都心で借地権付きの土地に住んでる人居ない！

千代田区、中央区、台東区あたりに住みたいんだが。
ネットで調べると、借地権付きだと安いんだけど、所有権つきと違う点は。
更新料、立て替えるときには、地代の値上げは？
住んでいる人教えて。

借地権ってどのくらい安いの、あまり見かけないが。

江東区だと借地権つき多いらしい。
この前不動産やで聞いたら路線価格の半分くらいが
メドだつて。

このスレおれも立てようと思ってたところ。
うれしいねえ。
age

具体的に、住んでいてややこしいことないの。
改造するだけでも地主の許可がいるとか聞いたけど。
２０年くらいが多いようだけど、更新料っていくらくらい払うものなの。
住んでみないとどんなものか分からない。

台東区ならアルス浅草が借地権です（定借じゃないので５０年で更新あり）

＞６さん
私もアルスの浅草見ました。
他の物の比べると安いですよね。
「仕様」なんかは充分平均以上だと思うし、
「将来価値」への不安が唯一かな。
でも、「前例」がないですもんね、まだ。
どうなんざんしょ。

でもあそこらへん（国際ＳＴ沿い）って「やばく」ないのかな。

定年間近に更地にするのはツライと思われって
思ってますが勘違いしてますか？

マンションだったら、借地でも所有権でも変わらない。
しかし、一戸建てになると結構ややこしいらしい、親が向かしぼやいてた。
借地は下町、古い町に多くない？

一般に契約期間２０年は木造の一戸建て、３０〜５０年はマンション
ですね。
定説だけど、マンションの場合メンテ（管理状況）よければ５０年で
倒壊することはないので、管理組合で積立金等から更新料を支払うこ
とになると思うよ。５０年後に残高足りなければ、一時金拠出という
こともアリ。
更新料の相場はその時の地価相場の１０〜１５％（木造普通借地）
マンション等の地上権（借りてる方が権利強い）の場合もあまり
変わらないかな？（まだ実際にマンション地上権の事例ないんじゃないか？）
あと、売るときも安いからね（担保評価低いし）・・念のため

10さん

＞あと、売るときも安いからね（担保評価低いし）・・念のため

まあ、その分買うときも安く買えるんでしょう。
その差額のバランスが売るときどうなるか？？

＞１０
時価相場だったら地主ともめそうな気がするが、路線かとかその様なものでは？

実際に、借地に住んでる人の書き込みがない。
借地に住んでる人は少ないのかな。

これから買うところ。

「居ない！」って、いきなり自分で否定してないか＞スレタイトル

それはともかく、都内の定借マンション検討中してます。
販売価格は市価の７割弱とめちゃめちゃお得。
でも、地代や解体費用などの諸経費を含めると９割くらいになると思う。
転売は１０年超えたらかなり難しくなるだろうから、
賃貸に出すことを考えて、立地や間取りをじっくり吟味している。

心配なのは、解体資金などが実際どれくらいかかるのかが読めないこと。
あと、保証金に担保設定できない（うちの場合）ところもちょっと不安。
ローン組める金融機関が限られ、融資枠も小さいから、自己資金がない人はツラそうだ。
なにぶん前例がないからねえ。

定期借地と借地権とは大分違うので、借地権つき一戸建てに限定しては。

マンションの借地は所有権と変わらない、地代がいくらかというだけ、新しいマンションは地代が高いようだ。
幕張のパティオスの地代の高さは、ありゃ何だといいたい、千葉県が地主だよ。

自己資金あるなら、なぜ旧借にしない。
定借は損するだけだぞ。
定借ならまだ分譲マンションの方がまし。

マンションも定借も変わりがないのでは。
それを言ったら所有権つきマンションも変わらないか。
自分の自由にならないといったら、定借も借地マンションも所有権つきマンションも変わらないのでは。

