不動産屋を開業するには？

はっきりいって何が必要ですか？
資格　お金　修行　資質？
具体的な話をお聞かせください

不動さんが好き？
デビルマンヲタか？

ついでに２ｹﾞﾄｰ

＞資格　お金・・・
とりあえず、調べろと。んでから、聞けと。

ついでに3ｹﾞﾄｰ

まず、宅建の資格取れ。

こんなとこで全て訊いている時点で論外
終了

賃貸中心なのか、販売の仲介中心かはたまた競売屋なのか？
これがわからないと答えようがないぞ。
資格でも賃貸中心で管理等するなら宅建の他に今ならマンション管理士。
販売中心なら不動産コンサルティングや競売物件をリメーク販売するならインテリアコーディネーター位ハッタリで欲しいところだな。

>>6
販売の仲介を中心にしたいのですが・・・
宅建はもちろん必要なのでしょうが、不動産鑑定士というのは必須なのでしょうか？
やはりどこかの不動産屋に弟子入りのつもりで働くべきなのでしょうか？

http://coolnavi.com/01370/cgi-bin/img-box/img20030713184251.jpg

不動産屋で鑑定士必要ないよ。簡易鑑定評価で十分だから。
不動産のこと知らないみたいだから言っておくけど販売の仲介じゃ飯食えないよ。
下手な競売屋より金は要る・・・つーか宣伝費が結構掛かるし売りたい値段と
売れる値段の隔離が広がってるよ。当然不動産屋に弟子入りすべきです。
法律は本で学べるけど慣習は実地だよ。でもボチボチ素人の振りして競売屋
でもやってて販売は手数料やって業者任せにしてたほうが飯食えるよ。
販売の仲介って基本的に３％プラス六万消費税より安い。んでリピート無し。
年中新規開拓。売れるのは安物ばかり。僕は競売屋だけど・・・

不動産コンサルティングとFPを取っとけ。金にはならんけどハッタリはかませる。

>>9,10
ありがとうございます。
販売は宣伝費の割に需給バランスの悪化により効果が薄いということなのですね。
あんちゃん様は競売屋をやる前は不動産屋に勤務していたのですか？
不動産の競売物件は不動産屋自身も落札していると思うのですが、手数料分払って
も自分はしっかり利益を確保するのは至難の業ではないのでしょうか？

（＾＾）

まず、１０００万円は用意しろ。

＞11
不動産屋に勤めたつーか二代目です（笑）小学生の頃から親父が『ドライブに
連れていっちゃる』と言って競売物件巡りをさせられました。おっしゃるとおり
利益を確保するのは人気物件なら難しいです。不動産屋以外にも素人が多数来ます。
人と同じことしてたら何の商売でも手数料程度しか儲かりません。
ヤクザ絡みの占有物件に平気に強制執行掛けたり、それもすべて自分で行えるだけの
法律的知識や入札価格の傾向の研究したり、毎回物件見に行って顔を売る位しなければ。
あと山林や農地等であれば開発したときのイメージ力つーのが現地見て考えられたり
概算で土地見たときに『あそこからここまでの擁壁が高さ何ｍで長さが何ｍだからこの位掛かる』
とか瞬時に計算できる位じゃないと（←あくまでも概算でですが）無理。
ちなみに僕の場合１８歳からの五年間は役所で机蹴って開発許可一週間で取ったり
今は出来ないけど例えば畑に杉の枝を刺して山林と言い張る仕事や大正時代とかの
家の写真持って行って『ここは元々宅地じゃ。証拠の写真はこれや。既存宅地
じゃ』とか言って調整区域に建築許可取る開発ブローカーや金融ブローカーしてました。

↑つーか周りの悪い大人たちにそそのかされてさせられてました（笑）

つ〜か、今から不動産屋なんてやりたい奇特なお方が居るとは驚き。
完全な斜陽産業なんだけどなあ。
土地の相場（実勢価格及び路線価など）も下がり続けて売買価格の掛け率で手数料
をとる仲介業なんかは不動産の取引価格が下がればそのまま手数料に跳ね返る訳で、
一体何が目的で不動産をやりたいのか皆目検討が、、、？
ましてや人口統計をみても、、、　以下略

＞１
には宅建協会に行って宅地建物取引業者名簿の閲覧する事を薦める。
貴方の住んでいる場所に一体どれ位の宅建業者が居てしのぎを削っているか
が分かるはず。ましてや不動産の経験もないとは、、、

>14 で言われいているような物はいわゆる物件の目利きに通じるわけだけど
資格やなんやよりも、物件の目利き、いわゆる相場観が一番大事。
現役の仲介業者でもまともな目利き、相場観がある業者は少ないのに
素人では、、以下略、、、

＞あんちゃん様

む、むずかしいんですねぇ。それじゃ素人の手に負えませんね。
ヤク●相手にするなんてちょっと無理そうです。今は競売物件でも
ヤク●まがいの占有屋はかなり少なくなったので、素人も増えてきた
と聞いていたので変に期待していたのですが・・・
　何しろ今の勤務先の給料が少ないし、30歳になったことだから
思い切って業種変えをしようと思ったのですが、甘いようでした。
それでもこれだけのお返事を頂いたのですから、もう少し自分で
調べてみようと思います。うむむ・・・

>>16,17
不動産の経験全くありません。今の職場も斜陽産業（出版）なので一つ
不動産屋に再就職して経験を積んだら独立なんて、淡い夢を見たのですが、
経験を積んだとしても儲けを出すのは大変なのですか？土地がお金を
生む良い商売だと思ったのですが・・・

営業ができれば食っていけるし、できなければダメ。
小規模独立はすべてそうだけど、不動産は特にこの傾向が強いね。
自分は不動産の仕事好きなんだけど、営業が嫌いなので周辺事業
（IT）やってます。

その年なら賃貸やってる暇はないので、宅建取ったら（業界はいると
取る暇ない）今の仕事辞めてドキュン売買仲介でも入ってみな。
（ていうか未経験30歳採るとこはみなドキュン）
そこで営業数字上位にいけたら、独立してやっていける可能性もあるよ。

競売物件で金持ちになった人知っているよ。

あぼーん

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　　　│ ＾ ＾ │＜これからも僕を応援して下さいね（＾＾）。
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　　　（＿）（＿）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山崎パン

／＾ヾく:::::::::::::::::::::::::::::::::::｀ヽ、
　　　　　 ＿／:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::ヽ
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:::::::::::::',　　　いっ・・いいから
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　 j/　,':::l:::::::::::::::::::l:::ll::::::::::::::トlヽ
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ト、::、::::::::::::l:::l:::::::l
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メ、:::::::::!::_l:::::::l
　　　l:::l.|l:::::::::::l::::!＼|　l:l　ll l::l　＼,ィfrj‐ぃ;:::l/ヘ
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　　　　/ヽ　 '、{:!　ｌ:｀'ヽ、　｀‐ー一┘.／ 　 |::::|;.

