我孫子、流山、柏＋αの合併による政策と戦略３

http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?mode=point&fol=chiba&tn=0390&rn=10
TX(つくばエクスプレス）沿線開発の現状と未来と語る
秋葉原からつくばまで、一都三県を走るつくばエクスプレスは
「宅鉄法」に基づき宅地開発と鉄道整備の一体化推進を目的に開業した新しい路線
です。京葉線、総武線沿線とはまた違った魅力を持った沿線になることを期待しつつ、
TX沿線開発の現状と今後を語り、マンション購入者への情報提供の場にしていきましょう

首都圏新都市鉄道株式会社（資本金1850億1630万円）
http://www.mir.co.jp/

三井不動産「つくばエクスプレスプロジェクト」
http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/special/tsukuba/index.html

UR都市機構「つくばエクスプレスタウン｣
http://takuchi.ur-net.go.jp/tx/index.asp

つくばエクスプレスの物件は｢利便性の埼玉」「環境の千葉」｢値段の茨城」
だそうですが、茨城も思ったほど安くなく、びっくりしています
千葉県在住の友人に相談すると「利根川を越すなら南流山か流山おおたかの
森乗り換えの物件の方がいい」と言われました。武蔵野線、野田線沿線と茨城
物件ではやはり将来の価値は変わってくるでしょうか？
東京駅延伸はどーなのよ。それで購入を決めたいですね。
流山市のHPに最近の動きが載ってます
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/section/toshikei/04koutuusitu/tx/toukyouennsinn/toukyouennsinn.htm
TXかわら版が出ましたよ http://www.mir.co.jp/topics/pdf/k-ban01.pdf
乗客数が27万人になれば東京駅に延伸しても黒字になるそうです
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/section/toshikei/04koutuusitu/tx/toukyouennsinn/futyousakekka.PDF
先月までの利用状況では23万人ですから来年くらいには27万人になり検討段階に入れるのではないですか
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/section/toshikei/04koutuusitu/tx/riyoujyoukyou/riyoujyoukyou.htm

茨城で評価されるのはわかる。だけど千葉ではどーなのよ。TX沿線マンションは。
千葉区間でもＴＸ沿線は良いと思いますよ。期待されている通りに発展してゆくと
思います。都心への通勤も比較的短くて済むというメリットもあります。
ただ、千葉区間では既に価格もそれなりにしています。
環境は悪くないと思いますが凄く良いというほどでもありません。
特にＴＸ沿線の駅から離れていくと地域によって差があるように感じます。
あとはそれなりの価格とどう折り合いをつけていくかだと思います。

柏駅東口の再開発マンションどうよ。普通の富裕層がターゲットにはなり辛いと思う。
本当の富裕層が柏に住むなら、ちょっと駅から離れても閑静な住宅街の1戸建てだと思う。
で、もしセカンド買うとしても柏の駅前に買うかな〜？どうせならちょっと狭くても都心
付近で買いそうな気がする。とはいえアレだけボロクソにけなされてた市川駅前が売れ
てる世の中だから、ここも上手く時代の流れを読めば高くてもさばけるかもね。富裕層
がターゲットにはなり辛いと思う。本当の富裕層が柏に住むなら、ちょっと駅から離れ
ても閑静な住宅街の1戸建てだと思う。で、もしセカンド買うとしても柏の駅前に買う
かな〜？どうせならちょっと狭くても都心付近で買いそうな気がする。
とはいえアレだけボロクソにけなされてた市川駅前が売れてる世の中だから、ここも
上手く時代の流れを読めば高くてもさばけるかもね。
都内じゃないんだし、周りに高い建物がないんだから２９階のタワーでも十分高いのでは？
http://www.city.kashiwa.lg.jp/about_kashiwa/profile/no1.htm
もっとも都内のタワーを検討するような人は、わざわざ柏では買わないでしょうけど。
なので柏周辺で生活が完結するような東葛エリアに密着した人がターゲットでしょう。
個人的にはここに住めなくても、ホームページに出ている洗練された商業施設に何が入
るのかは楽しみだけど。すでに地方都市は人口減少の一途。にもかかわらず住宅供給を
続けた結果、家賃デフレ、不動産デフレが発生している。消費者物価が３倍になったの
にいまや家賃は７０年代に逆戻りしているありさま。都心周辺と　郊外でも需給関係は
全く逆。郊外は需要が減って、供給過多。都心周辺は　需要は変わらず　供給過少。

