【商業登記】登　記　相　談【不動産登記】　Part2

>951
筋を通せばそうなるとは思うが、普通は免許税がもったいないので、Ｂが抵当権解除する。

建物滅失登記に関して質問させてください

登記名義人は祖父（故人）で取り壊しの後で
私が滅失登記の申請をしました。
申請書は法務局のテンプレ利用して解体証明書，印鑑証明，住民票
相続が発生しているので除籍謄本，相続関係説明図なども揃えた
うえで提出しましたが，今日になって故人の不在住証明書も必要との
連絡が法務局よりありました。

今年の初めにも同じような物件の滅失登記に関しては何も言われなかった
のでなぜ？？という印象です。
不在住証明書は何を証明するために必要なんでしょうか？

>>952
遅れてすいません。
ありがとうございました。

>>953
登記簿上のおじいさんの住所と
最後のの住所のつながりがとれなかったのでは？

>>955
祖父は養子に来てから動いていません

貸家自体祖父は住んでもないし居住もしてないのに
なんでこんな証明いるのか理解出来ません

>>956
おじいさんが住んでいる住んでいないという問題ではなく
取り壊した建物の登記簿上に記載されたおじいさんの住所と、
おじいさんが死んだときの住民票上の住所はどうなのかってこと。

>>956
追加だけれど、もう一つ考えられるのは
登記簿上に記載されたおじいさんの住所について
町村合併とか住居表示の実施があった場合。

東京都の２３区内の不動産だって、
所有者の住所が戦前の「○○郡○○村大字○○１２３４」のままってのがある。
所有者はそこから移動していなくても、
今の住所表示は「○○区○○町５丁目２番９号」となっている場合
「○○郡○○村大字・・・」＝「○○区○○町５丁目２番９号」という証明は
今の行政サイドからは出ない。

そうなると、住民票もしくは戸籍附票の記載で確かめるしかない。
こうした変遷を調べるのに一番確実なのは戸籍附票なのだが
多くの市町村では、戸籍関係はコンピューター化されてしまい、
コンピューター化される前の住所は記載されない。
戸籍附票は一定期間（コンピューター化後５年）が経過すると廃棄される。
そうなると、つながりが証明できないので、不在住証明が要求される。

>>958　一部訂正

×　戸籍附票は一定期間（コンピューター化後５年）が経過すると廃棄される。
○　コンピュータ化される前の戸籍附票（改製原附票）は、
　　コンピューター化後５年が経過すると廃棄される。

>>956
法務局の言うとおりに死なさい

法務局で尋ねてきました

祖父名義の建物登記が表題登記しかなく
所有者の住所地が記載されてないので
とのことでした。
お答えいただいた方々，ありがとうございます

>>961
何で、「不在住証明を」って言われたときに
法務局に理由を聞かなかったんだ？
最初から法務局に聞いていれば、何の問題もなかったじゃないか。
「理解できません」ではなくて、
理解するための基本的な努力（＝聞く）ぐらいしてくれよ。

>>961
勉強になりました。

>>962
法務局からの電話に対応したのは父親だったからです

なるほど

所有権保存してないのに表題部に最初から住所が記載してないってのは昔の登記法だから？
登記簿上に住所がないのにどこの不在住を取るんだろ。建物の所在地？

は？

俺なら、ガタガタうるせーよ、文句あるなら取り下げるから職権でやれ、で
電話を切る

>>966
建物の所在地の不在住，不在籍証明でした

やっぱ建物所在地で取るしかないよなぁ。
手間の割に要求する意味のほとんどない証明でめんどうだよな

昔は、建物の所在地＝地番＝所有者の住所の場合、
表題部の所有者欄は氏名しか書かなかったことがあったんだよ。
地元の支部長とか、古手の調査士に聞いてみ。

それに、昔は住所証明は添付書類じゃなかったしな。
面倒でも、最終的には不在住証明で確認するしかないだろうよ。

なるほどなー。
実質は登記簿に住所の記載がないからというより、建物所在（＝住所）との繋がりがつかないからという理由だってことか。
もし建物所在が、住民票なり附票なりで繋がるか本籍と一致していれば不要ってことになるのね