あぼーん

私、宅建の資格を持っているため、不動産屋を開業する予定なのですが
「全日本不動産協会・不動産保証協会」に入るか「宅地建物取引業協会」に入るか 悩んでおります。
一般的には「宅地建物取引業協会」の方が会員も多く整っているとのことですが、入会およびその後の対応等を考えると「全日本不動産協会・不動産保証協会」の方が有利とのお話も聞きます。
どなたか、両者のメリット・デメリットを教えて頂きます様お願いいたします。

>>27
現金いくら持ってるの？
300万くらいしか現金は今ないので
開業まだできないです。
実務を経験してないので
これからする予定です。
競売代行業社も兼ねてやろうかと
思うので、いま、司法書士の資格に挑戦中です。

社長ってどんな車のればいいの？
なめられない？

>28
おいおい、業界では司法書士持ってる不動産屋には仕事こないの
知らないのか？だって自分とこで登記までしちゃう不動産屋
に情報渡すと思う？コレ不動産業界の中では常識なんですけどね・・・

>>30
仕事来ない？同業者からの仕事ね。
お客様の立場で考えれば登記をサービス
したら喜ぶでしょうよ。これ差別化。

>>18 ヤクザが怖いって？大概シノギで入ってるから金で片付くから楽だけどな。
田舎の競売物件行って『先祖代々の持ち物だから出て行くくらいなら灯油かぶって死ぬ』
とごねられたり、『あの家は○○という不動産屋に取られた』とか言って回られたり
案内の時に客に因縁つけたりされるよりいいよ。

>>30
司法書士の職務自体が双方代理で、同業者から断られる＝両手つーことになれば
契約自体無効になる可能性があるよ。だってどちらかの方（売り手、買い手）に
偏る可能性が大きいから・・・。
登記をサービスつーてもサービスする人間が中立になり得ない。
自分に手数料くれる人間や片側が値切ってもう片側が気持ちよく払ってくれた場合
気持ちよく払ってくれた方に偏ってしまう。そんな契約で入手した不動産に銀行から
融資してもらおうとしても躊躇するだろうな。
登記費用つーても登録免許税引いたら不動産取引の費用としては知れてるよ。

ゴメン。上の>>30は>>32だった。

資格もない１が暴れているスレってここですか？

当方、不動産業界で将来的に独立を考えている就職活動まえの大学3年のものです。将来この業界で独立を考えるならばどのような業態があるのでしょうか？そしてそれを実現するためにbestな不動産会社はどういったとこなのでしょうか？どなたか助言をお願いします。

あぼーん

不動産屋だけど、不動産屋なんかしたら、人間不信になっちまうぞ。
おまけに、何日もお客や話がないことなんかざらだし、人間としての
モラル・常識をもってる人間は不動産屋は勤まらない。こそこそ動かないといけないし、
決まって初めてお金を頂けるが、後はボランテイアで、お金を落とさない人間にも
えらそうに使われ頭をさげないといけない。悲しい商売じゃ。
管理収入がなかったら絶対食べていけないぞよ。

＞３５
独立視野なら大手より中小で経営手法まで間近でわかる
会社のほうが勉強になる。不動産業といっても大手では
完全にサラリーマンだからね。

>37 38
お2人ともありがとうございました。
私もこの世界は半端ではないんだろうなって思います。いろいろと情報聞いているとぞっとするような話も沢山聞きますから…。
それと就職の段階ではやはり大手だと本当に独立不利なんでしょうか？僕もきっとそうなんではないかなって思ってましたけど。例えば大手にもしは入れたとしたらそこでのつながりとかは将来の独立のための、いい材料になったりとかはしませんかね？

そのほかにも情報求めます！

＞３９
何故大手だと独立したときに厳しいのか？
これは簡単。大手は名前で客を呼べてるようなとこがあるから。
例えば売買で有名な「三井のリハウス」
この会社名前だけは聞いたことあるよね？というか知らない場合でも
「三井か・・・」というだけで客もなんとなく店に来る。
ところがそんな大手会社で仮に営業NO.１になって自分でできると錯覚して
独立しても成功すると思ったらとんでもないことになるね。

独立したら会社の看板なんかないんだよ。自分で営業力・人柄だけで
海千山千で営業して客えを引き寄せなきゃならない。
1人の客掴むだけでも（あくまで契約ではなくて客掴むだけだよ！）
ものすごい営業努力・経費をかけなきゃならないかもしれない。

不動産業者なんか町にいくらでもいるんだから、そんなとこに
名も無い１人の人間が独立してやってくのは想像を絶するものがあると
思うよ

＞４１
なるほどありがとうございました。もし業界の方ならもう少しお話していただけませんか？

＞４２
独立を本気で考えているのなら重要なのは中小（できれば５人以下。
少なければ少ないほど良い）不動産会社でどういった営業手法を
とって客を掴み、契約に持ち込んで「食えているか」を知ることが
一番重要なことだと思う。名前が有る程度既に通っているとこが
食えてるのはあたりまえ。大手と弱小不動産屋では営業に対する
やり方が違っている。名も無い会社がどのように営業してるのか？
これを実際に自分が実践できる場が一番良いと思う。ただ、大手
のようにそんなとこでは楽に仕事できるとは思わない方が良いし、
楽したけりゃ絶対大手クラスの会社に行ったほうが良いと思う。