このマンションも厳しいかも！！！確かに都心にでるなら船橋、市川の方が早いですが
駅前だけでみたらビックカメラ、マルイ、ステモ、そごうなど生活には全く困りません。
船橋駅はしょぼい西武と東武デパートのみだと思うんですけど。。。常磐線に染まりぬい
た人でしょう。多くの千葉県民は柏に行ったことすらないでしょうし。
柏と言えば東京へ行けない茨城県民のたむろする所というのが正直な所では？
それに船橋は船橋駅前だけではないですからね・・・ベイエリアは面が強烈です。
柏は田舎ではありません。千葉県一の都会だと思います。柏が千葉県一の都会という
のは些か言い過ぎだと思うけど田舎というほどでもないと思う。船橋と比べるのは
東京までの距離を考えるとちょっと違うかなと。比べるなら千葉じゃないかな。
柏は高感度ショップが揃っているところがポイント！ビームス、アローズ、ナノユニバース、
トゥモローランド、シップス。千葉県でこれらのショップがあるところって他にないでしょ。
住宅地としてはイマイチだけど、そこは今後のTX沿線に期待したい。
単にデパートがある船橋や千葉とは比較にならん。都心へのアクセスの悪さゆえに、
ブランドはそろっているんですよね。柏だけですます観点からは便利な街。
結局どちらを取るかなんじゃないでしょうか？ただ、地価としては千葉と柏が同等
ですね。船橋は上ですね。船橋のアクセスは県内最強では？直通で東京、新橋、品川、
千葉、横浜、秋葉原、新宿、成田空港、羽田空港、大手町、日本橋、浅草、東銀座、宝町
常識的に考えて、都心への直接アクセスという意味では市川
とは比較にならんよ。市川駅の場合…・総武線各停：秋葉原/飯田橋/四谷/新宿へ
直通・総武線快速：東京/新橋/品川/横浜へ直通　本八幡駅の場合…・総武線各停
：秋葉原/飯田橋/四谷/新宿へ直通・都営新宿線：神保町/九段下/新宿へ直通
（しかも始発）またどちらも都営浅草線直通の京成があり、・都営浅草線：（東）
銀座/新橋/三田/五反田へ直通。都心直通という意味では柏は千代田線だけで少し
弱い。もちろん千代田線沿線への移動だけで満足ならそれで充分なのだが。

今年のいつだったか忘れましたが千葉ウォーカーで千葉の人気タウン特集
で柏が１位でしたよ。様々な年齢の人からのアンケート結果でしょうからこれから
発展していく街だとは思います。柏の町自体、船橋や大宮、立川、町田と比べ
魅力は大きく落ちるからな。ショップだって、上記の都市と比べしょぼいものしかない。
千葉ウォーカーでは人気の街で１位だったし若者を中心に東葛地区
では支持されているでしょう。隣の松戸がややすたれ気味というのも柏が目立つ要因か
もしれませんね。千葉エリア＝千　湾岸エリア＝湾　東葛エリア＝東　房総エリア＝房
1.柏　　　　1079pt　（東713pt湾103pt）　2.船橋 　　1004pt （千331pt湾岸388pt東140pt ）
3.千葉　　　964 （千603pt湾48pt東48pt房171pt ） 4.新浦安　　602 （千131pt湾104pt東163pt）　5.海浜幕張　594　　（千334pt湾91pt房132pt）　6.津田沼　　575　　　（千125pt湾365pt）
7.成田　　　524　　8.舞浜　　　382　9.市川　　　322　10.館山　　246 　チバウォーカーを見て、
投票は組織票だったと思うのは311さんぐらいでしょう。都内でもいろんな雑誌で好きな街特集
とかしてますけど上位である場所の区民がひたすら投票しますかね？そんな暇な人はあまり
いないと思いますけど。。。 投票するところが柏しかないというのが実情では？
柏、成田、館山を抜くと湾岸エリアの票は散っていますね。これらは隣接して縦横無尽
な関係にありますが・・・柏人はとにかく柏を過剰なまでに自慢する傾向があるから
ね。他から見たら失笑もんだよ。柏程度のしょぼい街で。船橋は柏と違って他地域からも
支持されてたよ。柏は大部分が柏人の票じゃん 。あの・・・東葛は６市あるからすべての
投票が柏市の人とは限らないのでは？主にどのくらいの世代のたちが投票したのか分か
りませんが（１０，２０代が多いのかな？）地元と近隣に指示されているは
いいことですよね。逆を言えば、東葛地域って柏以外何も無いと言うすごくいびつな
構造になってるんですよね。柏がすごいと言うよりも、柏しかない、と言う。まあ、お
蔭様で人もモノも集まる土地には間違いないですからね。この物件も東葛地域の需要
だけで吸収できるかもしれません。

