区画整理総合スレッド

区画整理に関連したことを、とことん語ろう。

区画整理か、いままで無かったスレだな。

なにげに、ちょうどいい、すれ、

やっぱり、区画整理に引っかかると、かなりデメリットあるんですか。
質問すまそ。

>>3
減歩地獄・精算金地獄等がお待ちしてます。

>>3
家は運び出されてボロくなる。

環境が良くなっただろう、と強弁されて、金をむしり取られる。

移動した先で不同沈下が始まっても行政はダンマリ。

目黒区に駒場はいらない。渋谷区へ
世田谷区に三宿はいらない。目黒区へ
大田区に田園調布はいらない。世田谷区へ
東京都に北区はいらない。
こんなところでどうでしょう。

区画整理が計画されたら売却時に言わなければいけないのか、

区画整理が計画されそうだということを、告知義務が生じる前に
どうにかして知って、告知義務が生ずる前に売り払う事は可能か、

あたりに興味があるなぁ、リスク管理として。

>>6
そういうのだったら、よっぽど平和だよ・・・

>>6
東京都北区と板橋区は合併して残す
山手線が都外は問題あるだろ。

むしろ、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区はいらない。

保証金とかきちんと出るの？

区画整理事業の始まりは、訴訟の始まりです。
全てを記録に取り、証拠を保全し、防衛措置を万全にしつつ、
裏取引にも耳を貸してやりなさい。

地元の自民党代議士に日頃から金を渡して無い奴はたいてい
区画整理敗者として後日裁判所へ行くか泣き寝入りか、です。
極小の可能性で、勝者になったら、土地がちょっと増えたり
場所や日照条件が向上します。

換地とかも、思いっきり裏取引で決まるのですか。
質問すまそ。

>>12
どこに換地を受けるかは地権者で決める（もちろん事業主体含めて）。
条件のいい換地（南東角など）は地権者みんなが欲しがる。

まあそういう話だ。

>>13
実は勝手に指定されてしまったもので。
本来は、地権者が決められるとゆー事ですね。
ちなみに公共団体施行です。

普通はかってに決まるもんじゃないの?
みんなの意見図ってたら決まらない可能性大だし。

＞区画整理が計画されたら売却時に言わなければいけないのか、
勿論言わなきゃいけないと思うけど。

＞区画整理が計画されそうだということを、告知義務が生じる前に
＞どうにかして知って、告知義務が生ずる前に売り払う事は可能か

行政関係者がいなけりゃ事実上無理なのでは。
でも区画整理が実行されるのは大抵、施工令が発令されてから
2.30年後、具体的に計画案が出来てから5.6年後なので役所にいけば
わかるよ。

実際に区画整理を体験された方いたら、
体験談きぼーん。

うちも区画整理にかかった。異常なまでに安い補償金に愕然。

こんなホムペ発見

みんなで区画整理を考えよう
　ttp://www.bd.wakwak.com/~eiji_kobe/

>>9
荒川区だって山手線だよ。残してくれよ。

>>18
はある程度勉強してる人向き、素人には理解困難
お勧めは、
ttp://www.geocities.co.jp/WallStreet/4794/
「ちび区画」：ＱＡもちゃんとある。

あと、「区画整理反対」をしたい向きには
ttp://member.nifty.ne.jp/kukaku-renrakukaigi/
「NPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議」
とゆーよりは、「新・区画整理対策のすべて」
を出版したところといった方が有名

区画整理地区の賃貸物件に住んでいる場合、
役所の言い値で出て行くしかないのでしょうか？
金額の根拠についても教えてくれないし、ちとムカつくんで。

>>21
????
　あの−「区画整理地区だから賃貸物件から出ていけ」
って「役所の人間から」直接言われたんですか？
　又聞きだったら、それが役所？のどこのセクションの
誰が言ったかきちんと確認し、問いただすべし。
ttp://www.geocities.co.jp/WallStreet/4794/
のＱＡにもあるように、
Ｑ 借地権や借家権等の権利は、土地区画整理事業が行われるとどうなるのですか
Ａ 土地区画整理事業は、事業実施後も原則として従前の権利関係をそのまま継続
させる事業ですから、借地権はその目的となる土地に換地が定められれば、
その換地の上に権利が存続しますし、その他の土地に関する権利も同様です。
ただし、原則として地役権は従前の土地の上に残ります。
借地権は、建物がそのまま移転した場合はその建物上に権利が存続しますが、
当事者間で協議が整った場合は移転に合わせて建物を新築し、
新たに借家権を設定することもあります。

・・・と書いてあるよ。

　

　上の５は15の間違いね、
追記すると、地域版にもいたんだが、
　区画整理事業地区にかかると、
借家人を安い立ち退き料でみんな追い出せる
と吹聴している不動産屋らしいのがいたが、
結構信じてる人多いのかなあ？

>>22
役所の補償係から言われた。
今月に入ってから金額等の説明がありハンコを押すよう言われたけど、
なんか一方的だし、詳しい金額の内訳聞いても教えてくれないし、かなーり不満。
出てかない場合は強制執行されるのかなぁ？

>>24
確認しますが、
　まず、区画整理＝土地区画整理事業ですよね？
　全面買収型の都市開発事業や市街地再開発事業
（権利変換型を含む）ではありませんよね？

　上記のことについては、公開すべき文書として
「事業計画書」というものがあるはずですし、
そこに「＊＊都市計画事業＊＊＊土地区画整理事業」
と表紙に明記されてるはずです。

　で、その条件の上でいえば
土地区画整理事業には強制執行という制度は
”ありません”
ただし、類似の行為として”直接施行”という制度があります。
しかしその行為は「換地への移転に応じない権利者に対し
施行者が直接建物・工作物等の移転行為を行う」
という性質のもので、権利の消滅を伴うものではありません。
ましてや、土地区画整理事業の効果に借家権の消滅というものは
無いはずですよ。

