◆ 敷金で困っている人どうぞ〜その７[全国版] ◆

>>922
うちは借地借家法で痛い目に合うまで、少々の滞納は許してますた。
でも、「家賃が遅れたのを放置したら滞納を黙認した事になって契約を
解除できない」という、そらもう人間ワザとは思えない判例の存在を
弁護士さんから教えて貰ってから、かなり厳しくなりますた。

正直、ちょっと忘れた位でガンガン請求したり配達証明だしたりする程
セコい性格では無いのに、法律がそれを許してくれない・・・
滞納を放置したら黙認ってなんでつか？（泣

>>922
家賃滞納したら即出て行けという制度になったら
カードの支払なんかより家賃を先に払うようになるだけでは。

それならなぜ定期借家にしない。少なくとも更新はしないですむ。

http://homepage.mac.com/hiroyuki44/hankaku09.html

なので902のいうようにｶｰﾄﾞ決済にするのがええのとちゃうか

日本社会は「Cream Skimming」と「Cherry Picking」のオンパレードです。
すなわち欧米民主主義ルールの悪用(良いとこ取り)です。欧米人インテ
リはこれを完全に見破っています。また既得権益者がTrustを維持するた
めに持ち出す常套手段が「弱者保護・救済」です。例えば、「過疎地に
も郵便局は必要」とか「地方の発展に道路が必要」という論理ですが、
これらの論理は費用対効果を最大化する公平な競争原理に相反するわけ
です。
また公益事業において「既得権益維持」が「弱者救済」に巧みにすり替
えられるのは欧米では底の割れた正当化常套手段と考えるべきです。

借地借家法改正で滞納者は即退去
家賃はカード決済で保証人不要
敷金は預託機構が管理
礼金・更新料は廃止で平均化して家賃に上乗せ
複数年契約によりボリュームディスカウント有り、
ただし途中解約はペナルティ

以上

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>>929
それが大家にとっても借主にとっても最良且つ健全だろうねー。
でも、保証人はやっぱ必要でしょ。
金銭的な面だけじゃなく、人物としての保証もかねてるんだから。
保証人の一人も準備できないないような人には正直貸したくないと思うだろうしね。
基本的に家賃をしっかり払えるかどうか、きちんとまともな使い方をする人物なのか
どうかの保証なんだから。
事業資金とかの保証とはわけが違う。

>>925
定期借家だと家賃が下がる。よほど建て替えが迫ってないとやらない。
少々下げても、契約が公正証書とかで借り手がビビる。人と違うものが
皆さん苦手。
しまいには、家賃が下がるのに、更新時に少しでも失敗するとそのまま
旧法借家になって、下がった家賃に強固な権利が付く。こんな絶対に
あってはならない事が簡単に起こる法律になっている。

早くも、口約束の定期借家が旧法借家と見なされる事件が各地で
起こっている。借家の居住権を財産権として保護するなら、これを
騙し取るようなＤＱＮは詐欺で監獄にぶち込んで欲しい。無論、
騙される方もアフォだが、財産権ならそうなる。

>>932
すごく誤解があるような。定期借家は更新という概念がない。
期間満了で契約は終了する。家賃で納得がいかなければ再契約しなければいい。
また口約束の定期借家契約は、はじめからあり得ない。
書面を持って契約をかわすことが契約成立の最低条件だ。
公正証書が望ましいが、義務ではない。
高級マンション、高級戸建て借家では浸透しはじめているよ。
入居者に不利というイメージがあるから、
競争力のない物件では二の足を踏むというのが実情だろう。

>>933
誤解はしてないつもりだけど、飛躍があった。スマソ。

更新ってのは実質的な更新で、再契約の事。
で、期限前に通告だの何だの、カンペキに残る形でやらないと
再契約を待たず、あってはならない「法定更新」が起こりうるんじゃ
なかったかな？　これも思い違いかな？

少なくとも、契約の段階でミスしたら、あってはならない「定期借家
料金で旧法借家」という事態が起こりうるのは、法に明るくない
大多数の大家にとって、それだけで脅威だと思うけど。

