〜〜〜 借地権の魅力　〜〜〜

借地権って単に家賃払ってるってことですよね？
借地権を選んだ＆購入を考えている人、その理由教えて下さい。

少なくとも、土地の固定資産税は払わなくてもいい。
もしかしたら底地が買えるかもしれない。
そんなとこか。

建て直すときに地主に金払うんでしょ。
年たったらまた金払うんでしょ。

でも、安いね。

>>2

その考え方は甘いね。
「〜かもしれない」って観念で不動産選びしてると痛い目にあう。

　土地所有者にとって、売るよりも有利。
売ると多額の所得税がかかるから・・・。

　40歳を超えており、永住するつもりならば買主にも有利。
普通90歳以上生きることはないので返還時にはこの世にいない。
価値はゼロになるが、あの世にお金は持っていけない。
　途中で引っ越したくなった場合、換金しにくいのが
ネックであるが・・・・・・。土地の持ち主以上に土地に縛りつけ
られることになる。

>5
定期借地は旨みが無い。買うなら旧法借地だよ

次世代に財産を残そうという発想が無くなったってことっすかね？

>6
旧法も売買契約時の残存期間が問題かと。
定借も50年なので一代限りと決め打ちするならそれなりに安い。
しかし依然として所有権に拘る人は多い。
借地人の方は口をそろえて不安定感を訴えている。
底地が買えればよいが地主次第と相手のあることなので、借地人の勝手に
なるファクターではない。
それから地主が相続により物納申請をした際は、借地人は要注意。
借地権が国に移ると借地権の売却はできず底地買いしかできないので、借地権
を第三者か地主に売ってその代金でどこかに引っ越すことができなくなる。
今は物納が難しくなったので新規は少ないと思うが、90年代に相続のあった
借地は該当しているかもしれないので確認が必要かと。

土地の固定資産税は払わなくてもいい、っつーのが大きいね。

＞８
そうなんだ　でもうちは地主は普通の民間人。
バブルの時の所有権ピーク価格が３億円の家を３０００マンで買いました。
環境もいいし引っ越すつもりもないしこのままマターリと行く予定です。
地代もしれたもんだし。実際９が書いているように固定資産税いらないから実質は月3万ぐらい。

>9
固定資産税はだいぶん評価が下がったので大した額でもないでしょう。
どちらかというと宅地における借地取引はかなり少ないかと。

>>10
あー、それはいい買い物をしました。
借地権もメリット、デメリットがありますがそれをよく知った上で、上手に
利用するのが一番かと。

すみません、うち旧借地に借りています。
立地もよく（駅から近く平坦地）、両親はこの借地権を大きな資産だと思っています。
�@いずれ将来住み替えるとしたら、借地権は売れるのでしょうか？
�A買い取ってくれる業者とかあるのでしょうか？
（ちなみに某不動産屋さんに聞いたら、あまり価値がないと言っていました。）
�B親の借地権を相続する場合どうなるのでしょうか？

どなたかご存知の方よろしくお願い致します。

>>13
地方では借地権３０〜４０％、大都市では７０〜８０％・・・土地所有者が
借地権売買を認めなかったら、あなたの建物と借地権を買って貰いなさい。
�A了解と価格だネ。
�BもちろんＯＫです。借地人の変更忘れないでネ。

＞13
基本的に家を売ることになります。借地上の建物の売買。
建物の所有者は自分の物ですから地主の承諾なしに自由に建物を売却する事ができます。
そうすると建物に借地権が付随していく事になるわけです。
地主が売買（借地権の名義変更）を認めなければ裁判所が地主の承諾に替わる承諾を出してくれますので別に建物を地主に売る必要はありません。
もちろん通常の場合、承諾料の支払いが必要となりますが。
まぁもちろん地主もそこら辺のことは百も承知なのでそんなに反対する事もないとは思いますが。

それから相続の場合は必ず借地権者と建物所有者を同じ（共有も可）にしとかないと借地権は保護されません。
借地権の保護は建物所有者を保護するためにあるからです。

１３です。
１４、１５様ありがとうございました。
万が一の場合は建物を売ればいいのですね！
でももし、建物自体が古くて誰も住みたくなさそうな感じだとしたら、
現実にそんな建物は売れるのでしょうか？
また業者はこういった物件を引き受けたがるのでしょうか？

建て替え前提もありだよ。家は古くても借地権を守ってくれる免罪符みたいなもんだから。
でもローン付けが難しいからあんまり不動産屋も扱いたがらないみたいだけど１４氏が書いてるように価格次第かな。
でも駅から近くて平坦地だったら何とかなるのでは？

