競売中の不動産についてPart3

競売に関する法律相談、お待ちしています。
前スレ
http://school7.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1146405246/

重複？

どこかで聞いた話なんですけど、
東京の民事執行センターで当事者（債務者）が評価書を閲覧するのに時間的制約受けるって本当ですか？
ほかの地裁なら評価書ができあがればいつでも閲覧できるけど、民事執行センターは3点セットが公開される2週間ぐらい前にならないと当事者すら閲覧できないと聞いたんですが・・・

パート３オツ

>3
物明を作成するまでは，訂正が入る前提でしか閲覧させないorそもそも閲覧させない
になるという話だったが，近時は任売のために安く評価書を手に入れる手続きとして
使われるという話もきくから，何らかの対策を考えているのかもしれませんね。

素人は競売物件には手を出してはいけないのでしょうか？

>6
更地ならありかも。

ちょいと質問。

競売物件が取り下げされる理由としてはどんなものが挙げられますか？
任買で話がついたとか、弁済が成ったとか、評価額が低すぎて債権者が取り下げるというのは聞きますが・・・

>>8
まぁ一番多いのは任意売却だろうね。
評価が低いからとりさげってのはあまりないんじゃないかな？
担保割れしてるから競売になるわけで、低いから競売やめたところでどうにもならないからね。さっさと担保処分して損金処理した方がいいでしょ。

ちょっと教えていただきたいのですが・・・。

家が１月に競売で落札されたのですが、落した不動産屋から
電話掛かって２月中に出てくれと言われて、３月に引越し
決めてるから３月いっぱいまで待ってくれと御願いしたら
引越し先の賃貸契約書の写しを出せとか言ってきました。
向こうの言い分は引越しするって言って中々出ていかない
奴らが多いので確固たる証拠見せろとかって言うてるけど
取り合えず個人情報なんで「なんでそんなもん見せなあか
んねん」と突っぱねたのですが、かなりしつこそうです。

無視していてもいいですよね。

>>10
出す必要はないよ。
ただ、追い出される立場としてあなた、そんなに強がってる場合じゃないですよ。
元自分の家ではあるけど、もはや「住ませてもらってる」だけですから。

>>11

レスありがとうございました。

こちらの立場は自覚していますんで、先方には丁寧に対応
しています。書き方がまずくてすみませんでした。
ギリギリまで任買でねばってみたのですが、結局ダメで
その他の諸事情で次に住む賃貸契約が遅くなったもので。

先方も話は聞いてくれる人みたいなので、取り合えず
契約書は見せられないけど、ちゃんと出ていくからて
いう事で再度話しをてみます。

ありがとうごさいました。

>12
引渡命令とかやられると面倒だから、引越先の住所等を塗りつぶした契約書
を提示してやれば？

>>13

レスありがとうございます。

引渡命令とかは、先方が申請すればすぐに執行されるもの
なのでしょうか？　

もし、どうしても見せろとかいってこられたら住所黒塗り
して出すというのを提案させてもらいます。

ありがとうございました。

＞＞住所黒塗り して出すというのを提案させてもらいます。
やめた方がいいです。余計に相手逆上させるだけですから。

逆の立場になって、貴方がそれもらったらどう思うかを考えてみてください。
どちらにしろ、可能な限り穏便に進めるしかありませんです。
さっきも書いたんですが、貴方はまな板の鯉でしかないわけです。
任意売却失敗した時点で、もう打つ手はないんです。

すぐに執行されるということではないが，相手が本気ならそれなりに面倒ですよ。
黒塗りでいけると思いますが，15さんは怒る説ですし，判断は分かれるかもしれ
ません。

私は，相手が契約書を見せろといっているのは本当にその気があるのかを疑って
いる為だと思うのでそれなりに効果があると思ったのですが・・・

>>15
逆上なんかするわけないぢゃん。引渡命令が出るんだから。

>>15
業者さん乙

まあ穏便に出て行ったほうがいいとは思うけどね。

質問です。とある物件に入札しようか検討中なのですが…

物件は、土地付の営業所のようなものです。債務者は不動産屋です。
その不動産屋は営業所を10年契約で貸していたようですが、
借り手の会社が7年目で営業所を廃止し、中の事務機器やらを放置
したままになっています。
借り手について調べると、7年目のときに違法な営業が発覚し、
代表取締役が懲役食らい（多分出所しているが行方不明）、
借り手の会社自体今は営業していないようです。
そんな状況で、営業所建物は現在空き家になっています。
物件明細書によると、営業所建物について
「『借り手』が占有している。同人の占有権原の存在は認められない」
となっています。

落札した場合、事務機器やらの処分はどのように行えば良いのでしょうか？
強制執行で問題ないでしょうか？

ぼかした表現ですいません。。。以上、よろしくお願いします。

>>19
強制執行で問題なし。
普通は任意に処分したほうが費用が安いので、動産の所有者と交渉したほうがいいんだけど、
この場合それも難しそうなので強制執行が無難なんだろうね。

　六本木ヒルズが出ていた。
厄介な占有者らしいが最低坪３５０万
いくらぐらいの落札になるかな

>>21
BIT？配当要求？
現状を知っているのでBITかな？

>>22
BITです。

>>20
アドバイスありがとうございます。
結局、落札しちゃいました。

それで、色々調べてるうちにおっしゃるように強制執行だとかなり費用がかさみそうで…
というのは、事務機器の中に特殊な機器があるため、移動して保管とかになると半端無い
費用がかかりそう…それで、執行官曰く「代表取締役探してみれば？」とのことでした。

それで、借り手の会社の法人登記を取って調べてみた限りでは、代表取締役に連絡を取るのは
難しそうだったのですが、取締役の１人と連絡がとれました。

この代表じゃない取締役の方には、例えば会社としての動産の所有権放棄なり売却なりを
行う権限はあるのでしょうか？

横浜地裁の藤沢の１５０ﾏｿ開始のマンション物件、久々に見る占有屋だわ。

････半年速けりゃ俺が入札してたのに、なんか世の中って上手く回らんモンですな。

>>24
事後報告乙。
取締役の権限については会社法かなんかなので私は詳しくないのでわからないが、
少なくてもその人から一筆もらえれば万が一揉めても責任取らされるのはあなたじゃなくてその人になるんじゃない？まぁそれだけに私が同じ立場ならサインしないけど。
とりあえず弁護士なり法律相談スレに行くなりしたほうがいいんじゃない？
転居済みの物件の動産処分の方法は3通り。
1,強制執行（費用と期間がかかる、が安全に事を終わらせられる）
2,任意に処分（費用は強制執行に比べれば安い、期間は交渉次第だけど比較的に早い、所有権放棄の書類をきっちりもらうので訴えられる心配もない。ベストな方法）
3,かってに処分（費用は2と同じ、期間は早い〔開札の翌日にやるチャレンジャーもいる〕、民事刑事で訴えられる可能性有り、一番楽。これを好んでやる人は夜逃げした人間は訴えないが持論）
お好きなのをえらんでください。
まぁなんにしても落札する前に動産の処分費用の事もちゃんと考えておかなくちゃね。

>>26
レスありがとうございます。

>まぁなんにしても落札する前に動産の処分費用の事もちゃんと考えておかなくちゃね。
最悪強制執行になっても、その費用を負担することはできるから落札したんですが…
まあ勿体なくってw
3が非常に魅力的ですが…まあ、今は2で行けるように最大限、除住民票とか取ってみつつ
「お務め」終えられた代表取締役を全力で捜索してみます。

>>27
空家同然なら執行官に現場保管で対応してもらうようお願いしてみれば？
運び出すとなると金かかるだろうから。

BITってなんですか？

>>29
くぐれば判るよ

いや〜参りますた
入札前調査で近隣留守でわからなかったのだが
今日所有者に会って来たら、事故ってリハビリ中
仕事もできずに無職で無収入(どうやって暮らしてるのかは知らんが)
親族はなし
こういうのって執行官、断行してくれるだろうか？
老人なら福祉施設って手があるのだが、中途半端な年齢なんだよね
オヤジを収容してくれる施設なんかあるかな？
やっぱ断行嫌がるかね？執行官は？

>>31
就業不可能な状態で家なき子になるわけだから「生活保護」の出番ぢゃないの。

引越ししてもらえば桶。

生活保護って自分で探さなきゃダメでしょ？
自分で動けないし、リハビリで忙しいようで
性格もDQNで面倒だから断行したいんだけど・・・

福祉を動かし生活保護使う場合
申請主義だけど
急迫してる！と言うつもりだけどさ
なんか福祉を嫌ってるんだよね
金かかるけど馬鹿相手には断行が一番と思うんだけど
裏技ないかな？

何のために民生委員がいるのさ。

商売と割り切らんとね。

民生委員には話を一応してあるのだが・・・
商売とこっちは割り切ってるんだが、執行官先生が割り切ってくれるのやら・・・

質問です。

友人が一戸建てを落札して所有者と明渡し交渉中なのだが
所有者曰く、去年の3月に風呂場に浴室乾燥機を設定して
そのローンが後30万位残ってるので買い取って欲しいとの
事。もちろん金額は30万以下にするらしいが、それが
出来なければ一体型になっている給湯器ごと外して持って
いくがいいかと言われたそうだ。
給湯器を今更つけるのも面倒なので買い取ろうかと思っ
ているみたいだが、こういう場合は給湯器や乾燥機など
は動産扱いで所有者の物になるのでしょうか？
クーラーなど取り外しが出来るものは動産扱いと思うが。
所有者の人も変な人じゃないので話せばわかる相手みたい
なので不動産扱いになるならそのまま頂かせてもらうように
話はしてみるみたいですが。
ちなみに元々あった給湯器は故障したので新たに乾燥機と
一緒に付け替えたそうです。

>>38
浴室を乾燥室にする設備だとしたら動産とは言いがたい。

旧所有者の買取り請求に理由は認められないだろうが、競落人が迅速な引
渡しを望むのであれば買い取ってあげた方が話は早い。

38です

>>39

ありがとうございました。

後で付けた設備なら動産といい難いですね。

友人に話しときます。

なんで付帯設備に金払うんだろ、このままズルズル引越し代とかも払いそうな悪寒。

とっとと強制執行すればいいのに。

お友達とやらが妙な意見を色々言うから迷っちゃうんだろう

友達が所有者に金を払ったところで、
30万のローンを払う気がないよ所有者は

現在自宅が競売物件になっています。
正確には競売はまだ始まってはいませんが、裁判所の方が家の様子（間取りや柱とか？）を見に来る予定の段階です

それで金額を決めて競売がはじまり、だいたいまだあと半年位は住めるとの事でした。

裁判所の方が言うにはこの状況になると不動産屋が競売にかかる前に交渉にくるので注意してくれとの事でした。

逆に不動産屋は競売にかかると引っ越し資金とかも出ないので状況によっては任意売却なら引っ越し資金なんかも出せるとの事です

親が全く調べたり積極的に動かないので困っています。
日中自宅にいるのは私なので、不動産屋が来る度に応対するのが嫌です。
居留守を使っても何十分もしつこく付近をウロウロしているし
気持ち悪いし怖いです。

こういう物件を狙ってくる不動産屋は変な会社の場合が多いのでしょうか？
裁判所の人はそれだけ注意してくれと言っていましたが。

こんな状況いつまで続くんでしょうか

>>45
競売期日を先延ばしするように手続をしてあげるとかいう
詐欺師にひっかかる人が多いんですよ

そうなんですか。それは手数料払えばとかそういう話を持ち掛けてくるんでしょうか？

今まで来た人はそういう内容ではなく任意売却を勧める内容だったので大丈夫なのかな。

不動産屋＝危ない人って固定観念があるので
家に来る度びくびくしてます。
人によるけど喋り方とかすごく高圧的な人もいるし
こわい

>>47
慣れてくれとしかいえないよね。
営業しにいくのは自由だからね、止めようがない。
個人的には差押がもう入っているなら任意売却したほうがいいと思うよ。

>>47

うちの家も、競売掛かってこの間落札されたけど、しつこい
くらい、電話、ダイレクトメール、チラシとか来たよ。

うちの所はちょっとややこしい理由があって司法書士の先生に
色々と相談してたんだが、そこで紹介してもらった不動産屋さんに
任意売却御願いした。

相変わらず電話なんかしょっちゅう掛かってきたが、他所で
頼んでいるって言うとそこからは二度と掛かってこなくなった。

ある程度は向こうも商売なんでしかたないよなあ。

不動産屋＝危険なヤツって固定観念捨てて、親説得してとっとと
動いた方がいいと思う。
うちの家は様々な悪条件が重なって任買依頼した不動産屋さんから
売れるのは厳しいかもって言われてたので結局、競売で流れてしまっ
たが、最後までよく頑張ってくれたよ。連絡もマメにしてくれたし。
任買が成功しなかったから、賃貸借りるなら仲買料をタダにするまで
言ってくれたりしたので。
ちなみに、司法書士の先生や不動産屋さんには相談料とか１銭も払って
いないから、金を先に出せっていうやからには気を付けたほうがいいかも。

48さんが言ってるように任買できるなら早くした方がいいよ。
競売で落札された後だと、落した人によってはこっちの状態がどうで
あろうが一切話聞かずでとにかく早く出てくれしか言わない所もあるから。
今の状態で家に来るたびにびくびくしてるくらいだったら対処でき
ないのとちがう？

競売開始の通知がくるまではどれくらいかかるのでしょうか？

>>50
どうゆう意図で質問してるか具体的に書いた方がいいよ。
その質問だと、申立てられてから1ヶ月とか、郵便局に開始決定通知書の郵送を頼んでから2日いないとかしか答えようがない

質問です。

ロ−ンが払えず競売にて落札されました。
管理費も滞納しており（約４５万）、落札した業者から「滞納管理費払え」と言われています。

競売価格は滞納管理費等を見こした価格なのでは？
払う義務があるのでしょうか？

無料の法律相談行って来いよ。

抵当権執行ならば遅延金を含め落札者負担。

>>52
落札業者から請求されれば、当然支払債務を負います。

>>54


区分所有法第７条１項及び第８条
国土交通大臣が定めるマンション標準管理規約
第２５条、第２９条及び第６０条

この法律って今は消えてるんですか？
詳しい人の様なので是非ご教授下さい。

特定継承人が支払う物とばかりおもっておりましたよ。

だからな
承継人が組合に払う義務があるんだよ
承継人は前所有者に請求する権利があるんだよ

>>55
> この法律って今は消えてるんですか？
消えてませんね

> 特定継承人が支払う物とばかりおもっておりましたよ。
それもその通りですね


あなたも相当お詳しい方ととお察しします。ただ求償権を見忘れたのではないかと想像します。
たしか２，３年前の東京高裁での判例もあります。

>>52
レスの矛先がずれてしまいそうなので、あえてしつこくレスします。

趣旨は、自分の始末は自分で行動して完結するべき、ということです。

債務者が何の働きかけも行動を起す事もせずに、債権者や買受人の行動によって債務者の債務が消えてなくなるという事はありません。
そんなことは赦されるべきではないと考えています。人としても赦したくありません。

通りすがりのマジレス失礼しました。

>>58
＞ 趣旨は、自分の始末は自分で行動して完結するべき、ということです。 ＞ 債務者が何の働きかけも行動を起す事もせずに、債権者や買受人の行動＞ によって債務者の債務が消えてなくなるという事はありません。

滞納管理費共益費用の存在が競売価格の減価要因として競売価格を形成し
ている現状からすると、先にあげられた東京高裁、平成17年03月30日の
（平成16年(ネ)第5667号求償金請求事件）判例にはその理論構成に破綻が
あるように思う法曹関係者も少なくはない。

滞納分が減価要因として価格形成されたその競売に参加して競落した以上、
その滞納分を承継することは区分所有法の点からも当然でありながら、
一方、いかような論拠に基づいて「その分お安く落札した競落人」の前所
有者に対するその求償が認められたものか、いまひとつ釈然とさせる理論構成が開陳されていないように思う。

担保権を実行した抵当権者にしてみれば、「管理費滞納によるその減額要
因が考量され競売価格が形成されており」、本来滞納が発生していなけれ
ば幾分なりとその（滞納管理費）分に近い数字だけ余計に回収が期待でき
たであろうとの蓋然性も認められるわけだから、それを残余債務として
担保権者が前所有者に対して請求をおこすというのなら分からないわけで
はない。
ま、将来に提訴されるであろう類似訴訟の判断をもう少し見たいところだ。

>>52
残念だね、多少勉強したのだろうけどそうなる前にここに質問していれば
うまく立ち回れたのにね。
他の人が言っているように区分所有法の８条は特定継承人に「も」請求できるだけで
あって、基本的には所有者に支払義務がある。
それを特定継承人が支払ったなら請求権が発生するんだよ。
だから、競売になったらぎりぎりまで住むよりは任意売却して精算した方が得なんだよ。
（任意売却寺は延滞金は債権者が代金から精算するので）

>>59
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20070528183553.pdf
これでしょ？しごく当然な判例だと思うけど？
本来支払う義務があるのは所有者なので特定継承人が立替えたなら
請求権が発生するべき。
区分所有方８条は滞納金を出さないように非常手段としてあるだけでしょ。
民事執行法は延滞金分を見越してはいるけど、落札者が延滞金を必ず払うとは歌ってないよ。
支払わなければいけない可能性があるので減額してるに過ぎない。

そういえば六本木ヒルズ取り下げになったね。

>>60
＞ 本来支払う義務があるのは所有者なので特定継承人が立替えたなら
＞ 請求権が発生するべき。

判例は「立替え」としたわけだろうが、区分所有法が民法に対して特別法
であることからしても被請求権者である競落人の当該弁済は競落代金と同
じく競売物件の購入費用の一部とみるべきだと思う。

＞ 区分所有方８条は滞納金を出さないように非常手段としてあるだけでしょ。

それは非常手段等ではなく、殆ど当該問題の解決のために近頃になって
「用意」されたものだと思うが。

＞ 民事執行法は延滞金分を見越してはいるけど、落札者が延滞金を必ず払うとは歌ってないよ。

だから区分所有法にうたったわけだが。

＞ 支払わなければいけない可能性があるので減額してるに過ぎない。

減額されているとしたら、競落人の前所有者に対する請求が叶った場合に
は、誰の目からしても「二重取り」感は拭えないと思うが。
競落人のその請求権を認める場合には、当該滞納金が当該物件の減額要因
になっていないことが当然だと思うよ。

要するに延々俺理論をならべてるだけね

滞納管理費等はとりっぱぐれる可能性が高度にあるから，減価要因なんだよ。

質問させてください。

金銭問題で裁判をやり、勝訴して相手の土地家屋を強制執行で
競売にかけてますが、次のような情報が入りました。

・訴訟相手（以下Ａとします）は、知人（以下、Ｂ）に頼んで落札する予定
・保証金（Ａが負担）は払うが、Ｂに、落札した当該物件について難癖つけてもらう
・Ｂは落札したが難癖を理由にそれ以上払わず落札はキャンセルで保証金は没収
・Ａは保証金がムダになってでも、私に渡したくないらしい。

こういうシナリオです。よーするに競売の妨害をしたいそうです。
この情報はＢの知人から聞きました。

上記のようになったら、また競売手続を最初からやらないと
いけないのでしょうか？
また、上記のような計画を未然に防ぐ方法はありますか？

>>64
落札者が辞退するのは自由だから防ぐ手だてはないかな。
ただしBは次回入札できないし、入札のやり直しをするだけだから1回目よりは期間がかからないよ。
>>63
保証金は・・・どうなるんだっけ？

>>64
＞ 上記のようになったら、また競売手続を最初からやらないと
＞ いけないのでしょうか？

手続きは特に必要ない。
いずれ最低価額が下げられた特別競売になる。
もしかするとそれを見計らってるのかもね。

＞ また、上記のような計画を未然に防ぐ方法はありますか？

ないと思うね。
相手が捨て金してまでそういう妨害に執着しているとしたらね。

>>64
もしそのシナリオが本当なら、心配する必要はありません。
没収された保証金は、最終的に債権者のものになります。

落札した物件に難癖というのは、おそらく『売却許可決定の取消の申立』をするということだと思われますが、これも簡単に取消しの決定がなされるとは思いません。
そもそも債務者側が、そんな子供だましのようなことを本当にやろうとしてるのかは疑問が残ります。

あとは縁起でもない話ですが、競売の妨害をしたいほど債務者側が恨んでるのであれば、火をつけられないよう祈るだけですかね。

ｗｗｗ、金を貸す時には火災保険の加入も必須。

競売で落とした物件の住人を追い出す為に家に行って雨戸などをガンガン叩いたら警察呼ばれてしまったんだが一応犯罪にはならなかった。
この場合、裁判所にチクられたら強制執行できなくなる？

>69
んなこたーない。
素直に引渡命令申立てておけ。

>>69
実力行使はいかんよ。
裁判所は実力行使した事を確認すると、強制執行停止手続きをとり、二度と強制執行してくれなくなる。
これはきついぞ。
そのまま何年でも居座られても強制執行を行う権利を失ってしまっているんだから。実力行使を行った債権者は。
法の力を必要しないと判断されて、何度申請しても強制執行が認められなくなる。
犯罪を犯しても同様。注意が必要だ。

>>71
第三者ですが、気になったので質問させてください。
自力での占有解除が完了しないときでも、執行不能になりますか？
雨戸叩いたりとかは、あくまでも別件扱いだと認識しているんですが。

スルガコーポのニュースで気になったので質問です。
競売の代行業者の中には立ち退き交渉をサービスの一環としてHPでうたっている所もあると思いますが
代行業者が落札者の代理として行う立ち退き交渉は非弁活動には当たらないのでしょうか？
もし何ら問題がないのであればいいのですが
何か特別な条件（委任状等）があって認められているのであれば教えていただきたいです。

非弁行為にあたる。当局が摘発しようと思えばいつでもこれで摘発できる、ということ。
代理として立ち退き交渉することは、法律事務にあたるとされてる。
んで、例え業としてではなくても、非弁に当たるという見解だとか。スルガは金払ってたらしいが。

特別な条件で認められる場合という話だけど、
そもそも国土交通省の課長名で、売買・交換・賃貸借の媒介の付随業務として、立ち退き交渉等は可能である旨の通達が出されてる。

但し、警察の見解とは別だと言う話。

ある物件で気になったんですがよろしければ教えてください。

契約期間が２０年のサブリースをやっているマンションを競売で落札を
すると権利関係はどうなりますか？所有権はあると思いますが仮に自分が
他の業者に管理を任せたいと言う時は２０年間は契約解除は難しいでしょうか？

数年ごとの条件見直し期限がある場合は、その際に条件交渉整わずということで、解約に持ち込むことも可能かと思うけど、条項がどうなってるのかわからないので、なんとも言いがたい。

>>73　非弁行為
だいたい競売の代行は不動産業の仲介ですらない。

>>75
まずはその賃貸契約が買受人に対抗できるかどうかが問題。
対抗できないなら「6ヶ月の猶予期間」以降はあなたの自由。
対抗できるなら「契約内容」と交渉しだい。

>>76-77
お忙しい所ありがとうございます。
下記リンクが実際の物件です。
家賃年間１２０万、基準金額が１０００万今の時点で１２％
近隣の同程度マンションを見ると２０００万は必要だと思う。
借主は賃料がマイナスが出てるみたいで近隣相場を見るともう少し安くなりそう。

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000037363&O_court_cd=31111&O_thing_cls=4&O_tender_flg=1&PAGEID=XxW04_jp_0130&ACTION=anchor

>75
ぱっと見た目では承継されない。
物明でそういう記載だ。

・・・この書記官がきちんと理解して書いているかは疑問なので，直接窓口に
行ってきいてみた方がいい。

age

>>74,77
やはり非弁行為となるのですね〜。
国交省の通達というのは気になりますが、今も国交省の通達検索で確認できるのでしょうか？（探しても見つけられませんでした・・・）

ひとまず、どうもありがとうございました。

>>81　もしかしたら通知かもしれない。
不動産協会に対する通知だか通達だかだと記憶してる。協会の購読雑誌に載ってた。

ttp://www.mlit.go.jp/
国土交通省HPサイト内検索「通達　宅地建物取引業」
国土交通省HPサイト内検索「通知　宅地建物取引業」
で検索するといろいろ出てくる。
なんか本ページ消えてるので、キャッシュから。

チベットのことを描いた漫画
民族浄化とは、こういう事を言う。声を上げなければ次は日本・台湾だ。対岸の火事じゃぁない。

ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205677931560o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205677291087o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205677625354o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205676977067o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205676669498o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205676350347o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205675972897o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205675585576o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205675269564o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205674955083o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205674630097o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205674321377o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205674014012o.jpg
ttp://image.i-bbs.sijex.net/bbs/dokuo/1205673616582o.jpg

ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%81%E3%83%99%E3%83%83%E3%83%88%E5%95%8F%E9%A1%8C

【競売？】住宅ローンが払えない【任意売却？】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1147151601/
個人版民事再生
競売手続きが開始されても、住宅ローン以外の債務を整理して
住宅は手放さなくても良い、個人版民事再生の法律が平成１３年にできています。
その場合は早急に弁護士に相談されて下さい。
債務者の経済的更正を図るために、生活の基盤である住宅を
確保することを目的とする手続です。

30 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2006/05/09(火) 21:09:01 ID:???
競売開始決定の差押え登記はついてますよね？
いまさらなんだか、こうゆうことは対策が早ければ早いほどいくらでもやりようがあるんです。
生活が苦しくてローンが払えなくなるまえに腹をくくりゃね
家を抵当にいれて買ったんだから、払わなきゃ競売になる

けど

抵当権に勝つ権利だったり（賃借権なんかではない）
抵当権を使われる前に違う方法で処理してとか
（昔のてき除なんて陳腐なものではない）
いろいろね

こうゆうことを一番知ってるのはね、裁判所の書記官だと思います
弁護士よりもね
実際に誰かさんがやってる現場をみてるわけだから

そしてその驚いてる顔を私がみてるから
でも書記官は相談にのってくれるわけないよ

161 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2006/07/25(火) 13:17:53 ID:434A42zd

住宅ローンでお悩みの方に経験者としてお伝えします。参考にしてください。
わたしは以前任売ではなく競売を選びました。
処分理由は1500で買ったマンションが七年ぐらいで700位に落ちたからです。
価値は700前後なのに残債は1350あり、ばかばかしいのでローン支払いを停止しました。
銀行の担当者と会い、「競売覚悟で払わない」と伝えました。
案の定「身内のかたに月々の支払いを協力してもらっては・・・]と言ってきましたが断りました。

強制退去まで約2年ほどかかりましたので2年間はローン、管理費など支払わずにただで住みことができました。（笑）
競落価格は738万でした。管理費も30万ほど滞納したましたが落札者払いです。
強制退去当日（家族はもちろん実家に移動済）ですがチャイムを鳴らすもドアを開けずにいたら窓枠はずして入ってきました。（笑）
まあ相手もプロです。荷物は10人ぐらいのにいちゃんで片付けてました。
私の場合は、落札者の管理する文化住宅に荷物を移動させられました。

しかしここでも1ヶ月ただで荷物を置けます。（笑）1ヶ月後、必要なものだけ
荷物を取りに行きました。ポイントはいらん粗大ゴミは置いていくことです。（笑）
落札者が処分します。（相手に手間をかけることです）

理想は執行前に部屋の中に壊れた冷蔵庫などパンパンに詰めておくこと
（あくまで北朝鮮に売るということで、故意は執行妨害になるかもしれません笑）と

窓ガラスは全部釘などで傷をつけたり（故意はだめ、子供のいたずらで・・）
前日風呂に入り終わって浴槽にも釘で穴（これもいたずら！）！。流し台のシンクにも。
便器も「いたずら」で釘で「呪」とかいて置けば競落者が交換するでしょう。
なんせ競落者に金のかかる状態がベストです。(笑）
執行官には逆らわないでくださいね。執行妨害は自分が損です。
執行の時は、日本国の強さを感じます。チョンとチャンコロに弱いくせにね（笑）

任意売却or競売
どちらにしても家を手放す事になる、値段が高くなる方を選ぶ。

俺の経験では、競売選択がベスト
●任売だと買い手が強気で値段が安い。
●競売の場合は、最近は市場価格と同等か高い値段が付く例が多数
●立退きまでの期間、家賃無しで住める
●残債の処理の話し合いで、貸手側に対して強気で出る事が出来る

俺の場合は、敷地を分筆し家が建っている部分を事前に親戚に売却
残りの部分が競売になるように滞納放置、俺は親戚に売却した家に居住中。

現在、金融機関と残債の話し合い中、弁護士には金は一銭も払うな言われ
残債処理方法は、時効主張か小金額の一括返済を想定しているとのこと。

借金額、約１．８億（担保土地は高騰時には４億強の相場値段がｗ）
18000−（事前売却2000＋競売8000）＝8000＋金利

滞納前に1800で出して売れない土地が、競売で2300で落札
世の中には奇特な方が居るもんだな〜ｗ
自己破産は、闇金等が無ければする必要は無い、最後の手段。

239 名前：名無し不動さん[age] 投稿日：2006/11/14(火) 16:36:24 ID:???
競売買っても仕返しに放火とかされかねないから
あまり手出ししたくないね
購入したら運の尽きとかｗｗそうなっても結局自己責任

この前も入札しただけで不審者数人に付け回された
ストーカーと違う恐怖感が湧いた

255 名前：綾子[] 投稿日：2007/01/29(月) 18:26:49 ID:BYYU1UGC

はじめまして。
競売で落札して強制執行で引渡しを受けたのですが．．．
家の中は油まみれ、尿の臭いもすごいです．．．
絶対嫌がらせだと思います。
元占有者（＝所有者）を訴えることは出来るのでしょうか？
よろしくお願いします。

256 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/01/30(火) 01:01:23 ID:???

