ワンルームマンションの投資って

どうなんですか。儲かるの？
実践しているのは、お金持ちばかりですか？

儲かる物を売り払う馬鹿がいるとでも？

投資だと称して愛人を囲う以外に使い道があるだろうか。

物件２０００万円(税金、登録諸費用込み)とする

年間家賃収入９６万円(月８万)
頭金２００万(こんなもんデベにサービスしてもらえ！)
ローン１８００万(３.５％、３０年、もちろん変動５年で見直し)
月々８０８００円(元利均等払い)

実際の支出８万８００＋管理費１万＋税金５８００(月割り)＝９６６００円
月々の持ち出し１万５８００円(年間約１９万)

マンション所有の費用
登録諸費用１００万くらいか？(最初だけ)
減価償却費大体７０万(初年度)以後だんだん減る
土地部分除くローン金利大体５０万くらいか(初年度)以後少しずつ減る
管理費大体１２万
固定資産税７万
雑費１０万(適当)
費用計２４９万円　　　　　　収入９６万円

赤字１５３万円→所得と合算で課税所得を下げる。
それなりに年収があれば税金の還付で持ち出し分くらい戻るってことだろ？
でも１０年くらいで節税効果はなくなるが・・・

これを得と考えるか損と考えるかはあなた次第ってこと。

んんんんん

>>4
＞物件２０００万円(税金、登録諸費用込み)とする


今時、そんな高い物件は売れない。
中古で、１０００万以内で買うべきだ。
利回り（込み込み）は、１０％以上を確保すべきだ。

>6
>>2参照

>>7

マンションの買い換えなど、いろいろなケースで出て来てるよ。
２０００万ってのは、５年以上前の価格だ。

ワンルーム買う人は
中古で売ったときの値段をどの位で考えてんのかな？

そこ（値段がどうなるか）が資産として持つにはは怖いと思われ・・
だって流動性低そうなんだもん

>>9
＞流動性低そうなんだもん


だからこそ、１Ｒ物件は利回りが良い。

よく新聞に利回り５％とか謳ってるけど、金利とか、維持費用とか
考えたら実質利回りなんか無いに等しいんじゃない？
新築のワンルームなんか

相続対策じゃないんだったら利回り１２％位は回らないとやってもしょうがないのでは？

２３区内でワンルーム７００万円だったら買ってもいいな。

っつーか借金して投資ってのが根本的に間違ってる。頭逝ってる。
銀行のために新築ワンルームなんか買うｳﾞｧｶがいるのか？！
投資でワンルーム買うならローン使う前提で考えるなよ。

……愛人囲いたいだけならローンもアリか。

>>14
＞借金して投資ってのが根本的に間違ってる

この前、麻生太郎が「バブル前の、税制度に戻す」とか言っていた。
確定申告の損益通算で土地分の利子も損金として算入されるようになれば、
高所得者層が動くかもね。
しかも低金利だから、そこそこ大きい物件も買えるしね。

最近都内では馬鹿みたいにあちこちでワンルーム建ててます。
どこから独り者をそんなに連れて来ようと言うのだろうか。
いまでさえ賃貸物件に空きが多いってのに。
そういう事情をわかってて投資しようってなら勝手にどうぞだけど
客商売だってことを忘れんなよ。

カラage

愛人のためです（きっぱり）。大体半年で住居者変わります

愛人のためにワンルームなんて、ふられちまうぞ！
壁薄いし、床もきしむんだぞこういう所は！遮音性は無いに等しいからな。

>>19
ピンコロには十分と思われ

東京のワンルームはかなり割高だと思われる。

　　　　東京　　　　　　　大阪
　　　１８ｍ2　　　　　　１８ｍ2
　　１６８０万円　　　　１０８０万円

これからの１Ｒの条件
　バス、トイレ、洗面所別
　ガス又はＩＨクッキングヒーター、ビルトイン浄水器、追い炊き付きガス給湯
　浴室乾燥機、洗濯乾燥機対応の室内洗濯機置き場
　オートロック、モニター付きインターフォン、ケーブルテレビ対応、　Ｂフレッツ対応
　宅配ボックス、トランクルーム１�u
　０４省エネ基準クリアのエアコン、　一部床暖房付きフローリング
　収納一畳、部屋の広さ８畳

トレーラーハウスでも賃貸するか？固定資産税かからんし・・・
でも2階建てはできないのよねぇ・・・・
あっ駐車場にすりゃいいのか(^^)

ワンルーム買ったよ。５２０万で１週間後にはお客見つけた。（家賃６３０００円）
東横線沿いだし築１３年だし、結構悪くないよ。あとはローンが組めれば完璧なんだけどな。
（今回は現金で買った）

どういうルートで買ったの？
神奈川？だとしても安いね。
なんでローン組めないの？
大手のリーマンじゃないの？

>>24
確かにお得な物件だね。
それにワンロームとしてはボッタクリみたいに家賃が高いしね。
オレなら借りないね。
で、税金、保険、仲介料とか取られて、実運用利回りはどれくらい？

結構レスあってうれしい。
純粋にネットの情報見て。（たしかYAHOO不動産）
場所は菊名。ずっと探していたので、内覧にあわせて買付けもっていきました。
仕事は不動産関係（リーマン）だけど、投資物件にはなかなかローンはおりないんだよ。
今回は現金があったので、現金で買ってしまいました。
購入時の諸費用がだいたい５０万くらいかかるけど、ネットで９-１０％は回ってます。
似たような物件があればもっと買いたい・・・。

東横線沿線でもそんなに安いのか。自分は千葉市のワンルーム
中古で買ったけど、失敗したな。神奈川でその値段なら、もっと
買い叩いておくべきだった。

菊名のワンルームに63000円払うなんてヴァカだよね…。

（＞色々言ってる人、買った方へ。）
菊名ならそんなもんだね。
値段も家賃も。
（というより、逐年、広さを無視して家賃が高いと言ってる人。根拠が希薄だよ。）

都内、日吉、綱島辺りを勝手に想像して気色ばんじまった。
スマソ。

利回り１０％超とかいっている奴いるけど、そんなものマーケットに出ないよ。
でも、業者なのに５０万も諸費用払っちゃだめだよ。
あと、投資物件のローンは、いわゆる一流企業（不動産業界以外）のリーマンは余裕でつけられるよ。
オーナーチェンジじゃなきゃ、住宅ローンさえ可能。
今度、リーマン大家のOff会やりたいね。

>>25
私も１Ｋを２つ買いました。
ワンルームは利回りが良いみたいだけど「土地の持ち分の時価」よりも物件価格が安い
ものという条件で探しているので１Ｒには適当なものがありません。取得費用も含めて
計算した利回りが６，５％〜７，５％くらいです。
つぎはは古い公団分譲を買って賃貸に出そうと思っています。利回りは低下しそうですが
最低でもネット５，０％くらいをめざします。

なかなか含蓄のあるお言葉ですね。確かに諸費用もちょっと
かかってはいるんですが、このような物件に仲介費用とか
しぶると売ってくれないんですよね。（ワンルームの仲介
なんて両手で取っても全然足りないくらい。）
あとローンの余裕でというのはどうしたらよいのでしょう？
結構窓口に相談したり電話で確認したりすると断られます。
といって、すでに公庫で住宅ローンも組んであるので、
そこまで無理して住宅ローンを装うのもちょっと変だし。
アドバイスお願いします。

1棟買う（勿論キャッシュ）資金がなければ成功はおぼつかないよ
自分で物件の一角に住んで管理も自ら手がける覚悟でないとね
昔の大家さんはそうしてたよ　借り手の義務は家賃だけなんだから
3年も放置すれば立派にスラム化するよ　入居者が商店なら生活が
かかってるから掃除や管理もまじめにやるけどね
住むだけなら環境が悪くなったら転居すればいいんだからね

>>31
そうだよ。
５％くらいがいいとこだよね。
それ以で上回る物件を他人に売るなんて信じられんよ。

>32
ローン付は残念ながら企業名で判断されるので断られると辛い。
いわゆる一流と呼ばれる商社、マスコミ他の高給企業は投資をする余裕があると判断。
ただし、解雇の可能性のある外資は本当は一番高給だがなかなか借りれない。
倒産、リストラの可能性のある企業も同様。

>34
１５％で廻るような物件がレインズにのらないところにゴロゴロしているよ。
（オープン市場じゃないのでなかなか買えないけど。）
不況だなと感じるよ。

>35
そうなんですが。今までだと受け付けのお姉ちゃんに真っ先に（職業をいうまもなく）
断られていたのですが、この場合ちょっと偉い人を呼んでもらったりした方が懸命なん
ですかね。
だいたい投資用マンションのローンの方が月々の家賃もあるし、住宅ローンよりずっと
保守的だと思いますが。（最近の中古だとまず返済額が上回ることはない）

利回り5％なら不動産投資信託と良い勝負だね
どっちが良いのかなぁ？

>>35
＞１５％で廻るような物件がレインズにのらないところにゴロゴロしているよ。
そういうのはあるらしいですね。でもバブル期の１Ｒが多いのでは？
そこまで利回りが高い物件は差し押さえくらったり管理費を滞納してる部屋が
いっぱいあるマンションだと思いますが。土地の持ち分はせいぜい１，５坪くらい
で土地の時価が１２０万くらいではないですか？
物件価格３００万、取得費用５０万、家賃５万２千／月、管理費＋修繕積立金＋固定資産税
が１万２千／月くらいではないですか？

不動産投資信託と一緒の利回りならあまりワンルームはすすめませんね。
手間隙かかるし、流動性に欠けるし。
ただバブル期のワンルームも捨てたものじゃないと思いますけどね。
結構しっかりした品等でいいものだったりするし。築１０-１５年ものと
いったらほとんどバブル時代前後のものだもね。もちろん、マンション全体
での滞納は重要だけど、都心の１等地の投機マンションでなければ、そんな
にひどいことにはなってませんよ。ただ逆に札幌とかのマンションは競争が
激しくてとても手をだせませんが。

>>39
田舎もんが、知った口聞くなよ（笑　　ボケッ！！

地方の1ルームはどうなの？

この前初めてスカイコートから電話がかかってきました。
「結構です。」と言ったら「こちらも結構だ」だと。
何様だこのくそ営業マン！！！！！

相手にしない方がいいよ
スカイコートは歩合給だから

ワンルーム営業≒先物営業

>>44
言い過ぎ！
どっちかっていうと
ワンルーム営業≒英会話教材営業

>>4
不勉強なのですが、10年ぐらいで節税効果がなくなるのはどうしてですか？
減価償却費が安くなるからってこと？

>>46
そうですね。減価償却がミソです。

躯体と設備とに分けられるんだけど、躯体の償却期間は５０年近く
あるので１年あたりの償却なんか微々たるものです。

設備は１５年で償却されるので、その部分の償却費が無くなれば
とたんに計上される経費が圧縮されます。

よって赤字減少(´Д｀)/ｳﾏｰ

というわけです。

ＷＢＳでやってるぞ

あの条件で１０マンなら住みたい。

リスク大きいぜ。
変なのすんだらおんだすの大変だしよ。
最近は死体を保持してるなんておそろｽｨヤシまで出る始末。
火事なんか出して、人が死んだらどうすんだ？

いや、おそろｽｨ。

エフジェーネクストってどんな会社ですか？
ここの物件はいいんですか？

>>51　http://www.fjgroup.co.jp/　参照
新宿の花園神社裏に会社がある。しつこい電話勧誘。投資用マンションを
買って大喜びしている投資家は極少数派でしょうね。あと、兄弟会社の
シティウイングもしつこく電話をかけてくる。

購入時の消費税は還付請求出せないの？
だれかしらない？

>>53
そんなこと税務署に電話すれば済むことだろ、バカ。

有益スレッドあげ

自分が住むマンション３ＬＤＫ（築20年）を賃貸にして、自分は公団の賃貸に住んで利益上げようと思っています。
どういったリスクがあるのが、皆様にご教授いただきたいです。

>>52
４月になると新入社員がはりきって電話かけてくるね。市ね。
最近は投資よりも節税効果を売り物にしているようだが。
年間数十万円のために1000万単位のローンを組む奴って本当に
生息しているのか？

はっきり言って節税なんてまやかしだな。

>>58
節税は重要だ。
キャッシュで買う奴のみにしか恩恵は無いだろうけど。

>>59
１Ｒ押売り共が言っているのは、「俺たちに貢いだ金は
損金として処理できますＹＯ」ということだと思っていたが。
キャッシュで１Ｒ買っても節税できるんですか？

>>60
家賃収入が発生しなけりゃ節税にはなるんじゃない(ｗ

まあ実際は金利の経費算入が大きいから節税になるんじゃないのかな？

>61
バーカ　節税するのは、不動産による収入じゃなくて、
リーマンなら給与所得、自営なら事業所得なの。不動産のローンやら
固定資産税が所得控除対象になる。家賃収入がゼロでも同じこと。
おーっと、君は無職くんだったかな、それじゃ節税はむりだなあ。藁

おまえら、馬鹿か。
家賃がゼロなら、事業じゃないだろうが。
何が節税だよ。（爆

>>62（自称60）
勝手に60て書くなよ。馬鹿者めが。
固定資産税分が所得税控除になってもあまり意味ないじゃん。
タコが自分の足を喰っているみたいなもんだな。

>>62
もちろん不動産以外の本業からの所得があってこそだよ。
それを前提とした話だろ？

つまりキャッシュで購入の場合
減価償却費+管理・修繕積立費+公租公課+etc　＞　家賃収入

が成り立つかどうかでしょ？

成り立てば、不動産所得は赤字ってことで、
損益通算で課税額が少なくなる　＝　減税ってことだろ？

まだ投資用ワンルームを買う人達がいるのか
心底驚いた

あっ
中古１棟ですかね
それならまだわかる

節税効果を発揮するのは、取得した最初の１年目だけ。
２年目以降はほとんど節税効果なし。
新築のワンルーム買って泣く人は多いよ。
騙されないでね♪

>>67
だろうね。最初の年は登記費用とかあるから経費を大きく計上できる。

節税する為にわざわざ、赤字になるもの背負い込むなんて
愚の骨頂だネ。

マンションの投資で儲かるのは業者だけだよ。
ジョウシキで考えろよ。
儲かる話を他人に教えるわけないだろ。

事業というのは「リスクを取る」ということだよ。
マンションに投資するヤツは何のリスクを冒しているのか、
よく考えろ。リスクが大きければ、儲かる可能性は高い。
リスクがなければ絶対に儲からん。

そうそう。うちは土地がもともとあって
上物だけ立ててマンション経営してるけど
儲からんぞ。満室になることはめったに
ないし、維持費が結構バカにならん。
大金が右から左にサーっと流れていく感じだよ。
うちは30部屋だから1つや2つ空室が出てもまあ
何とかできるけどワンルームで空室が出たらどうするの？
収入0でしょ。そういうリスクも考えるとやめたほうが良いと
思うよ。

>>71
正論ですなー。

ーーーーーーーーー議論終了ーーーーーーーーーーーーーー

ghgdjhgdjg

＞71　いいこというね　でも購入している人はどすればいいの？

>>74
社会に還元！！損してアボン。

>>71
３０分の２の空室率だったら許容範囲でしょ。
常に満室だったら、安すぎ、ってことだし。
それにしても、１Ｒを借金して買って、家賃で
返済しようというのは危険だね。

ところで、よくワンルーム業者が謳ってるように
空室保証ってほんとにしてくれるものなのか？
保証契約の更新を拒んだりしないのか？業者さんよ？

>>76
１Ｒじゃなくて何買えばいいの？

そうそう。うちは土地がもともとあって
上物だけ立ててマンション経営してるけど
儲からんぞ。満室になることはめったに
ないし、維持費が結構バカにならん。
大金が右から左にサーっと流れていく感じだよ。
うちは30部屋だから1つや2つ空室が出てもまあ
何とかできるけどワンルームで空室が出たらどうするの？
収入0でしょ。そういうリスクも考えるとやめたほうが良いと
思うよ。


72 名前：　 ：02/04/15 08:53 ID:x9wzDWA0
>>71
正論ですなー。

ーーーーーーーーー議論終了ーーーーーーーーーーーーーー

ーーーーーーーーー議論終了ーーーーーーーーーー
ーーーーー ーーーーーーーーー議論終了ーーーーーーーーーーーーーー
ーーー ーーーーーーーーー議論終了ーーーーーーーーーーーーーー
ーーーー ーーーーーーーーー議論終了ーーーーーーーーーーーーーー
ーーーー ーーーーーーーーー議論終了ーーーーーーーーーーーーーー

俺はワンルーム業者で働いてる現役営業マンだぞー
何でも聞いてくれー

>>81
いつ失業しますか？

１日何時間くらい電話営業してますか？

>>57　新入社員らしいのから電話がったので、要らないと断ったが、あまりに
もしつこく電話を切ろうとしないのでいろいろと質問したら答えられなかった
り、矛盾した答えをするので、「そんなもの要らないよ。」と切ったら夜上司
らしいのから電話が来た。「要らない。」と繰り返し言っていたら、「嘘でも
良いから買うと言ってみませんか。」ととんでもないことをほざいていた。

皿リー万、乞う夢員に売りまくってます。あほな人、もっと買って僕を儲けさせてください。
年収９００位あれば、３件はいけるんで、よろしく！！

>>85
3件合わせていくらくらい？

>>84
あいつら、こっちの言うことは聞いていないからね。
とにかく録音する。録音していますがいいですね、と
とりあえず言っておく。いやだったらきるだろ。
相手に名乗らせる。こういう電話を続けられると本当
に迷惑なんですけど、といってみる。それでもふざけた
電話かけてきたら、弁護士と相談ですね。

マンション名 稲毛海岸3丁目団地　
築年月 '68/5　 バルコニー面積(m2) 7.29　 引渡日 即　
向き 南東　 階/階建 4/5　 構造/総戸数 RC/768　
管理 自主　 管理費等 5000円/月　 駐車場 空無　
コード 　 情報提供日 2002/04/17　 次回更新予定日 2002/04/24　
特記事項 所有権　用途地域/一種中高層 施工都市整備公団 修繕積立金6200円/月 即入居可　

これで５５０万円。ワンルームの将来が恐ろしい。

８８は、３ＬＤＫタイプです。

7，8年で元が取れないとワンルームは投資妙味なし
つまり年利20％に相当する家賃が取れなければ大人が乗る話ではない

俺も建築営業をしているけど、絶対に儲からない事は間違いない。
あまりにもリスクがありすぎる。金利が何十年もこのまま続くわけないし
修繕費や空き室の問題もある。儲かるならまずその営業マンが買えばいい
儲からない事が分かっているから、そいつらは買わない。家賃保証なんて
よくやって１０年だろうしそのうち多額の補修費を請求される。給湯器が
壊れたとか、それに見にも行けない遠い所では、どんな管理をしてくれるか
分からんし、損すること間違いない。

>>88-89
駅から何分ですか？

やり方だと思うけど。でも節税目的なんていう物件は「だまし」と考えた
ほうがいい。実際、賃料収入で家賃に関する税金は毎年払っているし。
１２戸のワンルームを持っているが、空き室は、
年にそのうちの１戸が、2，3カ月くらいか。延滞は多いが、今のところ、
2ヶ月以上の延滞なし。最終的には保証人に請求した例もあるが意外と
うまくいっている。でも、利回りは、やはり最低でも、１０％くらいは
ほしい。新築で５％のワンルームなんてのは、買ったとたんに3割くらいは
減価しているかもしれない。
こういうこと書くと投資もしていないやからが、馬鹿だあほだとコメントして
くれそうですが、それはご自由に。私は、不動産投資をしながら、デイトレード
をする生活となることを理想としているので。
何事もやり方次第です。人にあほと思われる時期に投資できるということは
大変好ましいことと思うが。目標は、5年以内に、貸室を１００戸以上とする
ことです。

トーシンていう、浦和レッズのスポンサーやってるワンルームマンション
の不動産会社は知っていますか？
どうなんだろう。

＞やり方だと思うけど。

投資にお決まりの最後に言う、逃げ道だな。（ﾜﾗ

＞でも、利回りは、やはり最低でも、１０％くらいは
＞ほしい。新築で５％のワンルームなんてのは、買ったとたんに3割くらいは
＞減価しているかもしれない。

下の者が更なる下を見て自己満足しているレベルだよ。

>>93
本職は開業医ですか？

やっぱり、「金」のないやつが適当なことを書いている。自分でやってみたらぁ。
実際にやってみなけりゃわからんよ。「事故」満足といってもそれは
やったことない君にはさっぱりわからないことじゃ。
開業医なんかじゃないよ。不動産業者といったら正確かもしれない。
デイトレードで儲けた金で投資しているのよ。

>>93=97?
初期投資いくらで、何年で12戸にされました？

>>97
馬脚をあらわしたネ（爆

100get!

賃貸相場が下降しているの今、ワンルーム凍死？
何考えてんだか

：名無し不動さん ：02/04/15 08:45 ID:0UWDDNU2
そうそう。うちは土地がもともとあって
上物だけ立ててマンション経営してるけど
儲からんぞ。満室になることはめったに
ないし、維持費が結構バカにならん。
大金が右から左にサーっと流れていく感じだよ。
うちは30部屋だから1つや2つ空室が出てもまあ
何とかできるけどワンルームで空室が出たらどうするの？
収入0でしょ。そういうリスクも考えるとやめたほうが良いと
思うよ。


72 ：　 ：02/04/15 08:53 ID:x9wzDWA0
>>71
正論ですなー。

ーーーーーーーーー議論終了ーーーーーーーーーーーーーー

でも、賃貸住宅経営者という肩書きは魅力的だ。

新築ワンルームマンションって高くない？
1LDK(47�u)…2800万円
1R(20�u)……2000万円

>>104
高いに決まってるＹＯ
必要もないものを買う馬鹿探す手間がかかるからネ

>>104
大阪だと新築１Ｒが１１００万くらいからあるぞ。
東京はなんでそんなに高いんだ？
そんなに土地代に差があるのかよ？

中古ワンルームを適正価格で仲介してるところってあるの？
仲介手数料の制限があって儲からないものだから、
業者に低価格で買い取られ、
市場に出てくる時は、割高な値段で買わされるような……。

>>107
レーサムとかで聞いてみれば？

>>104
>1R(20�u)……2000万円
物件にもよるが高過ぎじゃない。２階建ての物件？

ワンルームは買わない方がいいよ。
3LDKのマンションとかも中古、築20年過ぎの
都内の物件で1000万円を切る日も近いと
思われるから。

横道にそれますが、投資型マンションを
借りるのはどうなのでしょうか。
一般の物件と変わりませんか？

>>97
の意見は正論。やってもいないのに、
やっている人を批判する資格なし。

しかし、この時代、ワンルームより
１ＤＫ、１ＬＤＫくらいが良い気も
するが、その辺どう？（ＤＱＮ率、延滞率も
下がるのでは？）

>>71
大正解。

新築がどんどん安くなってるね。

＞マンション購入予定者

東京都心は来年まで、
それ以外の地域はもう２年待ってみよう。

今よりもかなり安くなっているはずだよ。
おれは、東京都心以外は３年後が底値とみている。

アップルハウスの営業から買わされそう。

どうしよう

ワンルームは買わない方がいいよ。
3LDKのマンションとかも中古、築20年過ぎの
都内の物件で1000万円を切る日も近いと
思われるから。

ワンルーム儲かるよ。買う物件しだいだけどね。
チャントした物件買えばココまで率のいい投資商品なんてないのにね。
ココに乗ってる数字間違いだらけだし、全然わかってないね。

>>118
具体的に教えてくれよ。

新築じゃあダメだろう。

>>118
そのチャンとした物件がないのがワンルームなのさ。

>>118
もう少しまともな仕事に就いたら？

不動産に投資するETFを買えばよい。

福岡県に毎年６０万円〜節税してくれるって業者があって、２件買っちった。

>>124
毎年６０万円の節税の為に、いくら投資したんだよバカ。
よく考えてみ。

>>124
２件で６０万節税なんて初年度だけですよ。
ちゃんと業者は説明してくれたんですか？

俺の買ったとこなんか、駅から遠いとこなんだけど　ほぼ１年-２年おきに住民が入れ替わるんだ。
しかも空きになったのは一番長かったので２週間。結構穴場があるんだよね。
順調に家賃収入が入ってくるし、もう１戸買おうかなと計画中。
去年は長期海外旅行に出かけたので、今年はそれをやめて資金にするつもりだ。

現役投資マンション営業マンです。
投資マンションについて損得無しでお答えします。
業者にだまされそうで恐くて聞けない事をブッチャケトークでお答えします。
なんでも、聞いてくださーい。
でも、明日も仕事あるから30分ぐらいのあいだだけね。

>>128

買ってから、すぐ売った場合、どの程度で売れますか？

8〜9割前後です。
諸費用を含めると、物件にもよるけど
何百万も損するので最低10年は持ちたいところです。

>>130

買わない方がいいということですね。

＞131
それは違います。
10年持てば売れば最低でもチャラ。
20年持てば2000万の物件なら頭金200入れてれば
1200万（安めに見積もって）で売っても
儲けは最低200万ぐらい出ます。
金利3.37　30年ローンの場合です。
たぶん、30年たっても1200ぐらいでは売れるでしょう。

15％の利回りでも、飛ぶように１R売れないのはなぜ？

>>132

中古を買った方がいいということですね。

ちなみに、＞125の節税効果は今だと2年ぐらいしか効果はあるいません。
しかも、2000万の物件で初年度でさえ市民税と所得税をたしても20万ぐらいです。
2年目はもっとすくないです。
3年目から黒字収支になるのでむしろ税金は上がります。
業者の営業トークにひっからないように。
ただし、年金対策や生命保険の効果は確かに強力な効果があるのは事実です。
暇だからついでに答えて見ました。

＞133
15％は新築では考えられないから、おそらく中古でしょうが、
単純に15％も利回りが回るのは都内じゃ考えられないので
おそらく地方でしょう。立地も悪いでしょう。
そうなると入居が付かないリスクがあります。
ﾏﾝｼｮﾝ投資は入居がついてナンボなんでﾀｲﾍﾝ危険です。
あと、15％も回るとなると物件価格も相当安いはずなので単純に物件が相当
ﾔﾊﾞｲ物でしょう。利回りだけ見ると痛い目に会います。

＞134
それは、ご自身の年齢による所が一番大きいです。
どっちとも言えません。中古にもいい物件はありますし、
新築のいいところもあります。
年齢教えていただければもっと詳しくお答えできますが。

もう、今日は寝るのでお終いです。
何か他に質問あれば書いておいてください。
暇な時にレスつけとくので･･･

>>132
嘘言うなよ。何の根拠も示してないじゃん。

>139
何がですか？ブッチャケトークで全て本当の話ですが。
1200で売れると言うのはあくまで私の予想です（過去の取引事例から）
絶対、その値段で売れるとはかいてません。
他の数字は全部ほとんど正確ですよ。

唐揚げ

売値４５００万の都内駅そばの新築１Rマンション２部屋を
３３００万登録手数料込みでバタイてすべて３０年ローンで買った。
賃貸料が月々１７万円（管理料引き後）ローン１５、５万円はらっている。
月々１万５千円、年１８万の収入だ。（３年空室保証なので０．５％払っている）
これに固定資産４万引かれるので１４万
これに所得税の還付金が４１万（今年予定）合計５５万円、収益率１．６％
｛元々一円も払ってないからそれからいうと利率無限大（笑｝
去年は５７万の還付があったが３０万くらい土地所得税とられたので
３０万くらいしか儲けはなかったけど、今年はすこしまともな金が入ってくる。
去年の３０万は株に投資して現在５０万くらいになっているので
今年の分とあわせて７月には１００万にはなる予定。
で、その１００万でREITでも買って配当金５％で運用しようかな？
って考えているよ。
繰り上げ返済しても０．５％にもならないしね。
でも還付も毎年さがるし補修もそのうち出てくるから
投資っていうほど利益でないよね。
（給料下がったら還付金も下がるんだよ、二重苦だよ）
お金あるんだったらREITでも買ったほうがいいよね。
もしローンで月々マイナスだったら止めたほうが良いよ。
＋でもこんなものなんだからね。
中古現金で買う
これが一番利率いいかもね。１０％近くいくかもよ？
借金してまでするような投資じゃないね。

ただ俺の場合はすくなくとも株などで遊べる金は
出来たのがうれしいな。
いままで学費や自宅のローンなど年間５００万は出て行くので
自分の給料ほとんど使えなかったからな〜（涙

目先の微々たる金にだけしか頭がまわらない馬鹿ドモ。
だから元本に対しての考えがまったくない。（WW

>143
馬鹿はおまえ。
自分の手出しが一切ないどころか、プラスで回る上に
30年経てばまるまる物件もらえるのにアフォか？

節税効果について。
計算上は、3年目くらいからは減価償却が切れて利益が出てしまいますよね（余程設備の割合が大きい場合は別だが）。
でも実際には、自宅修繕やら電化製品やら皆さん色々費用計上して、利益圧縮してるんじゃないですか？

私も所有しているが維持しているだけ
儲かってはいない
生命保険とわりきるしかない

>>145
そんなことできるのか？

>>144
リスク取った結果が築４０年〜５０年のボロワンルームか（はぁと

>>148
リスクといえば、ローンが変動であればそこと
空室リスクか。それを踏まえても、賃料がコストを
上回ればいいんじゃない？ぼろワンルームはただで
売っても、もともと自己資金ぜろでしょ。

なんだ結局儲からんのか・・・

つーか、しかし馬鹿が多い。これだけ言っても
まだ、わからんのか？
ワンルーム投資はもうかるっての。
とくに、＞148お前だ。
今は大体土地と建物の価格比率は約4対6なの。
2000万の物件で建物が仮に原価償却しても、土地の価格は800万あるんだよ。
アフォ。　しかも、簿記の上で減価償却しつくしても最低10％の価値は残るんだよ。
それと、今はﾏﾝｼｮﾝの耐用年数は50年近くあるの知ってる？（実際はもっともつと思われ）
30年で手出し無しで完済したら後20年は持つ計算なんだよ。
20年家賃とったら幾ら儲かるとおもってるの？しかも、土地もついてくるしね。

そんなにカッカしないで

「ＷＥＢ ドラマで一服を・・・・」

ほのぼのモードになってくださいね。

http://members.tripod.co.jp/oshiba/

＞土地の価格は800万　→　絵にかいた餅

＞耐用年数は50年（実際はもっともつと思われ）　→　莫大な維持費をかければネ

＞30年で手出し無しで完済　→　まったく根拠なし


ぜーーんぶ、タラレバ。爆ﾜﾗ

＞153
ごめん、馬鹿相手にするのもうやめるわ。
全部ｱﾅﾀの言う通りです。はい。

で、まともな人で何か質問ある？

>>153
正解です。

私は、何度か書いたけど、これほど見事に否定されるのは実際に投資できない
DQNが多いんじゃないかなぁ。みんなが馬鹿と思う時期に投資するのが一番
儲かる。逆張り発想はできないので、こうなるのかも。私は、すでに
１２戸のワンルームに投資しいているけど、全部中古です。新築投資は
しない。節税効果があるなんてものは投資の対象とすべきでないと
思う。

