■■農地を担保に取りたいのですが■■

農家の知り合いから６００万円貸してくれと言われた。
宅地や家は農協の担保が付いているらしく、農地しか残っていない。
うちは農業やってないので、取得する時に困るようなので、方法を考えている。
取得した農地を宅地に転用して、家を建つのも考えているが、
農地が約５９０�uなので、一般家庭用住宅を建てる目的ではダメかもしれん。
恐らく知り合いは金を返せなくなるので、
担保を取って利用できるようで無ければ、あまり貸したくないと思っていた。
しかし、事情がありお金は貸すことなりそうだ。
何か、方法はありませんか？

農地は、担保にとっても使いにくい。
市街化調整区域内だったりすると、転用許可も出にくいし。

どうしてもというのなら、相手の親戚ないし知人で、自宅等を所有している人を連帯保証人とすることを条件としてみたらどうでしょう。

書くのを忘れましたが、農用地区域に指定されています。
除外申請もしないとまずいようですが、これは通りそうです。

どうも聞いた話によると、親戚から信用がないようで、
とても連帯保証人になってもらうような状態ではないです。

正直に言いますと、この農地を宅地にすると場所がいいので、
１２００万円は下らないので、どうしても宅地でほしいのです。
抵当権を設定しても、農地のままだと取得できないので、
どうにかして宅地に転用したいのです。

抵当権は即座に所有権移転するための物権ではありません。
あなたが抵当権を実行するときには競売にかけてその落札額から債権を
優先弁済されるだけです。仮にその落札額が貸金の額に満たなくても、
競売が成立してしまうと相手の債務は消滅しますので回収できなくなると
いうことです。農地ですと転用できる方しか入札しないでしょうから競売は
不調となることでしょう。

抵当権じゃなくて不動産質権ってやつなら農地ＧＥＴだぜ！！
って実務で不動産質権って今でも使われてるんですか？

場所が良いので、競売に掛けなくても宅地として手に入れておきたいのですが、
その場合は、譲渡担保特約付き金銭消費貸借契約でいいんでしょうか。
手に入れた後は、息子の家を建てるか、買い手があれば売りたいと思ってます。
農地を転用目的で取得するには、５条許可と言うのがいると聞きました。
一番悩んでいるのは、お金を返済しなくなった時に（多分返済は無理）、
この農地をどうやって宅地に転用しつつ、取得出来るかです。
これが確定的に出来ると判明しない以上、農地の担保は無駄に終わる危険があるから。

>>6
それで、宅地として使えるの？

不動産質権の話、誰か詳しく教えて頂けませんか？
質権だから占有が移るような気がするので、
普通なら農業者じゃないと設定するのは無理な感じがしたのですが。
裏技的なものがあるのですか？

不動産質権は一回だけお目に掛かったことあります。
質屋が珍しくアパートに質権設定して、大損した話。
管理費用が自己負担らしく、ボロアパートだったので最悪だったと聞いた。

初めから所有権移転仮登記を打っておきましょう。それが一番てっとり早い
ですから。
あなたには農地転用許可は出ないので、その仮登記を根拠に占有して
事実上所有することになります。（債務不履行後の話ですが）
しかしこれを第三者に売却するのは困難ですね。

６００万円の大金を貸すので、かなり調べてからと思っています。
まだ農協の抵当が付いてないとは限らないし。
イワク付きの危険性もあるので。
詳しい内容が分かり次第、報告しますので、どうかご教授お願いします。

所有権仮登記を付けて、相手が払わなかった場合、
宅地や住宅なら所有権が移るのは分かるのですが、
農地の場合でも正式に所有者として登記できるのでしょうか？
そうなると農地法の意味が無くなってしまうが。
調べていけばいくほど、農地法が農地の売買に関して、
厳しくなっていると感じてくる。
また、報告します。

ナニワ金融道になかったか？
農地がらみの話。

正式な所有権移転登記は無理でしょう。ですから前述のように仮登記で
対応することになります。債務不履行のときにはそれを根拠に占有します。
依頼人でそのような形で担保を実行したことがあるので可能ですよ。
仮登記が付いている物件を買う人はいませんから、登記上の所有者である
あなたの債務者はこの土地を売ることも出来ないわけですから問題なく
占有できます。仮に売られたとしても先順位の仮登記が優先されるので
問題ありません。