旧借のマンションなんて見たことないぞ。

販売価格の安さに惑わされちゃいかんとは思うけど、
高額のローン組んで分譲買って、金利をダラダラ払わされるよりましだと思う。

あとさ、定借なんてまだマイナーなんだから、
とりあえずマンションもコダテもありとゆーことにしたら？

もっと教えてage

前住んでいたところは、旧法地上権ってのが設定されていたよ。
不動産屋は地上権を説明する時、”権利は所有権とほぼ変らないけど、
設定期間が終了すれば建て替えする”てなことを言ってた記憶が.....
あと、”まだ建て替えの前例が無い”とも言ってたかな。

このスレ見てると、実際に借地に住んでる人は無いと思われる。
やはり借地は少ないの？

>>10
マンションならそんなに下落はしないはず。なぜなら地上権は限りなく所有権
に近い権利で、転売も自由だから。但し、経年変化による建物評価下落はある
けどね。（所有権でもおんなじ）
あと、戸建ては実際購入するとき、建物に抵当権設定するしかないので、建物が
必ずある訳だけど（もしくは建築予定）２０年も経てば木造の評価はゼロが普通
です。その時点で売るなら、予め新築許可を地主からもらう必要などが生じ、か
なり手取りのお金が低くなるでしょう。だいたい借地は売りづらいから、売りた
いときに売れないことが多いので要注意！

>>12
路線価はあくまで時価相場を算出するための参考でしかありません。
でも、最近は路線価の方が言われている相場より安かったりするから一概に
不利になるとも言えないようです。

借地屋です

1.戸建て(所有権)
2.戸建て(旧借地権)
3.マンション(所有権)
4.その他定借全般

>>24

江東区でいい物件ない？

age

>>26
江東区あたりで借地の売り物はあんまり聞かないなぁ。
あの辺の地主って本家も分家もなぜかでっかい賃貸マンションおっ建てて未来永劫土地は手放さないんだよ。

旧借地の一戸建てを最近買いました。駅から徒歩4分
東京駅まで40分で土地は100坪　貧乏人にはうそみたいな家が買えました。
でもローンに苦労しましたよ　あっちこっち聞いても貸してくれない　最後の銀行で
担保掛目を教えてくれたのですが、所有権価格＊０．６＊０．５だそうです
よって自己資金が余裕な人にはいいのではないでしょうか

＞２９
坪１００万だったら３０万てこと？
買ったのは所有権の何十パ−セントだったの？

>東京駅まで40分で土地は100坪　貧乏人にはうそみたいな家が買えました。
東京駅から４０分で宅地だとしたら、たぶんＤ地ということで所有権の６０
（０．６）パーセントじゃないの？

土地代は公示価格の０．４７〜１．３パーセント
たぶん１．３パーセントだとおもうから・・・

６０００万円の評価額だったら、年間地代が約８０万円前後かな？

>31 さすがここの皆さんはよくご存知ですね　Ｄ地　地代もほぼ御明算です。
でも所有地だったら土地の税金がかかるけど借地は地主持ち　多分地代の半分ちかくは税金だと思う。
これから土地の値段が不透明なとき　借地のほうが有利と思いました。その分広いし

債権とはいえ、借地権でも相続の対象となるから、
その点もチェックしておいてね。

地主が死んだ時、購入するの？
その場合、承諾料とかを加味して評価額の50パーセントで
どうよ？ともいわれますね。
1.3パーセントの地代+5〜8パーセントの更新料を考えると
底地権を買い取るかどうか悩みますね。

地主が苦しければ、底地権を35パーセントで売却してくれれば
完全な所有権にして、転売というのもアリだよん。

地主が死ぬことも視野にいれてみるのも良いですね。
地主がバブルでくるしいのかどうかということをみきわめて・・・

旧法上の物件が出る前に、借地権上の建物の旧オーナーは
地主さんに一声かけているはずだし、地主に余裕があれば、
借地権を買い取って（といっても高いしねぇやっぱ買わないわな）
いたことをかんがえると、地主が死んだときうまくすれば底地を
安く買えるかなと29氏にお砂糖のように甘い期待を
持たせたりして（笑笑）

