【大阪駅・梅田駅とその界隈を語る】 Part18

沈む大阪、下落率全国最大は御堂筋　１０年基準地価　2010/9/21 16:51
http://www.nikkei.com/news/headline/related-article/g=96958A9C93819694E0E3E2E2908DE0E3E2EBE0E2E3E2E2E2E2E2E2E2;bm=96958A9C93819481E3E5E2E3918DE0E3E2EBE0E2E3E2E2E2E2E2E2E2

大阪の地価下落が激しい。　2010年の都道府県地価調査（7月1日地点）で
地価下落幅が全国最大だったのは大阪・中央区南久宝寺町３丁目の商業地で、
前年比下落幅は24,5%にも上った。　地下鉄の本町駅と心斎橋駅の昼間に位置するメーンストリートの
御堂筋沿いの一等地だ。　ここは09年にも前年比25,3%下がっており、２年間の累積下落率は44%にも達する。
景気低迷に加え、企業流出による地盤沈下と都市再開発によるオフィスの大量供給が原因だ。
中東のドバイなどと並び、リーマン・ショック後の地価下落としては世界でも最大級とみられる。

大阪の商業地の下落幅は6,5%と、高知、秋田、徳島、青森、岩手、山口に次いで、都道府県別では７番目の大きさ。
09年に商業地価の下落が激しかった都市圏は、10年には下落がかなり穏やかになったが、
大阪だけは大幅下落が続いている。

南久宝寺町３丁目のほか、高麗橋１丁目、南船場３丁目、南本町４丁目、東心斎橋２丁目の
中央区の商業地５カ所が全国全用途の下落上位１０地点に入った。
大阪・中央区の商業地の平均下落率は14,8%と、全国の人口10万人以上の市・区で下落率トップになっている。

背景には大阪の空洞化がある。大手企業では今年に入り大林組やりそなホールディングスが本社を東京に移している。
東京との交通網が整備され、支店経済化が進んできたが、その波はついに大阪を代表する大企業に及び始めた。

構造的には、人口の減少が痛い。府の生産年齢人口（15〜64歳）は、これから10年の間に約9,8%減る見通し。
東京に比べ流入人口が少なく、それがオフィス需要の低迷につながっている。

＜その２＞
にもかかわらず、オフィスの大量供給が続く。北区の中ノ島ではダイビル、関西電力などによる３丁目共同開発が進んでいるのに加え
中之島フェスティバルタワーが12年秋に完成する予定になっている。

さらに今春から北区にあるJR大阪駅北の「梅田北ヤード」の再開発工事も始まっている。
13年にも20万平方メートルを超えるオフィス、８万平方メートルを超える商業施設が供給される見通しだ。

このためオフィスの需給バランスが崩れている。大阪中心部のビジネス地区の空室率は11,81%（三鬼商事調べ、8月時点）
ある不動産関係者は「今後15%近くまで上昇し、オフィス賃料は最悪の場合、今より2割以上下がり、
坪当たり7000円を切る可能性がある」と見ている。
このため地価に強い下落圧力がかかっている。

地価下落の影響は大きい。　大阪には北区を中心とする「キタ」と、中央区を中心とする「ミナミ」に繁華街があるが、
再開発は北区の中之島、梅田に集中している。　このため不動産関係者は「大阪の中心のミナミからキタへのシフトが加速する」と
みており、取り残される格好の中央区で地価下落が激しい。

共倒れも懸念されている。すでに中央区だけでなく、北区でもオフィス賃料の引き下げ競争が始まっており
梅田地区の再開発の採算を危ぶむ声も出ている。再開発は秩序だって進めば、商業活動が活発化して地価を押し上げるが
需要と関係なく無秩序に進んだ場合、逆効果になる。
大阪の場合、再開発の悪いお手本になるリスクが懸念されている。