＞口約束の定期借家
　契約は口約束でも成立するのが一般だが、定借は契約書が無いと
駄目で、その契約書の内容についてもミスが許されないんだよね。
制度を誤解した結果の「口約束の定期借家」で、また大家がゴネ得の
詐欺師借家人に権利をもぎ取られるわけだ。定期借家前提の家賃は
上げられないのにね。気の毒でならんよ。

＞競争力の無い物件・・・
　むしろ、「競争にさらされている普及品レベルの物件」が正しいと思う。
入居者不利なイメージで「相場より安くするリスク」を負うのは、みんな
まっぴらゴメンだという事だよ。

　高級マンションや一般戸建て以上（テラスハウスでなければ高級マン
ションと互角だよね実際）　で利用されるのは、それらの性質が、家賃と
ともに空室率も高く、家賃を下げても稼働率が上がれば痛くないから。
　入居者の質を上げる為に、家賃と空室率を最大収益で無いポイントに
置いてた物件が多いから、これを定期借家＋規則破ったら追い出し、
という方針にして家賃下げられたら、儲けがむしろ増えてトクなんだよ。

定期借家の契約を難しく考えすぎ。
慣れないなら国土交通省の標準契約書（定期借家用）があるから、そのまま使えばいいさ。
期間満了の通知は６か月から１年前に。内容証明で送れば完璧。
これを怠っても、６か月間に限り契約が伸びるだけだよ。

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内容証明で3万だけが当方負担で17万返してと送りました。
送ってから1ヶ月音沙汰ありませんでしたが

17万返金ｹﾃｰｲしますた！ヽ(´▽`)ﾉ

>>938
黙っている場合と文句言った場合で差額34万円だよね。
思わず、ここは朝鮮かといいたくなる後進国ぶりだね。賃貸業界って。

その後、仲介不動産屋から、鍵の交換代金￥８０００だけ請求する
（ひとつ鍵を紛失したので、それだけはもって欲しいとのこと）、との
ＦＡＸがあり、了承しました。

　結局、敷金＋日割り家賃で、約２４万が返ってくることになりました。

とりあえず、よかった、かな？

そろそろ裁判所に行って訴えを提起しようと思っています。
訴状はあまり書き過ぎない方がイイですよね？
手の内が向こうにばれてしまうと思うので。

あと、部屋を汚した立証責任は大家側にあるって本当ですか？
あの司法書士のメルマガに載っていたのですが。
そうだとしたらかなり有利な気がするのですが。

私ですね、以前賃貸アパートに住んでおりましたが
その大家から、手紙がきまして以下のようなことが書いてありました。
　「多分ですね、不動産家が敷金を預かっており、そこから敷金を返還しようと
してますが、不動産家が返答しない。これが今年の５月２０日ごろのこと。
　再度その不動産のチェーンの営業部に言ったら、窓口が別の支店になったらしい。
そして現在（７月１１日）において、新たな窓口からは連絡なし。
　したがって、家主は敷金を借主（つまり私ですね）に返還したいので
協力してほしい。」旨が記載された手紙が今日届きました。
　
　私自身多少法律については知識がありますので、専門的なことを交えて
レスくださるとたすかります。

尋ねたいことは次に書きます。

まず一点目
　そもそも敷金てのは大家と借主（つまり私）との関係において処理されますよね？
敷金の法的性質は、家賃を払わない借主や部屋をあまりによごす借主に対しての
保険ということですよね？
　手紙を送ってきた家主に明日詳しく問い詰めますが、本来あんたがすぐ返すのが筋だ
ろうって問い詰めたいです。
　多分推測ですが、アパートのことは不動産家まかせで大家は感知してない。そして
敷金処理も不動産家まかせではないかと考えてます。
　それで、まずお聞きしたいのは、そもそも私は大家に対して敷金返せといえますかね？
そして仮に敷金を不動産家に預けていても、それは相手方内部のことですから、
私には関係ないことだと思うのです。その辺のことを
どなたか法律の条文などを交え教えてくださると助かります。