　一つの可能性としては、土地区画整理事業の
施行に先立ち、建付地の減歩を緩和すべく
道路拡幅分の土地を先買いするようなケース
があります。
　ただし、この場合は買収に応じる応じないは
当然合意の上が前提であり、民民の土地売買
と性質はおなじはず。
　一度その補償係の人に「どの法律に基づく
どういう事業ですか？」
「どの法律に基づいて借家権が消滅するのですか？」
という質問をされたほうがよいのでは？

>>26
今週、話し合いがあるので聞いてみます。
ありがとうございます。

ごねたら多少、補償金はあがる可能性もある。
区画整理で前面部分が少しｶｯﾄってだけだと想像以上に補償額は安い。
まぁ自分で工事見積り取るなりして交渉するのが上手いやり方でしょう。
ダメの一点張りだと年々単価の下がるなか損するのはあなた。特に土地代の下落が・・・

>>28
　それ、あくまで「可能性」に留まる
・・・と思った方が良いよ。
いわゆる建前論としてだけど、公共事業一般には
一応「補償基準」があるからね。
＊この場合のキーワードは「用対連」
＊YAHOOあたりで検索するとおもしろいかも
　だから、交渉戦術としては、補償そのものの
単価よりはその算定（積算）方法を検討するのが有効。

　あと、業界事情をぶっちゃけると、実は補償算定のプロは
換地・事業計画のプロに対して人材不足
＊自称土木系電算屋の俺が補償算定を手伝わされた
＊事があるくらい
　だから腹を決めてかかれば以外と敵はモロイ・・・かもよ
・・・ただし、それでもあくまで（最終的に）御役人様相手
であることもお忘れなく。
＊最終的に・・・というのは、御役人様だとおもったら
＊実は出入り業者さんでした・・・が多々あり（藁）

あ〜、オレ補償関係者だから（ｗ
建前上は補償額ってのは交渉とゆう言葉は使うけど算定額以上はだせない決まったもの。
・・・が、現実はごね得。でも見極めは大切。
賃貸の人は気の毒だけど引越費用分+αくらいの金もらって終わり・・・

>>30
お、５時から男さんでしたか、こりゃどうも
・・んでごまかせる範囲は？
解体移築の値段で曳家というのは
聞いたことがありますが、

あと、
「区画整理地区だから賃貸物件から出ていけ」
って役所？から言われるケースってあり？
　俺は少なくとも大家の頭越しに直接言われる
ケースってのを想定できんが？

いや、5時から男どもにこき使われる身分のものです。
やつらのアホさ加減に日々苦しめられておりました。来月から転職一人暮らし♪
経験年数は少ないので実際のケース、特に区画整理事業はあまり担当したこと
ないのでよく知りませんが建物物件の場合は役所の方から、どうにか金額あげて！といわれる事は
多々ありました。そのたびに何のために細かく積算してるんだかと虚しくなる事も多かった。

そんじゃまこれから不動産屋にでも逝ってきます。

>>29
お、そうでしたか、
でも「５時から男」というのは
「５時から権利者交渉の本番で
ハードなイブニングライフを送ってる方々」
という意味だったんですが（藁）

＊22:00〜24:00ぐらいにへとへとになって
＊帰ってくるのを補助金の調書まとめながら
＊見てました。

で、現役の担当者に聞いたところ、
「アホ、ＲＣを曳家できるか、除却じゃ除却」と言われてしまった。
どうも今日の賃貸マンションとかを現位置でいけない場合は
除却ということが実態らしい。
（でもなあ、そんなもん動かすような換地ってのもなあ）
というわけで、うそをついたことになるかもしれん
ごめんなさい＞＞21

結局言い値で出て行くことにしました。

>>35
かもねえ・・・現実論は
状況からみて、市街地内の区画整理事業なんだろうなあ
そうすっと、除却対象のたてものはそこだけではなく
ウジャウジャあって、役所としてはルーチンワークで
やってるのかもしれんし、
　行服＞裁判ってのは、まっとうな生活捨てる覚悟いるし
正直、勝ち目薄いし・・・・
　けど、正直、いきなりでていけは無体だと思うよ。
先買いだったとか、家主さんの希望云々の話はどーだった？

>>36
市街地内の駅直近の場所です。
うちだけではなく、一帯を更地にして道路を引き直すようです。
家主は関係ないというようなことを言ってました。
一応、賃貸契約書には区画整理事業対象地域云々の特約が
書かれているんで拒むのは無理っぽいし。
6月末説明、12月補償金提示なのでいきなりでもないけど、
「我々の都合で立退きをお願いする」という態度でなく、
「出てくのは分かっていた事でしょ！」って態度がむかついた。

>>37
　うむ、特約条項としてうたってあるんじゃねえ・・・
ということは契約時には、事業認可がおりてたんだし
それを承知で契約したんだ・・といわれれば確かに弱い

　市街地のど真ん中を更地にして道路を引き直すのなら、
市街地再開発も併せてやるのかもね
＊市街地再開発の場合、賛同しない地権者も追い出されるよ
役所も、そこいらがあるので強気なのかも
・・つ−かそういうケースでは何年も前から説明会開いて
根回し完璧つーのがセオリーだからねえ

いずれにしても、お気の毒様でした。（謝）

「用対連」の読み方、すまんが教えてちょ。

ようたいれん
用地対策連絡協議会の基準書。地域によってかなり仕様が違う。
今年度からある程度、全国仕様に統一されてきた。

>>40
ちとフォロー
「公共事業等に係わる用地買収・補償等に関する」基準書
ということね、

　市街地再開発の場合も、適用されるんかな？
（公共事業と言い切れない場合もあるようなので）

>>40
あと、朧気な記憶だが、２０年くらい前は
特殊法人辺りでも独自の算定基準でやってたような
話を聞いたんだけど、知らない？

読み方から内容まで教えて下さった方、サンクスです。
あとは本などで、勉強してみます。

精算金って、実際どのくらい取られるのですか。
知っている方、お手数ですが教えて下さい。

>>44
こればっかりは何とも・・・
小さい額の話なら、郵便切手代にもならんような
額の請求を郵送通知して、権利者からヴォケコール
が起こった話を聞いているが・・・
　あと徴収だけではなく交付もありえるし

