【不動産】「危ない業者」こう見抜く　不動産・建設の倒産急増 (AERA 2008年7月28日号)［08/08/25］

京都市内に１５００万円の投資用マンションを購入して３年目のＡ子さん。
数日前、預金通帳を見て、驚いた。
「おかしい。家賃が振り込まれていない」
これが騒動の発端だった。

大阪市の資産運用型マンション分譲会社「日本インベスト」が７月１５日、自己破産申請の
準備に入った。オーナーと管理委託契約を結び、５％の管理費を差し引いて家賃を振り込む
システム。ところが５月以降、同社はこの家賃に手をつけ、会社の運転資金に流用した。

オーナーは全国に約４５０人。５-６月はこのうち約３００人の約５０００万円を流用した
という。問題発覚後、同社はすべての管理委託契約を一方的に破棄した。
７月分の家賃は全額が滞り、被害額は９０００万円を超すという。

社長は朝日新聞の取材に、
「手形の決済が迫っており、手をつけてはいけないお金に手をつけた」
と明かしている。

経営悪化は深刻だった。京都・二条で３月に完成した４９戸のマンションは、
１０戸しか売れていない。元従業員はいう。

「昨年まで、コールセンター要員を含めて１００人近くが働いていたのに、１８人に減った」

販売不振で社員が離れ、さらに営業力が低下する悪循環だった。不振の背景に、
建築基準法改正の混乱による資金計画の狂いや、米国のサブプライム問題に影響された
景気後退などがあるという。
(中略)
●業界襲う真柄ショック
どんな業者が危ないのか。マンション購入を検討している消費者の目線で見るならば、
「郊外型マンションしか開発できないような、資金力の乏しい業者は危ない」
という法則が浮かび上がる。

購入契約を結んだ後で、業者が倒産して工事が中断するなどした場合、
「支払った手付け金が戻ってくるのか？」
という疑問もよく聞かれる。国民生活センターによると、手付け金には法律に基づく
保全措置がとられており、業者が破綻した場合には銀行や信託会社などの「保証会社」から
全額返金される仕組みだという。ただ、工事が中断・中止という事態になれば、
「夢のマイホーム」計画は大きく狂ってしまう。

今までの倒産は、資力の弱い中小企業が中心だった。だが今後は、大手業者であっても
安泰とはいえない厳しさも出てきたそうだ。

財団法人土地総合研究所が全国の不動産業者１６７社を対象に調査した業況指数も、
昨夏から悪化が続いている。４月時点で不動産流通業の「３カ月後の経営の見通し」を
聞いたところ、「悪くなる」とみる回答が大きく増えた。「モデルルーム来場者数」
「成約件数」などの数字も、下落傾向にあるとの見方が強い。

７月に入って、東証１部上場の「真柄建設」（金沢市）が民事再生手続きを申請した。
「不動産から建設へ。中小から大企業へ。底なし不況が始まった」

関係者の間にショックが走っている。

ソース全文は
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200808250161.html
関連スレは
【不動産】あちこちに“危ない会社”--不動産次の“倒産”は『JAPAN』『UAE』とも [07/28]
http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1217238068/l50
【景況】建設業倒産が急増　地方経済に追い打ち　公共事業削減・原材料高・不動産低迷… ［08/08/23］
http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1219547372/l50
など。
依頼を受けてたてました。

--中略部分　その1--
●夏以降は大型倒産も
不動産業界の苦境は深刻だ。昨秋以降、日本の景気悪化の「牽引役」となっている。
帝国データバンクが発表した２００８年上半期の倒産集計によると、国内の負債額
１０００万円以上の倒産件数は、半年間で６０２２件。前年同期比で１１．６％も増えた。

「業種別では、資金調達環境の悪化や販売不振が顕著な不動産業（２０１件、前年同期比
７．５％増）と、構造不況が続く建設業（１６３３件、同１６．２％増）が目立つ」
と、同社はレポートで特記している。

調査を担当する情報取材課の篠塚悟課長補佐はいう。
「年明け以降、不動産業界の信用不安情報が急増していた。しかし、倒産に至ったのは
氷山の一角で、本当に深刻なのはむしろこれから。夏以降はより大型の倒産が発生する
恐れがある」

篠塚さんが指摘するのは、国土交通省の失政ともいうべき建築基準法改正の混乱や、
米国のサブプライム問題の影響だ。銀行は融資の姿勢を厳格化しており、
９月の中間決算前後までは予断は許されないという。