あと自分が独立した場合、どういうスタイルの店でやろうか、によっても
選ぶ会社が変わるだろうね。例えばオフィス型でやること考えてるなら
駅前の１F店舗で飛び込み客ｍのわんさか来るようなとこより、都心で
「・・・ビル・・・F」とかでやってる会社のほうが良いかもしれない。

>43
いろいろ教えて頂きありがとうございました。

はじめまして。
不動産関連もその出自によってかなり変わりますし、具体的にどの形態の不動産業をやりたいかを明確にする必要があります。
建築系、ブローカー系、地主系等々です。形態は賃貸、売買、仲介に加えて店舗紹介からオフィス紹介、マンション専業など幅は無限大ぐらい広くなります。
自己資金も限りなくゼロに近い状態からスタートする方法もありますし、店舗を構えるとなるとそれなりの資金は必要になってきます。
私はマーケティングで生計を立ててますが、独立当初は自己資金５０万円（生活費２５万円含む）でスタートして今月法人成りとなりました。
くわしくはこちらをどうぞ。
http://www.mode-web.jp
独立に必要なのは情熱と勢いだと思います。冷静になるとリスクがちらついて踏ん切りがつきにくいのではないでしょうか？
それとどんな勤務先でも「独立」をイメージして行動することです。
もちろん、独立については同僚にも上司にも、職場の彼女にも内緒にですが。
そうすることによって○○社の××さんでなく、個人として認めてくれるようになります。
リスクも仕事のきつさも増しますが、その分突然手を差し伸べてくれる人もでてきます。
その道へ最短距離でたどり着きたいのでしたら、具体的に何をしたいのかを明確にイメージすることが肝要です。

あさはらAAうざいぞ！キモイゾ！

>>16

東京に大地震がくれば、流れは変わる

>45
「ミヤワキ」
あちこちで書き込みしてるな。
いくら口先だけの広告屋（折込屋くずれ）とは言え、
そんなに仕事に困ってるのかい？
キミは優秀振りたいのかもしれないけど、
それぞれの業界にそれぞれに培った広告ノウハウの蓄積があるの。
あんまりあちこちに手を出しすぎると、
本当のノウハウが身に付かないよ。
君自身が本物になれば、仕事は勝手についてくるもんだよ。

金融＆不動産は常に新規開拓をしなきゃならないし、金額が大きくなったって
片手じゃ収入３％＋６万、消費税より悪いよ。国になりたい(笑)
賃貸の仲介なんて10万のマンション片手で五万・・・でも一番タチが悪いのは
木造のアパートがやっとの予算で二〜三軒見た後に『オートロックにエレベーター付じゃないと・・・』
てめーの実家は汲み取り便所のくせに撃ち殺すぞ・・・とは言えなかったので賃貸やめました（笑）

賃貸は儲かりません。
儲けたい人は別のビジネスにしましょう。
まあ食う分にはやってけますが

>48さんご指摘ありがとうございます。
生活するのに十分な稼ぎは得ていますよ。そうでなければ法人成りするメリットありませんから。個人事業と法人のメリットを鑑みて法人にしたぐらいの収入といえばわかっていただけますかね。
ただ、膨大な２チャンネルでアドバイスできそうな５〜６件を見つけて、書き込んだだけなのにたくさん見つけていただいたみたいでありがとうございます。

口先だけの広告屋って部分は正解でしょうね。広告屋の自社広告ってあまり見ないですよね。
効果があるなら自分の広告を出すべきですから。
当社は身の丈にあった広告は出してますよ。広告屋あがりですもの。
しかし、「培ってきた広告ノウハウ」は確かにありますが、通用しなくなったノウハウもありますよ。
それにあまりいろいろ手を出していませんよ。
そんなに器用じゃないですから。
ですから、書き込みも自分が経験してきたことから、発言に責任が持てる範囲の書き込みにしてるつもりですが。

そうでなければ怖くって実名なんかさらせませんよ。
自衛策なんてせいぜい、ホームページのアクセスログとナンバーディスプレイぐらいしかしてないのに。

あまり反論とかは好きでないんですが、自営業者としていわせてもらえると、仕事は待っててもきませんよ。
そんなにビジネスの世界は優しくないですから。
会社員時代はいい仕事をしてれば次の仕事がくると信じてましたけど、いい仕事をしていることをアピールしないと弱小零細の個人商店にはなかなかチャンスは廻ってきません。
不勉強のため「本物」の定義がわからないのが残念です。

＞会社員時代はいい仕事をしてれば次の仕事がくると信じてましたけど、
いい仕事をしていることをアピールしないと弱小零細の個人商店には
なかなかチャンスは廻ってきません。

不動産の仲介では良い仕事をしてもリピートがありません。悪い噂はすぐ広まるけど・・・
１０００万の家を売るより１００万の車売る方が楽でリピートがあって利益率が良かったりする。
でも競売屋だとリピートがある・・・けれど仲介屋に仕入れ値バレバレだし・・・
俺の地元の奴は口銭とか手数料払うの嫌がるのが多くて・・・

開業をします。そこで、営業に車一台中古で
買いたいと思います。
営業車で使い勝手のよいおすすめ車ありましたらご紹介お願いします。

しかし、法人成りって公的手続きは割と簡単でしたが、その後の事務処理が大変ですね。
ドメインから取り直して、事務関連一式作り直しですもの。
無料配布キャンペーンを終了して、あらたなキャンペーンを開始したいのに、なかなかたどりつけずに現在現実逃避中です（笑）。

>あんちゃんさん
こんばんは。

確かに悪い噂はすぐ広まって、しつこく残りますよね。
中間手数料で稼いでいる方ほどそこを抑えたがり押さえたがる傾向が強いように感じます。
反対に製造業に近い方ほど必要な「手間賃」に対しては誠実ですね。

あんちゃんさんは完全に仲介専業でしょうか？

その場合仲介物件のポータルサイト化（ホームページでなくても）できれば、リピート率をあげる手だてが見つかるのではないでしょうか？
間口をすご〜く狭めてこの物件なら「あんちゃん」に任せようと。