日本人はまだまだ所有権へのこだわりが強いけどこの不動産暴落で意識が変わってくると思う。
マンション並みの値段でゆったり一戸建てが買える借地権物件の魅力が見直されると思うよ。
まして旧借物件はあまり数が出てこないから。

港区などの都心で借地が出てくると外人が買い占めると聞きました。
それと今後借地スタイルが多くなるとも。
所有と比べて固定資産税を除くとあまりメリットがないように思うんだけど。

17さんありがとうございました。
うちは子供がいないので自分の代ですべて売り払って将来は老人ホームに入る予定です。
その時になって売り手がついてくれればいいのだけれど。
賃貸業者とかに持ちかければ買い取ってくれるかな。
正確にいうと駅から１０分（ふつうに歩いて）くらい。特急もとまる駅です。道は4.5M道路だし
角地だし平坦地域なので自転車・自動車にも便利。
都心じゃないけれと郊外なところです。

親は１００坪で３０００万位と目論んでいるみたいです。

続けざまのレス申し訳ございません。
実は自分はこの借地ではなく別の場所に一戸建てを購入しようと考えています。
しかし親は借地に２世帯を立てろと言います。
建築屋さんに見積もりをとってもらったら、安い一戸建てを買うのと同じような
値段になってしまいました。
将来的（老後）な資産のことなどなど考えるとどちらの方が特なのでしょうか？
たびたびですみませんが、どうぞよろしくお願い致します。

親は借地権でも結構だけど、親より長く生きるあんたの事考えると
借地権でやれ更新だ地代値上げなんか心配するんだったら所有権が良い。

同じお金がかかるのなら親の建物はまだ住めるならそのままにしておいて
他の土地を所有したほうが借地は親の相続で権利は引き継がれるし
一挙両得なんじゃないかな？

>21
>安い一戸建てを買うのと同じような
>値段になってしまいました。

家の規模、質が全然違うのではないですか？　それをそのまま比べたも無理があるような。

しかし得かどうか以前の問題としてあなたが二世帯住宅に同意するか否かの問題が大きいような気がします。
それが気にならないとすれば親御さんの借地上に建てるのがいいような気がします。
借地権価格が3000万円ってことは所有権で坪60万ぐらい？
するとそのあたりで新規購入すると30坪で我慢しても1800万　家に2000万として3800万
二世帯住宅でも結構まともな家が建ちますよね。
それと駅10分で100坪だったら建物の配置を工夫して前面の一部を貸し駐車場なんて事も可能と思われます。
1台1万でも4台置ければ4万円　結構ローンの足しになりますよね。
あるいは賃貸住宅併用も場合によっては考慮のうちと思います。

それから、借地権価格の評価（路線価）は下記のHP見ればピンポイントでわかります。
まぁあくまで国の評価で必ずしも実勢かどうかは特に借地の場合微妙ですが。

http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

あと建て替えの場合やはり地主の承諾料が必要ですからそこも確認されたほうがいいと思います。

22-24様ありがとうございました。
現在の借地には家が２件あります。一つは両親が住んでいてまだ１０年くらいは
住めるような建物です。
もう一つに自分が住んでいますが、とても古く狭くてどうにかしたいといった気持ちです。
２３さんの言われるとおり両親の住まいはまだ住めるので２世帯住宅を建てるのは
もったいないかなぁと思っています。
見積もりをとってもらったら３５００万円くらい（解体・外構とか税金とかふくめて）です。
一方、付近の一戸建ても３７００万くらいで３５坪くらい４ＬＤＫが買えます。
建物にお金をかけてもすぐに価値もなくなりそうですし、あわよくば将来的に２つの土地を
持てるかもしれないと思ったのですが、やはり甘い考えでしょうか？

２４さんのサイト覗かせて頂きました。リンク感謝です。
その結果自分のところの倍率表は以下のとおり記載されていました。

借地権割合：―、適応地域名：全域、
宅地：路線、田・畑・山林・原野：比準、

↑ちょっと意味がわからないのですが、こんなんでどうでしょうか。

追記です。
よく見てみたら
170Ｄとありました。ってことは170,000円の６０％なんだと思います。
こういった土地の１００坪というのは価値があるのでしょうか？
やはり３７００万円の建売りといっても土地分だけで２０００万円ありますし。
聞いてばかりで申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

>>26
更新料無しで年間地代が４３７，５８０円以下なら価値ある。
５０坪変換して残り５０坪を所有権にしたら？

27さんありがとうございます。
実はその申し出をしたところ、地主さんに断られてしまいました。ｼｮﾎﾞﾝ。
年間地代はおよそ５０万円弱です。もうすぐ更新ですが３３０万円になっています。
きっと１００坪全体を賃貸アパートにでもしなければ借地権が利益にはならないのかもしれません。