前の９４１は９４２の誤りです
すいません。

次に２点目。
　一点目の質問で、大家にまず請求すべきではないかと僕は書きましたが
不動産家に請求することも可能ですかね？
　相手方の内部の事情はわかりませんが、もしかしたらですよ
大家側に言ったら「不動産家に言ってくれ」と言われ
不動産家に言ったら「大家に言ってくれ」と言われ
→借主あきらめる。
　てなことを狙ってると邪推したくもなります。
つまり相手方２者を連帯債務者として請求できると楽なんですが。
払ってくれたらあとは求償関係はこっちには関係ないし・・・
　もしできるとしたら法的根拠も教えて下さるとありがたいです。

そして最後に具体的手段についてです。
　私はどうしても払ってくれない場合は小額訴訟を起こそうと思っております。
私の家の近くには簡易裁判所もありますので、裁判管轄も、いわゆる義務履行地
である敷金振込先であるわたしの銀行のあるところにしようかと考えております。
　ですが、どちらを被告としたらよいのですか？
もしくは両方被告にできますか？私としてはそもそも不動産家には私との関係では
被告たりうるのかな？思っております。
　そもそも大家と不動産家との関係であり私には関係ないでしょ？と考えているのです。
あと、一点ですが　
「手紙には、ご協力願えませんか」と書いてありますが、もし大家が不動産家に返還訴訟を
おこしたら私は訴訟参加できますかね？
　もし参加できるとしたら、どのような形態になりますか？
たとえば私自身が原告になるか？補助参加か？
また、これって必要的共同訴訟ですかね？
　以上の点を教えて下さると助かります。
ちなみにその不動産家は全国チェーンしてる有名な不動産家です。
そんなとこでもいいかげんな敷金処理するんですかね？

>>946
私は内容証明に
返還されない場合は、御社もしくは家主の○○様に対して
法的手続きを致します。
と書いて送ったら1ヶ月後に請求額が返ってきましたよ。
立ち会いの時は契約書をタテにとられてましたけど。
専門レスでなくてｽﾏｿ。
ちなみにセ○○不動産です。

契約書に借主、貸主が明記してあれば、それがすべてでしょ。
不動産屋に金預けてるなんて、賃貸契約に何の関係もなし。

>>942

連帯債務者にはなりません。
不動産屋は、大家の使用人ではありませんから。
仲介ですから、名目上は第三者ですね。

敷金ですが、大家の使用人でなく、貴方と大家と等距離に居る仲介者
なので、その仲介者の「持ち逃げ」の責任を大家が負う事は無いです。
（もちろん、大家が受領していなければ、の話）

そして不動産屋への訴訟ですが、「ご協力願えませんか」とあるのだから
「ご協力」した方が訴訟費用・手間の問題でトクでしょう。また、不動産屋を
叩くのに大家と協力するというのは、退去費用の点ではトクな事なので
大家とまで喧嘩しない方が良いです。
というのも、退去費用が膨らんで敷金返せないケースのほとんどは、
不動産屋が高いリフォーム業者を使ってバックリベート吸い上げているから
なんですよ。ですから、大家＆借り主ｖｓ不動産屋　という構図は理想的です。

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え？契約上、敷金を受けたのは大家でしょ。
それを誰に保管させようと大家の問題に思えるけどな。
なんかこの大家、かなり無責任で、虫がいいように感じるけど。

すみません、ご意見をお聞かせ願えますでしょうか？
こちら東京です。
敷金は2か月分、16万円払い、
更新も2年に一度、1.5ヶ月分ずつ3回払いました。
この度、7年住んでいる部屋を出ることになりました。
カーペットやクロス、クッションフロアの減価償却は
6年で残存価値10％ということは分かりました。
ということは、当方7年住んでいますので
リフォーム代の内クロスなどの交換費用については
10％負担と考えておけばいいでしょうか？
大家は全額ぼったくるつもりでいると思うので、
あらかじめこちらの考えについては
立会いをお願いする不動産屋に伝えておくつもりでいます。

