不動産ファンド担当者が市況を語る

サブプライムローンに端を発したレンダーの貸し渋りは業界に暗い影を落とし続けています。
USA銘柄にとどまらず、新興不動産企業の倒産、REITの新規上場取りやめな等・・・
アクイジに限らず、出口で売れなくて困ってる方、リファイに悪戦苦闘している方、
不動産ファンド担当者のレンダーに対する思いのたけをここにブチマケてください。

乳揉みてえ

業界関係者だが、次はあそこが倒産するって噂ばかりだよ。
大体噂の出ているところは潰れているね・・・。
多くは自業自得、社員のレベル・モラルの低い会社が大半だから。
一方でスポンサーの資金力・与信の高いファンドや、財閥系デべは
割安で物件が買える好機になっているように感じる。Full Ｅｑｕｉｔｙの
海外年金も買っている。ファンドは一等地のオフィス、勝ち組デべは
一等地のオフィス・商業・土地を買っている。いずれにしろ場所が重要。

ｄｅｂｔ調達は、サブプライム以降は国内（メガ＆リース会社）中心に
なっており、メガはＡＭ会社の与信・物件の立地で融資可否・条件を
判断している色合いが強い。レンダーバリューの低下から、リース会社
はＭｅｚの提供先として重要度が増している。スプレッドは４００bps
以上だけどねｗ

出口に関しては、上記状況のため、都心の大型オフィスビル以外は
取引が成立しにくいと思う。
不思議なことに一等地の大型オフィスは値段が下がってない。レジや
郊外商業は値段が下がっても取引が成立しないのにｗ

こんな状況なので、多くの会社ではｱｸｲｼﾞ担当は暇になり、リストラの憂き目
にあっている人もいる。ﾃﾞｨｽﾎﾟｼﾞ担当に異動になった人もいる。

俺もリファイにすごく苦労してるよ。

結局メズがつかなくて、だめになるケースがほとんど。
今まで４０社くらいお願いしたけどダメだった。

結論からすると、１００億前後の都心５区のオフィスでテナントのクレジット
も問題なく、エクイティがブラックで無いような・・・そんな物件でないと
ノンリコは出ないような状況だね。

>>4
リファイできないで、ローン契約の失期事由にヒットする案件がどんどん出ると
思うよ。ローンの元本毀損分をエクイティで充足することは、大部分のファンドでは
不可能だからきついね。
印西牧の原とか・・・。業界関係者なら分るよね？

金商法施工後は、投資運用業のライセンスの有無等ＡＭ会社の組織体制、スルガ
事件以降は投資家の属性（確か犯罪収益移転防止法だっけ？）などが重要になってる
から、一部の生き残り（勝ち組でない）と、多くの負け組に分かれるんだろうね。

そもそも都心５区内の大型オフィスビル（１００億超）で、テナントクレジットも高い物件は
滅多に市場に出ない。REITでも、大手企業がスポンサーのREITくらいしか買えてないよ。
確かに、３氏が言ってる物件なら、メガバンクがしっぽを振ってローンを出してくれるだろうね。

は〜、どこに転職しようかな・・・。

収益物件とあらば何でもファンドにぶち込んで
アップフロントだのAMフィーを稼いで出口で又フィーとって・・・と
おいしい商売のはずだったのだけど、世の中そうはうまくはいかない
ってなわけね。

外資のCMBSレンダーが壊滅状態になった今、国内しかいないか。
リファイ出来ずにモルスタのCMBS格下げになったし。

REITの合併、AMの合併で生き延びることかな

>>7
REITの合併は現状できないのでは？
ま、REITの合併はポートフォリオの分散を図ったり、資産規模の拡大など
組み合わせではメリットがあるかもね。
ＡＭの合併はあまり意味がないように思うけど。

個人もそうだけど、不動産投資は金のない個人や会社がやるものでなく、
金持ちが自己資金だけで投資をすべき資産だと思うけど。
不動産価格・賃料の変動循環はローンの借入期間（ノンリコでは３〜5年）
よりも長いし、今まではキャップの低下、賃料の上昇と誰がやっても成功
する時期だったから良かっただけだね。
当面は、フルエクかローレバで対応できる要求リターンの低い資金を扱える
ファンドが強いと思う。で、こういった資金は年金が中心となることから、
組織体制がしっかりしたＡＭ会社しか無理と思う。

業界の方々にお聞きしたいのですが、ケネディクスという会社は
一等地の大型オフィスなどの有利な物件を多く保有しているのでしょうか？
倒産懸念、業界内での位置づけなどおわかりでしたらお教えくださいませ。
伝え聞くところによると、社員は優秀で高給取りが多いとのこと。

不動産金融業界内ではcompliance部門やaccounting部門が充実した
組織体制が整っている会社と聞いております。

http://biz.yahoo.co.jp/column/company/tyo/080418/invest/080418_rank075.html

どうぞよろしくお願いしますm(_ _)m

しかし、レンダーの担当者もたいへんだよね。
膨大な書類が送られて１週間で評価して、それで結局ボロワー希望の
アマウントが出ませんてことで、融資実行にいたるのは１％くらいかな？

家を追われ、職もない…サブプライムショック拡大の現実

　アメリカの低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」の焦げ付きが、世界の金融市場に激震を与えてからほぼ１年。問題は収束に向かうどころか、拡大の一途をたどっている。
震源地アメリカでは、家を追われた「ローン難民」が急増し、政府系住宅金融会社までが経営危機に陥った。世界的なインフレも巻き起こし、日本にも、ガソリンや食料品高騰が津波のように押し寄せている。

　「戦後最大の金融危機」の現場を追った。

　「２０年暮らした自宅を手放す気持ちが分かるか。もう涙も枯れ果てたよ」

米東南部ノースカロライナ州の元ＡＰ通信記者ウィリアム・トウさん（７２）。自らは心臓病を抱え、昨年４月には妻にがんが見つかった。
夫婦の闘病資金で、年利１１％、月額１３６８ドル（約１４万６０００円）のローンが払えなくなった。

　「金利を下げてもらえないか。妻が治療中なんだ」

ローン会社と何度か交渉したが、相手にされなかった。裁判所に自己破産を申し出て自宅を売却した。妻は今春、亡くなった。

１９８８年に自宅を購入した時は、年６％程度の固定金利で３０年ローンを組んだ。２０００年に借り換えた「サブプライム」は低金利が魅力だったが、数年後にはその金利が跳ね上がる仕組みになっていた。
８月からは同じ町内で、借家住まいが始まる。トウさんは、「政治家や住宅ローン会社の連中は、私のような生活を一度、経験してみるべきだ」と憤る。
http://www.yomiuri.co.jp/world/news/20080720-OYT1T00688.htm?from=top

フルエクかローレバでOKな投資家ってのはまず存在しないし。
デベがそういう状態で保持せざるを得ないというのはあるけど・・・

>>12
8じゃないけど、存在するよ。
年金は基本的に要求リターンが低くローレバかフルエクイティ
で対応できるよ。すべての年金ではないけど。
投資家マーケティングが甘いんじゃないｗ

元々銘柄のいい投資家（与信高・期待利回り低）と組んでいたこと、
残高をつむ為に無理して投資、ＡＭ受託をしてこず余力があることから
投資家とＡＭの与信でレンダー(国内系)に足蹴にされる事は今でもほぼ無いです。
(案件的にギリギリでも政策的に取り組みを検討してくれる)

今はアセットファイナンスという感じではないですね。
プレイヤーの銘柄を相当見られていると思います。

案件的には投資に良いのはまだ少ないと言う印象です。
場所的に良いのはヨーロッパ系の投資家がごそっと買われてしまいます。

うちはしばらく様子見というところですね。

あまり組成で儲からないんだよ。
要求リターンが低くローレバ・フルエクイティで対応するファンドだと。

フィー取り過ぎると投資家のリターンがカスみたいになる。
よって中抜きがしにくい。

>>14
確かに現在の融資可否は、投資家、ＡＭのクレジット（与信）で判断しており、
その上で経済条件（アマウント＆スプレッド）は物件の担保価値で決まっている
感じがする。

その意味ではアセットファイナンスでなく、コーポレートファイナンスと言えるね。

でも、ＣＭＢＳとして組成する段階でも、ＡＭがどこか等クレジットで売れ行きが変わる
部分もあり、同じ物件であってもＡＭ会社によってスプレッドは違うよ。

現在は投資資金の蛇口が狭くなっており、与信の低い弱者は排除し、強い者だけが
残っているマーケットになっただけじゃないかな？

ヨーロッパ系というかドイツの年金は、昨年末あたりから一等地でガンガン投資しているが、
要求リターンはかなり低いんだろう。一時期の市場をにぎわせたオーストラリアREITは、
ルビコンをはじめ瀕死状態。同じことの繰り返しにならないとよいのだが・・・。

ＭＢＡ留学時のファイナンスの教科書に、「投資の基本は自分よりも馬鹿を見つけること」的な
内容を書いていたが、今がまさにその環境と思い、投資金額より高い買値を出す投資家を
探して世界中の投資家にアクセスしているよ。。

>>9
順位 コード 社名 決算期 前期１人当り経常利益（千円） 内定者数（人） 中途採用者数（人） 連結従業員数（人） 平均年収（万円）
★1 4314 ダヴィンチアド 2007.12 650,805 0 21 155 1,505
2 8628 松井証券 2007. 3 193,362 8 3 109 693
★3 4321 ケネディクス 2007.12 176,486 3 36 163 1,238
★4 8871 ゴールドクレス 2007. 3 145,213 ・・ ・・ 170 709
★5 8818 京阪神不動産 2007. 3 136,310 3 1 31 717
6 8698 マネックスＢＨ 2007. 3 126,905 6 ・・ 145 1,396
7 5541 大平洋金属 2007. 3 107,821 25 3 425 848
8 8701 ＳＢＩＥトレ証 2007. 3 103,457 ・・ ・・ 245 814
★9 3236 プロパスト 2007. 5 100,876 7 40 117 1,115
10 9113 乾汽船 2007. 3 94,872 0 3 41 688
★11 1880 スルガコーポ 2007. 3 90,576 11 ・・ 146 665
12 7974 任天堂 2007. 3 88,560 92 42 3,373 957
★13 2478 ＭＫキャピタル 2007. 8 75,746 ・・ 25 37 1,246
14 8905 イオンモール 2007. 2 74,820 35 17 288 796
★15 3244 サムティ 2007.11 70,380 0 33 79 618
16 8426 ニッシン債権回 2007. 3 65,308 0 39 85 613
★17 8789 フィンテクＧ 2007. 9 64,685 4 31 129 1,016
★18 8934 サンフロンテ不 2007. 3 64,008 40 25 125 638
★19 8914 エリアリンク 2007.12 63,346 ・・ ・・ 62 482
★20 8892 日本エスコン 2007.12 61,772 ・・ 31 112 598