市川と柏はまったく別の文化圏で比較対照とはならないのが普通ではないか。
柏駅周辺はデパート等充実している上、都心へもそこそこ便利なので駅近タワー
は需要があるのではないでしょうか。年寄りにとっては家のすぐそばにデパート
があると娘が孫を連れて遊びに来てくれるのでわりと魅力的です。

今回発表の路線価見ると松戸を含めた常磐線と、総武線との間に勢いの差が鮮明
になってしまった。竣工物件の売れ行きをみると当然のなりゆきか。 総武線や
京葉線沿線で数百億規模の土地取引があるなか常磐線は松戸取手我孫子を含め
皆無な状態が続いている。これが今後上物になって具現化してくると常磐の衰退
が形となってくる。

０７年分の県内１４税務署管内の最高路線価■
税務署　所在地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　路線価　　変動率（％）
千葉東　千葉市中央区富士見２、千葉駅側通り　　　　　１４５０　　７．４
柏　　　柏市柏１、ハウディモール通り　　　　　　　　１３２０　　５．６
船橋　　船橋市本町１、船橋駅前通り　　　　　　　　　１１８０　１２．４
市川　　市川市八幡２、本八幡駅前通り　　　　　　　　１０２０　１５．９
松戸　　松戸市本町、松戸駅西口バスターミナル側通り　　８７０　　８．８
千葉西　習志野市津田沼１、津田沼駅北口駅前通り　　　　６９０　　９．５
千葉南　千葉市中央区南町２、蘇我駅東口ロータリー　　　２４５　１９．５

柏に住んでいて夫→神宮前　私→東銀座まで通ってますが不便だと思ったことないです。
地方都市ゆえに駅前が充実してますし、数年後には南口徒歩すぐに図書館移転も決まっていて
都心勤めではない専業主婦や子供、年寄りが住むには便利だとは思いますが、、、そんなに
都心に近いことがメリットになりますかね。治安も悪いとは思ったことがないのですがどこら辺
のことなのでしょうか？確かに東口は居酒屋が多く10,20代が多いですが、数年住んでて特に
犯罪等はありませんよ。 図書館って比較対象になりますか？市川、浦安には100万冊の図書館、
船橋には駅前図書館がすでにあるようですが。なんでも柏の駅前に集積せざるをえない都市
構造なので実は柏駅前以外がおそろしく不便ですよね柏って。Ｊリーグのクラブチームがある街
は避けたほうが無難かと。排他的で唯我独尊で郷土愛が強くなり群れてストレスを発散したがり
ます。特に柏の様に隔離された首都圏エリアの一翼ですとその傾向が顕著になります。都内や
横浜で人気がなく浦和や柏や鹿島で火がつくのは娯楽多様性の欠如と地域性に問題がありま
す。確かに柏に住んでいる人って地元愛が強いと思います。柏ナンバーができた時に登録
者数も上位だったのはその現れなのでしょうか。（野田ナンバーがちょっと、、、というの
もると思いますが）確かに東葛では柏以外に何もないですからね。茨城の人もお金を
落としてくれる場所なので、千葉でそういう独特な場所があってもいいかもしませんね。

