競売中の不動産についてPart2

質問です。

入札期間中、気になる物件を見つけて、
入札が面倒だと思い裁判所へ「債権者と直接話して売買契約する事は出来ますか？」と聞いたら、
「出来ます」といわれその代わり、「裁判所は一切手はでなくなりますので、
不動産登記等は全てそちらでやってください」といわれました。

で、実際に売買契約するとして、
この時、競売物件の所有者は価格について口を出す事はできるのでしょうか？
それとも、債権者と買受人のみの交渉になるのでしょうか？
よろしくお願いします。

まずは任意売却でググるんだ

>>934
やっぱり裁判所が手を出さないとなると全て任意売買になるのですか、
有り難う御座います。
債権者とこちらだけで話を進められるようなうまい話はあるわけないですよね。

競売にかかると言うことは、抵当権等が設定されてそれが実行されているか、又は破産及び債権者から直接的に競売処分を申し立てられている場合なので、必ず物件の所有者以外の第三者が介入しています。
つーか、裁判所が主催する競売と言うのは、その不動産の所有者が申請したのではありません。
その不動産の持ち主に対して債権を有している者が、その債権保全の為に申請するものです。

要するに、裁判所が手を出さないと任意売却になるのではなく、その不動産の所有者に対して債権を有する者の承諾を取り、裁判所に競売処分申立を取り下げさせるのが、任意売却です。

>>936
めっさ理解しました。

形式競売も極稀にあるけどね

形式競売って何？部分競売？
債権者が債務者の破産を回避するためとか、内部事情上の判断でやるやつのこと？

共有物等を競売で売却してその売却金で分割するように判決が出るときがある（共有物
分割や相続のときに稀におこる。民法258条2項を参照。）。
売れたお金を元共有者間で共有分に応じて分ける。

>>940　おぉー、というかそりゃ大変だ。
債権者まとめるのも何ヶ月下手したら年いくこともあるのに、相続で揉めましたって共有者まとめるもの辛いねぇ。
ま、あっさり行くこともあるかも知れないけどｗ

既出だったらｽﾝﾏｿ

代物弁済予約設定した時点で５千万円ほどの価値のある土地、
その後値上がりして1億円になった（近所に駅が出来る予定）
そして債務者が債務を弁済することが困難になったため
所有権が移転、債務額は3千万円。
時価との差額　７千万円は返さないといけないの？
もしそうであれば根拠条文又は判例教えてください。

スレ違いかね？

>>942
微妙にスレ違いだが・・・

差額は当然に債務者に支払わなければならないよ。
３０００万円の借金のカタに、１億円の土地を取るなんて
暴利もいいところ。

仮登記担保契約に関する法律の第３条。
判例もいろいろあるよ。
仮登記担保　清算　でググってくれ。

仮登記担保法（正式には仮登記担保何タラだったと思う。）を見られると
良いでしょう。

>>944−945

ありがとうございます。
ずっと民法と思って探したけどみつからなかったんだ。

二人は法曹関係者かな？

>>946
この板で、それ聞いちゃ駄目だよ。
良くも悪くも２ｃｈ。

不動産板の競売スレで占有物の破壊についていろいろ書き込みあるんだけど、

所有権移転前の物件の破壊って刑事なの？民事なの？

例
建物の所有権は占有者、建物の抵当権は債権者にある状態で、
占有者が建物を破壊（例　下水管にセメントを流す、柱をのこぎり等で切断、とか）した場合、

どんな罪に問われるの？

>>948
自分の所有不動産でも、担保設定や、競売開始決定があった後に
毀損行為を行うと、建造物損壊罪等が成立し得る。（刑法２６２条）
したがって、民事責任のみならず刑事の問題です。

実際問題警察は動かんけどね、オマケに不法占有でも警察は排除しない。

>>950
ブルドーザーで競売物件を破壊すれば動くよ。

>（例　下水管にセメントを流す、柱をのこぎり等で切断、とか）
までやれば動くよ。
壁に落書きとかだと動かないだろうけど

知人Aが、Bという人から金銭的な損害を受けてBもそれを認めて
Bの土地を競売に掛けてその落札金で償うということになって
現在競売に掛けていて落札の受取人はAになっています。