実際、これまでに倒産した不動産会社の物件を見ていくと、交通の不便な郊外型が多い
ことに気づく。資金力が乏しいため、都心での開発ができず、仕方なく周辺地域で
マンションを建設したものの、売れ残って資金繰りが悪化している状況だ。

東京から３０キロ離れた、つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅。近畿圏の
マンション分譲会社「セントラルサービス」（大阪府吹田市）が数年前から首都圏に
進出し、駅近くに全２５戸の小規模物件を開発した。しかし販売が伸び悩み、
６月に民事再生法の適用を申請した。

--中略部分　その2--
●消費者は様子見状態
同社は途中で販売価格を見直し、４７４０万円のタイプを３９７０万円に、３７９０万円の
タイプを３３４０万円に値下げした。それほど市況悪化は深刻。駅周辺は区画整理事業が
進み、同様のマンション開発が相次いでいるが、他社のセールス担当者もこうぼやく。
「都心の地価も下がりだしたから、消費者は『様子見』に入った。昨年から販売は一気に
苦しくなった」

こうした消費者心理の冷え込みは、東急住生活研究所（東京都渋谷区）が６月に発表した
アンケート結果にも表れている。マンションなどの購入計画をもっていた首都圏の
１０００人に、購入意欲を聞いたところ、この１年間で１割以上が、
「しばらく様子を見る」
に転じた。その理由について、６４％が、
「買い時ではない」
と答えている。調査担当者はいう。
「マンションの売れ行きは低下し、ブーム終焉も指摘される。問題なのは、需給のズレだ」

不動産データ会社の東京カンテイ（東京都品川区）がまとめた中古マンションの価格動向も、
首都圏では昨年末をピークに、値下がり傾向が続いている。こうした状況が、
購入マインドを冷え込ませ、業者は「がまんくらべ」の状態だ。

福岡市のマンション販売会社「インベスト」も６月末、会社更生法の適用を申請した。
負債は９７億円。

０６年１２月期は、過去最高の売上高５３億９７００万円をあげた。だが、その後は
販売不振に。同社の取材を続けている地元の企業情報会社、データ・マックス（福岡市）の
児玉直社長によると、
「銀行の貸しはがしによる影響も大きい」
という。借入金に依存して、急激な事業拡大を展開してきたが、資金計画に狂いが生じた。
さらに、解任された前社長のワンマン体質も、事態を悪化させたという。

インベストが展開してきた「ルネッサンス２１」シリーズの最新物件最新物件
「福岡東ザ・パーク」（福岡県粕屋町）の場合、２月末に完成したが、
半年近くたっても全１２６戸のうち５０戸が売れ残っている。
--以上です--

モテモテ大将軍様のおな〜り〜

今頃何言ってるんだ？
株式市場を見ていれば、随分前から
みんな知ってるし

信用する方が悪い。投資用マンションなんてセレブってるな。
自分以外信用しない。タンス預金に勝るものなし。自業自得。
ざまー。

中古物件にシフトすべし。

たかだか数年前に始めた「３０年一括借り上げ」を信頼してアパート建てさせられちゃう
地主がかわいそう・・・・でもなんでもないです。
相続税を軽くするためなんていう目的が不純なんですから、子どもを連帯保証人に
して死んだあとも恨まれてください。

低金利政策の余波です。

銀行のバブルのつけを一般人が払う自民党政策の結果

株式市場では、去年の３月から言われてた

まー、詐欺だな。
大手の真似して創業2年や3年の個人事業に毛が生えた不動産屋が30年一括借り上げとかやってんだもん。
ブローカーの癖に客に借金させて自社の売り上げとしてマンションを建てる。
さらに建設会社、設計会社からのキックバックで上前跳ねる。

当然品質は下がってるのにハイグレードや高品質なんて言葉が踊るが、
その実、建材メーカーが毎年更新する新製品の一番グレードの低い物を使ってるだけの粗悪品。
1年も2年もすれば古くなり、綺麗に使っていても劣化が激しく賃貸の客なんかは新築に持っていかれる。
そうなったら、自分で設定した無理目な家賃を「下げないと客付けできない」と言い出すｗ

