」
同じです。新しい住所をつけることは無いと思います。固定資産税は大家さんが払います。
所得税とか住民税とかそういうのも良くわかりませんが、ちゃんと大家さんと分けて
請求されてきます。ウチも自宅一部貸してますが別にトラブルにはなりません。
所管の市役所、役場に聞いてみて。
で、ネットで喜ばれるのは
自分の結果を書く。同じような人を見かけたら教える。です。
こうすることは情報の共有化につながりますし、どっかのサイトにＦＡＱとして
書かれるようになるからです。
ちゃんと書かないとだめじゃん、質問内容が良くわからないと答えようもない。
同じ敷地内にあるが別の建物の場合（建物別に郵便受けがある場合）
それぞれ別に郵便物が届く。なぜか？
看板掲げる＝郵便屋さんは別の人が使っている＝こっちはこれ、あっちはそれ。と分けて入れる。
門のところに郵便受けがある場合
別のを付けるほうがいい。ちゃんと＊＊鍼灸院とかわかりやすく明示。
以上。
ついでに「移り住む場合の住所はどうなるの？」
同じです。新しい住所をつけることは無いと思います。固定資産税は大家さんが払います。
所得税とか住民税とかそういうのも良くわかりませんが、ちゃんと大家さんと分けて
請求されてきます。ウチも自宅一部貸してますが別にトラブルにはなりません。
所管の市役所、役場に聞いてみて。
で、ネットで喜ばれるのは
自分の結果を書く。同じような人を見かけたら教える。です。
こうすることは情報の共有化につながりますし、どっかのサイトにＦＡＱとして
書かれるようになるからです。
739 ：名無し不動さん：05/03/04 19:40:31 ID:n3hoPqjr
740 ：727：05/03/05 01:48:49 ID:v7YyATQS
>>738
どういたしまして。
別にニッセイだけじゃなくてもプランは火災保険やってると所なら出来ると思います。
最初は、第一生命の知人が考えてくれました。
（その人はファイナンシャルプランナーとか勉強してる人でした）
その後、ニッセイの人に同じプランで作って貰いました。
自由にプランが出来るみたいですが、
生命保険の外交員さんで
親身に火災保険を考えてくれる人は少ないと思います。
手数料がすごく安いからですかね・・・？
うちは、マンソン全部の火災保険と毎年地震保険入ってるから
なにかと便宜を図ってくれてるのかも知れません。
どういたしまして。
別にニッセイだけじゃなくてもプランは火災保険やってると所なら出来ると思います。
最初は、第一生命の知人が考えてくれました。
（その人はファイナンシャルプランナーとか勉強してる人でした）
その後、ニッセイの人に同じプランで作って貰いました。
自由にプランが出来るみたいですが、
生命保険の外交員さんで
親身に火災保険を考えてくれる人は少ないと思います。
手数料がすごく安いからですかね・・・？
うちは、マンソン全部の火災保険と毎年地震保険入ってるから
なにかと便宜を図ってくれてるのかも知れません。
741 ：名無し不動さん：05/03/05 03:08:23 ID:4KVYz25E
損保とちがって生保は悪徳なイメージがあるのでとても契約する気にはならない。
契約内容を精査したうえで契約してくださいね。あと保険金を請求してもとぼけたり
知らばっくれたりで出し渋りがひどいですよ。
契約内容を精査したうえで契約してくださいね。あと保険金を請求してもとぼけたり
知らばっくれたりで出し渋りがひどいですよ。
742 ：名無し不動さん：05/03/05 04:10:15 ID:v7YyATQS
>>741
そうなんですか？実際火災や家財保険を生保に請求した事はないのでわかりません。
今は生保と損保が合併されている所がほとんどなので、大丈夫じゃないんでしょうかね？
出し渋りって具体的にどうだったんでしょうか？
そうなんですか？実際火災や家財保険を生保に請求した事はないのでわかりません。
今は生保と損保が合併されている所がほとんどなので、大丈夫じゃないんでしょうかね？
出し渋りって具体的にどうだったんでしょうか？
出し渋りはどこでも一緒。直せるぐらいだと実費分が出るが全焼（建替えしないとだめ）にちかいと
中々でないのと、査定が変わる（減価償却されていくので年々下がる）のを契約変えてないから。（だそうだ）
査定も渋いし契約の中身も替えてない＝出し渋りだといわれている。自動車保険と同じ。
前にＴＶでやってたが査定がシビアすぎたので「弁護士」入れたら即出たってやってたぞ。
共済は良いと聞くが大きいのは入れないしで物件によりけりかと。
いままで聞くこと無かったんだが、大家は火災保険大抵ははいってるじゃん？なんで
入居者に改めて入ってもらうの？万が一の時に大家に「賠償」するぶん？
二重に保険金出ないはずだし・・実際火災にあったひといたら教えて。
中々でないのと、査定が変わる（減価償却されていくので年々下がる）のを契約変えてないから。（だそうだ）
査定も渋いし契約の中身も替えてない＝出し渋りだといわれている。自動車保険と同じ。
前にＴＶでやってたが査定がシビアすぎたので「弁護士」入れたら即出たってやってたぞ。
共済は良いと聞くが大きいのは入れないしで物件によりけりかと。
いままで聞くこと無かったんだが、大家は火災保険大抵ははいってるじゃん？なんで
入居者に改めて入ってもらうの？万が一の時に大家に「賠償」するぶん？
二重に保険金出ないはずだし・・実際火災にあったひといたら教えて。
744 ：名無し不動さん：05/03/05 15:24:59 ID:v7YyATQS
>>743
あなたは大家では、ありませんね・・・？
自分の自動車保険当が出なかったから保険会社に逆恨みですか？
「階下へ洗濯機のホースがはずれたりして水が漏れた時」とかに
保険金が出るとか入居者の火災保険は重要ですよ。
めったにない事だけど・・・。
あなたは大家では、ありませんね・・・？
自分の自動車保険当が出なかったから保険会社に逆恨みですか？
「階下へ洗濯機のホースがはずれたりして水が漏れた時」とかに
保険金が出るとか入居者の火災保険は重要ですよ。
めったにない事だけど・・・。
嵐がくるから下げるね・・・。
保険やさん？ｗ ドコも大変だね。不動産屋へバック分が50％なんて保険屋いたが
そりゃボリすぎじゃねーかと。入居者に「重要な保険」とか言っちゃってただのボッタクリじゃない？
漏水は損害賠償保険（の部分）だろ？そうじゃなくて「火災」だよ。
火元になる入居者いるだろ？その人の保険と大家の保険がどうなってんだ？って聞いてるの。
二重には出ないわけだから大家の保険が使われるとか、入居者の保険から大家への損害賠償分がでるとか
そういうこと聞きたいんだけどね。。
そりゃボリすぎじゃねーかと。入居者に「重要な保険」とか言っちゃってただのボッタクリじゃない？
漏水は損害賠償保険（の部分）だろ？そうじゃなくて「火災」だよ。
火元になる入居者いるだろ？その人の保険と大家の保険がどうなってんだ？って聞いてるの。
二重には出ないわけだから大家の保険が使われるとか、入居者の保険から大家への損害賠償分がでるとか
そういうこと聞きたいんだけどね。。
入居者が入っている火災保険は入居者の家財の分だよ。
それ以外に特約でいろいろついてるだけ。
火元の入居者は失火法によって類焼しても賠償責任は発生しないが、自分の部屋の原状回復義務は契約によって残る。
失火法が影響しないわけだから火元の入居者が賠償しなければならない。
建物全体の契約は大家だから大家が自分の火災保険を使わないといえば、入居者は払わないと駄目。
（一度不良入居者をこれで追い出したことがある）
ただ、火元一部屋だけの損害で済めばいいが、となりや上階の部屋へ火がまわったり、濡損した場合は火元の責任は失火法によって問えない。
その時は大家は自分の火災保険を使う。
大家側の保険会社も建物全体の料率で保険料をもらってるから、入居者が原因の火災でもその建物（部屋）に損害が出れば保険金を払っているだけ。
だから746は
>賠償保険（の部分）だろ？そうじゃなくて「火災｣だよ。
といっているが正確には間違い。
「火災」はあくまで入居者の家財。
「賠償責任保険（に類する特約）」の範囲で火災による原状回復や漏水なんかの補償をしているわけ。
長文スマソ
それ以外に特約でいろいろついてるだけ。
火元の入居者は失火法によって類焼しても賠償責任は発生しないが、自分の部屋の原状回復義務は契約によって残る。
失火法が影響しないわけだから火元の入居者が賠償しなければならない。
建物全体の契約は大家だから大家が自分の火災保険を使わないといえば、入居者は払わないと駄目。
（一度不良入居者をこれで追い出したことがある）
ただ、火元一部屋だけの損害で済めばいいが、となりや上階の部屋へ火がまわったり、濡損した場合は火元の責任は失火法によって問えない。
その時は大家は自分の火災保険を使う。
大家側の保険会社も建物全体の料率で保険料をもらってるから、入居者が原因の火災でもその建物（部屋）に損害が出れば保険金を払っているだけ。
だから746は
>賠償保険（の部分）だろ？そうじゃなくて「火災｣だよ。
といっているが正確には間違い。
「火災」はあくまで入居者の家財。
「賠償責任保険（に類する特約）」の範囲で火災による原状回復や漏水なんかの補償をしているわけ。
長文スマソ
749 ：741：05/03/05 19:01:24 ID:aazSyAou
>>742
今回の明治安田生命の詐欺事件なんて氷山の一角だと思う。監督官庁の処分に
ついても月初の募集停止で契約を月末にもってくれば実質影響なしになるよう
にとの配慮が感じられる。マスコミも生保は大切な客なのでＮＨＫと日経以外
は報道すらしていない。生保は政・官・マスコミ・利権団体ぐるみの詐欺だよ。
わたし個人も生保には酷い目にあわされた。うちの母が所謂「お宝保険」を転換
させられた。転換する前に母からいちおう連絡があったので「それは転換詐欺だ
から絶対に転換してはダメ」と注意したにも関わらず、うまく騙して転換させられ
た。母は私のためを思ってより条件のいい保険に転換してやるのだと思いこまさせ
ていたらしく、私の制止も聞きいれず大喧嘩の末に転換してしまった。おそらく
転換詐欺による損失は１０００万を超えていると思う。まだ母とは仲直りできて
いない。顧客に大損させるだけではなく親子の仲まで引き裂いてでも儲けようとする
生保の姿勢は絶対に許せない。
今回の明治安田生命の詐欺事件なんて氷山の一角だと思う。監督官庁の処分に
ついても月初の募集停止で契約を月末にもってくれば実質影響なしになるよう
にとの配慮が感じられる。マスコミも生保は大切な客なのでＮＨＫと日経以外
は報道すらしていない。生保は政・官・マスコミ・利権団体ぐるみの詐欺だよ。
わたし個人も生保には酷い目にあわされた。うちの母が所謂「お宝保険」を転換
させられた。転換する前に母からいちおう連絡があったので「それは転換詐欺だ
から絶対に転換してはダメ」と注意したにも関わらず、うまく騙して転換させられ
た。母は私のためを思ってより条件のいい保険に転換してやるのだと思いこまさせ
ていたらしく、私の制止も聞きいれず大喧嘩の末に転換してしまった。おそらく
転換詐欺による損失は１０００万を超えていると思う。まだ母とは仲直りできて
いない。顧客に大損させるだけではなく親子の仲まで引き裂いてでも儲けようとする
生保の姿勢は絶対に許せない。
750 ：725：05/03/05 19:06:04 ID:zhgwvliy
>>748
ずいぶんお詳しいですね。勉強になります。
この場合、入居者の方が地震をつけた場合は、家財のみ適用でしょうか？
大家にとって重要な賠償責任保険は火災保険の特約だから
こういった保険に地震をつけても、大家にとっての利点は無いと言うことでしょうか？
ずいぶんお詳しいですね。勉強になります。
この場合、入居者の方が地震をつけた場合は、家財のみ適用でしょうか？
大家にとって重要な賠償責任保険は火災保険の特約だから
こういった保険に地震をつけても、大家にとっての利点は無いと言うことでしょうか？
>>750
ここに保険に詳しい人いるから聞いて見てね。
保険の相談なら、こっちのスレのがいいかも・・・。
＞http://society3.2ch.net/test/read.cgi/hoken/1065491469/
言っとくけど漏れは保険屋ではありません。
噛み付く厨房はそちらへドゾー。ノシ
ここに保険に詳しい人いるから聞いて見てね。
保険の相談なら、こっちのスレのがいいかも・・・。
＞http://society3.2ch.net/test/read.cgi/hoken/1065491469/
言っとくけど漏れは保険屋ではありません。
噛み付く厨房はそちらへドゾー。ノシ
>>750
>この場合、入居者の方が地震をつけた場合は、家財のみ適用でしょうか？
その通りです。
>こういった保険に地震をつけても、大家にとっての利点は無いと言うことでしょうか？
そうですね、入居者が自分の家財のために備える保険なので大家には関係ないですよ。
入るも入らないも入居者に任せてみては？
ちなみに私は元損害調査マンで現大家です。
>この場合、入居者の方が地震をつけた場合は、家財のみ適用でしょうか？
その通りです。
>こういった保険に地震をつけても、大家にとっての利点は無いと言うことでしょうか？
そうですね、入居者が自分の家財のために備える保険なので大家には関係ないですよ。
入るも入らないも入居者に任せてみては？
ちなみに私は元損害調査マンで現大家です。
>>753
>特約の借家人賠償とか不慮の事故で階下への水漏れの保障とかですよね？
その通りです、ですからしっかりと限度額を確認しておくことをおすすめします。
>損害保険で出し渋りで貰えなかった人ってそんなにおおいんでしょうかね？
まあ、出し渋りの線引きも難しいので、、、
担当者の判断もありますし、代理店の大きさ、保険会社の方針にもよるので一概にはいえません。
一見同じように見える各保険会社も、支払いはぜんぜん違うんですよ。（どこがいいとは言えませんけど、、、）
ただ、本当にもめるのは稀。
約款をすべて理解して加入する人って少ないからその辺の行き違いが多いですね。
ほとんどの保険事故は「入っていて良かった」と言われることがおおかったですよ。
>特約の借家人賠償とか不慮の事故で階下への水漏れの保障とかですよね？
その通りです、ですからしっかりと限度額を確認しておくことをおすすめします。
>損害保険で出し渋りで貰えなかった人ってそんなにおおいんでしょうかね？
まあ、出し渋りの線引きも難しいので、、、
担当者の判断もありますし、代理店の大きさ、保険会社の方針にもよるので一概にはいえません。
一見同じように見える各保険会社も、支払いはぜんぜん違うんですよ。（どこがいいとは言えませんけど、、、）
ただ、本当にもめるのは稀。
約款をすべて理解して加入する人って少ないからその辺の行き違いが多いですね。
ほとんどの保険事故は「入っていて良かった」と言われることがおおかったですよ。
756 ：名無し不動さん：05/03/07 00:59:29 ID:gkTIh9cG
当方が所有している自主管理のワンルーム（原則男性立ち入り禁止）の
アパートがあるのですが、学生の入居者（女性）が、男と同棲をしているようなんです。
オートロックなので、防犯強化のため、１月上旬から玄関入口に
監視カメラを設置したところ、男がたまに来ているという状況ではなく、
明らかに住んでいる状況が、わかりました。
その男に直接会ったことはなく、監視カメラで出入りを確認している状況です。
直接入居者の女性に言った方が良いか、保証人である実家の両親に
連絡して注意をした方が良いのか、どういうふうに対処をしたら良いか、
考えています。1Fと言うこともあり、こちらとしては、次の入居者を決めるのも
多少難しいので、同棲はしないで、このまま１人で住みつづけて欲しいとは思っています。
契約更新は今年の２月にすませました。このままいけば、卒業まであと２年は
住んでもらえるはずです。でも、更新の際に同居などはダメですよ。
と、かなり遠まわしには言ったのですが・・・
まだ特に何もしていません。
みなさまならどうされますか？
アパートがあるのですが、学生の入居者（女性）が、男と同棲をしているようなんです。
オートロックなので、防犯強化のため、１月上旬から玄関入口に
監視カメラを設置したところ、男がたまに来ているという状況ではなく、
明らかに住んでいる状況が、わかりました。
その男に直接会ったことはなく、監視カメラで出入りを確認している状況です。
直接入居者の女性に言った方が良いか、保証人である実家の両親に
連絡して注意をした方が良いのか、どういうふうに対処をしたら良いか、
考えています。1Fと言うこともあり、こちらとしては、次の入居者を決めるのも
多少難しいので、同棲はしないで、このまま１人で住みつづけて欲しいとは思っています。
契約更新は今年の２月にすませました。このままいけば、卒業まであと２年は
住んでもらえるはずです。でも、更新の際に同居などはダメですよ。
と、かなり遠まわしには言ったのですが・・・
まだ特に何もしていません。
みなさまならどうされますか？
本人に言うのはいいけど､不動産屋通じて全てやった方がいい｡
まずは不動産屋と話をすること
まずは不動産屋と話をすること
>>757
>>758
みなさま、レスありがとうございます。
不動産屋は、近所なのですが、役立たずなので、自分でやるしかありません。
もう少し、様子を見てから注意しようと思っています。
今月中には、注意するつもりです。
>>758
みなさま、レスありがとうございます。
不動産屋は、近所なのですが、役立たずなので、自分でやるしかありません。
もう少し、様子を見てから注意しようと思っています。
今月中には、注意するつもりです。
ペット共生住宅って流行なのかな？
パナホームとか積水でやってますよね。
ペットが飼える使用になってるマンソンの方いらっしゃいまつか？
うちのマンソンの特色だして満室狙いで改装したらいいかも？
って思ってるんですけど。
今のマンソンは犬猫禁止なんですが、
将来のニーズからペット共生マンソンっていいかな？
パナホームとか積水でやってますよね。
ペットが飼える使用になってるマンソンの方いらっしゃいまつか？
うちのマンソンの特色だして満室狙いで改装したらいいかも？
って思ってるんですけど。
今のマンソンは犬猫禁止なんですが、
将来のニーズからペット共生マンソンっていいかな？
761 ：名無し不動さん：05/03/10 09:37:52 ID:7KLtYlQU
原状回復厳しくしたり(臭いとか)､敷金大目に取っておかないと安心できなさそうだな｡
>>760
ペット専用マンション住んでる・住んでた方へ
ttp://hobby5.2ch.net/test/read.cgi/dog/1012630014/
交通の便が悪い立地とか、少し老朽化してきたようなところで、
そういったマンソン増えてますね。
うちも実家がひと時そういう賃貸マンソンに住んで居ましたが、
特にトラブルらしきものはなかったです。
住人の住み心地は、飼い主達のモラルによるところが大きいので、
ﾍﾟｯﾄに対する約束事を、有る程度契約書に盛り込んでおいたほうが無難かも。
(動物は○匹まで、共用部分は汚さないこと、大型犬は低層階のみ、etc.)
