【投資】収益物件、収益不動産【資産形成】

1 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/05/30 11:25 ID:???

　　　　/ノ 0ヽ　　　　　　　／
　　＿|＿＿_|＿　　　　　／　　毎月、収益を得られる
　　ヽ（*´д｀* ）ﾉ　　／　　　　　不動産物件について語ろう！
　　　　|　个 |　　　　　＼　　　　
　　　ノ|￣￣ヽ　　　　　　＼
　　　　∪⌒∪ 　　　　　　　　＼

2 ：名無し不動さん：04/05/30 11:37 ID:dwmZbY9J

２ゲット

3 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/05/30 11:47 ID:???

　　　　/ノ 0ヽ　　　　　　　／
　　＿|＿＿_|＿　　　　　／　　例えば、長野のこの物件なんか、
　　ヽ（*´д｀* ）ﾉ　　／　　　　たったの2,195万円で、表面利回りが
　　　　|　个 |　　　　　＼　　　　27.33%だよ！
　　　ノ|￣￣ヽ　　　　　　＼　　（実質利回りがどうなのかは、わからんが）
　　　　∪⌒∪ 　　　　　　　　＼

長野の物件
http://wwwikch.apamanshop.com/ashp/kensaku/bukken_shousai02.asp?ID=003295

4 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/05/30 12:26 ID:???

　　　　/ノ 0ヽ　　　　　　　／
　　＿|＿＿_|＿　　　　　／　北海道小樽のこのビルなんか、
　　ヽ（*´д｀* ）ﾉ　　／　　　たったの1億２，８００万円で、
　　　　|　个 |　　　　　＼　　　　満室時利回りが41.47%！
　　　ノ|￣￣ヽ　　　　　　＼　（ただ、管理費がどれだけ掛かるかが、
　　　　∪⌒∪ 　　　　　　　　＼　書いてないんだよな...）
北海道のこのビル
http://east.cbiz.co.jp/s-149.htm

5 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/06/01 02:28 ID:???

　　　　/ノ 0ヽ　　　　　　　／
　　＿|＿＿_|＿　　　　　／
　　ヽ（*´д｀* ）ﾉ　　／　　　　だれか、相手して。
　　　　|　个 |　　　　　＼　　　　
　　　ノ|￣￣ヽ　　　　　　＼
　　　　∪⌒∪ 　　　　　　　　＼

6 ：名無し不動さん：04/06/01 11:56 ID:???

親等からの相続は別にして、新たに投資してまで入手する価値のある
収益物件なんて殆ど無いと思う。
いくら不動産が安くなってもその分収益力は低下していってるし、
ゆとりのある返済計画なんて立ててたら今購入する意味が無いし、
官は借り手に有利なルール改訂に奔走してるし。
結局投資物件の買い時なんて存在しないんだね。

7 ：名無し不動さん：04/06/04 22:30 ID:KsgdMs6M

6<<
一概にそうとも限んないよ。
まあ、ただ普通に探しても利益乗った物件ばっかだろうけどね。
売り急ぎ物件見つけれるなら、入手する価値あるかもよ。

8 ：名無し不動さん：04/06/05 21:35 ID:???

レオの場合、馬鹿な地主(失礼しましたオーナーです)を騙して10戸だと　　　　　　　　　　
5千万円もらい、仮利益3割。下請け泣かして2割、合計約5割の儲け。　
さらに、馬鹿な入居者探して、「丸儲け!」です。
貴方も「レオパレスのオーナーになりましょう」

9 ：名無し不動さん：04/06/05 21:37 ID:VXJriLpC

利回りっていってるけどナニを元に計算してるのですか？
また、
固定資産税や管理費も考えて言ってるのでしょうか？

10 ：名無し不動さん：04/06/05 23:17 ID:???

>>9
普通、年間家賃収入(MAX)/購入価格*100[%]

11 ：９：04/06/06 00:00 ID:dew0GMDU

>>10
ってことはローンの金利は計算されてない訳？

12 ：名無し不動さん：04/06/06 00:07 ID:bkscOnJ4

>>11
そうでつよ。
あくまで表面利回りでつので。

13 ：名無し不動さん：04/06/06 09:34 ID:???

自称高利回り優良物件を持っている（脳内）投資家と、
それにケチをつける粘着厨のバトルが始まる予感

14 ：名無し不動さん：04/06/06 12:53 ID:???

>>13　　1の相手してやれよ

15 ：名無し不動さん：04/06/07 19:34 ID:???

1ってあちこちでカキコしてるけど
どれも自分が楽しいだけのカキコでつまらない
ほとんど放置されてるし

16 ：名無し不動さん：04/06/07 20:09 ID:???

ここ見たら！　面白いから

http://www3.to/omoti/

17 ：名無し不動さん：04/06/08 15:57 ID:???

>>1
今は不動損やる時代ではない様です！
地価も下がれば家賃も下がるし、負債になりますよ。
若いなら、新事業でも起こしたほうが良いかと。

18 ：名無し不動さん：04/06/08 15:59 ID:???

東京の収益物件ない？

19 ：名無し不動さん：04/06/08 16:05 ID:???

これからはリノベーションの時代だYO!
いかに不良不動産をうまく転用して生かせるか

20 ：名無し不動さん：04/06/08 16:16 ID:???

不動産譲渡損失の通算が出来なくなったから素人にはマジでオススメできない
今後は、本当の投資家か、本物の○○しか買わないんじゃないか？

21 ：名無し不動さん：04/06/08 16:18 ID:???

>>18
　　　　八王子にいっぱい！
>>19
国にも、企業にも出来ないようなことをオッシャルあなたは？

22 ：名無し不動さん：04/06/08 16:23 ID:???

>>21
イヤ、銀座あたりでがいい。

23 ：名無し不動さん：04/06/08 16:26 ID:???

銀座にアパートあるのかと、小一時間・・・

24 ：名無し不動さん：04/06/08 16:32 ID:???

>>23
アパートしか収益物件無いのかと、小一時間・・・

25 ：名無し不動さん：04/06/08 16:39 ID:???

>>24
ホステスとかも収益物件になりまつか？

26 ：名無し不動さん：04/06/08 16:40 ID:???

>>25
ひもになれば可能かと

27 ：名無し不動さん：04/06/08 16:42 ID:???

銀座でもヤクザが入ってる物件は勘弁ね。

28 ：名無し不動さん：04/06/08 16:43 ID:???

ちょっと銀座ブラでもして、あたってみるかな！
ハイリターン間違いなし。

29 ：名無し不動さん：04/06/08 20:13 ID:???

12ｃｈで銀座やってすね。
物件の一つくらい欲しいですね！

30 ：名無し不動さん：04/06/08 21:50 ID:Cskq4+DP

要するに
レオパレス物件のオーナーになるより
レオパレスの株買って株主になる方が
賢い投資ってことだ

31 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/06/11 11:14 ID:???

　　　　/ノ 0ヽ　　　　　　　／>>30　するどい点です、実際、不動産に手出すには
　　＿|＿＿_|＿　　　　　／(1)レオパ、大東建託などの株を買う
　　ヽ（*´д｀* ）ﾉ　　／　 (2)J-REIT買う
　　　　|　个 |　　　　　＼　　(3)不動産ファンドに投資　　
　　　ノ|￣￣ヽ　　　　　　＼　(4)自分で中古アパート買ってサブリースで放置
　　　　∪⌒∪ 　　　　　　　　＼などありますが、問題は、「銀行は不動産を買うカネは融資
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　する」が、「株を買うカネは決して貸さない」、というところです、、、

32 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/06/11 11:17 ID:???

　　　　/ノ 0ヽ　　　　　　　／つまり「自分のカネでなくて、他人のカネ（Other People's Money,OPT)で
　　＿|＿＿_|＿　　　　　／どんどん資産を増やしていく戦略を取るとき、銀行に差し出す担保として
　　ヽ（*´д｀* ）ﾉ　　／　土地が必要なわけで、そうすると、「株やREITを買う戦略」だとむつかしいので
　　　　|　个 |　　　　　＼　　不動産に直接投資をしようかな、と。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　ノ|￣￣ヽ　　　　　　＼ 2番目の理由として、安全に資産を増やせる手段として、「国債」と「不動産」と
　　　　∪⌒∪ 　　　　　　　　＼２つの投資手段を比較したとき、いまどき「１．7％の国債」を買ったとしても、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　それで何がどうなるというわけでもないので、それだったら、低金利でカネを借りて
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「高利回りの不動産」に投資しよう、と思いました。

33 ：名無し不動さん：04/06/11 12:05 ID:???

ある知人（不動産会社勤務）から売り急ぎなのでこの値段で買える、と
営業かけられています。

２１００万の中古戸建。家賃の相場は８万ぐらいのところらしいが、
程度が良いので１２万でも逝ける、とのことでした。１２万とれたとしても
調べた限り投資対象の表面利回りからは大きく逸脱するのですが、私騙されてますか？

本当に美味しい話ならその方の家族なりもっと近しい人間で話止まってる
ような気もしてます。疑り深いと損するかな・・善意かも知れんし

34 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/06/12 02:10 ID:???

　　　　/ノ 0ヽ　　　　　　　／>>33さんは不動産投資経験は何件おありでしょうか？
　　＿|＿＿_|＿　　　　　／　そのアパートは全部で何部屋ですか？
　　ヽ（*´д｀* ）ﾉ　　／　　現在の入室率は何パーセントですか？
　　　　|　个 |　　　　　＼　　インデックスONEというサイトでは、以下の３つの利回りを　　
　　　ノ|￣￣ヽ　　　　　　＼　考慮するようにと書いてます、
　　　　∪⌒∪ 　　　　　　　　＼(1)表面利回り、(2)ネット利回り、(3)実質利回り、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このうち、実質利回りに最も注目するべきだと存じます、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　あと家賃収入には当然所得税も掛かります、とりあえず、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　実質利回りが２０％超えてたら、買いを検討しても
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　よろしいんではないでしょうか？あとインデックスONEの
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　URLを下に書いときます、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　http://www.indexone.co.jp/kiyaku.shtml
　　

35 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/06/12 02:15 ID:???

　　　　/ノ 0ヽ　　　　　　　／自己レス、すいません、「戸建」って書いてましたね、
　　＿|＿＿_|＿　　　　　／「戸建」って「一戸建て」のことだから、「アパート」とか
　　ヽ（*´д｀* ）ﾉ　　／　寝言言ってすいませんでした、、、
　　　　|　个 |　　　　　＼　　　　
　　　ノ|￣￣ヽ　　　　　　＼それで、一戸建てで毎年120万円取れたとして、
　　　　∪⌒∪ 　　　　　　　　＼2100万円回収するには17.5年かかります、漏れなら
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　見送るか、600万円まで叩きます、、、

36 ：名無し不動さん：04/06/12 02:16 ID:???

>>34
実質利回りが２０％超があれば業者が買うそうですよ。

競売入手以外は儲からないらしいので、止めたほうがいいよ。

37 ：Omoti助卒@特殊投機強襲部隊 ◆rzOmotimAo ：04/06/12 02:18 ID:???

38 ：名無し不動さん：04/06/12 02:26 ID:???

　　　　　　　　　　
　 || ／￣￣＼　　　　　
　|ｧ| ＿_＿__⊂ヽ　　　／金貯めて
　且［||. ´∀｀）ノ　　＜　　競売やりなさい
匚|］（う” ： ”/ 　　　　＼　体張らないと資産形成ダメらしいよ
　 / |｜｜　|　
. ￣　（_＿）＿）　

39 ：名無し不動さん：04/06/12 02:33 ID:s5/j1Ws8

>>37
コテハンの名前すごく長いな。なんとなくあれなんで短縮できないか?
スレ自体はいいんだろうが。

40 ：名無し不動さん：04/06/12 02:36 ID:s5/j1Ws8

>>33
他人から紹介される物件は止めといた方がいい。
投資物件などは自分で見つけるものだろう。

41 ：名無し不動さん：04/06/12 02:41 ID:???

>>40
業界人でないと情報が入らないでしょう。

42 ：名無し不動さん：04/06/12 08:26 ID:???

>>41
ほんとに儲かる物件だったらその業界人が買ってる

43 ：名無し不動さん：04/06/12 08:50 ID:EqS5HHpX

>>42
業界人も台所事情があるので、すべての任意売却物件買ってるわけではない。
まずは、信頼できる業界人とのパイプを太くすることだね。
すると、ネットにさらす前に有料物件勧めてくれるから。
すぐになんて買えないよ。

44 ：名無し不動さん：04/06/12 09:02 ID:???

戸建てを利回りで考えるのがそもそも間違いだろ

45 ：名無し不動さん：04/06/12 10:02 ID:EqS5HHpX

>>44
戸建でも利回り１５パーセント程度で回るものもあるから、
間違いではないんじゃない？
物件価格550万円、年収85万円とか。　

46 ：33：04/06/12 10:35 ID:???

コテハンさんありがとね。
どの方の言ってることも良く分かります。
特に>>42さんのレス見るとやっぱそう考えるのが自然だよなぁって思いました。
あと>>44については自用も（将来的な）選択肢には入ってますので、
純粋な投資対象よりは甘く採点してもいいとは思ってます。

47 ：名無し不動さん：04/06/12 17:35 ID:byGoQmJj

こんないいスレがあったんだな。
１乙！

48 ：名無し不動さん：04/06/13 03:58 ID:???

>>1
分譲万損の一棟売りが始まるみたいだから、チャンス！

49 ：名無し不動さん：04/06/13 13:20 ID:UfDzfmtM

オレも自宅用一軒家、マンションは買わずに収益物件を探してます。
夢のマイホームなんか必要なし、新築賃貸を何年かおきに住みかえたほうがよいし。
競売物件ではおいしそうなのが、時々あるんですが任意売却等はなかなか
ないですよねえ。ましてやネットで出回るなんてありえないし．．．
再建築不可の物件もいいのではと思ってるんですが。。

50 ：名無し不動さん：04/06/14 18:10 ID:Z/vR1ZYy

「サラリーマンでも大家になれる」とかいう本を読んで、
収益物件あさりたいと思っているリーマンです。
でも金がない。一般に出回っている物件も粗利回りは
自己査定で１０％以下が多い。とても手を出せんなあ
と感じております。

51 ：名無し不動さん：04/06/14 19:57 ID:ssyk7PT+

>>50
騙されちゃ駄目だよ。あの本は夢は見せてくれるけど
実際に維持していくのにかかる費用はあんなもんじゃない。

52 ：名無し不動さん：04/06/14 21:23 ID:???

>>50
失礼な言い方だけど、普通のリーマンが興味を示したころにはもう旨みはなくなってます。
収益用不動産の不動産譲渡損益は株式のように分離課税になったし止めた方がいいですよ。
どうしてもやりたいなら、一度税理士の人にでも不動産投資と税制についてアドバイスしてもらってください。

53 ：名無し不動さん：04/06/14 21:49 ID:???

＞＞52
でも、節税対策になると思って、田舎の馬鹿な地主はだまされてますよ

54 ：名無し不動さん：04/06/14 22:25 ID:T+jN6Cg4

損をするほどではないけれども
手間を考えると、利率のいいときの定期預金なみかな。

55 ：名無し不動さん：04/06/14 22:27 ID:???

>>50
　さらに叩いて申し訳ない。
　金も担保も無いヤツには公務員でもなけりゃB/Kは貸さないよ。
　購入物件を担保に差し出してもまず無理だな。事業用ローンは厳しいよぉ。

城東地区、新築投資向けワンルーム大杉。
おらっちの部屋２ヶ月も空いちまったYO

56 ：50：04/06/14 23:03 ID:+SzHzdpy

やっぱり難しいもんですかね。
へっぽこリーマンは小金稼いで、暮らすしかないですね。
ところで最近のＲＥＩＴはどう思われます？
価格上昇で利回りは減るし、個人的には割高感があるんですが。
このことも収益物件に興味もった理由の一つなんですが・・・。

57 ：名無し不動さん：04/06/15 00:19 ID:wRc/Icrw

私の体験談をひとつ
９００万円の中古ワンルームを５年前現金で買った。
飽きたので、この間７７０万円で売却した。
その間の家賃収入は経費差し引いて４００万円くらいかな。
５年間で９００万元手に２７０万得したことになる。
年利にしたら実質６％。損してないことは事実。

ローンでなく現金で買えば損はない。
家賃の出納管理、確定申告など意外と面倒くさい。
株の方が良かったかも。

58 ：55：04/06/15 20:52 ID:???

>>56
　そんなに卑下する事はないでしょう。
いざとなったら、専住目的と言って購入した後、転借って方法も（爆
まぁ、お互いがんばろう。

朝一で入居申込はいってきたんで上機嫌♪

59 ：名無し不動さん：04/06/17 15:12 ID:???

>>58
銀行はそこまで暇じゃないかもしれないけど
申告の時齟齬出ないか？この程度の事皆やってんのか？

60 ：名無し不動さん：04/06/19 10:17 ID:???

ワンルームはやめといた方がいいよ。

電話営業系の業者がバンバン建ててるから、
めちゃくちゃな状況になってる。

>>57さんのように、最初の持ち主がアボーンして
値段が市況に合っているワンルームならまだマシだけど、
これだって、リスクの割にはローリターンだよね。

61 ：月収は１８０万：04/06/19 10:47 ID:???

株で大損した奴が、不動産投資に切り替えて勝ち組みになってる奴がいるヨ
月収は１８０万くらいらしい
多少無理してでも、不動産を買って賃貸にだせば即儲けだといっていた
年に１０回以上も海外旅行してやがるし、仕事は寝てるだけでいいといっていた
うらやましいぜ

62 ：名無し不動さん：04/06/19 13:14 ID:???

オレなんか去年、ワンルームマンション手放しちゃったよ。
月収１２０万あったかな。
オーナーチェンジの広告だして即売れた。
惜しいことをした。悔やんでる。銀行が悪い。
年収が１０００万以上減った。どうすんだ、オレは。
かなりヤバイ。

63 ：名無し不動さん：04/06/19 14:00 ID:SPQtvbVF

どうして手放したん?銀行が悪いってどういうこと？

64 ：名無し不動さん：04/06/19 14:09 ID:???

>>63
借金の返済に。
銀行の所為にでもしないとやってられない。
手放して返済しなさいって・・・・

65 ：名無し不動さん：04/06/20 17:42 ID:???

>>61,>>62はホントか？

いったい何部屋持っていたんだ？
いったい幾ら借り入れていたんだ？
中古で揃えたとしても、
最低でも１億は借りてた筈だな。
とすると、家賃と月収の関係が合わないぞ。

金利を払わずに海外まで逃げ回っていたら、銀行に競売に掛けられたというのなら
話はきっちり合うが。

66 ：名無し不動さん：04/06/21 06:42 ID:???

>>65
月収120万円が金利を差し引く前の数字としても確かに1億以上の借り入れ
手取り収入だとすると6億以上の借り入れがあるとおもわれ。

このまま、家賃の下げが続けばそのうち逆鞘に・・・・・・
銀行の判断が正しいに１票

６１はどこぞの大地主か？
釣られてます、漏れ？

67 ：66：04/06/21 06:47 ID:???

よく読むと１Ｒ投資か？

これは、確かに銀行の判断が正しいわ。
銀行が善行を施した稀有な例ですな。

68 ：名無し不動さん：04/06/21 22:40 ID:???

しかも61の話だとその前に株で大損しているそうな。

69 ：名無し不動さん：04/06/22 23:21 ID:???

>>61
月収１８０万円の香具師が、海外旅行の回数を気にしているあたりで
もう、話がおかしいよ。
61は間違いなく貧乏人！。

もれは月収50万のサラリーマンだが、
家族の分まで数えればずっと回数は多い。

海外旅行を阻む物は金じゃない。時間だ。

70 ：名無し不動さん：04/06/23 21:26 ID:LT0KGcEw

任売任売。
まともになんて買ってらんねーよ。
築古じゃない一棟売りを、土地の路線価+αで買うのがオサレ。

71 ：名無し不動さん：04/06/24 20:45 ID:???

>>69
貧乏人はオマイだろ。>>61は海外旅行＝金かかるなんて一言も書いてないじゃん。
何回も海外旅行いけるだけの時間的余裕があることいいたいんだと思うよ。

フリーターに毛が生えた程度の月収で何言ってんだか・・

72 ：質問者：04/06/28 21:13 ID:4lZHb3WF

(質問です)
賃貸の入居者募集を依頼するのに、二社以上に同時に依頼しても
いいのでしょうか？
どこかの社が探してきた人に決めた場合、他の社には
「すみません、○○社で決まりました。」ですむのでしょうか？
教えてください。

73 ：名無し不動さん：04/06/29 14:03 ID:kdtFcpFx

いいんじゃないでしょうか。できるだけ多くの業者に頼んだほうが決まるのが早いしね。
でも他社にも依頼してるということは言っておいた方が良いと思う。で、入居申し込みが入ったら連絡もらうようにしておいたほうが良いよ。
ダブルブッキングしちゃうから・・・

74 ：名無し不動さん：04/06/29 16:59 ID:???

収益不動産の魅力が本当に低下しているなら
買い叩く事も可能な訳だよね？

75 ：名無し不動さん：04/06/29 20:21 ID:???

>>74
日本語の使い方の違いだと思うが、俺は

「収益不動産の魅力が低下している」

＝「人気化のせいで投資妙味（魅力）が低下している」
つまり割高になってきている、というのが真実だと思うぞ。

76 ：名無し不動さん：04/08/17 14:46 ID:???

君達なんもわかっちゃねぇな。私は30半ばの1000万リーマンだが、福岡で1Rを二軒持ってるが、相当なお買い得と思ってる。利回りはゼロ。要は管理費、毎月の支払いと年間家賃はほぼとんとん。
毎年一回確定錐垂ｷるのだが、所得税、住民税が高いので、毎年平均50万くらい還付。固定資産税は年10万くらいだが、そんなかから出してる。
いま、五年目くらいだが、そのままでも定年のころなはローンは終わるが、あと五年くらいで売りにだそうかなと。ローン残と売値がとんとんでも税金分はプラスだし、極端な話、一件あたり200つぎこんでも、損したことにはならん。
まあ、このやり方は年収が400～500のDQNリーマンや定年間近もしくはリストラ候補の団塊リーマンにはなりたたんのだが。
ここには、そういうかたしかいないのか？

77 ：名無し不動さん：04/08/23 22:22 ID:vUuSuvzf

>>75
金持ち父さんシリーズとかサラリーマンが大家さんに。。なんかの影響ですかねぇ
競売物件も割高みたいですから　素人がおいしい物件を手にするのは難しいです。
２０とか３０とかで回る物件なら　即買いなんですけどそういうのは業者の段階で
おさえられてるみたいですね。築２０年　３０年の築古で今の計算利回り
１０％ぐらいの物件じゃ利益だせないでしょ　プロでも

78 ：名無し不動さん：04/08/28 19:39 ID:???

>>76
・空室になった瞬間にモロ赤字---空き家になったらたいへんだ。
・収入が減った瞬間にモロ赤字---リストラされたら終わりだね。

ものすごいハイリスクローリターンじゃないか

そして....

もしもローン組んで買ってるんなら、住宅ローンを申し込んでみなよ。
確実に審査落ちるから。
新築をローンで買っていたら、
サラ金以外は全部断られるぞ。

79 ：サラリーマン鴨ネギ計画：04/08/28 23:18 ID:???

>>78
そうだよな。

そのリスクが怖いから、マンソン屋は自分の処で
賃貸しないでカモに売ってから管理を請け負うんだからな。

売るときと管理するとき、２度美味しいし。

80 ：名無し不動さん：04/08/28 23:52 ID:???

>>79
分譲賃貸にするのは建設コストを早く回収するためなんだけど...

81 ：名無し不動さん：04/08/29 10:44 ID:H2sP026m

○塾の「収益不動産の見分け方・儲け方セミナー」ｂｙ倉○隆行のDVDを買ってしまった。はっきり言って詐欺。
倉○が延々と自慢話してるだけ　羊頭狗肉もいいところ　不動産周りにはイカサマとか
詐欺が多いので　注意シル

82 ：名無し不動さん：04/08/29 10:57 ID:???

>>80
リスクが小さいなら、コストを早期回収しなくても長期で回収すればいいだけ。
リスクがでかいから、そのリスクが顕在化する前に、早期回収するために
必死になってるんだろ。

83 ：名無し不動さん：04/08/29 11:11 ID:???

知ったか素人がＲＣ4階建て築10年以内10戸以上で3000万で探せとうるさくてたまらんわ。
そんなんあったら自分で買いますわ。

84 ：名無し不動さん：04/08/29 12:04 ID:???

>>82
そうだよね。

リスクが無くて、経営に不安が無いなら、
わざわざ売って他人を儲けさせることは無い。

85 ：名無し不動さん：04/08/29 13:19 ID:???

>>82
賃貸はリスクがでかいから、率先してやらない訳ですか？
よほどの営業力が必要ですかね。

86 ：名無し不動さん：04/08/29 16:02 ID:H2sP026m

>>83
漏れもホスイ

87 ：名無し不動さん：04/08/29 23:36 ID:???

>>82
そうと限った訳じゃねーよ
そんなこと言い出したら分譲業者なんてなくなる。
アパートもマンションも一戸建ても作ったら賃貸に回せばよい
分譲の方が売れさえすれば利益率がいい

88 ：名無し不動さん：04/08/29 23:51 ID:???

>>87
ボッタクってんだから、当たり前だ罠！

89 ：名無し不動さん：04/08/30 01:09 ID:ROOsiMwR

青木雄二が１戸５０００万８個のビルは２億で買えるといってました
逆にいえば２億のものを４億でうるのが新築マンションでつ　
そりゃ買った瞬間に大損ケテーイでつ

90 ：名無し不動さん：04/08/30 13:07 ID:???

じゃあお前が作ってうりゃいいんじゃねーの？ｗ

91 ：名無し不動さん：04/08/31 00:08 ID:XULFNJeZ

デベ乙

92 ：名無し不動さん：04/08/31 23:02 ID:G+B5OWW4

>>90
醜い電話営業はしたくない。
漏れはまだ、まともな人間だから。

93 ：名無し不動さん：04/08/31 23:25 ID:???

っていうか　フツーに個人で売ったりしないし

94 ：名無し不動さん：04/08/31 23:26 ID:???

他より安くすりゃそんなことしねーでも売れるだろｗ

95 ：名無し不動さん：04/09/01 22:39 ID:???

>>83
漏れには実質利回り１５％以上　築２０年以内の中古アパートおながいしまつ

96 ：名無し不動さん：04/09/04 10:19 ID:???

他よりしつこくすりゃそんなことしねーでも売れるだろｗ
テレアポマンセー

97 ：名無し不動さん：04/09/05 02:09 ID:IYqWJ5df

>>76
>私は30半ばの1000万リーマンだが、福岡で1Rを二軒持ってるが、相当なお買い得と思ってる。利回りはゼロ。要は管理費、毎月の支払いと年間家賃はほぼとんとん。
>毎年一回確定錐垂ｷるのだが、所得税、住民税が高いので、毎年平均50万くらい還付。固定資産税は年10万くらいだが、そんなかから出してる。

おっどれ～たぁ、こんなのありがたがる人がいまだにいるんだねぇ。幸せそうでなによりだよ。よかったねｗ

98 ：名無し不動さん：04/09/05 06:02 ID:TaS0WFqX

76>>
大阪で３棟ほどもっる３６才ですがなにか?
利回り低いですねー
収益物件は利回りが命でしょう
利回り０なら手放すがよいのでは?

年収だいたい２０００マソくらいの３６歳ですがなにか?
上には上がいますよ
年収高けりゃいいってもんでもないでせう

・・・・釣られたのかな?

99 ：98：04/09/05 06:19 ID:TaS0WFqX

釣られついでに追記
７６さんは二棟ってかいてあるけど実は２部屋なのでは?
管理費とチャラなんてかんがえられんし・・・
どーなんですかね

100 ：名無し不動さん：04/09/05 10:15 ID:52oDakUb

つーか、年収２０００万円もあると、
現物不動産に投資して利益出しても税率５０％かかってくるわけだろ？
そんなら法人化するかリートでも買うかしたほうがいいじゃんか。

101 ：名無し不動さん：04/09/05 11:38 ID:9l+kJh0D

年収２０００万

プ

102 ：名無し不動さん：04/09/05 22:06 ID:???

年収２０００万で不動産に投資したら、バカだと思う。
本当ならすぐに電話くれ。
もう少しマシな投資先を教えて良心的にカモってあげるから。

理由を書くと
・不動産譲渡益、譲渡損と給与所得との合算ができないから、
　不動産の譲渡を利用した節税／譲渡損の軽減ができない
・賃貸の場合は定率償却ルールによって年収を遙かに超える債務超過となるので
　高額所得者なのにカードも作れないという、極めて恥ずかしい状態に陥る
・もちろん、この状態で起業しても普通の銀行は融資してくれない
・確定申告しているわけなので、副業が会社にバレバレとなる。
　（普通のサラリーマンは隠す方法があるけどね）
・個人で収入を出すとモロに税金が掛かる
・法人で収入を出すと節税できるが、ほとんどの会社で兼業規定に触れる

まあ、まだまだいろいろあるけど、はっきりしていることは、
土地が余っている小金持ちと海千山千の不動産屋には太刀打ちできないってこと。

103 ：98：04/09/06 09:12 ID:7nGZgBmw

ああ
すんまそん
98は不動産業者なんです
102さんありがとう
税金はたくさんはらってますよ
税務署最近入られて300マンあぼーん(泣く
節税はばっちりしてるよ
架空従業員とかで
うちは競売専門の箱ものばかりあつかってます
持ってるっていってた3棟は売却する商品なんです
最近よく売れるなぁ　収益もん
ウマー

104 ：名無し不動さん：04/09/12 02:12:43 ID:PjmJdaxf

一棟アパートｏｒマンションがあったとして
その収入（経費引く前）がいったいどれくらいより
多かったら法人化したほうがいいんだろう。

物件の持ち主が自分で、管理会社を妻にやらせ（他にもネタがあれば
商売をさせる）、その管理会社に家賃保証付で管理をすべてやらせ
１０～２０％くらい取らせる。残りの80～90％は自分の収入。
税金あまり払いたくないから自宅のリフォームなどに使う。
まあ、それでも税金はたくさんとられるだろうけど。
車やちょっとした旅行・食事・雑貨・通信費・書籍などは
その管理会社の経費で落とす。本業のリーマンでの収入は
貯金に回す。

こんな感じでやってる方いらっしゃいますか？

105 ：名無し不動さん：04/09/12 04:45:25 ID:???

>81
亀だが…

フーン、そうか。
これから不動産投資はじめようと思ってその辺のセミナーDVDに興味もってたんだが、くだらないのもけっこうあるのね。
気をつけるわ。
情報サンクス

○lubRichの藤山勇司「大家さん道」DVDは値段も安いしそこそこよかった。
去年の今頃でもまだ割りのいい競売物件は見っかるよー、と落とした物件の実例出してた（北海道だが）。

106 ：名無し不動さん：04/09/12 09:45:16 ID:3raILnLH

>>104
収入額にかかわらず法人でやったほうが安全だよ
もしなにか賠償責任が生じても
法人でやってれば解散しちゃえば逃げられるし

107 ：名無し不動さん：04/09/12 11:29:47 ID:???

法人でも普通社長の個人連帯保証はとられると思われ

108 ：初心者大家：04/09/13 00:59:20 ID:30out2MP

>>104
>>106
この場合、自分が管理会社を設立してもOKでしょうか？
その場合、
１．不動産所得=>給与所得に出来て節税が出来る
２．「小規模企業共済とは」に加入が可能
３．車や旅行・食事・雑貨・通信費・書籍などはその管理会社の経費で落とす
という３点のメリットが享受可能でしょうか？
２．についてはサラリーマンの兼業でも認められますか？
３．については、どの程度可能でしょうか？
実践中の方お教えください。

109 ：名無し不動さん：04/09/13 19:35:56 ID:???