修繕積み立て金は、段々上がっていくのだろ？
しかし、家賃は段々下がっていくのだろ？
エアコンや壁紙、給湯器は壊れりゃ負担しなきゃならんだろ？
どう考えても、全てのリスクを負うマンションオーナーが損する
仕組みだな。
その反面、販社と管理会社はウハウハなんだな。
いい商売していらっしゃる。

誰が築40年、50年のワンルームを借りるのかねぇ

＞158
修繕積立金は借主がはらいます。それを計算に入れた上での
利回り5％確保です。コレが出来ない物件は駄目です。
探せばそんな物件は結構あります。
ちなみに、今は給湯器、エアコン等の基本的にオーナー負担の物に関しては
敷金で直すとの念書をとって入居者負担になっております。
それが無い物件も駄目です。それでも都心のいい場所なら入居は全然つきます。
あと、家賃は正直30年後とかの事は流石にわからないけど
まあ、20年くらいはこれ以上デフレが進むとか地価の値下がり
が無い限り基本的には上がります。
デフレも今の経済状態から通常考えにくいし
地価下落もJリートや都心回帰現象や外資の参入などの理由により
これ以上さがる事も考えにくいです。

他に質問ある？

>>157
全て感覚的なコメント。
>>158
30年で完済して、元がとれていたら
借りるやつがいるかどうか心配する必要ないだろ。

自分の目、頭で考えるべきだが、
どう見ても159の言い分に分があるよ。
当然、やるなら自己責任だけどな。

>>159

利回り5％ですか？その程度だったらREITで十分と思うのは俺だけ？

まあ、利回り3％で満足できて金が無い人
もしくは金があってもとても慎重な人はソレでもいいかもね。
ﾏﾝｼｮﾝ経営でいい物件なら倍くらい儲かるけどね。
ちなみに、JREITでもやってる事はまったく同じだからリスクも同じです。

他に質問ある？

＞１５９
神様じゃないかぎり、１０年後なんて分かりません。

貴方は１０年前に、日本の経済が今みたいな状態って
分かってたんですか？

神様じゃないので10年後に確実にそうだとはいえません。
ただ、普通に考えればそうだと言っただけです。
10年前に現在の事はすいませんがリアル厨房だったのでわかりません。

で、馬鹿じゃ無いマトモな人で何か質問ある？

>>162
>>ﾏﾝｼｮﾝ経営でいい物件なら倍くらい儲かる
　　　　　　　~~~~~~~~~~~

だからそれがリスクだって言ってんの


>>ちなみに、JREITでもやってる事はまったく同じだからリスクも同じです

それは違うね。JREITの特徴は特定物件への投資じゃないってことです。
REITのリスクは地価変動と賃貸相場の変動と空室状況。これはワンルームマンション投資も同じだ。
しかしJREITでは対象は特定の物件ではなく複数物件になる。
つまりリスクは分散される。あちこちの物件がまとめて空室だらけになる可能性は低いからね。
加えて、自分で管理する必要もなければリフォームに金使う必要も無い。
空室になったからって慌てて入居者探す必要もない。
そんなのは自分なんかよりも余程実績のあるプロ集団がやってくれてるんだからね。

それでも君は5％程度の利回りでリスク抱えてワンルームマンションなんかに投資するの？


少し勉強するといいよ
http://www.infobank.co.jp/topic/reit/reit01.htm

結局、リスク不感症のたまり場か、ここは。
不動産投資なんて、ローン組んでまでするもんじゃないだろ。
投資のうまみのほとんどをローン金利にとられても、「まだ
取り分が残ってるからお得」と感じるヤツは、リスク不感症。

うーん、確かにまったく同じではないな。
つい勢いでまったく同じと書いてしまった。
でも基本的に同じだね。
＞しかしJREITでは対象は特定の物件ではなく複数物件になる
ココだね。ここはその通り。
しかし、
＞つまりリスクは分散される。あちこちの物件がまとめて空室だらけになる可能性は低いからね。
加えて、自分で管理する必要もなければリフォームに金使う必要も無い。
空室になったからって慌てて入居者探す必要もない。
そんなのは自分なんかよりも余程実績のあるプロ集団がやってくれてるんだからね。

ココは全部ワンルーム経営も一緒です。
立地がよければ空室になる事もないし場所選びさえ
しっかりやれば空室のリスクをより減らせます。
（実際人気の場所は2〜4倍の入居希望者が出る
自分で管理する必要も無いし
リフォームも入居者探しもプロの管理会社がやってくれます。
リフォームに使う金は上に書いてある通りです。借家人が払います。
管理手数料は大体家賃の5％ですが
それをふまえての最低利回り5％確保です。

鬼の首取ったみたいにいってるけどマンション管理は管理会社が全部やるって知らなかったの？

って、訳であげ足取りじゃない質問ある人いる？

>>167
じゃあ、質問形式にしてみようか？
ローン組んでワンルームマンション投資した場合、
期待できる利回りは、負担したリスクに対して、
十分なのか？

＞166
まあ、何をリスクと思うかしだいだけど
入居がつかない事が心配なら家賃保証にすれば30年間90％とか
保証してくれる会社もあるし。
何がリスクなの？具体的にいってみてくれるかな？

＞168
最低5％回れば、まあ、充分かと。

リスクったら、考えられるもの全部だよ。
たとえば、第一に、現金支出を上回る現金収入を
得られないリスク。
次に、いつでも負債をチャラにできるか？

30年なんて長期の話が、５％で充分とはすごい感覚だな。
名目でも１０％で回らなきゃアホくさいと感じないか？

で、家賃を90％保証してもらった時の利回りは？

それからリスクってのはなにも空室云々だけじゃないよ。
賃借人との係争関係が起こるリスクは？
その部屋で自殺とかされちゃうかもんね。

それ以前にローンだもんね。変動金利でしょ？金利上昇分はどこまで含んでるの？
債権が他に流れるリスクは？

逃げ道のないたった１部屋に１千万突っ込むなんて誰がどう考えたってリスクの塊なのに。

新築の売り出し価格をもっと下げればいいと思うのだが、どうよ？
いくら都心だからと敷地が５０坪にも満たない場所に１棟建てて
４０戸前後の戸数で１戸１８００万ってのはかなり利幅を大きく
取ってるのは確実。

>171

＞たとえば、第一に、現金支出を上回る現金収入を
得られないリスク。

まあ、50代後半で購入する人は月1万ぐらいの負担は
家賃と支払いの間に生ずるかもしれないけど、月1万の負担を50代で払えない
人がいるとは思えない。30代なら30年ローンが組めればまずプラスで回るので
その心配もないだろう。プラスで回らなければやめればいいだろう。
しかも、物が不動産なだけにローン団体信用生命保険がついてくる。
だから、死ねば借金はチャラ。ようするに、年間100万くらいの
遺族年金代わりの家賃か。売れば1000万以上で楽勝で売れるマンションが無借金で残る。
その為、今掛けてる生命保険を見なおせば1万くらい容易に作ることも可能だろう。

＞次に、いつでも負債をチャラにできるか？
たんてきに言うとできません。
買ってから10年は持ちたいところです。
しかし、コレはそもそもプラスで回る物件を買えば負債をチャラにする
必要もありません。
まあ、自宅を立てる前に何も考えないで限度額までローンを組んだ場合とかには
ありえるかもしれませんが。
しかし、そんな事普通は考えてからやるので問題ないでしょう。

＞30年なんて長期の話が、５％で充分とはすごい感覚だな。
名目でも１０％で回らなきゃアホくさいと感じないか？

現状で銀行金利がせめて定期で3％回ればアホくさいと感じますが、
現状や将来的にもココまで効率のいい投資が無い以上アホ臭いとは感じません。

>>173
家賃と価格の問題だな。
１８００万なら月家賃２０万とれるぐらいじゃなきゃな。
家賃７万なら、新築６００〜７００万ってことになる。

このまっとうな数字を非現実だと感じるヤツはリスク不感症。

>>174
>>現状で銀行金利がせめて定期で3％回ればアホくさいと感じますが、
>>現状や将来的にもココまで効率のいい投資が無い以上アホ臭いとは感じません。

将来が見えるの？すごいね君は。
20年後の金利と定期利息がどれくらいなのか教えてください。

76 名前：名無し不動さん ：02/05/02 02:50 ID:???
>>74
それってパークタワー東京サウスのあたりのことじゃないの？
http://www.fujita.co.jp/topicnews/topic_n1998_0710.htm
http://www.mitsuifudosan.co.jp/jan_company/news/2001/0702.htm

それとも新たな開発計画があるの？


77 名前：64 ：02/05/02 03:25 ID:???
調べてみました。
http://www.udc.go.jp/press/H13nendo/yosan14/yosan07.html

どうやらパークタワー東京サウスの隣接区域の話のようですね。
ちょっとがっかり。東五反田とは言ってもほとんど大崎でしょ。

でもま、大崎に引っ張られるように五反田駅周辺もビルの建て替えとか

846 名前：業者Ｘ ：02/05/01 22:05 ID:???
>845
おそらく未成年のあなたとは契約しないで親と契約するつもりなのでしょう
ですから親以外にもう一人ということになっているのでしょう
未成年者相手の場合にはよくありますね
未成年者と契約しても「やっぱやめた」で法律上は契約解除できてしまうので
大家＆業者としてはやむを得ないとも言えます･･･


847 名前：839 ：02/05/01 22:20 ID:???
>>841
レスありがとうございます。

だから、死ねば借金はチャラ。ようするに、年間100万くらいの
遺族年金代わりの家賃か。売れば1000万以上で楽勝で売れるマンションが無借金で残る。
その為、今掛けてる生命保険を見なおせば1万くらい容易に作ることも可能だろう。

＞次に、いつでも負債をチャラにできるか？
たんてきに言うとできません。
買ってから10年は持ちたいところです。
しかし、コレはそもそもプラスで回る物件を買えば負債をチャラにする
前：名無し不動さん 02/05/02 00:23 ID:3+QZq1HT
マンション名はやたらと強そうなんだけど・・



2 名前：名無し不動さん ：02/05/02 02:02 ID:ag9Jho

>>174
つまりオマエの話は、３０年後においしいですって話だな？
その３０年後に１０００万で売れるだとか、家賃収入が１００万
だとか、本気で思っているのか？
それだけの価値を維持するために必要となる修繕費用を負担するには、
ローン返済をしていては無理だろう。

で、家賃を90％保証してもらった時の利回りは？

＞家賃保証にしてもらうと、某会社では管理手数料5％から10％になります。
それでも5％回る物件はあります。最低5％確保できなければやる価値ないです。
回らなければやめましょう。


＞それからリスクってのはなにも空室云々だけじゃないよ。
賃借人との係争関係が起こるリスクは？

基本的に管理会社が処理します。その為の管理会社です。

＞その部屋で自殺とかされちゃうかもんね。
コレは確かにリスクです。家賃がさがります。
しかも自殺とかが出るとたしか5年くらい（数字正確じゃないです）くらい
告知義務があります。その間の家賃は下がります。まあ、しかし今の管理システムだと部屋以外での
所で（エントランス、廊下、エレベーター）であからさまにおかしい
行動をとる人はわかるので多少は防げるかもしれません。

＞それ以前にローンだもんね。変動金利でしょ？金利上昇分はどこまで含んでるの？
債権が他に流れるリスクは？

変動金利は通常5年更新で1.25倍までです、たとえば現行3％の金利が10％になっても
3.75％までしか金利はあがりません。
しかも、それほど急激に金利が上がれば景気がよくなり当然土地の値段もあがります。
物件価格もあがるしキャピタルゲインを取るのもいいでしょう。
むしろ、大もうけなはずです。まあ、バブルほど上がる事はかんがえられませんが。
債権が他の銀行にながれても内容は同じです。

＞逃げ道のないたった１部屋に１千万突っ込むなんて誰がどう考えたってリスクの塊なのに。
だれも、リスク0なんて言ってません。
他に比べて効率ｲｲのでは？といってるだけです。

＞現状や将来的にもココまで効率のいい投資が無い以上アホ臭いとは感じません。

訂正＞現状や近い将来ココまで効率のいい投資が無いと思える以上アホ臭いとは感じません。

＞180
何回も言わせないで欲しいのですが修繕費は借主がはらいます。
それと、マンションは価格が2000万なら
土地と建物の価値は4対6です。
すなわち、土地の価格は800万。耐用年数47年を減価償却し尽くしても120万
のこるからたして920万。これが最低価格でしょ。どう考えても1000万ではうれる。

>>181
>>家賃保証にしてもらうと、某会社では管理手数料5％から10％になります。
>>それでも5％回る物件はあります。最低5％確保できなければやる価値ないです。
>>回らなければやめましょう

だから俺はやらないって言ってんだけど、あんたはやってるわけでしょ？
つーことは今の物件は90％家賃保証になって手数料取られても5％確保なわけだ？
で、実際のところ今何％で回ってるのよ？具体的な数字出してみ

>>183
>>すなわち、土地の価格は800万。耐用年数47年を減価償却し尽くしても120万
>>のこるからたして920万。これが最低価格でしょ。どう考えても1000万ではうれる。

おいおい、それは簿価だろうが。帳簿上の価値で必ず売れると思ってんのか？
帳簿上の価値ってのは購入時の価格しか考慮してないんだぞ？
地価変動も物価も反映されてないんだぞ？
それなのにどうしてその価格で売れると考えているのか説明してくれ。
これは大事なことだぞ。ちょっと考えて見ろ。
ていうか減価償却の仕組みほんとにわかってんのか？

ちょっと待て。これからとても大事なことを書いてやるからちゃんと読むんだぞ？

>>変動金利は通常5年更新で1.25倍までです、たとえば現行3％の金利が10％になっても
>>3.75％までしか金利はあがりません。

お前は大きな勘違いをしているぞ。恐らく不動産屋の営業の説明を鵜呑みにしているんだと思うが、
上限1.25倍ってのは金利じゃない。「返済金額」だよ。
急激な金利上昇で返済できなくなって不良債権化するのを防ぐために、
どんなに金利が上がっても返済額は1.25倍までしか上げませんって話だ。

ということはどういうことだ？その少ない脳みそ振り絞って考えて見ろ。
キーワードは「未払利息」だ。

簿価と時価の違いも分からない上に金利が1.25倍にしかならないと思いこんでいるなんて．．．
悪いこと言わないからその程度のアタマでマンション投資なんかやらない方がいいぞ。マジレスな。
謙虚になってもっとしっかり勉強した方がいい。いやほんとに。

>>183
>>それと、マンションは価格が2000万なら
>>土地と建物の価値は4対6です。
>>すなわち、土地の価格は800万。耐用年数47年を減価償却し尽くしても120万
>>のこるからたして920万。これが最低価格でしょ。どう考えても1000万ではうれる。

どーでもいいﾂｯｺﾐですが、帳簿上の土地の価格は4対6とかじゃなくて
路線価ベースの土地評価額で算出するんじゃなかったっけ？
これって固定資産税の時だけの話だっけ？

今頃顔を真っ赤にしながら必死で「簿価」とか「未払利息」とかgoogleしてるんだろうね（藁

>>159
＞敷金で直すとの念書をとって入居者負担になっております。
通常に使用していて給湯器やエアコンが壊れても、入居者が
修理費用を負担するのでしょうか？

利回り5％確保と言うが、前提条件がずーーーーーーーと入居者が
居るということだよな。
１ヶ月空室になったら、利益なんてパーだよな。
そもそも確実に儲けるのであれば、業者がやればいいだけのこと。
リスクを一方的にマンションオーナーに押しつけているようにしか
見えないよな。
投資用のワンルーム買う人は、世間知らずかお人好しなんだろうな。

法則1.儲け話を人に教えるヤツはいない。
法則2.投資とはリスクテ−キングである。
　リスクがなければ儲けはない。
　従って、リスクを説明しない儲け話はインチキである。

だんだん化けの皮がはがれてきたね。
金利は>>186の言うとおり。毎月の返済額の上昇に上限があるだけ。
つまり、金利に対して返済額が過小になる分、後に負担が残る。

>>169
30年間家賃保証？新築当時の家賃が30年保証されるならまだましだけどねぇ
「保証」って、保証してくれる会社がつぶれなければ、の話だよね
でもあんたは保証は利用していないのでしょ？

そりゃ、修繕積立金やら給湯器、エアコンの修理代まで負担してくれる
そんなおいしい借主が30年もつけば、儲かるわな。

恥ずかしくて出て来れなくなったみたいだな
>>185、>>186あたりの指摘が相当痛かった模様（ｗ

>ちなみに、今は給湯器、エアコン等の基本的にオーナー負担の物に関しては
>敷金で直すとの念書をとって入居者負担になっております。

契約書上家主負担になっているから、念書取るんだろ？
意味なし。

>まあ、20年くらいはこれ以上デフレが進むとか地価の値下がり
>が無い限り基本的には上がります。

何の根拠なし。

３流の電話営業社員じゃお話にならんな。

.　　　　　§
　　　　　,§､　ﾌﾟﾗｰﾝ
　　　,ｰ./ﾊ,§
　　 〈:://二§_
　　／ヽ　　ヽ　ヽ
　　|::　|::..　　|　　|
.　 |::　|:::. 　　|　　|　　　　　鬱だ氏脳･･･
　 〈::　〉::　　 |　/ |
.　 |::　|::　　　ｌ　　|
.　 |::　|＿___∧＿,|
　 （((〈:::　_ /　　/)
　　　|::::　　|::　　|
　　　|:::: 　 |::　　|
.　　　|:: ＝|:::　=|
　　　 |::::　 |:: 　 |
.　　　 |:::　 ||::::　|
　　　　|＿_,||＿_|
　　　　/::__) /::__)
　　　 /　/ /ノ,/　））
　　　 ~^~　~^~
　　　＿＿＿＿





　　　　　　　　　何か質問ある？

バブル真っ最中の時、ワンルーム2750万で買って今恐らく売れば600万くらいだろう。
築12年、家賃ー管理費等ー固定資産税で、年58万くらい残るから売る気はない。
それどころか今、都心でネット利回り（滞納保証家賃ー管理費等ー固定資産税）/(手数料及び諸経費込みの購入価格）
が7〜9％回る中古物件（表面利回りだと13〜16％くらい）が買い叩けばあるんで、
昨日も中央区で家賃8万（滞納保証費引いて7万6千）の中古を700万（諸経費込み）
で即買ってしまいました。（ちょっと衝動買いだったかな）まぁ5〜6年かけてゆっくり
あと3つくらい買おうと思ってます。（老後の生活費の足しに）でも今後家賃が大幅に下がれば
失敗するので都心の利便性のいいところに限定して、指値で現金買いするつもりです。

ついでに云うと、借金して買うのはやめたほうが良いだろう。インフレは当分期待できない。
私は10年後には物件価格が700万→350万になっても、家賃が10年で500万くらい（家賃も減少するとして）
とれれば、損はないと思ってる。なんせ他に投資先が無いから。ドルやユーロの預金
も今は2％しか廻らないし、キャッシュの20〜25％くらいは投資用不動産に化けても
バランス的には良いのでは、と考えている。

がんばるなあ（ﾜﾗ

>質問ある？

おまえバカ？

>私は10年後には物件価格が700万→350万になっても、家賃が10年で500万くらい

現金をそのまま持ってた方がまだましだろ。
計算もできんのか。
まあ電話営業のバカ社員はそんな程度だろうが。

>>196
半分同意。
とくに１９７に関しては私も同じ考え方で投資している。
ただバブル期に高値で買った物件があるなら一件ずつ徐々に処分して
損を所得と相殺していった方がいいと思う。

>>195
warata

＞199はくそばか！350＋500＝850＞700だろ。おまえなんか一生貧乏してろ。
＞200、自分の会社に売却して税金400万返ってきた。当時は最高税率60％だった。

>>202

現在価値に引きなおさないと。。。。。。。。。。。

＞199はくそばか！350＋500＝850＞700だろ。おまえなんか一生貧乏してろ。

・・・言葉が過ぎた、すまん。明日休みで酒飲んでるもんで。挑発的にレスされる
と、売り言葉に買い言葉になるんで、もう書き込みやめます。ハイ、負け犬で結構。

>>204
バブルの頃買ったのは失敗だったね、
でも199はわけわからんな、言っていること。

203さん、現在価値に直してみてよ、
金利のチョイスが肝だけど、この人のコストどれくらい
なんだろ。

電話の人も突っ込みを入れるとすぐキレます。

株式会社ナビシステム
http://www.navisystem.co.jp/

株式会社日商ハーモニー
http://www.nhc-group.com/top.html

ダイヤモンドリビング株式会社
http://www.d-living.co.jp/

株式会社菱和ライフクリエイト
http://www.ryowagrp.co.jp/

株式会社エムシーコーポレーション
http://www.mcgroup.or.jp/

株式会社真和エンタープライズ
http://www.shinwa-ent.co.jp/

スカイコート株式会社
http://www.skycourt.co.jp/

株式会社青山メインランド
http://www.aml.co.jp/

３０年ローンを組んでも家賃で返済できるので、月々の持ち出しは０円です。
頭金１割はサービスしますので、１円もお金は掛かりません。
ただし、登記費用や固定資産税は自分でね、と言われたけど話うますぎ。
新築の家賃なんて中古になれば１万円は下がるし、
税金の還付なんて初年度だけでその後は月々１万円負担増。
１０年後には金利は３％UPで月々３万円負担増。
その他、空室や修繕の負担を少なめに見ても、
結局３０年で２０００万円近い金額の持ち出しになるじゃん。
３０年後のワンルームなんて１０００万円以下に決まってる。
どうしてこんなの買う人いるんだろ？

あのね、なんども云うけど借金して買う時代じゃないんだよ。余ってる現金
があって一部株式投資、一部外貨投資、とやっても利回り低いしリスクも大きいので
一部ワンルーム投資してるだけなの。借金して投資なんかしないでまず働いて現金を貯める
ことが肝心だ！！

アパート付のコダテ住宅　これがいいよ。
うちは裏庭にアパート４部屋付　古いからおまけ感覚だった。
でも自分でヒマなときに少しづつ手を入れて口コミで３部屋埋まってます。
駅から近いので古い割には賃料とれて、これでほとんどローンが払えてます。
自宅購入がメインだったから儲けるつもりは無いけど保険感覚。
今後は定年前までに立て直して年金代わりにしようと思ってる。
こんな投資もありますよ。

現金で買ったって儲からん。

大阪のマンション買えとか、京都のマンション買えってきたぞえ。
年収が10倍になっているカテゴリに入っていたらしくてﾜﾛﾀよ。

>>196
2750万/58万＝47.4年
回収に半世紀かかるようじゃ投資として意味ないね。

>>205
203じゃないけど

仮定：初年度純家賃収入60万円/年
（700万の物件の純収入が書いていないから、あくまで仮定ね）
　年2％ずつ減少
十年後に350万円で売却

現在価値は
金利2％で782万円
金利3％で730万円

現在価値がちょうど700万になる利子（割引）率が約3.6％

ふーん、悪くないジャン。10年後に350万になるって決まったわけじゃなし、
家賃だって中央区でどんどん下がるってのも考え難いしなぁ。

手持ち資金がなくなっちまうだろ
こういうときこそ、低金利ローンを利用するんだよ
２９０００円のローンで、家賃収入が５６０００
３１０００円のローンで、家賃収入が６８０００

折れは現在２戸のオーナーで
手持ち資金を一切使わないで
まぁまぁの副収入を儲けているよ

メンドクサイ割に儲からないネ。

うちの会社にバブル期にワンルーム3部屋も買っがバブル崩壊で行き詰まって
しまい、自分の持ち家まで手放した上、退職金目当てで会社もやめた人間いるよ

>>216
ローンって、店子が入らないときは返済猶予とか、
借金棒引きしてくれるんでしょうか。

退職金目当てで会社辞めるってよく聞くけど、うちの会社は自己都合の退社だと退職金1/3だよ。
勤続15年で基本給35万としたって自己都合なら170万くらいにしかならない。さらに税金も引かれるわけでしょ？
他の会社って目当てに出来るほど退職金もらえるの？

＞退職金目当てで会社辞めるってよく聞くけど、うちの会社は自己都合の退社だと退職金1/3だよ。

ふざけた会社だな。
病気になってやれ。
そして休業補償たっぷりもらってから、会社都合の退職にしてもらおう。

>>208
減価償却や税金や修繕費を経費で落としても、そうなの？

え？　みんな自己都合退職でも満額もらえるの？

>>214,215 良いものだったら、その値段で売る人いないよ。
修繕費や空室にうんざりして売却を決めたんだろ。

>>186
君の指摘には決定的欠陥がある。
金利が上がっているとき、日本経済はどういう状態にある？
そのとき、物の値段はどうなっている？
これでわからないなら、君には、人を批判する資格はないな。
あらかじめ、言っておくが、自分はワンルームには
投資していないぞ。

借金してまで買う奴はばか。使い道のない現金（2億）が余ってて0金利よりましだから
少しだけ不動産投資するんなら問題は少ないだろが、アーン？

>>225
186はローンの返済ルールを説明しているだけで、
日本経済についてのウンチクたれてるわけじゃないように見えるが

ろくに日本語読めないのに大きく出るのはやめたほうがいいよ

>>226 問題は少ないだろが、アーン？
たとえ少なくても、わざわざ問題を抱え込むことはないんじゃ？

>>227
通りがかりだが、
何で、君に人が日本語読めるかどうか、
わかるんだ？不思議。

186の云ってることはそのとうりだ。バブル退治と称して三重野のバカが公定歩合
6％に上げたとき、毎月の返済金額は同じなのに元本がどんどん増えていって
真っ青になった経験がある。金利の急上昇って怖いぞ〜。流動性を確保するために
あえて借金で投資するにしても、いつでも返済できる現金は用意しとくほうが良い。

>>230
バブルの時に売り逃げできなかった敗北者さんですか

>>230
公定歩合あげたのは、何でだったと思う？
どいう目的？

＞230
まぁ敗北者といえばそのとりだな、このざまだもんな。が、1億以上あった借金
も4〜5年前に全部返済して、さらに会社経営が順調だったんでいま2億とちょっと
現金が余ってる。ところが去年あたりから会社の売上が急に落ち込んで、給料5000万
あった年収が3000万に落ち込んで、こりゃ〜倒産の可能性も念頭に浮かんでくる
わけで、老後のこと考えると、現金で持ってても不安だし・・・っとこうなるわけだ。
まぁどうでもいいわな、おまえらに関係ないからな。

>>195
ﾜﾗ

なかなか含蓄のあるスレですね
現在購入している人はどうすればいいの

マルコーはどうよ

>>236
マルコーは他のワンルーム専業社の物件と比べて
安いよね。

マンコーはどうか知らんが、借金してワンルーム買う奴が居るんだから・・
でも今はそんなバカ居ないか、・・・世の中に絶対はないのだから余ってる金で
ワンルーム買うのがバカと決めつけるのはどうかと・・・

名無し不動さん ：02/04/13 18:18 ID:4i8vvXSW
病院・医者板行くと、「昔は医者は金づるだったのに」なんて
スレがある。不動産業者とかが、以前は医者は投資用マンション
とか買ってくれたのになー、なんて嘆いてる。筑波医師母子殺害事件
の犯人も業者のいうままに投資用マンション買って、経済的に苦しくなり
事件の一因にもなった。
そういう馬鹿な自分も投資用マンションでだいぶやられました。
何とか破産は免れておりますが。昔は、インターネットから情報を
得ることなんてできなかったわけで。あのとき投資用不動産なんか
買わないで現金でもっていたらと、いまだに夢のなかでうなされていたり
します。バブルは崩壊したとはいえ、不動産投資はご慎重に。

投資用マンションの会社にいました。
確かに世の中に絶対はないけど、ワンルームマンションの投資は、損するだけだと思う。
成功するケースは中古のマンションを現金購入するケースだけだと思うけど、それでも
成功するかはわからないと思います。

バブルの頃に新築をローンで買ってる人達は本当に悲惨です。
破産した人も多いです。
ちなみにバブルの頃からいる社員の人の中にも、自社物件を複数所有して、ローンを払い続けている人や
破産した人もいます。

中古で購入を考えている人は、買おうと思っている物件で、今までにどんな工事をして、
これからどんな工事が予想され、いくら費用がかかるかを、しっかり確かめた方がイイですよ。
それからマンション自体の修繕積立金もね。投資用マンションの場合、修繕積立金が少ない
マンションが多いと思います。大規模修繕工事がある時に、足りなくて拠出金が必要になる
ことがあるかもしれませんから。

まぁ所詮、投資だからリスクを理解して購入するなら、いいんですけどね。

名スレの予感！！

以外と儲かると儲からないという意見がある。私は、すでに12戸持っている
が、10年後の売却価格を購入価格の40%とみこんで投資しているので、
実際の利回りは、１３％以上（ネット利回り10%以上）じゃないと投資しない。
まぁ、このままデフレが続くとも思えないし、10年スパンでみれば、
現金保有するよりはかなりいい利回りになる。その他の投資（企業の設備
投資）などと比較しても、悪くないので、会社形式にして投資している。
へたに設備投資なんぞして回収できないよりはかなり確実性が高いと
考えている。しかし、新築利回り５％物件への投資はどうかと思う。
5年後に新築投資家が投げたところを新築価格の５０％で買ったげるから
持ってきなさい。要はやり方考えたの問題。ワンルームマンション投資に
否定的な方々が多いようであるが、そのような人は、「サラリーマン生活は
安定しており、定年まで勤められると」とか思っている人が多いんじゃないか
なぁ。折れのようなフリーターないしは自営業に近い人間からすれば、
ワンルーム投資はやり方では非常に魅力的な投資だよ。

10年で元金が４０％かよ。
なら２０％になってもおかしくないな。
そんなのやりたかないね。

それでも十分な利回りだよ。たとえ、２０％になっても、10年で、
10%回収した上で、20％の回収率。預金で、貨幣価値がなくなるよう
なことで金なくすよりよっぽどいい。金のないやつにようはないよう
なきがする。リスクをわかっていないやつのコメントだねぇ。

どうやらデフレスパイラルの意味を理解してないようだ

簡単にデフレスパイラルは終わるよ。貨幣価値を落とすには金をすりまく
ればいい。それにすでに日本の財政が破綻していることを考えたら、
円封鎖なんてのもすでにありえる。
それでも過去においては、不動産（農地解放なんてのはだめだけど）
を持っているものは救われている。
それは歴史からも十分に学ぶべきである。

ダメだこりゃ！？

↑だけど、ネットで10％なんて物件どうやってさがすの？表面だと15〜20％
くらいでしょ。で、将来的にも人気がある程度ありそうなのって必然的に
利回り低くならない？

リスク分散が基本なのに。ワンルームばっかじゃなくて
２ＬＤＫとかのマンションも買えば（藁

>249
そのとうりなんだ、ファミリータイプも2部屋持ってるんだが、利回り悪いんだよね。
ってことは、中古でもファミリーはまだ値段が下がりきってないのか？
みんな自分で住むんで、ある程度高くても、こっちが指値した以上の値段で先に
買われちゃうんだ。