質問です。
役員変更以外の登記で法務局に提出する株主総会議事録に、議長代表取締役が記名押印する場合個人の認印でもいいはずですよね？
依頼した司法書士さんは代表印で押した方が無難だから代表印押してくれって言うのですが、認印だと法務局が文句いったりするんでしょうか。

>>973
文句言われないよ。
ただ後々そんな議事録知らないと代取から言われないためにも代表印もらっておいたほうが無難は無難。

>>973
司法書士サイドでも、議事録の印鑑が認め印だけだと
本当に代取が議事録に押印しているのか
あるいは、その議事録自体が真正なものなのかどうなのか、
判断できないだろう。

今は、あらゆる場面で本人確認が厳しいしな。

>>973
>>974が言ってる通り、会社の実印を貰った文書なら、少なくとも
実印を取り扱う権限を持った人が関わっていると推認できる。
１年ほど前、全て認印が押印された文書を税理士が持ってきたが、それが
顧客の会社を通してないもので、登記完了後に顧客の会社に返したら、
「こんな印鑑は押した覚えないし、印鑑自体、持ってない印鑑だ！」
って俺が怒られたことがある。その税理士から仕事は来なくなったけどね。

あとね、委任状は実印、総会議事録は認印、定款は実印で原本証明、とか
細かく説明するより、「全て実印で！」って言った方が楽だし、
間違えることもないでしょう。

法務局にある土地の地積測量図って、「登記がないと第3者に対抗できない」で言うところの
「登記」と言えるのでしょうか？
うちの土地の地積測量図はかなり古いもので、地積測量図と現地にある境界杭（市のコンクリート杭や
隣地との木杭など）が大分食い違っています。
長年隣地と境界を譲り合ったりしてたのも原因の一つではあるのですが、第3者である
隣地を買い取った人に対して、法務局の地積測量図ではなく、現地の境界を
本当の境界として対抗することはできますか？

しかし、土地も担保にならない時代ですねぇ。

　眠っているまだ父親名義の土地があるんですが、登記簿だけ私の手元にあります。
これを自分で私名義に変更するには、結構な手間なんでしょうねぇ?
完済しているので、抵当からははずれています。

知り合いの不動産もなく、不動産登記についてお詳しい方、どのようにしたらよいのでしょう?
父親は寝たきりの為、委任状はとれそうです。

場所などは、
茨城県鹿島郡大野村
地積 214平方米(64.8坪)

地目は山林となっておりますが、これは20年も前のもので、
現在は、周りに家も建ち、建築できるような状態です。

地域から考えても、たいした額にはならないとは思いますが、
出来たらすぐにでも、名義変更したいです。

寝たきりの父親の土地を勝手に処分しようとしてるわけ？

相続前に移転して贈与税がかかることを期待ｗ

>>980
相続時精算課税の範囲内だろうが、方法を誰かが教えてくれるか・・・。

>>979
いや、そんな事ないっす
>>980
どのくらい掛かるんですかね?
>>981
教えて貰える相手もいないんでorz

公知地価?だとかなり、低いようではあります。
手放しても、500万にもならないんでしょうね?

登記については地元の法務局に行って聞けばよい。
相談係のおじさんが懇切丁寧に教えてくれるはず。
書類は自分で作成せんといかんが、雛形もらえるし、非常に簡単。
司法書士に依頼するよう勧められても断るべし。
費用としては、贈与ならば登記申請する際に登録免許税として固定資産税評価の1000分の20。
登記数ヶ月後に税務署から不動産取得税の通知が来るはず。
なお税金については税金経理会計板へ。

マルチ君に対しても親切ですね

>>982
もし他に兄弟がいると979の様に思われて後で揉めるから
自分一人で手続するときは慎重に。

お尋ねします。
お尋ねする場所を間違っていたらお許し下さい。
私の家の横を細い用水路が通っています。
そこが最近うまく水が流れなくなったので、ご近所と
話し合って市に譲渡(実際は寄付)して管理してもらおう
ということになりました。
実は事情があり、うちは土地が銀行の抵当に入っています。
しかし銀行に確認しましたら、用水路は抵当に入っていない、
ということでしたので、譲渡に賛成しましたが、市の話を聞いてみると
用水路が細いため、今はこのまま工事するが、将来家を建て直す時に
もう少し用水路から距離を取って立てる誓約をしてくれ
と言われました。
その土地は抵当に入っていますが、あと4年ほどで完済しますし、
4年以内に家を建て替えるつもりもありません。
ご近所にはうちが抵当に入っていることを言いたくないのですが、
抵当に入っていることは市とかは分かるのでしょうか?
話も進んでしまって引くに引けなくなり、困っています。
抵当に入っていることが市にバレないなら、黙っていたいのですが、バレないものでしょうか?