いやーん、おいら煽ってしまったでしゅよん

詳しい人たちが出てきたので期待ａｇｅ。
ところで，Ｄ地て何？？

自己レス　そうだった！
借地権の転売時、地主は借地人から承諾料１０パーセント程度
もらっている鴨

ガタンゴトンガタンゴトン路線価格をみてちょうだいな。
そこにA〜始まるアルファベットが書いてあるよん♪
おっとと！おいらが調子にのって答えると面白くないんで・・・

それから２９さん
固定資産税の推定計算をしているの？
普通地主じゃないとおしえてくれないけど、
推定する方法があるよん。

年間地代が固定資産税の４倍以下の程度だったら
うれしいですね。
たぶん４．４倍程度だとおもうけどね

>>36
関東財務局の管理地なら承諾料も更新料もいらないんじゃないか？

そうだね！　財務局かもね

そういえば地代が１．３パーセントだと国有地ぽいよね。

それに民間地だったら、地代（継続）がもっと安いはずだしね。
とはいっても、地主が承諾料をもらった上で、地代を値上げした
のかもしれないしね。

>37さん　ぜひ推定方法教えてください。
ちなみに最近の地価調査で近隣で平米23万円ぐらいで地型も良好です。

>>40
宅地だとしたら、たぶん１８万円位鴨（あくまでも推定なんでね）
100坪＊約７７万／坪＊ホニャララ（役所においてある土地の税金等でみてね）
手元に似たケースがあったので、概算の概算脊椎反射的レスで精度が低い推定だけど

私有地の旧借地権で更新料とか権利金を払っている人はたぶん３０万〜４５万前後では？

↑最後の３０万〜４５万というのは、地代ですよん

参考になりました。ありがとうございます。ところで地主との付き合い方なんかで参考になるご意見があればお願いします。
それから>>26さんへ　不動産屋から聞いたところによれば江戸川区には結構借地人いじめがすごい大地主がいるそうです。
更新条件めちゃ厳しくしたりしてあきらめさせるのだそうです。参考までに

東京都内、特に23区は借地権はかなりあるよ。
全体の2〜3割は借地権だよ。
特に大田区・豊島区・板橋区・世田谷区など・・・たくさんあるよ。
日本橋や神田にも結構あります。

地主とも付き合い？？
将来売るつもりがなかったら気にする必要なんて一切無いです。売るときに譲渡承諾についてモメルくらいでしょ。
あと旧法借地権マンションも思っている以上にたくさんあるよ。これは23区の東側で多いです

>更新条件めちゃ厳しくしたりしてあきらめさせるのだそうです。参考までに
そうなると、供託金を法務局へ預けて、裁判ですわぁ。

↑徹底抗戦　おもしろそうですね

地所の銀座タワーも定借だよね。
ＭＲ行ってみようかな。

定期借地の良し悪しはわからんけど、旧法借地権ならけっこういいと思うが。
城西で土地探してたとき、けっこうあったな。

これからインフレになってかつ地価は引き続き下落なんてなると借地は有利になると思いますがいかがでしょうか？？？？？
それと、私も都内に通勤していますが都内って本当に借地が多いです。
でも金融機関は原則土地担保を出さないとなかなか融資しないから動きがすごく悪いみたい。
事実私もいくつかの銀行を回ってやっとOKとなった次第です。
都市再生なんて言っているけどこれではなーー。おい小泉なんとかしろって言いたくなります。

インフレになって地代がアップとなるとつらいかも、
地代が土地評価額の一定の割合としても、インフレとなると
金融機関の金利も上昇するでしょ？
財産に対しての利回りをかんがえますよね？

ところで、借地人さんが借りている土地は国有地なの？
私有地なの？

>31さんへ うちは私有地です
うーーん　ローンの金利が上がるとつらいですね（うちは5年固定）
極力早く繰上げ償還に勤しむ必要ありですね
まぁ別に金利にかかわらず繰上げ償還は重要でしょうけど
もっとも借り入れ前に金利６％でも何とかなるというシミュレーションはしましたけど
財産への利回りは気になりますが今の経済状態で土地所有権取得するよりも借地権と地代というポートフォリオのほうが好ましいと判断しています。
それに私は田舎者なので一戸建てというと庭がゆったりしてなきゃという固定観念にとらわれており30坪とかの戸建てだったらいらないやという方なので東京通勤を考えると必然的な選択であったともいえますが
ﾏﾝｼｮﾝの借地も面白そうです。敷地に対する持分が低いため、共有建物の敷地権という観念しか出ないと感じますし、賃料も管理費・修繕積立金等とくらべ低いのが通例であることからあまり気にならないのでは。
したがって値段が安い分一戸建てほど所有地と借地の差異を感じないためいいのではと思います。