ペット専用マンション住んでる・住んでた方へ
ttp://hobby5.2ch.net/test/read.cgi/dog/1012630014/
交通の便が悪い立地とか、少し老朽化してきたようなところで、
そういったマンソン増えてますね。
うちも実家がひと時そういう賃貸マンソンに住んで居ましたが、
特にトラブルらしきものはなかったです。
住人の住み心地は、飼い主達のモラルによるところが大きいので、
ﾍﾟｯﾄに対する約束事を、有る程度契約書に盛り込んでおいたほうが無難かも。
(動物は○匹まで、共用部分は汚さないこと、大型犬は低層階のみ、etc.)
763 ：名無し不動さん：05/03/10 11:14:13 ID:cbO+mauX
764 ：名無し不動さん：05/03/10 11:35:48 ID:7KLtYlQU
少子化で､海外移住組みを労働力として受け入れなければならくなれば増えるだろうね｡
765 ：名無し不動さん：05/03/10 12:33:12 ID:+ILVVoOL
倉田さんも斉藤さんも
みんな出て行きまつ(TOT)
どうしたらいいでつか
おれんとこも、一棟10戸の物件で三月末に三人も退去だよ。
せめて一ヶ月ずらしてくれればなぁ。
よりにもよって三月末じゃあ・・・
うち一件は今から予約が入ってるから、実質的には二件の空室。
せめて一ヶ月ずらしてくれればなぁ。
よりにもよって三月末じゃあ・・・
うち一件は今から予約が入ってるから、実質的には二件の空室。
>>762
レス、トンクス！参考になりますた。
色々なトコがあるんでつね・・・。防音だけはしっかりしないとな。
ペット対応をちゃんとすると。サッシや壁紙や腰壁や床等取替えか。
リフォームの費用が掛かりそうですね。
レス、トンクス！参考になりますた。
色々なトコがあるんでつね・・・。防音だけはしっかりしないとな。
ペット対応をちゃんとすると。サッシや壁紙や腰壁や床等取替えか。
リフォームの費用が掛かりそうですね。
769 ：名無し不動さん：05/03/10 15:45:24 ID:LWaGJvlp
外国人だから禁止でなく保証人の問題がとかその他もろもろで拒否だな
770 ：名無し不動さん：05/03/10 16:12:29 ID:7KLtYlQU
うん､どうとでも出来る｡
こっちがどう言うおうとあっちが「シャベツニダ！」つって人権委に
掛け合ったらアウトだけどね。そう言う法案だから。
まあ、法案通ってから泣いてください。つか、成立しそうだけどね。orz
掛け合ったらアウトだけどね。そう言う法案だから。
まあ、法案通ってから泣いてください。つか、成立しそうだけどね。orz
外国人嫌いとかじゃないけどさ。
食べ物の匂とか部屋に残るのが困るんだよね。
焼肉をリビングでカセットコンロで毎日焼いてた人がいた。
部屋中油汚れと大蒜の匂がした。床も油汚れで色が変わったよ。
掃除が大変だった。クロスも全部張替えだよ。
友人の不動産管理やってた人の話だと、
「バスタブでキムチ漬けたりする人もいた」って。
バスタブもちろん変色だろな・・・。取替えだね。金が掛かるよな。
食べ物の匂とか部屋に残るのが困るんだよね。
焼肉をリビングでカセットコンロで毎日焼いてた人がいた。
部屋中油汚れと大蒜の匂がした。床も油汚れで色が変わったよ。
掃除が大変だった。クロスも全部張替えだよ。
友人の不動産管理やってた人の話だと、
「バスタブでキムチ漬けたりする人もいた」って。
バスタブもちろん変色だろな・・・。取替えだね。金が掛かるよな。
>>768
ネットで「ペット 賃貸」とかでｸﾞｸﾞると、
ペット専門の賃貸を紹介してる企業があって、
そういう企業は大家さん募集していたりします。
どの程度の補修をすればペット専にできるか、参考までにお話を聞いてみては･･･
(費用とかの兼ね合いもありますよね)
ちなみにうちの実家がお世話になった賃貸は、
コンクリマンソン３階建てで、
犬用のスペースは、外に脚洗い場・犬専用トイレ(水洗のﾌﾝ捨て)・ドッグラン。
他は人間が使っていた所に、特に手は入って無いです。
ネットで「ペット 賃貸」とかでｸﾞｸﾞると、
ペット専門の賃貸を紹介してる企業があって、
そういう企業は大家さん募集していたりします。
どの程度の補修をすればペット専にできるか、参考までにお話を聞いてみては･･･
(費用とかの兼ね合いもありますよね)
ちなみにうちの実家がお世話になった賃貸は、
コンクリマンソン３階建てで、
犬用のスペースは、外に脚洗い場・犬専用トイレ(水洗のﾌﾝ捨て)・ドッグラン。
他は人間が使っていた所に、特に手は入って無いです。
『行列のできる～』で鍵交換、どっちが負担するかやるみたいよ
775 ：名無し不動さん：05/03/14 01:17:57 ID:89+RySCm
１Ｋ（２０平米）４部屋 築２３年 鉄骨プレハブ（当時１３００万建築費）
有名ハウスメーカーで建て替え見積もったら
２９００万円だと。高いな。
良質のアパートメーカー（建築屋）知りませんか。
東京です。
有名ハウスメーカーで建て替え見積もったら
２９００万円だと。高いな。
良質のアパートメーカー（建築屋）知りませんか。
東京です。
大手ハウスメーカーの物件なんて原価の半分は広告宣伝費。w
それ以外にも893の舎弟企業に食い込まれて莫迦高い資材を仕入れてるとか。
実際に施工する下請けも、乾いた雑巾をさらに絞るように叩かれてるから手抜きも多い。
大手ハウスメーカーを相手にしてる時点で終わってる。
23年もアパート経営してきたんなら、その間にいくらでも地元の建築屋とコネを作る機会はあっただろうに。
それ以外にも893の舎弟企業に食い込まれて莫迦高い資材を仕入れてるとか。
実際に施工する下請けも、乾いた雑巾をさらに絞るように叩かれてるから手抜きも多い。
大手ハウスメーカーを相手にしてる時点で終わってる。
23年もアパート経営してきたんなら、その間にいくらでも地元の建築屋とコネを作る機会はあっただろうに。
777 ：名無し不動さん：05/03/14 18:02:44 ID:6znIFeLn
鉄骨って言っても軽量鉄骨。減価償却の期間を延ばすだけでしかない。
３０坪ぐらいの小ささなんだね。もっと小さいかな。
あんまり小さいとスケールメリットが出ないんで割高ではあるんでそこんとこ考えてね。
目標家賃（近隣の相場）×戸数×１２ヶ月＝年間収入。 ７万なら２８万・・３３６万か。
五年から７年の間で元を取る計算だと最初のコストが２３００万ぐらいがせいぜい。
そのうち２００万ぐらいが税金やら諸経費なので実質２１００万ぐらいが建築に当てられる金額。
それくらいだと2％前後の金利で返済が毎月１０万ぐらい。インが２８万でアウトが１０万、補修積み立てに
２万ぐらいで実質収入が１６万ぐらいか。 さらに空き室率を考えると１２万ぐらいだな。
小さいと割高になるから２１００万ぐらいかなあ。２０年安定して入居して欲しいだろうから
レオパみたいのだと安定した入居は難しいだろうね。安く作るのは簡単だけど。
都内ならムリかもしれないかもしれんが、とりあえず近所の工務店とかに
聞いて廻るとかしてみたら？ ちょっと親しくして目標金額で建てるならどんな風に
なるか聞けるんじゃない？
３０坪ぐらいの小ささなんだね。もっと小さいかな。
あんまり小さいとスケールメリットが出ないんで割高ではあるんでそこんとこ考えてね。
目標家賃（近隣の相場）×戸数×１２ヶ月＝年間収入。 ７万なら２８万・・３３６万か。
五年から７年の間で元を取る計算だと最初のコストが２３００万ぐらいがせいぜい。
そのうち２００万ぐらいが税金やら諸経費なので実質２１００万ぐらいが建築に当てられる金額。
それくらいだと2％前後の金利で返済が毎月１０万ぐらい。インが２８万でアウトが１０万、補修積み立てに
２万ぐらいで実質収入が１６万ぐらいか。 さらに空き室率を考えると１２万ぐらいだな。
小さいと割高になるから２１００万ぐらいかなあ。２０年安定して入居して欲しいだろうから
レオパみたいのだと安定した入居は難しいだろうね。安く作るのは簡単だけど。
都内ならムリかもしれないかもしれんが、とりあえず近所の工務店とかに
聞いて廻るとかしてみたら？ ちょっと親しくして目標金額で建てるならどんな風に
なるか聞けるんじゃない？
う～ん
都内で規模的に割高と言っても坪75万以上はかなり高めでしょう。
邪道かもしれないけどHMの平面図を利用させていただいて近所の工務店を
いくつか回ってみるといいかも。もちろん評判なんかも聞きながらね。
木造や軽量鉄骨は経験ないけど木造在来のほうが評判いいような・・
都内で規模的に割高と言っても坪75万以上はかなり高めでしょう。
邪道かもしれないけどHMの平面図を利用させていただいて近所の工務店を
いくつか回ってみるといいかも。もちろん評判なんかも聞きながらね。
木造や軽量鉄骨は経験ないけど木造在来のほうが評判いいような・・
779 ：名無し不動さん：05/03/14 21:36:49 ID:4eRV8VfJ
うーん？最高つぎ込んで「2100まん」ですが？
レオパと同じ程度なら1500万で出来ると思うけどね。
もしかして都内かな？狭小みたいなようだけど。
三階が建つなら１階は車庫にして駐車場で、２.３階は賃貸ってのはどうかな？
でも建築コスト上がるな。。
とりあえず最高掛けられるコスト（建築費）を試算してからそれで建てられるモノを
検討して、再度目標家賃を割り出すといいと思う。
狭い部屋とかもうこの先明るくないよ。
レオパと同じ程度なら1500万で出来ると思うけどね。
もしかして都内かな？狭小みたいなようだけど。
三階が建つなら１階は車庫にして駐車場で、２.３階は賃貸ってのはどうかな？
でも建築コスト上がるな。。
とりあえず最高掛けられるコスト（建築費）を試算してからそれで建てられるモノを
検討して、再度目標家賃を割り出すといいと思う。
狭い部屋とかもうこの先明るくないよ。
780 ：名無し不動さん：05/03/14 22:39:20 ID:LvqassPl
皆様どうも、回答ありがとうございます。２３年前の業者、
今回の見積もり業者とも、実は○キ○イハウスなのですが。
２３年間、周囲の木造アパートが早々に朽ちていくなか、
堅牢性の点では満足していたので、今回も見積もりを頼んだのです。
小田急線徒歩４分という立地の良さか、空きが出た期間は皆無でした。
現在も空きはないのですが、設備はさすがに古く、リフォームより、
近い将来建て替える準備を考えはじめたのです。
確かに大手メーカーは広告費が膨大と聞いていたので、自宅は友人に設計と
建築を頼みました。しかし、貸家という商売となると、デザインや耐久性等
ハウスメーカーのノウハウも馬鹿にできないのではと思ってました。
高くても当時の倍の価格で２５００万位でできるかなと、考えていたので
（当時は消費税なんてなかったし）２９００万というのでヘーッと
驚いたのです。（解体費・外溝整備費込みですが）
おおよその相場価格を知りたかったので・・・２０００万くらいで
○キ○イハウスと同等ものを、建てられる業者があるのなら
捜してみようかな。まだ時間があるので。（３階は不可の区域です）
（１Ｋに７万近くも払って住む人間って？、今後も需要あるのかと、
実は、自分も疑っているのですが・・)
今回の見積もり業者とも、実は○キ○イハウスなのですが。
２３年間、周囲の木造アパートが早々に朽ちていくなか、
堅牢性の点では満足していたので、今回も見積もりを頼んだのです。
小田急線徒歩４分という立地の良さか、空きが出た期間は皆無でした。
現在も空きはないのですが、設備はさすがに古く、リフォームより、
近い将来建て替える準備を考えはじめたのです。
確かに大手メーカーは広告費が膨大と聞いていたので、自宅は友人に設計と
建築を頼みました。しかし、貸家という商売となると、デザインや耐久性等
ハウスメーカーのノウハウも馬鹿にできないのではと思ってました。
高くても当時の倍の価格で２５００万位でできるかなと、考えていたので
（当時は消費税なんてなかったし）２９００万というのでヘーッと
驚いたのです。（解体費・外溝整備費込みですが）
おおよその相場価格を知りたかったので・・・２０００万くらいで
○キ○イハウスと同等ものを、建てられる業者があるのなら
捜してみようかな。まだ時間があるので。（３階は不可の区域です）
（１Ｋに７万近くも払って住む人間って？、今後も需要あるのかと、
実は、自分も疑っているのですが・・)
>>780
いま１Ｋでも20平米はきつくないかな？
１部屋で家賃７マソずっと値下げナシで取れるならいいけど・・・。
東京の家賃は年々下がり供給過剰が続いています。
これからは広めの１ＤＫか１ＬＫだと。
駅に近いのは有利だよな。ずっと人気のあるお部屋にしたいよね。
メゾネットで駐車場つきで２戸建つうのはどうでしょうか？
一回相場の家賃調べて、近所の工務店にも２－３軒相談汁！
積水の軽量鉄骨なら建築費は在来の木造もアンマリ変わらないと思うけど。
いま１Ｋでも20平米はきつくないかな？
１部屋で家賃７マソずっと値下げナシで取れるならいいけど・・・。
東京の家賃は年々下がり供給過剰が続いています。
これからは広めの１ＤＫか１ＬＫだと。
駅に近いのは有利だよな。ずっと人気のあるお部屋にしたいよね。
メゾネットで駐車場つきで２戸建つうのはどうでしょうか？
一回相場の家賃調べて、近所の工務店にも２－３軒相談汁！
積水の軽量鉄骨なら建築費は在来の木造もアンマリ変わらないと思うけど。
782 ：名無し不動さん：05/03/15 00:49:17 ID:S3UFt1o1
坪単価50くらいかと
設計事務所に相談しなよ
設計事務所に相談しなよ
つーか、今のご時勢、既存の建物の廃棄費用がバカにならないんじゃないのかな？
>>780さん、その見積の中には解体廃棄費用は、どのくらいはいってるの？
７８０さんのお年や自己資金の有無にもよるんだけど、既存アパートのリフォームで
乗り切ったほうがいいような気もする。
まあ、低金利というのもあるけどな～。
ただ、ハウスメーカー叩けばそれなりに値引きはあるよｗ
>>780さん、その見積の中には解体廃棄費用は、どのくらいはいってるの？
７８０さんのお年や自己資金の有無にもよるんだけど、既存アパートのリフォームで
乗り切ったほうがいいような気もする。
まあ、低金利というのもあるけどな～。
ただ、ハウスメーカー叩けばそれなりに値引きはあるよｗ
784 ：名無し不動さん：05/03/15 09:36:20 ID:t8VTi1ec
親所有の遊休地に賃貸住宅を建てる事になりました。
相続対策なので「お前も勉強しておきなさい」言われ、
こちらやｱﾊﾟｰﾄ経営.comなど参考に。が、まだ非現実的…。
まず何処に頼めば良い物なのかから悩んでます。
とりあえず某建築業者が営業に来てますが、デザインが今ひとつ。
なのに私が積極的に動かないと、この業者になりそうで焦ってます。
皆さんはどんな点を基準に業者を選びましたか？ご教授頂ければ幸いです。
相続対策なので「お前も勉強しておきなさい」言われ、
こちらやｱﾊﾟｰﾄ経営.comなど参考に。が、まだ非現実的…。
まず何処に頼めば良い物なのかから悩んでます。
とりあえず某建築業者が営業に来てますが、デザインが今ひとつ。
なのに私が積極的に動かないと、この業者になりそうで焦ってます。
皆さんはどんな点を基準に業者を選びましたか？ご教授頂ければ幸いです。
>>784
自分で住みたいデザインにするか、収益重点にするか？
木造、軽量鉄骨、ＡＬＣ、ＲＣ。２階建てか３階建て。
１Ｋ、２ＤＫ。メゾネットで駐車場付き。ペットが飼えるとか。
何か他と違う特色を出す。
ハウスメーカーは半分以上が宣伝費。
営業が舌先三寸で客から仕事を貰い、
下請け工務店に材料費と手間賃抑えて建てるだけのぼったくり。
方針が決まったら設計事務所に行くか、
手抜きをしない良心的な工務店を探す。
自分で住みたいデザインにするか、収益重点にするか？
木造、軽量鉄骨、ＡＬＣ、ＲＣ。２階建てか３階建て。
１Ｋ、２ＤＫ。メゾネットで駐車場付き。ペットが飼えるとか。
何か他と違う特色を出す。
ハウスメーカーは半分以上が宣伝費。
営業が舌先三寸で客から仕事を貰い、
下請け工務店に材料費と手間賃抑えて建てるだけのぼったくり。
方針が決まったら設計事務所に行くか、
手抜きをしない良心的な工務店を探す。
その良心業者探しってのが非常に難しい訳だが､何かｺﾂは?
