【不動産】最高裁で「有効」判決確定も、消えゆく賃貸住宅の更新料 (DIAMONDonline)［11/07/21］

ソースは
http://diamond.jp/articles/-/13215

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賃貸住宅の契約更新時に支払う「更新料」を定めた契約は有効か無効かが争われた訴訟で、
最高裁は「高額すぎるなど特別な事情がない限り有効」との判断を示した。
その上で、更新料の返還を求めた借り手の請求を棄却した。

今回の訴訟では京都府や滋賀県の3人の賃借人が提訴し、高裁判決では「無効」2件、
「有効」1件と判断が割れていたが、今回の最高裁判決で「更新料は有効」との司法判断が
確定した。

判決前の最大の注目点は、仮に最高裁で無効と判断が出た場合、
「消費者金融の過払い金問題のように、過去の支払った更新料の返還請求が殺到するのか」
「もしオーナーが変わっていた場合、返還義務は前のオーナーにあるのか、現在のオーナーに
あるのか」という点。
しかし、判決が有効と出たためそうした懸念は解消された。

一方、有効と判断されたことで貸し主による便乗値上げの可能性を指摘する声が出てきた。
判決が出た後の会見で、借り主側の弁護士は「更新料を増額したり、新たに更新料の支払いを
求める貸主が増える恐れがある」と訴えた。

だが、住宅コンサルタントの長嶋修・さくら事務所代表は、
「ごく一部の人気物件を例外として、賃貸住宅市場は便乗値上げができる環境ではない。
逆に更新料は廃止される方向にあるし、大半の大家もいずれは廃止されると覚悟している」
と、その心配は杞憂であると指摘する。

2008年の住宅土地統計調査では、全国の賃貸住宅空室率は過去最高の18.7％。
つまり5部屋に1部屋が空室の状態。その後も供給は増えるばかりで家賃も下落傾向が止まらない。
「たとえば供給過多な福岡エリアなどは、新築ワンルームの家賃が月額5万円、
それが3〜4年も経つと月額2万円台に下がる物件が目立つ」（長嶋代表）ほど。
つまり、賃貸住宅市場は「買い手市場」で、ごく一部の人気物件を除けば更新料を
増額できるような状態ではない。
不動産投資信託（Ｊ−ＲＩＥＴ）も、「開示情報を見ると、更新料を徴収していない物件が多い」
（巻島一郎・不動産証券化協会専務理事）。

むしろ、更新を機に賃料を下げたり、フリーレント（家賃無料）期間を設けて居住を継続して
もらったりするケースがあるほどだという。
「札幌では６カ月フリーレントという物件も出てきている」（長嶋代表）。

-続きます-

-続きです-
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更新料のみならず、「礼金や敷金も不透明」という批判が高まっていたが、
こうした貸し手が優位な時代に作られた慣習も変わりつつある。
たとえば、日本賃貸住宅管理協会は昨年から会員企業へ「めやす賃料」の表示を呼びかけている。
これは、更新料、礼金、敷金などのコストを勘案した実際の月額賃料。
不動産ポータルサイト最大手の「ホームズ」も、めやす賃料の掲載を開始した。

自身もサラリーマン大家で不動産投資ブログ主催のＪＡＣＫ氏は
「投資物件の利回り計算をする際は更新料や礼金を含まないのが常識。
投資する際も、それらがゼロになっても耐えられるよう収支計算する。
販売業者が提示した更新料や礼金を前提にした収入を鵜呑みにした投資家には、
それらが入らず経営難に陥っているケースも少なくない」と現状を披露する。

更新料は有効との判決は出たものの、不動産業界、貸し主ともに、更新料は消える方向で
態勢を整えつつある。
（「週刊ダイヤモンド」編集部）

-以上です-
関連スレは
【不動産】 最高裁，更新料契約を有効と判断 [11/07/15]
http://toki.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1310705633/l50

世界中の船乗りが大海原をわたって探し求めた更新料

首都圏でも横浜や千葉では人口減少寸前まで来て、賃貸需要が激減してるのに
のんきに更新料なんて請求してたら入居者が来ないよ
特段セールスポイントのない物件は更新料ゼロは当然

うちは更新料ありません！

ザ・朝三暮四ｗ

でもさ、更新料が問題なのって一番は大阪や京都の関西中心部で、まだまだ貸し手市場だし。二極化するって事じゃない？
例に出ている福岡とか北海道とかは今後の有力な産業がないから、大都市だけど人口減少社会を考えると人口が急速に減る可能性が高いからね。
関西中心部はそこに比べると、人口減少がもっとゆるやかか、そうした地方で成り立たなくなった人々の受け皿になるから減らないんじゃないかな。

サービス業だってことを理解してないんだよな。何とか工作して金取ろうとばかりする。
だから業界全体が衰退して行く。まだ高度成長時代のやり方でいけると思ってるのかね。

