【不動産】中古マンション市況活性化―「新築」値崩れ、薄れる魅力[08/10/03]

　新築マンションの発売低迷と対照的に中古マンションの市況が活性化している。不動産
調査会社の東京カンテイの調査によると、２００８年６〜８月の発売件数は５万９４６０件で、
前年同期比１６％増となった。

　３カ月ごとの件数をみると、前年同期を上回るのは３期連続。新築マンション価格の高騰
に手が出なくなっている購買層が、割安な中古物件に流れているとみられる。ただ、今後は
郊外部などで新築マンションの値引き販売がさらに激しさを増す見通しで、購買層の手の出
る価格に落ち着くとみられる。中古マンション市場の活況がどこまで続くかは不透明だ。

　中古マンションの発売件数を３カ月ごとにみると、０７年９月〜１１月は前年比０．６５％減と
わずかに落ち込んだが、０７年１２月〜０８年１月は同１９％増、０８年３〜５月は同４５％増、
６〜８月は同１６％増と、いずれも前年を上回った。

　この数字は、新築マンションの発売の落ち込みと対照的。不動産経済研究所の調べによ
ると、新築マンションの今年上期の首都圏の発売件数は前年比２３．８％減で、平均契約率
も６３．９％と、１９９２年以来の６０％台をつけ低迷。年収の４〜５倍が最適な購入価格とい
われる中、都心のマンションは８倍にまで高騰しているため買い手がつかず、業者も供給
ペースを絞っているのが原因とみられる。

　そんな中、中古物件の安さは消費者にとって魅力的だ。「郊外に行くほど安くなり、場合に
よっては半額になっているケースもある」と語るのは、東京カンテイの中山登志朗上席主任
研究員。みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「中古の最大の魅力は価格の
安さ」と指摘する。

　ただ、中古マンションの価格は、新築マンションに引っ張られて上昇。今年８月の首都圏
中古マンションの価格は３０８２万円で、前年同月比３．１％増となった。立地がいい都心で
は、中古マンションも新築並みに高くなっており、「価格の安さという魅力が薄れている」（石
沢氏）。新築マンションは、今後１〜２年の価格調整を経て需要が反転するとみられ、中古
市場の活況も長くは続かない見通しだ。

【予報図】「住宅履歴制度」で広がる市場

　日本の中古住宅の流通は、欧米に比べて遅れている。国土交通省の推計では、住宅流
通市場における中古住宅のシェアは約１割、十数万戸程度とみられる。一方、英国では９割、
米国では８割に上るという。

　日本で流通が進まない理由について、住宅業者は「日本人は他人がつけた汚れは許せな
い」と指摘。また、「どんな不具合や修理があったか、住宅の履歴がよくみえない」「適正価格
が不透明」といった消費者の不安感もあるとみられる。

　しかし、国交省は今後、少子高齢化が進み、人口減が予測されることから、新規に住宅を
造り続けるビジネスモデルは崩れるとみており、中古住宅の流通市場整備を急ぐ考え。

　中古住宅の取引シェアを２００３年度の１３％から１５年度には２３％に増やす目標で、リフォ
ームや修繕履歴を記録する住宅履歴情報制度の整備を検討しているほか、すでに各地の
取引価格を確認できるインターネット検索サービスを提供するなどしているが、本格普及の
ためには、官民一体となった“啓発活動”が必要だ。

ソース：フジサンケイビジネスアイ
http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200810030085a.nwc

画像：中古マンション（グラフ）
http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200810030085a1.jpg

・関連スレ
【不動産】中部圏の中古マンション価格、大幅上昇に―東京カンテイ[08/09/17]
http://gimpo.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1221656233/
【不動産】近畿圏のマンション新築販売、2カ月連続で前月下回る［08/09/17］
http://gimpo.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1221633652/
【不動産】8月の首都圏マンション発売戸数：38％減の2041戸、14年ぶりの低水準…｢市況冷え込みが深刻に｣ [08/09/16]
http://gimpo.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1221575450/