あっ　あとウチの場合更新料は相続税路線価の約４％を前の所有者が払っていたようです。

50年後に更地で返還。
延長したくても、マンションの場合入居者同士の合意で一苦労。
さらに　それから地主と交渉・・・なんて期限延長は絶望的です。

工事する側は　それを見越して工事やります。
「ああ、この建物は　50年後には　絶対取り壊しになるんだな・・」と
60年も70年も　もつような物を作る必要はないんだな。と。

旧借ならいいのでは？

これから新規で出てくるのはほとんど新借では。
うちも定借付きマンションに決めました。
５０年後に取り壊して返還する契約。そのころ８０すぎてるから、どーせ
ケア付きマンションあたりに引っ越すことになると思う。
転売は難しいだろうけど、駅徒歩５分の住専地域なので、賃貸なら
そこそこ引き合いは見込めるだろうと思っています。
地代は土地の固定資産税ととんとんくらいかな。
分譲で検討していた物件よりローン利子分が１０００万円くらい安上がりになりそうです。

旧借地権は固定資産税の支払いこそないけど、
相続税が借地権評価額相当で払うからね。
とはいってもそのまますみつづけるんだったら
心配することないけど

土地固定資産税に対する地代水準は、旧借と定借では雲泥の差が有るよ。定借の地代って高過ぎじゃないか？旧借が安すぎるのか？？

公団のちはら台なんか定借だけど、60坪で保証金300万くらい賃料9,800円／月なんてのがあるけど安くない？
それともちはら台は固定資産税がうんと安いのかな？

>>57
資産に対する利回りで考えるからね。
オフィス等で使用する生産財は少し高めにして、
マイホーム用として使用する消費財では安くし
てくれれば良いのだけどね。

商業地ではAB地区と言うのがあるでしょ！
期待される利潤に地代水準が低いから、借地権が
９０〜８０パーセントと高くなっているんだよね。

確かに、定期借地権も権利金や地代の設定を考えると
安くすべきだよ。
これから安くなってくるとおもわれ。。。。

借りての側だけでなく、地主は儲からないって以前聞いたことがあるけど。
地主さん、どうなの？

儲からないのだったら、立ち退き料を支払って
借地人に退去してもらえばいいじゃん。

そうは単純にいかないのです

まってましたとばかりに立ち退き料をつり上げるよね。
なんせ、坪１００万円の土地に対して立ち退き料坪８０万円ですから

>63
坪５０〜６０万が落としどころだね

定借の立法経緯は、旧借の不備（借り手の優位性）を解消し、
貸主の安心感より物件に流動性を持たせ、市場流通性を高めるもの。
どちらかというと、貸主よりだよね。
30年住んだところで、どうしても、手放さないといけない事由が
おこったりしたら、買い手はいないだろうね。
所有権を取得して売りに出すことも考えられるけど、現実的でないね、。
これからどんな問題が生じるか、まだまだ未知数だと思います。

>>64
つまるところ、借地の売値程度ってことすかねえ？

>>65
本来、市場流通性なんてものを考えて経済の本来の姿に
帰ったら、弱者のもとに財産が残るなんて事は無いから、
自然な姿だと思うが。
とりあえず５０年住めるだけの権利を買ったのであって、
財産を買うのでは無いということ。それだけ。

>とりあえず５０年住めるだけの権利を買ったのであって、
>財産を買うのでは無いということ。それだけ。
定期借地権→債権　定期借地権上にある家→物権
つまり家が財産なんだよね。