新築の投資用ワンルームだけは絶対に止めとく。てことでよろしか？

その通り、儲からない。修繕費や管理費金利のリスクを考えれば
借金して買うべきではない。計算すれば一目瞭然です。広告には金利リスクは
小さくしか書いていない。このままの金利が２０年も続くはずもない

ワンルームMって今でもどんどん造られてるの？供給過剰じゃないのか？
不動産屋が土地持ってる爺婆に、「老後の安定収入と相続税対策に一石二鳥です」
ってもちかけるから、そこいら中にワンルームできてるよ。
俺も自分で持ってるが、資産の分散程度にしておくつもり。正直言って
あまり自身ないけど、・・・ゼロ金利なんとかしろ！！

>>251 さんの言う通りですね。
投資用のワンルームマンションを買うなとはいいません。
お金が余っているならやれば良い。
ただ、ＤＱＮなデベにお金をつぎ込む姿を見ると哀れに
感じる。

254＞　そのとうりですね

要するに物件を安く買えれば良いんだろ。
競売の任意売却の段階で買えばいいじゃん。

横浜、伊勢崎町や黄金町のワンルームは利回り
いいよ。価格もグロスで５００万以下が殆どで
競売の価格と差が無いよ。
すんでるのは日本人いないけど。。。
その分家賃設定がたかいyo。

ワンルームは供給不足だよ。一年で６０００戸くらいしか作れないから。
現状で90万戸しかないしね。都内でいえば単身者が約219万にんいると
国勢調査で言ってたから供給不足だと思います。

>>257
そのあたりは室内に風俗嬢の半裸死体とか放置されてそうだな。。。

ワンルーム投資の落とし穴についての記事があったね

>>260
家賃保障システムの説明はなかなかわかりやすくてよかったよね。

近所の公団の団地で３ＤＫで４００万くらいで手に入
りそうだから５０万くらいかけてリフォームして賃貸
しようと思う。総合大学も近くに３箇所ほどあり大体
、そこの公団を地場の不動産屋は賃料５万くらいで貸
してるのでまあまあ商売になるかなー　ご意見も求む

利回り1％にしかならないのに、金利3％以上でローンを組む投資。
しかも元金は５年で３割引。ローン完済時には７割引。

>>262 ご意見求むもなにもｵﾚも同じ事考えてるよ。
　　　　同志だな。（ﾜﾗ　ただし本業がリフォーム屋なので、リフォームは
　　　　ほぼ材料代だけでできるってのが強みか。　情報交換しよーぜー

>>264
専門家ということでお聞きしますが、材料費だけで
５０万の予算のリフォームってどの程度までできるの？

トイレ、バス、キッチン、フローリングもしくはコルクタイル、間取り変更で３ＤＫ→広いワンルーム
などなど。

えーーっと　どこから答えましょうか。。。

とりあえず賃貸マンションで定番なのが、
クロス（壁紙）はりかえ。　これはメーカーから仕入れると１メートル
１５０円（９０ｾﾝﾁ巾）で　６畳間なら30ﾒｰﾄﾙ前後。
フローリングは物にもよるけど、マンションなら6畳間で80000くらいは
覚悟がいる。　間取り変更はどやろ？
　解体撤去は自分でやるとしても処分費は絶対かかる。これは探しまくれば
３万くらいで済むかも。　で、全部の床を張り替えだから、、
　床だけで40万かかるなあ。。　　50万じゃちょっときびしいか。

上記すべて日当ははいってません。　自分の労働力は只とおもってください。

キッチンなんかは、システムとかなんとかは無理だけど、単なる流し台
を新品に換える程度ならホームセンターにいけば3万くらいでてにはいる。
　据え付けはｼﾛｳﾄでも簡単。　置いてコーキングするだけなんで。。

風呂！　　風呂かあ〜〜　本格的な改装マンション用ユニットなんか
25万くらいでもあるけど、これはｼﾛｳﾄではほぼ無理。　電気配線とか
あるしね。　　トイレも。。。　頼んだほうが無難。　便器交換くらいなら
頑張ればできるかな。　これの材料代は。。。6〜7万。　できるだけ
洗うべし！

上記のほかに運搬する車の問題や工具の問題、ノリ.クギ.ビスなんかの
雑材なんかもｺﾏｺﾞﾏとかかる。　　
　でも、大工仕事とかにｷｮｰﾐがあるならやる価値あるよ。
所詮人間のやることなんだから道具さえあればできないことはない。

264さんサンキュー！！やっぱりプロの話はとてもおもしろいね。
私は以前、自宅の洋室の7帖間をカーペットからフローリングに張り替えました。
　計２部屋行いましたが、１回目は無垢を使いました。値段は手ごろな杉です。
よく乾燥されていたようで反りがなく良品でした。近所のホームセンター
から丸ノコを借りてきて、釘打ちして出来上がりもなかなか満足しております。
材料費は55,000円でした。（これは材木の商社から直接買い付けました。）
ただ、無垢は使う人によってはとても痛みやすいので賃貸向きでははいですね。

　二回目は180×30?Bの一枚1,000円ぐらいでホームセンターで売られている合板
タイプのフローリング材。これはコストパフォ−マンスが高く約31,000円で出来上がって
しまいました。

あと思ったのが、264さんは別格として私のような素人に購入したマンションの
管理組合が床のリフォームの許可をだしてくれるのでしょうかね？
フローリングにすると軋みがうるさいとよく下から文句がでるそうですが。。。

そこのあたり不安といえば不安です。

言われます。（笑）　かならず床をフローリングにするなら
最低でもL-４５　レベルでないと遮音してくれません。
このL-45ってのが以外と高くて上記のような金額になってしまうのです。
1階なら261氏が以前にやった材料レベルで可能。
　また、安くあげるならフローリングのような柄のクッションフロアに
したらかなりやすくつきます。ホームセンターにいけば入手可。

ちなみに多くの場合、フローリングにして下から苦情がきたら無条件で
はりなおししなければならないマンションもあります。

ちなみにおそらく261氏は自分で床はろーってくらいだから、（経験済み）
おそらく家庭大工百科程度を読めばほとんどの工事ができると思う。
　賃貸だったら多少ﾌﾟﾛより劣っても気にする必要なし！
業者を儲けさす必要なし！！！！！！！　　　くそーおれも負けてられんな。
　ちなみに私の場合（大阪のはずれ）500万くらいで入手を考えています。
このあたりなら二戸一物件なら手に入る。　廻りの相場より1ﾏﾝほど下げて
賃貸しよーかなともくろんでおります。マンションは管理費とかややこしそうで
、、、、　。　お互いがんばりましょう。

２６２＞＞　で書いたものですが。投資して１０年くらいで資金回収
出来たらいいかなと思う。利益を出すより最終的に自分で住もうかな
と思う。３人家族ぐらいだったら公団で十分だし。やはり、お客さん
の居ての話なので大家としての感覚としておかしいのかもしれないが
顧客第一主義で行こうと思うので、できる限り家の中身は濃く賃料は
安くで行こうと思う。お客様＝神様＝お金　ですから。　

レスありがとうございます。私も基本的に264さんと同じ考えでコストカッター
を目指しております(笑)。
御指摘のように遮音レベルの高い材料は値段もかかりますね。
これだったら2DKの物件をワンルームタイプにして和室と洋室の床の段差だけ
をフラットに業者にやってもらってその上に自分で安く仕入れたコルクタイル
をペタペタ張ろうかな。傷んだ後の張り替えも楽そうだし。

＞261氏　若者受けしそうでいいですね＜コルクタイル
　　　　　ところで家賃設定てどうします？
　　　　　物件を安くいれてなおかつ業者じゃないので、かなり家賃も
　　　　　安く設定できそうですけど、あんま安くするとﾜｹｱﾘ物件と思われかね
　　　　　ないし、、、、　相場より1万〜5千円ﾔｽくらいですかねえ？

家賃設定はまだ正直なんとも言えないですね。
私は自分が住みたくなるようなレベルぐらいまでリフォームするので
逆に相場より高くすると思います。大家として無計画ですかね(笑)。
とりあえず物件探して、物件価格や後々の大規模修繕の費用
銀行のローンがどれくらいになるかとかシュミレーションしてみないことには、、、

今日、トーシンという会社の奴からセールスの電話があったけど、相当なＤＱＮだった
なー。適当にあしらっていたら、最後は逆切れして漏れに対して「失礼だ」とか「迷惑だ」
とかヌカシていた。勝手に電話セールスをかけておいて失礼も迷惑もないよなー、
こっちのセリフだよ（藁
でも暇つぶしにはいいんだよねー、ＤＱＮセールスの相手をするのは。

以前ジェミニという会社からセールスの電話がよくあったけど
最近なくなったな〜。会社つぶれたかな(笑)。そこもかなりしつこかったよ。

簡単に儲かるものじゃないのは確かかもしれない。新聞にあるような
広告物件を借金して買うような投資じゃあぶないね。
競売での取得も現金が必要な上に、銀行がローンを出さないから現金
で買うしかない。とにかくコストを安く仕入れることが大切じゃないかと
思う。

東光マンションセンターはおすすめ

菱和ライフクリエイトなんか今日でも株が上がってたけどそれだけ収益が
あるってことはその分、購入者から物件の市場価値以上にがっぽり余分に
とってるということだ。
279さんが言うように初期投資はおさえないと、この時代悲惨な目にあう。

FOMA端末ですが、東京都心部でもビル等の屋内では「偶に使えるときもある」程度です。
iモードもメールも受信できません。
通話は電波入らないし、通話中も切れます。
カメラ端末のユーザインタフェースはどう考えてもへっぽこで、
直ぐにメモリがなくなります。
重いし電池即切れるしデカくてスーツの胸ポケットに入らないし
市街地から離れるとすぐに圏外です。

ドコモの携帯以上には利用価値が無いです。
しいていうなら、携帯とＰＨＳの悪いところだけを足したような代物です。

さっき、トーア（東亜？）とゆう会社の奴からＴＥＬあり。最近週に3回くらい
色々な会社の奴がセールス電話をかけてくるなー。
今日の奴は妙に腰が低くて面白みに欠けた。（藁

今日、物件みにいきました。　４８０万でなかなかの物件あり。
とりあえず返事は保留しているが、、、、　

もう、まんしょん儲からない派は放っておこう。
馬鹿なんだから･･･
まあ、馬鹿は銀行預金でもしてなさいってこった。

>>285　確かに、銀行預金でもしていてください。
みんながワンルームマンション投資に肯定的になったときが
ピークですから、これほど否定的な意見が多いのが返って安心します。

現実社会でも、こーゆー話をすると事細かにこれがいかに儲からないか
説明してくれるおせっかいなうっかりさんって少なからずいるよね。
　ご丁寧に資料なんかも用意しちゃってな（ﾜﾗ　新聞の切り抜きまで
もってくるﾊﾞｶさ加減にはﾆｶﾞﾜﾗｲしかでてこないよね。
　そーゆーｶﾅﾌﾞﾝな人たちには、素直に負けを認めて、「歴史上銀行預金で
元金が減った人はいないから、賢者は銀行に逝くべきだ。まれにみる超低金利は
政府が悪いから仕方がないのだ。資本家と政治家ばかりが儲ける世の中って
いやですよね。｣と心にもない相槌をうつ。
それこそがﾊﾞｶと付き合う一番の知恵ですね。

30歳の主婦です。夫が私に内緒で２戸（合計２０００万）のワンルームマンションを購入していた事が分り、ショックを受けてます。
会社に勧誘の人が来たらしく（主人はサラリーマン）、主人曰く「うちの会社ではたくさんの人が購入しているから大丈夫」。
頭金等は、不動産会社が出してくれたそうで、毎月の家賃収入とローンの差は、月々1.5万円位だと思います。
減税効果でどのくらいのメリットが出るのかはよく分りませんが、主人は絶対大丈夫と言い張ります。
不動産会社は空室保証をしているらしいのですが、口頭で言われただけで、契約書にはありません。
今のところ（契約後３年）空室の時も、家賃は入っているようですが。
突然判明した主人の大きな投資に、すごくショックです。
素人で何の知識もないから、ますます不安です。
私としては、空室保証を契約書の覚書か何かにしてもらって、公正証書にでもしたいのですが、会社が潰れてしまえば、どうにもならないですよね。

このまま不動産会社が潰れたりしたら、売りたくても部屋の買い手が見つからず、家賃収入なしでローンだけが残る・・・そんな状態にもなり得ますよね？

主人は儲け話に目が眩んでいるとしか思えません。
実際、最初１戸買った後に、何かの費用（そのマンションに対するお金）が足りなくなって、それを補うために、営業マンに勧められるまま、もう１戸購入したようなのです。

私は、黙って見ていてもいいのでしょうか？
押えておくべきポイントは何でしょうか？
営業マンは「必要があれば、いつでも奥さんを説得します」と契約の際に言ったそうです。
話をする事になれば、何を確認すべきでしょうか？

長い書き込みで、すみません。
何も分らない私に、アドバイスをお願いします。
私もすこし、勉強しようと思います。

今週もＤＱＮなワンルームマンション営業から電話がかかってくるだろーなあ。
しかし、あの業界って、どうして揃いも揃ってＤＱＮばっかなんだろ。
先物業界といい勝負だが、ワンルームマンションの方がややＤＱＮ度で勝るように
思われ。
ちょうど>>285-287みたいに、ね。

宅地需要、2010年度までに３分の２に縮小・国交省試算

　国土交通省は2010年度までに新規の宅地需要が今の３分の２に減少し、
大幅な供給過剰に陥るとの予測をまとめた。少子化で世帯数の伸びが鈍化、
新たな宅地利用者が減ることなどが原因。地価のこれ以上の下落を防ぐため、
同省は宅地開発の推進から抑制に住宅政策を転換。公的な住宅供給機関の廃止や
開発支援策の見直しを進め、需給バランスを改善する。

　国交省は1980年代から５年ごとに、その期間中に人口増などで新たに発生する
宅地の需要面積と、開発によって発生する宅地供給面積の予測を作成している。
----
※以上記事引用。全文は引用先参照。
※引用先：http://www.nikkei.co.jp/news/main/20020519CEEI097718.html
※日本経済新聞社のNIKKEI NET（http://www.nikkei.co.jp/）2002/05/19配信

会社辞めたいです。
２０００万円で売ってます、１R
都心のワンルーム売ってますけど、これは投資じゃないです。博打です。
われわれの言うように、今後日本がなっていくということに賭ける。博打。
ワンルームの購入する心構えは　ずばり
保険です
団体信用生命保険というのにローンを組むと加入させられますので、ローン支払い中に、死んだ場合、失明、仕事に支障をきたす。
こういった場合に、ローン支払いを完済できます。
また、最終的に２０年後　２００万円の価値で売れると　想定しますと（この価格なら売れるだろう。保証できる。むしろ２００万円の都心の物件なら古くても買いたい、自分が住んでもいいから・・・）
変な保険に入るより　断然いいといえます。
また、年金対策として、公的年金の不足分を家賃でまかなう事ができます。
ワンルームは　２００万円で始められる、そして、２０〜３０年間で　４００万円ほどのロスをする（多く見積もって）
最後に２００万円で物件を売れる・・・そんな保険だと、私は思っています。
節税は意味がありません、ローン金利のほうが上回りますから・・・
節税目的で買うのだったら辞めましょう

文の構成が変だとしたら陳謝します。
質問があったら　よろしく

＞nana
場所によると思います。
保険に入ったという感覚が必要です。
これは、投資じゃないんです。儲からないんです。
だから、他の保険会社と比較して、こちらのほうがメリットがあると思うことが重要です。
買ってしまったのなら、当分は保険会社に加入する必要は無いでしょう。

288さんは大変だね。普通に会社で仕事ばかりしていると純粋培養ですぐ騙されやすいんだよね。
会社がリストラや倒産になったら同僚達は自己破産続出かも。でも一戸1000万って安いね、地方？
頭金等は、不動産会社が出してくれたというのは、嘘でもともとその割引いた値段が
その物件の正規の価格だよ。
空室保証に関してはサトエリが表紙の先週の週間朝日読むとよくわかるよ。
新築3年の間はあまり空室の心配しないで逆に空室保証の効かなくなる4年以降が危ないのよ。
不動産用語で言えば経済的残存耐用年数に注意しないと駄目。
新人さんの291さんがいうように団体信用生命保険に入っているだろうから
もし御主人が過労死でもしたらその後けっこう安定した収入源になると思う。
あとスーパーインフレでも起こったら大当たりになるかも。。

確かに新築ワンルーム投資って生保の商品でいう終身定期保険に似ているよね。
ある年までに死なないと無駄になる定期分と死ねば必ず残された家族に残る死亡保険
例）定期3800万＋終身200万

20年後に家族持っている人が23?Fのワンルームで暮らすのはあまり現実的ではないなー。

＞当分は保険会社に加入する必要は無いでしょう。

入院費用や手術費用などはワンルーム買っても捻出できないぞー(笑)。

手抜き工事で２０年後には住むのには危険な状態だが、
工事会社はすでに倒産している罠

>295
そうでもないですよ。
阪神大震災後　規制が厳しくなりました。
手抜き工事したら、都が困ります。
それは先入観だと思いますよ

私は、真実をあやふやにしたり、思いつきでいいません。
電話営業では、知人を作るように電話してます。ほとんど売る気ありません
でも、他の保険と比べていいと思った人には売ります。
投資として、利回り、節税で　売る気にはまったくなれません
私の信条は、買った人と　仲良くなることです。　損をさせたら、腹を割って仲良くなれません・・・
私は今の利益より、今後の人生の利益を望みます

ワンルーム業者　新人 さん
かわいそうに　日曜日も２ちゃんねるで営業ですか・・・・
今月ノルマあとどれくらい残ってるんですか？

ノルマ、個人ではないでよ
目標は一ヶ月ではありますけど、達成したの限りなく０だそうです

個人の　ノルマは無い
全体のノルマ　一ヶ月では　有りますけど　達成したこと無し
うちの会社は、業界にしては優しいのかもしれません
最近、おばあちゃんと、電話で仲良くなりました。さすがに、年寄りに売る気になりません
人間として付き合いたいですからね　

どこの会社ですか？

いえませんよ・・・・匿名でおねがい
このワンルーム業界は、ワンルーム業者との結びつきが(コネ）が凄い強いです
だから、不用意に私の口からいえません

はっきり言って電話営業マンを雇ったりオフィス構えるお金有ったら、三割引にして売ったほうが、
本当に売れると思います。
条件の低い保険ですし、もし、今の価格の三割も安かったら、どんな保険より心強いことか・・・

不動産業界は、多額のお金で、不動産価格を維持しています。
ダイヤモンドを想定させます。ダイヤモンドは原価価値非常に低い、しかし、そのブランド力を保つために多額のお金を費やした
しかし、真実を曲げる代償は大きかった。価格の破綻
無理やり捻じ曲げられている真実は破綻をもたらすことはわかっている。
期待と結果の一致が　　　均衡
期待より結果が良ければ　上昇
期待より結果が悪ければ　下落
あなたは未来を予測する力を得ることができる。
ワンルームをどう思うか、知識を完璧にして望もう

288のnanaです。
主人が購入した（といえるのか？）マンションはおっしゃる通り地方です。
しかし立地としては良いようですが・・・。
私は、こんな得たいの知れない投資話、もう関わりたくないので、売却してしまって欲しいのですが、
今売ると損だって主人は言うんですよね〜。
３０年ローンらしいですけど・・・。
リスクとして考えられられるのは、
1.家賃収入が滞る
2.修繕費がかさむ
くらいしか思い浮かばないんですが、その他にどんな事があるんでしょう？
怖い事は全部知っておきたいです。

はい
シャワー浴びてきましたけども・・・かきこみ一つ・・・
お答えしましょう
リスク
１、家賃収入がとどこおる
ですが、平均的な空き部屋は1年当たり２、３ヶ月のようです
これは七万円であれば　14万　21万　の損になります
しかし、敷金礼金が大体　二ヶ月分入ってきますのであまり問題無いと思います。
これは、新築であればのはなし、時間がたつにつれて、立地によっては借り手がぜんぜんつかない場合があります。
そうなると、家賃を下げて入居者を募るしかありません
そう考えると　年間当たり（物件にも寄りますけど）多く見積もって20万くらい
損するのではないかと思います・・・
いきなり入居者がいなくなった場合　月のローン支払いだけが発生します　七万、八万いきなり、その月で請求されるわけです
となると・・・貯蓄無い人にとっては　火の車
修繕費は　借り手に契約で、入居者負担の契約を結べばいいことです。
とにかく　ワンルーム買って、貯蓄が無くなる人は、これをやってはいけません
最悪のパターンを考え、現実のパターンも考えて　物件を吟味しましょう

訂正
新築は借りては困りません
新、中古関係なしでの空き部屋がアベレージが　２，３ヶ月です
申し訳無い

＞今売ると損だって主人は言うんですよね〜。
言ってることは間違ってはいないです。正確には買った時に既に損しているんですよね。
買って新築物件から中古物件となり約２割ほど減価しているのではないでしょうか？
288さん今30才で旦那も同じ歳とするとローン払い終わるのが６１才ってすごいことになりましたよね。
お子さんがいらっしゃれば更にプレッシャーは並みたいていではないですね。
2.修繕費がかさむ　で中規模の修繕でも一気に５０万ぐらい飛びます。
あと地震でマンションが倒壊したら火災保険の最高半分ぐらいまでしか保障されなかったと思います。

他ですか・・・
他は、会社や物件によって多種多様、十人十色
ななさんの場合を想定することができません
とにかく　私は未来を当てることができません
予測はします。そして、対処もします。
２０年、３０年を良い様に解釈することだけは避けるべきでしょう
本当のワンルームの買い時は
みんなが景気良くなってきたと確認できた場合です
今は、全員が景気良いといえる時代ではありません。
「今が、底ですよ！」などという、業者や営業マンの言うことを信じてはなりません。
自分がどう思うかです　自分が買うのですから
こう言うものは、世間的な知識が無くて、過剰な自尊心が高い人が購入するします。
あなたがもし、２０年後３０年後、今買った物件を　５００万になると思うのなら
満期になると５００万貰える　保険と思ったほうが良いでしょう
１０００万円だと思えば　満期で１０００万円貰える保険なのです

私は、保険という意味でしか売る気になれません・・・

＞敷金礼金が大体　二ヶ月分入ってきますのであまり問題無いと思います。

地方によっては敷金一ヶ月、礼金なしってところもあるからちょっと楽観的だぞ。

ワンルーム投資が保険っていうなら上級FPでもとってもっと勉強しなよ。
内容がレベル低すぎ。。。。

私が助言しましょう

本当に、今、損をしていると思うなら
損ギリした方が良いでしょう。
今後も、損するともうなら
損ギリしなさい　といいたいです。

私はこう言う言葉を知っています。

「最も正しいことは、最も難しい」

保険だと思うのなら、損しているという概念は発生しないと思います

>>310

うわ〜〜、かなり宗教はいってるね。。。

あのね・・・・レベル低いじゃないの・・・
それでしか売れる気がしない
それでも売れる気がしないの・・・・
人の立場を考えなさい
レベルが低いとかいって相手を感情的にさせようと言うのが気に食わない
私の身になってください
転職を考えているのに・・・・

＞地方によっては敷金一ヶ月、礼金なしってところもあるからちょっと楽観的だぞ。

だから、多種多様と言っているんです

人を感情的にさせる発言を控えなさい

ねえ、自分の作った板に戻りなよ。
だれもあんたのアドバイスなんか聞きたくないよ。
過去スレ見た？新築ワンルームマンションデべはドキュンだって
書いてあるの。

あなたの人の立場に立てない発言が
人間としての素質を疑います

もっと、大人らしく、建設的な発言をしなさい

＞ななさんの場合を想定することができません

地方だってきちんと書いてあるじゃないか、あほか？？

そんなの知ってます

売る気は無いと言っているんです

人の発言を見なさい

地方でも　
多種多様でしょ・・・
何をもって地方とするかもわからない

地方　＝　一ヶ月
という発言がおかしい
どうおもうのですか？

264さんや262さんと楽しい話で盛り上がっていたのに
思いっきり盛り下げられたな〜〜。
当分さらばじゃー。

ななさんは
まだ　敷金一ヶ月などと言う発言をしていない

あほか？？

と言う発言をする時点で、建設的ではない

第三者が見れば
あなたのほうが人間としておかしいことがわかる

逃げるなら
人を中傷しないこと
わかった？
もし、指摘したいなら、もっと優しく発言しなさい

ＦＰと言う言葉知っているだけで偉そうにしていただけなのがわかってｼｮｯｸです
ファイナンシャルプランナー

多分、あなたより、世間を上手に渡る力が私には有るとおもいます

＞２６１様

先入観で話するだけして逃げる

本当に間違っているときは、
謝るのです
そこから、また学べるのです

どうでも良いですけど、家賃収入入らなかった時の事を考えると・・・売りたいとは思いませんね・・・

すいません、ワンルーム業者さん、つまらないです。消えて下さい。
261さんの話しが当分聞けないと思うとさびしいですね。
新しい板つくろうかなでも、こんな人が来るからやめよかな。

確かにリフォームプロの264さんもカキコがすっかりなくなったね

自作自演　ごくろう

＞＞３２６
幸せなひとだ。

誰が見ても、自作自演なのがわかります

本気で、ワンルーム売りたい業者が、私のような発言するわけが無い

もっと、真実を隠すだろうな・・・売りたい人は
売りたい人に何種類かいる
罪悪感を持って売る人
商品知識が本当に無い人
お金が欲しい人

足元の経済状況は竹中大臣の底入れ発言とは裏腹に再び悪化の兆しもでてきている。特に鉄鋼は良くない。

折れはワンルーム５戸で(賃貸)年収４００万ちょっとだけど
これでは少ないほうかな.......

そんなに腹が立っているなら
正面から向かってきなさい
姑息ですよ

もっと建設的な話できるように訓練すると良いですよ

底入れは嘘ですね・・・
私は、
底打ち
と言う言葉　大嫌いです

４００万かぁ・・・
俺は、ボーナス無しです。もし歩合無かったら
年収３００万ですね・・・
なにぶん　入ったばかりで、２０歳ですから・・・・

自分が間違えているのを自分でわかっているから
ＩＤを変えて、自分を正論としたいのでしょうけど・・・・
本当に正論だろ思うのなら　一つのＩＤで戦うはずです
あなたはそれができない
自分で間違っていることに気づいている
＞２６１様

儲かる儲からない前に、よくあるしつこい電話営業はもう時代
遅れよ。
電話なんかしない会社なら少しは信用するかもね。

電話営業をシャットアウトする商品売っている会社ありますよ（笑
俺の同期は、今のココをやめて、それを売っているところ入る予定です
この業界を知っているのでやりやすいかもね・・・

俺はどうしようもないから、いろんなところ回って、自分の買いたい商品を売っているところへ言って、面接で３ヶ月試用で雇ってもらうことにします。
そして、使えないと思われたら、解雇してもらうことにします。

真実をあやふやにできない人は、こういった商品を扱う営業マンにはなれません
また、時代も、真実をネットでし入れることができる時代になり、本当に良い商品しか売れない時代がますますやってきます
この業界も、価格見なおししないと終わる

あの電話の名簿ってどこから入手してるのだろう。

大学でも、高校でも売った同級生はむかつく。

まぁ、１０００人中１人でも
アホが居るように、金が欲しい人が居るように
和を乱すものは必ず居ます
私もワンルーム業界の和を乱すものです
自分が飼いたいと思わないもの売れません・・・心をこめられません

断り方教えましょうか？（笑

うーん　やっぱ　家賃収入だけで年４００万は
まだ少ないんだね。
目標は１０００万だ。あと５戸ほど追加して買わねば

日曜日に２ちゃんで営業ですか？

買ってあげたら>>３３０

ワンルーム業者はダメだよ。
客の利益を先食いしちゃうから。

＞３３０
買って！
買いたい人に売っても罪悪感無い・・・だって、欲しいんでしょ？
買った後にでも、また買いたいと思うっていうなら・・・私も売りたい
笑

今は、電話で、せっせと、友達作ってます
売ること考えないで　三人友達作りました　５０歳くらいの人とか

同期の商品知識全然無い人には、馬鹿にされてます。
商品知識無いと罪悪感が無くて、会社のために働けることを学びました
私は、商品売る気にはなりません、何度でも言います
地方とかにもかけて友達作ってます
この前年賀状送る約束しました
もし、これをやっていて、辞めろといわれたら、私は転職絶対します
今は、自分の見方になってくれる、私は、その人のためになって上げられる・・・
そんな人を作っています。だから、電話は楽しいです。

高卒からワンルーム買っても保障されないよ。

　　せめて会社の名前だしなよ
　　
　　　　それでみんな判断するから

ちょっと席をはずしている間に、凄い事になっていて、ビックリしました。
私が火種？？？ごめんなさい。
あまりに無知な者が顔を出して、皆さんの情報交換の場をおかしくしてしまったかなと
ちょっと申し訳なく思います。

一応、業者は家賃を空室保証すると言っています（３０年間。話が上手すぎますよね、契約書にもないし）。
それから敷金は５ヶ月分です。
修繕費については、やはり想定しておくよう言われてるみたいです。

空室保証が本当か、すごく気になります。

聞く前に自分から名乗りなさい
これは、電話でも礼儀です
いきなり
「○○さんですか？」
なんて、私は言いません
自分を名乗ってからです

それに、買う気ない人に

名乗れ

と言われても・・・
なにより、冗談で言ったんですからね・・・
業者らしい人がいたから、冗談で返した・・・

ここで会社名名乗ったら、私がわかってしまうのでお断り
あなたという人間がわかったら教えますけどね・・・

やっぱり・・・地方に行けば行くほど
敷金礼金多くなるような気がしてました

理論的に考えればわかるでしょうけど・・・

住む人を見つけるのが楽な物件は敷金礼金低いでしょう
良くない物件でも、賃貸料に含まれて要るでしょう

家賃保証は会社が潰れたら、ほかの会社と契約を結ばなくてはなりません
そうなると、ほかの会社は、保証したくないとか　七割保証まで
等と言ったことが起きてくると思われます。
とにかく、リスキーな金融商品が、新築不動産なのです

さっき、私にからんできた人・・・
きっと新築ワンルーム買って、痛い目にあった人
又は
業者
この二者択一
でなくては、あんなにむきにならないでしょう・・・・

今日はこの辺で・・・・
明日から、
己との戦いが始まるので
真実をうやむやにしないといけない自分
と
真実を伝えたいという信念を持った自分
との戦いがはじまります
この戦いは、早めに辞めます
苦痛でならない・・・

>>350
あんた、２０代だったら直ちにやめろ。
ヤクザ以上に軽蔑されている職業だぞ。
職業に貴賎はある。客の損が自分の得、という
のは外道だ。いずれつぶれる。

新人さん、お疲れさま。
いろいろ考えておられることは、次の仕事で生かしてくださいな。
まあこういうモノは「やる人次第」なんだろうね。
ただ、しつこい電話売り込みは不愉快だから、やられた人は業
者名は出してもいいと思うね。
私も今度かけてきたら、ここじゃなくてしかるべき所に名前出そ
うと思ってます。