逃げる気まんまんよ。

レオパレス告発サイト

http://leopalace21.net/

官製不況　二度と自民　公明には投票しない

エンクレスト(福岡）はどうよ

手持ちのキャッシュが少ないのに、お金を借りて
レバレッジかけた信用取引で相場を張るような
ことした業者は、全て淘汰される。

信用収縮が起きて、銀行が貸し剥がしを始めたら、
手持ち資金のないところから倒産していく。

大きな東で建物を託させる会社も長い目で見ればやっぱり危ないの？

>>16
あそこは既に身売りを考えてるんじゃ無いっけ

むしろ危なくない業者が存在するのかを教えろ

防止のおばさんの元の会社はどうなのかなぁ

ROI　3.5以上
自己資本比率　59.6以上
インタレスト・ガバレッジ　7.4以上

この意味がわからん奴は投資なんかやるなよｗ

投機だから関係ないね、そんな数字。

日本住宅から同じような１０年家賃保証の話があるのですがこれも同じですかね、業界成長トップクラスとセールスは言うのですが、アドバイス御願いします

なるべく苦しんでのた打ち回りながら倒産して逝って下さいね。ｷﾞｬﾊﾊ

マンションディベロッパーの話なんじゃないか？これは
マンデベに手を出して資金繰りに苦しむ弱小不動産や建設
アパートオーナーにリスクをおっかぶせる大東建託型賃貸経営建設会社の話ではないだろう
１の例示が話をややこしくしてしまっている

【社会】分譲マンション開発・販売の「セボン」が民事再生法の適用申請…負債621億円
http://mamono.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1219672514/

6畳1間を100万で買ったぜ
ぼろいアパートですけど・・・

それ来年解体する予定のだろ

不動産・建設関連のスレ多すぎ
どんだけ不況なんだよ、この業界

現金が入ってこないのよね

>>22
マンション経営ってどうよ? (743) - 経営学板＠2ch
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/manage/1035189087/

ワンルームマンション経営 被害者の会 2 (251) - 投資一般板＠2ch
http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1214311074/

創価の大臣の時に、創価の信者が火を付けた混乱のせいで、世の中大不況＼(^o^)／

>>31
主因はサブプラ

創価の大臣逃走♪

悪いのは姉歯とアメリカ

大阪地区

基礎工事、不動産販売
ダイエーファーム株式会社など2社
自己破産を申請
負債34億6000万円

ダイエーファーム（株）が約13億円、
清水住宅（株）が約21億6000万円で、2社合計約34億6000万円。

親戚に銀行の融資担当がいるけど、個人向け賃貸物件には
絶対手出しするなといわれました。

投資用不動産だろ。欲を出すと、ロクナことないな

>>20

そんな指標で投資判断する人ってまだいるの？

融資担当じゃなくても分かるだろｗ
賃貸して儲かるならわざわざ人に売るかね。

アメリカの経済学者　ラビ・バトラ博士　　（インド出身　サザン・メソジスト大学経済学部教授　国際貿易理論　デリー大学卒）


「どんなに遅くとも2000年までに共産主義は断末魔の苦しい革命を経て崩壊し、2010年までに資本主義は
崩壊するだろう。私の現時点（1978年）におけるこの予測は『経済60年周期説』に基づくものである。」

「わが恩師サーカー曰く、資本主義は『爆竹が弾けるようにして』崩壊する。世界同時大恐慌の発生による
『搾取的』資本主義の崩壊と共に、『貨幣による支配』は終了するだろう。」

「『富の過剰な集中』が資本主義の崩壊を引き起こす。少数の富裕層はひたすら貯蓄に励んでお金を使わず、多数の
貧困層はもともとお金が無いため消費できない。この『消費の歯車』の停止が資本主義を崩壊させる。」

「『自由貿易』が資本主義の崩壊を引き起こす。自由貿易による国際間の競争の激化のために生産者はコスト、ひいては人件費を削減
することになる。賃金を低く抑えれば、結局消費は鈍化する。『消費の歯車』の停止が起こり資本主義は崩壊するのである。」

「将来、原油価格は投機バブルによって1バレル＝100ドルを超えるだろう。しかしその後、
この『原油バブル』は崩壊するだろう。」

「世界同時大恐慌はアメリカ住宅バブル・原油バブルの2つの投機バブルの崩壊から始まるだろう。NYダウは
大暴落するだろう。資本主義は花火のように爆発する。日本と世界は同時に崩壊するだろう。」

「世界は大恐慌による混乱期を経てプラウト主義経済（均衡貿易、賃金格差の縮小、均衡財政、自国産業保護、終身雇用、
環境保護、銀行規制など）による共存共栄の社会へと徐々に移行して行くだろう。光は極東の日本から。」