>>42
元特殊法人職員ですが、私がいた事務所では用対連基準を参考にして
補償額を算定するものの、地権者にとってもよわーいので、
国交省などの基準に比べてかなり割高でした。
それでもごねてくるんだけどね。

>>46
　そうでしたか・・・
なお、失礼ですが、そちらと話し込むと
年明けからオマンマが食えなくなる（藁）
危険性があるため、この話はここまで・・・

＊つーか、特殊法人関係and区画整理and補償
＊というのはそれだけでも・・・・

2002年も相談お願いしますage

異常に高い精算金が請求されることありますか、
例えば１点５０円位だと言われて契約したのに、
請求がきたら１点１０００円になってたよーな感じで、

質問すまそ

>>49
点数？って指数のことかな？
それが変わらないなら精算金が
跳ね上がることは無いのでは・・
＊あくまでも微調整のためのお金だから

契約って・・・何の？
　区画整理の契約といえば補償と
土地使用ぐらいだと思うが？
＊換地するのに契約はしないと思う。

＞５０
市の方からの説明で、換地に関して、精算点数との話がありました。
現状では、１００００点位で、１点につき５０円程度の請求が予定
されてるとの事なんですが、実際には幾らになるかは分からないとの事です。

あと換地とゆーものは、契約に当たらないのですか？

　乱暴な言い方をすれば、精算点数？というのは土地の面積を
単位にして行われると思っていいと思いますよ。
　問題は、その単位面積あたりの値段をどう考えるか？
なんだけど、「予定」というのはおそらく現時点での
事業計画での話ではないですかな？それが、完了時点
でピッタリこれというのは、さすがにわからない
ということでしょう。

文京区本駒込の極一部、山手線の外側の部分を豊島区に移す。

昔、明治通りが拡張される時に移動した住民は
松涛やら広尾やらの同じくらいの広さの土地と
交換したそうです。
現在の地価に換算すると4000〜5000万円くらい
得したって。（1軒あたりね）

かーなーり、うらやましい。

区画整理で、得した話or損した話があったら、聞かせて下さい。

>>53
駒込って山手線の駅だし、移さなくていいよ。
おまけに豊島と文京じゃそうレベル変わらないし、
こだわることでもない。

区画整理地獄

精算金ぼったくりに注意

う〜ん
難しすぎて皆ついていけない

要は土地が下がっているかぎり、ダメってことよ。

区画整理ってメジャーじゃないのかな？

貴重なスレに付アゲとく

age

age

>>61
　そう、もうメジャーではありません・・・
というか建設省＞国土交通省になった時点で
都市局から区画整理課が消滅しています。
（かわりに街づくりなんとか課ができてはいるが）
　都市政策上の役割もかつての
「都市計画の王様」（ほんとにそういってたらしい）から
市街地整備（都市再生）事業の露払の仕事が主流になるでしょう。

＊「敷地整序型」というのが今後のキーワード

せめてこのスレくらいはあげとくね・・ハア

18の「みんなで区画整理を考えよう」
のアドレスが変更されてた。
　ttp://homepage3.nifty.com/digital_kobe/

敷地整序型土地区画整理事業
　ttp://www.tokyoks.or.jp/enterprise1.htm

いまだに区画整理に、こだわってる自治体は逝ってよしですか？

最近、再減歩や再々減歩ってゆー話を聞くけれど、
どーしてそんな事になっちゃうの？

「減歩」ってのは１回限り。換地は一筆１回限りですから。
「再減歩」ってのは法の上ではあり得ない話です。
（事業区域が重なることもできませんから）

概念として組合区画整理事業のような
開発分譲型において事業計画の変更を行い
「想定」減歩率を上げる場合の技術用語でしょう。
（保留地を増やして、事業計画資金を調達するため）

もしくは清算金徴収に耐えられず
換地変更に応じた場合など見かけ上は「再減歩」になります。

いずれも土地区画整理法上での「再減歩」ではありません（というか出来ない）。

ああ、揚げてしまった。スマソ>>ALL

>>68
ただ、それしか面的整備の手法がないのも事実（鬱
割り切って国に奪われた税金を地方に戻すという意味では意味がある。

>70
遅くなったがサンクス

なんか区画整理って、めちゃめちゃ判り難いよ

　区各区整理のはなし／体験的区画整理理論とその是正
区画整理対策全国連絡会議編／自治体研究社
ISBN：4-88037-132-7

まあ関わってる人は
「自治体研究社」で読まなくても
内容は分かると思う

けれども、「区画整理されるがわ」にとって
こーゆー本は貴重だと思う。

もちろん、おれは「区画整理する側」の人間だったので
この本（だけではなく自治体研究社の本すべてに）には
文句を言いたい部分が山ほどあるが、区画整理を”される”
ということがどういうことか？という意味では、
分かりやすい本だと思う。ページ数も少ないし（６２Ｐ）

>>74
ん、本の名前がちがうね
「区各区整理のはなし」＞＞「区画整理のはなし」

正直、移転先ってどの様に決めてるの？

異常に高い精算金が請求されることありますか、
例えば１点５０円位だと言われて契約したのに、
請求がきたら１点１０００円になってたよーな感じで、

質問すまそ

TVで区画整理で移転に応じてその時住民側から道路拡張するならいまやれば、と言ったのにその時は今後数十年ありえないと
役所ふが言ったのが最近になって道路拡張するんで出てけと、言われた話でてたよね。宇都宮だったかな。
地権者のおやじさん本当可哀想だったよ。　くされ役人は昔の同意事項は当時の担当者じゃないので知らないときた。
木っ端役人っていつもあんなに無責任なのかい？