新人さんは何処の業者だろう？
私も以前、ワンルーム投資の業者にいたけど、耐え切れなくなり
今は賃貸業者にいますよ。

電話営業ばかりのワンルーム時代より、今は充実してます。
新人さんも頑張ってくださいね。

基地街を甘やかすなよ
どう見てもアレじゃねえか？

自己啓発セミナー終わった？？
いやー。ようやくこのスレにも平和が訪れました。
まるでオウムにマインドコントロールされた少年のようでした(笑)。

以前のようにほのぼの語りましょう。

>>355
そうすると、ひつこい電話営業やってる連中は、マインドコント
ロールを通り越したトコまで逝っちゃったってことですかねえ。

>>351　さん
がおっしゃる通り新築ワンルームマンション業者なんて
良心のないヤクザがやる仕事でしょう。
『表面の利回りだけで保険よりいいですよ（実質ほとんどがマイナスだ）』なんて
会社も会社で社員を使い捨ての兵士扱いですよ。
『今日はあいつが戦死したか、あたらしい奴入れとけ』って

冷静に考えましょう
２０００万　の利回り　５％なら
一年　２１００万
複利計算なら
どのくらい行くか計算しませんが
ローン完済後
３０００万になっていないとしたら
投資ではないです
物件売って　３０００万にならないなら
とうしじゃない

まあ、確かにワンルームマンションの電話営業なんて、こちとら電話を取った
瞬間から「また糞馬鹿のＤＱＮかよ」と思って馬鹿にした口調で対応しちゃうよな。
仕事としてどうか、と考えたら早いとこ辞めるのが吉。＞ワンルーム業者　新人さん

まともな判断力を持った人間なら誰もしないような、年利3.5％の借金（しかも変動）
の不動産投資なんて売ってると、かなしい人生になるように思われ。

＞358
そうだよねぇ。新築2000万が10年後に1200〜1400万くらい？あるいは1000万
くらいに下がっちゃうんじゃ・・・・でもそんなの買う人が居るってのが信じられない。

>>360
10年使ったら価値が下がるのは当然だろ。まあ、賃貸より
安いから買うのは不思議じゃない。余った金で投資する
のもいいだろ。でも、借金して買うのは基地外だ。

すごいね。物件の値上がりを考えて不動産投資をする人がいるのが。
基本は賃貸収入で考えて、たとえば、10年後の物件の価格が買値の
70％でも儲かるか儲からないかを考えるべきである。ワンルーム業者
新人君は値上がりがあると思っているようですね。
現在、企業の設備投資でも、３％から５％くらいにしかならないケース
が多いのに、ワンルームでも10%以上利回りが出るものがたくさんある。
１０％ｘ１０+50％（10年後の処分価格）＝150%の回収で、10年なら、
４％くらいの利回りがでるということで魅力的だという結論を出すべき
じゃない。

借り入れによるレバレッジを効かせれば
利回りはいくらでも上がるが？
物件価格で利回りを考えている人が多いみたいだが、
自己資金投入額と、利潤の比率が利回りなんですが。
（借金は自己資金に当然入らない）

否定派って本当に馬鹿ばっかり。
マンション買って今時キャピタルゲインねらってるんだ。
インカムゲインって言葉聞いたことある？（藁

なんだかんだ言っても、こうゆうことよね。
　　　　　　　　↓
http://www.din.or.jp/~digicon/04/04-2/013/013.html

違う違う
私の言いたいのは、今までの家賃収入＋物件を売却　＝　3000万
にならないと利回り５％で売る理由にならないといいたい
これからの時代、価値が上がることはまずありえない
チューリップの球根がまた異常なまでな価格で取引される時代は、もう来ない

>>363-364 肯定派＆業者必死だな(藁
>>363　→　屁理屈。
　「貸家建設の投資利回りは通常、家賃収入（固定資産税や管理費などの経費を差し引くこともある）
　と購入価格の比で計算する。」(日経新聞より)
>>364　→　DQN
誰もキャピタルゲインなど期待していない。将来値下がりする上に、様々なリスクによって
期待したインカムゲインが得られるかが問題。

まあ、ＤＱＮの屁理屈に耳を貸す前に>>365のページを読んだほうがいい、
ということは確かだと思われ。

私、今まで間違って生きてきました。
ワンルーム業者などというドキュソな仕事を本日辞めてきました。
高卒で頭が足りないのでもういちど勉強し直したいと思います。

ワンルーム業者はダメだよ、客の利益を先食いしちゃうから。
ワンルーム業者はダメだよ、客の利益を先食いしちゃうから。

age

新聞広告見ると慶大経済の島田教授とかが、ワンルーム業者の
セミナーみたいの前座講演やるのか。講演内容は、ワンルーム
に関係ないけど、間接的に勧めたりして。
こんな講演引き受けるなよ。そんなに金欲しいのか。
マスゾエ要一も先物会社の前座講演やってるし。

予想通り、今日もかかってきた。初めて聞く会社だったが、「年金の・・・」とまで
向こうが言ったところで、「ああワンルーム投資ね」と即答。百人一首みたいだな(藁
適当にかまったら向こうから電話を切った。あのﾄﾞｷｭｿ業界で生きていく根性は無い
タイプだったようだ。

>>372
私にも今日若い奴が立て続けに別の会社名でかけてきた。
新入社員のトレーニングかもね。
さっさとやめてやり直すよういってあげよう。

>私、今まで間違って生きてきました。
>ワンルーム業者などというドキュソな仕事を本日辞めてきました。
>高卒で頭が足りないのでもういちど勉強し直したいと思います。

これは、私になりすまして、かきこんだのかな？それとも、まったく別人かな？
どうでもいいですけど、紛らわしいことしないでください。
腹が立っているのはわかりますけど、姑息ですよ

今日は、上司と話しました。上司は私を言いくるめることができませんでした、
なぜなら私には普遍の哲学があるからです。
実際、私の歳で(20歳）で私ほど、複雑な考えをした人は稀だと思います。
ある人の本を読むと、人生すべてを紐解くことができます。
ただし、当てることは難しいです、
私は占い師ではないから、未来は読めませんからね・・・
科学なら
相対性理論　みたいなものです
物事を考えるとき、それに影響しうるすべての要素を考えて答えを出さなくては、
その答えは、時間がたてば崩れる。
影響しうる因子すべてを考えて、総合的に結論を出さなくてはならない
良いもの、悪いものすべてを考えることが大切である。

>365さん
ＵＲＬありがとうございました。
めちゃくちゃ役に立ちます。
有益な情報ただで貰って、なんか悪い気がします(笑
頂きました

>>367
業者ではないんだが、君は日経の表現を鵜呑みにしてるね。
もちろん物件評価の利回りとしては、購入価格と家賃収入の
比率で考えるが、投資ってものはな、資金調達も含めて
考えるんだよ。

１０００マンの物件をかって、年１２０マンの家賃だとする。
全部現金で買うとその人の投資は表面利回り通り１２％だ。
但し、自己資金５００マンで半分５００マン借金し
金利５％で１５年で返したとする。

そうすると年の収入は１２０マンー借金支払い年４８マンで
５００マンの元手で７２マンの収入だから年１４％強の利回りとなる。
自分に物件の見る目があり,借金する自身があれば利回りは上がる。
これをレバレッジという。但し、万人には薦められない。

ワンルーム業者　新人さん江
自分の納得のできる人生を選ぶのはいい、というか自然だけど
「ある人の本」とかにあまり傾倒しないほうがいいよ。
でも俺も若い頃は「やはり革命しかない」とか本気で思っていた時期も
あったから人のことは言えんが（藁、歳がバレるな。バレたところで
別にどうということは無いが）

>>363 何をしたり顔で能書きを垂れているのか?
それは「自己資本収益率」であって「通常使われる不動産投資指標としての粗利回り」
じゃねえだろ。そもそも、何でそんな「通常でない」計算をしなくてはならないのか?

大体、>>376で挙げている例だって、そんなウマイ物件があるかどうかはともかく、
１５年保有した時点で累計家賃収入が120万×15年=1800万なんだから、
(ここでは税金や借金に伴う諸経費など他の要素は一切計算に入れない)
・オール現金の場合
　　総収入−総支払額＝1800万−1000万=８００万
・376の例で500万借金の場合、借金の返済総額は48万×15年＝720万なんだから
　　総収入−総支払額＝1800万−(500万＋720万)＝５８０万
なわけで、借金をした方が実入りが少ないのは小学生でも分かる理屈である。

それなのに借金をした方が有利なように見える計算法をわざわざ使う理由は不明である。
こういうのを「屁理屈」という。

>365
「ある人の本」とは私がこの世で一番えらいと思っている教祖の本です。
傾倒しようが構わないでしょ。宗教の自由がきちんと人間には与えられているのですから。
私の普遍の哲学に勝てる方どうぞかかってきてください。お相手します。

>>376
おいおいそんなに家賃収入があって１０００万の物件て・・・
中古じゃないのか？
その物件が新築だったら全然投資として俺は有利だと思うのだが・・・。

>>379

久しぶりにネタになるキャラの登場だなあ。

新築物件を購入して成功したっていう方は本当におられるのでしょうか？
短期で成功はだめよ。中長期でね。
お話を伺いたいです。
どこのマンション業者さんだったか、場所、利回り、購入価格、などなど。

>>379
ろくに働きもせず、自己実現のためにと勝手に解釈して、
給料を３ヶ月タダ取りして自慢しているような奴が何をいっても説得力ないよ（笑）

売りたくない商品を売るような仕事をしたくないのは良いと思うが、
だったら、気づいた時点で即やめろ。
雇い主から見たら、ドロボーでしょ、あんた。

>>378
>>376じゃないけど、
120万×15年=1800万
この手の計算やめません？特に>>376は金利に言及しているし、15年もの
長期を考えているから、現在価値計算しないとどうこう言えませんよ

それはともかく、378の例だと、仮に頭金1000ﾏｿあったとき、「オール現金」なら
一戸しか買えないが、「376の例」では二戸買えるとしたらどうか、という問題だと
思うが。
もちろん、借金できるかどうか、やらリスクの大小は別問題。

人を感情的にさせる発言を控えなさい
あなたの人の立場に立てない発言が
人間としての素質を疑います
もっと、大人らしく、建設的な発言をしなさい
人を中傷しないこと
わかった？
もし、指摘したいなら、もっと優しく発言しなさい

ドロボーでしょ、あんた。
と言う発言をする時点で、建設的ではない
第三者が見れば
あなたのほうが人間としておかしいことがわかる

＞３８３様

＞３８５
だって、ドロボーじゃない？
企業に勤めて、自分の事しか考えないで仕事してるの。

自分で、会社に迷惑かけてるって思わないの？

本当に間違っているときは、
謝るのです
そこから、また学べるのです
もっと建設的な話できるように訓練すると良いですよ

＞３８７
まず、自分の事反省しろ。

お前の教祖様は、ドロボーしろって教えてるのか？

>>388
良心に反してまで、会社のいいなりになる必要はなかろう。
公序良俗に反する会社にドロボー呼ばわりされたところで、
チクリともせんだろう。

本当にオトナゲない奴らだな。＞「ワンルーム業者　新人」氏叩きの皆さん
2ちゃんねるに「オトナゲ」を求めても仕方が無いのかも知れないが、
動機はどうあれ、真剣(だと思うよ、今時珍しいくらい)に自分の人生を考えて
いるんだから、叩けばいいってもんじゃないだろ。
まあ、トンデモ傾倒臭にやや不安があるものの、社会人の人生が始まったばかりの
若者が彼なりの問題意識を持ってやってるんだから。
叩いている奴だってどうせロクなもんじゃないんだろ、オレみたいに。

>>384
「リスクの大小は別問題」では現在価値なんて論じられないよな。
でも、収入は同条件なんだから現在価値も同じ。現在価値に関する問題は
年利5%の借入金をどうみるか、だが、378での試算と大して変わらないだろう。
経済用語を振り回せばエライ、というものではない。
理屈はもっと単純なものである。

なんだか、わかりませんが
夜遅くまで働いているのに、帰ってみたら、私になりすましていますね・・・

もう、なにも言う気にはなれません、呆れました。

私は、いろんな本を読んでいます。それは、考えが偏らないようにするためです。
たくさんの情報を得れば、何が正しく、何が間違っているか
（この真偽は時代の変化により、正しいものが、間違ったものになる可能性もある）
自然とわかってくるものです。
普遍の真理とは、言ってみれば、科学的な法則をさす
普遍の真理に近いものとしては、　地球の自転、公転などのような物もさすと思う、この運動は、
われわれが生きている間は、絶対だ。十億年後はどうかは、知らない（太陽に近づいているかもしれない）
普遍の真理とは、変わることの無い考え方だ。外部要因で、変わらないものをさす。
私は、相互作用性というものを利用する。これは、完璧な普遍の真理と私は思う。
これを利用するだけで、人生を紐解ける。ただ、すべての要素を考え出して、真実を引き出すのはあまりにも難しい。
なぜなら、人間の知識は、皆、完璧でないからだ

>390
フォローありがとうございます。
でも、板を見れば誰でも、私をわかってくれると信じてます。

確かに、給与泥棒ですね、わたしは
辞めるのは近いです。
でも、素晴らしい上司がいて、辞めるのが申し訳ない気もしてます。
むずかしいけど・・・
答えは、すでに心中（しんちゅう）にあります

>>378
384が援軍しくれたが補足説明する。
＊500万借金した場合、元手500万で、手取580万
＊1000万現金を使ってまうと、元手1000万で、手取800万
どっちが得ですか？384の言うように、前者を倍にしてみるとわかり
やすいかもね。この説明は、金利、現在価値を無視し、用語も幼稚なので
不満だが、君の土俵でわかるようにしてみた。

現在価値というのは、手に入る将来のキャッシュフローに対するもの、
売上に適応しても意味無し。また、リスクは５％の借金を負えるかどうか、
物件を見る目があるか等で既に織り込み済み。万人に薦めているわけでない
のは前も言った。
でも、頭を使って、他の人と違うことをしない限り、儲けることは不可能。

まあなんだかんだ言ってもマンション投資は儲かります。
結局買えない人の僻みでしょ？

>>395
誰でも買えるだろ？
ただ儲からんでアホくさいから買わんだけだ。

買えないヤツって、どんなヤツだ？

>>394
以下、私の土俵では理解不能。説明を求む。
>現在価値というのは、手に入る将来のキャッシュフローに対するもの、
>売上に適応しても意味無し。

都合のいい援軍が出たお陰で「金利も現在価値も無視した」ＤＱＮな説明が
出来てよかったね。

私の心配は、
人口の減少、マンションの供給過多、20平米のワンルーム需要　家賃の減少　借り手のつかない場合
が不安である

とくに、社会保険費が今後上がるのは明白で、実際の受取額が減る時代になる。また、
今後9割が負け組（低所得）1割が金持ち（高所得）の時代がくるとしたら。
家計が厳しくなれば、賃貸の値段を考え、安いものを求める時代が来るかもしれない。また、不動産の賃貸費が高いために、景気が悪い部分もあるような気がする。
もし、ワンルームが都内で八万円が当たり前の時代であれば、ココまで消費者は財布の紐を緩めることがなかったかもしれない。
香港のように、限られた土地であれば、価格は高い状態を維持するかもしれない。しかし、利便性、
山手線よりも大きな山手線のような線路ができた場合などを考えると、
今の都心の範囲は広がる
ﾌｧﾐﾘｰの供給過多により、ﾌｧﾐﾘｰの賃貸料が安くなるかもしれないし、そうなれば、ワンルームも価格を下げざるを得ない時代が来るかもしれない。
ただ言えるのは、私は未来を読む力はないが、考える

言いたいことが先走りすぎて、日本語が変だと思う、その辺　酌量　願います

読み返すと、変だ・・・

まぁ、わかってくれ（笑

給料受け取り金が減れば安い家賃を望むと思う、需要と供給バランス・・・・どうなるか、想像するのもむずかしい

>>397
わかった。説明する。君は120ﾏﾝX15年にこだわっている
ように思える。収入が同じだからおんなじで、借金の支払いがあるから
損する、といったところだろう。
問題は、いくら自分の金を使っていくら手取があるかどうかだ。
前は利回りの方がわかりやすいとおもったのでそうしたが、
現在価値で言えば、580ﾏﾝの現在価値を得るのに500ﾏﾝ今必要な
ケースと800ﾏﾝの現在価値を得るのに、1000ﾏﾝ今必要なケースの
比較になる。どっちがよさそうか、君でもわかるだろ？

君が民間企業にいるなら、売上、利益、キャッシュフロー
の違いくらいわかるだろう、っていうか研修で学ぶだろ？

単純に言います。回りくどすぎました
日経新聞で、ﾌｧﾐﾘｰ向けのマンションが供給過多になるという統計が出ました。
そして、ﾌｧﾐﾘｰ向けのマンションの賃貸料が、値崩れを起こせば、ワンルーム市場にも多大な影響が出ます。
ワンルームの借り手が出れば良いですけど・・・・

>>400の補足。

仮に、1000万円の現金を持っているとする。
>>376の条件で計算すると、

（１）1000万の物件を1つ、現金で買う　
→　15年後　家賃収入120万×15年＝1800万
1800万−1000万＝800万の儲け

（２）500万円現金、500万円借金で、1000万の物件を2つ買う
→　15年後　家賃収入120万×15年×2＝3600万円
　　　借金支払い　48万×15年×2＝1440万円
　　3600万−（1000万＋1440万）＝1160万円

ということで、同じ1000万円の資金でも借金をした(2)のほうが儲かる、
これがレバレッジ効果、ちゅうことじゃないかな？

どう？これでわかりやすくない？

元本価値＝物件の時価の変動リスクは？

>>403
オレは傍観者だが、今話題はかなりズレている。
このズレを解決せんと、先にすすまんのだろう。

403の指摘はわかるが、先にすすまなくなるぞ。

元本は計算に入れていない。おまけみたいなもの。
（２）の場合、借金を返した上での利益だよ。
おっと、援軍のコメントを勝手に引用してしまったが。

http://ton.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1018832131/l50
マンションセールスの電話

>>402　だけみて書き込んだ。すまん。

http://ton.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1016603221/l50
医　者　は　昔　は　金　ヅ　ル　だ　った

>>404
確かに、すまん、で、元々の話題って何？
レバレッジは、わかってもらえたと思うので
もういいよね。

★節税マンション電話勧誘関係
http://piza.2ch.net/log2/hosp/kako/940/940930430.html
マンション買いませんか？(83)
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マンションって(11)
http://cocoa.2ch.net/hosp/kako/1000/10006/1000657406.html

でもよ、レバレッジ云々いうなら、
元本価値の変動を計算に入れないと、
損だか得だかわからんぞ。

株の信用取引で、配当だけを計算に入れているのと一緒だ。
まあ、信用じゃあ配当はないけどよ。

>>405
そうそう。結局借金は大きなリスクだよ。
完済後は>>402のような計算結果になるけど、自己資金比率が十分高くないと、
キャッシュフローがプラスになるのが２０年後とかになるし、
実質損益（＝キャッシュフロー累計＋物件時価−ローン残高）がプラスになる
のもそのくらいになる。

ローン残高は、返済後半になれば加速して減っていくけど、初期はなかなか減らない。
物件時価の下落を２％／年くらいに見積もった場合、この下落よりもローンの減りが
上回るのは１０〜１５年前後のことが多い。

また、30年ローンとして完済時の30年後、利回りを計算すると、表面利回り５％強の
新築マンションでは、たかだか2%/年くらいにしかならないことがわかる。

こんなの、外国債や投資信託を30年運用すれば、簡単に得られるパフォーマンス。
流動性もこれらの証券の足元にも及ばない。
少なくとも表面利回りで年１０％で、実質６〜７％くらいなければ、投資としては魅力が無い。
そもそもキャッシュフローがなかなかプラスにならん、ということはその前に売却する
必要が出た場合、損が確定するということだ。

結局任意売却の中古物件くらいしか、おいしくない。

アドバイスとしては>>402のように静的な計算でなく、こういう計算を１年後、２年後・・・
と計算していって、収支計画表を作ったほうが良い。新築マンション投資が幻想ということが
よくわかる。

>>411
元本価値変動は、借金するか自己資金か
に関係なく起るでしょ。（変動の原因は
投資家の資金調達方法と関係なく起るので、
変動金額はどっちでも一緒）
だからレバレッジには関係ない。
入れても結果は同じだけど、トータルの
手取計算という意味ではその方が厳密。
ここでは、単純化した方が理解しやすいと判断した。

>>409
DQNなセールスをさせられ良心を痛める「ワンルーム業者新人」くんが、
懺悔のために、ワンルームマンション投資の悲惨な実態を説明しようと
している。で、彼が
>>358
で、ちょっとマヌケな数字の説明をだしてしまい、みんながかみついた。

かみついたヤツらが、ワンルーム投資マンセー派なのか、その逆なのか
よくわからん。その後、敵か味方かわからず、いりみだれ。

>>411
上記の理由で、その話をすると、どんどん先にすすまなくなる。

>>415　でわかった。

>>413
あら。君は援軍だったと思ったが。
４８マンの返済には、残高も利子も入っているよ。
１５年ローンで計算しているけど、年間家賃収入１２０マンに対し
ローン４８マンの返済だからCFﾌﾟﾗｽなんだけどな。

前の計算では実質利回り１４％だったが（税金、経費などの
計算前で）ま、投資信託という投資の意味には同意するが、
投資信託は、経費控除ができないのに対し、不動産経営は
経費控除ができるメリットはあるのはわかるよね。

自分の議論は不動産投資の場合、借金をある程度活用した方が
良い、ということだけ。君の言うように、投資信託の活用は
必要。ただ債券投資に対しては、もろ手を挙げて賛同しにくい。
(利益の上限が決まっているから）

どうでも良いけど、２０年ローンくらい組むと　１０００万の金利がつく
レバレッジだかなんだかしりませんけど
二つ買ったら２０００万円余計に払うわけだ・・・
もし２０００万の物件なら頭金１０％でローン２０年くらいなら１０００万余計に払う事実がある
そうなると、ローンして二つ買ったら
２０００×２　＋ローン（１０００万×２）
実質、２０年間で６０００万払う
現金一括が最も効率的で、部屋が相手も心配する必要もない

もし　←　余計だった

ねる、今日も早い

>>417
そもそも1000万の物件で、家賃月10万＝年間120万というのは無いと思われ。
少なくとも新築では無い。
だって、表面利回り12％だよ？
新築は、通常5％前後。
そんな物件あったら、当然キャッシュフローはプラス。
漏れも買いたい。
そういうの持ってるの？いいなー

>>417　税金絡めると借金したほうがいいかもね。

>>418
それは新築のことだろう？
マンション投資で新築買うXXいるか？って
君が売っているのか。
君の計算、今までの議論読んでいっているの？

もうねただろうから、明日もがんばってくれ。
私には電話するなよ。

>>422
禿同。
新人君、わかってない。
きちんと計算してみ。収支計画表作れ。
借金もうまく使えば投資効率もアップだ。
それはレバレッジのとこで説明したはず。
ただし借入比率には注意。
返済途中で、リスクがあるっちゅうことよ。
金利の上昇、物件価値の下落、売却しなければならない事情が出来る、など。
繰上げ返済を上手に活用することだね。
しかし、いい物件がある場合は繰り上げに使うより新規物件に使ったほうが
効率アップすることもあるよ。
要は借金は諸刃の剣。
そもそも現金のみだったら、庶民には買えんよ。
現金が一番安全なのは確かだが。
どこまでアグレッシブになるかだ。

>>423
おれんた、アグレッシブ過ぎて、先物やっとるんだわ。

>>417
ちなみに漏れが持ってるアメリカの割引債（ゼロ・クーポン）は2020年償還で
利回り６．１％確定。途中売却も自由。税金は雑所得として総合課税されるから
現行法では利益の10％か？この場合税引き後５．４％。償還年とずらして
複数購入することにより課税は軽減される。
今＄３４４のものが2020年には＄１０００になるのが確定している。
アメリカがつぶれない限り。
アメリカがつぶれるときは日本も消滅しているだろう。

問題は為替リスクだが、損益分岐為替が１＄＝４５円だから損する可能性は小さかろう。
むしろこのような円高になるときは日本は経済再生しているということだと思われ。

最近の円高で、はじめて買ってみました。安心感あるよ。
確かに儲けの上限は決まってはいるが。為替次第ではさらなる利益狙えるよ。

全部これに突っ込む気はないがね。

経費控除については、節税効果は10年もすれば無くなると思うのだが、複数物件で
うまくやりくりすれば、もっといけるのかな？よくわからん。

不動産は流動性が低いから、好かん。

>>426
そうそう。だからこそ新築マンションのような利回り５％では不十分。
漏れもｱｸﾞﾚｼﾌﾞｰにやりすぎて株でやられますた。
先物にも手を出しそうな勢い。

寝る。

>>427　損切を覚えろよ〜〜。おやすみ。

トレンドフォロー覚えとけ〜

少なくとも、先物のほうが、新築ワンルームより健全だ

>>402ですが、>>425で逝ってきたくなるような勘違いをした。
６．１％ってのは、複利だ。
単利に直すと、18年で344が1000になるのだから(1000-344)/344/18*100=10.6％。
買ったときの為替が126円/$で2020年に100円/$になっているとし、10%の課税があった
としても
　(1000-344)*0.9*(100/126)/344/18*100=7.56%/年

・・・不動産やめるか・・・

>>402ってあほだね。u better stay home and jack off...

hadが抜けてるよ。言われなくてもjack offしてる

不動産は流動性低くても日銭が入るところが好きだな。その分管理などに煩わされることもあるけど。
ある程度の資産価値もあるし、値上がり利益も期待できる。資金の借り入れもしやすい。
でもリスクは当然あるから昨今の状況から利回り１０％でも心許ないね。５％など論外。

ある程度資産が有れば米国割引債って良いかもね。そんなに利率が良いとは知らなかった。
一度買ってみようかな？

http://ton.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1018832131/l50
マンションセールスの電話
http://ton.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1016603221/l50
医　者　は　昔　は　金　ヅ　ル　だ　った

マンション買いませんか？(83)
http://piza.2ch.net/log2/hosp/kako/945/945653690.html
勤務医ターゲットの税金対策マンション押し売り(1001)
http://cocoa.2ch.net/hosp/kako/984/984499574.html
勤務医ターゲットの税金対策マンション押し売りMkII(222)
http://cocoa.2ch.net/hosp/kako/994/994504000.html

昨日の日刊ゲンダイ(東京)に、しつこいワンルーム勧誘の記事が出てた。
国民生活センターとかへの苦情も結構すごいらしい。
会社名、名前、時間の記録取っときましょうとのこと。

age

ほんとに儲かるなら、不動産屋や銀行が直接投資します。
やらないのは、ハイリスクだからです。
つーか、ババ抜きのババですな、はっきり言って。
だれかもってって、てなかんじ。

>>437
ハイリスクローリターンの典型だ。

>>438
ハイリスクノーリターンの間違いでは？（藁

ハイリスクノーﾀﾘﾝの間違いでは？

400付近の議論おもしろー。
あの計算が成り立つなら、みんな全額借金してまんそん買いあさりそうなもんだ。
つーか、誰も売ってもくれないよＹＯ。

>>441
ていうか、半額を借金として、シュミレーション
したが？

そのシミュレーション自体が成り立つならってことだよ。
賃貸収入が９６万／年を下回れば逆ザヤが生じてマイナス効果がでるよね。
１０００ﾏｿの物件で１０万/月で貸せるって前提がなかなか。
８万以下になれば逆ザヤ。将来的にその危険性が非常に高いから、
多くの資本は「売り」に出てるのでは、と考えますが。

予想を誤った場合、損切するのが投資の鉄則
だから、流動性の低い不動産は投資対象としては不適格な訳だ。

>>442
「シュミ」レーションではなく「シミュ」レーション。

＃てか「シュミレーション」も一発変換されるんだ。

なるほど。よくわかりました。

結論はワンルームマンションの投資は儲からん。
しかし、愛人を囲うためなら安い投資。
ってことですね。

　　 彡彡彡从乂个个乂＃| ||＃乂个个乂从ミミミミミ 〜
　彡彡彡彡　o∵o｡∵∴｡o∵ﾟ∴o∵｡o∵ﾟ∴ミ☆ミミミミ 〜
　彡彡彡///　 　ﾉ(∵ー∵。∴ー∴。∵ー　　＼ ミミミ 〜
　　　　　|///　　⌒ー　ﾟ∴ー∵。∴ー∴。　　 λ 　〜
　 ´つ　　 |//　　'￣￣￣　　　　　　￣￣￣　`λ
　　　　　　|/　　　/κ ）　　>))((<　 （χヽ 　　 λ ´つ
　　　　　　|　　　/●／　　ノ へ＼　　＼●ミ　λ
　　　　　　|　　彡／　　　 （●　●）　　　　　　λ
　　　　　 ξヽ　　＃　 　 ,へ-‐-へ、 　メ　　　∫
　　　　　ξヽ　　　,-|/ m｀l　ｗ　‘ω {　｀l　　 /∫ ＜ ののがハロモニの主役なのれす
　　　　　ξ　ヽ　　 ／ く γ/ ￣/　v`^ (､　 / 　∫
　　　　 ξ　 　＼　　　(ﾉ　（_　_('｀u'μ ν'/　　　 ∫
　　　　ξ　　　 　＼｀　 　 ｀l´　　 ’　　／　　　　　∫
　　　 ξ　　　　　　 ヽ　　|-||||-|　　／　　　　　　　∫ 　

DQN業者バッカリ。
スカイコート、リョウワ、リビングクリエイト、トーコーなんとか。
いいかげんウザインだよ。

今日の日経にも出てたな。

age

0

>>450
何処に？

スカイコートの物件って高いね。
なんであんなウサギ小屋が2000万もするんだろ？？
あんなの買う奴いるのか？
てゆーか、あんなのこれから借りる奴居るのか？
１０年経ったら空家だらけだろうな。

>>453
俺に聞かれてもわからん。

だから馬鹿とローン使えない奴は銀行預金でもしとけば？

昨日も今日もウザいワンルーム業者の電話が無かった。
向こうも月末に俺みたいな「買う気も無いくせに変に相手をする馬鹿」に
テレコールしている場合ではないようである。しかし、あんな電話で
本当にセールスに会ったり物件を見たりする馬鹿がいるのだろうか？

唐突ですが、ここまでのまとめ
・買うも馬鹿、買わぬも馬鹿。
・新築ワンルームを買う奴は真性馬鹿。
・儲ける奴は頭は悪くても「人と違うこと」をやる才覚だけはある。
・不動産投資だけが資産運用の途ではない。
・理屈や机上の計算よりも１０年後（３０年後）にどうだ、というのが
　問題であり、それは、今は誰もなんとも言えない。
・儲かることが明白な物件というのは買うことが難しい。

>>457
「新築ワンルームは愛人用」
も追加してください。

2000万の１Ｒ、勝った時点でマンション業者
儲け800万（約3分の1は儲け）
そしてその後の賃貸事業で賃料保証で１５％を上納
これだけ当初から毟られる計画で本当に儲けが
ユーザーに残ってると思う？？
そんなわきゃねーって
従って絶対儲からないね