まずは入居者の需要探り｡間取りやら設備等色々｡
当初､間取り等は具体的に想像する事出来ないだろうから
知恵ある者(不動産屋､知人の知識人等)に訊く｡とにかく店子の需要を基に
計画立ててく事｡その間､対費用効果を考えてく･･･
需要ばかり追ってくと費用が膨らむから､上手く必要な物だけ残してく事｡
あくまで､建設業者ペ-スでなく､施主ペ-スで事を運ぶように｡
一般であれば不動産屋のが施主に近いと思うよ｡味方になってくれるでしょう｡
で､信用関係を築けそうであれば､その都度､判断や意見を訊くのも良いかも
当初､間取り等は具体的に想像する事出来ないだろうから
知恵ある者(不動産屋､知人の知識人等)に訊く｡とにかく店子の需要を基に
計画立ててく事｡その間､対費用効果を考えてく･･･
需要ばかり追ってくと費用が膨らむから､上手く必要な物だけ残してく事｡
あくまで､建設業者ペ-スでなく､施主ペ-スで事を運ぶように｡
一般であれば不動産屋のが施主に近いと思うよ｡味方になってくれるでしょう｡
で､信用関係を築けそうであれば､その都度､判断や意見を訊くのも良いかも
>>787
不動産屋も酷いのがいるからな。
以前近所でビル建築中に
不動産屋の紹介の工務店が倒産した。
まったくアフターなしだ、非道産屋だ。
建築途中で倒産したら大変だよ。
不景気で変な香具師がいます。
手抜き出来ないようにする。
管理は設計事務所を頼むといい。
不動産屋も酷いのがいるからな。
以前近所でビル建築中に
不動産屋の紹介の工務店が倒産した。
まったくアフターなしだ、非道産屋だ。
建築途中で倒産したら大変だよ。
不景気で変な香具師がいます。
手抜き出来ないようにする。
管理は設計事務所を頼むといい。
789 ：名無し不動さん：05/03/15 20:29:56 ID:Dn1a2dnq
業者選びは難しいよ。うち建築関係だけどお客さんは大変だなあと思う。
設計事務所：客の金で絵を書く。現場に３回（上棟、途中、完工式）しか来ないとか多い。
ぶっちゃけナニもしないのに４００万とか取る。
工務店： 仕事は固いが頭も固い。安くやってくれるところもあるがさんざだまされてもいるので
ふっかけるときも多い。奇抜なことはしないが情報は早いので現実的な提案が強い。
ローン関係はダメ。せいぜい信用金庫を紹介する程度。
ハウスメーカー：当然だが宣伝費と広告費と不良債権処理代が含まれているので割高。
営業マンが居る所はほとんどそう。営業マンの年収を契約件数で割れば・・・
ローン関係は強いのでそう言う面では有利。
中小の業者：結構ヤバめ。大手じゃないのでメインバンクが渋ればあぼーん。
ガンガン言わないとちゃんとやらないがうるさい客にはちゃんとやる傾向あり。
ローン関係は結構強かったりするが当然金利高め（知り合いはつなぎ融資にサラ金系使ってた）
不動産屋からの紹介：まず3％は抜かれてるｗ 場合によっては10％超えもザラ。
その代わり堅い業者が多い。ほとんど地元業者で固めている事が多いので
そうなるんだが、だったらそこへ直発注のほうが当然安い。。。
設計事務所：客の金で絵を書く。現場に３回（上棟、途中、完工式）しか来ないとか多い。
ぶっちゃけナニもしないのに４００万とか取る。
工務店： 仕事は固いが頭も固い。安くやってくれるところもあるがさんざだまされてもいるので
ふっかけるときも多い。奇抜なことはしないが情報は早いので現実的な提案が強い。
ローン関係はダメ。せいぜい信用金庫を紹介する程度。
ハウスメーカー：当然だが宣伝費と広告費と不良債権処理代が含まれているので割高。
営業マンが居る所はほとんどそう。営業マンの年収を契約件数で割れば・・・
ローン関係は強いのでそう言う面では有利。
中小の業者：結構ヤバめ。大手じゃないのでメインバンクが渋ればあぼーん。
ガンガン言わないとちゃんとやらないがうるさい客にはちゃんとやる傾向あり。
ローン関係は結構強かったりするが当然金利高め（知り合いはつなぎ融資にサラ金系使ってた）
不動産屋からの紹介：まず3％は抜かれてるｗ 場合によっては10％超えもザラ。
その代わり堅い業者が多い。ほとんど地元業者で固めている事が多いので
そうなるんだが、だったらそこへ直発注のほうが当然安い。。。
790 ：784：05/03/15 21:43:00 ID:t8VTi1ec
皆さんご丁寧にありがとうございます。
過去に借主さんと揉めた経験から、賃貸住宅は敬遠ﾓｰﾄﾞだったのですが
うちの土地では比較的評価額の高い土地が更地では税金も大変で。
今回初めて集合住宅に踏み切った次第で、緊張しています。
こうなると自宅建築はとても楽だったように思えます。
ああ、もう勉強しなくてはいけない事が沢山。大変だぁー。orz
過去に借主さんと揉めた経験から、賃貸住宅は敬遠ﾓｰﾄﾞだったのですが
うちの土地では比較的評価額の高い土地が更地では税金も大変で。
今回初めて集合住宅に踏み切った次第で、緊張しています。
こうなると自宅建築はとても楽だったように思えます。
ああ、もう勉強しなくてはいけない事が沢山。大変だぁー。orz
791 ：７８０さん：05/03/16 14:43:42 ID:hCxSrYBW
780です。解体費1564千円もかかるんです。建設費27625千円
ローンは組まず、自己資金。
（お金貯めて、持っていてもも増えないですから）
リフォームも設備をすべて最新のものにすると、かなりの額に
なるようです。
ハウスメーカーを値切る方法？って、あるんですか。
789さんの話聞くと、良い業者を捜すのも大変そうですね。
ローンは組まず、自己資金。
（お金貯めて、持っていてもも増えないですから）
リフォームも設備をすべて最新のものにすると、かなりの額に
なるようです。
ハウスメーカーを値切る方法？って、あるんですか。
789さんの話聞くと、良い業者を捜すのも大変そうですね。
工務店とかでやった方がよい｡せっかくのお金は純粋に工賃に払いなよ｡
値切るのは､これしたら吹っ掛けられるってのは知ってる｡
先にこっちから値段に触れることを言う事｡
言うのであれば､お宅の精一杯の値段先ず出してよって切り出す｡
幾ら位迄ですかねとかって業者に例え言い寄られても､決して金額は言わない｡
それで何度か交渉してこれ以上は落ちないなって感じた時､手を打つ｡
他の業者さんとかは幾ら位ですかね?って訊かれても､言っちゃ駄目｡
相手の見積もりの目安になるから
値切るのは､これしたら吹っ掛けられるってのは知ってる｡
先にこっちから値段に触れることを言う事｡
言うのであれば､お宅の精一杯の値段先ず出してよって切り出す｡
幾ら位迄ですかねとかって業者に例え言い寄られても､決して金額は言わない｡
それで何度か交渉してこれ以上は落ちないなって感じた時､手を打つ｡
他の業者さんとかは幾ら位ですかね?って訊かれても､言っちゃ駄目｡
相手の見積もりの目安になるから
>>790
欠陥住宅専門（裁判で鑑定書を書いたりできる人）に欠陥が起きにくい（そういうチェックがしやすい）設計をしてもらって、有能な現場監督のいる工務店を紹介してもらうが一番かな。
もちろん、あなた自身もその建築士に色々教えてもらって目を光らせるんだよ。
結局、お金と労力を惜しめばそのツケが建物として現れるわけでね。
そうそう、ハウスメーカーの唯一の長所を教えておく。
それは･･･補償がしっかりしていること。
セ○ス○はそういう意味ではすごかった（笑）
工務店ではそうはいかない（ことがおおい）から。
欠陥住宅専門（裁判で鑑定書を書いたりできる人）に欠陥が起きにくい（そういうチェックがしやすい）設計をしてもらって、有能な現場監督のいる工務店を紹介してもらうが一番かな。
もちろん、あなた自身もその建築士に色々教えてもらって目を光らせるんだよ。
結局、お金と労力を惜しめばそのツケが建物として現れるわけでね。
そうそう、ハウスメーカーの唯一の長所を教えておく。
それは･･･補償がしっかりしていること。
セ○ス○はそういう意味ではすごかった（笑）
工務店ではそうはいかない（ことがおおい）から。
セッスク？
>欠陥住宅専門（裁判で鑑定書を書いたりできる人）
そういう人達に依頼したい時はどうやって探しあてるの?
そういう人達に依頼したい時はどうやって探しあてるの?
796 ：名無し不動さん：05/03/16 17:57:13 ID:Z5qMcewM
http://homepage2.nifty.com/kekkanzenkokunet/
というか、自分の足で探しなさいな。欠陥住宅ってのは今時流行らないよ。
工務店レベルでだしてるっての聞いたこと無い。ほとんどが
中小や建売業者。大手はボッタクリの割に程度の低い仕事してるので突っ込まれる。
費用に見合った仕事なら言われないと思うけどね。ＯＭソーラーの事件は問題外。
というか、自分の足で探しなさいな。欠陥住宅ってのは今時流行らないよ。
工務店レベルでだしてるっての聞いたこと無い。ほとんどが
中小や建売業者。大手はボッタクリの割に程度の低い仕事してるので突っ込まれる。
費用に見合った仕事なら言われないと思うけどね。ＯＭソーラーの事件は問題外。
差別されるには朝鮮人の方にもそれなりの原因がある、例えばあの有名な朝鮮人詩人の金素雲氏
は、その自伝の中で次のように書いている
日本人所有の家を借りたなら、家賃は一切払わなくてもよいというのが、その当時（昭和の
初期―筆者注）同胞の間では常識化していた風習だった。
「お前らは国まで盗んでいったじゃないか。家賃ぐらい何だ！」
――こちらにはこんな腹があったが、引っかけられた日本人の側では恨み骨髄にならざるを
得なかった。家賃をもらうどころか５，６ヵ月分の家賃に当たる金を＜立退料＞という名
目で払わなければならなかった。こんなとき、その仲介の役割を果たすのが、いうなれば叔父
の職分だった。（同胞が集団居住する町には、こんなブローカーが必ず何人かいた）
１，２年ただで住んでは＜立退料＞をせしめて家を空けてやることもあったが、時には引っ
越した次の日に大家から立退料を取ってまた引っ越していく、そんな場合もあった。
その立退料の半分ぐらいにあたる金が叔父のようなブローカーの懐に入ってくる。もちろん
これは４，５０年前の昔話ではあるが、こんなやり口がその後長い間い年月を通じて、大多数
の日本人の生活感情の底に＜チョーセンジン＞を敬遠し蔑視する後遺症の種となったことも事
実である。
は、その自伝の中で次のように書いている
日本人所有の家を借りたなら、家賃は一切払わなくてもよいというのが、その当時（昭和の
初期―筆者注）同胞の間では常識化していた風習だった。
「お前らは国まで盗んでいったじゃないか。家賃ぐらい何だ！」
――こちらにはこんな腹があったが、引っかけられた日本人の側では恨み骨髄にならざるを
得なかった。家賃をもらうどころか５，６ヵ月分の家賃に当たる金を＜立退料＞という名
目で払わなければならなかった。こんなとき、その仲介の役割を果たすのが、いうなれば叔父
の職分だった。（同胞が集団居住する町には、こんなブローカーが必ず何人かいた）
１，２年ただで住んでは＜立退料＞をせしめて家を空けてやることもあったが、時には引っ
越した次の日に大家から立退料を取ってまた引っ越していく、そんな場合もあった。
その立退料の半分ぐらいにあたる金が叔父のようなブローカーの懐に入ってくる。もちろん
これは４，５０年前の昔話ではあるが、こんなやり口がその後長い間い年月を通じて、大多数
の日本人の生活感情の底に＜チョーセンジン＞を敬遠し蔑視する後遺症の種となったことも事
実である。
>>796
そうなん？
俺の耳にはそうは聞こえないが・・・
ま、どちらが正しいにせよ、これだけは言える。
自分でチェックしないと、できるように勉強しないとだめよ。
できればアドバイザーみたいな建築士に週１でもいいから来てもらえれば（当然信用できる人よ）
そうなん？
俺の耳にはそうは聞こえないが・・・
ま、どちらが正しいにせよ、これだけは言える。
自分でチェックしないと、できるように勉強しないとだめよ。
できればアドバイザーみたいな建築士に週１でもいいから来てもらえれば（当然信用できる人よ）
知り合いにセ○ス○で建てた人いるけど雨漏りなんて酷いらしいよ。
補償なんか工務店と比較してもなにも違いはないでしょ。
補償なんか工務店と比較してもなにも違いはないでしょ。
>>799
まあ、経験者が比較して言ってるんだから素直に聞いておけって。
ない袖はふれない工務店とハウスメーカーだったら、ハウスメーカー（セ○ス○）のほうがまし。
企業イメージがあるからね。
ちなみに補償に関してだけだからね。
総合的には自分で判断してください。
まあ、経験者が比較して言ってるんだから素直に聞いておけって。
ない袖はふれない工務店とハウスメーカーだったら、ハウスメーカー（セ○ス○）のほうがまし。
企業イメージがあるからね。
ちなみに補償に関してだけだからね。
総合的には自分で判断してください。
なに言ってんのかわからないけどＨＭで経験て必要ないと思う。
具体的にその補償ってなに？
具体的にその補償ってなに？
思い浮かびませんが？
経験してるなら違いを説明できるでしょ？
経験してるなら違いを説明できるでしょ？
だから経験上、工務店とＨＭの補償の違いを実感できたんでしょ？
どんなケースが経験上あったのか聞きたいんだけど。
どんなケースが経験上あったのか聞きたいんだけど。
10年保証は義務だっけか･･｡それ以上の保証あってもそんな意味無いって
一般に聞くけどな｡大手は印象先行だけだから余計な金払う必要無し｡
堀江辺りにこういった頑なな昔気質業界は早く崩壊させて欲しい｡
底辺は暴力団だから中々業界体質変えられないんだろうな｡
一般に聞くけどな｡大手は印象先行だけだから余計な金払う必要無し｡
堀江辺りにこういった頑なな昔気質業界は早く崩壊させて欲しい｡
底辺は暴力団だから中々業界体質変えられないんだろうな｡
瑕疵担保というよりも、それを交渉として有利に運べるものを勝ち取らないといけないわけよ
たぶん
たぶん
>>791
解体費用はぼったくりが多いから、
少なくとも２－３社見積もった方がいいよ。
２倍取られそうになった事がある。
解体して更地の駐車場にして、その間にイイ工務店を探すとかも選択肢。
あせるとロクな事ないよ。勉強勉強。
解体費用はぼったくりが多いから、
少なくとも２－３社見積もった方がいいよ。
２倍取られそうになった事がある。
解体して更地の駐車場にして、その間にイイ工務店を探すとかも選択肢。
あせるとロクな事ないよ。勉強勉強。
>>807
おいおいなんだよそれ・・
自分で経験者が比較して言ってるから素直に聞けって言ったんじゃないの？
俺も賃貸経営してるのよ。ＨＭは軽量鉄骨の見積もりでＲＣより高く経験ない
んだが説明もできずに聞けはないだろ？
ここは設計士や業者なんてごろごろいるんだぞ。
教えるだなんだじゃないんだよ。
おいおいなんだよそれ・・
自分で経験者が比較して言ってるから素直に聞けって言ったんじゃないの？
俺も賃貸経営してるのよ。ＨＭは軽量鉄骨の見積もりでＲＣより高く経験ない
んだが説明もできずに聞けはないだろ？
ここは設計士や業者なんてごろごろいるんだぞ。
教えるだなんだじゃないんだよ。
納得して建築しないと後悔する。
採算が合わない豪華な設備は止める。
質実剛健でカコイー建築が望ましい。
だから建築屋を選択するのは
例せば結婚くらい気を使うと思われ。
採算が合わない豪華な設備は止める。
質実剛健でカコイー建築が望ましい。
だから建築屋を選択するのは
例せば結婚くらい気を使うと思われ。
>>811
おっけ。
わかった。
そういう態度ならいい。
別に無理に教える義理はないから。
経営者なら態度だけでも謙虚にしておくべきだったね。
内心どう思っていようが俺にはわからんのだから。
それから俺は･･･
＞ちなみに補償に関してだけだからね。
＞総合的には自分で判断してください。
と言っているのだが？
もう一度わかりやすく書くぞ。
「補償に関してはハウスメーカーのほうがよい。」
以上。
おっけ。
わかった。
そういう態度ならいい。
別に無理に教える義理はないから。
経営者なら態度だけでも謙虚にしておくべきだったね。
内心どう思っていようが俺にはわからんのだから。
それから俺は･･･
＞ちなみに補償に関してだけだからね。
＞総合的には自分で判断してください。
と言っているのだが？
もう一度わかりやすく書くぞ。
「補償に関してはハウスメーカーのほうがよい。」
以上。
少額投資でより利益を挙げる｡この一点だけね｡
今も昔もこの当然の認識を持たない椰子がどれだけいることか･･･｡
ま､勝手に競争相手が崩れてくからｵﾓﾛｲんだけどさ
今も昔もこの当然の認識を持たない椰子がどれだけいることか･･･｡
ま､勝手に競争相手が崩れてくからｵﾓﾛｲんだけどさ
つーか気づいてないのあんただけだよ。
自演ばればれだっつーの。
自演ばればれだっつーの。
818 ： ：05/03/16 22:30:31 ID:???