（出所）「会社四季報」２００８年２集春号
★は同業界だが、やばいとこが多いぞｗｗ

AMの能力ではなく、クレジットなの？
倒産隔離してても、やはり各プレイヤーのクレジットが一番重要なんだ。
１〜２年前と比べてもあきらかに状況が変化してるんだね。

>>18
ＣＭＢＳは不動産のキャッシュフローを源泉としているが、
その収益の源泉はＡＭの能力で変わる。
そしてその能力を定量・定性的に示せるものの一つが
「クレジット」。
クレジットの高い会社がスポンサーレターを入れたら、
条件も変わるよ。。

結局この環境下ではノンリコが出ないから、一時的にコーポレートでファイナンスするところも多いよね。
できるところはまだいい方で、どちらも詰まってるところが大半。

AMの能力が重要視されるのは十分理解できる。

でも、そんなものを定量化するツールも無いわけで仕方なく
クレジットをチェックしてるって事だろうね。

まぁ不動産ファイナンスも第2フェーズに入ったということか。

>>17
ケネディクスはどうですか？

>>21

＞でも、そんなものを定量化するツールも無いわけで仕方なく
クレジットをチェックしてるって事だろうね。

サブプライムに揺れる不動産業界の給与、30代相場1500〜2500万の実力世界

都心部のミニバブルや全体の市況回復で復活したかに見えた不動産業界。とはいえ昨秋から、
サブプライムローンの影響で証券化による資金調達に陰りが見え、さらに金融商品取引法の
施行（07年9月）で、投資家に対するリスクの説明や煩雑な手続きが義務として重くのしかかる。
まさに転換期を迎えている不動産業界だが、実は財閥系を除けば個人の成果主義が徹底した
世界だ。最前線では30才前後で年収1,800万円程度になる人も珍しくないという給与事情を追った。

--------------------------------------------------------------------------------
http://www.mynewsjapan.com/reports/785


この時代が懐かしい・・・。

能力もないとは言わないけどストラクチャーの安定性(特にレンダーの要請)を確保するためでは。
オレの知る限り、ＡＭ契約でバックアッパーを事前設定する事は見たこと無いし、
カーブアウト時の探索「義務」もみたことがない(少なくとも私は「努力」以外受けたことがない)し、
義務がついていても飛んだときに条項がとんだ後も有効なのかは疑義がありそう。

（できれば）運用業保持かつ火中の栗を拾ってくれる奇特なＡＭｅｒがいなければ
ストラクチャーが保全できないような不安定な器に貸付はしにくいと思われ。

エクイティ飛ばす覚悟で失期で物件押えれりゃいいという話もあるだろうけど
積極的にエクイティに恨まれたくはないだろうし(レピュテーション下がる)、
普通に運用されてりゃ金利入るんだから、無用のリスクを抱えたくはないのだと思われ。

よってクレジット高いＡＭを置くことによってストラクチャーの安定度を増したいのでは。

http://outlaws.air-nifty.com/news/

【ミニ情報】カタカナ不動産「ゼファー」の破綻から��見えてきたもの��

>>25
非常に核心をついたコメントだと思います。
結局スポンサーレターもクレジットが低いと意味がないし、
カーブアウト条項でＡＭを更迭しようにも、後継ＡＭを探索するのが難しい
し（メガにはその能力もない）。
また、メガは投資家のエクイティを棄損させることを避けている。

クレジットが高いAMを置くとストラクチャーが安定するの？？？　
そりゃ高いに越したことは無いけど・・・ごめん良く分からないや、

典型的なYK-TKスキームでは倒産隔離されているから、AMが飛んでも、不動産
のバリューが高ければ、プロジェクト契約とかに基づき、レンダー主導で不動産
を売却などすれば、少なくともレンダー資金回収図れるのでは。

AMから差し入れられたスポンサーレターが、何の役に立つのかよくわからんので
すが。

>>29
端的に言うと
メガのノンリコは体裁はノンリコであって、実態はコーポレート。

メガバンクのノンリコの歴史は2000年頃からしかなく、不動産の評価も
ＣＭＢＳとしての売却能力も低い。
その為、最終的なよりどころはクレジット。

ノンリコはＡＭから倒産隔離されているが、推測だがメガはデフォルトしそうになると
ＡＭ会社にコーポレートでの付き合いを含めての見直しを迫ってきそうｗ
ハイクレジットなＡＭ会社にローンを出しているのは、倒産隔離が図られているが
国内（レンダー＆ボロワー）の企業同士であれば、最後は何とかしてくれるとメガは
勝手に期待していると思うよ。
俺達外資レンダーが、昔から営業トークで使っていた内容だけどねｗ

俺は外資で、海外での融資経験もあるが、外資ではプロジェクト単位でのデフォルトが
あってもノンリコならＡＭに訴求することはないし、その後も本ＡＭが組成したファンドに
ローンを実行している。当然プロジェクト単位のファイナンスなので、メガのような低スプレッド
は提供できないけど、リスクに見合った条件で双方納得した内容だから。

とは言え、外資でもローン実行後、ＣＭＢＳが売れずブックで抱えたままという話は聞くから
日本でのノンリコはまだまだ普及していたとは言い難いと思う。
サブプライムの痛手は大きい。メガのノンリコは、ﾊｲｸﾚｼﾞｯﾄなﾎﾞﾛﾜｰに低クレジットで貸出している
から米国とは逆にハイプライム問題がおきたりしてｗ

外資レンダーの負け惜しみ・嫉みを含みつつも、結構心配。

>30
なるほどなるほど。

>ノンリコはＡＭから倒産隔離されているが、推測だがメガはデフォルトしそうになると
>ＡＭ会社にコーポレートでの付き合いを含めての見直しを迫ってきそうｗ

でもAMの立場で、「そんなもん知るか。お前らは、物件価値のみ目当てでローン打ったん
だろ。これはお前らのビジネスジャッジのミスだろ。俺にケツ持ってくるな」と言って逃
げることは、法的?にはできるような気がするのですが。

それとも、そんなこと言うと、この世界で二度と生きていけなくなるのですかね。

>>31
ノンリコは契約書にも責任財産限定特約があるので、法的には問題ない。
でもスポンサーレターを出してたり、出してなくてもメガは言ってくると思う。
だってメガは契約書じゃなく自分たちの都合で動くし、いつの時代も（特に
不景気）金貸しが一番偉い。
ボロワーにとっても、クレジットが高ければコーポレートでの取引の方が
大切だから、受け入れる企業もそこそこあると思うよ。

http://www.tradereview.jp/index.htm

ノンリコであっても、銀行の与信管理上はスキームの中で主導権を
握っているプレーヤーに紐付けて管理する場合が多いです。
ノンリコの内部格付などは当然コーポレートの格付とは異なるのですが、
クレジットシーリング上はコーポレートのグループ与信としてカウント
されるケースが多いです。
したがって、どうしてもクレジットが重視されます。
クレジットが低ければ大きなエクスポージャーを取れないわけです。

そもそも、AMが飛ぶとか、力不足でリファイナンスができないとか、
レンダーにとってはそれだけで異常事態です。
最終的な元本毀損が出なくても、その時点では�U分類以下の査定になり
かねないわけですから。

なので、上記のような言わばクレジット重視の与信管理手法が採られて
いるのだと思います。

TSEREIT Equity
今日こそは・・・と思いながらbloombergを眺める日々。

なるほど。
AMの総合的な力量により、リファイ能力とかが左右されるので、AMのクレジット
が重視される、という理屈は説得性がありますね。

現在のような不動産市況が悪い中で償還期日を迎えるファンドで、レンダー(元々の
レンダーのみならず他のレンダーも含めて)のリファイを得られないものというのでは
、結局ファンドの取りうる手段は、当初の見込み違いの低い価格での不動産売却しか道
がなくなり、TK(大概ここにカネを突っ込んでる)毀損、財務悪化、という末路を辿って
いくというわけですね。

ただ、ファンドを見捨てると、レンダーだって、売却価格によっては損を被る可能性
ある(仮にギリギリ回収できたとしても、今までリスク取ってノンリコ打ってきたのは
何だったんだ、という事態になる)というのに、それでもリファイに応じない、という
のは、レンダーは、不動産市況の現状及び中期的予測において、非常に悲観的、という
ことの証左ということでよろしいでしょうか。

新生銀行やあおぞら銀行、東京スターといった銀行は、10年前と同じような、
不良債権をたくさん抱える事態につながっていくのではないのかな?

まず、リファイナンスに応じないのは、債権の分類があるからです。
正常先・要注意先・破綻懸念先などのランク付けはLTVやDSCRなどの定量的
指標と、AMや物件立地などの定性的情報を加味して決定する場合が多いです。
仮に、要注意先に区分されている債権を条件改定（＝リファイナンス）すると、
大抵が開示債権になります（いわゆる「不良債権」として金額を開示しなけれ
ばならない）。最終的な元本毀損は論外ですが、その前の段階でも開示や与信
費用（引当）として銀行の決算に影響を及ぼします。

それから、銀行の不動産に対する融資目線はかなりネガティブです。
正常先であっても、与信運営方針で不動産関連は抑制的に対応する旨の本部通達
を出していたりします。
なお、このような措置は不動産に限ったことではなく、構造的な不況業種は
一般的に抑制対応に指定します（これをポートフォリオ管理といいます）。

>>36
ＦＳＡがリファイナンスは飛ばしとみなすって噂もあるし・・・。
噂はどうあれ、同じヴィークルで、当初レンダーからリファイナンスをすることを
メガは嫌がるらしい。

リファィナンスに応じないことを選択する方が、元本毀損に直結しそうな気が
して、銀行の財務内容をより短期に、かつ大きなインパクトでもって直撃しそ
うな気がするんだけどなあ。

そういう可能性もあることを含めて、銀行はルールに則った保守的手順を踏む
ということですかね。

でもそこまで保守的にするのなら、何でここ数年、貸し出し競争みたいに激し
く貸しまくっていたのだろう? そっちにはルールはないのかな?

