【不動産】「既存不適格」マンション　築40年、進まぬ建て替え［13/05/23］

ソースは
http://mainichi.jp/opinion/news/20130523ddm003040101000c.html
http://mainichi.jp/opinion/news/20130523ddm003040101000c2.html
http://mainichi.jp/opinion/news/20130523ddm003040101000c3.html

老朽化した分譲マンションを今後どうするか。
東日本大震災を機に、関心が高まっている。築４０年超のマンションの中には、
建て替えを検討しても建設当時より厳しくなった規制に引っかかるため、同じ大きさに
戻せない「既存不適格」と呼ばれる物件もある。国土交通省は周辺環境への影響を理由に
規制緩和に慎重だが、次の災害に備え、早急な対策を求める声が上がっている。

◇耐震不安　住民、規制緩和を訴え
国交省の推計によると、全国の分譲マンションは約５９０万戸。
東京では人口の約４分の１、大阪や京都では２割弱が暮らす。このうち、大地震にも
耐えられるよう定められた現在の耐震基準（１９８１年）より前に建てられた物件は
約１０６万戸。約３２万戸ある築４０年超のマンションは１０年後に４倍になり、
老朽化が急激に進む。だが、これまでに建て替えが実現したのは約１８０件に過ぎない。

「建て替えるなら２割小さくするしかないのか」
東京都大田区のマンションで管理組合の理事長を務める片岡浩さん（７０）は
気が重くなった。ＪＲ大森駅から徒歩２分。
商業地域にあるマンションは１４階建て（延べ床面積６３６０平方メートル）で
９４戸が入る。７１年の完成で、築４２年。現在の耐震基準以前の建物だ。
東日本大震災では、共用部分のガラスが割れたり柱にひびが入ったりして、修繕に
４００万円かかった。次への備えに不安を感じていたころ、耐震診断を受け、
耐震性不足と判定された。

改修か建て替えか。住民同士で話し合いを重ねた。
改修でも費用は１戸当たり２００万〜４００万円かかりそうだった。
そのうえ、非常用エレベーターなどを設置することも難しい。コンクリートの中性化
など、建物の劣化自体は止められない点も気になった。

だが、建て替えを検討すると、今と同じ大きさでは建てられないことが分かった。
新都市計画法に基づき、建築当時６００％だった容積率が７３年に５００％に見直された
ためだ。こうした「既存不適格」のマンションを建て替える場合、現在の基準
に合わせなければならない。住民の一部が出ていくか、各戸の面積を約２割減らすしか
ない計算だ。

片岡さんは、敷地内に一定の公開空地を確保すれば容積率が緩和される
「総合設計制度」を知り、活用できないか考えた。
だが、開発業者に、容積率は５８０％にしかならないと言われた。
元の面積を確保できないのに１戸の負担が２５００万円と聞き、あきらめた。

既存不適格マンションが全国にどれだけあるか、正確には分からない。
だが、２００８年に国交省などが築３０年超のマンションを対象に行ったアンケートで、
建て替えの障害は何か尋ねたところ、「既存不適格で事業スキームが
組み立てられなかった」との回答が２割超と最も多かった。
「建て替えを進めるために必要なことは」との問いには「規制が緩和される仕組み」が
４割を占めた。
既存不適格が、建て替えを阻む壁として立ちはだかっている現状が浮かぶ。

-続きます-

-続きです-
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片岡さんは言う。「当時３０代だった入居者も７０代になる。今から出ていくより
住み続けたいと思う人が多い。せめて同じ大きさに建て直せる制度にしてほしい」。
マンションの今後は、まだ決まっていない。

◇「周囲に迷惑」　国、特例認めず
「過去の規制改革会議でも、このテーマはずっと（課題として）あった」
「地震がいつくるのか分からないという議論をしているのに話が進んでいない。
このままの状態で地震がきて、本当にいいと思っているのか」
今年３月に開かれた内閣府の規制改革会議の部会。複数の委員が声を上げた。
既存不適格を含めた老朽マンションの建て替えを促進する手段として、容積率の緩和が
議題になっていた。国交省の担当者は、総合設計制度のメニューを増やすことなどで
建て替えを支援してきたと説明したが、緩和が不十分だと考える委員は納得しなかった。

建て替えが実現した約１８０件は、容積率や敷地に余裕を持って建てられた
公団住宅などがほとんどだ。余っていた容積率を使って以前より大きく建て替え、
増えた部屋（余剰床）を新たに売ることができる。売却益を建設費に充てることで、
もともと住んでいた人たちの金銭的な負担は軽減された。

一方で、既存不適格ではなくても、容積率の限度いっぱいに建てられたマンションは、
建て替えても余剰床を作れない。重い費用負担が、建て替えが進まない要因の一つと
される。