情報産業の趣もある業種ですので、「そんなに簡単にいかないよ」といわれればそれまでですが、片手間で隙間を探してみてもおもしろいと思いますよ。

お暇なときにでもご検討ください。

ミヤワキさん
まずはご自身で不動産業を始められて成功してみてはいかがですか？
いろいろ一筋縄ではいかない業界です。
でないと説得力がありません。

>55さん
有意義なご提案ありがとうございます。

しかし、広告と販売の手法を考え、実戦使用に耐えられるものにして、それを必要と思われる方に提供する、今の商売がおもしろくて仕方がありませんので、ご提案はの実現は難しいですね。

誤解があるといけないので書き込んでおきますが、私は説得したくて書き込んでいるのではありません。
私の勝手な意見ですが、全ての人が個人事業主になる社会が本当は望ましいのでは？と考えております。
そのため「開業」などのキーワードを見つけると、私の経験上お役に立てるものがあればと書き込んでいるだけなのです。

どの業界も諸事情は色々あり、おもしろくもあり、難しくもありですね。

＞その場合仲介物件のポータルサイト化（ホームページでなくても）できれば、
リピート率をあげる手だてが見つかるのではないでしょうか？

あたしゃ競売屋ですが（笑）仲介物件のポータルサイト化をしている仲介屋はいるけど・・・
基本的に仲介の場合は客から手数料以外に金をせしめるために広告をして物件売らずに
自分のとこの知名度を上げるという手法が一般的です。客から特別の依頼があったような形に
してですが・・・それとアットホームとかの流通系ポータルの現状は賃貸仲介がほとんどです。
まだ家買う層の人がそのような広告展開に慣れていない。
広告屋が入り込むには逆に今が狙い目なんだけど古い業種だから・・・
なんか風俗系のように『デリヘル合法化。その代わりピンクビラ禁止』みたいな起爆剤が
無いと乗ってこないと思うよ。

>あんちゃんさんご丁寧な解説本当にありがとうございます。

広告屋時代に、いわゆる街の不動産屋さんの仕事は結構したのですが、競売屋さんとの直接取引はなかったので勉強になりました。
リピート率をあげる最短距離は専門家路線が近道ですから提案してみましたがあまりお役に立ちませんでしたね。

元広告屋がいうのも何ですが、広告屋なんて掃いて捨てるほどいますが、広告屋を使いこなしているケースは以外と少ないです。
ですので、その筋の（専門分野という意味です）専門家が広告屋を「使って」商売するとおもしろい展開にがひらけませんかね。

職業柄いろんな業界の方とお話をしますが、これぐらいは当たり前と思っている「トリビア」が眠ってたりしますからね。
あんちゃんさんのご経験、知識が商品になるのではと思いましたもので・・・。

また見当はずれならごめんなさい。

競売屋＝業販中心ですので直売掛けるより流通（アットホーム）乗せての販売
がほとんど。従業員雇って広告載せて営業するより３％＋６万あげて仲介業者
こき使った方が楽だし一人で出来るからね。

ご返答ありがとうございます。

確かにそのスタイルですと「リピーター」は厳しいですね。
ただ、一人でできるノウハウを売ると「オイシイ」かな？と思ってしまいました。
今はやりの副業や起業を考えている人なら飛びつくんではないでしょうか？

まぁ本にまとめる苦労がありますが。
私も職業柄レポートを毎週書いてますが、結構骨ですからね。

今週末ＨＰで無料レポートプレゼントやったら殺到しちゃってこれから用紙の買い出しにいく羽目になってしまいました。
トホホ。
あんちゃんさんご丁寧にありがとうございます。

結構トラブルっていうか妙な人多い業界ですのでマニュアルっていうより
体験談みたいなエッセイ書くと面白いかもしれない。
自分の性格がイッチョカミで競売屋だけでなく同業者相手の金融もしてるから。
でもそんなホームページ開いたりマニュアル作っても自分の敵増やすだけと思う（笑）

★★緊急情報★★
仮登録期間が１０月いっぱいで終わります。急いでください！

まだあまり知られていない、新しいネットワークビジネスが始まります。
ご存知のようにＮＢはいかに早く参加し活動するかで収入に大きな差が付きます。
平成15年9月に仮登録の受付が始まったばかりで、今がチャンスです。

詳しくは↓のページを見てください。
http://bbkb.fc2web.com/

>>59 同種同業です。

現在、知事免許が下りてレインズが使用できるまでの待機中です。
ところで免許が下りてからレインズが使えるまで、一般的に
どのくらいかかるものなのでしょうか？レインズの担当者に聞いたら、
「NTTの対応による」との事で具体的な時間を教えて頂けません。
日々、焦りで一杯です。

不動産屋ってどういう服装してるのですか？
濃紺のスーツでおかしくないですか？
時計とか靴とかいいものしないとなめられたりするのですか？
もしそうであるなら、それなりに中古でもローレックス買おうかと
思っています。車はちと無理だけど。

量販店の29800円くらいのスーツでも馬鹿にされたりしないですか？
ちょっと気になったので聴いてみました。

あぼーん

＞不動産屋ってどういう服装してるのですか？
濃紺のスーツでおかしくないですか？
時計とか靴とかいいものしないとなめられたりするのですか？
もしそうであるなら、それなりに中古でもローレックス買おうかと
思っています。車はちと無理だけど。
＞量販店の29800円くらいのスーツでも馬鹿にされたりしないですか？
ちょっと気になったので聴いてみました。

量販店の29800円で充分です。逆に舶来の生地で仕立ては良いがダブルの１０年モノスーツ
着て来たら『バブル紳士のなれの果て』と言われます（笑）量販店の29800円のスーツも
買えなくて未だに緑虫のようなダブル着る位なら紺のシングル。変に仕立ての良いスーツ
を着ていたら疑われます。安物でもいいから靴スーツシャツは新しいものがいいです。