まず事業的規模にならないと経費は引きにくいかも。
５棟１０室になれば事業的規模の扱いでの青色申告できる。
うちは現在４０室大家だけど経費はいろいろ引けてる。
法人のほうの給与所得と合算で青色申告してる。

110 ：108：04/09/13 21:21:52 ID:Mc0ISkM6

>>109
ご返答有難うございます。
建設中ですが、1棟16室を予定していますので、事業的規模には該当すると思われます。
１．自宅を法人の事務所兼用にして按分した家賃、光熱費
２．通信費・書籍
３．旅行を、視察を兼ねて出張に
というところでしょうか？
いずれにせよ、不動産所得を給与所得にする事で給与所得控除というメリットもありますよね。
先の書き込みの、『小規模企業共済』については、如何でしょうか？事業的規模でもサラリーマン
だとＮＧなのでしょうか？

質問ばかりで申し訳ありません。

111 ：名無し不動さん：04/09/14 22:37:44 ID:???

>>108
１は、実際は節税効果は出ないと思う。
　　法人の税率と個人の税率を比べてみて欲しい。
　　年収が３０００万ぐらいあるのなら、別だけど。
　それから、会社にばれたら即クビというのが、普通の会社の社則なので
　御注意を。
２は会社を設立していれば可能。
３はそれが不動産管理に直結している物なら大丈夫。あとは按分。

ただし、税務署が脱税と見なすと、すぐに会社の方にも手配がくるので
結局会社にばれます。

それから、本当に利益が出るかどうかは、きちんと確認を。
損を給与所得と通算することはできないので。

112 ：108：04/09/15 00:55:02 ID:UAYBD150

>>111
詳細にありがとうございます。
＞ただし、税務署が脱税と見なすと、すぐに会社の方にも手配がくるので
＞結局会社にばれます。
これは、怖いですね。キチンと税務署にも確認したうえで確定申告する
事が必須ですね。

１００％所得税の対象となる不動産所得を、法人を経由して給与収入
とすることで、給与所得控除を受け。。。
と考えていましたが、たとえ５００万に対して給与所得控除を受けたとしても
所得税は１０万円にも満たないですね。（総所得にもよると思いますが。。）

＞それから、本当に利益が出るかどうかは、きちんと確認を。
＞損を給与所得と通算することはできないので。
法人設立に必要なコストと手間隙を考えると、仰るようにリスクに見合った
ほどの利益は見込めませんね。。

アドバイスありがとうございます。
いずれ、不動産事業の規模 or 大家業が本業になったら再度検討します。

113 ：名無し不動さん：04/09/15 06:59:33 ID:K8JAFRUH

ホントにやるときは税理師と相談してね

114 ：名無し不動さん：04/09/15 08:12:11 ID:???

年収3000万を超えれば法人にしたほうがいいと聞くが
所得税率と法人税率が変わらなくなった現在、メリットはあるのかな？

115 ：名無し不動さん：04/09/15 23:28:47 ID:U51la93H

青色申告にしていれば大差なくなっているかも。但し、経費扱いできるものが、
会社のほうが多いかもね。

116 ：名無し不動さん：04/09/16 00:08:22 ID:???

楽して設けたい素人なのですが、
ノンリコースローンで土地と建物を買って、ローンが終わるまで部屋を業者が一括借り上げで、
ローンが終わったらとりあえず土地は残るっていうシステムって、
自己資金０とかで３０年ほっといて土地をもらて(ﾟдﾟ)ｳﾏｰって話の落とし穴を教えてください。

117 ：名無し不動さん：04/09/16 00:24:20 ID:???

まず藻前に借り入れ起こせるだけの能力があるかだな。

118 ：名無し不動さん：04/09/16 08:04:07 ID:MgA5v6Qo

そんな都合のいいことはありません。

119 ：名無し不動さん：04/09/16 11:40:25 ID:???

幾つか勘違いが有るので指摘しておくけど、二箇所の会社から給与を貰ったとしても、給与の総収入から給与所得控除を引いて所得を出す。つまり給与所得控除は一回しか受けられないよ。

それから>>115が書いているとおり。個人の場合は青色申告で十分。
一度、法人化について勉強したことがあるけど、法人化するにはコストもかかるし手間もかかる。それだけに月の黒字が１００万を超えるぐらいにならないと法人化のメリットは出ないと思う。

120 ：名無し不動さん：04/09/16 16:07:02 ID:9UDkZ/oe

法人化するその経験はプライスレス

121 ：名無し不動さん：04/09/16 22:42:01 ID:???

>>116
まず、償却と実際の価値の乖離で、かなり長い間実質的債務超過状態となる。
この時期に会社を興して事業用借り入れをしようとしてもまず無理。
住宅ローンも断られる可能性がたかくなる。

次に、思わぬ出費が出現したときに破綻する。
地震による倒壊（保険は100%面倒見てくれない）、自殺なんかがあるとアウト。
急な大規模補修もきついね。

最後に、その業者と心中する覚悟が居る。
業者が倒産したら終わりだからね。

ついでに、業者に懐具合を知られるので、
ケツの毛までむしられる可能性がある。
せこい営業に引っかかったらえらい目に遭うよ。

122 ：名無し不動さん：04/09/16 22:44:31 ID:???

鴨になるだけカモ

123 ：名無し不動さん：04/09/16 22:50:57 ID:NJxY89xu

>>116
>自己資金０
・・・ていうか、そのスキームであんたのいる意味ないじゃん。

124 ：名無し不動さん：04/09/17 01:09:03 ID:???

いいや　鴨は大事でつ

125 ：名無し不動さん：04/09/17 03:35:44 ID:???

>>116
業者の一括借り上げは通常2年ごとに見直しがあり
一方、毎月の借金の返済額は決まっているし
金利も近いうちに上昇していくのだから
借り上げ保証金額が返済額を下回ってしまうと
その時点で返済不能になりアボ～ンとなるでしょうに…
期間の長短の差はあれいつかは破綻するシステムだ

まあ、アボ～ンするまでの収入は自分のものだし
アボ～ンしてもノンリコース型ローンだから
当該不動産の売却代金以外の返済は
求められないしメリットがないこともないけど

126 ：名無し不動さん：04/09/17 10:01:09 ID:Z6WW7ihD

>>110
『小規模企業共済』は個人でも法人の役員でも従業員が20名以下で
事業用不動産規模が5棟10室以上であれば誰でも加入できるよ
ただし受け取り時の事由によって受け取り金額が大きく違うので注意

年額最高84万までしかかけられないけど全額所得控除だし
2～3年前までは年利10％ぐらいだったので相当ｳﾏｰでした

127 ：名無し不動さん：04/09/17 19:50:49 ID:???

>>126
　追加でレスするけど、サラリーマンの副業とかだと使えないから妻子に使うとか工夫してね。

128 ：名無し不動さん：04/09/17 23:24:27 ID:???

>>127
サラリーマンでも5棟10室以上所有者であれば加入できますよ

129 ：127：04/09/18 09:32:26 ID:???

>>128
　つまり、サラリーマンの方が副業であるというような場合に使える、という意味なんで5棟10室に根拠は無いよ。
　『5棟10室』といわれているのは『事業』として為されているか？という意味であって、本業か副業かという意味ではないんだ。

　ただ、加入時の審査ってそんなに厳しくないみたいなんで>>128の言われるように『加入』はできるかもしらん。

　でも、これで所得税を軽減していて、後に引っ繰り返されたら・・・・
　それよりは妻を代表者にして妻名義でかけた方がいいよ。

130 ：名無し不動さん：04/09/19 16:34:55 ID:A3dRC1Oi

妻とうまくいっていない場合は危険ですね・・・・・・・

ところで皆様、中古の物件を買うときって
第三者機関などに物件の調査（耐震性や水道管等の老朽化具合）などを
させてますか？　妙に表面利回りが高いまま広告にでている物件って
何かありそうで怖いですよね。ＲＣ５階建てとかで買ってみてから実は
リフォーム代等が膨大な額かかることがわかってやっぱり取り壊し、
というようになったら取り返しがつかないですよね。だからと言って
土地から買って新築するのも儲からないし。程度のいい築浅の木造アパートが
無難なのかな。

131 ：名無し不動さん：04/09/19 21:52:38 ID:???

>>130
何でそこで木造なんだ...orz

132 ：130：04/09/20 00:04:35 ID:YsFdI5fl

だって壊すときのことを考えると・・・・・
ＲＣでばっちりいいやつを建てちゃってから
なにかしらの理由で壊すことになったら大変だよ～

133 ：名無し不動さん：04/09/20 07:58:42 ID:???

私は木造新築派です。
土地代と賃収の関係で色々違うと思いますが
例えば福岡札幌等の都市の場合、利回り10～15％は新築でも十分確保できます。

中古物件は一見表面利回りが良くても、一室あたりの広さが不足（20㎡以下）・無理な賃料設定・
部屋の日当たりの悪い・老築化等、何かしら問題のある物件が多いように思います。
特に16㎡程度のワンルームなんて今後賃貸状況の悪化がますます予想される中
いくら賃料を安くしても入らないと思いますよ。そして賃料設定を低くすればするほどDQN入居者の確率は高くなるの悪循環

新築であればそれらの問題をクリアーした物件を自分で作れば良いわけです。
またオーナーの個性も物件に反映させることが出来ます。例えば私はバスルームを1坪タイプと広くとっています。
重要なのはいかに良い土地を探すか、銀行からどうやって金を出させるか、この2点です。私は特に2点目が大問題です（笑）

134 ：名無し不動さん：04/09/20 11:10:23 ID:YjsKHlk0

札幌の賃貸物件投資はブームになったからなあ。
賃料の値崩れが起こるんじゃないかなあ。

135 ：名無し不動さん：04/09/23 11:59:18 ID:???

>>134
東京も悲惨になってきた
新築が相場を下げてるから古めのワンルームは惨敗だね
まだまだ建設は続いているから
今は何とかなってる新築も数年で空き家ばっかりになるんだろうな

136 ：名無し不動さん：04/09/23 12:04:09 ID:???

それで破綻した物件を激安で買い取って、さらに家賃下げて…。
家賃のデフレスパイラルだな。

137 ：名無し不動さん：04/09/23 12:35:47 ID:???

新築は、広さ・収納・設備ですぐ埋まります。
古い物件に空きが多いのは、明らか。
都内が収益物件の宝庫になる気がします。

138 ：名無し不動さん：04/09/23 13:52:15 ID:MSlGj/gm

しかし２ちゃん読んでると暗くなってくるな。
もっと有益な情報を出し合えよ。
あほども。

139 ：名無し不動さん：04/09/23 13:56:49 ID:???

不動産で６％くらいの収益率なら株の配当もらうほうが楽でいいよ

140 ：名無し不動さん：04/09/23 14:12:31 ID:???

　　　　　　〃〃ｶﾞｯ　　おまいが出せよ！ヴォケ業者っ！
　　　＿__〃　 ∧＿∧
　　　|　　|　　（・∀・　）
　　 .=|　　|==○○=　ヽ
　　从|＿_|ｲ∩ ヽ　　､(⌒)っ
　（　｀Д´）/　　ヽ＿）
　　　　　　/
　　　>>138

141 ：名無し不動さん：04/09/23 20:42:08 ID:???

関西圏の家賃下落はおさまったの？
去年くらいまでひどいって聞いていたけど。

142 ：名無し不動さん：04/09/24 00:12:11 ID:m8lhOjH3

>>139
株でそんなに配当貰える銘柄って有るんですか？？

新築アパートなら、建て売りでも８～９％の利回り行くでしょ。

143 ：名無し不動さん：04/09/24 00:30:00 ID:???

>>142
買う時期（株価が下がって配当利回りの高くなるとき）にもよるけど
５％くらいなら日本株でも可能だし、中国株なら８％も可能かな
中国株は数年持ってると配当額が年々増えるから利回りも上がるよ
古くから中国株持ってる人は２０％近くの配当利回りになってる人もいるはず
もちろん株だからリスクはあるけどね

144 ：名無し不動さん：04/09/24 20:18:21 ID:???

> 新築アパートなら、建て売りでも８～９％の利回り行くでしょ。

そりゃ表面利回りでしょ。
実質はその半分くらい。
銀行の利息が海外並にあがったら、貯金の方が有利になる程度。
新築建て売りなんて税金対策以外で買う意味無し。

145 ：名無し不動さん：04/09/24 22:41:34 ID:???

>>138
無理だよ。どんどんマンションは供給されるのに、
需要は減ってるんだから。

学生が減、学生が就職した新卒社会人も減
２大市場がしぼんでるんだから....

タワーマンションから逃げてくる人用の郊外一戸建てが
有望だと見ています。

146 ：名無し不動さん：04/09/25 01:32:46 ID:???

とある東京一等地の収益マンション
表面利回り　　5パーセント　、借入利息（全額）　　3パーセント
諸経費　　　　2パーセントだと　ｗｗｗ

147 ：名無し不動さん：04/09/25 05:59:47 ID:2kpgxzjg

>>145
需要は減少傾向なのは確かですが
学生や単身者がいなくなるわけではない。
これからは今までの画一的なアパート・マンションではなく
いかに時代にあった個性的な部屋を提供するかだと思いますけどね。

戸建は賃貸には向かないでしょう。投資効率もかなり悪いですし
そもそも戸建を賃貸するぐらいなら購入する人のほうが多いと思います。

148 ：名無し不動さん：04/09/25 07:32:19 ID:???

セキュリティーの問題から、
両親を田舎の一戸建てから都会のタワーに引っ越させたいと思います。

149 ：名無し不動さん：04/09/25 11:03:58 ID:PUxqVNtR

セキュリティーの問題から、
両親を都会のタワーから田舎の一戸建てに引っ越させたいと思います。

150 ：名無し不動さん：04/09/25 13:19:35 ID:???

>>145

まるでテレアホの口上だなぁ。

供給過剰でもうちだけは大丈夫って......そんなことは絶対に無い。

151 ：名無し不動さん：04/09/25 18:21:58 ID:1E+1MiAT

質問なんですが、例えば300万/室の中古ワンルームを3室現金で買ったとして、
これを担保に信金から投資用のお金って借りられるんですか？

152 ：大胆な小心者：04/09/25 18:54:55 ID:yhnejU5h

>>151
それだけじゃ厳しいかもね。
ただ、俺の体験では、他の物件（アパート等）を買うときは、共同担保
に取ってくれたよ。

それだけ予算有るなら、出来れば土地付きのアパートかファミリーマン
ションにした方が良いと思うけど・・・。

153 ：151：04/09/25 19:47:01 ID:???

>>152
＞それだけじゃ厳しいかもね。
額として少ない？物件として厳しい？

＞共同担保に取ってくれたよ。
差し支えなければ。トータルいくらの担保の内のいくら分と見てくれました？

＞土地付きのアパートかファミリーマンション
分散させたいと考えてるんですが、
頭金にして１棟買いのほうが、まだ借りられるんでしょうか？

154 ：大胆な小心者：04/09/25 20:09:55 ID:yhnejU5h

>>153
＞額として少ない？物件として厳しい？
物件として厳しいですね。プラスアルファとしてならＯＫでしょうが。

＞差し支えなければ。トータルいくらの担保の内のいくら分と見て
くれました？
５７百万でアパート買う時に、頭金１千万＋約５百万の資産価値の
ワンルームを共同担保提供で地銀から借り入れ出来ました。
通常頭金は２～３割必要って言われてますからね！

＞分散させたいと考えてるんですが、
＞頭金にして１棟買いのほうが、まだ借りられるんでしょうか？

↓の物件なら、頭金一千万有れば余裕かもね。
http://www.shinoken.com/

155 ：151：04/09/25 22:28:53 ID:1E+1MiAT

>>154
返事が遅くなりました。
中古ワンルームを担保に、中古を買い増していこうと考えていたんですけどね。。。
中古で中古は難しいんでしょうか。
＞↓の物件なら、頭金一千万有れば余裕かもね。
うーん、変動で25年が抵抗ありますね。。。
ひとまず、貴重なお話ありがとうございました。

156 ：名無し不動さん：04/09/26 01:50:18 ID:???

>>146
それ、会社にかかってきたﾃﾚｱﾎの言ったことそのままだよ。
ローン期間中は100円玉数枚の手取りだけど「黒字」でかつ節税できます、30年後、晴れて家賃全額が手取りになります、だと。
反論する気もないね。
築浅中古で利回り１８％以上の物件があったら連絡ちょうだいって言って切っちゃったよｗ

157 ：大胆な小心者：04/09/26 14:40:53 ID:KzpmiAGi

>>155
とにかく、銀行から継続して融資を受けようと思うなら、一部屋だけでも
しっかり確定申告する事が大事ですね。

中古アパートで土地値で買えて、利回りの良い物件が有れば狙い目では？

158 ：名無し不動さん：04/09/27 12:02:51 ID:???

日経平均株価１万円を割ったら、買いですかね？

159 ：名無し不動さん：04/09/27 19:20:18 ID:???

土地はこれから上がる

といいな。

160 ：名無し不動さん：04/09/27 19:33:32 ID:???

世の中が金持ちと貧乏に２極化するのにあわせて、土地の値段も
２極化するわけでしょ。
金持ちの住むエリアは土地が高くなる。
貧乏人の住むエリアは下がる。
だから住所見ただけで社会階層がわかるようになる。
バブル前のように土地全体がグイグイ上がることはないんじゃない？

161 ：名無し不動さん：04/09/27 19:37:47 ID:???

俺は上がると見ている、が総て上がるとは思ってない、価値のある場所と無い場所で二分化が進む、需要は一向に衰えない、が、
好立地の供給は限られているからだ、少子高齢化や企業の遊休地放出で空地が増えるといっても好立地ばかりでは無い、結局
好立地の場所は限定されている、そんな土地は所得の二極化によって生まれたニューリッチによって買い占められるだろう。

162 ：名無し不動さん：04/09/27 20:09:11 ID:???

>>158
株価はもう上がらないな、止めとけ

163 ：名無し不動さん：04/09/28 00:59:15 ID:???

地価ことならニューリッチの漏れに聞いてくれ。

164 ：名無し不動さん：04/09/28 09:33:37 ID:???

株価は順調に下がっているね
日経平均株価9000円台に向かってまっしぐら

165 ：大胆な小心者：04/09/29 08:27:18 ID:wYSzFqGF

>>164
本当、株は最近凄いみたいだね。
今月中旬からノーポジにしてて良かった～。
その点、不動産は気楽だよね。

166 ：名無し不動さん：04/09/29 12:23:37 ID:???

>>165
　株やってないけど、母親が株やってる。ただし、外国株。安定指向の奴を買っても為替の変動による旨みがあるんで日本のよりイイ感じらしい。このまえ実家に帰ったらオーストラリアドルが８０円超えたとかいってた。

　それに比べてオレの不動産は下落続き。

167 ：名無し不動さん：04/09/29 23:07:23 ID:6Y/DwJn+

何年もかけて貯めた貯金が
株のおかげであっという間に半分に・・・・・。
もうだめぽ。売るに売れない・・・・・。

168 ：名無し不動さん：04/09/29 23:19:56 ID:???

>>167
いいから売れ！
話はそれからだ。

169 ：名無し不動さん：04/09/29 23:33:09 ID:vtbIW5Ms

>>167
どうせ一攫千金を狙って新興銘柄買ったんだろ？
自業自得。
私も４月に買った株は値下がりしてるがそれでも１０％程度だよ
確実に収益をあげてる会社ばかりだから長期保有のつもり

170 ：名無し不動さん：04/09/29 23:36:54 ID:???

株価9000円台になったら買えば！

171 ：名無し不動さん：04/09/29 23:47:30 ID:R/ny/KCx

＞＞167損切りして出直しだよ！

172 ：近藤：04/09/30 04:06:09 ID:oqaS5xYI

私は福岡で投資用不動産関係の仕事してます。福岡だと新築投資用マンション
アパートどちらも表面で８％。サラリーマンの副業として６千万円クラスの
アパート経営が盛んに宣伝されてますが、よほどの立地でなければ築２０年の
アパートって入居者募集厳しそうで、築１０年くらいまでの２０㎡くらいの
ワンルームに分があると思いますね。

私の試算　http://members.at.infoseek.co.jp/peacewld/021109.htm

173 ：名無し不動さん：04/09/30 04:49:13 ID:yJ0dGIlq

　http://technotrade.50megs.com/kok_website/
fireworks4/main_pages_sub/
　　　　OUMUNOSEIRISEITON_PAGE8_13_1.HTM

174 ：名無し不動さん：04/09/30 22:35:56 ID:rwT1iBqN

>>172
興味持って見ようかと思ったけどやたらリンク切れの多いHPですねぇ・・

175 ：167：04/09/30 23:44:25 ID:aTA0J5bJ

東証２部上場の不動産株です・・・
売却する勇気がありません・・・・・・
いつかあがることを信じて塩漬け・・・・

176 ：名無し不動さん：04/10/01 00:49:26 ID:ulBu/KZ8

>>175
まあ、自分で判断するしか無いわけだが・・・
私なら損切りして双日でも買って待つけどな。

177 ：名無し不動さん：04/10/02 23:57:33 ID:???

>>175
まあ、借金して不動産投資するよりはマシだから
御心配なく。待つしかないよね。

塩漬けできるってことは、
首くくる心配は無いわけでしょ。

178 ：175：04/10/03 16:36:43 ID:pZDV3Ssc

儲ける自信があったので
信用取引に手を出そうかと思っていましたが
危なかったです。今後気をつけます。
ただ貯金がほとんどなくなったので
冬のボーナスまで生活費がかなり厳しいです。
妻にばれないようにしないと・・・・・。

179 ：名無し不動さん：04/10/03 17:10:07 ID:/nQeMvbR

勧めて来る儲け話は殆ど詐欺本当に儲かるなら誰にも言わない

180 ：名無し不動さん：04/10/03 17:59:27 ID:TGDpTuBj

>>178
なんでそういう「根拠のない自信」を持てるのかねぇ・・
うらやましいよ

181 ：名無し不動さん：04/10/03 19:53:57 ID:???

１）信用取引はしない
２）購入した銘柄が２割～３割下落すればすぐ処分する
３）時流株に乗らない（天井の場合が多いから）
４）余剰資金でする
５）対面取引をしない（ネットですること）

それらを守れば借金して不動産投資より１００倍安全だよ

182 ：名無し不動さん：04/10/03 22:12:09 ID:TGDpTuBj

>>181
私とちょっと違う・・
１）現物はファンダメンタルズで長期投資
　　買いは遊び程度
　　売りで儲ける
２）現物はファンダが変化していなかったら放置
　　信用は４％の変動で自動損切り
３）時流株に乗らない（天井の場合が多いから）
　　買いは絶対にしない。でも売りで儲けるチャンス
４）余剰資金でする　＜これは同意
５）対面取引をしない（ネットですること）　＜これも同意

　確実に儲かるのは、雑誌などで紹介されて素人が馬鹿みたいに
買い上がった株を空売り。これだけはほぼ確実に儲かる

183 ：名無し不動さん：04/10/07 07:20:37 ID:CrdgLjUq

いまどき借金でアパート買ってもうけようと考えることそのものがアホ

184 ：大胆な小心者：04/10/08 07:40:03 ID:U8CFVlXw

>>183
借金でアパート買って、資産一億超えましたが・・・
ちなみに、当初の自己資金も全部回収してお釣りが来てます。

アホなのは、賃貸ニーズが無い土地に建設会社に言われるままアパート
建ててる地主の方ではないか？？

185 ：名無し不動さん：04/10/09 13:32:09 ID:n1lzQjq2

中古の建物を買うときにどういう点に気をつけますか？
やはり第三者機関に頼んで機器を使った検査をしてもらったほうが
いいのでしょうか？

186 ：名無し不動さん：04/10/09 15:39:32 ID:F7G/S+UL

収益物件なんかは建物はおまけと思え
ウチの投資基準は最悪更地にして売却しても２０％以内の損失であればGO
だいたい未整備物件しか買わないから水回りや防水だ外装だで
500万は余裕資金を取っておく　だいたいこういう台風の時に水漏れする

業者なんかに金払うくらいなら俺が飯代だけでやってあげるよｗ

天井裏除いて水のシミ跡があるか。壁のクラックがどの程度か
屋上やベランダ、廊下の防水切れやクラックがあるか
便所水周りが既存で使えるかポンプやタンクの老朽化があるか
ベランダの手すりなどが朽ちてないか　外壁の汚れや
錆び程度なら塗れば堂にでもなるけど価格交渉の時に2-300万は値引き汁

187 ：名無し不動さん：04/10/09 21:17:33 ID:n1lzQjq2

建物なんて住んでみないとわからないんでしょうね。
実は水道管がつまっているとか、ゴキブリがすごいとか
近所に基地外がいるとか。

戸建でも難しいのに部屋数の多いアパートを買うとなると
それらを事前に見つけるのは至難のワザ・・・・・・

188 ：名無し不動さん：04/10/09 21:30:32 ID:n1lzQjq2

＞＞186　さんは業者さんでしょうか？

更地を買って、
見栄え良くまあまあ安普請で新築するというのは
いかがでしょうか？　これならば施工さえ
注意すれば安心かと・・・・・。利回りは下がりますが。

189 ：186：04/10/09 22:48:31 ID:???

まあ親のﾎﾞﾛアパートを引き継いでネチネチと近所を買い増ししてるから業者かな
だいたい近所の工務店やら銀行なんかの口コミで物件を拾ってます
木造アパートやらで20日過ぎに現金欲しいから
住人付きで今月中に買ってくれとかそんな物件ばっかですが

更地に建てるのも良いですが利回りはガクンと落ちますね
自分が住むわけじゃないんだから中古で十分　殆ど無いけど

早速今日の雨で湯沸かしショートで故障するわ通路の蛍光灯はつかないわ
ボロが出てます　300万もかけたから雨漏りはなし

あとゴキブリや水道なんかは見るポイントを見ればすぐに解ります
アパートの数年無人で放置されたのは怖いですね

190 ：名無し不動さん：04/10/10 00:47:47 ID:???

新築のワンルームマンションが一番儲かります
利回り高くてウハウハです

191 ：名無し不動さん：04/10/10 07:41:50 ID:kwMmZq0b

不動産投資、おもしろいんだけど
初期費用はかかるし、物件次第のある種バクチだし…

と、躊躇されている方にオススメの
不労所得情報がこれ。宣伝失礼。

http://www.hamq.jp/i.cfm?i=gachaponpon

192 ：名無し不動さん：04/10/10 07:47:29 ID:???

業者乙

193 ：名無し不動さん：04/10/10 08:02:31 ID:AL+tr6ep

>>190
利回りって何％だよ？
今時新築ワンルームマンションなんて・・・
一棟買いならまだ解るが

194 ：名無し不動さん：04/10/10 13:17:49 ID:bSpSLzu5

誰か教えてくれ。

センチュリー　という名前でテレアポしてくる業者って、
本当の名前は何なんだ？

センチュリーだけだと普通の賃貸しかないし、
センチュリー２１か？って聞いたら、
「ちがう、うちはセンチュリーだけです」って言い切っていた。

電話番号も、会社の所在地も言わないで
とにかくしつこく電話を掛けて来るんだ。

195 ：名無し不動さん：04/10/11 03:32:47 ID:???

事務所・店舗の一棟ビルを経営してますが、
このスレはマンション・アパート専門なのかな。

196 ：195：04/10/11 03:39:22 ID:???

ま、オレはもう脱サラしたけど。

197 ：名無し不動さん：04/10/11 07:58:52 ID:???

事務所・店舗は最近どうです？
最近は敬遠されがちですがやり方ひとつで面白そうですね。
空室をつくりにくい物件てどんなのでしょうか？

198 ：名無し不動さん：04/10/11 08:35:37 ID:???

すみません。初心者なんですが、よさげな物件みつけたので
ちょっと検討しています。

物件：２階建て６畳の１Ｋｘ８（二階のみロフト付き）
家賃：月収３５万５千円（１部屋平均４万４千円で現在満室）
立地：新宿まで急行乗換え有りで３０分以内の私鉄沿線
　　　　最寄の駅まで徒歩５分
築年：昭和６３年
価格：３９８０万円
利回り：１１％

自己資金：２０００万
年収：５００万（３１歳の電脳土方です）
嫁：無し、未定、もういいかな

不動産収入が入るようになったら、もっと低収入でも楽な仕事に転職したいのが動機。
来週末に内見なので、特攻を諌められたとしても、物件の具合くらいは報告しますね。

199 ：名無し不動さん：04/10/11 08:51:51 ID:???

バストイレは別ですか？
各戸の専有面積はどうですか？
土地の面積や道路付けも重要。
同じ築年数でも程度が違うし・・
でも規模的には良いんじゃないですかね。
ちょっとは値切れるかもしれませんよ。

200 ：名無し不動さん：04/10/11 09:39:26 ID:???

>>199
間取り的には、洋間６畳+キッチンが１．５畳くらいで、収納が半間くらいで
ユニットバスです。

接道は、高台っぽい写真なので良くは無いかも。土地は所有権で再建築は
可能の模様。

ああ、勉強することがいっぱいですね。

201 ：名無し不動さん：04/10/11 10:14:27 ID:???

>198
こんなものを
真剣に考えるなんてアホや
こんなクズ物件なら
利回り２０％以上ないと買う気せんわ

202 ：名無し不動さん：04/10/11 10:28:32 ID:???

それは首都圏である以上は任意売却でもありえない。
地方都市には多いけど将来性は比べるまでもない。
この規模で初めるのが最良だと思うよ。
10万、20万でも安定して入ってくれば労働者側なら精神的にかなり楽。
月500万以上家賃収入のある人は他に投資した方がいいと思うな。

203 ：名無し不動さん：04/10/11 11:10:14 ID:???

>>198
それ木造？RC？
木造なら１２％くらい欲しいところ。
ま、１１％でも悪くはないけど。

204 ：名無し不動さん：04/10/11 11:25:53 ID:???

手間や空室、家賃滞納その他の
諸経費を考えたら
１１％ではねえ・・・
新築で１１％ならいいけど

205 ：195：04/10/11 11:41:36 ID:???

>>197空室をつくりにくい物件てどんなのでしょうか？

それは一等地の上質の建物・設備の物件。
つまり、購入価格が高い。
もちろん家賃を低く設定すれば埋まる。

以上、利益と相反するので、それ以外の方法で利益を生み出すほかないね。

206 ：名無し不動さん：04/10/11 16:08:25 ID:???

>>198
ミヤマの残骸みたいな合板アパートっぽいな
いずれにしろ築古いから突発改修で100万単位で維持がかかる場合がありそう

環八以内だったら買いだけどそれより先だったら高い
家賃4万台相場ってのは痛いなあ相場が悪いのか
前オーナーが必死で貸したのか　それだと敷礼ゼロだから始末悪い
各駅しか止まらないのは痛い　特に小田急は

あと1000万は値切れ目標は500万　改装はさせろ
まあ現物みなきゃわからんな

207 ：名無し不動さん：04/10/11 18:43:42 ID:???

賃貸中の物件を買った場合
保証金等は誰が返すのでしょうか？

208 ：大胆な小心者：04/10/11 22:27:45 ID:RgsGZtiU

>>207
買主に決まってるでしょ。
その為に、売買時には敷金や保証金の清算するんだから。

209 ：名無し不動さん：04/10/11 22:39:59 ID:???

>>207
更に言えば、償却分は売主が持っていってしまう場合が多い。
ま、交渉ね。

210 ：名無し不動さん：04/10/11 23:12:56 ID:???

>191
氏ね

>198
焦らずじっくり探した方が良いよ
11％じゃね・・・

211 ：名無し不動さん：04/10/11 23:15:27 ID:???

>>210
都心でRCで１１％なら悪くないと思うが

212 ：名無し不動さん：04/10/11 23:25:14 ID:???

http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1095793550/l50

213 ：名無し不動さん：04/10/12 00:42:10 ID:???