こうした現状を、国交省も「一刻も早い対策が必要」と受け止めているが、
容積率緩和には慎重だ。余剰床を生み出す仕組みを特例で認めれば、日照などを巡って
周囲とトラブルになる懸念があるという。担当者は「周囲に迷惑をかける可能性が
あるものを支援するのはどうか」と説明。
「以前より小さく建て直す方法もある。その場合、出ていく人たちを支援するなど、
別の形で国がやれることはある」と話す。
これに対し、首都圏マンション管理士会理事の長尾英俊さんは「災害時に避難所として
使うなど、周囲にも有益な計画にすることを条件に、特例を認めてもいいのでは」と
提案する。

規制改革会議は６月上旬、部会での検討を受けて報告書を作成する。議論がまとまれば
政府の成長戦略に盛り込まれるが、まとまらないと今後の課題として積み残されることに
なる。

-以上です-
４０年近く暮らしたマンションを見上げる片岡さん
http://mainichi.jp/graph/2013/05/23/20130523ddm003040101000c/image/001.jpg

＞「建て替えを進めるために必要なことは」との問いには「規制が緩和される仕組み」が４割を占めた。

規制緩和も結構だが・・・
とりあえず建築基準法を廃棄しとかないか？
あれは天下の悪法だと思うのだが

>>3
もう少しkwsk

>>1
若々しい７０歳だね。それに４０年たったにしては綺麗なマンション。

>>5
確かにちゃんと管理されていそう

マンションの耐用年数のほうが、人間の寿命よりも短いから、ついのすみか
にはならない。一戸建てよりマシだけど

600%が580%なら充分やん。
どうせお前んちだって一部屋納戸になってたりするんだろ。

さっさと緩和して建設ラッシュやで

マンションは問題が多いみたいだから、一戸建てを購入した。
震災で被災した階もあれば、問題の無い階がほとんどだったにも関わらず、等しく修繕費を請求されるしね
自分のところは、まだ大丈夫とはいえ、連帯責任になるのがマンション。

賃貸が一番お得ですよ

建て替えOKとしても、全戸２５００万円も出すなんて可能なのか？
分譲マンションの建て替えって絶対話がまとまらないと思うんだけど

ほぼ不可能
だから以前よりも面積を広くして、広げた分を他に販売して建て替え費用を捻出するんだよ

>>12
すごいもめるらしいね
それぞれ台所事情はちがうわけやし
建て替えの話がでてだいたい10ねんぐらいかかるらしいな

>>5
外壁塗りなおせば築何年でも新築同様に見えるやん。

持ちマンションはヤバイよな。資産価値はどんどんゼロにｗ
年老いて老後の頃に大規模修繕か立替で退職金パァ
賃貸で逃げるのが吉

>>7
戸建もいい材料使えばもつけど高すぎてだめだね。
シロアリとかにやられなければ柱の劣化は1cm程度の
浸蝕で止まるし。
今みたいに3cmの柱とかじゃ1cm四方分しか残らないから
どうしようもないけど。

＞ 当時３０代だった入居者も７０代になる。今から出ていくより住み続けたいと思う人が多い。

この考えが当然だとすると、コンパクトシティは無理なのかな。
少子高齢化が進むのに、今までのところに住んだまま、インフラを維持できるとは思えないが。

こういうのを聞くと分譲マンションっていう選択肢は無くなってくるなぁ。
見ず知らずの人と運命共同体になるわけだし、話がまとまるわけがないよな。
やはり賃貸か一戸建てが良いのか。

もう人口も減ることだし
マンション禁止で！

なんで分譲マンションを買うんだろ
最低限の知能があれば戸建てか賃貸かの選択しかないとわかるだろ普通

大森駅から徒歩2分ならコンパクトにして戸数増やせば売れるだろ

分譲マンションを買うとか
もうアホとしか。

これからこんな話ばっかしになって
壊す金すら捻出出来ない
廃墟が増えるぞ。

>>11
賃貸は貧乏人の住むところ。
治安が悪く、窃盗が多く、公立の偏差値も低い
実家が賃貸とか市営住宅だと、婚約破棄されるぞ。

>>16
こんな既存不適格マンションだって
裕に1000万円以上の値は付くんだぜ

年取ったら子供も出て行ってることだし20％面積減ったっていいんじゃねーかと思う。
コストと住民の意思統一に難があるからマンションは難しいよな・

震災で壊れた時もモメてるよね。
修理だけで済ませたいグループ、建て替えたいグループ。
裁判沙汰になってるもん。

建物が古くても長屋は耐震性が高いと聞いたことがあるな
さすがに最新の建築方法のほうが耐震性が高いと思うけど

>>24
それは偏見ってもんだ
月3万の賃貸があれば月100万超える賃貸もある
10億以上する戸建もあれば500万で建つ戸建もある
昔と違って今は車と同じで賃貸か戸建かはその人の生活スタイルによる部分が大きい

>容積率緩和には慎重だ。余剰床を生み出す仕組みを特例で認めれば、日照などを巡って
>周囲とトラブルになる懸念があるという。担当者は「周囲に迷惑をかける可能性が
>あるものを支援するのはどうか」と説明。