飛ばしというか、「元本返済猶予」「リスケジュール」と同義に
取られていると思います。まさに37で書いた開示の議論です。

>>39
要管理先ならまだしも、破綻懸念先に対して新たに期限の利益を与える
のは善管注意義務の観点からかなりハードルが高いです。

ここ数年の貸出競争は、不動産に資金需要があり、かつほかに運用先が
なかったからです。ではなぜこれが急激に引締めに転じたのかというと、
一つには金融庁検査が契機になった面もあると思います。
昨年の検査では不動産関連を徹底的に狙われました。

身内で物件転がしてビジネスやってますって？
笑わせるな。

投資家に損させまくって良心の呵責とかないもんかね？
いくら優秀だろうが、してるのは卑しい仕事だよ。

根本はワンルームの営業電話かけてくる輩と同じ。
出口で素人騙してナンボの世界。

その仕事に誇りを持てるのか？
阿漕な商売してる自覚はあるのか？

ところで外資レンダーの状況はどうよ？
最近ますますヒマなんじゃない？？

>>43

ヒマではなくて既に大半がリストラされているか、そうでなくても異動になっている

今俺が担当してる物件も某国内レンダーに融資を依頼してるんだけど
テナントのクレジットに関する質問のみで、今までバカみたいに気にしてた
建物の遵法性関連のことはまったく関心無いみたい。

シングルテナントだと返済原資は全面的にそのテナントの
信用力に依存するから当然といえば当然だと思われる。

>>45
建物の遵法性、境界関係は全て問題無い事が、ローン実行の
大前提となっている気がするけど。
その上で、最近はテナントクレジットも気にしている。

モルスタは、6月に今年初のCMBSの発行を行ったみたいですけど、
今後、少しは動きが出てくるんでしょうか？特に、住宅関連法案成立以降
どうなるのか注目してます。
流動化部門の人員がピークの5分の1に削られたって話もなんかで
読んだし、一方で、ARMの金利リセットも来年にかけて
大幅に減るから、評価損の計上も峠を越えて多少余力が
出てくるんじゃないかと思ったりもします。
とにかく、モルスタには再起動していただかないと。

来週から１か月夏休み。９月から再起動します。

去年の9月以降クロージングしてないから、勘が鈍りそうで怖い。
次にアクイジションできるのはいつになることやら。

http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1214875573/l50x

↑破綻したR社の公募ファンドですが
皆さんどう思われます？

リサパートナーズの株価だけが比較的、強いのは何故でしょう!!??

某CMBSがデフォったらしいけど、これ以上証券化商品に対するイメージが悪くならない事をいのる。

証券化もセカンダリーを発展させないかぎり、ダメだね。

CMBSがデフォとかデマ流すなよ
証券化商品のイメージ悪くなるだろw

デマじゃないよ

外資系で仕事してますけど、そんな話聞いてないですね。
本当ですか？欧米の話ではないんですか？

これから国内でもデフォルトが起こるだろうとは予測していますが。

でフォっ多のはローンだべ

メザニンローンですか？
ならエクイティは吹き飛んでるわけですよね？

>>56
すでに公表（専門誌）されている情報なので書くが、6月25日に
モルスタのＪＬＯＣ３８のクラスＤ社債（ＢＢＢ格）がデフォルトした。
『金融ビジネス』の最新号にも書かれているよ。

>>59,60 CMBSの仕組みを知らん子はここきちゃダメよ。不動産総合スレね。
CMBS社債、特にBBBのデフォルト定義調べましょうね。

話はかわるけど、GEのREITへのローンすごいな。サイズでかいのしかやんないのかね。
レンダーの話がファンド担当者としては聞きたいね。年末にむけて、Recapの話はAクラス
だけなの？

後、本体が私募ファンドの泣く泣く買取って結構あんのかな。

丸美の件は、ショックですなぁ。5大都市でもこうなるとレンダーがホンとつかんな。

ちょっとものわかりのいいやつがいるようだね

このスレに遊びに濃いよ


http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1217085716/l50

丸美の件て何？

61はCMBSの仕組み知らないようだな。

ローンがデフォルトならエクイティ全損は常識。
BBBだろうがAだろうがデフォルトの定義は一緒だぜ？

GEは今年エクイティではなくデットに注力と明言してるぞ。
代物弁済も辞さない、それで物件が手に入るなら喜ばしいみたいなこと言ってたぜ。

GEぜんぜん貸してくんない

(1)発行元が多額の短期資金を調達します。

(2)その資金で何百本もの不動産担保融資を実行(又は購入)します。
何百もに分けることでリスク分散にもなります。

(3)その何百本もの融資をまとめて一つの器にいれます。
一本一本の融資は、いつ延滞するか不明な危険なものですが、
それを何百本もまとめあげれば安全とも言えます。 すなわち、
何百本もの融資すべてが滞ることはありません。
何百本もの融資全体からの返済を考えれば、滞る金額は一定で僅かな金額といえるでしょう。

(4) 融資一本一本を証券にするのではなく、何百本もの融資をまとめて証券に
するのです。 一本一本でなく全体の利払いをもとに一番優先的に配当する
証券、次に配当する証券、それでも残ったら配当する証券、運が良ければ配当もある証券…。
最初のものはAAA格付けの証券となり機関投資家(場合によっては銀行までも)が購入し、
それ以降だんだん格付けが下がり高利回り(=高リスク)の証券になります。
最後の部分は博打のようなジャンクボンドとしてそれなりの投資家が購入します。

(5)発行元はこの証券を販売した資金で、当初の軍資金である短期資金を返済して終わります。

いいスレだから、皆の気分を害すのは申し訳ないね。

話すのめんどいので分からん人は
http://www.fitchratings.co.jp/pressReleaseDetail.ctl.php?id=1749
と、格付けCWの意味考えてくれ。

65よ、おまいの頭はコンデュイットの意味がわからんのか？JLOCのIOがどう決まるか
わかっとるけ？ノンリコ単体の話じゃないっての。

HF引き受けのCDSはそのうちガタつくと俺は見るｗ
皆さんのご意見はいかが？

マルビの件って何？

>>69
「ガタつく」か「かたがつく」かと思って、ぬか喜びした。。

>>70
既にTDBのHPに民事再生申請のニュースが出ているはず。
ここって不動産特定共同事業の個人向けファンドをやっていたはずだが
大丈夫なのか？

よくマスコミが不動産不況を煽り過ぎなんていう人もいるけど
一時期の過熱ぶりを見てきていると、「まだこれからなのかな」
なんて気もします。

>>69
すでにガタついてる。

>>71
丸美の件について詳細がわかったら教えてくれ。

ちなみにレイコフのＳＰＣはリファイナンスができずに、解散するらしい
元本もほとんど毀損してしまうとか。

丸美はノンリコで負債調達してないようだから、どうなるのか興味がある。

アーバンてどうよ？やばそう？

アーバン，ダヴィンチ，ケネディクス，パシフィックほかカタカナファンドの
ＳＩＶに出資するような連中は今はいないんじゃないか？
少し前ならお互いが物件のキャッチボールしてＳＩＶに高値の嵌め込みも
やっていたけど、ここ最近はそうした動きもない。

金融緩和で流動性を改善しないと不動産融資へのセンチメントは改善し
ないだろう。

ダヴィンチはオポチュニティファンド「ノービル」のファーストクロージングで
エクイティ1000億集めたらしいけど。

>>73
丸美は正式に今日民事再生の申請を出したようです。
個人の出資で特定共同事業ファンドをやっていたので
(HPを見る限り元本既存の恐れがあることはちゃんと説明していますが)
また投資家保護の名目で金商法等の法令が強化されることとなり
余計にエクイティが集まりにくい状況になりそうです。
(少なくとも適格機関投資家の私募の取り扱いはもう少し
緩和してもいいと思う)

個人的にはさっさと租税条約を締結してオイルマネーが
入るようにしてほしいです。

>>75
うーむ、現状の冷え込みは金融とか流動性の問題ではない気がします。
根本的にバブルだったのではないかと。
一時期はCAPが3％程度で、思いっきりレバレッジ掛けるような案件も
あったみたいですけど、レンダーの立場からすると、冷静に考えると
無茶ですよ。シニアローンのLTVが90％超とか、明らかに物件の値上がり
前提なわけですから。

モルスタが不動産株買ってきてるんですけど、
CMBSの組成復活の予兆でしょうか？
ただ、当該株券等に関する担保契約等重要な契約に付帯事項が
ついてたりして、なんとも香ばしい感じなので何とも言えませんが。

アーバン、ジョイント、日本総合地所ですか。。。

関連会社（モルスタの名前も入っている）からの貸し株って
形ですね。アーバンなんかは、関連会社を通じて取得
したように見えますが、この３社でCMBSってのはちょっと
考えづらくないですか？

今はデッドよりエクイティの方が儲かると見てるんでしょう。
しかもアセットを一つ一つ買うよりも資産リッチな会社の方が
割安な気もしますからね。
証券化なんて「薄利多売」ですから、ホントに。。

>>80
どうせ空売りするためでしょ
いつもの常套手段ｗ

制度信用関係ない大人は消費貸借で玉を集めれば
いつでも売り発射できるもんな
規制って汚ねぇ

設備投資減で資金需要減ったら、貸出金利下げざるを得ないですよね。
現に長プラ下がり気味だし。
利上げ派と言われていた白川さんもどちらかというと利下げ目線。
貸出金利が安定または下がることが確認されれば、安定的な
キャッシュフローが得られる日本の不動産が再び脚光を浴びると
妄想してみるｗ