８１４の代わりに
正直、すまんかった
じゃだめ？
正直、すまんかった
じゃだめ？
自演は813と816ね。
すぐ分かるのにな。
すぐ分かるのにな。
建築士に頼んで、業者は別々に見積もりを取るといいらしい
>>816
いいかい？
経験上で具体的なその補償とやらの違いがあったケースを聞いているだけ。
結局答えられない。
わざわざ聞いてやると言ってるのになにいってんだ？
ちょっと経験あったり業者なんかなら>>800の話は笑えると思うんだが。
じゃあね。
いいかい？
経験上で具体的なその補償とやらの違いがあったケースを聞いているだけ。
結局答えられない。
わざわざ聞いてやると言ってるのになにいってんだ？
ちょっと経験あったり業者なんかなら>>800の話は笑えると思うんだが。
じゃあね。
822 ： ：05/03/16 22:48:56 ID:???
答えてもらえなかったのでは？
なんて
＞「補償に関してはハウスメーカーのほうがよい。」
大笑い。
そりゃそうだ。北極行って「暖房器具が売れる」といってるのと大差ない。
工務店レベルでも大手でも補償はしなくてはならない。以前はいい加減だったが
今は法で決まってるからね。建設業（元請）ならだれしもが補償しなくてはならないから
大手でも零細工務店でも同じ。
むしろ工務店は生き残りに必死ゆえに「手堅い仕事」をすることが多いといえると言いたいが。。
もちろん逆に大手のほうが工程管理などがきちんとしてるから決められた品質を確保しているとも言える。
だが一方的に「補償に関しては・・」ってなんじゃそりゃ。ペーパー上での話かそれとも
実際に大手以外の業者との「補償させた体験」の比較経験があるのだろうか？
こういった経験は誰しもが出来るものでない（二度経験出来る＝学習能力が無いということだから）のだから
ぜひ詳細を書き込んで欲しい。
それよりもっと大事にしなければならないのは
「クレーム付ける神経を賃貸経営につぎ込みたい」じゃない？
雨が漏ってるから補償しろ！とか頭抱えながら賃貸経営したくないんだからｗ
大笑い。
そりゃそうだ。北極行って「暖房器具が売れる」といってるのと大差ない。
工務店レベルでも大手でも補償はしなくてはならない。以前はいい加減だったが
今は法で決まってるからね。建設業（元請）ならだれしもが補償しなくてはならないから
大手でも零細工務店でも同じ。
むしろ工務店は生き残りに必死ゆえに「手堅い仕事」をすることが多いといえると言いたいが。。
もちろん逆に大手のほうが工程管理などがきちんとしてるから決められた品質を確保しているとも言える。
だが一方的に「補償に関しては・・」ってなんじゃそりゃ。ペーパー上での話かそれとも
実際に大手以外の業者との「補償させた体験」の比較経験があるのだろうか？
こういった経験は誰しもが出来るものでない（二度経験出来る＝学習能力が無いということだから）のだから
ぜひ詳細を書き込んで欲しい。
それよりもっと大事にしなければならないのは
「クレーム付ける神経を賃貸経営につぎ込みたい」じゃない？
雨が漏ってるから補償しろ！とか頭抱えながら賃貸経営したくないんだからｗ
う～んそうなんですよね。
私も久々ここよってみてびっくりしましたから。
さすが京王線沿線の達人！！
私も久々ここよってみてびっくりしましたから。
さすが京王線沿線の達人！！
825 ： ：05/03/16 23:05:01 ID:???
その差を書き込んであげようと思ったが君の高慢な態度で欠く気力を失った、と。
そういうわけだろ？
そういうわけだろ？
826 ：名無し不動さん：05/03/16 23:12:48 ID:479c/X2R
大成ユーコン？ってどうよ？
マンション建てませんかと勧誘の嵐あるけど。
マンション建てませんかと勧誘の嵐あるけど。
８２３は意地になってるからもう、どうしようもないって。
２ｃｈじゃよくある話。
２ｃｈじゃよくある話。
そもそも>>800の文章からして、期待できるような奴とも思えないから終了。
つーか、○キ○イにもゲートキーパーいるだろ。
そのひとりじゃないの？
そのひとりじゃないの？
単に大手の方が潰れにくいってことじゃないの？
工務店で欠陥があれば大変なのは事実。
工務店レベルで欠陥を出した話を聞いたことがないというのは眉唾物。
俺の周りではどこもかしこも皆、欠陥問題を抱えているからな。
どこが安全とは言えないよ。
結局、第三者監理が確実だが、コストが一割以上上がってしまうから、それじゃあね、となってしまう。
工務店レベルで欠陥を出した話を聞いたことがないというのは眉唾物。
俺の周りではどこもかしこも皆、欠陥問題を抱えているからな。
どこが安全とは言えないよ。
結局、第三者監理が確実だが、コストが一割以上上がってしまうから、それじゃあね、となってしまう。
壺単価が百マソ弱っていうのは高いですね。
漏れも大手HMでしたが、七十マソでできますたよ。
すぐに朽廃するかもしれないけど…
漏れも大手HMでしたが、七十マソでできますたよ。
すぐに朽廃するかもしれないけど…
新築時から２５年済んでる店子が出て行くんだけど、店子が壊した設備や壁の修理代を
全額請求しなきゃきついんで、全額請求しようと思います。
「原状回復にかかわるトラブルのガイドライン」とかだと負担分が明記してありますが、
これは指針であって、別に請求する分には訴えられたりしませんよね？
全額請求しなきゃきついんで、全額請求しようと思います。
「原状回復にかかわるトラブルのガイドライン」とかだと負担分が明記してありますが、
これは指針であって、別に請求する分には訴えられたりしませんよね？
向こうが訴える気になれば、訴えられますが？
ま、がんがれ
ま、がんがれ
25年も住んでくれたんだから、ガイドライン通りにしてやったら？
訴えられて裁判で負けると今後に影響する。
訴えられて裁判で負けると今後に影響する。
確かに25年、一度も滞納なしでしたし、周囲に迷惑をかけることもなかった
店子なんで、こちらも多額の請求をするのは胸が痛いのですが・・・。
事情を伝えて、少しでもむこうに負担して貰うようにお願いしてみます。
ご助言ありがとうございました。
>訴えられて裁判で負けると今後に影響する。
後学のために、どういう影響があるか教えていただけませんか？
店子なんで、こちらも多額の請求をするのは胸が痛いのですが・・・。
事情を伝えて、少しでもむこうに負担して貰うようにお願いしてみます。
ご助言ありがとうございました。
>訴えられて裁判で負けると今後に影響する。
後学のために、どういう影響があるか教えていただけませんか？
>>837
ガイドラインを護らないと店子が不動産屋にチクルとか？
具体的に店子が部屋の何処をどういう風に壊したんですか？
店子が故意や不注意で壊した物でしたら弁償して貰えると思ふが？
夫婦喧嘩等でドアやふすまを壊したとか・・・。
契約書にはどういう感じでクリーニングや修繕の義務を書いてあるんですか？
ガイドラインでは６年以上の居住でクロス張替え代金の１割の請求でしたっけ？
うろおぼえスマソ・・・。
ガイドラインを護らないと店子が不動産屋にチクルとか？
具体的に店子が部屋の何処をどういう風に壊したんですか？
店子が故意や不注意で壊した物でしたら弁償して貰えると思ふが？
夫婦喧嘩等でドアやふすまを壊したとか・・・。
契約書にはどういう感じでクリーニングや修繕の義務を書いてあるんですか？
ガイドラインでは６年以上の居住でクロス張替え代金の１割の請求でしたっけ？
うろおぼえスマソ・・・。
>>837って貧乏大家？
25年間滞納無しで住んだ優良店子なら譲歩しろよ
25年間滞納無しで住んだ優良店子なら譲歩しろよ
２５年って。
壁紙、床材、襖、障子、流し台 すべて償却してるしてるでしょ？
建物自体もとっくに元を取ってると思うが。
壁に穴を開けたとか一部改造した部分を元に戻すとかを除いてすべて負担してあげたから。
おれは８年以上問題のない借り手なら（清掃費もとらず）敷金全額返すよ。
壁紙、床材、襖、障子、流し台 すべて償却してるしてるでしょ？
建物自体もとっくに元を取ってると思うが。
壁に穴を開けたとか一部改造した部分を元に戻すとかを除いてすべて負担してあげたから。
おれは８年以上問題のない借り手なら（清掃費もとらず）敷金全額返すよ。
>>835
>裁判にならずに、気持ちよく全額払って貰うような方法ってないですかね？
このあたり自己虫のにほいがするが
敷金全額返してやれとは言わないけど
少なくとも法的におまえが負担すべき部分についてはおまえが負担しろよ
>裁判にならずに、気持ちよく全額払って貰うような方法ってないですかね？
このあたり自己虫のにほいがするが
敷金全額返してやれとは言わないけど
少なくとも法的におまえが負担すべき部分についてはおまえが負担しろよ
そもそも
>裁判にならずに、気持ちよく全額払って貰うような方法ってないですかね？
て、表現は適切じゃないだろ？
「裁判にならずに、文句を言わせず全額負担させる方法ってないですかね？」
という表現が実態に近い
>裁判にならずに、気持ちよく全額払って貰うような方法ってないですかね？
て、表現は適切じゃないだろ？
「裁判にならずに、文句を言わせず全額負担させる方法ってないですかね？」
という表現が実態に近い
844 ：名無し不動さん：05/03/18 10:24:38 ID:VxfN6guC
>>837
おまえのような非常識な大家がいるから店子が身構えて無用なルールができるんだよ
大家なんて儲かる商売じゃないのに、ぼったくりだのなんだの誹謗・中傷されるのも
一部の悪徳大家のせいだと思ってる
おまえのような非常識な大家がいるから店子が身構えて無用なルールができるんだよ
大家なんて儲かる商売じゃないのに、ぼったくりだのなんだの誹謗・中傷されるのも
一部の悪徳大家のせいだと思ってる
>>838
契約上は、ハウスクリーニングについては特約で借主負担です。
修繕については敷金から原状回復にかかる費用を差し引くことが
できるように書いていますので、差し引けると思います。
修繕費４０万の内訳は、故意・過失で壊したクロスと木の壁、石膏ボード、
設備などの修繕です。
※もちろん故意・過失で壊したもの以外の修繕はこちらで負担します。
（これが３０万くらい）
この故意・過失で壊したものについては、修繕費を支払ってくれる
意思を確認しましたが、ガイドラインに書いてある指針の修繕費一割負担
では厳しいので、なるべく多く請求できないかと考えてます。
ちなみにハウスクリーニングについては別途４万いただきますので、全額
だと４４万の請求になります。
この額の請求だと、やっぱり怒りますよね？
>>839
貧乏というわけではないですが、家の事情で貯金が少ない状態なので、
すぐ修繕に出せる資金がないのです。
（来月分の家賃収入を回せば間に合いますが）
>>842
計算したら、家賃だけで２０００万近くになってます。
>>843
>>844
すみません。
契約上は、ハウスクリーニングについては特約で借主負担です。
修繕については敷金から原状回復にかかる費用を差し引くことが
できるように書いていますので、差し引けると思います。
修繕費４０万の内訳は、故意・過失で壊したクロスと木の壁、石膏ボード、
設備などの修繕です。
※もちろん故意・過失で壊したもの以外の修繕はこちらで負担します。
（これが３０万くらい）
この故意・過失で壊したものについては、修繕費を支払ってくれる
意思を確認しましたが、ガイドラインに書いてある指針の修繕費一割負担
では厳しいので、なるべく多く請求できないかと考えてます。
ちなみにハウスクリーニングについては別途４万いただきますので、全額
だと４４万の請求になります。
この額の請求だと、やっぱり怒りますよね？
>>839
貧乏というわけではないですが、家の事情で貯金が少ない状態なので、
すぐ修繕に出せる資金がないのです。
（来月分の家賃収入を回せば間に合いますが）
>>842
計算したら、家賃だけで２０００万近くになってます。
>>843
>>844
すみません。
846 ：名無し不動さん：05/03/18 11:13:20 ID:VxfN6guC
>>845
クロス、床材はどのみち張り替える必要があるはずだと思う
よって破損が無い場合に比べて余分にかかる費用は
木の壁、石膏ボード のみ
これらは単純な大工仕事だから費用なんてほとんどかからないよ
地方だと１人工／日が２万、首都圏だと２万５千円＋駐車場代 くらい
大工仕事１日あれば終わるはずだから
地方だと ２万円＋材料費
石膏ボードと木の板は１万円もかからないはずだから合計３万くらいでしょ
どうな計算すると３０万にもなるのだか
クリーニング代４万出してもらっても敷金の大半は返還できるはず
クロス、床材はどのみち張り替える必要があるはずだと思う
よって破損が無い場合に比べて余分にかかる費用は
木の壁、石膏ボード のみ
これらは単純な大工仕事だから費用なんてほとんどかからないよ
地方だと１人工／日が２万、首都圏だと２万５千円＋駐車場代 くらい
大工仕事１日あれば終わるはずだから
地方だと ２万円＋材料費
石膏ボードと木の板は１万円もかからないはずだから合計３万くらいでしょ
どうな計算すると３０万にもなるのだか
クリーニング代４万出してもらっても敷金の大半は返還できるはず
>>846
そういった破損が複数あるのと、壊した設備の修繕が複数あるので
業者には（向こうの負担分は）計４０万と見積もられました。
どのみちクロスは全部張り替えるつもりでしたので、店子が壊した
クロス以外のクロス張替え費用はこちらで負担します。
そういった破損が複数あるのと、壊した設備の修繕が複数あるので
業者には（向こうの負担分は）計４０万と見積もられました。
どのみちクロスは全部張り替えるつもりでしたので、店子が壊した
クロス以外のクロス張替え費用はこちらで負担します。
848 ：名無し不動さん：05/03/18 11:28:07 ID:VxfN6guC
>>847
その業者はぼったくりじゃないか？
だいたい５０平米２ＤＫ全リフォーム（あくまで賃貸仕様）の場合
壁紙すべて張り替え １０万まで
床材 ８万～１５万（すべてクッションフロア、すべて絨毯など１種類の床材
だと安く、フローリング、絨毯、畳などを組み合わせたると高い）
大工仕事は数カ所直しても１人工で十分な場合がほとんど
大工さんが二日がかりの仕事って相当な修繕だよ
>壊した設備の修繕
設備って具体的にはなに？
給湯器、電気温水器なんて普通は１０年で償却だよ
その業者はぼったくりじゃないか？
だいたい５０平米２ＤＫ全リフォーム（あくまで賃貸仕様）の場合
壁紙すべて張り替え １０万まで
床材 ８万～１５万（すべてクッションフロア、すべて絨毯など１種類の床材
だと安く、フローリング、絨毯、畳などを組み合わせたると高い）
大工仕事は数カ所直しても１人工で十分な場合がほとんど
大工さんが二日がかりの仕事って相当な修繕だよ
>壊した設備の修繕
設備って具体的にはなに？
給湯器、電気温水器なんて普通は１０年で償却だよ
849 ：名無し不動さん：05/03/18 11:40:13 ID:VxfN6guC
>>848
間取りは２ＤＫ（＋風呂＋洗面所＋トイレ）です。
全室の床とクロス、一部壁材を取り替えて、トイレ等も新しい
タイプに取り替えるので、こちらの修繕分３０万は妥当な
金額だと思います。
店子が壊した設備に関して詳しく書くとバレそうですが、
どれも法的には償却が済んでると思います。
この修繕（交換）と壁の修繕とか設備の再設置費も加えて、
４０万の見積もりとなりました。
修繕費４０万のうち３６万も負担するのでは痛いので、
なんとかならないかと・・・。
>>849
修繕にニ日、設備の設置に一日です。
（修繕と設備の設置は別の業者）
間取りは２ＤＫ（＋風呂＋洗面所＋トイレ）です。
全室の床とクロス、一部壁材を取り替えて、トイレ等も新しい
タイプに取り替えるので、こちらの修繕分３０万は妥当な
金額だと思います。
店子が壊した設備に関して詳しく書くとバレそうですが、