区画整理が始まってから、終わるまでいったい何年かかるんだ。

>78
あんな糞TV見て同情してんなよ。
ﾊｽﾞｶｼｲ

afe

　都市公団の区画整理課だったらメチャクチャやってるよ。

　建物立てられないような、不良工事の宅地を脅迫で無理矢理換地に押しつけるのが仕事だそうだから。
　　　千葉・市原開発事務所　区画整理課
　　　　課　長・丹沢利夫
　　　　専門役・高橋美津夫
　　　　委　託・伊藤慎一
　お前ら、自分がやったこと忘れるなよな！

どこの区画整理課も、嘘だらけで仕事してるんだよ。

区画整理される側としたら、どこに相談すればいいのかな？
教えてクンすまそ。

施工する母体は組合？それとも公団？

あぼーん

　　　　　　　　∧∧　　ミ　＿　ドスッ
　　　　　　　 (　 　,,)┌─┴┴─┐
　　　　　　　/　　　つ.　 終　 了 │
　　　　　〜′　/´　└─┬┬─┘
　　　　　　∪ ∪　　　 　 ││　_ε３

なんで終わっちゃうの？

>85
組合です

いずれも街路を整理し、道路や公園など公共施設の用地を生み出すことが目的。
地権者が組合を作って行う方式と、自治体や公団が事業主体になる方式がある。
組合型の区画整理の場合、地権者が互いに権利を交換（換地）し、
併せて各自の持ち分を少しずつ減らす（減歩する）ことで、
公共用地や売却用の保留地を作る。
市街地再開発の場合は、再開発ビルを建て、高層化によって道路などの用地や
保留床を生み出す。いずれも国・自治体の補助金が出るが、主な事業費は
保留地や保留床の売却益で賄うのが一般的だ。

微妙な事業だな

hituyoiunashi

http://www.tbs.co.jp/uwasa/010401/genba.html
ttp://www6.ocn.ne.jp/~tante/kamishiki-kukakuseiri.htm
ttp://www.asahi-net.or.jp/~dv8t-isz/00kamishiki/main/kamishiki_main.html

>93
やっぱり、ﾔﾊﾞｲな区画整理。

>>93
これ見てびびった

うちも借家だったけど、区画整理＆再開発で
同じ土地にできたマンションに住んでます。
安い金額（無償じゃなけど）で購入しました。
新住人と５０倍ぐらい違うじゃないかな？

土地区画整理組合への融資金約８８００万円を横領したとして、千葉地検は６日、
業務上横領の疑いで、千葉県木更津市の須田勝勇前市長（７３）と長男で不動産業
「須田コンサルテェション」（今年２月に倒産）の浩之元社長（５０）を逮捕。
須田前市長の自宅や同社を家宅捜索した。
　被害総額は約２億５０００万円に上るとみられる。前市長は多額の債務を抱え、
今年に入り税金の滞納や暴力団関係者らとの金銭トラブルなどが相次ぎ表面化。
２月に辞職した。
　調べでは、須田前市長は理事長を務めていた「木更津市清見台第三土地区画整理組合」の
定期預金を無断で担保に入れ、数年前から木更津市農協から計約２億５０００万円の融資を受けた。
前市長らはこの金を横領し、須田コンサルテェションの運転資金などに流用した疑いが持たれている。
　同組合は近く前市長を告訴する。
　須田前市長は千葉県議を経て、１９９５年に初当選。約３０年前から手掛けていた
土地区画整理事業がバブル崩壊で行き詰まり、数十億円もの債務を抱えていたとされる。
　国税や市税数千万円の滞納のほか、借金返済が遅れて給与を千葉地裁から仮差し押さえ
されるなどし、２期目途中で辞職に追い込まれた。（産経新聞）

age

区画整理・再開発の破綻
底無しの実態を検証する　　‐破綻に直面する53事例一覧表付‐
ＮＰＯ法人　区画整理・再開発対策全国連絡会議　編
Ａ５判151ページ、定価（1400円+税）送料310円、2001年10月25日発行
第１部　区画整理・再開発の破綻
第２部　いま、押し寄せる破綻−その実態‐
　　　　　区画整理編
　　　　　再開発編
第３部　区画整理再開発の破綻と21世紀まちづくり運動
資　料　破綻に直面する区画整理・再開発一覧ほか

http://www.sokusin.or.jp/for02.html

区画整理の流れ
　http://www.kakuchi.co.jp/kukaku/nagare/index.html

いい加減に、区画整理なんて手法、中止しろよ。

市原市
佐是、
無職
岡野伸好
一人暮らしの女性の部屋に侵入し、強盗と乱暴を繰り返していたとして、
強盗、婦女暴行などの罪に問われた　市原市佐是、無職岡野伸好被告（２７）の
論告求刑公判が二十八日開かれた。検察側は「最もくつろげるはずの自宅で、
被害者を恐どん底に陥れ、甚大な屈辱感を味合わせた極めて悪質な犯行」
として懲役二十年を求刑した。
　論告などによると、岡野被告は一九九八年十一月十八日から九九年五月十三日ごろ
までの間、

一人暮らしの女性を狙い、
被害者十人の家に計十一回侵入。かぎのかかっていない玄関や窓から侵入し
「やくざに頼まれた探偵だ。お前は薬物をやっている疑いがあるから調べる」
などと脅し、手足を縛り目隠しをした上で乱暴。さらに現金や時計などを奪う
犯行を繰り返していたとされる。
　検察側は、「被害者が二十一歳から三十八歳までの独身女性であり、被害者の受けた恐怖、苦痛、無念さなど精神的打撃は察する
に余りある」とし、現金被害も計六十八万円、時計などが計約三十万円相当に上ることを指摘した。
　さらに、論告求刑の中で「一人で部屋にいると夜寝るときも電気とテレビをつけたままでないと不安で眠れない
。いつ犯人が襲ってくるか分からない恐怖を感じる」「犯人が近くで見ているのではないかと外にも出られない」「二度と社会に出て来ないで」などとする被害者側の悲痛な声を紹介した。
　弁護側は最
終弁論で、岡野被告の父親（元教師）が被害者に対して計二百万円の賠償をしたことを述べ、情状酌量を求めた