＞９

土地の仲介手数料って、売買金額の売主３％、買主３％の
計６％じゃなかったっけ？

３％＋６万円というのはどういう意味ですか？

＞３％＋６万円というのはどういう意味ですか？

金額により手数料が違うので４００万円以上は簡易に計算する方法として
３％に６万円足すのです。

　例えば、1000万円の物件の売買契約をした場合、
　1000万円×３％＝３０万円　＋６万円＝３６万円になります。
　
200万円迄は ×５％＝１０万円
　200〜400万円迄は ×４％＝　８万円
　400〜1000万円迄は ×３％＝１８万円
　 になりますので、合計36万円

＞仲介手数料って、売買金額の売主３％、買主３％の
計６％じゃなかったっけ？

話の経緯が仲介でしたので片側（売り場仲介、買い場仲介）での話として
３％＋６万という話でした。当然両手や代理のときは最高６％＋１２万円
です。

＞あんちゃんさんレスサンクスです。

なるほど、売り場、買い場だけという仲介取引もあるのですね。
売主と買主をつなぐのが不動産仲介だと思っていたので、両手取引の６％が
メインだと思っていました。
実際、片側と両側取引の比率はどんなものですか？

＞実際、片側と両側取引の比率はどんなものですか？
店によって違う（笑）ただ広告を狂ったように載せていてもその広告がすべて
自社で依頼を受けた物件とは限らない。例えば枠を空けて出すわけにもいかないし
取り扱い物件数が少なかったらカッコ悪いのでネタ借りてきたり・・・
押し込み販売出来る業者は限りなく殆ど両手だし、客に振り回される業者は
片側ばかり。僕なんか一番酷い時片側三人ってことがあったから。
さも自社取り扱い物件のように言うので県外の業者と手数料片側分かれで
話してたら他社物件だった。一般住宅なら蹴ってたが二億だったので渋々
三人で分けた（笑）

＞なるほど、売り場、買い場だけという仲介取引もあるのですね。
流通物件扱う時は大概片側です。業者売りの場合は両手もらえる時もあるけど。

ちなみに上記は宅地建物の手数料です。
山林農地は青天らしい←いじったことねーからわからないけど

>>68
ありがとうございました。
時計はどんな感じですか・
2万円くらいの国産時計の革ベルトでもおかしくないですか

あんちゃんさん、ありがとうございます。

こういう場合はどうですか

県外に転勤するため今の家を売りたいと考えているＡ氏。
ひとまず地元のＢ不動産に売却を依頼する。
Ｂ不動産が打ったチラシに買い手Ｃがつき取引成立。

この場合の不動産屋Ｂの手数料は
売り手Ａ氏から３％、買い手Ｃから３％の計６％ですよね。

ほとんどの取引はこういう形だと思うのですが、
こんな簡単にはいかないのでしょうか？
その間にいろいろな人間が絡んでくるのでしょうか。

チラシを自社で打つ場合客が付きそうな案件（ネタ）を探してきて打つのだが
この場合客の依頼で広告を打つなら客から広告費を出してもらおうとするんだけど・・・
ほとんどの取引でチラシ出すと年がら年中客から広告費取らないと打てない。
一回の広告で４〜５人客捕まえて、すぐ成約しそうな客にチラシ物件あてがって
残りの客のニーズに合う物件を流通であてがう・・・という形になればいいのだが
肝心のチラシ物件が流れたりすることが多々あるんだな。

広告打って知名度を上げる時に必ずしも両手物件ばかりではスタート出来ない。
最初は流通物件ばっかりだろうな。

＞時計はどんな感じですか・
2万円くらいの国産時計の革ベルトでもおかしくないですか

つーか僕は時計つけない（笑） 金無垢のローレックス＆ピアジェを
バブル崩壊時にブローカーから質札貰って出してきて持ってるけど
恥ずかしいからつけない。契約の時はクレドールのホワイトゴールド
のやっぱり質札貰って請け出した仕様。とにかく地味が一番（笑）

革ベルトの時計で充分です。

つーか僕は手数料仕事ほとんどしないんですけど（笑）
儲からないから。ほとんど競売専門になってます。

>>80
競売専門の不動産会社で修行をされたのですか？

あぼーん

パンツはどんなものをはいたらいいんでしょうか？
ブリーフで大丈夫でしょうか？
不安なもので

　今のトレンドはボクサータイプ。キムタクもタモさんもそうらしいよ。もれもな。

まったくの素人で恐縮です。
賃貸と管理をメインに不動産屋をやるには何が必要ですか？
やはり地主とのコネなど必要ですか？
それと、やはりヤヤコシイ人とか893との
関わりとかあるのですか？
皆様のお話をお伺いしたいのですが・・・
宜しくお願い申し上げます。

>>85
宅建境界にきけばいいじゃん

AGE

age

＞＞８５の質問に俺も興味ありやす！
皆様如何なものなのですか？？

＞＞８５の質問
営業あるのみ。
世間から敬遠される団体とは、絶対に関わらない方がよい。
現役不動産会社経営者

９０さん世間から敬遠される団体って？

　　 　 ∧＿∧∩　／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　　 （　´∀｀）/＜先生！こんなのがありました！
　＿ / /　　 /　　　＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＼⊂ノ￣￣￣￣＼
　||＼　　　　　　　　＼
　||＼||￣￣￣￣￣||
　||　 ||￣￣￣￣￣||
http://shibuya109.com/kigan/?id=fudousan_kaigyou

暴力団とか、政治結社、右翼、左翼、過激派、振興宗教の一部分とか、
何かの施設建設で、周辺住民の猛反対を受けると予想される、
普通の人が係りたくないと思う、団体、個人。

業者で、敬遠される団体、個人専門のところもあるけど。万分の一もないよ。

９０の現役不動産会社経営者さんは何をメインでやられてるのですか？
賃貸ですか？

現在の景気では不動産販売は殆どしていません。
当社所有物件は、塩付けで景気回復まで売りません。
格安物件の買いはあります。
現在のメインは、
不動産売買・賃貸の媒介・代理。
当社単独がほとんどです。
手数料の別れは仕事量を考えると旨味が無いので殆どキャンセルです。