ていうか13の物件は借地の魅力が感じられないな。
まぁっ７０万円以上しないだけマシだけどさ。

漏れの所は土地評価額４０００万弱、
年間地代１２万弱だよ。更新料は１４０万円だったし。
１２００万円で底地を買い取るつもりだけど、地主さんは
１８００万円を提示しているんで、差額６００万円。
出来れば１４００万、最悪１５００万円で考えてる所。
買い取った後、半分売り飛ばしてそのお金で家を建てる
つもり。徒歩圏じゃないのでさすがにマンション経営は
無理。

29さんレスありがとう。
そうですよね。更新料高すぎ。借家人組合に相談してみようと思います。

練馬江戸川区あたりの地主は悪質と聞く

>13
「特急」が停まって170Dなら首都圏で言えば八千代台ぐらいですか？
170ってことは買えば坪60万弱でしょ。
それが地代50万弱なら月4万円　ローンにしたら1000万円ぐらい相当ですよね。
固定資産税除けばその半分ぐらい？
そもそも13さんはどうしたいのですか？
損か得かばかり言っていて何をしたいのかさっぱりわからないけど。
でも自宅を持ちたいんだったらそのまま建て替えが少なくとも取得税、保証料、仲介手数料がかからない分だけ安いのでは？

レスありがとうございます。
現在どちらか迷っています。
やっぱり貧乏性のせいか損得にこだわっています。
どちらか選ぶとしたら資産が少しでも多く残し老後に役立てたいと思っています。
子供がいないので後を継いでくれる人がいません。
なのでいずれは借地も手放して老人施設に入ることになるので・・・

旧法借地権の一戸建てが３０００万ほどで売りに出ています。
地代は２万／月ほど。土地４０坪、建物３０坪（平成２年築）
所有権価格で言えば６０００万近くはするのでお買い得な気がします。

そこで質問。
頭金が３００万ほどしか無いのですが、上記の場合どのくらい借り入れ
できるものなのでしょうか？
銀行は借地権に掛け目どのくらい出すのでしょう。
私は一介のサラリーマンですが、年収は６００万程度でここ数年変動無しです。

どう？
http://ggf.tripod.co.jp/dame.html

afe

>>34
基本はキャッシュで・・・
なぜって？地主が土地に抵当つけさせんよ。

何か借地が所有権みたく話されてるけど
所詮は借りてるってことをきちんと理解しとかないと苦労するよ。

>>37
＞基本はキャッシュで・・・
＞なぜって？地主が土地に抵当つけさせんよ。

建物への担保設定でも底地権者の許可が必要になりますか？
また許可が必要無い場合、建物への担保設定でどのくらい借り入れできるのでしょうか？
単純に建物の残存価値だけですか？

建物を所有することにより、土地に対しても所有権との比較で６割程度の価値が生じると思います。
銀行はその分を含んで融資することは無いのでしょうか？

誰か住宅ローン（地銀、都市銀、信金）に詳しい方いまじぇんか？

>>38
地主の土地に借地権の登記自体させてくれないから、土地に抵当権は
まずつけさせんわな。
建物自体は借地人の所有物なんで建物自体には抵当権つけてくれたと
しても、建物自体は土地と異なり減価償却があるんで金融機関は残存
価値だけしかつけてくれないでしょうねぇ。。。
建物の所有権が替わる事は借地権の権利人も替わる事になるんで、
そうなると地主さんの承諾が必要だし承諾料の発生が絡んでくるよね。
地主さんが承諾してくれるという念書でもあれば、金融機関も融資に
乗ってくれると思うけど、地主さんは念書なんて書かないとおもうなぁ。

一方、国有地だと金融機関は融資してくれるけどね。

>>40
非常にわかりやすく的確な回答ありがとうごじます。
売り主は借地権者ですが、その向こうにいる底地権者との交渉も
売買契約前にしておかないと安心できないということですね。

ところで、販売価格には地主への承諾料も込みなの？
地域によって違うとはいえ、承諾料も１０パーセント
以上が相場だと思うんで・・・

借地権は所有権といった「物件」でなく「債権」なんで
D地だとしても「債権」に対する担保価値とすると、
所有権価格の半分も見積もれないと思われ。。。
だからその点を考慮しておくと頭金は多めに必要だし、
３７氏が主張するように借地権の権利金自体は現金で支払い
残りの所有物としての建物自体のローンについて抵当権を
設置して支払う事が現実的なのでは。。。

まぁっ金融機関によっては質問＠神奈川氏が転けた時、うまく
コロがして行くというような先の事まで考えていて、融資に
応じるかもしれないので、いろんな所から情報を集めたら？