訴えて例え勝ったところで無い者からどうやって何を取るん。

259 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/02/04(日) 17:17:48 ID:???
>>255
相場よりかなり安く落札しているハズ。
この差額は、立ち退き料やいろいろな人を煩わせる費用で消えてしまうと
覚悟して入札しなければならない。

強硬な姿勢で臨んで立ち退き料を払わなくて済むかというと、
こういう嫌がらせがあるから
フルリフォームでやはり消えてしまう・・と考えるのが常識。
安いからと言って安易に、世間知らずの素人さんが競売物件に
手を出すべきではないな。

260 名前：綾子[] 投稿日：2007/02/05(月) 09:04:24 ID:f+u4+a8B
２５５です。
あとで他の不動産屋に相談したのですが、
「落札価格は任意売却の仲介と変わらない。」
と言われてしまいました．．．

今回競売業者に勧められてこの物件と落札価格を決めたのですが、良い話を鵜呑みにした私がバカでした．．．

263 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/02/10(土) 11:43:31 ID:wHKY2QJx

>>260
そこ住んでると嫌がらせされるかもよ？
子供いたら気をつけてな。


264 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/02/10(土) 12:31:01 ID:???
>>260

すごい遠くに引っ越してくれればいいけどね。
ずっと近所に住んでたら嫌だなぁ。
最近はあんまり怖い話は聞かなくなったけど
一昔前は263さんが言ってるような事が多々あった事も事実です。
とりあえず用心して暮らしたほうがいいですね〜。


267 名前：地球防衛軍[] 投稿日：2007/02/18(日) 15:37:19 ID:H6dmFJT8
>>255
引渡しするまで、以前の占有者が如何なる使用をしても自由であるから、訴えて責任追及するのは難しいと思います。
仮に、民事訴訟で損害賠償請求し、認められても、資力が乏しいであろう以前の占有者（所有者兼債務者）から賠償してもらうことも、
かなり難しいと思われます。

ところで、
皆様は、一発屋というのをご存知でしょうか。
とっても怖〜い悪徳不動産屋の通称名です。
まずは、ご覧あれ・・・
ＮＰＯ不動産販売倫理委員会
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/npo-fudousantop.htm
携帯の方は↓こちら。
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm

なぜいきなり荒れだしたんだ？

　荒らしはスルー

794 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/15(木) 18:04:51 ID:WzeConnB
　こっちって、売られる立場の擁護スレ？
　個人で競売物件でなるべく安全に家買いたいときは、ここで聞いてもいいの？
　お金があまり無いから競売物件で、何とかすませたい。
　うまく買うコツをおしえてください。m(--)m

795 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/15(木) 18:11:38 ID:3ZfnftrS
　そういう人こそ手を出さない方が無難
　競売なんて余裕でやるもんだよ
　虎の子でやったってろくなことはない

796 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/15(木) 18:45:28 ID:WzeConnB
　そうですか。
　総資産の６分の１くらいの安い物件で気になってますが駄目かなあ。
　中古マンションの２Kの物件でとりあえず住むにはいいかなと思ってるんですが・・・

797 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/11/15(木) 18:58:24 ID:???
　>>794
　最低でも、物件を現金で買うだけ持ってないなら止めた方がいい。

798 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/11/15(木) 18:59:56 ID:???
　>>796
　最悪、排水管にセメント流されるだけの覚悟が必要。

799 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/15(木) 19:13:04 ID:WzeConnB
　>>797
　200万くらいの物件ですから現金では６個と当座の生活費くらいはあります。
　落札できるかどうかは別として、車買うくらいなので、試してみようかなと・・・
　>>798
　それはエグイですね。
　想定外ですよ。

814 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/11/19(月) 09:23:19 ID:???
　　　>>813
　　　俺が買うときは、隣近所の聞き込みに、居住者の親族にまで事情聴取した（可能な場合）。
　　　その上で、近隣の不動産屋に探りを入れて、勝負に出る。

815 名前：名無し不動さん[age] 投稿日：2007/11/19(月) 12:27:05 ID:???
　　　競売物件なら自殺部屋がお得　　　殺人はちょっとあれだが

816 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/19(月) 21:48:50 ID:D8MeBeCg
　　　>>814
　　　そこまでやった奴は競売後に家族皆殺しにしてやるよ。

822 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/22(木) 19:38:41 ID:23p3pazc
　　　>>798
　　　排水管にセメントか。
　　　満足に引越し代払わなかったら、床下に潜って柱全てに切込みを入れてやるのもいいな。
　　　大損だ大損ｗ

825 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/11/23(金) 18:46:57 ID:???
　　　>>822
　　　そういう時は、灯油蒔いて自殺するのが一番。
　　　建物はなくなるし、地価も暴落。

826 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/24(土) 03:41:13 ID:BrGkqphB
　　　>>823
　　　誰がやったかなんてわからねえからなｗ
　　　警察なんて通報しても関係ねえしｗｗｗｗｗｗｗｗ

827 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/24(土) 04:03:13 ID:RXegNZZz
　　　なにこのすれこわい

862 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/27(火) 01:11:05 ID:5c33fT5A
　　　壁ボッコボコに壊したり、屋根にヒビ入れて雨漏りさせてやれ。

863 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/11/27(火) 01:13:59 ID:5c33fT5A
　　　二階にトイレがある家はトイレ詰まらせてウンコまみれの水を家中に溢れさせてやれ。
　　　家中に臭いが染み付いて、拭いても臭いは取れないし、フローリングも駄目になる。

882 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/12/02(日) 01:03:39 ID:???
　　　戸建ての強制執行だと５０万以上１００万以下って感じで、特に動産の保管に金が掛かる。
　　　やっぱりドコもこの位？

949 名前：名無し不動さん[] 投稿日：2007/12/11(火) 18:25:39 ID:ofvKm92E
　　　競売落札した落札者が殺されるパターンのが可能性有りだな。
　　　失うものなど何もねえだろｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

950 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/12/11(火) 18:51:15 ID:???
　　　一番多いのは、競売落札された途端に、軒先でブラーンだよ。
　　　これやられると、不動産屋は泣けてくる。

951 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/12/11(火) 20:50:09 ID:???
　　　>>950
　　　さすがに開けてプラーンなら取消になるよ。
　　　再度、競売になるかは債権者しだいだけど・・・。
　　　確か、今年は東京の1Rであった気がする。
　　　去年開札であけてみて所有者の遺体発見→再度今年開札。
　　　今年の現況には死体で台所周りがめちゃくちゃ汚れてるみたいな説明だったな、どんな死に方したのかね。
　　　ちなみに去年執行官が所有者が販売会社にだまされたと言っていたと記載があった。今思うと志望フラグたってたんだね。

952 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2007/12/11(火) 21:13:11 ID:???
　　　>>951
　　　所有権移転後にブラーンとかは？
　　　そういや、今年だったか去年だったか愛知で自分にファイヤー！があったけどどうなったんだろ？

誰やったか分からないなんて本気で思ってるんだろうか？
刑事実務しらなすぎる・・・

ちなみにブラーンの取り消しが利くのは，代金入金まで。
以後は解除して配当を受けた債権者から取り戻す形になる。

あんまり変な知恵を２ｃｈで流すなよ。
チェーンソー事件の再来は嫌ズラ

267 名前：地球防衛軍[] 投稿日：2007/02/18(日) 15:37:19 ID:H6dmFJT8
　　　>>255
　　　引渡しするまで、以前の占有者が如何なる使用をしても自由であるから、
　　　訴えて責任追及するのは難しいと思います。
　　　仮に、民事訴訟で損害賠償請求し、認められても、
　　　資力が乏しいであろう以前の占有者（所有者兼債務者）から賠償してもらうことも、
　　　かなり難しいと思われます。

　　　ところで、
　　　皆様は、一発屋というのをご存知でしょうか。
　　　とっても怖〜い悪徳不動産屋の通称名です。
　　　まずは、ご覧あれ・・・
　　　ＮＰＯ不動産販売倫理委員会
　　　http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/npo-fudousantop.htm
　　　携帯の方は↓こちら。
　　　http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm

やっぱ不動産屋っぽいレスが付くとトラウマ抱える君が脊髄反射しちゃうのかな？ｗ

　よろしければ教えていただき点があります。

競売物件を探してる中で欲しい物件が出てきました。
ＢＩＴで探しその後現地まで行き物件の外観、管理人に話をしてをみて
裁判所にて３点セットを見てきました。
競売入札よりリスクを考えると任意売却で話が出来れば思っています。
物件を任意売却をしてくれるか判りませんが誰にどの様に
アプローチをしたらいいでしょうか？

>>98
破産物件で管財人いる場合は、管財人さん。
そうでない場合は、競売申立人（金融機関とか一番抵当権者が多いですよね）＆所有者が
多いと思いますよ。

東京地裁
平成19年（ケ）第1151号 1
2
3 北区赤羽西四丁目１４６番２３ 8,270,000 93,000,000 売却 8 個人

ありえんwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

>>100　3点保存してあるなら、住居表示だけでも示してくれ。

H19K1151
http://pict.or.tp/img/48263.pdf

入札書に０一つ多く書いたんだろう。

165万捨てるしかないな…　ご愁傷様。

>>102　サンクス。
一通り見回してみたが、どう考えても書き間違えだね。
保証金パーにしてでも長引かせるようなのでもないし。
入札書も地裁によっては違うから、数字書くだけでも結構神経使う。
封筒に綴じてから、書き間違えてないだろうかとハラハラしてくるものだし。

>>98
基本的には所有者とすべての抵当権設定者の承諾が必要。
まぁなんにしてもいまからは無理でしょう。
BITに載ってから任意売却の話もっていても期間的に無理ですよ。
やるなら配当要求広告の時点から動かないと・・・

だめ元でやるなら所有者を口説いてから債権者へ。
でも個人でやっても債権者は話すら聞いてくれないと思いますよ。
管財人事件になってる場合も債権者集会開いたり裁判所の許可
とったりで期間的に無理。

>99,105
どうもありがとうございます。
厳しいようですね。

>>104
コピーとっておかないの？

それにしてもＢＩＴってなんで全部のせないのかなあと
いつも思う。写真、私が入札する裁判所では半分くらい
のせていない。ＢＩＴで見てよさそうと思い、昨日一応
三点セットを見に行った。そしたらＢＩＴに一番肝心の
写真載せていなかった。　立派なお仏壇、おりん、三色の
旗、、、、、、、、、。評価書の写真はもっと強烈、、、、。
なんのために休みをとって行ったのかわからなかった。
以前に比べたら格段にいいけども、、、。

>>107　コピー？一応概要だけは保存するけど、pdfは膨大になるので、途中から興味のあるのだけとっておくだけにしてる。
最近ほとんど戸建は見ない。

>>107
単純に金の問題じゃね。
後は敷居を低くすれば低くするだけそういうレベルの入札者が増えるだろうから
その対応にもやっぱり人員が必要だろうし

>>108
いや、入札書のコピー。間違っていないかやっぱり
どきどきするから。

　私は主に大都市近郊の農家住宅がもっぱら。
　住宅地化している農家住宅を主に入札している。
私のメインは大都市の裁判所だけど年に１回入札
するかどうかのレベルです。
　
>>109
そうかも。

>>107
写真が全部載って無いって何処の裁判所？
確かに三色旗があれば・・・

>>111
せんだい。

>>110
取ってる。それでも不安になり何回も見ちゃうｗ小心者です。
去年から自身では全然札入れてない。

市街化区域なら転用簡単でいいですね。

>>113
おなじくです。やっぱり一桁間違うのを時々見たり
聞いたりするとね。

>>107
写真重要かな？
気になったら現地調査するからいらないと思うんだけど・・・。
内部は写真で確認するしかないけど、あの適当な写真では
たいして状況確認できないと思うんだよね。
写真たくさん撮影して死角のないように掲載するなら使えると思うけど、
いまの枚数ならなくてもいい気がする。
あと、札入れる物件って配当要求の頃から相場とか現地確認しないの？

>>115
中は見れないからね。
見れた方がリスクは減るからね。

ところで強制執行自分やろうとしたら費用どれくらいいるの？

>>117
強制執行は自分でできないから強制執行と言うんだけど・・・
任意に明渡を受けて撤去ということ？

>>117
一戸建てで90万から100万近く。
物置いて行った場合ね。

>>119 何それ。
現地保管→動産競売申立→自己買取→処分
これでなんで100万近くかかるの？前これで25万もいかなかったが。

>>120
>現地保管

ﾜﾛﾀ
なにこのｳﾞｧｶｗｗｗ

>>121　どこが馬鹿なのかなるべく具体的に教えてくれ。
債務者か？

現場保管だろ。

現地でも現場でもどっちでもいいけど、要は競売対象物件で
動産を保管するって事でしょ？
まったく経験ないんだけど簡単に認めてくれるもんなの？
保管料や輸送料を考えればあっとう的に安上がりだろうけど
断行までの期間にさらに保管から売却まで期間がかかるんだよね？
意見が分かれるそうだね。
まぁ断行自体そんなに経験ないけど・・・、
たいていの人は執行官が有無をいわさず入室して命令書を張られたら観念するよね

まー２５万ぐらいってことですね。
時間気にしなかったら立ち退き料払うぐらいなら
強制執行のほうがいいですね。
動産をオークションにかけて儲け折半って駄目かなー？
ようは債務者もお金少しはほしいわけだし。

物件の規模や家財の大きさや量でも変わるし、まともな占有者ばかりじゃねえぞ。
経験ねえ奴がちょっと強制執行かじったくらいで語ってんじゃねえよ。
わざとゴミ満載にしていく奴もいるんだ。
強制執行は開けてみるまで分からん。
50万以下の半端な金しか用意できないような貧乏人は手を出さねえ方がいいぞ。
その後のリフォーム費用に大きな誤算が生じて大損するぞ。

>>125
強制執行ってことは、居住者との交渉決裂してるわけだろ。
そんな状態でどうやって動産処分するんだ？
勝手に処分したら、後から訴えられて莫大な金額請求されることになる。
強制執行して物件内部の荷物を運び出しても、荷物を勝手に処分していいわけじゃない。
ましてや、現地保管なんて自分で自分の首を絞めるようなもんだろ。
何の為に落札したんだよ。動産保管の為か？ｗ

知ったかの馬鹿登場wwwwwwwwwwwwwwww

>>128
絡む必要はないだろう。
>>127
気にするな

　東京地裁で荒木町のマンション占有屋ですね。

>>130 3点見ました。久しぶりに超美味しい物件です。熾烈な争いになるでしょう。

で、占有屋ですが素人確定です。執行官にあそこまで書かせるとは完全にアウトですｗ
下手なことをすれば競売妨害で少なくとも拘置所行き確定なので回答しなくなったのでしょう。
名前まで晒されちゃってもうどうしようもないですね。記載のある会社も調べられちゃうな。
入札者としてはヒャッハーッってところでしょうか。

>>131
会社をググったらおそらく下記の会社
役員を見るとＳＢＩやらのベンチャーキャピタルばっか
怖そうな会社だ。

http://www.skywave.ne.jp/index.html

１Fマンだから人気ないんだろうね。
場所は魅力的だし、占有減価ゼロだから無問題。

そもそも安く買いたいから競売でしょうが。
５０万以下どころか５万以下に収めたいわ
こっちは地方だから占有屋いないとこもあるし
いても所有者のほうが多いい。

ちょっと考えたんだけど行くあてないから占有してるんなら
それこそ動産売った金を立退き料じゃーいけないの？
債権者代位権行使して

安く買いたいのはわかるけど、やりすぎるとしっぺ返しがあるのは世の常。

それはそのまま占有者にもいえることだね

業者さんに伺いたいのですが、今個人が代行業者頼まないで
直接本人が応札してるケースって割合的にはどんな感覚でしょう？
ほとんどなくなりましたかねえ

代行業者と言ってもいろんなのがいるし、いろんなことをやる。
落札者が業者名であるかそうでないかってことなら、BITの開札結果の欄に個人法人の別が書いてある。
だが、個人だからと言って代行業者がついていないとは言えない。

ま、代行業者が客減ってますとか言うかどうかという問題もあるが。

家失った所有者なんて何も怖いもの無いからやり過ぎるとしっぺ返しを食らう。
その怖さは体験してみなけりゃ分からんよ。
簡単に人が殺される昨今、せっかく一千万から得して物件手に入れたのに、
退去費用という経費の数十万の金惜しんで殺されたり、身内が殺されたりしたら馬鹿らしいだろ。
もしかしたら何かされるかもしれないという不安を抱えて過ごすのか？
これだから馬鹿な素人っつうのは手に追えねえよなｗｗｗ

そういう事を回避する為には一切交渉をせずに
一方的に通告して強制執行を断行するのがいいね。
中途半端に交渉しようとしたりするからトラブルになる

　実務に携わる方は占有者と実際話し合いで出て行くと
強制執行をするの割合はどの程度ですか？

時間の事を考えると話し合いで出て行ってもらえればいいけど
行方不明やお話を聞かない占有者も多いと思います。

今のところ0/5。
まずない。

>>140
アフォｗ
後日殺されたら同じだ。頭悪いなお前ｗ
人の恨みってもんは根深い。

でも，断行されたヤツの殺人事件ってのは聞かないね

>>142
ありがとうございます。

でも金が掛かりませんか？

まぁ断行されちゃえば次の生活はじめないとどうにもなんないからね
むしろキレたら怖いのは自分で住むための家を競売で買った人だろう

うちも去年は断行は0/6だった。
でも強制執行申立したのは3/6かな。
高額の立退料をもらえると思っている人が多いけど、
たいていは執行官の話聞いて諦める。
本当に無策で行くあてのない人はめったにいない
ってのが印象かな。

>>147
どうもありがとうございます。

交渉時は多少の立退料は必要ですか？

>>148
「必要」が何をさしているかによる。
法的に支払義務はないのでそういう意味では「不要」。
交渉して任意に明渡してもらうには相手がなっとくしなければ
できないので話術で納得させられなければいくらかの立退料は
「必要」になるんじゃない？
ケースバイケースだから、そんなことを聞いても参考にならないと
思うけど、少なくとも断行までするつもりで見積もるのが普通だよね。
ただ、断行するよりは立退料を払ったほうが安あがりなのは確か。
断行費用を回収する腕があるなら別だけど・・・

（さらにさらに続き）
約束の15日まで日がなかったので郵送で店に
「前回約束していた振込み日（3/15）までに一定金額を振り込んでください。
また15日以降遅れた場合には遅延利息（14.6％）を併せて請求し、
さらに法的手続きを進めさせていただきます」
といった内容の書面を労働組合より3/8頃送付しましたが
やはり振込みはなく、こちら（労働組合）から電話で連絡しても
非常識な時間（夜中の3時等）に折り返してくる為話が出来ないでいました。

やっと3/18に連絡がついたと思ったら「1週間体調不良で動けなかった」と
また子供のような言い訳・・・。
労働基準監督署に行くことも考えましたが
他の方の意見を聞いてると行っても無駄なような気がしてしまい
思わず書き込んでしまいました。。。

ちなみにお店は今もあります。社長は個人経営だと思われますが
茨城に系列店がある（働いてたのは新宿）そうでお金が全くないと言うわけではないんです。

書面上で請求すれば真摯に受け止めるかと思いきや
子供のような言い訳で先に延ばしてくるだけで、
2/1に店を辞めてから話は全く進んでいません。
毎日でも催促の電話をしたいのですが、労働組合に間に入ってもらっているため
【話こじれる場合もあるので勝手に電話しないよう】労働組合側に言われています。

この社長から給料を貰うことは出来るのでしょうか。
夜の仕事で、タイムカードなどがないと
こちらの計算した（当初説明されていた）給料を貰うことは出来ないのでしょうか。
詳しい方いましたらご意見・アドバイスお願いします。。


連続書き込み失礼いたしました↓↓

＞労働基準監督署
こっちのが労働組合よりも遙かに頼りになるはず。

競売関係のサイトならここが一番いいと思うけど入札代行もやってくれるんですかね？
知ってる人がいたら教えてください。
http://981.jp/manual.html

>>157
業者乙

主人が闇金に騙されました。
これから私の家は競売にかけらるところです。

先日、任意売買の不動産が２件訪ねてきました。
一件目はすぐに話が翻り
「今は競売の方が高く売れるかもしれない。
　大宮駅から２０分のところだし築１０年以下だし、外装もキレイだから
　競売でも一番人気でしょう。」
と言い残し帰りました。

次の営業さんは
「うちは任意売買の専門だから手数料３％で、競売や他の不動産よりうまくいく。
　それから家はリフォームしない方が良い。無駄な金になる。」
とまで言い、しつこかったのですが…
「実は弁護士から紹介された不動産屋が家を買い取ってくれそうだ（事実）」
と言ったら
「それはやめた方が良い。安く買いたたかれる。
　競売でも今は相応の数字が出る、競売の方がましな位だ。」
と言ってきました。

実際弁護士伝いの不動産屋は
「今は地価が下がっているから夏前の見積もりから３割安くても売れない」
と話を変えてきて買い取り価格が未だに知らされていません。

このままでは生活費も残りそうもなく、夜も眠れません。
息子は去年病気で片目を失明し、鬱病になり会社を辞めました。
もう本当に限界です…。誰か助言をお願いいたします…。

>>154
抵当権者はサラ金？
それなら利息制限法で引き直せば債務が減る可能性がありますよ。
法テラスに電話してみましょう。

>>155
ファイナンス系です。
サラ金より大きなお金を貸すところでした。
おっしゃる通り、利息制限法で既に弁護士が計算し債務はいくらか減りはしました。

>>154
具体的な金額はここで言う必要はありませんが、 弁護士が出てきて任売先の選定に入っているならは、お住まいの評価はほぼ済んでいるはずです。

まず債権者の本数、そしてご自宅の評価と残債の乖離率、主債務者の職業が重要です。これによっては相当話が違ってきてしまいます。
訪ねてきた任売屋の言うとおり競売の方が高く売れることはままあります。

>>156　弁護士が過払いの取り戻しをしたわけですね。
債権者が任売に応じる可能性は低くなったと言わざるを得ません。
また、ノンバンクとかですとそもそも任売に応じない可能性があります。

現時点では住み続けるのが得策としか言えません。

>>157
債権者の本数は３、主人は２年前よりガンを患い現在無職です。
「家を売れば雀の涙ほどだが金は残る」と不動産屋は言っております。


>>競売の方が高く売れることはままあります。

これはやはり、運でしかないのでしょうか…。
任意売買か競売がいいのかは結局はやってみないとわからないと
裁判所でも言われました…。
弁護士伝いの不動産屋に家を買ってもらっても雀の涙ほどのお金しか残らないのなら
競売を止めても悪あがきでしかないのかも知れません…。


>>現時点では住み続けるのが得策としか言えません。

一度家を追い出されており、今は祖母の実家で生活をしております。
任売の営業さんが訪れた日はたまたま家の掃除に行った日でした。

>>158　
競売で高く売れるかどうかは運です。ただ、高く売れて配当の余剰が出るのか、という問題があります。
普通債務者に余剰が出ることはありません。
であるならば、競売でゼロ又は立退き料程度しか手元に残らないよりも、任売の場合は何がしか残るので、なるべく好条件の任売が成立することを願うしかないでしょう。
またあなたにとって重要なことは、任売での売買価格でどの位債務が消えるのかよりも、その任売業者又は弁護士・不動産業者が幾らあなたに幾ら残すように算段しているか、です。
少しも残らない、又は競売時の立退き料程度では債務者にとって任売を承諾する意味はありません。

余談ですが、3本あってその全てが任売に応じているというのは非常に珍しいケースです。
なかなかまともな弁護士ですね。

>>159
>>普通債務者に余剰が出ることはありません

そうですか。危ないところでした。
やはり競売は怖いので取り下げてもらいます…。



皆さん、親身に解答して下さって本当にありがとうございました。

>>160
ほぼ>>159の意見に同意。
競売と任意売却なら高確率で任意売却のほうが高値売却できると思う。
競売の方が高値って意見もあるけど、それは運良く一般人が入札した場合で
たいていは転売目的の業者が落札する（全体の8割強）から相場の5-8割くらいの金額になる。
任意売却の場合は安くてもだいたい相場の8-9割くらいで売却できる。
競売より安くなる場合があるのは業者がわざと値切っているから。（自分で買取ったり、早く売却できたり、引越金をたくさん用意するため）
ただし競売と違って任意売却は売主であるあなたが拒否すれば売却できないので
値段が気に入らなければ拒否すればいいだけ。
だから、まず売値が心配なら一度、大手不動産や地元の不動産に査定してもらうのがいいんじゃない？
（迷惑だろうけど売却したいと言って査定してもらって金額聞いたら断る）
ただし任意売却できるのは競売の入札が始まるまでなので相場にこだわってると時間切れで競売で売却されてしまうかもしれない。
ただ、残債がたくさん残るようなら安く売って、その分多く引越費用をもらう方が得かもね（残債は自己破産して処理）