そんなに焦って買わなくても底打ちまでまだまだ下がるぜ

車はどうなんだろうか
新車市場はボロボロだけど、中古車市場は盛り上がっているとか

>>4
ディーラーの売り上げを見せかけるため、新車を中古屋に売って
中古車として、ユーザーに売られているのが多数ある

新築も中古も手抜きなんだし安い方がいいわなそりゃ

＞日本で流通が進まない理由

地震大国って視点が全然ないんだけど・・・
記事ってレベルじゃないな

>>5
直接ユーザーに大幅値引きで売ると問題があるので、わざわざ中古屋にまわしているってこと？

>>8
決算時やモデルチェンジ直前の在庫など、もう台数まとめて中古屋に流す

マンションだけは安ければいいってもんじゃないんだよな
価格と住民の質は比例するから

こういうのってファミリー向けと単身者向けと分けて分析して
ほしいよな
今はファミリーは値崩れ、代わりに単身者用が好調

ほら、周りでも結婚していない人多くなったでしょ？

いつまでこのての統計は単身者を無視するんだ

>>9
嗚呼、そういうことか
まとめて捌きたいときには中古屋は便利なんだな

マンション買う奴は阿呆としか言いようがない。修繕とか建て替え問題
がやっかい。毎月の管理費、積立金も馬鹿にならない。
何よりも今のマンション価格は不当に高い。中古でも。
マンションなら賃貸が一番。買うなら一戸建て。

ついに新築でさえ値崩れが始まったか、
不況本格化してきたな

マンションだけじゃなくて新築戸建もひどいもんだよ。
都内だと販売価格が1割〜2割落ちて販売開始から1ヶ月と経たずに
数百万値引きとか結構目立つし、一昨年までなら売れてたような場所でも
ちょっと土地柄が悪かったり、古い住宅街が近かったりすると買い手はおろか
広告に反響すらない状態だし。

レオパレス告発サイト
http://leopalace21.net

煽っても買わないよ。昨今の中古は過去に比べて耐久年度が確実に低いだろ。

カスゴミは絶対に指摘しないけど、
全部外資の後押しだったんだろ
日本でも低所得者相手にサブプラ仕掛けるつもりが、本国の方が先に飛んだ。
んで、撤退。
撤退したとたん衰退。
普通に考えて、低所得者増大・少子高齢化で人口（需要）バンバン減ってるのに
ガンガン建てて、こうなるのは猿でも分かった事だろ。

そこで、大量移民受け入れ論が台頭してきた訳ですよ。
移民は職のある都市部に住むから、住宅需要が増えてマンションが売れると。
治安悪化や、そもそも移民のための職があるのか？なんてのは
考えてもいない。

これからガンガン下がるから、賃貸で傍観するのが正解だな
賃貸で借りられなくなってから買えばいい

賃貸に入っていると
買う資金が貯まらない

1年くらい待った方が良いと思うけど、経済に疎い奴はちょっと安くなると我慢できなくなるんだろうな。

>>10
その通りだが、現在は一部の金持ち向け以外は下がっているから、
相対的に高いところを選べば問題ないでしょ。

高値つかみはたまらんだろうなあ。入居時は質が良いと思ったら、
中古組で変なのが入ってくるんだろうし。

>>21
その理屈だと、永久に買えない。

大切なのは、買いたい時が買い時、ってことだからな。
これから上がる下がるなんて考えてたらいつまで経っても買えないし。
よく考えるとたいして買いたくもないのに買っちゃう奴が一番馬鹿。