愛人って、外国人の姉ちゃんのことか。
日本人のオンナなら、あんな狭いとこ逃げ出すぞ。
愛人用なら、２ＬＤＫの安いとこ借りりゃ十分だろ。

>>495
たしかに、某T光マンションセンターはそれぐらい利益とってるね。
T光のマンションは確かにボッタクリだと思う。
あれでどうやって優良ディベロッパーの物件に勝てっちゅーねん。
T光の糞部長氏ね。ヽ(｀Д´)ノ

あ、でもイイ物件ならマンション投資儲かるよ。
T光のじゃムリだけどねｗ
つーか、T光のT部長氏ね(｀Д´）

唐揚げ

【結論】

ワンルームマンション投資なんてｱﾌｫ。

以上。

ワンルーム会社の経営トップは知力、体力、財力の三拍子が揃わないと務まりません。
夜遅くまでの接待も連日こなさいといけません。
そういったトップの元で仕事をしている人達はエリーとです。キッパリ！

>>449
たしかにDQN業者バッカリだけど、１社を除いて
上場企業もしくはそれに準じる企業であるのも事実。

>>466
リョーワのこと言ってるの？
一応上場してるけど・・・

月末はテレコールしないの？つまんないなあ＞新築ワンルーム業者
しかし、しばらく前のテレコールは笑ったなあ。
女の子が電話を掛けてきたのでしばらくかまっていたら、彼女が
「手に負えない」サインを出したのか、脇から電話をひったくったのか
上司と思われる男に代わったので、その時点でガチャ切りしてやった。
そしたら面目丸つぶれのその男が速攻で電話を掛けてきて「失礼だ」とか
ぬかしておった(笑
また暇なときを見計らって掛けてきてね＞業者
５分以上かまっていると、やっぱ「見込み客」になるんだろうね(笑

別にどうでもいいんだけどIDがDQN入っててｲｲ!

age

でも世の中にはほんとにバカが現実に居るんだね、家賃7万のワンルームを2000万
出して買うなんて、よっぽど頭悪いか・・・何なんだろう、エイリアンか？

７万円×１２月／２０００万円

の計算しかしていないのでしょう。
>>471

プロパストってどうよ？

＞471
スマンどう考えてもお前の方が馬鹿としか思えない。
よっぽど頭悪いんだね。エイリアンか？

http://ton.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1018832131/l50
マンションセールスの電話
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医　者　は　昔　は　金　ヅ　ル　だ　った

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俺の住んでるマンション(3LDK,73平米)は築年数が経ってるから1000万前後で
取引されてるけど、賃貸に出してる奴らは９万円くらいの家賃取ってるよ。
糞みたいなワンルーム買うより3LDKクラスの中古の方が店子は安定しているし
法人契約の途もあるし、よっぽどイイと思うんだけどなあ。

ワンルームなんて古くなったら貧乏長屋になるの、目に見えてるじゃん。

3LDKも古くなったら貧乏長屋になりますが。

どんなマンション買うにしろ、
運用に回すなら中古だね。

>>475
おれば某高級住宅地住民（普通の会社員）だが、頻繁にマンション押し売り電話がかかってくる。
そういうときは、「必要無いです。」を繰り返す。
余計なことは一切言わないことだね。

>>476
首都圏じゃないでしょ？

>>477
俺は管理組合理事長だが、ある程度老朽化したら建替える途があるし、
自主管理で修繕工事もきっちりやっている。だから相応の家賃も取れる。
ワンルームで建替えなんて不可能に近いし、まともな修繕工事も難しい
と思われ。
貧乏長屋になってしまったら、その後は、売れない住めない借り手が居ない、
という無用の長物が残るだけよ。

>>480
「首都圏」ではないが、「投資」という視点だったら
物件の立地は（借り手がいる限り）問題ではない。
私の知人（首都圏在住）は苫小牧でアパート経営をやってそこそこ回っている。

うちのところ(３ＬＤＫ６０�u)は中古で１６００万円くらいで出てる
が、家賃で１２万は取れるんじゃないかな？？
だから、即買い手が付く。

こんなのは投資していいんかな？現金買いで…
草加駅5分で450万、築15年…
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?place=%ba%eb%b6%cc&lock=2&ken_id=11&code_b=13&toho=fv&che=img%20&to=1000&no=112500011423158

>>484
いいんじゃないかな？
獨協大生とかの店子も見込めるし。

>>485
でもなんでこんなに安いのかがよくわからない…
17m2だからちょっと狭いけど、部屋は東向き（西や北よりはるかにいいし）

で、駅から5分。草加市だから山の手通勤圏内。
問題は現在賃貸中で、実は893や不法就労で管理費etcが
延滞しまくりの…とかだったらやだな

>>485
詳細（家賃、店子の素性、物件の老朽度合）が判らないので何とも言えないが
「通常、市場においては、モノの値段というのは、その価値相応に付くものだ」
としか言えないなあ。

腐った中古マンションなんて買わないほうがいいよ
逆にかねかかるだけ！
新築の設備に比べればアパート並みなんて多いし賃貸も安く貸さないと
付が悪い
新築は業者の設定家賃より上で募集しても付くからお得かもよ
ほとんどの業者が１割くらいの値引するんだから実質利回りももう少し
あがるからね
メゾンド何とかの中古買うよりましだろう

東京のワンルームなら、まだ処分しやすいだろ。
習志野とか千葉のワンルームに手を出すと悲惨だよ。（笑

ここ数日トーシンが熱心にテレコールを寄越してくる。
今日の夜7時ころにも自宅に電話を寄越して、田町の物件のセールスをしておった。
例によって適当にかまっていたら、なんか逆ギレされて、「あんたたちは性根が
腐っている」と暴言を吐いて向こうから電話を切ってしまった。
テレコールのセールスに「オマエは性根が腐っている」と言われたくはないが
まあ、その通りだから仕方ないか。
とりあえず、「テレコールで客に『性根が腐っている』と言い放つ『トーシン』」アゲー。

>>490
DQNセールスめ。どんどん客減らして業界ごと野垂れ死ね。

>>488 腐った中古マンションなんて買わないほうがいいよ
逆にかねかかるだけ！

どのくらいかかるの？　新築だって買ったら中古。
短期で値上がり益が狙える時代じゃないし…。

テレコールで客に『性根が腐っている』と言い放つ『トーシン』

：だまされるな
http://ton.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1018832131/l50
マンションセールスの電話
http://ton.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1016603221/l50
医　者　は　昔　は　金　ヅ　ル　だ　った

マンション買いませんか？(83)
http://piza.2ch.net/log2/hosp/kako/945/945653690.html
勤務医ターゲットの税金対策マンション押し売り(1001)
http://cocoa.2ch.net/hosp/kako/984/984499574.html
勤務医ターゲットの税金対策マンション押し売りMkII(222)
http://cocoa.2ch.net/hosp/kako/994/994504000.html

>>492
給湯器交換15万円
ｴｱｺﾝ交換8万円
給湯官交換下手すると80万円
その他諸々
大規模修繕マルコーだと300万円位
更に吹き付けマンションだと予算UP
最近の新築は修繕積立とか考えられてるから大規模やるときはそこまで
掛からない
設備はまぁ年数くれば掛かるけどね
せめて5年以内都心部だったらまだOK
神奈川の相模原市とか大和市座間、東京でも八王子などマイナー路線は
賃貸余りまくってて3万でも賃貸付かないから新しくてもアウト！

「テレコールで客に『性根が腐っている』と言い放つ『トーシン』」アゲー。

>>495
そういうボロマンションでも本人が住む場合は修繕費ださんでも
いいのかな？そういうわけにはいかんのだろうか？
＞大規模修繕マルコー300万円（って意味がよくわからんのだが）

ところでワンルーム業会新人はどこ行った？
アポとれてるのか？

>>497
積立金がないから、オーナーから拠出金を貰うことじゃないのかな。
ワンルームマンションでまともに積立金があるマンションなんて無いからさ。

ワンルーム投資儲からないとか言う奴はﾄﾞｷｭｿ

500age

ワンルームは儲からない

積立金１０００円で総戸数20戸なんてマンションもある
絶対に大規模修繕なんて出来ん！
金かっかてしょうがないよ！

>>503
そうだよね。それに開発や販売で売上が足りなければ、管理に命令して、
物件の設備が壊れたことにして、わずかな積立金も使っちゃうしね。
唯一オーナが意見を言える管理集会にも出席する人はほとんどいないし、
ワンルームマンション会社は委任状さえ集まれば何でもできるからね。
オーナーが思ってる以上に、ワンルームマンション会社はDQNだよ。
自らが住む分譲マンションでも、建替え問題が今後予測されるのに、
投資ワンルームマンションでは建替えができるところなんてないだろうね。
建替えが必要になる時に、ワンルームマンション会社のほとんどは崩壊
すると思うけど。

しかし、新築ワンルームって見かけの収益性から一見妥当性のありげな値段つけてるけど
別の見方をすれば、土地の持分が時価max500万円として、何故専有面積６-７坪の物件が
2000万以上になるのか、まったく謎だよな。
坪単価２００万以上の建物って、いったい何なんだろう。

いずれにしろ、どんな都心だろうが20平米だったら、販売原価からいったら売値は
1200万がいいとこだろう。

差額の800万円はノーリスクで売主に、そして借入金の利息はノーリスクでジャックス
に入る、という罠。

だから、こうゆうことだって。

http://ime.nu/www.din.or.jp/~digicon/04/04-2/013/013.html

>>506　のリンク先のページからのコピペ。
---------------------------------------------
危険な不動産投資とは？

●「ワンルームマンション投資はやめましょう」

不動産投資信託（リート）や不動産小口化商品等々、最近では多種の不動産投資商品（物件）が出てきましたが、以前より最も一般的に多くの庶民の方々が有利な投資ということで目にするのはワンルームマンション投資ではないでしょうか。
しかし、以下の点でワンルームマンション投資だけは絶対にやめるべきと考えます。
以下考察していきます。
まず、この種の商品の販売上のうたい文句は主に次のポイントです。

（1） 月々の賃料から借り入れ金の返済、管理費等を差し引くと、月々数千円程度の持ち出しか、商品によっては益が出る。よって気軽に買える。
（2） 家賃収入は売主等のサブリース契約により保証されているので安心。
（3） ５％から６％の利回りでこの低金利の時代有利な投資である。
（4） 完済後の将来は家賃収入は年金代わりになる。
（5） 買主がもしも亡くなられた場合、団体信用生命保険に加入しているいため、ローンは全て完済される。よって月々の家賃収入が遺族にもたらされるので生命保険代わりになる。

以下上記のそれぞれの検証です。

つづき。
（１）に関しては、変動金利ということが後々大きなネックになってきます。ワンルームの購入（投資）には一般の銀行は融資致しません。
（銀行はそもそもワンルームには担保価値がないと判断しているからなのですが・・）

ほとんどのワンルームマンション購入のための融資は東商１部上場企業の（株）ジャックスが行なっています。この融資は４年間程の固定金利でその後には変動になるというものです。
公定歩合等の金利が安い現在は低く設定されていますが、この低金利がいつまでも続くわけがありません。
数年後金利が上昇したタイミングで月の返済額が急に増え毎月毎月大きな損を出すことは容易に想像できます。（既にそう言った相談が多い）
金利が上昇してきたらジャックスに対して繰り上げ返済をすればよいと単純に思う方もいるかもしれません。
しかしこのジャックスという上場企業は「繰り上げ返済ができない」という特約のある金銭消費貸借契約書（ローン契約書）を買主との間で結ぶのです。
こんな繰り上げ返済ができないなんていう公序良俗に反する内容の契約書をまく上場企業がありますか？皆さん？

つづき
（２）この手の家賃保証は通常３年後ごとに更新です。つまり３年経って家賃が下がってきたら当然買った時点の家賃は見直しされ、何らその後の保証されません。
仮に１０年保証をうたっていてもワンルーム業者に大手企業はありませんから、結局は無い袖は振れないということで、逆ざやになれば企業から「保証」は現実的に無理となるでしょう。
次に家賃が今後下がる可能性ですが、ワンルームマンションの需要を大きく荷っている学生や若い世代の単身者の絶対人数が今後急激に減ります。よって需要と供給のバランスで全ての価格は決まりますので、結果は明白です。

（３）上記（１）と（２）から、もうお分りのように将来的に同じ利回りが確保される可能性は低いと考えます。また固定資産税等の税金も実質の費用として収益から除外して考えましょう。

つづき。
（４）17�uや20�u前後のワンルームに２０年後も需要はあるのでしょうか？またワンルームマンションは大規模修繕計画等が疎かなものが多いのです（充分な修繕積立基金及び月々の積立金を徴収していない）。
大規模修繕計画のないマンションに２０年、３０年後も人がちゃんと住み続けることができるのでしょうか？不動産としての価値があるのでしょうか？

（５）確かに死ねば完済されますが、リストラされたり、病気で働けなくなったら月々大きな返済を背負って生きていかなくてはなりません。

最後にワンルームマンションは一般的な不動産市場では流通しにくい（と言うか市場が無い）のが現実です。換金性は極めて低いと言えます。よって一般の銀行は貸さないのです。
将来大きな社会問題になるであろう、このワンルームマンション投資を強烈に後押ししているのはジャックスという一部上場のノンバンクです。この不動産投資で誰が最終的に、それも長期に渡って潤うのかもうお分りでしょう。

そしてこのノンバンクにお金を貸しているメインバンクは名実ともに日本一の銀行、東京三菱銀行です。上場企業のとしての社会性、企業倫理を再認識して頂きたいものです。

>>508
現在、ジャックスへの繰上げ返済は可能です。
一回に付き100万円以上10万円単位ではあるが…

>>507
結局、何言いたいの？正義の味方ぶっているだけ？
俺は、「一般の銀行」から金借りてマンション投資してるが。

>>512
単なるコピペ。
ただ、新築ワンルーム買う奴はどう考えても馬鹿だ、と俺も思う。

明日は何処の業者がテレコールしてくるかなあ。
何故か少し楽しみに待っている俺って、やはりトーシンの奴が言うように
「性根が腐っている」んだろーなあ。藁。

たった１０パーセントの利回りためになぜ危険を犯すの？
古くなれば家賃が下がるでしょ。設備が古くなれば取りかえるでしょ？
１０万円の家賃がむこう３０年の間　９万ならないと思っているの？
常に満室だと思っているの。。。。ぷぷぷ。

＞515
うるせーバカ　商売のじゃまするな　火つけるぞ

いぬ小屋みたいなワンルームによくすめるな

515=516

頭悪そう、、

メールを受信してお金を稼ごう。
一ヶ月で２０００円くらいにはなります。
１０００円から振り込んでもらえるのでお小遣い稼ぎにはぴったりです。

http://www.opt-club.com/member3/072211/index.php

減価償却について教えてください。

転勤の関係で住んでいるマンションを人に貸すのですが、
減価償却の計算に使う建物部分と土地部分の割合の出し方がわかりません。
数年前に買った中古マンションなのですが、どのように算出するのでしょうか？
教えてください。（ペコペコ）

2年前に池袋で1130万でマンション買いました。
家賃もちゃんと振り込まれてるし。
今のところ問題無し。

>>５０５
ワンルームの建築コストはファミリーマンションより高いです
土地の仕入れも高い場合が多いので諸々の経費を考えるとギリかも知れません
仲介手数料に毛の生えたくらいの利益の物件もあるらしいから一概に高い
とは言い切れません
やっぱり立地の良い物件はそれなりに高いとゆうことです
設備も最近は豪華になってるし入居者もより配スペックな物件を探してる実情は
あるが賃料にも限界がありますから利益を落として利回りを稼ぐしか販売価格
に反映させることが出来ないのです
建築単価を落としたら更に下請けの建築会社が潰れる事になるのも考慮したほうが
良いでしょう
だから築浅の中古物件がベストです

http://natto.2ch.net/test/read.cgi/male/1023810566/l50

投資マンション買った人って、その後営業マンとの付き合いってあるの？
それとも、自分が住む居住用物件とおなじように、契約済んだら、｢はい、さようなら？｣

>>524
凍死家向けの営業マンは付き合いは、契約受け渡し済んだら終わり。
でも私は、付き合いは継続している。いいのもってくるからね。
これはもう会社の方針か個人資質の問題じゃて。

>525
それはアナタに買い増しが効くからっしょ？
もしくは誰か紹介してくれる可能性があるとか。
他に営業マンがアナタと付き合うメリットは無いね。
まあ、個人的にとっても気があってて
一緒に遊ぶくらい仲がいいならわかるけど。

>>526 一緒に遊ぶくらい仲が良かったら、ワンルームなんか売りつけないって。

72 名前：Mr.名無しさん ：02/06/19 09:19

不動産所得を赤字にして還付を受ける方法だね


73 名前：Mr.名無しさん ：02/06/19 09:30
オリックス信託銀行の女の営業喰いました
ローンの面談で地方出張の時ね
まんこはきつかったっす


74 名前：Mr.名無しさん ：02/06/20 00:51
どうでもいいけど電話営業ってもう時代おくれやない?
しつこいのは消費者センターに言うと警察OBの人とかが結構バンバンやってくれる
所もあるみたい。



75 名前：Mr.名無しさん ：02/06/20 01:02
>>74
時代おくれでも、やればそこそこ客が引っかかるからやめるわけにはいかない、ってことで。


76 名前：Mr.名無しさん ：02/06/20 01:21
>>75
おっしゃる通り。ただ「確信犯」でないやつらはそろそろう終わりだよ。客同士の情報流通もあるしね。


77 名前：Mr.名無しさん ：02/06/24 07:50
>>73
ホントカヨ！！

ワンルームマンション会社の実情みたい
http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1010578363/

喪前ら漏れからマンション買えや(ﾟДﾟ)ｺﾞﾙｧ!!

今日の読売夕刊の記事に出てたな。
要約すると、「そんなウマイ話ある訳ないんだから、ちっとは考えろや、
新築ワンルームとか買ってる真性馬鹿共」
ということかな。

トーシンの田町の物件は全部売れたのかなあ

たった１０パーセントの利回りためになぜ危険を犯すの？
古くなれば家賃が下がるでしょ。設備が古くなれば取りかえるでしょ？
１０万円の家賃がむこう３０年の間　９万ならないと思っているの？
常に満室だと思っているの。。。。ぷぷぷ。

>533
古くなれば家賃が下がるとか言ってるじてんでお前馬鹿。
そんな訳ないじゃん。

>>534
オレは家賃を下げざるを得なかった。空き家にしておくわけには
いかんもんなー。いや、ワンルームではないんだけど。でも事情は
基本的に同じだろ、今の経済環境だったら。

を買った人。買うでぇ。購入価格の5割引で。。。

ショウエイプロスには気をつけよう。

営業と仕入れの部長は傷害事件で前科者。執行猶予中らし。
一人を二人で痛めつけたらしい。

社長は北朝鮮国籍で毎年30人位はいる新卒の９０％は1年以内にやめてしまうらしい。
労働基準法違反や会社にいない婆さんを主任者として登録しているインチキ会社。

>>536 あなたは神？
そんな高値で引き取ってくれるの？

折れは髪じゃ。買うでぇ。

＞535
ワンルーム投資は場所が命都内の駅近じゃなければ
そりゃ家賃下げないと駄目だろうね。
地方都市じゃよっぽどいい場所じゃないと貸し続けるのムリかもね。
ちなみにドコにかったの？

５００万円程度の中古マンションは利回り高そうだけど、
なんでオーナーは手放すの？
インターネットで探すと、都内駅近のバブル期物件でも結構あるよ。
まだぼろぼろでもあるまいし、修繕費そんなにかかるとも思えない。
何かあるんでしょ？

いろんな批判は覚悟で書き込みをします。
インデックスファンドってご存じですか？
機械的に様々な代表的な株式を多数組み合わせた、コストの低いものです。
ここ十数年の日本と、最近のアメリカの景気低迷で近年は良い投資対象とは
いえませんが、過去数十年を見れば平均して年１０％以上で廻っています。
しかも複利です。
また、代表的な企業はその時代の情勢に応じて各業界のトップクラスを自動的にチョイス
しています。（日本なら日経２２５・アメリカならＳ＆Ｐ５００）
複数に分散しているため自動的にリスクは低減していますし、なにより
まともな会社ならつい近年のような場合をのぞいて、元本は低減するより
むしろ拡大していきます。
詳しい説明をできるほどの知識はないので詳しくは他で調べていただきたいのですが、
家賃は不安定、元本は下がる、その他空室・居住者とのトラブルは多い、その他
リスク一杯の不動産投資より優良株を安値で拾って多銘柄所有することの方が
（だからインデックスファンドが一番便利で楽なのですが）
よっぽど良くはないですか？
私は家族が買ったマンションを事情により貸して、それを管理していますが
月々プラスになっても、苦労が多くてローンが終わる頃にはぼろぼろのマンションが
手に入ったところで骨折り損のような気がしています。
私の家の場合は住むつもりで買ったマンションを仕方なく賃貸にしていますが
なぜこれを好きこのんで投資対象にしたいという人が多いのかよく分かりません。
みなさんのご意見を聞かせてください。
（インデックスファンドについては素人なので内容に誤りがあったら
笑って許してください。要は自分達がもしどちらかを選べていたとしたら
不動産投資は選ばなかったと思うということです。）
何か私の知らない旨みが不動産投資にはあるのでしょうか。

将来の不動産相場を強含み、と予想すれば、投資すべきだし、
弱含み、と予想すれば、居住用だけ所有とか、居住用も賃貸で済ます、
と考えているが。

私は、弱含みと予想しています。

ところで、542 さん
知り合いが赴任でマンションを賃貸に出してたのですが、最近戻ってきました。

汚れていたそうですが、300万かけてリフォームしたら、新築のようにピカピカになったそうです。

確かに、筐体にまでダメージを与える住み方は、なかなか出来るものではなさそう。

＞５４３
レスありがとうございます。
いずれ住むときがくるかもしれないので、これからも大切にしていきます。
ところでレスの内容についてですが、キャピタルゲインを狙えると思えば
投資は可ということですか？
近年の不動産投資を調べたとき、インカムゲイン狙いが多い気がしますが。

吾おもふ

インカムゲインが有っても、元本が目減りしていたら、損。
上物は、必ず減価償却して行くので、土地が上がらないと元本は減る。

キャピタルゲイン、インカムゲイン共に相場に左右されるのが不動産投資。
居住用なら相場は、ある程度、気持ちの持ちようで無視できるのだけど。

相場をどう読むかによるけど、大規模修繕、建て替えに立ち向かう気が無ければ、
ハイリスクローリターンだと思う。
株は、ハイリスクハイリターンだけどね。
株式投資信託は、ファンドマネジャーその他の経費が必ず引かれるので、
私は買わない。


ある土地持ち大家は、15年周期で、アパート新築していた。
これなら確かに空き家率は低い。
「食って行くのがやっとですよ」と言っていたが、真偽は不明です。

＞５４５

＞相場をどう読むかによるけど、大規模修繕、建て替えに立ち向かう気が無ければ、
＞ハイリスクローリターンだと思う。

立ち向かう気があればハイリスクハイリターンにできるということですか？

>>541
それは単純に、手放すオーナーが500万で買ったものじゃ無いからでしょ。
当時のパンフレット価格を見ると、それこそ３〜４千万以上でワンルーム
買ってるんだもの。
金融機関の任売物件も多いよ、中古ワンルームは。

昨日、エアテックのＸリタというのから電話が自宅にかかってきた。
人に話させず、ひたすら自分で喋っていた。会話にもならないのに
客を取れるわけなかのうに。東光、FJネクスト、日本ワークス、明和
住販、などの何度断ってもかけてくる確信犯的な消費者契約法違反の
会社の仲間かとサーチしてみたのですが、出てきません。ご存じの方
いらっしゃいませんか？

バブル前ならいざしらず、今はあぶないだろ。
家賃入ってくるかどうかもわからんし、マンションそのものの価値が下がるし。
固定資産税、管理費、修繕費払ったら残るんかい？

>542
投資信託は545の意見の様に中間搾取があるって否定的な意見もあるからなー。
ただ、インデクスFはアクティブFに比べると人件費がかからないし、過去の
実績から見てあがり具合もアクティブFより(・∀・)ｲｲ!と言う意見もありますな。

でも、日経225はやめれ。銘柄入れ替えの前後で証券会社の奴らがみんな
ウマイトコ持って行っちゃう。

スレと関係ないのでｻｹﾞ

札幌近郊で（60ｋｍ）新築アパートを計画しています
やはり無謀でしょうか
２７歳サラリーマンやってます

>549
どう考えてもバブル前のが危ないだろ。バブルで損した人間が何人いたよ。
底値感の強まる今の方が安心だと思うけど。

>>548
名簿高いからそんなに買えないのよ。
新入社員の9割は１ヶ月以内に辞めるので、
同じ名簿で練習することになる。

買うでぇ。ワンルーム。もって今回われぇ。

節税効果ってなんですか？赤字分＞節税分でしょうから
収支的には損ですよね。損するものわざわざ買うわけないですよね。

マルコーは詐欺集団

バブル時の海外不動産の件や絵画の分割購入の件で
多くの一般投資家に損失を出させたことは忘れたとは
言わせない｡今のマルコー物件所有者で利益が出てる人が
どれだけの割合でいるか、考えてごらん｡

マルコ-ワンル-ムマンション販売広告に騙されるな。
神田神〇町のような欠陥マンションは間違っても買わないこと。
また、利回り５％とかの利回りに騙されるな。
今日、開発販売しているワンル-ムマンションはディスポーザーや浄水器、
ドラム式洗濯機、インターネットサーバー等、如何にも目新しいコンせプト
に基づく最新の設備を整えた、他社との差別化をうたい文句にしていますが、
これらの今後の維持管理は全てオーナーの負担です。
それぞれの耐用年数によって交換を必要とする費用、約百数十万円の支出は
覚悟した上で購入しなければなりません。
耐用年数はせいぜい１０年ですよ。１０年後の出費と更にその後以降に発生
する、大規模修繕工事等の拠出金も覚悟すべきです。
このような販売時の説明以外に係る経費を充分理解したうえでの購入をお考
えになって下さい。

>>556
確かにそうなんだがそんなことも理解しないで買うほうはもっと馬鹿だな〜
マルチにひっかかるジジ､ババと同レベル。

何かわざと余計な設備を付けて管理費を高額にして儲ける感じだな

ファミリーより利益率がものすごく高いワンルーム、原価いくらくらいなのかな・・・

ココって買えないヒガミ人間の吹き溜まり？？

余計な設備をつけても、メインテナンスコストがかかるだけで、
賃貸人がつきやすいかといったらそうでもない。
それより、中古をぶったたいて買うのが一番。これから、3年前分譲の
中古ワンルーム、言い値　1300万円を、800万円なら買うと交渉へいく
予定。それでも、利回りは、8％強で、新しいのが売り物か。。。。
かつセカンドルーム融資がつくので、現金にて買う契約をして、
ぶったたく。

>>560
業界の人間? BかKだろ?