>>161
早速、他の大手不動産にも査定してもらいます。


>>残債がたくさん残るようなら安く売って、その分多く引越費用をもらう方が得かもね（残債は自己破産して処理）

貴重なご意見下さり、ありがとうございます。
任意売買の業者に相談してみます。

裁判所による最低競売価格が出てくるのを待ってりゃいいぢゃん。

任売を申し入れてきた業者は当然に最低価額の何割り増しかの価額を提示
すはずなわけだから、それを見て比較考量の上、債権者（抵当権者）の
ところに相談にいけばいい。

債権者は債権額の回収が出来ればよいわけだから、べつに競売に固執しない。

>>162
市場相場を知ることで、物件処分後の残債の計算もできるし
任意売却業者の提示金額が妥当性があるか判断できる。
早い段階で高く売って残債を減らすようにするか、
残債が残っても退去費用を多めに捻出してもらうかを決めたほうがいい。
ただ、何度もいうけど状況を聞く限りではあと６−７ヶ月以内に
任意売却を成立させないと競売での売却になってしまうし、
任意売却が100％成功するとは限らない。
市場価格を参考にして売りやすい価格への変更も柔軟に対応しないとだめだよ。
あと競売での売却になった場合の対処も考えておいたほうがいい。（退去費用の貯蓄）

>>163
債権者が見るのは最低価格じゃなくて評価額。
裁判所の評価額自体が市場価格よりも低い場合が多い上に、
評価額に上乗せて価格提示はどっちかというと「買叩く」時の手法。
高く売りたいなら裁判所の評価書を待つ必要はないよね。

>>164
＞ 債権者が見るのは最低価格じゃなくて評価額。 ＞ 裁判所の評価額自体が市場価格よりも低い場合が多い上に、

意味がよく解せないが、債権者は債権の回収可能性にしか興味はない。

裁判所による評価は不動産鑑定によっているわけだから、それが市場価格
から大きく乖離しているとも思わんがね。それよりも、こういった場合に
は、債務者に任売を勧誘してきた業者の提示する価格が果たして妥当なも
のかどうかが債務者の悩むところであろうから、当該物件の実勢価格を債
務者が知らないのであれば、裁判所による評価を待って、それを基に任売
を図るのは一般的に賢明な方法だと思うが。

＞裁判所による評価は不動産鑑定によっているわけだから、それが市場価格
＞から大きく乖離しているとも思わんがね。

鑑定士の評価額は結構いい加減、つーか無理矢理理屈で価格つけてるからアテにならないよ。

>>166
＞ 鑑定士の評価額は結構いい加減、つーか無理矢理理屈で価格つけてるからアテにならないよ。

何のために？ｗｗ

>>167
鑑定士は建前上の根拠を確保できる評価をしてるだけ。
取引事例は本当の売却価格なんて根拠として提示できる資料がないのよ。
実際の相場は地場の物件を多く扱ってる不動産関係者に聞くのが１番確実なんだけど
その場合は業者が本当のことを言ってるって根拠は示しようがないしね。

二行目の文体がおかしいので修正

＞取引事例は本当の売却価格なんて根拠として提示できる資料がないのよ。

取引事例で算出するのが一番良いんだが、
マイソクの任意の申請価格や不動産取得の際の鑑定士会からのアンケートは信憑性に欠けて、
根拠として主張できないのよ。

地方に行けば周辺の参考になる取引価格がないなんてところはざらにある。
評価人の価格が当てになるかならないかは別にして，抵当権者たる金融機関
が任売の価格にOKを出すかどうかの一つの大きな資料にはなる。

任意だから無視しても良いんでない。
気になるなら契約書コピーして住所一部塗りつぶして見せたら？
契約書に管理会社の名前入ってたらまぁ分かると思うよ。

取引事例で出すのが一番って言うけど
鑑定評価の基本も取引事例だろ

普通の鑑定評価の場合はそうだけど、3点の鑑定評価は大抵地価公示の標準地から価格導き出してたりする。

落札者の様相もかなり変わってきたね。数年前までは落札者も同じ顔ぶれって感じだったのに、全然いなくなった。

>>全然いなくなった

主語を下さい

昨年、自宅兼事務所で父が自殺したのですが
相続放棄したため いずれ競売にかかるのですが
知人に一度入札してもらう予定なんですが
競売にかかる際、その場所で自殺した情報が載るから
価格はそんなにいかないかもと言われたのですが
通常の入札とそんなに価格に違いがでるものですか?

>>175
裁判所の執行官が現況調査にくるから
あなたが対応してここで父親が自殺しました
っていえば現況調査報告書にその事実が載るでしょう
そうすれば競落人はそれを見ますからね

なるほど。その父の知人の不動産屋さんが
自宅をあたしが持っておくのが一番いいと言っているので
最終的にはあたしが買うのから
実際価格が跳ね上がらないほうがいいのですが
入札する側から見て自殺は影響あるのかわからなかったもので

買うのからではなく、買うからの間違いでした

>>177
自己使用目的の競落人よりは転売目的の競落人（業者）が多いでしょう。
すると転売するとき、自殺があった事実を買い主に説明しないと説明義務
違反を問われますので、自殺があった事実は競落価格に影響します。

そうなんですか
土地が父名義で建物が会社名義なもので、銀行のほうもこのパターンはなかなかないらしく
競売の手続きがまだまだかかるみたいで先の話みたいですが
父の残したものを自分の手元にくるよう色々頑張ります
ありがとうございました

相続放棄してるなら知人に入札してもらう必要ない。
連帯保証とかしてるなら別だけけど。

>土地が父名義で建物が会社名義なもので
というよりも，相続人の確定を含めた手続きに時間がかかっているだけだろう。

>>177

建物代はゼロ査定（競売業者の査定）になるけど、土地代以下にはならないよ、多分。

間違って法律相談スレに書き込んだものですが、こちらで質問させて下さい。

2年半ほど前に家の名義人である父が失踪し、ローンが払えず競売にかけられることになりました。
配当要求の終期広告は2ヶ月前に出ています。
引っ越す費用さえないくらいなので買い戻しは考えていません。
そこでまず、終期広告が出てから競売にかけられ落札するまで、
3から6ヶ月かかるというのは本当なのでしょうか？
また、買い手が見つかり落札されても、強制執行のない限り今の家にいることができ、
買い手が強制執行のために訴えを費用をかけて起こさなければならないのでしょうか？
最後に、知人にパートの収入ではどこも住むところを貸してくれないと言われたのですが、
パートの仕事でもアパートは借りられるでしょうか？

以上の3点について、よろしくお願いします

>>183
1,期限
だいたい配当要求終期から5-7ヶ月くらいです。
さすがに3ヶ月はないです。
だいたい開札日の1.5ヶ月くらい前に裁判所から開札日の決定通知がくるので
それで正確にわかると思う。
2,強制執行
あなたの言うとおり費用（100万前後）は落札者が支払いますがあなたに請求する事ができます。
落札者からすれば資力のない人から費用を回収するのは簡単ではないですが、
可能性は低いですが、あなたのパート収入が差押さえられる事も0ではないです。
強制執行されるまで居座るより退去費用を貯蓄しつつ、
落札人と費用の交渉をすてみてはいかがですか？
落札者からすれば回収できる見込みの低い費用を捻出するより20-30万ほど払って
さっさと退去してもらったほうが手間も時間もかからないと思う人も少なくないです。
開札日からの期間は開札日(1ヶ月)→代金納付・所有権移転（1.5-2ヶ月)→強制執行断行
3,転居先
パートだからアパートは借りれないということはないですが、
正規雇用の人より条件が悪いのは事実なので物件に多少の制約はつくと思います。
ただし月の収入が少ないと難しいです。

>>183
１　期限
配当要求終期後どのくらいかかるかは，裁判所のスケジュールが地方により
まちまちなので一概にはいえない。もちろん，物件にもよる。
２　強制執行
>>184と同意見。
　近時，落札者が費用回収をしようと頑張るケースも増えてきた。
３　転居先
　保証人や，敷金・礼金の関係もある。
　公営住宅も申請してすぐに入れるわけではないが，考慮の一つになってく
るだろう。申請するならお早めに。

>>184>>185
ありがとうございます。
おかげさまで希望が出てきたので頑張ってみます

パート給料の差し押さえなんて無理じゃない？
給与で差し押さえのできるのは月21万円を超える部分だけだったような。
月21万円を超えるパートなんてそうそう無いでしょ。

手取り額が二十数万以下の場合は
手取り額の４分の１まで可能ではなかったでしたっけ？

全国展開している不動産関連業者で頑張ってるところがある。
パートの給差＆動産執行等執拗なので，破産に至ったケースを見たことがある。

ん？
差押は税と国保控除後の額が４４万以下の場合に
４分の１まで差押可だったかな・・・？

出先だったので誤字やら脱字やら変な文章ではずかしいですね。

>>187-190
ttp://www.trkm.co.jp/taisyaku/08031401.htm
わかりやすいページがあったんでこれを参考にしてください。

パート賃金差押なんて嫌がらせ以外のなにものでもないけど、
今回の相談者は使用貸借っぽいので相談者本人が経済的に
破産してるわけじゃないですからね。
うちは執行費用の回収をしたことはないですけど、
マンションの管理の回収はしてます。
基本的には5年放置して時効前に債務名義とります。
破産している人もいますけど5人に1人くらいは立ち直って
普通の生活しているんですよね・・・。

>>１９１
ありがとうございますノシ

アゲ

川崎地裁がＢＩＴ運営始めましたね、神奈川だと相模原地裁だけ？

あと、横須賀地裁だ

　うちの道路を挟んだ向かいが競売にかかり、今日開札だった。
入札を検討したけど、相当リフォームにかかりそうだと判断し
見送った。ところが今日、驚く価格で法人が落札。転売が目的
だろうから転売益をどのくらい見込んでいるのだろうかと思った
しだい。なにせ、うちも実は競売で購入。建物が古いので土地の
価値しかないと思うがうちの２．５倍の価格で落札している。
　正直、どのようにリフォームをしてどのような価格で売るのか
見てみようと思う。

なんというチラ裏！

>>197
まぁageだと思えばいいじゃないかっ。
今年に入って1度落ちてるんだし・・・

と、思ったら神奈川の地裁全部がＢＩＴ公開始めちゃったわさ。

人大杉解消

競売物件なんて買うもんじゃないよ。状態良くないのは当たり前なんだからさ。

>>201
なんで突然そんな結論になったのかしらないけど、
エンドユーザーが札入れるのには賛成しないね。
一番愚かなのは代行業者を通しての入札。
確実に落札するために高額入札を示唆されたうえに手数料取られてなおかつリスクは変わらない。
ぜんぜん意味ないじゃん。
安く買いたいなら任売物件ねらうのが一番かしこいよ。
任売物件は買取業者に流す業者は多いけど、バカ正直にエンド向きに販売してる業者もあるからね。
転売業者が入札？プロなんだからどんどんやればいいがなっ

＞確実に落札するために高額入札を示唆されたうえに手数料取られてなおかつリスクは変わらない。

そりゃ、業者の選び方次第。
総額で○○円まで、やってもらうのは追い出しとゴミ処分まで・・・

って最初に契約すれば問題なし。















そういう契約してくれる業者は少ないけどね。

田舎の家が銀行の債務で競売にかかってます。店と住居と両方です。
債務は４８０万。抵当権1位です。（他に国金98万で仮差押、税金200万）
店は不動産屋に聞いたところ、実売価格で８００万くらいだそうです。
住居は接地道路で再建築不可の土地で50坪、築40年の古家です。
（他に1800万の債務有）
住居のほうは、競売にかかっても買い手がつかないのではと思われます。
銀行は住居のほうにも抵当権をつけています。売れなかったら、どうなるんでしょう

ものすげー安い値段で売られるだけ

田舎の再建不可じゃー価値ないなぁ。
特売繰り返すんだろうから、メリットは長く居座ることができるくらいか…

隣接地の所有者に格安で売るだろ

204です。
隣にはお金がないとことわられました。
でも、競売で安くなったら買うのかな？

残債務が多いから、親は自己破産しかないか。

売れなかったら買う奴があらわれるまで値下げするだけだ
ごちゃごちゃうるせぇよ馬鹿

わからないことは俺に聞けや

値段を下げて再売却して特売で売れなきゃ
もう裁判所から取り下げられちゃうのかと思ってた。
田舎だと延々と売れるまで値下げを続けてくれるの？

＞田舎だと延々と売れるまで値下げを続けてくれるの？

田舎じゃなくても債権者が取り下げなければ金額を下げて何度でも競売に掛けられる。

　特別売却について教えて下さい。
特別売却なら開札日の翌日に一番早い入札者が買受人になれると思います。
しかし実際はどうですか？朝一に人がいても多少は１０時ごろまで
他に入札者が来ないか待つような気がします。

東京地裁の特別売却の入札金額を見ていると買受可能額以上の
数字を入れているので絶対にも早く来た人間ではないと思います。

東京地裁では実際はどのくらいの時間で入札を打ち切りますか？

民事21部に電話して聞いてみれば？

>>212
三振でアウト
民事執行法 第６８条の３

>215
三振ではなくそれ以上（四振等）の運用をしている裁判所もありますよ。

最終的には債権者が自落して占有者排除して処分してるんじゃない？
首都圏在住だから、田舎と言ってもそれなりに活用法があるからあんまり落札されない物件は見ないんだよね。
地方の田舎となると本当に活用法ないんだろうな・・・

「裁判所の競売は換価に時間がかかりすぎる」と外資の批判を追い風に、
民事執行の民営化を主張する人たちがいた。
おおマザーズ、それは民営化利権（笑）

落札率や競落までに要する期間は統計の対象らしいけど
いつまでも売れない物件がたくさんあったら
「手続き迅速化の達成度」的な評価点が下がるのかもね。

実際、境界もわからない山林なんかどうしようもないわけで。

子会社にサービサーも持ってるオリックスが競売の民営化やりたがってるね。
不動産担保に金貸して・・・　等々の旨みを吸おうとしてるんだろう。　
自己競落が得意なアサックスといい・・・

２年前に義親からローンを家賃の代わりに払うから、
お前らは出て行けと言われ
今現在主人名義の家に義親だけが住んでいます。
その義親が去年の５月から住宅ローンを滞納していて
１１月に銀行から競売になると言われました。
今年の２月に債権が住宅金融公庫から
債権回収機構に渡ったと通知が来てから未だ何の進展もありません。
債権回収機構に電話しましたところ、いつ競売手続きするかは言えない
こっちも忙しいから、みたいな事を言われました。
未だ、義親はその家にタダ住みしていて腹が立ちます。
ちなみに義親と絶縁状態で別居してから一度も会ってません。
その家をこのまま放っておいていいのでしょうか？

>>220
ローンの債務者は誰なのかわからないと答えようがない。

>>221
申し訳ございません。
住宅ローンの筆頭債務者は主人で連帯債務者は義父親です。
残額がまだ２千万あります。
主人名義のローン口座の通帳は義親が管理していて、
同居している時も見せてはくれませんでした。

>>222
債権者との関係では債務者はあくまであなたの夫。
自分の債務を放置していたあなた達に落ち度がある。

すぐに滞納分を支払って延滞を解消させないと。

放っておいたら、競売にかけられて残債も支払わなきゃいけない。

まぁ、競売に掛けられて、残債が沢山あったら、みんなで自己破産コースだね。

>>222
他の人が言うとおりあなたの旦那さんが主債務者なので、
あなた達が責任を負うことになる（もちろん連帯保証人もだけど）。
あなた達と義父の事情は内輪の話なので旦那さんが責任を逃れられるということはないですね。
今後の選択肢としては、
（1）旦那さんがちゃんと払って家を存続させる
（2）任意売却（平たく言うとローン滞納中の物件を売却すること）をして早めに家を処分する
（3）そのまま放置
（1）が一番いいんだろうけど最低でも滞納額の一括払いが必要な上に債権者はすでに存続より回収に舵を切っているのでハードルは高い。
（2）は一番現実的、競売より時価に近いと任売で高く売って残債を少しでも減らす事ができる。ただし義父を排除しなきゃいけないかな。
（3）なにもしないので一番楽。いつか競売にかけられて残債を請求される。ただし遅延損害金はサラ金並の14%なので雪だるま式に借金が増える。
つーかだんな名義の通帳ならだんなが紛失届けをだせば再発行できるし、旦那が買ったのに出て行けと言われて出て行くってのがさっぱりわからん。
こういう事になる可能性があるとは思わなかったの？

三井住友が競売終わった後の残債を請求してきやがったｗ
そんなもん払うかボケが！ｗｗｗｗｗｗｗｗ
無職ヤクザと知っておきながら三井住友の現役行員と結託してローン通したものをｗ
自業自得だボケ！ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

競売終われば住宅ローンは終了だと思っている不思議な人けっこういるんだよね。
まぁあれだよ「払いたいけど払えない」ってのらりくらりかわせばいいよ。
住宅ローンの残債はとれればラッキーくらいにしか思ってないから。

>>226
破産申立はしてないの？

>>228 申し立てて十分回収できるなら申し立てるだろうけど、競売処分後の求償権をもとに破産申立はまずありません。
一部の預金業務を扱っていない金融業者がやる可能性はありますが。
その場合でも、破産申立をせず、債務者に残債務の新たな保証人を要求する位でしょう。
あまりにウザければ自己破産すればいい話です。

>>229
むずかしく考えすぎでしょ。
>>228は債務者に自己破産すればいいんじゃないって言ってるだけでしょ。
ちなみにサラ金じゃないんだから保証人を増やせとか言われることはないよ。
債務者としては保証人を断ってもなんら不利益ないよ。
これから借りるわけじゃあるまいし、断ったら差押？担保以外に差押ものがあったらとっくに差押されてる。

もちろん「お金ない・払えない」と言っていればいいわけですが、現金を抱えつつ抵当不動産を捨ててる場合があるので、その場合は求償権の行使として、払ってくださいと言われることは普通だということです。
とっくにと言っても名義変更してない不動産とか、相続予定の現金とか不動産とかいろいろ考えられます。
ま、シカトしておけばいいわけですけどね。

そのうちサービサーに債権譲渡されて忘れた頃に給料差押えor相続人へだろ。

教えてください。
この度競売が決まってしまいました。
任売で引っ越し、生活資金が500万位残せるとうたっている業者もいますが怪しいですか？
100万前後が妥当なのでしょうか？

物件がどんなもんで、借金が幾らなのか判らないと、妥当か否か、わからん。

物件は新築マンション、購入時3000万です。まだ2年経ってません。残債はほぼ丸々有ります。

>>235
2年は短いので、500万残すのはまず無理だと思います。
100万前後は任意売却を承諾する買主としての最低ラインです。
残債や物にもよりますが、その位でないと買主としても任意売却を承諾する意味が無い、というラインです。

怪しいかどうかは一概には言えませんが、「買付けすぐ入れられるの？」の一言で良いと思います。
どんなに数字を立てても、買主が見つからなければ話にならないわけですし。
なお、今から探すとか言ってる業者は500万残す以前に任売の成立が危ぶまれますので、専任ではなく一般で受けておくべきです。
他の任売業者が買主を見つけたら困りますし。

不動産の競売物件を取得した場合は、原始取得ということになるのかな？

不動産登記法に明るくはありませんが、それはならないでしょう。
職権により抵当権等が抹消されて、所有権が移転するだけだと思います。

連投スマン。
書き始めてからぐぐったけど、ウィキに詳しいようです。
そちらを参照してください。

質問ですがよろしくお願いします。
7年前に身内の痴呆症で不動産登記詐欺（2500万）に遭い民事裁判で
敗訴しました。3年前に家をでましたが、当該不動産は競売で
不買が続き、当初の金額からかなり安くなっています。
実質上の借金などありませんでしたが、当初の金額からは
かなり安く（400万）競売されていました。質問は、こういう場合差額や
田舎の古い建物ですので農具など古い残廃もかなり残っています。
とにかく出て行ってくれと家アレ、それを承知で家を出ましたが
差額金額を請求される可能性はあるのでしょうか？

その可能性はあります。
但し、請求されるのはその身内の痴呆症の方、又はその連帯保証人又は保証人に対してなされます。
身内といっても、特段の事情が無い限り、特別に債務を肩代わりする必要はありません。

残債の請求がひつこいようなら、その痴呆症の方の後見を開始し、後見人として被後見人を破産させて、財産を管財人管理に移すなどの対処が可能です。

基本的には、担保物件競売後、残債務が出れば請求は来ます。
なぜか、担保物件競売後の請求は来ないと思ってる人が多すぎですが。
240さんが保証人でなければ請求はされないですが、愛着があって
居住を続けたいなら、親族に借りて安い値段で競落し、残額を分割で
支払うという和解を取り付けるのも手だと思います。

あ。担保ではなく強制競売ですかね？失礼しました。

>>241
>>242
どうもありがとうございます。痴呆症の身内は6年前に亡くなりましたが
財産はありませんが私が相続人になっています。裁判相手は不動産業者
ですが、3年前に引越しした時すでに名義は不動産業者にかわって
いましたので、債務に会う販売をすれば良かったのにとも思いました。
急に競売をはじめ不買が続き、それも私達には一切関わりののない
事と思っていましたが、要注意なのですね。もう当該不動産に未練は
ありませんが、残廃処理だけが気になっていました。

>>244　ということは、主債務者は不動産屋である可能性がありますが・・・。
その不動産屋が飛んで競売に掛かったということはありませんか？
そうでなければ、その不動産屋が登記上所有する不動産に居住する被相続人が、自身の債務を担保するための抵当権等を不動産屋名義の不動産に設定していたことになると思うんですが。
ちょっとこれは考えにくい・・・。

強制競売なら、所有者の違う物件を競売申立することはできないはずですし。
もしかしたら貴方の身内さんの債務とは全く関係が無い競売処分なのではないかと思います。
というか、不買を繰り返してる最中も所有権の移転などできないわけで、そもそもその不動産は不動産屋の所有として競売にかけられてたのではないかと思うんですが。

このスレの他の人の考えはどうでしょう。ちょっと気になります。

>>245
ご教授本当にありがとうございます。私の説明不足でしたが245様の
書かれてる通りです。稀なケースかも知れず事件が特定されるかも
しれませんが、当初個人の詐欺師とA不動産業の社員によって名義を
換えられました。2名とも現在飛んで居ません。こちらから提訴した裁判
は名義者のA,B不動産業者ですが、両者の繋がりはあると思いますが、
高裁の結審まで証明できませんでした。争点は亡き身内の意思能力
だけでしたが療養中でもあり途中で亡くなり、上申は棄却されました。
私達は2ヵ月後当該不動産から出ました。
結局、ずっと名義は変わっているのに裁判中に私が住んで居た形です。


競売は債務のためC不動産業者がA不動産に差し押さえしたと
思われますが、現在A不動産業者は倒産しており、たまたま
当該不動産を見つけて来たかもと弁護士が言っていました。

長文でややこしくてすみません。このスレを読みながら債務の差額と
ゴミの処理費用も必要なのかと心配しています。

一応裁判関係の話は、失礼ながら横に置いておきます。
また、前提が誤っている場合があるので、その場合は指摘していただきたいと思います。

前提：貴方の亡くなった身内の方の債務と全く関係なく、不動産屋名義の不動産が競売にかけられた。
　　　 そして自分と自分の被相続人（亡くなった身内）がそこに住んでいた。

残債：残債は目的不動産の所有者である不動産屋が、その不動産屋が債務を負っていた相手方債権者へ支払うべきものであり、
そこに居住していた被相続人（亡くなった身内の方）やその相続人である貴方が、その不動産を所有していた不動産屋の連帯保証人などになって居ない限り、払うべき債務ではありません。よって、残債等の心配は全くありません。

残置物(残廃物）：超絶省略して言うと、貴方が処分する必要はありません。また処分費用を債務として請求されることは、まずありません。
省略部分を簡単に言うと、要するに勝手に処分されたと主張できる可能性が残るからです。（簡単すぎるかな？）
但し、執行官の調査後に競売処分を妨害する目的と客観的に推測できるような動産類の残置をすると、違法行為として告発される可能性があります。あくまでも可能性ですが。

という感じです。

あと、再度の確認になってしまいますが、「C不動産業者がA不動産を差押さえと思われる」ということは、貴方の被相続人はC不動産業者に対し、なんらかの債務を負っていたのですか？違いますよね。
差し押さえられたのは、貴方の不動産ではなく不動産屋の不動産なので（裁判で争った経緯もあるので複雑な感じだと思いますが）、その倒産した不動産屋の債務による競売です。つまり、残債に関しては、貴方の支払うべき債務ではありません。

久々にスレ伸びてるね。

>>246
>>245が言うように、あなたの債務（相続債務）に基いて競売になったんじゃなければ、
残債とか処分費用はあなたには関係ない。
というか、弁護士に相談してるならそっちに聞きなよ。

>>233
500万は絶対不可能とは言えないけどほぼ無理。
そもそも任意売却の引越資金等は30-50万（ほぼ30）万は
債権者が売却金額から払うけど他の部分は全部、任意売却業者が捻出するんだから
ハードルの高さはわかると思う。
まぁ物件によるけど普通は100万前後が相場だよ。
それ以上の額を提示している場合はとりあえず高額提示して
結果は相場並または以下だけどごめんなさいして終わらせるパターンじゃないかね。
そもそも、支払不能が原因なんだからあんまり欲張ると最低ラインすらクリアーできずに
競売でってことになりかねないよ。
あと一般で頼めって言ってる人がいるみたいだけど、任意売却を一般でなんか
やったらうまくいかないと思うよ。
破産管財人事件とかの場合は管財人が債権者と交渉して価格を決めて一般で流す場合も
あるけど、債権者との交渉の窓口は絞らないとうまくいかないよ。

　任意売却物件を検討しています。
いつごろ競売になるか判りますか？
調べる方法、どれくらいで競売になるか教えてください。

>>249
競売のタイミングを知るすべは基本的にはない。
競売の申立は債務者が悪さできないように秘密裏にやるのが普通。
開始決定を受けて初めてわかる。
ただ、債権回収の基本的な流れは滞納6ヶ月で回収部署に回されて、
任意売却の交渉してだめなら競売が一般的。
滞納が6ヶ月以上ならいつ競売申立されてもおかしくないから、さっさと任意売却業者を探せってことくらいしか言えないかな。