９０の現役不動産会社経営者さんに質問です。
賃貸・管理をメインの不動産屋の粗利率はどのくらいなんですか？
通常5-10％くらいと聞きますが、まるまる儲けになるんですか？

age

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age

１００ゲット。

上げ

不動産屋さんの皆さん。

利益が出ないといいますが、売買の仲介を片手3％で物件価格3000万円なら
90万円+6万円ってことですよね？両手なら6％で180万円+12万円ですよね？

つまり何がいいたいのかといいますと、
不動産の業者さんの年収って賃貸系のペーペーでもない限り
平均２０００万円〜３０００万円って聞いてるんですけど

一時期にくらべると利益が減っただけで、一般の人と比べたら
相当に儲かってると思うんですけど・・・
これは認識違いなのでしょうか・・・

なにこれ？↓板杉！
http://6110.teacup.com/yaya/bbs

不動産

＞102　

それは個人経営の話じゃないの？
友人の勤める銀行系の不動産屋はﾏｰｼﾞﾝ1％で、年収は七〜八百万円ぐらい。
バブルの時は一千万円は越えていたみたいだけど。
年間でそんなに売れるものでもないしね。
　　　　

age

外人が日本の不動産を買いあさるのは
日本の豊富な水利権を奪うため
愛国者は急いで日本国土の水利権を守る準備に入るべし

私、去年まで学生で社会の現実を知らなかったんですが、
学生のころまでは不動産屋が司法書士にぺこぺこして仕事出してるのかと
思ってました。
でも現実は業者の方が何倍も金を持っているから強いんですねorz。

相談にのって頂ければ嬉しいです。現在某地方都市で小規模の住宅ビルダー
で営業をしています。資格は宅建・マン管・FPを取得済みで資金は1500万円
程あります。まだ一年程の経験なので一人前とは言えませんが、先々競売屋で
独立を考えています（従業員は雇わず自分一人で）。マンションに特化して
年に4件程落として、レインズやネットに登録したり広告うって直に顧客に
売却しようと考えています。600万円で落札して滞納が100万円あったとして
リフォーム等に100万円掛けて、1000万円（税別）で売れば荒利が200万円。
年間200万円×4件で経費200万円としたら手元に600万円残ります。ざっと
こんなイメージを描いていますが、現実問題として難しいでしょうか？
とりあえず食っていければいいです。営業力はそこそこだと思います。

私、地球外惑星不動産を販売しようかと考えていまつ
つまり、月や火星の土地を販売しようと考えていまつ

アメリカのルナ・エンバシー社が大真面目に月や火星や金星の土地を売っていまつので
私にもできると思いまつ
どうぞよろぴく

ルナ・エンバシー社
h　ttp://www.lunarembassy.jp/osusume/osusume.htm
月の土地を買った人の数スレ
http://science3.2ch.net/test/read.cgi/sky/1022990827/l50

>>90です。
準備中さんへ
計算通り行きませんよ。
裁判所に対して経費が要ります。
その他にまず税金が要ります。
動産があれば処分が要ります。
占有者がいれば立退き料が要ります。
その他もろもろある事か多いですから、
強制執行まで覚悟して、競売参加して下さい。

↑レス有難うございます。

裁判所に対して経費が要ります。
　　？良く解りません。強制執行の費用でしょうか？
その他にまず税金が要ります。
　　キャッシュで購入予定ですので、殆ど税金は課から無いように出来ると
　　思っていますが・・・
動産があれば処分が要ります。占有者がいれば立退き料が要ります。
　　ケースバイケースだと思っていますが、強制執行と立退き料を天秤に
　　交渉しようと思っていますので処分費用と合わせて30万円と見積もって
　　いますが現実問題難しいのでしょうか？
　　

>>90です。
そうですね。
簡単に言いますと、切手代・証紙代・印紙・振込み手数料・収入印紙（落札後）
不動産取得税など。
最悪の場合は、立ち退きに応じない場合、引渡命令〜強制執行になります。
動産はあくまでも相手方の物ですから、落札者が勝手に処分出来ません。
円満交渉でよくあるのが引越し費用＋賃貸物件の敷金でだいたい50万位です。
強制執行までいくと中でも執行官から相手側との動産買取の話が出てきます。
最終強制執行になれば執行官立会いのもと、一日で動産の引き上げ、
倉庫での一ヶ月間以上のの保管があります。
専門業者に委託の場合スムーズに行きますが費用が掛かります。
自分でする場合は、保管にかなりの費用がかかります。
勿論売却後の利益にたいしての税金もいります。
築年数の浅いものは入札金額が上がるし、古いものは修繕費が跳ね上がります。
一番良いのは、物件程度がよく、空家になっていて、
動産も殆どない物件、裁判所の写真でわかります。
後は入札数での勝負で運良く当りが引けたらかなりの利益になりますが。
場数を踏んで後は経験ですね。

あげます。

あげましょ

あげあげ

はげ？

まげ

エンドに近いほうが強いのは常識です
金があればなんでもできる

もう一発！

もう2発！！

3発目！！！

くそ！4発目！！！！

おいらもいっとこ七発目！

ちょっと外して６発目？

5発目は！？

宅地建物取引主任者資格をもっています。
名古屋市周辺で誰か必要としている方みえませんか？
よろしくお願いします。
名古屋市　MK

>>127
友達が欲しいです

128いいですよ^^

いいですよ〜

いいの？

裁判所で土地買え

age

あげ

考えたくも無い

age

w

賃貸仲介したら大家さんからも紹介料もらえるんですか？

>>138
物元契約の条件による。

東京港区六本木で不動産屋に勤めているが
今年の３月までに４件の新規出店不動産屋を生け贄にして墓地に送り込む
予定だ

そいつにくわれないようにな

無職は嫌だから、宅建取って不動産屋のオーナーしています。
単純に不動産収入で月１２０万、ネットオークション（せどり）で３０〜５０万
株・債権の売買並びに配当で６０万強、パチンコで５万程度の勝ち
そして本業はと言うとほとんど、０。たまに仲介で年２〜３０万、
勿論面倒くさいから売買は一切せずなｗ
こんな俺って負け組みですか？

