借地上の家に住んでいるのですが

家の権利書だけ持っているのですが、先日地主である伯母が「土地を売る」と言ってきました。
12年住んでいるのですが、土地を売られて放り出すことが合法的に出来てしまうのでしょうか？
法律学部の出身者なので、家を買うときに「土地を買ってやる」と言われたときのことから良い様にされていたような気がします。

家から追い出されてしまうのか、お聞きしたいです。

その土地の賃貸借権は持ってるのかい？

え？持ってないの？じゃあ、確実に大丈夫なんて言えないね。
一番最悪のパターンは、土地をサラ地に戻すための解体費用を払って
出て行かされるっての。

でも12年って占有権にはまだ足りなかったっけ？

土地の所有権が向こうにあります。
最初、4000万のものを半々で出そうということ（口約束）になって、こちらが土地を買おうとしたら家を買いなさいと言われ、家のほうを買いました。

土地は借りているわけではありません、題名が違うことになりすいません。
借りている場合は何年住んでいようが占有権は発生しないようですので、先ほどその一文を見たときには心臓が痛かったです。

権利書だけ持っているということは、建物は登記してないって
ことですか。それなら、さっさと登記してしまいなさい。

もちろん、土地を勝手に売られてしまう可能性はあるでしょうが、
だからといって、建物の所有権者を立ち退かせる権利はありません。

固定資産税を払っていますが、これは登記しているということになっていますか？
登記・供託インフォメーション等に記載されている説明ではよくわからなかったです。

>>4
権利証があるんだから、登記してると思うよ。

>>1
事案をまとめると、土地が伯母の所有、その上に1さん所有の家が
建っているけど、賃料は払っていないってことでいいのかな？
とすると使用貸借だから、そのまま住むって言うのは難しいと思うが・・・

賃料支払は地上権の要件ではないので、黙示的に地上権に関する取り決めがあったと主張するしかないな。

>>6
賃料を契約によって払っていないからこそチャンスなんじゃないの？

長年使用していなかった土地に知らない人に家を間違えて立てられて、
立てられてから何年も後になってその事実に気付き、
訴訟を起こしても立ち退いてもらえなかった判例があるはず。

そうです＞6さん。
貸し借りということは一切契約していません。
年内に立ち退きとか言われても、対応できるということですね。
少し安心しました。ありがとう

>>2＆3
土地を使って良いよと言われて使っていたんだから占有権はあるよ。
でも占有権があるから出て行かなくて良いということにはならない。

>>4
賃借権がないのなら建物の登記をしても、土地を売られてしまったら出て行かなくてはならない。
つまり新しい土地所有者は、無権限で土地を使用している建物所有者を追い出すことができるんだよ。
賃借権がある場合には建物の登記が賃借権の対抗要件になるから出て行かなくて良いんだけどね。

>>8
時効取得ね。
他人の土地と知らないで住んでいた場合には10年。
他人の土地と知っていても自分のモノとして、つまり賃料など払わずに公然と住んでいる場合には20年で自分のモノだと主張することができる。
1の場合、他人の土地と知って占有しているから時効取得には20年必要。
あと8年。
貸し借りということは一切契約していなのであれば不法占有者だから直ちに出ていかなければならないよ。
使用貸借契約＝ただで貸してやるという契約でも同じ。
7がいうように地上権の契約があったと主張するしかないな。
ただし契約があったことを立証する責任は1の側にある。
立証できなければ訴訟では負けるよ。
現実的にはオバサンにその土地を売ってもらうか、賃料を払うから売らないでくれと頼むのがいいような気がする。

所有権の時効取得には占有の意思が必要だから、
本事案の場合はちょっと厳しいと思うよ。
地上権の時効取得のほうが現実的だと思います。

地上権の契約があったと主張し、且つあと8年ですか・・・

土地を売ってもらうということは、まず絶対に無いと思います。

建売住宅であったのに不法占有者・・・納得できないですし、伯母憎い。

>>11
所有権の時効取得に必要なのは、「占有の意思」じゃなくて、「所有の意思」ね。
本件の場合、伯母から借りて使っているわけだから、「自己のためにする意思」は
あっても「所有の意思」はないわけだね。