>>210
初心者なら何%目指すべき？

214 ：名無し不動さん：04/10/12 00:50:47 ID:???

>>208
と言う事は競売物件で賃貸中の場合は
保証金等を上乗せして考えなくてはならないですね。
後から巨額の返還を求められたら青くなる。

215 ：198：04/10/12 02:27:11 ID:???

うはあ、忌憚無きご意見ありがとうございます。
大きな買い物をする時はいつも２ちゃんで意見を聞いてからに
するのですが、これだけ反対されまくったのは初めてだなあｗ

>>201
>利回り２０％以上ないと買う気せんわ
そんなの売りに出ないっすよ。

>>203
木造ですね。１２％とかいくと、もう訳有り物件なものと
思ってましたが。

>>206
１０００万単位で値切り交渉しちゃうもんなんですか。
１割値下げ希望で、２００万も下がればいいとこかなあ
なんて思ってましたが。まあ、不動産屋が「今日もお一人
ご案内しましたよ」などと常套句をちらつかせるので、逆に
冷めた目で物件を見るようにしてます。

その他の皆様もご意見ありがとうございます。
来週の内見はピクニック気分で勉強に行ってきます。
１０００万値切れたら買うことにしますｗ

216 ：199　202：04/10/12 02:44:16 ID:???

俺はそんなに悪くないと思うよ
すこし値切るべきだけど築15年駅徒歩5分で建てかえ問題なしで満室キープ。
44000で通勤エリア内などを考えても将来的にも安定するんじゃないでしょうかね。

217 ：名無し不動さん：04/10/12 06:46:44 ID:w4x8LnpC

これ現金買いで専業で暮らそうと思いますがどうでしょうか？

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=38667&-find=

218 ：名無し不動さん：04/10/12 08:16:19 ID:nfagQiIy

地方は。。。

219 ：名無し不動さん：04/10/12 08:35:22 ID:???

>>217
こういうのはどういう理由で売り出されてるのかね？

220 ：206：04/10/12 09:41:47 ID:???

だいたい相続か他借金での金融機関強制売却
地方じゃなきゃ欲しい作りですな
自己管理ならかなり美味しい

221 ：195：04/10/12 10:29:19 ID:???

>>215「今日もお一人ご案内しましたよ」などと常套句

オレはこれで何度も物件を逃す経験を積んで、
ようやく、本当に「買い」の物件がどんなものか、分ってきた。

今回の物件は優良だが、空前絶後　というほどではないので、やや強気に出てよいと思う。

あと、洪水ハザードマップは要確認

222 ：199：04/10/12 11:11:24 ID:???

>>217
株関連に貼ってあったね
でもここじゃ建てかえの際に同じ造りのものをためらって造れないでしょ？
つまりそれだけの物件なんだよ
ただの勘違い物件に将来性ないと思うんだよね。

223 ：名無し不動さん：04/10/12 11:23:32 ID:???

>>222

駅近でないから？

224 ：206：04/10/12 12:25:56 ID:???

関東圏だったらまあまあだけど地方だから将来性なしなのかな？
家賃4万ってのは逆に高いような　大学のそばなのかな

いずれにしろoreは対象外で買わないが
>>215
1千万値引きはハッタリですよｗ
買う気だったら値引きしてくれない
どうせ売れないからそうすると不動産屋も必死になるから
必死になって買うほどの案件でもないし。
不動産なんて騙し騙されの世界なんだからね。

225 ：199：04/10/12 14:07:22 ID:???

例えば>>198さんの物件は多分坪100万の地域で30坪以上あると誰でも想像できる。
対して>>217さんの地域は坪20～30万程度。

利回りはその後で考える事だからね。
将来的に事業用あるいは専用住宅として再生させる場合は比較にならない。
後者は再生前にいかにして他の人にババを引かせるか？売り抜けられるかを
考える物件だね。

226 ：199：04/10/12 15:11:56 ID:???

>>198さんの物件は80％以上が土地代であり最低でも坪80万以上で
40坪前後でしょう。
>>217さんの物件は70％前後が建物の価格で同グレードで新築すれば
建物のみで13000万はするはず。
施主は大損しているはずで2度と同じ過ちは起こさないでしょうね。
建物が築年数を重ねるたび評価は下がり続ける訳ですから現状利回り
でみてはカモにされるだけだよ。

227 ：195より横レス：04/10/12 15:48:40 ID:???

>>226
現状の表面利回りを出発点に、
建物相当額の減価償却額を差し引いた利回りを次に考慮することは当然だわな

228 ：名無し不動さん：04/10/12 17:47:33 ID:hU8We/f/

義理の両親が持っていたマンション物件20部屋以上を、
義理の父の体調不良から、私と妻が引き継ぐことになりました。
そこでベテランの方、教えて下さい。

１．全国に散らばっている部屋の情報をデータベース化したいのですが、
何か良さそうな既存ソフトはないでしょうか？
住所、名義、購入年月日、部屋の大きさ、住人や不動産屋の情報はもとより、
修理などをメモ（できれば写真なども）として残せていける機能が必要の様に思っています。

２．これまで義理の父が一人で確定申告をしていたそうなのですが、
我々も知識がなく、一から勉強しないといけません。
会計処理から確定申告書類の作成に持っていけるようなソフトはありませんでしょうか？
特に今後は修繕費がかさみそうなので、細かい出費の計算ができるものが欲しいのです。

３．この手の管理のノウハウについて、良さそうな本やウェブサイトを紹介してください。
妻と私で役割分担しながら、我々自信の資産も増やしたいと思っています。

どうぞ宜しくお願いします。

229 ：名無し不動さん：04/10/12 21:14:07 ID:w4x8LnpC

>>226
そうかな？
>>221の物件は10年で投資金額は十分回収可能でしょ
その時点で例えば5000万で売却したとすると表面26.4％
多少賃貸収入が落ちていても20％程度にはなるだろうから
築17年で20％のＲＣなら十分売却可能なんじゃ？
現金買いならおいしいと思うけど。

230 ：名無し不動さん：04/10/12 21:16:55 ID:w4x8LnpC

>>229
ごめん間違えた
× >>221の物件
○ >>217の物件

231 ：195オレ流：04/10/12 21:48:48 ID:???

>>217の分析

土地の価値を３千万弱とすると建物は７千万、
毎年の純利益（家賃収入－経費・固定資産税）を９００万とする（入居率・家賃の低下を見込んで）
すると８年で建物価値を回収し、その後が儲け。

有効残存年数２３年の全部を見越した平均利益率は、
（平均純利益９００万×２３年－減価する建物７千万）/投資額１０千万/２３年
＝　５．９％

不確定要素と少々のミスはスマソ

232 ：名無し不動さん：04/10/12 22:18:39 ID:k5n9CXXP

>>217
不動産は２０％の空き家率は見込まないと危ないよ。
漏れが運用していた親戚のアパートなんか、築１０年からは
３０％前後が続いていた。

まあ、だから売りに出すんだろうけど、
遊んでいる土地にうわもの載せてくる地主に対抗できるだけの
余裕がないなら、他の投資の方が絶対に安全だと思う。

233 ：名無し不動さん：04/10/12 22:37:49 ID:w4x8LnpC

>>232
>不動産は２０％の空き家率は見込まないと危ないよ。
漏れが運用していた親戚のアパートなんか、築１０年からは
３０％前後が続いていた。

これは物件の魅力度と大家の経営努力による部分も大きいと思う

>遊んでいる土地にうわもの載せてくる地主に対抗できるだけの
余裕がないなら、他の投資の方が絶対に安全だと思う。

地主が自分の土地に建てる場合は新築物件になる訳だから入手コストは結構かかる。
安価に物件を入手できれば十分対抗できると思う。

234 ：195オレ流借入は悪とは限らない：04/10/12 22:43:34 ID:???

>>217の分析　借入３千万の場合（平均金利３％強と仮定）

土地の価値を３千万弱とすると建物は７千万、
毎年の純利益（家賃収入－経費・固定資産税・利子）を８００万とする（入居率・家賃の低下を見込んで）。

有効残存年数２３年の全部を見越した平均利益率は、
（平均純利益８００万×２３年－減価する建物７千万）/投資額７千万/２３年
＝　７．１％

235 ：199：04/10/12 23:04:28 ID:???

>>229
そう。
だからババ抜き物件なんだよね。
誰も回収後の建てかえ時期がきても建てかえない。
築7年で24戸らしいけど賃料も今後さらに下がり続けるでしょう。
今でも3000円くらいでほぼ100％の駐車場代込みでしょうから。
ただ回収目的であれば十分可能だね。

一方>>198さんの物件は10年後も満室であるかもしれない。
築浅のものは5万以上が当然の地域で安さで勝負していると思う。
10年後は地価下落分のみで売却できるでしょうし建てかえを考え
ても良いと思います。
つまり建物の価格が限りなく0に近いため3000万を下る事は10年後
でも考え難いから。

236 ：206：04/10/13 23:48:38 ID:???

どっちの物件もチラシの1物件で済ましちゃうから
何にも考えないでスルー物件だからここまで本気で考えたこと無かった
割悪いね。

237 ：198：04/10/16 09:37:25 ID:???

どうもお久しぶりです。
先週脅されまくったｗのと、他の物件も色々調べる中でもっと
条件が良さそうなのがあったので、内見はキャンセルしちゃいました。
担当者さんごめんね。

で、情報開示
http://www.move-up.co.jp/asset/syousai4.php?f=Y&id=90

もうちょっと都内かつ２３区内あたりで継続して探してみようと思います。
そのうちまた書き込みます。

238 ：206：04/10/16 20:30:24 ID:???

>>236
崖地ｷﾀ━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━ !!

239 ：319：04/10/17 00:05:38 ID:???

やれやれ俺も年だな・・
擁壁から建物がはみ出して見えるよ

240 ：319：04/10/17 00:06:52 ID:???

199だし・・

241 ：名無し不動さん：04/10/18 15:13:03 ID:hVjx6PCD

>>217
買っちゃいました。
とりあえず１０年保有予定。

242 ：319：04/10/18 20:29:02 ID:???

10年保有ですか・・
まあ建物の価値でこの価格ですから値引き幅も大きかったでしょうから
損はしないでしょうね

ただ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_search?lock=2&place=%B2%AC%BB%B3&ken_id=33&ensen=&ensen_id=&code_b=11&shiku=%B2%AC%BB%B3%BB%D4&toho=&from=&to=&tochi_men=&kenri1=possession
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/chintai?lock=2&place=%B2%AC%BB%B3&place_local=&ken_id=33&houmen_id=&houmen_mei=&ensen=&shiku=%B2%AC%BB%B3%BB%D4&type=&toho=&from=&to=&menseki=&m_type=1

このような地域で競争する覚悟は必要ですよ。

243 ：名無し不動さん：04/10/30 15:48:31 ID:rn6/5+k7

書き込みが減ってきましたね。

みなさんなら１億あったらどのように投資しますか？
（もちろん使わないのも含めて）

244 ：名無し不動さん：04/10/30 22:23:00 ID:???

とりあえず一棟買いのEV無し小規模マンションかな
水回りと防水が腐ってないのが欲しい

245 ：名無し不動さん：04/10/30 23:18:01 ID:ZKBPUeAv

水まわりとか痛んでいるのをみつけるのは
難しそうですね。中古は利回りよいみたいですが
悪い部分があったりしそうでこわい・・・・・。
だからと言って新築は土地持ち以外はなぁ・・・・・。

自宅兼賃貸なら自宅のリフォームも経費で
落とせそうだし、管理もしやすそうでいいかな？！
ただ、賃借人とお互いの目が気になるかな？！

246 ：198：04/10/31 00:37:30 ID:vOL8IMqA

えーと、直近のレスの流れと無関係に私の近況報告します。

　引き続きネット上で物件漁りをしつつ、本などを読み込んでました。
目ぼしい物件を見せてもらうため不動産屋を訪れた際にも色々と
説明してもらえたのでかなり勉強になりました。
　なんとなく、自分の場合はまだ年齢がそれ程いってないので
新築を購入する方が良さそうということは分かってきました。
プラス収支である限りは長期保有する程儲かるし、銀行から
ローンを借りる際の担保不足を補うこともできるので。
（今は賃貸暮らしなもので担保が無い）
　ただし、新築狙いで行く場合はお値段が張るのが痛いところ。
どのような価格帯で行くかが現在思案中です。

247 ：198：04/10/31 00:56:24 ID:vOL8IMqA

続きです

　私の年収は５００万ちょい。しかもヘッポコ社員なので、これ以上
大きく給料は上がりません。流動性の資金も１８００万程度です。
Ｍ井Ｓ友銀行のローン窓口でアパートローンの相談をしたところ、
購入価格の７割までが融資の上限とのことなので、逆算していくと
５０００万の物件が限度の模様。
　で、分かる人には分かってしまうと思うけど、このへんの価格
帯で東京２３区内で出回ってる物件って、ほとんどピンポイント
で特定できちゃいます。現在そのうちの１件を第一候補として、
来週銀行さんで事前審査して参ります。
　ところが、不動産屋が私の会社名なら６千万前半までローンが
可能だからともう一つ別の物件をプッシュされてます。（その場合
Ｍ井ではなく、Ｏリックス信託銀行で融資ってことになります）
　というわけで第一候補は、ワンルームｘ６の４９８０万で、
第二候補が１Ｋｘ７の６４８０万という、半年前なら鼻で笑って
しまう金額とにらめっこして唸っている状態です。

248 ：198：04/10/31 01:05:10 ID:???

　一つだけ言える事は、どちらの価格帯でも「本当に最高」って
物件は存在しません。立地や駅距離や居住部の平米やらＵＢやら
ロフト有無やらで、どこかしらのウィークポイントがあります。
本当に死角の無い物件って８０００万後半くらいから１億近くは
無いと手にできないというのが調べてみた体感です。
　あとは自分の物件が何をウリにして、どういう層に入ってもらう
ようにしてもらえばいいかを割り切るライン引きが重要かなと。
「ＤＱＮお断り」なんてのは言うのは容易いですが、私が購入
しようとしている物件では、言えないんじゃないかなと思います。

まあ、全てはローン通してからの話です。年内に終わらせたいな。

249 ：名無し不動さん：04/10/31 03:41:39 ID:???

基本は内装は徹底的にきれいにしろ
前住人の面影は残すな
外装はよっぽどじゃない限り気にする必要はなし
中途半端なリフォームで貸すとロクな奴らが来ない
エアコンは省エネタイプなどではなく安物の２２で十分

照明はケチらず新品をつけろ
どうでヨドバシで6千円で買えるし　部屋に入ったときの第一印象が大切
風呂便所のUBはそんなに気にしなくてよし

値切る奴は最初から断る　敷金礼金はばっちり貰う

ウチはこれで土方や中国人を排除した

250 ：名無し不動さん：04/10/31 11:50:25 ID:OWuWGobU

今後人口減少、現在空室賃貸700万戸、マンション建築ラッシュ、不動産投資ブーム等々
これから不動産投資する環境はますます悪化します。
不動産投資を否定する訳ではありませんが、勝てる物件を見極めましょう。
それと購入することが目的になってる人が多すぎ。
目先の利回りばかり気にしすぎ。
購入は手段で目的は長期に安定的に収益を上げる事です。

251 ：ある大家：04/10/31 14:40:19 ID:+o8Qk6Fw

都心は購入すべき
中野、新宿、池袋、需要は絶対ある。

252 ：賛成：04/10/31 23:07:26 ID:UcYp+No2

　都内の人口減少はありえないと私は思います。
都心の利回りの良い物件なら購入しても良いのでは
と私も思いますよ。
お金があれば購入したいですよ。
７～８年してから販売してもいいしね。

253 ：名無し不動さん：04/10/31 23:28:55 ID:rbtrNBor

オレは一棟もの運営してるよ。

マンションの部屋（区分所有モノ）をやるなら、築３５年で価値ゼロ（僅かな土地の価値くらい）の計算で
家賃収入ですべて現金化できる見込みが必要だと思うぞ。

254 ：名無し不動さん：04/10/31 23:45:48 ID:cuZw8pRi

　　/　　　　　 γ 　　ヽ
　 l　　　　　　　γ　　　ヽ
　l　　 i"´ ￣｀＾´￣｀゛i　|
　|　　 |　　　　　　　　 |　|
　ヽ　 /　,へ　　 ,へ　ヽ./
　　!､/　　一　　　一　V
　　|6|　　　　　　| 　　 .|
　　ヽl　　　／( ､, )＼　）　
　　　| 　　　）３ ( 　 /｀ ; 　　　　
　　　丶　　　　　　.ﾉ　　　;:。　　　　　　　　　
　　　 |　＼ヽ､＿,ノ　　　　　　` ;・。
「ホンマ、申し訳ありません。僕が１００％悪いです。」
「これからはサイドビジネスだった不動産業を本業として
精進していきます。打倒、三井、三菱ですわ。まずは、
住友を追い越します。」
「学生さん達も、僕の会社で働かんか？間違ったことしたら、
愛の鞭を入れることもあるけど、家族の様に大事にしたるで。
当然頑張ったら、給料もぎょうさんやるし、みんな新しいお店
出す際の店長候補、言うたら幹部候補やで。」

255 ：名無し不動さん：04/11/01 09:47:57 ID:qn10ZD0s

国立社会保障・人口問題研究所のＨＰにある市区町村別将来推計人口より

2000年の人口を100とした場合、2030年の増減率です。

・新宿区　102
・渋谷区　102
・中野区　96
・豊島区　89

上位
・中央区　130
・千代田区　118
・港区　117

下位
・足立区　78
・北区　81
・葛飾区　82

23区全部の平均でみると99になり減るのです。

生産年齢人口（15～64歳）が増えるのは上位3区のみ
中央区、千代田区にあたっては元の人口が他の区より一桁低いので増えても微々たるもの。

他は全て老年人口（65歳以上）が増えてます。人気の渋谷区・中野区についても同じ傾向です。

256 ：名無し不動さん：04/11/01 11:23:14 ID:???

2030年？
当たると思ってるのか？
オフィスビルだってバブル期は不足する事を前提としてこの有余り
全く信用できないな・・

257 ：名無し不動さん：04/11/01 11:57:24 ID:???

こーゆー役人の天下り会社の資料なんてのが一番アテにならない

258 ：名無し不動さん：04/11/02 19:42:26 ID:???

＞当たると思ってるのか？
確かに必ず当たるとは私も思って無いですね。
ただ投資するに当たってひとつの指標にはしてます。
逆に増える要素は何か有るでしょうか？あればそれも参考データにしたいです。
早急に人口を増やすには政府が難民受入れ・移住の規制緩和しなければ難しいと思ってます。
でもそんな事されたら低レベルの賃貸人が増えて更に投資環境がマイナスになるでしょうな。

259 ：名無し不動さん：04/11/03 02:57:51 ID:???

増減率っていうか、「率」ってのはマジックしやすいんじゃないかな。
１００人の地域が８０人に減ったら８０％、１０人の地域が９人になったら９０％
でも、人口自体は前者が後者の約９倍ですよね。

日本全体の人口が激減しても、東京は減らないと思う。地元が不景気に
なるほど、都会への人口流出が加速していくだけかなと。政治家ども
なんとかせーよ。

260 ：名無し不動さん：04/11/03 15:32:25 ID:PHy2hpWN

>>251
中野はともかく、新宿、池袋はもうすでに外国人ばっかりだろ。
マジでスラム化の危険があるぞ。

261 ：名無し不動さん：04/11/03 18:00:00 ID:???

>>260
殺人にでも使われたらもうダメだね。

A,警察が入る
B,他の賃貸人（外国人）が逃げ出す
C,賃貸料が入らない
D,借入金の返済が滞る
E,期限の利益の喪失項目適用
F,破産

これが最善のパターン

とにかく、破産しても生きていたければ
街金や日歩からは金を借りないことだな。

262 ：名無し不動さん：04/11/03 18:53:21 ID:???

ダイカンプラザとコスモ大通り公園のふたつが気になってんだけど、どう？

ttp://www.n-ekka.com/erea5.html

263 ：名無し不動さん：04/11/03 19:46:25 ID:???

横浜平沼ダイカンプラザって買い得感どうでしょう？

http://strawberry.web-sv.com/cgi/up/biba.html
up2140.jpg

264 ：名無し不動さん：04/11/03 20:15:45 ID:5+7Hk1t/

>>262
ワシは風呂、トイレ一緒の時点でパス

265 ：名無し不動さん：04/11/03 21:06:05 ID:xrKBIhUA

地方への公共投資が抑制されてるし、今後増える見込みは無いから
大都市への人口流入が増えるのは間違いないと思うんだけどな。
これまで、地方の無駄な工事で仕事を与えていたから大都市への流入が
緩和されていた。

266 ：名無し不動さん：04/11/03 21:20:45 ID:???

そうなんだけど地方の人は気づいてないんだからそっとしといてあげようよ

267 ：名無し不動さん：04/11/03 21:41:55 ID:xrKBIhUA

>>266
いやいや・・・・
地方の割安高利回り物件とかあさってる人が居るけど
情勢が見えてないのかなぁ・・・と思って

268 ：でも：04/11/03 21:59:34 ID:hTH+YbCg

　外人でも家賃入れてくれれば問題無いよ。
うちはトラブルなんて今だ、一度も無いよ。

269 ：名無し不動さん：04/11/03 22:24:08 ID:+n+MR1nt

うちは隣人とのトラブルが多い。

270 ：199　266：04/11/03 22:40:49 ID:???

前に親切に解説したつもりだけど目先の利回りを優先する人が多いみたい。
かぶる人いない方が有利だからいいけどね。

271 ：名無し不動さん：04/11/03 23:11:07 ID:kfhKHcKD

☆━━━━━━━━━（ﾟ∇ﾟ）━━━━━━━━━☆

272 ：名無し不動さん：04/11/03 23:31:19 ID:???

東京が投資に最も好適地なのは分かるが高すぎ。
１番が東京とすれば２番は何処でしょう？

273 ：名無し不動さん：04/11/04 09:42:19 ID:???

>>272
石垣島

274 ：この板はじめて来た人：04/11/05 16:13:39 ID:???

自宅を兼ねてマンション1棟買いしたいのですが、銀行ってどのくらい
貸してくれるんですかね？34歳、年収2500万くらいです。
べつに儲けようと思っているわけじゃなくて、10年くらいで借金かえして
年金代わりになればいいかなと思っているだけです。
仕事が美容外科医で、歳とったらできないので。
家賃以外からも、年に800万くらいなら返済にあてられます。

275 ：名無し不動さん：04/11/05 18:50:21 ID:???

＞＞２７４さんが何でそれだけ収入あるかわかりませんが
普通だったら満額貸してくれるよ
税金払いたくないからって言えば

それよりも頭金いくら突っ込むかですね

276 ：274：04/11/05 20:21:46 ID:???

>>275
アパマンの事業用物件サイトみましたが、いいなと思うのが大体3億～4億
くらいですが貸してくれますかね？
頭金たいしてないです。現金が2千万くらい。他に現金化できるものは
REITが1千万くらい。

277 ：253：04/11/05 21:27:31 ID:???

>>276
頭金は２割は必要と思う。
３割が無難。

急に空室が増えたり、急な設備や修繕に備えてる必要もある。

あと、>>274だまって、貴方のカキコは削除してもらいなされ。

278 ：名無し不動さん：04/11/05 22:08:21 ID:???

節税対策以外なら半分以上自己資金で購入しないと危ないよ

279 ：名無し不動さん：04/11/05 22:43:51 ID:???

年２千万収入あるのに３千万しか現金無いんだったら今は銀行も金貸さないよ
なんで８００万しか払えないってのもねえ
ハッタリ収入はあてにならない

280 ：名無し不動さん：04/11/06 10:18:30 ID:???

>>278
節税対策なら危なくないの？

281 ：名無し不動さん：04/11/06 11:29:22 ID:???

>>274

普通の住宅ローン　＝　真面目に働けば返せる　＝　ほぼ満額（頭１割）

普通の事業ローン　＝　仕事がうまくまわってれば担保分だけ貸してくれる

節税目的投資　＝　担保価値低い、本業に失敗したら節税もアウト
　　　　　　　＝　世間相場の半分までしか貸してくれない(>>278さんに禿同）

投資用アパート／マンションは、近所の中古相場の６掛けが普通。

例外は新築を買ったときに業者の借金を引き継ぐ様な形のローン。
（これを提携ローンと呼ぶ）
審査を厳しくするとマンション屋への融資が焦げ付くことになるので
審査はとても甘い。

だけど、借金して投資マンションに手を出した瞬間にバランスシートは
ボロボロになるから、以後、本業の為に融資をしてもらおうと思っても
断られる可能性が激増するよ。気を付けてね。

282 ：名無し不動さん：04/11/06 17:04:24 ID:???

本業の利益（自営業やリーマン収入）と節税目的で購入した不動産の損失を
相殺できる損益通算は廃止されたんじゃなかったっけ？

節税目的でオール借金で購入するにしても本業がダメになると両方アボーン
逆のパターンもあってオール借金で購入した不動産が埋まらず
その損失を本業でカバーするにもできずに両方アボーン
となる危険性があるからやめておいた方が無難

現金を不動産に代える方法も果たしてどれだけ節税になることやら…

283 ：名無し不動さん：04/11/06 19:56:13 ID:ayBBDpeU

>>282

そうだね。
廃止されたのに、未だにテレアポで「節税」になるって
説明する極悪マンション屋が居るね。

284 ：名無し不動さん：04/11/06 20:59:13 ID:???

犯罪被害なら節税になるけど、
マンションは一応”投資”だから、
損しても引いてはくれないだろうね。

口車を信じた方がアホという事で。

285 ：名無し不動さん：04/11/06 21:02:56 ID:???

不動産は基本的に相続税対策としての節税じゃないの？

286 ：名無し不動さん：04/11/06 22:21:54 ID:???

>>285
それが、極悪マンション屋は、
「今払っている税金を安くできます」って言って、
テレアポで売り込むんだ。

ウソばっかり。

287 ：名無し不動さん：04/11/07 01:59:45 ID:ol6GRVA4

関西の業者やけど税制改革で損益通算できませんとかわないよ普通に勉強しなさいそもそもマンション経営のリスクわかってる？

288 ：名無し不動さん：04/11/07 02:31:17 ID:o9pp2GuP

テレアホのみなさん！
>>274　で
34歳、年収2500万の美容外科医さんが収益物件をお探しですよ。

289 ：名無し不動さん：04/11/07 02:43:44 ID:???

相続税対策のために資産以上の借金をして不動産を購入する方法も
要は税務署に払うか銀行に払うかの違いだけだよ
借金まみれの資産が残ったところで仕方がないよねｗ

先ほど書いた現金を不動産に代える方法も
たしかに課税対象の資産評価は現金の7割程度になるけど
空室リスクや保有コスト、手間のことを考えればソンだよ

290 ：名無し不動さん：04/11/07 10:49:37 ID:5Kv02Uyj

291 ：名無し不動さん：04/11/07 17:05:52 ID:???

>>289
七割？
１～２割になると思われ

292 ：名無し不動さん：04/11/07 18:16:09 ID:TdsrU8IS

>>291
いつの時代の話をしてるんだ？

293 ：名無し不動さん：04/11/07 20:39:18 ID:Q1F+z2Je

収益物件がイパーイ載ってるサイトない？

294 ：名無し不動さん：04/11/07 23:28:44 ID:???

>>292
いつの時代も
+財産-債務が相続税の基準になるはずだが

295 ：名無し不動さん：04/11/08 01:21:05 ID:2b9Ii/SW

山手線の内側の築20年を超えた2DKマンションを4年前に買ったけど、
今でも同じ値段で売れるし、他の部屋を見てると賃貸に回してもすぐ決まりそう。
やっぱ立地のバリューはデカイね。

296 ：名無し不動さん：04/11/08 12:34:59 ID:???

きちんと作られたSRCの建物で、給配水管の交換ができる構造なら100年くらいもつんじゃないかと思うんだが。
俺の使ってるマンションはもう築35年だけど、管理がしっかりしているせいか全然大丈夫だよ。
地震が来たら別だけど。

297 ：名無し不動さん：04/11/08 12:45:55 ID:otCZkxzq

あの、非常にアバウトな目安でいいのですが。

例えば2000ﾏﾝの物件なら年間の家賃は200ﾏﾝ、
5000ﾏﾝなら500ﾏﾝ、とか、そんくらいですかね？

298 ：名無し不動さん：04/11/08 13:46:52 ID:???

>>296
管理してるからだね　昭和60年台はまだまだ新築（と折れは思ってる）
内装だけ直せばまだ十分につかえる
給排腐って来てるのは昭和50年台より過去の建物
梁は太いわで見栄えも悪い
ｳﾁはそういう物件の座敷やバランス釜を撤去して今風に作り込むけど
配管腐ってる・・・

299 ：名無し不動さん：04/11/08 14:15:47 ID:???

鉄筋造だが築10年あたりからくすんできて
築15年で見てられなくなってきた
築10年前後の時はくすんできたといっても
同じ条件の物件よりはきれいな方だったが
築15年たった今では痛みが激しい
そろそろ大規模修繕の時期かなと。

300 ：名無し不動さん：04/11/08 14:55:26 ID:???

>>297
2000ﾏﾝの物件なら年間の家賃は300ﾏﾝ、
5000ﾏﾝなら750ﾏﾝ

修繕費や経費・税金を考えたら15%くらい欲しいだろ。

301 ：名無し不動さん：04/11/08 15:18:38 ID:Xp/cE2p4

>>297
都内じゃ無理
築３０年以上ならあるかもしれん

302 ：297：04/11/08 15:33:49 ID:???

>>300 301
サンキュー

303 ：名無し不動さん：04/11/08 19:38:18 ID:RZyCEfbu

>>300
欲しい。　けど都心でその利回りは困難。

304 ：名無し不動さん：04/11/08 21:48:39 ID:???

都心のマンションでも表面利回り15％弱は時々見るけどね。
ただ、いいマンションは管理費高いからそれ差し引くとあっという間に利回り低下だけど。
そのうえ大抵はリフォーム必要で、そしたらもう…。
って感じ。

305 ：名無し不動さん：04/11/08 22:49:07 ID:2b9Ii/SW

そうそう、築年数の古い物件は給排水管がネックだよなあ。
水漏れ起こした部屋がある物件はヤバイかな？

306 ：303：04/11/08 23:07:27 ID:RZyCEfbu

>>304

あれ、マンション（区分所有）のことだったの？

オレはてっきり一棟マンションの話しと思ってた。

マンソン（区分所有）の場合、土地所有割合が小さいから、
高利回りが欲しいね。

307 ：名無し不動さん：04/11/09 05:11:29 ID:???

一棟で１５パーセントも回る物件は碌な物がない
１０年１０パーというところか

308 ：名無し不動さん：04/11/09 09:58:29 ID:WYeHPJW2

いい物件は売る必要がない。出回るのは売れ残り。
サラリーマン大家さんは新築の方がいいよ。

309 ：名無し不動さん：04/11/09 10:09:26 ID:???

そうそう　イイ物件はまともなルートに乗せられないから
買う人の力量が問われる　修繕費折り込みで実質土地代だけで築20年モノは
オーナーチェンジものは買える　まあ中国人とか住んでて大変だったけど

310 ：名無し不動さん：04/11/09 10:32:06 ID:z2Fte+pS

>>308
資金を必要としている会社は、
多少安めでも急いで売る場合がある。

それを安全にゲットできれば吉。
大半は不動産業者がゲットして
利回り１０％くらいになるように値上げして庶民が買う。

311 ：名無し不動さん：04/11/09 12:15:37 ID:WYeHPJW2

新築で表面利回り８％でいいじゃん。

312 ：名無し不動さん：04/11/09 14:23:24 ID:???