どれも法的には償却が済んでると思います。
この修繕（交換）と壁の修繕とか設備の再設置費も加えて、
４０万の見積もりとなりました。
修繕費４０万のうち３６万も負担するのでは痛いので、
なんとかならないかと・・・。
>>849
修繕にニ日、設備の設置に一日です。
（修繕と設備の設置は別の業者）
851 ：名無し不動さん：05/03/18 11:57:54 ID:VxfN6guC
>>850
通常使用で故障した設備は賃貸途中でも大家側負担で買い換える義務がありますよ
それを退去時に店子負担で新品に買い換えようとはあまりに酷いと思いますが
現在まで使用していたということは今後も使用可能な状態にあるということです
よね？それを新品にしたいというのは新たな店子により高い家賃で貸したいから
ですよね？その費用を大挙する店子に負担させたいんですか？
それにトイレを新しいものに代えるというのはそのトイレは使用できない状態
にあるのでしょうか？
常識的に考えて負担を求めるのは
クリーニング代 ４万
大工１人工 ２万
石膏ボード等の材料費 １万
計 ５万 くらいだと思います
通常使用で故障した設備は賃貸途中でも大家側負担で買い換える義務がありますよ
それを退去時に店子負担で新品に買い換えようとはあまりに酷いと思いますが
現在まで使用していたということは今後も使用可能な状態にあるということです
よね？それを新品にしたいというのは新たな店子により高い家賃で貸したいから
ですよね？その費用を大挙する店子に負担させたいんですか？
それにトイレを新しいものに代えるというのはそのトイレは使用できない状態
にあるのでしょうか？
常識的に考えて負担を求めるのは
クリーニング代 ４万
大工１人工 ２万
石膏ボード等の材料費 １万
計 ５万 くらいだと思います
852 ：名無し不動さん：05/03/18 11:58:24 ID:VxfN6guC
計７万でした
>>853
なお、この４０万分の設備や壁などは店子が故意・過失で壊したものです。
なお、この４０万分の設備や壁などは店子が故意・過失で壊したものです。
855 ：名無し不動さん：05/03/18 12:10:36 ID:VxfN6guC
店子が壊した設備は？
詳しく書けないけどなんとか出来ないか？ってそりゃムリな注文だよね。
ガイドラインに従っていくしかあるまい。
がしかし詳しく書けばそれなりの根拠が出来るので、もしかしたら店子負担で済むかもしれない。
詳しく書けないけどなんとか出来ないか？ってそりゃムリな注文だよね。
ガイドラインに従っていくしかあるまい。
がしかし詳しく書けばそれなりの根拠が出来るので、もしかしたら店子負担で済むかもしれない。
>>858
以前にもアドバイスしてるけど
施工業者は最低でも２－３社相見積もり取る事。
ちょっと 施工費が高すぎる感じ＝悪いトコにボッタクリされてる
と皆思って心配してるんだよ！
リフォームは業者で見積もり取ると施工費が凄く違うの知ってる。
クロスの張替えは平米いくらぐらいですかね？
２ＤＫなら広さにもよるけど相場の張替えで10～12マソ位では？
んで店子は経費の１０％の負担。（これはガイドライン参考）
壁の破損はベニヤやボードをホームセンターで購入して
自分で釘うちで補修しても治らない位酷いのか？
店子が故意に壊した物は弁償してもらえるぞ。
トイレは店子が壊したなら弁償を請求だ。
藻前が客付けの為に新品トイレを
業者に頼むのなら「お前の金」で直す。
破損と補修。しっかり区分けする。
ごっちゃにするから叩かれるんだ。
モチツケ・・・。な。
以前にもアドバイスしてるけど
施工業者は最低でも２－３社相見積もり取る事。
ちょっと 施工費が高すぎる感じ＝悪いトコにボッタクリされてる
と皆思って心配してるんだよ！
リフォームは業者で見積もり取ると施工費が凄く違うの知ってる。
クロスの張替えは平米いくらぐらいですかね？
２ＤＫなら広さにもよるけど相場の張替えで10～12マソ位では？
んで店子は経費の１０％の負担。（これはガイドライン参考）
壁の破損はベニヤやボードをホームセンターで購入して
自分で釘うちで補修しても治らない位酷いのか？
店子が故意に壊した物は弁償してもらえるぞ。
トイレは店子が壊したなら弁償を請求だ。
藻前が客付けの為に新品トイレを
業者に頼むのなら「お前の金」で直す。
破損と補修。しっかり区分けする。
ごっちゃにするから叩かれるんだ。
モチツケ・・・。な。
詳しくかけないってのは要するに何か嘘ついてるんだろ。
もうよせ｡
>>862
家を買う
家を買う
契約する前だと､唯一の接点である不動産屋に訊くしかないだろうな｡
訊けるかどうかは余りあてにならないが｡上手くいけば訊ける｡
店子の立場も解かってるからあれだけど､下見行った時に不自然な場面で
意図的に家主がでんと現れる物件は止めた方がいいだろうとは経験則で思う
訊けるかどうかは余りあてにならないが｡上手くいけば訊ける｡
店子の立場も解かってるからあれだけど､下見行った時に不自然な場面で
意図的に家主がでんと現れる物件は止めた方がいいだろうとは経験則で思う
865 ：名無し不動さん：05/03/18 22:32:17 ID:Q43P2yKi
866 ：名無し不動さん：05/03/18 22:34:57 ID:Q43P2yKi
借り手が女性の場合も男性に比べてトラブルは多い
借りる場合も貸す場合もできれば女性は避けた方が無難
借りる場合も貸す場合もできれば女性は避けた方が無難
>>866
そんな事はないよ。そしたら女に部屋貸せないと言うのかい？
ただでさえ部屋が余ってるのに・・・。えり好みは言えないぞ！
んで、
「お前様のアパートは男性専用でつか？」と問い詰めたい。
答えてエロイ人・・・。
そんな事はないよ。そしたら女に部屋貸せないと言うのかい？
ただでさえ部屋が余ってるのに・・・。えり好みは言えないぞ！
んで、
「お前様のアパートは男性専用でつか？」と問い詰めたい。
答えてエロイ人・・・。
漏れの場合､覗いてないのに覗いたとかいって難癖つけた阿呆が居た｡
散々寓たれ(金銭要求)垂れやがって､(要求は勿論跳ね除け)､結局出た｡
傍目は女のが好感あるが､実際は男のが良いと云うのは全く同感｡
男は､筋を通せば話早いし､何事も女よりは白黒はっきり進む気がする｡
要は女程感情論で余り話をしないって事かな
散々寓たれ(金銭要求)垂れやがって､(要求は勿論跳ね除け)､結局出た｡
傍目は女のが好感あるが､実際は男のが良いと云うのは全く同感｡
男は､筋を通せば話早いし､何事も女よりは白黒はっきり進む気がする｡
要は女程感情論で余り話をしないって事かな
869 ：名無し不動さん：05/03/18 22:55:52 ID:Q43P2yKi
結構広めの単身向けでも､猫の発情みたく､洩れなく雄猫くっついて来るよ
871 ：名無し不動さん：05/03/18 23:22:34 ID:Q43P2yKi
男女論でスレ違いだが､慎太郎の女への的確発言には敬意を表する
873 ：名無し不動さん：05/03/19 22:12:23 ID:tX3dr90C
わかる方教えて下さい。申し込みから入居希望日まで5日間
しかないのですが、諸手続きの期間を考えても間に合いますでしょうか。
自分は東京での住み替えなのですが、連帯保証人の父親は奈良県に
住んでます。書類に父親の実印を押したりするみたいで、そのやり取り
で日数がかかってしまうと思うのですが・・・
宜しくお願いします！ちなみに仲介業者を通してます。
しかないのですが、諸手続きの期間を考えても間に合いますでしょうか。
自分は東京での住み替えなのですが、連帯保証人の父親は奈良県に
住んでます。書類に父親の実印を押したりするみたいで、そのやり取り
で日数がかかってしまうと思うのですが・・・
宜しくお願いします！ちなみに仲介業者を通してます。
>>873
マルチし過ぎ！
マルチし過ぎ！
不動産屋によって対応が違うんじゃないかな？
保証人の代行のオリコとかもあるし。
保証人の書類作成に時間がかかるなら、相談してみたらどうですか？
あなたの収入証明、や源泉、住民票とかはもちろんあるんでしょ？
不動産屋で普通１週間位審査の時間が掛かるみたいです。
でも、入居者御本人の仕事が硬めな所（公務員とか）だと早いかも知れない。
保証人の代行のオリコとかもあるし。
保証人の書類作成に時間がかかるなら、相談してみたらどうですか？
あなたの収入証明、や源泉、住民票とかはもちろんあるんでしょ？
不動産屋で普通１週間位審査の時間が掛かるみたいです。
でも、入居者御本人の仕事が硬めな所（公務員とか）だと早いかも知れない。
間に合うも何も､遅延しそうならせめて前日迄にその旨不動産屋に言えば別に
良くね?大丈夫だよ､自分のﾍﾟ-ｽでやれヴぁ
良くね?大丈夫だよ､自分のﾍﾟ-ｽでやれヴぁ
普通の住宅用マンションを
ウィークリーやマンスリーマンションとして
短期に貸し出してもいいんでしょうか？
ウィークリーやマンスリーマンションとして
短期に貸し出してもいいんでしょうか？
>>878
たしかウイークリーマンソンって不動産賃貸じゃなくて
ホテルの扱いだっけ？
火災保険とかどうするんですかね？
短期のに入っておくのかな？
あなたの自己責任で短期に貸すのはＯＫじゃにゃいかな？
それとも知人に頼まれたとか？
そういう短期貸し部屋を扱う不動産屋もあるんですか？
たしかウイークリーマンソンって不動産賃貸じゃなくて
ホテルの扱いだっけ？
火災保険とかどうするんですかね？
短期のに入っておくのかな？
あなたの自己責任で短期に貸すのはＯＫじゃにゃいかな？
それとも知人に頼まれたとか？
そういう短期貸し部屋を扱う不動産屋もあるんですか？
週/月貸専門の不動産屋に一度尋ねてみ
建物賃貸借契約なら借家法の適用があるから短期に限定したいなら定期借家契約にしなきゃならんけど、契約自体がめんどくさいのと、契約の更新もめんどくさい。
普通の賃貸借契約だと、出て行って欲しいときに追い出しにくい。
てところじゃないか？
普通の賃貸借契約だと、出て行って欲しいときに追い出しにくい。
てところじゃないか？
アパートやマンションの部屋番号をつける際に
「４」は飛ばしたほうが良いのでしょうか？
１０４、４０４とせずに、１０５、４０５とするなど。
いまだにそういう事を気にする入居者もいますかね？
「４」は飛ばしたほうが良いのでしょうか？
１０４、４０４とせずに、１０５、４０５とするなど。
いまだにそういう事を気にする入居者もいますかね？
気にしてる椰子はそうは居ないと思うが､
管理する側からすれば､感覚として4は飛ばした方がいいと思うよ｡
漏れもずっと飛ばしてきたし
管理する側からすれば､感覚として4は飛ばした方がいいと思うよ｡
漏れもずっと飛ばしてきたし
>>882
うちも402と404は無い
うちも402と404は無い
賃貸の入居者は死ぬまで住み続けるわけじゃないから気にしないだろ。
うちにも4をつけない物件があるけど、>>883とは違って逆に管理に気を使う。
この物件は4があったっけ、無かったっけ、みたいな感じ。
今あたらしいところは4をつけてる。
うちにも4をつけない物件があるけど、>>883とは違って逆に管理に気を使う。
この物件は4があったっけ、無かったっけ、みたいな感じ。
今あたらしいところは4をつけてる。
複数の時は統一するのが確かだ罠
>>884
404は、わかるけど402はどうしてないの？
404は、わかるけど402はどうしてないの？
シニ
いまさらレスするお前は利口なの？
リロードしてないんじゃない？ｗ
ん？
つくばの、ワンルームマンションの需給関係ってどうなんですか？
>>894
「つくば｣ってどこ？って人が多いと思うけど…
「つくば｣ってどこ？って人が多いと思うけど…
昨晩 管理物件に泥棒が入られまつた･･･
皆様防犯対策とかどうしてます?
店舗なんで 傷害事件にならなくてよかったーっす。
皆様防犯対策とかどうしてます?
店舗なんで 傷害事件にならなくてよかったーっす。
普通ならセキュリティー分も含めた家賃設定して無いだろ？
ならセキュリティーは店子の責任。
外灯を終夜つける程度のことはするけどね。
ならセキュリティーは店子の責任。
外灯を終夜つける程度のことはするけどね。
うちのマンソンは屋婦奥で安く購入した
蛍光灯のダウンライトを２個増やして共用玄関を明るくしてる。
蛍光灯なので電気代が安い。防犯になってると思う。
あと家は貧乏だから泥棒がよって来ないみたい。
隣りはお金持ちだから狙われたみたいだ。
蛍光灯のダウンライトを２個増やして共用玄関を明るくしてる。
蛍光灯なので電気代が安い。防犯になってると思う。
あと家は貧乏だから泥棒がよって来ないみたい。
隣りはお金持ちだから狙われたみたいだ。
新築４月入居募集がベストなのは間違いないけど、
５月、６月入居くらいの募集ってどうなんでしょうか？
やっぱり引き合いは半分くらいに落ちちゃいますか？
５月、６月入居くらいの募集ってどうなんでしょうか？
やっぱり引き合いは半分くらいに落ちちゃいますか？
>>899
普通は2～3月が勝負のとき。
3月下旬の今どきでは時期遅れ。
それでも3月末退去なんて香具師も居るから、そのリフォームして仲介に回すのが4月末。
そういう物件はいろんなテクニックで客付けする。
ちなみに値引きは最後の手段な。
普通は2～3月が勝負のとき。
3月下旬の今どきでは時期遅れ。
それでも3月末退去なんて香具師も居るから、そのリフォームして仲介に回すのが4月末。
そういう物件はいろんなテクニックで客付けする。
ちなみに値引きは最後の手段な。
>900
ノーテンキな大家だな。
よほど立地に恵まれてるか、大手HMにそそのかされた新米大家、てところか。
前者ならオメデトー、後者ならご愁傷様。
ノーテンキな大家だな。
よほど立地に恵まれてるか、大手HMにそそのかされた新米大家、てところか。
前者ならオメデトー、後者ならご愁傷様。
＞＞895
茨城県のつくば市です。
茨城県のつくば市です。
>>902
アンタは、ご愁傷様の方ってことか…。w
アンタは、ご愁傷様の方ってことか…。w
不動産取得税っていつ払うのでしょうか。
税務署からの、留守電が入っていました。
この不動産を貸してる場合、少し収入が無くても、申告しなくてはいけないのですか？
パニックです。
お金の出所を追及されたら、どうやって切りぬけるか。
税務署からの、留守電が入っていました。
この不動産を貸してる場合、少し収入が無くても、申告しなくてはいけないのですか？
パニックです。
お金の出所を追及されたら、どうやって切りぬけるか。
どうって正直にはなしたらいいんじゃね？
目つけられたら誤魔化せないよ
目つけられたら誤魔化せないよ
やっぱりそうか。
それで、その金の出所というのが脱税していて、私に払うべきなものを、隠匿しているのだけれど、税務署って、私に協力してくれるだろうか？
つまり、私に払うべき名物が明らかになった場合、私に教えてくれるのだろうか。それとも、その隠匿していた奴から税金をとるのだろうか。
それで、その金の出所というのが脱税していて、私に払うべきなものを、隠匿しているのだけれど、税務署って、私に協力してくれるだろうか？
つまり、私に払うべき名物が明らかになった場合、私に教えてくれるのだろうか。それとも、その隠匿していた奴から税金をとるのだろうか。
はぁ？
もっと他人にわかるように書けよ｡
税務署は教えてくれるだろ｡
追徴課税やら何やらつけて｡
終わりだなｗ
もっと他人にわかるように書けよ｡
税務署は教えてくれるだろ｡
追徴課税やら何やらつけて｡
終わりだなｗ
税法上本来払うべき相手から取るだろ
ってかそれしかできないし
ってかそれしかできないし
というか>>905の不動産取得税の話だったろ？
なんで第三者の脱税の話にすり変わるんだ？
なんで第三者の脱税の話にすり変わるんだ？
>>905,907はどうやら自分は不動産収入を申告していない（脱税している）のに、賃借人の不払いに対して税務署の協力を期待しているのか？
基地外だな。
基地外だな。
調査喰らうのってﾎｿﾄ低確率だから悪運なんでしょ?