>141
そんな程度で自慢げに書き込みしている時点で負け組確定。

>>142
羨ましいのだろｗ
俺は羨ましい

>143
低レベルで満足できるんですね
そんなあなたが羨ましいです

>>144
でも、お前金持ってないだろｗ

>>141 143 145
自演必死ですね。w←の使い方がもう・・・

貧乏人どもが騒ぎよるな

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不動産賃貸の開業考えてるんだけど、非常に開業しやすそうなのは気のせいかな？
不動産屋って経費って事務所と人件費くらいでしょ。都心なら車も要らない。
で、仲介物件はインターネットから取り寄せれば探すのも簡単。
優秀な営業マン雇えば十分やってけそうだけど、どうかな？

事務所家賃、広告代がかかるくらいじゃない？
仲介でも広告打たなきゃ客こない
広告は高いけどケチったら売上も出ない

>149
「優秀な」営業マンをどうやって雇うつもりですか。
まさか高給で募集出したら簡単に集まるとでもお思いですか？

>>151
知り合いの人に営業マンいるんです（たぶん優秀）
ごめんなさい、開業考えてるというほどでもないんですけど、
その人と話しているとき冗談半分で開業したら雇ってくれと言われたから。
それと賃貸営業マンと話しをしたとき独立したいという人が多かったこと。

開業しやすく、失敗したときのリスクが比較的少ないんじゃないかと思ったんです。

>>150
広告代ってホームページに載せるのと、事務所前の看板代以外に
どういうのが必要ですかね

ちみはインターネット広告だけで
細々と副業でもやっとけばいいと思うお
事務所費や人件費なんかすぐに払えなくなるだろうからね
その営業マンの雇ってくれってのは、社交辞令か
素人社長に金出させて好きにやりたいかだと思うお
まぁやってみ
いろいろとややこしい業界だしきついと思うけど
騙されないようにね

それから開業時に供託金がいるよ
まぁ最低700マンくらいで始められるから
お遊びでやってみれば？

具体的には、常時勤める者が1名で、事務所の月額賃借料が6万円程度の小さな事務所を1箇所だけ設置して開業したとして、当初必要となる費用を想定してみます。

○ 事務所賃貸関係費 70万円
○ 事務計器費 70万円
○ 事務所備品・通信関係費 20万円
○ 会社設立・宅建手続き費 40万円
○ 業界団体関係 200万円
合計 400万円


これに加えて、会社を運営していくために当面必要となる運転資金が必要となり、この運転資金が300万円とすると、開業に際して必要な資金は700万円となります。

当初費用 運転資金 必要資金
400万円 ＋ 300万円 ＝ 700万円

らしい。

経費がかからない、かつ
やり手営業マンを雇ってきちんと営業させる方法としては
完全歩合で雇う方法なんてのもあるよ。
広告費、事務所使用費（ファックス、電話、会社の名前など貸す費用）
は営業マン負担
歩合は七割くらいあげる
社員として雇うと売上無しでも
保険や固定給が毎月かかるリスクがある。
社員は歩合率が高いからやり手でなければやっていけない
よってダメ営業は沙汰される
不動産会社の社員は基本掛け持ちはできないようになっている
開業資金貯めがてら実力つけるために
フルコミで雇ってほしいっていうやり手営業が来てくれるよ
自分の取り分がたくさん欲しければきちんと固定給払って
ノルマを設定してケツ叩いて働かせるしかない。
まぁ、業界未経験の社長じゃ難しいかもわからんが。

不動産の賃貸物件の営業に関して言えば、そんなに優秀でなくても客のニーズさえ汲み取れて、
適した物件をマッチングできれば賃貸なんか簡単に契約取れるでしょ。

売買の営業はある程度、スキルがあって優秀でないと契約取れないと思うけど。

うちの会社は宅建無し＆業界未経験の素人でも3ヶ月位OJTしてあげると新人の大半は一月に、
3件〜10件位の契約取ってくるよ。歩合は家賃10万以下は10％、家賃10万以上は20％は支給
してる。

広告はフォレントとアットホームに掲載して、あとは自社HPを不動産屋のポータルASPで管理す
ればOK。

始めは管理全くないだろうし
賃貸だけならアットホームとかでも客来るかもしれないが
売買となると新聞折り込みやポスティングが重要だったりする。
何より売りたいって人からの連絡が欲しい。
売買の客は年齢層も高いからね。
ある程度知名度や地元の信頼のあるとこじゃないと。
ネットなんかまだあまり見ないし。
売買の営業は法律にも強く、まめで場数踏んだ頭のキレる人間でないと
何かとややこしいね。
賃貸のホスト風味の兄ちゃんがみんな売買でやれるかというと…
逆に金融のほうが向いてそうだったりするしなぁ。
賃貸だけで食うのは数こなさいと無理
人件費、広告費をつぎ込んでたくさん若い兄ちゃん雇ってね。

age

供託金は協会加入者の２人以上の紹介があれば数十万でいけるよ。
後、その地域の物件の台帳は必ず必要

広告に関しては賃貸ネットなどのネット広告に掲載したり地元の紙媒体・チラシ・折り込みなどなどいっぱいあるので、地域や自分の店に合わせた広告の方法を取るのが良いと思います。

求人は完全歩合制で７割払うって意見もありましたが、広告費・税金・家賃・光熱費・様々なリース代などを考えると採算が合いません。

始めは人を雇わずに自分だけでする方が良いですよ。
どうしても雇いたければ必ず固定費で雇わないと損します

業界の中でもなるべく
休み取れて、
給料高いところはどこですか？

就職面接どこを受けるべきでしょうか？

ようするに
結局不動産業界で独立するつもりなら
今からいい大学はいって時間使ってがんばって大手に入るよりも、
より現場のしくみがわかる中小に今すぐ入って、
仕事覚えた方が私にとっていい
という解釈でよろしかったでしょうか？