ナニワ金融道という漫画はほとんど見た事ありませんが、
その農地取得の話では、どういう事になってましたか？
参考になるようでしたら、どうか内容を教えてください。

仮登記は順位が保全されるだけと何かで聞いた事があるのですが、
これの意味するのはどういう事でしょうか？
どうも、完全に所有権が移らないと、
横から入ってきて取られてしまうのではないかと、かなり不安です。
今日のお昼に第1回目の話し合いに行ってきますので、
分かり次第報告します。

＞仮にその落札額が貸金の額に満たなくても、 競売が成立してしまうと相手の債務は消滅します

・・・なわけねーだろ！！

上の意味はどういうことでしょうか？
差額分までは取れないという意味ではないでしょうか。
昔は暴利が出来たらしいが、今はそういうわけにはいかないって意味だろうか。
説明お願いします。
話は聞いてきたので、あとで書きます。

>>16
抵当権が消滅するだけで債務は無担保債務として残るって事ですよね？

評価額以上の債権は確保出来ないという事でしょうか？
農地は１２００万円以上になるのは確実なので、そういう事はないと思ってますが。
仮に、５００万円の担保価値のしかない土地に６００万円貸して抵当権を設定したとして、
残り１００万円は泣き寝入り？まだ家財道具があれば、
動産のほうへも請求出来るような気がするのですが。
何にもなければ、終わりか。

>>19
その通り！

仮登記はいいんですが、その元になる移転請求権がねー、時効にかかるんですよ。
債権の消滅時効１０年に。中断できると思うけど、昔扱った案件で理由は忘れたけど
ギブアップ！っ手いうのがあったように思う。(記憶定かでなし、ごめん）
本登記請求権が時効にかかる、っていうのは判例あったと思う。

あとご存知の通り,競売になれば自分が落とせるかどうかはわからない。
（申立て人だから任意の確率は高いと思うが）さらにアウトなのは、
農地競売の入札には農業者の資格を証明しないと参加できません。
どっかの農家の名前を借りた業者に落とされたり。
そういえば、近所の農家と仲良くして名義を借りる人もいます。(脱法行為）

やったことはありませんが家族内で分筆させてそれぞれ納屋作らせて登記
(地目変更）して、、、、、所有者はお金急ぐんでしょうな、ダメか。

話をしてきたので詳しく話ます。
まずお金を貸すのは確実になりました。
所有権移転仮登記でする事とし、ダメだったら占有をする事になりました。
さらに図面によると複数に分筆された農地なので、
全部で５００�uを超えてますが、一番良い農地が住宅を立てられそうなので、
そこだけ息子の住宅を建てるという条件で５条許可を得ようと思ってます。
残った農地はあまり有効な利用法がありませんが、
隣の農家の方に話をするか、あとで考えます。

知り合いの状態ですが、既に他の物件は限度一杯に設定されていて、
それすら返せそうもない状態のようです。

>>16
ではあなたの説をどうぞ。

16の言うことは正しい。

１６は法的には正しいのだが、質問者がただでさえ債務者（予定者）の返済
に不安をもっている以上現実には債務が消滅したのと同じようなもの。
つまり取れる見込みなしなんじゃないの？

>>26
HN入れ忘れまして。

>>26-27
どっちにしても表現は正しくね。
自分も１６じゃないけど。

>>24
債務は消滅せず、無担保債務が残ります。
担保は債権回収の一手段に過ぎず、全額取れるかどうかは別問題です。

取れる見込みがないのことを債務が消滅したことと同じというならば
世に不良債権（債務）なんてものはありません。

従ってあなたのいうことは間違い。

以上

16さんが正しいです。表現の誤りを認めます。
不良債権化して事実上貸し倒れになります、というふうに訂正。

担保はその農地しかありません。
利息を年１０％として、６００万円貸すので、年間６０万円利息が付きます。
予想では、１年もたないと思っているんで、評価額以内で済みます。
１０００万円なら確実に売れる値段なので、手数料を含め６年以内なら、
確実に取れます。