>>25
（例えば1年後に10％）下がるのわかっていても買いたいならその通りだが、
普通大幅に下がるの買いたい奴はいないだろ。
今は下がるのがわかりきった局面。何しろ供給過剰なのに、まだはじける前に
計画された大型物件建っている状態なんだから。

http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/housing/?1223035264

品川駅まで徒歩10分新築マンション 2千万円台もある「驚愕価格」

>>27
>住宅ローンと借地料分を支払っていくことになる。


うさんくさい記事だ

そのうち　新築の中古が市場に溢れます慌てないで待ちましょう。

土地を買え
マンションは絶対に買うな

>>25
業者乙

マンション多すぎ

プレハブ最強伝説

大量に移民入れてサブプラみたいに低所得者と外国人に
負債負わせてでもマンション買わせようとしてたんじゃねぇの？
どー考えてもまともに商売する気が最初っから無かったろ？
今の日本人の所得じゃ買えないマンションをあんなに大量に作ってるんだから。
なんか、貧乏人をハメて、利益だけ持ち逃げするつもりだったとしか考えられないんだよな。

土地はどーなんだ？
スレ違いすまん。だが、気になる。

>>11
単身者は分譲マンションあんまり買わないでしょ。
それに、結婚しない奴の過半は結婚できない貧乏人だし、マンション買えないでしょ。

>>35

結論は、土地も緩やかながら下がる。

以下理由

マンション価格が下がる
→でも土地は下がらない
→相対的に安い現代版長屋にみんな住もうという気になる
→一戸建ては売れなくなる
→土地価格下落

ただし、土地は資産として、また一人で土地空間を占有する贅沢さが
あるので、マンション価格ほどは下がらないので、表現は「緩やか」になる。

住宅ローンは死んだとき、残りのローン支払いが免除になるため、家族は安心。
賃貸は老後の支払いが大変なのはもちろん、家族に何も残せない。

>>37
解説産休。
なるほどね。

>>38
支払いが免除になるのは、そういう契約をしているか残金を補填する制度に入っているかどちらかの場合。
前者のときは、毎月のローン支払額が割り増しされているし、後者の場合は生命保険に加入させられる。

今までがボリ過ぎなんだよ
とっとと下げないと、死んじゃうぜ〜w

んで、安くなった分譲にみんな流れて、ボロイくせに高家賃の賃貸経営者も全員首吊りだ〜
今まで良い思いしたツケ、お命で払ってもらうぜ〜

これ簡単な理屈よ。都心には（国有地や都の所有地以外には）もうめぼしい土地が無い。新築マンションは立地が悪い。分譲戸建はさらに田舎で立地が悪い。だから立地のいい中古マンションだけ活況なの。東京は人が増えてるんだから実需はあるのな。

>>37 今いちばん値崩れして悲惨なほど売れないのは「戸建」なんだけどな。

>>38
>>40

生命保険なんて、家のローンの為にあるようなもんだし

死んでも返してくれって契約だよ

今、中古でも新築でもマンション買うのはアホだと思う
上場マンションデベが倒産する時代がこれから本格化する。
不動産ファンドもね！なので、この先大暴落が始まり始まり‥
買いたい人はそれまでガマン

自分の場合の持ち家にした場合と賃貸にした場合のキャッシュフローを比べたら
30年間は賃貸のほうが安上がりになるというのがわかった。
持ち家にしてもローン以外に修繕管理費や固定資産税は毎年数十万かかるし、思ったほどお得じゃなかった。

持ち家にすれば30年後は家が残るけど賃貸は残らないじゃないかと言われそうだが
築30年超（中古で買えばもっと）の家持ってても資産価値無いしなあ。

あと買っちゃうと転勤があったり近所に変な人がいたりで環境悪い時においそれと
引っ越せないという話は聞いた。借り手探すのも今大変だしね。

そんなこんなで当面購入の予定無し

>>27

これ定期借地権の物件やん........
マンションに定期借地権とかあるのか
流石にこれは考えなかったわ

だいたい、ちっこいアパートメントに「マンション」なんぞと呼ぶところから胡散臭い。
あんなもんに金払うぐらいだったら、隠居先の土地を買うために貯金しろ。

>>13
賃貸はろくなものがないし、一戸建ては高すぎるか遠すぎるか狭すぎる。

耐震問題も有ったし、中々手を出しにくいわな

>>43
それって、建売りの事だよね？ありゃ悲惨だ。土地のみの場合は違うんじゃね？
俺、詳しく知らないから、教えてエロい人〜

家族一人あたり一部屋あれば十分だ

>>36
そこで大家需要があるんだ

自分も賃貸に住みつつ他人の家を所有し、同時に貸す。
このようにすることによって自由に引越しができる。
さらにローンの分が確定申告で10万円単位で戻ってくる。
自分が地方に住みつつ、資産として価値の高い東京神奈川の物件
(ノンリコースローンが使える)を所有し、貸すのもありだ。