10年後のワンルーム…。ｲﾗﾈー！

よくわかりました。なんの名簿をみたのかエム・シーの新人さんと、とてもうまいベテラン営業の人が会社に訪ねてきて、今日中に返事よこせと１時間も粘っていきましたが、断ります。

どっちもどっち

age

小伝馬町２分のファミールの２Lが２０００万円台
なのだが、たとえば２５００万ローン組んでしばらく住んで
賃貸に出したら２０万つくそうだ。
計算上絶対損しなさそうなんだけど
こうゆうのはどうなのでしょう？
ワンルーム投資とはちょっと違うけどアドバイスいただけたら
と思います

↑
５２�uくらいだよな。壁芯でこの数時だから、住宅取得控除使えるか微妙なとこだね。
まあ投資なら関係無いか。

不動産投資なら競売,公売物件に限る。新築買う奴は地獄の始まり。
利回り１５パー以上は確実。

家賃収入って、どういうふうに課税されるのですか？

>568
競売物件は変な占有者がいたり
複雑な権利がついてて恐そうだけどその辺どうなの？
余計高くつきそうだが・・・

>>571
その昔ほど、占有者がいでも排除はできるし、それほど大きな問題とは
ならなくなっているが、いかが？

競売物件になる前に整理回収機構から買ったら。
一棟丸ごと買えるよ。
大阪で主要駅近辺でも１億ぐらいで２０％くらい回る。
東京で１５００万の２０平米一戸買うか、
２ＤＫ２０コ入った一棟１億で買うか。

新築マンションって家具類はどれくらいついているものなのかな。
部屋だけではさすがに貸し出しはできないだろうから、ある程度は
家主がそろえなければならないよね。その費用も馬鹿にならないのでは？

>>573
個人ですが、何か資金調達法として考えられるものはありますでしょうか。

＞２ＤＫ２０コ入った一棟１億で買うか。

こんなのずっと欲しかったんですが。

ワンルームマンションの一室を、利回り10％程度で
一つ二つ購入するなんて、狂気の沙汰だよ。
長期修繕費貯めてるつもりでも、管理会社が横領し
て破綻している現実を知らないのかな。
仮に修繕費が予定通り貯まっていたとしても、マン
ションの個別の持ち主の内、誰か一人でも反対した
ら、外壁の塗り替えも出来ないんだよ。
説得するにも数年がかりが一般的。
そしてその間にも入居者は逃げていく。
最終的に建て替えになり、持っている部屋は消える
訳だけど、そこに土地は残らないんだよ。
細かな数字のいじくりは大変結構だと思うんだけど
、大きな流れを把握しなきゃダメだよ。

金の卵を産む鶏になっている気がする、、

競売物件から仏さまが見つかったって、ここのところ
続けて２件ほどあったよね。運が悪いとそうなるかぁ･･･。

競売物件だと、ほんとに仏様かもしれないですね。
土地付きでアパートを建て替えていく計超長期
的投資法なら、ほぼ確実に儲かると言えるんですが、
結構多くの人が途中で投げ出す様です。
というか、途中の障害も大きいです。

なにげにこの板を覗いてしまったんですが、危険す
ぎてゾッとします。余程金銭的体力に自信がなけれ
ば足を踏み入れる業種ではないです。
ウチでこの前あった事なんですが、銀行も不良債権
処理に追われているのか、1200万一括返済させられ
ました。そんなこんながあなたを襲います。
この板できるだけ見ない様にしよう、、

まあ板情報になるとネガティブ意見続出になるけど、
物件の場所、建物を吟味して、あとは固くやっていくという意識
があれば何も怖くないです。
たとえば私の場合、�@不良債権の任意売却マンション（１．３億、１３％でした）
は２０年の全額融資を受けましたが、購入後７年でほぼ返済が終わりました。
�A整理回収機構からの売却分（２．０億、２０％）
は同様に２０年の全額融資を受け昨年から返済をスタートしております。
６年程度での完済を予定しています。
私はサラリーマンですので（年収１６００万）、生活費等はすべてサラリーで補うため、
基本的に家賃収入はプールするだけです。
したがって、毎月入ってくる２５０万程度の差引収入（入４８０万−出２３０万）
となり固定資産税の支払いや積み立てて元本の繰り上げ返済等へまわしています。
確かに、菱和などの区分所有投資は管理会社にいいようにされてまったく家主の
手元には残らないでしょう。
但し、一棟投資は返済後土地も建物もすべて自分でコントロールできるため、
手間のかかる反面、経営してるという醍醐味を一番味わえます。
値上がりを期待せず、１０年２０年のスパンでインカムゲインのみを見れば
確実に儲かるのが不動産投資です。
土地下落も関係ありません。人がローンを払ってくれるのですから。

>>579
レスありがとうございます。
その億単位の融資はどうやって受ければいいのでしょうか。
どこから、どういう名目で、どういうはなしをして、でしょうか。
頭金はどのくらい必要になりますか？
年収はどのくらい必要でしょうか。
この業種の経験といえばマンション一室の賃貸経営だけですが、
その経験でも可能でしょうか。
ご教示下さい。

地域の金融機関によって融資のスタンスは変わってくるのでは？
私の場合は、実は信用金庫です。最初の１．３億は、手元の１５００万円を担保預金として
預け、あとは年収の評価で融資がおりました。あとは差額をすべて積金にしています。
二棟目も同じ信金です。もうすこし大きいのを、ということで逆に信金から融資を斡旋してきました。
一棟目は物件価格１．２億で諸費用も見てもらうので１．３億借りました。
ですから頭金はゼロです。（現在一棟目の借金は０．０４億しかないです。）
二棟目は物件１．８億で諸費用は０．３億ぐらいですので
ネットで０．１億ぐらいの手持ちを出しました。
ただしこれも頭金的な持ち出しはゼロです。
＞どこから、どういう名目で、どういうはなしをして
とありますが、よほど手元の担保がなければ、（あるいはあっても？）都銀の
融資ははなからあきらめた方がよいでしょう。
できれば自宅近くの信金などで、こつこつと積み金（月５万程度でよい）を行い、
着実な人物像を示せれば、あとはご自分の年収と計画力、物件評価・収益性から
判断されるでしょう。
但しいっておきますが、この投資が｢乾坤一擲｣の最後の勝負的感覚では相手にされません。
経済的余裕があり、こういうのもやってみたいんだ、というスタンスです。
本業がどうしようもないので、利回りで食って行こうという形ではおそらく融資はnoしょう。
不労所得のみの目的では、銀行内の審査で稟議の理由が書けません。
本業（あるいはサラリーマンとして）も良好であり、くわえて、このような投資も
固くやろうとしていることを示せるかどうかです。
本年あと一棟（２〜３億）勝負にでようと思っています。
飛び込みの審査では中々つながらないと思いますが、
何件もがんばっているうちにきっかけはできます。
私は親から何も援助されずに今までやってきました。
本当にやる気があればいつか道は開けます。

５７３さんありがとうございました。
１室だけ賃貸経営しているもので、せっかく体制を整えたのだからと
できれば、大家という道で手を広げていきたいと考えていました。
今、私も勤め人ですが、５７３さんのように年収は高くなく、
年齢的にもまだ若造ですので、真っ当にぶつかっていっても
厳しいかなと思いました。

ただ、最初は地道に・・と考えても、区分所有は割が合わないですよね。
安いものでも良いから一棟と考えるとろくなものがないし・・・

金もコネも経験もなく、知識もない。あるのは若さだけですが、
ある程度の手間もリスクも取るつもりです。

どうか、もう少しアドバイスを頂けないでしょうか。
今、住んでいるのは東京ですが、どの地区の・どの位の価格の・
どういう間取りのものが良いか。新築か中古か。
どういう話を持っていけば、私にもチャンスが生まれそうか。

大変恐縮ではありますが、何卒ご教示願います。

重ねましてレスを頂きありがとうございました。

区分所有はほんとに割に合わないですね。
以前神楽坂で菱和のワンルームを買ったことがあります。
当初菱和の管理会社に任せていたので、管理料を払い、募集時の広告料も払っていましたが、
結局何の管理もなく、退出後特に早く決まる事も無いので、地元の不動産屋に賃貸の斡旋
を頼みました。現在管理料ゼロで、空き室予定段階で決まりますし、小回りも聞かせてくれます。
しかし肝心の利回りは６％代で、今思うとよく買ったなぁというのが正直な感想です。

ところでアドバイスの件ですが、以前は１０年ほど東京にいたのですが、現在は転勤で実家のある
大阪に住んでおり、運用物件はすべて大阪にあります。東京の実情についてはあまりわからないの
ですが、ようは情報力と資金力の問題です。
ＲＣＣに顔の効く不動産屋と自分で築いた信用力を発揮するタイミングが合うかどうかです。
ちらしやインターネットで紹介される物件のほとんどはＲＣＣの出し値に何度か＋αされた値段ですので
原価にどこまで近づけるかは、つきあう不動産屋によります。（これは自分で探すしかない）
怖がらずにこまごま不動産屋に電話するうちにまともな業者に出会えます。
また資金力は、給料がすくなくとも、使ったつもり預金ですこしづつ積み上げるしかないです。
但し、天引きの会社財形をしても信用力にはつながりません。先ほど言ったとおり、近場の信金（固いところ）
で毎月積み立てること、着実さをかもし出す事が大事です。（私は１年で融資にこぎつけました）
どうも１年たつと査定してくれる道がひらけるようです。
長い道のりのようですが、物件も融資も一朝一夕にはいきません。
まず１年間情報ルートと資金ルートを築く準備をしたらいかがでしょうか。
＞どの地区の・どの位の価格の・
どういう間取りのものが良いか。新築か中古・・・
はそこからの話です。
もちろん新築では採算とれないのは言うまでもありませんが。

現在当方も物件調査中です。具体的な案件が決まりましたらまた報告します。
参考にして下さい。

あっそれとくれぐれも本業をおろそかにされずにお過ごしください。
以上

>>573
レスありがとうございました。
所用があり出かけていて、今戻りました。
ご丁寧に色々とご教示いただき、本当にありがとうございます。
何というか、どこから取りかかっていけばいいのかが少し見えてきた気がします。

こんな自分でも少しずつ信用を積み重ねていくのが大事なんですね。
考えてみれば、担保もあるわけですし、収入も不動産から十分出る訳ですから
（またそういう不動産でなくては話にならないですが）
本人の信用一つが最後の決め手かもしれないですよね。
なんだか本当の意味での自分の人生の目指す方向が見えてきた気さえします。

サラリーマンは所詮飼い殺し。でも、ローンの借り手としたら
信用はありますよね。

本当に色々勉強になりました。お会いしてお礼を申し上げたいくらいです。
本当にありがとうございました。

いじゃきっつーたらマンコ
ぶちょーっつーたらチンポー
ガキができても堕してガキサラバー 電気しびれふぐ〜

ワンルームマンションは売りたいときに買い手がつかないよ。
ワンルーム買うなら、その予算で賃貸用ファミリーマンション買った方がいいです。

収益用物件に手をだすなら新築はヤメトケ。これ常識

age

　　これって、ＦＪネクスととかから、電話がかかってきて
　　節税どうこうってものだよね。一切、お金がかからないん
　　だったら、いいんでないの？

>>588
お前FJネクストの営業か何かだろう。
もう新築ワンルームはこれだけマスコミ等で言われてるんだから。無理だよ。
他の仕事さがせや。

>589　　いや、勧誘されているものです。
　　　　　ようするに、税金分で買うってことですよね。
　　　　　仕事やめても支払い義務あんのかなぁ。

代々木にある駅から５分の新築1K22.4位のマンションを契約してしまいました。閑静な住宅街で設備は最新でしっかりしていると思います。
只今ローン審査中。
それほど大きくないマンションで、駐車場が８個分とバイク置き場が共有で収入が組合に入るので修繕費のリスクはないかなぁと思っているのですが、
（最近は通帳と印鑑は組合いと管理会社で別々に保管することが法律で義務付けられているので使い込みの心配はないと考えています。）
利回りはグロスで5.?%程度ですから、儲かりはしません。２年目以降でも減価償却が終わるまでは節税効果でプラスにはなる計算です。
場所的に空室の心配はないかと思っています。あっても礼金１ヶ月分あるので（１ヶ月は賃貸管理会社が取得）そんなに心配はしていません。
家賃設定も10万程度と相場かと思っています。
大体代々木・新宿周辺の中古Ｍは20平米以下でも800万前後で売られているようです（yahooで調べた）。
保険代わりというのと、マンション経営初心者なのでいきなり中古はどうかと思って新築にしたのですが、やっぱりダメ？
ちなみにローンだったりするので、このスレを見る限りは最悪なパターンのような・・・。

>>591

いくらで買ったの？

司法書士料等諸費用全て含めて、21,700,000(この内初期費用60万、内10万手付で払い済)。

おでばショェーッ！ウプｯ！（客ガ）ロス！（大損）でおだじみの取締役部長即ち経営者だ！
いーじゃきったらいーじゃーき
部長ったら部長
ガキができてもガキさらば〜！
電気ま〜つ〜い

　　５９３　　でもさ、無理して買うのはいいけど、万一、リストラ
　　　　　　　かなんかに、なったとき、どうすんの？
　　　　　　　失業特約とかで、その分保険会社が立て替えてくれるなら、
　　　　　　　いいが。

失業は考えてないけど・・。
それって、家賃取れなかった場合のことですよね。。家賃収入でローン賄える訳だから。
それに、失業したら今の生活すら成り立たない訳だから、マンション持ってようが持っていまいが、破産する。。

何だ？今日の電波死幼年は！ムセン飲食の男の話なんかつまらん。すぐ警察に つきだせ！

５９６　　いや、でもさ、余計なマンションの負担さえなきゃ、
　　　　　　　食うくらいいはできるという意味。
　　　　　　　
　　　　　　　・・・なるほど、家賃で、ローンを払うって方針なんですね。
　　　　　　　　　　俺の知ってる人は、まあ、６部屋もあるけど、ただで
　　　　　　　　　　アパート（マンション）たててもらって、６人埋まれば、
　　　　　　　　　　月５万のペイバック。埋まらなきゃ、月０円ただし
　　　　　　　　　　払う義務もないっていっていた。こういう制度なら
　　　　　　　　　　分からなくもないが。

598 初期投資の60万って、節税効果で２年で回収できるんで、キャッシュフロー悪いのは２年だけ。
その後は、エアコンの修理とか考えちゃうと減価償却期間の収支はほぼ横這いと考えられます。
とはいえ、なるべく年70〜100万ペースで繰り上げ返済していきたいと考えているけど・・。
今考えられるリスクは、家賃相場が悪くなる、空室ができる。かな。。
でも、他のスレ見る限りは、駅から遠いと下がっているけど、都心の駅周辺ってもう底っぽく逆に上がってきていると書いてあったし。
物件の競争力はありそうだから、変な事件が出ない限りは2ヶ月以上空くことないように思う。（１ヶ月なら礼金で凌げる。）
ローン完済する30年後を想定して、30年で管理組合の収入は、修繕積立金を除いて、駐車場、バイク置場、駐輪場の収入だけで最大1億、少なく見積もっても7千万にはなりそうなので、そんだけあれば、きっと余分な費用がかかることはないと思うのですが・・。
あとは、、賃貸業者をどうするか・・、集金代行費用が安いので販売業者の関連会社に頼んでもいいんですが・・、客付遅そう・・。
集金代行の相場は家賃の5%ですが、考えているのは3,000〜4,000円(3〜4%)。
新宿のイクシードとか、明和住販とか考えてみているのですが・・、信用できるのかな・・。（オーナーから見て信用できる業者の情報キボーン）
ちなみに、イクシードは退室時の立ち会い料が20,000円かかる。。
583では、地元の不動産に頼んだとか書いてあったけど・・、地元はＩＴ知らんそーな不動産屋が多そうだし広告はレインズくらいしか望めないかも・・。
他のスレ見るとエイブルはやばっぽいし・・（借りる側意見が多いけど）。
なんか、思いっきり叩かれるかと思っていたんですけど・・・、大丈夫かな買っても・・。
将来的にはもう少し勉強して中古とかも狙ってみたいですね。アパート１棟なんていうのもいいかも。Mション１棟は無理っぽいけど。。
マンション経営の入門、第一歩としては、今回の購入はそんなに悪くないですかね。。
ところで、598 の「ただでアパート（マンション）たててもらって」って親が建築関係で息子が販売やっているとかじゃないんですか・・？

>>599 そうですか。少なくとも、空室にならないかぎりは、大丈夫
　　　　　　ってことですね。でも、単に、赤字にしておいての、税金対策
　　　　　　ってことなら、自分の家（まず、こっちがほしい）立てて、その　
　　　　　　赤字分、って、無理かな？

　　　　　　あ、前の補足ですが、土地をかして、そこに立ててもらって、という
　　　　　　意味です。たいして、儲からないかもしれんが、ノーリスクだそうです。

礼金の１ヶ月分が管理会社に取られちゃうの？？
敷金は管理会社預かりか。賃貸人にどれくらいの敷金が戻るのだろうか。
リフォームにはほんとはそんなに費用がかからないだろうけど、中間マージンを
取られてしまうかもしれないね。
エアコンとかも、２０年も３０年も内部洗浄とかで維持できるとは思えないしね。
まあ、エアコンはこちらでなおしますとか言って、そこら辺の安売り店で買ってくれば
３万円もしないけど、大家の方でうまく取り替えられるのかな？？

でも、どうして最近、ほんとにワンルームマンションの戸数が増えてるの？？
変だよね。誰が住んでいるのか...。
独身の女性か？？３０代の独身女性が増えてるけど。でも、そういう人たちって
大きめのマンションを買うよね。
学生は？？そんなに多くなっているはずないよね。
じゃあ、何だろう？？　２０代のサラリーマンかな？？　社宅や寮のない会社が
増えているし、やはりそれか。または、最近の若い人は寮なんてものには入らないのかな？？

長期プライムレートが、また下がった。1.90%だ。
もしかして、まだまだ下がりそう？？

確かにワンルームマンションは高いですね。
２０００万円の物件で、土地代が３０％くらいですからね。
中古売買がもっとスムーズになればいいのでしょうけど。
２０年後の価格が問題ですよね。２０年後に１２００万円の価値があれば、
なかなかよい投資といえますか。貨幣価値も下がっているでしょうから、
やはり不動産で資産運用という点では正しいのかも。
ただ、不動産とは言っても、ワンルームマンション以外の方法で運用する方法は
ないものでしょうか。
株式をやるには元手が必要です。ワンルームマンションなら借金ができる。
もちろん、借金をして株式をやるという手がないこともないですが、それこそ
危険です。ワンルームマンションを購入して賃貸した方が、まだましでしょう。

しかし、もっといい投資はないものか...。

最近のワンルームは投資じゃないみたいですよ。
私、日○生命の定期付終身保険に月1万5千円位払っていたけど、あれって特約期間すぎると一気に保障額下がるし、満期になっても帰ってくる額は微々たる物。
だったら、掛け捨ての５千円位の共済でいいじゃんと思って、生保解約して共済に切り替えたんです。共済でも１年毎に多少お金は返ってきますし。ちょっとはキャッシュフローは良くなるでしょ？
で、ワンルームの話が飛び込みの電話営業で来て、色々調べて(結局最初営業で来た会社の物件は断った。)、何件か見て周って、設備や立地条件や会社の規模等考えて選んだんですけど。
でも、投資としては旨味はないですね。はっきり言って、保険です。借金できる人の保険といった感じ。賃貸さえ付けば生保より安いしね。繰上げ返済してもいいし。
エアコンとかは、できるだけ自分で安いエアコン本体価格３万円位の買って電気屋に付けてもらうようにはしたいんだけど・・。
そうなるとやっぱり賃貸の管理会社(客付会社)をどこを選びどう付合うかなんですよね。。（情報キボーン・・）
２０年で１２００万円位にはなりますかね。。今Yahooとか見ても新宿･代々木駅から5分の中古1Kなんてでていないし。駅から遠くて築年数経ってる狭い1Rでも500万くらいですからね。
まあ、先の話なんで読めませんが。。少なくともローン完済すれば、あとは収入のみとなれば言い訳だから、修繕費さえ気を付ければ良い投資と言えるかもしれませんね。
どうせ、私らの年代は年金なんて当てになりませんからローン完済後の保障と考えて持ち続ける方針ではいますけど。。

株は、上司がやってますが、あまり儲かっていないようです。
私は電力株を100株だけ持っていますが、もう１０年になりますか・・、配当目的です。短期的な売買は考えていません。
長期的に株の動向を見れる人なら株式投資もいいとは思いますが、私はそんな手間かけられません。。胃悪くしそう。。
ファミリーはこのスレか他のスレにもあったけど・・、買う人とぶつかるんですよね。
1R-1Kは、独身の期間だけだから余り購入を考える人はいないし、若い人は買えないでしょう。
出生率は悪くなっているけど、晩婚化は進んでいるし、バブル後に地方に散っていた人口がまた東京に集中し始めているとも聞いている(本当かどうかはわからん)。
古いアパートやマンションの立替えもあるし、駅周辺の供給には限界あると思うので、物件次第ではいい投資(保障)かなと。。
もう一つ心配するとすれば、ニーズの変化かな。。でも4畳半の時代から比べても結局広さ的には1Rのニーズってあるんですよね。
ものが溢れる時代だから、さすがに4畳半はつらそうだけど6畳以上あれば、今時の人でも自分の部屋感覚で十分使えるんじゃないかな。。
高セキュリティでインターネット使えてバス・トイレ(ウォシュレット)・洗面別なら先々競争できると思うのですが・・、それとももっとすごいのでるかな・・?。ドラム式乾燥機付きなんていうのもあるけど大家の負担が多きそうなので、この位が限界と思えるのですが。。

それにしても・・、思ったより叩かれないですね。割と肯定的だし。。
ちなみに、利回りいい中古を安く買った人って修繕費のことはどのように考えているのでしょうか？結構積み立てとかしっかりできているのでしょうか？それとも使うだけ使って再販or業者にただ同然で引き取ってもらう？。
ほとんどの場合、現金で買うでしょうから保険的な意味合いはないですよね？純粋に利回りだけですよね？修繕費を考えたら実際の利回りってどうなりますか？それでも外貨預金とかよりいいですかね？
良い中古物件を探すコツ、見極めるコツみたいのってあるんでしょうか？競売物件で死体が・・なんてスレもありましたし。
中古は、難しそうです。
もっといい投資はないものか...。

>>600 自宅の場合は、経営じゃないから無理では？諸費用を経常して帳簿上の赤字を作って税金をかえしてもらうんですよ。まあ、新築の場合ほとんどローンで実際の赤がでますが・・。
土地を貸したのなら、常に土地の賃貸料が取れるのでは？なんで空室だと０円なの？しかも土地を貸しているって、建物は業者名義？だとすると建物所有者の方が権利強いんじゃないですか？

>>583 ５７３さんは、以前神楽坂で菱和のワンルームを買ったことがあるそうですが、大阪に移った後、その物件は売ったのですか？
損はしていないのですか？

６０８　　細々としたことは、直接きいていないので・・・
　　　　　　でも、もともと、そういう、契約だったみたいです。
　　　　　　建物の管理、一切は業者、満室の時のみ、５万バック。
　　　　　　という。

　　　　　　持ち家では、だめなんですね。でも、例えば、２世帯建てて、
　　　　　　便宜上、下を親族に賃貸するなんていうのでも、戻って・・こないかなぁ。

今わかった。みなみはカツヤのデカマラに夢中になっていたが達也が寝ている間にマラを鍛え太くした。

ばっかみていなスレ。
ワンルームなんて時代遅れじゃん。
これからの時代は共同生活が当たり前の世の中。
木造アパートなんかも、デザイナーズブランドで人気だし。

中古マンションは難しいですよね。我々素人には新築ワンルームよりも難しそう。
日本生命の保険は高いですよねえ。最近は特にひどい保険が多くなりました。
定期付き終身保険なんて言ってますけど、ほとんど定期部分にしか意味がない保険です。
しかも、保証が５０００万円とか提案してくるし。庶民には２０００万円程度の保証で
十分です。で、しかも、定期期間は２０年が最長。１０年で提案してくる人まで
いるくらいです。我々庶民には共済保険やＡＦＬＡＣの安い保険がおすすめですね。
しかし、よく１万５千円も！！月々支払えましたね。結構、裕福なサラリーマンと
お見受けしました。
いままで１万５千円ものお金を掛け捨てにしていたのなら、ワンルームマンションに
かけてみたほうがおもしろいかもしれません。なぜなら、保険は完全に掛け捨てに
なってしまいましたが、ワンルームマンションは損をする可能性もあるけど、
２０年後には「トントン」になっている可能性が高いわけですから。
もしかすると、若干、儲かっている場合もありうる。社会情勢がどうなっているかは
誰にもわからないわけですからね。
でも、生命保険はまるまる損をする可能性が高い。個人年金だって、２０年の積み立てでは
たいした利回りはありません。３０年やればかなりの利益ですけど、３０年後に保険会社が
あるかどうかわからないわけですし。でも、不動産は保険会社と違って、一応、必ず残りますよね。

チンポを舐めてくれる0120657060
舐めてくれ！る！

２１７０万円で購入した方、残りの２１００万円は全部ローンにできたんですか？？
１００万円程度は頭金で支払ったのかな？？
３０年ローンとして、年利３％程度でしょうか？？　２０００万円のローンだったとして、
金利が１０００万円程度ですか。
家賃収入が安定していた場合は、３６００万円の収入。固定資産税と管理料を差し引くと
３２００万円程度の収入かな。
やはり、貨幣価値がもしもまったく変わらなかった場合は、トントンくらいでしょうか。
でも、３０年後に、物価が同じか、下がっているなんてこと考えられるでしょうか？？
２０年後には物価もかなり上がっているとしか思えない。不動産もバブルのようなことには
ならないでしょうけど、物価に連動して上がっているように思う。
そのときに、築３０年のワンルームマンション。どうなんでしょう？？

フェラヤマって北朝鮮系ドピュップロスとかいう会社の高卒タッケン無しドキュソ社員？チビデブでサ行の発音漏れまくる彼奴ね？

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>>615 ちなみに購入価格は定価ではありませんよ。。このスレにもあるように・・・。
支払と収入の関係は大体そんなもんでしょうね。。ただ、繰上げ返済考えてますけど・・。
なので、儲けを考えずに保険代わりですね。。生保は多少のお金が返ってくる。Ｍは残る。
以前住んでいたＭは吹きつけだったけど、５年経って既に汚れやヒビ目立っていた。
全面タイルかサイディングであれば、美観はそこそこ保てるだろうし、剥き出し状態より老朽化も遅いと考えています。
なので、今のＭは３０年は持つというけど良い物件であれば５０年は持つんじゃないかと（このスレにも書いてあったけど）。。
それと、インフレになれば金利も上がるのでとっとと繰上げ返済します。
デフレが続くようなら、繰上げ返済せずに貯めて早めに中古アパート狙いたいな。。
今はデフレだけど、歴史的に見ても物価は上がるものだし、人に欲がある限り物価は上がりますよ。
でも、Ｍの供給と需要のバランス考えるとＭの価値が上がるとは限りませんがね。。
30年後、購入したマンションが勝組み(価値組み)になっていれば、いいんじゃないかな。
老朽してスラム化したら負けなので、そうならないようなＭを選んで、後は自助努力で管理をしっかりやっていく。
理事やるくらいの気持ちがあれば勝てると思います。
新築 > 利回り悪い。保険代わりになる。良い物件を選びやすい。管理はこれからなのである意味やる気次第。
中古 > 利回り良い。良い物件は出難い(良い物件なら手放さない)。管理状況は既に決まっている。
あと、新築でもその内中古になって、中古で買う場合と同じ状況(ローンがいくら残っているか、いくらで中古Ｍを購入するかの違い)になるのだから、
新築で良い物件買っといた方が初心者はいいかなーと考えています。
30年ローンで20年後だと970万残っています。繰上げ返済していなければ収支はトントン。
20年後に溜まったお金で970万の中古M買うのと、どっちがいいかってことになるかな。
新築買っておけば20年間保障が付くし、物件選びやすい分いいかなっと・・。
将来的には物件・管理状況を見る目を養う事ができれば、利回りの良い中古物件、出来れば１棟狙いたいですね。。
どーせその頃にはローン組ませてもらえないでしょーし。。
反対意見ないですかー？

ワンルームは２、３割の値引き当り前。頭金〇円でオーケー。でも何故かワンルームの会社の社長は北朝鮮系が多い。利回り10％以下は勝ってはだめ。

>>609
神楽坂のワンルーム結局売るのも面倒臭いんで未だに持ってます。
おそらく評価損は１０００万くらいかな。われながらアホな投資ですが、
株の評価損に比べたら家賃がはいるだけましかもね。

あんまりみなさん無理せずにね。
できたら一棟買いをおすすめします。
ワンルームは作った人が儲けるための道具ですよ。

620 　　同意ですね。マンションって、土地を買うでもなく、
　　　　空間を買うだけｗ。これが、何千万もするなんて・・・

　　　　郊外に一戸建て建てた方が、なんぼましか・・

別にあおりでも何でもないんですけど、ネガティブな面ばかり語っていたら、
マンション経営に限らず、なんにも出来ないと思うんですけれど。
たしかに、ワンルームは賃貸管理を任せておけば、素人でも特に技術なくできる点が特長。
でも、基本的には「他人様にお部屋を借りていただく商売」という認識がないとやっていけない
と思います。エアコンやドラム式洗濯機などの生活利便施設がオーナー負担なのは
当たり前。他の部屋との競争という面もありますから。
何戸も所有しているベテランオーナーはその点の認識がしっかりしていますよ。
人にもよりますが。
なんにしても、ぼろ儲け、という観点さえ持たなければ、そこそこうまくいくはずです。
皆さんのご成功をお祈りします。

>>573 じゃ、やめた方がいい？10万捨てるか・・。
評価損は当然だけど、長い目では見れませんか？保険という考え方は駄目？
１棟買いできる人なんてそうはいないと思うけど・・。
新築マンション買った経験は生きていないんですか？いきなり１棟買いでも失敗しない？
>>621 頭金無しで郊外に一戸建て建てられます？人入ります？

・・その辺が知りたい。。

>>573 じゃ、やめた方がいい？10万捨てるか・・。
評価損は当然だけど、長い目では見れませんか？保険という考え方は駄目？
１棟買いできる人なんてそうはいないと思うけど・・。
新築マンション買った経験は生きていないんですか？いきなり１棟買いでも失敗しない？
>>621 頭金無しで郊外に一戸建て建てられます？人入ります？

・・その辺が知りたい。。

世の中のからくりが、いまどうなっているのかをよく把握することが
最も重要ですよね。
なぜ、ジャックスやオリックスが、融資をするのか。もともとの資金は、
生命保険会社などから出ているわけです。生命保険会社は、我々のような
しょうがない庶民から巻き上げた保険料を、ジャックスやオリックスに貸し出して
もうけているわけです。
ジャックスやオリックスは、生命保険会社から預かった資金から、保証料として
我々のようなしょうがない庶民から金を巻き上げているわけです。
結局、生命保険会社が利ざやを巻き上げる部分が少ない分だけ、ワンルームマンションに
直接投資した方が、巨大な資本にお金を巻き上げられる部分が少ないということでは
ないでしょうか。

公的年金不安から、民間の個人年金に月額５千円とか１万円とか巻き上げられている
人が、ものすごくたくさんいますよね。
しかし、民間の個人年金は、３０年くらい積み立てないと、ほとんど利回りがありません。
しかも、日本生命とかそういったどうしようもない保険会社の外交員の経費というか
給料をまかなわされてしまいます。
第一、公的年金が破綻したら、民間の個人年金が破綻しないわけがありません。
絶対に、予定利率以下か、保険会社がつぶれるかのどちらかです。そんなものは
国も保証していません。ただし、不動産は国が主導で法整備もかなり進んでいます。
保険は法律がいまいち整備されていないのか、あるいは法律があっても、例外事項が
多いのか、何かあったときに判例がいろいろあって、庶民にはわかりにくいものに
なっています。不動産も難しい登記があったときには難しいですが、ワンルームマンション
とかでそういう難しい登記詐欺をする人はいないでしょう。なぜなら、むずかしいことを
やっても、高々１０００万円とかしか儲からないわけですから。５億とか１０億とかの
不動産なら難しい犯罪に近いような登記もあるかもしれませんが。

>>622 そう、儲けを考えているんじゃないので、やっぱＯＫですよね。大損しなければいいの。
勉強にもなるし。先々まとまったお金ができたら土地付１棟って考えているのでそれまでの勉強と保険がわり。
それでいいってことだね。
評価損ってゆーけど、すぐに売る気ない人には無意味だしね。
第一キャッシュが出て行っているわけではない。
他に何か問題ありますかね？なんか否定派の方ってどこのスレ見てもあまり根拠がないんですよね。。

>>625 う〜ん、ちょっと難しいです。。ちなみに、私の場合身内がニッセイレディだったもんで加入し、更に他の身内がニッセイレディになったもんで増額しました。。
彼女等にはノルマがあって、そのノルマを達成しないと給料貰えないから、身内に頼んでノルマを達成する。でもその身内もいなくなれば、結局辞める。
会社は新しい人を雇えばいいだけ、しかもその分また身内を加入してくれるんだからね。。給料っていったってノルマ(身内でOK)の中から出ているわけだし。
ひどいビジネスモデルだと思うよ。。
そんな会社にお金払うより、共済の方がよっぽどまとも。怪我してすぐお金下りるのは共済、日生なんか審査がとろくさくて大事なときにお金おりやしない。。
・・このスレとは関係話だね。。
で、保険という意味では、やっぱりワンルームの方が上かな？修繕費の心配がなければ、保険切れた後（ローン完済後）の楽しみもあるし。

　　でもなぁ、人口はそんなに増えないとおもうよ。
　　といって、他の投資もなぁ。
　　マイナスの考えと言われても仕方ないが、借金してまで、買う価値ない
　　と思う。もし、リストラ、したらどすんのよ。（そんときはなんとかしてくれる
　　制度でもあんのなら、別だが）
　　最悪の事態も想定して、備えるというのは鉄則だと思う。
　　

>>620 573さんに質問です。神楽坂のワンルームは、評価損が1000万ということですが、キャッシュはいくら出て行ってるんですか？
評価額が低いからといって、お金を生む資産ではないのですか？空室になるなどしてもうお金生まないですか？
倉庫に眠っているようなもので評価額が高いものもありますが、お金は生みません。でもMSはお金を生みます。
お金を生まない現在評価額が購入額の95%位の資産と、現在評価額が買ったと同時に半分で将来評価額が５分の１になってもお金を生む資産とでは、どっちを長く持っておくべきなのでしょうか？
そう考えると評価額という指標が経営目的の不動産に限ってはほとんどそれだけでは意味がないに思うのですが・・？
それと、中古で17%の利回りだとして、修繕に掛かる費用はどのように考えているのですか？２-３０年先まで読んだ完璧なシナリオを提示して頂かないと納得いかないんです。。
短期的に購入して、すぐに売るという考えならわかるんですが・・。長く持っていれば必ず修繕という壁にぶつかるはずです。
身内で39年目の修繕費で500万取られた人もいます。その直前に100万くらい取られている。。
長期計画で中古を考えている方、その辺の処理をどう考えているのか是非教えてください。