>>249は、任意売却物件の値付けが高いから、競売に出るのを待って安く買いたいって話じゃないのか？

>>251
本当だ、購入を検討しているのか・・・。はやとちりで申し訳ない。
>>249
やっぱり競売の申立の日を知るすべはないんだよね（債権者は知っているけど教えるわけがない）。
ただ任意売却は競売前の物件と競売中の物件と2種類あるから登記を確認してみたら？

>>247
>>248
とても安心しました。ここで相談が出来て良かったです。不動産が
何年も手付かずで放置されているため、つい近所迷惑を考えたり
余計な心配までしていました。本当にありがとうございます。

>>250
>>251
>>252
ありがとうございます。
任意物件の購入を考えています。

この時間からはインターネット登記簿が見れず
土日も見れればいいんですが月曜日までお預けか
見れないのが残念

>>254
なんか勘違いした。
明日とって見る。

このレスは権利侵害の申し立てや違法もしくはその疑いにて不可視または削除されました。
削除日時：2016-01-20 19:37:02
https://mimizun.com/delete.html

このレスは権利侵害の申し立てや違法もしくはその疑いにて不可視または削除されました。
削除日時：2016-01-20 19:37:02
https://mimizun.com/delete.html

諸般の事情で父から相続した家（土地は借地）が競売になりました。
現在妻子と母の4人で住んでいます。
かなり古い家ですが、家にも地域にも愛着があり離れたくはないのですが、
知り合いに入札してもらう方法があると聞きました。
ただ、どういう手順、手続が必要なのかさっぱりわかりません。
裁判所からの通知書には

売却基準価額（かっこ内は買受可能価額）
金　1,560,000円（1,248,000円）

と書かれています。
これは1,248,000円以上であれば入札できるということでしょうか？
他にたくさん質問したいのですが取り急ぎお願いします。

まぁ出来るよ、それで落札できるかどうかは知らんが

旧借で一等地とかなら、金額上がるとは思うけど、
ただの住宅地とかなら最低金額で落札できる可能性は高い。

でも、地主が売りたがってたりすると、地主が参加するかもね。

>>258の件で
横からすいません。
売却基準価額（かっこ内は買受可能価額）
金　1,560,000円（1,248,000円）
ってほんとの所どう云う意味なのですか？
詳しい方お願いします。

>>261
１２４万８０００円以上で入札してくださいっていう意味。

>>262有難う御座います。
では、金　1,560,000円　は、どんな意味ですか？

>>263
評価人が評価した金額が１５６万円。
競売なのでその８掛けが最低競落額。

>>264有難う御座います。
では、金　1,561,000円で入札すると落札できる可能性大ですか？
狙ってる物件があるもので。

何度もスミマセン。

>>265
関係ありません。
その物件に価値があるならもっと高い金額で入札する人がいるでしょうから。
要はもっとも高い金額で入札した者が勝つわけです。

>>264

評価人が評価した金額は１５６万じゃなくて、２２０万以上だろ。
それに競売係数（０．６ないし０．７（裁判所によって違う））を掛けて、１５６万。

んでもって、落札しないと再出品が面倒だって事で、更に２割引きからスタートするようになった。

>>266何度も有難う御座います。
狙ってる物件とは８０坪位の（仕事場）工場ですが
例えば、落札出来たとして工場内の機械類は自分が処分するのですか？
多分、管財人が付いていると思われるので、管財物件として全部執行（強制執行）されるのでしょうか？
現在稼動中でそこには溶接機、車を上げるリフトなどあります。
自分で処分も考えて動きたいのですが。

宜しくお願い致します。

>>267
あ、正確にいうとそうだね。あんま詳しくないからスマソ。

>>268
破産管財人がいるのなら管財人に撤去義務はあるけどたぶん財団に余裕がないのでしょう。
管財人から所有権放棄の書類をもらってあなたの費用で処分することになるでしょう。

工場だから工場抵当法の適用により，一緒に売り物になってる可能性もある。
この場合は，機械目録が物件目録のあとに記載されているはず。
無ければ，売り物ではない。

会社の破産なら処分してしまってもだいたいは大丈夫だけどｗ

>>267 >>269色々有難う御座います。
650万だと９３０万から１０９０万位か〜〜〜〜

>>268です。
>>264 >>267 >>270さん、
昨日は色々参考になる意見有難う御座いました。
もっと勉強しますので疑問がでたらまた宜しくお願いします。

>>272です。
狙ってる所の地目が「宅地　市街化調整区域」です。
現在４０坪位のプレハブが建ってますが、建て直しは無理ですか？
不動産屋３件の回答も「何とかなる」「修理修正位なら」とか「基礎だけ残せば問題ない」
などバラバラです。出来れば作業場兼住宅を考えていたのですが・・・。

もし買えたとしても中の物の処分費など考えるといまいちですか？
先人の方々宜しくお願い致します。

答え、ここで聞くようならやめとけ

>>273
市役所にいって、購入予定だけど作業場兼住宅が建ちますか？って
聞いてきたら。
正攻法がだめなら裏道だけどそれがいいかどうかは・・・
撤去費用はかなりかかる可能性はあるね。

>>274
正論杉

ん〜〜〜　有難う御座います。

>>273

市街化調整区域は、役所の方針（年度によったりもする）によって対応がバラバラ。
しかも、議員を使えばどうにでもなる事が多い。
すごくあいまいだから、参考意見なんて出しようがない。

農地法もよく読まんとな

そういえばこの前競売になった物件も市街化調整区域だったな。
知り合いから市街化調整区域だと知らされないまま買わされて
結局金策に行き詰って競売に。近所の家も廃墟同様。
悲惨すぎる。

物件情報（葛飾区小岩）
http://maps.google.com/maps/ms?num=50&hl=ja&ie=UTF8&msa=0&msid=106782501579908053774.000438000c95d453e8750&om=1&ll=35.723739,139.871632&spn=0.004216,0.005729&z=17
葛飾のハイエナが居座っている？
http://konohito.info/88006/
http://icatch.tv/search/%E8%91%9B%E9%A3%BE%E3%81%AE%E3%83%8F%E3%82%A4%E3%82%A8%E3%83%8A/

>>279
市街化調整区域ってのは制限があるからかなり安いんだが、
それでいて金策に行き詰るってのは、不動産買っちゃダメな人だっだだけじゃないの？

知らないまま買わされてって、宅建の重説違反にならんのかいな。

競売代行屋が宅建免許持ってるとは限らないしな。

>>282
知り合いが不動産屋じゃなければ、違反にはならんだろ。
ただの個人売買。

>>278
農地法ってそんなに読まなくても基本事項を知っていればいいのでは？
農振法もそうだけど。

>>283
代行業は宅建必須だったと思うけど。（確か判例があったはずでは）

さんくす

スレ違いだったら申し訳ないけれど、一つ教えてください。

競売にて得た物件の建築年数が違う疑いがあるそうです。
役所の人が言うには、不足分を遡及してはらってもらうとのこと。
そこまではいいのですが、５年分までさかのぼって払わなければいけないらしく、
私が競売にて買ったのは２年前なんです。
だから２年分しか払わなくていいと思うのですが。
私が得た物件の前の所有者は破産法人で、もう消滅してしまったと思われます。
役所の方が捜したところで、なくなってしまった法人を探すのは難しいのでは？
結局私が５年分払うことになってしまうのでしょうか。
どなたか破産した法人に対してもさかのぼって不足分の税金を払わせることができるのか教えてください。

>>285　判例にならう奴もいれば、無視してやってる奴もいるだろう。

>>287
築年に錯誤があれば建物の評価額は変わるかもしれない。
その年の１月１日時点の所有者が、その年のぶんの固定資産税を払う。

>>280
いまどきホームページも持たずにネットですぐに販売できると豪語している詐欺会社らしぞ
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1066897372/875

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000008207&O_court_cd=31211&O_thing_cls=2&O_tender_flg=2&PAGEID=XxW04_jp_0130&ACTION=anchor
横浜地裁のこれってやっぱり買うと嵌るかな？

なんで？

>291
あまり一般的じゃないね。
俺なら入札前に地権者に接触するな

もしスレチだったらすみません。何処に書いていいのか判らなくて…。

登記簿って法務局に行って千円出せば、誰でも他人の家・土地の詳細を閲覧できるものなんですか？

その場合、何が目的で見るんでしょうか？

あまりに唐突な質問で申し訳ないですが、昨日我が家の登記簿について、ちょっとゴタゴタがありまして・・・

>>291
本件建物所有者と借地名義人は異なる。

つまり裁判になったらまず負けるということ。
家族名義の建物で判例では地主が勝ってるよ。

１９年になってから義母と契約を結んでる所を見ると、やる気満々だろう。
俺が地主なら競落、移転したら直ぐに建物収去土地明け渡訴訟提起だね。

最高裁の判例の変更がない限り、借地人と一致しない家族名義の
建物登記では第三者には対抗できない。

>>294
http://www1.touki.or.jp/gateway.html
ネットで見れるよ。全部事項で一件４８０円。

普通はその不動産の状態を調べるために見るのでしょう。
抵当権や差押の有無等。多くは売買の為の参考資料として。

ゴタゴタの内容によるな。

登記所に行く民間人としては不動産系か金貸しが大半、素人もタマに見るけど。
公共機関だと役所の建築指導課・下水道課など公図や地権関係が必要なトコ。

>>295
借地借家法２０条は？
第三者だったらまぁイイんじゃね。

>>297
公競売事件申立しても却下喰らうでしょ。
借地権の存在を否定すればいいんだから。

因みに業者のページだと「その他」に分類されてるな…。
http://www.keibai.co.jp/bukkenn/kanagawa/tokubetubaikyaku.htm

よく見たら建物だけかよ。

土地所有者Ａ　借地人Ｄ　債務者Ｂ

建物を買った場合、Ｄに対し借地借家法２０条を申し立てだよな。
建築許可を得てるのなら、別に収去とか関係無く落札者⇔Ｄ間で借地権設定するんじゃね。
コレは建築許可書がどうなってるかが問題だべよ。

あとは借地権設定時の特約欄がどうなってるか。

それって又貸しで話しがまとまったとしてもAが解除するでしょう。
普通はAに申立するよ。Dには無理だろうね。

Aに申立しても「借地権？ハァ？」って云われたらEND

建築確認にD・Aのｻｲﾝが入ってれば問題無いべよ。

なわけないだろ。

新築時に名義変更しなかったのが間違いだな。これ。
素人が間違えて買いそうだな。俺もハァハァしたからwwwwwwwwwwww

>296>297
ありがとう！

んなもん、地主のところへ直接行って、契約してくれるか否か聞いて来ればいいだけじゃないの？

>>291
俺がその物件を買うつもりならば、いろいろ考えるね
まず、当該物件の土地に対する権利は使用借権と執行官が書いてあるので権利が弱い
だから、競売で物件を購入しても地主に権利主張しても裁判で負けると思われる。
まずは入札前に地主に相談する。
このまま土地を貸す気持ちがあるのか、土地を売るつもりがないか
地主が貸すつもりも土地を売るつもりも無いということならば、わざわざ入札はしない

もし、どうしても欲しいなら入札
落札したらふたたび地主へ相談
それでも土地を貸さない、売らないというならば、建物の買取りを持ちかける
それでも話し合いが付かなければ裁判になるでしょう
たぶん負けますが、おそらく、その場合、地主が時価総額で建物を買い取りで和解決着つくのでは
ないだろうか・・・

>>291
5,350,000 5,500,000 売却 法人

結局基準価額より高値で買ってるな。

>>307
目的外土地の概況は賃借権ってなってるけどな。
使用借じゃ話しにならんよ。

５５０万なら地主と話しがついたと予想。

一体どうやって建物建てたんだろか。

>>310
債務者夫婦の母が地主から土地を賃貸借契約し債務者夫婦へ無償で股貸しした
そんで債務者夫婦は、家を建てたってだけだろ

地主は、自分が貸している土地が股貸しされて家を建てている事を容認していたってだけ

それだと>>299の言ってる事が正解になるが。

そりゃ、借地人Ｄと契約という方法もあると思うが、普通は有り得ないでしょ
借地人Ｄにとっては競落人は、アカの他人、自分の家族が家を追い出されるのに、競落人と
土地の賃貸借契約をしようなんて心情的にもやらない
借地人Ｄと地主Ａの契約は解除されるのが普通だな
だから、地主と競落人との交渉になるね

建物だけの競売で、借地権の設定しているならばやはり>>299の指摘の通りかな。

住宅の違法建築でも収去命令が出るのは差止め仮処分後に工事した場合のみだし。

すいませんが教えて頂けないでしょうか（あわてています）

昨年自宅を担保に不動産担保ローンで借金をしました。金額は1300万です。
借り入れの際に先方の金融会社が派遣してきた不動産鑑定士の評価額は3200万でした
契約の際には2年毎の更新だったのですが、突然に内容証明が送られてきて競売の
予告だと思いますが元本確定請求書というのが送られてきました。
民法398条の19第2項によりとありました。
大変驚いていますが、すでに自宅は売却に出しており最近買い手も出て価格の交渉
を始めた矢先のことです。
こうなると現在不動産屋が進めている売買も勝手にできなくなるのでしょうか？
競売になるまで何も出来なくなるのでしょうか？
今後はどのような行動を取ればよいのかわからず狼狽しています。
毎月の支払いは一度も遅滞無くしてきたのですが今年の固定資産税は未払いで
督促状が来ましたのでそれもあるのかとは思いますが。
長文で申し訳ありませんが、ご教示いただけないでしょうか。

>>315
その民法の条文が間違ってないなら、根抵当の元本が確定したってだけ。
根抵当っていのは枠を決めてその額の範囲内なら借りられるって契約。
だから、あなたは借りようと思えばもう少し借りれたかも知れないが、
借りなかったので借金の額が正式に決まったていう話。
なので売却してすべて返済できるなら、売却は可能。
とりあえず、売買の仲介している不動産業者に書面を見せれば？
ってか根抵当もわからないのに担保ローンとか借りる感覚がわからない。

>>315
毎月の支払いが一度も遅れていないのであれば、期限の利益を喪失していないので競売にかけられることはありません。
ただし、契約の際には2年毎の更新だったということですので、これはいわゆる不動産を担保に借り入れ期間を2年とする事業ローンと考えられます。
普通は借入期間を2年としていても延長の内諾があった上での借入だったりするのですが、突然貸付先の方針変更により期間延長不可という措置が取られる場合があります。
この場合、その2年を経過した時点で期限の利益喪失により元本が確定され、一括で返済を迫られることになります。

対処としては、第一に借入先の担当者に会うことです。
そして現在自宅を売却し買主との価格交渉中であり、貴行からの借入は全額返済できると考えている旨伝えるべきです。
まずはそこからです。

なお今年度分の固定資産税の未払いは、元本確定とは無関係です。

>>316
ご回答をありがとうございました。　返す言葉もございません。耳が痛いです。

>>317
ご回答をありがとうございました。
本日午後に会うことになりました。

ご教示ありがとうございました

315です。おかげさまで解決しました。
説明では316様のおっしゃるとおりで追加借り入れの申し込みが無いので
発送したとの事です。（2000万まで）
また317様のおっしゃるように方針変更により事前連絡を必要とせず
更新しない場合があり、その際には2年を満期とするそうです。

恥を忍んでここで質問をして良かったです。
重ねてありがとうございました。

>319
売却するなら，ちゃんとその不動産担保ローンの会社にも連絡しておけよ。

>>320
なにを的外れな。
その不動産担保ローンの会社に連絡したから解決したんだろうが？お前馬鹿か？ｗ

>321
売却の件は話してないかもしれないだろーが？＞言葉をそっくり返すよｗ

まあまあ親切な人たち、喧嘩すんなや

素人ですが、、、
ここで物件詳細のせておおよその落札価格みなさん予想してもらえますか？

誰が入札するかによるよ。
エンドユーザーが業者の協力の下に入札した場合は，市場価格と同等以上でも
札を入れてくる場合もあるし，業者なら自分が転売する金額からコスト的なも
のを控除してペイできる金額で入れてくる。

>>324
書き込めば誰かがかってに予測しそうだけど、
あなたはほしい物件を確実に落とすデーターをほっしてるわけじゃないよね？
確実にほしいなら、普通に売っている物件買った方がいいよ。

http://www2.marimo.or.jp/k-buy/kitami/
２０ケ7ってどれくらいかな？

北見ってどれくらいの人口規模かわからんが
結構でてるんだね競売で
同額で落札できそうな気がしないでもないが平屋だし

>>327
土地にもよるけど、業者的には売りにくい物件だから、あんまり高くはならないと見た。

>>329
業者的売りにくい物件とはどのようなものなのでしょうか？

競売前に、業者がその競売物件の近所の家に、
こっそり触れ込みするなんて事あるんですか？

何を？

>>331
入札するなら現地調査を必ずするだろうから、対象物件の近所に
聞いて回ることはあるよね。
聞く前提として「あそこがこんど競売になるんですが・・・」って話になる。

>>330

購入者が限られる物件。
この場合だと、間取り。
ターゲット層である２０〜４０代の家族持ちには向かない。

もちろん、既に客が付いている場合はその限りじゃないし、上物壊すんなら関係ないけど。

>>333
なるほど。そういう事ですか。
そういうチラシはいってて、こんな事あるのか？と思ったんで。
業者が入札するかどうか決めるためにするんですね。
納得しました。

>>335
あーそういうことか。
代行業者が物件周辺に入札代行の営業のタメにチラシやら飛び込みやらをやってるって話聞いたことあったけど、本当にやっているんだね。
自業自得とは言え債務者も近所に晒し上げはかわいそうだよね・・・。
ほんとっ、代行業者はくだらないことしかしないね。

>>336
ですよね。ちょっとこれはヒドいな…と思ってしまいました。
お隣さんだから余計…。
普段良いおつきあいをしているので、その話は出さないようにしています。
お名前部分は手書きでしたので、両隣とかにだけ名前を書いているのでしょうが…

>>337
どうせ居なくなるんだから、気にしたら負け。

隣の土地は借金してでも買えとも言う

隣の土地は倍だしてでも買えとは聞いたことある

ないないｗ

>>339
これ、良く聞くけど何故なんだぜ？

>>342
それくらい自分で考えろよ。そこから出て行くつもりじゃなければ、利点はいっぱいあるぞ。

ぐぐったら「借金してでも」、「倍でも」のほか
「３倍でも」なんてのもあるらしい

まぁ全部土地が右肩上がりの時代の話だな。
要するに隣地購入により自己所有の土地の利用価値がいろいろと高まるわけだからね。

右肩上がりじゃない時代からなんだが。

>>336-337
俺はその代行業者の会社で張って自宅を探し当てて娘をレイプしてやったことがあるなｗ
ザマアミロだったよ。
全会社やってやった。

ま、あれだ、競売にかけられて当然ってところだな

引っ越しの時壁壊したりその他もろもろしたので不動産に20万請求されました。裁判負けて20万払わないとどうなりますか？

給料の差し押さえ

>>347
通報島スタ。

借地人が自己破産したんですが
借地上の建物を地主に買い取ってくれると助かると言われたのですが
このまま、放置して競売がいいのか。買い取った方がいいのか
どんな違いがあるのでしょうか？

＞借地上の建物を地主に買い取ってくれると助かると言われたのですが
誰に？

＞どんな違いがあるのでしょうか？
旧借地法で貸してるの？現行の法律で貸しているの？
面積はどれくらい？地価は？地代は？
上の建物は何？

その辺を教えて貰わないとアドバイスのしようがない。

とりあえず建物の登記簿とってみて、抵当権の額が多いとか、抵当権者が多数な場合、抵当権を消す為に色々面倒な話や調整が必要になったりするので暇のない素人にはおすすめしない
おとなしく競売で買いとった方が無難
自己破産した債務者としては競売で恥を晒したくないだろうけど

ありがとうございます
>>353
平成10年契約なので、現行です。
面積は30坪地価は路線価50千円、地代1万です。
建物は、木造店舗兼住居です。
>>354
無難な方がいいです。
かなり多重債務背負ってるようです、抵当権4つあって合計3000万でした。

>>355
あなたが建物を買い取れば借地権はなくなって土地を自由に使える。

買い取らなければ競売で売られて、競落人が借地権を引き継ぐことになる。
あなたが借地権の移転に同意しなければ借地非訟で借地権価格の１０％の
承諾料で借地権の移転が認められることになるでしょう。

>>352
やっぱり誰が買い取りの申し入れをしているかが大事だよね。
破産してる・する予定で破産管財人からの申し入れならちゃんと損切り交渉をしてるだろうから
価格がなっとくできるなら悪くないじゃない？
所有者からの申し入れなら、債権者の了解は取れているか、間に不動産業者がいるのか等気を付けることは多いよね。
中には手付けをもらってドロンする人もいるから。
まぁ逃げるくらいならはじめから破産なんてしないと思うけど・・・。

あ、すいません抜けてました。
借地人が自己破産の相談を弁護士とした後、
破産予定の報告として地主に報告した時に
地主さんに建物を買い取ってもらえると助かるというようなことを
借地人が言ってました。
＞する予定で破産管財人からの申し入れ
たぶんこれに近いのかもしれません。価格しだいですかね。
みなさん、ほんと助かります。ありがとうございます

>>358
それはたぶん、借地人にはその建物以外にみるべき資産がないのかもしれませんね。
建物を破産申立て前に処分してしまえば、同時廃止できるから破産申立て費用が安く
なるということでは？

>>359
なるほど、納得です。

あ　な　ん　覚えとけよ＾＾

築１０年・地方・建物のみ・店舗併設なんて誰も買わん。
競売になってから底値で買ってもいいんじゃない？
まぁ幾らで買って欲しいのかにもよるけど、競売だったら多分２００以下のスタート。

Ｈ１０年築でそんな安い競売は見た事無いなぁ、神奈川・東京だけだがね。

抵当権３０００万だったら競売になってから登記簿を綺麗にしてから入札すればいいんじゃね。
賃貸に回して利回り１０%以上出る値段設定で買えば問題無いんじゃない？

２００万は無理だろ。

３０坪で建蔽率８０として２４坪。×２階で４８坪
４８×５０万（木造）として２４００万

んで、評価額８００万くらいになって、基準価格が４８０万
スタートが３８０万と予想。

自作自演ストップか？（嘲笑ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

775 ：本当にあった怖い名無し：2008/07/09(水) 02:52:21 ID:3k2uPibm0
警察の聞き込みで、ターゲットを失業に追い込む方法がある。
もちろん虚偽の情報を撒くのである。
これを隠すためにストーカーなる書き込みが２ｃｈで行われている。




776 ：本当にあった怖い名無し：2008/07/09(水) 05:27:34 ID:Pzf5wFX3O
逮捕した方が早くね？


777 ：本当にあった怖い名無し：2008/07/09(水) 16:00:32 ID:Ru+kIP0v0

174 名前：金持ち名無しさん、貧乏名無しさん ：2008/06/07(土) 02:49:55
冤罪確定者の家族も同様にマーク。
学校まで情報を持っていって、わざとらしく、聞くからね。
校長や教師も手の内を知っている場合もあるよ。
若い教師なんか騙されて生徒イジメをしてしまうんだが、
実はそれが狙い。

>>365-366
意味不明

統合失調症に意味なんてない

(；∀；)ｲｲﾊﾅｼﾀﾞﾅｰ

今年に入ってからめっきり競売が減ったな

分譲マンションですが、隣の部屋が競売にかけられていると
聞きました（管理人情報）。１ヶ月以上経ちますが、出て
行く気配すらありません。
競売にかけられたということは、ローンの支払いができなく
なった、ってことですよね？
ずっと住み続けていられるのでしょうか？教えてください。

>>371　内容が非常に抽象的ですが、
まず隣の住人が所有者であるかでも違ってきます。分譲マンションと言っても、管理規約等により賃貸借が可能な場合があります。
所有者である場合、売却許可決定が出て、且つ引き渡し命令が出るまで住んでいることは理論上可能です。
また、競売にかけられたとしても、必ずしも競落されるとは限りません。
停止・変更・中止・入札者なし、などいろいろ考えられます。
なお、隣の住人が賃借人の場合は抵当権等の設定時期により住んでいられる時期が変わります。

貴方がそのマンションの管理組合員であれば、各区分所有建物の管理費等の滞納状況について知ることが出来る立場です。
その滞納状況を見れば、今後すみ続けられる状況であるかどうか大体の見当はつくでしょう。

何の意図があって住み続けられるかどうかを知りたいのかわかりませんけどね。

>>372
丁寧な回答、ありがとうございました。よくわかりました。
お隣は、分譲で購入したと聞いています。
開放廊下の生ゴミの異臭、ベランダの猫のオシッコの臭い、
子供に対する罵声、夜中の大騒ぎ等、管理会社や周りから
の通告にも改善の兆しがない状況なので、競売＝退去？と
喜んでしまいましたが、いろいろと難しいのですね。
様子をみてみることにします。ありがとうございました。

>>373
そうなんだ、てっきり自分の事を他人と称して質問してるのかと思ったよ。
今住んでるのが所有者なら管理人が知る段階ならあと6-8ヶ月で開札かな。
さらに居座ってもプラス2ヶ月くらいが限度。
競売って言ってもだいたい7割くらいは開札まで住んでるよ。

>>373
どこの地域か知らんけど、
http://bit.sikkou.jp/
ここをチェックしていれば、スケジュールが大体つかめるかもよ。
載ってない地域なら無理だけどね。

>>374さん、>>375さん、ありがとうございました。
あと半年！と我慢の覚悟を決めたのですが、今日の夕方に「お隣は
いつも何時ごろに帰って来るか知りませんか？」と、不動産屋さん
が訪ねて来ました。
話を聞くと、購入予定の不動産屋さんで、あと１ヶ月くらいで出て
もらう予定だが、なかなかお話できなくて・・・とのこと。
その時間、お隣は確かに部屋にいたので居留守を使っていた様子。
何はともあれ、退去していただけるようなのでホッとしています。
いろいろとありがとうございました。

つーか、本当に競売件数減った。

去年の半分以下、やっとバブルの不良債権処理が終わったと言う事かいな。

>>377
どの時点と比べて？
去年の1-6月に公庫の衣換えの関係で一切、差押してなかった頃に比べたら2倍くらいに戻ったと思うけど。
4、5年前にくらべたら少なくなったよね。
いまさら、ゆとりローンの最後の爆弾が破裂してる人もいるし、景気も減退しそうだし、またある程度は増えるかもね。

去年の１２月頃と比べて。

地域によると思うのだけれど一棟ﾜﾝﾙｰﾑｱﾊﾟｰﾄをよく見るようになったよ。


レオパレス・大東・他ハウスメーカーがｱﾊﾟｰﾄの量産を始めて、契約改定の１０年目物件がソロソロ出始める頃だから、結構競売に出そうな予感。
勿論絶対数は少ないけれど、供給過剰な一括借上ﾜﾝﾙｰﾑｱﾊﾟｰﾄが市場に出そう。

もう港区赤坂の一棟とかね、新宿歌舞伎町とか出てきちゃってるね。
ま、閲覧開始までに取り下げになるか？
一応今になっても出てるわけで、賃貸借関係があれで任売は難しいのかな。