表面利回り8％なんて、実質にしたら４％くらいになっちゃうよ。
空室がちょっと出ただけで赤字になる。
借金してたらすぐ破産。
心臓に良くない。

313 ：名無し不動さん：04/11/09 19:01:01 ID:Ja/0jTFu

実質利回り５％でも２年に一ヶ月空室が出れば採算割れ寸前
実質利回り１０％でも２年に二ヶ月空室が出れば採算割れ寸前。

こう考えたらすごくリスク高いねぇ

314 ：195：04/11/09 22:53:35 ID:z2Fte+pS

儲かってるぜ

315 ：名無し不動さん：04/11/10 06:36:56 ID:???

>>314
空室リスクってどうですか？

316 ：195：04/11/10 08:44:27 ID:GtWXbgOx

>>315
表面利回りが高いので、
多少の空室は問題なし。
あと、駅近ね。

317 ：名無し不動産：04/11/10 16:20:10 ID:3JdYEEBf

現在、賃貸アパートに住んでいますが、８００万頭金に投資用にアパートを買いたい
のですが、２５００万のアパート買うのと、自宅を買うのはどちらがいいでしょう？

318 ：名無し不動さん：04/11/10 20:02:39 ID:ppjB/dLl

この先賃貸で我慢できるのならアパート、
我慢できないなら自宅でしょう。
俺ならそのレベルなら何も買わないけど。
一生独身でそのアパートに住みながら管理なら
おもしろそうだが（ｗ　　でもDQNが入ってきたら終わり（ｗ

319 ：199：04/11/10 20:28:32 ID:???

私はサラリーマンなどを対象に意見しているつもりだけどアパートを薦める。
労働は悪くないけど逃げ道は必要。
アパート経営がベストとは思いませんがポイントをおさえればそれほど難しくも
ありません。
ただ物件選びは間違えないように。

320 ：195：04/11/10 21:00:33 ID:GtWXbgOx

>>317
自分は頭が良いと自信をもって言えるならアパート経営やってみな。

321 ：名無し不動さん：04/11/10 21:06:20 ID:???

昨日のガイア勉強になりますた。　ﾊｧﾊｧ

322 ：199：04/11/10 21:13:24 ID:???

私は頭が悪いと自信をもって言えますが・・

323 ：名無し不動産：04/11/10 22:24:20 ID:O1UHrqYC

３１７　ですが結婚しています。年収は９００万の自営業です。
迷います。

324 ：名無し不動産：04/11/10 22:24:41 ID:O1UHrqYC

３１７　ですが結婚しています。年収は９００万の自営業です。
迷います。

325 ：名無し不動さん：04/11/10 22:28:20 ID:5uPZ2lm/

時間かけて情報を吟味すれば必ずいいものありますよ。
今回購入は利回り14.5%2DK戸駐車場16台築昭和61年RC駅3分
空室があってもこれぐらいだと大体大丈夫。

326 ：名無し不動さん：04/11/10 22:32:18 ID:???

>>325
2DK戸駐車場16台

これ、２DKの一戸建てと１６台分の駐車場ってこと？

327 ：名無し不動さん：04/11/10 22:48:12 ID:???

2日前に職場に電話がかかってきて
新築のワンルームマンションを買わないかとの事だったので
今日契約してきました。
本郷で２５㎡で４０００万でした。
利回りは４％ということなので銀行に預金しておくより
何十倍も利回り高いし、良い買い物だったと思います。
がんばって資産形成しようと思います。
ただ、暇がなかったので実際に部屋をまだ見てないのですが
すぐに売れてしまうといけないので契約だけしておきました。
今度ヒマができたら見に行こうと思います。
どんな部屋か楽しみだなあ

328 ：：04/11/10 22:51:23 ID:gMKqO+W0

>>327
あーあ。10年もすると、家賃は低下、固定資産税は上がる。
ま、キャッシュで買ったなら、大火傷もしないかな？

329 ：名無し不動さん：04/11/10 22:53:10 ID:???

>>327は釣り

330 ：名無し不動さん：04/11/10 22:59:51 ID:???

つまり、>>327のようなカキコをしてまで
庶民をだまして高く売りつけようとする業者がいるということ。

331 ：名無し不動さん：04/11/10 23:14:00 ID:???

自演か？
くだらねぇ・・

332 ：名無し不動さん：04/11/10 23:41:54 ID:hAWLNWKG

>327
そうですか
私もワンルームマンションの購入を考えていたのですが
大変参考になりました。ありがとうございました。

333 ：名無し不動さん：04/11/11 06:12:15 ID:LPvTUEl3

株でも先物でも不動産でも、リーマンが興味を持ち始めた頃が天井

334 ：名無し不動さん：04/11/11 06:53:14 ID:jto5HojF

327はありえない話。
本郷の２５平米が４０００万？
利回り４％？　やめようよ、釣りは。

335 ：名無し不動さん：04/11/11 09:17:28 ID:0NsKUMTH

リーマンが老後に備えて不動産に手を出すのなら新築にしとけって。
シノケンのアパートみたいのでいいじゃん。

336 ：名無し不動さん：04/11/11 11:25:54 ID:???

新築本郷投資4千万なんて業者の営業コピーそのまんまだな
1千万ねぎれ

337 ：名無し不動さん：04/11/11 22:10:41 ID:jxG5TDOZ

利回り４％ならアメリカ株の配当でもリートの配当でも
豪ドルの預金でもあるんじゃない。　アパート経営が一番手間かかりそう

338 ：名無し不動産：04/11/11 23:29:00 ID:GiTD+Us7

現金で４５００万あるのですが、働かないで食べて行きたいです。
どんな物件に投資すれば良いですか？
助言をお願いします。

339 ：名無し不動さん：04/11/11 23:38:44 ID:???

>>338
1ヶ月1万円生活をすると4500ヶ月生活できる
4500ヶ月は375年だから、いまのまま働かずに生活すればよい

340 ：名無し不動産：04/11/11 23:49:38 ID:GiTD+Us7

家族が５人いるので月に８０万は欲しいです。
４０歳ですから１５年くらいは年収１０００万
欲しいです。むりかな

341 ：名無し不動さん：04/11/11 23:57:18 ID:???

　　／⌒⌒γ⌒　、
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　 l　　　　　　　γ　　　ヽ
　l　　 i"´ ￣｀＾´￣｀゛i　|
　|　　 |　　　　　　　　 |　|
　ヽ　 /　,へ　　 ,へ　ヽ./
　　!､/　　一　　　一　V
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　　　 |　＼ヽ､＿,ノ
　　.　|　　　ｰ-ｲ

342 ：：04/11/11 23:57:49 ID:rzl9GdIE

>>340
単純計算で、22%の利回りの物件買えばOK!
ま、維持費や税金も掛かるけど、それは、働いていても一緒。
さぁ、ガンガレ！！

343 ：名無し不動さん：04/11/11 23:57:59 ID:???

>>338
年間100万で暮らせ
45年生きて逝ける

344 ：名無し不動さん：04/11/12 00:27:45 ID:???

海外行くのが一番じゃないの

すべて頭金として1億の良いものをえらび5～6年放置で返済終えれば
その後できない事もない。すぐは無理だろうな。

345 ：名無し不動さん：04/11/12 01:11:00 ID:kq59D8fq

335のシノに投資するのはだけはやめな！
シノのアパに一度住んだら酷さがわかる！
そのうちシノのアパは、誰も見向きもしないようになるぜっ！
今だって空室ばかりだよ、最近は新築から空室が発生してるとこもある。
家賃保障もしないのはシノ自身も空室が出る品質のアパだって認めてるんだよ。
提携銀行が、まっとうな銀行つかないし、特約もない。
シノは売り逃げするつもりなんやろうか？それとも補修で二重に儲ける気かいな！？

346 ：名無し不動さん：04/11/12 01:14:40 ID:???

HMなんてどこも一緒だと思うよ。
俺がRCでやってももっと安く出来るだろうから。

347 ：名無し不動さん：04/11/12 09:41:54 ID:vzu9yEd/

あの本のおかげで利回りばっか気にして田舎のボロアパート物色する
奴が多い。築20年をローンで1棟買いする自殺志願者が散見される。

348 ：名無し不動さん：04/11/12 09:46:31 ID:???

>>347
ローン10年以下ならセーフだろ

349 ：名無し不動さん：04/11/12 12:25:12 ID:???

>>335
かつてミヤマという会社が倒産しかけた教訓をみんな忘れてるな

350 ：名無し不動さん：04/11/12 16:16:19 ID:???

>>347
こんな筈では… と購入後に気づく、、w

351 ：名無し不動さん：04/11/12 17:43:01 ID:???

地方の空室率凄いよ。
満室想定の利回りをあてに投資したら危険。
そろそろまた不景気が来そうだし。
そこで投げ売りが出たら拾おうと画策中。

352 ：名無し不動さん：04/11/12 20:20:00 ID:???

藤山なんちゃらの本はかなりマトモだと思うけどね
変な妥協をせず本の通りのものが買えれば赤字にはならない

353 ：名無し不動さん：04/11/12 20:51:29 ID:???

藤山の本がかなりまともだと思う奴は藤山本人かどどど素人しかいない
間違いない

354 ：ティムポ (・∀・)皮切り屋：04/11/12 21:51:48 ID:???

>>353
俺の、築17年と18年の糞アパートが売れたのはあの嵌め込み本のおかげかも。
どっちも普通のサラリーマンがローンで買っていった。大丈夫かや？
まだ11年もの20年物と24年ものが残ってるからだまっててくれろ。

355 ：ちんぽマンコ：04/11/12 21:55:37 ID:hiv5y8lj

やっぱり新築のワンルームが一番利回りがいい
個人的には菱和のやつが一番よさそう

356 ：名無し不動さん：04/11/12 22:07:17 ID:???

日本の法律を知ってれば大家にはなりたくないと思うんだが

357 ：目留乱嫁：04/11/12 22:08:44 ID:???

>>355
菱和さんは営業も最高だし売価もリーズナブル
建物も値段には似合わないほど高級
投資には最高だよ！

でも、明和地所も捨てがたいな

358 ：名無し不動さん：04/11/12 23:01:43 ID:???

>>354
あの本で支持されてる物件はかなりの優良物件だろ
あんなもん無いよってぐらい優良

359 ：195：04/11/13 00:02:20 ID:???

事務所・店舗の一棟ビルを経営してますが。
儲かってます。

　人　生　に　勝　っ　た　。

360 ：名無し不動さん：04/11/13 00:34:23 ID:FDoLF1W1

風俗店舗の物件持ってる人いる？

361 ：名無し不動さん：04/11/13 00:48:01 ID:???

>>359
いつ頃から初めて今何棟所有？

362 ：195：04/11/13 01:20:06 ID:???

>>361
まだ３年目。
鉛筆ビル１棟と中規模ビル１棟。

自分の経営手腕の範囲でやることが鉄則>>皆の衆

363 ：名無し不動さん：04/11/13 01:30:36 ID:???

自己資金はいくらから？
でもまだまだこれからかな
俺はアパート新築が好きだけどビルは中古に限るだろうね

364 ：195：04/11/13 01:34:27 ID:???

>>363
自己資金は億単位。
本業利益のうん年分。

新築は、建築ミスのリスクがあるので、
この意味では10-15年くらいがベストと思う。

365 ：名無し不動さん：04/11/13 01:45:07 ID:???

億かそりゃすごい
アパートなら新築もいいよ
でも経験積まないとリスクも大きいかな
築10年アパートなんてみてると俺なら新築した方が安上がりのもの
が多かったりする。
建築コストと土地選びを間違えなければ面白そうなのいっぱいある。
俺は後数年動けそうもないけどね

366 ：195：04/11/13 01:47:16 ID:???

たしかにアパートなら10-15年では少々古いかな。
ま、大手の施工　+　第三者チェック　でOKかな。

367 ：名無し不動さん：04/11/13 01:57:27 ID:???

木造はきついんじゃないかな
でも将来どのくらいまで所有しようと思う？
俺はアパートだから月500くらいになればいいや
それ以上は他のこと考える
急いでいないし年金代わりになればいい

368 ：名無し不動さん：04/11/13 02:05:08 ID:x+94Du0E

>>367
月５０万？

369 ：名無し不動さん：04/11/13 02:06:23 ID:???

いや500

370 ：195：04/11/13 02:07:56 ID:???

数千万の利益が見込めるねえ。
結構な年金だな。

371 ：名無し不動さん：04/11/13 02:08:36 ID:???

当然その後も勝手に増やせるんだろうけどもう自己資金は
入れないだろうってとこ

372 ：名無し不動さん：04/11/13 11:40:23 ID:???

>>272
札幌、仙台、福岡かな

373 ：名無し不動さん：04/11/13 13:32:17 ID:???

去年新築のワンルームマンションを買いました。
家賃収入よりローンの支払の方が多いのですが
節税効果があるということで楽しみにしています。

374 ：名無し不動さん：04/11/13 13:43:40 ID:???

>>373
本業の方は大丈夫かな？
他人事ながら心配だ

375 ：名無し不動さん：04/11/13 13:55:32 ID:???

>>373
節税分以上が銀行の金利に消えていることを承知？

376 ：195：04/11/13 13:58:35 ID:???

おいおい
　>>373は業者だろ

377 ：名無し不動さん：04/11/13 14:21:17 ID:???

>>373
釣りしつこい。相手して欲しいだけなら別の板行きなさい。
毎月のローン支払も含めて単体で収益でないなら、金融機関は
融資なんかしてくれないよ。

378 ：名無し不動さん：04/11/13 20:59:30 ID:T6d70SWM

遊休地にマンション建てるんだけど、このくらいが普通？
①60㎡2LDKが6戸の3階建て。坪52万
②90㎡3SLDKが20戸、150㎡4LDK1戸、140㎡店舗1戸の12階建て。坪41万

379 ：名無し不動さん：04/11/13 21:02:11 ID:Q3pFlnoj

入居者が失踪したら荷物の整理はどうする？
チンピラが入居して、毎晩騒いだらどうする？
雨漏りや火事の始末は？
外壁が剥落して通行人に怪我
入居者の変死
空室が埋まらない。
近隣に嫌悪施設が出来る。
近隣の大学が移転、閉鎖。

なんて考えていたら、アパートなんて買わない。
レオパレスの株買うほうがマシ。

380 ：名無し不動さん：04/11/13 21:06:53 ID:???

>378
坪４１万ってしょぼすぎない？　坪５２万は平均的ＲＣだと思うけど。
日経アーキテクチャーには賃貸坪５２万　分譲５４万が全国平均とあったよ。

381 ：名無し不動さん：04/11/13 21:29:41 ID:???

こんな、流動性の悪いものに
投資する気がしれんなぁ

382 ：名無し不動さん：04/11/13 21:44:16 ID:???

>>381
じゃあ何に投資するの？
利回りは？

383 ：名無し不動さん：04/11/13 22:14:12 ID:???

>>380
設備を入れたらその1，5倍程度だな

384 ：名無し不動さん：04/11/14 09:36:17 ID:YnkXXo5r

ヒーローマンションなら坪40万以下可能だぞ

385 ：名無し不動さん：04/11/14 14:45:28 ID:Astm0cqy

例えばこれ
http://east.cbiz.co.jp/s-149.htm
表面４１．４７％、現状でも２０％以上あるようですがもう１年以上買い手がいない。率だけみると５年で回収だから買い手がいても良さそうな気がするんですが、なぜ売れないのか、原因分かりますか？

386 ：名無し不動さん：04/11/14 14:49:01 ID:???

問題物件だから

387 ：名無し不動さん：04/11/14 14:49:36 ID:???

それ以前にブラクラだから

388 ：名無し不動さん：04/11/14 15:09:31 ID:Astm0cqy

>>387
どこが？

389 ：名無し不動さん：04/11/14 15:17:50 ID:???

>>385

もし東京だったら、即アポだな。

ま、小樽のオフィス需給がわからないから、なとも。
空室率がこのまま上昇すると問題だな。
その辺でしょ>>売れない理由

390 ：名無し不動さん：04/11/14 15:23:45 ID:Astm0cqy

>>389
私もその辺かなと思いましたがそれを差し引いても
４、５年回収なら買い手がいてもいいんじゃないかと。
それで思ったのがこのクラスのビルだと維持経費が
結構かかるのかなと。

391 ：名無し不動さん：04/11/14 15:34:39 ID:???

確かに昔からあるけど，小樽で地元の人が買わないんだからね
原因は難しいな
希望的観測としては，北海道拓殖銀行が破綻して，金に困って止む無く手放すケースが増えたこと
正当な理由としては，札幌なんかとは比較にならないくらい寒いので暖房設備が老朽化してること等かな
専門家が見て魅力ないとすれば，建物自体も傷んでいる可能性もあり

392 ：名無し不動さん：04/11/14 15:40:40 ID:???

一般人に開示して１年も売れてなければ終わってますな。
よほどリスク大きい物件なのでしょう。

393 ：389：04/11/14 15:48:13 ID:???

>>390-391

やはり小樽でのオフィス需要が悪化しているのかも。
家賃共益費については坪単価４－５千円の実績と想定だが、
それが高いのかも。
このヘンは地元人でないとなかなか。

暖房設備は、さしたるものではないと思う。
せいぜい２千万もあれば、全部とりかえられる。

394 ：389：04/11/14 15:50:52 ID:???

HPで分らない事情としては、
隣地に暴力団事務所とか、
自殺現場だとか、ワケ有りなのかもね。

いくら小樽でも４０％は良すぎ。

395 ：名無し不動さん：04/11/14 16:02:11 ID:???

>>393
北海道の暖房って良く知らないんだけど，たった２０００万円で取り替えられるの？
エアコンも動かないだろうから，きっと灯油なんだろう
耐用年数も１０年は持たないだろうし，配管も必要でしょう
２０００万円って言ったら，普通のエアコンくらいの値段のような気がするんだけど間違ってるかな？

396 ：389：04/11/14 16:14:09 ID:???

>>395
寒冷地のことは良くわからん。スマソ
ま、大勢に影響はないでしょ。

397 ：389：04/11/14 16:14:52 ID:???

あ、ちなみに東京の1．5倍で概算。

398 ：名無し不動さん：04/11/14 16:50:06 ID:1uoVGUTE

物件の印象
２階の健勝宴グループというのが怪しいと思う。
１階ピロティの柱が細くて耐震性に問題ありそう。
周辺に人の往来が無く過疎化が進んでいる。
外壁、エントランスがひどくみすぼらしい。

399 ：389：04/11/14 17:11:31 ID:???

>>398
まさか問題のあるテナントをアピールするかのような写真は出さないでしょう。
確かに頭でっかち的な構造の印象はある。

やっぱ過疎化かな。
１年以上売り出し中ということは、近々のテナント退出があって、
それが売り出し理由というわけではないのかな。

400 ：名無し不動さん：04/11/15 00:01:38 ID:???

おとり物件かもねｗ

401 ：名無し不動さん：04/11/15 00:53:54 ID:???

空室があるから，現在の賃料では借り手がいないのが前提
既存の借り手が家賃を払ってるかどうかもチェックが必要だね

402 ：名無し不動さん：04/11/15 11:58:53 ID:OyY3eJMR

4000～8000万くらいの利回りのいい中古アパート探してるリーマンさま。
あんまり無茶な要求しないで下さい。本音をいえば、そんなもの1件の
ために延々時間をさかれるのは嫌です。
数年前ならいい物件はやまほどありました。
いまは妥協しなければ永遠に大家にはなれません。個人の方が希望する
条件を満たすような物件があれば売りません。
高利回り最優先なら先行き不透明な地方の築10年以上のアパートでも
買ってください。きっと数年間はいい夢みれまつ。

403 ：名無し不動さん：04/11/15 12:15:24 ID:???

嫌なら断れ

404 ：名無し不動さん：04/11/15 14:09:45 ID:???

耐震しないと怖いね
建物価値は無し　解体費の方が高くつく
玄関周りはそれらしく石張ってペンキ塗って改装してるけど
EV更新や水回りの改装で8千万は超えそう
俺なら更地にして東横インみたいなのに貸し

405 ：名無し不動さん：04/11/15 19:48:48 ID:ArQfKtbu

いろいろ本を読みました。
どんな物件を買えばいいか分かりました。
そんな物件は売ってないことも分かりました。

406 ：名無し不動さん：04/11/15 20:14:38 ID:LjucwYEC

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407 ：名無し不動さん：04/11/15 20:26:31 ID:ArQfKtbu

↑へたな物件つかんで、こんなふうに必死に入居者探ししたくねーしな

408 ：名無し不動さん：04/11/15 21:04:14 ID:???

投資・収益物件を自宅として住もうと考えてます。
今後何に気をつけて物件探しをしていったらいいでしょうか？
大規模修繕済みが当然良いでしょうね？
また、将来の解体、建て替え問題とかも起こり易いんでしょうか？

409 ：名無し不動さん：04/11/15 21:07:39 ID:???

ネットで尋ねるような無知と他人任せの精神でやっていけるのかどうか
そこらへんに気をつけたらいいんじゃないかなヴァカは

410 ：名無し不動さん：04/11/15 21:42:54 ID:???

>>407
イイ物件つかんでも、必死でやる覚悟がなければダメ。

411 ：名無し不動さん：04/11/15 22:20:37 ID:???

>>408
>投資・収益物件を自宅として住もうと考えてます。
意味が分かりません。単に自宅にすること？

412 ：名無し不動さん：04/11/15 22:23:20 ID:???

>>411

最上階が住居で、下が事務所とか？

413 ：名無し不動さん：04/11/16 15:38:43 ID:Tb7Lvli1

408
普通の戸建てよりローンの審査が厳しい。
自宅ローンと違って、アパートローンは銀行の自己資金比率に多いに関係するので、貸し渋られるよ。

414 ：名無し不動さん：04/11/16 23:30:43 ID:???

サラ金で借りて来い

415 ：名無し不動さん：04/11/16 23:32:54 ID:???

>>414
つまらん

416 ：名無し不動さん：04/11/16 23:34:55 ID:???

http://211.10.20.135/a/a.cgi?k05070Mm01529

417 ：名無し不動さん：04/11/17 05:14:22 ID:???

>>413
リーマンが資産運用目的で購入するのはかなり厳しいねえ

地主が土地の有効活用を図る場合はそれほどでもないよ
一般の住宅ローンは半分審査なしだからそれよりはずっと厳しいがね

どちらにしても
中小零細企業が設備投資や運転資金を借りるのに比べれば…

418 ：名無し不動さん：04/11/18 16:50:00 ID:hw7Iuk13

地方都市（人口５万）
１Ｒ×２１、店舗×３　鉄骨造
築２４年
２，７００万
表面３２％、現状２１％

これって買いですかね？

419 ：名無し不動さん：04/11/18 17:03:58 ID:HsioVxfs

競売で足立区の10室一棟。やりましたよ。ふっふっふっふっふ。
当然現金一括払いだけどね。

420 ：名無し不動さん：04/11/18 19:16:36 ID:pEdBA4Tl

>419
足立区だと、さぞかしいい入居者が集まりそうだな。
うらやましいよ

421 ：名無し不動さん：04/11/18 19:52:26 ID:???

>>418
建物の価値は限りなく0
土地の価格が問題

422 ：名無し不動さん：04/11/18 20:19:21 ID:pNiVCZyY

>>421
約６４０万です（３２０㎡）

423 ：名無し不動さん：04/11/18 20:50:39 ID:???

>>422
なわけ・・・

最低価格があろうに

424 ：名無し不動さん：04/11/18 21:01:39 ID:+Q7no+Ot

>>418
>地方都市（人口５万）
この時点で没・・・

425 ：423：04/11/18 21:03:06 ID:???

ああ、地方都市の方か。
足立区の方かとおもった。

426 ：名無し不動さん：04/11/18 21:07:07 ID:???

５万都市で２１人っていったら...
都市人口の０.４‰は君のアパートに住んでるんだね♪

427 ：名無し不動さん：04/11/18 21:17:19 ID:???

>>422
じゃ，やめたほうが良い
少なくとも自分は買わない

428 ：名無し不動さん：04/11/18 21:32:42 ID:5o5Gftfw

>>426
その見方、ちょっと目から鱗w

429 ：名無し不動さん：04/11/19 03:44:34 ID:GAZ/DrnN

>>426
０．０４％では？

430 ：名無し不動さん：04/11/19 05:45:06 ID:???

０.４‰=０．０４％だろ？

431 ：大胆な小心者：04/11/19 21:47:55 ID:ckZi7cgx

>>418
いっぱいレス付いて良かったね。
ヤフーじゃ完全無視だったけど。

432 ：名無し不動さん：04/11/20 07:20:39 ID:mg0JUhkf

>>431
暇な奴

433 ：198：04/11/20 10:05:08 ID:???

お久しぶりです。
二週間程前にいい物件がでてきたので、契約の運びとなりました。
価格：３９８０万円（新築）
間取り：１Ｋｘ４　全部屋ロフト付き、１部屋平均１７㎡
２３区内のとある私鉄最寄駅より徒歩２分弱、ＪＲ線まで徒歩１５分
表面利回り：８．３％

まあ、私の自己資金に丁度よさげだったので満足です。
ローンも通りましたので、融資の内容証明も来ました。

ほんとは６部屋以上の物件を探していたけど、中途半端な自己資金
では満足いくものが無いので、４部屋に切り替えてビンゴというところです。

二月には引き渡しみたいなので大家さんスレの仲間入りできそうです。
それではまた。

434 ：名無し不動さん：04/11/20 11:15:32 ID:???

>>433

えがったね。オメデト　でも　手抜かりなきよう

435 ：名無し不動さん：04/11/20 11:17:49 ID:???

>>433
とりあえずはオメデトウ。
ただ物件取得は始まりであって
これから入居者の満足を得なければ
大家業として継続出来んぞ。

436 ：名無し不動さん：04/11/20 13:28:31 ID:???

>433
駅近だから空室は出にくいだろうね。
でも表面利回り8.3%できちんと利益が出るのかどうか興味あるな。
経過報告たのみます。

437 ：名無し不動さん：04/11/20 14:15:04 ID:???

表面利回り8.3%か？借入金は幾等、何％だ？
それによっては手放す事になるかも。

438 ：名無し不動さん：04/11/20 14:35:54 ID:???

4部屋で4千万ですかあ
京成沿線かな？

439 ：198：04/11/22 00:47:50 ID:???

>>438
　するどい。ほぼそのへん。ＪＲ総武線にも近いのでそれなりに
使いやすいかなと思います。

>>437
　自己資金２０００万あるけど、１０００万のみ頭金で３０００万の借入れです。
変動で返済期間３０年、月々の返済は１２～３万程度です。（ボーナス払い無し）
ほんとはもっと頭金に突っ込めるんだけど、６～７年先に２棟目購入の可能性も
ふまえて、手持ちを厚めに残すことにしました。
　総資産としては２０００万として銀行が見てくれたので、融資は楽々通りました。
まあ、金利が大きく動くようなら全力で繰上返済することになると思いますが。
　１棟で終わりにするのではなく、２棟目、３棟目とやっていきたいと不動産屋に
話したら、色々アドバイスくれたので参考になりました。

>>435
不動産屋からウオシュレット付けましょうとか、ベランダに目隠しの壁つけましょう
とか色々薦められています。もう２～３０万程度は出費ありそうで大変ですね。

ではまた。

440 ：438：04/11/22 22:23:06 ID:???

>>439
そんなの最初からつけてくれ　イヤなら断るって言ってみそｗ
ちなみにウオシュレットは賃貸ならいらない　後からメンテがかかるだけだから
無いからといって家賃が下がるわけでもなし　あとヤマダにでも行って4千円の
照明でもつけておいたほうがﾖｼ

目隠しなんかはホームセンターでも行って2千円のラティスでも買ってくれば十分
一応網戸はつけておいたほうがいいよ

441 ：名無し不動さん：04/11/22 22:57:38 ID:7NUEbr6w

>>439
いいねえ、変動金利。
３年後に地獄を見るぞ。
融資の審査が甘いのは、不動産屋の借金を
肩代わりするようなものだからね。

あ、そうそう、小岩のあたりは気を付けないと
外国の人たちばっかりになるからね。
犯罪にでも使われたらもう誰も入らなくなるよ。

442 ：名無し不動さん：04/11/22 23:18:45 ID:???

いま金利が底なのは誰が見ても分かる。
ただ数年で一気に上昇するとは思わないな。
景気回復なければ金利も上がらないのでは。

443 ：名無し不動さん：04/11/23 02:03:41 ID:???

国債の価格が暴落したら金利は一気に上がるよ。
国債＝日本政府の借金はご存知の通り。
とても返せそうもない巨額。
どこかが売り始めたら恐怖から投げ売りが始まる。
今はみんなが見合っている状態に過ぎない。
つまり…。

444 ：名無し不動さん：04/11/23 02:14:47 ID:???

もちろん、そんなことになったら日本はデフォルト。
そうならないように政府は全力を尽くすだろうが、果たして防げるかどうか。
さらに、政府がデフォルトになったからと言って個人の借金はチャラにはならない。

人は、一生に一度の大恐慌と戦争を経験するものだそうだから…。
そろそろ何かあってもおかしくないよね。
「あるわけない」と思うことが起こるから大恐慌なわけでさ。
今ならできる限り固定金利にしておいた方がいいと思うけどな。
安心を買うという意味しかないかもしれないけど。

445 ：名無し不動さん：04/11/23 12:04:57 ID:cZdNF45G

消費税が１５％になれば税収が５０兆円増えるから１５年ぐらいで借金チャラに
ならないか？　それとインフレやら構造改革を組み合わせれば国の借金は返せるレベルだとおもう
その時は不動産もってる奴が大笑い。

446 ：名無し不動さん：04/11/23 12:21:49 ID:???

>>445
日本のような国で消費税を上げたら，消費が冷え込む一方だよ
それから，物々交換やオークションが流行る
消費性向の強い国民性じゃないからね
竹下の大失敗だけど，もう後戻りできないかもしれない

447 ：名無し不動さん：04/11/23 13:27:17 ID:???

>>444

何しにこのスレに来たのか

448 ：名無し不動さん：04/11/23 13:41:37 ID:???

インフレの可能性　>　国債デフォルト

だと思う。低いレベルの話しだが。

449 ：名無し不動さん：04/11/23 13:53:08 ID:???

>>446
ついでだが，例えば普通に3000万円の家を建てたら，消費税15％で450万円
これでは，新築は売れないね
建築業の倒産が相次いで税収の見込みすら立たなくなるのがオチだろう

450 ：名無し不動さん：04/11/23 14:54:44 ID:???

>>446
日本人は税に対する感覚が薄いから
消費税があがったらあがったで慣れちゃうと思われ
それに外国と違って食えない層ってのが極端に少ない。

それに消費税を上げると副産物がついてくる
今まで脱税してた連中と合法的に脱税してた宗教法人から金が取れる

451 ：名無し不動さん：04/11/23 14:57:58 ID:???

>>449
男のヒステリーかこわるい
>>450
すでに内税方式だしな

452 ：名無し不動さん：04/11/23 15:04:10 ID:???

消費志向が薄いって事は裏を返せば
「最低限生活できりゃ別になんでも良い」って事でしょ

よくサラ金にこんだけ金を借りてて破綻寸前云々ってのが出てくるけど
日本の国債買ってるのはほとんど日本人だから
家庭内で金の貸し借りしてるようなもんなんだよね
サラ金とはかなり状況が違う

453 ：名無し不動さん：04/11/23 15:47:13 ID:???