いい物件は業者が買うからね。
いまみたいな相場低迷期に指値で微妙な物件を買い叩いて、リノベーションなどして
相場が持ち直した時に売却する手間を掛ければ儲かるだろうけど、勤め人の副業といった
感じじゃないと思うよ。経費も結構かかるしね。

皆様の話を聞いていると契約しなくて良かったと確信します。有り難うございます。親父から貰った土地を守ることが出来ました。謝謝

使わない土地なんて意味ない

今日も父さん

【不動産】創建ホームズ、民事再生手続き開始を申し立て：負債総額338億円 [08/08/26]
http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1219745437/

借金破産よりまし、かぼちゃ畑にします、ざまあみやがれ三流不動産

>>45
アパート経営とか大抵詐欺だから気を付けた方が良いよ
儲かる様なら土地売ってくれと言ってくるから

４６様ありがとうございます、しかし皆様　名前をかえませんね、このなかには　不動産の社員も居るんだろうけど

名前を変えないも何も名前つけなきゃ自動的にコレだよチャイニーズ

どうも

横浜、川崎で物凄い勢いで建てている投資型ワンルームマンション。
大丈夫なのかね。

しっかし、まぁ、毎日毎日よく飛んでますことｗｗｗ

三流不動産の社員ですがなにか

今日も創建ﾅﾝﾀﾗって一部上場企業が破綻したニュースやってたね。
郊外しかできない会社が〜
とかって関係なくね？

管理会社が預かり敷金を使い込んだとか・・

これって横領詐欺だから。

財務健全、簡単に潰れない会社なら、銀行から低金利で金を貸りる事が出来、
自社で不動産取得と運用をするだろう。逆に危険なら銀行から貸してもらえない。

まず何故、個人資産家の金を使おうとするか考えたほうがいい。

しかし、今回のケースのような場合は、被害額は家賃数か月分、
空き部屋だったと思えば諦めも出来るだろう。
大手だと管理費が高すぎるし利潤も出ないだろうし。
管理費が高いと１０年程度の間隔で必要になる内装更新工事で赤字が出るのがオチだしな。

土地を持っている地主に、土地を担保に借金させて、
高額な建築費を払わせてキックバックする。
それで毎月管理費をピンはねする。

3流大卒のヤニ臭いDQN営業マンがヘラヘラと地主の所に営業にくるんだよ。

DQN営業マンに騙されやすいのですね、わかります

不動産会社のセールスマンの話を聞かせて

凍死型ワンルームマンション（´・ω・`）

まさか不動産会社行く奴はいないよね？ｗ２
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/recruit/1219010521/

東北地方で危ない会社はどこ僕秋田

金融株も下がり放題だしね。

不動産業界の信用不安は、
銀行の債務者区分と悪化と、貸倒引当金の増額に直結する。

大変だよ、福田で大丈夫か。

>>32
擁護乙！

不動産関係の人にとって１０年、３０年の家賃保証はどんなメリットがあるんでしょうか

投資用マンションに投資した奴は仕方が無いだろ。
儲かると思ってリスクのある投資をしたんだから。

日産建設の負債すげー

三井住友銀行も三菱東京ＵＦＪ銀行もさすがにやばいだろこれ

>>66
りんかい日産は吸収合併前の日産建設に続いて2回目か。

>>17
入ってすぐ辞めるのが多いのか、不穏な空気を読んで辞めるのが多いのか、
内部事情は知らぬが、毎週のように求人してるなw

>>68
外資に売り抜けようとしてものの見事に失敗してるからねw
漢字もロクに書けないようなのが幹部やってるようじゃだめでしょ。

信頼できる情報は身内に金融、不動産関係がいないとだめだね、みんな建前しか言わない、あたりまえだね

今日はここは静かだなもうお終いかな、専門すぎるのかな

平田健児みたいな嘘つきの屑が出来るような業界だからねぇ

結構役に立つすれだ

てｓｔ

トップ数社以外はどこも危険でしょ。

トップは新聞でチェックすればいいのかい

>>64
入居者が比較的多く見込める時期に、いろんな名目で料金を取れる。

>>65
> 65 名前：名刺は切らしておりまして []： 2008/08/30(土) 12:32:24 ID:iHgSKJmi
> 投資用マンションに投資した奴は仕方が無いだろ。
> 儲かると思ってリスクのある投資をしたんだから。

