法律相談はココその３

質問です。教えてください。

母親が少々土地をもっています。しかし、母は痴呆がひどく、現在寝たきりで、一切
の判断能力はありません。
父親はすでに亡くなっています。弟が１人います。ですから、もし母親が亡くなった
時の法定相続人は、私と弟の２人です。

両親が元気な時の口約束では、父親名義の土地・建物は弟に、母親名義のものは私に
、ということでした。ですから、弟はすでに父親の全財産相続をしています。

母親の土地は空き地になっており、完全に「遊んでいる」状態です。そこで、私がこ
の土地を売買又は貸与する手続きをすることは、可能なのでしょうか。もちろん、生
前に分捕ろうということではありません。現在の地価や情況をみての判断です。

　後見人制度は知っていますが、手続きが面倒で費用もかかると聞いています。また
、母親を、禁治産者とするのは忍びない気がしています。

　ついでにお尋ねしますが、私が母親の代理として売買契約をすることは可能でしょ
うか。
　弟から異議申し立てがある可能性はありません。

　以上、どなたかお教えください。