爆発する奴どんどん増えてくれ

落札物件に
「祠」や「氏神様」があった場合
みんなどう処理してる？

カワネーヨ

昔、裏庭に先祖代々のお墓がある物件があったけど、どうなったんだろ？
ウチはスルーしたけど、どっかが落としたらしいんだが。

「祠」や「氏神様」って片付けちゃマズイんかね？
坊主に供養してもらったりしたらイイんかな

神様なんだから、神主だろ。

気分悪いんでお払いして貰って撤去

>>382
地元の一番位が高い神社の神主様をお呼びしてお祓いしてもらった。
>>385
私は気分的に嫌です。

>>384
土葬だったら本当に嫌ですね。

けど、一番嫌のは層化のお仏壇がある物件。
三色旗もあるとさらに、、、、。
私は嫌です。

一番悲惨なパターン

分譲予定地購入・・・・・　直後に土器発見、行政から開発ストップ　　する前に、土器を粉々に壊して分譲した。


なんて事は知りません、ええ　知りませんとも。

よく聞く話だなｗ
ちょっとスケールが大きくなると、セメント系の鉱山開発で鍾乳洞発見→爆破・粉砕とかねｗ

なんか、東京も入札件数も入札価格も下がってるなぁ・・・。
みんな体力なくなってきたのかね？

専門業者は瀕死の重体だけど、地場業者は様子見だろ。

売れないし 値下がりも激しいから リスクをとって
仕入れたくないだろ

>>392-393
そうだよね-。
なんか落ちたらラッキー程度の低め価格で落札している感じだよね。
でも中古市場は普通に動いてると思うんだけど・・・どう？
まぁ東京は去年の今頃までミニバブルだったから、その時の感覚で
入札しても採算とれないからなのかね。

さて、我が地方の物件は、今回は、なかなかよさそうな物件が多い
ひさしぶりに入札が多くなるであろうなぁ

こっちの地方はカスばっかり

カス以前に物件が全然無い＠神奈川

目をつけていた物件がいくつか取下げられてしまった
入札後に取下げられるというパターンが多い
こっちはせっかく下調べまでしたのになぁ・・・

そして、他地域の業者が売り出してる・・・最近の流行？

父親の借金未返済のために、家が競売にかかることになってしまいました。
家族は借金をしているのは知っていましたが、家が担保になっていたとは知らず、
みな動揺しています。
父は借金を返済するつもりは全くないようで、家が売られてしまっても関係ない
と思っているようです。（借金返済の意思が無いというより、何もする気が無い）
そこで、母と私でとりあえず対応することになりました。
まず、大した債務ではないのに、家が取られてしまって勿体無いと思ったので、
母や私の貯金で容易に完済できるのであればと思ったのですが、債権者に連絡を
とったところ、個人情報なので残債額等を教えることは出来ないということなので、
返済もままならない状態です。
父は全く何もしないので、話は進みません（病人だと思ってください）。
続けます。

そのような状況で母としばらく解決策を検討したところ、債権者とのやり取りを
解決していくより、家を手放した方が良いのではないかという結論に達しました。
母はどこまで本気だか、分かりませんが、父と別れて、新生活を始めるということです。
そのキッカケとして、家を手放すのが良いのではないかという考えです。
もちろん売却額が僅少ではどうにもならないのですが。

そこで、今の方針としては、家を手放すにあたり、いかに自分たちに有利になる
方法があるのかということで悩んでいます。（任意売却とか）
現状の段階としては、先日、裁判所の人が家を査定しに見に来たという段階です。
良い知恵があれば教えてください。宜しくお願いします。

>>401
任意売却は所有者の承諾がないとできないので、父親が協力しないなら無理です。
開札日または代金納付日まで住めるのでその間に転居費用を捻出するのがいいんじゃないんですか？

>>400
債権額は登記簿をみればいくらぐらいか、およそわかるんじゃないかなあ
父親が精神病とかで正常な取引ができないなら、制限能力者という事で家庭裁判所で代理権を保護者に付与する事ができると思うんだが…
付与されれば父親に変わって保護者が家庭裁判所の許可を得ながら不動産の処分できるはずだよ

>>402>>403
どうもありがとうございます。参考になりました。
父親は精神病とまでは言えず、病的な程までにナマケモノって感じなんです。

>>404
とりあえずなんとしてでも契約書を探し出すべし。
利息が１８％以上で，父親がそれなりの期間返済していたなら
引き直し計算でかなり残額が減る可能性がある。

>>405
バカなんで契約書とか保管してないんです。
競売決まる数ヶ月まえまで督促は来てましたが、今は来ません。
手元にあるのは、裁判所からの競売開始決定と登記簿くらいです。
基本的に債務は競売開始決定に書かれてあるものと考えていいのでしょうか。

登記簿に抵当権設定登記の記録が書かれていて債権額、利息等が書かれいるハズ
それで、いつごろ不動産を担保にしてどのくらい金を借りたかも書いている
だいぶ前に借りていたならある程度は返済しているかも
競売で表示されるのはその不動産の売却の基準となる額
普通はそれ以上の価格がついて落札される
落札額が債務額より高ければおつりは父親の元に返るかもね
どんな内容が書かれるか知りたければ、最近はネットでも競売物件情報、ＢＩＴで閲覧して参考にするもよし
裁判所に出向いて三点セットを閲覧して参考するもよし

引直ししたところで、過払いになろうとも契約者本人である父親が動く気がないなら無理でしょ。
代わりに払うというメリットしかない条件でも動かないなら、なに言っても無駄なきもする。
父を説得するか、ギリギリまで住んで退去するかの2択。

九州のローンズスターってのが全国的に2割引で拾ってるな
エムクリエイト(ＴＩＣ)の残党なの？

>>406
正確に残債務額を知る方法は債権者しかないんじゃないかな
債権者が教えてくれないなら…他の方法はわからない
多分、不動産の価値以上の債務が残っていて債権者は回収をあきらめているのかも
競売にでる物件のほとんどそんなもんだよ
債権者は損切り、債務者には一円も返ってこない

債務額を知る方法あります。
１家裁に申し立てて父親を被補佐人にする。
２自分が父親の法定代理人になる。
３法定代理人には債務額教えてくれますよ。

ちなみに、かってに委任状つくって債権額の確認の通知だすと債権者はそれを教える義務がありますが
私文書偽造になると思いますのでやめたほうがいいです。

４１１です。
ちょっと間違ってます
１家裁に申し立てて父親を被保佐人にする
２自分が父親の保佐人になる
３保佐人から債務額の確認通知を出す

多分、時間的に間に合わないと思います。

相談させて下さい。母親と内縁の夫が共同名義でマンションを購入してたんですが、滞納が続き競売にかけられました。その税金の請求が保証人でない叔母にいってしまっているんですが、どうしたらいいでしょうか？母親は働けない状態で内縁の夫は失踪しました。

>>411-412
妄想回答ですか？
そもそも、親を精神障害者にしたてあげようとしても
医師の診断書はどうするの？親に演じてもらうの？
しかも、保佐人・補助人のどっちのことを言いたいのか知らないけど、
両方とも基本的には追認や同意、取消権のだけの部分的な代理権でしょ？
本人の代わりに完全な法律行為はできなかったと思ったけど？どうなの？
で、どうせ親の協力が得られるなら本人に確認させるなり、委任状作るなり
すればいいでしょ。
最近覚えたての言葉を使ってみましたっ感がひしひしと伝わってくるんだけど・・・

>>413
その税金というのはマンションの固定資産税のこと？
固定資産税はその年の1月1日現在の所有者に請求がいくんだけど・・・。
叔母さん名義でなければ請求がいくことはありえないです。
本当に税金ですか？名義はご両親ですか？
マンションに対する税金ではなくて、例えば商売をしていた関係の税金だったりしませんか？

>>415
そうですか…。叔母はマンションの税金と言っていたんですが、名義や保証人になっていなければありえないんですね。前に、母親と内縁の夫で飲食店を経営していた時期はあるんですが…もう１度詳しく聞いてみます。すいません。

今週いつもの5倍くらいの配当要求広告があった・・・
どうなってんだ。

お聞きします。
家庭の事情にため、子供２人と私（♀34）で家を出ることになりました。
で住むところを探しているため、公営住宅と考えたのですが、離婚も来年まで成立できそうもなく
公営住宅は抽選などもあるのし、アパートなどは家賃なども考えるとあまり考えられません。
なので、競売に出ているマンションをと思っています。
BITで見てみると、４年以上前から電気なども止まっていて、写真では、
カーテンとエアコンが付いているだけの空き家状態のようでした。
明らかに占有などはないようですが、やめたほうがいいのでしょうか？
滞納分の管理費などを入れても、何とか自分の力だけで買えるので迷っています。

アドバイスお願い致します。

>>418
とりあえず、資金的に余裕がないので競売で安く不動産を持とうという
考えでは入札しないほうが絶対良いよ。
たしかに今は業者が資金難からか入札を控えてるので安く落とせるチャンスだとは
思うけど、開札して引渡を受けるまでは絶対はない。
現況報告書の時点では空家だったかもしれないけど、今現在や所有権移転まで空家とは限らない。
公営住宅じゃなくてもＵＲとかは比較的安く入居できるから、まずは地に足をつけて
生活が落ち着いて精神的に余裕ができてから、もう一度不動産が必要かどうかよーく考えてからにしなよ。
34歳ってことは子供だって小学校に入学するかしないかぐらいでしょ？これからもっと支出も増えていくでしょ？
余裕がないときに立てた計画ほどずさんなものはないと・・・私は思う。

>>418
まあ、空き家なら危険性は少ないから、やってみるのもいいんじゃない？
念のため、２〜３回下見して、メーター等も確認して、可能なら管理人から話を聞いたり、金が無いなりに
自分で動けばなんとかなるかもよ。
ただ、空き家物件は競争相手も増えるから、そこのところは厳しいかもね。

地域にもよるし，近隣の人に話を聞いてみるのも手。
個人だからこそ業者にできない手を使える。

でも，他の人も書いているが，確かに絶対はないし，何があるか分からない。
余裕のないときに手を出すものではない＞競売物件

登記の費用（法務局に納める印紙代のみ。司法書士費用はローンを組まなければ不要）
と取得税，固定資産税がかかってくるようになるのは理解してるよね？
マンションの積立金も確認しておくこと。
上下左右の住人の質も要チェック。子供がいるならなおさら。


現実問題としては実家でしばらく様子を見るのが一番では？

>>418
ちなみに基準価格いくらぐらいの物件で、予算（落札想定価格＋諸費用）はどれくらいなの？

たくさんのレスありがとうございます。
本当参考になります。
あせって書いたのでミスばかりで・・・お恥ずかしい限りです。

実家は、駅に近い市街地で自営なので住居部分が狭い上、両親と祖母、未婚の弟でいっぱいです。
上の子が来年中学で下は小２なので、とりあえず実家に、で、あとあと移動するのではなく、
下の子が中学を出るくらいまでは、なんとか住み続けられるようにと思いました。
賃貸では、数年ごとに更新など気にしていなきゃいけないかな、と思って。

いろいろかかる諸費用については理解しているつもりです。
一度は家を建てたので、目に見えないお金が結構かかって、なんだかなという思いもしました。

物件については、公団の築２５年過ぎの古い団地で
売却基準価格　約２７０万→ダメもとでギリギリで入札しようかと。
滞納額　現在まで計算すると約８０万
登記費用　７万ほど
取得税　１２万ほど→ここまではすぐ用意できます。

今使っている生活用品を持っていくので、あと引越し代とその他の費用は
来年２月ごろまでにパート代と今の家計での予備費などでなんとかなる予定です。

本当にギリギリになってしまうのですが、昔も旦那がどうしょうもなく、ギャンブル、知人からの借金で、
子どものおむつ買うのにも戸惑いながらの生活から、
私がパートで踏ん張って、なんとか持ち家をもてるようにまでになれたので、
人間必死でやれば何とかなる、と思ってしまっています。

それか、ほぼ同じ予算で同地域、同じような感じの普通の中古物件にしようかと。
そちらは代理なので、仲介手数料がかからないのと、あと司法書士代と固定資産税の精算分がプラスになるくらい。
やはり考えが甘いのでしょうか・・・

>>424
同じくらいの予算で他に物件があるなら絶対に普通の中古物件がいい。

>425
同意。

仮に明け渡しが必要になった場合は，安全に見て＋５０万見ておくべき。
それから，滞納管理費等は，更に最低数ヶ月分は増えているはずだよ。
あと臭いなどが酷くリフォーム等が必要な場合もある。

BITは，裁判所に設置されている三点セットよりもマスク処理されていたり，写真が少なかったりするし
それだけで判断しては絶対にダメ。

現地にも足を運ぶのはもちろんですが。

ちょっと焦りすぎじゃないか？
冷静に判断してね。お子さんもおられることだし。

管理費の滞納は基本だよね。
６ヶ月猶予から強制退去執行したら倉庫費用・鍵屋・引越屋やら人件費等々で６０〜１５０万位。

求償権として債権者になれるが、この物件から推定するに債権回収は費用倒れになるんじゃ無いのかなぁ。
法律的根拠は無いが立退き料を逆に請求されるとか、止めといた方が無難だよね。

>>427
現状空き家で立退き料？

そう、手続きして言ってみると○○総業とか看板が掛けてあったり、外国人が住んでたり。

>>429
それはこまめに確認とっていかないと、なんとも言えないね。
ただ、今時そんなのあんまりないよ。

>>430
>>427は突っ込みどころはあるけど最悪こうなる場合があるからやめておけって
話じゃない？
東京でも去年は部落開放同盟○○支部が一件あったぐらいだしね。
最近は賃貸人になって内装費用請求するパターンが多いんじゃない？
といっても東京で年間10件あるかないかだけど・・・

そうなる可能性が零でない以上
資金的余裕のない人間はやめとけって話でしょう。

○○総業とかエセ右翼・エセ部落の人らはドコ行っちゃったんだろｗ

予算ギリギリで競売に参加ってかなりチャレンジャーだと思うなｗ

業者のクズ共が、競売に新規参入されないように不都合なことばかり書いてるだけ。
２００万円余分に余裕をもって入札に参加すれば大丈夫。
居座られたって、強制執行すれば役人が強権力を持って出て行かせるから怖いものなし。
落札して手続き時に同時に強制執行の手続きをしておけば、数ヶ月で強制執行できる。
何も問題は無い。
どんどんやりなさい。

>>435
もう一度だけ>>418-434をちゃんとよく音読しないさい。
その上で再度、今と同じ結論になるなら、激しく読解力不足。
中学校からやり直せ。

当然知ってると思うけど、不動産BITで競売のメリット、デメリット
特にデメリットを研究した方が良いかも。格安なのはしばりも多い。

http://bit.sikkou.jp/

三点セットに書いてあるのは一応の見解なんだよねぇ
役人がなんでも責任持ってやってくれると思ったら大間違い
競売は開けてみなきゃわからない不確定要素が多い
まあ、そこが普通の売買と違うところ
競売に参加するのは結構なことだが、備えと下調べは十分過ぎるにこしたことないよ

競売で書いてある地積と現場の土地面積が３０坪も違ってた事があった
もう少しで大損させられるとこだった（苦笑）
もし金払ってたら、役人は責任負わないからな

>>438
責任も何も、現状優先って書いてあるがな。

>>439
つまり現状優先であり、三点セットに書いてある事と現状が違っていても責任もちませんよって事だろｗ

>>440
責任持たないんじゃなくて、責任が無い。

ほー、金田中とかここから買ってるのか

誤爆スマソ

>>441
責任がないねぇ…どっちでもいいが(-.-;)

>>436
お前がな中卒のクズ（嘲笑ｗｗｗ

>>444
３点セットで重大な瑕疵が見つかると取り消しできるんだから、責任が無いって事でいいんじゃないの？

↑そうですね。

競売で不動産を買ったのですが、中々退去していただけないのですが、なにかアドバイス頂けないでしょうか？
物件は、住宅と事務所が、一体となったもので、債務者は、車のパーツ販売のようなものをしていたようです。
パーツは、広い敷地いたるところにあるのですが、そこに全部あるのでそれがやっかいなのですが。
なかなか本人が出てくれない上に、本人が、抵抗すると言い張っていましたので、住宅の方に強制執行を掛けたのですが、
当日本人がいませんでしたので、住宅はすんなり明け渡してくれましたが、車のパーツが置かれた一面の敷地と、
事務所の方の方は、今も退去してくれる様子はありません。
同じように強制執行するべきなのでしょうが、敷地一面のパーツにより見積もりが高かったので、別の方法があれば
いいと思っているのですが、すみませんがアドバイス頂けないでしょうか？

ごねる相手には素直に強制執行に限る

>>448
別の方法なんてない。
強制執行するか任意に話し合って退去してもらうかの二つに一つ。
とにかく強制執行したら？強制執行申し立ててもあとか取り下げられるから、通達書を部屋に貼られたら観念する人多いから断行までいかないかもしれないし。
いったらいったでがんばって費用回収したらいいじゃん

>>448
普通、住宅と一緒に強制執行でしょ
引渡命令申立ての期間は大丈夫なの？やるなら早くやらなきゃ
予納金がないとかじゃないよね？

金で円満解決ってのがほとんどなんだけどなあ…
オレは強制執行までやったことないや

　すごく基本的な事ですが、不動産が競売にかけられた時、落札額が抵当の額を下回っていたらどうなりますか？

　競売にかけられても借金を全額払ってない以上、残りの借金の支払い義務は当然に残りますよね。

>>453
そうです。おかしなシステムと思うけど・・

残りの借金の支払義務は債務者が引き続き負うだけ（担保不動産がなくなる）。
買った人は関係ない。

>>454
おかしいのかなぁ？その分金利は安いけど。

普通の銀行は担保不動産を競売で売ったたら無一文の債務者を追い立てる真似はしない
と聞いたな
だから実質損切りらしい？
でもサラ金は、債権回収しつこいらしい

実際のところどうか知らない

滞納してるような家庭じゃ、物件以外は文無しとみて、
後は費用倒れになると考える場合がほとんどだろうね。

>>457
普通の銀行は競売実行したら債権をサービサーに売っちゃうからね。
んでサービサーが追い立てる。

追いかけて取り立てられる債務者なら競売なんかされない。
実質は競売で終わりだろうな。サラリーマンなら給料差し押さえ
があるかも知れんが・・・・。

いきなり質問なんですが
評価額プラスいくらくらい出せば
確実にせり落とせますか？

一億

担保評価が甘い銀行の自業自得だろｗ

>>461
40%増しにすれば、ほとんど落札出来る。

40％ですか。返事どもです。
あと、評価額=裁判所での最低落札額だと解釈
しちゃってるんですがこれで合ってますか？

464ではないが
その計算ではいくらなんでも安過ぎでしょうｗ
基準価格に４０％増でも確実に落札できない
違うと思うぞ

難しいですね…
勉強不足で悪いのですが、466さんが言ってる基準価格とはなんですか？

ある物件に、これくらいの価値がありますよと、不動産鑑定士が査定した金額に
競売市場修正率（地域によって差があるが概ね０．６〜０．７）等を掛けた金額。
これが所謂、基準価格。正式名称は売却基準価格。

４０％増しって事は、一般流通価格（相場の値段）って事。
競売リスクはそのままで一般流通価格だから、どうしても欲しい人以外は手を出さないとされるレベル。
しかし、どうしても欲しい人はこの上を行くこともしばしば。
また、不動産鑑定士の査定も絶対的なものじゃないので、査定額が低いと
４０％増しでも一般流通価格より安い場合もある。

買受可能価格は売却基準価格に０．８を掛けたもの。
これはスタート価格を下げる事で、応札無しで再入札になる事を減らす為に出来た価格。

詳しい説明ありがとです。じゃあすべては鑑定士の目利きから値段が決まってくるわけですね。

>>466
鑑定士の評価額（基準価格じゃないよ）の４割増しでなら落ちるだろ普通。
なんせ、相場の３割増しだもの。

教えてください。
父親が家や土地を売った場合に、売った金額を息子が知る権利はありますか？

>>470
ちゃんと読んでくれ
最低落札額の４割増し、基準価格の４割増しでの確実な落札を否定しているだけ
鑑定士の評価額の４割増しについては一切書いていない。

>>471
スレ違いだけれど・・・ありません。

>>473間違えてすみません。ありがとうごさいました。

>>472
そっちこそよく読んだら？
質問者は評価額で質問、こっちはその4割増しと回答。
あなたはそれを否定。

評価額と基準価格をごっちゃにしないで欲しいものだね。
質問者もわかってなかったみたいだけど。

自分の質問からなんかごっちゃになっちゃてすいません…
例えばなんですが不動産屋からのチラシとかで入ってくる1000万の物件が
あったとして、この物件を不動産屋が競売で落として
売りに出してたとしていたらこの物件の鑑定士の評価額や競売基準額、
最低落札額などは大体どのくらいに設定されているものなのでしょうか？
また大体落札できるとされる額とかはどんくらいになるのでしょうか？
質問ばっかりですいません

そんなのきまってねーよ。

競売に関しては不動産屋とか談合してるんじゃないか。

>>478
誰が応札するかわからんのにどうやって談合するん？個人で参加する人もかなりいるよ。
一昔前はヤクザが陣取って、半ば恐喝するようにセリ潰しをやってたけど、今は方式が違うから出来ないよ。
極稀に、ヤクザが落札者の家にやってきて、はした金を置いて転売を強要する事はあるらしいけどね。

>>476
そんな計算は出来ませんよ。
ただ、過去２年くらいの基準価格と落札価格データなら検索できるから、大雑把な相場は掴めるかもね。
でも、人気物件と不人気物件じゃ、天と地ほどの差があるからかえって混乱するかも。

>>479
そうとも言い切れないよ。競売物件はスネに傷があるし、入札前に現場を
詳しく調べることも出来ない弱点がある。最終所有者に確認をとる
ケースは多いよ。当然値の話しも出てくる。完全な談合とはいえないけど
連絡を密にとってる場合は多い。

>>480
そりゃ情報交換する事もあるし、応札宣言する事で競争相手を減らす事もあるけど、
談合じゃないよ。なぜなら、それで値段が決まる事はないし、落札者も決まらない。

評価額＝売却基準価格
これは，競売で瑕疵担保等無いことから，結果的に一般の市場価格の５〜７掛けになっている（事が多い）。

売却基準価格に８掛けした金額から入札することができる。この金額のことを最低売却価格という。


なお，BIT（インターネット）での物件情報もみられる裁判所が増えてきたが，業者が落とす物件と個人が落
とす物件，どっちが多いとも言えない状況だろうと思う。
いずれにしても業者は転売益の出るギリギリの価格で（リフォーム代等も計算した上で），入札してくるだろ
うし，個人はなるべく安く自分の目的を達したいとして入札してくるから，相場なんて無いし，ド田舎でもな
い限り，構造的に談合は不可能。

偶に上場会社の申立て債権者が，差額入金の手続きを取ってきたりするらしいし，こういうところと競合する
と普通は落とせないだろう。

完全な談合が出来なきゃ
談合じゃねーｗ

落札できる金額がわかれば苦労しない。
高い価格で落札するのは簡単。
安く落札する為にみんな、しのぎを削っているんだよね。
でもたまに、こんな高値で落札したら利益でないだろ、というような高値で落札する不動産業者もいるからな。
不動産業者によっても入札価格の計算方法もさまざまと思われる。
もちろん販売価格設定もさまざま？ｗ

>>484
代理入札ってのもあるからね、高値落札の場合。

代理入札なら良いが
某不動産業者は高値で落札して不良在庫抱えてたりするｗ
逆に良くその価格で販売できたなと関心する事もある。
ま、仕入れがそりゃ高けりゃ苦戦するわなｗ

そりゃ全員が全員上手くいくわけない

や○らぎとか田舎の建売にアホみたいな値段つけて入札しているよね。

いつの話だ、あそこは今、ほとんど入札してないぞ。在庫処分でアップアップ。

あそこ最近オンボロ物件落札していたよ
あんな物件、どう料理したら利益でるのかわからないけど

>>489
うちの近くの支店
「だれでも買える」
なんていう看板をだしている。
けど、一度も客を見たことがない。

隣（大家）が八百屋の方にはいつも客が
いっぱいいる。

盛岡地方裁判所で3点セットを盗んだ無職の夫婦が逮捕されたぞ。　もちだし禁止の書類
23枚を盗んで逮捕されたそうだ。　全部コピーしても500円程度の物をわざわざ盗んで
どうするつもりだったのだろうか？　　　ちなみに夫の年齢は33で妻は22！！

>>492
しらんがな。
ってか無職で入札するとは思えないから、債務者じゃないの？
公開と同時に3点セットを隠して入札0をねらったとかさ。
まぁスキャンしてやつらが気づくだろうし、特売いきだから意味ないだけろうけど。
しかし、よくバレたよね。うちの地裁は首都圏だけど最近誰も監視役がいないから、ファイルから書類はずしたりやりたいほうだいしてる奴が多いよ。
盗まれてもその時は気づかないよ、あれは。
まぁすでに2年前にビット導入済みだから、オマエ等わざわざコピーしに足を運んでバカかと思うけど・・・。

監視カメラついてるところがあるね。
だいぶん前に聞いた話では，ファイルは５時以降に毎回チェックって話だった。

BITは塗りつぶし箇所が多すぎてダメダメ。

>>494
以前、ＢＩＴでこれはと思って裁判所に三点セットを見に行ったら
三色旗、仏壇、歌詞がのったおおきなポスターの写真があった。
ＢＩＴにはなかったのに、、、、。
入札やめました。
それにしてもあの形仏壇のあるの物件が結構ある。

仙台は監視カメラあります。

関係者陳述に債務者が執行官に入れ墨を見せつけた、なんてご丁寧に書かれてたりすることがあったなｗ

強制執行にかかった費用は予納するから落札者が立て替えるのはわかるんだけど、追い出された人に請求できるんですよね。
払うかどうかは別問題として。

築10年ほどの戸建て競売物件が700万ほどで落札され
その二週間後、約1800万で売りに出ていました。
不動産屋ってスゴいですね。
リフォーム代を別にして、どれくらいの利益があるものですか？

割引前提で、５００くらいの利益見込んでるんじゃない？

仕入れ７００
仕入れ経費　５０
リフォーム　３００
利益５００
値引き３５０（２割）

>>497

請求できるけどまずお金はもっていないだろうね。

>500
別のまちに家があって、商売もやってるから金はありそうなんだけどね。
考え方が甘くて家を守れなかった。
落札＋５０マンで買い戻したいって言われて断ったんだ。
でも、出ていかないから強制かけようとはおもうけどどうやって回収しようかなと。

