【経済】不動産証券化、開発型が増加・国交省調査

　不動産の証券化で、調達した資金を対象物件の開発事業に充てる「開発型」が
2004年度の実績で5800億円に達したことが国土交通省のまとめでわかった。
金額ベースでは前年度比5％、件数では46％の増加。
同省は「開発案件の資金調達手法として、証券化が定着してきた」と分析している。

　手法別では、信託受益権を有限会社や株式会社などを通じて証券化する方法が
もっとも多く、全体の56％を占める。
特別目的会社（ＳＰＣ）の活用は全体の 29％、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）は12％程度。
証券化の対象としては、信託受益権が約8割、実物不動産が2割を占める。
(07:01)

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20050619AT1F1002718062005.html

不動産の証券化をご存知ですか?

ほとんど知りません　勉強してきます

ここら辺読んでます

ttp://www.ryowa-academy.com/
ttp://www.tokyu-land.co.jp/effective_use/solution/securitization/index.html
ttp://www.spc-reit.com/produit/index.html
ttp://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/closeup/CU20011023A/index.htm?FM=lt

>>2
だから君を呼んだんじゃないか。

証券化のメリットは
「企業の負債を貸借対照表に計上されない数字にすることができる」
という認識でよござんすか

参考
ttp://www.nri.co.jp/opinion/r_report/m_word/off_balance.html

よござんす

>>6 ちょっと違うだろ。　Ｂ／Ｓは借方、貸方がバランスしてこそ
　　　証券化は、資産総額の膨張を抑制すること、が正解。
　　　資産総額を増やすと、当然、負債あるいは資本が比例して増額する。
　　　資金調達の容易さから考えて増資とはならない。
　　　レバレッジ効果でＲＯＥが上昇する可能性はあるものの、財務健全性として
　　　着目度の高まりつつあるＲＯＡが上がらないどころか、低下の恐れもある。
　　　つまり、レバレッジ経営からの離脱とコミッション(手数料)ビジネスへの帰依だろ。
　　　持たざる経営になることで、同じ開発事業を行うにしても獲得できる収入は大幅に
　　　低下する(リスクを負担する投資家への還元により)ものの、経営資本が増大していないので
　　　収益率としては同じか、向上する場合がある。さらに、事業失敗時の撤退コストが安い
　　　ことも理由としては大きい。安いどころか、痛むのは出資者でありアレンジャーの腹は痛まないケースもある

>>8 ありがとうございます
勉強不足で半分くらいしか分からなかったですが

企業から見る
・企業が借入金のかわりに投資という形で証券化し負債増を抑える
・資産総額に対しての利益率が上がり格付けが上がる
・投資家への配当で収入は下がる
・一定の条件で法人税の免除制度あり

投資家から見る
・物件の家賃収入などから配当を得る
・物件の資本が解散した場合は資産の分配を受ける
・不動産そのものより売買が自由で換金性、流動性が高い

で、今回の開発型の増加ですが
都市開発に寄与していない不動産投資の流れを変えるために
昨年暮れから行政の働きかけがあり、その経過らしいです

↓ここの見出し４です
ttp://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/index001.html

---
現在一般的に行われている不動産の証券化は
既に稼動している不動産を対象とするものが多く
新たな都市開発事業の起動力として十分に機能していない
---

既に稼動している不動産ってのはつまり
今使っている自社の社屋などを証券化して資金調達するというやつですが

数年前に首都圏の本社ビルを証券化して
会社はSPCに家賃を払う->投資家へ配当
というのが流行った覚えがあります

で、質問なんですが
証券化する場合は必ずSPCを建てるもんなんですか？

>>9
学生ですので稚拙な意見ですが、

> 企業から見る
> ・企業が借入金のかわりに投資という形で証券化し負債増を抑える
かわりといいますか、額そのものが減ります。
100の資金を必要とする案件に対して、たとえば各50のdebtとequityで資金調達して、
equityのうち10だけを自社で出資する形になります。だからB/Sには匿名組合出資の勘定で
10だけ計上されるでしょう。残り90はSPCにしか計上されません。
これまでは100をまるまる自社で出資していたので、
従来の大手デベロッパーの借方はひどく、借入金依存度はとても高いものがありました。
一兆円ぐらいの負債でしょうか。

あとここから引き出せるメリットとして、自社の規模に制限されずに
事業展開ができることでしょう。不動産ベンチャーなんかですと
資本金をはるかに上回る額のファンドを所有しています。


> 投資家から見る
不動産証券化では二人の投資家が存在しますよね。不動産証券への投資家と、証券化企業への投資家。

>>12 あなた、開発型と再生型を取り違えていませんか？
　　　再生型は、いわゆるオフバランスで、Ｂ／Ｓの縮小をめざして行うもの。
　　　これは、既にテナントが入っていたり、完成済みであるので、収益予測が
　　　現状および周辺近似物件との比較で立てられるので、比較的リスクが低い。
　　　一方、開発型は立ててみないと、商業的な価値が分からず、リードタイムが
　　　あるために収益発生タイミングが先になり、かつマクロファクターによる
　　　予測がはずれるリスクが高まる。
　　　という意味で、開発型の証券化は、投資回収時期がだいぶ先になることと
　　　投資元本さえも回収できなくなるかもしれないリスクを負担できるような投資家が
　　　参加することにより、毎年、コンスタントに収益を得なければ自らのクビが飛ぶ
　　　事業会社役員からリスク断絶すること。

>>13
すいません、確かに切り分けてませんでした。
仰るとおり、リスクの点では両者はおおいに異なるは分かりました。

ではその事業会社のB/S上で異なる点はあるのでしょうか?
財務的に開発型を阻害するような点などです。

また不動産証券で利回りを高い商品を作るには開発型が聞いてくると思うのですが、
実務の場ではやはり難しいものとしてあまり取組まれていないのでしょうか?

難しい事は判らんけど、人口２５万の地方都市なのにやたら再開発型のマンション
建設しまくりで、入居者募集の垂れ幕掛かったままのマンションの隣にまた建てる
と言った異常な事態です。これってなんか関係あるんですかね。

一世帯2家もつぐらいにならないと！

なるほど
開発型と再生型は根本的に目的が違うんですね
都市開発を促すのとは裏腹に資金繰りに利用されていたように見受けられます

>>15さんのような話を聞くと実態が見えてきますね

銘柄拾ってみたらどれも中長期で上昇トレンドですね
自分いつもは低位の短期材料株しか見てないんで
今回のニュースが材料になりうるかどうか
諸兄がたの識を乞うた次第であります

東急リアル・エステート投資法人投資証券
ttp://quote.yahoo.co.jp/q?s=8957.t&d=t

ジャパンリアルエステイト投資法人投資証券
ttp://quote.yahoo.co.jp/q?s=8952.t&d=t

日本ビルファンド投資法人投資証券
ttp://quote.yahoo.co.jp/q?s=8951.t&d=t

オリックス不動産投資法人投資証券
ttp://quote.yahoo.co.jp/q?s=8954.t&d=t

日本プライムリアルティ投資法人投資証券
ttp://quote.yahoo.co.jp/q?s=8955.t&d=t

ありがとうございます