2年更新で1月分ならいいけど、1年で2月分が有効というのはねぇ。

サラ金みたいに違法で払い戻しなんてなったら武富士状態続出だったろうな。
議員とか不動産持ってるだろうから、そんなことしないんだろうけど。

>>6
え、福岡の人口が京都を抜いたのに、福岡はそんなにダメなのか？
あと更新料が必要なのは京都だけ。大阪はそんなものはほとんどない。
もっとも京都でも家主が強気に出られるのは中心部だけで、
南区や山科区、伏見区は空き家だらけ。

寧ろ、更新料ありなら賃貸契約を結ばなきゃ良いだけでは？
契約を結んでおいて、あとで「無効だ」というのはどうかと思うんだけど…。

京都は全てにおいてぼったくり

更新料とか取る割りに対応の悪い物件多いよな。

>>11
選択肢があればな。
衣食住は無くてはならないんだから、足元を見るような商売は規制するべきだろ。
雑貨なんかと同列に考えるのは良くない。

>>7
俺も露骨に「貸してやる」みたいな態度とられた
今は家買ったからあの連中と縁が切れてせいせいしたけど

福岡は保証協会利用が多くてわらう。
滞納してこわいお兄ちゃんが家を訪ねるだけで支払うなら
最初から滞納なんかしなきゃいいのに。

この判決ってのは裁判官や裁判員の親族は賃貸物件所有してたりすんだろうな
そういう見方もできるわな

法律や情報を知っているプロ同士なら
いろんな特約や手数料なんかを設定して契約してもいいけど
ろくな知識もない一般人にそれをやるのはだめだと思うんだね
金融商品と同じで、説明すればいいというもんじゃないだろ
金融庁みたいな組織があれば、業者は好き勝手できないと思うんだが

消えれ
消えれ

九州は､滞納のまま夜逃げするパターンが多いらしい。
そのため保証会社加入を必須にしたり､保証人を複数要求する物件が多い。

つうか何で前払いが慣習になってるんだか。

この判決は貧乏店子ざまぁｗｗｗ

だけど、更新料なんて不動産屋が勝手に決めてとってるだけだから
正直なくても良い。

人気物件でもなければ
今は更新料払ってもらいますって言うとそれじゃ引っ越しますだからね
もうなくなっていいよ

最高裁の真意を汲み取れよ
更新料つうのはただの更新料じゃない複合的なものだってことだから
一括で支払わなきゃならん根拠も消えたんだよ
支払いが大変なら書面送って毎月分割で振り込んでやればＯＫ
振込み手数料は損するがなｗ

>>6
関西中心部が貸し手市場とか何言ってんだ
事業用も居住用もガラガラだぞ

借り手側から見てどこの不動産会社が優良？

>>26
テレビなんかで有名な不動産屋は避けた方が良い
賃貸系の大手は専門知識全く無い様な営業に仕事させてるし、
研修期間みたいなうちのトラブルが兎に角多くて揉めてもすぐ居なくなる

免許番号にある更新数が大きくてそこそこ数抱えてる地元の業者ならまだマシ
根付いてるとこは逃げも隠れも出来ないからおかしな事するとどうなるか分かるでしょ

借りてやるんだから、大家が礼金払えよ。

更新料なんざ請求したら　引越ししますでオワリだろ
せいぜい印紙代だけだな

それよりも保証人制度をやめてくれよ。

1年に2か月分を前払いするのが有効なんだな。
なんで？

>>29
契約次第

>>30
ナシナシあるだろ
周りの住人の質酷かったりするけどな

早く家を買う事だな

家はこれからどんどん価値が下がっていく。
買ったら不動産屋と銀行が得するだけ。
借金（住宅ローン）前提がなってる時点で終わってる。
以前より、派遣社員が増えて収入の2極化が進んでるし、収入と定住できる場所が不安定な人がどんどん増えてるから
住宅ローンの需要は細る一方だろうな。

ホントに家の価値は下がるかな？
需要が無ければ家の数も減って、
結局は価格的には変わらなかったりして。

礼金や仲介手数料は、要はワイロだろ？

>>17
へー民事訴訟にも裁判員っているんだー(棒)

>>25
>>6が描いているのは、京都の実情じゃない？
京都は、「学生大杉」＆「土地が狭いという神話」＆「厳しい建築規制」のおかげで、
「低スペック・高家賃」の１Ｋレベルの賃貸アパートが今でも大手を振っていて、
賃貸人は、まだまだ高圧的で左団扇だからねえ。
今でも、学生相手なら足許を見て徹底的にボッタくれると思っているし、
実際学生（の親）は払ってくれる。学生は、町にとって良い鴨として扱われている。