自宅がいよいよ競売にかかります。

４日後に家の内外の写真を撮りに来るんですが
キレイに掃除しておくべき？
汚れ放題なんだけど、そのままでいい？
庭なんて、そりゃあもう荒れ放題ｗ

ちなみにこの家は自己破産して雲隠れした、元旦の物です。
連絡も取れないし、ヤツの尻拭いを全部するハメになって
鬱になりそう・・・orz

何かアドバイスありましたら、宜しくです。

>>502
きれいにした方が落札額は高くなるのではないかな
高く売れれば、それだけ多く債務額が減ると思うのですが・・・
ごみ屋敷のような家ならば、安くなる

２軒隣の一戸建てが競売になり入札しました
もう5年以上空き家で、所有者（独身）は行方不明です。
もし落札できた場合、残された荷物は同じ敷地内の倉庫に保管し（１年くらい）、
家をリフォームするつもりでいますが問題あるでしょうか？
ド田舎なので強制執行はなるべく避けたいのです…
町内に所有者の兄家族が住んでいます。（所有者両親は亡くなっています）
所有者、兄家族共に顔見知りです。
出来ればいくらかの金銭を兄家族に渡し
動産所有権放棄の書類にサインしてもらえたらと思っているのですが。

>>503さま
レスありがとうございます。
え〜〜と、自己破産なので全て持っていかれてお終いです。
できれば入札されたくない、ってのが本音。

入札されたくないからワザと汚くしたって無意味だょん
ゴミ屋敷みたいな物件でも落札されちゃうんだなぁ、これが
入札されたくないからと、いろいろ考えても、たぶん無駄な努力っスよ

>>504
兄家族に所有権放棄の書類にサインしたもらったところで
何の権限もないのだから、法的には無意味。

>>507
優しいね。

>>504
兄家族が連絡取れないようなら、強制執行しか手がないよ。
兄家族で連絡とれるようなら、本人に所有権廃棄の書類に押してもらうように託すという手はあるけど。

後は一切無視で勝手に処分という方法もあるけど、お勧めはしない。

>>507,509レスありがとうございます

兄家族も本人と連絡取れないそうです。
借金取りから逃げ回っているそうなので、
これからも自宅に戻って来ることは無いと思われます。

強制執行となると田舎ゆえ大騒ぎになってしまい
「あそこの倅はとんでもない奴だ…」なんて3代後まで言われることほぼ確定。

使っていない物置があるので所有者が死ぬまで動産保管でもいいのですが、
所有者行方不明で公示送達後、強制執行にするかどちらにするか困ってます。

兄家族、所有者共にちょっとレベル低い方なので訴訟を起こされる確率は０パーセント
に近いと思われます。

所有者行方不明で勝手に動産処分したけど大丈夫だったよ
なんて経験ある方いないですかね？

そんな事をここで聞いてすがりつくようなレベルなら
法的手続き踏めよ

>>510
他の人が大丈夫だからと言って
あなたが大丈夫だとは限らない。
仮に、あなたが勝手に動産を処分したところ、
相手から訴えられたら、裁判で「２ｃｈで聞いたら大丈夫な人がいました」
と答えるつもり？

＞所有者行方不明で勝手に動産処分したけど大丈夫だったよ

経験はあるけど、あくまで自己責任。大丈夫だと思うときしかやらない。

>>513
優しいね。

>>510
兄家族に動産の中で価値のあるのは持っていくように言えば良いやろ
残ったものは処分しますよと言っとけばいいでないの？

ま…責任は持てないので自己責任ですがね

経験ない奴ってズレた事いうよなぁ

強制執行をなんだか大事に考えてないかい？
債務者が在宅ならまだしも、不在時の執行断行は普通の引越そのものだよ。
大手の引越業者はだいたい引き受けてくれるから、引越屋の名前のトラックがとまって普通に梱包して運び出す。
ちがうのは荷物の先が保管先の倉庫ってだけ、端から見て引越なのか強制執行なのかわかるはずがない。
自主断行は荷物を保管しようと無かろうと刑事事件になる可能性がある。
あとは好きに判断してって感じ。

私は朝鮮人です★裁判ですよ♪スルガ銀行
スルガ銀行は違法銀行です。
スルガ銀行は個人情報保護法１７条および１６条に違反し，機微情報の取得および目的外利用を行いました。
裁判では，機微情報の目的外利用についてスルガ銀行支店長の自白が記録された録音テープが提出されました。
この違法行為はスルガ銀行が特定集団だけを標的とした違法規定によるものであり，
したがって，偶発的・個別的な違法行為ではなく，スルガ銀行による意図的・組織的・継続的な違法行為です。
すなわち，スルガ銀行の預金口座開設規定自体が違法規定です。
スルガ銀行はこの事実を隠すため，裁判において前記違法規定の提出を拒否しました。
また，スルガ銀行は銀行法施行規則１３条の６の７等で禁止されている機微情報の利用を違法に行い，
さらに，利用目的の事前明示義務に違反しました。したがって，個人情報保護法１８条２項違反です。
スルガ銀行は裁判で「本人確認が完了しないときは個人情報保護法１８条は適用されない」などとウソをつきました。
スルガ銀行は違法行為の隠蔽のため，裁判で前記違法規定の提出を拒否しました。
http://360.yahoo.com/victimsagainstillegalbanksuruga　違法銀行スルガと闘う被害者の会VAIBS

ちょい聞きたい。競売でおとして、売却決定日が１０日だったんだが、確定の特別送達はいつごろくるんだい？

そろそろ。

>519
２０日以降に発送になるだろうから，その週だろうね。

任買というものを、やってみたいのだが、
物件情報は、金融機関に行けば、教えてくれるのか？

>>522
やってみたいってどういうこと？
任意売却物件を仲介したいのか、任意売却物件を買いたいのか、任意売却で売りたいのか？
ちなみに任売な。

ごめん任売て書くんですね。
競売で安く不動産を買いたいと思って、覗いたんだが、
任売って言葉を知ったんで、そういうルートもあるんだなと。
任意売却物件を買いたいほうです。
当方、業者ではなく、個人です。
自家用としては、敷居が高すぎますか。
なにより、どこに情報があるのか、皆目検討つきません。
これから勉強です。

>>524
任意売却ってのは市場で売却するって事だから普通に市場をちょくちょくのぞくくらいしかない。
金融機関はお客の斡旋は業者まかせだし、聞いても個人情報が含まれるから教えることはない。
専門にやってる業者はあるけどそこがあなたの条件にあうピンポイントの物件をいつ扱うかはわからないし、けっこうエンドに流さないで買取り業者に話をもっていく業者おおいからね。
今はネットで情報とれるから、大手の不動産サイトをちょくちょく覗いて安いと思った物件が任売だった・・・って感じでめぐりあうか、
不動産屋に任売で安い物件でたらすぐに連絡してって言っておくしかないかな。

個人で任売か…
リスク高いと思うぞ
仲介業者がいてしっかり責任もってやってもらえればいいが
それでも仲介手数料が発生するわな

任売は網を広くしておかないと、情報流れてこないからなぁ・・・

マンションが競売でもっていかれ寸前です。
まぁ出ていくけども引っ越し代の20〜30万はもらえる？

知人に相談したら、もらえなかったら風呂ガマでも潰していやがらせやと。

>>528
もらえないし，最悪器物損壊罪になるよ。

>>529
知人にまかしてみます…

>>528
素直に応対すれば引越し代は、もらえるんじゃね？
婆ちゃんでも呼んできて柱に　しがみついてもうて「出て行きたくな〜い、
先も短いしここで逝かしておくれ〜」するとかw
イヤキチで壁に穴開けられたり部屋中をグチャグチャにされてもかなわんし。

法律で貰える根拠がないんだからゴネ過ぎると貴方が泣くことになることは覚悟しておいてね。

競売妨害罪じゃなくて？

差押後＆現況調査報告書等で写真取られた後だから、競売で有名な某会社のように
損得ではなく、風潮是正のために刑事事件にされる可能性もあるよ。
競落人が何処かはかなり重要。

風呂釜壊して満足するんだったら、すればいいんじゃね？そんなに高いモンじゃないしw
初犯だったら執行猶予も付くだろうよ。

>>528
マンションだったらユニットバスじゃないのか？

札幌地裁の平成19年（ケ）第793号も刑事事件に発展しそうです。
書記官が現地に来ている最中に窓取り外したり、屋根引っ剥がすなんてｗ

>>537
ﾐﾀﾐﾀw

まさしく競売妨害w

どんな物件かＢＩＴでみてみた
なるほど、そんなことして何の意味があるのかなｗ
落札者は、明渡しも必要なさそうだし、土地の価格のみと考えればたぶん何の問題ないんじゃないの
被害を被っているのは債権者かなあ
担保の価値を下げる行為をされているのだから、債権者はどうするんだろうね

不動産競売についてはカバチタレで読んだ程度の知識しかないのだが、
>>537 以降を読んで面白そうなんで、初めてBITを使ってみた。PDF見たけどすごいなあ。

これで裁判所が動かなければやりたい放題だねｗ
執行官の目前でやって動かないわけがないだろうがｗ

しかも，買受希望者にとっては，価格が下がってラッキー以外の何者でもないｗ
対抗手段を完全に誤った適例だね

物件入札前に隣人とかに競売かけられた人の普段の生活とか聞き込みしておいたほうがいいですか？

>>542
やるべし。
大抵は物件の前をウロウロしてると、近所のおじちゃん、おばちゃんが寄ってくるけどな。

物件をみていると家主が出てきて、あんた誰だ？と怒りにくる家主いたな

>>544
そんな傲慢な人が占有してるところは入札数が少ないですか？

>>545
全然関係ない。でもＢとかヤのつく職業とかだと話が変わる。

相談なのですが、今自宅が競売にかけられてしまいました。
不動産屋さんが最低価格の倍近い金額で買ってくれるヒトをみつけてきたのですが、契約日寸前になって市役所から差押さえを受けてしまいました。
任意売却で売れてあまったお金はもちろん滞納分にあてますし、月々少しでも払おうとおもっているのですが、全額返済しないと差押さえ解除してくれないのでしょうか。

>547
市によってかなり対応違うが，現状を話して理解してもらうしかないだろうね。
基本は下手に出るが吉。

札幌地裁の例の奴はまだ捕まらないのか？
競落人が刑事告訴すればいいの？

地価はつくられている」（経済界）

今回の不況は、ファンドや証券化、不動産鑑定のウソ、
何でもありの金融業界が招いた惨事です。
また、建築基準法の改正、貸金業法改正、不動産鑑定規準の改正など、官製不況という側面もあります。

今回のバブルは、米国の証券化に始まり、証券化に終わりました。
ファンドは利回りを吹かし、鑑定も「言い値鑑定」により、その価格を吊り上げてきました。
しかし、不動産価格の上昇は頭打ちになり、米国発の金融不安により、金融機関の貸し渋りや貸し剥がしが横行し、資金ショートによる倒産、破綻が発生しました。
黒字倒産はその典型例です。

つまり、米国の住宅地の上昇が前提の証券化が、世界的な資本社会のバブルを生んでいましたが、債権を担保に資金を集め、ファンドをつくる。そのファンドを担保に資金調達をする。その繰り返しが、無限の連鎖になり、世界同時不況となっています。
そもそも、不動産が、証券化により動産となってしまったことが、金融と不動産が負の相乗効果を生み、未曾有の大不況となったと考えられます。

ファンドを取り巻く、プレーヤー達にも問題がありました。
詐欺師的なブローカー、コンサルタント、アセット・マネジャーなど、元外資系企業の怪しい連中が暗躍していました。
景気もよく、また、投資ブームもあり、投資家は言われるがままに、多額の出資を行なっていました。

競売出てるマンションって、ほぼ管理費滞納してるけど
競落したら値引きとか管理組合は相談に乗ってもらえる物ですか？
遅延損害金も18%とかで計算してる所も有るけど、これもどうでしょう？

>>551
遅延損害金の部分はともかく、管理費の値引きは無理だろ。

管理費の延滞分を考慮して最低落札価格を計算してるから原則無理。

最近、一時に比べて収益物件で取下げが減った気がする。

業者は間違いなく買い控え中。

>>555
そうだね〜あきらかに入札件数少ないからね。
ただ逆に割安だから普段より安く入れて落としていこうって業者もあるね。
一番あほなのは普段から開札結果を見てないのか、普通通りの値段で落とす業者。

100平米クラスのマンソンが安く落札できる感じだね。

>>556
資金に余裕のある業者には絶好の仕込み時だもんね。
大半の業者は資金に余裕無いけど。

>>555

最近区分所有が多く出ていますが理由はありますか？
ちなみに都内です。

>>560
無茶なローンじゃね？

収益目的で新築時に掴んでるのが結構な量出てきてる。

>>560
株やら何やらの穴埋めじゃないの？

今の時期なら株の人は少ないでしょ。
無理なローンが多いかな

>>564
アボーンして出てくるのが今頃じゃね？

東京地裁マンソン最近多いな、しかも足立区だらけwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

業界歴長い人、教えて!!!

バブルが弾けた後、実際に不良債権化して大量に競売に物件が出てきたのはどの程度時間が経過してからでしょうか。
今は昔と違い、半年程度で売りに出せてレスポンスが上がってる様ですが。

>567
金融機関の財務内容にもよるので一概に言えない。
ただ，住宅支援機構等の公庫がらみは年度末に大量に申し立てられる傾向があるｗ

不良債権処理ルートの多様化で手間隙かかる競売物件は
小粒で少量、不景気で物件が増えている実感がない。
金融機関は、特定業者にバルク売りしてると聞いていますが
実際どうなんでしょう

質問なんですが、差押が入って謄本に競売開始決定と記載されてからどのくらいで（最短で）入札開始になるんでしょうか？
重複してたらすみません。

>570
物件によりけりで一概に言えない。
最短で３ヶ月ほど，最長で永遠に出ないｗ

>>569
業者も体力減だから、これからは競売増えるんじゃない？

金融機関が特定業者に流してるんじゃなくて、仲介業者が特定の買取業者に流してるんだよ。
エンドに売るより楽だし両手だし、再販時にも優遇してもらえるから。
しかし、公庫様、任売の対応を年々変えるのやめてくれないかね？

571さん有難うございます！為になりました！

平成19年（ケ）第2355号 大阪
占有者・・・移転登記しようとおもっていたら競売の申し立てがなされた
　　　　　　　土地建物売買契約書あり

所有者・・・譲渡したが移転登記はまだしていない
　　　　　　　現在破産申請中

売買契約書があっても、移転登記していなければ競落した第三者に対抗できない、
ということでよろしいですか？

もう一個
平成19年（ケ）第172号 横浜地方裁判所横須賀支部
http://2sen.dip.jp/cgi-bin/upgun/up1/source/up21153.jpg
こっちは明らかに不動産売買に疎い老人騙したやつ
これも、登記がないので競落第三者には対抗できないよね

この老人の救済方法は、この詐欺した売主から100万返してもらうことだけど、
こいつが競売にかかってるんだから騙され損だよね
刑事で訴追できないもんかねえ

>>575-576
抵当権の事をちゃんと理解してる？
抵当権に基づいた競売申し立てなら登記していようとしていなかろうと
買受人に対抗できないよ。
だからキチンと抵当権を抹消するだよ。
大阪の件はキチンと債権者と交渉して抵当抹消できれば、競売取下げになる。

内容詳しく知らないが
575 576は要するに抵当権がついたままで不動産を売買したってだけでしょ
個人対個人の場合だと不動産に無知な人は『ナニコレ安い』って買うのかもな
しかも所有権の登記すらもしっかりやらない
お気の毒ですな
高額な取引は慎重にしないとね

質問させてください...宜しくお願いします。

銀行から「競売します。その日までに任意売却するか否かを連絡下さい。」
って手紙が来ました。
払えなかった自分が悪いので仕方ないことなのですが、任意売却をしたいと思っています。
ただこの銀行へ連絡するまでの期間が10日程度しかない、
業者の名前を書く欄があるんですが、業者を探すのに10日じゃ少ない気がしています。
ネットで調べたら業者によっては得手不得手があるとか、良い業者やあくどい業者もいるとか、
色々あるようで...少しでも高く売りたいので業者選びをしたいなと思ってます。
「任意売却をお勧めします。」って書いてあるのは有難いですが、
銀行にお願いしても連絡する期間（業者を探す期間）を延ばしてはもらえないものですか？

>>579
担当者しだいだけど基本的には無理。
故意に引き延ばしをはかってると思われるのがオチ。
とりあえず、なるだけ高く売りたいってなら銀行の紹介したしてもらいなよ。
一番高く売れてほしいのは銀行なんだから、銀行から紹介された業者は銀行の言うままに動くから高く売るようになる。
ただ、任意売却の事を勉強したなら、なんで高く売りたいって結論になったの？
確かに高く売ればそれだけ残債が減るけど、500万以上残債が残るようなら高く売ろうが安く売ろうが返済不能って事には変わりないよ。
任意売却の債務者側（あなた）の利点は退去費用だと思うんだけど、その変はどうなの？
基本的に売却金額が安くなると引越代金が高くなる傾向があるけど・・・

債務額より高く売れるなら断然高く売る方がいいと思うぞ

>>581
馬鹿だね。
そもそもローン残高より高く売れるなら
競売や任意売却の話にはならないよ。

ほう馬鹿とな
あまりないが実際あるぞ、そういう話
超過競売もそのたぐいだな

レスありがとうございます。

>>580
銀行で教えて頂けるんですね...知りませんでした。
早速問い合わせてみたいと思います。

>>基本的に売却金額が安くなると引越代金が高くなる傾向があるけど・・・
退去費用は確保したいです。新しい住まいも探さないといけないですので。
引っ越し費用と賃貸契約費用...税金の未納分もあります。
少しでも高く売れてくれれば費用を確保しやすいかと思ってました。
まだまだ解らないことだらけなので、もっと、然も早急に勉強しないといけませんね...

>>581-583
ローン残高より高く売れるとは思っていませんでしたが、
少しでも残債は減らしたいです。
残高より高く売れれば万々歳なんでしょうけど...そこまで甘くないですよね。
でも業者選びは今後の立ち直りのために頑張ってみたいと思います。

ありがとうございました。また解らないことあれば質問させて下さい。

>>584
やっぱり任意売却のことわかってないね。
銀行が認める引越代はMAX30万。
税金未納分は差押さえがついた場合のみ認めてくれる。
で、これは極端な話、売却金額が1000万だろうと2000万だろうと、ローン残高未満なら同じ。
ローン残高以上の金額で売却して初めてあなたの手元に資金が残る。
だから担保割れしてる物件なら売買金額より引越条件に重点を置いた法がいいと思うけど？
銀行に紹介された業者は銀行が認めた引越費用以上のものは用意しないよ。
他の業者は銀行が認めた分に＋αする為に暗躍するんだよ。
そういう意味では業者選びは難しいんだけどね。

>>585
そうでしたか、全く解っていませんでした。
何を調べてたんだか、私...
業者選びの前に任意売却と競売の勉強をした方が良いですね。

引っ越し費用に重点を置いた場合、銀行紹介より自分で選ぶべきなんですね？
アドバイスありがとうございます。

>>586
そうなるね。
まぁ引越代は50-100万の範囲内が妥当じゃないかな。
逆にこれより高額提示する業者はあやしい。
あとは話を聞いてあなたがなっとくできた業者を選んだら？
ただし、本来は無償で協力しなきゃいけない立場だって事は心の片隅においておいて行動してね。

うちは、明渡し代金（引越し代）として銀行には内緒で２００万払ったな
売主が結局ＯＫしなきゃ、話にならないし、それだけ払っても十分な儲けが見込めたから
泣いたのは銀行
競売になるのまった方がもっと安かったかもしれないが時間がかかるからね

>>588
そういうことは胸にしまっておけ。
金額的には不可能じゃないけど、どんな案件でもできる金額じゃない。
それに金額がでかいと債権者にばれたとき大変だぞ。

ちょっと思ったんだが競売落札して占有者（旧所有者）
が自立できるまで一緒に住むってのはあり？

普通は無い

>>590
べつに両者が納得するなら可能か不可能で言えば可能。
ただ、実務的にはほぼ不可能だよね。
そんな状況で他人と同居するほど図太い人はいないだろうし、
半年過ぎると競売による明渡命令だせなくなるから、本訴して排除するのはちょっとめんどくさいよ。
あくまでも個人的な見解だけど、いくらローン未払いしていても自立ができない人なんてほとんどいないよ。
要は多少のゴネ得く理論と知識不足からくる自分の立場や居座れる限度を理解していないって感じ。
だから、30万程度あげるか、強制執行の申立して執行官から説明うけるとほぼ諦める。
申立→執行官と立入→話合いコンボはよく効くよ。でっいったら取下げればいいんだから

！！３０万も上げてるの！？
うちじゃ　せいぜい１５万だよ。むしろかね持ってそうな奴には追い打ちかけてやってるぜｗ

>>590
お人好しだねぇ
占有者がそのお人好しにつけ込んだ悪知恵の働く奴でなきゃいいが…

このスレでいいのかな？質問です。
【商業登記】登　記　相　談【不動産登記】　Part2
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1202287550/904 のマルチですが。

不動産競売の保証金支払に際し金融機関と支払保証委託契約を結べた場合、
金融機関から裁判所への支払は代金納付の時の一括になるんですか？

最近落札価格低くね？
かなりおいしいんだが

現金持ってるところは強いね。今は。

>>593
MAX30万でしょ？
基本は空手で交渉するわけだし。
>>596
前から話題になってるじゃん。
あきらか入札件数が落ちてる。
うちのエリアは（首都圏）買受可能に200万も乗っけたらほぼ落ちる。
買受同額や特売いきもかなりある。
東京も場所によっては同じ状態。
銀行が貸さないのと、地価動向をみさだめてるんじゃない？
おいしいっちゃ、おいしいけどなんだか不安になるから安めに売り出して在庫を抱えないようにしてるよ。

最近の川越裁判所のブツなんだけど
不落で２回目の減価が一回目の８割なんだよね、基準価格が
前は７割だった希ガス
物によっては６割だった希ガス
２回目は２割減の８割って全国的に変わったのか？

北海道はだいたい３０％の減価かな。
普通にこりゃ入札無いだろうって言う僻地の物件は
４０％、５０％ってのもあるけど
２０％ってのは見たこと無いよ。

うちの地方はあんまり競売でてないなー

平成19年（ケ）第793号 1
2
3 札幌市中央区伏見三丁目１８８８番３９ 5,230,000 6,708,787 売却 5 法人


大人気じゃないかよ。例のやつ。

忙しくて開札いけなかった。
札幌三井が任売で１３００位で売りに出していたんだよね。
どこの法人が落札したのかなｗｗｗ

昔、バイトで世話になった人の物件が競売にかかってた。
しかも入札終わって開札まち。
なんか複雑な気持ち。

>>602
債権者は刑事告発しないのかなこれ。

http://www.kaisyukikou.co.jp/intro/refer_0075.html

RCCの他にも保証協会がRCCの様な正義追求を法的に義務つけられたから
これからはますます・・・

相談です。
事業をしていたのですが、失敗をしてしまい不動産が競売になりました。
競売対象となった物件は工場で、同業者が落札しました。
中の設備（クレーンや給油設備など）は執行官が附合物でないと認定しています。
実は設備に関して、別の債権者と動産譲渡担保契約をしており、その債権者から
できる事ならば、落札者に買い取って貰いたいと話をされております。

撤去して再購入となると結構な費用がかかると思います。これらを落札者に買い取っ
て貰う様に話をすることは可能でしょうか？それともこの債権者の権利は認められず
競売の併合という形で動産執行で処分されてしまうのでしょうか？

>>608
附合物でないと認定しているなら通常の動産と同じ扱い。
その動産が担保になっていて、その債権者が売却したいというので
あれば当事者の話合いがつけば問題ないでしょ。
一度、３者で話合いの場を設ければ？

工場抵当法で売却対象になっている気がするぞ。
ちなみに、売却対象であればその動産の価格は基本的には二束三文だよ。
全部で１０万もあれば良いところ。

ちなみに売却対象でない場合
動産担保権者が頑張れば，落札者の対抗手段として，落札者は機械器具類の早期の撤去を要求し，
撤去がなされなければ，代金入金日から撤去日までの賃料相当損害金を動産担保権者に請求できる。

素直に売却対象であることを認めて１０万程度を貰っておくことだね。

>>609
附合物と認定されている機材もあります。担保権者は裁判するつもりみたいですが（よく分かりません）。
給油設備が争点となるみたいです。建物とは若干離れてますが、給油設備の一部は附合物と認定を
されているみたいですが、地下タンクは文章の何処にも記載がないという事で・・・

>>610
機材を揃えるのに5000万程度かかっており、資金を融通して頂いた際に動産譲渡担保の契約をしました。
私の書き方が悪いのですが、工場というよりは用途としては車庫に近く、普通の戸建として処理をされております。
（登記も工場ではありません）
こういった場合でも工場抵当法は適用されるのでしょうか。

>611
地下タンクは間違いなく附合物。
裁判するだけ無駄。

クレーン等５０００万円程度の機材を整えて車庫ってのも話が変じゃないか？
工場抵当法の適用があるかはかなり微妙だけど。


適用がない場合，普通の戸建てなら落札者はそれこそ，普通に撤去希望だろ。

適用がある場合は，売却された機材分の価格分は，不動産担保権者にいくので
はなく，譲渡担保権者に裁判所から配当される。

いずれにせよ，ごねても勝ち目・旨みは全くないね・・・
頑張るのも程々にしとかないと，債権者はモラルハザード懸念を受けてバブル
崩壊期以上に過敏になってきたので，競売妨害で告発されない程度に頑張りな。

最近ＢＩＴを知り、興味深く見ております。
見てるだけのつもりだったのですが、
私の少ない貯金（普通のＯＬ）でもギリギリ落とせそうな物件があることを知り、
入札に参加しようか迷っています。

立ち退きの話し合い等する勇気もないので、
「建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している」かつ
「動産はありません」もしくは
「不要と思われる照明器具、エアコンが残置されている」といったような
マンション物件のみを見ています。

それでも競売というのは危険（思わぬ落とし穴）があるものでしょうか？

上記の条件を満たし、尚且つ「管理会社に転居届けをだしている。」という
物件もあったのですが（管理費等の滞納もない）、これなら安全なのでしょうか？

現在は賃貸に住んでおります。
不動産はローンを組んで購入するのが普通だと思っていたのですが、
この不況では将来がどうなるか分かりませんし、
現金のみで買えるのであれば購入したいという気持ちが高まっております。

もし入札を行うのであれば、
ＢＩＴを見る以外にどのような準備（下調べ）をすればよいでしょうか？

アドバイスお願い致します。

リスクとれないなら普通にうってるのかいな

>>613
明け渡しは比較的楽だと思います
でも、どっちにしろ所有者と折衝しなきゃならんです
あたしなら債務者調べて、大丈夫そうなら勝手に鍵変えて
そのまま所有するです。
下調べですが、近隣住民に聞く程度です
あとは、そこが買った値段より間違いなく高く売れるかどうかを
いろいろ調べます。管理費修繕積み立て費固定資産税がいくらか調べます