地価上昇率１１年ぶりの高水準　しかし首都圏中心
　今年第３・第４四半期（７〜９月）の全国の地価上昇率が、四半期としては１１年ぶりの
最高水準になっていたことが分かった。
　建設交通部（建交部）は３１日、９月末の時点で、全国の平均地価は６月末比３．３３％
上昇したと発表した。
　四半期別の上昇率では、９１年第２・第４四半期（４〜６月）の３．３９％以降最も高かった。
また、昨年１年間の上昇率（１．３２％）に比べると２倍以上高い。
　地域別には、ソウル江南区（カンナムク）が８．６１％で、全国最高値になっている。
このほか京畿道烏山市（キョンギド・オサンシ）８．４８％、華城市（ファソンシ）８．０４％、
ソウル松坡区（ソンパグ）７．９７％、京畿道高陽市徳陽区（コヤンシ・トクヤング）７．８８％、
仁川西区（インチョン・ソグ）７．８５％などだった。
　ソウル江南区は、マンションの再建築にともなう住宅価格の上昇と、
商業・業務用の不動産に対する賃貸需要が増え、地価が大幅に上昇したことが分かった。
烏山市は、セギョ宅地開発事業とクォルドン・スチョン土地区画整理事業、
駅周辺の開発事業の影響で地価が上昇した。
　都市別には、ソウル（５．４４％）と仁川（６．１７％）を含む首都圏が大幅に上がった。
しかし釜山（プサン）０．６７％、大邱（テグ）０．４２％、光州（クァンジュ）０．４４％、
大田（テジョン）０．６８％、蔚山（ウルサン）０．４２％など残りの広域市の地価上昇率は相対的に低かった。
　用途地域別には、首都圏を中心に住居地域（３．６５％）、商業地域（３．３５％）などの地価が高く上昇している。
農林用地（１．２３％）は相対的に上昇の幅が小さかった。
　建交部地価制度課の李ムンギ書記官は「低金利と相次いだ開発事業、住宅価格の上昇などが地価を上昇させた要因だ。
１０月以降、政府の住宅市場安定策で住宅価格がやや安定に転じただけに、地価も近く安定するだろう」との見方を示した。
（from 東亜日報）

>104
海外でもやってるのか

区画整理で得した話or損した話があったら教えて下さい。

ご存知ですか？
土地区画整理事業には大きなリスクが伴います。
組合や行政が面倒を避けるために十分な説明をしないだけです。
現在、日本中の色々なところで土地区画整理事業は頓挫しています。
その時、負担を迫られるのは各地権者です。
一般市民にまで税金の形で負担を求められることもあるみたいだけど。
続きは、
　http://www.ne.jp/asahi/green/earth/call.htm#top

うちの実家の近所同和地区じゃないばっかりに市街化調整地域ですよ。
調整区域。

土地を売ろうにも思うように売れず、
業を煮やした地主が勝手に農地を雑種地に変えたりするもんだから、
にっちもさっちもいかない土地になってしまいました。

残土捨て場か？車上ホームレスの住み家用地くらいしか用途がない。
区画整理事業も地元のドキュンじじいどもが潰してしまうし、行政にも愛想つかされた感じ。

同和地区はいいよね。
手厚い政策で失業率も低いし、うちの近所なんか若い者がみんな市街化区域に移ってますよ。
高速インターネットやケーブルテレビはおろか、コンビニも車に乗らないといけない。
うちより、郊外のほうが市街化しているのに・・・・
くそ〜

市街化調整区域は21世紀の同和地域ですよ。新同和地域が出来ていく〜（鬱だ）

役所がらみは危険

区画整理行政の非道
http://nkjapan.hp.infoseek.co.jp/

>>110

なんかすごく電波臭というかアカっぽい臭いが漂ってくるのですが？

区画整理監視age

保全age

（＾＾）

>>111
実際にはこれに近い感じもあるような

都市基盤整備公団に土地を横領されました
http://www4.plala.or.jp/noie/s_koudan/

（＾＾；

横領とかいってるし

なんかやな事業だな。

京都市内で実施されている地権者主体の土地区画整理事業が苦境に陥っている。
地価下落で造成地が売れず、バブル期に立てた事業計画が成り立たなくなったためだ。
組合は造成地を値引き販売しているが、不況で売却状況は思わしくなく、
事業計画を認可した市に財政支援を求めている。
だが、懐が苦しいのは市も同じ。解決策は容易に見いだせそうにない。
　▽売却済みは半分
　寒風が吹き付ける左京区の「岩倉長谷土地区画整理事業」の現場。
ぽつぽつと新築住宅が建つ造成地には、「優良宅地分譲中」と書かれた
カラフルなのぼりが風にあおられ、揺れていた。
　これまでに同事業で売却できた宅地用地は予定のおよそ半分の約１６億円分。
販売不振の原因は、バブル期の工事費高騰に伴う造成地価格の値上げと、
１９９２年以降の全国的な地価下落だ。
　地元地権者らでつくる組合が、事業計画を立案し、市が認可したのは、
バブル景気が登り調子だった８８年。当初計画では、総事業費約２９億円で
約１８ヘクタールの土地を区画整理し、道路や公園を新設する予定だった。

▽規模縮小も検討中
　ところが、工事・資材費の高騰を受け、９９年に総事業費を４２億円に変更。
造成地の平均販売価格も当初の坪４６万円から６７万円に値上げした。
８７年の事業対象地の最高地価は坪４８万円。値上げ後の価格は相場より約２０万円高いが、
関係者は整備による資産価値の上昇を信じ「販売不振は予想しなかった」と話す。
　だが、急激な地価下落で造成地売却は進まず、区画によっては採算割れ寸前の坪４５万円にまで
値引きした。それでも９０００平方メートル・約４０区画の造成地が売れ残っているという。
借入金を抱え、事業費を捻出（ねんしゅつ）できない組合は、未着工になっている第三工区の
事業規模の縮小を検討中だ。
　松尾善蔵副理事長(74)は「地価上昇を期待した組合にも責任はあるが、本来、道路整備などは市の仕事。
組合は、借入金の金利負担に耐えながら完成した道路の管理までしている。第三工区の事業引き継ぎなど、
市に援助を求めているが明確な回答はない」と表情を曇らせる。