マンション投資と保険、年金を、並列に比べているのは理解できんな。
後、マンションの大規模修繕や建て替えを、軽く考えていないかな。

今、築10年長のマンションに住んでる。
小規模修繕や修繕積立金の値上げは経験してきた。
理事会で、真っ向から反対、という方はいないが、それでもそれなりには揉めた。
そして、ぼちぼち大規模修繕の時期。
この先、どうなるかは分からんが、建て替えをこなす覚悟は、出来てきた。
管理組合のメンバーも意思も見えているし。
ただ、あくまで居住用だからであって、賃貸で、そこまでの労力は、出せない。

というか、賃貸ならば、その労力も金銭としてとらえ、
収支計算をしなければならないのでは。

不動産投資ならば、土地付き1棟丸ごとで、旨味が出てくるのでは。
それでも、寝て朝起きたら、枕元に金が置いてある、ような旨味は無いだろう。
相場次第だけど。


私の場合、メインの投資は、株です。
昨今の相場では、儲け難いのは事実ですし、
不動産の日銭は魅力だけど、
それでも、流動性や running cost を考えると、私には株式投資がベストです。

＞初心者さん

１０万円うんぬんとありますが、ワンルームの手付のことですか？
まだ買ってないのなら、１０万すててもやめたほうがいいでしょう。
保険料的なペーパー商品との比較は彼ら業者のセールストークです。
否定的に言うわけではないですが、６％程度は不動産収入としては少ないと判断します。

それと文章を見る限り、何かワンルーム買わないと生きていけないような自縛的な
判断におちいっていないでしょうか。あくまでに冷静に考える事です。
安い買い物ではないですよ。

私が一棟に切り替えたのは、ワンルームで失敗したことと、低金利・高利回りの
鞘がちょうど私なりに考えた将来のリスクをカバーしてくれると判断したからです。

決して損金で所得税マイナスではなく、あくまで毎月の鞘＝キャッシュが大きくでるかどうか
（最低１００万単位）で見た結果です。

たとえ１００万単位の修繕がでても、毎月のキャッシュの蓄積で軽くカバーできる。
空き室も怖くない。人それぞれ考え方はあると思いますが、１室だけではある意味
でのリスク分散の効果は発揮できません。

小さい事からコツコツという発想は不動産にはあてはまりません。
本当にいいものを最初からどかんと買う。

お金はどうする？・・・貯めてください。
つまらん1室買いで手金を無駄にし借金背負って、
還付金もらうだけならやめた方が良い。
がまんして貯めて貯めて、銀行に信用作って、本当にいいものをどんと買う。
時間も手間もかかるけどそれくらいやってちょうど。
わざわざワンルーム屋さんの投資対象に自分からなる必要ないよ。

長くてすんません。

５７３さん、自縛的って訳ではないんですが。。
ちなみに、神楽坂はいつ頃の物ですか？
本当はどーんと１棟買いたいけど、15,000,000万円なんて15年かかってしまう。。
そしたら40後半、50近い人に銀行金貸しますかね？

１０万円は手付金です。ローンの審査まだ降りていませんから。。
捨てますかね。。

ＭＳ１棟は無理そうだから、１０年金貯めてアパート１棟探してみようかな。。1千万の元手でなんとかなるかな。。
信用かぁ。。信金じゃないとダメですかね？都銀じゃダメ？相手にされないか・・・。
じゃ、信金でコツコツ積み立て始めて、10年後、自宅を担保に金借りて・・・。でも担保取られる方が恐いような。。
自宅に抵当権設定された場合、しんでも団信なんて効かないよね。。？

頭金がいらないワンルームって給与所得者にはいいかなぁと思ったんですが・・。
ちなみに、新築アパートの業者に会いにいったら、ストライクゾーンではないと言われて、新築マンションの方がいいと勧められました。
欲のない業者だなと思ったけど・・・。なんだろねー。やっぱ自分がデベになるしかないのかねー。無理だな・・。

ところで、他にワンルーム買った方ってどうなんでしょうかね？そんなに悪くないよーって人いますかー？

>> ちなみに、新築アパートの業者に会いにいったら、ストライクゾーンではないと言われて、新築マンションの方がいいと勧められました

↑　これはどういう意味かな？？　ちょっと意味が取れないんだけど。

ちょっと話がそれますが、入居者の質って忘れがちながら重要な要素ですよ。
中古の一棟マンション・アパートの購入は大変魅力ですが、入居者の質を
考えると言うまでも無く分譲ワンルームが優良です。
業者の私が言うのもなんですが、賃貸管理を５％も払うなら募集・更新・クレ
ーム受付けだけ任せて自分で集金してみては？初めの賃契に振込先書くだけ
ですから。きちっとした物件にはきちっとした人物が入居してくれるものです。

ノムラ戦略株ファンド＞新築ワンルームマンション

573さん、ちなみに大規模修繕って１戸あたり数百万ですから、１棟だと数千数億かかるってことですよ。
修繕積立金の目安として言われているのが平米当たり300円／月。
どの時点で買ったのかわからないですが、10〜13年周期で大規模修繕が必要らしいです。
まだ一回も大規模修繕していないＭＳだとすると30年でどのくらいかかるか計算してみて下さい。
利回りはぐんと下がると思うのですが・・。
今契約している１Ｒの方を計算してみたら、月々2,100円の積み立てが不足していました。駐車場等の収入があるのでこれだけで済んでいるようです。
これって、集金代行をやめれば済む金額なので。。自分で集金代行すれば修繕費に関しては何ら心配する必要ないってことですよね。
そもそも、中古ＭＳって利回りいいのは当たり前なんですよね。
今新築で買って20年持ったとして、その時点で利回りは10%超えていますからね。
30年してローン完済したら、利回り100%ってこと?、きちんと大規模修繕を行っていれば、まだまだ使えるでしょうし。

>>633 木造新築アパートの業者にも話しを聞きに行ったら、退職金等でまとまったお金がある人がターゲットなんだそうです。
赤字が出ず節税効果がないかららしいです。
赤字が出ないならいいじゃんって思われるかもしれませんが、耐久性の問題考えるとアパートの場合単に黒字ってだけじゃ駄目ってことですかね。。
若くて収入がある人は、新築ＭＳの方がいいと言われました。中古ＭＳはリスクが大きいからあまりお勧めしませんとも言われました。

>初心者さん。

ワンルーム買いなさい。ほしいという気持ちが一番ですよ。
その気持ちで前に進みなさい。

だけど、新築を買ったとたんに中古になることを忘れずに。
二回目の募集は中古募集ですよ。
一回こっきりの新規募集のために高いプレミアムを払うのはどうかなと思いますが。

しかし、ここまで煮詰まったら買いなさい。

あと修繕費についてですが、だれかに吹き込まれたのかな。
利回りに影響するような金額はでないですよ。
もう返済の終わった物件ですが、
１４００平米で７００万くらいでした（６年前）

決めたことはやりなさい。

以上

５７３さん
大規模修繕１４００�uで７００万円しか掛からなかったんですか？外壁工事込みで？
うーん、他のスレで仕入れたネタなんですけど、人によって随分違う。。
修繕費かからなければ、たいしたリスクないんじゃないかな。。それだけが心配だったんですが。。
今度買う物件の周りにはもっと狭くて当然機能的には劣る物件でも家賃は今度買う物件より高く設定して出している所もありましたし。
実際、今度買う物件を１ヶ月以上前から関連会社使わず独自に賃貸業者を通して貸しに出した人がいて、1万4,5千円高く設定して客付きいたようですし。
物価変動がなければ、家賃は維持できるんではないかと思います。
まあ、集金自分でやるようにすれば、家賃-1万になっても空室がなければ、損にはならない計算ですし。。
2年毎の更新料や賃貸付いた時の礼金で、エアコン毎回でも交換できますし。。
修繕も含めて損が出る要素がなければ、ローン期間中は団信で保険として見れるし。
その後は、元手なしでＭＳ手に入る。修繕しっかりやっていれば、家賃取り続けられる。。かな。
後は・・、新宿の再開発に公団が乗り出していますよね。それと競合するとちょっとやっかいかな。。
都庁周辺の企業は増えているんですよね。大丈夫かな。
まあ、リスクが少ないようなら、勉強のつもりでやってみる価値はありそうですね。元手はかからないし。(掛かるのは書士代くらい)

ところで・・、参考までに神楽坂のＭＳの家賃は新築時と比べてどのくらい下がったんですか？
契約事務手数料（礼金1ヶ月）、集金代行(3〜5%)、更新料(0.5ヶ月)の内、節約できるのって集金代行位ですよね。
最初は広告必要ですからそれ以上は無理として、更新時に家主と店子で直接契約し直すってことはできるんでしょうか？
いろいろ質問してすみません。

Yahoo!不動産 のネタなんですけど・・。1RもFMもゴッチャっぽいですが・・。誰が書いているんでしょうね？住宅新報社？
http://realestate.yahoo.co.jp/realestate/docs/sp/200208loan/01.html

これを読むと、都心の良い物件は今が買いで、その内供給過多になって、条件の悪い物件は淘汰されていく・・、とも読めるのですが？
それとも、条件悪い物件も値下げで対抗して、値下げ合戦が展開される？・・・でもそんなことするぐらいならすぐ換金するよね。。
そして、企業が買い付けて、法人の土地が増えて・・、その内値上がりして、はじけて、法人の遊休地が増えて・・、
やはり歴史は繰り返されるのだろうか・・・

　　いえることは、今は買いではないってことですね。
　　案外落とし穴も、多そうだし・・・

>初心者さん

>大規模修繕１４００�uで７００万円しか掛からなかったんですか？外壁工事込みで？
>うーん、他のスレで仕入れたネタなんですけど、人によって随分違う。。

多分ちがうでしょう。スレ(参考情報)とはちょっと気合が違います。

現物を前にした真面目な見積もりは双方必死の結果です。
もうしわけないんですが、
スレの半端な判断基準と（もっというとウソとかいいかげん）、
人生をかけた基準は一緒にしないでほしい。

ということです。

いろいろ探っているようですが、おそらくワンルームは損するとおもいます。

しかしやりんたいんだからやりなさい。
買ってそのあと色々考えなさい。

見守っていますので、買った後ご相談ください。

fine

投資用マンションに人気、前年同期比４５％増

不動産経済研究所がまとめた首都圏の２００２年上半期（１月―６月）の
ワンルームマンションなどの投資用マンションの発売戸数は、前年同期比
４５・７％増の３９８７戸だった。長引く超低金利で資産運用商品として魅力が
増しているほか、来年４月のペイオフ（破たん金融機関からの預金払い戻し
保証額を元本１０００万円とその利息までとする措置）の全面凍結解除への
対策を兼ねて、東京都内を中心に人気を集めている。年間では、バブル時代
を超える１万戸近い供給となる見込みだ。

１戸当たりの平均価格は前年同期並みの２１９１万円で、１平方メートル当たり
の単価は同１％減の９５万８０００円だった。間取りはワンルームが８５・６％を占め、
地区別でみると、東京・港区８７１戸、新宿区６２８戸、中央区５８４戸の順だった。

投資用マンションは、９０年にも年間発売戸数が７２３８戸に達するなどブームを呼んだ。
当時は転売時の値上がり益と節税効果が目的だったが、今年のブームは、
家賃収入を確保し、長期安定収益を狙っているのが特徴だ。

http://www.yomiuri.co.jp/00/20020817i412.htm

５７３さんに質問したいのですが、
２００３年問題をどのようにお考えですか。
今後のアパ・マン経営と一棟買いのリスクについての
お考えをお聞かせ下さい。
あと、アパ・マン経営を事業として見て、
保証付のローンを申し込む際の有利な進め方、
どの程度の自己資金が必要になるかなど
最初の一棟を買う際のアドバイスも頂けたらありがたいです。
よろしくお願いします。

>>573
よろしくお願いします。

２００３年問題は重要ですね。
読売新聞の一面にも載っていました。
品川などのオフィスビルにファミリーが居住できるようになっていくのでしょうか。

５７３さん
そのスレというのが参考情報というより、実際に理事長をやっている方の意見なのですが。
http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1020103928/60
こちらにも、参加してみて頂けますか？
私も、真面目なスレだけを見ているつもりです。(2chに冷やかしが多いのは承知の上ですが。。)

>>643
2003年問題はオフィスビル供給のはなしだったと思うので、マンションアパートとは、
少し意味が違うと思います。どちらかというと、少子化とワンルームマンションブーム
の影響が大きそうですよね。基本的には駅近の立地を抑えておけばまず空室はでないともいますよ。
ローンは人それぞれの信用力で千差万別です。まず金融機関と仲良しになることですよね。
アパートローンとは言え、事業融資ですので、物件の担保価値的な意味合いに加え経営者として
信頼がおけるかを見られます。以前も書きましたが、積み立てや給振などからすこしづつ
付き合いはじめてください。

>>初心者さん
読んでみましたが、ちょっと修繕の意味が違いますね。私の場合は必要以上にはしない
ということです。それと、業者に対しての値切り交渉は徹底的にやります。
７００万で、外壁から床、天井、廊下・階段、郵便受けの交換、ベランダ手すりなどの鉄部など
すべてできましたよ。
本当に自分のことと判断して動けるかどうかです。
知り合いでも理事長やっている人間もいますが、
なかなか話がまとまらず、結局高いけど名前のとおった業者に発注したとか、あるいは
１００万程度の袖の下で業者を変えたなど、所有者が多いため、責任を極力避けたり、誘惑に
かられたりで、多額になるケースが多いみたいです。
まあ逆にいうと、ワンルームマンションの理事とかは結構おいしい部分があるかもわからないですね。
所有者はほとんどが投資目的なのでめんどうは避けようとする→管理組合に丸投げする→理事の裁量権
はほぼ１００％となる→有形無形のメリットが生まれる。
ようは考え方ですね。

573 さん。なるほどです。たしかにそのスレの理事長さんのＭＳは５００戸ですからね。
まとまらないというよりは、白紙委任がほとんどで、理事長の裁量にまかせられる。大概、文句がでないように無難にメジャーな業者に出して面倒くさいので値切る事もしないでしょうから。高く付くのでしょうね。。
76戸というのは、まとまらないと言う意味では、やはり多い戸数なんでしょうね。。
ちなみに、今回当該デベの若い人も買ったというから、そんな人が理事にでもなったりしたら大変ですね。。
今回は、組合いの収入から修繕積立費が安く済むようなら買いなんですが・・。もう少し詰めてみます。
それと、新宿の虫食い地区を公団が買上げてデザイナーズマンションを建設するそうですね。公団というと安いというイメージがあったのですが、最近はどうなんでしょう？
分譲での失敗を見ると、どうもそうでもなさそうに思うのですが。公団がこのように都市部に進出することによって周辺の家賃相場に影響が出るなんてことは・・、ないかな。。

332 ：名無し不動さん ：02/08/18 12:14 ID:Tqo5FUav
御迷惑は承知の上です。よろしこ！

マンションオーディオ
http://music.2ch.net/test/read.cgi/pav/1020401876/l50

ところで、入居者が業者に保険を払う事になっているようなんですが、これって何ですかね？
５７３さんを始めオーナーの方は、入居者に保険の名目でお金を取っていますか？

自己レスです。団地保険ですね。
オーナーの皆さんは、借主に入ってもらっていますか？
客付けの業者に手続きはしてもらえるのでしょうか？それとも管理会社が手続きするものなのでしょうか？

　　火災保険など、はいってもらうようにしているところもある。

借家人には、強制的に火災保険に入ってもらうようになっているところの方が
いいですね。

不動産業者が保険屋より代理店ならないか？と言われ手数料欲しさに、入居者に
善管注意義務とか言って、加入させる・・・が、ガソリンｏｒ灯油をまいて火を
つけない限り・・・重過失という。賠償責任はないのでは？
故に、入居者の家財道具に火災保険をかければイイのでは？
建物全体は大家が入るべきです。焼かれ損だから・・・
誰が儲かるか・・・不動産屋と保険やだ・・・そうだろう保険屋さん。

ワンルームって借家人に管理費を払ってもらう所とそうでない所とがあるんですけど。（ほとんどが管理費なし）
賃料下げて管理費取るようにすれば、不動産屋に払う契約事務手数料or管理費(家賃の1ヶ月分)や更新料(家賃0.5ヶ月分)、集金代行手数料(家賃の3〜5%)を少なくする事が出来るということなんでしょうか？

保険屋さーん！！

>>654
そうだね、２年で１．５万から２．０万円の保険料払えと、不動産やから言われた。
どんな内容の保険なのか？聞いてみないと・・・・。

しっかしワンルームマンションの電話営業ってＤＱＮばっかだよな。
大学の卒業名簿でテレコールしてくるのだが、こっちは別に
何とも思っていないのに、大学名で劣等感を感じるのか、
なんか屈折した卑屈な奴が多い。
そのくせちょっと反論するとすぐキレる。馬鹿。

　　結局さ、借金して、家をたてると、税金がもどってくるって、
　　ことでしょ、その意味では、マイホームを建てた方が、いいのでは？

>>５７３さん
神楽坂のマンションですが、地元の不動産屋を通して客付けした方が早いということですが、広告出してからどの位で客が付いたのでしょうか？

←持ち家

パチプロがいいyo。簡単で。

>>初心者さん。

３日でついたこともあるし、２か月もありましたよ。
菱和などの管理会社の場合、自分自身の回収リスクを考えて顧客付けをしますので、
良質な顧客の半面、付くのは遅いです。（3月9月以外はタイミングによりますけど。）
ところで、本日決済しましたが、ワンルーム１５戸の一棟でなんと５０００マンでした。
１戸５．２マンですので、ほぼ２割の利回りを達成します。
６年償却の予定ですので、まあ結構な投資をスタートさせたなと思っています。
考え方はいろいろですが、投資は中古でいいんじゃあないですか？
償却終われば、買ったときが中古だろうが、家賃下がろうが、売却しようが、
いろんな意味で楽です。
早く返して楽しよう。

>>658
その通り。キャツラはコンプレックスの固まり。
でもそんな奴らがこの業界ささえてるんだよな〜〜
元住銀のリビン■クリエイトの社長の河崎、聞いとるか????

５７３さん
すごいですね！どうやったらそんなMS見つけられるんですか？！
でも、５７３さんの年収の2/3程度の私には銀行は金貸してくれませんよ。。
まあ、当面はチビチビやります。まだ30前半ですから。。
私は、客付けはデベは通さず、地元の不動産屋に頼むつもりです。このスレの誰かが言っていましたが、新築の場合デベの提示している家賃は相場より安く設定されているようで、
他の不動産屋に見てもらうと少しですが高い家賃設定にしてもらえます。企業が借りる等のルートを持っている不動産屋なので、いい感じです。
（デベは沢山商品持っているからまともに競争しようとしていないように思われる。。どうみても相場より安い。駐車場も周りより1〜1.5万円安く設定している。。）
後は集金も自分で。。退室時のクリーニング等は知人のコネで。。てことで暫くチビチビやります。
５年後には利率のよい養老保険が満期になって、ある程度まとまったお金が入るので、そんときは１棟狙います。
それまでに、この業界に精通しておかなければ。。

悪魔の６６６　げっとだー

＞＞462さん
元第一営業部でしたＴ口部長の部下でした！！
あいつはまじでころしたいね！
Ｈ瀬まじ黒すぎ！！！金融かよ！
Ｔ辺課長代理もキモイ！！
Ｔ井課長もかなりきもい！！
まったくへんな会社だよ！

age

age

投資用マンションの電話勧誘で、18才人口が減少しているからワンルーム
マンションに住みそうな人たちがどんどん減って、採算とるのが難しいだ
ろうと言ったら、独居老人や外国人が増えているから大丈夫と言われて、
唖然とした。いい年こいてワンルームで暮らす老人や外国人に家賃を踏み
倒される懸念をすぐに持ったが、セールスマンは何も思わないのか？

まあ、ネタは置いといて高齢者向けワンルームもありかもな
今、子供と同居はむずかしいからねぇ
夫婦とか連れ合いなくして一人でのんびりとかだとそんなに広く
なくてもｏｋであろう


もっとも収入が年金だけだからなぁ〜家賃天引きで保証人が子供。
これで一人で死なれたら寒いなぁ

　670だが、そう言う場合は普通、金のある老人なら有料老人ホームへ
入所するでしょ。いきなり孤独死でもされた日には資産価値が激減しませ
んか？投資と言うからにはボランティアではないので、高齢者の入居が増
えているなど、セールスマンが大丈夫と太鼓判を押すのが信じられない。

>>５７３さん
新宿ぷらついていたら、１棟売りしている不動産会社ありました。
でも、これはっていう物件はなかなか・・・。
５７３さんは大阪ですよね。
やっぱ、東京じゃ高利回りの物件探すのむずかしいかな。。
ちなみに、今回購入した物件は築何年ですか？
古い物件は赤錆とか出ないか心配です。
それと、ローンがなかなか通らないらしく難航中です。このさい10万円手付放棄しちゃおうかな。。デベに殺される〜。（ウソ
やっぱ、保険的な考えじゃなくて投資として考えた方が面白そうですね。。金持ち父さん読んでだんだんそう思ってきた。。

ちなみに、ローン通らなかったら、手付けは返ってくるそうです。
でも、それまで待ってから放棄なんてまずいよね。ってゆーかできるのかな。。

素朴な疑問ですが、マンション経営すると、賃料は収入にならないんですか？
デベからもらった節税効果票には、購入後も現在の収入の税込み年収で計算されています。
マンション収入によって所得税や住民税ってあがらないんでしょうか？

初心者さん。

東京の知り合い結構いるので利回りの話をしますが、やっぱり低いですね。
また敷金礼金も東京では２・２でやってると思いますが、
大阪では保証金・敷引方式です。
たとえば５万のワンルームなら大体保証金３０万で敷引２５万です。
東京式に置き換えると、敷金１カ月・礼金５カ月という感じです。
その代わり更新料や退出時の補修はとりません。
この間買ったのは平成３年築のハイツです。今満室なので楽ですよ。
現在２棟目チャレンジ中です。
土地１６０坪　建物４００坪　２ＤＫ３０戸で利回り１９％です。
銀行もOKの内定を取りましたのであとは値交渉だけです。
じっくりあきらめずいけば何とかなりますよ。
税金関係は税理士さんに聞いてね。

礼金５カ月!!、そりゃ、すぐに住み替えがあるワンルームならぼろ儲けですね。。
平成３年!!、築11年ですか。。そんな物件東京にはないです。。知合いの方の言う通りですハイ。。
やばいです。近所の不動産屋にいっても、中古より新築ワンルームの方がいいと言われました。。実際そうとしか思えない。。
新築ワンルーム買ってしまいそうです。
もういいや！買っちゃえー！どーせ、１０年で完済だ！
そしたら今建てられている、ちょっと仕様の良いアパマンが中古市場に流れるから、それを買おう。今から物色しておこう。。
安く買いたたいてやるー。
ちなみに新築ワンルーム２坪の土地価格が900万以上でし。物価が上向けば売ればよし。その金で地方の物件１棟買います（大阪出張の時に物色しよーかな・・）。停滞しているようなら、東京で１棟買いします。
それにしても５７３さんすごいですね。大阪万歳ー！。（・・ネタじゃないですよね。。）
それにくれべ・・東京の大家は慈善事業ですね。。でも、キャピタルゲインで美味しいのは東京かも。。
歴史的に見ても物価が下がりっぱなしってことはない様に思いますので・・。
買える時にバンバン買いましょう。バンバン稼いで、バンバンマンション投資。
成功して儲けるか、慈善家としていい気分になるか(なるわけないか・・)。
投資はゲームですね。面白いです。楽しめない人は買えませんね。もっと勉強しよーっと。

家賃収入があっても、経費で損をしていれば、損益通算できるんですよ。
赤字になっていれば、家賃収入があっても、損をしていることになるので、
その分税金が戻ってくるのです。
この点が株式投資などと違うところです。

http://www.leverage.jp/bloom/qry/search.qry?function=search

>>678 だったね。しゅっかり忘れていまひた。。利子>還付金で利子の勝ち。
でも、元手ほとんど無しで、早期に運用を始められる。
貯まったお金で１戸買うのと。更に借金して複数戸持つのとどっちが特か・・って考えると借金してでも沢山買っておいた方が資産形成になるかな。。（謎）

宣伝文句を聞くとぐらっとくるけど罠なんだろうなあ

やっぱり罠なんですかねー。でも５７３さんみたく中古１棟をローンでバンバン買っちゃう人いるところを見ると、あながち罠とも・・。
デベは、「お金あっても金利が安いのでローン組む人もいます。繰上げ返済でいつでも返せますから。」とか言ってくるのですが罠ですか？
キャッシュは持っているようにして、ローンで資産運用という考え方もありなのかなと。。

初めての投資ということと、特に家主業で生計を立てたいということでもなければ
新築のワンルームを買って損益通算していくということでもいいかも知れませんね。
しかし今後不動産でキャピタルゲインはでないですよ。
時価を大きく下回った値段で買って時価で売る的なキャピタルゲインはあっても
普通に買ってもっと高く売るというのはありえません。
インカムゲインでの採算性を第一に考えた方がよいでしょう。

ちなみに、中古一戸建てをほぼ土地価格で購入して賃貸に出すと言うのはどうでしょう？
築25年以上だと結構ありますよね。固定資産税が高いのが心配ですが。。中古マンション１棟より手軽に始められそうですが？

>>５７３ ２０年先のことを言うと鬼に笑われそうですが、その位先には家主業+不動産業で生計を立てたいと思っています。（宅建は持っています）
それまでの準備（勉強）と考えています。

このスレもよく続いているね。また、買った。今度はワンルームじゃないけど、
１DK　56平米、価格1150万円　築８年　ファイナンスはすべて公的資金を
使った。手がねは、200万円。現在賃貸募集中、募集金額8万円+管理費（1万円）
利回り、８％くらいだね。ここは将来引退したら住んでもいいと考えて
いる。

>>685 なんとかね。さん。こんにちは。
すみません。。このスレ続けて欲しい人の一人です。。(他にいるか司令ませんが)
最初買ったワンルームも中古ですか？このスレの何番でしょうか？
購入場所は都内ですか？
公的資金とは？利率はどのくらいですか？
ネットで８％ってことですよね。都内だとしたらいいですよね。
いろいろ質問してすみません。。

表面利回り7.5%の新築1DKマンソンは買いですか？

http://webmagazine.gentosha.co.jp/money-laundering/money-laundering.html

ワンルームマンションもこうなるかも…？

こわいね。
でも、都心の駅近ワンルームがそうなるとは思えないけど。。

今日は、朝仕事行く前にＨ１１年築の駅から３分という中古のワンルームを見てきました。
総タイルばり表面利回り11%。
でも、真ん前が交通量の多い大通りでしかも１Ｆ、小さな敷地で１Ｆに入り口がある(当然だけど)為、1Fのベランダはミニミニ。。
周りにコンビニすら見当たらず。空き地やボロアパートが。。
駅前も買い物できるところがない。。
利回りが良くてもこういう物件はやだなぁ。。

怖いのは当たり前。ワンルーム投資は、設備投資より安全と思う私は
小心者か？

設備投資って？

たとえば、ものをつくるための機械設備などの投資。

俺は都内に３部屋持ってる。全部サブリースだ。
購入時期は５年〜６年ほど前。１年ちょっとで
立て続けに３部屋買ったな。
価格は１０００万〜１２００万。
で、（ローン+管理費）−毎月の家賃収入≒３万円
固定資産税は年に１０万弱。
節税効果（確定申告で還付される金額）は
年に１０万程。
どう思う？

借り手がつかないときには、自分がそのワンルームマンションに住めば利回りはフル回転！

超遅レスで申し訳ないんですが、
＞605
の20年で1200万は無いと絶対に無いと思います。

久しぶりに以前買ったワンルームを売ってくれという連絡が不動産屋よりあった。
２１００万がなんと６５０万。どうしてくれるのかなぁ。
今新築モノ１８００万で買って即中古で売りに出すと
１１００万ぐらいになってしまうらしい。
ワンルーム屋大もうけだわな。

実は私はワンルーム投資を始めようかと思ってる一人です。
いろんな業者から電話がかかってた中で、業績比較の上で
菱和クリエイト・トーシン・東光マンションセンター・ＦＪネクスト
の４社に絞り込みました。スカイコートは知ってるけど電話が無い（笑）。
まあ会社がどうこうじゃないと思うんだけど、一応組織力を重視ということで・・・。
小さな業者から話をもらったときは、上の業者が分譲してる物件を売りに来た
こともあったし。この中で悪い評判聞くのはどこかありますか？
あと、満額・最長のローンにはリスクの高さを感じるんですけど、そのへん
うまく相談してくれるとこってどこですか？上の業者と付き合いある方教えて
ください。マジレスです。

菱和ライフクリエイトはあまりよくないそうです。広告が派手ですごいですが。
ＦＪネクストもだめです。
東光マンションセンターはどうなんでしょう？
スカイコートは物件がだめです。菱和のものも物件が悪い。

ワンルーム投資物件ではなく、住むためのマンションを
菱和ライフクリエイトから買う予定の身内がいます。
どうよくないのですか？心配なので教えてください。

ＦＪは良くないのですか？菱和クリエイトも？
菱和クリエイトは営業マンが上場したと言ってましたが・・・。
東光マンションセンターとトーシンのうわさはどうですか？
正直この２社についてはこの板であまり見かけません。
営業マンの感じはこの２社が良かったようにも思えたんですが。
物件は似たようなもんなので比較材料としてはあまり重視しません。
それよりもきちんと信用できる人に担当してもらった方がいいです。
誰かこの４社のことを知ってる人はいないんですかね・・・？
いたら、この担当は良かった、みたいな人がいたら教えてください。
逆の場合も。お願いします。

http://renkon.gfi-net.co.jp/ranking/rkcount.php?id=ivanco&ctg=13

新築ワンルームは空室状態を何件か内見したけど、エクセリアシリーズの
ディバイスがよかったです。昔はシンアイといって、ここの板にもあったけど
滅茶苦茶な会社だったが。スカイコートもバブル期のイメージがまとわり
付いてるけど、最近の新築はまあまあでした。
でも、同じデペであっても、施工会社は物件によって違うし、建物の管理会社
が違うこともまれにある。
あと、直接買うのなら頭金はおろか諸費用も払っちゃいけません。
むしろ本体価格を値切りましょう。

東光マンションセンターとかトーシンって、どうなんですかね？？
全然、正確なところがわからない企業です。中小企業ですからね。
企業規模は割と小さめのようですが、一応、デベロッパーっぽいですね。
ただし、どこかの物件を横流ししているというわけではなさそうです。

菱和は売り上げだけ競っていて、物件も安上がりに造っていてだめです。
コンクリートも粗悪という噂です。営業マンも中途社員が多く、不真面目です。
今時、上場企業なんて当てになりません。東証に上場している企業がいい企業
なんていう判断基準は、今の時代通用しません。