大阪は、状況が全く違う。大阪は、そもそも町を挙げて学生が大嫌いで、
阪大すらはるか郊外に追放したくらいで、マンション大家も既存賃借人も、
とにかく学生が住むこと自体を毛嫌いする。せめて単身サラリーマンに住んでくれと言う。
結果、劣悪物件は、いわゆる文化住宅レベルを除けば意外に少なく、
家族向けマンションばかりになるが、この需要が少ない。

>>7
ばーか、サブプライム問題がどうして起きたかしらんのか？
基本的に賃貸借りれればそれにこしたことはないよ
海外じゃ市内にすみたけりゃ家ごと買うしかない、そういう悲惨な状態がある

>>34
逆だろ、インフレが起きる可能性が高いので
家は中古でいいなら買っといてもよいだろ

結論
市場に容喙すべからず

>>24
>一括で支払わなきゃならん根拠も消えたんだよ
一括で払うかどうかは契約自由の原則で当事者が決めることであって、最高裁は一括払いの根拠を否定してないよ

貸す側も借りる側もそれなりな知識持ってれば揉めないで済むだけの事
今のご時世貸す側が欲深い事言ってるなら他行けば良いだけの話

>>43
ほんとそう思う。
今回最高裁まで訴えた奴らって、売名目的の法律屋に踊らされただけの、
おバカちゃんだよね。。。あれだけ争ったのに、裁判所にバッサリ言われた末に
高額な弁護士料の支払が待ってるとは。合掌。

>>44
チンクルさん巣にお帰りなさい

チンクル？

チンクル？

更新料で不満なのは、契約するまで(した後も?)幾らなのか解らない場合。
最初から、契約条件に入っていれば比較検討できるからいいけど、契約する時に言われると騙されたような気がする。

それと、どこかの保険の契約書が後出しで付いて来るのも嫌だな。

>>48
どんな案内受けてるんよｗ
契約前に資料等に提示無い物は蹴れば良い
納得できない段階で契約する事自体そもそも間違いの始まり

おかしな後出しするとこは都道府県の住宅課なんかが苦情受け付けてるしそこに知らせると良い

>>49
敷金と礼金しか書かれていなくて、後で大家に言われた。
更新料一ヶ月/二年だったから、まあいいやと思ったけど騙された感じはするなあ。

保険は、不動産屋が契約時に出してきた所がある。
当然、その不動産屋はそれ以降使わなくなったけどね。

次は、住宅課も検討してみるよ。

まあいいやってんならｇｄｇｄ言うなよ

自分もそうだった、契約するって言ってから
更新料・保険・鍵交換代・畳交換代って後から後から出てきた
初めての賃貸契約だったからボッタくる気まんまんだったんだろうな

事前の説明はなにもなくて、契約段階になって、契約書に更新料が書かれていたりする所があるよね。
契約するって言っちゃったから今更断れないよなとか思うし。

知らされてる条件と違うなら契約しない
これでいいのだ

>>53
>契約するって言っちゃったから今更断れないよなとか思うし。

いや、全然断れるって・・・ w
どんだけ小心者なんだよ。

俺の時も後出しシャンケン的に色々出てきて、
保険代は妥協できても、その他は納得できなかったから
さっさと店出てきた。で、結局は他の不動産屋で決めた。

後々裁判とかするエネルギーに比べたら超ハードル低いと思うが。

後出しを断れない様な人が弁護屋に担がれるんだよｗ

そもそも契約ってもんなんだと思ってるんだ
締結後から反故にしようなんて支那人程度だぞ

更新料が家賃の一部の訳ないし、月々の家賃が安くなる！そんな訳ないだろが。
情弱な店子からどれだけ搾り取れるか、ただそれだけ。
例えば、被告の長栄のスマイルパックシステム。
・エアコンクリーニング
・盗聴器の検査
・ヒノキの香りでリフレッシュ
締めて、50,000円。おい。
礼金・更新料・敷引はもちろんのこと、スキあらばカネを騙し取ろうと
悪徳業者は手ぐすね引いて待ち構えている。

更新料無効に判決変更

http://www.youtube.com/watch?v=01nxGXLEs2A

親父の代から数十年に渡って契約し続けて来た犬ｈｋを解約した
凄く晴れ晴れしい気持ちになった。
毎回貯金通帳から引き落としされてたので、引き落とされた月は
通帳を見ては頭をうな垂れていた。
トータルすると２００万くらい犬ｈｋに支払ってたと思う。
契約せずに貯金でもしてたら高級車の１台や２台買えてたと思うと
本当に情けない事をしてたなと。反省しております。
地デジ化になってＴＶが映らなくなって、解約のキッカケが出来
本当に良かったです。総務省には感謝しています。