まあ，消費税の税率を上げるのは既定路線だからそうなるだろう
自分はそれで日本経済が泥沼化すると思ってるから言ってるんだけどね
結果が全てだし，今は結果が悪いんだけどな
それでも賛同するのは，役人かな？
もっと役人や政治家を叩くべきだと思うし，そうしないから見込みは無いと思うよ

454 ：名無し不動さん：04/11/23 16:16:36 ID:cZdNF45G

【関東大地震（神奈川県西部地震:小田原地震）の周期：70年周期】

1633年：寛永小田原地震（M7.0）
↓
（70年後）
1703年：元禄地震（M7.9～8.2）
↓
（79年後）
1782年：天明小田原地震（M7.0）
↓
（71年後）
1853年：嘉永小田原地震（M6.7）
↓
（70年後）
1923年：関東大震災（M7.9）
↓
（80年後～）
現在

あと前回の戦争から約６０年。そろそろ日本も戦争を経験するのはまちがいない。

戦争と地震のリスクを忘れるな。

455 ：↑：04/11/23 16:20:58 ID:vnJexL7m

ばか

456 ：名無し不動さん：04/11/23 17:21:43 ID:???

正直この有権者にしてはカナーリ頑張ってると思う
明らかに小渕森より悪化してるのに支持率が高いってのはどうかしてる

457 ：名無し不動さん：04/11/23 18:55:50 ID:???

消費税が上がる前の駆け込み需要で不動産建設ノンバンク業界は
大活況を迎えると思う。　　税率が上がった後は庶民は不動産が買えなくなるので
ファミリー向け２ＤＫ３ＬＤＫ賃貸物件が人気になると思う。

458 ：名無し不動さん：04/11/23 20:26:40 ID:???

>>453
高所得者の大半は消費税シフトに賛同すると思う。
さてアナタは？

459 ：名無し不動さん：04/11/23 20:33:58 ID:???

消費税とえば、
免税事業者や簡易課税選択者は、
物件買うまえに、課税事業者本則課税になるべき場合が多いことに注意。

460 ：名無し不動さん：04/11/23 20:34:57 ID:???

>>454
しかも長周期型地震がやって来たら危ないね。

今建っている高層マンションで
停電状態で１０秒以上の周期の長周期地震に
持ちこたえられる処はほとんど無いから。

ゴムタイプ：長周期には無力
水タイプ：長周期だと逆にやられやすい
電動タイプ：電気が無くなると無力
　　　　　自家発があっても動くのに３０秒掛かる。その間に剪断破壊。

461 ：名無し不動さん：04/11/23 20:38:38 ID:???

>>460
せん断してから電動の制振が動いたら
目も当てられないなぁ。

462 ：名無し不動さん：04/11/23 20:43:22 ID:???

消費税上がるから、上がる前に買った方が得ってのは
販売サイドの、営業トークだろ。
もお、そんなのに騙されないだろ

消費税が上がると、購買意欲が下がる等々・・・・・で
消費税の増税分より、物件価格が下がるってのが
正解。

463 ：名無し不動さん：04/11/23 20:58:36 ID:???

>>460-461
木造一戸建ては問題外ということで
>>462
それ以前に、消費税は還付されますが何か

464 ：名無し不動さん：04/11/23 23:20:46 ID:bM/NnqNI

>>459
詳しく教えてください。
>>463
どうして還付されるんですか？

教えて君ですみません。
消費税って難しくてよくわからんのです。

465 ：参考に：04/11/24 00:54:51 ID:???

>>464

消費税は消費者が負担するもの。

事業者（会社）は、払った消費税は還付を受け、受け取った消費税は納付するもの。
（実際は差額の還付・納付をする）。

収益物件の運営は、不動産賃貸業を営むので、消費者ではなく、
事業者として消費税を受け取ったり（非住居の場合）、支払ったりする。

466 ：ジムⅡ：04/11/24 01:24:34 ID:HEVqPyFB

こんど中古マンションを東京にかいます、築１４年で専有２０㎡５８０万、賃料７万
９階建ての四階　徒歩３分　東側です　銀座線、浅草まで電車で１０分ぐらい
他の不動産屋が賃料物件価格の相場が崩れるといいますが、
ワタシは賃料１０％　物件価格２０％ダウンなら許容範囲だとおもっています
これからの東京の物件価格、賃料について先生方の話をうかがいたいです。
かった場合１５年保有かずっと持っているかも悩んでいます。

467 ：名無し不動さん：04/11/24 05:37:44 ID:joIU7dCm

菱和ライフ西岡【11/2 (火) 3:00】
◎東大卒の菊川某というタレントに、この男がカネを出している。さらには、ＩＴ企業の連中とも深い関係にあるという。捜査の妨害になるので、これ以上は控えるが、いずれにしろ、芸能プロダクションがこのような連中や暴力団とグルになっているという事実は変わらない。

468 ：195：04/11/24 10:12:52 ID:???

>>466
区分所有の収益物件（マンソンの一室）は、
残存価値ゼロ（実際には僅かな土地価値が残るが）
として全額賃料で回収できる計算が必要だ。
もちろん、耐用年数全体で回収し、さらに利益を出すのだが。

469 ：195：04/11/24 10:13:50 ID:???

転売して儲けたいなら別だけどね

470 ：ジムⅡ：04/11/24 15:23:24 ID:aaNN9Cc6

レスありがとうございます。
２０年もつとかなりいい利益で、年利１５％ぐらいの投資になるようですが私は試算の結果　売らないで保有にするつもりです。
耐用年数については９階建てなので４階EVなし２５戸ぐらいのマンションより
は長いと考えられますが不動産屋さんに聞いてもそういう建築物で４０年むかえた
建物がないのでわからないとのことで同感です。
私が知っている平屋の古い民家の例（みなさんも知っている古い居住用建物を想像してください）で考えてみますと４０経ってもしっかり立っていて中が汚いだけで
特別なことがない限り住める、あと２０年といわれれば答えは出ませんが５年なら大丈夫と思いました
ですから１９８９年の技術で建てられたマンションはそれよりもよくメンテも個人でなく管理会社がやるわけですから
クロス張替え、その他の交換をすれば、大胆にいうと５０年はもつのではないかと結論
楽観論のような気がしますが、また耐久性についてご意見お願いします。

471 ：名無し不動さん：04/11/24 18:01:34 ID:3YN9DFFA

う～ん
俺は区分所有と35平米以下、築10年以上は無条件でボツだからな
東京は分からんとです

472 ：名無し不動さん：04/11/24 18:51:31 ID:???

低所得者の事を言うなら
低所得層の所得税は減らせばいい。
所得税方式なんかだと金持ってる奴はいくらでも節税できちゃうからね

473 ：名無し不動さん：04/11/24 19:06:01 ID:???

わしはS40年に建てた本格的な木造住宅に住んでいるが
１００年持つといわれているぞ

474 ：名無し不動さん：04/11/24 19:07:58 ID:???

>>470

結局は入居者がいるか否かであって、
物理的な老朽化は決定的ではないと思う。

好立地で入居者が絶えないなら４０年たっても、わざわざ建替えないだろうね。

475 ：名無し不動さん：04/11/24 19:10:02 ID:???

>>472
>所得税方式なんかだと金持ってる奴はいくらでも節税できちゃうからね

っていうのが政治家や役人の言い分だけどね
貯蓄はあるけど，ますます使うの止めとこ～っと

476 ：名無し不動さん：04/11/24 19:15:06 ID:???

言い分何も現実だからなｗ
必死こいて何を主張したいのかわからんよキミ

477 ：名無し不動さん：04/11/24 19:34:13 ID:kPuz7pNQ

http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/yoyogi/?baitai_code=00000159
ここの最上階の10年後20年後の資産価値はどんなものでしょうか？
64平米で2LDK+スカイテラス付き。7000万です。
駅から3分。代々木公園まで3分。
他の部屋は全部1Rタイプです。

478 ：名無し不動さん：04/11/24 19:35:24 ID:???

８００万ぐらいじゃね

479 ：名無し不動さん：04/11/24 21:10:11 ID:???

>>477
東向きで静かなら結構いいと思います。
借りると家賃３５万～４０万（新築時）の物件ではないでしょうか。
十年後、二十年後の予測は難しいですが立地が同じと仮定して
１０年前、２０年前の物件の現在価格は
築１０年　４５００万
築２０年　３８００万　くらいではないでしょうか。

480 ：479：04/11/24 21:14:32 ID:???

>>477
私なら新築よりも築２０年前後で立地条件がほぼ同じの物件を３８００万くらい
で買いたいです。ちなみにこの物件を賃貸に出した場合の家賃は２５万くらいだと
思います。

481 ：名無し不動さん：04/11/25 15:16:15 ID:C5DxiZ1l

突然すみません。
お墓の隣のアパートってどう思いますか？
やっぱり気になりますよね。
私は絶対嫌ですが、誰でも嫌なものでしょうか？
ちなみに物件はアパートで、お墓があるのは
ベランダ側ではなく、
玄関側です。
お買い得物件なのですが、お墓が、、、

482 ：名無し不動さん：04/11/25 16:05:45 ID:SbltqHcF

俺はお寺のそばで育ったので、墓は気にならん。
それよりも、葬儀場、火葬場のそばの方がいやだな。

これも、人によりけり。
同じ家賃なら、確実に他を選ぶだろうが。

土地や一戸建ての場合には、３０％程度安く評価される
（それくらい下げないと駄目）ようなことを、ＴＶで見た事はある。

483 ：名無し不動さん：04/11/25 18:12:38 ID:C5DxiZ1l

ということは、家賃も30％程度安くしないとダメ。
逆に言うと30％ＯＦＦだったら借り手もいるということ？

484 ：名無し不動さん：04/11/25 18:42:57 ID:???

嫌悪施設（現在は周辺環境に影響を与える恐れのある施設だったか・・）の中でも墓は無害なほうだろう（土葬ならいや）むしろ静かなくらいだ、購入なら話は別だが賃貸なら問題なし。

485 ：名無し不動さん：04/11/25 18:48:29 ID:???

寺の周辺は人気があるのに墓の周辺は評価が下がるなんてｗ

486 ：名無し不動さん：04/11/25 19:37:12 ID:???

>>485
いつかはみんな墓に入るのにね

487 ：名無し不動さん：04/11/25 20:47:42 ID:???

当然だけど墓は立地が悪いからそこんとこ気をつけて

488 ：ジムⅡ：04/11/26 04:01:26 ID:X/BqKpLI

買うことにしました。
２０年投資で１３％の利回りになるようです。
売らずにもち続けます。

489 ：名無し不動さん：04/11/26 09:30:40 ID:Y7nMjDpr

＞当然だけど墓は立地が悪いからそこんとこ気をつけて

それが立地は悪くないのです。
でも地盤がゆるかったりはするのでしょうか？

ともあれいろいろコメントありがとうございます。

皆様は男性ですか？
私は女なので、お墓はやっぱり嫌です。
夜に側を通るのも怖いし。
女性が避ける物件はやめておくほうがいいですね。
今回は見送ることにしました。
ありがとうございました。

　

490 ：名無し不動さん：04/11/26 18:13:38 ID:???

>わしはS40年に建てた本格的な木造住宅に住んでいるが
>１００年持つといわれているぞ

うちのマンションも100年持つって言われたんだけどね。
建て替えもままならないから、次の地震でアボーンされるのを
期待してるんだ。

491 ：名無し不動さん：04/11/26 21:50:29 ID:E2gETk70

>>490
昭和４０年代の建物は断熱材が入っていないから昭和５０年代のものより
もちはいいよ

492 ：名無し不動さん：04/11/26 22:11:38 ID:tKjgIxIl

今度引っ越す賃貸マンションは
もともと投資マンションだったらしいんだけど
俺の部屋は売れ残りだか競売で買い戻したのか知らんけど
元の売主の関連会社が大家だった。
んでもって、他の部屋（おそらく個人がオーナー）より
15%は安い家賃設定だったよ。最上階なのに。
これじゃあ個人さんが持ってる部屋は借り手つかないなぁ
と思いますた。

493 ：名無し不動さん：04/11/26 22:34:16 ID:???

>>492
それって売れそうな時にはいつでも出てってくれっていう物件じゃない？

494 ：名無し不動さん：04/11/26 22:39:28 ID:???

>>492
一棟モノしか買わないオレには無関係

495 ：名無し不動さん：04/11/26 22:54:53 ID:tKjgIxIl

>>493
旧法2年契約更新可なんでその可能性は薄い気が。
まぁ立ち退きなら敷金全額＋引越し代＋新居礼金くらい
でるだろうから構いません。
まぁそれは置いといて、
今年後半から全体的に家賃が下がってきてる気がするよ。
神奈川の話だけどね。

496 ：名無し不動さん：04/11/27 10:33:17 ID:4Zq/sIlF

>>477
なんでそこをわざわざ選ぶの？　坂の上だから微妙に不便だよ
金出してまで新品を買う気にはならないな

>>491
でも排水が鉄なので腐ってる　１Fの駐車場スペースが限りなく崩壊候補ｗ

497 ：名無し不動さん：04/11/27 10:35:32 ID:???

>>495
結局、投資用物件そのものが供給過剰なんだろうね。

おかげでテレアホがうるさいことうるさいこと。

498 ：名無し不動さん：04/11/27 22:48:57 ID:???

>>497
たしかに……………
あの電話営業の相手をしていると、
投資物件　＝　鷺同然
って思えてくるね。

499 ：名無し不動さん：04/11/27 22:56:14 ID:???

いや、投資物件はやや品薄だと思う。
その証拠に表面利回りがどんどん下がっている。

500 ：名無し不動さん：04/11/28 02:48:45 ID:4bTOKl0d

高値で仕入れてる業者が多いから
利回りが下がってるんだよな

競売も結構だけどもっと安く探してこい

501 ：名無し不動さん：04/11/28 03:05:21 ID:???

A社で３２８０万の収益物件が出ていて（たぶん直物）「これは立地も悪くはないし
出物だな」と思っていたところ、半年後に同じ物件がB社で４０２０万で売りに出されていたｗ

502 ：名無し不動さん：04/11/28 04:27:25 ID:4dTya7g7

安く仕入れられれば市場動向もさほど関係ないでしょう６５０万で実利回り１１％を交渉で６０万さげたり売主しだいで表示価格よりからの値引きは差がかなりある、地方物件はきつそうですが
投資用マンション探すのにどこつかってますか

503 ：名無し不動さん：04/11/28 09:16:56 ID:7ofn1Zhh

>>499
その割には異様に営業がしつこいぞ。

単に家賃相場が下がっているだけじゃないのか？

>>501,>>502
君たち投資してないでしょ。営業だな。
管理職（アパマンのね）、投資屋のいずれも、
お日様が出ている時間は起きていないとダメだからね。
いくら土日でも......

504 ：５０１：04/11/28 19:52:15 ID:???

>>503
？

利回りが下がっているのは不動産が底を打ったからだよｗ

505 ：名無し不動さん：04/11/28 20:16:45 ID:???

そうか、利回り低下しているんだ
なら、不動産の投資はヤメだな

506 ：名無し不動さん：04/12/01 11:14:05 ID:???

確かに都心部の空室率と賃料は下げ止まったらしい。
数日前の日経によれば。

507 ：名無し不動さん：04/12/01 19:33:10 ID:7bf0Kai5

きのう信用金庫にアパート買うとき融資してくれるかって聞きに言ったら
今からはじめるのは遅いのでは…って言われたよ。
ひでぶっ！

508 ：名無し不動さん：04/12/01 22:48:19 ID:???

売れない物件を抱えた投資マンション屋の
電話攻勢だけが虚しいね

509 ：名無し不動さん：04/12/03 16:40:16 ID:6ET4Wykh

今の時代新築の売りアパートはメリット無いよ
ミニ戸建にしたほうが金になる
本当に儲かるなら業者は手放さない

中古のオーナーチェンジモノが美味しい
特に中国人とか住んでて普通には売却できない案件ばっか拾ってる
でもってﾁｮﾝｺﾛ取っ払って改装すれば　優良物件の完成

510 ：名無し不動さん：04/12/06 21:38:21 ID:???

株式会社ビーシーという会社の電話勧誘しつこい
内容はマンション経営がうんチャラ言ってる。
怪しいので、相手の会社の電話番号を聞くと
答えず逆ギレして脅し文句を延々と話続ける。
こんな対応で電話勧誘して取引しようなんて客は
皆無だと思うのだが・・・
ビーシー？、ビィシィ？、ＢＣ？って会社知ってる人いる？　

511 ：名無し不動さん：04/12/06 23:38:50 ID:NGZmzohu

>>509　　やっぱ、外国人付いてるアパは売り出すの多いんですか？

512 ：名無し不動さん：04/12/06 23:51:30 ID:MduToSDu

>>511
金が無いから整備しないで現状貸しだから家賃は下がる　誰でも入る人優先
で、結局金に困って売却。
でもそういうヤシらに貸したからカタギな不動産屋は扱ってくれないので
相場よりもかなり安く買える
築10年程度だから磨けばいくらでもきれいになるから　
内装なんかは元々壁張り替えればよいだけだし

513 ：名無し不動さん：04/12/07 22:01:51 ID:???

>>510
他のスレにも書いたんだけど、
漏れも被害者。

ＨＰ無いし、後ろの音を聞いた限りだと
違う社名を名乗っているから、デタラメかもしれない。

とにかく、ここ、堅気じゃないね。

514 ：名無し不動さん：04/12/08 19:54:42 ID:c0oey9Db

２０００万位自己資金を貯めれば５０００万クラスのアパート１棟買いもいいんじゃないかと思います。

515 ：名無し不動さん：04/12/08 23:10:36 ID:uE4psXyT

>514
賛成！
でも25平米以上の１Rね。

516 ：名無し不動さん：04/12/09 14:13:11 ID:???

1棟買いってどこで情報集めればいいんでしょう？
今のところポータルサイトの不動産系カテゴリーを適当に検索してる位ですが、
地元不動産を回った方がいいのかな。

517 ：名無し不動さん：04/12/09 16:22:11 ID:Pa9FtgMf

あたりめえだ、そんなこと

518 ：198：04/12/11 16:31:00 ID:???

不動産屋と仲良くなっておくと、新情報が入ってくると情報が入ると同時に
すぐ教えてくれる。
私が買った物件は、広告打ったのと同時に携帯電話に連絡が来た（仕事中に）。
ネットの情報は、グッドな物件の場合契約後もおとり物件として掲載され続けるので
あまりあてにならないです。

519 ：名無し不動さん：04/12/13 23:01:33 ID:???

>>514
本当にそう思うか？

そのローンは何処から返すつもりだ？
給与収入から返すつもりだったら絶対にやめとけ

520 ：名無し不動さん：04/12/13 23:48:49 ID:???

>>519
家賃収入で返す計算ができる物件限定だろ

521 ：名無し不動さん：04/12/14 09:05:03 ID:???

物件の収益もアテにならんからなぁ

522 ：名無し不動さん：04/12/17 22:35:07 ID:???

>>520
それは自己破産への第一歩。

多少のトラブルがあっても家賃収入で返せるぐらいに
留めるべき。

入居者の自殺等の事件、管理会社の倒産、
周辺環境の悪化による空室率の上昇
ぐらいは覚悟しておいた方が良い。

523 ：520　195：04/12/17 23:01:48 ID:???

>>522
そういうリスクを含めて家賃収入で返せるよう計算すべき

524 ：名無し不動さん：04/12/18 11:14:06 ID:???

1 千代田　＝麹町区（御城）+神田区
2 中央　＝日本橋区+京橋区
3 港　＝赤坂区（紀伊徳川家上屋敷あり）+麻布区+芝区
=====
4 文京　＝小石川区（水戸徳川家上屋敷あり）+本郷区（加賀前田家上屋敷あり）　
5 新宿　＝四谷区+牛込区（尾張徳川家上屋敷あり）+内藤町（駿河内藤家屋敷）+大久保村
===============
越えられない壁
===============
6 渋谷　＝渋谷町+千駄ヶ谷町　　（旧15区外。江戸時代は田畑）
7 品川　＝品川町+大崎町　　（旧15区外。江戸時代は田畑）
=====

渋谷区は格下げ

　歴史は田畑。
　今は女子高生の破廉恥なイメージそのもの。

525 ：名無し不動さん：04/12/18 15:11:23 ID:???

>>524
実際は関係ない
ぶっちゃけそういう立地は土地の値段が高いから投資対象外
利回りさえよければどんな田舎でも構わない

それこそ安い評価の場所で利回りを上げるのが本当の投資だな

526 ：名無し不動さん：04/12/18 16:17:33 ID:???

>>525
利回りが高い=リスクが高い
リスク・プレミアムと呼ぶ

527 ：名無し不動さん：04/12/18 16:29:07 ID:PzfC+Io5

誰もが「キャピタルゲイン？ばかじゃねーの？」って言ってるときこそ
キャピタルゲインを考慮した投資が必要。

今みたいにみんなが「利回り、利回り」って言ってるときこそ。

528 ：名無し不動さん：04/12/19 00:08:01 ID:???

>>526
高リスク、低プレミアム　＝　投資マンソン

「今なら自己資金無しでマンション経営始められるんですが」
こんなテレアポしているのが良い証拠。

529 ：名無し不動さん：04/12/19 00:10:15 ID:???

http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1050899915/l50

投資マンションを管理会社任せにすると
こっちの方からもお金を吸い上げられる事になるので御注意を。

530 ：名無し不動さん：04/12/19 02:00:15 ID:???

>>528
バランスシートとリスクの源は無関係
借入の規模でレバレッジが変わるだけ

531 ：名無し不動さん：04/12/19 17:33:38 ID:???

>>528
遊んでいる土地を活用しようとしている暇な地主氏にとっては
高プレミアム＆ハイリスク　なので釣り合いがとれてるんだろうね。

借金で投資を始めちゃダメだ！

532 ：名無し不動さん：04/12/19 18:20:41 ID:Rjz7tZxQ

>>531
不動産投資で借り入れをしないで投資するのは、明らかに効率が悪すぎるよ
自分でやってないからそんなこと言う

533 ：名無し不動さん：04/12/19 18:25:21 ID:???

>>532
単に金の無いヤツのひがみだろ
遊んでいる土地の維持や相続に，どれだけ多額の金がかかるか知らないヤツ

534 ：名無し不動さん：04/12/19 18:34:20 ID:???

>>532
同意だ。

グロス利回り　－　借入利率　＝　儲け増

でもあるからな。大雑把にいうと。

535 ：名無し不動さん：04/12/19 22:13:24 ID:???

遊休土地のまま置いていてもマイナスになるから
駐車場にするところが多いが維持費を引いたらトントンだね
そこで当該土地を有効活用するわけだが
全額借金に頼るというのはリスクがありすぎる
半分は自己資金で、残り半分は借り入れで賄うのが
一番賢いやり方

536 ：名無し不動さん：04/12/20 00:38:08 ID:nLUaULPh

最近アホみたいに「利回りが大切だ。少なくとも１５％以上は・・」とか言うやつが多くて
閉口する。ほんとに投資してるのか？
私は今はそんな変に利回りの高いのはゴメンだけどな。

537 ：名無し不動さん：04/12/20 00:49:00 ID:???

>>536
同意　
関西の人気都市部だが
一棟売り、築10年もので10㌫以上変わる物件は難アリ物件だよｗ

538 ：名無し不動さん：04/12/20 01:10:08 ID:???

誰が見ても良い物件は，誰もが欲しがる
誰もが欲しがると価格が上がり，誰もが欲しがる物件ではなくなる
利回りが高いのは，利回り以外の点で難点があるから，誰もが欲しがる物件ではないので価格が上がらない
だから利回りが下がらない

539 ：名無し不動さん：04/12/20 09:12:10 ID:Gjp4ILjo

リスクがなくて利回りの高い物件はありませぬ。

540 ：名無し不動さん：04/12/20 11:15:08 ID:n9G6PwS2

ただ単に、536には情報が来ないだけ。
投資をしたことすらないからしょうがないけど

541 ：名無し不動さん：04/12/20 11:20:42 ID:???

>>538
誰でも欲しがるモノは早く決める
不動産屋が困っている様な難あり物件は断るつもりで思い切り値切らせる

隣がゴミ屋敷ってのもあったなあ

542 ：名無し不動さん：04/12/20 11:56:12 ID:???

隣りがゴミ屋敷の物件を安く買いました。

購入前にゴミ屋敷の登記を調べたら、
競売で中堅アパレルが既に取得しており、
数ヵ月後、きれいな展示会場になりました。

543 ：542：04/12/20 11:57:48 ID:???

つまり
オレはリスクを勝ち抜く秀才なのだ

544 ：名無し不動さん：04/12/20 14:48:55 ID:???

確かに優良物件は市場に出回る前に売れてしまうけど
金額が億単位だし相場よりもかなり高いよ
一般の投資家？は市場の出回っている物件から選別していかなければ
どうしようもないよ
相当な資産家で都銀や大手不動産会社とツーカーの仲でないと
難しいね

545 ：名無し不動さん：04/12/20 16:50:02 ID:n9G6PwS2

都銀や大手不動産にコネがないと情報がもらえないと思ってる544は

546 ：名無し不動さん：04/12/20 18:47:27 ID:nLUaULPh

なんかすぐに罵り合いになるけど、利回りと今後の地価についての他の方の
考えを知りたいです。

私は今後東京一極集中が進み、地方では地価、賃料などが際限なく下落
していくと考えています。
だから地方のアパートなどへの投資は控えて、東京の中古ワンルームを漁ってるのですが・・
ワンルーム規制もこの傾向にプラスになると考えています。

他の方のお考えをお教えください

547 ：名無し不動さん：04/12/20 19:03:33 ID:???

中京圏よさそうじゃない？

548 ：名無し不動さん：04/12/20 20:12:54 ID:???

>>546
他人の考え聞いてどうするの？

549 ：546：04/12/20 21:10:00 ID:nLUaULPh

変なこと聞くなぁ・・・？逆に聞きたいんだけど
他人の考えを聞く気がないのならどうしてここにいるの？

550 ：名無し不動さん：04/12/20 21:23:34 ID:???

>>549
それじゃ，東京のバカ高い地価なんて暴落間違いない
どう？

551 ：名無し不動さん：04/12/20 22:02:10 ID:n9G6PwS2

>>550
そういうことじゃないだろ。

552 ：名無し不動さん：04/12/20 22:03:20 ID:n9G6PwS2

>>550
そういうことじゃないだろ。

553 ：名無し不動さん：04/12/20 22:03:56 ID:???

つまりそういうことだ

554 ：名無し不動さん：04/12/20 23:32:08 ID:???

>546
中古ワンルームの客層は、低所得者層だろ？
つまり、アパートと価格競争することになる。
低所得層の賃貸選びの基準は、価格になっていくだろう。
中所得を狙える広さが有るならばともかく、低所得層相手のワンルームは、
管理費、修繕費の持ち出しの分、アパート相手には、収益が悪化するばかりだろう。
一棟買いで、修繕管理を自分でコントロールできて、アパートに対しての優位性がでる。
ワンルームの分譲買いは、リスク多すぎ。

555 ：546：04/12/20 23:42:46 ID:nLUaULPh

>>546
都心部のワンルームはとても低所得者向きとは言えないよ。
７万～８万の家賃だから（駅から５分以内）
郊外のアパートとは競合しない。
狭くて家賃高くても、利便性をとる所得の高い地方からの単身赴任者
一棟買いがいいのはわかるけど、都心部の利便性の高いマンションの一棟買いに
は私には無理なもので・・・それとリスク分散にもなると自分を納得させてw

556 ：名無し不動さん：04/12/21 13:57:28 ID:???

確かに、周辺にアパートが少ない地域なら、良いと思う。
だけど、広さは30へーべ位なければ、将来はやばいよ。
7～8万くらいの家賃が設定できる時はよいが、5万位になった場合の修繕管理費は、大きいよ。

557 ：名無し不動さん：04/12/22 11:57:48 ID:???

7万で貸してる地域は5万円には落ちないんじゃないかな
とりあえずウチは新宿周辺だけどそんなもん

だいたい他さんの持ってる古くなった物件は取り壊しになるのが殆どで
ウチみにたいに改装してネチネチ使ってる人は少数派ですね。
ワンルームは仕込み金額次第かな

558 ：名無し不動さん：04/12/22 22:03:58 ID:???

駅近が重要

559 ：名無し不動さん：04/12/23 10:30:14 ID:???

>>557
>ワンルームは仕込み金額次第かな
少なくとも電話で売り込んでくるような新築はダメだね。
前のオーナーがローン破産して泣く泣く手放した物件なんかは
うまく手に入れたら良いかもしれない。

560 ：名無し不動さん：04/12/24 01:11:19 ID:???

今日チラシにＡＰ好物件てのが入って見に行ったが環境最悪、でもチラシには利回り10％としてあった、ふざけるな。

561 ：名無し不動さん：04/12/24 03:03:58 ID:GINqlFh8

弁護士案件なんかもあるよ

562 ：名無し不動さん：04/12/24 12:29:46 ID:???

任意売却ってのは競売より誰にとって有利なの？

563 ：名無し不動さん：04/12/24 12:57:38 ID:???

>>562

双方にとって有利

564 ：名無し不動さん：04/12/24 12:59:27 ID:???

債権者と債務者の双方ね

565 ：名無し不動さん：04/12/24 13:02:34 ID:???

競売はﾆｯﾁﾓｻｯﾁも行かなくなった時の最後の手段

566 ：名無し不動さん：04/12/24 16:05:07 ID:???

任意売却は銀行にとって有利なんだよｗ

567 ：名無し不動さん：04/12/24 16:12:21 ID:???

高く売れるってこと？近所で何度も競売にでてる物件あるがいまだに売れてないらしい。

568 ：名無し不動さん：04/12/24 18:37:59 ID:???

なんで売れないか調べてよさげなら買えば？

569 ：名無し不動さん：04/12/24 23:09:55 ID:???

売れない理由なんていくらでもあるさ

その筋もあれば　上モノが古すぎて解体費がかかりすぎるとか
ガソリンスタンド跡でタンク潰す費用の方が土地代よりも高い時がある

570 ：名無し不動さん：04/12/25 10:31:11 ID:???

競売に出ててもそこにいるのは不法占拠になるの？

571 ：名無し不動さん：04/12/25 12:22:40 ID:???

>>570
借家権の有無による

572 ：名無し不動さん：04/12/25 12:26:29 ID:???

物件に怨念がこもってるよ。

573 ：名無し不動さん：04/12/25 12:39:39 ID:???

怨念けっこう

574 ：名無し不動さん：04/12/25 12:57:04 ID:???

運気が下がって、リストラ

575 ：名無し不動さん：04/12/25 13:24:11 ID:???

オマイラのような消極情緒人間に不動産賃貸事業はムリ

576 ：名無し不動さん：04/12/25 13:41:18 ID:???

>>575
消極情緒というか、預金の元本保証時代の感性で発言している人多いよね。
利回り２０％近くじゃなきゃ手を出すなみたいなアフォ発言する奴がこの板には
結構いる気がする。そんなの得意げに言われなくてもあれば買うっつーの。

脳内理論をふかしている暇あったら、不良物件と良質物件を見分ける目を
身につけろよと思うけどね。実践しない限り身につかないだろう。

577 ：名無し不動さん：04/12/25 14:13:45 ID:???

>>576
一棟ＯＲ区分
都心で築何年、何％ねらってるの？

578 ：名無し不動さん：04/12/25 18:37:57 ID:???

>>576
ん？荒利で２０％の可能性が無いと危ないぞ。

ローリスクローリターンな投資はいろいろあるけど、
ハイリスクローリターンは投資マンションぐらいだろ。
そうじゃなきゃ、不動産屋はお客に売らないよ。
自分で賃貸した方がずっと良いからな。

579 ：名無し不動さん：04/12/25 19:19:01 ID:???

なんだかんだいって不動産投資は結構ブレの大きい投資だからね

580 ：名無し不動さん：04/12/26 01:20:47 ID:8H0wuUNR

>>578
一体どこの物件だ？ど田舎のろくに入らないAPだろ？
粗利で２０％する物件をもってるのか？

581 ：名無し不動さん：04/12/26 02:11:48 ID:lh4dXUif

粗利で２０％はないけど、
表面利回りなら２０％くらいの物件あるよ。
情報が来ない人には来ないだけだよ。
現在も、２０．３２％の物件を購入予定です。

582 ：名無し不動さん：04/12/26 02:16:09 ID:???