過少申告してる椰子が相当数いるだろうに
過少申告してる椰子が相当数いるだろうに
銀行口座調べられたら一発じゃん
この人日本人じゃないっぽいね。
オレもそうおもう。
なんか発想がキ○チ臭い。
なんか発想がキ○チ臭い。
>>907
税金払ってないんですか？帳簿は付けてないの？
どうしてかな？税金払いたくないのかね？
だったら自分で本買うとか税務相談にいくとかして、
必死で節税の勉強しないとダメじゃん。
金払って税理士に頼むとかね。
青色申告のソフトだってあるし。
確定申告しないで利益出してれば課税されますよ。
意味不明な相談と思われてるよ。
あんた、何が一番心配なのかな？
税金払ってないんですか？帳簿は付けてないの？
どうしてかな？税金払いたくないのかね？
だったら自分で本買うとか税務相談にいくとかして、
必死で節税の勉強しないとダメじゃん。
金払って税理士に頼むとかね。
青色申告のソフトだってあるし。
確定申告しないで利益出してれば課税されますよ。
意味不明な相談と思われてるよ。
あんた、何が一番心配なのかな？
別の業者に見積もってもらったら、８万円ほど安い見積もりを
いただけました。（総額７０万→６２万）
アドバイスありがとうございます。
あと、非常識な請求で店子さんにもご迷惑をおかけしました。
最初の請求がガイドライン無視の高額請求だったために、非常に
ご立腹されていて、小額訴訟寸前であり、また居住中の店子さん
にも私の高額請求について、注意して回られ始めたこともお伺い
しました。
（本当に危ないところでした･･･）
話し合いの結果、ガイドライン通りの借主負担であれば、敷金の
返還を再来月まで待っていただけるとのことで、承諾しました。
自分の無知と甘えのおかげで、危うく信用も店子もなくすところ
だったかと思うと、ゾッとします。
店子さんに迷惑かけてはダメですね･･･。勉強になりました。
いただけました。（総額７０万→６２万）
アドバイスありがとうございます。
あと、非常識な請求で店子さんにもご迷惑をおかけしました。
最初の請求がガイドライン無視の高額請求だったために、非常に
ご立腹されていて、小額訴訟寸前であり、また居住中の店子さん
にも私の高額請求について、注意して回られ始めたこともお伺い
しました。
（本当に危ないところでした･･･）
話し合いの結果、ガイドライン通りの借主負担であれば、敷金の
返還を再来月まで待っていただけるとのことで、承諾しました。
自分の無知と甘えのおかげで、危うく信用も店子もなくすところ
だったかと思うと、ゾッとします。
店子さんに迷惑かけてはダメですね･･･。勉強になりました。
>>917タソ。危なかったね。他の店子に喋るなんてヤバイ。
三十六計逃げるにしかず。君子危うきに近寄らず。
いろいろとぶっ壊した店子も使い方が悪い気がする。
自分が壊した物は弁償だ。それが常識なのよ。
経年変化で壊れたりするのと過失で壊すのは違うんだよ。
自分の都合のいい様に解釈する入居者はイクナイ。
工事費をボッタクリされなくて良かったね。
大家も色々勉強して業者の鴨にならないようにしないと。
ガイドラインや東京ルールだって悪用するマイルールの香具師もいるし。
実態を知ってる香具師が作ってないもん。
役所の考えだし、完璧な法律じゃやないからさ。
三十六計逃げるにしかず。君子危うきに近寄らず。
いろいろとぶっ壊した店子も使い方が悪い気がする。
自分が壊した物は弁償だ。それが常識なのよ。
経年変化で壊れたりするのと過失で壊すのは違うんだよ。
自分の都合のいい様に解釈する入居者はイクナイ。
工事費をボッタクリされなくて良かったね。
大家も色々勉強して業者の鴨にならないようにしないと。
ガイドラインや東京ルールだって悪用するマイルールの香具師もいるし。
実態を知ってる香具師が作ってないもん。
役所の考えだし、完璧な法律じゃやないからさ。
まあ、5～6年とかでグダグダ言う奴ならともかく、
>>833みたいに25年も滞納せずに家賃（＋更新料？）
収めつづけた優良店子様に対して、（向こうの過失分でも）
修繕費の借主負担割を100%にするのは、申し訳ないな。
請求されたら、多分俺でも怒るしｗ
とりあえず、風評被害は食い止めたようなんで乙。
次の入居者が早く決まるといいね。
>>833みたいに25年も滞納せずに家賃（＋更新料？）
収めつづけた優良店子様に対して、（向こうの過失分でも）
修繕費の借主負担割を100%にするのは、申し訳ないな。
請求されたら、多分俺でも怒るしｗ
とりあえず、風評被害は食い止めたようなんで乙。
次の入居者が早く決まるといいね。
アホな思いつきです。
土地を持っていて、アパート経営をたい暇のある香具師で集まり、
本業の大工は一人で、互いのアパート作るってどうよ。
いまの家は、現場でそれほど技術必要に見えんのよ。
見習いみたいなアンちゃん何人も入れるくらいなら自分でも出来そうなんだよね。
土地を持っていて、アパート経営をたい暇のある香具師で集まり、
本業の大工は一人で、互いのアパート作るってどうよ。
いまの家は、現場でそれほど技術必要に見えんのよ。
見習いみたいなアンちゃん何人も入れるくらいなら自分でも出来そうなんだよね。
アホですね
>>920 あ～オレやりてーなｗ
っていうか本業だもんね。アパぐらいじゃ技術いらないよ。丁寧さは必要だけど。
いろんなやり方があるけど素人でも出来る方法を選択してけばそう難しくない。
但し完工まで「絶対にがんばる」という意気込みが無いと悲惨。年度末入居で募集掛けても
完成が六月とかあり得るしｗｗ
それと相互に手伝うというが最初より後のほうが完成度も速度も良いのが当たり前。
習熟されていくからなんだけどそこらへんをお互いがどう納得できるだろうかね？
それでも現場作業は楽しいよ。とても大事にするし愛着が湧くと思うよ。
っていうか本業だもんね。アパぐらいじゃ技術いらないよ。丁寧さは必要だけど。
いろんなやり方があるけど素人でも出来る方法を選択してけばそう難しくない。
但し完工まで「絶対にがんばる」という意気込みが無いと悲惨。年度末入居で募集掛けても
完成が六月とかあり得るしｗｗ
それと相互に手伝うというが最初より後のほうが完成度も速度も良いのが当たり前。
習熟されていくからなんだけどそこらへんをお互いがどう納得できるだろうかね？
それでも現場作業は楽しいよ。とても大事にするし愛着が湧くと思うよ。
土地から購入してアパートやマンションを１億で建てたとして
実効利回り8％としてもそこから所得税30％住民税15％取られると
手取り年450万.。23年ほどたってやっと元が回収できるほど
なのかと想像するのですがほんとに収益物件っておいしいとろこが
あるんですか？
実効利回り8％としてもそこから所得税30％住民税15％取られると
手取り年450万.。23年ほどたってやっと元が回収できるほど
なのかと想像するのですがほんとに収益物件っておいしいとろこが
あるんですか？
一億の８％＝800万、4000万が建物だとすると減価償却が300万ぐらい。残り500万だが
借金なら金利分が経費算入。実質400万ぐらいが課税対象かな。。
そこから控除（扶養控除とかいろいろ）があってさらに他に収入があれば合算。
20年程あるいは途中で取り壊して自宅を建てる＝土地がほぼ無償で手に入るのと同じ。
ところが火災や地震、入居者が自殺、入居者がいない、不動産屋が持ち逃げする、レオで建てちゃったとか
そういうことで途中で失敗すると悲惨。土地以外の分は丸々負債となる。
それだけリスクが高い。ヘッジする方法もあるが万能ではない。ゆえに土地持ちがやるか
金持ちの資産の付け替えの形で行う事が多い。
多いと思われるのが放漫経営。アパやマンション賃貸を不労所得と位置付けているが
実際は経営。客商売の認識無いと上手くいかない（収益が上がらない）のだ。。
借金なら金利分が経費算入。実質400万ぐらいが課税対象かな。。
そこから控除（扶養控除とかいろいろ）があってさらに他に収入があれば合算。
20年程あるいは途中で取り壊して自宅を建てる＝土地がほぼ無償で手に入るのと同じ。
ところが火災や地震、入居者が自殺、入居者がいない、不動産屋が持ち逃げする、レオで建てちゃったとか
そういうことで途中で失敗すると悲惨。土地以外の分は丸々負債となる。
それだけリスクが高い。ヘッジする方法もあるが万能ではない。ゆえに土地持ちがやるか
金持ちの資産の付け替えの形で行う事が多い。
多いと思われるのが放漫経営。アパやマンション賃貸を不労所得と位置付けているが
実際は経営。客商売の認識無いと上手くいかない（収益が上がらない）のだ。。
>>暇のある香具師で集まり
この部分は、ｗだけど
作れそうと感じたのは、現場を見たから。
ｒｃ造にしても、AAB工法と言うのは、カナダで個人が建てる為にできた工法だと聞きました。
なにより、現場にかかわれれば、保守補修がしやすいとおもうんだよね。
だだ、棟梁が友達でなければ、無理だよね。
この部分は、ｗだけど
作れそうと感じたのは、現場を見たから。
ｒｃ造にしても、AAB工法と言うのは、カナダで個人が建てる為にできた工法だと聞きました。
なにより、現場にかかわれれば、保守補修がしやすいとおもうんだよね。
だだ、棟梁が友達でなければ、無理だよね。
>>927
ほんと今の現場は、プレカットと言うの？臍も溝も長さもカットされた材木を使い、
現場でも、電動工具を使う。
俺らが、中学の時の技術家庭の授業の方が、難しそう。
手で、鉋がけ、臍も溝もノミと鋸を使って自分で彫った。
電動工具を使う今の方が、全然簡単そう。
ほんと今の現場は、プレカットと言うの？臍も溝も長さもカットされた材木を使い、
現場でも、電動工具を使う。
俺らが、中学の時の技術家庭の授業の方が、難しそう。
手で、鉋がけ、臍も溝もノミと鋸を使って自分で彫った。
電動工具を使う今の方が、全然簡単そう。
簡単だけど金が掛かる。簡単だけど安全教育が必要。
金が掛かる
木材ならのこぎりで切れるが新建材はチップソーや特殊刃物が必要なのも多い。
電動工具も高性能で便利だが指でも腕でも一発で切断ｗ 安全に関しての教育が必要。
手動の道具だけなら一日かかる作業も電動工具で一時間で終わる。ところが手道具じゃせいぜい切り傷だが
電動じゃ指切断や巻き込まれて捻挫とか飛び散った破片で失明とかあり得る。
さすがに土木作業はするつもり無いだろうが、リストラされたリーマンがトビ（土工だな）の現場作業で
真夏に熱射病で死んだぞ。炎天下でもプロは平気ｗだが、素人じゃ30分持たない。
AAB工法。。。あはは。普通型枠使った工法の作業を知らずには出来ないよ。ＲＣは打ち込み作業の
段取りが大変なんだ。構造体はこれに限らずプロじゃなきゃムリだよ。
それにAAB工法は型枠を外さない＝ジャンカなどの欠陥が見えないという最大の欠点がある。簡単そうだが
もっとも難しいのだ。工事監理が厳しくないと設計強度が出ないという恐ろしい部分もある。
AAB工法が良くないとかじゃなくてどの工法でも利点欠点がある。
どうにせよ内装工事だけにとどめたほうがいいね。
金が掛かる
木材ならのこぎりで切れるが新建材はチップソーや特殊刃物が必要なのも多い。
電動工具も高性能で便利だが指でも腕でも一発で切断ｗ 安全に関しての教育が必要。
手動の道具だけなら一日かかる作業も電動工具で一時間で終わる。ところが手道具じゃせいぜい切り傷だが
電動じゃ指切断や巻き込まれて捻挫とか飛び散った破片で失明とかあり得る。
さすがに土木作業はするつもり無いだろうが、リストラされたリーマンがトビ（土工だな）の現場作業で
真夏に熱射病で死んだぞ。炎天下でもプロは平気ｗだが、素人じゃ30分持たない。
AAB工法。。。あはは。普通型枠使った工法の作業を知らずには出来ないよ。ＲＣは打ち込み作業の
段取りが大変なんだ。構造体はこれに限らずプロじゃなきゃムリだよ。
それにAAB工法は型枠を外さない＝ジャンカなどの欠陥が見えないという最大の欠点がある。簡単そうだが
もっとも難しいのだ。工事監理が厳しくないと設計強度が出ないという恐ろしい部分もある。
AAB工法が良くないとかじゃなくてどの工法でも利点欠点がある。
どうにせよ内装工事だけにとどめたほうがいいね。
流れを切った上に、情けない質問で申し訳ないのですが……
実は、昨年父が亡くなりまして、相続やら何やらでごたごたしてる内に、
経営しているアパートの水道料金の請求を怠っていたのです。
（大家が検針して各戸に請求する方式です）
その間のメーターの検針はしていたのですが、請求がほぼ一年ぐらい遅れているのです。
勝手な話なのですが、2ヶ月のおきのところを1ヶ月おきにして、借主さんに
払ってもらったり出来るものでしょうか。
近くの不動産屋さんの話だと、家主の怠慢の場合遅れてる分は、基本料金しか徴収できないと
聞いてショックを受けています……
本当に勝手な話なのですが、何とかアドバイスいただけないでしょうか。
実は、昨年父が亡くなりまして、相続やら何やらでごたごたしてる内に、
経営しているアパートの水道料金の請求を怠っていたのです。
（大家が検針して各戸に請求する方式です）
その間のメーターの検針はしていたのですが、請求がほぼ一年ぐらい遅れているのです。
勝手な話なのですが、2ヶ月のおきのところを1ヶ月おきにして、借主さんに
払ってもらったり出来るものでしょうか。
近くの不動産屋さんの話だと、家主の怠慢の場合遅れてる分は、基本料金しか徴収できないと
聞いてショックを受けています……
本当に勝手な話なのですが、何とかアドバイスいただけないでしょうか。
小さなアパートなので、入居軒数は7軒です。
金額は……、算出してないのではっきりしたことはいえないのですが
仮に一軒あたり、2ヶ月分の実際の水道料金が8千円として、
７軒の12ヶ月分ですから概算で34万円ほど。
基本料金だけと考えますと2ヶ月で3千円ぐらいですので12万円ほど。
差額は20万円ぐらいになりますか。
家賃を滞納されてる方もいまして、経済状態はあまりよくないもので
水道料金をこちらの怠慢で詰めて払ってもらうのは難しいかと思ったものですから。
こういう場合の通例みたいなものがありましたら、ご教示ください。
金額は……、算出してないのではっきりしたことはいえないのですが
仮に一軒あたり、2ヶ月分の実際の水道料金が8千円として、
７軒の12ヶ月分ですから概算で34万円ほど。
基本料金だけと考えますと2ヶ月で3千円ぐらいですので12万円ほど。
差額は20万円ぐらいになりますか。
家賃を滞納されてる方もいまして、経済状態はあまりよくないもので
水道料金をこちらの怠慢で詰めて払ってもらうのは難しいかと思ったものですから。
こういう場合の通例みたいなものがありましたら、ご教示ください。
あ、すいません。水道料金が高めですが、2-3LDKなものですから1万円ほど使われる方も
いるので、概算です。
いるので、概算です。
>>932
家賃の滞納者もいるのか･･･。
それは、相続してから？それとも以前から？
ついでに聞くけど、アパートってのは一棟？
一棟じゃなくても、近所に建っていて入居者同士が話したりしてるのかな？
だとしたら貴方、既に入居者達に舐められてるかも。
そんな中での回収となると難しい気がするので、法律的な後ろ盾を得るためにも
弁護士に相談してみたら？
または、それなりの実行力のありそうな不動産屋に相談して、今後の管理なども
含めて任せるようにするとか？この場合、継続的にお金取られるけど。
家賃の滞納者もいるのか･･･。
それは、相続してから？それとも以前から？
ついでに聞くけど、アパートってのは一棟？
一棟じゃなくても、近所に建っていて入居者同士が話したりしてるのかな？
だとしたら貴方、既に入居者達に舐められてるかも。
そんな中での回収となると難しい気がするので、法律的な後ろ盾を得るためにも
弁護士に相談してみたら？
または、それなりの実行力のありそうな不動産屋に相談して、今後の管理なども
含めて任せるようにするとか？この場合、継続的にお金取られるけど。
滞納は相続する前からです。何でも、ご主人がリストラにあったとかで、
事情を聞いて三ヶ月に一回半月分（気持ちだけですが）入れてもらってるという状況です。
アパートは一棟です。
前にも何年か滞納して夜逃げしたというケースもありました。
（その人はヤの筋の人らしいということで出て行ってもらってよかったのですが）
たしかに、うちの場合経営が怠慢ですので、甘く見られてるかも……。
不動産屋さんや、弁護士さんに頼んだ方がいいかもしれませんね。
事情を聞いて三ヶ月に一回半月分（気持ちだけですが）入れてもらってるという状況です。
アパートは一棟です。
前にも何年か滞納して夜逃げしたというケースもありました。
（その人はヤの筋の人らしいということで出て行ってもらってよかったのですが）
たしかに、うちの場合経営が怠慢ですので、甘く見られてるかも……。
不動産屋さんや、弁護士さんに頼んだ方がいいかもしれませんね。
まずは自分で動いて支払の請求をしてみれ。
書き込み読んでいるとまだ自分では何もしていないうちに、心配だけしてるんだろ？