ただ新たな問題があります。
まず無いと思うのですが、少し離れた所に前に縄文人の住居だかが出たとかで、
残してある土地があるのです。
前にＮＨＫのドラマで見ましたが、土地開発や建設工事中に遺跡等が発掘されると、
地主が資金を負担して調査されると言っていました。
息子の住宅を建てるという条件で５条許可を申請して、
建てている最中に遺跡が出てしまった場合、
普通どれくらいの資金と時間が掛かるのですか？
その土地は、合計約５９０�uです。
土建屋から遺跡が出たと宣告されても、隠せますか？
あんまり資金が掛かるようだと、馬鹿ったいので。
無いと思うが、慎重に行きたいので。

>>31
元金を据え置きとして、利息だけを頂くと言うことですか？
債務不履行の場合は、競売？ということですか？
農地競売の入札には農業者の資格を証明（経営証明）しないと参加できませんyo。
農家の名義借りて・・・これまた問題ですyo。
＞１０００万円なら売れる・・・・競売ですと、５００万円と言うことも、十分
考えられる昨今こんなに美味い話あるだろうか？
借りる人の方が、頭良かったりしてネ？

>>33に禿同。融資は担保じゃにゃいぞ。
大体彼は何でその農協から借りれんの？

利息だけで月５万円払う契約ですが、これはまず払えないと見てます。
元本を払うのは、どう考えても無理です。
債務不履行の場合は、上記の様に所有権移転仮登記を根拠に占有します。
農業者の名義借りは、何か問題があるのでしょうか？
親戚なので、取り合えず任意売却の形で取得させておいて、
処分は後ほど考えますが。
しかしあまり売りたくないので、今一番良いと思っているのは、
占有中に息子の住宅を建てる条件で、農地転用と権利移動をさせる事です。
農振区域の除外申請は出してあるので、来年の今頃降りるはずです。

＞１０００万円なら売れる・・・・競売ですと、５００万円と言うことも
不動産鑑定士が嘘を言うはずも無いと判断しました。近隣も調べた。

住宅とその宅地には農協と銀行の抵当が付いているのに、
なぜ農地は付いてないのか？
これは確かに不思議に思いましたが、
銀行のほうは住宅ローンで、農協のほうは機械関係のローンの抵当です。
農地はまだ付いていません。
慎重にやる為、金銭貸借と司法書士の仮登記は同時にして、
横から入れないようにします。

農協から借りない理由は、農協は審査に時間が掛かり、
すぐに６００万円もの大金を借りれないかららしい。

ところで、農業機械を担保に取るにはどうすればいいですか？
評価額が１０００万円を下回らないのは、専門家から聞いていますが、
遺跡が出た場合や、何か問題が発生した場合を考えて、
農業機械にも抵当権みたいな物を付けておきたいのですが。
船舶抵当は聞いた事があるが、農業機械には公示する方法がない？
借用書にも一応担保を取るように書いておくが。
全部売れば、素人見積もりで１００万円位にはなる気がする。
車は完済してないのでダメだ。

>>36
どこに住んでるのかわからないのであまり参考にならないかも知れませんが、ちょっと掘れば
すぐに遺跡が出る関西のある県では土建業者に何がしかのお金を払い、見なかった事にして
工事を進めさせるというのが一般的です。
最近は不景気なので業者が勝手に見なかった事にして工事を進めてくれるみたいですが。

家が建てられるように造成工事を行う時は、
よく知っている所へ発注するつもりです。
ばれないものなんですねえ。
まあ、遺跡が出た場所と形状が違うし、農耕作中に出てないのだから、
そんな事はないと思うが。一応念の為に聞いておきました。

佐々木さん、あなたは、９９％返して貰えない人に、何故？お金を貸す必要があるの？
金利が魅力？
この土地が魅力で、欲しいの？

土地です。自分は既に土地建物を持っている為、
農地法の５条許可が得られる状態ではないと言われた為、
息子に住宅資金を非課税分まで与えて、あとはローンを組ませるつもりです。
知り合いとしても、農協に取られるくらいならと思っているかもしれません。