これから不動産の暴落が始まりますよ。信じられないほどの価格になるでしょう。
最低３年は、待ったほうがよいですよ。

今不動産持ってない身としては暴落大歓迎。
買うにも借りるにも楽になる

>>54
オレの所得も暴落する

まあ、このまんま米国発の恐慌になれば、そんなものより先に、米国や日本の刷ってる「お札」の価値そのものが大暴落しちゃうわけだけどな。

どうせ需要も人口も減るんだったら、エンピツビルとか台形土地の一軒家とか
いびつな形の建物は一掃して、区画整理してほしいわ。
東京で電車から住宅街みてると「どこのスラム街だよｗ」といつも思う。

>>45
あなたのシナリオ通りになったとき、
買う側の人間はキャッシュで買うの？
それともフラットとか利用して？

3階建ての中古マンションを自宅に改造したい

レノベーションは安価で結構魅力だよね　水道菅とか設備は新しくして。
ただ新しいビルに比べて耐震性が心配ではある

マンション、一戸建て買うよりも
自分の職がこのまま安泰でローンが払い続けれるかどうかが
微妙・・・・

夕方ポストに新築マンション２９８０万が２５８０万という
広告が入っていた。ここの最寄駅は５年後少年院が
建設される。　　　　

そんな気味悪い地区に誰が買うんだよｗ

>>46
>自分の場合の持ち家にした場合と賃貸にした場合のキャッシュフローを比べたら
>30年間は賃貸のほうが安上がりになるというのがわかった。

30歳で家買って、70~80歳まで生きるとすると、微妙やね。

>>47
>これ定期借地権の物件やん........

期限切れたら貸し手がプットオプションを事実上行使できるから、貸し手にとっては
貸家より有利なんじゃね。

>>28
東京に住んでて、マンション購入に興味があって、この物件知らなかったら変態だぞ。
土地の所有者は東京都。

賃貸のほうが得って明言できる根拠は？
礼金、更新料も含めて計算し、分譲マンションと同等の賃貸マンションに住もうと思うとしても、
それでも本当に賃貸の方が合理的だと言い切れるのか。
マンションを買うのはバカだというが、
東京でマンションに住まずしてどこに住むのだろうか。
買いたくとも買えない人がひがみで書いているようなコメントはちょっと残念な気がするが、
みなさんはどう考えるか。
もっとProductiveな書きこみが見たい気がする。
こんなところではそれも無理なのか・・・

ワンルームは買った方が明らかに得だけど、ファミリー向け賃貸は安いよ
賃貸だと会社から家賃補助が出るところも多いし

>>46
> 持ち家にしてもローン以外に修繕管理費や固定資産税は毎年数十万かかるし、思ったほどお得じゃなかった。

うちのマンションは駐車場が少ないので、取り合えず分譲の駐車場も一緒に買った。
で、車持ってないので駐車場を貸し出しているわけだが、それで毎月の管理費を払ってる。
固定資産税はまー仕方ないけど、今は住宅ローン減税でかなり戻ってくる(固定資産税の3倍ぐらい)から全く負担
じゃないかな。

2LDKで独身だから、1部屋友達に貸すことも考えてたりする。友達自体は月7万(光熱費込み)ぐらいならOKと
言っているから、それで月の返済の半分ぐらいは返せそう。