何でもいいけどローン付けてくれー。
来月リファイなんだけど・・・

>>85
厳しいだろうな不動産９月危機ってことで融資先の選別が強化されている。

>>86
今回、不動産は厳しいらしいのですが、他業種にいると（不動産向け
融資ができないせいか）かえって融資がだぶついているような感覚
さえあります。>>84

自分は不動産業でないので、銀行の担当者から、10月以降なら不
動産業のリファイ認めやすくなるようなことも聞いたのですが、貸し
倒れ引当金の積み上げだけで、そこまで状況がかわるのか、よく
わかりません。9月に融資先が相当整理されるっていうのかもしれません
けどｗ。

ファンドが側の方から見ると、9月の借り換えさえしのげば何とかなる、
ような感覚というか認識がありますか？

不動産価格が切り返さないと結局は破綻ですわ
たとえ一時はしのげても

>>87
リファイナンスできると、ローンの償還が3年くらい伸びるので、それまでは首がつながるかな。

>>87
無いな。

各ファンドにより償還時期は異なる。また売買の決済時期によっても異なる。
つまり必要な時に必要。

REITの投資主総会で、「このファンドはどれくらいサブプライム関連に投資してるんだ？」
と満を持して質問してるオッサンがいたそうな。

今都心の20〜30億円のオフィスビルって
どのくらいのキャップレートで取引されてるんでしょうか？

>>93
4％くらいじゃね？

5.5％くらい

付け加えると、売買事例はかなり減少

>>93
20億〜30億のゾーンは>>96の指摘どおりでホントにディール自体が
成立しなくなっている。流動性プレミアムをかなり乗っかるので
5%前後かなあ。築年にもよるけど。

皆さまレスサンクスです。
流動性プレミアムが50〜100bpのって5%前後なんですね。
国内の銀行はS、Aクラスしか貸してくれないんでしょうね。

ダイナシティの決算は香ばしい気がします。
これで簡単にリファイしてくれるんでしょうか。

>>98
リファイもへったくれもないよ、完全にさじ投げてるじゃん。
流動化事業廃止、開発物件は評価損計上そして現状有姿のまま売却…。
オフバランス分の借入はどうか知らないけど、オンバランスの借入は
親会社とノンバンクばっか。SF不動産クレジット（SFCGグループ）
なんていわくつきのもある。
有報と適時開示しか見てないから何とも言えないけど、少なくとも
銀行が相手する会社じゃないことは確か。

>>99
あそこは昔から銀行からは相手にされてなかったし。
これノンバンクは大変でしょうね、どうするつもりだろ？

リプラスＲＥＩＴ見たかよ
何だありゃ？

お前らさー
ああいった手合いとご同類なんだろ？

人間として恥ずかしいとか思わないのかね？

>>100
債務者は既に当事者能力を失っているっぽいよねぇ。
開発型ノンリコとかでストラクチャーがしっかりしてれば（ゼネコンの
完工保証とか）、完成後にレンダー自ら物件たたき売りに出るんだろね。
コーポレートのPJ融資で開発頓挫ってのは正直どうにもならない気がする…

>>101
リプラスはうまく信用補完したと思うよ。
弱小ＲＥＩＴが生き残るには第三者割当増資と銀行の関与が絶対要件だわ。


>>102
いつか来た道だよね。

地主→地上げ屋→不動産屋→建設会社→ノンバンク→銀行と質流れ商品のように
不動産が移動するんだろうな。

前期末の短信で借入の50億弱が財務制限条項に引っかかってる
みたいですね。
親会社の債務保証のために担保提供してるけど、
差し出す担保も評価減とかで限りがありますよね。
子会社への貸付50億。その子会社は「金融機関が手を出しにく
い案件等にも融資を行い、共同開発案件にも
取り組んでおります。」
調べれば調べるほど香ばしい香りが。

REITで短借が大きいところはリファイナンスのためだけに
増資する場面が出てくるから、また投資家の離反を招く恐れが
あると思う。

段々「REITって私募ファンドの利益を出すために使われたんじゃないか」
という疑念が公になってきているので、まだまだ高掴み感が抜けないんじゃ
ないかなあ。
REITの取得価格で売れる時期が来るとはとても思えん。

>>105
それなら買わなければいいじゃん。
概ね、そのとおりだと思うよ。


誰だってリスクも無く利益の大きな投資案件があれば自己で投資するだろ。

いやまあ、本来の目的は手数料収入ですから
ちょいと相場がアレしたり資金繰りがコレしたりするとですね
つい出来心と申しましょうか・・・

8868 アーバンコーポレイション
当社の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20080813/57dh18/140120080813016796.pdf
　当社、株式会社アーバンコーポレイションは、本日平成20 年8 月13 日開催の取締役会において
民事再生手続きの申立てを行うことを決議し、東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行い
受理され、直ちに同裁判所から保全処分命令（弁済禁止処分）と監督命令が発せられました

2.負債総額（平成20 年7 月31 日現在）
255,832 百万円

8379 広島銀行
債権の取立不能又は取立遅延のおそれ、および業績予想の修正に関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20080813/57dh5d/140120080813016945.pdf

1．当該取引先の概要
商号 株式会社アーバンコーポレイション

2．当該取引先に対する債権の種類および金額　平成20年８月13日現在
貸出金　　12,177百万円
有価証券　 　705百万円
その他与信 　17百万円
合　計　 　12,899百万円

3．当該事実が当行の業績に及ぼす影響
　上記債権のうち引当・担保等により保全されていない部分（約44億円）については、
平成21年3月期第２四半期（平成20年7月1日〜平成20年9月30日）に損失処理を行います

ついにというか、やっぱりというか。
でもまさか本当に逝ってしまうとは。

銀行取引の重要性が改めて浮き彫りになったように思う。
残高最上位行が地銀で、しかもシェアはたった5％程度。
広島銀行としても、規模的に支えきれないし、もっと言えばこのシェア
では支えようという気すら起こらないだろう。
主力・準主力行がないと、黒字・資産超過でも資金繰り倒産する典型例。
金利競争を煽って節操無くあちこちから借りる会社は、考え方を改めて
欲しいものだ。
身の丈に合った銀行を選び、そして銀行の言うことをよく聞けと。

>>110

金融機関の方とお見受けしました。一つ質問よろしいでしょうか。

こういう市況では特にメインバンクの存在の有無が生き残りを大きく左右するということでしょうか

＞110
資産超過なんて嘘だよ。
不動産の素人が作成する監査法人の簿価なんて全く信用できない。
実質債務超過とみていい。
潰れるべくして潰れた。

銀行いらずの事業会社と事業会社いらずの銀行
互いに冷たく、反目しあった結果がこれ
たった一度の躓きで資金ショートする
そういう国になったんだな、と思うと同時に考える
もう銀行いらんだろ

>>110
後付けかな？

結局レバをかけるビジネスをやれば、市況の影響を受けまくる、これに尽きる。
市況がいい時には、そりゃ借りれる所から借りまくる会社でてくる。銀行もこれを受ける。
市況が悪くなるとあら不思議。
市況は誰にもわからない。(いつか悪くなるというのは分かる。でもそれがいつかわからない。)
まあ、悪くなった時に一気にレバを縮小すべきだったと思うけど、それも後付け。

後、赤字だよ。資産超過も結局、資産査定次第で微妙という感じ。

>>112
それは一理ある。銀行は内部格付の際に資産・負債を個別に検証して
時価で引き直したB/Sを作成するんだが、通常デベは棚卸資産に多大な
含み損が出るのが普通だ。

しかし、少なくとも会計上の簿価は仕入値で計上することになっている。
従って、ルールどおり作成された財務諸表が黒字・資産超過で破綻する
ということは、結局のところ支えるべき銀行がいないがゆえの資金繰り
倒産にほかならない。

仮に、メイン銀行が20％程度のシェアで、準メイン行が数行あれば、
支えることもできたように思う。銀行ではよく「支援責任」という言葉
を使うのだが、要は銀行自身が「この会社は支えたい」と思うこと、
銀行が主体的に関与できること（銀行がその会社に対する信用リスクを
コントロールできなければならない）、銀行自身の体力の範囲内である
こと、が重要。アーバンは、そういう銀行取引を構築しようとして来な
かったのではないかと思う。早い話が、拡大路線で節操無く借入をし過ぎた。
メイン・準メインを大切にし、シェア調整に気を配っていれば、どこかで
メイン行が拡大路線に歯止めを掛けたはずだ。

>>113
残高たった130億の広島銀行にアーバンの資金繰りを支えろと要求するのは
さすがに酷だ。むしろ銀行取引を蔑ろにしてきたアーバンの手落ちでは。

こうなってくると、ケネパシダビの大手ファンドも不安視されると思うけど
何か変な話とかないですか？

USAといわれて久しいが、残りのAも・・・・

>>117
そのなかでも微妙なパシは、大和証券が支援するみたいなこといってなかった？
ちゃんと支援されれば生き残るかと

ケネダビは独力で生き延びるんじゃ？

銀行には優先的に情報が集まり、担保評価のノウハウがあるからね。
時価ベースで資産超過なら支援する銀行もあるはずなんだが。
それがないということは実質債務超過なのだろう。
ここに限らず昨年に高値掴みした物件が多すぎるし、会社によっては
今年に入ってからもとんでもない土地を馬鹿な値段で買っている。

昨日時点でPBR0.13倍
安すぎw

とりわけキャッシュフローにならない開発用地を多く持っているところは生き残らないだろう。
ゼファーが一つの例。

資産価値云々の問題よりもコンプラ倒産の側面が大きいだろ
最近の不動産関連倒産はさ
中の人は感覚麻痺しちゃってるのかね

つぶれた会社はババ引いただけ。
もともとそういうゲームだったんだから。

それにしても本当の不動産AMってまだ見た事ないな。。
金融屋か不動産屋のどっちか。。
これからに期待。

>>120
馬鹿な値段で買うのにも理由があるんです。

>>124
今まではCapレートが6%→4%になるので、儲かりましたって
業者が多すぎたよね。カタカナ系は特にそう。
ひどいのになると、賃料上昇想定を引いているにも拘らず
Capがタイトになるプロジェクションも見かけるので
何を考えてんのかな、とか思う。