▽損をしないはずが…
　組合主体の区画整理の手法は、新設する道路や公園用地と住宅向けなどの販売用地を
地権者がそれぞれ所有地から少しずつ出し合い、販売用地の売却収益を事業費に充てる。
地権者の所有地面積は減るが、整備に伴う資産価値の上昇で、地価が右肩上がりだった
１０年ほど前までは損をしない仕組みだった。
　市内で進められて完了した組合主体の区画整理事業は４１件。現在も施工中なのは６件で、
このうちバブル後に計画立案された２件は、事前に販売用地の購入者を確保するなどの手だてを講じ、
組合運営の安定化を図っている。岩倉長谷を含む２件が苦境にある。
　国土交通省の調べでは、２０００年度の時点で全国１０８３地区の組合主体の事業のうち、
収入不足が生じる恐れがあるのは１１２地区。うち３９地区は１０億円以上の収入不足が見込まれている。
それでも同省市街地整備課は「地価の値上がりを期待するのではなく、資金計画をしっかり立てれば
事業実施に問題はない」と強調する。
　▽京都市、具体策示せず
　また、京都市の区画整理課も「区画整理は１０年はかかる事業。急激な地価下落は予測できない」とし、
「現在、組合の運営状況を把握している最中」と繰り返すだけ。
　「事業を認可した市にも責任はあるはず。地域整備に貢献したわれわれだけ苦しむのはおかしい」
と主張する組合と、「無関心ではいられない」と言いながらも具体策を示せない市。
両者の協議が平行線をたどっている最中にも、組合の金利負担は膨らみ続けている。
(Kyoto Shimbun 2003.02.12 )

　静岡県浜松市の土地区画整理事業をめぐり、地元住民２人が北脇保之市長を相手取り、
同市西都土地区画整理組合の設立認可の取り消しを求めた住民訴訟で、静岡地裁（笹村将文裁判長）は
１４日、市の認可を違法とする判決を言い渡した。
　土地区画整理組合の設立には、法律で区域内の土地所有者と借地権者の３分の２以上の同意が必要と定めている。
判決は、事業内容の十分な説明をうけて同意した地権者が３分の２以上いたかどうか明らかでないとして、
市の認可は無効とした。
また、「同意書に署名押印すれば十分」とする市側の主張を、「事業計画の内容について
同意することの重要性を軽視している」などと退けた。
事業は９６年に始まった。国と市から約１０５億円の補助を受け、０８年の完成を目指して、
同市志都呂地区約７５万平方メートルの区画整理を進めている。(朝日新聞より)

デフレ下では、区画整理って無理があるのかな？

新横浜駅の裏と表
http://www.dokokyo.or.jp/kikanshibk/kikanshi0209/images/photo2_wide.jpg

新横浜の裏側の区画整理はポシャっちゃったね（ｗ

土地区画整理を白紙撤回
http://www.kanagawa-np.co.jp/news/nw02121721.html
◆新横浜駅南口周辺、権利者合意せず
　横浜市港北区のＪＲ新横浜駅南口周辺で、同市などが計画していた
土地区画整理事業が白紙撤回されることが十六日、分かった。権利
者間の合意が得られないためで「仕切り直しが望ましい」（市都市計画
局）と判断した。土地区画整理事業の撤回は横浜市では初のケースで、
他の政令指定都市でも例がないという。
　事業は一九九四年に都市計画、九七年に区画整理事業計画をそれ
ぞれ決定。二〇〇三年度を区画整理完了のめどとしていた。昨年度ま
でに投じられた予算は八億一千万円（うち国費一億三千六百万円）。
本年度も三千五百万円を予算化していた。
　市によると、長引く景気低迷で駅前地区への施設誘致などが困難視
されてきたことに加え、街の現況をどの程度残していくのかなどをめぐり
権利者の意見が大きく分裂。事業は停滞状態だった。
　市側は、これまでの経緯の反省を踏まえ、「事業推進派も反対派も街
づくりを真剣に考えている点では一致している。住民とともに一から計画
をつくり直す」として、都市計画も全面的に見直す方針。協議のための
テーブルを「住民融和の機会ともしていきたい」などとしている。
　白紙撤回にあたっての打診で、国側は「街づくりをどうやっていくのかを
めぐる議論の結果として生じた事態と思う。将来、全体合意を得ていくた
めならば自治体に判断を委ねたい」などと回答している。
　同事業は、対象面積三十七・一ヘクタールで居住人口は約千人（区画
整理権利者は五百十九人）。オフィスを中心とした街並みの新横浜駅北
口側とは違った新しいコンセプトの街づくりを目指した。
　新幹線高架沿いにオフィス街を設け、文化・アミューズメント施設などを
配置した駅前広場（六千平方メートル）から幅員二十五メートルの幹線道
路を延ばし、その両側に商店街などを誘致。外側に戸建て住宅や公園を
配するなど、居住人口五千五百人の街にするといった構想だった。

私個人としては、従前地で出来るだけ高い権利指数をだしてもらい、換地で評価指数の低い土地に換地してもらいたい。
要するに、宅地の面積を増やしたいの。
日当たりなんてどうでもいいわ。

私の実家が区画整理に引っかかってるのですが
１００坪の土地のうち、５０坪を無償で提供しなくてはいけないなどあんまりだと思います。
どう考えても、財産を一方的にむしり取られる行為だと思うんですが・・・。

知り合いの人が経営してる教室がバスの停留所作成予定地にもろかぶって潰されそうなんですけど
それも泣き寝入りなのか・・・？
その教室を大きくする事に人生費やして来たような人なのに、教室をりっぱにする事に財産費やして来たのに