ややこしく考えなくていいんだよ。
単純に契約書に載ってる貸し主がもってるってこと。
保管が不動産屋だろうと銀行だろうと借り主には関係ない話。

>>953
過去何度となくレスがあったけど、君の言い分はｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝを参照した場合の話ね。
ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝ知ってるんならｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝの頭書をまず読め。

おいおい、ガイドラインより２ちゃんのレスを信じるＤＱＮはいないぞ。

それからぼったくりなんて乱暴な言葉使うなら慎重にね。
君の場合、契約時にｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝ参照して契約したにもかかわらずに減価償却の考え方を貸し主が採用しようとしない時はぼったくりがあてはまるかな。

ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝが間違ってるって言ってるわけじゃないだろ。
いつでもどこでも有効になるわけじゃないんだよ？ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝにそう書いてあるでしょ(笑

>957
乱暴な言い方をしてｽﾐﾏｾﾝ。
この部屋の大家、あまりに勉強不足で、
敷金の意味も分かってないと思うんです。
部屋を借りる時には分からなかったのですが
後からそういうことが分かりまして・・・
散々ひどい目に遭ったので、最後はしっかり意見を言いたくて。

>>941
＞あと、部屋を汚した立証責任は大家側にあるって本当ですか？
大家に立証責任があるのは「原状回復費用にこれだけの費用がかかって、
しかもその原因は借主に帰する」という部分。

従って厳密に言うと
「部屋が（通常の使用の損耗以上に）汚れていた」ことの立証であって
「部屋を汚した」ことの立証責任ではない。
同じに思えるが少し違う。

２ＤＫで敷金二ヶ月（約１８万）なのですが
今度転居しようと契約書を読み返すと
３回目の更新で契約内容が色々変更されていました。

・原状回復費用の請求は敷金以上しない
・その代わり、借主はクリーニング費用を負担しなさい
・敷引一ヶ月

なんか得なんだか損なんだかわからんす（ｗ
都内なんですけど敷引って原状回復とはまた別の話？

もっとも最初の契約書はもっと酷くてクロス全面張替から
何から何まで全部借主負担でした。

敷金の意味も絶対じゃないよ、ただの法律解釈でしかない。
民法に敷金なんて言葉存在しないし、なにより民法の賃貸借規定は不動産に限ったものじゃないんだから(笑

立証はどっちがどうという考え方じゃないよ。
自分の主張が客観的に正しいのだと証明することだから例えば自分の故意過失による損傷は全くないから敷金返してくれと訴えるのならそれを立証しなくてはならない。

余談ぽいけど、退去した人の転居地がただちに義務履行地たるかは微妙。
地裁以上になるとかなり厳しいね。
そもそも返還義務があるかどうかを争ってるんだから(笑

ガイドラインを法律と勘違いしてる(？)椰子ってほんと絶えないよなー
次スレだけど、テンプレとしてガイドラインの頭書のっけたらどうだろ？

>>947
まずはレスサンクスです。
　私も、とりあえず電話して、それでも音沙汰ない場合
内容証明だしてみようと思います。アドバイスどうも。
ちなみにぼくは、エ○ブ○不動産です。
>>948
ぼくも敷金不動産家にあずけるなんて僕には関係ないことだと思うのですよね。
ただ宅建業法上の責任はどうなるんですかね？
　それに預かった敷金を返さないということは、着服、刑法上の横領になりません？
こういう苦情は国土交通省ですかね？
一応、宅建業協会？のようなとこに電話はしたことはしたが、結構横柄な対応
で腹立ちました。　
>>949
大家に協力した方がいいですかね？
　僕としては不動産屋より、家主に言ったほうが早いような感じもするんですが。
家主に対してもですよ、そもそもそんな不動産屋に依頼した責任もあるじゃないですか。
そういう責任も家主が負えと言いたいんですよね。
＞　退去費用が膨らんで敷金返せないケースのほとんどは、
＞不動産屋が高いリフォーム業者を使ってバックリベート吸い上げているから
＞なんですよ。