焦って賃料上げ交渉したら「退去します」とか
言われてる業者もあるしね。

アーバンはどうしたら民事再生にならなかったのでしょうか？
また、ＢＮＰとのスワップ取引をなぜ隠していたのでしょうか？

>>127
リファイナンス失敗。

銀行融資却下→資金ショート→ＣＢ発行→条件はスワップ契約強制→株価下落で現金振り込まれず→ｱﾎﾞｰﾝ

ダヴィの買い豚が元気が良すぎる。
俺はここの買い豚にアーバン買い豚と同じ危うさを感じる。
MSワラントの危険性を彼らは理解しているのだろうか？
もはやMSワラントしか方法がなかった、スマートマネーからそういう風に
見られているという解釈が妥当なのではないかと思うのだが・・・・・
皆さんはどのような見解か？

★不動産投資顧問のダヴィンチに「外為法違反」の噂

　大証ヘラクレスに上場している不動産投資顧問の最大手・ダヴィンチ・ホールディングス（ダヴィンチ）に
不穏な噂が飛び交っている。同社オーナーの金子修社長が外国為替管理法違反の疑いで警察庁から
事情聴取を受けた、というもの。ほかにも「金子社長は行方を暮らましている」等の噂も流れている。

　ダヴィンチ側は「まったく事実ではない。噂話にはコメントできない」と否定、困惑している。

　噂の内容は詳細を極めている。二年前にダヴィンチが運用しているオポチュニティ・ファンド（主に都心部の
中古ビルを取得して証券化する不動産流動化ファンド）「カドベ」が香港資本から取得した東京駅前の
「パシフィック・センチュリー・プレイス」がその舞台。物件取得を仲介したとされる不動産会社X社と、
外資系不動産会社のY社に「仲介料」名目で物件取得費の二千億円の一・五％がダヴィンチ側から
両社に渡ったが、送金先として両社担当者の海外個人口座を使ったことについて捜査当局が調べており、
最近、金子社長らが事情聴取されたというのだ（ダヴィンチ側は「まったく事実に反する」と否定している）。

　一方、別の意味でダヴィンチは金融当局から注視されているようだ。昨年三月、金融庁は不動産
投資信託の運用を手掛けるダヴィンチ傘下の「ダヴィンチ・セレクト」に一部業務停止命令を出した。
同社が運用する賃貸物件で、ずさんな評価が相次いだためだ。しかし、ダヴィンチ側は当局の調査に
非協力的な態度を示したとされ、いまも金融当局はダヴィンチに対し不快感を抱いているといわれている。

http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1218122452/

絶句巣、栗度、汗真似、端不意区、後利有無、序印戸
この５社に共通するものは、、、

6社だボケ

「プロ成り」ってどういうことですか？おしえてください。

非特定投資家のうち、一定の投資家については、申し出をして、特定投資家としてあつかってもらうようにすること。
あとは、自分で調べてください。

特定投資家になっても適格機関債とか買えないし、ほとんど意味ない制度だな

>>93
20-30億であれば5.5%〜

134さん
ありがとうございます。
概要わかりましたのであとは自分でしらべてみます。

>>136
レスありがとうございます。
前にレスしていただい方もおっしゃっていましたが、
新築と築20年以上だとかなり違ってきますよね。
0.5%くらいは違ってくるんでしょうか。
この築年によるスプレッドはビルの規模に関係なく
ほぼ一定なのでしょうか。

>>138
都心3区の大型（50億超）なら、築年数によるプレミアムはほとんどない。

立地条件が劣る、規模が小さい物件は築年数が浅くても取引が成立してない。

BKの融資姿勢がちょっと変わってきたな〜。
リファイ拒否ってたクセに、やっぱり御社なら貸したいと言ってきた。
すでに他行で話ついてんだけどね。
コーポレート与信あるトコは、好転意外と早いかも。。

アーバンの破綻で融資姿勢に微妙な変化があったのかな？
元々上場企業4社ぐらい潰れたら当局も考えを変えるとかいう話もあったしね。

>>141
不動産への融資の締め付けの目的が、実は反社会的勢力への資金流入の阻止だったのでは
と思っている。そのプロセスで、無実のベンチャー系デべ・ファンドが倒産するのも止むなし・・・。
で、スルガ、アーバンと大物が倒産したし、多少はスタンスが変わると思うよ。

>>140-142
銀行は不動産に対しては依然として抑制方針だと思います（少なくとも
うちはそうです）。
銀行の思考回路としては、倒産頻発している現状で新規与信を行う発想は
まずないです。リファイナンスに応じたのは、新規のローンが付かない
状況でリファイナンス拒否するのはむしろ危険、という判断だと思います。
根本的な与信取組姿勢はネガティブなまま変化ないはずです。

新興不動産ファンドなんて一社も生き残れるはずが無いじゃない。


米リーマン、資産４兆円売却検討　英紙報道
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/20080817AT2M1700917082008.html

大手外資系の物件売却リストって出回ってる？
都内で１件１００億前後の物件って、それほど玉がないのかな？

>>145
いくらでもあるよ。
あんたの所に回ってこないのは、周りが相手にしてないから。

↓どこのファンド？


東京地区は10％、地方中核は15％以上の利回りで買い漁る

国土交通省は20日に全国主要都市の住宅地、商業地併せた100地点を対象にした地価動向報告を発表した。
同省によると、7月1日時点の地価が3カ月前に比べて下落したのは38地点で、
前回4月1日に調査したときの9地点から29地点増えるなど急増している。
逆に上昇地点は41地点から28地点マイナスの13地点と大幅に減少し、
3％以上の上昇地点が姿を消すなど、一連の不動産建設業界の不振から、
値上がりが続いていた不動産価格の低迷が、数字上でも明らかになった。
こうした状況を受けて投資ファンドがまたもや買い漁りを始めているようで、
それも、東京地区で利回り10％以上の物件を探しており、
福岡などの地方中核都市では15％以上で物色しているようだ。

リプラスってアレなの？
アレな話がずいぶん出回ってるんだけど。
保証業務がアレすると迷惑千万だよ。

まぁ元ボストンコンサルティングの社長だから、アレする事は無いでしょう。

頭はメチャ切れるよね、あの社長。
リーダーシップの面で？だから、社長の器ではないと思うけど。

>>150
いつも会って思うことは言い訳の才能と将来展望の語り口は天才だと思う。

創建ホームズ株式会社　有価証券報告書 ‐ 第15期（平成19年3月1日‐平成20年2月29日）

(ハ) 短期借入金
相手先 金額（千円）
�且O井住友銀行 2,232,500
�且O菱東京ＵＦＪ銀行 1,606,000
�且R梨中央銀行 1,467,600
商工組合中央金庫 883,000
ＳＭＢＣファイナンスサービス�� 525,000
その他 3,867,800

(ニ) １年以内返済予定の長期借入金
相手先 金額（千円）
�渇｡浜銀行 2,580,500
�且O井住友銀行 2,179,500
�且R梨中央銀行 1,321,000
�株ｪ千代銀行 795,080
�竃k陸銀行 753,200
その他 4,579,508

(ホ) 長期借入金
相手先 金額（千円）
�且O井住友銀行 1,674,000
�株ｪ千代銀行 974,800
�兜髄�野銀行 763,544
三菱ＵＦＪ信託銀行�� 740,000
東京シティ信用金庫 681,000
その他 2,846,597

>>147
福岡で今でも積極的なのはリサくらいだな。
しかしあそこも色々と含み損抱えているしどこまで金が続くのかね？

水面下でREIT買収の話が最近多いですね。
みなさんの周囲はどうですか？

プロジェクトファイナンスが中止になった場合は、
通常返済期限が繰り上げられるものなのでしょうか？
例えば、土地を購入してオフィスビルなどを建設する予定で
借り入れを行い、土地を購入した時点で何らかの事情で
そのプロジェクトが中止になった場合、借入先は
その土地を売らないと返済できないですよね。
もちろん、手元流動性が潤沢にあるところ場別ですが。

>>154
増資の話は良く聞くけど、買収なんて話は聞かない。
リプラスレジは良く買収の話が決まったもんだと驚いている。

よく不動産会社のM&Aはうまく行かない、という話を聞くけど
REITに関しても同じことなのでは？
規模を大きくしたところで個々の物件の価値が
どうやって上がるかはきわめて不透明。
(BMやPMがちょっと下がるくらいか？)

>>155
コーポレートに対するPJ与信でPJが頓挫した場合、レンダーは当然に
回収交渉する。SPCを用いた開発PJの場合は、PJが頓挫しないよう予め
ゼネコンをスキームに組み入れる（完工保証を入れさせる）。

なるほど。ところで、
ゼネコンは、どういうインセンティブで、ホイホイと完工保証してくれるの
でしょうか。

ストラクチャーの組み方による。
例えば完工後の融資で請負代金の支払が確約されているケースであれば、
ゼネコンは発注者の信用リスクを負わない点がメリットになる。
あるいは、請負代金をローンに劣後させる代わりに、ゼネコンがエクイティ
の一部を持つことで開発利益を得るスキームもあり得る。

興味深く拝見させていただきました。

大家さんが、不動産流動化事業をやっている会社なのですが
最近大手の不動産会社がﾊﾞﾀﾊﾞﾀと倒れており、うちの大家さんは
大丈夫なのかな？なんて不安になったり。

建て替えか大修繕のどちらかを行う予定とか言ってたけど
何もやらない状況から、テナントの多くの方が疑心暗鬼です。

お願いです。倒産しないで、さっさと建て替えて立ち退き料をがっぽり
払ってください。ｗ

>>158-160
ありがとうございます。大変参考になります。

コーポレートに対するPJ与信でPJが頓挫した場合、レンダーは当然に
回収交渉する

これなんですけど、例えばオフィスビル立てようと思ったけど、
市況環境の変化で収益性が確保できないので更地で売却することになった。
なんとか売れたが、最初の計画ではテナントを埋めて利益率20%の計画
だったのが、買値でなんとか売れた。
借りての不動産会社の業績にもよると思いますが、そのレンダーさんは
次貸してくれるでしょうか？