たしかに定期借地権の分譲住宅を購入して転勤などの理由で
処分することもありえるからね。

定期借地権の残存年数で減価されるよね。
その場合、相続税の計算方法を参考にすればいいとおもう。

定期借地権の残存年数で減価と言っても、実際に買いたいという人が現れるか疑問。
マンションだったら、安ければ割り切って買う人も現れるかもしれない。

>>69
たしかに疑問だね。木造だから建物自体も寿命で逝ってよし！
安ければ割り切って購入して長屋感覚で住むのもアリね（笑）

今朝の読売新聞に「新たな道を開いた定期借地権」の記事。

読売オンライン−ホ−ムガイド−入門講座−新たな道を開いた定期借地権

借地の本もそうだが、いまいち実感が。
住んでみなければ分からないことが多すぎる。
アパ−トの店子と変わらないような気がしてきた。

＞７０
同じ様な貸家の家賃支払い年数より安ければ・・だね。

↑でも50年間住めれば十分という気もするけど
途中でどうしても転居しなければならなくなったら賃貸に廻す方法がいいのでは
公団ならいつでも買取可能とか言ってるから子供に頑張ってもらうとかもありかな
まぁその時点の地価が問題だけど

場所が重要では、築２０年や３０年の一戸建てで多摩ニュ−タウンだとか千葉で借り手があると思えない。
それに、貸すとなれば修理もしなくては・・・。
定借は何か半端な気がする。

なるほど、供給過剰のこのご時世、長屋をかりる好事家はいないですね。
国有地は払い下げウエルカムで、時々ダイレクトメールのようなおしらせ
がくるという噂はどうよ

よく考えてごらん。
所有といったって、その人が名義人でいられるのは、
せいぜい30年くらい。その間お上に固定資産税やらの
地代を払わされる。相続で名義が変われば、免許税や相続税
所有といったって、中身は賃借とあんまり変わらないよね。

>>75
そう。その場しのぎで定借にして、長生きしたらヤバヤバ。
そして、次の代には残らないから、弱者の子はずっと弱者。
子もギリギリの生活だから親の面倒見る余裕もなくて、
寂しい老後。

それで。どんどん弱くなった弱者は社会の不平等を呪いあの世へ逝くのです。
借地についた因縁は、とても強く次々に人を不幸のどん底へ陥れるのです。

定期借地権はおそろしいのです！

うーーん　定借おそるべし　ですか
うちは旧借だからまぁいいか
ところで　主題の都心の借地人いないですか　まだ登場していないけど
会社（神楽坂）の近くに２７００万で土地25坪の4DKの旧借の中古があった
地代月5万ぐらいだったかな　ただし車はとめられません
最初はちょっといいなともおもったけど駐車場のこと考えてやめましたけど
だれか都心の借地事情おしえてください

旧借地はハーフ所有権みたいなもんだネ。
半分の広さの底地権に替えてもらった人とかもいるし。
大半が昔の設定だから地代が安く、適正値との差額が
旧借地の価値の根拠だから、地価と強烈に連動するけど、
これは財産なんだから当然のこと。

定期借地権じゃなくて、借地権の場合はどうなんだろ？
マンションってほとんど定借ですよね。

ネットの住友不動産販売見てたら、なんと祐店寺１３分、６０坪、二千万円台の戸建てが。
ただし、借地で再建築不可。
そそられるけどあとが・・・。

地代は六万くらいするのだろうか。

↑面白そうですね　再建築不可でも修理続けて使えば相当持つのではないでしょうか
やる気になれば定借の５０年くらいは可能じゃないかな？もしそうなら定借より絶対有利。
要は構造部が問題でしょうけど。ただ　接道の関係でしょうから車があるとつらそう。
話は変わって住宅情報見てたら定借のマンションて建物収去積立金てのがあるんですね。
なんか生まれたばかりの子供の葬式代積み立てって感じでいやですね。
それから借地期間４０年ってマンションもあった。
４０年だとさすがに短いよね。