法律での言いまわしの問題ですか？
私は伯母から借りている状態になっているのでしょうか？

普通は、黙示の使用貸借契約があったっていう認定になると思うよ。

>>13
訂正感謝

>>1
地上権の時効取得に関しては１０年で認められるかもしれない。
他にも打つべき手がいろいろあるので、弁護士に相談するようお勧めする。

>>15
建売住宅の土地と建物を別々に買ったという状況から見ると、
地上権が認定される余地は十分あると思うけど、どうかな？

地上権の時効取得、判例をサイト上で浅く見て回りましたが勝訴はなかったです。
あと、年数に関しても記述が無かったです。

民法関連をまわってみます。占有に関しては民法の180条が大事ということで、こちらも勉強してみます。
15さん、似たケースの判例を知っているのでしょうか？
16さん、早めに弁護士に相談に行ってきます。
警察に相談しに行ったのが馬鹿みたいでした。

こんなのあるよ

昭和４７年７月１８日　最高裁第三小法廷　判決　昭４６（オ）９２２号

　しかし、建物所有を目的とする地上権は、その設定登記または地上建物
の登記を経ることによつて第三者に対する対抗力を取得し、土地所有者の
承諾を要せず譲渡することができ、かつ、相続の対象となるものであり、
ことに無償の地上権は土地所有権にとつて著しい負担となるものであるか
ら、このような強力な権利が黙示に設定されたとするためには、当事者が
そのような意思を具体的に有するものと推認するにつき、首肯するに足り
る理由が示されなければならない。ことに、夫婦その他の親族の間におい
て無償で不動産の使用を許す関係は、主として情義に基づくもので、明
確な権利の設定もしくは契約関係の創設として意識されないか、または
せいぜい使用貸借契約を締結する意思によるものにすぎず、無償の地上
権のような強力な権利を設定する趣旨でないのが通常であるから、夫婦
間で土地の無償使用を許す関係を地上権の設定と認めるためには、当事
者がなんらかの理由でとくに強固な権利を設定することを意図したと認
めるべき特段の事情が存在することを必要とするものと解すべきである。
しかるところ、本件において、原判決の掲げる前示の事情のみをもつて
しては、順一郎がやえに本件土地を無償で使用することを許諾した事実
は肯認することができても、これをもつて使用貸借契約にとどまらず地
上権を設定したものと解するに足りる理由を見出すことはできないもの
というほかはない。してみれば、前示の事情のみを理由に、他に特段の
事情を判示することなく、やえが本件土地につき地上権を有していたも
のと認めた原判決は、審理不尽・理由不備の違法をおかし、右の土地使
用関係の性質の解釈を誤つたものといわなければならず、論旨は理由が
ある。

>>18
占有権はあまり関係ないよ。
土地上の建物を使用している時から、占有権は発生するけど、
これは第三者からの侵害に対して何か言える権利。

１の事例だと土地の利用権限が使用貸借か、地上権の成立がカギになると思われ。
そういう話は一切なかったの？

判例で使用貸借が認定されてしまった事例があったはずだが、
たしか、その事例の時は1年とか、そのくらいの使用だったので、
12年も使用してるのなら地上権が認定されてもおかしくないと思う。

まあ、気になるならここで聞くより、弁護士のところに相談に行くべき。

19さん、スイマセン。法律の文章解釈が難しく、理解するのに少し時間がかかりそうです。
20さん、確かにそうですね。上から抑えつづける、そのやり方に足掻くため、早めに専門の方に相談しにいきます。

道の提示や指摘を頂き、皆様どうもありがとうございました。

>>21
19の判例の簡単な解釈
地上権は、所有権者にとって、とても重い負担を伴うものなので、
特別な事情が無い限り認められない。
使用貸借ではなく、地上権を設定するっていう当事者間の意思が推測されるような
事情が必要。
夫婦とか、親戚だから、使わせてもらってる・・・っていうのは、
普通は、使用貸借としてしか、認められない。