総武線、京葉線、東西線、東葉高速線、武蔵野線、ＴＸ
これらの駅近はほぼ鉄板

東武野田線
船橋〜塚田は商業開発が進み生活利便性上昇中
柏〜沼南は不人気化加速
おおたか〜野田市　野田市再開発頓挫可能性高まる　

新京成
前原〜高根公団の団地再生中、本命は北習志野
松戸〜新鎌ヶ谷は加齢臭タウンへ深化　孤独死　

京成
実籾で大規模マンション着工（1500戸）
八千代台のスラム化加速
ユーカリが丘は相変わらず人気

北総
成田新高速着工、ＳＣ進出、民間投資も活況
京成の社運を握る

常磐線
茨城県内から衰退の波が押し寄せる。千葉県内の分譲も不人気化、
駅近ですら在庫の山。不動産市場は常磐線を見放していますよ。
柏タワーも苦戦するでしょうね。 2006年度の乗車人員です
柏駅はTXの影響で千葉県一位の座を船橋駅に明け渡しました
http://www.jreast.co.jp/passenger/index.html
今迄発展の勢いがあった柏は、少なくとも2.3年は乗降客が減る
可能性があり、発展が減速しまうかもしれないのが心配です。

データを基に作成「政令市像」を報告　船橋など４市研究会
　船橋、市川、松戸、鎌ヶ谷の４市による合併と政令市移行について共同研究する「東葛飾・葛南地域４市政令
都市研究会」の２回目の会合が２５日、市川市役所で開かれた。この日は人口や財政などのデータを基に模擬
的に作成した「政令市像」が報告され、全国の１７政令市に比べ都市・生活基盤の整備が大幅に立ち遅れている
実態が浮き彫りになった。

　報告によると、政令市の指定要件の中で最重要視される人口は１６１万人で、現在の政令市と比べると４位の札
幌市に次ぐ水準で問題なしとされた。

　反面、公園面積（都市計画区域内人口１人当たり）と歳出額（人口１人当たり）、普通建設事業費（同）などは、政
令市に移行した場合最下位となることが判明。ほかにも大学数は１６位、道路の実延長は１５位、保育所数は１１位、
病院・診療所数と都市公園数は１０位にとどまった。

　各市の担当者の間からは「人口規模に比べ、歳入規模が低い」（船橋）、「東京依存ではなく、地域独自の産業が必
要」（市川）、「立地の利便性で勘違いしているが、道路整備は今後の課題」（鎌ヶ谷）などの意見も出された。

　研究会は今後、４市の合併と政令市移行による効果、影響を試算。来年３月末までに中間報告をまとめることにしている。

（2007年10月26日 読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/chiba/news004.htm

別に総武線マニアではないが、資産価値という意味ではマンションは立地。
郊外において立地とは、駅からの距離及び最寄駅の路線の利便性/人気。
地理と鉄道会社のサービス（ダイヤ/料金）を正しく理解していれば、TXが総武線を超える日は来ない。

TX：柏の葉→秋葉原　\650/27分（ekitan 8時代で検索）
総武線：船橋→東京　\380/27分　（同上）

TXは直通だと秋葉原までしか行けないが、総武線はいわゆる都心オフィスエリア直通。
今のTX価格は明らかに新規路線人気だと思う。ただし「住む」という目的では、どちら
がいいというのではなく個人の価値観。
ＴＸはＵＲ系が賃貸マンションを建てなかった時点で30年後はどこも駅前から分譲高齢
化スラムになりますね。残念ながらこれらは売り切り御免物件で都市計画として稚拙と
言えます。持続可能性の低い街に輝く未来はありません。これは東葉高速の八千代市内
にも言えることです。京葉線を見ると分譲と賃貸で戸数のバランスをとっています。
マンション街は一部を賃貸とし再生しやすくすることで世代人口とインフラの持続
可能性を高めておく予防策が必要です。市川駅前ツインタワーの一本が何故ＵＲに
なっているのか都市計画に疎い方はその事業経緯を調べるなどして考察すると良いと
思います。

子供を持つ親、あるいは将来子供を持ちたいと思っている夫婦にとって教育問題という
のは住居地選択の上で大事な要素だと思います。特に今は中学受験ブームなので
国私立中高に通える地域のマンションを探す、というのも一つの選択肢ではないかと
思います。そういう意味でも浦安は千葉の中で最強だと思います
浦安は地元公立高校が県内最弱なので最強とは言えませんね。エスカレーター付属
幼稚園小学校もありませんし。教育は総武京成エリアが最強です。都内へ通学する
場合を考えても。