ちゃんと事情を説明すれば払ってくれる人もいるかもしれないし、一括が無理なら分割で払ってもらう手もある。
とにかく自分で動いて状況を把握しなきゃ、誰かに相談するにしても、相談される方が困る。
あと、弁護士は杓子定規に法律の手続きを踏んでいくんで費用と時間がかかるよ。
こういうのはベテランの不動産屋がいいと思うな。で、いろいろ教えてもらえ。
書き込み読んでいるとまだ自分では何もしていないうちに、心配だけしてるんだろ？
ちゃんと事情を説明すれば払ってくれる人もいるかもしれないし、一括が無理なら分割で払ってもらう手もある。
とにかく自分で動いて状況を把握しなきゃ、誰かに相談するにしても、相談される方が困る。
あと、弁護士は杓子定規に法律の手続きを踏んでいくんで費用と時間がかかるよ。
こういうのはベテランの不動産屋がいいと思うな。で、いろいろ教えてもらえ。
>>936
まったくその通りです。
何もしないうちに予備知識を得ようとして書き込んでました。申し訳ない<(_ _)>
ただ、不動産屋さんに言われたもので、請求が遅れたら基本料金しか取れないという通例があるのか
と思ってしまったのです。
まずは、自分で動いてみて支払請求してみることにします。おかげで気分が楽になりました。
みなさん、つまらない相談に乗っていただいてありがとうございます。
まったくその通りです。
何もしないうちに予備知識を得ようとして書き込んでました。申し訳ない<(_ _)>
ただ、不動産屋さんに言われたもので、請求が遅れたら基本料金しか取れないという通例があるのか
と思ってしまったのです。
まずは、自分で動いてみて支払請求してみることにします。おかげで気分が楽になりました。
みなさん、つまらない相談に乗っていただいてありがとうございます。
>>930
変な不動産屋さんですね。
短期消滅時効にでも掛からない限り
請求できないことがあるとは考えられません。
まして使用料は消滅するが基本料は消滅しないとは
どういう法律構成をするのか不明です。
最も請求していないのですから遅延利息は当然
請求できないと思われますが、
他は不当利得返還請求としても十分請求できるでしょう。
請求方法に関しては自分も個別に検討する方が良いものと思われます。
頑張ってください。
変な不動産屋さんですね。
短期消滅時効にでも掛からない限り
請求できないことがあるとは考えられません。
まして使用料は消滅するが基本料は消滅しないとは
どういう法律構成をするのか不明です。
最も請求していないのですから遅延利息は当然
請求できないと思われますが、
他は不当利得返還請求としても十分請求できるでしょう。
請求方法に関しては自分も個別に検討する方が良いものと思われます。
頑張ってください。
>>938
何でも近在の家主さんが、4年ぐらい水道料金の請求を怠っていて、入居者との話し合いで、
そういうことになったそうです。
一度に請求しようとしたのでしょうか？言葉足らずの曖昧な話で申し訳ない。
938さんのご意見、筋が通っていて霧が晴れた思いです。
ありがとうございます。頑張ります。
何でも近在の家主さんが、4年ぐらい水道料金の請求を怠っていて、入居者との話し合いで、
そういうことになったそうです。
一度に請求しようとしたのでしょうか？言葉足らずの曖昧な話で申し訳ない。
938さんのご意見、筋が通っていて霧が晴れた思いです。
ありがとうございます。頑張ります。
ルーズというか忙しいんだろうね。しかもがめつそうだ。
不動産屋に相談して「賃料管理」してもらえば？賃料の5％ぐらいで
入金の管理してくれる（はず）
足りない、入金されてない場合は催告してくれる（はず）なので、
遅れてる人は自動的に退去願うような形になる。かわいそうだとおもうだろうが
実は親心なのだ。市営住宅のほうがもっと安いだろうし生活態度の見直しのいい機会なのだ。
不動産屋に相談して「賃料管理」してもらえば？賃料の5％ぐらいで
入金の管理してくれる（はず）
足りない、入金されてない場合は催告してくれる（はず）なので、
遅れてる人は自動的に退去願うような形になる。かわいそうだとおもうだろうが
実は親心なのだ。市営住宅のほうがもっと安いだろうし生活態度の見直しのいい機会なのだ。
家賃は､期日より10日過ぎたら､今迄しっかり納めてようとも毅然と催促しなはれ｡
お互いの為じゃ｡
お互いの為じゃ｡
誰しもしてると思うが､1回でも遅延歴ある椰子はしっかり資料に履歴残しておき､
いざっていう時の為にそれを使うのだ｡店子の落とした餌は大切に保存しとこう｡
いざっていう時の為にそれを使うのだ｡店子の落とした餌は大切に保存しとこう｡
3月末でないと国家試験に受かるかどうか解らないから
3月下旬の契約更新を待ってくれと我がままを言う店子。
「試験に落ちたら契約を更新するからって言ってるんだし、
試験結果を待ってあげなさいよ。」と店子の肩を持つ不動産屋。
で、試験受かったみたいだ。
じゃやっぱり引越しか・・・。また空室だよ。鬱。
普通は契約の期日よりも過ぎたんだもん更新料を払う筈・・・。
家財保険も切れちゃったんだし・・・。
仕方ないから更新料は日割りで貰おうか。
3月下旬の契約更新を待ってくれと我がままを言う店子。
「試験に落ちたら契約を更新するからって言ってるんだし、
試験結果を待ってあげなさいよ。」と店子の肩を持つ不動産屋。
で、試験受かったみたいだ。
じゃやっぱり引越しか・・・。また空室だよ。鬱。
普通は契約の期日よりも過ぎたんだもん更新料を払う筈・・・。
家財保険も切れちゃったんだし・・・。
仕方ないから更新料は日割りで貰おうか。
2～3年毎の更新料を日割りって・・・。
不動産屋に嫌われるタイプの大家。
嫌われるとどうなるの?
あいつ等も物件や家主の優先順位つけてるの?
あいつ等も物件や家主の優先順位つけてるの?
947 ：木賃宿オウナー：2005/04/02(土) 06:24:51 ID:O0gGpJcV
店子が家賃を１年分も滞納してます。
追い出してもいいでしょうか？
追い出してもいいでしょうか？
いいだろうが､その前に上記にもある様にこうなる前に迅速に催促｡
金を間に挟む関係は､例え身内だろうとお互い良好関係にあろうとも､
金即ち戦いなんだから仕方ない｡
金を間に挟む関係は､例え身内だろうとお互い良好関係にあろうとも､
金即ち戦いなんだから仕方ない｡
949 ：名無し不動さん：2005/04/02(土) 09:05:36 ID:gXQnrlSX
ここは
マンション対象外ですか？
マンション対象外ですか？
賃貸対象の物件持主なら大体なんでもいい
よく見ると､アパ経営って縛っちゃ拙いよなぁ｡
賃貸経営として､幅広くいこ次スレから
賃貸経営として､幅広くいこ次スレから
いや、アパート経営でいいんじゃねえ？
マンション規模だと総額がデカそうで個人運営というより会社じゃないと
運営ムリって感じがする。塗り替えとか補修工事も数千万とか掛かるじゃん？
アパート経営って書いてあるほうが身の丈に合った表現のような気がする。
もちろん大規模のマンション経営の相談もＯＫってことで。
（でもこんなところに相談するマンションってのも住みたくねーなｗ）
マンション規模だと総額がデカそうで個人運営というより会社じゃないと
運営ムリって感じがする。塗り替えとか補修工事も数千万とか掛かるじゃん？
アパート経営って書いてあるほうが身の丈に合った表現のような気がする。
もちろん大規模のマンション経営の相談もＯＫってことで。
（でもこんなところに相談するマンションってのも住みたくねーなｗ）
漏れは､無料でしかも気軽に投稿出来るこういう場があるのは有難いなぁ｡
こういう色んな人と生の声の交流が出来る場って､今迄は金掛かるって云う印象
だったからなぁ｡しかも､突っ込んで本音を書けない所と思ってたしねぇ｡
愚痴や憂さ､経験談等同じ立場の椰子じゃないと理解出来ない事も､
略何も考えず殴り書き出来るのが有難い｡ここに居る椰子はそんな的外れな事は
書いてないしね｡
こういう色んな人と生の声の交流が出来る場って､今迄は金掛かるって云う印象
だったからなぁ｡しかも､突っ込んで本音を書けない所と思ってたしねぇ｡
愚痴や憂さ､経験談等同じ立場の椰子じゃないと理解出来ない事も､
略何も考えず殴り書き出来るのが有難い｡ここに居る椰子はそんな的外れな事は
書いてないしね｡
貸店舗相談も入れて欲しいな。
アパート兼貸し店舗の物件もあるわけだし・・。
アパート兼貸し店舗の物件もあるわけだし・・。
アパート経営を始めようと思うのですが、
http://www.tryestate.com/rent_folder/rent_main/sakura.html
上記の物件で全１４室(入居９室)
が２４８０万円(現状での表面利回り14.6％)で売り
に出ているのを見つけたのですが。
入居率は悪いですが価格の安さで補えるかな？と思って購入
を検討しているのですが、実際価格が安ければ入居率の低さを
穴埋めできるものなのでしょうか？
http://www.tryestate.com/rent_folder/rent_main/sakura.html
上記の物件で全１４室(入居９室)
が２４８０万円(現状での表面利回り14.6％)で売り
に出ているのを見つけたのですが。
入居率は悪いですが価格の安さで補えるかな？と思って購入
を検討しているのですが、実際価格が安ければ入居率の低さを
穴埋めできるものなのでしょうか？
>>955
土地込みでその値段なら検討する。
鉄骨造で30年近くたってりゃ、上モノは評価しない。
いずれにしろ現物を見て、今の入居者に会って見なけりゃなんとも言えない。
素人が手を出すような物件じゃないと思うな。
安い家賃で入居率を補うなんて程度の発想してる時点で・・・w
土地込みでその値段なら検討する。
鉄骨造で30年近くたってりゃ、上モノは評価しない。
いずれにしろ現物を見て、今の入居者に会って見なけりゃなんとも言えない。
素人が手を出すような物件じゃないと思うな。
安い家賃で入居率を補うなんて程度の発想してる時点で・・・w
>>955
ファミリータイプだと収納が少ないし感じで狭い。
新婚さんにはちょと夢なさ杉な感じ。
シングルにはちょとデザインが古臭い感じ。今時に部屋畳だけ？
古いから原価償却終わってるんではないかな？
築何年かな？シングルだと交通の便が悪いのはネック！
バスは1時間にどの位くるの？近所のホカのアパートの入居率はどうか？
コンビニとかスーパー近くにあるの？
ファミリータイプだと収納が少ないし感じで狭い。
新婚さんにはちょと夢なさ杉な感じ。
シングルにはちょとデザインが古臭い感じ。今時に部屋畳だけ？
古いから原価償却終わってるんではないかな？
築何年かな？シングルだと交通の便が悪いのはネック！
バスは1時間にどの位くるの？近所のホカのアパートの入居率はどうか？
コンビニとかスーパー近くにあるの？
959 ：名無し不動さん：2005/04/03(日) 22:13:08 ID:BWOWlauB
首都圏で１Ｋ（２０平米）の単身者アパート（学生・若者が対象）を
新築する場合、最新の設備は何が必要ですか？
新築する場合、最新の設備は何が必要ですか？
設備ねぇ｡予算にも依るだろうが､一応色々参考程度に｡
独立洗面置けそうならそれのが好いだろう｡(相変わらずユニット式多いから)
照明を何ヶ所かダウンライト式にしてやる｡(小洒落た感じでいいね)
浴室に(小)窓つけたほうがいいな｡(結構､窓無い物件多いよね)
陽当り悪いなら､浴室乾燥機なんかちょっとは重宝かも｡
○玄関に一個センサ-式照明｡(パッと明かり点くと､一人の椰子は嬉しね)
○鍵はピッキング対応のやつで2ヶ所あると安心感あるやね｡
○エアコン｡これは今となっては当然か｡
○BS｡(私ならCATVではなく敢えてBSだな｡これも今となっては主流だね)
○モニタ-付インタ-フォン｡(これもいいね｡田舎者なんか珍しがるよ)
○シャッタ-は必要だね｡
○ベランダ設けれる空間あるなら､例え陽当り悪くても必ず置いた方が喜ぶよ｡
○天井は高め｡窓も大きめ｡キッチンは電気じゃなく二口コンロ置けるガスキチね｡
独立洗面置けそうならそれのが好いだろう｡(相変わらずユニット式多いから)
照明を何ヶ所かダウンライト式にしてやる｡(小洒落た感じでいいね)
浴室に(小)窓つけたほうがいいな｡(結構､窓無い物件多いよね)
陽当り悪いなら､浴室乾燥機なんかちょっとは重宝かも｡
○玄関に一個センサ-式照明｡(パッと明かり点くと､一人の椰子は嬉しね)
○鍵はピッキング対応のやつで2ヶ所あると安心感あるやね｡
○エアコン｡これは今となっては当然か｡
○BS｡(私ならCATVではなく敢えてBSだな｡これも今となっては主流だね)
○モニタ-付インタ-フォン｡(これもいいね｡田舎者なんか珍しがるよ)
○シャッタ-は必要だね｡
○ベランダ設けれる空間あるなら､例え陽当り悪くても必ず置いた方が喜ぶよ｡
○天井は高め｡窓も大きめ｡キッチンは電気じゃなく二口コンロ置けるガスキチね｡
上記以外だとウォシュレットとか｡浴室も最近エロ系から洒落た感じのやつやらの
簡易照明みたいなのあるなぁ｡こんなのも付けると個性あってオモロイ｡
簡易ジェットバス何かも個性あるなぁ｡(うち一部屋だけ付いてる)
そうだ!設備と無関係だけど､防音は上下も左右もしっかりやった方が絶対いい｡
ま､あれこれ付けてたらキリないから､上手に貴方の状況に合うやつを取捨選択
してくらはい｡付けた後､維持費かかることも計算に入れてかないと｡
簡易照明みたいなのあるなぁ｡こんなのも付けると個性あってオモロイ｡
簡易ジェットバス何かも個性あるなぁ｡(うち一部屋だけ付いてる)
そうだ!設備と無関係だけど､防音は上下も左右もしっかりやった方が絶対いい｡
ま､あれこれ付けてたらキリないから､上手に貴方の状況に合うやつを取捨選択
してくらはい｡付けた後､維持費かかることも計算に入れてかないと｡
962 ：名無し不動さん：2005/04/04(月) 00:01:56 ID:Ls2auyRS
質問！大和ハウスの築１２年くらいのアパートに住んでいるんですが耐震って
どうなんですかね？
積水って宣伝で震災で一棟も倒壊しなかったっていってるじゃん、
ダイワのアパートは…？誰かわかる人教えてください！
二階建て４戸はいっています。
どうなんですかね？
積水って宣伝で震災で一棟も倒壊しなかったっていってるじゃん、
ダイワのアパートは…？誰かわかる人教えてください！
二階建て４戸はいっています。
いろいろご意見ありがとうございます
コンビニは近くにありませんが
スーパーまで８００ｍ
銀行まで６５０ｍ
中学校まで６００ｍ
小学校まで１８００ｍ
幼稚園まで３５０ｍ
鳥取環境大学までバイクで１０分
大学が最近できた影響で新しいアパートが多く存在
大体月４００００円～５００００円くらいが相場みたいです。
コンビニは近くにありませんが
スーパーまで８００ｍ
銀行まで６５０ｍ
中学校まで６００ｍ
小学校まで１８００ｍ
幼稚園まで３５０ｍ
鳥取環境大学までバイクで１０分
大学が最近できた影響で新しいアパートが多く存在
大体月４００００円～５００００円くらいが相場みたいです。
>>963
じゃあ学生や単身者向きなのかな？
インターネットの光ケーブルとかの設備とか宅配ボックスとか。
ＢＳが見られるアンテナ。何が付加価値ですかね？
少しリフォームして外観をかっこよくした方がいいかもね。
今は単身者が多いのかな？
近くに新しいアパートが出来たから満室にならないのかな？
じゃあ学生や単身者向きなのかな？
インターネットの光ケーブルとかの設備とか宅配ボックスとか。
ＢＳが見られるアンテナ。何が付加価値ですかね？
少しリフォームして外観をかっこよくした方がいいかもね。
今は単身者が多いのかな？
近くに新しいアパートが出来たから満室にならないのかな？
大家さんに質問
入居者さんの自転車に貼る管理用シールはどうやって作ってますか？
どこかの業者任せ？
入居者さんの自転車に貼る管理用シールはどうやって作ってますか？
どこかの業者任せ？
業者まかせ。自転車のシール番号で、部屋番号が推定できるような
やり方だと、犯罪誘発になるから注意ね。
自転車がない＝不在がバレバレだから。
駐車場に○○様用なんて、個人名出してるのも、大ボケ。
やり方だと、犯罪誘発になるから注意ね。
自転車がない＝不在がバレバレだから。
駐車場に○○様用なんて、個人名出してるのも、大ボケ。
>>962ダイワか。。誹謗中傷と取られると困るのであえてドコのメーカーとは
言わないが、ブレース（鉄の筋交い）がブチ切れているのが阪神大震災のとこに
報道されてました。
ＨＭ＝丈夫だということはありません。新築に近い家は壊れないっていうだけです。
木造は総持ちと言って柱と梁だけでなくそれらに貼り付けたサイディングやボード類が
耐震性を増して行くということです。でも計算には入れないんですよ。
ＨＭは大臣認定っていいましてテスト結果を役所に持っていって「これを特別に認定して！」って
言うんですね。いうなれば実物と試験体は違うということです。でもアパだと