どの地域ですか？

583 ：名無し不動さん：04/12/26 05:09:15 ID:???

>>581
だからね、そういう物件を回してもらえるよう実績を作らなければ
ならないんじゃない？駆け出しのひよっこに、そんな情報が来ない
なら、できる範囲で買っていって実績を積んでいかなきゃ。
あなたの場合、最初からそんなおいしいのがまわってきていたのなら
それは特殊な環境でしょ？親の代から不動産やってるとか、不動産会社
の営業時代にコネ作ったとか。

あなたが自分を自慢したいのはわかるが、そんな美味しい物件情報が
まわってくれば、教えられなくても誰だって買うよ。問題なのは、どう
やってそこまで人脈とかコネとか情報経路を構築するかじゃないかね。

584 ：名無し不動さん：04/12/26 11:22:28 ID:???

>>583
まあ>>581は都心（３区か５区）ではないと思うなあ。
それ以前に、>>578「２０％の可能性が無いと危ないぞ」のカキコは、
地方の人か、素人か、有頂天になっている人か、いずれかと思われ。

オレは都心で表面２０％の一棟ビル（ＲＣ）を数年前に買ったが、
競売直前の物件を巧みな手法で不動産業者に競り勝って購入した。
不動産仲介業者でないオレには、もう都心では二度と手に入らないと思っている。

そういえば過去レスに北海道で３０％とかいう物件がＵＰされててな。
将来も入居率を維持できる物件でないとな。
「満室想定」を鵜呑みにしてはいけないことは言うまでもない。

585 ：名無し不動さん：04/12/26 11:44:41 ID:???

>>581
あなたの昨年の課税所得をおしえてください。
でないと説得力ありません。

586 ：名無し不動さん：04/12/26 13:01:09 ID:lh4dXUif

現在も１８％の物件を保有中。
まあ、「駆け出しのひよっこ」にそんな情報が来ないとか行っているうちはそういう情報は来ないよ。
たしかに自分で事業（不動産以外）はしてるから多少他人より金（自己資金？）はもっているけど、それ以外特別なことはないと思うよ。
親の代から不動産なんて自宅くらいしかなかったし、不動産会社に勤めたことも友達もいない。

自慢をしているわけではないが、そんなおいしい情報が回ってこないような人脈じゃ無理だよ。

ちなみにどうやってそういう情報をもらっているかといえば、
１０年ほど前に飲み屋で仲良くなった不動産会社の社長と知り合いというだけ。
いま賃貸に住んでるし、そこから物件を買ったのは冒頭に書いた物件１回だけで、それも満室が３年つづいている。
今回の物件も金融機関からの任意売却物件だったが、別に物件を漁っていたわけではない。
その社長に割と景気が良いほうに思われていたから、話をくれたんだと思う。
それ以外は別に他の人と違う点はないと思う。

もちろん、その社長と偶然知り合っただけだといわれればそれまでだが、そういうことをつっこむならそれでかまわないよ。
そういう奴はいつまでもここで吠えてればいいんだよ。

また、２０％の物件も弁護士案件。
信組が債権者で年内に話を通しておきたいみたい。
現在、入居者がいないがただ募集をしていないだけ。
そういう意味ではリスクもあるが、物件を買うときは半分以上自己資金を用意しているからリスクは減らしているつもり。

また、自分が都心で買えたのに他人が買えないと思うのもおかしいでしょ。
まあ、巧みな手法がどんなのかわからないが、自分としては、自分が巧みに動かなくても動いてくれる人がいればいいんじゃない？

いずれにせよ、583には分かってもらえないと思うけど。

587 ：名無し不動さん：04/12/26 13:13:39 ID:???

もうちょっと簡潔に書きましょう。

588 ：名無し不動さん：04/12/26 13:22:07 ID:???

>>586は、
なるほど参考になった。
ま、>>578みたいな煽りカキコしないでもイイののに。

>>578は「ハイリスクローリターンは投資マンションぐらいだろ。」というが、
選別眼と運営能力があれば、
ミドルリスク・ミドルリターンか
ローリスク・ローリターンくらいにはなる。
しかも労働時間少なく。

つまり、きちんと選別してきちんと運用すれば、
１３％くらいの物件でマターリ儲けることも不可能ではないと思う。
２０％の（若しくはその可能性のある）物件なら、かなり有利であろうがね。

589 ：名無し不動さん：04/12/26 13:22:44 ID:???

588＝184

590 ：584＝588：04/12/26 17:28:33 ID:???

>>586
「現在、入居者がいないがただ募集をしていないだけ。」

↑
それはどうかな。
大きな抵当権が付いている物件には優良テナントは入りにくい。
テナントは貸主（所有者）に保証金（敷金）を入れるのであり、
大きな抵当権が付いてると貸主の破綻（保証金回収不能）の可能性に疑問が生じるから。

転売や競売後に誰が新しい貸主になるかも分らない。

有力不動産仲介業者もテナント募集に協力しにくいんだよ。
サブリースでも組んで経営悪化している所有者と最終テナントとを分離するしかない。

591 ：584＝588：04/12/26 17:36:01 ID:???

>>586「現在、入居者がいないがただ募集をしていないだけ。」

繰り返すが、その２０％というのは満室想定だね。
その計算どおりの坪単価でテナントが付くという確信はあるの。

592 ：名無し不動さん：04/12/26 18:06:51 ID:kEat0w+D

ウチは元風俗ビルだとかサラ金ビルだとかは良く来るね

593 ：名無し不動さん：04/12/26 19:24:10 ID:lh4dXUif

どーしてもつっこまないと気がすまない人がいるみたいだね。
もちろん、それがリスクでもあり満室想定２０％なんだけど、入居がないところならそうでしょう。
物件を買う時点でもう競売にかけられることを心配する590には言葉もない。
自己資金７割借り入れ３割だよ。
大きな抵当云々言うけど、心配してもらわなくてもそんなことぐらい知ってるよ。
リスクあるところにリターンがある。

それに満室想定以外基本的に利回り表示ってしないからそう書いただけ。
満室で２０％だよ。いつも満室にならないと思ってるからこれくらいの満室利回りなら安全でしょ。
自己資金だって無理せずすべて吐き出したわけじゃない。
借入金返済も半年据え置き。
半分入居してもらえればそれでいいと思ってるし、残りが難しそうなら若干の値下げもいいと思ってる。
実際すでに半分は借りたいというお話もあって物件に案内してる。
（駐車場もついてるからとりあえず入居はつきやすいみたい）
だからなんとか話をまとめて２月までには引き渡しをしてもらえるように交渉中。

594 ：名無し不動さん：04/12/26 19:30:16 ID:lh4dXUif

まあ、これ以上煽られてもしょうがないからカキコは控えるようにします。

みなさん、がんばって。

595 ：584＝588：04/12/26 20:36:49 ID:???

>>593
なるほど。
オヌシの計画にさして問題はなさそうだ。

なお、購入にあたって抵当が外れることを不安視してるのではなく、
現在空室となっている理由としての大きな抵当の存在を指摘しただけ。
ただ、住居なら、大きな抵当があってもさしたる問題ではないかもね

>>594
おいおい
煽りじゃないよ。議論してるだけだろうよ。

596 ：199：04/12/26 21:29:37 ID:???

別に土地選びからはじめての都内新築でも10％超えは難しくないし
特別な人だけへの情報なんてないよ。
勉強不足なだけでしょ。
問題なく購入出来る人であれば相手は誰でもいいんだから。
まあやってないけどビルなら中古に限るとは思うけどね。

597 ：名無し不動さん：04/12/26 22:07:27 ID:???

まあ、そういうことだ。

不動産屋はみんなに特別な情報っていいながら物件紹介してるしね。

598 ：名無し不動さん：04/12/29 10:38:57 ID:???

収益物件探すのに良いＨＰないかなあ。

大手不動産業者のＨＰと
http://www.j-rein.com/index.html
このくらいかな。

599 ：名無し不動さん：04/12/31 02:27:29 ID:???

いやぁ、まいった！
近隣家賃相場7.5の築古公団分譲を400で買ってリフォーム100
すぐに店子見つかって約2年・・・
順調と思いきや階下から水漏れクレーム。
簡単な防水で済めば良いけど
上手く行かなかったらガチガチにコンクリで固めてあるので
見積もりが出せないと業者に言われた。
サッシを取り替える噂も出てきたし
誰かオーナチェンジしてくれ！

600 ：名無し不動さん：04/12/31 03:28:38 ID:SblKkBvZ

水漏れってある程度のあたりがつくんじゃないの？

601 ：名無し不動さん：04/12/31 04:01:03 ID:???

中古はそんなもんだ。
儲かっても短期的なこと。

602 ：名無し不動さん：05/01/03 16:47:27 ID:???

中古マンションは１０年以内の出口戦略をちゃんと確定しておかないと
変なリスクを背負い込む可能性たかいよ。

603 ：名無し不動さん：05/01/10 00:37:14 ID:???

>>599
普通、火災保険(水漏れ保証付)掛けてないのか？
掛け金も更新のたびに店子に負担させるだろ？
地域によって違うのかなあ？

604 ：名無し不動さん：05/01/10 09:31:46 ID:???

>>603
家財保証だろ?

605 ：名無し不動さん：05/01/13 20:52:47 ID:9IQo6ber

ちょい聞きたいんだけど、1R22平米×6戸、２階建ての木造アパートで
坪単価55万って言われたんだけど相場的にこんなもん？
同じ位の部屋で3階建てのRC9戸にしたらどんなもんかな？
以前に建てた57平米2LDK×9戸（RC3階建て）は坪42万だった。
小さい部屋のものって割高になるかな？

606 ：名無し不動さん：05/01/13 20:58:02 ID:???

RCの総額でいくらでしたか？

607 ：名無し不動さん：05/01/14 02:14:16 ID:???

>>605
大手鉄骨メーカーに見積もりださせたときは坪単価それくらいだったよ。
１Ｋ25平米の6部屋で。
合い見積もりしたらもっと安くなっただろうけど、結局建てなかったもんで。

608 ：名無し不動さん：05/01/14 02:56:46 ID:???

漠然と坪いくらって言われてもなあ
設計料や消費税は込みなの？
バルコニーや通路分は？
地域によっても多少違うからね
設備なんかが多い１Ｒなんかは高くなるし規模が大きくなると割安となる
当然の事だけどこの質問じゃ答えようもない

609 ：名無し不動さん：05/01/14 07:01:59 ID:???

正確には坪いくらの建物はどれくらいの仕様なの？ってのが正しい聞き方だろ、相場ったって規模・構造・仕様によって千差万別、これから坪いくらって言い方はなしにしよう。

610 ：名無し不動さん：05/01/14 10:59:47 ID:???

まあが壁紙のグレードさげたりエアコンなんかを電機屋や量販と
交渉させたりますると50万は安くなる
照明なんかも安物で十分　ウオシュレットはｲﾗﾈ

611 ：名無し不動さん：05/01/16 13:56:26 ID:W9WA/ijV

http://invest.919homepage.com/user/
これ結構詳しく書いているから面白いよ。

612 ：名無し不動さん：05/01/17 08:42:12 ID:9oLNfali

>>602　禿同　結局はババ抜きだからね

613 ：名無し不動さん：05/01/22 03:42:26 ID:???

>>611
年収750円か。
切実だな・・・。

614 ：名無し不動さん：05/01/22 13:27:55 ID:???

>>611

ものすごく嘘っぽい。
経費はゼロか。頭金もゼロか。
んで、ローンの倍の値段で賃貸！？
始めの月の収入も間違えてるし礼金が計算されてない。
だいたい不動産を手に入れる時点で各種費用が掛かったはずだが、
それも見あたらない。

バランスシート上は債務超過になってるはずなのに
融資審査にひっかからないのも不思議。

まあ、こんだけ副業やったら会社にばれた瞬間に首だな。

615 ：名無し不動さん：05/01/22 13:39:03 ID:???

税務署もよろこんで調べそうな感じだね

616 ：名無し不動さん：05/01/22 15:41:47 ID:???

副収入が年収を越えた時点でアウトでしょ
本業が副業扱いになるからね

>>***
確かに嘘っぽいね

617 ：内科専門医：05/01/29 12:48:29 ID:D7xs7vby

菱和ライフクリエイトから新築ワンルームの勧誘がありました．
東京，山手線，五反田駅前1分．21平米で2000万円
家賃から管理費，修繕積み立て費を引いた額を2000万円でわった
実質利回りは約5パーセントです．
皆さんならかいますか？

618 ：名無し不動さん：05/01/29 13:02:16 ID:XS8M4Wxn

>>617　その実質利回りに数字のｶﾗｸﾘがひそんでいるのだよ。
　　　ﾌﾌﾌ・・・。

619 ：名無し不動さん：05/01/29 13:08:58 ID:???

>>内科専門医（整形板にいるヒト？）

買わない。
ワンルームの空室率は新築でも7～8％はみるからその時点で赤確定。
（365日×7～8％＝25～30日ね）
ほとんど満室状態でも入替え作業（リフォームorクリーニング・募集）が必要で、
特にワンルームは1～2年程度で入替えが発生することを忘れずに。
DQN業者だと「赤字でも収入と損益通算出来ますから税金が帰ってきますよ」とか言うが、
不動産所得の損益通算制度はなくなっているので注意。

620 ：名無し不動さん：05/01/29 13:09:37 ID:wJiXtBp0

>>617
まず家賃は満室想定のものだから少し保守的に見たほうが良いのでは？
あと借り入れで投資するなら金利かかるからもっと利回りは小さくなるし。
新築は買ったとたん中古になって大きく目減りするから
売ろうと思うと安くしか売れないこともありうる。流動性が悪いんです。

どうですかね、あまりお買い得とは思わないけど。

621 ：名無し不動さん：05/01/29 13:24:52 ID:???

>>618-620
勉強になるなぁ。

622 ：名無し不動さん：05/01/29 14:20:19 ID:ihPJjBua

http://www.ryowagrp.co.jp/ps/pge/index.html
これか　思い切りｳﾝｺ物件だな

623 ：名無し不動さん：05/01/29 15:08:19 ID:???

1000万円ぐらいの貯金を持ち金持ちとーさんを目指す
アホなおっさんから金を巻き上げる詐欺物件だな。
今時、ワンルームなんて学生も借りない猫またぎ。

624 ：名無し不動さん：05/01/29 16:44:01 ID:fQn9rbc7

今後は新規に占有面積２０㎡以下の物件は造れない区が増えてるって本当？
じゃ２０㎡以下の物件は既存不適格で建て替えできないの？

625 ：名無し不動さん：05/01/29 17:26:47 ID:0qShBZkV

>>617
悪いこと言わんから止めとけ。
せめて1ヶ月まじめに不動産投資の基礎から勉強して
それからこの物件を判断してみなさい。

626 ：名無し不動さん：05/01/29 17:49:51 ID:???

>>619
＞　DQN業者だと「赤字でも収入と損益通算出来ますから税金が帰ってきますよ」とか言うが、
＞　不動産所得の損益通算制度はなくなっているので注意。

この部分は無しで。ｽﾏｿ

627 ：名無し不動さん：05/01/29 17:56:00 ID:???

>>624
んなこたーないけど、既に近い話はある。
いわゆる「ワンルーム条例」ってやつで、
戸数、戸あたり面積、高齢者対応～～云々の規制がかかってる。
「新規建築or建て替える時に条例を守ってね&hearts」ということだから、
「既存不適格で建て替えできない」わけではない。

628 ：名無し不動さん：05/01/29 17:56:54 ID:???

♥失敗した。orz

629 ：名無し不動さん：05/01/29 23:06:23 ID:zfG49Q7d

http://www.gala-series.com/bukken/denenchofu/b00.html
これはどうですか？

630 ：名無し不動さん：05/01/29 23:22:09 ID:4h8Ns23U

東京庭園美術館＠白金にいったら隣の空き地に
この土地は都有地です。この土地を売却すると公務員を名乗り
もちかけるという話がありますご注意をみたいな看板がｗｗ

ほんと広い土地だったし、素人でもマンソンにしたら～と
想像するような物件ですわ。

631 ：名無し不動さん：05/01/29 23:27:26 ID:???

>>629
地元で「マンション建設反対」って思いっきり憎まれているやつでしょ。
すごくイヤな物件。オレはそういうのを買う奴は軽蔑するな。

632 ：名無し不動さん：05/01/29 23:38:17 ID:zfG49Q7d

>>631
今なら、契約解除できるんですが・・・。
今晩眠れませんのでマジレス希望です

633 ：631：05/01/29 23:58:30 ID:???

>>632
あっ悪い。別のマンションだった。勘違い。ゆっくり寝てくれ。

634 ：名無し不動さん：05/01/30 11:09:17 ID:???

遷都ってどうなってるのかな？
10数年内に遷都が決定するなら、不動産価値にはかなり影響すると思うんだけど。

635 ：名無し不動さん：05/01/30 14:15:52 ID:B14hxdNE

札幌と福岡の1ルームってオイシイんでしょうか？

636 ：名無し不動さん：05/01/30 15:12:19 ID:???

あなたはどこにすんでいるの？

637 ：さいたま右 ◆3vvI.YsCT2 ：05/01/30 18:50:47 ID:???

＞＞６３５　物件によりけり、この一言に尽きますな。只、トレンドはもう過ぎたと思って
良い様な悪寒。そもそも、存在したかも分からないトレンドですけど・・・。

　　∧__∧
　（ ´_ゝ`）　　　∧_∧　　
＿(__つ/￣￣￣/（ ´_>｀）　　最もだけど、６３５者にとって何の足しにも為らない
旦＼/＿＿＿/、/　　ヽレスとは、流石兄者。穀潰しの異名は伊達じゃないな。
＼　　　　　　　旦⊂ﾆ＿ﾉ
＼＼＿＿＿_|＼＿＿__ヽ　／
　＼||＿＿__.|　 |====B=|　　
　　 ||. 　　 | ＼|___l__◎..|　＼
　　　　　 |　'|￣￣￣￣|
　　　　　　　＼|＿＿＿＿|～

638 ：内科専門医：05/01/30 19:09:58 ID:p+FLpcxY

整形板でも書き込みしています
東京以外は人口減少で，今後は厳しいと見ています．でも地震が心配．

レスありがとうございました．
でも，五反田駅前1分の新築ワンルームで5パーセント
これ以上の物件て素人にはむずかしいのでは？
無借金で，約20年で投資額回収，20年後は1000万くらいでうれたら
いいと思っています．

639 ：名無し不動さん：05/01/30 19:52:34 ID:???

>>638
ちょっと調べれば分かると思うけど、五反田駅徒歩５分圏に
収益物件として販売中のワンルームマンションは非常に沢山あります。
恐らく物件数は山手線一番だとおもいます。

640 ：名無し不動さん：05/01/30 19:59:47 ID:hBr3eaGZ

>>638
20年後1000万・・・難しいかも。
長くても10年先の出口戦略を考えて行動されたほうが良いかと。

641 ：名無し不動さん：05/01/30 20:34:16 ID:LcqpCHYq

>>638
向こうが5％でいけるというのは最高にうまくいって5％とという意味では？
実はこういうマンションは3とか2％位しか行かないと考えているので5％なら
まともな部類かもしれませんね。でもそこをもう少し分析したほうが良いのでは？
①総収入
・ちゃんと家賃取れるかネットや地元の賃貸業者で調べてみるといいですよ。
・空室リスクは見込んでますか？場所が良くてもユニットバスは流行らなくなるかも？
　空室が埋まれば埋まったで仲介手数料もかかるんじゃないですか？
②総費用
・管理費、修繕積立金は適正ですか？修繕積み立てを最初は安くして後から上げるケースもありますよ？
・税金は最初の3年か5年後くらいから上がったはず。初年度の税金は永続的ではないですよ。

というリスクは最低限検討したほうが良いのでは？
ただホームページをみるともう竣工してるのに売れ残ってますね。投売りしてるのかね？
先生、時代は evidence based investment ですよ。
昔医師に世話になった元MRより。

642 ：名無し不動さん：05/01/30 23:11:39 ID:???

結局、電話勧誘で売り込んでくる物件は
プロや資産家が手を出さないゴミ物件ということですね。

それを人海戦術で素人におしつけるのが電話勧誘だと。

643 ：名無し不動さん：05/01/30 23:20:17 ID:???

>>642
ビンゴです。

644 ：名無し不動さん：05/01/30 23:30:25 ID:???

20年後に1000万でも物の価値自体が変わってるから実質700万か
家賃もワンルームは回転が速いから2年相当は無家賃と思わないと
それ以前に菱和が一番うさんくさい
ダイナも日医神和にしても

645 ：名無し不動さん：05/01/31 02:27:39 ID:BGUcnEzu

不動産所得の損益通算ができなくなったのわ売却損の損益通算であって税金は戻ります
国税庁のホムペみて勉強しなさい

646 ：名無し不動さん：05/01/31 02:29:34 ID:BGUcnEzu

素人ばかりですね情けない

647 ：名無し不動さん：05/01/31 08:51:10 ID:???

>>646
>できなくなったのわ
素人ばかりですね情けない

648 ：名無し不動さん：05/02/01 00:51:31 ID:tjG6vQd3

レーサム・リサーチの電話営業age

649 ：名無し不動さん：05/02/01 12:12:34 ID:???

>>638
そうかあっちとこっちと異常にコアなスレで出会うとは。結婚するか？

「これ以上の物件て素人にはむずかしいのでは？」
とか言ってるうちはやめとけ。つか。

　半　年　R　O　M　っ　て　ろ　、　こ　の　野　郎

650 ：635：05/02/01 12:56:58 ID:WkeW8J+f

637-638
サンクス。地方都市でも人口減少なんでしょうが、
駅近の優良物件ならと思って。
今旬な地方都市、仙台？はどうでしょうか。
それから京都あたりならマンションの絶対数が少なそうだから以外に
掘り出し物がありそう。＜ーシロート考え。

あとシロートのアイディアをひとつ。
自分の部屋なんだからネットで店子を募集しても良いわけですよね。
札幌あたりに一部屋持って、ウィークリーマンションのように人に貸して
儲けることも考えてます。なんでも不動産まかせにしたくない。どう
思います。

651 ：名無し不動さん：05/02/01 13:11:05 ID:UTA07ZDW

>>650　また貸しは違法。

652 ：635：05/02/01 14:56:13 ID:WkeW8J+f

所有してるから股貸しじゃないっしょ。

653 ：さいたま右 ◆3vvI.YsCT2 ：05/02/01 19:52:37 ID:???

＞＞６５０　賃貸なら合法、売買もやる気なら違法・・・だったような気が・・。只、之から
不動産投資をやる場合は、元金の回収の前に利率が上がる恐れが高い事を、よくよく
考えて下さい。不動産は時間と労力が大量に必要で、尚且つ、リスクが高いです。現在
のゼロ金利状態ならともかく、利率がある程度上がった場合は、素人が元取れるかは
微妙かと。特に、ローン組んでやるとかは、論外。最悪、周り巻き込んだ大きな花火に
為ります。まあ、その辺で花火に為った人から買い叩くと言う手も在り（ぉ。後、本当に
儲かる場所とかは、誰も只では言いませんて（苦笑。

　　∧__∧
　（ ´_ゝ`）　　　∧_∧　　
＿(__つ/￣￣￣/（ ´_>｀）　　兄者は馬鹿だから宅法忘れてるので、詳しい人
旦＼/＿＿＿/、/　　ヽ　フォローを頼みます。
＼　　　　　　　旦⊂ﾆ＿ﾉ
＼＼＿＿＿_|＼＿＿__ヽ　／
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654 ：名無し不動さん：05/02/01 20:09:33 ID:???

>>653
あんたキモいよ

655 ：名無し不動さん：05/02/01 22:32:01 ID:???

http://www.unitedcorp.co.jp/nishiochiai/index.html
この物件をどう思われますか？

656 ：名無し不動さん：05/02/02 00:55:19 ID:???

ワコールみたいなロゴだな。

657 ：名無し不動さん：05/02/02 02:42:38 ID:???

菱和マンションの件

実質利回り５％ということだが、それはおそらく
空室率５％OR入居率９５％で計算していると思われ。
確かに最初の３年ぐらいは維持可能だが、５年目以降は
新築メリットもなく、家賃を下げない限り入居はない。
また、最初は管理維持関連費が低く設定されている。
家賃は時間と共に下がっていくが、管理維持費は上がっていく。

１０年２０年スパンでみれば、入居率は９０％を切ってくる。
(家賃を下げれば別だが。)
また、新築物件は中古になった時点で２割価値が下がる。
２０００万で買って人が入った瞬間に１６００万ぐらいになる。

キャッシュで２０００万あるなら、REITを分散して買っとけ。

658 ：635：05/02/02 12:43:01 ID:8rdry7T2

>>653

ありがとです。

>ローン組んでやるとかは、論外。最悪、周り巻き込んだ大きな花火に
>為ります。まあ、その辺で花火に為った人から買い叩くと言う手も在り

手持ちにキャッシュ500万ほどあるので、首都圏はムリだけど札幌や福岡ならいいかなと思って。
キャッシュならリスク低いし。
オーナーチェンジ物件って「しんどい」から手放すんでしょうかね？

あと空き部屋のウィークリーマンション化なんですが、たとえば1ルームオーナーと
安く中-長期に滞在したいニーズがあえば、後は諸々の管理と保証をどうするかなんですが..
借りたい人と1ルームオーナーの賃貸契約がネット上でできるヤフオクのようなサイトを作って、
うまく運用すれば双方にとってプラスだと思いませんか？ビジネスとして成功すれば地元で委託管理引き受けて
くれる業者は出て来るような気がするんですけど。賃料はオーナーと利用者の話し合いで決まるとなれば
既存のウィークリーマンションより面白いと思うし、利用者はやってくると思います。
誰かやってみませんか？法律上の問題点はありますか？

659 ：名無し不動さん：05/02/02 21:04:24 ID:???

ウィークリーマンションなんかは家賃の高い首都圏だから成り立つビジネス
地方じゃ回転率悪くて成り立たないよ　それこそ手間ばっかかかる

２-３千万捨てても良いくらいの金のある人ならやってもいいけど
１部屋貸して何年で回収できるか　ビジネスモデルとしての将来性があるか
結局数年で飽きて辞めちゃうか

それこそそういうのを業者に任せると乗っ取りで終了
コインパーキングや自販機並のバトルになる
オーナーチェンジは医者とかが引退してからの相続対策で
換金売りも多いね

660 ：眼科医：05/02/03 02:36:50 ID:???

五反田１分見てきました。なかなか､良かったよ。これがワンルームかってぐらいゴージャスでした。１分って魅力ですよね。マンション経営って数字以外の魅力もあるはず、持ってる方の意見も聞きたいので宜しく。

661 ：名無し不動さん：05/02/03 08:40:48 ID:???

五反田駅から至近のワンルームマンションって
いつのまにか風俗の接客場になってる可能性が
大いにありえると思いますが、家賃さえ払ってくれりゃ
あとはどうでも良いオーナーさんには全然無問題ですね。。

662 ：名無し不動さん：05/02/03 11:30:34 ID:???

>>661
五反田に偏見もち杉だってｗ

663 ：名無し不動さん：05/02/03 12:04:25 ID:???

いずれにしろ菱和の物件は高いよ
こんなのよりも他に利回りの良い物件いくらでもある
ゴージャスでも古くなれば相場もそれなりに落ちる

664 ：内科専門医：05/02/03 21:54:46 ID:4ZVHe4ZN

五反田1分，売り出し価格から400万値引きしてくれたので
かってしまいました．利回りの良い物件はいくらでもあるでしょうが，
副業でやっているので，そこまでリサーチできず，こういうものにてをだして
しまいます．

山手線の駅1分はほとんどないでしょう．希少価値はあると思われる．
地価が下落するようなら損失の方がふえるでしょうね．

665 ：名無し不動さん：05/02/03 22:29:40 ID:???

>>664
あーあ、知らないよ。

あとで独立開業（もしくは改装）しようとしたときに、
投資物件に手を出していると銀行が金貸してくれなくなるって知ってた？

金融機関は融資金が投資に流れるのを一番嫌うからね。

666 ：名無し不動さん：05/02/03 22:47:07 ID:tAr6jV9q

ところで今、不動産投資ってブームなの？金持ち父さん
とかその他いろいろ本が売れてるみたいだけどどうなの
かな～。それにしては地価ってあんまり上がってないよな～
WBSとかでも特集しないし。そんなおれは５年前にワンルーム
中古で買ってしまったが・・・

667 ：名無し不動さん：05/02/03 23:00:51 ID:???

>>665
おまえ医者の平均年収しってるかい？
世間のみんなか家をローンで買ってて、キャッシュで買うのは
ヤクザ家業やってるか金持ちの相続くらいとでもおもってんの？
世の中キャッシュで家かう奴はいくらでもいてるよ？

668 ：名無し不動さん：05/02/03 23:07:32 ID:???

>>665
投資物件に手を出してるが、銀行は金を貸してくれたよ。
貸してもらえなかったの？

669 ：名無し不動さん：05/02/03 23:32:46 ID:Oy1+g5Yx

６６８
属性キボン

670 ：名無し不動さん：05/02/03 23:35:44 ID:???

>>668
漏れの勤め先は金利を高めにしてるよ

住宅ローンと事業用ローンの金利差は
危険率の差から来てるんだけど
普通、医院を建てるのなら
住宅ローン扱い（事業併設）になるのが
この場合は事業用になるね
今だと変動で２％違うし
事業用はモーゲージが作れないから長期固定もできないよ

よっぽど現金があれば別な扱いもあるんだけど
そんな人はキャッシュで建てるんだろうな

うちから借りていなければ
幾ら損をしようとも関係ないけどね

671 ：名無し不動さん：05/02/03 23:56:02 ID:???

>>667
キャッシュで家を買うやつって，いくらでもいるの？
あまりいないと思ってた
オレはキャッシュで買えたけど，ローンを組んだよ
税務署ににらまれるのが嫌だったから
悪いことしてるわけじゃないけど，説明を求められると面倒だからね

672 ：名無し不動さん：05/02/04 10:27:50 ID:???

>>内科専門医
あんたも言い出したら聞かない人だね。
みんな親切で止めてくれてるのに。
どーせ、美容系に転科するのも強行するんでしょ？

はいはい、と。

673 ：名無し不動さん：05/02/04 12:32:56 ID:???

人生ギャンブル系（しかも常に乗り遅れがち）だな。

674 ：元勤務医：05/02/04 13:52:43 ID:6Fm9eHA9

勤務時代にワンルームを４こかったけど開業んときに銀行でかりれたよ～
なにやってもリスクあるしいいんじゃないの？
それにどこに目を向けるかじゃないの？
ただもっと都心で買えばよかった反省

675 ：名無し不動さん：05/02/04 13:55:40 ID:m2Xe4ZG8

どちらをお買いですか？札幌とか福岡とかですか？

676 ：名無し不動さん：05/02/04 15:18:16 ID:???

＞内科専門医
＞眼科医
なんでわざわざ自分の職業を名乗るのかね

677 ：名無し不動さん：05/02/04 16:23:02 ID:???

ネタだから

678 ：名乗りたGirl：05/02/04 16:42:43 ID:???

>>677
なるほど！！！

679 ：名無し不動さん：05/02/04 17:35:37 ID:???

４５０万で買った１Ｒ、５年間月額６万で貸して昨年１０月退去。
さすがに３ヶ月空室だったが、２月より月５万５千円で賃借人
が見つかった。投資スケールは小さいけどラッキーな方だよね。

680 ：名無し不動さん：05/02/04 21:02:12 ID:???

>>679
御の字かと。

681 ：名無し不動さん：05/02/04 23:39:24 ID:???