そうだよな？
貸金業の免許持ってのかい？

＞不動産鑑定士が嘘を言うはずも無いと判断しました。近隣も調べた。
宅地としての評価であり、ホント１／２どころか１／４の２５０万円・・・
親戚の名前を借りて・・・・農地として取得できても、宅地としての農地転用
の許可がおりない可能性あると思う。
遺跡の問題については、かならず調査し、報告する必要あるyo。
土地所有者の費用でネ。６ヶ月〜１年もかかる場合もあるかもyo。
開発許可の要件にもなり、建築出来ない場合あり。
まず、ホントに建築できるか、調べたほうがいいのでは？

貸金業免許は持ってませんが、知り合いだからいいのでは？

評価は農地現在の値段で１２００万円だそうです。
農地転用許可ですが、農業委員会へ問い合わせたところ、
農地転用許可基準というものがあるそうで、
これに基づいて許可が行われるらしく、息子の住宅地として使うのであれば、
設計図など証明する書類を見せれば通るようです。
そこは不動産屋の知り合いのも聞いてあります。

遺跡の問題ですが、これが問題のタネだ。
土地所有者の費用ってのが、どうしても納得できない制度だ。

>>42
＞息子の住宅地として使うのであれば・・・
分家住宅と言いまして、要件にありますが、１００％ＯＫとはなりませんyo。
許可は、この土地と申請者によります。市の都市計画課にお尋ね・再調査した
ほうがイイと思う。ホントは安いからこの土地を取得し、息子さんの住宅を
との考えでしょうが、はっきり言って、おやめになったほうが良いかも。

許可が降りない危険があるとすれば、どういう事例がありますか？
他に土地がなく、農地を転用しなければ住宅を建てられない場合は、
許可が得られると聞いていましたが、分家住宅とはどういうものでしょうか。

分家住宅とは、次男・三男・お嫁に行った娘さん・・・の住宅と言うことで、
この土地の近くに、最低１０年ぐらい生活してないと、駄目みたい。
近くのアパート・マンションを借りて生活していたとか、又基本的に建築不可の
土地であり、俺のとちだから、何とか建築出来るように・・・・。あなたの理由と
役所の許可条件は、大変違う。
確率的には、現在の所有者の次男・三男（子供いるかどうか？ですが）の方が、転用
許可・都市計画法第２９条による開発許可を得られる可能性大・・・・と思う。

貸すのを考え直します。奴はやはり怪しい。
裏から何か出てくる危険性も否定できない。

遺跡が出た場所と形状が違うし、農耕作中に出てないとの事だけど、
うちの田圃が侍塚の隣で、何やら出てくるよ。
その事を黙っていて、後になって「思い出した」と言って証拠を出される事も覚悟した方がいいかも。

思い出した、農転許可下りないで(相手が開き直って農業委員会になんか言ったり）
１０年経つと、本登記請求権が消滅時効で飛んで、仮登記も抹消されてしまい、
すべてがパアになります。

あと、仮登記には占有の効力はないので、いつでも引渡し(明渡し）いわれます。
占有権原を賃貸借に求めると、農地法の脱法行為といわれそう。

このスレおもしろかったです。農地に関し、いろんな分野の瀬戸際の知恵で、
実務的に正しい(通る）ことだけ、整理しません？

>>46
良かったね。返済してもらえず、殺された人、知っているyo。
怖いネ。
仮登記・・・・あくまでも仮。
以外と農地法を甘く考えている。
何はともあれ、良かったです。

こういうのはどうでしょうか？
まずその親戚に会社を設立させ、農地の所有権を法人名義にします。
ここでもうだめかもしれませんが、うまくできたとして、その法人の代表者
を貸付後に佐々木さんに変更して事実上土地を所有する。
素人ですから理論構成に無理があるので誰か補足してください。

残念ながら、その方法で占有したとしても、
宅地への転用が出来ないように思いますが。

農地法がこれほど厳しく出来ているには、今回驚いた。
不動産屋がやりたくない理由が良く分かりました。
農地の担保価値は、ほとんどないな。
農業機械もどうなってるか分からんので、全く貸すつもりはなくなった。
奴はもうダメだ。ギャンブルに嵌って終わりだ。

法人の農地所有はもっとたいへん。
ここプロの人多いみたいで、知識持ったうえで問題の核心に切り込まないとつらいですー

>>51
参考までに、農地の価格はいくらでした？