一応ですね、退去する際、部屋の写真撮ったんですよ。だからフォーム代のことは
大丈夫ではないかと思うのんですが。
　そもそもリフォーム代って借主が払う義務ないでしょ？
通常損耗は家主負担ですよね。それに８年すんでたので
償却されてるでしょ？
　その辺どうなんでしょう？

>>953
私は請求額37万のうち20万がクロス張替でした。
それの10％の2万だけを認める旨の内容証明を送ったら
そのとおりに返金されましたよ。
>>962
ガイドラインは法律ではありませんね。確かに。
宅建協会の方もそこがややこしいと言ったました。
が、裁判になった時には重要視される文言だとも言っていました。
>>964
敷金は家賃の滞納、通常でない損耗以外には使っていけませんからね。
ttp://www.aomori-takken.or.jp/house/kari3.html
↑私はここの宅建協会のガイドラインを参考にしました。
ほとんどの不動産屋が所属しているはずです。
ttp://www.aichi-takken.or.jp/soudan/hanrei.html
↑あとここの判例にたいする【まとめ】を抜粋して内容証明に載せました。

敷金、礼金各２ヶ月分払ってアパートを借りました。
敷金は１０万円払って３０００円しか返ってきませんでした。
ちょっと納得いかなかったので、何に敷金が使われたか明細を送ってもらうと
中に「償却：５００００円」と有りました。
不動産屋に電話してみると、物件を出る時に大家に５００００円払うそうです。
契約書を見てみると確かにそう書いてあるのですが、これってどういう事ですか？
敷金１ヶ月＋礼金３ヶ月ってことですよね？
こういう契約ってよくあるんでしょうか？

>>964
あなたの故意・過失で汚れたと解釈可能な部分の補修代金が
平均で３万円だとして

・大家に少し協力してやって不動産業者から金を取り返す
　→大家は安い補修業者を捜し、多少自腹を切って貴方に１万請求

・大家に協力せず大家は不動産屋から金を取り戻せない
　→大家は新たな不動産業者に泣きつき、その業者のリベート込みの
　　修理代になって、あなたに７万請求

大家と借り主の契約関係は、信頼関係でもあるんですよ。
仲介者が不義理を働いた時、それを知ってて証言等の手間も惜しみ
金だけむしり取って逃げようというのは信義に反します。

そういう生き方もアリですが、もちろん相手も、信義に従って
一番安い業者を捜して貴方の負担を減らす手間をかけようとは
思わないでしょうね。そうなれば、敷金バトルは泥沼確実です。

>>964
＞そもそもリフォーム代って借主が払う義務ないでしょ？
＞通常損耗は家主負担ですよね。それに８年すんでたので
＞償却されてるでしょ？
＞その辺どうなんでしょう？

ぃぁ、だからねリフォーム代を借主が負担する義務はないけど、人が住むのに耐えないような状態じゃ
無い限り貸主にも義務はないんだよ。
んで、償却の考え方はガイドラインの考え方であってガイドラインってのは特約のない標準契約を対象に
してあるわけよ。
そこらへんから勉強しなおしたほうがいいよ。
はっきりいうけど巷で言われるているほどガイドラインは働かないよ。
私的自治が大原則なんだから。
普通に考えて当事者同士の取り決めよりもただの指針が優先するわけないじゃない。
まぁ確率論にはなるけどね、簡裁Ｌｖならガイドライン採用して約束反故にして
借主ｳﾏｰってのはよくあるけどね。
なんで、争うのなら大家なり不動産屋なり相手が無知or太っ腹なのを祈るべきだねｗ

入学を辞退したのに前納した入学金や授業料が返還されないのは
消費者契約法に違反するとして、元受験生４人が京都女子大と同大短期大学部を
運営する学校法人「京都女子学園」（京都市東山区、高谷辰生理事長）を
相手取り、総額約２８０万円の返還を求めた訴訟の判決が１６日、京都地裁で
あった。

>965
心強いﾚｽありがとうございます。
参考にさせていただき、がんばります。

新スレを作成しますた。

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