菱和クリエイトは、この板含めいいうわさは聞きませんね。
物件の良し悪しはともかく、企業の姿勢を叩かれるのは
見過ごせないですね。いい担当者がいれば話は別ですが・・・。
ＦＪネクストもあまり話題にはのぼりませんが、どういう
会社なんでしょうかね〜？
ちなみにトーシンは「フェニックス」東光マンションセンターは
「ルーブル」というマンションシリーズです。
この選択、非常に難しいですね。思っていたよりも。。。

>>695
もっと下がると言う意味ですかね。

結局買いませんでした。手付ほーーーき。

↑どこの業者から買おうとしたのですか？？

教えて！

失敗しない為のワンルーム投資は、
購入しようとする人の年代が、キーポイントになるが、←これ重要！
仮に40代ならば、
ネット利回りが、15％以上･築年数10〜15年以内
探せば、いくらでもあります。
物は、駅徒歩5分以内。
それ以上はなれると、換金性が、著しく低下する。
購入資金は、諸費用含めてキャッシュ。
もし、ローンを組むのなら、返済期間は、10年以内。
極力、ローン金額は、少なくする。
節税効果は、一切無視すること。
業者によっては、10年チャートやそれ以上のものを
テンプラでもってくるが、信用すると痛い思いをする。
ワンルーム業者から購入するのは、絶対にやめましょう！

>708
もし本当に業界の方であれば失礼ですが・・・。
私はそうは思いません。中古も検討しましたが、設備面などを
比較検討した結果やはり新築にしました。おそらくは賃貸する
際には設備面の充実は勝負の鍵になることもあろうと思います。
長期にわたって維持費などの負担もあるとは思いますしリフォ
ームすれば中古でも・・・と思いましたが、例えばお風呂とト
イレを切り離したり、換気扇に乾燥・暖房機能をつけるのにも
スペースや構造上不可能である場合があるということです。
また、換金については考慮しません。長期ローンには抵抗があ
りますが、１６年後の退職までには返済を終了する予定です。
その後は家賃で投資金額の回収をはかり、売却するにしてもそ
の回収が完了した後であればいくらであろうと損はしないよう
に思います。強いて言うなら売った利益で頭金の回収＋αがあ
るようなら売るつもりです。しかも、現在築１０年などであれ
ばたとえ１０年ローンでも自分のものになった時には築２０年
です。ローンがあるうちは家賃が入らないリスクを可能な限り
避けたいと思います。私の計画では、返済が終わっても築１６
年ですから、投資金の回収についても何とかなるのでは、と考
えました。あとは修繕や家賃が入らなかったときのリスク分と
して、２００万円くらいは予備費を持っておこうと考えていま
す。ご経験上、おかしいと思われた点などありましたらご指摘
下さい。

>>709
>中古も検討しましたが、設備面などを比較検討した結果やはり新築にしました。
>おそらくは賃貸する際には設備面の充実は勝負の鍵になることもあろうと思います
　設備よりも立地の方が重要だよ。あと賃料。たとえ賃料を２割安く設定しても
　物件価格が半値以下なら利回りは比較にならないでしょうが。投資資金をどれだけ
　早く回収できるかが最も重要だと思います。オレが借りるならバス・トイレ別より
　立地が良くて家賃が安い方が良いけどね。それに設備で勝負できるのは最初の５年
　くらいだよ。５年も経てば現在の１Ｒの設備なんて古くさくなるのは確実。あと
　設備を良くすると設備の更新費用もそれだけ高くなるしね。

>>709
残念ながら、貴方の新築物件では、
本人の為の投資ではなく、
家賃収入を活用するというよりは、
自分の家族の為の投資と考えざるを得ません。
(以前の書き込みにもありましたが、保険の役割）
ワンルーム業者の利益が多すぎて現状では、
ユーザーが、ババをつかんでいる状況なのです。
日本全体の経済環境の問題もありますが･･･
現在の市況は、あきらかにインカム重視であり、
キャピタルは、狙えない環境なのです。

目的にもよりますが、手順としては、１つ目の物件は、
キャッシュオンで購入しほうが、よいのです。
>>709さんが、どうしても新築が欲しいのならば、
キャッシュで購入した物件のインカムを利用して、
退職年齢から起算し、ローンの期間を設定して、(16年でしたね。)
ローン金額をなるべく多く設定すればよいと思います。

因みに設備についてですが、これは、又記載します。



>>708には、かなり限定した条件の元、記載致しましたが、
購入予定者の退職年齢や、資金状況、(ローンは、基本的に賛成できないが･･･）

>>709
設備についてですが、
考え方は、二通りあります。
一つ目は、あまりよくない設備･北向きなどの
(入居者にとって、あまりよくない環境)を重視する。
もう一つは、上記の逆説的考え。最新の設備を準備する。など･･･

駅徒歩圏(５分位)の物件でしたら、
>>710さんの意見のように、設備の陳腐化は
それほど、重視しなくてもいいのです。

又、業者によっては、サブリース･転貸借契約などにより
家賃保証をしていますが、立地がよければ、その必要はなく、
礼金などで、空きリスクは、回避できますし、
短期間で、次の入居者が見つかれば、礼金は、家賃のプラスα
になります。

>710
記載し忘れました。立地に関しては当然熟慮するつもりです。
最近では（業者名はふせますが）大井町や日本橋の物件に心
が動きそうになりましたが、今後もいろいろ資料を見て行き
たいと思っています。その上で設備はすぐ古くなり、５年し
か勝負できないとのご指摘をいただきましたが、裏を返せば
５年は勝負できるのですね。であればやはり１０年以上経っ
ているものを購入するのはどうなのでしょう？最低でも700
〜800万円くらいの投資になるのでは？それを回収する場合
にはやはり１０年近い歳月が必要ではないですか？私はロー
ン利用は資金的に避けられません。それでも投資金は中古を
現金で買うよりも安い計算です。もちろん前述のリスク負担
金の２００万円も含めて、です。そして、ローンが終わった
ときに余剰資金が残れば、それで設備更新を考えてもいいと
思ってます。利回り計算をすれば当然中古でしょうが、ロー
ン利用の場合にはその計算手段を過信すべきではないと考え
ています。いかがでしょうか？

>711.712
中古と新築の２件を購入する、という手段をご説明いただいた、
と解釈してよろしいのですよね？中古の家賃を利用してローン
返済する、ということで・・。残念ながら私の手元資金の容量
を超えてしまいます。最大でも７００万円の投資になりますの
で。
それは今後に２件目を購入する際の参考にいたします。本当は
同時に購入してもいいとは思ってるんですが、なかなか・・・。
家賃保証システムはどの業者さんも教えてくれました。ですが
鵜呑みにはすべきではないと思っています。

　そこまで新築に固執する理由がわかりませんが。
　新築の最大の利点は業者がローンの話をつけてくれることくらいでは。
　中古だと自分で銀行と交渉しなければならないからね。投資用だとローンは無理
　っぽいからね。
　　あと設備で勝負は考えない方がいいよ。インカムねらいなら長期の勝負だし。
　立地の良さはいつまで経っても変わらない強み。立地の悪い新築よりも立地の良い
　中古の方が良い。家賃保証はあてにしてはだめ。新築買うならなおさら。確実に
　埋まる期間だけしか保証なんてしてくれないよ。保証料とられるだけ損だよ。

新築にこだわる、ですか・・・。言われてみるとそうなの
かもしれませんね。ただ、賃貸に出す場合にはワンルーム
専門にやってきた会社の方がやりやすいのでは・・という
のは考えました。自分で中古マンションを探して買うのは
いいとして、例えばそれの賃貸を専門業者に任せるだけよ
りは、自分の会社から購入したお客さんであり、しかも自
分の会社のシリーズであれば、力も入れてくれるのではな
いでしょうか。この板で意見を投稿していますが、これで
も一応サラリーマンですので（笑）細々とした諸問題には
費やす時間が無いでしょうから、そのあたりのサービスを
望んでいることは確かです。「新築」にこだわる理由とし
てはそんなところです。そういう意味でいい業者や担当と
めぐり合いたいんです。

　ワンルーム屋にあまりまともなところはないと思いますが。
>自分の会社から購入したお客さんであり、しかも自分の会社のシリーズであれば、
力も入れてくれるのではないでしょうか
この考えは業者に付け込まれる元になります。新築物件であれば確実に埋まります。
にも関わらず賃貸管理手数料（一ヶ月分）、家賃集金費用（５％〜８％）がかかるうえ
家賃保証を頼むと高率の手数料を取られます。また業者に頼り切っているとそれに付け
込んで新たな物件を押しつけられます。サラリーマンであっても必要なのは賃貸管理手
数利用のみと思われます。それに賃貸管理を頼むなら物件に近い昔からやっている駅前の
不動産屋さんに頼んだ方がいいのでは。

705 ：初心者 ：02/09/10 12:12 ID:???
>>695
もっと下がると言う意味ですかね。

結局買いませんでした。手付ほーーーき。

>>714
遅くなりました。補足です。
手元資金が700万もあれば十分すぎます。
全て込み込みで、500万もあれば、ネット利回り15％の物件は、かなりあります。
収入家賃6.25万円位ですね。イニシャルの回収は、6年8ヶ月。
それ以降は、プロフィットになります。

>>715>>717さんのご指摘は、業者さん？でしょうか･･･？
かなり、本質的な内容です。

設備についてですが、私の経験則ですと、昭和59年前後の物件で、
給湯器･換気扇の交換等ありましたが、その他の室内の設備部分では、
オーナー負担の設備に関する費用負担は、ほとんどありません。
敷金で納まっています。

一例ですが、10年以上前になると思いますが、
ワンルーム業者で、ラ・パルフェド仕様という、当時ではかなり
斬新なデザインの内装設備の物件を販売していました。
入居者も内見即決という感じでした。駅徒歩15分位の物件もです。
しかしながら現在は、設備はすっかり陳腐化してしまい、
新築時にあった、什器備品関係もすっかり撤去･廃棄になってしまい、
ちょっとした空間になったりしています。
それでも、立地の良い物件は、簡単にうまります。

オーナーが費用負担する設備部分は、どこになるとお考えでしょうか？
200万円もの費用負担は、考えなくてもよいと思います。

業者通さずに、オーナーから直接買うべし。
今すぐ金が必要なやつの足もと見て、いい条件を引き出すのが
不動産投資の鉄則だとだれかが言っていた。

もっともだとオレも思うけど、業者通さずに探すのは難しいよな。

>>719 エアコン１０年、給湯器１０〜１５年、その他キッチン・ユニットバス・トイレ・洗面台等
専有部分に附属する設備は全て所有者（大家）負担です。
特にユニットバス交換は高額負担を余儀無くされます。
前にラ･パルフェ・ド・の話しがありましたが、この様に特注の附属設備を要する物件は更に５割増
程度は常識です。

現実的なオーナーの対処としては、築15年以上の物件で、
給湯器→交換あり(3万円前後)。
キッチン→交換無(仮に交換した場合4万円前後)実態は、クリーニング。
ユニットバス→交換無(仮に交換した場合30万前後)実態は、クリーニング。
トイレ→交換無(仮に交換した場合6万円前後)実態は、クリーニング。
実際にはこの程度の金額で、クリーニングによる対処により
対応しているのです。
入居者による、故意･過失により、破損等による交換は、除いています。
因みに金額が、10万円以下のものは、設備では、什器備品扱いになります。

エアコンは、１０年もしないうちに、中の冷却用フルードが汚れるか、
空気が入ってしまって、エアコンの効きが悪くなります。
この場合、賃借人からクレームがあるのではないかと思いますが、どのような
対応をすることになりますか？

家主はふつうそれぐらいのクレームでは何もしませんよ。

これだけワンルームが増えてしまうと、少子化が進む将来、どれだけの部屋が入居
しているんだろう？これでもまだまだ作りつづけるディベロッパーってそんなこと
考えてないのかな？
ま、デベである以上作り続けないと会社持たないもんね。
でも、日本中をマンションだらけにしたらその後そういう会社ってどうなるんだろ？

まあ、昔ながらの木造アパート、離れの下宿がなくなってきてるから。
一昔前なら、半分以上は木造アパートに住んだもんだが、その人たちが
１ルームに住むようになるから。

単身用の供給総数としてはそうかわらないんじゃ。

>>725
デベロッパーは、巨大な自転車操業なのです。
マクロな問題は、全く考えていないと言ってよいでしょう。

確かに。
営業マンは自分の歩合しか興味ないからね。

営業会社に共通している事は、
営業人員を増やし企業規模を大きくした後
のことを考えているところは、非常にすくないのです。
長期的に安定した経営をしていくためには、
ストックを増やした後は、一気に縮小し、
極端な話、社員が不労状態でも会社経営ができているという
環境を作らなければならないと私は、考えます。

>>720
銀行系の不動産業者は一見さんに冷たいし、個人売買は困難ですよね。
ちなみに、私の場合は、地場管理会社系の不動産業者から物件仕入れてます。
マンション管理会社には、管理費の滞納情報や物件を処分したい人の情報が結構
流れていますので、競売よりお得な物件が綺麗な権利関係で手に入りますよ。

ワンルームマンション業者って鮮人多いよな。

>>731
青山メインランドもそうだよね

age

スカイコートってくずだな。
いまどき20m^2のワンルームなんて。
5年後には借りてつかないだろうな。

＞705　遅くなって申し訳ないです。
自分の書き込みにレスつくとは、思わなかったんで・・。
はい、インフレが起こらない限り、1,200万はありえないと。

あと、いくらぐらいで売れるかっていうのは、
マンションの管理会社の管理具合(重要)と、修繕積み立て費を
十分に取っているか、賃借人に変なやつがいなかったか、
その場所での20年後の需給バランス、等によって変化します。
あと、上に書いてあるように、売価も不動産屋に買い取ってもらうか、
仲介をしてもらうかによって、かなり変わってくるかと。
↑当然のことだったら、すまんです・・。
まあ、よく物件を吟味して勝ち組になってください。

734＞
おいおい学生は何処にすむの？

いくら高齢化進んでも5年後はないでしょ

>>737
高齢化というか少子化だろ。

駅から３分新築1K（こりずに・・）、表面利回り９％程度なら買いですか？
北向きですが、設備はすべて今時のもので、床暖房も付いています。

http://www.din.or.jp/~digicon/04/04-2/013/013.html

にワンルームマンション投資に否定的な記事があるのですが、
どなたか反論して頂けませんでしょうか？

＞731,732
業者が挑戦人だと後々何か問題が起こりますか？

教えて下さいばかりでスイマセン。

>>739
利回りなんて将来的に全く保証されてないんだからやめとけ。
首都圏のワンルームは供給過多だ。
既にボロ物件から値崩れが始まってる。
数年後には築浅物件にも及び始めるぞ。

http://tigers-fan.com/~pppnn

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>>740
反論できません。

>>740の為に反論してみまーす。
（１）は、ワンルーム業者の場合、実需目的の物件に1Kが入っているものもある。
「ジャックスという上場企業は「繰り上げ返済ができない」という特約」これはウソです。正確には、100万円単位以下では繰上げ返済はできないです。
ジャックスが駄目ならオリックスという手も、こちらの方が多少は金利も有利で繰上げ返済額に制限はないです。でも実需目的で銀行から借りる方がいいかもね。。
「この低金利がいつまでも続くわけがありません。」ということは景気は回復するということか？だったら、家賃が減ることにはならないよね。
したがって、（２）の検証と矛盾する。
（２）の検証では、ワンルーム投資＝ワンルーム業者の物件となっているが、ワンルームを出しているのはワンルーム業者だけではない。
ワンルームの需要が望めるからワンルームのみでやっていける業者もあるのだろうが、需要が減ればワンルームだけやている業者は行き詰まると思われる。
で、需要が減っていくというのはあってるかもね。でも、独身が多くなっている、家賃が物価に対し相対的に安くなれば都市に人口は戻るはず（これも（２）の検証と矛盾）、
ニーズに合わない物件は取り壊される。等考えると単純に人口が減ったからといって都市の需要戸数が減るとは限らない（地方はわからん。。）。
（３）その通りだが・・。家賃下がる=金利上がらない。金利上がる=家賃も上がる。で大体家賃の2割減でもやっていける見込みがあればそんなにビビることもなかろう。。
（つづく）

（４）25�u以上で結構でているよ。。でも、小さくてもできるだけ安くという需要は今後もあるだろうね。。所得格差があるうちは。。
（５）これは、賃貸が付かず、尚且つ働けなくなったという悲惨なケースを想定しているようだが、これに該当する見込みがある人ならやめましょう。
でも、リストラされそうな人は投資なんかやらないよね。。こんな悲惨なケースは希と思われ。
※ワンルームには単身向け1Kも含んでいるという想定です。

まあ、心配したらきりがない。マンション投資でなくとも、全ての投資にはリスクはある。
心配症な人は心の健康の為にも投資はしないようがよい。自分の働いた分だけを消費していって将来を生き抜けばよい。

・・というわけで皆さんワンルーム買うのはよしましょう。そしてその分子供を作って子供にお金を投資しましょう。
ワンルーム買うリスクは私が負います。２戸ぐらいまでなら。。（藁）

ワンルーム投資って遊び金でやるものであって
ローン借りてまでやるものじゃないんじゃないの？

折れはＯｎｅＲｏｏｍで儲けてるよ。
２−３戸じゃ話にならないけどね。月収は８０万ほどだが、先月は家賃を上げたのに借りてが出てきたので安心したよ

>>747
１Ｒデベのｼﾞｻｸｼﾞｴﾝ

>>初心者さん。
ご無沙汰しています。
結構書き込みがんばってますね。
物件は投資尺度の目からとあとは縁とかタイミングとかですよね。
いいものがあれば買えばよし、しかしあせって無理する必要もなし、ですね。
がんばりましょう。

>>744
ありがとうございます！
ここまで丁寧な解答を頂けるとは思っていませんでした。
私は今から就職先を探すＤＱＮです。
今後の就職活動に役立てたいと思います。
（１Ｒデベになってテレアホしなきゃならないかもしれないので。）

740>> 1Rデベかぁ・・、どうせなら実需マンションのデベの方がいいかもよ。1Rデベだと1Rの売り方しか勉強できないような気がします。

749>>
５７３さん、おひさです。都内でよさそうな物件あったのでこの間登録しにいったら初日の午前中で既に10倍以上・・、予想では20倍以上になるそうです。。
結構厳しい。。初期費用がいぱーいかかるけど。頑張れば５年以内で返済できそうなので、抽選の運次第ですね。
東京はそんな感じでなかなか厳しいです。
ついさっき、近所の不動産屋見たら、マンションの１階、店舗用380万、利回り20%なんてありましたけど、このご時世で駅から9分の店舗じゃ借り手付かないですよね。。
ま、最初は無難に新築1Rかな。。(てゆーと1Rは駄目って言う人がいるんだろーけど。。)

>>751
アドバイスありがとうございます。
実需マンションってファミリータイプのマンションと理解していいのでしょうか。
何の職業にしろ、じっくり見極めて活動していきたいと思います。

>>740
正直言ってデベの営業じゃ不動産を勉強するのには不向きじゃないのかな？
営業マンも売るということが目的になってしまって歩合しか頭になくなる。
デベって言っても今後同じように開発を続けていけば、都内はマンションだらけに
なってしまうぞ。古いものにしても分譲だったりしたら簡単には取り壊しや建替え
なんてできない。
これからの不動産を勉強するんだったら、中古の仲介か賃貸だろうね。基本的には
新たに作る業界より今あるものを有効に使うという業界の方がいいんじゃない？
あと、もしテレアポの業者に入るんだったら挑戦系業者なんかはやめといた方が
いい。辞めるなんていったら殴って引き止めるからね。逃げても毎日自宅や新しい
勤務先に張り付いて待ち伏せしてる。これは実際にそういう人見たことあるから
マジバナ。あとはMCなんかもそうらしい。

分譲マンションを取り壊す時って、どういう手続きがなされるのでしょう？？
土地部分は買ったときの値段以上で売れるよね？？
建物はどれくらいだろう？？
今のマンションって、だいたいどれくらいたつと建て替えるのかなあ？？
５０年くらいは建て替えないような気もするよね。

>>753
ＭＣってなんだ。ハマーか？

>>753
確か管理組合の5分の4の賛成で建替えができるはず。反対の人は、賛成した人に
対して買取請求権が発生したと思う。ただ、単なる取り壊しだと新たなローンが
発生するわけじゃないので、それほど困難じゃないでしょうね。せいぜい取り壊し
費用を差し引くぐらいだろうか。
売れるってのは、壊さずにってことだよね。場所によるけど、一度中古になって
しまえば、大きく下がるのは必至。土地の分だって今の地価の下落を見ればそれ
に応じて変わってくる。とはいえ、基本的にはその時期の周辺の相場に勘案して
額が決まるもんだね。やっぱり売る人と買う人が合意すればいいだけだから。
建替えは最近いろんなマンションで始まったけど、いまどきのマンションだったら
もう少しもつでしょうね。それでもせいぜい4〜50年ってとこかな。
でもその時期には、建物分の資産としての価値はほぼ0なんだろうけど。
>>755
MCコーポレーションってのがある。

>>753
貴重なお話ありがとうございます。
少なくとも７３２やハマー等挑戦系は回避したいと思います。
>新たに作る業界より今あるものを有効に使うという業界の方がいい
確かにリサイクル的な業界の方が世の中の流れに沿っていますね。
ただ、仲介・賃貸を仕事にしてしまうとその場しのぎになってしまいそうで・・。

以上スレ違いですがご容赦下さい。

age

首都圏だけでなく地方都市の購入もお奨めですよ。私は3年前に仙台で4部屋ワンルーム
を購入しました。現在、4室とも満室です。一番利回りがいい物で購入価格450万、オー
ナーチェンジ家賃6万で同じ方が現在も居住中です。空室が出たら売却しても良いかな？
と思いますが、上記物件なら賃貸中の今なら利回りから考えて550万前後で買う人もいる
かもしれないですね。今度、仙台の業者に相談してみようと思います。

>>759
仙台のワンルームなんていまいちだな。

age

名古屋のワンルームマンションでも家賃１．５万とか
あるから、仙台はキケンだな。
もちろんケースバイケースだが。

リョーワ･ウェルって会社から買ったけど、いい会社だｙ。

>759
名古屋でワンルームを2件持っています。
古い物件ですが、利回り２０％（管理＋修繕＋固定差し引き後）
です。５年回収と思って余剰金で購入しました。
遠方の物件はなにかと心配。
家賃１．５万とかあるにはあるが、情報誌を探しても数件です。
空き家にするくらいなら１．５万で貸したほうがましという感覚で貸しているのだろう。

マンション経営とは、マンションを所有し、それを第三者に賃貸することで安定した家賃収入を得ることです。
当然マンションを所有しなければならないので、そこで戸惑う方も多いはず。
しかし現在では住宅ローンを組んでも、月々の家賃収入で返済が可能なのです。
マンションのタイプとしては投資的市場が整っているワンルームマンションが狙い目。
現在都市部のワンルームマンションを購入した場合の家賃収入による利回りは、
大手都銀の定期や大手生保、株や他の金融商品の利回りに比べ、
5〜6％と高い水準を示しています。マンション経営は、相続税対策や年金としてなど、
確実なリターン、そしてリスクの少ない投資として位置付けられます。

http://ton.2ch.net/test/read.cgi/hosp/1018832131/l50

>765
買い手に困らないほどの換金性の高い物件は検討の価値あり。
一般に不動産は現金化が難しいというリスクがあるので、
そのリスクに見合った利回りかどうかが購入のポイントです。

>>764
おいしい物件ですねぇ〜！
もし可能であれば、物件の詳細を教えてチョ！

最寄駅：
徒歩：
購入価格：
間取り：
専有面積（平米）：
築年月：
管理費：
修繕積立金：
家賃：
利回り：

最寄駅：池下
徒歩：５分
購入価格：２５０万
間取り：１Ｋ
専有面積（平米）：２８
築年月：１９８４
管理費：３５００
修繕積立金：３０００
家賃：５万
利回り：２０％

１件目だいたいは下記の通り。
去年購入し、土日リフォームで１ヶ月入居者募集に１ヶ月かかりました。
最寄駅：名古屋
徒歩：３
購入価格：２７０
間取り：１ｋ
専有面積（平米）：１８
築年月：１９７４
管理費：１２０００
修繕積立金：上記込み
家賃：５８０００
利回り：２０．９％

このていどの物件ならゴロゴロあります。
ただし、私は内装リフォーム知識があり、自分で格安リフォーム工事
を行いました。
外観は多少ぼろでも、内装を新品同様にすれば、高い家賃をとれます。
ちなみに私はプロではありません。一般のサラリーマンです。
リフォームのコツはいろいろありますよ。

>>769-770
どちらもおいしいですねぇ〜！
名古屋の1K,1Rが5〜6万円で貸せるんだぁ？
東京と変わらないじゃん。
名古屋は利回り20%がゴロゴロしてるんですかぁ〜？

>>764 御自身はどちらにお住まいですか？

>722
名古屋市内在住です。
最寄り駅まで徒歩５分
名古屋まで電車で３分です。
名古屋はのぞみが止まります。（京都まで40分・東京まで1時間40分です。）
築浅の３ＬＤＫマンションを去年購入しました。
不動産関係を勉強して、割高な新築マンション
を買うより、３割くらい安い築浅を買って、余剰金でワンルーム
を購入しました。家賃収入を駐車場代と管理費と食費と生命保険
にあてています。
ちなみに私は３１歳　妻あり　小梨です。
勉強のつもりで不動産運用をはじめました。
769は私のカキコではないです。
でも現実バナレはしていない。２８ｍ２はちょっと？だが

hage

mage

age

人入りません。

甘い。

都内　城西城南　でワンルーム買い希望

できれば駅の側で　築は平成以降

価格相談

age

競売物件入札しようと思うんですけど、
入口にヤクザ者みたいなものの張り紙があって、
○○総業管理物件とか書いてありました。

これって、競売妨害ですよね。

都内で表面利回り８％程度の新築マンソンを購入できそうです。
26�u程度ですが、この時期に借り手付くかな？大体移動の時期って何時頃？

>>782
そりゃ３月末引越しだから、1〜3月じゃない？

てことは、12月引渡し、即広告でばっちりだね♪

>>784
そ、バッチリ！
新築なら、すぐじゃない？

fj内定者ですが、フレッグインターナショナルってどですか？？
弱小なのかな。

かつもとから買ってはいけません

私のダンナですが、かれこれ9年ほど前（結婚前）に
大塚新築のワンルームマンションを買っておりました。
当時2500万くらい、フルローン35年。
当初、月のローン支払い15万くらい、家賃9万くらいで6万の持ち出し、
なぜこんなアホな買い物をしたのかと聞きましたが
なにか節税になって、ソンした分は戻ってくるとか申しておりました。

私も当時、大学を出たばかりの何も知らない小娘でしたし
彼は当時景気のよかった自営業者でしたので
そんなものかと思っておりましたが、どうも後から聞くと
節税のしくみをよく理解していなかったもようです。ソンした分がまるまる
還付されると思っていたようなのです。（実際は1割程度）

現在、景気が冷え込み、当然生業のほうもキビシイ状況です。
現在は利率が下がったので、月の支払い12万、家賃7万くらいで貸していますが、
この5万の差額が、家計には重くのしかかっています。
残金はまだ2000万、売ったら借金だけが残りますので、売ることもできません。
途中、何人か賃借人が代わりましたが、半年以上家賃をためて逃げた人もいました。
管理費が持ち逃げされたこともありました。トラブル多くまったく益なし。
将来の年金変わりといったって、築年数が30年以上のワンルームに、
いったいいくらで借りてがつくというのでしょうか。

今すぐダンナが死んでくれれば、家賃は遺された家族の
生活費の足しにはなってくれるでしょうが・・・。
その前に自己破産の可能性の方が高いのではないかと思います。
毎月、督促状がなんども来たあげく、汲々として支払いをしている状況です。

正直、9年前、バブル崩壊直後に不動産で2000万台は、遊びのような額だったと思います。
買ってしまったの理解できなくもありません。
ただ、今にしてみれば2500万あれば、家族で住めるマンションだって買えたのです。
ちなみに、我が家は借家暮らしです。このワンルームのローンがあるので
あらたにローンが組めません。

今、例えば余裕資金で即金で買える方なら、投資としておいしい水準まで
下がってきているとは思います。
ただ、くれぐれも、長期ローンで買うような愚は犯されませんよう、
あえて自身の恥をさらしてご警告申し上げます。
たかが投資で自分の首をしめることのありませぬよう・・・。

駅近以外は誰もかりません

＞＞７９０
500万なら買いますよ。現金で。

>>788
>家賃9万くらいで6万の持ち出し
アホですね。。
節税効果はワンルーム業者の常套句。まんまと引っ掛かりましたね。購入する時は隅々までよく吟味して購入した方がいいでしょうね。
(私もワンルーム業者の物件は散々検討したのですが、結局やめました。)
さっき見ていたんですけど、2500万だったら、関西方面なら中古で一棟買えますね。
ちなみに私が今考えているのは、1Kで、月6万円の持出し11〜13万の収入(新築時と中古時出の価格差)です。
駅から3分。徒歩4分圏内4駅利用可。
条件次第だと思いますよ。世の中788さんの旦那さんみたいな人ばっかりだったら社会問題になってますよ。
ただ、買わない方が平和(平平凡凡)に過ごせるかもしれませんね。

だから俺らも必死なんだって
今までずっとだましてばっかだから、もう売れません
そろそろこんな仕事やめます

ワンルーム誰も買ってくれません。





氏にます。

マンション投資と聞いて、部屋を買って人に貸すのだと思う人はさっさと退場しましょう。
一棟買いでの賃貸、転売、建替えのことです。

築１０年くらいのワンルーム一棟を買って収益を上げられるだけのスキルの無い人は
手をだすべき話題ではありません。

798＞そのとうり

マンション一棟投資の人はこっち↓
http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1029410170/l50

>>798
>>799
っと、その前に、一棟買いの経験を語ってくだせー。

かれこれ８年ぐらい同じ業者から自宅や職場に
投資マンションの勧誘電話がかかってきます。
年間１００回はかけてるでしょう。
同僚にもかかってるようです。
いつも「興味ありません」とガチャ切りですが、それでも
かけてくるって、もしかしたら可能性があると思ってるん
でしょうかね。仮に買いたくでもそんなところからは
買いません。不思議でしょうがありません。

ノルマがあるんでしょ。
後ろで上司が見張ってるから、どこかに電話しなきゃいけない。
ガチャ切りされたら、すぐ次にかける。次から次へガチャ切り。
名簿の最後の一人までかける。また先頭からかけ直す。
まあ、そんな所じゃないかな。
毎年、新入社員がお約束で電話させられてるのかもよ。
年100回はさすがに多いと思うけど。

うちの所は月1〜2回くらいかな。

不動産投資は自分が見に行ける場所で行うべき

age

最新情報入手。頑張って集めました。見て損はないですよ。

http://freeweb2.kakiko.com/tokudane/zyouhou1.html