私はAに金を貸していて、Bが落札金でAに弁済したら
Aから私に返済をする段取りになっています。

で、競売の様子をネットなどで確認したいのですが
調べるには事件番号が必要になるようです。

AとBは上記のように話がついているので法廷で
争ったりはしていませんが、それでも事件番号というものが
ついてるものなのでしょうか？

＞＞現在競売に掛けていて
という位なので番号は付いているでしょう。

おそらく日本語の話だと思うんですけど、
法律用語における「事件」ってのは「殺人事件」のような事故・犯罪だけじゃなくて、
１件１件の事（ことがら）の意味でも使います。
平たく言えば通し番号ですね。

>>954
ありがとうございます。通し番号というニュアンスなのですね。

ただ、Aが依頼している弁護士が、競売に関してはあくまでAとBとの事
なので、部外者である私に競売の中身や手続関係の話はするなと
Aに言っているらしく、番号なども教えてくれません。

いまのところわかっているのはAとBの氏名しかわからないのですが
それだけで事件番号や競売手続がどうなっているか裁判所で
教えてくれるものなのかわかりませんが、とりあえず行ってきいてみます。

ありがとうございました。

>>955
裁判所の執行官室って所に電話をかければ
教えてくれるかもよ。

ぶっちゃけbit対応なら普通に事件番号が判らなくても判りそうなモンだが。

そもそも競売ってどれくらい時間かかるもんなの？
銀行なんかが任意売却でもいいって言うってことは
競売では時間がかかりすぎるってことかいな？

申し入れをしてからだいたい３ヶ月で開始みたいな。

>>958
任意売却の方が、高く売れる＝回収が多くなる、
競売の申立費用も不要ってことが銀行側のメリット。

競売予定の物件を任意売却が完了するまで、６ヶ月もかかったぞ
債権者は住宅金融支援機構で審査やらなんやらで返答が遅すぎ！
まぁ、こちらも債権者の足元をみた安い価格での購入希望したというのはあるけどさ
時間も浪費したけど競売で購入した方が安くてよかったかも

>>961
金融機関マジおせーから、こっちから電話かけないと話がすすまんよ。
１日で終わるはずの審査とか黙ってたら２週間もかかったわ。

競売申立ててから実際に申立人に代金が支払われるまで12-14ヶ月前後。
任意売却は6ヶ月以上かかったら打ち切りの可能性がでてくる。
費用は実は任売も競売もあまり変わらないんだよね。
競売だと予納金100万前後くらいだと思うけど、任売だと仲介業者の手数料、その他の抵当権者の抹消判子代、債務者の引越代でトントンかそれ以上じゃない？
マンションだと滞納管理費等ももつから・・・

>任意売却の方が、高く売れる＝回収が多くなる、
土地は確かにそうだけど、投資物件などは競売の方が高い事が結構ある。

この前見たのが・・・　　ってか入札を考えてたが
４：１　１の方が接道面　長方形の土地で１４４平米≒４３坪
建蔽率６０%　容積率２００%　　一般売価１００〜１２０万／坪　程度
　築１７年　総床面積約１５５平米
木造二階屋　４室×２DK　家賃１２万×４室×１２ヶ月＝５７６万　駐車場２台
落札価格５６００万

利回り１０％程度ではリスキーな気がする。
ちなみに事前調査でシロアリに喰われてる事が発覚。

質問です．素人なので上手く伝わらなかったらすいません。
友達の実家が競売にかけられて（友達の両親は知ってて、友達は知らない状態で）
落札されたんですけど、取り戻したいんですけどできますか？
友達が言うには、敷地利用権は友達の両親にあるそうです。

買った人に頼みにいくか、893を使う。
実際俺は893を使われて買い戻されてしまった口だが。

落札額の３割増し程度で話を持っていったらどう？

49 名前：無責任な名無しさん[fusianasann] 投稿日：2006/05/23(火) 16:25:41 ID:Oj5PUqnP
>>16
>>私の父が事業に失敗し、私と母も借入金の保証人になっていたため、 自己破産しました。
�@貴方が、破産したのですね。
>>競売・・都合のいい話なんですがそのまま住み続ける方法はないものでしょうか？
�A結果として、ありません。

貴方が居座り続けることで、損害賠償の責を負います。
且、貴方は既に破産者です。
この債務からは、逃れることができない。
更に、建物明渡の執行を妨害すれば、執行介助者の警察官に即、現行犯逮捕のおまけ付。
はっきりいって、自身の立場を認識した行動をとることをお勧めします。
立退き料を目論んでいるのなら、明渡命令が付与された以降の、貴方の望みはゼロに近い。
破産経緯に伴う、自身の信用不安から転居先が容易でなければ、県住・市住へ入居申し込みを
福祉課経由やりましょう。
俺の経験則では、競売落札者が自住目的の場合、感情の縺れにより貴方に対して徹底的な攻勢
が予想されます。
貴方にとっても、人生のやり直し機会を逸することになるのでは・・。