・・・一番嫌なのは、その区画整理が「昔から住んでる年寄り」があらかた居なくなりそうな
１０年後に強制執行されそうな事だ。
お役所の奴ら、若者が多くなったら言いくるめてやろうと思ってるだろーー！！
私もまだ２０代だがむかついてるぞーー！！

＞デフレ下では、区画整理って無理があるのかな？

今のように土地価格が下落している状況では現行の区画整理という
手法がそもそも行き詰まるよなぁ。
土地権利所有者は換地前の土地面積より区画整理後の面積の方が
道路や公園なんかつくって面積が少なくなるわけだし、
その少なくなった分は、区画整理をして土地の価格が上昇した「価値」で
補いますよというのが区画整理法の前提なんだから。

>>128
区画整理って、強制執行出来たっけ？

東京２３区もいらないだろ！














え？そういうスレじゃないの？

１００坪が５０坪になっちゃうなんて、そりゃ酷すぎ！！
ゴネまくれ！！！
っていうか、換地５０坪で 従前地１００坪と同じ価値があるって、今時そんなのあるの？

公園の石碑は要らないので減歩を緩和してください。

文化財保護法で、事業者負担による埋蔵文化財の発掘調査が
義務付けられているけど、区画整理時にはどこが金銭の負担をするの？

>>127
高圧線下、短冊状の盲地なら減歩率マイナスになるのかなぁ？

一応相互リンク。
■土地区画整理業界人集まれ！■
http://money.2ch.net/test/read.cgi/build/1049377030/

あぼーん

都心回帰の時世、郊外の駅周辺とかの事業は、
あまりメリットないよな。

あぼーん

（＾＾）

　　 ∧＿∧
　　（　　＾＾ ）＜ ぬるぽ（＾＾）

「街なか再生土地区画整理事業」ってなに？

　千葉県木更津市の前市長須田勝勇被告（７４）が、市長在任中に理事長だった
土地区画整理組合の名義で借りた約２億４千万円を着服したとして長男の
不動産会社長浩之被告（５０）とともに業務上横領罪に問われた事件の判決公判が１日、
千葉地裁であった。
大谷吉史裁判官は、勝勇被告に懲役４年６カ月（求刑懲役７年）、
浩之被告に同３年（同５年）を言い渡した。
　判決によると、両被告は、９８年５月から０１年７月までの間、
同市清見台第３土地区画整理組合の定期預金を勝手に担保にして計２４回、
木更津市農協から２億４７２０万円の融資を受けて着服した。
金は自分たちの借金返済などに充てたという。
勝勇被告は、７４年に全国土地区画整理組合連合会理事長も務めた。
７５年に千葉県議に初当選して４期務め、９５年４月に市長に初当選。
多額の借金や税滞納が発覚し、２期目の途中の０２年２月に辞職した。(朝日新聞)

>143
全国土地区画整理組合連合会理事長だった人が、
晩年こうゆう事すると、なんか区画整理自体が、
なんか胡散臭い感じがするよ。

勝田方式を知っている方教えてください

あぼーん

区画整理というか、道路建設で立退き問題が発生しました
一応事業認可は今年度中なのですが、マンション買ってまだそんなに
たってないんだけど（;´Д｀）
こういう場合の交渉とかで詳しいサイトないですか？

>147
新しいマンションなのに移転？
もしかして中古？

>148
中古です。
購入当時の道路計画だとマンションは道路建設予定地ではなかったんです（＞＜）
横を通るとは聞いていたけどさあ、いつのまにかマンションを壊して
道路を造る計画になってました（;´Д｀）
ローン組んでまだそんなにたってないです。
あう、どうなるんだろう

あぼーん

それってラッキーじゃないの？

>151

ローン残+新しいマンションを購入金半額位だしてくれればいいけど
最近の情勢を考えてそこまできたいできないしねぇ
正直どうなるか不安ですだ

　　　 　∧＿∧
ﾋﾟｭ.ｰ　(　　＾＾ ） ＜これからも僕を応援して下さいね（＾＾）。
　　＝〔~∪￣￣〕
　　＝ ◎――◎ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山崎渉

防災街区整備事業ってゆーのも始まるね。

あぼーん

談合天国

新横浜の放置区域はﾋｻｰﾝやな。

当初の予定と違う、めちゃめちゃ高い精算金に注意。

滋賀県の大津市がＪＲ雄琴駅周辺で実施している宅地分譲が、行き詰まっている。
計画では、２００４年度が事業の最終年度のはずが、販売予定区画数の４割超が、
いまも売れ残ったまま。０２年度決算では、１億３０００万円余りの赤字となる見込みだ。
市は、期限を延ばし販売を続ける予定だが、「根本的な打開策はない」と頭を抱えている。

あぼーん

　__∧＿∧_
　|（　　＾＾ ）|　＜寝るぽ（＾＾）
　|＼⌒⌒⌒＼
　＼ |⌒⌒⌒~|　　　　　　　　　山崎渉
　　 ~￣￣￣￣

区画整理のおかげで1低から1中高に変更。
裏の空き地に地上14メートルのマンションが。（しかも東南方向に）
精算金は払わにゃならんし、環境は悪くなるしで最悪。
地獄です。
精算金を滞納するとどうなるのですか？

>162
国税滞納処分と同じだった気がする。

>>163
事業主体による違いは無し？

>>163
ﾚｽありがとう・・・
「ビフォーアフター」に応募してみる。

なんということでしょう！
○家に太陽の光が蘇ったのです！

くはー

（＾＾）

　　　　　　　 ,,,--─＝==─ヽ/へ
　　　　　　／iiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡|≡ヾ ヽ
　　　　　iiiiiiiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡≡|≡ミミヾ丶
　　　　iiiiiiiiiiiiiiiiiiii／￣￣￣￣￣￣＼ミiiiiiヽ
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　　　iiiiiiiiiiii／　　 　　　　　　　　　　　　 ＼iiヽ
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保留地売れねー