>>608>>611

>>610=612のようなハイエナチンピラのクズに相談しても時間の無駄。
てめえらの有利になるような説明しかしねえからな。
きちんと弁護士に相談した方がいい。

舐められたものだ・・・

w

>>613
> それでも競売というのは危険（思わぬ落とし穴）があるものでしょうか？
競売は一般市場じゃないから、リスクがあるかも知れない。

素人向けの場合、素人の入札が多く結局競り合って高額となる場合が多い。

入札は完全自己責任

>>605
くわしく知らないので間違っているかもしれないが
もし債権者が裁判を起こすならば・・・
たぶん、落札額から損害額を計算確定してから裁判を起こすのではないだろうかと思う。

>>613
可能性は低いけど、あくまでも裁判所の資料は調べた時点の事であって
落札時にその状況とは限らない。
所有者が戻ってきて住んでいたり、関係ない第3者が住みだしたり、荷物が増えていたり
することも100件に1件くらいはある。
また、資料と違うからといって無条件で買受を取りやめることはできないので、そうした
場合にもきちんとあなたが対応できるかどうかが問題。
ただし、強制執行（人や物を排除する事）が簡単にできるのでその費用を事前に用意できて、
比較的瑕疵のリスクが少ないマンションに絞るのなら悪くないんじゃない？
今はむちゃくちゃ落札価格が安いしね。

>>610
相談にのって頂き有難うございました。物凄い特殊な物件ですので上手く説明不できずの意
味不明の箇所が多く申し訳ありませんでした。
物件はトラックターミナルが一番近い形態なのではないかと思います。

（落札者も運送業者のため、必要な機材は欲しいのではないかと思います。バブルの時に
前所有者が2億近い金額を投資した設備を物件購入の際まとめて譲渡して貰いました。
今でも新規で揃えるとなると1億程度になります。資金は叔父と譲渡担保の契約をして金策
して貰いました。）

事業を応援してくれた叔父のためにも何とか頑張ってみます。

＞615、＞619、＞621
ありがとうございます。

もうしばらくは、住みたい地域の物件がどの程度で落札されているのかを
見つつ、競売に関する知識を書籍やネットで勉強していこうと思います。

不況の世の中ですし、これからも物件はたくさん出てくるような気がしますので、
あせらずに吟味していきます。

そして何より多少のリスクを伴って、それに対する処理費用がかったとしても、
市場で買うより有利で気に入った物件を見つけたいです。

>622
血縁者の支援だからかなり厳しく見られる可能性はある。
物件を見ないと解らないが工場抵当法の適用はなさそうだね。
ところで，再生等の方法も考えたのかな？
落札者が既に出ているのか？

いずれにしても，執行裁判所の書記官にも色々と話を聞いてみると良いよ。
（非常に良くしてくれる人もいるし，全然なのもいるけどね。）

>623
競売物件で掘出物を見つけるのは難しいですよ。
マンションは滞納賃料等に注意。その分価格から差し引かれていても物件明細
の作成日が古ければ更に増えていることもあるからね（遅延損害金もある。こ
れらは交渉の余地もあるが・・・。）。
業者はリフォームや税金等の諸費用見て，転売益を見込んで入札してくる地域
が多いと思うよ。市場の（売り出しではなく成約）価格にも注意を払うこと。
床に変なシミがある場合やそういう写真が写っている場合は事故物件の可能性も
あるよ（今は，たいてい現況調査報告書に事故物件ならその旨の表示があるが，
希に諸事情によりボカしてしか書いていないこともあるからね。）
焦らずにじっくり勉強していってください。
それから，書籍はあまり古いのだと現在の実務と離れていることも多いから注意。

>>623
しっかり者のOLだなあ。ガンガレ。

不況になって安くなったと思って都内の競売落札価格見てみたが
全然安くなってないな。
今年の6月頃と比べてほとんど変わらない。
地方は安いのか？

地方もみたらいいじゃない

うちの地方それほど安くなってない気がするな
そのうち遅れてじわじわと影響がでてくるに違いない

１/２持分売りとかあるけどアレって儲かります？

最悪、共有分割請求ですかね。

>>629
俺の知ってる案件だと５００万で買った共有物件を１５００万で相手に売りつけたって話があるなぁ。
共有者が金持ってると結構おいしいみたいよ、共有物件。

＞624　＞625
ありがとうございます。

早速、書籍とネットで勉強中です。
自宅用を購入しようと思っていたのに、色んな情報を見るうちに
不動産投資の方にも興味が湧いてしまいました・・・。

ＢＩＴで賃借権付きの物件（大企業が借り上げて社宅として使われている）が
競売にかかっているのを見つけてしまいました。

投資用としてこの物件を落札したら、優良と思われる賃借人を得て
大家としてデビューできてしまいます。
敷金は自腹を切らなければなりませんが、賃借人は探さなくて済むし、
リフォームもしなくて済みます（そのまま住んでもらうので）。

つづく

つづき

ただ、駅から遠く田舎です（住宅街ですが）
賃貸借契約を切られれば売りに出すしかなさそうですが、周りの相場を見ると
売ってもかなりの利益がでそうです（落札金額が上がらなければですけど）。

とても好機だと思うのですが、さすがに何の知識もない今、
購入する勇気がでません（不動産投資するかも決めかねていないので）。

お金を稼げるかもしれない情報を手に入れて浮かれているだけなのかな？
と思ったりもします。
ここはやっぱりスルーすべきなんでしょうね。

後から逃した魚は大きかったと思うのか、
やっぱり購入しなくて良かったと思うのかは、
現時点では判断できせんが、この物件がいくらで落札されるのか
非常に興味があります。

皆さんは不動産投資をどう思われますか？
やはり、とても危険でしょうか？

知らんがな

>632
不動産投資は余剰金でするものだよ。
借り入れをして旨味のある物件なら余所が持っていくもんだよ。

ちなみに，不労収入は税金でかなり持っていかれるから注意。

収益物件をどう絞っていくのか，需要のあるところ（例えば，大学の近く等で
供給が飽和していないこと）であること，土地勘があること，地域によっては
駐車場の有無も問題になる。
また，ＢＩＴは肝心な情報が塗りつぶされていたり（著名なヤクザ等），写真
が少なく，住宅地図がないなど，現実の三点セットの確認はしておいた方が良
い。収益物件の相場を見て年利どれ位を見込むのか，補修等の必要性も確認。
物件が古くなると入りも悪くなるし・・・，古いワンルームなんて悲惨だよ。

賃貸人がいても，現実に残るかどうかは分からないし，企業によっては面倒だ
からと撤退する場合もある（同マンションの別部屋にするとか）。
敷金（権利金）等の返還義務がないかも要チェック。

地域によっては競売の売却率の低下が激しいと，競売修正率で値段を下げてく
るかもしれないし，様子を見ながらシミュレーションすべし。
入札のコツは，市場に流通している物件と比較して，どの程度でいけると見る
か，とは良く聞くが・・・。

金融機関からの、住宅ローンの延滞、債務整理後の返済に苦しみ、競売、任意売買、自己破産のいずれかに悩んでいます。いずれにせよ、融資の保証人に売買後の残金、また自己破産後、請求されるのでしょうか？また、保証人への債権放棄の可能性はありますでしょうか？

>>635
アンタが自己破産したら、保証人のところに残債務（保証の範囲内で）がいく。
保証人から残債務を取れる可能性がなければ、債権放棄の可能性はあるけど、あくまで可能性。

アドバイス有り難う御座います。字数の関係上、質問出来ませんでしたが、個人版民事再生法の適用というのは難しいものなのでしょうか？

>>637
それはケースバイケース。認められる場合もあれば、認められない場合もある。
詳しくは専門家（弁護士か司法書士あたり）へどうぞ。

>>637
http://www.cooling-off.biz/kojin/faq.html

参考にどうぞ。

参考にさてて頂きます。有り難う御座いました。

↑失礼致しました。
参考にさせて頂きます。

個人再生申し立てするなら，司法書士とか変な債務整理団体に頼るのはやめれ。
スレ誘導してくれたら，比較的丁寧に答えれるはずだから。

いずれにせよ決断は早いほうが，関係者全員にとって良い。

>>631-632
札入れてみれば？
買えないかも知れないのに、悩むのはバカらしい。

一物一価だよ。なんら情報がないのに、無責任に「良い。悪い。」とは、言えない。

欲しいと思えたら、入札するがよろし。

＞634　
余剰金でするものですよね。
資金はなけなしの貯金ぐらいしかないので、
そこが一番迷うところです。
最悪の時のことも想定しないといけませんもんね。
淡い夢を見ちゃったのかなあ・・・。


＞643
こういった物件の落札相場が全く分からないので、
とりあえず札をいれるということもできません。
今回は相場を見るという意味でもスルーすることになりそうです。

それにしても、働きながらだと裁判所に行くのに有休をとらなければ
いけないので（有休がとりにくい職場です）、自宅用としての
一回だけというのならともかく、収益物件として扱うには難しいなと思いました。

この値段なら絶対欲しいぜって価格でいれりゃいいだろ
じゃなきゃやめたらいい

>>644
つうかさ、投資前提に考えているんだったら、
少しは不動産投資関係の本を読めよ。勉強しろよ。
自分の住む家なら、いくら金をかけようとかまわないけど
投資目的なら、収益を上げないとならないんだぞ。

それから、実地調査しろ。
現物を見ないで買い物をするのはアホだ。
そして周囲の環境とか、家賃相場もチェックする。
その上で、リターンがどれぐらい見込めるのかを踏まえて
入札価格を決めろや。

基準価格みてナニコレ安いって思う物件は誰でもそう思うだろうから
本当に基準価格が安いだけなら、落札価格はそれなりに高くなる、普通そんなモンですｗ

いいものが安く手に入るなんて、競売でもそうそうないってば・・・と思う

競売に参加しようと思う初心者です。対象物件は準工業地域にある宅地なのですが、現状は所有者の建設会社が資材置き場として使用し、虎柵に囲まれた中に建築廃材、タイヤ、仮設トイレが山積みになっています。
この土地を落札できた場合、この廃材などは産廃業者に依頼して撤去しても問題ないのでしょうか。所有者に挨拶する必要があるのでしょうか。
そもそも、この土地が競売された理由を知るのは、どうしたらよいのでしょうか。
現在、借家住まいなので持ち家にしたいと思っています。

建築廃材?
枯れ草や土の変色、盛り土の有無などは調べた？

現地に行ってきました。道路面より約５０センチ高くなっていますが、造成の時にそのまま高くされた感じです。枯れ草はありません。また、現状報告書によると、有害物質使用特定施設の届け出は出ておらず、過去の住宅地図（昭和５３年）では、農地（田）となっています。

建築廃材ってことはほぼ間違いなくアスベストが含まれてるよ。
スレート瓦とか、サイディングボードとか、その他いっぱい、築５年以上
前のものはほとんどアスベスト入り。

うひゃ。基準地価の半値だったもので、これなら手が出るかな、と思ったんだけど。一考を要しますね。アドバイスありがとうございました。
で、所有者の建設会社に処分を依頼するのは、やっぱり無理なんでしょうね。
それと、この土地が競売にかかった理由を知るためにはどうしたらいいんでしょうか？

建設会社に依頼すれば処分はしてくれるんじゃね？
アスベストは当たり前のように古い家には使われているし。

教えてください。
任売の当事者は、その後、人生においてデメリットはあるのですか？
例えば、ブラックリストになるとか、再就職に支障があるとか。。。

>>654
任売で借金がチャラになるならブラックリストには入らない。
但し、既に長期滞納者だとＢＬ入りしている可能性あり。
任売でも借金がなくならず、その後破産したらＢＬ入り。

一年半ほど前にテレビを通販で購入したのですが24回払いのローンで購入いたしました
分割払いの借入先はセントラルファイナンスです。当時引き落としをしていたＡ銀行の通帳を
自己都合で使用しなくなりＢ銀行のみ使用するようになりました。当然引き落としが出来なくなり
コンビニなどで支払う振り込み用紙が送られてまいりましたのでそれで支払っておりましたが
手間が掛かるのでセントラルに�р�し引き落としの変更を申し込んだのですがもう終わるので
今のままでもいいですよとの返事。先日住宅の購入のため申し込んだ所減額との返事があり、ＣＩＣなる
所から書類を手に入れ開示したところ＄ＰＰ＄Ａ＄Ｐ＄Ａ＄Ａと記載があり驚きました。
同じように支払い明細で支払っていたのですがこの様な情報が載るのでしたら
口座変更を行っておりました。しかも同じようにコンビニ払いをしているのになぜきちんと払った＄
一部入金のＰ未入金のＡとの表示が出るのかは理解できない状態です。
情報を変更してもらうには弁護士の介入しかないのでしょうか？それともどうあがいても無理なのでしょうか

申し訳ありません
スレ間違いですm(_"_)m

>>655
ありがとうございます

以前近所の戸建が出てたのだが。

私道となってるが、実際は一部４３空地で再建負荷物件。
再建不可は全く考慮して無い値段設定。

好い加減な鑑定士も居ると思った瞬間でした。

>>659
それって光が丘の奴か？

東京地方裁判所からのお知らせ
新たに，入札期間を平成２１年３月１９日から２７日とする売却スケジュールを追加しました。


やっぱり競売になる件数増えてるんだナー

素人なんですが・・

ネット公売で、更地を落札しました。
が、入札者が自分一人だった。

なんでこんなに人気がないの？
地方だから？　不景気だから？
トラブルがないかも一応調べたつもり

なんか不安・・・

産廃の山とかっていうオチ？

人気ないだけだろ。
公売は一人で勘違い君が馬鹿高い金額で入札したりよくあること。

質問です

現在100坪程度の宅地を購入しようと考えています
その宅地はすでに不動産屋をやめてしまった元不動産屋が持っている土地で
そこに問い合わせたところ格安で譲ってくれるというお話でした
[通常は坪13万程度の土地が7万で]

知人に法務局で登記書？のようなものをとっていただくと抵当（乙部）はなく
三年ほどまえにAさんという不動産業者とはまったく関係ない名前の方が
土地競売で落札した土地で
以前は田として利用されており今年宅地に変更された土地でした

元不動産屋に登記書について触れたところ権利書？のようなものを見せられて
「大丈夫ですよ　名義はAさんですが実際にはわれわれが所有していますから」
といわれました

住宅を建築するための用途で土地だけ先に購入しようと思うのですが
Aさんに会ったこともないため少し不安です

注意して購入しようと思うのですが最低限どういったことをすればよいか
わかりません

プロの方々に知恵を貸していただきたいです<m(__)m>

↑追記です

ハウスメーカーの営業に聞いたところ競売で落札後5年以内に販売すると
利益から税金を40％もとられるので普通は売らないんですけどね
とアドバイスを受け　より不安になりました

>>664
「名義はＡさんだが実際はわれわれが所有」・・・
口でいくら言ったところで、不動産は登記が対抗要件だからね。
不動産屋を辞めてしまった元業者ってのもひっかかる。
しかも相対取引でしょ。

心配なら、手を出さないほうがいいよ。
ここの回答者は誰も責任は取れない（取らない）からね。
どうしてもというのなら、あなたが別の不動産業者を
仲介業者として頼むという手はある。
もちろん、手数料はかかるが、安心料だと思ってね。

>>664
中間抹消登記が復活したのでありえない話ではあるけど、その業者が現在営業してないことは気になるね。
やっぱり不動産知識に自信がないならどこかに仲介頼むのがいいんじゃない？

>>666さん
>>667さん

アドバイスありがとうございます
やっぱり素人なので同じ町にある比較的大手の不動産屋さんに
仲介に入ってもらおうと思います
ありがとうございました

>>667
中間省略は、あくまでも手続的な話にすぎないぞ。
相談者のケースでトラブルになったとき、
（善意の第三者への所有権移転登記がされた場合など）
第三者に中間省略があってうんぬんと言っても、主張自体失当で終わり。

>>669
中間抹消登記の危険性の話はしてないよ？
復活したから所有権を移さない取引もちらほらでてきたから、ありえない話じゃないって事だけ。
その取引を安全にとりおこなうには知識が必要だからないなら、仲介頼んで安全を保てばっていいんじゃないかという話。
売主に所有権があったところで二重譲渡の危険性はあるわけだから、問題なのは契約を安全に履行する知識じゃないか？

競売不動産の内覧って、誰でも気軽に参加できますか？
それとも、何らかの形で、基本的には入札に参加するつもりだということを示す必要があるんでしょうか。

内覧？物件の中を見学可能なのか？

いえ、物件によっては可能な場合があるってことです。
いま東京地裁管内では内覧できる物件はないようですが。
これの「入札に関するご案内」を見て質問しました↓

東京地方裁判所民事執行センター
ttp://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/index.html

内乱物件なんてないよ。殆ど。

>>664
詐欺臭さがするね。このAを探しましょう。

>>674
ありがとうございます orz

新手の地面師ｗ

>>676
内覧可能な物件なんて無いと考えた方がいい。まぁ、それが競売だわな。
外見を見れば大体予想は出来るけど、中には大はずれ物件という地雷も隠れてる。
調査は綿密にしましょう。

>664
これは中間省略ではなく名義貸しだろう。
不動産業者が農業適格者でなかったために、Ａの名義を借りて落札したんだ。
こちらで信頼できる司法書士を選んでＡの本人確認をしてもらえば、買えないこともない。
が、業者が廃業してることも含めて、あんまり気持ちの良くない取引であることは確か。

競売物件を掲載して競売参加を募る、不動産屋の新聞チラシがあったのですが、何のためなんでしょうか？
代行業者のようですが、やっぱり人に買わせようとしてる時点で微妙物件ということでしょうか？

代行手数料が欲しいからにきまってんだろ

>>680
直接だと躊躇する人が多いから、一定の需要はあるよ。

代行業にたのむなんて完全に無知だよな。

>>皆様
本当にありがとうございます
一度登記に書いてある住所に直接伺いまして詳細を確認してみようと
思います
>>679さんの言うとおり名義貸しなら幸いです
淡い期待をこめて突撃してみます
ありがとうございます

競り落とした後の物件の整理とかリフォームは業者に頼めばOKですか？
水周りのリフォームには多額の料金がかかりそうなんですが

リフォームは業者に頼めばOKでしょうそれは。

ただ、物件の整理については、その目的とする内容や時期・状態によりいろいろありますので一概に業者に頼めばOKとは言いがたいと思います。

平成18年（ヌ）第285号

中央区勝どき　6279�u　43万ってタイプミスか？

>>686
回答ありがとうございます。
室内の写真を見ると、生活感がすごくて少しびびってしまうんですよね。
それを整理かつリフォームやると一気に割安感がなくなるような気がして躊躇してます。

そう思うならやめりゃいいじゃん

>>687

合ってるよ。詳細みたら？

競売にタマに神社仏閣・墓地が出ますが、どうやって商品にするんですか？

例えば墓地の場合、墓標やら骨はどうやって処理して更地にして売れる土地にするんでしょ。

>>688

風水で家を綺麗に掃除すると金運が良くなるというけどあれは本当かもね。
（俺の経験だが）競売にかかる家の多くは物があふれていて散らかっているよ。
それも決して高価な物ではなく日用品があふれているんだ。

>>688
それをした上で業者は利益を乗っけて転売してるんだよ？
だからエンドが直接落とせば少なくとも転売益分は安く購入できるし、
今は業者の資金不足や市場動向を見極めるため入札を自粛してるから、かなりの安価で落とせる可能性がある。
でも、あなたの質問は残留物処理の基本ルールわかってるのかな？って感じの、くだらない質問なので、この程度の人は入札しないだろうね。
>>692
やっばり差押はいってる家庭は崩壊してることが多いので、奥さん逃げる→片づけしないってパターンじゃない？
逆だとたいていきれいだよ。

>>693
最近の物件は中が綺麗なのに・・・ってのが増えてきた。

>>690
見てみたが、めちゃくちゃ格安だなと思った

>>695 持分売りだよ。

1560分の1の持分のみ売却。
3点DLできないから詳細はわからないが、ホテルとあるところからみても、ホテル事業から又は一括借り上げさせた上でその借り上げ額から配当収益を受けるための区分所有建物の持分。
なので区分所有建物部分の4〜１１階部分の共有持分のみ。専有部分を独占的に使用収益処分する権限は無い。
この１棟単独（４階から１１階部分）でリートしてるようなもの。
しかも前所有者の管理費滞納分は、前所有者が破産しようが特別承継人（=落札者）に支払い義務がある。

つまり安いかどうかは３点見て滞納金額を見ないとわからない。
ま、ホテルの利用に際し何らかの特典くらいあったらいいなって位かな？面白そうなのは。

>>696
なるほど。
18年から買い手がいないような感じなので、滞納分がすごいんだろうな。

ちなみに、所在地近辺をgoogle mapで見てもそれらしきホテルがないね。不思議だ。

中古の一戸建て物件の価値を下げる方法というのはあるのでしょうか？

私は買主で、状況としては、
売買契約→2/10決済で銀行審査OK→賃貸借契約を結び先行入居済→
売主が会社を首になり、負債もあるので自己破産をする予定（現在）
というところです。
売主はその物件を建てたハウスメーカーの社員でもあるので、迷惑をかけてしまった分、
協力できることは協力しますということでした。
競売までいくと銀行ローンの問題があるので、任意売却で安く買いたいと思っています。

要は、競売になったとしても二束三文にしかならず、相当面倒な物件だと銀行に思わせたいのです。
どなたかいい知恵がありましたら、ご教授ください。

馬鹿すぎて笑える

取敢えず近所のヤクザに相談しに行けば？ｗ

>>698
銀行よりも、これから就任する予定の破産管財人＆裁判所が納得しないと。
管財人から否認されたら、目も当てられないよ。

>>698
物件で小火を熾してみるとか、ダンプで物件に突っ込んでみたら？
後は・・・柱に鋸入れてみるとか、屋根に穴開けてみるとか・・・・
或いは基礎の下を削って不同沈下にしてみるとか。

捕まったら自己責任でね。

>>702の内容は、器物損壊教唆及び入札妨害罪の教唆です。
上記の共同正犯や共謀罪の適用範囲とは考えられませんが、犯罪を構成する内容を具体的に指示・例示しており違法行為です。
犯罪者に犯罪行為の具体的内容を提示し、不法行為を行う動機を後押ししたとして幇助罪まで適用があるでしょう。

>>698が逮捕された場合>>698自身も自己責任を負う立場になります。
犯罪を予防する観点から通報させて頂きます。
また、個人としては何事も無きよう望みます。

>>703後段の>>698自身もは自己責任〜は、>>702自身も自己責任の間違いです。

つか警視庁の通謀システムなんだあれ。

>>703-704の書き込みを見ると、冬休みなんだなあと微笑ましくなってしまう。

通謀ｗ通報だったｗｗｗ

あの通報画面ありがとうございますとかどうでもいいからもっと単純化すりゃあいいのにな。

>>698
近所に産業廃棄物の処分場を誘致してみるとか。
オウムの信者に建物を開放するとか。
犬猫を大量に屋内飼いするとか。

方法はいくらでもあるよ。

妄想乙

698は、銀行に理由をつけて安い金額で抵当を外して貰いたいだけだろ？
本当に物件の価値を落としてどうすんの？ｗｗ
おもろいなあ

柱を全部切っちゃえば？

田舎県のなかのさらにド田舎の中古戸建・土地を60万でゲットしてたまに住んでいます。
水道は井戸、ポンプ故障。下水道無し、浄化槽は停止したまま。
電気のみだが空気はいいぞ！周りは廃屋ばかりで静か。
難を言えば車が故障した場合、陸で遭難しそうなことぐらいだ。
最寄のコンビニが車で３０分。
競売って最高だよな！！

>>709
＞銀行に理由をつけて安い金額で抵当を外して貰いたいだけだろ？
そんな事は知らん。

＞中古の一戸建て物件の価値を下げる方法
の例を挙げただけだよ、本人がそう聞いてるんだから。

>>711
浄化槽停止ってトイレどうすんの？ｗ
内容からすると、あまりうらやましくないな
そんな所に住みたいと思わない

>>711
それは都会人だから格安に思えたのだろう。
しかし普段から田舎に住んでる俺から言わせてもらうと、入札が一向に行われず何年も過ぎた土地建物いっぱいある。
土地はほぼ０円で、建物も価値なし。
でもそれだと固定資産税が取れないからって一応評価額は付いてるけど、放置状態の土地がいっぱい。
これに農地となると更に余ってる。
都会のホームレスは田舎へ行けばいいのだ。
年収２００万以下でいいなら、そういう農地を借りてボロ屋を買ってギリギリの生活はできる。
ただし本当に貧しい生活になるから、生活保護のほうが良い暮らしかもな。
あとは田舎のほうが色々面倒な付き合いがあるから、最初からそういうの無視する覚悟で行くか、付き合いをするか覚悟するべし。
家族持ちの人は来ないほうが良い。
とても養っていけない。子育てが終わってリストラにあって老後どうするって人向き。

競売にかけられてしまった自宅を手放さないですむ方法はありますか？　
せっかく買ったマイホームなのでできることなら住み続けたいのですが…　
親切な方ご教授お願いします。

もうかかってるんだろ？遅い

>>715
あなたが金を払うこと

担保不動産競売開始決定という通知がきました。　
もう遅いですか？

今のうちに銀行に損きりさせて任売できればいいんだけどね。

任意売却しても家に住み続けることはできるんですか？　
こういった事は無知なもので質問ばかりですみません

任意売却はあくまで負債を無くす、又は相手方からの請求を停止する為のものですので、住み続けると言うことは難しいかと思います。

競売開始決定がなされた場合、債務額を全額支払うか又は抵当権の目的となっている不動産を手放さない限り、いずれ住み続けることはできなくなります。
ただ、可能な限り住み続けたいということであればば、落札者から立ち退きを要求されるまでは、まず住み続けることができるでしょう。

早急な回答ありがとうございます。
参考になりました

一番いいのは、身内に買わせて所有権を移す方法だろう。
銀行としても盗られたとか言われるのが嫌だし、競売で一部損失が出るより任意売却で買ってもらったほうがいい。
身内に所有権が移るんだから、後は借りるという立場になる。
それで良ければ、親族にそういう話をして銀行と交渉すればいい。
昔は滌除というのがあったけど、今は無いんだな。

もちろん身内リースバックができれば一番いい。
とにかく住み続ける事はそれで可能なわけだしね。

>>723
>一番いいのは、身内に買わせて所有権を移す方法だろう。
簡単に言うねぇ。
そんなの、できると思う？
買ってくれるような身内がいれば競売にかけられるような事態になってないよ。

みなさん貴重なご意見ありがとうございます。　
やっぱり今の家に住み続けるとなると身内に買ってもらうのが一番いいんですかね…　
自分でもその案は考えていたので一応親戚にあたってみたいと思います

>自分でもその案は考えていたので一応親戚にあたってみたいと思います
そういうあてがあるならなんで競売になる前にあたらないの？
親戚に家を売ってその金で借金返せば競売にもならずにすんだでしょ。

>>727　そんなこと言ってどうすんだ。
いろいろ事情があるであろうから、なるべく親戚に知らせたくないのは心情だろう。
早めの処理が望まれるのはもちろんだが、状況は人それぞれいろいろだ。