五反田菱和よりは全然いいね

682 ：内科専門医：05/02/05 00:08:51 ID:SHbN6Ou7

利回り16パーセントですか．
すごいですね．築何年ですか？どこでてにいれたのでしょうか？

683 ：名無し不動さん：05/02/05 14:44:48 ID:IXyLX5BV

最低１０％なきゃ投資しちゃいかんよ。
ワンルームは競売か任売で買うもんでしょ？

684 ：名無し不動さん：05/02/05 16:21:03 ID:???

そうそう、間違っても電話勧誘で新築を買ってはいけない

685 ：名無し不動さん：05/02/05 17:20:38 ID:???

競売、任売を素人が買うのは難しいよね。
最近は利回りが良い物件がなかなか見つからなくなってしまい、
４６０万で購入、５万の家賃の物件を見つけるのがやっとにな
ってしまった。

686 ：名無し不動さん：05/02/05 19:31:04 ID:pRttaC/v

皆さんは純利益はどの様に計算してますか？

687 ：名無し不動さん：05/02/05 21:28:04 ID:2v4CNt5s

都内もいいけど、足を使って地方に行ってリサーチすると
案外利回りが２０％（単純）でる物件もある。
やっぱ投資するなら足でまわらないと。

利回り良いモノは　それだけ探す手間等大変だけどね。

688 ：名無し不動さん：05/02/05 21:53:38 ID:BISk93Jd

地方利回りに罠ってしってる？
買値安いけど、家賃も安い。
リフォーム時の設備投資額が、回収するのに偉く時間かかってしまう。
結果利回りも低くなる。
そんなババ物件が山のようにあるよ。

689 ：名無し不動さん：05/02/05 22:46:59 ID:2v4CNt5s

ちなみに家は５年で回収できた。

ばばを引かないためにその地域の不動産屋に行って
情報収集するのさ。
１，２回通っただけではそう情報を引き出せないけどね。

売るときも買った値段とほぼ同額で売れた。

690 ：名無し不動さん：05/02/05 22:59:17 ID:???

一軒家でも都内のワンルーム以下家賃だからね
見極めは必要でも、借り主を見つけるのが一番大変なんだよね

ワンルームアパート八世帯八〇〇万なんてのとか
借りる人がいない

691 ：名無し不動さん：05/02/05 23:10:02 ID:pRttaC/v

そうそう！安いのは安いなりの理由がある。
計算だけで２０％利回りだ～なんて言っても
１年も借り手がみつからなかったりして。

692 ：名無し不動さん：05/02/06 06:49:14 ID:???

本当に儲けたいなら大阪西成あいりん地区の一棟を買って生活保護者に貸すことだ。
生活保護者は生活保護が受けられなくなると困るから家賃滞納はまずないぞ。
イメージだけで相当高利回り物件がうようよしてる。

693 ：名無し不動さん：05/02/06 15:39:16 ID:???

俺も金利として割り切って不動産投資してるけど
西成なんかはどうなんでしょうかねえ
浅草なんかも地盤沈下とかいいつついざ廃墟や植木まみれの箱や土地をみつけても
土地の値段が高い　結局地主やら借地やらで売る気が全くないんだよね

大阪で分譲ビル内アパートオーナーチェンジ？なんてのがあって見にいったら
分譲事務所をパーテーションで区切って住まわせてるだけだったｗ

694 ：名無し不動さん：05/02/08 18:56:19 ID:???

695 ：：05/02/12 05:18:16 ID:Czu8jzxT

696 ：名無し不動さん：05/02/12 10:43:30 ID:???

>>692
管理のノウハウある奴じゃないと管理できない物件はおいしいよな。
俺の知り合いの中国人会社員は、中国人ばっか住んでる物件を選んで買ってた。

697 ：名無し不動さん：05/02/13 02:50:36 ID:???

m9（^Д^）ﾌﾟｷﾞｬー

698 ：眼科医：05/02/15 01:51:59 ID:???

いろいろ探したけど、15、16ヘイベーーの中古の将来はありますか？安いといっても、それなりですし、平成モノでも、もう17年です。新築のモノを格安入手したらいいのでは!?

699 ：名無し不動さん：05/02/15 14:57:41 ID:???

全て立地と仕入れ値の問題

700 ：名無し不動さん：05/02/15 22:22:30 ID:???

投資用マンションと分譲マンション、
賃貸にまわしたり、最後に転売して利益がよりでる確率高いのはどっち？

701 ：名無し不動さん：05/02/15 22:29:59 ID:lAoXwlJC

去年から興味があって調べてますが都内は厳しそう。
ローン組めそうにないので自分の田舎の駅から近いエリアの
ハンパな坪数（人気なさそうで値引きしてくれそうだから）の
上物つきの土地の現金買いを考えてます。25坪～30坪で３ＬＤＫの戸建。
500万くらいで買ってリフォームして６万～７万で貸せればと思ってます。
親はそんな小さな土地をもっても意味ないといいますが、
田舎でも安くて広い土地はクソ田舎だし、人気の場所はやっぱり高いので。
これってど甘い考えですか？

702 ：名無し不動さん：05/02/15 23:25:17 ID:???

５５０万で家賃５万５千円の１Ｒマンション、買おうか迷ってる。
管理費は１万ちょい。
買うなら端数切捨ての５００万だけどね。
ペイするかな・・・

703 ：名無し不動さん：05/02/15 23:56:38 ID:???

>>701
１年前くらいの私と同じ考えですね。私の場合、

区分所有マンション→上モノ有り土地→中古一棟アパート→新築一棟アパート

と変遷しましたが、最終的には新築アパートにしました。

土地は、ゆくゆくは自分が住むという前提で買うという意識だよね？
>>701さんが彼女いないならいいけど、結婚する可能性があるなら
嫁さん候補の意見を聞いた上で土地買った方がいいよ。

俺は現在彼女おらん（でも結婚はするつもり）ので、相方の意見も聞かずに
土地買うよりも、完全に商品に徹した一棟アパート買いに決めました。

704 ：701：05/02/17 14:14:51 ID:Eq8VmtWp

>>703さんは新築アパートですか。
私は既婚でどちらも地方出身（まったく別の地方）で東京在住。
嫁は私の田舎にまったく興味なしです。
ただ自営で将来が不安定ということ、
東京に一生住む気がないということから
田舎に土地を持つのはありかなと思っています。

705 ：名無し不動さん：05/02/19 08:11:16 ID:???

>>701
私のは新築アパです。新築は融資が出やすくなるけど利回り悪いので注意です。
もう１棟買ったら手持ち資金が底を尽くので、そしたら見合いでもして結婚します。

701さんは既婚なんですね。奥さんが「いいよ」って言ってくれるならいいんじゃ
ないですかね。ただ、そこに住む気がどれくらいあるかは勘案した方がよろしいかと。
「結局住みませんでした」とかってことになるくらいなら、商品価値の高い土地を
買った方が…って話になりますから。５００万って決して侮れない金額ですよ。
１０００万あれば、３０００万くらいの首都圏の中古アパートの融資してもらえる。
（物件の収益性にもよりますけどね）

706 ：701：05/02/19 13:58:27 ID:3X9u4ykr

実際のところ融資してもらえる自信がないのです。
自営で信用がない、ローンを抱えている、収入が下がり気味など
いろいろあって、選択肢は手持ち資金で買える
中古マンションか小さな土地くらい。
いろいろ考えると不動産投資はムリ？という気もしますが、
小さくはじめるならできそうな気がして。
まず１軒もつことからはじめていずれはアパートが目標です。

707 ：名無し不動さん：05/02/19 15:23:18 ID:06MpNhaa

小さくやるなら大きくやりなさい、一億以内の物件で利回り11%あれば良いが。素人には、そんな物は回らないかな…
新築、中古合わせて業者が要らない者を一般に出すからねー。

708 ：名無し不動さん：05/02/19 22:20:37 ID:???

１０００万ほど余裕資金ができたので、中古ワンルームマンション
の購入を考えているのですが、２～３年前より値上がりしているよ
うな気がします。ペイオフの影響でしょうかねぇ。

709 ：名無し不動さん：05/02/20 09:32:07 ID:0k4FGbCo

>>707
貧乏リーマンだけど1億の物件ほしい（－－）
中古物件、１億、銀行は融資してくれるかなあ？

710 ：名無し不動さん：05/02/20 10:12:29 ID:J41XiC8M

本町界隈に４００～５００万位で売ってる中古ワンルームはどうですかね？

シングル層や単身赴任層とか、都心（本町徒歩圏）だと借り手は
付きやすそうだし、１０パー位で安定的に回せそうな気がするのだが

711 ：名無し不動さん：05/02/20 11:35:11 ID:???

>>4　で挙げられてた物件、いまだにそのままだな
築24年 (1979年7月)のままだし、やる気ゼロ。

712 ：名無し不動さん：05/02/20 11:43:40 ID:???

本町って横浜（違ってたらごめんなさい）のことですよね？　
伊勢崎町とかまで足を伸ばすともっと安くて広い物件がありそうですが、
関内方面はＭＭに喰われてガラガラなんですかね？
私も横浜関係の情報、知りたいです。

713 ：名無し不動さん：05/02/20 13:58:02 ID:???

>>709
融資してくれる場合もあるが、貧乏リーマンって自分で言うようなら無理。

714 ：名無し不動さん：05/02/20 15:25:47 ID:???

>>709
そのために商工ローンがあるじゃないか。
どんな方法を使ってでも取り立ててくれるから何も心配はいらないぞ

715 ：名無し不動さん：05/02/20 15:30:27 ID:???

投資マンションが売れなかったら
ＲＥＩＴに衣替えさせちゃえば
紙切れで集金できるよね

ＲＥＩＴが一番

716 ：あるふぁ：05/02/20 16:08:35 ID:TLR7k7z2

アパート経営のリスクはいろいろありますが、
①入居者が部屋で自殺をした場合、その部屋はどうなるのでしょうか
②中規模地震で建物が倒壊等し、入居者に損害を与えた場合、賠償責任を
　どの程度負うのでしょうか
これらのリスク回避の方法はあるでしょうか。

717 ：べーた：05/02/20 17:09:54 ID:???

>>716
1　自殺可物件になる
2　ある程度

718 ：名無し不動さん：05/02/20 22:00:31 ID:wHZ0VZM3

>>716
717-1は面白かったけど、マジレスすると
１）しばらく訳アリ物件として貸す。もしくは知人を住ませて、
　　ほとぼりが冷めたらまた普通に貸す
２）所有者の瑕疵が無ければ大丈夫。ただし、設計や管理の問題があった場合、
　　借り主からの賠償請求は所有者に来る。

なお、リスクを回避する方法は無いので、それらを含んで投資すべし。
見かけ利回り１０％なんて物件には手を出してはいけない。

719 ：名無し不動さん：05/02/20 22:50:28 ID:x6WkxiSA

>>712
済みません。　大阪市の本町の事です。

720 ：712：05/02/25 17:18:50 ID:???

そ、そんな・・・
ボク泣いてないもんっ！

721 ：名無し不動さん：05/02/26 01:32:26 ID:???

ワンルーム買うのに、①大阪②福岡③横浜④川崎⑤相模原⑥仙台で迷っています。
神奈川在住なので③～⑤が有力ですが、地方の物件もそれなりの中核都市なら
魅力ありますよね。
どんなもんでしょ？

722 ：物件探し中。com：05/02/26 11:44:39 ID:5w7c20Dv

このサイト結構使えるかも。
http://www.kenbiya.com/
検索しやすい。

723 ：名無し不動さん：05/02/26 14:13:16 ID:???

＞722
情報ありがとう。今、７部屋あるんで物件探しも目が
肥えて来たつもり（？）です。
家賃収入のみで暮らすのが夢ですので頑張って探します。

724 ：名無し不動さん：05/02/26 14:29:19 ID:xxEKTJJ8

最近不動産投資に興味を持っています。
六本木駅6分　950万円のマンション
築31年で賃貸中で家賃が85000円　選択置き場は無く
ランドリーが設置されている。
投資用にどうですか？

725 ：名無し不動さん：05/02/26 16:13:52 ID:2QfEBnh4

>>724
その予算があって六本木に固執してる訳じゃ無いなら全くオススメできない
この辺りには築20～30年位の洗置無物件ゴロゴロあるし実際空き部屋の数も多い
洗置無しでこの位の賃料なら殆ど事務所向になるけど、いずれにせよ何かの付加価値（最上階角部屋・駅歩1分・ヒルズ、東京タワー一望）が無いと資産価値としてはどうかと…

726 ：名無し不動さん：05/02/26 17:47:23 ID:???

８５０００円の家賃なら粗利１２％で８５０万が上限だと思います。
できれば築３１年で水周りの修繕費がかかることを材料に端数切捨
で８００万くらいなら買いですかね。
ちなみに私は曙橋徒歩１分の物件を８３０万で買って８５０００円
で貸してますよ。
六本木にしても９５０万は築年数の割に高すぎると思いますね。

727 ：名無し不動さん：05/02/26 22:08:48 ID:TlASVg4W

ランドリー設置という時点でかなり古臭いね
金掛かりそう

728 ：名無し不動さん：05/02/26 22:56:13 ID:xxEKTJJ8

アドバイスありがとうございます。
やっぱり少し高いですよね。

729 ：名無し不動さん：05/02/27 02:31:49 ID:???

800万円の物件、現金で買ったら「お尋ね」きますか？
これっぽっちならスルーされますかね？
根堀葉堀されると困るお金でして。。。、不動産投資に使いたいと
思ってます。２７歳年収４５０万の夫名義で購入したいのですが。

730 ：名無し不動さん：05/02/27 11:45:28 ID:???

>>729
お尋ねが来ても，出所がハッキリして問題なければ，何の心配も無い

731 ：名無し不動さん：05/02/27 13:17:38 ID:???

実は物の転売などをしてここ３年くらいで貯めたお金です。
申告もまったくしておらず・・・私が私の名義の口座を使用し貯めたお金です。
そういうわけで出所がハッキリしていないお金という事になります。

732 ：名無し不動さん：05/02/27 18:18:59 ID:???

それ最近税務署が大量に脱税でつっついた奴だろｗ
やばいぞ

733 ：名無し不動さん：05/02/27 21:34:59 ID:???

よほど将来性のある場所じゃないと収益あがらないだろ
うちの町なんかあちこちに「テナント募集中」「入居者募集」の貼り紙・看板が見られるよ
ほんとスカスカ状態
もうすぐ人口減少が始まるし

734 ：名無し不動さん：05/02/27 22:18:40 ID:???

>>729
現金だろうがローンだろうがお尋ねはくるよ。
まあ、年収４５０万あれば８００万の物件を買ったとしてもそれほどおかしくないと思われ。
４０００万の物件じゃあぶないけど。

でもそんなことでﾋﾞﾋﾞﾙならちゃんと申告しろ。
732の言うとおり最近厳しいらしいよ。

３年で８００万か、、、
バレたら怖いね。

735 ：名無し不動さん：05/02/27 23:47:45 ID:???

今までどんぶり勘定でやってたので。すみません。
この春からキチンと計算して申告しようと思います。

736 ：名無し不動さん：05/02/27 23:53:59 ID:???

ざっと計算したら、３００万くらいは夫のボーナスでした。
夫婦のお金でもキチンと分けておかないといけませんね。

投資しようと思い立ってから自分の環境を確認して改めて
大雑把な性格を直さなければと自覚しました。
改心しなければ投資で成功なんてしませんよね。がんばろうと思います。

737 ：名無し不動さん：05/02/28 05:55:17 ID:???

電子取引に課税なんて税務署にしてみたら十八番中の十八番だろうからなぁ

738 ：公務員：05/02/28 22:04:51 ID:???

800万ぐらいの中古で､失敗したっぽい経験の持ち主いたら教えて下さい、お願いします。

739 ：名無し不動さん：05/03/01 20:52:47 ID:???

大阪や名古屋の１Ｒ情報に詳しい方、どのあたりが需要が多いかなど
アドバイス下さい。お願いします。

740 ：名無し不動さん：05/03/02 15:27:58 ID:B8mxgzUo

テレアホ物件をうっかり買って２年目。
毎月の収支はプラスなんだが、これに飲み代やら趣味に使った費用やらを
無理矢理必要経費に組み入れて赤字決算とし、今年確定申告することに。
国税庁のＨＰでシミュレーションしたら、還付金はローン総額の１％程度。効率悪すぎorz・・・。
んでも、好きなことに使える財布が１つできたからいいか・・・とも思うこのごろ。

741 ：名無し不動さん：05/03/02 16:25:16 ID:???

大阪は地価の下落が止まらんし、市内の家賃相場は低いし（金持ちは北摂へ行くことが多い）
関西在住ならともかく、他地域の人にはお勧めできない。

742 ：名無し不動さん：05/03/02 19:56:48 ID:1lIST/WV

740 マンションの戸数が10部屋いかなら白で申告できるし基本的には領収書いらずに 300万くらいなら赤字だせるよ

743 ：名無し不動さん：05/03/02 20:30:02 ID:???

>>742
領収書いらずに 300万くらいなら赤字って、どうやって？

744 ：名無し不動さん：05/03/02 22:16:13 ID:1lIST/WV

743 減価償却、借入金利子はあんまり無茶できないが雑費や空白の欄は適当にやればいぃ空白の欄は管理費などなど収入が100万でも経費で400万くらいは領収書添付せずに問題なくいけるよ

745 ：名無し不動さん：05/03/02 22:28:28 ID:???

>>744
調査されたらアウトでは？

746 ：名無し不動さん：05/03/02 23:17:30 ID:1lIST/WV

745 そんな小さな個人の所得じゃ捜査されることはまずないです
そんなことで調べてたら公費がいくらあってもたりませんよ

747 ：名無し不動さん：05/03/02 23:29:05 ID:???

>>746
えー税務署来るよー

748 ：名無し不動さん：05/03/03 00:20:06 ID:???

実際、個人のとこでも思い出したように来るよ。
かなり適当に選んでるらしいけど、>>744みたいなことやってて
怪しいと思われてたら、ちょっとやばいかもしれない。

749 ：名無し不動さん：05/03/03 01:39:23 ID:???

今撤退してりゃ問題ないけど継続で
毎年500万超える収益でやってたら刺されるね

750 ：名無し不動さん：05/03/03 02:17:02 ID:???

脱税60万が税務署の黒字の目安とか言うよなぁ。
それ以下でも運がわるケりゃ来るんだろうけど。

751 ：名無し不動さん：05/03/04 05:54:17 ID:7X0rkuBl

投資用ワンルームマンション経営
http://ryouhin.hp.infoseek.co.jp/mansion.html

752 ：名無し不動さん：05/03/04 10:06:13 ID:???

四百万もの金額を領収書無しでやってたら絶対コレな～に？のお尋ねくると思うんだけどねぇ
「何処で買いました？」「～～～です」「買った店に確認しますね」
で死亡だと思うんだが

753 ：内科専門医：05/03/04 16:16:58 ID:5hlIsFzn

不動産競売に挑戦したいと思っています．19平米のワンルームマンションですが
最低落札額は150万円，管理費滞納は30万円．家賃相場は38000円位です．
いくらくらいで落札できるのでしょうか．15パーセント増しの180万円
位で考えています．どなたかアドバイスをお願いします．

754 ：　：05/03/04 23:13:14 ID:HcjxMAtY

いい加減な申告してるといつかは必ず来るよ。
そして、過去５年分に遡って取り立てられる。

テレアポ屋はいい加減だから、
本来経費に出来ないものや合算できないものでも
平気で「これで節税できます」ってやるんだよ。

ありゃ本当に詐欺だ。

755 ：名無し不動さん：05/03/04 23:39:27 ID:GI0Qi6v+

いやいや実際私も400～500万は赤字を出して申告していますが過去の
一度もお尋ね来た事はありませんよ。
個人の申告は本当に簡単な物みたいですね。
私は12年申告をしている開業医です。

756 ：名無し不動さん：05/03/04 23:46:31 ID:???

出し方の問題

757 ：名無し不動さん：05/03/05 10:19:36 ID:???

普通は不動産とかに手を出さない限り来ないよ
ブランドや車程度だったら　一千万買っても来ない

おたずね来たらおみやげは用意しておかないとね

賃貸なのに個人利用以外の収益不動産買ったりすれば来る可能性は高い。

758 ：名無し不動さん：05/03/05 11:46:15 ID:???

築15年強のワンルームを買おうか迷ってます。一応オーナーチェンジですが、
退去後、借り手を探すことを考えて入居率を調べたところ90％弱でした。
この入居率なら利回りを欲張らなければ回っていきますよね？

759 ：名無し不動さん：05/03/05 12:25:05 ID:???

自営の駆け出しで年収ほとんど無いときに自宅用のファミリーマンションと
賃貸の１Ｒ２部屋を同時に買ったら、予想通りおたずね来たよ。
でも資金の出所が親の遺産ということ、相続税申告書提出の日付を書いて送り
返したらそれっきり。ある程度の資産枠があることだけ証明すれば、あんまり
深くは追求してこないよ。

760 ：名無し不動さん：05/03/05 20:26:11 ID:???

こない＝脱税し放題。そりゃそうだ。だが税務署は毎年業種を絞って探している。
パチンコばかり上げられたり、医者ばかり上げられたりと。建築系を近年無いのは不景気すぎだから。

医者は元々90％は課税されない。だが職種ゆえに厳しい倫理観が必要とされるので
申告漏れではなく脱税とみなされることが多いそうな。重加算税とかたっぷり取られちゃうかもね。
見つかるややこしいからマネしないように。さかのぼって取られるからたいへんだよん。

761 ：名無し不動さん：05/03/05 22:45:39 ID:WgQzuaLS

>>759
遺産相続なら殆どスルーだね
おたずねで自信持って答えられるなら問題なし
ヤフオク転売なんかは怖い

762 ：名無し不動さん：05/03/05 22:53:10 ID:???

話しが脱線しますがヤフオク転売で怖いのって幾らくらいから？？
小遣い稼ぎでチケットの転売で２～３万くらい月に儲けてますが
年に１００万くらいいって初めて心配、というレベルですよね
いくらなんでも。

763 ：名無し不動さん：05/03/06 01:04:13 ID:???

んなもんだったら大丈夫だろ　仕入れ原価もあるし
月に百万利益があって不動産なんか買ったら覚悟しる
一番確実なのは郵便為替か現金書留だな

764 ：名無し不動さん：05/03/06 03:42:41 ID:???

適当な経費を計上しても大丈夫だ、という話から
申告しなくても大丈夫という話にかわってるし。

765 ：名無し不動さん：05/03/09 02:14:07 ID:NO2gnhbu

今年の赤字が330万位出し　所得税の還付が60万ほどありました。
6月からは住民税の軽減もありますので、少し生活のたしになります。
まともに払うのがバカらしいし～　藁

766 ：名無し不動さん：05/03/13 10:42:10 ID:???

ちょっと話が変わりますが、私が今お世話になっている
収益系物件仲介の不動産屋で最初に紹介された昨年末新築の物件（２３区内6000万）
なんですが、わりと近所なんで昨日フラっと見物しに行ったら、まだ空室が残って
いるようでした。そりゃ一部屋平均１１平米くらいしか面積ないんじゃなあ。

不動産屋の社長は「新築は絶対埋まりますよ～お得ですよ～」とか言ってたけど
買わなくて良かった。結局買ったのは別の物件で、今月末には満室いけそう
で一安心なのですが、一歩間違うと地獄行きだったんだなと、背筋寒かったです。

っていうか、不動産屋って本当に無責任ですね。つくづく不動産購入は自己責任だなと。

767 ：名無し不動さん：05/03/13 11:02:42 ID:???

正直新築はよっぽどな設定しない限り埋まるよ。
費用対効果をみたときにどうかは別としてね

768 ：名無し不動さん：05/03/13 11:09:38 ID:???

不動産屋なんて他人のことはコケにすることしか考えてないからね

769 ：名無し不動さん：05/03/13 13:02:07 ID:???

アパートは難しいよね。
売るときにキャピタルロスが出るし、出入りが激しいから広告費がばかにならないし。
東京ルールも出来たし…。

770 ：名無し不動さん：05/03/13 14:23:19 ID:???

東京ルールは全然大丈夫だろ
はっきりいって全部一律にこれダメっていってくれれば何の問題もない
国が東京ルールを法律にしても別にいい
嫌なのは解釈の仕方が全然かわってくるような制度

771 ：名無し不動さん：05/03/13 17:46:33 ID:???

アパート買うか建てるかを検討しているのですが、東京ルールは実際には
適用されるケースは少ないのですか?

772 ：名無し不動さん：05/03/13 18:22:54 ID:???

されるよ、事前にされることがわかってるルールだから何の問題もないっていってるの

773 ：名無し不動さん：05/03/13 19:36:27 ID:???

でも結構オーナーの費用負担は大きいですよね。
現金で叩いて少しでも高い利回りを確保して買わないと危ないですね。

774 ：名無し不動さん：05/03/13 20:04:59 ID:???

何が？東京ルールのないようしらないんだったらちゃんと全部よんでこい

775 ：名無し不動さん：05/03/13 23:11:24 ID:???

退去時の費用負担がオーナー側が原則負担ということだと思ってました。

776 ：名無し不動さん：05/03/14 18:23:00 ID:OKwBfotX

賃貸メイト。おとり物件ばっかり

777 ：名無し不動さん：05/03/14 19:13:42 ID:???

>不動産屋の社長は「新築は絶対埋まりますよ～お得ですよ～」とか言ってたけど
こういうこと言う輩は信用しないほうがいい。

778 ：名無し不動さん：05/03/15 16:38:22 ID:???

1999年に650万で家賃6万9000円のオーナーチェンジのワンルーム買った。
2001年3月に借り手退去。4月から家賃6万円で別の借り手が着き、
2004年12月まで居住後、退去。
2005年3月、家賃5万5000円で借り手がまた着いた。
利回りの下がり方から言って、手持ちのワンルームで一番の失敗例かな。

779 ：778：05/03/15 16:39:48 ID:???

ちなみに売却も考えて査定に出したら、昨年の売買事例で570万
くらいで流通してはいるらしいが・・・

780 ：778：05/03/15 17:09:13 ID:???

でも懲りずに330万で家賃4万5000円の物件、また買ってしまった。
退去後もこの金額なら家賃3万台後半で募集しても元は取れる。
あー気が小さいから一棟買いなんてお金があっても自分にはできな
いな。

781 ：名無し不動さん：05/03/16 09:49:27 ID:???

家賃安いですねえ　とりあえずは東京じゃないですな
仕入れ値から見ると高い物件なのかな？

782 ：名無し不動さん：05/03/16 18:03:02 ID:???

差別されるには朝鮮人の方にもそれなりの原因がある、例えばあの有名な朝鮮人詩人の金素雲氏
は、その自伝の中で次のように書いている

　日本人所有の家を借りたなら、家賃は一切払わなくてもよいというのが、その当時（昭和の
初期―筆者注）同胞の間では常識化していた風習だった。
　「お前らは国まで盗んでいったじゃないか。家賃ぐらい何だ！」
　――こちらにはこんな腹があったが、引っかけられた日本人の側では恨み骨髄にならざるを
得なかった。家賃をもらうどころか５，６ヵ月分の家賃に当たる金を＜立退料＞という名
目で払わなければならなかった。こんなとき、その仲介の役割を果たすのが、いうなれば叔父
の職分だった。（同胞が集団居住する町には、こんなブローカーが必ず何人かいた）
　１，２年ただで住んでは＜立退料＞をせしめて家を空けてやることもあったが、時には引っ
越した次の日に大家から立退料を取ってまた引っ越していく、そんな場合もあった。
　その立退料の半分ぐらいにあたる金が叔父のようなブローカーの懐に入ってくる。もちろん
これは４，５０年前の昔話ではあるが、こんなやり口がその後長い間い年月を通じて、大多数
の日本人の生活感情の底に＜チョーセンジン＞を敬遠し蔑視する後遺症の種となったことも事
実である。

783 ：778：05/03/17 20:31:39 ID:???

＞781
仰るとおり地方物件ばかりです。まぁ適当に回転してくれれば・・・くらい
の気持ちでやってます。
ちなみに私、東京人ですが、東京ルールってよく知りません。地方物件の
場合、今年に入ってからの退去でも現状回復は１００％、借主負担ですよ。

784 ：名無し不動さん：05/03/17 23:49:27 ID:F4xIJhpm

訴訟も多い大阪ルールってのも東京から見ると解らない
安物の照明交換を定価でつけてるから

785 ：名無し不動さん：2005/03/22(火) 22:38:16 ID:???

敷引き金と敷金の違いって何？　関西ルールがあるのかな？

786 ：名無し不動さん：2005/03/23(水) 00:50:02 ID:???

敷引きって「返さないと決まっている敷金」じゃ無かったっけか

787 ：名無し不動さん：2005/03/23(水) 00:57:50 ID:???

大阪は敷礼は無いけど保証金があってそれを返すか返さないとか
出るときに倍払えとか言われるので訴訟になる。

788 ：名無し不動さん：2005/03/23(水) 01:34:01 ID:NBKYA5mh

最近不動産投資を考え始めた者です。
FPコミュニケーションズのセミナーについて情報をいただけませんか？
また、他社でよいものがあったら教えていただけませんか？

789 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 01:14:44 ID:RLTWM3ni

東京のスカイコ－トって、物件や会社はどいう感じでしょうか。
ご存知の方います？

790 ：内科専門医：2005/03/25(金) 13:18:07 ID:Bn6EkLU8

１件スカイコートもってます．ワンルームのディべではトップ３に
入るでしょう

791 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 15:14:39 ID:???

>>790
新築で購入されたんですか？
場所はどこですか？

792 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 19:39:44 ID:IOHGWjKl

スカイコートって修繕積立金が安すぎると思うのですが
大規模修繕時には相当な一時金が必要なんでしょうね

793 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 20:19:58 ID:???

こういうのに手出す奴って真性の馬鹿でしょ
そんなに収益出るんだったら自分で保有し続けるってのw
ほんと、まだバブルの癖の抜けん奴がいるんだな

794 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 20:37:04 ID:KyYWdQ5J

793 おめぇが古いんだよぉバルブ時はキャピタル商品今はインカム商品なのぉわかるぅ？わりぃ頭で考えてみてちょ価格も底で金利も底今が買い時なのぉ～ばかぁ～

795 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 20:38:18 ID:KyYWdQ5J

793 もっと理屈を理解しなさいまず会社が販売してるのかほんとアホ丸出しだね

796 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 20:39:06 ID:???

>>794
お前みたいなのに騙されるのは元バブル世代の馬鹿しかおらん

797 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 20:55:08 ID:KyYWdQ5J

796 おめぇキャピタルとインカム意味わかってる？おれわかんねぇから教えてくれよ～ﾜﾗまじたのむからさぁ

798 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 21:18:40 ID:???

利回りと言葉を変えるだけで騙されると思ってる？
そんなもんで騙される珍しい奴今時いねえよw

799 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 22:42:44 ID:KyYWdQ5J

798 答えなってねぇよﾜﾗキャピタルとインカムの違い答えろよちなみに利回りにも色々あるのわかってるの？チェリーボーイﾜﾗ早くしねぇとアホばれちゃうよ～

800 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 23:02:53 ID:nrkdn1s4

オンボロで、仕様が古い中古を買う奴の方が、終ってる気がするけどね。価値ないし、賃貸、つき悪いよ！新築を安く買い叩ければ良いけどね。今のスカイコートはいんじゃない

801 ：名無し不動さん：2005/03/25(金) 23:09:38 ID:KyYWdQ5J

800 叩いてって言ってるけど 15パーセントくらい引いても業者は利益が300万はあるのご存じ？スカイコートだけじゃないよ

802 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 00:58:27 ID:Jcln7EeR

こと都心の話で言うと、築20年前後・利回り8%というのが
ひとつの目安のような気が

築10年程度で利回り8%だと、結構良いのかな

ある程度持って回して、9%の利回りで転売、
で利益が図れればそんなに難しい話じゃないが、
時間がかかるのと、ローンが使えないことから万人が取り組める
投資ではないよね

最低3000万くらい潤沢に動かせるお金があるとか、
5年10年っていう長期的な目線が無いと旨味も薄くなりますね
持ってれば持ってるだけ確定利回り分、利益になるものだし

803 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 01:05:36 ID:jP5ohQOj

不動産投資に否定的なことをいうやつは
だいたい投資用の不動産を持っていない
法則。憶測や風評でしか意見が言えない。

804 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 01:54:18 ID:???