>>122
ありがとうございます。
予備校は早稲田セミナーにしようかと思っています。

どうでしょうか？

あげ

不動産屋さんをやりたいなら行政書士とか司法書士をぐぐれば
１００万円から売ってるよん。
登記手数料込みのところもあります。

age

sage

こんな輩が近付いて来るから気をつけてね
(-.-;)↓↓↓↓

住専破綻企業、三和産業〇坂社長は、株式上場を画策。数百億円の上場益を狙う。

http://www.kokusaipress.info/19-06t.htm

age

不動産・株式会社サンフィール(新宿)・(アルデプロ)に個人情報を消費者金融に流出されました。
どこに訴えれば良いでしょうか？ある事がありサンフィールが流出したと
明確に断言できます！

サンフィールに流出された証拠があるんなら、警察に相談して刑事告訴してみては？

あなたが、訴えたいのは、民事？刑事？どちらなんでしょう。刑事罰を与えたいので
あれば｢告訴」、損害賠償を起こすなら「提訴」。

告訴状を警察に提出すれば刑事告訴出来るよ。

で、アルデプロは何の関係があるの？

1 ：（　｀ー´）φ ★ ：04/08/27 05:44
　東証・大証１部上場の大手電気機器製造会社「船井電機」（本社・大阪府大東市）の船井哲良
社長（７７）が保有する同社の株券約２５万７０００株（約３９億円相当）を脅し取ろうとしたとして、
大阪地検特捜部は２６日、同府東大阪市の無職中尾邦彰容疑者（５９）ら５人を、恐喝未遂と
強要未遂の疑いで逮捕した。

　ほかに逮捕されたのは、邦彰容疑者の兄で会社員中尾邦親（６１）＝奈良県三郷町▽ソニー生命営業員
西山国寿（４８）＝大阪市平野区▽ジョブコンダクト代表吉川隆二（５３）＝大阪府松原市▽ソニー生命営業マン
澤田之良（４９）＝同府美原町＝の各容疑者。
http://www.asahi.com/national/update/0826/020.html
＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞
こんなに悪いやつらでも大手を振って生きている　めつお
日本で1社しかないと豪語するジョブコンダクト吉川隆二のサイト
http://www.jobconduct.com/
まだ船井電機でも懲りずに株式コンサルタントをしている。
セミナーまで開催してる。 顔の皮の厚いことこの上ない。
恥とか羞恥心とか無いのだろうよ。誰が次の犠牲者に成るんだろうか？
＞＞＞＞＞＞＞ ソニー生命の営業マンまでが？
http://www16.ocn.ne.jp/~jobcon/sub6.htm
これが、元三和銀行のノン・キャリア（高校卒）のジョブコンダクト吉川隆二のサイトだ。
なんと、 「会社法（商法）を知り民法上のことを相続として抑え、それから
相続税対策を行う」と堂々とニセ税理士＝相続税対策の宣言をしている。
違法なニセ税理士が、インターネットで、違法な勧誘をしている。
驚くべき違法意識だ。だから船井電機の株事件を主導し引き起こしたんだろうな。
依頼者の中尾さんも被害者だ。ソニー生命の真面目な営業マンの西山さんや澤田さんも吉川に人生をダメにされたんだ。
謝罪なんかの、ケジメをつけんといかんだろう。

>>769
それは言えてるかも。

昨日、今まで見た事無いようなすごいブスな日本人女と、
ハゲデブの長身ピンク豚白人男のカップル見た

男は、ずっと英語で話しているが、日本語が話せないようだ
日本人の女は、英語を聞いて、アーハーアーハーと相づち打つが英語を話さない
全然コミュニケーション取れてなかった　その後キスしてた

面白かったのは、その後に観光客（浅草の物持ってた）と思われる、プラチナブロンドの北欧系ぽい
175cmはあるブルーアイの白人姉ちゃん２人が、ボディ丸わかりの服装で歩いてきたのだが
例の白人男が彼女達を見た途端に、彼女達の進行方向にあったジュース販売機のほうに
ドリンク買ってくると言って、そそくさと１人で行った事
ボディを見てた　あの日本人女の嫉妬に燃えたキツい目つきがおかしかった
くやしかったろうね　完全に引き立て役だったもの

日吉で賃貸してる友人が一身上の都合で
不動産賃貸の店舗を泣く泣く辞めるそうです。

店舗は２Fなのですが、内装とかにもお金をかけてるので、
元に戻すよりは、そのまま不動産業を続けたほうが金銭的にもかなり安く済むと思います。
プリンターや書類関係の賃貸物件の三脚立チャレンジとか全て揃ってると思います。
またホームページにもかなり資金を使いましたが、そのまま使えるようにHP会社に伝えてみます。
とにかく、やる気があってチャレンジ精神ある方が希望です。
友人（現社長）の話だと今も営業中で日吉駅から歩いて直ぐ１分位ですが、
場所が良いせいか同業他社も存在するのも事実です。
それと近くに慶応キャンパスがあり、慶応大学の生徒が物件を借りにくるからです。
とにかく１月から３月は大変忙しい時期に入りますので、時期的にも今からが調度良いのでは？
（メールでもかまいませんが、１度電話で話し合ってから店舗の見学にきてみませんか？

書類等が揃ってれば、直ぐに営業できます。）共同経営の話でも構いません。
あっ　大切な金額面のことですが、こちらの希望としては、
社員の今後の扱いにもよりますが、５９０万から７５０万が希望です。
もちろん、交渉にて気持ちの良い取引の場合は、出来る限り格安にて譲りたいと思ってます。

私のメールアドレスですが、hiyosicomcomあっとyahoo.co.jp
悪戯防止のため、捨てアドレスですみません。題名の所をクリップしてくだされば、
多分、メールアドレスも携帯電話番号も載ってますので宜しくお願いします。

おおよそで、構いませんが、
売上げは、月どのくらいですか？

元銀行員の現役不動産鑑定士直伝！
普通のサラリーマンが月収200万円の
マンションオーナーになる不動産投資成功の秘訣9ポイント！
http://www.sugowaza.jp/r/YkdvXzdEbg==.html

不動産屋なんかよりも投資家の方が断然楽に儲かる！