>>986
あなたの土地に設定されている抵当権と
用水路の無償譲渡が、どう関係しているの？？

それはともかくとして、市は調べようと思えば簡単に調べられるよ。
あなたの土地の登記簿謄本（登記事項証明書）取ればいいのだから。
そこには、ちゃんと抵当権の登記がされているはず。

>>987
用水路はいいのですが、将来建て替える時に市に譲渡する
と約束する土地は今のところ抵当に入っているのですが、誓約してもかまいませんか?

>>986
謄本は987さんのおっしゃるとおりですよね
ローン借りてたら抵当権設定が当然だし恥ずかしいことでもないでしょ？
ローン完済しても抵当権の設定してたのは消えないし
何か言われてることが腑に落ちないのですが

言葉が足りなくてすみません。
抵当に入ってる土地でもそういう将来の譲渡の誓約をしてもいいのでしょうか?
譲渡の誓約が出来ないなら、用水路の工事はして貰えないのでしょうか。

よくわからないんだけど、将来土地を譲渡しなければいけないの？
単に将来家を建て直すことになった場合は、用水路からもうちょっとだけ距離を取ってくれ、ってことでは？
誓約とかそんな大層な話じゃなくって、口約束程度の話だと思うんだけど。

書面つくって契約結ぶんなら普通謄本くらい確認するだろうし、
あなたの方から抵当権つきのリスクのある土地なんですよ、と説明しなければいけないよ。

＞譲渡の誓約が出来ないなら、用水路の工事はして貰えないのでしょうか。

こんなの市役所の裁量次第でしょ。市役所に聞いて下さい。

やはり市役所に相談しないといけないんですね。
相談に乗っていただき、ありがとうございました。

>>992
もし抵当権を設定してるところを工事するなら銀行にも相談しないと

>>993
工事は今回はしないです。
次回、家を建て替える時に少し用水路から幅を取って
家を建ててくれ、ということらしいです。

>>994
はっきり何が聞きたいのか教えてください
用水路に面した土地の一部（現在は抵当権設定有）を将来市へ譲渡する
約束（誓約書）をしてもいいのか？ということですか？

>>995
何度もすみません。
はい、そうです。

>>995
最初からはっきりしてるだろｗｗ自分が理解できないことは全部人のせいかｗｗ
>>994
担保が付いててもセットバックはできるよ。
分筆と贈与の間に、(一部)抹消をすればいいから、問題ない。
当面は、役所に話したくないのなら、話さなくてもトラブルにはならないはず。
不安だったら、判子を押す前に銀行に話してみれば、一部抹消の了解をもらえると思うよ。

>>997
本当にありがとうございます。
気が楽になりました。
助かりました。

国交省の関係者だけど、通常役所と土地売買の契約を交わす際は
抵当権が設定されていれば事前に地権者が抹消登記をするか
もしくは契約後（役所が嘱託で）分筆登記する際に
役所が買収した側の筆の抵当権を消滅（残地には抵当権が残ったまま）する承諾書を受領するよ
この場合、残地を抵当権者が評価して担保価値が下がらないと判断されれば
残債務の返済なしで承諾書にサインしてくれるし
逆に担保価値が下がると判断されればその分を抵当権者に返済しておく必要がある
後者の場合、手持ち金がなければ補償金から委任払いで抵当権者に支払うのを条件に
抵当権の一部（←買収する側）消滅承諾書へサインしてくれたたりする

それと登記簿は役所じゃなくても誰でも印紙さえ収めれば閲覧することも取ることも可能だよ

ｵﾜﾀ　orz

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