【援護団】吉原オペラ24【暴力団】

>>137
お陰様で進んでおります。今は資格試験の受験予備校での仕事もしておりまして、
両者同時並行で進めております。予備校ではゼミを担当しており、今日はその資料集めや
準備にいそしみました。今もまだやっていますが。ミラノの物件の登記事項証明書は使いませんが、
新宿法務局管内の物件の登記記録を多く集めその検討をしました。
私は司法書士試験の講座を担当していますが、本試験午後は記述式というのが出題されます。
複雑な登記記録や株主総会議事録や契約書の雛形を見せられ問いに答えるのですが、
これが非常に大変で難しいのですよ。私は４回受験しましたが、この記述式が大の苦手でした。
新宿などにある風俗関係の「危険な物件」の登記事項証明書は実は大変勉強になるのです。
いろんな権利関係がグジャグジャに入り組み錯綜している登記記録をみる。そして、
短時間で解読し法律関係を正確に把握し、何が問題なのか？を正確に読み取る訓練ですね。
この積み重ねが重要なのです。私も日常業務で数多くの様々な『汚れた』物件の記録調査を
継続していく中で記述式試験の実力が飛躍的に伸びていき合格したのです。
カタギの（？）いわゆる普通のサラリーマンが購入したマイホームの
『きれいな』登記記録など見たって全然ダメです。ちっとも勉強にはなりませんから。
力はつきません。私のゼミの受講生は全員必ず合格させます。やりがいがありますね。

>>139
例えば、危険な物件に関与している闇社会（暴力団等）の人たちは、
登記や担保物件の知識があるんでしょうかね。
専門家に外注して調べたり、手続きしているのでしょうか。

>>140
外注がほとんどですね。連中のネットワーク、人脈の広さは実は相当なものですよ。
司法書士の場合、特に開業間もない新人は狙われやすいのです。
「仕事が欲しい」「稼ぎたい」その欲につけこまれるのです。
フロント企業は現在ありとあらゆるビジネス・業種に進出していますが、
ただ、やはり不動産会社や金融会社、風俗営業は今でも多い。仕事がほしくてたまらない時に
見知らぬ不動産会社から依頼がくる。「おかしいな・・・」と思いつつも
相手はきちんとしたスーツにネクタイ姿。働いている社員達はきちんとした求人雑誌で募集し採用。
一等地にあるビルに事務所を構えている・・。「大丈夫だろう。
ありがたいな。こんなに大きな案件の依頼がくるなんて！」と開業間もない先生は無邪気にも喜ぶ。
が、その「きちんとしたスーツにネクタイ姿」の紳士が企業舎弟だとしたら？すぐに本性は現しません。
継続的に登記の依頼をしてくる、時には接待もしてくれるというように良客の仮面を被り続けます。
こうして段々と深みにはまっていくのです。私の知り合いにはいませんが、連中の罠にまんまとハマり　
縁が切れなくなった先生の話は何度もきいたことがありますよ。他の税理士や弁護士
などの専門家も同じような事例は数多くあります。あとは元銀行マン、証券マンだった中高年の方々で
取り込まれるケースですかね。今は不動産や建設業界は極めて悪いですから、リストラや倒産
失業して困っている元不動産や建設業界サラリーマンはごまんといる。
連中にとっては人材獲得のまたとないチャンスでしょうな。
銀行マンだって、会社の支援が無ければ再就職は非常に厳しい、というか年齢がいっていれば
ほぼ無理ですよ。求人なんてありませんから。連中はここを突くわけです。少し前に
活況を呈したIPOですか新興企業の株式公開ですね、この分野にも数多くの暴力団系企業が
群がりましたが、これなどは10数年前の金融危機でリストラされた元金融マンらが参謀役になったのは間違いないです。

>>139
＞新宿などにある風俗関係の「危険な物件」の登記事項証明書は実は大変勉強になるのです。
いろんな権利関係がグジャグジャに入り組み錯綜している登記記録をみる。そして、
短時間で解読し法律関係を正確に把握し、何が問題なのか？を正確に読み取る

これがデューデリジェンスとかいう仕事か？企業のM＆Aコンサルタント会社、
外資系投資銀行にはこれ専門のスタッフがいるよね。日経新聞でよんだことあるよ。

>>142
そうですね。デューデリジェンスです。昨年の米リーマンブラザーズ倒産以来、
最近はだいぶ下火になりましたが、不動産証券化というビジネスが金融業界で流行っていました。
もとはといえばバブル崩壊後の不良債権処理を目的に米国から導入されたビジネスです。
不動産の権利を証券にして細分化し投資家に販売する。そして再生させるのですが、
まずはその不動産の権利関係、物件の物理的現況（築何数ほか）、収益可能性（どれだけ儲かるか）
等の項目に分けて細かく調査するわけです。一般の商業ビルだけではなくて、風俗物件も
かなり証券化されましたよ。特にラブホテルは多かったですね。私がラブホテルの登記を調べたのも
この証券化リサーチのためでした。そして、ラブホテルの所有者はソープランドの店舗建物所有者
であることも多かった。たとえば池袋のラブホテル所有者が川崎堀之内のソープ店舗所有者でもあると。
そしてあるノンバンクから融資をうけて池袋と川崎両方に担保をつけた。これは先日記した
共同担保ということになります。そうなると池袋についている抵当権をどうにかすると、
川崎の抵当権はどうなる？とか何とかいろんな面倒で難しい問題がでてくるわけですね。
ちなみにラブホテル・ソープの物件所有のみで店は第３者が経営しているケース、
店舗所有者でありまた店のオーナー経営者でもあるケースなどいろいろなパターンがありました。