もしかして不動産関係ですか

財閥系か大手の銀行系、商社系、保険系 ・・
バックボーンがないと怖いな

真柄ってなに？

http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080905109723.html

長谷工、、、、

（株）プライムスターほか１社

破産手続開始決定 ［東京] 戸建分譲販売、不動産売買
負債総額 約 34億 4800万 円

（株）プライムスター（港区虎ノ門３−７−１１、設立昭和６３年３月、資本金３５００万円、咲本慶喜社長）は８月２１日、東京地裁に破産手続開始を申し立て８月２７日、破産手続開始決定を受けた。

　破産管財人は山崎和代弁護士（港区西麻布３−６−１５、弁護士法人山崎和代法律事務所、電話０３−５７８６−０２７１）。

　負債は、プライムスター単独で約３４億４８００万円（平成１９年８月期決算ベース）。

　同社は戸建住宅分譲と注文住宅建築、不動産売買を行い、埼玉エリアを中心として都市型注文住宅「Ｖｅｒｔ　Ｃｏｕｒ」シリーズ等を展開。中流層にターゲットを絞り込んだ点が功を奏し、業績は毎期拡大基調で推移、平成１９年８月期には年商５２億円をあげていた。

>>81
ちょ･･･長谷工、いや、
な･･･長谷工

来るべきときが来たか･･･orz

不動産不況は本物だな

マンションオーナーになりませんかというチラシを見ると
よっぽど買い手や借り手がいないんだなと疑ってしまう

築浅・駅近のを、一棟まるごと買い叩いてなら、
オーナーになるのもいいだろうけど、
一部屋だけ購入って客はいないのでは？

投資用マンションの勧誘電話が、断っても懲りずに何度でもかかってくる。
良い物件だの良いことばかし話すが、そんなに良いならおまえらが投資すればいいじゃんといつも思う。

>>86
不良物件なので電話しまくらないと売れません

東京近郊の、例えば相模原あたりだとワンルーム区分マンションの中古が200万
くらいで売ってるね。これいくらで買ったんだろうと想像してみる。
しかし200万なら車買うと考えてセカンドハウスというのも悪くないように思えてきた。

清水住宅倒産していたの！

ビックリ

あそこの宝塚の事業所に飛び込みしたなあ〜。

不動産関係に珍しくええ人が多い印象を受けた会社やのに・・・

>>20
カバレッジだろ・・・・

>>86-87
不良物件を正価で売るのが電話営業の仕事だから。

建築基準法の改正に文句言ってる奴らはアホ。
この法律のおかげでバブルが欧米に比べて小さくなった。

危ない業者というか、倒産予備軍を見分けるのは簡単。
信用収縮期においては営業キャッシュフローの推移をよく見る事
倒産した会社は全てマイナス、つまり自転車操業状態。
金の流れを止められたえら即アウト。
三井不動産や地所の営業キャッシュフローは常にプラス。

>>92
> この法律のおかげでバブルが欧米に比べて小さくなった。
単に早く潰せばいいってもんじゃないだろうに・・・
応急処置+恒久処置の舵取りをサボってきた連中が、
責任回避のためにややこしくしただけやん。

狭い日本、
多くの建設会社や不動産会社が必要とは思えない。
（その業界で働く労働者も同じく）
　
エコロジーもあるし、業界が縮小するのは自然な流れ。

>>88

相模原で500万っての一度見に行った事がある、昭和50年代初期の建築で洗濯機も室内に置けないような物件だったよ。

建設業

小山建設�梶i相模原市上溝） 破産手続 負債総額　約27億円

116 （仮称）名無し邸新築工事 sage 2008/09/09(火) 19:46:18 ID:???
なんか声にもならないほどやばいんだけど

きょう会社でとんでもないものをみた

まあ 未上場だから 迷惑かける割合は少ないと思うが
下請けが可哀想‥

御堂筋にあった本社を建て替えてるところだが
分かった業者は速やかに去ってくれ

>>92
規制強化してバブル潰しをした場合、
恐慌確率は下がるが同時に技術革新の確率が下がるという統計データがあります。

>>86>>87>>91
ちゃんと頭使えば悪いものではない。

失敗するケースは物件も見ず、目先に捕らわれ頭金も入れずにやるタイプ。
そうでなければ実物である以上投資としては悪いものではない。

勧める側がやらないのは不動産のたかが一営業マンごときに持てるものではないから。

見分けがつく人間なら、とうの昔に去っているさＨＡＨＡＨＡ

首都圏は近年これだけ分譲ファミリーとワンルーム供給して賃貸物件が
だぶつくのは確実だと思うよ。

落ち着いた？

アーバンコーポレイション被害者株主弁護団結成へ

http://jbbs.livedoor.jp/business/6628/

肉欲棒太郎