更地が売れるまで待ってくれればいいですが、すぐに資金を回収にかかり
手元に現金がなければ担保物件差し押さえ。その情報が流れて
他社も追随して倒産なんてことも十分あり得ますよね？

>>160
説明ありがとうございます。

>例えば完工後の融資で請負代金の支払が確約されているケースであれば、
>ゼネコンは発注者の信用リスクを負わない点がメリットになる。

これは結局、発注者の信用リスクを銀行がとっているという理解でよろしい
でしょうか。

>>163
銀行なり保険会社が保証している。
ただ建設会社も利益が欲しいわけで、ストラクチャーの中でエクイティとして
持つ手法が広く普及している。

開発型証券化案件ってそんなに盛んなの？

>>162
PJ計画変更や不可抗力での遅延、素地売りへの変更などはよくある話。
レンダーは、最終的に回収懸念がなければ問題ないと判断する。
（PJの“頓挫”とは異なる）
また、期限の利益を喪失していなければ担保権の実行はできない。
（だからPJ頓挫など回収懸念がある場合は「回収交渉」になる）
新規PJ与信の採択可否は、債務者の財務内容および個別PJの内容による。
銀行の取引ランクおよび取引スタンスも関係する。

>>165
盛んでしたね。
既存物件を買って賃料を上げるよりも最初から箱を作って
リーシングした方がCFが回るとみんな考えていましたから。
ただ、賃料は下がり始めるわ、ゼネコンのクレジットが取れなくなるわ
で炎上しているプロジェクトが数あると思います。
あと、開発型といってもコンストラクションローンに切り替える
前提で土地取得の1年くらいのブリッジローンだけを組んでいるのは
かなり危ないと思う。リファイできないの続出でしょう。

>>166
あく禁で書き込めなかったものですから、お礼が遅くなりすみませんでした。
大変参考になりました。ありがとうございます。

ジョイントが増資をオリックスに引き受けてもらいましたが、
これでジョイントは安泰といえるのでしょうか？それとも一時凌ぎに過ぎないのでしょうか？

コンストラクションローン期間中に案件がデフォルトした場合、関係者への清算分配
はどうなるんだろ？Equity/ﾚﾝﾀﾞｰ/ゼネコン/デベの割合がみもの。商事留置権発動
でﾚﾝﾀﾞｰ泣くのかな

>>170
商事留置権はプロジェクト契約の中で予め放棄させ、
かつ完工保証を入れさせるのが普通だと思われる。
なのでゼネコンのクレジットは極めて重要。

なるほど。ありがとうございます。返事遅れてすいませんでした。

ゼネコンがとんでも清算型ではなく再生型の場合は、引き続き
続行と。必ず箱は作ると。清算型はバックアップゼネコンが
当該プロジェクト引き継ぐのでしょうね。

でもゼネコンとしては、期中はあきらめるものの完成した土地/建物
に第二抵当権はつけたいところですな。ｽﾎﾟﾝｻｰが飛ぶ世の中
ですから。

>>172
そこで非常にアレンジメントに苦労するわけです。

質問なんですけど、
東邦グローバルアソシエイツって会社（赤字続きで債務超過寸前の会社）が、
プロジェクトファイナンスで2000億円を調達してロシアに人工島を作る
と言ってるんだけど（プロジェクトファイナンスFを使うとは言ってるけど
詳細なスキームは何も発表されていない）
こういういわゆる糞会社でも、プロジェクトファイナンスでの資金調達って可能なの？

モルスタまでこんなんだと、1週間前と状況ががらっと
変わってしまった気がするんですがどうなんでしょうか。
このままだと、日本の不動産の回復は相当後ろにずれ込んで、
健全なところも予断を許さない状況になってしまうんでしょうか？

REITってゴミみたいな物件が入ってるけど、もはや出口なんか無いんじゃない？
そういったREITって破綻するとどうなるんですか？

二束三文で買い叩かれ、投資口主が損をするだけ。

シーズクリエイト株式会社　有価証券報告書 ‐ 第9期（平成19年4月1日 ‐ 平成20年3月31日）

c　短期借入金
相手先 金額（千円）
SMBCファイナンスサービス�� 2,470,000
�鰍ﾝずほ銀行 1,054,000
中央三井ファイナンスサービス�� 770,000
�慨F不動産クレジット 500,000
�渇｡浜銀行 335,000
�鞄結椏s民銀行 303,000
�株ｪ千代銀行 300,000
�且R梨中央銀行 300,000
その他 942,150

d　一年以内返済予定の長期借入金
相手先 金額（千円）
�且O菱東京UFJ銀行 1,450,000
�且O井住友銀行 1,239,000
�株ｪ千代銀行 600,000
�褐Q馬銀行 100,000

e　長期借入金
相手先 金額（千円）
�鰍閧ｻな銀行 1,600,000
�且O菱東京UFJ銀行 584,000
�且O井住友銀行 452,000
その他 290,000

すみません、商業施設…ショッピングモールとかも状況同じですよね？

50円を切った不動産建設銘柄の先行きを教えて下さい。

父さん

8965 ニューシティ・レジデンス投資法人
本投資法人の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20081009/5aspk6/140120081009066534.pdf

J-REIT倒産第１号ｷﾀ━━━━━━（ﾟ∀ﾟ）━━━━━━!!!!

ニューシティ・レジデンス投資法人 有価証券報告書（内国投資証券）‐第6期（平成19年9月1日‐平成20年2月29日）
より抜粋
�E　借入金明細表
借入先　　　 当期末残高(千円) 返済期限
中央三井信託銀 1,100,000 平成20年10月17日
三井住友銀　　　 1,300,000 平成20年10月17日
あおぞら銀　　　　1,100,000 平成20年10月17日
千葉銀　　　　　　 1,000,000 平成20年10月17日
みずほ銀　　　　　4,000,000 平成20年12月18日
三菱UFJ信託銀　1,500,000 平成21年12月18日
三菱東京ＵＦＪ銀 1,400,000 平成21年12月18日
住友信託銀　　　 1,000,000 平成21年12月18日
新生銀　　　　　　 1,000,000 平成21年12月18日
中央三井信託銀　 800,000 平成21年12月18日
農林中央金庫　　5,000,000 平成22年12月17日
あおぞら銀　　　　3,000,000 平成22年12月17日
三井住友銀　　　 2,900,000 平成24年３月26日
中央三井信託銀 1,000,000 平成24年３月26日
あおぞら銀　　　　1,000,000 平成24年３月26日
住友信託銀　　　　 500,000 平成24年３月26日
新生銀　　　　　　　 500,000 平成24年３月26日
りそな銀　　　　　　 500,000 平成24年３月26日
農林中央金庫　　5,000,000 平成24年12月17日
中央三井信託銀 2,000,000 平成24年12月17日
三井住友銀　　　 2,000,000 平成24年12月17日
あおぞら銀　　　　1,000,000 平成24年12月17日
住友信託銀　　　 1,000,000 平成24年12月17日

マジレスするけど、
三菱東京UFJがモルスタに1兆円近くも払い込んでるわけだが・・・
ちゃんと自国の事業会社または不動産に融資していればREITのデフォルト
なんて防ぐ事はできたわけだ。

銀行がしかるべき態度でいてくれれば万事OKなわけよ。

このままじゃもっと深刻な不良債権が膨れ上がるだけだと思われ
銀行が手を引くのは必然の流れかと…
不動産業界だって賢い奴らはとっくに逃げてるっしょ

モルスタの優先株の利回りは１０％だって。下手なＲＥＩＴ勝ったり融資するより断然かしこいじゃん

いやいや、投資元本がどうなるか…

上場不動産ファンド思ったほど潰れないですね。
もっと淘汰されるのかと思いましたが。

うちの会社ももうダメだ。
年越しは無理。

いやいや来年でしょ。
バブル時代の外資の融資がリファイを迎えるのは来年からが本格化。
ローンのデフォルトは来年は山のようにでるよ。

不動産ファンドおわったな。
おおむかしみたいにGS、ローンスターとかの不良債権の時代になりましたね。

融資でも、外資はメザニン的な部分を積極的に担当してたから、
エクイティー全損で、メザニンも吹っ飛ぶ案件急増するだろうね

>>193
外資ではないけどフィンテックやNISあたりのメザニンプレイヤー
は相当食らっているようですね。
フィンテックは中間決算でも全部ロスしているプロジェクトが
多発しているみたいですし。

8962 日本レジデンシャル投資法人
資産の取得中止《パシフィックロイヤルコートみなとみらい アーバンタワー》及び
平成20年11月期（第10期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
http://www.nric.co.jp/cms/press/2008-1118-02.pdf

結局、資産取得中止か
でも、利害関係人との取引に関しての違約金支払い、コンプライアンス的にどうなんだろうね

>>193
あれは外資に債権転売出来なかった分。

あの裏側には外資に転売して焦げ付いた債権が大量にあって、それを証券化した商品を購入した
金融機関が多数。
フィンテックが既に不動産業界と金融界で相手にされていない理由のひとつ。

>>196
なるほどですね。
「オリジネート to ディストリビュート」を
フィンテックもやっていたわけかあ。
メザニンのCDOなんて毀損しまくりだろうな。

>>195
フィンテックが既に不動産業界と金融界で相手にされていない

そうなんですか。リーマンはもちろん、メリルやGSも投資銀行
から商業銀行へ転換し、実質投資銀行壊滅状態ですから
この危機を乗り越えられれば、今度はライバル不在の環境
と思っていたのですが。

あと、投資銀行を名乗っているのって、リサあたりですかね？
フィンの玉井社長は信用置けないのですが、リサの社長も
奥さんを経営に関与など、いまいち信用がおけませんｗ

投資銀行的な役割を求めるなら、どこになるんでしょう？
信用置けなくってもリサになります？

GSとかは、アメリカの法的区分上の投資銀行から商業銀行になるだけで、
べつに投資銀行業をやめるわけじゃないよ

>>198

でも以前みたいに派手にはできないでしょう

200

>>198
商業銀行になれば銀行による預金の保有がその保全を前提にするため、FRBの管理下で、
レバレッジや自己資本比率など、様々な制約を受けることになりますよね。糞日系銀行とは
違い、ある程度のリスクはとってくるでしょうが、今までのような行動は取れない→ウマーな
債権などのみフィンテックなどが取れると思っていたのですが。。。