既存不適格の場合、立て替えても立て替えなくても周囲の日照は同じ

老朽化で倒壊するほうが周囲とトラブルになるってのに、この担当役人が馬鹿なだけじゃないか

戸建も人口が減っていけば、隣近所は空き家になり、インフラを維持できなくなる
リスクは同じではないのかな。

東京の戸建なら五千万出してもまともなところじゃ三階建てのミニ戸しか買えないし
賃貸アパートなら民度が低いしローンを組めない低所得の人が住む可能性が高いでしょ
低所得ほど子供の学力が低いのはさんざん発表されてるし

>>21
金持ってて一括で買うなら分かるが借金して分譲買う奴頭悪すぎる

どんなに譲歩しても分譲向けマンションの貸借だわな

>>32
下手な分譲より賃貸のがマシ

【防災/建築】耐震診断拒否に百万円以下の罰金--国交省、耐震改修促進法改正案を国会提出へ [02/22]
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1361528745/
国土交通省が今国会に提出する耐震改修促進法改正案の全容が２２日、明らかになった。
耐震基準が強化された１９８１年以前に建てられた病院やデパートといった大型施設に
耐震診断を義務付け、診断拒否や結果を虚偽報告した所有者には１００万円以下の罰金を
科す。建物が耐震基準に適合していることを示すマークも新設。首都直下地震や南海
トラフ地震に備え、耐震化の促進を図る。

耐震診断を義務付けるのは、不特定多数の人が利用する施設のほか、学校や幼稚園、
老人ホームといった災害時に１人で避難するのが困難な児童や高齢者が使う建物のうち、
大規模なもの。

【不動産】耐震義務化の結果公表で深まるビルオーナーの憂鬱 (DIAMONDonline)［13/02/28］
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1362033311/
ちなみに現在、対象となっている建築物のうち、旧耐震基準下で建てられたものは
全国に9644棟あり、耐震診断を実施済みのものはいまだ約6割だ。
また、診断済みの建物の76％は「耐震性なし」と判断されており、今後、法案が
国会を通過すれば相当数の建築物が対応を迫られることになる。

一方で、費用面の手当ては厚くなる。
耐震診断の国費助成は、従来の3分の1から2分の1に、耐震改修についても従来の
11.5％から3分の1に引き上げられる方針だ。

とはいえ、今回の改正案にビルオーナーたちは戦々恐々としている。
というのも、耐震診断の結果が公表されるからだ。
既に東京都では、東日本大震災後の2011年4月に、耐震診断が義務化されている。
大震災発生時の緊急輸送道路を確保するため、都が定めた緊急輸送道路沿いにある
旧耐震基準で建設されたビルのうち、道路の幅員の2分の1を超える高さの建物に
ついては、診断を受けなければならない。

診断費用は全額助成され、改修費用にも一部助成金が付く。
しかし、結果は公表されないため、診断を受けなかったり、改修に応じなかったり
するオーナーも少なくない。
「カネを惜しむオーナーが多いほか、マンションの場合は積立金不足を理由に
住民が診断を受けることに反対する」（業界関係者）ケースが多いからだ。
そうした逃げ得を許さないため、国土交通省の改正案では、対応しないビルに関し、
名前をホームページで公表するとしている。
「これでテナントが逃げたり客足が落ちるなど影響が出れば、ビルオーナーが物件を
手放し、再開発が進むかもしれない」。不動産業界関係者は口々にこう話す。


【住宅/行政】古い戸建て住宅のリフォーム経費を補助(※売却や賃貸への切り替え前提)--国交省、ニュータウン再生を支援へ [02/23]
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1361630234/

これから人口減って空家がどんどん増えるんだから、
そんな問題だらけのマンションなんて建て替えなんかさせずに潰せよ。

建て替えたって、また３０年後４０年後に問題を先送りするだけだろ。

こんなに問題だらけのマンションなんて買うやつなんて、今の世代までだよ。
マンションのダメさが喧伝されて買うやついなくなる。
無人マンション大量に残って治安が悪くなる。
解体費用も誰が出すって問題が大量に発生する。
先送りすれば先送りするだけ社会の負担が増えるぞ。

つーことで、マンション建て替えはさせんな。
今のうちにどんどん潰せ。

>>1
>住民の一部が出ていくか、各戸の面積を約２割減らすしか
>ない計算だ。

空き室が出ても新規入居件数を八割に抑えることを条件に、当時の建ぺい率での建て替えを容認すればいい。
さらに3〜40年後に建て替えるときには、現在の建ぺい率で建て替えることが出来るようになる。一周遅れだけどな。

建ぺい率の緩和は容易に変更しはじめると歯止めが聞かないからな。

brillia 多摩ニュータウンなんか、建ぺい率に余裕ありありで旧住人は無償で建て替える事ができる条件だったのに反対運動とかあったんだよな。
普通のマンションなんか、現実的には建て替えは不可能だよ。

戸建なら、古屋を解体すれば土地は新品で売れるんだけどね。

>>30
>既存不適格の場合、立て替えても立て替えなくても周囲の日照は同じ
通常は容積率の他に建蔽率等も厳しくなっていくから、容積率が緩和されて元の数値に戻ったとしても、
建蔽率等の他の要件が緩和されなかったら、建物は高い方向に伸びていくしかないわけだが