50 名前：無責任な名無しさん[fusianasann] 投稿日：2006/05/23(火) 17:57:06 ID:Oj5PUqnP
>>16
貴方の考え方に、とても賛同できない。
貴方のように、競売での引渡し債務者である者が、居座りを考えることについて、
屈折した自己中心に基づく思考回路以外の何者でもない。貴方はご承知ですか？

この手の法律相談は、旧来から継続して存在し、結果は出ている。
また、何ゆえ「居座り・立退き料目的」へ思考回路がゆくのかもデーターとして確立している。
要約すると、昭和３０〜５０年の日本の古き良き「情」が立退き料という名目の「心づけの形」として
渡されたことを。されど、引渡し債務者が時代の経過と共に、貰うことを当然とした風潮として、
自ら要求し始めた。（法の根拠は一切なし。）
このような、馬鹿げたことに対し、法・商習慣は一蹴して既に４０年程になる。
>>16　　時代錯誤且、自己中心、銭下馬と断ずる他なし。ましてや、心使いの必要もなし。

おそらく朝鮮人か司法試験万年浪人の爺さんの八つ当たり逆上レスだろｗｗｗ　　スレの初めで必死に自作自演で工作してて笑えるｗｗｗ

>>16に対する答えは、>>17>>18>>29>>30が正解

一年以上前のレスをコピペか

>>県住・市住へ入居申し込みを福祉課経由やりましょう。

福祉課へ行けば、斡旋してくれるの？
もう藁をも掴む思いで行ってみようかな。
家、追い出されちゃうんだよ・・・

住民税滞納でアウトだろ、そんなの。

>>965
落札されて一週間後売却許可決定までは、債権者とうまく交渉できれば競売取り下げできるはず
売却許可決定が出た後ならば落札者との交渉しかない
話からすると競売は建物のみの売却で土地は友人の両親所有のままなのかな
その場合選ぶ選択肢は５つかも
１、落札者が残代金支払いの前ならば落札者に金を払って落札を取り消させる（しかし、また競売になるので時間稼ぎにしかならない）
２、落札者から建物を買い取る
３、落札者に土地を売る
４、落札者に土地を貸す
５、建物の土地利用の権利が使用借地権みたいに弱い権利ならば建物収去の裁判を起こす
裁判を起こす場合は、最終的には建物買い取りで和解になると思うので詳しくは弁護士に聞いた方がいいとね
考えられる対応これだけだと思う間違ってたらごめんよ

突っ込んでいいのかな、細かい所。

dame

まちがいだらけ

>>973
買受申出人が出た後はその者の同意がないと取り下げられないよ。

dameって言うから突っ込まなかったのに!!

一戸建て競売物件入札を考えている初心者ですが、
アドバイスお願いします！
その物件の土地は建物所有者と別人が所有者で、
土地にも抵当権が付いています（担保提供）。
今日、裁判所で3点セット確認してきた所、以下の記載がありました。
土地所有者コメント：土地を担保提供した覚えはなく、建物所有者に
年間24万円で貸している。（日付を見ると銀行の抵当権設定より以前から）
土地も抵当に入っている以上「担保提供した覚えはない」という部分は
通用しないと思いますが、「抵当権設定前から土地を貸している」
という点は、落札した場合に不都合が生じますでしょうか？
ちなみに物件明細�Bは「なし」です。宜しくお願いしますm(__)m

それだけじゃ判断が難しいけど
裁判所の競売係りにその点を聞いたら正確に分かるんじゃないの？
職権で抵当権抹消できるけど土地の所有者がそういうのは怖いな

979
それって建物だけが競売対象？
土地は借りるの？
最先の賃借権でなきゃ、土地が今度競売にでた場合、979以外が落札したらもめるんちゃうか

そういう権利関係を綺麗にして差益で稼ぐのが業者。

要するに借地権が売りに出されてるのか、建物撤去命令が出されてたら意味が無いな。
落札しても不都合なんて生じ無いでしょ、普通に借地の更新料を求められて地権者が拒否したら裁判とかその程度でしょ。