フィンがもう死に体であるなら、あと上場しているのところならリサあたりかと思っています
が、どこか、他に投資銀行のような行動がとれるところ、ないでしょうかねぇ？

銀座の不動産買い捲ってた外資どうなった？

しかし潰れたデベの取引銀行見てみるとほとんど上位に関西アーバンが来てるな。いったいどんな審査してたんだ

>>201
一部のファンドがメザニン高利貸しをやっているみたいだけど、
基本的にはこれから数年は誰もでてこないよ。

そもそも投資銀行的なところが融資に向ける資金を調達できないからね。
信用収縮が収まるまでは、不動産融資に向ける金など無い。
自分たちの資本を維持するだけで精いっぱい。
この状況は来年以降も続くだろうな。

エクイティー全損案件にとどまらず、メザニン(実質メザニンみたいなのも含む)まで飛んじゃう
案件がどんどん増えそうだな・・・

「地価はつくられている」（経済界）

ファンドはウソで塗り固められ、
それに不動産鑑定士が加担したということは間違いない。
抵当証券の再来というべき内容。
現在の金融庁の貸し渋りも、そのような膿を出し切るまで、
ファンドで膨れてきた新興企業を淘汰するまで、続けられる。

みんなファンドで騙された。

こういう理解してない奴が多くてくたびれる。

クリード会社更生

良スレだ。

プロパストもかなり厳しそうですな。
今年から2011年まではCMBSの裏付債権の償還期が
ピークを迎えるので、ひとつ正念場を迎えるのと
開発型のノンリコースローンの竣工期がやはり2011年までに
相当数の案件で迎えるはずなのでそこでどうなるかですね。

ダヴィンチはセンチュリープレイスと軍艦ビルのEXIT大丈夫なのか？

>>210
センチュリープレイスは売却が内定したように聞いてる。

>>211
マジネタならサンキューだが
風説ならやばいぞ

マジネタなの？kwsk

>>212
嘘だよ。

風説タイーホキタコレ

>>211
新興不動産破滅でついに狂言か
逮捕おっつw

こんな風説が出るダヴィってどんだけヤバいんだ？
パシ並？？

センチュリープレイス規模でかいからなあ。
ノンリコースローンを引いてるだろうから、証券化とか
してると面倒だなあ。

>>214-216
１４日の書き込みに、この馬鹿どもは必死に釣られている

>>217
お前書いた本人？
書かれた日に通報しておいたよ

>>218
どこに通報したの？

通報先も知らない馬鹿ですかwww

>>219

通報といえば110番だろ

ネタかよ

Q「風説の流布」で通報したい場合、どこに連絡すれば良いのですか？

Aベストアンサーに選ばれた回答

金融庁の付属機関である『証券取引等監視委員会』です。
強制調査権を持っております。

下記URLの左側中段にリンクあり、
風説の流布は月間５０〜１００件ぐらい通報されています。
http://www.fsa.go.jp/sesc/

参考までにはっとく

こんなの直ぐ逮捕されるような案件じゃないでしょ？

ダビンチ下がってるから
これ見て買って損した人が訴えればわからないけど

>>223
風説の流布者が必死だな

うぜーから株板や市況1からきた豚どもはロムとけや

>>225
豚はお前だろクズ

ダヴィ、DAと縁切りするんじゃなかろうな…
クリみたいに…

業界関係者だが、次はおれが自己破産するって話ばかりだよ。

>>228
100%はないがダヴィアドは強気らしいね

パシフィックHDはどう？

どうって聞かれても、これ見ればこのあとどうなるかだれでもわかるだろ

継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20090127/5hcp9m/140120090127076970.pdf
平成20年11月期計算書類に対する監査意見不表明に関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20090127/5hcp9a/140120090127076958.pdf
特別損失の発生及び通期業績予想の修正に関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20090127/5hcp94/140120090127076952.pdf
平成20年11月期　決算短信
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20090127/5hcpaj/140120090127077003.pdf
役員人事に関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20090127/5hcp9j/140120090127076967.pdf
平成20年11月26日付投資契約における優先株引受に係る前提条件未充足の状況及び
中柏ジャパンとの新たな優先株発行条件の合意に向けた協議について
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20090127/5hcp9i/140120090127076966.pdf

傘下のREITを巻き込むという発想は無かった。
完全に斜め上を逝った。

>>231
これで倒産し無いんだから不動産市況の底入れも近いのだろうか？

>>233
不動産不況ってはじまったばかりだよ
あと半年で大方の振興は潰れて
１年もしたら古参も潰れて
２年もしたら財閥系も再編でしょ

パシフィックも遂にご臨終か・・

ダ・ピンチが来てますねぇ

ケネディは大丈夫なのか？

>>237
プロパスト以外は瀕死

みやびがお先に失礼した

さて、2年予定？の不動産ファンドの清算時期がかなり多くなってくる頃かな？
本来なら、物件を別の投資家なりファンドなりREITに放り込んで大儲けする予定のはずが、
不動産価格下落でエクイティー全損見込みで、清算するのも金がかかるから
夜逃げするのが一番だな

夜逃げする必要は無いよ。
ノンリコだから、デフォるまで待ってりゃいいのさ。
AMの責任とか問われる事もないでしょう。全ては市況のせい（ｗ
レンダーさんにとっては地獄。

>>241
そうもいかなくなったようだけど。

と言うと？

>>243
そのうち分かる
まだ内部情報なので

本体が抱いている開発不動産とその見合の借入をどうすんだ？
傘下ファンドがへたっていて完成物件のはめ込み先がないんだから、
本体もいずれ破綻するよね？

ダヴィンチオワタ

>>241
ノンリコだからデフォルトしてもＡＭの責任が問われないってことはないよ。
ノンリコ出した金融機関が、そういうＡＭをこれから相手にすると思う？


ノンリコのデフォルト起こした時点で、倒産したようなもんだ。

銀行の社長が替わらなければ
何とかなったが
来月もつかどうか

ダヴィ往生際が悪いなw
まだ悪材料隠してるよな

AM更迭は当然としても、リファイできない時点でどこのAMになっても状態は変わらず。
終わったも同然。レンダーが貸ししぶってるツケが己に降りかかってしまったという・・

夏までもたないKDI

PCCWのリファイのリファイナンスもまだみたいだし。

KDIはわかったがKDDIのDってどこだ？ダイナはあぼーんしたよな？

KDってツートップですよね？だとしたら、最後のIDって
かなり格下な気がしますが、間違ってる？

かんぽの宿　安値払下げ疑惑

この問題　不正がないと証明するの　簡単。簡単。

資産評価委員の鑑定決定委員が　国会・マスコミに出てきて
資料・鑑定書を公開して　ちゃんと説明すれば　何の問題もなし。

でも　これをやらない　できないから
当然　疑惑がある。

説明できないのは不正があったと推量されても仕方ない。
司直の解明を待つしかない。

KとDの幕引きはどうなると思う？

このスレの住人は当然理解してるわけだが
不動産の価格はDCFや収益還元できまるのであって
そこらへんの不動産屋でも計算できる。

1円でもいいから買ってくれといっても売れない物件もある。

施工にいくらかけただのバカな議論に付き合ってるほうがおかしい。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20090213/530427/

ダヴィは、来月運用開始のファンドの出資金を他ファンドへ回して延命するつもりだろうか。

Iはオークション？Dってもう一社あるか？

>>257
3月前に随分倒れそうだよな

NHKの沸騰都市を見ていた
シンガポールの不動産投資1千億円に期待w

>>261
去年から流されてるガセに反応してる馬鹿ハケーン

社内で話題になってたTVフラグってこの事か
真面目な話週明けいきなり飛ぶの勘弁して欲しい

ttp://www.davinci-holdings.co.jp/site/file/tmp-pzQX9.pdf
「動かず」「待ち」の状態を維持できるものなら、誰だってそうしたい。
リファイナンスが許されるなら。
この先、ダヴィ、ケネ、パシと斃れ、彼らのファンドが抱えている物件が兆円単位で放出されるのか。

リートは構造上、内部留保ができず、借入の償還ができない。
レンダーとしては、物件の収益性とレバレッジしか拠り所がない。
ニューマネーどころかリファイナンスにさえ応じないレンダーに対して
不満が出るのも分かるが、エクイティを調達できないリート及び上記
リスクを顧みずにリートを出口予定として開発物件を仕込みまくった
母体にも問題がある。

焦げ付いた

スレタイで教えてやったのに
ツートップ

>>261
やるやる詐欺だよなー。

メインバンク動くかも








退職逃げ遅れの漏れ逝ったかも

終わった。

>266=>269=>270なのか？

>>270

どこのことなんだ？？
アルファベットでお願い

SFCGが逝ったか
メザニンやエクイティーに金出してるノンバンクとかどうなるんだろうな

逝くよ
明日発表か今日発表か

Pはいつ逝くんだ？

今日は2月の最終日

パシフィックホールディングスに監査意見不表明

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20090227/530762/

うちもやばいらしい

ビル売って返すホラー

パシフィックホールディングス株式会社　有価証券報告書 ‐ 第19期（平成19年12月1日‐平成20年11月30日）
より抜粋
�G　短期借入金
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行を幹事とする協調融資団 30,480 百万円
株式会社あおぞら銀行を幹事とする協調融資団 11,477 百万円
株式会社関西アーバン銀行 9,100 百万円
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 7,654 百万円
株式会社新生銀行 6,000 百万円
その他 18,298 百万円
�H　一年以内返済予定長期借入金
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 3,580 百万円
株式会社武蔵野銀行 2,660 百万円
株式会社りそな銀行 2,500 百万円
株式会社千葉銀行 2,250 百万円
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行を幹事とする協調融資団 1,922 百万円
その他 6,246 百万円
�J　長期借入金
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行を幹事とする協調融資団 4,550 百万円
株式会社三重銀行 3,000 百万円
株式会社あおぞら銀行 2,400 百万円
その他 673 百万円

8902 パシフィックホールディングス株式会社
会社更生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20090310/5jtjcf/140120090310021679.pdf