使用貸借ってのは、ただで貸し借りすることね。
こんな感じかな。

土地の共同購入を申し出た時に、叔母さんに建物購入を勧められたってことが
証明できるなら、黙示の地上権成立・・・するような気がするんだけどどうかなあ。

>>18＝１
占有権に拘っているようだけど、オバサンに占有権を主張しても、土地が売却されてしまうと新しい所有者には対抗できないんだよ。
土地が売却されてしまってもその土地の利用を継続するためには対抗力のある賃借権か地上権が必要。
20が言っている使用貸借権か地上権の成立が鍵になるというのは、使用貸借権が成立ということになると出て行かざるを得ないと言うことですよ。

多くの人が言っているように、この事例では使用貸借権が成立すると考えるのが妥当だと思う。
使用貸借が成立すると貸主であるオバサンは契約期間中、土地を無償で使用させる債務を負うわけ。
でも明示の契約がないのだから使用貸借の期間は定めてないよね。
その場合は契約に定めた目的に従って使用収益を終わったとき、または終わるに足りる期間を経過したときに貸主であるオバサンが土地の返還を請求できる。
本権使用貸借契約の目的は建物の所有だから12年で土地の使用を終わるに足りるとは言えないだろ。
そうするとオバサンは契約が終了していないにもかかわらず土地を貸すという債務を履行しなくなるわけだから債務不履行による損害賠償請求が可能になる。
もっとも無償で借りていた土地が借りられなくなったという損害を賠償してくれと言ってもたいした金額にはならないが・・・。
オバサンと喧嘩になっても良いのなら、上記を伝えた上でどうしても売るなら損害賠償請求するぜ、っておどかし・・・、言ってみたら。

ねぇ、土地を売り飛ばしてもいいから、賃貸借権だけを取るっていうのはダメ？

今日、弁護士の方の無料相談にいったところ、24さんと似たようなことを進められました。
ただ、損害賠償などに付いては何も聞いていません。
22さん、解釈をしてくれてありがとうございます。

だけど、こんな土地を買おうとする人がいるの？
裁判をしても、高裁まで粘れば３年ぐらい掛かりそうだけど。
相場の３分の２以下でしか、売れない様に思うが。

>3
>土地の所有権が向こうにあります。
>最初、4000万のものを半々で出そうということ（口約束）になって、
>こちらが土地を買おうとしたら家を買いなさいと言われ、家のほうを買いました。
　いろんな意味でポイント　どう処理するか腕の見せ所
　しかし，ここは無責任なレスが多いね　もちろんワシも

とりあえず、オバサンと喧嘩して、オバサンが下手な法律知識を
付ける前に、自分から地代を払うから何年か待ってくれ、とか言って
地代を払い、賃借権にしちゃうのはどう？

>29
無責任な名無しさん

本件はもろに使用貸借の関係。
そして、使用貸借が１２年たっても取り消せないなんてことは実務上
まずありえない。相手が解除をしてきたら、こっちは何も言えません。
損害賠償は無理でしょう。
土地を直接伯母から買い取るか、賃貸借を持ちかけるしかないでしょう。
それかひらきなおって、立退き料もらうまでねばるか。

>31
　おい　無責任なことを書くんじゃない

土地の共同購入を持ちかけたときに、叔母さんに『家を買え』って言われたんでしょ。
これって、地上権設定の意思表示にはあたらない？

家を建てさせたはいいけど、気が変わったから出て行けってのもひどい話しだとおもうね。
そういう解釈は成り立たないのかな？

建物所有目的の賃借権は最低30年は保証されるんだし、
建物所有目的で12年は短すぎる気がしますが、どうでしょう？

「売るならご自由にどうぞ。購入者には高等裁判所の判決が出るまで、立ち退きの意志がない事を必ずお伝え下さい。」
と言ってみたら、相場で買ってくれと、叔母さんの気持ちが変わるかも。

第三者への賃貸目的で親の土地に子供が建物を建てた場合、賃貸料をそれぞれの固定資産税の持分に従って比例配分するような場合は賃貸借ですか？
使用貸借ですか？
要するに第三者からの賃貸料を親子で分配しているのです。

あげ