やりようによっては賃貸より良いとは思うけどね。

郊外物件の新築とか誰が買うんだよって値段だもんな。
ユーカリ駅近郊とか、マンションが4000万、戸建が2000万とかだもんな。

分譲の駐車場？
マンション内でなら聞くが、外で一台単位の分譲の駐車場なんてのがあるの？
ググってもまったく案内HPみたいなのが出てこない。
都内じゃないの？

賃貸で暮らしてるがときどき妻がじっと新築マンションの広告を見てる…


なんか怖い。

>>66
キャッシュフローを計算したと言った者ですが、勿論礼金敷金更新料、それも
5年に一度は引っ越す可能性を考えて計算してもそうなりました。
でもいくらの分譲といくらの賃貸でシミュレーションするかで違ってくるし
金利も将来の変動は断言できないので、あくまで「自分の場合は」と言ったつもりです。
購入派の人を全否定するつもりは無いですよ

中古安くないね、新築投売りに比べてお買い得感が無い。

>>46恐らくローンの金利を考慮しないと殆どの物件が借りる方が安いよ。
>>46のような人は買うことは諦めた方が良い。

築30年でも立地次第、そう考えると住居コストは凄く上がっているんだ。
本当に少子化で賃借人の時代なんてやってくるのか？

>>70
書き方悪かったかな。分譲駐車場はマンション内のだよ。少ない=貸し出すことができると考えたから
勢いで買った。8年ぐらいで駐車場代はペイするからいいかなーと。

>>74
駐車場を分譲にするって
「買ってはいけないマンション」の典型だなぁ

ご愁傷さま

失敗できない時代の住宅選び
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/
実践！区分所有入門
http://www.otakarafudousan.com/kubun/
不動産王
http://www.odoroku.tv/knowledge/fudosanoh/index.html

買う場所さえ間違えなければいいんじゃない…

>>55
借りるほうはあまり下がらないよ

　

いよいよ人口の多い就職氷河期が結婚して家を買う次期か
売り上げがどの位減少するのか楽しみ＾−＾

>>28

超有名物件ですよ。転売目的で応募してる人も沢山いる
五年売れないから五年後の市況リスクはあるが、売れなきゃ住み続ければいいし
借地とはいえ品川徒歩圏でこんだけ安けりゃまず損はしない

>>74
駐車スペースを分譲してるマンションってろくなもんじゃないよ
駐車場利用料が安い物件とか利用料ゼロをうたう物件も同様
あと駐車場利用料が適正水準でも機械式駐車場の物件も避けたほうが良い

まともマンションなら平置き駐車場で利用料は周辺の月極めと同水準
利用料金は全額管理組合に入るようになってる

>>74
誤解してる人が多いが
マンションの駐車場利用料は取られるもんじゃないから
利用した人が自分達で自分達に払ってるんだよ

例えば月額１００万円の修繕積み立てが必要なマンションがあったとする
駐車場利用者が利用料を払うことによって５０万の収入があれば
所有者が負担する修繕積立金は半分の５０万で済むんだよ

活性化といってもあくまで発売件数が増えただけであって
成約が増えたとは書かれていない

サブプライム云々で金に困った人が手持ちのマンションを
売りに出してるだけじゃないか？

今は買ってはいけない

>土交通省の推計では、住宅流通市場における中古住宅のシェアは約１割

１割ってあまりに異常すぎるな
新築供給の方が１割〜２割程度が適正かと

例えばニューヨークやパリに住んでる日本人って
それほど新築に拘らないのに
なぜ日本国内に住むときは新築に拘るのかな

外国でも少ないながらも新築供給はあるし
外国は中古価格が割高だから新築との価格差も小さいのに
現地だと日本人でも普通に中古買ってる

新築なんか買う奴いないだろ。
中古はまだ下がるな。

一極集中させて住宅需要を増やしつづけないと成立しないマンション経営。
スタート地点で終わっているんだよ。

移民受け入れが軌道にならなければ上昇はあり得ない。

SOHOが一般的になれば、あっという間に値下がり。

しかし、何故次から次へと
マンションを建てるかなぁ。。。

それが彼らの仕事だからなあ

ハウステンボスとか京都の町家みたいに、住宅の様式を統一すればいいのに…
物件探すのが面倒なんだよ