まぁでも将来的に有望な土地って銀座とか一般人がおいそれと手が出る土地じゃないのはたしかなんだよなぁ

805 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 02:32:10 ID:XiYwi7A0

>>803
その通り　

806 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 02:41:43 ID:XiYwi7A0

「投資」という物は当たり前だがリスクが伴うものである。
投資マンションを批判する奴は　せいぜい1000万までの預金を
銀行に預けるのが限界奴でしょう。
ただ今まではそれで良かったと思いますが　これからは投資マンションだけではないが
個人自己防衛が必要になってくるでしょう。
実際日本人が投資という分野に鈍感だからこそ　外資系の会社に良いようにされているんじゃないかな。

807 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 03:28:26 ID:???

別に鈍感じゃないよ
バブルのときも土地ころがしやったんだし
ただ極端に臆病になってるだけ

808 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 12:45:31 ID:045Khkja

807 あんなのは投資じゃないよ朝買って夜売れば儲かったしかも誰一人としてバブルが弾けるなんておもってなかったし銀行も金をばらまいた 807 笑われるから投資家なんて2ちゃん以外ではいうなよﾜﾗ

809 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 12:52:28 ID:wTnP5P59

今のは完全に投資だよ
敷地の狭いのや立地の悪いのはいまだに売れない
あの時代は登記簿だけを見て銀座だ六本木だとかで値段をつけてた時代
まあ銀行もそうだし規制がかかっても住専やノンバンクまで使って
金借りて買ってたﾔｼは崩壊したけどまたその時代の連中が復活してきた。

810 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 13:10:57 ID:045Khkja

809 正確にはあの当時は取引事例法といって近辺の物件の取引事例によって鑑定士が価格を決めてたんだよ今は収益還元法が都心部の不動産には適用されているがな

811 ：投資家 ◆rOGaJBSG0o ：2005/03/26(土) 13:12:17 ID:pYnihptV

金が余っているので一棟マンション買いたいのですが駅さえ近ければ都心でなくてもＯＫです。
情報量の多い仲介会社とか信頼できる転売業者ご存じありませんか？
予算は20億円くらいで10棟ほど購入することを考えてます。
できれば2億円以上で築20年以内、利回りは表面8%希望です。
業者さんでも仲介さんでも結構です。

812 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 13:19:29 ID:045Khkja

811 ネタですか？真剣であれはこんな2ちゃんのニート集団に聞くのが間違えてるよﾜﾗ

813 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 13:49:38 ID:???

長野の一棟売りマンションはどうだ？

つうか都心で予算2億ぽっちじゃ一棟マンションなんか買えないよ。
２０億金があるなら土地仕入れてマンションデベに転売するのか
一番金になるね

人に任せるならファンドでも買って置け

814 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 14:54:03 ID:???

>>808
あのな、世の中の投資と名のつくものは全て過渡期があるんだよ
自動車産業も機械もコンピューターも全部そう。
それが比較的まともに制御できるか出来ないかってだけの話で
プレミアムが付かない投資対象なんて無いｗ

815 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 15:35:47 ID:6wQZUs+2

ワンルームを買おうと思っているが、儲かった分は確定申告する？
するとしたら青色でやってるのか？白色？
年間50万も行かないからな

816 ：投資家 ◆rOGaJBSG0o ：2005/03/26(土) 16:07:38 ID:pYnihptV

購入するのは一棟20億円でも5億円でもいいんです。
実は都心と利回りにこだわった区分所有のワンルームをエリアも築年数もバラバラで10戸ほど保有しています。
約2億円を投じて年収1850万円ありますが長期空室やら滞納やら修繕やらで、手間暇かかる上に収益が安定せず、
個別に賃貸管理してくれる会社も少なくて面倒なので一棟マンションにシフトする計画です。
知人の仲介会社だけでは知識も情報も乏しいので、お勧めがあったらご教示ください。

また都心にはこだわりません。郊外で結構です。
宜しくお願いします。

817 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 16:42:33 ID:/6rPUted

>>816
戸別だと管理の手間や費用はかかるのは確かですが
中古での購入価格はむしろ割安なことが多いと思います
建物の古い分譲マンションだと土地持ち分の時価の半値くらいで買えることもあります
一棟買いだと　坪単価２５０万、１００坪の敷地に築３０年の建物が建っている物件で
も１億２５００万で買うのは無理だと思います

818 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 16:56:27 ID:045Khkja

814 いってる意味がわかんねぇよ頭あんまよろしくねぇの？

819 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 17:00:20 ID:045Khkja

815 申告は白だねぇローン組めば金利やら減価償却でプラにはならないし現金で中古ならべつに申告しなくても問題ねぇよホントは20万を越える収入は申告義務は発生するけどね

820 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 17:03:21 ID:???

>>818
頭よろしくねぇのはお前だよｗ
投資と投機、投資対象になったものが
バリューからプレミアム、グロースへと変わる過程、なんにもわかってない

821 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 17:06:00 ID:uDwlhqj7

30㎡程度のマンションを投資物件として購入検討中だけど、
例えば、高齢者が住んでて、老衰や自然死した場合、
次に賃借人と募集したときに、その事を重要事項説明で
賃貸希望者に説明する義務ってあるのでしょうか？

822 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 18:12:48 ID:045Khkja

821 そんなのわタッケン行法にはねぇよ 820おめぇなにがいぃてぇの？横文字ならべて頭いいって言ってほしい？ﾜﾗ投機と投資じゃどうちがうの？おせぇて② ちなむに昔はキャピタル今はインカムわかるよね？

823 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 19:27:22 ID:???

必死で横文字並べて返してもなぁｗってかマジでわからんの？
投資で利益を得ようって人間にとってはインカムゲインとキャピタルゲインと同程度の一般用語だと思う
実際に投資なんかをしない不動産屋とかなら別だけど。

824 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 19:30:09 ID:045Khkja

823 おめぇとゎはなしかみあわねぇからスルーします投資したくても銭のねぇニートくんへ

825 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 19:37:07 ID:???

本当に不動産屋だったのか、別に揶揄する意味で書いたんじゃないよごめんごめんｗ

826 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 20:49:08 ID:???

２人とも、おちついてくれ（*´д｀* ）

827 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 21:58:40 ID:045Khkja

826 自作自演？ﾜﾗ

828 ：↑脳味噌腐ってんじゃねーのオマエ：2005/03/26(土) 23:09:01 ID:pZrfnNEV

>>825
あんたの味方します。

829 ：名無し不動さん：2005/03/26(土) 23:37:19 ID:045Khkja

828 2ちゃんに味方も糞もねぇよおめぇリアルじゃ連れいねーべ？ﾜﾗ意見あるなら理屈でこいや

830 ：名無し不動さん：2005/03/27(日) 00:59:29 ID:p321m6mE

>>825
こいつはニート決定だな。
マジキモイょ

831 ：名無し不動さん：2005/03/27(日) 01:40:45 ID:???

829＝830必死すぎだよ

832 ：名無し不動さん：2005/03/27(日) 06:53:47 ID:4MO0SDi1

>>829
　↑
やっぱ腐ってるわ、コイツｗ

833 ：名無し不動さん：2005/03/27(日) 10:12:00 ID:djEARRL3

831 832 自作自演？

834 ：名無し不動さん：2005/03/27(日) 10:46:34 ID:???

千葉県の人がいるなｗ

835 ：名無し不動さん：2005/03/27(日) 22:49:03 ID:AXBa2A+8

http://page13.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/r10265186
利回り15%

836 ：名無し不動さん：2005/03/27(日) 23:39:38 ID:???

>>833
妄想乙。

837 ：名無し不動さん：2005/03/28(月) 00:19:21 ID:prk93hM8

ワンル-ム会社もいろいろありますが、就職を考えた場合、菱和・FJ・スカイコ-ト
といった大手が収入的に見るとやはり良いですかね？
でも、新興の会社の方が早く一人前になる為に、しっかり面倒見てもらえそうな感じ
もありますが・・・。
実際はどんなもんでしょうか？

838 ：名無し不動さん：2005/03/28(月) 01:15:35 ID:3cBSrzwe

>>837
俺はどうせ就職するなら　大手よりも中小の方が良いと思うよ
大手の場合　幹部クラスが確立されているため　なかなか上にも
上がりずらいし　組織として確立されているため　
会社を大きくするという目標意識も薄くなりそうな気がするしね。
当たり前だけどFJさんや菱和さんのように会社のネームバリュー
があれば契約が取りやすい分　案外営業力のない営業マンが多いよ。
俺も何度かお誘いお受けましたが　そのような考えがあったので
断りました。
長文でごめんなさい。

839 ：名無し不動さん：2005/03/28(月) 02:09:35 ID:J18dB5SK

>>837
営業力を磨きたいのなら
ワンルームの会社よりも商品取引会社の方がいいと思うが

840 ：名無し不動さん：2005/03/28(月) 06:53:10 ID:BHxJ1YCu

今勤めるなら株真剣にやって利殖したほうがいいよ

841 ：名無し不動さん：2005/03/28(月) 09:03:22 ID:???

空室を埋めようと思ったら何をしたらいい？？

842 ：名無し不動さん：2005/03/28(月) 12:06:44 ID:???

原因を突き詰めろ

１．家賃
２．立地
３．内装設備
４．周辺環境
５．委託している不動産屋の営業力

周りがも空室が多くて下げる余地もなければ価値も上がる見込みがなければ
とっとと売却

843 ：名無し不動さん：2005/03/29(火) 02:03:23 ID:yjE33fIa

あげ

844 ：名無し不動さん：皇紀2665/04/01(金) 01:59:47 ID:OBEH4iJ5

中古わんるーむを契約時点で、やめてしまいます。当時の企画がこれからのニーズにあわないのと、修繕の不安もある。うまくいってる方情報下さい。

845 ：物件探し中。com：皇紀2665/04/01(金) 11:25:29 ID:VzzohLuJ

だれか、1F にワンルーム持っている人いないっすか？
これ、場所結構よくって、そこそこ結構きれいそうなんだけど。
やはり1Fというのがきになるんだよなぁ。
http://www.kenbiya.com/realestate/10308
最近、いろいろ空き巣とかあるようで、
防犯対策とかみなさんどうしてますっか？

846 ：名無し不動さん：皇紀2665/04/01(金) 22:11:22 ID:+8O/IG/b

>>845
鍵を替えて、２つにしろ。サムターンカバーはドンキでも手軽に買えるから付けるべし。
窓ガラスには防犯フィルムを貼る。地震の時のガラスの破損対策にもなって一石二鳥。

847 ：名無し不動さん：2005/04/02(土) 11:54:11 ID:???

住むならやめとけ
貸すならそのままでOK

それ以前に高いな

848 ：物件探し中。com：2005/04/02(土) 16:42:17 ID:7gXdeztO

なるほど。最近空き巣や地震多いし。
参考になります。ども。
それにしてもドンキいろんなもの売っているなぁ。

849 ：名無し不動さん：2005/04/04(月) 22:35:30 ID:???

人権擁護法案の旗振り役はあの野中広務元幹事長。今は子分である古賀誠元幹事長らが推し進めて
おります。人権擁護委員は人権団体の構成員や弁護士会だけから市町村の推薦によって選出されま
す。利権に無関心な一般人は人権擁護委員に選出されないのです。国籍条項がないために総連や民
団からも選出される可能性が極めて高く、これらの人たち（いわゆる人権屋）に裁判所の令状不要の
関係先への立ち入り検査など「特別調査権」を与えるものであり、「警察より強権」と指摘されるこれ
らの権限を認めることは一般日本人にとって極めて危険です。
不動産関係の例を挙げますと
不法就労の外国人がマンション入居を申し入れ、それを理由に拒否すれば人権侵害となる恐れがあります
レディースマンションが“オカマ”の入居を拒否した場合も人権侵害となる可能性があります
独居老人（人権団体関係者の親など）の入居申し込みを断った場合に人権侵害となる恐れがあります
またトラブルが多いと予想される職業による選別を行った場合に人権侵害となる恐れがあります

人権擁護という美名に騙されず、常識的判断に基づいてこの法案には反対すべきだと思います

850 ：名無し不動さん：2005/04/06(水) 02:58:27 ID:DT9yu2eq

就職検討中。
ワンル-ムの会社も人の出入りが激しいと聞き、管理職の方も若い方が多いように思い
ますが、例え数字を残していたとしてもこの業界で何十年も働いて行く事の何か難しさ
といった事があるのでしょうか？
毎月数字を残すというのは、収入の面も考えてですが、かなり厳しいのが現状でしょうか？

851 ：名無し不動さん：2005/04/06(水) 08:08:56 ID:???

数字を出せない、疲れる
こんな所じゃん

852 ：名無し不動さん：2005/04/06(水) 12:32:54 ID:P4d+KLgq

851 それはあんただけぼんくら売れない営業マンは休みの日も勉強しなさい

853 ：名無し不動さん：2005/04/06(水) 14:19:07 ID:???

お前最近がんばってるなぁｗ
きちんと質問よめyo

854 ：名無し不動さん：2005/04/08(金) 00:20:15 ID:mYfG6j6i

>>853
そらあんたでしょうが　藁

855 ：名無し不動さん：2005/04/14(木) 23:21:48 ID:???

ワンルーム投資大好きだけど５部屋で止めようと思ってる。
副業でやるにはこれくらいが限界。業者通しても、管理が結構めんどう。

856 ：名無し不動さん：2005/04/17(日) 01:42:03 ID:???

３９５０万円投資して
６件のファミリーマンション保有
家賃は３８万円
手取りは３０万円
利回り９パーセント
あまり良くないな～

857 ：名無し不動さん：2005/04/17(日) 01:56:46 ID:???

さくら事務所長嶋が、またやっちゃってくれてます。

～真の不動産投資・恥ずかしい不動産投資～
だそうです。
http://nagashimaosamu.cocolog-nifty.com/blog/2005/04/index.html#a0004201890

858 ：名無し不動さん：2005/04/17(日) 16:17:40 ID:lOx5ZoNE

>>857
モラル説くのは勝手だが、気持ちの良い投資とか意味不明。

859 ：名無し不動さん：2005/04/20(水) 20:33:04 ID:ZVNKoz44

利回り７％で、１００％借金でビルを買ったとしたら
オーナーの取り分は何％ぐらいあるものなのですか？

860 ：名無し不動さん：2005/04/20(水) 20:40:25 ID:ZVNKoz44

追加：金利３％で融資を受けた場合

861 ：名無し不動さん：2005/04/20(水) 21:29:30 ID:???

引き算すればいいんじゃねぇの

862 ：名無し不動さん：2005/04/20(水) 21:30:31 ID:???

固定資産税、管理費、その他修繕費等を差し引くと１～２％残る位だよ。

863 ：名無し不動さん：2005/04/21(木) 20:02:08 ID:???

借金はしないに越したことはない

864 ：名無し不動さん：2005/04/22(金) 01:21:52 ID:???

商業ビルを利回り（表面？）７％で借金して買うなんて

よっぽど立地が良くないと無理。

ありえない。

865 ：名無し不動さん：2005/04/23(土) 18:47:18 ID:xe6R3NNS

今度、250万ぐらいでワンルームを購入しようかと考えています。
家賃3万円程度で、粗利回りが17％程。管理費などを差し引くと、13％程度になりそうです。
なにぶん、初めての投資なので、分からない事だらけなのですが、
購入契約の際、ここは注意した方が良いよ、という物はありますでしょうか？
歴戦の猛者の皆様のお知恵を拝借できればと思います。

866 ：名無し不動さん：2005/04/23(土) 18:47:57 ID:???

すんません。アゲちゃいました…。

867 ：名無し不動さん：2005/04/23(土) 19:10:23 ID:???

250万のものがきちんと探せれば別にいいんじゃね

868 ：名無し不動さん：2005/04/23(土) 19:12:22 ID:???

250万もったいねえな
俺に預ければ半年で1000万にしてやるのに

869 ：名無し不動さん：2005/04/23(土) 19:48:46 ID:???

>>８６７
もう、既に幾つか選定済みで値段の交渉中なんです。
しかし、値引率が半端じゃなくて、新参者の自分にとっては相場が読めないんです。
例えば、昭和60年築で、出ている価格が240万円。賃貸中で、即収入があるみたいなのですが、
今日、色々と不動産屋を煽ってみたら、190万円まで行きそうです。しかも、まだ交渉の余地有りと。
他の物件も、230万円で平成3年築。こちらも賃貸中で、立地も中々良い感じです。
これは別の不動産屋なんですが、これも200万円を切れそうな勢いなんです。
（こちらは、オーナーが早く売りたいと言っているみたいなので、まだ値切れそうです）
どちらも、家賃が月3.3万円程度（管理費は共益費として、修繕費はどちらも4千円程度）です。
後者を狙っているのですが、さてどうしたものかと思案中です。

>>８６８
どんな方法ですか？チキンなので、無難な方法で稼ぎたいのですがｗ

870 ：名無し不動さん：2005/04/23(土) 20:41:39 ID:???

>>869
借り手が付きつづけると思うなら買えばいいよ

871 ：名無し不動さん：2005/04/24(日) 05:55:08 ID:???

>>870
そういう言い方しない方がいいぞ。

１９０万くらいなら現金一括購入だろうから、空室もたいして怖くないでしょ。
ただ、家賃３．３万ってことはこれ以上は賃下げ戦術取れないと思うので、
何らかの特徴を持った物件であることが望ましいんじゃないかな？

872 ：名無し不動さん：2005/04/24(日) 06:09:30 ID:???

？収益物件を買う以上空室が出るかで無いかが一番のキモ
それがクリアできて利回りに満足できるなら買えばいい。
それ以上の細部をこんなところでやりとりしても
なんの意味もない、というか自分で考えない分あぶない

873 ：名無し不動さん：2005/04/24(日) 18:36:25 ID:???

>>871
レス有難うございます。
そうです。一括での購入を検討しています。金融機関に預けるよりマシですから。
今現在も賃貸中ですし、それなりの利益を稼いでくれるのではないかと思っています。
特徴ですが、前者の物件は、大学近くの学生向けの物件なんです。修繕積立金も1000円程度と、
空き室になってしまった場合のリスクも、そこまでは無い感じです。
後者は、30万円ほど安くて、同程度の家賃を取れる物件です。築年数も、2年新しいです。
こっちの方が、特徴が無いんですよね。JRの駅から歩いて、10分程度。
その近くに、シネコンが入った大型スーパーがある程度です。
何らかの特徴、ですが、見た感じは大した特徴が無いんですよね…。
今現在、後者の方を狙っている段階なのですが…。

>>872
ある程度の利回り、と考えております。結果的に損になるのだけは避けたいのですが、
まだまだ足も突っ込んでいない業界なので、研究中の段階なんです。
空き室の問題ですが、確かにそれを考えると、少し考えてしまうんですよね…。

874 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 09:37:29 ID:oLYOok0W

>>873
190万円だったら、購入総額で220万円ぐらいでしょ。
手取り家賃が2.7万円か。
税だの賃貸管理手数料だの引くと、純粋な手取りは2.3万円ぐらいだな。
だったら、5年保有すれば130万円ぐらいの累積積み立て。
その段階で最低100万円で売れれば230万円で元がとれる。
実際には、150万円ぐらいでは売れるだろうから、3年半も保有してれば
十分元は取れるんじゃない？

空室リスクは同じ物件の他の部屋がどうなっているのかを良く調べた方がよい。
あと周辺にどのくらい、どんな投資用物件が立ってるかどうかも。

875 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 09:42:05 ID:YFcCAWsu

事情通にききたいんですが
家賃3万程度のボロアパートじゃ不動産屋の取り分が少なく
紹介するの嫌がるのでは

876 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 10:47:34 ID:9Ot+L2mZ

都心でボロアパートなら嫌がるところもあるだろね。
だから数ヶ所に依頼したりする場合もあるよ。

ただ低家賃で一番こわいのがDQNが住み着くということ。
家賃滞納、部屋破損、開き直り、夜逃げ・・・

空室よりもひどい最悪のケース。
だから不動産屋に、通常よりも高めの紹介料を支払ったり、
色々と工夫がいりますね。

877 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 12:58:54 ID:???

でも、入居時に審査ってあるっしょ？
その審査の際に、身なり等を見てもらって、いかにもって奴は断ればいいじゃん。
損害とかも、その時の為に連帯保証人とか付けるんだと思うけど。
敷金とかもあるし。

878 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 13:57:42 ID:9Ot+L2mZ

入居が中々決まらないと、オーナーも焦るし、
なりふり構わず入居させる不動産屋も多いからねぇ～。
入居審査って言っても型どおりだし、連帯保証人にしても
開き直って支払い拒否する奴もいる。ましてやDQNの連帯保証人に
どこまで期待できることやら。
敷金の範囲内で納まればいいけですけどね。

879 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 17:21:54 ID:jgQ8/Gwk

不動産投資ならこれがすごい！
http://tajp.com/knowhow/aa_ptts.html

880 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 21:15:49 ID:???

とりあえず急カーブの線路沿い物件はやめとこう

881 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 21:50:23 ID:???

補償で建て直しウマー

882 ：名無し不動さん：2005/04/25(月) 23:43:15 ID:???

秋葉原駅前徒歩３分
新築のワンルームマンション
家賃収入９万、購入価格２０００万
上記条件で皆さんでしたら買いますか？
つくばエクスプレスもあり将来性は見込めると思えるのですが…
色々調べましたが専門家のコメントが欲しいです

883 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 01:05:50 ID:???

買わない

マジで

884 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 01:06:58 ID:???

買い！！！！！！

885 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 03:23:53 ID:???

管理費等の値段にもよるけど、俺なら即決かな。

886 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 04:23:52 ID:1GQm9FlZ

何㎡ですか？

9万もとるなら25平米以上デザイナーズ防犯女性向けＩＴマンションでないと
それでも2000は高杉

40室のマンションでも建設費25000～30000とかだよ

887 ：素人：2005/04/26(火) 05:11:21 ID:tY+DMPBL

私は素人ですが、計算してみます
仮に管理費および修繕積立金がそれぞれ一万円とすると
一年の収入は８４万円、それから固定資産税を約２０万円として
のこり６４万円になります。新築なので銀行から１４００万円を
３０年３％（かなりいい条件です）で借り、自己資金６００万円
とすると毎年の支払いは約７２万円です。
つまりキャッシュフロー（収入マイナス支払い）は毎年８万円のマイナスで
今後悪化（家賃低下、銀行利率上昇などが原因）するのみです
収益物件としてはやめた方がよろしいかと思います。

888 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 05:45:15 ID:1GQm9FlZ

わたしゃー一棟買いしかしないけど
ワンルームは3％もとるんけ？それでもいい条件ですか
ダメだなこりゃ>>887

889 ：882：2005/04/26(火) 06:53:46 ID:???

色々レスを頂きありがとうございます
詳細について一部補足します
敷地22㎡
オートロック、防犯カメラ、ＣＳ、ＢＳアンテナ、ケーブルＴＶ付きです
先方の提案資料では固定資産税は11万となっており年間の減税収入が300kとなっているのですが嘘っぽいですか？

890 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 11:15:41 ID:???

だから買わないって

マジで

減税収入とかヤメレ

その嘘っぽいのが正解だよ

891 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 14:43:08 ID:???

>>874
レスどうもです。
今の所、値引き交渉が多少渋っていて、220万円程度の物件（元は250万円）になりそうな感じです。
家賃3.3万円、管理費3000円程度、修繕積立金1000円程度。管理費は、共益費として充当徴収です。
不動産屋への手数料が、5.25％と言う事なので、実質的な月額収入は3万円程度の予定です。
ただ、今現在賃貸中で、部屋の痛みの程度とかを調べられない所が痛いです。
大学近くなので、一度出て決まれば、ほぼ4年間は大丈夫だろう、との事でした。
ただ、入学シーズンに決まらなければ、一年間空いてしまう可能性のリスクも…。

他の空き部屋を見てみると言うのも、良い考えですね。アドバイス有難うです。
他の投資物件は、同じ様な物がゴロゴロありまして、新築ワンルームも二棟ぐらい完成しています。
ただ、家賃が月額一万円程度高いみたいですが。あと、差別化という点で見れば、
他の物件は、大体8畳程度ですが、今狙っている物件は12畳ある事です。

DQNは、恐らく大丈夫かと…。近くの大学は、それなりに名の通った所ですから…。

892 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 17:21:25 ID:xHEfOXT1

>>891
それって、どのあたり？
値段からすると地方物件だよね？
遠隔地だと信頼できる賃貸管理会社に依頼できてるかどうかで
また違うと思うよ。

893 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 19:04:22 ID:???

まぁ俺の予測ではその大学がどこかへ移転するね

894 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 19:13:37 ID:???

最近は有名大学でも結構ＤＱＮ多いからねぇ

895 ：名無し不動さん：2005/04/26(火) 19:35:50 ID:???

>>892
九州の都市です。詳しくは、ご勘弁下さいです。
賃貸管理会社の何処を信用すればいいのかが、まだ分からないんですよね…。
一応、近所の大学の斡旋指定店（？）みたいなものになっています。
場所は遠隔地でなく、自宅から車で10分ほどの所になります。

>>893
移転の話は全く無いです。しかも、新校舎が立ったばかりですから。
絶対に無いと言えない所ではありますが、可能性は限りなく低いと思います。
もし仮に移転した場合でも、交通アクセスや利便性等は、結構良い方だと思います。

>>894
確かに…。全国的ではないですが、地方ではそこそこ有名な大学になります。

896 ：名無し不動さん：2005/04/27(水) 03:41:31 ID:???

>>882
現金買いなら回るけど、ローン組んだらいつ完済できるかわからんよ。

条件教えてよ
①自己資金
②借入金額と期間と金利
③管理費・修繕積立金

２千万という金額を支払うリスクを負うに値する程の利益はあがらないと
思われる。表面利回りで５％台かな？条件が分からないとなんとも
いえないけど、実質利回り３％割るんじゃない？

yahoo不動産で４００万円マンション買った方がマシじゃないかな？

897 ：素人：2005/04/27(水) 16:11:05 ID:lW+00lMk

>>882
銀行員の言葉を鵜呑みにしていたようです。
882さんはどのような条件で借入出来ているのか
差し支えなければ教えていただけませんか？

898 ：素人：2005/04/27(水) 16:12:10 ID:lW+00lMk

すいません。
888の間違いでした

899 ：882：2005/04/27(水) 21:38:55 ID:???

色々とレス頂きありがとうございました
結局営業さんには申し訳ありませんでしたが断りました
金利が4%近くあり、お話になりませんでした
ほんと今の銀行は金利が高過ぎですね

900 ：名無し不動さん：2005/04/27(水) 22:15:46 ID:???

>>882
スカイコート？

901 ：名無し不動さん：2005/04/27(水) 23:22:09 ID:???

ラブホの売り物件で利回りが１８％あるのですが、ラブホの場合定期的な改修費用等
考慮すると、利回りをどのくらい確保できれば、「買い」でしょうか？

902 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 00:23:08 ID:???

>>901
盗撮映像を販売して、それを粗利回りに組み込む。
これ、最強ｗ

903 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 00:27:40 ID:???

ラブホで１８％って低くない？

場所も規模も築年数も回転率もその他いろいろわからんから無責任に言えないけど、難しいなぁ、、、
あと、ラブホの営業って簡単にできたっけ？

904 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 01:08:56 ID:???

回収費用よりも、日々掃除などをするババァを雇用するコストもあるじゃん。
リネンなどの消耗品などの交換コストもあるし、ネオンなどの光熱費もある。
たった18％程度じゃ、元取れないんじゃない？

905 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 02:35:04 ID:???

無理だよ。
５０％くらいは必要。
っていうか、それくらい稼げないとやる意味なし。

906 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 07:07:20 ID:???

それを差し引いて18％なんじゃないの？
収益から計算してるんだろうし

907 ：888：2005/04/28(木) 08:05:24 ID:Xhev0Kkx

私は中古一棟買いですが
905の方も言っていますが、自己資金半分くらいです。
30％以下でも投資できると喜んでいる方が多いですが、収支計算をしてもらえば
借りれば借りるほど実入りが少なくなるのはわかりますよね。
まあその物件で精一杯ならしかたありませんが、私は次に次にと買いたいのと、また
利益もほしいので、その中間を取っています。
極端な例として自己資金100％だとそれは経費ひいて100％のこるけど
それは資金の動かし方が馬鹿ですしね、逆に90％借り入れとかだと銀行のカモ
でも、ご職業（公務員に医者とか）に余剰信用力があればそういう例もあるのかもしれません
最初の数年は変動で1.2とかですね
その後様子を見て固定に変えてもらいます。
しゅっちゅうかえると手数料がいるのはブルベア投信と同じ
最初に2～3年は変動にしますとか契約し、その後ご相談だな
そこらも交渉力。
あと中古だと借り入れできる期間は当然に短くなります
特に木造中古だと極端にみじかくなりますよ　火災保険も高い
しかしよく都内の人気地域でも、木造中古で10％以上とかあるんだよな
なんで売れないのかとおもうと、借り入れ期間短いからなんだろうね
つーことは儲かるけど自己資金たんまりいりますということです。
10年くらいでかえせといわれるので半分以上ないとばからしいくらい

あと利回りが良くても地方は絶対買いませんね、それと水ぶくれした資産を
増えたと喜ぶ気もありません。

＞＞金利が4%近くあり、お話になりませんでした
高すぎですね　2％とかでないとかいません　その前にワンルーム一戸は
買わないけど

908 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 08:09:03 ID:Xhev0Kkx

ま　ただ馬鹿なお百姓さんが木造で沢山借金して建てて、
なれない贅沢をして速攻物件を売ることにという物件なら埼玉名古屋あたりなら
買うかも知らんなｗ、

909 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 08:23:32 ID:???

利回りが高いほうがよくね？
突発的な事情で収益ががた落ちになる可能性を下げられるし
まぁ利回りが高いものは何かしらミソがついてるわけだけども

910 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 09:13:08 ID:???

>>906　さんの言うとおり、そのような経費は全てみてます。
問題は数年毎の模様替えを利回りでみた場合、25とか30％の利回りが必要なのかなと
思ったりして・・・。

911 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 10:35:49 ID:KetoDFrJ

ラブホ…って、例の金森とかのインチキ臭いメルマガ情報か？

912 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 10:49:42 ID:???

買う勇気もねえくせに

913 ：素人：2005/04/28(木) 11:47:43 ID:2HXh5/0U

>>888
ありがとうございました。
大変参考になりました。
次回はもう少し銀行員との交渉を
粘ってみようと思います

914 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 13:49:58 ID:???

>>912
お前は勇気と気合いで物件買ってるのか？
とんだ馬鹿者だな（嘲笑

915 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 14:09:24 ID:???

岡村孝子みたいになっちゃうよ

916 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 16:00:29 ID:ipzoStAR

>>912

勇気を「金」って置き換えてれば、まだ赤っ恥かかなくて済んだね

917 ：名無し不動さん：2005/04/28(木) 17:37:25 ID:???

>>910
わかった、１８％じゃ絶対に無理。
それじゃあ、ラブホやる意味ないよ。

918 ：名無し不動さん：2005/04/29(金) 13:02:03 ID:???

１からマンションを建てて運用する場合と、中古マンション買って運用するのはどちらがリスク高いですか？
駅の近くにいい土地があってどうかな？とおもっているんですが？自己資金は100ぐらいでどうですか？