次はDAだよね？
今月中には・・・

担当者！お願い。

>>282
何か情報お持ち？

8943 エスグラントコーポレーション
民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20090312/5jxv6f/140120090312023639.pdf

パシが群がって不動産祭りになりそう
どこ買っても一緒なら安いの買ってみるかってね

パシが群がるわけないね。
スポンサー見つかれば別だろうけど。

問題は、一回失敗したファンドにもう一回投資する投資家がどれだけいるか
ってこと。レンダーはいないし、次のファンドの投資家はいない。
パシが今後新規のファンドを募集できたら、素晴らしい先例になるだろうけど。

http://blogs.yahoo.co.jp/hamamatuhakenmura
トドムンド　浜松派遣村 ３月２９日

今年後半には新規で不動産ファンドを立ち上げます。
レバなし。８割引で買えるものから組み込みます。
黎明期の金子さんの如く。。。

ダビ＝フラグ
ケネ＝フラグ
ガセ＝売却
ツモ＝今月

でおｋ？

今日はさよならの日です

>>292
おもいっきりはずしたね。

今週は出さなかったのか
大株主の顔色見てからって売り抜けスキームか

ケネったｗ

4月に入ってちょっとは上向いてきたかな？
お前らどうよ？

過疎ってるな。

みんな退場しちゃったか？

上場不動産企業は、バブル高値で一気に売り抜けてあとはなにもしないみたいな状態が難しいんだよな
永久に会社を大きくしないといけないから

非上場の不動産企業では、高値で物件売り抜けて大儲けしたところがあったはず
そういった企業は、いまから仕込みに入るんだろうね

NCC

chuo

２００６年くらいまでは、

純粋に「不動産ファンド」という商品の将来性について期待していた人も多かったはず。

やはり金融と不動産は別物か。

べつに将来性はなにもかわってないでしょ？
国債や電力・鉄道債みたいな安定運用の商品じゃなく、
株式みたいな商品ってことだけで

ジョイントコーポレーションが逝ったか
オリックスは支えなかったな

>>303
こういう人達って再就職はどうすんの？

首つり

若い人ほど、他業種に転向する人が多いね。

まあ、若いからできることでもある。

家庭教師になったり、普通の会社で事務員になったり。

年いってる人は、ハローワーク行く人もいるし、人づてに紹介受けたり。

まあ、年収半分とかだね。

意外と大学院狙う人も多い。

> 306
大学院ってMBAですか？

とうとう誰もいなくなったか？
保守age

仕事を替えました。ファンド関係ではほとんど募集なかった。
給料も今の会社は微妙だが、なにより安定を求めてしまった。。

英商業用不動産ローン：大半が技術的デフォルト状態、借り換え困難
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=infoseek_jp&sid=azQoj_Hk1RZo

閑散。みんな生きてる？

おーい

ん？

民主党政権になって，官民ファンドはどうなるんでしょ

>>308
見てますww息を止めて

chn11_rpt4962_0410PHOTO_nismo_043.JPEG

ダヴィはどうなるんだ？

>>317
もうすぐパパになるとの観測です。

>>318

まじ？まあそうだろうね見る限りでは

あそこが逝くと影響甚大だよ。
ただファンドが逝っても本体はパリバ次第だろうね。

東京海上不動産投資顧問てどうすか？
やっぱり本体の保険屋のじじいとかがいて転職組は微妙？

ケネは実際どうなん？

やばい

そりゃそうだわな
あの状況みてやばいと思わないほうがおかしいわな

いつまで続くのかねこの閉塞感・・・

穴吹工務店いったー

ＤＨが手を出すんじゃないか？？

Why DH?

上げてみるか・・・。
職失ったヤツどうしてる？

age

>>329
もう業界復帰はむりだろう。

　悪徳不動産業者の話は皆さんよく耳にすると思いますが、特に大阪

府、その中でも大阪市内では悪徳不動産業者は多いです。大阪は不動

産業界自体の競争が激しく、経営が悪化する業者も少なからずあり、

そのような業者の一部が詐欺や詐欺すれすれの悪質な行為を行うよう

です。そのため大阪で不動産業者を利用する前には少なくともその会

社についてネットで詳しく検索し怪しい話がないか必ず確認するべき

でしょう。大阪では不動産業者の数は多いので怪しい話があるとわか

れば別の業者にしましょう。また例外もありますが一般的に小規模の

不動産業者よりは全国規模で経営している業者の方が悪質業者の可能

性は低いと言えるでしょう。

　いずれにしましても大阪で不動産業者を利用される前には必ずネッ

トでその会社について詳しく調べる必要があると思います。

軽井沢とかの別荘や長野のペンションでも中国人に転売する仕事でもやれ

8783どうよ

東京海上不動産投資顧問の内定ゲッツしたけど行こうかどうか迷い中。
面接の人たち全員しょぼしょぼだたし。

>>335
その会社の人間が、このスレッドを見ている可能性を考えないのか？ｗ

腐っても東京海上

全然求人の募集がない。英語使えないときついね

国学院卒じゃあね
すべて書類落ちでしょ

>>339

あんまりこの業界学歴関係ないけど

こんな時期でも儲かってるところはあるんだね

本当に？

2011年4月3日

>>343
どうした？

ついにあそこが廃業に向けて着手か

あそことは

三井不投資顧問、落ちた。

不動産ファンドのアトラスパートナーズだけど、
投資ファンドのユニゾンキャピタルとエムケーキャピタルが出資して
なんやらグチャグチャ掻き回してる？
アトラスの人達、最近異様にテンション低いし、
せっかく信頼関係気付けてるのに勘弁してほしいわー。
エクイティ継続は考えさせてもらおうかな。

【遊技】パチンコ企業４０グループ、総額１千億円申告漏れ　東京国税局などが一斉調査★３




http://uni.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1329091404/

最近どーよ？金上がってるか？

AM業界給料ウンコだよ、もう。

外資系ﾌｧﾝﾄﾞの内山香世子ウチヤマカヨコとかいう中年ババー（たぶん在日）には要注意。
ﾄﾞﾀｷｬﾝしてんじゃね。ふざけんな。

オフィスビル取得に係る優先交渉権取得に関するお知らせ
http://www.kenedix.com/cms/whats/20120705_183138YwCw.pdf

アクイジションフィーのふぃーりつってへいきんでどのくらいなんでしょうか？

不動産・建設工事や事務系めちゃ忙しくなるぞ

それに伴って工事単価もリーマン以前の水準に戻る

これは間違いない

おまえらボケーといきとるなよ

これがあんたらにとってのラストチャンスとおもえ

残された人生

いい服着て旨いもん食って人生を全うしろ

あの会社が今更レジファンド笑組成

内山香世子　うちやまかよこ　Kayoko　Uchiyama　経歴詐称　顔面詐称　国籍詐称　だんなは英会話教師、できちゃった婚（中田氏婚）。
国際証券（現、三菱UFJモルガンスタンレー証券）、ベネッセコ＾ポレーション、アセットマネジャーズ、ニューシティーコーポレーションの恥さらし。
http://jp.linkedin.com/pub/kayoko-uchiyama/15/6b4/12
http://www.mbkworld.co.jp/irinfo/pdf/2003/20030526_05yakuinido.pdf

年々増加する投資信託のトラブル−元本割れなどのリスクを再確認し、トラブルの未然・拡大防止を−　独立行政法人　国民生活センター
http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20120726_1.html

国民生活センターでは2009年1月にいわゆる「ノックイン型投資信託」に関する注意喚起を行った。

しかし、全国の消費生活センターに寄せられる投資信託に関する相談はそれ以降も増加傾向にあり、2011年度は1,700件を超えている。
相談内容としては、「契約・解約」や「販売方法」に関するものが多く、中でも元本保証がないことなどについての説明不足や解約に関する相談が目立っている。
また、契約当事者は60歳以上の高齢者が多く、契約金額の平均が1,000万円を超えていることも投資信託に関する相談の特徴である。

他方、2012年2月には投資信託に関する監督指針の改正が金融庁により行われており、今後は消費者トラブルの増加傾向に歯止めがかかることも期待されるが、
投資信託の市場規模は非常に大きく、消費者トラブルの件数自体も非常に多いのが現状である。
そこで、更なる消費者トラブルの未然・拡大防止のため、全国に寄せられる相談情報の傾向分析を行い、消費者への注意喚起のために情報提供を行う。

あげ

米国リートの時代が来てるな

【合併▲中央三井信託銀行▼4【役所広司も涙】
http://maguro.2ch.net/test/read.cgi/money/1325158185/

ケネがノンリコで結構借り始めた。ノンリコ復活？
CMBSは死んだままだけど

あげ

■実質GDP伸び率(年率換算) ■

◎2013年　(安倍政権発足)
1-3月 5.6% 　←民主党からバトンタッチ
4-6月 3.2% 　☆徐々に下降線
7-9月 2.4% 　☆徐々に下降線
10-12月 -1.6%　←増税前に、既にマイナスw

◎2014年
1-3月 6.7% 　←★増税前の駆け込み★
4-6月 -7.3% 　←◆◆消費税増税◆◆
7-9月 -1.9% 　←二期連続マイナスw

何のことない消費税前の駆け込みが有っただけでずっと下降線。
アベノミクスなんてものは最初からこの地球上に存在しません。
安倍政権発足以来のGDPの推移を見れば明らかです。
政権発足以来、２年間GDPは下降線継続中。
経済政策を名乗りながら、日本経済をリセッションに陥れ
GDPマイナスなのに好景気を騙る怪しさ。
こんな嘘に、未だに騙されてる人がいたら病院行った方がいいですよ。
幻覚でも見えているのですか？

景気回復の実感が無い？
当たり前でしょ。だって今は回復どころか不況の真っ最中ですから。
こな不況の真っ只中に、総理大臣自らが「景気回復」などと
率先してデマを流してるので騙されているのではありませんか？
増税前の駆け込みを除けば、既に1年続けてGDPマイナスですよ。
一般に２四半期連続してGDPマイナスならリセッション入りと判断するんですよ。
今は、まさにリセッションの入り口にいるんですよ。
景気回復なんて、実感できる訳ないでしょ。
騙されずに、客観的なデータを見ましょう。
目を醒ましましょう。