東東京で23坪1200万を買おうとしてるけど、一番手がいて
こいつがローン通らねえのに伸ばし伸ばしでかれこれ一ヶ月も
待ってる。

いいかげんあきらめろ。バカペンキ屋。
おれなら15％以上の利回りで運用できるんだ。

都心じゃないけれど旧借地権の戸建てに住んでいます。
更新料ってとても複雑です。
地主のさじ加減？が影響するみたいです。
20年ごとの更新で数百万はとても苦しいです。
（長いようであっという間）
この先のことを考えると半分返して残りの半分の土地を
自分名義にしようかと思っています。
毎月の地代もばかにならないですし。

>>84
旧法借地権は、永続的だからね。
定期借地にしちゃうのも手。
逆にお金が入ってくる。

>>84
更新料を免除してもらうかわりに地代の値上げを提案してみたら？
だいたいトータルで払う金額は変わらないと思うから、地主によっては
OKしてくれるかもよ。
そうでなければ、更新料自体は契約必須条項ではないから
ひたすらゴネるって手もあるけどね。

地代はバカらしいけど、不動産取得税や固定資産税、相続税なんかは
もっとバカらしいのでは？

レスありがとうございます。
不動産取得税ですか・・。ちょっとこれは考えになかったので
教えて下さり助かりました。
地代ですが、おそらく地主が支払う固定資産税額と同額みたいなので、
地代の代わりに固定資産税は仕方ないと思っています。
相続税は、代々同居家族なので、一緒に同じ家に住んでれば
高額な相続税はかからないと聞きました。

>>87

土地を担保に金を借りる必要がなければ、借地でいいのではないか？
借地権といってもあくまで建物登記だけだから、土地取得のために
借り入れをするのは難しいぞ。

どうしても買いたいのであれば、こちらから地主に掛け合うのは止めた
ほうがよい。高くふっかけられるからな。

次の更新までの間に地主が相続する可能性があれば、買ってもいいと
言う意思表示だけはしておいて、ひたすら地主から声がかかるのを
待つべき。
その方が安く買える。

坪単価５０万円くらいちがうこともあるぞ。

88さん、ありがとうございます。
えっと義母の話ですと、何食わぬ顔で更新さえすれば、
そのすぐ後にお金を支払うことなく、半分もらえると
言われています。
ただ素人考えの私は、更新をすぎたらもう次の更新に
なって余分なお金を取られるのではないかと心配になりました。
かと言って、更新前にいって吹っかけられるのもいやですし・・・。

>そうでなければ、更新料自体は契約必須条項ではないから
>ひたすらゴネるって手もあるけどね。
１．契約書に更新料支払いｶｷｺがあったら、ちとまずい。
２．たしかに裁判費用よりは安いけど。。。少額訴訟ていう訳にいかないから
おとなしく更新料を支払ったほうが

土地と違って、建物は減価償却するからね。

もう、倉庫行きだだと思ってたよ。

東急不動産が浅草のビュ−ホテル並びで定期借地権付きマンション、今年売ってた。
定期にしては高めと思ってたら、そのマンションの裏でａｘｉａ浅草が分譲されるが定期の東急と価格が変わらない。
マンションの値付けっていったい・・・・。

借地の事情や実際の交渉をしたことのない教科書バカが多くてウンザリ。
＞89さん、あんまり真に受けない方が良いよ。
1.地主の固定資産税額と同額の地代支払だったら、使用貸借だったと言われる可能性もあるよ。そうしたら借地権では無くなっちゃうよ。判例などでは地代水準は固定資産税などの3〜5倍が妥当です。もっと多く払ってた方が良いよ。
2.借地権者から買いたいといっても、高めの値段を言われたら買わなければ良いだけの話なので、買いたいという意思表示はしていても構いません。
3.私は実務上等価交換比率は借地権割合で進めることが多いです。5：5でなければ、もっと広い面積の等価交換を考えてみたら？

>>92

だからマンションなんてほとんどデベの利益と建設費なんだから・・・。

買った瞬間、資産が千万減る商品の値付けなんてどうでもいいわけよ。

age

axis
45万／�u、前はマンションが迫ってるしそんないい場所ではないけど。
でも中古の立場は・・・。
浅草に引っ越したいな。
出来れば雷門近くがイイ。
人形町あたりも良さそうなんだけど。