ほとんど同じだと思います。（個人住宅でＨＭに頼んで個性的な住宅建てたい！いうのがわからんｗ）
工務店なんかと違いまして「コスト削減」がオニのようにすごいのでかなりペラペラの
フニャフニャです。木造だとある程度のしなりが良い所になったりするんですが
鉄骨ではガッチガチに堅くないと耐えられません。材料特性ですから。
木の枝を曲げても戻りますが針金だと曲がったままですね。限界超えると木の枝はボキっと折れますが
針金は曲がりが強くなるだけなんですが実は曲がった時点で「限界強度を超えてる」んですね。
ちょっと判りにくいですが完全に切れちゃうこともあります。
ですので軽量鉄骨で壁の中に鉄筋が入ってて筋交いとしている物件は地震で限界点を超えなくとも
伸びたり切れたりします。木材とは違うので伸びちゃったら戻りません。
重量鉄骨だと「ラーメン構造」ですのでこうはなりません。破断することはありますが
大抵は安全係数を掛けてあるのでまあ大丈夫でしょう。
言わないが、ブレース（鉄の筋交い）がブチ切れているのが阪神大震災のとこに
報道されてました。
ＨＭ＝丈夫だということはありません。新築に近い家は壊れないっていうだけです。
木造は総持ちと言って柱と梁だけでなくそれらに貼り付けたサイディングやボード類が
耐震性を増して行くということです。でも計算には入れないんですよ。
ＨＭは大臣認定っていいましてテスト結果を役所に持っていって「これを特別に認定して！」って
言うんですね。いうなれば実物と試験体は違うということです。でもアパだと
ほとんど同じだと思います。（個人住宅でＨＭに頼んで個性的な住宅建てたい！いうのがわからんｗ）
工務店なんかと違いまして「コスト削減」がオニのようにすごいのでかなりペラペラの
フニャフニャです。木造だとある程度のしなりが良い所になったりするんですが
鉄骨ではガッチガチに堅くないと耐えられません。材料特性ですから。
木の枝を曲げても戻りますが針金だと曲がったままですね。限界超えると木の枝はボキっと折れますが
針金は曲がりが強くなるだけなんですが実は曲がった時点で「限界強度を超えてる」んですね。
ちょっと判りにくいですが完全に切れちゃうこともあります。
ですので軽量鉄骨で壁の中に鉄筋が入ってて筋交いとしている物件は地震で限界点を超えなくとも
伸びたり切れたりします。木材とは違うので伸びちゃったら戻りません。
重量鉄骨だと「ラーメン構造」ですのでこうはなりません。破断することはありますが
大抵は安全係数を掛けてあるのでまあ大丈夫でしょう。
質問されて助言なり回答得られた方｡その後､どんな感じになってたのか
みたいなのを､差し障り無い範囲で好いんで書いて貰えると､より充実する様な
みたいなのを､差し障り無い範囲で好いんで書いて貰えると､より充実する様な
969 ：名無し不動さん：2005/04/04(月) 21:39:13 ID:wv2LZGQk
959です。助言ありがとうございます。
>960 ○天井は高め｡窓も大きめ
>961 防音は上下も左右もしっかりやった方が絶対いい
ＨＭは融通きくのでしょうか？規格品ですよね。
工務店で設計してもらえ、ということですね。
>960 ○天井は高め｡窓も大きめ
>961 防音は上下も左右もしっかりやった方が絶対いい
ＨＭは融通きくのでしょうか？規格品ですよね。
工務店で設計してもらえ、ということですね。
ちょっと書き忘れ。
木造だとどこに打っても釘が効くのでボードや合板を留め付けるときに柱以外に
筋交い部分や土台、梁に打つ。
軽量鉄骨だとそこへ留めにくいので所定の本数しか打たない。（＝設計強度までしか出ない）
木造だと壊れない限り元に戻るが軽量鉄骨では一旦歪んでしまえば元に戻らない。
火災も同じで木造なら防火隔壁の限界時間までなら耐えられるし、補修することも出来るが
鉄骨だとグニャリと曲がったままになって機械解体でしか撤去出来ない（力が掛かっているのでバネのようにはじける）
つまり木造なら半焼だが鉄骨だと一部燃えただけで全部解体せざるを得ない。
重量鉄骨か木造を勧める。重量鉄骨なら設計士に依頼する（強度計算必要だから）だろうけど
木造だと工務店直接ってのが安いが不安なら施工監理を設計事務所へ頼むか
最初から入れるとかしたほうがいい。
木造だとどこに打っても釘が効くのでボードや合板を留め付けるときに柱以外に
筋交い部分や土台、梁に打つ。
軽量鉄骨だとそこへ留めにくいので所定の本数しか打たない。（＝設計強度までしか出ない）
木造だと壊れない限り元に戻るが軽量鉄骨では一旦歪んでしまえば元に戻らない。
火災も同じで木造なら防火隔壁の限界時間までなら耐えられるし、補修することも出来るが
鉄骨だとグニャリと曲がったままになって機械解体でしか撤去出来ない（力が掛かっているのでバネのようにはじける）
つまり木造なら半焼だが鉄骨だと一部燃えただけで全部解体せざるを得ない。
重量鉄骨か木造を勧める。重量鉄骨なら設計士に依頼する（強度計算必要だから）だろうけど
木造だと工務店直接ってのが安いが不安なら施工監理を設計事務所へ頼むか
最初から入れるとかしたほうがいい。
しっかりとした建築士の設計のもと､腕のある工務店に任せた方がいいでしょう｡
それと､後々欠陥やら納得いかない事やらを極力減らす為にも､
第三者監理として､又､別の建築士(監理が得意な方がいい)を雇った方得策でしょう
それと､後々欠陥やら納得いかない事やらを極力減らす為にも､
第三者監理として､又､別の建築士(監理が得意な方がいい)を雇った方得策でしょう
972 ：962：2005/04/04(月) 22:21:46 ID:KuDV4IMU
助言ありがとうございます。
っという事は軽量鉄骨の１階に住んでいる自分は
はっきり言ってある程度死ぬ覚悟いるって事ですね^_^;
あ～嫌だわ。憂鬱。東海大地震来ないでくれよぉ～～～
っという事は軽量鉄骨の１階に住んでいる自分は
はっきり言ってある程度死ぬ覚悟いるって事ですね^_^;
あ～嫌だわ。憂鬱。東海大地震来ないでくれよぉ～～～
人権擁護法案の旗振り役はあの野中広務元幹事長。今は子分である古賀誠元幹事長らが推し進めて
おります。人権擁護委員は人権団体の構成員や弁護士会だけから市町村の推薦によって選出されま
す。利権に無関心な一般人は人権擁護委員に選出されないのです。国籍条項がないために総連や民
団からも選出される可能性が極めて高く、これらの人たち（いわゆる人権屋）に裁判所の令状不要の
関係先への立ち入り検査など「特別調査権」を与えるものであり、「警察より強権」と指摘されるこれ
らの権限を認めることは一般日本人にとって極めて危険です。
不動産関係の例を挙げますと
不法就労の外国人がマンション入居を申し入れ、それを理由に拒否すれば人権侵害となる恐れがあります
レディースマンションが“オカマ”の入居を拒否した場合も人権侵害となる可能性があります
独居老人（人権団体関係者の親など）の入居申し込みを断った場合に人権侵害となる恐れがあります
またトラブルが多いと予想される職業による選別を行った場合に人権侵害となる恐れがあります
人権擁護という美名に騙されず、常識的判断に基づいてこの法案には反対すべきだと思います
おります。人権擁護委員は人権団体の構成員や弁護士会だけから市町村の推薦によって選出されま
す。利権に無関心な一般人は人権擁護委員に選出されないのです。国籍条項がないために総連や民
団からも選出される可能性が極めて高く、これらの人たち（いわゆる人権屋）に裁判所の令状不要の
関係先への立ち入り検査など「特別調査権」を与えるものであり、「警察より強権」と指摘されるこれ
らの権限を認めることは一般日本人にとって極めて危険です。
不動産関係の例を挙げますと
不法就労の外国人がマンション入居を申し入れ、それを理由に拒否すれば人権侵害となる恐れがあります
レディースマンションが“オカマ”の入居を拒否した場合も人権侵害となる可能性があります
独居老人（人権団体関係者の親など）の入居申し込みを断った場合に人権侵害となる恐れがあります
またトラブルが多いと予想される職業による選別を行った場合に人権侵害となる恐れがあります
人権擁護という美名に騙されず、常識的判断に基づいてこの法案には反対すべきだと思います
>>964
はい主なターゲットは家にこだわらない大学生
や大学と同距離くらいに大型工場があるので、そこの請負社員
をターゲットにすればソコソコいけるかな・・・と
ついでに土地面積は705㎡で1㎡3.5万円 路線価が無く固定資産台帳
での金額を聞いてみようと思っています。
不可設備がまったく無いのでそれらも含めて検討してみます。
ありがとうございました。
はい主なターゲットは家にこだわらない大学生
や大学と同距離くらいに大型工場があるので、そこの請負社員
をターゲットにすればソコソコいけるかな・・・と
ついでに土地面積は705㎡で1㎡3.5万円 路線価が無く固定資産台帳
での金額を聞いてみようと思っています。
不可設備がまったく無いのでそれらも含めて検討してみます。
ありがとうございました。
>>966
レスありがとう。
なるほど、危うくシールに部屋番号みたいなの書くところでした。
放置自転車は頃合を見て、市に引き取ってもらえばOKですよね？
とっても有益なスレですね。
時々チェックするのでぜひ続けて欲しい。
レスありがとう。
なるほど、危うくシールに部屋番号みたいなの書くところでした。
放置自転車は頃合を見て、市に引き取ってもらえばOKですよね？
とっても有益なスレですね。
時々チェックするのでぜひ続けて欲しい。
>>962オーナーですか？入居者なら引越しできるので自由にヨソへ引越せば
いいじゃないですか？
オーナーなら。。まあ早めに建て替えるなり住んでるところを賃貸にだすなり
するほうがいいですね。
耐震診断とかはやってもムダ（木造は判定出来るがそれ以外の工法は簡易判定出来ない）なので
計算上は強度が出ていることになってますので。。
補強工事もかなりカネ突っ込まないと出来ません。木造とは違って補強するのが難しいからです。
阪神大震災以降の建物ですとまあ大丈夫だと思いますが、２階のベランダで手すり持って
ゆすって揺れるようなら早くなんとかすべきですねｗ 一応地震保険なんてのもありますが
高い（特に東海地区は高い）ので、収益と今後の建て替え計画などとかんがみて
掛けるか掛けないかを検討すべきですね。
ウチは新築から５年間は地震保険掛けてました。５年で建築費分の売上げを上げましたので
そこまではどんなことがあっても大丈夫なように。ということで。
それ以降はまあ、経営上のリスク分ということです。再度掛けたいですが年間15万以上ですし、
保険金額の限界点も低く、それだったら自分に生保掛けたほうがいいってことでしたｗｗ
いいじゃないですか？
オーナーなら。。まあ早めに建て替えるなり住んでるところを賃貸にだすなり
するほうがいいですね。
耐震診断とかはやってもムダ（木造は判定出来るがそれ以外の工法は簡易判定出来ない）なので
計算上は強度が出ていることになってますので。。
補強工事もかなりカネ突っ込まないと出来ません。木造とは違って補強するのが難しいからです。
阪神大震災以降の建物ですとまあ大丈夫だと思いますが、２階のベランダで手すり持って
ゆすって揺れるようなら早くなんとかすべきですねｗ 一応地震保険なんてのもありますが
高い（特に東海地区は高い）ので、収益と今後の建て替え計画などとかんがみて
掛けるか掛けないかを検討すべきですね。
ウチは新築から５年間は地震保険掛けてました。５年で建築費分の売上げを上げましたので
そこまではどんなことがあっても大丈夫なように。ということで。
それ以降はまあ、経営上のリスク分ということです。再度掛けたいですが年間15万以上ですし、
保険金額の限界点も低く、それだったら自分に生保掛けたほうがいいってことでしたｗｗ
へぇ、いまどき放置自転車を市が引き取ってくれるんだ。
いい市だね。
いい市だね。
放置自転車の処分は、本当に住民の持ち物でないかを充分、チェックね。
できれば、「処分します」のラベルを貼って、１ヵ月くらい様子を見る。
防犯シール付きなら警察に問い合わせを。
盗難車と知らず、勝手に処分するのはマジィから。
できれば、「処分します」のラベルを貼って、１ヵ月くらい様子を見る。
防犯シール付きなら警察に問い合わせを。
盗難車と知らず、勝手に処分するのはマジィから。
>>979
横から失礼
うちの地方だと、防犯シールつきの自転車なら
多少ヘシャゲテいても警察官が持っていってくれます。
防犯シールが無くてもバンバン警察に連絡入れています。
道路に出ている自転車なら100パーセント持っていってくれます。
嫌な顔一つしないでと言えば嘘になりますが・・。
横から失礼
うちの地方だと、防犯シールつきの自転車なら
多少ヘシャゲテいても警察官が持っていってくれます。
防犯シールが無くてもバンバン警察に連絡入れています。
道路に出ている自転車なら100パーセント持っていってくれます。
嫌な顔一つしないでと言えば嘘になりますが・・。
こういう時こそ納税者の権利で､本来奴隷となるべき請う無員をこき使わなきゃ
978
自転車は誰かの持ち物だから
勝手に廃棄できないよ
だから、区役所に持って行ってもらう
当たり前だよな
自転車は誰かの持ち物だから
勝手に廃棄できないよ
だから、区役所に持って行ってもらう
当たり前だよな
オレ交番に相談したけど持って行ってくれなかったぞ？
地元じゃないシールだったし住民のじゃないようだからってんで本人へ
連絡するか持っていってくれっていってもダメだった。
地元じゃないシールだったし住民のじゃないようだからってんで本人へ
連絡するか持っていってくれっていってもダメだった。
985 ：名無し不動さん：2005/04/07(木) 16:11:50 ID:7R2jeoeT
何度か話題に出ているかも知れませんが、税金対策上個人青色申告がいいか会社経営にしたほうがいいかご意見をお願いします。
現状アパート3棟で年間賃収約９００万円、所得税約１５０万円くらいです。
現状アパート3棟で年間賃収約９００万円、所得税約１５０万円くらいです。
年間９００万で所得税が１５０万も掛かる訳が無いだろ。
どこの国なんだ？
どこの国なんだ？
九百万あるなら税理士でもやとえ
設備どうしたらいいって質問あったが､
防犯に少し気を遣ってやった方がいいだろう｡色々今あるから､コスパがいいのを
つけてやったらいいかも｡普通ガラスでも防犯フィルム貼ってやると､
効果ある等｡だとすっと､浴室の窓ってのも少し考えものかも｡防犯も兼ね備えて
る物ならいいだろうがけどね｡ この点は下見に来た女が結構気にしそうだね
防犯に少し気を遣ってやった方がいいだろう｡色々今あるから､コスパがいいのを
つけてやったらいいかも｡普通ガラスでも防犯フィルム貼ってやると､
効果ある等｡だとすっと､浴室の窓ってのも少し考えものかも｡防犯も兼ね備えて
る物ならいいだろうがけどね｡ この点は下見に来た女が結構気にしそうだね
その900位だと､只の青色と青色専従者一人設けてのだとどっちが節税だろう?
>>984
「県を跨ぐと防犯シールは意味を成さないということですか？」とか
食い下がってみました？
確かに、敷地内の放置自転車については扱いを嫌がりますが
防犯シールつきなら実にその所有者のおよその住所や
名前も判るようでして自分にはチョロリと漏らしていましたよ。
「ではその所有者に返してあげてください。」というと、
大概、「判りました。」といって解決しております。
ところで、次スレスレ題は「貸し店舗」取り扱いもよろしくお願いします。
「県を跨ぐと防犯シールは意味を成さないということですか？」とか
食い下がってみました？
確かに、敷地内の放置自転車については扱いを嫌がりますが
防犯シールつきなら実にその所有者のおよその住所や
名前も判るようでして自分にはチョロリと漏らしていましたよ。
「ではその所有者に返してあげてください。」というと、
大概、「判りました。」といって解決しております。
ところで、次スレスレ題は「貸し店舗」取り扱いもよろしくお願いします。
「貸し事務所・貸し店舗」 でよろしく
>>991
984じゃないけど、自転車の防犯登録は7年で記録が処分されるんで、それ以前のものはわかりません、と切り返されます。
それよりも最近の素材価格の高騰のせいか、どうも古自転車を持ち去るドロボーがいるみたい。
なんか放置自転車が減ってるんだよなぁ。
住人はチェーンで自転車置き場のバーに自転車をくくりつけてるから、持って行かれるのは放置自転車のみ。
苦情も来ないし被害（？）の実態も分からないから、様子見中。
984じゃないけど、自転車の防犯登録は7年で記録が処分されるんで、それ以前のものはわかりません、と切り返されます。
それよりも最近の素材価格の高騰のせいか、どうも古自転車を持ち去るドロボーがいるみたい。
なんか放置自転車が減ってるんだよなぁ。
住人はチェーンで自転車置き場のバーに自転車をくくりつけてるから、持って行かれるのは放置自転車のみ。
苦情も来ないし被害（？）の実態も分からないから、様子見中。