定期借地権じゃない限り、基本的にキャッシュで購入

>41
通常、地主の承諾料は売買価格に含まれています。確認してください。
それから借地でも銀行はお金を貸してくれますよ。ただし借地権価格の60%までとかの制約はあります。
銀行によって内規がずいぶん異なるようですからいくつかの金融機関を当たってみてはどうでしょうか。
返済年数は借地期間内が普通のようですが新たに20年更新してもらうように交渉してみては道でしょうか。

＞ただし借地権価格の60%までとかの制約はあります。
所有権価格の６０％じゃなくて？
所有権価格が１億円とすると、借地権価格が６０００万円
６０００万円の６０％で３６００万円となるね。

＞旧法借地権の一戸建てが３０００万ほどで売りに出ています。
＞地代は２万／月ほど。土地４０坪、建物３０坪（平成２年築）
＞所有権価格で言えば６０００万近くはするのでお買い得な気がします。
平成２年度築の建物減価償却の残存価値を考慮しての融資金額は１５００万円
が良いところかな？
となると頭金が全然足らない結論になるとおもわれ

買いづらいからこそ借地の妙味があるのです。
でも社内融資とかあんまりうるさくない融資が使える人間にとってはウマー

>>45
なるほど
地代負担が所有権価格の１パーセントがあることだし、
ローン支払いと金利負担とさらに地代支払いがあるから
借地権価格の６０パーセントというのもうなづけるねっ！

皆さんご丁寧にありがとうございます。
元々、都市銀では期待出来そうもないので、地銀ならどうかと考えてましたが、
ちょっと厳しそうですね。（頭金が１割程度だと）
一応金融機関には当たってみることにします。

>>45
＞買いづらいからこそ借地の妙味があるのです。

サラリーマンがオーナーチェンジ物とかに手を出せないのと同じですね。
誰もが買えるならおいしくはならないと。。。

>47
地銀より都銀や信託のほうがいいような。それも物件から離れた勤務先近くとかの。
地銀は地元で地主との関係重視だったりするから却って難しい。

建替え前提で最近借地権付き古屋（築５０年、２３区内）を買いました。実家も借地の小作人です（藁

がいしゅつですが、銀行ローンが難しいこともあって流動性が低く、手持ちキャッシュが多い人は大いに買い叩けるかも。

地主にもよるが、先祖代々の土地を売らないなんて所だと、突然業者に売られて、周りに細切れミニ戸建が乱立する可能性が少ないかも。

また、建替承諾料が掛かるから結構古い家がそのまま残ってるのも多いかも。あと、借地契約期間が切れる時、更新料が掛かる。まあ、予めコストとして見込んでおくべきですな。
インフレで地代が上がるのは怖い、地代も下方硬直性があるからなかなか下がらないだろうし．．

参考スレは：
http://mentai.2ch.net/estate/kako/1001/10016/1001661334.html

>49
借地権自体はキャッシュです。これから建てる戸建はローンバリバリです。銀行はあまり貸してくれませんが．．．
毎月同額程度の管理費を払う万損と同じ価格で戸建が手に入るので買っちまいました。
いかんせん35年ローンは嫌だったので土地所有権は諦めました。水呑み百姓です。

最後にもひとつ。
建築条件付とかが少ないもの魅力。高気密高断熱で逝きます

買うより借りようなんだけど、インフレに対する不安感が。。。
これからハイパーインフレがあるようだしね

理解が違っていなければ、契約期間中は地代の値上げは無いのでは？
不当に上げられたら裁判所に供託して裁判に挑めます。

教えて欲しいのですが、住都公団の定借を申し込もうかと思っていますが、
６年経過後から買取の権利が生ずるそうです。
実際に買う、買わないは兎も角として、その時点での買取価格って何が基準で
どれ位になるんでしょうね？路線化や評価額などが起算点なんですかね？
それなら６年間地代を払って、７年目から特段安くも無く購入出来るのなら
あまり買い取りのメリットってないよなー。・・・と、考えますが、どーでしょ？

少なくとも普通借地権は地代値上げはあるよ。
２０年間で４倍になった

>55
固定資産税に基本的に連動するからね。
でもこれって評価が下がれば下がる（下げる交渉ができる）ということ。
来年から固定資産台帳が借地人でも閲覧可能になるからしっかりチェック。
ただ、あまり短い周期では裁判所も見直しを認めてくれないとか。
>54
公団の定期借地について買い取り価格を公団に聞いてみたことあるけどはっきり言わないんですよ。
その時の時価とか言ってましたけどその基準は？と聞くとさぁーはっきりきまってませんとのこと。
これって不安だよね，，，，，で私はやめました。もちろん50年後までに考えてもいいのだけど（生きていたら）。