どうも区画整理をやるとかいう噂を聞いたので、計画中の自宅を
ＲＣ造３階建にケテーイしますた。

一銭も払わんしどかないぞ

>170
アフォな役所がとんでもなく高い値段付けるからね。
近隣の相場の二倍以上なんてゆーのが、ざらだからね。

　　　 (⌒V⌒)
　　　│ ＾ ＾ │＜これからも僕を応援して下さいね（＾＾）。
　　⊂|　　　　|つ
　　　（＿）（＿）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山崎パン

>171
まずは噂が本当かどうか、役所に調べに行くのが先では・・・

土地のタダ取りは許せない

区画整理で墓地の移動だって、
まじで勘弁してほしいよ。

いい加減に、区画整理なんて手法、中止しろよ。

ご存知ですか？
土地区画整理事業には大きなリスクが伴います。
組合や行政が面倒を避けるために十分な説明をしないだけです。
現在、日本中の色々なところで土地区画整理事業は頓挫しています。
その時、負担を迫られるのは各地権者です。
一般市民にまで税金の形で負担を求められることもあるみたいだけど。

ＪＲ折尾駅周辺整備　区画整理見直し　北九州市方針　無償提供に反発強く

　北九州市がＪＲ折尾駅（同市八幡西区）周辺の鉄道高架化に連動して道路整備などを行う
「折尾地区総合整備事業」で、区画整理を見直す方針を固め、
都市計画決定に向けた行政手続きを中断することが四日、分かった。
区画整理に伴って土地の無償提供（減歩）を強いられる地権者らの反発が根強いためで、
同市区画整理部は「住民と時間をかけて話し合いたい」としている。
　同市は、十一月には学識者や市議らで構成する都市計画審議会（都計審）に計画案を諮り、
十二月の都市計画決定を目指していた。だが、三日夜、事業担当者が地権者らのグループ
「区画整理権利者の会」メンバーと会い、「十一月の都計審にはかけない。（区画整理を）元に戻す」と
言明し、地権者側も協議を継続することに同意した。
　折尾駅周辺の整備計画は、ＪＲ鹿児島、筑豊両線の高架化を国土交通省が着工準備採択したことに伴い、
二〇〇一年度スタートした。総事業費は約八百三十億円。このうち、区画整理は、
同駅南側の約十七ヘクタールが対象で地権者、借地権者は約四百六十人に上る。
　地権者らが公共用地として無償提供する土地の割合（減歩率）は平均約１８・８％に及ぶため、
反対運動が起きた。六月には地権者グループが計画中止を求めて行政訴訟を起こす構えをみせ、
八月の公聴会では区画整理の白紙撤回を求める声も住民側から相次いだ。
　ただ、折尾駅はＪＲ九州の駅では四番目に乗降客が多く、駅前の車両混雑緩和を求める声も多い。
同部は「区画整理が最適という考えに変わりはないが、どれだけの規模ならばよいかなど、
議論していきたい」と話している。（西日本新聞より）

土地改良区の理事ら逮捕、理事選での贈収賄容疑　岩手
　
岩手県警捜査２課と北上、一関両署は１５日、同県北上市の和賀川土地改良区
（理事長・菊池勲県議会副議長）で０１年３月にあった理事選にからみ、
現金の授受があったとして、改良区総代ら４人を土地改良法違反（贈収賄）の疑いで逮捕した。
逮捕されたのは、贈賄側が、改良区総代の同県湯田町湯本、建設会社長千葉常夫容疑者（６２）、
改良区理事の同県金ケ崎町西根、農業小沢馨容疑者（６６）。
収賄側が、総代の同市北鬼柳、農業千田順容疑者（５０）、同県花巻市太田、
農業藤田●康容疑者（６６）。
　調べでは、千葉容疑者と小沢容疑者は、理事選での特定候補への投票と、
票の取りまとめを千田容疑者と、藤田容疑者に頼み、現金計１０数万円を渡した疑い。
　土地改良区は農地の区画整理や施設管理のために設けられ、選挙では改良区の総代６２人が、
１２人の理事候補から９人を選んだ。
●はしめすヘンに「谷」 (09/15 11:45朝日新聞)

立ち退き抗議で自殺相次ぐ
　北京、急速な開発背景
　【北京２６日共同】北京市東部の住宅街で２５日、中国人男性（３５）が
自宅の立ち退き補償額が安すぎると抗議の焼身自殺を図った。
重傷を負ったが一命はとりとめた。
　１５日にも市中心部の天安門前で安徽省から来た農民（４５）が
地元政府の立ち退き決定に抗議して自殺を図る事件が起きたばかり。
当局が経済発展を優先、強権的な手法による再開発を進めていることが背景にある。
　男性の家族によると、開発業者は立ち退き補償として１平方メートル当たり
２２００元（約３万円）を提示。男性は３５００元（約５万円）を要求したが拒否された。
業者の提示額では安すぎて新居も購入できないと市政府などに訴えたが相手にされず、
取り壊し作業が始まる２５日、やけになって火を付けた。
　北京市内ではマンション建設や北京五輪に向けた区画整理のため各所で取り壊しが進んでいる。
住民の居住権は確立されておらず、立ち退きを迫られた住民の街頭抗議行動が頻発している。
　自殺を図った現場を見物していた北京市民の１人は「強引な取り壊しを止めないと、
焼身自殺は今後も続発する。北京市だけでなく、全国で同様の開発が進んでいる」と話した。

あぼーん

近頃、区画整理の事業途中での中止がやけに多くないか？

いきづまりまくり

あぼーん

仮換地を買ったが、精算金は売主負担だったよ。
だから、いくら区画整理失敗してもリスクがない。
普通そうなのかな。

あぼーん

あげ

保全

再建築不可の家だったが、震災で区画整理の対象となり、地積は減ったが広い道に接道した敷地になって良かった。家は燃えてしまい、火災保険しか入らず保険は出なかったが。