開始決定が通知されたからといって、再生ができなくなるわけではない。
これから半年以内が勝負。

>なるべく親戚に知らせたくないのは心情だろう。
競売が濃厚になった時点でそんなこと言ってる場合ではないはずだが。

>>729
人それぞれだと思う。
このスレに常駐してる者からすればその通りだが、個々人の価値観により取る方法や対処の仕方もいろいろなので、ここで説教しても今更だし、これからの問題に為になるとは思えない。

みなさんご意見ありがとうございます。　
今回の件は当事者が自分ではなく両親の話なんです。今の状態を自分が知ったのはつい２、３日前のことです。　　

事の発端は母がローンを滞納していることを一人で隠していたので競売にかけられてしまうところまで至ってしまいました。　
父もそれを知ったのは年末のことです
なので競売にかけられる前に親戚に相談するということはできませんでした　

家族で話し合いこのまま家に住み続けることが可能であればそうしたいということになりました。　

自分もどうしたらいいのかわからなかったのでここでみなさんのご意見を聞こうと思い書き込みしました　

>>730
>このスレに常駐してる者からすればその通りだが
別にここに常駐してなくてもその通りだよ。
家が競売にかけられるということがどういうことかよくわかってないようだね。
親戚に知られたくないなんて言ってる場合じゃないんだよね。
それに、これから親戚に知られるわけだ。結局同じだよ。

価値観の違いを許容できない精神性のようだな。
ひとそれぞれで、そういう人もいるということだよ。
それをここで説教なんぞして、それに何の意味があるんだ？己に説教でもしてんのか？

そういう場合じゃないならそういう場合にどう対処するか、何がしか役立つことでも言えよ。
そういう場合じゃない、だけしか言えてねーぞ。
説教が何のためになるかもな。

>そういう場合じゃないならそういう場合にどう対処するか、何がしか役立つことでも言えよ。
お手あげだよこの人の場合。
役立つことは何も言えない。言えないのはおれだけじゃない。
現に誰も言えてない。
ただ、親戚に買ってもらうなんて今頃言ってるから、なんで競売になる前にそうしないんだって言ってるわけだよ。
これは価値観の違いじゃないよ。
はっきり言えば「おまえ馬鹿か」ってこと。

>>733に価値観の違いってあるからもう一言。
この人は家を競売にかけられるそうだ。
でも競売後もその家に住みたいと言ってる。
親戚にあたってその家を買ってくれる人を探したいそうだ。
そういうあてがあるなら、競売にかけられる前にあたったほうがいいに決まってる。
それをこの人は競売にかけられてからあたろうと言うんだよ。
競売にかけられる前にあたるのがいいか、競売にかけられてからあたるのがいいか、これは価値観の違いで
どっちでもいいことではない。
誰が見ても、前者がいいに決まってる。
価値観の違いでどちらでもいいという話じゃないんだよこの場合。
キミは「価値観の違い」という言葉の意味を理解してもらいたいな。

説教たれても何のためになるのかわからん。
何か面白いことでもあるのか？

説教好きはこれだから困るよ。以前からこうするべきだったとか全部一般論で個別には何の役にも立ててない。
どっちがいいかなんぞ誰も聞いてないし。

説教ではないってば
相談者には「ばっかじゃねえの」って言ってるだけ。

キミには説教かな。「価値観の違い」の意味も知らんらしいからな。
もちっと勉強しないとな。

>どっちがいいかなんぞ誰も聞いてないし。
どっちがいいかは決まってるからなこの場合。
それを競売後にあたるのはアホ以外の何物でもないと言ってるわけ。

君の常識に当てはまらない相談者にばっかじゃねぇのというのは説教であり、自身の常識に当てはまらない人間を馬鹿にするのは、価値観が違うだろう。
親戚に知らせたくない、知られないうちになんとか対処できるかもしれないと考えるのは常識であり、そのように行動した結果うまくいかなかったという想像がつかないのは想像力の欠如と言わざるを得ないな。

どちらかいいかなど誰も考えないし、聞いてない。
そもそもどちらかを選択できる状況で無いので、君の思考・論理能力には時系列上矛盾がある。
競売にかけられた不動産の所有者に対し、競売にかけられなければ良かったのにという回答も、かなりのアホでしょ。

ま、常識はそれぞれだからね。
要するに競売に掛かってアホじゃねと言うことが常識の人間もこの社会には存在するってことだなｗ

>>738
やれやれ「価値観の違い」の意味すら理解できないご仁に何言っても無駄だけど、
>親戚に知らせたくない、知られないうちになんとか対処できるかもしれないと考えるのは常識であり
これについては>>729で答えてるよ。
知られないうちになんとか対処できるかもしれないと考えるのは常識だけど、これはもうヤバいとわかったら
そんなこと言ってる場合ではないと考えを転換するのも必要なんだけどね。それが常識なんだけどね。
キミにはそれがわからないらしい。「価値観の違い」の意味もわからないから無理ないけど。

それと「ばっかじゃねぇのというのは説教」これはキミの価値観ね。
俺はばっかじゃねぇのと思うだけ。そこで終わり。別に説教してない。
それを説教だ説教だと言い立ててるのはキミのほうだ。

>競売にかけられた不動産の所有者に対し、競売にかけられなければ良かったのにという回答も、かなりのアホでしょ。
俺はそんなこと言ってないぞ〜（笑）
俺は「親戚に買ってもらえるあてがあるなら競売にかけられる前にあたればいいのに」と言ったんだ。
ぜんぜん違うよね。
ま、「価値観の違い」の意味すらわからない奴の理解力はこんなもんだ。

>>739
>要するに競売に掛かってアホじゃねと言うことが常識の人間もこの社会には存在するってことだな
こいつも>>738と同じだな（笑）

もいっぺん繰り返す。

俺は「親戚に買ってもらえるあてがあるなら競売にかけられる前にあたればいいのに」と言ったんだ。
ぜんぜん違うだろうが。こんな板でうろうろするひまあったら日本語勉強しな。

別に競売かけられる前にこだわらなくとも、後でも落札されるまでは、わからんよ
やりようはまだあるのは確か
落札される前に何度も取り下げられる物件もあるくらいだからね

>やりようはまだあるのは確か
競売の前のほうがやりようはもっとあるよねってこと。

競売になってて売前の方がやりようがある

でっていう

家に住み続ける方法は親戚に泣き付くとして、ローン滞納の点もきちんと見通しをつけておいた方がいいでしょうね。
ローン滞納の原因が遊興・ぜいたく、生活費不足などのどれにあるかを分析して、
支出を減らす、収入を増やす、債務整理をする、行政の支援を受けるなどの対応をしなければなりませんね。
さもないと一時的に急をしのいでも元のもくあみです。

>>740
何を必死に自分の価値観をごり押ししてるの？眠れないの？

ｵﾏｴ様方あまり熱くなるな。
ただ、一言いわせてもらえば、親戚に対しての任意売却はハードル高いよ？
公庫と都市銀は親戚に損切りは御法度だから、やるなら親戚に他人の振りしてもらうしかない。
形的には債権者をだましてなおかつ経済的に破綻している人に数千万を貸してくれる人いるかね？
それよりもすっぱりあきらめて任意売却で退去費用を捻出するほうがいいんじゃない？
やるだけやるって考え方もあるかもしれないしけど、社会情勢的に物件が売りづらいから無駄な時間を費やしてるとあっというまに開札になっちゃうと思うんだよね。
他人を巻き込んで無理して維持しても新たなる悲劇を招くだけだと思うけど・・・。
親戚に対する任意売却は可能性的には0じゃないけど限りなく0に近い絵空事だと思うよ、私はね。

>>740は熱いな

マンションの物件調査って管理人が非協力的な場合がよくあるけれど
（もちろん三点セットにも滞納管理費以外「回答を拒否」とか）
どうやって状況を把握しているのだろうか。
マンションは戸建とちがって近隣の聞き込みしても情報得られないし。

占有者から家を買い戻したいと言われた事が何度かあったけどおまえらは
どうしてる？　　

>>748　物件の調査とは執行官の調査のことですか？或いは入札を予定している者が任意に行うものですか？
近隣に聞き込みして得られるような情報は信用できない。全て最も費用を要する展開を予定しておき、予算に組み込むべき。

>>749
それに類する事例は結構あるが、
買い戻したいとは言うが結局継続して居住していたいだけのことで、いざ話を詰める段階でやっぱり金無いと言われてそのまま賃貸借契約のみが継続するリスクがあるので、基本的に拒否する。
つか拒否しなかった事例がない。

買い戻しを受けた事あるよ
債務者のご兄弟が買った
しかし、かなりの好条件で譲歩してやったのにかかわらず、ありがたいという顔すらしなかったな
拒否しても良かったんだけどね

>>749
利益が出るなら問題ないだろ。面倒ごとが全部なくなるんだし。

関東在住です。遠く離れた地方の競売物件に入札したいのですが
入札用の書類は郵送で送付してもらえるのでしょうか？
郵送してくれる場合の手数料などもあれば教えていただきたいです。
15日入札スタートなので、一日掛けて直接書類を取りにいくか迷っています。

>>753
当該裁判所の執行官室に電話で聞けばいい。

>>753
でも、置いてある三点セットは情報が細かい＆多いんで、
入札書類受取、三点セット確認、現地確認をかねて直接行くのも良い

>>753
現地へ行くくらいの気持ちがないならやめておいたら？
遠いのはわかるがそういう半端な気持ちでやってたら痛い目にあうぞ

60筆の田舎の山林を差し押さえの申し立てをしようとしたら
裁判所に　最低競売価格の評価料が70万近くかかるって・・・
ちなみに　固定資産評価額は40万程度
いい加減にしろ！

しょうがないじゃないか。
６０筆の山林って言ったら、どれぐらいの広さだ？
境界だって画定してないだろう。

それを調査して評価するんだから、
手間だけだって相当かかるよ。

これ売ります。35万円から。
ってやれればいいんだけどね。

山林なんて誰が買うの
いらねぇ

誰って？
欲しい人がいてもおかしくないだろ

山林欲しい奴なんかそれこそ山ほどいるよ。
資材置き場で粘りながら、なんらかの開発待ちしてもいい。
開発って言っても金の掛かることばかりではない。まんま金になることもしばしば。

>>762
山林の何を開発するんだ？
0.0----1%のために資金を凍結するなんて考えられん

・・・・・・ググレカレー。

>>764
うち山林持ってるけど、どういう単語でぐぐったらいいの？

んーまあまず基本中の基本として残土で。

個人で入札する場合の住民票って本籍なしで大丈夫でしょうか？
いまコピーを見たら本籍なし、続柄ありの住民票を送ったようです。。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090120-00000000-sanspo-ent
小室哲哉被告（５０）の１億円豪邸と呼ばれる東京・府中市の実家が
競売に出されていることが１９日、分かった。

http://www.asahi.com/showbiz/nikkan/NIK200901200010.html
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090120-00000024-nks-ent

これってどれ？

まだ出てない

裁判所から差し押さえ決定というのが送られて来ました

その家には住んでなく家具も置きっ放しの状態

競売で買い手が決まると家具などの処分費用は どっち負担なんでしょうか？


ちなみに今は賃貸で生活しています

>>770
法律ではおまいが負担することになる。
現実には時と場合による、としか言えない。

その家を買った人に対して売りつける、という方法もあるね。
その人が買ってくれれば、だけど。
買いたくはないけどタダならもらってもいい、という場合もあるし。

落札者の対応によりますが、一般論として最終的には落札者の費用となります。
この支出費用については、その家財の所有者に対する求償権が発生しますが、更なる費用の支出と時間が惜しいので殆ど求償することはありません。
そして、万が一求償されても無視して大丈夫です。
その費用求償を拒んでもあなたの他の資産や収入源を差し押さえることは、処分に異常に多大な費用がかかっていない限りできませんので。

八王子支部の小室ハウス平成19年（ケ）第941号 の三点セット誰か持ってない？

>>774
あるけどこれうｐしていいものなの？

間違えた
http://www.tomocci.com/koizumi/komuro/index.html

まだbitになってないみたい。

小室ハウスは
まだ配当要求の段階だろ。
もう任意売却されてるよ。
期間入札にはカスしか残ってない

771〜773さん
早速の助言 ありがとうございますm(_ _)m

占有してる事になるとしたら妨害？

>>778
所有者なんだから所有権がなくなるまでは住めるよ。

初めての入札。
はやく開札日にならないかな〜
最低売却額*1.1だけど。。

>>780
開札まで１週間空ける理由ってなにかあるのかな？

競売される側からの抗告？期間だっけ？
ほぼないと思われる・・・

>>780
今ならそれで落ちる可能性おおにあるよ

うちの地方じゃ１．１倍ではほとんど取れねぇな
カスみたいな物件なら落ちるけどｗ

うちの地方でも最低×１．１じゃ落ちないな。

最低って言ってるのは売却基準価額のことだよね？

>>786
買受可能額でしょ。
どうかなーうちは首都圏内だけど1回の開札に1割くらいは1.1掛けぐらいで
落ちてる気がするけど・・・。
流石に東京との県境とかはないけどさ。

首都圏じゃないけど
売却基準に対して１．１倍ではまともな物件は落札できない

競売物件の査定額についてお聞きしたいのですが、なかなか入札が無くて売却
されない物件の場合には、初期の査定額よりも期間が経っているため建物の価格が
経年劣化による減価償却分価値が下がっていると思います。（現時点で鑑定士の査定から１年４カ月経っています）
特別売却で最低落札価格で落札したとしてもこの部分については、落札後に減
額した金額での支払いにするように請求できるでしょうか？

>>789
誰に請求するつもりなの？

裁判所に過剰に支払った分についてなので、その分払い戻し請求と言った形になるんでしょうか？
過剰分の不服申し立てのような形で鑑定した鑑定士に落札時点での修正見積と言った形で頼んで提出してもらうとかになるんでしょうか？
査定済みなので、単純に計算式に当てはめると出てくる減額分だけだから簡単なんじゃないでしょうか？
鑑定時で経済的耐用年数２４年の内２１年が経過し今一年４ヶ月が経過しているので、残りは一年８ヶ月を切るくらいになると思います。
と言うことは４割程度くらいの減額があってしかるべきじゃないでしょうか？
土地よりも建物の方が高い見積もりなので、建物が過剰に高く見積もられそれに基づいて過剰に固定資産税を取られるのもどうかなと思いました。
実際山の中だから取り壊すときになればそれなりの金額が係り購入金額を超えるだろうから、購入金額と固定資産税はなるべく抑えたいのです。

>>791
目の付け所は面白そうだね。

まとめると落札時の時価での競売の修正率を加えた特別売却じゃないと不適切
と言うことですね。

>>789
その言い分とおらないと思うぜ
物件にいくらの価値があるとみるかは、人それぞれの計算による
特別競売で落札したなら、その時点でその物件の価値に見合うから入札した事になる

競売の不動産鑑定士の評価なんて売却基準価格を決める為だけみたいなもん
不動産鑑定士があまりにも高く評価した場合、特別競売でも落札されず、再度減額されて競売となる。
不動産鑑定士があまりにも安く評価した場合、評価額をとび超えて落札される。

金払った後では裁判所に何を言っても無駄だと思うね
金払う前で、３点セットに重大な過失があれば言い分が通るかもしれないが・・・

いや、そういう行政訴訟でも起こすつもりなのかな、と。

>>791
固定資産税の計算に、裁判所が委託した算定価格は関係ないと思うんだけど。

>>791
ならない。特売になる段階で再鑑定して減額され公示される場合もあるが、経過分の減額は原則加味されない。
あくまで公示された金額に納得して入札（落札）となるだけで、納得できないなら入札するなってこと。
固定資産税についての算定はまた別。

市場が値上がり気味に推移していたら差額を払うつもりなのだろうか？

>>788
自分の家は買受可能額＋１０００円で落札しました。
入札前に入札するのが私だけというのがわかっていました。

裏の家も競売にかかったが売却基準価額の倍で落札されました。

なんで、他に入札者がいないか、わかるの？

>>799が嘘ついてるだけでしょ

レスくれた何人の方ありがとうございます。
多少問題があっても価格は変更されそうに無いですね。
問題があるなら入札しないとするしか無さそうですね。
そうします。
固定資産税はの方は関係無かったようですね。

>>800
現況宅地だが無許可転用の農地だったために買受適格証明書
が必要で買受適格証明の発行があったかは事前にわかるから。
都市計画上は非線引き都市計画、第一種住居地域
新幹線駅徒歩１５分

うちの裏は純粋な宅地だったため

土地の値段もあってないようなもんだよな
国が許可したとん農地が大金に変わる

開札結果みたんだが不買多いなー
これからどんどん競売物件増えると思うけど、どうなるんだろな
特にマンションが売れてない

>>799
うちは首都圏じゃないけど
特別競売は農地とか件外建物のある土地とかそんなものだけ
取り下げと落札でまともな物件何も残らねぇ〜
問題有りとかカス物件なら入札一件で基準価格以下でとれはするよ

ところでこのスレでいわゆる自力救済をやった人っている？　
建物明渡書類を書かせた上で、それでも約束の日に出て行かなければ占有者が不在のときに
ロックブロックで玄関を封鎖し入れないようにするとか？

現在　このやり方で占拠したい物件が1件ある。　

代行した時あった。あと普通の不動産侵奪事案の時もあった。
ブロックとかはやらなかったが、なかなか出て行かなかったので鍵変えて入れないようにして、いろいろ法文つけて通知したら泣きが入って片付いた。
その時は最初から執行を取らない方向で話が付いていたんだが、どんどん話が変わってきて面倒なことになった。
要するに、逆に穏便に済ませようとしすぎると舐められるんだろうな。

今日の品川の強制執行っていくらくらいかかったのかな？
http://www.news.janjan.jp/living/0901/0901185642/1.php

>>806
そのやり方は、運が悪いと嵌るよ。qqqqqqqqqqq

品川のは、ベニヤで入り口ふさぐんなら、現場保管でいいのに。
結構金掛かってる筈だろ。妨害した連中に請求するのかな？

マンションで占有者が短期賃借者の場合って旧所有者とコンタクトを取る必要ってありませんでしょうか？
多分、旧所有者の残留物は無さそうなので再度賃貸契約後、鍵交換で終わりかと思っていますが・・

短期賃借者が前所有者と繋がってなければ問題は無いでしょう。

短期賃貸借について質問です。
合意更新で期間が2年の賃貸借契約をH14〜H16、H16〜H18、H18〜H20と続けてきていて
競売差押がH18〜H20の契約期間中にあり、契約期間が競売差押〜開札の間に終了している場合
占有者は買受人に賃借権やその他の権利を主張できますでしょうか？

>>810
そもそも住んでいる占有者を排除するために所有者や占有者にコンタクト
取る必要があるわけで、占有者を排除しないなら占有排除の点では
必要ない。
けど、管理費等の滞納はないの？求償しないの？収益物件として落としたんだろうけど
一度退去させて別の賃借人探したほうがトラブルないと思うよ。

>>812
差押登記後は契約更新できないから、無権利。

さてバブルが終わりだしているようなので活動再開です。
まだまだ中古の値段は下がっていないようですね・・・

バブルだったのか！
気づかなかった

都内と名古屋はプチバブルだったけど、他は関係なかったね。

俺はいつの時代のバブルにも恩恵を受けない

>>811 >>813
レスありがとうございます。

初めての競売なので、リスクの低い物件を狙おうと
思っています。
もし、占有者（短期賃借者）が再契約を拒めば、
引渡命令を申請するか、お金を払って（半年待って）出て行ってもらおうと思います。
再契約をして、家賃滞納したら、契約に従って、出て行ってもらおうと思います。

３点セットを見る限り、旧所有者と連絡を取るのが難しそうなので
最悪、打ち合わせが出来ないことを想定して質問しました。
滞納管理費や敷金の回収も見込まないほうが良いと思っています。

ただ、エアコンとかの設備系の動産があった場合、困りますね・・

見込まないほうが良いというかとるつもりだったのかＷ

>>819
いえ、
>>813に
管理費等の滞納はないの？求償しないの？
って聞かれたので、答えました。
滞納額は評価格に含まれています。

競売で落とした格安戸建が売れねぇ・・・
今どき上水道くらいはないとだめなのかのう
幸いにして維持費が安いのだけがいいが・・・
朽ち果てそうだ

上水無いって井戸かよｗ
環境さえ良ければ別荘と言うかセカンドハウスにもなるし、団塊ジュニアの引退にぴったり農業も出来ますとか謳えるし、何より安いし車さえあれば普通に生活も成り立つわけだし、
とかいろいろ利点を考えてのことと思うが、そういう物件はひたすら待ちまくるしかない。

調整分譲じゃないだけましだが、調整区域内の戸建で更地にしたらもう建築許可下りないとか、再建築に現所有者の名義で無いとやはり下りないとかはなかなか厳しいな。
ちなみに家って1年も住まないと、朽ち果てはしないけど床がめくれ上がってきたり畳がパリパリになってきたりするから、気をつけたほうがいいよ。
不動産屋の従業員が売れ残りをローンで買わされて、ローン支払いを会社がやってたが、その会社が飛んでしまってそのまま放置された物件を見たことがあるが最悪だよ。
誰も住んだことが無いまま床が焼きイカの如く反り返って朽ち果ててた。

>>820
管理費等の滞納金額を評価額から差引いている事と、所有権移転以前の滞納を求償する事はなんら関係ないよ。
簡単ではないけど請求する選択肢は残しておくべき。
あと、敷金は前所有者と賃借人との話だからあなたには関係ない。
だから回収なんてそもそもできない。

しかし以外に物件増えないし、落札価格も高めに推移してるね。
俺がチェックしていた物件は1300万で落札して1600で売り出してるが、
業者はそれで食えるんだろうか。

今回チェックした物件が全部予想を超えた価格で落札されてた。
今回は入札はしてないけど、入札するつもりで入念に吟味してた。
戸建onlyだったけど、まだバブルは弾けていないと感じる。
自分だったらこの値段じゃ絶対入札しないなぁ・・・

本番はこれからでしょ。景気が急降下して、ローンの滞納が始まり、競売に至るのに最低でも半年以上。
今年の夏〜冬くらいにはたくさん出てると思うよ。

個人は減税措置に加えて自分で住む場合は転売利益をみなくていいから高く入札してくるね。

まぁ個人には勝てないよ。

個人には勝てないねぇ
相場を知らない個人が相場とかけ離れた価格で古いマンション落札
中身を見て幻滅したから売ってくれないかって言われてもねぇ

>>829
それ漏れのこと…になるかもしれん。
保証金捨てた方がいいか微妙なライン。たぶん買い受けると思うけど。

ここで暗躍してるのが代行業者。
やつらは手数料商売だから落ちてなんぼ。
つー事は確実に落ちる高めの金額を入札査定する。
結局は高めの入札金額に彼らへの手数料をプラスすると市場価格とかわらなくて、リスクだけ残る。
まぁしかし、うちらは転売してるわけだから利益分の間を入れられたら負けるのは当たり前だけど・・・。

初心者です。
お尋ねしたいのですが
落札すると必ず占有者に住所氏名がバレますか？
強制執行であればバレないですか？
ちなみに投資用に考えているのでそこには住みません
教えて頂けますか？

>>832
誰の名前で登記するつもりなんだ？

>>832
調べようとすれば簡単にわかるのでバレるかバレないかでいうとバレる。
投資用でも居住用でも所有権は移転するんだから、所有権をあなたに移転すれば
登記情報調べればわかるよね？
ちなみに、初心者様という事ですが強制執行の費用がどのくらいかごぞんじですか？
マンションで80-200万、戸建だと・・・だからみんな強制執行にしないように占有者に
アプローチを取っているわけで、占有者と相対するのが嫌なら競売に参加を考えるのはよしたほうがいいです。
自分の知識と経験と責任で安く物件を入手する可能性があるのが競売です。

>>832
占有者に明け渡しを求める場合誰が行くかにも因る。
氏素性を明らかにして明渡しを求めるのが普通だと思うよ。

結果的には入札しなかったのだけれど、ため池の横で湿気があり山で日当たりも
あまり良くない物件には入札しない方が無難だよね？
現地で床を見れたんだけど、写真の湿気でカビが生えていた部分が全体的に
広がっていた。
未登記の建物で母屋よりも日当たりが悪い部分だったけど、母屋の方はより
ため池に近いし中もそれなりに修繕しないと住めない感じだった。
壁とかのはげなのでペンキ塗ればいいのかもしれないけれど、シロアリに食われた
物件もそうだけど、家が壊れる要因がある場所の物件は安くても手を出さない
方が苦労が少ないと思ったよ。

８３２の初心者です。
回答ありがとうございます。
あ！！！そうですね！
登記でバレちゃうんですね！(＠_＠;)

強制執行の費用がどのくらいかごぞんじですか？＞
ネットで見たのですが
やってみないとわからないと書いてありました…
高そうですね…

今、気になっている物件があるのですが
●前所有者死亡
●現所有者＝相続人
●現在誰も住んでないと思われる一戸建て
なのですが…

�@裁判所に行けばネットよりも詳しくのっているのでしょうか？
（債権者について等）
�A占有者に交渉する場合、所在は分かりますか？
又、わからない場合の対処法はどのようにすれば良いですか？

�@�Aを教えていただけると嬉しいですm(__)m

>>837
登記以外にもいろんなところで名前が出るからね。
3点セットがBITシステムで見られるのならそれ以上に詳しい情報はないよ。
個人名など黒塗りの部分は裁判所で閲覧すれば出てるけどね。
誰も住んでないってことは占有者なしじゃないの？
所有者の居所は入札後に事件記録を閲覧すれば(利害関係人だけ閲覧できる)
わかることがある。

登記以外にも＞
そうなんですね…

誰も住んでないってことは占有者なしじゃないの？＞
３点セットには占有者＝相続人（空家）見たいなことが書いてあったのですが
占有者無しってことなんですか？

落札した場合に、残ったゴミ類（車もあります）を
こちらで処分するのに占有者に絶対に書いてもらった方が良い書類、
ノウハウがありましたら…
教えていただけますか？

※子供を寝かせるので
本日はの書き込みはこれにて…お休みなさいm(__)m

>>839
こんなんでいいんじゃない？

ふくしま　みずえ　さん

わたしがすんでいたいえとしきちにおいてあるものはぜんぶぼくのものですが、
もういらないのできみがすててください。
いえにはいれなければ、かぎをこわしてもいいです。
でも、すてるのにかかったおかねははらえません。

そのおうちのばしょ　とうきょうとちよだくながたちょう１ちょうめ○○ばんち
かおくばんごう　○○−１３

２００９ねん１がつ２９にち

じゅうしょ　とうきょうとちよだくおおてまち１ちょうめ１ばん○ごう
なまえ　あっそう　たろう　(署名) 印

>834
ん？
リフォーム費用まで見てるの？

居住用物件なら普通に５０万もあれば十分おつりがくるモンだぞ。

>>839
車の処分（ナンバー付き）はやっかいだよ、所有者が非協力的だとね。