この裁判官狂うとんとちゃうか。
更新料が高すぎでなければ合法じゃと？
高い安いが問題ちゃうやろが。
更新料制度そのものの善し悪しが争点とちゃうんかい。
この裁判官、自分も大家業やっとんとちゃうかと邪推しとうなるで。

賃貸業界は昭和の時代で商売をやってるからな
連帯保証人なんて制度を平然と使ってるのもこの業界ぐらいなもんだし

＞札幌では６カ月フリーレントという物件も出てきている
札幌だからな。東京じゃありえん

親会社の建設業界がてきとーに建てた物件を言われるがままに、
販売する子会社の不動産屋。
その不動産屋は基本的に前時代的な売り方しかしらないし。

東京ルールで礼金・更新料は禁止されています。

更新料が有効となった現状でも、今後は更新料を請求しづらいとする不動産会社が５割弱あることがわかりました。

>福岡エリアなどは、新築ワンルームの家賃が月額5万円、
>それが3〜4年も経つと月額2万円台に下がる

２万ｗ　すげえ物価ｗ

>>60
裁判官が、世間の常識から逸脱した判決をすることは、よくあることらしい。サラ金のグレーゾーン金利を、もう少し早く違法認定してくれてたら？とか、思うしなあ。

>>64
されてねーよ

>>66
福岡はワンルームが腐るほどある

福岡って２万で築四年のワンルーム借りれるん？

よほどの外れじゃないと無理だろ。

更新料の制度は
全国で6都道府県しか実施されていない

これ豆な

書類に署名押印までさせられて更新料払わされた。今までこんな事無かったのに

>>73
拒否できたのに・・・

>>74
拒否して「法定更新になっても更新料合法」ってのが今回争った裁判の結果だぞ。
支払額については何も変わらん。単に険悪ムードの中住み続けることになるだけ。

法定更新に更新料はない。

更新料もそうだが礼金をなんとかしろよ。

この最高裁判事、完全に「アホ」か「キチガイ」です。
「キチガイに刃物」同様「キチガイに法律」を握らせると碌な事は有りません。
百歩譲って、「弱者の味方をしないまでも」少なくとも「両者に公正な」判断を出すべきで、
この判事は、不動産業界から余程多額の賄賂を貰っているのでしょう。

>>78
個人的な感想だと、ぎりぎり妥当な判断だと思うよ
現在の経済情勢下で過払い金問題のようなことが起こることを考えればね
そのために"高額の"という曖昧な但し書きが付いているのだと思う

古田佑紀（ふるたゆうき）、こいつ！また、とんでもないことやらかした！
東京でも不当請求（礼金・更新料・敷引・クリーニング等）は断固拒否です。
古田佑紀、白バイ事件のでっち上げ誤判で有名になった。

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　　　　　　　　_」　　 l　　　'　　　ノｴｪｪｴ>　!
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　　　　　／/　　｀`ヽ､ ＼　　　　　　　　 /､　　「一生懸命努力して何億円もかけて建てたものをなんぼで貸そうと自由」
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　　/ 　　 ＼　　｀丶､　　　　~ﾞ'''''''''ー‐'´ ,.ｲ-

<全国賃貸住宅経営協会　長田修（長栄）京都中央支部長>
「家主はその借金とリスクを全部背中にしょっています。
契約して全て終わった後でね。 それは高いで金（更新料）返せ、っていうのは…
なんで弁護士が横からごちゃごちゃ言う筋合いじゃないと。
一生懸命努力して何億円もかけて建てたものをなんぼで貸そうと自由でしょ」
http://www.imagebam.com/image/dc9c53129125066

「嫌なら　初めから借りるな　契約するな！
約束は守れ！守れないやつはただの嘘つきだ
後になってごちゃごちゃ言う方がおかしい 」

香辛料あげ

12部屋程度のアパートを建築する必要がわからないけど
新築で家賃5万で、数年で2万って田舎で土地代が〜とはいえ
元取れなる自信がないな・・・。

中古マンションとかの価格めっちゃ安い
賃貸家賃10年分にもならない

マンションは維持管理に金がかかるからなぁ
買う位なら借りた方が気が楽だ。

家賃の不足分を更新料名目でってのは流石に笑えたわw
最高裁侮り難しwww

「更新料は,賃料の一部で、月額賃料を低く抑える効果がある。」
盗人にも三分の理：泥棒が盗みをするのにも、それなりの言い分がある。どんなことにでも、もっともらしい理屈はつけられるということ。

10年後も不動産は資産なのだろうか？

>>57
それ管理やってる仲介業者が毟ってるだけだしｗ

まあ貸し手もリーガルリスク回避を考えて商売しないとな。

大手の仲介屋が癌
貸す側も借りる側も頭悪い奴しか利用しない

不動産屋使うなら居住予定地域の駅前の小ぢんまりとした地域密着的な店の方がいいのかなやっぱ・・・・・・